‫ماستر التوثيق والمناعات العقارية‬

‫الفوج ‪:‬الرابع‬
‫عرض في مادة ‪ :‬توثيق المعامالت العقارية‬
‫العقاري‬ ‫تحت عنوان ‪ :‬توثيق عقد البيع‬
‫من إعداد الطلبة ‪:‬‬
‫آمال حبصان‬

‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫عبد الهادي اختباري‬

‫عبد العزيز زاهدي‬ ‫بسام صالح‬

‫ايوب لعويني‬

‫عادل طالب‬

‫ابتسام اوشان‬

‫ياسين إبورك‬

‫عبد الواحد زن‬

‫سي محمد الحركاتي‬

‫ايوب محيب‬

‫السنة الجامعية ‪2022/2021 :‬‬

‫لقد أ فرزت الثورة التشريعية التي يشهدها المغرب مجموعة من القوانين الجديدة التي جاءت لتعالج أزمات‬
‫تشريعية تم تشخيصها في النصوص و القوانين التي تناولتها ‪ ،‬و الناتجة عن توقف عجلة التشريع ببالدنا‬
‫لفترة زمنية طويلة ‪ ،‬الشيء الذي جعل المشرع يتدخل بجملة من اإلصدارات القانونية تخص المجال‬
‫العقاري الذي ظل لحين من الدهر يعاني من مشاكل متعددة بسبب األنظمة القديمة التي كرست عدم توحيد‬
‫الهيكلة القانونية العقارية ‪ .‬ومن هذه القوانين التي جاء بها المشرع المغربي ‪ ،‬حديثا نجد القانون رقم ‪-09‬‬
‫‪ 32‬المتعلق بتوثيق وكذا قانون‪ 39-08‬بمثابة مدونة الحقوق العينية ‪ ،‬اللذان اهتما بتوثيق المعامالت العقارية‬
‫‪ ،‬كأداة إلثبات الحق و حمايته من الضياع ‪ ،‬و ذلك على غرار جل التشريعات المقارنة التي نصت في‬
‫كثير من األحيان على تضمين المعامالت داخل محررات مكتوبة ‪ ،‬و اعتبرت شرط الكتابة ركنا في العقد‬
‫‪ ،‬إذ بتخلفه يزول التصرف القانوني برمته ‪ ،‬خصوصا ومع تطور المجتمعات وتعقد الحياة وتشابك العالقات‬
‫وتعارض المصالح باإلضافة الى تراجع الثقة كان عامال وراء العودة إلى تكريس الشكلية على حساب‬
‫الرضائية في مجموعة من التصرفات خاصة منها ا لواردة على العقارات من اجل ضمان حقوق المتعاقدين‬
‫فكان البد لتبديد هذه المخاوف من القيام بتوثيقها في قالب معين يوفر حماية ألطراف العالقة التعاقدية‬
‫ويضبط اتفاقات األطراف بشكل اليسوغ معه الي احد التنصل من التزاماته ‪ ،‬ووعيا من المشرع المغربي‬
‫بأهمية التوثيق ودور ه في تحقيق االمن التعاقدي و القانوني و القضائي ‪ ،‬أصدر مجموعة من النصوص‬
‫الخاصة لتدارك الثغرات التي عرفها الفصل ‪ 489‬من قانون االلتزامات و العقود ‪ ،‬و هو ما يتضح من‬
‫خالل القوانين ‪ 00.44‬المتعلق ببيع العقار في طور االنجاز ‪ ،‬والقانون رقم ‪ 00.51‬المتعلق باإليجار‬
‫المفضي إلى تملك العقار ‪ ،‬والقانون ‪ 00.18‬الخاص بالملكية المشتركة ‪ ،‬وهي نصوص أكد فيها المشرع‬
‫على وجوب كتابة البيوع العقارية في إطارها ‪ ،‬و ذلك في محرر رسمي أو بموجب محرر ثابت التاريخ‬
‫يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة المخول له قانونا تحرير العقود و ذلك تحت‬
‫طائلة البطالن ‪ ،‬ومن أهم هذه العقود وهو عقد البيع العقاري وهو موضوعنا اليوم وكيف يتم توثيقه وذلك‬
‫مما يجعلنا نطرح إشكالية ‪:‬‬

‫ما هو مفهوم عقد البيع العقاري وما هي اهم االجراءات التي يتم اتباعها لتوثيق عقد بيع‬
‫العقار ؟‬
‫ونظرا لضوابط منهجية وموضوعية سنتناول هذا العرض من خالل الفصل اثنين‪:‬‬

‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لعقد البيع العقاري‬

‫الفصل الثاني ‪ :‬إجراءات توثيق عقد البيع العقاري‬
 ‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لعقد البيع العقاري‬
‫يتميز عقد البيع بمكانة مهمة ضمن العقود المسماة ‪ ،‬ويعتبر من العقود األكثر شيوعا في الوقت‬
‫الحاضر لذلك وضع له المشرع المغربي أحكام و قواعد تتناسب مع مكانته‪ ،‬ونظرا ألهميته في حياة األفراد‬
‫البد من اإلشارة إلى أركان عقد البيع و اآلثار المترتبة عن تمام عقد البيع ‪.‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم عقد البيع العقاري و أركانه‬

‫اهتم المشرع المغربي بعقد البيع ‪ ،‬لكونه من العقود المهمة في حياة األفراد ‪ ،‬لذلك أفرد لها أركان خاصة‬
‫لكي يكون العقد صحيحا و يرتب آثاره القانونية ‪ ،‬لذلك سوف نقسم هذا المبحث إلى مطلبين ‪:‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم عقد البيع العقاري‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬أركان عقد البيع العقاري‬

‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم عقد البيع العقاري‬

‫سنتناول هنا تعريف عقد البيع(الفقرة األولى) و خصائصىه (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تعريف عقد البيع العقاري‬

‫إن عقد البيع هو عقد رضائي يتم فقط بعملية اإليجاب و القبول أي ارتباطهما إلعطاء منتوج معين‬
‫و هو المبيع أو محل عقد البيع دون اشتراط إجراءات أو طقوس معينة ‪ ،‬و التعبير عن إرادتي اإليجاب و‬
‫القبول يكون كما معلوم باللفظ أو الكتابة أو باإلشارة ‪ ،‬و عقد البيع هو عقد مسمى ألنه يتميز باسم معين كعقد‬
‫الوكالة و عقد اإليجار و عقد الهبة ‪ ،‬إضافة إلى ذلك المشرع وضع له أحكاما معينة مضبوطة وفي نصوص‬
‫قانونية في غاية الدقة ‪ ،‬و الدقة المتناهية‪. 1‬‬

‫ولقد عرف المشرع المغربي عقد البيع في الفصل ‪ 478‬من قانون االلتزامات و العقود أن "البيع‬
‫عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين لآلخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا اآلخر بدفعه له"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬خصائص عقد البيع العقاري‬

‫حسب التعريف الذي ج اء به المشرع المغربي لعقد البيع يتبين أن هذا األخير يتميز بمجموعة من‬
‫الخصائص متمثلة في كونه عقد رضائي(أوال)وملزم للجانبين(ثانيا)وعقد معاوضة (ثالثا)ومحدد القيمة‬
‫(رابعا)ناقل للملكية (خامسا)‪.‬‬

‫‪ -1‬محمد الحياني ‪ ،‬عقد البيع و قانون التحفيظ العقاري بالمغرب ‪ ،‬مطبعة وراقة الكتاب بفاس ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ، 1994‬الصفحة ‪ 13‬و ‪.14‬‬
 ‫أوال ‪ :‬عقد البيع عقد رضائي‬
‫األصل في عقد البيع ‪ ،‬أنه من أهم العقود الرضائية حيث يكون تاما حسب ما جاء في الفصل ‪488‬‬
‫من قانون االلتزامات و العقود بمجرد تراضي عاقديه أحدهما با لبيع و اآلخر بالشراء وباتفاقهما على المبيع و‬
‫الثمن و شروط العقد األخرى ‪ ،‬غير أن هذا األصل ترد عليه عدة استثناءات إما اتفاقية أو قانونية ‪،‬فمثال يمكن‬
‫للمتعاقدين باتفاق بينهما أن يجعل البيع عقدا شكليا يستلزم إبرامه شكال معينا ككتابة في محرر رسمي ‪ ،‬حيث ال‬
‫ينعقد هذا العقد إال بتحقق هذا الشكل‪ ، 2‬كما أن حسب الفصل ‪ 489‬من قانون االلتزامات و العقود‪ 3‬في الكثير‬
‫من الحاالت اشترط المشرع في انعقاد بيوع معينة ضرورة استفاء شكل معين ككتابة العقد عندما يتعلق األمر‬
‫بيع عقار أو حقوق عينية عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬البيع عقد ملزم للجانبين (عقد تبادلي)‬

