‫هقدهت‬

‫ال رٌب ان حضارة األمم تقاس لٌس فحسب بالعلم‪ ،‬والعمل الموروث عنها بل كذلك‬
‫بالمدى الجؽرافً الذي احتضنها على األرض‪ ،‬والحٌز المكانً الذي ٌبقى شاهدا على‬
‫وجودها عبر أزمنة التارٌخ ولعل منه اكتسبت األرض أهمٌتها فً حٌاة الشعوب‪.‬‬

‫وٌعتبر العقار اللبنة األساسٌة واألرضٌة الخصبة لإلنطالق وقٌام مختلؾ المشارٌع‬
‫االستثمارٌة فً شتى المجاالت والمٌادٌن‪ ،‬ورفع مستوى التنمٌة الذي ٌعتبر هدؾ الدولة‬
‫األسمى لما له من أثار اٌجابٌة ‪ ،‬اقتصادٌا و اجتماعٌا‪ ،...‬وال ٌمكن تحقٌق كل هذه األهداؾ‬
‫إال بوضع منظومة عقارٌة تسعى الى تثمٌن العقار‪ ،‬وتحصٌن الملكٌة العقارٌة‪ ،‬والرفع من‬
‫قٌمتها االقتصادٌة واالئتمانٌة والمساهمة فً تداولها‪.‬‬

‫وفً اآلونة األخٌرة ظهرت الناحٌة العملٌة مجموعة من التصرفات العقارٌة التً ال‬
‫ٌمكن تصورها إال عبر إفراؼها فً قالب معٌن عبر توثٌقها‪.‬‬

‫فالتوثٌق فً اللؽة مصدر لفعل وثق‪ ،‬بمعنى أحكام األمر‪ ،‬وثق الشًء فهو موثق‪ .‬أما‬
‫االصطالح فهو علم ٌبحث فً كٌفٌة إثبات العقود والتصرفات وااللتزامات ونحوها فً‬
‫الحجج والسجالت التً تتم فً المعامالت على وجه ٌصح االحتجاج بها‪.‬‬

‫وٌكتسً التوثٌق أهمٌة بالؽة فً ضبط التصرفات العقارٌة فبوساطته ٌتم إثبات الملكٌة‬
‫وتحرٌرها وفقا لضوابط محددة وبٌانات إلزامٌة بهدؾ تحقٌق األمن العقاري‪ ،‬الذي ٌعنً‬
‫بالفهم البسٌط اطمئنان المالك وركونه إلى ما ٌثبت به ملكٌة عقاره‪ ،‬وإقامة الحجة على‬
‫العقار الذي ٌمتلكه من خالل ثقته فً القوانٌن المنظمة لهذا األخٌر‪.‬‬

‫وتحقٌقا للهدؾ المنشود من قبل المشرع المتمثل فً تحقٌق االمن العقاري‪ ،‬عمل على‬
‫سن زمرة من القواعد واألحكام المنظمة لتوثٌق التصرفات العقارٌة بدءا بظهٌر االلتزامات‬
‫والعقود الذي استوجب ضرورة تحرٌر العقود المتعلقة بالتصرفات العقارٌة فً محرر ثابت‬

‫~‪~1‬‬
‫التارٌخ وذلك وفق الفصل ‪ .489‬لكن هذا ال ٌنفً بأن مؤسسة التوثٌق – خاصة التوثٌق‬
‫العدلً – هً متوؼلة منذ القدم‪ ،‬حٌث ٌعود أصلها إلى مئات السنٌن فً المجتمع المؽربً‪.‬‬

‫ؼٌر ان هذا التنظٌم – الوارد فً الفصل ‪ 489‬ق‪.‬ل‪.‬ع – ٌبقى قاصرا عن تحقٌق‬

‫المبتؽى وذلك لطرحه مجموعة من اإلشكاالت‪ ،‬وهذا ما دفع المشرع المؽربً الى المبادرة‬
‫الى تحٌٌن وتحدٌث الترسانة القانونٌة المنظمة لهذا المجال من خالل التنصٌص على‬
‫نصوص خاصة والتً تتمثل فً كل من القانون رقم ‪ 44.00‬والقانون رقم ‪ 51.00‬ثم‬
‫القانون رقم ‪.18.00‬‬

‫وبالرؼم من هذا الفوران التشرٌعً‪ ،‬الذي جاء به المشرع إال انه ظلت تطرح مجموعة‬
‫من اإلشكاالت فٌما ٌخص التضارب الذي كان بٌن تقدٌم كل من قانون االلتزامات وقواعد‬
‫الفقه المالكً من حٌث التطبٌق باالضافة الى ان النصوص السالفة الذكر كانت تتعلق بمجرد‬
‫قوانٌن خاصة مرتبطة بتصرفات معٌنة‪ ،‬فجاءت مدونة الحقوق العٌنٌة لتحل هذه االشكاالت‬
‫عبر التنصٌص على تطبٌق احكامها أوال‪ ،‬ثم قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬واخٌرا ما جرى به‬
‫العمل فً المشهور من الفقه المالكً‪ .‬ومن بٌن حسناتها اٌضا ما جاء فً المادة الرابعة التً‬
‫استوجب فٌها المشرع تحرٌر المعامالت فً محرر رسمً الذي اما ان ٌتم تحرٌره من‬
‫طرؾ موثق او العدل واما ان ٌتم التحرٌر فً محرر ثابت التارٌخ من قبل محامً مقبول‬
‫للترافع امام محكمة النقض‪.‬‬

‫إلى أي حد ساهمت الضوابط التً تحكم توثٌق التصرفات العقارٌة فً تحقٌق األمن‬
‫العقاري؟‬

‫لمحاولة اإلجابة عن اإلشكالٌة المطروحة اعتمدنا منهجا وصفٌا تحلٌلٌا مدعما لبعض‬
‫اآلراء الفقهٌة واالجتهادات القضائٌة‪.‬‬

‫وذلك وفق التصمٌم التالً‪:‬‬

‫‪ ‬المبحث األول‪ -‬حصر اجلهات املكلفة بتوثيق التصرفات العقارية كألية لتحقيق األمن العقاري؛‬

‫‪ ‬المبحث الثاني‪ -‬التوجه التشريعي حنو الرمسي كآلية لتحقيق األمن العقاري‪.‬‬

‫~‪~2‬‬
‫وفً الموضوع محل الدراسة والتحلٌل اقتصرنا على دراسة الجهات المكلفة بالتحرٌر‬
‫العقود أوال حٌث ال ٌمكن دراسة المحررات و حجٌتها دون التطرق لألشخاص المؤهلٌن‬
‫لتوثٌقها‪ ،‬حٌث ٌكون المحرر ؼٌر دي فعالٌة إدا صدر عن جهة ؼٌر مؤهلة وقد تطرقنا‬
‫لقانون االلتزامات والعقود فً التقدٌم لضرورة منهجٌة فرضها االطار التارٌخً المنظم‬
‫لتوثٌق التصرفات العقارٌة‪ ،‬ولم نذكره فً دراستنا لطرحه لمجموعة من اإلشكاالت التً لم‬
‫تساهم ال فً استقرار المعامالت العقارٌة وال تحقٌق األمن العقاري‪.‬‬

‫~‪~3‬‬
 ‫المبحث األول‬

‫حصر الجهات المكلفة بتوثيق التصرفات العقارية كألية لتحقيق‬

‫األمن العقاري‬

‫إن المشرع المؽربً – ووعٌا منه بأهمٌة التوثٌق ودوره الفعال فً تحقٌق األمن‬
‫العقاري‪ -‬عمل على إصدار مجموعة من النصوص التشرٌعٌة التً تهدؾ إلى تنظٌم تأطٌر‬
‫المجال – مجال توثٌق التصرفات العقارٌة‪ ،-‬من خالل حصر وتقٌٌد الجهات المخول لها‬
‫تحرٌر هذه التصرفات‪.‬‬

‫إذ أكد ‪-‬فً كل من القانون ‪ 18.00‬المتعلق بالملكٌة المشتركة كما تم تعدٌله بالقانون‬
‫‪ ،106.12‬و القانون ‪ 44.00‬المتعلق ببٌع العقار فً طور اإلنجاز كما تم تعدٌله بالقانون‬
‫‪ ،107.12‬وكذا القانون ‪ 51.00‬المتعلق باإلٌجار المفضً إلى تملك العقار‪ ،‬على تخوٌل‬
‫جهات محددة تحرٌر المعامالت العقارٌة‪.‬‬

‫إذ ال ٌجب أن تحرر من طرؾ أشخاص ؼٌر مؤهلٌن ال علمٌا و ال عملٌا و ؼٌر‬
‫خاضعٌن ألي تنظٌم ٌؤطر مهنتهم‪ ،‬و من هذه الجهات المخول لما توثٌق المعامالت‬
‫العقارٌة نجد كل من الموثقٌن العصرٌٌن‪ ،‬الخاضعٌن فً تأطٌرهم للقانون ‪ 32.09‬المتعلق‬
‫بتنظٌم مهنة التوثٌق العصري‪ ،‬والعدول‪ ،‬الخاضعٌن فً تنظٌم مهنتهم للقانون ‪16.03‬‬
‫المتعلق بخطة العدالة ‪ - ،‬المطلب األول‪ -‬ثم المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض‪،‬‬
‫الخاضع للقانون ‪ 28.08‬المتعلق بمهنة المحاماة‪- ،‬المطلب الثانً‪.-‬‬

‫وقد قصد المشرع وراء هذا كله‪ ،‬حماٌة المتعاملٌن فً المٌدان العقاري‪ ،‬وتوفٌر أقصى‬
‫حد ممكن من الحماٌة‪ ،‬و العمل على بعث الطمأنٌنة و الثقة فً نفوسهم مما ٌؤدي إلى‬
‫استقرار مجال المعامالت العقارٌة التً ٌؤدي تحققها ‪ -‬بداهة – إلى بلوغ الهدؾ األسمى‬
‫وهو تحقٌق األمن العقاري‪.‬‬

‫~‪~4‬‬
 ‫المطلب األول‪ -‬الموثق والعدول كجهة لتوثيق التصرفات العقارية‬

‫نظرا لما من فئتً الموثقٌن والعدول من أهمٌة بالؽة سوؾ نعرض فً ‪-‬الفقرة االولى‪،-‬‬
‫لتوثٌق المعامالت العقارٌة من طرؾ الموثق‪ ،‬ثم نخصص ‪-‬الفقرة الثانٌة‪ -‬للتصرفات‬
‫العقارٌة الموثقة من طرؾ العدول‪ ،‬مع التركٌز على المقتضٌات التً توفر حماٌة للمتعاقدٌن‬
‫وتحقق لهم امنا عقارٌا‪ ،‬وذلك فً كل من القانون المنظم لمهنة التوثٌق وكذا القانون المتعلق‬
‫بخطة العدالة‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ -‬توثيق التصرفات من طرف الموثق‬

‫إن توثٌق التصرفات العقارٌة ال ٌمكن أن ٌكون إال من طرؾ األشخاص المؤهلٌن لذلك‪،‬‬
‫وذلك وفقا لألحكام والضوابط التً ٌحددها قانون مهنتهم‪ ،‬وذلك تعزٌزا لثقة المتعاملٌن فً‬
‫المٌدان العقاري‪ ،‬ولما كان الموثق من أهم هؤالء األشخاص كان علٌه لزاما أن ٌمتثل لهذه‬
‫الضوابط و األحكام ‪.‬‬

‫وقد عمل المشرع من خالل القانون رقم ‪ 32-09‬المتعلق بتنظٌم مهنة التوثٌق والذي‬
‫ألؽى ظهٌر ‪ 2‬ماٌو ‪ 1925‬لما كان ٌعتري هذا األخٌر من نواقص إلى توفٌر أكبر ما ٌمكن‬
‫من الضمانات للمتعاملٌن فً هذا المجال‪ ،‬وٌتضح ذلك من خالل مجموعة من المقتضٌات‬
‫التً تضمنها ذات القانون‪ ،‬فحرص هذا األخٌر على ضرورة مرور الموثق بتكوٌن –أوال‪-‬‬
‫ٌتناسب و طبٌعة المهنة‪ ،‬وأٌضا نجد أن مشرع قانون التوثٌق ألقى على عاتق الموثق جملة‬
‫من االلتزامات –ثانٌا‪.-‬‬

‫أوال‪ -‬تكوين الموثق‬

‫لقد حدد القانون رقم ‪ 32-09‬مجموعة من الشروط الالزم توفرها فً الموثق‪ ،‬وذلك‬
‫بهدؾ توفٌر الحماٌة الالزمة للمتعاملٌن فً المٌدان العقاري و أٌضا لتحقٌق المزٌد من‬
‫األمن فً هذا المجال‪.‬‬

‫~‪~5‬‬
‫فالشخص الذي ٌحتل هذه المكانة فً المجتمع وٌقوم بهذا الدور ٌنبؽً أن ٌمر بتكوٌن‬
‫ٌجعل منه قادرا على تبوأ هذه المنصب‪ ،1‬و إدراكا من المشرع بأهمٌة هذا األمر فرض‬
‫جملة من الشروط التً ٌنبؽً توفرها فً الشخص المقبل على هذه المهنة‪.‬‬

‫وٌتضح ذلك من خالل مجموعة من النصوص التً تضمنها القانون المنظم للمهنة‪،‬‬
‫وذلك على جمٌع المستوٌات‪:‬‬

‫سواء تعلق األمر بالجانب األخالقً‪ ،‬فالمالحظ أن المشرع و لضمان نوع من األمن فً‬
‫هذا الجانب إستبعد العناصر المفتقرة لإلنضباط و النزاهة و حسن األخالق‪ ،‬لما قد ٌشكله‬
‫هذا النوع من مساس لمصالح الناس و زعزعة أمنهم التعاقدي‪.2‬‬

‫وٌتجلى هذا المقتضى من خالل المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 32-09‬التً اشترطت فً‬
‫المترشح لمهنة التوثٌق أن ٌكون متمتعا بحقوقه الوطنٌة و المدنٌة و َذا مروءة و سلوك‬
‫حسن‪.‬‬

‫أما على مستوى الجانب العلمً و العملً فٌشترط فً الموثق أن ٌكون كفئا لمزاولة هذه‬
‫المهمة‪ ،‬وكفاءة الموثق ال تتحقق إال بحصوله على الشهادة المطلوبة والتً تجعل منه ملما‬
‫بالقوانٌن إلماما واسعا‪ ،‬ولٌس هذا فقط‪ ،‬بل األمر ٌتطلب أن ٌقضً تمرٌنا معقوال ٌمكنه من‬
‫توظٌؾ معلوماته النظرٌة‪ ،‬واإلطالع على مٌدان التوثٌق قبل البدء فً ممارسة نشاطه‪،‬‬
‫‪3‬‬
‫وكل هذه األمور لكً ٌستطٌع كسب الثقة العامة‪.‬‬

