‫مقال تحت عنوان‪:‬‬

‫إجراءات التحفيظ العقاري بين متطلبات الرقمنة وإكراهات الواقع‬

‫من إعداد الطالب‪ :‬بالل الغماري‬

‫خريج ماستر قانون األعمال‪-‬بتطوان‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‪:‬‬
‫يشكل العقار أرضية أساسية ال غنى عنها إلقامة مختلف المشروعات سواء كانت صناعية‬
‫أو تجارية أو سياحية‪ ،‬إذ يعتبر أداة لتحقيق االستقرار واألمن والسلم االجتماعي بالنظر إلى‬
‫الدور الفعال الذي يقوم به على المستوى االقتصادي واالجتماعي‪ ،‬بيد أن تحقيق ذلك يتوقف‬
‫على وجود إطار قانوني محكم ودقيق تتوفر فيه مقومات األمن القانوني‪ ،‬بما من شأنه أن يساهم‬
‫في حماية الملكية العقارية وجعلها أرضية مناسبة إلنجاز المشاريع االستثمارية‪.‬‬
‫وإذا كان النظام العقاري في المغرب يتصف باالزدواجية‪ ،‬إذ نجد أن هناك عقارات غير‬
‫محفظة تخضع لمدونة الحقوق العينية‪ 1‬ولبعض المقتضيات الواردة في قانون االلتزامات‬
‫والعقود‪ 2‬وعقارات محفظة تخضع لظهير التحفيظ العقاري‪ 3‬دون أن يكون من الممكن إخراجها‬
‫من هذا النظام‪ ،‬بعد مرورها بمجموعة من المراحل‪ ،‬تسمى بإجراءات التحفيظ والتي يمكن‬
‫سلوكها بالطريقة العادية المعهودة عن طريق إيداع مطلب التحفيظ بشكل يدوي تقليدي لدى‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية أو بسلوك الطريقة اإللكترونية‬
‫التي تتم عبر المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية‪ ،‬وهو ما أصبح يسمى بالتدبير اإللكتروني‬
‫لعمليات التحفيظ‪.‬‬
‫ويقصد بالتدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ كل عملية أو مجموعة من العمليات تنجز‬
‫بمساعدة طرق إلكترونية‪ 4‬أو بدونها وتطبق على معطيات ذات طابع شخصي‪ ،‬مثل التجميع‬
‫أو التسجيل أو التنظيم أو الحفظ أو المالءمة أو التغيير أو االستخراج أو االطالع أو االستعمال‬
‫أو اإليصال عن طريق اإلرسال أو اإلذاعة أو أي شكل آخر من أشكال إتاحة المعلومات‪ ،‬أو‬
‫التقريب أو الربط البيني‪ ،‬وكذا اإلغالق أو المسح أو اإلتالف‪.5‬‬
‫وقبل وصول إجراءات التحفيظ العقاري إلى مرحلة تدبيرها بشكل إلكتروني‪ ،‬فقد عرفت‬
‫تطورا تاريخيا مهما‪ ،‬بحيث كانت الملكية العقارية قبل دخول المستعمر للمغرب تعرف‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ ، 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف ‪ 1.11.178‬الصادر في ‪ 25‬ذي‬
‫الحجة ‪ 22( 1432‬نونبر ‪ ،)2011‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 24( 1432‬نونبر ‪،)2011‬‬
‫الصفحة ‪.5587‬‬
‫‪ -2‬ظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪ -3‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -4‬والطريقة اإللكترونية حسب ا لمادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 43-20‬المتعلق بخدمات الثقة بشأن المعامالت اإللكترونية المذكورة‬
‫هي كل وسيلة ترتبط بتقنية ذات قدرات كهربائية أو رقمية أو مغناطيسية أو السلكية أو بصرية أو كهرومغناطيسية أو أي‬
‫قدرات أخرى مماثلة‪.‬‬
‫‪ -5‬الزكراوي محمد‪ ،‬التدبير االلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به‪ ،‬مقال منشور بالموقع التالي‬
‫‪https://www.droitetentreprise.com/%d8%a7%d9%84%d8%aa%d8%af%d8%a8%d9‬‬
‫‪%8a%d8%b1-‬تم االطالع عليه يوم األحد ‪ 18‬يوليوز ‪ 2021‬على الساعة ‪.2:06‬‬
‫‪2‬‬
‫استقرارا وثباتا كونها كانت تخضع للشريعة اإلسالمية التي كرست الحق في الملكية الخاصة‪،‬‬
‫واعترفت به لكل أفراد المجتمع على اختالف جنسياتهم وشرائحهم وطبقاتهم االجتماعية‪ ،‬بل‬
‫إن الفقهاء المسلمين بينوا طبيعتها وخصائصها وعناصرها ونظامها وأنواعها وركزوا بشكل‬
‫خاص على طرق اكتسابها ومساطر توثيقها وحمايتها أمام القضاء مع الحرص الشديد على‬
‫تحقيق المساواة عند تحقيق الحقوق وعند اقتضائها‪. 6‬‬
‫أما بعد دخول المستعمر للمغرب فقد عمل على إصدار قوانين مشتتة‪ ،‬تخدم مصالحه‬
‫بالدرجة األولى‪ ،‬ومن جملة القوانين التي جاءت في هذه المرحلة نجد ظهير ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬
‫المتعلق بظهير التحفيظ العقاري المعمول به حاليا والذي يرتكز على عدة مبادئ أهمها مبدأ‬
‫الشهر العيني‪ ،‬ومبدأ علنية التحفيظ‪ ،‬ومبدأ التطهير‪ ،‬ومبدأ مشروعية التسجيل‪ ،‬والتي تسود‬
‫جميع اإلجراءات التي تهدف إلى تحفيظ العقار‪.‬‬
‫وبعد الحصول على االستقالل تدخل المشرع المغربي في العديد من المناسبات إلعادة‬
‫ترتيب الوضعية القانونية للعقار الذي وضع لها من الضوابط ما يكفي لحمايته‪ ،‬غير أن ذلك لم‬
‫يكن كافيا إلصالح ما يمكن إصالحه‪ ،‬خاصة وأن المغرب كان مقسما إلى ثالثة أقسام (منطقة‬
‫الحماية الفرنسية ومنطقة الحماية اإلسبانية ومنطقة طنجة الدولية)‪ ،‬وكل منطقة من هذه‬
‫المناطق كانت تخضع لنظام قانوني معين‪ ،‬مما جعل من الصعب إخضاع جميع العقارات‬
‫بالمغرب لنظام قانوني موحد‪.‬‬
‫وإلى غاية حلول فترة السبعينات من القرن الماضي‪ ،‬ظهرت المعلوميات في بعض اإلدارات‬
‫المركزية على الصعيد الوطني‪ ،‬روجت للدور الفعال الذي يمكن أن تقوم به في الرفع من‬
‫المردودية وتحسين جودة الخدمات‪ ،‬فقد تبوأ ت في أمد غير طويل مكانة متميزة داخل العديد‬
‫من المؤسسات العمومية‪ ،‬وإدراكا منها لعمق التحوالت التي سيتمخض عنها انتشار أساليب‬
‫التعامل والتسيير‪ ،‬فقد شرعت مديرياتها منذ سنة ‪ 1973‬في اعتماد هذه التقنية الحديثة في بعض‬
‫ميادين أنشطتها ومنها على الخصوص ميدان التحفيظ العقاري‪.7‬‬
‫ومن بين اإلدارات العمومية التي دخلت مرحلة اعتماد األنظمة المعلوميات في تقديم خدماتها‬
‫نجد الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية باعتبارها الجهاز المكلف‬
‫بالسهر على تطبيق نظام التحفيظ العقاري‪ .‬فإدخال المعلوميات في المجال العقاري لم يكن وليد‬
‫الصدفة وإنما جاء بناء على إرادة واعية من طرف المهتمين بتنظيم الشأن العقاري‪ ،‬وتنفيذا‬
‫للسياسة التي اتخذتها الدولة في سبيل تبسيط المساطر واإلجراءات اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -6‬محمد برادة‪ ،‬مظاهر تأثير القوى االستعمارية على الرسوم العقارية بالمغرب‪ ،‬مقال منشور بالموقع التالي‪:‬‬
‫‪ ،https://www.hespress.com/%D9%85%D8%B8%D8%A7%D9%87%D8%B1‬تم االطالع‬
‫عليه يوم الجمعة ‪ ،2021/07/16‬على الساعة ‪.20:10‬‬
‫‪ -7‬محمد عميمي‪ ،‬استعمال التقنيات الحديثة في ميدان التحفيظ العقاري‪ ،‬مداخلة من ندوة وطنية حول موضوع "ثمانون سنة‬
‫من التحفيظ العقاري‪ :‬حصيلة وآفاق ‪ ،1993-1913‬لوزارة الفالحة واالستثمار الفالحي‪ ،‬مطبوعات ومنشورات مديرية‬
‫المحافظة على األمالك العقارية ص‪.103 :‬‬
‫‪3‬‬
‫هذا وقد جاء القانون رقم ‪ 148-07‬المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري بمجموعة من‬
‫المستجدات‪ ،‬استرساال لإلصالحات التشريعية في سبيل تحقيق األمن العقاري‪ ،‬وباالطالع على‬
‫مقتضيات القانون المذكور نجده قد مهد إلمكانية إدخال الرقمنة على الخدمات التي تقدمها‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬حيث جاء في نص الفصل‬
‫‪ 106‬على أنه‪" :‬يمك ن للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية أن‬
‫تؤسس‪ ،‬بأساليب إلكترونية‪ ،‬مطالب التحفيظ والرسوم العقارية ونظائرها والشواهد الخاصة‬
‫بالتقييد والسجالت المنصوص عليها في هذا القانون وذلك وفق الشروط والشكليات المحددة‬
‫في نص تنظيمي"‪ ،‬كما أكد ذلك من خالل المرسوم رقم ‪ 2.13.18‬المتعلق بإجراءات التحفيظ‪،9‬‬
‫والذي نص بدوره على إمكانية استعمال المحافظة العقارية لألساليب اإللكترونية في تدبير‬
‫سجالتها العقارية حيث نصت المادة ‪ 24‬منه على أنه‪" :‬يمكن للمحافظ على األمالك العقارية‬
‫تدبير السجالت باألساليب اإللكترونية"‪.‬‬
‫وانتظر المشرع المغربي للتعبير عن نيته بشكل صريح في إدخال المعلوميات في المجال‬
‫العقاري لمدة تناهز سبع سنوات‪ ،‬قبل أن يكرس هذه المكنة في المادة األولى من المرسوم رقم‬
‫‪ 2.18.181‬المتعلق بالتدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ لعقاري والعمليات المرتبطة به‪،10‬‬
‫التي جاء فيها‪" :‬تطبيقا لمقتضيات الفصل ‪ 106‬من الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري المشار‬
‫إليه أعاله‪ ،‬يحدد هذا المرسوم الشروط والكيفيات التي يتم وفقها التدبير اإللكتروني لعمليات‬
‫التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها"‪ ،‬كما أحدثت بموجبه منصة إلكترونية تابعة‬
‫للمحافظة العق ارية يتم عبرها معالجة جميع الطلبات المقدمة من طرف مرتفقيها سواء كانوا‬
‫طالبي التحفيظ أو متعرضين أو لهم حقوق على العقار المراد تحفيظه‪ ،‬لتتماشى مع القانون رقم‬
‫‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر واإلجراءات اإلدارية‪.11‬‬
‫وقد اتضحت جليا أهمية هذا التوجه في ظل األوضاع التي فرضها االنتشار الواسع والسريع‬
‫لجائحة كورونا كوفيد‪ 19-‬في مختلف دول العالم‪ ،‬والتأثير الكبير الذي خلفته على مختلف‬
‫المجاالت بما فيها المجال العقاري‪ ،‬وهو ما جعل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح‬
‫العقاري والخرائطية أمام تحد كبير بين استمراريتها في تقديم خدماتها للمرتفقين‪ ،‬وبين واقع‬

