‫كلية الحقوق‬ ‫جامعة الجزائر ‪1‬‬

‫قسم الماستر‬

‫التخصص ‪ :‬العقود والمسؤولية‬

‫السداسي الثاني ‪2222 - 2222‬‬

‫ملخص محاضرات مادة‬

‫نظام الملكية المشتركة‬

‫األستاذ ‪ :‬دمحمي سليمان‬

‫‪0‬‬
 ‫مقدمة‬
‫درس تمهيدي‬
‫الملكية المشتركة والملكية الشائعة‬
‫أهمية تنظيم الملكية المشتركة‬
‫نظرا ألهمية الدور الذي تلعبه الملكية عمدت كل الدول إلى تنظيمها بدقة‪.‬‬
‫ان لنظام الملكية المشتركة ‪ -‬وهو نظام قائم على شكل تنظيم المالك الشركاء‬
‫واعتمادهم نظام يجعلهم مسؤولين عن تسيير وادارة البناية التي يشغلونها‬
‫ويمتلكوها – اهمية كبيرة من الناحية االقتصادية بحيث أن قيام المالك‬
‫الشركاء بالتكفل بصيانة البناية والمحافظة عليه يحقق حماية كبيرة للثروة‬
‫العقارية الوطنية التي كلفت الدولة اموال طائلة كما ان هذا النظام يوفر للدولة‬
‫كل الموال التي تنفقها في صيانة وتأهيل العقارات المبنية ‪.‬‬
‫اذ المالك هم اللذين يتكفلون بصيانة امالكم بأموالهم في اطار االعباء‬
‫والمحافظة على البناية وليس الدولة‪.‬‬
‫كما ان تطبيق نظام الملكية المشتركة يحافظ على المحيط العمراني من حيث‬
‫االنسجام وهذا يعود بالنفع على الجميع من حيث انسجام العمران وجمال‬
‫المحيط‪.‬‬
‫كما ان نظام الملكية يحقق التضامن والتكفل االجتماعي بين المالك الشركاء‬
‫بحيث الجميع يساهم في مصاريف التسيير والصيانة والمحافظة على البناية‬
‫والمرافق الجماعية‪.‬‬
‫كما ان هذا النظام ينمي بين المالك الشركاء فكرة الحوار والتشاور وذلك من‬
‫خالل اجتماعات جمعية الشركاء التخاذ القرارات التي تتعلق باالجزاء‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫كما انه ينظم الحياة بينهم بما يحقق االمن والهدوء والسالمة واستعمال‬
‫االجزاء المشتركة‪.....‬‬
‫‪1‬‬
 ‫القسم األول‬
‫‪ -‬مفهوم الملكية المشتركة‬
‫الملكية المشتركة هي الوضعية القانونية التي يكون عليها العقار المبتي أو‬
‫مجموعة العقارات المبنية وتكون ملكيتها مقسمة الى حصص بين عدة‬
‫اشخاص وتتضمن كل حصة جزء خاص ونصيب في األجزاء المشتركة ‪.‬‬
‫‪-‬أنواع الملكية المشتركة‬
‫‪.1‬الملكية العمودية ‪ :‬توصف الملكية المشتركة بأنها عمودية اذا كانت هناك‬
‫مجموعة من البنايات خاضعة لنظام ملكية مشتركة واحد كالمجمع السكني‬
‫المشكل من عدة بنايات جميعها تخضع لنفس النظام‬
‫حصة الشريك في هذا النوع تتكون من جزئه الخاص ونصيب في االجزاء‬
‫المشتركة للبناية التي يوجد بها جزئه الخاص كالساللم والبهو والسطح ‪....‬‬
‫ونصيب في األجزاء المشتركة ما بين البنايات مثل الحدائق وموقف‬
‫السيارات ومساحات اللعب والتسلية‪....‬‬
‫‪.2‬الملكية االفقية ‪ :‬توصف بأنها أفقية اذا كانت هناك بناية واحدة خاضعة‬
‫لنظام ملكية مشتركة وتتكون حصة الشريك في هذا النوع من جزئه الخاص‬
‫ونصيب في األجزاء المشتركة للبناية‪.‬‬
‫‪ -‬شروط تطبيق نظام الملكية المشتركة‬
‫يستنتج من المادة ‪ 347‬من القانون المدني أنه لوجود نظام ملكية مشتركة‬
‫يجب أن تتوفر الشروط الثالثة التالية ‪:‬‬
‫‪ -1‬وجود عقار مبني او مجموعة عقارات مبنية‬
‫يتضح من المادة ‪ 347‬مدني ومن المرسوم ‪ 666-37‬والمرسوم التنفيذي‬
‫‪ 99 – 14‬أن أحكام الملكية المشتركة تطبق على العقارات المبنية‪.‬سواء كان‬
‫مشهر او غير مشهر وال تطبق هذه األحكام على العقارات غير المبنية‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫‪ -2‬ازدواج الملكية ( ÷جزاء خاصة وأجزاء مشتركة )‬
‫بمعنى أن العقار الذي يخضع لنظام الملكية المشتركة يضم أجزاء خاصة‬
‫تكون مملوكة ملكية خاصة للمالك مختلفين كالشقق مثال إلى جانب أنه يضم‬
‫أجزاء مشتركة تكون مملوكة على الشيوع بين جميع المالك وتكون‬
‫مخصصة النتفاعه بها جميعا‪.‬‬
‫فكل مالك لحصة خاصة يكون مالك أيضا لحصة شائعة في االجزاء‬
‫المشتركة‬
‫وهذا الشيوع هو شيوعا إجباريا لجميع الشركاء وأبدي بحيث ال يمكن ألي‬
‫شريك طلب قسمة األجزاء المشتركة والخروج من الشيوع اذ الشيوع جبري‬
‫وأبدي ويبقى قائم مادام نظام الملية المشتركة على العقار قائم ‪.‬‬
‫كما ان ملكية هذه االجزاء الشائعة تعتبر تابعة لملكية االجزاء الخاصة اذ ال‬
‫يجوز الفصل بينهما بالنسبة لكل التصرفات ‪.‬فال يجوز التصرف في الحصة‬
‫في االجزاء المشتركة استقالال عن التصرف في الحصة الخاصة كما ال‬
‫يجوز التصرف في الجزء الخاص مستقال عن الحصة الشائعة‪.‬‬
‫فهذا الشيوع هو شيوع تبعي أي التصرف في األجزاء الشائعة يكون تابع‬
‫ومرتبط بالتصرف في األجزاء الخاصة‪.‬‬
‫‪ -3‬تعدد حصص العقار المبني وتكون مملوكة ألشخاص مختلفين‪:‬‬
‫يفهم من المادة ‪ 347‬من القانون المدني أن نظام الملكية المشتركة يخص‬
‫وينظم ملكية العقارأو العقارات المبنية التي يكون فيها أكثر من مالك واحد اي‬
‫يتعدد فيها المالك وتكون هذه الملكية مقسمة بينهم إلى خصص خاصة‬
‫وحصص أو أجزاء مشتركة بينهم ‪.‬فمثال أذا اجتمعت كل الجزاء في ملكية‬
‫شخص واحد فهنا ال مجال لنظام ملكية مشتركة ألن األجزاء متعددة والمالك‬
‫واحد ‪ .‬فلوجود ملكية ملية مشتركة البد من وجود أكثر من مالك ولكل مالك‬
‫منهم جزئه الخاص‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫‪ -‬مصدر الملكية المشتركة‬
‫تنبثق الملكية إما‪:‬‬
‫‪ -1‬نتيجة إقامة بناية أو بنايات في إطار الترقية العقارية سواء ترقية عامة‬
‫او ترقية خاصة فهنا المرقي العقاري ملزم بإعداد نظام الملكية المشتركة‬
‫الذي سيخضع له كل المقتنين ويعمل على شهره ‪.‬‬
‫‪ -2‬إما نتيجة تقسيم عقار فمثال يكون العقار مملوك بناية مملوكة على‬
‫الشيوع بين مجموعة أشخاص ثم تتم قسمتها بينهما يصبح لكل واحد جزئه‬
‫خاص به وتكون هناك أجزاء ال يمكن قسمتها الساللم وغيرها فيقومون‬
‫بتنظيمهم في شكل جمعية شركة من أجل تسييرها ويقومون بإعداد نظام‬
‫ملكية مشتركة يبن كيفبة ادارة وتسيير هذه األجزاء‬
‫‪ -3‬إما نتيجة تنازل ( هبة او بيع) المالك عن بعض اجزاء العقار قد يكون‬
‫العقار مملوك لشخص واحد وبعد ذلك يبيع بعض منه فهنا يصبح لنا اكثر من‬
‫ملك وأكثر من حصة خاصة فاذا كانت هناك بعض االجزاء ينتفع بها كل‬
‫المالك على الشيوع بينهم فإمكانهم وضع نظام ملية مشتركة يسري عليه‬
‫جميعا‪.‬‬
‫‪ -‬مجال تطبيق نظام الملكية المشتركة‬
‫‪ - 1‬بالناذا كان العقار المبني الخاضع لنظام الملكية المشتركة قد تم تشييده‬
‫وانجازه في إطار الترقية العقارية فإنه يخضع بالدرجة األولى إلى أحكام‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 99 – 14‬والنظام النموذجي وهذا يتبين المادة االولى من‬
‫هذا المرسوم (( ‪ .....‬يهدف هذا المرسوم الى تحديد نموذج نظام الملية‬
‫المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية ‪)).‬‬
‫فإذن هذا المرسوم يطبق فقط على البنايات التي تنجز في اطار الترقية‬
‫العقارية وهذا هو مجال ونطاق تطبيقه ‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫اما البنايات اغير المنجزة في إطار الترقية العقارية فهي تخضع للمرسوم ‪37‬‬
‫‪666-‬‬
‫نشير الى ان المادة ‪ 3‬من المرسوم التنفيذي ‪ 99 – 14‬ألغت األحكام‬
‫المتضمنة في مرسوم ‪ 666 – 37‬المخالفة له فقط ولم تلغي كل المرسوم ‪.‬‬
‫وعليه فيبقى هذا المرسوم يطبق على الملكية المشتركة الغير منبثقة عن‬
‫الترقية العقارية‪.‬‬
‫هذا وتجدر االشارة إلى أن أحكام المرسومين تكاد ان تكون مطابقة لبعضها‬
‫بحيث أن مرسوم ‪ 4114‬اعتمد تقريبا كل أحكام مرسوم ‪ 37‬وإعاد هيكلتها‬
‫وتنظيمها وصياغتها أحيانا ‪.‬ولم نالحظ من خالل المقارتة التعارض بين‬
‫المرسومين إال في بعض أحكام فقط‬