‫‪ 1‬محمد الربٌعً‪ ،‬األحكام الخاصة بالموثقٌن و المحررات الصادرة عنهم‪ ،‬دراسة فً ضوء مستجدات قانون ‪16 03‬‬
‫المتعلق بخطة العدالة و قانون ‪ 32 09‬المتعلق بالتوثٌق‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنٌة‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعةاألولى‪ ،2008 ،‬ص‬
‫‪.201‬‬
‫‪2‬ذ‪.‬صالح لمزوؼً‪ ،‬إصالح نظام التوثٌق بالمؽرب من خالل القانون رقم ‪32 09‬المتعلق بتنظٌم مهنة التوثٌق‪ ،‬مقال‬
‫منشور بالمجلة المؽربٌة للدراسات واإلستشارات القانونٌة‪ ،‬عدد مزدوج ‪،2012 / 2-3‬ص‪. 95،‬‬
‫‪3‬محمد الربٌعً‪ ،‬م‪،‬س‪ ،‬ص ‪. 36‬‬

‫~‪~6‬‬
 ‫ثانيا‪ -‬إلتزامات الموثق‬

‫لكً ٌتم تحقٌق األمن التعاقدي بٌن األطراؾ و حسن سٌر استقرار المعامالت ألقى‬
‫المشرع على عاتق الموثق جملة من اإللتزامات‪ ،‬والتً ٌهدؾ من وراءها المشرع إلى‬
‫ضبط هذه المؤسسة‪ ،‬حتى تؤدي األدوار المنوطة بها‪ ،‬فً إضفاء الرسمٌة على التصرفات‬
‫و بعث فً نفوس المتعاقدٌن‪.‬‬

‫فالموثق ملزم قبل تحرٌر اإلتفاق بأن ٌقدم للزبون كافة النصائح و اإلرشادات التً‬
‫تخص التصرؾ المراد الراد إبرامه‪ ،‬وٌكون ذلك بتبٌان أوجه النفع و الضرر الناتجة عن‬
‫إبرام ذلك العقد للطرفٌن معا حتى تتضح الصورة وٌكون الطرفٌن فً مأمن من كل ؼبن أو‬
‫تدلٌس‪ ،‬فالموثق ملزم حسب المادة ‪ 37‬من القانون رقم ‪ 32-09‬بالتأكد و التحقق تحت‬
‫مسؤولٌته من هوٌة األطراؾ و صفتهم و أهلٌتهم للتصرؾ‪،‬و مدى مطابقة الوثائق المدلى‬
‫بها للقانون ‪.‬‬

‫كما أن الموثق وفًِ إطار تكرٌس األمن العقاري‪ٌ ،‬كون ملزما بالتأكد من الوضعٌة‬
‫القانونٌة للعقار موضوع التعاقد‪ ،‬وٌتحقق ذلك ببٌان وضعٌته القانونٌة و المادٌة‪:‬‬

‫فإذا كان العقار محفظا أو فً طور التحفٌظ ‪،‬كان لزاما علٌه التأكد من مدى مطابقة‬
‫الوثائق المدلى بها من طرؾ المفوت‪ ،‬وهكذا مطابقة هوٌته مع ما هو مضمن بالرسم‬
‫العقاري‪ ،‬أو مطلب التحفٌظ‪.‬‬

‫فالموثق واستنادا لنفس المادة‪ ،‬ملزم بإسداء النصح لألطراؾ‪ ،‬وأن ٌوضح لهم األبعاد ر‬
‫اآلثار التً تترتب عن العقود التً ٌتلقاها‪ .‬وهو ما ٌنسجم مع مقتضٌات القانون رقم ‪-08‬‬
‫‪ ،31‬القاضً بتحدٌد تدابٌر لحماٌة المستهلك‪ ،‬والذي أكد على آهمٌة اإللتزام بإعالم‬
‫المستهلك‪.‬‬

‫~‪~7‬‬
‫وهذا الدور األخٌر أصبح أساسٌا و ٌنبؽً القٌام به على أحسن وجه‪ ،‬ألنه ٌزود‬
‫األطراؾ بالمعلومات الكافٌة التً تجعل العقد صحٌحا و منتجا آلثاره ‪،‬وٌطلعهم على‬
‫المخاطر التً تهدد حقوقهم و مصالحهم‪.4‬‬

‫فأداء الموثق لهذه المهمة على أتم وجه سٌزٌد من الضمانات و سٌعزز األمن العقاري‪.‬‬

‫كما ٌجب على الموثق طبقا للفقرة الثانٌة من للمادة ‪ 44‬من القانون رقم ‪، 32-09‬وبعد‬
‫تحرٌر اإلتفاق و التوقٌع علٌه من قبل األطراؾ و الشهود عند اإلقتضاء‪ ،‬أن ٌوقع المحرر‬
‫لكً ٌكتسب الصفة الرسمٌة‪ ،‬وأن ٌقوم بكافة اإلجراءات الشكلٌة المطلوبة‪ ،‬كما علٌه‬
‫المحافظة على أصول المحررات التً تمت بواسطته‪ ،‬وبكتمان األسرار المهنٌة التً توصل‬
‫إلٌها أثناء مزاولته مهامه‪.5‬‬

‫الفقرة الثانية‪ -‬توثيق التصرفات العقارية من طرف العدول‬

‫إلى جانب الفئة السابقة توجد فئة العدول التً ال تقل أهمٌة عن سابقتها وذلك نظرا‬
‫للضمانات القوٌة التً تقدمها للمتعاقدٌن ‪ ،‬والحماٌات الالزمة التً توفرها للمتقاضٌن‬
‫والدور الفعال التً تقوم به فً حفظ الحقوق واألعراض واالموال واالنساب‪ ،‬والخدمات‬
‫الجلٌلة التً تقدمها للقضاء ‪ ،6‬مما ٌشكل إحدى الضمانات األساسٌة لضمان إستقرار‬
‫المعامالت وتحقٌق االمن العقاري‪.‬‬

‫وبالنظر إلى المكانة المرموقة التً ٌتمٌز بها التوثٌق العدلً فقد أحاطه المشرع بعناٌة‬
‫كبٌرة ‪،‬بحٌث صدر بشأنه عدة ظهائر و قوانٌن مؤطرة له إلى ان استقر الحال على القانون‬
‫‪4‬‬
‫‪Picod(Yves)):le devoir de loyautédans l’exécution du contrat-préface Gérard couturier.‬‬
‫‪p.122،L.G.D.J 1989-PARIS-renvoi n 52‬‬
‫‪5‬‬
‫‪NERSON(roger):la solennisationde la vente d’immeuble-Étude juridique offertes á Léon‬‬
‫‪p.416،Juilliottes la Morandiere-librairie Dalloz 1964-Paris‬‬
‫‪ -6‬عبد السالم الزٌانً ‪،‬شروط الموثق وضوابط تحرٌر الوثٌقة العدلٌة ‪،‬مقال منشور ضمن م ؤلؾ جماعً حوا توثٌق‬
‫القانونٌة المدنٌة العقارٌة بكلٌة‬ ‫التصرفات العقارٌة ‪،‬أشؽال الندوة العلمٌة الوطنٌة العلمٌة التً نظمها مركز الدراسات‬
‫الحقوق مراكش ٌومً ‪22‬و‪ 21‬فبراٌر ‪ ، 1004‬الطبعة االولى المطبعة والوراقة الوطنٌة الحً المحمدي –مراكش‬
‫ص‪182‬‬

‫~‪~8‬‬
‫‪ 16.03‬المتعتلق بخطة العدالة ‪،‬والذي حاول من خالله المشرع ضبط هذه المؤسسة بما‬
‫ٌتماشا مع حماٌة حقوق المتعاقدٌن فً شتى المعامالت و باألخص التصرفات العقارٌة‪،‬‬
‫فأشترط فٌمن ٌرٌد الولوج إلٌها مجموعة من الشروط تتعلق بالسلوك واالخالق و الكفاءة‬
‫‪7‬‬
‫العلمٌة‬

‫إضافة إلى ما ٌجب توفره فً العدل من شروط فإنه ٌجب أٌضا ان تستجٌب المحررات‬
‫التً ٌصدرونها إلى عدة ضوابط سطرها المشرع فً القانون‪ 16. 03.‬بحٌث ٌجب ان‬
‫تحرر وفق المنهجٌة المتعارؾ علٌها فقها وقانونا فً مجال تحرٌر الوثائق العدلٌة ‪ ،‬كما‬
‫فرض علٌه المشرع فً نفس القانون عدة إلتزامات ٌجب اإلرتكان لها وذلك من أجل تحقٌق‬
‫الؽاٌة المنش ودة اال وهً تحقٌق االمنٌن التعاقدي فً مجال المعامالت بصفة عامة والعقاري‬
‫فً مجال التصرفات العقارٌة ‪.8‬‬

‫فما هً هاته المراحل واإلجراءات التً تمر منها الوثٌقة العدلٌة ؟وما هً أهم‬
‫االلتزامات الملقات على عاتق العدل إذا كان المشهود علٌه محله عقار والذي هو موضوع‬
‫دراستنا ؟‬

‫ٌعتبر تلقً الشهادة المرحلة االولى إلمشاء الوثٌقلة العدلٌة‪ ،‬وهذا التلقً ٌجب ان ٌكون‬
‫ثنائٌا اي من طرؾ عدلٌن منتصبٌن لإلشهاد ٌتلقٌان فً آن واحد الشهادة ؼٌر انه ٌسوغ‬
‫لهما إذا تعذر علٌهما ذلك ان ٌتلقٌا إلشهاد منفردٌن بإذن من القاضً ‪ ،9‬والتلقً ٌجب ان ٌتم‬
‫طبقا للمادة ‪ 29‬من القانون ‪ 16.03‬مباشرة ‪ ،‬وإذا كان المشهود علٌه عاجز عن الكالم او‬
‫السمع جاز اإلشهاد علٌه بالكتابة وإال فباإلشارة المفهمة ‪ ،‬مع التنصٌص على ذلك فً العقد‬
‫‪ .‬اما عند وجود صعوبة فً التلقً مباشرة من المشهود علٌهم ٌمكن للعدل طبقا للمداة ‪30‬‬
‫‪ 7‬محمد الربٌعً‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪88‬‬
‫‪8‬عمر اوتٌل ‪،‬التو ثٌق ودوره فً استقرار المعامالت العقارٌة على ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة ‪،‬رسالة لنٌل دبلوم‬
‫الماستر فً قانون العقود و العقار ‪،‬جامعة محمد االول كلٌة العلوم القانونٌة واالقتصادٌة واالجتماعٌة وجدة ‪،‬السنة‬
‫الجامعٌة ‪ 1022/1021‬ص ‪24‬‬
‫‪9‬‬
‫عبد هللا الجعفري ‪ ،‬القٌمة القانونٌة للوثٌقة الرسمٌة ضمن قواعد اإلثبات مداخلة فً اللقاء الوطنً االول بٌن‬
‫محكمة النقض والؽرفة الوطنٌة للتوثٌق العصري بالمؽرب تحت شعار "آفاق مهنة التوثٌق على ضوء القانون ‪21.08‬‬
‫والعمل القضائً ٌومً ‪1‬و‪ 2‬نونبر ‪ 1021‬بقصر المؤتمرات بمراكش ص ‪52‬‬

‫~‪~9‬‬
‫من القان ون المومأ إلٌه اعاله ان ٌستعٌن بترجمان مقبول امام المحاكم وفً حالة ما تعذر‬
‫علٌه ذلك ٌسوغ له ان ٌستعٌن بكل شخص ٌراه اهال للقٌام بهذه المهمة بعد قبول المشهود‬
‫علٌه له‪ ،‬هذا وٌشترط فً الترجمان او الشخص المستعان به ان ال تكون له مصلحة فً‬
‫‪10‬‬
‫الشهادة‪.‬‬

‫والوثٌقة العدلٌة ٌجب ان تحرر باللؽة العربٌة ‪،‬وإذا تم التلقً بلؽة أجنبٌة ٌتم التنصٌص‬
‫على ذلك ‪،‬إضافة إلى ذلك ٌتعٌن ان تشمل الوثٌقة العدلٌة على الهوٌة الكاملة للمشهود‬
‫علٌة ومدة أهلٌته وأحقٌته فً التصرؾ المشهود فٌه ‪،‬وكونه ٌتمتع باألهلٌة القانونٌة لهذا‬
‫‪11‬‬
‫والمراد‬ ‫التصرؾ كما ٌتعٌن ان تشمل الوثٌقة العدلٌة تعٌٌن المشهود فٌه تعٌٌنا كافٌا‬
‫بالمشهود فٌه‪ -‬فً بحثنا هذا – هو العقار والذي ألقا المشرع على عاتق العدول العدٌد من‬
‫االلتزامات فً هذا الشأن بؽٌة ضمان إستقرار المعامالت و تحقٌق االمن العقاري‪ ،‬إذ ٌجب‬
‫على العدل على ؼرا ر المو ثق التأكد من وضعٌة العقار سواء كان محفظا او ؼٌر محفظ ‪،‬‬
‫كما ٌجب علٌه اإللتزام بنصح االطراؾ المتعاقدة ‪،‬بعد التأكد والتحري عن الوضعٌة‬
‫القانونٌة للعقار ‪،‬كما ٌتعٌن علٌه أٌضا ان ٌذكر األطراؾ بإسم العقار موضوع التعاقد‪،‬‬
‫وتعٌٌن ووصؾ مشتمالته وذكر مساحته ‪،‬وموقعه ‪،‬وحدوده ‪...‬إلخ‪ ،‬كما ٌستلزم على العدل‬
‫التأكد من أصل التملك اي سند ملكٌة الطرؾ المفوت وهذا اإلجراء فٌه حماٌة للمفوت له بل‬
‫ٌعكس أمنا عقارٌا وإستقرار للمعامالت التً ٌرتضً االفراد إفراؼها فً قالب الوثٌة‬
‫العدلٌة‪ ،‬ألن هذا اإلجراء االخٌر ٌمكن من معرفة المالك الحقٌقً من المالك الظاهر‪ ،‬إذن‬
‫‪12‬‬
‫فالعدل ملزم قبل تحرٌر عقود التفوٌت بالتاكد من الملكٌة والشروط المطلوبة فٌها‬

‫وبعد تلقً الشهادة وإدراجها فً مذكرة الحفظ ٌقوم العدلٌن بتحرٌرها‪ ،‬ثم توقٌعها مع‬
‫وجوب ذكر إسمهما وكذا تارٌخ التحرٌر‪13 ،‬مع العلم أن تحرٌر الشهادة ٌنبؽً ان ٌكون فً‬
‫‪10‬‬
‫نجٌب أهتوت توثٌق التصرفات العقارٌة ودورها فً تحقٌق االمن العقاري ‪ ،‬مقال منشور بجرٌدة المنبر القانونً‬
‫العدد ‪ 7-6‬أبرٌل ‪ 1024‬ص ‪22‬‬
‫‪11‬أنظر المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 25.02‬المتعق بخطة العدالة‬
‫‪ 12‬نجٌم أهتوت مرجع سابق ص‪21‬‬

‫‪13‬المادة ‪ 22‬من القانون ‪25.02‬‬

‫~ ‪~ 10‬‬
‫وثٌقة واحدة دون إنقطاع او بٌاض او بشر او إصالح او إقحام او إلحاق او تشطٌب‪ ،‬وذلك‬
‫حتى تكون الوثٌقة خالٌة من أٌة شائبة او شبهة‪ ،‬وتكون فً حلة قشٌبة مقروءة ومقبولة‪،‬‬
‫وهذه الشروط التً إشترطها المشرع فً تحرٌر الوثٌقة وصٌانة وحماٌة تصرفات‬
‫المتعاقدٌن ومنها التصرفات العقارٌة التً تستلزم حماٌة أكبر وصٌانة أوفر‪ ،14‬وذلك لتقٌق‬
‫األمن التعاقدي و العقاري‪.‬‬

