‫مادة القانون املدني املعمق‬

‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫ا الستيالء على عقارات الغير‬

‫تحت إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫من انجاز الطلبة‪:‬‬

‫د‪ .‬سعاد عاشور‬ ‫سامي ادريس‬

‫محمد جروندي‬
‫أحمد الديه‬
‫حميد شمس ي‬
‫فاطمة محسين‬
‫السنة الجامعية‪:‬ا‪2022/2021‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫مقدمة‬
‫عرف المغرب خالل السنوات األخيرة تطو ار ملحوظا لمفهوم الحقوق‪ ،‬حيث اتسعت رقعتها لتشمل‬
‫أبرز الحقوق المعنوية والمادية على حد سواء‪ ،‬وفي مقدمتها حق الملكية الذي كرسه الدستور المغربي ‪2011‬‬
‫‪ 1‬من خالل الفصل ‪ 35‬الذي ينص على أنه" يضمن القانون حق الملكية‪ .‬ويمكن الحد من نطاقها وممارستها‬
‫بموجب القانون‪ ،‬إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية االقتصادية واالجتماعية للبالد‪ ،‬وال يمكن نزع الملكية إال‬
‫في الحاالت ووفق اإلجراءات التي ينص عليها القانون‪".‬‬

‫ونظ ار لألهمية االقتصادية واالجتماعية والمالية للعقار‪ ،‬فقد أول ت له كل التشريعات في العالم‬
‫والمواثيق الدولية واإلقليمية األهمية البالغة حرصا منها على حمايته من كل وقائع التعدي وضروب الغصب‬
‫واالستيالء‪.‬‬

‫وتدخل المشرع المغربي في مجال تنظيم الملكية العقارية بعدة نصوص قانونية ترمي إلى ضبطها‬
‫وحمايتها واشاعة األمن العقاري‪ ،‬أل ن الملكية ال جدوى من تقريرها إن لم تكن هناك وسائل ناجعة تحميها‪،‬‬
‫وجود مادي دون الوجود القانوني ‪.2‬‬ ‫فالملكية المجردة من الحق لها‬

‫وبالنظر ألهمية الملكية العقارية في حياة األفراد‪ ،‬ولقيمتها التصاعدية في السوق االقتصادية‪ ،‬فقد‬
‫شكلت مطمعا لذوي النيات السيئة الذين ي حاولون الترامي عليها وسلبها من مالكيها الحقيقيين بشتى الطرق‬
‫إلى حد ظهور شبكات مؤطرة في ميدان التزوير واالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬غايتها البحث عن العقارات‬
‫المهملة‪ ،‬وخاصة تلك العائدة لألجانب‪ ،‬وكذا للمغاربة المقيمين بالخارج…‬

‫وتبعا لحجم القضايا المعروضة على المحاكم بتهم السطو على عقارات األ جانب‪ ،‬و المغاربة‬
‫المقيمين بالخارج‪ ،‬وتزايد وثيرتها بشكل مقلق‪ ،‬وكذا حجم الشكايات المعروضة على الجهات العليا بالمملكة ‪،‬‬
‫فقد بعث جاللة الملك محمد السادس نصره اهلل‪ ،‬رسالة سامية إلى السيد وزير العدل والحريات بتاريخ ‪30‬‬
‫ديسمبر ‪ 2016‬وذلك بهدف التصدي الفوري والحازم‪ ،‬لظاهرة االستيالء على عقارات الغير لما قد ينجم ع نها‬
‫من انعكاسات وسلبيات خطيرة قد تؤدي إلى زعزعة ثقة الفاعلين االقتصاديين والتي كما يقول جاللة الملك "‬
‫أساسية لالستثمار‪ ،‬وكمحرك لعجلة التنمية االقتصادية واال جتماعية"‪.3‬‬ ‫ال يخفى دورها رافعة‬

‫‪ - 1‬الدستور الجديد للمملكة المغربية صادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.91‬بتاريخ ‪ 29‬يوليوز ‪.2011‬‬
‫‪ - 2‬عائ شة أمغار‪ " :‬االستيالء على عقارات الغير وأثره على األمن العقاري‪ "،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش‪ 2019/2018،‬ص ‪.4‬‬
‫‪ - 3‬إدريس الفاخوري‪ " :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير األسباب وسبل التصدي – قراءة على ضوء الرسالة الملكية المؤرخة في‬
‫‪ ،″2016/ 12/ 30‬مجلة المنارة للدراسات القانونية واإلدارية‪ ،‬المجلد ‪/‬العدد‪ :‬ع ‪ ،19‬يونيو‪ ،.2017‬ص ‪.6‬‬

‫‪1‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫إن ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ليست بوليدة اللحظة‪ ،‬وانما هي ظاهرة قديمة تعود بوادرها‬
‫األولى إلى تاريخ فرض الحماية الفرنسية على المغرب‪ ،‬حيث تميزت هذه الفترة بتهافت كبير لألجانب على‬
‫الواقعة داخل المجال الحضري أو خارجه‪.4‬‬ ‫الملكية العقارية‪ ،‬فامتلكوا العديد من األراضي سواء منها‬

‫فخالل هذه الفترة عمد المستعمر إلى غصب أراضي المغاربة وذلك بتوظيف أساليب احتيالية ورصد‬
‫ترسانة قانونية وذلك بهدف السيطرة على أراضي المغاربة واالستيالء عليها‪ ،‬فبموجب القرار‪ 9‬نونبر‪1916‬‬
‫ا لذي أنشئت بموجبه لجنة االستيطان‪ ،‬قررت سلطات الحماية توزيع األراضي على المزارعين األوروبيين‪ ،‬وقد‬
‫تمادت سلطات الحماية في الترامي على عقارات األهالي وذلك بإسكان عائالت فرنسية في البوادي المغربية‬
‫وتمكينها من استغالل أراضي زراعية و رعوية‪ ،5‬وهو ما تسبب في فقدان المغاربة ألراضيهم لفائدة األجانب‪،‬‬
‫و ذلك عن طريق بيعها لهم بطرق غير مشروعة كاالستعانة بشهود زور ليشهدوا بأنهم يبيعون أمالكهم‬
‫للفرنسيين منتحلين أسماء المالك الشرعيين‪ ،‬كما استفادوا من حماية القانون و القضاء‪.‬‬

‫يكتسي موضوع االستيالء على عقارات الغير أهمية نظرية و عملية تتمثل في االحاطة بخطورة‬
‫ظاهرة االستيالء على حق الملكية العقارية واألمن العقاري وكذا إض اررها باستقرار المعامالت العقارية‪،‬‬
‫باإلضافة الى انعكاسها السلبي على عجلة التنمية‪ ،‬وعملية تتجلى بشكل أساسي في محاولة تقييم الترسانة‬
‫القانونية للعقار‪ ،‬خاصة ظهير التحفيظ العقاري و مدونة الحقوق العينية‪ ،‬و مدى مساهمة هذه النصوص في‬
‫حماية حق الملكية‪ ،‬أم أنها تساهم في استفحال الظاهرة مما يعني أنها تحتاج إلى تحيين و إعادة النظر‪.‬‬

‫لكن قبل تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬كان و ال بد من إعطاء تعريف لالستيالء‬
‫على عقارات الغير رغم أن المشرع المغربي لم يتحمل عناء وضع تعريف دقيق لالستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬بل اقتصر فقط على وضع نصوص قانونية متفرقة يمكن من خالل استقرائها إزالة الغموض عنه‪ ،‬لكن‬
‫انطالقا من الندوات العلمية واللقاءات التي تناولت هذا الموضوع بالدراسة والتحليل‪ ،‬وانطالقا من الرسالة‬
‫الموجهة إلى وزير العدل والحريات بتاريخ ‪ 30‬دجنبر ‪ ،2016‬يمكن تعريف االستيالء على عقارات الغير‬
‫بأنه تلك األفعال التي أصبحت تهدد الملكية العقارية والمزعزعة لألمن العقاري‪ ،‬وذلك بالترامي واالعتداء‬
‫عليها بالطرق غير الشرعية‪ ،‬وقد شكلت هذه الرسالة الملكية نقطة االنطالق الحقيقية للكشف عن واقع تعيشه‬
‫العقارات ببلدنا‪.‬‬

‫ونظ ار الستفحال ظاهرة االستيالء على العقارات الغير‪ ،‬وانتشارها بشكل سريع خصوصا في اآلونة‬
‫االخيرة‪ ،‬وما أصبحت تشكله من ضرب لثقة المستثمر االجنبي واألمن العقاري بصفة عامة‪ ،‬واستقرار‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬وكذا مسها بحق الملكية العقارية‪ ،‬من هنا يمكن طرح اإلشكال التالي‪:‬‬

‫‪ - 4‬هشام بوتكيوط‪" :‬مدى فعالية آليات مراقبة العمليات العقارية في تحقيق التنمية"‪ ،‬أطروحة لنيل دبلوم الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬جامعة‬
‫محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2015/2014‬ص ‪.31‬‬
‫‪ - 5‬عمر بكاري‪" :‬ضوابط تملك األجنبي للعقارات في التشريع المغربي والمقارن "‪ ،‬مقال منشور بسلسلة أمالك الدولة‪ ،‬العدد ‪ ،2‬السنة الثانية ‪2013‬‬
‫منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬ص ‪.36‬‬

‫‪2‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫▪ إلى أي مدى استطاع المشرع المغربي حماية العقارات من ظاهرة االستيالء؟ و ماهي‬
‫األليات المتخدة للقضاء عليها؟‬
‫وتتفرع عن هذه اإلشكالية إشكاالت فرعية نجملها في اآلتي‪:‬‬

‫‪ -‬ما هي أسباب تفشي هذه الظاهرة؟‬

‫‪ -‬وما هي الخطوات المتبعة من قبل ال مشرع للتقليص منها؟‬

‫‪ -‬ثم ما هي الحلول المفترضة للقضاء عليها؟‬

‫ولإلجابة عن هذه األسئلة اعتمدنا تقسيم هذا الموضوع إلى مبحثين على الشكل التالي ‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬

‫المبحث الثاني‪ :‬األليات المتخذة للتصدي لظاهرة االستيالء على عقارات ال غير‬

‫‪3‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬

‫تشكل ظاهرة االستيالء على عقارات الغير أحد صور االعتداء على حق الملكية العقارية وذلك من‬
‫خالل استغالل هشاشة الترسانة القانونية مما انعكس سلبا على األمن العقاري ودور الملكية في االس تثمار‬
‫‪.6‬‬ ‫والتنمية‬

‫وأمام استفحال هذه الظاهرة فانه البد من تشخيصها (المطلب األول) وتمييزها عن غيرها من المفاهيم‬
‫المشابهة (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬أسباب تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬

‫أصبح من المستعجل في الوقت الحاضر الوقوف على أسباب تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير بدون موجب أو سند قانوني‪ ،‬خصوصا وأن الرسالة الملكية الموجهة للسيد وزير العدل والحريات تتوخى‬
‫تحقيق الحماية لفئة عريضة من المالكين إن لم نقل لهم جميعا‪ ،‬فمن بين األسباب التي تقف وراء هذه‬
‫السلوكيات ما هو قانوني وقضائي (الفقرة األولى) أو اقتصادي واجتماعي (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬األسباب القانونية والقضائية لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫نظ ار للوظائف المتعددة التي يضطلع بها العقار فان جل الدول قامت بتحصين أنظمتها العقارية‬
‫بالعديد من القواعد القانونية‪ ،‬واإلجراءات الشكلية لحماية الملكية العقارية من التعدي و الترامي واالستيالء‪،‬‬
‫وذلك بهدف استقرار المعامالت العقارية وحماية المتعاملين في هذا الميدان لتحقيق األمن القانوني ‪ ،7‬لكن رغم‬
‫ذلك تتضافر عدة عوامل تجعل الحماية القانونية قاصرة‪ ،‬وهو األمر الذي أصبح معه ”االستيالء على‬
‫عقارات الغير ممارسة متكررة‪ ،‬يدل عليها عدد القضايا المعروضة على المحاكم وتعدد الشكاوى المقدمة‬
‫حولها‪ ،‬واألخبار المتواترة التي توردها الصحافة بشأنها‪ ،‬وأضحى يجسد وجود ظاهرة خطيرة تتفشى بشكل‬
‫كبير‪.8‬‬

‫ويظهر جليا تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬حيث هناك أشخاص محترفين في رصد‬
‫الثغرات القانونية والتجاوزات اإلدارية‪ .‬ال يستعملون فقط أساليب الترهيب والت خويف وانما أيضا االلتفاف على‬
‫النصوص القانونية واستغالل هشاشة الترسانة القانونية (أوال)‪ ،‬كما أ ن االستيالء على عقارات الغير يتجاوز‬
‫ما هو قانوني ليالمس ما هو قضائي في ظل القضايا المعروضة على القضاء (ثانيا)‪.‬‬

‫‪- 6‬توفيق اليوسفي‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير األسباب وسبل التصدي "‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة سيدي‬
‫محمد بن عبد هللا‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية فاس ‪ 2017‬ـ‪ ،2018‬ص ‪.5‬‬
‫‪- 7‬إدريس الفاخوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.7‬‬
‫‪ - 8‬مقتطف من الرسالة الملكية السامية الموجهة لوزير العدل والحريات بتاريخ ‪.2016 /12/30‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫أوال‪ :‬األسباب القانونية‬

‫إن االستيالء على عقارات الغير سواء األجانب أو المغاربة المقيمين بالخارج يعتبر عمال غير‬
‫مشروع يتأتى في كثير من األحيان عن جرم معا قب عليه قانونيا‪ ،‬لكن ما يساهم في إتيان االستيالء على‬
‫عقارات الغير هو ضعف وهشا شة الترسانة القانونية وذلك من خالل سكوت النص عن تنظيم قاعدة قانونية‬
‫واجبة الت طبيق أو تنظيمها بشكل معيب‪.‬‬
‫❖ الحماية المطلقة للغير حسن النية ودورها في تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫مما ال شك فيه أنه من بين األسباب المباشرة لالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬ما تضمنته المادة الثانية‬
‫من مدونة الحقوق العينية فبعد ما نصت في فقرتها األ ولى على أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات‬
‫تابعة إلنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغي ر على أن الشخص المعين بها هو‬
‫فعال صاحب الحقوق المبينة عليه‪ ،‬جاء في الفقرة الثانية ونص على "إن ما يقع على التقييدات من إبطال‬
‫أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري ال يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية‪ ،‬كما ال‬
‫يمكن أن يلحق به أي ضرر‪ ،‬إال إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله‬
‫شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره‬
‫أو التشطيب عليه"‪.‬‬

‫فمن خالل استقرائنا لمقتضيات هذه المادة نجد أن المشرع المغربي خول للمقيد بالسجالت العقارية‬
‫عن حسن النية حماية في مواجهة المالك الحقيقي‪ ،‬وذلك من خالل حمايته من كل إج ارء من شأنه أن يؤثر‬
‫على مركزه القانوني‪ ،‬وهو نفس المقتضى الذي نص عليه الفصل ‪ 22‬من ظهير التحفيظ العقاري والذي جاء‬
‫فيه‪:‬‬
‫" كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إال بتقييده‪.‬‬
‫وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على األمالك ال عقارية‪.‬‬
‫ال يمكنه في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة"‪.‬‬

‫إن المشرع بهذا المقتضى حاول التوفيق بين حمايته الغير حسن النية والمالك الحقيقي وذلك بهدف‬
‫حماية المصلحة العامة في مقابل مصلحة المالك الحقيقي‪ ،‬وهو ما ساهم في االستيالء عل ى عقارات الغير‪،‬‬
‫خاصة المغاربة المقيمين بالخارج أو األجانب المالكين لعقاراتهم با لمغرب من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى فهذه‬
‫المادة تلقي العبء على المالكين المقيدين بضرورة االطالع على وضعية عقاراتهم على األقل مرة كل أربع‬
‫سنوات‪ ،‬وهو األمر الذي يصير عسي ار لبعض أفراد الجالية المغربية المقيمين بالخارج الذين ال يحلون بأرض‬

