‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫تقديم‬

‫لقد استهدفت تعديالت قانون ‪ 70.41‬المغير والمتمم لظهير ‪ 71‬عشت ‪7171‬‬

‫المتعلق بالتحفيظ العقاري ضمان استم اررية ونجاعة التحفيظ وتأمين الملكية العقارية‬
‫وتعبئتها لتحقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية وتشجيع االستثمار من خالل تسريع‬
‫وتبسيط اإلجراءات المتعلقة بالتحفيظ العقاري وتوفير حماية قوية لحق الملكية‪ ،‬وذلك مع‬
‫الحفاظ على المبادئ األساسية للنظام المذكور‪.‬‬

‫واذا كانت هذه التعديالت في مجملها انصبت على اإلجراءات الموضوعية والمسطرية‬
‫لحماية نص الملكية فإن جانباً هاماً من مسطرة التقاضي واختصاص المحاكم لحقته‬
‫تعديالت أساسية همت توزيع االختصاص بين المحاكم االبتدائية والمحاكم اإلدارية‪.‬‬

‫وهكذا فإن األصل العام‪ ،‬والذي حافظت عليه تعديالت التحفيظ العقاري في الق اررات‬
‫التي يصدرها المحافظ على األمالك العقارية إنها ق اررات إدارية لصدورها عن سلطة إدارية‬
‫وارتباطها بتسيير المرفق العام‪.‬‬

‫لكن قد يعاب على التعديل الجديد الحفاظ على ازدواجية االختصاص بحيث كان‬
‫األولى حصر الطعن على القضاء الجديد اإلداري باعتباره قضاء أصيالً للمنازعة اإلدارية‪.‬‬

‫وتوزيع االختصاص بين المحاكم اإلدارية واالبتدائية ساهم في تشتيت ذهن‬

‫المتقاضين وترددهم بين القضاء المختص مما أضعف مبدأ القانوني والقضائي ألن أكثر‬
‫من نصف الطعون يقضي فيها بعدم االختصاص من كلتا الجهتين‪.‬‬

‫انطالقاً من كل ما سبق يمكن أن نطرح اإلشكاالت التالية‪:‬‬

‫ماهي ق اررات المحافظ القابلة للطعن؟‬

‫ماهي مجاالت اختصاص المحاكم االبتدائية؟‬

‫ماهو نطاق اختصاص المحاكم اإلدارية؟‬

‫ما الغاية التي جعلت المشرع يحافظ على ازدواجية االختصاص في الطعن على‬
‫ق اررات المحافظة؟‬
‫‪1‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وإلجابة عن اإلشكاليات اعتمدنا التصميم التالي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي واإلداري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬مسطرة الطعن في ق اررات المحافظ‬

‫المبحث األول‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي واإلداري‬

‫لتحقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية وتشجيع االستثمار البد من تأمين الملكية‬

‫العقارية وتعبئتها من خالل تسريع وتبسيط اإلجراءات المتعلقة بالتحفيظ العقاري وتوفير‬
‫حماية قوية لحق الملكية خاصة فيما يتعلق بمراقبة مشروعية الق اررات الصادرة عن المحافظ‬
‫على الملكية العقارية بوصفه سلطة إدارية من طرف المحاكم هذه األخيرة التي تعرف‬
‫مسألة تضارب االختصاص خاصة بعد إحداث المحاكم اإلدارية والشك أن قراءة فاحصة‬
‫ومتمعنة لتعديالت ظهير التحفيظ العقاري الصادر بموجب القانون ‪ 70-71‬على مستوى‬
‫توزيع االختصاص بين المحاكم االبتدائية والمحاكم اإلدارية يؤكد أن المشرع حافظ على‬
‫التوازن في االختصاص بين الجهتين وأن قام بنقل بعض االختصاصات لجهة على حساب‬
‫جهة أخرى بغية توحيد جهة االختصاص في بعض القضايا لكن مع تمسكه باختصاص‬
‫القضاء اإلدراي اختصاص أصيل في مادة المنازعات اإلدارية بصرف النظر عن محلها‬
‫واختصاص المحاكم اال بتدائية كاختصاص استثنائي وهذا ما سنحاول الحديث عنه بشيء‬
‫من التفضيل من خالل التطرق الختصاص القضاء العادي (المطلب األول) ثم‬
‫الختصاص القضاء اإلداري (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي‬

‫إن االختصاص الموكول للمحاكم االبتدائية بمقتضى ظهير التحفيظ العقاري لم يقع‬
‫إلغاءه بالرغم من صدور قانون إحداث المحاكم اإلدارية‪ ،‬فإن ذلك االختصاص ظل في‬
‫حدود الحاالت المحددة على سبيل الحصر‪ ،‬بحيث ال يجوز التوسع فيه باعتباره استثناء‬
‫على القاعدة العامة‪ ،‬وأن ما يشكل استثناء يجب تأويله تأويالً ضيقاً وال ينبغي التوسع في‬
‫تفسيره لتحقيق الغاية منه في الحاالت المقررة بشأنه فقط بحيث نصت المادة ‪ 164‬من‬
‫قانون المسطرة المدنية في فقرتها األخيرة على أنه ال يقبل طلب اإللغاء الموجه ضد‬

‫‪2‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الق اررات اإلدارية إذا كان في استطاعة من يعنيهم األمر المطالبة بحقوقهم لدى المحاكم‬
‫العادية‪ ،‬وعلى نفس المنوال سار القانون المحدث للمحاكم اإلدارية في فصله ‪ 11‬الذي‬
‫ينص على أنه " ال يقبل الطلب الهادف إلى إلغاء ق اررات إدارية إذا كان في وسع المعنيين‬
‫باألمر أن يطالبوا بما يدعونه من حقوق بطريقة الطعن العادي أمام القضاء الشامل"‪.‬‬

‫وهكذا سنتعرض الختصاص المحاكم االبتدائية من خالل مرحلة التحفيظ (الفقرة‬

‫األولى)‪ ،‬ثم مرحلة إشهار الحقوق العينية والتقييدات (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مرحلة التحفيظ‬

‫سعى المشرع في هذه المرحلة لبسط إجراءات مسطرة التحفيظ حيث تم حذف شهادات‬
‫التعليق المتعلقة بمسطرة التحفيظ وتعويضها باإلشعار بالتوصل بهدف تفادي التأخير في‬
‫البث في مطالب التحفيظ كما تم تحديد آجال معينة إلنجاز مختلف مراحل مسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬إذ أصبح المحافظ على األمالك العقارية وباقي المتدخلين والمعنيين ملزمين‬
‫بإنجاز مختلف إجراءات مسطرة التحفيظ داخل آجال مضبوطة حتى يتم البت في مطالب‬
‫التحفيظ في آجال معقولة تشجع على اإلقبال على هذا النظام وتعمم االستفادة من مزاياه‪،‬‬
‫كما تم وضع ضوابط وشروط قابلية إيداع مطالب التحفيظ عن طريق ضرورة اإلدالء‬
‫بالحجج والوثائق المستوفية للشروط المتطلبة قانوناً‪.‬‬

‫وفي إطار مرحلة التحفيظ سنتطرق إلى قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ (أوالً) ثم‬
‫قرار إلغاء مطلب التحفيظ (ثانياً)‪.‬‬

‫أولا‪ :‬قرار رفض مطلب التحفيظ‬

‫ينص الفصل ‪ 71‬من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "يقدم التحفيظ تصريحاً‬
‫للمحافظ على األمالك العقارية مقابل وصل يسلم له فو اًر مطلباً موقعاً من طرفه أو من‬
‫ينوب عنه بوكالة صحيحة يتضمن لزوماً البيانات األساسية‪ 1‬المتعلقة بالتعريف بالطالب‬

‫‪ -1‬وهذه البيانات هي‪:‬‬

‫‪ )1‬االسم الشخصي والعائلي وصفته ومحل سكناه وحالته وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو‬
‫كل انفاق ثم طبقا ً لمقتضيات الفصل ‪ 94‬من مدونة األسرة‪ ،‬ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة وأعاله‬
‫بالنسبة لكل شريك والتنصيص على نصيب كل واحد منهم‪ ،‬وإذا كان طالب التحفيظ شخصا ً اعتباريا ً فيجب عليه بيان‬
‫تسميته وشكله القانوني ومقره االجتماعي واسم ممثله القانوني‪.‬‬
‫‪3‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫والعقار موضوع طلب التحفيظ يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم‬
‫والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة عن‬
‫الملك"‪.‬‬

‫كما ينص الفصل ‪ 11‬مكرر على أنه "يجب على المحافظ على األمالك العقارية في‬
‫جميع الحاالت التي يرفض فيها طلباً للتحفيظ أن يعلل ق ارره ويبلغه لطالب التحفيظ‪ ،‬ليكون‬
‫هذا القرار قابالً للطعن أمام المحكمة االبتدائية التي تبت فيه مع الحق في االستئناف‪،‬‬
‫وتكون الق اررات االستئنافية قابلة للطعن بالرفض"‪.‬‬

‫ومن المهم اإلشارة إلى أن هذا المقتضى جاء بعبارة جديدة "في جميع الحاالت"‬
‫تستغرق جميع حاالت رفض التحفيظ ألي سبب كان‪ ،‬التي أصبحت جميعها من‬
‫اختصاص المحاكم االبتدائية والتي ال تشاركها فيه بأي وجه من الوجوه المحاكم االبتدائية‬
‫على حالتي رفض التحفيظ إما لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الحجج‪ ،‬وتظهر أهمية هذا‬
‫التعديل في كونه سوف يساهم في توحيد االختصاص لصالح جهة القضاء العادي في هذا‬
‫المجال للقضاء على ازدواجية االختصاص لتسهيل علم المتقاضين بالقاعدة القانونية‬
‫المسطرية وضمان وضوحها ورسوخها للحفاظ على األمن القانوني والقضائي‪ ،2‬كما أن هذا‬
‫المقتضى يعد من الضمانات المهمة التي جاء بها القانون رقم ‪ 70-41‬المعيد والمتمم‬
‫لظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬والذي من خاللها تم النص على وجوب تعليل القرار بالرفض‬
‫وتبليغه لطالب التحفيظ لما لذلك من فوائد ستساهم في تفعيل الثقافة اإلدارية وتحفظ حقوق‬
‫الدفاع‪.‬‬

‫‪ )2‬تعيين عنوان أو موطن مختار في الدئرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪ )3‬مراجعة بطاقة التعريف الوطنية‪.‬‬
‫‪ )9‬وصف العقار المطلوب‪.‬‬
‫‪ )5‬تقديم القيمة التجارية للعقار‪.‬‬
‫‪ )6‬بيان القيمة العقارية‪.‬‬
‫‪ )7‬بيان أصل التملك‪.‬‬
‫‪ -2‬ومعلوم أن الفصل ‪ 33‬من ظهير التحفيظ العقاري في صيغته القديمة والمنسوخة كان يشترط أن يكون رفض التحفيظ‬
‫مبنيا ً على عدم كفاية الحجج وأما بمقتضى الحكم الصادر بشأن التعرضات‪ ،‬ال على أسباب أخرى وهو ما سبق أن‬
‫ذهبت إليه محكمة النقض في عدة قرارات منها قرار عدد ‪ 1929‬بتاريخ ‪ 1447/18/83‬وفي الملف اإلداري‬
‫‪ 47/85/81‬حينما اعتبر عدم تسجيل جزء من العقار المطلوب في إطار الفصل ‪ 31‬من ظهير التحفيظ العقاري نظراً‬
‫لخلوه من التعرضات قراراً إداريا ً تخضع الختصاص المحاكم االبتدائية‪.‬‬
‫‪4‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ومن المهم اإلشارة أن إحجام المحافظ على األمالك العقارية عن مواصلة مسطرة‬
‫التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري لفائدة المتعرض بعدما قضت المحكمة بصحة تعرضه‬
‫يكون خارجاً عن المحاكم اإلدارية‪ 3‬لكون األحكام الصادرة في التعرضات يكون لها فيما‬
‫بين األطراف قوة الشيء المقضي به طبقاً للفصل ‪ 13‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬وهكذا‬
‫جاء في قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ ‪ 1441-47-41‬ليس للمحافظ رفض‬
‫التعرض على مطلب التحفيظ المقدم داخل األجل وليس له أيضاً مناقشة األحكام الصادرة‬
‫بين الطرفين بشأن التعرضات على مطلب تحفيظ سابق للقول بما إذا كانت تلك األحكام‬
‫لها مفعول الشيء المقضي به بين األطراف أم ال‪ ،‬إذ أن من حق المحكمة وحدها بعد‬
‫التعرض على المطلب الجديد‪.4‬‬

‫ثاني ا‪ :‬قرار إلغاء مطلب التحفيظ‬

‫ينص الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "إذا نص المحضر على تغيب‬
‫طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم إلجراء عملية التحديد فإن‬
‫مطلب التحفيظ يعتبر الغياً وكأن يكن إذ لم يدلي بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ‬
‫توصله باإلنذار"‪.‬‬

‫يعتبر مطلب التحفيظ كذلك الغياً إذاً تعذر على المحافظ على األمالك العقارية أو‬
‫نائبه إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك‪...‬‬

‫كما ينص الفصل ‪ 04‬من ظهير التحفيظ العقاري على "أن الطلب الرامي إلى‬
‫التحفيظ والعمليات المتعلقة به يعتبر الغياً وكان لم يكن إذاً لم يقم طالب التحفيظ بأي‬
‫إجراء لمتابعة المسطرة وذلك خالل ثالثة أشهر من يوم تبليغه إنذا اًر من المحافظ على‬
‫األمالك العقارية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق‬
‫السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى من التبليغ"‪.‬‬

‫وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض الصادر بتاريخ ‪" 7116-41-47‬أن القرار الذي‬
‫قبل النظر في مطلب التحفيظ وقضى برفضه يكون قضاؤه قد تجاوز في استعمال سلطته‬

‫‪ -3‬حكم المحكمة اإلدارية بالرباط عدد ‪ 333‬صادر بتاريخ ‪ 2885/83/83‬في الملف عدد ‪ 89-7-262‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -4‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.29‬‬
‫‪5‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫في تبه فيما هو موكول للمحافظ على األمالك بينما نظرهم مقتصر قانوناً على البت في‬
‫الحق المدعى به من قبل المتعرضين ونوعه ومحتواه وخرقوا مقتضيات الفقرة الثانية من‬
‫الفصل ‪ 11‬من قانون التحفيظ العقاري وعرضوا للنقض‪."5‬‬

‫وعليه فسواء تعلق األمر برفض مطلب التحفيظ أو إلغائه فإن االختصاص هو‬
‫المحاكم االبتدائية حسب الفصل ‪ 11‬مكرر من القانون رقم ‪ 70:41‬وكذا جاء في ق ار اًر‬
‫باعتبار عمليات التحفيظ وأن لم تكن إال إذا وجه لطالب التحفيظ إنذاز للقيام بإجراءات‬
‫متابعة مسطرة التحفيظ (الفصل ‪ 04‬من ظهير ‪ 71‬غشت ‪ 7171‬يتعين على المحكمة في‬
‫حالة الطعن في مقرر المحافظ أن تتأكد من أن هذا األخير قد قام باإلجراء المذكور قبل‬
‫أن يصدره مقرره‪.)6‬‬

‫كما جاء في حكم للمحكمة االبتدائية للدار البيضاء (عين الشق الحي الحسني بتاريخ‬
‫‪ 11‬فبراير ‪ 7116‬وحيث أن المحكمة لم تجد أية وثيقة راجحة تثبت أنه تم استدعاء طالب‬
‫التحفيظ لحضور عملية المسح الذي كان من المفروض أن يتم بتاريخ ‪7110-47-41‬‬
‫وبالتالي فإن قرار المحافظ بإلغاء مخالف لمقتضيات الفصلين ‪ 71‬و‪ 04‬من ظهير التحفيظ‬
‫العقاري مما يتعين التصريح بإلغاء القرار المذكور واألمر بإتمام عملية المسح والتحديد‪.7‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬مرحلة اإلشهار والتقييدات‬

‫سعى المشرع خالل هذه المرحلة إلى تبسيط شروط تقييد الحقوق العينية باتخاذ‬
‫مجموعة من اإلجراءات الكفيلة بحت أصحاب الحقوق على المبادرة إلى تحيين رسومهم‬
‫العقارية والزام كل من ينازع في حق على عقار محفظ بإجراء تقييد احتياطي لهذا الحق‪،‬‬
‫وكذا إلزام المحافظ بتعليل قرار رفض التقييد او التشطيب وتبليغه إلى المعني باألمر‬
‫ليتمكن من الطعن فيه أمام القضاء‪.‬‬

