‫ماستر قـانون العقود و العقـار و التوثيق‬

‫الفوج األول‬

‫الفصل الثاني‬

‫وحدة ‪ :‬التحفيظ العقاري‬

‫عرض بعنوان‬

‫المسطرة اإلدارية في التحفيظ‬

‫العقاري‬

‫تحت إشراف الدكتور‬

‫ذ‪ :‬محمد العلمي‬
‫من إعداد الطالبات ‪:‬‬
‫هاجر بنعمرو‬
‫إيمان قتاح‬
‫وداد يسرى البطمي‬

‫الموسم الجامعي ‪- 2018‬‬

‫‪2019‬‬
 ‫الئحة المختصرات‬

‫ظهير التحفيظ العقاري‬ ‫ظ ‪ .‬ت ‪.‬ع‬

‫مدونة الحقوق العينية‬ ‫م ‪.‬ح ‪.‬ع‬
‫قانون اإللتزامات و العقود‬ ‫ق ‪ .‬ل ‪.‬ع‬
‫مديرية المحافظة العقارية‬ ‫م‪.‬م‪.‬ع‬

‫مقدمة ‪:‬‬
‫يتسم النظام العقاري المغربي بازدواجية في هيكله بين نظام العقارات المحفظة‬
‫الخاضع لظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬الذي يعود إصداره إلى عهد‬
‫الحماية الفرنسية كما عدل و تمم بالقانون ‪ 14.07‬كما يخضع كذلك هذا النظام ألحكام‬

‫‪1‬‬
 ‫مدونة الحقوق العينية ‪ ، 1‬و بين العقارات الغير المحفظة الخاضعة لألحكام الواردة في‬
‫مدونة الحقوق العينية ‪ ،‬و في حالة عدم وجود نص يرجع إلى الراجح و المشهور و ما جرى‬
‫به العمل من الفقه المالكي ‪.2‬‬

‫وحتى يصبح العقار منتجا و مساهما في التنمية االقتصادية للبالد ‪ ،‬ال بد من إخراجه‬
‫من زمرة العقارات الغير المحفظة ‪ ،‬و إخراجه من هذا النظام يدفع صاحبه لسلوك مسطرة‬
‫التحفيظ العقاري حيث بقصد بهذا األخير حسب الفصل األول من ظهير التحفيظ العقاري هو‬
‫جعل العقار المحفظ خاضعا لنظام المقرر في قانون ‪ 14.07‬من غير أن يكون باإلمكان‬
‫إخراجه منه ‪.‬‬

‫إن التحفيظ العقاري في األصل هو عمل اختياري ‪ 3‬غير أنه إذا باشر الشخص مسطرة‬
‫التحفيظ ‪ ،‬ال يمكن حينها إخراجه منه إال في بعض الحاالت المنصوص عليها في ظ ت ع ‪،‬‬
‫و بالتالي فإلخراج العقار من زمرة العقارات الغير المحفظة يتعين سلوك مسطرة التحفيظ‬
‫العقاري المنصوص عليها في الباب الثاني من ظهير التحفيظ العقاري ‪.‬‬

‫تخضع مسطرة التحفيظ العقاري لمجموعة من المراحل يتعين على من باشرها‬

‫احترامها ‪ ،‬و كل خلل يقع أثناء عملية التحفيظ قد يؤدي إلى تعطيل هذه المسطرة ‪ ،‬الشيء‬
‫الذي ينتج عنه عدم تأسيس الرسم العقاري ‪ ،‬و منه يمكننا القول أن مسطرة التحفيظ العقاري‬
‫هي مسطرة إدارية في األصل بمعنى أنها تمر بطريقة إدارية عادية أي تبقى محصورة في‬
‫المحافظة العقارية إلى حين تأسيس الرسم العقاري ‪ ،‬غير أنها تتخللها في بعض األحيان‬
‫مسطرة قضائية في حالة وجود نزاع على العقار المزمع تحفيظه ‪ ،‬و الذي يهمنا في‬
‫موضوعنا هو المسطرة اإلدارية الذي سنحاول الحديث عنها و عن أهم المراحل التي تمر‬
‫منها إلى حين تأسيس الرسم العقاري و تطهير العقار من جميع الشوائب ‪،‬‬

‫‪ - 1‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.178‬صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪39.08‬‬
‫المتعلق بمدونة الحقوق العينية ‪ ،‬المنشور في الجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪2011‬‬
‫) ‪ ،‬ص ‪. 5587‬‬
‫‪ - 2‬أنظر المادة األولى من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪2‬‬
‫و منه تظهر لنا أهمية الموضوع كون أن المسطرة اإلدارية ترسخ لنا الحالة المادية و‬
‫القانونية للعقار ‪ ،‬من أمن عقاري و تطهير و كذا الحفاظ على ملكية العقار و استقرار‬
‫المعامالت العقاري ‪ ،‬الشيء الذي يساهم بكثير في تنمية اإلقتصاد الوطني ‪.‬‬

‫إشكالية الموضوع ‪:‬‬

‫إن موضوعنا هذا يعالج إشكالية بالغة األهمية تتجلى في مدى استطاع المشرع‬
‫المغربي تبسيط اإلجراءات اإلدارية للتحفيظ العقاري بشكل يسر على طالب التحفيظ و فيي‬
‫نفس الوقت يعطي لكل من يتمسك بحق على العقار المراد تحفيظه الوسائل الكفيلة باحترام‬
‫ذلك الحق؟‬

‫منهجية البحث ‪:‬‬

‫إن دراسة هذا البحث و عالقة بإشكالية الموضوع ‪ ،‬ارتأينا أن نستعين في موضوعنا‬
‫ببعض مناهج البحث العلمي ‪ ،‬منها الوصفي و كذا التحليلي ‪.‬‬

‫خطة البحث ‪:‬‬

‫إجابة عن أإلشكالية أعاله ‪ ،‬ارتأينا أن نقسم موضوعنا إلى فصلين أساسيين كالتالي ‪:‬‬

‫الفصل األول ‪ :‬إيداع مطلب التحفيظ العقاري و إجراءاته‬

‫الفصل الثاني ‪ :‬آثار إيداع مطلب التحفيظ‬

‫‪3‬‬
 ‫الفصل األول ‪ :‬إيداع مطلب التحفيظ العقاري و إجراءاته‬

‫يتميز النظام العقاري المغربي بازدواجية نظامه بين العقارات المحفظة الخاضعة‬
‫ألحكام ظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‬
‫المعدل و المتمم بقانون ‪ 14.07‬وكذا مدونة الحقوق العينية و بين العقارات غير المحفظة‬
‫الخاضعة لألحكام الواردة في مدونة الحقوق العينية و في حالة لم يرد به نص يرجع لظهير‬
‫االلتزامات و العقود وإن لم يوجد نص يرجع للراجح و المشهور و ما جرى به العمل في‬

‫‪4‬‬
 ‫الفقه المالكي‪ ، 4‬وبالتالي فإن هذه االزدواجية تتسم بترك الحرية لمالك العقارات بين البقاء‬
‫في نظام العقارات غير المحفظة أو األخد بنظام العقار ات المحفظة ‪.‬‬
‫و بها يمكننا القول أن التحفيظ العقاري في األصل هو عمل اختياري ‪ ،‬أي أن مالك‬
‫العقار حر في أن يحفظ أو ال يحفظ عقاره وهذا ما أكده المشرع المغربي بمقتضى الفصل‬
‫‪ 6‬من ظهير التحفيظ العقاري حيث جاء في منطوقه ‪ " :‬إن التحفيظ العقاري أمر اختياري‬
‫غير أنه إذا قدم مطلب للتحفيظ فإنه ال يمكن سحبه مطلقا ‪ ".‬و تجدر اإلشارة للقول أن قاعدة‬
‫اإلختيارية هذه ليست على إطالقها بل يرد عليها قيد اإلجبارية أي إجبارية المالك على‬
‫تحفيظ عقاراتهم وذلك في حاالت معينة ‪. 5‬‬
‫من أجل تحفيظ عقار معين البد من خضوع الراغب في تحفيظه للمقتضيات‬
‫المنصوص عليها في ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري أي سلوكه للمسطرة‬
‫اإلدارية التي تبتدأ عادة بتقديم مطلب التحفيظ للمحافظة العقارية المختصة من طرف‬
‫الراغب في التحفيظ ‪،‬باعتبارها أول خطوة للدخول في النظام المذكور سلفا و تنتهي عادة‬
‫بصدور قرار من المحافظ على األمالك العقارية بتحفيظ العقار ‪.‬‬
‫إن تقديم مطلب التحفيظ للمحافظة العقارية هو أول إجراء يقوم به طالب التحفيظ في‬
‫المسطرة اإلدارية للتحفيظ العقاري ‪ ،‬وبالتالي فالمحافظ على األمالك العقارية هو المكلف‬
‫شخصيا بقبول طلبات التحفيظ وبها تبقى له السلطة التقديرية في البث بقبولها أو رفضها أو‬
‫إلغائها كلما‬
‫تبين له ذلك ‪ ،‬األمر الذي يقيد طالب التحفيظ باحترام اإلجراءات القانونية خالل‬
‫المسطرة اإلدارية التي تبتدأ بوضع مطلب التحفيظ بصفة قانونية للقيام بعملية هندسية ينتدب‬
‫لها مهندسا مساحا طبوغرافيا مسجل بالهيئة الوطنية للمهندسين المساحيين الطبوغرافيين‬

‫‪ - 4‬هذا ما أكدته المادة األولى في فقرتها الثانية من قانون ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية ‪.‬‬
‫‪ - 5‬األصل في التحفيظ العقاري أنه عمل اختياري إال أنه إجباري في بعض الحاالت حسب الفصل ‪ 7‬من ظهير التحفيظ‬
‫العقاري ‪ ،‬و بها فإن هذه الحاالت متفرقة منها ما هو منصوص عليه في ظهير التحفيظ العقاري وذلك في الفصل ‪51‬‬
‫المكرر ‪ 19‬مرة ومنها ما هو منصوص عليه في نصوص خاصة تحكمها قوانين خاصة بالتحفيظ ‪ ،‬و بالتالي سنحاول‬
‫عرض بعض الحاالت منها ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬التحفيظ اإلجباري في حالة صدور قرار يقضي بذلك في بعض المناطق " الفصل ‪ 51‬المكرر ‪ 19‬مرة من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري "‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التحفيظ اإلجباري بناء على أمر من المحكمة يقضي بالحجر على عقار معين " الفصل ‪ 8‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫"‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة الخاصة المنظمة بظهير ‪ 3‬يناير ‪ 1916‬وذلك في حالة وجود تعرض على تحديدها‬
‫"‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬التحفيظ اإلجباري للمجموعات و التجزئات السكنية وذلك قبل مباشرة األعمال أو تقسيمها "المادة ‪ 2‬من قانون‬
‫‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات و المجموعات السكنية "‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫وذلك من أجل إجراء عملية التحديد للعقار المزعم تحفيظه لمعرفة حدود و مشتمالت العقار‬
‫و كذا المالك المجاوريين له ‪ ،‬ثم تلي هذه المرحلة عملية اإلشهار باعتبارها وسيلة قانونية‬
‫إلشهار الحقوق لعدم اإلضرار بها وتمكيين ذويها من الدفاع عنها بالطرق المخولة قانونا‬
‫في المسطرة اإلدارية ‪ ،‬و هذا ما سنحاول الحديث عنه في فصلنا هذا ‪.‬‬
‫إلماما لما سبق ارتأينا أن نقسم الفصل األول من موضوعنا إلى مبحثين رئيسيين‬
‫كالتالي ‪:‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬عمليتي اإلشهار و التحديد ‪.‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ‬

‫إن مسطرة التحفيظ اإلدارية مبدئيا تبتدئ وتنتهي على نطاق إداري دون تدخل القضاء‬
‫وذلك بعد صدور المحافظ على األمالك العقارية قراره استجابة لمطلب التحفيظ بتحفيظ‬
‫العقار و بعد تحققه من إنجاز جميع اإلجراءات المقررة في ظهير لتحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫تبتدئ مسطرة التحفيظ اإلدارية وجوبا بتقديم مطلب التحفيظ من طرف األشخاص الذين‬
‫يحق لهم قانونا تقديمه للجهة المختصة أال وهي المحافظة العقارية الموجودة في دائرة نفوذها‬
‫العقار المرغوب تحفيظه ‪ ،‬وبها تبقى السلطة للمحافظ على األمالك العقارية للبث في مدى‬
‫صحة المعلومات المدلى بها في مطلب التحفيظ وكذا الشكليات و البيانات المتعلقة بكل من‬
‫طالب التحفيظ و العقار المراد تحفيظه ‪.‬‬

‫‪6‬‬
‫بعد إطالع المحافظ على األمالك العقارية على صحة المعلومات و البيانات المدلى بها‬
‫في مطلب التحفيظ ‪ ،‬يعمل على تهييئ ملخص داخل األجل المحدد معلنا فيه يوم التحديد من‬
‫أجل نشره بالجريدة الرسمية وبعث نسخ منه إلى الجهات المخصصة بنشر إعالنات ملخص‬
‫مطلب التحفيظ ‪ ،‬و بالتالي فإن عملية التحديد هذه هي ثاني مرحلة من مراحل المسطرة‬
‫اإلدارية التي تليها عملية اإلشهار ‪.‬‬
‫إلماما لما سبق يمكننا أن نتساءل عن من هم األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب‬
‫التحفيظ ؟ و ما هي الشكليات الواجب توفرها في مطلب التحفيظ ؟ و أخيرا ما هي حدود‬
‫سلطات المحافظ في قبول أو رفض مطلب التحفيظ ؟ ‪.‬‬
‫من خالل التساؤالت أعاله التي سنحاول اإلجابة عنها بشكل مفصل الحقا ‪ ،‬ارتأينا أن‬
‫نقسم مبحثنا إلى مطلبين أساسيين ‪ ،‬الذي سنحاول أن نبين في أوله طالب التحفيظ أما في‬
‫مطلبه الثاني سنعمل على إبراز شكلية و رقابة المحافظ على مطلب التحفيظ ‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬طالب التحفيظ‬

‫إن عملية تقديم مطلب التحفيظ للمحافظة العقارية الكائنة بدائرة نفوذ العقار المراد‬
‫تحفيظه يعطي إشارة البدء في اتخاذ اإلجراءات الالزمة إلدخال العقار إلى زمرة العقارات‬
‫المحفظة و إخضاعه لظهير التحفيظ العقاري ‪ ،‬و بالتالي فإن تقديم هذا المطلب ال تقبل إال‬
‫من األشخاص الذين حصرهم القانون بموجب الفصل العاشر من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫الذي جاء فيه ‪ " :‬ال يجوز تقديم مطلب التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم ‪:‬‬
‫‪ - 1‬المالك ‪.‬‬
‫‪ - 2‬الشريك في الملك مع اإلحتفاظ بحق الشفعة لشركائه و ذلك عندما تتوفر فيهم‬
‫الشروط الالزمة لالخد بها ‪.‬‬
‫‪ - 3‬المتمتع بأحذ الحقوق العينية التالية ‪ :‬حق اإلنتفاع ‪ ،‬حق السطحية ‪ ،‬الكراء‬
‫الطويل األمد ‪ ،‬الزينة ‪ ،‬الهواء و التعلية ‪ ،‬الحبس ‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫‪ - 4‬المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك ‪.‬‬
‫و الكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ اإلجباري‪".‬‬
‫كما نجد أن المشرع أضاف فصالن متتاليان للفصل المذكور سلفا أال و هما الفصل‬
‫الحادي عشر و الثاني عشر مفادهم أن للدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول األجل و كذا‬
‫النائب الشرعي للمحجور عنهم و القاصرين أن يقدموا مطالب للتحفيظ ‪.‬‬
‫الظاهر من الفصول أعاله أن المشرع العقاري عمل على حصر األشخاص الذين يحق‬
‫لهم تقديم مطلب التحفيظ و بها سنعمل من خالل هذا المطلب علىإبراز من هم هؤالء‬
‫األشخاص كل بصفته على الشكل التالي ‪:‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬المالك و الشريك في الملك المشاع‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬أصحاب بعض الحقوق العينية و اإلرتفاقية‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الدائن و النائب الشرعي للقاصر و المحجور عنهم ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬المالك و الشريك في الملك المشاع‬

‫خول المشرع المغربي للمالك و الشريك في الملك إمكانية تقديم مطلب التحفيظ كلما‬
‫كانت لهم الرغبة في تحفيظ عقاراتهم وبها نتساءل عن كيفية تقديمهم لمطلب التحفيظ ؟ و من‬
‫خالل هذا التساؤل سنحاول الحديث عن كل من المالك (أ) و الشريك في الملك (ب) تقديم‬
‫مطلب التحفيظ للمحافظة العقارية‪.‬‬

‫أ – المالك‪:‬‬
‫من المعلوم أن الشخص المالك هو الذي يملكك الشيء سواء منقوال أو عقارا و بالتالي‬
‫فهو الذي تكون له سلطة مباشرة التصرف في الشيء الذي يملكه دون وساطة أي أحد سواء‬
‫كان شخصا طبيعيا أو معنويا ‪ ،‬و بالتالي فمالك العقار هو الوحيد الذي يحق له أن يتصرف‬
‫في عقاره كيفما شاء من التصرفات حسب رغبته دون اإلضرار بحقوق األغيار ‪ ،‬و لهذا‬
‫تدخل المشرع المغربي لحماية حق الملكية العقارية بموجب الدستور‪ 6‬وكذا قانون ‪39.08‬‬
‫المتعلق بمدونة الحقوق العينية ‪. 7‬‬
‫و من المنطلق أعاله يمكننا القول أن تصرف المالك في ملكه جعل المشرع المغربي أن‬
‫يتدخل لحماية هذا الحق من أي ضرر ‪ ،‬كما نجد المشرع من خالل ظهير التحفيظ العقاري‬
‫منحه فرصة إخراج عقاره من زمرة العقارات غير المحفظة إلى نظام العقارات المحفظة و‬
‫‪ - 6‬نص الفصل ‪ 35‬من الدستور المغربي ال حالي " يضمن القانون حق الملكية و يمكن الحد من نطاقها ‪ ،‬وممارستها بموجب القانون إذا اقتضت‬
‫ذلك مقتضيات التنمية اإلقتصادية و اإلجتماعية للبالد ‪."...‬‬
‫‪ - 7‬يعد حق الملكية من الحقوق العينية األصلية لذا اهتم به المشرع المغربي بموجب قانون ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة حقوق العينية و ذلك من‬
‫المادة ‪ 14‬إلى ‪ 23‬منه ‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫ذلك بإعطائه فرصة تقديم مطلب التحفيظ عندما تكون له نية تحفيظ عقاره من أجل حماية‬
‫ملكه ‪.‬‬
‫تماشيا مع مبدأ استقرار األمن العقاري نجد المشرع المغربي من خالل ظهير التحفيظ‬
‫العقاري خول للمالك فرصة تقديم مطلب التحفيظ للمحافظ على األمالك العقارية الموجود في‬
‫دائرة نفوذ العقار الموضوع تحفيظه ‪ ،‬وذلك من خالل الفصل العاشر منه حيث نص على‬
‫أنه‪ " :‬ال يجوز تقديم مطلب التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم‪ 1 :‬المالك‪ ».....‬المالحظ من خالل‬
‫مقتضيات هذا الفصل أن المشرع العقاري لم يحدد صفة المالك ما إذا كان شخص طبيعي أم‬
‫شخص معنوي ‪ ،‬لكن جاء الفصل ‪ 13‬و حسمت االمر حينما نص المشرع في نفس الفصل‬
‫على أنه "‪...‬و إذا كان طالب التحفيظ شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته و شكله القانوني‬
‫و مقره اإلجتماعي و اسم ممثله القانوني " ‪.‬‬
‫وبالتالي يقدم مطلب التحفيظ من الشخص الطبيعي شخصيا أو وكيله شريطة أن يدلي‬
‫‪8‬‬
‫بوكالة معتبرة شرعا و منتجة ألثارها القانونية‪.‬‬
‫و قد يقدم كذلك مطلب التحفيظ من الممثل القانوني للشخص المعنوي الذي تختلف‬
‫‪9‬‬
‫تسميته باختالف طبيعة الشخص المعنوي و شكله القانوني‪.‬‬

‫تجدر اإلشارة إلى أن الساحة القانونية العقارية عرفت مستجدا تنظيميا بالغ األهمية من‬
‫أجل مواكبة عصر العولمة و التواصل عن بعد مع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و‬
‫كذلك من أجل تقريب اإلدارة بالمواطنين و تسهيل العمليات المتعلقة بالتحفيظ العقاري التي‬
‫من خاللها يستطيع المالك أن يحفظ عقاره بطريقة إلكترونية عن طريق االنترنيت طبقا‬
‫لما أكده المشرع في منطوق الفصل ‪ 106‬من ظ ت ع ‪ ، 10‬وبها أكد المرسوم المتعلق بتحديد‬
‫‪11‬‬
‫شروط و كيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة بها‬
‫على أنه يحق للمالك الذي يرغب في تحفيظ عقاره بتقديمه مطلب التحفيظ المتعلقة بطريقة‬
‫إليكترونية ‪ ، 12‬المالحظ من خالل رقمنه الخدمات المتعلقة بالتحفيظ العقاري أن السلطة‬

‫‪ - 8‬عبد الكريم شهبون ‪ ،‬الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم ‪ ، 14.07‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪ ،‬طبعة ‪ ، 2014‬ص‪. 50 :‬‬
‫‪ - 9‬عبد الكريم شهبون ‪ ،‬م س ‪ ،‬نفس الصفحة ‪.‬‬
‫‪ - 10‬نص الفصل ‪ 106‬من ظ ‪.‬ت ‪.‬ع على أنه ‪ " :‬يمكن للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و‬
‫الخرائطية أن تؤسس بأساليب إلكترونية ‪ ،‬مطالب التحفيظ و الرسوم العقارية و نظائرها و الشواهد الخاصية بالتقيد و‬
‫السجالت المنصوص عليها في هذا القانون و ذلك و فق الشروط و الشكليات المحددة في نص تنظيمي "‪.‬‬
‫‪ - 11‬مرسوم رقم ‪ 2.18.181‬صادر في ‪ 2‬ربيع اآلخر ‪ 10( 1440‬دجنبر ‪ ، ) 2018‬المنشور في الجريدة الرسمية يوم ‪16‬‬
‫ربيع اآلخر ‪ 24( 1440‬دجنبر ‪ ، ) 2018‬عدد ‪. 6737‬‬
‫‪ - 12‬هذا ما استنتجناه بعد قراءتنا للمادة الثانية من المرسوم القاضي بتحديد شروط و كيفيات التدبير االلكتروني لعمليات‬
‫التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة بها التي جاء في منطوقها ما يلي ‪ " :‬يقصد بعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات‬
‫‪9‬‬
 ‫التنفيذية أحسنت صنعا بإصدارها للمرسوم المذكور سلفا ألنها حاولت تقريب المواطنين من‬
‫الخدمة العقارية خاصة المواطنين القاطنين خارج أرض المملكة بتقديم مطلب للتحفيظ‬
‫بطريقة سهلة التكلفة وقليلة المصاريف لكن يبقى اإلشكال هنا إلى أي حد ستساهم رقمنة‬
‫الخدمات العقارية في تحقيق األمن العقاري و محاربة ظاهرة االستيالء على ملك الغير ؟‬

‫ب – الشريك في الملك‬
‫لقد خول المشرع المغربي من خالل الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع إمكانية تقديم الشريك في‬
‫الملك المشاع لمطلب التحفيظ في المحافظة العقارية الموجودة في دائرة نفوذ العقار المراد‬
‫تحفيظه باسمه و اسم باقي شركائه شريطة االحتفاظ لهم بحق الشفعة عندما تتوفر فيهم‬
‫الشروط الالزمة لألخد بها ‪.‬‬
‫نص الفصل ‪ 10‬من ظ ‪.‬ت ‪.‬ع في فقرته الثانية على أنه ‪" :‬ال يجوز تقديم مطلب‬
‫التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم ‪ 2 :‬الشريك في الملك مع االحتفاظ بحق الشفعة لشركائه ‪ ،‬و‬
‫ذلك عندما تتوفر فيهم الشروط الالزمة لألخذ بها ‪ ."...‬و بالتالي فمسطرة التحفيظ ال تكون‬
‫عرقلة أمام تطبيق الشفعة التي تعتبر من قواعد الشريعة اإلسالمية‪ .‬ويجب أن يشمل طلب‬
‫التحفيظ مجموع العقار المشترك مع بيان عدد الشركاء و نصيب كل واحد منهم ‪ .‬و إذا ما‬
‫تصرف أحد الشركاء في نصيبه جاز لبقية الشركاء أو بعضهم ممارسة الشفعة‪ ،‬خالل‬
‫مسطرة التحفيظ مع تقديم تعرض على الحصة موضوع الشفعة‪.13‬‬
‫انطالقا مما سبق فإنه يحق لمن يملك حصة مشاعة في العقار المطلوب تحفيظه أن‬
‫يتقدم بمطلب التحفيظ في اسمه و اسم باقي الشركاء اآلخرين ‪ ،‬شريطة أن يعين أسماء‬
‫الشركاء و نصيب كل واحد منهم ‪ ،‬مع االحتفاظ بحق الشفعة لشركائه ‪ ،‬و ذلك عندما تتوفر‬
‫الشروط الالزمة لممارسة حق الشفعة و األخذ بها‪،‬و ال يشترط اتحاد المدخل بين المالكين‬
‫على الشياع ‪ ،‬حيث يمكن أن يكون المدخل بالنسبة للبعض إرثا و اآلخر تصرفا ناقال للملكية‬
‫بعوض أو بدون عوض ‪ ،‬هذا و يقدم مطلب التحفيظ باسم جميع الشركاء ‪ ،‬وتواصل‬
‫إجراءات التحفيظ في مواجهتهم جميعا ‪ ،‬و في حالة تأسيس الرسم العقاري ‪ ،‬يقيد اسمهم‬

