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Trabajo Final:

Método el Costo

Nombre:
Gerardo Tejeda Carrasco

Matrícula:
2021-0169

Carrera:
Agrimensura

Asignatura:
Catastro y Tasacion

Facilitador (a):
Manuel Alvarez

Fecha:
21 julio de 2023
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Índice

INTRODUCCION …………………………3
DESARROLLO…………………………4-10
CONCLUSION------------------------------11
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INTRODUCCION

El catastro nacional tiene por objetivo proveer y mantener al día un inventario de los inmuebles
, tanto urbanos como rurales de la nación, en cual estas funciones permiten que sea posible la
obtención rápida de datos económicos, descriptivos y estadísticos relativos a los bienes
inmuebles ubicados en una zona especifica o en todo el país.

Los bienes inmuebles tienen 3 características físicas, la cual lo constituye la tierra y todas las
mejoras realizadas en ella. Por lo cual en este trabajo de investigación se describirá el método
del costo, el cual es uno que de lo más utilizados, debido a la peculiaridad que tiene la tierra
como bien raíz , porque es duradera , tiene ubicación y nos proporciona un espacio para habitar,
por lo cual el agrimensor debe especializarse en esta rama de estudio , el catastro físico, jurídico
y económico, en este caso nos vamos a enfocar en el método del costo que corresponde al
catastro económico.
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DESARROLLO

El método del costo

Este método valuatorio tiene como base de que el comprador del inmueble no pagaría mas de
lo que constataría hacer uno de utilidad similar. En un mercado estable , siempre que se este
haciendo del terreno el mejor y mayor uso, el costo de un inmueble y su valor comercial deben
coincidir.

Es el método de avalúo de mas fácil aplicación. Es el que generalmente aplican las oficinas del
catastro, las instituciones crediticias, bancarias.

Las razones del amplio uso de este método:

1) Puede ser aplicado a toda propiedad que tenga construcciones.

2) Es un método objetivo. Se utilizan materiales, precios unitarios y áreas de construcción
fácilmente medibles
3) Es de fácil conocimiento y aplicación

Desde luego, estas razones tratadas con ligereza pueden llevarnos a lamentables equivocaciones,
pues al no comprender totalmente la teoría y las limitaciones de este método, podríamos pensar
que es seguro para la tasación de cualquier inmueble que tenga construcciones. Sin embargo
existen muchos casos de valuaciones en que este método no tiene ninguna validez.

Procedimiento utilizado

Primero : Se valora el solar por investigación directa o utilizando el método de comparación

acorde con las características intrínsecas de este bien inmueble.

Segundo: Se estima el costo de reposición o de reproducción de las mejoras ,así como de las
anexidades

Tercero: Calculo de la depreciación acumulada.

Cuarto: Se calcula el costo de reposición depreciado, restando el costo de reposición estimado

de la depreciación acumulada.

Quinto: El Valor de tasación del inmueble es la suma del valor del costo de reposición depreciado
y el valor del solar.
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Valoración del terreno

La valuación del terreno casi siempre esta basada en la comparación de datos u ofertas de
ventas.

Costo de Reposición o de Reproducción

En la valuación por el método del costo, se utiliza dos conceptos de costo; costo de reposición o
de reemplazo y costo de reproducción.

El costo de reposición: Es el costo de un edificio que tenga igual utilidad y facilidades que el que
existe, mientras que el costo de reproducción es el costo de un edificio idéntico a este, el de
reposición es más lógico porque implica una sustitución de valor de utilidad, mientras que costo
de reproducción implica una sustitución física.

Cuando nos referimos a la estimación del costo, parece ser referente al costo de la construcción,
pero no es así, ya que realmente lo que significa es el costo de inversión menos el valor del
terreno.

Todos los gastos tales como : impuesto pagados durante el tiempo de construcción,el costo de
los materiales ,los salarios ,el beneficio del ingeniero, los gastos de venta y los intereses sobre el
préstamo por la construcción, debes ser cargados al estimado del costo.

Métodos para estimar el costo de reposición

Por inventario detallado de cantidades

Por inventario detallado de cantidades

El inventario detallado de cada partida y cantidad, el método que utilizan los ingenieros y
contratistas y consiste en determinar el área, volumen o cantidad de materiales y luego aplicarle
los precios unitarios a cada partida. Este método es muy preciso pero muy lento.

Por comparación: El tasador obtiene por diversos medios el precio por metro cuadrado de los
edificios que le servirían como información básica para tasar. Deben ser costos recientes y los
medios por los cuales se pueden obtener, son los siguientes

• Por compañías constructoras privadas

• Por la secretaria de estado de obras publicas
• Instituto nacional de la vivienda
• Bancos hipotecarios de la construcción.

Es necesario que el tasador revise y ajuste estos costos periódicamente.

