‫مادة ‪ :‬اإلجتهاد القضائي في المادة العقارية‬

‫عرض تحت عنوان ‪:‬‬

‫منازعات التعمير‬

‫من إنجاز ‪:‬‬

‫أيوب اسويركة‬
‫تحت إشراف ‪:‬‬
‫عثمان قديري‬

‫الدكتورة أسماء العلمي‬ ‫حمزة سعادي‬

‫سهام بنطاهر‬

‫السنة الجامعية ‪2020/2021:‬‬

‫~‪~1‬‬
~2~
 ‫مقدمة ‪:‬‬
‫يكتسي موضوع التعمير أهمية بالغة في الوقت الحالي‪ ،‬نظرا للتوسع الحضري والنمـو الديمغرافي المتزايد‬
‫اللذين تعرفهما المدن والتجمعات العمرانية فـــي الدول‪ ،‬وخاصـــة منها الناميـــة‪ ،‬هـــذه المتغيرات أصبحت‬
‫تستوجب البحث عن سياسة تعميرية فـــي مستوى هــذه التحديــات لمالئمة األوضاع االقتصادية واالجتماعية‬
‫والسياسية‪.‬‬
‫فالتعمير حسب بعض المهتمين‪ ،‬هو مجموعة من اإلجــراءات التقنيـــة والقانونيــــة واالقتصادية واالجتماعيــة‬
‫التــي يجب أن تعمــل علـــى تحقيــق نمــو متناســـق‪ ،‬منسجم‪ ،‬عقالني وإنسانـــــي للكتل العمرانية‪.1‬‬
‫كمـــا عرفـــه جون ماري اوبي و روبير ديكو " في مؤلفهمــا المشتــــرك " القــانون االداري " بأنه "‬
‫مجمـــوعة الوسائل التنقية و القانونية و االقتصادية و االجتماعية التي يجب ان تسمح بتنمية متناسقة و عقالنية‬
‫و إنسانية للكتل "‪ ،‬ويهدف بشكل عام إلى مسألتين اثنين أولهما تنمية المجتمع وذلك بتنظيـــم الحياة الجماعية‬
‫لألفراد المنتمين إليه‪ ،‬وثانيهما تدبير المجال بغيــة تخطيط التوسع العمراني‪.‬‬
‫و بالنظر لما يعرفه قطاع التعمير من تدخالت مركبة و متداخلة العناصر نتيجة التقاطع الذي يحصل بين ما‬
‫هو عقاري و تقني مع ما هو مالي و اجتماعي و سياسي ‪ ،‬باإلضافة إلى تعدد النصوص القانونية المنظمة له‬
‫و تداخلها مع نصوص قانونــية أخــرى و تعدد المتدخلين و عدم وضوح مجال تدخلهم ‪ ،‬فإنه غالبا ما تثار‬
‫مـنازعات فــي هذا الصدد ‪ ،‬إذ نجد بعضها تكتسي صفة جنحية صرفة و بالتالي يكون القضاء الجنحي هو‬
‫المختص بالبت فيها‪ ،‬في حين البعض اآلخر يكتسي صبغة مدنية و بالتالي فالقضاء المدني هو المختص هنا‪،‬‬
‫ثم توجد منازعات التعمير ذات صبغة إدارية تختص المحاكم اإلدارية في البت فيها‪.‬‬
‫وفي هذا السياق‪ ،‬كان طبيعيا أن يهتم التشريع المغربي بتنظيم المجال‪ ،‬وأن تصدر بهذا الخصوص جملة من‬
‫النصوص القانونية لضبط اإلشكاالت المتعلقة بمنازعات التعمير‪ ،‬و من أبرزها القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلــق‬
‫بالتعميرو القانون رقـــم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعـــات السكنية وتقسيــــم العقارات و‬
‫المراسيم التطبيقية لهما‪ ،‬و غيرها من القوانين ذات الصلة بالتعمير ‪.‬‬
‫أهمية الموضوع‪:‬‬
‫إن التعمير اليـــوم يطرح قضايا ومشاكل أكثر تعقيدا‪ ،‬وتشعبا من أي وقت مضـــى‪ ،‬نظــــرا لتباين عناصره‬
‫وارتباطه المباشر بالحاجيات اليومية واألساسية للسكان‪ ،‬قضايا ال يمكن تدبيرها بقرارات مرتجلة‪ ،‬ألن ذلك‬
‫من شأنه أن يساهم في إنتاج مجاالت حضرية غير قادرة على أداء وظائفهـــا التنموية‪.‬‬
‫و نظرا لألهمية التي عرفها قطاع التعمير ببالدنا فإن هذه األهمية تتنوع على عدة مجاالت ‪:‬‬
‫‪ -‬أهمية اقتصادية ‪ :‬تتمثل في تحقيق االستثمار و المشاريع من خالل سياسة تعمير ناجحة تساهم في رفع قيمة‬
‫العقار داخل المغرب ‪.‬‬

‫‪ - 1‬األستاذ الهادي مقداد‪ ،‬السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكنى‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2000،1421‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬ص ‪.18‬‬
‫~‪~3‬‬
‫‪ -‬أهمية اجتماعية ‪ :‬تتجسد في حل أزمات السكن العشوائي و ظاهرة البناء بدون رخصة و غيرها من‬
‫الظواهر‪ ،‬و بالتالي تحقيق توازن اجتماعي فيما يتعلق بالتعمير والعمران اللذان يشكالن أساسيات الفرد وضمان‬
‫ملكية عقارية بدون مشاكل داخل المجتمع ‪.‬‬
‫‪ -‬أهمية بيئية ‪ :‬تشكل منازعات التعمير أهمية على المستوى البيئي خاصة فيما يتعلق بحماية الهواء من‬
‫التلوث‪ ،‬مما يفرض وضع مخطط للتعمير عند تحديد المناطق المخصصة لألنشطة الصناعية ومناطق إقامة‬
‫المنشآت التي تكون مصدرا لتلوث الهواء ‪.‬‬
‫‪ -‬أهمية قضائية ‪ :‬خص المشرع المغربي الجهاز القضائي اختصاصات هامة في هذا المجال ‪ ،‬تتجسد في‬
‫مراقبة تنفيذ قانون التعمير و قيوده‪ ،‬وهي رقابة مشتركة بين المحاكم العادية والمحاكم اإلدارية ‪ ،‬كل في حدود‬
‫اختصاصه‪.‬‬
‫اإلشكالية ‪:‬‬
‫انطالقا مما سبق يمكن طرح اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫ما هي أهم منازعات التعمير المثارة أمام المحاكم العادية و المتخصصة وأثرها على المجال العمراني والبيئي؟‬
‫و تتفرع عن هذه اإلشكالية مجموعة من التساؤالت كاآلتي‪:‬‬
‫•ما هي منازعات التعمير المعروضة أمام القضاء ؟‬
‫•ما مدى تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني ؟‬
‫•ما مدى تأثير منازعات التعمير على المجال البيئي ؟‬
‫المناهج المعتمدة ‪:‬‬
‫كما هو معلوم في مجال البحث العلمي و خاصة دراسة القانون‪ ،‬أنه إلنجاز بحث قانوني علمي يشترط سلوك‬
‫منهج معين‪ ،‬و ارتأينا في موضوع عرضنا توظيف المنهج التحليلي و الوصفي للجواب على اإلشكالية‬
‫المطروحة‪.‬‬
‫خطة البحث ‪:‬‬
‫لإلجابة عن هذه اإلشكالية سنحاول االعتماد على التصميم اآلتي‪:‬‬
‫المبحث األول ‪ :‬منازعات التعمير في التشريع المغربي‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني والبيئي‬

‫~‪~4‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬منازعات التعمير في التشريع المغربي‬
‫إن التعمير في أساسه هو سياسة تهدف من خاللها السلطات العامة إلى التحكم أكثر و بشكل عقالني في المجال‬
‫الترابي قصد تنظيمه و التحكم فيه بما يحقق التنمية الشمولية و المتوازنة لمختلف جهات التراب الوطني‪ ،‬و‬
‫إذا كانت عملية مراقبة هذه القواعد و اإلجراءات تقتصر على اإلدارة المكلفة بالتعمير باعتبارها الجهة‬
‫المخولة قانونا للقيام بهذه المهمة‪ ،‬فإن القضاء يساهم بدوره في القيام بهذه المراقبة‪ ،‬و بالتالي تنشأ عن التعمير‬
‫منازعات مختلفة ومتباينة يتقاسمها كل من القضاء اإلداري والقضاء العادي‪ ،‬وتنقسم منازعات التعمير أمام‬
‫القضاء اإلداري (المطلب األول) إلى منازعات تخص قرارات منح رخص البناء والطعن فيها وأخرى تخص‬
‫قرارات إيقاف األشغال والهدم‪ ،‬أما فيما يخص المنازعات التعمير أمام القضاء العادي (المطلب الثاني) فهي‬
‫تنقسم إلى منازعات يختص بها القضاء الزجري وأخرى يختص بها القضاء المدني‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬منازعات التعمير أمام القضاء اإلداري‬
‫ال يخفى على أحد ما قد تثيره عمليات التعمير من خالفات و منازعات بين الراغبين في إحداث أشغال البناء‬
‫او إحداث تجزئة سكنية او غيرها و بين اإلدارة المعنية المانحة للرخص‪ ،‬على اعتبار ان التعمير هو مجموعة‬
‫من الضوابط و القواعد و كذا اإلجراءات التي تتم صياغتها في شكل قوانين يكون الهدف منها تنظيم المجال‬
‫الترابي و التحكم فيه‪ ،‬وبالتالي فتجاوز أي إخالل قد يصدر عن أي متدخل فيه يمكن أن يؤدي الى المساس‬
‫بجمالية العمران و ذلك بمنع أي عملية بناء او تجزئ قد تتم خالفا لهذه الضوابط و القواعد المعمول بها‪.‬‬
‫و هو ما يدفعنا في هذا الجزء من الدراسة إلى مناقشة منازعات رخص التعمير(فقرة أولى)‪ ،‬على أن نتطرق‬
‫إلى عاوى ايقاف األشغال و الهدم (فقرة ثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬منازعات رخص التعمير‬
‫إن كل عملية بناء أو إعادة بناء أو إدخال تغييرات و إصالحات على البناءات القائمة و التجزئة تخضع حسب‬
‫مقتضيات المادة ‪ 40‬من قانون ‪90‬ـ‪ 12‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬و كذا المادة ‪ 2‬من قانون ‪90‬ـ‪ 25‬المتعلق بالتجزئة‬
‫إلى ضرورة الحصول على ترخيص بذلك‪.‬‬
‫و إذا كان هذا هو المبدأ ‪ -‬ضرورة الحصول على اذن بذلك ‪ -‬فقد يقع في بعض الحاالت ان تكون القرارات‬
‫التي بمقتضاها يتم منح هذه الرخص‪ ،‬سواء كانت صريحة أو ضمنية بالرفض أو القبول‪ ،‬محل منازعة كسلوك‬
‫دعوى الطعن أمام جهة القضاء اإلداري‪ ،‬الذي يتولى البث في مشروعيتها كسائر القرارات اإلدارية األخرى‪.‬‬
‫ومن خالل هذه الفقرة سنحاول التطرق لمنازعات رخص البناء في (أوال)‪ ،‬على أن نتطرق لمنازعات رخص‬
‫التجزئات العقارية في (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬منازعات رخص البناء‬
‫يعتبر رئيس المجلس الجماعي هو المختص بمنح تراخيص البناء ومستنده في ذلك المادة ‪ 101‬من القانون‬
‫التنظيمي رقم ‪ 113-14‬المتعلق بالجماعات والذي ينص على أنه‪ ":‬يقوم رئيس الجماعة في مجال التعمير‬
‫بما يلي ؛ ‪ ....‬منح رخص البناء‪ ،‬ويتعين عليه تحت طائلة البطالن التقيد في هذا الشأن بجميع اآلراء الملزمة‬
‫المنصوص عليها في النصوص التشريعية الجاري بها العمل والسيما بالرأي الملزم للوكالة الحضرية المعنية‪".‬‬
‫باإلضافة إلى المادة ‪ 50‬من الميثاق الجماعي ‪ ،‬و كذا المــواد ‪13‬و ‪ 22‬و‪ 40‬و‪ 41‬و ‪ 45‬و‪ 48‬و‪55‬‬

