‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .

‬آزوا عبد القادر‬

‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي‬

‫‪Mechanisms for settling the status of private real estate held by a customary contract‬‬

‫تاريخ نشر المقال‪2019/07/21 :‬‬ ‫تاريخ قبول المقال للنشر‪2019/07/18 :‬‬ ‫تاريخ استالم المقال‪2019/06/30 :‬‬
‫د‪ .‬آزوا عبد القادر‬
‫أستاذ محاضر أ – جامعة أدرار‪ -‬الجزائر‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫الملخص ‪ :‬باللغة العربية‬

‫يعتبر بحث القيمة القانونية للعقود العرفية من المسائل ذات األهمية في المجال العقاري و ذلك بالنظر إلى‬
‫انتشارها الواسع في الجزائر‪ ،‬حتى بعد تبني المشرع لقاعدة الرسمية في التعامالت العقارية‪.‬‬

‫و إذا كان التطبيق السليم للقانون يقتضي أن العقود العرفية ليست ذات قيمة كسندات إثبات للملكية‪ ،‬فإن المشرع الجزائري‬
‫أقر جملة من اآلليات يمكن من خاللها تسوية وضعية هذه العقود ‪.‬‬

‫الكلمات المفتاحية‪:‬‬

‫الملكية العقارية‪ .‬العقود العرفية‪ .‬قاعدة الرسمية‪ .‬الحيازة‪.‬‬

‫‪Abstract :‬‬
‫‪The study of the legal value of customary contracts in the area of real estate is important, due‬‬
‫‪to the spread of these contracts in Algeria even after the adoption of the official rule by the‬‬
‫‪legislator.‬‬
‫‪The proper application of the law imposes non-recognition of customary contracts of any‬‬
‫‪value, but the Algerian legislator decided to enact mechanisms to resolve his situation.‬‬

‫‪Keywords .Real Estate Property. Customary contracts. Possession‬‬

‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪148‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫مقدمة ‪:‬‬

‫حسب القواعد العامة في التعامالت العقارية فإن إنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلها يقتضي‬
‫شهرها‪ ،‬وفي غياب هذا اإلجراء فإن هذه التصرفات ال تنشأ سوى التزامات شخصية بين أطرافها‪.‬‬

‫و الشهر العقاري كآلية لتنظيم الملكية العقارية يقتضي قاعدتين أساسيتين هما قاعدة الرسمية في‬
‫التعامالت العقارية‪ ،‬وقاعدة الشهر المسبق للحقوق العقارية و التي بموجبها ال يمكن إجراء أي عملية‬
‫شهر في المحافظات العقارية من أي شخص ألي سند ما لم يكن سند المتصرف أو المالك السابق قد‬
‫سبق شهره أو على األقل تم شهره بشكل متزامن مع السند المقدم لإلشهار‪.‬‬

‫و في ظل تبني المشرع الجزائري لنظام الشهر العيني فإنه بموجب استكمال إجراء المسح العقاري‬
‫و تأسيس السجل العقاري تتوفر قاعدة معلومات دقيقة حول العقارات بما يسمح بتثبيت الملكية و الحقوق‬
‫العينية المتعلقة بها بشكل نهائي عن طريق الدفتر العقاري‪،‬أما في المناطق التي لم يستكمل فيها هذا‬
‫اإلجراء فإنه من الناحية القانونية ال تثبت الملكية العقارية إال بموجب عقد توثيقي‪ ،‬أو عقد إداري‪ 1‬أو حكم‬
‫قضائي‪.2‬‬

‫‪ -‬إن العقد اإلداري ال يعد سنداً للملكية في كل األحوال فقد يكون مجرد إثبات للتعامل الذي تم بين اإلدارة و المستفيد‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫لذلك يشترط في العقد اإلداري أن يفرغ في شكل عقد رسمي ناقل للملكية يحرره مدير أمالك الدولة بصفته موثق الدولة‬
‫والجماعات المحلية أو الموثق الذي اختارت اإلدارة اللجؤ إليه كما هو الحال بالنسبة للوكاالت العقارية المحلية‪ .‬و حتى‬
‫تكون هذه العقود ذات حجية يجب إشهارها في المحافظة العقارية و أن تكون صادرة عن المالك أو بترخيص منه وتتضمن‬
‫تنازل عن الملكية العقارية‪ .‬مقني بن عمار‪ ،‬األحكام القانونية المتعلقة بصحة و بطالن المحررات الثوثيقية دراسة في‬
‫القانون الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2014 ،‬ص ‪ .99‬ليلى طلبة‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقاً ألحكام التشريع‬
‫الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،2011‬ص ‪.78‬‬
‫‪ -‬إذا لم يتضمن الحكم القضائي المعلومات الدقيقة فإن ذلك من شأنه أن يقلل من قيمة الحكم القضائي كسند إثبات‬ ‫‪2‬‬

