‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬

‫وزارة التعليم العالي و البحث العلمي‬

‫جامعة اإلخوة منتوري ‪ -‬قسنطينة‪-‬‬
‫كلية الحقوق‬
‫تخصص‬ ‫قسم القانون العام‬
‫قانــــون التهيئة والتعمير‬ ‫سنة أولى ماســـــــــتر‬

‫محاضرات في مقياس‬
‫الملكية الجماعية و المشتركة‬

‫أستاذ المقياس‪ :‬د‪ .‬شعوة مهدي‬ ‫إع ـ ــداد األستاذة ‪ :‬د‪.‬بن حبيلس امينة‬

‫السنة الجامعية ‪0200-0202‬‬

‫‪1‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬

‫مقدمة‬
‫ادى ارتفاع الكثافة السكانية الظهور نمط جديد من البنايات العمرانية‪ ،‬حيث انتقل الشكل العمراني من البناء األفقي‬
‫إلى البناء العمودي‪ ،‬مما أدى إلى إنتاج تجمعات لألفراد في ملكية عقارية واحدة لهم فيها حصص مفرزة لكل واحد‬
‫وجزء في األجزاء المشتركة‪ ،‬و الملكية المشتركة هي إحدى صور الملكية العقارية الجماعية‪ ،‬فهي ذات جذور تاريخية‬
‫ممتدة في أصولها منذ القدم‪ .‬و لخصوصية الملكية المشتركة ‪ ،‬فان حيز تطبيقها يقتصر على العقارات المبنية فقط‬
‫و المتمثلة في العمارات ‪ ،‬مع اشتراط تعدد اجزاء العقار المبني العائدة لمالك مختلفين ‪ ،‬ان تكون الملكية فيها‬
‫مزدوجة ‪ ،‬اي تضم اجزاء خاصة و اجزاء مشتركة ‪.‬‬

‫و قد لجأت العديد من الدول الى وضع قوانين تنظم من خاللها الملكية المشتركة على غرارها المشرع الجزائري‬
‫الذي نظم احكامها باالمر ‪ 75/ 57‬المتضمن القانون المدني ‪ ،‬ليليه المرسوم التنفيدي ‪ 666/ 58‬المحدد للقواعد‬
‫المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية الملغى جزئيا بموجب المرسوم ‪ 99/41‬المؤرخ في ‪1‬مارس‬
‫‪4141‬المحدد لنمودج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية (ج‪.‬ر‪.)41.‬‬

‫‪ -‬الفصل األول ماهية الملكية المشتركة‬ ‫نتناول في هذا الصدد‪:‬‬

‫‪ -‬الفصل الثاني حقوق والتزامات المالكين والشاغلين في الملكية المشتركة‬

‫‪ -‬الفصل الثالث إدارة الملكية المشتركة‬

‫‪2‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫الفصل األول ‪ :‬ماهية الملكية المشتركة‬

‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم الملكية المشتركة‬

‫المطلب األول ‪ ::‬تعريف الملكية المشتركة‬

‫عرف املشرع امللكية املشرتكة يف امل ــادة ‪ 347‬من القانـون املدين بقوله ‪" :‬امللكية املشرتكة هي احلالة القانونيـة اليت يكون عليها العقار‬
‫املبين أو جمموعة العقارات املبنية واليت تكون ملكيتها مقسمة حصصا بني عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص‬
‫ونصيب يف األجزاء املشرتكة "‪ .‬واملشرع بذلك قام بوصف امللكية املشرتكة على أهنا حالة قانونية جيب فيها توفر عقار مبين أو جمموعة‬
‫عقارات مبنية تكون ملكيتها مقسمة بني عدة أشخاص وفـق حصص جيب أن حتتوي كل حصة على جزء خاص بكل مالك ‪،‬‬
‫باإلضافة إىل نصيب يف األجزاء املشرتكة اليت تعترب أجزاء من نوع خاص‪. 1‬‬
‫فامللكية املشرتكة حتتوي على أجزاء خاصة بكل مالك شريك ‪ ،‬حبيث له احلق يف التمتع هبا بكل حرية ‪ ،‬و كذا له نصيب يف األجزاء‬
‫املشرتكة اليت يتمتع هبا كـل املـالـكـيـن ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪:‬تمييز الملكية العقارية المشتركة عن األنظمة المشابهة لها‬

‫أوال‪ -‬تمييز الملكية المشتركة عن الملكية المشاعة ‪:‬‬

‫امللكية الشائعة (الشيوع العادي) هي حالة تعدد املالكني يف الشئ الواحد دون حتديد حصص كل واحد منهم و تعترب احلصص‬
‫متساوية مامل يقم دليل على خالف ذلك‪ .‬و كل شريك على الشيوع ميلك حصته ملكا تاما ومن حقه التصرف فيها و االنتفاع هبا‬
‫بشرط عدم االضرار حبقوق باقي الشركاء (املواد ‪314‬و‪ 317‬ق م) ‪ ،‬أما امللكية املشرتكة فهي ملكية أجزاء مفرزة تتبعها ملكية أجزاء‬
‫مشرتكة ‪ .‬و تتشابه كال امللكيتني يف كون امللكية تعود لعدة أشخاص ‪ ،‬غري أهنما ختتلفان من عدة أوجه أمهها ‪:‬‬

‫‪ /1‬من حيث الطبيعة القانونية‪:‬‬

‫تعترب امللكية املشرتكة ملكية مجاعية ال ملكية فردية ألن املالكني فيها ال ميلك أي أحد منهم ال األجزاء املشرتكة وال أية حصة فيها بل‬
‫الكل ميلكون جمتمعني‪.‬‬
‫ّ‬
‫ينصب‬
‫نوعي امللكية الفردية ألن كل مالك يف الشيوع ميلك ملكية فردية حصته يف املال الشائع ملكا تاما و ّ‬
‫أما امللكية الشائعة فهي أحد ّ‬
‫حقه مباشرة على هذه احلصة‪ ،‬فالشئ اململوك يف الشيوع ال ميلكه الشركاء جمتمعني بل كل شريك ميلك حصته فيه و هذا ما مييز امللكية‬
‫الشائعة عن امللكية املشرتكة أو اجلماعية‪.‬‬

‫و من خالل تحليل نص المادة ‪ 347‬ق م ج نجد أن المشرع الجزائري إقتصر حيز تطبيق الملكية المشتركة على العقارات المبنية دون ذلك ‪ ،‬بمعنى‬ ‫‪1‬‬

‫ال تطبق على العقارات الغير مبنية أو التي لم يكتمل بناؤها بعد‪ ،‬بالرغم من أن المشرع الجزائري أجاز في المرسوم ‪ 37-37‬التعاقد على تمليك حصص البناية‬
‫قبل المباشرة في تشييد البناء ‪ ،‬أو أثناء إنجازه بعد تقديم ضمانات تقنية و مالية كافية (المادة األولى من المرسوم رقم ‪ ، )85-34‬لذلك إستوجب على المشرع‬
‫إعادة صيـاغـة المادة ‪ 347‬ق م السالفة الذكر ألن أحكام الملكية المشتركة لم تعد تقتصر على العقارات المبنيـة فـقـط‬
‫‪3‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫‪ /2‬من حيث سلطات المالك على الشيء المشاع ‪:‬‬

‫إن امللكية يف الشيوع كامللكية املفرزة تشتمل على عناصر ثالثة‪ :‬االستعمال واالستغالل والتصرف‪ ،‬إال أن االستعمال‬
‫واالستغالل يتقيدان حبقوق الشركاء اآلخرين‪ ،‬فاملالك يف الشيوع له أن يستعمل حقه وأن يستغله حبيث ال يلحق الضرر حبقوق سائر‬
‫الشركاء(م‪ 314‬ق م)‪ ،‬أما يف امللكية املشرتكة فاملالك الشريك له أن يستعمل األجزاء املشرتكة شرط أن ال يتعارض ذلك مع الغرض‬
‫املخصص له العقار أو ما يضر بشركائه غري أن سلطيت االستغالل والتصرف فيها ال تكون مبعزل عن األجزاء اخلاصة‪ ،‬حيث تكون‬
‫األجزاء املشرتكة تابعة تبعية مطلقة لألجزاء اخلاصة حيث مينع على املالك التصرف يف نصيبه منها مبعزل عن حصته كما سنبينه الحقا‪.‬‬

‫‪/3‬من حيث قابلية الشئ الشائع للقسمة ‪:‬‬

‫يف امللكية املشاعة جيوز للمالك الشريك أن يتخلص من الشيوع بطلب القسمة حىت ينفرد حبصة مفرزة ألن الشيوع العادي‬
‫وضع استثنائي و مؤقت (م ‪322‬ق م) ‪.‬أما يف امللكية املشرتكة أو الشيوع االجباري فال جيوز للمالك الشريك أن ينفرد حبصة مفرزة‬
‫من األجزاء املشرتكـة ألن هذه األجزاء تعترب من نوع خاص وتكون تابعة لألجزاء اخلاصةحبكم ما أعدت له‪,‬لذا ال جيوز قسمتها وال‬
‫جتزئتها طبقا م ‪ 343‬ق م و كذلك كل اإلجتهادات القضائية أكدت عدم القدرة على قسمة األجزاء املشرتكة ‪. 2‬‬

‫ثانيا‪ -‬تمييز الملكية المشتركة عن حق االرتفاق‬

‫االرتفاق هو حق عيين أصلي جيعل ح ّدا ملنفعة عقار (عقار مرتفق به خادم) لفائدة عقار آخر(عقار مرتفق خمدوم) مملوك لشخص‬
‫آخر كحق املرور‪،‬حق اجملرى‪،‬حق املطل‪...‬‬
‫تتفق امللكية املشرتكة مع حق االرتفاق يف مسألة اخلدمة ‪ ،‬ذلك انه يف حق االرتفاق خيصص العقار املرتفق به خلدمة العقار‬
‫املرتفق(م‪763‬ق م)‪،‬أما يف امللكية املشرتكة فتخصص األجزاء املشرتكة خلدمة األجزاء اخلاصة ‪،‬إال أهنما خيتلفان يف عدة أمور من أمهها‪:‬‬