‫مقارنة بين المرسوم رقم ‪ 666 – 32‬والمرسوم التنفيذي‬

‫رقم ‪ 99-11‬واستخراج أحكام المرسوم رقم ‪666 - 32‬‬
‫المخالفة ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪99 – 11‬‬
‫تنص المادة ‪ 7‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99 – 11‬المؤرخ في ‪ 1‬مارس ‪2211‬‬
‫‪ ،‬الذي يحدد نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية على‬
‫ما يلي ‪:‬‬
‫(( تلغى كل األحكام المخالفة لهذا المرسوم ال سيما تلك التي تضمنها المرسوم رقم‬
‫‪ 666 – 32‬المؤرخ في ‪ 21‬نوفمبر ‪ 2891‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة وتسيير العمارات الجماعية المعدل والمتمم ‪)) .‬‬

‫حكم المرسوم ‪99 – 11‬‬ ‫حكم المرسوم ‪666 - 32‬‬ ‫الرفم‬

‫لم يتضمنها‬ ‫المادة ‪ 6‬فقرة ‪7‬‬ ‫‪21‬‬
‫لم يتضمنها‬ ‫المادة ‪ 9‬فقرة ‪2‬‬ ‫‪22‬‬
‫لم يتضمنها‬ ‫المادة ‪ 11‬فقرة ‪12‬‬ ‫‪22‬‬
‫مخالف‬ ‫المادة ‪ 16‬فقرة ‪1‬‬ ‫‪21‬‬

‫‪5‬‬
 ‫لم يتضمنها‬ ‫المادة ‪12‬‬
‫‪20‬‬
‫مخالف‬ ‫المادة ‪ 07‬فقرة ‪2‬‬
‫‪26‬‬
‫لم يتضمنها‬ ‫المادة ‪09‬‬
‫‪27‬‬
‫لم يتضمنها‬ ‫‪23‬‬
‫توجد احكام عيدة اضافها مرسوم ‪ 2211‬غير منصوص عليها في مرسوم ‪32‬‬

‫‪ -‬طرق إعداد نظام الملكية المشتركة‬

‫في كل األحوال يحرر نظام الملكية المشتركة من طرف موثق يسجل ويشهر‬
‫‪ .1‬النظام المعد مسبقا أي قبل أن يصبح األشخاص مالك لحصة في العقار‪:‬‬
‫من طرف المرقي العقاري في إطار الترقي العقارية وهو ملزم بذلك قانونا‬
‫فكل البنايات المنجزة في إطار الترقية العقارية لها نظام ملية مشتركة‪.‬‬
‫‪ .2‬النظام المعد الحقا أي ان األشخاص مالكين لحصصهم الخاصة‬
‫يعد من طرف الشركاء اذا كان كل واحد منهم مالك لحصته الخاصة ولكن‬
‫تسيير االجزاء المشتركة لم يكن منظم كما في حالة المالك بعد قسمة العقار‬
‫فهم أحرار في تنظيم العالقة بينهم فبموجب نظام‪.‬وفي هذه الحالة إعداد نظام‬
‫الملكية المشتركة ليس إلزامي للمالك‪.‬‬
‫مضمون نظام الملكية المشتركة ( راجع نظام الملكية المشتركة النموذجي‬
‫المحدد بموجب المرسوم التنفيذي ‪ 99 – 14‬لمعرفة كل العناصر التي يجب‬
‫ان يتضمن النظام)‬
‫فكل نظام ملكية مشتركة يجب ان يتضمن وينظم لزوما المسائل التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تعيين و وصف العقار أو مجموعة العقارات‪ -‬الغرض المعد له العقار‪-‬‬
‫تحديد االجزاء الخاصة واألجزاء المشتركة‪ -‬شروط استعمالها‪ -‬حقوق‬
‫وواجبات المالك‪ -‬تقسيم الحصص الشائعة‪ -‬قواعد تسيير وإدارة الملكية‬

‫‪6‬‬
‫المشتركة ‪ :‬الجمعية – المتصرف ‪ -‬تحديد األعباء التي يتحملها الشركاء ‪-‬‬
‫المنازعات الناجمة هن تطبق نظام الملكية المشتركة‬
‫ويمكن للشركاء ‪ ،‬يدرجوا من ما يريدون من شروط في نظامهم شريطة أال‬
‫تكون هذه المسائل مخافة للنظام العام ‪.‬‬
‫شهر نظام الملكية المشتركة‬
‫يحرر نظام الملكية المشتركة من طرف موثق ويجب أن يشهر هذا النظام في‬
‫المحافظة العقارية وبمجرد شهره يصبح ملزم لجميع المالك الشركاء وهذا‬
‫ما تضمنه نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية‬
‫( مرسوم تنفيذي ‪) 99 – 14‬‬
‫مشتمالت الملكية المشتركة‬
‫كل ملكية مشتركة تجب ان ان تتضمن لزوما ‪:‬‬
‫األجزاء الخاصة ‪ :‬وهي األجزاء التي يملكها مقسمة كل شريك في الملكة‬
‫وتكون مخصصة له وحده دون غيره من المالك يتنفع بها يستعملها ويستغلها‬
‫هي والمرافق الملحقة بها‪.‬‬
‫األجزاء المشتركة ‪ :‬هي االجزاء التي يملكها على الشيوع جميع الشركاء في‬
‫العقار كل حسب الحصة التي تعود له حسب حصته الخاصة‬
‫ينتفع بهذه االجزاء جميع الشركاء ال أفضلية ألحد على غيره‬
‫تنقسم هذه االجزاء إلى ثالثة أصناف‬
‫التمييز بين األجزاء الخاصة واألجزاء المشتركة‬
‫اهمية التمييز‪ :‬تكمن أهمية التمييز بين األجزاء الخاصة واألجزاء المشتركة‬
‫في تحديد االثار المترتبة على ذلك من حيث الفصل بين الحقوق الفردية‬
‫والحقوق الجماعية وكذلك وااللتزامات الشخصية لكل مالك والتزامات‬
‫الجماعة فيما يتعلق باالجزاء المشتركة‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫معيار التمييز‪ :‬يتبن من نص المادة ‪ 4‬من مرسوم ‪ 666 – 37‬ان المشرع‬
‫اعتمد على معيار المنفعة الشخصية والخاصة فكل ما هو مخصص النتفاع‬
‫واستعمال واستغالل المالك بمفرده هو وعائلته وال يحق لغيره من المالك‬
‫االنتفاع به يعد جزء الخاص كالشقة وما تتضمنه من مرافق ما عدا فكل ما ما‬
‫ينتفع به جميع الشركاء يعد جزء مشترك‪.‬‬
‫األجزاء الخاصة‬
‫األجزاء الخاصة هي تلك االجزاء التي يمتلكها مفرزة كل شريك في الملكية‬
‫المشتركة والمخصصة الستعماله الشخصي دون غيره من الشركاء وتتكون‬
‫من حصته والمرافق التابعة لها‪.‬‬
‫وحصة الشريك تتكون من المحل الموجود أو المحالت الموجودة بالبناية‬
‫الجماعية والمرافق التابعة لها وتتضمن على وجه الخصوص العناصر‬
‫التالية‪ (:‬راجع المادة ‪ 344‬من القانون المدني والمادة ‪ 14‬و البند ‪ 1-1-4‬من الباب الثاتي من‬
‫نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪) 99-14‬‬