‫المرتبطة بها التي يمكن تدبيرها بطريقة إلكترونية ‪ ،‬وفق أحكام هذا المرسوم ‪ ،‬اإلجراءات و المساطر المتعلقة بالتحفيظ‬
‫العقاري و المسح ال عقاري و الخرائطية المنصوص عليها في المقتضيات التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل ‪ ،‬و ال‬
‫سيما منها ‪:‬‬
‫* تلقي مطالب التحفيظ و التعرضات و القيام بجميع اإلجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري و باقي المساطر‬
‫األخرى الخاصة بالتحفيظ ‪. "......‬‬
‫‪ - 13‬محمد خيري ‪ " ،‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل القانون الجديد رقم ‪ 14.07‬المتعلق‬
‫بالتحفيظ العقاري" ‪،‬دون ذكر المطبعة ‪ ،‬دار النشر المعرفة‪ ،‬طبعة ‪ ، 2014‬ص‪.148 :‬‬

‫‪10‬‬
‫جميعهم على الشياع بحسب نسبة كل واحد منهم و في حالة التعرض على مطلب التحفيظ فإن‬
‫المسطرة توجه في مواجهتهم باعتبارهم طالبا للتحفيظ ‪. 14‬‬
‫ومن خالل ما سبق نتساءل عن الحالة التي يرغب فيها البعض من الشركاء في تحفيظ‬
‫العقار المشاع و البعض األخر يرفض ذلك ما الحل في هذه الحالة ؟‬
‫إجابة عن التساؤل أعاله يمكننا القول أن األصل في التحفيظ عمل اختياري و ال يمكن‬
‫للشركاء الراغبين في تحفيظ العقار المشاع أن يجبروا شركائهم الذين ال يرغبون في تحفيظ‬
‫العقار ‪ ،‬بتحفيظه لكن هنا نتساءل كذلك عن ما مصير الشركاء الراغبين ؟‬
‫إن كل األسئلة التي تبادرت في ذهننا و نحن نعد هذا البحث المتواضع بخصوص‬
‫الحالة المذكورة أعاله ‪ ،‬و بعد قراءة للفصول المنظمة للمسطرة اإلدارية للتحفيظ العقاري‬
‫‪ ،‬لم نجد هناك سند قانوني ينص على هذه الحالة ‪ ،‬لذلك ارتأينا أن نخرج من الميدان النظري‬
‫إلى الميدان العملي بإجراءنا مقابلة مع السيد المحافظ على األمالك العقارية من أجل إجابتنا‬
‫عن السؤال أعاله حيث كان جوابه كالتالي ‪ " :‬أنه ليس هناك ما يمنع من تحفيظ العقار‬
‫المشاع ‪ ،‬يكفي فقط اتفاق شريكين على التحفيظ و تقديمهم لمطلب التحفيظ باسم الشريك و‬
‫شركاءه و بدون إجراء عملية القسمة ‪ ،‬حينها نطلع على البيانات الواردة في مطلب‬
‫التحفيظ إن تبينت لنا صحتها نبث في طلب التحفيظ و نباشر في إجراء المسطرة العادية‬
‫‪15‬‬
‫للتحفيظ ‪ ،‬بعد أدائهم للرسوم العقارية "‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬أصحاب بعض الحقوق العينية و اإلرتفاقية‬

‫إضافة للمالك و الشريك في الملك المشاع فإن كذلك ألصحاب بعض الحقوق العينية و‬
‫اإلرتفاقية الحق في تقديم مطلب التحفيظ عندما يرغبون في تحفيظ عقارهم ‪ ،‬وهذا ما أكده‬
‫الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع في فقرته الثالثة و الرابعة حيث نص على أنه ‪ " :‬ال يجوز تقديم‬
‫مطلب التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم ‪ -3 :‬المتمتع بأحد الحقوق العينية األتية ‪ :‬حق اإلنتفاع‬
‫‪ ،‬حق السطحية ‪ ،‬الكراء الطويل األمد ‪ ،‬الزينة ‪ ،‬الهواء و التعلية ‪ ،‬والحبس ‪.‬‬

‫‪ -4‬المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك‬

‫‪ - 14‬عبد الكريم شهبون ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬نفس الصفحة ‪.‬‬
‫‪ - 15‬مقابلة أجريت مع السيد محمد أغوش المحافظ على األمالك العقارية بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح‬
‫العقاري و الخرائطية بمدينة أكادير ‪ ،‬يوم الجمعة ‪ 22‬فبراير ‪ ، 2019‬الساعة ‪ 09:30‬صباحا ‪.‬‬
‫‪11‬‬
 ‫من خالل الفصل أعاله يتضح لنا أن المشرع العقاري حصر لنا أصحاب الحقوق‬
‫العينية بينما المتمتعين بارتفاقات ترك األمر على سبيل المثل ‪ ،‬لدلك سنحاول من خالل هذه‬
‫الفقرة الحديث عن أصحاب الحقوق العينية الواردة في الفصل أعاله ( أ ) ثم أصحاب‬
‫ارتفاقات (ب) ‪.‬‬
‫أ – أصحاب الحقوق العينية الواردة في الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع ‪.‬‬
‫قد حصر المشرع المغربي بموجب الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع أصحاب الحقوق العينية‬
‫الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ و بها سنعمل على بيان أصحاب هؤالء الحقوق كالتالي ‪:‬‬
‫‪ -1‬المتمتع بحق االنتفاع ‪:‬‬
‫من المعلوم أن حق االنتفاع هو حق عيني أصلي ‪ ،‬نظمه المشرع المغربي بموجب‬
‫القانون ‪ 39.08‬المتعلق بالحقوق العينية بحيث نجده أواله بتنظيم خاص و ذلك من المادة ‪79‬‬
‫إلى المادة ‪ 104‬من نفس القانون‪ ،‬و بالتالي فإن حق االنتفاع يخول للمنتفع استعمال عقار‬
‫على ملك الغير و استغالله و تنقضي مدته لزوما بموت المنتفع‪ .16‬و من خالل هذا التعريف‬
‫‪ – 2‬صاحب حق السطحية‬
‫أولى المشرع المغربي حق السطحية باهتمام خاص ‪ ،‬حيث جعله من الحقوق العينية‬
‫األصلية بموجب المادة ‪ 9‬من م ح ع ‪ ،‬و بها نجده خص له تنظيم خاص به من نفس القانون‬
‫و ذلك من المادة ‪ 116‬إلى المادة ‪ 120‬منه ‪.‬‬
‫السطحية هو حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير ‪.17‬‬
‫من خالل هذا التعريف يتضح لنا أن حق السطحية يخول لصاحبه االنتفاع بالعقار و‬
‫استغالله و لهذا خول له المشرع المغربي إمكانية تقديم مطلب التحفيظ بموجب الفصل ‪10‬‬
‫من ظ ت ع ‪ ،‬وبالتالي فلضمان حقه العيني ‪ ،‬حق له تقديم مطلب التحفيظ للمحافظ على‬
‫األمالك العقارية من أجل إخراج العقار المنتفع به من زمرة العقارات الغير المحفظة إلى‬
‫العقارات المحفظة ‪.‬‬

‫‪ - 3‬صاحب حق الكراء الطويل األمد ‪:‬‬

‫جعل المشرع العقاري حق الكراء الطويل األمد من الحقوق العينية العقارية األصلية‬
‫‪ ،‬و أفرده بنصوص خاصة بموجب مدونة الحقوق العينية و ذلك من المادة ‪ 121‬إلى المادة‬

‫‪ -‬المادة ‪ 79‬من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬ ‫‪16‬‬

‫‪ -‬الفقرة األولى من المادة ‪ 116‬من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬ ‫‪17‬‬

‫‪12‬‬
‫‪ 129‬من م ح ع و بها فإن حق الكراء الطويل األمد هو حق يخول للمستأجر حقا عينيا قابال‬
‫للرهن الرسمي و يمكن له تفويته و حجزه ‪ ،‬و بالتالي فالمدة التي حددها المشرع المغربي في‬
‫الكراء الطويل األمد يجب أن تفوق ‪ 10‬سنوات و أن ال تتجاوز ‪ 40‬سنة ‪.‬‬
‫نص المشرع المغربي في الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع مفاده أنه يمكن ألصحاب حق الكراء‬
‫الطويل األمد أن يقدموا مطلبا للتحفيظ ‪ ،‬لتحفيظ العقار الواقع عليه حقهم العيني و ذلك‬
‫بتقديمه للمحافظ على األمالك العقارية من أجل البت في طلبهم وتحفيظ عقارهم ‪.‬‬

‫‪ – 4‬صاحب حق الزينة‬
‫حق الزينة هو من الحقوق العرفية اإلسالمية الذي اقتصر عليها المشرع إضافة إلى‬
‫حق الحبس و الهواء و التعلية‪ ،‬و اقتصار المشرع لهذه الحقوق فقط ‪ -‬في نظر أحد الباحثين‬
‫في المجال العقاري تراجع كبير نسجله على المشرع المغربي على مستوى قانون ‪، 14.07‬‬
‫بحيث كان حريا بالمشرع اإلبقاء إمكانية تقديم مطلب لتحفيظ ‪ ،‬على األقل ‪ ،‬بالنسبة للحقوق‬
‫العرفية المنشأة على وجه صحيح قبل دخول مدونة الحقوق العينية حيز التطبيق ‪ ،‬تماشيا مع‬
‫مقتضيات الفقرة األخيرة من المادة ‪ 9‬من مدونة الحقوق العينية ‪.18‬‬
‫نظم المشرع المغربي حق الزينة كغيره من الحقوق العينية األصلية‪ ،‬بموجب القانون‬
‫‪ 93.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية وذلك من المادة ‪ 131‬إلى المادة ‪ ، 137‬و بالتالي‬
‫فحق الزينة يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير بحيث ينشأ‬
‫بالعقد مع تشييد البناء ‪ ،‬و ينتقل بالشفعة أو اإلرث أو بالوصية ‪ .‬و بها قد خول المشرع‬
‫إمكانبة المطالبة بالتحفيظ ألصحاب هذا النوع من الحقوق و ذلك بتقديمهم لمطلب التحفيظ‬
‫للمحافظ على األمالك العقارية ‪.‬‬

‫‪– 5‬صاحب حق الهواء و التعلية‪:‬‬

‫يعتبر حق الهواء و التعلية من الحقوق العرفية اإلسالمية ‪ ،‬التي نظمها المشرع‬
‫المغربي بنصوص خاصة بموجب مدونة الحقوق العينية و بالتالي فحق الهواء و التعلية‬
‫حسب المادة ‪ 138‬من نفس القانون هو ‪" :‬حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء‬
‫العمودي الذي يعلو بناء قائما فعال يملكه الغير ‪ ،‬و ذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به‬
‫القوانين و األنظمة " ‪.‬‬

‫‪ - 18‬أستاذنا محمد العلمي‪ ،‬نظرة على أهم مستجدات القانون رقم ‪ 14.07‬على مستوى اإلجراءات اإلدارية لمسطرة التحفيظ‬
‫العادية ‪ ،‬ندوة المعامالت العقارية و إشكاليات توثيقها في ضوء المستجدات القانونية الجديدة ‪ ،‬ص‪. 200 :‬‬

‫‪13‬‬
‫من خالل التعريف أعاله نالحظ أن صاحب حق الهواء و التعلية‪ ،‬يخول لصاحبه تملك‬
‫الجزء العمودي الذي يعلو بناء قائما وبها يحق لصاحب هذا الحق بمقتضى الفصل ‪ 10‬من ظ‬
‫ت ع أن يقدم مطلبا للتحفيظ لضمان حقه ‪.‬‬

‫‪ – 6‬صاحب حق الحبس ‪:‬‬

‫نص الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع على األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ و‬
‫حصر بعض الحقوق العينية منها حق الحبس‪ ،‬الذي أحال عليه المشرع من مدونة الحقوق‬
‫العينية إلى مدونة‬
‫و بالتالي يحق لمن يتمتع بحق الحبس أن يتقدم بمطلب تحفيظ العقار المحبس ‪.‬‬ ‫‪19‬‬
‫األوقاف‬

‫ب ‪ -‬أصحاب الحقوق اإلرتفاقية‬

‫حق اإلرتفاق ‪ ،‬حق عيني أصلي قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو‬
‫منفعة عقار يملكه شخص آخر ‪ ، 20‬و بالتالي فالمتمتع بارتفاقات عقارية هو الذي يستفيد من‬
‫تكليف مفروض على عقار لمصلحة عقاره و بها يحق لصاحب حق االرتفاق أن يحفظ العقار‬
‫شريطة موافقة صاحب الملك ما نص على ذلك الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع ‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الدائن و النائب الشرعي للقاصر و المحجور عليهم‬

‫نص الفصل ‪ 11‬من ظ ت ع على أنه ‪ " :‬يجوز للدائن ‪ ،‬الذي لم يقبض دينه عند حلول‬
‫أجله ‪ ،‬طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه "‪.‬‬
‫المالحظ أن المشرع المغربي ألغى الفقرة التي كانت تعطي لصاحبي حقي الرهن‬
‫الحيازي و الرهن الرسمي إمكانية تقديم مطلب التحفيظ ‪ ،‬و في نظر أحد الباحثين الذي‬
‫نشاطره الرأي أنه حسنا فعل على اعتبار أنما يهم الدائن هو الحصول على دينه ‪ ،‬و ليس‬
‫حماية حق الملكية الضامن لذلك الحق ‪ ،‬بحيث سيكون من السهل على الدائن طلب بيع العقار‬

‫‪ - 19‬ظهير شريف رقم ‪ 1.09.236‬صادر في ‪ 8‬ربيع األول ‪ 1431‬الموافق ل ‪ 23‬فبراير ‪ 2010‬المتعلق بمدونة األوقاف ‪،‬‬
‫المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5847‬الصادر في فاتح رجب ‪ 14 ( 1431‬يونيو ‪ ، )2010‬ص ‪. 3154:‬‬
‫‪ - 20‬المادة ‪ 37‬من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬
‫‪14‬‬
 ‫أو الحق العيني قضائيا بدل اإلقدام على طلب تحفيظه لما قد يترتب عن هذا األمر من‬
‫صعوبات ‪.21‬‬
‫من خالل ما سبق يمكننا القول أن للدائن الذي لم يقبض دينه في األجل يحق له تقديم‬
‫مطلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لقائدته بالحجز العقاري ضد مدينه ‪.‬‬
‫كما نجد كذلك الفصل ‪ 12‬من ظ ت ع ينص على أنه ‪ " :‬يحق للنائب الشرعي أن يقدم‬
‫مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حين تكون لهذا المحجور أو القاصر حقوق‬
‫تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا ‪".‬‬
‫من خالل الفصل أعاله يمكن القول أن‪ ،‬للنائب الشرعي سواء كان وليا أو وصيا أو‬
‫مقدما ‪ .22‬إمكانية تقديم مطلب التحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حينما تكون لهذا‬
‫‪23‬‬
‫المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا‬
‫كما فصلنا أعاله فالتحفيظ يتصف بصفة الخصوصية ‪ ،‬بمعنى أن كل طلب تحفيظ‬
‫ينصب على عقار واحد بمفرده ‪ ،‬لكن المشرع سمح على سبيل اإلستثناء ‪ ،‬لمالك متعددين‬
‫أن يتفقوا فيما بينهم على تحفيظ عقاراتهم في آن واحد بشريط أن تكون هذه العقارات‬
‫متالصقة أو يفصل بينهما فواصل من األمالك العامة ‪ ،24‬كطريق عام أو مجرد نهر ‪ ،‬ففي‬
‫هذه الحالة تنظم مطالب التحفيظ في صيغتها العادية متضمنة جميع الشكليات ‪ ،‬و ذلك بالنسبة‬
‫لكل واحد من طالبي التحفيظ أو لكل مجموعة من طالبي التحفيظ مشركين ‪ ،‬بالنسبة لكل من‬
‫‪25‬‬
‫العقارات المطلوب تحفيظها ‪.‬‬
‫صفوة القول إن الراغب في تحفيظ عقار ما ال يقل طلبه إال كان من األشخاص الذين‬
‫حصرهم المشرع المغربي بموجب الفصول ‪ 12 ،11 ،10‬من ظ ت ع و وفق للشكل‬
‫الواجب توفره في مطلب التحفيظ ‪ ،‬بعد قبول المحافظ على األمالك العقارية لهذا األخير ‪.‬‬

‫‪ - 21‬أستاذنا محمد العلمي ‪ ،‬م ‪.‬س ‪ ،‬الصفحة ‪. 201‬‬

‫‪ - 22‬نصت المادة ‪ 230‬من مدونة األسرة على ما يلي ‪" :‬يقصد بالنائب الشرعي في هذا الكتاب ‪:‬‬
‫‪ – 1‬الولي و هو األب و األم و القاضي‬
‫‪ – 2‬الوصي و هو وصي األب أ وصي االم‬
‫‪ – 3‬المقدم و هو الذي يعينه القضاء ‪".‬‬
‫‪ - 23‬إدريس الفاخوري ‪ "،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ ،" 14.07‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬دار نشر‬
‫المعرفة‪ ،‬طبعة ‪ ، 2017‬ص‪. 28 :‬‬
‫‪ - 24‬راجع الفصل ‪ 16‬من ظ ت ع‬
‫‪ - 25‬أساتذتنا محمد العلمي والحسين بلوش ‪ "،‬القانون العقاري المغربي وفق آخر المستجدات التشريعية في المادة العقارية" ‪ ،‬دون ذكر دار النشر‬
‫و المطبعة‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،‬طبعة ‪ ،2016‬ص ‪. 142:‬‬

‫‪15‬‬
 ‫المطلب الثاني ‪ :‬شكلية ورقابة المحافظ على مطلب التحفيظ‬

‫من المعلوم أن أول إجراء تبدأ به المسطرة اإلدارية في التحفيظ العقاري هو تقديم‬
‫مطلب التحفيظ ‪ ،‬بحيث أن هذا األخير هو الذي يعطي االنطالقة األولى لتأسيس الرسم‬
‫العقاري و بالتالي فتقديم مطلب التحفيظ ينبغي أن يكون على شكل محدد أي أن جميع‬
‫مطالب التحفيظ التي تقدم للمحافظ على األمالك العقارية الموجود في دائرة نفوذ العقار‬
‫المزمع تحفيظه ‪ ،‬ينبغي أن تقدم على شكل واحد و إال كان مصيرها حتما الرفض او اإللغاء‬
‫من لدن المحافظ على األمالك العقارية ‪.‬‬

‫و بها نتساءل عن ما هو الشكل الذي ينبغي أن يقدم به مطلب التحفيظ ؟‬ ‫‪‬‬

‫و ما هي البيانات الواجب توفرها في مطلب التحفيظ ؟‬ ‫‪‬‬
‫كذلك نتساءل عن المؤيدات التي يمكن أن يعزز بها مطلب التحفيظ ؟‬ ‫‪‬‬
‫و هل التحفيظ مجاني أم ال بد من أداء رسوم للتحفيظ ؟‬ ‫‪‬‬
‫و في األخير ما هي حدود سلطة المحافظ على األمالك العقارية بشأن مطلب‬ ‫‪‬‬
‫التحفيظ ؟‬

‫انطالقا من التساؤالت أعاله ارتأينا أن نقسم مطلبنا هذا إلى ثالث فقرات أساسية ‪،‬‬
‫التي سنتناول في أولها شكل و بيانات مطلب التحفيظ أما في فقرته الثانية سنحاول الحديث‬
‫عن مؤيدات و مصاريف التحفيظ ‪ ،‬ثم في فقرته األخيرة سنبرز دور المحافظ على‬
‫األمالك العقارية بشأن مطلب التحفيظ ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬شكل و بيانات مطلب التحفيظ‬

‫يقصد بالشكل هنا هو ذلك القالب الذي توضع فيه جميع البيانات التي تبين هوية‬
‫طالب التحفيظ و حالته المدنية و كذا صفته في الحالة التي يقدم بها طالب التحفيظ شخصيا‬
‫مطلبه لتحفيظ العقار المزمع تحفيظه ‪ ،‬إذن ما هو الشكل الذي ينبغي أن يكون عليه مطلب‬
‫التحفيظ ؟ (أوال ) و ما هي البيانات الواجب توفرها فيه ؟ ( ثانيا ) ‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬شكل مطلب التحفيظ‬

‫‪16‬‬
 ‫أخضع المشرع مطلب التحفيظ العقاري لجموع شكليات و عليه يتعين على طالب‬
‫التحفيظ العقاري أن يقدم تصريحا للمحافظ على األمالك العقارية مقابل وصل يسلم له‬
‫‪26‬‬
‫فورا‪ ،‬موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة خاصة‪.‬‬
‫هذا و لقد منح كذلك المشرع العقاري بموجب الفصل ‪ 106‬من ظ ت ع للوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية ‪ ،‬أن تؤسس بأساليب إلكترونية‬
‫‪27‬‬
‫مطالب للتحفيظ و الرسوم العقارية و نظائرها و الشواهد الخاصة بالتقييد و السجالت‬
‫المنصوص عليها في ظ ت ع ‪ ،‬وذلك وفق للشروط و الشكليات المنصوص عليها في‬
‫المرسوم الخاص بتحديد شروط و كيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و‬
‫الخدمات المرتبطة بها ‪ .28‬حيث تجدر اإلشارة للقول أن الخدمات اإللكترونية الخاصة‬
‫‪29‬‬
‫بالمحافظة العقارية لن تطبق بعد ‪.‬‬
‫وبرجوعنا إلى ظهير التحفيظ العقاري نجد أن المشرع المغربي لم يحدد أي شكل‬
‫معين لطلب التحفيظ بل اكتفى فقط في الفصل ‪ 13‬من نفس القانون بالقول أن ‪" :‬يقدم‬
‫طالب التحفيظ للمحافظ على األمالك العقارية ‪ ،‬مقابل وصل يسلم له فوارا ‪ ،‬مطلبا موقعا‬
‫من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة ‪."...‬‬
‫من خالل الفقرة أعاله نالحظ أن المشرع المغربي ألزم طالب التحفيظ عند رغبته‬
‫في تحفيظ عقاره يقدم مطلبا للمحافظ على األمالك العقارية موقعا من قبله أو من قبل‬
‫موكله بوكالة صحيحة منتجة آلثارها القانونية ‪ ،‬لكن هنا يبقى التساؤل المطروح حول ما‬
‫إذا كان طالب التحفيظ أو موكله ال يستطعون التوقيع أو يجهلونه ما الحل في ذلك ؟‬
‫وحول شكلية مطلب التحفيظ هل من الضروري تقديمه في قالب مكتوب أم هناك إمكانية‬
‫تقديمه بشكل شفهي ؟‬
‫إجابة عن التساؤل أعاله نجد أن المشرع المغربي تدخل و حسم األمر بمقتضى‬
‫الفصل ‪ 13‬من ظ ت ع في فقرته األخيرة و أكد على أنه ‪" :‬إذا كان طالب التحفيظ ال‬
‫يستطيع التوقيع أو يجهله ‪ ،‬فإن المحافظ على األمالك العقارية يشير إلى ذلك و يشهد‬

‫‪ - 26‬أستاذنا المختار بن أحمد عطار ‪" ،‬التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وفق أحدث التعديالت "‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ، ،‬مطبعة‬
‫النجاح السجديدة ‪ ،‬دون ذكر دار النشر‪،‬الطبعة األولى‪ ،‬طبعة ‪ ، 2014‬ص‪. 82 :‬‬
‫‪ - 27‬أستاذنا المختار بن أحمد عطار ‪ ،‬م ‪.‬س ‪. 83 ،‬‬

