‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬

‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫عقد بيع العقار على التصاميم في ظل القانون رقم ‪04-11‬‬

‫‪Contract of sale of real estate on designs Under Law n0 11-04‬‬

‫‪2‬‬
‫سقني سميرة‪ ،*1‬حمليل نوارة‬
‫‪1‬جامعة عبد الرحمان ميرة بجاية‪ ،‬الجزائر‬
‫‪ 2‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي وزو‪ ،‬الجزائر‬

‫تاريخ االستالم‪ 2021/07/11:‬تاريخ القبول للنشر‪ 2021/10/01 :‬تاريخ النشر‪2021/10/30 :‬‬

‫ملخص‪:‬‬

‫تهدف هذه الدراسة إلى تبيان أهمية تقنية بيع العقار على التصاميم‪ ،‬وباعتبارها أحد السبل التي اتخذتها‬
‫الدولة للقضاء على أزمة السكن‪ ،‬بحيث سمحت للمرقيين العقاريين بإنجاز مشاريع البناء قصد التقليل من هذه‬
‫األزمة‪ ،‬وذلك بتكريس ضمانات لحماية حقوق المكتتب ولتمكينه من الحصول على وحدة سكنية في المستقبل‬
‫دون أن يدفع ثمنها دفعة واحدة هذا من جهة‪ ،‬وتساعد المرقي العقاري في تمويل مشروعه من جهة أخرى‪.‬‬

‫كلمات مفتاحية‪ :‬مرقي عقاري‪ ،‬المشتري‪ ،‬بيع على التصاميم‪ ،‬ضمانات‪.‬‬

‫‪Abstract :‬‬
‫‪This study appear the importance of the technology of selling real estate over‬‬
‫‪designs. It’s considered a mechanism to reduce the housing crisis, due to the state’s‬‬
‫‪inability to achieve housing demands, the task was entrusted to the promoters to‬‬
‫‪complete construction projects in order to reduce this crisis, by putting guarantees to‬‬
‫‪protect the rights of the buyer and to enable him to obtain a housing unit in the future‬‬
‫‪without paying for it in one payment, and to assist the seller in financing his project.‬‬
‫‪Keywords : promoter, buyer, sale on designs, guarantees.‬‬

‫‪145 -‬‬ ‫*المؤلف المراسل‪seguenisamira@gmail.com :‬‬

‫‪-‬‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫حظي قطاع السكن باهتمام كبير في الجزائر‪ ،‬فقامت الدولة بوضع عدة نصوص قانونية لتنظيمه‪ ،‬فقد‬
‫عرفت الجزائر في مجال النشاط العقاري منذ االستقالل عدة أنظمة قانونية‪ ،‬ففي سنة ‪ 1986‬صدر القانون‬
‫المتعلق بالترقية العقارية (‪ ،)1‬خالل هذه الفترة عرف النشاط العقاري عج از كبي ار في اإلنجاز على المستوى‬
‫الوطني نظ ار الحتكار الدولة لمجال الترقية العقارية‪.‬‬
‫بعد ذلك صدر في سنة ‪ 1993‬مرسوم تشريعي يتعلق بالنشاط العقاري (‪ ،)2‬والذي ألغى أحكام القانون رقم‬
‫‪ 07-86‬المتعلق بالترقية العقارية‪ ،‬بحيث في هذه الفترة عرفت الجزائر أزمة أخرى أمنية والمتمثلة في العشرية‬
‫السوداء التي أدت إلى الركود في النشاط العقاري‪ .‬بعد تجاوز هذه المرحلة كان على الدولة إعادة النظر في‬
‫منظومتها القانونية لسد العجز الخاص بالسكن (‪ ،)3‬وذلك بإصدار القانون رقم ‪ 04-11‬الذي ينظم القواعد‬
‫(‪)4‬‬
‫الخاصة بنشاط الترقية العقارية الذي يهدف إلى تنظيم مهنة المرقي العقاري‪.‬‬

‫من أهم ما جاء به قانون ‪ 04-11‬أنه يهدف إلى تفعيل دور صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في‬
‫الترقية العقارية‪ ،‬الذي يعتبر من بين اآلليات القانونية التي تضمن حق المكتتب في مشاريع عقد بيع العقار على‬
‫التصاميم‪ .‬وبالتالي يعتبر هذا العقد للمكتتب الوسيلة المثلى التي تمكنه من الحصول على وحدة سكنية في‬
‫المستقبل دون أن يكون ملزما بدفع ثمنها كامال دفعة واحدة‪ .‬أما بالنسبة للمرقي العقاري فيرى فيه الوسيلة الفعالة‬
‫التي تمكنه من تمويل مشروعه عن طريق ما يحصل عليه من تسبيقات‪ .‬أما بالنسبة للدولة فترى فيه الوسيلة‬
‫لحل أزمة السكن ‪.‬‬

‫باعتبار عقد البيع على التصاميم من أحد الوسائل التي اعتمدتها الدولة للحد من أزمة السكن‪ ،‬فهذا يجعلنا‬
‫نتساءل هل هذه الصيغة من البيوع العقارية تقضي حقيقة على أزمة السكن؟‬

‫ولإلجابة على هذه اإلشكالية فالبد من تحديد مفهوم صيغة بيع العقار على التصاميم (مبحث أول)‪،‬‬
‫وإبراز أهم اآلثار القانونية المترتبة عنها (مبحث ثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬قانون رقم ‪ ،07-86‬مؤرخ في ‪ 4‬مارس ‪ ،1986‬يتعلق بالترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،10‬صادر في ‪ 5‬مارس ‪(1986‬الملغى)‪.‬‬
‫‪-2‬مرسوم تشريعي رقم ‪ ،03-93‬مؤرخ في أول مارس ‪ ،1993‬يتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،14‬صادر في ‪ 03‬مارس‬
‫‪( 1993‬الملغى)‪.‬‬
‫‪ -3‬موسى نسيمة‪ ،‬ضمانات تنفيذ عقد الترقية العقارية‪-‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة دكتوراه‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1‬الجزائر‪ ،2015 ،‬ص ‪ 1‬وص ‪.2‬‬
‫‪ -4‬قانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،14‬صادر في‬
‫‪ 06‬مارس ‪.2011‬‬

‫‪- 146 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫المبحث األول‬

‫مفهوم عقد بيع العقار على التصاميم‬

‫اعتمد المشرع الجزائري تقنية بيع العقار على التصاميم كوسيلة للتخفيف من أزمة السكن المتزايدة‬
‫فصدرت عدة نصوص قانونية لتنظيمه وذلك بتعريفه وتحديد طبيعته القانونية (مطلب أول) وباعتبار هذه التقنية‬
‫فريدة عن باقي التقنيات األخرى في عقود البيع‪ ،‬فعقد بيع العقار على التصاميم يمتاز بعدة خصائص من جهة‬
‫ويستلزم شروط موضوعية وشكلية من جهة أخرى وذلك لتكوينه وابرامه (مطلب ثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف عقد بيع العقار على التصاميم وتحديد طبيعته القانونية‬