‫‪ -‬من حيث الملكية‪ :‬حق االرتفاق يكون العقار املرتفق به مملوكا لشخص غري صاحب العقار املرتفق‪ ،‬بينما يف الـمـلكية املشرتكـة‬
‫فتكـون األجزاء املشرتكة مملوكة على الشيوع جلماعة مالكي الـحصص املفرزة‪.‬‬

‫من حيث تغيير الموضع يف االرتفاق جيوز نقل التكليف الوارد على العقار املرتفق به من موضعه إىل موضع آخر ‪،‬بينما يف امللكية‬
‫املشرتكة ال ميكن تصور نقل األجزاء املشرتكة املخصصة خلدمة األجزاء املفرزة من موضعها ملوضع آخر‪.‬‬

‫قرار للمحكمة العليا صادر بتاريخ ‪ 0503/30/30‬تحت رقم ‪ ، 03505‬و الذي جاء فيه ‪ " :‬من المقرر قانونا أن‬ ‫‪2‬‬

‫األسطح و المحالت المستعملة للمصالح المشتركة تعد أجزاء مشتركة في العقارات المبنية وغير المبنية التي يملكها‬
‫كافة الــمالك المشتركين‪ ،‬ومن ثم فإن القضاء بما يخالف ذلك يعد خطأ في تطبيق القانون"‪ ، ....‬باإلضافة إلى القرار‬
‫‪ 76988‬الذي ج ــاء فيه ‪ " :‬والسبب في ذلك أن ملكية األجزاء في الشيوع اإلجباري فرض على أصحابها بدون إرادتهم نتيجة لطبيعة‬
‫العقار في حد ذاته والذي هو مخصص لغرض معين يقتضي بقاء الملكية فيه لهذه األجزاء شائعة وعليه ال يجوز قسمتها"‪ ، .....‬مجلة‬
‫القضاء ‪ ، 1331 ،‬العدد ‪ ، 2‬ص ‪. 74-72‬‬
‫‪4‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬البنية المادية للعقار موضوع الملكية المشتركة‬

‫المطلب األول ‪ :‬أجزاء الملكية العقارية المشتركة‬

‫إن امليزة املهمة النامجة عن حالة امللكية املشرتكة هي أن كل مالك شريك يستطيع التمتع باألجزاء املشرتكة املكونة هلذا‬
‫العقار‪ ،‬و كذا األجزاء اخلاصة وال يكون هذا إال من خالل التعيني الدقيق هلذه األجزاء وبيان معايري التفرقة بينها ‪.‬‬

‫الفرع ‪ – 1‬األجزاء الخاصة‬

‫اوال – مفهومها ‪:‬‬

‫تتمتل األجزاء اخلاصة يف مجيع األجزاء اليت جعلت لإلستعمال الخاص للمالك الشريك ‪ ،‬و قد قام املشرع اجلزائري بتحديد‬
‫مفهوم األجزاء اخلاصة و ذلك يف املرسوم اجلديد رقم ‪ 3 99-14‬املؤرخ يف ‪ 4‬مارس سنة ‪ 2114‬الذي حيدد منوذج نظام امللكية‬
‫املشرتكة املطبق يف جمال الرتقية العقارية ‪ ،‬ذلك يف البـاب الثاين الفقرة األوىل حيث نصت على ما يلي ‪ " :‬األج ـزاء اخلــاصـة هي األجـزاء‬
‫الـيت ميلكها مقسمة كل شريك يف امللـكـيـة واملخصصة له دون غريه ‪،‬أي احملالت اليت تشملها حصته أو حصصه مع مجيع املرافق التابعة‬
‫له"‬

‫ثانيا‪ -‬معيار تمييز االجزاء الخاصة ‪:‬‬

‫من خالل حتديد املشرع لألجزاء اخلاصة اليت يتمتع هبا كل مالك شريك و وصفها بأهنا معدة لإلستعمال الشخصي للمالك‬
‫الشريك ‪ ،‬فهو هنا إعتمد على معيار اإلستعمال الخاص يف متييز األجزاء اخلاصة ‪ ،‬ولعل من األفضل إعتبار األجزاء املفرزة هي اليت‬
‫ميلكها مالك من املالك املشرتكني بغرض اإلنتفاع الشخصي و الخاص ‪ ،‬فمعيار املنفعة الشخصية أكثر مشولية من معيار اإلستعمال‬
‫اخلاص ‪ ،‬ذلك أنه حق املالك يف إستعماله جلزئه املفرز شخصيا هو و عائلته ‪ ،‬و يشمل كذلك حق هذا املالك يف إستغالل جزئه عن‬
‫طريق كرائه للغري مقابل بدل اإلجيار ‪.‬‬

‫ثالثا– تكوينها ‪:‬‬

‫تتضمن األجزاء اخلاصة حسب ما نص عليه املشرع اجلزائري يف املادة ‪ 344‬ق م ج و كذا يف املرسوم رقم ‪ 99-14‬السالف الذكر‬
‫و الذي أضاف أجزاء أخرى على سبيل املثال ال احلصر كمـا يـلـي ‪ :‬البالطات و األرضيات‪ ،‬السقوف و اجلدران الفاصلة‪ ،‬احلواجز‬
‫الداخلية و أبواهبا ‪ ،‬األنابيب و القنوات أو اخلطوط الداخلية املخصصة لإلستعمال يف احملل دون غريه لتوزيع املاء و الغاز والكهرباء و‬
‫الصرف ‪ ،‬األجهزة و الصنابري و التجهيزات الصحية ‪ ،‬جتهيزات املطابخ ‪،‬والتجهيزات الفردية اخلاصة بالتسخني‬

‫و بشكل عام كل ما هو مندرج داخل احملالت مما هو خمصص إلستعمال ساكنيها ال غري ‪.‬‬

‫‪ 3‬قام هذا المرسوم بإلغاء كل األحكام الخالفة له ‪ ،‬السيما تلك التي يتضمنها المرسوم رقم ‪ 666-30‬المؤرخ في‬
‫‪ 01‬نوفمبر سنة ‪ 0530‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية المعدل و المتمم (الغاء جزئي)‪.‬‬
‫‪5‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫الفرع‪ -0‬األجزاء المشتركة ‪:‬‬

‫أ وال– مفهومها ‪:‬‬

‫و هي األجزاء املعدة لإلستعمال المشترك فيما بني املالكني املشرتكني ‪ ،‬و قد مت حتديد مفهوم األجزاء املشرتكة يف الباب الثاين‬
‫من املرسوم رقم ‪ 99/14‬حيث نص على ما يلي ‪" :‬األجزاء املشرتكة هي األجزاء اليت ميلكها على الشيوع ‪ ،‬مجيع الشركاء يف امللك ‪،‬‬
‫كل حسب احلصة العائدة إىل كل قسم و املخصصة جلميع الشركاء أو الكثري منهم قصد إستعمالها أو اإلنتفاع بها "‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬معيار تمييز األجزاء المشتركة ‪:‬‬

‫من خالل حتديد املشرع ملفهوم األجزاء املشرتكة جند أنه إعتمد يف معيار متييزها على معيار اإلنتفاع المشترك هبذه األجزاء‬
‫املشرتكة كقاعدة عامة ‪ ،‬وجتدر بنا االشارة اىل أن املشرع الفرنسي أضاف معيار آخر لتمييز األجزاء املشرتكة هو معيار املنفعة املشرتكة‪،‬‬
‫و يعلل بعض الفقه هذه اإلضافة بكوهنا متكن من اعتبار عدد من مظاهر تزيني العقار بالنظر لتطور تقنيات البناء املعاصر مبثابة أجزاء‬
‫مشرتكة على أساس أهنا تعود عليهم بالفائدة أو املنفعة و ليس بناءا على استعماهلم هلا كما هو الشأن مثال لفي حالة تزيني العمارة‬
‫بأحواض للورود‪.‬‬

‫و جتدر اإلشارة إىل أن اإلنتفاع و اإلستعمال لألجزاء املشرتكة قد يعود جلميع املالك أو بعضهم ‪ ،‬مما يعين بأن هناك أجزاء مشرتكة‬
‫عامة ختص مجيع املالك املشرتكني و أجزاء خاصة تتعلق ببعض املالك املشرتكني أو بعدد منهم و تعود ملكيتها املشرتكة هلؤالء فقط‬
‫دون بقية املالك املشرتكني‪.‬‬

‫ثالثا‪ -‬تكوينها‪:‬‬

‫تتضمن األجزاء املشرتكة حسب املرسوم ‪ 99/14‬على ثالثة أصناف هي‪:‬‬

‫‪=1‬األجزاء المشتركة من الصنف األول ‪:‬‬

‫األجزاء املشرتكة من الصنف االول هي األجزاء المخصصة إلستعمال جميع الشركاء في الملك (اجملمع العقاري)و تشمل ما يأيت‪:‬‬
‫كل األرض اليت مت تشييد جمموع العقار عليها و األرض التابعة له ‪ ،‬السيما القطع األرضية املستعملة كحضرية أو حديقة ‪ ،‬الساحات‬
‫و طرق املرور ‪ ،‬خمتلف الشبكات املؤدية إىل جمموع املباين املعنية ‪ ،‬مسكن أو مساكن البوابني املوجودة يف إحدى البنايات أو يف الكثري‬
‫منها ‪.‬‬

‫‪ ‬و على العموم مجيع املرافق ذات املصلحة العامة و اإلستعمال املشرتك بني مجيع البنايات ‪.‬‬