‫‪ -‬البالطات وجميع أنواع تلبيسات االرضية‬

‫‪ -‬سقوف المساكن‬
‫‪ -‬الحواجز الداخلية وابوابها‬
‫‪ -‬المداخل الخاصة‬
‫‪ -‬النوافذ بمختلف انواعها‬
‫‪ -‬حواجز النوافذ والشرفات‬
‫‪ -‬االنابيب والقنوات والخطوط الداخلية ( الماء الكهرباء الغاز الهاتف صرف‬
‫المياه والنفايات )‬
‫‪-‬الصنابير واالقفال‬

‫‪8‬‬
 ‫‪ -‬تجهيزات بيوت االستحمام والمراحض‬
‫‪ -‬تجهيزات المطابخ‬
‫‪ -‬الزخرفة الداخلية‬
‫‪ -‬الخزانات الحائطية‬
‫هذا التعداد ليس على سبيل الحصر وعليه فكل ما تتضمنه األجزاء الخاصة‬
‫ويكون مخصصا الستعمال الشريك وحده يعتبر من ضمنها ‪.‬‬
‫حق المالك على جزئه الخاص في البناية الخاضعة لنظام الملكية المشتركة‬
‫إن للشريك صاحب األجزاء الخاصة ملكية تامة عليها و يتمتع فيها بكل‬
‫سلطات المالك فال يمكن تقييدها إال وفقا لما هو مقرر قانونا ويتقيد بالقيود‬
‫الواردة على الملكية بصفة عامة‪.‬‬
‫وزيادة على الحكم العام المقرر في القانون المدني( المادة ‪ ) 634‬ومؤداه أن‬
‫لكل لشخص مطلقة الحرية في التصرف في حقه و استعماله شريطة عدم‬
‫مخالفة القانون‪ ،‬نالحظ ألن المشرع أعاد النص على ذلك في المادة ‪ 349‬من‬
‫نفس القانون ومنح للشريك حق التمتع بجزئه الخاص بشرط عدم المساس‬
‫بحقوق باقي الشركاء وعدم المساس بتخصيص العقار‪.‬وكذلك ما نص عليه‬
‫المرسوم ‪ 666-37‬والمرسوم ‪ (: 99-14‬راجع والمادة ‪ 11‬من المرسوم ‪-37‬‬
‫‪ 666‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية‬
‫و البند ‪ 4-4-4‬فقرة ‪ 1‬من الباب الثاتي من نموذج نظام الملكية المشتركة‬
‫المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪-14‬‬
‫‪) 99‬‬
‫يتضح من هذا ان للشريك حق ملكية يخوله التصرف واالستغالل واالستعمال‬
‫ولكن هذا الحق مقيد ببعض القيود منها ما هو من القواعد العامة ومنها ما‬
‫ورد في النصوص الخاصة بالملكية المشتركة‪.‬‬

‫‪9‬‬
‫وتنقسم الحقوق العينية األصلية إلى حق الملكية والحقوق المتجزئة عن‬
‫الملكية‬
‫وحق الملكية هو أهم الحقوق‪ ،‬ويخول لصاحبه سلطة كاملة على الشيء‪،‬‬
‫ويتميز بأنه حق جامع ومانع‪ ،‬ودائم وال يسقط بعدم االستعمال‪.‬‬
‫فهو يخول لصاحبه جميع المزايا التي يمكن الحصول عليها من الشيء‪،‬‬
‫فللمالك أن يستعمل الشيء ويستغله أو يتصرف فيه على النحو الذي يريده‪.‬‬
‫والسلطات التي يخولها حق الملكية هي حق االستعمال ‪ ،‬االستغالل‬
‫والتصرف‪.‬‬
‫التصرف ‪ :‬فللمالك الحق في التصرف المادي والقانوني في منافع الشيء‬
‫وفي رقبته‪ .‬و حق الملكية حق مقصور على صاحبه ‪ ،‬ويمكنه من االستئثار‬
‫بمزايا ملكه ‪ ،‬ويكون مقيدا في ذلك بما يكون للغير من حق في التمتع ببعض‬
‫المزايا بموجب االتفاق أو القانون ‪ ،‬ويجب على المالك االمتناع عن التدخل‬
‫في ملكه ‪ ،‬متى كان ذلك مضرا بالغير وإال اعتبر متعسفا في استعمال حقه ‪،‬‬
‫كالمالك الذي يقوم ببناء حائط يحجب به النور على الجار‪.‬‬
‫يحق للشريك في الملكية المشتركة أن ينقل ملكية حصته إلى الغير سواء‬
‫تبرعا أو معاوضة‪.‬‬
‫كما يمكنه أن يرتب عليها حقوق عينية جزئية أو تبعية‬
‫وكل حق يرتبه على حصته الخاصة يشمل بقوة القانون نصيبه في األجزاء‬
‫المشتركة الملحقة بحصته‪.‬‬
‫االستعمال ‪ :‬وهو استخدام الشيء فيما هو معد له باستثناء الثمار ‪ ،‬كالسكن‬
‫مثال ‪.‬‬
‫االستغالل ‪ :‬وهو القيام باألعمال الالزمة للحصول على ثمار الشيء فاستخدام‬
‫دار للسكن هو استعمال لها أما تأجيرها فهو استغالل لها‪ .‬فيمكنه تأجير جزئه‬
‫الخاص في البناية الخاضعة للملكية المشتركة‬

‫‪10‬‬
 ‫يسري على حق االستعمال والسكن حكم حق االنتفاع ‪.‬‬
‫والواقع هو أن توقيت هذه الحقوق أمر ال مفر منه ‪ ،‬إذ لو كانت دائمة‬
‫ألصبحت قيودا أبدية على الملكية ‪ ،‬مما يؤدي إلى إهدار هذا الحق (حق‬
‫الملكية) ‪.‬‬
‫ال يسقط حق الملكية بعدم االستعمال ‪ ،‬وال يمكن ان يتحول اي تسامح في‬
‫نطاق الملكية المشتركة الى حق مكسب ( الفقرة ‪ 4‬البند ‪ 1 -4-4‬من نموذج‬
‫نظام الملكية المشتركة المرسوم ‪ ) 99-14‬وكذلك وفقا للمادة ‪ 313‬مدني (‬
‫انظر هذه المادة ) فأعمال اإلباحة وأعمال التسامح ال يمكن ان تعطي‬
‫للشخص صفة الحائز تمكنه من التملك استنادا على الحيازة ‪.‬‬
‫فالشخص الحاصل على حق بمجرد رخصة ال يمكن ان يكون حائزا لهذا‬
‫الحق وذلك لعدم توافر ركنا الحيازة ( المادي والمعنوي ) فعدم استعمال‬
‫المالك لحقه في الحديقة وترك جاره تستعملها لمدة ‪ 11‬سنة فال يسقط حقه وال‬
‫يمكن الجار االدعاء بانه كسبها بالتقادم ‪.‬‬
‫وكذلك الحال بالنسبة ألعمال التسامح وهي عبارة عن اعمال مادية يقوم بها‬
‫الشخص على سبيل االعتداء ولكن المالك الشريك يتسامح معه وال يحمل هذه‬
‫االعمال على سبيل االعتداء والترخيص الصادر منه هو ترخيص ضمني‬
‫غير ملزم له ويمكنه الرجوع عليه في اي وقت ‪ .‬وأعمال التسامح تقع على‬
‫ملكية الغير ويتوفر فيها العنصر المادي ‪ .‬فمثال الشريك الذي يستحوذ على‬
‫مكان سطح العمارة او في اسفل البناية وينتفع به وحده ال يمكنه كسبه‬
‫بالحيازة والتقادم حتى لو فاق وضع يده عليه مدة ‪ 11‬سنه ويمكن للمالك‬
‫الشرك المتسامح أن يستعمله وقت ما شاء ‪.‬ذلك ألن حيازة الشريك واضع‬
‫اليد ال تتوفر على العنصر المعنوي إلى جانب العنصر المادي ‪.‬‬
‫ولكن إذا اقترن عدم استعمال حق ملكية الجزء الخاص بحيازة الشيء من‬
‫طرف الغير ‪ ،‬وتوافرت لهذا الغير شروط التقادم المكسب ‪ ،‬فإنه يكتسب هذا‬
‫الشيء بالتقادم إذ حق الملكية ال يسقط بالتقادم ولكن يكسب به‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫القيود الواردة على حق الشريك‬
‫ليست الملكية حقا مطلقا ‪ ،‬فترد عليها اليوم قيودا كثيرة جدا‪ ،‬اذ الملكية تؤدي‬
‫وظيفة اجتماعية واقتصادية‪.‬‬
‫فقد يفرض القانون قيودا على حق الملكية بقصد تحقيق المصلحة العامة‪ ،‬كما‬
‫يقررها للمصلحة الخاصة‪.‬‬
‫وتنص المادة ‪ 691‬مدني على ما يلي‪" :‬يجب على المالك أن يراعي في‬
‫استعمال حقه ما تقضي به التشريعات الجاري بها العمل والمتعلقة بالمصلحة‬
‫العامة‪ ،‬أو المصلحة الخاصة ‪"...‬‬
‫كما نصت المادة ‪ 349‬من نفس القانون على تقييد حق المالك الشريك بعدم‬
‫الماس بحقوق باقي الشركاء وعدم االضرار بتخصيص العقار‪.‬‬
‫فالقيود التي تفرضها المصلحة العامة متعددة وال داعي لمحاولة حصرها في‬
‫هذا المقام‪ ،‬فمثال ال يمكن صاحب األرض منع العمل الذي يجري للمصلحة‬
‫العامة‪ ،‬كمرور األسالك المعدة للمواصالت أو اإلضاءة‪ ،...‬كما تفرض‬
‫المصلحة العامة ارتفاقات ال بد أن يتحملها مالك العقارات كتقرير عدم البناء‬
‫على نمط معين وفي هذا الصدد نصت المادة ‪ 6‬من القانون ‪ 49-91‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1991/14/11‬المتعلق بالتهيئة والتعمير على ما يلي‪" :‬ال يمكن أن‬
‫يتجاوز علو البنايات في األجزاء المعمرة من البلدية متوسط علو البنايات‬
‫المجاورة‪ ،‬وذلك في إطار احترام األحكام المنصوص عليها في التشريع‬
‫المعمول به وخاصة ما يتعلق بحماية المعالم التاريخية‪.‬‬
‫يجب أن يكون علو البنايات خارج األجزاء المعمرة منسجما مع المحيط‪"...‬‬
‫كما ال يمكن للمالك هدم األبنية في حاالت معينة إال بعد حصوله على رخصة‬
‫إدارية بالهدم‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 91‬من قانون التهيئة والتعمير‬
‫المشار إليه أعاله‪.‬‬