‫عرف المشرع الجزائري عقد بيع العقار على التصاميم مبينا معناه بكونه يختلف عن باقي العقود األخرى‬‫ّ‬
‫(فرع أول)‪ ،‬وكان من الضروري تبيان طبيعته القانونية (فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬التعريف الفقهي والتشريعي لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫تعرض الفقهاء لتعريف عقد بيع العقار على التصاميم وذلك بتقديمهم عدة تعاريف فقهية (أوال)‪ ،‬كما‬
‫تضمن عقد بيع العقار على التصاميم مدلوال تشريعيا(ثانيا)‪.‬‬
‫ّ‬
‫أوال‪ :‬التعريف الفقهي لعقد بيع العقار على التصاميم‬
‫بأنه عقد محله بيع عقار في‬
‫عرف بيع العقار على التصاميم ّ‬
‫وردت عدة تعاريف من الناحية الفقهية‪ ،‬فقد ّ‬
‫طور التشييد‪ ،‬يلتزم بمقتضاه المرقي العقاري (‪ )1‬بأن يتم تشييده في األجل المتفق عليه وكذا بالمواصفات‬
‫المطلوبة‪ ،‬وأن ينقل ملكيته للمكتتب الذي يلتزم بدوره بأن يدفع للبائع أثناء التشييد دفعات مخصومة من ثمن‬
‫(‪)2‬‬
‫البيع تحدد قيمتها‪ ،‬وطريقة وآجال دفعها باالتفاق‪.‬‬

‫يشيد بعد‪ ،‬فيلتزم البائع بتشييده ونقل ملكيته إلى المكتتب بأشكال مختلفة‬
‫بأنه بيع لعقار لم ّ‬
‫عرف أيضا ّ‬ ‫ّ‬
‫(‪)3‬‬
‫مبينة معناه ومدلوله وذلك‬
‫جاءت التعاريف الفقهية لعقد بيع العقار على التصاميم واضحة ّ‬ ‫حسب نوع البيع‪.‬‬
‫تميزه عن البيوع األخرى‪.‬‬
‫بطريق ّ‬

‫‪ -1‬يعد مرقيا عقاريا‪ ،‬في مفهوم هذا القانون‪ ،‬كل شخص طبيعي أو معنوي‪ ،‬يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة‪ ،‬أو ترميم أو إعادة‬
‫تأهيل‪ ،‬أو تجديد أو إعادة هيكلة‪ ،‬أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخالت‪ ،‬أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها‪.‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 03‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬سي يوسف زاهية‪ ،‬النظام القانوني لعقد البيع على التصاميم وفقا ألحكام قانون رقم ‪ ،04-11‬دار األمل‪ ،‬الجزائر‪ ،2014 ،‬ص‬
‫‪ 15‬وص ‪.16‬‬
‫‪ -3‬كتو المية‪ ،‬عقد البيع على التصاميم في إطار القانون رقم ‪ 04-11‬المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماجستير في القانون‪ ،‬فرع قانون العقود‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪-‬تيزي وزو‪ ،‬الجزائر‪ ،2013،‬ص‬
‫‪.32‬‬

‫‪- 147 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫ثانيا‪ :‬التعريف التشريعي لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫المشرع الجزائري عقد بيع العقار على التصاميم في ظل المرسوم التشريعي رقم ‪03-93‬‬
‫ّ‬ ‫لم يعرف‬

‫لكنه استدرك هذا النقص في القانون رقم ‪ 04-11‬المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية (‪،)1‬‬
‫الملغى‪ّ ،‬‬
‫فبالرجوع إلى المادة ‪ 09‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ 03-93‬نجدها تنص على ما يلي‪ '':‬يمكن المتعامل في‬
‫الترقية العقارية أن يبيع ألحد المشترين بناية أو جزء من بناية قبل إتمام اإلنجاز‪ ،‬شريطة تقديم ضمانات تقنية‬
‫ومالية كافية كما تنص على ذلك المواد ‪ 10‬و‪ 11‬و‪ 17‬و‪ 18‬أدناه‪ .‬وفي هذه الحالة تستكمل صيغة المعاملة‬
‫)‪(2‬‬
‫التجارية بعقد بيع بناء على التصاميم وتكون خاضعة لألحكام المنصوص عليها في هذا الفصل''‪.‬‬

‫يتضح من نص المادة ّأنها ّبينت العناصر واألركان األساسية لتكوين عقد بيع العقار على التصاميم‪،‬‬
‫وحددت أطراف هذا العقد وأكدت على ّأنه باإلضافة إلى المشتري يجب أن يكون الطرف الثاني متعامال في‬
‫وضحت المادة ‪ 09‬محل هذا العقد الذي ال يستكمل بصيغة البيع على التصاميم ّإال إذا‬ ‫الترقية العقارية‪ ،‬كما ّ‬
‫كان متع لقا ببناية أو جزء من بناية قبل تمام اإلنجاز‪ ،‬باإلضافة إلى هذا أكدت المادة المذكورة أعاله لضرورة‬
‫تمكين المتعامل في الترقية العقارية المشتري من جميع الضمانات التقنية والمالية الالزمة لتسليم البناية في‬
‫(‪)3‬‬
‫اآلجال ووفقا للمعايير المتفق عليهما‪.‬‬
‫جاء في المادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪ 04-11‬تعريف عقد بيع العقار على التصاميم كمايلي‪ ":‬عقد البيع‬
‫على التصاميم لبناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البناء‪ ،‬هو العقد الذي يتضمن ويكرس تحويل‬
‫حقوق األرض وملكية البنايات من طرف المرقي العقاري لفائدة المكتتب موازاة مع تقدم األشغال‪ ،‬وفي المقابل‪،‬‬
‫(‪)4‬‬
‫يلتزم المكتتب بتسديد السعر كلما تقدم اإلنجاز"‪.‬‬
‫المشرع الجزائري أغفل اإلشارة إلى وجوب الضمان والحماية من طرف المرقي‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫يأخذ على هذا التعريف ّ‬
‫العقاري كما كان في ظل المرسوم التشريعي رقم ‪ ،03-93‬واكتفى بتعريف عقد البيع على التصاميم على ّأنه‬
‫المشرع الفرنسي‬
‫ّ‬ ‫خص‬
‫ّ‬
‫(‪)5‬‬
‫العقد الذي يكرس تحويل ملكية البنايات وحقوق األرض من طرف المرقي العقاري‪.‬‬
‫عرف فيها عقد بيع عقار على التصاميم وذلك في الفقرة الثالثة للمادة ‪ 1601‬من القانون المدني‬
‫مادة قانونية ّ‬
‫(‪)6‬‬
‫أن البيع المستقبلي هو ذلك العقد الذي بموجبه ينقل البائع على الفور إلى‬ ‫الفرنسي ‪ .‬وأهم ما جاء فيها ّ‬
‫المشتري حقوقه على األرض وكذا ملكيته‪ ،‬فالمشتري ملزم بدفع الثمن للبائع وذلك مع تقدم األعمال‪.‬‬

‫‪ -1‬سي يوسف زاهية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 09‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ ،03-93‬مؤرخ في أول مارس ‪ ،1993‬يتعلق بالنشاط العقاري‪( .‬الملغى)‬
‫‪ -3‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.35‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -5‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.35‬‬
‫‪6‬‬
‫‪- Article 1601 al.3 du code civil français dispose : «La vente en l’état futur d’achèvement est le‬‬
‫‪contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la‬‬

‫‪- 148 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫وبين‬
‫المشرع الفرنسي اكتفى بتعريف عقد بيع العقار على التصاميم ّ‬
‫ّ‬ ‫أن‬
‫يتبين من خالل المادة الفرنسية ّ‬
‫ّ‬
‫التزامات وحقوق المشتري والبائع‪ .‬دون ذكر الضمانات المكفولة للمشتري‪.‬‬