‫‪ -8‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه‬
‫بالقانون رقم ‪ 14.07‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.177‬في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪،)2011‬‬
‫المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ 24( 1432‬نوفمبر ‪ ،)2011‬ص‪.5575 :‬‬
‫‪ -9‬المرسوم رقم ‪ 2.13.18‬الصادر في ‪ 16‬رمضان ‪ 14( 1435‬يوليو ‪ ،)2014‬في شأن إجراءات التحفيظ العقاري؛ المنشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6277‬بتاريخ ‪ 30‬رمضان ‪ 28( 1435‬يوليو ‪ ،)2014‬ص‪.6119 :‬‬
‫‪ -10‬مرسوم رقم ‪ 2.18.181‬صادر في ‪ 2‬ربيع اآلخر ‪ 10( 1440‬ديسمبر ‪ )2018‬بتحديد شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني‬
‫لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها‪ ،‬المنشور في الجريدة الرسمية عدد ‪ 6737‬بتاريخ ‪ 16‬ربيع اآلخر ‪1440‬‬
‫(‪ 24‬ديسمبر ‪ ،)2018‬ص‪.9743 :‬‬
‫‪ -11‬الظهير الشريف رقم ‪ ،1.20.06‬الصادر بتاريخ ‪ 11‬من رجب ‪( 1441‬الموافق ‪ 6‬مارس ‪ ،)2020‬الصادر بتنفيذه القانون‬
‫رقم ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر واإلجراءات اإلدارية‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6866‬بتاريخ ‪ 24‬من رجب‬
‫‪( 1441‬الموافق ‪ 19‬مارس ‪ ،)2020‬ص‪.1626 :‬‬
‫‪4‬‬
‫تدبير الزمن الذي أملته المادة السادسة من المرسوم رقم ‪ 2.20.29212‬والتي نصت على وقف‬
‫سريان جميع اآلجال التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل خالل فترة الطوارئ الصحية‬
‫المعلن عنها مع استئناف احتسابها ابتداء من اليوم الموالي ليوم رفع حالة الطوارئ المذكورة‪،‬‬
‫والكل وفق ضابطين أو محركين رئيسيين يتمثالن في تحقيق سياسة الجودة التي اتخذت منها‬
‫الوكالة رهانا لها‪ ،‬وفي خدمة جميع مرتفقي الوكالة‪.13‬‬
‫ومما ال شك فيه أن اتساع دائرة اعتماد التكنولوجيا سيكون له تأثير إيجابي ال يمكن إنكاره‬
‫خاصة في مجال التحفيظ العقاري نظرا للدور الذي يمكن أن تلعبه المنصة اإللكترونية للوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في الحد من ظاهرة االستيالء على‬
‫العقارات وحل الكثير من المشاكل‪ ،‬فإنه في نفس الوقت يشكل خطورة تتمثل في إمكانية‬
‫االعتداء على المعطيات الشخصية الجديرة بالحماية بمقتضى القانون رقم ‪ 08.0914‬والتي يتم‬
‫إدراجها في المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية‪.‬‬
‫وفي ظل هذه البيئة اإللكترونية المزدحمة‪ ،‬ضعفت قبضة األمن والمراقبة والتحكم‬
‫وازدهرت عمليات اختراق المعطيات الخاصة المعالجة إلكترونيا وسرقتها بشكل ملفت للنظر‪،‬‬
‫حتى أصبحت تشكل تهديدا بالغا لسائر المؤسسات العمومية وشبه العمومية والخاصة‪ ،‬التي‬
‫تعتمد في أعمالها على الحواسيب وشبكة االنترنت‪ ،‬مما يعني أن استعمال المعلوماتية جاء‬
‫مصحوبا بفرص جديدة الرتكاب أشكال وصور مستحدثة من الجرائم الفنية‪ ،‬سميت فيما بعد‬
‫بالجرائم المعلوماتية‪ ،15‬األمر الذي يقتضي إيجاد مقتضيات أكثر مالئمة مع البيئة الجديدة‬
‫للمعامالت اإللكترونية‪ ،‬وأن تعمل على تأمينها‪.‬‬
‫ومن هذا المنطلق أصبحت الرؤيا واضحة بالمغرب بأن نجاح االستراتيجية الوطنية المجتمع‬
‫المعلومات واالقتصاد الرقمي‪ -‬المغرب الرقمي ‪ - 2013‬رهين بتعزيز الثقة الرقمية‪ ،‬وأن بلوغ‬
‫أهداف ومرامي استراتيجية المغرب الرقمي يتوقف على طريقة سريانه في وسط قانوني سليم‪،‬‬
‫يكفل االستقرار للمعامالت ويعزز الثقة فيها‪ ،‬ويحمي حقوق وحريات أطرافها‪ ،‬ويحيط‬
‫المصالح المتعلقة بالنظام العام سواء الداخلي أو الخارجي بسياج متين من الحماية‪ ،16‬ومن أجله‬
‫عمل المشرع المغربي على إصدار مجموعة من القوانين تتعلق كلها بتأمين وتحصين المنصات‬
‫والبوابات اإللكترونية وكذا الوثائق والمعطيات الخاصة لألفراد والمعالجة بشكل إلكتروني‪،‬‬

‫‪ -12‬مرسوم بقانون رقم ‪ 2.20.292‬الصادر في ‪ 28‬رجب ‪ 23( 1441‬مارس ‪ )2020‬المتعلق بسن أحكام خاصة بحالة‬
‫الطوارئ الصحية وإجراءات اإلعالن عنها‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6867‬مكرر بتاريخ ‪ 29‬رجب ‪24( 1441‬‬
‫مارس ‪ ،)2020‬ص ‪.1782‬‬
‫‪ -13‬عبد الكريم نفيل‪ ،‬تدبير مصالح المحافظة العقارية لزمن جائحة كورونا (كوفيد‪ ،)19-‬مقال منشور بمجلة فضاء المعرفة‬
‫القانونية‪ /‬العدد الخامس‪ /‬أكتوبر ‪ ،2020‬الصفحة ‪.259‬‬
‫‪ -14‬ظهير شريف رقم ‪ 1.09.15‬صادر في ‪ 22‬من صفر ‪ 18( 1430‬فبراير ‪ )2009‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 09.08‬المتعلق‬
‫بحماية األشخاص الذاتيين تجاه معالجة المعطيات ذات الطابع الشخصي‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5711‬بتاريخ ‪27‬‬
‫صفر ‪ 23( 1430‬فبراير ‪ ،)2009‬ص‪.552 :‬‬
‫‪ -15‬عبد الحكيم زروق‪ ،‬التنظيم القانوني للمغرب الرقمي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2013‬ص‪:‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪ -16‬عبد الحكيم زروق‪ ،‬التنظيم القانوني للمغرب الرقمي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.8 :‬‬
‫‪5‬‬
‫بداية بإصداره للقانون رقم ‪ 53-05‬المتعلق بالتبادل اإللكتروني للمعطيات القانونية‪ ،17‬والمعدل‬
‫والمتمم بالقانون رقم ‪ 43-20‬المتعلق بخدمات الثقة في المعامالت اإللكترونية‪ ،18‬ومن أجل‬
‫إضفاء الطابع الجنائي على من يحذف أو يعرقل سير نظم المعالجة اآللية للمعطيات فقد أصدر‬
‫المشرع القانون رقم ‪ 0719-03‬القاضي بتتميم مجموعة القانون الجنائي‪ 20‬فيما يتعلق بجرائم‬
‫نظم المعالجة اآللية للمعطيات‪ ،‬وبعد سنتين من هذا اإلصدار خرج إلى الوجود القانون رقم‬
‫‪ 08.09‬المتعلق بحماية األشخاص الذاتيين تجاه المعطيات ذات الطابع الشخصي‪ ،‬واستكماال‬
‫لهذه الترسانة القانونية أصدر المشرع المغربي القانون رقم ‪ 0521-20‬المتعلق باألمن السبراني‬
‫وهو قانون يبتغي حماية النظم والشبكات العامة للمواصالت ومزودي خدمات اإلنترنيت‬
‫ومقدمي الخدمات الرقمية وناشري منصات االنترنيت‪.‬‬
‫وإذا كان من حسنات المشرع المغربي أنه اعتمد على إدخال المعلوميات في المجال اإلداري‬
‫بشكل عام والوكالة العقارية بشكل خاص‪ ،‬فإن تطبيقها على أرض الواقع لن يكون باألمر‬
‫الهين‪ ،‬وذلك لوجود عدة إكراهات تحول دون االستفادة الكاملة من المعلوميات ليس فقط في‬
‫المجال اإلداري وإنما في مختلف المجاالت التي أصبحت تعتمد على الرقمنة في تأدية خدماتها‪،‬‬
‫خاصة إذا ما علمنا أن البنية التحتية ال تسعف في تحقيق األهداف المتوخاة من اإلدارة‬
‫اإللكترونية‪ ،‬اللهم إذا كانت هذه البداية تمهيد لحقبة جديدة ستبرز بشكل تدريجي مع مرور‬
‫الوقت‪.‬‬
‫وال ننسى كذلك أن النموذج التنموي الجديد دعى لالهتمام بالرقمنة‪ ،‬وجعلها على أعلـى‬
‫المسـتويات فـي هـرم الدولـة باعتبارهـا محفـزا للتحـوالت المهيكلـة وذات األثـر القـوي‬
‫باعتبارها تمثـل رافعـة حقيقيـة للتغييـر والتنميـة‪.‬‬
‫ومن خالل ما سبق يتضح أن موضوع التدبير االلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري يحظى‬
‫بأهمية بالغة سواء على المستوى القانوني أو االقتصادي أو االجتماعي‪:‬‬
‫فمن الناحية القانونية تكمن في كون دراسة موضوع التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ‬
‫ستمكننا من الوقوف على الخصوصية اإلجرائية التي جاء بها المشرع المغربي في المرسوم‬

‫‪ -17‬الظهير الشريف رقم ‪ 1.07.129‬الصادر في ‪ 30‬نونبر ‪ ،2007‬بتنفيذه القانون رقم ‪ ،53-05‬المتعلق بالتبادل اإللكتروني‬
‫للمعطيات القانونية‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5584‬بتاريخ ‪ 06‬دجنبر ‪ ،2007‬ص‪.3879 :‬‬
‫‪ -18‬الظهير الشريف رقم ‪ 100.20.1‬الصادر بتاريخ ‪ 16‬جمادى األولى ‪ 31( 1442‬ديسمبر ‪ ،)2020‬بتنفيذ القانون رقم‬
‫‪ 43.20‬المتعلق بخدمات الثقة بشأن المعامالت اإللكترونية‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6951‬بتاريخ ‪ 27‬جمادى األولى‬
‫‪ 11( 1442‬يناير ‪ ،)2021‬ص‪.271 :‬‬
‫‪ -19‬القانون رقم ‪ 07.03‬بتتميم مجموعة القانون الجنائي فيما يتعلق بالجرائم المتعلقة بنظم المعالجة اآللية للمعطيات الصادر‬
‫بتنفيذه ظهير شريف رقم ‪ 1.03.197‬بتاريخ ‪ 16‬من رمضان ‪ 11( 1424‬نوفمبر ‪ ،)2003‬الجريدة الرسمية عدد ‪5171‬‬
‫بتاريخ ‪ 27‬شوال ‪ 22( 1424‬ديسمبر ‪ ،)2003‬ص ‪4284‬‬
‫‪ -20‬الباب العاشر من مجموع القانون الجنائي المعنون بالمس بنظم المعالجة اآللية للمعطيات‪ ،‬الفصول من ‪ 607-3‬إلى ‪-11‬‬
‫‪.607‬‬
‫‪- 21‬مرسوم رقم ‪ 2.21.406‬الصادر بتاريخ ‪ 4‬ذي الحجة ‪ 15( 1442‬يوليو ‪ ،)2021‬بتطبيق القانون رقم ‪05.21‬‬
‫المتعلق باألمن السيبراني‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 7011‬بتاريخ ‪ 29‬ذو الحجة ‪ 9( 1442‬أغسطس ‪،2021‬‬
‫ص ‪.5979‬‬
‫‪6‬‬
‫رقم ‪ 2.18.181‬من خالل تقليص األجاالت التي تعالج فيها جميع الطلبات المقدمة عبر المنصة‬
‫اإللكترونية للوكالة العقارية‪ ،‬كما أن إحداث المنصة المذكورة يمكن أن يكون لها دور فعال‬
‫ومهم في الحد من ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬وبالتالي توفير األمن القانوني ومعه‬
‫األمن العقاري‪ ،‬خاصة من ناحية إعالم األغيار في كل وقت وحين بكل اإلجراءات والتصرفات‬
‫التي تقع على العقار المعني من خالل عمليات اإلشهار التي تتم بطريقة إلكترونية‪ ،‬إضافة إلى‬
‫ذلك تمكن آلية التدبير اإللكتروني من تقليص الوقت والتكاليف للحصول على الشهادات‬
‫العقارية بشكل إلكتروني‪ ،‬لكي تتماشى مع القانون رقم ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر‬
‫واإلجراءات اإلدارية‪.‬‬
‫أما من الناحية االقتصادية‪ :‬معلوم أن إدخال المعلوميات في المجال العقاري سيكون لها‬
‫دورا مهما في تسهيل وتشجيع المالك على تحفيظ عقاراتهم‪ ،‬ومن شأن ذلك أن يساهم في‬
‫تشجيع التحفيظ العقاري األمر الذي سينعكس بشكل إيجابي على تنشيط الحركة االقتصادية‬
‫وبالتالي تشجيع االستثمار سواء الداخلي أو الخارجي‪.‬‬
‫‪-‬أم ا من الناحية االجتماعية‪ :‬فيكفي اإلشارة إلى أن التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ‬
‫يهدف إلى تأمين وتحصين الملكية العقارية‪ ،‬التي تعد محركا رئيسيا لمختلف المعامالت‪،‬‬
‫واألرضية المناسبة النطالق المشروعات االقتصادية المنتجة‪ ،‬كما أن وجود عقار محفظ من‬
‫شأنه تحقيق اال ستقرار والسلم االجتماعيين لما له من دور فعال في توفير الوحدات السكنية‬
‫سواء في إطار السكن االقتصادي أو السكن االجتماعي‪.‬‬
‫ومن خالل ما تقدم يمكن طرح إشكالية رئيسة تتمحور حول دور المرسوم المتعلق بتحديد‬
‫شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به في ضمان‬
‫حماية الملكية العقارية‪.‬‬
‫ومن أجل اإلجابة على اإلشكال المحوري للموضوع‪ ،‬ارتأيت تقسيمه إلى محورين أساسيين‪،‬‬
‫باعتماد التصميم التالي‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬رقمنة إجراءات التحفيظ العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬معيقات رقمنة عمليات التحفيظ العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬رقمنة إجراءات التحفيظ العقاري‬

