‫السكن المشترك تربية وسلوك يؤطرهما القانون‬

‫‪ ‬‬
‫تعرف بعض المدن في السنوات األخيرة دخول نوع جديد عليها‪  ‬من‪  ‬البنايات السكنية ويتمثل في‬
‫العمارات‪.‬‬
‫بحيث يتسابق‪ .‬اليوم مجوعة من المقاولين إلى زرع أراضي‪ .‬المدينة بعدة عمارات معروضة للبيع‬
‫على شكل شقق بقصد العمل أو الس‪..‬كن‪ ،‬مما يخلق نوعا جدي‪..‬دا من الج‪..‬وار ل‪..‬دى س‪..‬اكنة لم تتع‪..‬ود‪ .‬عليه –‬
‫كالدار البيضاء مثال ‪ ، -‬وعدم التعود هذا ترتبت عليه عدة مشاكل يزيد من حدتها جهل الس‪..‬كان ب‪..‬القوانين‬
‫المنظمة للسكن المشترك‪.‬‬
‫تب‪..‬دأ أولى المش‪..‬اكل على مس‪..‬توى‪ .‬التع‪..‬ايش بين الس‪..‬كان ‪ ،‬وم‪..‬دى ال‪..‬تزام كل منهم بح‪..‬دود‪ .‬حريته‬
‫واحترامه لحرية اآلخرين‪ .‬ابتداء من ارتف‪..‬اع األص‪..‬وات في أوق‪..‬ات غ‪..‬ير مناس‪..‬بة كمواعيد الن‪..‬وم مثال ‪ ،‬و‬
‫الحركة المث‪..‬يرة للص‪..‬خب من س‪..‬كان الش‪..‬قق العليا على ج‪..‬يرانهم ال‪..‬ذين تحتهم مباش‪..‬رة‪.‬إض‪..‬افة إلى نظافة‬
‫العمارة من الم‪..‬دخل والس‪..‬لم وح‪..‬تى الس‪..‬طح واح‪..‬ترام‪ .‬غس‪..‬يل الج‪..‬يران‪...‬وما إلى ذلك من تص‪..‬رفات يومية‬
‫يشترك‪ .‬فيها سكان العمارة الواحدة‪.‬وعن‪.‬دما يك‪.‬ون الم‪.‬رء – قبل س‪.‬كنه في عم‪.‬ارة – متع‪.‬ودا على أس‪.‬لوب‬
‫معين في الحركة و الكالم الحر ‪ ،‬وعدم االلتزام بأي شيء مشترك‪ .‬مع الجيران ‪ ،‬يصير من الصعب عليه‬
‫التأقلم مع وضعه الجديد في الشقة التي من المفروض أنها السكن الذي اقتناه لإلقامة الدائمة مع عائلته‪.‬‬
‫الجانب الم‪..‬ادي يط‪..‬رح نفسه أيضا في الس‪..‬كن المش‪..‬ترك ‪،‬وذلك أن للعم‪..‬ارة احتياج‪..‬ات ض‪..‬رورية‬
‫وأخرى‪ .‬كمالية تزداد بمرور السنين ‪ ،‬كمصاريف الصيانة ‪ ،‬وأجرة الح‪..‬ارس‪ ،  concierge‬وإص‪..‬الح‬
‫االعطاب من مصعد أو أقف‪..‬ال أو ه‪..‬اتف خ‪..‬ارجي‪ .  interphone .‬وله‪..‬ذا يحت‪..‬اج إلى مص‪..‬اريف ج‪..‬رت‬
‫الع‪.‬ادة أن يجمعها الس‪.‬كان ش‪.‬هريا‪ .‬أو كلما اقتضت الحاج‪.‬ة‪ .‬غ‪.‬ير أن اتف‪.‬اق الجميع ودفعه للمبلغ المطل‪.‬وب‬
‫يبقى أمرا شبه مستحيل‪ ،‬ولكل ذريعته في التهرب من األداء كسكان الطابق السفلي ال‪..‬ذين ال تهمهم نظافة‬
‫السلم أو إنارته ألنهم ال يس‪..‬تعملونه ‪ ،‬أو الس‪..‬كان ال‪..‬ذين ال يت‪..‬وفرون على س‪..‬يارة وغ‪..‬ير معن‪..‬يين بنظافة أو‬