‫للملكية‪ .‬فحسب التعليمة الصادرة عن و ازرة المالية سنة ‪ 1995‬موجهة إلدارة المسح فإن األحكام القضائية التي ال تحتوي‬
‫على المعلومات المتعلقة بالحقوق العقارية التي تكرسها تعلمب معاملة العقد العرفي الصحيح‪ .‬أما التعليمة ‪ 16‬المؤرخة في‬
‫‪ 24‬ماي ‪ 1998‬المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي و الترقيم العقاري الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‬
‫فقد أكدت أنه في حالة عدم دقة المعلومات الواردة في السند المثبت للملكية يتعين اللجؤ إلى التحري‪ ،‬على أن للمحافظ‬
‫العقاري في هذه الحاالت أن يفرض على صاحب السند إفراغه في عقد توثيقي قبل شهره على أساس أن الحكم يعامل‬
‫معاملة العقد العرفي الثابت التاريخ قبل جانفي ‪ .1971‬ليلي زروقي‪ .‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬طبعة ‪،2018‬‬
‫ص ‪. 51.50‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪149‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫وعلى الرغم من أهمية ما أقره المشرع بهدف ضبط الملكية العقارية إال أن إعمال هذه الضوابط اصطدم‬
‫بجملة من العوائق تعود في معظمها إلى المراحل التي مرت بها الملكية العقارية في الجزائر بداية من‬
‫مرحلة االستعمار‪،‬و التي من أبرزها االنتشار الواسع للعقود العرفية‪.‬‬

‫و لما كانت قاعدة الرسمية تقتضي بطالن العقود العرفية كسندات للملكية العقارية فقد أقر المشرع‬
‫مجموعة من اآلليات يهدف البحث إلى دراستها من خالل اشكالية تتمحور حول مضمون هذه اآلليات ؟‬
‫ومدى فاعليتها في تحقيق الغرض الذي أقرت من أجله؟‪.‬‬

‫وحرصاً على بلوغ الغاية من البحث انتهجنا المنهج الوصفي التحليلي الذي يقتضيه الموضوع‪ ،‬مقسمين‬
‫البحث إلى مطلبين يتضمن األول تسوية الملكية استناداً إلى تاريخ العقد العرفي‪ ،‬أما الثاني فيتضمن‬
‫التسوية استناداً إلى الحيازة كواقعة مادية‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تسوية الملكية العقارية استناداً إلى تاريخ العقد العرفي‬

‫العقود العرفية هي سندات صادرة عن األفراد دون أن يتدخل في تحريرها موظف عام‪ ،‬أو شخص‬
‫مكلف بخدمة‪ ،‬و يشترط في المحرر العرفي الكتابة و كذا التوقيع‪ ،‬وال يكون حجة على الغير إال إذا كان‬
‫‪1‬‬
‫ثابت التاريخ‪.‬‬

‫و حسب نص المادة ‪ 89‬من المرسوم ‪ 67-76‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري و المعدلة بالمرسوم‬
‫‪ 2123-93‬فإنها تستثنى من قاعدة الشهر المسبق السندات الثابتة التاريخ قبل ‪ 1971/01/01‬بعد ما‬

‫حسب المادة ‪ 328‬من القانون المدني‪ :‬ال يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه إال منذ أن يكون له تاريخ‬ ‫‪-1‬‬
‫ابتداء‪:‬‬
‫ً‬ ‫ثابت‪ ،‬ويكون تاريخ العقد ثابتاً‬

‫‪ -‬من يوم تسجيله‪،‬‬

‫‪ -‬من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام‪،‬‬
‫‪ -‬من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص‪،‬‬
‫‪ -‬من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط و إمضاء‪،‬‬
‫غير أنه للقاضي تبعاً للظروف‪ ،‬رفض تطبيق هذه األحكام فيما يتعلق بالمخالصة‪".‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ - -‬المرسوم ‪ 123-93‬المؤرخ في ‪ 1993-05-19‬المعدل و المتمم للمرسوم رقم ‪ ،63-76‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪ 34‬المؤرخة في ‪.1993-05-23‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪150‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫كانت تشمل فقط السندات الثابتة التاريخ قبل أو مارس ‪ 1961‬بموجب المرسوم ‪ 210-80‬المعدل و‬
‫المتمم للمرسوم ‪.63-76‬‬
‫وعلى هذا األساس نص المشرع على أن يمكن تسوية سندات الملكية المتمثلة في عقود عرفية ثابتة‬
‫التاريخ‪ ،‬وهنا نميز بين ثالثة مراحل‪:‬‬

‫أوالً‪ :‬العقود الثابتة التاريخ قبل ‪ :1961-03-01‬حيث تقوم المحاكم بتثبيت صحة هذه العقود بعد أن‬
‫يقدم األطراف شهادة من البلدية بأن العقار ال يدخل ضمن الصندوق الوطني للثورة الزراعية‪ ،‬و ال ضمن‬
‫‪1‬‬
‫االحتياطات العقارية‪.‬‬

‫و بالنظر إلى األحكام القضائية المثبة لهذهالعقود لم تكن تتضمن التعيين الدقيق للعقار أو الحق العيني‪،‬‬
‫فقد كان يتم رفض ايداعها للشهر لدى المحافظة العقارية‪ ،‬و بالتالي كثرة الدعاوى االدارية ضد ق اررات‬
‫رفض االيداع‪.‬‬

