‫ماستر الوسائل البديلة لفض المنازعات‬

‫الفوج‪ :‬السادس‬ ‫الوحدة‪ :‬التسوية الودية لنزاعات العقارية‬

‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫منازعات القسمة العقارية‬

‫تحت إشراف الدكتور‪:‬‬ ‫من إعداد الطلبة‪:‬‬

‫مصطفى المرضي‬ ‫كوثر الخليفي‬ ‫أميمة بنتوفة‬
‫محمد احمادون‬ ‫غزالن جبيلو‬

‫فاطمة الزهراء البوكة‬ ‫جواد بوتحريشت‬

‫‪2021/2020‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫الئحة المختصرات‪:‬‬

‫ق‪ .‬ل‪ .‬ع‬ ‫قانون االلتزامات والعقود‬

‫ق‪ .‬م‪ .‬م‬ ‫قانون المسطرة المدنية‬

‫ق‪ .‬ت‪ .‬ع‬ ‫قانون التحفيظ العقاري‬
‫م‪ .‬ح‪ .‬ع‬ ‫مدونة الحقوق العينية‬
‫م‪ .‬س‬ ‫مرجع سابق‬
‫م‪.‬ن‬ ‫المرجع نفسه‬
‫ص‬ ‫الصفحة‬
‫ط‬ ‫الطبعة‬
‫س‪ .‬ج‬ ‫السنة الجامعية‬

‫‪1‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫يعتبر ارتباط االنسان باألرض من المسائل الطبيعية نظرا العتبارها األم األولى التي‬
‫خلق منها أبو البشر‪ .‬هذا االرتباط الذي كان منذ القدم‪ ،‬فما قامت الحروب و المعارك بين‬
‫الدول و األمم إال من أجل األرض‪ ،‬ولم يتقاتل البشرإال من أجل احتكار خيراتها و االستبداد‬
‫بالحظ األوفر من مواردها‪.1‬‬
‫من هذا المنطلق شكلت الملكية العقارية مطمع وغاية كل فرد و جماعة‪ ،‬بالنظر لما‬
‫للعقار من أهمية اقتصادية تجعل الشخص مطمئن على مستقبله بمجرد تملكه ولو جزء قليال‬
‫منه‪ ،‬سواء كان ذلك عن طريق الملكية الخاصة أو المشتركة‪ ،‬أي في إطار ما يسمى بالملكية‬
‫الشائعة‪.2‬‬
‫وتعتبر الملكية الشائعة بمثابة وضع قانوني ناتج عن تعدد المالكين للعقار المشاع‪،‬‬
‫بحيث يكون لكل واحد منهم حصة معلومة القدر في كل جزء من أجزاء الشيء المشترك دون‬
‫ان تكون هذه الحصة مفرزة عن سواها من الحصص ‪.3‬‬
‫وقد تصدى المشرع المغربي لهذه الصورة من الملكية في الفصل ‪ 960‬من قانون‬
‫االلتزامات و العقود حيث نص على انه ''إذا كان الشيء أو الحق ألشخاص متعددين باالشتراك‬
‫فيما بينهم وعلى سبيل الشياع فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع''‪.‬‬
‫كما أ قرت مدونة الحقوق العينية هي األخرى هذا النوع من الملكية‪ ،‬حيث جاء في‬
‫المادة ‪ 24‬منها مايلي ''تسري على الملكية المشاعة احكام هذا القانون مع مراعاة األحكام‬
‫الواردة في قانون االلتزامات و العقود''‪.‬‬
‫وللملكية الشائعة في ظل التشريع المغربي متعددة كالعقد و اإلرث إلى غير ذلك من‬
‫أسباب التملك‪ ،‬إال ان نظام الميراث يعتبر السبب الرئيسي في انتشار هذا النوع من التملك ‪،4‬‬
‫ونظرا النعكاساتها السلبية على الشركاء و العقار المشاع على حد سواء‪ ،‬إذ غالبا ما تؤدي‬
‫إلى تفكيك الروابط األ سرية‪ ،‬بسبب قيام نزاعات و مشاحنات عائلية تكون عائقا في االنتفاع‬
‫بالملك المشترك‪.‬‬
‫و أمام هذه المساوئ اضحى التملك على الشياع نظاما مؤقتا يمكن لكل شريك الخروج‬
‫منه‪ ،‬على اعتبار انه ال يجبر أ حد على البقاء في الشياع كما هو مبين وفق الفصل ‪ 978‬من‬
‫قانون االلتزامات و العقود‪ ،‬كما عمل المشرع على تنظيم عملية الخروج بمجموعة من‬

‫‪ -1‬ناصر جردان‪":‬أهمية العقار وارتباط االنسان باألرض"‪ ،‬مجلة المحامون‪ ،‬العدد ‪ 3‬السنة الثانية ‪ ،1993‬ص‪.11 :‬‬
‫‪ -2‬جياللي بوحيص‪ ":‬بعض اإلشكاالت التي تطرأها قسمة العقارات على مستوى العمل القضائي"‪ ،‬مجلة محكمة العدد ‪ 1‬السنة ‪ ،2003‬ص‪.48 :‬‬
‫‪ -3‬محمد الطالبي‪":‬اإلشكاالت العملية للقسمة القضائية للعقار"‪ ،‬بحث نهاية التكوين للملحقين القضائيين بالرباط‪ ،2017/2015 ،‬ص‪.1 :‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.1 :‬‬

‫‪2‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫النصوص القانونية‪ ،‬السيما عن طريق القسمة لكونها تعتبر الطريق العادي و األكثر بروزا‬
‫لزوال حالة الشياع ‪. 5‬‬
‫‪ ،‬وقوله عز وجل‬ ‫‪6‬‬
‫س ُم – بكسر القاف‪ -‬الحظ و النصيب من الخير‬
‫و القسمة لغة ال ِق َ‬
‫"فالمقسمات أمرا" ‪.7‬‬
‫وفي االصطالح تعيين منصب كل شريك في ملك مشاع‪ ،‬وعرفها الفقيه محمد الكشبور‬
‫بكونها "وضع حد لحالة الشيوع عن طريق فرز حصص الشركاء في المال المشاع او بيعه‬
‫وتوزيع ثمنه بينهم عندما تتعذر قسمته عينا اما رضاء او عن طريق حكم قضائي" ‪.8‬‬
‫والقسمة كطرق للخروج من حالة الشي اع إما تكون قسمة رضائية تخضع لمبدأ العقد‬
‫شريعة المتعاقدين و إما قضائية تتميز بتدخل الجهاز القضائي باعتباره أحد الدعائم األساسية‬
‫التي ترتكز عليها الدولة لوضع حد للنزاعات التي قد تثار بين الشركاء حول العقار المشاع‪.‬‬
‫وتعتبر دعوى قسمة العقار من بين أهم الدعاوى التي حظيت بجانب من التنظيم‬
‫التشريعي‪ ،‬حتى تتم اإلحاطة بمختلف اإلشكاالت التي تفرزها الممارسة العملية‪ ،‬وفي هذا‬
‫الصدد تطرق إليها قانون االلتزامات والعقود ( من الفصل ‪ 1083‬إلى ‪ ،)1091‬وقانون‬
‫المسطرة المدنية ‪( 9‬من الفصل ‪ 252‬إلى الفصل ‪ ،)262‬ومدونة األسرة‪ ( 10‬المادة ‪275‬‬
‫والمادة ‪ ،)395‬ثم مدونة الحقوق العينية‪ 11‬في عدة مواد منها‪ ،‬وقانون التجزئات العقارية‬
‫والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪ ،12‬باإلضافة إلى قوانين االستثمار الفالحي وضم‬
‫األراضي‪.‬‬
‫ويكتسي موضوع القسمة العقارية أهمية كبرى سواء من الناحية القانونية واالقتصادية‬
‫و القضائية و العملية‪.‬‬
‫من الناحية القانونية تكمن أ هميته في الوقوف على مجموعة من القوانين المؤطرة‬
‫للعقار ومختلف التصرفات الواقعة عليه‪ ،‬سواء تعلق االمر بقانون االلتزامات و العقود‬

‫‪ -5‬عبد الغفور المسواكي‪ ":‬القسمة القضائية للعقار‪ ،‬منشورات مجلة العلوم القانونية"‪ ،‬سلسلة البحث األكاديمي‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬السنة ‪ ،2016‬ص‪:‬‬
‫‪.9‬‬
‫‪ -6‬لسان العرب البن منظور‪:‬ص ‪ 479/578‬القاموس المحيط لفيروز ايادي ص ‪ 1483‬مختار الصحاح‪ ،‬للرازي ص ‪.233:‬‬
‫‪ 7‬سورة الذاريات‪ ،‬اآلية ‪.4‬‬
‫‪ -8‬محمد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،2011‬ص ‪.52:‬‬
‫‪ - 9‬الظهير الشريف رقم ‪ 1-74-447‬الصادر بتاريخ ‪ 28‬شتنبر ‪ 1974‬بالمصادقة على قانون المسطرة المدنية‪ ،‬والمنشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 3230‬مكرر بتاريخ ‪ 30‬شتنبر ‪ ،1974‬ص‪.2741 :‬‬
‫‪ - 10‬الظهير الشريف رقم ‪ 1-04-22‬الصادر بتاريخ ‪ 03‬فبراير ‪ 2004‬بتنفيذ القانون ‪ 03-70‬الذي يعد بمثابة مدونة األسرة والمنشور بالجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5184‬بتاريخ ‪ 05‬فبراير ‪ ،2004‬ص ‪.418‬‬
‫‪ - 11‬الظهير الشريف رقم ‪ 1-11-178‬الصادر بتاريخ ‪ 22‬نونبر ‪ 2011‬بتنفيذ رقم ‪ 08-39‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية والمنشور بالجريدة الرسمية‬
‫عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 24‬نونبر ‪ ،2011‬ص‪.5587 :‬‬
‫‪ - 12‬الظهير الشريف رقم ‪ 1-92-7‬الصادر بتاريخ ‪ 17‬نونبر ‪ 1992‬بتنفيذ القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‬
‫المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز ‪ 1992‬ص‪.887 -880 :‬‬

‫‪3‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫باعتباره الشريعة العامة‪ ،‬ومدونة الحقوق العينية ‪ ،‬وقانون التحفيظ العقاري‪ ،‬وما يعرفه‬
‫التشريع المغربي من تعدد وتنوع األنظمة العقارية مما يؤثر سلبا على تحقيق التنمية باستثمار‬
‫العقار وما تفرزه القسمة العقارية القضائية من اختالالت قد تتعارض في بعض األحيان مع‬
‫قانون التعمير ‪ 12.90‬وقانون المجموعات السكنية و التجزئات العقارية ‪.25.90‬‬

‫من الناحية االقتصادية‪ ،‬فدعوى القسمة القضائية من الدعاوى التي تطول مدتها‬
‫عشرات السنين و تحول بالتالي دون تحقيق االستثمار العقاري‪ ،‬االمر الذي يؤثر سلبا على‬
‫القيمة االئتمانية للعقارات ومن تم على التنمية االقتصادية و االجتماعية سواء على المستوى‬
‫الوطني أو الجهوي‪.‬‬
‫من الناحية القضائية فهذا الموضوع يشكل نوعا من القضايا التي تمأل رفوف المحاكم‬
‫بطلبات إ جراء القسمة العقارية‪ ،‬خاصة تلك الناتجة عن اإلرث‪ ،‬وهذه القسمة قد تستغرق‬
‫سنوات عديدة بحيث قد تبدأ دعوى القسمة بوارثين او ثالثة‪ ،‬وتنتهي بعشرات الورثة‪.‬‬
‫أما من الناحية العملية فأهمية القسمة العقارية ال تنحصر في األهمية االقتصادية أو‬
‫االجتماعية التي يحتلها العقار‪ ،‬باعتباره عنصرا أساسا من مكونات التنمية‪ ،‬وكذا تجاوز‬
‫مساوئ نظام التملك على الشياع بل تتجلى أيضا فيما لهذه االلية من دور أساسي في تحقيق‬
‫المساوات بين الشركاء‪ ،‬وحماية حقوق المتمتعين بأهلية التصرف و الغائبين منهم عن طريق‬
‫هذه االلية‪.‬‬
‫وفي ضوء ما سبق فان اإلشكالية المطروحة هي‪:‬‬
‫إلى حد ا ستطاع المشرع المغربي تنظيم القسمة العقارية تنظيما محكما يمكن من‬
‫تجاوز النزاعات الناشئة بين الشركاء في تحقيق قسمة عادلة؟‬
‫لإلجابة على اإلشكالية المطروحة سنعتمد المنهج التحليلي والتفسيري لدراسة الموضوع‬
‫وفق التصميم التالي ‪:‬‬
‫المبحث األول ‪ :‬األحكام العامة للقسمة القضائية العقارية و إجراءاتها‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬آثار القسمة القضائية للعقار و أهم اشكاالتها‬

‫المبحث األول‪ :‬األحكام العامة للقسمة القضائية وإجراءاتها‬

‫تعد عملية القسمة القضائية للعقارات وفرز حصص الشركاء بعضها عن بعض وسيلة‬
‫هااماة للخروج من حاالاة الشاااايااع العقااري‪ ،‬إال أن القياام بمثال هاذه العملياة بااعتباارهاا من‬

‫‪4‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫اإلجراءات القانونية والتقنية التي تساتهدف الرجوع بالملكية إلى وضاعها األصالي والطبيعي‬
‫الذي هو الملكية المفرزة مادام الشاايوع حالة مؤقتة من الناحية المبدئية‪ ،‬يتطلب مجموعة من‬
‫الشااروط القانونية والقواعد التي يجب أن تنضاابط لها جميع الجهات الساااهرة على إجرائها‪،‬‬
‫لذلكساااوف نقوم بالبحث من خالل هذا المبحث في ماهية القسااامة القضاااائية(المطلب األول)‬
‫على أن يكون موضوع ( المطلب الثاني) هو إجراءات مسطرة القسمة القضائية العقارية‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬ماهية القسمة القضائية‬

‫كباقي الدعاوى تتميز دعوى القسامة بمجموعة من الخصاائص هذا دون إغفال الحديث‬
‫عن طبيعاة هاذه األخيرة وهو ماا ساااانتطرق لاه في( الفقرة األولى) على أن نتطرق لبعض‬
‫الشروط التي يجب أن تتوفر لسلوك مسطرة القسمة القضائية وذلك في ( الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم القسمة القضائية وخصائصها‬

‫أوال‪ :‬مفهوم القسمة القضائية‬

‫القسااامة القضاااائية هي التي تجري عن طريق القضااااء بناء على طلب يتقدم به أحد‬
‫الشااركاء بغية قساامة المال الشااائع إما قساامة عينية أو قساامة تصاافية حيث جاء في الفقرة‬
‫األخيرة من المادة ‪ 313‬من م‪.‬ح‪.‬ع " تتم القسمة إما بالتراضي وإما بحكم قضائي مع مراعاة‬
‫القوانين والضوابط الجاري بها العمل"‪.13‬‬
‫وبذلك فإن القساامة القضااائية تجري بواسااطة القضاااء‪ ،‬فما ال يقوى األفراد على تحقيقه‬
‫بأنفسااهم‪ ،‬يحققونه بواسااطة القضاااء والقضاااء يمتلك هذه الساالطة من وجهين‪ :‬األول‪ :‬أنه ال‬
‫يجبر أحد على البقاء في الشاياع وهو من النظام العام‪ ،‬والثاني‪ :‬أنه عند امتناع أحد األطراف‬
‫وعدم رغبته في االنصاياع الرغبة شاريكه في القسامة ورفع ضارر الشاركة أو وجود ما من‬
‫شأنه أن يمس بالنظام العام‪ ،‬ينشأ مباشرة الحق في اللجوء إلى القضاء‪.14‬‬

‫ثانيا‪ :‬خصائص دعوى القسمة‬

‫إن أهم ما يميز دعوى القسامة هو أنها ال تقبل التجزئة من جهة‪ ،‬وأنها ال تساقط بالتقادم‬
‫من جهة أخرى‪.‬‬
‫أ‪ -‬دعوى القسمة ال تقبل التجزئة‬