‫‪ - 28‬نصت المادة الخامسة من المرسوم القاضي بتحديد شروط و كيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة بها‬
‫على ما يلي ‪ " :‬تقدم الطلبات المتعلقة بالمساطر و اإلجراءات المشار إليها في المادة الثانية من هذا المرسوم عبر المنصة اإللكترونية ‪ ،‬طبقا‬
‫لنماذج اإلستمارات المحددة من قبل إدارة الوكالة و الموضوعة رهن إشارة المهنيين و العموم بالمنصة المذكورة ‪.‬‬
‫يسلم إلى الشخص أو الجهة المعنية باإلراء أو الخدمة المقدمة عبلر المنصة اإللكترونية خالل أوقات العمل النظامية ‪ .‬و في حالة تقديمه خارج‬
‫هذه األوقات ‪ ،‬يسري األجل المذكور من بداية التوقيت اإلداري لنفس اليوم أو يوم العمل الموالي ‪ ،‬حسب الحالة ‪.‬‬
‫تعتبر غير ذات أثر قانوني الطلبات المقدمة عبر المنصة اإللكترونية و غيرالمستوفية للشروط و اآل\جال المنصوص عليها في التشريع الجاري‬
‫به العمل ‪" .‬‬
‫‪ - 29‬في إطار إعداد هذا البحث المتواضع ‪ ،‬ارتأينا أن نخرج من الميدان النظري إلى الميدان العملي و ذلك إجراءنا مقابلة مع السيد المحافظ على‬
‫األمالك العقارية "محمد أغوش " بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري و الخرائطية بمدينة أكادير ‪ .‬حيث أكد لنا (على أن‬
‫المرسوم الخاص بتحديد شروط و كيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة بها لن يطبق بعد ‪ ،‬و سيطبق مستقبال‬
‫بشكل تدريجي و عن نجح هذا المرسوم ستعمم الخدمة بجميع المحافظات العقارية ) آملين في ذلك ‪ ،‬مقابلة أجريت يوم الجمعة ‪ 22‬فبراير ‪2019‬‬
‫‪ ،‬الساعة ‪. 09:30‬‬

‫‪17‬‬
 ‫بأن مطلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف المعني باألمر بعد أن يتحقق من هويته ‪ ".‬و‬
‫منه يتضح أنه في حالة ما إذا كان طالب التحفيظ أو من ينوب عنه بوكالة صحيحة ال‬
‫يستطيع التوقيع أو يجهله فإن المشرع خول للمحافظ على األمالك العقارية أن يشير إلى‬
‫ذلك في مطلب التحفيظ و أن يشهد يأن مطلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف المعني باألمر‬
‫– هذا األخير قد يكون إما طالب التحفيظ نفسه و إما نائبه القانوني ‪ -‬و ذلك بعد التحقق‬
‫من هويته و صفته القانونية إن كان وكيال ‪.‬‬
‫و إجابة عن التساؤل الموالي نجد أن المشرع المغربي بمقتضى الفصل ‪ 13‬من‬
‫ظهير التحفيظ العقاري لم ينص على إمكانية تقديم مطلب التحفيظ شفهي ‪ ،‬لكن نجد أحد‬
‫الباحثين في المجال العقاري ‪،‬أكد على أن التصريح يمكن أن يقدم بصفة كتابية‬
‫بالمحافظة العقارية كما يمكن أن يتقدم طالب التحفيظ بنفسه أمام المحافظ ليدلي بكل‬
‫المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ ‪ ،‬و يقوم المحافظ أو من ينوب عنه بتحريرها في شكل‬
‫كتابي بواسطة مطبوع مع د لهذا الغرض ‪ ،‬ثم يقوم المصرح في النهاية بالتوقيع على تلك‬
‫المعلومات ‪ ،‬و إذا كان يجهل التوقيع فيشهد المحافظ بأن طلب التحفيظ قد قدم إليه من‬
‫طرف الطالب نفسه بعد أن يتحقق من هويته طبقا لما جاء في الفقرة األخيرة من الفصل‬
‫المذكور أعاله ‪.30‬‬
‫من خالل كل ما سبق يمكننا القول أن بالرغم من عدم تحديد المشرع المغربي لشكل‬
‫معين لطلب التحفيظ إال أنه حدد البيانات الواجب تضمنها في طلب التحفيظ و هذا ما‬
‫سنحاول توضيحه في الفقرة الموالية ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬بيانات مطلب التحفيظ‬

‫بعد قراءتنا للفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري يتضح لنا أن المشرع استلزم‬
‫طالب التحفيظ تقديم عدد من البيانات‪ ،‬التي ينبغي أن يتضمنها مطلب التحفيظ لكي ينتج‬
‫آثاره القانونية بتأكد من هوية و صفة طالب التحفيظ ( أ ) و كذا العقار المزمع تحفيظه (‬
‫ب)‪.‬‬
‫أ – البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ ‪:‬‬
‫كما سبقت اإلشارة إليه أعاله ‪ ،‬أن طالب التحفيظ هو ذلك الشخص الذي يتقدم بطلب‬
‫التحفيظ إلى المحافظة العقارية من أجل تحفيظ عقار معين و يسمى حينها بطالب التحفيظ ‪،‬‬
‫هذا األخير يكون دائما إما شخصا ذاتيا ( ‪ ) 1‬و إما شخصا اعتباريا ( ‪ ) 2‬و في كلتا‬
‫الحالتين ‪ ،‬نجد أن المشرع المغربي حدد البيانات المتعلقة بهما معا بموجب الفصل ‪ 13‬من‬
‫ظتع‪.‬‬

‫‪ -‬محمد خيري ‪ ،‬م ‪.‬س ‪ ،‬ص‪. 151 :‬‬ ‫‪30‬‬

‫‪18‬‬
 ‫‪ – 1‬البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ الذاتي ‪:‬‬
‫بعد قراءتنا للفصل ‪ 13‬من ظ ت ع يتبن لنا أنه على طالب التحفيظ الذاتي أن يتضمن‬
‫مطلبه بالبيانات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ ‬إسمه الشخصي و العائلي و صفته ‪.‬‬
‫‪ ‬محل سكناه و جنسيته ‪.‬‬
‫‪ ‬اسم الزوج و النظام المالي للزوجين‪ 31‬عند اإلقتضاء ‪.‬‬
‫‪ ‬الصفة التي تقدم بها طالب التحفيظ ‪.‬‬
‫‪ ‬التحقق من هوية طالب التحفيظ استنادا إلى بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة‬
‫أخرى تعرف بهويته ‪ ،‬عند االقتضاء ‪.‬‬
‫‪ ‬و في حالة الشياع على كل شريك أن يدلي بجميع البيانات المذكورة أعاله ‪.‬‬
‫‪ – 2‬البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ االعتباري ‪:‬‬
‫حدد المشرع المغربي بموجب الفصل ‪ 13‬من ظ ت ع البيانات التي يجب أن ترفق في‬
‫مطلب التحفيظ بالنسبة للشخص االعتباري و التي تثبت الوجود القانوني لهؤالء و بها‬
‫فإن هذه البيانات تتمثل في ‪:‬‬
‫بيان تسمية الشخص اإلعتباري ‪ ،‬سواء كان شركة أو جمعية أو مؤسسة عمومية‬ ‫‪‬‬
‫أو غيرها من األشخاص االعتبارية ‪.‬‬
‫بيان شكله القانوني ‪ ،‬ما إذا كان شركة أو جمعية أو غيرها ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان المقر اإلجتماعي للشخص االعتباري ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان ممثله القانوني و االعضاء المسيرين له ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ب ‪ -‬البيانات المتعلقة بالعقار ‪:‬‬

‫إضافة إلى البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ‪ ،‬فإن المشرع العقاري لم يغفل تنصيصه‬
‫على البيانات المتعلقة بالعقار المراد تحفيظه و هذا ما يتضح من خالل الفصل ‪ 13‬من ظ‬
‫ت ع حيث أكد على أن صاحب طالب التحفيظ يجب عليه أن يدلي ب‪:‬‬
‫‪ ‬وصف العقار المطلوب تحفيظه ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان البنايات و األغراس الموجودة على العقار ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان مشتمالت ونوع العقار ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان موقع العقار‪.‬‬
‫‪ ‬بيان حدود العقار و االمالك المتصلة و المجاورة له ‪.‬‬
‫‪ - 31‬طبقا للمادة ‪ 49‬من الظهير الشريف رقم ‪ 22.04.1‬الصادر في ‪ 12‬من ذي الحجة ‪ 3 ( 1424‬فبراير ‪ ) 2004‬بتنفيذ القانون رقم ‪70.03‬‬
‫بمثابة مدونة األسرة ‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ ، 5184‬بتاريخ ‪ 14‬ذوالحجة ‪ 5( 1424‬فبراير ‪ ،)2004‬ص‪. 418:‬‬

‫‪19‬‬
 ‫‪ ‬أسماء و عناوين أصحاب العقارات المتجاورة ‪.‬‬
‫‪ ‬اسم عقار المالك المجاوريين إن اقتضى الحال ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان الحقوق العينية المترتبة على العقار و أصحابها مع ذكر أسمائهم و هويتهم‬
‫و ذا عنوانهم و إان اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزوجين ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان ما إذا كان المالك يحوز جزء من العقار أو بكامله و ما إدا كانت حيازته أو‬
‫عن طريق الغير ‪ ،‬و في الحالة التي تنتزع منه الحيازة ‪ ،‬يتعين عليه بيان‬
‫الظروف التي تم فيها ذلك ‪.‬‬
‫‪ ‬بيان أصل التملك و الحجج المؤيدة له ‪.‬‬
‫‪ ‬ترجمة الوثائق المدلى على نفقة طالب التحفيظ عندما تكون الوثائق محررة بلغة‬
‫أجنبية طبقا لما جاء به الفصل ‪ 15‬من ظ ت ع ‪.‬‬
‫صفوة القول إن مطلب التحفيظ يكون تحت طائلة عدم القبول في حالة عدم وجود‬
‫بيان من البيانات المذكورة أعاله ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬مؤيدات و مصاريف مطلب التحفيظ‬

‫من المعلوم أن المشرع المغربي لم يحدد أي شكل لمطلب التحفيظ العقاري بل اكتفى‬
‫فقط بتنصيصه للبيانات الواجب توفرها فيه ‪ ،‬و بالتالي فمن بين هذه البيانات نجده نص‬
‫في الفقرة الثامنة من الفصل ‪ 13‬من ظ ت ع على ما يلي ‪ ... " :‬بيان أصل التملك ‪".‬‬
‫وبها نجد كذلك الفصل ‪ 14‬من نفس القانون نص على ما يلي ‪ " :‬يقدم طالب التحفيظ مع‬
‫مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم و العقود و الوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق‬
‫الملكية و بالحقوق العينية المترتبة عى الملك ‪ ( ".‬أوال )‬
‫و بعد توفر مطلب التحفيظ على جميع البيانات ‪ ،‬يتعين على طالب التحفيظ أن‬
‫يؤدي رسوم التحفيظ مقابل وصل يسلم له من جهة المبالغ المؤداة ‪ ( .‬ثانيا )‬

‫أوال‪ :‬مؤيدات مطلب التحفيظ‬

‫انطالقا من الفصول ‪ 13‬و ‪ 14‬من ظهير التحفيظ العقاري يتضح لنا أن على‬
‫صاحب مطلب التحفيظ أن يدلي بجميع البيانات المذكورة في الفصل ‪ 13‬مع تعزيزها‬
‫بأصول الوثائق و رسمية الرسوم و العقود و الوثائق التي تنفيذ صحة التملك و الحقوق‬
‫العينية المترتبة على العقار المراد تحفيظه حسب منطوق الفصل ‪ 14‬من نفس الظهير ‪ ،‬و‬
‫منه نتساءل عن مصير مطلب التحفيظ الذي لم يتضمن هذه المؤيدات ؟‬

‫‪20‬‬
 ‫إجابة عن التساؤل أعاله يمكننا القول بأنه ليس مجرد وضع مطلب التحفيظ في‬
‫المحافظة العقارية دليال على أن صاحب المطلب هو فعال المالك األصلي أو صاحب الحق‬
‫العيني االصلي – بل يمكن أن يكون متطفال على العقار المزمع تحفيظه ‪ .‬و بها على‬
‫المالك أن يدلي بجميع السنذات و الوثائق و الرسوم التي تخول صحتها للمحافظ على‬
‫األمالك العقارية مباشرة إجراء عملية التحفيظ على اعتبار أنها انطالق للمسطرة اإلدارية‬
‫للتحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫و بناء على هذه المؤيدات يستطيع المحافظ على األمالك العقارية أن يباشر‬
‫المسطرة العادية للتحفيظ إلى حين ظهور متنازع بشأن العقار المطلوب تحفيظه ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬مصاريف التحفيظ العقاري‬
‫يتعين على طالب التحفيظ أن يؤدي الرسوم المقررة بمناسبة التحفيظ و بمجرد وضع‬
‫المطلب وذلك مقابل وصل يسلم للمعني باألمر يفيد من جهة المبالغ المؤداة و من جهة‬
‫أخرى إثبات تاريخ وضع طلب التحفيظ ‪ ،‬و تحتسب ر سوم التحفيظ اعتمادا على القيمة‬
‫التجارية للعقار وقت تقديم مطلب للتحفيظ ووفقا للمرسوم المحدد لتعريفة رسوم المحافظة‬
‫على األمالك العقارية الصادر في ‪ 14‬يوليوز ‪ 2014‬في شأن إجراءات التحفيظ العقاري‬
‫و تبعا للفصل ‪ 30‬من القرار الوزيري الصادر في ‪ 4‬يونيو ‪ 1915‬الذي نسخ جزئيا‬
‫المرسوم المذكور سلفا ‪ ،‬إذا تين للمحافظ أن القيمة المصرح بها تقل عن القيمة الحقيقية‬
‫للعقار فيمكنه داخل أجل سنتين مطالبة المعني باألمر بأداء الفرق الناتج عن إعادة التقييم ‪،‬‬
‫مع إمكانية تطبيق الغرامات الجاري بها العمل في موضوع التسجيل عند اإلقتضاء ‪. 32‬‬
‫من خالل ما سبق يمكن القول أن على طالب التحفيظ ‪ ،‬ضرورة آداء رسوم التحفيظ‬
‫تحت طائلة عدم القبول ‪،‬و بها أكد المحافظ العام على األمالك العقارية في الدورية عدد‬
‫‪ 33365‬الصادرة لتوضيح كيفية احتساب رسوم المحافظة العقارية حيث جاء فيها ما يلي‬
‫‪" :‬و بعد ‪ ،‬طرح علي سؤال حول إمكانية استخالص الواجبات التكميلية على أساس‬
‫الفرق بين التقويم المصرح بع عند إيداع المطالب المستندة على صكوك إثبات الملكية‬
‫مقامة من أجل التحفيظ و الثمن أو التقويم المنصوص عليه في عقود التقييد التي ترد‬
‫عليكم من أجل إيداعها بتلك المطالب ‪،‬‬
‫و توحيدا للعمل بينكم يشرفني أن أنهي إلى علمكم أن إيداع مطالب التحفيظ‬
‫المستندة على صكوك إثبات الملكية المقامة من أجل التحفيظ تستةجب أداء رسوم‬
‫المحافظة العقارية المحفضة طبقا لمقتضيات الفقرة 'ب ' من الباب األول من المرسوم‬
‫المحدد لتعريفة المحافظة العقارية المؤرخ في ‪ 30‬يونيو ‪، 1997‬‬

‫‪ -‬محمد خيري ‪ ،‬م ‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 163‬‬ ‫‪32‬‬

‫‪ -‬دورية عدد ‪ ، 365‬الصادرة في ‪ 12‬ماي ‪. 2008‬‬ ‫‪33‬‬

‫‪21‬‬
 ‫و كما هو معلوم فإن التعريفة المخفضة المذكورة تتضمن فقط رسم اإلشهار و‬
‫رسم حسب المساحة دون رسم حسب القيمة ‪ ،‬لهذا ال يمكن المطالبة بالواجبات التكميلية‬
‫لرسم بحسب القيمة لم يتم أداؤه أصال حين إيداع المطلب المذكور ‪ ،‬هذا إضافة إلى‬
‫إقرار التعريفة المخفضة جاء بهدف المذكور ‪".‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية بشأن مطلب التحفيظ‬
‫يوجد على رأس كل مصلحة للمحافظة العقارية ‪ ،‬رئيسا يديرها و هو المحافظ على‬
‫األمالك العقارية ويساعده محافظ مساعد ‪ ،‬حيث يعهد إليه بتسيير مجلس اإلدارة حسب‬
‫ما جاء في المادة ‪ 5‬من قانون ‪ 58.00‬القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‬
‫و المسح العقاري و الخرائطية ‪. 34‬‬
‫تعتبر مهمة تحفيظ األمالك العقارية من أهم المهام التي تمارس داخل الوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية لحساب الدولة ‪ ، 35‬هذه المهمة‬
‫يرجع اإلختصاص فيها للمحافظ على األمالك العقارية حيث يختص بتحفيظ العقار و إتمام‬
‫جميع مراحل التحفيظ العقاري ال سيما منها المرحلة اإلدارية بعدها يصدر قرار إما‬
‫بتحفيظ العقار و إما بالرفض أو اإللغاء ‪.‬‬
‫إن عند كل إجراء من إجراءات التحفيظ العقاري في مرحلته اإلدارية مراقبة دقيقة‬
‫خاصة به ‪ ،‬و إال سادت الفوضى ‪ ،‬خاصة في المرحلة التي يقدم فيها الراغبون تحفيظ‬
‫عقاراتهم ‪ ،‬فأثناء هذه المرحلة يباشر المحافظ على األمالك العقارية مهامه بدأ بمراقبة‬
‫المعلومات المبينة في مطلب التحفيظ رغم أن المشرع لم يحدد أية صالحية في ظهير‬
‫التحفيظ العقاري التي من خاللها يمكن للمحافظ على األمالك العقارية أن يراقب السندات‬
‫و الوثائق و أن يتأكد من صحة أصل التملك و المعلومات المتضمنة من مطلب التحفيظ ‪،‬‬
‫التي تمكنه من إعطاء انطالقة مهمة في مباشرة مسطرة التحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى أن المحافظ على األمالك العقارية له دور بالغ األهمية في مدى‬
‫إمكانية تعديل مطلب التحفيظ في الحالة الذي يحصل فيها انتقال العقار موضوع التحفيظ‬
‫بتصرف كالبيع مثال أو القسمة حينها يكتسب المشتري أو المتقاسم صفة طالب التحفيظ‬

‫‪ - 34‬ظهير شريف رقم ‪ 1.02.125‬صادر في فاتح لربيع اآلخر ‪ 13( 1423‬يونيو ‪ ) 2002‬بتنفيذ القانون رقم ‪00.58‬‬
‫القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية ‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪5032‬‬
‫بتاريخ ‪ 13‬جمادى األخرة ‪ 22 ( 1423‬أغسطس ‪ ، ) 2002‬ص‪. 2405:‬‬
‫‪ - 35‬نصت المادة الثانية من قانون ‪ 58.00‬القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و‬
‫الخرائطية على ما يلي‪:‬‬
‫" تمارس الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية لحساب الدولة ‪ ،‬اإلختصاصات المخولة‬
‫للسلطة العمومية بموجب النصوص التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل في ميدان تحفيظ األمالك العقارية و المسح‬
‫العقاري و الخرائطية ‪.‬‬
‫ويعهد إليها لهذه الغاية بالمهام التاليسة ‪:‬‬
‫* تحفيظ األمالك العقارية ‪".‬‬
‫‪22‬‬
‫وعليه أن يعدل مطلب التحفيظ بسلوكه لما هو منصوص عليه في الفصول ‪ 83‬و ‪ 84‬من ظ‬
‫ت ع ‪ . 36‬وبها يمكن لطالب التحفيظ تعديل مطلبه األصلي ‪ ،‬و يصبح هذا التعديل ضروريا‬
‫في حالة بيع جزء من العقار أو قسمته و ينصب هذا التعديل على عدد الطالبين و على مدى‬
‫حقوق كل واحد منهم و كذا على مساحة الملك المزمع تحفيظه ‪ ،‬و إذا كان المطلب األصلي‬
‫موضوع نشر كذلك في الجريدة الرسمية و فتح آجال جديدة للتعرض ‪ ،‬و هو ما يصطلح‬
‫‪37‬‬
‫على تسميته بالخالصة اإلصالحية‪.‬‬
‫كذلك يجب اإلشارة إلى الحالة التي تتداخل فيها مطالب التحفيظ على نفس العقار‬
‫كيف يتصرف المحافظ على األمالك العقارية ؟‬
‫إجابة عن السؤال أعاله نجد أحد الباحثين في هذا المجال‪ 38‬يرى أنه إذا قدمت عدة‬
‫مطالب للتحفيظ تتعلق بنفس العقار أو بجزء منه من طرف أشخاص مختلفين ‪ ،‬مما يترتب‬
‫عنه بروز إشكالية تسمى بتداخل مطالب التحفيظ ‪ ،‬مؤكدا على أنه إشكالية ال تظهر‬
‫للمحافظ بسهولة إال بمناسبة إجراء عملية التحديد أو وجود تعرضات ‪ ،‬و عندها يتعين‬
‫على المحافظ الحسم في هذه اإلشكالية بحسب نوع التداخل بين المطالب المقدمة فإذا أن‬
‫التداخل كليا فيتعين عليه اعتبار المطلب األسبق تاريخيا بمثابة مطلب للتحفيظ أما المطالب‬
‫الالحقة له و المتعلقة بنفس العقار فإنها تتحول إلى تعرضات و يجب إخبار المعنيين‬
‫باألمر بذلك و ذلك التخاذ الموقف المالئم‪.‬‬
‫وبها يمكننا القول أن المحافظ على األمالك العقارية له كامل الصالحية في أن يقبل‬
‫أو أن ال يقبل مطالب التحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫كما على المحافظ أن يتأكد ويراقب المحررات الصادر بالخارج طبقا لما جاءت به‬
‫الدورية عدد ‪ 372‬الصادرة في ‪ 3‬يونيو ‪ ،2009‬بشأن مراقبة المحررات الصادرة‬
‫‪39‬‬
‫بالخارج ‪.‬‬

‫‪ - 36‬نص الفصل ‪ 83‬من ظ ‪.‬ت ‪.‬ع على ما يلي ‪ " :‬بغض النظر عن المسطرة المقررة في الفصل ‪ 84‬من هذا القانون ‪،‬‬
‫يمكن لصاحب حق وقع إنشاؤه أو تغييره أو اإلقرار به أثناء مسطرة التحفيظ أن يطلب نشره بالجريدة الرسمية بعد إيداع‬
‫الوثائق المثبتة للحق بالمحافظة العقارية ‪"...‬‬
‫كما ينص الفصل ‪ 84‬من نفس القانون على ما يلي ‪ " :‬إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن‬
‫لصاحبه ‪ ،‬من أجل ترتيبه و التمسك به في مواجهة الغير ‪ ،‬أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك ‪ .‬ويقيد هذا‬
‫اإليداع بسجل التعرضات ‪."...‬‬
‫‪ - 37‬محمد خيري ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص‪. 155 :‬‬
‫‪ - 38‬محمد خيري ‪ ،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص‪. 156 :‬‬
‫‪ - 39‬أنظر الملحق رقم ‪ 1‬ص ‪.73‬‬
‫‪23‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري و عملية التحديد‬

‫تبتدأ المسطرة اإلدارية للتحفيظ العقاري بدءا بتقديم مطلب للتحفيظ متضمنا جميع‬
‫البيانات الالزمة المنصوص عليها في الفصول ‪ 13‬و ‪ 14‬من ظ ت ع ‪ ،‬بعدها يراقب‬
‫المحافظ على األمالك العقارية مدى صحة الوثائق و المعلومات و السندات المدلى بها من‬
‫قبل طالب التحفيظ ‪ ،‬الشيء الذي يدفعه إلى إعطاء انطالقة للمسطرة اإلدارية للتحفيظ‬
‫العقاري ألنه تبقى له كامل الصالحية في قبول أو رفض مطلب التحفيظ ‪.‬‬
‫بعد تقديم مطلب التحفيظ العقاري للمحافظ على األمالك العقارية ‪ ،‬يعمل هذا األخير‬
‫على تحرير ملخص له داخل أجل عشرة أيام من إيداعه حينها يبلغ مضمونه إلى الكافة‬
‫‪40‬‬
‫بعد نشره في الجريدة الرسمية معلنا فيه تاريخ ووقت إجراء التحديد ‪.‬‬
‫و للحديث عن كيفية اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري و عملية التحديد نجد‬
‫أن المشرع في هذا الصدد ‪،‬خص فرعا من ظهير التحفيظ العقاري لتنظيم أحكام اإلعالن‬
‫و التحديد وهذا ما سنحاول الحديث عنه مبحثنا هذا ‪.‬وذلك من خالل مطلبين أساسيين‬
‫كالتالي ‪:‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬عملية التحديد و مراحله التقنية‬

