: : 12, : AVAL JURIDICO DE LOS INMUEBLES Por: Ing, Victor L. Mena N. La Sinopsis Historica de Nuestro Derecho Inmobiliario, empieza al momento de la llegada de los espafioles a la isla en 1492, donde encontraron una comunidad que explotaba la tierra en forma colectiva, con ningtin interés de individualizar sus derechos de propiedad. Un afio después del descubrimiento de América, el Papa Alejandro VI eroga un conjunto de bulas (Inter Caetera) por medio de las cuales los reyes de Espafia quedaban investidos del derecho de la propiedad sobre las tierras descubiertas y por descubrir. De hecho, los reyes tenian la posesién legal (Propiedad Realenga), pero los colonizadores el usufructo real, Mayo 1493. Sin embargo los colonizadores se sentian inseguros debido a que legalmente‘no tenian derecho registrado 0 legalizado de los predios que explotaban, los que hizo que la Corona otorgara documentos para proteger los derechos de aquellos que presentaran pruebas de las posesiones reclamadas. Ley de Amparo Real, Noviembre 1578. Pero el aumento desproporcionado de la tenencia, como consecuencia de esta ley, hizo qué la Corona tratara de controlar la situacién, mediante especificaciones de los limites de las posesiones erogara la Ley de Composicién de Tierras, Mayo 1611. Hasta que la Constitucién de la Repiblica de 1844 adoptara la legislacién francesa y su sistema ministerial de registro dé la propiedad inmobiliaria, que operaba en base a transcripciones asentadas por oficialesadministrativos, declarando como bienes nacionales a todas las tierras con duefio legal, en virtud de la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de Julio de 1845, Modificada por la Ley sobre Registro y Conservadurfa de Hipotecas del 21 de Junio de 1890, ja cual tenia como finalidad primordial establecer un sistema organizado de publicidad de las operaciones que se realizaban sobre los bienes inmuebles. Esta ley era semejante a otra ley practicada en Francia desde el afio 179, que consistia en una fuente de informacién publica. Pero ante la imposibilidad de repartir dos recursos del bien comiin, el 17 de abril de 1911, se instituyé una Ley tendente a la mensura y division de los terrenos explotados en comunidad, buscando dar mayor seguridad al sistema, el “cual otorgaba como documento probatorio del derecho de propiedad, los amados Titulos de Pesos. Finalmente, las imperfecciones tanto del sistema francés de registro como las de Ia ley de agrimensura de fecha 30 de junio de 1882, dieron lugar 2 la profusién de documentos falsos 0 de dudosa legitimidad que crearon desconfianza en le derecho de la propiedad, lo que entorpecia el desarrollo econémico del pais. Estos fueron entre otros los motivos que originaron la Ley de Registro de Tierras, contenida en la Orden Ejecutiva No. 511, de fecha ro, De Julio 1920, dictada por el Gobiemo Militar Norteamericano, invasor de nuestro pais. ft é = ta B uEI establecimiento del registro como medio de tradicién del dominio de los inmuebies, ha tenido por objetivo principal, que el publico pueda en cualquier momento saber quien es el dueiio de dichos bienes. Este sistema de registro de la propiedad, ideado Sir Robert Richard Torrens (1814-1884), tiene como objetivo fundamental la estabilizacién del derecho de la propiedad inmobiliaria, otorgando al propietario un “titulo de propiedad” inatacable e imprescriptible, garantizado por el Estado en base a Jos siguientes elementos intrinsecos: Sistema Catastral Un Sistema Catastral, es un registro de Jos inmuebles incluyendo tierras, mejoras y sus derechos, establecidos metédicamente en una entidad. Un Catastro moderno puede aprovechar los avance tecnolégico, constituyéndose como el medio iddneo para administrar, fiscalizar, planificar y evaluar el uso del Suelo. Uno de los recursos mas importante de toda nacién. De acuerdo al objetivo del Sistema Catastral, el inmueble podemos describirlo en tres grandes categorias: Sistema Catastral Juridico (Tribunal de Tierras) EI Sistema Catastral Juridico: Es el control que Hleva el Estado en forma de un registro de los actos