‫مقدمة‬

‫السكن هو ذلك المأوى الذي ينعم فيه اإلنسان باألمان و الراحة و‬

‫الخصوصية و يقيه من البرد و المطر و الحر ‪ ,‬و يمكن القول إن الحق في‬
‫السكن هو قرين الحق في الحياة ‪ ,‬فالشخص الذي ال مأوى له يحميه هو و‬
‫أسرته يبقى مهددا في حياته و في ماله و في صحته ‪.‬‬

‫فالحق في السكن أحد العناصر األساسية للكرامة اإلنسانية ‪ ,‬و هو حق لقي‬

‫اعترافا واسعا في عدد من الصكوك الدولية و اإلقليمية و القوانين‬
‫الوطنية ‪ ,‬و قد أشار المشرع المغربي من خالل الفصل ‪ 31‬من الدستور‬
‫إلى استفادة المواطنين و المواطنات على قدم المساواة من الحف في‬

‫الالئق‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫السكن‬

‫و لقد أوجد النمو الديموغرافي و الهجرة إلى المدن الصناعية األوروبية‬

‫في بداية القرن الماضي نمطا جديدا من البنايات العمرانية حيث انتقل‬
‫الشكل العمراني للبناء األفقي إلى البناء العمودي بهدف تقليص من‬
‫االكتساح العمراني لألراضي الزراعية و ألجل تأمين مسكن لذوي الدخل‬
‫المحدود ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫زكرياء العمري‪ ,‬لمنازعات العقارية دراسة و أبحاث في ضوء نضام التحفيظ العقاري و مدونة الحقوق العينية و المستجدات التشريعية في المادة العقارية ‪1-,‬‬
‫الجزء األول ‪ ,‬منشورات القضاء المدني‪ ,‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ,‬الطبعة ‪2014‬‬

‫‪1‬‬
 ‫و مع ازدياد النمو الديموغرافي ظهر نوع جديد من البنايات أطلق‬
‫عليها في فرنسا مصطلح الملكية المشتركة نظمها بقانون ‪ 28‬يونيو ‪1938‬‬
‫المعدل بقانون ‪ 10‬يوليوز ‪. 1965‬‬

‫هذا القانون سيرى تطبيقه بالمغرب في األحياء األوروبية على المعمرين‬

‫فتم إصدار ظهير ‪ 16‬نونبر ‪ 1946‬الذي نسخ بموجب القانون رقم‬
‫‪2‬‬
‫‪ 18.00‬سنة ‪2003‬‬

‫يعتبر ظهير ‪ 3‬أكتوبر ‪ 2002‬المنظم للملكية المشتركة للعقارات المبنية‬

‫تتويجا لتطور واقعي و تشريعي اجتازته هذه المؤسسة لتجاوز النواقص‬
‫التي طالت ظهير ‪. 1946‬‬

‫هذا القانون قد جاء في مجمله بقواعد قانونية عامة منظمة للملكية‬

‫المشتركة و قواعد أخرى خاصة و التي هي موضوع دراستنا في هذا‬
‫العرض التي خصص لها المشرع بـ ـ ـ ـ ــابا خاصا هو الباب الخامس من قانون‬
‫‪ 18.00‬المعدل و المغير بقانون ‪ 106.12‬المعنون بـ ـ "مقتضيـ ـ ـ ــات خاصة‬
‫تتعلق بالعقارات المحفظة " و نظمها المشرع من الفصل ‪ 49‬إلى الفصل‬
‫‪ 59‬نظرا ألهمية هاته األحكام في ضبط المعامالت التي يكون محلها العقار‬
‫المحفظ المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية كما له أهمية كبرى‬

‫‪2‬‬
‫محمد بخنيف المحاضرة الرابعة في قانون الملكية المشتركة ص‪2-1‬‬

‫‪2‬‬
 ‫على المستوى العملي التطبيقي للحد من اإلشكاليات التي كانت تطرحها‬
‫القوانين السابقة في تقنينها لهذا النمط من السكن االجتماعي‪.‬‬

‫و يظهر من خالل هذه األهمية التي حاول المشرع المغربي على غرار‬
‫نظيره الفرنسي من تحديد فلسفة عامة تتمحور أساسا في تدعيم الحقوق و‬
‫الضمانات المخولة للمالك المشتركين ‪ ,‬وفق نظام يستوعب كل البيانات‬
‫التي تعبد الطريق‪ ,‬نحو حياة يطبعها روح التفاهم بين المالك خصوصا إذا‬
‫تعلق األمر بعقارات محفظة أو في طور التحفيظ و انتهى أجل التعرض‬
‫بشأنها ‪.‬‬

‫و هي معادلة تحاول التوفيق بين هاتين المصلحتين و إن كان التوازن‬

‫‪3‬‬
‫المنشود صعب المنال‬

‫و انطالقا مما سبق و استنادا على المقتضيات التي تعد بمثابة األحكام‬
‫الخاصة في قانون الملكية المشتركة تثور مجموعة من اإلشكاالت نطرح‬
‫بعضها ‪.‬‬

‫ما هي البيانات الواردة في ملف الملكية المشتركة ؟ ما مدى خصوصية‬

‫تأسيس الرسوم العقارية في نظام الملكية المشتركة ؟ و ما هي أهم‬
‫التصرفات و العمليات الواقعة على الملكية المشتركة و كيفية تحرير‬
‫العقود الواردة عليها ؟‬

‫‪ 3‬عبد الحق الصافي ‪ ,‬الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت ‪ ,‬مطبعة النجاح الجديدة ‪,‬الدار البيضاء ‪ ,‬ط‬
‫‪,2‬ص‪7‬‬

‫‪3‬‬
‫من خالل مقاربة هذه اإلشكاالت المطروحة سنعتمد على الهيكلة التصميمية‬
‫اآلتية ‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬األحكام الخاصة في املرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري في‬
‫ظل قانون امللكية املشتركة‬

‫إعداد ملف الملكية المشتركة‬ ‫المطلب األول‪:‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة‬

‫المبحث الثاني‪ :‬األحكام الخاصة في املرحلة الالحقة لتأسيس الرسوم العقارية‬

‫المطلب األول‪ :‬التصرفات و العمليات الواردة على العقار‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة‬

‫‪4‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬األحكام الخاصة في املرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري في‬
‫ظل قانون امللكية املشتركة‬

‫إن تسيير و تدبير الملكية المشتركة عندما يتعلق األمر بعقارات محفظة‬
‫يتطلب نظاما قانونيا(المطلب األول ) يوازي أهميتها و تعدد أجزائها الخاصة و‬
‫المشتركة و تعدد مالكها و نوع التخصيص الذي أنشأت من أجله كما أن نظام‬
‫اإلدارة يجب أن ينبني على أسس قانونية و مادية و أخرى بشرية تكفل لهذه‬
‫المؤسسة القانونية الوجود الصحيح من الناحية اإلجرائية و لعل هذا ما يبرز في‬
‫)‬ ‫تأسيس رسم عقاري وفق أحكام خاصة(المطلب الثاني‬

‫إعداد ملف الملكية المشتركة‬ ‫المطلب األول‪:‬‬

‫يشكل إعداد هذا الملف التقني مرحلة مهمة في عملية إفراز الرسوم‬
‫العقارية و على أساسه يتم تحديد األجزاء المشاعة و األجزاء المفرزة ـ كما أنه‬
‫يتضمن نظام الملكية المشتركة ‪ ،‬و أيضا جميع التصاميم المتعلقة بالبناء ‪4‬و‬
‫إعداد ملفالملكيةالمشتركةيتعين إيداعه طبقا للدورية ‪ 380‬الصادرة عن‬
‫‪4‬‬
‫عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت‪,‬مطبعة النجاح الجديدة ‪,‬الدار البيضاء ‪,‬ط ‪, 2‬ص ‪4-260‬‬

