‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫وزارة التعليم العالي و البحث العلمي‬

‫جامعة اإلخوة منتوري ‪ -‬قسنطينة‪-‬‬
‫كلية الحقوق‬
‫تخصص‬ ‫قسم القانون العــــــام‬
‫قانون التهيئة والتعمير‬ ‫سنة أولى ماســـــــــتر‬

‫محاضرات في مقياس‬
‫أصناف الملكية العقارية‬

‫إع ـ ــداد األستاذة ‪ :‬بن شرطيوة سناء‬

‫السنة الجامعية ‪0200-0202‬‬

‫‪1‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫الفصل األول‪ :‬أمالك الخواص‬

‫المبحث األول‪ :‬طبيعة العقارات التابعة للخواص‪.‬‬

‫األصل يف امللكية أن تكون مفرزة‪ ،‬وهي امللكية اليت تفصل عقار عن غريه من العقارات األخرى وجتعل لصاحبه ذاتية‬
‫مستقلة يف استعماله واستغالله والتصرف فيه بطريقة ال يشاركه وال يتداخل معه فيها أي شخص آخر‪.‬‬
‫أما امللكية الشائعة فهي عكس ذلك‪ ،‬حيث تتحقق عندما يتعدد مالك العقار الواحد أين تكون حصة كل منهم‬
‫يف العقار غري مفرزة وغري معروفة‪ ،‬فحصة كل منهم عبارة عن نسبة تنسب إىل كامل العقار كأن تكون الربع أو الثلث أو‬
‫النصف‪ ،‬وتقدر احلصص بالسهام‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬الملكية التامة‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬سلطات المالك ‪.‬‬
‫مينح حق امللكية لصاحب العقار سلطات متكاملة على حمل احلق‪ ،‬إذ يتمتع املالك بسلطة استعمال احلق واستغالله‬
‫والتصرف فيه‪ ،‬فهو حق جامع مانع‪ ،‬كما أنه دائم ومؤبد ‪ ،‬لكنه حق اجتماعي أيضا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬انتفاع المالك بالعقار بموجب سلطتي االستعمال واالستغالل‪.‬‬

‫يعترب حق امللكية هو أوسع احلقوق العينية األخرى نطاقا ألنه يعطي للمالك وحده كل السلطات املمكنة على احلق من‬
‫استعمال واستغالل وتصرف‪.‬‬
‫فاالستعمال هو القيام بأعمال مادية للحصول على منافع الشيء اليت تسمح هبا طبيعته‪ ،‬وللمالك أن يستعمل الشيء‬
‫كيفما شاء حىت لو كان استعماله يف غري املعتاد شريطة أال يتعسف يلحق هذا االستعمال الضرر بالغري‪.‬‬
‫واالستغالل هو احلصول على غلة الشئ بإستثماره دون املساس بأصله‪ ،‬وعادة ما يكون استغالل الشيء عن طريق‬
‫التأجري‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬انفراد المالك بسلطة التصرف‪.‬‬

‫إن تصرف املالك يف عقاراته إمنا يكون على نوعني‪ ،‬تصرف مادي وتصرف قانوين‪.‬‬
‫فللمالك أن يتصرف يف الشيء الذي يرد عليه حقه بكافة أشكال التصرفات املادية‪ ،‬ولو كان من شأهنا اإلضرار به‪،‬‬
‫فله مثال قطع األشجار وهدم البناء‪ ،‬وله أن يغري يف مادة الشيء أو يعدمها‪ ،‬وهذه السلطة يف هذه احلالة ال تثبت لغريه‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫وإىل جانب التصرفات املادية ملالك الشيء‪ ،‬فله احلق كذلك يف ممارسة كل التصرفات القانونية على ملكه‪ ،‬سواء‬
‫أدى هذا التصرف إىل زوال حقه كليا‪ ،‬أو تقييده‪ ،‬أو جتزئته‪ ،‬فله أن ينقل حقه على ملكيته جبميع عناصره فيصري الشيء‬
‫مملوكا لغريه‪ ،‬وله أن ينقل حق اإلستعمال لشخص آخر كي ينتفع به ويبقى حائزا حلق الرقبة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬نطاق ملكية العقار‪.‬‬

‫يقصد بنطاق ملكية العقار ذلك الوعاء العقاري الذي متارس عليه السلطات املمنوحة للشخص بصفته مالكا أو منتفعا‪،‬‬
‫أن مالك الشيء ميلكه بذاته مثلما ملكية األرض من سطح وعلو وعمق وذلك هو جوهر امللكية العقارية‪ ،‬وال يقتصر النطاق‬
‫على اجلوهر فقط بل يتعداه ليشمل كل ما يتفرع عنه من مثار ومنتجات وكل ما هو مدمج معه وملتصق به حبيث يستحيل‬
‫فصله عنه دون تلف‪.‬‬
‫أوال‪ :‬العلو والعمق في نطاق ملكية العقار‪.‬‬
‫بناءا على املادة ‪ 576‬من ق م ج ميكن حتديد نطاق امللكية من حيث املوضوع‪ ،‬وذلك بالتطرق إىل نطاقها من‬
‫حيث العلو ومن حيث العمق‪ ،‬مع جواز فصل ملكية األرض عما فوقها وحتتها‪.‬‬
‫‪-1‬ملكية العلو‪ :‬خيول حق امللكية للمالك ملكية ما يعلو أرضه أي الفضاء العمودي الذي يرتفع فوق األرض أو البناء‪،‬‬
‫غري أن حقه هذا ال يعين أنه يستأثر بالتمتع باهلواء الذي يعلو أرضه إىل ما ال هناية يف االرتفاع‪ ،‬بل إن حقه حمصور يف‬
‫االستفادة من العلو إىل احلد املفيد يف التمتع به وهو ما نصت عليه املادة أعاله‪ ،‬ويف نطاق هذا احلد املفيد يبقى من حق‬
‫املالك إقامة ما يشاء فوق أرضه من أبنية ومنشآت وأغراس‪ ،‬وكذلك خمتلف املشاريع اخلاصة أو العامة‪ ،‬وإضافة إىل ذلك‬
‫حيق للمالك أن مينع غريه من االعتداء على علوه حبيث إذا امتدت أغصان أشجار اجلار فوق علو أرضه حق له أن يطالبه‬
‫بقطعها‪.‬‬
‫‪-2‬ملكية العمق‪ :‬إن حق ملكية األرض يشمل ملكية ما حتتها‪ ،‬فللمالك أن يقيم فيها أبنية أو أنفاقا وأن يستخرج منها‬
‫مجيع املواد اليت ميكن أن حيصل عليها من مواد خام ومعادن وغريها‪.‬‬
‫إال أن التمتع بالعمق‪ ،‬كالتمتع بالعلو قاصر على االستفادة من العمق إىل احلد املفيد يف التمتع به‪ ،‬ويف حدود القوانني‬
‫والضوابط اجلاري هبا العمل وهو ما نصت عليه املادة ‪ 576‬يف فقرهتا الثانية‪.‬‬
‫‪-3‬جواز فصل ملكية األرض عما فوقها وتحتها‪:‬‬
‫األصل يف القانون املدين أن ملكية األرض تشمل ملكية ما فوقها وما حتتها‪ ،‬بشكل يعف صاحبها من إثبات ملكيته‬
‫لكل ما هو مقام على أرضه من أغراس وبنايات‪ ،‬وذلك مبوجب املادة ‪ 787‬من ق م‪ ،‬لكن هذه القرينة القانونية ليست‬

‫‪3‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫قاطعة‪ ،‬حيث أجازت الفقرة األخرية من املادة ‪ 576‬ق م إمكانية فصل ملكية العلو والعمق عن ملكية سطح األرض‪،‬‬
‫مبقتضى اإلتفاق أو القانون‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الثمار والمنتجات والملحقات في نطاق ملكية العقار‪.‬‬

‫نصت املادة ‪ 575‬ق م ج ب " ملالك الشيء احلق يف يف كل مثاره ومنتجاته وملحقاته ما مل يوجد نص أو اتفاق‬
‫خيالف ذلك‪".‬‬
‫‪-‬الثمار هي ما ينتج من الشيء بشكل دوري دون أن ينقص من أصله‪ ،‬فهي إذن متتاز بتجددها يف أوقات متقاربة‬
‫أو متباعدة وفصلها ال ميس أصل الشيء وال ينقص من قيمته ملدة طويلة‪.‬‬
‫‪-‬المنتجات هي كل ما خيرجه الشيء من غلة متجددة كما هو األمر يف املناجم واحملاجر‪ ،‬حيث يرتتب عن املنتجات‬
‫اإلنتقاص من أصل الشيء‪ ،‬وهي غري دورية وغري منتظمة يف األوقات اليت خترج فيها كما هو احلال يف الثمار‪.‬‬
‫‪-‬الملحقات هي كل ما أع ّد بصفة دائمة الستعمال الشيء طبقا ملا تقتضيه طبيعة األشياء كحقوق اإلرتفاق والعقارات‬
‫‪.‬‬
‫بالتخصيص‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تجزئة حق الملكية‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تجزئة الملكية في اطار ترتيب حق االنتفاع على العقار‪.‬‬
‫يعترب حق اإلنتفاع من احلقوق العينية األصلية اليت نظمها املشرع اجلزائري يف املواد من ‪ 888‬إىل ‪ 868‬من القانون‬
‫املدين عرفه الفقه على أنه‪ :‬ذلك احلق العيين يف االنتفاع بشيء مملوك للغري بشرط االحتفاظ بذات الشيء لرده إىل صاحبه‬
‫عند هناية حق االنتفاع‪ ،‬الذي جيب أن ينتهي حتما مبوت املنتفع‪.‬‬
‫أوال‪ :‬خصائص حق اإلنتفاع‪:‬‬
‫‪-‬حق االنتفاع هو حق عيني‪ :‬إذ يعد حق االنتفاع حق عيين أصلي يتفرع على حق امللكية بأن يقتطع من سلطات املالك‬
‫سلطة االستعمال واالستغالل ومتنح لشخص آخر غري املالك‪ ،‬فتكون له إرادته مبا يتفق والغرض الذي أعد من أجله‪ ،‬فله‬
‫أن يستعمله بنفسه أو يؤجره وأن يرفع مجيع الدعاوي املتعلقة به‪ ،‬كما جيوز له التصرف فيه كما له حق األفضلية و التتبع‪.‬‬
‫‪-‬حق االنتفاع هو حق مؤقت‪ :‬طبقا ألحكام املادة ‪ 867‬من ق م‪ ،‬فإن حق االنتفاع يتقرر ملدة معينة ومؤقتة‪ ،‬سواء كانت‬
‫طويلة أم قصرية وينتهي بانتهاء األجل املقرر‪.‬‬
‫‪-‬حق االنتفاع يقع على شيء غير قابل لالستهالك‪ :‬يتوجب أن يكون هذا الشيء غري قابل لالستهالك‪ ،‬وعليه فإنه ال‬
‫يرد حق االنتفاع على األشياء القابلة لالستهالك اليت ينحصر استعماهلا حبسب ما أعدت له يف استعماهلا وإنفاقها‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ثانيا‪/‬حقوق و إلتزامات صاحب اإلنتفاع‪.‬‬

‫تتجلى حقوق املنتفع يف حقه يف استعمال الشيء واستغالله وسلطاته على العني املنتفع هبا ‪.‬‬
‫‪ -‬حق المنتفع في استعمال العقار‪ :‬طبقا للفقرة ‪ 10‬من املادة ‪ 887‬من القانون املدين‬
‫يستلم املنتفع الشيء املنتفع به باحلالة اليت يكون عليها وقت بداية اإلنتفاع‪ ،‬وليس له أن يلزم مالك الرقبة بأن يسلّمه‬
‫تعهدا خاصا‪ ،‬وجب عليه أن يستعمله و يستغله وفقا ملا أعد له حبسب‬ ‫تعهد هذا األخري بذلك ّ‬ ‫إياه يف حالة حسنة إالّ إذا ّ‬
‫طبيعته و الغاية اليت أعد من أجلها‪.‬‬
‫و قد قيد املشرع سلطات املنتفع يف استعمال العقار ومن أمهها أنه ال جيوز أن يفتح مطال على اجلار إال يف املسافة‬
‫‪،‬‬
‫فتمتد‬ ‫احملددة قانونا ‪ ،‬كما ال حيق له استعمال العقار الذي ينتفع به استعماال من شأنه يضر اجلار ضررا غري مألوف‬
‫سلطات املنتفع يف استعمال العقار إىل ملحقاته أو توابعه اليت تقررت وقت ترتيب حق االنتفاع‪.‬‬
‫‪ -‬حق استغالل العقار المنتفع به‪ :‬يعد االستغالل السلطة الرئيسية اليت خيوهلا حق االنتفاع إىل صاحبه‪ ،‬فثمار الشيء‬
‫املنتفع به من حق املنتفع مدة انتفاعه ويكون حق املنتفع احلصول على مثار الشيء سواء أكانت طبيعية أو صناعية أو مدنية‬
‫‪ ،‬أما املنتجات فتبقى من حق املالك ‪.‬‬
‫أما إلتزاماته فتتمثل و حبسب نص املادة ‪887‬من ق م‪:‬‬
‫‪-‬اإلنتفاع بالشئ حبسب ما أعد له‪.‬‬
‫‪-‬إدارة الشئ إدارة حسنة‪ :‬أي أن يبذل يف لبمحافظة عليه عناية الرجل املعتاد‪.‬‬
‫‪ -‬صيانة الشئ و حفظه و حتمل التكاليف املعتادة‪ :‬أي الناشئة عن اإلستخدام العادي للشئ‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬حقوق و التزامات مالك الرقبة‬

‫‪ -‬حق الحصول على منتجات العقار‪ :‬حسب املادة ‪ 885‬من ق م أن الثمار من حق املنتفع خالل مدة انتفاعه مبعىن‬
‫أن املنتجات تبقى من حق مالك الرقبة ‪.‬‬
‫كما تثبت ملالك الرقبة حقوق وسلطات متتع هبا فلهذا األخري التزامات جمرب على القيام هبا ‪ ،‬تتمثل يف متكني املنتفع‬
‫من سلطة االنتفاع ‪ ،‬وحتمل مصاريف الصيانة الكربى (مت التطبيق عليها)‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬إنتهاء حق اإلنتفاع‪.‬‬

‫حددت املادة ‪ 867‬ق م حاالت إنتهاء حق اإلنتفاع وذلك و فقا لألسباب القانونية التالية‪:‬‬
‫‪-‬حبلول األجل احملدد‪.‬‬
‫‪5‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪-‬بتخلي املنتفع عن حقه بإرادته املنفرد‪،‬أو بصدور حكم قضائي لسوء اإلستعمال‪.‬‬
‫‪-‬مبوت املنتفع‪ ،‬و يسقط بعدم اإلستعمال ملدة مخسة عشرة سنة طبقا للمادة ‪ 868‬ق م‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تجزئة الملكية في اطار ترتيب حق االرتفاق على العقار‪.‬‬

‫أوال‪ :‬قيام الحق االرتفاقي‪.‬‬
‫عرف املشرع اإلرتفاق يف املادة ‪ 857‬من القانون املدين على أنه حق حيد من منفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص‬
‫آخر وجيوز أن يرتتب اإلرتفاق على مال إن كان ال يتعارض مع اإلستعمال الذي خصص له هذا املال‪ ،‬كما نص على طرق‬
‫اكتسابه ‪.‬‬
‫‪-0‬خصائص الحق االرتفاقي‪.‬‬
‫‪ -‬اإلرتفاق هو حق عيين عقاري‪ :‬ألنه يرد على عني معينة بالذات‪ ،‬كما حيد من منفعة عقار لفائدة عقار آخر وال‬
‫دخل لألشخاص يف ذلك‪ ،‬مبعىن ال ميكن أن نعتربه حيد من منفعة شخص لفائدة شخص آخر‪.‬‬
‫‪ -‬اإلرتفاق حق دائم ‪.‬‬
‫‪ -‬اإلرتفاق حق تابع‪.‬‬
‫‪ -‬اإلرتفاق حق ال يقبل التجزئة‪ :‬فاألصل أن اإلرتفاق يتقرر لفائدة كل العقار املرتفق‬
‫‪-2‬شروط قيام حق اإلرتفاق‪:‬‬
‫يشرتط لنشوء حق اإلرتفاق‪ ،‬وجود عقارين املرتفق به و املرتفق املادة ‪ 858‬ق م‪ ،‬أن يكونا مملوكني لشخصني خمتلفني املادتني‬
‫‪ 857‬و‪ 858‬ق م‪ ،‬و أن يتقرر لصاحل العقار نفسه ال على الشخص املادتني ‪ 857‬و ‪ 871‬ق م‪.‬‬
‫‪-3‬اسباب نشوء واكتساب حق االرتفاق‪.‬‬
‫طبقا لنص املادتني ‪ 858‬و ‪ 858‬من ق م فإن حق اإلرتفاق ينشأ ويكتسب خبمسة أسباب‪ ،‬املوقع الطبيعي‬
‫لألمكنة‪ ،‬واملرياث‪ ،‬ومها واقعتني ماديتني‪ ،‬باإلضافة إىل التصرف القانوين‪ ،‬والتقادم‪ ،‬وختصيص املالك األصلي‪ ،‬وهي أهم‬
‫األسباب ألهنا األكثر حدوثا يف الواقع العملي‪.‬‬
‫‪-‬الموقع الطبيعي لألمكنة‪:‬‬
‫يعترب املوقع الطبيعي لألمكنة سببا الكتساب حق االرتفاق‪ ،‬وقد أورده املشرع اجلزائري كأول سبب الكتساب هذا احلق‪،‬‬
‫وما ذلك إال جماراة للمشرع الفرنسي‪ ،‬دون أن يبني حاالته أو أمثلته‪.‬‬
‫‪-‬الميراث‪:‬‬

‫‪6‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫تطبق عليه األحكام العامة الواردة يف قانون األسرة اجلزائري‪ ،‬ألن املشرع أورده ضمن اخلمسة أسباب املكسبة حلق اإلرتفاق‬
‫بالرغم من أن بعض فقهاء القانون ال يعتربونه كذلك نظرا لعدم أمهيته‪.‬‬
‫‪-‬التصرف القانوني‪ :‬والتصرف القانوين الذي ينشئ حق االرتفاق إما أن يكون اتفاقا صادرا من اجلانبني وهذا هو العقد‪،‬‬
‫أو أن يكون إرادة منفردة صادرة من جانب واحد كالوصية‪ ،‬والعقد هو السبب املألوف الكتساب حق االرتفاق‪ .‬ومهما‬
‫كان نوع ا لتصرف القانوين املنشئ حلق االرتفاق‪ ،‬تسري عليه أحكامه املوضوعية والشكلية وفقا للقواعد العامة‪ .‬ومبا أن‬
‫االرتفاق يعترب عبء استثنائي على حق امللكية‪ ،‬فال جيوز أن يقع تأسيسه إال من قبل مالك العقار املرتفق به‪ ،‬وملا كان حق‬
‫االرتفاق هو دائما حق عيين عقاري فإن التصرف القانوين الذي ينشئه جيب تسجيله وشهره لدى املصاحل املختصة‪.‬‬
‫‪ -‬التقادم المكسب‪:‬‬
‫تنشأ أيضا حقوق االرتفاق بالتقادم مبوجب املادة ‪ 7/858‬ق م ويراد بذلك أن انقضاء املدة الزمنية القانونية على ممارسة‬
‫االرتفاق يؤدي إىل اكتسابه كحق للعقار املرتفق‪ ،‬إذا ورد على عقار غري مشهر‪ ،‬و بشرط أن يكون من االرتفاقات الظاهرة‬
‫مع توفر شروط احليازة القانونية املكسبة للحق‪.‬‬
‫‪ -‬تخصيص المالك األصلي‪:‬‬
‫إشرتط املشرع مبوجب املادة ‪ 7/858‬من ق‪.‬م‪.‬ج حىت يرتتب االرتفاق بتخصيص املالك األصلي توفر عدة شروط‪ ،‬تتمثل‬
‫فيما يلي‪:‬‬
‫‪-‬وجود عقارين مملوكني ملالك واحد (املالك األصلي)‪.‬‬
‫‪-‬جعل هذا املالك الواحد أحد العقارين خيدم فعليا العقار اآلخر‪ ،‬مع اشرتاط وضع عالمة ظاهرة لذلك‪.‬‬
‫‪-‬صريورة العقارين اململوكني ملالكني خمتلفني دون تغيري يف حالتهما الواقعية‪.‬‬
‫كما يشرتط أن تكون هناك عالمة ظاهرة بني عقارين تنشأ مبوجبها عالقة تبعية بينهما‪،‬كأن توجد يف العقار املرتفق‬
‫به كطريق معبد يف أحد العقارين ليكون ممرا للعقار اآلخر‪ ،‬فيكون هذا الطريق املعبد عالمة ظاهرة على االرتفاق باملرور‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬حقوق صاحب العقار المرتفق (المخدوم )‪:‬‬