‫وال تكفً نظام التوثٌق العدلً هاتان المرحلتان لتكون الوثٌقة جاهزة ‪ 15‬ومتمتعة بحجتها‬
‫اإلثباتٌة بل البد لها ان تمر على ٌد القاضً المكلؾ بالتوثٌق للمخاطبة علٌها لتكتسً‬
‫ال صبؽة الرسمٌة ‪،‬ؼٌر ان الوثٌقة العدلٌة التذٌل بخطاب قاضً التوثٌق إال بعد تأكد هذا‬
‫االخٌر من مرورها بجمٌع مراحل تكوٌنها والتً من بٌنها تسجٌل الرسوم العدلٌة بمصلحة‬
‫التسجٌل والتنبر‪،16‬وهذا اإلجراء كرسته المادة ‪ 35‬من القانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة‬
‫العدالة ‪.‬‬

‫وهذه المراحل الثالث التً تمر منها الوثٌقة العدلٌة تكفً وحدها ألن تكون هذة الوثٌقة‬
‫ذات قوة إثباتٌة دامؽة ألنها تمت فً إ طار عمل مشترك ٌكمل بعضه البعض اآلخر‪ ،‬فمن‬
‫تلقً الشهادة وتحرٌرها إلى مراقبتها ‪.‬وٌمكن القول بأن هذه المرحلة التالٌة المتمثلة فً‬
‫الرقابة القضائٌة التً تخضع لها الوثٌقة العدلٌة فً إطار التأكد من سالمتها من الخلل‬
‫وخلوها من النقص والمصادقة علٌها ‪،‬تعد ضمانة إضافٌة إلى جانب الضمانات االخرى‬
‫المتوفرة فً هذه الوثٌقة‪ ،‬لٌس ألن القضاء له هٌبة خاصة ٌضٌفها على الوثٌقة العدلٌة‪ ،‬وإنما‬
‫ألن القضاء ٌعطً الحماٌة القانونٌة لألفعال والتصرفات وٌضمن وقوعها فً إطارها‬
‫‪17‬‬
‫مما ٌحقق لنا االمن التعاقدي فً كافة المعامالت و المعامالت‬ ‫القانونً المرسوم لها‬
‫العقارٌة بشكل خاص مما بدره ٌشكل عدة ضمانات تستقر من خاللها المعامالت العقارٌة‬
‫وٌتحقق بفضلها االمن العقاري‪.‬‬

‫‪14‬عبد السالم البورٌنً م‪.‬س ص ‪176‬‬

‫‪15‬عبد السالم البورٌنً م‪.‬س نفس الصفحة‬
‫‪16‬نجٌم أهتوت مرجع سابق ص‪21‬‬
‫‪17‬عبد السالم البورٌنً م‪.‬س ص ‪177‬‬

‫~ ‪~ 11‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ -‬المحامي كجهة لتوثيق التصرفات العقارية‬

‫إذا كان العدول و الموثقون من الجهات الموكول لها تحرٌر التصرفات العقارٌة‪ ،‬فإن‬
‫المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض ٌندرج فً خضم هذه الجهات‪ ،‬وذلك بموجب‬
‫نص المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‪ ،‬وبموجب قوانٌن أخرى عدٌدة كقانون بٌع العقار‬
‫فً طور اإلنجاز رقم ‪ ،44.00‬و القانون رقم ‪ 18.00‬المتعلق بالملكٌة المشتركة للعقارات‬
‫المبنٌة‪ ،‬والقانون المتعلق باإلٌجار المفضً إلى تملك العقار رقم ‪.51.00‬‬

‫لكن المادة الرابعة من مدونة الحقوق العٌنٌة – خصوصا ‪ -‬أناطت تحرٌر المحامً‬
‫للمعامالت العقارٌة بشروط معٌنة ٌتعٌن توفرها حتى ٌصٌر المحرر الثابت التارٌخ صحٌحا‬
‫و مرتبا آلثاره المرجوة ‪-‬الفقرة األولى‪ ،-‬لكنه بالمقابل تبرز مسألة فً ؼاٌة األهمٌة تتمثل‬
‫مدى سٌر المشرع على منوال العدول والموثقٌن فً تقرٌر التزاماتهم المهنٌة وكذا‬
‫مسؤولٌتهم‪ ،‬و تكرٌس هذه المسألة بالنسبة للمحامٌن المقبولٌن للترافع أمام محكمة النقض‬
‫وإخضاعهم لمثل هذه االلتزامات والتً تساهم‪ -‬بال شك‪ -‬فً تأمٌن مجال المعامالت العقارٌة‬
‫و بالتالً تحقٌق األمن العقاري ‪-‬الفقرة الثانٌة‪.-‬‬

‫الفقرة األولى‪ -‬شروط صحة المحررات الصادرة عن المحامي‪:‬‬

‫لقد اصبحت مهمة توثٌق التصرفات العقارٌة بعد صدور مدونة الحقوق العٌنٌة‬
‫محصورة فً جهتٌن‪ ،‬جهة الموثقٌن والعدول كما رأٌنا سابقا‪ ،‬وجهة المحامٌن المقبولٌن‬
‫للترافع امام محكمة النقض والتً تهتم بتحرٌر المحررات الثابتة التارٌخ الخاضعة لضوابط‬
‫معٌنة‪.‬‬

‫ولصحة هذه المحررات الصادرة عن المحامً المقبول للترافع امام محكمة النقض وضع‬
‫المشرع شرطٌن اساسٌٌن ٌترتب على استٌفائهما صحة هذه المحررات‪ ،‬وٌتمثل اول هذٌن‬
‫الشرطٌن اساسا فً وجوب كون المحامً مقبوال للترافع امام محكمة النقض –أوال‪ -‬وٌتمثل‬
‫الشرط الثانً فً ضرورة تصحٌح االمضاءات والتعرٌؾ بإمضاء المحامً –ثانٌا‪-‬‬

‫~ ‪~ 12‬‬
 ‫أوال‪ -‬تحرير المحرر من طرف محام مقبول للترافع امام محكمة النقض‪:‬‬
‫‪18‬‬
‫للمحامً امكانٌة تحرٌر العقود‪،‬‬ ‫لقد خولت المادة ‪ 30‬من ظهٌر ‪ 20‬أكتوبر ‪2008‬‬
‫وهذا ما أكدته المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‪ ،‬وقصرته على فئة معٌنة من المحامٌن‪،‬‬
‫وٌتعلق األمر بالمحامٌن المقبولٌن للترافع اما محكمة النقض‪.‬‬

‫وبالرجوع الى المادة ‪ 3319‬من القانون ‪ 28.08‬المتعلق بتعدٌل القانون المنظم لمهنة‬
‫المحاماة بتبٌن ان المحامً ٌصبح مقبوال للترافع اما محكمة النقض اذا توفرت احدى‬
‫الحاالت التالٌة‪:‬‬

‫‪18‬‬
‫جاء فً المادة ‪ 20‬من القانون ‪ 17.00‬ما ٌلً‪ٌ " :‬مارس المحامً مهامه بمجموع تراب المملكة‪ ،‬مع مراعاة‬
‫االستثناء المنصوص علٌه فً المادة الثالثة والعشرٌن أعاله‪ ،‬من ؼٌر اإلدالء بوكالة‪.‬‬
‫تشمل هذه المهام‪:‬‬
‫‪ -2‬الترافع نٌابة عن األطراؾ ومؤازرتهم والدفاع عنهم وتمثٌلهم أمام محاكم المملكة والمؤسسات القضائٌة‪،‬‬
‫والتأدٌبٌة إلدارات الدولة والجماعات والمؤسسات العمومٌة‪ ،‬والهٌئات المهنٌة‪ ،‬وممارسة جمٌع أنواع الطعون‬
‫فً مواجهة كل ما ٌصدر عن هذه الجهات فً أي دعوى‪ ،‬أو مسطرة‪ ،‬من أوامر أو أحكام أو قرارات‪ ،‬مع‬
‫مراعاة المقتضٌات الخاصة بالترافع امام محكمة النقض؛‬
‫‪ -1‬تمثٌل الؽٌر ومؤازرته أمام جمٌع اإلدارات العمومٌة؛‬
‫‪ -2‬تقدٌم كل عرض أو قبوله‪ ،‬وإعالن كل إقرار أو رضى‪ ،‬أو رفع الٌد عن كل حجز‪ ،‬والقٌام‪ ،‬بصفة عامة‪ ،‬بكل‬
‫األعمال لفائدة موكله‪ ،‬ولو كانت اعترافا بحق أو تنازال عنه‪ ،‬مالم ٌتعلق األمر بإنكار خط ٌد‪ ،‬أو طلب ٌمٌن أو‬
‫قبلها‪ ،‬فإنه ال ٌصح إال بمقتضى وكالة مكتوبة؛‬
‫‪ -3‬القٌام فً كتابات الضبط‪ ،‬ومختلؾ مكاتب المحاكم‪ ،‬وؼٌرها من الجهات المعنٌة‪ ،‬بكل مسطرة ؼٌر قضائٌة‪،‬‬
‫والحصول منها على كل البٌانات والوثائق‪ ،‬ومباشرة كل إجراء أمامها‪ ،‬إثر صدور أي حكم أو أمر أو قرار‪ ،‬أو‬
‫ابرام صلح‪ ،‬وإعطاء وصل بكل ما ٌتم قبضه؛‬
‫‪ -4‬إعداد الدراسات واألبحاث وتقدٌم اإلستشارات‪ ،‬وإعطاء فتاوى واإلرشادات فً المٌدان القانونً؛‬
‫‪ -5‬تحرٌر العقود‪ ،‬ؼٌر أنه ٌمنع على المحامً الذي ٌحرر العقد‪ ،‬أن ٌمثل أحد طرفٌه فً حالة حدوث نزاع بٌنهما‬
‫بسبب هذا العقد؛‬
‫‪ -6‬تمثٌل األطراؾ بتوكٌل خاص فً العقود؛‬
‫‪ٌ -7‬تعٌن على المحامً أن ٌحتفظ بملفه بما ٌفٌد توكٌله لإلدالء به عند المنازعة فً التوكٌل امام النقٌب أو الرئٌس‬
‫األول لمحكمة اإلستئناؾ‪.‬‬
‫ؼٌر انه ٌتعٌن علٌه اإلدالء بتوكٌل كلما تعلق األمر باستخالص مبالػ مالٌة من محاسبٌن عمومٌٌن لفائدة‬
‫موكلٌه فً قضاٌا لم ٌكن ٌنوب فٌها‪".‬‬

‫~ ‪~ 13‬‬
‫‪ -‬اذا كان مسجال بجدول هٌئة المحامٌن لمدة خمسة عشر سنة على األقل‪ ،‬وٌرى البعض‬
‫ان اشتراط المشرع معٌار األقدمٌة لمدة ‪ 15‬سنة ٌعتبر بمثابة اهدار للضوابط العلمٌة‬
‫المتمثلة فً الشواهد واالختصاص‪20‬؛‬
‫‪ -‬اذا كان بصفة نظامٌة مستشارا أو محامٌا عاما فً محكمة النقض قبل ان ٌكتسب صفة‬
‫محام؛‬
‫‪ -‬اذا كان من قدماء القضاة أو اساتذة التعلٌم العالً المعفٌون من شهادة األهلٌة فً‬
‫التمرٌن‪.‬‬

‫فإذا اصبح المحام مقبوال للترافع اما محكمة النقض فإنه ٌصبح مؤهال بقوة القانون‬
‫لتحرٌر التصرفات المذكورة فً المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‪ ،‬وبالتالً فالمحامً الذي‬
‫ال ٌتوفر على هذا الشرط ال حق له فً هذا االمتٌاز‪.‬‬

‫وباإلضافة الى ما سبق‪ ،‬بإمكان المحامً المقبول للترافع امام محكمة النقض ان ٌحرر‬
‫العقود التً ٌكون موضوعها بٌع العقارات فً طور االنجاز المنظمة بمقتضى القانون‬
‫‪ ، 107.12‬أو تلك التً ٌكون موضوعها عقد االٌجار المفضً الى تملك العقار المنظمة‬
‫بمقتضى القانون ‪ ، 51.00‬اال ان المشرع لم ٌكتفً بإشتراط كون المحامً مقبول للترافع‬
‫اما محكمة النقض لتوثٌق التصرفات العقارٌة المتعلقة بنظام الملكٌة المشتركة للعقارات‬
‫المبنٌة أو تلك المتعلقة ببٌع العقارات فً طور اإلنجاز‪ ،‬واالٌجار المفضً لتملك العقار‪ ،‬بل‬

‫‪19‬‬
‫تنص المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 17.00‬على ما ٌلً‪ " :‬ال ٌقبل لمؤازرة األطراؾ وتمثٌلهم أمام محكمة النقض‪ ،‬مع‬
‫مراعاة الحقوق المكتسبة‪ ،‬إال‪:‬‬
‫المحامون المسجلون بالجدول منذ خمس عشرة سنة كاملة على األقل؛‬ ‫‪-‬‬
‫المحامون الذٌن كانوا مستشارٌن أو محامٌن عامٌن‪ ،‬بصفة نظامٌة‪ ،‬فً محكمة النقض؛‬ ‫‪-‬‬
‫قدماء القضاة‪ ،‬وقدماء أساتذة التعلٌم العالً‪ ،‬المعفون من شهادة األهلٌة ومن التمرٌن‪ ،‬بعد خمس سنوات من‬ ‫‪-‬‬
‫تارٌخ تسجٌلهم بالجدول‪".‬‬
‫‪20‬‬
‫ٌاسٌن عسٌلة‪ ،‬المحامً وتوثٌق العقود‪ ،‬مقال منشور بالموقع االلكترونً ‪ marocdroit‬تارٌخ الولوج‬
‫‪26/02/27‬‬

‫~ ‪~ 14‬‬
‫اشترط باإلضافة الى ذلك ضرورة ورود اسم المحامً ضمن الالئحة النسوٌة المحددة من‬
‫طرؾ وزٌر العدل ‪.21‬‬

‫ثانيا‪ -‬تصحيح االماااات والتعري بممااا المحامي‬

‫بعد استٌفاء المحرر لشروطه الشكلٌة والموضوعٌة‪ٌ ،‬تم توقٌعه من طرؾ المحامً‬
‫واألطراؾ المتعاقدة‪ ،‬وٌشترط ان ٌتم تصحٌح امضاءات أطراؾ العقد من لدت رئٌس كتابة‬
‫الضبط بالمحكمة االبتدائٌة التً ٌمارس المحامً عمله بدائرتها ولو كان موطن األطراؾ‬
‫مختلفا‪.22‬‬

‫وٌرى البعض ان المشرع مارس نوعا من الحجر والوصاٌة على المحامً‪ ،‬وان هذه‬
‫المقتضٌات تشكل خرقا لمبدأ التوازي فً الشكلٌات‪ ،‬وان تصحٌح امضاء المحامً من‬
‫المفروض ان ٌكون من لدن نقٌب هٌئة المحامٌن‪.23‬‬

‫وٌعتبر التوقٌع احد العناصر الجوهرٌة فً المحرر العرفً‪ ،‬فهو دلٌل على نسبة الكتابة‬
‫او مضمونها الى موقعها ولو لم تكن الكتابة بخط ٌده‪.‬‬