‫‪5‬‬
 ‫المحافظ العام التي تؤكد فيما على المحافظين على الملكية العقارية و مصالح‬ ‫‪5‬‬

‫المسح العقاري بضرورة أخذ مجموعة من االحتياطات بشأنها ‪ ،‬و في هذا‬

‫الصدد المهندس الطبوغرافي هو المسؤول و هو الذي يسهر على هذا‬
‫الجانب التقني من النظام و الذي يشكل أساس تطبيق كثير من األحكام في‬
‫المراحل الالحقة خصوصا إذا علمنا أن المهندس المساح الطبوغرافي يختص‬
‫بإعداد الدراسات و العمليات و التصاميم و الوثائق و الخرائط الطبوغرافية و‬
‫تحديد العقارات ‪...‬في الميدان العقاري و الملكية المشتركة و التجزئات و‬
‫‪6‬‬

‫التقنيبحيث‬
‫‪,‬‬ ‫السنداتالوثائقالمكونة للملف‬
‫و‬ ‫يتعين أنيسود التطابقبين مختلف‬
‫يجبأنتكون المقاييسالموجودةعلىالتصاميم هيذاتها المذكورةفي هذا‬
‫الملف نخص بالذكر الجدولالتفصيليللتقسيم و الوارد ضمن مقتضياتنظام‬
‫و‬
‫الملكيةالمشتركة كما يجبأنتكون هذه المقاييسو األغراضالتيأعد لها‬
‫البناء و ما يترتبعنذلكمنتفاصيل مطابقة لواقع العقارمنالناحيةالقانونيةو‬
‫‪.‬‬ ‫المادية لمحاضر المعاينة و المراقبة‬

‫‪:‬‬ ‫و يشتمل هذا الملف التقني على الوثائق اآلتية‬

‫‪ -‬نظام الملكية المشتركة الذي يتم إعداده من قبل جهات معينة و‬

‫تولى المشرع المغربي في المادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪ 18.00‬بيان‬
‫األشخاص الذين يمكنهم وضع نظام الملكية المشتركة والمتمثلين في‬

‫‪5‬‬
‫دورية تحت رقم ‪ 380‬بتاريخ ‪ 28‬أكتوبر ‪5--2003‬‬
‫‪6‬‬
‫المادة ‪ 1‬من قانون ‪ 93.30‬المتعلق بمزاولة مهنة الهندسة المساحية الطبوغرافية و بإحداث الهيئة الوطنية للمهندسين الطبوغرافيين الصادر بمقتضى الظهير‪6--‬‬
‫الشريف رقم ‪ 1-94-126‬بتاريخ ‪ 14‬رمضان ‪ 1414‬الموافق ‪ 25‬فبراير ‪1994‬‬

‫‪6‬‬
 ‫المنعش العقاري والمالك المشتركين ويمكن كذلك في غياب نظام‬
‫‪7‬‬
‫الملكية المشتركة لوضع نظام نموذجي‬
‫هكذا يالحظ أن المشرع لم يجعل إعداد نظام الملكية المشتركة حكرا على‬
‫جهة واحدة و إنما عدده على جهات مختلفة ‪.‬‬

‫‪:‬‬ ‫و ن‪.‬م‪.‬م يتأتى مقسما غلى قسمين‬

‫القسم األول ‪ :‬نظام ‪.‬م‪.‬م بمفهومه الضيق و يهتم بتحديد حقوق و التزامات المالك‬
‫‪.‬‬‫المشتركين و تنظيم التدبير الجماعي للعقار‬
‫‪8‬‬
‫القسم الثاني ‪ :‬ن‪.‬م‪.‬م‪ .‬بمفهومه الواسع و هو يشمل حتى الحالة الوصفية للشيوع‬
‫و هو يهتم بتحديد الشروطاإللزاميةالمنصوصعليها في المادة ‪ 51‬منقانون‬
‫‪ 18.00‬المعدلبمقتضاه قانون‪ 106.12‬و التيحرصتالدورية السالفة الذكرإعادة‬
‫التذكيربها مع ترتيبها في أربعة أجزاء جامعة مانعة لكل البياناتالمطلوبة‬
‫‪:‬‬ ‫و التيتتمثل أساسا في ديباجة تبين‬

‫‪)....‬‬ ‫‪ -‬وصف العقار و مراجعه العقارية ( موقعه ‪ ,‬مساحته ‪ ,‬األبنية المشيدة‬

‫‪ -‬إعراب المالك نيته في تقسيم العقار إلى طبقات أو شقق أو محالت و‬

‫‪.‬‬ ‫االحتكام لنظام الملكية المشتركة و تقييده في السجل العقاري‬

‫‪7‬‬
‫‪.‬مصطفى أشيبان‪ ":‬تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي"‪ ،‬ط أولى‪ ,‬مؤسسة الملك عبد العزيز‪ ,‬الدار البيضاء‪7- 2009 ,‬‬

‫‪8‬‬
‫ما يصطلح عليه بالفرنسية‪L’état descriptif de division 8-‬‬

‫‪7‬‬
 ‫‪ -‬وصف مختصر لتقسيم العقار و بيان مختلف األجزاء المفرزة و المشتركة التي‬
‫يتكون منها كل مستوى من حيث المساحة و العلو و التخصيص‬

‫‪ -‬جدول يبين الحصة المشاعة المرتبطة بكل جزء مفرز‬

‫‪ -‬الجزء التنظيمي و الذي يعتبر ميثاقا جماعيا يعنى بتنظيم الحياة في إطار‬
‫الملكية المشتركة كما يسهر من ناحية أخرى على السير العادي للحياة‬
‫اليومية للعقار المشترك‪ 9‬لتكون بذلك هذه النتيجة هيالتيتوضح الطابع‬
‫اإللزاميالتيأتتبه المادة ‪ 09‬منالقانونالمذكورألنه يضم ألهم قواعد‬
‫التسييرو اإلدارة ‪ 10‬ويعتبر نظام الملكية المشتركة الوثيقة الهادفة إلى إحالل‬
‫نوع من التوازن بين المصالح الفردية للمالك المشتركين وبين المصالح الجماعية‬
‫للملكية المشتركة‪ ,‬حيث أورد له الفقه عدة تعريفات لعل أهمها تعريف‬
‫األستاذ مصطفى أشيبان الذي يعتبره بمثابة الميثاق الجماعي لمالك الشقق‬
‫والطبقات والمحالت وعليهم احترام مقتضياته بغض النظر عن مشاركتهم أو‬
‫عدم مشاركتهم في وضعه‪.‬‬

‫و تضيف الدورية على أنه في حالة اإلقامات و المجمعات العقارية يعطى لكل‬
‫عمارة أو عقار حرف أو اسم و يخضع كل عقار أو عمارة لنفس الشروط أعاله مع‬
‫‪.‬‬ ‫ضرورة توفر نظام وحيد للملكية المشتركة‬

‫بل أكثر من ذلك هناك من الفقه الفرنسي من وصفه بالدستور الذي‬

‫يتعين أن تحترم قواعده من قبل الجمع العام ووكيل االتحاد‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫عبد الحق صافي مرجع سابق ص ‪9- 260‬‬
‫‪10‬‬
‫ادريس الفاخوري الحقوق العينية وفق القانون ‪, 39.08‬مطبعة المعارف الجديدة‪,‬الرباط ‪,‬طبعة‪, 2013‬ص‪10-132‬‬