‫‪7‬‬
‫بعد أن كانت عمليات التحفيظ العقاري تتم بشكل حضوري من خالل حضور طالب التحفيظ‬
‫أو من ينوب عنه إليداع الوثائق والسندات لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية المختصة‪،‬‬
‫أصبحت اليوم هذه العمليات تتم دون ذلك‪ ،‬حيث أصبح بإمكان مالك العقار طلب جميع‬
‫اإلجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ عبر المنصة اإللكترونية "محافظتي"‪ ،‬المحدثة من طرف‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بهدف تبسيط المساطر وتطوير التدبير الالمادي للخدمات‬
‫التي تقدمها الوكالة الوطنية للمحافظة العقاري والمسح العقاري والخرائطية بهدف تبسيط‬
‫المساطر حتى تنسجم مع مقتضيات القانون رقم ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط اإلجراءات والمساطر‬
‫اإلدارية‪.‬‬

‫وتنطلق عمليات التحفيظ بتقديم مطلب على شكل تصريح للمحافظة العقارية عبر المنصة‬
‫المذكورة أعاله (الفقرة األولى)‪ ،‬ثم بعد ذلك تأتي مرحلة ثانية تتعلق بالقيام بعمليات التحديد‬
‫واإلشهار (الفقرة الثانية)‪ ،‬ثم باقي المراحل التي تليها‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬تقديم مطلب التحفيظ بشكل إلكتروني‬

‫يقصد بمطلب التحفيظ ذلك التصريح الذي يتقدم به المعني باألمر أو نائبه القانوني ويسمى‬
‫طالب التحفيظ‪ 22‬يهدف من ورائه إلى تحفيظ عقاره أرضا كان أو بناء‪.23‬‬

‫وقد عرف المشرع المغربي عمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به‪ ،‬والتي يمكن‬
‫تدبيرها بطريقة إلكترونية بأنها اإلجراءات والمساطر المتعلقة بالتحفيظ العقاري والمسح‬
‫العقاري والخرائطية المنصوص عليها في المقتضيات التشريعية والتنظيمية الجاري بها‬
‫العمل"‪.24‬‬

‫‪ -22‬حدد المشرع األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ من خالل الفصول ‪ 10‬و ‪ 11‬و ‪ 12‬من القانون رقم ‪14.07‬‬
‫عندما نص في الفصل ‪ 10‬على أنه‪" :‬ال يجوز تقديم مطلب التحفيظ إال ممن يأتي ذكرهم‪ :‬المالك؛ والشريك في الملك مع‬
‫االحتفاظ بحق الشفعة لشركائه‪ ،‬وذلك عندما تتوفر فيهم الشروط الالزمة لألخذ بها؛ والمتمتع بأحد الحقوق العينية اآلتية‪ :‬حق‬
‫االنتفاع‪ ،‬حق السطحية‪ ،‬الكراء الطويل األمد‪ ،‬الزينة‪ ،‬الهواء والتعلية‪ ،‬الحبس؛ والمتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب‬
‫الملك‪ .‬والكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ اإلجباري"‪.‬‬
‫كما نص الفصل ‪ 11‬من نفس القانون على أن "للدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي‬
‫صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه"‪.‬‬
‫كما نص الفصل ‪ 12‬على أنه "يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حين تكون لهذا‬
‫المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا"‪.‬‬
‫‪ -23‬محمد الحياني‪ ،‬عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى يناير ‪ 1994‬مطبعة وراقة‪ ،‬الصفحة‪،108 :‬‬
‫أورده إدريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬دون ذكر المطبعة‪ ،‬طبعة ‪ ،2020‬الصفحة‪.47 :‬‬
‫‪ -24‬المادة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪.2.18.181‬‬
‫‪8‬‬
‫ومن بين جملة العمليات التي تتم بطريقة الكترونية نجد إيداع مطلب التحفيظ‪ ،25‬والذي يقدم‬
‫عبر المنصة االلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية طبقا‬
‫للنماذج واالستمارات المحددة من قبل اإلدارة العقارية‪.‬‬

‫ومن خالل هذه الفقرة سنبين طريقة تقديم مطلب التحفيظ بطريقة الكترونية (أوال)‪ ،‬وكذا‬
‫التطبيقات المعلوماتية المستعملة لهذه الغاية (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬طريقة تقديم مطلب التحفيظ بطريقة الكترونية‬

‫جاء في صريح المادة ‪ 6‬من ظ ت ع‪ ،‬أن األصل في التحفيظ هو االختيار مالم تنص قوانين‬
‫خاصة على غير ذلك‪ ،‬حيث يبقى لصاحب العقار الحرية في تحفيظ أو عدم تحفيظ عقاره‪ ،‬وفي‬
‫حالة اتجاه إرادته إلى االختيار األول‪ ،‬يبقى له كذلك أمر اختيار إحدى الطريقتين إما العادية‬
‫المتعارف عليها في ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬أو اإللكترونية المستحدثة‪ ،‬ومن خالل اإلطالع‬
‫على مقتضيات المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬يتبين أن المشرع المغربي منح االختيار لطالب‬
‫التحفيظ في تقديم مطلب التحفيظ‪ ،‬وذلك إما بسلوك المسطرة األولى أو الثانية التي لها محاسنها‬
‫سواء بالنسبة للمرتفقين أو بالنسبة لإلدارة‪.26‬‬

‫وفي حالة اختيار طالب التحفيظ اللجوء إلى الطريقة اإللكترونية إليداع طلبه‪ ،‬فإنه يتعين‬
‫عليه مأل استمارة معدة لهذه الغاية‪ ،‬وإرفاقها بنسخ من الوثائق والسندات المؤيدة لطلبه‪.‬‬

‫كما يتعين عليه أن يضمن االستمارة المذكورة رقم هاتفه أو عنوان بريده اإللكتروني أو هما‬
‫معا‪ ،27‬بهدف توصله بإشعار يتضمن رقما خاصا يمكنه من تتبع مآل طلبه‪ ،‬إضافة إلى ذلك‬
‫يفيد تضمين الرقم الهاتفي أو البريد االلكتروني في إشعار صاحب الطلب إما بعدم استيفاء طلبه‬
‫للشروط المنصوص عليها قانونا وال ينتج أي أثر من آثار مطلب التحفيظ في هذه الحالة وإما‬
‫بقبول طلبه بعد دراسته من طرف المحافظ المعني‪ ،‬وفي هذه الحالة األخيرة تتم دعوته للحضور‬
‫من أجل اإلدالء بأصول السندات والوثائق المؤيدة لطلبه‪ ،‬وأداء الوجيبات المستحقة واستكمال‬
‫باقي اإلجراءات‪.‬‬

‫‪ -25‬المادة ‪ 11‬من نفس المرسوم‪.‬‬

‫‪ -26‬عبد الرحيم العم‪ ،‬الموجز في التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪،‬‬
‫جامعة موالي إسماعيل‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪-‬مكناس‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ ،2018/2019‬الصفحة‪:‬‬
‫‪.47‬‬
‫‪ -27‬وفي حالة تغير الرقم الهاتفي أو البريد اإللكتروني يتعين على المعني باألمر إشعار مصالح الوكالة بذلك طبقا للمادة ‪24‬‬
‫من المرسوم رقم ‪.2.18.181‬‬
‫‪9‬‬
‫وفي ذات اإلطار تنص المادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر‬
‫واإلجراءات اإلدارية على ما يلي "على الرغم من جميع األحكام التشريعية والتنظيمية‬
‫المخالفة‪ ،‬يجب على اإلدارات أن تتقيد‪ ،‬عند توثيق القرارات اإلدارية وتدوينها‪ ،‬بالقواعد التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬عدم مطالبة المرتفق بأكثر من نسخة واحدة من ملف الطلب المتعلق بالقرار اإلداري‬
‫ومن الوثائق والمستندات المكونة لهذا الملف؛‬
‫‪ -2‬عدم مطالبة المرتفق بتصحيح اإلمضاء على الوثائق والمستندات المكونة لملف الطلب؛‬
‫‪ -3‬عدم مطالبة المرتفق باإلدالء بوثائق أو مستندات إدارية متاحة للعموم وال تعنيه بصفة‬
‫شخصية؛‬
‫‪ -4‬عدم مطالبة المرتفق باإلدالء بنسخ مطابقة ألصول الوثائق والمستندات المكونة لملف‬
‫الطلب‪.‬‬

‫غير أنه يمكن لإلدارة‪ ،‬في حالة الشك في صحة النسخ المدلى بها‪ ،‬أن تطلب من المرتفق‬
‫بكل وسائل التواصل المالئمة‪ ،‬مرة واحدة مع تعليل طلبها‪ ،‬تقديم أصول الوثائق أو المستندات‬
‫المعنية أو نسخ منها مطابقة لألصول لالطالع عليها‪ ،‬وذلك عند إيداع الملف أو على أبعد‬
‫تقدير‪ ،‬خالل النصف األول من المدة المحددة لدراسة الطلب‪ ،‬وفي هذه الحالة‪ ،‬يعلق األجل‬
‫المحدد لدراسة الطلب إلى حين اإلدالء بالوثائق والمستندات المطلوبة"‪.‬‬

‫وتطبيقا لهذه المادة‪ ،‬فإنه ال يمكن للوكالة العقارية مطالبة المرتفق بأكثر من وثيقة أو مستند‬
‫يخص طلبه‪ ،‬أو مطالبته بتصحيح اإلمضاء وكذا مطالبته بوثائق متاحة للعموم ومن السهل‬
‫الحصول عليها‪.‬‬

‫وإذا كانت البنود الثالثة األولى ال تثير أي إشكال مع مقتضيات المرسوم المتعلق بتحديد‬
‫شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به‪ ،‬فإن البند‬
‫الرابع من ذات المادة الذي يقضي بعدم مطالبة المرتفق باإلدالء بنسخ مطابقة ألصول الوثائق‬
‫والمستندات المكونة لملف الطلب‪ ،‬يتناقض ومقتضيات المادة ‪ 13‬من المرسوم المذكور‪ ،‬على‬
‫اعتبار أنه يلزم صاحب الطلب باإلدالء بأصول السندات والوثائق المؤيدة لطلبه‪ ،‬بعد إشعاره‬
‫بذلك‪ ،‬وأن عدم اإلدالء بها ال يخوله إمكانية استكمال باقي اإلجراءات المتعلقة بطلبه‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة‪ ،‬تحدد اإلدارة بشكل حصري ودفعة واحدة‪ ،‬الئحة الوثائق والمستندات التي يتعين على‬
‫المرتفق اإلدالء بها‪ ،‬تحت طائلة إرجاع الملف‪ ،‬داخل أجل أقصاه ‪ 30‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ‬
‫تقديم الطلب‪ ،‬وال يحتسب اآلجل المحدد لإلدارة لمعالجة الطلب وتسليم القرار اإلداري موضوع‬
‫الطلب إال ابتداء من تاريخ تقديم جميع الوثائق والمستندات المطلوبة‪.‬‬

‫‪10‬‬
‫وإذا تبين لإلدارة‪ ،‬أن وثيقة أو مستندا من الملف المودع غير مستوف للشروط المطلوبة في‬
‫المصنفات‪ ،‬وجب عليها‪ ،‬خالل النصف األول من األجل المحدد لمعالجة الطلب‪ 28‬المتعلق‬
‫بالقرار اإلداري‪ ،‬أن تطلب من المرتفق‪ ،‬بكل وسيلة من وسائل التواصل المالئمة‪ ،‬مع تعليل‬
‫طلبها‪ ،‬استبدال الوثيقة أو المستند المعني‪ ،‬وفي هذه الحالة‪ ،‬يتعين على المرتفق تحت طائلة‬
‫إرجاع الملف‪ ،‬اإلدالء بهذه الوثيقة أو المستند داخل أجل أقصاه ‪ 30‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ‬
‫‪29‬‬
‫توصله بطلب اإلدارة‪.‬‬