‫أولا‪ :‬رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه‬

‫‪ -5‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.97‬‬
‫‪ -6‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.76‬‬
‫‪ -7‬حكم عدد ‪ 46-568‬غير منشور‪.‬‬
‫‪6‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ينص الفصل ‪ 16‬من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "يجب على المحافظ على‬
‫األمالك العقارية في جميع الحاالت التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن‬
‫يعلل ق ارره ويبلغه إلى المعني باألمر"‪.‬‬

‫يكون هذا القرار قابالً للطعن أمام المحكمة االبتدائية التي تبت فيه مع الحق في‬
‫االستئناف وتكون الق اررات االستئنافية قابلة للطعن بالنقض‪ ،‬وقد جاء الفصل ‪ 74‬من القرار‬
‫الوزاري الصادر بتاريخ ‪ 7170-76-41‬المحدد لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري‬
‫بمسطرة خاصة لتقديم هذه الطعون والبت فيها إذا رفض المحافظ كلياً أو جزئياً‪ ...‬تقييد‬
‫حق عيني أو التشطيب عليه من السجالت العقارية فإن ق ارره يجب أن يكون معلالُ وأن‬
‫يبلغ دون تأخير إلى الطالب‪ ،‬ويكون هذا القرار قابالً للطعن القضائي المنصوص عليها في‬
‫الفصل ‪ 16‬من ظهير ‪ 7171/43/71‬داخل شهر واحد من تبليغه‪.‬‬

‫ويمارس هذا الطعن بواسطة مقال مكتوب يودع بكتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية‬
‫يبين بشكل مختصر وقائع وأوجه الطعن واألسباب المثارة قصد الحصول على القرار‬
‫المطعون فيه‪.‬‬

‫وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض الصادر بتاريخ ‪ 7131-46-71‬أن الحقوق‬

‫التي يمكن أن يشطب عليها بمقتضى عقد أو حكم يثبت انقضائها أو عدم صحتها هي‬
‫التي يقع إشهارها بالرسم العقاري بعد أن يكون العقار قد حفظ أما الحقوق التي يحفظ بها‬
‫العقار فهي محمية بمقتضى القانون من عملية التشطيب‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن الفصل ‪ 16‬في صيغته الجديدة جاء بعبارة جديدة "في جميع‬
‫الحاالت" والتي تستغرق جميع حاالت رفض التقييد أو التشطيب على حق عيني ألي سبب‬
‫كان التي أصبحت جميعها من اختصاص المحاكم االبتدائية والتي ال تشاركها فيه بأي وجه‬
‫من الوجوه المحاكم اإلدارية على خالف المقتضى السابق (الفصل ‪ 16‬في صيغته القديمة‬
‫والمنسوخة الذي كان يحصر اختصاص المحاكم االبتدائية على حالتي رفض التقييد أو‬
‫التشطيب إما لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم)‪ ،‬وتظهر أهمية هذا التعديل في‬
‫كونه سوف يساهم في توحيد االختصاص لصالح جهة القضاء العادي للقضاء على‬

‫‪7‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ازدواجية االختصاص لتسهيل علم المتقاضين بالقاعدة القانونية المسطرية وضمان‬

‫وضوحها ورسوخها للحفاظ على األمن القانوني والقضائي‪.8‬‬

‫أما فيما يتعلق برفض التشطيب المرتبط بنزع الملكية واستثناء على اختصاص‬
‫المحاكم االبتدائية يبقى خاضع الختصاص المحاكم اإلدارية الرتباطه بمسطرة نزع الملكية‬
‫المنظمة وفق قانون ‪41.37‬‬

‫ثانيا‪ :‬قرار رفض تأسيس رسم عقاري خاص بالجزء الذي ل يشمله النزاع‬

‫ينص الفصل ‪ 17‬من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "إذا وقعت تعرضات فإن‬
‫المحافظ على األمالك يبلغ فو اًر نسخة من مضمونها إلى طالب التحفيظ الذي يمكنه قبل‬
‫انصرام الشهر الموالي النتهاء أجل التعرض أن يدلي بما يثبت رفضها أو يصرح بقبولها"‪.‬‬

‫إذاً أزال طالب التحفيظ التعرضات تماماً سواء كان بإثباته رفعها لها أو بقبوله لها‬
‫أمكن للمحافظ على األمالك العقارية أن يباشر التحفيظ وفق ما هو منصوص عليه في‬
‫الفصل السابق‪.‬‬

‫واذ لم يتمكن طالب التحفيظ من ذلك فإن المحافظ على األمالك العقارية يمكنه أن‬
‫يجزئ المطلب ويؤسس رسماً عقارياً خاص بالجزء الذي ال يشمله النزاع بعد إجراء تحديد‬
‫تكميلي‪.‬‬

‫وهذا المقتضى هو ما نص عليه الفصل ‪ 11‬من القرار الوزيري المؤرخ في‬

‫‪ 7170/46/41‬الذي خول للمحافظ أن يقيم عند االقتداء وفي أي وقت كان رسماً عقارياً‬
‫ال ينص على الحقوق العينية العقارية التي ما تزال موجودة بالفعل على العقار المعني‬
‫باألمر مع اإلشارة في الطلب غير المقيد المطلوب حذفها في الرسم الجديد ويحق للطالب‬
‫أن يستأنف الرفض لدى المحكمة االبتدائية‪.‬‬

‫وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض‪ 9‬صدر بتاريخ ‪ 1441/41/13‬وهو بصدد البت‬
‫في الطعن المتعلق باالختصاص النوعي "حيث جاء في تعليالت الحكم المستأنف أن ق ارر‬

‫‪ -8‬قرار محكمة النقض صادر بتاريخ ‪ 1477/83/22‬تحت عدد ‪ 996‬مقتضيات التحفيظ العقاري على ضوء محكمة‬
‫النقض مركز التوثيق محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.27‬‬
‫‪8‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫المحافظ تأسيس رسم عقاري خاص ببقعة أرضية يبقى من ضمن الحاالت المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 16‬من المرسوم المؤرخ في ‪ 7171/43/71‬بشأن التحفيظ العقاري كما‬
‫وقع تغييره وتتميمه سواء تم تكييف هذا الطلب على أساس أنه طلب تحفيظ العقار أو‬
‫تسجيل حق عيني متعلق بعقار محفظ‪.‬‬

‫وحيث يكون الحكم المستأنف معلالً كافياً وسليماً وبالتالي تكون المحكمة اإلدارية غير‬
‫مختصة للبت في الطلب والحكم المستأنف لما قضى بذلك يكون واجب التأييد‪.‬‬

‫ثالث ا‪ :‬رفض التقييد أو التشطيب على الحجز أو اإلنذار بحجز عقاري‬

‫ينص الفصل ‪ 31‬مكرر من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "كل حجز أو إنذار‬
‫بحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على األمالك الذي يقيده بالرسم العقاري وابتداء‬
‫من تاريخ هذا القيد ال يمكن إجراء أي تقييد جديد خالل جريان مسطرة البيع الجبري للعقار‬
‫المحجوز"‪.‬‬

‫بناء على‬
‫يشطب على الحجز واإلنذار بالحجز المنصوص عليهما في الفقرة السابقة ً‬
‫عقد أو أمر من قاضي المستعجالت يكون نهائياً ونافذاً فور صدوره‪.‬‬

‫كما ينص الفصل من نفس القانون "يمكن أن يشطب على كل ما ضمن الرسم‬
‫العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء‬
‫المقضي به انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين في مواجهة األشخاص الذين يعنيهم‬
‫هذا الحق"‪.‬‬

‫وال تختص المحاكم االبتدائية إلى بالنظر في ق اررات رفض التقييد أو التشطيب على‬
‫الحجز أو اإلنذار بالحجز العقاري المرتبط والمؤسسة على العقود أما تعلق باألحكام فيرجع‬
‫االختصاص بشأنها للمحاكم اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -9‬قرار عدد ‪ 219‬المؤرخ في ‪ 2887/82/23‬ملف إداري – القسم األول‪ -‬عدد ‪ 2887-1-9-5‬الراجي عبد الرحمن ضد‬
‫المحافظ على األمالك بسيدي قاسم‪.‬‬
‫‪9‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫رابعا‪ :‬رفض التقييد أو التشطيب على التقييد الحتياطي أو اإليداع‬

‫ينص الفصل ‪ 30‬من ظهير التحفيظ العقاري على أنه "يمكن لكل من يدعي حقاً‬
‫على عقار محفظ أن يطلب تقييده تقييداً احتياطاً لالحتفاظ به مؤقتاً"‪.‬‬

‫يضمن طلب التقييد االحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري إما‪:‬‬

‫‪ ‬بناء على سند يثبت حقاً على عقار ويتعذر على المحافظ تقييده على حالته‪.‬‬

‫‪ ‬بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية التي يقع العقار في دائرة‬
‫نفوذها‪.‬‬

‫‪ ‬بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع مرفوعة أمام القضاء‪.‬‬

‫كما ينص الفصل ‪ 36‬من نفس القانون على أنه "تحدد في عشرة أيام مدة صالحية‬
‫التقييد االحتياطي المطلوب بناء على سند وال يمكن خالل هذه المدة قبول أي تقييد آخر‬
‫لحق يقتضي إنشاءه موافقة األطراف"‪.‬‬

‫وال يمكن إجراء تقييد احتياطي أي بناء على سند إذا كانت مقتضيات القانون تمنع‬
‫تقييده النهائي‪.‬‬

‫بناء على إدالء الطالب بنسخة من‬

‫تنحصر في مدة شهر صالحية التقييد االحتياطي ً‬
‫مقال دعوى في الموضوع مروفوعة أمام القضاء‪.‬‬

‫يشطب على التقييد االحتياطي تلقائياً بعد انصرام األجل المذكور ما لم يدل طالب‬
‫التقييد بأمر صادر من رئيس المحكمة االبتدائية طبقاً ألحكام الفصل ‪ 30‬أعاله‪.‬‬

‫بناء على أمر من رئيس المحكمة االبتدائية في ثالثة‬

‫يحدد مفعول التقييد االحتياطي ً‬
‫أشهر ابتداء من تاريخ صدوره‪ ،‬ما لم ينجز التقييد النهائي للحق‪ ،‬وتكون هذه المدة قابلة‬
‫للتمديد بأمر من رئيس المحكمة االبتدائية شرط تقديم دعوى في الموضوع‪ ،‬يستمر مفعول‬
‫التمديد على حين صدور حكم نهائي وفي جميع الحاالت ال يصدر رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية األمر بالتقييد إال بعد تأكده من جدية الطلب‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫يمكن اللجوء إلى رئيس المحكمة االبتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوذها بصفته‬
‫قاضياً للمستعجالت لألمر بالتشطيب على التقييد االحتياطي كلما كانت األسباب المستند‬
‫عليها غير جدية أو غير صحيحة‪.10‬‬

‫يجب على الطرب الذي يرغب في التشطيب أن يقدم إلى المحافظ على األمالك‬
‫العقارية طلباً مؤرخاً وموقعاً من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن‬
‫التوقيع يتضمن تعيين أو بيان مايلي‪:‬‬

‫‪ ‬العقار الذي يعنيه التشطيب وذلك بيان رقم رسمه العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬التقييد أو البيان أو التقييد االحتياطي المطلوب التشطيب عليه‪.‬‬

‫‪ ‬سبب التشطيب ونوع وتاريخ السند المثبت لذلك السبب‪.‬‬

‫وتطبق على طلبات التشطيب مقتضيات الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 61‬وكذا‬

‫مقتضيات الفصول ‪ 14‬و‪ 11‬من هذا القانون‪ ،‬كما يجب على المحافظ العقارية أن يتحقق‬
‫من أن التشطيب موضوع الطلب ال تتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري‬
‫ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التشطيب‪.‬‬

‫وهكذا جاء في حكم للمحكمة اإلدارية صادر بتاريخ ‪ 1444/41/41‬إن طلب‬

‫التشطيب على تقييد احتياطي برسم عقاري من شأنه أن التشطيب على حق عيني لذلك‬
‫فإن رفض التشطيب على تقييد احتياطي برسم عقاري من شأنه التشطيب على حق عيني‬
‫يطعن فيه أمام المحكمة االبتدائية‪.11‬‬

‫وال تختص المحاكم االبتدائية بالنظر في ق اررات رفض التقييد أو التشطيب المرتبطة‬
‫والمؤسسة على عقود‪ ،‬أما ما تعلق باألحكام فيرجع االختصاص بشأنها للمحاكم اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -10‬الفصل ‪ 36‬مكرر‪ :‬على المحكمة االبتدائية كلما تبين لها التقييد االحتياطي بصفة تعسفية أو كيدية أو عن سوء نية أن‬
‫تفضي تلقائيا ً لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بغرامة مالية ال يقل مبلغها عن‬
‫عشرة في المائة من قيمة العقار والحق المدعي به والكل دون المساس بحق األطراف المتضررة في المطالبة‬
‫بالتعويض‪.‬‬
‫‪ -11‬حكم عدد ‪ 312‬في الملف عدد ‪ 44-343‬غير منشور‪.‬‬
‫‪11‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وعليه إذا كان رفض المحافظ للتقييد االحتياطي أو التشطيب المنصب على حق‬
‫عيني يرجع إلى المحاكم العادية فإن عدم تنفيذ المحافظ للحكم النهائي الصادر في‬
‫الموضوع يرجع للمحاكم اإلدارية‪.‬‬

‫وهكذا جاء في حكم للمحكمة اإلدارية بالدار البيضاء الصادر بتاريخ ‪1477/40/41‬‬
‫وحيث أنه وبعد تصفح المحكمة لوثائق الملف تبين كون القرار المطعون فيه الصادر على‬
‫المحافظ وأن انصب على رفض التشطيب على التقييد االحتياطي‪ ،‬فإنه يتعلق بتنفيذ قرار‬
‫قضائي قضى برفض طلب الشفعة وأن الرفض األول مرتبط به وبالتالي فإن الطعن فيه‬
‫يندج ضمن االختصاص النوعي لهذه المحكمة ما يتعين معه التصريح بذلك‪.12‬‬

‫أما فيما يتعلق برفض اإليداع الفصل ‪ 30‬من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أنه‬
‫إذا نشئ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن لصاحبه من أجل ترتيبه‬
‫والتمسك به في مواجهة الغير أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك ويبقى هذا‬
‫اإليداع بسجل التعرضات "ويقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي‬
‫عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك"‪.‬‬

‫وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض صادر بتاريخ ‪ 1446/47/10‬أن مقتضيات‬

‫الفصل ‪ 11‬من القرار الوزيري المؤرخ في ‪ 7170/76/41‬بشأن تفاصيل تطبيق النظام‬
‫العقاري للتحفيظ التي اعتمدها المحافظ في ق ارره بإلغاء تقييد اإليداع المدون طبقاً للفصل‬
‫‪ 30‬من قانون للتحفيظ العقاري‪ ،‬إنما تتعلق باإلغفاالت أو األغالط أو المخالفات التي تقع‬
‫بالرسم العقاري أو في التقييدات المضمنة به الحقاً وليس باإليداع المدون من طرفه وفي‬
‫نطاق مقتضيات الفصل ‪ 30‬المذكور المتعلقة بالحقوق الناشئة على القرار حين علله‬
‫قضائه بأن قرار المحافظ بإلغاء التقييد ال سند له معلالً وغير خارق لمقتضيات الفصل‬
‫‪ 310‬من قانون االلتزامات والعقود‪.13‬‬

‫‪ -12‬حكم عدد ‪ 1131‬في الملف عدد ‪ 2818/85/334‬غير منشور‪.‬‬

‫‪ -13‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.117‬‬
‫‪12‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫إن تسجيل العقد بالمطلب يتطلب إما إيداعه وفقاً ألحكام الفصل المذكور أو تقديم‬
‫باسم جميع طالب خالصة إصالحية إلى المحافظ يتضمن النسب المتفق عليهما والتي‬
‫ينبغي أن تكون مطابقة لألصل‪.14‬‬

‫خامس ا‪ :‬رفض تصريح األخطاء المادية وتسليم نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد‬
‫الخاصة‬