‫~‪~5‬‬
‫و‪ ... 58‬من القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير ‪ ،‬في حين ورد على سبيل االستثناء اختصاص الوالي أو عامل‬
‫العمالة أو اإلقليم بخصوص مجاالت محددة كمنح رخص البناء بالنسبة لألماكن المخصصة إلقامة شعائر‬
‫الدين اإلسالمي‪...‬‬
‫كما أن العامل يقوم بسلطة الحلول مكان رئيس المجلس الجماعي في حالة ما إذا رفض هذا األخير منح رخصة‬
‫البناء لصالح من يريد إقامة مشروع استثماري‪ ،‬ويعد قرار الترخيص بالبناء الصادر عن العامل في هذا‬
‫المجال كأنه صدر عن رئيس المجلس الجماعي‪.‬‬
‫كما أن قرارات الترخيص بالبناء لم يبين المشرع المغربي صيغة منحها من طرف صاحب االختصاص في‬
‫ذلك ‪،‬هل يجب أن يتخذ القرار الشكل المكتوب أم يكفيه أن يكون شفويا ‪ ،‬و الحال أن الواقع العملي هو أن‬
‫يتلقى صاحب الطلب ردا كتابيا بواسطة رسالة غير مضمونة الوصول يعمل على وضعها رهن إشارة صاحبها‬
‫حاملة عنوانه الشخصي و تحمل الطابع البريدي ‪ ،‬األمر الذي قد يستعصي معه معرفة تاريخ تبليغ القرار‬
‫الحتساب أجل الطعن فيه المحدد في ‪ 60‬يوما‪.‬‬
‫بحيث يحق لكل ذي مصلحة الطعن في قرارات منح التراخيص من عدمها‪ ،‬أمام المحكمة اإلدارية مما يعطي‬
‫لقاضي اإللغاء صالحية التدخل إما لرفض الطعون المقدمة أو تأييدها بإلغاء هذه القرارات‪.‬‬
‫و بحسب المادة ‪ 43‬من قانون ‪90‬ـ‪ 12‬المتعلق بالتعمير ‪ ،‬فإن رخص البناء ال تسلم إال بعد التحقق من أن‬
‫المبنى المزمع إقامته تتوفر على الشروط التي تفرضها األحـــكام التشـريعية و التنظيمية الجاري بها العمل‬
‫خصوصا األحكام الواردة في تصــاميم التـــهيئة ‪ ،‬و أن أي خرق من جانب طالب الرخصة لهذه الضوابط قد‬
‫يكون موضوع رفض من طرف السلطة المختصة ‪ ،‬مما قد يدفعه إلي رفع دعوى قضائية للطعن في مشروعية‬
‫هذا القرار على اعتبار ان رخصة البناء تعتبر قرارا اداريا قابال للطعن فيه عن طريق دعوى اإللغاء أمام‬
‫القضاء اإلداري و هذا ما جاء في احد االجتهادات القضائية مثل القرار رقم ‪ 87‬بتاريخ ‪ 1999/02/18‬في‬
‫الملف رقم ‪ 98/192‬الصادر عن المحكمة اإلدارية بالرباط حيث جاء فيه ‪ ":‬ان رخصـــة البنـــاء تعتـــبر‬
‫قـــرارا إداريا قابال للطعن فيه عن طريق دعوى اإللغاء‪ ،‬ما دام صادرا عن سلطة إدارية – مجلس جماعي‬
‫– و مؤثرا في المركز القانوني للطاعن‪ ،‬و بالتالي فان المحكمة اإلدارية مختصة بالبت في الطلب الرامي‬
‫الى إلغاء هذا القـــرار طبقا للمـــادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪ 41-90‬المحدث للمحاكم اإلدارية‪".‬‬
‫وكيفا كان الحال‪ ،‬فإن الطعن في قرارات رفض الترخيص بالبناء يجب أن تقيد بشرط آجال الطعن المحدد‬
‫قانونا في ‪ 60‬يوما تفاديا لتعسف اإلدارة‪ ،‬أما إذا تم سحب القرار خارج هذا األجل بدعوى وجود نزاع قضائي‬
‫فإنه فضال عن كونه تعسفا‪ ،‬يعتبر تدخال في نزاع يخرج عن نطاق اختصاص الساحب‪ ، 2‬وهذا ما ذهب إليه‬
‫القضاء اإلداري في عدة أحكام‪ . 3‬خاصة إذا علمنا أن صالحية اإلدارة في سحب القرار تبقى واردة داخل‬
‫أجل الطعن إذا تعلق األمر بقرار غير مشروع‪.‬‬

‫‪ - 2‬محمد المحجوبي ‪ :‬دور قاضي اإللغاء في النزاعات المتعلقة بالتعمير ‪ :‬مداخلة بمناسبة الندوة الفصلية والتي نظمتها الجمعية‬
‫العمومية الموسعة لمحكمة االستئناف بتطوان يوم ‪ 26‬دجنبر ‪ 2004‬في موضوع تداول العقار بين المساطر اإلدارية ومساطر الحكم‪.‬‬
‫‪ - 3‬راجع في هذا الصدد قرار الغرفة اإلدارية رقم ‪ 234‬بتاريخ ‪ 25‬فبراير ‪ 1999‬في الملف اإلداري عدد ‪ 99/154/59‬بين سامية‬
‫البقالي ضد رئيس المجلس البلدي لتطوان حيث أيدت الغرفة اإلدارية الحكم القاضي بإلغاء القرار الذي عمل على سحب الرخصة التي‬
‫ال تخرق قانون التعمير‪.‬‬

‫~‪~6‬‬
‫ومن اإلشكاالت الحقيقية التي تطرح على القضاء اإلداري في هذا الصدد تلك المتعلقة بمدى اختصاص اإلدارة‬
‫في مراقبة الجوانب العقارية حين البث في طلبات البناء‪ ،‬حيث يؤكد البعض‪ 4‬أنه بالرجوع إلى القانون رقم‬
‫‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير ومرسومه التطبيقي ال نجد فيه ما يفيد أن طالب الرخصة يشترط فيه وجوبا أن يكون‬
‫مالكا للعقار‪ ،‬غير أنه إذا كان العقار متنازع عليه فقد أكد القضاء في هذه الحالة على ضرورة تسوية النزاع‬
‫قضائيا لمعرفة مالك العقار وإال رفض الترخيص بالبناء‪ ،‬وهذا ما جاء في مجموعة من االجتهادات القضائية‬
‫الحديثة‪ ،‬كاجتهاد محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط والتي أكدت من خالل قرارها الصادر بتاريخ‬
‫‪ 2015/02/24‬في الملف رقم ‪ 549/7205/2014‬على أنه ‪ ":‬لما كان الثابت من خالل عناصر المنازعة‬
‫ومعطياتها وما تم اإلدالء به من وثائق ومستندات‪ ،‬كون طرف آخر سبق له وأن تقدم بطلب من أجل‬
‫الترخيص له ببناء نفس القطعة األرضية التي تتمسك المستأنفة بكونها هي المالكة لها‪ ،‬فإن ذلك يعني أن‬
‫هناك منازعة جدية حول ملكية هذه القطعة ومن تم فإن مركزها القانوني حيالها يبقى منازع فيه مما يحول‬
‫دون منح الترخيص ببنائها إلى أن تتم تسوية وضعيتها القانونية أمام الجهات القضائية المختصة‪".‬‬
‫وجدير بالذكر أنه في الحالة التي يمتنع فيها المجلس الجماعي عن اإلجابة على طلب الرخصة داخل أجل‬
‫الشهرين‪ ،‬فيعتبر هذا ترخيصا ضمنيا بالبناء‪ ،‬وتبعا لذلك فالطعن في الرفض الضمني لطلب الترخيص بالبناء‪،‬‬
‫يجد سنده القانوني في أحكام المادة ‪ 48‬من القانون ‪ 12.90‬والتي تنص على أنه في حالة سكوت مجلس‬
‫الجماعة‪ ،‬تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها‪ ،‬والمالحظ أن‬
‫هناك تضارب قضائي بخصوص الترخيص الضمني فقد سارت مجموعة من المحاكم في نفس نهج المادة ‪48‬‬
‫من قانون التعمير‪ ،‬ومن أمثلة هذه المحاكم نجد المحكمة اإلدارية بوجدة‪ ،5‬و المحكمة اإلدارية بمراكش‪ ،6‬في‬
‫حين اعتبرت محاكم أخرى أن نص المادة ‪ 48‬ال يجب أن يؤخد على إطالقه‪ ،‬كالمحكمة اإلدارية بالرباط في‬
‫قرار لها عدد ‪ 2664‬الصادر بتاريخ ‪ 02/06/2015‬في الملف رقم ‪ 723/13/5‬والذي جاء في ملخصه‬
‫بأن ‪ ":‬سكوت رئيس المجلس الجماعي ال يعتبر قط ترخيصا ضمنيا بالبناء‪ ،‬بل يتعين على طالب الرخصة‬
‫إثبات توفره على باقي الشروط األخرى التي تخول له الحق في الحصول على هذه الرخصة‪".‬‬
‫أما محكمة النقض فقد أكدت ما جاءت به المادة ‪ 48‬في قرار لها عدد ‪ 5/1‬الصادر بتاريخ ‪07/01/2016‬‬
‫في الملف اإلداري عدد ‪ ":1560/4/1/2013‬حيث صح ما عابت به الوسيلتان القرار المطلوب نقضه ذلك‬
‫أن الطاعنة‪ ،‬وحسب ما عرض أمام محاكم الموضوع وكما هو ثابت في الملف‪ ،‬بحيث تقدمت بتاريخ‬
‫‪ 03/03/2009‬بواسطة مهندس معماري لدى المصالح المختصة بطلب يتعلق بتغيير البناء والقيام بأشغال‬
‫توسيع المصحة وأن هذا الطلب قد حضي بموافقة قسم التعمير التابع لوزارة السكنى والتعمير والتنمية‬
‫المجالية حسب ما هو وارد في التصميم المدلى به والحامل لعبارة "رأي مطابق" وأن تقديمها لطلب الحصول‬
‫على الرخصة الخاصة بالبناء إلى رئيس المجلس البلدي قد بقي بدون جواب وهو ما يعتبر إذنا ضمنيا‬
‫بالترخيص بالبناء حسب ما تنص عليه المادة ‪ 48‬من قانون التعمير‪".‬‬

‫‪ - 4‬موالي عبد السالم شيكري‪ :‬مدى اختصاص اإلدارة في مراقبة الجوانب العقارية حين البث في طلبات البناء والتجزيء‪ ،‬مداخلة‬
‫مشارك بها في اليوم الدراسي حول العقار والتنمية المجالية المنظم من طرف المجلس البلدي لتزنيت ومركز الدراسات القانونية المدنية‬
‫والعقارية بكلية الحقوق جامعة القاضي عياض ‪ 13‬ماي ‪ ،2006‬ص‪.3:‬‬
‫‪ - 5‬حكم رقم ‪ 97/465‬ملف ‪ 96/85‬بتاريخ ‪ 09‬أبريل ‪ 1997‬مشار إليه عند الشريف البقالي‪ :‬رقابة القاضي اإلداري على مشروعية‬
‫القرارات الصادرة في مجال التعمير بحث لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام جامعة محمد الخامس الرباط ‪-2003‬‬
‫‪ 2003‬ص ‪.144‬‬
‫‪ - 6‬حكم رقم ‪ 48‬ملف ‪ 99/35‬ت بتاريخ ‪ 16‬فبراير ‪ 2000‬بين السيد هضمي المحجوب ضد جماعة آسفي الداودية‪.‬‬
‫~‪~7‬‬
‫هذا وتجدر اإلشارة إلى أن الرخصة الضمنية ال تصح إذا كانت متوقفة على رخصة أو رخص إدارية أخرى‬
‫مسبقة كما ذهبت إلى ذلك إدارية الرباط‪.7‬‬
‫ثانيا ‪ :‬منازعات رخص التجزئات العقارية‬
‫قد يؤدي إحداث تجزئة عقارية إلى خالفات بين المجزء من جهة وبين اإلدارة المعنية من جهة أخرى وقد تقع‬
‫خالفات كذلك مع المستفيدين من بقع التجزئة‪ ،‬ومن أجل الحد من الشطط في تجاوز سلطة اإلدارة فقد أعطى‬
‫القانون للمجزء إمكانية اللجوء إلى القضاء اإلداري للطعن في قرارات اإلدارة ما لم يكن بإمكانه المطالبة‬
‫بحقوقه في إطار القضاء العادي والمالحظ أن أغلب المنازعات في هذا الشأن تهم رفض الترخيص (‪ )1‬أو‬
‫سحبه (‪.)2‬‬
‫‪ - 1‬الطعن في قرارات رفض اإلذن بإحداث تجزئة عقارية ‪:‬‬
‫يسلم اإلذن بالتجزيء مبدئيا من قبل رئيس المجلس الجماعي‪ ،‬إال أنه قد يمتنع عن تسليم اإلذن إما يشكل‬
‫صريح أو ضمني فيكون بذلك قراره معرضا للطعن باإللغاء من قبل كل من له مصلحة‪ ،‬وتسهيال لعملية‬
‫الرقابة القضائية وحماية لحقوق الخواص ألزم المشرع اإلدارة بتعليل قرار الرفض حتى يتمكن صاحب الطلب‬
‫من االستجابة للمالحظات التي كانت سببا في رفض طلبه‪ . 8‬ومن بين األحكام التي صدرت في شأن الرفض‬
‫الصريح مثال حكم إدارية الرباط بين ودادية “الصياد ‪، 9″2‬و رئيس المجلس البلدي للمعمورة بالقنيطرة الذي‬
‫اعتبر القرار اإلداري غير المشوب بتجاوز السلطة‪ ،‬مبررا يجعل طلب اإللغاء غير مرتكز على أساس وموجب‬
‫للتصريح برفضه‪.10‬‬
‫وقد يتم الطعن في الرفض الضمني لطلب اإلذن بإحداث تجزئة حيث يمكن للمجزئ –حسب المادة الثالثة من‬
‫قانون ‪- 25.90‬أن يحصل على موافقة ضمنية إلحداث تجزئة وذلك عند انصرام أجل ثالثة أشهر من تقديم‬
‫طلب إحداثها دون الحاجة إلى إجبار رئيس المجلس الجماعي على تسليم اإلذن بالتجزيء‪ ،‬ولعل هذا ما ذهبت‬
‫إليه إدارية الرباط في أحد أحكامها‪ 11‬حيث قضت بعدم قبول الطلب الرامي إلى الحكم على رئيس المجلس‬
‫البلدي بتسليم رخصة تجزئة بعد مرور ثالثة أشهر على تقديم الطلب لتوفر الطاعنين على رخصة ضمنية‬
‫بقوة القانون‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن إحداث تجزئات بالمناطق القروية يحتاج إلى إذن تسلمه السلطة المحلية بعد موافقة‬
‫رئيس مقاطعة الهندسة القروية عليه‪ ،‬ويعتبر طلب اإلذن بإحداث هذه التجزئات مرفوضا إذا لم تبث فيه السلطة‬
‫المحلية في ظرف ثالثة أشهر‪ .‬ويحق لصاحب الطلب في حالة الرفض الصريح أو الضمني أن يطلع عامل‬