‫فبالرجوع إلى المادة ‪ 9‬من المرسوم التشريعي ‪ ،03-93‬وكذا المادة ‪ 28‬من القانون ‪ ،04-11‬ومن خالل‬
‫المشرع الجزائري استدراك النقص الوارد في المادة ‪ 28‬من القانون ‪04-11‬‬
‫ّ‬ ‫التعريف المقدم من خالهما‪ ،‬فعلى‬
‫وذلك بإضافة ما تضمنته المادة ‪ 9‬من المرسوم التشريعي ‪ 03-93‬فيما يخص التزام المرقي العقاري بضمان‬
‫وحماية حقوق المشتري‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تحديد الطبيعة القانونية لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫ظهرت أراء فقهية عديدة مختلفة تحاول تكييف طبيعة عقد البيع على التصاميم وذلك في ظل غموض‬
‫النصوص القانونية بشأن حقيقة طبيعته‪ ،‬فمنها من اعتبرت عقد البيع على التصاميم عقد بيع عادي‪ ،‬ومنها من‬
‫اعتبرته عقد مقاولة‪ ،‬في حين أن هناك من اآلراء من تعتبر عقد البيع على التصاميم مزيجا بين البيع والمقاولة‪،‬‬
‫هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى هناك من يعتبر عقد البيع على التصاميم عقدا تجاريا‪ ،‬وهناك من يعتبره عقدا‬
‫مدنيا‪ ،‬وهناك أيضا من يعتبره عقدا مختلطا‪.‬‬

‫اعتبر المشرع الجزائري عقد البيع على التصاميم من العقود التي نظمها بأحكام خاصة في إطار القانون‬
‫رقم ‪ 04-11‬المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ومن قبله المرسوم التشريعي رقم ‪ 03-93‬الملغى‪،‬‬
‫والتي جعلته عقدا مسمى ذو تكييف قانوني خاص ومستقل سواء عن عقد البيع العادي للعقارات وعن عقد‬
‫(‪)1‬‬
‫المقاولة‪ ،‬على أساس أنه ناقل لملكية عقار قابل للوجود في المستقبل عند تاريخ التوقيع على العقد‪.‬‬

‫يعد عنصر ملكية األرض يتميز به عقد بيع العقار بناء على التصاميم عن عقد المقاولة‪ ،‬وعنصر التزام‬
‫البائع بإقامة البناء خالل مدة محددة في العقد يميز عقد بيع العقار بناء على التصاميم على البيع العادي‪،‬‬
‫ولذلك فإن عقد بيع العقار بناء على التصاميم ليس هو بعقد مقاولة‪ ،‬كما أنه ليس بيعا عاديا‪ ،‬وإنما هو بيع‬
‫(‪)2‬‬
‫لعقار مستقبل له ذاتيته الخاصة التي تميزه عن غيره من العقود القريبة منه‪.‬‬

‫ثار جدل فقهي حول التكييف القانوني فيما يخص إن كان عقد البيع على التصاميم عقدا تجاريا أم عقدا‬
‫مدنيا‪ .‬فبالرجوع إلى نص المادة ‪ 04‬من القانون رقم ‪ ،11-04‬التي تنص على‪'' :‬يرخص للمرقين العقاريين‬
‫المعتمدين والمسجلين في السجل التجاري‪ ،‬بالمبادرة بالمشاريع العقارية''‪ ،‬إضافة إلى نص المادة ‪ 19‬من نفس‬

‫‪propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix‬‬
‫‪à mesure de l’avancement des travaux.‬‬
‫»‪Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.‬‬
‫‪Voir : https://www.legifrance.gouv.fr‬‬
‫‪ -1‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ 51‬وص ‪.54‬‬
‫‪ -2‬عياشي شعبان‪« ،‬الطبيعة القانونية لعقد بيع العقار بناء على التصاميم»‪ ،‬مجلة العلوم اإلنسانية‪ ،‬عدد ‪ ،2012 ،37‬ص‬
‫‪.134‬‬

‫‪- 149 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫القانون الذي جاء فيه تحت عنوان مهنة المرقي العقاري في الفرع الثاني من الفصل الثاني‪'' :‬يسمح لكل شخص‬
‫طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام بأعمال التجارة بممارسة نشاط الترقية العقارية موضوع المادتين ‪ 3‬و‪ 18‬أعاله‪،‬‬
‫(‪)1‬‬
‫طبقا للتشريع المعمول به وحسب الشروط المحددة في هذا القانون''‪.‬‬

‫أن عقد البيع على التصاميم عقد مختلط‪ ،‬إذ يعد عمال تجاريا ومدنيا في نفس الوقت‬‫يتبين من خالل المادتين ّ‬‫ّ‬
‫عمل تجاري بالنسبة للبائع وتطبق عليه أحكام وقواعد القانون التجاري‪ ،‬وعمل مدني بالنسبة للمشتري وتطبق‬
‫(‪)2‬‬
‫عليه أحكام القانون المدني‪.‬‬

‫وما تجدر اإلشارة إليه ّأنه ليس من اإللزام أن يكون المشتري دائما طرفا مدنيا‪ ،‬فقد يكون شخصا تجاريا‪،‬‬
‫يشتري إلعادة البيع من جديد‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬خصائص وتكوين عقد البيع على التصاميم‬

‫يمتاز عقد بيع العقار على التصاميم بعدة خصائص وذلك وفقا للقواعد العامة ووفقا للقواعد المرتبطة‬
‫بالترقية العقارية (فرع أول)‪ .‬كما تستوجب توافر ألركان موضوعية وشكلية النعقاد عقد البيع على التصاميم‬

‫(فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬خصائص عقد بيع العقار على التصاميم‬

‫توجد العديد من الخصائص التي يمتاز بها عقد بيع العقار على التصاميم وفقا للقواعد العامة (أوال)‪،‬‬
‫والتي ترتبط بالترقية العقارية (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬خصائص عقد بيع العقار على التصاميم وفقا للقواعد العامة‬

‫‪ .1‬عقد مسمى‬

‫المشرع الجزائري ّ‬
‫ميزه عن غيره من العقود باسم خاص وأحكام خاصة في‬ ‫ّ‬ ‫ألن‬
‫يعتبر من العقود المسماة‪ّ ،‬‬
‫(‪)3‬‬
‫قانون الترقية العقارية‪.‬‬

‫‪ .2‬عقد تبادلي ملزم لجانبين‬

‫يلتزم البائع بااللتزامات المنصوص عليها في المواد ‪ 42‬إلى ‪ 49‬من القانون رقم ‪ 04-11‬والمشتري يلتزم‬
‫بالمقابل بالتزامات منصوص عليها من المادة ‪ 50‬إلى المادة ‪ 53‬من نفس القانون (‪ ،)4‬وهذا ما نصت عليه‬

‫‪ -3‬المادة ‪ 04‬والمادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬المية كتو‪ ،‬المرجع سابق‪ ،‬ص ‪.55‬‬
‫‪ -3‬سي يوسف زاهية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬راجع المواد من ‪ 42‬الى ‪ 49‬والمواد من ‪ 50‬الى ‪ 53‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد‬
‫التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬

‫‪- 150 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫المادة ‪ 55‬من ت‪.‬م‪.‬ج التي جاء فيها‪ '':‬يكون العقد ملزما للطرفين‪ ،‬متى تبادل المتعاقدان اإللتزام بعضهما‬
‫بعضا'' )‪ ،(1‬وعليه فالعقد الملزم لجانبين هو الذي يأخذ فيه كال المتعاقدين مقابال لما يعطيه‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬خصائص عقد بيع العقار على التصاميم المرتبطة بالترقية العقارية‬

‫يمتاز عقد بيع العقار على التصاميم بعدة خصائص مرتبطة بالترقية العقارية‪.‬‬
‫تمتع البائع بصفة المرقي العقاري‬ ‫‪.1‬‬

‫يعتبر البائع في عقد البيع على التصاميم هو المرقي العقاري الذي يتولى مهمة إنجاز العقار أو البناية‪،‬‬
‫وبتمام اإلنجاز يتسنى له نقل ملكية العقار وتسليمه للمشتري‪ .‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 03‬من القانون رقم‬
‫)‪(2‬‬
‫‪.04-11‬‬