‫المطلب األول ‪ :‬اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري‬

‫حتى ال تمر عمليات التحفيظ في جو من السرية و الكتمان و تطبيقا لمبدأ العلنية في‬
‫ميدان الشهر العقاري ‪ ،‬و حتى تتاح فرصة اإلطالع لكل من يعنيه أمر التحفيظ ‪ ،‬فقد قرر‬
‫المشرع المغربي في ظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬غشت ‪ ) 1913‬عملية إشهار واسعة ‪،‬‬
‫لجميع عمليات التحفيظ بدءمن مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم العقاري‪ .‬وعمليات‬

‫‪ - 40‬نص الفصل ‪ 17‬من ظ ت ع على ما يلي ‪" :‬يقوم المحافظ على األمالك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع‬
‫مطلب التحفيظ بتحرير ملخص له يعمل على نشره في الجريدة الرسمية ‪ ،‬و يبلع مضمونه إلى علم العموم بالوسائل‬
‫المتاحة ‪ .‬و بعد نشر الملخص المذكور يحرر ‪ ،‬داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر ‪ ،‬إعالنا يضمنه تاريخ ووقت‬
‫إجراء التحديد "‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫اإلشهار هذه هذه ال تعني طالب التحفيظ فقط ‪،‬بل تعني أيضا كل الذين لهم حقوق على ذلك‬
‫العقار ‪ ،‬أو يزعمون أن لهم حقوقا عليه و تعني أيضا حتى المحافظ العقاري ‪،‬و بالتالي‬
‫فطالب التحفيظ يعنيه أمر اإلشهار ليتتبع إجراءات التحفيظ ‪ ،‬من تحديد مؤقت و تحديد‬
‫نهائي ‪ ،‬ووضع خريطة هندسية لذلك ‪ ،‬وليتأكد من خالل هذه ا إجراءات بأن ليس هناك ما‬
‫‪41‬‬
‫ينازعه ‪.‬‬
‫إن عملية اإلشهار تخول للمتعرضون إمكانية التدخل للمطالبة بحقوقهم التي لهم على‬
‫العقار المزمع تحفيظه و بالتالي فيرجع االختصاص لعملية اإلشهار للمحافظ على األمالك‬
‫العقارية حيث يبقى هو المنفذ لها ‪.‬‬
‫من خالل ما سبق نتساءل عن ما هي العمليات الخاضعة لإلشهار ؟‬
‫و ما هي الوسائل المتاحة لعملية اإلشهار ؟‬
‫إجابة عن التساؤالت أعاله ارتأينا أن نقسم مطلبنا هذا إلى فقرتين ‪ ،‬الذي سنتناول‬
‫في أولها العمليات الخاضعة لإلشهار أما في فقرته الثانية سنحاول إبراز أهم وسائل‬
‫اإلشهار ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬العمليات الخاضعة لإلشهار‬

‫كما سبق القول أن بعد تقديم طالب التحفيظ مطلب التحفيظ للمحافظ على األمالك‬
‫العقارية ‪ ،‬يعمل هذا األخير على ضرورة تلخيصه داخل أجل ‪ 10‬أيام حسب منطوق‬
‫الفصل ‪ 17‬من ظ‪ .‬ت ‪.‬ع لنشره في الجريدة الرسمية معلنا عن تاريخ التحديد ‪ ،‬و بالرغم‬
‫من ذلك النشر و اإلعالن فإن إيداع مطلب التحفيظ ال يجمد الوضعية القانونية و المادية‬
‫للملك المطلوب تحفيظه و ال يسلب طالب التحفيظ حرية التصرف بعقاره بل يظل ذلك‬
‫العقار حرا في التداول و يمكن أن‬
‫يكون موضوع كل التصرفات القانونية و المادية المسموح بها قانونا ‪ 42.‬هكذا فإن مطلب‬
‫التحفيظ يمكن أن يكون موضوع تفويت مثال ‪ ،‬ففي هذه الحالة يعمل المحافظ على األمالك‬
‫العقارية بإعداد خالصة لمطلب التحفيظ حسب رغبة طالب التحفيظ طبقا للفصلين ‪ 83‬و‬
‫‪ 84‬من ظ ت ع ‪ ،‬يعمد من خاللها على ا إعالن عن انتهاء التحديد وبالتالي يمكننا القول‬
‫أن العمليات التي تخضع لإلعالن عن إجراءات التحفيظ هي كالتالي ‪:‬‬

‫‪ - 41‬محمد خيري ‪ ،‬م ‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 165‬‬

‫‪ - 42‬محمد ابن الحاج السلمي ‪ "،‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار العقاري و التخطيط االجتماعي‬
‫_االقتصادي "‪ ،‬طبعة ماي ‪ ، 2002‬بدون ذكر دار النشر ‪ ،،‬ص‪. 67 :‬‬
‫‪25‬‬
‫‪ – 1‬نشر ملخص لمطلب التحفيظ ‪ ،‬مبينا فيه جميع البيانات التي تثبت هوية العقار‬
‫المزمع تحفيظه ‪.‬‬
‫‪ -2‬نشر الخالصة اإلصالحية لمطلب التحفيظ في الحالة التي يكون فيها العقار‬
‫المراد تحفيظه محل تصرف قانوني ‪.‬‬
‫‪ – 3‬اإلعالن عن التحديد‪.‬‬
‫‪ - 4‬نشر اإلعالن النهائي لعملية التحديد ‪.‬‬

‫و منه نتساءل عن ما هي الوسائل التي تمكننا من نشر هذه العمليات الخاضعة‬

‫لإلشهار ؟‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬طرق اإلشهار أثناء مسطرة التحفيظ العقاري‬

‫نص الفصل ‪ 17‬من ظ ت ع على ما يلي ‪" :‬يقوم المحافظ على األمالك العقارية‬
‫داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ بتحرير ملخص له يعمل على نشره في‬
‫الجريدة الرسمية ‪ ،‬و يبلغ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة ‪ ،‬وبعد نشر‬
‫الملخص المذكور يحرر ‪ ،‬داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر ‪ ،‬إعالنا يضمنه تاريخ‬
‫ووقت إجراء التحديد ‪".‬‬
‫كما نجد الفصل ‪ 18‬من نفس القانون ينص على ما يلي ‪ " :‬يوجه المحافظ علىى‬
‫األمالك العقارية نسخا من الوثائق المشار إليها في الفصل ‪ 17‬هذا القانون ‪ ،‬مقابل‬
‫إشعار بالتوصل ‪ ،‬إلى رئيس المحكمة االبتدائية و ممثل السلطة المحلية و رئيس‬
‫المجلس الجماعي الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم ‪ ،‬و ذلك قبل التاريخ المعين‬
‫للتحديد بعشرين يوما ‪.‬‬
‫يقوم كل واحد من هؤالء لزوما ‪ ،‬بتعليق الوثائق المذكورة في مقر إرادته ‪ ،‬و‬
‫يعمل على إبقائها معروضة على أنظار العموم إلى اليوم المعين للتحديد ‪.‬‬
‫يقوم ممثل السلطة كذلك بإشهار ملخص المطلب و اإلعالن عن تاريخ ووقت‬
‫التحديد في األسواق الواقعة في دائرة نفوذه إلى يوم التحديد ‪".‬‬
‫من خالل الفصول أعاله يتضح لنا أن المشرع المغربي حدد لنا الطريق التي يمكن‬
‫أن تنشر بها العمليات الخاضعة لإلشهار بكل من ملخص مطلب التحفيظ و الخالصة‬
‫اإلصال حية و كذا اإلعالن عن التحديد ‪ ،‬و بها سنعمل من خالل هذه الفقرة على دراسة‬
‫كل طريقة من طرق اإلشهار كالتالي ك‬
‫أوال ‪ :‬اإلشهار على مستوى الفصل ‪ 17‬من ظ ت ع‬

‫‪26‬‬
 ‫بعد قراءتنا للفصل ‪ 17‬من ظ ت ع يتضح لنا أن المشرع أكد على ضرورة نشر‬
‫ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية داخل أجل ‪ 10‬أيام من إيداع مطلب التحفيظ‬
‫داخل أجل شهرين من تاريخ نشر ذلك الملخص ‪ ،‬و أن يعد إعالنا يضمنه تاريخ ووقت‬
‫إجراء التحديد المؤقت ‪ ،‬و بالتالي فاإلشهار على مستوى الفصل ‪ 17‬من ظ ت ع يتمثل في‬
‫‪:‬‬
‫‪ ‬النشر في الجريدة الرسمية‬
‫تعد الجريدة الرسمية من أكثر الصحف التي يجب أن يهتم بها المالك و أصحاب‬
‫الحقوق العينية ‪ ،‬كونها المعنية بنشر ملخصات التحفيظ و الخالصات اإلصالحية وكذا‬
‫اإلعالنات عن تاريخ التحديد ‪ ،‬ولقد صدرت الجريدة الرسمية مخصصة إلعالنات‬
‫التحفيظ العقاري بتاريخ ‪ 2‬دجنبر ‪ 43 1998‬و التي تصدر كل يوم أربعاء ‪ .‬و بالتالي‬
‫فبمجرد توصل المحافظ على األمالك العقارية بمطلب التحفيظ عليه أن يتأكد أوال من‬
‫صحة الوثائق و المعلومات المتضمنة في مطلب التحفيظ ‪ ،‬بعدها يقوم بإعداد ملخص له‬
‫قصد نشره في الجريدة الرسمية ‪ ،‬و نفس األمر بالنسبة للخالصة اإلصالحية ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬اإلشهار على مستوى الفصل ‪ 18‬من ظ ت ع‬

‫بعد قراءتنا للفصل ‪ 18‬من ظ ت ع يتبين لنا أن المشرع المغربي قد أتاح و سائل‬
‫أخرى لتعليق ملخصات مطالب التحفيظ لدى الجهات القضائية و اإلدارية قبل عشرين‬
‫يوما من التحديد والتي تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ ‬التعليق لدى المحكمة االبتدائية ‪:‬‬
‫إن التعليق لدى المحكمة االبتدائية في نظرنا هو اختيار غير صائب للمشرع‬
‫المغربي كون أن أغلبية المالك يجهلون هذا المقتضى ‪ ،‬و كون كذلك أن المحكمة هي‬
‫جهاز قضائي تختص فقط في حل المنازعات بين األفراد و بالتالي فنشر ملخصات‬
‫التحفيظ و اإلعالن عن التحديد من المراحل اإلدارية التي تتسم بها المسطرة اإلدارية و‬
‫بها فشتان بين ما هو إداري و ما يختص به القضاء و في نظرنا المتواضع فاألفراد في‬
‫وقتنا الحالي يذهبون للمحاكم فقط لمشاغلهم و ال يحضرها إال من كان له غرض فيها و‬
‫بالتالي فهي ال يلجئ لها الجميع بل فقط للمتقاضين الذين قيدوا دعاوى قضائية ‪.‬‬

‫‪ - 43‬مرسوم رقم ‪ 2.98.1031‬صادر في ‪ 13‬من شعبان ‪ 2( 1419‬ديسمبر ‪ )1998‬بتتميم المرسوم‬

‫رقم ‪ 2.80.52‬الصادر في ‪ 6‬ذي الحجة ‪ 16( 1400‬أكتوبر ‪ )1980‬المتعلق بنشرات الجريدة الرسمية ‪ ،‬المنشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4648‬بتاريخ ‪ 17‬سبتمبر ‪ ، 1998‬ص‪. 3378:‬‬

‫‪27‬‬
 ‫‪ ‬التعليق لدى القيادات و الجماعات الترابية ‪:‬‬
‫إن تعليق ملخصات التحفيظ لدى القيادات و الجماعات الترابية في نظرنا المتواضع‬
‫‪ ،‬هو اختيار ال بأس به للمشرع المغربي كون أن القيادة و الجماعة الترابية متاحة للجميع‬
‫وليس فقط لفئة خاصة كما هو الشأن بالنسبة للمتقاضين ‪ ،‬و بالتالي فإن التعليق لدى هذه‬
‫الجهات تعطي نتيجة ال بأس بها في إتمام إجراءات مسطرة التحفيظ اإلدارية ‪.‬‬
‫و برجوعنا للفقرة األخير من الفصل ‪ 18‬من ظ ت ع يتضح لنا أن المشرع أكد على‬
‫ضرورة إشهار ملخص مطلب التحفيظ و اإلعالن عن تاريخ ووقت التحديد من طرف‬
‫ممثل السلطة المحلية و ذلك في األسواق الواقعة في دائرة نفوذ العقار المزمع تحفيظه ‪ .‬و‬
‫بها نتساءل عن الكيفية التي يمكن أن يعلن بها للكافة هل بنشر الملخص في مكان معين‬
‫معد له أم بإعالم المتجوليين في األسواق بالطرق التقليدية التي كانت سائدة آنذاك ؟‬
‫تماشيا مع التساؤل أعاله و في نظرنا أن معظم المتجولين في األسواق يجهلون‬
‫الكتابة و القراءة خاصة في المناطق القروية ‪ ،‬و ال بأس أن يعلن ممثل السلطة المحلية‬
‫عن ملخص للتحفيظ و يقوم بنشره في مكان معد له و أن يلعن عن ذلك بواسطة البراح‬
‫يعينه لهذه الغاية من أجل إتاحة فرصة اإلطالع لجميع الفئات معلنا جهرا عن خالصة‬
‫مطلب التحفيظ و عن تاريخ ووقت إجراء عملية التحديد ‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬اإلشهار خارج الفصول ‪ 17‬و ‪ 18‬من ظ ت ع‬

‫إن وسائل اإلشهار المنصوص عليها في الفصول ‪ 17‬و ‪ 18‬من ظ ت ع ‪ ،‬فهي‬
‫وسائل ليست على سبيل الحصر و بالتالي فهناك وسائل أخرى جرت عليها العادة عند‬
‫الممارسين العقاريين و هي كالتالي ‪:‬‬

‫‪ ‬اإلستدعاء الشخصي للمعنيين باألمر‬

‫إن هذه الوسيلة من وسائل اإلشهار تكاد تحقق نجاحا كبيرا ‪ ،‬و تعطي نتائجا جيدة‬
‫أثناء عملية اإلشهار حيث إن المشرع المغربي من خالل مقتضيات الفصل ‪ 19‬من ظ ت‬
‫ع نجد أنه استلزم المحافظ على األمال ك العقارية بأن يستدعي األطراف المعنيين بعملية‬
‫التحديد ‪ ،‬بكل من ‪:‬‬
‫‪ -1‬طالب التحفيظ أو نائبه القانوني‬
‫‪ -2‬المالك المجاوريين للعقار المراد تحفيظه‬
‫‪ – 3‬المتعرضون طبقا للفصول ‪ 29 ،26 ، 25 ،24‬من ظ ت ع‬
‫‪ – 4‬أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار المراد تحفيظه‬

‫‪28‬‬
 ‫رابعا ‪ :‬اإلشهار داخل المرسوم القاضي بتحديد شروط و كيفيات‬
‫التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة به‬

‫بالرغم من عدم تطبيق هذا المرسوم في الوكاالت العقارية إال أنه ال بأس أن نشير له‬
‫آملين في تطبيقه ‪ ،‬و بالتالي فلما لعملية اإلشهار من أهمية بالغة أثناء مسطرة التحفيظ‬
‫العقاري ‪ ،‬نجد أن المرسوم القاضي بتحديد شروط و كيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات‬
‫التحفيظ العقاري و الخدمات المرتبطة به خصص الفرع الثاني من الفصل الثالث منه لهذه‬
‫العملية بعنوان "التدبير اإللكتروني لعمليات اإلشهار العقاري " و أكد من خالله في‬
‫المواد ‪ 18‬و ‪ 19‬من نفس القانون على أنه ‪ ،‬يتم إشهار جميع اإلعالنات المتعلقة بالتحفيظ‬
‫العقاري المنشورة بالجريدة الرسمية شريطة أن يكون آجالها ساري المفعول ‪ ،‬و من أجل‬
‫اإلطالع على هذه المعلومات خول المشرع للشخص بموجب المادة ‪ 19‬من نفس المرسوم‬
‫‪ ،‬على إمكانية اختياره للمحافظة العقارية الواقع بدائرة نفوذها العقار المعني عبر المنصة‬
‫اإللكترونية ‪.‬‬
‫و بالتالي ففي نظرنا أن السلطة التنفيذية كانت صائبة في تنصيها لعملية اإلشهار‬
‫هذه ضمن المرسوم موضوع الدراسة ‪ ،‬ألنها ستمكن بالدرجة األولى المالك و أصحاب‬
‫الحقوقو العينية القاطنين خارج البالد ‪ ،‬و أن عملية اإلشهار هده ستساهم مستقبال بشكل‬
‫كبير في الحد من ظاهرة السطو و الترامي على ملك الغير ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬عملية التحديد و مراحله التقنية‬

‫بعدما يحظى مطلب التحفيظ باإلشهار الكافي ومنح كل من يعنيه أمر التحفيظ‬
‫العقاري باإلطالع على ملخص مطلب التحفيظ و عن تاريخ ووقت التحديد ‪ ،‬تلي هذه‬
‫المرحلة مباشرة عملية التحديد على اعتبار أن هذه العملية هي من العمليات المهمة في‬
‫التحفيظ العقاري كونها تبين حدود و مشتمالت الملك المزمع تحفيظه و هي التي تحدد‬
‫باألساس مصير العقار إما بالزيادة أو بالنقصان إن تنازع هناك منازع بشأن العقار المراد‬
‫تحفيظه ‪ .‬و بالتاي يمننا القول أن هذه العملية تقنية بامتياز ‪ ،‬حيث ينتدب لها مساحا‬
‫طبوغرافيا محلفا ‪ ،‬ينتقل حينها إلى عين المكان بحضور كل من يعنيه األمر لمعاينة‬
‫العقار المطلوب تحفيظه ‪ ،‬الشيء الذي يدفعنا في هذا المطلب إلى الحديث عن الجهة‬
‫المكلفة بعملية التحديد ( الفقرة األولى ) و عن مراحل التحديد ( الفقرة الثانية ) ‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الفقرة األولى ‪ :‬الجهة المكلفة بعملية التحديد‬

‫كما سبق القول أعاله أن عملية التحديد‪ ،‬هي عملية تقنية ألنه ليس من السهل أن‬
‫يحدد أي شخص كان –حدود العقار المزمع تحفيظه ‪ ،‬و إذا ترك ألي إطار في المحافظة‬
‫العقارية أن يقوم بعملية التحديد – ضاعت حينها حقوق المالك و أصحاب الحقوق العينية‬
‫بالرغم من أن هؤالء األطر يفترض أن لهم دراية واسعة في هذا المجال ‪ ،‬لذلك تدخل‬
‫المشرع المغربي بموجب الفقرة األولى من الفصل ‪ 19‬من ظهير التحفيظ العقاري و‬
‫حسم األمر إلعطاء لهذه العملية صبغة تقنية بقوله ‪ " :‬يقوم المحافظ على األمالك العقارية‬
‫بتسيير عمليات التحديد ‪ ،‬و ينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من‬
‫جهاز المسح العقاري ‪ ،‬مقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين‬
‫الطبوغرافيين ‪"...‬‬
‫و بالتالي فمن خالل الفقرة أعاله يتضح لنا أن الجهة المكلفة بعملية التحديد تتمثل في‬
‫المهندس المساح الطبوغرافي محلف من جهاز المسح العقاري و مقيدا في جدول الهيئة‬
‫الوطنية‬
‫للمهندسين المساحين الطبوغرافيين ففي نظر أحد الباحثين ‪ 44‬فإنها ثورة حقيقية‬
‫على مستوى الجهة المكلفة بتسيير عمليات التحديد بعد أن كانت هذه العمليات تنجز من‬
‫طرف المحافظ العقاري أو من ينوب عنه من مهندسي و تقنيي مصلحة المسح العقاري ‪،‬‬
‫لكن هنا السؤال يبقى مطروح حول كيفية تعيين هذا المهندس لعملية التحديد ؟‬
‫تماشيا مع السؤال أعاله و نظرا لما عرفه السادة المحافظين من صعوبات في‬
‫تفويض المهندسين لعمليات التحديد ‪ ،‬تدخل السيد المحافظ العام للوكالة الوطنية و المسح‬
‫العقاري و الخرائطية بإصداره مذكرة عدد ‪ 122‬لسنة ‪ 2011‬و ذلك يوم ‪ 5‬دجنبر من‬
‫نفس السنة ‪ ،‬أوضح من خاللها كيفية إنجاز عملية التحديد و العمليات الهندسية الالحقة‬
‫بقوله ‪ " :‬و بعد يشرفني أن أحيطكم علما أنه صدر في الجريدة الرسمية عدد ‪5998‬‬
‫بتاريخ ‪ 24‬نونبر ‪ ، 2011‬القانون ‪ 14.07‬الذي يغير و يتمم بمقتضاه الظهير الشريف‬
‫الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ ) 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫و قد نصت المادة ‪ 19‬من هذا القانون على أن المحافظ على اال\مالك العقارية‬
‫ينتدب مهندسا مساحا طبوغرافيا ألجراء عمليات التحديد ‪.‬‬
‫و تفعيال لمقتضيات القانون المذكور ‪ ،‬و استجابة لضرورة المصلحة و إعماال‬
‫للمبادئ العامة للتفويض اإلداري ‪ ،‬فإنه يتعين على السادة رؤساء مصالح المسح‬

‫‪ - 44‬أستاذنا محمد العلمي ‪ ،‬نظرة على أهم مستجدات القانون ‪ 14.07‬على مستوى اإلجراءات اإلدارية لمسطرة التحفيظ‬
‫العادية ‪ ،‬م ‪.‬س ‪ ،‬ص‪. 204 :‬‬
‫‪30‬‬
‫العقاري أن يستندوا بتفويض كتابي إنجاز عمليات التحديد المتعلقة بمساطر التحفيظ و‬
‫كذا العمليات الهندسية الالحقة التي تهم الرسوم العقارية و جميع اإلجراءات المرتبطة‬
‫بهذه العمليات ‪ ،‬ألحد التقنيين الطبوغرافيين التابعين لمصلحتكم ‪".‬‬
‫و بالتالي فجواب عن التساؤل أعاله يمكننا القول أن المحافظ على األمالك العقارية‬
‫عليه أن يفوض مهندسا مساحا طبوغرافيا تفويضا كتابيا لعملية التحديد طبقا لما اكده‬
‫المحافظ العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية في‬
‫المذكرة أعاله ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مراحل عملية التحديد‬

‫تعتبر عملية التحديد التي تلي نشر ملخص التحفيظ في الجريدة الرسمية ‪ ،‬و تعليقه‬
‫لدى الجهات السالفة الذكر – عملية مهمة في مسطرة التحفيظ العقاري حيث ال يمكن‬
‫االستغناء عن هذه العلملية مطلقا ‪ ،‬ألنه ال يمكننا الحديث عن التحفيظ بدون عملية التحديد‬
‫‪ ،‬بالتالي فهذه العملية تمر بعدة مراحل حسب ما هو منصوص عليه في ظهير التحفيظ‬
‫العقاري ‪ ،‬لكن قبل مباشرة هذه المراحل هنا بعض الترتيبات و اإلستعدادات يقوم بها كل‬
‫من المحافظ و طالب التحفيظ و ذلك من أجل استكمال مسطرة التحفيظ على ما يرام ‪ ،‬و‬
‫بها فإن هذه الترتيبا تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ ‬ترتييات المحافظ على األمالك العقاري ‪:‬‬
‫بما أن عملية التحفيظ تستلزم استعدادات و ترتيبات قبل إجراء عملية التحديد ‪ ،‬فإن‬
‫للمحافظ على األمالك العقاري دور هام في إعداد هذه الترتيبات و بها تدخل المشرع‬
‫المغربي بموجب الفصول ‪ 19‬و ‪ 20‬من ظ ت ع وعليه أن يستدعي شخصيا لعملية‬
‫التحديد األشخاص التالية ‪:‬‬
‫‪ - 1‬طالب التحفيظ‬
‫‪ – 2‬المجاورين المبينين في مطلب التحفيظ‬
‫‪ – 3‬المتدخلين في عملية التحفيظ‬
‫‪ – 4‬أصحاب الحقوق العينية الواردة على العقار المراد تحفيظه‬
‫‪ – 5‬أصحاب التحمالت العقارية المصرح بهم بصفة قانونية‬
‫‪– 6‬يمكن تسخير القوة العمومية من طرف وكيل الملك ‪ ،‬عند االقتضاء‬

