‫مجلة أبحاث قانونية‪ -‬المجلد العاشر‪ -‬العدد األول ‪ -‬يونيو ‪2023‬م‬

‫‪Legal Research Journal (LRJ( - Volume:10 Issue:1-June 2023‬‬

‫الموقع االلكتروني للمجلة‪http://journal.su.edu.ly/index.php/lrj/index :‬‬
‫‪DOI: https://doi.org/10.37375/lrj.v10i1.153 7‬‬

‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أ‪.‬الكرياني سعيد‬ ‫تاريخ استالم البحث ‪2023-02 -25 :‬م‬
‫جامعة محمد الخامس بالرباط‪ ،‬المغرب‬ ‫ت ــاريخ قبـول البحـث ‪2023-05 -18 :‬م‬
‫‪Email: Elkourianisaid2020@gmail.com‬‬ ‫تاريخ نشـ ــر البحث ‪2023 -06-18 :‬م‬

‫ملخص البحث بالعربية‪:‬‬

‫أن المنتوج العقاري يش ّكل أهمية بالغة بالنسبة لألفراد والمؤسسات على حد سواء‪ ،‬فهو ثروة مضمونة بالنسبة لألفراد تمكنهم من‬
‫ال شك ّ‬
‫الرقي واالستقرار المجتمعيين من جهة‪ ،‬ورافعة مهمة للعملية االئتمانية وبالتالي منشطة للدورة االقتصادية من جهة أخرى‪ ،‬الشيء الذي‬
‫فإن االهتمام بسوق اإلنعاش العقاري من شأنه ْ‬
‫أن يساهم بشكل كبير في دعم االستقرار االجتماعي‬ ‫يعطي للعقار قيمته الحقيقة‪ .‬ولذلك ّ‬
‫ويوفر القدرة التنافسية للمقاوالت والشركات على حد سواء‪.‬‬
‫أن األزمة التي يعيشها السوق العقاري والذي أفصحت عنها الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين بموجب بالغ صادر عنها‪ ،‬تطرح‬
‫غير ّ‬
‫أن الفيدرالية المذكورة دقت ناقوس الخطر بخصوص العديد‬
‫أكثر من سؤال حول الوضعية القانونية واالقتصادية للمستهلك العقاري خاصة و ّ‬
‫استهالكا‪.‬‬
‫ً‬ ‫إنتاجا و‬
‫من الجوانب ذات الصلة بالثروة العقارية ً‬

‫الكلمات المفتاحية‪ :‬المستهلك‪ -‬البائع‪-‬المشتري‪-‬الضمانات‪ -‬الحماية‪.‬‬

‫‪Consumer protection mechanisms in the real estate field‬‬

‫‪Elkouriani Said‬‬ ‫‪Received: 25-02-2023‬‬

‫‪Mohammed V University-Morocco‬‬ ‫‪Accepted:18-05-2023‬‬
‫‪Email: Abidibouazza@gmail.com‬‬ ‫‪Published:18-06-2023‬‬

‫‪Abstract‬‬
‫‪The crisis in the real estate market, revealed by the National Federation of Real Estate Developers‬‬
‫‪according to a press release from the latter, raises more than one question about the legal and economic‬‬
‫‪status of the real estate consumer, especially since the said federation has sounded the bell. alarm on‬‬
‫‪many aspects related to real estate heritage, production and consumption, which requires the search‬‬
‫‪for consumer protection guarantees in the real estate field.‬‬
‫‪Keywords consume- the buyer- seller-Warranties-protection‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫مقدمة‪:‬‬

‫ال يخفى على أحد األهمية التي يكتسيها العقار في نفوس البشر‪ ،‬خاصة ذلك المخصص للسكن أو الذي سيخصص لهذا الغرض‪ ،‬وهو‬
‫ما يعرف باألهمية االجتماعية للملكية الفكرية‪ ،‬لكون هذه األخيرة تدفع المستهلك إلى اقتناء العقار قصد االستقرار به‪ ،‬لهذا تجدر حمايته‬
‫من اي أذى وهو بصدد التعاقد‪.‬‬

‫فإن عدم المساواة بين طرفي العقد؛ البائع والمشتري المستهلك‪ ،‬ينتج عنه خلل في التوازن العقدي وظهور قواعد عقارية‬
‫ومن البداهة ّ‬
‫تحتوي على شروط تعسفية‪ ،‬األمر الذي أضحى يهدد مصالح المستهلك العقاري وحقوقه‪ ،‬سيما في ظل معامالت عقارية تتميز بالتعقيد‬
‫أن قانون االلتزامات والعقود يبقى‬
‫وعدم الوضوح النعدام الخبرة والقدرة الكافية لإللمام بظروف التعاقد ومالبساته من جهة المشترين‪ ،‬رغم ّ‬
‫اضحا في شأن ضبط التزاماتهم التعاقدية‪.‬‬‫و ً‬

‫يقصد بالمستهلك حسب المادة الثانية من القانون رقم ‪ 31.08‬المتعلق بتحديد تدابير لحماية المستهلك كل شخص طبيعي أو معنوي‬
‫سلع ا أو خدمات معدة الستعماله الشخصي أو العائلي‪.‬‬
‫يقتني أو يستعمل لتلبية حاجياته غير المهنية منتوجات أو ً‬
‫أم ا المورد فهو كل شخص طبيعي أو معنوي يتصرف في إطار نشاط مهني أو تجاري‪.‬‬ ‫ّ‬
‫ويتقيد األشخاص الخاضعون للقانون الخاص‪ ،‬المفوض لهم تسيير مرفق عام‪ ،‬بااللتزامات التي يفرضها هذا القانون على المورد‪.‬‬
‫وأمام عجز وعدم كفاية مقتضيات الشريعة العامة في توفير الحماية الالزمة للمستهلك العقاري‪ ،‬لم يجد المشرع لذلك سوى العمل على‬
‫فرض هذه الحماية بنصوص خاصة تهدف مباشرة إلى حماية المستهلك والدفاع عن مصالحه‪ ،‬ويأتي في مقدمة هذه النصوص أحكام‬
‫القانون ‪ 31.08‬المتعلق بتدابير حماية المستهلك‪ ،‬إضافة إلى مجموعة من القوانين األخرى أهمها‪ ،‬القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة‬
‫أيضا القانون ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪ 3 ،‬والقانون رقم ‪44.00‬‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬والقانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة‪ً ،‬‬
‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬

‫المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز المتمم لظهير االلتزامات والعقود‪4 ،‬باإلضافة إلى القانون ‪ 18.00‬المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات‬
‫‪6‬‬
‫المبنية‪5 ،‬والقانون ‪ 51.00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار‪.‬‬

‫فالمشرع تدخل عبر هذه القوانين المذكورة أعاله‪ ،‬حاول من خاللها حماية مستهلك الع قار وإحقاق مبدأ العدالة العقدية‪.‬‬
‫ّ‬

‫وبالرجوع ألهم الدراسات السابقة حول موضوع حماية مستهلك العقار نجد بحث لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص مسلك قانون‬
‫العقود والعقار بكلية الحقوق بوجدة من إعداد الطالب الحسين أسديو عنوان مظاهر حماية مستهلك العقار في طور اإلن جاز بين القواعد‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.178‬الصادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ ،39.08‬منشور بالجريدة الرسمية رقم ‪،5998‬‬ ‫‪1‬‬

‫بتاريخ ‪24‬نوفمبر ‪.5587 ،2011‬‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.066‬الصادر في‪ 15‬محرم ‪ 14( 1427‬فبراير ‪ )2006‬بتنفيذ القانون رقم ‪ ،16.03‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5400‬بتاريخ فاتح صفر ‪1427‬‬ ‫‪2‬‬

‫(‪ 2‬مارس ‪ )2006‬ص ‪.556‬‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ ،32.09‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬الصادرة‬ ‫‪3‬‬

‫بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪.)2011‬‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.05‬الصادر في ‪ 23‬ربيع الثاني ‪ 3( 1437‬فبراير ‪ ،)2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6440‬الصادرة في ‪ 9‬جمادى االولى ‪18( 1437‬‬ ‫‪4‬‬

‫فبراير ‪ ،)2016‬ص ‪.932‬‬

‫الظهير الشريف رقم ‪1.16.48‬الصادر في ‪ 19‬رجب ‪ 27( 1437‬إبريل ‪ ،)2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6465‬بتاريخ ‪ 9‬شعبان ‪ 16(1437‬ماي ‪.)2016‬‬ ‫‪5‬‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.03.202‬الصادر في رمضان ‪ 11( 1424‬نوفمبر ‪ ،)2003‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5172‬بتاريخ فاتح ذي القعدة ‪ 25( 1424‬ديسمبر‬ ‫‪6‬‬

‫‪ ،)2003‬ص ‪.4375‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪75‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أن هذه الدراسات رّكزت على الجانب النظري‪ ،‬الشيء الذي جعلني أبحث في‬
‫العامة والخاصة وذلك يوم الخميس ‪ 15‬يناير ‪ ،2015‬غير ّ‬
‫الموضوع قصد الوقوف أكثر على الجوانب العملية المرتبطة به‪.‬‬

‫إشكالية الموضوع‪:‬‬

‫تتجلى اإلشكالية المثارة في هذا الموضوع‪ ،‬في مدى كفاية القواعد القانونية المقررة لمستهلك العقار في توفير الحماية الالزمة له؟‬
‫تحد منها؟ وتتفرع عن هذه اإلشكالية عدة أسئلة فرعية‬
‫وتحصين تعاقده في ظروف وأجواء عادلة في ظل غياب بعض المقتضيات التي قد ّ‬
‫تتمثل فيما يأتي‪:‬‬

‫‪ -‬كيف استطاعت القوانين المنظمة للعقار والعالقات التعاقدية وخصوصا القانون ‪08‬ـ ‪ 31‬حماية مستهلك العقار في المرحلة التمهيدية‬
‫للتعاقد؟‬

‫المشرع من خالل هذه القوانين إلعادة التوازن العقدي بين المستهلك والبائع؟‬
‫ّ‬ ‫‪ -‬ما هي التدابير واإلجراءات التي اتخذها‬

‫‪ -‬وما هو الدور الذي يلعبه القضاء في توفير الحماية الالزمة لضمان حقوق مستهلك العقار؟‬

‫خطة البحث‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬الحماية الموضوعية لمستهلك العقار‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬الحماية الشكلية لمستهلك العقار‪.‬‬
‫المبحث األول‪ :‬الحماية الموضوعية لمستهلك العقار‪.‬‬

‫نوعا من االختالل في‬

‫إن التطورات التي حصلت في شتى مجاالت الحياة‪ ،‬وما أحدثته من تأثيرات عميقة في مؤسسة العقد‪ ،‬أفرزت ً‬ ‫ّ‬
‫التوازن بين األطراف المتعاقدة خصوصا في العقود االستهالكية التي تجمع بين طرفين متباينين المستهلك والمهني ‪ ،‬هذا األمر أثر بشكل‬
‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫كبير على اإل رادة‪ ،‬حيث ظهر في العصر الحديث مسألة عدم التكافؤ في المعلومات بسبب عدم الخبرة‪.‬‬

‫فإن مستهلك هذا العقار‬

‫ونظر لألهمية التي يكتسيها العقار سواء من الناحية االقتصادية واالجتماعية‪ ،‬كما سبقت اإلشارة إلى ذلك‪ّ ،‬‬ ‫ًا‬
‫جدير بالحماية الالزمة التي قد تطغى عليه‪ ،‬سواء قبل إبرامه للعقد وأثناء تنفيذ العقد‪.‬‬

‫المشرع في إطار القانون ‪ 31.08‬والقوانين ذات الصلة‬

‫ّ‬ ‫وتوخيا لتوفير هذه الحماية‪ ،‬وإعادة نوع من التوازن بين األطراف المتعاقدة‪ّ ،‬‬
‫أقر‬ ‫ً‬
‫بالعقار‪ ،‬التزامات على عاتق المهني تجاه المستهلك‪ .‬من بينها االلتزام باإلعالم وإسداء النصح‪ ،‬ثم حم ايته من اإلشهار الكاذب ومنح مهلة‬
‫التفكير كالتزامات أولية سابقة للتعاقد (المطلب األول)‪ ،‬ثم التزامات أخرى تقع على عاتق المهني تتمثّ ل في االلتزام بتسليم الشيء المبيع‬
‫مع ضمانه كمظاهر لحمايته أثناء تنفيذ العقد (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫شرع المستهلك والمورد في المادة ‪ 2‬من القانون ‪ .... " ، 31.08‬يقصد بالمستهلك كل شخص طبيعي أو معنوي يقتني أو يستعمل لتلبية حاجياته غير‬
‫عرف الم ّ‬
‫‪1‬‬

‫المهنية منتوجات أو سلعا أو خدمات معدة الستعماله الشخصي أو العائلي؛ يقصد بالمورد كل شخص طبيعي أو معنوي يتصرف في إطار نشاط مهني أو‬
‫تجاري‪."....‬‬
‫سليمان المقداد‪" ،‬مركز االرادة في العقود"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراة جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬وجدة‪،2017-2016 ،‬‬ ‫‪2‬‬

‫ص‪.128:‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪76‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬مظاهر حماية مستهلك العقار قبل إبرام العقد‪.‬‬

‫إن تحقيق حماية موضوعية للمستهلكين في الفترة ما قبل التعاقد ترتكز باألساس على مستويين مختلفين‪ ،‬أولهما إعالم المستهلك بشكل‬ ‫ّ‬
‫دقيق بالنقط األساسية التي تحدد موقفه النهائي في التعاقد‪ ،‬كالتزام أملته مقتضيات القانون ‪ ،31.08‬باإلضافة إلى إسداء النصح من أجل‬
‫حماية إرادة الزبون ومصالحه كالتزام يقع على عاتق الموثقون والعدول باعتبارهم جهة قانونية موكول لها مهمة توثيق التصرفات العقارية‬
‫أن تصادف اإلرادة في طريقها وسائل‬ ‫أما المستوى الثاني يتعلق بحمايته من اإلشهار الكاذب والمضلل‪ ،‬حيث يتعين ّ‬ ‫(الفقرة األولى)‪ّ ،‬‬
‫إشهار تأخذ مسارها السليم لتأدية دورها بشكل طبيعي‪ ،‬بل والقتناعها اإلرادةـ فال مناص من ترك مهلة أو فترة زمنية للتفكير في شروط‬
‫العقد قبل إعالن قبوله( الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬أهمية االلتزام باإلعالم والنصح في حماية مستهلك العقار‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬االلتزام باإلعالم في القانون ‪.31,08‬‬

‫علم ا‪ ،‬أي حصلت له حقيقة العلم‪ ،‬علم بالشيء يعني عرفه وتيقنه وأدركه وشعر‬
‫اإلعالم في اللغة هو اإلفضاء‪ ،‬فهو ينبثق من عبارة علم ً‬
‫به‪.‬‬

‫ويراد باإلعالم اإلفضاء باألمور الخاصة‪ ،‬وهو ما يتحقق في حالة المنتج أو البائع الذي يطلع الم شتري أو المستعمل على خصائص‬
‫سلعته وما يكتنف استعمالها من مخاطر‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫توضيحا بشأن واقعة أو قضية ما"‪.‬‬
‫ً‬ ‫تقدم‬
‫أن ّ‬‫أم ا في االصطالح‪ ،‬حسب قاموس ‪ ، Quillet‬فيعني‪ " :‬بيان أو إشارة أو تعليمات يمكن ْ‬
‫ّ‬

‫يش ّكل االلتزام باإلعالم أحد أهم مصادر حماية المشتري بصفة عامة‪ ،‬ذلك أنّه ال سبيل لحماية إرادته التعاقدية في مواجهة البائع المحترف‪،‬‬
‫إال من خالل إعادة المساواة في العلم بين هذين الطرفين المقبلين على التعاقد‪ ،‬على نحو يستطيع معه المشتري الوقوف على مدى مالئمة‬ ‫ّ‬
‫هذا العقد بالنسبة إليه‪ ،‬من خالل إعالمه بظروف هذا التعاقد بالقدر الذي ينير إرادته‪ ،‬وذلك من أجل الحد من حاالت عدم المساواة في‬
‫نظر لما يحتويه هذا‬
‫أيضا العقود العقارية‪ً ،‬ا‬
‫التوسع في مفهوم االلتزام باإلعالم يمتد ليشمل ً‬ ‫ّ‬ ‫إن‬
‫المعرفة بين أطراف العقد المزمع إبرامه‪ّ .‬‬
‫النوع من العقود من تفاوت بين المتعاقدين‪ ،‬حيث ي ع ّد المنعش العقاري محترفا نتيجة لخبرته الفنية في مجال البناء‪ ،‬وهذه الدراية ال تتوفر‬
‫خاص ا‪ ،‬وذلك في إطار المواد من ‪ 3‬إلى ‪14‬‬
‫كامال ً‬
‫قسما ً‬
‫المشرع خصص له ً‬
‫ّ‬ ‫لدى المشتري‪ ،‬وبالرجوع إلى القانون في ‪ 31.08‬نجد ّ‬
‫أن‬
‫من القسم الثاني‪.‬‬

‫وفرض االلتزام باإلعالم يجد أساسه في عدم التوازن االقتصادي بين طرفي العقد المتفاوض عليه‪ ،‬من حيث العلم بعناصر العقد وظروفه‬
‫من الطرف المحترف في مقابل جهل الطرف المستهلك كل شيء أو على األقل توفره على معلومات قد ال تسعفه في اتخاذ القرار‬
‫‪2‬‬
‫المناسب‪.‬‬

‫ويراد بااللتزام باإلعالم في عقد البيع العقاري‪ّ ،‬أنه قد يغيب على ذهن المستهل ك في كثير من األحيان الوضعية القانونية للعقار محل‬
‫المعاملة‪ ،‬كما قد يجهل غالب المعطيات المتعلقة به‪ ،‬فهذا االنعدام المعرفي استوجب التدخل التشريعي لحمايته‪ ،‬وذلك من قبيل إقرار‬

‫الحسن اوبحيد‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.31‬‬ ‫‪1‬‬

‫سليمان المقداد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.193:‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪77‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أن تساعده على االختيار المعقول وف ًق ا لحاجياته وإمكانيته المادية‪،‬‬

‫واجب إعالم المستهلك وإحاطته بالمميزات والمعلومات التي من شأنها ْ‬
‫عمال بمقتضيات المادة ‪ 3‬من القانون ‪.31.08‬‬

‫أن االلتزام باإلعالم يجد سنده في الفصول المنظمة لعيوب الرضا في قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬ذلك ّ‬
‫أن المهني عليه‬ ‫هذا باإلضافة إلى ّ‬
‫أال يكتم أو يسكت عن اإلعالن عن البيانات الضرورية التي تؤثر في قرار المستهلك‪ ،‬باإلضافة إلى أن هذا األخير يجب أن يكون رضاه‬ ‫ّ‬
‫‪1‬‬
‫في التعاقد دون وهم‪.‬‬

‫عد وسيلة من وسائل‬‫أن اعتماد مفهوم الكتمان يمتزج بعد اإلعالم‪ ،‬وبالتالي ي ّ‬
‫وتبنى القضاء المغربي هذا االلتزام في بعض الق اررات تفيد ّ‬
‫حاليا) الصادر بتاريخ ‪ 3‬يوليوز ‪ 1986‬جاء فيه " يمنع‬
‫التدليس الذي يؤدي إلى إبطال العقد‪ ،‬منها؛ قرار المجلس األعلى (محكمة النقض ً‬
‫المختص ة على التجزئة طبقا للفصل ‪19‬من ظهير ‪30‬شتنبر ‪ ،1983‬وإذا‬
‫ّ‬ ‫أن تصادق المصالح‬ ‫أرضا مجزأة قبل ْ‬
‫أن يبيع ً‬‫على المالك ْ‬
‫مخفي ا على المشتري هذا المعطى لو علمه لمل أقدم على الشراء‪ ،‬يكون بذلك قد ارتكب في حقه‬
‫ً‬ ‫خالف هذا المنع وباع المالك قطعة‬
‫‪2‬‬
‫تدليسا"‪.‬‬

‫نموذجا‪.‬‬
‫ا‬ ‫ثانيا‪ :‬النصح كالتزام مقرر على عاتق محرر العقد ـ الموثقون والعدول‬

