‫مجلة الباحث العربي‬

Arab Researcher Journal

ISSN: 2709 – 0647/DOI: 10.57072
CC BY 4.0 License :‫المشاع اإلبداعي‬
)2020( 2 ‫ عدد‬1 ‫مجلد‬

)61( ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات العراقي رقم‬
)‫(دراسة مقارنة‬2000 ‫لسنة‬
Class Ownership System (Common Real Estate Statute) in accordance with the Iraqi Building
Property Regulation Act No. 61 of 2000 (Comparative Study)
‫الدكتور تركي محمود مصطفى القاضي رئيس قسم القانون الخاص‬
‫ مملكة الدانمارك‬- ‫كلية القانون – أكاديمية البورك للعلوم‬
Dr. Turki Mahmoud Mustafa Al-Qadi Head of Private Law Department
Faculty of Law - Burke Academy of Sciences - Kingdom of Denmark
http://doi.org/10.57072/ar.v1i2.31
2020/11/1 ‫نشرت في‬

‫ نظام ملكية‬،‫ طبقات‬،‫ مالك‬،‫ نظام ملكية‬:‫الكلمات االفتتاحية‬

.‫ حقوق المالك‬،‫ اتحاد المالك‬،‫ مصالح جماعية‬،‫مشتركة‬
Abstract
Common Ownership System is considered
the document aiming to provide a type of
balance between the individual interests of the
common owners and the collective interests of
the common ownership. There are a lot of
various definitions given to the Term (common
ownership system) in jurisprudence; the most
important one is the collective convention for
the owners of apartments, floors and stores.
They have to observe its requirements regardless
of their participation in executing it or not.
Apartments or Floors' Owners' Federation
may set a system or a regulation for managing
the common parts and complying with its
contents. Such regulation may be set by the
owners themselves in case there is no federation
for managing such common parts. Such system
includes the approach adopted for managing the
common parts and the scope of owners'
obligations for maintaining, reserving, repairing
and guarding the common parts and the scope of
owners' rights to utilize such parts.
In case of incorporating a federation
including the owners, the following maters shall
be determined: Calling the owners to hold a
meeting, the manner of issuing the decisions and
hot to declare them and how to execute them.
‫المستخلص‬
‫يعد نظام الملكية المشتركة الوثيقة الهادفة إلى إحالل نوع‬
‫من التوازن بين المصالح الفردية للمالك المشتركين والمصالح‬
‫الجماعية للملكية المشتركة؛ إذ أورد له الفقه عدة تعريفات لعل‬
‫أهمها من يعده بمثابة الميثاق الجماعي لمالك الشقق والطبقات‬
‫والمحالت وعليهم احترام مقتضياته بغض النظر عن مشاركتهم‬
.‫أو عدم مشاركتهم في وضعه‬
‫وقد يضع اتحاد مالك الطبقات أو الشقق نظاماً أو الئحة‬
‫ وقد توضع هذه‬،‫إلدارة األجزاء المشتركة وااللتزام بمضمونها‬
‫الالئحة بمعرفة المالك انفسهم إذا لم يوجد اتحاد إلدارة تلك‬
‫ ويتضمن هذا النظام طريقة إدارة األجزاء‬،‫األجزاء المشتركة‬
‫ ومدى التزامات المالك لصيانة وحفظ وإصالح‬،‫المشتركة‬
‫ ومدى حقوق المالك لالنتفاع بتلك‬،‫وحراسة األجزاء المشتركة‬
.‫األجزاء‬
‫ نتبين كيفية توجيه‬،‫وفي حالة تكوين اتحاد يضم المالك‬
‫ وطريقة اصدار الق اررات وإعالنها‬،‫الدعوة للمالك الى االجتماع‬
‫ ولهذا النظام آثاره بالنسبة لمالك الطبقات مما تقتضي‬،‫وتنفيذها‬
‫التعرض لدراسة هذه اآلثار مع بيان ما قد يكون لها من أثر‬
.‫بالنسبة للغير‬
‫فما نظام ملكية الطبقات؟ وما طبيعته القانونية؟‬

2020/10/15 ‫ قبل للنشر في‬2020/10/6 ‫استلم البحث في‬

 ‫‪96‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫المنهج المقارن بين القانون العراقي وقوانين الدول العربية األخرى‬ ‫'‪Such system has effects regarding the floors‬‬
‫‪owners. Therefore, it is necessary to study and‬‬
‫واألجنبية كلما تطلب األمر‪.‬‬ ‫‪investigate such effects with stating their impact‬‬
‫المبحث األول‪:‬ماهية نظام مل كية الطبقات‬ ‫‪on other third parties. So, what is meant by‬‬
‫?‪floors' ownership? what is its legal nature‬‬
‫تمهيد وتقسيم‪:‬‬
‫‪Key Words: Ownership System, Owners,‬‬
‫يالحظ أن الفقهاء يدرسون هذا النوع من الملكية العقارية‬ ‫‪Floors, Common Ownership System, Collective‬‬
‫تحت تسميات مختلفة‪ ،‬فمنهم من يطلق عليها اسم‪" :‬ملكية‬ ‫‪Interests, Owners' Federation, Owners' Rights.‬‬
‫المقدمة‪:‬‬
‫الطبقات"‪ ،‬ومنهم من يعطيها اسم "ملكية الشقق"‪ ،‬ومنهم من‬
‫‪ .1‬تقديم الدراسة‪:‬‬
‫يسميها "بالملكية المشتركة للعقارات المبنية"‪ ،‬والحقيقة أن أصل‬
‫أمام التطورات الحاصلة في الحياة االجتماعية ظهر ما‬
‫االختالف في هذه التسميات ناتج عن التطور الذي شهده هذا‬
‫يسمى بمفهوم الملكية المشتركة في العقار المبني‪ ،‬األمر الذي‬
‫النوع من الملكية العقارية من حالة الدار الواحدة المقسمة على‬
‫جعل ملكية هذا األخير تنتقل من الملكية الخاصة التي هي‬
‫طبقات قليلة إلى حالة ظهور عمارات ذات طوابق‪ ،‬وشقق متعددة‬
‫األساس إلى الملكية المشتركة في العقار المبني لالشتراك‪ ،‬فلها‬
‫في ملكية أشخاص متعددين‪ ،‬بل لقد وصل األمر بهذا التطور‬
‫مفهوم خاص بها لما تشكله من حقوق ملكية عقارية خاصة‬
‫إلى ظهور وحدات عقارية‪ ،‬ومجموعات سكنية تكاد تشكل مدناً‬
‫إضافة إلى حق ملكية مشتركة‪ ،‬فبذلك تمثل حالة قانونية ذات‬
‫بذاتها هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى فاالختالف في التسمية‬
‫طبيعة خاصة‪.‬‬
‫يرتبط بالطبيعة القانونية لحق مالك الشقة أو المحل في العمارة‪.‬‬
‫‪ .2‬مشكلة الدراسة‪:‬‬
‫ويرى بعض الفقهاء أنه من األحسن استعمال اسم (الملكية‬
‫يطرح الوضع القانوني لنظام ملكية الطبقات العديد من‬
‫المشتركة للعقارات المبنية)‪ ،‬تعبي اًر عن حالة تقسيم العقار الواحد‬
‫األسئلة‪ ،‬وتتولد عنه العديد من المشكالت القانونية‪ ،‬فما وضع‬
‫إلى عدة طبقات أو شقق أو محاالت عائدة لمالك مختلفين؛ إذ‬
‫نظام ملكية الطبقات‪ ،‬وما الطبيعة القانونية لنظام ملكية‬
‫من شأن هذه التسمية أن تعطي لهذا النوع من الملكية العقارية‬
‫الطبقات‪ ،‬وما مضمون هذا النظام؟‬
‫استقالالً وذاتية خاصة متميزة من كل من الملكية الخاصة‬
‫‪ .3‬أهمية الدراسة‪:‬‬
‫والملكية الشائعة‪ ،‬فالملكية المشتركة للعقارات المبنية تجمع في‬
‫تبرز أهمية الدراسة في موضوع الملكية المشتركة أو ملكية‬
‫الوقت نفسه بين الملكية الخاصة بالنسبة للجزء العائد للمالك‬
‫الطبقات‪ ،‬لما لها من فائدة سواء بالنسبة للمالك الشركاء من‬
‫بصورة منفردة كالشقة أو الطبقة مثالً‪ ،‬والملكية الشائعة بالنسبة‬
‫ناحية‪ ،‬أو لألمالك العقارية من ناحية أخرى؛ إذ تكمن فائدته‬
‫لألجزاء الشائعة في العقار‪ ،‬ومن جهة أخرى‪ ،‬فإن هذه التسمية‬
‫بالنسبة للمالك بوضع آليات إلدارة الملكية المشتركة‪ ،‬أما بالنسبة‬
‫هي تسمية شاملة حيث يمكن أن تحتوي جميع صور هذه الملكية‬
‫لألمالك فتكمن فائدته في الحفاظ على المباني‪ ،‬وصيانتها‬
‫العقارية سواء التقليدية أو الحديثة‪.‬‬
‫وحمايتها من كل األخطار التي قد تلحق بها‪.‬‬
‫وسوف نقسم هذا المبحث على مطلبين نتناول في المطلب‬
‫‪ .4‬منهج الدراسة‪:‬‬
‫األول تعريف نظام ملكية الطبقات‪ ،‬ونبين في المطلب الثاني‬
‫سوف يتبع الباحث في الدراسة المنهج الوصفي والتحليلي‬
‫الطبيعة القانونية لنظام ملكية الطبقات‪.‬‬
‫لمضمون المواد القانونية الخاصة بقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫المطلب األول‪ :‬تعريف ملكية الطبقات‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪ ،2000‬وكذلك‬
‫أوال‪ :‬تعريف ملكية الطبقات لغة‪:‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪97‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫هناك عدة تعريفات من قبل الفقهاء للملك متقاربة في مرماها‬
‫وإن اختلفت في مبناها‪ ،‬فمنهم من عرفه بأنه‪" :‬االختصاص‬
‫الحاجز"‪ ،‬أي االختصاص المانع لغيره من االنتفاع به أو‬
‫التصرف فيه إال عن طريقه وبسببه بالتوكيل أو النيابة‪.7‬‬
‫وعرفه ابن تيمية في مجموع الفتاوى بأنه‪" :‬القدرة على‬
‫التصرف في الرقبة بمنزلة القدرة الحسية"‪.8‬‬
‫وع ِّرفت ملكية الطبقات بأنها‪" :‬حق ملكية ثابت ينشأ بموجب‬
‫عقد بين اثنين أو أكثر أو بموجب انتقال التركات اإلرثية أو‬
‫الوصائية‪ ،‬وقد تكون الملكية المشتركة شائعة أو غير شائعة‪،‬‬
‫ويكون لكل من المالك المشتركين أن ينتفع وأن يتصرف في‬
‫حصته؛ كما يرى على أن يحترم حقوق اآلخرين‪ ،‬وتتم الملكية‬
‫المشتركة في الحياة العملية في العمارات السكنية التي تبنى‪،‬‬
‫وتقسم على شقق يملكها أفراد معينون‪ ،‬وتتناول الملكية المشتركة‬
‫األجزاء المشتركة‪ ،‬واألجزاء غير المشتركة‪ ،‬وشروط االنتفاع‬
‫بهذه وتلك‪ ،‬وحصة كل مالك في التكاليف وقواعد وادارة األجزاء‬
‫المشتركة"‪.9‬‬
‫وعرفها بعضهم بأنها‪" :‬ملكية العمائر واألبراج‪ ،‬أو الدور‬
‫المقسمة إلى طبقات وأدوار‪ ،‬وتعدد المالك‪ ،‬وهي ملكية على‬
‫ملك هللا سبحانه وتعالى وملكوته‪ ،‬سلطانه وعظمته‪ ،‬والملك‪:‬‬
‫هو ما ملكت اليد من المال‪ ،‬والمملكة هي سلطان الملك في‬
‫رعيته‪ ،‬ويقال طالت مملكته‪ ،‬وساءت مملكته‪ ،‬وحسنت مملكته‪،‬‬
‫وعظم ملكه‪.1‬‬
‫وت ُك ِل َشي ٍء َوِإَلْي ِه‬ ‫ِِ‬ ‫ِ‬
‫ان َّالذي ِبَيده َمَل ُك ُ‬
‫وقوله تعالى‪َ ( :‬ف ُسْب َح َ‬
‫ْ‬
‫ُتْر َج ُعو َن)‪ ،2‬ومعناه تنزيه هللا أن يوصف بغير القدرة‪ ،‬وملكوت‬
‫كل شيء أي القدرة على كل شيء‪ ،‬وإليه ترجعون أي يبعثكم‬
‫بعد موتكم ويقال‪ ،‬ملكه يملكه ملكاً وملكاً وتملكا‪ ،‬والملك يعني‬
‫احتواء الشيء والقدرة على االستبداد به‪ ،‬والملك هو هللا تعالى‪،‬‬
‫وهو مالك يوم الدين وهو مليك الخلق‪ ،‬أي ربهم ومالكهم وقبل‬
‫كل من يملك فهو مالك بتأويل الفعل‪.3‬‬
‫وع ِّرف الملك لغ ًة أيضاً بأنه‪" :‬احتواء الشيء والقدرة على‬
‫االستبداد والتصرف فيه"‪ ،4‬وملك الشيء ملكاً حازه وانفرد‬
‫بالتصرف فيه فهو مالك‪.5‬‬
‫والطبقات لغة‪ :‬مفردها طابق‪ ،‬وهو دور في بناء‪ ،‬كقولهم‪،‬‬
‫تتألف هذه البناية من خمس طبقات‪.6‬‬
‫ثانيا‪ :‬تعريف ملكية الطبقات اصطالحا‪:‬‬