‫‪ ‬ترتيبات طالب التحفيظ ‪:‬‬

‫‪31‬‬
 ‫بمجرد ما يتوصل طالب التحفيظ باإلعالم الذي يحدد تاريخ التحديد يكون من حقه‬
‫أن يهيئ ما يحتاج إليه تحديد ملكه من وسائل ‪ ،‬و يتضمن االستدعاء الموجه إلى طالب‬
‫‪45‬‬
‫التحفيظ مختلف األدوات و الوسائل التي ينبغي عليه أن يهيئها مع مواصفاتها ‪.‬‬
‫وبها فإنه جرت العادة على أن طالب التحفيظ قبل إجراء عملية التحديد عليه أن ‪:‬‬
‫‪ – 1‬يحصل على أحجار تحمل عالمات خاصة لتحديد ملكه‬
‫‪ - 2‬يفصل بين حدود األراضي المجاورة لملكه‬
‫‪ – 3‬يعلم األشخاص المكلفين بالتحفيظ في الحالة التي يصعب فيها العثور على‬
‫موقع العقار ‪.46‬‬
‫‪ – 4‬عليه كذلك أن يخبر كل من له فائدة على العقار المزمع تحفيظه‬
‫من خالل ما سبق يمكن القول أنه إلتمام عملية التحديد على وجه المساواة بين ذوي‬
‫الحقوق ‪ ،‬البد من االستعدادات و الترتيبات المذكورة أعاله و بها سنحاول أن نبرز أهم‬
‫المراحل التي تمر منها عملية التحديد ‪ ،‬و هي التالي ‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬مرحلة التحديد اإلعدادي‬

‫لقد أطلق المشرع على العملية األولى للتحديد إسم " التحديد المؤقت " وقد تفيد هذه‬
‫التسمية أن هذا التحديد له مفعول وقتي و أنه معرض للزوال ‪ ،‬في حين أن األمر يتعلق‬
‫بتحديد أولي سيؤسس عليه الرسم العقاري قد يطرأ عليه بعض التعديل خالل مراحل‬
‫التحفيظ إذا ما وقعت تعديالت أو تعرضات ‪ ،‬و بعد إقامة هذه التعديالت يصبح التحديد‬
‫نهائيا ‪ .‬ولهذا فإن تسمية هذا التحديد باإلعدادي ستكون أدق من تسميته بالتحديد المؤقت‪ ،‬و‬
‫قد عبر المشرع عن ذلك في التحفيظ العقاري المعدل بالتحديد اإلعدادي‪.‬‬
‫من المعلوم أن التحديد اإلعدادي يأتي بعد نشر ملخص التحفيظ و كذا الخالصة‬
‫اإلصالحية معلنا فيه المحافظ على األمالك العقارية تاريخ التحديد األولي مفترضا‬
‫تأسيس الرسم العقاري عنه و بالتالي فإن هذا التحديد قد تحول دون إتمام هذه العملية من‬
‫بين هذه الحاالت ‪:‬‬

‫‪ ‬حالة غياب طالب التحفيظ‪:‬‬

‫‪ -‬محمد خيري ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪. 185‬‬ ‫‪45‬‬

‫‪ -‬للمزيد من التفصيل راجع كتاب محمد خيري ‪ ،‬م‪ .‬س ‪ ،‬ص‪. 186 :‬‬ ‫‪46‬‬

‫‪32‬‬
 ‫نص الفصل ‪ 22‬من ظ ت ع على أنه ‪" :‬إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب‬
‫عنه في المكان و التاريخ و الوقت المعنيين إلنجاز عملية التحديد ‪ ،‬فال يتم إنجازها و‬
‫يقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب ‪".‬‬
‫ينص الفصل ‪ 23‬في فقرته األولى و الثانية من ظ ت ع على ما يلي ‪ " :‬دون‬
‫المساس بأحكام الفصل ‪ 6‬من هذا القانون ‪ ،‬إذا نص المحضر على تغيب طالب التحفيظ‬
‫أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم إلجراء عملية التحديد ‪ ،‬فإن مطلب التحفيظ‬
‫يعتبر الغيا و كأن لم يكن إذا لم يدل بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله‬
‫باإلنذار ‪.‬‬
‫يعتبر مطلب كذلك الغيا و كأن لم يكن إذا تعذر على المحافظ على األمالك العقارية‬
‫أو نائبه إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليين بسبب نزاع حول الملك ‪".‬‬

‫من خالل الفصول أعاله نستنتج أنه يعتبر التحديد الغيا و كأن لم يكن في الحالة التي‬
‫يتغيب فيها طالب التحفيظ و هذا ما أطلق عليه معظم الباحثين بالتحديد السلبي و بها‬
‫نتساءل عن ما مآل مطالب التحفيظ العالقة بسبب التحديد السلبي التي لم يتخذ قرار في‬
‫شأنها ؟‬
‫إجابة عن السؤال أعاله نجد أن السيد المحافظ العام على األمالك العقارية تدخل و‬
‫أجاب عن السؤال المطروح إصداره لمذكرة رقم ‪ 8896‬الصادرة بتاريخ ‪ 12‬سبتمبر‬
‫‪ 2011‬بقوله ‪" :‬وبعد في إطار برنامج تصفية مطالب التحفيظ العالقة بسبب التحديد‬
‫السلبي موضوع المذكرة المشار إليها أعاله ‪ ،‬تمت معالجة عدة مطالب ‪ ،‬إما بإعادة‬
‫عملية تحديدها أو باإللغاء ‪ ،‬أو بالتمهيد للمعالجة عبر مراسلة طالب التحفيظ قصد‬
‫برمجة و إعادة عملية التحديد بعد استخالص الواجبات أو إنذاره بإمكانية اإللغاء في‬
‫الحاالت المستوجبة لذلك ‪.‬‬
‫و لبلوغ الغاية للمسطرة في هذا البرنامج ‪ ،‬يشرفني أن أطلب منكم التحقق من مآل‬
‫مطالب التحفيظ العالقة بسبب التحديد السلبي و التي لم يتخذ أي قرار في شأنها رغم‬
‫تفعيل مسطرتها باإلجراءات السالفة الذكر ‪ ،‬مع إتمام معالجة هذه المطالب و اتخاذ‬
‫القرارات الالزمة في شأنها ‪ ،‬و تجدون رفقته بيانا لهذه المطالب مستخلصا من تجميع‬
‫الوضعيات األسبوعية األصلية الواردة من مصالح المحافظة العقارية ‪.‬‬
‫و ال يفوتني تنبيهكم إلى باقي المطالب العالقة بسبب التحديد السلبي الغير مضمنة‬
‫بالبيان المذكورة أعاله _ التي تمت برمجة عملية تحديدها بعد فبراير ‪ ، 2011‬تاريخ‬
‫حصر الالئحة األولى للمطالب العالقة بسبب التحديد السلبي _ و التي يستوجب كذلك‬
‫معالجتها " ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مرحلة التحديد التكميلي‬

‫‪33‬‬
 ‫يقصد من التحديد التكميلي هو ذلك التحديد الذي يعدل التحديد اإلعدادي ‪ ،‬و يكون‬
‫غالبا في الحالة التي يتم فيها إخراج جزء من العقار لفائدة الغير أو في الحالة التي يفرز‬
‫فيها نصيب الشركاء في الملك المشاع أو في حالة إخراج األجزاء المتعرض عليها أو‬
‫المحكوم بها لفائدة المتعرضين بمقتضى حكم نهائي أو كذلك في الحالة التي يتم فيها إدخال‬
‫ملك مجاور غير مطلوب تحفيظه يعود لنفس طالب التحفيظ‪.‬‬
‫و تكتسي العمليات الهندسية التكميلية أهمية في تطبيق اتفاقات األطراف أو تنفيذ‬
‫المقررات القضائية‪ .‬لذلك يتعين على المحافظ العقاري التنسيق مع المصلحة الهندسية‬
‫قصد االنتقال إلجراء التحديد التكميلي و توجيه اإلستدعاءات للمعنيين باألمر و إجراء‬
‫خالصات إصالحية و نشرها بالجريدة الرسمية ‪ .‬و ينبغي على المحافظ تزويد المهندس‬
‫المساح بنسخ من القرارات القضائية أو اتفاقات ا أطراف التي تسمح بإجراء عمليات‬
‫هندسية تكميلية صحيحة و برمجتها و تتبع مآلها لتالفي كل تأخير في تصفية ملفاتها‪ .‬و قد‬
‫تستدعي الضرورة أحيانا إعادة التحديد اإلعدادي في حالة استحالة القيام بالمسح العقاري‬
‫نتيجة عدم وجود األنصاب أو ضياع محضر التحديد ‪.47‬‬

‫ثالثا ‪ :‬مرحلة التحديد النهائي‬

‫بعد تقديم مطلب التحفيظ مستوف لكافة شروطه الشكلية معززا بذلك طالب التحفيظ‬
‫بجميع الوثائق التي تؤيد صحة أصل تملكه ‪ ،‬يقوم المحافظ على إنجاز ملخص لمطلب‬
‫التحفيظ داخل أجل عشر أيام من إيداع مطلب التحفيظ ‪ ،‬يعمل على نشره في الجريدة‬
‫الرسمية بكافة الوسائل المتاحة لنشره ‪ ،‬و بعد نشره يقوم المحافظ على األمالك العقارية‬
‫بتسيير عمليات التحديد ‪ ،‬و بها ينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من‬
‫جهاز المسح العقاري إلجراء عملية التحديد ‪ ،‬هذه العملية كما سبق القول تمر بعدة مراحل‬
‫من تحديد إعدادي و تكميلي إلى تحديد نهائي الذي نحن بصدد الحديث عنه في فقرتنا هذه‬
‫‪.‬‬
‫إن التحديد النهائي هو آخر مرحلة من مراحل التحديد بعد إنجاز عملية المسح و بعد‬
‫انتهاء آجال التعرضات و بها تصبح جميع التحديدات المنجزة نهائية حيث يقوم حينها‬
‫المهندس المساح الطبوغرافي بتحرير محضرا للتحديد يتضمن تاريخ ووقت العملية و‬
‫مبينا فيه األسماء الشخصية و العائلية للحاضرين و كذا صفاتهم ‪ ،‬كذلك عليه أن يبن في‬
‫المحضر مختلف األحداث التي وقعت أثاء عملية التحديد و عليه أيضا أن يوصف العقار و‬
‫موقع األنصاب ‪ ،‬مبينا فيه كذلك اإلتفاقات التي تمت بين األطراف أثناء عملية التحديد ‪ ،‬و‬

‫‪ -‬محمد خيري ‪ ،‬م‪ .‬س ‪ ،‬ص‪. 182 :‬‬ ‫‪47‬‬

‫‪34‬‬
 ‫في األخير يوقع محضر التحديد من طرف المهندس و ل األطراف الحاضرة‪ 48‬و على‬
‫هذا التحديد يتأسس الرسم العقاري ‪.‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬آثار إيداع مطلب التحفيظ‬

‫إن المسطرة اإلدارية لتحفيظ تمر بمجموعة من المراحل بدأ من إيداع مطلب التحفيظ‬
‫مرورا باإلشهار والتحديد هذا األخير الذي ينتدب من أجله مهندس مساح طبوغرافي من أجل‬
‫ضبط حدود العقار ومعالمه ومشتمالته ومساحته‪ ،‬الذي بعده مباشرة يتم نشر اإلعالن عن‬
‫انتهاء التحديد وفسح المجال للمتعرضين ‪.‬‬

‫و كنتيجة لتقديم مطلب التحفيظ‪ ،‬تشكل لنا التعرضات التي تعتبر في حقيقتها‪،‬‬
‫عقبات طارئة واستثنائية أهمية بالغة‪،49‬لكونها مؤسسة حمائية تتدخل لتمنع لنا أي مساس أو‬
‫ضياع للحقوق هذه الحقوق التي تطلب المشرع أن تكون عينية على سبيل الحصر فالمكتري‬
‫مثال ال يمكن له تقديم تعرضه العتباره صاحب حق شخصي ‪ .‬و بذلك يعتبر التعرض‬
‫الوسيلة الوحيدة التي يمكن من خاللها المطالبة بالحقوق العينية الواردة على العقار في طور‬
‫التحفيظ‪ ،‬والذي بواسطته تنتقل المسطرة من المرحلة اإلدارية إلى المرحلة القضائية وتنظم‬
‫آلية التعرض شكل وكيفية تدخل األطراف‪ ،‬أي المتعرض وطالب التحفيظ ثم المحافظ كسلطة‬
‫رقابية تبث لنا في مدى أحقية ذلك التعرض من عدمه من خالل قراراته التي تقضي إما‬
‫بقبول التعرض أو بإلغاء التعرض ورفضه‪ .‬حيث يتدخل كل من هؤالء بحسب دوره ومركزه‬
‫للقيام ببعض اإلجراءات المحددة سلفا داخل آجال خاصة‪ ،‬هذه اآللية دون شك تهدف لنا إلى‬

‫‪ -‬أنظر الفصل ‪ 21‬من ظ ‪.‬ت‪ .‬ع ‪.‬‬ ‫‪48‬‬

‫‪ - 49‬يوسف مختري‪ “ ،‬حماية الحقوق الواردة على العقار في طور التحفيظ “‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬دون ذكر دار النشر‪ ،‬ط األولى‪ ،‬دون‬
‫ذكر سنة الطبع ‪ ،‬ص‪. 340 :‬‬

‫‪35‬‬
‫الوصول لتسوية تمكن في األخير من إتمام المسطرة اإلدارية لتحفيظ العقاري‪ ،‬وإنشاء رسم‬
‫عقاري لصالح مستحقه أيا كان سواء المتعرض أو طالب التحفيظ ‪ .‬وكما نعلم جميعا أن‬
‫بتأسيس الرسم العقاري تترتب لنا مجموعة من اآلثار كتطهير العقار من جميع الحقوق‬
‫السالفة غير المضمنة به‪ ،‬ونهائيته وعدم قابليته ألي طعن ‪.‬‬

‫إلماما لما سبق ارتأينا‪ ،‬أن نقسم الفصل الثاني من موضوعنا إلى مبحثين رئيسيين‬
‫كالتالي ‪:‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬التعرض خالل المرحلة اإلدارية‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬تأسيس الرسم العقاري‬

‫‪36‬‬
 ‫المبحث األول ‪ :‬التعرض خالل المرحلة اإلدارية‬

‫يشكل لنا التعرض مؤسسة قانونية منيعة‪ ،‬لما لها من أهمية لحماية حقوق األفراد عن‬
‫طريق فتح الباب لذوي الحقوق ومنازعي طالب التحفيظ لتثبت من مدى مشروعية طلبه‬
‫الرامي إلى تحفيظ العقار ‪ .‬وبما أن التعرض كوسيلة للمنازعة‪ .‬يترتب عليه وقف إجراءات‬
‫التحفيظ فإن القانون أخضعه لعدة شروط وآجال يشترط احترامها زيادة على مجموعة من‬
‫الشكليات والبيانات الواجب توافرها في مطلب التعرض‪ .‬ولقد نظم المشرع العقاري في‬
‫ظ‪.‬ت‪.‬ع كما تم تعديله وتتميمه بقانون ‪ 14.07‬بتنظيم مؤسسة التعرض في المرحلة اإلدارية‬
‫وذلك تحت إشراف إداري يتمثل في المحافظة العقارية بإشراف من المحافظ العقاري الذي له‬
‫صالحية تحريك المسطرة وذلك بقبول التعرض ليحال على المحكمة وإما برفضه وإلغاءه‬
‫لمطلب التعرض بسبب من األسباب المحددة قانونا وبإسهام من األطراف المتنازعة ‪ .‬والتي‬
‫نظمها الفرع الرابع من الباب الثاني من القسم األول تحت مسمى" التعرضات" ‪.‬‬

‫وعليه سوف نعالج هذه النقط من خالل مطلبين على الشكل التالي ‪:‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬األحكام القانونية للتعرض‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬قرارات المحافظ على األمالك العقارية بشأن التعرضات‬

‫المطلب األول ‪ :‬األحكام القانونية لتعرض‬

‫‪37‬‬
 ‫لقد نظم المشرع آلية التعرض بشكل محكم حدد معه التعرض كمفهوم و سطر له‬
‫شكليات لقيامه وآجال النتهاءه سواء العادية أو االستثنائية‪ ،‬كما خص بالتحديد البيانات‬
‫الواجب توافرها في مطلب التعرض الفقرة الثالثة ‪ .‬وكذا حصره لنطاق‪ .‬لذا سنتناول هذا‬
‫المطلب عبر ‪:‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬مفهوم التعرض وشكلياته‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬آجال التعرض‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬صور التعرض‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬مفهوم التعرض وشكلياته‬

‫سنتطرق في بداية هذه الفقرة إلى تعريف التعرض ( أوال)‪ ،‬ثم بعد ذلك لشكلياته (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مفهوم التعرض‬

‫يعتبر التعرض‪50‬خالل المسطرة اإلدارية لتحفيظ العقاري من بين أهم اآلليات القانونية‬
‫التي سطرها المشرع في ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون ‪،14.07‬لكن بالرغم‬
‫من ذلك لم يقم بإعطاءه تعريفا بل اكتفى بالتنصيص على إمكانية التدخل في مسطرة التحفيظ‬
‫عن طريق التعرض لكل من يدعي حقا من الحقوق الواردة في الفصل‪.5124‬‬

‫وح سنا ما فعل‪ ،‬ألن مسألة إعطاء التعاريف من اختصاص الفقه وعليه‪ ،‬فلقد عرف‬
‫األستاذ مأمون الكزبري‪ :‬التعرض بأنه "إدعاء يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ‬
‫بمقتضاه ينازع المتعرض في أصل حق ملكية طالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو في‬

‫‪ - 50‬إن لمفهوم التعرض خالل مسطرة التحفيظ العقاري‪ ،‬خصوصية قانونية مستقل ة عن مثيله "التعرض كطريق من طرق الطعن العادية ومثال‬
‫ذلك "التعرض على األحكام الغيابية المؤطرة بمقتضى القانون اإلجرائي المدني المغربي ‪.‬‬
‫‪ - 51‬ينص الفصل ‪ 24‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪ ":‬يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في‬
‫مسط رة التحفيظ خالل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك ‪:‬‬
‫‪ 1 ‬ـ في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار ‪.‬‬
‫‪2 ‬ـ في حالة اإلدعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛‬
‫‪ 3 ‬ـ في حالة المنازعة في حق وقع اإلعالن عنه طبقا للفصل ‪ 84‬من هذا القانون" ‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫الحدود‪ ،‬أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم‬
‫يشر إليه في مطلبه"‪.52‬‬

‫ويعرفه األستاذ محمد خيري ‪ " :‬بأنه وسيلة قانونية يمارسها الغير للحيلولة دون إتمام‬
‫إجراءات التحفيظ وذلك خالل اآلجال القانونية المقررة ‪ .‬ويهدف التعرض بهذا المعنى إلى‬
‫توقيف إجراءات التحفيظ من طرف المحافظ وعدم االستمرار فيها إلى أن يرفع التعرض‬
‫‪53‬‬
‫ويوضع حد للنزاع عن طريق المحكمة أو إبرام صلح بين األطراف "‪.‬‬

‫ويعرفه الفقيه بول ديكرو التعرض ‪ " :‬بأنه منازعة في مسطرة التحفيظ تباشر من‬
‫طرف الغير‪ ،‬سواء في وجود حق الملكية أو في مدى هذا الحق‪ ،‬أوفي حدود العقار‪،‬أو في‬
‫وجود حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري المراد تأسيسه‪".‬‬

‫وذهب أحد الفقه في تعريفه ‪ " :54‬بأنه الوسيلة التي يبادر صاحب حق إلى ممارستها‬
‫إليقاف إجراءات التحفيظ خالل األجل القانوني المقرر وذلك إلى أن يوضع حد للنزاع‬
‫‪55‬‬
‫بتصالح األطراف ذوي العالقة أو بقرار من القضاء"‪.‬‬

‫وتأسيسا على ما سبق يمكننا القول بأن التعرض يعد الوسيلة الوحيدة التي تخول‬
‫للمتعرض منازعة طالب التحفيظ في العقار المراد تحفيظه‪،‬وكتدعيم لهذا الرأي جاء في قرار‬
‫للمجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) ‪ " :‬ال يقوم التدخل اإلرادي مقام التعرض بوصفه‬
‫الوسيلة القانونية الوحيدة في المنازعة في أحقية طالب التحفيظ في المدعى فيه " ‪.56‬‬

‫ثانيا ‪ :‬شكل التعرض‬

‫‪ 52‬مأمون الكزبري‪ " ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية" ‪ ،‬الجزء األول ‪ :‬التحفيظ العقاري ‪ ،‬المطبعة الجديدة –الدارالبيضاء‪،‬‬
‫الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪ ، 1978‬ص ‪. 48:‬‬
‫‪ 53‬ـ محمد خيري‬
‫‪ - 54‬هذا التعريف أورده أستاذنا محمد العلمي‪ ،‬في مقال تحت عنوان " اإلشكاالت العملية للتعرض االستثنائي على مطلب التحفيظ قراءة في‬
‫الفصل ‪ 29‬من القانون ‪ ، " 14.07‬مجلة العقار والتعمير واالستثمار‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي ‪ 25‬و‪ 26‬نونبر ‪، 2016‬ص‪. 310 :‬‬
‫‪ 55‬ـ م حمد بن أحمد بونبات " نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬دراسة في القوانين المرتبطة بنظام التحفيظ العقاري في المغرب"‪ ،‬الطبعة والوراقة الوطنية‬
‫‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،‬طبعة ‪ ،2005‬ص‪ . 43 :‬أورده إدريس الفاخوري ‪ " ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب دراسة لنظام التحفيظ‬
‫العقاري والفقه اإلداري والعمل القضائي" ‪،‬مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاء‪ ،‬دون ذكر دار النشر ‪ ،‬الطبعة الثالثة‪،‬طبعة‪ ، 2018‬ص‪. 74 :‬‬
‫‪ 56‬ـ قرار المجلس األعلى – محكمة النقض حاليا ‪ -‬عدد ‪ 3917‬بتاريخ ‪ 12/11/2008‬في الملف ‪ ، 2008/1/1/934‬أورده عمر أزوكار ‪،‬‬
‫"مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون ‪، 14/07‬ومدونة الحقوق العينية " دراسة عملية ورصد للمواقف القضائية لمحكمة النقض"‪،‬‬
‫منشورات دار القضاء بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪ ، 2012‬ص‪.156:‬‬

‫‪39‬‬
 ‫لقد كان شكل تقديم التعرض في ظل ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬قبل تعديل الذي لحق‬
‫ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬يتم عن طريق تقديم المتعرض لمطلب التعرض إما شفهيا أو كتابة‪،‬‬
‫لدى المحافظة العقارية أو المحكمة االبتدائية أو لدى القائد أو قاضي التوثيق‪ ،‬بحيث كانت‬
‫الجهات المخول لها تلقي التعرضات متعددة إال أنه بموجب القانون رقم ‪ 14.07‬الذي عدل‬
‫الفصل ‪ 25‬منه الذي أصبح ينص على أن الجهات التي يمكن لها أن تقبل وتتلقى مطلب‬
‫التعرض ال تتعدى جهتين ‪ :‬تتمثل في المحافظ على األمالك العقارية والمهندس المساح‬
‫‪57‬‬
‫الطبوغرافي المنتدب للقيام بتحديد‪.‬‬

‫وفي نظرنا فالمشرع حسنا قد فعل حين ضيق عدد الجهات المخول لها تلقي‬
‫التعرضات‪ ،‬فمن شأن ذلك أن يسهم في عدم ضياع حقوق طالب التعرض خالل تقديمه‬
‫لتعرض أمام أشخاص غير مؤهلين لدراسة مطالب التعرض ‪.‬‬

‫أما بالنسبة لألشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التعرض والبيانات المتعلقة بهم ‪:‬‬

‫أـ تقديم التعرض أصالة من الشخص المتعرض ‪:‬‬

‫إن األصل في تقديم التعرض يكون من المتعرض نفسه‪ ،‬وكما أسلفنا الذكر بأن‬
‫التعرض يدلي به المتعرض إما عن طريق تصريح كتابي أو شفوي إضافة إلى إمكانية‬
‫اإلدالء بها عن طريق المراسلة كما‬

‫يمكن للمتعرض تقديم تعرضه باألساليب الثالثة ويجب أن ال يتم توجيهها ضد متعرض‬
‫آخر وإنما ضد طالب التحفيظ‪ 58.‬فإذا ما تم التعرض في المحافظة العقارية‪،‬سجل التعرض‬
‫فورا في سجل التعرضات ‪،‬ويمنح المتعرض نسخة من محضر تصريحاته ‪ ،‬أما إذا ما تمت‬
‫خالل التحديد أي أمام المهندس المساح الطبوغرافي ‪ ،‬فيضمن تصريحات المتعرض في‬
‫محضر‪ ،‬تسلم له نسخة و احتفظ بنسخة ‪.‬‬

‫‪ 57‬ـ إدريس الفاخوري‪ " ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ ، "14.07‬منشورات مجلة الحقوق سلسلة " المعارف القانونية والقضائية"‬
‫طبعة ‪ ،2017‬ص ‪.44 :‬‬
‫‪ 58‬ـ عبد الكريم شهبون‪ " ،‬الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم ‪ ، "14.07‬مطبعة الرشاد سطات‪،‬دون ذكر دار النشر‪،‬الطبعة‬
‫األولى‪ ،‬طبعة ‪ ،2014‬ص ‪ 87:‬و‪.88‬‬