‫ثانياً‪ :‬العقود العرفية الثابتة التاريخ قبل ‪ :1971-01-01‬حيث نتج عن المرسوم ‪ 123-93‬تمديد فترة‬
‫‪ 1961-03-01‬إلى تاريخ ‪ (1971-01-01‬تاريخ دخول قانون التوثيق حيز التنفيذ)‪ ،‬حيث تكتسب‬
‫العقود العرفية الصفة الرسمية باللجؤ للموثق دون الحاجة إلى القضاء إلثبات صحتها‪.‬‬

‫فيتم اللجؤ إلى الموثق لتحريرعقد إيداع يثبت محتوى العقد العرفي يتم شهره في المحافظة العقارية‪.‬‬

‫ثالثاً‪ :‬المنشور الرئاسي المؤرخ في ‪ : 1976/06/30‬و الذي كان الغرض منه تصحيح العقود العرفية‬
‫الثابتة التاريخ قبل ‪ 1974/03/05‬تاريخ العمل بقانون اإلحتياطات العقارية‪ ،‬وقد أناط هذا المرسوم‬
‫بالمحاكم تسوية وضعية القطع األرضية التي اشتراها الخواص قبل تاريخ العمل بقانون االحتياطات‬
‫العقارية بدون تحرير عقد توثيقي ورفعت أمام المحاكم دعاوى بصحة البيوع‪ .‬وقد ألزم هذا المنشور‬
‫المحاكم بأن تتحرى تاريخ البيع بأن يكون قبل ‪ 1974/03/05‬حيث ال تصحح سوى البيوع المبرمة قبل‬
‫قانون االحتياطات العقارية‪ ،‬و أن جميع شروط البيع قد تحققت‪ .‬ويجب على األحكام القضائية الصادرة‬
‫بهذا الشأن أن تراعي المرسوم ‪ 28-76‬المؤرخ في ‪ 1976/02/07‬الذي يحدد كيفية تحديد الحاجيات‬
‫العائلية لمالكي األرض في ميدان البناء‪ .‬على أن هذه األحكام القضائية الصادرة في هذا الشأن تقوم مقام‬
‫العقود الموثقة تشهر و تنتج آثارها بالنسبة للغير‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم ‪ 210-80‬بتاريخ ‪ 1980-09-13‬المعدل و المتمم للمواد ‪ 89 ،18 ،15‬من المرسوم ‪ 63-76‬المتعلق‬

‫بتأسيس السجل العقاري‪ .‬حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الطبعة التاسعة ‪ ،2013‬ص ‪.19‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪151‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫ومن حيث القيمة القانونية لهذا المنشور فهو مجرد وجهة نظر الحكومة حول األمر رقم ‪ 26-74‬المتعلق‬
‫باالحتياطات العقارية‪ ،‬إضافة إلى أنه لم يراعي قاعدة الرسمية المقررة بموجب األمر ‪ 91-70‬المتعلق‬
‫بالتوثيق و التي يترتب عن تخلفها بطالن العقد‪ .‬كما أن هذا المنشور يسمح بالتهرب من اإلجراءات التي‬
‫يفرضها قانون التوثيق إذ لم يحدد مدة لتصحيح البيوع العرفية‪ ،‬و أنه ال يستلزم تسجيل العقود العرفية لدى‬
‫مصلحة التسجيل و الطابع بمفتشية الضرائب لكي يكون لها تاريخ ثابت و بالتالي يسهل التأكد من‬
‫‪1‬‬
‫صحتها‪.‬‬

‫ومن حيث االجتهاد القضائي فقد استقرت المحكمة العليا سنة ‪ 1997‬بعد فترة من التناقض بين‬
‫األحكام القضائية بشأن العقود العرفية الثابتة التاريخ بعد ‪ ، 1971/01/01‬حيث قضت الغرفة المجتمعة‬
‫للمحكمة العليا بتاريخ ‪ 1997/02/1‬ببطالن هذه العقود و إرجاع الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل‬
‫‪2‬‬
‫التعاقد‪.‬‬
‫ومع ذلك فإن المحكمة العليا قضت في قرار لها بتاريخ ‪ 2008/05/14‬بأن التصريح ببطالن العقد‬
‫العرفي المتضمن بيع عقار ال يحول دون االستئناس به إلثبات تاريخ بداية الحيازة باعتبارها واقعة مادية‬
‫‪3‬‬
‫يجوز إثباتها بكافة الطرق حسب المادة ‪ 827‬قانون مدني‪.‬‬

‫و لقد كان لهذا التوجه الق ضائي أثره البالغ في التعامالت العقارية باعتباره يتناسب و التطبيق السليم‬
‫للقانون السيما نصوص القانون المدني و بصفة خاصة المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬و كذا القوانين الخاصة‬
‫كالمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 25-90‬قانون التوجيه العقاري المعدل و المتمم‪ 4.‬و المادة ‪ 41‬من القانون ‪-91‬‬

‫‪ -1‬حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 20‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ -2‬محمودي عبد العزيز‪ ،‬آليات تطهير و تسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬منشورات بغدادي‪،‬‬
‫الطبعة الثانية ‪ ،2010‬ص ‪ .148‬حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫‪ -3‬قرار رقم ‪ 448006‬بتاريخ ‪ ،2008-05-14‬مجلة المحكمة العليا‪ ،2010 ،‬عدد خاص‪ ،‬ج ‪ ،3‬ص ‪ .107‬نقل عن‬
‫جمال سايس‪ ،‬االجتهاد الجزائري في القضاء العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.725‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 25-90‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ 1990‬المتعلق بالتوجيه العقاري المعدل و المتمم" يثبت الملكية‬
‫الخاصة لألمالك العقارية و الحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد اإلشهار العقاري‪".‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪152‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫‪ 10‬المتضمن قانون األوقاف المعدل و المتمم‪1.‬و كذا المادة ‪ 63‬من القانون ‪ 25-91‬المتضمن قانون‬
‫‪2‬‬
‫المالية لسنة ‪.1992‬‬