‫وبالرجوع الى مقتضٌات الفصل ‪ 426‬من قانون االلتزامات والعقود ٌتبٌن ان المشرع‬
‫اشترط فً التوقٌع ان ٌكون اسفل المحرر‪ ،‬وان ٌكون بخط ٌد الموقع‪ ،‬وان ال ٌجزئ عن‬
‫ذلك الختم أو التأشٌرة أو بصمة الٌد‪.‬‬

‫والجدٌر بالذكر ان مقتضٌات القانون ‪ 32-09‬المنظمة لمهنة التوثٌق‪ ،‬والتً تجٌز‬

‫للموثقٌن اعتماد التوقٌع بالبصمة اذا كان الشخص ال ٌحسن التوقٌع‪ ،‬ال تنطبق على‬
‫المحررات التً ٌحررها المحامً‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫محمد بودالحة‪ ،‬حجٌة المحررات الصادرة عن المحامً فً التشرٌع المؽربً‪ ،‬مجلة القبس المؽربٌة للدراسات‬
‫القانونٌة والقضائٌة‪ ،‬العدد ‪ 4‬سنة ‪ ،1022‬ص‪ 43 :‬الى ‪.45‬‬
‫‪ 22‬محمد بودالحة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.46 :‬‬
‫‪23‬‬
‫محمد زروال‪ ،‬حجٌة المحرر ثابت التارٌخ بٌن النص العام والنص الخاص‪ ،‬مقال منشور بالموقع االلكترونً‬
‫‪ droitetetentreprise‬تارٌخ الولوج ‪26/02/27‬‬

‫~ ‪~ 15‬‬
‫وٌثار سؤال حول الحالة التً ٌرفض فٌها رئٌس كتابة الضبط التعرٌؾ باالمضاء لسبب‬
‫ما‪ ،‬فهل ٌعتبر هذا القرار الصادر عن رئٌس كتابة الضبط قرارا ادارٌا ٌمكن الطعن فٌه اما‬
‫المحكمة االدارٌة ام ال؟‬
‫‪24‬‬
‫انه ٌتعٌن على رئٌس كتابة الضبط تعلٌل قراره بهذا الخصوص تعلٌال‬ ‫ٌرى البعض‬
‫خاصا‪ ،‬انسجاما مع القانون المتعلق بالتزام االدارة العمومٌة بتعلٌل قراراتها مع قابلٌة قراره‬
‫للطعن امام ا لمحكمة اإلدارٌة المختصة‪ ،‬سواء كان قراره صحٌحا صرٌحا ام ضمنٌا‪ ،‬مادام‬
‫هذا القرار متوفرا على شروطه‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ -‬مسؤولية المحامي‬

‫مر بنا أن الموثقٌن و العدول‪ ،‬كهٌئات توثٌقٌة تعنى بتوثٌق المحررات الرسمٌة – فً‬
‫التصرفات العقارٌة خصوصا‪ٌ ،-‬خضعون فً حٌاتهم المهنٌة لمجموعة من االلتزامات‬
‫المهنٌة التً ٌحول القٌام بها دون إمكانٌة المساءلة‪.25‬‬

‫وإذا كان المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬حسب ما جاءت به مختلؾ‬
‫النصوص القانونٌة المحددة للجهات المؤهلة لتوثٌق التصرفات العقارٌة ( المادة ‪ 4‬من‬
‫مدونة الحقوق العٌنٌة‪ ،‬المادة ‪ 12‬من القانون المتعلق بالملكٌة المشتركة رقم ‪18.00‬‬
‫المعدل والمؽٌر بمقضتى القانون ‪ ،)...106.12‬فإنه ‪ -‬والحالة هذه‪ -‬تطرح العدٌد من‬
‫التساؤالت أهمها مدى استلزام امتثال المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض‬
‫لال لتزامات المهنٌة كما هو الحل بالنسبة للموثق و العدل؟ ‪-‬أوال‪ ،-‬ثم ما مدى مسؤولٌته عن‬
‫تزوٌر المحررات الصادرة عنه؟ ‪-‬ثانٌا‪.-‬‬

‫‪ 24‬محمد بودالحة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪46 :‬‬

‫‪25‬‬
‫محمد الربٌعً‪ :‬األحكام الخاصة بالموثقٌن و المحررات الصادرة عنهم‪ ،‬الطبعة الثانٌة‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة‪،‬‬
‫الدارالبٌضاء‪ ،1024 ،‬ص ‪.38‬‬

‫~ ‪~ 16‬‬
 ‫أوال‪ -‬التزامات المحامي أثناا تحريره للتصرفات العقارية‬

‫إذا كان العدول والموثقٌن ٌخضعون فً حٌاتهم المهنٌة – أثناء تحرٌرهم للتصرفات‬
‫العقارٌة خصوصا‪ -‬لمجموعة من االلتزامات المندرجة فً إطار مهنً‪ ،‬والتً من شأنها‬
‫تعزٌز ثقة المتعاملٌن فً هذه الهٌئات و بالتالً تحقٌق األمن العقاري‪.‬‬

‫فإن المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض ٌشهد قصورا فً مٌدان النصوص‬
‫التشرٌعٌة المحددة اللتزاماته المهنٌة وراء تحرٌر التصرفات العقارٌة‪ .‬إذ أنه ال وجود فً‬
‫القوانٌن الخاصة لنص ٌلزمه بالحٌاد و كتمان السر المهنً‪ ،‬ثم إعالم األطراؾ و تقدٌم‬
‫‪26‬‬
‫النصح و اإلرشاد لهم‪.‬‬

‫ؼٌر أنه بالرجوع لبعض فصول القانون رقم ‪ 28.08‬المنظم لمهنة المحاماة‪ ،‬وإن كانت‬
‫تؤطر التزا مات المحامً بصفة عامة فإنه ٌمكن إسقاطها على مهمة تحرٌر العقود (‬
‫المحررات الثابتة التارٌخ)‪ .‬ومن تم فبالرجوع للفقرة األخٌرة من المادة ‪ 43‬من القانون‬
‫‪27‬‬
‫نجدها تنص على تنظٌم عالقة المحامً بالمتعاملٌن معه‪ ،‬إذ ألزمته بضرورة‬ ‫المذكور‬
‫تقدٌم النصح و اإلرشاد لهم‪ ،‬مما ٌعنً تكرٌس نفس الواجب الملقى على عاتق العدل‬
‫والموثق بالرؼم من اقتصار المادة المذكورة على طرق الطعن و آجالها إال أنه ال مانع من‬
‫إسقاطها على مجال تحرٌر العقود‪.‬‬

‫أما بخصوص التزام المحامً بكتمان السر المهنً‪ ،‬فالمشرع ٌنص صراحة فً المادة‬
‫‪ 36‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة و التً جاء فٌها أنه " ال ٌجوز للمحامً أن ٌفشً أي‬
‫سر ٌمس بالسر المهنً فً أي قضٌة‪ ."...‬فانطالقا من هذه المادة ٌتضح أن المحامً ملزم‬

‫‪26‬‬
‫عمر أوتٌل‪ :‬التوثٌق و دوره فً استقرار المعامالت العقارٌة على ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة‪ ،‬رسالة لنٌل دبلوم‬
‫الماستر فً قانون العقود و العقار كلٌة الحقوق جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعٌة ‪ ،1022/1021‬ص ‪,35‬‬
‫‪27‬‬
‫تنص المادة ‪ 32‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة رقم ‪ 17.07‬على ما ٌلً‪ٌ... " :‬قدم لموكله النصح‪،‬‬
‫واإلرشاد‪."...‬‬

‫~ ‪~ 17‬‬
‫بكتمان السر المهنً عامة‪ ،‬بالرؼم من عدم إلزامه على ذلك فً مجال تحرٌر المحررات‬
‫‪28‬‬
‫خصوصا لكن ٌمكن اعتبار مهمة تحرٌر العقود قضٌة بالمفهوم الواسع‪.‬‬

‫كما أن المادة ‪ 3‬من القانون ‪ 28.08‬تلزم المحامً فً سلوكه المهنً بضرورة التحلً‬
‫بصفات االستقالل و التجرد والنزاهة والكرامة والشرؾ وما تقتضٌه األخالق الحمٌدة‬
‫واألعراؾ و التقالٌد المهنٌة‪ .‬ثم أنه ال ٌمكنه أن ٌحرر أي عقد له فٌه أٌة مصلحة شخصٌة‬
‫‪29‬‬
‫أو مصلحة لزوجه أو فروعه أو أقربائه أو ممن ٌشتؽل عنده‪.‬‬

‫إال أنه و بالمقابل ٌشهد المجال التشرٌعً ؼٌابا تاما للمقتضٌات القانونٌة الملزمة‬
‫للمحامً بالتحقق من هوٌة األطراؾ المتعاملٌن معه و من أهلٌتهم‪ ،‬و كذا وضعٌة العقار‬
‫ومختلؾ التحمالت العقارٌة الضمنة به‪ ،‬إذ تم حصر عمل المحامً فً التلقً و التحرٌر‬
‫‪30‬‬
‫دون اإلشهاد على األطراؾ‪.‬‬

‫زٌادة على ذلك فإنه ٌتم تسجٌل ؼٌاب أي مقتضى تشرٌعً ٌلزم المحامً المقبول للترافع‬
‫أمام محكمة النقض بالقٌام بإجراءات التسجٌل بإدارة الضرائب و التً ألزمت العدل‬
‫والموثق للقٌام بهذا اإلجراء دون المحامً‪ ،‬بالرؼم من تأكٌد النصوص المنظمة لتوثٌق‬
‫‪31‬‬
‫التصرفات العقارٌة على إمكانٌة تحرٌر العقود المتعلقة بهذه األخٌرة‪.‬‬

‫ومما تجب اإلشارة إلٌه أن قصور المقتضٌات المنظمة اللتزامات المحامً المقبول‬
‫للترافع أمام محكمة النقض تؤثر على سالمة العملٌة التعاقدٌة‪ ،‬مما ٌهدد ثقة المتعاملٌن فً‬
‫هذه الهٌئة وبالتالً الحلول دون تحقٌق األمن العقاري‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫محمد كبوري‪ :‬حماٌة مستهلك العقار‪ ،‬أطروحة لنٌل الدكتوراه فً القانون الخاص وحدة التكوٌن و البحث فً‬
‫قانون العقود و العقار‪ ،‬كلٌة الحقوق جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعٌة ‪ ،1021/1022‬ص ‪.231‬‬
‫‪29‬‬
‫محمد كبوري‪ :‬م‪.‬س‪ ، .‬ص ‪ 218‬و ما بعدها‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫عبد الرحٌم حزٌكر‪ :‬توثٌق التصرفات العقارٌة على ضوء مقتضٌات مدونة الحقوق العٌنٌة و الظهٌر المتعلق‬
‫بالتحفٌظ العقاري‪ ،‬مداخلة فً إطار الندوة الوطنٌة حول موضوع األمن العقاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬مطبعة األمنٌة‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫‪ ،1024‬ص ‪ 263‬و ما بعدها‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫تنص المادة ‪ 226‬من المدونة العامة للضرائب على إلزام الموثقٌن و العدول و القضاة المكلفٌن بالتوثٌق و كتاب‬
‫الضبط بالقٌام بإجراءات التسجٌل‪.‬‬
‫‪ -‬انظر عبد الرحٌم حزٌكر‪ :‬م‪.‬س‪ ،.‬ص ‪.264‬‬

‫~ ‪~ 18‬‬
‫ثانيا‪ -‬مسؤولية المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض عن تزوير المحررات‬

‫الصادرة عنو‬
‫‪32‬‬
‫على أنه " ٌعاقب بالسجن المؤبد كل‬ ‫ٌنص الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائً المؽربً‬
‫قاض أو موظؾ عمومً و كل موثق أو عدل‪ ،‬ارتكب أثناء قٌامه بوظٌفته‪ ،‬تزوٌرا ‪"....‬‬

‫انطالقا من هذا الفصل الوارد فً التشرٌع الجنائً المؽربً‪ٌ ،‬تضح أن العقوبات المتعلقة‬
‫بجناٌة تزوٌر المحررات تقتصر فقط على القضاة و الموظفٌن العمومٌٌن و العدول و‬
‫الموثقون‪ .‬و بالتالً ٌستثنى من أحكامها المحام – المقبول للترافع أمام محكمة النقض على‬
‫وجه الخصوص‪.-‬‬

‫فعلى اعتبار المحام المقبول للترافع أمام محكمة النقض جهة موكول لها تحرٌر‬
‫التصرفات العقارٌة‪ ،‬إال أنه نتصادؾ أمام استثنائها من العقوبات المتعلقة بجناٌة تزوٌر‬
‫المحررات‪ ،‬بصرٌح الفصل المذكور و الذي لم ٌرد به أي لفظ ٌفٌد إدخاله ضمن الهٌئات‬
‫المسؤولة‪.‬‬

‫فالمحامً ٌخرج‪ -‬بطبٌعة الحال‪ -‬عن دائرة الموظؾ العمومً بصرٌح المادة األولى من‬
‫القانون المنظم لمهنة المحاماة والتً جاء فٌها " المحاماة مهنة حرة مستقلة تساعد القضاء‪،‬‬
‫و تساهم فً تحقٌق العدالة‪ ."..‬كما أن المجلس األعلى سابقا فً إحدى قراراته حدد مفهوم‬
‫الموظؾ العمومً‪ ،‬إذ جاء ي هذا القرار أنه " ٌعد موظفا عمومٌا فً تطبٌق أحكام التشرٌع‬
‫الجنائً كل شخص كٌفما كانت صفته ٌعهد إلٌه فً حدود معٌنة بمباشرة وظٌفة أو مهمة‬

‫‪32‬‬
‫ظهٌر شرٌؾ رقم ‪ 2.48.322‬صادر فً ‪ 17‬جمادى الثانٌة ‪ 2271‬الموافق ل ‪ 15‬نونٌر ‪ 2851‬بالمصادقة على‬
‫مجموعة القانون الجنائً‪ ،‬المنشور بالجرٌدة الرسمٌة عدد ‪ 1530‬مكرر بتارٌخ ‪ 21‬محرم ‪ 2272‬الموافق ل ‪ٌ 04‬ونٌو‬
‫‪ ،2852‬ص ‪ 2142‬و ما بعدها‪.‬‬

‫~ ‪~ 19‬‬
‫ولو مؤقتة ب أجر أو بدون أجر‪ٌ ،‬ساهم بها فً خدمة الدولة أو المصالح العمومٌة أو الهٌئات‬
‫‪33‬‬
‫البلدٌة أو المؤسسات العمومٌة أو مصلحة ذات نفع عام ‪."...‬‬

‫مما ٌمكن معه الجزم أن المحام المقبول للترافع أمام محكمة النقض مستثنى من الهٌئات‬
‫المسؤولة عن تزوٌر المحررات الصادرة عنها‪ .‬و هذا ال ٌستقٌم ال منطقٌا و ال قانونا‪ ،‬إذ ال‬
‫ٌعقل تخوٌل جهات محددة صالحٌة توثٌق بعض التصرفات‪ ،‬مقابل التمٌٌز بٌنهم بخصوص‬
‫العقوبة المقررة فً تزوٌر المحررات بإخضاع الموثق و العدل لمقتضٌاتها من جهة‪،‬‬
‫‪34‬‬
‫واستثناء المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض من جهة ثانٌة‪.‬‬