‫‪40‬‬
‫وربما فالمشرع قد راعى من خالل تنصيصه على تقديم مطلب التعرض حسب إمكانية‬
‫المتعرض إما شفهيا‪ ،‬أو كتابيا ‪ ،‬أو عن طريق المراسلة ظروف ومالبسات المرتبطة بنزاع‬
‫الذي قد يدور أحيانا في المجال القروي الذي يوجد به أشخاص أميين ال يحسنون القراءة‬
‫والكتابة‪ ،‬فتكون الشفوية رفعا للحرج لهاته الفئة ‪.59‬‬

‫والجدير باإلشارة في هذا المضمار ‪ ،‬أن مستجد الرقمنة المحدث بموجب المرسوم‬
‫المحدد لشروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة‬
‫بها‪ .‬أعطت إمكانية لتقديم مطلب التعرض إلكترونيا وذلك عبر المنصة‬
‫اإللكترونية‪،‬المخصصة لتعرض وذلك بتضمين جميع البيانات المطلوبة لهذا الغرض طبقا‬
‫للمادة الثانية من هذا المرسوم التي تنص على أنه يقصد بعمليات التحفيظ العقاري والخدمات‬
‫المرتبطة بها التي يمكن تدبيرها بطريقة إلكترونية‪ ،‬وفق أحكام هذا المرسوم التي نصت على‬
‫أن "تلقي مطالب التحفيظ والتعرضات " الشيء الذي يمنح ‪:‬‬

‫البيانات المتعلقة بالمتعرض ‪:‬‬

‫يمكننا إجمال البيانات المتعلقة بالمتعرض في ‪:‬‬

‫‪ - 1‬البيانات الشخصية للمتعرض ‪:‬‬

‫يجب أن يتضمن مطلب التعرض حسب الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع هوية المتعرض كاملة‬
‫من اسمه ونسبه وحالته العائلية وحرفته وكل ما يتعلق ببياناته الشخصية لما من شأنه نفي‬
‫‪60‬‬
‫أي التباس عن شخصه ‪.‬‬

‫‪ 59‬ـ يونس بن المداني وفاطمة أجرو د‪"،‬إشكالية التعرض على مسطرة التحفيظ العقار في ضوء القانون ‪،"14.07‬قراءات في المادة العقارية‪،‬‬
‫الجزء الثاني‪،‬دار نشر المعرفة اإلصدار‪43‬ـ ‪،2017‬ص ‪. 84:‬‬
‫‪ 60‬ـ أحمد دحمان‪ "،‬تلقي التعرضات وشروط تقديمها وقرارات المحافظ بشأنها"‪ ،‬مجلة المحامي‪،‬العدد‪ 66‬يناير ‪ ، 2016‬ص ‪. 93:‬‬

‫‪41‬‬
 ‫‪ - 2‬البيانات المتعلقة بالحالة الشخصية للمتعرض ‪:‬‬

‫ماهي حالته العائلية هل متزوج أم ال‪ .‬وكذا جنسيته التي تلعب دورا جوهريا في قبول‬
‫التعرض فإن كان أجنبيا أي غير مغربي فإن ذلك يؤثر على طلبه إن كان خارج المدار‬
‫الحضري ألنه كما نعلم أنه من غير الممكن لألجانب تملك عقارات الفالحية ‪. 61‬‬

‫‪ - 3‬البيانات المتعلقة بموطن أو محل إقامة المتعرض‬

‫حدد لنا الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ضرورة تضمين المتعرض في مطلب التعرض لمحل‬
‫إقامته أو موطنه الحقيقي أو المختار ‪.‬‬
‫وفي حال ما إذا كان المتعرض ليس له موطن فعلي داخل دائرة المحافظة التي يتم تقديم‬
‫التعرض أمامها فإنه يتعين تقديم موطن للمخابرة بمفر المحافظة‪.‬‬

‫البيانات المتعلقة بموضوع التعرض ‪:‬‬

‫فبالنسبة للبيانات المتعلقة بجوهر التعرض فسنجملها في ‪:‬‬

‫‪ - 1‬بيانات موضوع الحق المتنازع عليه ‪:‬‬

‫إن مطلب التعرض يجب أن يضمن وجوبا موضوع الحق المتنازع حوله إما أن يكون‬
‫متعرضا على الملك ككل‪ ،‬أو جزء منه أو على حق عيني أو منازع في حدود العقار كما لو‬
‫ترامى طالب التحفيظ‪ ،‬على جزء من أرض جاره وضمه إلى أرضه‪ 62 .‬إضافة إلى تضمين‬
‫هذه الوثائق البيانات التي تحدد لنا العقار موضوع النزاع تعينا تاما ودقيقا نافيا للجهالة وذلك‬
‫بتضمين مطلب التعرض السمه ورقم مطلب تحفيظه وموقعه إلخ‪. ...‬‬

‫‪ - 1‬البيانات المدعمة لمطلب التعرض‪:‬‬

‫‪ 61‬ـ فبعد حصول المغرب على االستقالل أصدر ظهير يمنع تملك األجانب األراضي الفالحية أو القابلة للفالحة خارج الدوائر الحضرية‪ ،‬بموجب‬
‫الظهير الشريف بمثابة قانون رقم ‪، 1.73.645‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد‪ 3264‬بتاريخ ‪21‬ـ ‪ 05‬ـ‪ ، 1975‬ص ‪.1392 :‬‬
‫‪ 62‬ـ المختار بن أحمد عط ار‪ "،‬التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية‪، 2016 ،‬‬
‫ص‪.93:‬‬

‫‪42‬‬
 ‫يجب أن يضمن مطلب التعرض لوثائق والحجج الكافية إلثبات صحة تعرضه كرسم‬
‫الملكية أو اإلراثة ألن تقديم تعرض بدون هذه األسانيد ستبطل ادعاءات المتعرض ‪.‬‬
‫ولن يتم قبول تعرضه من طرف المحافظ على األمالك العقارية‪.‬‬
‫ب ـ تقديم التعرض بالنيابة من طرف الغير ‪:‬‬
‫كما ال يخفى على أحد أن التصرفات القانونية‪ ،‬إما أن يجريها صاحب الحق أصالة أو‬
‫يقوم بتوكيل وإنابة الغير للقيام إما بحكم القانون كالنيابة الشرعية أو بموجب االتفاق كالوكيل‬
‫أو المحامي‪.‬‬
‫فالقانون ‪ 14.07‬قد أجاز تقديم التعرض بالنيابة من طرف الغير في الفصل ‪. 26‬‬
‫لكن وفق شكليات معينة تتمثل في إثبات المتعرض لهويته وهوية من يتعرض بإسمه‪،‬‬
‫إضافة إلى إدالءه بالوثائق التي تبين صحة نيابته أما إذا كان وكيال فوجب إثبات وكالته ‪.‬‬
‫ومن الواضح أن المشرع حينما فرض هذه الشكليات قد أقفل الطريق على سيء النية الذين قد‬
‫يرغبون باإلضرار بطالب التحفيظ ويقدمون عرضات نيابة عن الغير دونما تكليف‪ . 63‬وقد‬
‫منح المشرع لفئة أخرى تقديم التعرض نيابة عن أصحاب الحقوق‪ ،‬كالتعرض بإسم‬
‫المحجورين ‪،‬القاصرين ‪،‬الغائبين ‪،‬المفقودين وغير الحاضرين‪ ،‬وذلك من طرف األوصياء‬
‫والممثلين الشرعيين‪ ،‬و وكيل الملك والقاضي المكلف بشؤون القاصرين والقيم ‪64‬على أموال‬
‫الغائبين المفقودين ‪.‬‬
‫‪65‬‬
‫وقد يكون المتعرض شخصا معنويا ويمكنه أيضا من انتداب ممثلين لتعرض نيابة عنه‬
‫وسواء قدم التعرض بإسم المتعرض أو بإسم نائبه فإنه يتعين عليه أداء الرسوم القضائية أو‬
‫اإلدالء باإلعفاء منها‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬آجال التعرض‬

‫‪ 63‬ـ أحمد دحمان‪ ، ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص‪.92:‬‬

‫‪ 64‬ـ مهمة القيم تكمن في البحث عن الطرف المعني باألمر‪ .‬مجهول الموطن وتقوم بتقديم المعلومات وبالدافع عنه بمساعدة من النيابة العامة‬
‫والسلطات اإلدارية ‪.‬‬
‫‪ 65‬ـ وكمثال على ذلك الدولة باعتبارها شخصا معنويا لها ممثلوها القانونيون الذين يتعين عليهم أيضا اإلدالء بما يثبت صفتهم‪ ،‬ونيابتهم ‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫يقدم مطلب التعرض من طرف المتعرض من يوم تقديم مطلب التحفيظ إلى انقضاء‬
‫أجل الشهريين المواليين لنشر اإلعالن بإنتهاء التحديد المؤقت بالجريدة الرسمية ‪ ،‬إال أنه‬
‫بصفة إستثنائية يمكن للمحافظ أن يقبل التعرضات خارج اآلجل بشروط‪.‬‬

‫أوال‪ :‬اآلجال العادية لتعرض‬

‫ينص الفصل ‪ 24‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪:‬‬

‫" يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق‬
‫التعرض في مسطرة التحفيظ خالل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء‬
‫التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل ‪. "...‬‬

‫من خالل الفصل أعاله‪ ،‬يمكننا أن نستنتج أن أجل التعرض العادي ينتهي بمرور‬
‫شهرين من نشر اإلعالن بانتهاء التحديد بالجريدة الرسمية‪ ،‬بمعنى أن المشرع منح‬
‫لألشخاص الذين لم يبلغ إلى علمهم واقعة تقديم مطلب التحفيظ ‪ .‬أجل شهرين الستدراك ما‬
‫فاتهم والقيام بإجراءات التعرض‪ . 66‬وفي هذه الحالة ليس هناك ما يمنع من تقديمه منذ تقديم‬
‫مطلب التحفيظ إذا ما وصلت الواقعة إلى علمه طبقا للفصل المومأ إليه أعاله " إن لم يكن قام‬
‫بذلك من قبل "‪.‬‬

‫وفي حال انقضى هذا اآلجل يمكن للمحافظ على األمالك العقارية والرهون أن يقبل‬
‫التعرض بصفة استثنائية‪ ،‬ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق شريطة أن ال‬
‫يكون ملف التعرض قد أحيل إلى المحكمة االبتدائية‪ ،‬أو قد اتخذ المحافظ العقاري قرار‬
‫بتحفيظ العقار ‪.‬‬

‫إذن يتضح لنا بأن اآلجل االستثنائي ال يقبل إذا ما تم تقديم مطلب التعرض إلى المحكمة‬
‫أو سبق للمحافظ اتخاد قرار بتحفيظ العقار‪.‬‬

‫‪ 66‬إدريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬دراسة لنظام التحفيظ العقاري والفقه اإلداري والعمل القضائي ‪ ،‬م‪.‬س‬
‫‪،‬ص‪.78:‬‬

‫‪44‬‬
 ‫كما يمكن للمحافظ أن يرفض مطلب التعرض االستثنائي دونما تبرير أو تعليل وعدم‬
‫استجابته ال ترتب عليه أي مسائلة وال رقابة من لدن المحكمة ‪.67‬‬

‫ثانيا‪ :‬اآلجال االستثنائية للتعرض ‪:‬‬

‫إن لكل شخص الحق في تقديم مطلب التعرض للمنازعة في حق يدعيه سواء كان كليا‬
‫أو جزئيا حقا عينيا أو في حدود العقار المراد تحفيظه وهذا التعرض تم تقنينه بوضع آجاالت‬
‫قانونية لقبوله فهناك آجال عادية المحددة بمقتضى الفصل ‪ 24‬من ظ ت ع وفي حال انتهاءه‬
‫فإن المتعرض ال يفضل أمامه سوى حق احتمالي‪ ،‬العتبار المحافظ على األمالك العقارية و‬
‫الرهون هو الجهة المسؤولة عن رفض أو قبول مطلب التعرض االستثنائي ‪.‬‬

‫ولكي يتم قبول هذا التعرض االستثنائي يجب أن تتوفر في المتعرض مجموعة من‬
‫الشروط وهي التي حددها الفصل ‪ 29‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪،‬كالتالي ‪:‬‬

‫‪ ‬أن ال يكون الملف قد وجه إلى المحكمة االبتدائية للبت في التعرضات المقدمة ضد‬
‫مطلب التحفيظ ؛‬
‫‪ ‬أن يدلي بالوثائق والحجج التي تبين السبب الذي حال دونما تقديمه لتعرض داخل‬
‫األجل؛‬
‫‪ ‬أن يدلي بالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه للمحافظ على األمالك العقارية؛‬
‫‪ ‬أن يدلي المتعرض بالرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يطلب الحصول على‬
‫المساعدة القضائية‪.‬‬

‫ومن هذه المقتضيات القانونية نستشف مجموعة من القواعد وهي ‪:‬‬

‫أن الجهة المخول لها قبول التعرض االستثنائي هو المحافظ على األمالك العقارية‬
‫والرهون لكن قبل التعرض كان االختصاص يرجع إلى المحافظ على األمالك العقارية‬
‫ووكيل الملك لدى المحكمة االبتدائية‪.‬‬

‫إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون ‪ ،14.07‬م ‪.‬س‪ ،‬ص‪.46 :‬‬ ‫‪67‬‬

‫‪45‬‬
 ‫وأن صالحية المحافظ لقبول التعرض خارج األجل مقرون باشتراط عدم إحالة مطلب‬
‫التعرض للمحكمة االبتدائية طبقا للفصل ‪ 37‬من ظهير التحفيظ العقاري وأن صالحية‬
‫المحافظ في قبول تعرض خارج األجل تستمر إلى غاية تأسيس الرسم العقاري إن لم يقدم أي‬
‫تعرض داخل األجل ‪،‬أو رفض مطلب التعرض ‪ .68‬إضافة إلى التنصيص صراحة على‬
‫إمكانية قبول التعرض االستثنائي ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق‪ .69‬وأنه‬
‫بمجرد تقديم المطلب للمحكمة‪ ،‬يتعذر على طالب التعرض أن يتدخل في المسطرة‪ ،‬وال يتأتى‬
‫له سوى المطالبة بالتعويض بعد تأسيس الرسم العقاري ‪ ،‬كما أنه يتعين على طالب التعرض‬
‫خارج األجل أن يعلل عدم تقديمه لطلب التعرض في اآلجال المحددة بالوثائق المؤيدة لمطلبه‪.‬‬
‫إضافة إلى ضرورة تأدية الرسوم القضائية وحقوق المرافعة ‪.‬‬

‫واعتبار أن قرار رفض التعرض من طرف المحافظ العقاري خارج األجل قرار ال‬
‫يقبل أي طعن‪،‬‬

‫ومن بين اإلشكاالت التي تتخلل مسطرة اإلدارية لتحفيظ خالل انقضاء‬
‫األجل العادي للتعرض ‪،‬هي السلطات الواسعة الممنوحة للمحافظ على األمالك العقارية‬
‫المرتبطة بالتعرض االستثنائي‪ ،‬بحيث أن قرارارت المحافظ برفض التعرض المقدم خارج‬
‫آجال محصنة من أي طعن قضائي ‪ .‬ويتجلى ذلك في منح المشرع حصانة لقرار المحافظ‬
‫العقاري القاضي برفضه لتعرض الخارج عن األجل وبذلك قد منح امتياز ثاني على غرار‬
‫قرار المحافظ بتأسيس الرسم العقاري‪.‬‬

‫فكيف للمشرع أن منح كل هذه القوة لقرار صادر عن سلطة إدارية والشاهد‬
‫عندنا مقتضيات الفصل ‪ 118‬من الدستور المغربي القاضي بأن " حق التقاضي مضمون‬
‫لكل شخص لدفاع عن حقوقه وعن مصالحه التي يحميها القانون " ‪ .‬كل قرار اتخد في‬
‫المجال اإلداري‪ ،‬سواء كان تنظيميا أو فرديا‪ ،‬يمكن الطعن فيه أمام الهيئة القضائية اإلدارية‬
‫المختصة‪".‬‬

‫عمر أزوكار‪،‬م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪. 114 :‬‬ ‫‪68‬‬

‫ـ تعد هذه اإلمكانية من المستجدات التي جاء بها القانون رقم ‪ 14.07‬في الفقرة األولى من الفصل ‪. 29‬‬ ‫‪69‬‬

‫‪46‬‬
‫وبالتالي‪ ،‬فقد تمت مخالفة مقتضى دستوري الذي يخول لكل شخص حق التقاضي‬
‫والطعن في القرارات اإلدارية ‪.‬‬

‫ويرى أحد الباحثين أنه يجب إخراج القانون التنظيمي الذي يبين شروط إجراءات‬
‫اختصاص المحكمة الدستورية وبالنظر في كل دفع متعلق بعدم دستورية قانون احتج بها أحد‬
‫األطراف أثناء قضية فيها نوع من المساس بحق الملكية الذي يضمنه الدستور‪.70‬‬

‫بينما يرى من آخرون أن مقتضيات الفصل ‪ 29‬غير دستورية ومخالفة لمقتضيات‬

‫الدستورية القاضية بكون القرارات اإلدارية تكون قابلة للطعن ‪.‬‬

‫وفي نفس االتجاه قضت محكمة النقض ‪ ":‬بأن قرارات المحافظ قرارات إدارية قابلة‬
‫للطعن باإللغاء حسب مبدأ العام ‪."....‬‬

‫أما بالنسبة لمستجد الرقمنة فإن األجل القانوني لطلبات المقدمة‪ .‬يحتسب من تاريخ تقديم‬
‫الطلب عبر المنصة اإللكترونية خالل أوقات العمل النظامية ‪ .‬وفي حالة تقديمه خارج هذه‬
‫األوقات‪ ،‬يسري األجل المذكور من بداية التوقيت اإلداري لنفس اليوم الموالي‪ ،‬حسب الحالة‬
‫‪.‬‬

‫إضافة إلى أنه تعتبر غير ذات أثر قانوني الطلبات المقدمة عبر المنصة اإللكترونية‬
‫وغير مستوفية للشروط واآلجال المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل‪. 71‬‬

‫وبهذا نستنتج أن تقديم مطلب التعرض إلكترونيا ال يعفي من المقتضيات المنصوص‬

‫عليها في ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪،‬وكذا اآلجاالت المنصوص عليها فيه وأي خروج عن الشروط وآجاالت‬
‫القانونية المنصوص عليها في ظ ت ع يعرض ذلك الطلب لعدم القبول ‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬صور التعرض‬

‫‪ 70‬ـ أستاذنا محمد العلمي‪ ،‬م‪.‬س‪،‬ص‪ 324:‬و ‪. 325‬‬

‫‪ 71‬ـ الفقرة الثالثة والرابعة من المادة ‪ 5‬من المرسوم القاضي بتحديد شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات‬
‫المرتبطة به‪.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫باعتبار التعرض تلك المكنة القانونية التي من خاللها يمكن للمتعرض منازعة طالب‬
‫التحفيظ فقد ينصب على ملكية العقار في جميع وعائه (أوال)‪ ،‬ويمكن أن ينحصر فقط على‬
‫جزء من العقار موضوع التعرض من قبل المتعرض(ثانيا) ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التعرض الكلي على ملكية العقار‬

‫ففي هذه الحال يتقدم المتعرض بتعرض ينازع فيه الملك ككل‪ ،‬بأن يتدخل مدعيا بتملكه‬
‫واستئثاره الوعاء ككل وباستحقاق العقار المراد تحفيظه ككل‪ .‬مستندا في ذلك على حجج‬
‫وأدلة تثبت تملكه لكل العقار‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة فإن المحافظ ملزم بتطبيق مقتضيات الفصل ‪ 83‬المتعلق بالنشر أي‬
‫الخالصة اإلصالحية لمطلب التحفيظ وإعالن جديد عن انتهاء التحديد‪ ،‬يعلن عن الحقوق‬
‫الجديدة المحكوم بصحتها ‪ .‬و التي تجعل من صاحبها طالبا جديدا للتحفيظ ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬التعرض الجزئي على العقار موضوع مطلب التحفيظ‬

‫وقد ال ينازع المتعرض في مطلب التحفيظ ككل بل ينازع في جزء منه‪ ،‬كأن ينازع‬
‫المتعرض في حدود العقار المراد تحفيظه‪ ،‬ويكيف هذا التعرض باسم التعرض الجزئي الذي‬
‫يحال على المحكمة مرفقا بتصميم المنجز من طرف المهندس المساح الطبوغرافي ويشار‬
‫إليه الجزء موضوع التعرض من قبل المتعرض ‪.‬‬

‫وكما جاء في قرار لمحكمة النقض ‪:‬‬

‫لكن ردا على الوسيلة حيث يتجلى من مستندات الملف أن طلب الطاعنين كان يرمي‬
‫إلى استحقاقهم لكافة العقار محل النزاع البالغة مساحته خمسة هكتارات وواحدا وخمسين آرا‬
‫و عشرين سنتيرا‪ .‬وأن المحكمة حين بتت بصحة تعرضهم في حدود هكتارين ونصف إنما‬
‫قضت بما هو مستحق لهم قانونا تجاه المطلوبين في النقض األمر الذي تكون معه الوسيلة‬
‫‪72‬‬
‫غير جديرة باإلعتبار ‪".‬‬

‫ـ قرار لمحكمة النقض عدد‪ 2402‬المؤرخ في ‪ 2010 /05/25‬ملف مدني عدد ‪1441‬ـ ‪1‬ـ ‪ ، 2008‬أورده عمر أزوكار‪ ،‬م ‪.‬س‪ ،‬ص‪. 118 :‬‬ ‫‪72‬‬

‫‪48‬‬
 ‫و في هذه الحالة ‪ ،‬فإن المحافظ يعمل على تطبيق مقتضيات الفصل ‪ 83‬من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري المتعلق بالخالصة اإلصالحية و ذلك بعد إجراء التحديد التكميلي للجزء‬
‫المتعرض عليه‪ ،‬حيث تتابع مسطرة التحفيظ هذا الجزء بإسم المتعرض الذي حكم بإسم‬
‫تعرضه ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪:‬قرارات المحافظ على األمالك العقارية بشأن التعرضات‬

‫إن المحافظ ‪73‬على األمالك العقارية باعتباره من الفاعلين األساسين خالل المسطرة‬
‫اإلدارية لتحفيظ يلعب لنا دورا جوهريا وحساسا في نفس الوقت‪ ،‬مما يتطلب منه تحقيق‬
‫التوازن بين مصلحتين متعارضتين‪ ،‬فمن جهة يساهم المحافظ في قبول مطلب‬
‫التعرض(الفقرة األولى) من المتعرض لصحته ‪ .‬ومن جهة ثانية يقوم بإلغاء التعرض‬
‫ورفضه (الفقرة الثانية) في حال عدم صحته إما لكيديته أو لتخادل المتعرض بالقيام‬
‫باإلجراءات اإلدارية لصحة تعرضه وفي حال أخر قد يخضع األطراف للمصالحة (الفقرة‬
‫الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬قبول المحافظ للتعرض‬

‫إن قبول المحافظ لتعرض ال يعني إقراره بأحقية المتعرض‪،‬وباعتبار المحافظ سلطة‬
‫إدارية مهمته السهر على سالمة اإلجراءات اإلدارية لتحفيظ‪ ،‬فهذا ال يمنعه من مراقبة‬
‫الوثائق في مطلب التعرض لذا فقبل قبوله لتعرض يقوم بدراسة المطلب هل استوفى جميع‬
‫الشروط والشكليات المتطلبة في مطلب التعرض‪.‬كتقديم التعرض من قبل من له الصفة‬
‫والمصلحة في المنازعة سواء في الملك ككل أو في جزء منه أو في حق عيني له العقار‬
‫‪74‬‬
‫موضوع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫‪ 73‬ـ أطلق ظهير ‪ 9‬رمضان ‪ ، 1331‬على الموظف المكلف بإدارة المحافظة العقارية لقب "محافظ األمالك العقارية والرهن الرسمي" لكن في‬
‫الواقع العملي آنذاك لم يكن يستعمل بل ضل االسم المتداول هو " محافظ الملكية العقارية"‪.‬‬
‫‪ - 74‬حياة تدارت‪" ،‬مستجدات المسطرة اإلدارية للتحفيظ العقاري في ضوء القانون "‪ ،14.07‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واإلقتصادية واإلجتماعية ‪،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬مراكش‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ 2011‬ـ‪ ،2012‬ص‪. 62 :‬‬

‫‪49‬‬
 ‫وداخل األجل المحدد قانونا أي داخل أجل شهرين‪ 75‬أووفق الفصل ‪ 29‬من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري إن لم يقدم في األجل المحدد مع تقديم تبريرات ‪76،‬وأن يكون مقدما من‬
‫المتعرض بنفسه أو نائبه متسما بالجدية ومدعما إياه بوثائق قوية‪ ،‬فإن المحافظ العقاري في‬
‫هذه الحال لن يتوانى في‬