‫‪5‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫الوطن بصفة منتظمة‪ ،‬وان حدث العكس فإن فترة تواجدهم على أرض الوطن في أغلب الحاالت تكون مدة‬
‫العقارية ‪.9‬‬ ‫قصيرة‪ ،‬وقد تحول دون تمكنهم من اطالعهم على ممتلكاتهم‬
‫❖ بعض مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري ودورها في تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫بإمكان كل شخص تهددت حقوقه بالضياع‪ ،‬على إثر تقديم مطلب التحفيظ أن يتدخل في مسطرة‬
‫التحفيظ عن طريق تقديم تعرض على مطلب التحفيظ‪ ،10‬وحق التعرض على مطالب التحفيظ حق مقرر لفائدة‬
‫كل من يدعي حقا على عقار‪ ،‬وال يمكن المساس به لكونه آلية لصيقة بحق الملكية‪.‬‬

‫وقد قرر المشرع أجاال البد من احترامها من طرف المتعرض قصد قبول تعرضه من طرف المحافظ‬
‫على األمالك العقارية‪ ،‬والتي تبتدئ من يوم إيداع مطلب التحفيظ وتستمر إلى غاية انتهاء اجل شهرين بعد‬
‫بالجريدة الرسمية ‪.11‬‬ ‫نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد‬

‫أما إذا انقض ى هذا األجل فإنه يبقى له مجرد حق احتمالي‪ ،‬بحيث أن المحافظ على األمالك العقارية‬
‫وحده هو الذي يملك كامل السلطة التقديرية قصد قبول أو رفض هذا التعرض ‪ ،12‬عمال بمقتضيات الفصل‬
‫‪ 29‬من ظهير التحفيظ العقاري الذي ينص على أنه " بعد انصرام األجل المحدد في الفصل ‪ 27‬أعاله ي مكن‬
‫أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف ال محافظ على األمالك العقارية ولو لم يرد على مطلب التحفيظ‬
‫أي تعرض سابق‪ ،‬شريطة أن ال يكون الملف قد وجه إلى المحكمة االبتدائية‪".‬‬

‫إن قرار المحافظ بقبول التعرض خارج األجل يخضع لرقابة المشروعية من طرف القضاء اإلداري‪،‬‬
‫وعلي ه فعند تقديم الطعن يتأكد القاضي اإلداري من مدى احترام المحافظ وتحققه من الشروط المتطلبة ح سب‬
‫الفصل ‪ 29‬من ظهير التحفيظ العقاري تحت طائلة اعتباره متسما بالت جاوز وامكانية تعرضه لإللغاء‪.‬‬

‫لقد حقق المشرع نوعا من العدالة العقارية عندما سمح استثناءا بإمكانية قبول التعرض وذلك بعد‬
‫ا نصرام األجل القانوني‪ ،‬وقد ألزم المشرع المتعرض بتقديم الوثائق التي تبين األسباب التي منعته من تقديم‬
‫تعرضه داخل األجل‪.‬‬

‫‪ - 9‬ا دريس الفاخوري‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقا ا رت الغير‪ :‬األسباب وسبل التصدي"‪ ،‬مقال منشور ضمن سلسة المعارف القانونية والقضائية‪،‬‬
‫مؤلف جماعي بعنوان "االستيالء على عقارات الغير واالست رجاع" منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬اإلصدار ‪ 62‬ـ‪ 2018‬دار النشر والمعرفة‪ ،‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة الرباط طبعة ‪ ،2018‬ص ‪.24‬‬
‫‪- 10‬يعرف مامون الكزبري التعرض بأنه "ادعاء يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع المعترض في أصل ملكية طالب التحفيظ أو‬
‫في مدى هذا الح ق أو في حدود العقار المطلوب تحفيظه‪ ،‬أو يطالب بحق عيني مترتب على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي يشير إليه‬
‫مطلبه"‬
‫‪- 11‬ينص الفصل ‪ 24‬من ظهير التحفيظ الذي عدل و تمم بالقانون ‪ 14.07‬على أنه "يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل‬
‫عن طريق ال تعرض في مسطرة التحفيظ خالل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر االعالن عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من‬
‫قبل‪."...‬‬
‫‪- 12‬ينص الفصل ‪ 27‬من قانون ‪ 14.07‬المت علق بالتحفيظ العقاري على أنه "ال يقبل أي تعرض باستثناء ما هو منصوص عليه في الفصل ‪ 29‬بعد‬
‫انص رام اجل شهرين يبتدئ من تاريخ نشر الفاعالن المذكور في الفصل ‪ 23‬من هذ القانون بالجريدة الرسمية "‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫وبالرجوع إلى الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 29‬نجد أن المشرع حصن قرار المحافظ على األمالك‬
‫العقارية برفض التعرض المقدم خارج األجل م ن أي طعن قضائي‪.‬‬

‫وعلى العموم فإن تحصين قرار المحافظ عند إلغاء التعرض االستثنائي من دائرة الرقابة القضائية‬
‫يعارض الضمانات الدستورية التي جاء بها دستور ‪ 2011‬الممنوحة لألفراد في مجال القضاء‪ ،‬ومنها حق‬
‫التقاضي المكفول للجميع كما قضى بذلك الفصل ‪ 118‬من الدستور ‪ ،13‬فمن شأن هذا المقتضى التشجيع‬
‫على السطو واالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬في الحالة التي يكون فيها تواطؤ بين المحافظ على األمالك‬
‫العقارية وطالب التحفيظ‪ ،‬األمر ا لذي دفع البعض إلى التساؤل حول ما إذا كان المقصود هنا بالحصانة ضد‬
‫الطعن القضائي أمام المحاكم العادية مادام أن القاعدة العامة والمستقر عليها فقها وقضاءا عدم جواز‬
‫أساس المشروعية وسيادة القانون‪.14‬‬ ‫تحصين أي قرار إداري من الطعن ألن الطعن باإللغاء هو‬
‫❖ الشهادة بالملك في إطار التحفيظ الجماعي لألمالك القروية كمدخل لالستيالء على عقارات الغير‬
‫لقد ساهم التحفيظ الجماعي منذ أن بدأ العمل به في الرفع من وتيرة التحفيظ‪ ،‬خاصة بعد أن تبنت‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية منذ سنة ‪ 2008‬استراتيجية تجلت في العمل‬
‫بالتغطية الشاملة‪ ،‬وأصبحت برمجة عملية التحفيظ تشمل الجماعة القروية بكاملها بدال مما كان يعمل به في‬
‫السابق حيث كانت عملية التحفيظ الجماعي تهم جزء من الجماعة فقط‪.‬‬

‫وقد أدت هذه االستراتيجية إلى الحصول على مردودية مهمة‪ ،‬وهكذا فمنذ سنة ‪ 2008‬تمت تغطية‬
‫‪ 162‬جماعة قروية لمساحة ‪1200000‬هكتار وعدد المناطق وصل إلى ‪ 289‬بمساحة ‪ 3909778‬هكتار‬
‫مطلب‪. 15‬‬ ‫وعدد المطالب وصل إلى ‪476202‬‬

‫فكما نعلم جميعا أنه تعين على كل شخص يدعي ملكية عقار أو حق عيني عليه أن يدلي بسند‬
‫ملكيته أو ما يطلق عليه أصل التملك محرر وفق الشكلية المنصوص عليها في المادة الرابعة من مدونة‬
‫الحقوق العينية ‪ 16‬وفي حالة عدم توفره على هذا السند وكان حائ از للعقار حيازة مستوفية للشروط القانونية‪،‬‬
‫وأراد تقديم مطلب التحفيظ وج ب عليه تأسيس رسم الملكية ينجزه العدول أو ما يسمى برسم االستمرار‪ ،‬وذلك‬

‫‪- 13‬ينص الفصل ‪ 118‬من الدستور لسنة ‪ 2011‬على "أن حق التقاضي مضمون لكل شخ ص للدفاع عن حقوقه ومصالحه التي يحميها القانون‪."...‬‬
‫‪- 14‬محمد الهيني‪" :‬تقييم لنظام الطعن في قر ارات المحافظ العقاري بين القضاء العادي والقضاء اإلداري على ضوء مستجدات قانون التحفيظ‬
‫العقاري"‪ ،‬مجلة األمالك‪ ،‬عدد ‪ 11‬ـ‪ ،12‬سنة ‪ 2012‬ـ‪ ،2013‬ص ‪.74‬‬
‫‪- 15‬أحمد الشحيتي‪" :‬التحفي ظ العقاري بين إكراهات التعميم وازدواجية النظام العقاري"‪ ،‬مقال منشور ضمن أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي‬
‫‪ 25‬ـ‪ 26‬نونبر ‪ ،2016‬بعنوان "العقار والتعمير واالستثمار"‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،2017‬ص ‪.86‬‬
‫‪- 16‬تنص المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية على أنه "يجب أن تحرر تحت طائلة البطالن جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق‬
‫العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة‬
‫النقض ما لم ينص قا نون خاص على خالف ذلك‪"...‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫بعد إدالء المعني بشهادة إدارية صادرة عن السلطة المحلية تفيد أن العقار ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس‬
‫أمالك الدولة وغيرها ‪.17‬‬ ‫من‬

‫وبالرجوع إلى القواعد العامة المعمول بها في إطار ظهير التحفيظ العقاري نجد أن طالب التحفيظ‬
‫ملزم ببيان سبب التملك‪ ،‬إذ يجب عليه إرفاق طلبه بجميع رسوم التملك والعقود التي من شأنها أن تعرف‬
‫الملك ‪.18‬‬ ‫بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على‬

‫لقد توخى المشرع من إلزامه طالب التحفيظ اإلدالء بسند التملك حماية الملكية العقارية من جميع‬
‫ضروب السطو واالستيالء‪ ،‬وزرع الثقة في مؤسسة التحفيظ العقاري‪ ،‬وهو األمر الذي ال نجده في إطار‬
‫مقتضيات ظهير التحفيظ الجماعي لألمالك القروية (‪ 25‬يوليوز‪.)1969‬‬

‫حيث يتم إنجاز شهادة إدارية للملكية أو ما ي سمى بالشهادة بالملك بعين المكان لطالب التحفيظ‬
‫الذين ال يتوفرون على سندات تثبت ملكيتهم للعقار موضوع مطلب التحفيظ‪ ،‬ودون إتباع اإلجراء ات اإلدارية‬
‫المعمول بها للحصول على مثل هذه الشهادات‪ ،‬إذ ال يتم إلزام المستفيدين من المسطرة باإلدالء بعقود التملك‬
‫األصلية‪ ،‬وا الكتفاء بشهادات مهيأة في عين المكان بحضور ‪ 12‬شاهدا يشهدون بتصرف طالب التحفيظ في‬
‫الملك موضوع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫فبالرغم من أن هذه الشهادة الخاصة للملك تساهم بشكل كبير في تسوية النزاعات وانجاح مشروع‬
‫التحفيظ الجماعي إال أنه يعاب عليها‪:‬‬

‫▪ عدم استفادة المتعرضين من هذه الشهادة واقتصارها على طالب التحفيظ فقط‪ ،‬خاصة إذا كان‬
‫المتعرض صاحب الحق وتم االستيالء على عقاره بالغصب حيث سيكون مضط ار للبحث عن وثائق‬
‫لتدعيم تعرضه باعتباره ملزم باإلثبات لصفته كمدعي‪.‬‬
‫▪ عدم إمكانية تعديل هذه الشهادة بإضافة مالكين آخرين تم إغفالهم‪ ،‬بحيث في هذه الحالة يقوم طالب‬
‫التحفيظ بإنجاز عقد ناقل للحظوظ المشاعة‪ ،‬إذا اغفلوا أحد الورثة مثال‪ ،‬وهذا بدوره مظهر من‬
‫مظاهر االستيالء على عقارات الغير خاصة المقيمين بالخارج والذين غالبا ال يكونون على دراية‬
‫بسريان هذه المسطرة‪.‬‬

‫إن الشهادة بالملك في إطار التحفيظ الجماعي ت ساهم في عمليات السطو واالستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬وستساعد مافيا العقار في تنفيذ مخططاتها اإلجرامية من خالل التواطؤ بين طالب التحفيظ والشهود‬
‫في ظل غياب مؤسسة تتأكد من مدى توفر شروط الحيازة لالعتداد بالتملك‪.‬‬

‫‪- 17‬تنص المادة ‪18‬من المرسوم رقم ‪ 2.08.378‬الصادر في ‪ 28‬أكتوبر ‪ 2008‬بتطبيق أحكام القانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة في فقرتها الثانية‬
‫على أنه "إذا تعلق األمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة إدارية صادرة عن السلطة المحلية من كونه ليسا ملكا جماعيا أو‬
‫حبسيا وليس من أمالك الدولة وغيرها"‪.‬‬
‫‪- 18‬ينص الفصل ‪ 13‬من القانون ‪ 14.07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري في بنده الثامن على ما يلي " ‪ 8‬ـ بيان أصل التملك ـ "‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫ثانيا‪ :‬األسباب القضائية‬

‫تعد السلطة القضائية أحد أهم الجهات التي خولها دستور ‪ 2011‬حماية حقوق الغير‪ ،‬إذ جاء في‬
‫الفصل ‪ 117‬منه أنه "يتولى القاضي حماية األشخاص والجماعات وحرياتهم وأمنهم القضائي وتطبيق‬
‫القانون‪ ".‬غير أن ارتفاع عدد ضحايا االستيالء على عقارات الغير يدفع إلى التساؤل حول نجاعة القضاء‬
‫في التعامل مع القضايا المعروضة عليه‪ ،‬ومسايرته وتتبعه لها ‪ ،19‬وقد جاء في الرسالة الملكية السامية "أن‬
‫استمرار التشكي بشأن نفس الموضوع لهو دلي ل على تواصل استفحال هذه الظاهرة‪ ،‬ومؤشر على محدودية‬
‫الجهود المبذولة لمكافحتها لحد اآلن‪ ،‬إن على صعيد ما يالحظ من فتور في معالجتها القضا ئية‪ ،‬أو على‬
‫مستوى ما تبين من قصور في تدابير مواجهتها الوقائية"‪.‬‬

‫فما يمكن مالحظته حول تعامل القضاء في القضايا العقارية هو طول إجراء اتها وصعوبة الحسم‬
‫فيها‪ ،‬وللوقوف حول تعامله البد من إثارة بعض مواقف القضاء‪ ،‬وعليه فقد جاء في قرار لمحكمة النقض عن‬
‫الغرفتين‪" :‬ح يث صاح ما عابه الطاعن على القرار ذلك أنه علل قضاءه بأن العقد الذي باع بموجبه‬
‫المستأنف عليه العقار موضوع النزاع هو عقد ثبتت زوريته بحكم جنحي حائزه لقوة الشيء المقضي به حسب‬
‫الثابت من أوراق الملف‪ ،‬وبالتالي فهو عقد باطل بالتبعية‪ ،‬وكذا الشأن بعد شراء المستأنف وذلك عمال بقاعدة‬
‫ما بني على باطل فهو باطل‪ ،‬وال مجال والحالة هاته إلى االستدالل بحسن النية في حين يستوجب الفصل‬
‫الت حفيظ العقاري" ‪. 20‬‬ ‫‪ 66‬من ظهير‬

‫والمادة الثانية من مدونة الحقوق العينية ‪ ،‬فإنه ال يمكن التمسك بإبطال التسجيل في مواجهة الغير‬
‫المسجل حسن النية وأن ما يقع من إبطال ال يمكن أن يواجه به وال يمكن أن يلحق به أي ضرر‪ ،‬وهذه‬
‫المقتضيات القانونية تؤسس لمبدأ القوة الثبوتية للتقييدات ونصت بدون أي تحفظ كيفما كان نوعه على أن‬
‫التقييدات في الرس وم العقارية قرينة لفائدة الغير حسن النية على صحتها‪ ،‬وبالتالي فليس هناك ما يستثني‬
‫حالة البطالن بسبب التزوير في عقد وقع تقييده ويبقى للغير حسن النية حق التمسك بهذه المقتضيات ولذلك‬
‫فإن القرار المطعون فيه علل قضاءه على النحو المذكور أعاله ودون أن يبحث في حسن وسوء نية الطاعن‬
‫باعتباره غير بالنسبة للعقد الذي ثبت زوريته بحكم جنحي نهائي يكون خارق للفصل ‪ 66‬و الفصل ‪ 2‬من‬
‫الحقوق العينية" ‪.21‬‬ ‫مدونة‬

‫من خالل ما سبق نجد أن القضاء توجه نحو نفس اتجاه المشرع على اعتباره المصلحة العامة التي‬
‫تتجلى في استقرار المعامالت العقارية أولى من المصلحة الخاصة للمالك الحقيقي للعقار‪ ،‬وهو ما يفسر أن‬