‫كما يالحظ من خالل مقتضيات المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬أن طلبات التحفيظ هي التي يتم‬
‫إيداعها بشكل إلكتروني‪ ،‬ألن بقبول الطلب أو الطلبات يتم استدعاء مقدم الطلب من أجل‬
‫الحضور الستكمال ما تبقى من اإلجراءات‪ ،‬وبالتالي يمكن القول إن طلبات التحفيظ هي التي‬
‫يتم معالجتها إلكترونيا إلى غاية قبول الطلب فقط‪ ،‬كما أن مسألة دعوة طالب التحفيظ للحضور‬
‫تفرغ التدبير اإللكتروني من محتواه‪.‬‬

‫إضافة إلى ذلك ال توجد في المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية في الوقت الحالي خدمة‬
‫خاصة بتقديم مطلب التحفيظ‪ ،‬مما يعني أن هذه الخدمة ال زالت تقدم بشكل تقليدي‪ ،‬في ظل‬
‫التدرج الذي اعتمدته الوكالة في العمل بالمنصة اإللكترونية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬التطبيقات المعلوماتية المستعملة إليداع مطلب التحفيظ‬

‫لتفعيل التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به نص المشرع‬
‫في المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬المنظم لهذه العمليات في المادة ‪ 3‬منه على إحداث منصة‬
‫إلكترونية‪ ،‬يتم من خاللها إنجاز اإلجراءات وتقديم الخدمات المرتبطة بها‪ ،‬والعمل على تدبيرها‬
‫واستغاللها وتأمينها وصيانتها وتطويرها‪.‬‬

‫وقد نصت المادة الخامسة من نفس المرسوم على أن الطلبات المتعلقة بالمساطر‬
‫واإلجراءات المشار إليها في المادة الثانية‪ 30‬تقدم عبر المنصة اإللكترونية طبقا لنماذج‬
‫‪ -28‬حددته المادة ‪ 16‬من القانون ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر واإلجراءات اإلدارية‪ ،‬التي تنص على أنه‪" :‬يجب على‬
‫اإلدارات تحديد أجل لمعالجة الطلبات وتسليم كل قرار إداري‪.‬‬
‫ال يمكن‪ ،‬بالرغم من جميع األحكام التشريعية والتنظيمية المخالفة‪ ،‬أن يتعدى هذا األجل مدة أقصاها ‪ 60‬يوما"‪.‬‬
‫‪ -29‬أنظر المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 55-19‬المتعلق بتبسيط المساطر اإلجراءات اإلدارية‪.‬‬
‫‪ - 30‬تنص المادة الثانية على ما يلي‪..." :‬اإلجراءات والمساطر المتعلقة بالتحفيظ العقاري والمسح والخرائطية والمنصوص‬
‫عليها في المقتضيات التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل وال سيما منها‪:‬‬
‫‪ -‬تلقي مطالب التحفيظ والتعرضات والقيام بجميع اإلجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري وباقي المساطر‬
‫األخرى الخاصة بالتحفيظ؛‬
‫‪ -‬تأسيس الرسوم العقارية ونظائرها؛‬
‫‪ -‬إشهار الحقوق العينية والتحمالت العقارية المنصبة على العقارات المحفظة أو التي في طور التحفيظ؛‬
‫‪11‬‬
‫االستمارات المحددة من قبل إدارة الوكالة والموضوعة رهن إشارة المهنيين والعموم بنفس‬
‫المنصة‪.‬‬

‫وتسلم للمتعامل مع الوكالة العقارية عبر المنصة اإللكترونية وصال يتضمن تاريخ وتوقيت‬
‫تقديم الطلب إلى مصالح الوكالة‪ ،‬ويعتبر من أجل احتساب األجل القانوني المتعلق بالطلبات‬
‫المقدمة‪ ،‬تاريخ تقديم الطلب عبر المنصة اإللكترونية خالل أوقات العمل النظامية وفي حالة‬
‫عدم تقديمه خارج هذه األوقات يسري األجل من بداية التوقيت اإلداري لنفس اليوم أو يوم‬
‫العمل الموالي‪ ،‬حسب الحالة‪.31‬‬

‫كما تم إحداث نظام معلوماتي خاص بتدبير الوثائق المودعة من أجل الدراسة‪ ،‬يقوم بمعالجة‬
‫وتدبير جميع القضايا الواردة على المحافظة العقارية من إيداعها بقسم العموم إلى حين اتخاذ‬
‫قرار نهائي بشأنها‪.32‬‬

‫إضافة إلى ما ذكر وتسهيال لعمل المهنيين مع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‪ ،‬ينشأ عبر‬
‫المنصة اإللكترونية فضاء خاص بالمهنيين المتدخلين في عمليات التحفيظ العقاري والمسح‬
‫العقاري والخرائطية‪ ،‬قصد تمكينهم من تبادل الوثائق والمعلومات مع مصالح الوكالة‬
‫واالستفادة من الخدمات التي تقدمها لهم بشكل إلكتروني‪ ،‬ويتيح لهم القيام باإلجراءات المتعلقة‬
‫بعمليات التحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬والسيما‪:‬‬

‫‪ -‬تقديم طلبات إيداع وتقييد المحررات بالسجالت العقارية؛‬

‫‪ -‬إيداع الملفات التقنية الطبوغرافية؛‬
‫‪ -‬أداء وجيبات المحافظة العقارية وباقي الوجيبات األخرى المستحقة؛‬
‫‪ -‬االطالع على قواعد البيانات العقارية والهندسية والخرائطية؛‬

‫‪ -‬طلب وتسليم الشهادات ونسخ الوثائق العقارية؛‬

‫‪ -‬المساطر المتعلقة بالسندات المنجمية‪ ،‬وفقا للتشريع المنظم لها؛‬
‫‪ -‬إيداع الملفات التقنية الطبوغرافية ومعالجتها وتتبعها؛‬
‫‪ -‬إنجاز تصاميم المسح العقاري ووثائق المسح الوطني وحفظها؛‬
‫‪ -‬إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها والخرائط المبحثية؛‬
‫‪ -‬إنجاز أشغال البنية األساسية المتعلقة بالشبكة الجيوديزية وقياس االرتفاع؛‬
‫‪ -‬إستيفاء وجيبات المحافظة العقارية وباقي الوجيبات األخرى المتعلقة بخدمات المسح العقاري والخرائطية؛‬
‫‪ -‬التبادل اإللكتروني للمعطيات والوثائق مع اإلدارات والمهنيين والهيئات المعنية بعمليات التحفيظ العقاري والمسح‬
‫العقاري والخرائطية؛‬
‫‪ -‬حفظ الربائد والوثائق العقارية‪ ،‬ووضع المعلومات المضمنة بها رهن إشارة المهنيين والمعنيين بها بناء على طلبهم‪،‬‬
‫حسب الحالة ووفق المساطر والشروط المقررة من قبل إدارة الوكالة‪".‬‬
‫‪ -31‬أنظر المادة الخامسة من المرسوم ‪.2.18.181‬‬
‫‪ -32‬علي العطري‪ ،‬قواعد البيانات العقارية في خدمة نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬الندوة الوطنية حول موضوع "األمن العقاري"‪،‬‬
‫دفاتر محكمة النقض عدد ‪ ،26‬الصفحة‪.90 :‬‬
‫‪12‬‬
 ‫‪ -‬الحصول على نسح الوثائق العقارية؛‬
‫‪ -‬االستفادة من باقي الخدمات التي تقدمها الوكالة لفائدتهم‪.33‬‬

‫والمالحظ أن هذه طلبات محددة على سبيل المثال ال الحصر‪ ،‬ويتبين ذلك من خالل‬
‫المصطلح المستعمل من طرف المشرع "السيما"‪ ،‬مما يعني أن هناك إمكانية تقديم طلبات‬
‫أخرى عبر الفضاء الخاص بالمهنيين والمتعلق بعمليات التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫وفي مقابل هذه التسهيالت حمل المشرع المغربي المهنيين المعنيين المسؤولية عن استعمال‬
‫الحساب المخصص لكل واحد منهم‪ ،‬والذي تؤسسه له الوكالة بناء على طلبه‪ ،‬كما يلتزمون‬
‫بتوقيع التزام يتضمن الشروط األساسية للولوج إلى الفضاء الخاص بهم‪ ،‬خاصة ما يتعلق‬
‫باستعمال الحساب‪ ،‬والحفاظ على سرية المعلومات المحصلة من قبله‪ ،‬وااللتزام باستعمالها‬
‫ألغراض مهنية ال غير‪.‬‬

‫وفي نفس اإلطار أصدر المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية القرار رقم ‪ 4925‬بتاريخ ‪ 29‬أبريل ‪ 2021‬يسمح من خالله باستقبال طلبات‬
‫الموثقين الرامية إلى اإليداع أو التقييد بالسجالت العقارية المحررة من طرفهم بكيفية حصرية‬
‫عبر الفضاء الخاص بالموثقين المحدث بالمنصة اإللكترونية‪.‬‬

‫إضافة إلى ما سبق‪ ،‬مكن الفضاء اإللكتروني للوكالة المرتفقين من طلب التصميم العقاري عن‬
‫بعد وتتبع المآل المخصص له‪ ،‬وكذا التأكد من صحة التصميم‪ ،‬ويتضح ذلك بجالء عند االطالع‬
‫على مقتضيات المادة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ،2.18.181‬والتي عددت اإلجراءات والمساطر‬
‫المتعلقة بالتحفيظ العقاري والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬والتي نجد من بينها "إنجاز تصاميم‬
‫المسح العقاري ووثائق المسح الوطني وحفظها"‪ ،‬وأكدت المادة ‪ 28‬من نفس المرسوم ذلك‪،‬‬
‫من خالل نصها على ما يلي "يمكن طلب الحصول على نسخة من التصميم العقاري و‪/‬أو‬
‫جدول المساحة عبر المنصة اإللكترونية‪.‬‬
‫ولهذا الغرض‪ ،‬يتعين تعبئة االستمارة المعدة لذلك وأداء الوجيبات المستحقة بطريقة إلكترونية‪.‬‬
‫يتوصل المعني باألمر بإشعار يتضمن رقما خاصا يمكن من خالله تتبع مآل طلبه وتحميل‬
‫التصميم العقاري و‪/‬أو جدول المساحة عبر المنصة المذكورة‪.‬‬
‫يمكن تحميل التصميم العقاري و‪/‬أو جدول المساحة على دعامة ورقية وتقديمه إلى مصلحة‬
‫المسح العقاري التي أعدته‪ ،‬أو إلى أي مصلحة أخرى للمسح العقاري من أجل التوقيع من‬
‫طرف رئيس المصلحة أو من ينوب عنه‪.‬‬

‫‪ -33‬المادة ‪ 33‬من المرسوم ‪.2.18.181‬‬

‫‪13‬‬
‫تتضمن نسخة التصميم العقاري و‪/‬أو جدول المساحة المذكورين رمزا خاصا يمكن صاحب‬
‫الطلب وكل ذي مصلحة من التحقق‪ ،‬عبر المنصة اإللكترونية‪ ،‬من مدى مطابقة النسخة المعنية‬
‫لتلك المحفوظة بقاعدة البيانات الهندسية"‪.‬‬

‫ومن مزايا الخدمات المحدثة بمنصة الوكالة أنها تتيح للمرتفق إمكانية تقديم مجموعة من‬
‫طلبات التحفيظ في مدن مختلفة بطلب واحد وهو أمر يتماشى مع ما جاء في المرسوم رقم‬
‫‪ 2.13.18‬في شأن إجراءات التحفيظ والذي ينص في مادته األولى على إمكانية تقديم مطلب‬
‫التحفيظ لعقار يتكون إما من قطعة واحدة أو عدة قطع متجاورة‪ ،‬كما تمكنهم هذه الخدمة من‬
‫االطالع على جميع اإلعالنات المودعة بها التي تخص العقار المعني‪ ،‬فتضمين الوكالة الوطنية‬
‫للمحافظة العقارية جميع المدن في اإلختيارات التي توجد بها محافظة عقارية تسهل على‬
‫المرتفقين تتبع مآل طلباتهم وكذا اإلجراءات التي يمكن أن تتخذ اعتداء على ملكه‪.‬‬

‫وما تجب اإلشارة إليه‪ ،‬أن مقتضيات المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬سيتم العمل به بشكل‬
‫تدريجي‪ ،34‬وبالتالي لن يتم تقديم جميع الخدمات دفعة واحدة‪ ،‬وإلى حين التمكن من االستفادة‬
‫الكاملة من الخدمات المقدمة من طرفها‪ ،‬يمكن للوكالة إحداث وتقديم خدمات أخرى جديدة عبر‬
‫المنصة اإللكترونية المحدثة طبقا للمرسوم المذكور‪ ،‬األمر الذي يعني أن المشرع كانت له‬
‫نظرة استباقية لما ستعرفه الساحة الرقمية والعق ارية من تطورات قد يتم البدء في معالجتها‬
‫إلكترونيا‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬عمليات التحديد واإلشهار بشكل إلكتروني‬