‫‪8‬‬
 ‫و تضيف الدورية أعاله تماشيا مع توسيع نطاق العقارات التي يمكن أن‬
‫تكون محال لنظام الملكية ‪ .‬م كما نصت على ذلك المادة األولى من قانون‬
‫‪ 106.12‬أنه في حالة اإلقامات و المجمعات العقارية ‪ ,‬يعطى لكل عمارة‬
‫أو عقار حرف أو اسم ‪,‬و يخضع كل عقار أو عمارة لنفس الشروط المبينة‬
‫سابقا مع ضرورة توفر نظام وحيد للملكية المشتركة ‪ ,‬و في هذه الحالة‬
‫يتعين إحداث مجلس االتحاد طبقا للمادة ‪ 9‬من نفس القانون ‪ .‬و يتضمن‬
‫كل جزء مفرز حصتين ‪ ,‬الحصص الشائعة التي تنوبه في العمارة أو البناية‬
‫الموجودة فيها ‪ ,‬و الحصص الشائعة المتعلقة باإلقامة أو المجمع العقاري ‪ ,‬و‬
‫يتم وصف األجزاء المشتركة لهذه اإلقامة أو المجمع العقاري بالمحضر‬
‫الوصفي للتقسيم و بنظام الملكية المشتركة‪.11‬‬

‫و تجدر اإلشارة أنه بالرغم مما قيل فإنه ال يمكن حصر البنود التي ينبغي‬
‫أن يتضمنها ن‪ .‬م‪ .‬م‪ .‬على اعتبار أن ما يرغب فيه مالك عمارة قد ال يرغب‬
‫فيه مالك عمارة أخرى تبعا لتأثير مجموعة من العوامل في سنه سواء كانت‬
‫ثقافية أو اجتماعية ‪ ...‬و تأسيسا على ما سبق هناك بعض البنود التي تعتبر‬
‫‪12‬‬
‫باطلة إذا ما تضمنها ن ‪.‬م ‪ .‬م منها‬

‫‪ ‬تقييد حرية المالك في نظام الملكية بعدم قابلية بيع جزئه الخاص‬
‫أو النص على عدم إمكانية بيع األجزاء المشاعة و هذه األخيرة‬
‫تعتبر تابعة للملكية الخاصة‬

‫‪11‬‬
‫محمد الوكاري ‪ ,‬الملكية المشتركة للعقارات المبنية‪ ,‬مطعبة دار القلم‪,‬الرباط‪,‬الطبعة الثانية ‪ , 2014‬ص ‪-577‬‬
‫‪12‬‬
‫محمد بخنيف ‪ ,‬مرجع سابق ‪,‬ص‪16‬‬

‫‪9‬‬
 ‫‪ ‬كذلك ال سبيل على إمكانية التزام الشريك ببيع ملكه أو جزئه في‬
‫حالة عدم احترامه ل ن‪.‬م ‪.‬م‬
‫‪ ‬كما تعتبر باطلة البنود التي تمنع على المالك الشريك في حالة إذا‬
‫لم يؤد ما ينوبه في التحمالت من االنضمام إلى اتحاد المالك أو‬
‫مجلس االتحاد ‪.‬‬

‫و غيرها من البنود التي يمكن تكون سببا في عدم الوصول إلى الهدف‬
‫الذي توخاه المشرع من خالل إقرار ن ‪.‬م‪.‬م و إعطائها طابعا مكمال لفتح‬
‫المجال أمام اتفاقات المالك المشتركين ‪.‬‬

‫و على غرار الجانب التقني التي يلعب فيه المهندس الطبوغرافي المساح‬
‫دورا بارزا هن ــاك جانب قانوني ال يقل أهمية لكونه يعنى بتنظيم الملكية‬
‫المشتركة سواء فيما يخص تحديد الحقوق و االلتزامات لكافة المالك أو‬
‫تحديد معايير تعيين وكيل االتحاد و أعضاء مجلس االتحاد و انتهاء مهامهم‬
‫‪ ,‬و كذلك قواعد تسيير و إدارة الجموع العامة العادية و االستثنائية‬
‫كما يحدد الجانب التنظيمي و بصفة عامة كل ما ال يدخل في الجانب‬
‫‪13‬‬
‫التقني فهو جانب قانوني للملكية المشتركة ‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن طبيعة هذا النظام هي محل نقاش‬

‫فقهي‪,‬حيث يعتبره البعض أنه ذو طبيعة تعاقدية أي وليد إرادة‬
‫المتعاقدين استنادا للمادة ‪ 8‬من قانون ‪ , 18.00‬بينما يرى البعض األخر‬

‫‪13‬‬
‫‪ .‬مصطفى أشيبان‪ ":‬تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي"‪ ،‬ط أولى‪ ,‬مؤسسة الملك عبد العزيز‪ ,‬الدار البيضاء‪ ,2009 ,‬ص‪- 81‬‬

‫‪10‬‬
 ‫أن له طابع نظامي تأسيسي في مواجهة أصحاب الحقوق في العقار‬
‫‪14‬‬
‫المشترك كالمشترين المستقبليين‬
‫لكن ينبغي عدم الخلط بين نظام الملكية المشتركة وقانون الملكية‬
‫‪15‬‬
‫‪.‬‬ ‫المشتركة‪ ،‬هذا األخير الذي تضعه الجهة المعنية بسن القانون‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة‬

‫حسب المادة ‪ 49‬من قانون ‪ 18.00‬المعدل بمقتضى قانون ‪106,12‬‬

‫فإنه في حالة تقسيم عقار إلى طبقات أو شقق أو محالت ‪ ,‬يؤسس عن‬
‫طريق االقتطاع من الرسم العقاري األصلي رسم عقاري مستقل لكل جزء‬
‫مفرز ‪ , 161‬وهو ما تم تأكيده من طرف المادة المذكورة سلفا بالقول‬
‫" يؤسس المحافظ على األمالك العقارية رسما عقاريا مستقال يتكون من الجزء‬
‫المفرز مع الحصة المرتبطة به من األجزاء المشتركة ‪ ,‬ويشار فيه كذلك‬
‫‪17‬‬
‫المشتركة‪.‬‬ ‫إلى البنود األساسية لنظام الملكية‬

‫وبالتالي فإن ‪-‬كما ذهب إلى ذلك األستاذ محمد الوكاري‪-‬إخضاع‬

‫العقارات المحفظة المبنية‪ ,‬لقانون الملكية المشتركة يفضي إلى تأسيس‬
‫رسم عقاري أصلي و رسوم فرعية مستقلة لكل جزء مفرز ‪.‬‬

‫الملحق القضائي‪" :‬ملكية الطبقات والشقق"‪ ,‬العدد ‪ ,20‬فبراير ‪ ,1989,‬ص‪- 63‬‬

‫‪14‬‬

‫‪15‬‬
‫مصطفى أشيبان‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص ‪- 76‬‬
‫‪16‬‬
‫محمد الوكاري ‪ ,‬مرجع سابق ‪,‬ص ‪-574‬‬
‫‪17‬‬
‫الفقرة األولى من المادة ‪ 49‬كما تم نسخها و تعويضها بمقتضى المادة ‪ 2‬من قانون ‪-12-106‬‬

‫‪11‬‬
‫وتأسيس الرسوم العقارية تنطلق مع تدخل مصلحة المسح العقاري ليأتي بعد‬
‫ذلك الدور على المحافظ على الملكية العقارية في تأسيس الرسوم‬
‫العقارية‪.‬‬

