‫ماستر‪ :‬القانون العقاري والعقود‬

‫الفوج‪ :‬الخامس‬
‫الفصل‪ :‬الثالث‬
‫وحدة‪ :‬القانون الجنائي للعقار‬
‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫ظاهرة االستيالء على عقارات‬

‫الغير‪:‬‬
‫واقعها وآلية مكافحتها‬

‫إشراف وتأطير الدكتور‪:‬‬

‫إعداد الطلبة‪:‬‬
‫سعيد الوردي‬ ‫عبد الرحيم الجملي‬
‫أحمد دياب‬
‫عبد الجليل اعاللش‬

‫السنة الجامعية‪2021-2022 :‬‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‪:‬‬
‫يشكل العقار األرضية األساسية إلنجاز المشاريع المنتجة للثروة كما يعتبر قاطرة للتنمية‬
‫االقتصادية واالجتماعية‪ ،‬غير أن اضطالع العقار بهذه المهام يقتضي أن يكون خاضعا لنظام‬
‫قانوني تتسم فيه الملكية العقارية بالثبات واالستقرار‪.1‬‬
‫ويعتبر ظهير التحفيظ العقاري‪ 2‬واحدا من القوانين الرامية إلى حماية الملكية العقارية‪،‬‬
‫وبذلك فمنذ دخول هذا النظام إلى المغرب أصبحت العقارات على نوعين‪ :‬عقارات محفظة‬
‫وأخرى غير محفظة‪ ،‬غير أن هذه األخيرة هي الغالبة داخل النسيج العقاري المغربي‪.‬‬
‫وبالرغم من تدخل المشرع المغربي في أكثر م ن مناسبة إلحاطة الملكية العقارية بأسس‬
‫تشريعية هامة من قبيل ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪ 14.07‬والقانون‬
‫رقم ‪ 339.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬وكذا قانون جنائي لزجر كل التصرفات التي‬
‫تخرج عن النطاق المرسوم لها‪ ،‬هذا دون إغفال باقي القوانين الخاصة التي تعد كإطار مكمل‬
‫للحماية التشريعية للملكية العقارية‪.‬‬
‫إال أنه بالنظر ألهمية الوعاء العقاري في حياة األفراد‪ ،‬ولقيمته التصاعدية في السوق‬
‫االقتصادية‪ ،‬فقد شكل مطمعا لذوي النوايا السيئة الذين يحاولون الترامي عليه وسلبه من مالكه‬
‫الحقيقيين بشتى الطرق‪ 4‬فأصبحت الملكية العقارية عرضة لظاهرة السطو واالستيالء بكل‬
‫صوره‪.‬‬
‫والواقع أن الظاهرة ليست بالجديدة بل قديمة قدم الجريمة ذاتها‪ ،‬ويتجلى ذلك من خالل‬
‫أسبابها‪ ،‬فتزوير الوثائق العقارية والبطائق الوطنية وانتحال الهوية‪ ،‬شهادة الزور‪ ،‬تقليد‬
‫األختام‪ ،‬واستغالل الثغرات القانونية‪ ،‬هي آفات سلبية متجذرة في الطبيعة البشرية‪ ،‬غير أن‬
‫ا لقضاء كان يعطي للظاهرة بعض أوصاف الجرائم السالفة الذكر ومهما كانت األوصاف‬
‫ومهما كانت التسميات (استيالء‪ ،‬سطو‪ ،‬انتزاع ‪ ،)...‬فإن النتيجة تظل واحدة سلبية وهي امتالك‬
‫عقارات الغير بدون وجه حق‪ .‬وبالتالي فإ ن الجديد هو استفحال الظاهرة وتناميها وتفشيها‪.‬‬

‫‪1‬إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم ‪ ،14.07‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،2015‬ص‬
‫‪.3‬‬
‫‪2‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 09‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه‬
‫بالقانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.117‬في ذي الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 22‬نوفمبر ‪ ،2011‬المنشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 275998‬ذو الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 24‬نوفمبر ‪ ،2011‬ص ‪ 5575‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ 3‬الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.178‬الصادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 22‬نونبر ‪ 2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪39.08‬‬
‫المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 26‬نونبر ‪ ،2011‬ص‬
‫‪.5587‬‬
‫‪ 4‬ادريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ ،2019‬ص ‪.127‬‬
‫‪2‬‬
‫وعليه فلما كان االستيالء على العقار يصنف في خانة التجاوزات القانونية المحدودة‪،‬‬
‫وتبعا لحجم القضايا المعروضة على الجهات العليا بالبالد‪ ،1‬جاءت الرسالة الملكية السامية‬
‫لتدق ناقوس الخطر‪ ،‬وتحذر من أن جرائم االستيالء على عقارات الغير بلغت حد الظاهرة‬
‫الخطيرة حيث جاء فيها‪" :‬فقد أصبح االستيالء على عق ارات الغير ممارسة متكررة يدل عليها عدد‬
‫القضايا المعروضة على المحاكم‪ ،‬وتعدد الشكاوى المقدمة حولها واألخبار المتواترة التي توردها‬
‫الصحافة بشأنها‪ ،‬وأضحى يجسد وجود ظاهرة خطيرة تتفشى بشكل كبير‪ ،‬وتستدعي التدخل الفوري‬
‫والح ازم لها تف اديا لما قد ينجم عنها من انعكاسات سلبية‪.2"...‬‬
‫فيكون بذلك ضحية االستيالء أجانب ومغاربة مقيمين بالخارج بل وحتى المغاربة المقيمين‬
‫بالوطن‪ ،‬من طرف متورطون مغاربة وأجانب متدخلين في المنظومة العقارية وغيرهم‪ ،‬أو‬
‫عن طريق التعاون بين كل هؤالء بحيث لم يعد االستيالء على ملك الغير يأخذ تلك الصورة‬
‫النمطية التي تعتمد على القوة والعنف بل هذه الواقعة استفحلت ليصبح هذا النشاط االجرامي‬
‫الذي يستهدف الملكية العقارية يستعمل وسائل في تزوير وكاالت بأسماء المالكين الحقيقيين‬
‫‪3‬‬
‫وأحيانا بطائق هوياتهم‪ ،‬أو تزوير رسوم اإلرا ثة أو عقود الوصايا بالمغرب أو الخارج‬
‫واستغالل مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية‪ ،‬بل وحتى االلتفاف على بعض النصوص القانونية‪،‬‬
‫األمر الذي وجب معه التدخل التخاذ تدابير قضائية زجرية تنظيمية وتشريعية آنية ومستعجلة‬
‫للحد من الظاهرة‪.‬‬
‫ولظاهرة االستيالء على عقارات الغير أهمية بالغة ال على المستوى القانوني أو العملي‪ ،‬فأما‬
‫على المستوى القانوني فتتجلى من خالل إبراز الدور الذي أناطه المشرع للقضاء من خالل‬
‫التدخل الحمائي للنيابة العامة‪ ،‬أو القضاء االستعجالي لطرد كل محتل لعقار محفظ‪ ،‬بل األكثر‬
‫من ذلك في تشتت النصوص القانونية المؤطرة للموضوع بين مختلف القوانين‪ .‬أما على‬
‫المستوى العملي فتبرز من خالل توجيه الرسالة الملكية السامية حول االستيالء على عقارات‬
‫الغير هو دعوة لكل المهتمين والباحثين في المجال العقاري لالهتمام بالموضوع‪ ،‬وكذا‬
‫االطالع على مختلف األحكام والقرارات القضائية ألغلب محاكم المملكة واستجالء دورها‬
‫في التصدي للظاهرة‪.‬‬
‫ولإلحاطة بهذا الموضوع أكثر‪ ،‬اقتضى منا األمر بسطعليه اإلشكالية التالية‪ :‬ما مدى كفاية‬
‫ونجاعة الترسانة القانونية المدنية منها والجنائية في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير؟‬

‫‪1‬ادريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪.127‬‬
‫‪ 2‬الرسالة الملكية السامية الموجهة لوزير العدل والحريات‪ ،‬الصادرة بالرباط بتاريخ ‪ 30‬دجنبر ‪.2016‬‬
‫‪3‬الملودي العابد العمراني‪ ،‬دراسات رسمية للرسالة الملكية بتاريخ ‪ 30‬دجنبر ‪ ،2016‬مقال بأشغال ندوة خنيفرة‪ :‬ظاهرة االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪ ،‬األسباب والحلول‪ ،‬منشورة بمجلة المنازعات والنظم اإلجرائية‪ ،‬مطبعة األحمدية‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬بتاريخ ‪ 8‬يوليوز ‪،2017‬‬
‫ص ‪.95‬‬

‫‪3‬‬
 ‫وهذه االشكالية تتفرع عنها تساؤالت فرعية من قبيل‪:‬‬
‫‪ -‬ما المقصود باالستيالء على عقارات الغير؟‬
‫‪ -‬ما هي العوامل المساعدة على االستيالء؟‬
‫ما هي سبل التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير؟‬
‫ولمقاربة موضوع ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ارتأينا اعتماد المنهج التحليلي مما‬
‫يساعدنا في تمحيص ا لنصوص القانونية والتعرف على أوجه القصور فيها‪ ،‬والتي يستغلها‬
‫المتورطون في أفعال االستيالء على عقار الغير‪ ،‬وذلك وفق التصميم التالي‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫المبحث الثاني‪ :‬سبل التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬

‫‪4‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫يلعب العقار دورا حيويا على صعيد التنمية االقتصادية واالجتماعية بمختلف تجلياتها‪ ،‬لذلك فقد أحاطه‬
‫المشرع المغربي بمجموعة من المقتضيات القانونية‪ ،‬وارتقى به إلى مصاف الحماية الدستورية بموجب‬
‫الفصل ‪ 35‬من الدستور والذي اعتبر حق الملكية العقارية من أهم الحقوق الراجعة لألفراد التي ال يمكن‬
‫المساس بها إال بموجب القانون وفق إجراءات محددة سلفا‪.‬‬
‫وبالنظر ألهمية الملكية العقارية في حياة االفراد ولقيمتها التصاعدية في السوق االقتصادية‪ ،‬فقد‬
‫شكلت مطمعا لذوي النيات السيئة الذين يحاولون الترامي عليها وسلبها من مالكيها الحقيقيين بشتى‬
‫الطرق إلى حد ظهور شبكات مؤطرة في ميدان التزوير غايتها البحث عن العقارات المهملة وخاصة تلك‬
‫العائدة لألجانب وكذا للمغاربة الم قيمين بالخارج لالستيالء عليها وحرمان مالكيها منها‪.‬‬
‫وعليه ومن أجل تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير بنوع من الدقة‪ ،‬ال بد من التطرق الى‬
‫ماهية هذه الظاهرة (المطلب األول)‪ ،‬ومن ثم إلى وسائل االستيالء على عقارات الغير (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬ماهية االستيالء على عق ارات الغير‬

‫نظرا لما تشكله هذه الظاهرة من خطورة على المنظومة العقارية ككل‪ ،‬ارتأينا مالمسة جوانب‬
‫هذه الظاهرة‪ ،‬من خالل وضع تعريف ألفعال االستيالء على عقارات الغير وتمييزه عن غيره‬
‫من المفاهيم المشابهة (الفقرة األولى)‪ ،‬مع تسليط الضوء على أهم العوامل المساعدة على‬
‫استفحال وتفشي هذه الممارسة غير المشروعة (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم االستيالء على عق ارات الغير وتمييزه عن المف اهيم المشابهة‬
‫إن المشرع المغربي قد حاول من خالل ترسانته القانونية حماية الملكية العقارية وتحصينها‬
‫وضمان سهولة تداولها عبر تعزيز ضمانات استقرار المعامالت العقارية والرفع من قيمتها‬
‫االقتصادية لكن في ظل تفشي ما يسمى باالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬أضحى تحقيق األمن‬
‫العقار ي رهين بتجاوز والحد من هذه الظاهرة‪ ،‬لم ا تشكله من اعتداء على الملكية العقارية‪،‬‬
‫حيث اتضح أن لوبيات العقار تلجأ في استيالئها على األمالك العقارية إلى استغالل هشاشة‬
‫القوانين والترسانة المنظمة للعقار‪.‬‬
‫وأمام استفحال هذه الظاهرة وتزايد عدد القضايا المعروضة أمام القضاء‪ ،‬أصبح لزاما‬
‫علينا تشخيص هذه ا لظاهرة عبر وضع تعريف لها ومالمسة االنطالق الحقيقي لها(أوال)‪،‬‬
‫وكذا تمييزها عن غيرها من الممارسات غير المشروعة(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف االستيالء على عق ارات الغير‬
‫لم يتحمل المشرع المغربي عناء وضع تعر يف دقيق لالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬بل اقتصر‬
‫فقط على وضع نصوص قانونية متفرقة يمكن من خالل استقرائها إزالة الغموض عنه‪ ،‬هذا‬
‫فضال على أن أخطر ما يهدد األ من العقاري اليوم ببالدنا هو تفشي ظاهرة االستيالء على‬
‫عقارات الغير التي باتت تنخر في صلب المجتمع المغربي أكثر من أي وقت مضى‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫فاالستيالء هو إثبات اليد على المحل حاال ومآال‪ ،‬أو القهر والغلبة ولو حكمت‪ ،‬أما الفعل‬
‫المادي الذي يتحقق به االستيالء فإنه يختلف تبعا لألشياء واألشخاص‪ ،‬وهناك من الفقه من‬
‫يعتبر االستيالء يتحقق بانتزاع المال خلسة أو عدوة بطريقة الحلية‪.1‬‬
‫وبذلك فإن االستيالء يراد به بلوغ الغاية من األمر وصيرورة الشيء في يد الشخص‬
‫قهرا وبدون رضاه‪ ،‬بمعنى أن االستيالء على عقار الغير هو السطو والغصب بدون وجه حق‬
‫باستعمال القوة‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى الفقه نجد البعض قد اعتبر االستيالء سببا لكسب ملكية األشياء التي ال‬
‫مالك لها‪ ،‬عن طريق وضع اليد عليها بنية تملكها واالستيالء بهذا المعنى يتكون من عنصرين‪،‬‬
‫عنصر مادي يتجسد في الحيازة أي وضع اليد‪ ،‬وعنصر معنوي وهو وجود نية التملك‪.2‬‬
‫فاالستيالء في نظره يخص ملكية األشياء المنقولة التي ال مالك لها وهو ما يعني أنه ال يمكن‬
‫استسا غته واالعتداد به في كسبملكية العقارات‪ ،‬ودليله في ذلك أنه ال يمكن تصوروجود‬
‫عقارات دون مالكها‪ ،‬بل حتى األراضي الموات التي ال مالك لها تكون ملكا للدولة تماشيا مع‬
‫ما نصت عليه المادة ‪ 222‬من مدونة الحقوق العينية‪.3‬‬
‫وهو نفس التوجه الذي صار عليه أحد الفقهاء عندما عرف االستيالء بأنه سبب من أسباب‬
‫كسب الملكية يقوم على أساس قاعدة وضع اليد على الشيء الذي ال مالك له بنية تملكه‪ ،‬كما‬
‫هو الحال بالنسبة إلحياء أراضي الموات وهي مسألة يشتبه فيها نظام االستيالء بالحيازة‪.4‬‬
‫وفي ا عتقادنا فاالستيالء ليس سببا من أسباب كسب الملكية وإنما هو سبب لضياع حق الملكية‪،‬‬
‫ألن االستيالء على األمالك العقارية الذي هو موضوعنا ال ينصب فقط على العقارات التي‬
‫ال مالك لها‪ ،‬وإنما يتجاوز ذلك إلى عقارات مملوكة ألصحابها‪ ،‬غير أنهم قد يكونوا أجانب أو‬
‫مغاربة مقيمين بالخارج‪ ،‬حيث يستغل ذوي النيات السيئة غياب مالكيها واستعمال أساليب‬
‫احتيالية كالتزوير أو التدليس قصد كسب ملكيتها والترامي عليها ‪ ،‬وانتزاعها بدون سند قانوني‬
‫مقبول‪ ،‬وهو ما صار عليه األستاذ عبداللطيف الودناسي بقوله‪ " :‬وإذا كان نظام االستيالء‬
‫مبررا وسببا معقوال لكسب المل كية‪ ،‬فإنه لم يعد وسيلة لتبرير التملك ‪ ،‬ألن إرادة االنسان في‬

‫‪1‬أسامة أشرف‪ "،‬االستيالء على عقارات الغير‪ -‬العقار المحفظ ‪ -‬نموذجا‪ ،"-‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة سيدي‬
‫محمد بن عبد هللا‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2014.2015‬ص ‪.11‬‬
‫‪2‬إدريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪.254‬‬
‫‪3‬تنص المادة ‪ 222‬من مدونة الحقوق العينية على انه‪ "،‬األراضي الموات التي ال مالك لها تكون ملكا للدولة‪ ،‬وال يجوز وضع اليد عليها‬
‫إال بإذن صريح من السلطة المختصة طبقا للقانون"‪.‬‬
‫‪4‬محمد سوسي‪":‬االستيالء على عقارات الغير‪ :‬تحديد المفهوم وأسباب الظاهرة في أراضي الجموع‪ ،‬مقال منشور ضمن سلسلة المعارف‬
‫القانونية والقضائية‪ ،‬مؤلف جماعي االستيالء على عقارات الغير واالسترجاع‪ ،‬منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬مطبعة‬
‫المعرف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2018‬ص ‪.38‬‬

‫‪6‬‬
‫االستي الء على األشياء تعارضت إرادة غيره ومن ثم أصبح من الضروري وجود نظام يكبح‬
‫هذه اإلرادة ويحد من حريته كي ال تطغى حاجاته على حاجة غيره‪.1‬‬
‫وبالرجوع إلى المشرع المغربي نجده لم يضع أي تعريف ألفعال االستيالء على عقارات‬
‫الغير ‪ ،‬لكن انطالقا من الندوات العلمية واللقاءات التي تناولت هذا الموضوع بالدراسة‬
‫والتحليل‪ ،‬وانطالقا من الرسالة الموجهة إلى السيد وزيرالعدل والحريات بتاريخ‬
‫‪30‬دجنبر‪ ،2016‬يمكن تعريف االستيالء على عقارات الغير بأنه تلك األفعال التي أصبحت‬
‫تهدد الملكية العقارية والمزعزعة لألمن العقاري وذلك بالترامي واالعتداء عليها بالطرق غير‬
‫الشرعية وقد شكلت هذه الرسلة نقطة االنطالق الحقيقية للكشف عن واقع تعيشه العقارات‬
‫ببالدنا‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬تمييز االستيالء على غيره من المف اهيم المشابهة‬
‫إن أف عال االستيالء على عقارات الغير غالبا ما يشوبها شيء من الغلط بينها وبين االعتداء‬
‫المادي الذي تقوم به اإلدارة‪ ،‬وأحيانا أخرى مع الحيازة والغصب‪.‬‬
‫لذلك سنميز بشكل مختصر بين االستيالء عل عقارات الغير واالعتداء المادي في إطار نزع‬
‫الملكية‪ 3‬من أجل المنفعة العامة(أ)‪ ،‬ثم تمييزه عن الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية(ب)‪.‬‬
‫أ‪ -‬تمييز االستيالء على عق ارات الغير عن االعتداء المادي‬

‫يرتبط االعتداء المادي بنظام نزع الملكية ألجل المنفعة العامة نظرا لكونه يمثل المظهر غير‬
‫المشروع له‪ ،‬ويعد نظام نزع الملكية إ جراء قانوني تلجأ إليه الدولة والمؤسسات العمومية‬
‫إللزام الخواص على ال تخلي على ممتلكاتهم العقارية من أجل المنفعة العامة مقابل تعويض‬
‫عادل‪.4‬‬
‫إن الدولة في إطار القيام بمسؤولياتها على المستوى االقتصادي واالجتماعي واإلداري‪ ،‬تحتاج‬
‫لبعض العقارات في سبيل تحقيق المصلحة العامة فتلجأ الدولة في هذا اإلطار إلى مسطرة‬
‫االقتناء بالتراضي شأنها في ذلك شأن الخواص‪ ،5‬إال أنه في حالة تعذر ذلك فإنها تلجأ إلى‬

‫‪1‬عبد اللطيف الودناسي‪ ":‬تملك العقار بالحيازة في التشريع المغربي"‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص جامعة القاضي‬
‫عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2000.2001‬الصفحة‪4 :‬‬
‫‪2‬مقتطف من الرسالة الملكية الموجهة إلى السيد وزير العدل والحريات بتاريخ ‪ 30‬دجنبر‪.2016‬‬
‫‪3‬القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة واالحتالل المؤقت الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪1.81.254‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ 3685‬بتاريخ ‪ 3‬رمضان ‪ 15( 1403‬يونيو ‪ ،)1983‬ص ‪.980‬‬
‫‪ 4‬نادية بلحجاج‪ ":‬حماية القضاء للملكية العقارية من االعتداء المادي"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص جامعة عبد المالك‬
‫السعدي‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية طنجة‪ ،‬اسنة الجامعية ‪ ،2011.2012‬الصفحة ‪.16‬‬
‫‪5‬نظم المشرع المغربي االقتناء بالتراضي في الفص ‪ 42‬من القانون رقم ‪ 81.07‬المتعلق بزع الملكية من اجل المنفعة العامة واالحتالل‬
‫المؤقت والذي جاء فيه‪ ":‬إذا اتفق نازع الملكية والمنزوع ملكيته على الثمن الذي حددته اللجنة بعد نشر مقرر التخلي وعلى كيفية تفويت‬
‫العقار او الحقوق المنزوعة ملكيتها فان هذا االتفاق الذي يجب ان يبرم طبقا لمقرر التخلي‪ ،‬يدرج في محضر امام السلطة اإلدارية‬
‫المحلية التابع لها موقع العقار إذا كان المنزوع ملكيته يقيم بالمكان المذكور‪.‬‬
‫أما إذا كان المنزوع ملكيته غير مقيم بذلك المكان فان هذا االتفاق يبرم وفق مقتضيات القانون الخاص بواسطة عقد عرفي او عدلي‬
‫ويبلغ الى السلطة اإلدارية المحلية وتترتب عليه ابتداء من تاريخ ايداعه لدى المحافظة على األمالك العقارية جميع االثار المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 37‬وكذا سحب الدعوى عند االقتضاء أمام المحكمة اإلدارية او المحكمة االستئناف أو محكمة النقض‪.".....‬‬