‫إن لكل من عمليات التحديد واإلشهار أهمية بالغة في عملية التحفيظ‪ ،‬فاألولى تعمل على‬
‫تحديد معالم العقار سواء تعلق بالتحديد المؤقت أو النهائي (أوال)‪ ،‬أما العملية الثانية والمتمثلة‬
‫في اإلشهار العقاري‪ ،‬فتتيح لمن لهم المصلحة في االطالع على أمر التحفيظ‪ ،‬سواء كان طالب‬
‫التحفيظ من خالل تتبع إجراءات التحفيظ أو المتعرضون أو المحافظ العقاري الذي يعتبر‬
‫الحريص والمنفذ لعمليات اإلشهار (ثانيا)‪ ،‬هذا وقد خول المشرع المغربي لكل من يعنيه األمر‬
‫بتتبع إجراءات هذه العمليات بشكل إلكتروني من خالل المرسوم رقم ‪.2.18.181‬‬

‫أوال‪ :‬طلب عمليات التحديد بشكل إلكتروني‬

‫يعتبر التحديد الطبوغرافي للعقار موضوع مطلب التحفيظ‪ ،‬عملية مهمة من شأنها أن‬
‫تحسم أمر العقار المقدم بشأنه المطلب‪ ،‬وتسرع في إنهاء النزاع‪ ،‬لكونها تمكن المحافظ من‬
‫التأكد بطريقة واضحة من جدية األمر وقيمة الطلب أو أحقية التعرض عليه‪ ،‬وتتميز هذه العملية‬

‫‪ -34‬المادة ‪ 39‬من المرسوم رقم ‪.2.18.181‬‬

‫‪14‬‬
‫بطبيعتها المتنوعة فهي ذات طبيعة تقنية وإشهارية وأخرى قانونية‪ ،‬تتجلى هذه األخيرة في‬
‫تجسيد حدود الملك وتعيينها تعيينا ماديا عن طريق وضع العالمات أو األشجار أو األحجار‬
‫على محيط العقار‪ ،‬وذلك بحضور العموم ليتمكنوا من التدخل عن الضرورة‪.35‬‬

‫فأول عملية تلي نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتعليقه لدى الجهات‬
‫القضائية واإلدارية المعنية‪ ،‬تتمثل في تعيين تاريخ التحديد حيث يتم إعالنه بنفس الوسائل‬
‫السابقة ما عدى الجريدة الرسمية‪ ،‬ثم يتم توجيه االستدعاءات إلى كل األطراف الذين يهمهم‬
‫أمر حضور عملية التحديد‪.36‬‬

‫وباالطالع على المرسوم المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات‬
‫التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها‪ ،‬يتبين أن المشرع لم يتطرق لعملية التحديد واكتفى‬
‫فقط بالتنصيص على إمكانية طلب استئناف عملية التحديد‪ ،‬وإنجاز التحديد التكميلي أو استئنافه‬
‫دون التطرق لمسألة تقديم طلب عملية التحديد من بدايتها‪ ،‬والتي تجرى وفق الطريقة العادية‬
‫وذلك راجع باألساس‪ ،‬إلى كون هذه العملية ال تتطلب القيام بأي إجراء سوى الحضور إلى‬
‫موقع تواجد العقار عند إجرائها‪.37‬‬

‫وهو ما يتضح جليا من خالل المادة ‪ 11‬من المرسوم رقم ‪ ،2.18.181‬حيث جاء فيها أنه‪:‬‬
‫"يمكن تقديم الطلبات المتعلقة بعمليات التحفيظ العقاري عبر المنصة اإللكترونية وال سيما‬
‫منها‪:‬‬

‫طلب استئناف عملية التحديد؛‬ ‫‪-‬‬

‫طلب إنجاز التحديد التكميلي أو استئنافه‪".‬‬ ‫‪-‬‬

‫فالمالحظ من خالل هذه المادة‪ ،‬أن الطلب المتعلق بعمليات التحديد ال يقدم من بدايته بالطريقة‬
‫اإللكترونية‪ ،‬وإنما ما يتم طلبه بهذه الطريقة األخير هو طلب استئناف عمليات التحديد‪ ،‬مما‬
‫يعني أن هذه العملية تكون قد بدأت من قبل وفق الطريقة العادية بمجرد إيداع مطلب التحفيظ‪.‬‬

‫وبالرغم من عدم نص المشرع بشكل صريح على إمكانية طلب التحديد بشكل إلكتروني‬
‫فإنه وبالدخول إلى المنصة اإللكترونية يتبين أنها مزودة بخدمة طلب التحديد بهذه الطريقة‪ ،‬أما‬

‫‪ -35‬أمال جداوي‪ ،‬المؤسسات المتدخلة في عملية التحفيظ العقاري‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد‬
‫األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪-‬وجدة‪ ،-‬السنة الجامعية ‪ ،2013/2012‬الصفحة‪.38 :‬‬
‫‪ -36‬محمد خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعار الجديدة ‪- CTP‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪،2014‬‬
‫الصفحة‪.176 :‬‬
‫‪ -37‬ياسين النحيلي‪ ،‬رقمنة اإلدارة العقارية ‪-‬بين ضرورة حماية الحقوق واكراهات التطبيق‪ ،-‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني الدار البيضاء‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ‪-‬عين الشق‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪ ،2018/2019‬الصفحة‪28 :‬‬
‫‪15‬‬
‫بخصوص رقمنة طلب إنجاز عمليات التحديد التكميلي أو استئنافه‪ ،‬الواجب إجراؤه في بعض‬
‫الحاالت (كتمديد حدود العقار أو تحديد وعاء التعرض أو تطبيق قرار قضائي‪ ،)...‬فيبدو أنه‬
‫منصوص عليه قانونا وال وجود له في الواقع العملي‪ ،‬إذ بالدخول إلى المنصة اإللكترونية ال‬
‫نجد بوابة خاصة بطلب هذه العملية‪.‬‬

‫وبعد تقديم الطلب ودراسته من طرف المحافظ واستعدائه لألطراف إلنجاز عملية التحديد‪،‬‬
‫وتعذر إجراؤها في التاريخ المحدد بسبب قوة قاهرة أو أي عذر مقبول‪ ،‬أو في حالة الحضور‬
‫ولم تنجز هذه العملية أو أنجزت بشكل جزئي‪ ،‬يحرر محضر بذلك‪ ،‬يقوم المحافظ على األمالك‬
‫العقارية بإعالم المعنيين باألمر بالتاريخ والوقت الذي ستنجز فيه من جديد‪ ،‬وذلك بواسطة‬
‫االستدعاءات وتعليق اإلعالنات وفقا للفصلين ‪ 18‬و ‪ 19‬من ظ ت ع أو تبليغ المعنيين باألمر‬
‫شفويا في حالة الحضور‪ ،38‬غير أن المشرع من خالل المرسوم المتعلق بتحديد شروط وكيفيات‬
‫التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ لم ينص على هذه الحالة ضمن مقتضياته‪ ،‬وهو ما يعني‬
‫أن هذا المرسوم لم يصل بعد إلى الكمال كما هو الشأن بالنسبة للمنصة اإللكترونية‪ ،‬لكن‬
‫وبالنظر إلى الواقع العملي يالحظ وبشكل جلي عدم تفعيل هذه العمليات بشكل إلكتروني وذلك‬
‫راجع باألساس إلى التدرج في استعمال البوابات اإللكترونية المخصصة لهذه العمليات‪.‬‬

‫وبعد االنتهاء من عمليات التحديد أو التحديد التكميلي والمسح الطبوغرافي‪ 39‬يتم إنجاز‬
‫التصميم المتعلق بالعقار المطلوب تحفيظه‪ ،‬والذي يبين فيه حدود ومساحة العقار أو كل جزء‬
‫من العقار‪ ،‬كما يتم تضمين به كل مميزات العقار المبينة بمحضر التحديد وتلك المعاينة أثناء‬
‫المسح الطبوغرافية‪.40‬‬

‫وكما هو الشأن بالنسبة لباقي اإلجراءات المعالجة بشكل إلكتروني فإنه بالنسبة لطلب‬
‫التصميم يمكن تقديمه بدوره بشكل إلكتروني عبر البوابة المخصصة لذلك داخل المنصة‬
‫اإللكترونية للوكالة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬عمليات اإلشهار بشكل إلكتروني‬

‫حتى ال تتم عمليات التحفيظ في جو من السرية والكتمان وتطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬وحتى يتمكن من يعنيهم األمر باالطالع على أمر التحفيظ‪ ،‬فقد أقر المشرع‬
‫المغربي من خالل ظهير التحفيظ العقاري عملية إشهار واسعة لجميع عمليات التحفيظ بدءا‬
‫من مطلب التحفيظ وصوال إلى تأسيس الرسم العقاري‪. 41‬‬

‫‪ -38‬المادة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪2.13.18‬‬

‫‪ -39‬الفرق بين التحديد التكميلي والنهائي والمسح‬
‫‪ -40‬المادة ‪ 4‬من المرسوم رقم ‪ ،2.13.181‬في شأن إجراءات التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -41‬محمد خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.165 :‬‬
‫‪16‬‬
‫وفي إطار التوجه المعلوماتي للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية بهدف تقريب الخدمات من المواطن وتسهيل الولوج إلى المعلومة وتيسير عنصر‬
‫العلم لدى المالكين (طالبي التحفيظ كانوا أم متعرضين) حماية ألمالكهم‪ ،‬أحدثت هذه األخير‬
‫خدمة إلكترونية سميت بخدمة اإلشهار العقاري‪ ،42‬وتمكن هذه الخدمة من االطالع على‬
‫خالصات مطالب التحفيظ والخالصات اإلصالحية واإلعالنات بانتهاء التحديد وتسليم نظائر‬
‫جديدة للرسوم العقارية والشهادات الخاصة وتغيير تسمية العقارات المحفظة وكذا اإلعالنات‬
‫المتعلقة بمساطر التحفيظ الخاصة المنشورة بالجريدة الرسمية‪ ،‬والتي الزالت اآلجال المتعلقة‬
‫بها جارية بما فيها اإلشهار العقاري الرقمي‪ ،‬سواء تعلقت بمطالب التحفيظ أو الرسوم‬
‫العقارية‪ ، 43‬حيث يكتفي المرتفق بالدخول إلى المنصة وإدخال بياناته وباختيار المحافظة‬
‫الع قارية الواقع بدائرتها العقار المعني‪ ،‬وبنقرة واحدة يحصل على جميع اإلعالنات المتعلقة‬
‫بالعقار‪ ،‬طبقا لما جاء في المادة ‪ 18‬من المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬التي تنص على أنه‪" :‬يتم‬
‫عبر المنصة اإللكترونية إشهار جميع اإلعالنات المتعلقة بالتحفيظ العقاري المنشورة في‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬والتي ال تزال اآلجال المتعلقة بها سارية المفعول"‪.‬‬

‫وبذلك يكون المشرع قد أضاف وسيلة أخرى تحدث بالمنصة اإللكترونية للوكالة العقارية‬
‫والمذكورة أعاله (خدمة اإلشهار)‪ ،‬إلى الوسائل المتاحة للقيام بعملية اإلشهار األخرى والمتمثلة‬
‫في كل من الجريدة الرسمية‪ ،‬والتعليق لدى الجهات القضائية واإلدارية (التعليق لدى المحكمة‬
‫االبتدائية‪ ،‬التعليق لدى الجماعات الترابية والقيادات‪ ،‬التعليق لدى المحافظة العقارية)‪،‬‬
‫وباالستدعاء الشخصي لكل من يهمه األمر‪.‬‬

‫ومن أهم ما يميز اإلشهار عبر المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية إمكانية االطالع المجاني‬
‫على جميع اإلعالنات التي تخص مختلف العمليات المتعلقة بعمليات التحفيظ العقاري‬
‫والمنشورة بالجريدة الرسمية‪.44‬‬

‫وما تجدر اإلشارة إليه‪ ،‬أن اإلشهار بالطريقة االلكترونية ال يغني عن استعمال وسائل‬
‫اإلشهار التقليدية المنظمة في ظهير التحفيظ العقاري المغير والمتمم بالقانون رقم ‪ ،14.07‬من‬
‫خالل تعليق كل القرارات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ التي تصل إلى كل من رئيس‬