‫إن عقد البيع هو عقد ملزما للجانبين ألنه ينشئ التزامات متبادلة في ذمة المتعاقدين ‪ ،‬بحيث كل‬
‫طرف دائن و مدين في نفس الوقت فالبائع يلتزم بنقل الملكية مقابل الثمن النقدي بينما يلتزم المشتري بأداء‬
‫الثمن نظير حصوله على ملكية المبيع ‪ ،‬فتعدد االلتزامات المرتبطة بعقد البيع يترتب عنها عدة نتائج من بينها‬
‫إذا كان التزام أحد الطرفين باطال ترتب عن ذلك بطالن التزام الطرف اآلخر ‪ ،‬و إذا انقضى التزام أحدهما‬
‫الستحالة الوفاء كفسخ العقد انقضى التزام الطرف اآلخر ‪ ،‬و إذا لم ينفذ أحد الطرفين التزاماته جاز للطرف‬
‫اآلخر أن يدفع بعدم التنفيذ أو يطالب بالتنفيذ العيني و إال بالفسخ مع الحق في الحصول على تعويض الضرر‬
‫الحاصل في الحالتين‪.4‬‬

‫ثالثا ‪ :‬البيع عقد معاوضة‬

‫يعتبر البيع عقد معاوضة ألن كل طرف يأخد مقابل لما يعطيه ‪ ،‬فالمشتري يحصل على ملكية‬
‫المبيع و البائع يحصل على الثمن الذي يلزم أن يكون نقدا‪.5‬‬

‫رابعا ‪ :‬البيع عقد محدد القيمة‬

‫األصل أن البيع عقد محدد القيمة ‪ ،‬ألن كل واحد من عاقديه (أي البائع و المشتري) يعلم أو بإمكانه‬
‫أن يعلم وقت إبرامه ما يأخد و ما يعطيه ‪ ،‬غير أن هذه الخصيصة ليست من مستلزمات البيع ‪ ،‬فمن البيوع ما‬
‫‪6‬‬
‫قد يكون احتماليا ‪ ،‬كالبيع الذي يشترط فيه ثمن يصرف مدى الحياة‪.‬‬

‫خامسا ‪ :‬البيع عقد ناقل للملكية‬

‫‪ -2‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬عقد البيع "دراسة في قانون االلتزامات و العقود وفي القوانين األخرى" ‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬الدارالبيضاء ‪ ،‬الطبعة الثانية‬
‫‪ ،2018‬الصفحة ‪ 12‬و ‪.13‬‬
‫‪ -3‬ينص الفصل ‪ 489‬من قانون االلتزامات و العقود على ‪:‬‬
‫"إذا كان المبيع عقارا او حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا ‪ ،‬وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ‪ .‬وال يكون له أثر‬
‫في مواجهة الغير إال إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون"‪.‬‬
‫‪-4‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.14‬‬
‫‪-5‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.15‬‬
‫‪-6‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.15‬‬
 ‫نقل الملكية من البائع إلى المشتري تعتبر من أهم الخصائص التي تميز عقد البيع ‪ ،‬فبموجب عقد‬
‫البيع تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري و تنتقل ملكية ثمن النقدي إلى البائع ‪ ،‬فمثال إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا‬
‫عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا فيجب لكي تنتقل الملكية إلى المشتري أن العقد واردا في ورقة‬
‫مكتوبة من طرف مهني مختص قانونيا في كتابة العقود‪.7‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬أركان عقد البيع العقاري‬

‫من خالل الفصل ‪ 488‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي جاء فيه "يكون البيع تاما بمجرد تراضي عاقديه ‪ ،‬أحدهما‬
‫بالبيع و اآلخر بالشراء ‪ ،‬و باتفاقهما على المبيع و الثمن و شروط العقد األخرى"‪.‬يتضح أن هناك ثالثة عناصر‬
‫لقيام عقد البيع صحيحا ‪ ،‬عنصر التراضي (الفقرة األولى) و عنصر المبيع (الفقرة الثانية) و الثمن (الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬التراضي‬

‫إن عقد البيع يحتاج إلى توافق اإلرادتين على العناصر المكونة له ‪ ،‬ولكي يكون التراضي صحيحا يجب‬
‫أن يكون صادرا عن شخص له األهلية في البيع و الشراء ‪ ،‬وأن يكون خاليا من عيوب الرضا‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬أهلية المتعاقدين‬

‫األصل في الشخص هو كمال األهلية إلى أن يتبين العكس ‪ ،‬فبلوغ الشخص سن الرشد القانوني (ثمانية‬
‫عشرة سنة شمسية كاملة) وهو تام العقل غير سفيه إلى فينعث بالراشد ‪ ،‬فهذا يفيد أن كافة المعامالت و‬
‫التصرفات و اإلجراءات التي يباشرها تكون صحيحة تنفذ آثارها اتجاه األطراف و الغير طبقا ألحكام القانون ‪.‬‬
‫‪8‬‬

‫لكن لكل أصل استثناء ‪ ،‬وهذا االستثناء يتمثل في العوارض التي تعترض األهلية فتجعلها تارة ناقصة و‬
‫تارة منعدمة ‪ ،‬فنقصان األهلية ينصرف إلى الصغير المميز وكل من بلغ سن الرشد و كان سفيها أو معتوه في‬
‫حين ينصرف انعدام األهلية إلى الصغير غير المميز و المجنون و فاقد العقل ‪.‬و الحكم المترتب يختلف بين‬
‫نقصان األهلية و انعدامها ‪ ،‬ففي األولى جميع االلتزامات التي يلتزم بها ناقص األهلية تخضع ألحكام تختلف‬
‫باختالف أنواعها تكون صحيحة إذا رتبت له نفعا محضا أو تكون باطلة إذا أضرت به أو يتوقف نفاذها إذا‬
‫كانت دائرة بين النفع و الضررعلى إجازة نائبه الشرعي وفي الثانية تكون باطلة‪. 9‬‬

‫ثانيا ‪ :‬صحة التراضي‬

‫إن األحكام العامة لعيوب الرضا في نظرية العقد هي التي تسري على سائر العقود ليس هناك اختالف‬
‫بين عقد و آخر ‪ ،‬إلى جانب األحكام الخاصة التي يضيفها المشرع عند تنظيمه لكل عقد على حدة فمثال في عقد‬
‫البيع يجب أن تسلم إرادة البائع و المشتري من أي عيب يفسد إرادتهما و عيوب الرضا هي الغلط والتدليس و‬
‫اإلكراه و الغبن فإذا شاب إرادتهما عيب من هذه العيوب كان البيع قابال لإلبطال لمصلحة من شاب إرادته‬

‫‪-7‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.16‬‬

‫‪ -8‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬الوجيز في القانون المدني "الجزء األول" ‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬الدارالبيضاء ‪ ، 2016 ،‬الصفحة ‪.63‬‬
‫‪ -9‬عبد الرحمان بلعكيد ‪ ،‬وثيقة البيع بين النظر و العمل ‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ، 2001‬الصفحة ‪.54‬‬
‫عبد الحق الصافي ‪ ،‬الوجيز في القانون المدني "الجزء األول" ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة‪ 67‬و ‪ 69‬و‪.74‬‬
 ‫العيب و األصل في المتعاقدين سالمة إرادتهما من العيوب إلى أن يثبت العكس و يثبت العكس بمختلف وسائل‬
‫اإلثبات ألنه مجرد واقعة مادية‪.10‬‬

‫فالموثق مثال له عالقة وطيدة بمسألة سالمة إرادة المتعاقدين فهو موظف عام تعينه الدولة لتلقي اتفاقات‬
‫األطراف و إقراراتهم ووصاياهم و تدوينها في اوراق رسمية فهو بهذا الوصف من حراس الحق العام بعد‬
‫النيابة العامة ‪ ،‬كما يعمل الموثق على إرشاد األطراف إلى أوجه النفع و يجنبهم أوجه الضرر ‪ ،‬و يقف بهم‬
‫خاصة على مدى سالمة إرادتهم من نقص األهلية وباقي عيوب الرضا "الغلط و التدليس و اإلكراه و الغبن"‪،‬و‬
‫ليس له إطالقا أن يتجاهل هذه األمور ‪ ،‬أو أن يدفع بأنها ملتصقة بإرادتهم ‪ ،‬أوأنه ليس لغير المتعاقد الذي قرر‬
‫اإلبطال لمصلحته أن يتمسك به وليس للمحكمة أن تقضي باإلبطال من تلقاء نفسها ‪ ،‬فهو وكيل و أمين عنهم في‬
‫تلقي االتفاقات و تدوينها وليس بطرف أجنبي‪.11‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬المبيع‬

‫بما أن المبيع هو محل االلتزام بالنسبة للبائع ‪ ،‬فإنه يخضع ألحكام المحل بوجه عام ‪ ،‬نظرا لكون محل‬
‫االلتزامات التعاق دية يشترط فيه أن يكون موجودا أو قابال للوجود و معينا أو قابال للتعيين و قابال للتعامل فيه ‪،‬‬
‫فإن نفس األحكام تطبق على المبيع في عقد البيع‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬أن يكون المبيع موجودا أو قابال للوجود‬

‫إذا كان محل االلتزام إعطاء شيء فيشترط فيه أن يكون موجودا أو ممكن الوجود طبقا إلرادة‬
‫المتعاقدين ‪ ،‬وبالتالي إما أن يكون المبيع موجود أثناء إبرام العقد أو قابال للوجود مستقبال‪.‬‬