juridicos , otorgando’ una completa seguridad de la tenencia de la tierra, la propiedad privada y su traslado. Esdecir, que los elementos juridicos de los inmuebles se refieran al conjunto de documentos que tienen por objeto establecer y demostrar frente a otros, el derecho que le asiste a cualquier. personal de las cosas poseidas o adjudicadas. Para tales fines se cred un tribunal especial, denominado Tribunal de Tierras, que se ocupa exclusivamente en la soluciones de los problemas de los titulos de propiedad, asegurando su validez y legalidad, que estan garantizado por el Estado. Sistema Catastral Fiscal (Registros de Titulos) El Sistema Catastral Fiscal: Cuya finalidad es la'imposicién de una contribucién o pago fiscal por las transferencias, cargas o gravamenes sobre los bienes inmuebles. Son los encargados de registrar los derechos una vez seneado por él Tribunal y de expedir a las partes interesadas el Cettificado de Titulo, por medio del cual quedan investidos de manera definitiva e irrevocable con el derecho registrado en su favor. E] Sistema Catastral Multiutilitario: (Catastro Parcelario) El Sistema Catastral Multiutilitario: Tiene por objeto la determinacién de la propiedad territorial en sus diversos aspectos, con el fin de lograr que sirva eficazmente para todas las aplicaciones econémicas, sociales y juridicas, especialmente para el equitativo reparto del impuesto { easterritorial. El sistema maneja eficientemente diferentes encuestas fijas y periddicas para diferentes fines especificos, abarcando la determinacién precisa de problemas, urbanos, econémicos, ambientales, sociales, legales, etc. para llegar a decisiones adecuadas de planeamientos, inversién, i transacciones, etc. Con otras palabras, podriamos decir que el Catastro consiste en la representacién y descripcién grafica, numérica, literal y estadistica de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional, al servicio'de los fines juridicos, econémicos, fiscales, administrativos y a todos aquellos que determinen las leyes y sus reglamentos. - . El Catastro El Catastro, es dar informacién sobre los recursos con que } cuenta el hombre para’su mejor desarrollo. La informacién se refiere a servicios, infraestructuras, recursos naturales, climas, equipamientos, eic., siendo ésta la informacién basica para la planificacién a cualquier nivel: sectorial, regional o bien sea de cardcter nacional. Las especificaciones en cuanto a escalas y nivel de investigacién se fijan de modo que los resultados puedan ser aprovechados por los usuarios. Se puede decir que un pais sin Catastro es como un obrero sin herramientas de trabajo, como un negocio sin inventario y su dependencia econémica no podré ser superada en tanto se desconozca a si mismo, ni podra aprovechar sus recursos mientras ignore el potencial encerrado dentro de sus fronteras. En nuestro pais es evidente la falta de una cultura que, permita entender y utilizar el material catastral, pero aun asi, este aspecio deber ser cuidado por el gobierno y por las instituciones destinadas aparticipar en los procesos de produccién y desarrollo de ésta disciplina, ya que cualquier accién inconsulta o de baja supervision técnica, provocaria un verdadero caos en la estabilidad social, econémica y politica nacional, debido al deterioro administrativo actual més las acciones de cardcter modemizadores en pro de manejar recursos bajo condiciones de liderato incipiente. Elementos Juridico de los Inmuebles Los elementos juridicos de los inmuebles se refieren al conjunto de documentos que tienen por objeto establecer y demostrar frente a otros, el derecho que le asiste a cualquier personal, de las cosas poseidas 0 adjudicadas. El Derecho de Propiedad El Derecho de Propiedad, es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa, de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecida solo por la ley, es un derecho inherente a la existencia del hombre. En términos de economia, es el conjunto de bienes que una persona posee con derecho de usar y disponer de ellos libre y - exclusivamente, Por ejemplo: los bienes