‫ختضع حقوق االرتفاق للقواعد املقررة يف سند إنشائها وملا جرى به عرف اجلهة وكذا لألحكام املنصوص عليها يف‬
‫القانون املدين‪ .‬وجيب على مالك العقار املرتفق أن يستعمل حقه وفقا لسنده‪.‬‬
‫لصاحب العقار املرتفق أن جيري ما هو ضروري من األعمال الستعمال حق االرتفاق ‪ ،‬وما يلزم للحفاظ عليه وهذا ما‬
‫أكدته املادة ‪ 877‬من ق م ج نظرا لكوهنا حقا تابعا للحق اإلرتفاقي فحق االرتفاق باملرور مثال خيول مالك العقار املرتفق‬

‫‪7‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫احلق يف رصف الطريق وتعبيده ليكون صاحلا للمرور‪ ،‬وحق االرتفاق باجملري على عقار الغري خيول صاحبه أن حيفر قناة‬
‫‪.‬‬
‫جتري فيها املياه إىل أرضه‬
‫إن احلق يف االستعمال املخول ملالك العقار املرتفق مقيد بشروط قانونية‪ ،‬حيث الجيوز استعمال حق االرتفاق إال‬
‫للحاجة اليت أنشئ من أجلها ‪ ،‬فلصاحب العقار املرتفق أن ينتفع به كل االنتفاع املقرر يف سنده أو الناتج من وضع يده‪،‬كما‬
‫يقتصر على األعمال الضرورية فقط مع مراعاة حتقيق أقل ضرر للعقار اجملاور‪ .‬وتقدير إذا ما كانت األعمال ضرورية الستعمال‬
‫احلق أو حفظه مسألة واقعية يفصل فيها قاضي املوضوع‪ ،‬و ال يكون مالك العقار املرتفق مسؤوال بتعويضه عما حتدثه‬
‫األعمال من أضرار مىت متت يف حدود حقه دون تعسف يف استعماله حلقه‪.‬‬
‫يقيد صاحب االرتفاق بعدم زيادة إرهاق العقار املرتفق به‪ ،‬و يقصد بقاعدة ثبات حق االرتفاق أنه مىت تقرير هذا‬
‫احلق مينع تعديله مبدئيا اال بإتفاق وهو ماكرسه نص املادة ‪ 2/872‬من ق‪.‬م‪.‬ج (تم التطبيق عليها)‬

‫ثالثا‪ :‬التزامات صاحب العقار المرتفق به (الخادم )‪:‬‬

‫‪-‬االمتناع عن إعاقة استعمال حق االرتفاق‪ :‬فرضت املادة ‪ 876‬يف فقرهتا األوىل على صاحب العقار املرتفق به التزاما‬
‫سلبيا وهو االمتناع عن أي عمل يرمي إىل االنتقاص من استعمال حق االرتفاق أو جعله أكثر مشقة‪.‬‬
‫‪ -‬االمتناع عن تغيير موضع حق االرتفاق‪ :‬ليس ملالك العقار املرتفق به أن يغري أو يطالب بتغري الوضع القائم أو أن‬
‫يطلب تبديل املوضع املعني أصال الستعمال حق االرتفاق مبوضع آخر وذلك حسب املادة ‪ 876‬من ق م ج‪.‬‬
‫‪ -‬االمتناع عن إزالة حق االرتفاق بسبب تجزئة العقار‪:‬‬
‫حق االرتفاق حق ال يقبل التجزئة ‪ ،‬ويرتتب على ذلك أنه إذا جزء العقار املرتفق بقي االرتفاق مستحقا لكل جزء‬
‫منه على أن ال يزيد ذلك من العبء الواقع على العقار املرتفق به‪ ،‬فإذا كانت أرضا زراعية هلا حق اجملرى مثال وجتزأت إىل‬
‫عدة قطع فذلك يق ضي إىل تأميم حق اجملرى لكل منها ‪ ،‬وليس لصاحب العقار الذي عليه حق اجملرى أن يعارض يف‬
‫‪.‬‬
‫استفادة أجزاء العقار من اجملرى ألن هدا احلق ال ميكن إزالته‬
‫حق املرور كمثال مت التطبيق عليه‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬العقارات المشاعة‬

‫الشيوع قسمني‪ :‬شيوع عادي‪ ،‬وشيوع اجباري‪ ،‬حيث وصف الشيوع العادي بالشيوع اإلختياري ألن اخلروج منه أو‬
‫البقاء فيه يتوقف على إرادة الشركاء يف الشيوع‪ ،‬ففي حالة عدم اإلتفاق‪ ،‬ميكن لكل منهم أن يطلب إفراز نصيبه عن طريق‬

‫‪8‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫القسمة‪ ،‬ليصبح مالكا لعقاره ملكية مفرزة‪ ،‬أما الشيوع اإلجباري‪ ،‬ف على العكس من ذلك متاما حيث ال جتوز القسمة فيه‬
‫أبدا‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬الشيوع العادي‬
‫بالرجوع إىل نصوص القانون اجلزائري‪ ،‬جند أن املشرع قد نظم امللكية الشائعة يف املواد من ‪ 707‬إىل ‪ 787‬من‬
‫القانون املدين‪ ،‬حيث أورد من خالل ذلك أهم األحكام العامة اليت تنظم العقارات املشاعة تنظيما قانونيا‪.‬‬
‫‪،‬‬
‫وعمال باملادة ‪ 707‬فإن الشيوع يقوم يف حالة تعدد املالك للشيء الواحد دون أن يكون ألي منهم نصيب مفرز‬
‫فامللكية الشائعة ال خترج عن كوهنا صورة من امللكية الفردية‪،‬ألن كل واحد من الشركاء ميلك حصة يف الشيوع ملكية فردية‬
‫كما ترتب العقارات املشاعة حقا للشركاء يف اإلنتفاع هبا والتصرف فيها شأهنا يف ذلك شأن العقارات املفرزة‪ ،‬ولكن‬
‫مادام حق الشريك ميتد حلقوق الشركاء اآلخرين فالبد من تقييد سلطاته يف اإلنتفاع والتصرف بطريقة معينة إلدارة املال‬
‫الشائع‪ ،‬ويكون ذلك باإلتفاق‪ ،‬أو مبا يفرضه القانون يف حالة اإلختالف‪.‬‬

‫أوال‪ :‬أعمال اإلدارة‬

‫يقصد بأعمال اإلدارة يف املصطلح القانوين كل األفعال والتصرفات اليت هتدف اىل االنتفاع بالعقا‪ ،‬وبعبارة أخرى‬
‫هي األعمال اليت ال تنطوي على تغيري أساسي أو تعديل يف الغرض الذي أعد له‪ ،‬مثل كراء الدار املشرتكة وقبض أجرهتا‬
‫وصيانتها ودفع الضرائب املستحقة عنها‪ ،‬وكذلك كراء األرض أو زراعتها وشراء ما يلزمها من مساد وبذور ومجع حمصوهلا‬
‫وبيعه بالسعر اجلاري يف السوق‪ ،‬وكل عمل من أعمال التصرف تقتضيه اإلدارة كبيع احملصول والثمار اليت يتسرع إليها التلف‪.‬‬
‫واألصل أن يتفق الشركاء فيما بينهم على إدارة املال الشائع وحسن استغالله‪،‬وهذا ما قضت به املادة ‪ 706‬من ق م‪.‬‬

‫‪-1‬أعمال اإلدارة العادية‪:‬‬

‫يقصد بأعمال اإلدارة املعتادة األعمال اليت ال تقتضي تغيريا أساسيا يف املال أو تعديال يف الغرض الذي أعد له‪،‬‬
‫وذلك كزراعة األرض واستئجار العمال واآلالت الالزمة لزراعتها‪ ،‬وشراء ما يلزمها من بذور ومساد‪ ،‬وبيع حمصوهلا بالسعر‬
‫اجلاري وقبض الثمن بوصفه تصرفا تقتضيه هذه اإلدارة‪ ،‬وإجيار املال الشائع نقدا أو مزارعة وقبض األجرة‪.‬‬
‫وقد جعل املشرع ألغلبية الشركاء احلق يف القيام مبثل هذه األعمال‪ ،‬فما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء يكون ملزما‬
‫للجميع‪ ،‬حيث نصت املادة ‪ 0/705‬من القانون املدين فاملقصود باألغلبية هنا هي األغلبية املطلقة أو العادية‪ ،‬وهي اليت‬
‫متلك أكثر من نصف املال الشائع‪ ،‬سواء كانت شريكا واحدا أم أكثر من شريك‪.‬‬
‫أ) اتفاق األغلبية‪.‬‬
‫هلذه األغلبية أن ختتار مديرا من بني الشركاء أو من غريهم يتويل أعمال اإلدارة املعتادة‪ ،‬حيث تكون أعماله نافذة يف‬
‫حق اجلميع‪ ،‬وقد ترى األغلبية أن تضع نظاما يكفل حسن اإلدارة كي يلتزم به هذا املدير‪ ،‬ويف هذه احلالة يسري هذا النظام‬
‫‪9‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫على مجيع الشركاء وعلى خلفائهم (خالفة عامة أو خاصة)‪ ،‬وكما كان من حق األغلبية وضع نظام اإلدارة‪ ،‬فلهذه األغلبية‬
‫أيضا تعديل هذا النظام أو إلغاؤه أو وضع بديل عنه‪ ،‬وهذا ما تؤكده املادة ‪ 7/705‬من القانون املدين‪.‬‬
‫ب) اختالف رأي االغلبية‬
‫إذا مل تكن مثة أغلبية‪ ،‬فيمكن لكل شريك أن يطلب من احملكمة املختصة أن تتخذ ما تقتضيه الضرورة‪ ،‬وهلا أن تعني‬
‫عند احلاجة من يدير املال الشائع من بني الشركاء أو من غريهم‪ ،‬وتتخذ احملكمة من اإلجراءات الوقائية للمحافظة على‬
‫‪.‬‬
‫املال‪ ،‬وهذا ما أكدته الفقرة ‪ 7‬من املادة ‪ 705‬من القانون املدين‬
‫كما نصت الفقرة ‪ 8‬من نفس املادة على أنه‪" :‬وإذا توىل أحد الشركاء اإلدارة دون اعرتاض من الباقني عد وكيال‬
‫عنهم"‪.‬‬
‫فقد حيدث أن يتوىل أحد الشركاء وحده إدارة املال الشائع مع سكوت بقية الشركاء دون اعرتاض‪ ،‬فعندئذ يعد هذا‬
‫الشريك يف قيامه بأعمال اإلدارة أصيال عن نفسه ووكيال عن بقية الشركاء يف أعمال اإلدارة املعتادة‪.‬‬
‫أعمال احلفظ الضرورية‬
‫خبصوص حفظ املال الشائع وصيانته و طبقا لنص املادة ‪ 708‬من القانون املدين‬
‫فحفظ املال الشائع من حق كل شريك‪ ،‬ومن هذا يكون ألي شريك أن يستقل بالقيام باألعمال الالزمة حلفظ‬
‫الشيء‪ ،‬ولو كان ذلك بغري موافقة الشركاء اآلخرين‪ ،‬وأعمال احلفظ قد تكون أعمال مادية‪ ،‬كالقيام بالرتميمات الضرورية‬
‫وجين الثمار قبل تلفها‪ ،‬وقد تكون تصرفات أو إجراءات قانونية‪ ،‬كالوفاء بالضرائب املفروضة على العني‪ ،‬وقطع التقادم ضد‬
‫من حيوز العني بنية كسب ملكيتها‪ ،‬وقد خرج املشرع هبذا النص عن قاعدة اإلمجاع أو األغلبية لكون هذا العمل ال يضر‬
‫بقية الشركاء بل ينفعهم‪ ،‬ألنه من واجب كل شريك أن يقوم بكل ما من شأنه أن حيفظ الشيء من اإلتالف وصيانته‪.‬‬
‫ويعترب الشريك الذي يستقل هبذه األعمال رغم معارضة الشركاء اآلخرين نائبا عنهم نيابة قانونية‪ ،‬وحيق له الرجوع‬
‫على كل واحد من الشركاء بقدر نصيبه يف النفقات اليت أنفقها يف حفظ الشيء أو صيانته‪.‬‬
‫‪ -‬خبصوص نفقات حفظ املال الشائع وإدارته وسائر التكاليف و طبقا املادة ‪ 708‬من القانون املدين‪ ،‬فطاملا كان‬
‫كل الشركاء مالكا للمال الشائع‪ ،‬فإنه من البديهي أن تقسم تكاليف هذا املال عليهم مجيعا كل بقدر نصيبه يف املال‬
‫الشائع‪ ،‬ما مل يتفقوا على غري ذلك‪ ،‬و جيوز ألي من الشركاء‪ ،‬التخلص من دفع حصته يف النفقات والتكاليف‪ ،‬أن يتخلى‬
‫عن حصته يف املال الشائع‪.‬‬

‫‪-2‬أعمال اإلدارة غير المعتادة‬

‫يقصد بأعمال اإلدارة غري املعتادة‪ ،‬إدخال تغيريات أساسية يف الغرض الذي أعد له املال لتحسني االنتفاع به‪،‬‬
‫كتحويل األرض الزراعية إىل أرض بناء أو إىل أرض تستغل استغالال صناعيا‪ ،‬أو حتويلها من أراضي زراعية لزرع احملاصيل‬
‫العادية إىل أرض حدائق‪ ،‬وهكذا‪ ،...‬وتقدير ما إذا كان العمل يدخل ضمن أعمال اإلدارة املعتادة أو ضمن أعمال اإلدارة‬
‫غري املعتادة‪ ،‬يرتك لقاضي املوضوع‪.‬‬
‫‪10‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫و طبق لنص املادة ‪ 707‬من القانون املدين فأعمال اإلدارة غري املعتادة نظرا خلطورهتا‪ ،‬تتطلب موافقة أغلبية خاصة هي‬
‫أغلبية من ميلكون ثالثة أرباع املال الشائع‪ ،‬كما أن رأي هذه األغلبية غري ملزم لألقلية ابتداء‪ ،‬إذ يكون على هذه األغلبية‬
‫أن تعلن قرارها لألقلية اليت يكون هلا أن تتظلم منه أمام احملكمة‪ ،‬ومل حيدد النص طريقة اإلعالن فيجوز بكافة الطرق‪ ،‬إال أنه‬
‫يقع على هذه األغلبية عبء إثبات قيامها به‪ ،‬أما تظلم أي شريك من األقلية فيجب أن يتم خالل شهرين من يوم وصول‬
‫اإلعالن إليه‪ ،‬ويقدم التظلم بعريضة إىل احملكمة املختصة‪.‬‬
‫مل يتعرض القانون املدين بالنص حلالة ما إذا قام أحد الشركاء منفردا بعمل من أعمال اإلدارة غري املعتادة‪ ،‬وهلذا تنطبق‬
‫القواعد العامة يف الشيوع‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬التصرف في المال الشائع‪:‬‬

‫تصرف الشركاء في المال الشائع‬ ‫‪)1‬‬

‫للشركاء مجيعا أن يتصرفوا يف املال الشائع كله أو جزء منه مفرزا أو على الشيوع‪ ،‬فلهم أن يتفقوا على نقل ملكية‬
‫املال الشائع بأكمله للغري‪ ،‬فتنتهي بذلك حالة الشيوع بينهم‪ ،‬و إذا ورد تصرفهم الناقل للملكية على جزء مفرز من هذا‬
‫املال خرج اجلزء الذي مت التصرف فيه من الشيوع‪ ،‬واقتصر الشيوع بينهم على اجلزء الباقي‪ ،‬أما إذا ورد التصرف على حصة‬
‫شائعة من املال الشائع فيرتتب على ذلك زيادة عدد املالك على الشيوع وتعديل حصص الشركاء‪.‬‬
‫وقد يكون التصرف الصادر من مجيع الشركاء غري ناقل للملكية‪ ،‬بل يتمثل يف ترتيب حق عيين أصلي على املال‬
‫الشائع كرتتيب حق انتفاع‪ ،‬أو حق ارتفاق لعقار جماور‪ ،‬أو ترتيب حق عيين تبعي كالرهن‪.‬‬
‫وقد يتعذر إدارة املال الشائع وتكون قسمته عينا ضارة للشركاء وكان ال مناص من التصرف فيه إىل أجنيب‪.‬‬
‫و قد منحت املادة ‪771‬من ق م ألغلبية الشركاء سلطة التصرف يف املال الشائع‪ ،‬وحتسب األغلبية هنا‪ ،‬كما حتسب‬
‫بالنسبة ألعمال اإلدارة غري املعتادة‪ ،‬على أساس قيمة األنصباء (الشركاء الذين ميلكون ثالثة أرباع املال الشائع)‪ ،‬والتصرفات‬
‫اليت ميلكها أغلبية الشركاء هي التصرفات القانونية وليس سلطة التصرف املادي يف الشيء بإعدامه مثال‪.‬‬
‫و قد اشرتط إلنفاذ تصرف األغلبية شرطني أوهلما أن تستند هذه األغلبية يف قرارها بالتصرف يف املال الشائع إىل أسباب‬
‫قوية‪ ،‬من ذلك مثال أن يكون املال الشائع يف حاجة إىل ترميمات ضرورية كبرية تقتضي االقرتاض مع رهنه ضمانا للقرض‪،‬‬
‫أو أن يكون املال الشائع يف حالته الراهنة متعذرا استغالله فتقرر األغلبية بيعه‪ ،‬أما الشرط الثاين إلنفاذ قرار األغلبية فهو‬
‫وجوب إعالن قرارها بشأن التصرف إىل باقي الشركاء‪ ،‬ومل يرد بنص القانون ما يوجب أن يتخذ هذا اإلعالن شكال خاصا‪،‬‬
‫لذلك ميك ن أن يتم على أي شكل كان‪ ،‬وتبقى مسألة إثبات هذا اإلعالن خاضعة للقواعد العامة يف اإلثبات‪ ،‬ومل يرتك‬
‫املشرع األقلية بدون محاية‪ ،‬فقد منحها حق التظلم يف قرار األغلبية أمام احملكمة خالل شهرين من وقت اإلعالن‪ ،‬وختتلف‬
‫سلطة احملكمة حينئذ حبسب ما تطلبه األقلية‪.‬‬
‫‪11‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫تصـرف الشريـك فـي المـال الشائـع‬ ‫‪)2‬‬

‫تصرف الشريك منفرداً يف املال الشائع قد يقع على حصته الشائعة‪ ،‬وقد ينصب على حصة مفرزة تعادل حصته يف‬
‫املال الشائع أو يف كامل املال الشائع‪.‬‬