‫‪ -13‬ادريس الفاخوري‪ ":‬مدونة الحقوق العينة على ضوء القانون"‪ ،39.08‬مطبعة الجسور وجدة‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2012‬ص ‪.140:‬‬
‫‪ -14‬فاطمة الزهراء بوحراث‪":‬أحكام القسمة وأثارها في التشريع المغربي" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬ماستر العقار والتنمية‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي بطنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2015-2014‬ص ‪.39:‬‬

‫‪5‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ومعنى ذلك أن هذه الدعوى البد وأن ترفع على جميع الشاركاء على الشايوع‪ ،‬فالشاريك‬
‫الذي يريد الخروج من حالة الشيوع عليه أن يلجأ إلى القضاء بواسطة مقال افتتاحي يفتتح به‬
‫دعوى القساامة‪ ،‬وأن هذه الدعوى البد وأن ترفع على جميع الشااركاء الذين يمثلون كخصااوم‬
‫فيها فال يجوز أبدا المدعي في دعوى القساامة أن يخاصاام من شاااء ويترك من شاااء‪ ،‬بل البد‬
‫من إقامة دعوى واحدة على الجميع‪.15‬‬
‫ب‪ -‬دعوى القسمة ال تسقط بالتقادم‬
‫إن الحق في طلب القسامة القضاائية مرتبط بوجود الشاياع‪ ،‬وعلى هذا األسااس فإن هذا‬
‫الحق ال يساقط بالتقادم‪ ،‬أي بعد اساتعماله فترة معينة‪ ،‬ولهذا السابب نجد المشارع المغربي في‬
‫الفصاال ‪ 981‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ينص على أن" دعوى القساامة ال تسااقط بالتقادم خالفا المبدأ العام‬
‫القاضي بأن جميع الدعاوى تتقادم بمرور خمسة عشر سنة كمبدأ عام"‪.16‬‬

‫ثالثا‪ :‬طبيعة دعوى القسمة‬

‫من حياث طبيعاة الماال الشاااااائع فا إن دعوى القسااااماة‪ ،‬إماا دعوى منقولاة‪ ،‬وإماا دعوى‬
‫عقارية‪.‬‬
‫فالدعوى تكون منقولة إذا كانت األموال الشااااائعة بين الشااااركاء عبارة عن منقوالت‪،‬‬
‫كالسااايارة واالواني والمجوهرات‪ ،‬ويدخل ضااامن هذا التصااانيف دعاوى القسااامة باألموال‬
‫الشائعة غير المادية المعنوية‪...17‬‬
‫والادعوى تكون عقاارياة إذا كاان الماال المشااااترك عباارة عن عقاار أو عقاارات‪ ،‬وتكون‬
‫مختلطة إذا كانت األموال المشتركة عبارة عن عقارات ومنقوالت‪.‬‬
‫فهذه التصنيفات ال تصير جدال‪ ،‬إال أن دعوى القسمة من حيث طبيعة الحق الذي يستند‬
‫إليه المتقاسااام إلقامة هذه الدعوى قد أثار ج دال فيها كبيرا في الفقه الفرنساااي فهناك من قال‬
‫بأن دعوى القسمة هي دعوى شخصية‪ ،‬وهناك من قال بأن دعوى القسمة هي دعوى عينية‪،‬‬
‫وهناك جانب ثالث قال بأنها دعوى مختلطة‪.18‬‬
‫و هو الجدل الذي لم يقطعه المشاارع المغربي ‪ ،‬فهو لم يشاار إلى طبيعة دعوى القساامة ال من‬
‫بعيد وال من قريب‪.‬‬

‫‪ -15‬محمد الكشبور‪" :‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪.128:‬‬

‫‪ -16‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.132 :‬‬
‫‪ -17‬ومن األموال غير المادية أو المعنوية التي يمكن ذكرها‪ :‬براءة اإلختراع‪ ،‬األصل التجاري‪ ،‬الملكية األدبية والفنية‪.‬‬
‫‪ -18‬محمد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪.133:‬‬

‫‪6‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬شروط سلوك مسطرة القسمة القضائية‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الشروط الموضوعية‬

‫أ‪ -‬تحقق إحدى حاالت القسمة القضائية‬
‫ينص الفصال ‪ 1084‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على ما يلي‪“ :‬إذا اختلف الشاركاء في إجراء القسامة‬
‫أو إذا كان أحدهم غير متمتع بأهلية التصاااارف في حقوقه أو كان غائباً‪ ،‬كان لمن يريد منهم‬
‫الخروج من الشااياع أن يلجأ إلى المحكمة التي تجري القساامة طبقا ً للقانونس‪ .‬يسااتفاد من هذا‬
‫الفصال أن القسامة القضاائية هي التي تجرى بواساطة القضااء‪ ،‬ويلجأ إليها في إحدى الحاالت‬
‫الثالث التالية‪ :‬حالة اختالف الشااااركاء حول إجراء القساااامة‪ ،‬وحالة وجود من ال تتوافر فيه‬
‫أهلية التصاارف في حقوقه‪ ،‬وأخيرا ً حالة كون أحد الشااركاء غائباً‪ ،‬وسااوف نبحث كل حالة‬
‫على حدة‪.‬‬
‫اختالف الشركاء حول إجراء القسمة‬ ‫‪-‬‬
‫قد يختلف الشاااركاء حول إجراءات القسااامة‪ ،‬وهذا اإلجراء يتخذ في الواقع صاااورا ً‬
‫متعددة ال تقع تحت حصاار‪ ،‬كأن يريد بعض الش اركاء إجراء القساامة بينما يرفضااها البعض‬
‫اآلخر‪ ،‬وخاصاة الطرف الذي يساتفيد من غلة المال الشاائع‪ ،‬وقد ال يقع الخالف حول القسامة‬
‫ولكن حول طبيعتها‪ ،‬حيث يحبذ هذا الشاااريك إجراء القسااامة عينا ً بينما الشاااريك اآلخر عن‬
‫طريق التصااافية‪ ،‬وهذا ما جاء في أحد قرارات اساااتئنافية فاس" بأن الخالف قد ال يقع حول‬
‫القسااامة‪ ،‬ولكن حول طبيعتها حيث يفضااال أحد الشاااركاء إجراء القسااامة عينا‪ ،‬بينما يحبذ‬
‫الشاااريك اآلخر إجراء القسااامة عن طريق التصااافية"‪ 19‬وقد ينصاااب االنحالل حول تكوين‬
‫الحصص‪ ،‬أو حول كتاب كل شريك أو حول صفة أحد الشركاء‪.‬‬
‫وعلى كل حال‪ ،‬فإن المدعي الذي يرفع دعوى القساااامة غير مجبر على ذكر الساااابب‬
‫الدافع إلى رفع هذه الدعوى‪ ،‬مادام أنه ال يجبر أحد على البقاء في الشيوع‪.20‬‬
‫حالة وجود شريك غير متمتع بأهلية التصرف في حقوقه‬ ‫‪-‬‬
‫إذا كان من بين الشاركاء من ال تتوفر فيه أهلية التصارف‪ ،‬كأن يكون أحد المسااهمين‬
‫قاصاااار أو مجنونا أو ساااافيها‪ ،‬في هذه الحالة ال يمكن إزالة الشاااايوع عن طريق القساااامة‬
‫الرضااااائية‪ ،‬بل البد من اللجوء إلى القساااامة القضااااائية‪ ،‬وذلك حماية لحقوق فاقدي األهلية‬

‫‪ -19‬قرار عدد ‪ 2010/153‬بتاريخ ‪ 2010/03/31‬ملف عقاري عدد ‪ 1/9/94‬أشار إليه إدريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على‬
‫ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات المقارنة الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2019‬ص‪.336 :‬‬
‫‪ -20‬ينص الفصل ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه‪ ":‬ال يجبر أحد على البقاء في الشياع‪ ،‬ويسوغ دائما ألي واحد من المالكين أن يطلب القسمة‪ ،‬وكل شرط‬
‫يخالف ذلك يكون عديم األثر"‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫وناقصاايها‪ ،‬سااواء كانوا مدعي ن أو مدعى عليهم‪ ،‬غير أنه إذا بلغ القاصاار ساان الرشااد أثناء‬
‫النظر في الدعوى وقبل صدور الحكم فيها فإنها تكون صحيحة في حقه‪.21‬‬
‫حالة كون أحد الشركاء غائبا‬ ‫‪-‬‬
‫إن الغائب حساب الفصال ‪ 265‬من ق‪.‬م‪.‬م قبل إلغائه‪ ،22‬هو الشاخص الذي منعته ظروف‬
‫قاهرة كزلزال أو حرب أو فيضااااان‪ ،‬والتي حدثت بالمحل الذي يفترض أنه موجود به‪ ،‬من‬
‫الرجوع إلى مكانه األصلي لكي يستطيع إدارته بنفسه أو بواسطة وكيل عنه‪.‬‬
‫ووفق ما ذهب إليه المجلس األعلى سااابقا( محكمة النقض حاليا) فالغائب يقصااد به من‬
‫غاب عن موطنه وصار ال يعرف له أي وجود‪ ،‬أما من غاب وبقي معروفا في مكان آخر أو‬
‫معه اتصااال فليس بغائب‪ ،‬كذلك من شااوهد وهو يغرق‪ ...‬ولم يعثر على جثته فليس بالغائب‬
‫وإنمابالميت بشااااهادة الرؤية‪ ،‬تقام اراثته وتفتح تركته عند اإلقتضاااااء‪ ،‬وأما من ساااايولد من‬
‫الورثة أو الموصى لهم فهو في حكم الغائب‪.‬‬
‫وفي حالة الغياب‪ ،‬يمكن للشااركاء‪ ،‬كما يمكن للنيابة العامة‪ ،‬أن يقدم للقاضااي المختص‬
‫مقاال قصد الحصول على حكم يصرح بوفاة الغائب‪.23‬‬
‫ب‪ -‬عدم وجود مانع يحول دون إجراء القسمة‬
‫إذاكان المبدأ هو أنه ال يجربأحد على البقاء في الشايوع‪ ،‬ويساوغ دائما ألي واحد من‬
‫المالكين أن يطلب القسااامة رغم كل شااارط مخالف طبقا للفصااال ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬فإن هذا‬
‫المبادأ ترد علياه بعض االسااااتثنااءات يجبر فيهاا الشاااارياك على البقااء في الشاااايوع‪ ،‬وهاذه‬
‫االستثناءات ترجع إلى إرادة األطراف أو وجود نص قانوني‪.‬‬
‫الموانع القانونية التي تحول دون إجراء القسمة‬ ‫‪-‬‬
‫اسااتثناءا من المبدأ العام الوارد في الفصاال ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬ينص الفصاال ‪ 980‬من‬
‫نفس القانون على أنه ‪ ":‬ال يساوغ طلب القسامة إذا كان محل الشاياع أعيانا من شاأن قسامتها‬
‫أن تحول دون أداء الغرض الذي خصصت له"‪.24‬‬

‫‪ -21‬عرض تحت عنوان‪ " :‬منازعات القسمة العقارية"‪ ،‬من إعداد طلبة ماست ر التوثيق والمنازعات العقارية ( الفوج الثالث)‪،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪،‬جامعة الحسن الثاني بالدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2020/2019‬ص ‪.10:‬‬
‫‪ -22‬ألغي الفصل ‪ 265‬من ق‪.‬م‪.‬م بموجب القانون رقم ‪ 03.72‬الصادر بتنفيذ الظهير الشريف رقم ‪ 1/04/23‬بتاريخ ‪ 03‬فبراير ‪، 2004‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5184‬بتاريخ ‪.2004/02/05‬‬
‫‪ -23‬عرض تحت عنوان‪ ":‬القسمة"‪ ،‬من إعداد طلبة ماستر العقار والتعمير‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد الخامس‬
‫بالرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ، 2017-2016‬ص ‪.18:‬‬
‫‪ -24‬ويقابل هذا الفصل المادة ‪ 314‬من مدونة الحقوق العينية‪" :‬يشرط إلجراء القسمة أن يكون الملك مملوكا ً على الشياع للشركاء عند إجرائها‪ ،‬وأن‬
‫يكون قابال للقسمة ‪ ،‬وأن التزول المنفعة المقصودة منه بالنسبة لكل جزء من أجزائه بعد القسمة"‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ويساتفاد من هذا الفصال أن المشارع المغربي منع قسامة األعيان المشااعة طالما أنها تتنافى‬
‫مع الغرض ا لذي خصصت له‪ ،‬وينقسم هذا الشيوع اإلجباري إلى نوعين‪:‬‬

‫• الشييوع اججبار األصيلي‪ :‬ويعرف بتخصايص بعض األشاياء لإلنتفاع المشاترك بين‬
‫جماعة من األفراد‪ ،‬تربطهم رابطة معينة‪ ،‬مثل مقابر األسرة المعدة للدفن‪.‬‬
‫• الشيييوع اججبار التبعي‪ :‬ويعرف بتخصاايص بعض األشااياء لخدمة عقارات معينة‬
‫متجاورة‪ ،‬أو أجزاء في عقار واحد مملوك لمالك مختلفين‪ ،‬مثل السياقة المشتركة‪...‬‬

‫‪ -‬الموانع اجدارية التي تحول دون إجراء القسمة‬

‫من القيود الواردة على حرياة رفع دعوى القسااااماة القضاااااائياة للعقاار‪ ،‬هنااك اتفااق‬
‫األطراف على البقاء في الشايوع مدة معينة‪ ،‬ويجدهذا القيد أسااساه القانوني في الفصال ‪979‬‬
‫من ق‪.‬ل‪.‬ع‪، 25‬حيث يتبين من هذا الفصاال أن الشااركاء يجبرون على البقاء في الشااياع طيلة‬
‫المدة التي اتفقوا عليها طبقا ل لقاعدة العامة العقد شاريعة المتعاقدين‪ ،‬غير أن ما يالحظ هو أن‬
‫المشارع المغربي في ق‪.‬ل‪.‬ع لم يحدد مدة االتفاق على البقاء في الشايوع‪ ،‬لكن أجاز للمحكمة‬
‫أن تأمر بحل الشاااياع وإجراء القسااامة رغم وجود االتفاق بين الشاااركاء متى توفرت لذلك‬
‫مبررات معقولة‪.‬‬
‫‪ -‬إثبات التملك على الشياع في دعوى القسمة‬
‫إ ن القاضاااي الذي ترفع أمامه دعوى يكون ملزما بفحصاااها وتمحيص جميع الوثائق‬
‫المقدمة إليه في ملف الدعوى‪ ،‬وال يصااادر حكمه بذلك إال بعد إثبات الملكية الشاااائعة للعقار‬
‫محل القساااامة‪ ،‬غير أن طريقة إثبات هذه القساااامة تختلف ما إذا كان العقار محفظا أم غير‬
‫محفظ‪.‬‬

‫• إثبات التملك على الشياع للعقار المحفظ ‪:‬‬

‫يعتبر دور شااااهاادة الملكياة العقاارياة في العقاار المحفظ دورا هااماا من نااحياة اإلثباات‪،‬‬
‫المدعي الشاريك على الشاياع البد له من تعزيز دعوات بشاهادة الملكية العقارية صاادرة‬
‫عن الوكاالاة الوطنياة للمحاافظاة العقاارياة والمسااااح العقااري والخرائطياة تثبات أملكاه على‬
‫الشااااياع في المال موضااااوع الدعوى إذا كان العقار محفظا‪ ،‬حيث أن اإلثبات للعقارات‬
‫المحفظة ال يثير كثيرا من الصااعوبات إذ يكفي للشااريك على الشااياع في عقار محفظ أن‬
‫يرفق مقاله االفتتاحي للدعوى بشاهادة من المحافظة العقارية تثبت صافته كشاريك وتثبيت‬
‫الوضاعية القانونية والمادية للعقار المشااع وأنه إذا كان من حقوق الموروث حق عيني لم‬

‫‪ -25‬ينص الفصل ‪ 979‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه‪ ":‬ويجوز مع ذلك اإل نفاق على أنه ال يسوغ ألي واحد من المالكين طلب القسمة خالل أجل محدد‪ ،‬أو‬
‫قبل توجيه إعالم سابق‪ ،‬إال أنه يمكن للمحكمة حتى في هذه الحالة‪ ،‬أن تأمر بحال الشياع وبإجراء القسمة إن كان لذلك مبرر معتبر"‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫يكن قد قيده بإسااامه في حياته‪ ،‬فإنه قبل تصااافية التركة أو قسااامتها بتقييد ذلك الحق في‬
‫السجل العقاري بإسم التركة نفسها‪.26‬‬