‫وعليه فالعقود العرفية المتعلقة بالعقارات المبرمة بعد ‪ 1971/01/01‬تعتبر باطلة بطالناً مطلقاً حتى و‬
‫لو تم تسجيها بمصلحة التسجيل و الطابع بمفتشية الضرائب‪ 3.‬ومع ذلك تجب اإلشارة إلى أن المحكمة‬
‫العليا أقرت في بعضأحكامها أن عقد االيجار الزراعي يمكن إفراغه في شكل عرفي‪ 4،‬عمالً بنص المادة‬
‫‪5‬‬
‫‪ 53‬من القانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪.‬‬

‫و اعتبار العقد العرفي عقد باطالً ال يمنع من تقديمه كمستند في إطار عملية المسح العقاري‪ ،‬إال‬
‫أن هذا النوع من السندات يطرح العديد من االشكاالت التي تساهم في تأخر إجراءات المسح‪ ،‬ذلك أن هذه‬
‫‪6‬‬
‫العقود قد ال تكون دقيقة من حيث المحتوى‪ ،‬أو من حيث تعيين العقار‪ ،‬أو من حيث مساحته أو حدوده‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬تسوية الملكية العقارية استنادا إلى اثبات الحيازة كواقعة مادية‬

‫باإلضافة إلى القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني و المتعلقة بالحيازة أقر المشرع‬
‫الجزائري آليات أخرى تستند إلى الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 41‬من القانون ‪ 10-91‬المؤرخ في ‪ 27‬أبريل ‪ 1991‬المتعلق باألوقاف المعدل و المتمم " يجب على الواقف‬
‫أن يقيد الوقف بعقد لدى الموثق و أن يسجله لدى المصالح المكلفة بالسجل العقاري الملزمة بتقديم إثبات له و إحالة نسخة‬
‫منه إلى السلطة المكلفة باألوقاف‪".‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 63‬من القانون ‪ 25-91‬المؤرخ في ‪ 1991/12/16‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ " 1992‬يمنع مفتشوا‬
‫التسجيل من القيام بإجراء تسجيل العقود العرفية المتضمنة األموال العقارية أو الحقوق العقارية‪ ،‬المحالت التجارية أو‬
‫الصناعية أو كل عنصر يكونها التنازل عن األسهم و الحصص في الشركات‪ ،‬االيجارات التجارية‪ ،‬إدارة المحالت التجارية‬
‫أو المؤسسات الصناعية‪ ،‬العقود التأسيسية أو تعديلية للشركات‪".‬‬
‫‪ -3‬حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.25‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬ق ارر رقم ‪( 233101‬الغرفة العقارية) بتاريخ ‪ ،2002/07/17‬مجلة المحكمة العليا‪ ،2004 ،‬عدد‪ ،2‬ص ‪ .305‬نقالً‬
‫عن جمال سايس‪ ،‬االجتهاد الجزائري في القضاء العقاري‪ ،‬منشورات كليك‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،2013‬ص ‪ .460‬قرار رقم‬
‫‪( 656494‬الغرفة العقارية) بتاريخ ‪ 2011/02/10‬مجلة المحكمة العليا‪ ،2011 ،‬عدد ‪ ،1‬ص ‪ .157‬نقالً عن جمال‬
‫سايس‪ ،‬االجتهاد الجزائري في القضاء العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.818‬‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 53‬من القانون ‪ 25-90‬المتضمن قانون التوجيه العقاري" تكيف األحكام التشريعية المعنية المعمول بها في‬
‫مجال عقود االيجار حسب الحاجة من أجل أن تنص على كل األشكال القانونية التي تحث على استثمار األراضي ال سيما‬
‫عن طريق ترقية االستثمارات المنتجة و تحسين هيكل المستثمر العقاري‪.‬‬
‫و يجب أن تتوافق مدة االيجار مع األهداف السالفة الذكر و يمكن أن تحرر عقود االيجار الفالحي في شكل عقود عرفية‪".‬‬
‫‪ -6‬نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام و تأسيس السجل العقاري في السجل‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،2009 ،‬ص ‪.151‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪153‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫فحسب نص المادة ‪ 39‬من القانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪ 1‬فإنه يمكن كل شخص‬
‫يمارس في أراضي الملكية الخاصة‪ ،‬التي لم تحرر عقودها‪ ،‬ملكية مستمرة وغير منقطعة و هادئة و‬
‫عالنية ال تشوبها شبهة أن يحصل على شهادة الحيازة‪.‬‬

‫فتعتبر شهادة الحيازة هي وسيلة مبسطة وسريعة لالعتراف بالملكية يسلمها رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي الكائن بدائرة اختصاصه العقار محل الطلب ضمن الضوابط و الشروط التي يحددها قانون التوجيه‬
‫‪2‬‬
‫العقاري‪.‬‬