‫فيما يخص تصرفه في حصته الشائعة‪ ،‬فكل شريك يف الشيوع ميلك حصته الشائعة ملكية تامة‪ ،‬لذلك فله أن‬
‫يتصرف فيها بكافة التصرفات القانونية‪ ،‬شأنه يف ذلك شأن أي مالك يتصرف فيما ميلك‪ ،‬وتصرفه على هذا النحو يكون‬
‫صحيحاً ونافذاً قبل الشركاء مجيعاً دون حاجة إىل موافقتهم أو إعالهنم املادة ‪ 0/708‬من القانون املدين‪.‬‬
‫وفيما خيص ترتيب حق عيين أصلي على احلصة الشائعة فإن أهم احلقوق العينية األصلية ‪ -‬عدا حق امللكية ‪ -‬هي‬
‫حق اإلنتفاع وحق اإلرتفاق‪ ،‬وحق اإلرتفاق ال يرد على حصة شائعة‪ ،‬فال جيوز للشريك يف العقار الشائع أن يرتب على‬
‫حصته الشائعة حق إرتفاق ألن حق اإلرتفاق يقتضي مباشرة صاحب هذا احلق أعماالً ال تصح مباشرهتا إال على عقار‬
‫مفرز‪ ،‬أما حق اإلنتفاع فيمكن لصاحب احلصة الشائعة أن يرتبه على حصته‪ ،‬ويكون لصاحب حق اإلنتفاع يف احلصة‬
‫الشائعة مجيع احلقوق اليت خيوهلا هذا احلق مبا يتالءم مع الشيوع‪ ،‬كما جيوز للشريك يف الشيوع أن يرتب حقاً عينياً تبعياً على‬
‫حصته الشائعة‪.‬‬
‫‪ -‬أما فيما يخص تصرف الشريك في جزء مفرز من المال المملوك على الشيوع‪ ،‬فقد يثري كثرياً من الصعوبات‪ ،‬خاصة‬
‫عندما يعتقد املتصرف إليه أن املتصرف ميلك احلصة املتصرف فيها ملكية مفرزة مث يتبني له بعد ذلك أن املتصرف ال ميلك‬
‫إال حصة شائعة يف مال مملوك على الشيوع‪ ،‬وقد يعتقد املتصرف أو املتصرف إليه أن احلصة اليت مت التصرف فيها قد تقع‬
‫يف نصيب املتصرف مبقتضى القسمة‪ ،‬ولكنه قد يقع يف نصيبه نتيجة القسمة حصة أخرى‪.‬‬
‫أقرت املادة ‪ 7/708‬من القانون املدين حكم تصرف الشريك يف حصته املفرزة‪ ،‬فقد عين فيه ببيان مصري التصرف‬
‫يف جزء مفرز من املال الشائع بعد القسمة‪ ،‬أما عن حكم هذا التصرف قبل القسمة فهذا ما مل يبينه املشرع اجلزائري‪ ،‬ويعد‬
‫التصرف تصرفاً صحيحاً فيما بني أطرافه ‪ ،‬ولكنه غري نافذ يف حق باقي الشركاء‪.‬‬
‫وبيان ذلك يقتضي يف الواقع‪ ،‬وعلى ضوء ما ورد يف نص املادة ‪ 7/708‬من القانون املدين‪ ،‬التفرقة بشأن حكم‬
‫تصرف الشريك يف جزء مفرز من املال الشائع بني مرحلة ما قبل القسمة‪ ،‬ومرحلة ما بعد القسمة‪.‬‬

‫مرحلة ما قبل القسمة‪ :‬بالنسبة إىل حكم التصرف فيما بني أطرافه‪ ،‬فإنه يعترب صحيحاً وذلك بالنظر إىل‬ ‫‪-‬‬
‫طبيعة حق الشريك يف الشيوع واعتباره حق ملكية يرد طوال الشيوع على الشيء الشائع مجيعه‪ ،‬وبالتايل فال يعترب هذا‬
‫التصرف تصرفاً يف ملك الغري‪،‬‬

‫‪12‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ويرتتب على ذلك أن التصرف ال يكون قابالً لإلبطال ‪ ،‬ال قبل القسمة وال بعدها‪ ،‬أيا كانت نتيجة القسمة عند‬
‫حصوهلا‪.‬‬
‫وإذا كان ممتنعاً على املتصرف إليه طلب إبطال التصرف على أساس بيع ملك الغري‪ ،‬فلن يبقى له وفقاً للقواعد العامة‪،‬‬
‫إال طلب إبطال التصرف على أساس ما يكون قد وقع فيه من غلط جوهري يف حقيقة ملكية املتصرف‪ ،‬إذ كان جيهل أن‬
‫املتصرف ال ميلك العني املتصرف فيها مفرزة‪ ،‬وله طلب اإلبطال استنادا إىل ذلك سواء قبل القسمة أو بعدها‪ ،‬أما إذا كان‬
‫املتصرف إليه يعلم أن املتصرف ال ميلك إال حصة شائعة فال ميكنه طلب اإلبطال على أساس الغلط‪ ،‬وذلك على عكس‬
‫احلال يف بيع ملك الغري حيث ال أثر فيه لعلم املشرتي على حقه يف طلب اإلبطال‪.‬‬
‫أما عن حكم التصرف بالنسبة لباقي الشركاء‪ ،‬فاألصل أنه ليس للشريك أن يتصرف يف جزء مفرز من املال الشائع‬
‫ولو كان هذا اجلزء يعادل أو يقل عن حصته يف الشيوع‪ ،‬فالشريك وإن كان مالكاً إال أن ملكيته قبل القسمة‪ ،‬ال تتحدد‬
‫جبزء معني من املال الشائع‪ ،‬وإمنا هي ملكية يف كل جزئيات هذا املال ويشاركه فيها باقي الشركاء‪.‬‬
‫وإذا كان – كما بينا أعاله – تصرف الشريك يف جزء مفرز من املال الشائع يعترب تصرفاً صحيحاً فيما بني طرفيه‪،‬‬
‫إال أن محاية حقوق باقي الشركاء تقتضي القول بأنه رغم صحة التصرف يف العالقة بني طرفيه إال أنه غري نافذ يف مواجهة‬
‫باقي الشركاء‪ ،‬فيجوز هلم أن يرفعوا دعوى االستحقاق على كل من املتصرف واملتصرف إليه لتثبيت ما ميلكونه من حصص‬
‫شائعة يف اجلزء املتصرف فيه‪ ،‬وذلك دون انتظار حلول القسمة‪.‬‬
‫وال يعترب املتصرف إليه شريكاً حيل حم ل املتصرف يف الشيوع‪ ،‬وبالتايل ال يشارك الشركاء يف إدارة املال الشائع أو‬
‫التصرف فيه أو طلب قسمته أو طلب اسرتداد حصة معينة فيه أو الشفعة فيها‪ ،‬ويظل ذلك كله من حق املتصرف بإعتباره‬
‫شريكاً‪.‬‬
‫لكن إذا كان املتصرف إليه حسن النية يظن وقت التصرف أن اجلزء املفرز مملوك للمتصرف وحده‪ ،‬مث حاز هذا اجلزء‬
‫فله قانوناً أن يتمسك بالتقادم القصري املـدة (‪ 01‬سنوات حسب املادة ‪ 878‬من القانون املدين) إذا كان اجلزء املفرز عقاراً‬
‫و أشهر املتصرف إليه سند التصرف‪ ،‬ولباقي الشركاء أن يقروا تصرف شريكهم يف اجلزء املفرز وعندئذ ينفذ هذا التصرف يف‬
‫حقهم‪ ،‬كما أن لألغلبية اليت متلك ثالثة أرباع املال الشائع أن تقر هذا التصرف فينفذ يف حق الباقني إذا وعيت األحكام‬
‫اخلاصة بتصرف األغلبية اخلاصة يف املال الشائع‪.‬‬

‫مرحلة ما قبل القسمة‪ :‬إذا متت القسمة ووقع اجلزء املتصرف فيه يف نصيب املتصرف انتهى األمر وأصبح‬ ‫‪-‬‬
‫التصرف نافذاً‪ ،‬ويعترب املتصرف إليه مالكاً منذ التصرف إعماالً لألثر الكاشف للقسمة‪ ،‬وإذا كان املتصرف إليه جيهل أن‬
‫املتصرف ال ميلك العني املتصرف فيها ملكية مفرزة‪ ،‬فإن حقه يف طلب اإلبطال يسقط يف هذه احلالة لتعارض التمسك به‬
‫مع مقتضيات حسن النية‪ ،‬املادة ‪ 0/86‬من القانون املدين‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫أما إذا أسفرت القسمة عن وقوع اجلزء املتصرف فيه يف نصيب شريك آخر غري املتصرف فقد نصت املادة ‪7/708‬‬
‫من القانون املدين بأنه يف هذه احلالة ينتقل حق املتصرف إليه إىل اجلزء املفرز الذي آل إىل املتصرف بطريق القسمة‪ ،‬فيحل‬
‫هذا اجلزء األخري حلوالً عينياً حمل اجلزء املتصرف فيه ويعترب كأن التصرف قد ورد عليه منذ إبرامه وخيلص اجلزء املفرز السابق‬
‫التصرف فيه ملن اختص به بالقسمة‪.‬‬
‫فكما نالحظ‪ ،‬أن املادة ‪ 708‬من القانون املدين مل تتعرض إال حلالة تصرف الشريك يف جزء مفرز من املال الشائع‪،‬‬
‫ومل تتعرض حلكم تصرفه يف كل املال الشائع‪ ،‬ولكن مثل هذا التصرف األخري – كالتصرف يف حصة مفرزة ‪ -‬ال يكون نافذاً‬
‫يف حق باقي الشركاء بالنسبة إىل حصصهم الشائعة يف هذا املال‪ ،‬ولكن ينفذ التصرف يف حقهم بالنسبة إىل احلصة الشائعة‬
‫اليت للشريك البائع وعلى ذلك حيل املشرتي حمل الشريك البائع يف هذه احلصة ويصبح شريكاً يف الشيوع مع سائر الشركاء‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬القسمة كطريق إلنهاء الشيوع‬

‫ينقضي الشيوع بأسباب خمتلفة‪ ،‬كبيع املال الشائع إىل أجنيب أو إرث الشريك لشريك آخر أو باحليازة ملدة مخسة‬
‫عشر سنة‪ ،‬غري أن السبب الرئيسي و األصلي النقضاء الشيوع هو القسمة‪ ،‬والقسمة اليت ينقضي هبا الشيوع هي تلك‬
‫القسمة الواردة على امللكية واليت تعرف بالقسمة النهائية‪ ،‬و ليست تلك الواردة على االنتفاع واليت يطلق عليها اسم القسمة‬
‫املهايأة‪،‬‬
‫وإذا أطلق لفظ القسمة – دون وصف‪ -‬انصرف مدلوهلا إىل القسمة النهائية‪ ،‬وهي إعطاء كل شريك يف الشيوع‬
‫قدراً يعادل نصيبه يف املال الشائع‪ ،‬فقد تتم بالرتاضي بني الشركاء‪ ،‬وإذا مل يتوافر هذا الرتاضي تتم أمام القضاء‪ ،‬ألنه ال جيرب‬
‫الشخص على البقاء يف الشيوع إال بنص القانون أو اإلتفاق‪ ،‬و من هنا فالقسمة قد تكون رضائية (اتفاقية) وقد تكون‬
‫قضائية ‪ ،‬مرتبة آثارا يف كلتا احلالتني‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫الفصل الثاني ‪ :‬ال ــوق ـ ــف‬

‫المــبحــث األول‪:‬ماهية الوقف‬

‫المطلب األول ‪ :‬تعريف الوقف و خصائصه‬

‫الفرع األول‪ /‬تعريف الوقف‬

‫توجد ثالثة تعاريف للوقف يف ثالثة قوانني خمتلفة‪ ,‬و عليه فقد عرفه املشرع يف املادة‪ 707‬من قانون األسرة بأنه‪« :‬حبس‬
‫املال عن التمليك ألي شخص على وجه التأبيد و التصدق»‪.‬‬

‫كما عرفته املادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 01/80‬املؤرخ يف ‪ ,0880/18/77‬املتضمن قانون األوقاف بأنه‪« :‬حبس العني‬
‫عن التمليك على وجه التأبيد والتصدق باملنفعة على الفقراء‪ ,‬أو على وجه من وجوه الرب أو اخلري»‪ .‬و كذلك املادة ‪ 18‬من‬
‫نفس القانون اليت تنص« الوقف عقد التزام تربع صادر عن إرادة منفردة»‪.‬‬

‫كما أن هناك تعريفا آخر للوقف يف القانون رقم ‪ 76/81‬املتضمن التوجيه العقاري‪ ,‬حيث عرفت املادة ‪ 70‬منه األمالك‬
‫الوقفية بأهنا« األمالك العقارية اليت حبسها مالكها مبحض إرادته ليجعل التمتع هبا دائما‪ ,‬تنتفع به مجعية خريية أو مجعية‬
‫ذات منفعة عامة‪ ,‬سواء أكان هذا التمتع فورا أو عند وفاة املوصني الوسطاء الذين يعينهم املالك املذكور»‪.‬‬

‫ميكن تعريف الوقف بأنه تصرف قانوين تربعي بإرادة منفردة الزم على وجه التأبيد حيبس املال عن التملك ومينح االنتفاع به‬
‫للموقوف عليهم مع متتع الوقف بالشخصية املعنوية‪.‬ويعترب الوقف صنفا قائما بذاته من أصناف األمالك العقارية (املادة‬
‫‪77‬من ق التوجيه العقاري)‪ ،‬يتمتع بالشخصية المعنوية و تسهر الدولة ‪-‬ممثلة يف وزارة الشؤون الدينية و األوقاف‪ -‬على‬
‫صح الوقف زالت ملكية الواقف‪ ،‬و يؤول حق اإلنتفاع الى الموقوف عليه‬
‫إحرتام إرادة الواقف وتنفيذها‪ ،‬ذلك ألنه إذا ّ‬
‫يف حدود أحكام الوقف و شروطه (املواد ‪ 6‬و ‪ 07‬من ق األوقاف)‪.‬‬

‫=مالحظة‪ :‬ل فظ "الوقف" يتحمل عدة معاين‪ ،‬فهو يطلق أوال على التصرف القانوين الذي يقوم به الواقف جتميدا ملاله‪ ،‬و‬
‫يطلق ثانيا على املال اجملمد نفسه‪ ،‬كما يطلق ثالثا على احلق العيين الناشئ عن تصرف الواقف‪ ،‬وهو يطلق أخريا على‬
‫الشخص املعنوي الذي ميلك املال املوقوف‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫●الفرع الثاني‪ :‬خصائص الوقف‬

‫أوال‪ :‬الوقف تصرف تبرعي بإرادة منفردة‬

‫و معىن ذلك أن الواقف يلتزم بتنفيذ عقد الوقف دون مقابل حيث يشرتط توفر نية التربع ‪ ,‬وذلك بنقل حق اإلنتفاع من‬
‫العني املوقوفة إىل اجلهة املوقوف عليها برا هبا و صدقة ابتغاء لوجه اهلل‪ ،‬و خيرج بذلك امللك الوقفي عن ملك الواقف (املادة‬
‫‪ 07‬من قانون األوقاف)‪.‬‬

‫و لقد اختلف األساتذة و الشراح يف تكييف هذا التعريف إنطالقا من غموض وركاكة تعبري نص املادة ‪ 18‬من القانون رقم‬
‫‪ 01-80‬اليت تنص« الوقف عقد التزام تربع صادر عن إرادة منفردة» فهناك من اعتربه عقدا انطالقا من أن املشرع اجلزائري‬
‫اعتربه من عقود التربع صراحة و هناك من اعتربه تصرفا بإرادة منفردة‪.‬‬

‫غري أن األرجح إعتبار الوقف تصرف بإرادة منفردة ألنه ينشأ بمجرد صدور اإليجاب من الواقف دون حاجة للقبول‬
‫الذي يشرتط لتثبيت الوقف يف ذمة املوقوف عليه فقط‪ .‬وال يعترب الوقف عقدا ألن العقد يستوجب توافق إرادتني مظهرمها‬
‫اإلجياب والقبول بني الواقف و املوقوف عليه‪.‬‬

‫بالنسبة للقبول فإن املشرع اجلزائري قبل تعديل املادة ‪ 07‬من قانون ‪ 01/80‬اشرتطه يف حالة وجود شخص طبيعي كموقوف‬
‫عليه يف الوقف اخلاص ‪ ،‬و اعتبر القبول شرطا لالستحقاق ‪ ،‬ويف حال عدم القبول يأخذ الوقف اخلاص حكم الوقف‬
‫العام‪ .‬وسكت املشرع عن القبول يف حالة الوقف العام غري أنه تطبيقا لنص املادة ‪ 15‬من قانون األوقاف فإن الشخص‬
‫الرب‪ .‬وبذلك فهو وقف عام يكون القبول فيه من طرف السلطة املكلفة باألوقاف‬
‫املعنوي املقصود هو جهة من جهات ّ‬
‫تطبيقا للمادة ‪ 87‬من نفس القانون‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬للوقف شخصية معنوية‬

‫تنص املادة ‪ 6‬من قانون األوقاف "الوقف ل يس ملكا لألشخاص الطبيعيني و ال اإلعتباريني‪ ،‬ويتمتع بالشخصية املعنوية ‪،‬‬
‫وتسهر الدولة على احرتام ارادة الواقف و تنفيذها"‬

‫ومعىن ذلك أن الوقف كيان مستقل عن الواقف و املوقوف عليه أو الناظر الذي يتوىل الوالية عليه‪.‬‬

‫ويرتتب عن ذلك متتع الوقف بذمة مالية مستقلة عن الواقف و املوقوف عليه أو الناظر‪ ,‬إضافة إىل منحه أهلية التقاضي ‪,‬‬
‫و حقه يف وجود نائب يعرب عن إرادته و مقاصده‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ثالثا‪ :‬طبيعة الوقف‬

‫يعترب الوقف صنفا من أصناف امللكية تتجلى خصوصيته يف حبس متلك العني مع بقاء االنتفاع هبا ‪ .‬فالوقف إسقاط للملكية‬
‫صح الوقف‬
‫بالنظر إىل نص املادة ‪ 17‬من قانون األوقاف" الوقف هو حبس العني عن التملك" و كذا املادة ‪ 07‬منه إذا ّ‬
‫زال حق ملكية الواقف‪ ،‬ويؤول حق االنتفاع اىل املوقوف عليه يف حدود أحكام الوقف و شروطه" ‪ ،‬مبعىن أن ملكية الواقف‬
‫تسقط مبجرد نشأته صحيحا‪ ،‬ويرتتب عن ذلك أن القاعدة العامة أنه ال جيوز التصرف يف امللك الوقفي املنتفع به بأي صفة‬
‫من صفات التصرف سواء بالبيع أو اهلبة أو التنازل‪ .....‬و استثناء ميكن استبداله يف احلاالت املنصوص عليها قانونا (‬
‫املادتني ‪77‬و ‪ 78‬من ق األوقاف) ‪.‬‬

‫وبذلك يكون املشرع قد أخرج العني املوقوفة(العقار) من ملكية الواقف ومل ينقلها اىل ملكية املوقوف عليه (وبذلك يكون قد‬
‫أخذ برأي الشافعية و احلنابلة) و جعل من الوقف ذو طابع مؤسسايت حيث ميلك الوقف نفسه وذلك بتأسيس الشخصية‬
‫املعنوية للعني املوقوفة‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬لزوم الوقف على وجه التأبيد‬