‫‪12‬‬
‫وتفرض بعض التشريعات الخاصة قيودا على أصحاب الملكيات كالقيود التي‬
‫تفرض على أصحاب المحالت التجارية أو الصناعية مثال‪.‬‬
‫وقد تصل المصلحة العامة إلى حد التعارض مع المصلحة الخاصة أي مع‬
‫حق المالك‪.‬‬
‫القيود المقررة للمصلحة الخاصة‪:‬‬
‫هذه القيود تقرر المصلحة الخاصة لألشخاص‪ ،‬كالقيود التي تقرر لمصلحة‬
‫الجيران‪ ،‬ويمكن تقسيم القيود إلى أربع طوائف‪.‬نذكر منها‪:‬‬
‫‪ -‬القيود التي تتعلق باستعمال حق الملكية‪ :‬وهي تلك القيود التي تقتضيها‬
‫التزامات الجوار التي تقتضي بأال يؤدي استعمال الجار لحقه إلى األضرار‬
‫بجاره‪ ،‬وأال يغلو في استعمال حقه بما يضر ملك جاره‪ ،‬وفي هذا الصدد‬
‫تنص المادة ‪ 1/691‬مدني على ما يلي‪" :‬يجب على المالك أال يتعسف في‬
‫استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار‪ ".‬وهذا ما قررت النصوص المتعلقة‬
‫بالملكية المشتركة أيضا ‪.‬‬
‫‪ -‬القيود التي ترجع إلى التالصق في الجوار‬
‫يثير التالصق في الجوار مشاكل عديدة بين الجيران‪ ،‬لهذا فرض المشرع‬
‫قيودا على الملكية‪ ،‬تختلف باختالف التالصق بين الملكيات المتجاورة‪ ،‬فهي‬
‫إما قيود تتعلق بوضع الحدود الفاصلة بين الملكيات المتجاورة‪ ،‬وإما قيود‬
‫تتعلق بالحيطان الفاصلة بينها وفي هذا الصدد تنص المادة ‪ 317‬مدني على‬
‫ما يلي‪" :‬لكل مالك أن يجبر جاره على وضع حدود ألمالكهما المتالصقة‪،‬‬
‫وتكون نفقات التحديد مشتركة بينهما‪".‬‬
‫كما قد تتعلق هذه القيود بالمسافات التي يجب أن تراعى فيما بين األمالك‬
‫كعدم فتح مطالت إال بمسافات معينة حتى ال يستطيع الجار اإلطالل على‬
‫العقار المجاور‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 1/319‬مدني التي تقضي بأنه‪:‬‬
‫"ال يجوز للجار أن يكون على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن مترين‪،‬‬

‫‪13‬‬
‫وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذي يوجد له المطل أو من الحافة الخارجية‬
‫للشرفة أو من النتوء"‬
‫وقد تكون هذه القيود بإرادة األشخاص بمشيئتهم كشرط المنع من التصرف‬
‫ويجب أن يكون هذا الشرط محددا بمدة معينة‪ ،‬وأن يكون‬ ‫في الملك‬
‫مشروعا‪ ،‬وقد يتقرر لمصلحة المالك أو المشترط كما يمكن أن يتقرر‬
‫لمصلحة الغير‪.‬‬
‫رغم أن القانون المدني وضع قيودا على حق المالك بما ال يضر حقوق الغير‬
‫وبما تفرضه القوانين وقد تكون هذه القيود مقررة للمصلحة العامة أو‬
‫لمصلحة خاصة في المادة ‪ 691‬مدني المتعلقة بحق الملكية بوجه عام ‪.‬‬
‫فنالحظ بأن المشرع أعاد النص على بعض القيود في نطاق الملكية المشتركة‬
‫وهي‪:‬‬
‫‪-‬عدم المساس بحقوق الشركاء األخرين‬
‫‪ -‬عدم المساس بتخصيص البناية‪.‬‬
‫‪ -‬عدم المساس بمتانة البناية‬
‫‪-‬عدم تغيير الوجهة الخارجية للبناية ( راجع المادة ‪ 349‬مدني والمادة ‪11‬‬
‫من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملية المشتركة وتسيير‬
‫العمارات الجماعية و البند ‪ 4-4-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام الملكية‬
‫المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪.) 99-14‬‬
‫ويعتبر تقريبا تطبقيا للقواعد العامة كل ما فرض على المالك الشريك بموجب‬
‫المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملية المشتركة‬
‫وتسيير العمارات الجماعية و البند ‪ 4-4-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام‬
‫الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ ،) 99-14‬من منع الضوضاء احترام الجيران منع تربية‬

‫‪14‬‬
‫الحيوانات عدم استعمال االالت منزعجة ‪ .....‬كيفية استعمال الشرفات و‬
‫االلتزام بالصيانة والنظافة وتحمل حقوق االرتفاق والتأمين وغيرها من القيود‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 11‬من ‪ 666-37‬وفي البند ‪ 4-4-4‬المذكور‬
‫اعاله ( يجب قراءتهما بتمعن )‬
‫ويالحظ انه حريته في القيام بالتحسينات والتعديالت الداخلية في الجزء‬
‫الخاص به تقيد اذا تعلق االمر بتعديالت قد تمس بمتانة البناية ويجب ان تتم‬
‫بموافقة الشركاء مع احترام قانون التعمير‪.‬‬
‫كما يجب على المالك أال يتعسف في استعمال حقه وهذا ما يفهم من ( المادة‬
‫‪ 349‬مدني المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة‬
‫بالملية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية و البند ‪ 4-4-4‬من الباب الثاني‬
‫من نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪99-14‬‬
‫فيقيد المالك بعدم التعسف في استعمال حقه‬
‫و يقيد بعدم المساس بتخصيص العقار‬
‫( المرسوم ‪ 99-14‬البند ‪ 4-4-4‬من النموذج يسميها تخصيص البناية ‪،‬‬
‫المادة ‪ 349‬مدني سمته بما أعد له العقار )‬
‫ويتبين تخصيص البناية من االسباب التي تم تملك الشريك من اجلها وبتوفرها‬
‫مثال خصائص البناء والحالة االجتماعية للشركاء ومنه يتحدد التخصيص‬
‫مثال بمستوى االقامة في البناية واعتبارها من نوع فاخر او متوسط او‬
‫اجتماعي ‪ ....‬وكذلك بتخصيص البناية للسكان فقط دون اي محل تجاري‬
‫اومحالت المهن الحرة قصد تحقيق الهدوء للمالك ‪.‬‬
‫وعليه اذا كانت البناية مخصص فقط للسكن فال يحق للشريك ان يحول جزئه‬
‫الخاص غلى محل مهني ‪.‬‬

‫‪15‬‬
‫‪ -‬وعدم المساس بمتانة البناية وعدم تغيير الوجهة الخارجية للبناية‬
‫تفرضهما قوانين البناء والتعمير‬
‫اليحق ويمنع على كل شريك ان يقوم بأعمال تمس بمتانة البناية وتهدد أمن‬
‫وسالمة الشركاء كما ال يحق ألي شريك في الملكية المشتركة ان يغير من‬
‫الوجهة الخارجية للبناية حفاظا على االنسجام العمراني‪.‬‬