‫الشيخ محمد بن مكرم بن منظور األفريقي المصري‪ .‬لسان العرب‪ .‬ج ‪ ،14‬دار صادر‪ ،‬بيروت‪2003 ،‬م‪ ،‬ص ‪.124‬‬ ‫‪1‬‬

‫سورة يس اآلية ‪.83‬‬ ‫‪2‬‬

‫محمد هدوري‪ .‬رسالة ماجستير بعنوان "نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية"‪ .‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسطنطينة‪ ،‬الجزائر‪2011 ،‬م‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫ص ‪.9‬‬
‫د‪ .‬حمد العبد الرحمن الجنيدل‪ .‬نظرية التملك في اإلسالم‪ .‬مؤسسة الرسالة‪ ،‬بيروت‪ ،1983 ،‬ص ‪.13‬‬ ‫‪4‬‬

‫مجمع اللغة العربية‪ ،‬المعجم الوسيط‪ ،‬إبراهيم مصطفى وآخرون‪ .‬ج ‪ ،2‬ط ‪ ،2‬المكتبة اإلسالمية للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬استنبول‪،‬‬ ‫‪5‬‬

‫تركيا‪ ،‬دون سنة طبع‪ ،‬باب الميم‪ ،‬مادة ملك‪ ،‬ص ‪.921‬‬
‫مجمع اللغة العربية‪ ،‬المعجم الوسيط‪ .‬مكتبة الشروق الدولية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط ‪2004 ،4‬م‪ ،‬ص ‪.106‬‬ ‫‪6‬‬

‫د‪ .‬عبد الحميد محمود البعلي‪ .‬الملكية وضوابطها في اإلسالم‪ ،‬مكتبة وهبة‪ ،‬القاهرة‪1985 ،‬م‪ ،‬ص ‪.25‬‬ ‫‪7‬‬

‫د‪ .‬عبدهللا بن عبد العزيز المصلح‪ .‬الملكية الخاصة في الشريعة اإلسالمية ومقارنتها باالتجاهات المعاصرة‪ ،‬اإلتحاد الدولي للبنوك‬ ‫‪8‬‬

‫اإلسالمية‪ ،‬جدة‪1982 ،‬م‪ ،‬ص ‪.29‬‬

‫د‪ .‬محمد حاتم ببات‪ .‬بحث بعنوان "الوصف القانوني للسطح في بيئة األبنية متعددة الطوابق‪ ،‬دراسة تحليلية تأصيلية في القانون‬ ‫‪9‬‬

‫المدني"‪ .‬منشور في مجلة جامعة دمشق للعلوم االقتصادية والقانونية‪ ،‬المجلد ‪ ،25‬العدد الثاني‪2009 ،‬م‪.537 ،‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪98‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫ويشتركون في ملكية بعض أجزاء البناء القابلة لالستعمال‬
‫المشترك فيما بينهم اشتراكاً جبرياً‪ ،‬ال يقبل القسمة أو التصرف‬
‫القانوني المستقل‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬تعريف ملكية الطبقاع قانونا‪:‬‬
‫جاء في المادة (‪ )125‬من مجلة األحكام العدلية على أن‪" :‬الملك‬
‫ما ملكه اإلنسان سواء كان أعياناً أو منافع"‪.5‬‬
‫ونصت المادة (‪ )1018‬من مجلة األحكام العدلية أيضاً على‬
‫أن‪" :‬حق الملكية هو سلطة المالك في أن يتصرف في ملكه‬
‫تصرفاً مطلقاً عيناً ومنفع ًة واستغالالً‪ ،‬وأن لمالك الشيء وحده‬
‫أن ينتفع بالعين المملوكة وغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في‬
‫عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعاً"‪.6‬‬
‫وع ِّرف الملك في القانون المدني العراقي رقم (‪ )40‬لسنة‬
‫‪ 1951‬في المادة (‪ )1048‬على أن‪" :‬الملك التام من شأنه ان‬
‫يتصرف به المالك‪ ،‬تصرفاً مطلقاً فيما يملكه عيناً ومنفعة‬
‫واستغالالً‪ ،‬فينتفع بالعين المملوكة‪ ،‬وبغلتها وثمارها ونتاجها‪،‬‬
‫ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة"‪.‬‬
‫ونصت المادة (‪ )1082‬من القانون نفسه في أعاله على‬
‫أنه‪ -1" :‬ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا ازالة شيوعه‪،‬‬
‫اذا تبين أن الغرض الذي أ ِّعد له هذا المال أنه يجب أن يكون‬
‫اء في بناء واحد على وجه الملكية المفرزة‪،‬‬
‫الشيوع االجباري في األجزاء المشتركة للعمارة بنص شرعي‪،‬‬
‫وتنشأ ملكية الطبقات إذا كانت العمارة مملوكة ألكثر من‬
‫شخص‪ ،‬ومن عدة طبقات"‪.1‬‬
‫وعرف فقهاء القانون الملكية المشتركة أو ملكية الطبقات في‬
‫بحوثهم وكتاباتهم القانونية‪ ،‬وكل حسب اجتهاده‪ ،‬ولكن جميع‬
‫هذه التعريفات تتشابه معنى وروحاً‪ ،‬فمنهم من عرف ملكية‬
‫الطبقات على أنها‪" :‬قائمة على تقسيم الدور إلى طبقات وشقق‬
‫متعددة مملوكة ألشخاص مختلفين"‪.2‬‬
‫الشركة في ملكية العقارات‬
‫ا‬ ‫ومنهم من عرفها بقوله‪" :‬أنها‬
‫المقسمة إلى محالت ذات بعض الحجرات أو المنقسمة إلى‬
‫طبقات متعددة على نحو يملك كل شريك بمفرده إحدى هذه‬
‫المحالت أو إحدى هذه الطبقات‪ ،‬ويملك بالشيوع مع غيره من‬
‫الشركاء األجزاء المشتركة‪.3‬‬
‫وعرف الفقيه (‪)E. Kischinewsky – Broquisse‬‬
‫الملكية المشتركة أو ملكية الطبقات للعقارات المبنية‪ ،‬بأن يكون‬
‫لكل مالك ملكية خاصة ومطلقة بجزئه‪ ،‬ويستطيع أن يمارس‬
‫عليه كل حقوق المالك‪ ،‬وفي الوقت نفسه تكون بعض أجزاء‬
‫العقار ملكية مشتركة وخاضعة لنظام الشيوع اإلجباري‪.4‬‬
‫تعريفنا‪ ،‬ملكية الطبقات هي نظام قانوني‪ ،‬بمقتضاه يتملك‬
‫شخصان أو أكثر أجز ً‬