‫أخذ املشرع برأي مجهور الفقهاء و إشرتط لزوم الوقف بعد صدوره ‪ ،‬و هو ما أكدته املادة ‪ 05‬من ق األوقاف "‪ ...‬إذا‬
‫كان منافيا ملقتضى حكم الوقف الذي هو اللزوم‪ . "...‬مبعىن أنه ال يصح للواقف الرجوع عنه ألنه دائم مؤبد فحسب املادة‬
‫‪ 78‬من ق األوقاف يبطل الوقف إذا كان حمددا بزمن‬

‫المطلب الثاني‪:‬أنواع الوقف‬

‫●الفرع األول‪ :‬الوقف العام‬

‫عرفت املادة ‪ 15‬من قانون األوقاف الوقف العام بأنه‪ «:‬الوقف العام ما حبس على جهات خريية من وقت إنشائه‪ .‬و‬
‫خيصص ريعه للمسامهة يف سبل اخلريات»‪.‬‬

‫و قسم املشرع اجلزائري يف نفس املادة الوقف العام إىل قسمني‪:‬‬

‫‪ -‬وقف عام حمدد اجلهة حيدد فيه مصرف معني لريعه‪ ,‬و ال يصح صرفه على غريه من وجوه اخلري إال إذا استنفذ‪.‬‬

‫‪ -‬وقفا عام غري حمدد اجلهة وهو الوقف الذي ال يعرف فيه وجه اخلري الذي أراده الواقف ‪ ،‬ويصرف ريعه يف نشر‬
‫العلم و تشجيع البحث فيه و يف سبل اخلريات‪.‬‬

‫إضافة إىل ذلك فإن املشرع قد عدد جمموعة من األموال اعتربها أوقافا عامة مصونة يف نص املادة ‪ 18‬من القانون ‪,01/80‬‬
‫و هي‪:‬‬
‫‪17‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫أماكن العبادة و ما يلحق هبا‬

‫األموال املوقوفة على اجلمعيات و املؤسسات و املشاريع الدينية‬

‫األمالك العقارية اليت أثبت القضاء أهنا أمالك وقفية‬

‫األمالك الثابتة بعقود شرعية وضمت إىل أمالك الدولة أو أمالك اخلواص أو األمالك املتعارف على أهنا وقف دون معرفة‬
‫واقفها أو املوقوف عليه فيها‬

‫وأخريا كل األموال املوقوفة املوجودة باخلارج ‪.‬‬

‫وجتدر اإلشارة إىل أن هذه املادة ‪ 18‬قد طرأ عليها تعديل مبوجب املادة ‪ 15‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 88/780‬املتعلق‬
‫بشروط وك يفيات إدارة األمالك الوقفية واليت أضافت إىل األوقاف العامة‪ :‬األمالك اليت اشرتاها أشخاص طبيعيون أو معنويون‬
‫بامسهم الشخصي لفائدة الوقف‪ .‬وكذا األمالك اليت وقفت بعد ما اشرتيت بأموال مجاعة من املسلمني أو اليت وقع االكتتاب‬
‫عليها يف وسط هذه اجلماعة‪ .‬وأخريا األمالك اليت خصصت للمشاريع الدينية‪.‬‬

‫●الفرع الثاني‪ :‬الوقف الخاص‬

‫عرفه املشرع اجلزائري يف املادة ‪ 15‬فقرة ‪ 17‬من قانون األوقاف قبل إلغائها بأنه «ما حيبسه الواقف على عقبه من‬
‫الذكور أو اإلناث‪ ,‬أو على أشخاص معنيني مث يؤول إىل اجلهة اليت يعينها الواقف بعد انقطاع املوقوف عليهم»‪.‬‬

‫واملالحظ على املشرع اجلزائري أنه أخرج الوقف اخلاص من جمال تطبيق القانون رقم ‪ . 01/80‬مبوجب تعديل املادة ‪10‬‬
‫من القانون رقم ‪ 01/80‬بالقانون رقم ‪ 01/17‬اليت أصبحت تنص ‪ " :‬حيدد هذا القانون (‪ )01/80‬تنظيم األمالك‬
‫الوقفية العامة‪،‬وتسيريها وحفظها ومحايتها‪ ،‬والشروط والكيفيات املتعلقة باستغالهلا واستثمارها وتنميتها ‪ ،‬وخيضع الوقف‬
‫اخلاص لألحكام التشريعية والتنظيمية املعمول هبا "‪.‬‬

‫مما جيعل الوقف اخلاص خاضعا إىل األحكام التشريعية والتنظيمية املعمول هبا وفقا ألحكام قانون األسرة و الشريعة االسالمية‬
‫و كذا اشرتاطات الواقف ‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪:‬أركان الوقف‬

‫●الفرع األول‪ :‬األركان الموضوعية‬

‫حسب املادة ‪ 8‬من ق األوقاف للوقف أربعة أركان وهي‪ :‬الواقف واملوقوف عليه والصيغة الدالة على إنشائه واليت تعرب عن‬
‫إرادة الواقف والشيء املوقوف‬

‫‪18‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫أوال‪ :‬الواقف‬

‫الواقف هو من صدر منه الوقف ‪ ،‬أي ذلك الشخص املالك الذي أنشأ بإرادته املنفردة الوقف وجعل ملكيته من بعده غري‬
‫مملوكة ألحد ‪ ،‬قاصدا نقل منفعة ما وقف إىل الفقراء أو احملتاجني أو إىل جهة من جهات اخلري‪ .‬وعن شروط الواقف‪،‬‬
‫وبالرجوع إىل قانون األسرة وطبقا للمادة ‪ 706‬منه اليت تنص‪ « :‬يشرتط يف الواقف واملوقوف ما يشرتط يف الواهب‬
‫واملوهوب طبقا للمادتني ‪ 718‬و‪ 716‬من هذا القانو ن »‪ .‬لكن بالرجوع إىل هذين املادتني احملال إليهما جند وأن املادة‬
‫‪ 718‬تنص‪ « :‬اهلبة يف مرض املوت واألمراض واحلاالت املخيفة تعترب وصية »‪ .‬واملادة ‪ 716‬تنص‪ «:‬جيوز للواهب أن‬
‫يهب كل ممتلكاته أو جزءا منها عينا أو منفعة أو دينا لدى الغري »‪ ،‬فهي إحالة خاطئة‪ ،‬فكان ينبغي على املشرع أن حييل‬
‫إىل املادة ‪ 717‬من قانون األسرة اليت تتكلم عن شروط الواهب‪.‬‬

‫‪ -‬فعلى ضوء املادة ‪ 717‬من قانون األسرة‪ ،‬ومن خالل أحكام القانون ‪ 01/80‬ميكننا استخراج أهم الشروط‬
‫الواجب توافرها يف الواقف‪:‬‬

‫أوال‪ :‬شرط ملكية العين الموقوفة ملكية تامة‬

‫وهذا الشرط مرتبط بكون الوقف عمل تربعي‪ ،‬وأن هذا األخري ال يصح لغري املالك ويف ذلك تنص املادة ‪ 01‬من قانون‬
‫األوقاف‪ «:‬يشرتط يف الواقف لكي يكون وقفه صحيحا ما يأيت‪ :‬أن يكون مالكا للعني املراد وقفها ملكا مطلقا»‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬شرط أن يكون الواقف أهال للتبرع‪:‬‬

‫وأهلية التربع هي بلوغ سن الرشد ‪ 08‬سنة كاملة مع عدم وجود عارض لألهلية‪ ،‬وعليه فال يصح وقف الصيب سواء كان‬
‫مميزا أو غري مميز تطبيقا للمادة ‪ 71‬من قانون األوقاف «وقف الصيب غري صحيح سواء كان مميزا أو غري مميز ولو أذن بذلك‬
‫الوصي»‪.‬كما يشرط أن يكون الواقف عاقال وذلك تطبيقا لنص املادة ‪ 717‬من قانون األسرة وأيضا املادة ‪ 70‬من قانون‬
‫األوقاف‪ .‬واليت تنص« ال يصح وقف اجملنون‪ ،‬واملعتوه لكون الوقف تصرف يتوقف على أهلية التسيري‪ ،‬أما صاحب اجلنون‬
‫املتقطع فيصح أثناء إفاقته ومتام عقله‪ ،‬شريطة أن تكون اإلفاقة ثابتة بإحدى الطرق الشرعية»‪.‬‬

‫●ثانيا‪ :‬الموقوف عليه‬

‫املوقوف عليه هو اجلهة اليت ترصد هلا األموال املوقوفة لالنتفاع هبا أي هو من يستحق ريع الوقف‪.‬‬

‫‪-0‬الموقوف عليه قد يكون نفسه الشخص الواقف‪ :‬أو ما يسمى بالوقف على النفس‪ ،‬حيث أجازت املادة ‪ 708‬من‬
‫قانون األسرة للواقف أن حيتفظ مبنفعة الشيء املوقوف مدة حياته على أن يكون مآل الوقف بعد ذلك إىل اجلهة املعنية‪.‬‬

‫‪ -7‬الموقوف عليه غير الواقف‪ ،‬وهو األصل في الوقف‪ :‬فقد جاء يف النص املادة ‪07‬من قانون ‪ 01/80‬قبل تعديلها‬
‫مبوجب املادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ « :01/17‬املوقوف عليه هو اجلهة اليت حيددها الواقف يف عقد الوقف‪ ،‬ويكون شخصا‬
‫‪19‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫معلوما طبيعيا أو معنويا‪ .‬فالشخص الطبيعي يتوقف استحقاقه للوقف على وجوده‪ ،‬وقبوله‪ ،‬وأما الشخص املعنوي فيشرتط‬
‫فيه أالّ يشوبه ما خيالف الشريعة اإلسالمية »‪.‬‬

‫فهذه املادة جاءت حبكم عام بالنسبة لكال الشخصني أال وهو شرط أن يكون معلوما ويقصد به كل الصفات والتعيينات‬
‫اليت جتعل املوقوف عليه معينا تعيننا تاما مينع اجلهالة فيه‪.‬‬

‫أما عن الشخص املعنوي فاشرتطت املادة أال يشوبه ما خيالف الشريعة اإلسالمية كأن تكون اجلهة املوقوفة عليها مؤسسة‬
‫لتسيري حمال مخور‪ .‬وقد نصت املادة‪ 17‬من القانون ‪ 01/80‬حبكم عام عن ذلك عندما عربت عن املوقوف عليه بعبارة «‬
‫الرب واخلري»‬
‫وجه من وجوه ّ‬
‫وجتدر اإلشارة إىل أن التعديل املشار إليه أعاله أعاد صياغة املادة ‪ 07‬على الشكل التايل« املوقوف عليه يف مفهوم هذا‬
‫القانون هو شخص معنوي ال يشوبه ما خيالف الشريعة اإلسالمية» وبذلك فقد خرج املشرع اجلزائري املوقوف عليه يف الوقف‬
‫اخلاص من هذه املادة‪ .‬يف إطار إخراج الوقف اخلاص ككل من تطبيق نصوص القانون رقم ‪ 01/80‬عليه‪.‬‬

‫وعليه فإن املادة ‪ 07‬يف شكلها اجلديد‪ ،‬باإلضافة إىل املادة فإن املادة ‪ 5‬من قانون ‪ ،01/80‬يفهم منها أن الوقف على‬
‫الشخص املعنوي هو وقف عام سواء كان شخصا معنويا عاما أو خاصا‪.‬‬

‫ثالثا‪:‬الموقوف (محل الوقف)‬

‫تناول املشرع اجلزائري حمل الوقف يف املادة ‪ 00‬من قانون األوقاف بالنص‪ «:‬يكون حمل الوقف‪ :‬عقارا‪ ،‬أو منقوال‪ ،‬أو منفعة‪،‬‬
‫وجيب أن يكون حمل الوقف معلوما‪ ،‬حمددا‪ ،‬مشروعا ويصح وقف املال املشاع‪ ،‬ويف هذه احلالة تتعني القسمة»‪.‬‬

‫و نصت املادة ‪ 705‬من قانون األسرة« جيب أن يكون املال احملبس مملوكا للواقف‪ ،‬معينا‪ ،‬خاليا من النزاع ولو كان مشاعا»‬

‫أ‪-‬ضرورة تعني املال املوقوف‪ :‬فيجب أن يكون حمددا معلوما بصفاته‪ ،‬وذلك لدرء أي نزاع بسبب عدم تعينه‪ .‬فيجب‬
‫تعيني املساحة‪ ،‬واحلدود‪ .‬وكل ما يتطلب من البيانات لتعيني العقارمن وصف تام‪.‬‬

‫ب‪-‬ضرورة فرز املال املوقوف إن كان مشاعا ‪ :‬املشرع اجلزائري اختار إجازة وقف املال املشاع‪ ،‬ولكنه اشرتط قسمته‬
‫تطبيقا للمادة ‪ 00‬فقرة ‪ 17‬من القانون رقم ‪01/80‬‬

‫ج‪ -‬ان يكون العقار املوقوف مملوكا للواقف ‪.‬‬

‫●رابعا‪ :‬صيغة الوقف‬

‫بالنسبة لإلجياب فإنه يتحقق يف الوقف مبجرد إعالن رغبة الواقف يف وقف املال عن التصرفات الناقلة للملكية على أن‬
‫الرب‬
‫تكون منفعة املال املوقوف على جهات ّ‬
‫‪20‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫والصيغة ركن من أركان الوقف تطبيقا لنص املادة ‪ 18‬فقرة ‪ 17‬من قانون األوقاف‪،‬وقد نص املشرع اجلزائري على أحكام‬
‫خاصة بالصيغة جنملها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -0‬ضرورة أن تكون الصيغة منجزة‪ :‬ومعىن ذلك أن تكون تامة معربة على إرادة الواقف يف إنشاء الوقف يف حينه كقول‬
‫الواقف " لقد قررت وقف احملل الستعماله كمدرسة قرآنية‪.‬‬

‫‪ -7‬ضرورة أن تكون الصيغة دالة على التأبيد‪ :‬فإذا أراد الواقف من خالل وقفه‪ ،‬جعل حبس العني عن التملك مؤقتا‪.‬فإن‬
‫وقفه يقع باطال تطبيقا لنص املادة ‪ 78‬من قانون الوقف« يبطل الوقف إذا كان حمددا بزمن»‪.‬‬

‫‪ -7‬اقتران الصيغة بشروط ال تتعارض مع الوقف‪ :‬تنص املادة ‪ 78‬من قانون الوقف‪ « :‬ال يصح الوقف شرعا إذا كان‬
‫معلقا على شرط يتعارض مع النصوص الشرعية فإذا وقع‪ ،‬بطل الشرط‪ .‬وصح الوقف»‪ ،‬فإن قال الواقف مثال " سأقف حملي‬
‫لبناء مدرسة قرآنية‪ ،‬وعلق ذلك على اشرتاط زواج ابنته من رجل غري مسلم"‪ ،‬فإن هذا الشرط يبطل‪ ،‬والوقف يصح‪.‬‬

‫كما نصت املادة ‪ 708‬من قانون األسرة« ينفذ شرط الوقف ما مل يتناىف‪ ،‬ومقتضيات الوقف الشرعي‪ ،‬وإال بطل الشرط‪.‬‬
‫وبقي الوقف»‪.‬‬

‫أما الشرط الصحيح فهو الشرط الذي ينظم الوقف وال خيل بأصل الوقف‪ ،‬وال حبكمه‪ ،‬وال يؤثر يف منفعة الوقف وليس فيه‬
‫ما خيالف أحكام الشرع حيث ال يعرقل االنتفاع بالوقف ‪ .‬كإشرتاط طريقة معينة يف استثماره أو تسيريه‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ركن الشكلية‬

‫أوجب املشرع ضرورة توثيق الوقف الوارد على عقار يف عدة نصوص قانونية ‪:‬‬

‫أوال ‪:‬إشرتاط التوثيق يف قانون األسرة و قانون األوقاف إلثبات الوقف و نفاذه‬

‫‪ +‬طبقا للمادة ‪ 707‬من ق األسرة أن الوقف يثبت مبا تثبت به الوصية أي بسند توثيقي أو حبكم قضائي‪.‬‬

‫‪+‬حسب املادة ‪ 80‬من ق األوقاف جيب على الواقف أن يقيّد الوقف بسند توثيقي كشرط لنفاذه‪.‬‬

‫ثانيا‪:‬إشرتاط الكتابة الرمسية كركن يف الوقف الوارد على عقار‬

‫تشرتط الكتابة الرمسية يف الوقف العقاري بإعتبار الشكلية ركنا أساسيا يف كل التصرفات الواردة على عقار يرتتب على‬
‫ختلفها بطالن التصرف (املادة ‪778‬مكرر‪،0‬املواد ‪06‬و‪05‬من األمر رقم ‪.)78/76‬‬

‫وجتدر بنا االشارة اىل أن املشرع م ّكن مدير الشؤون الدينية و األوقاف من حترير سندات رمسية لألمالك الوقفية سواء الشهادة‬
‫الرمسية للملك الوقفي أو خمتلف السندات املتعلقة باألوقاف‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫وقد متّ استحداث هذه الشهادة الرمسية للملك الوقفي مبوجب املادة ‪ 6‬من املرسوم رقم ‪ 775-11‬املؤرخ يف‬
‫مضادة و ذلك‬
‫‪ 7111/01/75‬واحملررة بناء على أربع وثائق اإلشهاد املكتوب واملرفوقة بشرط البطالن عند ظهور أدلة ّ‬
‫محاية لألمالك الوقفية من النهب و االندثار‪.‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬شهر الوقف‬

‫أوجب املشرع مراعاة االجراءات املتعلق بالشهر يف كل التصرفات الواردة على عقار منها الوقف العقاري حبيث ال يكون له‬
‫أثر اال بعد الشهر ‪ ،‬وهو ما أكدته املادة ‪ 80‬من قانون األوقاف بنصها "جيب على الواقف أن يقيد الوقف بعقد لدى‬
‫املوثق و أن يسجله لدى املصاحل املكلفة بالسجل العقاري"‪.‬ويتم إرسال نسخة من سند الوقف إىل اجلهة الوصية باألوقاف‬
‫لقيدها يف السجل العقاري الوقفي‪.‬‬

‫المبحث الرابع‪ :‬الهيكل اإلداري لألوقاف وطرق استثماره‬

‫‪.‬المطلب األول‪ :‬الهيكل اإلداري لألوقاف‬

‫وضع املشرع اجلزائري جمموعة من القوانني والتنظيمات بغية ضمان السري احلسن لإلدارة‪ ،‬وذلك بتوزيع املهام على عدة أجهزة‬
‫مركزية وحملية لصيانة هذا القطاع‪ ،‬اهلياكل اإلدارية ذات التسيري غري املباشر واهلياكل اإلدارية ذات التسيري املباشر‪.‬‬

‫الفرع األول‪/‬الهياكل اإلدارية ذات التسيير غير المباشر‪.‬‬

‫تتمثل هذه اهلياكل يف اإلدارة املركزية اليت تعمل حتت وصاية وزارة الشؤون الدينية واألوقاف‪ ،‬وكذا اإلدارة احمللية اليت هلا‬
‫صالحيات التسيري اإلداري املباشر‪ ،‬وذلك يف عنصرين نعرضهما على التوايل‪.‬‬

‫أوال‪:‬اإلدارة المركزية‪.‬‬

‫‪-1‬وزارة الشؤون الدينية واألوقاف‪.‬‬

‫تعرب وزارة الشؤون الدينية واألوقاف أحد أقدم الوزارات احملدثة بعد االستقالل فهي أداة الدولة ووسيلتها يف خدمة احلياة‬
‫الروحية للمواطن‪ ،‬املتجسدة يف دساتريها وقوانينها‪ ،‬ووجودها كدائرة وزارية ضمن خمتلف التشكيالت احلكومية جعلها تتميز‬
‫وتنفرد مبهام كربى أبرزها إدارة األوقاف‪.‬‬