‫‪-1‬وجود المبيع‬
‫يعني ذلك أن تكون األشياء أو الحقوق المبيعة قائمة بذاتها و أوصافها و حدودها وغير مستحيلة وقت‬
‫البيع بمعنى آخر تكون األشياء المبيعة موجودة إذا كان لها كيان مادي ملموس سواء كانت عقارات أو منقوالت‬
‫حيث تكون وقت التعاقد قائمة بذاتها و أوصافها و مقاديرها ‪ ،‬و باإلمكان نقل ملكيتها إلى المشتري‪ .‬ففي الواقع‬
‫العملي غالبا ما يشير االتفاق على بيع أرض فالحية أو مصنع إلى أن المشتري قد تحقق من وجود المبيع عن‬
‫طريق رؤيته و الطواف به و الوقوف عند وجوده ‪ ،‬كما يشير عقد بيع شقة أو منزل إلى أن المشتري قد زار‬
‫المبيع و عاين محتوياته و مرفقاته‪.12‬‬

‫‪-2‬قابلية المبيع للوجود‬

‫جاء في الفصل ‪ 61‬في الفقرة األولى من قانون االلتزامات و العقود "يجوز أن يكون محل االلتزام‬
‫شيئا مستقبال أو غير محقق فيما عاد االستثناءات المقررة بمقتض القانون"‪ ،‬يعني ذلك أن ال يلزم النعقاد البيع‬
‫أن يكون الشيء أو الحق المبيع موجودا وقت العقد ‪ ،‬بل يكفي أن يكون قابال للوجود بعد ذلك ‪ ،‬إضافة إلى ذلك‬
‫أن الضرورات االقتصادية و االجتماعية المعاصرة أباحت التعامل في األشياء و الحقوق المستقبلة كبيع قطعة‬

‫‪-10‬عبد الرحمان بلعكيد ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.71‬‬

‫‪-11‬عبد الرحمان بلعكيد ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪ 71‬و ‪.72‬‬
‫‪-12‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬عقد البيع "دراسة في قانون االل تزامات و العقود وفي القوانين األخرى " ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.124‬‬
 ‫أرض في تجزئة رهن اإلعداد أو شقة على التصميم قبل بنائها ‪ ،‬غير أنه يتعين أن يشير عقد بيعها‪-‬األشياء و‬
‫الحقوق المستقبلة‪-‬إلى عناصر تمكن اإلحاطة بهذا االحتمال كذكر تاريخ تسليمها‪.13‬‬

‫ثانيا ‪ :‬أن يكون المبيع معينا أو قابال للتعيين‬

‫يشترط في المبيع لكي يقع البيع صحيحا أن يكون معينا أو قابال للتعيين ‪ ،‬فإذا انصب البيع على شيء‬
‫معين بذاته مثال فيكفي أن يتضمن العقد وصفا يحول دون الجهالة الفاحشة به وفقا لماهيته ‪ ،‬فلو كان المبيع حقا‬
‫عينيا وجب تحديد ماهية هذا الحق بكل دقة ‪ ،‬أهو حق استعمال أم حق ارتفاق و هكذا‪ ....‬وإذا كان المبيع شيئا‬
‫ماديا كأرض مثال وجب ذكر نوع األرض زراعية أم غابوية ‪ ،‬سقوية أو بورية مع تحديد مساحتها و ذكر‬
‫حدودها و مكان وجودها و اسم مالكهاو إذا كانت محفظة وجب ذكر رسمها العقاري‪.14‬‬

‫ثالثا ‪ :‬أن يكون المبيع قابال للتعامل فيه‬

‫حسب الفصل ‪ 57‬من قانون االلتزامات و العقود فإن كل شيء أو حق يعتبر قابال للتعامل فيه مالم‬
‫ينص القانون على خالف ذلك ‪ ،‬أو مالم يكن محل االلتزام شيئا أو عمال مستحيال ‪ ،‬وفقا لما نص عليه المشرع‬
‫في الفصل ‪ 59‬من قانون االلتزامات و العقود ‪ ،‬و تطبيقا لمقتضيات الفصل ‪ 492‬من قانون االلتزامات و العقود‬
‫‪ ،‬فإنه يجوز للمتعاقدين (البائع و المشتري ) أن يقيد كل واحد منهما حرية الطرف اآلخر في التعامل بشأن محل‬
‫البيع (المبيع أو الثمن ) في حدود دائرة القانون‪.‬ومن ثم ‪ ،‬فال يمكن حصر األشياء الداخلة في دائرة التعامل ‪ ،‬إذ‬
‫األصل هو حرية التعاقد ‪ ،‬أما االستثناء فهو أن تكون خارجة عن التعامل ‪ ،‬إما طبقا للقانون ‪ ،‬أو بالنظر إلى‬
‫طبيعة األشياء محل عقد البيع أو أن حظر التعامل يكون بمقتضى االتفاق‪ 15‬كاشتراط البائع على المشتري عدم‬
‫إمكانية تفويت المبيع للغير كما أن للمشتري أن يشترط على البائع عدم إمكانية حوالة حقه في الثمن ‪ ،‬والكل‬
‫قبل تسليم المبيع و الوفاء بالثمن‪.16‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الثمن‬

‫يعتبر الثمن من أركان عقد البيع ‪ ،‬ويمثل محل التزام المشتري ‪ ،‬وهو مبلغ من النقود يلتزم هذا األخير‬
‫بدفعه للبائع مقابل المبيع ‪ ،‬و إال اعتبر البيع باطال‪ .‬و يشترط في الثمن أن يكون مبلغا من النقود ( أوال ) و أن‬
‫يكون جديا ( ثانيا ) و أن يكون مقدرا أو قابال للتقدير ( ثالثا )‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬أن يكون الثمن نقديا‬

‫اقتصر المشرع المغربي عند تعريفه عقد البيع في الفصل ‪ 478‬من قانون االلتزامات و العقود‬
‫باإلشارة إلى الثمن دون أن يذكر نقديته و على الرغم من كون المشرع المغربي لم ينص على النقدية الثمن‬
‫صراحة ‪ ،‬فإنه ال يغني عن النقود شيء آخر في الثمن ‪ ،‬و إال اعتبر العقد معاوضة ال بيعا ‪ ،‬و المقصود بنقدية‬

‫‪ -13‬عبد الحق الصافي ‪ ،‬عقد البيع "دراسة في قانون االلتزامات و العقود وفي القوانين األخرى" ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪ 125‬و ‪.126‬‬
‫‪ -14‬خالد بنيس و محمد محجوبي ‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة "الجزء األول" ‪ ،‬شركة بابل للطباعة و النشر و التوزيع – الرباط ‪ ،‬الطبعة األولى‬
‫‪ ، 1997/1996‬الصفحة ‪ 27‬و ‪.28‬‬
‫‪ -15‬محمد محجوبي ‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة في ضوء قانون االلتزامات و العقود المغربي " الكتاب األول عقد األول‪-‬وعقد المعاوضة" ‪ ،‬الطبعة األولى‬
‫‪ ، 2002‬الصفحة ‪.43‬‬
‫‪-16‬محمد محجوبي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.46‬‬
 ‫الثمن أنه يدخل في نطاقه كافة أنواع النقوذ المتداولة قانونا معدنية كانت أو ورقية أو خطيا بواسطة حوالة‬
‫مصرفية أو بطاقة االئتمان‪ 17‬غير أنه يطرح التساؤل حول طبيعة العقد الذي يكون الثمن نقديا في جزء منه‬
‫فقط؟ هنا ينظر إلى العنصر الغالب فإن كان هو النقود اعتبر العقد بيعا ‪ ،‬و إذا كان هو البدل غير النقدي اعتبر‬
‫العقد معاوضة ‪ ،‬و عند الشك يكون العقد مزدوجا أي بيع في حدود الثمن النقدي و معاوضة في حدود البدل‬
‫غير النقدي‪.18‬‬

‫ثانيا ‪ :‬أن يكون الثمن جديا‬

‫المقص ود بالثمن الجدي هو الثمن الذي يصح به التعاقد ‪ ،‬و هو عادة ما يكون مساويا لقيمة المبيع‬
‫بحسب سعر السوق وفق تعارف الناس عليه ‪ ،‬فيجب أن ال يكون الثمن بخس ألنه يؤدي إلى إبطال البيع بسبب‬
‫الغبن ‪ ،19‬إذا توفرت فيه الشروط المنصوص عليها في الفصل ‪ 55‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ، 20‬كما ال يمكن أن يكون الثمن‬
‫صوريا بحيث يتفق المتبايعان على إخفاء الثمن الحقيقي في اتفاق ظاهر بينهما‪ ، 21‬كما اليمكن للثمن كذلك أن‬
‫يكون تافه أي مبلغ زهيد ال ينعقد به البيع ألنه يعتبر كانعدام الثمن‪.22‬‬