‫‪ .1‬أساس التزام الموثق بالنصح انطالقاا من قانون ‪.32.09‬‬

‫فإن صعوبة المعامالت وتعدد القوانين التي‬

‫ملزما بتلقي اتفاقات األطراف وتحريرها وإضفاء الصفة الرسمية عليها‪ّ ،‬‬
‫إذا كان الموثق ً‬
‫ام ا وهو االلتزام بالنصح من أجل حماية إرادة الزبون ومصالحه‪ ،‬وحتى يكون على بينة واطالع على مختلف‬ ‫تحكمها فرضت عليه التز ً‬
‫‪3‬‬
‫آثار التصرف المراد إبرامه‪.‬‬

‫المشرع على ذلك صراحة في الفقرة الثانية من المادة ‪ 37‬من القانون ‪ 32.09‬جاء فيها أنّ ه‪" :‬يجب على الموثق إسداء النصح‬
‫ّ‬ ‫نص‬
‫وقد ّ‬
‫أن يوضح لهم األبعاد واآلثار التي قد تترتب عن العقود‬
‫يبين لهم ما يعلمه بخصوص موضوع عقدهم‪ ،‬و ْ‬ ‫أن ّ‬
‫لألطراف‪ ،‬كما يجب عليه ْ‬
‫التي يتلقاها"‪.‬‬

‫مجاال للجدل التزام الموثق‬

‫ً‬ ‫أن يوضح‪ ،‬فهذه الكلمات تفيد بما ال يدع‬‫يبين‪ ،‬و ْ‬
‫أن ّ‬‫فالمشرع استعمل ثالث مصطلحات وهي‪ :‬إسداء النصح‪ ،‬و ْ‬
‫‪4‬‬
‫أن ينصحوا المستهلك بما يفيده ويبرم العقد وهو متبصر‪.‬‬‫باإلعالم بل األكثر من ذلك على الموثقين ْ‬

‫أال تكون نصائحه لمصلحة طرف ضد طرف آخر‪ ،‬بل عليه أن يلتزم بالحياد التام‪ .‬ويمكنه وهو يوجه‬
‫والموثق وهو يقوم بهذا الواجب عليه ّ‬
‫أن يخطر األطراف ببعض الشروط التي يريدون إدراجها في‬ ‫نصائحه إلى الطرفين أن يعمل على تقريب وجهات نظرهم‪ ،‬كما يجب عليه ْ‬
‫عقودهم‪ ،‬وأ ْن يوجه لهم النصائح في المجال الضريبي‪ ،‬كما ّأن ه ال يتحلل من المسؤولية الناتجة عن اإلخالل بهذا الواجب‪ ،‬حتى لو كان‬
‫‪5‬‬
‫للزبون خبرة في الشؤون القانونية‪.‬‬

‫إدريس اليحياري‪ "،‬حماي ة مستهلك العقار"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة موالي إسماعيل‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية –مكناس‪-2016 ،-‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،2017‬ص ‪.13‬‬
‫قرار رقم ‪ ، 1653‬مجموعة ق اررات محكمة النقض‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬ص ‪ ،374‬اورده عبد الرحمان الشرقاوي" قانون العقود الخاصة"‪ ،‬الطبعة الثالثة اكتوبر ‪،2016‬‬ ‫‪2‬‬

‫دون ذكر المطبعة‪ ،‬ص ‪.88‬‬

‫محمد الربيعي‪ "،‬واجب الموثق بالنصح بين النسبية واالطالق" منشورات كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش العدد ‪ ،2017 -54‬ص ‪.201‬‬ ‫‪3‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.14‬‬ ‫‪4‬‬

‫محمد الربيعي "األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم"‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2017‬مكتبة المعرفة مراكش‪ ،‬ص ‪.52‬‬ ‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪78‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫إن هو أخل بواجب النصح وهذا ما قضت به محكمة االستئناف بالرباط‬ ‫وكان القضاء في المغرب ال يتردد في تحميل الموثق المسؤولية ْ‬
‫‪2‬‬
‫بتاريخ ‪ 11‬دجنبر ‪ 1 1942‬وما قضى به المجلس األعلى في ق ارره الصادر بتاريخ ‪ 23‬فبراير ‪.2005‬‬

‫‪ .2‬األساس القانوني اللتزام العدل بالنصح انطالقا من القانون ‪.16.03‬‬

‫بتصفح القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة ال نجد أي ّ‬

‫نص صريح يلزم العدل بإعطاء النصائح لألطراف واطالعهم على اآلثار‬
‫المترتبة على المعاملة المراد إبرامها‪ ،‬على عكس ما فعل في القانون رقم ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق‪.‬‬

‫لكن كاستثناء نجد بعض المقتضيات والتي يتعين فيها على العدل بإعالم المتعاقدين‪ ،‬نجد المادة ‪ 28‬من المرسوم ‪ 28‬أكتوبر ‪،2008‬‬
‫نص ت على ما يلي‪ ":‬يتعين على العدل إذا تعلق األمر بشهادات تخضع لرسوم التسجيل‪:‬‬
‫وقد ّ‬

‫‪ -‬إشعار المتعاقدين بذلك‪ ،‬وحثهم على أداء الواجبات لدى الجهة المختصة داخل األجل القانوني‪"...‬‬

‫المشرع حول واجب العدل من إسداء النصيحة للزبون‪ ،‬ال يجعله بمنأى عن المسؤولية لكون العدل جزء ال يتج أز من‬‫ّ‬ ‫إن صمت‬‫وعليه و ْ‬
‫‪3‬‬
‫أن يطلع األطراف على محتوى العقد وآثاره‪.‬‬
‫مهنة التوثيق فالبد ْ‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حماية مستهلك العقار من اإلشهار الكاذب ومنح مهلة للتفكير‪.‬‬

‫ترتكز حماية المستهلك في الفترة ما قبل التعاقد على مستويين‪ ،‬أولهما حمايته من اإلشهار ‪4‬الكاذب أو المضلل عن طريق الرقابة عليه‬
‫أما المستوى الثاني فيتمثّ ل في منحه مهلة للتفكير قصد التأمل في العرض المقدم إليه (ثانيا)‪.‬‬
‫(أوالً)‪ّ ،‬‬

‫أوالا‪ :‬حماية المستهلك العقاري من اإلشهار الكاذب‪.‬‬

‫المقدم من قبل المهني بيانات كاذبة‬

‫أن يتضمن اإلعالن ّ‬ ‫في إطار نفس الفلسفة التي تهدف إلى حماية المستهلك العقاري‪ ،‬فإنّه ال ينبغي ْ‬
‫‪5‬‬
‫أو مضللة للمشتري‪ ،‬أو ما يسمى باإلشهار الكاذب الذي حرمه القانون في أغلب التشريعات الحديثة‪.‬‬

‫‪ ، C.A.R11 December 1942 – R.A.C.R. Tome XII. 62.‬أورده محمد الربيعي "االحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم"‪ ،‬م س‪ ،‬ص‬ ‫‪1‬‬

‫‪.51‬‬
‫قرار المجلس األعلى عدد ‪ 587‬صادر عن غرفتين بتاريخ ‪ 23‬فبراير ‪ 2005‬منشور بمجلة المجلس األعلى بغرفتين أو بجميع الغرف‪ ،‬الجزء الرابع‪ ،‬ص ‪،85‬‬ ‫‪2‬‬

‫أورده محمد الربيعي " األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم"‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪.51‬‬
‫محمد الربيعي‪ " ،‬األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم"‪ ،‬مرجع سابق‪.122-121 ،‬‬ ‫‪3‬‬

‫لم يعرف القانون ‪ 31.08‬اإلشهار‪ ،‬فقط اقتصر على اإلشارة للقانون ‪ 77.03‬المنظم لالتصال السمعي البصري‪ ،‬وقد عرفت المادة الثانية من هذا األخير اإلشهار‬ ‫‪4‬‬

‫بأنه" أي شكل من إشكال الخطابات المذاعة او المتلفزة والسيما بواسطة صور او رسوم أو إشكال من الخطابات المكتوبة او الصوتية التي تتم بمقابل مالي او بغيره‬
‫أما بهدف الترويج للتزويد بسلع أو خدمات بما فيها تلك المقدمة بتسمية فئتها في إطار نشاط تجاري او صناعي أو‬ ‫الموجهة إلخبار الجمهور أو الجتذاب اهتمامه ّ‬
‫تقليدي أوال فالحي او مهنة حرة‪ ،‬وإما للقيام بالترويج التج اري لمقاولة عامة أو خاصة‪ ،‬وال يشمل هذا التعريف العروض المباشرة للعموم من اجل البيع او الشراء أو‬
‫تأجير المنتجات أو التزويد بخدمات مقابل اجر"‪.‬‬
‫عبد الرحمان الشرقاوي" قانون العقود الخاصة العقود الناقلة للملكية‪ ،‬عقد البيع"‪ ،‬طبعة ‪ ،2018‬دون ذكر المطبعة‪ ،‬ص ‪.92‬‬ ‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪79‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المشرع المغربي بمقتضى الفصل العاشر من الظهير الصادر في ‪ 5‬أكتوبر ‪ ،1 1984‬بمثابة القانون المنظم للزجر‬
‫ّ‬ ‫وهذا الموقف اتبعه‬
‫عن الغش في البضائع‪ ،‬حيث جاء فيه ما يلي‪ ":‬يمنع كل إعالن مهما كان شكله يشتمل على ّادعاء‪ ،‬أو بيان‪ ،‬أو عرض كاذب‪ ،‬أو من‬
‫أن يوقع المستهلك في الغلط ‪."...‬‬
‫شأنه ْ‬

‫ظمه في الباب األول من القسم الرابع في إطار المواد من ‪ 21‬إلى ‪ 24‬من القانون ‪ ،31.08‬وقد ّ‬
‫نصت المادة ‪ 21‬منه على أ ّنه‪:‬‬ ‫كما ن ّ‬
‫"دون المساس بمقتضيات المادتين ‪ 2‬و‪ 67‬من القانون رقم ‪ 77.03‬المتعلق باالتصال السمعي والبصري‪ ،‬يمنع كل إشهار يتضمن بأي‬
‫يض ا لالشتهار المتعلق بالقروض العقارية من خالل المواد ‪115‬‬
‫كاذبا‪ ،"...‬كما تعرض أ ً‬
‫عرضا ً‬
‫ً‬ ‫بيانا‪ ،‬أو‬
‫شكل من األشكال‪ّ ،‬ادعاء‪ ،‬أو ً‬
‫أن يترتب عنه من‬
‫المشرع المغربي على محاربة اإلشهار الكاذب‪ ،‬لما يمكن ْ‬
‫ّ‬ ‫و‪ 116‬من نفس القانون‪ .‬وبالتالي فهذا يؤكد مدى حرص‬
‫أضرار تلحق بالطرف المستهلك‪.‬‬

‫ثاني ا‪ :‬تمكين مستهلك العقار من مهلة التفكير‪.‬‬

‫ا‬

‫إ ّن الهدف من تخويل المستهلك مهلة للتفكير هو تقرير مزيد من الضمانات له‪ ،‬باعتباره الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية‪ ،‬وهذه‬
‫إال بعد انقضاء مدة تحدد في ‪ 7‬أيام‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة‬
‫الحماية تبرر من خالل منحه مهلة التفكير قبل إبرام العقد‪ ،‬فال يتم انعقاده ّ‬
‫للقانون الفرنسي لسنة ‪ 1972‬المتعلق ببيع المنازل أو قانون ‪ 1978‬المتعلق بعقود اإلقراض‪.‬‬

‫المشرع المغربي تطرق هو األخر لهذه الضمانة بمقتضى القانون ‪ 31.08‬السالف فيما يتعلق بعقد القرض‪ ،‬ممي از بين‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫والمالحظ ّ‬
‫القروض االستهالكية والقروض العقارية‪.‬‬

‫أن مهلة التفكير ال تتوفر لمستهلك العقار في جميع نواحي عملية التعاقد‪ ،‬عدا ما يرتبط بالقرض العقاري‪ ،‬والعالقة هنا تكون بين‬
‫بيد ّ‬
‫المشرع ألزم‬
‫ّ‬ ‫مؤسسة االئتمان والمستهلك المقترض‪ ،‬ال مع البائع للعقار‪ ،‬فبالرجوع إلى مقتضيات المادة ‪ 120‬من القانون ‪ 31.08‬نجد ّ‬
‫أن‬
‫يوم ا من تاريخ تسلم المقترض‬
‫المقرض اإلبقاء على الشروط التي حد دها في العرض الذي وجهه للمقترض طيلة مدة ال تقل عن ‪ً 15‬‬
‫إال بعد تسلمه بعشرة أيام‪ ،‬وفي حالة التفاوض من جديد‬
‫للعرض‪ ،‬وإمعانا من المشرع بأهمية هذه الفترة لم يسمح للمقترض قبول العرض ّ‬
‫فإن ا لمستهلك المقترض يتوفر على أجل ‪ 10‬أيام إضافية للتفكير من تاريخ‬
‫في شأن واحد أو أكثر من شروط عقد القرض العقاري‪ّ ،‬‬
‫التوصل بالمعلومات المنصوص عليها في المادة ‪ 125‬من نفس القانون المذكور أعاله‪.‬‬

‫فإن منح مهلة التفكير تساعد المستهلك العقاري‪ -‬في إطار القرض العقاري‪ -‬في اختيار العرض المناسب له‪ ،‬وذلك بفحصه‬ ‫عموما ّ‬
‫ً‬
‫تبين له العكس تخلى عنه‪.‬‬
‫ْ ّ‬‫إن‬
‫و‬ ‫عليه‪،‬‬ ‫أقبل‬ ‫اته‬
‫ر‬ ‫لقد‬ ‫مالئمته‬ ‫مدى‬ ‫له‬ ‫ن‬‫تبي‬
‫ْ ّ‬ ‫إن‬ ‫حيث‬ ‫حدة‪،‬‬ ‫على‬ ‫استه‬‫ودر‬

‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.83.108‬الصادر في ‪ 9‬محرم ‪ 5( 1405‬اكتوبر ‪ ،)1984‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 3777‬بتاريخ ‪ 27‬جمادى االخرة ‪ 20( 1405‬مارس‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،)1985‬ص ‪.395‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪80‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مظاهر حماية مستهلك العقار أثناء تنفيذ العقد‪.‬‬

‫المشرع المغربي على توفير مجموعة من الضمانات للمستهلك العقاري‪ ،‬من خالل مختلف النصوص القانونية المتعلقة ببيع‬ ‫ّ‬ ‫عمل‬
‫العقارات وكرائها ورهنها ‪ ...‬غير ّأن نا سنقتصر في مقامنا هذا على تلك المتعلقة بعقد البيع باعتباره أهم التصرفات العقارية على اإلطالق‪.‬‬

‫المشرع المغربي البائع بعد تسليمه العقار للمشتري بقوة القانون‪ ،‬ضمان هذا العقار‪ ،‬فبالرجوع إلى الفصل ‪ 1 498‬من ق ل ع نجده‬
‫ّ‬ ‫وألزم‬
‫ألزم البائع بالتزامين أساسين‪ :‬االلتزام بتسليم الشيء المبيع وااللتزام بضمانه‪.‬‬

‫المشرع لم يتناول نقل الملكية كا لتزام إضافي يتحمله البائع كما هو الحال بالنسبة لعديد من التشريعات الحديثة‪ .‬حيث إ ّن‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫ويالحظ ّ‬
‫‪2‬‬
‫أن انتقال الملكية يتم بمجرد إبرام عقد البيع‪.‬‬
‫القاعدة في التشريع المغربي ّ‬

‫ولذاك فإنّنا سنقتصر في هذا المطلب على االلتزامين المنصوص عليهما في الفصل ‪ 498‬وما يليه من ظهير االلتزامات والعقود‪ ،‬والمتمثلين‬
‫في التزام المرود بتسليم الشيء المبيع (الفقرة األولى) والتزام المورد بضمان الشيء المبيع (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬التزام المورد بتسليم الشيء المبيع‪.‬‬

‫إن من أهم االلتزامات الملقاة على عاتق البائع االلتزام بالتسليم‪ ،‬إذ يعتبر مدار أو جوهر عقد البيع‪ ،‬إذ يعد الغاية التي يبتغيها المشتري‬
‫ّ‬
‫من إبرامه لهذا العقد‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬مضمون االلتزام بالتسليم‪.‬‬

‫أ‪ :‬تعريف التسليم‪.‬‬

‫أم ا في االصطالح القانوني وبالرجوع إلى الفصل ‪ 4 499‬من‬ ‫‪3‬‬

‫التسليم لغة المناولة وإعطاء الشيء والتخلي عنه لمن له الحق في ذلك ‪ّ ،‬‬
‫بأن ه" تخلي البائع أو من ينوب عنه عن الشيء المبيع وملحقاته‪ ،‬ووضعه تحت تصرف المشتري‪ ،‬أو نائبه‬
‫ق ل ع يمكن تعريف التسليم ّ‬
‫‪5‬‬
‫وتمكينه من حيازته بدون أي عائق" وهو على الحالة التي كان عليها عند إبرام العقد‪.‬‬

‫ينص الفصل ‪ 498‬من ق ل ع على ما يأتي‪ " :‬يتحمل البائع بالتزامين أساسيين‪:‬‬
‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫‪ - 1‬االلتزام بتسليم الشيء المبيع‪.‬‬

‫‪ - 2‬االلتزام بضمانه"‪.‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.171:‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ "،‬العقود الخاصة الكتاب األول عقد البيع"‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،2017‬ص‪.170 :‬‬ ‫‪3‬‬

‫ينص الفصل ‪ 499‬من ق ل ع على أنه‪ ":‬يتم التسليم حين يتخلى البائع أو نائبه عن الشيء المبيع ويضعه تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع هذا حيازته‬ ‫‪4‬‬

‫بدون عائق"‪.‬‬
‫محمد العروصي‪ "،‬المختصر في بعض العقود المسماة عقد البيع والمقايضة والكراء"‪ ،‬مطبعة مرجان مكناس‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2014‬ص‪.148 :‬‬ ‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪81‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ب‪ :‬طرق التسليم‪.‬‬

‫بالرجوع إلى مقتضيات الفصلين ‪ 1 500‬و ‪ 2 501‬من قانون االلتزامات المغربي نجدها حددت طرق التسليم المتمثّلة في تسليم المنقوالت‬
‫أن ما يهمنا بهذا الخصوص هو تسليم العقارات‪.‬‬
‫إال ّ‬
‫وتسليم العقارات‪ّ ،‬‬

‫أن تسليم العقارات يتم عن طريق التخلي البائع‬

‫يتبين لنا ّ‬
‫بحسب مقتضيات الفقرة األولى من الفصل '‪ 499‬من ق ل ع السالفة الذكر ّ‬
‫عنها‪.‬‬

‫أال يكون ثمة عائق يمنع المشتري من وضع‬‫فإن التسليم يتم عن طريق التخلي عن مفاتيحها‪ ،‬وكل ذلك شريطة ّ‬
‫وإذا كانت من المباني ّ‬
‫أرضا زراعية‬
‫اليد عليها‪ .‬واألمثلة على ذلك كث يرة يمكن االقتصار على ذكر بعضها‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة لحالة الفالح الذي يبيع ً‬
‫يتعين‬
‫فإنه ّ‬
‫أيضا الحالة التي يبيع فيها شخص شقة ما ّ‬‫فالتسليم يتم عن طريق تخليه عنها وذلك بالكف عن زراعتها وجني محصولها‪ ،‬و ّ‬
‫عليه تسليم مفاتيحها للمشتري ونقل ما فيها من األمتعة واالمتناع عن مباشرة أي حق من الحقوق‪ ..‬ولعل هذه االعتبارات هي التي دفعت‬
‫بأن التسليم في بيع العقارات‬
‫المشرع قد اعتبر في الفقرة األولى من الفصل ‪ 500‬من ق ل ع‪ّ .‬‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫الفقه المغربي إلى القول إ ّنه بالرغم من ّ‬
‫بأن هذا‬
‫حكميا‪ّ ،‬‬
‫ً‬ ‫تسليما‬
‫ً‬ ‫إال‬
‫أن هذا التسليم ليس في الواقع ّ‬
‫إال ّ‬
‫يتم بتخلي البائع عنها وتسليم مفاتيحها للمشتري إذا كانت من المباني‪ّ ،‬‬
‫إال بانتقال الحيازة الفعلية للعقار من البائع للمشتري‪.‬‬
‫التسليم ال يكتمل ّ‬