‫و بذلك فإن المقتضٌات المتعلقة بالتزامات و مسؤولٌات المحامً المقبول للترافع أمام‬
‫محكمة النقض من أهم الثؽرات التشرٌعٌة التً الزال ٌشهدها مجال توثٌق التصرفات‬
‫العقارٌة‪ ،‬والتً أضحت تساهم فً زعزعة مبدأ ثقة المتعاملٌن و اطمئنانهم لهذه المؤسسة‬
‫مما ٌؤثر فً استقالل المعامالت العقارٌة و بالتالً الحلول دون تحقٌق الؽاٌة األسمى‬
‫المتمثلة فً تحقٌق األمن العقاري‪.‬‬

‫و بالتالً تبقى المحررات الرسمٌة الصادرة عن العدول و الموثقٌن‪ ،‬عبارة عن‬

‫محررات محاطة بضمانات عدة ‪،‬ال نجد لها مرتعا فً المحرر الثابت التارٌخ الصادر عن‬
‫المحام المقبول ل لترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬مما ٌؤكد أهمٌة الرسمٌة فً التصرفات العقارٌة‬
‫ومدى حاجة الواقع العملً لهذه المحررات كركٌزة أساسٌة تلعب دورا هاما فً تحقٌق‬
‫األمن العقاري‪.‬‬

‫‪33‬‬
‫قرار صادر عن المجلس األعلى عدد ‪ 2248‬بتارٌخ ‪ٌ 4‬ولٌوز ‪ 2868‬فً الملؾ الجنائً رقم ‪ ،41250‬منشور‬
‫بمجلة مجموعة قرارات المجلس األعلى فً المادة الجنائٌة‪ 2851 ،‬الى ‪ ،2875‬منشورات وزارة العدل‪ ،‬الرباط‪،2876 ،‬‬
‫ص‪.451 :‬‬
‫‪34‬‬
‫إدرٌس الفاخوري‪ :‬ظاهرة االستٌالء على عقارات الؽٌر‪ :‬األسباب و سبل التصدي‪ ،‬قراءة فً ضوء الرسالة‬
‫الملكٌة المؤرخة فً ‪ 1025/21/20‬مقال منشور بموقع ‪ www.cieersjo.com‬تارٌخ الولوج ‪.1027/02/26‬‬

‫~ ‪~ 20‬‬
 ‫المبحث الثاني‬

‫التوجو التشريعي نحو الرسمية كألية لتحقيق األمن العقاري‬

‫لقد تعالت أصوات كافة المتدخلٌن فً مٌدان المعامالت العقارٌة حٌث طالبوا بعدم تطبٌق‬
‫الفصل ‪ 489‬من ظ‪.‬ل‪.‬ع على العقود العقارٌة‪ ،‬ووضع حد نهائً لالزدواجٌة التعاقدٌة فً‬
‫المجال العقاري المتمثلة فً وجود محررات رسمٌة وأخرى عرفٌة‪ ،‬وذلك بهدؾ تحقٌق‬
‫استقرار المعامالت العقارٌة والحفاظ على حقوق المتعاقدٌن وتوفٌر األمن العقاري‪.‬‬

‫وبالفعل استجاب المشرع المؽربً لهذه المطالب مساٌرة منه للتطورات والتحوالت التً‬
‫ٌعٌشها المجتمع المؽربً فً مٌدان المعامالت العقارٌة‪ ،‬فبدأ ٌنهج سٌاسة التؽٌٌر فً مسألة‬
‫تحٌر العقود وإبرام التصرفات القانونٌة المنصبة على العقار العادي والمحفظ من حٌث‬
‫صدرت مجموعة من التشرٌعات التً تنص صراحة على وجود إجراء بعض المعامالت‬
‫العقارٌة فً قالب رسمً محدد على الدقة‪.‬‬

‫وفً هذا اإلطار عمل المشرع المؽربً من خالل مجموعة من النصوص القانونٌة‬
‫الخاصة على وجوب تحرٌر بعض التصرفات الخاضعة لهذه القوانٌن بموجب محررات‬
‫رسمٌة ومحررات عرفٌة ثابتة التارٌخ ٌتم تحرٌرها وفق شروط محددة بمقتضى هذه‬
‫القوانٌن قبل أن تأتً مدونة الحقوق العٌنٌة لتكرٌس هذا التوجه فً الرسمٌة والعقود العرفٌة‬
‫الثابتة التارٌخ المنظمة بشكل دقٌق‪ .‬وعلٌه سنتناول مبحثنا من خالل مطلبٌن سنخصص ‪-‬‬
‫المطلب األول‪ -‬لتوثٌق التصرفات العقارٌة وفق إطار القوانٌن الخاصة‪ ،‬ثم توثٌق المعامالت‬
‫العقارٌة على ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة ‪-‬المطلب ثانً‪.-‬‬

‫~ ‪~ 21‬‬
 ‫المطلب األول‪ -‬توثيق التصرفات العقارية في إطار القوانين الخاصة‬

‫رؼبة من المشرع فً حماٌة مصالح االطراؾ‪ ،‬عمل على توسٌع قاعدة الرسمٌة على‬
‫مستوى المعامالت المتعلقة بالعقار عند سنه لمجموعة من القوانٌن الخاصة‪ ،‬وسنتناول هذا‬
‫المطلب فً فقرتٌن‪ ،‬نخصص ‪-‬الفقرة االولى‪ -‬لتوثٌق بٌع العقار فً طور االنجاز على ان‬
‫نخصص ‪-‬الفقرة الثانٌة‪ -‬لتوثٌق التصرفات الواردة على الملكٌة المشتركة‬

‫الفقرة األولى‪ -‬توثيق بيع العقار في طور االنجاز‬

‫عرؾ المشرع المؽربً بٌع العقار فً طور االنجاز فً المادة ‪1‬ـ‪ 618‬ق ل ع‪ ،‬بأنه‬
‫كل إتفاق ٌلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكٌته إلى المشتري‬
‫مقابل ثمن ٌؤدٌه هذا األخٌر تبعا لتقدم األشؽال‪.‬‬

‫فقبل صدور قانون ‪ 44.00‬المعدل بمقتضى قانون ‪ 107.12‬كانت الفوضى تسود‬

‫أؼلب المعامالت المتعلقة ببٌع العقار فً طور االنجاز حٌت ؼالبا ما كان ٌتم تحرٌر هذه‬
‫العقود فً محررات عرفٌة من قبل جهات ؼٌر مؤهلة كالكتاب العمومٌون الذٌن ٌتمٌز‬
‫أؼلبهم بتدنً مستواهم الثقافً وعدم االلمام باللؽات العربٌة والفرنسٌة التً تحرر بها‬
‫العقود عامة‪ ،‬وكذلك جهل المعلومات القانونٌة بحٌث كانت ترتكب أخطاء فادحة تلحق‬
‫‪35‬‬
‫الضرر بمصالح المتعاقدٌن‪ ،‬وتتقل كاهل القضاء بنزاعات جد مستعصٌة فً الؽالب‪.‬‬

‫فتجنبا لهذه الحالة الشادة أتى المشرع فٌما ٌخص بٌع العقارات التً لم ٌكتمل بنائها‪،‬‬
‫بعدة مقتضٌات تحقق نوعا من التوازن فً العالقة التً تربط كل من المنعش العقاري‪،‬‬
‫صاحب المشروع بوصفه بائعا وبٌن المقتنٌٌن للشقق التً توجد فً طور البناء‪.‬‬

‫ومن بٌن أهم الضمانات التً جاء بها هذا القانون‪:‬‬

‫عبد الحق الصافً‪ ،‬بٌع العقار فً طور االنجاز شرح وتحلٌل لنصوص ‪ 33.00‬مطبعة المعارؾ الجدٌدة ‪ .‬الطبعة‬
‫‪35‬‬
‫األولى‪ 1022‬ص‪202‬‬

‫~ ‪~ 22‬‬
‫‪ -‬إمكانٌة إبرام عقد التخصٌص قبل عقد البٌع االبتدائً من أجل إقتناء عقار فً‬
‫طور االنجاز‪ ،‬إما فً محرر رسمً أو محرر تابت التارٌخ وفقا للشكل المتفق علٌه‬
‫من قبل األطراؾ‪ ،‬لكن قبل ذلك ٌجب الحصول على رخصة البناء تحت طائلة‬
‫البطالن‪ .‬وٌتضمن هذا العقد مجموعة من البٌانات‪ .36‬بحٌث ٌمنح ضمانة للطرفٌن‬
‫فً جدٌة كل واحد منهم إلبرام العقد حٌث ٌمكن البائع من الحصول على تسبٌقات‬
‫من المشتري لضمان عقد البٌع االبتدائً‪.‬‬

‫ونظرا العتبار عقد بٌع العقار فً طور االنجاز من العقود الزمنٌة ولٌس فورٌا فإنه‬
‫ٌنعقد على مرحلتٌن‪ :‬األولى وهً إبرام عقد البٌع االبتدائً‪ ،‬والثانٌة هً ابرام عقد البٌع‬
‫النهائً‪.‬‬

‫فً حالة عدم إبرام األطراؾ لعقد التخصٌص حٌث أن المشرع جعل إبرامه مسألة‬
‫اختٌارٌة تبعا إلرادة المتعاقدٌن‪ ،‬فإنه حسب الفصل ‪3‬ـ‪ 618‬ق ل ع "ٌجب أن ٌرد عقد‬
‫البٌع االبتدائً لبٌع العقار فً طور االنجاز إما فً محرر رسمً أو محرر تابت التارٌخ‪،‬‬
‫ٌتم توثٌقه من طرؾ مهنً ٌنتمً إلى مهنة قانونٌة ٌخول لها قانونها تحرٌر العقود وذلك‬
‫تحت طائلة البطالن‪ .‬ومن هنا تبرز أهمٌة هذا العقد الذي حضً بتنظٌم متمٌز ٌرتبط‬
‫باألساس بالبٌع االبتدائً الذي ٌعتبر كخطوة أولى نحو البٌع النهائً‪ ،‬هذا االخٌر التً ٌتم‬
‫إبرامه وفق نفس الشكلٌة هو األخر بعد أن ٌضع البائع لدى محرر العقد شهادة مسلمة من‬
‫المهندس المعماري تثبت نهاٌة األشؽال ومطابقة البناء لدفتر التحمالت‪ ،‬وسداد المشتري ما‬
‫‪37‬‬
‫تبقى من المبلػ النهائً‬

‫‪36‬‬
‫ٌنص الفصل ‪2‬ـ‪ 527‬مكرر مرتٌن من قانون االلتزامات والعقود على ما ٌلً ‪ٌ :‬مكن للبائع والمشتري قبل تحرٌر‬
‫العقد االبتدائً إبرام عقد تخصٌص من أحل إقتناء عقار فً طور االنجاز إما فً محرر رسمً أو محرر عرفً ثابت‬
‫التارٌخ وفقا للشكل المتفق علٌه قمن األطراؾ‬
‫ال ٌجوز ابر ام عقد تخصٌص العقار فً طور اإلنجاز تحت طائلة البطالن‪ ،‬إال بعد الحصول على رخصة البناء‪.‬‬
‫ٌتضمن عقد التخصٌص البٌانات الواردة فً البنود ‪2‬و‪1‬و‪2‬و‪3‬و‪4‬و‪5‬و‪ 6‬المنصوص علٌها فً الفصل‪2‬ـ‪ 527‬مكرر‬
‫‪36‬‬
‫أعاله‪.‬‬
‫‪37‬‬
‫انظر‪:‬الفصل ‪7‬ـ‪ 527‬من قانون االلتزامات والعقود‬

‫~ ‪~ 23‬‬
‫فخصوصٌة قطاع االنعاش العقاري اقتضت سن تنظٌم خاص بعقد بٌع العقار فً طور‬
‫االنجاز ٌرتبط لٌس فقط بإنشائه بل بمضمونه أٌضا‪.38‬فالمشرع المؽربً حدد شكلٌته التً‬
‫ال تخرج إما عن المحرر الرسمً الذي ٌحرره كل من الموثق أو العدول وبالتالً‬
‫فالمحررات الرسمٌة تعتبر ذات حجٌة قاطعة فً االتبات دون حاجة إلقرار الطرؾ الملتزم‬
‫بنسبها إلٌه وال ٌسوغ الطعن فً مضمونها أو شكلها أو توقعٌها إال عن طرٌق دعوى‬
‫الزور‪.‬‬

‫أٌضا ٌكون تارٌخ هذا البٌع التوثٌقً تابثا أي حقٌقٌا وموتوقا به سواء بٌن أطرافه أو فً‬
‫مواجهة الؽٌر‪ ،‬وذلك دون حاجة ألي إجراء أخروال ٌمكن النٌل من حجٌته القاطعة إال عن‬
‫طرٌق دعوى الزور‪.‬‬

‫ؼٌر أن صفة الرسمٌة المذكورة تتبت للبٌانات التً دونها الموثق فً حدود وظٌفته أو‬
‫وقعت من األطراؾ فً حضوره‪ ،‬أما سائر البٌانات والوقائع األخرى‬

‫التً ٌقتصر دوره على تدوٌنها فتكون لها الحجٌة لحٌن إثبات ما ٌخالفها بسائر وسائل‬
‫‪39‬‬
‫االتبات‪.‬‬

‫كما ٌمكن تحرٌر عقد بٌع العقار فً طور االنجاز سواء تعلق األمر بعقد التخصٌص أو‬
‫بالبٌع االبتدائً أو النهائً فً محرر تابت التارٌخ إما من طرؾ محامً مقبول للترافع أمام‬
‫محكمة النقض أو من طرؾ مهنً ٌنتمً إلى مهنة قانونٌة منظمة ٌخول لها قانونها تحرٌر‬
‫العقود‪ ،‬انطال قا من ذلك فهناك من المهتمٌن بالموضوع من مٌز بٌن ثالث طوائؾ من‬
‫العقود‪ :‬األولى رسمٌة‪ ،‬الثانٌة عرفٌة‪ ،‬والثالثة ثابتة التارٌخ‪ ،‬بحٌث تنفرد كل طائفة بنظام‬
‫قانونً خاص ٌحكمها‪ ،‬لكن حسب رأي االستاذ الصافً ٌرى بأن الدقة القانونٌة تقتضً‬
‫اعتماد تقسٌم ثنائً للعقود المكتوبة‪ ،‬عقود رسمٌة وعقود عرفٌة‪ ،‬أما مسألة ثبوت التارٌخ‬
‫فهً تلحق الطائفة األولى بصورة تلقائٌة‪ ،‬فً حٌن أنها تلحق الثانٌة عند تحقق أمور معٌنة‬

‫‪38‬‬
‫عبد الحق الصافً‪ ،‬مرجع سابق ص ‪203‬‬
‫‪ 4‬عبد الحق الصافً‪ ،‬مرجع سابق ص‪216‬‬

‫~ ‪~ 24‬‬
‫نص علٌها الفصل ‪ 425‬من ق‪.‬ل‪.‬ع من بٌنها المصادقة على االمضاءات بمعرفة السلطة‬
‫االدارٌة المختصة‪.40‬‬