‫‪ - 7‬حكم رقم ‪ 1523‬بتاريخ ‪ 09‬دجنبر ‪ 1997‬مشار إليه عند الشريف البقالي‪ :‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ - 8‬تنص المادة السابعة من قانون ‪ 25.90‬على ما يلي‪”:‬يجب أن يكون رفض اإلذن في القيام بالتجزئة معلال باألسباب التي تبرره‪.‬‬
‫ويرفض اإلذن في القيام بالتجزئة بوجه خاص إذا كان العقار المراد تجزئته غير موصول بشبكات الطرق والصرف الصحي وتوزيع الماء‬
‫الصالح للشرب والكهرباء وذلك دون إخالل بأحكام المادة ‪ 21‬من هذا القانون”‪.‬‬
‫‪ - 9‬حكم عدد ‪ 1427‬بتاريخ ‪ 97/11/05‬ملف رقم ‪.97/22‬‬
‫‪ - 10‬الشريف البقالي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.101 :‬‬
‫‪ - 11‬الحكم رقم ‪ 172‬بتاريخ ‪ 18‬يونيو ‪ 1995‬في الملف رقم ‪94/147‬غ بين عبد الرزاق الحيحي ومن معه ضد رئيس المجلس البلدي‬
‫لجماعة اليوسفية بالرباط‪.‬‬
‫~‪~8‬‬
‫اإلقليم على ذلك‪ ،‬والذي يجب عليه البث في األمر في ظرف ثالثة أشهر ويعتبر مشروع التجزئة مصادقا‬
‫عليه إذا لم يصدر أي مقرر في بحر هذا اآلجال‪.12‬‬
‫‪ -2‬الطعن في قرارات سحب الترخيص بإحداث تجزئة عقارية‪:‬‬
‫يقصد بسحب القرار اإلداري تجريده من قوته القانونية بالنسبة للماضي والمستقبل فيعتبر بذلك كأنه لم يكن‪،13‬‬
‫حيث يجوز لإلدارة سحب القرار إذا ارتأت أنه مخالف للقوانين واألنظمة المعمول بها وذلك وفق شروط‬
‫معينة‪ ،‬وفي هذا السياق قضى المجلس األعلى في إحدى قراراته‪ ،14‬أن سحب الرخصة المذكورة من طرف‬
‫اإلدارة بذريعة وجوب انتظار نتيجة ودراسة إمكانية تغيير تصميم التهيئة يكتسي شططا في استعمال السلطة‪،‬‬
‫حيث ال يمكن إيقاف أشغال التجزئة أو سحب الرخصة المتعلقة بها‪ ،‬إال إذا ثبت أن المعني باألمر قد أخل‬
‫بااللتزامات التي يتحملها في هذا المجال‪.‬‬
‫ونشير إلى أن المجاالت التي تم التطرق إليها هي مجرد أمثلة فقط تهم ميدان التدبير العمراني‪ ،‬علما أن‬
‫القاضي قد عمد إلى ترسيخ مجموعة من األحكام والمبادئ همت كذلك مجال التخطيط العمراني‪ ،‬خاصة منها‬
‫تلك المتعلقة بالنتائج المترتبة عن المصادقة على تصاميم التهيئة‪ ،‬ووضع اليد على العقار المنزوعة ملكيته‬
‫دون سلوك اإلجراءات القانونية المواكبة إلصدار قرار التخلي‪ ،‬باإلضافة كذلك إلى مباشرة بعض األعمال‬
‫الناتجة عن تصاميم التهيئة دون استئذان القضاء المختص ومن غير تحديد التعويض المستحق من قبل الجهة‬
‫المختصة‪.15‬‬
‫والخالصة أنه إذا كان القضاء اإلداري المغربي قد عبر عن اجتهاده في كثير من المنازعات اإلدارية بشكل‬
‫عام‪ ،‬فإن ميدان التعمير وحسب األبحاث والدراسات المنجزة في الموضوع‪ ،‬يبقى المجال الذي لم تمتد إليه‬
‫رقابة القاضي اإلداري بالشكل الكافي‪ ،‬نظرا لجملة من األسباب المرتبطة بشكل أساسي بالفرد وأسباب أخرى‬
‫تتعلق بتعقد المساطر القضائية واإلدارية‪.16‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬منازعات إيقاف األشغال والهدم‬
‫بعد قيام السلطات المختصة بتسليم رخص البناء أو التجزئات العقارية‪ ،‬يقوم المستفيد من هذه الرخص بالشروع‬
‫في األشغال موضوع الرخصة‪ ،‬كما أن هناك من يقوم بالبناء بدونها‪ ،‬في هذا اإلطار تثار عدة نزاعات تتصل‬
‫بهذه األشغال المراد إقامتها في بداية إنجازها أو حتى حين إحداثها واالنتهاء من إقامتها‪ ،‬خاصة في حالة‬
‫اإلخالل بهذه الرخص وعدم التقيد بضوابط التعمير‪ ،‬مما يستدعي تدخل السلطات المختصة لتصحيح هذه‬
‫األوضاع المختلة في شكل اتخاد قرارات تقضي إما بإيقاف األشغال أو الهدم‪ ،‬وهذه القرارات تكتسي الصبغة‬

‫‪ - 12‬الفصل ‪ 10‬من الظهير الشريف رقم ‪ 063.60.1‬بشأن توسيع نطاق العمارات القروية كما تم تعديله بالقانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق‬
‫بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‪.‬‬
‫‪ - 13‬تجدر اإلشارة إلى أن السحب يهم القرارات اإلدارية المعيبة‪.‬‬
‫‪ - 14‬قرار رقم ‪ 180‬بتاريخ ‪ 25‬مارس ‪ 1999‬في الملف اإلداري رقم ‪ 98/164‬منشور في مجلة قضاء المجلس األعلى عدد ‪ 55‬ص‬
‫‪.251‬‬
‫‪ - 15‬للمزيد من التفصيل في هذا الشأن‪ ،‬يراجع محمد األعرج‪ :‬المنازعات المترتبة عن تطبيق قانون التعمير في قرارات وأحكام القضاء‬
‫اإلداري المغربي‪ ،‬المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية –دراسات‪ -‬عدد ‪ ،74‬ماي – يونيو ‪ ،2007‬ص‪.61:‬‬
‫‪ - 16‬الحاج شكرة‪ :‬آفاق قضاء اإللغاء في مجال التعمير‪ ،‬المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية –سلسلة مواضيع الساعد‪ -‬العدد ‪،47‬‬
‫‪ ،2004‬ص ‪.248‬‬
‫~‪~9‬‬
‫اإلدارية بحيث غالبا ما تكون محل طعن قضائي من قبل المعنيين باألمر‪ ،‬وهذا ما سنتناوله بداية بالطعن في‬
‫قرارات إيقاف األشغال (أوال)‪ ،‬على أن نتطرق للطعن في قرارات الهدم (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الطعن في قرارات إيقاف األشغال‬
‫عندما تعتزم اإلدارة إصدار مقرر إداري تنفيذي‪ ،‬البد أن تضع نصب عينها الحالة الواقعية للمشكل المطروح‬
‫والقاعدة القانونية المتماشية معه‪ ، 17‬فالسبب في نظر "دي لوبادير" هو " الواقعة الموضوعية السابقة على‬
‫القرار والخارجة عنه‪ ،‬ووجودها هو الذي دفع مصدر القرار إلى إصداره‪". 18‬‬
‫لذلك من الضمانات التي منحها القانون لألفراد‪ ،‬اتجاه تعسفات اإلدارة‪ ،‬هو تسبيب قراراتها ألنه يمكن القاضي‬
‫من مراقبة مشروعيتها‪.‬‬
‫ويراد بتسبيب أو تعليل القرارات ذكر مبررات وأسباب اتخادها مباشرة ضمن البنود المكونة لمنطوقها‪ ،‬حيث‬
‫أصبح التعليل في القرار اإلداري شرطا لمشروعيته‪ ،‬ويؤدي ذلك إلى اعتبار القرار الخالي من التعليل قرارا‬
‫مشوبا بالتجاوز شكال‪ ،‬ويخرج من نطاق الحماية القانونية ليقع في الالمشروعية‪.19‬‬
‫فباإلضافة إلى رئيس مجلس الجماعة يختص بإصدار قرار إيقاف األشغال كذلك‪ :‬ضباط الشرطة القضائية‪،‬‬
‫ومراقبو التعمير التابعون للوالي أو العامل أو لإلدارة المخولة لهم صفة ضباط الشرطة القضائية‪ ،‬المخول لهم‬
‫صالحية تحرير محاضر بمعاينة المخالفات‪ ،‬طبقا لما هو منصوص عليه في المادة ‪ 65‬و‪ 67‬من القانون‬
‫‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬
‫أما اإلشكال القانوني الذي يثار بهذا الخصوص فيتمثل في الطبيعة القانونية ألوامر إيقاف األشغال‪ ،‬هل تعتبر‬
‫ممهدة التخاد اإلجراء المالئم لنوعية المخالفة المرتكبة والتي قد تؤدي إلى صدور قرار بالهدم‪ ،‬أم أنها تعتبر‬
‫في حد ذاتها قرارات إدارية قابلة للطعن فيها باإللغاء للتجاوز في استعمال السلطة؟‬
‫فخالفا لما ذهبت إليه بعض المحاكم اإلدارية كالمحكمة اإلدارية بأكادير من خالل حكمها عدد ‪ 35/95‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 2005/04/27‬في الملف عدد ‪50‬غ‪ 94/‬الذي اعتبرت فيه أن قرار إيقاف األشغال من القرارات‬
‫الممهدة وبالتالي ال تقبل الطعن‪ ،‬فإن أغلب المحاكم األخرى كالمحكمة اإلدارية بالرباط كما جاء في حكمها‬
‫عدد ‪ 873‬الصادر بتاريخ ‪ 2000/11/02‬في الملف عدد ‪394‬غ‪ 99/‬اعتبرت قرارات إيقاف األشغال وإن‬
‫كانت مجرد إجراء احترازي الهدف منه تفادي التمادي في المخالفة المرتكبة من طرف المخالف في انتظار‬
‫اتخاد القرار المالئم‪ ،‬فإنه بالنظر لخطورة هذه القرارات‪ ،‬وما يمكن أن يترتب عنها من مساس واضح بالمراكز‬
‫القانونية والمادية لألطراف‪ ،‬فإنها تبقى ذات صبغة تنفيذية وبالتالي مستجمعة لعناصر ومقومات القرار‬
‫اإلداري‪ ،‬وقابلة من تم للطعن فيها باإللغاء اعتبارا لآلثار الخطيرة التي يمكن أن تترتب عنها‪.‬‬