‫ج‪ :‬موضوع التسليم‪.‬‬

‫بالرجوع للمقتضيات القانونية التي تناولت موضوع التسليم في قانون االلتزامات والعقد المغربي‪ ،‬يتب ّين لنا ّأن ها وسعت من مجاله‪ ،‬ذلك‬
‫أيض ا بتسليم ثماره وزوائده مدنية كانت أم طبيعية ابتداء من وقت‬ ‫فإن البائع ملزم ً‬
‫ّأنه إضافة لتسليم الشيء موضوع البيع في حد ذاته‪ّ ،‬‬
‫البيع‪.‬‬

‫‪ .1‬تسليم الشيء موضوع البيع وتوابعه‪:‬‬

‫فإن الفصل ‪ 517‬من قانون االلتزامات والعقد جعله شامال لكل ما يوجد فيها من مباني وأشجار كما يشمل‬ ‫فيما يتعلق ببيع األرض‪ّ :‬‬
‫أن الثمار المعقودة والمحصوالت المعلقة باألغصان أو الجذور وال النباتات‬
‫المزروعات التي لم تنبت‪ ،‬والثمار التي لم تعقد؛ في حين ّ‬
‫خشب ا‪ ،‬واألشياء المدفونة بفعل اإلنسان‬
‫ً‬ ‫إال‬
‫المغروسة في األوعية‪ ،‬وال تلك المعدة لقلعها وإعادة غرسها‪ ،‬وال األشجار التي ال ينتفع بها ّ‬
‫‪3‬‬
‫والتي ال يرجع عهدها إلى قديم الزمان‪.‬‬

‫ينص الفصل ‪ 500‬من ق ل ع‪:‬‬

‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫يتم التسليم بطرق مختلفة‪:‬‬

‫‪ - 1‬تسلم العقارات بتخلي البائع عنها‪ ،‬وبتسليم مفاتيحها إذا كانت من المباني‪ ،‬بشرط أال يكون ثمة عائق يمنع المشتري من وضع اليد عليها‪.‬‬
‫‪ - 2‬تسلم األشياء المنقولة بمناولتها من يد إلى يد أو بتسليم مفاتيح العمارة أو الصندوق الموضوعة فيه‪ ،‬أو بأي وجه آخر جرى به العرف‪.‬‬
‫‪ - 3‬يتم التسليم ولو بمجرد رضى الطرفين‪ ،‬إذا كان سحب المبيع من يد البائع غير ممكن وقت البيع‪ ،‬أو كان المبيع موجودا من قبل في يد المشتري على وجه‬
‫آخر‪.‬‬
‫‪ - 4‬إذا كان المبيع عند البيع موجودا في مستودع عام‪ ،‬فإن حوالة أو مناولة شهادة إيداعه أو تذكرة شحنه أو نقله تكون بمثابة تسليمه‪.‬‬

‫إما باالستعمال الذي يباشره‬ ‫ينص الفصل ‪ 501‬من ق ل ع على أنّه‪ :‬يتم تسليم الحقوق المعنوية‪ ،‬كحق المرور مثالً‪ّ ،‬‬
‫إما بتسليم السندات التي تثبت وجودها‪ ،‬و ّ‬
‫‪2‬‬

‫المشتري لها برضى البائع‪ .‬وإذا اقتضى استعمال الحقوق المعنوية حيازة شيء معين‪ ،‬وجب على البائع أن يمكن المشتري من وضع اليد عليه بدون عائق‪.‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.197‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪82‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫‪1‬‬
‫بأن بيع البناء يشمل األرض الذي أقيم عليها كما يشمل ملحقاه المتصلة به‬
‫أم ا بخصوص البناء‪ :‬فقد جاء الفصل ‪ 518‬من ق ل ع ّ‬ ‫ّ‬
‫‪2‬‬
‫مكمال لألقفال‪.‬‬
‫ً‬ ‫اتصال قرار كاألبواب والنوافذ والمفاتيح التي تعتبر جزًءا‬

‫‪ .2‬جني الثمار الشيء ومنتجاته‪:‬‬

‫أن للمشتري ثمار الشيء وزوائده سواء كانت مدنية أو طبيعية ابتداء من وقت تمام البيع ويجب‬‫ينص الفصل ‪ 515‬من ق ل ع على ّ‬ ‫ّ‬
‫أما الفصل ‪ 522‬من ق ل ع فينص على ّأنه إذا تعلق البيع باألشياء التي تتجدد بعد قطعها‬
‫تسليمها إليه معه ما لم يقض االتفاق بخالفه‪ّ ،‬‬
‫فإنه ال يشمل خلفها ويشمل بيع الخضر واألزهار والفاكهة ما وجد منها‬
‫اردا على قطفه أو جذة منها ّ‬ ‫أو جني غلتها كالدرق والفصة وكان و ً‬
‫أما الفصل ‪ 3 524‬من ق ل ع فقد اعتبر‬ ‫معلقا بأصله وكذلك ما ينضج منها أو ينفتح بعد البيع إذا كان يعتبر من التوابع ال من الخلف‪ّ ،‬‬
‫أما الثمار المعقودة فتكون للبائع ما لم يتفق على خالف ذلك‪.‬‬
‫أن بيع األشجار يشمل األرض المقامة عليها و ثمارها التي لم تعقد‪ّ ،‬‬
‫ّ‬

‫د‪ .‬زمان التسليم‪.‬‬

‫أن التسليم يحصل فور إبرام العقد‪ ،‬إ ّال ما تقتضيه طبيعة الشيء المبيع‪ ،‬أو العرف في الزمن‪.‬‬
‫الظاهر من خالل الفصل ‪ 504‬من ق ل ع ّ‬
‫أن تجلب باقي السلع من‬
‫إن هناك من األشياء ما ال يتطلب تسليمها في الحال‪ ،‬ومنها البيع الذي يتم فيه تقديم أنموذج معين على ْ‬
‫حيث ّ‬
‫‪4‬‬
‫سوق ما‪ ،‬أو تصنع بعد وقت معين كاف لصنعها‪.‬‬

‫أن تؤجل ت سليم المبيع‪ ،‬على غرار طبيعة الشيء‬ ‫وإذا كان الفصل السالف الذكر لم يتطرق التفاق األطراف كأحد األسباب التي يمكن ْ‬
‫‪5‬‬
‫أن القواعد المتعلقة بالتسليم هي قواعد مكملة ال آمرة‪.‬‬
‫فإن ذلك ال يعني إمكانية استبعاد اتفاق األطراف ما دام ّ‬
‫أيضا العرف‪ّ ،‬‬
‫المبيع و ً‬

‫ينص الفصل ‪ 518‬من ق ل ع على ّأنه‪ :‬بيع البناء يشمل األرض التي أقيم عليها‪ ،‬كما يشمل ملحقاته المتصلة به اتصال قرار كاألبواب والنوافذ والمفاتيح التي‬ ‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫تعتبر جزءا متمما لألقفال‪ .‬ويشمل كذلك األرحية واألدراج والخزائن المثبتة فيه‪ ،‬وأنابيب المياه والمواقد المثبتة بجدرانه‪.‬‬

‫عبد القدر العرعاري مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.174‬‬ ‫‪2‬‬

‫ينص الفصل ‪ 524‬من ق ل ع على ّأنه بيع األشجار يشمل األرض القائمة عليها‪ ،‬كما يشمل‪ ،‬ثمارها التي لم تعقد‪.‬‬
‫ّ‬
‫‪3‬‬

‫الثمار المعقودة للبائع‪ ،‬ما لم يشترط غير ذلك‪.‬‬

‫محمد العروصي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.156:‬‬ ‫‪4‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.181:‬‬ ‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪83‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ه‪ :‬مكان التسليم‪.‬‬

‫فإن أحكام الفصل ‪ 1 500‬من ق ل ع هي الواجبة التطبيق‪ ،‬أخذا بعين‬

‫موجودا في مكان المتبايعين أي في وطن واحد‪ّ ،‬‬ ‫ً‬ ‫إذا كان المبيع‬
‫‪2‬‬
‫خر‪.‬‬
‫معنويا آ ًا‬
‫ً‬ ‫االعتبار ما إذا كان المبيع عقا ار أو منقوال‪ ،‬أو حًقا‬

‫أن مكان التسليم هو محل وجوده وقت البيع‪ ،‬وهذا ما أ ّك دت عليه الفقرة األولى من الفصل ‪ 502‬من قانون‬
‫أن القاعدة العامة هي ّ‬
‫غير ّ‬
‫موجود ا فيه عند البيع‪ ،‬ما لم يتفق على غير‬
‫ً‬ ‫أن يتم التسليم في المكان الذي كان الشيء‬
‫بأنه يجب ْ‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬التي جاء فيها ّ‬
‫المشرع المغربي على خالف الوضع بالنسبة لزمان التسليم الذي لم يشر فيه إلى مسألة اتفاق األطراف كسبب لتأجيل‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫ذلك‪ .‬بمعنى ّ‬
‫‪3‬‬
‫أن تتفق على محل آخر‪.‬‬
‫استثناء يعود إلرادة األطراف التي يمكنها ْ‬
‫ً‬ ‫التسليم‪ ،‬جعل لقاعدة تسليم الشيء المبيع في محل وجوده وقت العقد‬

‫ثانيا ‪ :‬هالك المبيع قبل التسليم‪.‬‬

‫أ‪ -‬حصول الهالك بفعل البائع‪ .‬إذا حصل الهالك بفعل أو خطأ من البائع وكان الشيء المبيع معينا بالذات فإن المشتري يكون له الحق‬
‫‪4‬‬
‫في أن يطالب البائع بقيمة ذلك الشيء أو بتعويض يعادل النقص في قيمته على نحو ما كان يمكن أن يفعله ضد أي شخص من الغير‬
‫مثيال له في الصنف‬
‫أن يسلم للمشتري ً‬
‫فإن البائع يلزم ب ْ‬
‫أما إذا كان الشيء المبيع معينا بالنوع (مثلي) ّ‬
‫‪5‬‬
‫(الفصل ‪ 513‬من ق ل ع) ‪ّ .‬‬
‫‪6‬‬
‫إن كان له محل‪.‬‬
‫والمقدار والكل مع حفظ حق المشتري في المطالبة بالتعويض ْ‬

‫أن يطلب إنقاص الثمن‪ ،‬إذا كان النقص‬

‫ويستنتج من الفصل ‪ 513‬من ق ل ع ّأنه يحق للمشتري طلب فسخ العقد واستحقاقه لقيمته‪ ،‬أو ْ‬
‫‪7‬‬
‫غير جسيم‪.‬‬

‫ينص الفصل ‪ 500‬من ق ل ع على أنّه‪ ":‬يتم التسليم بطرق مختلفة‪:‬‬ ‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫‪ - 1‬تسلم العقارات بتخلي البائع عنها‪ ،‬وبتسليم مفاتيحها إذا كانت من المباني‪ ،‬بشرط أال يكون ثمة عائق يمنع المشتري من وضع اليد عليها‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪ - 2‬تسلم األشياء المنقولة بمناولتها من يد إلى يد أو بتسليم مفاتيح العمارة أو الصندوق الموضوعة فيه‪ ،‬أو بأي وجه آخر جرى به العرف‬
‫‪ - 3‬يتم التسليم ولو بمجرد رضى الطرفين‪ ،‬إذا كان سحب المبيع من يد البائع غير ممكن وقت البيع‪ ،‬أو كان المبيع موجودا من قبل في يد المشتري على وجه‬
‫آخر؛‬
‫‪ - 4‬إذا كان المبيع عند البيع موجوداً في مستودع عام‪ ،‬فإن حوالة أو مناولة شهادة إيداعه أو تذكرة شحنه أو نقله تكون بمثابة تسليمه‪.‬‬

‫محمد العروصي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.156:‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.181:‬‬ ‫‪3‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.183:‬‬ ‫‪4‬‬

‫أن‬
‫ينص الفصل ‪ 513‬من ق ل ع على أنّه‪ ":‬إذا كان المبيع شيئا معينا‪ ،‬وهلك هذا الشيء أو تعيب قبل التسليم بفعل البائع أو بخطئه‪ ،‬كان للمشتري الحق في ْ‬
‫ّ‬
‫‪5‬‬

‫أن يفعله ضد أي شخص من الغير‪.‬‬ ‫يطالبه بقيمته أو بتعويض يعادل النقص في قيمته‪ ،‬على نحو ما كان يمكن ْ‬

‫وإذا ورد البيع على شيء مثلي‪ ،‬إلتزم البائع بأ ْن يسل م مثيال له في صنفه ومقداره والكل مع حفظ حق المشتري في تعويض أكبر‪ ،‬إذا كان لهذا التعويض محل‪.‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.183:‬‬ ‫‪6‬‬

‫محمد العروصي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.159:‬‬ ‫‪7‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪84‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أن يتم بفعل المشتري‪،‬‬ ‫ب‪ -‬حصول الهالك بفعل المشتري‪ .‬في مقابل الوضعية السالفة الذكر‪ّ ،‬‬
‫فإن هالك الشيء المبيع محل التسليم يمكن ْ‬
‫فإنه إذا هلك‬
‫المشرع المغربي قد جعل الهالك على مسؤولية المشتري‪ ،‬حيث ّإنه طبقاً للفصل ‪ 514‬من ق ل ع ّ‬ ‫ّ‬ ‫فإن‬
‫وفي هذه الحالة ّ‬
‫‪1‬‬
‫كامال‪.‬‬
‫الشيء المبيع أو تعيب قبل التسليم بفعل المشتري أو بخطئه وجب على هذا األخير تسلمه في الحالة التي هو عليها‪ ،‬ودفع الثمن ً‬

‫فإنه يتعين االحتكام‬

‫مثال ّ‬
‫ج‪-‬حصول الهالك بسبب أجنبي‪ .‬إذا حصل الهالك بفعل أجنبي ال عالقة له بالبائع أو المشتري كالقوة القاهرة ّ‬
‫إلى نص الفصل ‪ 493‬من ق ل ع الذي ورد فيه ّأن ه بمجرد تمام العقد يتحمل المشتري تبعية هالك المبيع ولو قبل حصول التسليم‪ .‬ومرد‬
‫المشرع الفرنسي الذي يربط الهالك بإبرام العقد وانتقال الملكية وليس بانتقال الحيازة للمشتري‪.‬‬
‫ّ‬ ‫المشرع المغربي تأثر بموقف‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫ذلك ّ‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التزام المورد بضمان الشيء المبيع‪.‬‬

‫فإن البائع يتحمل بضمان الشيء المبيع حتى يتمكن المشتري من االستفادة‬
‫باإلضافة لاللتزام بنقل الملكية وااللتزام بتسليم المبيع للمشتري ّ‬
‫فإن الضمان‬‫نص الفصل ‪ 532‬من ق ل ع ّ‬ ‫أعد له هذا الشيء بطبيعته أو بمقتضى االتفاق‪ ،‬وحسب ّ‬ ‫بالشيء المتعاقد عليه وفقاً لما ّ‬
‫الواجب على البائع للمشتري يشمل أمرين‪:‬‬

‫أولهما حوز المبيع والتصرف فيه بال معارض (ضمان االستحقاق) وثانيهما عيوب الشيء المبيع (ضمان العيب) والضمان يلزم البائع‬
‫‪2‬‬
‫بقوة القانون‪ ،‬وحسن نية البائع ال يعفيه من الضمان‪.‬‬

‫أواال ‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق‪.‬‬

‫المشرع المغربي لهذا الضمان الفصول من ‪ 532‬إلى ‪ 548‬من ق ل ع‪ ،‬وهذا النوع من الضمان هو نتيجة طبيعية للغاية المتوخاة‬
‫ّ‬ ‫خصص‬
‫أن يستفيد من الشيء المبيع على النحو‬
‫إال إذا كان بإمكان المشتري ْ‬
‫من عقد البيع‪ ،‬ذلك أنّه ال يمكن الحديث عن تحقق تلك الغاية ّ‬
‫‪3‬‬
‫المخصص لذلك‪.‬‬

‫أ‪ :‬ضمان التعرض‪ :‬في هذا النوع من الضمان نجد ضمان التعرض الصادر من البائع‪ ،‬وضمان التعرض الصادر من الغير‪ .‬وبالنسبة‬
‫لضمان التعرض الصادر من البائع فنميز فيه بين التعرض المادي والتعرض القانوني‪.‬‬

‫‪ -‬التعرض المادي‪ :‬التعرض المادي هو كل فعل مادي يقوم به البائع نفسه أو شخص ثالث‪ ،‬ويسمى الغير‪ ،‬يهدف إلى اإلخالل بحيازة‬
‫المشتري للمبيع‪ .‬ويضمن البائع هنا عدم تعرضه الشخصي فقط‪ ،‬وال يضمن التعرض المادي الذي يقع من الغير‪ ،‬ألنه على المشتري في‬
‫أن يدافع عن ملكه ويحميه‪.‬‬
‫مثل هذه الحال ْ‬

‫ماديا قد يكون قانونيا إذا استند فيه البائع أو صاحب الحق العيني إال الحق كما إذا زعم ّأنه‬
‫إن التعرض كما يكون ً‬‫‪ -‬التعرض القانوني‪ّ :‬‬
‫ألن البائع ملتزم بالضمان وال يستطيع استرداد الشيء‬
‫أن االسترداد بعد البيع يعد تعرضا؛ ّ‬ ‫مالك للشيء أو صاحب حق عيني عليه كما ّ‬
‫محل البيع‪ .‬والتعرض القانوني كما يكون سابقا لعقد البيع قد يكون الحقا له كما لو باع ملك الغير ثم كسبه‪ .‬وهنا يلتزم تجاه المشتري‬
‫ألن الضمان يعد‬
‫أن يلتمس بطالن البيع ّ‬
‫أن البائع ال يحق ْ‬
‫أن يتمسك بملكية المبيع في مواجهة المشتري؛ كما ّ‬
‫ألنه ال يملك ْ‬
‫بالضمان ّ‬
‫تبعا لهذا الوصف يكون حقا دائما كحق الملكية ومن ثم يحق للمشتري ْ‬
‫أن يتمسك في مواجهة‬ ‫بمثابة التأمين لحق المشتري‪ .‬وعدم التعرض ً‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.184:‬‬ ‫‪1‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.187:‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.188:‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪85‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ألن حق الملكية الثابت للمشتري بمقتضى عقد البيع ال يسقط بالتقادم‪ .‬ولكن إذا كان العقار محل عقد البيع غير‬
‫البائع بالضمان؛ وذلك ّ‬
‫‪1‬‬
‫فإن هذا األخير يخضع للتقادم‪.‬‬
‫محفظ ولم يسلم للمشتري ولم يتخذ اإلجراءات الالزمة للحفاظ على الحق ّ‬

‫موجودا عند‬
‫ً‬ ‫فإن البائع يضمن للمشتري االستحقاق الذي يقع ضده بمقتضى حق كان‬
‫ب‪ :‬ضمان االستحقاق‪ :‬باإلضافة لضمان التعرض ّ‬
‫أم ا في االصطالح القانوني فهو يفيد انتزاع‬
‫البيع‪ .‬والمقصود باالستحقاق في معناه الضيق للكلمة هو ضياع حق بمقتضى حكم قضائي‪ّ ،‬‬
‫وغالبا ما يكون االستحقاق مسبوًق ا بالتعرض الذي يتم به التمهيد لبلوغ هذا االستحقاق‪ ،‬وقد‬
‫ً‬ ‫المبيع من المشتري أو تهديده بانتزاعه منه‪،‬‬
‫المشرع من قبيل االستحقاق في الفصل ‪ 534‬من ق ل ع كل من الحاالت اآلتية‪:‬‬ ‫ّ‬ ‫اعتبر‬