‫ومن المعلوم أن هذه العقود هً مجرد عقود عرفٌة‪ ،‬بحٌث ال تكتسب حجة قاطعة فً‬
‫مواجهة األطراؾ أو الؽٌر إال إذا اعترؾ بها ممن تنتسب إلٌهم من أو تبٌن بصفة قانونٌة‬
‫‪41‬‬
‫نسبتها إلٌهم‪ ،‬بحٌث ال ٌجوز الطعن فٌها إال بالزور‬

‫وبذلك فرؼبة المشرع من التنصٌص على هذه الشكلٌة التً تكون الكتابة فٌها لٌست‬
‫مجرد وسٌلة لالتبات فقط بل شرط صحة و إنعقاد ٌترتب عن تخلفها بطالن العقد والهدؾ‬
‫من ذلك هو التوجه نحو إقرار الرسمٌة وتحقٌق األمن القانونً واالستقرار االجتماعً‬
‫واإلقتصادي‪ ،‬والحد من المنازاعات وذلك من خالل إتبات التصرفات وحفظ الحقوق‬
‫وضمان استقرار المعامالت بٌن األفراد‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ -‬توثيق التصرفات العقارية المرتبطة بالملكية المشتركة‬

‫من االمور المستجدة التً جاء بها القانون رقم ‪ 18.00‬المتعلق بنظام الملكٌة المشتركة‬
‫للعقارات المبنٌة‪ ،‬هو التنصٌص على وجوب توثٌق جمٌع التصرفات الواردة على الملكٌة‬
‫المشتركة فً محرر رسمً او محرر ثابت التارٌخ محرر من طرؾ مهنً ٌنتمً الى مهنة‬
‫قانونٌة ومنظمة ٌخولها قانونها تحرٌر العقود وذلك تحت طائلة البطالن ‪.‬‬

‫والمالحظ من هذه المادة أن المشرع مٌز بٌن نوعٌن من الكتابة بخصوص توثٌق‬
‫التصرفات الواقعة على العقار المشمول بنظام الملكٌة المشتركة‪:‬‬

‫‪ -1‬الكتابة الرسمٌة او المحررات الرسمٌة‪ :‬وهً التً ٌحررها اما الموثق‬

‫العصري طبقا الحكام القانون رقم ‪ ، 32.09‬او العدالن طبقا الحكام القانون‬
‫‪ 03.16‬المنظم لخطة العدالة ‪.‬‬
‫‪40‬‬
‫عبد الحق الصافً‪ ،‬مرجع سابق ص ‪218‬‬
‫ٌنص الفصل ‪ 313‬ق ل ع ‪ :‬الورقة العرفٌة المعترؾ بها ممن ٌقع التمسك بها ضده أو المعتبرة قانونا فً حكم‬
‫المعترؾ بها منه‪ٌ ،‬كون لها نفس قوة الدلٌل التً للورقة الرسمٌة فً مواجهة كافة األشخاص على التعهدات والبٌانات التً‬
‫‪41‬‬
‫تتضمنها وذلك فً الحدود المقررة فً الفصلٌن ‪ 328‬و ‪ 310‬ق ل ع عدا ما ٌتعلق بالتارٌخ كما سٌذكر فٌبعد‪.‬‬

‫~ ‪~ 25‬‬
‫‪ -2‬المحررات الثابتة التارٌخ‪ :‬التً تتم من طرؾ المحامً المقبول للترافع امام‬
‫محكمة النقض ‪ ،‬وباقً المهنٌٌن االخرٌن الذٌن سٌتم تحدٌد شروط قبولهم بمقتضى‬
‫‪42‬‬
‫نص تنظٌمً ‪.‬‬

‫والمالحظ أن المشرع المؽربً فً اطار هذه المادة قد ضٌق من فئة األشخاص المؤهلٌن‬
‫لتحرٌر هذه التصرفات وحسم فً أمر تحرٌرها‪ ،‬وهذا األمر فٌه ضمانة لألشخاص‬
‫المتعاملٌن فً اط ار الملكٌة المشتركة‪ ،‬وٌكون بذلك المشرع قد اقفل الباب على الكتاب‬
‫العمومٌٌن وبعض محرري العقود الذٌن ال تتوفر فٌهم الكفاءة الالزمة للقٌام بذلك‪.43‬‬

‫اال أن المالحظ أن هذا القانون لم ٌصمد ألكثر من ‪ 13‬سنة من التطبٌق حتى أبان عن‬
‫عدة ثؽرات دفعت المشرع الى اعادة النظر فٌه بمقتضى القانون رقم ‪ 106.12‬بتارٌخ ‪27‬‬
‫اكتوبر ‪ ،2016‬وقد جاء هذا القانون بمجموعة من المقتضٌات المؽٌرة والمتمة للقانون‬
‫السابق ‪ ،‬وما ٌهمنا فً ه ذا الصدد هو التعدٌالت التً همت تحرٌر العقود المتعلقة بالبناٌات‬
‫الخاضعة لنظام الملكٌة المشتركة‪ ،‬وبالرجوع للقانون ‪ 106.12‬نالحظ ان المشرع قد‬
‫احتفظ بمقتضٌات المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 18.00‬التً تنص على أن ابرام التصرفات‬
‫المتعلقة بنقل الملكٌة الخاضعة لنظام الملكٌة المشتركة أو انشاء الحقوق العٌنٌة علٌها أو‬
‫نقلها أو تعدٌلها أو اسقاطها ٌجب أن تحرر بموجب محرر رسمً أو محرر ثابت التارٌخ‬
‫ٌتم تحرٌره ‪ ....‬مع ترك الباب مفتوحا لتحرٌر العقود من طرؾ كل مهنً ٌنتمً الى مهنة‬
‫قانونٌة ومنظمة ٌخولها قانونها تحرٌر العقود والتً ربطها بصدور نص تنظٌمً ٌحدد‬
‫شروط تقٌٌد باقً المهنٌٌن المقبولٌن لتحرٌر هذه العقود‪.‬‬

‫ؼٌر أن ما حمله التعدٌل الجدٌد على هذا المستوى هو اوال استثناء العقارات التابعة‬
‫للملك الخاص للدولة من األحكام المذكورة ‪.‬لكن هذا االستثناء لم ٌكن دقٌقا‪ ،‬فهل تستثنى‬
‫العقارات المقسمة الى شقق وطبقات المملوكة للدولة‪ ،‬الملك الخاص من الخضوع الى‬
‫مقتضٌات المادة ‪( 12‬محرر رسمً ومحرر ثابت التارٌخ ٌتم تحرٌره من طرؾ مهنً‬

‫‪ 42‬المادة ‪ 21‬من القانون ‪27.00‬‬

‫‪ 38‬و ‪ ، 40‬طبعة ‪ 1024‬ص ‪ :‬ادرٌس الفاخوري ‪ ،‬الحقوق العٌنٌة وفق القانون رقم ‪ ، 28.07‬مطبعة المعارؾ‬
‫‪43‬‬
‫الجدٌدة‪ -‬الرباط‬

‫~ ‪~ 26‬‬
‫ٌنتمً الى مهنة منظمة ٌخول له قانونها تحرٌر العقود ‪ )...‬وبقاؤها خاضعة لمقتضٌات‬
‫المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة ‪ ،‬ام استثناؤها كلٌة من الخضوع للرسمٌة أي ٌمكن أن‬
‫تكون بمقتضى عقود عرفٌة ٌمكن لالدارة أن تقوم باعدادها‪ ،‬وهو ما تحاول ادارة أمالك‬
‫الدولة الخاصة جادة تعمٌمه على جمٌع التصرفات التً تقوم بها فٌما ٌتعلق بتدبٌر امالكها‬
‫سواء كانت مبنٌة أو ؼٌر مبنٌة‪ ،‬مقسمة الى شقق أو طبقات أم ال‪ ،‬وذلك فً مشروع مدونة‬
‫امالك الدولة التً ٌتم اعدادها ‪.‬‬

‫وثانٌا ان التعدٌل الجدٌد نص على تطبٌق المقتضٌات اعاله مع االخد بعٌن االعتبار‬
‫المقتضٌات التً تنص على الزامٌة تحرٌر بعض العقود فً شكل رسمً‪ ،‬وهنا ٌالحظ أن‬
‫المشرع أعطى االولوٌة فً التطبٌق لمدونة الحقوق العٌنٌة التً تنص فً بعض فصولها‬
‫على تصرفات تستلزم ضرورة ابرامها بمحرر رسمً فقط تحت طائلة البطالن‪ٌ ،‬تعلق‬
‫األمر بحق العمرى ‪-‬الفصل‪ -106‬وعقد الهبة ‪-‬الفصل ‪ -274‬وعقد الصدقة ‪-‬الفصل ‪-291‬‬
‫وٌنطبق االمر على نصوص أخرى مثال مدونة األوقاؾ ‪-‬المادة ‪ -75‬ومدونة الضرائب ‪-‬‬
‫المادة ‪ ..... -93‬وعلٌه اذا تعلق األمر مثال بهبة شقة فً اطار الملكٌة المشتركة سوؾ لن‬
‫تكون بإمكان المحامً ابرام هذا التصرؾ‪.44‬‬

‫وكل ذلك ان ذل فإنما ٌدل على توجه المشرع نحو اقرار الرسمٌة كضمانة لحفظ الحقوق‬
‫ومن تم تحقٌق االمن العقاري ‪.‬‬

‫‪44‬‬
‫احمد اجعون‪ ،‬قراءة اولٌة فً مستجدات القانون رقم ‪ 205.21‬المتعلق بنظام الملكٌة المشتركة للعقارات المبنٌة ‪،‬‬
‫مقال منشور فً الندوة الوطنٌة المنظمة ٌومً ‪14‬و ‪ 15‬نونبر ‪ 1025‬بعنوان العقار والتعمٌر واالستثمار ‪ ،‬الجزء االول ‪،‬‬
‫مطبعة المعارؾ الجدٌدة – الجدٌدة طبعة ‪1026‬‬

‫~ ‪~ 27‬‬
‫المطلب الثاني‪ -‬توثيق المعامالت العقارية على ضوا مدونة الحقوق‬

‫العينية‬

‫من النتائج المباشرة لصدور مدونة الحقوق العٌنٌة توحٌد أحكام توثٌق التصرفات‬
‫العقارٌة‪ ،‬سوءا انصبت على عقار محفظ أو عقار ؼٌر محفظ‪ ،‬حٌث استوجب ضرورة‬
‫إبرامها فً شكل محرر رسمً‪ ،‬أو محرر ثابت التارٌخ ٌتم تحرٌره‪ ،‬من طرؾ محامً‬
‫مقبول للترافع أمام محكمة النقض تحت طائلة البطالن‪ ،45‬وما ٌالحظ أن المشرع المؽربً‬
‫وضع لنا أحكاما عامة تنظم توثٌق التصرفات العقارٌة‪ ،‬ضمنها فً المادة الرابعة من مدونة‬
‫الحقوق العٌنٌة التً أصبحت تطبق على جمٌع التصرفات العقارٌة‪ .‬كما أنه وضع مجموعة‬
‫من المواد فً نفس المدونة والتً تشكل استثناءات من هده األحكام العامة‪ ،‬وعلٌه‬
‫سنخصص الفقرة األولى‪ -‬لتوثٌق التصرفات العقارٌة وفق المادة الرابعة من مدونة الحقوق‬
‫العٌنٌة‪ ،‬على أن نعرج فً ‪-‬الفقرة الثانٌة‪ -‬على االستثناءات الواردة على المادة الرابعة‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ -‬توثيق التصرفات العقارية وفق المادة الرابعة من مدونة الحقوق‬

‫العينية‬

‫بقراءتنا المتأنٌة للمادة الرابعة من قانون ‪ 39.08‬نالحظ أن المشرع لم ٌحدد بدقة‬

‫بموجب المادة الرابعة الئحة التصرفات العقارٌة المعٌنة بها‪ ،‬بل اكتفى باإلشارة إلٌها‬

‫‪45‬ـ كما نصت المادة الرابعة من القانون ‪ 28.07‬المتعلق بمدونة الحقوق العٌنٌة على ما ٌلً‪" " :‬يجب أن ـ تحرر‬

‫تحت طائمة البطالن ـ جميع التصرفات المتعمقة بنقل الممكية أو إنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقمها أو تعديمها أو‬

‫إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول لمترافع أمام محكمة النقض ما لم‬

‫ينص قانون خاصة عل خال فذلك‪"...‬‬

‫~ ‪~ 28‬‬
 ‫‪46‬‬
‫الذي عرفه المشرع بأنه سلطة‬ ‫بصٌؽة عامة تحٌل إلى مفهوم الحق العٌنً العقاري‬
‫مباشرة لشخص معٌن على عقار معٌن‪.‬‬

‫أـما بخصوص طبٌعة المحرر المعنً بالمادة الرابعة من المدونة فإنها قد نصت على أن‬
‫التصرفات المعنٌة بها ٌجب أن تحرر بموجب محرر رسمً أو محرر ثابت التارٌخ صادر‬
‫عن محامً مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬وما ٌمكن مالحظته أن المشرع المؽربً بدأ‬
‫ٌتوجه حول إقرار رسمٌة التصرفات العقارٌة‪ ،‬رؼبة منه فً مواكبة متطلبات العصر‬
‫‪47‬‬
‫فً القوانٌن السالفة الدكر و‬ ‫وتوفٌر مزٌد من األمن العقاري‪ ،‬حٌث أقر بمبدأ الرسمٌة‬
‫نخص بالدكر كل من قانون ‪ 18.00‬المتعلق بالملكٌة المشتركة المعدل بمقتضى القانون‬
‫‪ 106.12‬والقانون ‪ 44.00‬المتعلق ببٌع العقار فً طور االنجاز المعدل بمقتضى القانون‬
‫‪ ، 107.12‬لكن رؼم ذلك ظل المجال العقاري ٌعانً من عدة مشاكل إلى أن جاءت الخطوة‬
‫األخٌرة بصدور القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العٌنٌة الذي حسم فً عدة‬
‫إشكالٌات‪ .‬والتً من بٌنها‪ ،‬حسمه فً رسمٌة عقود التصرفات العقارٌة من خالل مادتها‬
‫الرابعة التً حصرتها فً مؤسسة التوثٌق الرسمً بشقٌه العدلً والحصري‪ ،‬مع تخوٌل‬
‫المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض صالحٌة تحرٌر العقد ثابت التارٌخ فً شروط‬

‫‪46‬ـ تنص المادة ‪ 7‬من مدونة الحقوق العٌنٌة على ما ٌلً‪ ":‬الحق العٌنً العقاري هو سلطة مباشرة ٌخولها القانون‬
‫لشخص معٌن على عقار معٌن‪ ،‬وٌكون الحق العٌنً أصلٌا أو تبعٌا"‬
‫‪47‬ـ لقد عرف المشرع المغربي الورقة الرسمية من خالل مقتضيات الفصل ‪ 327‬من ق ل ع‪ ،‬عمى أن‪ :‬الوثيقة‬

‫الرسمية هي التي يتمقاها الموظفون العموميون الدين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد‪ ،‬ودلك في الشكل الدي‬

‫يحدده القانون‪ ،‬وتكون رسمية أيضا‪:‬‬

‫‪ 2‬ـ األوراق المخاطب عميها من قضاة محاكمهم‪.‬‬

‫‪ 1‬ـ األحكام الصادرة عن المحاكم المغربية واألجنبية‪ ،‬بمعنى أن هده األحكام يمكنها حتى قبل صيرورتها واجبة التنفيذ‬