‫‪ "- 19‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير "‪ ،‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني لمجلة المختبر القانوني‪ ،‬تم االطالع عليه بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪2021‬‬
‫على الساعة ‪.14:43‬‬
‫‪- 20‬عائشة أمغار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.50‬‬
‫‪- 21‬قرار عدد ‪ 170‬الصادر عن الغرفتين المدنية والتجارية بتاريخ ‪ 20‬مارس ‪ 2013‬في الملف ‪ ،2820/11/2012‬منشور بمجلة ملفات عقارية‪،‬‬
‫العدد ‪ 3‬السنة ‪ ،2013‬ص ‪.71‬‬

‫‪9‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫القضاء لم يعمل على توحيد ق ارراته‪ ،‬مما يجعلها متناقضة وغير منسجمة‪ ،‬وبالتا لي ال تحقق الحماية القضائية‬
‫المرجوة للملكية العقارية‪ ،‬لذا فإن خصوصية طابع المنازعات المتعلقة بالعقار تفرض مراجعة اإلطار المنظم‬
‫لهيكلة التنظيم القضائي‪ ،‬وذلك بإحداث محاكم ابتدائية واستئنافية مختصة بالبث ف ي القضايا العقارية على‬
‫شاكلة لقضاء المتخصص في المنازعا ت التجارية واإلدارية كما أن األمر يتطلب العمل على تكوين قضاة في‬
‫المجال العقاري‪ ،‬كما نناشد المشرع بإعادة النظر في اآلجال المتعلقة بالبث بخصوصها عن طريق التقصير‬
‫المؤسسة ‪.22‬‬ ‫من أمدها بما يضمن حماية المتقاضين أمام القضاء ويعيد ثقة المواطنين في هذه‬

‫الفقرة الثان ية‪ :‬األسباب االقتصادية واالجتماعية‬

‫ال يخفى عليكم أن العقار يعتبر عامل إنتاج استراتيجي ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف‬
‫أبعاده‪ ،‬إضافة إلى ذلك فهو محرك ضروري لالقتصاد الوطني ألنه يوفر األرضية األساسي ة إلقامة مختلف‬
‫البنيات التحتية والتجهيزات العمومية‪ .‬ك ما تنبني عليه سياسة الدولة في مجال التعمير والتخطيط العمراني‬
‫وهو اآللية األساسية لضمان حق المواطنين في السكن مما يحثنا على توفير حماية الرصيد العقاري وتثمينه‬
‫والرفع من فعالية تنظيمه وتبسيط مساطر تدبيره لتمكينه من القيام بدوره في تعزيز الدينامية االقتصادية‬
‫واالجتماعية لبالدنا ‪.23‬‬

‫وفي ظل التحوالت والرغبة في االغتناء السريع برزت ظاهرة االستيالء على عقارات الغير التي‬
‫أصبحت تهدد األمن العقاري‪ ،‬وضربا صارخا لحق الملكية‪ ،‬وتعتبر األسباب االقتصادية واالجتماعية من‬
‫الع وامل المباشرة في انتشار هذه الظاهرة‪ ،‬األمر الذي يدفعنا للبحث في األسباب االقتصادية (أوال)‪ ،‬واألسباب‬
‫االجتماعية (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬األسباب االقتصادية‬
‫يقف وراء هاجس االستيالء على عقارات الغير بالدرجة األولى الجانب االقتصادي والمتمثل في الرغبة في‬
‫االغتناء السريع ‪ ،‬فالعقارات التي تكون موضوعا لالستيالء غالبا ما تكون ذات قيمة مالية مهمة ‪ ،24‬فالعصابات‬
‫اإلجرامية أو ما يطلق عليه مافيا العقار غالبا ما تلجأ في تنفيذ مخططاتها قصد السطو على عقارات الغير‬
‫إلى رصد مناطق متعددة في أغلب المدن منها الدار البيضاء‪ ،‬طنجة‪ ،‬مراكش‪ ،‬بني مالل‪ ،‬أسفي والقنيطرة‪.‬‬

‫والعائد المالي المحصل من هذه العملية هو الذي يكون في أغلب األحوال الدافع الرئيسي والمباشر لإلقدام‬
‫على االستيالء على عقارات الغير بدون موجب قانوني‪ ،‬وعليه فوجود عقارات شاغرة أو تعود ملكيتها‬

‫‪"- 22‬ماهية االستيالء على عقارات الغير ومظاهره" مقال منشور بالموقع اإللكتروني ‪ ، https://universitylifestyle.net‬تم االطالع عليه‬
‫بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.14:57‬‬
‫‪- 23‬مقتضب من الرسالة الملكية السامية الموجهة إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية بتاريخ ‪ 08‬دجنبر ‪.2015‬‬
‫‪- 24‬إدريس الفاخوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.18‬‬

‫‪10‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫لألجانب و المغاربة المقيمين خارج الوطن ذات قيمة مالية مهمة هو ما يغري المستولون للحصول على هذه‬
‫العقارات بكل الوسائل الممكنة‪ ،‬وتبقى قيمة العقار هي الهاجس وراء السطو واالستيالء فال يمكن تصور‬
‫وجود عقارات شاغرة وذات قيمة مالية مهمة دون االستغالل ‪ ،‬وما يدل على ذلك هو اإلحصائيات التي‬
‫أوردها وزير العدل بخصوص قضايا االستيالء على عقارات الغير والمعروضة على محاكم المملكة والتي‬
‫تبلغ ال تتجاوز ‪ 40‬قضية ‪ ،‬منها ‪ 9‬قضايا في مرحلة التحقيق‪ ،‬و ‪ 6‬أمام المحاكم االبتدائية و ‪ 14‬أمام‬
‫االستئناف‪ ،‬و ‪ 4‬أمام محكمة النقض‪ ،‬فيما سجلت ‪ 7‬قضايا قيد البحث التمهيدي‪.25‬‬

‫وفي اعتقادنا أن هذه اإلحصائيات التي أوردها وزير العدل ال تعكس الحجم الحقيقي لهذه الظاهرة‪،‬‬
‫وهو األمر الذي يتضح جليا من خلل الرسالة الملكية السامية‪ ،‬فصرامتها توحي بأن األمر يتجاوز ذلك بكثير‪،‬‬
‫وال يمكن ألربعين قضية أن تكون سببا للرسالة الملكية بالشكل وبالصيغة التي وردت بها‪.‬‬

‫وأمام تزايد عدد ضحايا العصابات اإلجرامية البد من تضافر مجهود جميع المتدخلين من مؤسسات وادارات‬
‫وقضاء والمجتمع المدني ككل للحد من تفاقم الوضع وا عادة الثقة في القانون المغربي خاصة ذلك المنظم‬
‫للمجال العقاري‪.‬‬

‫وهنا البد من اإلشارة إلى نقطة مهمة وهي أنه البد من العمل على تحديد وحصر ا لثغرات القانونية‬
‫التي تتضمنها عدد من النصوص في التشريع الوطني خصوصا مدونة الحقوق العينية والقانون الجنائي‬
‫وقانون المسطرة الجنائية وقانون االلتزامات والعقود‪ ،‬والتي يستغلها مرتكبو أفعال االستيالء الرتكاب أفعالهم‬
‫اإلجرامية الشيء الذي يستدعي إدخال تعديالت جوهرية عليها من أجل قطع الطريق أمام مرتكبي أفعال‬
‫االستيالء‪ ،‬والحد من تفشي واستفحال هذه الظاهرة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬األسباب االجتماعية‬
‫تعتبر األسباب االجتماعية من العوامل المباشرة في تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬فإذا‬
‫سلمنا بأن الجهل باألمور القانونية ذات االرتبا ط بالملكية العقارية هو ما تستغله مافيا العقار التي تنشط في‬
‫هذا المجال‪ ،‬حيث ال نستغرب من وجود فئات متعلمة وأطر عالية في عدة قطاعات كانوا ضحايا لهذه‬
‫اللوبيات‪ ،‬وان كانت الفئة غير متعلمة أكثر عرضة لالستيالء‪.‬‬

‫فكما يقول األستاذ إدريس الفاخوري "أن من بين أسباب تف شي ظاهرة االستيالء األمية‪ ،‬واألمية‬
‫المقصود بها هنا ليس الجهل بالقراءة والكتابة‪ ،‬بل أمية أوسع من ذلك‪ ،‬وهي الجهل باألمور القانونية‪ ،‬حيث‬
‫العقارية" ‪.26‬‬ ‫أن األمية العقارية هنا ترتبط بجهل الجوانب القانونية ذات االرتباط بالملكية‬

‫‪"- 25‬السيد بنعبد القادر يؤكد عدم تسجيل أي حاالت جديدة لالستيالء على عقارات الغير"‪ ،‬تقرير منشور بالبوابة اإللكترونية للمملكة المغربية‪ ،‬تم‬
‫االطالع عليه بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.15:47‬‬
‫‪- 26‬إد ريس الفاخوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.1 9‬‬

‫‪11‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫فالكثير من مالكي األراضي ال يعرفون اللغة المحرر بها العقد وأغلبهم كذلك ال يطلعون على الجريدة‬
‫الرسمية وال يولون لها أي أهمية كما أن عوامل الفقر والهشاشة والحاجة الماسة والملحة للسكن هي التي تدفع‬
‫الغير ‪.27‬‬ ‫البعض كذلك الى االتجاه للسطو وغصب عقارات‬

‫وكمثال على ذلك أن يقوم شخص بتحرير محرر عرفي يتعلق بعقار ذو قيمة مالية مهمة‪ ،‬دون‬
‫سلوك الرسمية التي توفر له حماية أكثر‪ ،‬وهذه أمية عقارية تكرس ظاهرة االستيالء‪.‬‬

‫كذلك من بين العوامل االجتماعية نجد عدم تتبع المالكين لوضعية عقاراتهم المحفظة أو التي في‬
‫طور التحفيظ‪ ،‬فكثير من الناس ال يطلعون على وضعية عقاراتهم ‪ 28‬مما يزيد من خطورة واحتمال فقدان‬
‫ممتلكاتهم‪ ،‬حيت ينص الفصل ‪ 27‬من مرسوم ‪ 14‬يوليوز ‪ 2014‬في شأن إجراء ات التحفيظ العقاري على‬
‫أنه‪:‬‬
‫" يمكن لكل شخص‪ ،‬بعد التعريف بهويته‪ ،‬أن يحصل بناء على طلب المعلومات المضمنة بالسجالت‬
‫العقارية أو الواردة في تصاميم العقارات المحفظة أو في طور التحفيظ أو المودعة بملفات الرسوم العقارية‬
‫ومطالب التحفيظ‪ ،‬شريطة اإلدالء برقم مطلب التحفيظ أو الرسم العقاري المعني‪.‬‬
‫وفي حالة عدم اإلدالء بالمرجع العقاري فإنه يمكن تسليم المعلومات المذكورة بناء على طلب مشفوع بأمر‬
‫قضائي‪.‬‬
‫يمكن لإلدارات العمومية وا لسلطات القضائية الحصول على المعلومات المضمنة بقاعدة المعطيات العقارية‬
‫المعلوماتية بناء على طلب يقدم إلى مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية"‪.‬‬
‫باإلضافة إلى عدم تحيين الرسوم العقارية فأن أغلب المالك ال يقومون بتقييد حقوقهم العقارية المنتقلة‬
‫إليهم عن طريق البيع أو القسمة أو اإلرث أو غيرها من التصرفات الناقلة للملكية مما يجعل حقوقهم عرضة‬
‫للضياع بسبب تقاعسهم عن تقييد حقوقهم‪ ،‬وهذه العوامل تساهم في بروز ظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير‪.‬‬

‫فإذا كان المشرع المغربي بمقتضى ظهير التحفيظ العقاري قد وضع قاعدة مفادها أن الحقوق العينية‬
‫والتكاليف العقارية ال تنشأ وال تنتقل وال تتغير وال تزول إال بتقييدها بالسجل العقاري‪ ،‬وذلك حتى تنطبق صورة‬
‫هذا السجل مع الحقيقة الفعلية للعقار‪ ،‬غير أنه إذا كان المشرع قد أقر مبدأ التحيين حتى تظل الرسوم‬

‫‪- 27‬حمزة العرابي طالب "ظاهرة االستيالء على عقارات الغير بين هشاشة التشريع وقوة الترامي"‪ ،‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني المنصة‬
‫القانونية ‪ ،https://www.maroc2droit.com‬تم االطالع عليه بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.16:16‬‬
‫‪- 28‬إن الحصول على المعلومات بالنسبة للعقارات المحفظة أو في طور التحفيظ تناوله المشرع في المرسوم رقم ‪ 2.13.2‬الصادر في ‪ 16‬رمضان‬
‫‪ 1435‬الموافق ل ‪ 14‬يوليوز ‪ 2014‬في شأن إجراء ات التحفيظ العقاري‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6277‬المؤرخة في ‪ 28‬يوليوز ‪،2014‬‬
‫صفحة ‪ 6119‬وما بعدها‪،‬‬

‫‪12‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫العقارية وسيلة موثوق بها لتقديم المعلومات الصحيحة حول المالك الحقيقي‪ ،‬أو ما يعرف بمصداقية الرسوم‬
‫العقارية ‪.29‬‬

‫إال أن الواقع أبان عن وجود عدد هائل من الرسوم العقارية الجامدة‪ ،‬والتي أضحت تثير أكثر من‬
‫إشكالية أمام التنمية نظ ار للصعوبات التي تطرحها والتي تؤثر بال شك على استقطاب االستثمارات وتحقيق‬
‫األمن العقاري‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تمييز االستيالء عن غيره من المفاهيم المشابهة‪.‬‬

‫ان أفعال االستيالء على عقارات الغير غالبا ما يشوبها شيء من الغلط بينها وبين االعتداء المادي‬
‫الذي تقوم به اإلدارة )الفقرة األولى( وأحيانا أخرى مع الحيازة )الفقرة الثانية(‪.‬‬

‫لذلك سنميز بشكل مختصر بين المفهومين‪.‬‬

‫الفقرة االولى‪ :‬تمييز االستيالء على عقارا ت الغير عن االعتداء المادي‪.‬‬
‫يرتبط االعتداء المادي بنظام نزع الملكية ألجل المنفعة العامة نظ ار لكونه يمثل المظهر الغير‬
‫المشروع له‪.‬‬

‫ويعد نظام نزع الملكية اجراء قانوني تلجأ اليه الدولة والمؤسسات العمومية إللزام الخواص على‬
‫‪.‬‬ ‫‪30‬‬ ‫التخلي على ممتلكاتهم العقارية من أجل المنفعة العامة مقابل تعويض عادل‬

‫ان الدولة في إطار القيام بمسؤولياتها على المستوى االقتصادي واالجتماعي واإلداري‪ ،‬تحتاج لبعض‬
‫العقارات في سبيل تحقيق المصلحة العامة فتلجأ الدولة في هذا اإلطار الى مسطرة االقتناء بالتراضي شأنها‬
‫في ذلك شأن الخواص ‪ ،31‬إال انه في حالة تعذر ذلك فإنها تلجأ الى مسطرة نزع الملكية التي تعتبر أحد أنواع‬
‫االستيالء على عقارات الغير سواء مغاربة أو أجانب‪.‬‬

‫‪- 29‬طارق الدخيسي‪ ":‬تحيين الرسوم العقارية وأثره على التنمية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬الس نة‬
‫الجامعية ‪ 2007‬ـ‪ ،2008‬ص ‪.52‬‬
‫‪- 30‬نادية بولحجاج‪" :‬حماية القضاء للملكية العقارية من االعتداء المادي"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة عبد المالك الس عدي‬
‫طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2011- 2012‬ص ‪.16‬‬
‫‪- 31‬نظم المشرع المغربي االقتناء بالتراضي في الفصل ‪ 42‬من القانون ‪ 81.07‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة وباالحتالل المؤقت والذي جاء‬
‫فيه –إذا اتفق نازع الملكية والمنزوع ملكيته على الثمن الذي حددته اللجنة بعد نشر مقرر التخلي وعلى كيفية تفويت العقا ر او الحقوق الم نزوع‬
‫ملكيتها‪ .‬فإ ن هذا االتفاق الذي يجب ان يبرم طبقا لمقرر التخلي‪ .‬يدرج في محضر امام السلطة اإلدارية المحلية التابع لها موقع العقار اذا كان المنزوع‬
‫ملكيته يقيم بالمكان المذكور‪ .‬اما اذا كان المنزوع ملكيته غير مقين بذلك المكان فان هذا االتفاق يبرم وفق مقتض يات القانون الخاص ب واسطة عقد‬
‫عرفي او عدلي ويبلغ الى السلطة اإلدارية المحلية وتترتب عليه ابتداء من تاريخ ايداعه لدى المحافظة على األمالك العقارية جميع اال ثار المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 37‬وكذا سحب الدعوى عند االقتضاء المحكمة اإلدارية او محكمة االستئناف او محكمة النقض‪...‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫فغالبا ما تلجأ اإلدارة الى وضع يدها على عقار مملوك للغير من اجل تشييد مرفق عمومي دون ان‬
‫تسلك في ذلك مسطرة نزع الملكية تحت غطاء االستعجال بغية تحقيق المصلحة العامة‪ .‬وهو ما يشكل‬
‫اعتداءا صارخا على حق الملكية المضمون بمقتضى الدستور ‪.32‬‬