‫‪ - 17‬موالي إدريس الحالبي الكتاني‪ ،‬مسطرة التقاضي اإلدارية ( الجزء الثاني )‪ ،‬منشورات المجلة المغربية اإلدارة المحلية والتنمية‪،‬‬
‫سلسلة مواضيع الساعة‪ ،‬عدد ‪ 17‬سنة ‪ ،1998‬ص‪.75:‬‬
‫‪Délaubadére traité élémentaire de droit administratif, éditions L.G.D.J.3ème éditions, Paris 1980,p: - 18‬‬
‫‪.483‬‬
‫‪ - 19‬عبد هللا إدريس‪" ،‬نظرات في تعليل القرارات اإلدارية شكال ومضمونا حصيلة قضائية وآفاق" سلسلة الندوات واأليام الدراسية العدد‬
‫‪ ،5‬أعمال الندوة العلمية الدولية التي نظمتها كلية الحقوق بمراكش يومي ‪ 05-04‬فبراير ‪،1994‬ص‪.45:‬‬
‫~ ‪~ 10‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك‪ ،‬فقد سبق لهذه المحاكم أن أصدرت عدد من األحكام التي ثبت فيها في مشروعية هذه‬
‫القرارات ومدى سالمتها القانونية‪ ،‬ففي حكم صادر عن المحكمة اإلدارية بالرباط‪ ،20‬قضت فيه بإلغاء قرار‬
‫رئيس مقاطعة السويسي اآلمر باإليقاف الفوري ألشغال البناء‪.‬‬
‫ولقد سبق للغرفة اإلدارية بالمجلس األعلى أن سارت على نفس النهج‪ ،‬منذ صدور ظهير ‪30‬يوليوز ‪1952‬‬
‫بشأن قانون التعمير المعدل والمتمم بظهير ‪ 17‬يونيو ‪ ،1992‬الصادر بتنفيذه القانون ‪ ،90-12‬من خالل‬
‫قرارها عدد ‪ 504‬الصادر بتاريخ ‪13‬شتنبر ‪ 1984‬ملف إداري عدد ‪ ،2326‬عندما قضت بإلغاء القرار‬
‫الصادر عن رئيس المجلس البلدي لمدينة طنجة والقاضي بإيقاف البناء‪ ،‬مستندة في تعليلها على الفصلين‬
‫‪19‬و‪ 20‬من ظهير ‪30‬يوليوز ‪ 1952‬المنظم للتعمير والبناء‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الطعن في قرارات الهدم‬
‫لعل أخطر اإلجراءات اإلدارية التي تلتجئ إليها اإلدارة لممارسة مهام الضبط اإلداري وخاصة في مجال‬
‫البناء‪ ،‬ولمحو آثار المخالفات الخطيرة في هذا المجال‪ ،‬هو إمكانية قيامها بهدم البنايات المخالفة للضوابط‬
‫والقواعد القانونية‪.‬‬
‫وباعتبار قرار الهدم يصدر عن سلطة إدارية‪ ،‬وأنه مؤثر في الوضعية القانونية للمخاطب به‪ ،‬وأنه مستجمع‬
‫لكافة مقومات القرار اإلداري‪ ،‬فهو بالتالي قرار إداري قابل للطعن باإللغاء أمام القضاء اإلداري‪.‬‬
‫ولحماية األفراد من تعسفات اإلدارة‪ ،‬يمكن تفعيل إجراء وقف التنفيذ‪ ،‬الذي يحقق أفضل حماية للحقوق‬
‫والحريات المكتسبة‪ ،‬قبل أن ينطق القضاء بكلمته‪.‬‬
‫وقد حددت القوانين المتعلقة بالتعمير جهتين أساسيتين تختصان باتخاد قرار الهدم‪ ،‬وهما السلطة اإلدارية‬
‫المحلية المتمثلة في الوالي أو عامل العمالة أو اإلقليم(المادة ‪ 68‬من قانون ‪.)12-90‬‬
‫ويجب التمييز بين قرارات الهدم التي يتمم اتخاذها من قبل الوالي أو العامل‪ ،‬وقرارات الهدم التي يتم اتخاذها‬
‫من قبل رئيس المجلس الجماعي في إطار الضوابط المنصوص عليها في القانون التنظيمي رقم ‪14-113‬‬
‫المتعلق بالجماعات كسلطة من سلطات الشرطة اإلدارية الجماعية‪ ،‬بحيث تنص المادة ‪ 100‬على أنه‪ ":‬مع‬
‫مراعاة أحكام المادة ‪110‬أدناه‪ ،‬يمارس رئيس مجلس الجماعة صالحيات الشرطة اإلدارية في ميادين‬
‫الوقاية الصحية والنظافة والسكينة العمومية وسالمة المرور‪ ،‬وذلك عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية‬
‫وبواسطة تدابير شرطة فردية تتمثل في اإلذن أو األمر أو المنع‪ ،‬ويضطلع على الخصوص بالصالحيات‬
‫التالية‪ ....":‬مراقبة البنايات المهملة أو المهجورة أو اآليلة للسقوط واتخاذ التدابير الضرورية في شأنها‬
‫بواسطة قرارات فردية أو تنظيمية وذلك في حدود صالحياته وطبقا للقوانين واألنظمة الجاري بها العمل"‪".‬‬
‫وبالتالي فرئيس المجلس الجماعي يمكن أن يصدر قرار الهدم إذا تعلق األمر بالبنايات سابقة الذكر‪ ،‬وهذا ما‬
‫أكدته الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض في قرار‪ 21‬لها جاء فيه‪ ":‬لما كان من الثابت من وثائق الملف أن قرار‬
‫الترخيص بالهدم عدد ‪ 761‬بتاريخ ‪ 14/11/2011‬صادر عن رئيس المجلس البلدي لمدينة سيدي سليمان‬
‫فإن احتجاج الطالبين بكون العامل أو الوالي هو المختص في إصدار مثل هذه القرارات طبقا للمواد‬
‫‪68‬و‪69‬و‪ 70‬من قانون التعمير يعتبر غير مبرر لنص المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ 78.00‬المتعلق بالميثاق‬

‫‪ - 20‬حكم عدد ‪ 1621‬بتاريخ ‪ 2006/12/26‬ملف رقم ‪ 259/1/05‬غير منشور‪.‬‬

‫‪ - 21‬قرار عدد ‪ 176/1‬الصادر بتاريخ ‪ 04/02/2016‬في الملف اإلداري عدد ‪.3366/4/1/2015‬‬
‫~ ‪~ 11‬‬
‫الجماعي‪ ،‬التي تنص على أنه‪ ":‬يمارس رئيس المجلس الجماعي اختصاصات الشرطة اإلدارية‪ ،‬وذلك عن‬
‫طريق اتخاذ قرارات تنظيمية وبواسطة تدابير شرطة فردية هي اإلذن أو األمر أو المنع ويقوم بالصالحيات‬
‫التالية؛ يراقب البنايات المهملة أو المهجورة أو اآليلة للسقوط‪ ،‬ويتخد التدابير الالزمة لترميمها أو هدمها‪،"....‬‬
‫وبهذه العلة القانونية المستمدة من الوقائع التي عرضت على قضاة الموضوع تعوض محكمة النقض العلل‬
‫المنتقدة التي انتهت بها محكمة االستئناف لرد دفع الطاعنين بهذا الخصوص‪.".‬‬
‫كما سبق للغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‪ 22‬أن قضت بإلغاء الحكم الصادر عن المحكمة اإلدارية بمكناس‬
‫بتاريخ ‪ 24/11/2005‬في الملف رقم ‪47/2005/3‬غ والقاضي برفض إلغاء قرار الهدم الصادر عن مجلس‬
‫الوصاية بعلة أنه‪ ":‬من الثابت من وثائق الملف‪ ،‬ومما لم ينكره أي من األطراف أن مجلس الوصاية قد أصدر‬
‫قرارا بهدم االصطبل الذي شيده المدعي المستأنف‪ ،‬وبذلك يكون المجلس المذكور‪ ،‬قد تجاوز االختصاصات‬
‫الممنوحة له بمقتضى ظهير ‪ ،27/4/1919‬وبث في أمور يعود النظر فيها للقضاء مما يجعل قراره هذا‬
‫موسما بالتجاوز في استعمال السلطة لعيب االختصاص وواجب اإللغاء والحكم المستأنف لما قضى بخالف‬
‫ذلك يكون قد بنى قضاءه على غير أساس ووجب إلغاؤه"‪.‬‬
‫كما أن هناك إشكال يثار بخصوص ضرورة تبليغ أمر فوري بإيقاف األشغال قبل قرار الهدم من عدمه‪ ،‬بحيث‬
‫نجد تضارب في اآلراء على مستوى القرارات القضائية‪.‬‬
‫ففي قرار للغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‪ ،23‬تم التأكيد على أنه البد من تبليغ األمر الفوري بإيقاف األشغال‪،‬‬
‫تحت طائلة بطالن قرار الهدم‪ ،‬إذ جاء في هذا القرار‪ ":‬حيث أن محكمة االستئناف بما أوردته في قرارها من‬
‫أنه" طالما أنه من الثابت من خالل وثائق ومستندات القضية أن قائد قيادة اسني أنجز بتاريخ ‪11/11/2013‬‬
‫محضر معاينة إقامة المستأنف عليه لبناء مخالف للقانون يتمثل في بناء طابق أول غير مسقف بدون ترخيص‬
‫ضمن تحت رقم ‪ ،11/2013‬كما أصدر رئيس المجلس الجماعي السني بتاريخ ‪ 12/11/2013‬أمرا فوريا‬
‫بإيقاف األشغال ووجه الحقا شكاية في الموضوع إلى وكيل الملك لدى المحكمة االبتدائية بمراكش‪ ،‬فإن خلو‬
‫الملف مما يؤكد أن إصدار األمر الفوري بإيقاف األشغال كان مقترنا بتبليغه للطرف المخالف عمال بالمادة‬
‫‪ 65‬من قانون التعمير‪ ،‬قبل االنتقال إلى اتخاد قرار الهدم‪ ،‬يجعل هذا األخير متسما بعدم المشروعية لصدوره‬
‫دون التبليغ المسبق لألمر الفوري للمستأنف عليه بصورة قانونية باعتباره إجراء جوهريا وضمانة أقرها‬
‫المشرع في إطار مسطرة ضبط مخالفات التعمير‪ ،...‬تكون قد عللت قرارها تعليال كافيا وسائغا‪ ،‬وطبقت‬
‫القانون تطبيقا سليما‪ ،‬ولم تخرق المقتضيات المحتج بها‪ ،‬وما بالوسيلة على غير أساس"‪.‬‬
‫أما محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط فقد كرست اتجاها آخر‪ 24‬واعتبرت بأن تبليغ األمر الفوري بإيقاف‬
‫األشغال غير ملزم متى تبين بأن المخالف لم يتقيد أصال بالضوابط المنصوص عليها قانونا‪ ،‬من حيث عدم‬
‫الحصول على رخصة البناء أو مخالفته لها‪.‬‬
‫وإذا كانت هذه المسألة ال يمكن تصورها ‪ ،‬وال يقبل من طرف البعض أن يلغي قرار بالهدم بمجرد عدم احترام‬
‫هذه الشكلية ‪ ،‬خاصة و أن من شأن ذلك أن يؤدي إلى انتشار البناء العشوائي غير المرخص به ‪ ،‬فأننا نعتبر‬
‫أن عمل اإلدارة بالمقابل يجب أن يكون بدوره مؤسسا على المشروعية و محترما للضمانات المخولة لألفراد‬
‫التي ال يجوز المساس بها بأي حال من األحوال‪ ،‬وذلك باإلفصاح كتابة في صلب القرار عن األسباب الواقعية‬

‫‪ - 22‬قرار عدد ‪ 607‬الصادر بتاريخ ‪ 11/07/2007‬في الملف رقم ‪.2143/4/1/2006‬‬

‫‪ - 23‬قرار الغرفة اإلدارية عدد ‪ 1996/1‬الصادر بتاريخ ‪ 17/09/2015‬في الملف اإلداري عدد ‪.3227/4/1/2015‬‬
‫‪ - 24‬قرار عدد ‪ 1853‬الصادر بتاريخ ‪ 28/04/2015‬في الملف رقم ‪.1550/7205/2014‬‬
‫~ ‪~ 12‬‬
‫والقانونية الداعية التخاذه طبقا لمقتضيات المادة الثانية من القانون رقم ‪ 03-01‬بشأن إلزام اإلدارات العمومية‬
‫والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية بتعليل قراراتها االدارية‪.‬‬
‫و ان ما تجب اإلشارة إليه في هذا الخصوص أن األمر بالهدم ال يمكن أن يصدر إال من أجل مخالفة رخصة‬
‫البناء أو الضوابط الجاري بها العمل في ميدان التعمير‪ ،‬أو االعتداء على الملك العام أما حقوق الغير فتبقى‬
‫محفوظة في اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب رفع الضرر وال يحق لإلدارة أن تحل محلهم في رفع الضرر‬
‫الذي ينتج عن رخصة البناء‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬منازعات التعمير أمام القضاء العادي‬
‫قد يبدو لعموم المتقاضين أن المحاكم اإلدارية بعد إحداثها أصبحت مختصة في جميع القضايا التي تكون‬
‫اإلدارة طرفا فيها كلما نشا نزاع بين هذه األخيرة والغير‪ ،‬غير أن الحقيقة عكس ذلك فقضايا التعمير عرفت‬
‫مسالك أخرى قضائية ال يطلع عليها اال المتمرسون الذين لهم دراية بالقضاء اإلداري خاصة والذين لهم دراية‬
‫بتوجيه الدعوى توجيها سليما حتى ال يكون مال الدعوى الحكم بعدم االختصاص‪ ،‬لهذا سنتطرق من خالل‬
‫هذا المطلب إلى منازعات التعمير أمام كل من القضاء المدني ( الفقرة األولى) من جهة‪ ،‬والقضاء الزجري‬
‫(الفقرة الثانية) من جهة أخرى‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬منازعات التعمير التي يختص بها القضاء المدني‬
‫يسعى القضاء المدني إلى إقامة التوازن بين المصلحة العامة التي تتمثل في احترام ضوابط التعمير والمصلحة‬
‫الخاصة المتمثلة في حماية الملكية الخاصة‪ ،‬فإذا ثبتت مخالفة ضوابط التعمير ينشأ آنذاك حق المطالبة بإصالح‬
‫الضرر الناتج عن المساس بالحقوق الخاصة أمام القاضي المدني‪ ،‬لهذا سنحاول من خالل هذه الفقرة أن نتحدث‬
‫عن رفع الضرر بين األساس القانوني ومشكل اإلختصاص (أوال) ودور القاضي المدني في مجال دعوى رفع‬
‫الضرر(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬رفع الضرر بين األساس القانوني ومشكل اإلختصاص‬
‫لقد نظمت دعوى رفع مضار الجوار مجموعة من المقتضيات القانونية منها ماورد في نصوص عامة وهو‬
‫ماأكده الفصل ‪ 91‬و ‪ 92‬من قانون اإللتزامات والعقود‪ ،25‬أما بخصوص النصوص الخاصة المنظمة لدعوى‬
‫رفع مضار الجوار نجد الفصل ‪ 71‬من قانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،26‬وجميع هذه‬
‫المقتضيات القانونية نجدها تلتقي في هدف واحد متمثل في حماية الجار من المضار التي يسببها له جاره نتيجة‬
‫أشغال البناء‪ ،‬إال أن المشرع وإن أعطى للجار المتضرر الحق في رفع دعوى إلزالة الضرر الذي أصابه‬