‫تسهيل دفع الثمن‬ ‫‪.2‬‬

‫يسهل عقد البيع على التصاميم المهمة للمشتري عند دفع الثمن‪ ،‬حيث ّأنه يتم على شكل أقساط حسب‬
‫تطور األشغال‪.‬‬

‫نص المشرع الجزائري على دفع الثمن في عقد بيع العقار على التصاميم ضمن المادة ‪ 37‬من القانون‬
‫ّ‬
‫رقم ‪ 04-11‬والتي جاء فيها '' يجب أن يوضح عقد البيع على التصاميم‪ ،‬تحت طائلة البطالن‪ ،‬تشكيلة سعر‬
‫البيع وآجال الدفع بالنسبة لتقدم األشغال'' وجاء كذلك في نص المادة ‪ 38‬منه على مايلي‪ '' :‬يتم ضبط تسديد‬
‫سعر البيع في عقود البيع على التصاميم‪ ،‬حسب تقدم أشغال اإلنجاز في الحدود المنصوص عليها عن طريق‬
‫(‪)3‬‬
‫التنظيم‪''.‬‬

‫كما أن ما جاءت به المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي ‪ 431-13‬الذي يحدد نموذج عقد حفظ الحق وعقد‬
‫البيع على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع ومبلغ عقوبة التأخير‬
‫وآجالها وكيفيات دفعها تنص على أنه‪:‬‬

‫'' أثناء ابرام عقود البيع على التصاميم يتم تسديد سعر الملك العقاري حسب حالة تقدم أشغال اإلنجاز في‬
‫الحدود اآلتية‪:‬‬
‫عند التوقيع عشرون بالمائة (‪ )20‬من سعر البيع المتفق عليه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عند االنتهاء من األساسات خمسة عشر بالمائة (‪ )15‬من سعر البيع المتفق عليه‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 55‬من األمر رقم ‪ ،58-75‬مؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪ ،1975‬يتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،78‬الصادر في ‪30‬‬
‫سبتمبر ‪( .1975‬معدل ومتمم)‬
‫‪ -2‬راجع المادة ‪ 03‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -3‬راجع المواد ‪ 37‬و‪ 38‬من نفس القانون‪.‬‬

‫‪- 151 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫عند االنتهاء من األشغال الكبرى بما في ذلك المساكة واألسوار الخارجية والداخلية خمسة‬ ‫‪-‬‬
‫وثالثون بالمائة (‪ )35‬من سعر البيع المتفق عليه‪.‬‬
‫عند االنتهاء من جميع األشغال مجتمعة بما في ذلك الربط بالطرقات والشبكات المخلفة‬ ‫‪-‬‬
‫باإلضافة إلى الهيئات الخارجية (‪ )25‬من سعر البيع المتفق عليه‪.‬‬
‫يجب أن يتم دفع الرصيد المتبقي عند إعداد محضر الحيازة والمقرر بخمسة بالمائة (‪ )5‬من‬ ‫‪-‬‬
‫(‪)1‬‬
‫سعر البيع المتفق عليه‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تكوين عقد بيع العقار على التصاميم‬

‫ينعقد عقد بيع العقار على التصاميم بتوافر األركان الموضوعية (أوال)‪ ،‬والشكلية (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬األركان الموضوعية لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫تتمثل األركان الموضوعية لعقد بيع العقار على التصاميم في كل من التراضي‪ ،‬المحل والسبب‪.‬‬
‫‪ .1‬التراضي‬
‫يشترط النعقاد عقد البيع على التصاميم كما هو الحال في جميع العقود اقتران إرادتين متطابقتين‪ ،‬أي‬
‫وجود إيجاب معين وقبول مطابق له بموجبه يتم االتفاق على العناصر الجوهرية للعقد‪ ،‬ويستوي أن يصدر‬
‫اإليجاب من البائع‪ ،‬أو المشتري مادام رضاؤهما صحيحا وخاليا من العيوب‪ ،‬فأطراف عقد البيع على التصاميم‬
‫قد خصها المشرع بتسميات مغايرة فوصف البائع بالمرقي العقاري‪ ،‬كما وصف المشتري بالمقتني أحيانا والمكتتب‬
‫(‪)2‬‬
‫أحيانا أخرى‪.‬‬
‫يعتبر المشتري الطرف الثاني في عقد البيع على التصاميم وأطلق عليه مصطلح المستفيد بموجب القانون‬
‫رقم ‪ 04-11‬بعدما كان يطلق عليه مصطلح المترشح للملكية من خالل المرسوم التشريعي رقم ‪03-93‬‬
‫(‪)3‬‬
‫الملغى‪.‬‬
‫‪ .2‬محل عقد بيع العقار على التصاميم‬
‫يعتبر عقد البيع على التصاميم عقد ملزم للجانبين‪ ،‬ويكون محل اإللتزام الرئيسي للمكتتب هو دفع الثمن‬
‫(‪)4‬‬
‫اإللتزم الرئيسي للمرقي العقاري هو تشييد البناية ونقل ملكية العقار‪.‬‬
‫ا‬ ‫ومحل‬

‫‪ -1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،431-13‬مؤرخ في ‪ 18‬ديسمبر ‪ ،2013‬يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد‬
‫البيع على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها‬
‫وكيفيات دفعها‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،66‬صادر في ‪ 25‬ديسمبر ‪.2013‬‬
‫‪ -2‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 44‬وص ‪.58‬‬
‫‪ -3‬سي يوسف زاهية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 21‬وص ‪.22‬‬
‫‪ -4‬لعور ريم رفيعة‪ ،‬عقد البيع على التصاميم في القانون الجزائري والقانون الفرنسي‪ ،‬أطروحة للحصول على شهادة دكتوراه في‬
‫العلوم في القانون الخاص تخصص قانون األعمال المقارن‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة وهران ‪ ،2‬الجزائر‪2019 ،‬‬
‫ص‪.73‬‬

‫‪- 152 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫‪ .3‬السبب‬

‫يتمثل السبب في عقد البيع على التصاميم في التزام المرقي العقاري بتشييد البناء ونقل ملكيته إلى‬
‫المكتتب وتلقي المرقي العقاري الثمن المقسم على أقساط الذي يساهم في عملية اإلنجاز ويسهل عملية تمويل‬
‫المشروع إلى حد معين‪ ،‬وبالمقابل عزم المقتني على شراء العقار على التصاميم‪ ،‬دافعه حاجته لمسكن يليق به‬
‫أو ربما لمحل تجاري أو مهني يناسبه‪ ،‬ويسمح له الدفع بالتقسيط‪ ،‬كما يشترط في السبب أن يكون مشروعا غير‬
‫(‪)1‬‬
‫مخالف للنظام العام واألداب العامة‪.‬‬

‫‪ .3‬الشكلية في عقد بيع العقار على التصاميم‬

‫يشترط القانون الشكلية (‪ )2‬في بيع العقار‪ ،‬إال ّأنه يعتبر شرطا لالنعقاد وليس شرطا لإلثبات‪ ،‬أما عقد البيع‬
‫نص‬
‫بناء على التصاميم فهو عقد شكلي‪ ،‬والشكلية فيه تعتبر شرطا لالنعقاد وذلك تحت طائلة البطالن المطلق‪ّ .‬‬
‫المشرع الجزائري صراحة على ضرورة إفراغ هذا النوع من البيوع في عقد رسمي‪ ،‬وتسجيله لدى مصلحة‬‫ّ‬
‫التسجيل‪ ،‬ثم يشهر في المحافظة العقارية المختصة قانونا ‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 01/34‬من قانون‬
‫(‪)3‬‬