‫‪=0‬األجزاء المشتركة من الصنف الثاني ‪:‬‬

‫األجزاء املشرتكة من الصنف الثاين هي األجزاء المخصصة إلستعمال السكان الذين يشغلون بناية واحدة بعينها وتشمل ما يأيت‪:‬‬

‫‪6‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫االسس و اجلدران الضخمة اخلاصة بالواجهة أو بواجهة السقف أو احلائط الفاصل أو اجلدران الضخمة لألرضيات (السقائف والعوارض‬
‫و الروافد ) و اجلزء األعلى من العمارة الذي يشكل سقفها و بكل ما يتكون منه اهليكل االساسي للمب ى على العموم ‪ ،‬احملالت‬
‫واملساحات و ممرات الدخول ‪ ،‬و األدراج ‪،‬املداخن ‪ ،‬القنوات و األنابيب اخلاصة بالعمارة ‪،‬مجيع األشياء أو األجزاء على العموم غري‬
‫املعدة لإلستعمال احلصري و اخلاص يف جزء من أجزاء امللك املقسوم ‪ ،‬أو األشياء أو األجزاء اليت ينص القانون أو العرف على أهنا‬
‫مشرتكة ‪ ،‬مع العلم أن كل هذه األشياء و األجزاء اليت مت عدها ليست على سبيل احلصر ‪.‬‬

‫‪=7‬األجزاء المشتركة من الصنف الثالث‪:‬‬

‫تتضمن األجزاء املشرتكة من الصنف الثالث حصرا ‪ ،‬املصاعد و اآلالت اخلاصة هبا و أقفاص املصاعد املتواجدة بالبنايات ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬آليات تحديد أجزاء الملكية المشتركة‬

‫إن نظام امللكية املشرتكة يلزمها أن تتيح أدوات للمالك الشركاء لكي يعرفوا حدود حصصهم و جمال سريان حقوقهم عليهـا‬
‫الفرديـة مـنها واجلماعية دون عوائــق وهذه الوسائل و األدوات املصنفة ألجزاء امللكية املشرتكة تتجسد يف اجلدول الوصفي للتقسيم و‬
‫الـذي يستوجب حتريره بشكل يتوافق و النمادج القانونية حىت تتم وفقه عملية اإلشهار بصفة صحيحة ‪ ،‬مث حتديد نصيب املالك‬
‫الشريك يف هذه األجزاء املشرتكة ‪.‬‬

‫الفرع‪ : 1‬الجدول الوصفي للتقسيم‬

‫يعد هذا اجلدول الوثيقة اليت تتجسد هبا مجيع املعلومات املتعلقة بالعقار مما ميكن من تطبيق مجيع التصرفات عليه ‪.‬‬

‫الجدول الوصفي للتقسيم هو وثيقة تقنية يتم مبوجبه تعيني احلصص املتضمنة يف العمارة‪ ،‬تعيينا دقيقا لبيان هوية العقار اخلاضع‬
‫ألحكام امللكية املشرتكة ‪ ،‬فيجب أن حيوي العقد أو القرار القضائي موضوع الشهر باإلضافة إىل املعلومات العامة املتعلقة بالعقار‬
‫املعلومات اآلتية ‪:‬‬

‫اسم البلديـة ‪ ،‬رقـم القسم ‪ ،‬رقم اخلطط ‪ ،‬رقم القطعة فيحتوي أيضا يف اجلدول الوصفي لزوما جدول مضمن يف العقد نفسه أو حملق‬
‫به يتضمن األعمدة التاليـة ‪ :‬رقم العمارة ‪ ،‬الدرج‪ ،‬الطابق و أرقام احلصص حسب الرتتيب التصاعدي و نوعها و نسبهـا فـي األجزاء‬
‫املشرتكة (املادتني ‪ 66،63‬من املرسوم ‪)67-36‬‬

‫الفرع‪ :0‬تحديد الحصص في األجزاء المشتركة‬

‫وجب على املالك يف امللكية املشرتكة معرفة نسب حصصهم يف األجزاء املشرتكة و بالتايل جيب حتديد حصة املالك الشريك‬

‫‪7‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫تطبيقا لنص املادة ‪ 346‬من القانون املدين ‪ ،‬و تتمثل أمهية حصة املالك الشريك يف األجزاء املشرتكة يف إعطائه عددا من األصوات‬
‫متكنه من اإلدالء برأيه أثناء إنعقاد اجلمعية العامة‪ ، 4‬حيث يكون لكل شريك يف امللك عند التصويت يف اجلمعية العامة من األصوات‬
‫ما يعادل احلصص اليت ميلكها‪.‬‬

‫و كذلك يف توزيع التكاليف املرتتبة عن الرتميمات و الصيانة بني خمتلف املالك الشركاء حسب ما نصت عليه املادة ‪ 371‬فقرة ‪7‬‬
‫ق م حيث نصت على '' و يتم توزيع هذه التكاليف على أساس حصة كل جزء مشرتك من األجزاء املتعلقة بكل قسمة'' و فقرة من‬
‫فقرات املادة الناصة على توزيع األعباء من املرسوم ‪ 99-14‬حيث نصت على ما يلي ‪" :‬يتم توزيع هذه األعباء بني الشركاء عـلى‬
‫أسـاس احلصة املشرتكة لكل واحد منهم " ‪ ،‬كذلك حتـديد نسبة كل مالك شريك يف األجزاء املشرتكة ضمن العقار املبين لإلشرتاك يلزم‬
‫مجاعة املـالـكني املشرتكني بدفع التعويضات للمالك الشركاء اآلخرين الذين تضررت حصصهم نتيجة أعمال منفردة من قبــل اجلمعية‬
‫العامة و هذا ما نصت عليه املادة ‪ 2/372‬مكرر ق م و املرسوم ‪ ، 599-14‬و أيضا حتديد نصيب املالك الشريـك يف األج ـزاء‬
‫املشرتكة حيدد نصيبه يف قبض مبالغ التعويضات نتيجة عملية بيع أو تعويض مستحق عـن نـزع امللكية للمنفعة العامة ‪.‬‬

‫الفرع‪ :3‬نموذج نظام الملكية الملكية المشتركة كعقد الزامي يتضمن أهم مايتعلق بالعقار المشترك‬

‫ان نظام امللكية املشرتكة االداة القانونية اليت وضعها املشرع اجلزائري لضبط اهم مايتعلق بالعقار املشرتك‪،‬و قد كان اعداده اختياريا‬
‫‪،‬لكن الوضعية اليت الت اليها العقارات املشرتكة ادت اىل دفع املشرع اجلزائري لجعل اعداد النظام و اشهاره امر الزاميا مبوجب عقد‬
‫موثق بطلب من المرقي العقاري وبموافقة ممثل المقتنين للحصص ( املادة‪ 6‬من املرسوم ‪. )99-14‬‬

‫حدد املشرع مبلحق املرسوم ‪ 99/ 14‬منوذجا يقتدي به لنظام امللكية املشرتكة حدد فيه اجزاء العقار اخلاصة منها و املشرتكة على‬
‫سبيل املثال ال احلصر و معيار متييزمها حسب االستعمال واملنفعة ‪،‬و االليات اليت تساعد يف ذلك من جدول وصفي للتقسيم ونصيب‬
‫كل مالك يف االجزاء املشرتكة و احلقوق اليت تتاتى للمالكني و الشاغلني على تلك االجزاء ‪ .‬كما يدد طرق واليات تنظيم وادارة العقار‬
‫املشرتك هذا األخري الذي ال ميكنه أن يكون ملزما لكل املعنيني به إال من يوم شهره‪.‬‬

‫‪ 4‬نص عليها المرسوم ‪ " : 55-01‬يكون لكل شريك في الملك عند التصويت في الجمعية العامة من األصوات ما يعادل الحصص التي يملكها "‬
‫‪ 5‬نص على ما يلي ‪ " :‬يستفيد الشركاء في الم لك الذين يلحق بهم ضرر ناتج عن اإلنخفاض النهائي لقيمة المساهمة في الصندوق أثناء تنفذ األشغال ‪ ،‬أو تلف أو‬
‫إضطراب و لو مؤقت في اإلنتفاع من تعويض " ‪.‬‬
‫‪8‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الوضعية القانونية للمالك المشتركين والشاغلين ( الحقوق و اإللتزامات)‬

‫المبحث األول ‪:‬حقوق المالك الشركاء في الملكية المشتركة‬

‫تتمثل حقوق املالك الشركاء يف امللكية املشرتكة يف احلق يف إستعمال ‪ ،‬و إستغالل و التصرف يف اإلجزاء اخلاصة و كذا يف‬
‫األجزاء املشرتكة (املطلب األول) غري أن هذه احلقوق مقيدة بعدة قيود (املطلب الثاين)‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬طبيعة حقوق المالك على األجزاء الخاصة و األجزاء المشتركة‬

‫الفرع األول ‪ :‬طبيعة حقوق المالك على جزئه الخاص‬

‫أوال حق االنتفاع بالجزء الخاص‬

‫يتمثل حق املالك الشريك يف اإلنتفاع حبصته اخلاصة يف احلق يف اإلستعمال و اإلستغالل ‪.‬‬

‫‪ – 1‬الحق في اإلستعمال ‪:‬‬

‫االستعمال هو إستخدام الشئ ملا أعد له ‪ ،‬ومبوجب سلطات امللكية حيق ملالك اجلزء اخلاص إستعمال حصته اخلاصة بنفسه أو من‬
‫طرف عائلته أو بواسطة شخص آخر دون مقابل‪،‬وذلك حسب الغرض املعد له سواء بإستعماله للسكن أو ملزاولة نشاط جتاري أو‬
‫مهين‪ ...‬وليس ألي شخص آخر أن يفرض عليه قيودا على طريقة استعمال حصته اخلاصة‪ ،‬مادام ال خيالف القانون (الميس مبتانة‬
‫وصالبة العقار‪ ،‬وال يضر حبقوق بقية املالك الشركاء اآلخرين (املادة ‪ 349‬من القانون املدين)‪ ،‬وال خيالف ما اتفق عليه الشركاء من‬
‫قيود يف نظام امللكية املشرتكة‪.‬‬