‫• إثبات التملك على الشياع للعقار غير المحفظ‪.‬‬

‫أما بخصااوص العقار غير المحفظ تختلف وسااائل اإلثبات من حالة إلى أخرى وذلك تبعا‬
‫ألسباب‪ ،‬كسبب اإلراثة ‪ ،‬لذلك سنقتصر علىحالة اإلرث‬
‫هكذا فإذا كان المال المطلوب قساااامته قد اكتسااااب نتيجة الميراث‪ ،‬فالبد للمدعي من أن‬
‫يرفق مقاله االفتتاحي بما يثبت صاااافته‪ ،‬ومن هنا البد للمدعي أن يرفق طلبه القضااااائي‬
‫بمايلي‪:‬‬
‫➢ برسيييم اجراثة‪ :‬وهو رسااام عدلي يكشاااف عن موت الموروث وعن عدد الورثة‪،‬‬
‫وعن عالقتهم بالموروث‪.‬‬
‫➢ رسيم التركة‪ :‬رسام يكشاف عن األموال التي خلفها الميت‪ ،‬والبد من تحديدها بدقة‬
‫كبيرة ساواء فيما يتعلق بالمنقول أو العقار‪ ،‬ويجب أن يقدم كل شايء على حدة بما‬
‫في ذلك متاع البيت إن كانت له أهمية كبرى‬
‫➢ رسييم الملكية‪ :‬وهذا الرسام عبارة عن وثيقة تنشاأ شاهادة مجموعة من األشاخاص‬
‫على واقعة يعلمونها شاخصايا بحكم المجاورة والمختلطة واإلطالع على األحوال‪،‬‬
‫يصاارحون بهذا أمام العدلين المنتصاابين لإلشااهاد حول ملكية فالن الفالني للملك‬
‫الفالني وفق الشروط المحددة شرعا‪.27‬‬

‫ثانيا‪ :‬الشروط الشكلية لدعوى القسمة‬

‫تتمحور هذه الشروط فيما يلي‪:‬‬
‫أ‪ -‬أن يطلب الشييركاء جميعهم أو بعضييهم القسييمة‪ :‬ينص الفصاال‪ 1084‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫على أناه‪ ":‬إذا اختلف الشااااركااء في إجراء القسااااماة أو إذا كاان أحادهم غير متمتع‬
‫بأهلية التصارف في حقوقه أو كان غائبا كان لمن يريد منهم الخروج من الشاياع أن‬
‫يلجأ إلى المحكمة التي تجري القسمة طبقا للقانون"‪.‬‬
‫فطلب القسااامة حق لكل شاااريك وباساااتعمال هذا الحق تتحرك الدعوى وال تجوز القسااامة‬
‫القضااائية إال بطلب أحد الشااركاء‪ ،‬وإن كان الشااريك في الملك غير ذي أهلية فإن نائبه هو‬

‫‪ -26‬عادل المعروفي" اإلشكاالت العملية للقسمة العقارية"‪ ،‬منشورات مجلة المنارة‪ ،‬للدراسات القانونية واالدارية‪ ،‬سلسلة البحوث الجامعية‪،‬عدد ‪، 6‬‬
‫ص‪.16 :‬‬
‫‪ -27‬المصطفى مازي‪ ":‬اإلشكاالت العملية للقسمة القضائية العقارية" ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود و العقار‪ ،‬شعبة‬
‫القانون الخاص ‪ ،‬كلية العلوم القانونية وا القتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2007-2006‬أورده طلبة ماستر التوثيق‬
‫( الفوج الثالث )في عرض تحت عنوان منازعات القسمة العقارية‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة الحسن الثاني بالدار‬
‫البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2020 -2019‬ص‪.12:‬‬

‫‪10‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫الذي يرفع دعوى القسمة والمحكمة ال يمكنها أن تضع يدها على القضية مباشرة مادام األمر‬
‫يتعلق بالنظام العام‪.‬‬
‫ب‪ -‬أن يتم إدخال كافة المالكين على الشياع في الدعوى‬
‫لكي يتمكن القاضاااي من إتمام إجراءات الدعوى يجب عليه التأكد أوال من ضااارورة‬
‫توجياه وإدخاال كاافاة الماالكين على الشاااايااع في الادعوى وإال اعتبرت الادعوى غير مقبولاة‬
‫شااكال‪ ،‬وهذا ما نصاات عليه المادة ‪ 316‬من م‪.‬ح‪.‬ع ‪ ":‬ال تقبل دعوى القساامة إال إذا وجهت‬
‫ضد جميع الشركاء‪"...‬‬
‫ويعتبر هذا الشارط المحور األسااساي لدعوى القسامة بحيث يمكن تحققه من فحص باقي‬
‫عناصاارها األخرى‪ ،‬ويتم البت فيها بعدم القبول‪ ،‬فإدخال جميع الشااركاء في الدعوى شاارط‬
‫يدور معه وجودا وعدما إتمام البحث في الدع وى وعناصاارها أو عدم قبوله شااكال‪ ،‬ألن هذا‬
‫الشرط هو الذي يمنح االنطالقة األساسية لسير إجراءات الدعوى‪.28‬‬
‫ج‪ -‬أن ال يلحق المقسوم عليهم أو أحدهم ضررا من القسمة‬
‫وهذا الشارط منصاوص عليه في المادة ‪ 318‬من م‪.‬ح‪.‬ع حيث نصات على أنه‪ ":‬إذا كان‬
‫العقار المشاااع غير قابل للقساامة العينية أو كان من شااأن قساامته مخالفة القوانين والضااوابط‬
‫الجااري بهاا العمال أو إحاداث نقص كبير في قيمتاه فاإن المحكماة تحكم لبيعاه في المزاد‬
‫العلني"‪.‬‬
‫وهذا ما ذهبت إليه محكمة النقض في إحدى قراراتها الذي جاء فيه‪ ":‬إذا كانت العين‬
‫المطلوب قسمتها ال تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة منها وجبت قسمتها قسمة التصفية‬
‫ببيعها بالمزاد العلني وقسمة ثمنها بين المالكين"‪.29‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬إجراءات دعوى القسمة القضائية العقارية‬

‫إن حالة الشياع تعد حالة شادة وإستنادا من األصل المتمثل في الملكية الفردية ‪ ،‬مما يجعل‬
‫الفرد يسعى إن عاجال أو أجال لوضع حد لها بفرز نصيبه وجعله معينا ومحددا وذلك لما لها‬
‫من إنعكاسات خطيرة على الناحية اإلجتماعية والقانونية واإلقتصادية للشركاء‪.‬‬
‫لذا فإن المشرع أعطى الحق لكل شريك يريد الخروج من حالة الشياع واإلستقالل بنصيبه‬
‫في أن يراجع القضاء عن طريق رفع دعوى القسمة وذلك إستنادا إلى مقتضيات الفصل ‪978‬‬

‫‪ -28‬بثينة العلوط‪":،‬القسمة القضائية للعقار"‪ ،‬دار السالم للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2005‬ص‪.42:‬‬
‫‪ -29‬قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 02‬ابريل ‪ 1996‬عدد ‪ 2042‬ملف ‪ 1991/4056‬أوردته هناء الراوي‪ ،‬القسمة القضائية للعقار‪ ،‬رسالة‬
‫لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي بطنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪-2010‬‬
‫‪ ،2011‬ص‪.25 :‬‬

‫‪11‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫من قانون اإللتزامات والعقود الذي ينص على مايلي ‪:‬سال يجبر أحد على البقاء في الشياع‬
‫ويسوغ دائما ألي واحد من المالكين أن يطلب القسمة وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم األثر‬
‫“‪.‬‬
‫وتعد دعوى قسمة العقار المحفظ من الدعاوى الشائعة أمام القضاء المغربي ‪ ،‬إال أنها‬
‫تتميز عن باقي الدعاوى العقارية بعدة خصوصيات ويقتضي سماعها من قبل القضاء توفرها‬
‫على مجموعة من الشروط م نها ماهو شكلي ومنها ما هو موضوعي وإتباع إجراءات خاصة‬
‫بها‪.‬‬
‫وإنطالقا من كون دعوى قسمة العقار المحفظ وكسائر الدعاوى العقارية يرفع أمام القضاء‬
‫بواسطة مقال إفتتاحي فإن ذلك يستدعي منا بالضرورة وقبل الخوض في شروطها وإجراءاتها‬
‫التطرق إلى أطرافها والمحكمة المختصة بالنظر فيها ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬أطراف دعوى قسمة العقار المحفظ والمحكمة المختصة للنظر فيها‬
‫إنطالقا من مقتضيات الفصل ‪ 978‬من قانون اإللتزامات والعقود يحق لكل واحد مت‬
‫المالكين على الشياع في العقار المحفظ متى إختلف مع باقي الشركاء في إجراء القسمة أو إذا‬
‫كان أحدهم غير متمتع بأهلية التصرف في حقوقه أو كان غائبا ‪ ،‬أن يلجأ إلى المحكمة إلنهاء‬
‫حالة الشياع وذلك عن طريق تقديم طلب يرمي إلى القسمة يدخل بمقتضاه جميع األطراف‬
‫وهذا ما سنتطرق له في هذه الفقرة‪.‬‬
‫أطراف دعوى القسمة العقارية هم جميع الشركاء في الملك المشاع حيث يمتلون أمام‬
‫القضاء كأطراف أصلية سواء كانو مدعين أو مدعى عليهم ‪ ،‬وإلن الحكم بالقسمة يؤدي إلى‬
‫تجزيئ المال المشاع فقد حقوق الدائنين واألغيار لدى يتدخلون في الدعوى ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الشركاء‬
‫‪ -‬المدعي ‪:‬‬
‫ترفع دعوى القسمة من طرف المدعي الذي يرغب ف ي الخروج من الشياع بإعتباره واحد من‬
‫المالكين‪ ،‬كما يمكن أن يكون نائبه الشرعي متى تعلق األمر بشخص عديم أو ناقص األهلية‬
‫أو محجورا عليه والبد أن يشير في المقال اإلفتتاحي للدعوى مجموعة من البيانات‪.30‬‬

‫وإنطالقا من مقتضيات الفصل ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي ينص على أنه ال يجبر أحد على‬
‫البقاء في الشيوع ‪ ،‬ويسوغ دائما ألي واحد من المالكين أن يطلب القسمة ‪ ،‬رغم كل شرط‬
‫مخالف‪ ،‬يمكن القول بأن المدعي في دعوى القسمة العقارية هو كل شريك في ملكية العقار‬
‫‪ -30‬ينص الفصل ‪ 32‬من ق‪.‬م‪.‬م في فقرتها األولى ‪:‬يجب أن يتضمن المقال اإلفتتاحي أو المحضر األسماء العائلية أو الشخصية وصفة او مهنة أو‬
‫موطن أو محل إقامة المدعي عليه والمدعي ‪“...‬‬

‫‪12‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫الشائع يرغب في الخروج من حالة الشياع ‪ ،‬ولكي تكون الدعوى مقبولة قانونا يلزم أن يكون‬
‫المدعي ذا صفة وذا أهلية وذا مصلحة في التقاضي طبقا لنص الفصل األول من ق‪.‬م‪.‬م‪.31‬‬
‫المدعى عليه‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫المدعى عليه في دعوى القسمة نادرا ما يكون شخصا واحدا ‪ ،‬إذ غالبا ما يكونون عدة‬
‫أشخاص شركاء في المال ا لمشاع توجه الدعوى ضدهم ‪ ،‬وهؤالء يمكن أن يوجد من ضمنهم‬
‫ناقص أو فاقد أهلية كما هو الشأن بالنسبة للطرف المدعى عليه ‪ ،‬وفي هذه الحالة يتم توجيه‬
‫الدعوى ضد نوايهم الشرعين ‪.32‬‬

‫وإذا كان موضوع الدعوى عقارا محفظا فإن الدعوى توجه ضد المدعى عليهم المسجلين‬
‫بالرسم العقاري ‪ ،‬بل أن المجلس األعلى ذهب إلى حد أن الدعوى يمكن أن توجه ضد شخص‬
‫متوفى إذا لم يتم تسجيل وفاته في السجل العقاري ويحل محله ورثته حيت جاء في قرار‬
‫صادر عنه مايلي ‪:‬س أن المالك على الشياع بعقار محفظ يعد باقيا على قيد الحياة مالم تقيد‬
‫وفاته بالرسم العقاري “‪.33‬‬
‫وفي مثل هده الحالة اعتبر الميت غائبا وتم تعيين وكيل عنه لمتابعة الدعوى‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬المتدخلين في الدعوى‬
‫باإلضافة إلى الشركاء الذين يعتبرون األطراف األساسية في دعوى القسمة القضائية‬
‫للعقار المحفظ ‪ ،‬فإنه يمكن أيضا ألطراف أخرى التدخل في هذه الدعوى لحماية حقوقهم إما‬
‫طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 1085‬من ق‪.‬ل‪.‬ع وهم الدائنون وإما طبقا للقواعد العامة وهم األغيار‬
‫‪.‬‬
‫‪ -‬الدائنون ‪:‬‬
‫إن الدائنين لهم مصلحة جدية ال شك في التدخل في إجراءات دعوى قسمة المال الشائع في‬
‫هذا اإلطار ينص الفص ‪ 241‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن ‪ :‬س أموال المدين ضمان عام لدائنيه “‪.‬‬

‫وعلى هدا األساس فإن األموال التي يملكها المدين على الشياع تدخل في هذا الضمان‬
‫‪ 34‬فالهدف من إدخال الدائنين في دعوى القسمة هو حمايتهم من تواطؤ الشركاء على اإلضرار‬

‫‪ -31‬المصطفى ما زي ‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪. 28:‬‬

‫‪ -32‬عبد العزيز لكنيفري ‪ ،‬سالقسمة القضائية للعقار المحفظ“‪،‬بحث نهاية تدريب الملحقين القضائين بالمعهد الوطني للدراسات القضائية بالرباط‪ ،‬الفوج‬
‫‪ ،36‬السنة ‪ ،2011\2009‬ص‪. 17:‬‬
‫‪ -33‬قرار عدد ‪ 115‬صادر بتاريخ ‪، 1962 / 2/ 14‬مجموعة قرارات المجلس األعلى في المادة المدنية ‪ ،‬إعداد إدريس ملين منشورات جمعية‬
‫البحوث والدراسات القضائية الجزء األول‪،‬ص‪. 542:‬‬
‫‪ -34‬عبد الرزاق السنهوري ‪:‬س الوسيط في شرح القانون المدني “‪ ،‬الجزء الثامن ‪ ،‬دارالنهضة العربية القاهرة ‪، 1967 ،‬ص‪. 937:‬‬

‫‪13‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫بحقوقهم كأن يتفق شريك مدين مع بقية الشركاء على أن يختص بأموال يسهل إخفاؤها أو أن‬
‫يختص بحصة عينية تقل عن نصيبه ويكمل الباقي بمبلغ من النقود بعيدا عن علم الدائنين ‪.‬‬
‫وقد خول المشرع المغربي للدائن إمكانية التدخل في دعوى القسمة وذلك طبقا للفصل‬
‫‪ 35 1085‬من ق‪.‬ل‪.‬ع والمادة ‪ 36 320‬من م‪.‬ح‪.‬ع ‪ ،‬إال أنه ربطهذا التدخل يكون المدين‬
‫مع سرا ‪ ،‬فما دامت ذمة المدين الشريك عامرة وتستطيع تأدية ديونها فإنه ال حاجة لتدخل‬
‫الدائن في دعوى القسمة والذي يعرقل إجراءاتها بدون فائدة‪.‬‬
‫الغير ‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫يمكن كذلك للغير التدخل في دعوى القسمة مادام له مصلحة أكيدة في ذلك طبقا للفصل ‪111‬‬
‫من ق‪.‬م‪.‬م ‪ ،‬وتتعدد األسباب التي تدفع الغير التدخل في دعوى قسمة العقار ومنها ‪:‬‬
‫تدخل الغير في دعوى القسمة بإدعائه تملكا لعقار المدعي فيه أو أن له حق ارتفاق على –‬