‫يرتأس هذه الوزارة وزير يتم تعيينه من قبل رئيس اجلمهورية مبوجب مرسوم رئاسي وبعد استشارة الوزير األول‪ ،‬وهو مكلف‬
‫بإدارة األوقاف‪ .‬وقد نظم املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/16‬اإلدارة املركزية لألوقاف‪.‬‬

‫أضف إىل هذه اإلدارة جلنة األوقاف لدى وزير الشؤون الدينية واألوقاف مبوجب املادة ‪ 18‬من املرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 780/88‬املتضمن شروط إدارة األمالك الوقفية وتسيريها ومحايتها‪ ،‬وحبكم أن إدارة األمالك الوقفية ال تتم بواسطة إدارة‬
‫‪22‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫مستقلة بذاهتا استحدث املشرع أجهزة جديدة وكلفها مبهام حمددة مبوجب املرسوم التنفيذي رقم ‪ 085/7111‬ونتطرق‬
‫إليها يف النقاط التالية‪:‬‬

‫أ‪-‬المفتشية العامة‪.‬‬

‫نصت املادة األوىل من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 085/7111‬على أنّه «تشمل اإلدارة املركزية يف وزارة الشؤون الدينية‬
‫واألوقاف‪ ،‬حتت سلطة الوزير على ما يأيت‪ ......:‬املفتشية العامة‪ :‬وحيدد تنظيمها وعملها مبرسوم تنفيذي‪.»...‬‬

‫وحددت املادة ‪ 17‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 770/7111‬مهام املفتشية إىل جانب دورها الرقايب على خمتلف اهلياكل‬
‫واملؤسسات واهليئات التابعة للوصاية‪ ،‬فإهنا تقوم حتت سلطة الوزير بالقيام بزيارات مراقبة تنصب يف جمملها على متابعة‬
‫مشاريع استغالل األمالك الوقفية وتفقدها وإعداد تقارير دورية عن ذلك‪ ،‬ترسل هذه األخرية من طرف املفتش العام إىل‬
‫الوزير طبقا للنص املادة ‪ 18‬من ذات املرسوم‪.‬‬

‫ب‪-‬مديرية األوقاف والزكاة والحج والعمرة‪.‬‬

‫تعد هذه املديرية من بني املديريات اليت تشكل هيكل اإلدارة املركزية يف وزارة الشؤون الدينية واألوقاف حتت سلطة الوزير‪،‬‬
‫باإلضافة إىل األجهزة املرتبطة مباشرة بنشاط الوزير‪ ،‬الديوان‪ ،‬جهاز التفتيش واألجهزة االستشارية‪ ،‬استحدثت مبوجب املادة‬
‫الثالثة من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/16‬سالف الذكر‪ ،‬حيث وسعت مبوجبها مهام املديرية من األوقاف‪ ،‬واحلج إىل‬
‫األوقاف واحلج والعمرة‪ ،‬ونظمت املادة الثالثة سالفة الذكر اإلدارة املركزية لألوقاف يف مديريتني فرعيتني تابعتني ملديرية‬
‫األوقاف والزكاة واحلج والعمرة نذكرها‪:‬‬

‫ب‪ -0‬المديرية الفرعية لحصر األمالك الوقفية وتسجيلها‪:‬‬

‫استحدثت هذه املديرية مبوجب املادة ‪ 17‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/16‬سالف الذكر ومت تغيري امسها من املديرية‬
‫الفرعية للبحث عن األمالك الوقفية واملنازعات إىل املديرية الفرعية حلصر األمالك الوقفية وتسجيلها‪.‬‬

‫ب‪-2‬المديرية الفرعية الستثمار األمالك الوقفية‪.‬‬

‫نظمت مهامها مبوجب املادة ‪ 7‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/16‬سالف الذكر‬

‫ج‪ -‬لجنة األوقاف‪.‬‬

‫تعترب هذه اللجنة املسؤول األول عن األمالك الوقفية على املستوى املركزي استحدثت مبوجب القرار الوزاري رقم ‪ 78‬املؤرخ‬
‫يف ‪ 70‬فيفري‪ 0888‬الصادر عن وزير الشؤون الدينية واألوقاف تطبيق لنص املادة ‪ 18‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪780/88‬‬

‫‪23‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫سالف الذكر بقوهلا «حتدث لدى الوزير املكلف بالشؤون الدينية جلنّة األوقاف‪ ،‬تتوىل إدارة األمالك الوقفية وتسيريها ومحايتها‬
‫يف إطار التشريع والتنظيم املعمول هبما‪.»...‬‬

‫تنشأ اللجنة املذكورة يف الفقرة أعاله‪ ،‬بقرار من الوزير املكلف بالشؤون الدينية الذي حيدد تشكيلها ومهامها وصالحياهتا‪.‬‬

‫وأضافت املادة األوىل من القرار رقم ‪ 78‬مهام اللجنة بقوهلا «تتوىل هذه اللجنة مهام اإلشراف العملي والتوجيه وإدارة‬
‫األمالك الوقفية وتسيريها ومحايتها‪ ،‬ومتارس مهامها حتت سلطة وزير الشؤون الدينية باعتباره سلطة مكلفة باألوقاف»‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬اإلدارة المحلية‪.‬‬

‫أسندت إدارة األمالك الوقفية على املستوى احمللي إىل أجهزة تسهر على اإلدارة والتنظيم وتسيري األمالك الوقفية على مستوى‬
‫كل والية وهبذا يكون املشرع قد كرس صورة عدم الرتكيز اإلداري أو املركزية النسبية‪.‬‬

‫‪-1‬أجهزة التسيير الغير مباشر‪.‬‬

‫تتوىل إدارة األمالك الوقفية على املستوى احمللي بصفة غري مباشر مديرية الشؤون الدينية واألوقاف باعتبار أعلى هيئة يف‬
‫الوالية ومؤسسة املسجد نوردمها على التوايل‪:‬‬

‫أ‪-‬مديرية الشؤون الدينية واألوقاف‪.‬‬

‫تعترب أعلى هيئة يف الوالية تعمل حتت وصاية السلطة املركزية تسهر على تسيري األمالك الوقفية ومحايتها والبحث عنها وجردها‬
‫وتوثيقها إداريا‪ ،‬وقد نظمت املادة ‪ 17‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 711/7111‬صالحيات هذه املديرية يف إدارة وتسيري‬
‫امللك الوقفي‬

‫‪-‬ونصت املادة ‪ 17‬من املرسوم أعاله «تتجمع مصاحل الشؤون الدينية واألوقاف يف الوالية يف مديرية الشؤون الدينية واألوقاف‬
‫تتضمن مصاحل مهيكلة يف مكاتب»‪.‬‬

‫ب‪ -‬مؤسسة المسجد‪.‬‬

‫أحدثت هذه املؤسسة مبوجب املرسوم التنفيذي رقم ‪ 87/80‬وهي مؤسسة دينية تتواجد يف كل والية تتمتع بالشخصية‬
‫املعنوية واالستقالل املايل وغايتها تقدمي النفع العام‪ ،‬مبنأى عن أي غرض جتاري‪ .‬تتكون مؤسسة املسجد من أربعة جمالس‪،‬‬
‫يرأس كل جملس أمني خيتار اجمللس من بني أعضائه مبوافقة وزير الشؤون الدينية‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ج‪ -‬وكيل األوقاف‪.‬‬

‫نصت املادة ‪ 77‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪« 800/18‬يضم سلك وكالء األوقاف رتبتني(‪ )7‬اثنني‪ :‬رتبة وكيل األوقاف‪،‬‬
‫رتبة وكيل األوقاف الرئيسي»‪ .‬يؤدي مهامه حتت إشراف مدير الشؤون الدينية واألوقاف‪ ،‬يراقب وكيل األوقاف على صعيد‬
‫مقاطعته موقع امللك الوقفي‪ ،‬حيث يقوم مبهامه طبقا لنص ‪ 78‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 800/18‬أعاله‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ /‬الهياكل اإلدارية ذات التسيير المباشر‪.‬‬

‫منح اإلسالم لناظر الوقف سلطة اإلشراف واإلدارة والتسيري ويطلق عليه اسم املتويل أو القيم أو الناظر وبينته املادة ‪ 00‬من‬
‫املرسوم التنفيذي رقم ‪ 780/88‬سالف الذكر واليت نصت على أنّه يعمل حتت مراقبة وكيل األوقاف وإضافة املادة ‪ 07‬من‬
‫ذات املرسوم على أنّه تسند رعاية التسيري املباشر للملك الوقفي إىل الناظر‪ ،‬وهذا طبقا ألحكام القانون رقم ‪ 01/80‬املتعلق‬
‫بقانون األوقاف حيث وبالرجوع إىل املادة ‪ 77‬منه جندها نصت على أنّه «يتوىل إدارة األوقاف ناظر للوقف‪.»...‬‬

‫أوال ‪ :‬تعريف ناظر الملك الوقفي وتعيينه‪.‬‬

‫‪-1‬تعريف ناظر الوقف‪.‬‬

‫مل يعرف املشرع اجلزائري ناظر الوقف يف القانون رقم ‪ 01/80‬املتعلق باألوقاف‪ ،‬ولقد عرف الفقهاء الناظر على أنه «من‬
‫يباشر التصرفات القانونية واألعمال اإلدارية نيابة عن الوقف يف حفظه ورعايته واستغالله‪ ،‬وتنميته وصرف غالته‪ ،‬وفق شروط‬
‫الواقف واألحكام الشرعية والقانونية»‪.‬‬

‫ونصت املادة ‪ 78‬من القانون رقم ‪ 01/80‬املتضمن قانون األوقاف أعاله على أنّه «حيدد نص تنظيمي الحق شروط تعيني‬
‫الناظر وحقوقه وحدود تصرفاته»‪.‬‬

‫‪-2‬شروط تعين ناظر الوقف‪.‬‬

‫نصت املادة ‪ 07‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 780/88‬على أنّه «يشرتط يف الشخص املعني أو املعتمد ناظر لألوقاف أن‬
‫يكون‪ :‬مسلماً‪ .‬جزائري اجلنسية‪ .‬بالغاً سن الرشد‪ .‬سليم العقل والبدن‪ /.‬عدالً أميناً‪ .‬ذا كفاءة وقدرة على حسن التصرف‪.‬‬

‫تثبت هذه الشروط بالتحقيق والشهادة املستفيضة واخلربة‬

‫ويتوفر الشروط املنصوص عنها يف املادة ‪ 07‬سالفة الذكر‪ ،‬يقوم وزير الشؤون الدينية واألوقاف وطبقاً لنص املادة ‪ 05‬من‬
‫املرسوم التنفيذي رقم ‪ 780/88‬سالف الذكر يتعني ناظر للملك الوقفي مبوجب قرار بعد استطالع رأي جلنة األوقاف‪،‬‬
‫ويعتمد ناظر للملك الوقفي اخلاص‪.‬تبىن املشرع اجلزائري الرأي القائل جبواز الوالية للوقف نفسه وأدرج بعده ترتيبا لألشخاص‬
‫الذين تصح واليتهم على والوقف وذلك استنادا إىل عقد الوقف أو إىل اقرتاح ناظر الشؤون الدينية واألوقاف كما يلي‪:‬‬

‫‪25‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ -‬الواقف أو من نص عليه عقد الوقف‪ ،‬املوقوف عليهم أو من خيتارونه إذا كانوا معينني حمصورين راشدين‪ ،‬ويل املوقف‬
‫عليهم إذا كانوا معينني حمصورين غري راشيدين‪ ،‬من مل يطلب النظارة لنفسه من أهل اخلري والصالح إذا كان املوقوف عليه‬
‫غري معني أو معيناً غري حمصور وغري راشد وال ويل له‪.‬‬

‫المطلب الثاني استثمار الملك الوفقي في اطار أعمال اإلدارة ‪:‬‬

‫تضمنت القوانني املنظمة لألمالك الوقفية صيغا متنوعة لتثمري امللك الوقفي العقاري اختلفت باختالف نوع امللك الوقفي‬
‫الواقعة عليه العملية فنجد عقودا خاصة بتثمري األمالك الوقفية الفالحية‪ ،‬وأخرى خاصة باألمالك الوقفية املبنية‪ ،‬وتلك‬
‫املرتبطة باألمالك الوقفية العاطلةأوالبور‪.‬‬

‫الفرع األول إستثمار األمالك الوقفية الفالحية‬

‫تطرق املشرع اجلزائري إىل طرق تثمري األمالك الوقفية الفالحية املرسوم التنفيذي رقم ‪ 71/08‬مبوجب نص املادة ‪/ 26‬‬
‫مكرر‪ 0‬من القانون رقم ‪ 17/10‬املذكور أعاله‪ ،‬ومن أهم الصيغ التثمريية لألمالك الوقفية الفالحية عقد اإلجيار‪ ،‬عقد‬
‫املزارعة وعقد املساقاة‪.‬‬

‫أوال‪ :‬عقد اإليجار الفالحي في ظل المرسوم التنفيذي رقم ‪.07/11‬‬

‫أجاز املشرع اجلزائري تأجري األراضي الوقفية الفالحية وفقا لنص املادة ‪ 75‬مكرر‪ 8‬من القانون رقم‪ 17/10‬املعدل واملتمم‬
‫للقانون رقم ‪ 01/80‬واملتضمن قانون األوقاف‬

‫‪ -1‬انعقاد إيجار األراضي الوقفية الفالحية أجاز املشرع اجلزائري تأجري األراضي الوقفية الفالحية وفقا لنص املادة ‪75‬‬
‫مكرر ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 17/10‬واعتربته حقا خموال للسلطة املكلفة باألوقاف نظرا خلصوصية هذه العقارات‪ ،‬وأحال‬
‫شروطه وأحكام تنفيذه إىل املرسوم التنفيذي رقم ‪ ،71/08‬حيث عرفته املادة ‪ 18‬منه على أنّه «يقصد بإجيار األراضي‬
‫الوقفية املخصصة للفالحة يف مفهوم أحكام هذا املرسوم كل عقد تؤجر مبوجبه السلطة املكلفة باألوقاف‪ ،‬إىل شخص‬
‫مستأجر أرض وقفية خمصصة للفالحة‪.»...‬‬

‫أ‪-‬أركان عقد اإليجار الوقفي الفالحي‪.‬‬

‫تتمثل أركان هذا العقد يف الرضا احملل والسبب باإلضافة إىل الشكلية‪.‬‬

‫أ‪-1‬التراضي‪.‬‬

‫الرضا هو أن يتبادل الطرفان التعبري عن إرادهتما وأن تتطابق هاتان اإلرادتان حول املسائل األساسية يف العقد واليت تتمثل يف‬
‫طبيعة العقد‪ ،‬أطرافه‪ ،‬حتديد األرض املؤجرة ومدة إجيارها واألجرة املتفق عليها‪ ،‬نصت املادة ‪ 8‬من املرسوم التنفيذي رقم‬

‫‪26‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ 71/08‬على أن السلطة املكلفة باألوقاف هي الطرف املؤجر للملك الوقفي‪ ،‬وتضيف املادة ‪ 7‬من املرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،711/7111‬أن وزارة الشؤون الدينية واألوقاف ممثلة يف مديرية الشؤون الدينية واألوقاف وباعتبارها اهليئة املكلفة باألوقاف‬
‫هي صاحبة احلق يف تأجري الوقف‪.‬‬

‫أ‪-2‬المحل‪.‬‬

‫إن حمل اإلجيار الفالحي بالنسبة للمؤجر هو منفعة األرض املؤجرة‪ ،‬أما بالنسبة للمستأجر‪ ،‬فهي األجرة اليت يدفعها لقاء‬
‫انتفاعه باألرض املؤجرة وذلك خالل مدة معينة‪.‬‬

‫أ‪-3‬السبب‪.‬‬

‫هو الغاية من إبرام العقد‪ ،‬ويشرتط يف السبب أن يكون مشروعا غري خمالف للنظام العام واآلداب العامة‪ ،‬وإال عد عقد‬
‫اإلجيار باطال لعدم مشروعية السبب (زراعة األعشاب املهلوسة)‪.‬‬

‫أ‪-1‬الشكلية‪.‬‬

‫يعترب عقد إجيار األراضي الفالحية الوقفية عقدا شكليا حيث جيب إفراغ التصرف القانوين يف قالب رمسي حتت طائلة البطالن‪،‬‬
‫وذلك وفقا لنماذج العقود الرمسية امللحقة باملرسوم التنفيذي رقم ‪ 71/08‬السالف الذكر واليت حيررها مدير الشؤون الدينية‬
‫واألوقاف باعتباره موظفا عاما ب‪ :‬طرق إيجار األمالك الوقفية الفالحية‪.‬‬

‫حددت املادة ‪ 0‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 07/08‬أن يكون تأجري األراضي الوقفية الفالحية إما عن طريق املزاد العلين‬
‫كقاعدة عامة أو عن طريق الرتاضي أو بتحويل حق االنتفاع الدائم أو حق االمتياز إىل إجيار كاستثناء‪.‬‬

‫ب‪-1‬اإليجار بالمزاد العلني كقاعدة عامة‪.‬‬

‫خيضع إجيار امللك الوقفي الفالحي للمزاد العلين وفقا لنص املادة ‪ 08‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 71/08‬حتت إشراف‬
‫السلطة املكلفة باألوقاف‪ ،‬وجيري املزاد على أساس دفرت شروط منوذجي‪ ،‬حيدده وزير الشؤون الدينية واألوقاف‪ ،‬حيث تعلن‬
‫املزايدة يف الصحف أو بطرق اإلعالن األخرى قبل ‪ 71‬يوم من تاريخ إجرائها‪ .‬وحيدد السعر األدىن بإجيار املثل وفق مقتضيات‬
‫السوق العقارية‪ ،‬حبضور ممثل عن السلطة املكلفة باألوقاف إقليميا بعد استطالع رأي مصاحل إدارة أمالك الدولة ومدير‬
‫الديوان الوطين لألراضي الفالحية‪.‬‬

‫ب‪2‬ـ الحاالت االستثنائية لإليجار‪.‬‬

‫هناك حالتني استثنائيتني إلجيار األراضي الفالحية الوقفية‪ ،‬ومها اإلجيار عن طريق الرتاضي وعن طريق حتويل حق االنتفاع أو‬
‫حق االمتياز إىل إجيار‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ب‪-1.2‬اإليجار بالتراضي‪.‬‬

‫تؤجر األراضي الوقفية الفالحية بالرتاضي بعد تنظيم عمليتني متتاليتني لإلجيار عن طريق املزاد العلين أثبتتا عدم اجلدوى‪،‬‬
‫وهذا بغرض تشجيع االستثمارات الفالحية املنتجة واملستدامة إضافة إىل نشر العلم وتشجيع البحث العلمي وكذا سبل‬
‫اخلري‪ .‬تؤجر األمالك الوقفية الفالحية بالرتاضي برتخيص من الوزير املكلف بالشؤون الدينية واألوقاف‪ ،‬حيث يربم العقد بني‬
‫املؤجر وهو السلطة املكلفة باألوقاف ممثلة يف مديرها الوالئي‪ ،‬من جهة واملستأجر من جهة ثانية‪.‬‬

‫ويفرغ عقد اإلجيار الوقفي وفق منوذج خاص يبني تفاصيل عقد اإلجيار تعده جلنة األوقاف املركزية‪.‬‬

‫ب‪-2.2‬عقد اإليجار الناتج عن تحويل االنتفاع الدائم أو االمتياز إلى إيجار‪.‬‬

‫إن األمالك الوقفية الفالحية املسرتجعة من الدولة وكذلك األمالك السطحية املتصلة هبا يتم استغالهلا بواسطة عقد إجيار‬
‫يعوض منط االستغالل السابق بعد ثبوت أن املستثمرة حمل االنتفاع هي ملكية وقفية‪ ،‬حيث خيضع‬ ‫خيضع لنظام خاص ّ‬
‫املستفيد من حتويل حق االنتفاع أو حق االمتياز إىل عقد إجيار لشروط قانونية معينة‪ .‬وذلك بعد إتباع اإلجراءات املنصوص‬
‫عليها باملرسوم التنفيذي رقم ‪ 71/08‬واملتمثلة يف تقدمي طلب من أعضاء املستثمرات الفالحية لدى الديوان الوطين لألراضي‬
‫الفالحية لتحويل حق االنتفاع الدائم أو حق االمتياز إىل إجيار بالتنسيق مع السلطة املكلفة باألوقاف‪.‬‬