‫ونظ ار لكون نظرية االعتداء المادي تعود في مهدها الى فرنسا فقد عمل الفقه الفرنسي على إعطاء‬
‫تعريف عام وشامل لها‪ ،‬اذ يعد الفقيه الفر نسي ‘الفيير‘ أ ول من حاول تعريف االعتداء المادي‪ ،‬حيث اعتبره‬
‫بمثابة خروج اإلدارة عن حدود اختصاصاتها اإلدارية المحددة‪ .‬وربط االعتداء بفكرة اغتصاب السلطة‪ ،‬فذهب‬
‫في تقريره الى ان الخطأ الفاحش واالعتداء غير المبرر على ال حقوق الخاصة يجرد القرار من صفته اإلدارية‬
‫ويصبح مجرد عمل من اعمال التعدي المادي‪.33‬‬

‫أما بخصوص الفقه المغربي فقد تعددت التعارف الذي أعطاها لفكرة االعتداء المادي على الملكية‬
‫العقارية من ذلك‪ ،‬تعريف عبد الحميد الحمداني اذ عرف االعتد اء المادي بأنه استالء اإلدارة على عقار‬
‫مملوك للغير سواء بصفة دائمة أ و مستقلة‪ .‬خارج مقتضيات قانون نزع الملكية وخارج أي اتفاق رضائي بينها‬
‫وبين المالك ‪.34‬‬

‫كما نجد كذلك األستاذ عبد القادر باينة قد عرف بقوله كون اإلدارة في سبيل اقتضاء حقوقها تتخذ‬
‫وسيلة تخالف الطريق الذي رسمه لها القانون وتكون بذلك خرجت عن المشروعية بكيفية خطيرة ال ى درجة ان‬
‫عمل اإلدارة ال يمكن ربطه بالقواعد الدستورية وال بالقواعد االدارية ‪.35‬‬

‫على العموم يمكن القول بأن االعتداء الما دي هو كل عمل ال صلة له مطلقا بنص قانوني أو‬
‫تنظيمي أو حتى الصالحيات الم سندة لإلدارة‪ ،‬فهو العمل الذي ال يمكن اعتباره ذا طبيعة إدارية يمكن ادراجه‬
‫ضمن ممارسة السلطة اإلدارية‪.‬‬

‫والى جانب الفقه نجد ان االجتهاد القضائي المغربي قد صار على نفس التوجه عند ما عرفته‬
‫المحكمة اإلدارية بالدار البيضاء على انه‪ :‬كل عمل منعدم الصلة بتطبيق أي نص قانوني أو تنظيمي أو‬
‫حتى بإحدى السلطات المخولة لإلدارة يستعصي إدخاله ضمن ممارسات السلطة العامة ‪.36‬‬

‫كما جاء في األ مر االستعجالي الصادر عن المحكمة اإلدارية بالرباط بأن االعتداء يكون واضحا‬
‫عندما تلجأ اإلدارة الى تنفيذ اجراء يتبين من ظاهرة عدم امكان اسناده الى تنفيذ نص تشريعي أو تنظيمي ‪.37‬‬

‫‪- 32‬القرار عدد ‪ 15‬الصادر بتاريخ ‪ 16‬يناير ‪ .2008‬الملف ‪ 1882 /5/2005‬نشرات قرارات المجلس األعلى‪ .‬عدد ‪ 6‬سلسلة ‪ 2‬لسنة ‪.2011‬ص ‪.137‬‬
‫‪- 33‬زكرياء الرجراجي‪" :‬حماية القضاء اإلداري للملكية العقارية بالمغرب "‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتورة في القانون العام‪ ،‬جامعة موالي إسماعيل‬
‫مكناس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2016/2017‬ص ‪.184‬‬
‫‪- 34‬عبد الحميد الحمداني‪ ":‬العمل القضائي في مجال الغضب ونقل الملكية"‪ ،‬مجلة البحوث عدد ‪ 9‬لسنة ‪.2009‬ص ‪.161‬‬
‫‪- 35‬محمد ايت بوزيد‪" :‬حماية القاضي اإلداري االستعجالي للملكية من خالل االذن بالحيازة ورفع االعتداء المادي"‪ ،‬رسالة لنيل دبلو م الماس ت ر ف ي‬
‫القضاء اإلداري جامعة محمد الخامس بالرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2014/2015‬ص ‪.36‬‬
‫‪- 36‬الحكم رقم ‪ 525‬الصادر بتاريخ ‪ 26/05/ 2004‬في الملف رقم ‪ 439/2001‬منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد ‪ 107‬ابريل ‪ 2007‬ص ‪.116‬‬

‫‪14‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫يتضح مما سبق أ ن االعتداء المادي على الملكية العقارية يقتضي وجود جهة إدارية هي صاحبة‬
‫المصلحة في نزع ملكية العقار المعتدى عليه‪ ،‬لكن حيادها في سلوك المسطرة المنصوص عليها في الفصول‬
‫‪ 50‬الى ‪ 58‬من قانون نزع الملكية ألجل المنفعة العامة واالحتالل المؤقت هو الذي يوقعها في دائرة‬
‫المحظور وينزع عن تصرفاتها ثوب المنفعة العامة ‪.38‬‬

‫ومما تجدر اإلشارة إليه إ ن مفهوم االعتداء المادي يقترب كثي ار من مفهوم الغصب فهذا األخير يقصد‬
‫به استيالء اإلدارة على عقارات األ فراد بدون سند قانوني سواء بصفة مؤقتة أو دائمة ‪ ،39‬اد يصعب التمييز‬
‫بينهما اال باإلسناد الى جسامة االعتداء‪.‬‬

‫كما أ ن الغصب يتحقق عندما تعمل اإلدارة على وضع يدها على العقارات المملوكة للغير قصد‬
‫تملكها دون ان تسلك في سبيل ذلك اإلجراءات القانونية الواجبة بمقتضى القانون‪.40‬‬

‫من كل ما سبق نخلص الى أ ن االعتداء الماد ي الذي تقوم به اإلدارة نازعة الملكية يعتبر بمثابة‬
‫استيالء على ملكية الغير ‪ .41‬اال أنه يختلف عن الذي يقوم به االفراد‪ ،‬فإذا كان للمتضرر في هذه الحالة‬
‫اللجوء الى القضاء من أ جل طرد اإلدارة من العقار‪ ،‬وارجاع الحالة الى ما كانت عليه‪ .‬أو المطالبة‬
‫بالتعويض نتيجة االعتداء على ملكيته‪ ،‬فإن هذه اإلجراءات القضائية قد ال تسعف في حاالت كثيرة إما‬
‫بسبب قاعدة عدم جواز هدم المرافق العامة عن طريق االعتداء المادي او بدريعة عدم اهدار المال العام‪.‬‬

‫ان نزع الملكية يجب ان يتم لضرورة المصلحة العامة القصوى وان يتم التعويض طبقا لألسعار‬
‫المعمول بها في نفس تاريخ القيام بهذه العملية مع تبسيط مساطر الحصول عليه‪ ،‬وال ينبغي ان يتم تغيير‬
‫وضعية األرض التي تم نزعها وتحويلها ألغراض تجارية او تفويتها من أ جل المضاربات العقارية ‪.42‬‬

‫‪- 37‬امر استعجالي صادر عن المحكمة اإلدارية بالر باط رقم ‪ 211‬في ملف ‪ 126/ 200‬بتاريخ ‪ 20‬دجنبر‪ ،‬منشور بمجلة المحاكم اإلدارية العدد الثاني‬
‫أكتوبر ‪ 2005‬ص ‪.339‬‬
‫‪- 38‬محسن الصويب‪" :‬جريمة االعتداء على الملكية العقارية في القانون المغربي"‪ ،‬اطروحة لنيل الدكتورة في القانون الخاص جام عة القاضي‬
‫عياض مراكش السنة الجامعية ‪ 2014/ 2015‬ص ‪.30- 31‬‬
‫‪- 39‬عبد الكريم بودالل‪ " :‬االعتداء المادي لإلدارة على الملكية العقارية بين تنظير الفقه وتطبيقات القضاء اإلداري" بحث لنيل دبلوم الم اس تر ف ي‬
‫القانون العام جامعة سيدي محمد بن عبد هللا فاس السنة الجامعية ‪ 2013- 2014‬ص ‪. 43‬‬
‫‪- 40‬محمد الكشبور‪ ":‬نزع الملكية من اجل الم نفعة العامة قراءة في النصوص وفي المواقف القضائية" مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية ‪. 2007‬ص ‪.159‬‬
‫‪- 41‬محمد مومن‪" :‬االستيالء على عقارات الغير تحديد المفهوم وأسباب الظاهرة في أراضي الجموع"‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪،‬‬
‫طبعة ‪ ،2018‬الر ياط ‪،‬ص ‪.38‬‬
‫‪- 42‬محمد الراقي‪" :‬االستيالء على عقارات األجانب والمتغيبين بالمغرب زعزعة لألمن العقارية " مقال منشور بمجلة االطلس للد راسات الفقهية‬
‫والقضائية واالقتصادية ملف خاص بظاهرة االستيالء على عقارات الغير العدد ‪ 01‬ص ‪ 41‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬تمييز االستيالء على األمالك العقارية عن الحيازة‪.‬‬

‫ان المشرع لم يعرف المقصود بالحيازة وانما عمل على تبيان ذلك بطريقة غير مباش ةر عندما تعرض‬
‫لعناصرها ‪ 43‬في الفقرة األولى من المادة ‪ 239‬من مدونة الحقوق العينية التي تنص على انه تقوم الحيازة‬
‫االستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه‪.‬‬

‫ونظ ار ألهمية الحيازة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية فقد عمل المشرع على تنظيم احكا مها‬
‫في العديد من القوانين منها قانون االلتزامات والعقود ‪ 44‬وقانون المسطرة المدنية ‪ 45‬والقانون الجنائي ‪ 46‬وغيرها‬
‫من القوانين الى أ ن جاءت مدونة الحقوق العينية التي نظمتها بنصوص خاصة وأكثر دقة في المواد من‬
‫‪ 239‬الى ‪.263‬‬

‫وعليه فباستقرائنا لمقتضيات المادة ‪ 239‬من مدونة الحقوق العينية نجد أ ن المشرع استلزم لال عتداد‬
‫بالحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية‪ ،‬وضع اليد على الملك والتصرف فيه بنية التملك ‪ ،‬وهو ما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 3‬من مدونة الحقوق العينية " يت رتب على الحيازة المستوفية للشروط القانونية اكتساب الحائز‬
‫ملكية العقار الغير محفظ او أي حق عيني اخر يرد عليه الى ان يثبت العكس"‪.‬‬

‫وبالرجوع الى الفقه نجد البعض قد عرف الحيازة بأنها السلطة الواقعية أو الفعلية على شيء منقول أو‬
‫عقار أو على حق عيني مرتب على شيء شريطة أ ن ال تكون األ عمال التي يأتيها الشخص على انها مجرد‬
‫رخصة من المباحات أ و التي يتحملها الغير على سبيل التسامح‪.47‬‬

‫ولالعتداد بالحيازة كسبب من أسباب الملكية استوجب المشرع في المادة ‪ 240‬توفر مجموعة من‬
‫الشروط حيث جاء فيها "يشترط لصحة حيازة الحائزان يكون واضعا يده على الملك وأ ن يتصرف فيه تصرف‬
‫المالك في ملكه كما أ ن ينسب الملك لنفسه والناس ينسبونه اليه كذلك مع أن ال ينازع ف ي ذلك منازع‪ .‬وكذا‬
‫ان تستمر الحيازة طول المدة المقررة في القانون أ ما في حالة وفاة الحائز يشترط باإلضافة الى ذلك عدم‬
‫العلم بالتفويت‪.‬‬

‫وعليه فالحد الفاصل بين الحيازة واالستيالء هو الحق‪ .‬فإذا كان الحائز بوضعه يده على العقار يريد‬
‫حقه المكتسب فهنا نتكلم عن الحيازة المشروعة المثبتة للملك‪ ،‬واذا كان السطو والترامي بدون وجه حق فذلك‬
‫استيالء على ملك الغير‪.‬‬

‫‪- 43‬ادريس الفاخوري‪ ":‬الحقوق العينية وفق القانون رقم ‪ 39.08‬منشورات مجلة الحقوق اإلصدار الثاني عشر دار نشر المعرفة طبعة ‪ 2 01 3‬ص‬
‫‪. 104‬‬
‫‪- 44‬انظر الفصول من ‪ 101‬الى ‪ 105‬من ظهير االلتزامات والعقود المتعلقة بالمسؤولية عن حيازة الشيء‪.‬‬
‫‪- 45‬انظر الفصول من ‪ 166‬الى ‪ 170‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪- 46‬الفصل ‪ 570‬من القانون الجنائي الذي يجرم انتزاع عقار من حيازة الغير‪.‬‬
‫‪- 47‬مامون الكزبري‪ ":‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية االصلية والتبعية في التشريع المغربي"‪ ،‬الجزء الثاني شركة الهالل العربية للطباعة والنشر‬
‫سنة ‪ 1987‬ص ‪.67‬‬

‫‪16‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫كما ان المشرع حدد للحيازة مدة محددة مقرونة ب وضع اليد بهدوء واطمئنان وبدون منازع على عقار‬
‫ودون انقطاع مدة عشر سنوات كاملة بالنسبة للحاضر القائم والحاضر العالم والساكت بال مانع فيما بين‬
‫األجانب‪ .‬أما بالنسبة لألقارب غير الشركاء الذين ليست بينهم عداوة فهي أربعين سنة وعشر سنوات إ ذا كان‬
‫فيما بينهم عداوة‪ ،‬هذا على خالف االستيالء والترامي واالستحواذ الذين ال يراعي فيهما الفاعل مدة الحيازة‬
‫حيث تكون قبل انصرام المدة المحددة أو بعدها ‪.48‬‬

‫كما أ ن الحيازة تنصب على العقارات الغير محفظة وهذا ما أكدته المادة ‪ 261‬من مدونة الحقوق‬
‫العينية الذي تنص على انه ال تكتسب بالحيازة‪:‬‬

‫‪-‬أمالك الدولة العامة والخاصة‪.‬‬

‫‪-‬األمالك المحبسة‪.‬‬

‫‪-‬أمالك الجماعات الساللية‪.‬‬

‫‪-‬أمالك الجماعات المحلية‪.‬‬

‫‪-‬العقارات المحفظة‪.‬‬

‫‪-‬األمالك األخرى المنصوص عليها صراحة في القانون‪.‬‬

‫وعليه فال مجال للحديث عن الحيازة في ظل العقارات المحفظة حيث أكد المشرع في الفصل ‪ 63‬من‬
‫ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بموجب القانون ‪ 14.07‬والذي ينص على ان" التقادم ال‬
‫يكسب أي حق عيني على العقار المحفظ في مواجهة الملك المقيد‪ .‬وال يسقط أي حق من الحقوق العينية‬
‫المقيدة بالرسم العقاري" ‪ .‬على خالف االستيالء الذي ال يستثني أي نوع من العقارات سواء كانت محفظة أ و‬
‫غير محفظة وسواء عادت ملكيتها ألشخاص ذاتين أو معنويين مغاربة أو أجانب‪.‬‬

‫فاالستيالء او الترامي عمل غير مشروع يهدف الى المساس بنظام الملكية العقارية وزعزعة االمن‬
‫العقاري في حين أ ن الحيازة طريق مشروع لكسب الملكية‪ ،‬لكن الحائز قد يعتبر مستوليا بدون سبب مشروع‬
‫او بدون وجه حق متى اختلت شروط الحيازة ‪.49‬‬

‫ونظ ار لما تشكله هذه الظاهرة من خطورة على بلدنا وحيلولتها دون تحقيق األمن القانوني والعقاري‬
‫على الوجه المطلوب فإ ن األمر يدفعنا للتساؤل عن اآلليات المتخذة للتصدي لهذه الظاهرة‪.‬‬