‫‪ - 25‬الفصل ‪ 91‬من ق ل ع ‪ ":‬للجيران الحق في إقامة دعوى على أصحاب المحالت المضرة بالصحة أو المقلقة للراحة بطلب‪ ،‬إما إزالة‬
‫هذه المحالت‪ ،‬وإما إجراء ما يلزم فيها من التغيير لرفع األضرار التي يتظلمون منها‪ .‬وال يحول الترخيص الصادر من السلطات المختصة‬
‫دون مباشرة هذه الدعوى‪".‬‬
‫‪ -‬الفصل ‪ 92‬من ق ل ع ‪ ":‬ومع ذلك‪ ،‬ال يحق للجيران أن يطلبوا إزالة األضرار الناشئة عن االلتزامات العادية للجوار‪ ،‬كالدخان الذي‬
‫يتسرب من المداخن‪ ،‬وغيره من المضار التي ال يمكن تجنبها والتي ال تتجاوز الحد المألوف‪.‬‬
‫‪ - 26‬الفصل ‪ 71‬من م ح ع ‪ ":‬ليس للجيران أن يطالبوا بإزالة مضار الجوار المألوفة التي ال يمكن تجنبها وإنما لهم أن يطالبوا بإزالة‬
‫المضار التي تتجاوز الحد المألوف على أن يراعى في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة لآلخر والغرض الذي خصصت‬
‫له‪.‬‬
‫ال يحول الترخيص الصادر من السلطات المختصة دون استعمال الحق في المطالبة بإزالة الضرر‪".‬‬
‫~ ‪~ 13‬‬
‫أمام القاضي المدني‪ ،‬إال أن المتضرر غالبا ما يقع في حيرة حول المحكمة المختصة للبث في هذه الدعوى‬
‫أي مايسمى بإشكالية اإلختصاص للبث في دعوى رفع الضرر‪.‬‬
‫قبل التطرق إلشكالية اإلختصاص البد أن نفرق بين حالتين تطرحان أمام القضاء المدني وهما الحالة التي ال‬
‫ينازع فيها األشخاص الخاصة في شرعية رخصة البناء‪ ،‬والحالة التي ينازع فيها األشخاص الخاصة قي‬
‫شرعية رخصة البناء‪.‬‬
‫ففي الحالة األولى ‪ :‬حيث تتم إقامة البناء على خالف أحكام ومقتضيات رخصة البناء‪ ،‬وعندما يسبب أضرارا‬
‫للغير فإنه يكون مخالفة لقواعد التهيئة والتعمير من ناحية‪ ،‬ولقواعد القانون المدني في باب المسؤولية المدنية‬
‫للمرخص له بالبناء تجاه الغير من ناحية ثانية‪ ،‬كعدم مراعاة االرتفاق القانوني المقرر بشكل يتنافى توجيهات‬
‫مخطط شغل األراضي أو حالة إقامة البناء على أرض مملوكة للغير‪.27‬‬
‫أما الحالة الثانية ‪ :‬وهي حالة المنازعة في شرعية رخصة البناء من طرف األشخاص الخاصة ‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة ال يمكن الحكم ضد صاحب بناية إال إذا تم إلغاء هذه الرخصة مسبقا أمام جهات القضاء اإلداري‪ ،‬وعليه‬
‫يكون للغير المتضرر منها دعويان دعوى إلغاء رخصة البناء لتجاوز السلطة أمام القاضي اإلداري‪ ،‬ثم اللجوء‬
‫إلى القاضي المدني إلصالح الضرر الناتج عن المسؤولية المدنية للمرخص له بالبناء من جراء األشغال التي‬
‫أنجزت وفقا لهذه الرخصة الملغاة‪ ،‬ذلك أن رخصة البناء هي قرار إداري والقاضي المدني غير مختص‬
‫إللغائه مما يستدعي التصريح بعدم االختصاص النوعي‪.‬‬
‫وفي كلتا الحالتين قد يتيه المدعي المتضرر بين أقسام القضاء العادي واإلداري‪ ،‬فقد يقع في لبس حول المحكمة‬
‫التي ستكون مختصة للبث في طلب رفع الضرر‪ ،‬هل أمام المحكمة االبتدائية أم أمام المحكمة اإلدارية ؟‬
‫وجوابا على هذا التساؤل قضت المحكمة اإلدارية بأكادير‪ 28‬في قضية " تتعلق بطلب إلغاء رخصة البناء التي‬
‫سلمها رئيس المجلس الجماعي لصاحب البناء‪ ،‬بعلة أنه سيفتح مطال على منزل الطاعن وسيصبح مصدر‬
‫تشويش اجتماعي وصحي ومناخي وعمراني فرفضت المحكمة طلب الطاعن بعلة أن الخبرة المأمور بها‬
‫أثبثت أن المدعى عليه احترم تصاميم البناء "‪ .‬كما ذهبت المحكمة اإلدارية بمراكش‪ 29‬في قضية "تتعلق بطلب‬
‫إلغاء رخصة البناء التي سلمتها بلدية لبناء عمارة وذلك ألسباب متصلة باألضرار التي لحقت بمنزل الطاعن‬
‫المجاور للعقار الجارية به أشغال البناء بمقتضى الترخيص المذكور‪ ،‬رفت المحكمة الطلب لكون الرخصة‬
‫صادرة عن جهة مختصة‪ ....‬ولكون األضرار التي يدعي الطاعن أنها لحقت بمنزله ال ترجع إلى عيب في‬
‫رخصة البناء بل هي أضرار لها عالقة بكيفية إنجاز أشغال البناء التي لم يثبت الطاعن مخالفته لتصميم‬
‫التهيئة"‪.‬‬
‫يتضح من خالل األحكام المشار إليها المشار إليها أعاله أن منازعة رخصة البناء تطرح مشكل االختصاص‬
‫بين انعقاده للقضاء اإلداري وبين انعقاده للقضاء العادي‪ ،‬فالمتضرر ال يعر بالضبك المحكمة التي يجب أن‬

‫‪ - 30‬الميلود بوطريكي‪ ،‬منازعات رخصة البناء بين اختصاص القضاء اإلداري والقضاء العادي ‪ www.majalah.new.ma‬صفحة‬
‫‪.12‬‬
‫‪ - 31‬حكم رقم ‪ 2007/118‬صادر بتاريخ ‪ 2007/11/01‬في الملف رقم ‪( 2007/008‬غير منشور)‪ .‬أشارت إليه الذكتورة غيتة‬
‫الدكراوي في "منازعات التعمير بين المحاكم اإلدارية والمحاكم العادية"‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط –‪ –2019‬صفحة‪.155‬‬
‫‪ - 32‬أشار إليه محمد األعرج‪ ،‬قانون منازعة الجماعات المحلية‪ ،‬المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬سلسلة مواضيع الساعة ‪،‬‬
‫عدد ‪ ،2008‬صفحة ‪.68‬‬

‫~ ‪~ 14‬‬
‫يرفع دعواه‪ .‬لكن المسألة بسيطة إذ يجب التمييز بين حالتين اثنتين وهما ‪ :‬حالة المنازعة في شرعية رخصة‬
‫البناء كقرار إداري وهنا االختصاص ينعقد للمحكمة اإلدارية‪ ،‬أما الحالة الثانية وهي المنازعة في األضرار‬
‫التي تسببها هذه الرخصة نتيجة تنفيدها وهنا يكون القاضي المدني هو المتخصص‪ ،‬غير أن االعتقاد الذي‬
‫يسود عند العامة هو أن المحمة اإلدارية هي المختصة للبث في دعوى رفع الضرر على اعتبار أن الفرع يتبع‬
‫األصل فيرفع المتقاضي المتضرر دعواه أمام قاضي اإللغاء وهنا يصطدم طلبه بعدم القبول‪ ،‬ألن األصل عو‬
‫رفع الدعوى أمام القاضي المدني الذي يعتبر مختصا طبقا للفصل ‪ 91‬من ق ل ع وكذا الفصل ‪ 71‬من قانون‬
‫‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬دور القاضي المدني في مجال رفع دعوى الضرر‬
‫إذا كان القاضي اإلداري يقيم نوعان من الموازنة بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة وذلك من خالل‬
‫سهره على احترام مقتضيات قانون التعمير والتجزئات‪ ،‬وفي نفس الوقت يحرص على حماية الملكية الخاصة‬
‫كحق مقدس ومحمي دستوريا‪ ،‬فإن القاضي المدني بدوره يضع بصمته في هذا المجال وذلك من خالل رفعه‬
‫للضرر الذي يصيب الجار نتيجة رخصة بناء أوتجزيء‪ ،‬مما يجعلنا نطرح التساؤل حول مظاهر هذه الحماية‬
‫التي يمارسها القاضي المدني في هذا المجال؟‬
‫من بين شروط دعوى رفع الضرر وجود عالقة سببية بين الفعل الضار الصادر من الجار والضرر الذي‬
‫حصل للجار المتضرر‪ ،‬وفي هذا اإلطار ذهبت ابتداية لفقيه بن صالح في قضية‪ 30‬عرضت عليها‪" ،‬حيث‬
‫يعرض فيها المدعي بأن المدعى عليها التي تقطن بالمنزل المجاور له أحدثت ثقب بحائطها مما جعل حائطه‬
‫يعرف تصدعا بسبب الطرق العنيف ملتمسا قبول الطلب شكال وموضوعا أساسا الحكم على المدعى عليها‬
‫برفع الضرر الذي ألحقته بجداره والحكم بتعويض قدره ‪ 5000‬درهم وتحميل المدعى عليها الصائر‪،‬‬
‫واحتياطيا األمر تمهيديا بإجراء خبرة‪.‬وبعد إجراء الخبرة خلص التقرير المنجز بشأنها أن المدعي يجاور‬
‫منزل المدعى عليها من جهة اليمين وقد ظهر على جزء من جدار غرفة المدعي الموالية لجدار المدعى عليها‬
‫آثار للتصدع‪ ،‬إال أنه عند معاينة الخبير للجهة الموالية للمدعى عليها تبين له عدم وجود جدار حجري على‬
‫سمك ‪30‬سنتيما من جهة المدعي وال يظهر عليه أي آثار للحفر أو ثقب يؤدي إلى جدار المدعى عليه أو آية‬
‫آثار للضرب أو العنف على هذا الجدار‪ ،‬وأن التصدع موضوع الدعوى راجع إلى عملية الترميم الناقصة لهذا‬
‫الموقع مما جعله مع مرور الزمن تظهر عليه عالمات التشقق والتصدع‪ ،‬األمر الذي تبقى معه عالقة السببية‬
‫بين فعل المدعى عليها وبين التصدع الموجود بمنزل المدعى عليه غير قائمة مما يبقى معه طلب المدعي غير‬
‫مؤسس على سند قانوني سليم ويتعين رده "‪.‬‬
‫يتضح من خالل هذا الحكم أن المحكمة ال تبث في طلبات رفع الضرر باالستجابة أو الرفض‪ ،‬إال إذا أمرت‬
‫بإجراء خبرة كون المحكمة ال تتوفر على العناصر الكافية للبث في القضية‪ ،‬فالقاضي المدني له دور كبير في‬
‫حماية حقوق األفراد خاصة الجيران إذ يسهر على تطبيق الفصل ‪ 91‬و‪ 92‬من ق ل ع بكل فعالية وال يتوانى‬

‫‪ - 33‬حكم ابتدائية الفقيه بن صالح رقم ‪ 10/138‬صادر بتاريخ ‪( 2011/02/02‬غير منشور)‪ ،‬أشارت إليه الذكتورة غيتة الدكراوي‬
‫في " منازعات التعمير بين المحاكم اإلدارية والمحاكم العادية"‪ ،‬مطبعة األمنية ‪ ،‬الرباط – ‪ - 2019‬صفحة ‪.160‬‬

‫~ ‪~ 15‬‬
‫في االستجابة إلى طلب رفع الضرر متى اتضح له خروج الضرر الذي يتحمله الجار عن األضرار األلوفة‬
‫التي يتحملها الجيران‪ ،‬معتمدا في ذلك بشكل أساسي على نتائج الخبرة كإجراء من إجراءات التحقيق‪.31‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬منازعات التعمير التي يختص بها القضاء الزجري‬
‫تعتبر قواعد التعمير والبناء المنصوص عليها قانونا بمثابة اإلطار الذي يجب ان يحترمه كل من يباشر عملية‬
‫من عمليات البناء‪ ،‬و تطبيق هذه القواعد واحترام هـــذا اإلطار ال يمكن ان يكـــون فعليا اال اذا تمــت حمايته‬
‫بمجموعة من التدابير الزجرية التي تهــدف اساسا الى الوقاية وتفادي كل مخالفة قبل وقوعها‪ ،‬من أجل ضمان‬
‫مراقبة أفضل لميدان التعمير والبناء و الحيلولة دون قيام بناء عشوائي او غير قانوني‪ ،‬لهذا من خالل هذا‬
‫المطلب سنحاول التطرق إلى أنواع المخالفات في ميدان التعمير(أوال)‪ ،‬والتدخل الزجري للقضاء في مجال‬
‫التعمير(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬أنواع المخالفات في ميدان التعمير‬
‫يقصد بالمخالفات في ميدان التعمير القيام بأعمال وتصرفات مخالفة للنظم والضوابط المنصوص عليها في‬
‫القوانين المنظمة‪ 32‬لكل من قانون التعمير رقم ‪ 12.9033‬والقانون رقم ‪ 25.9034‬المتعلق بالتجزئات العقارية‬
‫والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪ ،‬ويبقى أهم قانون يتطرق لهذه المخالفات بشكل مفصل هو القانون رقم‬
‫‪ 12.6635‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الذي صدر مؤخرا بتاريخ ‪ 25‬غشت‬
‫‪ 2016‬والذي عدل وتمم بموجبه المشرع المغربي القوانين السالف ذكرها‪ ،‬والذي جاء باألساس من أجل‬
‫مواجهة الخروقات واالختالالت التي يعرفها هذا الميدان وتبيان مختلف أنواع المخالفات وتجاوز اإلكراهات‬
‫القانونية والعملية التي كانت تطرحها‪ ،‬ولهذا سنقسم هذه الفقرة للحديث عن المخالفات التي لها عالقة برخص‬
‫ماقبل البناء (أ) والمخالفات التي لها عالقة برخص مابعد البناء (ب)‪.‬‬
‫‪ ‬المخالفات المتعلقة برخص التعمير ماقبل البناء ‪:‬‬
‫الترخيص اإلداري في مجال التعمير والبناء ال يكون إال في المجال العمراني القانوني المنظم وبعبارة أكثر‬
‫وضوحا فإن مجال إعمال وتطبيق الرخص ال يكون إال في المناطق المشمولة بمخططات التعمير وتصاميمه‪،‬‬
‫و عموما يمكن القول أن الرخص التمنح إال بالتأكد من توفر عدة شروط قانونية‪ ،‬وكل تقاعس في الحصول‬
‫على هذه الرخص يرتب مسؤولية صاحبها‪ ،‬فماهي أهم المخالفات المتعلقة برخص ماقبل البناء واالشكاليات‬
‫التي تطرحها على المستوى العملي ؟‬