‫وحسب نص المادة ‪ 39‬السالفة الذكر فإن شهادة الحيازة ال تمنح إال على أراضي الملكية الخاصة التي لم‬
‫تحرر عقودها و لم يشرع فيها مسح األراضي‪ ،‬فال تسلم بمناسبة األراضي التي استكملت فيها عميات‬
‫المسح‪ ،‬أو التي لم يتم مسحها و لكن ملكيتها ثابتة بعقود مشهرة‪ .‬كما أن شهادة الحيازة ال تنتج آثارها إال‬
‫‪3‬‬
‫بعد شهرها في المحافظة العقارية‪.‬‬
‫ومتى استوفت شهادة الحيازة الشروط و االجراءات القانونية رتب كافة آثارها‪ ،‬فبموجبها يمكن للحائز رهن‬
‫العقار لفائدة هيئات القرض‪ ،‬كما يمكنه القيام ببعض التصرفات كأعمال البناء و الهدم‪ ،‬كما يمكنه‬
‫‪4‬‬
‫االحتجاج بالملكية و التقادم المكسب أثناء التصفية النهائية للوضعية القانونية للعقار‪.‬‬
‫غير أن شهادة الحيازة هي ذات طبيعة شخصية‪ ،‬ذلك أن وفاة المتحصل عيها يؤدي إلى انقضاءها بعد‬
‫سنة واحد م ن الوفاة‪ ،‬مالم يقم الخلف بطلب تسليم شهادة حيازة جديدة باسمهم‪ .‬كما أن شهادة الحيازة غير‬
‫قابلة للبيع‪ ،‬و أنها ال تغيير من الوضعية القانونية للعقار ألن المحتصل عليها يبقى مجرد حائز إلى غاية‬
‫استكمال إجراءات مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ 5،‬وانقضاء مهلة الترقيم المؤقت دون‬
‫منازعة أو اعتراض‪ 6،‬كما يمكن للحائز بناء على سند حيازي رفع دعوى قضائية أمام القضاء العقاري‬

‫‪ -1‬القانون ‪ 25-90‬مؤرخ في أول جمادى األولى عام ‪ 1411‬الموافق ‪ 18‬نوفمبر ‪ 1990‬يتضمن التوجيه العقاري‪،‬‬
‫المعدل و المتمم‪.‬‬
‫‪ -2‬مع مراعاة المرسوم التنفيذي ‪ 254-91‬المؤرخ في ‪ 27‬يوليو ‪ 1991‬المتعلق بكيفيات إعداد شهادة الحيازة و تسليمها‪.‬‬
‫ج‪.‬ر‪ .‬ع ‪ ،36‬مؤرخة في ‪ 31‬يوليو ‪.1991‬‬
‫‪ -3‬ليلي زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.73‬‬
‫‪ -4‬حمدي باشا‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2013 ،‬ص ‪.92‬‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 47‬من القانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪ ،‬المعدل و المتمم" تصفى الوضعية القانونية التي تنطبق‬
‫على العقارات المعنية بشهادة الحيازة التي أسسها هذا القانون بمناسبة أشغال إعداد مسح األراضي العام و تكوين السجل‬
‫العقاري في البلدية المعنية بموجب األمر رقم ‪ 74-75‬المؤرخ في ‪ 12‬ديسمبر ‪ 1975‬المذكور أعاله‪".‬‬
‫‪ -6‬المادة ‪ 13‬من المرسوم ‪ 63-76‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري " يعتبر الترقيم مؤقتاً لمدة أربهة (‪ )04‬أشهر يجري‬
‫سريانها ابتداء من يوم الترقيم‪ ،‬بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية و الذين يمارسون حسب‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪154‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫للمطالبة باكتساب الملكية بالتقادم المكسب طبقاً ألحكام القانون المدني قبل حلول عملية المسح العقاري‬
‫‪1‬‬
‫في المنطقة الكائن بها العقار المعني‪.‬‬
‫كما يمكن تسوية الملكية في إطار التحقيق العقاري وذلك بعد إلغاء نظام عقود الشهرة و الذي‬
‫عيب عليه سطحية اإلجراءات‪ ،‬و غياب المعاينة الميدانية‪.‬‬
‫فبغية استدراك النقائص التي شابت نظام عقود الشهرة‪ 2،‬أصدر المشرع القانون ‪ 02-07‬بتاريخ‬
‫‪ 27‬فبراير ‪ 2007‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن‬
‫‪4‬‬
‫طريق تحقيق عقاري‪3،‬والذي يهدف إلىتسوية سندات الملكية استنادا إلى الحيازة و التقادم المكسب‪.‬‬

‫ومن حيث الشروط الموضوعية لتسوية سند الملكية عن طريق التحقيق العقاري فإنه يشترط في‬
‫العقار أن يكون واقعاً في بلدية لم تخضع إلجراءات المسح‪ ،‬و أن يكون ضمن األمالك الخاصة‪ ،‬حيث‬
‫تستبعد األمالك الوطنية العامة و الخاصة و كذا األمالك المسماة عرش‪ 5.‬كما يشترط أن يكون العقار بال‬
‫‪6‬‬
‫سند‪ ،‬أو كان محل سند ملكية محرر قبل ‪ 01‬مارس ‪.1961‬‬