‫‪'' 04-11‬يتم اعداد عقد البيع بناء على التصاميم في الشكل الرسمي ويخضع للشكليات القانونية الخاصة‬
‫)‪(4‬‬
‫بالتسجيل واإلشهار‪ ،‬ويخص في نفس الوقت‪ ،‬البناء واألرضية التي شيد عليها البناء''‪.‬‬

‫المبحث الثاني‬

‫اآلثار القانونية لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫يعتبر عقد بيع العقار على التصاميم من العقود الملزمة لجانبين‪ ،‬فهو يرتب التزامات على المرقي العقاري‬
‫أن المشرع الجزائري وضع ضمانات عديدة حماية للمكتتب (مطلب ثاني)‪.‬‬
‫والمكتتب (مطلب أول)‪ ،‬كما ّ‬
‫المطلب األول‪ :‬التزامات المرقي العقاري والمكتتب‬

‫المشرع الجزائري على عدة التزامات تقع على عاتق المرقي العقاري‪ ،‬فمنها التزامات تقليدية وفقا‬
‫ّ‬ ‫نص‬
‫ّ‬
‫للنصوص القانونية التي تتعلق بالترقية العقارية باإلضافة إلى التزامات مستحدثة نص عليها المشرع الجزائري‬

‫‪ -1‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 80‬وص ‪.81‬‬

‫‪ -2‬جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا أنه يحرر عقد البيع على التصاميم‪ ،‬وجوبا في الشكل الرسمي تحت طائلة البطالن‪.‬‬
‫أنظر‪ :‬قرار الغرفة المدنية للمحكمة العليا الصادر تحت رقم ‪ ،436937‬مؤرخ في ‪ ،2008/11/19‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد‬
‫الثاني‪.2008 ،‬‬
‫‪ -3‬أومحمد حياة‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية في الجزائر على ضوء أحكام القانون رقم ‪ ،04/11‬مذكرة لنيل شهادة ماجستير‬
‫في القانون‪ ،‬فرع قانون العقود‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪-‬تيزي وزو‪ ،‬الجزائر‪ ،2015 ،‬ص‪ 58‬وص‬
‫‪.59‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 01/34‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬

‫‪- 153 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫وفقا للنصوص القانونية الجديدة التي تنظم نشاط الترقية العقارية (فرع أول)‪ ،‬كما فرض التزامات على المكتتب‬
‫أيضا (فرع ثاني)‪ .‬وقد اعتمدنا التقسيم التقليدي وفقا لما ورد في النصوص القانونية المنظمة لعقد بيع العقار‬
‫على التصاميم كما اعتمدنا التقسيم المستحدث وذلك لما تضمنته النصوص القانونية الجديدة المنظمة لهذا النوع‬
‫من عقود البيع العقاري‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬التزامات المرقي العقاري‬

‫تتمثل االلتزامات المفروضة على المرقي العقاري في االلتزامات التقليدية المتمثلة في التزام انجاز البنايات‪،‬‬
‫التزام بضمان مطابقة البناية للمواصفات المتفق عليها‪( ،‬أوال) وااللتزامات المستحدثة المتمثلة في االلتزام‬
‫باإلعالم‪ ،‬اإللتزام بتسيير مشروع البناء (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االلتزامات التقليدية‬

‫اإللتزام بإنجاز البنايات‬ ‫‪.1‬‬

‫يشرع المرقي العقاري في عملية البناء‪ ،‬بعد حصوله على رخصة البناء‪ ،‬فالمرقي العقاري ملزم باإلستعانة‬
‫(‪)1‬‬
‫بخدمات مقاول مؤهل قانونا حسب أهمية المشروع العقاري‪.‬‬

‫اإللتزام بضمان مطابقة البناية للمواصفات المتفق عليها‬ ‫‪.2‬‬

‫المشرع الجزائري البائع في عقد بيع العقار بناء على التصاميم بالنسبة لضمان عيوب البناء لنظام‬
‫ّ‬ ‫أخضع‬
‫تميز هذا‬
‫تقرره القواعد العامة بشأن ضمان عيوب الشيء المبيع‪ ،‬وهذا ما يؤكد ّ‬ ‫خاص‪ ،‬ولم يتركه خاضعا لما ّ‬
‫(‪)2‬‬
‫الذي يخضع له المقاول والمهندس‬ ‫العقد عن البيع العادي‪ .‬يتمثل هذا الضمان الخاص في الضمان العشري‬
‫(‪)4‬‬
‫المعماري في عقد المقاولة‪ ،‬باإلضافة إلزام المرقي العقاري بالتأمين )‪ (3‬على المسؤولية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬اإللتزامات المستحدثة‬

‫‪ -1‬لعور ريم رفيعة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.131‬‬

‫‪2‬‬
‫إن المسؤولية العشرية هي مسؤولية المقاولين والمهندسين بموجب عقد المقاولة‪ّ ،‬إال ّأنه يمتد هذا الضمان إلى بائع العقار على‬
‫‪ّ -‬‬
‫التصاميم‪ ،‬بصفة رب العمل المكلف بالرقابة‪ ،‬بحيث يلزم كل متدخل في عملية التشييد حتى المقاولين من الباطن بالضمان‬
‫العشري‪ .‬أنظر‪ :‬مسكر سهام‪« ،‬التزام المرقي العقاري بتأمين المسؤولية المدنية (في ظل أحكام القانون رقم ‪ ،»)04-11‬مجلة‬
‫البحوث والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬عدد ‪ ،2012 ،02‬ص ‪.92‬‬
‫‪ -3‬يلتزم المرقي العقاري بصفته متعامال في نشاطات الترقية العقارية ورب العمل بضمان مخاطر أشغال البناء سواء المتعلقة‬
‫بمكان تنفيذ األشغال أو ضمان مسؤوليته المدنية اتجاه الزبائن‪ ،‬وذلك باكتتاب عقد تأمين لدى احدى شركات التأمين‪ ،‬وهو غير‬
‫الزامي ما عدى التأمين على المسؤولية المدنية بمفهوم المادة ‪ 124‬من القانون المدني بالرغم من أهمية هذه المخاطر‪ .‬أنظر‪:‬‬
‫مرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.89‬‬
‫‪ -4‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 119‬وص ‪.120‬‬

‫‪- 154 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫‪ .1‬اإللت ازم باإلعالم (اإلشهار)‬

‫يتوجب على المرقي العقاري أن يدلي للمكتتب بجميع المعلومات التي يراها ضرورية وتتوقف عليها إرادته‬
‫في ابرام عقد البيع على التصاميم على طول مراحل إبرام العقد بدءا بمرحلة اإلعالن إلى غاية حيازة العقار‬
‫(‪)1‬‬
‫المبيع عند تحرير محضر التسليم‪.‬‬

‫أن هذا اإلعالم الذي يقوم به المرقي‬

‫أن اإلعالم يلعب دو ار بار از في جذب المشترين إلى التعاقد‪ ،‬إال ّ‬
‫كما ّ‬
‫العقاري باعتباره محترفا في مجال الترقية العقارية‪ ،‬وإن كان ضروريا فإنه يشكل خطورة بالنسبة للمشتري‪ ،‬ألن‬
‫المعلن هنا نتيجة النفراده بالعلم بمنتوجه فإنه يقوم بطرحه بشكل مغر وجذاب دون ذكر عيوبه التي لو علمها‬
‫(‪)2‬‬
‫المشتري لما أقدم على التعاقد‪ ،‬ولهذا البد أن يكون اإلعالم هنا موضوعيا وحقيقيا‪.‬‬

‫‪ .2‬اإللتزام بتسيير مشروع البناء‬

‫يشمل بما في ذلك من إعداد نظام الملكية المشتركة )‪ ،(3‬وكذا تحديد مختلف األعباء في حالة البنايات‬
‫الفردية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التزامات المكتتب‬