‫العقار الشائع ‪.‬‬

‫تدخل الغير في دعوى عقار محفظ اكتسبه الورثة عن طريق الميرات مدعيا أن وريت‪-‬‬

‫أيضا‪ ،‬وأن الورثة سبق لهم ان حفظوا العقار الشائع بإسمهم وله أن يطلب من المحكمة الحكم‬
‫بالتعويض العادل‪.‬‬
‫تدخل الغير في دعوى القسمة مدعيا أن أحد المتقاسمين قد باع نصيبه وان عقد البيع –متوقفا‬
‫على إجراء القسمة والهدف من تدخله ينحصر في مراقبة توزيع الحصص‪.37‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬المحكمة المختصة للنظر في دعوى قسمة العقار‬

‫يحق لكل واحد من المالكين على الشياع في عقار محفظ أن يطلب إجرء القسمة وذلك‬
‫عن طريق تقديم دعوى أمام المحكمة المختصة‪ .‬إال أن الحديث عن المحكمة المختصة بالنظر‬
‫في دعوى قسمة العقار المحفظ يقتضي منا التمييز بين نوعين من اإلختصاص ‪ ،‬هما‬
‫اإلختصاص النوعي واإلختصاص المحلي ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬االختصاص النوعي‬
‫‪ -‬اختصاص المحاكم اجبتدائية ‪:‬‬

‫‪ -35‬الفصل ‪ 1085‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ينص على أن ‪:‬س لدائني الشركة ولدائني كل من ال متقاسمين إذا كان معسرا أن يتعرضوا إلجراء القسمة عينا عن‬
‫طريق التصفية بدون حضورهم ولهم ان يتدخلوا فيها على نفقتهم كما لهم أن يطلبوا إبطال القسمة التي أجريت برغم تعرضهم“‪.‬‬
‫‪ -36‬المادة ‪ 320‬من م‪.‬ح‪.‬ع على أن ‪:‬س يجب على الشركاء أن يدخلوا في دعوى القسمة جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة عن العقار‪.‬‬
‫‪ -37‬محمد الكشبور‪،‬س األوض اع القانونية الخاصة بالمياه في الفقه اإلسالمي وفي تشريعات دول المغربي“‪ ،‬بمجلة القانون ‪ ،‬العدد‪، 142‬ص‪. 105:‬‬

‫‪14‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫إن المحاكم اإلبتدائية هي المرجع العام والعادي أي صاحبة الوالية العامة للنظر في دعاوى‬
‫القسمة فهي تنظرفي جميع دعاوى القسمة العقارية وكذا جميع دعاوى القسمة المتعلقة‬
‫بالتركات ‪-‬قسم قضاء األسرة‪38-‬وذلك إستناذا إلى مقتضيات الفصل ‪ 18‬من ق‪.‬م‪.‬م الذي ينص‬
‫على ما يلي ‪:‬‬
‫تختص المحاكم اإلبتدائية ‪ -‬مع مراعاة اإلختصاصات المخولة إلى حكام الجماعات‬
‫وحكام ”المقاطعات‪ -‬بالنظر في جميع القضايا المدنية وقضايا األسرة والتجارية واإلدارية‬
‫واإلجتماعية إبتدائيا وإنتهائيا أو إبتدائيا مع حفظ حق اإلستئناف‪.‬‬
‫تختص أيضا بقطع النظر عن جميع المقتضيات المخالفة ولو في الحالة التي يسند فيها‬
‫قانون خاص سابق النظر في بعض أنواع القضايا إلى محكمة أخرى “‪.‬‬
‫‪ -‬اختصاص أقسام قضاء األسرة التابعة للمحاكم اجبتدائية‪:‬‬
‫ينص الفصل الثاني من الظهير المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة لسنة ‪ 1974‬كما تم تغيره‬
‫وتتميمه بالقانون رقم‪ 72-03‬على مايلي‪:‬‬

‫يمكن تقسيم هذهرالمحاكم بحسب نوعية القضايا التي تختص بالنظر فيها إلى أقسام قضاء‬
‫”األسرة وغرف مدنية وتجارية وعقارية وإجتماعية وجزرية‪.‬‬

‫تنظر أقسام قصاء األسرة في قضايا األحوال الشخصية والميرات والحالة المدنية وشؤون‬
‫التوثيق والقاصرين والكفالة وكل ماله عالقة برعاية وحماية األسرة‪.‬‬
‫يمكن لكل غرفة أن تبحث وتحم في كل القضايا المعروضة على المحكمة كيفما كان نوعها‬
‫بإستثناء ما يتعلق بأقسام قضاء األسرة“‪.‬‬
‫فمن خالل مقتضيات هذا الفصل يمكن أن نستنتج أن الدعاوى المتعلقة بقسمة التركات‬
‫والتي قد يكون من بين مشتمالتها عقارات محفظة او بقسمة عقار محفظ شائع نتيجة وصية‬
‫يجب أن ترفع امام قسم قضاء األسرة التابع للمحمة اإلبتدائية‪.‬‬
‫باإلضافة إلى الشركاء الذين يعتبرون األطراف األساسية في دعوى القسمة القضائية‬
‫للعقار المحفظ ‪ ،‬فإنه يمكن أيضا ألطراف أخرى التدخل في هذه الدعوى لحماية حقوقهم إما‬
‫طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 1085‬من ق‪.‬ل‪.‬ع وهم الدائنون وإما طبقا للقواعد العامة وهم األغيار‬
‫‪.‬‬

‫‪38‬محمد الكشب ور‪ ":‬األوضاع القانونية الخاصة بالمياه في الفقه اإلسالمي وفي تشريعات دول المغربي"‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪. 241‬‬

‫‪15‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫باإلضافة إلى ذلك فقد نصت المادة ‪ 275‬من مدونة األسرة على أن ‪:‬س قسمة مال‬
‫المحجورالمشترك مع الغير تتم بتقديم مشروعها إلى المحكمة التي تصادق عليها بعد ان تتأكد‬
‫عن طريق الخبرة عن عدم وجود حيف فيها على المحجور“‪.‬‬
‫والمقصود بالمحكمة في النص أعاله قسم قضاء األسرة التابع للمحكمة اإلبتدائية‬
‫والمختصة بقضايا القاصرين ‪ ،‬وعليه فمتى عرض على الغرفة المدنية او العقارية مثال نزاع‬
‫يدخل ضمن اإلختصاص الحصري لقسم قضاء األسرة‪ ،‬وجب عليها أن تحيل القضية على‬
‫‪39‬‬
‫القسم األخير‪ ،‬وإال كانت خارفة للفصل الثاني من الظهير المتعلق بالتنظيم القضائي‪.‬‬
‫‪ -‬اختصاص المحاكم التجارية ‪:‬‬
‫أحدت سنة ‪ 1997‬بموجب القانون ‪ 53-95‬محاكم تجارية بالمملكة وقد حدد المشرع‬
‫إختصاص تلك المحاكم في المادة ‪ 5‬من القانون المذكور والتي تنص على مايلي ‪:‬تختص‬
‫المحاكم التجارية بالنظر في ‪”:‬الدعاوى المتعلقة بالعقود التجارية ‪( 1‬‬

‫الدعاوى التي تنشأ بين التجار والمتعلقة بأعمالهم التجارية (‪2‬‬

‫الدعاوى المتعلقة باألوراق التجارية‪(3‬‬

‫النزاعات الناشئة بين الشركاء في شركة تجارية‪( 4‬‬

‫النزاعات المتعلقة باألصول التجارية‪(5‬‬

‫وعليه‪ ،‬وطبقا لمقتضيات هذا النص التشريعي فإن قسمة كل مال شائع بين تجار ويخص‬
‫نشاطهم‪ ،‬أو قسمة متخلف عن تصفية شركة تجارية أو قسمة أصل تجاري شائع يدخل ضمن‬
‫إختصاص المحاكم التجارية المنشاة بالقانون رقم ‪ 53.95‬أعاله‪.‬‬

‫وإذا تعلق األمر بقسمة تركة تاجر فإنه في هذه الحالة ينعقد االختصاص لقسم قضاء‬
‫األسرة‪.40‬‬

‫ثانيا‪ :‬االختصاص المحلي‬

‫يقصد باإلختصاص المحلي أوالمكاني اإلختصاص الذي يتحدد تبعا لمحل اإلقامة او‬
‫الموطن‪،‬والمشرع المغربي قي ميز في هذا النوع اإلختصاص بين قسمة المنقول والعقار‬

‫‪39‬محمد الكشبور ‪ ":‬األوضاع القانونية الخاصة بالمياه في الفقه اإلسالمي وفي تشريعات دول المغربي"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪. 242‬‬
‫‪ -40‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪. 243‬‬

‫‪16‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫والتركات ‪،‬إال أننا سنركز في هذا اإلطار على العقارات والتركات دون المنقول وذلك تماشيا‬
‫وإنسجاما مع موضوع البحث‪.‬‬
‫بخصوص قسمة العقار‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫إذا كان المال المطلوب قسمته عبارة عن عقار سواء كان محفظ أو غي محفظ فإن دعوى‬
‫‪41‬‬
‫القسمة تقام أمام المحكمة التي يوجد بدائرتها هذا العقار‬
‫إذا تعددت العقارات فأمام المحكمة التي يوجد بدائرتها أكبر هده العقارات قيمة‪.‬إال ان‬
‫هذه القاعدة غير منصوص عليها في قانون المسيرة المدنية ولكنها من المبادئ التي يفرضها‬
‫المنطق القانوني السليم وحسن سير العدالة من الناحية اإلجرايية‪.42‬‬

‫بخصوص قسمة التركات ‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫فقد حدد المشرع المغربي انطالقا من الفصل ‪ 28‬من ق‪.‬م‪.‬م المشار إليه أعاله ‪ 43‬المحكمة‬
‫الموكول إليها اإلختصاص بالنظر في دعوى اقسام التركة حيت أوجب على المدعي إقامتها‬
‫أمام المحكمة التي افتتحت هذه التركة بدائرتها وبالضبط أمام قسم قضاء األسرة‪.‬‬
‫وعليه فمتى اشتملت التركة على عقار أوعقارات محفظة فإنها تخضع لنفس القاعدة‬
‫وتختص بالنظر في دعاوى اقتسامها محكمة مكان افتتاح التركة‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬آثار القسمة القضائية للعقار وأهم إشكاالتها‬

‫إذا كانت عملية القسمة العقارية في جانبها القانوني تهدف إلى تحسين الوضعية‬
‫المادية والقانونية للعقارات الشائعة‪ ،‬عن طريق إفراز حصص الشركاء وجعلها محددة‬
‫ومملوكة ملكية خالصة على سبيل االنفراد واالستثمار لكل شريك متقاسم‪ ،‬والخروج من النمط‬
‫التقليدي للملكية الشائعة الذي يعد عائقا أمام تحقيق االستثمار العقاري المعول عليه للمساهمة‬
‫في التنمية االقتصادية واالجتماعة على المستوى المحلي أو الوطني‪ ،‬فإن تحقيق هذه األهداف‬
‫رهين بمدى ضمان الشركاء المتقاسمين لحصص بعضهم البعض مما يقع من تعرض أو‬
‫استحقاق أو عيب خفي‪ ،‬وتمكين كل شريك من حقه في واجب استعمال واستغالل العقار أثناء‬
‫مرحلة الشيوع (المطلب األول)‪ ،‬إال أن هناك إشكاالت تثيرها دعوى القسمة العقارية كوسيلة‬
‫من وسائل الخروج من الشياع (المطلب الثاني)‬
‫المطلب األول‪ :‬آثار القسمة القضائية‬

‫‪ -41‬الفصل ‪ 28‬من ق‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ -42‬عبد العزيز لكنيفري‪،‬م‪.‬س‪،‬ص‪. 24‬‬
‫‪ -43‬كما ينص الفصل ‪ 258‬ق‪.‬م‪.‬م على أنه ‪:‬سيقدم طلب قسمة التركة إلى المحكمة اإلبتدائية لمحل إفتتاح التركة“‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫تهدف عملية القسمة العقارية في جانبها القانوني إلى تحسين الوضعية المادية والقانونية‬
‫للعقارات الشائعة ووضع حد نهائي أو جزئي على األقل لحالة الشيوع ويترتب عن القسمة‬
‫القضائية العقارية آثار مهمة تساهم في إنهاء الشيوع وتتمثل هذه اآلثار في فرز حصص‬
‫الشركاء (الفقرة األولى)‪ ،‬ضمان االستحقاق والتعرض (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬فرز حصص الشركاء‬

‫يعد فرز حصص الشركاء في العقار المشاع األثر الجوهري للقسمة القضائية ويقصد‬
‫به اختصاص كل شريك بملكية حصة مفرزة‪ ،44‬بحيث تكون خالصة له على سبيل االستنثار‬
‫واالنفراد‪ ،‬وتجدر اإلشارة إلى أن فرز الحصص يتم عبر طرق مختلفة من الناحية العملية‪،‬‬
‫إذ نجده يتم أحيانا عن طريق التجنيب‪ ،‬اي على أساس أصغر نصيب فتكون بصدده القسمة‬
‫متساوية وتجري أنداك عن طريق القرعة سواء كانت القسمة كلية تشمل كافة المال المشاع‬
‫وجميع الشركاء‪ ،‬أو جزئية تقتصر فقط على جزء من العقار المشاع أو بعض الشركاء‪.‬‬
‫أما إذا تعذر ذلك أو إذا رأى الخبير أن في هذه الطريقة اإلنقاص من قيمة المال المشاع‬
‫جاز له أن يجنب لكل شريك حصته أو يعين من جزء مفرزا من العقار المشاع أو العقارات‬
‫المشاعة يتناسب وحصته فيها‪ ،‬إال أن المشرع في معرض حديثه عن القسمة العينية لم يشر‬
‫إلى التجنيب كطريقة من طرق الفرز مكتفيا بذكر الطريقة األولى فقط المتمثلة في الفرز على‬
‫أساس أصغر حصة حسب المادة ‪ 317‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬نظرا لإلشكاالت التي قد‬
‫يخلقها فرز الحصص على أساس أصغر نصيب مع اللجوء إلى القرعة خاصة في حالة امتالك‬
‫أحد الشركاء أكثر من حصة‪ ،‬حسم المشرع في األمر‪ ،‬وتحدث الفرز على أساس أصغر‬
‫نصيب باعتباره األصل في القسمة العينية وجعل الفرز عن طريق التجنيب استثناء في حالة‬
‫اتفاق األطراف‪ ،‬إلى جانب هذه الطريقة نجد فرز الحصص عن طريق المدرك‪ ،‬فإن كان‬
‫األصل في الفرز يتم على أساس المساواة العينية في الحصص‪ ،‬فقد يحدث أال يتمكن الخبير‬
‫في فعل األجزاء أو الحصص المفرزة متساوية‪ ،‬عندئذ يتعين عليه اللجوء إلى التعويض‬
‫للتسوية بين الحصص المفرزة وهذا ما يسمى بالمعدل أو المدرك‪ ،‬الذي يكون عبارة عن مبلغ‬
‫من النقود يلزم الشريك الذي نال جزء مفرزا أقل من نصيبه على سبيل التعويض غير أنه إذا‬
‫كان المشرع المغربي قد سمح بمقتضى الفصل ‪ 259‬من قانون المسطرة المدنية بإمكانية فرز‬
‫حصص الشركاء عن طريق االستعانة بالمعدل‪ ،‬فإنه لم يبين كيفية تقدير هذا األخير‪.45‬‬
‫هذا ولقد نص المشرع المغربي في الفصل ‪ 1088‬من قانون االلتزامات والعقود على‬
‫أنه‪ ":‬يعتبر كل من المتقاسمين أنه كان يملك منذ األصل األشياء التي أوقعتها القسمة في‬

‫‪ - 44‬عبد العزيز مسواكي‪ ":‬القسمة القضائية العقارية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص العقار والتعمير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫موالي إسماعيل بمكناس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2015\2014‬ص‪.50 :‬‬
‫‪ - 45‬المصطفى مازي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.46‬‬

‫‪18‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫نصيبه‪ ،‬سواء تمت هذه القسمة عينا أو بطريق التصفية‪ .‬كما يعتبر أنه لم يملك قط غيرها من‬
‫بقية األشياء"‪.‬‬
‫يستفاد من خالل هذا الفصل أن فرز حصة الشريك عن طريق القسمة يكون بأثر‬
‫رجعي وكاشف لحق الملكية‪ ،‬ال ناقل لها وعليه سنتناول هذين األثرين على النحو التالي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬األثر الرجعي للقسمة‬