‫فبالنسبة لدور مصلحة المسح العقاري فإنه عند إيداع ملف الملكية‬
‫المشتركة تقوم مصلحة المسح العقاري بالتأكد من وجود الرسم العقاري‬
‫ومن كون التصميم قد أحيل على مصالح المحافظة على األمالك العقارية ‪ ,‬و‬
‫إال فإن هذه المصلحة تقوم في نفس الوقت بعمليات وضع تصميم للوعاء‬
‫العقاري و للملكية المشتركة‪.18‬‬

‫وتشمل عملية مراقبة و فحص الملكية المشتركة‪:19‬‬

‫‪-‬فحص المحضر الوصفي لتقسيم األجزاء المفرزة و المشتركة ‪,‬‬

‫المخصصة له و مساحتها إلى غير ذلك ‪...‬‬ ‫والغرض‬

‫‪-‬فحص مطابقة التصاميم مع وضعية األماكن (عدد الطبقات ‪ ,‬عدد‬

‫األجزاء المفرزة ‪)...‬‬

‫‪-‬زيارة ميدانية لكل جزء مفرز أو مشترك‪.‬‬

‫‪-‬فحص أرقام المساحة (على أن الفرق المقبول بالنسبة لقياس الفحص‬

‫المنجز يجب أن ال يتعدى خمس سنتمترات)‪.‬‬

‫‪18‬‬
‫محمد الوكاري مرجع سابق ‪,‬ص ‪-578‬‬
‫‪19‬‬
‫الدورية ‪ 380‬الصادرة عن المحافظ العام بتاريخ ‪ 28‬أكتوبر ‪-2003‬‬

‫‪12‬‬
 ‫ويمكن عند االقتضاء إجراء فحص لمحضر وضع األنصاب و اإلحداث (من‬
‫حيث مراقبة مطابقة حدود العقار ‪ . )...‬مع اإلشارة إلى أن حدود البناء‬
‫يتعين أن تطابق حدود الملكية على أن ال يتجاوز الفرق بينهما عشرة‬
‫سنتيمترات ‪.‬‬

‫و عليه فإن المالحظ أن ملف الملكية المشتركة يخضع لعملية مراقبة و‬

‫فحص ميداني دقيق ‪ ,‬يقوم على إجراء القياسات و تحديد جميع أجزاء‬
‫العقار المشترك ‪ ,‬و مدى مطابقة التصاميم الطبوغرافية لحالة البناء بعين‬
‫المكان ‪.‬‬

‫و تعزيزا لهذه المكاسب فإن المذكرة ‪ 20‬التي وجهت من المدير العام‬

‫للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية إلى‬
‫المحافظين على األمالك العقارية و رؤساء مصالح المسح العقاري و جاءت‬
‫لتذكرهم بضرورة االلتزام بالقواعد التالية ‪:‬‬

‫"‪ -...‬وجوب التطابق التام بين التصاميم الطبوغرافية و حالة البناء بعين‬
‫المكان حيث ال ينبغي التساهل إطالقا مع حاالت عدم التطابق ألن التصاميم‬
‫الطبوغرافية تتخذ كأساس إلنشاء الرسوم العقارية الفرعية ‪ .‬وتصبح لها‬
‫حجية تجاه الكافة ‪.‬‬

‫‪-‬وجوب التطابق بين التصاميم الطبوغرافية ‪ ,‬و التصاميم المعمارية‬

‫المصادق عليها بدون تغيير ورخص البناء المسلمة ‪ ,‬وذلك فيما يخص علو‬
‫‪20‬‬
‫المذكرة رقم ‪ 3189‬الموجهة بتاريخ ‪ 7‬يونيو ‪-2006‬‬

‫‪13‬‬
 ‫البناء المرخص به ‪ ,‬و المساحة المباح بناؤها ‪ ,‬وعدد األجزاء المفرزة‬
‫المسموح بها في كل مستوى من البناء ‪ ,‬و الغرض المخصص له كل جزء ‪.‬‬
‫(مسكن‪ .‬محل تجاري‪ , )..‬فإن تبين وجود اختالف فيما ذكر بين التصاميم‬
‫الطبوغرافية و التصاميم المعمارية المصادق عليها بدون تغيير ‪ ,‬فإنه‬
‫يتعين اإلدالء بتصاميم معمارية تعديلية مصادق عليها من طرف المجلس‬
‫الجماعي المختص ‪.‬‬

‫مع العلم أنه ال يمكن في هذه الحاالت االستعاضة برخصة السكن عن‬
‫التصميم المعماري التعديلي ‪.‬أما إذا كان االختالف واقعا داخل حدود‬
‫الجزء المفرز فقط (تغيير مكان المطبخ ‪ ,‬إسقاط جدار فاصل بين‬
‫غرفتين ‪ , )...‬فإنه يمكن التجاوز عنه ‪.‬‬

‫أما فيما يخص تقسيم البناء إلى أجزاء مفرزة و أجزاء مشتركة ‪ ,‬فنلفت‬
‫انتباهكم إلى مقتضيات المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 18.00‬التي توجب‬
‫إرفاق ن‪.‬م‪.‬م بالتصاميم المعمارية و التصاميم الطبوغرافية المصادق عليها‬
‫التي تحدد األجزاء المفرزة و األجزاء المشتركة ‪ ,‬و لهذا يجب أن‬
‫تتضمن التصاميم الطبوغرافية و ن‪.‬م‪.‬م المدلى بهما للمحافظين على األمالك‬
‫العقارية قائمة تعين األجزاء المفرزة و األجزاء المشتركة من البناء المقسم‬
‫‪ ,‬و يجب أن تحمل قائمة التوزيع المذكورة مصادقة المجلس الجماعي‬
‫المختص ‪......‬‬

‫‪14‬‬
 ‫و بعد هذه األعمال و التصرفات التي تقوم بها مصلحة المسح العقاري و‬
‫في حالة قبول ملف الملكية المشتركة يتعين عليها (أي مصلحة المسح‬
‫العقاري ) أن تسلم للمعني باألمر‪ 21‬أو وكيله الوثائق التالية التي تحمل‬
‫تأشيرة رئيس هذه المصلحة ‪:‬‬

‫‪-‬توصيل إيداع ملف الملكية المشتركة و اإلحداث عند االقتضاء‬

‫‪ -‬نظام الملكية المشتركة‬

‫‪ -‬المحضر الوصفي للتقسيم‬

‫‪ -‬نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل جزء مفرز‬

‫‪ -‬نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل طبقة بما في ذلك السطح‬

‫‪ -‬محضر وضع األنصاب مع نسختين للتصاميم المتعلقة باألحداث عند‬

‫االقتضاء‬

‫أما بالنسبة لدور المحافظ على األمالك العقارية ‪ .‬فإنه البد من اإلشارة‬
‫في األول على أنه وبعدما يتأكد المحافظ من عدم تقديم أي تعرض خالل‬
‫اآلجال المحددة و من توافر جميع الشروط المطلوبة و يتأكد من صحتها‬
‫ومن سالمة المسطرة التي تم إجراؤها فإنه يتخد قرار ا بالتحفيظ ‪ .‬ويعتبر‬
‫قراره هذا نهاية لمرحلة ‪ .‬ليدخل العقار في إطار قانوني جديد و يكتسب‬
‫بذلك مناعة ضد كل اإلدعاءات و المطالب الالحقة ‪.‬‬