‫أن تكون حجة عمى الوقائع التي تثبتها‪".‬‬

‫~ ‪~ 29‬‬
‫معٌنة‪ ،‬وٌكمن دور الوثٌقة الرسمٌة فً تحقٌق األمن العقاري فً كونها تشكل حجة ودلٌل‬
‫قاطع بمقتضى الفصل ‪ 41948‬من ق ل ع‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ -‬استثنااات الواردة على المادة الرابعة‪:‬‬

‫لقد اوجب المشرع المؽربً فً مدونة الحقوق العٌنٌة ضرورة توثٌق بعض المعامالت‬
‫العقارٌة فً محرر رسمً فقط دون محرر الثابت التارٌخ وذلك نظرا ألهمٌته وخصوصٌته‬
‫ومن بٌن المعامالت التً اوجب المشرع تحرٌرها فً المحرر الرسمً نجد‪:‬‬

‫أوال‪ -‬عقد العمرى‬

‫العمرى وفق المادة ‪ 105‬م ح ع حق عٌنً قوامه تملٌك منفعة عقار بؽٌر عوض ٌقرر‬
‫طوال ا لحٌاة المعطى له والمعطً آو لمدة معلومة‪ ،‬وعقد العمرى من العقود التً اوجب‬
‫المشرع النعقادها صدور إٌجاب من المعطً و قبول من المعطى له و تطابق هذا اإلٌجاب‬
‫مع ال قبول كما اشترط المشرع لتمام انعقاد هذا التصرؾ شكلٌة الكتابة كركن حٌث رتب‬
‫على تخلفها وفق المادة ‪ 106‬من مدونة الحقوق العٌنٌة جزاء البطالن و البطالن كما هو‬
‫معلوم ٌترتب فً حالة تخلؾ الركن‪.‬‬

‫و الكتابة المشترطة فً عقد العمرى ٌجب أن ترد فً محرر رسمً دون ؼٌره بمعنى‬
‫إن عقد العمرى ال ٌمكن أن ٌرد فً محرر تابت التارٌخ و هذا ما ٌؤكد أهمٌة هذا التصرؾ‬
‫القانونً بحٌث كانت رؼبت المشرع فً صون الحقوق و األموال من الضٌاع و ٌجعل من‬
‫عقد العمرى مؤسسة قادرة حقا على تحقٌق التوازن بٌن المتعاقدٌن بٌن المعطً والمعطى له‬
‫‪49‬‬
‫وكذا تحقٌق استقرار العقاري فً معاملة ال تقل أهمٌة عن باقً المعامالت العقارٌة‬

‫‪48‬ـ نجٌب اهتوت‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة ودورها فً تحقٌق األمن العقاري‪ ،‬مجلة المنبر القانونً‪ ،‬العدد ‪7-6‬‬
‫أبرٌل ‪ ،1024‬ص ‪.28‬‬
‫‪49‬‬
‫نجٌب اهتوت‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة ودورها فً تحقٌق األمن العقاري‪ ،‬مجلة المنبر القانونً‪ ،‬العدد ‪7-6‬‬
‫أبرٌل ‪ ،1024‬ص ‪.28‬‬

‫~ ‪~ 30‬‬
 ‫ثانيا ‪-‬عقد الهبة والصدقة‬

‫حسب المادة ‪ 273‬من ذات المدونة تعد الهبة بكونها "تملٌك عقار أو حق عٌنً عقاري‬
‫لوجه الموهوب له فً حٌازة الواهب بدون عوض‪ ،‬حٌث تنعقد الهبة باإلٌجاب و القبول‬
‫حسب نفس المادة‪ ،‬كما ٌجب أن تبرم فً محرر رسمً تحت طائلة البطالن و ذلك من قبل‬
‫مختصٌن فً المجال أي "طائفة العدول و الموثقٌن"‪ .‬ولإلشارة فاإلشهاد على الهبة‪ :‬إما‬
‫ٌدخل فً اختصاص عدلٌن منتصبٌن لإلشهاد فً مكان تحرٌر العقد أو من قبل الموثق فً‬
‫حالة عدم وجود نص مخالؾ فً القانون رقم ‪ 32-09‬المنظم لمهنة التوثٌق‪.‬‬

‫هذا فٌما ٌخص الهبة أما عن الصدقة فتؤكد المادة ‪ 290‬من مدونة الحقوق العٌنٌة أنها‬
‫"تملٌك بؽٌر عوض و ٌقصد بها وجه هللا تعالى" و ٌتم توثٌقها وفق محرر رسمً تحت‬
‫طائلة البطالن وذلك استثناءا من مبدأ االختٌار بٌن المحررات الرسمٌة و ثابتة التارٌخ‬
‫المنصوص علٌها فً المادة ‪ 4‬من المدونة‪.‬‬

‫و ٌثٌر عقد الهبة والصدقة الواقعٌن على عقار خاضع لنظام الملكٌة المشتركة فً مسألة‬
‫التوثٌق إشكالٌة مفادها‪ :‬هل ٌجوز توثٌق كل من الهبة و الصدقة فً محرر رسمً او ثابت‬
‫تارٌخ حسب منطوق المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 18.00‬المعدل بموجب القانون ‪106.12‬‬
‫التً تخٌر ما بٌن مسألة التوثٌق الرسمً والثابت التارٌخ‪ ،‬أي الخضوع للمادة ‪ 4‬ام فً‬
‫محرر رسمً فقط حسب المادة ‪ 274‬و‪ 291‬؟‬

‫وجوابا على التساؤل‪ ،‬نبادر إلى القول بأنه ٌجب توثٌق عقدي الهبة والصدقة فً محرر‬
‫رسمً طبقا لمقتضٌات م ح ع ولو تعلق األمر بعقار خاضع لنظام الملكٌة المشتركة‪ ،‬وذلك‬
‫الن االستثناءات الواردة فً هذه المدونة جاءت بمقتضى نصوص خاصة مقٌدة للمبدأ العام‬
‫الوارد فً المادة الرابعة من نفس المدونة وطالما أن مقتضٌات المادة ‪ 12‬من القانون‬
‫‪ 18.00‬ما هً إال تكرار لمقتضٌات المادة ‪ 4‬وبالتالً فان االستثناءات الواردة على األولى‬

‫~ ‪~ 31‬‬
‫تسري على الثانٌة‪ ،‬أضؾ إلى ذلك أن مقتضٌات مدونة الحقوق العٌنٌة الحقة لمقتضٌات‬
‫‪50‬‬
‫قانون الملكٌة المشتركة ‪,‬ومن المعلوم أن "الالحق ٌنسخ السابق"‬

‫ثالثا‪ -‬الرىن الحيازي‬

‫ٌعتبر الرهن الحٌازي حسب المادة ‪ 145‬من مدونة الحقوق العٌنٌة بأنه "حق عٌنً‬
‫ٌتقرر على ملك ٌعطٌه المدٌن أو كفٌله العٌنً إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدٌن‪،‬‬
‫وٌخول للدائن المرتهن حق حٌازة المرهون و حق حبسه حتى ٌستوفً دٌنه‪".‬‬

‫وٌشترط لصحة الرهن حسب نفس المادة مجموعة من الشروط تتجلى فً‪:‬‬

‫‪ -1‬أن ٌتم إبرامه فً محرر رسمً من قبل موثقٌن أو عدول لما لهؤالء من كفاءة‬
‫وخبرة تضفً على هذا المحرر نوعا من الحماٌة لعدم ضٌاع حقوق األطراؾ‬

‫‪ -2‬معاٌنة ملك الحوز‪ ،‬أي حوز الدائن المرتهن للملك المرهون إذا كان العقار ؼٌر‬
‫محفظ تحت طائلة البطالن‪ ،‬وهو بخالؾ الرهن الرسمً الذي ال ٌشترط انتقال الحٌازة إلى‬
‫الدائن المرتهن بل تبقى فً ٌد المدٌن مادام تقٌٌده بالرسم العقاري ٌقوم مقام الحٌازة‬

‫‪ -3‬تضمٌنه مجموعة من البٌانات من قبٌل هوٌة األطراؾ‬

‫‪ -4‬تعٌٌن الملك المرهون ببٌان(موقعه‪-‬مساحته‪-‬مشتمال ته) وعند االقتضاء حدوده ورقم‬

‫رسمه العقاري‬

‫‪ -5‬بٌان مبلػ الدٌن المضمون بالرهن و المدة المحددة ألدائه‪.‬‬

‫و بالتالً هذه البٌانات األساسٌة الواردة فً محرر رسمً تعكس الحماٌة التً ٌوفرها‬
‫هذا األخٌر للمتعاملٌن‪.‬‬

‫‪ 50‬عبد القادر بوبكري‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة فً المحررات الرسمٌة على ضوء مستجدات القوانٌن ذات الصلة‪،‬‬
‫مشورات المنبر القانونً العدالة العقارٌة واألمن العقاري بالمؽرب‪ 10 ،‬أبرٌل ‪ ،1022‬بتزنٌت‪ ،‬ص ‪.28‬‬

‫~ ‪~ 32‬‬
 ‫رابعا‪ -‬عقد المغارسة‬

‫المؽارسة عقد ٌعطً بموجبه مالك أرضه ألخر لٌؽرس فٌها على نفقته شجرا مقابل‬
‫حصة معلومة من األرض و الشجر ٌستحقها الؽارس عند بلوغ الشجر حد اإلطعام‪ ،‬مع‬
‫اإلشارة أن محل عقد المؽارسة ٌستحٌل أن ٌكون حقا مشاعا فهوال ٌصح إال باجتماع أركانه‬
‫المتجسدة فً‪:‬‬

‫أ‪-‬مالك األرض‬

‫ب‪-‬الؽارس الذي ٌؽرس شجرا على نفقته‬

‫ج‪-‬األرض والشجر اللذان ٌمثالن محل العقد واللذان ٌستحقهما الؽارس عند بلوغ الشجر‬
‫حد اإلطعام‪.‬‬

‫و ٌشترط لصحة عقد المؽارسة حسب المادة ‪ 268‬من المدونة أن تتم فً محرر رسمً‬
‫و إال بطل عقد المؽارسة‪ ،‬حٌث ٌحرر بقوة القانون من قبل موثق أو عدول سواء كان عقار‬
‫محفظ أو فً طور التحفٌظ حسب المادة ‪ 269‬من ذات المدونة‪ .‬مع تعٌٌن حصة الؽارس‬
‫فً األرض و الشجر و نوع الشجر المراد ؼرسه‪.‬‬

‫و لإلشارة فالمشرع تدخل لتنظٌم عقد المؽارسة للتأكٌد على أهمٌة العقد من جهة و أٌضا‬
‫لتحقٌق التوازن بٌن عناصر الرابطة العقدٌة‪ ،‬و من جهة أخرى للتأكٌد على حقوق و‬
‫واجبات األطراؾ المتبادلة و العمل على الدفع بعجلة االستثمار لفالحً‪.‬‬

‫وبالرجوع إلى منطوق المادة ‪ 3‬من مدونة الحقوق العٌنٌة نجدها تؤكد أن عقد تفوٌت‬
‫العقار الؽٌر محفظ ٌستند على أصل التملك وحٌازة المفوت للعقار‪ .‬لكن الحٌازة وكما نالحظ‬
‫تكون بٌد الؽارس آنذاك وبالتالً ال ٌجوز معه تفوٌت العقار‪ .‬كما أنه ال ٌجوز رهن األرض‬
‫محل ال مؽارسة رهنا حٌا زٌا ألن هذا األخٌر ٌستوجب حٌازة الدائن المرتهن وهو ما ال‬
‫ٌستحق بالنسبة لألرض موضوع المؽارسة لكونها فً حٌازة الؽارس ولٌس فً حٌازة مالك‬
‫األرض‪.‬‬

‫~ ‪~ 33‬‬
‫ولإلشارة فقد أكد المشرع فً نصوص أخرى على استثناءات المادة الرابعة من المدونة‬
‫ودلك فً كل من‪:‬‬

‫‪ -1‬مدونة األوقاؾ‪.‬‬

‫جاءت مدونة األوقاؾ بنص خاص كاستثناء على المادة الرابعة و هً المادة ‪ 75‬التً‬
‫تؤكد انه "ٌجب أن ٌضمن عقد المعاضة العٌنٌة فً محرر رسمً" و بالتالً هذه المادة‬
‫جاءت‬

‫‪ -2‬مدونة الضرائب‪.‬‬

‫حسب المادة ‪ 93‬من مدونة الضرائب كما تم تعدٌلها بموجب قانون المالٌة لسنة ‪2010‬‬
‫فقد تم التأكٌد و اإللزام على إبرام الوعد بالبٌع و عقد البٌع النهائً لفائدة المقتنً للسكن‬
‫‪51‬‬
‫االجتماعً بموجب عقد توثٌقً ‪.‬‬

‫‪51‬‬
‫احود اجعىى ‪ ،‬قراءة أوليت في هستجداث القانىى رقن ‪ 205.21‬الوتعلق بنظام الولكيت الوشتركت للعقاراث الوبنيت ‪،‬‬
‫هقال هنشىر في الندوة الىطنيت الونظوت يىهي ‪ 14‬و ‪ 15‬نىنبر ‪ 1025‬بعنىاى العقار والتعوير واالستثوار ‪ ،‬الجزء األول ‪،‬‬
‫هطبعت الوعارف الجديدة – الجديدة طبعت ‪1026‬‬

‫~ ‪~ 34‬‬
 ‫خاتوت‬

‫نافلة القول‪ٌ ،‬تضح أن المشرع المؽربً‪ ،‬قد عمل فً اآلونة األخٌرة على تعدٌل و‬
‫مراجعة الترسانة القانونٌة الضابطة لمٌدان التصرفات العقارٌة بهدؾ إقرار األمن التوثٌقً‬
‫و العقاري‪ .‬و هذا األمر ٌحسب له لكونها جاءت بالعدٌد من اإلٌجابٌات – حصر الجهات‬
‫المكلفة بتحرٌر التصرفات العقارٌة‪ ،‬والتوجه نحو إقرار الرسمٌة‪ -‬وساهمت فً حل العدٌد‬
‫من اإلشكاالت التً كانت مطروحة فٌما سبق‪ ،‬كالحد من الفوضى التً كانت سائدة فً‬
‫مٌدان المعامالت العقارٌة و بمنع كل األشخاص الذٌن ال ٌمتون بهذه المهنة بصلة‪.‬‬

‫باإلضافة إلى تضٌٌق الخناق على المحرر العرفً لما ٌشكله من خطورة على اآلمنٌن‬
‫العقاري و التعاقدي‪ ،‬بل حتى أن المشرع ذهب فً اآلونة األخٌرة إلى مدى بعٌد عبر‬
‫التعدٌل الذي لحق مدونة الحقوق العٌنٌة من خالل القانون ‪ 16.69‬المتعلق بإخضاع الوكالة‬
‫الخاصة لمقتضٌات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العٌنٌة‪.‬‬