‫يقصد باألثر الرجعي للقسمة ذلك الذي يفيد أن ما أل إلى الشريك بالقسمة يعتبر قد أل‬
‫إليه منذ أن تملك على الشيوع‪ ،‬وأن ما يؤول إليه يعتبر كأنه لم يكن مملوكا له في يوم من‬
‫األيام‪ ،‬إذ يفترض بمقتضى األثر الرجعي أن كل وارث قد تملك نصيبه المفرز منذ موت‬
‫مورثه‪ .46‬ومعنى هذا أنه إذا كان قد تملك الشيوع بالميراث اعتبر مالكا للنصيب المفرز من‬
‫تاريخ موت المورث ال من وقت إجراء القسمة القضائية للتركة‪ ،‬وفي المقابل فإن الشريك ال‬
‫يعتبر قد تملك في أي وقت أي مال ولو كانت حصة شائعة في النصيب المفرز الذي تملكه‬
‫الشريك اآلخر‪ ،‬ذلك أن القسمة ال تقتصر على أن تكشف عما يملك الشريك مفرزا من المال‬
‫الشائع بل لها أيض ا أثر رجعي أي أنها ترجع بملكية الشريك لنصيبهه المفرز إلى الوقت الذي‬
‫بدأ فيه الشيوع وال تقف عند الوقت الذي تمت فيه القسمة‪.47‬‬
‫ويترتب عن ذلك محو مرحلة الشيوع التي أعقبت موت المورث وبقيت إلى أن تمت‬
‫القسمة‪ ،‬وهي مرحلة قد تطول سنين عديدة‪ ،‬ومع ذلك يتجاهلها األثر الرجعي ويعتبرها كأنها‬
‫لم تكن‪ ،‬وفي واقع األمر أن مرحلة الشيوع هذه وجدت وخلفت أثار ال يمكن تجاهلها‪ ،48‬منها‬
‫أن الثمار التي تم قبضها من طرف الشركاء أثناء الشيوع ال يجب ردها‪ ،‬ولو أعمل األثر‬
‫الرجعي لوجب ردها‪ ،‬ومعني ذلك أن المتقاسم ال يستأثر بثمار الحصة التي أفرزت له إال من‬
‫وقت إجراء القسمة‪ ،‬وليس هناك مجال إلعمال األثر الرجعي للقسمة وفي هذه الحالة حفاظا‬
‫على استقرار المعامالت‪.‬‬
‫كما أن التركة من حيث ما دخل فيها وخرج منها من أموال وقت القسمة ال وقت موت‬
‫المورث‪ ،‬ثم أنه يعتد بقيمة العقار الشائع وقت القسمة ال وقت بدء الشيوع‪ ،‬ولذلك يجب قصر‬
‫إعمال األثر الرجعي للقسمة القضائية في حدود حماية حقوق المتاقسم من تصرفات شركائه‬
‫الصادرة قبل القسمة واستبعاده في جميع الحاالت األخرى الخارجة عن نطاق الحماية‪.49‬‬

‫‪ -46‬محمد المنجي‪ ":‬دعوى القسمة مراحل الدعوى من تحرير الصحيفة إلى الطعن باالستئناف"‪ ،‬موسوعة الدعاوى العملية ‪ ،‬توزيع منشأة المعارف‬
‫باإلسنكدرية‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،1996‬ص‪.374 :‬‬
‫‪ - 47‬فايز السيد اللمساوي‪ ،‬أشرف فايز اللمساوي‪ ":‬قسمة المال الشائع" ‪ ،‬المركز القومي لإلصدارات القومية‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬سنة ‪ ،2005‬ص‪.482 :‬‬
‫‪ - 48‬عبد الرزاق السنهوري‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.955 :‬‬
‫‪ - 49‬دليلة أبو درقة العلوي‪":‬الملكية الشائعة وانقضاؤها بالقسمة القضائية على ضوء أحكام التشريع المغربي"‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الماستر‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة الحسن الثاني الدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2011\2010‬ص‪.82-81 :‬‬

‫‪19‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ثانيا‪ :‬األثر الكاشف للقسمة‬

‫إن القسمة ال تنشئ للمتقاسم حقا جديدا‪ ،‬بل تكشف عن حق ثابت له‪ ،‬وهذا ما يعرف‬
‫باألثر الكاشف للقسمة الذي ال يعمل أكثر من أن يقرر وضعا قانونيا قائما من ذي قبل دون‬
‫أن يعدل فيه‪ .‬ولذلك فالقسمة القضائية كاشفة بطبيعتها لحق الشريك المتقاسم وليست منشئة‬
‫له‪ .‬وإذا كان األمر كذلك‪ ،‬فإلى أي حد يسري هذا األثر على قسمة العقار؟‪.‬‬
‫لإلجابة عن هذا التساؤل يجب أن نميز بين ما إذا كان األمر يتعلق بعقارات محفظة (أ)‪،‬‬
‫أو بعقارات غير محفظة (ب)‪.‬‬
‫أ‪ :‬األثر الكاشف للقسمة بالنسبة للعقارات المحفظة‬
‫ينص الفصل ‪ 66‬من ظهير التحفيظ العقاري على أن" كل حق عيني متعلق بعقار محفظ‬
‫يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إال بتسجيله‪ ،‬وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من‬
‫طرف المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬وال يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التسجيل في‬
‫مواجهة الغير من ذي النية الحسنة"‪.‬‬
‫وبناء على ذلك فإن كل ما تم تقييده في السجل العقاري للعقارات المحفظة يعتبر قرينة‬
‫قانونية وحجة قوية يمكن االحتجاج بها تجاه كافة األشخاص‪ ،‬فصاحب الحق ال ينازعه أحد‬
‫في حقه ألنه بالتسجيل ضمن له الثبات واالستقرار‪.50‬‬
‫ب ‪ :‬األثر الكاشف للقسمة بالنسبة للعقارات غير المحفظة‬
‫لقد ظلت العقارات غير المحفظة سواء قبل الحماية الفرنسية أو أثنائها أو بعدها مبدئيا‬
‫خاضعة لقواعد الفقه المالكي واألعراف المحلية‪.51‬‬
‫وإذا كان الفقه المالكي يعتبر القسمة االتفاقية بمثابة بيع‪ ،‬فإنه رتب عنها نفس آثاره حيث‬
‫اعتبرها ناقلة للملكية ال كاشفة لها‪ ،‬وعلى خالف ذلك تعتبر القسمة القضائية كاشفة للملكية‬
‫وليست ناقلة لها‪ ،‬وهذا ماتبناه المشرع المغربي في الفصل ‪ 1088‬من قانون االلتزامات‬
‫والعقود المشار إليها سابقا‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬ضمان االستحقاق والتعرض‬

‫إذا كان فرز حصص الشركاء في العقار يعتبر األثر الرئيسي للقسمة القضائية العقارية‬
‫فإنه ليس األثلر الوحيد وإنما توجد إلى جانبه آثار أخرى تتعلق بالضمان بحيث يضمن‬

‫‪ - 50‬المصطفى مازي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.80:‬‬

‫‪ - 51‬محمد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.42 :‬‬

‫‪20‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫المتقاسمون لبعضهم البعض التعرض واالستحقاق الذي قد ينصب على حصصهم وذلك‬
‫بالنظر إلى الغاية المتوخاة منها والمتمثلة في تحقيق المساواة بين المتقاسمين‪.‬‬
‫ولضمان االستحقاق والتعرض في أثار القسمة القضائية للعقار البد من توفر مجموعة‬
‫من الشروط واألحكام تتمثل في شروط ضمان االستحقاق والتعرض فيما يلي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬وقوع تعرض أو استحقاق من الغير ووجود عيب خفي في نصيب المتقاسم‬
‫ويعتبر أول شرط يجب توفره لقيام الضمان بين المتقاسمين في القسمة القضائية العقارية‬
‫وقوع تعرض أو استحقاق من الغير‪ ،‬ويقصد باالستحقاق في مجال القسمة تجريد المتقاسم من‬
‫النصيب المفرز الذي آل إليه لصالح الغير‪ ،‬كما يتحقق الضمان كذلك متى كانت الحصة التي‬
‫تمثل المتقاس م تحت يد الغير ولم يستطيع استردادها منه‪ ،52‬أما التعرض فيراد به بصفة عامة‬
‫كل ما يعكر على المتقاسم حيازة نصيبه ويشترط لقيام ضمان التعرض بين المتقاسمين أن يقع‬
‫فعال من الغير فيدعي حقا ويرفع دعوى للمطالبة به‪ ،‬أما مجرد علم المتقاسم بأن هناك حق‬
‫للغير ويقع تعرض بسببه ال يكفي لقيام الضمان‪.‬‬
‫ويعتبر العيب الخفي كذلك من شروط قيام الضمان ولعل المقصود به هو ماينقص من‬
‫قيمة الحصة نقصا محسوسا وهو اآلفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للشيئ‪ ،53‬بشكل‬
‫عام أو تلك التي تجعلها غير صالحة لالستعمال فيماى أعد له بحسب طبيعته‪ ،‬أو بمقتضى‬
‫عقد قسمة‪ ،54‬أما العيوب التي تنقص نقصا يسيرا من القيمة أو االنتفاع وكذلك العيوب التي‬
‫جرى العرف بالتسامح فيها‪ ،‬فال تخول الضمان‪ ،55‬إذ يمكن للقاضي االستعانة بخبير ليستطيع‬
‫تقيي م قيمة العيب الخفي إن كان مؤثرا بشكل بالغ أم أن تأثيره يسيرا وبالتالي ال تخول الضمان‬
‫وذلك قياسا على الفصل ‪ 549‬من ق‪ .‬ل‪ .‬ع‪ ،‬وإذا كانت التشريعات المقارنة‪ 56‬قد استثنيت‬
‫صراحة العيوب الخفية من الضمان في مجال القسمة‪ ،‬فإن المشرع المغربي أحال بخصوص‬
‫القسمة على أحكام الضمان في عقد البيع دون أن يستثنى من ذلك العيوب الخفية‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة في هذا المقام على أن المادة ‪ 46‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬قد سايرت‬
‫التشريعات المقارنة في هذا المجال عندما استثنيت العيوب الخفية من الضمان في مجال‬
‫القسمة‪.‬‬

‫‪ - 52‬محمد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.261 :‬‬
‫‪ - 53‬جميلة العماري‪ ":‬في العقود المسماة عقد البيع"‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار النشر السليكي إخوان‪ ،2005 ،‬ص‪.98 :‬‬
‫‪ - 54‬عبد القادر العرعاري‪ ":‬وجهة نظر خاصة في مادة القانون المدني المعمق بين الفقه والقضاء"‪ ،‬مطبعة األمينية بالرباط‪ ،‬الطبعة األولى ‪،2010‬‬
‫ص‪.281 :‬‬
‫‪ - 55‬عبد الحق الصافي‪ ":‬عقد البيع دارسة في قانون االلتزامات والعقود في القوانين الخاصة"‪ ،‬المطبعة بدون‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،1998‬ص‪.390 :‬‬
‫‪ - 56‬نذكر من هذه التشريعات‪ :‬التشريع المدني الليبي في المادة ‪ 844‬التي جاء فيها‪ ":‬يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو‬
‫استحقاق لسبب سابق على القسمة‪."...‬‬

‫‪21‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ثانيا‪ :‬كون التعرض أو االستحقاق والضمان ألسباب سابقة عن القسمة‬

‫يعني كون التعرض أو االستحقاق أسباب سابقة عن القسمة أن يكون الحق الذي يدعيه‬
‫الغير على النصيب أو الجزء الذي آل إلى المتقاسم قد نشأ قبل وقوع القسمة‪ ،‬أما إذا كان هذا‬
‫الحق قد نشأ بسبب الحق عليها فإنه ال يلزم باقي المتقاسمين في شيء‪ ،‬استنادا إلى مقتضيات‬
‫المادة ‪ 324‬من مدونة الحقوق العينية التي تنص على مايلي‪ ":‬يضمن المتقاسمون بعضهم‬
‫البعض أنصبتهم مما قد يقع عليها من تعرض أو استحقاق بسبب سابق عن القسمة"‪.‬‬
‫إن ضمان المتقاسمون ال يكون إال من أجل األسباب السابقة على القسمة كما ورد صراحة‬
‫في الفصل ‪ .1090‬أ ما إذا كان الضرر الذي أصاب المتقاسم يرجع لسبب الحق على القسمة‬
‫فال ضمان على بقية المتقاسمين‪ ،‬فمثال إذا تجاوز أحد بالبناء بعد القسمة على األرض التي‬
‫اختص بها أحد المتقاسمين فال يسوغ للمتقاسم المتضرر من هذا التعرض مطالبة بقية‬
‫المتقاسمين بالضمان‪ ،‬وكذلك إذا ترك المتقاسم شخصا يضع يده على األرض التي آلت إليه‬
‫نتيجة القسمة وجعله يتملكها بالتقادم الكسب فال يسأل بقية المتقاسمين عن فقدانه ملكية أرضه‬
‫ألن ذلك يعود لسبب الحق على القسم ة‪ ،‬ويري جانب من الفقه أن المتقاسمون قد يسألون عن‬
‫الضمان ألسباب ال حقة على القسمة في بعض الحاالت االستثنائية كما لو ثبت بما ال يدع‬
‫مجاال للشك أن الذي وقع ضحية التعرض أو االستحقاق استحال عليه رده كما لو لم يبقى إال‬
‫وقت وجيز لم يتمكن معه المتقاسم من اتخاذ إجراءات قطع التقادم مثال‪.57‬‬

‫ثالثا‪ :‬أال يرجع التعرض أو االستحقاق إلى خطأ المتقاسم نفسه‬

‫يشترط لقيام الضمان أال يكون المتقاسم المتضرر قد ساهم بفعله الخاطئ في مساعدة الغير‬
‫الذي استفاد من التعرض أو االستحقاق‪ ،‬إذ يكون طبيعيا في هذه الحالة أن يتحمل مسؤولية‬
‫أعمالة‪ ،‬وبالتالي عدم إمكانية إجبار باقي المتقاسمين للمشاركة في تحمله‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬عدم وجود شرط يعفي من الضمان‬

‫لقد عمل المشرع المغربي من خالل مجموعة من المحطات التشريعية تحقيق مبدأ‬
‫التوازن والمساواة بين المتقاسمين وذلك تجسيدا للمبدأ القائل" المساواة روح القسمة"‪.58‬‬
‫إذا كان األصل أن الضمان يبقى قائما بين المتقاسمين‪ ،‬وفقا ألحكام عقد البيع بصريح‬
‫الفصل ‪ 1090‬من قانون االلتزامات والعقود الذي جاء فيه‪ ":‬يضمن المتقاسمون بعضهم‬
‫لبعض حصصهم من أجل األسباب السابقة وفقا ألحكام البيع"‪ ،‬ولما كان الضمان المتبادل بين‬
‫المتقاسمين يرمي باألساس إلى حماية كل منهم مما قد يلحق نصيبهم نقص لسبب سابق عن‬

‫‪ - 57‬محمد الكشبور‪ " :‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.263 :‬‬
‫‪ - 58‬ا دريس الفاخوري‪ ":‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات المقارنة الخاصة"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬‬
‫الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2019‬ص‪.347 :‬‬