‫أما من حيث الحيازة فيشترط أن تكون الحيازة قانونية بتحقق الركنين المادي و المعنوي حسب‬
‫قواعد القانون المدني‪ .‬كما يشترط استكمال مدة الحيازة وهي إما ‪ 15‬سنة بدون انقطاع‪ ،‬أو ‪ 10‬سنوات‬
‫متى توافر حسن النية و السند الصحيح ( م ‪ 827‬قانون مدني)‪.‬‬

‫المعلومات الناتجة عن وثائق مسح األراضي‪ ،‬حيازة تسمح لهم باكتساب الملكية عن طريق التقادم المكسب طبقاً لألحكام‬
‫القانونية المعمول بها في هذا المجال‪.‬‬
‫و يصبح الترقيم نهائياً عند انقضاء المدة المحددة في الفقرة السابقة فيما لم يعلم المحافظ بأي اعتراض يتعلق بحق الملكية‬
‫أو فيما إذا سحبت أو رفضت االعتراضات التي تكون قد حدثت‪".‬‬
‫‪ -1‬حمدي باشا‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 93‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ -2‬المرسوم ‪ 352-83‬المؤرخ في ‪ 1983-05-21‬المتضمن إجراءات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن‬
‫االعتراف بالملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 21‬المؤرخة في ‪.1983-05-04‬‬
‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 02-07‬المؤرخ في ‪ 2007-02-27‬يتضمن تأسيس تحقيق عقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،15‬المؤرخة‬
‫في ‪ 28‬فبراير ‪.2007‬المرسوم التنفيذي ‪ 147-08‬المؤرخ في ‪ 2008-05-19‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري و تسليم‬
‫سندات الملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 26‬المؤرخة في ‪.2008-05-25‬‬
‫‪ -4‬محمودي عبد العزيز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.247‬‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 03‬من القانون ‪ 02-07‬المتضمن التحقيق العقاري‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 02‬من القانون ‪ 02-07‬المتضمن التحقيق العقاري‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪155‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫ومن حيث إجراءات المعاينةفإنه يمكن لكل طبيعي أو معنوي متى توافرت شروط العقار و الحيازة‬
‫أن يقدم طلباً لفتح تحقيق عقاري‪ ،‬و يقدم الطلب إلى المدير الوالئي للحفظ العقاري المختص إقليماً‪1.‬و‬
‫‪2‬‬
‫يمكن فتح التحقيق بصفة فردية أو بصفة جماعية‪.‬‬

‫و تتحدد وظائف المحقق العقاري بالتنقل الميداني إلى عين المكان ويشرع في معاينة العقار بحضور‬
‫صاحب الطلب أو المعني‪ ،‬كما يقوم بجرد األمالك التي ليس لها سند‪ ،‬و يسجل وقائع الحيازة‪ ،‬يجمع‬
‫المعلومات بشأن الوضعية القانونية و المحتوى المادي للعقار‪ ،‬كما يدون التصريحات التي يتلقاها و‬
‫يتحقق منها‪.3.‬‬

‫بعد ذلك يقوم المحققبتحرير محضر مؤقت مسبب يتضمن نتائج التحقيق‪ ،‬هذا المحضر يكون‬
‫‪4‬‬
‫محل نشر عن طريق اللصق في مقر بلدية موقع العقار‪ .‬فإذا تلقى المحقق العقاري احتجاج أو اعتراضاً‬
‫في إطار المدد المحددة فإنه يحدد جلسة للصلح‪ ،‬و إذا انتهى الصلح بالتفاق يحرر المحقق محض اًر‬
‫للصلح و يستأنف إجراء التحقيق ‪ 5،‬أما إذا انتهت محاولة بعدم االتفاق فيحرر محضر بذلك و للطرف‬
‫‪6‬‬
‫المحتج أو المعترض رفع دعوى قضائية أمام الجهة القضائية المختصة ضمن اآلجال القانونية‪.‬‬

‫أما إذا لم يتلقى المحقق العقاري احتجاجات أو اعتراضات فإنه يحرر محضر نهائي يسجل فيه‬
‫وعلى إثر هذا المحضر يلتزم المهندس الخبير العقاري بوضع معالم حدود العقار‬ ‫نتائج التحقيق‪،‬‬
‫بحضور المحقق العقاري وعلى نفقة صاحب الطلب أو المعني‪ ،‬كما يحرر محضر وضع المعالم و يتمم‬
‫‪7‬‬
‫بمخطط طبوغرافي‪.‬‬

‫وعلى إثر تحرير المحضر النهائي من طرف الحقق العقاري‪ ،‬يقوم المدير الوالئي للحفظ العقاري‬
‫بإصدار مقرر ترقيم عقاري باسم المالك المعني للعقار محل التحقيق‪ ،‬و يرسل هذا المقرر إلى المحافظ‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 04‬من القانون ‪02-07‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 06‬من القانون ‪.02-07‬‬