‫‪ -1‬إذا حرم المشتري من حوز الشيء كله أو بعضه‪.‬‬

‫‪ -2‬إذا كان المبيع في حوز الغير ولم يتمكن المشتري من استرداده منه‪.‬‬
‫‪ -3‬إذا اضطر المشتري لتحمل خسارة من أجل افتكاك المبيع‪.‬‬
‫فإن البائع يلزم بالضمان‬
‫ونمي ز في ضمان االستحقاق بين نوعين؛ االستحقاق الكلي واالستحقاق الجزئي‪ .‬وحسب الفصل ‪ 535‬من ق ل ع ّ‬ ‫ّ‬
‫أن استحقاق جزء من المبيع كاستحقاقه كله إذا بلغ هذا الجزء بالنسبة إلى الباقي من األهمية وحيث‬
‫في هذين النوعين من االستحقاق إذ ّ‬
‫مهم ا من العقار المبيع مخصص للمصلحة‬‫بأن جزًءا ً‬ ‫إن المشتري ما كان ليشتري بدون ذلك الجزء المستحق‪ ،‬كالحالة التي ّ‬
‫يتبين فيها ّ‬ ‫ّ‬
‫أما إذا كان االستحقاق الجزئي مما يتسامح فيه عرًفا وعادة فإنّه ال يستوجب الضمان‪ ،‬وللمحكمة كامل السلطة في تقدير ما‬
‫مثال‪ّ .‬‬
‫العامة ً‬
‫‪2‬‬
‫المشرع في الفصل ‪ 535‬من ق ل ع‪.‬‬ ‫ّ‬ ‫إذا كان االستحقاق الجزئي مهما أو غير مهم بالنسبة للمشتري حسب ما يشير إليه‬
‫ويترتب عن ضمان االستحقاق مجموعة من اآل ثار لفائدة المشتري باعتباره مستهلكا للعقار‪ ،‬والتي يمكن تقسيمها إلى آثار مترتبة عن‬
‫االستحقاق الكلي للمبيع‪ ،‬واآلثار المترتبة عن االستحقاق الجزئي للمبيع‪.‬‬

‫اآلثار المترتبة عن االستحقاق الكلي للمبيع‪:‬‬

‫المشرع المغربي بمقتضى الفقرة األولى من الفصل ‪ 538‬من قانون االلتزامات والعقود جعل األثر المباشر لالستحقاق الكلي هو‬
‫ّ‬ ‫إن‬
‫ّ‬
‫أن للمشتري الحق في استرداد الثمن كامال‪ ،‬ولو هلك‬
‫نص على ّ‬ ‫فإن الفصل ‪ 539‬من ق ل ع ّ‬‫استرداد كامل الثمن‪ .‬واألكثر من ذلك ّ‬
‫أن البائع ملزم برد المصاريف التي‬
‫الشيء الذي حصل استحقاقه أو نقصت قيمته كال أو بعضاً بفعله أو بخطئه أو نتيجة قوة قاهرة‪ .‬كما ّ‬
‫أيض ا المصاريف القضائية التي أنفقها على دعوى الضمان سواء تلك التي أقيمت ضده من قبل‬ ‫أنفقها بمناسبة العقد على وجه سليم‪ ،‬و ً‬
‫المشرع المغربي –‬
‫ّ‬ ‫فإن‬
‫تم إنفاقها على الشيء المبيع‪ّ ،‬‬
‫أما بخصوص المصاريف التي ّ‬ ‫الغير‪ ،‬أو تلك التي أقامها هو شخصيا ضد البائع‪ّ .‬‬
‫بأن يدفع للمشتري حسن النية كل المصروفات التي أنفقها حتى‬‫بمقتضى الفصل ‪ 540‬من ق ل ع – جعل البائع سيء النية ملزم ْ‬
‫‪3‬‬
‫مصروفات الزينة أو الترف‪.‬‬

‫اآلثار المترتبة عن االستحقاق الجزئي للمبيع‪:‬‬

‫المشرع المغربي الفصل ‪ 524‬من ق ل ع لألحكام التي ينبغي تطبيقها في حالة حصول مجرد استحقاق جزئي‪ ،‬حيث ميز‬
‫ّ‬ ‫خصص‬
‫بين وضعيتين وهما كاآلتي‪:‬‬

‫المختار العطار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.56‬‬ ‫‪1‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.196‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.199 :‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪86‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫إن المشتري كان يمتنع عن الشراء‬ ‫الوضعية األولى‪ :‬هي حالة االستحقاق الجزئي الذي يبلغ من األهمية حدا يعيب الشيء المبيع‪ ،‬وبحيث ّ‬
‫لو علم به‪ ،‬ف في مثل هذه الوضعية يثبت للمشتري الخيار بين استرداد ثمن الجزء الذي حصل استحقاقه واالحتفاظ بالبيع بالنسبة الى‬
‫الباقي‪ ،‬وبين فسخ البيع واسترداد كل الثمن‪.‬‬
‫أم ا الوضعية الثانية‪ :‬فهي التي لم يبلغ فيها االستحقاق الجزئي من األهمية الحد الكافي لتبرير فسخ البيع‪ ،‬فهنا ليس للمشتري إ ّال الحق‬
‫ّ‬
‫‪1‬‬
‫في إنقاص الثمن بقدر ما استحق‪.‬‬
‫ألن مهمة وضع التعاريف يستحسن‬
‫وخير فعل؛ ّ‬
‫المشرع المغربي على وضع تعريف قار للعيب ًا‬ ‫ّ‬ ‫ثانياً‪ :‬التزام بضمان عيوب المبيع‪ :‬لم يقبل‬
‫‪3‬‬
‫إسنادها للفقه بدل التشريع ‪ .2‬ويقصد بالعيب عند الفقهاء المراد تحديده العيب المتعلق بالشيء المبيع والموجب للحكم‪.‬‬

‫أن البائع يضمن عيوب الشيء التي تنقص‬‫المشرع المغربي في الفصل ‪ 549‬من ق ل ع على ّ‬‫ّ‬ ‫أ‪ -‬ضمان عيوب العقار الظاهرة‪ :‬نص‬
‫من قيمته نقصا محسوبا أو التي تجعله غير صالح الستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد‪ ،‬أما العيوب التي تنقص‬
‫أيضا وجود الصفات التي‬
‫يسي ار من القيمة أو االنتفاع وتلك التي جرى العرف على التسامح بشأنها فال تخول الضمان‪ ،‬ويضمن البائع ً‬
‫صرح بها والتي اشترطها المشتري‪..‬‬

‫وبناء عليه إذا كان البائع غير مسؤول عن ضمان عيوب العقار الظاهرة في الحالة التي يقوم المشتري بمعاينة العقار بنفسه رغم تصريح‬
‫ً‬
‫البائع له بخلوه من هذه العيوب‪ ،‬وهو ما ينطبق على بيع عقار موجود‪ ،‬حيث يستطيع المشتري فحصه قبل إبرام العقد أو لحظة إبرامه‪،‬‬
‫عمليا فحص العقار المبيع ما دام ّأنه غير متحقق‬
‫ألنه من المستحيل ً‬ ‫فإنه ال يمكن األخذ بهذا المقتضى في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ّ ،‬‬
‫ّ‬
‫بأن العقار سيكون ً‬
‫سليما من أي عيب‪،‬‬ ‫إال ّأنه يمكن مساءلة البائع عن الضمان على أساس تصريحاته في هذا العقد و تأكيداته ّ‬
‫الوجود‪ّ ،‬‬
‫أن البائع ملزم بضمان اإلنجاز الجيد للعقار المبيع‬
‫إال ّ‬
‫فإذا ظهر في هذا العقار المبيع عيب‪ ،‬كان للمستهلك الحق في الرجوع على البائع ّ‬
‫‪4‬‬
‫في طور اإلنجاز‪ ،‬وكذا ضمان السير الجيد لعناصره التجهيزية‪.‬‬

‫أن البائع يكون ملزماً بضمان عيوب العقار الظاهرة بمقتضى أحكام الفصول ‪ 570‬و‪ 618-7‬و ‪-15‬‬ ‫ومن خالل ما سبق نخلص إلى ّ‬
‫‪ 618‬من ق ل ع وفق ما تقتضيه الطبيعة الخاصة لهذا العقار‪ ،‬ويتحمل المستهلك عبء إثبات هذه العيوب‪ ،‬ومتى أثبتها كان البائع‬
‫مسؤوال عنها‪..‬‬

‫وبالرجوع إلى القانون رقم ‪ 31.08‬القاضي بتدابير حماية المستهلك نجده يحيل أيضاً على قواعد ق ل ع حيث ّ‬
‫نص في المادة ‪ 65 5‬منه‬
‫على تطبيق األحكام المتعلقة منه على تطبيق األحكام المتعلقة بالضمان القانوني لعيوب الشيء المبيع‪ ،‬والواردة في الفصول ‪ 549‬و‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.200 :‬‬ ‫‪1‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.216:‬‬ ‫‪2‬‬

‫الطيب لمنوار‪" ،‬عيوب المبيع في ضوء المذهب المالكي والنوازل الفقهية والقضائية"‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،2016‬ص‪.14:‬‬ ‫‪3‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.75:‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪ 5‬تنص المادة ‪ 65‬من قانون ‪ 31.08‬من قانون تدابير حماية المستهلك على ما يلي " تطبق على عقود بيع السلع أو المنتوجات المبرمة بين المستهلك والمورد‬
‫األحكام المتعلقة بالضمان القانوني لعيوب الشيء المبيع والواردة في الفصول من ‪ 549‬إلى ‪ 575‬من الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس‬
‫‪ )1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫أن أحكام البند الثاني من الفصل ‪ 571‬من الظهير الشريف بتاريخ ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود ال تطبق على‬ ‫غير ّ‬
‫عقود بيع السلع أو المنتوجات المبرمة بين المستهلك والمورد‪.‬‬

‫خالفاً ألحكام المواد ‪ 573‬و‪ 553‬من الظهير الشريف بتاريخ ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬كل دعوى ناشئة عن‬
‫أن ترفع في اآلجال اآلتية‪ ،‬و ّإال سقطت‪:‬‬
‫العيوب الموجبة للضمان أو عن خلو المبيع من الصفات الموعود بها يجب ْ‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪87‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أن يقترح ضمانه التعاقدي على المستهلك دون‬

‫‪ 575‬من ق ل ع‪ ،‬كما جاء في المادة ‪ 67‬من القانون ‪ 31.08‬على ّأنه ال يجوز للمورد ْ‬
‫اإلشارة بوضوح على الضمان القانوني الذي يتحمله المورد عن العيوب الخفية للشيء المبيع و الذي يطبق في جميع األحوال‪ 1 .‬وهذا‬
‫يعتبر من اآلليات الحمائية التي جاء بها المشرع إلعطاء ضمانات أكبر لمستهلك العقار‪.‬‬

‫ب‪ -‬ضمان عيوب العقار الخفية‪.‬‬

‫يخضع ضمان العيوب في عقد بيع العقار كأصل عام الى أحكام ضمان العيوب الخفية المنصوص عليها في قانون االلتزامات والعقود‬
‫تدخل من خالل قانون ‪ 31,08‬القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك لتدعيم هذه‬ ‫المشرع ّ‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫إال ّ‬
‫من الفصل ‪ 549‬إلى الفصل ‪ّ ،575‬‬
‫مظهر من مظاهر الحماية التي يوفرها القانون للمستهلك من حيث االطمئنان إلى سالمة العقار‬
‫ًا‬ ‫الضمانات‪ .‬ويع ّد ضمان العيوب الخفية‬
‫وصالحيتها لتحقيق الغرض المقصود منه‪.‬‬

‫فإن البائع ملزم بضمان العيوب الخفية للعقار المبيع بموجب األحكام العامة المنظمة له‪ ،‬حيث‬
‫وأمام ضعف القواعد الحمائية الخاصة ّ‬
‫يلزمه ضمان عيوب الشيء التي تنقص من قيمته نقصاً محسوساً أو التي تجعله غير صالح الستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو‬
‫بمقتضى العقد (الفصل ‪ 2 549‬من ق ل ع)‪.‬‬

‫أن يقف المستهلك على‬‫أيض ا وجود الصفات التي صرح بها أو التي اشترطها المشتري‪ ،‬ومثال العيب الموجب للضمان ْ‬‫ويضمن البائع ً‬
‫أن يكتشف المستهلك عدم سالمة‬
‫نقص في مساحة العقار خالف ما هو متفق عليه و متضمن في عقد البيع‪ ،‬أو عقد البيع االبتدائي‪ ،‬أو ْ‬
‫األسس أو رطوبة مفرطة في العقار أو انسداد المجاري‪ ،‬و يلحق بالعيب كذلك انتقاص الصفة الموعود بها كما لو وعد بائع عمارة بميزة‬
‫فإن ذلك يؤدي إلى فسخ العقد واسترجاع الثمن مع‬
‫فإن ثبت الضمان على البائع ّ‬
‫في التجهيزات أو في المصاعد أو في جودة في البناء‪ْ ،‬‬
‫التعويض ‪ 3‬بمقتضى الفصل ‪ 4 556‬من ق ل ع‪.‬‬

‫‪ -‬بالنسبة إلى العقارات‪ ،‬خالل سنتين بعد التسليم‪.‬‬

‫‪ -‬بالنسبة إلى األشياء المنقولة خالل سنة بعد التسليم‪.‬‬

‫وال يسوغ تقصير هذه اآلجال باتفاق المتعاقدين"‪.‬‬

‫أن يقترح ضمانه التعاقدي على المستهلك دون اإلشارة بوضوح‬

‫تنص المادة ‪ 67‬من قانون ‪ 31.08‬القاضي بتدابير حماية المستهلك على ما يلي " ال يجوز للمورد ْ‬
‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫إلى الضمان القانوني الذي يتحمله المورد عن العيوب والعيوب الخفية للشيء المبيع والذي يطبق في جميع األحوال‪.‬‬

‫يضمن البائع عيوب الشيء التي تنقص من قيمته نقصا محسوسا‪ ،‬أو التي تجعله غير صالح الستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد‪ .‬أما العيوب‬ ‫‪2‬‬

‫التي تنقص نقصا يسي ار من القيمة أو االنتفاع‪ ،‬وتلك التي جرى العرف على التسامح فيها‪ ،‬فال تخول الضمان‪.‬‬

‫ويضمن البائع أيضاً وجود الصفات التي صرح بها أو التي اشترطها المشتري‪.‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.77:‬‬ ‫‪3‬‬

‫أن يطلب فسخ البيع ورد الثمن‪ ،‬وإذا فضل‬

‫ينص الفصل ‪ 556‬على ّأنه‪" :‬إذا ثبت الضمان‪ ،‬بسبب العيب أو بسبب خلو المبيع من صفات معينة كان للمشتري ْ‬ ‫ّ‬
‫‪4‬‬

‫أن ينقص من الثمن‪.‬‬

‫المشتري االحتفاظ بالمبيع‪ ،‬لم يكن له الحق في ْ‬

‫وللمشتري الحق في التعويض‪:‬‬

‫تاجر‬
‫دائما إذا كان البائع ًا‬
‫موجودا ً‬
‫ً‬ ‫بأنه يبيع بغير ضمان‪ .‬ويفترض هذا العلم‬
‫يصرح ّ‬
‫أ ‪ -‬إذا كان البائع يعلم عيوب المبيع أو يعلم خلوه من الصفات التي وعد بها ولم ّ‬
‫صانعا‪ ،‬وباع منتجات الحرفة التي يباشرها‪.‬‬
‫ً‬ ‫أو‬
‫ب ‪ -‬إذا صرح البائع بعدم وجود العيوب‪ ،‬ما لم تكن العيوب قد ظهرت بعد البيع أو كان يمكن للبائع أن يجهلها بحسن نية‪.‬‬
‫ج ‪ -‬إذا كانت الصفات التي ثبت خلو المبيع منها قد اشترط وجودها صراحة أو كان عرف التجارة يقتضيها‪.‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪88‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫وقديما‪.‬‬
‫ً‬ ‫ومؤثر‬
‫ًا‬ ‫أن يكون ً‬
‫خفيا‬ ‫موجب ا للضمان وبالتالي إخضاعه إلى األحكام العامة يجب توّفر ثالث شروط هي‪ْ :‬‬
‫ً‬ ‫وحتى يكون العيب‬

‫الصفة الخفية لعيب العقار‪:‬‬

‫إال العيب الخفي تطبي ًقا لمقتضيات‬

‫أال يضمن البائع ّ‬‫أن القاعدة تستوجب ّ‬ ‫أساسيا لوجوب ضمان العيب الخفي؛ أي ّ‬
‫ً‬ ‫يع ّد هذا الشرط‬
‫إال العيوب الظاهرة وال العيوب التي كان المشتري يعرفها أو التي‬
‫نصت على ما يلي‪" :‬ال يضمن البائع ّ‬
‫الفصل ‪ 569‬من ق ل ع‪ ،‬التي ّ‬
‫‪1‬‬
‫أن يعرفها"‪.‬‬
‫كان يستطيع بسهولة ْ‬
‫المشرع في النص أعاله معيار شخصي‪ ،‬إذ يستبعد من مجال الضمان العيوب الظاهرة وكذلك العيوب‬
‫ّ‬ ‫أن المعيار المعتمد من ق بل‬
‫ويبدو ّ‬
‫خفي ا إذا علم به المستهلك عند البيع أو‬‫أن يعرفها بسهولة‪ ،‬فال يعتد إذن بالعيب حتى ولو كان ً‬
‫التي كان المستهلك يعرفها أو يستطيع ْ‬
‫تم فيها البيع‪ .‬إ ّال ّأنه في حقيقة األمر‬
‫أن يعرفه لو فحص المبيع الفحص العادي الذي يجري عادة في مثل الظروف التي ّ‬ ‫كان بإمكانه ْ‬
‫أن يلجأ إلى ذوي الخبرة إلجرائه‪ ،‬إذا لم‬
‫يبقى هذا المعيار مجرد‪ ،‬إذ ال يعتد به في فحص المستهلك نفسه و ّإنما ينبغي على هذا األخير ْ‬
‫‪2‬‬
‫يكن له ّأي ة معلومات فنية بخصوص الشيء المبيع‪.‬‬

‫الصفة المؤثرة لعيب العقار‪:‬‬

‫ال يضمن البائع عيب المبيع إ ّال إذا كان على قدر من الجسامة واألهمية التي تؤدي إ لى نقص في قيمة المبيع أو في نفعه‪ .‬بحيث لو‬
‫كان المشتري يعلم به مسب ًقا ألحجم عن إبرام العقد‪ ،‬أو على األقل لن يقبل بالشراء بالثمن المتفق عليه و ّإنما بثمن نقدي أقل‪ 3 .‬وقد عرض‬
‫مؤثر في الفصل ‪ 549‬من ق ل ع الذي جاء فيه " يضمن البائع عيوب الشيء التي تنقص من قيمته‬ ‫أن يكون العيب ًا‬ ‫المشرع لشرط ْ‬
‫ّ‬
‫يسير‬
‫نقصا ًا‬
‫أما العيوب التي تنقص ً‬
‫محسوس ا‪ ،‬أو التي تجعله غير صالح الستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد‪ّ .‬‬
‫ً‬ ‫نقصا‬
‫ً‬
‫صرح‬
‫أيضا وجود الصفات التي ّ‬
‫من القيمة أو االنتفاع‪ ،‬وتلك التي جرى العرف على التسامح فيها‪ ،‬فال تخول الضمان‪ .‬ويضمن البائع ً‬
‫بها أو التي اشترطها المشتري"‪.‬‬

‫فإن العيوب التي يلتزم البائع بضمانه هي العيوب الخطيرة التي تجعل العقار المبيع غير قابل لالستعمال بحسب الغرض‬
‫وبناء عليه ّ‬
‫ً‬
‫أن المستهلك ما كان ليوافق على الشراء لو كان يعلمها أو يوافق عليه لكن بشروط أخرى‪.‬‬
‫المرصود له أو التي تنقص من منفعته لدرجة ّ‬
‫الصفة القديمة لبيع العقار‪:‬‬

‫موجودا في المبي ع وقت إبرام العقد وقبل انتقال الملكية إلى‬

‫ً‬ ‫أن يكون‬
‫قديما‪ .‬ويقصد بقدم العيب ْ‬
‫إال إذا كان ً‬
‫ال يضمن البائع عيب المبيع ّ‬
‫إال العيوب التي كانت موجودة عند‬ ‫المشرع على ذلك في الفصل ‪ 552‬من ق ل ع الذي جاء فيه "ال يضمن البائع ّ‬‫ّ‬ ‫نص‬ ‫‪4‬‬
‫المشتري‪ .‬وقد ّ‬
‫مثليا بيع بالوزن أو القياس أو على أساس الوصف‪".‬‬
‫شيئا ً‬
‫معينا بذاته‪ ،‬أو عند التسليم إذا كان المبيع ً‬
‫شيئا ً‬
‫البيع‪ ،‬إذا كان المبيع ً‬

‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.208:‬‬ ‫‪1‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.79:‬‬ ‫‪2‬‬

‫محمد العروصي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.205:‬‬ ‫‪3‬‬

‫محمد العروصي‪ ،‬ص ‪.203‬‬ ‫‪4‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪89‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬الحماية الشكلية لمستهلك العقار‬

‫مهم ا في إثبات التصرفات القانونية التي يقوم بها األفراد في كافة المجاالت‪ ،‬سيما التصرفات العقارية لكونها تلعب‬
‫دور ً‬
‫تلعب الكتابة ًا‬
‫وسيلة أساسية في الحفاظ على الحقوق حين يتم إنكارها من طرف أحد األطراف المتعاقدة‪.‬‬

‫مضمونا فقد تصادفه بعض المشاكل القانونية‪ ،‬والتي تكون ناتجة عن خطأ في تحرير الوثيقة‪،‬‬
‫ً‬ ‫إن حصول المستهلك على عقاره ليس‬ ‫ثم ّ‬
‫أو عدم القيام باإلجراءات الالزمة أو القيام بها ناقصة من طرف المهني‪ .‬األمر الذي يفرض توفير الحلول الكفيلة لحماية حق المستهلك‬
‫إن المستهلك‬ ‫من الضياع‪ .‬ومن بين هذه اآلليات هناك التقييد االحتياطي‪ ،‬والخالصة اإلصالحية‪ ،‬واإليداع عندما يكون العقار محف ً‬
‫ظا‪ ،‬ثم ّ‬
‫أن يكون المهني ً‬
‫ملزما باالحتفاظ بنسخة من الوثيقة التي حررها‪ ،‬باإلضافة‬ ‫أن يضيع منه العقد الذي يثبت شرائه مما يتعين معه ْ‬‫قد يحدث و ْ‬
‫‪1‬‬
‫إلى ذلك يتعين على هذا المهني إعطاء فتورة إلى المستهلك مقابل الثمن الذي أداه له‪.‬‬

‫وإذا كان عقد بيع العقار من العقود التبادلية التي يلتزم فيها البائع بنقل ملكية الشيء المبيع‪ ،‬وبالمقابل يلتزم المشتري بدفع الثمن المتفق‬
‫فإن إخالل أحد الطرفين بالتزامه يخول للطرف األخر اللجوء إلى القضاء من أجل إجباره على تنفيذ مضمون‬
‫عليه ألجل إتمام البيع‪ّ ،‬‬
‫االتفاق‪ ،‬إعماال لقاعدة "العقد شريعة المتعاقدين"‪.‬‬

‫وما يهمنا هنا هو دعوى إتمام إجراءات البيع‪ ،‬هذه األخيرة يمكن تعريفها‪ ،‬بأنّها الوسيلة القانونية التي يلجأ إليها أحد طرفي عقد البيع‬
‫إللزام المتعاقد باإلجراءات الالزمة إلتمام إجراءات البيع‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية كآلية لضمانة حماية مستهلك العقار‪.‬‬

‫يساهم تنظيم المحررات المرتبطة بالمعامالت العقارية عامة والبيع العقاري خاصة عبر ضمان المهنية واالحترافية في الفئات التي‬
‫الفع ال لمختلف القوانين الصادرة في المجال العقاري‪ ،‬فحماية مصالح المستهلك من الضياع بسبب ما يورد في‬
‫تتولى تحريرها في التطبيق ّ‬
‫إال األشخاص المؤهلون الذين يتمتعون بالكفاءة القانونية والتجربة المهنية‬
‫العقد من شروط قاسية مهمة جسيمة ال يمكن أنْ يقوم بها ّ‬
‫والضرورية‪ ،‬فهم ملزمون بالكشف عن كل ما يشمل موضوع التعاقد من حيث الشروط التي يرتبها العقد بحسب ما يفرضه الواجب األخالقي‬
‫‪2‬‬
‫والمهني‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬شكلية الكتابة في توثيق التصرفات العقارية‪.‬‬

‫يلعب نظام التوثيق دو ار مهما في الحياة االقتصادية واالجتماعية لمختلف الشعوب والمجتمعات إذ يش ّك ل الركيزة األساسية في إثبات‬
‫‪3‬‬
‫تنوع ا على مستوى أشكال المحررات الخاضعة له‪.‬‬
‫المعامالت العقارية‪ .‬ويعرف هذا النظام ً‬
‫المشرع ضرورة إبرام التصرفات العقارية في شكل محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع‬
‫ّ‬ ‫"استوجب‬
‫أمام محكمة النقض تحت طائلة البطالن للقضاء على ازدواجية المحررات ولخلق جو من الثقة واالئتمان لدى المتعاملين وحماية حقوق‬
‫‪4‬‬
‫أطراف العالقة التوثيقية واألغيار ودعم مبدأ مسؤولية محرر العقد‪.‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.63:‬‬ ‫‪1‬‬

‫أيوب اإلبراهيمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 87:‬و‪.88‬‬ ‫‪2‬‬

‫بو بكري عبد القادر‪ "،‬ضوابط توثيق التصرفات العقارية في المحررات الثابتة التاريخ قراءة في مدونة الحقوق العينية"‪ ،‬مقال منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد‬ ‫‪3‬‬

‫مزدوج ‪ ،136- 135‬أبريل يوليوز ‪ ،2012‬ص‪.71:‬‬

‫أمينة ناعمي‪" ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية واجتهادات محكمة النقض"‪ ،‬مجلة الحقوق‪ ،‬مجلة تصدر كل نصف سنة االصدار‬ ‫‪4‬‬

‫الخامس‪ ،‬ماي ‪ 2012‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪،‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪90‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أوالا‪ :‬المحررات الرسمية‪.‬‬

‫عرف الوثيقة الرسمية بأنّها‪ :‬هي التي يتلقاها‬

‫المشرع المغربي ّ‬ ‫بالرجوع إلى مقتضيات الفصل ‪ 418‬من قانون االلتزامات والعقود نجد ّ‬
‫أن‬ ‫‪1‬‬
‫ّ‬
‫الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد وذلك في الشكل الذي يحدده القانون‪...‬‬

‫أن المحررات التي تكون رسمية هي التي يتم تحريرها من طرف الموثقون العصريون والعدول‪.‬‬
‫ويتضح من خالل قراءة هذا الفصل ّ‬

‫تنص المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية على ما يلي‪" :‬يجب ْ‬

‫أن تحرر ‪-‬تحت طائلة البطالن‪ -‬جميع التصرفات المتعلقة بنقل‬ ‫كما ّ‬
‫الملكية‪ ،‬أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى‪ ،‬أو نقلها‪ ،‬أو تعديلها‪ ،‬أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره‬
‫ينص قانون خاص على خالف ذلك‪"...‬‬
‫من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ّ‬

‫أ‪ -‬الموثق العصري‪.‬‬

‫ممتهنا لمهنة حرة يمارسها وفق الشروط‬

‫ً‬ ‫يمارس الموثقون العصريون مهنتهم بموجب قانون التوثيق العصري ‪ 32.09‬ويع ّد من يمارسها‬
‫وتنص المادة ‪ 48‬من القانون المنظم لمهنة التوثيق على ّ‬
‫أن المحررات‬ ‫وحسب االختصاصات الواردة في هذا القانون في قوانين خاصة‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ّ‬
‫التي ينجزها الموثق وف ًقا لمقتضيات قانون التوثيق تكون لها الصبغة الرسمية المقررة في قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬و ّ‬
‫أن هذه الرسمية‬
‫تكتسب من وقت توقيع الموثق عليها‪.‬‬

‫أن االختصاص األصيل له هو تحرير العقود التي تهم المعامالت‬ ‫ويوفر الموثق تحرير البيع العقاري بمهينة عالية الكفاءة‪ ،‬مؤدى ذلك ّ‬
‫‪3‬‬
‫جوا من الثقة واالئتمان لدى المتعاقدين حماية أطراف العالقة التوثيقية واألغيار‪.‬‬
‫العقارية‪ ،‬ما يبعث ً‬
‫أن ما يهدد قيام الموثق بهذه الحماية ما يالحظ بخصوص تطبيق القوانين العقارية‪ – 51.00 ،107.12 ،106.12 -‬على العقارات‬
‫إال ّ‬
‫ّ‬
‫المشرع من هذا الفرض كانت هي التخفيف من أزمة السكن‪ ،‬اإلشكال يثار حول تحرير الموثق لهذا النوع‬
‫ّ‬ ‫أن غاية‬
‫غير المحفظة‪ ،‬مع ّ‬
‫أن وضعية هذا العقار يلفها غموض كبير وينعدم فيها الثبات‪ ،‬في نفس الوقت يكون الموثق مسؤوًال عن مضمون‬
‫من التصرفات والحال ّ‬
‫‪4‬‬
‫العقد‪.‬‬

‫أن الموثق ملزم بإسداء النصح لألطراف والذي سيستفيد منه ال محالة وستهلك العق ار‪ ،‬وينضاف إليه مجموعة من البيانات‬
‫مر معنا ّ‬
‫وقد ّ‬
‫الموضوعية والشكلية التي يحتوي عليها المحرر الصادر عنه‪ ،‬وإجراءات تصاحب تحريره‪ 5 ،‬وفي حالة علم الموثق ببعض من البيانات‬

‫ينص الفصل ‪ 418‬من ق ل ع على أنّه‪ ":‬الورقة الرسمية هي التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد‪ ،‬وذلك في‬‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫الشكل الذي يحدده القانون‪ .‬وتكون رسمية ً‬

‫أيضا‪:‬‬

‫‪ - 1‬األوراق المخاطب عليها من القضاة في محاكمهم‪.‬‬

‫أن تكون حجة على الوقائع التي تثبتها‪.‬‬
‫أن هذه األحكام يمكنها حتى قبل صيرورتها واجبة التنفيذ ْ‬
‫‪ -2‬األحكام الصادرة من المحاكم المغربية واألجنبية‪ ،‬بمعنى ّ‬
‫المادة ‪ 48‬من القانون ‪ " 32.09‬تكون العقود والمحررات التي ينجزها الموثق وفقا لمقتضيات هذا القانون الصبغة الرسمية المقررة في قانون االلتزامات والعقود"‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫أيوب اإلبراهيمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.89‬‬ ‫‪3‬‬

‫محمد الخضراوي‪ ،‬إشكالية توثيق الترفات العقارية ومتطلبات التنمية‪ :‬قراءة في القانون ‪ ،44.00‬مقال منشور بمجلة المحاكم المغربية‪ ،‬العدد ‪ ،142‬شتنبر‪ -‬أكتوبر‪،‬‬ ‫‪4‬‬

‫ص ‪.50‬‬
‫نصت على ذلك مقتضيات المواد من ‪ 36‬إلى ‪ 44‬من القانون ‪ 32.09‬المن ّ‬
‫ظم لمهنة المحاماة‪.‬‬ ‫ّ‬
‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪91‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫أن تصدر عنه بالضغط والتمويه والممارس من طرف المنعش العقاري لدس شروط‬ ‫والتصريحات المقدمة من طرف المستهلك‪ ،‬والتي يمكن ْ‬
‫تعسفية‪ ،‬مخالفتها للحقيقية أو كان بإمكانه معرفتها أو العلم بها سيتحمل تبعا بفعلها المسؤولية الكاملة‪.‬‬

‫فعالة لضمان تطبيق القانون‪ ،‬والتطبيق السليم لما جاء به المشرع بخصوصها‬
‫أن الورقة الرسمية التي يحررها موثق عصري أداة ّ‬
‫من المؤ ّكد ّ‬
‫المشرع في تنبيه أطراف‬
‫ّ‬ ‫ال يدع مجاالً للتالعب أو استغالل التفاوت االقتصادي واالحترافي بين طرفي العقد‪ ،‬بهدف عدم مناقضة إرادة‬
‫العالقات التعاقدية‪ -‬خاصة الطرف الضعيف‪ -‬ألهمية التصرف الذي سيقدمان عليه وحماية اإلرادة من األخطار المحدقة بالعملية التعاقدية‬
‫‪1‬‬
‫نوعا من التوازن في العقد‪.‬‬
‫أن يحقق ً‬
‫والتي تتطلب التروي والحذر‪ ،‬وهو ما من شأنه ْ‬
‫ب‪ -‬العدول‪.‬‬

‫مهم ا يطمئن إليه المواطن في توثيق معامالته المدنية‬

‫يع ّد التوثيق العدلي ركيزة مهمة في المنظومة التوثيقية المغربية والذي يع ّد مال ًذا ً‬
‫والشخصية‪ .‬وتع ّد المحررات العدلية أوراق رسمية شرط تحريرها ضمن اختصاص العدل المكاني والنوعي‪ ،‬وشاملة لجميع البيانات المتطلبة‬
‫وس ع من االختصاص المكاني للعدول وذلك بمقتضى المادة ‪ 2 14‬منه‪.‬‬ ‫قانونا‪ ،‬ويع ّد القانون ‪ 16.03‬المن ّ‬
‫ظم لخطة العدالة فقد ّ‬ ‫ً‬

‫تفعيال للمادة ‪ 35‬من القانون ‪ 16,03‬يخاطب القاضي‬‫ً‬ ‫إال إذا خاطب عليها قاضي التوثيق‪،‬‬‫مبدئيا وثيقة رسمية ّ‬
‫ً‬ ‫عد الوثيقة العدلية‬
‫ال ت ّ‬
‫المكلف بالتوثيق على الشهادات بعد إتمام اإلجراءات الالزمة‪ ،‬والتأكد من خلوها من النقص‪ ،‬وسالمتها من الخلل‪ ،‬وذلك باإلعالم بأدائها‬
‫إال بعد تأديتها‪ .‬وال تكون الوثيقة تامة ّ‬
‫إال إذا‬ ‫أال يخاطب على الشهادات الخاضعة لواجبات التسجيل ّ‬
‫ومراقبتها‪ .‬ويتعين على القاضي ّ‬
‫كانت مذيلة بالخطاب‪ ،‬وتع ّد حينه وثيقة رسمية‪ .‬كما يلزم العدل بالتأ ّكد من الهوية الكاملة للمشهود عليه (المادة‪ 3 31‬من القانون ‪.)16.03‬‬

‫ومهما يكن في واقع الحال‪ ،‬ثمة العديد من اإلشكاالت التي تعيق مهمة العدل أثناء تحريره للبيع العقاري وضمان حماية المستهلك من‬
‫الشروط المرغوب فيها وبيانه في اآلتي‪:‬‬

‫‪ -‬على الرغم من كتابة الشهادة تحت مسؤولية العدلين طبقا للمادة ‪ 33‬من القانون ‪ّ ،16.03‬‬
‫فإنه غير كاف لشمول هذه المسؤولية‬ ‫‪4‬‬

‫لألخطاء المهنية فحسب‪ ،‬وال يقع على عاتقه واجب النصح الذي يلتزم به الموثق‪.‬‬

‫المشرع بيانات إلزامية معينة‪ ،‬كحالة‬

‫ّ‬ ‫‪ -‬عدم استيعاب الوثيقة العدلية لجميع عناصر العقد الذي يهم بيع عقاري‪ ،‬وبخاصة حينما يتطلب‬
‫صعب ا‪ ،‬بالنظر لوحدة الوثيقة التي تتميز بها الوثيقة العدلية‪،‬‬
‫ً‬ ‫العقد االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬فتضمين جميع البيانات يبدو‬
‫عملي ا يمكن تحرير ورقتين مستقلتين‬ ‫ألن قانون التوثيق العدلي ال يسعف في القيام بذلك‪ّ ،‬‬
‫إال أنّه ً‬ ‫وال يمكن صياغتها على شكل صفحات‪ّ ،‬‬

‫أيوب اإلبراهيمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 89‬و‪.90‬‬ ‫‪1‬‬

‫تم تعيينه يتكون كل متب من عدلين على األقل‪ .‬تحدد‬

‫أن يتخذ مقر مكتبه حيث ّ‬ ‫تنص المادة ‪ 14‬من القانون ‪ 16.03‬المن ّ‬
‫ظم لخطة العدالة "يتعين على العدل ْ‬ ‫ّ‬
‫‪2‬‬

‫إجراءات تحديد العدد الضروري من العدول والمكاتب العدلية بنص تنظيمي‪"....‬‬

‫تنص المادة ‪ 31‬من القانون ‪ 16.03‬المنظم لخطة العدالة على أنّه‪" :‬يتعين ْ‬
‫أن تشتمل الشهادة على الهوية الكاملة للمشهود عليه‪ ،‬وحقه في التصرف في المشهود‬ ‫‪3‬‬
‫ّ‬
‫كافيا"‪.‬‬
‫أيضا على تعيين المشهود فيه تعيينًا ً‬
‫أن تشتمل الشهادة ً‬ ‫فيه‪ ،‬وكونه يتمتع باألهلية القانونية لهذا التصرف"‪ .‬يتعين ْ‬
‫تنص المادة ‪ 33‬من القانون ‪ 16.03‬المنظم لخطة العدالة على أنه‪ ":‬تكتب الشهادة تحت مسؤولية العدلين في وثيقة واحدة دون انقطاع أو بياض أو بشر أو‬ ‫‪4‬‬

‫إصالح أو إقحام أو إلحاق أو تشطيب أو استعمال حرف إضراب‪.‬‬

‫مقرونا باسميهما مع التنصيص دائما على تاريخ التحرير‪.‬‬

‫ً‬ ‫تذيل الوثيقة بتوقيع عدليها‬

‫بنص تنظيمي اإلجراءات الخاصة بتحرير الشهادات وحفظها"‪.‬‬

‫تحدد ّ‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪92‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ظ ا على شكل وحدة الوثيقة‪ ،‬لكن هذه الطريقة تساهم في‬

‫عن بعضهما أو ثالث‪ ،‬ويتم تلصيق الورقة الثانية أسفل الورقة األولى وهكذا‪ ،‬حفا ً‬
‫تشويه شكل الوثيقة العدلية‪.‬‬

‫‪ -‬تأثير بطء إجراءات الوثيقة العدلية على البيع الوارد على العقارات وهو ما قد يحرم المستهلك من حق الملكية‪ ،‬ويهدد الثمن المدفوع من‬
‫يفسر ضعف اإلقبال على الشهادات‬
‫قبله بالضياع‪ ،‬في حالة تأخرها – اإلجراءات‪ ،-‬ووقع تصرف آخر على نفس العقار‪ ،‬الشيء الذي ّ‬
‫‪1‬‬
‫العدلية لتوثيق البيوع العقارية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المحررات الثابتة التاريخ‪.‬‬

‫ا‬

‫قبل دخول القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية ّ‬

‫حيز التطبيق‪ ،‬فقد كان المبدأ في توثيق العقود هو حرية األفراد في‬
‫اختيار الجهة التوثيقية التي تتولى توثيق معامالتهم العقارية‪ ،‬وأمام المشاكل القانونية المترتبة عن هذه الوضعية‪ ،‬توالت نداءات العديد‬
‫من المهتمين بميدان التوثيق بضرورة تنظيم الخدمة التوثيقية بالمغرب‪ ،‬فمنهم من دعا إلى حصر توثيق التصرفات العقارية في المحررات‬
‫خصوص ا من حيث القائمين بها‪ ،‬وهناك من طالب بعدم‬
‫ً‬ ‫العرفية‪ ،‬ومنهم من طالب بالحفاظ على هذه األخيرة مع إعادة تنظيمها وتأهيلها‬
‫حصر رسمية العقود على الموثقين والعدول‪ ،‬وفتح المجال أمام هيئات أخرى وعلى رأسها هيئات المحامين‪.‬‬

‫المشرع المغربي حاول تنظيم مهنة الخدمة التوثيقية في مجال المعامالت العقارية من خالل المادة الرابعة من مدونة‬
‫ّ‬ ‫فإن‬
‫وعلى أي‪ّ ،‬‬
‫مقتصر على الموثقين العصريين والعدول في المحررات‬
‫ًا‬ ‫الحقوق العينية‪ ،‬إذ بمقتضى هذه المادة يتضح ّ‬
‫أن توثيق التصرفات العقارية أصبح‬
‫‪2‬‬
‫الرسمية‪ ،‬وعلى المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض في المحررات الثابتة التاريخ ما لم يوجد قانون خاص يخالف ذلك‪.‬‬