‫‪ - 34‬الفصل ‪ 59‬من قانون المسطرة المدنية ‪.‬‬

‫‪ - 32‬الحبيب السرناني – االشكاالت العملية من خالل تطبيق القانون ‪ 12.66‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‪،‬‬
‫مقال منشور بمجلة القانون و األعمال ‪ ،‬العدد ‪ 19‬يوليوز ‪ 2018‬ص ‪.129‬‬
‫‪ - 33‬قانون رقم ‪ 12.90‬الصادر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 14‬محرم‪1412‬الموافق ل‪ 15‬يونيو ‪. 1992‬‬
‫‪ - 34‬قانون رقم ‪ 25.90‬الصادر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 14‬محرم‪ 1913‬الموافق ل‪ 15‬يونيو ‪. 1992‬‬
‫‪ - 35‬قانون رقم ‪ 12.66‬الصادر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 6501‬بتاريخ ‪ 17‬ذو الحجة‪ 1437‬الموافق ل‪ 19‬شتنبر ‪ 2016‬والصادر‬
‫تنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.16.124‬بتاريخ ‪ 21‬من ذي القعدة ‪ 1437‬الموافق ل‪ 25‬غشت ‪.2016‬‬

‫~ ‪~ 16‬‬
 ‫‪ ‬البناء أوالتجزيء بدون رخصة ‪:‬‬
‫‪ -‬البناء أو الشروع في البناء بدون رخصة ‪:‬‬
‫يشكل البناء بدون رخصة مسبقة في المناطق التي تستلزم ذلك مخالفة تستوحب معاقبة مرتكبها‪ ،‬وهذا ما‬
‫نصت عليه صراحة المادة ‪ 40‬من مدونة التعمير التي تم تعديلها بموجب القانون رقم ‪ 12.66‬إذ جاء فيها‬
‫"يمنع القيام بالبناء دون الحصول على رخصة لمباشرة ذلك‪ " ..‬و تجدر اإلشارة أن الجهة المختصة بتسليم‬
‫الرخص هو رئيس مجلس الجماعي وهذا ما أشارت له المادة ‪ 41‬من قانون ‪ ،12.66‬وعندما نتحدث عن‬
‫مخالفة البناء بدون رخصة كجريمة يعاقب عليها القانون نستحضر المادة ‪ 64‬من قانون التعمير كما تم نسخها‬
‫و تعويضها بمقتضيات آخرى بموجب القانون رقم ‪ 12.66‬والتي تجري في ذات السياق بحيث جاء فيها‪" :‬يعد‬
‫ارتكاب األفعال المبينة أدناه مخالفة للقانون الجاري به العمل في مجال التعمير‪:‬‬
‫إنجاز بناء أو الشروع في إنجازه‪:‬‬
‫‪ -‬من غير رخصة سابقة‬
‫وقد قامت المادة أعاله بتعداد أهم أنواع المخالفات التي لها عالقة برخص ماقبل البناء‪ ،‬والتي تتجلى باإلضافة‬
‫الى البناء من غير رخصة كإنجاز بناء أو الشروع في إنجازه‪:‬‬
‫‪ -‬دون احترام مقتضيات الوثائق المكتوبة و المرسومة موضوع الرخص المسلمة في شأنها‪.‬‬
‫‪ -‬في منطقة غير قابلة الستقبالها بموجب النظم المقررة‪.‬‬
‫‪ -‬فوق ملك من األمالك العامة أو الخاصة للدولة والجماعات الترابية وكذا األراضي التابعة للجماعات الساللية‬
‫بدون رخصة سابقة يجب الحصول عليها قبل مباشرة ذلك من طرف السلطات الوصية على تسيير هذه األمالك‪.‬‬
‫وبخصوص مسألة الرخص الضمنية والتي كانت تطرح عدة مشاكل على مستوى الواقع العملي أو القانوني‬
‫فالمشرع المغربي من خالل المادة ‪ 48‬من قانون التعمير بعد تعديلها قد تجاوز هذه المسألة بحيث قضت بأنه‬
‫" في حالة سكوت رئيس مجلس الجماعة تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء أجل شهرين من تاريخ إيداع‬
‫طلب الحصول عليه‪.‬‬
‫‪ -‬التجزئ بدون رخصة مسبقة ‪:‬‬
‫بخصوص المستجدات التي أضفاها القانون رقم ‪ 12.66‬على القانون رقم ‪ 25.90‬في الشق المتعلق بضبط‬
‫وزجر المخالفات أنه في المادة ‪ 63‬اعتبر إحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية أو القيام بالبناء من غير‬
‫الحصول على إذن سابق بذلك أو العمل على تقسيم مخالف لمقتضيات المادة ‪ 58‬من نفس القانون بدون‬
‫ترخيص من الجهات المختصة بمثابة مخالفة توجب مؤاخذة صاحبها‪ ،36‬وقد قضت المحكمة اإلبتدائية بصفرو‬
‫في الملف الجنحي بالتالي " إن المحكمة لما أدانت المتهم من أجل النصب وتقسيم وتجزئة عقار وبيعه دون‬
‫ترخيص اعتمادا على اعترافه بإقدامه على تقسيم العقار و بيعه قطع ارضية من أجل إقامة بناء عليها من غير‬
‫أن يحصل على أي ترخيص بذلك‪ ،‬تكون قد عللت قرارها تعليال سليما " ‪.37‬‬

‫‪ - 36‬هشام صبري ‪ ،‬قراءة في المقتضيات الزجرية للقانون رقم ‪ 66-12‬المتعلق بالتعمير مقال منشور بالمجلة المغريية للقانون‬
‫الجنائي والعلوم العدد ‪ 4/5‬السنة ‪ 2017‬ص ‪.172‬‬
‫‪ - 37‬قرار عدد ‪ 286‬الصادر بتاريخ ‪ 20‬مارس ‪ 2013‬في الملف الجنحي عدد ‪.10270/6/5/2012‬‬
‫~ ‪~ 17‬‬
 ‫‪ ‬مخالفة رخصة البناء ‪:‬‬
‫إن ضبط مجال التعمير ال يعني فقط الحصول على رخصة البناء للقيام بكل األشغال المرغوب فيها‪ ،‬بل البد‬
‫من احترام مضمون الرخصة و التصاميم المرفقة بها والتي كانت موضوع مصادقة من طرف اللجنة التقنية‬
‫التي تتولى دراسة طلبات رخص البناء والبث فيها‪ 38‬وعدم الخروج عن مقتضاها وذلك بضرورة التقييد‬
‫بمضمونها حصرا‪ ،‬ألن ما نالحظه غالبا هو مخالفة التصاميم بعد تسليم الرخصة لصاحبها إذ يقوم المخالف‬
‫بإدخال تعديالت عليها‪ ،‬مما يجعل هذا الفعل يقع تحت طائلة الممنوع‪ ،‬وبالتالي تسري عليه األحكام الجزائية‬
‫الواردة في قوانين التعمير عموما وقانون زجر المخالفات رقم ‪ 12.66‬بشكل خاص‪ .‬فمخالفة التصميم‬
‫المرخص كانت دائما تعتبرها المحاكم بمثابة البناء بدون ترخيص و يسري عليها نفس الحكم وفي هذا اإلطار‬
‫صدرحكم عن ابتدائية صفرو‪ 39‬سنة ‪ 2016‬جاء في إحدى حيثياته " حيث يستفاد من وثائق الملف ومستنداته‬
‫وخاصة الشكلية المقدمة من طرف السيد رئيس المجلس الجماعي لصفرو أنه بتاريخ ‪ 2016/01/06‬ضبط‬
‫المتهم من طرف األشخاص المكلفين بمراقبة البناء وهو يقوم بالبناء بدون رخصة والمتمثل في‪ :‬مخالفة‬
‫التصميم المرخص بتاريخ ‪ 3‬مارس ‪ 2016‬تحت عدد ‪ 69‬وذلك بإحداث الدرج بالملك العمومي‪ ،‬فتح نوافذ‬
‫للقبو من جهة اليمين مع إحداث قبو ثاني تحت القبو المرخص‪ ..‬وحيث أن المتهم بإقدامه على مباشرة البناء‬
‫من غير الحصول على إذن صريح أو ضمني من الجهة المختصة يكون قد خرق أحكام المادة ‪ 40‬من الظهير‬
‫الشريف المتعلق بالبناء و يتعين بالتالي مؤخداته من أجله‪ ".40‬فالمحكمة بتوجهها ذلك اعتبرت أن إضافة طابق‬
‫خارج مضمون الرخصة يعتبر بمثابة بناء بدون رخصة‪ ،‬وهو توجه صائب إذ ال يحق لألشخاص اإلختباء‬
‫وراء ترخيص بمضمون محدد ويفعلون به ما يشاءون‪ 41‬فقيام المخالف بإدخال تغييرات على بناء موجود دون‬
‫الحصول على رخصة بذلك عبر اتباع مجموعة من المساطر القانونية يجعل الفعل مجرما يجب مؤاخذته‬
‫عليه"‪.‬‬
‫‪ ‬المخالفات المتعلقة برخص مابعد البناء ‪:‬‬
‫نصت المادة ‪ 55‬من قانون التعمير" ال يجوز لمالك المبنى أن يستعمله بعد انتهاء األشغال فيه إال إذا حصل‬
‫على رخصة السكن إذا تعلق األمر بعقار مخصص للسكن أو على شهادة المطابقة إن تعلق األمر بعقار‬
‫مخصص لغرض أخر غير السكن‪ "...‬فباستقراء هذه المادة يتضح أن عدم الحصول على رخصة السكن من‬
‫الجهات المختصة إذا تعلق األمر بعقار مخصص للسكن بعد تشييده يشكل مخالفة توجب مؤاخدة فاعلها‪ ،‬ونفس‬
‫األمر بالنسبة لبناء وتشييد عقارات مخصصة لغرض غير السكن حيث يجب بالضرورة الحصول على‬