‫د‪ .‬عبدهللا مختار يونس‪ .‬الملكية في الشريعة اإلسالمية ودورها في االقتصاد اإلسالمي‪ .‬ط ‪ ،1‬مؤسسة شباب الجامعة‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪1407‬ه – ‪1987‬م‪ ،‬ص ‪.79‬‬

‫أنظر‪ :‬د‪ .‬مأمون الكزبري‪ .‬القانون المدني السوري‪( ،‬الحقوق العينية األصلية)‪ .‬مطبعة الجامعة‪ ،‬دمشق‪1955 ،‬م‪ ،‬ص ‪.231‬‬ ‫‪2‬‬

‫أنظر‪ :‬د‪ .‬مصطفى عبد السيد الجارحي‪ .‬أحكام الظاهر في السجل العيني‪( ،‬دراسة في القانون المصري)‪ .‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪1983‬م‪ ،‬ص ‪.110‬‬

‫بحث بعنوان مفهوم الملكية المشتركة‪ ،‬منشور على الموقع اإللكتروني‪:‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪https://www.facebook.com/droitofficiel1/posts‬‬
‫تاريخ زيارة الباحث لهذا الموقع ‪.2018/1/31‬‬
‫د‪ .‬عبد العزيز الخياط‪ .‬مقاصد الشريعة وأصول الفقه‪ .‬البنك اإلسالمي األردني‪ ،‬مطابع الدستور التجارية‪ ،‬عمان‪2000 ،‬م‪ ،‬ص ‪.50‬‬ ‫‪5‬‬

‫بحث بعنوان ملكية الطبقات‪ .‬منشور على الموقع اإللكتروني‪:‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪https://faculty.mu.edu.sa/download‬‬
‫زيارة الباحث لهذا الموقع ‪.2018/1/24‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪99‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫الطابق هو كل وحدة مستقلة من البناء غير منقسمة إلى شقق‬
‫ويشمل معنى الشقة المحالت التجارية (الدكاكين)"‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬طبيعة نظام ملكية الطبقات‬
‫تمهيد وتقسيم‪:‬‬
‫يتنازع الفقه في تحديد الطبيعة القانونية لملكية الشقق‬
‫والطبقات اتجاهان‪ ،‬فهناك من يرى أن األمر يتعلق بحق واحد‬
‫يرد على األجزاء المفرزة والمشتركة على السواء‪ ،‬ويشار إلى هذا‬
‫االتجاه بالمفهوم الموحد‪ ،‬وفي المقابل هناك من يرى أن حق‬
‫المالك ينطوي على نوعين من الحقوق‪ ،‬أحدهما يتعلق بالملكية‬
‫المفرزة‪ ،‬واآلخر يتعلق بالملكية الشائعة‪ ،‬وتطلق على هذه النظرة‬
‫المفهوم المزدوج‪ .‬وهذا ما سوف نتناوله في فرعين‪ ،‬خصصنا‬
‫الفرع األول للمفهوم الموحد لحق الملكية في الشقق والطبقات‪،‬‬
‫وبينا في الفرع الثاني المفهوم المزدوج لحق الملكية في الشقق‬
‫والطبقات‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬المفهوم الموحد لحق الملكية في الشقق‬
‫والطبقات‬
‫وفقاً لهذه النظرية فإن حق الملكية على األجزاء المفرزة ال‬
‫يختلف في جوهره عن الحق الذي يرد على أجزاء العقار‬
‫المشتركة‪ ،‬وأن شيوع الشقق والطبقات ال يختلف في نهاية األمر‬
‫عن الشيوع االعتيادي‪.‬‬
‫وتأث اًر بالمفهوم التقليدي للملكية الفردية‪ ،‬فإن أنصار هذا‬
‫االتجاه ذهبوا إلى أنه ليس من المقبول القول بأن‪ ،‬هذا النوع من‬
‫الشيوع ال يمكن الخروج منه بالقسمة؛ إذ إن مثل هذا القول‬
‫دائماً على الشيوع‪ -2 .‬العلو والسفل والحائط المشترك والطريق‬
‫الخاص المشترك"‪.‬‬
‫وعرفت الفقرة األولى من المادة األولى من قانون تنظيم ملكية‬
‫الطوابق والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪2000‬‬
‫العمارة ألغراض هذا القانون بأنها‪" :‬البناية المتكونة من طابقين‬
‫أو أكثر‪ ،‬بضمنها الطابق األرضي المشيدة بهذا الوصف بموجب‬
‫اجازة صادرة عن الجهة المختصة"‪ ،‬وعرفت الفقرة الثانية من‬
‫المادة في أعاله الطابق ألغراض هذا القانون بأنه‪" :‬كل وحدة‬
‫عقارية مستقلة"‪ ،‬وعرفت الفقرة الثالثة من المادة نفسها الشقة‬
‫بأنها‪" :‬كل وحدة عقارية مستقلة من طابق"‪.‬‬
‫وعرف القانون المدني المصري رقم (‪ )131‬لسنة ‪،1948‬‬
‫حق الملكية بوجه عام في المادة (‪ )802‬بقوله‪" :‬لمالك الشيء‬
‫وحده‪ ،‬في حدود القانون‪ ،‬حق استعماله واستغالله والتصرف‬
‫فيه"‪ ،‬ونص هذا القانون في المادة (‪ )856‬منه على أنه‪" :‬إذا‬
‫تعدد مالك طبقات الدار أو شققها المختلفة‪ ،‬فإنهم يعدون شركاء‬
‫في ملكية األرض وملكية أجزاء البناء المعدة لالستعمال المشترك‬
‫بين الجميع‪ ،‬وبوجه خاص األساسات والجدران الرئيسة والمداخل‬
‫واألقنية واألسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد‬
‫األرضيات وكل أنواع األنابيب إال ما كان منها داخل الطبقة أو‬
‫الشقة‪ ،‬كل هذا ما لم يوجد في السجل العقاري ما يخالفه"‪.1‬‬
‫وع ِّرف الطابق في القانون اإلماراتي رقم (‪ )4‬لسنة ‪1980‬‬
‫بشأن تنظيم ملكية األبنية المؤلفة من عدة طوابق أو شقق في‬
‫الفقرة الثالثة من المادة األولى بأنه‪" :‬في مفهوم هذا القانون‪،‬‬