gananciales, que son los que adquieren los consortes durante el matrimonio. Es decir que los bienes son todas las cosas que pueden ser materia del derecho de propiedad y se dividen en dos grandes grupos: bienes muebles y : tPara el cual se creé un tribunal especial, denominado Tribunal de Tierras, que se ocupa exclusivamente en Ia solucién de los problemas de los titulos de propiedad. Este sistema catastral juridico, es el control que lleva el Estado en forma de un registro de los actos juridicos, establece una completa seguridad de la tenencia de Ia tierra, la propiedad privada y su traslado. Otorga el Titulo de Propiedad de un inmueble cuya inscripcién al Registro es prueba legal de sus derechos. Los objetivos que persigue el registro inmobiliario, son: a) Servir de medio de tradicion del dominio de los inmuebles y de los otros derechos reales constituidos en ellos. b) Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de ios inmuebles o le imponen gravamenes 0 limnitaciones al dominio de estos, poniendo al alcance todo el estado o situacién de la propiedad inmobiliaria, °) Dar mayores garantias de autenticidad y de seguridad de los titulos, actos o documentos que deben registrarse, haciendo intervenir en su guarda y confeccién, precaviéndoles de los peligros a que quedarian expuestos si la constancia de tales actos, titulos y documentos existieran en una sola oficina. Los requisites fundamentales que deben evar los documentos a registrarse, con tal de que todo el que alegue un derecho sobre un bien,tiene que probarlo. Tal prueba debe hacerse mediante un documento publico © privado. Los documentos publicos por excelencia son los documentos registrados © autenticados y el protocolo, debe reunir los siguientes Tequisitos: a) Estar redactados en papel sellado. es b) Sefialar el ntimero 0 identificacién de los otorgantes. c ° Indicar el domicilio de los otorgantes bi d) Estar redactado en idioma Castellano, °) El titulo inmediato de adquisicién de la propiedad que se = qi grava o transfiere. b ) Sil titulo de adquisicién fuere registrado o autenticado, hj deberd indicar: Oficina del Registro o autenticaciéa. Numero de f serie; libro y folio.- Protocolo o libro respectivo u fn g) Si uno o varios otorgantes no saben leer y/o firmar. ub h) No deben faltar las expresiones substanciales:- Nombre i de los interesados.~ Cantidades.- Medidas.- Linderos y Situacién. 7 = 4 5 i) Comprobacién legal de haber satisfecho al fisco, lo que a el le corresponde. ae ¢ iD Presentacién de los documentos que para los fines “y f consecuencia, sean requeridos por la ley, etc.. " 5 Giai bienes inmuebles 0 raices y a su vez, los bienes inmuebles se subdividen en dos grupos: segiin el objeto o propiedad y segun el sujeto o propietario. Desde el punto de vista del objeto o propiedad, se dividen en i tres clases: a) Inmueble por Naturaleza.- Se refiere a la tierra y sus componentes y a todas aquellas cosas que esté ligadas de , manera permanente a, ella. Por ejemplo: un edificio, los arboles, las lagunas, los acueductos, los animales de cria mientras éstos no sean separados dé sus pastos o criaderos, ete. b) Inmueble por Destinacién.- Son los muebles que el propietario ha destinado a un terreno para que permanezca en él de manera permanente y que no puedan ser separados sin que se rompan o deterioren. Por ejemplo: los viveros de animales, los instrumentos de labranza, los forrajes, etc. c) Inmuebles por el Objeto a que se Refieren,- Son los inmuebles afectados por los derechos reales. de uso 0 habitaciéa, usufructo y enfiteusis. Segan el propietario, los bienes inmuebles se dividen en dos clases:a) Bienes Inmuebles del Dominio Piblico.- Son todos los nee bienes destinados al uso publico o a la defensa nacional. Pueden ser naturales 0 artificiales: un sfo, una carretera 5 Estos bienes son inalienables o sea no se pueden vender. ” b) Bienes Inmuebles del Dominio Privado.- Pueden ser de la a Nacién, del Estados, de 1os Municipio o de los particulares. 4 También el propietario, pueden estar agrupado en dos grandes 4] categorias: f -gorias: q a) Personas Naturales.