‫أتاح الفصل ‪ 14‬من نفس القرار الوزيري إجراء تصحيح اإلغفاالت واألخطاء‬
‫والمخالفات التي قد تطال الرسوم العقارية أو التقييدات الالحقة وذلك بناء على طلب‬
‫األطراف واما تلقائياً بمبادرة من المحافظ مع إمكانية الطعن في ذلك من طرف أصحاب‬
‫المصلحة وفي هذا اإلطار ينص الفصل ‪ 14‬من القرار الوزيري المذكور على أنه إذا رفض‬
‫المحافظ إجراء التصحيحات المطلوبة أو إذا لم يقبل األطراف ما تم تصحيحه فإن المحكمة‬
‫تبت في األمر بحكم يصدر في غرفة المشورة‪ ...‬وفي هذا اإلطار جاء قرار محكمة النقض‬
‫رقم ‪ 66‬في الملف المدني ‪ 63.061‬لكن حيث يستخلص من نص الفصل ‪ 11‬من القرار‬
‫الوزيري الصادر بتاريخ ‪ 7170/46/41‬أن إصالح الخطأ الذي وقع في الرسم العقاري ال‬
‫تقدم به دعوى مبدئه أمام القضاء وانما يقدم المحافظ من تلقاء نفسه أو بطلب من األطراف‬
‫أن يقدموا إليه طلباً بذلك فإن رفض القيام بهذا اإلصالح أم لم يقبل األط ارف وجهة نظرة‬
‫فإن ق ارره يعرض على المحكمة التي تبت في األمر بحكم تصدره بغرفة المشورة‪.‬‬

‫والفصل ‪ 14‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ ‪ 7170/46/41‬المذكور أناط‬

‫بالمحكمة العادية النظر في مسألة امتناع المحافظ عن مباشرة اإلصالحيات المطلوبة منه‬
‫وهو نص تطبيقي يكشف عن إرادة المشرع إسناد االختصاص النوعي للمحاكم العادية‬

‫‪ -14‬قرار محكمة النقض عدد ‪ 789‬الصادر بتاريخ ‪ 2886/83/81‬ملف مدني ‪ 2889-2856‬مقتضيات ظهير التحفيظ‬
‫العقاري على ضوء محكمة النقض‪ ،‬مركز التوثيق محكمة النقض ‪ 2884‬ص ‪ ،117‬وقد كانت محكمة النقض قبل‬
‫دخول تعديالت ظهير التحفيظ العقاري حيز التنفيذ‪ ،‬تعتبر قرار المحافظ برفض إيداع رسوم ووثائق تتعلق بعقار في‬
‫طور التحفيظ طبقا ً للفصل ‪ 39‬من قانون التحفيظ العقاري قراراً إداريا ً قابالً للطعن فيه عن طريق دعوى اإللغاء وهو‬
‫يخرج بالتالي عن القرارات الصادرة في إطار الفصل ‪ 46‬من نفس القانون الذي يرجع الطعن فيه على المحاكم العادية‬
‫إن رفض المحافظ إيداع العقود المرفقة بالطلب بدعوى أنها ال تتضمن المراجع العقارية بتجاوز السلطة لعيب السبب‬
‫وموجبا ً لإللغاء لكون عقد التقييد المطلوب إيداعه وأنه ثم قبل إنشاءه مطلب التحفيظ وال يتصور تضمين رقم مطلب‬
‫التحفيظ أنشئ قبل مسطرة التحفيظ المتعلقة بدائرة العقار‪.‬‬
‫‪13‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫بالنظر في النزاعات المتعلقة بتصحيح الغلط أو السهو أو الخلل في الرسم العقاري في‬
‫إطار الفصل ‪ 11‬من نفس القرار‪.‬‬

‫وهكذا جاء المحكمة اإلدارية بفاس صادر بتاريخ ‪ 14‬يناير ‪ 1447‬الطعن برفض‬
‫تصحيح ما اعتبره المدعي خطأ في صحة العقار وال يدخل ضمن اختصاص المحاكم‬
‫اإلدارية النوعية‪.15‬‬

‫أما فيما يخص رفض تسليم نظير الرسم العقاري أو الشهادة الخاصة فالفصل ‪741‬‬
‫من ظهير التحفيظ العقاري نص على أنه "إذا وقع تعرض على تسليم نظير جديد للرسم‬
‫العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة المنصوص عليه في الفصل ‪ 747‬من هذا القانون‬
‫بمناسبة ضياع أو تلف أو سرقة‪ ،16‬ورأى المحافظ على األمالك العقارية أنه ال داعي لتلبية‬
‫الطلب المقدم إليه إذ يمكن للطالب أن يرفع األمر إلى المحكمة االبتدائية التي تبت وفق‬
‫اإلجراءات المقررة وفق قانون المسطرة المدنية"‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الطعن أمام القضاء اإلداري‬

‫استهدف القانون ‪ 70.41‬المتمم والمغير لظهير ‪ 1‬رمضان إدخال تعديالت تروم‬

‫الدفع بالعقار وجعله أكثر تباتاً واستق ار اًر وذلك ما ينعكس على التنمية واالستثمار بنتيجة‬
‫إيجابية‪.‬‬

‫ومن بين التعديالت المدخلة بالقانون السالف الذكر‪ ،‬التغيير في موازن توزيع‬
‫االختصاص للنظر في الطعون المقدمة ضد ق اررات المحافظ حيث تم تحديد الق اررات تقبل‬
‫الطعن أمام المحكمة االبتدائية‪ ،‬وذلك في الفصل ‪ 16‬و‪ 11‬وترك الق اررات األخرى من‬
‫نصيب المحكمة اإلدارية باعتبارها القضاء المتخصص في دعوى اإللغاء‪ ،‬إال أن هذه‬

‫‪ -15‬حكم عدد ‪ 94‬الدليل العلمي الجتهاد القضائي في المادة اإلدارية منشورات المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‬
‫الجزء الثالث رقم ‪ 16‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط مطبعة األولى‪ ،2889 ،‬ص ‪.327‬‬
‫‪ -16‬الفصل ‪ 181‬في حالة ضياع أو سرقة أو تلف نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة يجب على صاحبها أن‬
‫يقدم للمحافظ على األمالك العقارية الوثائق المتبقية وأن يدلي إليه بتصريح هوية وظروف الضياع أو السرق أو التلف‬
‫وكل ما لديه من معلومات على الحادث‪ ،‬يمكن للمحافظ على األمالك العقارية إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم‬
‫للمعني باألمر نظيراً جديد للرسم العقاري أو نسخة من شهادة التقييد الخاصة بعد انصرام ‪ 15‬يوما ً من تاريخ نشر‬
‫بذلك في الجريدة الرسمية‪.‬‬
‫الفصل ‪ :182‬ينص المحافظ على األمالك العقارية بالرسم العقاري على تسليم النظير الجديد أو نسخة شهادة التقييد‬
‫الخاصة مع بيان تاريخ وظروف التسليم‪.‬‬
‫‪14‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫التعديالت حملت بعض المستجدات التي تطرح السؤال عن دستوريتها خصوصاً مع زيادة‬
‫بعض الق اررات المحصنة من الطعن‪.‬‬

‫فق اررات المحافظ على األمالك العقارية تعتبر ق اررات إدارية بكل ما يحمل هذا‬
‫المصطلح من معنى‪ ،‬كل ما هناك المش رع بعضها بمسطرة خاصة للطعن‪ ،‬وما عدا ذلك‬
‫‪17‬‬
‫وفيما يلي نستعرض لبعض تطبيقات القضاء‬ ‫يبقى القضاء اإلداري هو المختص فيه‬
‫اإلداري للق اررات القابلة للطعن عن طريق دعوى اإللغاء‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬ق اررات رفض التعرض أو قبولها‬

‫إن ق اررات المحافظ جميعها أصبحت في مادة التعرضات تخضع الختصاص المحاكم‬
‫اإلدارية حص اًر سواء تعلق األمر برفض تسجيل التعرض (أوالً) أو إلغائه (ثانياً) إال أنه‬
‫توجد ق اررات تهم التعرض ال تقبل الطعن القضائي (ثالثاً)‪.‬‬

‫أولا‪ :‬قرار رفض التعرض في مسطرة التحفيظ‬

‫لقد أعطى المشرع الحق لكل من لديه حق أو ادعاء يتعلق بالعقار الذي وضع بشأنه‬
‫التحفيظ أن يتعرض للمطالبة بحقوقه‪ ،‬والذي حدد الحاالت التي يمكن فيها التعرض وذلك‬
‫في حالة المنازعة في وجود حق الملكية أو في مداه أو حدود العقار‪ ،‬وكذلك عندما يكون‬
‫الشخص لديه حق عيني متعلق بالعقار المراد تحفيظه أو في حالة المنازعة في حق وقع‬
‫اإلعالن عنه طبقاُ للفصل ‪ 30‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫وقد حدد المشرع طريقة تقديم التعرض في الفصل ‪ 10‬من التحفيظ العقاري‪ ،‬والذي‬
‫يجب أن يتضمن البيانات والشروط التي حددها المشرع في الفصل السالف الذكر‪ ،‬ويعمل‬
‫المحافظ على تضمين التعرضات بسجل التعرضات‪ ،18‬وبخصوص أجل تقديم التعرضات‬
‫فهو يبدأ من تاريخ تقديم مطلب التحفيظ إلى غاية شهرين ابتداء من اإلعالن عن انتهاء‬
‫التحديد‪ ،‬ويتم وفق التعرضات التي تقدم خارج األجل المحدد باستثناء ما هو محدد في‬
‫الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري وبالتالي فالتعرض يكن مرفوع خارج األجل المحدد‬

‫‪ -17‬سلسلة األنظمة والمنازعات العقارية‪ ،‬اإلصدار الثاني‪ ،‬أبريل ‪ ،2818‬الطبعة الولى‪.2818 ،‬‬
‫‪ -18‬انظر الفصل ‪ 25‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪15‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وهذه ال سلطة أي سلطة البت في التعرض تبقى من اختصاص المحافظ على األمالك‬
‫العقارية‪ ،‬وليست للمحكمة سلطة قبول التعرضات أو عدم قبولها حسب تقديمها داخل‬
‫األجل القانوني أو خارجه يدخل في اختصاص المحافظ على األمالك العقارية الذي يتولى‬
‫تلقي هذه التعرضات وتهيئتها قبل إحالة الملف على المحكمة المختصة وبالتالي فإن‬
‫اختصاص المحكمة يبقى محصور بالبت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين‬
‫‪19‬‬
‫ويبقى االختصاص للبت في الطعن في قرار المحافظ على‬ ‫وطبيعة ومشتمالته ونطاقه‬
‫األمالك العقارية في إطار التعرض من نصيب المحكمة اإلدارية بصفة مطلقة بعد أن‬
‫تشاركها فيه المحكمة االبتدائية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬قرار إلغاء التعرض‬

‫منح المشرع الحق لكل من يدعي حقاً على عقار قدم بشأنه مطلب تحفيظ‪ ،‬أن يتقدم‬
‫بتعرضه للمحافظة على حقوقه‪ ،‬لكيال تشملها قاعدة التطهير‪ ،‬ويجب أن يكون هذا التعرض‬
‫مدعماً بالحجج والمستندات التي تقويه وتدعمه وتجعله جدياً‪ ،‬وكذلك أداء الرسوم القضائية‪،‬‬
‫التي تترتب عليه حقوق المرافعة‪ ،‬ويجب أن يقوم بذلك قبل انصرام الشهر الموالي النتهاء‬
‫أجل التعرض‪ ،‬واال اتخذ المحافظ على األمالك العقارية قرار اًر بإلغاء حسب ما تم‬
‫النصيص عليه في الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن الفصل ‪ 11‬في صيغته المنسوخة كان يعطي االختصاص‬
‫للمحكمة االبتدائية بالنظر في ق اررات رفض التعرض أو إلغائه بسبب عدم تقديم المتعرضين‬
‫للرسوم والوثائق‪ ،‬والرفض لغير هذه األسباب كان يخضع للطعن أمام المحكمة اإلدارية‪،‬‬
‫لكن هذا التمييز لم يحافظ عليه المشرع الجديد مما جعل االختصاص يرجع فيما يخص‬
‫الق اررات الصادرة في التعرض خاضع للمحكمة اإلدارية المطلقة‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬قرار رفض التعرض غير "القابل للطعن القضائي"‬

‫خص المشرع لمسطرة التحفيظ مجموعة من اآلليات اإلشهارية التي ينبغي من ورائها‬
‫إعالم جميع أو كل من له حق متعلق بالعقار المراد تحفظه لكي يتقدم بتعرض من أجل‬

‫‪ -19‬الفقرة الثانية من الفصل ‪ 37‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الحفاظ على حقه‪ ،‬ولكن هذه اإلمكانية فتح لها أجل محدد‪ ،‬يجب أن يمارس فيها التعرض‪،‬‬
‫واال سقط الحق في ذلك‪ ،‬والتي تحدد من فترة تقديم مطلب التحفيظ إلى غاية شهرين بعد‬
‫نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية‪ ،‬غير أنه حدد أجل استثنائياً طبقاً‬
‫للفصل ‪ 11‬من نفس الظهير سمح فيه بتقديم التعرض رغم فوات األجل القانوني لكنه ربطه‬
‫بشرط عدم توجيه المحافظ الملف للمحكمة االبتدائية‪.‬‬

‫وحصر المشرع الجهات التي لها التعرض االستثنائي في المحافظ على األمالك‬
‫العقارية‪ ،‬ويالحظ أنه تم تقليص هذه الجهات بصدور قانون ‪ 70.41‬المتمم والمغير لظهير‬
‫التحفيظ العقاري مما يؤثر سلباً على مبدأ األمن العقاري وبالتالي على األمن القانوني ككل‪.‬‬

‫وصدر في هذا اإلطار قرار لمحكمة النقض جاء فيه‪ :‬أن المحكمة االبتدائية المؤيد‬
‫حكمها بالقرار المطعون فيه الحظت وهي تنظر في التعرض المحال عليها بعد فتح أجل‬
‫جديد له من طرف المحافظ في إطار الفصل ‪ 11‬الحظت أن هذا النص إنما يخول‬
‫للمحافظ فتح أجل جديد للتعرض من طرف المحافظ وقع بعد إحالة الملف على المحكمة‬
‫وخروجه من يده وانتهاء المرحلة القضائية واعادته إليه التخاذ ما يراه في شأن طلب‬
‫التحفيظ‪.20‬‬

‫ويجب أن يقدم المتعرض داخل األجل االستثنائي الوثائق المبنية لألسباب التي منعته‬
‫من تقديم تعرضه داخل األجل وكذلك العقود المرافقة أو يثبت حصوله على المساعدة‬
‫القضائية‪.‬‬

‫وبالعودة للفقرة األخيرة من الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري يالحظ أن المشرع‬
‫جعل قرار رفض التعرض االستثنائي غير قابل للطعن القضائي‪.‬‬

‫فهل يقصد المشرع هنا التحصين من الطعن نهائياً؟‪ ،‬أم فقط المنع من الطعن أمام‬
‫المحاكم االبتدائية؟‬

‫‪ -20‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪،48‬‬
‫ورد في مستجدات التحفيظ العقاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.47‬‬
‫‪17‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫مادام أن القاعدة العامة والمستقر عليها فقهاً وقضاء هي عدم تحصين أي قرار إداري‬
‫من الطعن القضائي‪.21‬‬

‫واذا كان المشرع يقصد التحصين بصفة مطلقة فهذا يتعارض مع أسمى قانون في‬
‫البالد والذي أقر في مادته ‪ 773‬حق التقاضي وجعله حقاً دستورياً‪ ،‬ونحن نعلم قيمة‬
‫القواعد الد ستورية حيث تلزم باقي القواعد األخرى األقل درجة منها في إطار احترام مبدأ‬
‫‪22‬‬
‫وكذلك يأتي هذا المقتضى مخالفاً لما نصت عليه نفس المادة من‬ ‫هرمية القواعد القانونية‬
‫الدستور‪ ،‬والتي اعتبرت جميع الق اررات اإلدارية سواء الفردية منها أو التنظيمية قابلة للطعن‬
‫فيها أمام الهيئة القضائية المختصة‪.‬‬

‫وجاء في حكم المحكمة اإلدارية بأكادير صادر بتاريخ ‪" 7110/41/14‬تعتبر دعوى‬
‫اإللغاء بمثابة دعوى القانون العام إللغاء الق اررات اإلدارية عموماً‪ ،‬أي يمكن أن توجه ضد‬
‫أي قرار إداري دونما حاجة إلى نص قانوني صريح‪ ،‬وحيث إنه ال يقبل وفقاً لروح قانون‬
‫‪ 14.07‬تحصين أي قرار من مراقبة قاضي المشروعية وحرمان المواطن في دولة الحق‬
‫والقانون ضماناً لحقوقه وحرياته من مراقبة أعمال اإلدارة عن طريق دعوى اإللغاء التي‬
‫تمارسها هيئة مستقلة عن اإلدارة وتتكون من قضاء تابعين للسلطة القضائية وال يخضعون‬
‫للتسلسل الرئاسي أو ألي نوع من الوصاية ويستعملون اختصاصاتهم من أجل حماية‬
‫المواطن واإلدارة معاً"‪.23‬‬