‫‪ – 0‬الحق في اإلستغالل ‪:‬‬

‫يعد االستغالل سلطة من سلطات حق امللكية ويقصد به حق املالك يف احلصول على غلة الشئ أو مثاره‪ .‬وبناء عليه يستطيع‬
‫املالك الشريك تأجري احلصة اخلاصة اليت ميلكها مقابل تلقيه أجرة دورية من املستأجر وتعترب األجرة مثارا مدنية ‪ ،‬ونشري يف هذا االطار‬
‫اىل ان املستأجر يلتزم باحرتام قواعد التسيري املطبقة على امللكية املشرتكة يف حالة إخضاع البناية املؤجرة لنظام امللكية املشرتكة ‪ ،‬و يقدم‬
‫املؤجر يف شكل وثيقة ملحقة بالعقد للمستأجر خالصة النظام املتعلق بالتمتع باألجزاء اخلاصة و األجزاء املشرتكة و كذلك احلصة اليت‬
‫تدفع عن كل صنف من أصناف األعباء(املادة ‪ 17‬من املرسوم التنفيذي ‪.69/94‬‬

‫ثانيا‪ :‬حق التصرف في الجزء الخاص‬

‫يعترب حق التصرف السلطة األساسية اليت متيز حق امللكية‪ ،‬وينصرف مفهوم التصرف يف العقار إىل التصرف القانوين ‪،‬أي نقل امللكية‬
‫كليا أو جزئيا أو ترتيب حق عيين عليه ملصلحة الغري (رهن)‪،‬وتعين كذلك التصرف املادي يف العقار أي تغيري الطبيعة املادية للعقار(و‬
‫الذي خيتلط قليال مع سلطة االستعمال)‪ ،‬وحسب منوذج امللكية املشرتكة امللحق باملرسوم ‪ 99/14‬ميكن ملالك اجلزء اخلاص تعديله‬
‫كما يبدو له حتت مسؤوليته ويف حدود القوانني والتنظيمات املعمول هبا‪ ،‬و مبا أن الشريك ميلك اجلزء اخلاص به ملكية فردية فإن‬
‫األصل أن له احلرية يف التصرف فيه ‪،‬غري أن هذه احلرية قيّدهتا ضرورة محاية امللكية املشرتكة بإعتبارها ملكية من نوع خاص‪.‬‬
‫‪9‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬حقوق المالك المشتركين على األجزاء المشتركة‬

‫أوال حق االنتفاع باألجزاء المشتركة‬

‫‪ – 1‬الحق في اإلستعمال ‪:‬‬

‫من حق كل شريك يف امللك أو شاغل له إستخدام كل األجزاء املشرتكة حبرية مادام ال خيالف القيود القانونية و االتفاقية الواردة يف‬
‫نظام امللكية املشرتكة ‪ .‬بشرط أن يكون إستعماله حسب الغرض املعدة له دون أن يعيق حقوق باقي الشركاء و الشاغلني‪ ،‬وخصوصا‬
‫ال جيوز إستعمال األجزاء املشرتكة خارج األوجه املألوفة إلستعماهلا ( الجيوز إستعمال املصعد لنقل مواد البناء ‪ ،‬ال جيوز إستعمال‬
‫املمرات لوضع خزان املاء أو أغراض شخصية)‬

‫‪ – 0‬الحق في اإلستغالل ‪:‬‬

‫يعد االستغالل سلطة من سلطات حق امللكية ويقصد به حق املالك يف احلصول على غلة الشئ أو مثاره‪ .‬وبالنسبة لسلطة‬
‫استغالل األجزاء املشرتكة فإهنا تأخذ حيزا ضيقا يف الواقع العملي‪ ،‬ذلك انه ينصب على بعض األجزاء املشرتكة فقط‪ ،‬وذلك راجع‬
‫إىل أن الغلة اليت ميكن جنيها من جزء مشرتك ال تكون إال مثارا مدنية تتمثل يف بدل اإلجيار وال يتصور إجيار األجزاء املشرتكة إال يف‬
‫إطار ضيق ومبوافقة املالك املشرتكني وذلك كطريقة الستثمارها دون إعاقة حق الشركاء فري اإلنتفاع هبا كتأجري سطح العمارة لوضع‬
‫الرادارات أو تأجري واجهة العمارة لنصب الفتات إشهارية ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬حق التصرف في األجزاء المشترك‬

‫ان التصرف القانوني من طرف أحد الشركاء يف نصيبه من األجزاء املشرتكة ال يتحقق إال بالتصرف يف اجلزء اخلاص نظرا لعالقة‬
‫التبعية اليت جتمعهما‪.‬‬

‫غري أنه يحق لجميع المالك الشركاء التصرف في األجزاء المشتركة أو يف احلقوق التابعة هلا هبدف توفري مصادر مالية إضايف بشرط‬
‫وتصب عائدات التصرف إما يف صندوق اجلمعية‬
‫ّ‬ ‫موافقة و إجماع كل الشركاء األعضاء يف اجلمعية العامة (سنتطرق لذلك الحقا)‪،‬‬
‫العامة أو توزع بني الشركاء كل حسب نصيبه يف هذه األجزاء‪.‬‬

‫بالنسبة للتصرف المادي حيق للمالك املشرتكني القيام ببعض التعديالت املادية يف األجزاء املشرتكة وذلك بتغيري شكل عقارهم من‬
‫خالل حق التعلية أو حق إعادة البناء إن حلقه اهلدم مما يرتتب عليه إحداث أجزاء مشرتكة جديدة‪،‬كما ميكنهم إدخال حتسينات أو‬
‫تعديالت على أجزاء مشرتكة غري أنه يشترط في هذه التصرفات أن يتم إتخاذها باألغلبية في الجمعية العامة وعلّة ذلك أن هذه‬
‫األجزاء ليست ملكا لشريك دون البقية بل هي مملوكة لكل الشركاء(سنتطرق لذلك الحقا)‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬تقييد حقوق المالك المشتركين‬

‫ان حقوق املالك املشرتكني الواردة على أجزاء امللكية املشرتكة ليست مطلقة بل تقيدها قيود متعددة هدفها حماولة الموازنة بني املصلحة‬
‫اخلاصة للمالك املشرتك و بني املصلحة اجلماعية للمالك‪ ،‬وتنصب معظم هذه القيود يف‪:‬‬

‫‪ -‬قيد عدم املساس حبق الشركاء األخرين‬

‫‪ -‬قيد عدم املساس مبتانة البناء ‪ +‬املظهر اجلمايل للبناية‬
‫‪ -‬قيد عدم املساس بتخصيص العقار ‪+‬ختصيص أجزاء امللكية املشرتكة‬

‫الفرع األول‪ :‬تقييد سلطة المالك في االنتفاع‬

‫أوال‪:‬قيد عدم المساس بحق الشركاء األخرين‪:‬‬

‫جيب على مالك اجلزء اخلاص أال يضر حبقوق باقي الشركاء عند إستعماله جلزئه اخلاص‪ ،‬ومبا أن حقوق الشركاء تنصب غالبا على‬
‫األجزاء املشرتكة فإنه ال يتصور تقييد إستعمال اجلزء اخلاص هبذا القيد حيث ميكن ملالك الشقة أن يستخدم أجزاءها بكل حرية ‪.‬‬

‫و على العكس من ذلك يقيّد إنتفاع املالك املشرتك لألجزاء املشرتكة هبذا القيد بصورة واسعة‪،‬ألن هذه األجزاء ليست ملكية فردية له‬
‫بل هي مملوكة ملكية مجاعية مما يستلزم وجوبا أن يكون االنتفاع هبا مجاعيا‪ .‬فليس من حق أحد املالك االستئثار باستعمال السطح‬
‫أوالساحات أو املمرات املشرتكة ألن يف ذلك حرمان لبقية الشركاء من استعماله مما يشكل مساسا حبقهم يف االنتفاع‪.‬‬

‫ثانيا‪:‬قيد عدم المساس بمتانة البناء ‪ +‬المظهر الجمالي للبناية‪:‬‬

‫يقيّد املشرع املالك عند إستعماله جلزئه اخلاص بأن يلتزم بعدم القيام بأي عمل يعرض فيه متانة البناية للخطر‪ .‬مثال ذلك القيام‬
‫بتعديالت يف شقته تؤدي اىل تشقق السطح أو هتدمي أساس يعترب من الدعامة األساسية هليكل العمارة‪...‬‬

‫كما تقيّد سلطته يف االنتفاع ببعض األجزاء اخلاصة بضرورة احملافظة على مظهر البناية وإنسجامها مثال ذلك تقييد استخدام النوافذ‬
‫و الشرفات (الفقرة ‪ 7-2-2-2‬من النموذج امللحق باملرسوم ‪ ،)99/14‬وجتدر بنا االشارة اىل أن احملافظة على املظهر اجلمايل للعمارة‬
‫هو التزام مهمل متاما بسبب ذهنية اجملتمع اجلزائري‪.‬‬

‫ثالثا‪:‬قيد تخصيص العقار و تخصيص األجزاء‬

‫حيق ملالك اجلزء اخلاص االنتفاع جبزئه بشرط عدم املساس بتخصيص البناية أو العقار أي أال يلحق ضررا مبا أعد له العقار (املادة‬
‫‪ 349‬ق م‪ ،‬الفقرة ‪ 2-2-2‬من ملحق املرسوم ‪ 99-14‬املتضمن منوذج نظام امللكية املشرتكة)‬