‫وقرار تأسيس الرسم العقاري هو قرار نهـائي ال رجعة فيه ‪.22‬‬

‫‪21‬‬
‫حسب الدورية ‪-380‬‬
‫‪22‬‬
‫محمد خيري ‪ ,‬العقار و قضايا التحفيظ في التشريع المغربي ‪ ,‬مطبعة المعارف الجديدة ‪ ,‬طبعة ‪ 2014‬الصفحتين ‪-199,200‬‬

‫‪15‬‬
 ‫إذا كان هذا من حيث المبدأ العام فإن تأسيس الرسم العقاري في‬
‫قانون الملكية المشتركة يتعين فيه على المعني باألمر أو نائبه بعد‬
‫حصوله على الوثائق المشار إليها‪ 23‬أن يتقدم بطلب إلى المحافظ مرفقا‬
‫بهذه الوثائق ‪ ,‬وبرخصة البناء و بالتصميم المعمارية "بدون تغيير" و بنسخة‬
‫الرسم العقاري ‪ ,‬و يكون موضوع هذا الطلب وفقا للدورية ‪: 380‬‬

‫‪-‬إجراء اإلحداث بالرسم العقاري عند االقتضاء‬

‫‪ -‬تقييد نظام الملكية المشتركة‬

‫‪-‬تأسيس رسم عقاري لكل جزء مفرز مبين في نظام الملكية المشتركة‬

‫‪-‬تأسيس رسم عقاري خاص في اسم مالك حق االنتفاع عند االقتضاء‬

‫ويقوم المحافظ على الملكية العقارية بفحص مطلب تأسيس الرسوم العقارية‬
‫لكي يتأكد من صحة العمليات المنجزة ‪ ,‬يضع على المطلب عبارة "صالح‬
‫لألداء" ليتم أداء الواجبات حسب التعريفة القانونية و التي يتم تحديدها‬
‫على أساس القيمة الكلية للعقار ‪ .‬ثم تسجيل المطلب بسجل اإليداع‬

‫‪23‬‬
‫توصيل إيداع ملف الملكية المشتركة و اإلحداث عند االقتضاء‪23-‬‬

‫نظام الملكية المشتركة ‪-‬‬

‫المحضر الوصفي للتقسيم ‪-‬‬

‫نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل جزء مفرز ‪-‬‬

‫نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل طبقة بما في ذلك السطح ‪-‬‬

‫محضر وضع األنصاب مع نسختين للتصاميم المتعلقة باألحداث عند االقتضاء ‪-‬‬

‫‪16‬‬
 ‫و بعد ذلك يقوم موظفو المحافظة العقارية تحت إشراف المحافظ بعملية‬
‫إفراز الرسوم التي يعمل هذا األخير على فحصها تم يؤشر عليها ‪.‬‬

‫وبذلك يتم تأسيس هذه الرسوم الفرعية لتقوم بوظيفتها باعتبارها الحالة‬
‫المدنية بالنسبة للعقارات المسجلة به‪.24‬‬

‫وتتضمن هذه الرسوم العقارية الخاصة باألجزاء المفرزة وفقا للمادة ‪56‬‬
‫من قانون الملكية المشتركة "‪...‬وصفا لها وبيانا لمساحتها و علوها ووصفا‬
‫مختصرا لألجزاء المشتركة المرتبطة بها ‪ .‬ويشار فيها كذلك صراحة إلى‬
‫البنود األساسية لنظام الملكية المشتركة"‪ ,‬على أن يتضمن الرسم العقاري‬
‫األصلي –طبقا للمادة ‪ 54‬من نفس القانون " يشمل الرسم العقاري األصلي‬
‫على األجزاء المشتركة بأرقامها المضمنة بنظام الملكية المشتركة و‬
‫موقعها ومساحتها و عدد مستويات البناء المقسم و رقم الرسم العقاري‬
‫المخصص لكل جزء مفرز ‪.‬‬

‫ويتم تقييد هذا الرسم العقاري األصلي إذا صار ال يخص إال األجزاء‬
‫المشتركة في اسم اتحاد المالك ‪-‬كما تنص على ذلك المادة ‪ 53‬من‬
‫نفس القانون – مباشرة بعد تأسيس الرسوم العقارية الخاصة باألجزاء‬
‫المفرزة ‪ .‬و يتم تسليم نظير له التحاد المالك المشتركين (المادة ‪ 55‬من‬
‫نفس القانون)‪.‬‬

‫‪24‬‬
‫ادريس الفاخوري ‪ ,‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ , 14.07‬مطبعة دار المعارف الجديدة الرباط ‪ ,‬طبعة ‪ , 2013‬ص ‪-15‬‬

‫‪17‬‬
 ‫المبحث الثاني‪ :‬األحكام الخاصة في املرحلة الالحقة لتأسيس الرسوم العقارية‬

‫إن دراستنا للعمليات الواردة على العقار المحفظ في إطار نظام الملكية المشتركة تجعلنا‬
‫نقف على أهم التصرفات التي تطاله (المطلب األول) لنخصص الشكلية التي تفرغ فيها هذه‬
‫العمليات (المطلب الثاني)‬

‫المطلب األول‪ :‬التصرفات و العمليات الواردة على العقار‬

‫تتمثل التصرفات و العمليات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم‬

‫العقارية في التقييد و الضم و التقسيم وأخيرا عمليات التشطيب و هاته‬
‫العمليات سنتطرق لهل بنوع من التفصيل فيما يلي ‪:‬‬

‫فيما يخص عمليات التقييد فإن التصرفات المبرمة على المحالت و الشقق و‬
‫العقارات الخاضعة لقانون ‪ 18.00‬تحتاج لواجب إشهارها ليعلم بها الغير و‬
‫خاصة المتعاملون في العقارات في حالة شرائها لذلك من األفضل جعل‬
‫هذا الغير على بينة من الوضعية الحالية لهذه العقارات فمثال فيما يخص‬
‫العقار المحفظ كان عبارة عن عمارة أو مجمع عقاري أو إقامة سكنية‬
‫محفظة فإنه ال مناص من تحرير عقد بالتصرف المزمع إبرامه على هاته‬
‫العقارات و كل حق عيني تم إبرامه على محل من العقارات الخاضعة‬
‫لقانون ‪ 18.00‬ال يعتد به إن لم يتم تحرير عقد به و طبقا للكيفية و‬
‫الجهات المنصوص عليها في المادة ‪ 12‬و يبقى تقييد الحقوق بالسجل‬

‫‪18‬‬
 ‫العقاري يعطيها وجود قانوني بين الطرفين و حتى يمكن لصاحب الحق‬
‫‪25‬‬
‫االحتجاج بها في مواجهة الغير ابتداء من تاريخ تقييدها‬

‫و من هنا يتبين أن مسألة العقود المبرمة على حق من الحقوق العينية على‬

‫عقار محفظ ال يكفي بصددها تحرير عقود بها فقط بل البد من تقييدها‬
‫بالسجل العقاري و طبقا لمقتضيات قانون ‪ 18.00‬فإنه يجب على كل‬
‫المتعاملين في مجال العقارات المبنية و المشتركة ملكيتها التقيد بما ورد‬
‫في المادة ‪ 52‬من هذا القانون و هو واجب تحرير العقود التي يتم‬
‫إبرامها على محالتهم سواء كان العقار محفظ أم غير محفظ‬

‫و يترتب عن التقييد طبقا للقواعد العامة المنصوص عليها في ظهير ‪12‬‬

‫غشت ‪ 19‬المعدل بقانون ‪ 14.07‬تطبيق مبدأ "أن للتقييد أثرا منشأ‬
‫للحق العيني" كما تمت اإلشارة سابقا على أن كل حق عيني متعلق بعقار‬
‫محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إال بتسجيله و ابتداء من يوم التسجيل‬
‫في الرسم العقاري من طرف محافظ األمالك العقارية (الفصل ‪ 66‬من‬
‫ظهير ‪ 12‬غشت ‪)1913‬‬