‫ثالثا ‪ :‬أن يكون الثمن مقدرا أو قابال للتقدير‬

‫األصل في عقد البيع هو أن يتفق البائع و المشتري على تقدير الثمن في صلب العقد بمحض إرادتهما‬
‫معا ‪ ،‬وال يترك أمر تقديره إلى أحدهما فقط ‪ ،‬ألن المشتري هدفه هو تقدير أقل ثمن ممكن ‪ ،‬و البائع يروم دائما‬
‫الحصول على أعلى سعر ممكن للمبيع ‪ ،‬كما ال يمكن أن يترك تقدير الثمن إلى أحد من غير المتعاقدين ‪ ،‬ألنه‬
‫قد يتواطؤ مع أحدهما فيلحق إجحاف بالثاني ‪ ،‬إال إذا كان وكيال ألحدهما دون اآلخر ‪ ،‬أو نائبا عنه في إطار‬
‫النيابة القانونية إضافة إلى ما سبق من حاالت تقدير الثمن ‪ ،‬هناك حالة ال تقل أهمية عن غيرها ‪ ،‬و هي حالة‬
‫تقدير الثمن دون االعتداد بإرادة البائع ‪ ،‬كما في البيوع الجبرية و البيع بالمزاد العلني‪.23‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬االلتزامات المترتبة عن عقد البيع العقاري‬

‫المطلب األول ‪:‬التزامات البائع‬
‫يقع على عاتق البائع بمقتضى أحكام الفصل ‪ 49‬من ق‪.‬ل‪.‬ع اتجاه المشتري التزامين أساسين ‪:‬‬

‫‪_1‬االلتزام بتسليم الشئ المبيع‬

‫‪_2‬االلتزام بضمان‬

‫سوف نتطرق إلى االلتزام بنقل الملكية ثم االلتزام بتسليم المبيع‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬االلتزام بنقل ملكية المبيع‬

‫‪ -17‬محمد محجوبي و خالد بنيس ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪ 37‬و‪.38‬‬

‫‪ -18‬محمد محجوبي و خالد بنيس ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.39‬‬
‫‪-19‬محمد محجوبي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.55‬‬
‫‪-20‬محمد محجوبي ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.56‬‬
‫‪ -21‬محمد محجوبي و خالد بنيس ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.41‬‬
‫‪ -22‬محمد محجوبي و خالد بنيس ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.43‬‬
‫‪ -23‬محمد محجوبي و خالد بنيس ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬الصفحة ‪.44‬‬
 ‫نص المشرع المغربي في الفصل ‪ 491‬من ق‪.‬ل‪.‬ع (يكسب المشرع بقوة القانون ملكية ‪ ،‬بمجرد تمام‬
‫العقد بتراضي طرفيه ) بينما نص في الفصل ‪ 489‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه (إذا كان البيع عقارا أو حقوقا‬
‫عقار ية ‪ ،‬أو أشياء يمكن رهنها رهنا رسميا ‪ ،‬وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ ‪ ،‬وال‬
‫يكون له ـثر في مواجهة الغير ‪ ،‬إال إذا سجل بشكل محدد بمقضي القانون‪) .‬‬

‫ومؤدى ذلك ‪ :‬أن المبدأ العام هو انتقال ملكية المبيع إلى المشتري بمجرد تمام العقد ‪ ،‬بتراضي عاقديه‬
‫وأن اإلستثناء هو ما عدا ذلك ‪.‬‬

‫فلنبحث في القاعدة العامة ‪ ،‬ثم في اإلستثناءات الواردة عليها بمقتضى قانون‬

‫أوال‪ :‬انتقال الملكية بمجرد إتمام العقد‬

‫هو أن مجرد صدور اإليجاب من أحد المتبايعين‪ ،‬واقترانه بقبول من الطرف اآلخر ‪ ،‬بعد اتفاقهما على‬
‫كافة أركان البيع و شروطه‪.‬و بصفة عامة فإن البيع ينتج كافة آثاره في مواجهة كل من البائع و المشتري‬
‫فالمشتري يصبح متحمال بالضرائب التي كان يؤديها البائع بسبب ملكيته الشئ المبيع ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة على القاعدة العامة‬

‫إن أهم االسثناءات نص عليها الفصل ‪ 489‬منى ق‪.‬ل‪.‬ع (إذا كان المبيع عقارا ‪،‬أو حقوقا عقارية أو‬
‫أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا ‪،‬وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابث التاريخ ‪ ،‬وال يكون‬
‫له اثر في مواجهة الغير أال إذا سحل في الشكل المحدد بمقتضي القانون )‬

‫فالشكلية التي استلزمها المشرع هنا‪.‬يشترط لقيامها أن يرد البيع على عقارا ‪،‬أو على حق عيني عقاري‬
‫أو أشياء يمكن رهنها رهنا رسميا ‪.‬‬

‫‪-1‬إذا ورد البيع على عقار‬

‫في هذه الحالة يجب التمييز بين العقار المحفظ و الغير المحفظ‬

‫فإذا تعلق ا ألمر بعقار غير محفظ ‪.‬فكل ما هنالك هو ضرورة تطبيق أحكام تافصل ‪ 489‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫حيث يتعين أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ ‪.‬وإال بقى دون أثر في مواجهة المتعاقدين مع‬
‫بعضهما البعض‪.‬‬

‫فبمجرد الحديث عن البيع العقار المحفظ حيث نص الفصل ‪ 2‬من ظهير ‪ 2‬يونيو ‪( 1915‬أن ملكية‬
‫العقارات المحفظة و الحقوق العينية العقارية ‪ ،‬ال يمكن أن ت نتقل مبدئيا إال بالتسجيل في السجل العقاري‬
‫ولو فيما بين المتعاقدين ‪.‬‬

‫لكن ما هي آثار البيع المنصب على عقار محفظ قبل تسجيله على الرسم العقاري ؟‬

‫وبالتالي ‪.‬هل أن العقد ال وجود له من الناحية القانونية ؟‬

‫باختصار شديد ‪ ،‬نبادرالى القول أن العقد الذي أبرمه البائع مع المشتري قد ألزم الطرف األول بنقل‬
‫الملكية إلى هذا األخير ‪.‬‬
 ‫ونظرا ألن البائع ملزم بنقل المبيع الى المشتري ‪ ،‬بمقضتى عقد البيع المبرم بينهما ‪.‬فإن من حق‬
‫المشتري إلزام البائع بالقيام بتسجيل المبيع على الرسم العقاري ‪ ،‬عن طريق دعوى "إتمام البيع" وفقا‬
‫للمبادئ العامة في تنفيذ االلتزامات ‪ ،‬مالم يتم التنفيذ رضاءا‬

‫الفقرة التانية‪ :‬إلتزام بتسليم المبيع‬

‫يقصد بتسليم المبيع إلى المشتري تخلى البائع أو من ينوب عنه عن الشيء المبيع و ملحقاته ‪،‬ووضعه‬
‫تحت تصرف المشتري أونائبه ‪ ،‬وتمكنيه من حيازته بدون أي عاتق ‪ ،‬وهو على الحالة التي كان عليها‬
‫‪24‬‬
‫عند إبرام العقد‪.‬‬

‫ولمعرفة أحكام تسليم المبيع إلى المشتري ‪ ،‬من يد البائع ‪ ،‬يتعين تحدد موضوع التسليم‬
‫(أوال)وظروفه(ثانيا)‬

‫أوال ‪ :‬موضوع التسليم العقاري‬

‫وجب على البائع التخ لي عنه لفائدة المشتري ‪ ،‬أو عن طريق التسليم مفاتيحه إذا كان المباني ونص‬
‫الفصل ‪ 518‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن (بيع البناء يشمل األرض التي أقيم عليها ‪،‬كما يشمل ملحقاته المتصلة‬
‫به اتصال قرار ‪.‬كاألبواب و النوافذ و المفاتيح‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬ظروف التسليم العقاري‬

‫من حيث الزمان و المكان‬

‫نص المشرع في الفصلين ‪ 502‬و ‪ 504‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬على هذين الظرفين‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬اإللتزام بضمان الشيء المبيع‬

‫جاء في الفصل ‪ 532‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على ما يلي ‪ :‬الضمان الواجب على البائع للمشتري‬
‫يشمل أمرين ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬حوز المبيع و التصرف فيه بال معارض (ضمان اإلستحقاق )‬
‫ثانيا ‪ :‬عيوب الشيء المبيع (ضمان العيب)‬
‫والضمان يلزم البائع بقوة القانون و ان لم يشترط وحسن نية البائع ال يعفيه من الضمان‬
‫الواجب على المشتري‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التزامات المشتري‬

‫‪ 24‬الفصالن ‪ 499‬و ‪ 512‬من ق‪.‬ل‪.‬ع بتصرف ‪ ،‬هذا مع اإلشارة إلى موضوع تسليم المبيع ص ‪ 78‬من الوجيز في العقود المسماة الكتاب األول‬
‫دكتور محمد محجوبي مستشار بالمحكمة اإلدارية بالرباط‬
 ‫بما أن عقد البيع يرتب على أطرافه التزامات متقابلة ‪ ،‬فإنه إذا كان على البائع نقل ملكية‬
‫المبيع إلى المشتري ‪،‬وضمان التعرض و اإلستحقاق ‪،‬فإن المشتري بدوره يتحمل بالتزامين‬
‫أساسين ‪ :‬اإللتزام بدفع الثمن و اإللتزام بتسليم المبيع طبقا للفصل ‪ 576‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬التزام المشتري بأداء الثمن‬