‫ومن هنا يمكن القول أن الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 11‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫غير دستورية وبالتالي يمتنع على المحاكم اإلدارية تطبيقها‪ ،‬واعتبار المنع المقصود‬
‫ينصرف للقضاء العادي فقط‪.24‬‬

‫وقد كانت المحاكم اإلدارية بالمرصاد ضد هذا التحصين الغير دستوري كما يبدو‬
‫حسب مقتضيات الدستور الجديد‪ ،‬حيث صدرت أحكام ترفض تحصين الق اررات اإلدارية‬

‫‪ -21‬مجلة األمالك‪ ،‬ص ‪.73‬‬

‫‪ -22‬سلسلة "األنظمة والمنازعات العقارية"‪ ،‬منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬ص ‪.65‬‬
‫‪ -23‬المجلة المغربية إلدارة المحلية والتنفسية عدد ‪ 27‬ص ‪ 255‬ورد في مستجدات التحفيظ العقاري‪ ،‬مرجع سابق ص‬
‫‪.44‬‬
‫‪ -24‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.44‬‬
‫‪18‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫من الطعن باإللغاء من بينها المحكمة اإلدارية بالرباط في حكم أصدره بتاريخ ‪ 17‬مارس‬
‫‪25‬‬
‫بأن حضر الطعن في قرار رفض التعرض يضل قاص اًر في جميع األحوال على‬ ‫‪1471‬‬
‫الطعن العادي أمام المحاكم العادية وال يشمل الطعن باإللغاء أمام القضاء اإلداري الغير‬
‫قابل للتحصين مطلقاً طبقاً للفصل ‪ 773‬من الدستور‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬الق اررات اإليجابية المتعلقة بالتشطيب‬

‫تشمل الق اررات اإليجابية الصادرة عن المحافظ على األمالك العقارية والمتعلقة‬
‫بالتشطيب كل من التشطيب على حق عيني (أوالً) ثم التقييد االحتياطي (ثانياً)‪.‬‬

‫أولا‪ :‬قرار التشطيب على حق عيني‬

‫بالرجوع للفصل ‪ 6‬من ظهير التحفيظ العقاري نجده حصر أمام المحاكم االبتدائية‪،‬‬
‫في الق اررات التي يرفض فيها المحافظ على األمالك العقارية تقييد حق عيني أو التشطيب‬
‫عليه‪ ،‬وبالتالي فما عدا هذه الق اررات التي ال تختص فيها المحاكم المذكورة بل يرجع أمر‬
‫البت فيه للمحاكم اإلدارية باعتبارها صاحبة الوالية في دعوى اإللغاء الموجهة ضمن‬
‫الق اررات اإلدارية‪ ،‬وذلك حسب قانون ‪ 07.14‬المحدث بموجبه المحاكم اإلدارية‪ ،‬حيث‬
‫يمكن لكل طرف في مواجهة قرار بالتشطيب على حقه العيني‪ ،‬واذا كان متأكد من صحة‬
‫حقه أن يطعن في ذلك القرار أمام المحكمة اإلدارية المختصة بموجب المادة ‪ 3‬من قانون‬
‫إحداثها‪.‬‬

‫وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض صادر بتاريخ ‪" 7113/71/41‬التشطيب على‬
‫حق عيني مسجل بالرسم العقاري يعتبر ق ار اًر إدارياً يطعن فيه أمام المحكمة اإلدارية‬
‫المختصة‪."26‬‬

‫‪ -25‬صادر في الملف رقم ‪ 2818/5/147‬غير منشور‪ ،‬ورد في سلسلة "األنظمة والمنازعات العقارية"‪ ،‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص ‪.66‬‬
‫‪ -26‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪138‬‬
‫ورد في مستجدات التحفيظ العقاري مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.181‬‬
‫‪19‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ثانيا‪ :‬قرار التشطيب على التقييد الحتياطي‬

‫أعطى المشرع الحق لكل شخص يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب تقييده‬
‫احتياطياً‪ ،‬في حالة ما إذا تعذر على صاحبه تقييده نهائي ًا‪ ،‬وذلك من أجل الحفاظ على‬
‫المؤقت على رتبة حقه في الزمن إلى حين استكمال الشروط القانونية من أجل التقييد‬
‫التلقائي‪ ،‬وقد حدد المشرع الحاالت التي تجيز التقييد االحتياطي في كل من‪:‬‬

‫‪ ‬بناء على سند يثبت حق على عقار ويتعذر (على المحافظ تقييده على حاله)‪.‬‬

‫‪ ‬بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة اإلبتدائية التي يقع العقار في دائرة‬
‫نفوذها‪.‬‬

‫‪ ‬بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع مروفوعة أمام القضاء أيضاً هناك‬
‫بعض الحاالت الخاصة التي تجيز التقييد االحتياطي نظ اًر لوجود مصلحة معينة‪،‬‬
‫رأى المشرع حاجتها إلى الحماية‪.27‬‬

‫ويدخل قرار التشطيب على التقييد االحتياطي‪ ،‬ضمن الق اررات اإلدارية التي تخضع‬
‫لمراقبة القضاء اإلداري‪.28‬‬

‫فالمحافظ ال يحق له التشطيب على التقييد االحتياطي المبني على تقديم نسخة مقال‬
‫افتتاحي لدعوى تتعلق باالستحقاق وبطالن التحفيظ وذلك قبل صدور حكم نهائي في‬
‫الدعوى المعروضة‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬قرار رفض إرجاع نظير الرسم العقاري وقرار رفض تغيير اسم العقار‬
‫المحافظ‬

‫أولا‪ :‬قرار رفع إرجاع نظير الرسم العقاري رغم انتهاء التقييدات‬

‫بعد انتهاء التقييدات يقوم المحافظ بإرجاع نظير الرسم العقار لصاحبه‪ ،‬وامتناع‬
‫المحافظ عن ذلك يجعل ق ارره مشوباً بشطط في استعمال السلطة‪ ،‬يجوز الطعن فيه باإللغاء‬

‫‪ -27‬من هذه الحاالت الخاصة مثالً‪ :‬التقييد االحتياطي للعقد االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬التقييد االحتياطي‬
‫للرهن المؤجل‪.‬‬
‫‪ -28‬مستجدات التحفيظ العقاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.183-182‬‬
‫‪20‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫أمام المحكمة اإلدارية‪ ،‬وهذا ما جاء في قرار لمحكمة النقض صادر بتاريخ‬
‫‪ 7110/40/46‬إن امتناع المحافظ من إرجاع رسم عقاري ألصحابه رغم انتهاء‬
‫التسجيالت التي كانت سبب وضع الرسم العقار لدى المحافظ هو قرار إداري يتسم بالشطط‬
‫في استعمال السلطة وقابل للطعن باإللغاء لعدم وجود دعوى موازية أمام القضاء الشامل‪.29‬‬

‫وتجدر اإلشارة إن هذه الحالة تتعلق فقط برفض المحافظ إرجاع نظير الرسم العقاري‪،‬‬
‫أما الرفض الذي يكون مصدر األطراف فيجب الرجوع بخصوصه إلى الفصل ‪ 31‬من‬
‫ظهير التحفيظ العقاري والذي نظم هذه الحالة (حالة رفض اإلدالء بنظير الرس العقاري)‪،‬‬
‫وبالتالي ففي حالة عدم اإلدالء بالنظير رفقة الطلب وكان يتعلق بحق يقتضي إنشاؤه موافقة‬
‫المالك والحائز لنظير الرسم العقاري فهنا يجب على المحافظ أن يمتنع عن تقييد الحق‬
‫موضوع الطلب إلى أن يتم اإلدالء بالنظير‪.‬‬

‫أما في الحاالت األخرى فالمحافظ ينجز التقييد ويبلغه للحائز مع إنذاره بتقديم النظير‬
‫داخل ‪ 14‬يوماً‪.‬‬

‫ويمكن للمحافظ أن ينجز المطابقة كلما أتيحت له الفرصة في ذلك‪ ،‬واذا لم يقم‬
‫الحائز للنظير بإيداعه داخل األجل الذي حدده المحافظ في اإلنذار‪ ،‬يبقى هذا النظير بدون‬
‫قيمة إلى أن يتم المطابقة بينه وبين الرسم العقاري‪ ،‬ويعمل المحافظ على إبالغ العموم بهذه‬
‫الوضعية عن طريق إعالن مختصر يغلق في المحافظة العقارية وبكل الوسائل المتاحة‪.‬‬

‫ويبقى لألطراف المعنية بالتقييد‪ ،‬الحق في اللجوء إلى المحكمة االبتدائية من أجل‬
‫الحكم بإيداع النظير بالمحافظة العقارية‪.‬‬

‫ثاني ا‪ :‬قرار رفض تغيير اسم العقار المحفظ‬

‫بالرجوع للفصل ‪ 01‬مكرر من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬نجده يجيز لمالك العقار أن‬
‫يتقد بطلب لتغيير اسم العقار المحفظ والذي جاء فيه "يمكن للمالك المقيد تغيير اسم العقار‬
‫المحفظ وفي حالة الشياع تكون الموافقة الصريحة لكافة الشركاء المقيدين ضرورية‪.‬‬

‫‪ -29‬أمينة ناعمي‪ ،‬محمد الهيني‪ ،‬القواعد الموضوعية للرهن الرسمي االجباري فقها ً وقضاء‪ ،‬دار القلم الرباط‪ ،‬منشورات‬
‫مركز قانون االلتزامات والعقود بكلية الحقوق بفاس‪ ،‬الطبعة األولى‪ 2818 ،‬ورد في مستجدات التحفيظ العقاري‬
‫مرجع سابق ص ‪.189‬‬
‫‪21‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ينشر الطلب بالجريدة الرسمية ويقيد في سجل اإليداع بعد انصرام خمسة عشر يوم ًا‪،‬‬
‫من تاريخ هذا النشر ويضمن االسم الجديد بالرسم العقاري وبنظيره ويشار إليه الحقاً في‬
‫التقييدات والوثائق"‪.‬‬

‫وبالتالي فما يستكشف من هذا الفصل أن المشرع أعطى الحرية لمالك العقار لكي‬
‫يتقدم بطلب لتعيير اسم عقاره دون أن يربط ذلك بشرط معين‪ ،‬وتعتبر هذه النقطة األخيرة‬
‫من بين المستجدات التي جاء القانون ‪ 70.41‬المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري‬
‫ولذلك فرفض المحافظ على األمالك العقارية تغيير اسم العقار بعد االنحراف في السلطة‪،‬‬
‫وبالتالي يجوز للمعني باألمر الطعن في قرار المحافظ أمام المحكمة اإلدارية‪ ،‬ألن‬
‫‪30‬‬
‫يشكل أحد األسباب التي يمكن لطالب الطعن أن يؤسس عليه طلبه‬ ‫االنحراف في السلطة‬
‫الرامي إلى إلغاء قرار المحافظ المتعلق برفض تغيير اسم العقار‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة‪ :‬رفض تنفيذ األحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به ورفض إحالة مطلب‬
‫التحفيظ على المحكمة‬

‫أولا‪ :‬رفض تنفيذ األحكام الحائزة لقوة الشيء‬

‫يقصد باألحكام هي تلك الق اررات الصادرة من المحاكم المشكلة تشكيالً قانونياً في‬
‫النزاعات التي تطرح عليها‪.‬‬

‫واألحكام التي يجب تسجيلها هي األحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقتضى به‪ ،‬أي‬
‫تلك األحكام النهائية التي أصبحت ال تقبل أي طريق من طرق الطعن المادية وهي‬
‫التعرض واالستئناف ويستوي في ذلك أن يكون الحكم نهائياً لصدوره في مرحلة االستئناف‪،‬‬
‫أو بفوات ميعاد الطعن فيه بهذا الطريق دون أن يطعن فيه في المرحلة االبتدائية‪.31‬‬

‫وينص الفصل ‪ 60‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪" 70.41‬يجب أن تشهر بواسطة‬
‫التقييد في الرسم العقاري‪ ،‬جميع الوقائع والتصرفات واالتفاقات الناشئة بين األحياء مجانية‬

‫‪ -30‬نص المشرع على الحاالت التي يؤسس عليها الطاعن طلبه باإللغاء والتي جاءت حصراً وذلك في الفصل ‪ 28‬من‬
‫قانون ‪ 19.48‬ا لمحدث بموجب المحاكم اإلدارية والتي تتتجلى في كل من العيب في الشكل أو االنحراف في السلطة أو‬
‫النعدام التعليل أو مخالفة القانون فهذه كلها أسباب تجيز طلب الطعن باإللغاء‪.‬‬
‫‪ -31‬محمد خيري‪ " ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"‪.‬‬
‫‪22‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫كانت أم بعوض‪ ،‬وجميع المحاضر واألوامر المتعلقة بالحجز العقاري‪ ،‬وجميع األحكام التي‬
‫اكتسبت قوة الشيء المقضي به"‪.‬‬

‫وكذلك الفصل ‪ 60‬مكرر "يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل ‪60‬‬
‫في ثالث أشهر ويسري هذا األجل بالنسبة للق اررات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة‬
‫الشيء المقضي به"‪.‬‬

‫ويتبين من ذلك أن األحكام التي تكون صادرة عن المحاكم واكتسبت قوة الشيء‬
‫المقضي به تفرض على المحافظ أن يقوم بتقييد تلك الحقوق التي تم اكتسابها عن طريق‬
‫ذلك الحكم‪.‬‬

‫وهذا ما قررته المحاكم اإلدارية في بعض ق ارراتها‪.‬‬

‫وقد استقر اجتهاد الغرفة اإلدارية بمحكمةة النقض على أنه "يعتبر شططاً في‬
‫استعمال السلطة امتناع المحافظ العقاري عن تقييد حكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي‬
‫به"‪.‬‬

‫وحيث أنه من المستقر عليه فقهاً وقضاء أن األحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به‬
‫هي األحكام التي ال تقبل التعرض وال االستئناف‪ ،‬أي التي ال تقبل طريق من طرق الطعن‪،‬‬
‫وال ينزع هذه األحكام صفة االنتهائية وقوة الشيء المقضي به‪.‬‬

‫وحيث أنه بالنسبة للفصل ‪ 167‬من قانون المسطرة المدنية فإنه وكما استقر اجتهاد‬
‫محكمة النقض الغرفة اإلدارية في عدة ق اررات فإن المقصود بعبارة التحفيظ العقاري مجموع‬
‫اإلجراءات المتعلقة بإنشاء رسم عقاري ال يزال في طور التحفيظ‪.‬‬

‫أما العقارات المحفظة فلها نظام خاص يتبع من الرسوم العقارية ولذلك فإنه ال تدخل‬
‫ضمن مقتضيات المصطلح المذكور مما يكون معه قرار المحافظ القاضي برفض تقييد‬
‫الحكم النهائي الحائز لقوة الشيء المقضي به المستدل بالشطط في استعمال السلطة‪.32‬‬

‫‪ -32‬قرار عدد ‪ 2881/16/23‬الدليل العملي لالجتهاد القضائي في المادة اإلدارية منشور في المجلة المغربية لإلدارة‬
‫المحلية والتنمية الجزء الثالث رقم ‪ ،16‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط األولى ‪ ،2889‬ص ‪ ،343‬مجلة األمالك محمد‬
‫الهيني‪ ،‬ص ‪.186‬‬
‫‪23‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ويتبين من ذلك أنه المحافظ الذي يرفض تقييد الحكم النهائي في مادة التقييد الحائز‬
‫لقوة الشيء المقضي به صدر في محكمة االستئناف ولو مع صيروته قابالً للطعن بالنقض‬
‫يعتبر مشتطاً في استعمال سلطته‪ ،‬وق ارره منسوب بعيب مخالفة القانون واجب اإللغاء‪ ،‬ألن‬
‫الطعن بالنقض يوقف التنفيذ في قضايا التحفيظ العقاري باعتبارها مجموع اإلجراءات‬
‫المتعلقة بإنشاء عقاري ال يزال في طور التنفيذ‪.33‬‬

‫إن جميع ق اررات المحافظ ذات الصلة برفض تنفيذ حكم قضائي راجعة الختصاص‬
‫المحاكم اإلدارية كيفما كان سببها سواء تعلق بالتقييد أو التشطيب‪.34‬‬