‫لكن ر ؼم كل هده المجهودات التشرٌعٌة المبدولة فً هدا اإلطار ال زال توثٌق‬

‫التصرفات العقارٌة ٌطرح العدٌد من االشكاالت‪ ،‬التً من بٌنها عدم تحدٌد صفة المحرر‬
‫ثابت التارٌخ و باإلضافة إلى دلك عدم إقرار مسؤولٌة المحامً الجنائٌة‪ ،‬شأنه شأن الموثق‬
‫و العدول‪ ،‬كما أنه بالرجوع إلى القوانٌن الخاصة المومأ إلٌها سلفا نالحظ أن الالئحة‬
‫السنوٌة المتعلقة بالمهنٌٌن الدٌن ٌخول لهم تحرٌر المحرر تابث التارٌخ ال تصدر بشكل‬
‫سنوي على النحو الدي أقر به المشرع‪ ،‬و فً نفس السٌاق فإن المشرع قد أؼفل إلزام العدل‬
‫بضرورة تقٌٌد المحررات الصادرة عنه والمرتبطة بالعقار بالرسم العقاري‪.‬‬

‫ومن خال بحثنا فً هذا الموضوع‪ ،‬فإنه ال ٌفوتنا اإلدالء ببعض المقترحات المتمثلة فً‬
‫اآلتً‪:‬‬

‫‪ -‬تحدٌد صفة المحرر ثابت التارٌخ؛‬

‫~ ‪~ 35‬‬
‫‪ -‬إصدار المشرع الالئحة السنوٌة المتعلقة بالمهنٌٌن الذي ٌخول لهم تحرٌر المحرر ثابت‬
‫التارٌخ؛‬

‫‪ -‬اإلقرار بالمسؤولٌة الجنائٌة للمحامً شأنه شأن العدول و الموثق؛‬

‫جمع النصوص القانونٌة المتعلقة بتوثٌق التصرفات العقارٌة فً مدونة واحدة بدل‬
‫تبعثرها فً أكثر من نص قانونً؛‬

‫‪ -‬أن ٌكون التكوٌن واحد لجمٌع الجهات المكلفة بالتوثٌق مع مراعاة اختصاصات كل جهة‬
‫على حدة‪.‬‬

‫~ ‪~ 36‬‬
 ‫الئحت الوراجع‬

‫أوال‪ -‬الكتب‪:‬‬

‫‪ ‬ادرٌس الفاخوري‪ ،‬الحقوق العٌنٌة وفق القانون رقم ‪ ،28.07‬مطبعة‬

‫المعارؾ الجدٌدة‪ ،1024 -‬الرباط؛‬
‫‪ ‬عبد الحق صافً‪ ،‬بٌع العقار فً طور االنجاز شرح وتحلٌل لنصوص‬
‫‪ 33.00‬مطبعة المعارؾ الجدٌدة‪ .‬الطبعة األولى ‪1022‬؛‬
‫‪ ‬محمد الربٌعً‪ ،‬األحكام الخاصة بالموثقٌن و المحررات الصادرة عنهم‪،‬‬
‫دراسة فً ضوء مستجدات قانون ‪ 16 03‬المتعلق بخطة العدالة و قانون ‪32‬‬
‫‪ 09‬المتعلق بالتوثٌق‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنٌة‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫‪.2008‬‬

‫ثانيا‪ -‬األطروحات والرسائل الجامعية‪:‬‬

‫‪ ‬عمر اوتٌل ‪ ،‬التوثٌق ودوره فً استقرار المعامالت العقارٌة على ضوء‬

‫مدونة الحقوق العٌنٌة ‪،‬رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً قانون العقود و العقار‪،‬‬
‫جامعة محمد االول كلٌة العلوم القانونٌة واالقتصادٌة واالجتماعٌة وجدة‪ ،‬السنة‬
‫الجامعٌة ‪1022/1021‬؛‬
‫‪ ‬محمد كبوري‪ ،‬حماٌة مستهلك العقار‪ ،‬أطروحة لنٌل الدكتوراه فً القانون‬
‫الخاص وحدة التكوٌن و البحث فً قانون العقود و العقار‪ ،‬كلٌة الحقوق جامعة‬
‫محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعٌة ‪.1021/1022‬‬

‫~ ‪~ 37‬‬
 ‫ثالثا‪ -‬المقاالت والمشاركات‪:‬‬

‫‪ ‬صالح لمزوغً‪ ،‬إصالح نظام التوثٌق بالمؽرب من خالل القانون رقم ‪32‬‬
‫‪09‬المتعلق بتنظٌم مهنة التوثٌق‪ ،‬مقال منشور بالمجلة المؽربٌة للدراسات‬
‫واإلستشارات القانونٌة‪ ،‬عدد مزدوج ‪2012 / 2-3‬؛‬
‫‪ ‬عبد السالم الزٌانً‪ ،‬شروط الموثق وضوابط تحرٌر الوثٌقة العدلٌة ‪،‬مقال‬
‫منشور ضمن م ؤلؾ جماعً حوا توثٌق التصرفات العقارٌة ‪،‬أشؽال الندوة‬
‫العلمٌة الوطنٌة العلمٌة التً نظمها مركز الدراسات القانونٌة المدنٌة العقارٌة‬
‫بكلٌة الحقوق مراكش ٌومً ‪22‬و‪ 21‬فبراٌر ‪ ، 1004‬الطبعة االولى المطبعة‬
‫والوراقة الوطنٌة الحً المحمدي –مراكش؛‬
‫‪ ‬عبد هللا الفعفري‪ ،‬القٌمة القانونٌة للوثٌقة الرسمٌة ضمن قواعد اإلثبات‬
‫مداخلة فً اللقاء الوطنً االول بٌن محكمة النقض والؽرفة الوطنٌة للتوثٌق‬
‫العصري بالمؽرب تحت شعار "آفاق مهنة التوثٌق على ضوء القانون ‪21.08‬‬
‫والعمل القضائً ٌومً ‪1‬و‪ 2‬نونبر ‪ 1021‬بقصر المؤتمرات بمراكش؛‬
‫‪ ‬نفٌب أهتوت‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة ودورها فً تحقٌق االمن العقاري‬
‫‪ ،‬مقال منشور بجرٌدة المنبر القانونً العدد ‪ 7-6‬أبرٌل ‪1024‬‬
‫‪ٌ ‬اسٌن عسٌلة‪ ،‬المحامً وتوثٌق العقود‪ ،‬مقال منشور بالموقع االلكترونً‬
‫‪ marocdroit‬تارٌخ الولوج ‪26/02/27‬؛‬
‫‪ ‬محمد بودالحة‪ ،‬حجٌة المحررات الصادرة عن المحامً فً التشرٌع‬
‫المؽربً‪ ،‬مجلة القبس المؽربٌة للدراسات القانونٌة والقضائٌة‪ ،‬العدد ‪ 4‬سنة‬
‫‪1022‬‬

‫~ ‪~ 38‬‬
‫‪ ‬محمد زروال‪ ،‬حجٌة المحرر ثابت التارٌخ بٌن النص العام والنص‬
‫الخاص‪ ،‬مقال منشور بالموقع االلكترونً ‪ droitetetentreprise‬تارٌخ‬
‫الولوج ‪26/02/27‬؛‬
‫‪ ‬عبد الرحٌم حزٌكر‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة على ضوء مقتضٌات مدونة‬
‫الحقوق العٌنٌة و الظهٌر المتعلق بالتحفٌظ العقاري‪ ،‬مداخلة فً إطار الندوة‬
‫الوطنٌة حول موضوع األمن العقاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬مطبعة األمنٌة‪،‬‬
‫الرباط‪1024 ،‬؛‬
‫‪ ‬إدرٌس الفاخوري‪ ،‬ظاهرة االستٌالء على عقارات الؽٌر‪ :‬األسباب و سبل‬
‫التصدي‪ ،‬قراءة فً ضوء الرسالة الملكٌة المؤرخة فً ‪ 1025/21/20‬مقال‬
‫منشور بموقع ‪ www.cieersjo.com‬تارٌخ الولوج ‪1027/02/26‬؛‬
‫‪ ‬احمد افعون‪ ،‬قراءة اولٌة فً مستجدات القانون رقم ‪ 205.21‬المتعلق‬
‫بنظام الملكٌة المشتركة للعقارات المبنٌة ‪ ،‬مقال منشور فً الندوة الوطنٌة‬
‫المنظمة ٌومً ‪14‬و ‪ 15‬نونبر ‪ 1025‬بعنوان العقار والتعمٌر واالستثمار ‪،‬‬
‫الجزء االول ‪ ،‬مطبعة المعارؾ الجدٌدة – الجدٌدة طبعة ‪1026‬؛‬
‫‪ ‬عبد القادر بوبكري‪ ،‬توثٌق التصرفات العقارٌة فً المحررات الرسمٌة‬
‫على ضوء مستجدات القوانٌن ذات الصلة‪ ،‬مشورات المنبر القانونً العدالة‬
‫العقارٌة واألمن العقاري بالمؽرب‪ 10 ،‬أبرٌل ‪ ،1022‬بتزنٌت؛‬

‫رابعا‪ -‬المجالت والندوات والمنشورات‪:‬‬

‫~ ‪~ 39‬‬
‫‪ ‬بالمجلة المؽربٌة للدراسات واإلستشارات القانونٌة‪ ،‬عدد مزدوج ‪2-3‬‬
‫‪2012/‬؛‬
‫القانونٌة‬ ‫‪ ‬الندوة العلمٌة الوطنٌة العلمٌة التً نظمها مركز الدراسات‬
‫المدنٌة العقارٌة بكلٌة الحقوق مراكش ٌومً ‪22‬و‪ 21‬فبراٌر ‪ ، 1004‬الطبعة‬
‫االولى المطبعة والوراقة الوطنٌة الحً المحمدي –مراكش؛‬
‫‪ ‬فً اللقاء الوطنً االول بٌن محكمة النقض والؽرفة الوطنٌة للتوثٌق‬
‫العصري بالمؽرب تحت شعار "آفاق مهنة التوثٌق على ضوء القانون ‪21.08‬‬
‫والعمل القضائً ٌومً ‪1‬و‪ 2‬نونبر ‪ 1021‬بقصر المؤتمرات بمراكش؛‬
‫‪ ‬جرٌدة المنبر القانونً العدد ‪ 7-6‬أبرٌل ‪1024‬؛‬

‫‪ ‬مجلة القبس المؽربٌة للدراسات القانونٌة والقضائٌة‪ ،‬العدد ‪ 4‬سنة ‪1022‬‬

‫‪ ‬إطار الندوة الوطنٌة حول موضوع األمن العقاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬مطبعة‬
‫األمنٌة‪ ،‬الرباط‪1024 ،‬؛‬
‫‪ ‬منشورات وزارة العدل‪ ،‬الرباط‪2876 ،‬؛‬

‫‪ ‬فً الندوة الوطنٌة المنظمة ٌومً ‪14‬و ‪ 15‬نونبر ‪ 1025‬بعنوان العقار‬

‫والتعمٌر واالستثمار ‪ ،‬الجزء االول ‪ ،‬مطبعة المعارؾ الجدٌدة – الجدٌدة‬
‫طبعة ‪1026‬؛‬
‫‪ ‬مشورات المنبر القانونً العدالة العقارٌة واألمن العقاري بالمؽرب‪10 ،‬‬
‫أبرٌل ‪ ،1022‬بتزنٌت؛‬

‫خامسا‪ -‬المواقع اإللكترونية‪:‬‬

‫~ ‪~ 40‬‬
 www.marocdroit.com
 www.cieersjo.com
 www.droitetetentreprise.org

:‫ الئحة المراجع باللغة الفرنسية‬-‫خامسا‬

 Picod Yves, le devoir de loyautédans l’exécution du

contrat-préface Gérard couturier. L.G.D.J 1989-PARIS-
renvoi n 52

 NERSON Roger , la solennisationde la vente d’immeuble-

Étude juridique offertes á Léon Juilliottes la Morandiere-
librairie Dalloz 1964-Paris

~ 41 ~
~ 42 ~
 ‫الفهرس‬

‫‪1‬‬ ‫مقدمة‬

‫‪4‬‬ ‫حصر الجهات المكلفة بتوثٌق التصرفات العقارٌة كألٌة‬ ‫المبحث األول‬
‫لتحقٌق األمن العقاري‬

‫‪5‬‬ ‫الموثق والعدول كجهة لتوثٌق التصرفات العقارٌة‬ ‫المطلب األول‬

‫‪5‬‬ ‫توثٌق التصرفات العقارٌة من طرؾ الموثق‬ ‫الفقرة األولى‬

‫‪5‬‬ ‫تكوٌن الموثق‬ ‫أوال‬

‫‪7‬‬ ‫التزامات الموثق‬ ‫ثانٌا‬

‫‪8‬‬ ‫توثٌق التصرفات العقارٌة من طرؾ العدول‬ ‫الفقرة الثانٌة‬

‫‪12‬‬ ‫المحامً كجهة لتوثٌق التصرفات العقارٌة‬ ‫المطلب الثانً‬

‫‪12‬‬ ‫شروط صحة المحررات الصادرة عن المحامً‬ ‫الفقرة األولى‬

‫‪13‬‬ ‫تحرٌر المحرر من طرؾ محام مقبول للترافع امام محكمة‬ ‫أوال‬
‫النقض‬

‫‪15‬‬ ‫تصحٌح اإلمضاءات والتعرٌؾ بإمضاء المحامً‬ ‫ثانٌا‬

‫‪16‬‬ ‫مسؤولٌة المحامً‬ ‫الفقرة الثانٌة‬

‫‪17‬‬ ‫التزامات المحامً اثناء تحرٌره للتصرفات العقارٌة‬ ‫أوال‬

‫‪19‬‬ ‫مسؤولٌة المحامً المقبول للترافع أمام محكمة النقض عن‬ ‫ثانٌا‬

‫~ ‪~ 43‬‬
 ‫تزوٌر المحررات الصادرة عنه‬

‫‪21‬‬ ‫التوجه التشرٌعً نحو الرسمٌة كألٌة لتحقٌق األمن العقاري‬ ‫المبحث الثانً‬

‫‪22‬‬ ‫توثٌق التصرفات العقارٌة فً إطار القوانٌن الخاصة‬ ‫المطلب األول‬

‫‪22‬‬ ‫توثٌق بٌع عقار فً طور اإلنجاز‬ ‫الفقرة األولى‬

‫‪25‬‬ ‫توثٌق التصرفات العقارٌة المرتبطة بالملكٌة المشتركة‬ ‫الفقرة الثانٌة‬

‫‪28‬‬ ‫توثٌق المعامالت العقارٌة على ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة‬ ‫المطلب الثانً‬

‫‪28‬‬ ‫توثٌق التصرفات العقارٌة فً إطار المادة ‪4‬‬ ‫الفقرة االولى‬

‫‪30‬‬ ‫االستثناءات الواردة على المادة ‪4‬‬ ‫الفقرة الثانٌة‬

‫‪30‬‬ ‫عقد العمرى‬ ‫أوال‬

‫‪31‬‬ ‫عقد الهبة والصدقة‬ ‫ثانٌا‬

‫‪32‬‬ ‫الرهن الحٌازي‬ ‫ثالثا‬

‫‪33‬‬ ‫عقد المؽارسة‬ ‫رابعا‬

‫‪35‬‬ ‫خاتمة‬

‫‪37‬‬ ‫الئحة المرافع‬

‫‪43‬‬ ‫الفهرس‬

‫~ ‪~ 44‬‬