‫إن من ضمن اختصاصات المحامي حسب المادة ‪ 30‬من القانون ‪ 28.09‬المن ّ‬

‫ظم لمهنة المحاماة‪ ،‬تحرير العقود العرفية‪ .‬ومن أجل‬ ‫ّ‬
‫توثيقه للعقود المنصبة على البيوع العقارية ومن ثمة محاولة توفير حماية للمستهلك في مثل هذه العقود يتعين على المحامي استيفاء‬
‫مجموعة من الشروط التي حددتها القوانين العقارية‪ 3 ،‬نشير لها بإيجاز فيما يأتي‪:‬‬

‫أن يكون مقبوًال للترافع أمام محكمة النقض‪.‬‬

‫‪ْ -‬‬

‫‪ -‬تصحيح إمضاء المحامي من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرتها‪.‬‬

‫أن المنعش العقاري له‬

‫ومن ضمن ما تقتضيه حماية مستهلك العقار إلزام المحامي بعدم الترافع على أحد أطراف العقد‪ ،‬على اعتبار ّ‬
‫طا تعسفية تخدم مصالحه‪ ،‬الركون إلى المحامي محرر العقد‪ ،‬تنفيذا للبند ‪ 6‬من المادة ‪ 30‬من‬ ‫قدرات خفية تجعل منه حينما يفرض شرو ً‬
‫القانون ‪ ... " 28.08‬تشمل هذه المهام‪:‬‬

‫أن يمثّ ل أحد طرفيه في حالة حدوث نزاع بينهما بسبب هذا العقد‪"...‬‬
‫‪ 6‬تحرير العقود‪ ،‬غير أنّه يمنع على المحامي الذي حرر العقد ْ‬

‫قليال ما يلجؤون إلى المحامي لتحرير العقود المنصبة على البيع العقاري‪ ،‬وبالتالي يكون‬
‫أن أطراف العالقة التوثيقية ً‬ ‫أن نشير إلى ّ‬‫بقي ْ‬
‫هناك احتكار فعلي للوثيقة الرسمية لجل العقود‪.‬‬

‫أيوب اإلبراهيمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.91:‬‬ ‫‪1‬‬

‫عبد القادر بو بكري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬ ‫‪2‬‬

‫أيوب اإلبراهيمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪93‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫عد‬
‫أن تترتب عليها بعض الجزاءات‪ .‬إذ ت ّ‬‫أن مخالفة القواعد الشكلية من الممكن ْ‬
‫وما تجب اإلشارة إليه في هذا المجال‪-‬شكلية الكتابة‪ّ -‬‬
‫جلي ا في جل القوانين العقارية حينما ألحقت‬
‫عقود البيع سيما في المجال العقاري المرتع الخصب لتطبيقات القواعد اآلمرة‪ ،‬ويظهر ذلك ً‬
‫بمخالفة أحكام تحرير العقود جزاء البطالن‪.‬‬

‫تم على شكل وصل خال ًفا للمقتضيات‬ ‫‪1‬‬

‫وهو ما أخذت به محكمة النقض في قرارها المتضمن ما يأتي‪" :‬لما كان التعاقد موضوع الدعوى ّ‬
‫باطال‬
‫ً‬ ‫فإنه يكون‬
‫اآلمرة المنصوص عليها في الفصل ‪ 618-3‬من ق ل ع‪ ،‬ولم يتم توثيقه من ق بل إحدى الجهات المؤهلة قانونا لذلك‪ّ ،‬‬
‫بقوة القانون‪ ،‬وال يترتب عنه سوى حق المشتري في استرداد ما دفع بغير حق وبدون تعويض ً‬
‫عمال بالفصل ‪ 306‬من ق ل ع"‪ .‬وهو ما‬
‫‪2‬‬
‫أخذت به أغلب محاكم الموضوع من ذلك حكم المحكمة االبتدائية بمراكش"‪.‬‬

‫أن العقد الرابط بين طرفي‬

‫وحيث ّإننا في النازلة أمام عقد بيع العقار قيد اإل نجاز‪ ،‬وذلك خال ًفا لما دفع به الطرف المدعى عليه من ّ‬
‫يتبين‬
‫الدعوى تحكمه النظرية العامة للعقد خاصة الفصل ‪ 230‬من ق ل ع‪ ،‬إذ ّأن ه بالرجوع إلى العقد الرابط بين طرفي الدعوى الحالية‪ّ ،‬‬
‫ّأنه ت ّم تحديد أجل لتنفيذ العقد وتحرير عقد البيع النهائي بتاريخ ‪ ،2008-08-31‬و ّأن ه خالل هذه المدة ستقوم المدعى عليها‪-‬الشركة‪-‬‬
‫البائعة بتنفيذ أشغال البناء واالنتهاء من األشغال‪ ،‬وما ذلك سوى إنجاز العقار بالمفهوم المحدد في القانون ‪ 44 -00‬المن ّ‬
‫ظم لبيع العقار‬
‫في طور اإلنجاز‪.‬‬

‫أن العقد موضوع الدعوى يخضع لنظام العقارات قيد‬

‫أن دفع المدعى عليها غير مؤسس من الناحية القانونية‪ ،‬إذ ّ‬
‫مما ذكر ّ‬
‫يتبين ّ‬
‫وحيث ّ‬
‫مفص ل أعاله‪ ،‬ومن هذا المنطلق يلزم تحرير العقد من طرف مهني تحت طائلة البطالن‪ ،‬وذلك بناء على الفصل ‪-3‬‬‫اإلنجاز كما هو ّ‬
‫‪ 618‬من ق ل ع"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬آلية التقييد االحتياطي واإليداع‪.‬‬

‫يمر من مسطرة التحفيظ‪ ،‬والعقار الذي يشتريه المستهلك‬

‫أن ّ‬‫يتعين ْ‬ ‫أن يكون محفظا أو غير محفظ‪ّ ،‬‬
‫إال ّأنه حتى يصير محفظا ّ‬ ‫إما ْ‬
‫العقار ّ‬
‫قد يكون في وضعية من هذه الحاالت الثالث‪.‬‬

‫أن تثار مشكلة تتعلق بنقل الملكية‪ ،‬في حالة العقار المحفظ أو الذي في طور التحفيظ من البائع إلى المستهلك‪ ،‬مما يتعين‬
‫إال أنّه يمكن ْ‬
‫ّ‬
‫حماية حق المستهلك من الضياع‪ ،‬والخالصة اإلصالحية واإليداع فيما يتعلق بالعقار الذي في طور التحفيظ من جهة أخرى كآليات‬
‫لحماية المستهلك‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬حماية مستهلك العقار عن طريق التقييد االحتياطي‪.‬‬

‫يع ّد التقييد االحتياطي الوسيلة القانونية الوحيدة المقررة للحفاظ عن الحق العيني القابل للتقييد في الرسم العقاري والذي حالت عوائق‬
‫دون تقييد السند ً‬
‫‪3‬‬
‫نهائيا‪.‬‬
‫تقييدا ً‬

‫قرار محكمة النقض عدد ‪ ،69‬الصادر بتاريخ ‪ 1‬أبريل ‪ ،2015‬في الملف التجاري عدد ‪ ،933-1-2014‬منشور بنشرة ق اررات محكمة النقض‪-‬الغرفة التجارية‪-‬‬ ‫‪1‬‬

‫العدد ‪.2015-23‬‬
‫حكم المحكمة االبتدائية بمراكش بتاريخ ‪ 2011-03-03‬ملف عدد ‪ ،2010-9-692‬منشور بالمجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية‪ ،‬العدد السادس‪-‬‬ ‫‪2‬‬

‫ماي ‪ ،2011‬ص ‪.357‬‬

‫عمر أزوكار‪ ،‬التقييد االحتياطي في ضوء العمل القضائي المغربي‪ ،‬المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬طبعة ‪ ،2015‬ص ‪.130‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪94‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫وهو إمكانية يخولها القانون لكل من يدعي حًقا ً‬

‫عينيا عقارًي ا على عقار محفظ قصد االحتفاظ المؤقت بهذا الحق وذلك باإلشارة إليه في‬
‫‪1‬‬
‫الرسم العقاري في انتظار تحويل هذا التقييد االحتياطي إلى تقييد نهائي أو التشطيب عليه‪.‬‬

‫إما انتظار‬
‫أن يفصل فيه ّ‬‫فإن التقييد االحتياطي هو إجراء لحفظ المؤقت لحق موجود منازع فيه‪ ،‬وينتظر من القضاء ْ‬ ‫وعلى هذا اإلطار ّ‬
‫بعض اإلجراءات الالزمة لتسجيله‪ .‬وبذلك يمكن للمستهلك الذي تع ّذ ر عليه تسجيل حقه بالسجالت العقارية ونظير الرسم العقاري‪ ،‬لسبب‬
‫أن يسلك‬ ‫‪2‬‬
‫أن يقوم بها ضد البائع‪ .‬فكيف يمكن للمستهلك ْ‬
‫أن يقوم بهذا اإلجراء التحفظي ضد كل العقود التصرف التي يمكن ْ‬
‫من األسباب ْ‬
‫هذه المسطرة؟‬

‫أ – التقييد االحتياطي في إطار ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫وبناء على أمر من رئيس المحكمة‪،‬‬

‫ً‬ ‫بناء على سند‪،‬‬
‫المشرع المغربي ثالث حاالت للتقييد االحتياطي‪ ،‬وهي التقييد االحتياطي ً‬
‫ّ‬ ‫أوجد‬
‫‪3‬‬
‫وبناء على دعوى مرفوعة أمام المحكمة‪.‬‬

‫إما‪:‬‬
‫أن‪ ..." :‬يضمن طلب التقييد االحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري ّ‬
‫نص الفص ‪ 85‬من ظهير التحفيظ العقاري ْ‬
‫فقد ّ‬
‫بناء على سند يثبت حقا على عقار ويتعذر على المحافظ تقييده على حالته‪"...‬‬
‫‪ً -‬‬
‫أن " تحدد في عشرة أيام مدة صالحية التقييد االحتياطي المطلوب بناء على سند وال يمكن‬
‫وينص الفصل ‪ 86‬من نفس الظهير على ْ‬ ‫ّ‬
‫خالل هذه المدة قبول أي تقييد آخر لحق يقتضي إنشاؤه موافقة األطراف"‪.‬‬

‫إال المحافظ للقيام بتقيد احتياطي‬

‫أن يلتجئ ّ‬
‫أن المستهلك الذي يرغب في الحفاظ على حقه من الضياع ْ‬‫يستشف من خالل هذين الفصلين ّ‬
‫أن ذلك السند به عيب ما‪ ،‬ويستمر هذا التقييد االحتياطي مدة عشرة أيام‪ ،‬األمر الذي يمنع على‬
‫بناء على السند الموجود بين يديه ولو ّ‬
‫ً‬
‫أن ال يقبل أي تقييد مهما كان نوعه خالل هذه المدة‪ 10-‬أيام‪ -‬ولو كان ذلك برضى المستهلك والبائع‪.‬‬
‫المحافظ العقاري ْ‬
‫إن لم يفعل مفعول التقييد‬
‫كما يتعين على المستهلك اللجوء إلى القضاء لوضع دعوى في الموضوع حتى يتسنى له االحتفاظ بحقه‪ ،‬و ْ‬
‫أن يلتجئ إلى رئيس المحكمة االبتدائية قصد استصدار أمر قضائي لكي‬‫إال عشرة أيام‪ .‬كما يمكنه ْ‬
‫بناء على سند ال يستمر ّ‬
‫االحتياطي ً‬
‫بناء على إسناد ظهير التحفيظ العقاري له هذا‪.‬‬
‫يقوم بتقييد احتياطي بناء عليه‪ .‬إذ يع ّد رئيس المحكمة االبتدائية هو صاحب االختصاص ً‬
‫وإذا رفض رئيس المحكمة االبتدائية ذلك‪ ،‬فهذا األمر بالرفض يكون محل استئناف داخل خمسة عشر ً‬
‫يوم ا من يوم النطق به‪ ،‬ويرفع هذا‬
‫‪4‬‬
‫االستئناف أمام محكمة االستئناف‪.‬‬

‫أن التقييد‬
‫والجدير بالذكر ّأنه الستصدار أمر من رئيس المحكمة االبتدائية ليس من الضروري اإلدالء بنظير الرسم العقاري‪ ،‬مما يفيد ّ‬
‫‪5‬‬
‫اتفاقيا‪.‬‬
‫ً‬ ‫االحتياطي في هذه الحالة ال يمكن‬

‫مهم ا‪ ،‬يكفل حق المستهلك من الضياع‪ ،‬ويعطيه األفضلية في حماية هذا الحق‪ ،‬وذلك‬
‫اء ً‬‫أن التقييد االحتياطي يع ّد إجر ً‬
‫وعليه يتضح ّ‬
‫انطال ًقا من تاريخ التقييد‪.‬‬

‫محمد خيري‪ ،‬مستجدات قضايا التحفيظ في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2013‬‬ ‫‪1‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.64‬‬ ‫‪2‬‬

‫للتعمق أكثر في حاالت التقييد االحتياطي راجع محمد خيري مستجدات قضايا التحفيظ في التشريع المغربي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص من ‪ 508‬إلى ص ‪.537‬‬ ‫‪3‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.66‬‬ ‫‪4‬‬

‫محمد العلمي‪ ،‬التقييد االحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬ ‫‪5‬‬

‫واالقتصادية واالجتماعية محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2005-2004‬ص ‪ 41‬وص ‪.42‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪95‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ب– التقييد االحتياطي في قانون ‪ 107.12‬و‪51.00‬‬

‫المعدل والمتم بالقانون ‪ّ 14-07‬‬

‫أن التقييدات الواردة في نصوص تشريعية خاصة‪،‬‬ ‫ّ‬ ‫جاء في الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 85‬من ظ ت ع‬
‫تبقى خاضعة ألحكام هذه النصوص‪.‬‬

‫نظرا ألهمية هذا العقد في الواقع العملي‪ ،‬حيث أصبح بيع‬

‫وسنقتصر في دراستنا هاته على التفصيل فقط فيما يتعلق بالتقييد االحتياطي‪ً ،‬‬
‫القار في طور اإلنجاز من العقود الرائجة بكثرة مع تطوير األوضاع االقتصادية وتزايد الحاجة إلى تملك سكن الئق‪ .‬وكذلك القانون‬
‫‪ 51.00‬المتعلق بالكراء المفضي إلى تملك العقارات‪.‬‬

‫التقييد االحتياطي في القانون ‪107,12‬‬ ‫•‬

‫إال ما هو موجود وقت العقد لكن استثناء يمكن التعامل في األشياء المستقبلية طب ًقا لمقتضيات‬ ‫أن األصل هو عدم جواز بيع ّ‬
‫رغم ّ‬
‫أن الفصل ‪ 613‬أ ّكد ّأن ه بإمكان المتعاقدين التعامل في األشياء غير الموجودة في الحال لكن يمكن وجودها‬
‫الفصل ‪ 61‬من ق ل ع كما ّ‬
‫في المستقبل كما في بيع السلم‪ .‬والهدف من بيع العقار في طور اإل نجاز هو المساعدة في تمويل مشروعات البناء دون حاجة إلى قروض‬
‫ط ا من الثمن حتى تبلغ األشغال نهايتها‬
‫فهو بمثابة تمويل ذاتي إذ كّلما بلغت األشغال مرحلة معينة دفع مشتري العقارات في مشروع ما قس ً‬
‫‪1‬‬
‫فيتم إبرام العقد النهائي ببيع العقار‪.‬‬

‫نص على ذلك الفصل ‪ 618.3‬من‬ ‫إن المستهلك عند رغبته في شراء عقار ال يزال في طور اإلنجاز يقوم بإبرام عقد بيع ابتدائي‪ ،‬كما ّ‬
‫ّ‬
‫بأن‬
‫حال يقي ْ‬
‫المشرع في حماية مشتري العقار‪ ،‬جعلته يوجد ً‬
‫ّ‬ ‫أن رغبة‬
‫إال ّ‬
‫تبعا لتقدم األشغال‪ّ ،‬‬
‫ق ل ع ويقوم المستهلك بأداء أقساط الثمن ً‬
‫إال حين إبرام عقد البيع النهائي ويقيد شراء المستهلك بصفة نهائية‪ .‬وهكذا نجد الفصل ‪618.10‬‬ ‫احتياطيا عقد البيع االبتدائي ّ‬
‫ً‬ ‫تقييدا‬
‫يقيد ً‬
‫أن يطلب من المحافظ على األمالك العقارية إجراء تقييد‬
‫ظا ْ‬
‫ينص على أنّه‪" :‬يمكن للمشتري بموافقة البائع إذا كان العقار محف ً‬
‫من ق ل ع ّ‬
‫أن تحمل على‬
‫المشرع لعبارة يمكن للمشتري ينبغي ْ‬
‫ّ‬ ‫احتياطي بناء على عقد البيع االبتدائي وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه"‪ .‬واستعمال‬
‫صيغة الوجوب ال االختيار‪ ،‬وذلك لكثرة المحتالين في أرض الواقع والراغبين في الربح السريع واإلثراء بال سبب وبيع العقار ألكثر من‬
‫أن ال يمنح البائع نظير الرسم العقاري‬
‫يتعين حماية المستهلك في ظل هذا الواقع‪ .‬ويمنع على المحافظ عند التقييد االحتياطي ْ‬
‫واحد‪ ،‬مما ّ‬
‫‪2‬‬
‫ألن يبيع العقار الواحد ألكثر من مشتري‪.‬‬
‫منعا ْ‬
‫وذلك ً‬

‫التقييد االحتياطي في القانون ‪51.00‬‬ ‫•‬

‫إال تملك العقار كل عقد بيع يلتزم البائع‬ ‫بالرجوع إلى المادة ‪ 2‬من القانون ‪ 51.00‬نجدها ّ‬
‫تنص على ما يلي‪ " :‬يعتبر اإليجار المفضي ّ‬
‫بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أو جزء منه بعد فترة االنتفاع به وبعوض مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها في المادة‬
‫نص على‬‫المشرع رّكز على عملية البيع للعقار عندما ّ‬
‫ّ‬ ‫‪ 8‬من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ حق الخيار"‪ .‬ويظه ر من هذا التعريف ّ‬
‫أن‬
‫أن كل عقد يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بفعل ملكية العقار وهي العملية القانونية المتوخاة من هذا العقد غير ّأنها مسبوقة‬
‫ّ‬
‫بعملية أخرى هي انتفاع المكتري المتملك بالعقار مقابل أدائه الوجيبة المنصوص عليها من القانون ‪ ، 51.00‬فيظهر من هذا التعريف‬
‫‪3‬‬
‫اجتماع عقدين هما الكراء مع البيع في اإليجار المفضي إلى تملك العقار‪.‬‬

‫محمد محروك‪ ،‬الوجيز في الع قود المسماة البيوعات واألكرية الواردة على العقار في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،2017‬ص ‪.177‬‬
‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.68‬‬ ‫‪2‬‬

‫محمد محروك‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.182‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪96‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫تم من أجلها إيجاد التقييد االحتياطي في إطار القانون ‪ ، 107.12‬والتي تشمل حماية المستهلك خصوصا والحفاظ‬ ‫ولنفس الغاية التي ّ‬
‫المشرع كذلك على التقييد االحتياطي في القانون ‪( 51.00‬المادة ‪ 1 5‬منه)‪ ،‬والغاية نفسها التي‬
‫ّ‬ ‫نص‬
‫عموما‪ ،‬فقد ّ‬
‫ً‬ ‫على استقرار المعامالت‬
‫ظا على حقوق‬
‫تم إيجاد هذه المادة‪ ،‬إذ يمكن تفسير عبارة يطلب المكتري على ّأنها جاءت على صيغ الوجوب‪ ،‬وذلك حفا ً‬ ‫من أجلها ّ‬
‫المستهلك من ال ضياع‪ .‬وعند إبرام عقد البيع النهائي يقوم المستهلك بتقييد القد النهائي الذي يأخذ تاريخ إجراء التقييد االحتياطي مما يكرس‬
‫‪2‬‬
‫حماية حقوق المستهلك‪.‬‬