‫تقابلها المادة (‪ )811‬من القانون المدني السوري رقم (‪ )84‬لسنة ‪.1949‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬نصت المادة الثانية من قانون ملكية الطوابق والشقق األردني رقم (‪ )5‬لسنة ‪ 1990‬المعدل على أنه‪" :‬يكون لأللفاظ والعبارات والتالية‬
‫الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه إال إذا دلت القرينة على خالف ذلك‪:‬‬
‫الشقة‪ :‬وحدة سكنية مستقلة من طابق‪.‬‬
‫الطابق‪ :‬وحدة سكنية أو أكثر في مستوى أفقي واحد‪.‬‬
‫البناية‪ :‬طابق أو أكثر مقام على العقار المعد له‪.‬‬
‫القسم المشترك‪ :‬أرض العقار‪ ،‬وأجزاء البناء المعدة لالستعمال المشترك أو أي جزء آخر يسجل بهذا الوصف‪ ،‬أو تقتضي طبيعية‬
‫البناء أن يكون مشتركاً فيه‪."....... ،‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪100‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫بتغير الشقة أو الطبقة بالنظر إلى أن تلك التجهيزات المشتركة‬ ‫يتنافى مع جوهر الملكية‪ ،‬ويتأثر أنصار هذا االتجاه بالسوابق‬
‫تمد إلى كل طوابق العقار‪.3‬‬ ‫العرفية التي كانت سائدة قبل وضع القانون المدني الفرنسي؛ إذ‬
‫وفي مفهوم آخر في اطار المفهوم الموحد يذهب اتجاه آخر‬ ‫كان السائد في هذا الوقت اعتبار مالك الشقة أو الطبقة مالكاً‬
‫إلى أن حق المالك على الشيوع يرد على العقار في جملته‪،‬‬ ‫في الهيكل الخرساني الموازي لوحدته ملكية مفرزة‪ ،‬وعليه صيانة‬
‫يستوي في ذلك أجزاؤه المفرزة والمشتركة‪ ،‬وال يفترق مفهوم‬ ‫هذا الجزء؛ كما أن مالك الدور األرضي يملك األساسات والقواعد‬
‫الملكية هنا عن مفهومها في الشيوع االعتيادي الذي ترد فيه‬ ‫ملكية مفرزة‪ ،‬وأن السطح يدخل في ملكية الطبقة األخيرة أما‬
‫الملكية على المال ككل‪.‬‬ ‫السلم فهو مثقل بحق ارتفاق لمالكي األدوار العليا‪.1‬‬
‫إال أن هناك فارقاً يتميز به شيوع الشقق والطبقات‪ ،‬ويمكن‬ ‫وال شك أن هذا التصوير يتطابق مع ما جاء به القانون‬
‫هذا الفارق في االنتفاع بالعقار؛ إذ إن هذا االنتفاع يكون للجميع‬ ‫المدني العراقي في المادة (‪ )1085‬بقولها‪ – 1" :‬اذا انهدم السفل‬
‫في األجزاء المشتركة ويكون استئثارياً في األجزاء المفرزة؛ إذ‬ ‫أو احتاج الى ترميم فعلى صاحبه بناؤه أو ترميمه‪ ،‬فإن امتنع‬
‫ينفرد كل مالك بجزء منها وهو الشقة‪ ،‬أما ما عداه وهي (األجزاء‬ ‫وعمره صاحب العلو بإذنه أو باذن المحكمة‪ ،‬فله الرجوع عليه‬
‫المشتركة)‪ ،‬فإنه وإن كان لكل منهم حق ملكية عليه‪ ،‬فأن هذا‬ ‫بما انفقه على العمارة بالقدر المعروف وان عمره بال اذن فليس‬
‫الحق ال يخوله سوى االنتفاع به‪.‬‬ ‫له الرجوع اال باالقل من قيمتي البناء وقت العمارة أو وقت‬
‫ولكي ال يتعارض هذا التصور مع نص المادة (‪ )815‬من‬ ‫الرجوع‪ -2 ،‬ولصاحب العلو أن يمنع في الحالتين صاحب السفل‬
‫القانون المدني الفرنسي والتي تحظر إلزام الشريك بالبقاء في‬ ‫من االنتفاع به حتى يوفيه حقه وله أن يؤجره بإذن المحكمة‬
‫الشيوع بصفة دائمة‪ ،‬ذهب رأي إلى القول بأننا بصدد شيوع‬ ‫ويستخلص حقه من أجرته"‪.2‬‬
‫اعتيادي يرتبط بقسمة مؤقتة لمنافع الشقق‪.4‬‬ ‫وقد تمثل النقد األساسي لهذا المفهوم في تجاهله للواقع؛ إذ‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المفهوم المزدوج لحق الملكية في الشقق‬ ‫إن العقار وفقاً للفن المعماري الحديث يشكل وحدة متجانسة‬
‫والطبقات‬ ‫ترتكز على هيكل خرساني تتماسك عناصره وال يمكن تجزئتها‪،‬‬
‫مما يصعب معه القول بوجود حقوق تستقل بعضها عن بعض‪،‬‬
‫وتتعدد محالها بقدر عدد المالك؛ كما أنه يصعب إنكار وجود‬
‫األجزاء المشتركة‪ ،‬كالمصاعد والساللم واألنابيب والتوصيالت‬
‫المشتركة وغيرها‪ ،‬وأنه من غير المنطقي القول بأن المالك يتغير‬

‫د‪ .‬أحمد عبد العال أبو قرين‪ .‬النظام القانوني لملكية الشقق والطبقات وحقوق المالك على أجزائها المفرزة والمشتركة في ضوء نظام‬ ‫‪1‬‬

‫اتحاد الشاغلين الوارد في قانون البناء رقم (‪ )119‬لسنة ‪ 2008‬والئحته التنفيذية الصادرة بالقرار رقم (‪ )144‬لسنة ‪ ،2009‬ط ‪،3‬‬
‫دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪2011 ،‬م‪ ،‬ص‪.28‬‬
‫تقابلها المادة (‪ )860‬من القانون المدين المصري رقم (‪ )131‬لسنة ‪.1948‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫‪Patrice Jordan: The Money, Éditeur Dalouz, 1995, p.240.‬‬
‫‪ 4‬د‪ .‬أحمد عبد العال أبو قرين‪ .‬النظام القانوني لملكية الشقق والطبقات وحقوق المالك على أجزائها المفرزة والمشتركة‪ ،‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص‪.30‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪101‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫المبحث الثاني‪ :‬وضع ومضمون نظام ملكية الطبقات‬ ‫هذه النظرية تقوم على أساس التمييز بين األجزاء المفرزة‬
‫تمهيد وتقسيم‪:‬‬ ‫واألجزاء الشائعة في الشقق والطبقات‪ ،‬فملكية الشقق والطبقات‬
‫يضع اتحاد مالك الطبقات أو الشقق نظاماً أو الئحة إلدارة‬ ‫تجمع بين الملكية المفرزة والشيوع االعتيادي‪.1‬‬
‫األجزاء المشتركة وااللتزام بمضمونها‪ ،‬وقد توضع هذه الالئحة‬ ‫ووفقاً لهذه النظرية‪ ،‬فإن األجزاء المفرزة في البناء تكون‬
‫بمعرفة المالك أنفسهم‪ ،‬إذا لم يوجد اتحاد إلدارة تلك األجزاء‬ ‫محال ًًلحق ملكية استئثاري مانع وليس مجرد حق انتفاع‪ ،‬أما‬
‫المشتركة‪ ،‬ويتضمن هذا النظام طريقة إدارة األجزاء المشتركة‪،‬‬ ‫األجزاء المشتركة للبناء‪ ،‬فإنها تكون مملوكة على الشيوع على‬
‫ومدى التزامات المالك لصيانة وحفظ وإصالح وحراسة األجزاء‬ ‫النحو المعروف في الشيوع االعتيادي وتكون ملكية هذه األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬ومدى حقوق المالك لالنتفاع بتلك األجزاء‪ ،‬وفي حالة‬ ‫الشائعة تابعة لملكية األجزاء الخاصة التي تشكل األصل‬
‫تكوين اتحاد يضم المالك‪ ،‬يتبين كيفية توجيه الدعوة للمالك الى‬ ‫المتبوع‪ ،‬وتدعم نصوص القانون الفرنسي هذه النظرية؛ إذ عرفت‬
‫االجتماع‪ ،‬وطريقة اصدار الق اررات وإعالنها وتنفيذها‪ .‬وسوف‬ ‫المادة األولى منه شيوع الشقق والطبقات‪" :‬بأنه ذلك الشيوع‬
‫نتناول هذا المبحث في مطلبين خصصنا المطلب األول لوضع‬ ‫الذي توزع فيه الملكية على عدة أشخاص لكل منهم نصيب‬
‫نظام ملكية الطبقات‪ ،‬وفي المطلب الثاني مضمون نظام ملكية‬ ‫يتمثل في جزء مفرز وحصة في األجزاء المشتركة"‪.‬‬
‫الطبقات‪.‬‬ ‫توضيحا لذلك بأن‪:‬‬
‫ً‬ ‫وأضافت المادة الثانية في فقرتها الثانية‬
‫"الجزء المفرز يكون محالً لملكية استئثارية للمالك على‬
‫الشيوع"‪ ،‬أما األجزاء المشتركة فقد ورد بشأنها نص في المادة‬
‫المطلب األول‪ :‬وضع نظام ملكية الطبقات‬ ‫الرابعة الذي يقرر بأنها‪" :‬تكون مملوكة على الشيوع لمجموع‬
‫نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق‬ ‫المالك أو لبعض منهم"‪.2‬‬
‫في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪ 2000‬على أنه‪-1" :‬‬ ‫ولم تسلم هذه النظرية من سهام النقد‪ ،‬ذلك أن النظر إلى‬
‫تؤسس بحكم هذا القانون جمعية بين المالك الدارة االجزاء‬ ‫األجزاء المشتركة على أنها تابعة لألجزاء المفرزة ٍالتي تعد‬
‫المشتركة في البناء وتتمتع بالشخصية المعنوية لهذا الغرض‪.‬‬ ‫األصل في ملكية الشقق‪ ،‬وأن التوابع ال يمكن أن توجد دون‬
‫‪ -2‬يعد جميع مالك الطوابق أو الشقق أو شاغلوها الفعليون‬ ‫وجود هذا األصل يناقض طبيعة األشياء؛ إذ إن األجزاء‬
‫أعضاء في الجمعية ويكون الشاغل الفعلي للطابق أو للشقة‬ ‫المشتركة واألجزاء المفرزة يرتبطان معاً بهما تحقق ثبات البناء‬
‫ممثالً لمالكها في عالقته بالجمعية ويحل محله في الحقوق‬ ‫ووحدته وال يمكن التفرقة بين ما هو أصلي أو تبعي في أجزاء‬
‫والواجبات عدا ما كان مالزماً لصفة المالك‪ -3 .‬يعد اصحاب‬ ‫البناء وعناصره المكونة له‪ ،‬وهذا هو ما تعتمد عليه النظرية‬
‫الموحدة في تحليلها للطبيعة القانونية للحق في الملكية‬
‫المشتركة‪.3‬‬

‫هاشم مد هللا عبد هللا النوايسة‪ ،‬رسالة ماجستير بعنوان "النظام القانوني لملكية الطوابق والشقق في التشريع األردني – دراسة مقارنة)‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫عمادة الدراسات العليا‪ ،‬جامعة مؤتة‪2007 ،‬م‪ ،‬ص ‪.26‬‬