‫بمقتضى الفصل ‪ 576‬من ق‪.‬ل‪.‬ع يقع على المشتري واجب أداء الثمن ‪ ،‬و الثمن يجب أن‬
‫يكون نقديا و مجردا أو على األقل قابال للتحديد‪ ،‬وأن يكون عالوة على ذلك جديا وحقيقا ال‬
‫صوريا والقاعدة في أداء الثمن هي أن يدفع الثمن كامال في أجل المحدد وجب الوفاء به‬
‫عند حلول األجل المتفق عليه ‪.‬لكن إذا سكت العقد عن تحديد كيفية أداء الثمن ‪ ،‬عند ئذ‬
‫يفترض في المتعاقدين قبول حكم الفصل ‪ 577‬الذي يقضي بأنه (وعند سكوت العقد يعتبر‬
‫البيع قد أبرم معجل الثمن ويلتزم المشتري بدفعه في نفس وقت حصول التسليم )‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التزام المشتري بتسليم المبيع‬
‫_ أنه إذا اتفق المتعاقدين على حصول التسليم في المكان وزمن معينين وجب التقيد‬
‫بنصوص العقد و تنفيذها كما هي ‪.‬‬

‫_ فإذا سكت العقد عن تحديد كيفية حصول التسليم في مكان وزمان معينين وجب اتباع حكم العرف‪.‬‬

‫الفصل الثاني ‪ :‬إجراءات توثيق عقد البيع العقاري‬

‫إذا كانت المعام الت العقارية كأصل عام تخضع لمبدأ الرضائية‪ ،‬فإنها تستوجب مع ذلك الخضوع لشكلية‬
‫الكتابة متى كان محلها عقارا أو حقوقا عينية عقارية وذلك من أجل تحقيق التوازن في العالقة التعاقدية‪،‬‬
‫على إثر ذلك أقر المشرع رسمية البيوع العقارية وهو ما يتضح من خالل االنون ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة‬
‫الحقوق العينية والقانون ‪ 51.00‬والقانون ‪ 18.00‬المتعلق بالملكية المشتركة والقانون ‪ .44.00‬هذا وقد‬
‫كان الفصل ‪ 489‬من ق ل ع يستوجب فقط كتابة التصرفات العقارية في محرر ثابت التاريخ دون تحديده‬
‫لنوع هذا الم حرر‪ ،‬إال أن المشرع من خالل مدونة الحقوق العينية قيد توثيق التصرفات العقارية ومنها ــ‬
‫عقد البيع العقاري ــ في قالب شكلي معين‪ ،‬وذلك من خالل المادة ‪ 4‬من م ح ع التي أوجبت توثيق‬
‫التصرفات العقارية ــ تحت طائلة البطالن ـ إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يحرره محام‬
‫مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪.‬‬

‫وعليه سنتناول هذا المبحث من خالل مطلبين نتناول في األول إقرار رسمية عقد البيع العقاري‪ ،‬على أن‬
‫نبحث الجهات المخول لها توثيق التصرفات العقارية في مطلب ثاني‪.‬‬
 ‫المبحث األول ‪ :‬إقرار رسمية عقد البيع العقاري‬

‫استوجب المشرع ضر ورة توثيق التصرفات العقارية في شكل محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم‬
‫تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض تحت طائلة البطالن للقضاء على ازدواجية‬
‫المحررات وخلق جو من الثقة واالئتمان على المتعاملين وحماية أطراف العالقة التوثيقية ودعم مبدأ‬
‫مسؤولية محرر العقد‪.‬‬

‫وعليه سنتناول هذا المطلب على الشكل التالي‪:‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم رسمية عقد البيع العقاري‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬شروط الوثيقة الرسمية‬
‫الفقرةاألولى‪ :‬مفهوم الرسمية‬
‫يقصد برسمية العقد تلك الوثيقة المحررة من قبل الموظفين العموميين الذين خول لهم القانون صالحية‬
‫توثيقها حسب ما ورد في الفصل ‪ 418‬من ق ‪.‬ل ‪.‬ع التي نص على أن‪ :‬الورقة الرسمية هي التي يتلقاها‬
‫الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد‪ ،‬وذلك في الشكل الذي يحدده‬
‫القانون‪.‬‬

‫والواضح من خالل الفصل ‪ 418‬من ق‪.‬ل‪.‬ع بأن رسمية العقود هي تلك الوثائق التي ينجزها الموظفون‬
‫العموميون والمقصود بهم السادة العدول والموثقون الذين ينجزونها طبقا لألحكام العامة وخضوعها‬
‫للقانون المنظم لمهنتهم‪ ،‬خاصة المادة ‪ 35‬والتي تجعل من محرراتهم رسمية بقوة القانون‪.‬‬

‫وعرف البعض المحرر الرسمي أيضا بأنه‪ :‬كل وثيقة صادرة عن جهة رسمية سواء كانت عقدا أو‬
‫غيره‪ ،‬أما المحرر التوثيقي هو كل وثيقة صادرة عن موثقين مختصين‪ ،‬ويدخل ضمن هذا النوع المحرر‬
‫الصادر عن الموثق والعدل‪.25‬‬

‫كما عرفت رسمية العقود بأنها صفة يضفيها القانون على األدلة الكتابية المتضمنة التفاقات األطراف‬
‫والتزاماتهم متى أنجزها من لهم صالحية توثيقها وفق إجراءات محددة تجعل من البيانات والوقائع‬
‫الواردة بها والتي شهد الموثقون بحصولها أمامهم ذات حجية قوية في اإلثبات‪ ،‬إذ ال يمكن استبعادها إال‬
‫بسلوك مسطرة الزور‪. 26‬‬

‫وقد عرف المشرع المصري الرسمية في المادة العاشرة من قانون اإلثبات حيث جاء فيها "المحررات‬
‫الرسمية هي التي يثبت فيها موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم على يده أو ما تلقاه من ذوي‬
‫الشأن‪ ،‬وذلك طبقا لألوضاع القانونية وفي حدود سلطته واختصاصاته‪.‬‬

‫‪ 25‬محمد خيري‪ :‬المحررات الرسمية والعرفية ونظام التحفيظ العقاري‪ -‬مداخلة منشورة بالعدد الخاص بمناسبة األيام الدراسية خول التوثيق وآثاره‬
‫على التنمية‪ ،‬نقال عن عبدالرحيم حزيكر رئيس ق طاع توحيد للعمل اإلداري بمؤسسة المحافظ العام " توثيق التصرفات الغقارية على ضوء مدونة‬
‫الحقوق العينية والظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ .‬الندوة الوطنية في موضوع األمن العقاري دفاتر محكمة النقض‪ .‬العدد ‪.26‬‬
‫‪ 26‬هومير محمد‪ :‬رسمية المحررات التوثيقية الواقع واآلفاق‪ ،‬أشغال الندوة العلمية – توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬كلية الحقوق بمراكش مركز الدراسات‬
‫القانونية المدنية والعقارية‪ ،‬سنة ‪ ،2005‬رقم المؤتمر ‪ 33‬ص ‪.53‬‬
 ‫أما المشرع اللبناني فقد نص في المادة ‪ 143‬من قانون أصول المحكمات اللبناني على أن "السند‬
‫الرسمي هو الذي يثبت فيه موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة ضمن حدود سلطته واختصاصاته‬
‫ما تم على يده أو ما تلقاه من تصريحات من ذوي العالقة وفق القواعد المقدرة يرجح في إطالق الصفة‬
‫الرسمية على السند أو عدم إطالقه عليه إلى قانون المكان الذي نشأ فيه"‪.‬‬

‫وعرف الفقيه عبد الرزاق السنهوري رسمية العقد كما يلي‪" :‬هو ماال يتم بمجرد تراضي المتعاقدين‪ ،‬بل‬
‫يجب لتمامه فوق ذلك إتباع شكل مخصوص يعينه القانون وأكثر ما يكون هذا الشكل ورقة رسمية يدون‬
‫فيها العقد" ‪.27‬‬

‫كما عرفها البعض كذلك بأنها‪ :‬تلك الوثيقة التي يقوم بتحريرها موظف عام له اختصاص في ذلك وفق‬
‫األوضاع التي حددها المشرع‪. 28‬‬

‫إذن المقصود برسمية العقود اكتساب العقد الشكل القانوني المطلوب ويقال ورقة رسمية أي إفراغ العقد‬
‫الذي هو في األصل رضائي في محرر مكتوب صادر عن جهات رسمية حددها القانون‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬شروط الوثيقة الرسمية‬

‫يتضح جاليا من خالل مقتضيات الفصل ‪ 418‬من قانون االلتزامات والعقود أنه ينبغي لصحة المحرر‬
‫الرسمي البد من توفر على ثالثة شروط جوهرية وهي‪:‬‬

‫الشرط األول‪:‬هو أن يتم تحريرالوثيقة الرسمية من قبل موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة‪،‬بحيث‬
‫ال يشترط في إعتبار الشخص موظفا عاما أن يكون من موظفي الدولة بالذات بليكفي أن يكون موظف‬
‫بإحدى الهيئات التابعة لها سواء أجرته على ذلك أو لم تؤاجره‪.‬‬