‫‪- 48‬محمد الراقي‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.35‬‬

‫‪- 49‬عبد الحق السراوي‪" :‬الوضعية القانونية للعقار في طور التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم ا لماستر في القانون الخاص جامعة القاض ي عياض‬
‫مراكش‪ 2013- 2014‬الصفحة ‪.170‬‬

‫‪17‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اآلليات المتخذة للتصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫يعتبر العقار األرضية األساسية النطالق المشاريع الصناعية والتجارية والسياحية‪ ،‬فهو أداة لتحقيق‬
‫االستقرار واألمن العقاري والسلم االجتماعي‪ ،‬بالنظر إلى الدور الذي يقوم به على المستوى االقتصادي‬
‫واالجتماعي‪ ،‬غير أن االضطالع بهذه المهمة يتوقف على وجود إطار قانوني يوفر للملكية العقارية أرضية‬
‫صلبة تمكن الجميع من التعامل فيه بكل ثقة واطمئنان‪.50‬‬

‫ولما كان االستيالء على عقارات الغير دون سند قانوني‪ ،‬أحد أوجه التعدي على حق الملكية والتي‬
‫أضحت ممارسة خطيرة‪ ،‬جاءت ال رسالة الملكية للتنبيه بخطورة هذه الظاهرة‪ ،‬وأثرها على األمن العقاري‬
‫والتعاقدي وللتأكيد على ضرورة اتخاذ كافة اإلجراءات والتدابير الالزمة للحد والتصدي الفوري والحازم ألفعال‬
‫االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬و يتعلق األمر بتدابير تشريعية تخص تعديل بعض النصوص القانونية‬
‫)المطلب األول ) ‪ ،‬ثم دور بعض الجهات الرسمية في التصدي لهذه الظاهرة (المطلب الثاني )‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التدابير التشريعية للتصدي للظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫نشير في بداية هذه الفقرة إلى أن أساليب السطو واالستيالء على عقارات الغير تتم غالبا عبر استغال ل‬
‫الثغرات القانونية‪ ،‬أو التزوير في المحررات أساس التفويت‪ ،‬كتزوير المحررات العرفية أو العقود الرسمية‬
‫المحررة في الخارج وتذييلها بالصيغة التنفيذية‪ ،‬أو اإلراثات أو الوكاالت‪ .‬ومنه وجب التفكير في تجاوز هذه‬
‫الثغرات التشريعية عن طريق تعديل بعض نصوص مدونة الحقوق العينية (أوال ) وكذا إعادة النظر في مسألة‬
‫التذييل بالصيغة التنفيذية وتعديل السجل التجاري (ثانيا)‪.‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬تعديل بعض النصوص القانونية‬
‫إ ن االستيالء على عقارات الغير ظاهرة خطيرة ألنها تهدد األمن العقاري‪ ،‬لذلك وعيا من المشرع بخطورة‬
‫هاته الظاهرة فقد عمل على تعديل مجموعة من النصوص القانونية لعل أهمها المادة الرابعة من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬باإلضافة إلى اقتراح المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية لما تشكله من خطورة على‬
‫المالك الحقيقي وهو ما يحول دون تحقق األمن العقاري بالشكل المطلوب وكذا الفصل ‪ 352‬من القانون‬
‫الجنائي ‪.51‬‬

‫‪ - 50‬إدريس فاخوري‪ :‬مرجع سابق ‪.‬‬

‫‪ - 51‬عائشة أمغار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة ‪.101‬‬

‫‪18‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪ - 1‬تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية‬

‫بالرجوع إلى المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية ‪ ،52‬يالحظ أن المشرع أضاف الوكاالت الخاصة‬
‫بالتصرفات العقارية إلى حكم المادة ا لرابعة من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬حيث أصبح من الالزم تحرير عقد‬
‫ا لوكالة المتعلق بتصرف عقاري إما لدى الموثقين أو العدول أو لدى م حامي مقبول للترافع أمام محكمة‬
‫النقض‪ ،‬إذ أنه من قبل تعديل المادة كانت هذه الوكاالت تخرج عن مقتضيات المادة الرابعة من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬حيث يمكن للشخص أن ينجز وكالة عرفية مع أي شخص أخر من خالل التوقيع و‬
‫المصادقة عليه أمام أي جهة مخولة لهذه المصادقة‪ ،‬دونما إجراءات مدققة‪ ،‬مثل أن ينجز العقد موثق‪ ،‬أو‬
‫عدل أو محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬أما ا الن وبعد تعديل هذه المادة فال تكون الو كالة محل‬
‫‪.53‬‬ ‫التحرير صحيحة إال إذا حررت من قبل تلك الجهات الثالث‪ ،‬وهذا من شأنه أن يسد هذه الثغرة‬

‫وبهذا يكون المشرع قد أحسن صنعا بتعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية محاوال ربط قيود‬
‫مطامع ذوي النيات السيئة للذين يحاولون الترامي على ملك الغير بشتى الطرق‪ ،54‬وخاصة تلك العائدة‬
‫لألجانب وكذا المغاربة المقيمين بالخارج‪.‬‬
‫‪ - 2‬تعديل المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية‬
‫تنص المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية على ما يلي‪ " :‬إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من‬
‫تقييدات تابعة إلنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص‬
‫المعين بها هو فعال صاحب الحقوق ال مبينة فيها‪.‬‬

‫إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري ال يمكن التمسك به في‬
‫مواجهة الغير المقيد عن حسن نية‪ ،‬كما ال يمكن أن يلحق به أي ضرر‪ ،‬إال إذا كان صاحب الحق قد‬
‫تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات‬
‫من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه "‪.‬‬

‫‪ - 52‬جاء في المادة الرابعة من مدونة الحقوق الع ينية ما يلي ‪ :‬يجب أن تحرر تحت طائلة البطالن جميع التصرفات العقارية المتعلقة بنقل الملكية أو‬
‫بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو إسقاطها ‪ ،‬وكذا الوكاالت الخاصة بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت للتاريخ يتم تحريره من طرف‬
‫محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص ق انون خاص علال خالف ذلك ‪ ،‬كما يجب ـن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي‬
‫والتأشير على جميع صفحاته من األطراف ومن الجهة التي حررته ‪.‬‬
‫وتصحح االمضاءات من لدن السلطة المحلية المختصة ‪ ،‬ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الض بط بالمحكمة التي‬
‫يمارس مهامه بدائرتها " ‪.‬‬
‫‪ - 53‬مقال منشور بمجلة مغرب القانون‪ ،‬تحليل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية ‪ .‬إجراءات جديدة للحد من االستيالء على عقارات الغير‪.‬‬
‫‪- 54‬عمر ازوكار ‪"،‬الﺘقﺴﯿﻤات العقارية‪ "،‬نﺪوة الﺘﺼﺪي لﻈاهﺮة االسﺘﯿالء على عقارات الغﯿﺮعلى ضﻮء الﺮسالة الﻤلﻜﯿة الﻤﺆرخة في‬
‫‪30‬دجﻨﺒﺮ ‪ ، "2017‬الﻤﻨﻈﻤة مﻦ طﺮف ماسﺘﺮ الﺪرسات العقارية وبﺸﺮاكة مع نادي قﻀاة الﻤغﺮب‪ ،‬والﻮدادية الﺤﺴﻨﯿة للقﻀاة‪ ،‬ومﺨﺘﺒﺮ الﺪراسات‬
‫القانﻮنﯿة والﺘﻨﻤﯿة الﻤﺴﺘﺪامة في الفﻀاء األورومﺘﻮسﻄي‪ ،‬والﻤﺮكﺰ الﻤغﺮبي للﺘﺤﻜﯿﻢ ومﻨازعات األعﻤال الﻤﻨعقﺪة في ‪ 22‬يﻮلﯿﻮز ‪ 2017‬بﻜلﯿة العلﻮم‬
‫القانﻮنﯿة واالقﺘﺼادية واالجﺘﻤاعﯿة بﻄﻨﺠة‬

‫‪19‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫وعليه فإن صدور هذه المادة‪ ،‬كانت ومازالت تثير الكثير من النقاشات واإلشكاالت سواء على المستوى‬
‫النظري أو العملي األمر الذي يجعل المجال مفتوحا على مجموعة من الق اررات التي تحاو ل تقديم تأويالت‬
‫منسجمة مع األسس القانونية التي تضمن التوازن بين عاملين رئيسيين‪ ،‬أال وهما مبدأ حماية الملكية العقارية‬
‫من جهة ‪ ،‬ومبدأ استقرار المعامالت من جهة ثانية‪ ،‬ولكن وفق قواعد نظام التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق‬
‫العينية ‪ ،‬فإذا كان تكريس مبدأ حماية الملكي ة العقارية يقتضي تمكين صاحب الحق من استرداد حقه العيني‬
‫من يد من أخده بغير وجه حق وبمدخل غير م شروع‪ ،‬فإن تكريس مبدأ استقرار المعامالت يقضي من جهة‬
‫أخرى حماية الغير المقيد حسن النية مع األخذ بعين االعتبار انعكاس ذلك على تشجيع االستثمارات وتفعيل‬
‫دور العقار في التنمية ‪.55‬‬

‫وبذلك فإن هذه المادة تشكل إحدى الثغرات التشريعية التي تمكن بعض األشخاص من االستيالء على‬
‫عقارات الغير دون موجب قانوني ‪ ،‬بحيث أنه رغم تبوث التدليس أو الزور فإنه يجب على صاحب الحق أن‬
‫يمارس دعواه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله‪ ،‬و بمرور هذا األجل سيحصن قانونيا‬
‫العقد الذي طاله التدليس أو الزور‪ ،‬و ال يمكن بالتالي إبطال العقد الم زور بأي شكل من األشكال‪ ،‬خالفا‬
‫للقاعدة القائلة ‪ :‬ما بني على باطل فهو باطل‪ ،‬بل سيصبح العقد المزور بعد مرور أربع سنوات عقدا‬
‫صحيحا‪ ،‬مستجمعا ألركانه‪ ،‬منتجا ألثاره‪ ،‬و قائما بذاته و يعطي حقا لصاحبه‪ .‬وهو األمر الذي أكدته‬
‫محكمة النقض سي ار على هذا القانون في القرار ‪56‬عدد ‪ 170‬بتاريخ ‪ 2013/02/20‬في الملف رقم‬
‫‪.2012/1/1/1823‬‬

‫ونعتقد أن هذه المدة – مدة أربع سنوات – لرفع الدعوى‪ ،‬و التي تحتسب منذ تاريخ التقييد و ليس تاريخ‬
‫العلم‪ ،‬ال مبرر لها متى كان األمر متعلقا بتدليس أو زور في استعماله‪ ،‬وبالتالي وجب تعديل هذه المادة‬
‫تفاديا الستعمالها في السطو واالستيالء على عقارات الغير بتغطية من القانون‪ ،‬األمر الذي دفع أحد‬
‫المهتمين إلى االستغراب كيف يمكن إسقاط أسمى الحقوق الدستورية بمدة زمنية قصيرة‪ ،‬مما يتعين معه إعادة‬
‫النظر بهذا التدبير بتقييد رفع الدعوى من تاريخ العلم بدل احتساب تاريخ التقييد‪ ،‬كما جاء في سياق المادة‬
‫الثانية المذكورة ‪.57‬‬

‫وفي إطار تصدي و ازرة العدل لالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬تقدمت األغلبية بمجلس النواب بمقتضى‬
‫التعديل‪ ،‬حيث بدأت دراسة هذا التعديل بتاريخ ‪ 2017/07/18‬من طرف لجنة العدل والت شريع بمجلس‬
‫النواب‪ ،‬وذلك بجعل أجل رفع دعوى التشطيب على التقييدات التي تتم على الرسوم العقارية في حالة وقوع‬

‫‪- 55‬المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية وأهم اإلشكاالت التي تطرحها – االستاذ محمد الخمالي ‪ ،‬المكتبة القانونية العربية ‪ ،‬مقال منشور بموقع‬
‫‪ www.biblotdroit.com‬تاريخ االطالع ‪ 2021/11/17‬على الساعة ‪.13.40‬‬
‫‪ - 56‬قرار عدد ‪ 170‬في الملف رقم ‪ 1823/1/1/2012‬الذي ذهب إلى اعتبار أن " تقييد التصرفات والحقوق في الرسوم العقارية قرينة لفائدة الغير‬
‫حسن النية على صحتها و ليس هناك ما يستثني حالة البطالن بسبب ثبوت التزوير في عقد وقع تقييده'‪.‬‬
‫‪- 57‬إدريس فاخوري‪ :‬مرجع سابق‪ .‬ص‪.11‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫تزوير وتدليس‪ ،‬تبتدئ من تاريخ اكتشاف التزوير أو التدليس بدال من األجل المنصوص عليه حاليا ‪ ،‬والذي‬
‫يبتدئ م ن تاريخ التقييد المطلوب إبطاله بسبب التزوير أو التدليس‪ .‬وهناك ثالث اقتراحات لتعديل مقتضيات‬
‫المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية‪:‬‬

‫‪ o‬الرأي األول‪ :‬يقوم على حماية حسن النية الذي ال يعلم بزور المستند الذي تملك به العقار‬
‫موضوع النزاع وبالتالي ال يمكن إبطال هذا التصرف من الرسم العقاري طالما لم يثبت سوء نية‬
‫المقيد أو تواطئه مع المزور‪.‬‬
‫‪ o‬الرأي الثاني‪ :‬يقوم بإرجاع العقار إلى مالكه الحقيقي عمال بقاعدة ما بني على باطل فهو باطل‬
‫ولو كان الغير المقيد حسن النية‪.‬‬
‫‪ o‬الرأي الثالث ‪ :‬الذي يمنح الخيار لصاحب العقار (المالك الحقيقي) بين إرجاع العقار أو المطالبة‬
‫بالتعويض شريطة أن يكون العقار خرج من يده بسبب تزوير أو تدليس ‪.58‬‬

‫‪ - 3‬تعديل الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي‬

‫ال شك أن التزوير في المحررات الرسمية أو العرفية‪ ،‬يشكل أخطر منافذ السطو على عقارات الغير‬
‫وغالبا ما يتم التزوير في الوكاالت واالراثات والوصايا ‪...‬‬

‫والمالحظ من الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي ‪ 59‬حصره ألشخاص كالموثق والعدل دون غيرهم من‬
‫المهنيين الذين يقومون وفق القانون بتحرير العقود‪ ،‬ويتعلق األمر بمحامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض ‪،‬‬
‫والذي يعتبر كذلك جهة مكلفة بتوثيق التصرفات العقارية وفق مقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق‬
‫العينية وذلك في محرر ثابت التاريخ‪ ،‬لذا فإنه وجب إدخاله إلى جانب األشخاص المعنيين بعقوبة التزوير‬
‫وفق الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي مادام أن المحامي المحرر للعقد بإمكانه فعل التزوير‪ ،‬كأن يقوم‬
‫بتغيير أو إضافة تصريحات لم يتلقاها مما يشكل تغيي ار للحقيقة في جوهر المحرر ‪. 60‬‬

‫وقد نشر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6763‬الصادرة بتاريخ ‪ 25‬مارس ‪ 2019‬القانون رقم ‪ 33.18‬الذي‬
‫قضى بتغيير وتتميم مجموعة القانون الجنائي‪ ،‬ومن أهم التعديالت التي أقرها هذا القانون هو ما يتعلق‬
‫بالفصلين ‪ 352‬و‪ 353‬المتعل قة بتجريم تزوير األوراق العمومية والرسمية‪ ،‬حيث أصبحت العقوبة من ‪ 10‬إلى‬
‫‪ 20‬سنة وغرامة مالية من‪ 100.000‬إلى ‪ 200.000‬درهم بعد أن كانت السجن المؤبد وذلك في حق كل‬