Este medio de obtener el costo de reposición es el mas generalizado entre los tasadores, pero
debe tenerse mucho cuidado con la comparación de costos de construcciones porque pueden
producirse resultados erróneos
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Para comparar los precios de construcciones del mismo tipo, debe recordarse las siguientes
variables, que si no se toman en cuenta, da un costo irreal.

• En las construcciones de un mismo tipo, ej. las mas pequeñas, el costo por metro
cuadrado es mayor.
• También es mayor el costo, en las que tengan mayor numero de divisiones
interiores
• La que tenga mayor altura, aunque la diferencia del costo no es proporcional al
cambio de la altura porque el techo y el piso es el mismo, La variación esta
solamente en el muro
• El numero de baños y su calidad
• Tipos de techos, es decir, plano, inclinado, a dos aguas, tipo bermuda
• Cambio en la calidad y cantidad de los materiales, tipos de recubrimientos,
enlucidos
• En cuanto a la forma del edificio.
En dos edificios con igual área del mismo tipo y análoga terminación, tienen
costos diferentes, por ejemplo:

Edificio A: 10.00 x 10.00 = 100 m2 de construcción

Edificio B: 5.00 x 20.00 = 100 m2 de construcción

El edificio A tiene un perímetro de 40.00 metros lineales, el B tiene un perímetro de 50.00

metros. En este ultimo hay mayor cantidad de zapatas, de muros, pañete.

Es muy importante recordar que para el estimado del costo de reposición se incluyen también
los costos de los planos, supervisión, administración, acarreo, financiamiento y todos los gastos
ocasionados por la construcción del edificio.

Observación sobre le método del costo

Este método debe ser usado con mucho cuidado por que en la mayoría de las tasaciones el
resultado que de el se obtenga no representara el verdadero valor del mercado, pues no toma
en cuenta el comportamiento de este para sus conclusiones de valor.

Normalmente los inmuebles se venden por un precio que incluye terreno y mejoras y lo lógico
es que se tase tomando en cuenta esta realidad. El valor de un inmueble es el valor del terreno
y la mejora, no el valor del terreno mas el valor de la mejora.

Para realizar la valorización de reemplazamiento es necesario sumar cada uno de los costes
asociados con el bien, como es el caso del valor del territorio, el valor de la edificación y gastos
adicionales. En cuanto al coste de la edificación del terreno, este se calcula sumando el coste
relacionado con la construcción, entre los cuales entran: coste por ejecución de materiales,
gastos generales o específicos, los beneficios industriales, entre otros.

Y, para finalizar, los gastos adicionales, los cuales incluyen aquellos costes necesarios para el
cálculo de reemplazamiento, como, por ejemplo: impuestos, aranceles, honorarios, licencias,
entre otros.
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Cuando usamos este tipo de cálculo también es importante tomar en cuenta la depreciación
física del inmueble, en la que se deben tomar en cuenta ciertos aspectos de la edificación, como
es el caso de su antigüedad y vida útil en total.

Para ello, se estableció que los inmuebles para uso residencial tendrán una vida útil de cien años,
para uso de oficina de setenta años, los de uso comerciales cincuenta años y los que son
destinados a uso industrial o económico, treinta y cinco años.

Cabe destacar que, si el bien inmueble aún no tiene un uso destinado, el cálculo de su vida útil
se calculará ponderando los plazos de tiempos de los casos anteriores en base a la superficie
destinada.

Algunos de los casos más habituales donde se emplea el método del coste son:

• Valoración del coste de un proyecto inmobiliario o de un inmueble en construcción.

• Valoración de inmuebles en una expropiación.
• Valoración de construcciones en estado de ruina.
• Cálculo de indemnizaciones en proyectos de reparcelación.
• Cálculo de amortizaciones de inmuebles.
• Cómputo de los gastos de una obra en curso.
• Valoración en una certificación intermedia de obra en préstamos hipotecarios de un
edificio en construcción
• Valoración de inmuebles de una empresa si tiene cómo finalidad la garantía hipotecaria.
• Cómputo para el valor de seguro de incendios
• Ponderación para conocer el porcentaje construido de una obra en curso.

. Recopilar Antecedentes

Los datos de la propiedad se registran en la Plantilla de Identificación del Inmueble. Y con la

información obtenida en la visita a la propiedad se completan los datos de entrada para calcular
el costo del m2 de construcción y de terreno.

2. Obtener Valor m2 de Construcción

Para obtener el valor del m2 de construcción se recurre al Manual de Precios m2 de Data

Construcción que suministra trimestralmente información actualizada, para ello se requiere la
siguiente información, recabada en la visita a la propiedad:

Datos de entrada

• Tipo de edificación: Edificio de Departamentos

• Número de pisos: 12

• Edad de la edificación (años): 20

• Tipo de estructura: Hormigón armado

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• Calidad de instalaciones, acabados y terminaciones: Media superior

• Estado de conservación de la edificación: Conservación normal

Procedimiento

Describe el procedimiento para obtener el Valor del Costo del m2 de Reposición, al

interrelacionar los datos de entrada con la información suministrada por el Manual de Precios
m2 de Data Construcción.