‫فالمحرر الرسمي هو الذي يحرر بمعرفة الموظف العام إال أنه ليس من ضروري أن يكون مكتوبا بخط‬
‫‪29‬‬
‫يده بل يكفي أن يكون تحريره صادر بإسمه وممضيا بتوقعه‪.‬‬

‫الشرط الثاني ‪ :‬أن يكون الموظف الذي حرر الوثيقة مختصا بتحريرها و له صالحية التوثيق بحيث ال‬
‫يكفي لصحة الوثيقة الرسمية أن يقوم بتحريرها موظف عمومي فقط يجعل منها رسمية ‪ ،‬بل يجب أن‬
‫يكون هذا الموظف مختصا بكتابتها وله صالحية التوثيق‪ ،‬ويكون الموظف مختصا بكتابة المحرر إذا‬
‫‪30‬‬
‫كان ذلك مما يدخل في عمله من حيث طبيعة محررو من حيث مكانه ‪.‬‬

‫‪ 27‬عبدالرزاق السنهوري‪ :‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬الحزء األول‪ ،‬نظرية االلتزام بوجه عام‪ ،‬مصادر االلتزام‪ ،‬دار إحياء التراث العربي‪،‬‬
‫بيروت لبنان‪ .‬ص ‪.150‬‬
‫‪ 28‬محمد محروك‪ :‬خصوصيات التوقيع اإللكتروني وحجيته في اإلثبات‪ ،‬دار النشر جامعة القاضي عياض‪ ،‬ص ‪.9‬‬
‫‪ _1‬عبيد محمد ياسين مقال " توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية " تم اإلطالع على الموقع في ‪ ،2021/11/18‬منشور على‬
‫الرابط االلكتروني‪https://www.lawmorocco.com/2019/11/blog-post_3.html?m=1‬‬
‫‪ -30‬محمد مغراوي‪ ،‬مقال " القيمة القانونية للوتيقة الرسمية ضمن قواعد اإلثبات "تم اإلطالع على الموقع في‪،2021/11/18‬‬
‫منشور على الرابط االلكتروني ‪marocDroit.com:‬‬
 ‫فيما يتعلق بصالحية التوثيق ‪ ،‬فإنه يجب أن يكون الموظف مختصا بتحرير المحرر وال يوجد مانع‬
‫يحول دون مباشرته هذه المهام بحيث تكون عالقته الوظيفية بالجهة التي يعمل فيها قائمة‪،‬فإذا زالت‬
‫واليته وقت تحريرها وهو عالم بذلك‪ ،‬فإن المحرر الذي يحرره يكون مألوه بطالن ‪ ،‬أما إذا كان يجهل‬
‫ذلك ذو شأن حسن النية ال يعلمون بشيء من ذلك أيضا فإن توثيق يكون صحيحا و طابع الرسمية ثابتا‬
‫‪31‬‬
‫عمال بالوضع الظاهر المصحوب بحسن النية‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بطبيعة الورقة‪،‬فيجب أن يكون الموظف العام أو الشخص الذي له صالحية التوثيق‬
‫مختصا بتحرير الورقة و أن يكون هذا التحرير يدخل في عمله من حيث نوع الورقة ‪ ،‬ألن كل نوع من‬
‫األوراق الرسمية يختص بتوثيقها طائفة معينة من األشخاص و الموظفين ‪ ،‬باألحكام يصدرها القضاة ‪،‬‬
‫و األ وراق الرسمية الخاصة بالمعامالت و التصرفات المدنية و التجارية يختص بتحريرها الموثيقون و‬
‫‪32‬‬
‫العدول‪.‬‬

‫أما بخصوص مكان تحرير الورقة فيرجع إلى أن الموظف المختص في تحريرها ال يعتبر كذلك إال إذا‬
‫كان ذو إختصاص بذلك في المكان الذي حررها فيه ‪ ،‬فالعدول مثال ال يمكنه مباشرة عملهم إال في نطاق‬
‫‪33‬‬
‫المكاني المحدد الختصاصهم‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪:‬تحرير المحرر في الشكل المحدد قانونا‪ ،‬ويعني ذلك أنه يجب مراعاة بعض الشكليات أثناء‬
‫تحرير الوثيقة الرسمية وهكذا مثال أوجب على الموثقون (العدول)إتباع منهجية خاصة في تحرير‬
‫عقودهم كما فرض عليهم تضمين شهاداتهم بمجموعة من الظوابط األساسية التي عند تخالفهاتبطل‬
‫الوثيقة‪،‬وذلك من قبيل التاريخ والتعريف بهوية األطراف والمشهود فيه وتحدد مستند علم الشاهد والتوقيع‬
‫‪34‬‬
‫العدول وخطاب القاضي إلى غير ذلك‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬الجهات المخول لها قانونا توثيق عقد البيع العقاري ‪.‬‬

‫ان توثيق التصرفات العقارية أمر فرضه المشرع في الفصل ‪ 489‬من ق ل ع‪ ،‬بقوله فلم يعد هناك مجال‬
‫للحديث عن الرضائية ‪ ،‬ورغم الزامية الكتابة فان المشرع لم يحدد ما اذا كان المقصود هو المحررات‬
‫الرسمية أم المحررات العرفية‪ ،‬كما أنه لم يبين الجزاء الواجب التطبيق عند عدم احترام تحرير البيوع‬

‫‪ -31‬عبيد محمد ياسين‪،‬مرجع سابق صفحة ‪27‬‬

‫‪ -32‬محمد مغراوي‪ ،‬مرجع سابق‪،‬صفحة غير مذكورة‬
‫مقال " دور الكتابة و المحررات اإللكترونية في اإلثبات وفق التشريع المغربي "تم اإلطالع على الموقع في‪ ،2021/11/18‬منشور على الرابط‬
‫االلكتروني‪maroclaw.com :_5‬‬
‫‪-‬أيوب الزاهري ‪" ،‬توثيق التصرفات العقارية في ضوء مدونة الحقوق العينية و القوانين الخاصة" ‪ ،‬ماستر العقود و األعمال‪،‬عرض في مادة‬
‫تقنيات تحرير العقود‪ ،‬كلية العلوم القانونية و اإلجتماعية و اإلقتصادية بأكادير ‪،‬جامعة ابن زهر أكادير السنة الجامعية ‪ ، 2020-2019‬صفحة‬
‫‪1634‬‬
 ‫العقارية في المحرر الثابت التاريخ‪ ،‬فقد كان لألطراف في ظل الفصل ‪ 489‬من ق ل ع اختيار المحرر‬
‫الذي يريدون لكن مع صدور مدونة الحقوق العينية ألزم المشرع المغربي من خالل المادة الرابعة على‬
‫ضرورة تحرير المعامالت العقارية في المحرر الرسمي و كان هدف المشرع من خالل هذه المدونة هو‬
‫توجيه أحكام توثيق التصرفات العقارية سواء انصبت على العقار المحفظ أو غير المحفظ طالما أن ذلك‬
‫سبقه توحيد القواعد الموضوعية المتعلقة به و الذي يتم تحريره من طرف الموثق العصري في اطار‬
‫القانون الجديد ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق‪ ،‬أو من طرف العدول في اطار قانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق‬
‫بخطة العدالة‪ ،‬كما سمح المشرع أيضا في اطار المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية بإمكانية تحرير‬
‫المعامالت العقارية في محررات ثابتة التاريخ لدى محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬وهذا ما‬
‫يوحي لنا أن ليس هناك تقييد لحرية األفراد بتحرير عقودهم فقط في محررات رسمية‪ ،‬و انما سمح‬
‫لألطراف أيضا بإمكانية تحرير عقودهم على محررات عرفية ثابتة التاريخ ‪.‬‬

‫لكن يبقى السؤال المطروح هو ما هي اختصاصات كل جهة على حدى؟ و ما هي االلتزامات التي تلتزم بها‬
‫كل جهة؟ و هذا ما سوف نعالجه في فقرتين‪ ،‬حيث سنخصص الفقرة األولى للحديث عن اختصاصات‬
‫الجهات المخول لها قانونا توثيق عقد البيع العقاري‪ ،‬بينما سنتناول في الفقرة الثانية التزامات هذه الجهات ‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬اختصاصات الجهات المخول لها قانونا توثيق عقد البيع العقاري ‪.‬‬

‫تبعا للمقتضيات القانونية الجديدة‪ ،‬فان الموثقين و العدول يختصون بتوثيق جميع التصرفات المتعلقة بنقل أو‬
‫بإنشاء الحقوق العينية أو نقلها أو تعديلها أو اسقاطها سواء تعلقت هذه التصرفات بالعقار المحفظ أو في طور‬
‫التحفيظ أو غير المحفظ و هذا بخالف ما كان عليه األمر في ضوء الفصل الخامس من ظهير ‪1925‬‬
‫المتعلق بتنظيم التوثيق العصري‪ ،‬الذي يحصر اختصاص الموثق العصري في التصرفات المتعلقة بالعقار‬
‫المحفظ أو في طور التحفيظ ‪.‬‬