‫‪22‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫القسمة‪ ،‬فإن أحكامه ليست من النظام العام يجوز للمتقاسمين التحلل من هذا االلتزام إما عن‬
‫طريق االتفاق‪ ،‬وإما في عقد منفصل‪ ،‬وهذا ما أكده المشرع المغربي من خالل الفصل ‪544‬‬
‫من ق‪ .‬ل‪ .‬ع‪ ،59‬وكذا استنادا إلى مقتضيات المادة ‪ 324‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬التي تنص‬
‫على ما يلي‪ ":‬يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض أنصبتهم مما قد يقع عليها من تعرض أو‬
‫استحقاق بسبب سابق عن القسمة إال إذا تم االتفاق صراحة على اإلعفاء منه أو نشأ بسبب‬
‫خطأ المتقاسم نفسه"‪ ،‬غير أن هذا الشرط ال يكون له أي أثر إال عفاء المتقاسمين من‬
‫التعويضات بخالف بعض التشريعات المقارنة كالتشريع الليبي الذي أباح االتفاق على اإلعفاء‬
‫من الضمان من خالل المادة ‪ 434‬في حالتين‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬وهي حالة حق االرتفاق حيث يفترض أن المتقاسمين قد اشترطوا عدم الضمان‬
‫فيما بينهم إذا كان هذا الحق ظاهرا أو تم التنبيه إليه أثناء مسطرة القسمة‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬وهي التي تم التنصيص عليها في الفقرة الثانية من المادة ‪ 435‬من القانون‬
‫الليبي وتتعلق بالفرض الذي يكون فيه المتقاسم عالما بسبب االستحقاق أو يقبل بالقسمة حيث‬
‫يؤدي هذا االتفاق إلى إعفاء المتقاسمينمن الضمان‪.60‬‬
‫ومما ينبغي اإلشارة إليه أن شرط االتفاق على اإلعفاء من الضمان في القانون المغربي‬
‫ال يكون له أثر في حالتين ورد النص عليهما في الفقرة الثالثة من الفصل ‪ 544‬من ق‪ .‬ل‪ .‬ع‬
‫وهما‪:‬‬
‫أ‪ -‬إذا بني االستحقاق على فعل شخصي للمتقاسم المستفيد من الشرط‪ ،‬إذ المبدأ أنه ليس‬
‫للشخص أن يستفيد من خطائه‬
‫ب‪ -‬إذا وقع تدليس من المتقاسم المستفيد من شرط عدم الضمان‪ ،‬كما لو قام بقسمة ملك‬
‫الغير على علم منه‪ ،‬أو كان يعرف سبب االستحقاق مسبقا ولو يصرح به‪.61‬‬
‫أما بالنسبة ألحكام ضمان االستحقاق‪ ،‬فتتجلى في مطالبة المتقاسمين بالضمان أو يعوضوه‬
‫بطريقة حبية كأن يعيدوا القسمة من جديد أو تعويضه نقدا‪ ،‬وإال كان من حقه اللجوء إلى‬
‫القضاء أو المطالبة بالتعويض عن طريق رفع دعوى الضمان‪.62‬‬

‫‪ - 59‬الفصل ‪ 544‬من قانون االلتزامات والعقود ينص على أنه‪":‬يسوغ أن يتفق المتعاقدان على أن البائع ال يتحمل بأي ضمان أصال‪.‬‬
‫إال أنه ال يكون لهذا الشرط من أثر إال إعفاء البائع من التعويضات‪ ،‬فال يمكنه أن يحلل البائع من التزامه برد الثمن الذي قبضه‪ ،‬كله أو بعضه في‬
‫حالة االستحقاق‪.‬‬
‫واليكون لشرط عدم الضمان أي أثر‪ -1 :‬إذا بني االستحقاق على فعل شخصي للبائع نفسه‪ -2 ،‬إذا وقع تدليس من البائع‪ ،‬كما إذا باع ملك الغير على‬
‫علم منه وكما إذا كان يعرف سبب االستحقاق‪ ،‬ولم يصرح به‪.‬‬
‫وفي هاتين الحالتين األخيرتين‪ ،‬يلتزم البائع أيضا بالتعويض‪.‬‬
‫‪ - 60‬المصطفى مازي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.103 :‬‬
‫‪ - 61‬دليلة أبو درقة العلوي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.90-89 :‬‬
‫‪ - 62‬عرض تحت عنوان‪ ":‬دعوى القسمة العقارية"‪ ،‬من إعداد طلبة ماستر الوسائل البديلة لفض المنازعات‪ ،‬الوحدة التسوية الودية لنزعات العقارية‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجنماعية‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‪ ،‬بفاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2019\2018‬ص‪.18 :‬‬

‫‪23‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بالقسمة القضائية العقارية‬

‫قد تبدو دعوى القسمة منذ أول وهلة على أنها دعوى بسيطة‪،‬ال تثير أية صعوبات أو‬
‫عوائق تتطلب الدراسة‪ ،‬لكن الواقع العملي يثبت خالف ذلك‪ ،‬حيث يكشف مجموعة من‬
‫اإلشكاليات التي تطرحها هذه الدعوى‪ ،‬سواء على المستوى القانوني أو الواقعي‪ ،‬والناتجة‬
‫عن مجموعة من العوامل المتمثلة في غموض النص أو غيابه‪ ،‬أو تعارضه مع الواقع العملي‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بموضوع طلب القسمة‬

‫إن جانب االجتهاد القضائي في مباشرته لدعوى القسمة لم يمس مجرد اإلجراءات‬
‫المسطرية‪ ،‬أي المتعلقة بإجراءات تحقيق الدعوى‪ ،‬وإنما المس كذلك بعض اإلشكاالت‬
‫الموضوعية المرتبطة بموضوع الطلب (أوال ‪ :‬إشكالية حماية الدائنين في دعوى القسمة) و‬
‫( ثانيا‪ :‬إشكالية البت في حدود الطلبات في دعوى القسمة)‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬إشكالية حماية الدائنين في دعوى القسمة‬

‫كما هو معلوم أن الدائنين لهم مصلحة جدية في التدخل في إجراءات دعوى القسمة‪،‬‬
‫حتى يتفادوا الطرق االحتيالية التي يلجأ إليها أحد المالكين على الشياع أو بعضهم لإلضرار‬
‫بحقوق الدائنين في حالة وقوع قسمة قضائية من طرف أحد الشركاء رغم كون العقار مثقل‬
‫بحجز عقاري أو مثقل برهن رسمي‪.‬‬
‫أ‪ -‬إشكالية قسمة العقار المرهون ومراعاة مصالح المتقاسمين‬
‫انطالقا من الفصل ‪ 973‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،63‬فحق الرهن مضمون للمالك على الشياع‪،‬‬
‫بحيث يمكن أن يتصرف في ح صته بكل أنواع التصرفات‪ ،‬ومن هذه التصرفات الرهن‪،‬‬
‫فلمالك حصة شائعة في عقار محفظ أن يرهنها رهنا رسميا وأن يقيد هذا الرهن في حصته‬
‫في الرسم العقاري وقد تتعدد الرهون على الرسم العقاري المشترك بعدد المالكين فهل يمنع‬
‫من إجراء قسمة العقار؟‬
‫وبالرجوع إلى خصائص الرهن الرسمي التي تفيد بأنه حق عيني عقاري يمنح الدائن‬
‫المرتهن حق التتبع واألولوية مع بقاء المرهون تحت تصرف المدين الراهن‪ ،‬فإن الرهن ال‬
‫يمنع المدين الراهن من التصرف في ملكية العقار المرهون‪ ،64‬إال أن ذا التصرف يجب أال‬

‫‪ - 63‬ينص الفصل ‪ 973‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪":‬لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته‪ ،‬وله أن يبيع هذه الحصة وأن يتنازل‬
‫عنها أو يرهنها‪ ،‬وأن يحل غيره في االنتفاع بها‪ ،‬وأن يتصرف فيها بأي وجه أخر سواء أكان تصرفه هذا بمقابل أو تبرعا‪ ،‬وذلك كله ما لم يكن الحق‬
‫متعلق بشخص فقط"‬
‫‪ -64‬نور الدين العرج"الشكلية في عقد الرهن في التشريع المغربي" أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في القانون‬
‫المدني كلية آكدال‪ ،‬جامعة محمد الخامس بالرباط السنة الجتمعية ‪ 2000-1999‬ص‪68:‬‬

‫‪24‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫يضر بالدائن المرتهن‪ ،‬ومن بين التصرفات التي يجريها المالك على الشياع قسمة العقار‬
‫الشائع قسمة عينية أو قسمة تصفية‪ ،‬فإذا كانت القسمة عينية تحولت الرهون من الحصة‬
‫الشائعة للمدين إلى حصته المفرزة‪ ،‬وفي هذا اإلطار أكدت محكمة النقض على أن"رهن‬
‫العقار ال يحول دون قسمته إذا كان ال نزاع في ملكيته بين مالكه إذا صح أن يتحول الرهن‬
‫‪65‬‬
‫إلى الجزء الذي خرج به المدين الرهن"‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى المادة ‪ 166‬من م‪.‬ح‪.‬ع نجدها تنص على أنه‪":‬الرهن الرسمي ال‬
‫يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المرهونة وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها"‪.‬‬
‫معنى ذلك أنه ال يجوز للشركاء في عقار واحد أن يأتوا تصرفا يترتب عنه تجزئة‬
‫هذا الرهن كأن تتم قسمة العقار بين الشركاء قسمة عينية بما عليه من رهن وإن لم يكن من‬
‫‪66‬‬
‫الممكن البقاء في حالة الشياع‪ ،‬وذلك لوجود مبدأ عدم إجبار الشريك على البقاء في الشياع‪.‬‬
‫وأمام هذا التنازع بين النصوص القانونية ‪ ،‬وجد القضاء نفسه مطالبا بإيجاد حل‬
‫يضمن من خالله مصالح البنك والشركاء الراهنين على السواء‪ ،‬إذ أعطى لهم اإلمكانية في‬
‫الخروج عن حالة الشياع‪ ،‬ولكن مع إجراء تصفية للعقار وبيعه وخصم مبلغ القرض اإلجمالي‬
‫قبل توزيع الحصص‪ 67‬على الشركاء كل على حسب حصته مع إعطاء الحق للمرتهن"البنك"‬
‫في تحديد الثمن المبدئي للمزايدة‪.‬‬
‫ب‪ -‬إشكالية حماية الدائنون من قسمة عقار مثقل بحجز عقاري‬
‫إذا كان الحجز العقاري يقع ضمانا لدين في ذمة المدين الذي قد يكون مالكا لحصة‬
‫مشاعة على الرسم العقاري فإن اإلشكال الذي يثار من الناحية العملية يتعلق بمدى إمكانية‬
‫تحقق الحماية من عدمها في حالة وقوع القسمة القضائية من طرف أحد المالكين على الشياع‬
‫رغم كون العقار مثقل بحجز عقاري؟‬
‫إن الهدف من إجراء حجز عقاري على حصة مشاعة في عقار محفظ تتمثل في بيعها‬
‫بالمزاد العلني بالرسم العقاري‪ ،‬إذ أن البيع الجبري سيطال الحصة المشاعة وحدها دون باقي‬
‫الحصص المشاعة األخرى لكونها مملوكة ألشخاص آخرين غير المدين بل يحق لباقي‬
‫الشركاء على الشياع شفعة الحصة المشاعة المبيعة بالمزاد العلني من يد المشتري الراسي‬
‫عليه المزاد‪ ،‬ومن تم فإن إيقاع حجز عقاري من طرف الدائن الحاجز‪ ،‬ال يحول قانونا دون‬
‫طلب إجراء قسمة عينية من طرف أحد المالكين على الشياع‪ ،‬أو إجراء قسمة اتفاقية بين‬
‫‪ - 65‬قرار صادر عن محكمة النقض رقم ‪ 213‬بتاريخ ‪ 2002/03/20‬أوردته جيهان الزواش"دعوى قسمة العقار ودور القضاء في حماية‬
‫المتقاسم"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة جامعة‬
‫محمد األول السنة الجامعية‪ 2012 -2011‬ص‪.78‬‬
‫‪ - 66‬اسماعيل الركاني"ضان التوازن االقتصادي في تقنيات القرض العقاري"رسالة لنيل دبلوم الماست ر في قانون العقود والعقار‪ ،‬شعبة القانون‬
‫الخاص كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة جامعة محمد االول السنة الحامعية ‪ 2008-2007‬ص‪.49:‬‬
‫‪ -67‬فاطمة الزهراء بوحراث "أحكام القسمة وأثارها في التشريع المغربي"م‪.‬س س‪.‬ج ‪ 2013-2012‬ص‪114 :‬‬

‫‪25‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫جميع المالكين بمن فيهم المدين المحجوز عليه على اعتبار أن القسمة العينية ال تنشئ حقوقا‬
‫للمالكين على الشياع بشأن حق تملكهم الثابت قبل وقوع القسمة‪ ،‬والجدير بالذكر أن القاعدة‬
‫في القسمة أنها معلنة للحق وفق ق‪.‬ل ‪.‬ع‪ ،‬فهذه القاعدة التمتد إلى العقارات المحفظة التي‬
‫تخضع لمبدأ األثر اإلنشائي للتسجيل‪ ،‬إذ ال يمكن للقسمة القضائية أن تكون لها أي أثر إال من‬
‫تاريخ تقييد عقد القسمة أو الحكم القضائي بالقسمة في الرسم العقاري عندما يصبح مكتسبا‬
‫لقوة الشيء المقضي به‪ ،68‬وعليه فإن طلب إجراء قسمة قضائية من طرف المالكين على‬
‫الشياع بشأن عقار محفظ مثقل بحجز عقاري ال يخلو من فرضيتين‪:‬‬
‫الفرضية األولى‪ :‬تتمثل في كون العقار المثقل بحجز عقاري قابل للقسمة العينية بين‬
‫جميع الشركاء‪ ،‬بحيث إن الحجز الجاري على الحصة المشاعة يدور معها وجودا وعدما‪ ،‬أي‬
‫أنها تبقى مثقلة به في حالة الشياع التي يتحقق معها الحماية التشريعية التي قرر من أجلها‬
‫الحجز العقاري‪ ،‬كل ما هنالك أن الضرر الذي يمكن أن يلحق الدائن الحاجز يتجسد في تقليل‬
‫الضمان المتوخى من العقار المحجوز في حالة وقوع قسمة اتفاقية بين الشركاء على الشياع‬
‫نتي جة للتواطىء الذي يقع بين باقي الشركاء والمدين المحجوز عليه في جعل القطعة التي‬
‫ستؤول إلى هذا األخير ال تفي بتغطية الدين المضمون بحجز عقاري إضرارا بالدائن‬
‫‪69‬‬
‫الحاجز‪.‬‬
‫الفرضية الثانية‪ :‬تقوم على كون العقار المثقل بحجز عقاري غير قابل للقسمة العينية‬
‫بين جميع الشرك اء لتعذر ذلك من الناحية القانونية أو الواقعية‪ ،‬الشيء الذي يضطر منه الخبير‬
‫المعين إلى اقتراح الثمن االفتتاحي لبيعه برمته بالمزاد العلني‪ .‬أو يتم توزيع منتوج البيع على‬
‫باقي المالكين على الشياع كل حسب االسهم التي يملكها في العقار المبيع‪ ،‬ماعدا المدين‬
‫المحجوز ع ليه الذي يبقى نصيبه من ثمن البيع مودعا بين يدي رئيس مصلحة كتابة الضبط‬
‫لفائدة الدائن الحاجز وذلك ضمانا للمبلغ الجاري بشأنه الحجز العقاري‪ ،‬وفي هذا اإلطار‬
‫قضت المحكمة االبتدائية بمراكش بقسمة عقار مملوك على الشياع مثقل بحجز عقاري تحفظي‬
‫بشأن حصة أحد الشركاء وبي ع المدعى فيه موضوع الرسم العقاري انطالقا من الثمن‬
‫االفتتاحي المحدد من طرف الخبير وتوزيع منتوج البيع بين الشركاء كل حسب منابه وجعل‬
‫‪70‬‬
‫الصائر على النسبة‪.‬‬
‫وعليه فالحجز العقاري ال يحول دون وقوع قسمة قضائية وال مجال للتمسك بالدفع‬
‫بالبطالن المنصوص عليه ضمن مقتضيات الفصل ‪ 453‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬من طرف الدائن الحاجز‬
‫على حصة مشاعة في رسم عقاري‪ ،‬وذلك بعد وقوع البيع بالمزاد العلني تنفيذا للحكم القاضي‬

‫ص‪68.81-80:‬‬ ‫‪-‬جيهان الزواش م‪ .‬س ‪،‬‬

‫‪ -69‬حسن فتوح "التقييد االحتياطي وعالقته بالحجز واالنذارات العقارية" مطبعة الوراقة الوطنية مراكش الطبعة األولى ‪ 2008‬ص‪179:‬‬
‫‪ -70‬حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بمراكش المؤرخ في ‪ 11‬نونبر ‪ 2007‬في الملف العقاري عدد‪ 2007/9/97‬أوردته جهان زواش م‪.‬س‬
‫ص‪.82:‬‬