‫ثانيا‪ :‬رفض إحالة مطلب التحفيظ على المحكمة‬

‫إن مسطرة التحفيظ من بدايتها تعتبر في األصل مسطرة إدارية إال أنه قد تتخللها‬
‫المرحلة القضائية في حالة وجود تعرضات على مطلب التحفيظ وأن عدم التوصل إلى‬
‫صلح يرضي األطراف أو عدم رفع التعرض أو قبوله من طرف طالب التحفيظ يفيد تشبت‬
‫كل طرف بمطالبه ويقتضي األمر إحالة ملف التحفيظ على المحكمة المختصة للبت فيه‪.‬‬

‫وبالتالي فذلك يفرض على المحافظ إحالة المطلب على المحكمة المختصة واذا رفض‬
‫ذلك فق ارره هذا يكون معرضاً للطعن أمام القضاء اإلداري وهذا ما درج عليه القضاء‬
‫اإلداري حيث جاء في حكم للمحكمة اإلدارية بالرباط صادر بتاريخ ‪ 11‬مارس ‪" 1444‬أن‬
‫قرار المحافظ على األمالك الرافض لطلب إحالة ملفي مطلبي التحفيظ على المحكمة‬
‫المختصة للبت فيه على اعتبار أن مطلب التحفيظ الثاني هو بمثابة التعرض على المطلب‬
‫األول يعتبر ق ار اًر إدارياً قابالً للطعن فيه عن طريق دعوى اإللغاء أما المحكمة اإلدارية‪."35‬‬

‫‪ -33‬محمد الهيني‪ ،‬مقال بمجلة األمالك‪.‬‬

‫‪ -34‬محمد الهيني‪.‬‬
‫‪ -35‬حكم عدد ‪ 3‬الدليل العلمي لالجتهاد في المادة اإلدارية‪ ،‬منشورات المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية الجزء‬
‫الثالث‪ ،‬رقم ‪ ،16‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط الطبعة األولى ‪ ،2889‬ص ‪ 3815‬مجلة األمالك محمد الهيني‪ ،‬ص‬
‫‪.118‬‬
‫‪24‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الفقرة الخامسة‪ :‬قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري بين القابلية للطعن وغير القابلية‬
‫للطعن‬

‫إن ما تعلق بقرار المحافظ بخصوص تحفيظ العقار وانشاء الرسم العقاري هناك من‬
‫ينادي بعدم قابلية الطعن وذلك استناداً إلى مقتضيات الدستور‪ ،‬وبين من ينادي بعدم قابلية‬
‫الطعن وذلك وفق الفصل ‪ 61‬من قانون التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫أولا‪ :‬قرار المحافظ بخصوص تحفيظ العقار وانشاء الرسم العقاري يكون قابل للطعن‬

‫لقد استند مؤيدو هذا اإلتجاه إلى مقتضيات الفصل ‪ 773‬من دستور ‪ 1477‬بأن‬
‫"حق التقاضي مضمون لكل شخص للدفاع عن حقوقه ومصالحه التي يحميها القانون‪.‬‬

‫كل قرار اتخذ في المجال اإلداري سواء كان إدارياً أو فردياً يمكن الطعن فيه أمام‬
‫الهئية القضائية المختصة"‪.‬‬

‫ويستنتج من هذا النص أن جميع الق اررات التي تكون إدارية وصادرة عن مؤسسة‬
‫إدارية تكون قابلة للطعن أمام الهيئة القضائية وال يمكن له اإلفالت من الرقابة‪ ،‬وهذا ما‬
‫ينطبق على ق اررات المحافظ فهي وفق القواعد الدستورية تكون قابلة للطعن حتى ولو كانت‬
‫محصنة بنص تشريعي‪ ،36‬ويدعمون بمجموعة من الق اررات التي صدرت بهذا الشأن‪.‬‬

‫وفي هذا اإلطار أصدرت المحكمة اإلدارية بفاس حكماً يحمل رقم ‪ 11/7411‬في‬
‫الملف اإلداري رقم ‪ 11/74‬قضت فيه باختصاصها للنظر في القرار الصادر عن السيد‬
‫المحافظ على األمالك العقارية عن انتهاء التحديد لتأسيسه على إجراء باطل وبإلغائه‪ ،‬رغم‬
‫انتهاء الرسم العقاري المبني على هذا القرار وقد تم تأييد هذا الحكم بمقتضى قرار الغرفة‬
‫اإلدارية بالمجلس األعلى تحت رقم ‪ 116‬بتاريخ ‪ 13/41/76‬في الملف اإلداري عدد‬
‫‪00‬و‪.3713/47/70‬‬

‫‪ -36‬عبد الرزاق عريش‪ ،‬مقال "مجلة األمالك"‪ ،‬السنة ‪.2813-2812‬‬

‫‪ -37‬مقال للدكتور محمد النجاري رئيس المحكمة اإلدارية بوجدة‪ ،‬حكم عدد ‪ ،78‬منشورات مجلة الحقوق المغربية سلسلة‬
‫العمل القضائي‪ ،‬عدد ‪ 1‬مارس ‪.2884‬‬
‫‪25‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ثانيا‪ :‬قابلية التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري للطعن‬

‫ويعتبر هذا الطعن هو الراجح ويستندون في ذلك على مقتضيات الفصل ‪ 61‬من‬
‫قانون ‪ 70.41‬الذي ينص على أن الرسم العقاري نهائي وال يقبل الطعن‪ ،‬ويعتبر نقطة‬
‫االنطالق الوحيدة للحقوق العينية والتحمالت العقارية المتربة على العقار وقت تحفيظه دون‬
‫ما عداها من الحقوق غير المقيدة‪.‬‬

‫إن قرار المحافظ بشأن تحفيظ العقار وتأسيس الرسم العقاري يعتبر من أخطر‬
‫الق اررات التي يتخذها المحافظ وذلك بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم‬
‫عقاري وبطالن ما عداه من الرسوم‪ ،‬وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير‬
‫المضمنة به‪ ،‬وهو قرار نهائي غير قابل ألي وجه من أوجه الطعن‪.38‬‬

‫أما إذا وقع ضرر بالغير جراء قرار التحفيظ‪ ،‬فإنه حسب الفصل ‪ 60‬من قانون‬
‫‪ 70.41‬ال يمكنه المطالبة باستحقاق العقار عين ًا وانما يبقى له الحق في التعويض فقط إذا‬
‫كان يختل عملية التحفيظ تدليس‪.‬‬

‫وقد كرس االجتهاد القضائي هذا المبدأ النهائي وعدم القابلية للطعن من خالل عدة‬
‫ق اررات صدرت‪.‬‬

‫كما في قرار لمحكمة النقض صادر بتاريخ ‪ 7113/40/47‬ال يمكن قانوناً التشطيب‬
‫على الرسم العقاري واعادة إجراء مسطرة التحفيظ ألن رسم الملك الناتج عن التحفيظ له‬
‫صفة نهائية وال يقبل الطعن وال اإللغاء ولو في حالة التدليس طبقاً لما هو منصوص عليه‬
‫بالفصل ‪ 60‬من قانون التحفيظ‪.39‬‬

‫وعن قرار آخر صادر عن المجلس األعلى سابقاً القرار الصادر بتاريخ ‪ 17‬أبريل‬
‫‪ 7111‬في الملف اإلداري رقم ‪ 73117‬الذي جاء فيه "أن إقامة الرسم العقاري له صفة‬
‫نهائية وال يقبل الطعن ويحسم كل نزاع بالعقار‪."40‬‬

‫‪ -38‬محمد الهيني مقال منشور بمجلة "األمالك"‪.‬‬

‫‪ -39‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء قرارات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض ‪ ،2884‬ص ‪.33‬‬
‫‪ -40‬قرار ظهير عدد ‪ 13271‬صادر عن المجلس األعلى سابقا ً ‪ 27‬أبريل ‪.1472‬‬
‫‪26‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫ومن خالل ما سبق يتبين أن الرأي الثاني هو السائد ألنه يؤدي إلى حماية الملكية‬
‫ويحافظ على القاعدة التي يؤسسها التحفيظ وهي قاعدة التطهير‪.‬‬

‫الفقرة السادسة‪ :‬الطعن في قرار التحديد اإلداري والطعن في المسؤولية المرفق عن‬
‫األضرار الناتجة عن عملية التسجيل‬

‫أولا‪ :‬الطعن في قرار التحديد اإلداري‬

‫تعتبر عملية التحديد من أهم مراحل الحفيظ‪ ،‬بل وأخرطها أحياناً ألنها هي المنطلق‬
‫الذي يثبت حالة العقار مادياً وقانونياً‪ .‬واذا كان هذا التحديد يهدف إلى تحديد العقار من‬
‫الناحية المادية والقانونية فإنه يهدف أيض ًا إلى ربط العقار موضوع التحديد من الناحية‬
‫الهندسية بالخريطة العامة للمنطقة‪ ،41‬وأن هذه العملية رغم ما يمكنه أن تساهم به من‬
‫إعطاء قيمة للعقار وتحديده يمكن أن يلحقها خلل أو عيب قد يسبب ضر اًر إما لطالب‬
‫التحفيظ أو أحد المتعرضين أو للغير فهي بالتالي تكون محل للطعن أمام القضاء اإلداري‬
‫من قبل المتضررين‪.‬‬

‫قررات قضائية بهذا الشأن نذكر منها القرار الصادر على المجلس‬
‫وقد صدرت عدة ا‬
‫األعلى حين حمل المسؤولية للمحافظ في عدم احترام اإلجراءات المقررة إلنجاز عملية‬
‫التحديد ورد فيه ما يلي‪" :‬إذا كان المشرع لم ينظم طريقة الطعن في مقرر اإلعالن عن‬
‫انتهاء التحديد لفسح المجال أمام الشروع في المرحلة اإلدارية الالحقة‪ ،‬فإنه اختصاص‬
‫المحافظ على الملكية العقارية وبالتالي فإنه قرار إداري يكون قابالً للطعن باإللغاء‪ ،‬وأن‬
‫المحكمة اإلدارية كانت مختصة للنظر في طلب إلغائه‪ ،‬وأنه يمكن الطعن في جميع‬
‫اإلجراءات المتخذة عن طريق المحافظ والسابقة على إنشاء الرسم العقاري ما دام من شأنها‬
‫أن تؤثر على مركز الطاعنين‪."42‬‬

‫وهناك أيضاً حكم صادر عن المحكمة اإلدارية بالرباط ‪ 1441/47/76‬والذي‬

‫استجابت فيه لطلب إلغاء قرار المحافظ العقاري القاضي برفض إلغاء عملية التحديد‬

‫‪ -41‬محمد خيري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.957‬‬

‫‪ -42‬قرار عدد ‪ 736‬من تاريخ ‪ 1443/87/16‬ملف إداري‪ ،‬رقم ‪ 99‬ملف ‪58/5/1/43‬‬
‫‪27‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫المؤقت التي تمت في غيبة المتعرض التطاعن لعدم استدعاءه رغم إعالن تعرضه على‬
‫مطلب التحفيظ مما يعد خرقاً لمقتضيات الفصل ‪ 71‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مسؤولية المرفق عن األضرار الناتجة عن عملية التسجيل أو التشطيب‬

‫إن جميع الق اررات التي تكون صادرة عن المحافظ في إطار أدائه لمهام إدارية‬
‫بخصوص ما يتعلق بالتقييد أو التسجيل يمكن أن تتسبب في أضرار إما لطالب التقييد أو‬
‫صاحب الرسم العقاري وذلك إما ناتج عن تطبيق المقتضيات القانونية أو من خطأ أو‬
‫تدليس‪ ،‬ونتيجة لهذا الضرر الذي يلحق باألفراد يتسبب إحداث خلل في حقوق األفراد‬
‫ولمعالجة األمر يسمح األفراد بالمطالبة بالتعويض الذي أصابهم نتيجة ذلك التقييد أو‬
‫التشطيب‪.‬‬

‫والسؤال المطروح في هذه الحالة هو من هي الجهة القضائية المختصة للبت في‬

‫القضايا المتعلقة بطلب التعويض بخصوص مسؤولية الدولة في تلك التقييدات أو‬
‫التشطيبات؟‬

‫إن هذا اإلشكال قد حسمت فيه المحكمة‪ ،‬وذلك بمنح االختصاص للمحكمة االبتدائية‬
‫للنظر في دعاوى المسؤولية الشخصية عموماً والمسؤولية الشخصية للمحافظ على وجه‬
‫الخصوص‪ ،‬فقد جاء في قرارها وهي بصدد تحديد جهة االختصاص للنظر في قضايا‬
‫المسؤولية الشخصية‪ ،‬حيث أن دعوى التعويض المقامة حالياً مبنية على المسؤولية‬
‫الشخصية للمحافظ مما تكون معه المحكمة االبتدائية المختصة للنظر في الطلب وليست‬
‫المحكمة اإلدارية التي يضل اختصاصها محصو اًر في المنازعات المتعلقة بالمسؤولية‬
‫اإلدارية الناتجة عن األضرار الحاصلة بسبب أعمال ونشاطات أشخاص القانون العام طبقاً‬
‫لمقتضيات الفصل ‪ 3‬من قانون ‪ 74.07‬المحدث للمحاكم اإلدارية‪.43‬‬

‫وكذلك هناك قرار صاد لمحكمة النقض بخصوص منح االختصاص للمحاكم اإلدارية‬
‫بما يتعلق بالخطأ المصلحي‪ .‬بتاريخ ‪ 1440/74/71‬والذي جاء في حيثياتهن حيث أن‬
‫الدعوى الموجهة ضد الدولة والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية من أجل التعويض عن‬

‫‪ -43‬قرار عدد ‪ 1896‬المؤرخ في ‪ 2888/87/86‬ملف إداري عدد ‪ 188/1/9/527‬منشور بمجلة المحاكم المغربية العدد‬
‫‪ ،42‬ص ‪.123‬‬
‫‪28‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الضرر يتمسك المدعي بأنها نتجت عن خطأ مصلحي‪ ،‬كما أن المحافظ على األمالك‬
‫العقارية أشار لرفع المسؤولية الشخصية أن رفضه إيداع العمليات الهندسية التي تهم الرسم‬
‫العقاري المعني مبني على أساس قانوني‪.‬‬

‫وحيث أن الفصل ‪ 11‬من قانون االلتزامات والعقود أي في نطاق المسؤولية عن‬

‫األخطاء المصلحية وهو ما يدخل في اختصاص القضاء اإلداري عمالً بالمادة ‪ 3‬من‬
‫القانون رقم ‪ 14.07‬المحدث للمحاكم اإلدارية فيكون الحكم المطعون فيه الذي انتهى إلى‬
‫عكس ذلك قد خرق المادة ‪ 3‬المذكورة‪.44‬‬

‫‪ -44‬قرار عدد ‪ 729‬المؤرخ في ‪ 2885/18/12‬منشور بمجلة األمالك مقال لمحمد الهيني‬

‫‪29‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫المبحث الثاني‪ :‬مسطرة الطعن في ق اررات المحافظ‬

‫تجدر اإلشارة أنه للقيام بأي دعوى أمام القضاء البد من اتباع مسطرة معينة وخاصة‬
‫حددها المشرع ونص عليها بمقتضى نصوص قانونية‪ ،‬وتختلف مسطرة الطعن في ق اررات‬
‫المحافظ على األمالك العقارية إذ ما كانت أمام القضاء العادي (مطلب أول) أو تمام‬
‫القضاء اإلداري (مطلب ثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مسطرة الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي‬

‫إذا كان الفصل ‪ 16‬و‪ 11‬مكرر و‪ 747‬من ظهير التحفيظ العقاري قد أشار إلى‬
‫حاالت الطعن في ق اررات المحافظ العقارية أمام القضاء العادي‪ ،‬فإن الفصل ‪ 74‬من القرار‬
‫الوزيري المؤرخ في ‪ 1‬يونيو ‪ 7170‬حدد تفاصيل مسطرة الطعن المنصوص عليها في‬
‫الفصول المذكور وبين كيفية ممارستها‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى كون المسطرة المنصوص عليها في الفصل ‪ 74‬من القرار‬
‫الوزيري السالف الذكر تميز بخصوصيات هامة جعلتها تخرج عن المقتضيات العامة‪،‬‬
‫وتشكل استثناء من القواعد العامة في قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫ولذلك وجب علينا تتبع هذه المسطرة خالل المرحلة االبتدائية وخالل مرحلة‬
‫االستئناف ثم أمام المجلس األعلى‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬المسطرة خالل المرحلة البتدائية‬