‫يتم تسجيل عقد حتويل حق االنتفاع أو حق االمتياز إىل إجيار عن طريق الديوان الوطين لألراضي الفالحية وتقوم السلطة‬
‫املكلفة باألوقاف بإعداد عقد إجيار باسم املستأجر املعين‪ ،‬ويشهر باحملافظة العقارية باعتباره من اإلجيارات طويلة املدى وهذا‬
‫العقد يُلغي وحيُل حمل العقد اإلداري الصادر عن مديرية أمالك الدولة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬إستثمار األمالك الوقفية المبنية والعاطلة‬

‫أوال ‪ :‬إستثمار األمالك الوقفية المبنية أو القابلة للبناء‪.‬‬

‫أوجد قانون األوقاف الستغالل واستثمار األراضي الوقفية العامة املبنية أو القابلة للبناء صيغ تتقارب من حيث املضمون‬
‫العام لكنها ختتلف عن بعضها عند التدقيق فيها من بني هذه الصيغ عقد املرصد‪ ،‬وكذا عقد الرتميم أو التعمري‪.‬‬

‫‪ - 1‬عقد المرصد‪.‬‬

‫يعترب عقد املرصد من الصيغ التمويلية لألوقاف اليت متكن من تعمري الوقف ورعاية األوقاف‪ .‬وقد مسحت املادة ‪ 26‬مكرر‬
‫‪5‬من القانون رقم ‪ 17 /10‬للسلطة املكلفة باألوقاف بتثمري األمالك الوقفية القابلة للبناء بواسطة عقد املرصد «يمكﻥ ﺃﻥ‬
‫تستغل ﻭتستثمﺭ ﻭتنمى ﺍألﺭﺽ ﺍلمﻭقﻭفة بعقﺩ ﺍلمﺭصﺩ ﺍلـﺫﻱ يسـمح بمﻭجبـه لمستأجﺭ ﺍألﺭﺽ بالبناء فﻭقها مقابل ﺍستغالل‬

‫‪28‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ﺇيﺭﺍﺩﺍﺕ البناء‪ ،‬وله حق التنازل عنه باتفاق مسبﻕ ﻁيلة مﺩﺓ ﺍستهالﻙ قيمة ﺍالستثماﺭ مع مﺭﺍعاﺓ ﺃحكاﻡ املادة ‪ 76‬من‬
‫القانون رقم ‪.»01-80‬‬

‫فالمرصد عقد من خالله يأذن الناظر ملستأجر الوقف بالبناء في أرض الوقف عند عجز الوقف عن التعمير‪ ،‬بحيث يكون‬
‫ما ينفقه في البناء والتشييد ديًنا على الوقف يستوفيه من أجرة الوقف بالتقسيط‪ ،‬ويكون البناء ملكا للوقف على أن يكون‬
‫لصاحبه حق القرار في عقار الوقف ويورث عنه‪ ،‬وحق التنازل عنه بأخذ دينه عنه‪ ،‬بحيث يحل محّله في العقار‪.‬‬

‫والذي خنلص إليه بالنسبة هلذا العقد‪ ،‬أنه إجيار للوقف من نوع خاص‪ ،‬فيحوي عقدين منضويني يف عقد واحد‪ ،‬أحدمها‬
‫دين على الوقف كأجرة يقدمه املستأجر لعمارة الوقف حسب حالته حصره املشرع اجلزائري يف األراضي املبنية أو القابلة‬
‫للبناء مبوجب نص املادة ‪ 75‬مكرر‪ ،5‬وآخر يقع على إثر إمتام املستأجر للعمارة فيتم تأجري الوقف له لينتفع به طوال مدة‬
‫معينة متتد طيلة استهالك قيمة ذلك البناء التثمريي‪ ،‬والذي هو ملك للوقف طبقا لنص املادة ‪ 25‬من قانون األوقاف‬
‫‪ 01/80‬اليت أحلقته هبذا امللك‪.‬‬

‫‪ :2‬عقد الترميم أو التعمير‪.‬‬

‫نصت املادة ‪ 75‬مكرر ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 17-10‬السالف الذكر املعدل للقانون رقم ‪ 01-80‬املتضمن قانون األوقاف‬
‫املذكور سابقا على أنه «يمكﻥ ﺃﻥ تستغل ﻭتستثمﺭ ﻭتنمى ﺍلعقاﺭﺍﺕ ﺍلﻭقفية املبنية املعرضة للخﺭﺍﺏ ﻭﺍالنﺩثاﺭ بعقﺩ ﺍلتﺭميﻡ‬
‫ﺃﻭ ﺍلتعمير ﺍلﺫﻱ يﺩفع ﺍلمستأجﺭ بمﻭجبه مـا يقـاﺭﺏ قيمـة ﺍلتﺭميﻡ ﺃﻭ ﺍلتعميﺭ مع خصمها من مبلغ اإلجيار مستقبال»‪.‬‬

‫يهدف عقد الرتميم والتعمري إىل تثمري العقارات الوقفية املبينة املعرضة للخراب واالندثار‪ ،‬وكعقد تثمريي فهو يشكل آلية‬
‫من آليات التثمري الوقفي العقاري‪ ،‬ويقصد بالرتميم إعادة بناء وتصليح البنايات اليت يف طريقها للخراب واالندثار‪ ،‬أما التعمري‬
‫فقد قصد به املشرع عملية البناء‬

‫عقد الرتميم أو التعمري هو عقد حمله وقف مبين معرض للخراب واالندثار‪ ،‬تكون السلطة املكلفة باألوقاف طرفا فيه‪،‬‬
‫ويكتسب فيه صاحب هذا العقد صفة املستأجر‪ ،‬حيث تقوم السلطة املكلفة باألوقاف بإبرام عقد إجيار مع شخص طبيعي‬
‫أو معنوي عام أو خاص يلتزم مبوجبه املستأجر بدفع مبلغ مايل يقارب قيمة الرتميم والتعمري‪ ،‬وتلتزم السلطة املكلفة باألوقاف‬
‫بإجيار العني حمل الرتميم والتعمري إىل املستأجر على أن خيصم مبلغ اإلجيار املتفق عليه من املبلغ الذي قدمه املستأجر ‪.‬وعند‬
‫استهالك مبلغ الرتميم والتعمري يعاد حترير عقد إجيار عادي بني الطرفني بشروط يتفق عليها أو تنتهي العالقة اإلجيارية وتعود‬
‫العني املؤجرة إىل السلطة املكلفة باألوقاف خالية من أي عبء أو التزام‪.‬‬

‫جيب على املستأجر أن يدفع مبلغا يقارب قيمة الرتميم والتعمري من أجل إصالح امللك الوقفي املبين املعرض لالندثار‬
‫واخلراب‪ ،‬على أن يعود املستأجر بتلك النفقات على املؤجر خلصمها من مبلغ اإلجيار مستقبال‪ ،‬إال أن حتديد قيمة هذا‬
‫الرتميم والتعمري يكون بالوقوف على درجة خترب امللك الوقفي‪ ،‬وأن هذا التحديد يستوجب –منطقيا‪ -‬استطالع رأي‬
‫‪29‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫املصاحل املختصة تقنيا‪ ،‬وعلى وجه اخلصوص رأي اخلبري العقاري فيحدد هذا األخري قيمة األضرار اليت مست امللك الوقفي‬
‫املبين‪ ،‬وعلى إثرها يقدر قيمة الرتميم والتعمري الواجب على املستأجر دفعها مبوجب هذا العقد‪.‬‬

‫ثانيا ‪:‬استثمار األمالك الوقفية العاطلة بواسطة عقد الحكر‪.‬‬

‫نص املشرع اجلزائري يف املادة ‪ 75‬مكرر ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 17-10‬املعدل واملتمم للقانون رقم ‪ 01/80‬املتعلق باألوقاف‬
‫على أنه‪« :‬ميكن أن تستثمر عند االقتضاء‪ ،‬األرض املوقوفة العاطلة بعقد احلكر الذي خيصص مبوجبه جزء من األرض‬
‫العاطلة للبناء و‪ /‬أو للغرس ملدة معينة مقابل دفع مبلغ يقارب قيمة األرض املوقوفة وقت إبرام العقد‪ ،‬مع التزام املستثمر‬
‫بدفع إجيار سنوي حيدد يف العقد مقابل حقه يف االنتفاع بالبناء والغرس وتوريثه خالل مدة العقد‪ ،‬مع مراعاة أحكام املادة‬
‫‪ 76‬من القانون رقم ‪ 01/80‬املؤرخ يف ‪07‬شوال عام ‪ 0800‬املوافق ل‪ 77‬افريل ‪ 0880‬واملذكور أعاله»‪.‬‬

‫وبناء عليه ميكن تعريف عقد احلكر على أنه عقد إجيار من نوع خاص مينح مبقتضاه للمستأجر الذي يسمى احملتكر وورثته‬
‫من بعده وخلفاؤهم حق االنتفاع بأرض موقوفة بالبناء أو الغرس أو بأية طريقة أخرى ملدة طويلة‪ ،‬مقابل دفع بدل إجيار املثل‬
‫للوقف‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫الفصل الثالث‪ :‬األمالك الوطنية‬

‫المبحث األول‪ :‬األمالك الوطنية العامة‪.‬‬

‫تتسم األمالك الوطنية العامة بعدم الثبات إذ يتسع نطاقها ويضيق حبسب إرادة اإلدارة من جهة‪ ،‬والظواهر الطبيعية من‬
‫جهة أخرى‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تحديد األمالك العامة‪.‬‬

‫لقد اختلفت املعايري اليت اعتمدها الفقه وفقه القضاء يف التمييز بني امللك العام وامللك اخلاص‪ ،‬هذا التمييز الذي ظهر يف‬
‫أوائل القرن ‪ ،08‬أعتمد على اجتاه ضيق يف امللك العام وحصره يف عدم قابليته للتملك اخلاص‪.‬‬

‫من رواد هذا املعيار "ديكروك" ‪ DUCROCQ‬و" برتلمي" ‪ ،BERTHELEMY‬حيث اعتربوا األموال اليت‬
‫تكون غري قابلة للتملك اخلاص‪ ،‬تعترب من األموال العامة‪ ،‬أي استحالة ملكية املال متلكاً خاصاً تكون مربرة العتبار هذا‬
‫املال عام‪ ،‬وهبذا يكونوا قد جعلوا من امللك العام جمموع األموال غري القابلة للملكية اخلاصة حبكم طبيعتها‪.‬‬

‫و هو ما أخذ به املشرع اجلزائري يف نص املادة ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 71/81‬املتعلق باألمالك الوطنية حيث نصت‪" :‬عمالً‬
‫باملادة ‪ 07‬من هذا القانون متثل األمالك الوطنية العمومية األمالك املنصوص عليها يف املادة السابقة اليت ال ميكن أن تكون‬
‫حمل ملكية خاصة حبكم طبيعتها أو غرضها‪.‬‬

‫أما األمالك الوطنية األخرى غري املصنفة ضمن األمالك العمومية واليت تؤدي وظيفة امتالكية ومالية فتمثل األمالك الوطنية‬
‫اخلاصة ‪."...‬‬

‫و هناك اجتاه ثان حاول أن يوسع مفهوم امللك العام باالعتماد على معيار التخصيص املرفق العام حمتفظا يف الوقت نفسه‬
‫مبعيار التخصيص الستعمال اجلمهور‪ ،‬وقد ظهر هذا املعيار بعد النجاح الذي عرفته نظرية "دجيي" ‪ " Duguit‬وجيز‬
‫"‪ ،"Jeze‬حيث ا عتربا األموال العامة هي اليت خصصت خلدمة مرفق عام‪ ،‬وإن مل تكن كذلك فال تعد أموال عامة ولو‬
‫كانت خمصصة الستعمال اجلمهور‪.‬‬

‫و هو ما أخذ به املشرع اجلزائري يف نص املادة ‪ 07‬من القانون رقم ‪ 71/81‬أعاله حيث نصت‪ " :‬تتكون األمالك الوطنية‬
‫العمومية من احلقوق واألمالك املنقولة والعقارية اليت يستعملها اجلميع‪ ،‬واملوضوعة حتت تصرف اجلمهور املستعمل إما مباشرة‬
‫إما بواسطة مرفق عام شريطة أن تكيف يف هذه احلالة‪ ،‬حبكم طبيعتها أو هتيئتها اخلاصة تكييفا مطلقاً أو أساسياً مع اهلدف‬
‫اخلاص هبذا املرفق وكذا األمالك اليت تعترب من قبيل امللكية العمومية مبفهوم املادة ‪ 07‬من الدستور‪ ،‬وال ميكن أن تكون هذه‬
‫األمالك الوطنية العمومية موضوع متليك خاص أو موضوع حقوق متليكية"‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫و تعد هذه املعايري املستقاة من املادة ‪ 07‬أعاله خصائص األمالك العمومية اليت متيزها عن باقي أصناف األمالك األخرى‪.‬‬

‫وضع الفقه وفقه القضاء شرطان أساسيان مىت توافرا وجب اعتبار املال جزءاً من امللك العام للدولة‪ ،‬كما ميكن أن نستنتجها‬
‫من نصي املادتني ‪ 17‬و‪ 07‬من القانون رقم ‪ 71-81‬سالفيت الذكر‪ ،‬وتتمثل يف‪:‬‬

‫‪ -‬أن يكون املال ملكاً للدولة يقصد به التملك القبلي ويكون هذا األخري مبقتضى حق سابق وإما باكتساب هذا امللك‬
‫عن طريق القانون العام ( االقتناء‪ ،‬نزع امللكية‪.)...‬‬

‫‪ -‬أن يكون املال خمصص للمنفعة العامة‪ :‬ويفهم من هذا الشرط أن يقع ختصيص املال إما لالستعمال املباشر للعموم أو‬
‫الحتياجات املرفق العام‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الملك العام الطبيعي‪.‬‬

‫تعد األمالك الوطنية العمومية الطبيعية تلك األمالك اليت تنشأ بفعل الظواهر الطبيعية متنح صفة العمومية جملرد تكوينها‪،‬‬
‫عددهتا املادة ‪ 06‬من القانون رقم ‪ 71/81‬املتضمن قانون األمالك الوطنية حيث جاء فيها‪ ":‬تشمل األمالك الوطنية‬
‫العمومية الطبيعية خصوصا على ما يأيت‪:‬‬

‫‪-‬شواطئ البحر‪،‬قعر البحر االقليمي وباطنه‪،‬املياه البحرية الداخلية‪ ،‬طرح البحر وحماسره‪ ،‬جماري املياه ورقاق اجملاري اجلافة‪،‬‬
‫اجلزر تتكون داخل رقاق اجملاري والبحريات واملساحات املائية األخرى أو اجملاالت املوجودة ضمن حدودها‪ ،‬كما يعرفها‬
‫قانون املتضمن قانون املياه‪ ،‬اجملال اجلوي اإلقليمي‪ ،‬الثروات واملوارد الطبيعية السطحية واجلوفية املتمثلة يف املوارد املائية مبختلف‬
‫أنواعها‪ ،‬واحملروقات السائلة منها والغازية والثروات املعدنية الطاقوية واحلديدية واملعادن األخرى و املنتوجات املستخرجة من‬
‫املناجم واحملاجر والثروات البحرية‪ ،‬وكذلك الثروات الغابية الوقفة يف كامل اجملاالت الربية والبحرية من الرتاب الوطين يف سطحه‬
‫او يف جوفه او اجلرف القاري‪ ،‬واملناطق البحرية اخلاضعة للسيادة اجلزائرية او لسلطاهتا القضائية ‪".‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الملك العام االصطناعي‪.‬‬

‫يشمل امللك العام االصطناعي األموال املهيأة بفعل اإلنسان األمر الذي يربز الدور األساسي إلرادة اإلدارة‪ ،‬وعددها‬
‫املشرع اجلزائري يف املادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 08/18‬املتضمن قانون األمالك الوطنية على النحو األيت‪:‬‬

‫" تشمل األمالك الوطنية العمومية االصطناعية‪ ،‬خصوصا كما يأيت‪:‬‬

‫‪-‬األرض املعزولة اصطناعيا عن تأثري األمواج‪.‬‬

‫‪-‬السكك احلديدية وتوابعها الضرورية الستغالهلا‪.‬‬

‫‪-‬املوانئ اجلوية واملطارات املدنية والعسكرية وتوابعها‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪-‬املنشآت الفنية الكربى واملنشآت األخرى وتوابعها املنجزة لغرض املنفعة العمومية‪.‬‬

‫‪-‬اآلثار العمومية واملتاحف واألماكن واحلظائر األثرية‪.‬‬

‫‪-‬احلدائق املهيأة‪ ،‬البساتني العمومية‪.‬‬

‫‪-‬األشياء واألعمال الفنية املكونة جملموعات التحف املصنفة ‪.‬‬

‫‪-‬املنشآت األساسية والثقافية والرياضية‪.‬‬

‫‪-‬احملفوظات الوطنية‪.‬‬

‫‪-‬حقوق التأليف وحقوق امللكية الثقافية اآليلة إىل األمالك الوطنية العمومية‪.‬‬

‫‪-‬املباين العمومية اليت تأوي املؤسسات الوطنية وكذلك العمارات اإلدارية املصممة أو املهيأة إلجناز مرفق عام‪.‬‬

‫‪-‬املنشآت ووسائل الدفاع املخصصة حلماية الرتاب الوطين برا وحبرا وجوا‪.‬‬

‫‪-‬املعطيات املرتتبة عن أعمال التنقيب والبحث املتعلقة باألمالك املنجمية واحملروقات"‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين األمالك الوطنية العامة‪.‬‬

‫يتفرع تكوين األمالك الوطنية العمومية عن إجرائيني أما لتعيني احلدود وهي العملية اإلدارية اليت تثبت اإلدراج يف األمالك‬
‫الوطنية العمومية الطبيعية‪ ،‬وإما عن طريق االصطفاف والتصنيف بالنسبة إلدراج األمالك العمومية االصطناعية‪ ،‬وإدراج‬
‫األموال يف امللك العمومي يستوجب عدة شروط من الواجب توفرها وتلعب اإلدارة هنا دورا أساسيا باعتبارها املالكة هلذه‬
‫األموال‪ ،‬ونتعرض لعملية اإلدراج يف األمالك العمومية حسب طبيعة امللك الوطين العمومي يف فرعني على التوايل ‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬قواعد اإلدراج في األمالك الوطنية العمومية الطبيعية‪.‬‬

‫يقصد باإلدراج إدخال ملك معني ضمن األمالك العمومية‪ ،‬واملبدأ يف امللك العمومي الطبيعي مستقل عن إرادة اإلدارة‬
‫فالوضعية املادية هلذا امللك والتغريات الطبيعية هي العامل اجلوهري يف منح املال صفة العمومية‪ ،‬فيقتصر دور اإلدارة يف هذه‬
‫احلالة على تعيني احلدود الطبيعية للملك املدرج وبالتايل يعترب قرارها قرار كاشفا ال منشأ‪.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫الفرع الثاني‪ :‬قواعد إدراج األمالك الوطنية العمومية االصطناعية‪.‬‬