‫‪26‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫بقسمة التصفية على أساس الثمن االفتتاحي المقترح من طرف الخبير بدليل أن البيع المتحدث‬
‫عنه تشريعيا في هذا النص هو التفويت االختياري الذي يبرمه المدين المحجوز عليه بعوض‬
‫أو بدون عوض ورغم وجود حجز عقاري إضرارا بالدائن الحاجز في حين أن البيع بالمزاد‬
‫العلني الذي أجري بشأن العقار المحجوز قد تم جبرا على جميع المالكين على الشياع بمن‬
‫فيهم المدين المحجوز عليه وتحت إشراف القضاء‪ ،‬أي نية اإلضرار بالدائن الحاجز منتفية‬
‫أصال النعدام عنصر إرادة المدين المحجوز عليه في حصول البيع الجبري الذي وقع تنفيذا‬
‫‪71‬‬
‫لحكم قضائي بالقسمة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬إشكالية البث في حدود الطلبات في دعوى القسمة‬

‫تطبيقا لمقتضيات قانون المسطرة المدنية وخصوصا الفصل الثالث من هذا القانون‬
‫والذي ينص على أنه ‪ ":‬يتعين على القاضي أن يبث في حدود طلبات األطراف وال يسوغ له‬
‫أن يغير تلقائيا موضوع أو سبب هذه الطلبات‪ ،‬ويبث دائما طبقا للقوانين المطبقة على النازلة‬
‫ولو لم يطلب األطراف ذلك بصفة صريحة"‪ ،‬يلزم القاضي بالبت في حدود الطلبات التي يتقدم‬
‫بها األطراف في الدعوى بحيث ال يمكنه أن يحيد عنها أو يغير فيه‪.‬‬
‫وفي هذا السياق نجد قرار للمجلس األعلى(محكمة النقض حاليا) جاء فيه‪" :‬إذا كان‬
‫طلب المدعي إنهاء حالة الشياع‪ ،‬وتبين للمحكمة أن الشيء غير قابل للقسمة العينية‪ .‬التجأت‬
‫تلقائيا إلى إنهاء الشياع عن طريق التصفية دون ضرورة تقديم طلب صريح بذلك"‪.‬وهذا‬
‫االتجاه تؤيده محكمة االستئناف بطنجة‪ ،‬بحيث جاء في حيثيات القرار ‪ 909‬مايلي‪":‬المحكمة‬
‫االبتدائية لما قضت بقسمة التصفية بعد تعذر إجراء القسمة العينية تكون طبقت القانون التطبيق‬
‫‪72‬‬
‫الصحيح وسايرت الفقه والقانون"‪.‬‬
‫ومن هنا يتبين أن هذا القرار يعد خرقا واضحا لمقتضيات الفصل ‪ 3‬من ق‪.‬م‪.‬م‪،‬‬
‫وبالتالي نتساءل عن األسس القانونية التي اعتمدها القضاء لتبرير موقفه؟‬
‫ويمكن تدعيم موقف القضاء المغربي في مسايرته لهذا االتجاه بعدة تبريرات‪ ،‬فعندما‬
‫سمح بقسمة التصفية تلقائيا راعى في ذلك مصلحة المدعين‪ .‬بحيث إنه ال يجبر أحد على البقاء‬
‫في الشياع‪ 73.‬وأن غايتهم األساسية تتجلى في إنهاء حالة الشياع‪ ،‬ومقتضيات الفصل ‪259‬‬
‫من ق‪.‬م‪.‬م تنص على ما يلي‪ ":‬يمكن للمحكمة أن تأمر بالقسمة البتية إذا كان المطلوب قسمته‬
‫قابال لها‪ ،‬وينتفع كل بحصته بمدرك أو بدونه ولوكان هناك قاصرون تأمر المحكمة إذا كان‬

‫‪ -‬جهان زواش‪ :‬م‪.‬س ص‪8271 :‬‬

‫‪ - 72‬قرار صادر عن محكمة االستئناف بطنجة بتاريخ ‪ 2010/12/23‬ملف عدد ‪ 1615 /2010/650‬أوردته هناء الراوي‪ ":‬القسمة القضائية للعقار"‪،‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة عبد المالك سعيدي‪ :‬بطنجة‪ :‬السنة الجامعية‬
‫‪ ،2011\2010‬ص‪87 :‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 27‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪73 .‬‬

‫‪27‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫موضوع القسمة غير قابل لها وال النتفاع كل بحصته ببيعه جملة أو تفصيال بالمزاد العلني‬
‫مع تحديد الثمن األساسي للبيع"‪.‬‬
‫غير أن هذا الفصل متعلق بتصفية التركة فهو ينظم حالة الشيوع المترتبة على التركة‬
‫وعلى الورثة وليس حالة الشيوع المترتبة على أسبا أخرى غير اإلرث‪ ،‬فهذا االجتهاد يكون‬
‫مصيبا إذا كان الطلب المقدم بمقتضى الطلب االفتتاحي يرمي إلى الخروج من الشياع دون‬
‫تحديد طريقة لهذا الخروج أو لنوع القسمة المطلوبة قهنا يمكن للمحكمة أن تأمر بالقسمة‬
‫العينية وعند تعذرها أن تأمر بقسمة التصفية وتكون بهذا المسلك قد احترمت القانون وطبقته‬
‫تطبيقا سليما‪ .‬أما في الحالة التي يكون الطلب يرمي صراحة إلى القسمة العينية دون سواها‬
‫كطريقة إلنهاء الشيوع فليس للمحكمة أن تأمر بقسمة تلقائية في عدم إمكانية القسمة العينية‬
‫ألن في ذلك خرق للمادة ‪ 3‬من ق‪.‬م‪.‬م ولمبدأ البث في حدود الطلبات‪ ،‬هذا باإلضافة إلى كون‬
‫المحكمة قد تجبر الشخص الذي تقدم بطلب القسمة العينية على قسمة التصفية لم يردها ولم‬
‫‪74‬‬
‫يطلبها فهو أدرى بمصلحته‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إشكالية عالقة دعوى القسمة ببعض الدعاوى وببعض القوانين‬
‫قبل مباشرة القاضي النظر في دعوى القسمة قد يجد نفسه مضطرا لإلجابة على‬
‫مجموعة من اإلشكاالت المتعلقة بالجانب المسطري‪ ،‬وذلك قبل الخوض في بحث موضوع‬
‫الدعوى هذه اإلشكاالت التي تتولد إما نتيجة تداخل دعوى القسمة مع بعض الدعاوى (أوال)‬
‫أو نتيجة تضارب أحكام دعوى القسمة مع بعض القوانين (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تداخل دعوى القسمة مع بعض الدعاوى‬

‫كثيرا ما نجد أن دعوى القسمة المقدمة من طرف أحد المالكين على الشياع تكون‬
‫مقرونة إما بطلب مقابل استغالل أو التخلي عن جزء من العقار‪ ،‬أو تكون محل طعن من أحد‬
‫الخصوم الذي يمارس دعوى الشفعة بخصوص بعض الحقوق الشائعة‪.‬‬
‫أ‪ -‬ارتباط دعوى القسمة بدعوى الشفعة‬
‫لقد نص المشرع المغربي في الفصل ‪ 110‬من قانون المسطرة المدنية على أنه‪:‬‬
‫"تضم دعاوى جارية أمام محكمة واحدة بسبب ارتباطها بطلب من األطراف‪ ،‬أو أحدهم وفقا‬
‫لمقتضيات الفصل ‪ 49‬حيث نص على أن‪" :‬يجب أن يثار في آن واحد وقبل كل دفاع في‬
‫الجوهر الدفع بإحالة الدعوى على محكمة أخرى بتقديمها أمام محكمتين مختلفتين‪ ،‬أو الرتباط‬
‫الدعويين والدفع بعدم القبول وإال كان الدافعان غير مقبولين‪."..‬‬

‫‪ -‬محمد علي ‪":‬دعوى القسمة العقارية المحكمة االبتدائية بتمارة نموذجا رسالة لنيل دبلوم الماستر المتخصص في المهن القضائية والقانونية كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي جامعة محمد الخامس الرباط س‪.‬ج ‪ 2011-2010‬م‪.‬س ص ‪6074‬‬

‫‪28‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ونستشف من خالل هذين الفصلين‪ ،‬أنه كثيرا ما تقابل دعوى القسمة المقدمة من‬
‫طرف أحد األطراف بدعوى الشفعة‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة تكون المحكمة ملزمة للفصل في هاتين الدعوتين‪ ،‬إال وأنه نظرا‬
‫لغياب نص في الموضوع‪ ،‬فقد اختلف االجتهاد القضائي بين مذهبين‪ :‬األول يرى إيقاف البت‬
‫في دعوى القسمة إلى حين البت في دعوى الشفعة‪.‬والثاني ذب إلى عدم البت في دعوى‬
‫‪75‬‬
‫القسمة لكونها سابقة ألوانها‪.‬‬
‫‪ -‬إيقاف البت‬
‫بالرجوع إلى مقتضيات الفصل ‪ 109‬من ق‪.‬م‪.‬م باعتباره الفصل الوحيد الذي‬
‫تعرض لحالة ارتباط الدعوتين‪ ،‬نجده ينص على أن‪ ":‬إذا سبق أن قدمت دعوى لمحكمة‬
‫أخرى في نفس الموضوع‪ ،‬أو إذا كان الموضوع مرتبطا بدعوى جارية أمام محكمة‬
‫أخرى أمكن تأخير القضية بطلب من الخصوم أو من أحدهم"‪.‬‬
‫ويستفاد من مقتضيات الفصل ‪ 109‬من ق‪.‬م‪.‬م أنه استعمل عبارة تأخير الدعوى‪،‬‬
‫مما يمكن معه القول أن غاية المشرع اتجهت إلى تأخير الجلسة إلى جلسة أخرى محددة‬
‫التاريخ يعلم بها األطراف‪ ،‬كما أن المشرع لو أراد فعال التعبير عن إيقاف البت لكان نص‬
‫على ذلك صراحة‪ ،‬أو حتى استعمل على األقل تأخير البت في القضية بدل عبارة تأخير‬
‫القضية‪.‬‬
‫أما االجتهاد القضائي فنجده مستقر على أنه إذا ارتبطت دعوى الشفعة مع دعوى‬
‫القسمة‪ ،‬على المحكمة أن تقضي بإيقاف البت في دعوى القسمة‪ ،‬إلى حين البت في دعوى‬
‫‪76‬‬
‫الشفعة‪ ،‬أو عدم قبول دعوى القسمة لكونها سابقة ألوانها‪.‬‬
‫‪ -‬عدم القبول‬
‫إن عدم قبول الدعوى‪ ،‬هو جزاء مدني لعدم احترام شكليات معينة تتعلق إما‬
‫باإلخالل بالشروط الشكلية للتقاضي أو بعدم احترام آجال رفع الدعوى وقد أوردها المشرع‬
‫المغربي على سبيل الحصر واعتبره من النظام العام يمكن أن تثيره المحكمة من تلقاء‬
‫نفسه‬
‫ومن ثم يبدو أن إجراء عدم القبول ال يصلح أن يكون جزاءا قانونيا الرتباط‬
‫دعوى القسمة بدعوى الشفعة‪ ،‬لذا فدعوى القسمة يجب أن تكون خالية من أية منازعة‪،‬‬

‫‪- 75‬بثينة علوط‪ :‬م‪.‬س ص‪.62-61:‬‬

‫‪ -76‬محمد علي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪52:‬‬

‫‪29‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫حيث يجب البت أوال في دعوى الشفعة ألنها تتعلق بالملكية وأن دعوى القسمة سابقة‬
‫‪77‬‬
‫ألوانها‪ ،‬وهذا ما أكدته ابتدائية الخميسات بتاريخ ‪.1998/10/22‬‬
‫ب‪ -‬ارتباط دعوى القسمة بدعوى االستغالل‬
‫للمالك على الشياع حق المطالبة بمقابل االستغالل طبقا لمقتضيات الفصل ‪965‬‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع الذي نص على أنه ‪":‬على كل واحد من الشياع أن يقدم الباقين حسابا على ما أخذه‬
‫زائدا على نصيبه من غلة الشيء المترك" والفصل ‪ 973‬من نفس القانون الذي نص على‬
‫أنه ‪":‬لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته‪"..‬‬
‫وحتى الفقه اإلسالمي يؤكد على ذلك بالنسبة للعقارات غير المحفظة‪ ،‬أما إذا كان‬
‫حاضرا ولم يطالب بحقه في االستغالل في مدة معينة‪ ،‬فال يجوز له طلب مقابل االستغالل‪،‬‬
‫‪78‬‬
‫أما القانون المغربي فلم ينص على أي مقتضى في هذا الشأن‪.‬‬
‫أما االجتهاد القضائي المغربي في هذا المجال‪ ،‬لم يستقر على اتجاه معين‪ ،‬بحيث‬
‫ذهبت المحكمة أحيانا في اتجاه البت في طلب القسمة وطلب مقابل االستغالل في آن واحد‬
‫‪79‬‬
‫‪ ،‬أو قد تقضي بعدم قبول مقابل االستغالل لكونه سابقا ألوانه‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬تضارب أحكام دعوى القسمة مع بعض القوانين‬

‫تصطدم دعوى القسمة ببعض النصوص الخاصة غير الواردة في قانون‬
‫االلتزامات والعقود المغربي أو القانون العقاري ويبرز هذا التضارب من خالل‪:‬‬
‫أ‪ -‬عالقة دعوى القسمة بالقانون ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات والمجموعات‬
‫السكنية وتقسيم العقارات‬
‫من خالل االطالع على مقتضيات القانون ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية‬
‫والمجموعات السكنية وخاصة الفصل ‪ 58‬الذي ينص على أنه‪":‬في الجماعات الحضرية‬
‫والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمجموعات الحضرية والمناطق ذات صبغة‬
‫خا صة وكل منطقة تشملها وثيقة من وثائق التعمير موافق عليها كمخطط توجيه التهيئة‬
‫العمرانية أو تصميم تنمية تجمع قروي يتوقف على الحصول على إذن سابق للتقسيم‪.‬‬
‫‪ -‬كل بيع أو قسمة يكون هدفها أو يترتب عليها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر‬
‫معدة إلقامة بناء عليها‪"...‬‬

‫‪ -77‬بثينة العلوط ‪ ،‬م‪.‬س ص‪103:‬‬

‫‪ -‬محمد علي‪ :‬م‪.‬س ص‪78 .97:‬‬

‫‪ -‬فاطمة الزهراء بوحراث م‪.‬س ص‪97 :‬‬

‫‪79‬‬

‫‪30‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫ومن منطل ق هذا الفصل يمكن القول أن أي تقسيم لعقار من العقارات الداخلة في‬
‫المناطق الخاضعة لوثيقة من وثائق التعمير يتوجب استصدار إذن من رئيس المجلس‬
‫الجماعي‪.‬‬
‫وحماية منه لهذا المقتضى القانوني أكد المشرع في المادة ‪ 61‬من نفس القانون‬
‫على أنه‪ ":‬اليجوز للعدول أن يحرروا أو ي تلقوا أو يسجلوا أي عقد يتعلق بعملية البيع أو‬
‫القسمة المشار إليها في المادة ‪ 58‬أعاله‪ ،‬ما لم يكن مصحوبا باإلذن المنصوص عليه في‬
‫نفس المادة أو بشهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية ال‬
‫تدخل في نطاق تطبيق هذا القانون"‪.‬‬
‫إن الفصلين ‪ 85‬و ‪ 61‬يطرحان بعض اإلشكاالت الراجعة أساسا إلى عموميتها‬
‫من جهة‪ ،‬ومدى إجبارية التقيد بهما أمام القضاء عند البت في القسمة خاصة في حالة عدم‬
‫تمسك أي طرف بعدم مالئمة دعوى القسمة لوثائق التعمير ‪.‬ولتجاوز هذه اإلشكاالت وما‬
‫يمكن أن ينتج عنها في حالة رفض رئيس المجلس الجماعي تنفيذ الحكم القاضي بالقسمة‬
‫بعلة مخالفته مضمون وثائق التعمير‪ ،‬ولتحقيق نوع من االنسجام بين أحكام دعوى القسمة‬
‫ومقتضيات س القانون‪ 90-25‬ترجح صوابية ماذهب إليه بعض الباحثين من ضرورة‬
‫إلزام الخبير باحترام مقتضيات قانون التجزئات العقارية عند إعداده لمشروع القسمة‪،‬‬
‫أيضا لمراعاة هذا الظهير يجب إلزام طالب القسمة باستصدار شهادة من رئيس المجلس‬
‫الجماعي تثبت عدم دخول العقار المراد قسمته ضمن نطاق قانون‪ 90-25‬وفي هذا‬
‫المقتضى حماية لمخططات التوجيه والتهيئة العمرانية التي أصبحت لها أهمية كبيرة في‬
‫‪80‬‬
‫مجال التعمير واإلسكان بالمغرب‬
‫ب‪ -‬عالقة دعوى القسمة بقانون نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫تعتبر مسطرة نزع الملكية أخطر إجراء يتعرض له المالكين‪ ،‬نظرا لكونه يمس‬
‫حق الملكية الذي يعد اقدس الحقوق المقررة لألفراد‪ ،81‬إال أنه قد يكون العقار موضوع‬
‫نزع الملكية هو عقار مشاع‪ ،‬ومن هنا طرح السؤال التالي ‪:‬هل يكون لمسطرة نزع الملكية‬
‫تأثير مباشر على دعوى القسمة؟‬
‫بالرجوع إلى الفصول ‪15‬و‪25‬و‪ 38‬من القانون ‪ 81.07‬المتعلق بنزع الملكية‬
‫ألجل المنفعة العامة‪ ،‬يمكن القول أن مسطرة نزع الملكية لها تأثير مباشر على دعوى‬
‫القسمة‪.‬‬