‫‪ -42‬حمزة أمزيل‪ ،‬آفاق المحافظة العقارية الرقمية في حكامة التسيير اإلداري والحد من ظاهرة االستالء على الملكية العقارية‪،‬‬
‫مقال منشور بمجلة العدالة للدراسات القانونية والقضائية العدد ‪ 5‬يوليوز ‪ ،2020‬الصفحة‪.103 :‬‬
‫‪ -43‬محمد الزكراوي‪ ،‬التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬أنظر الموقع التالي‪:‬‬
‫‪https://www.droitetentreprise.com/%d8%a7%d9%84%d8%aa%d8%af%d8%a8%d9‬‬
‫‪%8a%d8%b1-‬‬
‫‪%d8%a7%d9%84%d8%a7%d9%84%d9%83%d8%aa%d8%b1%d9%88%d9%86%‬‬
‫‪d9%8a‬تم االطالع عليه بتاريخ ‪ 2021/4/5‬على الساعة‪.1:30 :‬‬
‫‪ -44‬ختام العمراني بوخبزة‪ ،‬التدبير االلكتروني الخاص بعمليات التحفيظ العقاري المغربي دراسة وفق مرسوم ‪،2.18.181‬‬
‫مقال منشور بمجلة القانون المدني‪ ،‬العدد السابع ‪ ،2021/2020‬الصفحة‪.143 :‬‬
‫‪17‬‬
‫المحكمة وممثل السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي‪ ،‬حيث يلتزم كل واحد من هؤالء‬
‫بتعليق ملخص مطلب التحفيظ‪ ،‬وتاريخ ووقت إجراء التحديد بمقر إدارته ليطلع عليه العموم‬

‫وفي ختام هذه الفقرة يمكن القول إن الهدف الرئيسي من التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ‬
‫يكمن في إضفاء نوع من االستقرار على المعامالت العقارية‪ ،‬وذلك بمعرفة المعلومات المتعلقة‬
‫بعقار ما‪ ،‬وإبراز وضعيته القانونية والمادية اآلنية والفعلية‪ ،‬سواء تعلق األمر بتعيين ومعرفة‬
‫هوية المالك الحالي أو السابق (أو المالك السابقين)‪ ،‬أو تعلق األمر بتعيين وتحديد هوية العقار‬
‫(الموقع‪ ،‬الحدود‪ ،‬المحتوى‪ ،‬المساحة‪ ،‬ترقيمه الخاص‪ ،)...‬أو ما يرد عليه من حقوق وارتفاقات‬
‫إيجابية أو سلبية‪ ،‬وبصور أعم لمعرفة كل المعلومات التفصيلية المتعلقة بالعقار‪ ،‬وتسهيل‬
‫التعامل فيه‪. 45‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬معيقات رقمنة عمليات التحفيظ العقاري‬

‫إن تحول اإلدارات العمومية من نظام اإلدارة التقليدية إلى نظام اإلدارة اإللكترونية يعكس‬
‫الرغبة الصادقة لدى الجهات المعنية بتحقيق أهداف تتفق وثورة المعلومات واالتصاالت التي‬
‫تحياها البشرية في الوقت الحالي‪ ،46‬بحيث لم يكن تـأهيل اإلدارة المغربية من أجل االستفادة‬
‫من التكنولوجيا الحديثة مجرد تلميعا لوجه المغرب دوليا‪ ،‬وإنما هو نتيجة حتمية وواقعية‬
‫للنهوض باإلدارة المغربية لتساير التطورات‪ ،‬وبناء على ذلك ال يتصور تقديم خدمات‬
‫إلكت رونية دون اللجوء إلى تبسيط المساطر اإلدارية وإدخال بعض المرونة في إجراءاتها مع‬
‫ما يصاحب ذلك من تعديل القوانين وتحسين في السلوك والممارسة اإلدارية لتحسين العالقة‬
‫بين اإلدارة والمواطن‪.‬‬

‫ونتيجة لتطور مجال التكنولوجيا وازدياد أهميته كان من الطبيعي أن يواكب القانون‬
‫تطوراتها المتالحقة‪ ،‬ومن غير المعقول أن يبقى القانون بمنأى عن هذه الثورة‪ ،‬خاصة وأن‬
‫الحاسوب أدى إلى إحداث تطورات جوهرية في نقل المعلومات وتنظيم المعامالت بين الناس‬
‫من عقود ومراسالت‪ ،47‬بل شملت مجموعة من القطاعات األخرى‪ ،‬وكان من بين أهم‬
‫اإلجراءات المتخذة ف ي هذا الصدد مصادقة مجلس الحكومة على مشروع مرسوم رقم‬

‫‪ -45‬مختار بلبال‪ ،‬الترقيم العقاري في التشريع الجزائري والمقارن‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر شعبة الحقوق‪ ،‬جامعة ابن‬
‫خلدون تيارات الملحقة الجامعية قصر الشاللة‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ ،2017/2016‬الصفحة‪.15 :‬‬
‫‪ -46‬أحمد ناه بوحجة‪ ،‬دور اإلدارة اإللكترونية في تحديث الخدمات المحلية بالمغرب‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫العام‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2010/2009‬الصفحة‪:‬‬
‫‪.12‬‬
‫‪ -47‬مروان الحبشي‪ ،‬دور الرقمنة في جلب االستثمار‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ -‬سطات‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ ،2020/2019‬الصفحة‪.92 :‬‬
‫‪18‬‬
‫‪ 2.18.181‬المتعلق بتحديد شروط وكيفيات التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‬
‫والخدمات المرتبطة به‪ ،‬من أجل وضع إطار قانوني تنظيمي يحدد شروط وكيفيات التدبير‬
‫اإللكتروني للعمليات المذكورة وذلك تطبيقا للفصل ‪ 106‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ 48‬المعدل‬
‫والمتمم بالقانون رقم ‪ ،14.07‬وانسجاما كذلك مع القانون رقم ‪ 53.05‬المعدل والمتمم بالقانون‬
‫رقم ‪ 43.20‬المتعلق بخدمات الثقة بشأن المعامالت اإللكترونية‪.‬‬

‫وبناء على ذلك تكون اإلدارة الرقمية العقارية‪ ،‬قد أضحت تشكل أهمية بالغة‪ ،‬وذلك بالنظر‬
‫لما أصبحت تقدمه من تسهيالت لطالبي التحفيظ ال على مستوى الوقت وال على مستوى‬
‫التكاليف وجودة الخدمات‪ ،‬وعلى الرغم من ذلك ال تزال اإلدارة المذكورة ال ترقى لمستوى‬
‫التطلعات‪ ،‬على اعتبار أنها تعاني من جملة من إكراهات تحول دون تحقيق االستفادة الكاملة‬
‫من إمكانات اإلدارة الرقمية للمحافظة على األمالك العقارية‪ ،‬وبالتالي توظيفها كأداة فعالة‬
‫لتشجيع أصحاب العقارات على تحفيظ ممتلكاتهم‪.‬‬

‫ويمكن تصنيف أهم المعوقات التي تحول دون االستفادة الكاملة من اإلدارة الرقمية المذكور‬
‫إلى معيقات اجتماعية (الفقرة األولى)‪ ،‬إضافة إلى المعوقات اإلدارية والتقنية (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬المعيقات االجتماعية‬

‫معلوم أن إصدار القوانين المتعلقة بالرقمنة في الوقت الراهن ال يمكن أن يكون إال نتيجة‬
‫للتطور الذي عرفته المجتمعات في مجال استعمال المعلوميات حتى أصبح يشمل المجال‬
‫العقاري‪ ،‬وذلك بصدور المرسوم رقم ‪ 2.18.181‬المذكور أعاله‪ ،‬والذي سيمكن المالك من‬
‫تقديم طلبات التحفيظ بشكل إلكتروني عبر المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية المختصة‪ ،‬وفي‬
‫مقابل هذه المكنة نجد المواطن المغربي غير قادر على مسايرة ما يحدث من تطورات‪ ،‬فأغلب‬
‫األفراد وخاصة منهم المالك ليست لهم أية دراية بالخدمات التي تقدمها اإلدارة العقارية بشكل‬
‫الكتروني‪" ،‬فليس من الصعب إصدار قوانين حديثة ومتطورة بل الصعوبة تكمن في إيجاد بيئة‬
‫تتماشى والقوانين الحديثة المذكورة وواعية بأهمية تطبيقها"‪ ،‬فكيف يمكننا تطبيق مثل هذه‬
‫القوانين في ظل انتشار األمية بنوعيها األبجدية والرقمية‪ -‬في صفوف المواطنين بشكل عام‬
‫(أوال)‪ ،‬أضف إلى ذلك أن إجراءات التحفيظ تتطلب إمكانات مادية باهظة تؤدي بنفور أصحاب‬
‫العقارات منها وتفضيل عدم سلوكها‪ ،‬اللهم إذا تعلق األمر باالطالع على اإلعالنات التي تكون‬
‫مجانية (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -48‬ينص الفصل ‪ 26‬من ظهير التحفيظ العقاري على ما يلي‪" :‬يمكن للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية أن تؤسس‪ ،‬بأساليب إلكترونية‪ ،‬مطالب التحفيظ والرسوم العقارية ونظائرها والشواهد الخاصة بالتقييد والسجالت‬
‫المنصوص عليها في هذا القانون وذلك وفق الشروط والشكليات المحددة في نص تنظيمي"‬
‫‪19‬‬
 ‫أوال‪ :‬األمية الرقمية‬
‫إن استعمال الوسائط اإللكترونية لقضاء األغراض بشكل عام ال يحتاج من الفرد أن يكون‬
‫ضابطا للقراءة والكتابة فقط‪ ،‬وإنما يحتاج كذلك لما يسمى بالمعرفة الرقمية أو المعلوماتية‪،‬‬
‫بحيث يكون عالما بكيفية استعمالها وعلى دراية بمخاطرها لتجنبها‪ ،‬بحيث إن األمية ال تنحصر‬
‫فقط في األمية األبجدية‪ ،‬بل تتخطاها إلى ما أصبحنا نسمع عنه اليوم باألمية الرقمية سواء لدى‬
‫مستعملي الخدمات اإللكترونية المقدمة التي يستفيدون منها أو لدى مستقبلي الخدمات المذكورة‪.‬‬

‫وتعد الموارد البشرية عنصرا أساسيا في منظومة التحديث اإلداري واالنتقال من نظام‬
‫اإلدارة التقليدية إلى نظام اإلدارة اإللكترونية‪ ،‬حيث يمثل العنصر البشري وخاصة المؤهل‬
‫والمدرب أهمية قصوى لإلدارة العمومية لكونه يساعدها على استخدام الموارد الرقمية بشكل‬
‫جيد‪ ،‬ويزودها بمعلومات توظيف وتحليل ودراسة المشكالت اإلدارية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية المختلفة‪ ،‬وإيجاد حلول مالئمة لها‪.49‬‬

‫واعتبارا لما يشكله العقار من أهمية بالغة سواء على المستوى االجتماعي أو على المستوى‬
‫االقتصادي‪ ،‬كان البد من إيجاد سبل جديدة ومتطورة لتشجيع المالك على تحفيظ عقاراتهم‪،‬‬
‫وليس هناك وسيلة أفضل من استعمال الشبكة العنكبوتية للقيام بذلك‪ ،‬حيث أحدثت الوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية منصة إلكترونية لتساعدهم على تحفيظ ممتلكاتهم‪.‬‬

‫إضافة إلى ذلك نجد الوكالة العقارية ال تتوفر على العنصر البشري المؤهل والمتمكن من‬
‫استعمال الوسائط اإللكترونية‪ ،‬بحيث يبقى هو المورد األساسي لالستخدام األمثل للتكنولوجيا‬
‫في اإلدارات العمومية بشكل عام‪.50‬‬

‫وبناء على ذلك‪ ،‬وبالنظر لحساسية المجال الذي تستخدم فيه المعلوميات‪ ،‬وفي غياب الثقافة‬
‫الرقمية داخل المجتمع‪ ،‬فإنه يجب على الوكالة المذكورة أعاله أن تعمل أوال على تكوين‬
‫وتدريب أطرها على استخدام الوسائل اإللكترونية المتاحة لديها‪ ،‬بحيث يعد العنصر البشري‬
‫المكون والمؤهل في مجال المعلوميات المورد األساسي والمقدمة الرئيسية لتحقيق االستخدام‬
‫األمثل لتكنولوجيا المعلومات واالتصال‪ ،‬والوصول إلى المستوى المطلوب لالستفادة من‬
‫إمكانية المعلومات وتطوير العمل اإلداري للمحافظة العقارية‪ ،‬وبالتالي مواكبة برنامج اإلدارة‬
‫الرقمية‪ ،51‬غير أن ذلك لن يكون مواتيا إال إذا تم العمل على‪:‬‬

‫‪ -49‬سريع المتوكي‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بالمغرب ورهان التنمية‪-‬وزارة العدل نموذجا‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة‬
‫الحسن الثاني‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية المحمدية‪ ،‬الموسم الجامعي ‪ ،2011/2010‬الصفحة‪.46 :‬‬
‫‪ -50‬بدرية الطريبق‪ ،‬دور اإلدارة الرقمية في تحديث وعصرنة اإلدارة العمومية‪ ،‬مقال منشور بمجلة استشراف للدراسات‬
‫واألبحاث القانونية‪ ،‬عدد ‪ 3‬و‪ 4‬أبريل ‪ ،2019‬الصفحة‪.62 :‬‬
‫‪ -51‬بدرية الطريبق‪ ،‬دور اإلدارة الرقمية في تحديث وعصرنة اإلدارة العمومية‪ ،‬نفس المرجع السابق‪ ،‬الصفحة‪.60 :‬‬
‫‪20‬‬
 ‫تخصيص إمكانات مادية إلدارة المحافظة العقارية لتكوين موظفيها؛‬ ‫✔‬
‫تجهير إدارة المحافظة بالمعدات والبرمجيات الالزمة للعمل؛‬ ‫✔‬
‫تخصيص مدة معينة لتدريب موظفيها بشكل يساير المتغيرات التي يعرفها العصر‬ ‫✔‬
‫البشري من خالل وضع نظام تدريبي واضح؛‬
‫الرفع من العنصر البشري داخل إدارة المحافظة العقارية متمكن من استخدام‬ ‫✔‬
‫تكنولوجيا المعلومات‪.‬‬