‫‪7‬‬
‫مسطرة نزع الملكية التي تعتبر أحد أنواع االستيالء على عقارات الغير سواء مغاربة أو‬
‫أجانب‪.‬‬
‫فغالبا ما تلجأ اإلدارة إلى وضع يدها على عقار مملوك للغير من أجل تشييد مرفق عمومي‬
‫دون أن تسلك في ذلك مسطرة نزع الملكية ألجل المنفعة العامة‪ ،‬تحت غطاء االستعجال بغية‬
‫تحقيق المصلحة العامة‪ ،‬وهو ما يشكل اعتداء صارخا على حق الملكية المضمون بمقتضى‬
‫الدستور‪.1‬‬
‫وقد تعددت التعاريف الفقهية التي أعطيت لالعتداء المادي من قبل الفقه‪ ،‬من ذلك من‬
‫عرفه بأنه استيالء اإلدارة على عقار مملوك للغير سواء بصفة مؤقتة أو دائمة‪ ،‬خارج‬
‫مقتضيات قانون نزع الملكية وخارج أي اتفاق رضائي بينها وبين المالك‪.2‬‬
‫وهناك من عرفه بقوله كون اإلدارة في سبيل اقتضاء حقوقها تتخذ وسيلة تخالف الطريق الذي‬
‫رسمه لها القانون وتكون بذلك خرجت عن المشروعية بكيفية خطيرة إلى درجة أن عمل‬
‫اإلدارة ال يمكن ربطه بالقواعد الدستورية وال بالقواعد اإلدارية‪.3‬‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أن مفهوم االعتداء المادي يقرب كثيرا من مفهوم الغصب فهذا‬
‫األخير يقصد به استيالء اإلدارة على عقارات األفراد بدون سند قانوني سواء بصفة مؤقتة أو‬
‫دائمة‪ 4‬إذ يصعب التمييز بينهما إال باالستناد إلى جسامةاالعتداء‪ ،‬كما أن الغصب يتحقق عندما‬
‫تعمل اإلدارة عل وضع يدها على العقارات المملوكة للغير دون أن تسلك في سبيل ذلك‬
‫اإلجراءات القانونية الواجبة بمقتضى القانون‪.5‬‬
‫ب‪ -‬تمييز االستيالء عن الحيازة‬

‫إن المشرع المغربي لم يعرف المقصود بالحيازة وإنما عمل على تبيان ذلك بطريقة غير‬
‫مباشرة عندما تعرض لعناصرها‪6‬في الفقرة األولى من المادة ‪ 239‬من مدونة الحقوق العينية‬
‫التي تنص على أنه" تقوم الحيازة االستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه"‪.‬‬

‫‪1‬الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.91‬الصادر في ‪ 27‬من ذي الحجة ‪ 1432‬الموافق ل ‪ 29‬يوليوز ‪ ،2011‬الجريدة الرسمية عدد ‪6459‬‬
‫مكرر بتاريخ ‪ 28‬شعبان ‪1432‬الموافق ل ‪ 30‬يوليوز ‪ ،2011‬ص ‪.3600‬‬
‫‪ 2‬عبد الحميد الحمداني‪ ":‬العمل القضائي في مجال الغصب ونقل الملكية "‪ ،‬مجلة البحوث العدد ‪ ،9‬لسنة ‪ ،2009‬ص‪.161 :‬‬
‫‪3‬محمد ايت بوزيد" حماية القاضي اإلداري االستعجالي للملكية من خالل االذن بالحيازة ورفع االعتداء المادي" رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القضاء اإلداري جامعة محمد الخامس بالرباط السنة الجامعية ‪ ،2014.2015‬ص ‪.36‬‬
‫‪4‬عبد الكريم بوالدل" االعتداء المادي لإلدارة على الملكية العقارية بين تنظير الفقه وتطبيقات القضاء اإلداري بحث لنيل دبلوم الماستر‬
‫في القانون العام جامعة سيدي محمد بن عبد هللا فاس كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السنة الجامعية ‪ ،2013.2014‬ص‪،‬‬
‫‪.43‬‬
‫‪5‬محمد الكشبور نزع الملكية ألجل المنفعة العامة – قراءة في النصوص – وفي مواقف القضاء‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة لدار البيضاء‬
‫الطبعة الثانية ‪ ،2007‬ص‪.159 ،‬‬
‫‪6‬إدريس الفاخوري" الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪.219‬‬

‫‪8‬‬
‫ونظرا ألهمية الحيازة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية‪ ،‬فقد عمل المشرع على تنظيم‬
‫أحكامها في العديد من القوانين منها قانون االلتزامات والعقود‪ ،1‬وقانون المسطرة المدنية‪،2‬‬
‫والقانون الجنائي‪ ،3‬وغيرها من القوانين إلى أن جاءت مدونة الحقوق العينية التي نظمتها‬
‫بنصوص خاصة وأكثر دقة في المواد من ‪239‬إلى ‪.263‬‬
‫وعليه فباستقرائنا لمقتضيات المادة ‪ 239‬من مدونة الحقوق العينية نجد أن المشرع استلزم‬
‫لالعتداد بالحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية وضع اليد على الملك والتصرف فيه بنية‬
‫التملك‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 3‬من نفس المدونة على أنه‪":‬يترتب على الحيازة المستوفية‬
‫ل لشروط القانونية اكتساب الحائز ملكية العقار غير المحفظ أو أي حق عيني أخر يرد عليه‬
‫إلى أن يثبت العكس"‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى الفقه نجد البعض قد عرف الحيازة بأنها سلطة واقعية أو فعلية على شيء‬
‫منقول أو عقار أو حق عيني مرتب على شيء شريطة أن ال تكون األعمال التي يأتيها شخص‬
‫على أنها مجرد رخصة من المباحات أو التي يتحملها الغير على سبيل التسامح‪.4‬‬
‫واالعتداد بالحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية استوجب المشرع في المادة‪ 240‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬مجموعة من الشروط حيث جاء فيها‪" :‬يشترط لصحة حيازة الحائز أن يكون‬
‫واضعا يده على الملك‪ ،‬أن يتصرف فيه تصرف المالك في ملكه‪ ،‬أن تستمر الحيازة طول‬
‫المدة المقررة في القانون‪.".......‬‬
‫وعليه فالحد الفا صل بين الحيازة واالستيالء هو الحق‪ ،‬فإذا كان الحائز بوضعه يده على العقار‬
‫يريد حقه المكتسب فهنا نتكلم عن الحيازة المشروعة المثبتة للملك‪ ،‬وإذا كان السطو والترامي‬
‫بدون وجه حق فذلك استيالء على ملك الغير‪.‬‬
‫كما أن المشرع حدد للحيازة مدة محددة مقرونة بوضع اليد بهدوء واطمئنان وبدون منازع‬
‫عل عقار ودون انقطاع طوال المدة المحددة بالنسبة لألقارب واألجانب‪ ،‬وهذا على خالف‬
‫االستيالء والترامي واالستحواذ اللذين ال يراعى فيهما الفاعل مدة الحيازة حيث قبل انصرام‬
‫المدة المحددة أو بعدها‪.5‬‬

‫‪1‬ظهير شريف صادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ ) 1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ ،5054‬ص ‪.3183‬‬
‫أنظر الفصول من ‪101‬إلى ‪ 105‬من ظهير االلتزامات والعقود المغربي المتعلقة بالمسؤولية عن حيازة الغير‪.‬‬
‫‪2‬ظهير شريف بمثابة قانون رقم ‪ 1.74.447‬بتاريخ ‪ 11‬رمضان ‪ 28( 1394‬شتنبر ‪ ،)1974‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪2303‬‬
‫مكرر بتاريخ ‪ 30‬شتنبر ‪ ،1974‬ص ‪.2741‬‬
‫انظر الفصول من ‪166‬إلى ‪ 170‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪3‬ظهير شريف ‪ 1.59.413‬صادر بتاريخ ‪ 28‬جمادى الثانية ‪ 26( 1382‬نونبر ‪ )1962‬المتعلق بالمصادقة على مجموعة القانون‬
‫الجنائي‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2640‬مكرر‪ ،‬بتاريخ ‪ 12‬محرم ‪5( 1383‬يونيو ‪ ،)1963‬ص ‪.1253‬‬
‫الفصل ‪ 570‬من القانون الجنائي الذي يجرم انتزاع عقار من حيازة الغير‪.‬‬
‫‪ 4‬مأمون الكزبري التحفيظ العقاري والحقوق العينية االصلية والتبعية في التشريع المغربي‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬شركة الهالل العربية للطباعة‬
‫والنشر‪ ،‬سنة ‪ ،1987‬ص ‪.67‬‬
‫‪ 5‬محمد الراقي"‪ ،‬االستيالء على عقارات األجانب والمتغيبين بالمغرب زعزعة لألمن العقاري " مقال منشور بمجلة االطلس للدراسات‬
‫الفقهية والقانونية واالقتصادية والقضائية ملف خاص بمظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬العدد ‪ ،1‬ص‪ 41‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪9‬‬
‫كما أ ن الحيازة تنصب على العقارات غير المحفظة وهذا ما أكدته المادة ‪ 261‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية التي تنص على أنه" ال تكتسب بالحيازة‪:‬‬
‫‪ -‬العقارات المحفظة‪...‬إلخ‪.‬‬
‫وعليه فال مجال لل حديث عن الحيازة في ظل العقارات المحفظة‪ ،‬على خالف االستيالء الذي‬
‫ال يستثني أي نوع من العقارات سواء المحفظة منها أو غير المحفظة وسواء كانت ملكيتها‬
‫لألشخاص الذاتيين أو المعنويين مغاربة أو أجانب‪.‬‬
‫فاالستيالء أو الترامي عمل غير مشروع يهدف الى المساس بنظام الملكية العقارية وزعزعة‬
‫األ من العقاري‪ ،‬في حين أن الحيازة طريق مشروع لكسب الملكية‪ ،‬لكن الحائز قد يعتبر‬
‫مستوليا بدون سبب مشروع أو بدون وجه حق متى اختلت شروط الحيازة‪.1‬‬
‫ونظرا لما تشكله هذه الظاهرة من خطورة على بلدنا وحيلولتها دون تحقيق األمن القانوني‬
‫والعقاري على الوجه المطلوب‪ ،‬فإن األمر يدفعنا للتساؤل عن أهم األسباب والعوامل التي‬
‫أدت إلى تفشيها واستفحالها كممارسة غير مشروعة‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العوامل المساعد على تفشي ظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫تحتل الملكية العقارية مكانة متميزة على رأس األنظمة القانونية األكثر تطورا بمختلف تيارات‬
‫التقدم‪ ،‬وتشكل القوانين الوسيلة الكفيلة لحماية وتقوية مناعتها ولكن في كثير من الحاالت قد‬
‫يحدث ما يجعل الترسانة القانونية غير قادرة على توفير الحماية الكافية للعقار بفعل بعض‬
‫الممارسات غير المشروعة التي تستغل ضعفه وهشاشته‪ ،‬وكذا بعض الثغرات القانونية‪ ،‬من‬
‫ذلك االستيالء الذي يشكل أهم صور الترامي والتعدي عل الملكية العقارية‪ ،‬لكون هذه الظاهرة‬
‫قد ساهمت في ظهورها مجموعة من العوامل واألسباب(أوال)‪ ،‬مما تطلب األمر صدور رسالة‬
‫ملكية تتوخى تحقيق الحماية لفئة عريضة من المالكين إن لم نقل جميعهم (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬أسباب تفشي ظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫من بين أهم هذه األسباب نكر ما يلي‪:‬‬
‫أ‪ -‬ازدواجية وتعدد األنظمة العق ارية والجهات المتدخلة في المجال العق اري‬

‫من المسلم به أن العقار يعد أرضية مناسبة لمختلف المشاريع االقتصادية واالجتماعية على‬
‫الصعيد الوطني‪ ،‬غير أن التطور التاريخي الذي مر منه النظام العقاري المغربي أفرز لنا‬
‫بنية عقارية مركبة ومعقدة‪ ،‬مما نتج عنه ازدواجية األنظمة القانونية المؤطرة للعقار‪.‬غير أنه‬
‫بالرغم من محاولة المشرع تجاوز هذه االزدواجية من خالل مدونة الحقوق العينية‪ ،‬فإن‬
‫النظام العقاري الزال يتسم بهذه االزدواجية‪ ،‬إذ يتعايش نظام العقارات المحفظة الخاضعة‬

‫‪1‬عبد الحق السراوي‪ ":‬الوضعية القانونية للعقار في طور التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص جامعة القاضي عياض‬
‫مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2013.2014‬ص ‪.170‬‬

‫‪10‬‬
‫لنظام التحفيظ العقاري مع نظام العقارات غير المحفظة الذي يخرج عن نطاق تطبيق هذه‬
‫األحكام‪.‬‬
‫باإلضافة إلى هذه االزدواجية فإن تعدد األنظمة العقارية والجهات المتدخلة في المجال العقاري‬
‫كان له األثر البين في استفحال ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪.‬‬
‫‪ -1‬ازدواجية وتعدد األنظمة العق ارية‬

‫يعرف المغرب بنية عقارية مركبة ومعقدة ناتجة عن تداخل مجموعة من العوامل التاريخية‬
‫واالجتماعية واالقتصادية وغيرها‪ ،‬وقد نتج عن هذه الوضعية تنوع األنظمة القانونية المؤطرة‬
‫للعقار‪ ،‬مما أفرز بدوره مجموعة من اإلكراهات واإلختالالت والقيود التي تعيق تداول العقار‪،‬‬
‫وتزيد من حاالت الترامي واالستيالء عليه‪.‬‬
‫فالبنية العقارية بالمغرب تتميز بازدواجية النظام العقاري وتعدد األنظمة العقارية واختالف‬
‫الجهات المكلفة ب تدبير العقار حيت تنقسم العقارات بالمغرب إلى عقارات محفظة وعقارات‬
‫في طور التحفيظ وعقارات غير محفظة‪ ،‬فبالنسبة للعقار المحفظ فهو يخضع في تنظيمه‬
‫لظهير ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬كما تم تعديله وتتميمه بالقانون ‪،14.07‬‬
‫ومدونة الحقوق العينية‪ ،‬وفي المقابل ل م يكن هناك أي تشريع خاص بالعقار غير المحفظ‪،‬‬
‫حيث كان يخضع في تنظيمه لمصادر متنوعة منها ما هو مستمد من الفقه اإلسالمي‬
‫وخصوصا الفقه المالكي ومنها ما هو مستمد من القانون الوضعي‪.1‬‬
‫وبصدور مدونة الحقوق العينية تم الحسم في الخالف الذي كان سائدا حول القانون الواجب‬
‫التطبيق‪ ،‬هل ظهير االلتزامات والعقود أم الفقه المالكي‪ ،‬حيت نصت المادة األولى منها على‬
‫أنه " تسري أحكام هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع‬
‫تشريعات خاصة بالعقار‪.‬‬
‫تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬غشت ‪ )1913‬بمثابة‬
‫قانون االلتزامات والعقود فيما لم يرد به نص في هذا القانون‪ ،‬فإن لم يوجد نص يرجع إلى‬
‫الراجح والمشهور وما جرى العمل منه الفقه المالكي"‪.‬‬
‫كما نتج عن هذه االزدواجية في أنواع العقار‪ ،‬ازدواجية أيضا في مسألة التوثيق واإلثبات‬
‫باعتبار أن العالقة بين العقار والتوثيق هي عالقة مترابطة‪ ،‬فنجد أن الممارسة السائدة‬

‫‪1‬عبد الرزاق اصبيحي‪ ":‬مدونة الحقوق العينية بين ضرورة التوحيد وإكراهات الخصوصية"‪ ،‬من أشغال الندوة الدولية المنظمة بفاس‬
‫ومجموعة البحث في المهن القانونية والقضائية وبنية البحث في الدراسات القضائية تحت عنوان " مدونة الحقوق العينية وأفاق التطبيق"‬
‫منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬سلسلة األعداد الخاصة ‪ ،7‬سنة‪ ،2013‬ص‪.77‬‬

‫‪11‬‬
‫والطاغية هي تناول التوثيق العدلي للعقار غير المحفظ‪ ،‬في حين يتناول التوثيق العصري‬
‫العقارات المحفظة بشكل عام‪ ،‬رغم أنه ال يوجد نص قانوني يقيده بذلك‪.1‬‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أن الملكية العقارية غير المحفظة هي الغالبة في النسيج العقاري‬
‫المغربي‪ ،‬حيث تعترض نظام العقارات غير المحفظة مجموعة من الصعوبات واإلكراهات‬
‫مما يشجع عمليات السطو والترامي على هذا النوع من العقارات‪ ،‬من ذلك‪:‬‬
‫‪ ‬هشاشة الوضعية القانونية والمادية للعقارات غير المحفظة‪ ،‬فالعقود العدلية التي يتم‬
‫االعتماد عليها إلثبات الملكية غالبا ال تتوفر على المعلومات الكافية من حيث مساحة العقار‬
‫وحدوده و مشتمالته‪.‬‬
‫‪ ‬عدم استقرار الوضعية القانونية لهذه العقارات‪ ،‬وكذا التصرفات التي ترد عليها وهو ما‬
‫يجعلها عرضة للنزاعات‪ ،‬مما يعرض حقوق أصحابها للضياع بفعل االعتداء واالستيالء‬
‫عليها‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ازدواجية النظام العقاري بالمغرب‪ ،‬نجد تعدد وتنوع هياكله‪ ،‬فإلى جانب الملكية‬
‫الخاصة التي تشكل حوالي ‪ % 75‬من الوعاء العقاري الوطني‪ ،‬نجد أمالك الدولة العامة‬
‫والخاصة‪ ،‬والملك الغاوي‪ ،‬وأمالك الجماعات الترابية‪ ،‬واألراضي الساللية وأراضي الجيش‪،‬‬
‫واألمالك ا لوقفية‪ ،‬وإن كان هذا التعدد ال يمثل إشكاال في حد ذاته‪ ،‬إال أن طريقة تدبيره تنطوي‬
‫على مجموعة من اإلكراهات التي تؤثر على تأمين الوضعية القانونية لهذه األنظمة العقارية‬
‫المتعددة‪ ،‬خاصة وأن هذه األنظمة العقارية بدورها لم تسلم من السطو عليها من لدن مافيا‬
‫العقار‪.‬‬
‫ونحن بدورنا ال نرى أي مانع في استمرار هذه الهياكل شريطة تحديث المنظومة القانونية‬
‫المؤطرة لها بما يؤهلها لالنخراط في التنمية االقتصادية واالجتماعية‪.‬‬
‫‪ -2‬تعدد الجهات المتدخلة والنصوص الق انونية المنظمة للعق ار‬

‫من الطبيعي أن تعدد وتنوع البنية العقارية كان له أثر على عملية ضبط المجال العقاري‬
‫وتنظيمه على المستوى المؤسساتي‪ ،‬فمن حيث الجهات المتدخلة في تدبير وضبط المجال نجد‬
‫وزارة االقتصاد والمالية‪ ،‬وزارة الداخلية‪ ،‬وزارة األوقاف والشؤون اإلسالمية‪ ،‬والوزارة‬
‫المكلفة بالتجهيز والمندوبية السامية للمياه والغابات ومحاربة التصحر وغيرها من المؤسسات‪،‬‬
‫ويترتب على هذه الوضعية جملة من االكراهات‪ ،‬ذلك أن تعدد الجهات المتدخلة في تدبير‬
‫الملك العقاري يطرح إشكالية التنسيق بين هذه الجهات‪ ،‬وعدم توحيد الرؤية بخصوص كيفية‬
‫ضبط هذه األمالك مما يترتب عنه مجموعة من االختالالت‪.2‬‬

‫‪1‬أنيسة الهردوز‪ ":‬األ من القانوني في الملكية العقارية بين التشريع والقضاء"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة عبد‬
‫المالك السعدي طنجة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2014.2015‬ص‪.69‬‬
‫‪ 2‬تقرير تركيبي حول واقع قطاع العقارات بالمغرب على ضوء المناظرة الوطنية في موضوع السياسة العقارية للدولة ودورها في‬
‫التنمية االقتصادية واالجتماعية بتاريخ ‪ 8‬دجنبر‪ ،2015‬ص ‪.11-10‬‬

‫‪12‬‬
‫‪‬صعوبة ضبط الوضعية المادية للعقار من شأنها طرح إشكالية اإلثبات مما يسهل الترامي‬
‫عليه من طرف الغير وإبرام التصرفات القانونية بشأنه‪.‬‬
‫‪‬استمرار حاالت االعتداء المادي لإلدارة على أمالك الخواص مما يشكل مساسا بحق‬
‫الملكية المضمونة دستوريا‪.‬‬
‫‪‬تعدد المنازعات بين األنظمة الع قارية نتيجة تعقد المنظومة القانونية والمساطر مما ينتج‬
‫عنه تعذر تصفية الوضعية القانونية للوعاء العقاري‪.‬‬
‫‪‬سوء تدبير النزاعات العقارية وغياب قضاء متخصص في النزاعات العقارية‪ ،‬األمر الذي‬
‫يؤدي إلى طول أمد البت في القضايا العقارية‪.......‬إلخ‪.‬‬
‫إن ما يميز المنظ ومة القانونية المنظمة للعقار بالمغرب هو تنوعها وتعقدها‪ ،‬مما أثر‬
‫أحيانا كثيرة على تداول الملكية العقارية وشجع في تنامي حاالت الغصب والسطو على أمالك‬
‫الغير‪ ،‬وهو ما دفع بالمشرع المغربي الى التدخل قصد مالئمة النصوص القديمة من خالل‬
‫مجموعة من التعديالت همت مجموعة من النصوص القانونية غير أن هذا األمر زاد من‬
‫تعقيد الترسانة القانونية نظرا لكثرة النصوص القانونية وتشتتها‪ ،‬فالتضخم التشريعي من شأنه‬
‫المساس بحق الملكية‪ ،‬فعندما تتم صياغة القوانين في كل حالة مستجدة‪ ،‬فإن ذلك يترتب عليه‬
‫تضخم القوانين وثانيا تعقدها وصعوبة اإللمام بها جميعا‪.‬‬
‫هذه النصوص من شأنها التأثير عل جودة القاعدة القانونية وهو ما يستغله ضعاف النفوس في‬
‫أعمالهم غير الشرعية التي بم وجبها يتم السطو واالستيالء على أجود األراضي‪ ،‬ومن ثم‬
‫ضياع حق صاحبها الشرعي بفعل تحفيظها وما يترتب على ذلك من نهائية الرسم العقاري‬
‫غير قابل للطعن‪.‬‬
‫لذلك ال بد من التدخل إلصالح الترسانة القانونية وفق رؤية مركبة وشمولية ومندمجة‪ ،‬وهو‬
‫ما أكدته الرسالة الملكية الى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة‬
‫ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية بتاريخ ‪ 2015/12/08‬إذ جاء فيها‪" :‬ويشكل‬
‫الجانب التشريعي أهم التحديات التي يتعين رفعها لتأهيل قطاع العقار‪ ،‬وذلك لتنوع أنظمته‬
‫وغياب أو تجاوز النصوص القانونية المنظمة له إضافة الى تعدد الفاعلين المؤسساتيين‬
‫الم شرفين على تدبيره‪ ،‬لذا ندعو لالنكباب على مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة‬
‫للعقار بشقيه العمومي والخصوصي‪ ،‬بما يضمن حماية للرصيد العقاري وتثمينه والرفع من‬
‫فعاليته وتنظيمه‪ ،‬وتبسيط مساطر تدبيره‪ ،‬لتمكينه من القيام بدوره في تعزيز الدينامية‬
‫االقتصادية لبالدنا‪.1‬‬