‫‪ -3‬المادة ‪ 10‬القانون ‪ ،02-07‬المادة ‪ 11‬المرسوم ‪.147-08‬‬

‫‪4‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 12‬مرسوم ‪.147-08‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 15‬مرسوم ‪.147-08‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 12‬قانون ‪ .02-07‬المادة ‪ 16‬وما يليها مرسوم ‪.147-08‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 13‬قانون ‪ .02-07‬المادة ‪ 13‬مرسوم ‪.147-08‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪156‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫العقاري قصد استكمال إجراءات تسليم سند الملكية‪1.‬حيث يقوم المحافظ العقاري بإجراء الترقيم العقاري‬
‫عن طريق شهر الحقوق المعاينة أثناء التحقيق العقاري في السجل العقاري‪ ،‬وعلى إثر هذا االشهار يعد‬
‫المحافظ العقاري سند الملكية حسب النموذج المرفق بالمرسوم ‪ 2،147-08‬ثم يرسله إلى المدير الوالئي‬
‫‪3‬‬
‫للحفظ العقاري لتسليمه للمعني‪.‬‬

‫خاتمة ‪:‬‬
‫‪ -‬منذ صدور األمر ‪ 91-70‬المتضمن قانون التوثيق فإن السند الرسمي يعتبر الشكل الوحيد إلثبات‬
‫الملكية العقارية أو الحقوق العينية العقارية‪.‬‬
‫االنتشار الواسع للعقود العرفية كان له أثره البالغ على إعمال قاعدة الرسمية في التعامالت العقارية‬ ‫‪-‬‬
‫إذ أصبحت واقعاً يفرض نفسه إما لغياب الوعي القانوني أو بسبب بطء إجراءات المسح‪.‬‬
‫بعد فترة من تناقض األحكام القضائية بشأن العقود العرفية الثابتة التاريخ بعد دخول األمر ‪91-70‬‬ ‫‪-‬‬
‫حيز التنفيذ قضت المحكمة العليا بغرفها مجتمعة بتاريخ ‪ 1997/02/10‬ببطالن العقود العرفية و‬
‫إرجاع الطرفين إلى الحالة التي كان عليها قبل التعاقد‪ ،‬وبذلك تكون المحكمة العليا قد آثرت التطبيق‬
‫السليم للقانون‪.‬‬
‫‪ -‬في حكمها الصادر بتاريخ ‪ 2008/05/14‬قضت المحكمة العليا بأن بطالن العقد العرفي ال يحول‬
‫دون االستئناس به إلثبات تاريخ بداية الحيازة باعتبارها واقعة مادية‪.‬‬
‫رغم أن المحكمة العليا استقرت على بطالن العقود العرفية في التعامالت العقارية إال أنها أقرت في‬ ‫‪-‬‬
‫بعض أحكامها أن عقد االيجار الزراعي يمكن إفراغه في شكل عرفي عمالً بنص المادة ‪ 53‬من‬
‫القانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري‪.‬‬
‫لقد سعى المشرع من خالل تعديل قانون األمالك الوطنية سنة ‪ 2008‬إلى التطبيق السليم للقانون‬ ‫‪-‬‬
‫فيما يتعلق بإثبات الملكية ‪ ،‬فإما أن تثبت الملكية بسند يقره القانون‪ ،‬أو أن تستند إلى الحيازة كواقعة‬
‫مادية متى توفرت شروطها‪ ،‬وفي غياب ذلك تعتبر األراضي ملكاً للدولة ومتى اعتبرت كذلك فإن أي‬
‫عمل أو تصرف يمثل اعتداءا على أمالك الدولة يستدعي تطبيق اإلجراءات الردعية المقررة‪ .‬غير‬
‫أن نص المادة ‪ 54‬مكرر من قانون األمالك الوطنية المعدل سنة ‪ 2008‬و إن كان يمكن إعماله‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 15‬قانون ‪ .02-07‬المادة ‪ 21 ،20‬مرسوم ‪.147-08‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 16‬قانون ‪ .02-07‬المادة ‪ 21‬مرسوم ‪.147-08‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 16‬قانون ‪.02-07‬‬
‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪157‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫في مجال تسوية ملكية األراضي غير المبنية في المناطق الصحراوية‪ ،‬غير أن هذه المناطق تشمل‬
‫حسب قانون التوجيه العقاري األراضي التي تقل فيها نسبة األمطار عن ‪ 100‬مللم وهو ما يطرح‬
‫إشكاالً حول تحديد نطاقها‪ .‬و حسب هذا النص و الذي يعد تأكيداً لنص المادة ‪ 773‬قانون مدني‬
‫حيث تعتبر ملكاً من أمالك الدولة جميع األمالك الشاغرة التي ليس لها مالك‪.‬‬
‫‪ -‬حرصاً من المشرع على تسوية وضعية العقارات التي تستند إلى الحيازة وحدها أقر المشرع مجموعة‬
‫من اآلليات تمثلت في شهادة الحيازة و التحقيق العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬رغم أهمية اآلليات التي جاء بها المشرع لتسوية حاالت الحيازة يبقى للقضاء دور بارز و هام جداً‬
‫في هذا المجال ذلك أن القضاء يمثل المالذ األخير خاصة في حاالت عدم الصلح في حاالت‬
‫التحقيق العقاري‪ ،‬وهو ما يجعل من تكوين القضاء و تخصصه ضرورة ملحة‪.‬‬