‫‪ 2‬د‪ .‬عبد الحق صافي‪ .‬الملكية المشتركة (للعمارات والدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت)‪ .‬ط ‪2005 ،1‬م‪ ،‬ص ‪.55‬‬
‫‪3 he, brauol – paul – apropos d,vne forme parl: icvtiere de copropriete la copropriete par apparbements‬‬
‫‪– rtdc 1938 p.28.‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪102‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫ونرى من خالل هذه النصوص‪ ،‬أنه ال يمكن أن يصدر‬
‫النظام إذا اعترض أحد المالك أو حتى تخلف عن الحضور‪،‬‬
‫ولعل الذي حدا بالمشرع الى اشتراط موافقة جميع اعضاء االتحاد‬
‫على بنود النظام‪ ،‬هو لضمان استقرار النظام وتمييزه من الق اررات‬
‫الفردية‪ ،‬في حين أن إدارة المال الشائع تكتفي بتوفير األغلبية‬
‫االعتيادية محسوبة على أساس قيمة األنصباء بالنسبة ألعمال‬
‫اإلدارة المعتادة‪ ،‬وبأغلبية من يملكون ثالثة أرباع المال الشائع‬
‫بالنسبة ألعمال اإلدارة غير المعتادة‪ ،‬ذلك أن النظام يتضمن‬
‫قواعد تنظيمية بغرض استمرار العمل بها في المستقبل‪ ،‬فضالً‬
‫عن أن النظام يتناول موضوعات تتعلق بأعمال اإلدارة المعتادة‬
‫وأعمال اإلدارة غير المعتادة؛ كما أن اشتراط موافقة جميع المالك‬
‫فيه الضمان الستقرار أحكامها‪ ،‬وأنه ال يجوز تعديل هذه األحكام‬
‫إال بموافقة جميع المالك‪ ،‬وإال كان في مقدور األغلبية إذا بدا‬
‫الطابق أو الشقة الواحدة أو من يمثلهم شخصاً واحداً بالنسبة‬
‫للعضوية في الجمعية"‪.1‬‬
‫ونصت المادة (‪ )863‬من القانون المدني المصري على‬
‫أنه‪" :‬لالتحاد أن يضع بموافقة جميع االعضاء نظاماً لضمان‬
‫حسن االنتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته‪ ،‬ويستفاد من هذا‬
‫النص ما يلي‪ :‬أ‪ -‬أن اتحاد مالك الطبقات هو الذي يضع‬
‫النظام‪ ،‬ومن ثم فيجب انشاء االتحاد أوالً‪ ،‬ثم يوضع النظام ثانياً‪.‬‬
‫ب‪ -‬أن وضع نظام إلدارة األجزاء المشتركة أمر جوازي‪ ،‬فال‬
‫يلتزم االتحاد أو المالك بوضع نظام‪ ،‬وتكون إدارة األجزاء‬
‫المشتركة في حالة عدم وجود نظام لإلدارة من حق االتحاد‪،‬‬
‫ويصدر اتحاد المالك في األمور التي يتعرض لها ق اررات ملزمة‬
‫لألعضاء‪ .‬ت‪ -‬أن يصدر النظام بموافقة جميع المالك"‪.2‬‬

‫‪ 1‬نصت المادة (‪ )1197‬من قانون المعامالت المدنية اإلماراتي رقم (‪ )5‬لسنة ‪ 1985‬على أنه‪ -1" :‬حيثما ُوجدت ملكية مشتركة لعقار‬
‫مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للمالك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم إلدارته وضمان حسن االنتفاع به‪ -2.‬ويجوز أن يكون الغرض‬
‫من تكوين االتحاد بناء العقارات أو شراءها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائه‪ -3.‬ويخضع االتحاد في تأليفه ونظامه وإدارته‬
‫وصالحيته وما يتعلق به ألحكام القوانين الخاصة بذلك"‪.‬‬
‫ونصت المادة السادسة من القانون رقم (‪ )27‬لسنة ‪ 2007‬شأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي في فقرتها السابعة على أنه‪:‬‬
‫"يعتبر اعالن نظام الملكية المشتركة ملزماً ويعود بالفائدة على جمعية المالك ومالكي الوحدة باإلضافة إلى الشاغلين واألشخاص‬
‫الذين يملكون حق عيني في أية وحدة (إلى الحد الذي يسري فيه اعالن نظام الملكية المشتركة على أولئك الشاغلين واألشخاص(؛‬
‫كما لو أن كافة أولئك األشخاص أبرموا تعهدات مشتركة لتنفيذ شروطه"‪.‬‬
‫‪ 2‬كانت المادة (‪ )8‬من تشريع يونيو لسنة ‪ 1938‬الفرنسي تجيز التحاد المالك أن يضع الئحة إلدارة األجزاء المشتركة بموافقة جميع‬
‫أعضائه‪ ،‬حيث نصت في فقرتها األولى على أنه‪ -1" :‬تكفل حسن االنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته الئحة يتفق عليها جميع‬
‫المالك دفعة واحدة أو يلتزم بها كل منهم مفرداً"‪ ،‬ونصت المادة التاسعة من نفس التشريع أعاله في فقرتها الثانية على أنه‪ ":‬ويجوز‬
‫لنقابة المالك بأغلبية مزدوجة تشمل أكثر من نصف االعضاء وثالثة أرباع االصوات على األقل أن تضع الئحة أو أن تدخل على‬
‫الالئحة‪ ،‬الموجودة بالزيادات والتعديالت التي تراها‪ ،‬وتكون هذه الالئحة أو الزيادات أو التعديالت ملزمة بشرط تسجليها" ‪ ،‬ويبدو ألول‬
‫نظره أن هناك تناقضاً بين النصين‪ ،‬إذ أن األولى يتطلب موافقة جميع المالك‪ ،‬بينما يكتفي الثاني باألغلبية المزدوجة‪ ،‬ويرى الباحث‬
‫أنه ال تناقض بين النصين‪ ،‬إذ أن النص األول يتعلق بوضع النظام األساسي للشيوع الدائم لألجزاء المشتركة ومن ثم يتطلب موافقة‬
‫جميع المالك‪ ،‬أما النص الثاني‪ ،‬فأنه يتعلق بشرط االنتفاع باألجزاء المشتركة وإدارتها‪ ،‬وهذه موضوعات يكتفي بشأنها باألغلبية‬
‫المذكورة‪ .‬أنظر أكثر تفصيالً‪ :‬د‪ .‬السيد على المغازي‪ ،‬ملكية الشقق في قوانين وتشريعات مصر وفرنسا‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬القاهرة‪،‬‬
‫‪1949‬م‪ ،‬ص‪.80‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪103‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫إن تعديل النظام يتم بنفس طريقة وضعه أي بموافقة جميع‬
‫المالك‪ ،‬وقد أجاز المشرع الفرنسي في المادة (‪ )26‬من قانون‬
‫سنة ‪ 1965‬بتعديل نظام ملكية الطبقات‪ ،‬ولكنه اشترط أن يسجل‬
‫هذا التعديل أو االضافات التي ترى األغلبية المزدوجة إدخالها‬
‫على الالئحة في نفس مكتب السجل العقاري الكائن في دائرة‬
‫العقار المشترك والسابق تسجيل الالئحة عند وضعها‪.3‬‬
‫ولكن إذا وضع رئيس المحكمة االبتدائية نظاماً لملكية‬
‫الطبقات‪ ،‬في حالة عدم اتفاق المالك على وضع النظام‪ ،‬فهل‬
‫يكون من حق اتحاد المالك إجراء تعديالت على هذا النظام؟‬
‫يذهب رأي إلى أنه ال يجوز لالتحاد أن يجري تعديالت أو‬
‫يدخل إضافات على نظام ادارة األجزاء المشتركة الذي وضعته‬
‫المحكمة‪ ،‬وإنما يجب عرض األمر على القضاء لتقرير ما يلزم‪،‬‬
‫وإذا قيل بعكس ذلك فأننا نسمح لالتحاد أن يعقب على االعمال‬
‫القضائية وهذا ماال يقول به أحد‪.4‬‬
‫ويذهب رأي آخر إلى أن لالتحاد أن يعدل ويضيف في‬
‫النظام الذي صدر عن المحكمة االبتدائية‪ ،‬وذلك على أساس‬
‫أن القضاء قد وضع النظام في حالة عدم اتفاق المالك على‬
‫وضعه‪ ،‬إذ إن صاحب االختصاص األصيل في وضع النظام‬
‫هو االتحاد‪ ،‬إال إن وضع الالئحة بأمر القضاء ال يسلب‬
‫االختصاص األصيل سلطاته‪ ،‬فإن من حق االتحاد أن يعدل‬
‫النظام الموضوع بأمر القضاء باإلضافة‪ ،‬أو الحذف‪ ،‬أو اإللغاء‬
‫ووضع نظام بديل بإرادة المالك‪.5‬‬
‫لها أن تصدر ق ار اًر ضد إرادة األغلبية بما يتعارض مع أحكام‬
‫النظام‪ ،‬فإن هذه األغلبية تعمد إلى تعديل أحكام النظام أوالً بما‬
‫يتفق مع رغبتهم‪ ،‬ثم يصدرون بعد ذلك القرار الذي يريدونه‪،‬‬
‫ويترتب على ذلك أن األقلية ال تستطيع أن تطعن في قرار‬
‫األغلبية على أساس أنه يتعارض مع أحكام النظام العام‪.1‬‬
‫وفي تعديل النظام األصل نصت المادة التاسعة من القانون‬
‫رقم (‪ )27‬لسنة ‪ 2007‬بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة‬
‫دبي على أنه‪ -1" :‬في حالة عدم وجود أعمال تطوير على‬
‫م ارحل‪ ،‬يجوز تعديل اعالن نظام الملكية المشتركة بموجب قرار‬
‫خاص صادر عن جمعية المالك‪ -2 .‬ال يجوز للتعديل أن‬
‫يؤثر في حق االستعمال الحصري الممنوح سابقاً وحق استعمال‬
‫جزء من المناطق المشتركة دون الحصول على الموافقة الكتابية‬
‫من مالك هذا الحق"‪.2‬‬
‫من خالل هذا النص يالحظ أنه يجب أن يوضع النظام‬
‫إلدارة األجزاء المشتركة بما يحقق االستقرار‪ ،‬غير أنه قد تط أر‬
‫يضطر المالك‬
‫ُّ‬ ‫ظروف لم تكن متوقعة عند وضع النظام‪ ،‬مما‬
‫إلى تعديل نص أو بعض النصوص لمواجهة الظروف الطارئة‪،‬‬
‫ومن ثم ال يقبل أن تكون طبيعة النظام جامدة ال تقبل التعديل‪،‬‬
‫وإذا كان من غير المقبول أن يكون النظام جامداً ال يقبل تعديله‪،‬‬
‫فإنه أيضاً ال يجوز أن يكون مرناً إلى درجة يسهل معه تعديله‬
‫من وقت آلخر مما ال يحقق االستقرار لملكيته‪ ،‬هذا ولم يتعرض‬
‫المشرع العراقي لتعديل نظام ملكية الطبقات‪ ،‬ولكن يمكن القول‬