‫‪-‬ميثل تخصيص العقار اهلدف الذي من أجله مت تشييده و االستعمال الذي على أساسه اشرتى املالك الشركاء حصصهم فيه يقصد‬
‫بتخصيص العقار حتديد الغرض الذي أعد له كل العقار املشرتك ‪،‬أي بيان وجه استعمال العقار الذي ينتج تبعا له شروط االنتفاع به‬
‫نظرا لتخصيصه لغرض معني ‪.‬أي حتديد إذا ما كان العقار ذو طابع سكين أو جتاري أو خدمايت أو خمتلط‪ .‬تقيد سلطة املالك يف‬
‫‪11‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫استعمال جزئه اخلاص بتخصيص العقار و كذلك يفرض املالك على املستأجر االلتزام بتخصيص العقار مما يقيد سلطة االنتفاع بطريقة‬
‫غري مباشرة‪ ،‬فال ميكنه تغيري استعمال شقته من سكن اىل عيادة اذا كان العقار املشرتك خمصص للسكن فقط‪.‬‬

‫‪-‬يقصد بتخصيص األجزاء الغرض الذي أعدت له والذي تستعمل يف إطاره كل من األجزاء املشرتكة واخلاصة‪.‬‬

‫بالنسبة لتحديد ختصيص األجزاء املشرتكة فتفرضه طبيعة كل جزء فاملصعد معد لصعود السكان وليس لنقل مواد البناء‪ ،‬و مدخل‬
‫العمارة معد للدخول و ليس لبيع املالبس‪ ،‬و املمرات للمرور وليس لوضع األغراض الشخصية‪...‬‬

‫أما تخصيص األجزاء الخاصة فهوحتديد الغرض املعدة له بتوضيح إستعماهلا كشقة أو دكان أو حمل مهين‪..‬‬

‫برمته‪ ،‬مبع ى املخالفة فان‬

‫ونشري يف هذا االطار اىل أن تحديد الغرض المخصصة له األجزاء الخاصة يؤدي لتخصيص العقار ّ‬
‫ختصيص العقار مرتبط بتخصيص أجزائه اخلاصة أي أن إستعمال جممل األجزاء اخلاصة هو الذي حيدد إستعمال كل العقار وبالتايل‬
‫ختصيصه(إستعمال كل احلصص للسكن جيعل ختصيص العقار سكين‪ ،‬هذا من جهة‪.‬‬

‫و من جهة أخرى فإن تقييد حرية املالك يف إستعمال األجزاء اخلاصة به مرتبط بالتخصيص العام للعقار ذلك أن هذه القيود ال‬
‫تع ّد مشروعة إال إذا كانت مبررة بالخصائص العامة لمجموع العقار املشرتك (ان ختصيص اجلزء اخلاص للسكن =يقيّد مبدئيا حرية‬
‫مالكه يف إستعماله الذي يعترب حمصورا يف السكن فقط ‪،‬غير أن هذا القيد يكون مشروعا إذا كان مبررا بتخصيص العقار أي أن‬
‫كل العقار خمصص للسكن فقط فيكون توسيع إستعماله لنشاط مهين مثال غري مشروع ملساسه بالتخصيص العام للعقار الذي كان‬
‫مع ّدا للسكن فقط و أصبح معدا للسكن و اخلدمات‪ ،‬أما اذا كان التخصيص العام للعقار متعددا أي ذو طابع سكين وخدمايت فإن‬
‫األمر خيتلف حيث يعترب تقييد حرية مالك الشقة يف إستعماهلا حبرية يف املهن احلرة أو السكن‪ ...‬قيدا غري مشروع ألنه ال ميس‬
‫بالتخصيص العام للعقار الذي كان ذو طابع سكين خدمايت وبعد تغيري ختصيص جزء خاص من سكين إىل خدمايت لن يؤثر على‬
‫التخصيص العام للعقار الذي يبقى سكين خدمايت ‪ ،‬مما جيعل فرض حصر إستعمال اجلزء اخلاص هنا للسكن فقط قيدا غري مشروع‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تقييد التصرف القانوني و المادي‬

‫أوال‪/‬تقييد التصرف القانوني‪:‬‬

‫‪ /1‬تقييد التصرف القانوني في األجزاء الخاصة‬

‫األصل حرية املالك يف التصرف القانوين يف حصته بالبيع أو اهلبة أو الرهن‪ ...‬و إستثناء وضع املشرع قيودا على التصرف القانوين يف‬
‫األجزاء اخلاصة‪ ،‬تنطبق على املساكن اخلاضعة لنظام امللكية املشرتكة حبيث وضع نصوصا قانونية متنع التنازل بعوض عن هذه‬
‫املساكن ملدة حمدودة‪ ،‬فبعد أن نص يف املادة ‪ 102‬من املرسوم ‪ 146- 76‬على منع بيع المسكن إال بعد مرور ‪ 5‬سنوات ‪،‬وقد‬
‫نص املشرع مرة أخرى يف املادة ‪ 57‬من قانون املالية لسنة ‪ 2117‬على أنه يمنع التصرف القانوني بالبيع لمدة ‪ 10‬سنوات لكل‬
‫املساكن اليت سامهت الدولة يف إجنازها‪ ،‬مع اإلشارة اىل أن املشرع الغى هذه القيود ‪.‬‬

‫ويف اعتقادنا كان املقصود من ذلك القضاء على عملية املضاربة أي باستبعاد كل من يطمع يف احلصول على سكن إلعادة بيعه‪،‬‬
‫ولكن القانون ال يكفي ولو محل عقوبات يف طياته ما مل تكن هناك متابعة صارمة‪.‬‬
‫‪12‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫‪ :0‬تقييد التصرف القانوني في األجزاء المشتركة‬

‫قيّد املشرع التصرف يف األجزاء املشرتكة أو احلقوق التابعة هلاب ضرورة احلصول على موافقة الشركاء باالجماع ‪ ،‬ومن جهة أخرى‬
‫ال ميكن للشريك التصرف يف األجزاء املشرتكة مبعزل عن اجلزء اخلاص وذلك راجع لعالقة التبعية بينهما‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬تقييد التصرف المادي‬

‫‪ / 1‬تقييد التصرف المادي للجزء الخاص‪:‬‬

‫حسب منوذج امللكية املشرتكة امللحق باملرسوم ‪( 99/14‬الفقرة ‪ 1-2-2-2‬التعديالت) أدرج املشرع بعض القيود يف حالة تعديل‬
‫املالك للهيئة الداخلية للمحالت اليت ميلكها أمهها‪:‬‬

‫أ‪/‬التقيد بإنجاز التعديالت تحت رقابة رجل المهنة و عدم المساس بمتانة البناية‪:‬‬

‫يف حالة ثقب جدران ضخمة فاصلة بني احلجرات أن ينجز هذه األشغال حتت مراقبة رجل مهنة (مهندس معماري)‪ ،‬وجيب عليه‬
‫أن يتخذ مجيع التدابري الالزمة لعدم اإلضرار بمتانة العمارة‪ ،‬وسيكون مسؤوال عن كل ما ميكن أن يرتتب على هذه األشغال مـن‬
‫تدهور يف البناية‪.‬‬

‫ب‪/‬التقيد بعدم زيادة أعباء الجيران ‪:‬‬

‫جيب أالّ تسبب هذه التعديالت أيّة زيادة يف أعباء اجلريان إال مبوافقة منهم‪ .‬فاملالك الذي له احلق أن يعدل اهليئة الداخلية لبيته فإنه‬
‫جمرب على القيام بذلك يف أوقات العمل‪ ،‬السيما فيما يتعلق باألعمال اليت حتدث ضجة كاحلفر واهلدم باآلالت‪ ،‬باإلضافة إىل عدم‬
‫طرح األنقاض والركام الناجتة على العملية يف الشارع وتركها‪ ،‬كما يشاهد ذلك يف معظم أحيائنا‪ ،‬كـما يتوجب على املالك الذي‬
‫يقوم بالتعديالت الداخلية خاصة اليت متس بقنوات صرف املـياه أن ال يـؤدي تعديل هذه القنوات إىل نزول املاء بشكل عمودي دون‬
‫وجود عوائق الشيء الذي قد يـؤدي إىل إرهاق اجلريان أو قد يؤدي اىل وجـود تسربات تؤثر على متانة البناء‪ ،‬السيما إذا كانت‬
‫داخلية‪ ،‬أي غري مرئية حبيث تظهر بعد مدة‪ ،‬ويف حالة تغيري بالط األراضي عليه أن يسد بإحكام الفراغات املوجودة بينها ألنه يف‬
‫حالة صـب امليـاه عـلى األرضية فإن ذلك يؤدي إىل وجود تسربات تؤثر على السقوف السفلية‪ ،‬وبالتايل على متانة الـعـمارة ‪.‬‬

‫‪ /0‬تقييد التصرف المادي في األجزاء المشتركة‬

‫ان قيام أحد الشركاء بالتصرف املادي يف االجزاء املشرتكة مقيّد بموافقة كل الشركاء (االجماع) وعدم االضرار مبتانة العمارة‪ ،‬مثل‬
‫إعالء البناية أو تشييد بنايات بغرض انشاء حمالت جديدة ذات استعمال خاص‪...‬‬

‫‪13‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات المالك الشريك بالنسبة للملكية المشتركة ‪:‬‬

‫هذه االلتزامات إما أن تكون جتاه اجلمعية العامة أو جتاه املالك الشركاء ‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬اإللتزامات إتجاه بقية الشركاء‬