‫‪ - 58‬توفيق اليوسف ي‪ " :‬ظاهرة االستالء على عقارات الغير – األسباب وسبل التصدي"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة‬
‫سيدي محمد بن عبدا هلل‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2018/ 2017‬ص ‪.87/86‬‬
‫‪- 59‬جاء في الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي ما يلي‪ " :‬يعاقب بالسجن المؤبد كل قاضي أو موظف عمومي وكل موثق أو عدل ارتكب أثناء قيامه‬
‫بوظيفته‪ ،‬تزويرا بإحدى الوسائل التالية‬
‫‪ -‬وضع توقيعات مزورة‬
‫‪ -‬تغيير المحرر أو المحرر أو الكتابة أو التوقيع‬
‫‪ -‬وضع أشخاص موهومين أو استبدال بآخرين‬
‫‪ -‬كتابة إضافية أو مقحمة في السجالت أو المحررات العمومية‪ ،‬بعد تمام تحريرها أو اختتامها "‬
‫‪ - 60‬توفيق اليوسفي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪90‬و ‪.91‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫قاض أو موظف عمومي وكل موثق أو عدل ارتكب أثناء قيامه بوظيفته‪ ،‬تزوي ار بإحدى الوسائل المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي‪.‬‬

‫ولعل أهم مقتضى أتى به هذا القانون هو ما نص عليه الفصل ‪ 1- 359‬ويتعلق بمعاقبة كل محام‬
‫مؤهل قانونا لتحرير العقود الثابتة التاريخ طبقا للمادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية بالسجن من ‪ 10‬إلى ‪20‬‬
‫سنة وغرامة من ‪ 100.000‬إلى ‪ 200.000‬درهم في حا لة ارتكابه ألعمال التزوير المنصوص عليها في‬
‫الفصلين ‪ 352‬و‪ 353‬أعاله‪.‬‬

‫وبهذا يكون المشرع المغربي قد وحد العقوبات على جميع المهنيين فيما يتعلق بجرائم تزوير األوراق‬
‫العمومية والرسمية‪ ،‬وذلك بغية التصدي لجرائم التزوير التي ساهمت بشكل كبير في بروز ظاهرة اال ستيالء‬
‫على العقارات في المغرب‪ ،‬وهو ما كان موضوع الرسالة الملكية الموجهة لوزير العدل ‪.61‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إعادة النظر في مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية‬

‫في حاالت كثيرة يتم تحرير عقود ذات صلة بالمعامالت العقارية في بلدان أخرى وتخص عقارات‬
‫المغاربة أو األجانب في المغرب‪ ،‬لكن هذه العقود ال تكون سارية المفعول بالمغرب إال بعد تذييلها بالصيغة‬
‫التنفيذية من قبل القضاء(‪ ، )1‬وفي بعض األحيان قد تكون هذه العقود هي األخرى سببا في االستيالء على‬
‫عقارات األجانب والمتغيبين‪ ،‬مما دفع بالمشرع ا لمغربي إلى إعادة النظر في هذه المسألة‪.‬‬

‫باإلضافة إلى هذا تدخل المشرع المغربي لمواجهة ظاهرة االستيالء على األمالك العقارية عن طريق‬
‫تعديل السجل التجاري(‪ )2‬ليشمل إلى جانب الشركات التجارية الشركات المدنية التي ال تمارس أعمال‬
‫تجارية ‪.62‬‬

‫‪ - 1‬إعادة النظر في مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية‬

‫إن األحكام األجنبية هي التي تكون صادرة عن محاكم أجنبية خارج إقليم المملكة المغربية ألن دولة‬
‫المغرب كسائر دول العالم لم تعد محصورة فقط في حدود إقليمها بل تجمعها عالقات مع دول أخرى‪ ،‬وعليه‬
‫فإنه لتنفيذ حكم قضائي صادر في بلد أخر غير ال مغرب فإنه ال بد من سلك مسطرة خاصة من أجل ت نفيذ‬
‫ذلك الحكم داخل المملكة‪ ،‬وهي ما تسمى بمسطرة تذييل األحكام األجنبية بالصيغة التنفيذية‪.‬‬

‫‪ 20 - 61‬سنة سجنا تنتظر المحامين المؤهلين لتحرير العقود الثابتة التاريخ المدانين بجرائم التزوير مقال منشور بمجلة مغرب القانون‬
‫‪ - 62‬عائشة أمغار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.111‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫وتظهر أهمية هذه المسطرة كونها تجسد سيادة الدولة كما أنها تتفادى تنازع األحكام والقوانين بين الدول‪،‬‬
‫بحيث أن مجرد صدور حكم أجنبي ال يعني تنفيذه في دولة أخرى إال إذا كان ت هذه الدولة تعترف بإمكانية‬
‫تنفيذ األحكام األجنبية داخل حدودها أم ال‪.‬‬

‫ونظ ار لتعدد العالقات التي تربط بين المغرب وباقي الدول األخرى‪ ،‬فقد كان من الطبيعي أن تنشأ عقود‬
‫ذات صلة بالمعامالت العقارية التي يتم تحريرها في بعض الدول األجنبية‪ ،‬والتي ال تستدعي تنفيذها داخل‬
‫التراب الوطني‪ ،‬إال بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية من قبل القضاء وفق ما هو منصوص عليه بالفصل ‪432‬‬
‫من قانون المسطرة المدنية ‪.63‬‬

‫وهكذا فان مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية للعقود المبرمة بالخارج قد تكون معرضة للسطو على‬
‫ممتلكات الغير‪.‬‬

‫لذا وجب إعادة النظر في هذا اإلجراء‪ ،‬إذ كيف يمك ن لقاضي في محكمة ابتدائية معينة التأكد من‬
‫سالمة وصحة وثيقة معدة من موثق أجنبي مثال والتحري من مصداقيتها‪ ،‬واألجدر هو تخويل هذا‬
‫االختصاص كإجراء قبلي على األقل للقنصليات المغربية في الخارج‪ ،‬خصوصا وأنها تكون ذات اخ تصاص‬
‫في الدولة التي انجز أو حرر العقد فوق ترابها الوطني‪.‬‬

‫وحبذا لو اتخذ المشرع تعديال يرمي إلى تنظيم مسألة التذييل فيما يتعلق بالمسائل العقارية في ظهير‬
‫التحفيظ العقاري‪.64‬‬

‫‪ - 2‬تعديل بعض مقتضيات السجل التجاري‬

‫لقد تواترت التعديالت على النصوص التشريعية المتعلقة بال مادة العقارية سواء بشكل مباشر أو غير‬
‫مباشر للتصدي للظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬بعدما أثار هذا الموضوع الملك محمد السادس في‬
‫رسالة وجهها لوزير العدل في دجنبر ‪ 2016‬بهدف وضع خطة عمل عاجلة‪ ،‬ومن بين هذه التعديالت‬
‫اعتماد مشروع قانون رقم ‪ 31.18‬بتغيير وتتميم الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪12(1331‬‬
‫أغسطس ‪ ) 1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬حيث يهدف هذا القانون إلى تعزيز الحماية من االستيالء‬
‫على عقارات الغير م ن خالل مجموعة من التدابير الوقائية سواء التشريعية منها وكذلك التنظيمية ‪ 65‬نذكر من‬
‫بينها‪:‬‬

‫‪ - 63‬الفصل ‪ 432‬من قانون المسطرة المدنية‪ :‬تكون العقود المبرمة بالخارج امام الضباط والموظفين العموميين المختصين أيضا قا بلة للتنفيذ‬
‫بالمغرب بعد إعطائها الصيغة التنفيذ ية ضمن الشروط المقررة في الفصول السابقة‪.‬‬
‫‪ - 64‬خالد الغزالي‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير على ضوء الرسالة الملكية "المؤرخة ف ‪ ،2016- 12- 30‬مقال منشور بمجلة القانون‬
‫واألعمال الدولية ‪.‬‬
‫‪ - 65‬محمد الحبيب بداع‪" :‬قراءة في القانون ‪ 31.18‬المتعلق بالشركات المدنية والعقارية"‪ ،‬مجلة القانون واألعمال الدولية ‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫تتميم الظهير الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬غشت ‪ )1913‬ل قانون االلتزامات والعقود بإضافة‬
‫المادة ‪ ، 889- 1‬من أجل تنظيم تسجيل عقد الوكالة‪ ،‬المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق األخرى أو نقلها‬
‫أو تعديلها أو إسقاطها‪ ،‬بسجل الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية‪ ،‬وتحديد األثر القانوني المترتب عن هذه‬
‫العملية‪.‬‬
‫التنصيص على إحداث سجل الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية‪ ،‬بحيث يتم مسكه من قبل كتابة ضبط‬
‫المحكمة االبتدائية التابع لها مكان تحرير عقد الوكالة (الفصل ‪ 889- 1‬من مشروع قانون ‪ .)31- 18‬وتفاديا‬
‫ألي تحايل أو تالعب فالمشرع نص من خالل الفصل ‪ 987- 3‬من مشروع هذا القانون على إلزام هذه‬
‫الشركات متى تبث أنها تمارس المضاربة العقارية بتغيير شكلها القانوني إلى إحدى الشركات التجارية حسب‬
‫شكلها‪ ،‬وفي ح الة عدم التقيد بهذا اإلجراء يوجه رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية المختصة تلقائيا أو‬
‫بناء على إشعار من قبل المحافظ على األمالك العقارية أو ممثل إدارة الضرائب أو الخزينة العامة للمملكة ‪،‬‬
‫إنذا ار إلى الممثل القانوني للشركة قصد القيام بتغيير شكلها القانوني‪ ،‬وذلك داخل أجل ستة أشهر من تاريخ‬
‫التبليغ‪ ،‬واذا لم تستجب الشركة فإن المحكمة تصدر حكما بحل الشركة بناءا على طلب من رئيس كتابة‬
‫الضبط‪.66‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬دور بعض الجهات الرسمية في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫لقد تم إحداث عدة آليات ومساطر استباقية لمواجهة ظاهرة االستيالء على عقارات الغير في مهدها‪،‬‬
‫دون انتظار حدوثها لمعالجتها والتصدي لها‪ ،‬ومن بين التدابير المقترحة ما هو مرتبط بمصالح المحافظة‬
‫العقارية والسادة الموثقين )الفقرة األولى( ومنها ما هو مرتبط بالنيابة العامة) الفقرة الثانية(‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظة العقارية والجهات المكلفة بالتوثيق‬

‫أ ‪ -‬دور المحافظة العقارية في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫هناك عدة مذكرات موجهة من طرف السيد المحافظ على األمالك العقارية إلى السادة المحافظين على‬
‫المستوى الوطني من أجل التنبه إلى خطورة الظاهرة خاصة بعد الخطاب الملكي لصاحب الجاللة الملك‬
‫محمد السادس نصره اهلل وأيده والرسالة ‪ 67‬المؤرخة في ‪ 30‬دجنبر ‪ 2016‬والتي وجهها إلى السيد وزير العدل‬
‫والحريات المتعلقة بتفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬ومن بين هذه التوجيهات‪:‬‬

‫‪ - 66‬عائشة أمغار مرجع سابق‪ ،‬ص‪. 115‬‬

‫‪-67‬الرسالة الملكية السامية الموجهة لوزير العدل والحريات بتاريخ ‪ 30‬دجنبر ‪.2016‬‬

‫‪24‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪ o‬توصية تقضي بجرد العقارات المحفظة المهملة‪ ،68‬على المستوى الوطني‪ ،‬باعتبارها تشكل هدفا‬
‫محتمال لالستيالء عليها من طرف الغير وا غالق باب االطالع على وثائقها بالمغرب وفحصها‪ ،‬بشكل‬
‫نهائي‪ ،‬في وجه األشخاص الذين ال عالقة لهم بهذه الممتلكات كإجراء احترازي لمنع االستيالء عليها ‪ .69‬وفي‬
‫هذا اإلطار‪ ،‬وبتعاون بين و ازرة الداخلية والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ‪ ،‬ت م‬
‫إطالق حملة لجرد العقارات المهملة ‪ ،70‬والتي يقصد بها تلك التي لم يتم استغاللها منذ مدة طويلة ويكون‬
‫مالكوها في غالب األحيان مجهولين أو غائبين أو متوفين وال يعرف لهم وارث‪ ،‬بحيث ستتولى السلطة‬
‫المحلية اإلشراف على عملية ميدانية تتوج بملء استمارة تتضمن مجموعة من البيانات الرامية إلى التعريف‬
‫بالعقار المهمل من حيث مالكه المحتمل وموقعه وحدوده ومشتمالته‪ .‬وذكر السيد وزير العدل محمد أوجار‪،‬‬
‫خالل اجتماع اللجنة المكلفة بتتبع الموضوع في شتنبر ‪ ، 2019‬والتي حضر أشغالها المدير العام للوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية والمس ح العقاري والخرائطية ‪ ،‬السيد كريم التجموعتي‪ ،‬وممثلو القطاعات المعنية‪،‬‬
‫وهيئات مهنية‪ ،‬وجمعيات المجتمع المدني‪ ،‬أنه وبعد إحالة جرد هذه العقارات على مصالح المحافظة العقارية‬
‫لتدقيقها تبين أن الئحة العقارات المحفظة المهملة تضم ‪ 4037‬رسما عقاريا حسب معطيات و ازرة العدل ‪.‬‬

‫واتخذت مجموعة من التدابير واإلجراءات لحماية هذه العقارات من خالل وضع تنبيه خاص يتضمن‬
‫عبارة «عقار مهمل» بملف الرسم العقاري المعني‪ ،‬وكذا بقاعدة المعطيات العقارية المعلوماتية لدى المحافظة‬
‫العقارية‪ ،‬مع حث المحافظين على األمالك العقارية باالحتراز الشديد في دراسة المعامالت والبت في الطلبات‬
‫التي ترد عليهم والمتعلقة بالعقارات المهملة‪.‬‬
‫‪ o‬إنشاء »تطبيق محافظتي« م ن طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية يتم من خاللها إشهار رقمي‬
‫يخول للمالك المقيدين حق تتبع وضعية عقاراتهم من خالل االطالع على البيانات المسجلة بالرسوم العقارية‬
‫دون مشقة التنقل للمحافظة العقارية‪ ،‬وقد يبدو ذلك وكأنه تخفيف من صرامة مقتضيات المادة الثانية من‬
‫مدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫وفي نفس السياق‪ ،‬سجل أنه تم إطالق خدمات إلكترونية إضافية من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة‬
‫العقارية والمسح العقاري والخرائطية لل مساهمة في دعم االجراءات الوقائية للحد من حاالت االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪ « ،‬كخدمة االشهار العقاري الرقمي » التي تمكن المرتفقين من االطالع بكيفية مجانية على‬
‫اإلعالنات المنشورة بالجريدة الرسمية سواء تعلقت بمطالب التحفيظ أو الرسوم العقارية طالما أنها ال زالت في‬

‫‪-68‬مذكرة المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية عدد ‪ 02056‬المرسلة بتا ريخ ‪ 1 5‬ف براي ر ‪ 2 017‬إلى‬
‫السادة المحافظين على األمالك العقارية و السادة رؤساء مصالح المسح العقاري‪.‬‬
‫‪ -69‬كريم التجموعتي‪ :‬مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطي‪ ،‬تصريح لجريدة األخبار عدد ‪ 368‬تاريخ ‪ 28‬فبراير‬
‫‪. 2020‬‬
‫‪ -70‬رسالة السيد وزي ر الداخلية عدد ‪ 2011‬المؤرخة في ‪ 08‬فبراير ‪ 2017‬حول التصدي ألفعال االستيالء على عقارات الغير‪ .‬ا‬

‫‪25‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫طور النشر بالجريدة الرسمية‪ ،‬وكذا خدمة « طلب وتسليم الشهادات والوثائق بطريقة الكترونية » التي تمكن‬
‫المرتفقين من تقديم طلباتهم وا لحصول على الشهادات والوثائق العقارية بطرق الكترونية‪.‬‬

‫لكن يؤخذ على هذه التدابير انحيازها إلى الرسوم العقارية أكثر من مطالب التحفيظ التي يمكن لها هي‬
‫األخرى آن تكون عرضة لالستيالء عن طريق التفويت بطرق احتيالية وتحفيظها في اسم المفوت له‪،‬‬
‫خصوصا وأن الجميع يعلم ما لقرار التحفيظ من حصانة قانونية ‪ 71‬مستمدة من مقتضيات ظهير التحفيظ‬
‫العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون‪ 14.07‬وباألخص الفصلين‪ 72 1‬و ‪ 73 62‬منه والمكرسة‬
‫قضاءا ‪ ،74‬األمر الذي يتعين معه االخذ بعين االعتبار وضعية العقار في طور التحفيظ وكذا العقار غير‬
‫المحفظ الذي يمكن أن يكون محال لالستيالء من قبل الغير‪.‬‬