‫األجزاء المشتركة‬
‫األجزاء المشتركة هي تلك األجزاء التي يملكها على الشيوع جميع الشركاء‬
‫في الملكية المشتركة كل حسب الحصة العائدة قسمه أو أقسامه ‪ ،‬وتكون هذه‬
‫األجزاء مخصصة النتفاع جميع الشركاء أو لعدد منهم الستعمالها واالنتفاع‬
‫بها‪ (: .‬راجع المادة ‪ 341‬من القانون المدني والمادة ‪ 11‬من المرسوم ‪-37‬‬
‫‪ 666‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات‬
‫الجماعية و البند ‪ 4-1-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام الملكية المشتركة‬
‫المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪-14‬‬
‫‪) 99‬‬
‫وتقسم األجزاء المشتركة إلى ثالثة أنواع أو أصناف وهي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬األجزاء المشتركة المخصصة الستعمال جميع الشركاء في البنايات‬
‫التي تكون الملكية المشتركة وتشمل جميع المرافق ذات المصلحة العامة‬
‫والمشتركة بين مجموع البنايات المكونة للملكية المشتركة ‪ .‬هذا الصنف ال‬
‫وجود له إال إذا كانت الملكية المشتركة تتكون من أكثر من بناية ‪.‬‬
‫ويشمل بوجه عام جميع المرافق المخصصة للمصلحة العامة للشركاء‬
‫ولالستعمال المشترك بين بين جميع المباني ‪.‬‬
‫وتشمل هذه األجزاء ما يلي ‪:‬‬

‫‪16‬‬
‫‪ -‬األرض التي شيدت عليها البنايات واألرض التابعة لهذه البنايات كالحدائق‬
‫وموقف السيارات ‪.‬‬
‫‪ -‬طرق المرور‬
‫‪ -‬قنوات صرف المياه‬
‫‪ -‬قنوات وأنابيب الماء والغز والكهرباء المؤدية إلى البنايات‪.‬مساكن البوابين‬
‫‪ -‬المحالت المخصصة إلدارة وتسيير الملكية المشتركة‬
‫وعليه فالعناصر المذكورة في المادة ‪ 16‬ليست على سبيل الحصر فيدخل‬
‫ضمنها كل مرفق يكون مخصص لخدمة مجموع البنايات ‪( .‬راجع المادة ‪16‬‬
‫من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير‬
‫العمارات الجماعية و البند ‪ 4-1-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام الملكية‬
‫المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪.) 99-14‬‬
‫ثانيا‪ :‬األجزاء المخصصة الستعمال وانتفاع الشركاء الذين يشتركون في‬
‫البناية الواحدة‪ .‬فالشركاء في هذه البناية وزيادة على حقهم في ملكية األجزاء‬
‫الداخلة في الصنف األول واالنتفاع مع غرهم من الشركاء في البنايات‬
‫األخرى فإنهم يملكون وحدهم األجزاء الداخلة في هذا الصنف ‪( .‬راجع المادة‬
‫‪ 13‬من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة‬
‫وتسيير العمارات الجماعية و البند ‪ 4-1-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام‬
‫الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪.) 99-14‬‬
‫وأذكرمن هذا الصنف ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬الهيكل األساسي للمبنى عموما واألسس والجدران الضخمة والروافد سطح‬
‫البناية واألعمدة الداعمة ‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫‪ -‬الشرفات والمقصورات والسطوح ولوكانت مخصصة الستعمال احد‬
‫الشركاء فتبقى اجزاء مشتركة ‪.‬‬
‫‪ -‬ابواب البناية األبهاء الممرات األدراج خزائن العدادات أقفاص الساللم ‪.‬‬
‫‪ -‬مختلف القنوات ‪.‬‬
‫‪ -‬كل األجهزة المخصصة لخدمة البناية‬
‫فكل ما ال يدخل ما هو خارج عن االستعمال الحصري ألحد الشركاء يعتبر‬
‫جزء مشترك‬
‫مع المالحظ أنه في اإلطار البناية الواحدة فالجدار الفاصل بين مالكين يكون مللك‬
‫مشترك بينهما فقط ‪( (.‬راجع المادة ‪ 14‬من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد‬
‫المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية و البند ‪ 4-1-4‬من الباب الثاتي‬
‫من نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪.) 99-14‬‬
‫ثالثا ‪ :‬الصنف الثالث يتضمن المصاعد واألالت الخاصة بها وأقفاصها وهي مخصصة‬
‫الستعمال وانتفاع الشركاء الذين يشتركون في البناية والواحدة‪ .‬فالشركاء في هذه البناية‬
‫‪+‬وزيادة على حقهم في االنتفاع باألجزاء الداخلة في الصنف األول مع غرهم من‬
‫الشركاء في البنايات األخرى فإنهم يملكون وحدهم باألجزاء الداخلة في هذا الصنف ‪.‬‬
‫(راجع المادة ‪ 13‬من المرسوم ‪ 666-37‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة‬
‫وتسيير العمارات الجماعية و البند ‪ 4-1-4‬من الباب الثاتي من نموذج نظام الملكية‬
‫المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪-14‬‬
‫‪.) 99‬‬

‫حقوق المالك الشركاء و واجباتهم‬

‫‪ .1‬حقوق المالك على األجزاء المشتركة‬
‫لكل شريك في الملكية المشتركة بصفته مالك الحق في استعمال األجزاء‬
‫المشتركة مع غيره من الشركاء واالنتفاع بها بالتساوي حسب الوجه الذي‬
‫أعدت له وال يمكنه التصرف في نصيبه في األجزاء المشتركة بصفة مستقلة‬

‫‪18‬‬
‫عن الجزء الخاص فالتصرف في الجزء الخاص يمتد إلى نصيبه في األجزاء‬
‫المشتركة‪.‬كما ال يمكنه اإلستئثار وحده بجزء مشترك ‪.‬‬

‫‪ .2‬واجبات المالك الشركاء‬

‫زيادة على الواجبات او االلتزامات العامة التي يفرضها القانون على كل‬
‫واحد منهم بصفته مالك لجزء خاص وقد سبق ذكرها فإن نظام الملكية‬
‫المشتركة يفرض على كل شريك التزامات خاصة مرتبطة بالملكية المشتركة‬
‫نذكر أهمها ‪:‬‬
‫‪ -1‬االلتزام بعدم المساس بتخصيص العقار‬
‫‪ -4‬االلتزام باحترام نظام الملكية المشتركة‬
‫‪ -7‬االلتزام باحترام قرارات الجمعية العامة للشركاء‬
‫‪ -4‬االلتزام بدفع أعباء وتكاليف الملكية المشتركة‬
‫كل شريك و ‪ /‬أو كل شاغل في الملكية المشتركة ملزم بدفع األعباء الواجبة‬
‫عليه والالزمة لتسيير وإدارة الملكية المشتركة ‪.‬‬

‫ويتم دفع األعباء إلى المتصرف وفقا للشروط التي تحددها الجمعية العامة‬
‫في اجتماعه عاديا كان أو استثنائيا ‪.‬‬

‫أعباء إدارة وتسيير الملكية المشتركة‬

‫وتنقسم األعباء الواجبة على المال ك الشركاء والشاللن إلى ووعن أو ننين‬
‫منها ما يتحملها الشالل سواء كان مالكا أو لنر مالك ومنها ما يتحملها‬
‫المالك دون لنره (المادة ‪ 54‬م المرسوم ‪)666 -38‬‬

‫‪19‬‬
 ‫‪ .1‬أعباء الصنف األول‬

‫هي تلك األعباء المتعلقة بالتسننر العادي للملكية المشتركة ومصاريف‬

‫الترميمات الصغنرة التي تنيق في إدارة التسننر العادي لألجزاء المشتركة‪.‬‬

‫توزيع هذه األعباء بالتساوي بن كل الشاللن (المادة ‪ 53‬م ويس المرسوم‬

‫‪)666-38‬‬

‫للمحالت المكووة‬ ‫األعباء يقع أو يتحمله جميع الشاللن‬ ‫وهذا النوع م‬

‫للعمارة سواء كان مالك أو مستأجر أو مستعن ار ‪ ...‬الخ فااللتزام بدفعها مرتبط‬
‫بصية الشالل وإذا كان المحل لنر مشغول فالمالك هو الذي يتحملها‪.‬‬

‫وتشمل هذه األعباء على وجه الخصوص‪:‬‬

‫‪ -‬المبالغ الالزمة لدفع مرتب المتصرف وكذا المصاريف الالزمة لإلدارة وكذا‬
‫أجور المستخدمن إن وجدوا كالبواب والحارس وعون النظافة الخ‬

‫‪ -‬المبالغ المتعلقة باستهال ك الكهرباء فيما يتعلق باألجزاء المشتركة مثل‬

‫كهرباء الساللم والمصعد ولنرها وكذلك المبالغ المتعلقة باستهال ك الماء في‬
‫األجزاء المشتركة‪.‬‬