‫‪ 1‬سفيان أدريوش‪ ":‬االمن القانوني في المجال العقاري "‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي ‪25‬و‪26‬يونيو ‪ ،2016‬بعنوان العقار‬
‫والتعمير والتدبير الجزء األول مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،2017‬ص ‪ 193‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫ب‪ -‬األسباب االقتصادية واالجتماعية لتفشي ظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬

‫تعتبر األسباب االقتصادية واالجتماعية عامال مباشرا النتشار ظاهرة االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪ ،‬األ مر الذي يدفعنا للبحث في األسباب االقتصادية(‪ ،)1‬واألسباب االجتماعية‬
‫لهذه الظاهرة(‪.)2‬‬
‫‪ -1‬األسباب االقتصادية‬

‫يقف وراء هاجس االستيالء على عقارات الغير بالدرجة األولى الجانب االقتصادي‪،‬‬
‫والمتمثل في الرغبة في االغتناء السريع‪ ،‬خصوصا إذا علمنا أن العقارات التي تكون موضوع‬
‫استيالء غالبا ما تكون ذات قيمة مالية مهمة‪ ،‬وما االحصائيات التي أوردها وزير العدل‬
‫والحريات بخصوص القضايا المتعلقة باالستيالء على عقارات الغير والمعروضة على‬
‫القضاء‪ 1‬إال خير دليل على ذلك‪.‬‬
‫وعليه فإن العائدات المالية المحصلة من هذه العملية تكون في أغلب األحوال الدافع‬
‫الرئيسي والمباشر لإلقدام إلى االستيالء على عقارات الغير بدون موجب قانوني‪.‬‬
‫‪ -2‬األسباب االجتماعية‬

‫تعتبر األسباب االجتماعية عامال مباشرا في تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫خصوصا إذا سلمنا بالنسبة المرتفعة لألمية في المغرب‪ ،‬واألمية المقصودة هنا ليس الجهل‬
‫بالقراءة والكتابة‪ ،‬بل أمية أوسع من ذلك وهي الجهل باألمور القانونية ذات االرتباط بالملكية‬
‫العقارية األ مر الذي يستغله األفراد أو العصابات التي تنشط في هذا اإلطار‪ ،‬حيث ال نستغرب‬
‫وجود أساتذة وأطر في قطاعات مختلفة ومتعلمين صاروا ضحايا لمثل هذه السلوكيات‪ ،‬ذلك‬
‫أن هذه الظاهرة ال تستثني أحد وإن كانت الفئة غير المتعلمة هي أكثر الفئات عرضة لالستيالء‬
‫على عقاراتها‪.2‬‬
‫ج‪ -‬األسباب الق انونية والقضائية لتفشي ظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬

‫إن الحديث اليوم عن ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ال يمكن تشخيصه دون البحث‬
‫في العوامل القانونية التي يمكن أن تشكل ثغرة ينتج عنها السطو على عقارات الغير (‪)1‬وكذا‬
‫مالمسة تعامل القضاء مع القضايا المعروضة عليه والمرتبطة بذلك (‪.)2‬‬

‫‪1‬قال السيد وزير العدل والحريات إن عدد القضايا المعروضة عل محاكم المملكة والمرتبطة باالستيالء على عقارات الغير تبلغ سبعة‬
‫وثالثون قضية من بينها ‪ 25‬قضية ال تزال رائجة أمام القضاء لغاية اليوم بالدوائر القضائية لمحاكم االستئناف بكل من طنجة والدار‬
‫البيضاء والقنيطرة وبني مالل واسفي‪ ،‬وأربع ملفات أمام قضاء التحقيق وست ملفات أمام الغرف الجنائية االبتدائية وعشر ملفات امام‬
‫الغرفة الجنائية االستئنافية‪ ،‬باإلضافة الى خمسة ملفات احيلت أو في طور اإلحالة على محكمة النقض‪.‬‬
‫ونشير الى أن الكثير شكك في هذه األرقام وقال إنها ال تعكس الحجم الحقيق لهذه الظاهرة وهو االمر الواضح لنا أيضا خصوصا وأن‬
‫الرسالة الملكية يستشف من خالل لهجتها الصارمة أن األمر يتجاوز ذلك بكثير وال يمكن ل ‪ 37‬قضية أن تكون سببا لرسالة بالشكل‬
‫وبالصيغة التي وردت عليها‪.‬‬
‫‪2‬إدر يس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة"‪ ،‬مرجع سابق ص‬
‫‪.130‬‬

‫‪14‬‬
 ‫‪ -1‬األسباب الق انونية‬
‫تعتبر الثغرات القانونية من العوامل المعتمد عليها في السطو واالستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬وذلك من خالل النصوص القانونية المتفرقة والمرتبطة أساسا بتعدد األنظمة العقارية‬
‫والتوثيقية‪ ،‬سواء تلك المنصوص عليها في مدونة الحقوق العينية أو المتعلقة بتوثيق التصرفات‬
‫العقارية‪ 1‬وكذا الدعاوى التي يكون موضوعها ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو‬
‫تشطيب‪ ،2‬دون إغفال ما يتعلق بالزجر والعقاب للفئات المهنية‪ 3‬أو حق االطالع على‬
‫المعلومات‪ ،4‬أو المصادقة من قبل القنصليات‪.‬‬
‫ولعل هذا هو السبب الذي أكدت عليه الرسالة الملكية حينما دعت إلى ضرورة ابتكار‬
‫إجراءات تضمن معالجة أي قصور قانوني أو مسطري من شأنه أن يشكل ثغرات تساعد‬
‫على استمرارها‪".‬‬
‫وعليه فإن القانون نفسه يحمل في طياته ثغرات تساهم بشكل أو بآخر في استفحال هذه‬
‫الظاهرة‪.‬‬
‫‪ -2‬األسباب القضائية‬

‫تعد السلطة القضائية أحد أهم الجهات التي خولها الدستور المغربي حماية حقوق األفراد‪،‬‬
‫وفي ذلك نص الفصل ‪ 117‬منه على أنه‪" :‬يتولى القاضي حماية حقوق األشخاص‪،‬‬
‫والجماعات‪ ،‬وحرياتهم‪ ،‬وأمنهم القضائي‪ ،‬وتطبيق القانون"‪ ،‬غير أن استفحال ظاهرة‬

‫‪ 1‬نشير إلى أنه قبل دخول مدونة الحقوق العينية حيز التطبيق بتاريخ ‪ 25‬ماي ‪ ،2012‬فإن التصرفات العقارية تنجز في قالب رسمي‬
‫أي محرر رسمي‪ ،‬أو قالب عرفي أي محرر ثابت التاريخ‪ ،‬مع ما كان يثيره من مشاكل بالنسبة للمحرر األخير‪.‬‬
‫‪ 2‬تنص المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية على ما يلي‪ ":‬ان الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة إلنشائها تحفظ الحق‬
‫الذي تنص علية وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعال صاحب الحقوق المبينة فيها‪ .‬إن ما يقع على‬
‫التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري ال يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية‪ ،‬كما ال يمكن أن‬
‫يلحق به أي ضرر‪ ،‬اال إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس او زور او استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل‬
‫اجل أربع سنوات منتاريخ التقييد المطلوب إبطاله او تغييره أو التشطيب عليه"‪.‬‬
‫‪3‬ينص الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي على ما يلي‪ ":‬يعاقب بالسجن المؤبد كل قاض أو موظف عمومي وكل موثق او عدل ارتكب‬
‫أثناء قيامه بوظيفته‪ ،‬تزوير بإحدى الوسائل اآلتية‪ - :‬وضع توقيعات مزورة؛ ‪ -‬تغيير المحرر او الكتابة أو التوقيع؛ ‪ -‬وضع أشخاص‬
‫موهومين او استبدال أشخاص بآخرين؛ كتابة إضافية او مقحمة في السجالت او المحررات العمومية‪ ،‬بعد تمام تحريرها أو اختتامها‪.‬‬
‫‪ 4‬إن الحصول على المعلومات العقارية بالنسبة للعقارات المحفظة أو في طور التحفيظ آثر المشرع تناوله في المرسوم رقم ‪2.13.2‬‬
‫الصادر في ‪ 16‬رمضان ‪ 1435‬الموافق ل ‪ 14‬يوليوز ‪ 2014‬في شأن إجراءات التحفيظ العقاري‪ ،‬المنشور في الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 6277‬المؤرخة في ‪ 28‬يوليوز ‪ ،2014‬ص‪ ،6119 :‬وينص الفصل ‪ 27‬من المرسوم المذكور على ما يلي" يمكن لكل شخص‪ ،‬بعد‬
‫التعريف بهويته‪ ،‬أن يحصل بناء على طلب على المعلومات المضمنة بالسجالت العقارية او الواردة في تصاميم العقارات المحفظة او‬
‫في طور التحفيظ او المودعة بملفات الرس وم العقارية ومطالب التحفيظ‪ ،‬شريطة اإلدالء برقم مطلب التحفيظ أو الرسم العقاري المعني‪.‬‬
‫وفي حالة عدم اإلدالء بالمرجع العقاري‪ ،‬فانه يمكن تسليم المعلومات المذكورة بناء على طلب مشفوع يمكن لإلدارات العمومية‬
‫والسلطات القضائية الحصول على المعلومات المضمنة بقاعدة المعطيات العقارية المعلوماتية بناء على طلب يقدم إلى مصالح الوكالة‬
‫الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪.‬‬

‫‪15‬‬
‫االستيالء على عقارات الغير أصبح اليوم يطرح العديد من التساؤالت حول تعامل القضاء‬
‫مع القضايا المعروضة عليه‪ ،‬وتتبعه لها‪ ،‬وطول إجراءاتها‪ ،‬وقد جاءت الرسالة الملكية لتؤكد‬
‫على أن "‪ ...‬استمرار التشكي بشأن نفس الموضوع لهو دليل على تواصل استفحال هذه الظاهرة‪،‬‬
‫ومؤشر على محدودية الجهود المبذولة لمكافحتها لحد اآلن‪ ،‬إن على صعيد يالحظ من فتور في‬
‫تتبع معالجتها القضائية‪ ،‬أو على مستوى ما يتبين من قصور في تدابير مواجهتها الوق ائية‪."...‬‬
‫وعليه فالقضاء مدعو إلى تطبيق القانون بكل صرامة والتصدي بكل حزم للظاهرة‪،‬‬
‫ومعالجة الملفات العالقة وتبسيط المساطر وإرجاع الحقوق إلى ذويها باعتباره الساهر على‬
‫تحقيق العدل وصيانة الحقوق خاصة وأن األمر يتعلق بالثروة العقارية التي تعد قطبا أساسيا‬
‫لكل تنمية اقتصادية‪.‬‬
‫وأمام تعدد هذه األسباب التي تؤدي إ لى استفحال ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪،‬‬
‫نتساءل عن مدى تحقيق الحماية لهذه الفئات من خالل الرسالة الملكية الموجهة للسيد وزير‬
‫العدل والحريات‪ ،‬وهذا ما سنحاول التطرق إليه بعده‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الفئات المعنية بمضمون الرسالة الملكية المتعلقة باالستيالء على عق ارات الغير‬
‫بمراجعة مضمون الرسالة الملكية المؤرخة في ‪ 30/12/2016‬يتضح أن المعنيين أو‬
‫المخاطبين بها يتسع ويضيق باتساع دائرة المساهمين والمشاركين سواء في استفحال ظاهرة‬
‫االستيالء على عقارات الغير أو في محاربتها‪ ،‬وبغاية معالجة ذلك سوف نخصص (أ) للحديث‬
‫عن الفئات المستهدفة بالحماية‪ ،‬على أن نخصص(ب) للفئة المتورطة في االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪.‬‬
‫أ‪ -‬الفئات المستهدفة بالحماية‬

‫إن األطراف المستهدفة بالحماية المتوخاة هم الغير بالمفهوم الواسع‪ ،‬حيث يشمل المغربي‬
‫المقيم داخل الوطن‪ ،‬والمغاربة المقيمين بالخارج‪ ،‬باإلضافة لألجانب‪ ،‬واألمر يستغرق‬
‫الشخص الطبيعي والمعنوي على حد سواء‪ ،‬وبمعنى آخر فإن الحماية المنشودة التي تطال‬
‫الملكية العقارية باألساس طالما أن موضوع الرسالة هو االستيالء على عقارات الغير‪.‬‬
‫صحيح أن االستيالء على العقار يكون ضحيته بالدرجة األولى األجانب لسهولة األمر‬
‫بالنسبة للفاعلين‪ ،‬لكن الجالية المغربية المقيمة بالخارج هي األخرى يعاني الكثير من أفرادها‬
‫من هذه الممارسات‪ ،‬وعليه فإنهم معنيون هم اآلخرون بنفس الدرجة باإلجراءات العملية‬
‫المتخذة لمحاربة هذه الظاهرة‪.‬‬
‫ب‪ -‬المتورطون في االستيالء على عق ارات الغير‬

‫‪16‬‬
‫المخاطب أو المعني الثاني هو من تورط أو سيتورط في مثل هذه السلوكيات‪ ،‬باعتبارها‬
‫فعال إجراميا يهدد األ منين القانوني والعقاري معا‪ ،‬حيث شددت الرسالة الملكية على ضرورة‬
‫اإلعمال الحازم والصارم للمساطر القانونية والقضائية في حقهم‪.‬‬
‫ويظهر من خالل التشخيص الذي قامت به وزارة العدل والحريات أن أفعال االستيالء‬
‫على عقارات الغير قد تتجاوز في بعض األحيان السلوكيات الفردية‪ ،‬وتتخذ صورة جرائم‬
‫منظمة تتقاسم األدوار فيها مجموعة من المتدخلين‪ ،‬مستفيدين في بعض األحيان من خبرة‬
‫ومساعدة بعض المتدخلين في المنظومة العقارية‪ ،1‬فأصبح جرم السطو واالستيالء على‬
‫عقارات الغير ممارسا من طرف أشخاصا احترفوا ذلك‪ ،‬وتعدى ذلك إلى االستعانة بأشخاص‬
‫معنوية عن طريق إنشاء شركات عقارية وهمية‪.‬‬
‫ويمكن إجمال المراحل التي تتم بها عملية االستيالء على عقارات الغير فيما يلي‪:‬‬
‫‪‬التشخيص الموقعي ألماكن تواجد العقارات المهملة؛‬
‫‪‬البحث عن اسم المالك األصلي للعقار المهمل؛‬
‫‪‬إنشاء عقود (إراثات‪ ،‬وصايا‪ ،‬عقود تفويتات) مزورة وخاصة منها العرفية ‪2‬؛‬
‫‪‬انتحال صفة مالك العقار الحقيقي‪ ،‬واالستعانة في ذلك بتزوير هويته‪ ،‬واختالق بطاقة‬
‫تعريف وطنية مزورة؛‬
‫‪ ‬االستعانة بوكاالت عرفية مزورة سواء كانت مبرمة داخل المغرب أو خارجه‪ ،‬وتعتبرهاته‬
‫الوسيلة األكثر شيوعا في االستيالء على عقارات الغير؛‬
‫وقد سبق للقضاء المغربي أن قضى ببطالن العقد الذي بني على وكالة مزورة‪ ،‬إذ جاء‬
‫في أحد قرارات محكمة االستئناف بمراكش أنه‪" :‬طالما أن زورية الوكالة العرفية والعقد‬
‫الرسمي قد ثبت لها‪ ،‬فإن لها الحق في أن تقرر بطالنها‪ ،‬وأن تأمر بالتشطيب على عقد البيع‬
‫المزور من المحافظة العقارية وهو ما فعلت‪.‬‬

‫‪ 1‬تقرير حول االجتماع المتعلق بمناقشة موضوع االستيالء على عقارات الغير الصادر عن وزارة العدل والحريات‪.‬‬

‫‪2‬وفي هذا االطار فقد أكدت المحكمة االب تدائية لمراكش على أنه"‪....‬ولئن كانت الفقرة األولى من المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية‬
‫تقضي بأن الرسم العقاري وما يتضمن من تقييدات ثابتة إلنشائها‪ ،‬تحفظ الحق المدني الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير‬
‫على أن الشخص المعني بها هو فعال صاحب الحقوق المبينة‪ ،‬فإن الفقرة الثانية من نفس المادة أكدت على أن ما يقع على التقييدات من‬
‫إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري ال يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية‪ ،‬كما ال يمكن أن يلحق به أي‬
‫ضرر‪ ،‬إال إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله‪ ....‬وحيث أنه مادام قد ثبت زورية المستند المعتمد في‬
‫تقييد المدعى عليه بالرسم العقاري عدد‪ ...‬وإحالله محل المدعي في ملكية العقار المذكور‪ ،‬ومادام قد تم الحكم بإتالفه‪ ،‬فإن ذلك حقا‬
‫إبطال كل اآلثار التي سبق وأن ترتبت عليه قانونا ومن بينها التشطيب عليه من الرسم العقاري المذكور‪ ،‬وإرجاع الحالة إلى ما كانت‬
‫عليه قبل تقييده بالرسم العقاري‪ ..‬الحكم رقم ‪ 1275‬الصادر في الملف رقم ‪ 312/1401/2014‬بتاريخ ‪( 11/12/2014‬غير‬
‫منشور)‪.‬أورده إدريس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة"‪،‬‬
‫مرجع سابق ص‪.134‬‬

‫‪17‬‬
‫وحيث أن ما هو حائز لقوة الشيء المقضي به ومبرم من خالل كل هذه األحكام النهائية‬
‫في شقها المدني ثبوت زورية عقد البيع المذكور وبالتالي بطالنه وضرورة التشطيب عليه‬
‫منطرف المحافظ على األمالك العقارية المعني من الصك العقاري المقيد به عدد(‪)....‬‬
‫بمحا فظة مراكش المنارة إرجاعا للحالة التي كان عليها هذا الصك قبل تدنيسه بهذا التقييد غير‬
‫المشروع وبالتالي جعل هذا العقار المدعى فيه في اسم مالكه األصلي المحق فيه‪.1‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬وسائل االستيالء على عق ارات الغير‬

‫تتعدد وتتنوع وسائل االستيالء على عقارات الغير بحسب ما إذا كان العقار محفظا (الفقرة‬
‫األولى)‪ ،‬أو غير محفظ (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬بالنسبة للعق ارات المحفظة‬
‫إن طرق االستيالء على العقارات المحفظة ال تخرج عموما عن حاالت معينة تتمثل في‬
‫عملية ال تزوير(أوال)‪ ،‬أو تذييل وتزييف األختام (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التزوير كوسيلة لالستيالء على عق ارات الغير‬
‫بالرغم من كون التعريفات تترك للفقه والقضاء‪ ،‬فإن المشرع المغربي خرج عن المألوف‬
‫وعرف في القانون الجنائي التزوير في المحررات في المادة ‪ 351‬كما يلي‪:‬‬
‫" تزوير األوراق هو تغيير الحقيقة فيها بسوء نية‪ ،‬تغييرا من شأنه أن يسبب ضررا متی وقع‬
‫في محرر بإحدى الوسائل المنصوص عليها في القانون"‪.‬‬
‫هذا وقد أحال ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون رقم ‪ 14.07‬بخصوص‬
‫جرا ئم التزوير والتزييف والتحريف‪ ،...‬على مقتضيات القانون الجنائي‪ ،‬خاصة وأن القاعدة‬
‫القانونية ال يمكن أن تكسب صرامتها إال عند إقرانها بالشق الزجري‪.‬‬
‫وتغيير الحقيقة ال يمكن أن يتخذ شكال محددا‪ ،‬كما ال يمكن أن ينصب على محرر دون اآلخر‪،‬‬
‫بحيث قد ينصب حتى على المحررات الرسمية العدلية منها والتوثيقية (أ)‪ ،‬أو على المحررات‬
‫العرفية (ب)‪.‬‬

‫أ‪ -‬التزوير في المحررات الرسمية‬

‫‪1‬القرار رقم ‪ 351‬في الملف رقم ‪ 2215/1402/2010‬الصادر بتاريخ ‪( 05/04/2012‬غير منشور)‪ ،‬أورده إدريس الفاخوري "‬
‫الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.135‬‬