‫المشرع الجزائري كذلك على عدة التزامات تقع على عاتق المكتتب‪ ،‬فمنها إلتزامات رئيسية والتي‬ ‫ّ‬ ‫نص‬
‫تعتبر من االلتزامات الواجبة األداء (أوال) والتزامات فرعية والتي تعتبر التزامات غير أساسية مقارنة لاللتزامات‬
‫الرئيسية (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االلتزامات الرئيسية للمكتتب‬

‫‪ .1‬اإللتزام بدفع الثمن‬

‫يشكل الثمن في عقد البيع أهم االلتزامات الجوهرية التي تقع على عاتق المشتري مقابل التزام البائع بنقل‬
‫ملكية المبيع إلى المشتري‪ .‬والثمن هو مبلغ من النقود يتفق عليه المتعاقدين في العقد‪ ،‬ويجب أن يكون مقد ار أو‬
‫(‪)4‬‬
‫قابل للتحديد‪ ،‬جديا ال صوريا وال تافها‪.‬‬

‫‪ -1‬مرجع نفسه‪ ،‬ص ‪ 123‬وص ‪.124‬‬

‫‪ -2‬بولحية سمية‪« ،‬ضمانات المكتتب في عقد البيع على التصاميم»‪ ،‬مجلة صوت القانون‪ ،‬عدد ‪ ،2017 ،08‬ص ‪.165‬‬
‫‪ -3‬هي الحالة القانونية لعقار مبني أو مجموعة من العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة على شكل حصص بين عدة‬
‫أشخاص تشمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في األجزاء المشتركة‪ .‬أنظر‪ :‬القرام إبتسام‪ ،‬المصطلحات القانونية في‬
‫التشريع الجزائري‪ :‬قاموس باللغتين العربية والفرنسية‪ ،‬قصر الكتاب‪ ،‬البليدة‪.1998 ،‬‬
‫‪ -4‬أومحمد حياة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.120‬‬

‫‪- 155 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫نصت على الثمن المادة ‪ 53‬من القانون رقم ‪ 04-11‬فإنه يتعين على المكتتب في عقد البيع على‬
‫التصاميم دفع التسديدات التي تقع على عاتقه في اآلجال المنصوص عليها‪ ،‬ولذلك وجب تقديره وقت التعاقد أو‬
‫على األقل أن يكون قابال للتقدير‪.‬‬

‫حددت المادة ‪ 38‬من القانون رقم ‪ 04-11‬شروط لتحديد كيفية مراجعة الثمن المتمثلة في تغير المؤشرات‬
‫الرسمية ألسعار المواد والعتاد واليد العاملة‪ ،‬عدم تحقق ظروف طارئة‪ ،‬عدم تجاوز المراجع نسبة ‪ 20‬بالمئة وهو‬
‫)‪(1‬‬
‫الحد األقصى للمراجعة‪ ،‬وجوب تبرير المراجعة‪.‬‬

‫‪ .2‬اإللتزام بالتسلم‬

‫يلتزم المشتري بمقتضى عقد البيع بتسلم المبيع‪ ،‬وهو التزام مكمل اللتزام البائع بالتسليم الذي يتم بتسلم‬
‫المشتري للمفاتيح‪ ،‬بحيث ال يتسلم المكتتب العقار إال إذا وفى بكامل األقساط المستحقة‪ ،‬بعد تسلم المكتتب‬
‫)‪(2‬‬
‫للعقار فإن تبعة الهالك تنتقل إليه باستثناء عيوب البناء الظاهرة‪.‬‬

‫ال يختلف تسّلم المشتري للعقار محل البيع عما هو عليه في القواعد العامة باالستيالء الفعلي للمبيع‪ ،‬ويتم‬
‫المشرع الجزائري في قانون رقم ‪ 04/11‬على‬
‫ّ‬ ‫التسلم في الزمان والمكان المتفق عليه بين المتعاقدين‪ ،‬فلم ينص‬

‫زمان ومكان التسلم تاركا األمر التفاق الطرفين‪ ،‬وذلك طبقا لنص المادة ‪ 394‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫(‪)3‬‬

‫ثانيا‪ :‬اإللتزامات الفرعية للمكتتب‬

‫‪ .1‬اإللتزام باحترام نظام الملكية المشتركة‬

‫عرف المشرع الجزائري الملكية المشتركة في المادة ‪ 743‬من القانون المدني الجزائري على أنها‪ " :‬الملكية‬
‫ّ‬
‫المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية‪ ،‬والتي تكون‬

‫ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في األجزاء‬
‫(‪)4‬‬
‫المشتركة''‪.‬‬

‫أن الملكية المشتركة نظام قانوني يمس المبنى‬

‫يتبين ّ‬
‫المشرع الجزائري‪ّ ،‬‬
‫ّ‬ ‫ومن خالل التعريف الذي جاء به‬
‫واألشخاص المالكين له‪ ،‬حيث يشترط في المبنى أن يحتوي على شقق مملوكة لشخصين على األقل‪ ،‬تحتوي‬
‫على أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة ال يمكن فصل بعضها عن البعض في التصرف‪ ،‬أي أن كال منهما مرتبط‬
‫باآلخر‪ ،‬فاألجزاء الخاصة ملكا لصاحب المسكن حيث يستطيع التصرف فيها واستعمالها واستغاللها شخصيا مع‬

‫‪ -1‬راجع المواد ‪ 38‬و‪ 53‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.142‬‬
‫‪ -3‬أومحمد حياة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.129‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 743‬من األمر رقم ‪ ،58-75‬مؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪ ،1975‬يتضمن القانون المدني‪( .‬معدل ومتمم)‬

‫‪- 156 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫عدم اإلضرار بالغير‪ ،‬أما األجزاء المشتركة فهي ملك لجميع المالكين على الشيوع‪ ،‬وهنا الشيوع إجباري أي ال‬
‫(‪)1‬‬
‫يمكن أن ينتهي بالقسمة عكس ما نجده في الملكية الشائعة‪.‬‬

‫‪ .2‬اإللتزام بتحمل اإلرتفاقات‬

‫يقع على عاتق المستفيد في إطار الترقية العقارية التزام تحمل اإلرتفاقات‪ ،‬إذ تنص المادة ‪ 07‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 58/94‬المتعلق بتحديد نموذج عقد البيع بناء على التصاميم" ‪:‬تحمل ارتفاقات الخصومة‬
‫والتمتع بإرتفاقات األصول إذا كانت موجودة‪ ،‬ماعدا في حالة امتناعه عن بعضها والتمسك ببعضها اآلخر تحت‬
‫مسؤوليته ودون الرجوع على البائع‪ ،‬ومن غير أن يمكنه هذا البند من تخويل أي كان حقا أكثر مما تخوله إياه‬
‫)‪(2‬‬
‫العقود العادية التي لم يقررها القانون"‪.‬‬

‫وتعرف المادة ‪ 867‬من القانون المدني الجزائري حق االرتفاق ّ‬

‫بأنه ''االرتفاق الحق الذي يجعل حدا‬
‫لمنفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص آخر ويجوز أن يرتب االرتفاق على مال إن كان ال يتعارض مع‬
‫االستعمال الذي خصص له هذا المال''‬

‫فحسب هذه المادة فإن حق اإلرتفاق‪ ،‬حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار آخر يملكه شخص آخر‪،‬‬
‫(‪)3‬‬
‫كحق شرب أو مجرى أو مطل أو مرور يتقرر لعقار على عقار‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات المقررة لعقد بيع العقار على التصاميم‬