‫‪ - 38‬سعيد الوردي‪ ،‬مراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء مطبعة آنفو‪-‬برانت ‪ 12‬شارع القادسية ‪-‬الليدو‪ -‬فاس الطبعة األولى‬
‫‪.2017‬‬
‫‪ - 39‬حكم عدد ‪ 1533‬في الملف عدد ‪ 1173-16‬بتاريخ ‪ 4‬يوليوز ‪ 2016‬أشار إليه سعيد الوردي م‪.‬س‪ .‬ص ‪.35‬‬
‫‪ - 40‬وفي حكم اخر صادر عن نفس المحكمة من ضمن ما جاء في حيثاته ما يلي‪:‬‬
‫‪"...‬حيث يستفاد من وثائق الملف ومستنداته وخاصة المقدمة من طرف السيد رئيس المجلس الجماعي لعين تمكناي أنه بتاريخ ‪25‬‬
‫يناير‪ 2016‬ضبط المتهم من طرف االشخاص المكلفين بمراقبة البناء وهو يقوم بالبناء بدون رخصة والمتمثل في ما يلي‪:‬‬
‫تجاوز مضمون الرخصه عدد ‪ 83‬بتاريخ ‪ 4‬نونبر ‪ 2015‬وذلك ببناء طابق أرضي و الطابق االول على مساحة حوالي ‪ 120‬متر مربع‬
‫في محل سكناه وحيث ان المتهم باقدامه على مباشرة البناء من غير الحصول على إذن صريح او ضمني من الجهه المختصة يكون قد‬
‫خرق احكام المادة ‪ 40‬من الظهير الشريف المتعلق بالبناء مؤاخدتة من أجله وحيث يتعين الحكم على المخالف بهدم البناء غير المرخص‬
‫به على نفقته تطبيقا للمادة ‪ 66‬من القانون المتعلق بالتعمير‪"...‬حكم عدد ‪ 2007‬صادر عن المحكمة االبتدائية بصفرو في الملف‬
‫عدد‪ 16-1361‬بتاريخ ‪ 21‬نونبر ‪.2016‬‬
‫‪ - 41‬سعيد الوردي م‪.‬س ص ‪. 36‬‬
‫~ ‪~ 18‬‬
‫ترخيص بذلك حتى يتسنى شغلها هي األخرى تحت طائلة المسؤولية‪ .‬وبهذا يتضح أن القانون رقم ‪12.66‬‬
‫المتعلق بضبط وزجر المخالفات ألزم المستفيد من السكن بضرورة الحصول على رخصة السكن وشهادة‬
‫المطابقة حتى ولو تولى مهندس معماري إدارة األشغال‪ ،42‬فشهادة هذا األخير وفق هذا القانون تعفي من القيام‬
‫بالمعاينة ال أقل وال أكثر‪.‬‬
‫وباإلضافة الى ماذكر أعاله فقد أشارت المادة ‪ 40‬من قانون التعمير بعد تعديلها وتتميمها بالقانون رقم ‪12.66‬‬
‫إلى رخص جديدة يجب بالضرورة الحصول عليها وذلك في حالة إدخال تغييرات على بناء موجود دون‬
‫الحصول على رخصة وكذلك فيما بتعلق بإدخال تغييرات كيفما كانت طبيعتها على واجهة بناية من دون‬
‫الحصول على رخصة‪ ،‬ومن الرخص الجديدة كذلك ما يسمى برخصة تسوية البناء غير القانوني و التي يسلمها‬
‫رئيس الجماعة لطالبها بعد موافقة الوكالة الحضرية‪ ،‬زد على ذلك رخصة اإلصالح هي األخرى من نفس‬
‫الجهه وذلك في المناطق الخاضعة إللزامية الحصول على رخصه البناء دون إحراز الرخص األخرى و دون‬
‫استشارة السلطات اإلدارية األخرى المعينة بميدان التعمير والبناء‪ ،‬إال أنه أهم هذه الرخص الجديدة على‬
‫اإلطالق ما يسمى برخصة الهدم أشارت إليها المادة ‪ 63‬مكرر مرة وهي رخصة تسلم من قبل رئيس الجماعة‬
‫سواء تعلقت بالهدم الجزئي أو الكلي لبناية من البنايات داخل أجل شهر إال أن المالحظ على هذه المادة أن‬
‫المشرع لم يحدد آجال معينة للبث في هذه الطلبات المتعلقة برخصة الهدم‪ ،‬كما أنه لم يبين مآل طلب المستفيد‬
‫بعد انقضاء آجال الشهر‪ 43‬المذكور مما سيطرح إشكاالت عملية ال محالة ؟‬
‫يتضح لنا من خالل مقتضيات هذه المادة أن كل إصالح أو تغيير ال يسبقه الحصول على ترخيص بذلك يرتب‬
‫المسؤولية ويجعل ذلك الفعل مشوبا ومن تم خرقا للقانون ومخالفة توجب زجر فاعلها‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التدخل الزجري للقضاء في مجال التعمير‬
‫تهدف المقتضيات الزجرية الواردة في قوانين التعمير الى حماية النظام العام االجتماعي وتنظيم نطاق توزيع‬
‫المجال العمراني للمدينة وعدم المس بجماليتها نظرا لإلرتباط الوطيد بين التعمير والظروف الصحية‬
‫واإلقتصادية للمجتمع ككل‪ .44‬هذا الدور المؤثر لسياسة التعمير هو الذي دفع المشرع الى تضمين نصوص‬
‫زجرية تساهم عبر تدخل القضاء لتطبيقها في حماية وضبط المجال العمراني‪ .‬من خالل إضافة الصفة اآلمرة‬
‫على معظم نصوص هذه القوانين‪ .‬بعد اإلطالع على المقتضيات الزجرية التي جاءت بها قوانين التعمير اتضح‬
‫أنها تضم المخالفات وكذلك الجنح‪ ،‬إذ أن جل الجزاءات المقررة بهذا الخصوص تتراوح ما بين الغرامات‪،‬‬
‫المالية والعقوبات الحبسية‪ .‬مما يعني أن التنظيم التشريعي لهذا المجال لم يتصور جرائم تصل الى صف‬
‫الجنايات‪ .‬لعل هذا ما يؤكد ضعف التجريم والعقاب الذي ينعكس سلبا على المجال برمته‪.‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 71‬من القانون ‪" 12.90‬يعاقب بغرامة من ‪ 10000‬الى ‪ 100‬الف درهم‪ ،‬كل من باشر‬
‫البناء أو شيده من غير اذن سابق‪ ،‬او في منطقة غير قابلة بموجب النظم المقرر ألن يقام بها المبنى المشيد‬

‫‪ - 42‬الحاج شكرة قراءة في القانون رقم ‪ 66. 12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء المجلة المغربية‬
‫لإلدارة المحلية والتنمية العدد ‪ 133‬مارس ابريل ‪ 2017‬ص ‪.90‬‬
‫‪ - 43‬الحاج شكرة‪ ،‬مرجع سابق ص ‪.91‬‬
‫‪ - 44‬جياللي بوحيص‪ ،‬دور القضاء الزجري في مجال مخالفات البناء " سلسلة ندوات المحكمة اإلبتدائية بالريصاني" عدد‬
‫‪.2003/2‬‬
‫~ ‪~ 19‬‬
‫أوالموجود في طور التشييد‪ .‬إذا عاد المخالف إلى اقتراف نفس المخالفة داخل السنة الموالية للتاريخ الذي‬
‫صدر فيه الحكم القاضي بالمخالفة مكتسب لقوة الشيء المقضي به‪ ،‬يعاقب بالحبس من شهر الى ‪ 3‬أشهر‪.‬‬
‫ويعاقب كذلك بالغرامة المنصوص عليها في الفقرة األولى من الماده ‪ 71‬من القانون ‪ 12. 90‬كما تم تعديله‬
‫وتتميمه كل من ادخل تغيرات على العقار من غير الحصول على رخصة الترميم او البناء‪ .‬ويعاقب ايضا‬
‫بغرامة من ‪ 2000‬الى ‪ 20‬الف درهم‪ .‬كل من قام بإدخال تغيير على واجهة البناية من دون الحصول على‬
‫رخصة بذلك كيف ما كانت طبيعة هذا التغيير‪.‬‬
‫أما في حالة استعمال المالك المبنى لنفسه من غير ان يحصل على رخصة السكن أو شهادة المطابقة من‬
‫السلطات المختصة يعاقب بغرامة من ‪ 5000‬الى ‪ 50‬الف درهم‪ .‬بينما إذا جعل المالك هذا المبنى في متناول‬
‫الغير من اجل استعماله‪ ،‬قبل أن يحصل على رخصة السكن وشهادة المطابة يعاقب المالك بغرامة من ‪10000‬‬
‫إلى ‪ 100‬الف درهم‪ ،‬هذا إضافة إلى العديد من العقوبات الزجرية التي جاء بها قانون ‪ 12.66‬إذ تبقى النتيجة‬
‫األساسية من وراء هذه العقوبات هي تلك التي جاءت بها المادة ‪ 80-1‬من نفس القانون إذ أوجبت على المحكمة‬
‫في حالة اإلدانة ان تحكم على نفقة المخالف بهدم األبنية موضوع المخالفة وبإعادة الحالة الى ماكانت عليه‪.‬‬
‫وهو أمر تتواله لجنة إدارية بعد توصلها بالمقرر القضائي النهائي‪.‬‬
‫كما هو الشأن بالنسبة للتجريم والعقاب في نطاق قانون‪ .12.90‬فإن المشرع المغربي اعتمد نفس النهج في‬
‫إطار القانون رقم ‪ 25. 90‬كما عدل وتمم هو اآلخر‪ .‬إذ نص على العقوبة السالبة للحرية إضافة الى العقوبات‬
‫المالية‪ ،‬وتتجسد أبرز العقوبات المالية في الغرامة ما بين ‪ 100‬الف الى خمسة ماليين درهم في حالة القيام‬
‫بتجزئة سكنية من غير إذن مسبق أو القيام بتقسيم مخالف ألحكام المادة ‪ 51‬من قانون ‪ 25.90‬كما تم تعديله‬
‫وتتميمه‪ ،‬كذلك العقوبة بغرامة مالية تتراوح بين ‪ 100‬الف درهم و ‪ 200‬الف درهم في حالة القيام بتجزئة‬
‫فوق ملك الدولة العام أو الخاص أو ملك تابع للجماعات الساللية من غير الحصول على األذون المنصوص‬
‫عليها في األنظمة الجاري بها العمل‪ .‬هذا إضافة الى الغرامة ما بين ‪ 50‬الف الى ‪ 100‬الف درهم في حالة‬
‫اإلخالل بمقتضيات مسك دفتر الورش‪ .‬بالنظر تقريبا لنفس االعتبارات التي سبق ان أشرنا إليها بخصوص‬
‫قانون ‪ 12.90‬نجد ان المشرع لم يكتفي في قانون التجزئات العقارية بالغرامات لوحدها‪ ،‬بل قام بالتنصيص‬
‫ايضا على عقوبات حبسية تساهم الى حد ما في ضبط هذا المجال هو األخر والحفاظ على األسس التي ينبني‬
‫عليها‪ .‬وبهذا نجد المادة ‪ 66‬من القانون ‪ 25.90‬تعاقب بالحبس من سنة الى خمس سنوات وغرامة مالية ما‬
‫بين ‪ 100‬الى ‪ 200‬الف درهم كل من قام بإحداث تجزئة سكنية في منطقة غير قابلة إلستقبالها بموجب النظم‬
‫المقررة‪ .‬نفس العقوبة تم اقرارها بموجب الفصل ‪ 67‬من نفس القانون في الحالة التي يتم فيها البيع أو اإليجار‬
‫أو القسمة أو العرض للبيع أو اإليجار بقعة قبل اإلذن باحداثها أو لم تكن محل التسلم المؤقت لألشغال‪ ،‬مع‬
‫مراعاة األحكام المتعلقة ببيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫وأخير من خالل المقارنة ابسيطة بين القانون ‪ 12.90‬والقانون ‪ 25.90‬بعد التعديل اتضح جليا أن المشرع‬
‫شدد نوعا ما العقوبات التي جاء بها في التعديل الجديد إذ نص على العقوبات الحبسية إضافة الى الغرامات‪،‬‬
‫في بعض الحاالت التي يكون لها تاثير خطير على مجموعة من النظم‪ .‬وذلك من أجل ضبط المجال العمراني‬
‫والبيئي ‪.‬‬

‫~ ‪~ 20‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني والبيئي‬
‫إن القضايا و المنازعات المثارة بخصوص التعمير‪ ،‬وما يرافقها من غموض في االختصاصات بين المتدخلين‬
‫في هذا القطاع الحيوي‪ ،‬قد ساهم في عرقلة النمو الطبيعي للمدينة المغربية‪ ،‬و أدى إلى انعكاسات سلبية على‬
‫مستوى التخطيط و التدبير العمراني و المجال البيئي‪ ،‬و عليه سوف نعالج في هذا المطلب تأثير هذه المنازعات‬
‫على المجال العمراني (المطلب األول)‪ ،‬ثم نبرز تجليات هذه المنازعات على المجال البيئي (المطلب الثاني) ‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني‬
‫تشكل منازعات التعمير واإلسكان مشاكل كبيرة بسبب ارتباطها الوثيق بحق الملكية وتجد اإلدارة نفسها في‬
‫كثير من األحيان بين سندان تدبير هذا المرفق الحيوي ومطرقة احترام الحقوق وتجنب أي تعسف في ممارسة‬
‫سلطاتها طالما أن التوفيق بين طرفي هذه المعادلة كثيرا ما يكون أمرا صعبا إن لم نقل مستحيال‪ ،‬و عليه‬
‫سنحاول التطرق في هذا المطلب الختصاص اإلدارة المكلفة بالتعمير بالنظر في الجوانب العقارية (الفقرة‬
‫األولى)‪ ،‬ثم الوقوف على تجليات تأثير هذه النزاعات على التدبير العمراني (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬اختصاص اإلدارة المكلفة بالتعمير في الجوانب العقارية للتدبير العمراني‬
‫إذا كان من المفروض أن يجد تدخل اإلدارة المكلفة بالتعمير في الميدان العقاري مرجعيته في النصوص‬
‫القانونية والتنظيمية المعمول بها‪ ،‬فإن تفحص هاته األخيرة يكشف عن غموض كبير يلف هذا الجانب‪ ،‬ففي‬
‫الوقت الذي ال نجد في القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير والمرسوم الصادر لتطبيقه سنة ‪ 1993‬ما يستشف‬
‫منه اشتراط الملكية في ملف طلب الحصول على رخصة للبناء‪ ،‬وال حتى اإلشارة إلى الوثيقة التي ينبغي أن‬
‫يتضمنها الملف بهذا الشأن (رسم عقاري‪ ،‬شهادة ملكية‪ ،‬استمرار‪ ،‬انتفاع‪ ،)…،‬نصادف لبسا كبيرا على‬
‫مستوى القانون ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪ ،‬حيث أن المشرع‬
‫يتحدث عن صاحب التجزئة وصاحب الشأن وال يستعمل مصطلح " المالك ‪" 45‬‬
‫ولعل ما زاد هذا األمر غموضا‪ ،‬ما جاءت به بعض الدوريات في هذا الشأن‪ ،‬فالدورية الوزارية عدد‬
‫‪ 2000/1500‬المتعلقة بتبسيط مسالك ومساطر دراسة رخص البناء وإحداث التجزئات العقارية والمجموعات‬
‫السكنية وتقسيم العقارات‪ ،‬قد اعتبرت شهادة الملكية ضمن الوثائق التي يستوجبها طلب الحصول على رخصة‬
‫البناء‪ ،46‬بالنسبة إلى المشاريع المتواجدة داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة‬
‫والمناطق ذات الصبغة الخاصة‪ ،‬دون اشتراطها ضمن الوثائق التي يستوجبها طلب رخصة البناء بالنسبة إلى‬
‫المناطق األخرى‪ ،‬األمر الذي يستنتج معه غياب خيط واضح بالنسبة لواضع الدورية‪ ،‬حيث ال يعقل أن يتم‬
‫اشتراط شهادة الملكية في مناطق دون أخرى‪ ،‬هذا دون أن ننسى دورية وزير الداخلية عدد ‪ 398‬المؤرخة‬
‫في ‪ 28‬مارس ‪ 1996‬في شأن نطاق إلزامية رخصة البناء في الوسط القروي وشروط تسليمها حيث جاء فيها‬
‫بأن " المهمة األساسية المنوطة بمختلف المصالح اإلدارية المتدخلة في ميدان التعمير بصدد دراسة طلبات‬