‫‪18‬‬
‫اعتبر المشرع المغربي من خالل الفصل ‪ 418‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن" الورقة الرسمية هي‬
‫التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد وذلك وفق‬
‫الشكل الذي يحدده القانون"‪.‬‬
‫وبالرغم من كون المشرع أناط تحرير الوثيقة الرسمية من طرف مؤسستين‪(:‬التوثيق‬
‫العدلي‪ ،1‬والتوثيق العصري‪ )2‬اللذان يصبغان عليها الحجية والصفة الرسمية إالأنها يمكن أن‬
‫تكون محال للتزوير ‪ ،‬وبالتالي استعمالها كوسيلة لالستيالء على عقارات الغير‪ ،‬خاصة وأن‬
‫جريمة التزوير ال يمكن أن تطال محررا دون اآلخر‪.‬‬
‫كما ال يشترط في جريمة تزوير محرر رسمي أن تكون العبارة المضافة موقعا عليها‬
‫ممن قصد نسبتها إليه‪ ،‬بل يكفي أن تكون موهمة بذلك‪ ،‬نظرا للخطورة التي قد تترتب عن‬
‫تزوير المحرر الرسمي‪ ،‬وتأثير ذلك على المصلحة العامة‪ ،‬وفقدان ثقة األفراد في هذا المحرر‪،‬‬
‫إذا لم تكن هناك حماية قانونية تضرب بقوة على األيادي التي تعبث به وتستعمله لزعزعة‬
‫استقرار المعامالت العقارية بين األفراد‪ ،‬األمر الذي ألزم على مشرع قانون التحفيظ العقاري‬
‫أن يحيل بمقتضى هذا األخير على القانون الجنائي بخصوص جرائم التزوير والتحريف وباقي‬
‫الجرائم‪ ،‬وذلك من خالل الفصل ‪ 104‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع كما عدل وتمم بالقانون رقم ‪ 14.07‬الذي‬
‫جاء في مق تضياته ما يلي‪" :‬تطبق أحكام القانون الجنائي على من‪:‬‬
‫‪ . 1‬يقوم عن علم وبقصد جلب ربح غير مشروع لشخص آخر‪ ،‬بتزوير أو تزييف أو تحريف‬
‫الرسوم العقارية‪ ،...‬أو يستعمل مستندات مزورة أو مزيفة أو محرفة على الكيفية المذكورة‪.‬‬
‫‪ . 2‬يقترف زورا في المحررات المقدمة بقصد التقييد أو التشطيب‪ ،‬إما بتزييف أو تحريف‬
‫كتابات أو توقيعات‪ ،‬وإما بخلق أشخاص وهميين أو باصطناع اتفاقات أو تصرفات أو‬
‫إبراءات‪ ،‬أو أدرج ذلك في تلك السندات بعد تحريرها بإضافة أو تزييف شروط أو تصريحات‬
‫أو وقائع كان غرض تلك المحررات أن تثبتها‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى كل من الفصول‪ 352 3‬و ‪ 353‬من ق‪ .‬ج‪ .‬نجدهما قد عاقبا على جريمة‬
‫التزوير المرتكبة من طرف كل من الموظ ف العمومي أو القاضي أو العدل أو الموثق إما‬
‫أثناء قيامه بوظيفته أو أثناء تحرير ورقة متعلقة بهذه الوظيفة‪.‬‬

‫‪1‬ظهير شريف رقم ‪ 1.06.56‬صادر بتاريخ ‪ 15‬من محرم ‪ 14( 1427‬فبراير ‪ 2006‬المتعلق بخطة العدالة)‪ ،‬المنشور بالجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ – 5400‬فاتح صفر ‪ 2( 1427‬مارس ‪.)2006‬‬
‫‪2‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.179‬صادر في ‪ 25‬ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نونبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة‬
‫التوثيق‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬الصادر بتاريخ ‪ 24‬نونبر ‪ ،2011‬ص ‪.32‬‬
‫‪3‬ينص الفصل ‪ 352‬من ق‪.‬ج‪ .‬على أنه‪" :‬يعاقب بالسجن المؤبد كل قاض او موظف غمومي وكل موثق أو عدل ارتكب أثناء قيامه‬
‫بوظيفته‪ ،‬تزويرا بإحدى الوسائل اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬وضع توقيعات مزورة؛‬
‫‪ -‬تغيير المحرر أو الكتابة أو التوقيع؛‬
‫‪ -‬وضع اشخاص موهومين أو استبدال أشخاص بآخرين؛==‬
‫==‪ -‬كتابة إضافية أو مقحمة في السجالت او المحررات العمومية‪ ،‬بعد تمام تحريرها او اختتامها"‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫هذا بخصوص التزوير المرتكب من طرف الموظف العمومي أو من في حكمه‪ ،‬أما بخصوص‬
‫التزوير المرتكب من غير األشخاص المنصوص عليهم في الفصول‪352‬و‪ 353‬من ق‪.‬ج‪،‬‬
‫فقد أقر الفصل ‪ 354‬من نفس القانون على أنه‪ :‬يعاقب بالسجن من عشر إلى عشرين سنة كل‬
‫شخص عدا المنصوص عليهم في الفصول ‪ 352‬و‪،353‬من يرتكب تزويرا في محرر رسمي‬
‫أو عمومي‪.‬‬
‫ب‪ -‬التزوير في المحررات العرفية‬

‫أطلق على هذه المحررات (بالعرفية) ألنها الصورة المعاكسة للمحررات الرسمية‪ ،‬بحيث‬
‫أنها ال تخضع لطريقة معينة في تحريرها وال ألي إجراء من تلك اإلجراءات التي تخضع لها‬
‫نظيرتها الرسمية‪ ،‬وإنما تتم على ما جرى به العرف بين المتعاقدين‪.‬‬
‫ويمكن أن تكون هي األخرى محال للتزوير‪ ،‬سواء بالطرق المادية أو المعنوية األمر الذي‬
‫فرض على المشرع أن يضع نصوص تجريمية وعقابية في القانون الجنائي للحد من هذه‬
‫الجرائم حيث نص الفصل ‪ 358‬من ق‪.‬ج‪ .‬على أنه‪" :‬من ارتكب بإحدى الوسائل المشار إليها‬
‫في الفصل ‪ 354‬تزويرا في محرر عرفي‪ ،‬أو حاول ذلك يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس‬
‫سنوات وغرامة من مائتين إلى ألفي درهم‪.‬‬
‫ويجوز عالوة ع لى ذلك‪ ،‬أن يحكم عليه بالحرمان من واحد أو أكثر من الحقوق المشار‬
‫إليها في الفصل ‪ 40‬وبالمنع من اإلقامة مدة ال تزيد على خمس سنوات"‬
‫وهكذا فإن تزوير المحررات العرفية يعد بمثابة السبب المباشر في االستيالء على أمالك‬
‫الغير‪ ،‬خاصة وأنه أبسط أنواع التزوير لسهولة حصوله‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬التذ‬
‫إن توجيه الرسالة الملكية السامية لم يكن اعتباطيا هكذا‪ ،‬إال بعد مالحظة أن أفعال‬
‫االستيالء على عقارات الغير تعدت الحدود لتصل إلى تزي يف أختام الدولة واستعمالها (أ)‪،‬‬
‫بل وإلى استغالل مسألة تذييل المقررات األجنبية بالصيغة التنفيذية من طرف عصابات دولية‬
‫منظمة (ب )‪ ،‬مما ينتج عنه زعزعة استقرار المعامالت العقارية الوطنية منها والدولية‪.‬‬

‫أ‪ -‬تزييف أختام الدولة واستعمالها‬

‫تعد جريمة تزييف أختام الدولة كذلك من بين الوسائل التي يلجأ إليها عصابات السطو‬
‫على العقارات لشرعنة هذه العملية األخيرة‪ ،‬ويتم ذلك سواء من الموظف المكلف بمسك هذه‬

‫ونص الفصل ‪ 353‬من نفس القانون على أنه‪" :‬يعاقب بالسجن المؤبد كل واحد من رجال القضاء أو الموظفين العموميين أو الموثقين‬
‫أو العدول ارتكب‪ ،‬بسوء نية‪ ،‬أثناء تحريره ورقة متعلقة بوظيفته‪ ،‬تغييرا في جوهرها أو في ظروف تحريرها‪ ،‬وذلك إما بكتابة اتفاقات‬
‫تخالف ما رسمه أو أ ماله األطراف المعنيون‪ ،‬وإما بإثبات صحة وقائع يعلم أنها غير صحيحة‪ ،‬وإما بإثبات وقائع على أنها اعترف بها‬
‫لديه‪ ،‬أو حدثت أمامه بالرغم من عدم حصول ذلك‪ ،‬وإما بحذف أو تغيير عمدي في التصريحات التي يتلقاها"‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫األختام عن طريق التوقيع بها على وثائق تعود لصالحه بالرغم من عدم شرعيتها أو من‬
‫طرف الغير عن طريق سرقتها بل وحتى عن طريق التواطؤ بينهما‪.‬‬
‫والمقصود بخاتم الدولة هو الخاتم الذي يوضع بالوثائق الرسمية ويتخذ شكل الطابع الشريف‬
‫لجاللة الملك‪.1‬‬
‫وقد عاق ب المشرع المغربي على هذه الجرائم في الفرع الثاني من الباب السادس من‬
‫مجموعة القانون الجنائي‪ ،2‬حيث جاء في الفصل ‪ 342‬من هذا القانون ما يلي‪ ":‬يعاقب بالسجن‬
‫المؤبد من زيف خاتم الدولة أو استعمل هذا الخاتم المزيف‪ .‬ويسري العذر المعفى من العقاب‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ 336‬على مرتكبي الجناية المشار إليها في الفقرة السابقة"‪.‬‬
‫وتظهر خطورة هذه الممارسات السلبية من التطبيقات القضائية باعتبارها المحك الحقيقي‬
‫لما يقع في الواقع العملي‪.‬‬
‫وهنا نستحضر أمر صادر عن استئنافية القنيطرة‪ 3‬في وقائع أقل ما يقال عنها أنها متشابكة‬
‫ومعقدة‪ ،‬واستطاعت المحكمة بحنكة في فك خيوطها‪ ،‬فوقائع القضية اجتمعت فيها العديد من‬
‫الجرائم منها جرائم تزييف أختام الدولة واستعمالها‪ ،‬وانتحال هوية الغير في وثيقة إدارية‬
‫والنصب واالحتيال‪ ...‬حيث جاء في حيثيات األمر بالنسبة لمتابعة المتهم (أ‪.‬ب) ما يلي‪":‬حيث‬
‫إن الثابت من وثائق الملف أن المتهم اشتري عقارين من عند المتهم (ه‪.‬م) منتحال هويتين‬
‫مختلفين األول عبارة عن فيال كائنة بسيدي عابد ناحية مدينة تمارة‪ ،‬المتعاقد معه انتحل هوية‬
‫(م‪.‬ن) ‪ ،‬والثاني عبارة عن شقة كائنة بهذه المدينة الم تعاقد معه انتحل اسم (ع‪.‬ت)‪ .‬وقد تم‬
‫التوصل إلى ذلك في إطار التحقيق استنادا لألقوال التلقائية التي أدلى بها المتهم نفسه والمتعاقد‬
‫معه البائع المتهم (ه‪.‬م)‪.‬‬
‫وحيت إن كان المتهم قد نفي أمامنا حضوره عمليتي بيع البقعتين األرضيتين أعاله‪ ،‬فإنه‬
‫أقر بشرائه من المته م (ه‪.‬م) باسم (م‪.‬ب) فيال كائنة بسيدي العابد باسمه لكن الفائدة صديقه‬
‫(أ‪.‬أ) وشقة كائنة بهذه المدينة باسم (ع‪.‬ت) مما يدل على أنه تعامل مع شخص واحد في شراء‬
‫عقارين‪.‬‬
‫وحيث إن تراجع المتهم (ه‪.‬م) أمامنا في ملف هذه القضية عن أقواله في مواجهة المتهم‬
‫بخصوص خطورة بي ع البقعتين األرضيتين‪ ،‬أو علمه بتزوير وثائق بيعه الشقة الخاصة‬

‫‪1‬قرار محكمة النقض عدد ‪ ،243‬صادر بتاريخ ‪ 25‬مارس ‪ ،2015‬في الملف الجنائي عدد ‪ ،2014/4/6/16398‬منشور بمجلة قضاء‬
‫محكمة النقض عدد ‪ ،80‬ص ‪.416‬‬
‫‪2‬ينص الفصل ‪ 336‬من ق‪.‬ج‪ .‬على ما يلي‪" :‬يعفى من العقوبة بالشروط المنصوص عليها في الفصول ‪ 143‬إلى ‪ ،145‬أي واحد من‬
‫مرتكبي الجنايات المشار إليها في الفصلين السالفين إذا أشعر بها السلطات العامة وكشف عن شخصية مرتكبيها وذلك قبل تمام تلك‬
‫الجنايات وقبل إجراء أية متابعة فيها‪ ،‬وكذلك من مكن السلطة من اعتقال الجناة اآلخرين‪ ،‬ولو لم يفعل ذلك إال بعد ابتداء المتابعة‪.‬‬
‫ويجوز مع ذلك أن يحكم بالمنع من اإلقامة من خمس سنوات إلى عشرين سنة على من أعفي من العقاب طبقا لهذا الفصل"‪.‬‬
‫‪3‬أمر قضائي صادر عن استئنافية القنيطرة رقم ‪ 11/253‬بتاريخ ‪ 2011/12/08‬في ملف التحقيق عدد ‪( 11/445‬غير منشور)‪ ،‬أورده‬
‫ياسين عمراني في رسالته ظاهرة االستيالء على عقارات الغير بين محدودية النص القانوني والعمل القضائي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‬
‫في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية – جامعة محمد األول وجدة – الموسم الجامعي ‪ ،2018/2017‬ص‬
‫‪.37‬‬

‫‪21‬‬
‫بالمواطن الكويتي‪ ،‬فذلك غير كاف للقول بعدم تورطه في الجرائم المنسوبة إليه بخصوص‬
‫ما ذكر‪..‬وحيت إن المعطيات المفصلة أعاله مجتمعة‪ ،‬تثبت مشاركة المتهم الفعلية للمتهم‬
‫(م‪.‬م) في اقتراف جل جرائمه‪ ،‬حيث تولى فعال إحضاره عقود العقارات الثالث موضوع‬
‫البحث من المحافظة العقارية بالقنيطرة‪ ،‬فتولى بذلك تزوير عقودها العرفية باستعمال طوابع‬
‫وأختام تخص الدولة‪ ،‬مع تحفيظها لفائدته وبأسماء تخص غيره‪ ،‬تم بيعها والتعاقد شأنها لدى‬
‫موثقين باستخدام الهويات المنتحلة الشيء الذي ألحق ببعض المتعاملين معهم وأصحاب تلك‬
‫العقارات أضرار بمصالحهم المادية‪ ،‬وأن ذلك يبرر متابعته من أجل جرائم المشاركة في‬
‫تزييف أختام الدولة واستعمالها‪ ،‬وفي التزوير في محررات رسمية وعرفية واستعمالها وفي‬
‫النصب‪ ،‬وتمت متابعته طبقا للفصول ‪ 356 ،354 ،342 ،129‬و ‪ 540‬من القانون الجنائي"‪.‬‬
‫وهنا يتضح كيف اجتمعت العديد من الجرائم من أجل هدف واحد هو االستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬والذي استحضرناه سوى جزء من األمر القضائي‪.‬‬
‫ب‪ -‬استغالل التذييل بالصيغة التنفيذية‬

‫نظرا للعالقات التي تربط المغرب بباقي الدول وانفتاحه عليها‪ ،‬فقد كان من الطبيعي أن‬
‫تنشأ بعض الوضعيات القانونية ببعض الدول األجنبية وتستدعي تنفيذها داخل المغرب‪.‬‬
‫ويمكن أن تنشأ هذه الوضعيات إما عن طريق صدور أحكام قضائية أو عن طريق بعض‬
‫السندات والعقود المبرمة أمام الموظفين األجانب‪ ،‬ولفرض الرقابة على تنفيذها داخل المغرب‪،‬‬
‫وم حاربة ظاهرة االستيالء على عقارات الغير عن طريقها‪ ،‬تم إقرار مسألة التذليل بالصيغة‬
‫التنفيذية‪.‬‬
‫فرغم أن موضوع تنفيذ األحكام األجنبية ليس بجديد على التشريع المغربي‪ ،‬إذ بدأ‬
‫الحديث عنه مع صدور ظهير المسطرة المدنية لسنة ‪ 1913‬إلى أن تطرق المشرع المغربي‬
‫لموضوع التذييل بشكل عام ضمن قانون المسطرة المدنية لسنة ‪ ،1974‬دون تمييز في‬
‫المصدر الذي تأتي منه األحكام األجنبية وال في شأن الموضوع الذي تناولته بالبت فيه‪ ،‬مكتفيا‬
‫بتحديد بعض الشروط واإلجراءات التي بدون تحققها ال يمكن للقضاء المغربي أن يسمح‬
‫بتنفيذها داخل المغرب‪.1‬‬
‫ومن حيث الواقع العملي‪2‬فإن المحاكم اعتادت أن تطلب نسخة الحكم الحاصلة لتأشيره‬
‫من وزارة الخارجية المغربية‪ ،‬كما ألف المتقاضون تقديم الحكم مصادقا عليه من طرف‬
‫الجهات المختصة‪ ،‬وهذا ما عللت به المحكمة االبتدائية للدار البيضاء حكمها كما يلي‪":‬وحيث‬
‫إن المحكمة وبعد تفحصها لكافة وثائق الملف وخاصة األمر القضائي المراد تذييله بالصيغة‬
‫التنفيذية تبث لها صحته وعدم مساس أي محتوى من محتوياته بالنظام العام المغربي كما أنه‬

‫‪1‬نجيب شوقي‪" :‬األحكام القانونية الجديدة المتعلقة بتنفيذ الحكم األجنبي وفق قواعد مدونة األسرة‪ ،‬مدونة االسرة عام من التطبيق الحصيلة‬
‫واآلفاق"‪ ،‬منشورات مجموعة البحث في القانون واألسرة‪ ،‬سلسلة الندوات‪ ،‬العدد األول طبعة ‪ ،2006‬ص ‪.253‬‬
‫‪2‬إبراهيم بحماني‪":‬تنفيذ األحكام األجنبية في المقال"‪ ،‬مقال منشور بمجلة القضاء والقانون عدد ‪ ،148‬ص ‪.77‬‬

‫‪22‬‬
‫مؤشر عليه من طرف الجهات المختصة وحيث تبعا لذلك فإن الطلب مرتكز على أساس جدي‬
‫ويتعين بالتالي االستجابة له‪."1‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬بالنسبة للعق ارات غير المحفظة‬
‫إن طرق االستيالء على هذا النوع من العقارات ال تخرج عموما عن حاالت معينة‪،‬‬
‫تتمثل أساسا في إقامة رسوم ملكية أو إراثات على عقارات مملوكة للغير(أوال)‪ ،‬وكذا إقامة‬
‫رسم إراثة دون ذكر الورثة اآلخرين(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬إق امة رسم ملكية أو رسم إراثة على عق ار مملوك للغير‬
‫إن إنشاء رسم الملكية أو رسم ا ستمرار يمر من مراحل عديدة أشارت إليها الدورية‬
‫الوزارية المشتركة الصادرة بتاريخ ‪ 17/12/2012‬المتعلقة بتطبيق مقتضيات المادة ‪18‬‬
‫المرسوم الصادر بتطبيق أحكام القانون رقم ‪ 651 6. 03‬المتعلق بخطة العدالة‪ ،‬وهي ضرورة‬
‫الحصول على شهادة إدارية خاصة بالعقار الغير المحفظ (أ)‪ ،‬ثم التوجه إلى عدلين من أجل‬
‫تحرير شهادة الملكية (ب)‪.‬‬
‫أ‪ -‬ضرورة الحصول على الشهادة اإلدارية الخاصة بالعق ار غير المحفظ‬

‫تطبيقا ألحكام القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة صدر المرسوم‬

‫رقم‪2.08.378‬بتاريخ ‪ 28‬أكتوبر ‪ 2008‬التي تنص المادة ‪ 18‬منه في فقرتها الثانية على ما‬
‫يلي ‪ " :‬إذا تعلق األمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة صادرة عن‬
‫السلطة المحلية من كونه ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أمالك الدولة وغيرها‪".‬‬
‫وتطبيقا لهذه المقتضيات صدرت الدورية المشتركة الصادرة ب تاريخ‪ 17‬دجنبر ‪2012‬‬
‫تطبيقا لمقتضيات المادة ‪ 18‬من المرسوم رقم ‪ 2.08.378‬الصادر في ‪ 28‬من شوال ‪1429‬‬
‫(‪ 28‬أكتوبر ‪ )2008‬بتطبيق أحكام القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة‪.‬‬
‫وجاء فيها أن الهدف من هذه المقتضيات حماية األمالك الجماعية والحبسية وأمالك الدولة‬
‫وغيرها ‪ ،‬مثل األمالك العقارية للجماعات المحلية من التصرفات غير المشروعة وذلك‬
‫بوجوب تأكد العدل قبل تلقيه أي شهادة متعلقة بعقار غير محفظ بكون العقار موضوع الشهادة‬
‫المطلوبة ليس ملكا من األمالك المشار إليها أعاله بواسطة شهادة إدارية صادرة عن السلطة‬
‫المحلية باعتبارها الجهة المؤهلة قانونا لتسليمها ‪ ،‬بعد التنسيق مع الممثلين المحليين للقطاعات‬
‫المشار إليها أعاله‪.2‬‬

‫‪1‬حكم المحكمة االبتدائية آنفة بالدار البيضاء‪ ،‬عدد ‪ 979‬بتاريخ ‪ 2004 06/22‬منشور بمجلة القضاء والقانون‪ ،‬ص ‪.90‬‬
‫‪ 2‬وتضيف الدورية المذكورة أنه لوحظ من خالل التطبيق العملي لمقتضيات هذه المادة وجود اختالف في كيفية تفعيلها أدى إلى عدم‬
‫االستجابة لبعض طلبات المواطنين الرامية إلى الحصول على الشهادة اإلدارية المذكورة في الوقت المناسب‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫ومن أجل توحيد إجراءات تسليم هذه الشهادة‪ ،‬وتفاديا لألعباء المادية والمعنوية التي قد يتكبدها‬
‫المواطنون المعنيون‪،‬وإعماال لمقتضيات المادة ‪ 18‬المشار إليها أعاله على وجه سليم‪ ،‬يتعين‬
‫سلوك اإلجراءات التالية‪:‬‬
‫‪ ‬تقديم الراغب في الشهادة اإلدارية طلبه إلى السلطة المحلية التي يوجد بدائرة نفوذها الترابي‬
‫العقار غير المحفظ مرفقا ببطاقة معلمات حول العقار وفق النموذج بهذه الدورية‪ ،‬وبرسم‬
‫بياني يبين فيه حدود ومجاوري العقار موضوع الطلب‪ ،‬وبنسخة من بطاقته الوطنية للتعريف‬
‫وبتصريح بالشرف مصادق عليه وفق النموذج"‪ ،‬مع ست نسخ من كل وثيقة‪.‬‬
‫‪‬توجيه السلطة المحلية‪ ،‬داخل أجل سبعة أيام‪ ،‬من تاريخ توصلها بالطلب نسخا منه ومرفقاته‬
‫إلى الجهات اإلدارية المعنية‪ ،‬لموافاتها كتابة بما إذا كان العقار مدرجا أو غير مدرج ضمن‬
‫األمالك التابعة لها‪.‬‬
‫‪ ‬إجابة الجهات اإلدارية المهنية السلطة المحلية داخل أجل ستين يوما من تاريخ التوصل‬
‫وهنا سنكون أمام حالتين‪:‬‬
‫‪ ‬إذا أجابت إحدى الجهات بأن العقار موضوع الطلب مدرج ضمن األمالك التابعة لها‪ ،‬فإن‬
‫السلطة المحلية تجيب صاحب الطلب بذلك وترسل نسخا من الجواب إلى كل الجهات اإلدارية‬
‫األخرى‪ ،‬ويحفظ الملف‪.‬‬
‫‪ ‬إذا لم تجب إحدى الجهات داخل أجل ستين يوما فإن السلطة المحلية تعقد معها اجتماعا‬
‫داخل خمسة عشر يوما من مرور األجل المذكور‪ ،‬وذلك للقيام ببحث في عين المكان أو‬
‫مطالبة الراغب في الشهادة اإلدارية عند االقتضاء باإلدالء بتصميم طبوغرافي للعقار‬
‫موضوع الطلب منجز من طرف مهندس مساح طبوغرافي‪ ،‬وفي هذه الحالة يتعين على الجهة‬
‫اإلدارية المعنية أن تجيب السلطة المحلية خالل ثالثين يوما من تاريخ إجراء البحث الميداني‬
‫أو تاريخ توصلها بالتصميم الطبوغرافي من السلطة المحلية‬
‫‪ ‬تقوم السلطة المحلية بتضمين الشهادة اإلدارية بأن العقار موضوع الطلب غير مدرج‬
‫ضمن األمالك المنصوص عليها في المادة ‪ 18‬من المرسوم الرقم ‪ 2.08.378‬الصادر في‬
‫‪ 28‬من شوال ‪ 28( 1429‬أكتوبر ‪)2008‬‬
‫‪‬تسلم السلطة المحلية الشهادة اإلدارية لصاحبها‪ ،‬وترسم نسخا منها إلى كل الجهات اإلدارية‬
‫المعنية‪.‬‬
‫وحرصا على التقيد بمضمون الشهادة اإلدارية المسلمة من السلطة المحلية يتعين على‬
‫السادة القضاة المكلفين بالتوثيق حث السادة العدول على تدوين محتوى الشهادة اإلدارية‬
‫المذكورة ومراجعها بصفة كاملة بالشهادات العدلية المتعلقة بالعقار غير المحفظ‪.‬‬