Se trata de un edificio de estructura de concreto armado, de 12 pisos, por lo tanto se elige la

Estructura Tipo E1 en página número (I) del Manual de Precios m2 Construcción -
Departamentos.

La categoría de las instalaciones, acabados y terminaciones que más se asemeja al estándar de

calidad es la Media Superior IAT2 en la página número

Con ambos datos: tipo de estructura E1 y el estándar de calidad IAT2 se va al Índice de Tablas de
la página número (III) donde se escoge la tabla de precios que le correspondiente a ambos
valores.

La fila de la edad en años de la edificación es 20 y la columna para el estado de conservación

normal es es C2. En la intercepción de fila y columna se consigue el Valor de Reposición que en
este caso es US$ 347.395. Este valor incluye la depreciación del inmueble por antigüedad y por
estado de conservación.

Como el edificio fue construido y vendido por una constructora el Valor de Reposición no se
corrige, ya que el factor de corrección seleccionado en la página número (IV) es 1.

Valor de Reposición de Construcción = 347.395 US$/m2

3.1 Precio área departamento

El precio se obtiene al multiplicar la superficie útil del departamento, por el valor del m2 de
reposición obtenido en el Manual de Precios m2 Construcción - Departamentos.

= 112 m2 x 347.395 US$/m2

= 3.473.950 US$

4. Obtener Precio del m2 de Terreno

Como existe en la zona un mercado con información disponible de terrenos comparables, el valor
del m2 de terreno se obtiene mediante un Estudio de Mercado Comparativo. El procedimiento
básicamente consiste recolectar información de los valores de oferta y compra-venta de al
menos cinco terrenos comparables, tomando como modelo las características del terreno que
se quiere tasar. La información así obtenida es homologada con la finalidad de comparar terrenos
equivalentes.
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Datos de entrada

Las características del terreno que se desea tasar

La zona y el nivel socioeconómico de la zona.

Como en el estudio de mercado se tomaron precios de oferta. Estos disminuyen en un 10% por
concepto de descuento en la negociación de compraventa. Por lo tanto, se les aplica un factor
de 0,9.

Precio m2 Terreno

El Precio del m2 de Terreno será igual al Precio Oferta promedio ponderada menos el descuento.

= 29,30 US$/m2 x 0,9

= 27,25 US$/m2
Como el conjunto de datos es homogéneo, es decir los valores no presentan grandes diferencias
entre ellos, el valor del promedio ponderado de muestras se puede tomar como representativo
del conjunto. Y se puede asumir que el valor final está bien fundamentado.

Obtener Precio Terreno

5. Calcular Precio de Terreno

5.1 Proporción de terreno por departamento

La proporción de terreno correspondiente al departamento se obtiene al dividir la superficie de

terreno total entre la superficie útil edificada total, multiplicada por la superficie útil del
departamento más la superficie de las áreas comunes del departamento.

= (3.980 m2 / 8.064 m2 ) x (112 m2 + 12,17 m2)

= 0,49 x 124,17 m2

= 60,84 m2

5.2 Precio del terreno

Se obtiene al multiplicar la superficie de la proporción de terreno correspondiente al

departamento por el precio del m2 de terreno.

= 60,84 m2 x 1.000 U$/m2

= 6.084 US$

6. Calcular Precio del Inmueble

Para obtener el precio del inmueble se suma el precio de la construcción, más el precio del
terreno.
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=6.804 US$ + 5.000 US$

= 6.084 US$

Interpretación

El valor del inmueble obtenido por el Método de Costo de Reposición es de 6.084 US$, valor que
deberá ser comparado con otros métodos de tasación, para detectar posibles desviaciones y
analizar si es representativo del valor de mercado de apartamentos semejantes en la zona
analizada. Además de combinarlo con los valores obtenidos por otros métodos para robustecer
la tasación y fundamentar aún mejor el valor definitivo de la oferta y el posible margen de
negociación.
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CONCLUSION

El método del coste, a diferencia del método de comparación que busca comparar seis
inmuebles similares para determinar el coste total del inmueble para su compraventa, en este
método se calcula el coste de reposición para dar con el coste de construcción.

Concretando, con este método se analiza el coste de construcción de un inmueble o de

reemplazamiento, ya sea para calcular el valor de un edificio construido o en construcción, para
la rehabilitación de un edificio, para calcular el valor de un terreno en función de lo que se pueda
construir en el.

Por tanto, el método del coste es una excelente alternativa para calcular el costo de un inmueble
a partir de una depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto o neto del
inmueble.