‫في مستهل بحثنا لمسطرة الطعن خالل المرحلة االبتدائية البد من أن نشير أن‬
‫الطاعن أن يتبع أحد الطريقتين للطعن في ق اررات المحافظ‪:‬‬

‫أ) الطعن لدى المحافظ العام للملكية العقارية‪ ،‬ويعتبر بمثابة تظلم رئاسي وهو أمر‬
‫اختياري وليس إجباري طبقاً لمقتضيات الفصل ‪ 164‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬بحيث يمكن للمعني‬
‫باألمر أن يختار ما يخوله له القانون صراحة‪.‬‬

‫ب) الطعن لدى الجهات القضائية المختصة حيث يمكن للمعني باألمر اللجوء إلى‬
‫المحكمة االبتدائية واتباع مسطرة التقاضي حتى نهايتها‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وفي هذه الحالة يجب على المعني باألمر أن يتوجه إلى المحكمة االبتدائية المختصة‬
‫مكاتباً‪ ،‬وهي المحكمة موقع العقار طبقاً للفصل ‪ 13‬من ق‪.‬م‪.‬م‪.‬‬

‫هذا فإن الطعن في قرار المحافظ يتخذ فيه الطاعن صفة المدعي ألنه هو المتضرر‬
‫من قرار المحافظ أو ذوي الحقوق في حالة وفاة المدعي‪ ،‬أما المدعى عليه فال خالف في‬
‫أنه هو المحافظ العقاري‪ ،‬ولكن حدد المشرع في الفصل ‪ 74‬من القرار الوزيري المؤرخ‬
‫‪ 7170/6/1‬أجل الطعن في قرار المحافظ في شهر من تاريخ التبليغ‪.‬‬

‫ومدة الشهر المحددة من طرف المشرع تعد من النظام العام‪ ،‬ويترتب عن عدم‬
‫ممارسة اإلجراء داخل األجل سقوط الحق‪.‬‬

‫ودعوى الطعن في قرار المحافظ أمام المحاكمة االبتدائية كأي دعوى أخرى يجب أن‬
‫تخضع لمقتضيات الفصل ‪ 17‬من ق‪.‬م‪.‬م الذي ينص على‪" :‬ترفع الدعوى إلى المحكمة‬
‫االبتدائية بمقال مكتوب موقع عليه من طرف المدعي أو وكيله أو بتصريح يدلي به‬
‫شخصياً‪ ،‬ويحرر به أحد أعوان كتابة الضبط الملحقين محض اًر يوقع من طرف المدعي أو‬
‫يشار في المحضر إلى أنه ال يمكن له التوقيع‪"...‬‬

‫أما شكليات المقال‪ ،‬فيجب الرجوع إلى البيانات المنصوص عليها في الفصل ‪ 11‬من‬
‫ق‪.‬م‪.‬م‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن الطعن في قرار المحافظ تطبق فيه قواعد المسطرة الكتابية‬
‫تتطلب تنصيب محامي أمام القضاء كما أن تشكيلة المحكمة في الدعاوى العقارية العينية‬
‫والمختلطة تكون تشكيلة جماعية ألن هذه الدعوى لم يضعها المشرع ضمن استثناءات‬
‫‪45‬‬
‫بمقال‬ ‫الفصل ‪ 00‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬هذا وبمجرد ما يتوصل كاتب الضبط بالمحكمة االبتدائية‬
‫الدعوى فإنه يبادر بتسجيله في سجل الدعاوى‪ ،‬ثم يعرض الملف على رئيس المحكمة‪.‬‬

‫‪ -45‬ينص الفصل ‪ 95‬من ق‪.‬م‪.‬م على أن المسطرة تكون شفوية في القضايا التالية‪:‬‬
‫‪ ‬القضايا التي تختص المحاكم االبتدائية فيها ابتدائية فيها ابتدائيا ً واتفاقيا ً‪.‬‬
‫‪ ‬قضايا الشفقة والطالق والتطليق‪.‬‬
‫‪ ‬قضايا استيفاء ومراجعة وحبسة كرائية‪.‬‬
‫‪ ‬قضايا الحالة المدنية‪.‬‬
‫‪31‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫حيث يقوم رئيس المحكمة االبتدائية بتعيين قاضي مقرر يقوم بتحضير القضية تطبيقاً‬
‫للفقرة األخيرة من الفصل ‪ 17‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬ويقوم بجميع اإلجراءات التي يراها مفيدة‪ ،‬والتي‬
‫ستساعد على إيجاد حل للنزاع أو على توضيحه للمحكمة‪ ،‬ويتعين عليه إعداد تقرير يضمه‬
‫جميع إجراءات التحقيق التي قام بها‪.‬‬

‫وتبدأ المناقشة عادة بالنداء على األطراف وممثليهم‪ ،‬يتبع ذلك بتالوة التقرير الذي‬
‫هيأه القاضي المقرر ليقرأه بالجلسة العمومية بمحضر الجميع للتذكير بكل الوقائع‪.‬‬

‫وتنتهي المناقشات بعد ذلك إما بالحكم في القضية إما بالحكم في القضية إما بالحكم‬
‫ال أو يتقرر حجز القضية للمداولة ليصدر البات في الموضوع‪ ،‬هذا الحكم‬
‫في القضية حا ً‬
‫يجب تبليغه لكل األطراف المعنية خالل مدة ثمانية أيام‪ ،‬وفق ما ينص عليه الفصل ‪04‬‬
‫ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬المسطرة خالل المرحلة الستئنافية‬

‫ضماناً لحسن سيرة العدالة وحماية لحقوق جميع األطراف وصيانة لمصالحهم‪ ،‬أوجد‬
‫المشرع المغربي نظم التقاضي على درجتين‪ ،‬فاإلنسان مجبول عن الخطأ والقاضي هو‬
‫إنسان‪ ،‬لذلك فاحتمال الخطأ وارد في حقه‪.46‬‬

‫وألن خطأ القاضي ليس كخطأ الناس العاديين ألنه يؤثر على حقوق األفراد‬
‫والمتقاضين‪ ،‬فقد أوجد المشرع عدة طرق تمكن المتضرر من تدارك الخطأ واقتضاء حقه‬
‫وتعرف هذه األخيرة بطرق الطعن في األحكام‪.47‬‬

‫وطبقاً للفصل ‪ 11‬مكرر والفصل ‪ 16‬من ظهير التحفيظ العقاري فإن قرار المحافظ‬
‫في إعالن المنصوص عليها يكون قابالً للطعن أمام المحكمة االبتدائية‪ ،‬التي تبت فيه مع‬
‫الحق في االستئناف في القضايا العقارية بغض النظر عن قيمة الدعوى‪.48‬‬

‫ويقدم االستئناف بصورة صحيحة خالل األجل المقرر في ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬حيث حدد الفصل‬
‫‪ 710‬في ‪ 14‬يوماً‪ ،‬تبتدئ من تاريخ التبليغ إلى الشخص نفسه أو في موطنه المختار أو‬

‫‪ -46‬االستاذ عبد الكريم الطالب‪ ،‬الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية‪ ،‬مطبعة الوراقة‪ ،‬مراكش‪ ،‬ط ‪.2811‬‬
‫‪ -47‬عبد الكريم الطالب المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.299‬‬
‫‪ -48‬تنص الفقرة األولى من المادة ‪" 91‬يقبل االستئناف في موضوع التحفيظ مهما كانت قيمة العقار المطلوب تحفيظه"‪.‬‬
‫‪32‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الحقيقي وذلك بمقتضى اإلحالة التي نص عليها الفصل ‪ 04‬من ظهير التحفيظ العقاري‬
‫على الفصل ‪ 710‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬وهذه المدة من النظام العام‪.‬‬

‫وأجل االستئناف يتوقف في حالتين‪:‬‬

‫‪ ‬حالة وفاة الطاعن في قرار المحافظ‪ ،‬حيث تتوقف آجال االستئناف لصالح ورثته وال‬
‫تقع مواصلتها من جديد إال بعد مرور ‪ 70‬يوماً التالية لتبليغ الحكم لورثته وذلك وفق‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 711‬من ق‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ ‬حالة وقوع تغيير في أهلية الطعن في قرار المحافظ حيث يتوقف أجل االستئناف‪ ،‬وال‬
‫يبتدأ سريانه من جديد إلى بعد ‪ 70‬يوماً من تبليغ الحكم لمن لهم الصفة في هذا‬
‫التبليغ طبقاً للفصل ‪ 711‬من ق‪.‬م‪.‬م‬

‫هذا ولق أحال الفصل ‪ 07‬من ظهير التحفيظ العقاري على الفصل ‪ 707‬من ق‪.‬م‪.‬م‬
‫بخصوص كيفية االستئناف في القضايا العقارية‪ ،49‬وبناء على ذلك فاالستئناف يقدم إلى‬
‫كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي أصدرت الحكم المطعون فيه ويجب أن يشمل مقال‬
‫االستئناف على البيانات المنصوص عليها في الفصل ‪ 701‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ ،‬مع إضافة إلى‬
‫مقال االستئناف المستندات والحجج التي يريد استعمالها لتدعيم طعنه‪.50‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أنه ال يمكن رفع االستئناف إال من طرف المحافظة العقارية أو‬
‫الطاعن في ق ارره أو ذوي حقوق هذا األخير في حالة وفاته‪.‬‬

‫فالمحافظ العقاري من مصلحته استئناف الحكم الذي حكم بصحة الطعن الموجه ضد‬
‫ق ارره‪ ،‬وفي هذه الحالة ال يحق للطاعن في قرار المحافظ استئناف الحكم نظ اًر النتقاء‬
‫المصلحة‪.51‬‬

‫وبمجرد ما يتوصل كاتب الضبط بمحكمة االستئناف بملف القضية يحيله على‬
‫الرئيس‪ ،‬حيث يبادر هذا األخير إلى تعيين مستشا اًر مقر اًر‪ ،‬يسهر على حسن سير القضية‪،‬‬

‫‪ -49‬ينص الفصل ‪ 91‬من ظهير التحفيظ العقارية "يمكن رفع االسئناف على الكيفية المذكورة في الفصل ‪ 191‬من‬
‫الظهير المتعلق بالمسطرة المدنية‪ ،‬ويوجه الملف بدون مصاريف مع نسخة الحكم المطعون فيه إلى كتابة الضبط‬
‫بمحكمة االستئناف"‪.‬‬
‫‪ -50‬محمد خيري‪ ،‬قضايا التحفيظ العقاري‪ ،‬مطبعة المعارف‪ ،‬سنة ‪ ،2812‬ص ‪.316‬‬
‫‪ -51‬نص الفصل األول من ق‪.‬م‪.‬م على أنه‪" :‬ال يصلح التقاضي إال من له الصفة واألهلية والمصلحة ال ثبات حقوقه"‪.‬‬
‫‪33‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫فبمجرد تعيينه يأمر الطرف المستأنف باإلدالء بأسباب استئنافه ووسائل دفاعه في ظرف‬
‫‪52‬‬
‫ثم يطلع الطرف اآلخر على ما أدلى به المستأنف للرد عليه‬ ‫أجل ال يتعدى ‪ 70‬يوماً‬
‫واإلدالء بوسائل دفاعه في مماثل‪.‬‬

‫ويحق للمستشار المقرر إصدار كل األوامر القضائية بإجراء تحقيقات أو أبحاث‬

‫نافعة تك مل األبحاث التي قام بها القاضي المقرر لدى المحكمة االبتدائية‪ ،‬مع تنبيه‬
‫األطراف الذين ليس الحق في تقسيم أي طلب جديد‪ ،‬وذلك طبقاً لمقتضيات الفقرة الرابعة‬
‫من الفصل ‪ 01‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫فإذا انقضت آجال تقديم الردود وتأكد المستشار المقرر أن القضية جاهزة للحكم‬
‫أصدر أم اًر بالتخلي ويخبر أطراف النزاع باليوم الذي ستعرض فيه القضية وذلك قبل ‪70‬‬
‫يوماً طبقاً للفصل ‪ 00‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة أنه يجوز للمحكمة أن تأمر بإحالة القضية من جديد عليه‪ ،‬بمقتضى‬
‫‪53‬‬
‫هذا من‬ ‫قرار معلل إذا طرأت بعد صدور أمر اإلحالة واقعة جديدة ذات أثر على القضية‬
‫جهة‪.‬‬

‫أما من جهة ثانية تفتتح الجلسة في التاريخ المحدد سواء حضر األطراف أم لم‬
‫‪54‬‬
‫وتبتدئ المناقشات بتالوة المسار المقرر لتقريره ثم يتم االستماع لألطراف‬ ‫يحضروا‬
‫شخصياً أو بواسطة وكالتهم‪ ،‬فيما قد يكون بقي لديهم من مالحظات أو توضيحات شفهية‪.‬‬

‫وبعد ما يقدم ممثل النيابة العامة مالحظاته واستنتاجاته التي غالباً ما تكون لما قدمته‬
‫كتابة من بيانات أدرجت بالملف‪.‬‬

‫ثم تحجز القضية للمداولة‪ ،‬إذ ناد اًر ما يقع البت بعد المناقشة مباشرة‪ ،‬ألن إصدار‬
‫الحكم في قضايا العقار تطلب إجراء مداوالت غالباً ما تكون شاقة وطويلة ولكنها مفيدة‪.55‬‬

‫‪ -52‬وهو األجل المنصوص عليه في الفصل ‪ 18‬من القرار الوزيري المؤرخ في ‪.1415/86/83‬‬
‫‪ -53‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.333‬‬
‫‪ -54‬الفصل ‪ 93‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -55‬محمد خيري‪ ،‬مرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.335‬‬
‫‪34‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫بعد ذلك تصدر المحكمة قرارها‪ ،‬الذي إما يؤيد قرار المحافظ واما يلغيه مع البت في‬
‫مسألة المصاريف طبقاً للفصل ‪ 74‬من القرار الوزيري ‪.7170/6/1‬‬

‫وبعد صدور قرار االستئناف‪ ،‬تكون المحكمة ملزمة بتبليغ نصه الكامل إلى أطراف‬
‫الدعوى‪ ،‬ويذكر في التبليغ أن لهم الحق في الطعن بطريقة النقض في هذا القرار أمام‬
‫محكمة النقض خالل مدة شهرين من يوم التبليغ‪.56‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬مسطرة الطعن أمام المجلس األعلى‬

‫فيما يخص مسطرة الطعن أمام محكمة النقض فيالحظ أن قانون ‪ 70.41‬لم ينص‬
‫على مسطرة خاصة للطعن بالنقض فيما يتعلق بقضايا التحفيظ كما فعل بالنسبة لكل من‬
‫المحكمة االبتدائية ومحكمة االستئناف والسبب في ذلك هو الصبغة الخاصة التي يتميز بها‬
‫محكمة النقض حيث ال يعتبر درجة ثالثة من درجات التقاضي وهي ال تنظر في القضية‬
‫نفسها ولكن في الحكم المطعون فيه ولهذا قيل بأن النقض هو النظر في الحكم ال في‬
‫‪57‬‬
‫باعتباره قانون ال محكمة موضوع وهكذا فإن مسطرة الطعن في قضايا التحفيظ‬ ‫الدعوى‬
‫العقاري ستكون تطبيقاً من تطبيقات القواعد العام العامة المنصوص عليها بالمسطرة المدنية‬
‫إذ سنتناول الحديث في هذه المسطرة عن أجل الطعن بالنقض وشكلية عريضة النقض‬
‫(أوالً) ثم سير مسطرة الطعن (ثانياً)‪.‬‬

‫أولا‪ :‬أجل الطعن وشكلية عريضة النقض‬

‫لقد كان أجل الطعن بالنقض محدد بشهرين طبقاً للفصل ‪ 01‬من ظهير التحفيظ‬
‫العقاري خالفاً لما عليه األمر في القضايا األخرى غير قضايا التحفيظ العقاري حيث حدد‬
‫‪58‬‬
‫للطعن لدى المجلس األعلى‪.‬‬ ‫المشرع أجل ثالثين يوم‬

‫ولقد أدخل المشرع عند مراجعته لقانون التحفيظ العقاري تعديالً على الفصل ‪01‬‬
‫المحدد ألجل الطعن بالتعرض ونص على أنه يمكن الطعن بالنقض داخل األجل المحدد‬