‫‪24‬‬
‫يتضح لنا من خالل المقتضيات السابقة حرص المشرع المغربي على حماية بعض األمالك‬
‫ذات طبيعة خاصة‪ ،‬عن طريق منع إقامة رسوم ملكية تفيد تملكها من خالل استلزامه لضرورة‬
‫الحصول على شهادة إدارية تنفي صبغتها الجماعية والحبسية‪ ،‬وكذا أنها غير مدرجة ضمن‬
‫أمالك الدولة وغيرها‪ ،‬لكن تبقى العقارات المملوكة للخواص غير جديرة بهذه الحماية‪ ،‬كما‬
‫أن هذه المقتضيات لم تمنع من االستيالء على تلك األمالك عموما‪ ،‬وأمالك الدولة الخاصة‬
‫وأراضي الجموع خصوصا‪.‬‬
‫فبالنسبة ألراضي الجموع ‪ ،‬فقد تبين لنا ذلك من خالل دورية وزير الداخلية‪ 1‬الصادرة‬
‫بتاريخ ‪ 7‬فبراير ‪ ، 2013‬حيث جاء فيها أنه‪" :‬تعتبر مسطرة منح الشهادة اإلدارية التي تنفي‬
‫الصبغة الجماعية على العقارات إحدى اإلشكاليات التي تحظى باهتمام و انشغال مصالح‬
‫الوصاية الهدف منها مواجهة بعض األشخاص الذين يلجؤون إلى طرق ملتوية من أجل القيام‬
‫بعمليات تحفيظ عقارات قد تكون جماعية‪ ،‬مما يضيع معها حقوق بعض الجماعات‬
‫الساللية‪."...‬‬
‫أما بالنسبة ألمالك الدولة الخاصة فإنها كذلك لم تسلم من االستيالء على أمالكها‪ ،‬لذلك تلجأ‬
‫الدولة ممثلة في موظفيها وأعوانها المكلفين بتدبير وإدارة أمالكها إلى فرض ذعائر على‬
‫المستولي أو المحتل لعقاراتها‪.‬‬
‫كما أن الشهادة اإلدارية يكون هدفها فقط تقرير أن العقار غير موجود ضمن األمالك الجماعية‬
‫والحبسية وأمالك الدولة وغيرها‪ ،‬وبالتالي فإنه يمكن ألي شخص حق طلب الحصول على‬
‫هذه الشهادة‪ ،‬رغم عدم حيازته للعقار أو استغالله‪.‬‬
‫ب‪ -‬تأسيس رسم الملكية عند العدلين‬

‫ينعقد االخت صاص في تأسيس رسوم الملكية أو رسوم االستمرار للعقارات غير المحفظة‬
‫المجردة عن أصول التملك للعدل وحده دون غيره من مزاولي التوثيق‪.‬‬
‫وتأسيسا على ما سبق فإن الحاصل على الشهادة اإلدارية الخاصة بالعقار غير المحفظ يتعين‬
‫عليه التوجه إلى مكتب التوثيق العدلي ويطلب من العدل إنجاز رسم الملكية الذي يكون إما‬
‫على شكل شهادة علمية أو مثلية أو لفيفية‪ ،‬وإن كانت هذه األخيرة هي الغالبة والشائعة في‬
‫المجال العملي‪ ،‬وفي هذا الشأن يقول األستاذ محمد ابن الحاج السلمي‪" :"2‬إن إثبات الملكية‬
‫وأصلها ومص درها وإثبات الحيازة واستمرارها للتصرف‪ .. .‬إلى غير ذلك‪ ،‬ال يمكن تصور‬
‫إقامتها سوى عن طريق الوثائق العدلية والتي تكون غالبا معززة بشهادة الشهود أو ما يسمى‬
‫باللفيف‪."...‬‬

‫‪1‬دورية وزير الداخلية عدد ‪/14‬م ش ق‪ ،‬الصادرة بتاريخ ‪ 7‬فبراير ‪ ،2013‬تم توجيهها إلى الوالة وعمال عماالت وأقاليم وعماالت‬
‫المقاطعات بالمملكة‪.‬‬
‫‪2‬محمد ابن الحاج السلمي‪" :‬دور الوثيقة العدلية ونظام التحفيظ العقاري"‪ ،‬مقال منشور بمجلة السماط‪ ،‬مجلة دورية تعنى بشؤون التوثيق‬
‫العدلي‪ ،‬تصدر عن المجلس الجهوي لعدول استئنافية الرباط‪ ،‬العدد األول ‪ ،1430/2009‬مطبعة كانبرانت الرباط‪ ،‬ص ‪.81‬‬

‫‪25‬‬
‫هذا ويعد ميدان العقارات غير المحفظة الفضاء المالئم الذي تنشط فيه شهادة اللفيف وال سيما‬
‫في مجال تأسيس الملكيات وإنشاء أصول التملك للعقارات التي ال يتوفر بشأنها أصحابها على‬
‫رسوم اإلثبات‪.1‬‬
‫لكن رغم أهمية رسوم الملكية أو االستمرار في إثبات ملكية العقارات التي ال يتوفر‬
‫أصحابها على أصول التملك فإنه في بعض األحيان يتم اللجوء إليها من طرف سيئي النية‬
‫إلثبات ملكية العقار غير المح فظ واالستيالء عليه‪ ،‬وفي حالة منازعة صاحب الحق في هذه‬
‫الملكية يتم اللجوء إلى الترجيح بين الحجج وفق الكيفية المحددة بمقتضى المادة ‪ 3‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫لكن رغم ذلك فنحن نحتاج إلى زجر ومعاقبة األشخاص الذين ينشئون رسوم ملكية على‬
‫عقارات مملوكة للغير‪ ،‬وباطالعنا على الفصل ‪ 3552‬من مجموعة القانون الجنائي نجد‬
‫أنه‪ :‬يعاقب كل شخص أدلى أمام العدل بتصريحات يعلم أنها مخالفة للحقيقة بعقوبة حبسية من‬
‫سنة إلى خمس سنوات وغرامة من ‪ 200‬إلى ‪ 500‬درهم‪.‬‬
‫والمالحظ أن هذا الفصل أعاله يعاقب فقط شهود الزور دون أن يمدد هذه العقوبة إلى الفاعل‬
‫ا ألصلي أي الشخص الذي أسس رسم الملكية بسوء نية في حالتنا هاته‪ ،‬لذلك ندعو المشرع‬
‫المغربي أن يضع نصا تشريعيا يقضي بمعاقبته‪ ،‬وال شك أن ذلك سيحد من جرائم االستيالء‬
‫على العقارات غير المحفظة من زاوية ‪ ،‬وسيقلل من النزاعات أمام القضاء منزاوية أخرى‪،‬‬
‫تماشيا مع توجهات الرسالة الملكية التي نصت على معالجة أي فتور تشريعي‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬إق امة رسم إراثة دون ذكر الورثة اآلخرين‬
‫عرف الدكتور محمد الكشبور رسم اإلراثة‪ 3‬بقوله‪" :‬وهو رسم عدلي يكشف موت‬
‫الموروث وعن عدد الورثة ‪ ،‬وعن عالقتهم بالموروث"‪.‬‬
‫وتكمن أهمية رسم اإلراثة من الناحية العملية‪ ،‬في كونه من الوسائل الالزمة لتصفية‬
‫التركة ‪ ،‬ولو كانت قيمتها تقدر بالماليير‪ ،‬فإن توزيعها على الورثة وتصفيتها تتوقف على‬
‫رسم اإلراثة الذي يختص بتوثيقه العدول دون غيرهم من الجهات األخرى المخول لها‬
‫صالحية تحرير العقود‪ ،4‬وذلك بشهادة عدلية إما علمية أو استرعائية ‪ ،‬يطلق عليها في هذه‬
‫الحالة رسم اإلراثة"‪.‬‬

‫‪1‬سليمان أدخول‪ ":‬التوثيق العدلي وأثره على حق الملكية العقارية من خالل رسم إثبات الملكية"‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬مطبعة دار‬
‫السالم الرباط‪ ،‬ص ‪.128‬‬
‫‪2‬ينص الفصل ‪ 355‬من ق‪.‬ج‪ .‬على ما يلي‪" :‬يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات‪ ،‬وغرامة من مائتين إلى خمسمائة درهم كل‬
‫شخص ليس طرفا في المحرر‪ ،‬أدلى أمام العدل بتصريحات يعلم أنها مخالفة للحقيقة‪.‬‬
‫ومع ذلك يتمتع بعذر معف من العقوبة‪ ،‬بالشروط المشار إليها في الفصول ‪ 143‬إلى ‪ ،145‬من كان قد أدلى‪ ،‬بصفته شاهدا‪ ،‬أمام العدل‪،‬‬
‫بتصريح مخالف للحقيقة‪ ،‬ثم عدل عنه قبل أن يترتب على استعمال المحرر أي ضرر للغير وقبل أية متابعة ضده"‪.‬‬
‫‪3‬محمد الكشبور‪":‬القسمة القضائية في القانون المغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،2011‬ص ‪.180‬‬
‫‪4‬سليمان أدخول‪ ":‬الشرح العملي لمركز الوثائق العدلية في نظام السجالت العقارية‪ ،‬دراسة على ضوء التوثيق العدلي والتشريع العقاري‬
‫بالمغرب"‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2006‬مطبعة دار السالم للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط‪ ،‬ص ‪.112‬‬

‫‪26‬‬
‫فرسم اإلراثة غير منشئ للحق ‪ ،‬لذلك قضت محكمة االستئناف بالدار البيضاء‪":1‬إن اإلراثة‬
‫غير منشئة للحق ‪ ،‬وإنما ينحصر دورها في إثبات وفاة الموروث في تاريخ وفاته وحصر‬
‫ورثته‪ ،‬أما الحق المتروك فينتقل تلقائيا من السلف إلى الخلف العام‪ ،‬كما أن الفريضة التي‬
‫تتضمنها اإلراثة تعتبر هي بدورها منشئة للحق وإن فائدتها تنحصر في العمليات الحسابية‬
‫وتوزيع األنصبة على الورثة حسبما حدده المشرع لكل وارث" ‪ ،‬كما جاء فيقرار المحكمة‬
‫النقض‪ ..." :"2‬إن اإلراثة إنما تثبت الصفة ال الملك ‪"...‬‬
‫وبالتالي فرسم اإلراثة ال يثبت إال موت الموروث وعدد ورثته‪ ،...‬غير أن الواقع العملي‬
‫أفرز أن عدة الورثة ال ينجزها الوارثون وال يقسمون تركة مورثهم إال بعد مرور زمن طويل‪،‬‬
‫وهو ما من شأنه اإلضرار بهم خاصة إذا بادر أحد الورثة إلى إنجازها دون ذكر الباقي‪ ،‬فهنا‬
‫يكون هذا الوارث سيء النية هدفه االستيالء على عقارات الورثة اآلخرين و حقوقهم‬
‫فيها‪،‬خاصة إذا سلك هذا الوارث مسطرة التحفيظ حيث أنه يتم تطهير العقار بعد تأسيس الرسم‬
‫العقاري في اسمه دون بقية الورثة اآلخرين الذين ال يبقى لهم سوى إمكانية المطالبة‬
‫ب التعويض‪ ،‬وفي هذا الصدد قضت محكمة االستئناف بالرباط‪ 3‬في أحد قراراتها أن‪" :‬الحقوق‬
‫اإلرثية التي تم إسقاطها من طرف طالب التحفيظ ال يمكن المطالبة باستحقاقها إذا تم اتخاذ‬
‫قرار التحفيظ"‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬سبل التصدي لظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬

‫بناء على ما ورد في الرسالة الملكية السامية الموجهة إلى وزير العدل والحريات بتاريخ‬
‫‪ 30‬دجنبر ‪ 2016‬في شأن التصدي الفوري والحازم ألفعال االستيالء على عقارات الغير‪،‬‬

‫‪1‬القرار الصادر بتاريخ ‪ 15‬نونبر ‪ 1989‬في الملف رقم ‪ ،88/548‬مجلة المحاكم المغربية العدد ‪ 60‬السنة يناير‪ -‬فبراير ‪ ،1990‬ص‬
‫‪.142‬‬
‫‪2‬القرار عدد ‪ 932‬الصادر بتاريخ ‪ 24‬يونيو ‪ 1986‬في الملف ر قم ‪ ،82108‬أورده محمد بادن‪ ،‬دعوى االستحقاق العقارية على ضوء‬
‫الفقه المالكي والتشريع المغربي والعمل القضائي‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2013‬مطبعة دار القلم‪ ،‬ص ‪.324‬‬
‫‪3‬قرار عدد ‪ 750‬بتاريخ ‪ ،1929/3/26‬منشور بقرارات محكمة االستئناف بالرباط ‪ 1928.1930‬و‪ ،1942.1943‬طبع دار النشر‬
‫المغربية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬ص‪.62‬‬

‫‪27‬‬
‫أحدثت الوزارة المذكورة لجنة‪ 1‬تتكون من ممثلي القطاعات الحكومية والمهن القانونية‬
‫والقضائية المعنية‪ ،‬من أجل اتخاذ ما يلزم من تدابير وفق منهجية تشاركية تؤمن فعالية ونجاعة‬
‫التدابير المتخذة‪.‬‬
‫فبعد عقد سلسلة من االجتماعات‪ ،‬أسفرت عن اتخاذ اللجنة لمجموعة من التدابير‬
‫والمقترحات اآلنية في جانبها الوقائي والقضائي‪ ،‬منها ما يهم الشق التشريعي (المطلب األول)‪،‬‬
‫ومنها ما يرتبط بالمجالين التنظيمي والعملي (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التدابير التشريعية للحد من ظاهرة االستيالء على األمالك العق ارية‬
‫إن أساليب السطو واالستيالء على عقارات الغير كثيرة ومتنوعة‪ ،‬وغالبا ما تتم من خالل‬
‫استغالل الثغرات التشريعية‪ ،‬ل ذلك حاول المشرع المغربي معالجة كل فتور تشريعي‪ ،‬سواء‬
‫في شقه المدني (الفقرة األولى)‪ ،‬أو شقه الزجري (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التعديالت التي طالت المادة المدنية‬
‫ه ذه التعديالت منها ما هو مرتبط بمدونة الحقوق العينية (أوال)‪،‬ومنها ما هو مرتبط بقانون‬
‫االلتزامات والعقود (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية‬
‫في إطار تنفيذ القرارات المتخذة من لدن اآللية المكلفة بتتبع موضوع االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪ ،‬بادرت وزارة العدل إلى تقديم مشروع قانون رقم ‪ 269.16‬المتعلق بتعديل‬
‫المادة الرابعة من م‪.‬ح‪.‬ع إلضافة الوكالة ضمن الوثائق الواجب تحريرها بمحرر رسمي أو‬
‫من طرف محام مؤهل لذلك بواسطة محرر ثابت التاريخ‪ ،‬وهو المشروع الذي تم العمل به‬
‫رسميا حيث أصبحت المادة الرابعة من م‪.‬ح‪.‬ع كالتالي‪":‬يجب أن تحرر تحت طائلة البطالن‪-‬‬
‫جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو‬
‫إسقاطها وكذا الوكاالت الخاصة بها بموجب محرر رسمي‪ ،‬أو بمحرر ثابت التاريخ يتم‬
‫تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على‬
‫خالف ذلك‪.‬‬
‫يجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من‬
‫األطراف ومن الجهة التي حررته‪.‬‬

‫‪ 1‬تتكون هذه اللجنة من ممثلين إثنين عن وزارة العدل والحريات وممثل فريد عن كل من وزارة الداخلية‪ ،‬الشؤون الخارجية والتعاون‪،‬‬
‫األمانة العامة للحكومة‪ ،‬وزارة األوقاف والشؤون اإلسالمية‪ ،‬ثم الوكيل العام لدى محكمة النقض‪ ،‬والمدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة‬
‫العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬والمحافظ العام على األمالك العقارية‪ ،‬وممثل عن المديرية العامة للضرائب‪ ،‬الوكيل القضائي‬
‫للملكة‪ ،‬رئيس جمعية هيئات المحامين بالمغرب‪ ،‬رئيس المجلس الوطني للموثقين‪ ،‬ورئيس الهيئة الوطنية للعدول‪.‬‬
‫‪2‬القانون رقم ‪ 69.16‬القاضي بتتميم المادة ‪ 4‬من القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف‬
‫رقم ‪ 1.17.50‬صادر في ‪ 8‬ذي الحجة ‪ 30( 1438‬أغسطس ‪ ،)2017‬بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6604‬بتاريخ ‪ 23‬ذو الحجة ‪1438‬‬
‫(‪ 14‬سبتمبر ‪ ،)2017‬ص ‪.5068‬‬
‫‪28‬‬
‫تصحيح إمضا ءات األطراف من لدن السلطة المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحامي‬
‫المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرتها"‪.‬‬
‫ويأتي هذا التعديل كنتيجة آلثار ومخلفات الوكاالت العرفية بما طالها من جرائم التزوير‪،‬‬
‫ويكون المشرع بذلك قد أغلق أهم مداخل االستيالء على العقارات‪،‬وإن كان هذا التعديل أثار‬
‫نقاشات فقهية بخصوصه‪ ،‬حيث اعتبره البعض أن محل هذا التعديل هو ق‪.‬ل‪.‬ع وليس م‪.‬ح‪.‬ع‪،‬‬
‫بفحوى أن الوكالة لم تكن منظمة بموجب م‪.‬ح‪.‬ع من قبل‪. 1‬‬
‫وما زاد الطين بلة هو المذكرة الصادرة عن المحافظ العام‪ ،2‬في إطار تنزيل هذا المستجد‪،‬‬
‫والتي جاء فيها‪ ..." :‬الوكاالت العرفية المحررة قبل تاريخ ‪ 14‬سبتمبر ‪ 2017‬ال يمكن‬
‫االستناد إليها في إبرام التصرفات العقارية بعد هذا التاريخ وذلك على اعتبار أن الوكاالت‬
‫العرفية المذكورة وإن حررت قبل دخول القانون رقم ‪ 69.16‬حيز التنفيذ فإن العبرة بتاريخ‬
‫إبرام التصرف وليس بتاريخ تحرير الوكالة‪ ،‬وما دام أن هذه األخيرة ال يمكن أن تنتج آثارها‬
‫القانونية إال عند إبرام التصرف المعني بها‪."...‬‬
‫غير أن هذا التوجه الذي سلكه المحافظ العام طرح النقاش حول مدى صوابه أم جاء مخالفا‬
‫لمبادئ القانون؟‬
‫لإلجابة على هذا اإلشكال يمكن استحضار بعض االنتقادات التي وجهت لتوجه هذه المذكرة‬
‫والمتمثلة فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬نجد اختالفا بين وقت نشر التعديل الذي طال المادة الرابعة بالجريدة الرسمية وهو تاريخ‬
‫‪ 14‬سبتمبر ‪ ،2017‬في حين أن المذكرة لم تصدر إال بتاريخ ‪ 21‬سبتمبر ‪2017‬وهو األمر‬
‫الذي خلق نوع من الفوضى والكثير من اإلشكاالت في أوساط المهتمين والمتضررين‪.3‬‬
‫بل األكثر من ذلك فإن االستغراب يطرح حول سبب التأخر الذي وصل لثمانية أيام‬
‫إلصدار المذكرة التوجيهية علما أن المعامالت العقارية التي ترد على مصالح المحافظات‬
‫العقارية بالمغرب ال تتوقف مطلقا‪ ،‬وهو الشيء الذي خلق نوعا من االضطرابات خصوصا‬
‫فيما يتعلق بالعمليات التي تم تقييدها أ و إيداعها بالسجالت العقارية استنادا إلى وكاالت عرفية‬
‫في حين أن العقود التي احتوت التصرفات المرتبطة بها قد تمت بتاريخ الحق ل ‪ 14‬شتنبر‬
‫‪ ، 2017‬ونفس األمر الذي ينطبق على العقود التي أمر بإيداعها وال زالت لم تتم استخالص‬
‫الرسوم المرتبطة بها‪.4‬‬
‫ناهيك على أن السيد المحافظ العام جعل أساس الحد من إعمال الوكاالت العرفية في كونها‬
‫ستنتج أثارها في ظل القانون الجديد‪ ،‬يبقى غير مؤسس من الناحية القانونية‪ ،‬ألنه يقوم على‬