‫حددت املادة ‪ 7/78‬من القانون رقم ‪ 71-81‬املتعلق باألمالك الوطنية عملية اإلدراج يف األمالك الوطنية العمومية‬
‫اإلصطناعية كما يلي‪ :‬على أساس االصطفاف بالنسبة للطرق واملواصالت وعلى أساس التصنيف بالنسبة لألمالك األخرى‬
‫‪ .‬وبناء عليه يتم جتريد أو خروج امللك عن نطاق األمالك العمومية بإلغاء ختصيصه للمنفعة العامة‪ ،‬وهو إجراء قانوين يصدر‬
‫من قبل السلطة املختصة مضمونه زوال ختصيص املال لالستعمال العام أو املرفق العام‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪:‬قواعد تسيير االمالك الوطنية العمومية‪.‬‬

‫تتميز األمالك العمومية خباصية فريدة تتمثل يف كوهنا موضوعة رهن تصرف اجلمهور وهذه اخلاصية جعلت املشرع اجلزائري‬
‫يضع نظام خاص هلذا القطاع‪ .‬حيث اعترب امللك العمومي غري قابل للتصرف أو التقادم أو احلجز إال أنه ميكن منح‬
‫اجلماعات احمللية واخلواص رخص لالستعمال املؤقت ألجزاء ما دام هذا االستعمال ال ميس الصاحل العام‪.‬‬

‫الف ــرع األول‪:‬طرق تسيير األمالك الوطنية العامة‬

‫متارس اإلدارة على ملكها العام صالحيات تصرف مستقلة يرجع إليها حتديد الشروط اليت ترى من الالزم توفرها بالنسبة‬
‫لرخص االستغالل‪ ،‬وذلك بالنظر إىل مصلحة ذلك امللك ولتخصيصه للمنفعة العامة‪ ،‬وقد يكون استعمال هذه األمالك إما‬
‫مجاعيا أو استعماال خاصا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االستعمال الجماعي أو المشترك‪.‬‬

‫إن االستعمال اجلماعي للملك العمومي املخصص الستعمال اجلمهور يتم بواسطة عموم املستعملني (جمموع املواطنني)‬
‫وكذلك صنف من األشخاص احملددين ويستمد هذا االستعمال أساسه من القواعد العامة املقننة أحيانا ولكن يف غالبها‬
‫تكون غري ذلك (كاستعمال الشواطئ ) على عكس االستعمال اخلاص للملك العمومي فاالستعمال العمومي ال يتطلب‬
‫سند قانوين وهذه الطريقة االستعمال ميكن إن تتم يف صورتني‪ :‬االستعمال العمومي املباشر‪ ،‬كما ميكن إن يكون غري مباشر‪.‬‬

‫‪ -1‬االستعمال العام لألمالك الوطنية العمومية‪.‬‬

‫تعد هذه الطريقة الستعمال امللك العمومي أحيانا الطريقة الوحيدة املالئمة باعتبارها جتسيدا لفكرة التخصيص للمنفعة العامة‬
‫أي تطابق االستعمال مع أهداف وختصيص املال العام‪.‬‬

‫إن االستعمال املشرتك أو اجلماعي لألمالك العمومية املخصصة الستعمال اجلمهور استعماال مباشرا‪ ،‬هو االستعمال الذي‬
‫ميكن أن يقوم به مجيع املواطنني دون أن يعرقل استعمال مرافق األمالك الوطنية استعماال مجاعيا مباشرا كما حيق لإلدارة‬
‫حتديد التخصيص وتغيريه‪.‬و يفهم مع ذلك أن الصورة اجلماعية الستعمال امللك العمومي هي ترمجة الستعماالت امللك‬
‫‪34‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫العمومي عن احلريات العامة‪ ،‬فاستعمال الطرقات العمومية للمرور هو تعبري عن حرية التنقل‪ ،‬نقل البضائع واألسواق مببدأ‬
‫حرية التجارة والصناعة واستعمال املساجد للعبادة تعبريا عن حرية ممارسة الشعائر الدينية أي حرية العقيدة ‪.‬‬

‫ويكون االستعمال املشرتك أو اجلماعي عاديا إذا كان ميارس طبقا للغرض اخلاص الذي حدد من اجله كاستعمال‬
‫الطريق العام‪ ،‬ويكون غري عادي إذا مل ميارس ملا يطابق هذا الغرض مطابقة كلية ويف هذه احلالة جيب أن يكون مرخصا له‬
‫مسبقا‪.‬‬

‫بناء على ما تقدم ميكن استخالص بعض الخصائص االستعمال العمومي منها‪:‬‬

‫‪-‬أن االستعمال اجلماعي غري شخصي‪.‬‬

‫‪-‬يستعمل هذا النوع من األمالك باالشرتاك مع اآلخرين‪.‬‬

‫‪-‬استعمال ظريف وغري مستمر‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬االستعمال الخاص لألمالك الوطنية العمومية‪.‬‬

‫يقصد باالستعمال اخلاص لألمالك العمومية‪ ،‬انفراد شخص أو جمموعة من األشخاص باستعمال جزء من امللك العمومي‬
‫منتزعة من االستعمال املشرتك بني اجلمهور االنتفاع به‪.‬‬

‫‪-1‬االستعمال اإلنفرادي لألمالك الوطنية العمومية‪.‬‬

‫تقضي القاعدة العامة بعدم استعمال امللك لغري الغرض األصلي الذي خصص له‪ ،‬غري أن اإلدارة متلك منح تراخيص‬
‫خاصة باستعماله لغري هذا الغرض وهو املبدأ الذي أخد به املشرع اجلزائري وحدد أنواع الرخص املمكن احلصول عليها‬
‫مبوجب نص املادة ‪ 71‬فقرة ‪ 18‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/07‬حيث جاء فيها " ‪...‬ورخصتا استعمال األمالك‬
‫العمومية استعماال خاصا بناء على العقد اإلداري الوحيد للطرف مها رخصة الوقوف ورخصة الطريق‪."...‬‬

‫أ‪-‬رخصة الوقوف‪.‬‬

‫عرفتها املادة ‪ 70‬فقرة ‪ 0‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/07‬على أهنا " ترخيص بشغل قطعة من األمالك العمومية‬
‫الستعمال اجلميع شغال خاصا دون إقامة مشتمالت على أرضيتها وتسلم للمستفيد معني امسيا ‪"..‬‬

‫‪-‬تسلم رخصة الوقوف من قبل السلطة اإلدارية املكلفة بأمن املرور عرب مرفق األمالك العمومية املعني‪.‬‬

‫‪ -‬ويكون لرئيس اجمللس الشعيب البلدي مبوجب قرار تسليمها‪ ،‬إذا تعلق الشغل بالطرق الوطنية الوالئية الواقفة داخل التجمعات‬
‫السكنية وكذلك الطرق البلدية ‪.‬‬

‫‪35‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪-‬ويعود االختصاص للوايل مبوجب قرار فيما خيص الطرق الوطنية والوالئية خارج التجمعات السكنية‬

‫ويضمن القرار حمل الرخصة الشروط التقنية واملالية للشغل ومدته والعقوبات املطبقة‪ ،‬فان كل رخصة للشغل املؤقت لبعض‬
‫أو جزء من األمالك العمومية يستوجب دفع أتاوى وتكون السلطة اإلدارية اليت سلمت رخصة الوقوف املستفيدة من دفع‬
‫األتاوى‪ ،‬كما انه ميكن إلغاؤها من طرف السلطة املاحنة هلا‪ ،‬بسبب عدم استفاءها للشروط املالية وال ميكن يف هذه احلالة‬
‫لصاحب الرخصة أن يطلب تعويضها ‪.‬‬

‫ب‪-‬رخصة الطريق‪.‬‬

‫هذا الرتخيص يشغل قطعة من األمالك العمومية الستعمال اجلميع شغال خاصا مع إقامة املشتمالت يف أرضيتها‪،‬‬
‫وتسلم لفائدة مستعمل معني كما تنجر عنها أشغال تغري أساسا األمالك املشغولة‪ ،‬وتتميز هذه الرخصة بأهنا مؤقتة وقابلة‬
‫لإللغاء يف أي وقت من قبل السلطات اليت منحتها أو سحبها حسب اإلشكال اليت سلمت وفقها ‪.‬‬

‫وتسلم رخصة الطريق بقرار من السلطة املكلفة بتسيري امللك العمومي املعين فيختص‪:‬‬

‫‪-‬وزير األشغال العمومية إذا كان الشغل املربمج خيص طريق سيار أو جزء من طريق وطين موجود داخل تراب عدة واليات‪.‬‬

‫‪-‬الوايل إذا كان املربمج خيص طريق والئي أو جزء من طريق وطين موجود داخل تراب الوالية ( الطريق خارج التجمعات‬
‫السكنية )‪.‬‬

‫‪-‬رئيس اجمللس الشعيب البلدي فيما يتعلق بشغل مربمج على الطريق البلدي (واقع داخل جتمع سكين)‪.‬‬

‫حتسب االتاوت ابتداء من تاريخ صدور القرار حمل الرخصة أو من تاريخ شغل القطعة التابعة للملك العمومي املعين‪ ،‬وتسوى‬
‫وحتدد مبوجب قانون املالية‪.‬‬

‫‪ - 2‬االستعمال التعاقدي لألمالك العمومية‪.‬‬

‫إىل جانب نظام الرخصة خيضع امللك العام للدولة إىل نظام االستعمال باالمتياز اإلداري وخيص نظام االمتياز لكونه يكاد‬
‫ينحصر يف القطاعات احلساسة من امللك العمومي اليت تتطلب استثمارات مالية هامة‪.‬‬

‫ويشكل االمتياز " العقد الذي تقوم مبوجبه اجلماعة العمومية صاحبة امللك املسماة السلطة صاحبة حق االمتياز مبنح شخص‬
‫معنوي أو طبيعي يسمى صاحب االمتياز‪ ،‬حق استغالل ملحق امللك العمومي الطبيعي أو متويل أو بناء أو استغالل املنشأة‬
‫العمومية لغرض خدمة عمومية ملدة معينة‪ ،‬تعود عند هنايتها املنشأة أو التجهيز حمل منح االمتياز إىل السلطة صاحبة حق‬
‫االمتياز"‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫المبحث الثاني‪ :‬األمالك الوطنية الخاصة‬

‫تسعى الدولة كشخص معنوي من أشخاص القانون العام‪ ،‬شأهنا يف ذلك شأن األشخاص الطبيعية إىل امتالك شىت أنواع‬
‫األموال العقارية واملنقولة بغية استعماهلا كوسيلة حتكم يف اجملاالت املختلفة وتسخريها للمصلحة العامة‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تحديد األمالك الوطنية الخاصة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المعيار التشـ ـري ــعي‪.‬‬

‫إن املشرع اجلزائري حدد بصفة دقيقة وعلى سبيل التعداد‪ ،‬كل من أمالك الدولة وأمالك الوالية‪ ،‬وأمالك البلدية اخلاصة‪،‬‬
‫بعدما عددها بصفة كلية يف املادة ‪ 07‬من قانون األمالك الوطنية واليت تنص على أنه‪ " :‬تشتمل األمالك الوطنية اخلاصة‬
‫التابعة للدولة والوالية والبلدية على‪:‬‬

‫‪ -‬العقارات واملنقوالت املختلفة األنواع غري املصنفة يف األمالك الوطنية العمومية اليت متلكها‪.‬‬

‫‪ -‬احلقوق والقيم املنقولة اليت اقتنتها أو حققتها الدولة واجلماعات احمللية يف إطار القانون‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك واحلقوق النامجة عن جتزئة حق امللكية اليت تؤول إىل الدولة والوالية والبلدية وإىل مصاحلها ومؤسساهتا‬
‫العمومية ذات الطابع اإلداري‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك اليت ألغي ختصيصها أو تصنيفها يف األمالك الوطنية العمومية اليت تعود إليه‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك احملولة بصفة غري شرعية من األمالك الوطنية التابعة للدولة والوالية واليت استويل عليها أو شغلت دون‬
‫حق ومن غري سند واسرتدهتا بالطرق القانونية"‪.‬‬

‫أوال‪ -‬مشتمالت األمالك الوطنية الخاصة التابعة للدولة‪:‬‬

‫املادة ‪ 08‬من قانون األمالك الوطنية رقم ‪ ،71-81‬قامت بتعدادها وحصرها حيث نصت على ما يلي‪ " :‬تشتمل األمالك‬
‫الوطنية اخلاصة التابعة للدولة خصوصاً على ما يـأيت‪:‬‬

‫‪ -‬مجيع البنايات واألراضي غري املصنفة يف األمالك الوطنية العمومية اليت ملكتها الدولة وخصصتها ملرافق عمومية‬
‫وهيئات إدارية‪ ،‬سواء أكانت تتمتع باالستقالل املايل أم مل تكن كذلك‪،‬‬

‫‪ -‬مجيع البناي ات واألراضي غري املصنفة يف األمالك الوطنية العمومية‪ ،‬اليت اقتنتها الدولة‪ ،‬أو آلت إليها وإىل‬
‫مصاحلها أو هيئاهتا اإلدارية‪ ،‬أو امتلكتها أو أجنزهتا وبقيت ملكاً هلا‪،‬‬

‫‪ -‬العقارات ذات االستعمال السكين أو املهين أو التجاري وكذلك احملالت التجارية اليت بقيت ملكا للدولة‪،‬‬
‫‪37‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ -‬األراضي اجلرداء غري املخصصة اليت بقيت ملكاً للدولة‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك املخصصة لوزارة الدفاع الوطين اليت متثل وسائل الدعم‪.‬‬

‫‪ -‬األمتعة املنقولة‪ ،‬والعتاد الذي تستعمله مؤسسات الدولة‪ ،‬وإدارهتا ومصاحلها واملنشآت يف اخلارج‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك اليت تعود إىل الدولة عن طريق اهلبات والوصايا والرتكات اليت ال وارث هلا‪ ،‬واألمالك الشاغرة‪ ،‬واألمالك‬
‫اليت ال مالك هلا وحطام السفن والكنوز‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك احملجوزة أو املصادرة اليت اكتسبتها اخلزينة هنائياً‪.‬‬

‫‪ -‬احلقوق والقيم املنقولة اليت اقتنتها أو حققتها الدولة ومتثل مقابل قيمة احلصص أو التزويدات اليت تقدمها‬
‫للمؤسسات العمومية‪ ،‬وكذلك احلقوق والقيم املنقولة املذكورة يف املادة ‪ 88‬أدناه‪.‬‬

‫‪ -‬األراضي الفالحة أو ذات الوجهة الفالحية‪ ،‬واالراضي الرعوية اليت متلكها الدولة‪.‬‬

‫‪ -‬السندات والقيم املنقولة اليت متثل مقابل قيمة األمالك واحلقوق املختلفة األنواع اليت تقدمها الدولة بغية املسامهة‬
‫يف تكوين الشركات املختلطة االقتصاد وفقاً للقانون"‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬مشتمالت األمالك الوطنية الخاصة التابعة للوالية‪.‬‬

‫حددت املادة ‪ 08‬من قانون األمالك الوطنية‪ ،‬األمالك الوطنية اخلاصة بالوالية بنصها على ما يلي‪ " :‬تشتمل األمالك الوطنية‬
‫اخلاصة التابعة للوالية خصوصاً ما يأيت‪:‬‬

‫‪ -‬مجيع البنايات واألراضي غري املصنفة يف األمالك الوطنية العمومية واليت متلكها الوالية وختصص للمرافق العمومية‬
‫واهليئات اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -‬احملالت ذات االستعمال السكين وتوابعها الباقية ضمن األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للوالية أو اليت اقتنتها‬
‫أو أجنزهتا بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك العقارية غري املخصصة اليت اقتنتها أو أجنزهتا بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك العقارية غري املخصصة اليت اقتنتها أو أجنزهتا الوالية‪.‬‬

‫‪ -‬األراضي اجلرداء غري املخصصة اليت متلكها الوالية‪.‬‬

‫‪ -‬األمتعة املنقولة والعتاد الذي تقتنيه الوالية بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ -‬اهلبات والوصايا اليت تقدم للوالية وتقبلها حسب األشكال والشروط اليت ينص عليها القانون‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك الناجتة عن األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة أو البلدية اليت تتنازل عنها كل منهما للوالية أو تؤول‬
‫إليها أيلولة امللكية التامة‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك اليت ألغي تصنيفها يف األمالك الوطنية العمومية التابعة للوالية او العائدة إليها‪.‬‬

‫‪ -‬احلقوق والقيم املنقولة املكتسبة أو اليت حققتها الوالية واليت متثل مقابل حصص مسامهتها يف تأسيس املؤسسات‬
‫العمومية أو دعمها املايل‪".‬‬

‫ثالثا‪-‬مشتمالت األمالك الوطنية الخاصة التابعة للبلدية‪.‬‬

‫تعترب البلدية آخر هيئة إدارية يف النظام القانون لألمالك الوطنية يف اجلزائر‪ ،‬من هلم حق امتالك أمالكا وطنية‪ ،‬سواء عامة أو‬
‫خاصة‪ ،‬وقامت املادة ‪ 71‬من قانون األمالك الوطنية رقم ‪ 71-81‬حتديد هذه األمالك وهذا بنصها على ما يلي‪:‬‬

‫" تشتمل األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للبلدية خصوصا على ما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬مجيع البنايات واألراضي غري املصنفة يف األمالك الوطنية العمومية اليت متلكها البلدية وختصص للمرافق العمومية واهليئات‬
‫اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -‬احملالت ذات االستعمال السكين وتوابعها الباقية ضمن األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للبلدية اليت أجنزهتا بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪-‬األراضي اجلرداء غري املخصصة اليت متلكها البلدية‪.‬‬

‫‪-‬األمالك العقارية غري املخصصة اليت اقتنتها البلدية أو أجنزهتا بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪-‬العقارات واحملالت ذات االستعمال املهين أو التجاري أو احلريف اليت نقلت ملكيتها إىل البلدية كما عرفها القانون‪.‬‬

‫‪-‬املساكن املرتبطة بالعمل أو املساكن الوظيفية اليت عرفها القانون ونقلت ملكيتها إىل البلدية‪.‬‬

‫‪-‬األمالك اليت ألغي تصنيفها يف األمالك الوطنية العمومية التابعة للبلدية والعائدة إليها‪.‬‬

‫‪-‬اهلبات والوصايا اليت تقدم للبلدية وتقبلها حسب األشكال والشروط اليت ينص عليها القانون‪.‬‬

‫‪ -‬األمالك الناجتة عن األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة أو الوالية اليت تتنازل عنها كل منها للبلدية أو آلت إليها أيلولة‬
‫امللكية التامة‪.‬‬

‫‪-‬األمالك املنقولة والعتاد الذي اقتنته البلدية أو أجنزته بأمواهلا اخلاصة‪.‬‬

‫‪39‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪-‬احلقوق والقيم املنقولة اليت اقتنتها البلدية أو حققتها واليت متثل قيمة مقابل حصص مسامهتها يف تأسيس املؤسسات‬
‫العمومية ودعمها املايل "‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المـ ــعيار ال ـ ـ ــمادي‬

‫ميكن تصنيف األمالك الوطنية العقارية اخلاصة وفقا للمعيار املادي إىل العقار احلضري‪ ،‬العقار الفالحي‪ ،‬العقار الصناعي‬
‫والعقار السياحي‪ ،‬حيث تظهر أمهية هذا التصنيف من خالل القواعد القانونية املنظمة لكل صنف هذا من جهة وإحتالل‬
‫األمالك العقارية القسم األكرب واألهم من مكونات األمالك الوطنية اخلاصة من جهة أخرى‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين األمالك الوطنية الخاصة‬