‫إذا كانت كل هاته األحكام جاءت لتنظم عمليات التقييد في إطار قانون‬
‫‪ 18.00‬فإن هذا األخير جاء أيضا بأحكام خاصة بعمليات الضم في نظام‬
‫الملكية المشتركة و ذلك طبقا للمادة ‪ 57‬من القانون السالف الذكر‬

‫‪25‬‬
‫احمد بونبات‪,‬نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية دراسة في ضوء القانون ‪, 18.00‬مطبعة والوراقة‪25-‬‬
‫الوطنية ‪,‬مراكش‪,‬الطبعة األولى ‪,2003,‬ص‪51‬‬

‫‪19‬‬
‫بحيث نجد على أن هذه المادة نصت على أنه "يمكن للشخص الذي أصبح‬
‫وحده مالكا لعدة أجزاء مفرزة أن يطلب ضمها في رسم عقاري واحد"‬

‫فالمادة المذكورة قد نصت على حالتين‬

‫األولى تتعلق بعملية الضم التي تتم بناء على طلب أحد المالك المشتركين‬
‫و الذي يصبح مالكا لعدة أجزاء مفرزة ‪ ,‬حيث يتم ضم الرسوم العقارية‬
‫الخاصة بهذه األجزاء بإسمه ‪ ,‬مع بقائه عضوا في اتحاد المالك الذي‬
‫يستمر بوجود باقي األجزاء المفرزة و األجزاء المشتركة في إسم بقية‬
‫المالك المشتركين ‪.‬‬

‫أما الحالة الثانية فهي التي تنص عليها الفقرة الثانية من المادة اعاله و‬
‫التي يصبح فيها المالك المشترك مالكا لمجموع األجزاء المفرزة ‪ ,‬حيث‬
‫ينقضي بذلك اتحاد المالك ‪ ,‬و ال تطرح هذه الحالة أي إشكال ‪ ,‬بحيث تعد‬
‫سببا إلنقضاء الملكية المشتركة للعقارات المبنية و تضم تبعا لذلك كل‬
‫الرسوم العقارية الخاصة بهذه األجزاء إلى الرسم األصلي و الذي يقيد‬
‫باسم هذا المالك الذي يصبح مالكا لمجموع العقار ‪.‬‬

‫فالبنسبة للحالة األولى فهي تخضع للقواعد العامة المنظمة لعملية ضم‬
‫الرسوم العقارية و ذلك طبقا للقرار الوزيري ‪ 26‬المتضمن للقواعد‬
‫المتعلقة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري و بالرجوع للفقرة األولى من المادة‬

‫‪26‬‬
‫القرار الوزاري المتضمن للقواعد المتعلقة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري ‪ ,‬الصادر بتاريخ ‪ 20‬رجب ‪ 3( 1333‬يونيو ‪ ) 1915‬الفصالن‪26-‬‬
‫‪ 20‬و‪21‬‬

‫‪20‬‬
‫‪ 57‬من قانون ‪ 18.00‬يجب إعمال مقتضيات من خالل الفصلين ‪ 20‬و ‪21‬‬
‫من القرار الوزيري المشار إليه سلفا ‪.‬‬

‫إذا كما يمكن ضم األجزاء المفرزة حسب مقتضيات المادة ‪57‬من قانون‬
‫‪ 18.00‬فإن المادة ‪ 58‬من نفس القانون تجيز تقسيم الجزء المفرز في‬
‫الملكية المشتركة لكن ذلك شريطة موافقة أغلبية ثالثة أرباع أصوات‬
‫المالك ‪ ,‬و يستفاد من هذه المادة بأن عملية تقسيم الجزء المفرز في‬
‫الملكية المشتركة ال يقصد به التقسيم أو التعديل الداخلي الذي يمس‬
‫إجراء تغييرات بداخل الشقة أو المحل الذي يملكه المالك المشترك‬
‫كهدم جدار فاصل بين غرفتين مثال ‪ ,‬و لكن يعني تقسيم الجزء المفرز‬
‫تقسيمه من الناحيتين المادية و القانونية إلى جزأين أو اجزاء مفرزة ناتج‬
‫عن التقسيم برسم عقاري مستقل‬

‫و باإلضافة لذلك فإنه من يقوم بعملية التقسيم هاته يتعين عليه بطبيعة‬
‫الحال أن يتقيد بقوانين التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات‬
‫السكنية و تقسيم العقارات و بالضوابط القانونية للبناء ‪ ,‬و أن يحصل على‬
‫الرخص القانونية المتطلبة في عملية البناء ( رخصة البناء ‪ ,‬رخصة السكن ‪,‬‬
‫‪27‬‬
‫أو شهادة المطابقة )‬

‫و بعد اإلشارة للتصرفات و العمليات الواردة على العقار بعد تأسيس‬

‫الرسوم العقارية فإنه هناك تصرف آخر ال يقل أهمية عن سابقيه و هو‬

‫‪27‬‬
‫محمد الوكاري ‪ ,‬مرجع سابق ‪,‬ص ‪- 587‬‬

‫‪21‬‬
‫التشطيب و الذي نظمته المادة ‪ 59‬من قانون ‪ 18.00‬و التي نصت على‬
‫"إذا تهدم العقار الخاضع ألحكام هذا القانون كليا ‪ ,‬يمكن للمحافظ على‬
‫األمالك العقارية بناء على طلب من ذوي الحقوق شطب الرسوم العقارية‬
‫الخاصة باألجزاء المفرزة و تقييد الرسم العقاري االصلي الخاص باألجزاء‬
‫المشتركة في إسم كافة المالك بحسب النسب المبينة في نظام الملكية‬
‫المشتركة ‪ ,‬مع وجوب نقل الحقوق و التحمالت المقيدة إلى الرسم العقاري‬
‫االصلي "‬

‫و من هنا تتعلق عملية التشطيب هذه بالحالة التي يتهدم فيها العقار‬
‫الخاضع الحكام الملكية المشتركة للعقارات المبنية كليا ‪ ,‬و يطبق المشرع‬
‫في هذه المادة المبدأ الذي يقوم عليه التسجيل في إطار انظام التحفيظ‬
‫العقاري ‪ ,‬و يقضي بان الحق المسجل ال يزول و ال ينقطع أثره إال بتشطيب‬
‫قيده بالسجل العقاري ‪ ,‬و في هذه الحالة يمكن للمحافظ على األمالك‬
‫العقارية بناء على طلب ذوي الحقوق شطب الرسوم العقارية الخاصة‬
‫باألجزاء المفرزة ‪ ,‬و يقيد الرسم العقاري األصلي الخاص باألجزاء‬
‫المشتركة في إسم جميع المالك بحسب النسب المبينة في ن‪.‬م‪.‬م‬

‫لكن هذه المادة لم تبين كيفية تقديم مطلب التشطيب و من هنا يمكن‬
‫تطبيق القواعد العامة لتشطيب التسجيل طبقا للمادة ‪ 93‬من ظهير ‪12‬‬
‫غشت ‪ 1913‬المعدل بمقتضى قانون ‪14.07‬‬

‫‪22‬‬
 ‫و بناء على الفصل ‪ 91‬من قانون ‪ 14.07‬المعدل لظهير ‪ 12‬غشت‬
‫‪ 1913‬يمكن أن يقع هذا التشطيب بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب‬
‫لقوة الشيئ المقضي به ‪.‬‬