‫‪ -‬المبالغ التي تتصرف م أجل اقتناء العتاد الصغنر الالزم لصياوة الملكية‬
‫المشتركة وتسننرها العادي مثل األفعال واإلوارة ولنرها‪.‬‬

‫‪ -‬ويقات الصياوة العادية للمصاعد ‪ -‬مبالغ التأمن‬

‫‪20‬‬
 ‫‪ .2‬أعباء الصنف الثاني‪:‬‬

‫هذا النوع م األعباء يتحمله الشركاء دون لنرهم فالشالل ال يتحملها فإذا‬
‫كان مستأجر مثال فال يتحملها وإوما المالك المؤجر هو الذي يتحملها‪.‬‬

‫وتوزيع هذه األعباء على أساس الحصص في الملك وليس بالتساوي كما في‬
‫الصنف األول فمثال المالك الذي يملك حصتن يدفع بقدر حصتن والمالك‬
‫تكون حصته أنغر م الحصص األخرى يدفع أقل‪.‬‬

‫وتحدد المساهمة لهذه األعباء إما في إطار المنزاوية السنوية للجمعية أما‬
‫بالنظر إلى الترميمات الواجب القيام بها لضرورة الحياظ على البناية كأشغال‬
‫لم تك متوقعة ‪ .....‬الضرورة القيام بها‪.‬‬

‫ويشمل هذا الصنف على وجه الخصوص حسب ما وصت عليه (المادة ‪54‬‬
‫م مرسوم ‪)666 - 38‬‬

‫ويقات مصاريف الطالء الداخلي لألجزاء المشتركة للبناية‬

‫ويقات ترميم الجدران المشتركة‬

‫ويقات ترميم السطح والواجهات‬

‫ويقات انالح قنوات الغاز والكهرباء المشتركة‬

‫ويقات نناديق النيايات‬

‫‪21‬‬
 ‫ويقات انالح الساللم و‪....‬وأبواب العمارة‬

‫ويقات انالح وتغننر مختلف القنوات الرئيسية‬

‫أو بعبارة أشمل فإن المال ك الشركاء يتحملون كل ويقات الترميمات الكبرى‬
‫زيادة على ويقات أعباء الصنف األول أي بالنتيجة يتكيلون بالنيابة م أبسط‬
‫إنالح إلى الترميمات الكبرى‪.‬‬

‫القسم الثاني‬

‫إدارة وتسيير البناية أو مجموع البنايات الجماعية‬

‫اجهزة تسيير الملكية المشتركة ‪ .‬جمعية الشركاء ‪ . 2‬المتصرف‬

‫أوال‪ :‬جمعية الشركاء‬

‫طرف جمعية الشركاء وهي متكووة م‬ ‫يتم تسننر الملكية المشتركة م‬

‫مجموع الشركاء في الملك منظمن في شكل جمعية تكسب الشخصية المدوية‬
‫بمجرد اعتمادها وفقا للقاوون‪.‬‬

‫على األقل وتبقى‬ ‫ولتأسيس هذه الجمعية يجب أن يكون هنا ك شريكن‬
‫مجموعة الشركاء قائمة مادامت المحالت المكووة لها مملوكة لعدة أشخاص‪.‬‬

‫وتنقضي هذه المجموعة في حالة ما إذا أنبح مجموع المحالت مملوكة‬

‫لشخص واحد كأن يشتري أحد الشركاء كل الحصص أو يرثها بميرده فهنا‬
‫تنقضي الجمعية لوحدة المالك ألن م شروط قيامها تعدد المال ك للمحالت‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫كيفية تكوينها‪:‬‬

‫تنشأ جمعية الشركاء إما بمبادرة م أحد الشركاء أو مجموعة منهم ‪ ،‬ويعقد‬
‫اجتماع للشركاء م أجل تكوي الجمعية‪.‬‬

‫وتقوم هذه المجموعة بإعداد وظام الملكية المشتركة وتنظيمها وإعداد ملف‬
‫م أجل الحصول على االعتماد‪.‬‬

‫و يجب ارفاق طلب االعتماد بكافة الوثائق الواجب تقديمها قاوووا ‪.‬‬

‫فإذا لم تضع هذه المجموعة وظام الملكية المشتركة فإن النظام المحدد‬
‫بموجب القاوون هو الذي يطبق علنها‪.‬‬

‫ولمجموعة الشركاء الحرية في إعداد وظام الملكية المشتركة وكما سبق أن‬
‫قلت فإن هذه الحرية مقندة بعدم مخالية النصوص اآلمرة في القاوون م جهة‬
‫وبعدم إدراج شروط مخالية للنظام العام أو فرض قنود تتعارض مع‬
‫تخصيص البناية‪.‬‬

‫و إذا تعلق األمر ببناية داخلة في إطار الترقية العقارية فإن المرقي العقاري‬
‫هو الذي يقوم بهذه اإلجراءات طبقا لما وصت عليه المواد ‪ 6-8‬م المرسوم‬
‫‪44-45‬‬

‫‪23‬‬
‫وبمجرد ندور قرار االعتماد تكتسب جمعية الشركاء الشخصية المعنوية‬
‫فتكون لها ذمة مالية مستقلة وتكون مؤهلة للتقاضي سواء مدعية أو مدعى‬
‫علنها‪.‬‬

‫وتكون لها نالحيات وحقوق كما تقع على عاتقها التزاماتها‪.‬‬

‫تنظيم التسيير‪:‬‬

‫تنعقد الجمعية العامة بعد اعتمادها في أقرب وقت ممك ويجب أن تعن‬
‫المتصرف‪.‬‬

‫ووالحظ ان المرسوم ‪ 44-45‬وص نراحة على وجوب إجتماع الجمعية‬

‫العامة في خالل الشهر الموالي العتمادها‪.‬‬

‫و تجتمع مرة في السنة على األقل وجوبا وذلك خالل األشهر الثالثة الموالية‬
‫الوتهاء السنة‪.‬‬

‫ويمكنها أن تجتمع كلما استدعت الضرورة ذلك إما بناء على طلب المتصرف‬
‫إما بناء على طلب م الشركاء‪.‬‬

‫دورها‪:‬‬

‫المهمة ااألساسية لجعية الشركاء في تسننر األجزاء المشتركة‬ ‫تكم‬

‫والمحافظة علنها وهذا ما وصت عليه المادة ‪ 46‬م المرسوم رقم ‪666-38‬‬

‫‪24‬‬
‫ويجب علنها في هذا الشأن أن تتخذ جميع التدابنر الضرورية للحياظ على‬
‫البناية وتسننرها تسن ار حسنا ويقوم بتنينذ هذه التدابنر المتصرف تحت‬
‫مسؤولنتها ومراقبتها‪.‬‬

‫اجتماعاتها‪:‬‬

‫تجتمع وجوبا مرة في السنة على األقل كما تجتمع كلما استدعت الضرورة‬
‫ذلك‪.‬‬

‫أجل عقد االجتماع يقوم المتصرف باستدعاء المال ك الشركاء‬ ‫وم‬

‫والشاللن ‪.‬‬

‫في األنل االستدعاء يبلغ قبل ‪ 44‬يوما ع اوعقاد الجمعية إال إذا كاوت‬
‫هنا ك حالة مستعجلة تدعو لالجتماع فهنا تقصر مدة ‪ 44‬يوم م أجل عقد‬
‫اإلجتماع على وجه السرعة‪.‬‬

‫و تبلغ االستدعاءات للمال ك الشركاء أو الشاللن إما بتسليمها مقابل التوقيع‬

‫باالستالم أو بواسطة رسالة مونى علنها مع اإلشعار بالونول‪.‬‬

‫وفي حالة شنوع جزء خاص بن عدة أشخاص فإوه يتعن علنهم تعنن م‬
‫يمثلهم في الجمعية وإذا لم يعننوا ممثال لهم توجه له االستدعاءات فإن‬
‫االستدعاء يرسل إلى منزل المالك السابق ويعتبر االستدعاء قد تم بالشكل‬
‫الصحيح في هذه الحالة‪.‬‬

‫‪25‬‬
‫ويجب أن يتضم االستدعاء المبلغ للمال ك أو الشاللن وجوبا مكان اوعقاد‬
‫االجتماع وتاريخه والساعة والمسائل المدرجة في جدول األعمال التي تتم‬
‫مناقشتها حتى يتسنى للشركاء تحضنر أويسهم‪.‬‬

‫ويجب على المتصرف إرفاق االستدعاء بكل الوثائق الضرورية الطالع‬

‫الشركاء علنها‪.‬‬

‫ويحدد جدول األعمال هذا م طرف المتصرف كأنل عام ولكنه يمك ألي‬
‫شريك ان يطلب م المتصرف إدراج وقطة معننة في جدول األعمال وذلك‬
‫في أجل ‪ 44‬يوما قبل اوعقاد االجتماع‪.‬‬