- que son todos los individuos de la 5 especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo 0 a condicién, i fi > byPérsonas Juridicas.- que es una persona ficticia, capas de - ejercer derecho, contraer obligaciones y ser representada g judicial y extraoficialmente. Por Jo tanto, son personas juridicas: La Nacién, los Estados, los Municipio, la Iglesia, gq as Asociaciones, las Compaitia~. las Fundaciones, etc. fi Clasificacién de la Tenencia Sin embargo la clasificacién de 1a tenencia, en funcién de la sOcializacién del concepto del derecho de la propiedad, los regimenes de la tenencia se clasifican en: -a) Propiedad Individual.- cuando una persona adquiere todos los derechos de propiedad de una cosa. b) Copropiedad.- cuando dos 0 mas personas adquieren Ios derechos de propiedad, siendo cada uno de los copropietarios duefios de la totalidad del bien o de una parte indivisa del mismo. c) Condominio.- cuando el inmueble aunque pertenece a distintos propietarios y tiene elementos o partes comunes de cardcter indivisible es susceptible de ser aprovechado independientemente. Es decir, el condominio tiene elementos tanto de (a) como de (b). @ Sistema de Registro de la Propiedad Este sistema de registro de la propiedad, es de origen inglés, siendo el mas sofisticado y completo sistema de registro inmobiliario del mundo. Fue ideado por Sir Robert Richard Torrens (1814-1884), en Australia el 2.de julio de 1858. Tiene por objetivo principal, que el publico pueda en cualquier momento saber quien es el duefio legitimo de cualquier bien inmueble registrado, para el cual otorga al propietario un “Titulo de Propiedad” inatacable e imp:escriptible, garantizado por el Estado en base a los siguientes elementos intrinsecos:a) La Publicidad.- Que consiste en organizar una fuente de informacién publica,.a través de un libro registro destinado.a Hs revelar la existencia del derecho y su transmision. a b) La Legalidad.- Se realiza cuando el Tribunal de Tierras depura por medio de una sentencia el derecho cuyo registro q se ordena. ©) La Autenticidad.- Acto que representa a un titular de un u derecho, Es expedido por un funcionario competente creado a para otorgarlo y cuyo documento satisface todas las a exigencias de la Ley. Su fuerza probatoria es absoluta. d) La Especialidad.- Se refiere 2 la individualizacion a la cual se atribuye éa el registro un lugar especial, particular, bu propio, donde todos Ios incidentes de su vida juridica quedarén reflejados como en un espejo. p fl La inscripcién al Registro Piblico, es prueba de los derechos u sobre un inmuebles, es decir, que s6lo se reconoce un derecho si esté A registrado y s6lo se inscribe una propiedad si esté respaldada por una mensura oficial. : u 7 8 + El Certificado de Titulo EI Certificado de Titulo, es un documento auténtico por 2 satisfacer todas las exigencias de la Ley y ser emanado de un funcionario mas creado para tales fines, por tanto, su fuerza probatoria es absoluta, ya que stprincipio de legalidad se cumple al depurar el Tribunal por su sentencia el / derecho cuyo registro se ordena. La sentencia que pone fin al saneamiento, da constancia de la existencia de un derecho saneado. El certificado de titulo de propiedad, da i constancia de un derecho registrado. Es un documento que tiene toda la fe ( ~ atribuida a un acto auténtico y a partir de su expedicién, la persona titular esta investido con el derecho a que él se refiere, frente a todo el mundo incluso frente al Estado. El certificado de titulo es Ja transcripcién completa del decreto de registro en el libro registro, de Ia oficina del registrador o de la anotaci6n posterior al primer registro de cualquier documento, resolucién o sentencia, que tenga por objeto el transferimiento 0 modificacién de un derecho registrado. Tal definicién 0 concepto se infiere de la lectura de Jos articulos mye 6, 155 a 168; de la ley de Registro de Tierras y se exige para su redaccién las i { teglas siguientes: a) Una hoja del libro registro ] b) Sui material, forma, dimensién y grabado lo determinaré el Tribunal