‫و يبقى أهم اثر للتشطيب هو زوال الحق المقيد و انقضاؤه مما أقرنه‬
‫المشرع بمبررات تسمح بهذا التشطيب و من بينها أن المحافظ على األمالك‬
‫العقارية ال يمكنه القيام بعملية التشطيب‪ 28‬إال إذا كان يستند على وثائق‬
‫تسمح بذلك‪.‬‬

‫و أخيرا و نظرا ألهمية كل هاته العمليات و التصرفات الواردة على‬

‫العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية فإنه ال يمكن معه تصور أن تخلق معه‬
‫نوعا من اإلطمئنان لدى المتعاملين و كذلك نجاعتها في تحديد‬
‫اإللتزامات و وضوحها و دقتها إال بتحرير كل العمليات المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة في عقود و محررات رسمية و هو ما سنخلص إليه في المطلب‬
‫اآلتي ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة‬

‫تكتسي عملية تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية‬
‫أهمية بالغة بالنظر لدورها في إثبات تلك التصرفات ‪ ,‬و لكونها تشكل‬
‫أداة لتيسير التداول العقاري ‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫محمد خيري ‪,‬مرجع سابق ‪,‬ص‪- 646‬‬

‫‪23‬‬
 ‫غير أن نجاح هذه العملية رهين بمدى ضمانها باستقرار المعامالت ‪,‬‬
‫و نجاعتها بتحديد االلتزامات و وضوحها و دقتها و في مساهمتها المباشرة‬
‫‪29‬‬
‫في خلق االطمئنان عند ولوج ميدان االستثمارات العقارية‬
‫و بالرجوع إلى القانون المدني الفرنسي فنجده يتبنى مبدئيا حرية‬
‫االختيار في المحرر العرفي و المحرر الرسمي لكن هذا المبدأ يعرف‬
‫قيودا خصوصا في العقود المبرمة و التي يحميها القانون كما هو الحال‬
‫في بيع العقار من أجل البناء ‪.‬‬
‫أما بالنسبة للقانون المغربي فإنه من أهم األمور المستجدة هي ما‬
‫جاءت به المادة ‪ 12‬من قانون ‪18.00‬المعدل بقانون ‪106.12‬المتعلق‬
‫بوجوب تحرير جميع التصرفات الهادفة لنقل الملكية المشتركة و إنشاء‬
‫حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها ‪ ,‬و بهذه المادة تم‬
‫الحسم في أمر تحرير العقود المبرمة المبنية و أصبح هذا التحرير بقوة‬
‫‪30‬‬
‫القانون‬
‫و بهذا تم تجاوز كل ما يمكن أن يثير االضطراب في المعامالت‬
‫الواردة على طبقات أو محالت أو شقق في عقارات مشتركة الملكية‬
‫بحيث كان العقد عادة ما يبرم من قبل الكتاب العموميون الذي يتميزون‬
‫حسب األستاذ عبد الحق صافي بتدني مستواهم الثقافي و عدم إلمامهم‬
‫بقواعد اللغتين العربية و الفرنسية التي تحرر بها العقود عادة ‪ .‬و جهلهم‬
‫‪31‬‬
‫بالمعلومات القانونية خصوصا تلك المتعلقة بالملكية المشتركة‬

‫‪29‬‬
‫محمد الوكاري ‪ ,‬مرجع سابق ‪ ,‬ص‪591-‬‬
‫‪30‬‬
‫محمد بونبات‪,‬مرجع سابق ‪ ,‬ص‪49-‬‬
‫‪31‬‬
‫عبد الحق الصافي ‪ ,‬مرجع سابق ‪,‬ص‪83-‬‬

‫‪24‬‬
 ‫تالفيا لهذه الوضعية الشاذة قرر المشرع في المادة المذكورة أن‬
‫يتعين تحرير التصرفات القانونية الواردة على محل في عقار مشترك من‬
‫قبل أشخاص يمتهنون كتابة العقود الرسمية أو يتوفرون على تكوين‬
‫قانوني يمكنهم من النهوض بهذه المهنة على أحسن وجه و لإلشارة فقد‬
‫أثير تحفظ في مجلس النواب يتعلق بكون هذه المادة تكرس مبدأ‬
‫احتكار المهن عوض تكريس مبدأ حرية اختيار أسلوب و حرية التعاقد‬
‫مادام العقد شريعة المتعاقدين ‪ ,‬و القانون يتعين أن يكون أداة‬
‫‪32‬‬
‫لتنمية ‪ .‬و ليس أداة لعرقلتها ‪.‬‬
‫كما أن هذا التمييز غير مبرر و ال يقوم على أي أساس منطقي فالمحامون‬
‫حسب المادة ‪ 30‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة لهم صالحية تحرير‬
‫العقود العرفية كيف ما كان نوعها بدون تخصيص ‪ 33‬وهذا تعارض‬
‫صريح و صارخ مع المادة ‪ 12‬و لكن موجة التعديالتالتيأصدرها المشرع‬
‫أزالتاللبسو الغموضالذيكانيكتنفهذه النصوصحيثتم نسخ القانون‬
‫المتعلقبمهنة المحاماة كما وقع تعديله بمقتضى المادة ‪ 103‬منالقانون‬
‫رقم ‪ 28.08‬المتعلقبتعديل القانونالمنظم لمهنة المحاماة حيثنصتالمادة‬
‫األولىمنه علىما يتماشى مع مضمونالمادة ‪ 12‬خصوصا بالنسبة لألشخاص‬
‫المؤهلونلتحرير المحرراتالمتعلقة بالملكية المشتركةو التصرفاتالقانونية‬
‫التيتندرج ضمن نطاق تطبيق هذا التحرير حيثعددتالمادة المذكورة‬
‫التصرفاتالواردة علىمحلفي عقار مشتركو التييتعين تحريرها كتابة من‬
‫طرفمختصينقانونا و هيالعقودالمتعلقة بالتفويت سواء كانذلكبمقابل‬
‫‪32‬‬
‫‪ ,‬عبد الحق الصافي ‪ ,‬مرجع سابق ‪84-‬‬
‫‪33‬‬
‫ادريس الفاخوري ‪,‬مرجع سابق ‪,‬ص‪-57‬‬

‫‪25‬‬
 ‫كالبيع و المقايض أو بدون مقابل كالهبة و الصدقة و الحبس ثم جميع‬
‫العقود المتعلقة بتقرير حقوق عينية على محل أو شقة يستوي أن تكون‬
‫هذه الحقوق أصلية (حق االنتفاع ‪ ,‬حق السطحية ) أو حقوق تبعية (الرهن‬
‫الرسمي ‪ ,‬الرهن الحيازي ) ثم جميع العقود المتعلقة بتفويت هذه الحقوق‬
‫العينية و تعديلها أو إسقاطها و بذلك يكون المشرع قد استبعد من نطاق‬
‫تطبيق هذه المادة بعض المعامالت الواردة على محالت في عقار مشترك‬
‫الملكية و التي يمكن تحريرها من قبل غير الموثقين و المهنيين المؤهلين‬
‫قانونا لكتابة العقود السالفة و المتعلق هنا خصوصا باالتفاقات و األعمال‬
‫اإلرادية التي يترتب مجرد التزامات شخصية و على خالف هذا األمر فإن‬
‫المشرع ألزم المتعاملون في نطاق الملكية المشتركة أن يوثقوا تصرفاتهم‬
‫و ذلك في الشكل الذي يحدده القانون و عليه فالمحرر الرسمي هو ما‬
‫‪34‬‬
‫يتلقاه الموظفون العموميون الذين يخول لهم القانون مهمة التوثيق‬