‫و كل طلب تسجنل مسألة ما في جدول األعمال يجب أن يكون مبر ار‬

‫بالوثائق ويجب على المتصرف إبالغ المال ك بالنقطة اإلضافية والوثائق‬
‫المبررة ‪ 3‬أيام على األقل قبل االجتماع ألن المتصرف ملزم بإبالغ الشركاء‬
‫بكل بتعديل يدخل على جدول األعمال‪.‬‬

‫انعقاد االجتماع‪:‬‬

‫قبل بداية االجتماع يوقع الحاضرون على ورقة الحضور ويجب ذكر اسم‬
‫ومنزل كل مالك واسم الوكنل إذا كان يحضر االجتماع بالنيابة‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫في بداية كل جلسة تعن الجمعية رئيسا للجلسة ع طريق التصويت برفع‬
‫يتولى‬ ‫األيدي وفي حالة عدم ترشح أي شخص للرئاسة فإن األكبر س‬
‫الرئاسة ‪.‬‬

‫ال يحق للمتصرف أو زوجه ولو كان شريكا أن يترأس الجلسة‪.‬‬

‫الرئيس يقوم المتصرف بصيته كاتبا للجلسة بعرض جدول‬ ‫بعد تعنن‬
‫األعمال‬

‫ال يصح اجتماع الجمعية إال بحضور ‪ 8/2‬األعضاء أو الشاللن في حالة‬

‫عدم حضور النصاب ال ينعقد االجتماع على أوه تجتمع الجمعية في خالل‬
‫‪ 3‬أيام الموالية ‪ ،‬وتصح مداوالتها في هذه الحالة مهما كان عدد الحاضري ‪.‬‬

‫وال يشترط حضور المالك أو الشالل شخصيا لالجتماع ‪،‬إذ يمكنه أن يعن‬
‫وكيال عنه لتمثنله وال يمك للشخص الحصول على أكثر م وكالة واحدة‬
‫‪،‬والعاجز م الشركاء يعوضه ممثله القاوووي‪.‬‬

‫وال تصح الوكالة التي تمنح للمتصرف أو زوجه ‪.‬‬

‫وفي حالة شنوع حصة بن عدة مال ك فإذا لم يتيقوا على م يمثلهم فإوه‬
‫يمك ألي منهم أو المتصرف أن يطلب م رئيس المحكمة أن يعن م‬
‫يمثلهم للتصويت (المادة ‪22‬م المرسوم ‪)666- 38‬‬

‫‪27‬‬
‫ال تصح المداولة قاوووا إال على المسائل المدرجة في جدول األعمال التي تم‬
‫االستدعاء م أجلها‪.‬‬

‫وعند اوتهاء االجتماع يوقع المحضر م طرف الرئيس والكاتب‪ .‬ويسجل هذا‬
‫وجوبا مكان وتاريخ‬ ‫المحضر في سجل االجتماعات ويجب أن يتضم‬
‫وساعة عقد االجتماع واسم الحاضري شخصيا والممثلن والمحتوى الكامل‬
‫لكل الئحة تمت مناقشتها وعدد الموافقن علنها والمعارضن لها وعدد الذي‬
‫لم يصوتوا علنها‪.‬‬

‫وبعدها يجب على المتصرف أن يبلغ لكل شريك سواء كان حاض ار أو لائبا‬
‫أو ممثال وسخة م محضر اإلجتماع‪.‬‬

‫التصويت‪:‬‬

‫يكون للشريك في الملك عدد األنوات بما يعادل عدد الحصص التي يملكها‬

‫وللمستأجر لو أوه ليس مالكا حق التصويت إذا تعلق األمر باعباء الصنف‬
‫األول أو في الحالة التي ترى فنها أللبية الشركاء ضرورة القيام بترميمات‬
‫معننة‪.‬‬

‫كما يمكنه التصويت في الحالة التي يكون فنها المالك لائبا ولنر ممثل‬
‫( المادة ‪ 26‬م ‪.)666-38‬‬ ‫قاوووا‬

‫الق اررات‬

‫‪28‬‬
‫تكون الق اررات المصادق علنها في الجمعية العامة ملزمة لجميع الشركاء أو‬
‫الشاللن ‪ ،‬وتتخذ ق اررات الجمعية العامة ع طريق االقتراع‪.‬‬

‫وتختلف األللبية المطلوبة المطلوبة لصحة الق اررات حسب طبيعة الق اررات‬
‫المراد اتخاذها ‪.‬‬

‫كافية التخاذ‬ ‫أو الممثلن‬ ‫أنوات الحاضري‬ ‫‪.4‬األغلبية البسيطة م‬

‫الق اررات فيما يتعلق خانة بتطبنق وظام الملكية المشتركة أو المصادقة على‬
‫النظام الداخلي أو الترخيص لبعض الشركاء القيام بأعمال في األجزاء‬
‫الخانة والتي تلحق ضر ار بالمظهر الخارجي وكذلك الحال إذا تعلق األمر‬
‫بأشغال فرضتها األحكام التشريعية والتنظيمية وتكيي كذلك هذه األللبية‬
‫لتغننر توزيع األعباء إذا أنبح ذلك ضروري وتيجة تغننر استعمال جزء أو‬
‫عدة أجزاء مشتركة‪.‬‬

‫‪ .2‬أغلبية ثلثي الحاضرين أو الممثلين‬

‫تشترط هذه األللبية لصحة الق اررات المتعلقة ب‪:‬‬

‫‪ -‬تعنن المتصرف عزله‬

‫وإدخال عنانر جدية أو تغننر تخصيص‬ ‫‪ -‬القيام بأعمال التحسن‬

‫المحالت ذات االستعمال المشتر ك شريطة عدم مخالية تخصص المبنى‪.‬‬

‫‪ -‬التوزيع بن الشركاء مصاريف نياوة ولنرها‬

‫‪29‬‬
 ‫‪ .3‬إجماع الشركاء‬

‫ال تصح ق اررات الجمعية العامة إال بإجماع كل الشركاء وظ ار ألهمية األعمال‬
‫المراد إوجازها‪.‬‬

‫ويكون ذلك في الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬إذا كاوت المسألة تتعلق بتعلية البناء ليائدة الجمعية أو ليائدة أحد الشركاء‬
‫أو للغنر أو إقامة بنايات جديدة في المساحات المشتركة وتكون هذه البنايات‬
‫ذات االستعمال الخاص ألحد الشركاء أو مجموعة منهم‪.‬‬

‫المنازعات في ق اررات الجمعية العامة‬

‫وللشركاء الغائبن أو المعارضن الحق في االعتراض على ق اررات الجمعية‬

‫في أجلل شهري م يوم تبليغهم بالمحضر فإن لم ترفع الدعوى إلى المحكمة‬
‫المتخصصة في هذا األجل سقط الحق في االعتراض ‪.‬‬

‫وفي كل األحوال تنقضي بمرور ‪ 41‬سنوات الدعاوى الشخصية الناشئة ع‬

‫تطبنق وظام الملكية المشتركة والمتعلقة بالنزاعات القائمة بن أحد الشركاء أو‬
‫الشاللن والجمعية والمتصرف أو بن المتصرف والجمعية أو بن المتصرف‬
‫والشركاء‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬المتصرف‬

‫يعتبر المتصرف وكيال ع جمعية الشركاء ( راجع أحكام الوكالة المادة ‪ 424‬وما‬
‫بعدها م القاوون المدوي )‬

‫تعيينه‪:‬‬

‫قد يكون المتصرف شخص طبيعي أو شخص معنوي ‪ ،‬ويمك أن يكون م بن‬
‫الشركاء في الملك أو م الغنر‪.‬‬

‫يعن المتصرف لمدة سنتن قابلة للتجديد ويمك أن تجدد عدة مرات حسب ما‬
‫في الجمعية‬ ‫والممثلن‬ ‫باألللبية ‪ 8/2‬الشركاء الحاضري‬ ‫تراه الجمعية‪ .‬يعن‬
‫العامة ‪.‬‬

‫طرف الجمعية العامة فإن رئيس المجلس الشعبي‬ ‫وفي حالة عدم تعنننه م‬
‫أللبية‬ ‫المتصرف بناء على طلب م‬ ‫البلدي الذي تتبعه لعمارة يقوم بتعنن‬
‫الشركاء ‪.‬‬

‫انهاء مهام المتصرف وتعويضه بمتصرف آخر‪:‬‬

‫يعزل المتصرف بنيس الطريقة التي يعن بها أي بأللبية ‪ 8/2‬الحاضري أو‬
‫الممثلن في الجمعية العامة هذا إذا كاوت الجمعية هي التي عننته بحنث ال‬
‫يمكنها عزله إذا كان معننا م طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬

‫قد يعزل المتصرف في حالة عدم قيامه بالمهام المسندة له أي في حالة إخالله‬
‫بالتزامه العقدي في مواجهة جمعية الشركاء ويجب تعويضه فو ار بمتصرف آخر‪.‬‬

‫‪31‬‬
‫كما تنهى مهمة المتصرف إذا حال ماوع قاهر منعه م القيام بمهامه كالمرض‬
‫مثال‬