‫‪ -56‬ينص الفصل ‪ 97‬من ظهير التحفيظ العقاري "يبلغ القرار االسثنائي وفق الكيفية المقررة في قانون المسطرة المدنية‬
‫يمكن الطعن فيه داخل األجل المحدد من نفس القانون"‪.‬‬
‫‪ -57‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.237‬‬
‫‪ -58‬قرار منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى عدد ‪ 31‬مارس ‪.1433‬‬
‫‪35‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫في قانون المسطرة المدنية وبرجوعنا للفصل ‪ 103‬من قانون المسطرة المدنية الذي ينص‬
‫على ما يلي‪ :‬يحدد بصرف النظر عن المقتضيات الخاصة أجل رفع الدعوى إلى المجلس‬
‫األعلى في ثالثين يوم من تبليغ الحكم المطعون فيه إلى الشخص نفسه أو إلى موطنه‬
‫الحقيقي‪.‬‬

‫وبناء على هذا فإن سريان أجل الطعن المنصوص عليه بالفصل ‪ 103‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية ويبتدئ مباشرة بعد مرور اليوم األول للتبليغ ألن آجال النقض هي آجال‬
‫خالصة ال يدخل في حسابها يوم التبليغ وال اليوم الذي تنتهي فيه‪.59‬‬

‫أما فيما يخص شكلية عريضة النقض فإن طلب النقض يجب أن يكون بواسطة‬
‫عريضة كتابية تتوفر على البيانات اإللزامية المنصوص عليها بالفصل ‪ 100‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية‪:‬‬

‫‪ ‬بيان أسماء األطراف العائلية والشخصية وموطنهم الحقيقي‬

‫‪ ‬ملخص الوقائع ومراحل التقاضي السابقة‬

‫‪ ‬بيان وسائل الطعن المعتمدة‬

‫‪ ‬باإلضافة إلى إرفاق عريضة النقض بنسخة من الحكم أو القرار المطعون فيه ووصل‬
‫الرسم القضائي ويجب أن تكون نسخة الحكم موافقة لألصل ومصادق عليها من‬
‫طرف كاتب الضبط الذي يسلمها بحيث أن تقديم صورة من الحكم فال يمكن اعتبارها‬
‫وال تقبل من نظر القانون‪.‬‬

‫وقد صدر عن المجلس األعلى قرار من القبيل يقضي بما يلي‪" :‬حيث تقدم الطاعن‬
‫المحافظ على األمالك العقارية بسيدي قاسم بعريضة من أجل الطعن بالنقض في القرار‬
‫االستئنافي بالقنيطرة بتاريخ ‪ 70‬يوليوز ‪ 7111‬في الملف ‪ 1671101‬وأرفقه بصورة‬
‫شمسية من القرار المطعون فيه غير مشهود بمطابقتها لألصل مما تكون معه غير متوفرة‬
‫على مواصفات النسخة القانونية المنصوص عليها في الفصلين ‪ 101‬و‪ 100‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية وبيقى معه الطلب غير مقبول‪.‬‬

‫‪ -59‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.248‬‬

‫‪36‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫لهذه األسباب قضى المجلس األعلى بعدم قبول الطلب وعلى صاحبه بالصائر"‪.60‬‬

‫وعريضة النقض يجب أن تكون موقعة من طرف محامي مقبول للترافع لدى المجلس‬
‫األعلى‪ ،61‬وتنصيب المحامي ال يقتصر على طالب النقض وحدة وانما المطلوب ضده‬
‫النقض كذلك حيث ألزمت المادة ‪ 160‬من قانون المسطرة المدنية بأن يقدم األطراف‬
‫المطلوب ضدهم النقض مذكرات جوابهم موقعة من طرف محامي مقبول لدى محكمة‬
‫النقض‪.‬‬

‫ويجب أن تودع عريضة النقض لدى كتابة الضبط بالمحكمة التي أصدرت الحكم‬
‫المطعون فيه داخل األجل القانوني المنصوص عليه بالفصل ‪ 01‬من ظهير التحفيظ‬
‫العقاري حيث تسجل في سجل خاص بدون تأخير تحت رقم ترتيبي وتوجه العريضة مجاناً‬
‫مع األوراق المرفوقة بها إلى كتابة الضبط ويسلم كاتب الضبط وصالً بذلك‪ .‬ثم تؤدى عنها‬
‫الرسوم القضائية في نفس الوقت الذي تقدم فيه تحت طائلة عدم القبول طبقاً لمقتضيات‬
‫‪62‬‬
‫الفصل ‪ 101‬من ق‪.‬م‪.‬م‬

‫ثانيا‪ :‬سير المسطرة أمام المجلس األعلى‬

‫بمجرد وضع عريضة النقض وتسجيلها لدى كتابة الضبط يبعث بالملف حيناً إلى‬
‫الرئيس األول الذي يقوم بدوره بتسليم الطلب إلى رئيس الغرفة المختصة وهذا األخير يعين‬
‫مستشا اًر مقر اًر يكلف بإجراء المسطرة‪.‬‬

‫والغرفة الملكفة بالبت في قضايا التحفيظ العقاري هي الغرفة المدنية التي تسمى‬
‫بالغرفة األولى علماً أنه يصح لكل غرفة أن تبحث وتحكم في جميع القضايا المعروضة‬
‫على المجلس أياً كان نوعها‪.‬‬

‫وطبق ًا للفصل ‪ 161‬من ق‪.‬م‪ .‬م فإنه لرئيس الغرفة أن يقرر عدم إجراء البحث إذا‬
‫ظهر من المقال االفتتاحي أن حل القضية معروف مقدماً بصفة يقينية حيث يسلم الملف‬
‫مباشرة إلى النيابة العامة وتدرج القضية بعد ذلك في الجلسة التي يقررها الرئيس‪.‬‬

‫‪ -60‬قرار أورده الدكتور محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.233‬‬

‫‪ -61‬الفصل ‪ 359‬من ق‪.‬م‪.‬م‬
‫‪ -62‬الفصل ‪ 357‬من ق‪.‬م‪.‬م‬
‫‪37‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫أما إذا كانت القضية تتطلب إجراء بحث في الموضوع فإن المستشار المقرر يتسلم‬
‫ملف القضية قصد إجراء مسطرة البحث‪ ،‬وبعدما يري المستشار المقرر أن القضية‬
‫أصبحت جاهزة‪ ،‬فإنه يضع تقريره ويعلن تخليه عن القضية ثم يوجهها إلى النيابة العامة‬
‫لتبدي رأيها في القضية‪.‬‬

‫إذا كان اطالع النيابة العامة على قضايا التحفيظ العقاري في المرحلتين االبتدائية‬
‫واالستئنافية يعتبر اختيارياً‪ ،‬فإن األمر يختلف لدى المجلس األعلى‪ ،‬حيث يتعين تبليغ‬
‫النيابة العامة قصد تقديم مستنتجاتها في القضية داخل أجل ثالثين يوماً من تبليغها‪.63‬‬

‫وعند انتهاء هذا األجل يجب على النيابة العامة سواء أبدت رأيها أم ال‪ ،‬إعادة الملف‬
‫إلى المستشار المقرر الذي يصدر بعد ذلك أم اًر باستدعاء األطراف لجلسة مقبلة‪ ،‬ثم يوجه‬
‫الملف لرئيس الغرفة‪.‬‬

‫وعند انعقاد الجلسة يقوم المستشار المقرر بتالوة تقريره‪ ،‬ثم يقدم وكالء األطراف‬
‫مالحظاتهم الشفوية إذا طلبوا ذلك‪ ،‬وأخي اًر تقدم النيابة العامة مستنتجاتها‪.64‬‬

‫وبعد أن ينهي المجلس األعلى إجراء هذه المسطرة‪ ،‬يتعين عليه أن يصدر ق ارره في‬
‫الموضوع وذلك إما بنقض الحكم أو تأييده‪ ،‬والحكم حينئذ يصبح حائ اًز لقوة الشيء المقضي‬
‫به وهو ال يخرج عن احتمالين إما تأييد قرار المحافظ وبالتالي يصبح نهائياً‪ ،‬أو مراجعة‬
‫ق ارره‪.‬‬

‫ففي حالة تأييد قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ فإن القرار يصبح ساري المفعول‬
‫ويستدعي المحافظ طالب التحفيظ ويكلفه بسحب الوثائق المودعة من طرفه مقابل وصل‪،‬‬
‫كما يتم إلغاء عملية التحديد المؤقت والزام طالب التحفيظ بمحو أثاره على نفقته ولو استلزم‬
‫األمر استعمال القوة العمومية‪.65‬‬

‫‪ -63‬الفقرة الرابعة من الفصل ‪ 366‬من ق‪.‬م‪.‬م‬

‫‪ -64‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.381‬‬
‫‪ -65‬الفصل ‪ 33‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪38‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وفي حالة تأييد قرار المحافظ برفض التعرض فإن المسطرة اإلدارية للتحفيظ تستمر‬
‫ويصبح التعرض في حكم العدم‪.66‬‬

‫أما فيما يتعلق بتأييد ق اررات المحافظ حين امتناعه عن تسليم نسخ الرسوم العقارية‪،‬‬
‫ونسخ شواهد التسجيل أو تصحيح األخطاء المادية الواردة بالرسوم العقارية فإن ق ارراته‬
‫تصبح سارية المفعول بشكل نهائي مع تحميل الطاعن صائر الدعوى‪.‬‬

‫وفي حالة ما إذا كان قرار المجلس األعلى يقضي بمراجعة قرار المحافظ فإن الفصل‬
‫‪ 74‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ ‪ 7170/6/1‬ألزم المحافظ بتنفيذ الحكم القاضي‬
‫بمراجعة ق ارره داخل أجل ‪ 03‬ساعة‪.‬‬

‫فمراجعة القضاء لقرار المحافظ العقاري يؤدي إلى النتائج التالية‪:‬‬

‫‪ ‬إقرار حق طالب التحفيظ الذي سبق للمحافظ رفض مطلبه في إعادة إد ارج المطلب‬
‫الستفاء اإلجراءات الالزمة‪.‬‬

‫‪ ‬إقرار حق التعرض الذي سبق للمحافظ أن رفض تعرضه‪ ،‬في التعرض على مسطرة‬
‫التحفيظ‪.‬‬

‫‪ ‬الحق في تسجيل حق عيني أو التشطيب عليه‪ ،‬واالستفادة مما يخوله هذا اإلجراء من‬
‫حقوق الحقة‪.‬‬

‫‪ ‬حق الطاعن في تسلم نظير الرسم العقاري‪ ،‬أو نسخة من شهادة التسجيل وترتيب‬
‫مسؤولية مرفقية على المحافظ‪ ،‬تكون فيها الدولة ملزمة بتعويض المتضرر‪ ،‬في حالة‬
‫إثبات الضرر‪.‬‬

‫‪ ‬إلزام المحافظ بتصحيح األخطاء المادية الواردة على الرسم العقاري والغاء ما باشره‬
‫من تصحيحات‪.‬‬

‫‪ ‬ترتيب مسؤولية خاصة على المحافظ في حالة الخطأ الجسيم‪ ،‬وامكانية مقاضاته‬
‫شخصياً؟ وفق أحكام الفصل ‪ 11‬من ق‪.‬ل‪.‬ع والمحافظ العقاري ملزم بتنفيذ الحكم‬

‫‪ -66‬ماموم الكزبري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.66‬‬

‫‪39‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫القاضي بمراجعة ق ارره داخل أجل ب‪ 03‬ساعة‪ ،‬وفق ما تقضي به الفقرة الخامسة من‬
‫الوزري المؤرخ في ‪ 7170/6/1‬التي تنص على أن‪:‬‬
‫الفصل ‪ 74‬من القرار ا‬

‫"‪ ...‬وفي حالة مراجعة القرار موضوع الطعن يجب عل المحافظ أن يطبق الحكم‬
‫الصادر عن القضاء متى سار نهائياً‪ ،‬وذلك داخل أجل ‪ 03‬ساعة‪"...‬‬

‫أما إذا امتنع المحافظ العقاري على تنفيذ الحكم القضائي النهائي فإن امتناعه هذا‬
‫يعتبر ق ار اًر إدارياً يكون قابالً للطعن أمام القضاء اإلداري‪.‬‬

‫وهو ما أكده المجلس األعلى في قوله‪:‬‬

‫"إن السؤال المطروح على هامش هذا النزاع هو هل المحافظ رغم وجود هذه‬
‫الصعوبات يعتبر ممتنعاً عن تنفيذ حكم قضائي‪ ،‬وبالتالي يكون أمام قرار إداري قابل لطعن‬
‫اإللغاء"‪.67‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المسطرة أمام القضاء اإلداري وآثارها‬

‫الفقرة األولى‪ :‬شكليات رفع الدعوى أو آجالها‬

‫أولا‪ :‬شكليات رفع الدعوى أمام القضاء اإلداري‬

‫وفق مقتضيات المادة ‪ 1‬من قانون ‪ 14.07‬المحدث للمحاكم اإلدارية التي تنص‪:‬‬
‫" ترفع القضايا إلى المحاكم اإلدارية بمقال مكتوب يوقعه محام مسجل في جدول هيئة‬
‫المحامين بالمغرب ويتضمن هذا المقال ما لم ينص على خالف ذلك‪ ،‬البيانات والمعلومات‬
‫المنصوص عليها في الفصل ‪ 11‬من المسطرة المدنية‪.68"...‬‬

‫ال بإيداع المقال يتكون من نسخة منه‬

‫ويسلم كاتب الضبط المحكمة اإلدارية وص ً‬
‫يوضع عليها خاتم كتابة الضبط‪ ،‬تاريخ لإليداع من بيان الوثائق المرفقة‪.‬‬

‫إن من خالل التطرق لمقتضيات المادة ‪ 1‬من قانون إحداث المحاكم اإلدارية ‪14.07‬‬
‫يتبين أن الشروط والشكليات الواجب تعرفها لرفع الدعوى أمام قضاء اإللغاء‪.‬‬

‫‪ -67‬قرار المجلس األعلى عدد ‪ 8127‬صادر بتاريخ ‪ 2888/7/6‬قرار منشور‪.‬‬

‫‪ -68‬أنظر المادة ‪ 3‬من قانون ‪48.91‬‬
‫‪40‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫أنه يجب أن ترفع في مقال مكتوب يتم توقيع هذا المقال من طرف محام مسجل‬
‫بإحدى هيئات المحامين بالمغرب فمن خالل التطرق لهاتين القاعدتين‪ ،‬يتبين أن ال مجال‬
‫لتقديم الدعوى شفهياً أو عن طريق تصريح لكتابة الضبط وانما يجب تقديم الدعوى عن‬
‫طريق مقال مكتوب وكذلك إجبارية تنصيب محام أمام القضاء اإلداري‪.‬‬

‫ويجب أن يتضمن هذا المقال حسب مقتضيات المادة ‪ 11‬من قانون المسطرة المدنية‬
‫التي تمت اإلحالة إليها من قبل المادة ‪ 1‬من قانون ‪14.07‬‬

‫األسماء العائلية والشخصية وصفة ومهنة وموطن أو إقامة المدعى عليه والمدعى‪،‬‬
‫واذا كان أحد األطراف شركة وجب أن يتضمن المقال أو المحضر اسمها ونوعها‬
‫ومركزها‪.69‬‬

‫وبعد تسجيل مقال الدعوى‪ ،‬فإن رئيس المحكمة يحيل الملف حاالً إلى قاضي مقرر‬
‫يقوم بتعيينه‪ ،‬والى المفوض عن الحق والقانون‪ ،‬وذلك لمتابعة ملف الدعوى وفق‬
‫المقتضيات المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية‪.70‬‬

‫ثانيا‪ :‬آجال رفع الدعوى‬

‫لقد حددت المادة ‪ 164‬من قانون المسطرة المدنية آجال رفع دعوى إلغاء المقررات‬
‫الصادرة عن السلطة اإلدارية داخل ستون يوماً من يوم نشر أو تبليغ المقرر المطعون فيه‪.‬‬

‫وبالتالي فالمتضرر من القرار الذي يتميز بأنه إداري يكون صاد اًر عن المحافظ يجب‬
‫أن يقدمه المدعي داخل أجل ستون يوماً من صدور القرار عن المحافظ أو من يقوم بتبليغه‬
‫له‪.‬‬

‫وحسب هذه المادة في تعابير قانون التحفيظ ‪ 70.41‬التي تمنح الحق في اللجوء إلى‬
‫المحافظ العام من أجل التظلم في القرار الذي يكون صادر عن المحافظ على األمالك‬

‫‪ -69‬المادة ‪ 32‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪ -70‬المادة ‪ 9‬من قانون ‪48.91‬‬
‫‪41‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫العقارية غير أنه يمكن للمعنيين باألمر قبل انصرام األجل المحدد للطعن النزاعي أن يرفعوا‬
‫تظلماً استعطافياً إلى السلطة التي أصدرت المقرر أو إدارياً إلى التي تعلوها مباشرة‪.71‬‬