‫صيانة موقف السيارات أو االغراس‪...‬وهكذا‪.‬‬
‫لكن المشاكل الكبيرة تبدأ عندما يرغب احد السكان في تغيير مالمح مس‪..‬كنه على اعتب‪..‬ار انه ملك‬
‫له‪ ،‬فتضر هذه التغييرات بإحدى ركائز‪ .‬المبنى مثال مما يمس سالمة الجيران وقد‪ .‬يحدث خلال في العمارة‬
‫ككل‪ .‬وهو س‪.‬لوك الاخالقي والق‪.‬انوني ‪ .‬أو أن يق‪.‬وم احد الس‪.‬كان ببن‪.‬اء ش‪.‬رفة غ‪.‬ير موج‪.‬ودة في التص‪.‬ميم‪.‬‬
‫األصلي ‪،‬مما يمس المصالح المعنوية للجيران الذين دفعوا‪ .‬ثمنا إضافيا‪ .‬لقاء شقة بش‪..‬رفة ‪ ، balcon‬كما‬
‫ي‪..‬ؤثر‪ .‬على جمالية واجهة العم‪..‬ارة ال‪..‬تي ص‪..‬ممت بش‪..‬كل معين من المف‪..‬روض أن يح‪..‬ترم‪ .‬مجموعة من‬
‫المقاييس‪ .‬وتبقى السلطة العمومية وأعوانها واإلدارات المسؤولة عن مراقبة التعم‪..‬ير‪  ‬ذات دور حاسم في‬
‫هذه المسالة ‪ ،‬وموضوع التعمير في المغرب عموما يبقى ذو شجون‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫ال يمكننا الحديث عن العمارة دون التطرق للمقاول الذي قام ببنائها ‪ ،‬حيث يعتبر ع‪..‬امال مهما في‬
‫نجاح عالقة الجوار داخل المبنى ‪ ،‬ويكون ذلك ‪:‬‬
‫باختياره للتصميم‪ .‬الهندسي الذي يراعي مصلحة جميع السكان خالل معيش‪..‬هم الي‪..‬ومي س‪..‬واء داخل‬
‫الشقق أو خارجها ‪.‬‬
‫بالس‪..‬هر‪ .‬على ص‪..‬البة وق‪..‬وة المب‪..‬نى واحترامه لمق‪..‬اييس الج‪..‬ودة بما يحفظ س‪..‬المة وراحة الس‪..‬كان‬
‫ويجنبهم‪ .‬العديد من المش‪..‬اكل فيما بينهم ‪ ،‬كاختن‪..‬اق‪ .‬الم‪..‬راحيض المش‪..‬تركة ‪ ،‬وس‪..‬هولة وص‪..‬ول االص‪..‬وت‬
‫لضعف الجدران أو ما شابه من مشاكل بسبب سوء البناء والمواد‪ .‬المستعملة فيه‪.‬‬
‫ب‪...‬احترام الحق‪...‬وق القانونية للزب‪...‬ائن المرش‪...‬حين ليص‪...‬بحوا‪ .‬س‪...‬كانا ‪ ،‬ونحن هنا لن نتح‪...‬دث عن‬
‫المض‪..‬اربة في االثمنة أو ما يض‪..‬اف‪ .‬على الثمن الرئيسي في الخف‪..‬اء ‪ ،  en noir‬ولكننا س‪..‬نتطرق‪ .‬لحيل‬
‫أخرى كجعل الزبائن يوقعون دون علم على وثائق‪ .‬تجردهم من حقهم في القبو ‪ la cave‬وبيعها بعد ذلك‬
‫على أنها شقق للسكن ‪ ،‬وكذلك المرائب المخصصة ألغراض تجارية والتي صرنا‪ .‬نالحظ أنها تحولت إلى‬
‫سكن لبعض العائالت ‪ ،‬علما انه ال المراب وال القبو يتوفران على شروط السكن الالئق وال الص‪..‬حي مهما‬
‫تم تزيينهما‪.‬‬
‫والس‪..‬كن المش‪..‬ترك ليس بجديد على بالدنا ‪ ،‬حيث تعرفه العديد من الم‪..‬دن الك‪..‬برى‪ ،‬ل‪..‬ذا فالتش‪..‬ريع‬