‫‪ o‬تفعيل المحافظين لصالحياتهم المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري بشكل صارم‪ ،‬خصوصا‬
‫فيما يتعلق بمراقبة السندات المدلى بها من قبل المعنيين باألمر تدعيما لطلبات التقييد ‪ ،75‬مع ضرورة اشتراط‬
‫التسجيل في السجل التجاري كإجراء أولي كلما تعلق األمر بتصرف عقاري للشركات المدنية العقارية يوجب‬
‫التقييد في السجالت العقارية ‪.76‬‬
‫‪ o‬وفي إطار االحت ارزات الواجب اتخاذها صدرت مذكرة أخرى ذات ارتباط بالموضوع ‪ 77‬تلزم المحافظين‬
‫بضرورة دراسة طلبات تقييد األوامر بعقل وتجميد وحجز العقارات المعنية الصادرة في إطار التدابير‬
‫اال حت ارزية المتخذة خالل اجراءات التحقيق القضائية في شكل شكاوى االستيالء على العقارات وايالئها‬

‫‪- 71‬لمزيد من التفصيل يراجع‪:‬‬

‫‪ -‬عبد الصادق مهالوي ‪" :‬حجية الرسم العقاري"‪ ،‬مداخلة في اشغال الندوة العلمية الوطنية التي نظمها مختبر الدراسات القانونية المدنية وال عقار ية‬
‫لتكريم االستاذ محمد خيري بكلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية جامعة القاض ي عياض بمراكش‪ ،‬ايام ‪ 29‬و ‪ 30‬ابريل ‪ ، 2011‬م نشو رة‬
‫بسلسلة الندوات و االيام الدراسية‪ ،‬العدد ‪ ، 38 - 2011‬ص ‪ : 133‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪- 72‬ينص الفصل االول من قانون التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى القانون ‪ 07 / 14‬على ما يل ي " ‪ :‬يرمي التحفيظ الى جعل العقار‬
‫المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير ان يكون في اإلمكان اخراجه منه فيما بعد ويقصد منه ‪:‬‬
‫‪ -‬تحفيظ العقار بعد اجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطالن ما عداه من الرسوم‪ ،‬وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير‬
‫المضمنة به‪،‬‬
‫‪ -‬تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية الى تأسيس او نقل او تغيير او اقرار او اسقاط الحقوق العينية او التحمالت المتعلقة بالملك‪ ،‬في ال رسم العقاري‬
‫المؤسس له ‪".‬‬
‫‪- 73‬ينص الفصل ‪ 62‬من قانون التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى القانون ‪ 07 / 14‬على ما يل ي " ‪:‬ان الرسم العقاري نهائي وال يقبل‬
‫الطعن‪ ،‬ويعتبر نقطة االنطالقة الوحيدة للحقوق العينية والتحمالت العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداه من الحقوق غير المقيدة" ‪.‬‬
‫‪- 74‬جاء في احدى حيثيات قرار لمحكمة النقض ما يل ي " ‪:‬عمال بمقتضيات الفصل ‪ 62‬من ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬فإن‬
‫الرسم العقاري يكشف نقطة االنطالقة الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية الكائنة على العقارات وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير‬
‫المسجلة‪ ،‬وبالتالي ال يصح وجود حق ارتفاق بالمرور في عقار محفظ اال اذا كان مسجال في رسمه العقاري‪".‬‬
‫‪-‬قرار محكمة النقض عدد ‪ 3619‬الصادر بتاريخ ‪ 06 / 09 / 2011‬في الملف المدني عدد ‪ 4172 / 1/ 3/ 2010‬المنشور بالمجلة الصادرة عن‬
‫محكمة النقض تحت عنوان ملفات عقارية " قضايا التحفيظ العقاري "العدد ‪ 5‬لسنة ‪ 2015‬ص ‪: 223‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪- 75‬لمزيد من التفصيل بخصوص الرقابة القبلية لسندات التقييد يراجع‪:‬‬
‫‪-‬حسن فتوخ" ‪:‬دور المحافظ العقاري في مراقبة السندات المدلى بها تدعيما لطلبات التقييد"‪ ،‬مداخلة في اشغال الندوة الوطنية المنظمة بش راكة بين‬
‫محكمة النقض والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية تحت عنوان " نظام التحفيظ العقاري دعامة اساسية للتنمية – قراءة‬
‫في مستجدات القانون رقم " ‪-14/07‬المنشورة بدفاتر محكمة النقض‪ ،‬عدد ‪ ، 2015 ، 21‬ص ‪: 173‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪- 76‬مذكرة المحافظ العام الموجهة للسادة المحافظين على األمالك العقارية ذات عدد ‪ 7/ 2017‬المؤرخة في ‪ 03‬مارس ‪ 2017‬ف ي شأن ال تص رفات‬
‫العقارية الصادرة عن الشركات المدنية العقارية‪.‬‬
‫‪- 77‬مذكرة المحافظ العام الموجهة للسادة المحافظين على االمالك العقارية بتاريخ ‪ 17‬يناير ‪ 2017‬في شأن االستيالء على عقارات الغير‪.‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫األهمية الالزمة والضرورية دون تأخير أو تسويف بغية منع التصرف في هذه العقارات لفائدة الغير‪ ،‬إلى‬
‫حين انتهاء التحقيق والبت في الشكاوى المذكورة وفق ما تقتضيه المساطر القانونية المعمول بها في هذا‬
‫اإلطار‪.‬‬
‫‪ o‬و دائما في نفس السياق‪ ،‬و لتحصين الملكية العقارية و محاربة ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪،‬‬
‫جاء قرار ‪ 78‬من المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري والخرائطية الذي بموجبه‬
‫تقرر االستغناء عن االيداع المادي للعقود و الوثائق المتعلقة بطلبات التقييد أو اإليداع بالسجالت‬
‫العقارية المقدمة من قبل الموثقين عبر الفضاء الخاص بهم بالمنصة اإللكترونية للوكالة و االقتصار فقط و‬
‫بصفة حصرية ابتداءا من ‪ 15‬شتنبر ‪ 2021‬على اإليداع اإللكتروني للعقود و الوثائق بحيث لم يعد‬
‫باإلمكان التعامل مع الوكالة بالعقود الورقية من طرف السادة الموثقين و سيتم بذلك اإليداع‪ ،‬الدراسة والتأشير‬
‫عليها إلكترونيا و في نفس الوقت سيتم دفع واجبات التقييد إلكترونيا أيضا‪.‬‬
‫ب ‪ -‬دور الجهات المكلفة بالتوثيق في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫ففي إطار الحرص على تعزيز ضمانات استقرار المعامالت وحماية األمن التعاقدي‪ ،‬وبغية حماية المهن‬
‫المؤهلة لتوثيق‪ 79‬وتحرير العقود ذات الصلة بالمعامالت العقارية من إمكانية إنكار بعض المتعاقدين‬
‫لتصرفاتهم‪ ،‬جاء في أحد البالغات الصادرة عن و ازرة العدل والحريات تم فيه اإلعالن عن تجهيز مكاتب‬
‫المكلفين بتحرير مثل هذه العقود بكاميرات بغية التسجيل السمعي البصري أثناء عملية تحرير العقود من‬
‫طرف العدول والموثقين والمحامين واالحتفاظ بها والرجوع لها عند االقتضاء‪ ،‬غير ان العدول والموثقين‬
‫رفضوا هذا التدبير حيث اعتبروا هذا التدبير غير مجد ويمس بحرية األطراف مما يتناقض مع المبادئ‬
‫السامية التي أقرها الدستور المغربي‪.‬‬

‫وان كان هذا اإلجراء له من األهمية ما له‪،‬‬

‫فإنه قد سجل عليه مجموعة من المؤاخذات‪:‬‬

‫فاألمر ربما يكون منطقيا بالنسبة للموثقين وبعض العدول‪ ،‬لكن فإن انتقال ‪ -‬المتعاقدين‬ ‫‪-‬‬
‫لمقر سكناهم بالنسبة للعدول أم ار ممكنا‪ ،‬كما أن هناك العديد من العقود التي تحرر في األسواق العمومية من‬
‫قبل بعض العدول بالنسبة لمناطق متعددة من المغرب‪.‬‬
‫إن األمر يتطلب تدخال تشريعيا صريحا للتنصيص على هذه التقنية‪ ،‬والزام القضاء‬ ‫‪-‬‬
‫بخصوصها في اإلثبات‪.‬‬

‫‪- 78‬ق رار عدد ‪ 010425‬لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بتاريخ ‪ 14‬شتنبر ‪.2021‬‬
‫‪- 79‬تم تنظيم مهنة التوثيق بالمغرب بمقتضى الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬ذي الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 22‬نوفمبر ‪ 2011‬بتنفيذ‬
‫القانون رقم ‪ 32- 09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق المغربي‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪24‬‬
‫نوفمبر ‪ ،2011‬ص‪ 5611 :‬وما بعدها ‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫إن المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض الذي يختص نوعيا بتحرير مثل هذه العقود‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫قد يكون أمر إلزامه بهذا اإلجراء صعبا خصوصا وان مسألة تصحيح اإلمضاء يقع خارج أسوار مكتبه‪ ،‬أمام‬
‫موظفي البلديات والمقاطعات أو بعبارة اصح لدى السلطات المحلية المختصة بالنسبة لألطراف المتعاقدة‪،‬‬
‫وبالتعريف بإمضاء المحامي لدى رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرة نفوذها‪.‬‬

‫باإلضافة إلى هذا اإلجراء و حديثا‪ ،‬لمكافحة االستعماالت التدليسية للمعطيات التعريفية و محاولة‬
‫استغاللها في معامالت غير قانونية تمس بحقوق الغير‪ ،‬أبرمت المديرية العامة لألمن الوطني و المجلس‬
‫الوطني لهيئة الموثقين بالمغرب بروتوكول اتفاق و شراكة مهنية في أواخر شهر أكتوبر ‪ 2021‬يسمح‬
‫للموثقين المغاربة بولوج و استغالل البيانات التعريفية التي تتضمنها البطاقة الوطنية للتعريف اإللكترونية في‬
‫إبرام العقود و كافة المعامالت القانونية و ذلك للتأكد من صحة الحامل االلكتروني للبطاقة التعريفية في‬
‫مرحلة أولية‪ ،‬تم التأكد من مطابقة هوية حاملها فضال عن استخ ارج و استغالل المعطيات التعريفية و‬
‫البيومترية التي تحملها رقاقتها اإللكترونية المدمجة‪.‬‬

‫وكان هذا اإلجراء ضروريا خصوصا وأن تزوير بطاقة التعريف الوطنية االلكترونية يعد من أكثر‬
‫األساليب استعماال من طرف مافيات العقار ‪ 80‬للسطو على عقارات الغير‪ .‬وكان هذا اإلجراء مقترح المجلس‬
‫الجهوي للموثقين بالرباط‪.81‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور النيابة العامة في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫بعد الرسالة الملكية الموجهة إلى وزير العدل والحريات حول االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬قام هذا‬
‫األخير بتوجيه منشور ‪ 82‬إلى جميع الوكالء العامين ل لملك لدى محاكم االستئناف وكذا وكالء الملك لدى‬
‫المحاكم االبتدائية يحتهم فيه على‪:‬‬
‫‪ -‬اإلشراف الشخصي على تتبع األبحاث المفتوحة لهذا النوع من القضايا وا عطائها األولوية‪ ،‬مع اختيار‬
‫وتكليف ضباط شرطة قضائية مؤهلين إلنجاز األبحاث‪.‬‬
‫‪ -‬حث الشرطة القضائية على تسريع وثيرة األبحاث المفتوحة في هذا النوع من القضايا والتنسيق مع‬
‫مختلف المتدخلين في المجال إلضفاء الجودة والفعالية على األبحاث‪.‬‬

‫‪- 80‬تقرير لجنة بوزارة العدل عن االستيالء على عقارات الغير سنة ‪ 2017‬والتي أسفرت عن تشخيص الوضعية على مستوى الملفات القضا ئية‬
‫المرتبطة بظاهرة االستيالء على عقارات الغير في ‪ 4‬حاالت‪:‬‬
‫‪-‬عدم حضور المالك الحقيقي للعقار وانتحال صفته بتقديم بطاقة تعريف وطنية مزورة‬
‫‪-‬عدم حضور المالك وحضور وكيل بموجب وكالة مزورة بالمغرب أو خارجه‬
‫‪-‬اإلدالء برسوم إراثة أو وصايا مزورة‬
‫‪-‬إبرام عقد بيع خارج التراب الوطني‬
‫‪- 81‬مقترحات المجلس الجهوي للموثقين بالرباط بتاريخ ‪ 20‬يناير ‪ 2017‬القاضي بإدخال تعديل على القانون ‪ 06 /35‬المحد ثة بموجبه ال بطاقة‬
‫الوطنية للتعريف اإللكترونية والذي يسمح بمقتضاه للموثقين باالطالع على المعطيات المسجلة بالرقاقة اإللكترونية والشفرة القضي بية المتعلق به‪،‬‬
‫وتمديد هاته التعديالت على شهادة التسجيل وبطاقة اإلقامة بالنسبة لألجانب المقيمين بالمغرب‪.‬‬
‫‪- 82‬رئاسة النيابة العامة‪ ،‬دورية عدد ‪ 27‬بتاريخ ‪ 18‬يونيو ‪ 2020‬حول قضايا االستيالء على عقارات الغير‪.‬‬

‫‪28‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪ -‬تفعيل اإلنابات القضائية الدولية للتأكد من صحة العقود المبرمة بالخارج مع استعمال الوسائل السريعة‬
‫في التواصل مع السلطات األجنبية كلما كان القانون أو االتفاقيات تبيحها‪.‬‬
‫‪ -‬السهر على تجهي ز السلطات المفتوحة سواء أمام قضاة التحقيق أو هيئات الحكم مع تنفيذ المقررات‬
‫القضائية الرامية إلى تجهيز الملفات الصادرة في هذا الشأن‪.‬‬
‫‪ -‬السهر على تقديم الملتمسات التي تقتضيها متطلبات تحقيق األمن العقاري إلى هيئات الحكم‬
‫والتحقيق‪.‬‬
‫‪ -‬سلوك طرق الطعن التي يخولها القانون في شأن المقررات القضائية التي يبدو أنها غير كفيلة بتحقيق‬
‫الردع الكافي للحد من خطورة األفعال المرتكبة‪.‬‬
‫‪ -‬السهر على تجهيز الملفات المطعون فيها واحالتها بالسرعة المطلوبة على جهات الطعن‪.‬‬

‫كما تمت الدعوة إلى تبليغ النيابة العامة بكل دعاوى التزوير‪ ،‬والحرص على التدخل في الدعاوى‬
‫المدنية المرتبطة بالموضوع‪ .‬ودعوى الزور الفرعي ال تقتصر مسطرته على إنكار الخط أو التوقيع وانما‬
‫تشمل حتى التحقق من مضمون الوثيقة ‪ .83‬وكذا تبليغها في ملفات تذييل العقود األجنبية المتعلقة بتفويت‬
‫عقارات الغير بالحزم واالهتمام البالغين‪ .‬ومنح النيابة العامة وقاضي التحقيق والمحكمة الصالحية في اتخاذ‬
‫تدبير عقل العقار موضوع التصرف إلى حين البت في القضية‪.‬‬
‫وخالصة‪ ،‬فعلى النيابة العامة التحلي بالحرص الشديد والصرامة الالزمة بخصوص تتبع األبحاث‬
‫الجارية ب شأن قضايا االستيالء على عقارات الغير لما له من تأثير على االستثمار وما يترتب عنه من زعزعة‬
‫ثقة الفاعلين والمساهمين االقتصاديين‪.‬‬

‫‪- 83‬قرار محكمة النقض رقم ‪ 1859‬المؤرخ في ‪ 21/4/99‬الملف المدني رقم ‪.2852/97‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫خاتمة‬
‫من خالل دراسة هذا الموضوع سواء في شقه المتعلق بتشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫أو بخصوص تدابير واجراءات التصدي لها‪ ،‬يمكن القول إنها ظاهرة يصعب القضاء عليها بصفة نهائية‬
‫طالما أن القانون مهما كان محكما ال يمكنه التنبؤ بالحاالت المستجدة‪ ،‬األمر الذي يفتح الباب أمام‬
‫العصابات التي تنشط في ميدان التزوير والسطو على أمالك الغير دون موجب قانوني‪.‬‬