‫إن إساءة املالك الشريك من متتعه بعدد من احلقوق يف امللكية املشرتكة داخل العقار املبين لإلشرتاك قد تؤدي لإلضرار باملالك الشركاء‬
‫اآلخرين حبرماهنم من حقوقهم و سواء كان ذلك حبسن نية أو بسوء نية فكان لزاما على كل مالك إستخدام حقوقه وفقا حدودها‬
‫القانونية ‪ .‬وجتدر بنا االشارة يف هذا الصدد اىل أن حقوق و التزامات الشركاء يف امللكية املشرتكة متداخلة ذلك أن حق الشريك يف‬
‫االنتفاع و التصرف يف أجزاء امللكية املشرتكة مقيد بعدة قيود تطرقنا اليها سابقا ‪ ،‬تلك القيود متثّل يف نفس الوقت إلتزامات على عاتق‬
‫الشركاء تفرضها النصوص القانونية للملكية املشرتكة ‪ ،‬باالضافة اىل القيود العامة للملكية و اليت تتمثل يف االلتزام بعدم االضرار باجلريان‬
‫و كذا عدم التعسف يف استعمال احلق ‪.‬‬

‫الفرع ‪ :1‬االلتزامات التي تفرضها النصوص القانونية للملكية المشتركة ‪ :‬و هي‪:‬‬

‫‪ -‬االلتزام بعدم املساس حبق الشركاء األخرين‪.‬‬

‫‪ -‬االلتزام بعدم املساس مبتانة البناء ‪ +‬املظهر اجلمايل للبناية‪.‬‬
‫‪ -‬االلتزام بعدم املساس بتخصيص العقار ‪+‬ختصيص أجزاء امللكية املشرتكة‪.‬‬

‫الفرع ‪ : 0‬إلتزامات الجوار‪:‬‬

‫جيب على الشريك أن يلتزم بعدم االضرار جبريانه ‪،‬و هو إلتزام عام ما نص عليه املشرع صراحة يف نص املادة ‪ 691‬من القانون املدين‬
‫بقوله ‪ " :‬جيب على املالك أال يتعسف يف استعمال حقه اىل حد يضر مبلك جاره ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬إلتزاماته اتجاه الجمعية العامة‬

‫إن طبيعة امللكية املشرتكة و العالقة بني املالك املشرتكني يف العقار املبين لإلشرتاك أدت إىل فرض إنشاء مجعية عامة من مهامها‬
‫ا لتكفل بكافة شؤون هذا العقار و حتديد إلتزامات كل عضو إجتاهها و تتمثل هذه اإللتزامات يف التكاليف املالية اليت يتحملها املالك‬
‫أو الشاغلون لضمان إستمرارية اإلنتفاع باألجزاء املشرتكة و من جهة أخرى حضور جلسات اجلمعية العامة ‪.‬‬

‫الفرع‪ :1‬االلتزام بالمشاركة في التكاليف و النفقات‬

‫اوال‪ :‬أصناف النفقات (التكاليف)‬

‫يوجد نوعني من األعباء‪ :‬أعباء الصنف األول واعباء الصنف الثاين‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬

‫‪/1‬أعباء الصنف األول‪:‬‬

‫وتتمثل هذه األعباء يف المبالغ المخصصة للتسيير العادي والترميمات الصغيرة لألجزاء املشرتكة يتحملها مجيع الشاغلني‬
‫للمحالت‪ .‬ونشري هنا إىل أن هذه األعباء توزع بشكل متساو بني الشاغلني للمحالت سواء مالكا أو مستأجرين وهم ملزمون‬
‫بها حتى ولو كانت بيوتهم شاغرة ‪ .‬وتشمل خاصة ‪:‬‬

‫‪ ‬الراتب املخصص للمتصرف والنفقات الالزمة لسري إدارة العمارة وأجر البواب أو البوابني واملستخدمني‬
‫‪ ‬املبالغ املتعلقة باستهالك املاء والكهرباء والغاز بالنسبة لألجزاء املشرتكة العامة‬
‫‪ ‬شراء املواد واألوعية الالزمة لصيانة بوابات الدخول والسالمل وسطـوحـهـا ‪،‬ونفقات إصالح مؤقتة اإلنارة للمداخل‬
‫‪ ‬ومجيع النفقات اليت تستلزمها الرتميمات الصغرية يف األجزاء املشرتك‬

‫أعباء الصنف الثاني ‪:‬‬

‫يرتبط هذا الصنف من األعباء بالترميمات الكبرى للبناية و صيانتها و أمن الشركاء أو الشاغلني يف امللك ‪ ،‬و يتحملها الشركاء‬
‫في الملك وحدهم ‪ .‬من امثلتها ‪:‬‬

‫نفقات الرتميم باختالف أنواعه املتعلقة باجلدران الضخمة و صيانة السقف والسطح والواجهات وأنابيب املواسري وصرف‬ ‫‪‬‬
‫مياه األمطار وكذا صيانة بوابات الدخول واألهباء والسالمل وأقفاص السالمل واملساطح ‪.‬‬
‫نفقات تبييض الواجهات مبا يف ذلك نفقات طالء الدرابزين وعوارض دعم الشرفات والنوافذ ‪...‬‬ ‫‪‬‬
‫فك املصاعد وأجهزة التسخني وإصالحها كلها أو جزء منها وكذلك توابعها ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫وقد أسندت اجلمعية العامة مهمة حتصيل النفقات احملددة من طرفها إىل املتصرف الذي يتلقى االموال ويودعها بدوره يف‬ ‫‪‬‬
‫صندوق اجلمعية العامة يف األوقات احملددة ‪.‬‬

‫الفرع ‪ :0‬حضور جلسات الجمعية العامة‬

‫حيضر الشريك اجللسات بنفسه أو من ينوب عنه ‪،‬وتتجلى أمهية حضور جلسات اجلمعية العامة‪ ،‬يف النتائج اليت تنشأ عن‬
‫ذلك‪ .‬إذ أنه من خالل هذا احلضور‪ ،‬يتس ى لكل مالك شريك أن يناقش مجيع املسائل املتعلقة بشؤون امللكية املشرتكة‪ ،‬وإبداء رأيه‬
‫فيها‪ ،‬و مبا ان حضور اجللسات ليس اجباريا فانه ال يرقى الن يصبح يف مرتبة االلتزام اال انه ميكن اعتباره التزاما ادبيا‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫الفصل الثالث‪ :‬إدارة الملكية المشتركة‬

‫فرض املشرع مبوجب املادة ‪ 7‬من املرسوم ‪ 99-14‬تعيني املرقي للهيكل املسري للملكية املشرتكة والذي يتكون من‬
‫مجعية عامة ومتصرف دورهم األساسي هو ادارة ومحاية العقار املشرتك وجدير باإلشارة ان وجوبية نشأة أجهزة إدارة الملكية‬
‫المشتركة فرضها المشرع في ‪ 0212‬بعد صدور املرسوم ‪ ،99-14‬على خالف ماكان سائدا حيث كان تنصيبها امرا‬
‫اختياريا‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬الجمعية العامة‬

‫نبني يف هذا الصدد تشكيل اجلمعية العامة مث دورها‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تشكيل الجمعية العامة‬

‫ت تشكل جمموعة الشركاء يف امللك والشاغلني له يف شكل مجعية ذات شخصية معنوية وتكتسب الشخصية املدنية‬
‫مبجرد إعتمادها‪ ،.6‬حيث تكتسب اجلمعية العامة الشخصية املعنوية واألهلية املدنية مبجرد تأسيسها وفقا للشروط القانونية ‪.7‬‬
‫وت ـتـشــكل اجملموعة بـمجــرد وجــود ش ـريكني فـي امللك عـلى األقل‪ ،‬وتـسـت ـمـر مـا دامت احملالت املكـونــة لـهـا تـنـتـمي لـعـدة شــركـاء‬
‫يف امللك‪ ،‬وتـنـتـهـي يف حـالـة مـا إذا أصـبـحت البناية ملكا لشخص واحد‪.8‬‬

‫وإن كان املشرع قد اشرتط لتشكل اجلمعية العامة وجود شريكني على األقل‪ ،‬فإن اكتساب العضوية يف اجلمعية يشرتط‬
‫اكتساب صفة املالك الشريك أو الشاغل يف امللكية املشرتكة‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫وقد أوجب املشرع تكوين هذه اجلمعية اليت تعترب املمثل القانوين للجماعة‪ ،‬هلا الشخصية املعنوية‪ .‬ونتيجة لذلك‬
‫تتمتع بذمة مالية مستقلة متكنها من حرية التدخل وبصفة مستقلة‪ .‬وتنشأ مبوجب ذلك عالقة دائنية بني اجلمعية العامة وبني‬
‫أعضائها‪ ،‬من شأهنا أن متكنها من مطالبة العضو الذي امتنع عن الدفع أمام القضاء‪ ،‬وهي ما متثل اجلانب اإلجيايب للذمة‬
‫املالية‪ .‬كما أن هلذه األخرية جانب سليب يتمثل يف التكاليف وااللتزامات املرتتبة عن القيام بأعمال اإلدارة والصيانة‪.‬كما تتمتع‬
‫اجلمعية بأهلية وهلا موطن ونائب يعرب عن ادارهتا هو املتصرف ‪ ،‬كما ان هلا صفة التقاضي‪.‬‬