‫المغ‪..‬ربي ال يخل من النص‪..‬وص ال‪..‬تي تنظم ه‪..‬ذا الن‪..‬وع من العيش داخل المجتم‪..‬ع‪ ،‬خاصة "نظ‪..‬ام الملكية‬
‫المشتركة للعقارات المبنية" و الذي تسري إحكامه على < العقارات المبنية المقس‪..‬مة إلى ش‪..‬قق أو طبق‪..‬ات‬

‫‪1‬‬
 ‫أو محالت والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقس‪..‬مة إلى أج‪..‬زاء يضم كل ج‪..‬زء منها ج‪..‬زءا مف‪..‬رزا‬
‫وحصة في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫كما تسري‪ .‬هذه األحكام على مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف اإلقامات المؤلفة من بنايات‬
‫متالصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع المالك‪.‬‬
‫وتسري هذه األحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو‪  ‬في طور‪ .‬التحفيظ‪  ‬أو غير محفظة‪>.‬‬
‫‪-‬المادة االولى‪-‬‬
‫وهو قانون يحدد كل ما هو مشترك‪ .‬بين ساكنة العمارة الواحدة‪  ‬حيث‪ <:‬تعد أجزاء مشتركة‪:‬‬
‫‪ -‬األرض؛‬
‫‪ -‬هيكل العقار واألساسات والجدران الحاملة له واألقبية مهما كان عمقها؛‬
‫‪ -‬واجهة البناية؛‬
‫‪ -‬السطوح المعدة لالستعمال المشترك؛‬
‫‪ -‬الدرج والممرات والدهاليز‪ .‬المعدة لالستعمال المشترك؛‬
‫‪ -‬مساكن الحراس والبوابين؛‬
‫‪ -‬المداخل والسراديب‪ .‬والمصاعد المعدة لالستعمال المشترك؛‬
‫‪ -‬الجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين؛‬
‫‪ -‬التجهيزات المشتركة بما فيها األجزاء التابعة لها والتي تمر عبر األجزاء المفرزة؛‬
‫‪ -‬المخازن والمداخن ومنافذ‪ .‬التهوية المعدة لالستعمال المشترك ‪.‬‬
‫وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها‪:‬‬
‫‪ -‬الغماءات والشرفات‪ .‬غير المعدة أصال لالستعمال الشخصي؛‬
‫‪ -‬الساحات والحدائق؛‬
‫‪ -‬المحالت المعدة لالستعمال الجماعي‪.‬‬
‫وبص‪...‬فة عامة كل ج‪...‬زء يعت‪...‬بر مش‪...‬تركا‪ ،‬أو تقتضي طبيعة العق‪...‬ار أن يك‪...‬ون مخصصا‪ .‬لالس‪...‬تعمال‬
‫المشترك ‪>.‬المادة الرابعة ‪-‬‬
‫‪ ‬وكل ما ال تنطبق‪ .‬عليه أحكام هذه المادة يعتبرملكا‪ .‬شخصيا‪.‬‬
‫كما يبين "نظ‪..‬ام الملكية المش‪..‬تركة للعق‪..‬ارات المبنية " حق‪..‬وق وواجب‪..‬ات كل س‪..‬اكن ‪.‬كما ينظم في‬
‫مادته ‪ 13‬اتح‪..‬اد المالك المش‪..‬تركين–الس‪..‬انديك‪ – .‬وهي جمعية قانونية تت‪..‬وفر‪ .‬على الشخص‪..‬ية المعنوية ‪،‬‬