‫كما ينهي مهامه بتخليه م منصبه وتعبر هذه حالة فسخ لالتياق م جاوبه‪.‬‬

‫حقوق المتصرف‪:‬‬

‫يتقاضى المتصرف مقابال لمهمته ويحدد هذا المقابل بموجب إتياق بننه وبن‬
‫جمعية الشركاء على أوه في كل األحوال اليجوز ان يقل هذا المقابل ع ‪4‬‬
‫بالمائة م القيمة االيجارية للمحالت المكووة للبناية أو البنايات الخاضعة لنظام‬
‫الملكية المشتركة‪.‬‬

‫ويحدد رئيس المجلس الشعبي البلدي المقابل الذي يتقاضاه المتصرف في الحالة‬
‫التي هو يكون هو الذي عننه (المادة ‪ )84‬على أال يقل ع ‪ 4‬بالمائة م القيمة‬
‫االيجارية للمحالت كذلك‪.‬‬

‫مهام المتصرف‪:‬‬

‫المتصرف مكلف وملزم بادارة العمارة والحياظ علنها ونياوتها‬

‫وعليه فإوه يعمل أساسا على تطبنق وظام الملكية المشتركة وتنينذ ق اررات الجمعية‬
‫العامة وفي هذا الصدد فهو ملزم بإخطار الجمعية العامة بكل العوائق التي‬
‫تتعرضه أثناء آداء مهامه وتحول دون إمكاوية تنينذها‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫فهو يقوم بتنينذ و القيام بكل عمل قررته الجمعية العامة وباعتباره مكليا بإدارة‬
‫العمارة وتسننرها فيجب عليه العمل على نياوتها ووظافتها وأمنها والمحافظة‬
‫علنها وضمان الهدوء للمال ك الشركاء‪.‬‬

‫ويدير األجزاء المشتركة وله في ذلك أن يوظف و يستخدم لنره م العمال‬

‫كالحارس أو البواب أو لنرهم وذلك بعد موافقة الجمعية العامة‪.‬‬

‫و بصية عامة فإن المتصرف ملزم بالقيام بكل األعمال واتخاذ كل التدابنر م‬
‫أجل تسننر األجزاء المشتركة للعمارة أي اتخاذ كافة إجراءات للمحافظة علنها م‬
‫أعمال الصياوة وكافة اإلجراءات األمنية م حراسة ولنرها كما يقوم بإبرام عقد‬
‫تأمن البناية‪.‬‬

‫وزيادة على هذا الجاوب م مهامه فإوه ملزم كذلك بمهام إدارية بحنث يجب عليه‬
‫سجل‬ ‫مسك كافة السجالت المتعلقة بتسننر وإدارة الملكية المشتركة م‬
‫اإلجتماعات ومحاضر االجتماعات المراسالت والعقود التي تبرمها الجمعية مع‬
‫الغنر و كل وثيقة تتعلق بالعمارة‪.‬‬

‫كما يجب عليه مسك سجالت المحاسبة واليواتنر ويقوم أيضا بتحضنر وتنينذ‬
‫المنزاوية السنوية التي توافق علنها الجمعية العامة وتقرها‪.‬‬

‫وبصيته وكيال ع جمعية الشركاء فإوه يمثلها أمام اإلدارات ومختلف الهنئات‬
‫وأمام الغنر‪.‬كما يمثلها أمام القضاء سواء مدعية أو مدعى علنها ‪.‬‬

‫وم بن مهامه أيضا فإوه مكليا بتحصنل األعباء م الشركاء‬

‫‪33‬‬
‫فهو ملزم بتحصنل حقوق جمعية الشركاء م أعباء فيجب عليه ان يقوم بجمع‬
‫األعباء الميروضة على كل شريك أو شالل ‪.‬‬

‫وفي االنل كل شريك او شالل ملزم بدفعها للمتصرف في االجل المحدد م‬

‫طرف جمعية الشركاء ‪.‬‬

‫وفي حالة تقاعس او رفض احد الشركاء دفع االعباء فللمتصرف ان يجبره على‬
‫ذلك ولقد منح القاوون عدة وسائل لذلك‪.‬‬

‫الوسائل الممنوحة للمتصرف من أجل تحصيل األعباء‬

‫وعليه إذا تخلف أحد الشركاء ع الدفع يوجه له المتصرف إوذار مع االشعار‬
‫باالستالم خالل الشهر الموالي لحلول أجل الدفع وإذا بقى االوذار بدون جدوى‬
‫وبعد اوذارثاوي بدون جدوى يقوم المتصرف باستصدار أمر م رئيس المحكمة‬
‫التي تقع في دائرتها البناية ‪.‬‬

‫وللحصول على ذلك األمر البد عليه أن يقوم بتقديم جميع الوثائق وخانة‬
‫للمخل وبعد‬ ‫الموجهن‬ ‫محضر الجمعية العامة المحدد لألعباء واإلوذاري‬
‫الحصول على األمر يتم تنينذه طبقا الجراءات التنينذ الجبري هذا إذا كاوت‬
‫األعباء م الصنف األول ‪.‬‬

‫أما إذا تعلق األمر بعدم دفع أعباء تتعلق بأشغال أوجزت في األجزاء المشتركة‬
‫فبعد اوذار الشريك المخل وعدم استجابته لالوذار فإن المتصرف يأخذ رهنا قاووويا‬
‫على حصته ‪.‬‬

‫‪34‬‬
‫وفي حالة عدم القيام بالدفع في خالل ‪ 8‬أشهر فإوه يمك للمتصرف مباشرة‬
‫طريق‬ ‫أجل بيعها ع‬ ‫إجراءات الحجز العقاري على ملك الشريك المخل م‬
‫القضاء واستيياء حق جمعية الشركاء‪.‬‬

‫وإذا كان المالك قد اجر الجزء الخاص لمستأجر وتخلف هذا المالك ع دفع‬
‫األعباء الملقاة على عاتقه فإوه يجوز للمتصرف أن يحجز على األجرة تحت يد‬
‫المستأجر ويستوفي منها حقوق الجمعية وتطبق أحكام حجز أموال المدي لدى‬
‫الغنر‪.‬‬

‫وفي حالة قيام الشريك الذي لم يدفع األعباء ببيع حصته الخانة فإوه يمك‬
‫للمتصرف االعتراض على دفع األموال في خالل أجل ‪ 44‬يوم م إعالوه بالبيع‬
‫ألن ويبقى االعتراض قائم إلى حن وفاء المالك بما عليه‪.‬‬

‫وفي حالة علمه بالبيع قبل اتمامه فله مهلة ‪ 3‬أيام م يوم علمه لالعتراض عل‬
‫ذلك البيع ويبقى هذا االعتراض قائما إلى حن الحصول على المبالغ المستحقة‬
‫للجمعية وكل احتجاج بدفع الثم مسبقا ال يسري في مواجهة المتصرف فنبقى‬
‫معترضا على البيع إلى حن قبض حق الجمعية ‪.‬‬

‫خالنة القول هي أن الوسائل الممنوحة للمتصرف للحصول على األعباء حسب‬

‫الحالة تتمثل في ‪ :‬إجبار الشريك المخل على الوفاء قضاء او أخذ ره على‬
‫جزئه الخاص أو الحجز على جزئه الخاص وبيعه ع طريق القضاء أو الحجز‬
‫على األجرة تحت يد المستأجر أو االعتراض على دفع ثم البيع للشريك المخل‬
‫أو االعتراض على البيع إّذا لم يك قد تم‬

‫‪35‬‬
‫وفي كل األخوال اذا باع الشريك حصته ولم يتمك اللمتصرف ع االعباء منه‬
‫فنبقى له‬ ‫باستعمال احدى الوسائل الممنوحة له في احكام الملكية المشتركة‬
‫مطالبته بالدي وفقا للقواعد العامة وقاوون االجراءات المدوية ألن مدي لجمعية‬
‫الشركاء والدي ثابت في ذمته‪.‬‬

‫اال أوه أذا وهب المالك الشريك حصته لشخص أخر دون ان ييي بما علية‬
‫لجمعية الشركاء فأن هذا الدي يتحمله الموهوب له الذي يصبح مالك شريك‬

‫اذن في حالة التنازل عل الحصة بمقابل دون الوفاء باألعباء فالمالك الشريك‬
‫السابق يبقى مطالبا بذلك شخصيا‬

‫الحصة الخانة تبرعا دون الوفاء باألعباء فالمالك‬ ‫اما في حالة النتازل ع‬
‫الجديد الموهوب له هو الذي يصبح ملزما بتلك الديون‪.‬‬

‫أما اذا كان اشريك المخل هو هنئة او مصلحة عمومية او جماعة محلية فبعد‬
‫اوذارها بدفع ديووها وعدم استجابتها فإن المتصرف يطلب م المحاسب العمومي‬
‫االعتمادات المخصصة لهذا الغرض ويرفق طلبه بجميع‬ ‫خصمها تلقائيا م‬
‫الوثائق التي تثبت حق جمعية الشركاء‪.‬‬

‫‪36‬‬