‫ثاني ا‪ :‬اإليداع كآلية لحماية مستهلك العقار‪.‬‬

‫إن إيداع مطلب التحفيظ قصد إخضاع‬

‫يع ّد العقار موضوع مسطرة التحفيظ من العقارات القابلة للتصرفات اإلرادية وغير اإلرادية‪ .‬حيث ّ‬
‫مشرع‬ ‫عقار غير محفظ لنظام الرسوم العقارية‪ ،‬ال يمنع صاحب المطلب من إبرام مختلف التصرفات عليه بعوض أو بدون عوض‪ّ ،‬‬
‫فأقر ّ‬
‫التحفيظ العقاري مسطرتا ن توخى من خاللهما تمكين المستفيد من نشوء حق عيني أو نقله إليه‪ ،‬أو كل من يدعي حقا قابال للتقييد من‬
‫إم ا سلوك مسطرة النشر أو ما يسمى بالخالصة اإلصالحية‬
‫الحفاظ على حقوقه المنصبة على العقار في طور التحفيظ‪ .‬وذلك عن طريق ّ‬
‫في أوساط المحافظات العقارية طب ًقا لمقتضيات الفصل ‪ 83‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬أو مسطرة اإليداع طبقاً للفصل ‪ 84‬من نفس‬
‫‪3‬‬
‫الظهير وذلك وفق أحكام خاصة لكل مسطرة‪.‬‬

‫فإن المقتني يتعين عليه إيداع الوثائق الالزمة والمثبتة لهذا‬

‫فإذا اشترى المستهلك العقار أو جزء منه وهو في مسطرة التحفيظ العقاري‪ّ ،‬‬
‫المشرع في الفصل ‪ 4 83‬من القانون ‪.14.07‬‬
‫ّ‬ ‫نص عليه‬
‫الشراء‪ ،‬لدى مصلحة المحافظة العقارية‪ .‬وهذا ما ّ‬

‫أن يتعرض على هذا الحق أو الشراء الذي‬ ‫المشرع تحقيقها من النشر بالجريدة الرسمية هي ضمان علم كل من يمكن ْ‬ ‫ّ‬ ‫والغاية التي يروم‬
‫إن المستهلك الذي يدلي للمحافظة العقارية بالوثائق المثبتة لحقه يستفيد من الرتبة التي أعطيت له عند التحفيظ مع‬
‫قام به المستهلك‪ .‬ثم ّ‬

‫تنص المادة ‪ 5‬من القانون ‪ 51.00‬المتعلق بالكراء المفضي إلى تملك العقارات على ما يلي ‪ " :‬إذا كان العقار محفظا‪ ،‬يطلب المكتري المتملك من المحافظ على‬ ‫‪1‬‬

‫األمالك العقارية إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد اإليجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه‪.‬‬

‫يبقى التقييد االحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري‪.‬‬

‫يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد االحتياطي‪.‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.69‬‬ ‫‪2‬‬

‫حماية الحقوق الواردة على مطلب التحفيظ عن طريق مسطرتي النشر واإليداع طبقا للفصلين ‪ 83‬و‪ 84‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬دون ذكر الطبعة والمطبعة‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫ص ‪.19‬‬

‫ينص الفصل ‪ 83‬من ظهير التحفيظ العقاري على ما يلي‪" :‬بغض النظر عن المسطرة المقررة في الفصل ‪ 84‬من هذا القانون‪ ،‬يمكن لصاحب حق وقع إنشاؤه أو‬
‫ّ‬
‫‪4‬‬

‫أن يطلب نشره بالجريدة الرسمية بعد إيداع الوثائق المثبتة للحق بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫تغييره أو اإلقرار به أثناء مسطرة التحفيظ ْ‬
‫تتابع مسطرة التحفيظ بصفة قانونية مع أخذ الحق المنشأ أو المغير أو المقر به بعين االعتبار‪.‬‬

‫يكتسب صاحب الحق المنشأ أو المغير أو المقر به صفة طالب التحفيظ في حدود الحق المعترف له به‪.‬‬

‫أن يعاد نشره من جديد ليفتح أجل شهرين للتعرض‪ ،‬يبتدئ من تاريخ اإلعالن عن الحق‬
‫إذا كان اإلعالن عن انتهاء التحديد قد تم نشره بالجريدة الرسمية فيجب ْ‬
‫المنشأ أو المغير أو المقر به‪ .‬وفي هذه الحالة لن تقبل ّإال التعرضات المنصبة مباشرة على الحق المذكور‪.‬‬

‫يؤخذ بعين االعتبار عند التحفيظ الحق المنشأ أو المغير أو المقر به خالل المسطرة‪.".‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪97‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المشرع في الفصل ‪ 1 84‬من ظهير التحفيظ‬

‫ّ‬ ‫نص عليه‬‫إن كانت اإلجراءات المسطرية تسمح بذلك‪ ،‬وهذا ما ّ‬
‫تضمينه بالرسم العقاري‪ْ ،‬‬
‫تم خالل مسطرة‬
‫فإن القرار يأخذ بعين االعتبار ما ّ‬
‫العقاري‪ .‬وعند صدور قرار تحفيظ العقار الذي كان محل عقد شراء المستهلك‪ّ ،‬‬
‫تنص على ذلك الفقرة الخامسة من الفصل ‪ 83‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ .‬وكذا الفقرة الثانية من الفصل ‪ 84‬من نفس‬
‫التحفيظ كما ّ‬
‫‪2‬‬
‫القانون‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الحماية القضائية لمستهلك العقار (دعوى إتمام البيع العقاري نموذجا)‬

‫المشرع بعناية خاصة وأفرد له ‪ 159‬فصل والتي صارت تش ّكل اإلطار‬ ‫ّ‬ ‫خصه‬
‫شيوعا على اإلطالق لذلك ّ‬‫ً‬ ‫يع ّد البيع أحد العقود األكثر‬
‫المشرع المغربي تنظيم عقد البيع في القسم األول من الكتاب الثاني من‬
‫ّ‬ ‫القانوني الذي يتحرك من خالله هذا التصرف القانوني‪ 3 .‬إذ تولى‬
‫ظهير االلتزامات والعقود ‪ ،‬بحيث عرفه في الفصل ‪ 478‬منه بقوله‪ " :‬البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين لآلخر ملكية شيء أو حق‬
‫في مقابل ثمن يلتزم هذا اآلخر بدفعه له"‪.‬‬

‫واألصل في عقد البيع ّأن ه من العقود الرضائية التي تنتقل فيها الملكية من البائع إلى المشتري بمجرد تراضيهما‪ ،‬أحدهما بالبيع واآلخر‬
‫‪4‬‬
‫بالشراء‪ ،‬واتفاقهما على البيع وشروط العقد األخرى‪.‬‬

‫المشرع أورد‬
‫ّ‬ ‫فإن‬
‫"إن اإلنسان يفكر عقارًيا"‪ّ ،‬‬
‫ونظر ألهمية العقار االقتصادية واالجتماعية وما يش ّكله من وقع على نفوس أفراد المجتمع‪ّ ،‬‬
‫ًا‬
‫المشرع العقود المرتبطة‬
‫ّ‬ ‫عقار أو حقوق عقارية‪ .‬وهذا االستثناء هو إخضاع‬
‫‪5‬‬
‫على مبدأ رضائية البيع استثناء كل ما كان موضوع البيع ًا‬
‫‪6‬‬
‫بالعقار لشكلية معينة يتعين إفراغه فيها تحت طائلة البطالن‪.‬‬

‫أن إبرام عقد البيع النهائي وف ًق ا لهذه الشكلية قد ال يتيسر في جميع الحاالت نتيجة تقاعس أحد المتعاقدين عن تنفيذ االلتزام الملقى‬
‫غير ّ‬
‫تمهيدي ا (وعد بالبيع أو عقد بيع ابتدائي)‪ ،‬في انتظار إبرام‬
‫ً‬ ‫عقدا‬
‫على عاتقه بمقتضى العقد‪ ،‬ال سيما في الحاالت التي يبرم فيها األطراف ً‬
‫أن يتملص أحد المتعاقدين من تنفيذ التزامه‪ .‬وهنا تبرز أهمية دعوى إتمام بيع عقار محفظ‬
‫العقد النهائي‪ ،‬إذ قد يحصل خالل هذه المدة ْ‬
‫والتي على الرغم من ذلك لم تحض بتنظيم تشريعي مستقل في القانون المغربي‪ ،‬بل نشأت في أحضان القضاء نتيجة حاجة األفراد إليها‪.‬‬
‫عرفها عبد الرزاق أحمد السنهوري بكونها‪" :‬تلك الدعوى التي يرفعها المشتري في مواجهة البائع الممتنع عن تسجيل عقد البيع‪ ،‬حتى‬
‫وقد ّ‬

‫ينص الفصل ‪ 84‬من ظهير التحفيظ العقاري على ما يلي‪" :‬إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن لصاحبه‪ ،‬من أجل ترتيبه والتمسك‬ ‫ّ‬
‫‪1‬‬

‫به في مواجهة الغير‪ ،‬أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك‪ .‬ويقيد هذا اإليداع بسجل التعرضات‪ .‬يقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري ‪ 1‬في‬
‫الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك‪."..‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.71‬‬ ‫‪2‬‬

‫المجدوبي طارق‪ ،‬إتمام البيع بين ق ل ع و ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬مقال منشور بمجلة القصر‪ ،‬العدد ‪ - 25‬يناير ‪ ،2010‬ص ‪.99‬‬ ‫‪3‬‬

‫زكرياء ازريبات‪ ،‬دعوى إتمام إجراءات بيع العقار المحفظ في ضوء العمل القضائي المغربي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬وحدة القانون المدني‬ ‫‪4‬‬

‫المعمق‪ ،‬كلية العلم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة ابن ازهر‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2017-6016‬ص ‪.2‬‬
‫زكرياء ازريبات‪ ،‬دعوى إتمام إجراءات بيع العقار المحفظ في ضوء العمل القضائي المغربي‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.2‬‬ ‫‪5‬‬

‫البشير بن إسماعيل‪ ،‬صور دعوى إتمام إجراءات بيع عقار محفظ على ضوء العمل القضائي‪ ،‬مقال منشور بمجلة القانون المدني‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬سنة ‪، 2017‬‬ ‫‪6‬‬

‫ص ‪.151‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪98‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫ممتنع ا عن القيام باألعمال الواجبة لتسجيل العقد‪،‬‬

‫ً‬ ‫مقر به‪ ،‬فهو مادام‬
‫منكر للبيع أو ًا‬
‫ولو كان معترًفا بصدور البيع منه سواء كان البائع ًا‬
‫‪1‬‬
‫بأن يرفع عليه دعوى يطلب فيها الحكم بثبوت البيع أو بصحة نفاذه"‪.‬‬
‫حق للمشتري إجباره على ذلك ْ‬

‫الفقرة األولى‪ :‬شروط وحاالت ممارسة دعوى إتمام إجراءات البيع‪.‬‬

‫إن ممارسة دعوى إتمام إجراءات البيع تفرض على صاحب الحق احترام الشروط القانونية المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية‬ ‫ّ‬
‫وفي قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬كما ّأن ها ترتبط بحاالت معينة‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬شروط ممارسة دعوى إتمام إجراءات البيع‪.‬‬

‫أ‪ -‬الشروط العامة‪.‬‬

‫ضرورة توفر شرط الصفة لقبول الدعوى‪:‬‬ ‫•‬

‫أن الصفة هي التي تحدد عالقة الشخص المدعي بالشيء المدعى به والتي تعطيه الصالحية في االدعاء للمطالبة به أمام‬ ‫من المعلوم ّ‬
‫أن شرط‬‫أن نستنتج ّ‬‫أن يكون رافع الدعوى هو نفسه من اعتدي عليه‪ ،‬أو مركزه القانوني‪ .‬ومن خالل هذا التعريف يمكن ْ‬
‫القضاء‪ ،‬بمعنى ْ‬
‫‪2‬‬
‫الصفة في الدعوى الخاصة بإتمام إجراءات بيع العقار المحفظ‪ ،‬يلزم توفره في كل من المدعي والمدعى عليه‪.‬‬

‫فبالنسبة للمدعي (المشتري)‪ :‬باعتبار المشتري طرف في العالقة التعاقدية التي تربطه بالبائع‪ ،‬فإنّه يكتسب صفة االدعاء من هذا المنطلق‪،‬‬
‫حيث إنّه يحق له إلزام البائع على الخضوع لقانون االتفاق قضاء‪ ،‬وهذا من أجل ترتيب آثاره القانونية‪.‬‬

‫استنادا لمقتضيات الفصل األول من قانون المسطرة‬

‫ً‬ ‫فإن عدم إدالء المدعي بما يفيد صفته في الدعوى يرتب عدم قبولها‬
‫وكجزاء لذلك‪ّ ،‬‬
‫المدنية‪ ،‬وقد أ ّكد الحكم الصادر عن المحكمة االبتدائية بمراكش بتاريخ ‪ 2009/03/02‬هذه الحقيقة القانونية إذ جاء فيه ما يلي‪" :‬حيث‬
‫تقدمت المدعية بطلبها المشار إلى مضمنه أعاله‪ ،‬والرامي إ لى الحكم على المدعى عليها مؤسسة هولدينغ العمران بمراكش بتسجيل عقد‬ ‫ّ‬
‫البيع بينها وبين المدعى عليه األول‪ ،‬ونقل ملكية القطعة المبيعة رقم ‪ 51‬والحكم على المدعى عليه األول على إتمام إجراءات البيع معها‬
‫بخصوص القطعة المبيعة رقم ‪.51‬‬

‫تبي ن للمحكمة ومن خالل تصفحها لوثائق الملف صحة ما نعته المدعى عليها في مواجهة طلب المدعية أعاله إذ ّأنها لم ترفق‬
‫وحيث ّ‬
‫قانون ا من حيث اإلثبات تثبت صحة ا دعاءاتها‪ ،‬مما يجعل صفتها غير قائمة في الدعوى‬
‫فعال مقالها ولم تعزز دعواها بأية حجة مقبولة ً‬
‫ً‬
‫باعتبارها موعود لها بالبيع من طرف المدعى عليها األول‪.‬‬

‫البشير بن إسماعيل‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.152‬‬ ‫‪1‬‬

‫زكريا أزريبات‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.13:‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪99‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫تلقائي ا‪ ،‬مما ال يسعها والحال ما ذكر إلى التصريح بعدم القبول دعوى المدعية على‬
‫ً‬ ‫وحيث إ ّن الصفة من النظام العام وتثيره المحكمة‬
‫‪1‬‬
‫حالتها الراهنة ومع إبقاء الصائر على عاتقها‪".‬‬

‫األهلية‪.‬‬ ‫•‬

‫أن تكون له األهلية لذلك‪ ،‬والمقصود بها أهلية‬

‫إلى جانب صفة التقاضي يجب على الشخص الذي يرغب في الترافع أمام القضاء ْ‬
‫قانون ا فهي إذن صالحية الشخص‬‫ً‬ ‫األداء وهي صالحية الشخص لممارسة التصرفات والحقوق والتحمل بااللتزامات على وجه يعتد به‬
‫ونقصانا‪ ،‬وقد حدد الفصل ‪ 209‬من مدونة‬
‫ً‬ ‫وعدما‬
‫ً‬ ‫وجودا‬
‫ً‬ ‫أن األهلية تندرج بتدرج اإلدراك أو التمييز وتدور معه‬
‫الستعمال الحق‪ ،‬والمعلوم ّ‬
‫‪2‬‬
‫األسر سن الرشد القانوني في ‪ 18‬سنة شمسية كاملة‪ ،‬ما لم يوجد عارض من عوارض األهلية من سفه أو جنون‪.‬‬

‫المصلحة‪.‬‬ ‫•‬

‫أن يجنيها المدعي من وراء دعواه‪ ،‬ويشترط‬

‫أما بخصوص شرط المصلحة‪ ،‬فال دعوى حيث ال مصلحة‪ ،‬ويقصد بها الفائدة التي يمكن ْ‬ ‫ّ‬
‫‪3‬‬
‫أن تكون قانونية وشخصية ومباشرة وقائمة‪-‬أي موجودة وقت وقع الدعوى‪.-‬‬
‫فيها ْ‬

‫ب‪ .‬الشروط الخاصة‪.‬‬

‫شرط الكتابة في البيوع العقارية‬ ‫•‬

‫أن البيع‬
‫إال ّ‬‫األصل في العقود أنّ ها رضائية يكفي النعقادها توافق اإليجاب والقبول بين البائع والمشتري وتحديد الثمن والشيء المبيع‪ّ ،‬‬
‫محددا‬
‫ً‬ ‫شكال معينًا‬
‫المشرع لم يحدد ً‬
‫ّ‬ ‫أن‬ ‫‪4‬‬
‫أن يرد في محرر مكتوب ثابت التاريخ بمفهوم الفصل ‪ 479‬من ق ل ع‪ ،‬غير ّ‬ ‫العقاري يشترط ْ‬
‫‪5‬‬
‫لهذا المحرر‪ ،‬وهذه الكتاب ة قد ترد في شكل محرر عرفي أو رسمي كما سبقت اإلشارة إلى ذلك‪.‬‬

‫تنص على ّأن ه تحرر تحت طائلة البطالن جميع التصرفات‬

‫تحديدا‪ ،‬حيث ّ‬‫ً‬ ‫أما مدونة الحقوق العينية في ماداتها الرابعة فجاءت أكثر‬ ‫ّ‬
‫المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى‪ ،‬أو نقلها‪ ،‬أو تعديلها‪ ،‬أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ‬
‫ينص قانون على خالف ذلك‪ ،‬وهذا ما ذهبت إليه محكمة النقض‬
‫يتم تحريره من طرف محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ّ‬
‫أن ما توصل به المستأنف المطلوب بالنقض حسب شهادة‬
‫إن محكمة االستئناف لما اعتبرت ّ‬
‫‪6‬‬
‫في إحدى ق ارراتها إذ جاء فيه‪ " :‬لكن حيث ّ‬
‫ألن القانون حسي مقتضيات الفصل‬ ‫الشهود ال يوجب سوى استرجاع ما دفع وال يخول المشتري استصدار حكم على البائع إلتمام البيع ّ‬
‫سليما ولم تخرق الفصلين‬
‫ً‬ ‫أن يكون بيع العقار كتابة و بمحرر ثابت التاريخ‪ ،‬تكون قد طبقت القانون تطبي ًقا‬
‫‪ 489‬من ق ل ع يوجب ْ‬
‫المحتج بهما وكان ما بالوسيلتين غير جدير باالعتبار"‪.‬‬

‫حكم رقم ‪ 248‬صادر بتاريخ ‪ 2009/03/02‬غير منشور‬ ‫‪1‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬ ‫‪2‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬ ‫‪3‬‬

‫أن يجري البيع كتابة في محرر‬

‫رسميا‪ ،‬وجب ْ‬
‫ً‬ ‫عقار أو حقوًقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنًا‬
‫‪ 4‬ين الفصل ‪ 489‬من ق ل ع على ما يلي‪ " :‬إذا كان المبيع ًا‬
‫ثابت التاريخ‪ .‬وال يكون له أثر في مواجهة الغير ّإال إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون‪.‬‬

‫إدريس اليحياوي مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬ ‫‪5‬‬

‫قرار رقم ‪ 90459‬في الملف المدني عدد ‪ 91/6/5 /62481‬بتاريخ ‪ ،2015/04/02‬قضاء محكمة النقض العدد ‪ 90-89‬ص ‪,142‬‬ ‫‪6‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪100‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫شرط اللجوء إلى المحافظ العقاري قبل رفع الدعوى‬ ‫•‬

‫أن هناك توجهين قضائيين؛ االتجاه القضائي األول يميل إلى القول بإلزامية اللجوء إلى المحافظ العقاري‪،‬‬ ‫بخصوص هذا الشرط نجد ّ‬
‫التوجه القضائي الثاني فقد ذهب إلى اعتبار اللجوء إلى المحافظ‬
‫أما ّ‬ ‫ورفضه لتسجيل العقد قبل النظر في الدعوى أمام المحكمة االبتدائية‪ّ .‬‬
‫‪1‬‬
‫العقاري اختيارًيا وال يوجد ما يفيد اإللزامية في القانون ‪.14.07‬‬

‫فإن عدم قيام البائع باإلجراءات الالزمة لتقييد‬

‫عد األقرب إلى الصواب‪ ،‬ويربطه بدعوى إتمام البيع ّ‬‫أن االتجاه األخير أي الثاني ي ّ‬
‫إال ّ‬‫ّ‬
‫عد السبب الرئيس لرفض المحافظ تسجيله‪ ،‬لكون النزاع قائم بين البائع والمشتري فقط وال دخل للمحافظ العقاري‬
‫عقد البيع بالرسم العقاري ي ّ‬
‫إن ظهرت له ضرورة‬
‫أن أغلب هذه الدعاوى تقوم بحضور المحافظ‪ ،‬وبالتالي يمكن توضيح وجهة نظره آنذاك ْ‬
‫في ذلك‪ ،‬باإلضافة إلى ّ‬
‫لذلك‪.‬‬