‫قبول طلب التعرض‪ ،‬بعدما يتأكد من مضامين التعرض وصحتها شكال ومضمونا‪.‬‬
‫إضافة إلى أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة الشيء الذي يظهر حسن نية المتعرض‪.77‬‬
‫و يتخذ بذلك المحافظ العقاري قراره بقبول التعرض وذلك طبقا لسلطاته التقديرية التي تم‬
‫منحه إياها الشيء الذي أكدته لنا المجلس األعلى محكمة (النقض حاليا ) في قرار بأن "‬
‫‪....‬إن أمر قبول التعرض موكول إلى المحافظ في إطار سلطته التقديرية التي تخول له القبول‬
‫‪78‬‬
‫"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬إلغاء التعرض ورفضه‬

‫تتميز المسطرة اإلدارية بخصائص ومواصفات أهمها أن المتعرض يعتبر " مدعيا"‬
‫‪ 79.‬وأن المحافظ على األمالك العقارية هو الذي يتولى المسطرة اإلدارية لتحفيظ فبيده قبول‬
‫التعرض كما وضحنا في الفقرة أعاله وبيده إلغاء التعرض ورفضه‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬قرار المحافظ العقاري بإلغاء مطلب التعرض‬

‫إن قرار إلغاء مطلب التعرض من قبل المحافظ على األمالك‪ ،‬ال يكون تعسفيا وإنما‬
‫بناء على معطيات التي من شأنها استبيان سوء نية المتعرض أو إهماله وعدم اكتراثه بذلك‬
‫المطلب والتي تكون في حالتين‪:‬‬

‫أـ عدم اإلدالء بما يثبت التعرض‬

‫‪ 75‬ـ يُحتسب أجل شهرين إبتداء من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قد قدمه قبل ذلك الفصل ‪ 24‬ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪.‬‬
‫‪ - 76‬هذه الحالة تشكل لنا استثناء على التعرض العادي ذي أجل شهرين وهو مايعرف بالتعرض خارج األجل أو التعرض االستثنائي‪.‬‬
‫‪ 77‬ـ يونس بن المداني وفاطمة أجرود‪ ،‬م ‪.‬س‪ ،‬ص ‪.91‬‬
‫‪ 78‬ـ قرار رقم ‪ 2732‬صادر بتاريخ ‪ .1990\26\12‬في الملف المدني رقم‪ ،18\709‬منشور ‪.‬أورده أحمد دينية في ندوة "ثمانون سنة من التحفيظ‬
‫العقاري" ص‪. 97 :‬‬
‫‪ 79‬ـ من خصائص مسطرة التحفيظ أن المتعرض يعد مدعيا وطالب التحفيظ مدعى عليه ‪ ،‬ففي بعض األحيان يكون المتعرض حائزا للعقار‬
‫المتنازع حوله وبالرغم من ذلك يعتبر مدعيا ‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫ومما سبق بيانه فمن بين شروط قبول مطلب التعرض وجوب تقديم الحجج والمستندات‬
‫المدعمة لذلك المطلب‪ ،‬أو أن يتعهد المتعرض بتقديمهم فيما بعد‪ ،‬شريطة أن يدلي بهم قبل‬
‫انقضاء‬

‫أجل الشهر الموالي النتهاء أجل التعرض‪ .‬وهو األمر الذي أكده الفصل ‪" 25‬الفقرة‬
‫الخامسة" ‪ " :‬يجب على المتعرضين أن يودعوا السندات والوثائق المثبتة لهويتهم والمدعمة‬
‫لتعرضهم ويؤدوا الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يدلوا بما يفيد حصولهم على‬
‫المساعدة القضائية وذلك قبل انصرام الشهر الموالي النتهاء أجل التعرض ‪".‬‬

‫وفي نفس االتجاه‪ ،‬صدرت مذكرة للمحافظ العام ‪" :‬إن ازدياد حاالت التعرض الكيدي‬
‫بظهور أشخاص يمارسون باعتياد عملية التعرض على مطالب التحفيظ وذلك بهدف ابتزاز‬
‫أصحابها عن طريق عرقلة إجراءات تحفيظ ممتلكاتهم ويلجأون في ذلك إلى عدة وسائل منها‬
‫عدم التصريح بعنوانهم الحقيقي وعدم أداء الرسوم القضائية وحقوق الترافع وعدم اإلدالء‬
‫بالحجج المؤيدة‪ ،‬وإذا اضطروا فإنهم يدلون بنفس الحجج للتعرض على مطالب متعددة يتبين‬
‫‪80‬‬
‫منها أنها ال عالقة لها بأرض النزاع أو يدلون بسندات ال تفيد الملك كرسم إراثة‪"....‬‬

‫ب ـ عدم أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة ‪:‬‬

‫كما أسلفنا بالذكر‪ ،‬فمن بين االلتزامات الملقاة على عاتق المتعرض أن يقوم بتأدية كل‬
‫من الرسوم القضائية وحقوق المرافعة وإال اعتبر مطلب التعرض الغيا كما نستشف من‬
‫الفصل ‪ 32‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪.‬‬

‫"يعتبر التعرض الغيا وكأن لم يكن‪ ،‬إذا لم يقدم المتعرض خالل األجل المنصوص‬
‫عليه في الفصل ‪ 25‬من هذا القانون‪ ،‬الرسوم والوثائق المؤيدة لتعرضه‪ ،‬ولم يؤد الرسوم‬
‫القضائية وحقوق المرافعة أو لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية ‪".‬‬

‫‪ 80‬ـ مذكرة رقم ‪ 5829‬م م ع ‪ /‬ق ت ع ‪ /‬م ت م ع‪ .‬بتاريخ ‪ 25‬دجنبر ‪ 2001‬أورده إدريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري‬
‫المغربي‪ ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص ‪. 99‬‬

‫‪51‬‬
 ‫األمر الذي يرى من خالله أحد الفقه‪ 81‬أنه فيه نوع من الجور فهناك أشخاص يجهلون‬
‫بوجود المساعدة القضائية مما من شأنه ضياع حقوقهم لذلك كيف يعقل أن يلغى التعرض‬
‫بمجرد عدم أداء الرسوم ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬قرار المحافظ العقاري برفض مطلب التعرض‬

‫إن المحافظ كما سبقت اإلشارة تم منحه سلطات واسعة في تقدير مدى أحقية مطلب‬
‫التعرض فيمكن في هذه الحال للمحافظ على األمالك العقارية أن يقوم برفض مطلب‬
‫التعرض بصفة مطلقة وهنا وجب التمييز بين الرفض واإللغاء فاإللغاء يكون في حالت قبوله‬
‫التعرض إال أن المتعرض لم يدلي بالوثائق التي تثبت صدق ادعائه أما قرار المحافظ‬
‫العقاري برفض مطلب التعرض فإن ذلك من شأنه حرمان المتعرض من اإلدالء بما في‬
‫جعبته من حجج ووثائق ولقد فصلنا في األمر خاصة عندما يكون الرفض في القرارات‬
‫الناتجة عن تعرض خارج األجل ( انظر التعرض خارج األجل)‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬إمكانية مصالحة أطراف النزاع‬

‫إن المشرع العقاري قد أحسن صنيعا عندما نص على إمكانية إجراء الصلح بين‬
‫المتنازعين خالل مرحلة التعرض‪ ،‬وذلك بموجب الفصل ‪ 31‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وذلك تحت رقابة‬
‫السيد المحافظ العقاري‪" ،‬والصلح خير "‪ .‬قوله جل عاله ‪،‬وقيل أيضا "صلح خاسر خير من‬
‫دعوى رابحة ‪."82‬‬

‫ويكون الصلح اختياريا‪ ،‬إما يثيره المحافظ العقاري أو بمبادرة من األطراف ويمكن‬
‫حتى لألغيار التدخل إلقامة الصلح ‪ .‬وذلك بدأ بتعيين المحافظ لتاريخ انعقاد جلسة الصلح‪،‬‬
‫يكون ذلك بعد اضطالع المحافظ العقاري على ملف التعرضات ومستنداته وعلى حجج‬
‫المتعرض والحق والحق في‬

‫المتنازع حوله وذلك بإدالئه برأي عادل‪ ،‬ألن هذا الصلح يتوقف على طبيعة النزاع‬
‫كمثال لذلك كأن يكون النزاع حول حدود العقار هنا مثال يطلب من األطراف أن يتنازل‬
‫ـ إدريس الفاخوري ‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪ ،14.07‬م ‪.‬س‪ ،‬ص‪. 61 :‬‬ ‫‪81‬‬

‫ـ يوسف مختري ‪ ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص‪. 372 :‬‬ ‫‪82‬‬

‫‪52‬‬
‫أحدهما مقابل تعويض كما يشعرهما بالمآل الذي يمكن أن تؤول إليه مسطرة التحفيظ في حال‬
‫‪83‬‬
‫عدم التصالح ‪.‬‬

‫وكل ذلك من أجل الخروج بحل ودي وسط‪ ،‬بحيث البد أن يكون برضاهما معا‪.‬‬

‫وفي حال توصل المحافظ بتصالح من األطراف توجب عليه توجيه الملف إلى المحكمة‬
‫االبتدائية‪ ،‬وتضمينه بمحضر الصلح موقع عليه من األطراف ويصبغ على هذا المحضر قوة‬
‫االلتزام العرفي‬

‫وبأن محضر الصلح يكتسي حجية نسبية ‪.‬‬

‫فمن وجهة نظرنا نرى أن المشرع لم يحسن صنيعا عندما اعتبر المحضر المحرر من‬
‫طرف المحافظ له الصفة العرفية كيف ذلك وأن المحافظ يقوم بقرارات نهائية كتأسيس الرسم‬
‫العقاري ورفض التعرض خارج األجل كل ذلك وأكثر مما يجعل المشرع مجانب لصواب‬
‫زيادة على ذلك فالمحافظ العقاري موظف عمومي ولمحرراته الطابع الرسمي ‪ ،‬وأن المشرع‬
‫سقط في التناقض حين نص على أن المحرر الصلح يكتسي حجية نسبية‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬تأسيس الرسم العقاري‬

‫إن الهدف من وراء سعي طالب التحفيظ لسلوك مسطرة التحفيظ العقاري تأسيس الرسم‬
‫العقاري الذي من شأنه أن يكفل له جملة من الضمانات مما يساهم بشكل أو بآخر من الرفع‬
‫في أسهم عقاره المحفظ لما ال والعقار أصبح يخضع ألحكام ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق‬
‫بالتحفيظ العقاري المتمم و المغير بالقانون رقم ‪ 14-07‬ويحفز الغير بتملكه لتوفره على سند‬
‫يكتسب به حجية المقرر القضائي ‪ ،‬وبذلك يعتبر رسم ملكية العقار المحفظ أي " الرسم‬
‫العقاري " الذي يرتب جملة من اآلثار كتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة‬
‫به ونهائيته بحيث ال يقبل أي طعن تأسيسا لما يصطلح عليه باألمن العقاري ‪.‬‬

‫ولدراسة هذا المبحث سنقسمه لمطلبين وفق الشكل اآلتي ‪:‬‬

‫‪ 83‬ـ أحمد دحمان‪ ،‬م ‪.‬س‪ ،‬ص‪. 101 :‬‬

‫‪53‬‬
 ‫المطلب األول ‪ :‬الرسم العقاري‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار الرسم العقاري‬

‫المطلب األول ‪ :‬الرسم العقاري‬

‫يترتب على تحفيظ العقار تأسيس الرسم عقاري ( الفقرة األولى ) الذي يعرف برسم‬
‫الملكية هذا األخير الذي يتم تسجيله بالكناش العقاري الذي يعتبر بمثابة الحالة المدنية للعقار‬
‫بحيث يتضمن جميع المعلومات حول العقار لما من شأنه حماية ذلك الملك من كل تطاول ‪.‬‬
‫وهذه الرسوم العقارية تتنوع فهناك الرسوم العقارية العادية وهناك رسوم خاصة زيادة على‬
‫نظير الرسم العقاري (الفقرة الثانية)الذي يكون حجة للمالك ‪.‬‬

‫‪54‬‬
 ‫الفقرة األولى ‪ :‬أنواع الرسوم العقارية‬
‫تعتبر الرسوم العقارية‪ ،‬قرائن ودالئل لما تتضمنه خاصة وأن الدور الذي تلعبه في‬
‫تيسير وتسهيل تداول العقارات يسمح بشكل كبير للمتعامل يشعر بنوع من األريحية النفسية‬
‫العتبار العقار المتوفر على رسم عقاري أكثر أمانا من مثيله الغير محفظ وصمام األمان‬
‫يتمثل لنا في هذه الرسوم العقارية ‪.‬‬

‫وبذلك تتنوع لنا الرسوم العقارية من رسوم عقارية عادية(الفقرة األولى ) ثم نظير‬
‫الرسم العقاري (الفقرة الثانية) إلى رسوم عقارية خاصة (الفقرة الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬الرسم العقاري ‪le titre foncier :‬‬

‫يعتبر الرسم العقاري كما يعرفه إدريس الفاخوري ‪ ":‬هو ذلك السند الذي يقيمه المحافظ‬
‫‪84‬‬
‫للتعريف بالعقار الذي اتخذ في شأنه قرارا للتحفيظ باسم صاحبه"‪.‬‬

‫كما قد عرفه عبد الكريم شهبون ‪ ":‬بأن رسم التمليك إذن هو الرسم العقاري الذي يقيمه‬
‫‪85‬‬
‫المحافظ العقاري عند تحفيظ العقار باسم صاحبه‪".‬‬

‫ويشتمل لزوما على مجموعة من البيانات حسب الفصل ‪ 52‬من ظ ت ع ‪:‬‬

‫‪ 1‬ـ وصفا مفصال للعقار مع حدوده وبيان األمالك المجاورة والمالصقة له ونوعه‬
‫ومساحته؛‬

‫‪ 2‬ـ االسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى‬
‫الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة ‪ 49‬من مدونة‬
‫األسرة ‪ .‬ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعاله بالنسبة لكل شريك مع‬
‫التنصيص على نصيب كل واحد منهم ‪.‬وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته‬
‫وشكله القانوني ومقره االجتماعي وكذا ممثله القانوني ‪.‬‬

‫‪3‬ـ الحقوق العينية العقارية المرتبة على العقار‪.‬‬

‫ـ إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون ‪، 14.07‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪. 90:‬‬ ‫‪84‬‬

‫ـ عبدالكريم الشهبون‪ ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص‪. 152 :‬‬ ‫‪85‬‬

‫‪55‬‬
‫ويحمل هذا الرسم العقاري رقما ترتيبيا واسما خاصا به ويبقى تصميم العقار ملحقا به‪.‬‬
‫"‪ .‬إضافة إال أنه يجب أن يحمل هذا الرسم رقما ترتيبيا واسما خاصا بالعقار ويظل تصميم‬
‫العقار ملحقا به‪.‬‬

‫‪ -‬كما يمكن إذا أسس الرسم العقاري أو قيد به حق عيني باسم قاصر أو محجور‬
‫وجب التنصيص على سن القاصر أو نوع عدم األهلية ‪ .‬وفي حال بلغ القاصر سن الرشد‬
‫القانوني والمحجور أصبح كامال لألهلية ‪ .‬يمكنه أن يحصل بشأن ذلك على تعديل في رسمه‬
‫العقاري ‪.86‬‬

‫‪ -‬وفي حال أراد صاحب الملك تغيير اسم عقاره المحفظ أمكنه ذلك سواء كان‬
‫مالكا فرديا أو مالكا على الشياع إال أن هنا يجب موافقة جميع الشركاء لتتم مسطرة هذا‬
‫اإلجراء بنشره في الجريدة الرسمية ويقيد بسجل اإليداع بعد انصرام ‪ 15‬يوما من تاريخ‬
‫‪87‬‬
‫النشر ويضمن االسم الجديد بالرسم ونظيره‬

‫‪ -‬كما أن الرسم العقاري الواحد ال يمكن أن يخص إال عقارا واحدا ولو كانوا‬
‫عقارات تشكل في مجموعها وحدات عقارية كأن تكون متجاورة ومتصلة ببعضها البعض‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬نظير الرسم العقاري‬

‫إن نظير الرسم العقاري باعتباره وثيقة رسمية له أهمية بالغة إذ يتوفر على جملة من‬
‫الخصائص من أهمها المسطرة المتبعة للحصول عليه سواء ألول مرة عقب الحصول على‬
‫الرسم العقاري( أوال)أو في حالة ضياعه أو سرقته (ثانيا) وحتى في حال من يقوم بتسلمه‬
‫(ثالثا )‪.‬‬

‫ـ مقتضيات الفصل ‪ 55‬من ظ‪ .‬ت‪ .‬ع ‪.‬‬ ‫‪86‬‬

‫ـ مقتضيات الفصل ‪ 52‬من ظ ‪.‬ت ‪.‬ع ‪.‬‬ ‫‪87‬‬

‫‪56‬‬
 ‫يعتبر نظير الرسم العقاري من بين الوثائق الهامة التي تؤسسها لنا مصلحة المحافظة‬
‫العقارية وذلك من خالل البيانات التي تتضمنها إضافة الى أنه يجب أن تكون مطابقة لرسم‬
‫العقاري كما أن المشرع العقاري لم ينظم أحكام نظير الرسم العقاري في ظ ‪.‬ت ‪.‬ع ‪.‬‬

‫فلقد عرفه األستاذ محمد خيري بأنه ‪ " :‬نسخة طبق األصل لما يتضمنه الرسم العقاري‬
‫األصلي بحيث ينبغي أن يكون هناك تطابق مستمر في البيانات التي يتضمنها كل واحد من‬
‫الرسمين بمناسبة كل معاملة عقارية تتطلب إدخال تغيير على تلك البيانات "‪.88‬‬

‫أوال‪ :‬تأسيس نظير الرسم العقاري‬

‫إن مقتضيات الفصل ‪ 60‬من ظ ت ع التي تلزم على المحافظ العقاري أنه بمجرد‬
‫تأسيس رسم عقاري توجب عليه لزوما إنشاء نظير له وذلك بنسخ كل بيان تم تقييده بالرسم‬
‫العقاري في نظيره المقدم له ويشهد بمطابقة النظير للرسم العقاري‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬ضياع أو سرقة الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة ‪:‬‬
‫على خالف ما قام به المشرع عندما لم ينظم مقتضيات نظير الرسم العقاري فلقد نظم‬
‫اإلجراءات الواجب اتباعها للحصول على نسخة أخرى في حال ضياعها أو سرقتها أو تلفها‬
‫وذلك في الفصول ‪ 101‬إلى ‪ 103‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪.‬‬
‫فهنا يتوجب على المعني باألمر تقديم طلب للمحافظ العقارية مدعما بالوثائق التي‬
‫تكون في الغالب تصريح بالضياع أو السرقة منجز من طرف الشرطة أو الدرك الملكي ‪.‬‬
‫و ينص المحافظ على تسليم النظير أو شهادة التقييد الخاصة مع بيان ظروف ذلك‪ .‬وإذا‬
‫رفض المحافظ ذلك بحجة تعرض أو لعدم رغبة المحافظ يمكن لطرف الطعن في قرار‬
‫‪89‬‬
‫المحافظ أمام المحكمة االبتدائية ‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬تسلم نظير الرسم العقاري‬

‫‪ 88‬ـ محمد خيري‪ ،‬م ‪.‬س‪ ،‬ص ‪. 661:‬‬

‫‪ . 89‬أستاذنا الحسين بلوش‪ ،‬وأستاذنا محمد العلمي ‪ ،‬م ‪.‬س‪ ،‬ص‪. 167 :‬‬

‫‪57‬‬
 ‫كما هو معلوم ‪،‬أنه باعتبار نظير الرسم العقاري وثيقة رسمية تثبت ملكية العقار لذلك‬
‫ال يمكن أن يتسلمه إال للمالك شخصيا‪.‬‬

‫ومن اإلشكاالت المرتبطة بتسليم نظير الرسم العقاري هنا كتسليم هذا النظير لمحرري‬
‫العقود من موثقين وعدول ومحامين طبقا للمادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫ولقد تولى المشرع تحديد من له الصفة في سحب نظير الرسم العقاري مؤكدا على‬
‫صفة المالك وفي حال الشياع فتسلم نسخة واحدة ألحد الشركاء أما الباقين فتسلم لهم شهادة‬
‫‪90‬‬
‫خاصة‪.‬‬

‫أـ تسليم نظير الرسم العقاري للموثقين ‪:‬‬

‫كما نعلم فاألصل في تسليم نظير لرسم العقاري يكون للمالك دون غيره ‪ ،‬إال أنه‬
‫ال يمكنه تسلم نظير الرسم العقاري لعقد قام بتحريره سواء تعلق بملكية أو باكتساب‬
‫حق عيني علها ‪،‬إال إذا تضمن العقد مقتضى خاص يطلب فيه المتعاقد أي المالك أو‬
‫صاحب الحق العيني المكتسب تسليم نظير الرسم العقاري للموثق بتضمين ذلك ضمن‬
‫مجريات العقد وبالرجوع للقانون‪91 32.09‬نجد أنه ليس هناك ما يمنع ذلك بشرط أن‬
‫تضمين ذلك في عقد بتفويضه أو بموجب وثيقة مستقلة‪.‬‬

‫ب ـ تسيم نظير الرسم العقاري للعدل ‪:‬‬

‫نفس المقتضي الذي يسري على الموثقين يسري على العدول وبالرجوع للمادة ‪ 17‬من‬
‫قانون ‪ 92 16.03‬المتعلق بخط العدالة نجدها منحة إمكانية للعدل للقيام بإجراءات المتعلقة‬
‫بإدارة التسجيل والتنبر وإدارة الضرائب والمحافظة العقارية وغيرها ‪.‬‬
‫وبناء على ذلك هناك إمكانية لتسليم النظير للعدول في حال تضمين العقد بندا‬
‫خاصا‬

‫‪ 90‬ـ صالح لهمام‪ "،‬أحكام نظير الرسم العقاري في القانون المغربي ودوره في حماية الملكية العقارية"‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنيةـ مراكش‪ ،‬دون‬
‫ذكر دار النشر ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪، 2017‬ص ‪. 47:‬‬

‫‪ 91‬ـ ظهير شريف رقم ‪ 1 .11 .197‬صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22 ( 1432‬نونبر ‪ ) 2011‬بتنفيد القانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة‬
‫التوثيق ‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذوالحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪ ، )2011‬ص ‪. 5611 :‬‬
‫‪ 92‬ـ ظهير شريف رقم ‪1.06.56‬صادر في ‪ 15‬من محرم ‪ 14 ( 1427‬فبراير ‪ )2006‬بتنفيد القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة ‪.‬‬

‫‪58‬‬
 ‫‪93‬‬
‫بذلك‪.‬‬

‫ت ـ تسليم نظير الرسم العقاري للمحامي‬

‫يثار التساؤل هنا عن مدى أحقية المحامي في تسليم نظير الرسم العقاري فهناك من‬
‫يرى بعدم إمكانية المحامي من تسليمه إال إذا توفر على وكالة قانونية صحيحة وخاصة في‬
‫الموضوع ‪.‬‬
‫وهناك اتجاه يقول بإمكانية تسلمه للنظير دون وكالة وهو اتجاه المحكمة اإلدارية‬
‫‪94‬‬
‫بمراكش ‪ :‬حيث ينص على أنه " وحيث أن المهام الموكولة للمحامي بمقتضى المادة ‪29‬‬
‫من القانون المبيتة أعاله تشمل تمثيل الغير ومؤازرته أمام جميع اإلدارات العمومية ‪.‬‬
‫وحيث بناء عليه فإن التعليل المعتمد من طرف المحافظ العقاري غير مبني على أساس‬
‫وبالتالي يعتبر القرار المطعون فيه مخالفا للقانون ومتسما بعيب انعدام التعليل المبرر إللغائه‬
‫للتجاوز في استعمال السلطة‪ .‬وهو الحكم الذي أيده المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا)‬
‫‪":‬ى وحيث أن الفصل ‪ 58‬الذي يتمسك بها المحافظ بشأن سحب الغير لنظير الرسم العقاري‬
‫بموجب وكالة قانونية وألنه خالفا لما يدعيه المحافظ بشأن مسؤوليته في تسليم نظائر الرسوم‬
‫العقار فإن المادة ‪ 52‬من القانون‬

‫المنظم لمهنة المحاماة ‪ 95‬أشارت إلى " أن ال يتسلم في نشاطه المهني أية نقود أو‬
‫سندات أو قيم إال مقابل وصل مرقم له نظير يتضمن حتما البيانات التالية اسم المحامي الذي‬
‫قام بالدفع أو التسليم وهو نفس اإلجراء الذي ينص عليه الفصل ‪ 49‬من ظ ت ع الذي ينص‬
‫على أنه في حالة رفض مطلب التحفيظ يستدعي المحافظ على األمالك العقارية األطراف‬
‫لسحب الوثائق المودعة من طرفهم مقابل وصل "‬