‫‪ -6‬يعتبر مصطلح "الشخصية المدنية" مصطلحا جديدا نسبيا‪ ،‬ورد أول مرة ضمن أحكام المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم‬
‫السالف الذكر‪ ،‬ويقصد به حسب مريم تومي منح هذه الجمعية مجموعة من الحقوق والصالحيات المتمثلة أساسا في المحافظة على‬
‫العمارة وتسيير أجزائها المشتركة‪ .‬أنظر‪:‬مريم تومي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.111‬‬
‫= أنظر كذلك‪ :‬المادة ‪ 656‬مكرر‪ 1‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و المادة ‪ 15‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪ ،‬وكذا الباب‬
‫األول من الجزء الثاني من ن‪.‬ن‪.‬م‪.‬م الملحق بالمرسوم رقم ‪ 99-11‬السالف الذكر‪ ،‬ج‪.‬ر‪.‬عدد ‪ ،11‬ص ‪.11‬‬
‫‪ -7‬المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 66-11‬المؤرخ في ‪11‬جانفي ‪ 1611‬المتعلق بالجمعيات‪ ،‬ج‪.‬ر‪.‬عدد ‪.1‬‬
‫‪ - 8‬هذه الفقرة تمت إضافتها في إطار الباب األول من الجزء الثاني من ن‪.‬ن‪.‬م‪.‬م الملحق بالمرسوم رقم ‪ 99-11‬السالف الذكر‪،‬‬
‫ج‪.‬ر‪.‬عدد ‪ ،11‬ص ‪ .11‬وقد جزمت بمضمونها اإلشكال القانوني الذي كان قائما حول تحديد أساس وجود الجمعية كشخص قانوني‪.‬‬
‫لمزيد من التفصيل راجع‪ :‬مريم تومي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.116‬‬
‫‪ - 9‬المادة ‪ 56‬من ق‪.‬م‪,‬ج‪.‬‬
‫‪16‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬دور الجمعية العامة‬

‫‪ -‬تتوىل اجلمعية العامة إدارة العقار املشرتك واحملافظة عليه وكذا التسيري اجليد وإدارة األجزاء املشرتكة‪.10‬‬

‫‪ -‬ومبا ان اجلمعية العامة تتمتع باألهلية الكاملة اليت متارسها بواسطة نائبها القانوين املتمثل يف املتصرف‪ .‬مما مينحها‬
‫أهلية التقاضي‪ ،‬فهي مؤهلة للتقاضي مدعية أو مدعى عليها‪ ،‬ولو كان ذلك ضد بعض الشركاء يف امللك والشاغلني له‪ .‬وميكنها‬
‫التقاضي باالشرتاك مع أحد الشركاء يف امللك أو عدد منهم قصد احلفاظ على احلقوق املتعلقة باجملموع العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬وميكنها أن تتخذ مجيع التدابري الضرورية للحفاظ على العقار املشرتك وحسن تسيري األجزاء املشرتكة منه حتقيقا‬
‫لغرض إنشائها‪ .11‬فاجلمعية إذن تكونت لغرض إدارة األجزاء املشرتكة يف البناء لصاحل أعضائها‪ .‬هذا الغرض مينحها‬
‫الصالحيات اليت متكنها من عزل املتصرف‪ ،‬إدارة العقار املشرتك وإمكانية احملافظة عليه‪ ،12‬التأمينات‪ ،‬األشغال‪ ،‬السهر على‬
‫احرتام نظام امللكية املشرتكة وتعديله إن اقتضى األمر‪ ،‬السماح بإجناز األشغ ــال‪ ،‬التقاضـي للدفاع عن مصاحل الشركاء بالنيابة‬
‫عنهم لدى القضاء ‪ ،‬تقرير التنازل عن حصص مشرتكة إىل غري ذلك‪.‬‬

‫‪ -‬تعترب اجلمعية العامة مسؤولة عن االضرار اليت تلحق بالشركاء او الغري بسبب العيب يف البناء او عدم صيانة األجزاء‬
‫املشرتكة‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬جلسات الجمعية العامة‬

‫نظرا ألمهية دور اجلمعية العامة يف إدارة العقار املشرتك‪ ،‬فإنه يتعني اختاذ كافة اإلجراءات والتدابري الالزمة للقيام مبا هي‬
‫مكلفة به‪ .‬وذلك عن طريق عقد جلسات اجلمعية العامة يف جلسات عادية أو إستثناية‪ 13‬من أجل مناقشة كل املسائل املتعلقة‬
‫باحملافظة على العقار وتسيريه‪ ،‬تنتهي بإصدار قرارات تتخذ عن طريق االقرتاع‪ ،‬والذي يتم من خالل طرح املواضيع للتصويت‬
‫عليها مـن قبل اعضائها املؤهلني لذلك‪.‬‬

‫‪ - 10‬المادة ‪ 1/656‬مكرر‪ 1‬من ق‪.‬م‪,‬ج‪.‬‬

‫‪ -11‬أنظر‪:‬‬
‫‪-‬المادة ‪ 16‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪.‬‬
‫‪ -‬الباب األول من الجزء الثاني من ن‪.‬ن‪.‬م‪.‬م الملحق بالمرسوم رقم ‪ 99-11‬السالف الذكر‪ ،‬ج‪.‬ر‪.‬عدد ‪ ،11‬ص ‪.11‬‬
‫‪ - 12‬يتبين لنا أن المهمة األساسية للجمعية هي إدارة العقار والمحافظة عليه بصفة عامة‪ ،‬أي أنها مكلفة بالحفاظ على العقار بجزأيه‬
‫الخاص والمشترك باإلضافة إلى مهمتها في تسيير األجزاء المشتركة‪ .‬وهو في حقيقة األمر الدور األساسي ألن إدارة العقار في جانبه‬
‫الخاص يعتبر من صالحيات ومسؤوليات كل مالك على حدى‪ ،‬بينما الدور األساسي لها المناط بالجمعية هو إدارة وتسيير األجزاء‬
‫المشتركة هذه األخيرة التي تعتبر ملكيتها مشتركة بين كل المالك الشيء الذي يستدعي وجود هيئة مكلفة بعملية صيانتها و الحفاظ‬
‫عليها‪.‬‬
‫‪ - 13‬راجع المادة ‪ 668‬من ق‪.‬م‪.‬ج فيما يتعلق بإنعقاد اإلجتماع العادي و االستثنائي للجمعية العامة‪.‬‬
‫‪17‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫وبناء عليه يكون اختاذ القرارات بشأن قضايا العقار املشرتك إثر التصويت عليها كأول دور تقوم به اجلمعية العامة‪،‬‬
‫ليأيت بعدها تنفيذ القرارات وجتسيدها على أرض الواقع من خالل نائبها القانوين املتمثل يف املتصرف‪.14‬‬

‫ف بعد مناقشة كل املواضيع و اختاذ القرارات‪ ،‬يتم إخضاع كل موضوع للتصويت بانفراده من قبل األشخاص املؤهلني‬
‫لذلك‪ ،‬فإذا حصل القرار على نسبة األصوات املطلوبة من هؤالء ‪ ،‬فإنه يكون مقبوال و يف حالة العكس فإن القرار يسقط ‪،‬‬
‫و على هذا األساس يظهر جليا أن عدد أصوات احلاضرين يف اجلمعية العامة الذين ميلكون حق التصويت ‪ ،‬هو العامل املقرر‬
‫ملصري املواضيع املدرجة يف جدول األعمال‪.‬‬

‫‪°‬و عليه فإن األغلبية املطلوبة لصحة قرارات اجلمعية العامة هي‪:‬‬

‫‪ - 1‬األغلبية البسيطة ‪ :‬تمثل نسبة ‪ 1 + %02‬من أصوات األعضاء الحاضرين أو الممثلين فقط (مالكين‬
‫وشاغلين)‬

‫يشرتطها املشرع فيما يتعلق بالقرارات املتعلقة بظام امللكية املشرتكة ‪ ،‬كاملسائل املتعلقة بتطبيق نظام امللكية املشرتكة أو‬
‫املصادقة على النظام الداخلي ‪ ،‬ومجيع املسائل اليت هتم امللكية املشرتكة ‪ ،‬كصفات إجناز و تنفيذ اشغال باتت إجبارية مبوجب‬
‫(‪)15‬‬
‫االحكام القانونية و التنظيمية ‪ ،‬وتغري توزيع االعباء اليت باتت ضرورية بسبب تغري استعمال جزء أو عدة اجزاء‬

‫‪ -‬تغيري توزيع االعباء اليت باتت ضرورية بسبب تغيري استعمال جزء أو عدة أجزاء (‪ ، )16‬هنا قد يكون إعادة التوزيع‬
‫بانقاص بعض األعباء نظرا لإلستغناء على جزء مشرتك قد يكون عبارة عن جتهيز ‪ ،‬كتفكيك املصاعد أو اإلستغناء على‬
‫التسخني املركزي‪ ،‬او بزيادة األعباء كرتكيب حمركات جديدة أو تركيب مضخات للماء ‪..‬‬

‫‪-0‬أما أغلبية ثلثي األعضاء ‪ :‬تمثل نسبة ‪ %66‬من أصوات األعضاء الحاضرين أو الممثلين (ماكني وشاغلني)‬

‫خاصة بإقرار كل املسائل اليت ختص تعيني املتصرف أو عزله‪ ،‬و مجيع أشغال التحسني مثل تغيري عنصر أو عدة عناصر‬
‫من التجهيزات املوجودة ‪ ،‬أو إدخال عناصر جديدة و تعديل حمالت ذات استعمال مشرتك أو وحدات مثل هذه احملالت ‪،‬‬

‫‪ - 14‬المادة ‪ 1/661‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬‬

‫(‪ -)15‬فقرة ‪ 8-4-4‬من الباب الثاني‪ ،‬الجمعية العامة‪ ،‬شروط اتخاذ الق اررات باالغلبية في الجمعية العامة من ن ن م م الملحق‬
‫بالمرسوم التنفيذي ‪ 99/41‬السالف الذكر‪ ،‬ص ‪.41‬‬
‫(‪-)16‬فقرة ‪ 1‬من الباب الثاني‪ ،‬الجمعية العامة‪ ،‬شروط اتخاذ الق اررات باالغلبية في الجمعية العامة من ن ن م م الملحق بالمرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 99/41‬السالف الذكر‪ ،‬ص ‪.41‬‬
‫‪18‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫بشرط أن تكون مطابقة للغرض الذي هيئت من أجله البناية‪ ،‬و توزيع مصاريف تسيري االجزاء املشرتكة أو العناصر احملولة أو‬
‫(‪. )17‬‬
‫املستحدثة و صيانتها و استبداهلا‬