‫ثاني ا‪ :‬حاالت ممارسة دعوى إتمام إجراءات البيع‪.‬‬

‫أما الحالة‬
‫إن دعوى إتمام إجراءات البيع ترتبط بحالتين اثنين‪ :‬الحالة األولى‪ :‬وجود بيع تمهيدي فيطلب المدعي إبرام البيع النهائي‪ّ ،‬‬‫ّ‬
‫الثانية‪ :‬فتتمثّ ل في وجود عقد نهائي في حالة العقار المحفظ ويطلب المدعي القيام باإلجراءات الالزمة لتسجيله بالرسم العقاري‪.‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬حالة بيع العقار بناء على عقد تمهيدي‪.‬‬

‫تفترض دعوى إتمام إجراءات بيع العقار الرامية إلى إبرام عقد نهائي وجود تصرف تمهيدي سابق بين الطرفين وامتناع أحد المتعاقدين‬
‫وغالبا ما يكون البائع هو المتخلف عن تنفيذ التزامه‪ ،-‬لذلك فمتى امتنع البائع عن القيام بما هو ضروري لنقل‬
‫ً‬ ‫عن تنفيذ مع وعد به‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫الملكية إلى المشتري‪ ،‬حق لهذا األخير اللجوء إلى القضاء من أجل المطالبة بتحرير عقد نهائي‪ .‬ومن الحاالت التي يلجأ فيها المشتري‬
‫إلى هذه الدعوى‪ ،‬تلك التي يكون قد سبق له ْ‬
‫أن أبرم مع البائع (المدعى عليه) عقد وعد بالبيع أو عقد بيع ابتدائي‪.‬‬

‫إن الطل ب يرمي إلى الحكم على‬

‫وتطبي ًق ا لذلك جاء في حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بمراكش ‪ 2009/01/26‬ما يلي‪" :‬حيث ّ‬
‫المدعى عليه بإتمام إجراءات البيع مع المدعي بخصوص بيع مئة هكتار من واجبه في البقعة المسماة كدية الحجل المشار إلى حدودها‬
‫وعنوانها بالمقال االفتتاحي والمضمن في الوعد بالبيع المحرر بتاريخ ‪...2008/03/31‬‬

‫أن هذا األخير قد نفذ االلتزام‬

‫وحيث ّإنه ثبت ومن خالل باقي الوثائق المستدل بها من طرف المدعي والمشار إليها رفقة المقال االفتتاحي ّ‬
‫الواقع عليه والمتمثّ ل في أداء باقي الثمن عن طريق مسطرة العرض العيني واإليداع بصندوق المحكمة لفائدة المدعى عليه‪ ،‬والذي أصبح‬
‫ويتعين‬
‫ّ‬ ‫تكز على أساس‬
‫ملزما بتنفيذ التزامه المقابل والمتمثّل ف ي إبرام عقد بيع نهائي مع المدعي‪ ،‬مما يجعل طلب المدعي أعاله مر ًا‬
‫ً‬
‫‪3‬‬
‫االستجابة إليه"‪.‬‬

‫أورده البشير بن إسماعيل‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.142‬‬ ‫‪1‬‬

‫البشير بن إسماعيل‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.153:‬‬ ‫‪2‬‬

‫حكم رقم ‪ 95‬صادر بتاريخ ‪ 2009/01/26‬في الملف المدني عدد ‪ ،1054/09/2008‬غير منشور‪..‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪101‬‬
 ‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫الحالة الثانية‪ :‬امتناع البائع عن تقييد في الرسم العقاري‪.‬‬

‫أن يرد على عقار محفظ وقد يرد على عقار غير محفظ‪ ،‬وعندما نكون في حالة العقار المحفظ‬ ‫أن عقد البيع العقاري يمكن ْ‬‫من المعلوم ّ‬
‫ومنتجا آلثاره تجاه األغيار‪ .‬فكل حق عيني‬
‫ً‬ ‫تاما‬
‫تثار إشكالية تقييد العقد بالرسم العقاري في حالة امتناع البائع عن ذلك‪ ،‬لكي يصبح البيع ً‬
‫عد كأن لم يكن‪ 1 ،‬وهذا المقتضى يجد سنده في الفصل ‪ 66 2‬من ظهير‪12‬‬
‫أريد على عقار محفظ ولم يسجل بالرسم العقاري الخاص به ي ّ‬
‫تم تعديله وتتميمه بالقانون ‪ 14.07‬وكذا الفصل ‪ 3 67‬من نفس الظهير‪.‬‬
‫غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما ّ‬

‫تم اكتسابه على عقار محفظ ال يكون له وجود‬ ‫أن أي حق ّ‬ ‫وبناء على ما سبق يكون للتقييد في الرسم العقاري أثر إنشائي‪ ،‬ويقصد به ّ‬
‫ً‬
‫ابتداء من تاريخ هذا التقييد‪.‬‬
‫إال بتقييده بالرسم العقاري و ً‬
‫قانوني سواء فيما بين األطراف أو بالنسبة للغير ّ‬

‫فإن إتمام بيع العقار المحفظ ونقل ملكيته للمشتري ال يقتصر على إبرام العقد النهائي بل يبقى رهين بتقييد العقد في الرسم العقاري‪.‬‬ ‫لذلك ّ‬
‫فإن العقد ال ينشئ حقوًقا شخصية‪،‬‬ ‫فإن انتقال الملكية ال يتم بقوة القانون كأثر لعقد البيع بل نتيجة تقييد العقد في الرسم العقاري و ّ‬
‫إال ّ‬ ‫وهكذا ّ‬
‫‪4‬‬
‫مما يمكن معه البائع في دعوى إتمام البيع الملزم بتمكين المشتري من تقييد العقد بالرسم العقاري للقول بتمام بيعه‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬آثار الحكم الصادر في دعوى إتمام إجراءات البيع‪.‬‬

‫ناء على العقد التمهيدي‪ ،‬وبين اعتبار الحكم بمثابة عقد في‬
‫يتراوح الحكم الصادر في دعوى إتمام البيع بين الحكم بإبرام العقد النهائي ب ً‬
‫حالة امتناع المدعي عن تنفيذه‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬الحكم على المدعي بإبرام العقد النهائي‪.‬‬

‫يعمد األطراف في البداية قبل إلبرام عقد البيع النهائي إلى إبرام عقد تمهيدي (وعد بالبيع أو بالشراء أو عقد ابتدائي)‪ ،‬ويكون الهدف‬
‫من رفع دعوى إتمام إجراءات البيع هو تمكين المدعي من إبرام العقد النهائي‪ ،‬والمحكمة هنا تتأكد قبل الحكم في الدعوى من وفاء المدعي‬
‫أن يكون محل العقد ممكن التسليم ويدخل‬
‫أن تنفيذ هذا األخير متاح ْ‬
‫بااللتزامات الملقاة على عاتقه والمتفق عليها في العقد التمهيدي‪ ،‬ومن ّ‬
‫عمال بمقتضيات الفصل ‪ 57‬من ق ل ع‪.‬‬ ‫في دائرة التعامل ً‬

‫أحكام ا قضت صراحة بإتمام البيع وذلك بتحرير العقد النهائي‪ ،‬ومنها الحكم الصادر عن المحكمة االبتدائية‬
‫ً‬ ‫وفي هذا اإلطار نجد‬
‫بالرباط الذي جاء في منطوقه‪" :‬الحكم على المدعى عليه بإتمام إجراءات البيع مع المدعي بشأن العقار المودوع ببيعه وذلك بتحرير عقد‬
‫‪5‬‬
‫البيع النهائي وبتمكينه من حيازة فعلية وقانونية تحت طائلة غرامة تهديدية"‪.‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.89:‬‬ ‫‪1‬‬

‫ينص الفصل ‪ 66‬من ظ ت ع على ّأنه‪ " :‬كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير ّإال بتقييده‪ ،‬وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري‬ ‫ّ‬
‫‪2‬‬

‫من طرف المحافظ على األمالك العقارية‪.‬‬

‫ال يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة"‪.‬‬

‫إن األفعال اإلرادية واالتفاقات التعاقدية‪ ،‬الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو اإلقرار به أو تغييره أو‬
‫ينص الفصل ‪ 67‬ر من ظ ت ع على ّأنه‪ّ " :‬‬
‫ّ‬
‫‪3‬‬

‫إسقاطه‪ ،‬ال تنتج أي أثر ولو بين األطراف ّإال من تاريخ التقييد بالرسم العقاري‪ ،‬دون اإلضرار بما لألطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية‬
‫إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم‪.‬‬
‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.90‬‬ ‫‪4‬‬

‫حكم صادر عن المحكمة االبتدائية الرباط ملف مدني عدد ‪ 540‬بتاريخ ‪ ،2005/09/30‬غير منشور‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪102‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫وجاء في منطوق حكم البتدائية الرباط‪ " :‬الحكم على المدعى عليه بإتمام البيع مع المدعي بشأن السكن رقم ‪ 4‬الذي يشغله كما وقع‬
‫‪1‬‬
‫تحديده في عقد الوعد بالبيع المؤرخ في ‪ 14‬يونيو ‪."2000‬‬

‫ثاني ا‪ :‬اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي في حالة رفض المدعى عليه إبرام العقد النهائي‪.‬‬
‫ا‬

‫تقدم المحافظ‬
‫يصادف الطرف المدعي واقع امتناع المدعى عليه عن إتمام إجراءات البيع رغم وجود حكم قضائي بذلك‪ ،‬كما ّأنه إذا ّ‬
‫العقاري من أجل تسجيل هذا الحكم في الرسم العقاري سيواجه أيضا برفضه ما دام ّأنه غير معني بمنطوق الحكم القضائي من جهة ولم‬
‫المشرع المغربي لهذا اإلشكال من خالل قانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع العقار في طور‬
‫ّ‬ ‫يثبت امتناع البائع عن إبرام البيع النهائي‪ .‬وانتبه‬
‫يوما من تاريخ توصله باإلشعار‬
‫نص في المادة ‪ 19-618‬على ّأن ه‪ " :‬إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل ثالثين ً‬ ‫اإلنجاز لما ّ‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ 18-618‬أعاله فيمكن للطرف المتضرر اللجوء إلى المحكمة لطلب إتمام البيع أو فسخ العقد االبتدائي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫يع ّد الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع بمثابة عقد البيع النهائي"‪.‬‬

‫ونفس المقتضى جاء في المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 51.00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى تملك العقار التي ّ‬
‫نص ت على ما يلي‪ " :‬في حالة‬
‫يوما من توصله بإنذار بقي دون جدوى‪ ،‬يمكن للمكتري‬
‫رفض البائع إبرام عقد البيع النهائي لسبب من األسباب في أجل أقصاه ثالثين ً‬
‫المتملك الذي أدى ثمن البيع كامال اللجوء إلى المحكمة طلب إبرام عقد البيع النهائي"‪.‬‬

‫أن صور دعوى إتمام إجراءات بيع العقار غير واردة على سبيل الحصر‪ ،‬و ّإنما توجد صور أخرى وحاالت‬ ‫ونشير في ختام هذا المطلب ّ‬
‫أن يوّف ر حماية لمستهلك العقار‪.‬‬
‫قضائية لهذه الدعوى تظهرها حاجة األفراد ويكرسها العمل القضائي‪ .‬وهذا من شأنه ْ‬

‫حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بالرباط‪ ،‬الملف المدني عدد ‪ 45/655‬بتاريخ ‪ ،2001/06/15‬غير منشور‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫إدريس اليحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.101‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪103‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫الخاتمة‬

‫من خالل دراستنا لهذا الموضوع‪ ،‬وعلى اعتبار أن مستهلك العقار يعد محور اهتمامنا‪ ،‬في هذه الدراسة‪ ،‬خلصنا من خالله إلى‬
‫مجموعة من النتائج (أوال) واقترحنا بعض التوصيات التي من شأنها أن توفر حماية إضافة لمستهلك العقار (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬النتائج‬
‫‪-‬نتيجة لما سبق‪ ،‬فقطاع ا لبناء في المغرب يعد من القطاعات التي تعرف نوعا تعدد وتشتت النصوص القانونية المنظمة له‪،‬‬
‫الشيء الذي نتج عنه آثار على كلفة المساكن المقدمة من المنعش العقاري (البائع) للمستهلك مقتني العقار‪.‬‬
‫‪ -‬ضعف الضمانات القانونية المقررة لمستهلك العقار في عالقته بالبائع بحكم أن هذه العالقة مختلة منذ البداية لهيمنة البائع‬
‫عليها‪ ،‬عالوة على ذلك الممارسات المرتكبة من طرف المنعشين العقاريين من قبيل المضاربات العقارية‪ ،‬الشروط التعسفية‪ ،‬التي تؤثر‬
‫سلبا على الجانب الحمائي للمستهلك باعتباره الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬التوصيات‬
‫‪ -‬إلزامية التدخل لتنظيم عالقات استهالك العقار بموجب قواعد قانونية آمرة‪ ،‬ال يمكن االتفاق على مخالفتها‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة إفراد عقد االستهالك العقاري بمقتضيات قانونية تميزه عن العقود العادية األخرى‪.‬‬
‫‪ -‬مصاحبة مستهلك العقار في معظم مراحل العقد‪ ،‬والتعامل بشكل صارم م ع الشروط العقدية التي تتعارض مع النية المشتركة‬
‫لطرفي العقد‪.‬‬
‫‪ -‬فرض جزاءات مدنية حمائية لمستهلك العقار تتماشى وخصوصية العقود المبرمة في إطار قانون حماية المستهلك‪ ،‬و في‬
‫مقدمتها البطالن‪.‬‬
‫‪ -‬تعميم الرسمية في إبرام العقود العقارية‪ ،‬وذلك بهدف تحقيق استقرار المعامالت العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬التدخل لضبط قواعد دعوى إتمام إجراءات البيع بصفة عامة‪ ،‬ودعوى إتمام إجراءات البيع العقاري بصفة خاصة بالشكل الذي‬
‫من شأنه أن يضمن تنفيذ المقررات القضائية الصادرة بشأنها بكل يسر ودون أن يحول دون تنفيذها أمر عارض‪ ،‬و بما فيه‬
‫مصلحة لمستهلك العقار‪.‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪104‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫المراجع‬

‫الكتب‪:‬‬

‫‪-‬محمد الربيعي "األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم"‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2017‬مكتبة المعرفة مراكش‪.‬‬

‫‪ -‬عبد الرحمان الشرقاوي" قانون العقود الخاصة العقود الناقلة للملكية‪ ،‬عقد البيع"‪ ،‬طبعة ‪.2018‬‬

‫‪ -‬عبد القادر العرعاري‪ "،‬العقود الخاصة الكتاب األول عقد البيع"‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط ‪ ،‬طبعة ‪.2017‬‬

‫‪ -‬محمد العروصي‪ "،‬المختصر في بعض العقود المسماة عقد البيع والمقايضة والكراء"‪ ،‬مطبعة مرجان مكناس‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪.2014‬‬

‫‪ -‬الطيب لمنوار‪"،‬عيوب المبيع في ضوء المذهب المالكي والنوازل الفقهية والقضائية"‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2016‬‬

‫‪ -‬عمر أزوكار‪ ،‬التقييد االحتياطي في ضوء العمل القضائي المغربي‪ ،‬المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬طبعة ‪.2015‬‬

‫‪ -‬محمد خيري‪ ،‬مستجدات قضايا التحفيظ في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2013‬‬

‫‪ -‬محمد محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة ال بيوعات واألكرية الواردة على العقار في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2017‬‬

‫األطروحات والرسائل‪:‬‬

‫‪ -‬سليمان المقداد‪ "،‬مركز االرادة في العقود"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراة جامعة محمد األول كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫وجدة‪.2017-2016 ،‬‬

‫‪ -‬أيوب اإلبراهيمي" حماية مستهلك العقار من الشروط التعسفية ـ دراسة على ضوء القانون ‪ 31.08‬والقوانين ذات الصلة"‪ ،‬رسالة لنيل‬
‫دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة الحسن األول سطات‪.2016-2015 ،‬‬

‫‪ -‬ادريس اليحياري‪ "،‬حماية مستهلك العقار"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة موالي إسماعيل ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية –مكناس‪.2017-2016 ،-‬‬

‫‪ -‬محمد العلمي‪ ،‬التقييد االحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2005-2004‬‬

‫‪ -‬زكرياء ازريبات‪ ،‬دعوى إتمام إجراءات بيع العقار المحفظ في ضوء العمل القضائي المغربي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬وحدة القانون المدني المعمق‪ ،‬كلية العلم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة ابن أزهر‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2017-6016‬‬

‫المقاالت‪:‬‬

‫‪ -‬الحسن أوبحيد‪ " ،‬حماية المستهلك من القروض العقارية"‪ ،‬مقال منشور بمجلة المنبر القانوني‪ ،‬العدد ‪ ،5‬أكتوبر ‪.2013‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪105‬‬
‫أ‪ .‬الكرياني سعيد‬ ‫اآلليات الحمائية للمستهلك في المجال العقاري‬

‫‪ -‬أحمد عبيد الكبيسي‪ ،‬دور الشريعة االسالمية في حماية المستهلك‪ ،‬بحث مقدم في ندوة‪" ،‬حماية المستهلك في الشريعة والقانون"‪ ،‬نظمتها‬
‫كلية الشريعة والقانون باإلمارات‪ ، 1998 ،‬منشور بمجلة االبحاث المقدمة للندوة‪ ،‬ص ‪ ، 1‬اورده الحسن أوبحيد" حماية المستهلك من‬
‫القروض العقارية"‪ ،‬مجلة المنبر القانوني‪ ،‬العدد ‪ 5‬اكتوبر ‪.2013‬‬

‫‪ -‬محمد الربيعي‪ "،‬واجب الموثق بالنصح بين النسبية واالطالق" منشورات كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش العدد‬
‫‪.2017 -54‬‬

‫‪ -‬المختار العطار‪ ،‬ضمان االستحقاق في البيع العقاري‪ ،‬مداخلة ألقيت باليوم الدراسي بمراكش بعنوان العقار و اإلسكان بتاريخ الخميس‬
‫‪ 24‬أبريل ‪ ،2003‬سلسلة الندوات و األيام الدراسية العدد ‪.20‬‬

‫‪ -‬بو بكري عبد القادر‪ "،‬ضوابط توثيق التصرفات العقارية في المحررات الثابتة التاريخ قراءة في مدونة الحقوق العينية"‪ ،‬مقال منشور‬
‫بمجلة المحاكم المغربية عدد مزدوج ‪ ،136- 135‬أبريل يوليوز ‪.2012‬‬

‫‪ -‬أمينة ناعمي‪" ،‬توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية واجتهادات محكمة النقض"‪ ،‬مجلة الحقوق‪ ،‬مجلة تصدر كل‬
‫نصف سنة االصدار الخامس‪ ،‬ماي ‪ 2012‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪.‬‬

‫‪ -‬محمد الخضراوي‪ ،‬إشكالية توثيق الترفات العقارية ومتطلبات التنمية‪ :‬قراءة في القانون ‪ ، 44.00‬مقال منشور بمجلة المحاكم المغربية‪،‬‬
‫العدد ‪ ،142‬شتنبر‪ -‬أكتوبر‪.‬‬

‫‪ -‬المجدوبي طارق‪ ،‬إتما م البيع بين ق ل ع وظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬مقال منشور بمجلة القصر‪ ،‬العدد ‪ - 25‬يناير ‪.2010‬‬

‫‪ -‬لبشير بن إ سماعيل‪ ،‬صور دعوى إتمام إجراءات بيع عقار محفظ على ضوء العمل القضائي‪ ،‬مقال منشور بمجلة القانون المدني‪،‬‬
‫العدد الرابع‪ ،‬سنة ‪.2017‬‬

‫مجلة أبحاث قانونية‪ ،‬المجلد العاشر‪ ،‬العدد األول يونيو‪ ،2023 ،‬جامعة سرت‬
‫‪106‬‬