‫أما بالنسبة للمستفيدين من الخدمات التي تقدمها الوكالة بشكل إلكتروني‪ ،‬ولمحاربة ضعف‬
‫المعرفة الرقمية التي تسيطر على المجتمع المغربي‪ ،‬فيكفي القيام بحمالت تحسيسية عن طريق‬
‫وسائل التواصل االجتماعي ووسائل اإلعالم المرئية والمسموعة لحثهم على اللجوء إلى التدبير‬
‫اإللكتروني لتحفيظ عقاراتهم‪ ،‬وتوضيح المزايا التي توفرها الوكالة عبر هذه الخدمة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المعيقات المادية‬

‫من بين اإلكراهات التي تواجه اإلدارة اإللكترونية بالمغرب عموما واإلدارة العقارية‬
‫خصوصا‪ ،‬نجد اإلكراهات المادية‪ ،‬والتي ال تقتصر فقط على األموال وإنما تشمل كل‬
‫المنقوالت والتجهيزات واألدوات وغيرها مما تحتاجه اإلدارة الرقمية‪ ،‬فهذه الموارد تشكل إلى‬
‫جانب العنصر ا لبشري عنصرا أساسيا في نجاح التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ عبر‬
‫المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية‪.‬‬

‫ولعل أهم عائق من العوائق المالية بالنسبة لإلدارة يتعلق بالميزانية‪ ،‬إذ أن مستوى اإلنفاق‬
‫يبقى ضعيف على مستوى جميع القطاعات‪ ،‬أضف إلى ذلك أن العوائق المادية ال ترتبط فقط‬
‫بندرة التمويل فحسب‪ ،‬بل تطال حتى القواعد العامة التي يخضع لها التدبير المالي العمومي‪،‬‬
‫إذ يعتمد هذا األخير على بنايات التمويل العمودي‪ ،‬والتي ال تتناسب بتاتا واالستثمار في مجال‬
‫التكنولوجيا المعلوميات واالتصال‪.52‬‬

‫ويجب على إدارة المحافظة العقارية للرفع من منسوب خدماتها المقدمة إلكترونيا‪ ،‬أن توفر‪:‬‬

‫بيئة معلوماتية مناسبة؛‬ ‫‪-‬‬

‫بنية تحتية قوية قادرة على مواكبة التطورات؛‬ ‫‪-‬‬
‫تزويد موظفيها بالحواسب والتجهيزات الضرورية؛‬ ‫‪-‬‬
‫استعمال األنترنيت الفائق السرعة‪.53‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪ -52‬ياسين النحيلي‪ ،‬رقمنة اإلدارة العقارية بين ضرورة حماية الحقوق وإكراهات التطبيق‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.78-77 :‬‬
‫‪ -53‬أحمد ناه بوحجة‪ ،‬دور اإلدارة االلكترونية في تحديث الخدمات المحلية بالمغرب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.88 :‬‬
‫‪21‬‬
‫ليست وحدها اإلدارات العمومية التي تعاني من الضائقة المالية وقلة الموارد‪ ،‬وإنما الواقع‬
‫يبين أن المرتفقين المستفيدين من خدمات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بدورهم ليست لهم‬
‫موارد مالية كافية لتحفيظ ممتلكاتهم‪ ،‬خاصة أمام ارتفاع التكاليف المتعلقة بإجراءات التحفيظ‬
‫وعدم القدرة على تسديد تكاليف االستفادة من الخدمات على مستوى نفاذ االنترنيت‪.54‬‬

‫وعلى الرغم من محاولة المشرع المغربي التخفيف من أعباء التنقل إلى المحافظة العقارية‬
‫لتقديم مطالب التحفيظ بشكل يدوي من خالل تعويضها بالتدبير اإللكتروني‪ ،‬إال أن ذلك يعتبر‬
‫غير كافي‪ ،‬ألن المستفيد من خدمات المنصة اإللكترونية للوكالة‪ ،‬يكون مضطرا للحضور‬
‫بشكل شخصي إليداع أصول السندات والوثائق في حالة قبول طلبه المقدم عبر المنصة‬
‫المذكورة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬المعيقات األمنية والتقنية‬

‫إضافة إلى المعيقات أو اإلكراهات التي سبقت دراستها‪ ،‬هناك معيقات أخرى تواجه التدبير‬
‫اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬وتتمثل في كل ما هو تقني (أوال)‪ ،‬وأمني (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المعيقات التقنية‬

‫تتمثل المعيقات التقنية عموما في ضعف انتشار تقنية نظم المعلومات واالتصاالت في الكثير‬
‫من الدول النامية ومنها المغرب‪ ،‬خاصة إذا ما علمنا أن بعض هذه التقنيات دخلت إلى هذه‬
‫الدول في و قت متأخر نسبيا مقارنة بالدول المتقدمة‪ ،‬ويعود ذلك لسبب رئيسي يتمثل في قلة‬
‫الوعي العام بما توفره التقنيات المتحدث عنها من خدمات‪. 55‬‬

‫إضافة إلى ذلك‪ ،‬نجد الدول المذكورة ال تتوفر على بنية تحتية مناسبة تضمن تقديم الخدمات‬
‫بشكل إلكتروني بالشكل الجيد والتي تغطي جميع حاجات المواطنين سواء كانوا مغاربة أم‬
‫أجانب‪.‬‬

‫وإلى جانب هذه اإلكراهات‪ ،‬تعاني اإلدارة اإللكترونية المغربية من عدم تطوير النظم‬
‫المعلوماتية من خالل صيانتها وتغيرها بما هو أفضل في ظل قلة مراكز الدراسات‬

‫‪ -54‬ياسين النحيلي‪ ،‬رقمنة اإلدارة العقارية بين ضرورة حماية الحقوق وإكراهات التطبيق مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.79-78 :‬‬
‫‪ -55‬أحمد الشرقاوي‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بالمغرب‪ ،‬الواقع والتحديات اإلدارية والقانونية‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق‪،‬‬
‫جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬الموسم الجامعي ‪،2009/2010‬‬
‫الصفحة‪.285 :‬‬
‫‪22‬‬
‫واالستشارات‪ ،‬إضافة إلى عدم وجود مواصفات ومعايير محددة لتحديث األجهزة والبرامج في‬
‫مجال تقنية المعلومات‪.56‬‬

‫ولكي يتم استغالل المنصة اإللكترونية للوكالة العقارية بالشكل المطلوب‪ ،‬يجب أوال توفير‬
‫بيئة إلكترونية آمنة ومحصنة من أجل حماية المعلومات والمحافظة عليها وعلى سريتها خاصة‬
‫مع تزايد انتشار الفيروسات واالختراقات بكافة أشكالها وأنواعها‪ ،‬األمر الذي يقتضي خلق‬
‫مرتكزات تكاملية تحافظ على خصوصية المعلومات في البيئة الرقمية والتي دعى إليها كذلك‬
‫النموذج التنموي الجديد مثل‪:‬‬

‫توفير أدوات الحماية التقنية تتيح للمستخدم التعامل معها؛‬ ‫✔‬

‫استعمال الرقمنة في حدود األمن الرقمي المتاح؛‬ ‫✔‬
‫البعد القانوني المتمثل في توفير مقتضيات كفيلة بحماية المسائل الشخصية؛‬ ‫✔‬
‫البعد التوعوي للحماية‪ ،‬والتعرف على الوسائل الالزمة لضمان حمايتها‪.‬‬ ‫✔‬

‫ثانيا‪ :‬المعيقات األمنية‬

‫ونقصد هنا المعلومات اإللكترونية‪ ،‬أي توفير الوسائل واإلجراءات التي تحقق الحماية من‬
‫األحداث المستقبلي ة غير المرغوب فيها‪ ،‬حيث أصبحت التهديدات اإللكترونية من التعقيد‬
‫بمكان‪ ،‬حيث بات من الصعب حصرها أو تطوير استراتيجيات محكمة لمواجهتها بشكل كامل‬
‫خاصة مع تعدد أشكالها ومصادرها وتطورها المتسارع والمستمر‪ ،‬كما أنها لم تعد تستهدف‬
‫اإلضرار بالبشر بصورة مباشرة‪ ،‬وإنما تؤثر على الفضاء اإللكتروني من خالل التأثير على‬
‫األنظمة والشبكات واألجهزة التي تستخدمها اإلدارة واألفراد معا‪. 57‬‬

‫والمالحظ بهذا الخصوص أن سرعة تطور المجال المعلوماتي يقابلها بطء شديد على‬
‫مستوى سن القوانين‪ ،‬وكذلك البطء على مستوى اختراع آليات معلوماتية كفيلة بحماية‬
‫وتحصين المصنفات الرقمية من كل التهديدات التي قد تواجهها‪.‬‬

‫وبالنظر إلى كون الخدمات اإللكترونية التي تقدمها مختلف اإلدارات المغربية بشكل‬
‫إلكتروني ومن بينها اإلدارات العقارية‪ ،‬تتطلب اإلدالء ببعض المعلومات سواء كانت متعلقة‬
‫بالعقار المراد تحفيظه (كاإلدالء بالمرجع العقاري واإلدالء ببعض الوثائق المهمة تعتبر غاية‬
‫في األهمية بالنسبة لطالب التحفيظ)‪ ،‬أو كانت متعلقة بشخصه (الرقم الهاتفي أو البريد‬
‫اإللكتروني‪ ،‬أداء الرسوم بشكل إلكتروني‪ ،)...‬ففي حالة عدم توفر الوسائل الحمائية من‬

‫‪ -56‬سريع المتوكي‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بالمغرب ورهان التنمية وزارة العدل نموذجا‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.48 :‬‬
‫‪ -57‬صالح الدين أبو حنين‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بين رهان تجويد العمل اإلداري تحدي األمن المعلوماتي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانون واالقتصادية واالجتماعية‪-‬مراكش‪ ،‬الموسم الجامعي ‪،2018/2019‬‬
‫الصفحة‪.152 :‬‬
‫‪23‬‬
‫المخاطر التي تهدد نظم المعلومات يمكن لمستفيدين من خدمات اإلدارة العقارية أن يتعرضوا‬
‫لتسريب معلوماتهم الشخصية واختراق حساباتهم البنكية‪.58‬‬

‫وألن أجهزة اإلدارة اإللكترونية تعمل في فضاء مفتوح‪ ،‬يتدخل فيه مختلف أجناس البشر‬
‫فإنه يكون عرضة لالختراق من طرف المنظمات اإلرهابية والقراصنة والهاكرز ومحترفو‬
‫ا لكراك ومجرمو الحواسيب‪ ،‬األمر الذي يتطلب تزويد البيانات أو المعلومات أو المخرجات‬
‫الكمبيوترية الخاصة باإلدارة اإللكترونية‪ ،‬على اعتبار أن اإلدارة تستأنف عملها بمجرد اتصال‬
‫الحاسب اآللي بالشبكة‪ ،‬وبالتالي سهولة اختراقها من طرف القراصنة والمخترقين‪ ،‬وهو أمر‬
‫عالجه التقرير العام للنموذج التنموي الجديد الذي جاء في إحدى توصياته بضرورة ضمـان‬
‫الثقـة الرقميـة للمسـتعملين مع وجوب تسـريع وتيرة إنتاج النصـوص القانونية والمراسـيم‬
‫التطبيقيـة المتعلقة بالجرائـم اإللكترونيـة وتدبيـر المعطيـات الشـخصية‪ ،‬وكـذا وضع إطار‬
‫مؤسسـاتي يضمن االعتـراف القانونـي الكامـل بالتفاعـالت الرقميـة والقيمـة القانونيـة للوثائـق‬
‫الرقميـة مـن خـال التوقيـع اإللكترونــي والتعريــف الرقمــي الموحــد للمواطــن‪ ،‬مــع‬
‫الحــرص التــام علــى احتــرام الضمانــات المتعلقــة بحمايـة المعطيـات الشـخصية‪.59‬‬

‫عموما ف إن الفجوة الرقمية ال زالت تشكل عائقا أمام تطور اإلدارة اإللكترونية على المستوى‬
‫الوطني‪ ،‬رغم وجود بعض التطورات الملحوظة‪ ،‬وبالتالي ال زالت هناك تحديات من أجل‬
‫الرفع من مستوى تكنولوجيا المعلومات واالتصال في المجتمع وتقليص الفجوة الرقمية‪.‬‬