‫ومابعدها‪80 .‬‬ ‫‪ -‬بثينة العلوط ص‪129:‬‬

‫‪ - 81‬أحمد أجعون "اختص اصات المحاكم االدارية في مجال نزع الملكية من أجل المنفعة العامة" أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية جامعة محمد الخامس أكدال‪-‬الرباط س‪.‬ج ‪ 2000-1999‬ص‪.5:‬‬

‫‪31‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫وبالتالي فإذا كانت دعوى قسمة عينية فال ب د من األخذ بعين االعتبار هذه‬
‫المقتضيات وعدم إدخالها في مشروع القسمة لكن قد يثار تساؤل كيفية علم المحكمة بوجود‬
‫هذا المقرر ونشره بالجريدة الرسمية وهل يقع االلتزام على عاتق المحكمة أم على عاتق‬
‫الخبير بل األكثر من ذلك كيف لهذه األطراف أن تعرف ان عقارا معينا موضوع نزع‬
‫‪82‬‬
‫الملكية للمنفعة العامة هو موضوع دعوى القسمة الجارية أمام المحكمة‪.‬‬
‫لذلك على المحكمة ان تأخذ الحيطة والحذر حتى ال يتم غبن أحد االطراف بأن‬
‫يخرج احدهم بالجزء موضوع نزع الملكية للمنفعة العامة لوحده دون االخرين مما يجعلنا‬
‫نقترح حلين لهذا اإلشكال يتمثل األول في استثناء الجزء محل نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫من مشروع القسمة العينية ويتمثل الثاني في جعل النصيب موضوع نزع الملكية بين كافة‬
‫أطراف المالكين على الشياع إضافة إلى االجزاء األخرى بشكل متساو بينهم أخذا بعين‬
‫االعتبار نسبة ملكيتهم‪..‬‬

‫خاتمة‪:‬‬
‫على امتداد خطوات هذا العرض وتوقفاته‪ ،‬كانت المحاولة منصبة على تحديد المسار‬
‫القضائي التي يجب على طالب القسمة سلوكه‪ ،‬بدءا بالشروط وانتهاء باآلثار‪ ،‬وقد حاولنا‬
‫جاهدين رصد أهم مواطن اإلخالالت واإلشكاالت التي تعرفها هذه المسطرة‪.‬‬
‫فخلصنا إلى أن دعوى القسمة القضائية تشكل الوسيلة المخولة لاللتجاء للقضاء للمطالبة‬
‫بالحق‪ ،‬والحد من سلبيات نظام الشيوع العقاري واإلسهام في مسار التنمية االقتصادية‬
‫واالجتماعية‪.‬‬
‫إال أنه بالرغم من ذلك فهي تضمر العديد من اإلشكاليات والعوائق على المستوى العملي‬
‫سواء من ناحية اإلجراءات المسطرية أو الموضوعية أو تنفيذ األحكام القاضية بالقسمة سواء‬
‫منها القسمة العينية أو قسمة التصفية‪.‬‬
‫وبالتالي يجب البحث على أنجع الحلول التي تتخلها بحيث يستوجب إعادة النظر في‬
‫النصوص المؤطرة لهذا الموضوع كما هو الشأن بخصوص قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫أن يتم اعتماد الوسائل البديلة لفض المنازعات كطرق لتسوية منازعات القسمة العقارية‬
‫وديا دون اللجوء إلى القضاء‪ ،‬وذلك بوضع نصوص قانونية واضحة تنظم هذه الوسائل‪،‬‬
‫خصوصا أن هذه األخيرة أبانت على فعاليتها في تسوية العديد من المنازعات خاصة المتعلقة‬
‫بالتجارة الدولية‪.‬‬

‫‪ -‬بثينة العلوط‪ ،‬م‪.‬س ص‪13682 :‬‬

‫‪32‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫وعموما إن اإلصالح لن يكتمل إال بإخراج نصوص تشريعية حقيقية تكون للقضاء مرجعا‬
‫عند المنازعات‪ ،‬خاصة وأن قيمة الدعاوى المنصبة على العقار تكون كبيرة جدا وأكثر تعمق‪.‬‬

‫الئحة المراجع والمصادر‪:‬‬

‫• القرآن الكريم ‪.‬‬

‫المصادر‪:‬‬
‫• لسان العرب البن منظور‪ ،‬ص ‪ 479/578‬القاموس المحيط لفيروزأيادي ص‬
‫‪ 1483‬مختارالصحاح ‪،‬للرازي‪.‬‬

‫المراجع‪:‬‬
‫❖المراجع العامة‪:‬‬

‫• عبد الرزاق السنهوري‪ ":‬الوسيط في شرح القانون المدني"‪ ،‬الجزء الثامن‪،‬‬

‫دار النهضة العربية القاهرة‪.1967 ،‬‬
‫• جميلة العماري‪ ":‬في العقود المسماة عقد البيع"‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار النشر‬
‫السليكي إخوان‪.2005 ،‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ":‬وجهة نظر خاصة في مادة القانون المدني المعمق‬ ‫•‬
‫بين الفقه والقضاء"‪ ،‬مطبعة األمينية بالرباط‪ ،‬الطبعةاألولى ‪.2010‬‬

‫‪33‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫عبد الحق الصافي‪ ":‬عقد البيع دارسة في قانون االلتزامات والعقود في القوانين‬ ‫•‬
‫الخاصة"‪ ،‬بدون ذكر المطبعة‪ ،‬الطبعة األولى ‪1998‬‬

‫ادريس الفاخوري ‪ ":‬مدونة الحقوق العينة على ضوء القانون ‪،39.08‬‬ ‫•‬
‫مطبعة الجسور وجدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2012‬‬
‫• محمد الكشبور‪ ":‬األوضاع القانونية الخاصة بالمياه في الفقه اإلسالم يوفي‬
‫تشريعات دول المغربي"‪ ،‬بمجلة القانون‪ ،‬العدد‪.142‬‬

‫❖المراجع الخاصة‬
‫بثينة العلوط ‪ ":‬القسمة القضائية للعقار"‪ ،‬دارالسالم للطباعة والنشر‬ ‫•‬
‫والتوزيع‪ ،‬الطبعة األولى‪.2005‬‬

‫محمد المنجي‪":‬دعوى القسمة مراحل الدعوى من تحرير الصحيفة إلى الطعن‬ ‫•‬
‫باالستئناف"‪ ،‬موسوعة الدعاوى العملية توزيع منشأة المعارف باإلسكندرية‬
‫‪. 2005‬‬ ‫الطبعة األولى سنة‬
‫• حسن فتوح‪":‬التقييد االحتياطي وعالقته بالحجز واالنذارات العقارية" مطبعة‬
‫الوراقة الوطنية ‪،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2008‬‬
‫• فايز السيد اللمساوي‪ ،‬أشرف فايز اللمساوي‪ ":‬قسمة المال الشائع"‪ ،‬المركز‬
‫القومي لإلصدارات القومية‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬سنة ‪.2005‬‬
‫• محمد الكشبور‪ ":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مطبعةة النجاح‪،‬‬
‫الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬سنة ‪.2011‬‬

‫ا دريس الفاخوري‪ ":‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة‬ ‫•‬
‫الحقوق العينية والتشريعات المقارنة الخاصة"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪2019‬‬
‫❖األطروحات والرسائل ‪:‬‬
‫✓ األطروحات‪:‬‬

‫‪34‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫• أحمد أجعون "اختصاصات المحاكم االدارية في مجال نزع الملكية من أجل‬

‫المنفعة العامة"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون العام كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية جامعة محمد الخامس أكدال‪-‬الرباط س‪.‬ج ‪-1999‬‬
‫‪2000‬‬
‫• نورالدين العرج‪ ":‬الشكلية في عقد الرهن في التشريع المغربي" أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في القانون المدني كلية‬
‫آكدال‪ ،‬جامعة محمد الخامس بالرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2000-1999‬‬

‫✓ الرسائل‪:‬‬
‫• فاطمة الزهراء بوحراث ‪":‬أحكام القسمة وأثارها في التشريع المغربي"‪ ،‬رسالة‬
‫لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬ماستر العقار والتنمية‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعيدي بطنجة‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪.2015-2014‬‬
‫• عبد العزيز مسواكي‪ ":‬القسمة القضائية العقارية"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‬
‫في القانون الخاص تخصص العقار والتعمير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة موالي‬
‫إسماعيل بمكناس‪ ،‬السنة الجامعية ‪2015/2014‬‬
‫• دليلة أبودرقة العلوي‪ ":‬الملكية الشائعة وانقضاؤها بالقسمة القضائية على ضوء‬
‫أحكام التشريع المغربي"‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الماستر‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة الحسن الثاني الدارالبيضاء‪ ،‬السنةالجامعية‬
‫‪.2011\2010‬‬
‫• هناء الراوي‪ ":‬القسمة القضائية للعقار"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة عبد المالك‬
‫السعدي بطنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2011-2010‬‬
‫• جيهان الزواش‪":‬دعوى قسمة العقار ودورالقضاء في حماية المتقاسم"‪ ،‬رسالة‬
‫لنيل دبلوم الماستر وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم‬

‫‪35‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة جامعة محمد األول السنة‬

‫الجامعية‪2012-2011‬‬

‫❖المجالت‪:‬‬
‫• عبدالغفورالمسواكي‪":‬القسمة القضائية للعقار‪ ،‬منشورات مجلة العلوم القانونية‪،‬‬
‫سلسلة البحث األكاديمي‪ ،‬الطبعةاألولى‪ ،‬سنة ‪.2016‬‬
‫• جياللي بوحيص‪ ":‬بعض اإلشكاالت التي تطرأها قسمة العقارات على مستوى‬
‫العمل القضائي"‪ ،‬مجلة محكمة العدد ‪ 1‬السنة ‪.2003‬‬
‫• عادل المعروفي‪":‬اإلشكاالت العملية للقسمة العقارية"‪ ،‬منشورات مجلة المنارة‪،‬‬
‫للدراسات القانونية واإلدارية‪ ،‬سلسلة البحوث الجامعية‪ ،‬عدد ‪.6‬‬
‫• ناصر جردان‪ ":‬أهمية العقار وارتباط اإلنسان باألرض"‪ ،‬مجلة المحامون‪ ،‬العدد‬
‫‪ 3‬السنة الثانية ‪.1999‬‬

‫❖ األبحاث‪:‬‬
‫• عبد العزيز لكنيفري‪:‬سالقسمة القضائية للعقار المحفظ“‪ ،‬بحث نهاية تدريب‬
‫الملحقين القضائين بالمعهد الوطني للدراسات القضائية‪ ،‬بالرباط‪ ،‬الفوج ‪،36‬‬
‫السنة الجامعية ‪. .2011\2009‬‬
‫• محمدالطالبي‪":‬اإلشكاالت العملية للقسمة القضائية للعقار‪ ،‬بحث نهاية التكوين‬
‫للملحقين القضائيين بالرباط‪.2017/2015 ،‬‬
‫• عرض تحت عنوان‪ ":‬دعوى القسمة العقارية" ‪،‬من إعداد طلبة ماستر الوسائل‬
‫البديلة لفض المنازعات‪ ،‬الوحدة التسوية الودية لنزعات العقارية‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبدهللا‪ ،‬بفاس‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪.2019\2018‬‬

‫عرض تحت عنوان " منازعات القسمة العقارية"‪ ،‬ماستر التوثيق والمنازعات‬ ‫•‬
‫العقارية ( الفوج الثالث) ‪،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة‬
‫الحسن الثاني بالدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2020 /2019‬‬
‫‪36‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫❖ القوانين‪:‬‬
‫ظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 12 ( 1331‬غشت ‪ ،)1913‬المتعلق بقانون االلتزامات‬ ‫•‬
‫والعقود‪.‬‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 1-74-447‬الصادر بتاريخ ‪ 28‬شتنبر ‪ 1974‬بالمصادقة‬ ‫•‬
‫على قانون المسطرة المدنية‪ ،‬والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 3230‬مكرر‬
‫بتاريخ ‪ 30‬شتنبر ‪.1974‬‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 1-11-178‬الصادر بتاريخ ‪ 22‬نونبر ‪ 2011‬بتنفيذ رقم‬ ‫•‬
‫‪ 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪5998‬‬
‫بتاريخ ‪ 24‬نونبر ‪.2011‬‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 1-92-7‬الصادر بتاريخ ‪ 17‬نونبر ‪ 1992‬بتنفيذ القانون‬ ‫•‬
‫المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات المنشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز ‪.1992‬‬
‫الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬غشت ‪ )1913‬المتعلق‬ ‫•‬
‫بالتحفيظ العقاري كما وقع تغيره وتتميمه بالقانون رقم ‪ 07-14‬الصادر بتنفيذه‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 25 ،1_11-177‬من ذي الحجة ‪ 22 ( 1432‬نونبر‬
‫‪.)2011‬‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 1-04-22‬الصادر بتاريخ ‪ 03‬فبراير ‪ 2004‬بتنفيذ القانون‬ ‫•‬
‫‪ 70-03‬الذي يعد بمثابة مدونة األسرة والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪5184‬‬
‫بتاريخ ‪ 05‬فبراير ‪.2004‬‬

‫‪37‬‬
 ‫منازعات القسمة العقارية‬

‫الفهرس‪:‬‬

‫مقدمة‪2...................................................................................................... :‬‬
‫المبحث األول‪ :‬األحكام العامة للقسمة القضائية وإجراءاتها ‪4.......................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية القسمة القضائية ‪5................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم القسمة القضائية وخصائصها‪5.................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬شروط سلوك مسطرة القسمة القضائية‪7............................................. .‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬إجراءات دعوى القسمة القضائية العقارية ‪11.....................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬أطراف دعوى قسمة العقار المحفظ ‪12.............................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬المحكمة المختصة للنظر في دعوى قسمة العقار ‪14................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬آثار القسمة القضائية للعقار وأهم إشكاالتها ‪17.....................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬فرز حصص الشركاء ‪18................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬ضمان االستحقاق والتعرض ‪20........................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بالقسمة القضائية العقارية ‪24.................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬اإلشكاالت المتعلقة بموضوع طلب القسمة ‪24......................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إشكالية عالقة دعوى القسمة ببعض الدعاوى وببعض القوانين ‪28...............‬‬
‫خاتمة‪32.................................................................................................... :‬‬
‫الئحة المراجع والمصادر‪34.....................................................................:‬‬
‫الفهرس‪38.................................................................................................. :‬‬

‫‪38‬‬
‫منازعات القسمة العقارية‬

‫‪39‬‬