‫‪1‬ياسين عمراني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.131‬‬

‫‪2‬مدكرة المحافظ العام الموجهة للسادة المحافظين على األمالك العقارية‪ ،‬عدد ‪20‬صادرة بتاريخ ‪21‬شتنبر ‪.2017‬‬
‫‪3‬ياسين عمراني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.131‬‬
‫‪ 4‬ادريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص‪.139‬‬
‫‪29‬‬
‫فصل التصرفات القانونية عن أثارها فصال ال يراعي قيامها صحيحة منتجة آلثارها‪ ،‬إذ ال‬
‫يمكن تصور قيام تصرف قانوني معين على وجه صحيح من غير أن ينتج أثره على النحو‬
‫الذي قرره القانون‪ ،‬فالقول بقانونية وصحة التصرف القانوني ال يتحدد إال باآلثار التي ينتجها‬
‫ذلك التصرف‪ ،‬وبالتالي ال يمكننا القول بعدم اعتبار آثار الوكاالت العرفية التي أبرمت في‬
‫ظل القانون القديم من غير التطرق لها إذا كانت تلك الوكاالت قد قامت على نحو صحيح‬
‫بالنظر للقانون القديم أ و ال‪ ،‬وهو األمر الذي لم يذكر في المذكرة ولم يتطرق له السيد المحافظ‬
‫العام‪ ،‬مما يجعل القول بعدم تفعيل الوكاالت العرفية المبرمة قبل دخول القانون الجديد حيز‬
‫التنفيذ غير مؤسس على أساس قانوني سليم‪ ،1‬بل األبعد من ذلك فإن مضمون المذكرة جاء‬
‫مخالفا لمضمون التعديل التشريعي‪ ،‬حيث إن صدور التعديل التشريعي للمادة الرابعة من‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع على النحو الذي ورد بالجريدة الرسمية ليوم ‪ 14‬شتنبر ‪ 2017‬يفيد أن الغرض منه‬
‫هو وضع حد إلبرام الوكاالت الخاصة المتعلقة بالتصرفات العقارية بصورة عرفية وجعل‬
‫إبرامها يخضع ألحكام إبرام العقود الرسمية‪ ،‬وهذا االتجاه لم تسر عليه مذكرة السيد المحافظ‬
‫العام وإنما أقرت حكما جديدا متمثال في الحد من تفعيل الوكاالت العرفية المبرمة قبل تاريخ‬
‫دخول التعديل حيز التنفيذ ولو أبرمت على نحو صحيح وتأسيس ذلك على قاعدة ربط الوكالة‬
‫بالتصرف العقاري وليس ربط التعديل بتحرير الوكالة الخاصة وهو ما يشكل نوعا من تحريف‬
‫األساس التشريعي للتعديل ‪.2‬‬
‫والواقع أنه بالرغم من ذلك فال يخفى ما لهذا التعد يل من مزايا‪ ،‬غير أن تنزيله يجب أن‬
‫يحظى بمزيد من الفطنة واليقظة من طرف كل الم عنيين حتى ال تضيع حقوق من وثقوا في‬
‫حكم القانون‪ ،‬وذلك لمواجهة كل اآلثار المترتبة عن هذا التعديل مع الممارسة العملية ألن‬
‫األمر ال يتوقف على الرسمية وحسب‪ ،‬حيث أن التزوير يطال حقي الوثائق الرسمية‪ ،‬بل يجب‬
‫االنكباب أكثر على باقي أحكام الوكالة وفرض الرقابة على كل التصرفات التي تتم بها‪.‬‬
‫وبالفعل فإنه ما أن تم اإلعالن عن بدء العمل بالتعديل المذكور حتى بدأت إشكاليات هذا‬
‫التطبيق تثار‪ ،‬ويتضح ذلك من خالل ما أثير من طرف المحافظين على األمالك العقارية إلى‬
‫المحافظ العام‪ ،‬من مدى إمكانية االستجابة لطلب تقييد يستند على وكالة محررة من طرف‬
‫محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض تم التعريف بإمضائه لدي كتابة ضبط المحكمة‬
‫االبتدائية التي يمارس بدائرتها وإخضاع إمضاء الموكل لتصحيح إمضائه لدى سفارة أو‬
‫قنصلية مغربية بالخارج‪.3‬‬
‫كان جواب السيد المحافظ العام أنه ال يمكن قبول مثل هذه الوكاالت‪ ،‬ألن مضمون المادة ‪4‬‬
‫المذكورة تشير إلى "السلطات المحلية المختصة" أي الموجودة داخل التراب الوطني وال‬
‫يدخل في إطارها السفارات والقنصليات المغربية بالخارج‪ ،‬وعليه فانه حسب توجه السيد‬

‫‪ 1‬ادريس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪.139‬‬
‫‪2‬ياسين عمراني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.132‬‬
‫‪3‬مدكرة المحافظ العام على األمالك العقارية عدد ‪141‬بتاريخ ‪ 29‬دجنبر ‪.2017‬‬
‫‪30‬‬
‫المحافل العام ال يمكن قبول الوكاالت التي تتضمن إمضاءات مصححة لدي القناصل وغيرهم‬
‫من موظفي وزارة الشؤون الخارجية والتعاون الدولي بالخارج‪.‬‬
‫الشيء الذي جعل البعض‪ 1‬يعتبر االتجاه الذي سار فيه المحافظ العام ينم عن الفهم الضيق‬
‫لمضمون المادة ‪ 4‬من م‪.‬ح‪.‬ع وكذا للترسانة القانونية المعمول بها في المغرب كما أنها تعتبر‬
‫تدخال جليا في مجال القانون‪ ،‬إذ يفترض في الدوريات والمناشير أن توضح الغامض من‬
‫النصوص التشريعية والتنظيمية وال تقيد المباح‪.‬‬
‫وهكذا يمكن استحضار الفصل ‪ 27‬من المرسوم رقم ‪ 2.66.646‬بتاريخ ‪ 29‬يناير ‪1970‬‬
‫الذي يعهد إلى الدبلوماسيين والقناصل بمهام تصحيح اإلمضاء الموضوعة على المحررات‬
‫العرفية ويدخل ذلك في مفهوم السلطة المحلية في إطار المادة الرابعة من م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫وبالتالي وإن كان السيد المحافظ العام قد حاول من خالل هذه المذكرة سحب البساط من‬
‫تحت يد القناصل والدبلوماسيين لتصحيح اإلمضاءات‪ ،‬إال أنه قد يواجه بفهمه الضيق لمفهوم‬
‫السلطة المحلية الواردة بالمادة المذكورة‪.‬‬
‫لكن رغم وجاهة هاته اآلراء فإنه يمكن القول إن التتميم الذي طال المادة الرابعة من م‬
‫ح ع كان من أهم التوصيات التي نادى بها الكل من أجل الحد من ظاهرة االستيالء على‬
‫عقارات الغير‪ ،‬حيث كانت الوكاالت العرفية المزورة أحد أهم الطرق التي يتم اللجوء إليها‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬التعديل الذي طال ق انون االلتزامات والعقود بمقتضى الق انون رقم ‪31.182‬‬
‫يهدف القانون رقم ‪ 31.18‬المتمم والمعدل لظهير االلتزامات والعقود إلى تعزيز الحماية‬
‫من االستيالء على عقارات الغير من خالل مجموعة من التدابير الوقائية سواء التشريعية‬
‫منها وكذلك التنظيمية عن طريق‪:‬‬
‫أ‪ -‬تنظيم عملية تسجيل عقد الوكالة‪ ،‬وكذا إحداث سجل الوكاالت المتعلقة بالحقوق‪.‬‬
‫ب‪ :‬إحداث سجل الشركات المدنية العقارية‪ ،‬مع النقل التلقائي لتسجيل الشركات المدنية المقيدة‬
‫بالسجل التجاري إلى سجل الشركات المدنية العقارية‪.‬‬
‫أ‪-‬النظام الق انوني لسجل الوكاالت بسجل وكاالت المتعلقة بالحقوق الحقوق العينية‬

‫هذا المستجد جاء به القانون رقم ‪ 31.18‬الصادر في ‪ 19‬غشت ‪ 2019‬وذلك بإضافة‬

‫فصلين جديدين لقانون االلتزامات والعقود من أجل تنظيم عملية تسجيل عقد الوكاالت الخاصة‬
‫بالحقوق العينية‪.‬‬

‫‪ 1‬العربيمحمد مياد‪ ،‬قراءة في دورية المحافظ العام‪ ،‬مقال منشور على الموقع التالي ‪ /https://www.maroclaw.com‬تاريخ‬
‫الزيارة ‪ 24‬أكتوبر ‪ 2021‬على الساعة ‪.2:30‬‬
‫‪2‬القانون رقم ‪ 18.31‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 114.19.1‬بتاريخ ‪ 7‬ذي الحجة ‪ 9(1440‬أغسطس ‪)1913‬؛ الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 6807‬بتاريخ ‪24‬ذو الحجة ‪ 26(1440‬أغسطس ‪ )2019‬ص ‪5885‬؛‬
‫‪31‬‬
‫وهذه سجالت عمومية تنقسم إلى قسمين‪ :‬سجالت وطنية وأخرى محلية غايتها إعالم‬
‫وإشهار مدى وجود الوكالة من عدمها‪.‬‬
‫فالمشرع من خالل الفصل ‪ 1889.1‬من قانون االلتزامات والعقود نجده ينص على ما‬
‫يلي " يجب تقييد الوكالة المتعلقة بنقل ملكية عقار أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها‬
‫أو تعديلها أو إسقاطها‪ ،‬من طرف محررها بسجل الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية‪ ،‬وال تنتج‬
‫آثارها القانونية إال من تاريخ التقييد المذكور‪.‬‬
‫ال يحتج على الغير بالتعديالت المدخلة على عقد الوكالة أو بإلغائها‪ ،‬إال من تاريخ‬
‫التقييد بالسجل المذكور ‪.‬‬
‫يمسك سجل الوكاالت الرسمية المتعلقة بالحقوق العينية على دعامة ورقية أو إلكترونية‪ ،‬من‬
‫طرف كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التابع لها مكان تحرير العقد ويراقب مسكه رئيس‬
‫المحكمة أو القاضي المعين من طرفه ‪.‬‬
‫يتم تقييد الوكالة الرسمية المنجزة بالخارج بالسجل الممسوك لدى كتابة الضبط بالمحكمة‬
‫المشار إليها في العقد‪ ،‬وفي حالة عدم اإلشارة إلى ذلك تقيد هذه الوكالة بالسجل‬
‫الممسوك لدى كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية بالرباط أو بمكان تواجد العقار‪.‬‬
‫تحدد كيفيات تنظيم ومسك السجل المذكور بمقتضى نص تنظيمي"‪.‬‬
‫ومن خالل قراءة هذا الفصل يتضح أن المقصود بمحررها هو إما موثق أو عدل أو محامي‬
‫مقبول للترافع أمام محكمة النقض حسب األحوال‪ ،‬وبذلك فعبئ تسجيل هذه الوكاالت يقع على‬
‫عاتق محرر العقد ال غير ولو تعلق األمر باألطراف‪ ،‬كما أن هذه الوكاالت ال تنتج أي أثر‬
‫إال من تاريخ تقييدها بالسجل المذكور (وطني‪ ،‬محلي)‪،‬وهنا نستحضر أن األمر شبيه بحجية‬
‫التقييد بالرسوم العقارية مع بعض التحفظ‪.‬‬
‫أما بخصوص التعديالت المدخلة على عقد الوكالة أو إلغاؤها فقد ميز المشرع بين‬
‫وضعين‪ :‬األول في عالقته باألطراف حيث تسري أثارها ابتداء من تاريخ اإللغاء أو التعديل‬
‫وليس من تاريخ إدراجها بالسجل المذكور أما بالنسبة ألثارها في مواجهة الغير فإنها ال تسري‬
‫إال من تاريخ تسجليها بالسجل المذكور‪.‬‬
‫ويرى البعض‪2‬بضرورة تدارك هذا األمر من قبل المشرع بضرورة جعل جميع‬
‫التعديالت المدخلة على الوكاالت أو إلغاءها أو االحتجاج بها سواء بين األطراف أو الغير‬
‫مرهون بتاريخ التقييد بالسجل المذكور ‪.‬‬

‫‪1‬الفصل ‪ 889-1‬من ق ل ع كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪.18.31‬‬
‫‪ . 2‬محمد العلمي‪ ،‬المستجدات التشريعية ذات الصلة في التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية قراءة في القانون ‪69.16‬‬
‫و‪ 32.18‬مداخلة ضمن الندوة العلمية عن بعد عبر التناظر المرئي في موضوع المستجدات التشريعية في المادة العقارية‬
‫‪32‬‬
‫ونسجل استغرابنا كذلك فيما يتعلق باالضطراب الذي أحدثته صياغة الفصل ‪ 889.1‬من‬
‫قانون االلتزامات والعقود الذي يشير إلى تسميتين لسجل الوكاالت حيث يتحدث في الفقرة‬
‫األولى عن سجل الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية وهذه هي التسمية الصحيحة‪ ،‬وفي الفقرة‬
‫الثالثة من نفس الفصل تحدث عن تسمية الوكاالت الرسمية المتعلقة بالحقوق العينية‪ .‬وهنا ال‬
‫نتفق مع المشرع في اختياره لهذه التسمية ألن هذ ه الوكاالت طبقا للمادة الرابعة من مدونة‬
‫الحقوق العينية فهي إما أن تكون وكاالت رسمية أو عرفية‪.‬‬
‫وبالعودة أيضا للفصل ‪ 1889.2‬من ق‪.‬ل‪.‬ع نجده ينص على ما يلي‪" :‬يحدث سجل وطني‬
‫إلكتروني للوكاالت يعهد بتدبيره إلى اإلدارة‪ ،‬تتم من خالله عملية إشهار جميع الوكاالت‬
‫المضمنة بسجالت الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية والممسوكة من طرف كتابات الضبط‬
‫بالمحاكم االبتدائية‪.‬‬
‫تتم من خالل السجل المذكور معالجة المعطيات المتعلقة بالوكاالت المذكورة أعاله‪ ،‬عن‬
‫طريق تجميعها وحفظها وتأمينها‪ ،‬في إطار التقيد بأحكام القانون رقم ‪ 08.09‬المتعلق بحماية‬
‫األشخاص الذاتيين تجاه معالجة المعطيات ذات الطابع الشخصي‪ ،‬الصادر بتنفيذها لظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 15.09.1‬بتاريخ ‪ 22‬من صفر ‪ 18(1430‬فبراير ‪ )2009‬والنصوص‬
‫المتخذة لتطبيقه ‪.‬‬
‫يجب على محرر عقد يتعلق بنقل ملكية عقار أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها‬
‫أو تعديلها أو إسقاطها أن يتأكد من تقييد عقد الوكالة بالسجل المذكور‪.‬‬
‫تحدد كيفيات تنظيم ومسك السجل المذكور االطالع عليه بمقتضى نص تنظيمي‪.‬‬
‫ومن خالل هذا الفصل يتضح على أن المشرع ميز بين نوعين من السجالت‪ ،‬سجل محلي يتم‬
‫مسكه من طرف كتابة ضبط المحاكم االبتدائية تحت إسم سجل الوكاالت الرسمية المتعلقة‬
‫بالحقوق العينية وسجل وطني يعهد بتدبيره إلى اإلدارة‪.‬‬
‫ويرى البعض‪ 2‬أن المشرع المغربي أتاح إمكانية مسك هذا السجل إما على دعامة‬
‫ورقية أو إلكترونية‪ ،‬وبالتالي نقول على أنه كان على المشرع أن يحترم على األقل التوجهات‬
‫الجديدة التي تتبنى اإلعتماد على كل ما هو إلكتروني وتبسيط المساطر أمام المرتفقين‪.‬‬
‫ونسجل أيضا مالحظة أخرى تتجلى في كون المشرع لم يحدد األشخاص الذين يحق لهم‬
‫االطالع على هذه السجالت‪ ،‬هل يقتصر األمر على المهنيين وحدهم أم أن اإلمكانية متاحة‬
‫لعموم الناس ولكل ذي مصلحة؟‬

‫‪،‬يوم ‪ 15.16‬يوليوز ‪ ، 2020‬منشورة على الصفحة الرسمية لماستر القانون العقاري والتوثيق ‪-‬مراكش‪ -‬ماستر القانون‬
‫العقاري والتوثيق‪-‬مراكش‪- | Facebook‬تاريخ الزيارة ‪ 2021/10/22‬على الساعة ‪ 19.00‬مساءا‪.‬‬
‫‪1‬الفصل ‪ 889.2‬من قانون االلتزامات والعقود كما عدل وتمم بمقتضى المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 18.31‬السالف الذكر‪.‬‬
‫محمد العلمي مرجع سابق‬ ‫‪2‬‬

‫‪33‬‬
‫ب ‪ -‬إحداث سجل الشركات المدنية العق ارية‪ ،‬مع النق ل التلق ائي لتسجيل الشركات المدنية المقيدة بالسجل‬
‫التجاري إلى سجل الشركات المدنية العق ارية‬

‫لم تقف التعديالت التشريعية عند حدود إحداث سجالت الوكاالت المتعلقة بالحقوق العينية‪،‬‬
‫بل تدخل أيضا لتنظيم الشركات المدنية العقارية الذي يكون محلها أمواال عقارية وذلك من‬
‫خالل القانون رقم ‪ 31.18‬الذي جاء بمجموعة من المستجدات التشريعية بهدف وضع حد‬
‫لظاهرة االستيالء على عقارات الغير نذكرها كاآلتي‪:‬‬
‫‪‬تن عقد الشركة بتراضي أطرافها على إنشائها وعلى شروط العقد األخرى مع‬
‫استثناء الحاالت التي يتطلب القانون فيها شكل خاص‪.1‬‬
‫‪ ‬التنصيص على الكتابة كشرط النعقاد إذا كان محل الشركة عقارات أو غيرها‬
‫من األموال يمكن رهنها رهنا رسميا مع تضمين العقد مجموعة من البيانات‬
‫الرسمية ‪.2‬‬
‫‪ ‬التنصيص على وجوب تقييد الشركات التي تم تأسيسها وفقا للمقتضيات القانونية‬
‫بسجل الشركات المدنية العقارية كما يجب أن يقيد فيه كل فرع لهذه الشركة‪.3‬‬
‫‪‬اكتساب الشركات المدنية العقارية للشخصية االعتبارية ابتداء من تاريخ التسجيل‬
‫في السجل الم\كور أعاله‪،‬كما ال يحتج على الغير بالتقييدات المعدلة والتشطيبات إال‬
‫من تاريخ إدراجها بالسجل المذكور‪.4‬‬

‫‪1‬المادة ‪ 987‬من قانون االلتزامات والعقود كما تم تعديلها بمقتضى المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ 18.31‬السالف الذكر‪.‬‬
‫‪2‬المادة ‪ 987.1‬من قانون االلتزامات والعقود كما تم تعديلها بمقتضى المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ 18.31‬السالف الذكر‬
‫"إذا كان محل الشركة عقارات أو غيرها من الموال مما يمكن رهنه رسميا‪ ،‬وجب أن يحرر العقد كتابة وأن يسجل على الشكل الذي‬
‫يحدده القانون‪ ،‬وفي هذه الحالة يجب‪ ،‬تحت طائلة البطالن‪ ،‬أن يتضمن العقد البيانات التالية‪:‬‬
‫‪ 1‬االسم الشخصي والعائلي والعنوان الشخصي لكل شريك‪ ،‬وكذا رقم بطاقته الوطنية للتعريف أو بطاقة االقامة بالنسبة األجانب المقيمين‬
‫أو جواز السفر بالنسبة األجانب غير المقيمين‪ ،‬وإذا تعلق األمر بشخص اعتباري‪ ،‬تسميته وشكله ومقره االسم الشخصي والعائلي‬
‫وعنوان ممثله القانوني ؛‬
‫‪2‬تسمية الشركة ؛‬
‫‪3‬غرض الشركة ؛‬
‫‪4‬عنوان مقر الشركة ؛‬
‫‪5‬مبلغ رأس مال الشركة ؛‬
‫‪6‬حصة كل شريك ؛‬
‫‪7‬مدة الشركة ؛‬
‫‪ 8‬األسماء العائلية والشخصية للشريك أو ا لشركاء المرخص لهم بإدارة وتسيير الشركة والتوقيع باسمها ؛‬
‫‪9‬األسماء العائلية والشخصية لأل غيار المرخص لهم بإدارة وتسيير الشركة والتوقيع باسمها ورقم البطاقة الوطنية للتعريف أو رقم‬
‫بطاقة اإلقامة بالنسبة لألجانب المقيمين أو جواز السفر بالنسبة لألجانب غير المقيمين ؛‬
‫‪ 10‬تاريخ عقد الشركة ؛ يجب أن يتم توقيع العقد من لدن جميع الشركاء‪ ،‬مع تصحيح إمضاءاتهم لدى السلطات المختصة‪ ،‬ما لم يتم‬
‫تحرير العقد من طرف موثق أو عدل‬
‫‪.‬تسير الشركة من طرف واحد أو أكثر من األشخاص الذاتيين‪.‬‬
‫‪3‬الفقرة األولى من المادة ‪ 987.2‬من قانون االلتزامات والعقود كما تم تعديلها بمقتضى المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ 18.31‬السالف الذكر‬
‫‪ .4‬الفقرة الثانية والثالثة من المادة ‪ 987.2‬من قانون االلتزامات والعقود كما تم تعديلها بمقتضى المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪18.31‬‬
‫السالف الذكر‬
‫‪34‬‬
‫وتفاديا ألي تحايل أو تالعب فالمشرع نص من خالل الفصل ‪ 987-3‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على‬
‫إلزام هذه الشركات متى ثبت أنها تمارس المضاربة العقارية بتغيير شكلها القانوني إلى إحدى‬
‫الشركات التجارية حسب شكلها‪ ،‬وفي حالة عدم التقيد بهذا اإلجراء يوجه رئيس كتابة الضبط‬
‫بالمحكمة االبتدائية المختصة تلقائيا أو بناء على إشعار من قبل المحافظ على األمالك العقارية‬
‫أو ممثل إدارة الضرائب أو الخزينة العامة للمملكة إنذارا إل ى الممثل القانوني للشركة قصد‬
‫القيام بتغير شكلها القانوني‪ ،‬وذلك داخل أجل سنة من تاريخ التبليغ اإلنذار المذكور‪ ،‬إذا لم‬
‫تغير الشركة شكلها القانوني تطبيقا لمقتضيات الفقرتين السابقتين‪ ،‬تصدر المحكمة حكما بحل‬
‫الشركة‪ ،‬داخل أجل ثالثة أشهر‪ ،‬بناء على طلب من رئيس كتابة الضبط أو أحد الشركاء‪،‬‬
‫وتعين المصفي‪.‬‬
‫كما أن المشرع نص صراحة في المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 31.18‬على وجوب النقل‬
‫التلقائي لتسجيل الشركات المدنية المقيدة بالسجل التجاري إلى سجل الشركات المدنية‬
‫العقارية من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ‪.1‬‬
‫باإلضافة إلى أن هذا القانون سيمكن الجهات المكلفة بالتوثيق والمحافظات العقارية من‬
‫الحصول على مراجعة قانونية تساهم في ضبط سلطات وصالحيات الممثل القانوني للشركات‬
‫المدنية التي يكون محلها أموال عقارية‪ ،‬وهو ما من شأنه أن يساهم في تعزيز األمن التوثيقي‬
‫والتعاقدي وحماية الحقوق وتحصين الممتلكات‪.2‬‬
‫وفي هذا اإلطار شرعت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‬
‫بالتنسيق مع وزارة العدل‪ ،‬في إعداد سجل وطني خاص بالشركات المدنية العقارية‪ ،‬بغية‬
‫تسهيل مهام المحافظين على األمالك العقارية خالل تدبيرهم لمعامالت البيع والشراء وغيرها‬
‫من التصرفات الناقلة للملكية‪ ،‬بما يتيح لهم إمكانية التعرف على وضعية الشركات والمساهمة‬
‫فيها وكذا مختلف العمليات المنجزة باسمها ‪ ،‬لذلك كان من الضروري التصدي لهذه التالعبات‬
‫عن طريق تعديل السجل التجاري ليصبح "سجل التجارة والشركات" حتى يشمل إلى جانب‬
‫الشركات التجارية الشركات المدنية التي ال تمارس أعمال تجارية‪ ،‬وكذا إضافة صالحيات‬
‫الجهة المسيرة للشركة ضمن البيانات األساسية التي يتضمنها النموذج ‪ ،‬وذلك من أجل تحديد‬
‫المسؤوليات وضبط صالحيات المسيرين‪ ،‬السيما في مجال تفويت عقارات الشركة‪.‬‬