‫نص المشرع الجزائري على ضمانات‪ ،‬المتمثلة في اكتتاب المرقي العقاري عقود التأمين (فرع أول)‪،‬‬
‫ضمان التعرض واالستحقاق‪ ،‬وذلك حماية للمكتتب (فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬إكتتاب المرقي عقود التأمين المطلوبة‬

‫تتمثل عقود التأمين المطلوبة على المرقي العقاري‪ ،‬اإلكتتاب لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة‬
‫(أوال)‪ ،‬اكتتاب تأمين من الضمان العشري(ثانيا) واكتتاب تأمينات على المخاطر(ثالثا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االكتتاب لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة‬

‫لم يعرف القانون رقم ‪ 04-11‬المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية هذا الصندوق فبالرجوع إلى المرسوم‬
‫)‪(4‬‬
‫‪ 406-97‬نجد أنه عبارة عن مؤسسة عمومية يمارس مهامه‬ ‫التشريعي رقم ‪ 03-93‬وكذا المرسوم التنفيذي‬

‫‪ -1‬أومحمد حياة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.132‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،58-94‬مؤرخ في ‪ 07‬مارس ‪ ،1994‬يتعلق بنموذج عقد البيع بناء على التصاميم‪،‬‬
‫الذي يطبق في مجال الترقية العقارية‪( .‬الملغى)‬
‫‪ -3‬أومحمد حياة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.138‬‬
‫‪ -4‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ ،406-97‬مؤرخ في ‪ 03‬نوفمبر ‪ ،1975‬يتضمن إحداث صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية‬
‫العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،73‬صادر في ‪ 5‬نوفمبر ‪( .1997‬معدل ومتمم)‬

‫‪- 157 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫تحت وصاية الوزير المكلف بالسكن ويتمتع بالشخصية المعنوية واالستقالل المالي‪ ،‬وله طابع تعاوني وال يسعى‬
‫إلى تحقيق الربح‪.‬‬

‫يضمن الصندوق تسديدات المكتتب لعقد البيع على التصاميم إذا كان المرقي العقاري شخص طبيعي في‬

‫حالة وفاة المرقي العقاري دون إكماله لم ارحل اإلنجاز المتبقية‪ ،‬في حال فقدان المرقي العقاري بموجب حكم أو‬
‫(‪)1‬‬
‫قرار قضائي‪ ،‬حالة اكتشاف احتياله ونصبه من قبل السلطة القضائية‪.‬‬

‫أما إذا كان المرقي العقاري شخص معنوي‪ :‬فيضمن الصندوق تسديدات المكتتب لعقد البيع على التصاميم‬
‫في الحاالت التالية‪ :‬إفالس شركة المتعامل في الترقية العقارية‪ ،‬تصفية الشركة مهما كانت أسبابها‪ ،‬النصب إذا‬
‫(‪)2‬‬
‫ثبت من طرف السلطة القضائية‪.‬‬

‫يستفيد المرقي العقاري بصفته بائعا من هذا التأمين حيث عليه دفع مبلغ الضمان مقسما إلى قسمين‪:‬‬

‫‪ % 20 ‬كقسط أول عند تسليم شهادة الضمان‪.‬‬

‫(‪)3‬‬
‫‪ % 80 ‬خالل ‪ 03‬أشهر من منح شهادة الضمان‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬إكتتاب تأمين من الضمان العشري‬

‫تقع المسؤولية العشرية على عاتق مكاتب الدراسات والمقاولين والمتدخلين اآلخرين الذين لهم صلة‬
‫بصاحب المشروع من خالل عقد‪ ،‬في حالة زوال كل البناية أو جزء منها جراء عيوب في البناء بما في ذلك‬
‫)‪(4‬‬
‫جراء النوعية الرديئة ألرضية األساس‪.‬‬

‫المشرع الجزائري على المسؤولية العشرية في نموذج عقد البيع على التصاميم في المرسوم التنفيذي‬ ‫ّ‬ ‫ص‬‫ن ّ‬
‫رقم ‪ 431-13‬على أنه‪ '':‬يلتزم البائع لفائدة المكتتب بمسؤوليته المدنية في المجال العقاري ويتولى مهمة مراقبة‬
‫ومتابعة الضمان عن طريق التأمين العشري‪ ،‬لكل المهندسين المعماريين والمقاوليين والعمال القطعيين المدعوين‬
‫للمشاركة في إنجاز البناية‪ ،‬ويصرح أنه يقبل التصرف بالتضامن معهم تجاه المقتني والغير إال إذا حصل خطأ‬
‫)‪(5‬‬
‫ال يمكن أن ينسب إليه''‪.‬‬

‫‪ -1‬قني سعدية‪« ،‬دور صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في ضمان تمويل نشاط الترقية العقارية»‪ ،‬مجلة الحقوق والحريات‪ ،‬عدد‬
‫تجريبي‪ ،2013 ،‬ص ‪.120-116‬‬
‫‪ -2‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.154‬‬
‫‪ -3‬قني سعدية‪ ،‬المرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 119‬وص ‪.120‬‬
‫‪ -4‬راجع المواد ‪ 46 -43‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬المؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ -5‬أنظر الملحق األول من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،431-13‬مؤرخ في ‪ 18‬ديسمبر ‪ ،2013‬يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد‬
‫البيع على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها‬
‫وكيفيات دفعها‪.‬‬

‫‪- 158 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫يتحمل المتعامل في الترقية العقارية المسؤولية المدنية العشرية‪ ،‬في حالة عدم تبليغ شهادة التأمين إلى‬
‫(‪)1‬‬
‫المشتري يوم حيتزة ملكية البناية كأقصى أجل‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬اكتتاب المرقي تأمينات على المخاطر‬

‫يهدف هذا التأمين إلى حماية المكتتبين نظ ار لعدم خبرتهم في مجال التشييد‪ ،‬ولتسهيل التعويض السريع‬
‫(‪)2‬‬
‫الكامل‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ضمان عدم التعرض واالستحقاق‬

‫يترتب على عقد البيع وفقا للقواعد العامة التزام بضمان عدم التعرض كون عقد البيع في إطار الترقية‬
‫العقارية كغيره من العقود الناقلة للملكية التي يلتزم فيها البائع بضمان البناية المبيعة للمشتري‪ ،‬وتمكينه من‬
‫حيازته حيازة هادئة ومستمرة‪ ،‬وذلك بأن يمتنع عن أي عمل مادي أو قانوني يعيق هذه الحيازة سواء كان هذا‬
‫التعرض شخصي‪ ،‬أو صادر من الغير‪.‬‬

‫يرجع المشتري على البائع بضمان االستحقاق في إحدى الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬إذا أخطر المشتري البائع بدعوى االستحقاق فتدخل البائع في الدعوى ولم يفلح في دفع التعويض‪.‬‬

‫‪ -‬إذا أخطر المشتري البائع بدعوى االستحقاق فلم يتدخل البائع في الدعوى وحكم للمعترض‪ ،‬ولم يستطع‬
‫البائع اثبات تدليس المشتري أو خطئه الجسيم‪.‬‬

‫‪ -‬إذا أخطر المشتري البائع ولم يتدخل البائع وأقر المشتري بحق المعترض أو تصالح معه ولم يستطع‬
‫(‪)3‬‬
‫البائع اثبات أن المعترض لم يكن على حق في دعواه‪.‬‬