‫د‪ .‬عبد الرزاق السنهوري‪ .‬الوسيط في شرح القانون المدني – الملكية‪ .‬ج ‪ ،8‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪1981 ،‬م‪ ،‬ص ‪.1030‬‬ ‫‪1‬‬

‫وال يوجد مثل هذا النص في قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪.2000‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫‪Danis, la copropriete des immeubles batis, 1965, p.46.‬‬
‫بحث بعنوان ( الملكية المشتركة في العمارات المجزأة)‪ ،‬منشور في مجلة القانون واألعمال‪ ،‬العدد الثاني عشر‪ /23 ،‬مارس‪.2014/‬‬ ‫‪4‬‬

‫على الموقع اإللكتروني‪:‬‬

‫‪http://www.droitetentreprise.com‬‬
‫تاريخ زيارة الباحث لهذا الموقع ‪.2018/1/29‬‬
‫‪ 5‬د‪ .‬محمود عبد الرحمن محمد‪ .‬استعمال وإدارة المال المشاع – دراسة مقارنة في القانون الوضعي والفقه اإلسالمي‪ .‬دار النهضة العربية‪،‬‬
‫القاهرة‪1993 ،‬م‪ ،‬ص ‪.88‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪104‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫على الرغم من ذلك يتعين تحديد تلك الشروط بدقة وهكذا مثالً‬
‫إذا تم تخصيص أجزاء مشتركة لالستعمال واالنتفاع الخاص‬
‫ببعض المالك المشتركين كالباحات والحدائق فإنه يجب توضيح‬
‫ذلك في النظام‪.3‬‬
‫كما يمكن هذا األخير من تحديد طريقة استعمال بعض‬
‫األماكن المشتركة أو يضع قيوداً على استعمالها؛ كما هو الشأن‬
‫مثالً بالنسبة لوضع اللوحات المهنية‪ ،‬أو اإلعالنات على الحائط‬
‫الخارجي أو منع نشر الغسيل على الشرفات أو النوافذ وهو ما‬
‫سار عليه القضاء الفرنسي حيث تم تأكيده بأحد أحكام الغرفة‬
‫الثالثة لمحكمة النقض الفرنسية الصادر بتاريخ ‪ 2‬نوفمبر‬
‫‪.41973‬‬
‫أما بالنسبة لألجزاء المفرزة‪ ،‬فبالتأكيد يحق للمالك االنتفاع‬
‫الشخصي والخاص بها بوصفها ملكاً خاصا له‪ ،‬غير أن أمر‬
‫تخصيصها وتحديد الغرض المعدة له يعود لنظام الملكية‬
‫المشتركة‪ ،‬والذي يوضح تخصيص مختلف األجزاء المفرزة‬
‫الرئيسة؛ إذ يحدد أوجه استعمالها سواء كان ذلك للسكن أو‬
‫التجارة أو لمزاولة مهنة حرة؛ كما يمكن إدراج بعض الشروط‬
‫لالنتفاع بهذه األجزاء وذلك بوضع قيود على بعض التصرفات‬
‫واألنشطة المزعجة‪ ،‬تكون مثيرة للضوضاء أو ينبعث منها‬
‫دخان‪ ،‬ويرى بعض الفقه الفرنسي بخصوص هذه القيود أنها في‬
‫ظاهرها مقيدة لحقوق المالك؛ لكنها في حقيقة األمر تشكل أحد‬
‫الدوافع المقنعة أو المحفزة للمالك المشتركة القتناء أجزاء في‬
‫عقار مشترك‪.5‬‬
‫ونرى أن لالتحاد أن يعدل في النظام الذي يصدر عن رئيس‬
‫المحكمة االبتدائية‪ ،‬وذلك على أساس أن القرار الصادر بالنظام‬
‫ليس عمالً قضائياً وال يعد حكماً بالمعنى القانوني الدقيق‪ ،‬فالحكم‬
‫هو القرار الصادر من محكمة مشكلة تشكيالً صحيحاً ويحسم‬
‫منازعة بين طرفين وأكثر‪ ،‬أما القرار الصادر بالنظام من رئيس‬
‫المحكمة المختصة فهو مجرد عمل إداري ضمن الوظيفة الوالئية‬
‫للمحكمة‪.1‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مضمون نظام ملكية الطبقات‬
‫نصت المادة العاشرة من قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق‬
‫في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪ 2000‬على أنه‪-1" :‬‬
‫تضع جمعية المالك نظاماً داخلياً لتأمين حسن االنتفاع باالجزاء‬
‫المشتركة للبناء وادارتها‪ –2 .‬تخضع جمعية المالك الى احكام‬
‫قانون التعاون المرقم بـ (‪ )15‬لسنة ‪ ،21992‬في ما يتعلق‬
‫بتنظيم الحسابات والرقابة واالشراف على الجمعية"‪ ،‬من خالل‬
‫هذا النص يتعين في نظام ملكية الطبقات أن يتضمن‬
‫تحديد التخصيص سواء بالنسبة لألجزاء المشتركة أو المفرزة‪،‬‬
‫وشروط االنتفاع بهما‪ ،‬وأيضا تحديد القواعد المتعلقة بإدارة‬
‫األجزاء وحق االنتفاع المتعلق بها‪ ،‬إضافة إلى توزيع الحصص‬
‫الشائعة العائدة لكل جزء مفرز في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫فبالنسبة لألجزاء المشتركة يجب أن يحدد نظام الملكية‬
‫المشتركة الغرض الذي أعدت له‪ ،‬أي بيان وجه االستعمال مثالً‪:‬‬
‫(مناطق خضر‪ ،‬فضاءات للعب األطفال‪ )...‬بينما تنتج شروط‬
‫االنتفاع بها‪ -‬بصفة عامة من تخصيصها لغرض معين‪ ،‬ولكن‬

‫أنظر‪ :‬د‪ .‬أحمد أبو الوفا‪ .‬المرافعات المدنية والتجارية بمقتضى قانون المرافعات رقم (‪ )13‬لسنة ‪ 1968‬وقانون اإلثبات رقم ‪ 35‬لسنة‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،1968‬ج ‪ ،3‬دار الوفاء القانونية‪ ،‬اإلسكندرية‪2015 ،‬م‪ ،‬ص ‪.545‬‬

‫قانون التعاون رقم (‪ )15‬لسنة ‪ 1992‬والخاص بالنقابات والجمعيات واإلتحادات منشور في مجلة الوقائع العراقية‪ ،‬العدد (‪،)3412‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ ،1992/6/29‬ص‪.320‬‬
‫د‪ .‬محمد بخنيف‪ .‬بحث بعنوان ( المنازعات العقارية المتعلقة بالعقارات المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت)‪ .‬منشور في المجلة‬ ‫‪3‬‬