‫المصادر والمراجع‪:‬‬
‫المؤلفات‪:‬‬

‫‪ .1‬بن عبيرة عبد الحفيظ‪ ،‬إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية فيالتشريع الجزائري‪ ،‬دار هومة‪،‬‬
‫الجزائر‪.2003 ،‬‬
‫‪ .2‬جمال بوشنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪.2006 ،‬‬
‫‪ .3‬جمال سايس‪ ،‬االجتهاد الجزائري في القضاء العقاري‪ ،‬منشورات كليك‪ ،‬الطبعة الثانية ‪.2013‬‬
‫‪ .4‬حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الطبعة التاسعة ‪.2013‬‬
‫‪ .5‬حمدي باشا‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.2013 ،‬‬

‫‪ .6‬دوة اسيا‪ ،‬رمول خالد‪ ،‬اإلطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومة‪،‬‬
‫الجزائر‪،‬الطبعة الثانية ‪.2009‬‬
‫‪ .7‬ليلي زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة ‪.2018‬‬
‫‪ .8‬ليلى طلبة‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقاً ألحكام التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‬
‫‪.2011‬‬
‫‪ .9‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‬
‫‪.2011‬‬
‫محمد حسنين‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪.10‬‬
‫الطبعة الخامسة ‪.2006‬‬

‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪158‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫‪ .11‬محمودي عبد العزيز‪ ،‬آليات تطهير و تسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪،‬‬
‫منشورات بغدادي‪ ،‬الطبعة الثانية ‪.2010‬‬

‫‪ .12‬مقني بن عمار‪ ،‬األحكام القانونية المتعلقة بصحة و بطالن المحررات الثوثيقية دراسة في القانون‬
‫الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.2014 ،‬‬
‫‪ .13‬نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام و تأسيس السجل العقاري في السجل‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪.2009 ،‬‬
‫‪ .14‬ويس فتحي‪ ،‬الشهر العقاري في القانون الجزائري و القوانين المقارنة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.2014 ،‬‬

‫النصوص القانونية‪:‬‬

‫‪ .1‬األمر ‪ 91-70‬المؤرخ في ‪ 1970-12-15‬المتضمن تنظيم التوثيق‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،10‬سنة‬

‫‪.1970‬‬
‫‪ .2‬األمر ‪ 74-75‬المؤرخ ‪ 1975-11-12‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،92‬المؤرخة في ‪.1975-11-18‬‬
‫‪ .3‬المرسوم رقم ‪ 62-76‬مؤرخ في ‪ 24‬ربيع األول ‪ 1376‬الموافق ل ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬يتعلق بإعداد‬
‫مسح األراضي العام المعدل و المتمم‪.‬‬
‫‪ .4‬المرسوم ‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ 1976-03-23‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪ ،30‬المؤرخة ‪.1976-04-13‬‬
‫‪ .5‬المرسوم ‪ 352-83‬المؤرخ في ‪ 1983-05-21‬المتضمن إجراءات التقادم المكسب و إعداد عقد‬
‫الشهرة المتضمن االعتراف بالملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 21‬المؤرخة في ‪.1983-05-04‬‬
‫‪ .6‬القانون ‪ 25-90‬المؤرخ في ‪ 1990-11-08‬المتضمن قانون التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫العدد‪ 49‬المؤرخة في ‪ .1990-11-18‬المعدل و المتمم‪.‬‬
‫‪ .7‬القانون ‪ 10-91‬المؤرخ في ‪ 27‬أبريل ‪ 1991‬المتعلق باألوقاف المعدل و المتمم‬
‫‪ .8‬القانون ‪ 25-91‬المؤرخ في ‪ 1991/12/16‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪" 1992‬‬
‫‪ .9‬المرسوم ‪ 123-93‬المؤرخ في ‪ 1993-05-19‬المعدل و المتمم للمرسوم رقم ‪ ،63-76‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪ 34‬المؤرخة في ‪.1993-05-23‬‬
‫القانون رقم ‪ 02-07‬المؤرخ في ‪ 2007-02-27‬يتضمن تأسيس تحقيق عقاري‪ ،‬الجريدة‬ ‫‪.10‬‬
‫الرسمية العدد ‪ ،15‬المؤرخة في ‪ 28‬فبراير ‪.2007‬‬
‫‪ .11‬القانون ‪ 14-08‬المؤرخ في ‪ 2008-07-20‬المعدل و المتمم للقانون رقم ‪ 30-90‬المؤرخ في ‪-01‬‬
‫‪ 1990-12‬و المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،44‬المؤرخة في ‪-08-03‬‬
‫‪.2008‬‬

‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪159‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬
‫آليات تسوية وضعية الملكية العقارية الخاصة الثابتة بعقد عرفي ــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ د‪ .‬آزوا عبد القادر‬

‫‪ .12‬المرسوم التنفيذي ‪ 147-08‬المؤرخ في ‪ 2008-05-19‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري و تسليم‬

‫سندات الملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 26‬المؤرخة في ‪.2008-05-25‬‬

‫مجلة القانون والتنمية المحلية‪ ،‬مخبر القانون والتنمية المحلية‪ ،‬ادرار– الجزائر ‪ ISSN:2676-2420‬المجلد‪،01:‬‬
‫‪160‬‬
‫‪EISSN:‬‬ ‫العدد‪ ،02 :‬السنة‪ :‬جوان‪2019‬‬