‫‪ 93‬ـ نفس المرجع‪ ،‬ص ‪. 55‬‬

‫‪ 94‬ـ بمقتضى التعديل األخير لقانون المنظم لمهنة المحاماة أصبح هذا الفصل أي الفصل ‪ 29‬يحمل رقم ‪. 30‬‬
‫‪ 95‬ـ ضهير شريف رقم‪ 1.08.101‬الصاادر في ‪ 20‬من شوال ‪ 20 ( 1429‬أكتوبر ‪ ) 2008‬بتنفيد القانون رقم ‪ 28 .08‬المتعلق بتعديل القانون‬
‫المنظم لمهنة المحاماة ‪.‬‬

‫‪59‬‬
 ‫وفي الحالة الثانية عندما يكون محررا للعقد هنا ال يثير أي اشكال فبمجرد تضمين‬
‫‪96‬‬
‫ذلك المقتضى في العقد على غرار الموثق والعدل‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الرسوم العقارية الخاصة‬

‫إن تسمية هذه الرسوم تختلف من بين من يطلق عليها إسم الرسوم العقارية الخاصة‬
‫ومن يسميها بشهادة التقييد الخاصة‪ .‬وهي عامة تتعلق لنا ببعض الحقوق العينية المضمنة في‬
‫الرسم العقاري والمترتبة على العقار المحفظ‪ ،‬كحق اإلنتفاع وحق االرتفاق وغيرها من‬
‫الحقوق العينية األصلية‬

‫وهذا النوع من الرسوم العقارية نص عليه المشرع في المادة ‪ 14‬من مرسوم ‪/07 /14‬‬
‫‪ 2014‬في شأن إجراءات التحفيظ العقاري وتنص المادة على أنه ‪ ":‬باإلضافة إلى الرسم‬
‫العقاري المؤسس في اسم مالك العقار يمكن تأسيس رسوم عقارية خاصة بطلب من المستفيد‬
‫من حق االرتفاق وحق االنتفاع وحق االستعمال وحق السطحية وحق الكراء طويل األمد‬
‫وحق الحبس وحق الزينة وحق الهواء والتعلية وكذا الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح‬
‫قبل دخول القانون ‪ 39.08‬حيز التنفيد‪"... .‬‬

‫ويجب أن يتضمن هذا الرسم العقاري الخاص كافة البيانات المفيدة الواردة في الرسم‬
‫العقاري بشأن الحق المؤسس ‪.‬‬

‫وما يمكن مالحظته من المقتضيات السابقة هو أنه ال تؤسس نظائر لهذه‬

‫الرسوم العقارية الخاصة إال بطلب كتابي من المعني باألمر صاحب الحق العيني‪ ،‬وال‬
‫‪97‬‬
‫يمكن للمحافظ العقاري تأسيسها تلقائيا كما‪.‬‬

‫والنظير المسلم لصاحب الحق العيني يختلف عن نظير المسلم للمالك ونجد المشرع قد‬
‫أورد هذا اإلختالف في قانون المتعلق بالملكية المشتركة ‪ 18.00‬وذلك في المادة ‪ 49‬التي‬

‫‪ 96‬ـ صالح لهمام‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪ 60‬و‪. 61‬‬

‫‪ 97‬ـ صالح لهمام‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪. 18‬‬

‫‪60‬‬
 ‫تنص على أنه"‪ :‬في حالة تقسم عقار إلى طبقات أو شقق أو محالت‪ ،‬يؤسس عن طريق‬
‫االقتطاع من الرسم العقاري األصلي رسم عقاري مستقل لكل جزء مفرز ‪.‬‬

‫ويؤسس عند االقتضاء رسم عقاري خاص في اسم مالك حق االنتفاع"‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار الرسم العقاري‬

‫من بين حسنات نظام التحفيظ العقاري إخراج العقار من الوضعية العادية إلى وضعية‬
‫فيها امتيازات عديدة بحيث يصبح العقار مطهرا من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة‬
‫به‪(،‬الفقرة األولى) إلعتبار أن قرار التحفيظ قرار نهائي‪ ،‬مما يجعله غير قابل للطعن ( الفقرة‬
‫الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬خاصية التطهير‬

‫مما الريب تعتبر قاعدة التطهير التي تتميز بمجموعة من الخصائص (أوال )أهم‬
‫ضمانة يحتج بها صاحب العقار الذي تأسس لصالحه الرسم العقاري ‪.‬إال أنه بالرغم من ذلك‬
‫التطهير فهناك بعض الحقوق التي تظل قائمة رغم عدم تحفيظها (ثانيا)‪.‬‬

‫إن الرسم العقاري يكتسي الصبغة النهائية بمعنى أن أي حق لم يتم تضمينه بالرسم‬
‫العقاري يطهر منه العقار ‪.‬فبتحفيظ العقار تنقطع الصلة بين العقار المحفظ وماضيه قبل‬
‫التح فيظ ومالك العقار المحفظ هو الشخص الذي تم تحفيظ العقار بإسمه ‪.98‬‬

‫المختار بن أحمد العطار ‪ ،‬م س‪117 ،‬ص ‪.‬‬ ‫‪98‬‬

‫‪61‬‬
‫وإذا ما باع صاحب عقار محفظ ملكه ولم يتضمن في الرسم العقاري اسم المالك الجديد‬
‫ظل المالك األول مالكا للعقار طبقا لقاعدة التطهير المنصوص عليها في الفصل ‪ 62‬من ظ‬
‫ت ع الذي ينص على " إن الرسم العقاري نهائي وال يقبل الطعن ويعتبر نقطة اإلنطالق‬
‫الوحيدة للحقوق العينية والتحمالت العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها‬
‫من الحقوق غير المقيدة ‪".‬‬

‫اذن يستشف من النص القانوني أعاله أن بأنه يترتب على تحفيظ العقار تطهيره من‬
‫جميع الحقوق السابقة عنه ويتم رفض كل دعوى عقارية الهدف منها اإلحتجاج والمطالبة‬
‫بحق عيني غير مضمن بالرسم العقاري ‪ ،‬ويبقى للمتضرر الحق فقط بالمطالبة بالتعويض‬
‫في حال إثبات اإلحتيال والتدليس أو استعمالهما ‪.‬فأثر التطهير يسري على جميع الحقوق غير‬
‫المضمنة بالرسم العقاري ‪.‬‬

‫لذا فمن وجهة نظرنا يجب على المسؤولين والقائمين بهذه الشؤون القيام بحملة‬
‫تحسيسية للمواطنين خاصة سكان البوادي لكي يتمكنوا من توعيتهم بقيامهم بتقيدات حقوقهم‬
‫كلما تعلق األمر بعقار محفظ وجوبا وإال فإن حقوقهم ستكون عرضة للضياع والزوال ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬ومن خصائص قاعدة التطهير ‪:‬‬

‫‪ ‬عدم إمكانية المطالبة بالحقوق العينية‪ ،‬القائمة فبل تأسيس الرسم العقاري إذا لم تقع‬
‫المطالبة بها في شكل تعرض أو وقع إيداعها ـ وفقا لمسطرة الفصل ‪ 84‬من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري ‪.‬‬
‫‪ ‬انعدام الصفة لألشخاص غير المقيدين في الرسم العقاري‪ ،‬وذلك بعدم إمكانية‬
‫إجراءهم ألي تصرف على العقار المحفظ‪.‬‬
‫أن من حق المقيد في الرسم العقاري اللجوء للمحكمة سواء إلى قضاء الموضوع أو‬ ‫‪‬‬
‫الى القضاء اإلستعجالي في إطار دعوى إفراغ محتل عقار محفظ بدون سند قانوني ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬استثناءات قاعدة التطهير‬
‫‪ ‬إن بعض الحقوق العينية ال تسري عليها قاعدة التطهير واكتساب رسم التمليك الصفة‬
‫النهائية بالرغم من عدم تحفيظها لذا هناك حاالت استثنائية ومن هذه الحقوق ‪:‬‬
‫‪62‬‬
 ‫أ ـ األمالك العامة ‪:‬‬

‫هي األمالك المخصصة لالستعمال العمومي‪ ،‬أو لتسيير مرفق عام وهي لذلك غير‬
‫قابلة للتصرف فيها ولقد نظمت هذه األمالك بموجب الظهير الصادر بتاريخ ‪ 1‬يوليوز‬
‫‪ 1914‬المعدل والمتمم بالظهير الصادر في ‪ 8‬نونبر ‪ . 1919‬وال تتبث صفة الملك العام‬
‫للعقار إال بموجب المواصفات الواردة في الظهير المنظم لها‪ .‬ويمكن تحويل الملك العام إلى‬
‫ملك خاص‪ ،‬ويصبح بذلك من العقارات القابلة للتملك والقابلة لتأسيس رسم عقاري لها‬
‫وتملكها‪.‬‬
‫أما بالنسبة لألشخاص الذين نشأت لهم حقوق على هذه األمالك قبل إصدار الظهير‬
‫المنظم لها‪ ،‬وتبقى مجرد حقوق مؤقته‪ ،‬وال ينشأ لها رسم عقاري إال حين التحديد الملك العام‬
‫للدولة ‪.‬‬
‫ب ـ األمالك الحبسية‬
‫واألمالك الحبسية تنقسم إلى قسمين ‪ :‬الملك الحبسي المعقب وهو الذي يوقفه المحبس‬
‫على أعقابه ينتفعون به بعده دون حق التصرف في الرقبة‪ ،‬ويدوم االنتفاع حسب شروط رسم‬
‫الحبس ويشترط لصحة الحبس المعقب أن يقوم عنصر الحوز المادي تحت طائلة البطالن ‪.‬‬
‫والملك الحبسي الذي خصصت منفعته لجهة بر وإحسان عامة أو خاصة‪ .‬كتخصيصها‬
‫لمؤسسات خيرية أو لمساجد إلخ ‪.‬‬
‫إن العقارات المحبسة تحبيسا عموميا أيضا ال يجوز التصرف فيها وال تكتسب‬
‫بالحيازة مهما طال أمدها وال تتأثر بالتالي بالتحفيظ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬خاصية النهائية عدم القابلية للطعن‬

‫كما أسلفنا الذكر بأن العقار المحفظ له مجموعة من الخصائص من بينها خاصية‬
‫النهائية‪ ،‬بمعنى ان الحق المضمن بالرسم العقاري يكتسي الصبغة النهائية أي ال يمكن له أن‬
‫يتقادم مع مرور الوقت أو يكتسب بأي طريقة أخرى إال بالتفويت‪.‬‬

‫فالرسم العقاري يمثل نقطة اإلنطالق الوحيدة للحقوق المضمنة بالرسم العقاري‬
‫دون ما عداه من الرسوم غير المسجلة بالرسم العقاري ‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫وبهذا يمكننا القول بأن صفة النهائية لرسم العقاري ال تقتصر على حق الملكية‬
‫وحده وإنما تشمل الحقوق العينية التي تم تضمينها في هذا السند فإن هذه الحقوق تعد حقوقا‬
‫نهائية ال تقبل أي طعن ألي سبب سبق التحفيظ كحق الملكية نفسه الذي قرره المحافظ‬
‫العقاري لطالب التحفيظ فأصبح نهائيا ال يقبل الجدل وال ينازعه فيه منازع ‪ .‬فيترتب إذن عن‬
‫عملية التحفيظ اعتبار الرسم العقاري له الصفة النهائية ودليال قاطعا على ما سجل به‪ 99‬أي‬
‫أنه إذا لم يضمن حق من الحقوق القائمة على عقار معين بعد تأسيس رسم عقاري له فال‬
‫يمكن المطالبة إال بالتعويض إذا ما توافرت شروط ذلك‬

‫وتعني هذه الخاصية أن أن الرسم العقاري نهائي وال يقبل مسطرة العدول عنه‬
‫واليمكن أن يطعن قضائي وجاء في قرار لمحكمة النقض "‪ ... :‬وحيث يستخلص من كل ما‬
‫سبق أن المحكمة إدارية في شخص المحافظ لمراقبة القضاء اإلداري والحالة أن القرار‬
‫المذكور ال يخضع ألية رقابة وأن عملية التحفيظ والتي تنطوي على تطهير العقار المذكور‬
‫‪100‬‬
‫تعتبر عملية نهائية ال رجعة فيها مما يجب إلغاء الحكم المستأنف "‪.‬‬

‫الخاتمة ‪:‬‬
‫على امتداد صفحات هذا العرض بعنوان " المسطرة اإلدارية لتحفيظ العقاري " حاولنا‬
‫أن نقوم بجرد جل المقتضيات واإلشكاالت التي تمر منها المسطرة اإلدارية لتحفيظ بدأ من‬

‫‪ 99‬ـ إد ريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪. 167‬‬
‫‪ 100‬ـ قرار محكمة النقض عدد ‪ 240‬المؤرخ في ‪11‬ـ ‪4‬ـ ‪ 2002‬ملف إداري عدد ‪42‬ـ ‪4‬ـ ‪1‬ـ ‪ 99‬منشور‬

‫‪64‬‬
 ‫إيداع مطلب التحفيظ مرورا بمسطرة اإلشهار والتحديد ثم إلى مؤسسة التعرضات التي‬
‫تشكل بحق جوهر اإلشكال في هذه المسطرة خاصة وأن آجاالت التعرض تتنوع وتتباين‬
‫بحسب ظروف ومالبسات كل مطلب على حد خاصة التعرض خارج األجل أو ما يعرف‬
‫بالتعرض االستثنائي ‪ .‬لنمر بعد ذلك للمرحلة النهائية أي صدور رسم الملكية‪ ،‬وما يترتب‬
‫على هذا األخير من خصائص كتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به طبقا‬
‫للفصل ‪ 62‬من ظ ت ع و نهائية الرسم العقاري وعدم قابليته لطعن إال أنه ونحن قيد الدراسة‬
‫تراءت لنا العديد من المقترحات التي حبذا لو يتم إعمالها للحد شيء ما من الصعوبات لكل‬
‫االشخاص الفاعلين خالل المرحلة اإلدارية لتحفيظ‪.‬‬

‫‪ ‬تذليل الصعاب خالل مسطرة التحفيظ وذلك بتقليص اإلجراءات خالل المرحلة‬
‫اإلدارية لنقص األعباء على طالبي التحفيظ‪ ،‬الشيء الذي يدفع مالك العقارات باإلقدام‬
‫على تحفيظ عقار اتهم‬
‫‪ ‬التخفيض من الوجيبة المفروضة لتحفيظ العقارات لتشجيع الفئات ذات الدخل المحدود‬
‫على تحفيظ عقاراتهم إن كان غرض المشرع حقيقة الخروج من مستنقع المشاكل‬
‫التي تثيرها العقارات الغير محفضة ولما ال التكفل بتحفيظ عقارات األشخاص‬
‫المعوزين ‪.‬‬
‫‪ ‬تعديل الفصل ‪ 10‬من ظ ت ع وذلك بإضافة النائب عن طالب التحفيظ لخلق نوع من‬
‫اإلنسجام مع الفصل ‪ 13‬من نفس القانون ‪.‬‬
‫‪ ‬إعادة النظر في وسائل اإلشهار بتوسيعها لتشمل مجموعة من الوسائل ليس فقط‬
‫المكتوبة وذلك عن طريق الجريدة الرسمية وإنما تعدي ذلك إلى وسائل اإلتصال‬
‫الحديثة ‪.‬‬
‫‪ ‬وجوب الحد من السلطات الواسعة للمحافظ العقاري خاصة قراراته المتعلقة‬
‫بالتعرض اإلستثنائي التي ال تقبل الطعن ‪.‬‬
‫‪ ‬تفعيل آلية الصلح خالل مسطرة التعرض وإضفاء طابع الرسمية على المحضر الذي‬
‫يقدمه المحافظ العقاري باعتباره موظفا عموميا ‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫‪ ‬تكليف المحافظ العقاري إلى جانب المهندس المساح الطبوغرافي ب القيام بعمليات‬
‫التحديد المؤقت ألن المهندس رجل تقني ولعدم إلمامه بالجانب القانوني قد يؤدي هذا‬
‫إلى صياغة المحضر بطريقة ال تعبر عن مطلب طالب التحفيظ أو المتعرض‪.‬‬
‫‪ ‬إعادة النظر في صياغة المشرع لبعض النصوص لما فيه من إجحاف ألصحاب‬
‫الحقوق كالفصل ‪ 62‬من ظ ت ع ‪.‬‬
‫‪ ‬اإلسراع في تطبيق المرسوم المتعلق بالتدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‬
‫والخ دمات المرتبطة بها لما من شأنه خدمة المواطنين خاصة منه المغاربة المقيمين‬
‫في الخارج ‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫المالحق‬

‫الدورية رقم ‪1‬‬

‫‪67‬‬
68
69
‫الدورية رقم ‪2‬‬

‫‪70‬‬
71
‫الدورية رقم ‪3‬‬

‫‪72‬‬
73
 ‫الئحة المراجع ‪:‬‬
‫المراجع باللغة العربية ‪:‬‬

‫أساتذتنا محمد العلمي والحسين بلوش ‪ "،‬القانون العقاري المغربي وفق آخر‬ ‫‪‬‬
‫المستجدات التشريعية في المادة العقارية" ‪ ،‬دون ذكر دار النشر و المطبعة‪ ،‬الطبعة‬
‫الثالثة ‪ ،‬طبعة ‪2016‬‬
‫أستاذنا المختار بن أحمد عطار ‪" ،‬التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي وفق‬ ‫‪‬‬
‫أحدث التعديالت "‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ، ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪ ،‬دون ذكر دار‬
‫النشر‪،‬الطبعة األولى‪ ،‬طبعة ‪2014‬‬
‫محمد خيري ‪ " ،‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خالل‬ ‫‪‬‬
‫القانون الجديد رقم ‪ 14.07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري" ‪،‬دون ذكر المطبعة ‪ ،‬دار‬
‫النشر المعرفة‪ ،‬طبعة ‪2014‬‬
‫عبد الكريم شهبون ‪ " ،‬الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم ‪" 14.07‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ ،‬بدون ذكر دار النشر و المطبعة ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪2014‬‬
‫محمد ابن الحاج السلمي ‪ "،‬سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار العقاري‬ ‫‪‬‬
‫و التخطيط اإلجتماعي _اإلقتصادي "‪ ،‬طبعة ماي ‪ ، 2002‬بدون ذكر دار النشر ‪،‬‬
‫دون ذكر عدد الطبعة‬
‫حدو معسو ‪ " ،‬حماية الحقوق الواردة على مطلب التحفيظ عن طريق مسطرتي‬ ‫‪‬‬
‫النشر و اإليداع طبقا للفصلين ‪ 83‬و ‪ 84‬من ظهيرر التحفيظ العقاري " ‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجدديدة –الدار البيضاء ‪ ،‬مكتبة الرشاد ‪ ،‬طبعة ‪.2018‬‬
‫يوسف مختري‪ “ ،‬حماية الحقوق الواردة على العقار في طور التحفيظ “‪ ،‬مطبعة‬ ‫‪‬‬
‫المعارف الجديدة‪ ،‬دون ذكر دار النشر‪ ،‬ط األولى‪ ،‬دون ذكر سنة الطبع‬
‫مأمون الكزبري‪ " ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية" ‪ ،‬الجزء‬ ‫‪‬‬
‫األول ‪ :‬التحفيظ العقاري ‪ ،‬المطبعة الجديدة –الدارالبيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة‬
‫‪1978‬‬
‫إدريس الفاخوري ‪ " ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب دراسة لنظام‬ ‫‪‬‬
‫التحفيظ العقاري والفقه اإلداري والعمل القضائي" ‪،‬مطبعة النجاح الجديدة ـ الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬دون ذكر دار النشر ‪ ،‬الطبعة الثالثة‪،‬طبعة‪2018‬‬
‫صالح لهمام‪ "،‬أحكام نظير الرسم العقاري في القانون المغربي ودوره في حماية‬ ‫‪‬‬
‫الملكية العقارية"‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنيةـ مراكش‪ ،‬دون ذكر دار النشر ‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪ ،‬طبعة ‪2017‬‬

‫‪74‬‬
‫‪ ‬عمر أزوكار ‪" ،‬مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون ‪، 14/07‬ومدونة الحقوق‬
‫العينية " دراسة عملية ورصد للمواقف القضائية لمحكمة النقض"‪ ،‬منشورات دار‬
‫القضاء بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬طبعة ‪، 2012‬‬

‫الرسائل ‪:‬‬
‫‪ ‬حياة تدارت‪" ،‬مستجدات المسطرة اإلدارية للتحفيظ العقاري في ضوء القانون‬
‫"‪ ،14.07‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واإلقتصادية‬
‫واإلجتماعية ‪،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬مراكش‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ 2011‬ـ‪.2012‬‬

‫المقاالت ‪:‬‬
‫‪ ‬أحمد دحمان‪ "،‬تلقي التعرضات وشروط تقديمها وقرارات المحافظ بشأنها"‪ ،‬مجلة‬
‫المحامي‪،‬العدد‪ 66‬يناير ‪ ، 2016‬ص ‪. 93:‬‬

‫‪ ‬يونس بن المداني وفاطمة أجرود‪"،‬إشكالية التعرض على مسطرة التحفيظ العقار في‬
‫ضوء القانون ‪،"14.07‬قراءات في المادة العقارية‪،‬الجزء الثاني‪،‬دار نشر المعرفة‬
‫اإلصدار‪43‬ـ ‪2017‬‬
‫‪ ‬أستاذنا محمد العلمي ‪ ،‬نظرة على أهم المستجدات القانون رقم ‪ 14.07‬على مستوى‬
‫اإلجراءات اإلدارية لمسطرة التحفيظ العادية ‪.‬‬

‫الندوات ‪:‬‬
‫‪ ‬ندوة المعامالت العقارية و إشكاليات توثيقها في ضوء المستجدات القانونية الجديدة‬
‫‪ ‬مجلة المحامي‪،‬العدد‪ 66‬يناير ‪2016‬‬

‫المقابالت ‪:‬‬
‫‪ ‬مقابلة أجريت مع السيد محمد أغوش المحافظ على األمالك العقارية بالوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية بمدينة أكادير ‪ ،‬يوم الجمعة‬
‫‪ 22‬فبراير ‪ ، 2019‬الساعة ‪ 09:30‬صباحا ‪.‬‬

‫‪75‬‬
‫مقدمة ‪1 ................................................................................................... :‬‬
‫الفصل األول ‪ :‬إيداع مطلب التحفيظ العقاري و إجراءاته ‪4 .......................................‬‬
‫المبحث األول ‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ ‪6 ................................................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬طالب التحفيظ ‪7 .....................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬أصحاب بعض الحقوق العينية و اإلرتفاقية ‪8 ....................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الدائن و النائب الشرعي للقاصر و المحجور عنهم ‪8 ......................... .‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬المالك و الشريك في الملك المشاع ‪8 ..............................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬شكلية ورقابة المحافظ على مطلب التحفيظ ‪16 ...................................‬‬

‫‪76‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬شكل و بيانات مطلب التحفيظ ‪16 ..................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مؤيدات و مصاريف مطلب التحفيظ ‪20 ............................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬دور المحافظ على األمالك العقارية بشأن مطلب التحفيظ ‪22 ..................‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري و عملية التحديد ‪24 ...................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬اإلعالن عن إجراءات التحفيظ العقاري ‪24 .......................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬العمليات الخاضعة لإلشهار ‪25 ....................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬طرق اإلشهار أثناء مسطرة التحفيظ العقاري ‪26 ................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬عملية التحديد و مراحله التقنية ‪29 .................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬الجهة المكلفة بعملية التحديد ‪30 ....................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬مراحل عملية التحديد ‪31 ............................................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬آثار إيداع مطلب التحفيظ ‪35 ..........................................................‬‬
‫المبحث األول ‪ :‬التعرض خالل المرحلة اإلدارية ‪36 ................................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬األحكام القانونية للتعرض ‪37 .....................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬مفهوم التعرض وشكلياته ‪38 .......................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬آجال التعرض ‪38 .....................................................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬صور التعرض ‪38 ....................................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪:‬قرارات المحافظ على األمالك العقارية بشأن التعرضات ‪49 ....................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬قبول المحافظ للتعرض ‪49 .........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬إلغاء التعرض ورفضه ‪50 ..........................................................‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬تأسيس الرسم العقاري ‪53 ............................................................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬الرسم العقاري ‪54 .....................................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬أنواع الرسوم العقارية ‪55 ..........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬نظير الرسم العقاري ‪56 .............................................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الرسوم العقارية الخاصة ‪60 ........................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار الرسم العقاري ‪61 ...............................................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬خاصية التطهير ‪61 ..................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬خاصية النهائية عدم القابلية للطعن ‪63 .............................................‬‬
‫‪77‬‬
‫الخاتمة ‪64 ............................................................................................... :‬‬
‫المالحق ‪67 ................................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪74 .......................................................................................:‬‬

‫‪78‬‬