‫ويختص الموثقون أيضا بتوثيق التصرفات المتعلقة بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم‬
‫العقارات‪ ،‬و العقارات في طور اإلنجاز و كذا الخاضعة لنظام الملكية المشتركة‪ ،‬باإلضافة الى التصرفات‬
‫المتعلقة باإليجار المفضي الى تملك العقار ‪.‬‬

‫اال أن الموثق وحده مختص بتوثيق العقود المرتبطة ببرامج السكن االجتماعي و التي ال يمكن للعدول توثيق‬
‫العقود الخاصة بهده البرامج‪ ،‬و بالمقابل فان العدول مختصين بتوثيق عقود الزواج و يستأثرون بهذا‬
‫االختصاص وحدهم دون الموثقين‪ ،‬هذا فيما يخص االختصاص النوعي ‪.‬‬
 ‫أما بخصوص االختصاص المحلي‪ ،‬فان الموثق يختص مكانيا بتوثيق جميع التصرفات العقارية داخل‬
‫مجموع ا لتراب الوطني‪ ،‬غير أن تلقي لهذه التصرفات يجب أال يكون خارج مكتبه اال في حاالت‬
‫استثنائية و بعد إذن من رئيس المجلس الجهوي للموثقين و إخبار الوكيل العام للملك‪.35‬‬

‫و بخالف اتساع نطاق االختصاص الترابي للموثق ‪ ,‬فان الفقرة ما قبل األخيرة من المادة ‪ 14‬من القانون‬
‫‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة حصرت االختصاص المكاني للعدول في تلقي الشهادات المتعلقة بالعقار‬
‫و التركات في حدود دائرة محكمة االستئناف التابع لها موقع العقار أو موطن المورث‪ ،36‬هذا فيما يخص‬
‫التوثيق الذي يقوم به الموثق الذي يكتسب محرره الصفة الرسمية‪ ،‬أما فيما يخص تحرير العقود الذي‬
‫يقوم به المحامي فهو يختلف جملة و تفصيال عما سبق ذكره و ذلك فيما يتعلق بمجموعة من األمور‬
‫سواء من حيث طبيعة المحرر أو من حيث شروط التنصيب من أجل اكتساب أهلية التوثيق أو من حيث‬
‫االلتزامات و كذلك االختصاصات‪ ،‬فالمحامي وفقا للمادة ‪ 4‬من م ح ع مختص بإصدار المحرر الثابت‬
‫التاريخ و التوقيع عليه‪ ،‬الى جانب توقيع األطراف مما يجعل محرره هذا تنطبق عليه مواصفات المحرر‬
‫العرفي و عليه فانه يتبين أن العقد المحرر من قبل المحامي هو عقد عرفي ‪ ،‬و ما يؤكد هذا أن المشرع‬
‫لم يضع في المحامي كامل الثقة التي تجعل محرره ثابت التاريخ بمجرد توثيقه‪ ،‬اال بإجراء‬
‫االشهاد‪، 37‬على نسبة التوقيعات الى أصحابها بل األكثر من هذا فان توقيعه نفسه أيضا يحتاج الى تصديق‬
‫باإلشهاد عليه لدى رئيس كتابة الضبط‪ ،38‬و ما يزيد تأكيد عرفية المحرر الصادر عن المحامي‪ ،‬هو أن‬
‫مسألة ثبوت التاريخ و كما هو معلوم محصورة فقط في المحررات العرفية ( الفصل ‪ ) 425‬دون‬
‫الرسمية ألن هذه األخيرة يكون تاريخها ثابتا بنفس المحرر ال بإجراءات أخرى تلتمس من جهات معينة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات الجهات المخولة لها بتوثيق عقد البيع العقاري‬

‫تقع على هذه الجهات المكلفة بتوثيق عقد البيع جملة من االلتزامات حددها المشروع‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التزامات الموثق‬

‫‪35‬رشيد خير مسؤولية الموثق في التشريع المغربي ‪ ,‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ‪ ,‬جامعة الحسن األول ‪ ,‬كلية العلوم القانونية و‬
‫االقتصادية و االجتماعية سطات ‪ ,‬سنة الجامعية ‪ , 2012 /2011‬ص ‪.53‬‬
‫‪ 36‬بوبكري عبد القادر ‪ ,‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية و إشكاالته القانونية و العلمية ‪ ,‬مقال منشور بمجلة القانون المدني ‪ ,‬العدد‬
‫األول ‪ , 2014 ,‬ص ‪.76‬‬
‫‪ 37‬تصحيح التوقيع من لدن السلطة المختصة ال يضفي على الورقة الحاملة لذلك التوقيع الصيغة الرسمية فالمصادقة على التوقيع ال يضيف الى السند‬
‫الموقع أي قوة على مديونية المدين ’’ قرار المجلس األعلى عدد ‪ 1987/4/1697‬في الملف المدني عدد ‪ 92/386‬منشور بمجلة المحامي عدد ‪15‬‬
‫سنة ‪ 1989‬ص ‪.132‬‬
‫‪38‬محمد شيلح ‪ ,‬قراءة ميتودولوجية ص ‪.140‬‬
‫وضع المشرع على عاتق الموثق بموجب قانون رقم ‪ 32.09‬عدة التزامات‪ ،‬فالموثق ملزم قبل التحرير‬
‫االتفاق بأن يقدم للزبون كافة النصائح واالرشادات التي تخص التصرف المراد إبرامه‪ ،‬ويقوم بتحريات‬
‫األزمة للوقوف على الوضعية القانونية للعقار إذا كان اآلمر يتعلق بمعاملة عقارية‪.‬‬

‫وبعد تحرير االتفاق والتوقيع عليه قبل األطراف والشهود عند االقتضاء‪ ،‬على الموثق أن يوقع المحرر‬
‫لكي يكتسب الصفة الرسمية‪ ،‬وأن يقوم بكافة اإلجراءات الشكلية‪ ،‬كما عليه المحافظة على أصول‬
‫المحررات التي تمت بواسطته وبكتمان األسرار المهنية التي إليها أثناء مهامه‪.39‬‬

‫ثانيا‪ :‬التزامات العدول‬

‫يعتبر العدول ملزما قانونا بتلقي شهادات األطراف وتحريرها مالم تكن مخالفة للنظام العام وحسن‬
‫اآلداب‪ .‬والشخص عندما يلجأ الي العدول فهو ال يسعى فقط للحصول على وثيقة رسمية‪ ،‬بل يرغب‬
‫أيضا في الحصول على النصائح‪ ،‬ومعرفة مختلف األثار التي ستترتب عن التصرف المراد إبرامه‪،‬‬
‫والعدل أثناء قيامه بعملية التلقي وتصفح الرسوم المسلمة له‪ ،‬قد يطلع على بعض األسرار التي يخص‬
‫الزبون‪ ،‬لهذا ألزمه القانون بالمحافظة على هذه األسرار وعدم افشائها‪.‬‬

‫والتوثيق في الميدان العقاري يتطلب من العدل قبل االقبال على تحرير المعاملة العقارية‪ ،‬وأن يتأكد من‬
‫الوضعية العقارية للعقار‪.‬‬

‫بعد ذلك يقوم بتحرير الشهادة في مذكرة الحفظ مساهمة منه في المحافظة على الشهادات‪ ،‬كما أنه له‬
‫دورا في بعض اإلجراء ات الشكلية التي يتطلبها القانون بعض المعامالت‪.40‬‬

‫ثالثا‪ :‬محررو العقود العرفية‬

‫لقد خول القانون رقم ‪ 00.44‬للمتعاقدين إمكانية إبرام عقد البيع في طور اإلنجاز بموجب عقود عرفية‬
‫ثابته للتاريخ يحررها مهني ينتمي إلى مهنة منظمة‪ ،‬بمقتضى القانون ويحصر األمر في مهنتي‬
‫المحامين الذين لهم ممارسة قانونية وكفاءة كبيرة وذلك بموافقة محكمة النقض وهذا ما نصه الفصل‬

‫‪39‬الدكتورمحمدالربيعي " األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرةعنهم "‪،‬مراكش طبعة ‪،2021 ،5‬صفحة ‪49‬‬
‫‪40‬الدكتورمحمدالربيعي‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.111‬‬
‫‪ 3-618‬من قانون االلتزامات والعقود والمهنة الثانية مع وكالء األعمال وهي مهنة حرة تقع على عاتقها‬
‫إبرام عقود عرفية إلى جانب المحامين‪.41‬‬

‫ختاما يمكن القول أن المشرع المغربي قد قاما بخطوة جيدة في مدونة الحقوق العينية عندما أقر‬
‫رسمية العقود العقارية و تحديد الجهات المخول لها صالحية توثيق هذه العقود ؛ وكان هدف المشرع‬
‫المغربي عندما أتى بهذه المستجدات التشريعية التي تتعلق بالمجال العقاري واضحا يتمثل في الحد من‬
‫المشاكل التي يطرحها مجال توثيق التصرفات العقارية ؛ لكن رغم هذه المجهودات التشريعية التي قام‬
‫بها المشرع في هذا المجال هناك بعد التغرات يجب أخدها بعين االعتبار نذكر منها ‪:‬‬