‫ثالثا‪ :‬الدعوى الموازية‬

‫قد قرر المشرع في الفقرة األخيرة من المادة ‪ 164‬من ق‪.‬م‪.‬م أنه يجب لرفع الدعوى‬
‫أمام القضاء اإلداري لطلب إلغاء المقررات اإلدارية أال تكون هناك طريقة أخرى للوصول‬
‫إلى ذلك الحق والمطالبة به أمام القضاء العادي‪.‬‬

‫وهذا تصريح الفقرة من الفصل ‪ 164‬من ق‪.‬م‪.‬م ال يقبل طلب اإللغاء الموجه ضد‬
‫المقررات اإلداري ة إذا كان في استطاعة من يعنيهم األمر بالمطالبة بحقوقهم لدى المحاكم‬
‫العادية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬آثار الطعن في مقررات المحافظ‬

‫بعد استنفاذ جميع األطراف لجميع طرق الطعن العادية الممكن ممارستها في قضايا‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬فيصبح الحكم مبرم ًا فإن الحكم النهائي ال يخرج عن فرصتين‪ ،‬إن تأييد‬
‫‪72‬‬
‫قرار المحافظ على األمالك العقارية أو إلغاء القرار المحافظ بجعل هذا األخير مبرماً‬
‫وبالتالي ينتج آثاره حسب الحاالت التي جاء فيها‪ ،‬في الحالة التي يصدر فيها قرار‬
‫المحكمة مؤيداً لقرار المحافظ برفض التعرض‪ ،‬فإن المسطرة اإلدارية تستمر ويصبح‬
‫التعرض دون أثر‪ .‬وبالتالي فإن الكلمة تبقى للمحافظ فيما يخص تحفيظ العقار إذ توافرت‬
‫شروط ذلك ومن تم يمنع على المتعرض الذي رفض تعرضه أن يودع مطلب لتحفيظ نفس‬
‫العقار‪.‬‬

‫وفي هذا اإلطار وكما جاء في الفصل ‪ 03‬من ظهير التحفيظ العقاري يمكن للمحكمة‬
‫وبصفة تلقائية أن تحكم على الشخص المتعرض بغرامة ال تقل قيمتها عن عشرة في المائة‬
‫من قيمة العقار أو الحق المدعى به وذلك إذا تبت لها أن التعرض صدر بكيفية تعسفية أو‬

‫‪ -71‬المادة ‪ 368‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪ -72‬محاضرات الدكتور سعيد الدغمير‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 47-46‬ورد في رسالة خالد‬
‫األسوي مرجع سابق ‪.155‬‬
‫‪42‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫كيدية أو عن سوء نية‪ ،‬ودون إخالل بحق األطراف المتضررة في التعويض إذا طالبوا به‬
‫ولهذه الغرامة طبيعة مدنية محضة‪.‬‬

‫وفي الحالة التي يتم فيها تأييد قرار المحافظ برفض قرار التحفيظ‪ ،‬فإنه يصبح ساري‬
‫المفعول‪ ،‬ويستدعي المحافظ بالتالي األطراف لسحب الوثائق المودعة من طرفهم بعد‬
‫التحقق من هويتهم‪ ،‬وكذلك يصبح التحديد الغياً ويلزم التحفيظ بمحو آثاره‪ ،‬وان لم يستجب‬
‫بعد إنذار يوجه إليه‪ ،‬فإن ذلك المحو يباشر على نفقته ولو استلزم األمر تسخير القوة‬
‫العمومية‪.73‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن رفض مطلب التحفيظ من شأنه أن يعيد طالب التحفيظ وكافة‬
‫المعنيين بالطلب إلى الوضع السابق إليداع مطلب التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫فيما يتعلق بالقرار رفض تقييد حق عيني أو التشطيب‪ ،‬عليه فهذا القرار يصبح منتج ًا‬
‫آلثاره بشكل مباشر‪ ،‬وبذلك يقوم المحافظ بالتشطيب على الطعن إذا ما كان موضوع تقييد‬
‫احتياطي بالرسم العقاري وبالتالي يبقى للتقييد المضمن بالرسم العقاري قوة ثبوتية في‬
‫مواجهة الكافة مع تحمل الطاعن صائر الدعوى وكافة المسؤوليات التي تقرها المقتضيات‬
‫القانونية األخرى‪.74‬‬

‫أما فيما يخص تأييد قرار المحافظ عند امتناعه عن تصحيح المادية الواردة بالرسوم‬
‫العقارية‪ ،‬أو ق ارراه الرافض لتسليم شهادات التقييد الخاصة‪ ،‬فهذه الق اررات جميعها تصبح‬
‫نهائية ويسري مفعولها بشكل مباشر ويتحمل هنا الطاعن صوائر الدعوى وكافة المسؤوليات‬
‫التي يمكن أن تترتب عن الطعن إلغاء قرار المحافظ موضوع الطعن‪.‬‬

‫يعد صدور الحكم بإلغاء قرار المحافظ موضوع الطعن يجب على المحافظ أن يطبق‬
‫الحكم الصادر عن القضاة متى صار نهائياً وذلك داخل ثمانية وأربعين ساعة من توصله‬
‫من كاتب الضبط بملف المحتوى على نسخة من الحكمين االستوائي أو االستئنافي أو على‬

‫‪ -73‬الفصل ‪ 33‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪ -74‬خالد األسوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.156‬‬
‫‪43‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫شهادة تبث أن الحكم أصبح نهائياً طبقاً لما نص عليه الفصل ‪ 74‬من القرار الوزيري‬
‫الصادر في ‪ 1‬يونيو ‪ 7170‬المقرر لتفاصيل تطبيق النظام العقاري للتحفيظ‪.75‬‬

‫لكن األمر يستوجب التمييز بين األحكام القضائية بمراجعة ق اررات المحافظ السابقة‬
‫عن التحفيظ والق اررات التي تصدر الحقاً على التحفيظ على اعتبار أن المحافظ تكن له‬
‫سلطات واسعة في تنفيذ الحكم القضائي المتعلق بقرار ما قبل التحفيظ‪ ،‬وبالتالي فمراجعة‬
‫قرار المحافظ القاضي برفض مطلب التحفيظ ال يعني بأي حال من األحوال تحفيظ للعقار‬
‫من طرف القضاء بل يكشف عن حق الطاعن في متابعة مسطرة التحفيظ‪ ،‬ويوضح أوجه‬
‫‪76‬‬
‫وبالتالي فتنفيذ الحكم هنا يعني إعادة إدراج‬ ‫الخلل التي تطبع األسس القانونية للقرار‬
‫مطلب التحفيظ لتصحيح اإلجراء الذي تجاوزه المحافظ ويمكن أيضاً للمحافظ أن يأخذ‬
‫بالمعطيات الواردة في الحكم من أجل اتخاذ قرار بتحفيظ العقار الذي يبقى من نصيبه‬
‫بامتياز‪.‬‬

‫وكذلك األمر بالنسبة لمراجعة قرار المحافظ الخاص برفض التعرض حيث ال يعني‬
‫ذلك صحة التعرض‪ ،‬بل فقط إعطاء الحق للمتعرض من أجل الدخول في المرحلة‬
‫القضائية للتحفيظ بعد أن كان قرار حرمه منها‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق باألحكام التي تراجع الق اررات الصادرة عن المحافظ بعد التحفيظ‪ ،‬فهي‬
‫تصبح ملزمة للمحافظ وعليه تنفيذها طبقاً للمسطرة المحددة في الفصل العاشر من ظهير ‪1‬‬
‫يونيو ‪ 7170‬وبالتالي وفي حالة مراجعة قرار المحافظ القاضي برفض إرجاع النظير‬
‫يصبح هذا األخير دون أثر‪ ،‬ويكون لطالب الطعن الحف في تسليم نظير الرسم العقاري‪،‬‬
‫وكذلك يصبح حقه في تنفيذ الحق العيني أو التشطيب عليه مبرماً‪ ،‬بعد أن يكون حكم‬
‫المحكمة قد ألغى قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه‪.‬‬

‫‪ -75‬محمد خيري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.671‬‬

‫‪ -76‬خالد األسوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪157‬‬
‫‪44‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن صائر الدعوى دائماً يتحمله المدعي‪ ،‬ما عدا إذا صدر عن‬
‫المحافظ خطأ جسيم كشفت عنه المحكمة في حكمها‪ ،‬ويحدد القاضي أيضاً قدر الصوائر‬
‫التي يتحملها المحافظ‪.77‬‬

‫‪ -77‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.154‬‬

‫‪45‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫خاتمة‬

‫في ظل السير البطيء لفض النزاعات الطارئة بشأن التحفيظ الذي يشكل عرقلة في‬
‫حد ذاته أمام تطبيق نظام التحفيظ العقاري يتحتم تدخل المشرع من أجل خلق مسطرة‬
‫ناجعة لفض المنازعات وذلك بالعمل على خلق محاكم عقارية تتوفر على قضاة‬
‫متخصصين يتمتعون بالكفاءة القانونية في هذا المجال تكون مهمتها تصفية النزاعات‬
‫العقارية المعلقة واخراجها من حالة الجمود الذي تتسم به والسهر باستمرار على تنفيذ‬
‫المقتضيات القانونية المتعلقة بالتحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫المصادر والمراجع‪:‬‬

‫‪ ‬الكتب‪:‬‬
‫‪ ‬مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على ضوء ق اررات محكمة النقض‪ ،‬إصدارات محكمة النقض‬
‫‪.1441‬‬
‫‪ ‬أمينة ناعمي‪ ،‬محمد الهيني‪:‬‬

‫القواعد الموضوعية للرهن الرسمي اإلجباري فقهاً وقضاء‪ ،‬دار القلم الرباط‪ ،‬منشورات مركز قانون‬
‫االلتزامات والعقود بكلية الحقوق بفاس‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1474 ،‬ورد في مستجدات التحفيظ‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬محمد خيري‪ ،‬العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪.‬‬

‫‪ ‬محاضرات الدكتور سعيد الدغمير‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،11-16‬ورد‬
‫في رسالة خالد األسوي‪.‬‬
‫‪ ‬األستاذ عبد الكريم الطالب‪ ،‬الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية‪ ،‬مطبعة الوراقة‪ ،‬مراكش‪،‬‬
‫طبعة ‪.1477‬‬
‫‪ ‬المختار أحمد بن العطار‪ ،‬التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي‪.‬‬
‫‪ ‬المقالت والمجالت القانونية‪:‬‬
‫‪ ‬سلسلة األنظمة والمنازعات العقارية‪ ،‬اإلصدار الثاني‪ ،‬أبريل ‪ 1474‬الطبعة األولى ‪.1474‬‬
‫‪ ‬مجلة األمالك‪.‬‬
‫‪ ‬سلسلة "األنظمة والمنازعات العقارية"‪ ،‬منشورات مجلة الحقوق‪.‬‬
‫‪ ‬المجلة المغربية إلدارة المحلية والتنفسية عدد ‪ 11‬ورد في مستجدات التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬محمد الهيني مقال بمجلة األمالك‪.‬‬
‫‪ ‬عبد الرزاق عريش مقال "مجلة األمالك" السنة ‪.1471-1471‬‬
‫‪ ‬مقال الدكتور محمد النجاري رئيس المحكمة اإلدارية بوجدة‪ ،‬حكم عدد ‪ ،14‬منشورات مجلة‬
‫الحقوق المغربية‪ ،‬سلسلة العمل القضائي عدد ‪ 7‬مارس ‪.1441‬‬
‫‪ ‬النصوص القانونية‪:‬‬
‫‪ ‬الدستور المغربي لسنة ‪.1477‬‬
‫‪ ‬ظهير ‪ 1‬رمضان ‪ 71( 7117‬غشت ‪ )7171‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره‬
‫وتتميمه‪.‬‬
‫‪ ‬قانون ‪ 70-41‬المغير والمتمم لظهير ‪ 1‬رمضان المتعلق بالتحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫‪ ‬القرار الوزيري ‪ 1‬يونيو ‪ 7170‬المحدد لتفاصيل تطبيق مقتضيات التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬ظهير ‪ 6‬ماي ‪ 7131‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة وباالحتالل المؤقت‪.‬‬
‫‪ ‬قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪48‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫فهرس املحتويات‪:‬‬
‫مقدمة‪10..........................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي واإلداري‪10...........................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي‪41.................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مرحلة التحفيظ‪41...............................................................‬‬
‫أوالً‪ :‬قرار رفض مطلب التحفيظ‪41.........................................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬قرار إلغاء مطلب التحفيظ‪40.........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مرحلة اإلشهار والتقييدات‪46....................................................‬‬
‫أوالً‪ :‬رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه‪46...........................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬قرار رفض تأسيس رسم عقاري خاص بالجزء الذي ال يشمله النزاع‪43.................‬‬
‫ثالثاً‪ :‬رفض التقييد أو التشطيب على الحجز أو اإلنذار بحجز عقاري‪41....................‬‬
‫رابعاً‪ :‬رفض التقييد أو التشطيب على التقييد االحتياطي أو اإليداع‪41.......................‬‬
‫خامساً‪ :‬رفض تصريح األخطاء المادية وتسليم نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد‬
‫الخاصة‪71...............................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الطعن أمام القضاء اإلداري‪70...................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬ق اررات رفض التعرض أو قبولها‪70..............................................‬‬
‫أوالً‪ :‬قرار رفض التعرض في مسطرة التحفيظ‪70............................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬قرار إلغاء التعرض‪76...............................................................‬‬
‫ثالثاً‪ :‬قرار رفض التعرض غير "القابل للطعن القضائي"‪76..................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الق اررات اإليجابية المتعلقة بالتشطيب‪71..........................................‬‬
‫أوالً‪ :‬قرار التشطيب على حق عيني‪71.....................................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬قرار التشطيب على التقييد االحتياطي‪14.............................................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬قرار رفض إرجاع نظير الرسم العقاري وقرار رفض تغيير اسم العقار المحافظ‪14...‬‬
‫أوالً‪ :‬قرار رفع إرجاع نظير الرسم العقاري رغم انتهاء التقييدات‪14...........................‬‬
‫ثانياً‪ :‬قرار رفض تغيير اسم العقار المحفظ‪17..............................................‬‬

‫‪49‬‬
 ‫الطعن في قرارات املحافظ على ألامالك العقارية‬

‫الفقرة الرابعة‪ :‬رفض تنفيذ األحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به ورفض إحالة مطلب التحفيظ‬
‫على المحكمة‪11.............................................................................‬‬
‫أوالً‪ :‬رفض تنفيذ األحكام الحائزة لقوة الشيء‪11.............................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬رفض إحالة مطلب التحفيظ على المحكمة‪11.........................................‬‬
‫الفقرة الخامسة‪ :‬قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري بين القابلية للطعن وغير القابلية للطعن‪10..‬‬
‫أوالً‪ :‬قرار المحافظ بخصوص تحفيظ العقار وانشاء الرسم العقاري يكون قابل للطعن‪10.......‬‬
‫ثانياً‪ :‬قابلية التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري للطعن‪16......................................‬‬
‫الفقرة السادسة‪ :‬الطعن في قرار التحديد اإلداري والطعن في المسؤولية المرفق عن األضرار الناتجة‬
‫عن عملية التسجيل‪11...........................................................................‬‬
‫أوالً‪ :‬الطعن في قرار التحديد اإلداري‪11....................................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬مسؤولية المرفق عن األضرار الناتجة عن عملية التسجيل أو التشطيب‪13.............‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مسطرة الطعن في ق اررات المحافظ‪01................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬مسطرة الطعن في ق اررات المحافظ أمام القضاء العادي‪14.........................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬المسطرة خالل المرحلة االبتدائية‪14.............................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬المسطرة خالل المرحلة االستئنافية‪11............................................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬مسطرة الطعن أمام المجلس األعلى‪10...........................................‬‬
‫أوالً‪ :‬أجل الطعن وشكلية عريضة النقض‪10................................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬سير المسطرة أمام المجلس األعلى‪11................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬المسطرة أمام القضاء اإلداري وآثارها‪04..........................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬شكليات رفع الدعوى أو آجالها‪04...............................................‬‬
‫أوالً‪ :‬شكليات رفع الدعوى أمام القضاء اإلداري‪04..........................................‬‬
‫ثانياً‪ :‬آجال رفع الدعوى‪07................................................................‬‬
‫ثالثاً‪ :‬الدعوى الموازية‪01..................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬آثار الطعن في مقررات المحافظ‪01..............................................‬‬
‫خاتمة ‪46..........................................................................................‬‬
‫المصادر والمراجع‪47...............................................................................‬‬
‫‪50‬‬