‫‪ .1‬الموثقون العصريون وفقا لظهير ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬المنظم لمهنة التوثيق العصري‬

‫الذين يختصون بإبرام التصرفات القانونية المتعلقة بالعقار المحفظ و العقار‬
‫في طور التحفيظ‬

‫‪ .2‬العدول وفقا لقانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة و الذين يعدون مؤهلين‬

‫إلبرام كل التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات المحفظة و غير المحفظة‬

‫‪34‬‬
‫تعرف الفقرة األولى في الفصل ‪ 418‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الورقة الرسمية بأنها "‪...‬هي التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صالحية توثيق‪34-‬‬
‫"‪ ...‬العقود في مكان تحرير العقد‬

‫‪26‬‬
 ‫و ال تطرح المحررات الرسمية المبرمة من هاذين الصنفين أعاله أي مشكل‬
‫فهي تخضع للقوانين المنظمة لهاتين المهنتين‬

‫‪ .3‬القضاء ‪ ,‬و ذلك فيما يتعلق بأحكام النهائية الصادرة منه المتعلقة بالبيع‬
‫الجبري للشقق و الطبقات و المحالت‬

‫‪ .4‬اإلدارات المحلية ‪ :‬و ذلك كما توضحه مذكرة الدورية العامة للوكالة‬
‫‪35‬‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية‬

‫فيما يخص محاضر االتفاق بالتراضي المنجزة في إطار الفصل ‪ 42‬من القانون‬
‫‪ 81.07‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة‬

‫و بالرجوع إلى المادة ‪ 12‬التي تشكل أساس البحث في مطلبنا نجدها في فقرتها‬
‫تنص على المحرر الرسمي ‪ ,‬و المحرر ثابت التاريخ الذي يتم تحريره من طرف‬
‫مهني ينتمي إلى مهنة قانونية و منظمة يخولها قانونها تحرير العقود‪ 36‬تم‬
‫تضيف في فقرتها الثانيةبأنه يحدد وزير العدلسنويا الئحة بأسماء‬
‫القانونو بالتالي فال‬
‫‪.‬‬ ‫المهنيينالمقبولينلتحرير العقودالرسميةوفقا لنصوص‬
‫عالقة لها بالالئحة التييحددها وزير العدلسنويا لتحرير هذه العقود‪ ,‬التي‬
‫تعني محرريالعقودالعرفية و منخاللالفقرة األولىمنالمادة ‪ 12‬أعاله يتبين أن‬
‫‪:‬‬ ‫المشرعيشترط شرطين في الشخصالمؤهللتحرير المحرر ثابت التاريخ و هما‬

‫‪ -‬أن ينتمي إلى مهنة قانونية و منظمة‬

‫‪35‬‬
‫مذكرة صادرة تحت عدد ‪ 62‬بتاريخ ‪ 13‬يناير ‪-2004‬‬
‫‪36‬‬
‫محمد الوكاري ‪ ,‬مرجع سابق ‪,‬ص‪-‬‬

‫‪27‬‬
 ‫‪ -‬أن ينتمي إلى مهنة يخولها قانونها تحرير العقود‬

‫و تطبيقا له‪33‬ذين الش‪33‬رطين فك ‪33‬ل المهن القانوني‪33‬ة ال ‪33‬تي يخوله‪33‬ا القانون تحري ‪33‬ر‬
‫هذه العقود يمكنها ممارسة هذه الشكلية و في هذا الصدد نذكر ‪:‬‬

‫‪28.08‬‬ ‫أ‪ .‬مهنة المحاماة تم تنظيمها في القانون المعدل رقم‬

‫ب‪ .‬مهنة وكالء األعمال التي ينظمها الظهير الصادر في ‪ 12‬يناير ‪1945‬و هي تضم‬
‫حسب المادة األولى من هذا الظهير عدة مهن‬

‫لكن إن الشرطين السالفين الذكر ال يكفيان للقول بأن الشخص الذي يتوفران‬
‫فيه مؤهل لتصريف المحررات ثابتة التاريخ ‪ ,‬و ذلك أنه يتعين أن يتم تقييده‬
‫‪.‬‬ ‫ضمن الئحة سنوية محددة من قبل وزير العدل حماية لمصالح طرفي المعاملة‬

‫و بخصوص هذا الشرط حيث نجد بأن المشرع ميز بين األشخاص الذين يتم‬
‫قيدهم بهذه الالئحة بقوة القانون دون إلزامهم بالشروط التي يحددها النص‬
‫التنظيمي ‪ ,‬و األشخاص الذين يقيدون بناء على الشروط المحددة في ذلك‬
‫‪.‬‬ ‫النص التنظيمي‬

‫فأما الصنف األول فهم المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض كما‬
‫نصت على ذلك المادة ‪ 12‬المعدلة بمقتضى قانون ‪ 106.12‬و الصنف الثاني فهم‬
‫الذين يحددهم نص تنظيمي مشترك بقرار لوزير العدل و وزير الفالحة و‬
‫الصيد البحري و الوزير المنتدب لدى الوزير المكلف باإلسكان و التعمير‬

‫‪28‬‬
 ‫الئحة المهنيين القانونيين و المنظمة األخرى و شروط تقييد أعضائها في‬
‫الالئحة األساسية المحددة سنويا‪.‬‬

‫غير أن ما يمكن مالحظته على هذه الالئحة هو تأخرها عن الصدور لتغيب‬

‫بذلك القيمة العملية و القانونية لهذه الفصول و بالتالي يكون إفراغ هذه‬
‫العقود في الشكلية المتطلبة قانونا حكرا على جهات معينة مما يؤدي‬
‫للعزوف أو باألحرى التحايل ‪.‬‬

‫خ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــاتمة‬

‫حاولنا على امتداد هذا العرض مالمسة األحكام الخاصة المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة و التي يلعب فيها العقار المحفظ أدوار طالئعية خاصة و أن‬
‫هذا األخير أصبح رافعة لتنمية و ضمانة أساسية للمبادرة الخالقة التي‬
‫تهدف إلى تطوير االقتصاد ‪.‬‬

‫و أخيرا و ليس آخرا فإن نجاح تطبيق هذا القانون ‪ ,‬الذي يعد مكسبا‬
‫لكافة الشرائح االجتماعية و خاصة ذوي الدخل المحدود اللذين ينضوون‬
‫تحت لواء السكن االقتصادي ‪ ,‬يتوقف على إشاعة ثقافة التفاهم و الحوار‬
‫لتنجب النزاعات التي تصل باألشخاص إلى ردهات المحاكم و التي تصعب‬
‫مهمة الوكيل في ممارسة مهامه ‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الـــفـــــهـــرس‬

‫العنوان‬
‫الصفحة‬
‫المقدمة ‪1.................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬األحكام الخاصة في المرحلة السابقة لتأسيس الرسم‬
‫العقاري في ظل قانون الملكية المشتركة ……‪5……………...‬‬
‫المطلب األول‪ :‬إعداد ملف الملكية المشتركة ‪5.……………….‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية‬
‫المشتركة………………………………‪10..................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬األحكام الخاصة في المرحلة الالحقة لتأسيس الرسوم‬
‫العقارية ……………………‪16……………………....‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التصرفات و العمليات الواردة على العقار‪16 ..….‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة ……‪20‬‬
‫الخاتمة ‪26..............................................................‬‬
‫الفهرس ‪27.............................................................‬‬

‫‪30‬‬