‫‪ -‬تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية عن طريق تحديد طبيعة المحرر تابث التاريخ‬
‫تفاديا لكثرة التأويالت‬
‫‪ -‬تعديل قانون االلتزامات و العقود و القانون المتعلق بخطة العدالة و قانون المحاماة بشكل‬
‫يسايرمستجدات مدونة الحقوق العينية‬
‫إعادة النظر في مسألة تصحيح اإلمضاء المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض‬ ‫‪-‬‬

‫‪41UNIVERSITYL‬‬ ‫‪, FESTYLE , NET‬‬

 ‫الئحة المراجع‪:‬‬

‫محمد الحياني ‪ ،‬عقد البيع و قانون التحفيظ العقاري بالمغرب ‪ ،‬مطبعة وراقة الكتاب بفاس ‪ ،‬الطبعة األولى ‪1994‬‬ ‫•‬
‫عبد الحق الصافي ‪ ،‬عقد البيع "دراسة في قانون االلتزامات و العقود وفي القوانين األخرى" ‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬‬ ‫•‬
‫الدارالبيضاء ‪ ،‬الطبعة الثانية ‪2018‬‬
‫عبد الحق الصافي ‪ ،‬الوجيز في القانون المدني "الجزء األول" ‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪-‬الدارالبيضاء ‪2016 ،‬‬ ‫•‬
‫عبد الرحمان بلعكيد ‪ ،‬وثيقة البيع بين النظر و العمل ‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪2001‬‬ ‫•‬
‫خالد بنيس و محمد محجوبي ‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة "الجزء األول" ‪ ،‬شركة بابل للطباعة و النشر و التوزيع – الرباط‬ ‫•‬
‫محمد محجوبي ‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة في ضوء قانون االلتزامات و العقود المغربي " الكتاب األول عقد األول‪-‬وعقد‬ ‫•‬
‫المعاوضة"‬
‫محمد خيري‪ :‬المحررات الرسمية والعرفية ونظام التحفيظ العقاري‪-‬مداخلة منشورة بالعدد الخاص بمناسبة األيام الدراسية خول‬ ‫•‬
‫التوثيق وآثاره على التنمية‪ ،‬نقال عن عبدالرحيم حزيكر رئيس قطاع توحيد للعمل اإلداري بمؤسسة المحافظ العام " توثيق‬
‫التصرفات الغقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ .‬الندوة الوطنية في موضوع األمن‬
‫العقاري دفاتر محكمة النقض‪ .‬العدد ‪26‬‬
‫هومير محمد‪ :‬رسمية المحررات التوثيقية الواقع واآلفاق‪ ،‬أشغال الندوة العلمية – توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬كلية الحقوق‬ ‫•‬
‫بمراكش مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية‪ ،‬سنة ‪2005‬‬
‫عبدالرزاق السنهوري‪ :‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬الحزء األول‪ ،‬نظرية االلتزام بوجه عام‪ ،‬مصادر االلتزام‪،‬‬ ‫•‬
‫دار إحياء التراث العربي‪ ،‬بيروت لبنان‬
‫محمد محروك‪ :‬خصوصيات التوقيع اإللكتروني وحجيته في اإلثبات‪ ،‬دار النشر جامعة القاضي عياض‬ ‫•‬
‫عبيد محمد ياسين مقال " توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية " تم اإلطالع على الموقع‬ ‫•‬
‫في ‪ ،2021/11/18‬منشور على الرابط االلكتروني‪https://www.lawmorocco.com/2019/11/blog-‬‬
‫‪post_3.html?m=1‬‬
‫محمد مغراوي‪ ،‬مقال " القيمة القانونية للوتيقة الرسمية ضمن قواعد اإلثبات "تم اإلطالع على الموقع‬ ‫•‬
‫في‪ ،2021/11/18‬منشور على الرابط االلكتروني ‪marocDroit.com:‬‬
‫مقال " دور الكتابة و المحررات اإللكترونية في اإلثبات وفق التشريع المغربي "تم اإلطالع على الموقع‬ ‫•‬
‫في‪ ،2021/11/18‬منشور على الرابط االلكتروني‪maroclaw.com :_5‬‬
‫أيوب الزاهري ‪" ،‬توثيق التصرفات العقارية في ضوء مدونة الحقوق العينية و القوانين الخاصة" ‪ ،‬ماستر العقود و‬ ‫•‬
‫األعمال‪،‬عرض في مادة تقنيات تحرير العقود‪ ،‬كلية العلوم القانونية و اإلجتماعية و اإلقتصادية بأكادير ‪،‬جامعة ابن‬
‫زهر أكادير السنة الجامعية ‪2020-2019‬‬
‫رشيد خير مسؤولية الموثق في التشريع المغربي ‪ ,‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ‪ ,‬جامعة الحسن‬ ‫•‬
‫األول ‪ ,‬كلية العلوم القانونية و االقتصادية و االجتماعية سطات ‪ ,‬سنة الجامعية ‪2012 /2011‬‬
‫بوبكري عبد القادر ‪ ,‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية و إشكاالته القانونية و العلمية ‪ ,‬مقال منشور‬ ‫•‬
‫بمجلة القانون المدني ‪ ,‬العدد األول ‪2014 ,‬‬
‫تصحيح التوقيع من لدن السلطة المختصة ال يضفي على الورقة الحاملة لذلك التوقيع الصيغة الرسمية فالمصادقة‬ ‫•‬
‫على التوقيع ال يضيف الى السند الموقع أي قوة على مديونية المدين ’’ قرار المجلس األعلى عدد ‪1987/4/1697‬‬
‫في الملف المدني عدد ‪ 92/386‬منشور بمجلة المحامي عدد ‪ 15‬سنة ‪1989‬‬
‫الدكتورمحمدالربيعي " األحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرةعنهم "‪،‬مراكش طبعة ‪2021 ،5‬‬ ‫•‬
‫‪UNIVERSITYL , FESTYLE , NET‬‬ ‫•‬
‫الفهرس‪:‬‬
‫مقدمة‬
‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لعقد البيع العقاري‬
‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم عقد البيع العقاري و أركانه‬
‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم عقد البيع العقاري‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬تعريف عقد البيع العقاري‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬خصائص عقد البيع العقاري‬
‫أوال ‪ :‬عقد البيع عقد رضائي‬
‫ثانيا ‪ :‬البيع عقد ملزم للجانبين (عقد تبادلي)‬
‫ثالثا ‪ :‬البيع عقد معاوضة‬
‫رابعا ‪ :‬البيع عقد محدد القيمة‬
‫خامسا ‪ :‬البيع عقد ناقل للملكية‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬أركان عقد البيع العقاري‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬التراضي‬
‫أوال ‪ :‬أهلية المتعاقدين‬
‫ثانيا ‪ :‬صحة التراضي‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬المبيع‬
‫أوال ‪ :‬أن يكون المبيع موجودا أو قابال للوجود‬
‫‪-1‬وجود المبيع‬

‫‪-2‬قابلية المبيع للوجود‬

‫ثانيا ‪ :‬أن يكون المبيع معينا أو قابال للتعيين‬

 ‫ثالثا ‪ :‬أن يكون المبيع قابال للتعامل فيه‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الثمن‬
‫أوال ‪ :‬أن يكون الثمن نقديا‬
‫ثانيا ‪ :‬أن يكون الثمن جديا‬
‫ثالثا ‪ :‬أن يكون الثمن مقدرا أو قابال للتقدير‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬االلتزامات المترتبة عن عقد البيع العقاري‬
‫المطلب األول ‪:‬التزامات البائع‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬االلتزام بنقل ملكية المبيع‬
‫أوال‪ :‬انتقال الملكية بمجرد إتمام العقد‬
‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة على القاعدة العامة‬
‫‪-1‬إذا ورد البيع على عقار‬

‫الفقرة التانية‪ :‬إلتزام بتسليم المبيع‬

‫أوال ‪ :‬موضوع التسليم العقاري‬
‫ثانيا ‪ :‬ظروف التسليم العقاري‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬اإللتزام بضمان الشيء المبيع‬
‫أوال ‪ :‬حوز المبيع و التصرف فيه بال معارض (ضمان اإلستحقاق )‬
‫ثانيا ‪ :‬عيوب الشيء المبيع (ضمان العيب)‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التزامات المشتري‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬التزام المشتري بأداء الثمن‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التزام المشتري بتسليم المبيع‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬إجراءات توثيق عقد البيع العقاري‬
‫المبحث األول ‪ :‬إقرار رسمية عقد البيع العقاري‬
 ‫الفقرةاألولى‪ :‬مفهوم الرسمية‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬شروط الوثيقة الرسمية‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬الجهات المخول لها قانونا توثيق عقد البيع العقاري‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬اختصاصات الجهات المخول لها قانونا توثيق عقد البيع العقاري‬
‫أوال‪ :‬التزامات الموثق‬

‫ثانيا‪ :‬التزامات العدول‬

‫ثالثا‪ :‬محررو العقود العرفية‬

‫الئحة المراجع‬

‫خاتمة‬

‫الفهرس‬