‫‪1‬تنص المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 31.18‬على ما يلي‪ :‬مراعاة مقتضيات الفصل ‪ 987-3‬المشار إليه في المادة الثانية أعاله‪ ،‬ينقل‬
‫تلقائيا تقييد الشركات المدنية المقيدة بالسجل التجاري في تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ‪ ،‬إلى سجل الشركات المدنية العقارية‪،‬‬
‫وذلك داخل أجل سنة ابتداء من التاريخ المذكور‪.‬‬
‫يجب على الشركات المدنية التي يكون محلها عقارات أو غيرها من األموال مما يمكن رهنه رسميا‪ ،‬والمؤسسة قبل تاريخ دخول هذا‬
‫القانون حيز التنفيذ‪ ،‬أن تقوم بالتقييد في سجل الشركات المدنية العقارية داخل منة ابتداء من التاريخ المذكور‪.‬‬
‫‪ .2‬عائشة أمغار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.116‬‬
‫‪35‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬التعديالت التي طالت القوانين الزجرية‬
‫أوال‪ :‬فيما يخص تعديل مجوعة الق انون الجنائي‬
‫ينص الفصل ‪ 352‬من القانون الجنائي قبل التعديل على ما يلي‪" :‬يعاقب بالسجن المؤبد كل‬
‫قاض أو عمومي وكل موثق أو عدل ارتكب أثناء قيامه بوظيفته تزويرا بإحدى الوسائل اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬وضع توقيعات مزورة‪.‬‬
‫‪ -‬تغيير المحرر أو الكتابة أو التوقيع‪.‬‬
‫‪ -‬وضع أشخاص موهومين أو استبدال أشخاص آخرين‪.‬‬
‫‪ -‬كتابة إضافية أو مقحمة في السجالت أو المحررات العمومية بعد تمام تحريرها أو‬
‫اختتامها‪".‬‬
‫هك ذا يتضح بالملموس أن العقوبات المنصوص عليها في هذا الفصل تقتصر فقط على بعض‬
‫الفئات ذات االرتباط بتحرير المحررات دون الباقي ‪ ،‬ويتعلق األمر بالمحامي المقبول للترافع‬
‫أمام محكمة النقض‪ ،1‬مما جعل أغلب المهتمين بالشأن الحقوقي يطالبون بخلق نوع من‬
‫التجانس والتالؤم بين الفصل المومأ إليه أعاله ومقتضيات المادة الرابعة‪ 2‬من مدونة الحقوق‬
‫العينية األمر الذي دفع بالمشرع المغربي إلى سن القانون رقم ‪ 33.183‬القاضي بتغيير وتتميم‬
‫مجموعة القانون الجنائي ويتعلق األمر بالفصول ‪ 352‬و‪ 353‬و ‪ 359.1‬من القانون الجنائي‬
‫وذلك ب‪:‬‬
‫‪ -‬تخفيف العقوبة المقررة لمرتكبي أعمال التزوير من المؤبد إلى المحدد المدة من عشر إلى‬
‫عشرين سنة ومن غرامة ‪ 100.000‬إلى ‪ 200.000‬درهم‪.‬‬
‫‪ -‬إضافة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض إلى جانب المهنيين المذكورين في‬
‫الفصلين أعاله‪.4‬‬
‫وبهذا التعديل أصبحت العقوبات المتعلقة بالتزوير التي تلحق المهنيين المختصين بتحرير‬
‫المحررات موحدة‪ ،‬حيث لم يعد التمييز بين الموثقين والعدول والمحامون المقبولون للترافع‬
‫أمام محكمة النقض وعليه تم تجاوز النقص التشريعي الذي كان يعتري الفصول السابقة‪ ،‬وما‬
‫ذلك إال اجتهادا من المشرع للحد من األسباب الرئيسية لظاهرة االستحواذ على عقارات الغير‪.‬‬

‫‪1‬ادريس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مرجع سابق‪،‬ص‬
‫‪.140‬‬
‫‪ 2‬هي التي تمنح الشرعية لتحرير التصرفات المتعلقة بالملكية العقارية والحقوق العينية األخرى من قبل المحامي المقبول للترافع أمام‬
‫محكمة النقض‪.‬‬
‫‪3‬ظهير شريف رقم ‪ 1.19.44‬الصادر في ‪ 4‬رجب ‪ 1440‬الموافق ل ‪ 11‬مارس ‪ 2019‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪6763‬‬
‫بتاريخ ‪ 25‬مارس ‪ 2019‬ص‪.1612‬‬
‫‪4‬حيث نصت المادة ‪ 351.1‬من مجموعة القانون الجنائي كما تم تعديلها بالمادة الثالثة من القانون رقم ‪33.18‬على ما يلي‪" :‬استثناء‬
‫من أحكام الفصل ‪ 358‬أعاله‪ ،‬يعاقب بالعقوبات المقررة في الفصلين ‪ 352‬و‪ 353‬من هذا القانون كل محام مؤهل قانونا لتحرير العقود‬
‫الثابتة التاريخ طبقا للمادة ‪ 4‬من القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬ارتكب أحد األفعاللمنصوص عليها في الفصلين‬
‫المذكورين"‪.‬‬
‫‪36‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬فيما يخص تعديل ق انون المسطرة الجنائية‬
‫تدخل المشرع المغربي بمقتضى القانون رقم ‪ 32.181‬بتغير وتتميم بعض مواد قانون‬
‫المسطرة الجنائية‪ ،‬ويتعلق األمر كل من المواد ‪40‬و‪49‬و‪104‬و‪299‬و‪366‬و‪ 390‬والتي‬
‫تتحدث في مجملها عن عقل العقار‪.‬‬
‫ولم يعرف المشرع المغربي المقصود بعقل العقار وإنما أشار إلى مفعوله وهو منع التصرف‬
‫الوارد على العقار موضوع العقل وبطالنه‪ ،‬وهناك من عرفه بأنه إجراء تحفظي يصدر‬
‫لفائدة ضحية العمل الجرمي يكون العقار موضوعه‪-‬يغل يد المشتكى به ودلك بمنعه من‬
‫التصرف في العقار إلى أن يتم البث في الدعوى العمومية‪.2‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن صالحية إصدار األمر بالعقل منحت ألربعة جهات وهي‪:‬‬
‫‪‬رئيس المحكمة االبتدائية أو الرئيس األول لمحكمة االستئناف‪ ،‬كلما تعلق األمر بالبحث‬
‫(سواء التمهيدي أو التلبسي) في جريمة من الجرائم الماسة بحق الملكية العقارية‪ ،‬إذ يحق لكل‬
‫من وكيل الملك أو الوكيل العام للملك لدى محكمة االستئ ناف أن يتقدم بطلب عقل العقار أو‬
‫العقارات موضوع االعتداء في إطار األوامر المبنية على طلب (المادتين ‪ 40‬و‪ 49‬من ق م‬
‫ج)‪.‬‬
‫‪ ‬قاضي التحقيق‪ ،‬حيث يمكن للنيابة العامة خالل مرحلة التحقيق اإلعدادي أن تلتمس إصدار‬
‫أمر بعقل العقار خالل مطالبتها بإجراء التحقيق أو خالل سريان إجراءاته (المادة ‪ 104‬من‬
‫ق م ج)؛‬
‫‪ ‬المحكمة المعروض عليها القضية‪ ،‬إذ يمكن للهيئات القضائية أن تأمر بعقل عقار من‬
‫العقارات إما تلقائيا أو بناء على ملتمس من النيابة العامة أو بطلب من أحد األطراف‪.‬‬
‫ويترتب عن األمر الصادر بعقل العقار أثر أساسي يحصن حق الملكية‪ ،‬يتمثل في منع‬
‫التصرف في العقار طيلة مدة سريان إجراء العقل‪ ،‬ويكون كل تصرف بعوض أو بدون‬
‫عوض مع وجود هذا اإلجراء‪ ،‬باطال وعديم األثر‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن األمر بالعقل الصادر عن الجهات المذكورة أعاله يقبل الطعن‬
‫باالستئناف داخل أل ثمانية أيام من تاريخ تبليغه دون أن يترتب عن هذا الطعن أو أجله إيقاف‬
‫التنفيذ‪( .‬المواد ‪ 40‬و‪ 49‬و‪104‬من ق م ج)‪.‬‬

‫‪1‬القانون رقم ‪ 32.18‬القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم ‪ 22.01‬المتعلق بالمسطرة الجنائية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم‬
‫‪ 1992‬بتاريخ ‪ 5‬ذي القعدة ‪ 8( 1440‬يوليو ‪ ،)2019‬الجريدة الرسمية عدد ‪ )6796‬بتاريخ ‪ 15‬ذو القعدة ‪ 181440‬يوليو ‪،2014‬‬
‫ص‪.5036‬‬
‫‪2‬عبد الكريم بنحمينا‪ ،‬عقل الممتلكات العقارية دراسة في ضوء مقتضيات القانون رقم ‪ 32.18‬القاضي بتعديل قانون المسطرة الجنائية‪،‬‬
‫مقال منشور على الموقع االلكتروني‪ ،/ https://www.marocdroit.com،‬تاريخ االطالع ‪ 2012/10/22‬على الساعة ‪.12.14‬‬
‫‪37‬‬
‫وبمجرد تبليغ األمر بالعقل للسيد المحافظ على األمالك العقارية يمتنع عليه القيام بإجراء‬
‫أي تقييد أو تشطيب أو أي تصرف في العقار محل العقل ‪ .1‬وبالتالي فإن المشرع المغربي‬
‫كان حكيما عند سنه له ذه المقتضيات القانونية على اعتبار أنها ستساهم وبشكل كبير في وضع‬
‫حد للظاهرة محل الدراسة‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التدابير التنظيمية للتصدي لظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫جاءت الرسالة الملكية السامية لتؤكد على‪":‬االنكباب الفوري على هذا الملف ووضع‬
‫خطة عمل عاجلة للتصدي للظاهرة والقضاء عليها‪ ،‬والسهر على تنفيذها شاملة لتدابير تؤمن‬
‫اإلعمال الحازم للمساطر القانونية والقضائية ‪...‬وإجراءات وقائية مبتكرة تضمن معالجة أي‬
‫قصور قانوني أو مسطري من شأنه أن يشكل ثغرات تساعد على استمرارها "‬
‫وهذه التدابير التنظيمية منها ما اتخذته الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية وتتمثل في خدمة االطالع عن بعد على الرسوم العقارية (الفقرة األولى)ومنها ما‬
‫هو مرتبط بالجهات المكلفة بالتوثيق والنيابة العامة (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬خدمة االطالع عن بعد على الرسوم العق ارية‬
‫خدمة محافظتي‪2‬وضعت من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري‬
‫والخرائطية‪ ،‬وهي بمثابة إشعار يوجه إلى زبنائها يمكنهم من تتبع العمليات المنجزة برسومهم‬
‫العقارية بعد االنخراط بالموقع اإللكتروني الخاص بالخدمة‪.‬‬
‫ونظرا لكون هذه الخدمة لم يتم تنزيلها إال حديثا‪ ،‬يكون من األهمية بمكان أن نعرض‬
‫لشروط االنخراط فيها (أوال) وكذا لمدى تحمل و‪ .‬و‪ .‬م‪ .‬ع‪ .‬م‪ .‬ع‪ .‬خ ‪3‬لحفظ المعطيات‬
‫الشخصية لزبنائها (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ -‬شروط االنخراط في الخدم‬
‫بداية يجب على المنخرط‪ 4‬أن يوفر المعدات الالزمة لتلقي التنبيهات المرسلة إليه من‬
‫طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪ ،‬كما يتحمل المسؤولية‬
‫الكاملة في شأن التشغيل السليم لها ومالءمتها للخدمة المقدمة وكذا الولوج لشبكات االتصال‪.‬‬
‫ويمكن تقسيم شروط االنخراط إلى عامة (‪ )1‬وأخرى خاصة (‪.)2‬‬

‫‪ 1‬ادريس الفاخوري ‪ ،‬الحلول التشريعية لمواجهة االستيالء على عقارات الغير‪،‬مداخلة ضمن الندوة العلمية عن بعد عبر‬
‫التناظر المرئي في موضوع المستجدات التشريعية في المادة العقارية ‪،‬يوم ‪ 15.16‬يوليوز ‪ ، 2020‬منشورة على‬
‫الصفحة الرسمية لماستر القانون العقاري والتوثيق ‪-‬مراكش‪ -‬ماستر القانون العقاري والتوثيق‪-‬مراكش | ‪-‬‬
‫‪Facebook‬تاريخ الزيارة ‪ 2021/10/22‬على الساعة ‪. 23.00‬‬
‫‪ 2‬ولمزيد من المعلومات ح ول هذه الخدمةيمكن الرجوع إلى الموقع اإللكتروني الذي تم تفعيله من طرف الوكالة و‪.‬م‪ .‬ع‪ .‬م‪ .‬ع‪ .‬خ‬
‫‪.https://www.ancfcc.gov.ma/‬‬
‫‪ 3‬تلك الحروف تعد اختصار ل (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية)‪.‬‬
‫‪4‬نقصد بالمنخرط هنا المالك دون غيره سواء كان وحيدا أو على الشياع‪ ،‬وذلك تماشيا وأحكام ظ‪ .‬ت‪.‬ع كما عدل وتمم بالقانون ‪14.07‬‬
‫‪38‬‬
 ‫‪-1‬الشروط العامة‬

‫وسيتم ذكرها اتباعا كما يلي‪:‬‬

‫أ‪ -‬يجب االنخراط في هذه الخدمة من طرف المالك وحده‪ ،‬ويفترض فيه العلم بكل الشروط‬
‫العامة لالستعمال‪ ،1‬وإذا كان يفترض فيه ذلك هنا يثار التساؤل حول الحمالت التحسيسية التي‬
‫قامت بها (و‪ .‬و ‪.‬م‪ .‬ع‪ .‬م‪ .‬ع‪ .‬خ) لتوعية المالكين بمزايا هذه الخدمة؟‬
‫كجواب على هذا التساؤل يمكن استحضار أحد الدوريات الصادرة عن المدير العام للمحافظة‬
‫العقارية‪2‬وتنبؤا منه لما قد يجعل الخدمة غير مفعلة "يحث فيها المحافظين على األمالك‬
‫العقارية لإلشراف شخصيا على تتبع هذه الخدمة الجديدة قصد إنجاحها واطالع العموم‬
‫بمزاياها لضمان االنخراط الواسع فيها"‪.‬‬
‫ب‪ -‬ال يجوز للمنخرطين أن يكونوا قاصرين‪ ،‬وتكون لهم القدرة الالزمة للقيام بذلك‪.‬‬
‫ويبدو من خالل هذا الشرط أن (و‪ .‬و‪.‬م‪.‬ع‪ .‬م‪ .‬ع‪ .‬خ)‪ ،‬لم تتنبأ لفئة مهمة‪ ،‬تلك الفئة القاصرة‪،‬‬
‫وتحيل بشأن ذلك على نوابهم الشرعيين أو األوصياء عليهم بل وحتى وكيل الملك‪ ،‬لكون تلك‬
‫الفئة هي المعرضة للسطو على عقاراتها‪.3‬‬
‫ج‪ -‬على المنخرطين أن يدركون مسبقا أن هذه الخدمة غير ملزمة قانونا للو‪.‬و‪.‬م‪.‬ع‪.‬م‪.‬خ‪.‬‬
‫ه‪ -‬ويبقى للو‪.‬و‪.‬م‪.‬ع‪.‬م‪.‬ع‪.‬خ الحق في تعديل أو تحبين هذه الشروط‪ ،‬لذلك ينصح المنخرط‬
‫بمراجعة الطبعة األخيرة لهذه الشروط ولها أيضا الحق في ايقاف هذه الخدمة ألجل صيانتها‪...‬‬
‫‪ -2‬الشروط الخاصة‬

‫تتعلق هذه الشروط أساسا بكيفية االستعمال واالنخراط في الخدمة وفق ما يلي‪:‬‬
‫أ‪ :‬يتعين على المالك أن يقوم مسبقا بتحميل استمارة الشروط العامة لالستعمال من الموقع‬
‫السابق‪ ،‬وقراءتها قبل ملئها‪ ،‬مع بيان هويته ورقم هاتفه‪..‬‬
‫ب‪ :‬يتعين على المالك إيداع استمارة الشروط العامة لالستعمال بأقرب محافظة عقارية بعد‬
‫‪4‬‬
‫توق يعها‪ ،‬ويتوصل بعد ذلك برسالة لتأكيد االنخراط إلى رقم هاتفه أو عنوانه الشخصي‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬تحصين وكالة المحافظة العقارية للبيانات الشخصية‬
‫تعمل و‪ .‬و‪.‬م‪.‬ع‪ .‬م‪ .‬ع‪.‬خ على تأمين المعطيات الشخصية (‪ ،)1‬وإذا انتاب المستفيد من‬
‫الخدمة أي ضرر يمكنه التقدم بشكاية (‪)2‬‬

‫‪1‬انظر بخصوص هذه الشروط ما سطرته (‪ .‬و‪.‬م‪.‬ع‪.‬م‪.‬ع‪.‬خ‪.‬خ)‪ .‬فيما تمثل ذلك حول الشروط العامة الستعمال الخدمة على موقعها‬
‫اإللكتروني السابق اإلشارة إليه‪.‬‬
‫‪2‬مذكرة المحافظ العام عدد ‪ ،7280‬صادرة بتاريخ ‪28‬يوليوز ‪.2017‬‬
‫‪3‬ياسين عمراني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.122‬‬
‫‪4‬يراجع حول تفاصيل هذا الشروط الموقع السابق اإلشارة إليه‪.‬‬
‫‪39‬‬
 ‫‪ -1‬تأمين المعطيات الشخصية‬

‫خوفا من تسرب البيانات المتعلقة باألمالك العقارية‪ ،‬واستغاللها من طرف مافيا االستيالء‬
‫على العقارات‪ ،‬خصوصا وأنها تحاول الحصول علی اإلعالنات العقارية بكل الوسائل‬
‫واإلمكانيات لتسهيل عملية السطو‪ .‬فإن و‪.‬و‪.‬م‪.‬ع‪.‬م‪.‬ع‪.‬خ تقوم بتجميع المعطيات ذات الطابع‬
‫الشخصي بهدف التعرف على المنخرط ومن أجل تدبير خدمة "محافظتي" يتم استعمالها‬
‫وتخزينها بشكل سري‪.1‬‬
‫وتلتزم كذلك بعدم تسويق أي معطی مقدم من طرف المنخرط أو كشفه لألغيار باستثناء ما‬
‫هو منصوص عليه في القوانين الجاري بها العمل كما يبقى دور المنخرط كذلك في اتخاذ‬
‫كافة التدابير لمنع الدخول إلى عنوان بريده اإللكتروني تفاديا لكل تسريب لمعطياته الشخصية‪.‬‬
‫‪ -2‬معالجة الشكايات‬

‫يخول للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية وحدها معالجة‬
‫الشكايات المتعلقة باستعمال خدمة "محافظتي"‪ .‬وإذا كان للمنخرط أي شكاية في شأن هذه‬
‫الخدمة‪ ،‬يمكنه أن يقدمها عبر الموقع الرسمي للو‪.‬و‪.‬م‪.‬ع‪.‬م‪.‬ع‪.‬خ‪ ،‬حيث سيتم معالجتها بحسب‬
‫طبيعتها من قبل المصالح المختصة‪.‬‬
‫وفي حالة وجود نزاع ينبغي على المنخرط أن يحاول بحسن نية التوصل إلى حل ودي قبل‬
‫اللجوء إلى القضاء‪ ،‬ووحدها المحاكم اإلدارية تكون المختصة لتسوية النزاعات الناشئة بين‬
‫‪2‬‬
‫األطراف‪.‬‬
‫أما على مستوى الواقع العملي‪ ،‬فنعتقد أن فعالية هذه الخدمة خاصة في الفترات األولى‬
‫ال فتتاحها لم تأت أكلها وباألحرى على مستوى بعض المحافظات العقارية التي تتموقع باألقاليم‬
‫‪3‬و السبب بطبيعة الحال راجع من جهة ألمية أغلب المالك‪ ،‬وجهلهم حتى إلجراءات التحفيظ‬
‫فما بالك بهذه الخدمة‪ ،‬ومن جهة ثانية لقلة الرسوم العقارية بهذه المناطق‪ .‬أما على مستوى‬
‫وكاالت أخرى داخل المدار الحضري فإن العاملين بها أبوا إال أن يصرحوا بعدد المنخرطين‬
‫في هذه الخدمة منذ إحداثها تهربا من المسؤولية أو ما عبروا عنه بإفشاء السر المهني‪.‬‬
‫بل يؤخذ على هذه التدابير اقتصارها على الرسوم العقارية فقط دون مطالب التحفيظ التي‬
‫يمكن لها هي األخرى أن تكون عرضة لالستيالء عن طريق التفويت بطرق احتيالية وتحفيظها‬
‫في اسم المفوت له‪ ،‬خصوصا وأن الجميع يعلم ما لقرار التحفيظ من حصانة قانونية مستمدة‬
‫من مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون ‪.14.074‬‬