‫المغربية للقانون واالقتصاد‪ ،‬العدد الثالث‪2010،‬م‪ ،‬ص‪.41‬‬

‫‪ 4‬أنظر أكثر تفصيال‪ :‬د‪ .‬عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬حق الملكية‪ ،‬ط‪ ،3‬مطبعة مصطفى البابلي الحلبي وأوالده‪ ،‬القاهرة‪1967 ،‬م‪ ،‬ص‪.200‬‬
‫د‪ .‬حامد مصطفى‪ .‬الملكية العراقية في العراق‪ .‬معهد الدراسات العالمية‪ ،‬القاهرة‪1964 ،‬م‪ ،‬ص‪.1161‬‬ ‫‪5‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪105‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫تضمينها بنظام الملكية المشتركة‪ ،‬وذلك طبقا للفصل األول من‬ ‫ولتحديد القواعد المتعلقة بإدارة أجزاء العقارات المشتركة وحق‬
‫مرسوم ‪ /17‬مارس‪.21976/‬‬ ‫االنتفاع بها يمكن القول إن التنظيم الجماعي للملكية المشتركة‬
‫الخاتمة‬ ‫للعقارات المبنية يجد غايته األساسية في وجود األجزاء‬
‫ٍ‬
‫بفضل وعو ٍن من هللا توصل‬ ‫بعد االنتهاء من هذا البحث‬ ‫المشتركة‪ ،‬وبذلك فإن القواعد المتعلقة بإدارة هذه األجزاء تشكل‬
‫الباحث إلى مجموعة من النتائج والتوصيات‪:‬‬ ‫جزءاً أساسياً في نظامها‪ ،‬وبما أن المقتضيات األساسية المنظمة‬
‫أوال‪ :‬النتائج‪:‬‬ ‫إلدارة العقار المشترك وتنظيم الحياة الجماعية داخله تعد من‬
‫‪ .1‬نالحظ أن تطور هذا النوع من الملكية الذي تتعدد‬ ‫القواعد اآلمرة في قوة القانون‪ ،‬فإن دور نظام الملكية المشتركة‬
‫فيه عالقات الجوار بين المالك المشاركين الذين تثبت‬ ‫ينحصر في تطبيقها عملياً‪.1‬‬
‫إذن‪ ،‬يحق لكل مالك أن يستعمل مبدئياً وبكل حرية هذه‬
‫لهم حقوق مماثلة على العقار نفسه يعتمد على وجود‬
‫األجزاء بحسب األغرض المخصصة لها‪ ،‬شريطة عدم إلحاق‬
‫نظام قانوني متكامل يهتم بتنظيم المصالح الفردية‬
‫أي ضرر بباقي المالك أو بتخصيص العقار‪ ،‬فيجب التنصيص‬
‫والجماعية لمختلف المالك المشاركين ويضع الحلول‬
‫على تضمين نظام الملكية المشتركة بشكل ملزم القواعد المتعلقة‬
‫الكفيلة بحل جميع المشكالت اليومية التي تطرحها‬ ‫بحق االنتفاع بالنسبة لألجزاء المشتركة‪ ،‬وذلك في الحاالت التي‬
‫الحياة في إطار البناء المشترك‪.‬‬ ‫يقرر فيها هذا النظام تخويل أحد المالك أو بعضهم حق انتفاع‬
‫‪ .2‬نرى أن نظام ملكية الشقق والطبقات هو األساس‬ ‫بجزء أو بعض األجزاء المشتركة بصفة شخصية؛ كما هو الحال‬

‫االقتصادي واالجتماعي الذي يقوم عليه هذا النوع من‬ ‫في حالة منح أحد المالك المشتركين حق انتفاع بالممر المؤدي‬
‫إلى شقته أو بالجزء من الحديقة أو الباحة التي تقع أمام داره أو‬
‫الملكي‪ ،‬وذلك بوصفه وسيلة أغلب األفراد في العصر‬
‫محله؛ إذ يتعين في هذه الحاالت تحديد شروط االنتفاع بهذه‬
‫الحاضر في الحصول على شقة أو مسكن أو محل‪.‬‬
‫األجزاء محل حق االنتفاع‪.‬‬
‫‪ .3‬يتضح لنا أنه يحق لكل مالك أن يستعمل مبدئياً وبكل‬
‫هذا وفيما يخص توزيع الحصص الشائعة العائدة لكل جزء‬
‫حرية هذه األجزاء بحسب األغرض المخصصة لها‪،‬‬ ‫مفرز في األجزاء المشتركة‪ ،‬فيعد تحديدها أم ار بديهياً وضرورياً‬
‫شريطة عدم إلحاق أي ضرر بباقي المالك أو‬ ‫اء ثم ذلك في نظام الملكية المشتركة أو بالحالة الوصفية‬
‫سو ً‬
‫بتخصيص العقار‪.‬‬ ‫للتقسيم التي تلحق به عادة‪ ،‬وذلك يفيد في تطبيق العديد من‬

‫ثانيا‪ :‬التوصيات‪:‬‬ ‫أحكام الملكية المشتركة‪ ،‬وخاصة منها تلك المتعلقة بتوزيع‬
‫التكاليف المشتركة‪ ،‬وهو نفس توجه المشرع الفرنسي بخصوص‬
‫‪ .1‬نناشد المشرع العراقي بأن يأخذ بالمفهوم الموحد لحق‬
‫التوزيع السالف الذكر؛ إذ عده من المقتضيات اإللزامية المتعين‬
‫الملكية في الشقق والطبقات‪ ،‬من حيث الطبيعة‬

‫نظام الملكية المشتركة‪ ،‬بحث منشور على الموقع اإللكتروني‪:‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪https://anibrass.blogspot.com.eg‬‬
‫زيارة الباحث لهذا الموقع ‪.2018/1/30‬‬
‫د‪ .‬محمد الوكاري‪ .‬الملكية المشتركة للعقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة بين القانون المغربي والقانون الفرنسي‪ .‬ط‪ ،1‬مطبعة دار القلم‪،‬‬ ‫‪2‬‬

‫الرباط‪2008 ،‬م‪ ،‬ص‪.313‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬

 ‫‪106‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬
‫أ‪ .‬كتب الفقه اإلسالمي‪:‬‬
‫د‪ .‬حمد العبد الرحمن الجنيدل‪ ،‬نظرية التملك‬ ‫‪.1‬‬
‫في اإلسالم‪ ،‬مؤسسة الرسالة‪ ،‬بيروت‪،‬‬
‫‪1983‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد الحميد محمود البعلي‪ ،‬الملكية‬ ‫‪.2‬‬
‫وضوابطها في اإلسالم‪ ،‬مكتبة وهبة‪،‬‬
‫القاهرة‪1985 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد هللا بن عبد العزيز المصلح‪ ،‬الملكية‬ ‫‪.3‬‬
‫الخاصة في الشريعة اإلسالمية ومقارنتها‬
‫باالتجاهات المعاصرة‪ ،‬االتحاد الدولي‬
‫للبنوك اإلسالمية‪ ،‬جدة‪1982 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد هللا مختار يونس‪ ،‬الملكية في‬ ‫‪.4‬‬
‫الشريعة اإلسالمية ودورها في االقتصاد‬
‫اإلسالمي‪ ،‬ط‪ ،1‬مؤسسة شباب الجامعة‪،‬‬
‫اإلسكندرية‪1407 ،‬ه‪1987-‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد العزيز الخياط‪ ،‬مقاصد الشريعة‬ ‫‪.5‬‬
‫وأصول الفقه‪ ،‬البنك اإلسالمي األردني‪،‬‬
‫مطابع الدستور التجارية‪ ،‬عمان‪2000 ،‬م‪.‬‬
‫ب‪ .‬كتب اللغة العربية‪:‬‬
‫الشيخ محمد بن مكرم بن منظور األفريقي‬ ‫‪.1‬‬
‫المصري‪ ،‬لسان العرب‪ ،‬ج‪ ،14‬دار صادر‪،‬‬
‫بيروت‪2003 ،‬م‪.‬‬
‫مجمع اللغة العربية‪ ،‬المعجم الوسيط‪ ،‬إبراهيم‬ ‫‪.2‬‬
‫مصطفى وآخرون‪ ،‬ج‪ ،2‬ط‪ ،2‬المكتبة‬
‫والتوزيع‪،‬‬ ‫والنشر‬ ‫للطباعة‬ ‫اإلسالمية‬
‫استنبول‪ ،‬تركيا‪ ،‬دون سنة طبع‪.‬‬
‫مجمع اللغة العربية‪ ،‬المعجم الوسيط‪ ،‬مكتبة‬ ‫‪.3‬‬
‫الشروق الدولية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪2004 ،4‬م‪.‬‬
‫القانونية لنظام ملكية الطبقات‪ ،‬فحق كل مالك مشارك‬
‫يقع على محل واحد يشكل وحدة قانونية ال تقبل‬
‫التجزئة في جميع التصرفات القانونية‪.‬‬
‫‪ .2‬نناشد المشرع العراقي بتغيير العقوبة وجعلها أخف‪،‬‬
‫والتي جاءت في الفقرة الثانية من المادة (‪ )11‬من‬
‫قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات رقم‬
‫(‪ )61‬لسنة ‪ ،2000‬والتي نصت على أنه‪" :‬إذا رفض‬
‫أحد المالك اإلذعان لقرار الجمعية يكون ملزماً ببيع‬
‫حقوقه الى باقي المالك أو بعضهم بالثمن الذي تقرره‬
‫المحكمة بناء على طلب من رئيس الجمعية‪ ،‬وعند‬
‫رفضهم الشراء تباع حقوقه بالطرق المقررة في قانون‬
‫التنفيذ"‪ ،‬فهناك مثالً عقوبات أخف كقطع الماء‬
‫والكهرباء عن المالك وبذلك يذعن لقرار الجمعية‪،‬‬
‫أفضل من أن يلزم المالك ببيع لملكه‪ ،‬وقد يؤدي هذا‬
‫البيع إلى تشريد المالك وعائلته بعد أن كانت لهم شقة‬
‫يسكنون بها‪.‬‬
‫‪ .3‬نقترح على المشرع العراقي إضافة نص على قانون‬
‫تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات رقم (‪)61‬‬
‫لسنة ‪ ،2000‬بما يسمح تعديل نظامه كمبدأ‪ ،‬إذا طرأت‬
‫ظروف لم تكن متوقعة عند وضع النظام‪ ،‬ولكن ال‬
‫يجوز تعديله بنفس األغلبية التي تلزم إلصدار ق اررات‬
‫إدارة األجزاء المشتركة‪ ،‬وال بأس من اشتراط تحقق‬
‫األغلبية المزدوجة وهي أغلبية من يملكون ثالثة أرباع‬
‫الدار المشتركة بما ال يقل عددهم عن نصف عدد‬
‫المالك‪.‬‬
‫المراجع‬
‫أوال‪ :‬القرآن الكريم‪:‬‬
‫ثانيا‪ :‬المراجع العربية‪:‬‬
‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬
 ‫‪107‬‬
‫د‪ .‬مأمون الكزبري‪ ،‬القانون المدني السوري‪،‬‬
‫( الحقوق العينية األصلية)‪ ،‬مطبعة‬
‫الجامعة‪ ،‬دمشق‪1955 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬محمد الوكاري‪ ،‬الملكية المشتركة‬
‫للعقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة بين القانون‬
‫المغربي والقانون الفرنسي‪ ،‬ط‪ ،1‬مطبعة دار‬
‫القلم‪ ،‬الرباط‪2008 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬محمود عبد الرحمن محمد‪ ،‬استعمال‬
‫وإدارة المال المشاع‪ ( ،‬د ارسة مقارنة في‬
‫القانون الوضعي والفقه اإلسالمي)‪ ،‬دار‬
‫النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪1993 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬مصطفى عبد السيد الجارحي‪ ،‬أحكام‬
‫الظاهر في السجل العيني‪( ،‬دراسة في‬
‫القانون المصري)‪ ،‬دار النهضة العربية‪،‬‬
‫القاهرة‪1983 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬الرسائل العلمية‪:‬‬
‫محمد هدوري‪ ،‬رسالة ماجستير بعنوان (‬
‫نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية)‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسطنطينة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪2011‬م‪.‬‬
‫هاشم مد هللا عبد هللا النوايسة‪ ،‬رسالة‬
‫ماجستير بعنوان (النظام القانوني لملكية‬
‫الطوابق والشقق في التشريع ألردني دراسة‬
‫مقارنة)‪ ،‬عمادة الدراسات العليا‪ ،‬جامعة‬
‫مؤتة‪2007 ،‬م‪.‬‬
‫ه‪ .‬الدوريات والمجالت‪:‬‬
‫د‪ .‬محمد بخنيف‪ ،‬بحث بعنوان (المنازعات‬
‫العقارية المتعلقة بالعقارات المقسمة إلى‬
‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬
‫‪.8‬‬ ‫ج‪ .‬الكتب القانونية‪:‬‬
‫د‪ .‬أحمد أبو الوفا‪ ،‬المرافعات المدنية‬ ‫‪.1‬‬
‫والتجارية بمقتضى قانون المرافعات رقم‬
‫‪.9‬‬ ‫(‪ )13‬لسنة ‪ 1968‬وقانون اإلثبات رقم‬
‫(‪ )35‬لسنة ‪ ،1968‬ج‪ ،3‬دار الوفاء‬
‫القانونية‪ ،‬اإلسكندرية‪2015 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬أحمد عبد العال أبو قرين‪ ،‬النظام القانوني‬ ‫‪.2‬‬
‫‪.10‬‬ ‫لملكية الشقق والطبقات وحقوق المالك على‬
‫أجزائها المفرزة والمشتركة في ضوء نظام‬
‫اتحاد الشاغلين الوارد في قانون البناء رقم‬
‫(‪ )119‬لسنة ‪ 2008‬والئحته التنفيذية‬
‫‪.11‬‬ ‫الصادرة بالقرار رقم (‪ )144‬لسنة ‪،2009‬‬
‫ط‪ ،3‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪2011 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬السيد على المغازي‪ ،‬ملكية الشقق في‬ ‫‪.3‬‬
‫قوانين وتشريعات مصر وفرنسا‪ ،‬دار الفكر‬
‫العربي‪ ،‬القاهرة‪1949 ،‬م‪.‬‬
‫‪.1‬‬ ‫د‪ .‬حامد مصطفى‪ ،‬الملكية العراقية في‬ ‫‪.4‬‬
‫العراق‪ ،‬معهد الدراسات العالمية‪ ،‬القاهرة‪،‬‬
‫‪1964‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد الحق صافي‪ ،‬الملكية المشتركة (‬ ‫‪.5‬‬
‫‪.2‬‬ ‫للعمارات والدور المقسمة إلى شقق أو‬
‫طبقات أو محالت)‪ ،‬ط‪2005 ،1‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح‬ ‫‪.6‬‬
‫القانون المدني‪ ،‬الملكية‪ ،‬ج‪ ،8‬دار النهضة‬
‫العربية‪ ،‬القاهرة‪1981 ،‬م‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬حق الملكية‪،‬‬ ‫‪.7‬‬
‫‪.1‬‬ ‫ط‪ ،3‬مطبعة مصطفى البابلي الحلبي‬
‫وأوالده‪ ،‬القاهرة‪1967 ،‬م‪.‬‬
‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬
 ‫‪108‬‬ ‫نظام ملكية الطبقات (النظام األساسي للعقارات المشتركة) وفقا لقانون تنظيم ملكية الطوابق‬
‫والشقق في العمارات العراقي رقم (‪ )61‬لسنة ‪(2000‬دراسة مقارنة)‬

‫قانون المعامالت المدنية اإلماراتي رقم (‪)5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫شقق أو طبقات أو محالت)‪ ،‬منشور في‬
‫لسنة ‪.1985‬‬ ‫المجلة المغربية للقانون واالقتصاد‪ ،‬العدد‬
‫القانون رقم (‪ )27‬لسنة ‪ 2007‬بشأن ملكية‬ ‫‪.7‬‬ ‫الثالث‪2010 ،‬م‪.‬‬
‫العقارات المشتركة في إمارة دبي‪.‬‬ ‫د‪ .‬محمد حاتم بيات‪ ،‬بحث بعنوان ( الوصف‬ ‫‪.2‬‬
‫القانوني للسطح في بيئة األبنية متعددة‬
‫ج‪ .‬التشريعات والقوانين الفرنسية‪:‬‬ ‫الطوابق دراسة تحليلية تأصيلية في القانون‬
‫القانون المدني الفرنسي‪.‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫المدني)‪ ،‬منشور في مجلة جامعة دمشق‬
‫قانون سنة ‪ 1965‬بتعديل نظام ملكية‬ ‫‪.2‬‬ ‫للعلوم االقتصادية والقانونية‪ ،‬المجلد ‪،25‬‬
‫الطبقات‪.‬‬ ‫العدد الثاني‪2009 ،‬م‪.‬‬
‫مرسوم سنة ‪ 1976‬الخاص بنظام الملكية‬ ‫‪.3‬‬ ‫مجلة الوقائع العراقية‪ ،‬العدد (‪،)3412‬‬ ‫‪.3‬‬
‫المشتركة‪.‬‬ ‫‪.1992/6/29‬‬
‫تشريع يونيو لسنة ‪ 1938‬الفرنسي بشأن‬ ‫‪.4‬‬ ‫ثالثا‪ :‬التشريعات والقوانين‪:‬‬
‫اتحاد المالك‪.‬‬ ‫أ‪ .‬التشريعات والقوانين العراقية‪:‬‬
‫رابعا‪ :‬المراجع األجنبية‪:‬‬ ‫قانون التعاون رقم (‪ )15‬لسنة ‪.1992‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪1.‬‬ ‫‪brauol - Paul - d'Apropos, ancien membre‬‬ ‫القانون المدني رقم (‪ )40‬لسنة ‪.1951‬‬ ‫‪.2‬‬
‫‪de la VNE Parl: icvtiere de coproprièté La‬‬
‫– ‪COPROPRIETE paire apparbements‬‬ ‫قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في‬ ‫‪.3‬‬
‫‪CRDT, 1938.‬‬ ‫العمارات رقم (‪ )61‬لسنة ‪.2000‬‬
‫‪2.‬‬ ‫‪Danis, La copropriété des immeubles‬‬
‫ب‪ .‬التشريعات والقوانين العربية‪:‬‬
‫‪bâtis,1965.‬‬
‫‪3.‬‬ ‫‪Patrice Jordan: The Money, Éditeur‬‬ ‫مجلة األحكام العدلية‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪Dalouz, 1995.‬‬ ‫القانون اإلماراتي رقم (‪ )4‬لسنة ‪1980‬‬ ‫‪.2‬‬
‫خامسا‪ :‬المواقع اإللكترونية‪:‬‬
‫بشان تنظيم ملكية األبنية المؤلفة من عدة‬
‫‪1.‬‬ ‫‪http://www.droitetentreprise.com‬‬
‫‪2.‬‬ ‫‪https://anibrass.blogspot.com.eg‬‬ ‫طوابق أو شقق‪.‬‬
‫‪3.‬‬ ‫‪https://faculty.mu.edu.sa/download‬‬ ‫القانون المدني المصري رقم (‪ )131‬لسنة‬ ‫‪.3‬‬
‫‪4.‬‬ ‫‪https://www.facebook.com/droitofficiel1/po‬‬
‫‪sts‬‬ ‫‪.1948‬‬
‫قانون ملكية الطوابق والشقق األردني رقم‬ ‫‪.4‬‬
‫(‪ )5‬لسنة ‪ 1990‬المعدل‪.‬‬
‫القانون المدني السوري رقم (‪ )84‬لسنة‬ ‫‪.5‬‬
‫‪.1949‬‬

‫الباحث العربي ‪2020‬؛ مجلد‪ 1‬عدد ‪2‬‬