Superior de Tierras. i ©) Se le dard una numeracién secuencial. : 6) Sin abreviaturas, interlineas, raspaduras, ni espacios blancos. e) Firmado por el Registrador de Titulos correspondiente. E] duplicado del certificado de titulo, debe ser una copia fiel del. « original, que Hlevard el sello oficial que se adopte. Cualquier diferencia enuno y otro, se le da preferencia al original, Arts, 168 y 169 de la ley de registro de tierras. Asi la persona fisica o moral titular de un derecho, se le expedird su correspondiente duplicado de titulo, al cual se le colocara un sello en sentido diagonal con la frase que indique 1a naturaleza del detecho que le corresponde. Por ejemplo: Duplicado del Duefio, Duplicado del Acteedor Hipotecario, Duplicado del Acteedor Privilegiado, etc. Para los fines de ésta Ley, el Certificado de Titulo tiene fuerza ejecutoria nacional y los Tribunales de la Repiblica, lo aceptaran como documento probatorio de cuantos derechos, acciones y cargas aparezcan en él. Sin embargo, la Constancia de Registro 0 Carta Constancia, sélo se expide al propietario que comparte el derecho de propiedad en comunidad com , Sujeto a que ‘su porcién de terreno sea deslindada, Arts. 170 y 195, de la ley. En estos casos, la propiedad de una cosa corporal, pertenece a una pluralidad de personas por cuotas partes, cualitativamente iguales, debiendo quedar claro que de ninguna manera cuantitativamente. Aqui debe hacerse hincapié que lo que esta dividido no es la cosa sino el derecho de propiedad, En consecuencia ninguno de los copropietarios tiene la plenitud del dominio sobre la cosa. Principales Leyes Impositivas aplicadas a las operaciones inmobiliarias: 7Ley No. 83] de 1945, sobre Registradores de Titulos. Ley No, 1924 de 1945, que modificé la Ley No, 831 de 1945. Ley No. 3341, sobre impuesto adicional del 1% . Ley No. 1542 de 1947, sobre Registro de Tierras, Ley No. 5147, que modificé el Articulo 263 de la Ley 142-47. Ley No. 3374 de 1952, sobre Impuestos de Valores. Ley No. 2569 de 1950, sobre Sucesiones y Donaciones. Ley No. 2254 de 1950, de Sellos para Documentos, Ley No. 5113 de 1959, modificaciones de la Ley No. 4053 de 1955. Ley No. 18-08 de 1988, Vivienda Suntuaria y Solar No Edificado. Ley No. 11 de 1992, sobre el Cédigo Tributario.Provincia Agricultura Agrociudad Cartografia Catastro Parcelario Glosario Unidad territorial artificial, creada Para facilitar Ja administracion del estado, cuya Jutisdiccién se extiende sobre una comunidad de municipios constituidos en un determinado territorio. Conjunto de operaciones cuyo objetivo es tansformar el medio natural Para producir alimentos vegetales y animales. Poblacién campesina telativamente grandes Dotadas de servicios, funciones r morfologia propias de ciudades, Conjunto de operaciones que tienen por objeto la concepcién, preparacién, redaccién y realizacién de los mapas, Tiene por objeto Ia determinacién de la Propiedad territorial en sus diversos aspectos, con el fin de lograr que sirva eficazmente para todas las aplicaciones econdmicas, sociales y juridicas,ay \ especialmente para el equitativo reparto del impuesto territorial. Derecho Tributo que se paga en razén de cierta concesién o servicio Distancia Espacio de lugar o de tiempo que existe entre dos cosas 0 dos hechos, Greenwich Observatorio astronémico al SE de Loners en el que se Sit el meridiano 0° o de origen, | base de medicién de Jas longitudes E 0 W de todo el mundo Igualmente, la hora de este meridiano se toma como hora universal (GMT). _Levantamiento Topogrifico Conjunto de operaciones en el terreno y en Ja oficina encaminadas a determinar Ja posicién, forma y dimensiones de los hechos fisicos y humanos para su representacién en el plano. Municipio Circunscripcién administrativa basica, regida por un ayuntamiento en que se divide oficialmente el territorio.Paisaje Es la parte visible del espacio terrestre. En sentido restringido, puede expresar solamente componentes fisicos, En sentido amplio, el término puede incluir relaciones no tangibles, como Ios aspectos perceptuales del individuo y del grupo,