‫خاتمة‪:‬‬
‫ظم القانون رقم ‪ 04-11‬عقد بيع العقار على التصاميم على أمل أن يكون كحل للقضاء على أزمة‬
‫نّ‬
‫فإن تقنية بيع العقار على التصاميم لم ترقى إلى اعتبارها كحل ألزمة السكن في‬
‫السكن‪ .‬غير ّأنه مما تقدم بيانه ّ‬
‫الجزائر نظ ار لفوضى السوق العقارية‪ ،‬وتماطل المرقيين العقارين في انجاز الوحدات السكانية وتسليمها‬
‫المدة القانونية إلنجاز السكن يعتبر عائقا كبي ار في حل أزمة السكن مما ينتج عنه عدم‬
‫للمكتتبين‪ ،‬فعدم احترام ّ‬
‫اقبال المشتري إلى ابرام مثل هذه العقود‪.‬‬

‫‪ -1‬قرار الغرفة المدنية للمحكمة العليا الصادر تحت رقم ‪ ،509321‬مؤرخ في ‪ ،2009/12/17‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد‬
‫األول‪.2010 ،‬‬
‫‪ -2‬كتو المية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 159‬وص ‪.160‬‬
‫‪ -3‬أومحمد حياة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 141‬وص ‪.146‬‬

‫‪- 159 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫المشرع الجزائري رتّب أي جزاء فيما يخص تحايل المرقيين‬

‫ّ‬ ‫وبالرجوع إلى قانون العقوبات فال نجد‬
‫العقاريين في عقود البيع على التصاميم‪ ،‬وهذا ما يظهر في العديد من القضايا المطروحة على مستوى المحاكم‬
‫والمجالس القضائية‪ .‬فالبد من استدراك هذه الثغرات القانونية‪.‬‬

‫قائمة المراجع‬
‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬
‫أ‪ .‬الكتب‬
‫‪-1‬سي يوسف زاهية‪ ،‬النظام القانوني لعقد البيع على التصاميم وفقا ألحكام قانون رقم ‪ ،04-11‬الجزائر‪ ،‬دار‬
‫األمل‪.2014 ،‬‬
‫ب‪ .‬اطروحات الدكتوراه‬
‫‪-2‬لعور ريم رفيعة‪ ،‬عقد البيع على التصاميم في القانون الجزائري والقانون الفرنسي‪ ،‬أطروحة للحصول على‬
‫شهادة دكتوراه في العلوم في القانون الخاص تخصص قانون األعمال المقارن‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة وهران ‪ ،2‬الجزائر‪.2019 ،‬‬
‫‪-3‬موسى نسيمة‪ ،‬ضمانات تنفيذ عقد الترقية العقارية‪-‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة‬
‫دكتوراه‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1‬الجزائر‪.2015 ،‬‬
‫ج‪ .‬مذكرات الماجيستير‬
‫‪-1‬أومحمد حياة‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية في الجزائر على ضوء أحكام القانون رقم ‪ ،04/11‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة ماجستير في القانون‪ ،‬فرع قانون العقود‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪-‬تيزي وزو‪،‬‬
‫الجزائر‪.2015 ،‬‬
‫‪-2‬كتو المية‪ ،‬عقد البيع على التصاميم في إطار القانون رقم ‪ 04-11‬المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية‪،‬‬
‫مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون‪ ،‬فرع قانون العقود‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود‬
‫معمري‪-‬تيزي وزو‪ ،‬الجزائر‪.2013 ،‬‬
‫د‪ .‬المقاالت‬
‫‪-1‬بولحية سمية‪« ،‬ضمانات المكتتب في عقد البيع على التصاميم»‪ ،‬مجلة صوت القانون‪ ،‬عدد ‪،2017 ،08‬‬
‫ص ص ‪.182-155‬‬
‫‪-2‬عياشي شعبان‪« ،‬الطبيعة القانونية لعقد بيع العقار بناء على التصاميم»‪ ،‬مجلة العلوم اإلنسانية‪ ،‬عدد ‪،37‬‬
‫‪ ،2012‬ص ص ‪139.-127‬‬
‫‪-3‬قني سعدية‪« ،‬دور صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في ضمان تمويل نشاط الترقية العقارية»‪ ،‬مجلة‬
‫الحقوق والحريات‪ ،‬عدد تجريبي‪ ،2013،‬ص ص ‪123.-114‬‬

‫‪- 160 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬
 ‫المجلد ‪ 16‬عدد ‪ ( 3‬خاص) السنة ‪ 2021‬ص ص‪:‬‬ ‫املجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية‬
‫‪.161-145‬‬ ‫كلية الحقوق والعلوم السياسية – جامعة تيزي وزو‬

‫‪ -4‬مسكر سهام‪« ،‬التزام المرقي العقاري بتأمين المسؤولية المدنية (في ظل أحكام القانون رقم ‪،»)04-11‬‬
‫مجلة البحوث والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬عدد ‪ ،2012 ،02‬ص ص ‪.102-88‬‬

‫و‪ .‬النصوص القانونية‬

‫* نصوص تشريعية‪:‬‬

‫‪-1‬أمر رقم ‪ ،58-75‬مؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪ ،1975‬يتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،78‬صادر في ‪30‬‬
‫سبتمبر ‪( .1975‬معدل ومتمم)‬
‫‪-2‬قانون رقم ‪ ،07-86‬مؤرخ في ‪ 4‬مارس ‪ ،1986‬يتعلق بالترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،10‬صادر في ‪5‬‬
‫مارس ‪( .1986‬الملغى)‬
‫‪-3‬قانون رقم ‪ ،04-11‬مؤرخ في ‪ 17‬فيفري ‪ ،2011‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد‬
‫‪ ،14‬صادر في ‪ 06‬مارس ‪.2011‬‬

‫* نصوص تنظيمية‪:‬‬

‫‪-1‬مرسوم تشريعي رقم ‪ ،03-93‬مؤرخ في أول مارس ‪ ،1993‬يتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،14‬صادر‬
‫في ‪ 03‬مارس ‪( .1993‬الملغى)‬
‫‪-2‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ ،58-94‬مؤرخ في ‪ 07‬مارس ‪ ،1994‬يتعلق بنموذج عقد البيع بناء على التصاميم‪،‬‬
‫الذي يطبق في مجال الترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،13‬صادر في ‪ 9‬مارس ‪( .1994‬الملغى)‬
‫‪-3‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ ،406-97‬مؤرخ في ‪ 03‬نوفمبر ‪ ،1975‬يتضمن إحداث صندوق الضمان والكفالة‬
‫المتبادلة في الترقية العقارية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،73‬صادر في ‪ 5‬نوفمبر ‪( .1997‬معدل ومتمم)‬
‫‪-4‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ ،431-13‬مؤرخ في ‪ 18‬ديسمبر ‪ ،2013‬يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع‬
‫على التصاميم لألمالك العقارية وكذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على التصاميم ومبلغ عقوبة‬
‫التأخير وآجالها وكيفيات دفعها‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،66‬صادر في ‪ 25‬ديسمبر ‪.2013‬‬

‫ي‪ .‬اإلجتهاد القضائي‬

‫‪-1‬قرار الغرفة المدنية للمحكمة العليا الصادر تحت رقم ‪ ،436937‬مؤرخ في ‪ ،2008/11/19‬مجلة المحكمة‬
‫العليا‪ ،‬العدد الثاني‪.2008 ،‬‬
‫‪-2‬قرار الغرفة المدنية للمحكمة العليا الصادر تحت رقم ‪ ،509321‬مؤرخ في ‪ ،2009/12/17‬مجلة المحكمة‬
‫العليا‪ ،‬العدد األول‪.2010 ،‬‬

‫ثانيا‪ :‬باللغة األجنبية‬

‫‪A. Lois du droit français :‬‬
‫‪- Code civil français, https://www.legifrance.gouv.f‬‬

‫‪- 161 -‬‬ ‫عقد بيع العقارعلى التصاميم وسيلة للحد من أزمة السكن‬ ‫سقني سميرة‪ ،‬حمليل نوارة‬