‫‪1‬ياسين عمراني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.123‬‬

‫‪ 2‬انظر الموقع االلكتروني للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية السابق اإلشارة إليه‪.‬‬
‫‪3‬ياسين عمراني‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.124 ،‬‬
‫‪ 4‬إدريس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص‪.142‬‬
‫‪40‬‬
‫وأخيرا يمكن القول بأن تفعيل عمل هذه الخدمة على نطاق واسع من خالل القيام بالحمالت‬
‫التحسيسية سواء على مست وى اإلعالم أو على أرض الواقع‪ ،‬سيكون لها بدون شك مزايا هامة‬
‫خاصة ما يتعلق بعيوب المادة الثانية من م‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬وكذا للجالية المغربية المقيمة بالخارج أو‬
‫المالك األجانب بالمغرب‪ ،‬لمواجهة كل أعمال التزوير والتصرفات الفاسدة التي يمكن أن‬
‫تطال أمالكهم العقارية وتكون في مهب االستيالء في آخر المطاف‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور الجهات المكلفة بالتوثيق والنيابة العامة في التصدي‬
‫سنتطرق بداية إلى دور الجهات المكلفة بالتوثيق (أوال)‪ ،‬ثم إلى دور النيابة العامة في التصدي‬
‫لظاهرة االستيالء على عقارات الغير (ثانيا)‪ ،‬وذلك على الشكل التالي‪:‬‬
‫أوال‪ -‬دور الجهات المكلفة بالتوثيق في التصدي لظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫في إطار التدابير التنظيمية والعملية الرامية إلى الحد من ظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬تم إحداث مركز إلكتروني لألرشيف يخص العقود المبرمة من طرف الموثقين‪ ،1‬كما‬
‫تم اتخاذ التدابير الضرورية بشأن احتفاظ كتابات الضبط بالمحاكم بنظائر من العقود المحررة‬
‫من طرف المحامين‪ ،‬وتسجيلها وترقيمها في سجل خاص معد لهذه الغاية‪ ،‬باإلضافة إلى ذلك‬
‫تضمن البالغ أعاله أنه في إطار الحرص على تعزيز ضمانات استقرار المعامالت وحماية‬
‫األمن التعاقدي‪ ،‬وبغية حماية المهن المؤهلة لتوثيق وتحرير العقود ذات الصلة بالمعامالت‬
‫العقارية من إمكانية إنكار بعض المتعاقدين لتصرفاتهم‪ ،‬تم اإلعالن عن منشور ومراسالت‬
‫السيد وزير العدل والحريات لكل من النيابة العامة وتمثيليات المهن القضائية من أجل تجهيز‬
‫مكاتب المكلفين بتحرير العقود من موثقين وعدول ومحامين مقبولين للترافع أمام محكمة‬
‫النقض بكاميرات بغية التسجيل السمعي البصري أثناء عملية تحرير العقود‪ ،‬واالحتفاظ بها‬
‫والرجوع له ا عند االقتضاء‪ ،‬غير أن هذا اإلجراء رغم أهميته القصوى‪ ،‬إال أنه تم رفضه‬
‫لمجموعة من االعتبارات وهي‪:‬‬
‫‪ ‬اعتبار هذا التدبير غير مجد ويمس بحرية األطراف‪ ،‬مما يتناقض مع المبادئ األساسية‬
‫التي أقرها الدستور المغربي لسنة ‪2011‬؛‬
‫‪ ‬أن األمر يتطلب تدخال تشريعيا صريحا للتنصيص على هذه التقنية وإلزام القضاء‬
‫بخصوصها في اإلثبات؛‬
‫‪ ‬أن األمر ربما يكون منطقيا بالنسبة للموثقين وبعض العدول‪ ،‬لكن االنتقال إلى سكني‬
‫المتعاقدين بالنسبة للعدول يعد أمرا ممكنا‪ ،‬كما أن مجموعة من العقود يتم تحريرها في‬
‫‪2‬‬
‫األ سواق العمومية من قبل بعض العدول بالنسبة لمناطق متعددة من المغرب‬

‫‪ 1‬عادل قيبال‪ ،‬االستيالء على عقارات الغير بين مظالم النصين الفقي والقانوني‪ ،‬مقال منشور بمجلة المنازعات والنظم اإلجرائية‪ ،‬ظاهرة‬
‫االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬األسباب والحلول‪ ،‬العدد ‪ 3‬يونيو ‪ ،2017‬ص‪36:‬‬
‫‪2‬إ دريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص‪.145‬‬
‫‪41‬‬
‫وأخيرا البد من اإلشارة إلى مقترح المجلس الجهوي للموثقين بالرباط القاضي بإدخال‬
‫تعديل على القانون رقم ‪ 35.06‬المحدثة بموجبه البطاقة الوطنية للتعريف اإللكترونية والذي‬
‫يسمح بمقتضاه للموثقين باالطالع على المعطيات المسجلة بالرقاقة اإللكترونية والشفرة‬
‫القضيبية المت علق به‪ ،‬وتمديد هاته التعديالت على شهادة التسجيل وبطاقة اإلقامة بالنسبة‬
‫لألجانب المقيمين بالمغرب‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬دور النيابة العامة في التصدي لظاهرة االستيالء على عق ارات الغير‬
‫أكدت وزارة العدل والحريات من خالل بالغها لمواجهة ظاهرة االستيالء على عقارات‬
‫الغير‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بالجانب التنظيمي والعملي على أنه يجب‪:‬‬
‫‪ ‬دعوة النيابات العامة إلى تتبع األبحاث الجارية بشأن قضايا االستيالء على عقارات الغير‬
‫بالحزم والصرامة والالزمين‪،‬والحرص على تسريع وتيرتها والتنسيق مع مختلف المتدخلين‬
‫في المجال إلضفاء الجودة والفعال ية عليها بما فيها تفعيل اإلنابات القضائية الدولية‪ ،‬وكذا‬
‫السهر على المساهمة في تجهيزها والبت فيها داخل أجل معقول‪ ،‬مع تقديم الملتمسات الكفيلة‬
‫بتحقيق الردع وسلوك طرق الطعن المتاحة قانونا؛‬
‫‪ ‬دعوة النيابات العامة إلى الحرص على التدخل في الدعاوى المدنية المرتبطة بالموضوع‬
‫وكذا في ملفات تذييل العقود األجنبية المتعلقة بتفويت عقارات الغير بالحزم واالهتمام البالغين؛‬
‫‪ ‬الحرص على تبليغ النيابة العامة بكل دعوى تتعلق بالطعن بالزور الفرعي‪ ،‬وإحالة‬
‫كافة الوثائق موضوع الطعن إليها‪ ،‬رغم تنازل المطعون ضده بالزور عن استعمال الوثيقة‬
‫وسحبه لها‪.‬‬

‫خاتمة‪:‬‬
‫كثيرة هي الشكاوى الواردة على الديوان الملكي والمتعلقة بجرائم االستيالء عل عقارات‬
‫الغير‪ ،‬وكثيرة هي الشكاوى المحالة على مخافر الشرطة القضائية‪،‬بلوعديدة هي الملفات التي‬
‫لم يفصل فيها القضاء بعد‪ ،‬والمتعلقة بنفس الموضوع‪.‬‬
‫وقد اتضح على امتداد صفحات هذا العرض المعنون بظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪،‬‬
‫أن للظاهرة مداخل ومكامن عديدة‪ ،‬غير أن مقاربات الحد من الظاهرة ضئيلة جدا بالمقارنة‬
‫مع ذلك‪.‬‬
‫األ مر الذي يجد معه المتضررين(المستولى عليهم) أنفسهم ال حول لهم وال قوة في مجابهة‬
‫مافيا العقار‪ ،‬ويدق األمر خطورة عندما يكونوا من المتدخلين في المنظومة العقارية‪ ،‬وإذا آمنا‬
‫بأن آثار الظاهرة ال يمكن أن تنمحي بسهولة‪ ،‬فيجب أن نقتنع بأنه من حيث المتورطون فيجب‬
‫الضرب بيد من حديد على يد كل من سولت له نفسه االستيالء على أمالك الغير‪ ،‬واألكيد أن‬
‫التصدي للظاهرة ال يجب أن يقتصر على مقاربة واحدة‪ ،‬بأن المقاربة المدنية والزجرية غير‬
‫كافية لوحدها‪ ،‬بل ال بد من مقاربة شاملة يشارك فيها كل المتدخلين في المنظومة العقارية‪،‬‬
‫‪42‬‬
‫مع التنسيق الفعال بين كل المؤسسات لفرض الرقابة على كل العقود‪ ،‬بما في ذلك المجتمع‬
‫المدني لما يستتبعه من التوع ية بمخاطر االستيالء عل العقارات‪ ،‬أو عن طريق التكتل في‬
‫إطار جمعيات للدفاع عن حقوقهم ‪.‬‬
‫ومن أ جل الحد من ظاهرة االستيالء على عقارات الغير او على األقل التخفيف من آثارها‪،‬‬
‫وجب التفكير في المتطلبات التالية‪:‬‬
‫‪ ‬تعديل بعض نصوص ظ‪ .‬ت‪ .‬ع كما عدل وتمم بصيغة االلزام سواء تلك المتعلقة باإللزام‬
‫بتقديم الوثائق والمستندات الالزمة أو المتعلقة بالتحقق من الهوية؛‬
‫‪ ‬التشديد من العقوبات الجنائية فيما يتعلق بالجرائم المكونة لالستيالء خاصة منها التزوير‬
‫والمشاركة فيه‪ ،...‬وإن كان مشروع القانون الجنائي هو االخر يتحاج إلى مشروع آخر‪ ،‬لكونه‬
‫لم يستجب للتطلعات التي كانت معقودة عليه خصوصا بتخفيضه من أغلب العقوبات السالبة‬
‫للحرية؛‬
‫‪ ‬إعادة النظر في بعض االتفاقيات الدولية المتعلقة باإلعفاء من المصادقة على الوثائق‪ ،‬وكذا‬
‫مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية‪ ،‬بل وتنظيمها بنص خاص ضمن ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬كما‬
‫عدل وتمم شأن مدونة االسرة في ذلك؛‬
‫‪ ‬تعديل المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية وجعل دعوى المالك األصلي المتضرر تتم‬
‫من تاريخ اكتشاف الفعل ال من تاريخ وقوعه‪ ،‬أو حذفها بالمرة مع إيجاد سياسة محكمة تضبط‬
‫التوازن بين المصالح المتعارضة وإلزام المهنيين بإخبار زبنائهم بإجبارية تقييد تصرفاتهم‬
‫واالثار المترتبة عن ذلك‪ ....‬إلخ؛‬

‫‪1‬الئحة المراجع‬
‫❖الكتب‬
‫✓ إدريس الفاخوري‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم ‪ ،14.07‬مطبعة‬
‫المعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2015‬‬

‫✓إ دريس الفاخوري‪ ،‬الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة العقوق العينية‬
‫والتشريعات العقارية الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪.2019‬‬

‫✓محمد الكشبور نزع الملكية ألجل المنفعة العامة – قراءة في النصوص – وفي مواقف‬
‫القضاء‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة لدار البيضاء الطبعة الثانية ‪.2007‬‬

‫‪1‬‬

‫‪43‬‬
‫✓ مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينة األصلية والتبعية في التشريع المغربي‬
‫الجزء الثاني‪ ،‬شركة الهالل العربي للطباعة والنشر سنة ‪.1987‬‬

‫✓ محمد الكشبور‪ ،‬القسمة القضائية في القانون المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية‪.2011‬‬

‫✓ سليمان أدخول‪ ،‬التوثيق العدلي وأثره على حق الملكية العقارية من خالل رسم إثبات‬
‫الملكية‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬مطبعة دار السالم للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط‪.‬‬

‫✓ سليمان أدخول‪ ،‬الشرح العملي لمركز الوثائق العدلية في نظام السجالت العقارية‪ ،‬دراسة‬
‫على ضوء التوثيق العدلي والتشريع العقاري بالمغرب الطبعة األولى ‪ 2006‬مطبعة دار‬
‫السالم للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط‪.‬‬

‫❖األطروحات والرسائل‬

‫✓ عبد اللطيف الودناسي‪ ":‬تملك العقار بالحيازة في التشريع المغربي"‪ ،‬أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في القانون الخاص جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2000.2001‬‬

‫✓ عائشة أمغار‪ ":‬االستيالء على عقارات الغير وأثره على المن العقاري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2018‬‬
‫✓أسامة أشرف‪ "،‬االستيالء على عقارات الغير‪ -‬العقار المحفظ ‪ -‬نموذجا‪ ،"-‬رسالة لنيل‬
‫دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2014.2015‬‬

‫✓نادية بلح جاج‪ ":‬حماية القضاء للملكية العقارية من االعتداء المادي"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القانون الخاص جامعة عبد المالك السعدي‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية طنجة‪ ،‬اسنة الجامعية ‪.2011.2012‬‬

‫✓ محمد ايت بوزيد" حماية القاضي اإلداري االستعجالي للملكية من خالل االذن بالحيازة‬
‫ورفع االعتداء المادي" رسالة لنيل دبلوم الماستر في القضاء اإلداري جامعة محمد الخامس‬
‫بالرباط السنة الجامعية ‪.2014.2015‬‬

‫✓ عبد الكريم بوالدل" االعتداء المادي لإلدارة على الملكية العقارية بين تنظير الفقه وتطبيقات‬
‫القضاء اإلداري بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون العام جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‬
‫فاس كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السنة الجامعية ‪.2013.2014‬‬

‫‪44‬‬
‫✓ ياسين عمراني في رسالته ظاهرة االستيالء على عقارات الغير بين محدودية النص‬
‫القانوني والعمل القضائي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية – جامعة محمد األول وجدة – الموسم الجامعي ‪.2018/2017‬‬

‫❖المق االت‬

‫✓المل ودي العابد العمراني‪ ،‬دراسات رسمية للرسالة الملكية بتاريخ ‪ 30‬دجنبر ‪،2016‬‬
‫مقال بأشغال ندوة خنيفرة‪ :‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬األسباب والحلول‪ ،‬منشورة‬
‫بمجلة المنازعات والنظم اإلجرائية‪ ،‬مطبعة األحمدية‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬بتاريخ ‪ 8‬يوليوز ‪.2017‬‬
‫✓ محمد سوسي‪":‬االستيالء على عقارات الغير‪ :‬تحديد المفهوم وأسباب الظاهرة في أراضي‬
‫الجموع‪ ،‬مقال منشور ضمن سلسلة المعارف القانونية والقضائية‪ ،‬مؤلف جماعي االستيالء‬
‫على عقارات الغير واالسترجاع‪ ،‬منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬مطبعة المعرف‬
‫الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2018‬‬
‫✓ محمد الراقي"‪ ،‬االستيالء على عقارات األجانب والمتغيبين بالمغرب زعزعة لألمن‬
‫العقاري " مقال منشور بمجلة االطلس للدراسات الفقهية والقانونية واالقتصادية والقضائية‬
‫ملف خاص بمظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬العدد ‪.1‬‬
‫✓إبراهيم بحماني‪ ،‬تنفيذ األحكام األجنب ية في المقال‪ ،‬مقال منشور بمجلة القضاء والقانون‬
‫عدد ‪.148‬‬
‫✓العربي محمد مياد‪ ،‬قراءة في دورية المحافظ العام‪ ،‬مقال منشور على الموقع التالي‬
‫‪ /https://www.maroclaw.com‬تاريخ الزيارة ‪ 24‬أكتوبر ‪ 2021‬على الساعة‬
‫‪.2:30‬‬
‫✓عبد الكريم بنحمينا‪ ،‬عقل الممتلكات العقارية دراسة في ضوء مقتضيات القانون رقم‬
‫‪ 32.18‬القاضي بتعديل قانون المسطرة الجنائية‪ ،‬مقال منشور على الموقع االلكتروني‪،‬‬
‫‪ ،/https://www.marocdroit.com‬تاريخ االطالع ‪ 2012/10/22‬على الساعة‬
‫‪.12.14‬‬
‫✓ عادل قيبال‪ ،‬االستيالء على عقارات الغير بين مظالم النصين الفقي والقانوني‪ ،‬مقال منشور‬
‫بمجلة المنازعات والنظم اإلجرائية‪ ،‬ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪ ،‬األسباب والحلول‪،‬‬
‫العدد ‪ 3‬يونيو ‪.2017‬‬

‫❖المجالت والندوات‬

‫✓ عبد الحميد الحمداني‪ ":‬العمل القضائي في مجال الغصب ونقل الملكية "‪ ،‬مجلة البحوث‬
‫العدد ‪ ،9‬لسنة ‪.2009‬‬

‫✓ عبد الرزاق اصبيحي‪ ":‬مدونة الحقوق الع ينية بين ضرورة التوحيد وإكراهات‬
‫الخصوصية"‪ ،‬من أشغال الندوة الدولية المنظمة بفاس ومجموعة البحث في المهن القانونية‬
‫‪45‬‬
‫والقضائية وبنية البحث في الدراسات القضائية تحت عنوان " مدونة الحقوق العينية وأفاق‬
‫التطبيق" منشورات مجلة الحقوق‪ ،‬سلسلة األعداد الخاصة ‪ ،7‬سنة‪.2013‬‬
‫✓ سفيان أدريوش‪ ":‬االمن القانوني في المجال العقاري "‪ ،‬أشغال الندوة الوطنية المنظمة‬
‫يومي ‪25‬و‪26‬يونيو ‪ ، 2016‬بعنوان العقار والتعمير والتدبير الجزء األول مطبعة المعارف‬
‫الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪.2017‬‬

‫✓ محمد العلمي‪ ،‬المستجدات التشريعية ذات الصلة في التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية‬
‫قراءة في القانون ‪ 69.16‬و‪ 32.18‬مداخلة ضمن الندوة العلمية عن بعد عبر التناظر المرئي‬
‫في موضوع المستجدات التشريعية في المادة العقارية ‪،‬يوم ‪ 15.16‬يوليوز ‪، 2020‬‬
‫منشورة على الصفحة الرسمية لماستر القانون العقاري والتوثيق ‪-‬مراكش‪ -‬ماستر القانون‬
‫العقاري والتوثيق مراكش‪ Facebook‬تاريخ الزيارة ‪ 2021/10/22‬على الساعة ‪19.00‬‬
‫مساءا‪.‬‬

‫✓ادريس الفاخوري ‪ ،‬الحلول التشريعية لمواجهة االستيالء على عقارات الغير مداخلة ضمن‬
‫الندوة العلمية عن بعد عبر التناظر المرئي في موضوع المستجدات التشريعية في المادة‬
‫العقارية ‪،‬يوم ‪ 15.16‬يوليوز ‪ ، 2020‬منشورة على الصفحة الرسمية لماستر القانون‬
‫العقاري والتوثيق ‪-‬مراكش‪| Facebook -‬تاريخ الزيارة ‪ 2021/10/22‬على الساعة‬
‫‪. 23.00‬‬

‫الفهرس‬
‫مقدمة‪2...................................................................................................... :‬‬
‫المبحث األول‪ :‬تشخيص ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪5...................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية االستيالء على عقارات الغير ‪5.............................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم االستيالء على عقارات الغير وتمييزه عن المفاهيم المشابهة ‪5.....‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف االستيالء على عقارات الغير ‪5.....................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬تمييز االستيالء على غيره من المفاهيم المشابهة ‪7.......................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العوامل المساعد على تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪10......‬‬
‫أوال‪ :‬أسباب تفشي ظاهرة االستيالء على عقارات الغير‪10.................................. .‬‬
‫ثانيا‪ :‬الفئات المعنية بمضمون الرسالة الملكية المتعلقة باالستيالء على عقارات الغير‪16‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬وسائل االستيالء على عقارات الغير ‪18..........................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬بالنسبة للعقارات المحفظة ‪18.....................................................‬‬

‫‪46‬‬
‫أوال‪ :‬التزوير كوسيلة لالستيالء على عقارات الغير ‪18........................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬التذييل وتزييف األختام كآلية لالستيالء على عقارات الغير ‪20........................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬بالنسبة للعقارات غير المحفظة ‪23................................................‬‬
‫أوال‪ :‬إقامة رسم ملكية أو رسم إراثة على عقار مملوك للغير ‪23.............................‬‬
‫ثانيا‪ :‬إقامة رسم إراثة دون ذكر الورثة اآلخرين ‪26............................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬سبل التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪27..........................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التدابير التشريعية للحد من ظاهرة االستيالء على األمالك العقارية ‪28.....‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التعديالت التي طالت المادة المدنية ‪28..........................................‬‬
‫أوال‪ :‬تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية ‪28........................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬التعديل الذي طال قانون االلتزامات والعقود بمقتضى القانون رقم ‪31...... 31.18‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التعديالت التي طالت القوانين الزجرية ‪36......................................‬‬
‫أوال‪ :‬فيما يخص تعديل مجوعة القانون الجنائي ‪36.............................................‬‬
‫ثانا‪ :‬فيما يخص تعديل قانون المسطرة الجنائية ‪37..............................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التدابير التنظيمية للتصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪38........‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬خدمة االطالع عن بعد على الرسوم العقارية ‪38.............................‬‬
‫أوال‪ :‬شروط االنخراط في الخدم‪38................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬تحصين وكالة المحافظة العقارية للبيانات الشخصية ‪37.............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور الجهات المكلفة بالتوثيق والنيابة العامة في التصدي ‪41.................‬‬
‫أوال‪ :‬دور الجهات المكلفة بالتوثيق في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير‬
‫‪41.......................................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬دور النيابة العامة في التصدي لظاهرة االستيالء على عقارات الغير ‪42............‬‬
‫خاتمة‪43..........................................................................................:‬‬
‫الئحة المراجع‪44................................................................................:‬‬

‫‪47‬‬
48