‫خاتمة‪:‬‬
‫من خالل هذه الدراسة‪ ،‬تبين أن المشرع المغربي تبنى عدة آليات لتسوية الوضعية القانونية‬
‫للعقارات‪ ،‬والتي نجد من بينها إحداث منصة إلكترونية خاصة بالوكالة الوطنية للمحافظة‬
‫العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬وذلك بإصداره للمرسوم المتعلق بالتدبير اإللكتروني‬
‫لعمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬والذي جاء بمجموعة من المميزات والخصائص ال شك أنها سترفع‬
‫من جودة خدمات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‪ ،‬كما سيساعد على وجه الخصوص‬
‫المغاربة واألجانب المالكين للعقارات في المغرب من تتبع وضعية عقاراتهم‪ ،‬وما يمكن أن‬
‫يقع عليها من تصرفات في غيبتهم‪ ،‬غير أن استفادتهم من هذه الخدمات والعمليات مشروط‬
‫باالنخراط في المنصة اإللكترونية للوكالة‪ ،‬تفاديا للتعقيدات وطول اإلجراءات التي تعرفها‬
‫الطريقة الكالسيكية في معالجة عمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬والتي ستمكن من معالجة مجموعة‬
‫كبيرة من الطلبات والقيام بكم هائل من اإلجراءات في ظرفية قياسية وبوسائل عمل مريحة‬

‫‪ -58‬ياسين النحيلي‪ ،‬رقمنة اإلدارة العقارية ‪-‬بين ضرورة حماية الحقوق واكراهات التطبيق‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.83 :‬‬
‫‪ -59‬راجع التقرير العام للنموذج التنموي الجديد‪ ،‬ص ‪.136-135‬‬
‫‪24‬‬
‫مما سيسرع من وتيرة تعامل المرتفقين مع اإلدارة تدريجيا‪ ،‬وسيساهم في تطور وتحسين‬
‫الوضعة العقارية بالبالد وحل العديد من المشكالت التي تعاني منها األنظمة العقارية‪.‬‬
‫لكن ذلك لن يتأتى إال من خالل تحصين المنصة اإللكترونية من االختراقات واالعتداءات‬
‫على البيانات الشخصية للمرتفقين‪ ،‬بسن المشرع مجموعة من القوانين تنظم الجرائم‬
‫المعلوماتية‪ ،‬والتي تهدف باألساس إلى ضمان سالمة النظم المعلوماتية من شتى المخاطر التي‬
‫تهددها من الفيروسات واالختراقات‪ ،‬وكذا حفظ البيانات الشخصية لمستعملي خدمات الوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية‪ ،‬إلى جانب المسؤولية التي تترتب عن االستعمال السلبي للوسائط‬
‫اإللكترونية‪ ،‬من قبل مستخدمي الوكالة خاصة في حالة التحايل في إدراج المعلومات بالتطبيقات‬
‫الخاصة بتدبير اجراءات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به واإلدالء بوثائق مزورة‪.‬‬
‫وم ـن أجـل التعبئـة الكاملـة لإلمكانـات التـي تتيحهـا الرقمنة فيما يخـص األوراش التنمويـة‬
‫للبالد واستغاللها في المجال العقاري‪ ،‬يتعيـن تخطي بعض التحديات والتي جاء بها النموذج‬
‫التنموي الجديد والتي نجد من بينها‪:‬‬
‫‪ -‬اعتمــاد اســتراتيجية للتحــول الرقمــي يعهــد بإدارتهــا إلــى أعلــى مســتوى؛‬
‫‪ -‬تأهيــل البنيــات التحتيــة الرقميــة للصبيــب العالــي والعالــي جــدا الثابــت‬
‫والمحمــول‪ ،‬وتوســيع نطاقهــا لتشــمل مجمــوع التــراب الوطنــي حتــى يتمكــن كل‬
‫المواطنيــن مــن الولــوج إلــى هــذه الخدمــة‪.‬‬
‫‪ -‬الرفـع مـن مسـتوى المنافسـة فـي سـوق الصبيـب العالـي لألنترنيـت الثابـت‬
‫والمحمـول‪ ،‬تحـت المراقبـة الفعليـة للوكالـة الوطنيـة لتقنيـن المواصـالت‪ ،‬وذلـك عـن‬
‫طريـق فسـح المجـال لولـوج فاعليـن جـدد فـي مجـال البنيـات التحتيـة أو تقديـم خدمـة‬
‫ويجـب‬ ‫األنترنيـت‪.‬‬ ‫إلـى‬ ‫الولـوج‬
‫أن يكـون هـذا االسـتدراك علـى مسـتوى تجهيـزات الربـط مدعمـا مـن طـرف صنـدوق‬
‫الخدمـة األساسـية للمواصـالت؛‬
‫‪ -‬تطويـر منصـات رقميـة بالنسـبة لـكل الخدمـات المقدمـة للمواطنيـن والمقاولـة‪ ،‬وكـذا‬
‫منصـات تســمح بالمشــاركة علــى المســتوى الوطنــي والترابــي‪ .‬ويبقــى تســريع‬
‫ضــرورة‬ ‫اإلدارة‬ ‫رقمنــة‬
‫مســتعجلة مــن خــالل إنشــاء منصــة رقميــة موحــدة تســمح للمواطــن بالولــوج‬
‫الخدمــات‬ ‫كل‬ ‫إلــى‬
‫اإلداريـة الضروريـة لحياتـه اليوميـة‪.‬‬
‫‪ -‬تكويـن الكفـاءات بأعـداد كافيـة تكـون قـادرة علـى إنجـاز التحـول الرقمـي وتنفيـذه‬
‫علـى أرض الواقـع وسيســاهم التكويــن المكثـف للشـباب فـي المياديـن الرقميـة أيضـا‬
‫فـي تعزيـز إدماجهـم وولوجهـم إلـى سـوق الشـغل فـي ظـل السـياق االقتصـادي لمـا‬
‫كوفيـد‪.19-‬‬ ‫جائحـة‬ ‫بعـد‬

‫‪25‬‬
‫‪ -‬وفي األخير البد من العمل على اسـتكمال اإلطـار القانونـي الهـادف إلـى ضمـان الثقـة‬
‫الرقميـة للمسـتعملين والسـيادة الرقميـة للمملكـة‪ ،‬فـي هـذا الصـدد‪ ،‬يجب تسـريع وتيرة‬
‫إنتاج النصـوص القانونية والمراسـيم التطبيقيـة المتعلقة بالجرائـم اإللكترونيـة وتدبيـر‬
‫المعطيـات الشـخصية‪ ،‬وكـذا وضع إطار مؤسسـاتي يضمن االعتـراف القانونـي‬
‫الكامـل بالتفاعـالت الرقميـة والقيمـة القانونيـة للوثائـق الرقميـة مـن خـال التوقيـع‬
‫اإللكترونــي والتعريــف الرقمــي الموحــد للمواطــن‪ ،‬مــع الحــرص التــام علــى‬
‫احتــرام الضمانــات المتعلقــة بحمايـة المعطيـات الشـخصية‪.‬‬

‫الئحة المراجع‪:‬‬
‫خيري محمد‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعار‬ ‫⮚‬
‫الجديدة ‪- CTP‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪2014‬؛‬
‫عبد الحكيم زروق‪ ،‬التنظيم القانوني للمغرب الرقمي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬الدار‬ ‫⮚‬
‫؛‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪2013‬‬
‫محمد الحياني‪ ،‬عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى يناير ‪1994‬‬ ‫⮚‬
‫مطبعة وراقة؛‬
‫أمال جداوي‪ ،‬المؤسسات المتدخلة في عملية التحفيظ العقاري‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه‬ ‫⮚‬
‫في القانون الخاص‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪-‬وجدة‪ ،-‬السنة الجامعية ‪2013/2012‬؛‬
‫أحمد الشرقاوي‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بالمغرب‪ ،‬الواقع والتحديات اإلدارية والقانونية‪،‬‬ ‫⮚‬
‫أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬الموسم الجامعي ‪2009/2010‬؛‬
‫بوحجة أحمد ناه‪ ،‬دور اإلدارة اإللكترونية في تحديث الخدمات المحلية بالمغرب‪ ،‬رسالة‬ ‫⮚‬
‫لنيل دبلوم الماستر في القانون العام‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪2010/2009‬؛‬
‫عبد الرحيم العم‪ ،‬الموجز في التدبير اإللكتروني لعمليات التحفيظ العقاري‪ ،‬رسالة لنيل‬ ‫⮚‬
‫دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة موالي إسماعيل‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪-‬مكناس‪ ،‬الموسم الجامعي ‪2018/2019‬؛‬

‫‪26‬‬
‫ياسين النحيلي‪ ،‬رقمنة اإلدارة العقارية ‪-‬بين ضرورة حماية الحقوق واكراهات التطبيق‪-‬‬ ‫⮚‬
‫‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني الدار البيضاء‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ‪-‬عين الشق‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪2018/2019‬؛‬
‫مروان الحبشي‪ ،‬دور الرقمنة في جلب االستثمار‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬ ‫⮚‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة الحسن األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ -‬سطات‪،‬‬
‫الموسم الجامعي ‪2020/2019‬؛‬
‫مختار بلبال‪ ،‬الترقيم العقاري في التشريع الجزائري والمقارن‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬ ‫⮚‬
‫الماستر شعبة الحقوق‪ ،‬جامعة ابن خلدون تيارات الملحقة الجامعية قصر الشاللة‪،‬‬
‫الموسم الجامعي ‪2017/2016‬؛‬
‫سريع المتوكي‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بالمغرب ورهان التنمية‪-‬وزارة العدل نموذجا‪،‬‬ ‫⮚‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة الحسن الثاني‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية المحمدية‪ ،‬الموسم الجامعي ‪2011/2010‬؛‬
‫صالح الدين أبو حنين‪ ،‬اإلدارة اإللكترونية بين رهان تجويد العمل اإلداري تحدي األمن‬ ‫⮚‬
‫المعلوماتي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانون‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪-‬مراكش‪ ،‬الموسم الجامعي ‪2018/2019‬؛‬
‫الطريبق بدرية‪ ،‬دور اإلدارة الرقمية في تحديث وعصرنة اإلدارة العمومية بالمغرب‪،‬‬ ‫⮚‬
‫مقال منشور بمجلة استشراف للدراسات واألبحاث القانونية‪ ،‬عدد ‪ 3‬و‪ 4‬أبريل ‪2019‬؛‬
‫أمزيل حمزة‪ ،‬آفاق المحافظة العقارية الرقمية في حكامة التسيير اإلداري والحد من‬ ‫⮚‬
‫ظاهرة االستيالء على الملكية العقارية‪ ،‬مقال منشور بمجلة العدالة للدراسات القانونية‬
‫والقضائية العدد ‪ 5‬يوليوز ‪2020‬؛‬
‫محمد عميمي‪ ،‬استعمال التقنيات الحديثة في ميدان التحفيظ العقاري‪ ،‬مداخلة من ندوة‬ ‫⮚‬
‫وطنية حول موضوع "ثمانون سنة من التحفيظ العقاري‪ :‬حصيلة وآفاق ‪،1993-1913‬‬
‫لوزارة الفالحة واالستثمار الفالحي‪ ،‬مطبوعات ومنشورات مديرية المحافظة على‬
‫األمالك العقارية؛‬
‫عبد الكريم نفيل‪ ،‬تدبير مصالح المحافظة العقارية لزمن جائحة كورونا (كوفيد‪،)19-‬‬ ‫⮚‬
‫مقال منشور بمجلة فضاء المعرفة القانونية‪ /‬العدد الخامس‪ /‬أكتوبر ‪2020‬؛‬
‫علي العطري‪ ،‬قواعد البيانات العقارية في خدمة نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬الندوة الوطنية‬ ‫⮚‬
‫حول موضوع "األمن العقاري"‪ ،‬دفاتر محكمة النقض عدد ‪26‬؛‬
‫ختام العمراني بوخبزة‪ ،‬التدبير االلكتروني الخاص بعمليات التحفيظ العقاري المغربي‬ ‫⮚‬
‫دراسة وفق مرسوم ‪ ،2.18.181‬مقال منشور بمجلة القانون المدني‪ ،‬العدد السابع‬
‫‪2021/2020‬؛‬

‫‪27‬‬
‫⮚ الزكراوي محمد‪ ،‬التدبير االلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة به‪،‬‬
‫مقال منشور بالموقع التالي‪:‬‬
‫‪https://www.droitetentreprise.com/%d8%a7%d9%84%d8%aa‬‬
‫‪%d8%af%d8%a8%d9%8a%d8%b‬‬
‫⮚ محمد برادة‪ ،‬مظاهر تأثير القوى االستعمارية على الرسوم العقارية بالمغرب‪ ،‬مقال‬
‫منشور بالموقع التالي‪:‬‬
‫‪https://www.hespress.com/%D9%85%D8%B8%D8%A7‬‬
‫‪%D9%87%D8%B1‬‬

‫‪28‬‬