‫ولإل شارة فإن التفاعل الذي تعرفه ظاهرة االستيالء على عقارات الغير من قبل كل المهتمين بالمجال‬
‫العقاري يبرهن عن الرفض القطعي لهذه السلوكيات الماسة بحقوق األفراد والجماعة‪ ،‬والعزم الحازم عن القطع‬
‫من قريب أو من بعيد كل ما يؤدي ويسهل من عملية السطو هذه‪ ،‬ولن يتأتى المراد إال بتجهيز ترسانة‬
‫قانونية متراصة ومتماسكة خالية من الثغرات والقصور حتى يتسنى حماية العقار من أي تطاول مفترض‪،‬‬
‫ليعم األمن العقاري وتصان الملكية العقارية‪ ،‬كما ينبغي النهوض بمؤسسة القضاء والسير بها نحو الفعالية‬
‫والتجرد‪ ،‬حتى تضمحل الصورة النمطية لدى المتقاضين‪ ،‬كما ينبغي اإلشارة في األخير أنه مهما بلغت‬
‫القاعدة القانونية من حكمة ودقة فإن تنزيلها يبقى رهين بضمير ا لساهرين على تطبيقها‪ ،‬لذلك ومن أجل رفع‬
‫الفعالية ينبغي تبني خطة تشاركية يساهم فيها الجميع كل من زاوية اختصاصه هدفها األول واألخير الضرب‬
‫بيد من حديد على كل من سولت له نفسه المساس بعقارات غيره‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫المراجع‬
‫الكتب‬
‫▪ مامون الكزبري‪" :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية االصلية والتبعية في التشريع المغربي"‪ ،‬الجزء الثاني شركة‬
‫الهالل العربية للطباعة والنشر سنة ‪.1987‬‬
‫▪ محمد الكشبور‪" :‬نزع الملكية من أ جل المنفعة العامة قراءة في النصوص وفي المواقف القضائية" مطبعة النجاح‬
‫الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية ‪.2007‬‬
‫▪ محمد خيري‪ ":‬حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب" ‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪.‬‬
‫▪ جواد الروس‪ ":‬الحيازة واالستحقاق في الفقه المالكي والتشريع المغربي"‪ ،‬مطبعة الكرامة‪ ،‬الرباط‪ ،‬طبعة األولى‪،‬‬
‫‪.2009‬‬

‫األطروحات والرسائل‬
‫أوال‪ :‬األطروحات‬
‫▪ زكرياء الرجراجي‪ " :‬حماية القضاء اإلداري للملكية العقارية بالمغرب"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتورة في القانون العام‬
‫جامعة موالي إسماعيل مكناس‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2016/2017‬‬
‫▪ محسن الصويب‪ ":‬جريمة االعتداء على الملكية العقارية في القانون المغربي" اطروحة لنيل الدكتورة في القانون‬
‫الخاص جامعة القاضي عياض مراكش السنة الجامعية ‪.2014/2015‬‬
‫▪ هشام بوتكيوط ‪" :‬مدى فعالية آليات مراقبة العمليات العقارية في تحقيق التنمية"‪ ،‬أطروحة لنيل دبلوم الدكتوراه في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2015/2014‬‬

‫ثانيا‪ :‬الرسائل‬
‫▪ توفيق اليوسفي‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير األسباب وسبل التصدي "رسالة لنيل شهادة الماستر في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد اهلل‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية فاس‬
‫‪.2018/2017‬‬
‫▪ طارق الدخيسي‪ " :‬تحيين الرسوم العقارية وأثره على التنمية" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة‬
‫محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2008/2007‬‬
‫▪ عائشة أمغار‪ " :‬االستيالء على عقارات الغير وأثره على األمن العقاري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش‪.2019/2018،‬‬
‫▪ عبد الكريم بودالل‪" :‬االعتداء المادي لإلد ارة على الملكية العقارية بين تنظير الفقه وتطبيقات القضاء اإلداري"‬
‫بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون العام‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد اهلل‪ .‬فاس السنة الجامعية ‪.2014/2013‬‬
‫▪ عبد الحق السراوي‪" :‬الوضعية القانونية للعقار في طور التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‬
‫جامعة القاضي عياض مراكش ‪.2014/2013‬‬

‫‪31‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫▪ محمد ايت بوزيد‪ " :‬حماية القاضي اإلداري االستعجالي للملكية من خالل االذن بالحيازة ورفع االعتداء المادي"‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في القضاء اإلداري جامعة محمد الخامس بالرباط السنة الجامعية ‪.2016/2015‬‬
‫▪ نادية بولحجاج‪ " :‬حمايته القضاء للملكية العقارية من االعتداء المادية"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2013/2012‬‬

‫المقاالت والمداخالت‬
‫▪ ادريس الفاخوري‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقا ا رت الغير‪ :‬األسباب وسبل التصدي"‪ ،‬مقال منشور ضمن سلسة‬
‫المعارف القانونية والقضائية‪ ،‬مؤلف جماعي بعنوان "االستيال ء على عقارات الغير واالسترجاع" منشورات مجلة‬
‫الحقوق‪ ،‬اإلصدار‪62‬ـ‪ 2018‬دار النشر والمعرفة‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط طبعة ‪ ،2018‬ص ‪.24‬‬
‫▪ محمد مومن‪" :‬االستيالء على عقارات الغير تحديد المفهوم وأسباب الظاهرة في أراضي الجموع"‪ ،‬مقال منشور‬
‫ضمن سلسلة المعارف القانونية والقضائية ‪ ،‬دار النشر المعرفة‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬طبعة ‪ ،2018‬الرباط‪.‬‬
‫▪ أحمد الشحيتي‪" :‬التحفيظ العق اري بين إكراهات التعميم وازدواجية النظام العقاري"‪ ،‬مقال منشور ضمن أشغال‬
‫الندوة الوطنية المنظمة يومي ‪25‬ـ‪ 26‬نونبر ‪ ،2016‬بعنوان "العقار والتعمير واالستثمار"‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬مطبعة‬
‫المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2017‬‬
‫▪ حمزة العرابي‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغ ير بين هشاشة التشريع وقوة الترامي"‪ ،‬مقال منشور بالموقع‬
‫اإللكتروني المنصة القانونية ‪ ،https://www.maroc2droit.com‬تم االطالع عليه بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪2021‬‬
‫على الساعة ‪.16:16‬‬
‫▪ خالد الغزالي ‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير على ضوء الرسالة الملكية المؤرخة في ‪ 2016- 12- 30‬مقال‬
‫منشور بمجلة القانون واألعمال الدولية‪.‬‬
‫اإللكتروني‬ ‫بالموقع‬ ‫منشور‬ ‫مقال‬ ‫ومظاهره"‬ ‫الغير‬ ‫عقارات‬ ‫على‬ ‫االستيالء‬ ‫▪ "ماهية‬
‫‪ ،https://universitylifestyle.net‬تم االطالع عليه بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.14:57‬‬
‫▪ عمر بكاري‪ " :‬ضوابط تملك األجنبي للعقارات في التشريع المغربي والمقارن"‪ ،‬مقال منشور بسلسلة أمالك الدولة‪،‬‬
‫العدد‪ ،2‬السنة الثانية ‪ 2013‬منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪.‬‬
‫▪ عمر ازوكار ‪"،‬التقسيمات العقارية‪"،‬ندوة التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغيﺮعلى ضﻮء الﺮ سالة الملﻜية‬
‫المﺆرخة في ‪30‬دجنبﺮ‪ ،"2017‬المنظمة مﻦ طﺮف ماستﺮ الﺪرسات العقارية وبشﺮاكة مع نادي قضاة المغﺮب‪.‬‬
‫▪ مناظرة الوطنية حول السياسة العقارية بتاريخ ‪ 08‬دجنبر ‪2015‬‬
‫▪ مقال منشور بمجلة مغرب القانون‪" ،‬عندما يحرف المشرع‪ "...‬تحليل الفقرة الثانية من المادة الثانية من مدونة‬
‫الحقوق العينية‬
‫▪ محمد الخمالي‪ ،‬المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية وأهم اإلشكاالت التي تطرحها‪ ،‬المكتبة القانونية العربية‪،‬‬
‫مقال منشور بموقع ‪ www.biblotdroit.com‬تاريخ االطالع ‪ 2021/11/17‬على الساعة ‪.13.40‬‬

‫‪32‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫▪ حسن فتوخ"" ‪:‬دور المحافظ العقاري في مراقبة السندات المدلى بها تدعيما لطلبات التقييد"‪ ،‬مداخلة في اشغال‬
‫الندوة الوطنية المنظمة بشراكة بين محكمة النقض والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‬
‫تحت عنوان " نظام التحفيظ العقاري دعامة اساسية للتنمية– قراءة في مستجدات القانون رقم " ‪-14/07‬المنشورة‬
‫بدفاتر محكمة النقض‪ ،‬عدد‪ ، 2015، 21‬ص ‪: 173‬وما بعدها‪.‬‬
‫▪ عبد الصادق مهالوي ‪":‬حجية الرسم العقاري"‪ ،‬مداخلة في اشغال الندوة العلمية الوطنية التي نظمها مختبر‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية لتكريم االستاذ محمد خيري بكلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫جامعة القاض ي عياض بمراكش‪ ،‬ايام ‪ 29‬و ‪30‬ابريل‪ ، 2011‬منشورة بسلسلة الندوات وااليام الدراسية‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،38 - 2011‬ص ‪: 133‬وما بعدها‪.‬‬
‫▪ كريم التجموعتي‪ :‬مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطي‪ ،‬تصريح لجريدة األخبار‬
‫عدد ‪ 368‬تاريخ ‪ 28‬فبراير ‪.2020‬‬

‫المجالت القضائية‬
‫▪ إدريس الفاخوري‪" :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير األسباب وسبل التصدي – قراءة على ضوء الرسالة الملكية‬
‫المؤرخة في ‪ ، ″2016/12/30‬مجلة المنارة للدراسات القانونية واإلدارية‪ ،‬المجلد‪/‬العدد‪ :‬ع‪ ،19‬يونيو‪.2017‬‬
‫▪ محمد الهيني‪" :‬تقييم لنظام الطعن في ق اررات المحافظ العقا ري بين القضاء العادي والقضاء اإلداري على ضوء‬
‫مستجدات قانون التحفيظ العقا ري"‪ ،‬مجلة األمالك‪ ،‬عدد ‪11‬ـ‪ ،12‬سنة ‪2012‬ـ‪.2013‬‬
‫▪ ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬مقال منشور بالموقع اإللكتروني لمجلة المختبر القانوني‪ ،‬تم االطالع عليه‬
‫بتاريخ ‪ 18‬نونبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.14:43‬‬
‫▪ عبد الحميد الحمداني‪ :‬العمل القضائي في مجال الغضب ونقل الملكية‪ ،‬م جلة البحوث عدد‪ 9‬لسنة ‪.2009‬‬
‫▪ محمد الراقي‪" :‬االستيالء على عقارات األجانب والمتغيبين بالمغرب زعزعة لألمن العقارية"‪ ،‬مقال منشور بمجلة‬
‫االطلس للدراسات الفقهية والقضائية واالقتصادية‪ ،‬ملف خاض بظاهرة االستيالء على عقارات الغير العدد ‪.221‬‬
‫▪ محمد الحبيب بداع‪ :‬مجلة القانون واألعمال الدولية‪" ،‬قراءة في القانون ‪ 31.18‬المتعلق بالشركات المدنية‬
‫والعقارية"‪.‬‬

‫أحكام وقرارات قضائية‬

‫▪ القرار عدد ‪ 170‬الصادر عن الغرفتين المدنية والتجارية بتاريخ ‪ 20‬مارس ‪ 2013‬في الملف ‪.2820 /11/2012‬‬
‫▪ القرار عدد ‪ 15‬الصادر بتاريخ ‪ 16‬يناير ‪ .2008‬الملف ‪ 1882/5/2005‬نشرات ق اررات المجلس األعلى‪ .‬عدد‬
‫‪ 6‬سلسلة ‪ 2‬لسنة ‪.2011‬‬
‫▪ الحكم رقم ‪ 525‬الصادر بتاريخ ‪ 26/05/2004‬في الملف رقم ‪ 439/2001‬منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد‬
‫‪ 107‬ابريل ‪2007.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫▪ امر استعجالي صادر عن المحكمة اإلدارية بالرباط رقم ‪ 211‬في ملف ‪ 126/200‬بتاريخ ‪ 20‬دجنبر منشور‬
‫بمجلة المحاكم اإلدارية العدد الثاني أكتوبر ‪.2005‬‬
‫▪ قرار عدد ‪ 170‬في الملف رقم ‪ 1823/1/1/2012‬بتاريخ ‪.2013/02/20‬‬
‫▪ قرار محكمة النقض عدد ‪ 3619‬الصادر بتاريخ ‪ 06 / 09 / 2011‬في الملف المدني عدد ‪4172 / 1/ 3/‬‬
‫‪2010‬المنشور بالمجلة الصادرة عن محكمة النقض تحت عنوان ملفات عقارية " قضايا التحفيظ العقاري "العدد‬
‫‪5‬لسنة ‪.2015‬‬
‫▪ قرار محكمة النقض رقم ‪ 1859‬المؤرخ في ‪ 21/4/99‬الملف المدني رقم ‪.2852/97‬‬

‫النصوص القانونية‬
‫▪ الدستور الجديد للمملكة المغربية صادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.91‬بتاريخ ‪ 29‬يوليوز ‪.2011‬‬
‫▪ الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تعديله‬
‫وتتميه بالقانون ‪.14.07‬‬
‫▪ المرسوم رقم ‪ 2.08.378‬الصادر في ‪ 28‬أكتوبر ‪ 2008‬بتطبيق أحكام القانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة‪.‬‬
‫▪ المرسوم رقم ‪ 2.13.2‬الصادر في ‪ 16‬رمضان ‪ 1435‬الموافق ل ‪ 14‬يوليوز ‪ 2014‬في شأن إجراء ات التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6277‬المؤرخة في ‪ 28‬يوليوز ‪ ،2014‬صفحة ‪ 6119‬وما بعدها‪،‬‬
‫▪ القانون ‪ 81.07‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة وباالحتالل المؤقت‪.‬‬
‫▪ الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬ذي الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 22‬نوفمبر ‪ 2011‬بتنفيذ القانون‬
‫رقم ‪ 32- 09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق المغربي‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة‬
‫‪ 1432‬الموافق ل ‪ 24‬نوفمبر‪.‬‬

‫المواقع االلكترونية‬
‫▪ ‪/https://www.jurisprudence.ma‬‬
‫▪ ‪https://www.cndp.ma/fr/espace-juridique/jurisprudence.html‬‬
‫▪ ‪https://universitylifestyle.ne‬‬
‫▪ ‪https://www.maroc2droit.com‬‬
‫▪ ‪https://www.marocdroit.com‬‬

‫‪34‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫المالحق‬

‫الرسالة الملكية السامية المؤرخة في ‪ 30‬دجنبر ‪ 2016‬الموجهة إلى السيد وزير العدل والحريات المتعلقة‬
‫بتفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬

‫‪35‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫مذكرة رئاسة النيابة العامة‪ ،‬دورية عدد ‪ 27‬بتاريخ ‪ 18‬يونيو ‪ 2020‬حول قضايا االستيالء على عقارات‬
‫الغير‬

‫‪36‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪37‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪38‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪39‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪40‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪41‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪42‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪43‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪44‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪45‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪46‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪47‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪48‬‬
‫الستالء على عقارات الغير‬

‫‪49‬‬
 ‫الستالء على عقارات الغير‬

‫الفهرس‬

‫مقدمة ‪1.........................................................................................‬‬

‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪4.................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬أسباب تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪4..........................‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬األسباب القانونية والقضائية لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪4..........‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬األسباب االقتصادية واالجتماعية ‪10 .........................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تمييز االستيالء عن غيره من المفاهيم المشابهة‪13 ......................... .‬‬

‫الفقرة االولى‪ :‬تمييز االستيالء على عقارات الغير عن االعتداء المادي‪13 ............... .‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬تمييز االستيالء على األمالك العقارية عن الحيازة‪16 .......................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اآلليات المتخذة للتصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪18 .............‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التدابير التشريعية للتصدي للظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪18 .........‬‬

‫الفقرة االولى ‪ :‬تعديل بعض النصوص القانونية ‪18 ........................................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إعادة النظر في مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية ‪22 .........................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬دور بعض الجهات الرسمية في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير ‪24 .....................................................................................‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دور المحافظة العقارية و الجهات المكلفة بالتوثيق ‪24 .......................‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬دور النيابة العامة في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪28 ....‬‬

‫خاتمة ‪31 .......................................................................................‬‬

‫المراجع ‪32 .....................................................................................‬‬

‫‪50‬‬