‫‪-‬أما اإلجماع‪ :‬يمثل ‪ % 122‬من أصوات المالكين فقط مع ضرورة حضور كافة هؤالء في الجلسة‪.‬‬

‫يشرتط االمجاع فيما خيص اعمال التصرف بنوعيه يف األجزاء املشرتكة أو يف احلقوق التابعة هلذه األجزاء املشرتكة ‪،‬‬
‫سواء تصرف مادي كتشييد بنايات بغرض انشاء حمالت جديدة ذات اإلستعمال اخلاص أو اعالء البناء ‪ ،‬او كان تصرفا‬
‫قانونيا كالتنازل عن بعض األجزاء املشرتكة ‪.‬‬

‫و تكون القرارات المصادق عليها من الجمعية العامة ملزمة لكل أعضائها(ماكني و شاغلني) وكذا ذوي حقوقهم‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬المتصرف‬

‫نبني فيما يلي تعيني املتصرف ودوره‬

‫المطلب األول‪ :‬تعيين المتصرف‬

‫لقد أوكل املشرع مهمة النائب عن اجلمعية العامة للمتصرف الذي ميكن اختياره من املالكني أو الشاغلني أو غريهم‬
‫‪ .18‬يتم تعيني املتصرف بطريقتني‪:‬‬

‫في الحالة العادية مبوجب قرار اجلمعية العامة الذي يتم التصويت عليه بأغلبية ثلثي أعضاء اجلمعية العامة‬ ‫‪-1‬‬
‫احلاضرين أو املمثلني‪ ،‬ملدة سنتني قابلتني للتجديد‪. 19‬‬
‫يعني املتصرف بصفة إستثنائية يف حالتني‬ ‫‪-2‬‬
‫‪ -‬تتمثل األوىل يف حالة إلزام املرقي العقاري‪ 20‬بضمان إدارة امللكية املشرتكة خالل مدة سنتني من تاريخ بيع‬
‫آخر جزء يف البناية‪ .‬أما احلالة الثانية فتتمثل يف تعيني املتصرف إستثنائيا ليحل حمل أجهزة اإلدارة يف حالة‬
‫مجودها و ذلك كوسيلة لتفعيل دورها‪ ،‬بواسطة إستصدار أمر على عريضة من رئيس حمكمة املكان التابع له‬
‫العقار بتعيينه متصرفا بصفة إستثنائية ‪.21‬‬

‫(‪ -)17‬فقرة ‪ 5‬من الباب الثاني‪ ،‬الجمعية العامة‪ ،‬شروط اتخاذ الق ار ارت باالغلبية في الجمعية العامة من ن ن م م الملحق بالمرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 99/41‬السالف الذكر‪ ،‬ص ‪.41‬‬
‫‪ - 18‬أنظر الفقرة المتعلقة بتعيين و عزل المتصرف المدرجة في الباب الثالث من الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ 99-11‬المذكور‬
‫سابقا‪ ،‬ج‪.‬ر‪ .‬عدد‪ ،11‬ص‪.)15‬‬
‫‪ - 19‬المادة ‪ 81‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم‪.‬‬
‫‪ - 20‬بموجب المادة ‪ 5‬من المرسوم رقم ‪ 99-11‬المذكور سابقا‬
‫‪ - 21‬أنظر‪:‬‬
‫‪19‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫‪-‬واحلالة الثانية يف حالة عدم تعيني اجلمعية العامة للمتصرف أو إذا ختلى هذا األخري عن منصبه أو منعه مانع أو‬
‫هتاون يف أداء مهامه‪ ،‬و عجزت اجلمعية العامة عن تعيني متصرف هلا أو تقاعست عن القيام بذلك‪ ،‬فإن رئيس اجمللس الشعيب‬
‫البلدي للبلدية اليت يقع فيها العقار هو من يقوم بتعيينه بناء على إشعار من أغلبية الشركاء‪.‬‬

‫ونشري أخريا إىل أن عزل المتصرف يتم حسب نفس الشروط‪.‬‬

‫المطلب الثاني دور المتصرف ومهامه‪.‬‬

‫أوكل املشرع للمتصرف نفس الصالحيات اليت منحت للجمعية حيث أنه ميثل اجلمعية يف جمال القضاء مدعيا أو‬
‫مدعى عليه ولو ضد بعض الشاغلني‪ ،‬وهي نفس الصالحيات اليت منحت هلا‪.‬‬

‫وباعتبار املتصرف اهليئة التنفيذية للجمعية املنوط هبا تنفيذ قرارات هذه األخرية من جهة‪ ،‬وكذا املمثل القانوين للشخص‬
‫املعنوي املتمثل يف مجعية الشركاء من جهة أخرى‪ ،‬فإن مهامه يف ذلك متنوعة ومتعددة وجد مهمــة عمليا‪ .‬فهــذه املهــام جتعله‬
‫يلعـب دورا بـارزا فــي إدارة وتسيي ــر امللكيـ ــة املشرتكة‪ .‬والتزام املتصرف بتنفيذها واحرتامه لنظام امللكية املشرتكة هو الذي حيدد‬
‫طبيعـ ــة األدوار اليت له يف العقار املبين لالشرتاك‪ ،‬وكذا خمتلف السلطات اليت يتمتع هبا يف هذا اجملال‪.‬‬

‫وقد حدد املشرع ‪ 22‬هذا الدور يف عدة نقاط واليت ميكن أن جنملها ونقسمها إىل نوعني‪:‬‬

‫‪-1‬فيما يتعلق بالدور اإلداري والتنظيمي للمتصرف‪ ،‬يسند له بصفته وكيال جلماعة املالك والشاغلني مهمة تنفيذ‬
‫أحكام تنظيم امللكية املشرتكة‪ ،‬ومداوالت اجلمعية العامة ‪ ،23‬كما أنه ملزم بفرض احرتام بنود هذا التنظيم‪ ،‬واختاذ العقوبات‬
‫املناسبة يف حق كل من خيالف ذلك‪.‬كما يكلف املتصرف بإدارة األجزاء املشرتكة من العمارة‪ ،‬والعمل على احلفاظ عليها‬
‫وحراستها وصيانتها ونظافتها وضمان اهلدوء واألمن فيها‪ ،‬ويقوم يف هذا الصدد بإعداد التنظيم الداخلي للعقار املشرتك وتعليقه‬
‫بعد مصادقة اجلمعية عليه‪ .‬وتنفيذا هلذا الغرض له أن يوظف عمال من بوابني وعمال نظافة وصيانة وغريهم‪ ،‬مع ضبط وحتديد‬
‫مهامهم‪ .‬وذلك وفقا لعدد املناصب املتوفرة اليت تكون حمددة من قبل اجلمعية العامة مسبقا ‪.24‬‬

‫إضافة إىل هاته املهام‪ ،‬للمتصرف مهمة ضبط مجيع وثائق امللكية العقارية املشرتكة واجلمعية العامة من خمططات‪،‬‬
‫اتفاقيات‪ ،‬عقود‪ ،‬مراسالت‪ ،‬دفاتر‪ ،‬حماضر‪ ،‬مستخرجات مصادق عليها‪ ،‬قوائم عدد احلصص املوجودة مع ذكر مالكيها أو‬

‫‪ -‬المادة ‪ 15‬مكرر ‪ 1‬من المرسوم التنفيذي‪ ،‬رقم‪ 59- 91 :‬المؤرخ في ‪ 6‬مارس ‪ 1991‬المعدل و المتمم للمرسوم رقم‪666- 38 :‬‬
‫المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير البنايات الجماعية‪ ،‬ج‪.‬ر‪ .‬عدد ‪.18‬‬
‫‪ -22‬نص المشرع على دور المتصرف في المواد من ‪ 83‬إلى ‪ 15‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر و كذا‬
‫في الباب الثالث من الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ 99-11‬السالف الذكر‪ ،‬ج‪.‬ر‪.‬عدد ‪ ،11‬ص ‪.15‬‬
‫‪ - 23‬المادة ‪ 661‬من القانون المدني‪.‬‬
‫‪ - 24‬المادة ‪ 16‬الفقرة ‪ 1‬و ‪ 1‬و ‪ 8‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪.‬‬
‫‪20‬‬
 ‫محاضرات الملكية الجماعية و المشتركة ‪ /‬ماستر‪ 1‬تخصص قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201 /‬‬
‫شاغليها ووثائق التسيري املايل وجداول امليزانيات املقررة‪.25‬كما يكلف املتصرف بالتسيري التنظيمي للعقار بتولّيه إعداد جداول‬
‫األعمال اليت تناقشها اجلمعية العامة ‪ ،26‬ويدعو لعقد جلساهتا ويقوم بوظيفة الكاتب باجللسة‪.27‬‬

‫‪-2‬أما بالنسبة للدور المالي للمتصرف‪ ،‬فإنه يعترب املسري املايل يف العقار املشرتك الذي يتوىل إدارة كافة حسابات‬
‫اجلمعية مبا تتوفر عليه من أموال يف املصارف والصناديق وحىت يف خزينتها اخلاصـ ــة‪.‬كما عليه أن حيرص على توفر هذه املصادر‬
‫املالية من خالل حتصيل كافة املبالغ املستحقة على كل واحــد من مجاعة املالك أو الشاغلني يف العقار املشرتك‪.‬‬

‫‪ -25‬المادة ‪ 16‬الفقرة ‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪.‬‬

‫‪ - 26‬المادة ‪ 18‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪.‬‬
‫‪ - 27‬المادة ‪ 15‬من المرسوم رقم ‪ 666-38‬المعدل و المتمم السالف الذكر‪.‬‬
‫‪21‬‬