‫وتتكون من مجموعة من سكان العمارة ينتخبهم‪ .‬جيرانهم‪ .‬للسهر على شؤون المبنى ‪ ،‬كالتدابير‪ .‬التي اشرنا‬
‫إليها في فقرة سابقة‪.‬أو أداء فوات‪..‬ير الم‪..‬اء و الكهرب‪..‬اء ‪ ،‬أو إنش‪..‬اء الفض‪..‬اءات الخض‪..‬راء ‪ ،‬والتح‪..‬دث باسم‬
‫س‪..‬كان العم‪..‬ارة في كل ما من ش‪..‬انه المس‪..‬اس بمص‪..‬الحهم كمقيمين داخل العم‪..‬ارة أو الحي كك‪..‬ل‪.‬وقد‪ .‬منح‬
‫المشرع المغربي‪ .‬له‪.‬ذه الجمعية ص‪.‬الحيات واس‪.‬عة قد تصل إلى حد الحجز على ش‪.‬قة احد الس‪.‬كان وبيعها‪.‬‬
‫إذا ما ثقلت ديونه للجمعية‪.‬وقد جاء في المادة ‪< .:13‬ينشأ‪  ‬بق‪.‬وة الق‪.‬انون بين جميع المالك المش‪.‬تركين في‬
‫ملكية عقارات مقسمة إلى شقق وطبقات ومحالت كما هو منص‪..‬وص على ذلك في الم‪..‬ادة األولى من ه‪..‬ذا‬
‫القانون اتحاد للمالك‪ ،‬يمثل جميع المالك المشتركين‪،‬ويتمتع‪ .‬بالشخصية المعنوية واالستقالل المالي يك‪..‬ون‬
‫الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫ويحق‪ .‬التحاد المالك التقاضي ولو ضد أحد المالك المشتركين‪.‬‬
‫يدير اتحاد المالك جمع عام ويسيره وكيل لالتحاد‪.‬‬
‫يسأل اتحاد المالك عن األضرار‪ .‬التي تنتج عن إهمال في تسيير األجزاء المشتركة أو صيانتها ‪ .‬كما يسأل‬
‫عما يقوم به من إصالحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه‪.‬‬
‫يحق التحاد المالك الرجوع على الغير المسؤول‪ .‬عن الضرر‪>.‬‬
‫‪  ‬لقد أص‪.‬بح الحص‪.‬ول على س‪..‬كن في ملك العائلة من أغلى أمني‪..‬ات األسر بالمدينة ‪ ،‬وأقصى ما يمكنها أن‬
‫تحلم به هو شقة في إحدى هذه العمارات التي انتشرت في الفترة األخير كنب‪..‬ات ش‪..‬يطاني‪.‬وذلك‪ .‬لغالء البقع‬
‫األرضية وارتفاع تكاليف البناء بالمقارنة مع المدخول المادي المحدود‪ .‬ألغلب السكان‪ .‬ولكن الس‪..‬ؤال ال‪..‬ذي‬
‫يطرح نفسه في نهاية هذا الموضوع‪ .‬هو ‪ :‬هل اإلقامة في عم‪..‬ارة لم‪..‬دى الحي‪..‬اة هو أمر م‪..‬ريح ؟ أو بمع‪..‬نى‬
‫آخر ‪ ،‬هل لدينا من التس‪..‬امح والتع‪..‬ود على اح‪..‬ترام الغ‪..‬ير ما يؤهلنا للتع‪..‬ايش مع نمط الملكية المش‪..‬تركة في‬
‫السكن؟ وهل تكفي النصوص القانونية لحماية حقوق وواجب‪.‬ات‪ .‬س‪.‬كان العم‪.‬ارة ‪،‬أم أن التربية و الكث‪..‬ير من‬
‫التعود ضروريان للتعامل مع جيراننا في باقي الشقق ؟‬

‫‪2‬‬