‫لقد حدد املادة ‪ 75‬من القانون ‪81‬ـ ـ‪ 71‬املتضمن األمالك الوطنية الوسائل القانونية املكونة للرصيد العقاري‪ ،‬حيث حددت‬
‫الطرق العادية الكتساب امللكية بالنسبة للدولة كمسؤول عن اجلماعة ‪ ،‬باإلضافة إىل الطرق االستثنائية أو غري عادية اليت‬
‫تفرضها املصلحة إلشباع احلاجات العامة من األموال الضرورية لسري املرافق واملصاحل العمومية‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬االقتناءات العقارية بالطرق العادية‪.‬‬

‫الدولة كغريها من األشخاص القانون العام أو اخلاص مؤهلة القتناء العقارات لتكوين احتياطها العقاري‪ ،‬لذا تتعامل كشخص‬
‫عادي طبقا ملقتضيات القواعد العامة ونتوزع طرق االقتناء بالرتاضي بني تلك اليت تقع بالطرق العادية جند اهلبات والوصايا‬
‫األمالك الشاغرة واألمالك اليت ال صاحب هلا‪ ،‬االلتصاق‪ ،‬تحويل الملكية و الحيازة والتقادم كطريق لتكوين األمالك‬
‫الوطنية الخاصة ‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪:‬االقتناءات العقارية بالطرق االستثنائية‪.‬‬

‫ميكن للدولة اللجوء إىل التملك القسري مبوجب طريقني استثنائيا طبقا للمادة ‪ 75‬فقرة ‪ 6‬من القانون ‪ 71/81‬املتعلق‬
‫باألمالك الوطنية‪ ،‬نزع امللكية وحق الشفعة طريقني باإلضافة إىل املصادرة‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬التصرفات القانونية الواردة على األمالك الوطنية الخاصة‬

‫نصت املادة ‪ 3‬من قانون ‪ 71/81‬املتعلق باألمالك الوطنية يف فقرهتا الثانية على أنه‪ ... ":‬أما األمالك األخرى غري املصنفة‬
‫ضمن األمالك الوطنية‪ ،‬واليت تؤدي وظيفة امتالكية ومالية‪ ،‬فتمثل األمالك الوطنية اخلاصة"‪ ،‬إذاً فهي متثل ملكية االستغالل‪،‬‬
‫‪40‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫وختضع مبدئياً لقواعد القانون اخلاص‪ ،‬شأهنا يف ذلك شأن امللكية اخلاصة يف القانون املدين‪ ،‬وهبذا يكون للدولة على أمالكها‬
‫اخلاصة احلق يف التصرف فيها جبميع أنواع التصرفات الواقعة على امللكية اخلاصة يف قواعد القانون اخلاص‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬التصرفات القانونية غير الناقلة الملكية‬

‫أوالً‪ :‬التخصيص العقاري‪.‬‬

‫يدخل التخصيص ضمن أعمال إدارة ملك الدولة اخلاص‪ ،‬مبوجبه يتم وضع املمتلكات العقارية التابعة للدولة حتت تصرف‬
‫مصلحة من املصاحل العمومية‪ ،‬مقابل غاية ختصص العقار من أجل إرضاء هذه املصلحة قصد متكينها من أداء املهام املسندة‬
‫هلا يف اجملاالت املختلفة‪ ،‬وذلك ضماناً لسري املرافق العامة‪.‬‬

‫و عرفه املشرع اجلزائري يف املادة ‪ 10/87‬من قانون األمالك الوطنية على أنه‪:‬‬

‫" استعمال ملك عقاري أو منقول ميلكه شخص عمومي يف مهمة ختدم الصاحل العام للنظام‪ ،‬ويتمثل يف وضع أحد األمالك‬
‫الوطنية اخلاصة اليت متلكها الدولة أو اجلماعة اإلقليمية حتت تصرف دائرة وزارية أو مصلحة عمومية أو مؤسسة عمومية تابعة‬
‫ألحدمها قصد متكينها من أداء املهمة املسندة إليها‪".‬‬

‫و تضيف الفقرة الرابعة من املادة ‪ 87‬أعاله واملعدلة مبوجب املادة ‪ 78‬من القانون ‪ 08-18‬املتضمن قانون األمالك الوطنية‬
‫أطراف أخرى للتخصيص إىل جانب املؤسسة العمومية اإلدارية أو اجلماعة العمومية‪ ،‬حيث جاء فيها‪ ":‬وميكن أن ختصص‬
‫الدولة للمؤسسات العموم ية ذات الطابع الصناعي والتجاري‪ ،‬ومراكز البحث والتنمية‪ ،‬واهليئات اإلدارية املستقلة بعنوان‬
‫التجهيز"‪ ،‬مثل سلط ضبط اخلدمات العمومية للمياه‪ ،‬سلط ضبط الربيد‪ ،‬والنقل الربي ‪ ...‬اخل‬

‫وحىت يكون التخصيص صحيحا جيب أن تتوفر شروط شكلية تتمثل يف مايلي‪:‬‬

‫‪-‬أن يكون التخصيص ملكاً للملك العام‪.‬‬

‫– أن يكون إجراء التخصيص واضحاً‪.‬‬

‫– أن يصدر إجراء التخصيص من اجلهة املختصة قانوناً‪.‬‬

‫ثانياً‪ :‬إيجار العقارات‬

‫ختضع عقود اإلجيار املربمة على العقارات كمبدأ عام لقواعد القانون املدين املتممة لعقود اإلجيار وال خيرج عن هذه العقود‬
‫إال فيما يرد بشأنه حكم خاص ملقتضى قواعد امللكية العامة الوطنية‪ .‬وقد نص املشرع اجلزائري يف القانون رقم ‪08-18‬‬

‫‪41‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫املتضمن األمالك الوطنية على إجيار األمالك اخلاصة التابعة للدولة غري املخصصة‪ ،‬أو اليت ألغي ختصيصها إذا ما تبني عدم‬
‫قابليتها لتأدية وظيفتها وذلك مبوجب النصوص ‪ 75‬إىل ‪ 178‬منه‪ ،‬ونظم أحكامه مبوجب املواد من ‪ 011‬إىل ‪ 018‬من‬
‫املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/07‬احملدد لشروط وكيفيات إدارة وتسيري األمالك العمومية واخلاصة التابعة للدولة‪ ،‬وعمالً‬
‫بأحكام هذه املواد ختتص إدارة أمالك الدولة وحدها بتأجري العقارات التابعة لألمالك اخلاصة للدولة وحتديد الشروط هلذا‬
‫اإلجيار‪.‬‬

‫و يتم إجيار العقارات التابعة لألمالك اخلاصة للدولة ومجاعاهتا احمللية غري احملالت ذات االستعمال السكين كأصل عام عن‬
‫طريق املزاد العلين‪ .‬و إذا كان األصل أن اإلجيار يتم عن طريق املزاد العلين‪ ،‬وقد أجاز املشرع اجلزائري استثناءً أن يتم عن‬
‫طريق الرتاضي على أساس القيمة اإلجيارية احلقيقية‪ ،‬أي ما يتعلق باحملالت ذات الطابع السكين طبقا للمادة ‪ 011‬من‬
‫املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/07‬إدارة األمالك الوطنية هي السلطة اإلدارية الوحيدة املختصة بتأجري العقارات التابعة لألمالك‬
‫اخلاصة بالدولة اليت تسريها مبا شرة سواء كانت خمصصة أم غري خمصصة ملصلحة عمومية‪ ،‬ومهما تكن املصلحة اليت حتوزها‬
‫أو تستعملها كما ختتص وحدها بتجديد الشروط املالية‪.‬‬

‫ثالثاً‪ :‬االمتياز‪.‬‬

‫‪ -1‬االمتياز الفالحي‬

‫عرفت املادة ‪ 7‬من قانون التوجيه الفالحي االمتياز‪ " :‬هو عقد متنح مبوجبه السلطة املاحنة لشخص حق استغالل العقارات‬
‫الفالحية ملدة حمددة مقابل دفع إتاوة سنوية"‪ ،‬واعتربته املادة ‪ 07‬منه النمط الوحيد الستغالل األراضي الفالحية التابعة‬
‫لألمالك اخلاصة للدولة‪ .‬وقد عرفته وابرز عناصره املادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 17/01‬حيث جاء فيها‪ " :‬هو العقد الذي‬
‫متنح مبوجبه الدولة شخصاً طبيعياً من جنسية جزائرية يدعى يف صلب النص "كمستثمر صاحب االمتياز" حق استغالل‬
‫األراضي الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة وكذا األمالك السطحية املتصلة هبا بناء على دفرت شروط حيدد عن طريق‬
‫التنظيم ملدة أقصاها (‪ )81‬أربعون سنة قابلة للتجديد مقابل دفع إتاوة سنوية ‪"...‬‬

‫طريف العقد مها‪ :‬املستثمر صاحب االمتياز ( الشخص الطبيعي اجلزائري اجلنسية)‪ ،‬والدولة املاحنة باعتبارها مالكاً للرقبة‪،‬‬
‫وقد حدد القانون رقم ‪ 17/01‬مبادئ جديدة تتعلق بتسيري األراضي الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة‪ ،‬ال سيما‪:‬‬

‫‪ -‬حتويل حق االنتفاع الدائم إىل حق امتياز‪.‬‬

‫‪ -‬ال مينح عقد االمتياز إال لفائدة املنتجني اللذين وفوا بالتزاماهتم مبفهوم قانون ‪ 08/87‬واحلائزون على عقود‬
‫رمسية مشهرة أو قرارات والئية‪.‬‬

‫‪ -‬القانون رقم ‪ 41-80‬المتضمن األمالك الوطنية المعدل والمتمم للقانون رقم ‪ ،08-08‬سالف الذكر‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪42‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ -‬مينح حق االمتياز ملدة ‪ 81‬سنة‪.‬‬

‫‪ -‬مينح عقد االمتياز على األوعية العقارية املعنية وكذا على األمالك السطحية التابعة هلا‪.‬‬

‫‪ -‬إجراءات حترير وتسجيل وإشهار عقد االمتياز معفية من كل الرسوم‪.‬‬

‫‪ -‬مينح عقد االمتياز مبقابل دفع إتاوة سنوية‪ ،‬ختص هذه األخرية األرض فقط‪.‬‬

‫‪ -‬إتاوة حق االمتياز حتدد مبوجب قانون املالية‪.‬‬

‫‪ -‬يؤطر حتويل حق االنتفاع الدائم إىل حق امتياز من طرف الديوان الوطين لألراضي الفالحية ( ‪.)ONTA‬‬

‫‪ -‬و يتم فسخ عقد االمتياز بطريقة إدارية يف حالة إخالل صاحب االمتياز بالتزامه و‪/‬أو عدم احرتامه لبنود دفرت‬
‫الشروط‪.‬‬

‫‪- 2‬االمتياز الصناعي والسياحي‪.‬‬

‫يكرس االمتياز املمنوح يف إطار األمر رقم ‪ 18-18‬الذي حيدد شروط وكيفيات منح االمتياز على االراضي التابعة لألمالك‬
‫اخلاصة للدولة واملوجهة للمشاريع االستثمارية كما عرفته املادة ‪ 07‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 067-18‬أعاله يف فقرهتا‬
‫األوىل‪ :‬بعقد عقاري تعده إدارة أمالك الدولة مرفقاً بدفرت شروط معد طبقاً للنماذج امللحقة هبذا املرسوم وحيدد بدقة برنامج‬
‫االستثمار‪ ،‬وكذا بنود وشروط ومنح االمتياز‪ .‬و قد نظم أحكام هذا العقد األمر رقم ‪ 18-18‬واملراسيم التنفيذية له‪.‬‬

‫و بناء على ما جاء يف هذا املرسوم يكون املشرع اجلزائري قد وحد إجراءات التسيري القائمة على االمتياز على كل من العقار‬
‫املوجه لالستثمار الصناعي‪ ،‬والعقار املوجه لالستثمار السياحي‪ ،‬والعقار اخلاص بإنشاء املدن اجلديدة والعقارات التابعة‬
‫للدولة واملوجودة خارج حميطات مناطق التوسع السياحي واملدن اجلديدة‪ .‬و مينح االمتياز ملدة أدناها ‪ 77‬سنة قابلة للتجديد‬
‫مرتني وأقصاها ‪ 88‬سنة على أساس دفرت شروط يف هذا اإلطار وهو غري قابل للتحويل إىل تنازل‪.‬‬

‫و يرخص االمتياز بالرتاضي بقرار من الوايل بناء على اقرتاح‪:‬‬

‫‪ -‬من املدير الوالئي املكلف باالستثمار الذي يتصرف كلما تطلب األمر ذلك بالتنسيق مع املديرين الوالئيني‬
‫للقطاعات املعنية‪ ،‬على األراضي التابعة لألمالك اخلاصة للدولة‪ ،‬واألصول العقارية املتبقية للمؤسسات العمومية‬
‫املنحلة‪ ،‬واألصول الفائضة للمؤسسات العمومية االقتصادية وكذا األراضي التابعة للمناطق الصناعية ومناطق‬
‫النشاطات‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫‪ -‬من اهليئة املكلفة بتسيري املدينة اجلديدة على األراضي الواقعة داخل حميط املدينة اجلديدة بعد موافقة الوزير املكلف‬
‫باملدينة‪.‬‬

‫‪ -‬بعد موافقة الوكالة الوطنية لتطوير السياحة على األراضي التابعة ملنطقة التوسع السياحي بعد موافقة الوزير املكلف‬
‫بالسياحة‪.‬‬

‫و تنفيذاً ألحكام املادة ‪ 88‬من األمر رقم ‪ 10-06‬سالف الذكر‪ ،‬صدرت التعليمة الوزراية املشرتكة رقم ‪ 110‬املؤرخة يف‬
‫‪ 7106/18/15‬حيث حددت كيفيات تطبيق األحكام اجلديدة املتعلقة مبنح حق االمتياز على العقارات التابعة للدولة‬
‫واملوجهة إىل إجناز مشاريع استثمارية بارزة اإلجراءات املتبعة يف دراسة امللفات املتضمنة طلب االمتياز ملشاريع االستثمار‪.‬‬

‫فيما خيص االمتياز السياحي ‪ ،‬يعد العقار السياحي من األوعية العقارية املوجهة لالستثمار خصه املشرع اجلزائري جبملة من‬
‫العقود ليتم مبقتضاها استثمار العقار السياحي سواء كانت عقود بيع أو عقود إجيار أو عقود فندقة أو عقود تسيري‪.‬‬

‫و يعترب عقد االمتياز من العقود اإلدارية اليت تربم بني الدولة وأحد أشخاص القانون العام أو اخلاص موضوعه إدارة وتسيري‬
‫مرفق عام مقابل إتاوات‪.‬‬

‫و قد اعتمد املشرع اجلزائري االمتياز كآلية الستغالل واستعمال العقار السياحي سواء بالنسبة للشواطئ أو احلمامات املعدنية‪،‬‬
‫أي كل مناطق التوسع السياحي واملواقع السياحية‪ ،‬حيث مت التصريح بقطع األراضي للرتاب الوطين مبوجب املرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 070-01‬املصنف ملناطق التوسع واملواقع السياحية وفق ملحق وخمططات ملحقة باملرسوم وذلك تطبيقا للمادة ‪00‬‬
‫من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 17-17‬سالف الذكر‪.‬‬

‫إن أحكام املادة ‪ 88‬من األمر رقم ‪ 10-06‬يتضمن قانون املالية التكميلي لسنة ‪ 7106‬واليت مت مبوجبه تعديل املادة ‪6‬‬
‫من األمر رقم ‪ 18-18‬احملدد لشروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك اخلاصة املوجهة إلجناز املشاريع‬
‫االستثمارية واليت أعادت إخضاع عملية منح االمتياز بالرتاضي املتواجدة داخل مناطق التوسع واملواقع السياحية‪ ،‬بعد املوافقة‬
‫املسبقة للوزير املكلف بالسياحة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التصرفات الناقلة للملكية‬

‫أوال‪ :‬البيع العقاري‪.‬‬

‫لقد وردت طرق البيع يف النصوص التطبيقية لقانون األمالك الوطنية وقوانني أخرى خاصة ومتفرعة‪ ،‬والقاعدة العامة أن بيع‬
‫املمتلكات العقارية التابعة األمالك اخلاصة للدولة يتم عن طريق املزاد العلين ( المادة ‪ 62‬من القانون رقم ‪ 41-80‬المعدلة للمادة‬
‫‪ 00‬من القانون رقم ‪ ،08-08‬المتضمن األمالك الوطنية) يكون ذلك بالنسبة لألراضي غري املخصصة أو اليت ألغي ختصيصها‪.‬يتم‬
‫‪44‬‬
 ‫د‪ /‬بن شرطيوة‬ ‫سنة‪ 1‬ماستر قانون التهيئة والتعمير ‪0200-0201‬‬ ‫محاضرات في مقياس أصناف الملكية العقارية‬

‫ذلك بعد إذن الوايل املختص إقليميا بناء على رأي املدير الوالئي ألمالك الدولة‪ ،‬تكون املزايدة على أساس دفرت شروط‬
‫العامة يوافق عليه مبوجب قرار صادر عن الوزير املكلف باملالية‪.‬‬

‫وإستثناء من قاعدة البيع باملزاد العلين نص املشرع اجلزائري مبوجب املادة ‪ 80‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪ 877/07‬سالف‬
‫الذكر عن حاالت بيع إدارة أمالك الدولة بالرتاضي ملمتلكات عقارية تابعة لألمالك اخلاصة للدولة استنادا إىل ترخيص من‬
‫وزير املالية بالقيمة التجارية على أن تكون عملية التنازل مربرة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المبادلة العقارية ‪.‬‬

‫نظمها املشرع اجلزائري مبوجب النصوص ‪ 806-808‬من القانون املدين واملادة ‪ 87‬وما يليها من القانون رقم ‪-81‬‬
‫‪ 71‬املتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬وتعد عمليات املبادلة العقارية من جانب كال الطرفني عملية بيع وشراء متزامنني‪ ،‬أي ينطبق‬
‫على عمليات الدولة لعقاراهتا يف إطار املبادلة ما ينطبق على بيع الدولة لعقاراهتا سواء كانت باملزاد العلين أو بالرتاضي‪.‬واملبادلة‬
‫هي التصرف الذي مبقتضاه تلتزم الدولة أن تنقل أو توفر لشخص آخر ملكا عقاريا مقابل ملك عقاري حتصلت عليه‪ ،‬وقد‬
‫كرس هذا النوع من العم ليات قانون األمالك الوطنية وكذا النصوص التطبيقية له خاصة املرسوم التنفيذي رقم ‪877-07‬‬ ‫ّ‬
‫املشار إليه سابقا‪ .‬يتم تبادل األمالك العقارية التابعة للدولة واألمالك العقارية التابعة للخواص مبوجب طلب من املصلحة‬
‫العمومية بعد موافقة السلطة الوصية أو مالك من اخلواص يرسل إىل الوزير املكلف باملالية الذي يبث يف امللف بعد دراسته‬
‫من قبل مديرية أمالك الدولة مبوجب مقرر املبادلة يبني فيه وصف األمالك العقارية وقيمتها‪ ،‬معدل فارق القيمة‪ ،‬أجل حتقيق‬
‫عملية التبادل وأجل لتصفية الرهون اليت قد تثقل العقار اخلاص‪.‬‬

‫بناء على هذا األخري قد يعد عقد إداري من طرف إدارة أمالك الدولة يوقعه وايل الوالية حمل العقار اخلاص‪ ،‬أو عقدا توثيقي‬
‫حيل فيه الوزير املكلف باملالية حمل مدير أمالك الدولة املختص إقليميا وخيضع للقواعد العامة للتوثيق‪.‬‬

‫ويف كل احلاالت فإن التبادل ال يرخص به إال إذا كان مربرا وفيه فائدة للمصلحة العمومية‪ ،‬ليدرج أو حيول امللك حمل عقد‬
‫املبادلة إىل األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة بعد التسجيل‪ ،‬الشهر واجلرد‪.‬‬

‫‪45‬‬