‫‪ - 45‬مالكي احمد‪ :‬التدبير العمراني بين اكراهات العقار ومتطلبات التنمية‪ .‬مداخلة بمناسبة اليوم الدراسي المنظم حول “العقار والتنمية‬
‫المجالية بتزنيت” من طرف مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية وبلدية تزنيت يوم السبت ‪ 13‬مايو ‪ 2006‬بتزنيت‪ ،‬ص ‪.3‬‬
‫‪ - 46‬لقد جاءت الصيغة في هذا الشأن كما يلي‪ :‬شهادة ملكية البقعة أو البناء القائم أو البناء المزمع تغييره أو كل وثيقة تقوم مقامها أو‬
‫تخول لصاحب الشأن حق القيام بالبناء أو التغيير المزمع إنجازه‪.‬‬
‫~ ‪~ 21‬‬
‫رخص البناء هي السهر على احترام المقتضيات القانونية والتنظيمية الخاصة باستعمال األراضي واالرتفاقات‬
‫المرتبطة بها دون االهتمام بالملكية العقارية اهتماما مفرطا‪ ،‬علما أن النزاعات المحتملة بين األشخاص بهذا‬
‫الخصوص هي من اختصاص المحاكم‪".‬‬
‫وفي السياق نفسه‪ ،‬توصلت الوكاالت الحضرية بدورية من الوزارة الوصية عليها عدد ‪ 9510‬بتاريخ ‪16‬‬
‫يونيو ‪ 2003‬بخصوص الجوانب التي يشملها رأي الوكاالت الحضرية فيما يتعلق بدراسة المشاريع العمرانية‬
‫المعروضة عليها‪ ،‬تنص على ضرورة اقتصار الوكاالت الحضرية حين دراسة الطلبات المتعلقة بمشاريع‬
‫تقسيم األراضي وتجزئتها وإقامة المجموعات السكنية والمباني على الجانب التقني المتعلق بالتعمير‪ ،‬وترك‬
‫الجانب العقاري في هاته المشاريع للجماعات المعنية المختصة في الموضوع للنظر فيه‪ ،47‬حيث أن هذه‬
‫الدورية تجعلنا نتساءل عن السند القانوني المعتمد لسحب نظر الوكاالت الحضرية في الجوانب العقارية مع‬
‫أن البند الرابع من المادة الثالثة من ظهير ‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬المحدث للوكاالت الحضرية قد جاء عاما ولم‬
‫يفصل بين الجوانب العقارية والجوانب التقنية المتعلقة بالتعمير‪ ،48‬كما نتساءل كذلك عن السند القانوني‬
‫المعتمد الذي تم بواسطته منح اختصاص النظر في الجانب العقاري للجماعات أمام غياب أي نص مرجعي‬
‫في الموضوع‪.‬‬
‫و تؤكد المعطيات السابقة بما ال يدع مجاال للشك‪ ،‬عدم وضوح الرؤية بهذا الخصوص عكس بعض التشريعات‬
‫المقارنة التي اتسمت بالوضوح‪ ،‬فالمشرع المصري‪ ،‬بغض النظر عن موقفنا من ذلك‪ ،‬نص في المادة العاشرة‬
‫من القانون رقم ‪ 106‬لسنة ‪ 1976‬في شأن توجيه أعمال البناء وتنظيمها على ما يلي‪:‬‬
‫" يكون طالب الترخيص مسؤوال عما يقدمه من بيانات متعلقة بملكية األرض المبنية في طلب الترخيص؛‬
‫وفي جميع األحوال ال يترتب على منح الترخيص أو تجديده أي مساس بحقوق ذوي الشأن المتعلقة بهذه‬
‫األرض"‪.‬‬
‫أما بالنسبة إلى التجزئات العقارية وإن كان المشرع المغربي أكثر وضوحا باشتراطه أن تكون األرض المراد‬
‫تجزئتها محفظة أو بصدد التحفيظ شريطة أن يكون األجل المحدد لتقديم التعرضات قد انصرم دون تقديم أي‬
‫تعرض‪ ،‬فإن سؤال حدود صالحية تدخل اإلدارة المكلفة بالتعمير يبقى مطروحا خاصة حينما يتعلق األمر‬
‫برسوم عقارية تتضمن تقييدا احتياطيا أو ارتفاقا من ارتفاقات القانون الخاص‪ ،‬أو غير ذلك من الضمانات‬
‫والحقوق أو مملوكة على الشياع‪.‬‬
‫فبغض النظر عن التباينات التي يعرفها الموضوع واالختالفات التي أفرزتها الممارسة اإلدارية‪ ،‬فإن األمر‬
‫يستوجب تدخال تشريعيا لسد الفراغ في هذا الشأن من جهة وتحقيق االستقرار القانوني من جهة أخرى وإن‬
‫كنا ال ننادي بالفصل التام بين التعمير والتحفيظ العقاري كما ال ننادي كذلك بالربط التام بينهما‪ ،‬حيث يستوجب‬

‫‪ - 47‬من المبررات التي اعتمدت عليها الدورية المذكورة في هذا الشأن تعرض الوكاالت لالنتقاد لكونها تعرقل مشاريع استثمارية‪ ،‬إضافة‬
‫إلى الزج بها في بعض األحيان في نزاعات أمام المحاكم‪.‬‬
‫‪ - 48‬ينص البند الرابع على أن الوكالة الحضرية تتولى في نطاق اختصاصها إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم وتجزئة‬
‫األراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني وذلك داخل أجل أقصاه شهرا ابتداء من توجيه تلك المشاريع إليها من قبل الجهات‬
‫المختصة‪ ،‬ويكون الرأي الذي تبديه في ذلك ملزما‪.‬‬
‫~ ‪~ 22‬‬
‫األمر حال وسطا يجمع بين محاسن العقار المحفظ ومحاسن العقار غير المحفظ طالما أن هذا األخير قد يكون‬
‫في بعض الحاالت أرحم بتنفيذ وثائق التعمير من العقار المحفظ‪.49‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬تجليات تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني‬
‫يقتضي تقدير حجم األثر الذي تخلفه منازعات التعمير على التدبير العمراني الوقوف على األسباب المتعددة‬
‫المؤدية للمنازعات والتي يمكن حصر أبرزها فيما يلي‪:‬‬
‫•فتح العديد من األراضي في وجه التعمير رغم طبيعتها القانونية المعقدة كما هو حال مثال تصميم تهيئة‬
‫سيدي رحال الشاطئ المصادق عليه سنة ‪ 2001‬الذي جعل رسما عقاريا محبسا تحبيسا معقبا يمتد على مساحة‬
‫أزيد من ‪ 490‬هكتارا قابال للبناء والتعمير‪ . 50‬فحدث تعارض بين إرادة المحبس وسلطة الرقابة (وزارة‬
‫األوقاف) من جهة وبين متطلبات التعمير والتهيئة العمرانية من جهة أخرى‪ ،‬مما نتج عنه انتشار معامالت‬
‫وتصرفات عقارية على هامش الشرعية واستفحال ظاهرة السكن غير الالئق‪ ،‬وبالتالي كثرة المنازعات على‬
‫مستوى المحاكم‪. 51‬‬
‫•حرية التعاقد في الميدان العقاري وغياب إقرار إجبارية العقود الرسمية في المعامالت العقارية حيث أن‬
‫السكن غير الالئق والتجزئات السرية والمضاربة العقارية وجدت في العقود العرفية التي كثيرا ما تفتقد‬
‫للشروط القانونية للتعاقد وسيلة سهلة النتشارها وسط المجاالت الحضرية‪ .‬فمثل هذه العقود أدت في العديد من‬
‫الحاالت إلى بيع القطعة األرضية نفسها إلى أكثر من مشتري‪ ،‬مما نتج عنه عدم استقرار المعامالت العقارية‬
‫وأدى إلى نشوب عدة نزاعات معقدة تثقل كاهل األفراد وتعرقل إنتاج المجال الحضري بشكل معقلن ومتوازن‪.‬‬
‫•الترامي على ملك الغير أو تقديم ملفات للبناء أو على أراضي مشاعة ملكيتها‪ ،‬حيث تؤثر هذه الظاهرة سلبا‬
‫على مسار التدبير العمراني عموما خاصة أمام كثرة التعرضات الكيدية وطول آجال بث المحاكم في هذه‬
‫القضايا ‪.‬‬
‫•عدم مباشرة مصالح الجماعات الحضرية والقروية لإلجراءات المسطرية والقانونية من أجل استصدار‬
‫قرارات تصفيف الطرق الجماعية قبل الشروع في إنجاز وشق هذه الطرق طالما أن إعالن المنفعة العامة‬
‫لوحده ال يعد كافيا بل يجب إيداع مبلغ التعويض وفق مقتضيات قانون ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية واالحتالل‬
‫المؤقت‪ .‬وفي نفس السياق نشير إلى المنازعات التي تفرزها التراخيص لمشاريع عمرانية على ارتفاقات‬
‫بوثائق التعمير خاصة فتح الواجهات على بعض الطرق والساحات قبل استصدار الجماعات لقرارات التصفيف‬
‫وقبل إجراء مسطرة نزع الملكية‪.‬‬

‫‪ - 49‬عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي‪ :‬العقار غير المحفظ وأثاره على تنفيد وثائق التعمير‪ .‬منشورات مركز الدراسات القانونية‬
‫المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬الطبعة‪ ،‬مراكش ‪، .2006‬ص‪.74.‬‬
‫‪ - 50‬لقد ذهب المشرع المصري إلى إلغاء هذا النوع من الوقف (الوقف األهلي) بمقتضى القانون رقم ‪ 108‬لسنة ‪ 952‬حاديا بذلك حدو‬
‫المشرع السوري الذي سبقه إلى ذلك سنة ‪ 1949‬ومستجيبا للمنطق الذي قام عليه اإلصالح االقتصادي واالجتماعي في مصر‪ .‬وقد‬
‫سار على نفس الن هج كل من المشرع العراقي والتركي والتونسي واللبناني وذلك باإلقدام على تصفية هذا النوع من الوقف‪ .‬راجع في‬
‫هذا الشأن محمد أبو زهرة ‪ :‬محاضرات في الوقف‪ .‬دار الفكر العربي ‪ :‬القاهرة‪ ،1972 ،‬ص‪ 42‬و‪ 43‬ومحمد بن عبد العزيز بنعبد هللا‪:‬‬
‫الوقف في الفكر اإلسالمي‪ .‬الجزء الثاني‪ ،‬مطبعة فضالة‪ ،‬المحمدية‪ ،1996 ،‬ص ‪.267‬‬
‫‪ - 51‬للمزيد من التفصيل في هذا الشأن يراجع‪ :‬عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي ‪ :‬األحباس المعقبة بين متطلبات التعمير والتدبير‬
‫اإلداري‪ .‬ندوة األمالك الحبسية‪ ،‬مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬المطبعة والوراقة‬
‫الوطنية‪ 2006 ،‬ص ‪ 96‬و‪.97‬‬
‫~ ‪~ 23‬‬
‫•إنجاز تجزئات عقارية أو مجموعات سكنية دون تصفية الوعاء العقاري للمشروع أو ألجزاء منه‪ ،‬وخاصة‬
‫من قبل المؤسسات العمومية التابعة لوزارة اإلسكان والتعمير‪.‬‬
‫وإذا كانت جل المنازعات التي تثار في هذا الصدد تعود لعدم التقيد بالمقتضيات القانونية وعدم ضبط المساطر‬
‫وجود منازعات تخلف أثارا سلبية على التدبير العمراني تتمثل في بعض األحكام التي تصدر مخالفة للقوانين‬
‫المعمول بها في ميدان التعمير والبناء‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال البيئي‬

‫تتمثل منازعات التعمير على المستوى البيئي أساسا في االرتفاقات التي تعد بمثابة تكاليف مقيدة ترد على‬
‫حقوق المالك والتي تم فرضها عليهم تحقيقا للمنفعة العامة‪.‬‬
‫وعليه سنعمد الى مقاربة هذه الدراسة من خالل التطرق إلى ارتفاقات التعمير( الفقرة األولى) واآلثار المترتبة‬
‫عن هذه االرتفاقات( الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االرتفاقات الناتجة عن قانون التعمير ‪12.90‬‬
‫تتجلى مصادر هذه االرتفاقات المتعلقة بالمجال البيئي في وثائق التعمير التي نصت عليها المادة ‪ 28‬من‬
‫القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬حيث من قبيل ذلك‪ ،‬منع البناء في االراضي المخصصة إلنشاء الحدائق‬
‫والمساحات الخضراء وكذا فرض ارتفاق يلزم بضرورة ترك مساحة داخل التجزئة بهذف انشاء مساحة‬
‫خضراء أو ترك بعض األشجار التي كانت مغروسة سلفا‪.‬‬
‫وهذه االرتفاقات قد تثير نزاعات أحيانا بين الملزم والملزم‪ ،‬أي بين من يفرض هذه االرتفاقات والمفروض‬
‫عليه‪.‬‬
‫األمر الذي ينتج عنه إحالة النزاع على القضاء المختص للبث فيه وفقا للقانون‪.‬‬
‫إن مصدر القيود الواردة على المالك بخصوص االراضي أو العقارات التي يملكونها تجد سندها في تصميم‬
‫التهيئة كمترجم للمخطط التوجيهي فهو الوسيلة الفعالة لحماية البيئة نظرا إلرتكازه على مبدأ التنطيق‬
‫‪ZONAGE‬القائم على أساس تقييم المناطق حسب وظائف معينة تفاديا لظاهرة التصنيع المتوحش‪. 52‬‬
‫ويبدأ سريان هذه االرتفاقات من تاريخ المصادقة عليها من قبل الجهات المختصة بموجب المرسوم ونشره في‬
‫الجريدة الرسمية وسواء تعلق األمر بتصميم التهيئة أو غيره من وثائق التعمير فال بد عند صياغتها أن تولي‬
‫عناية بالغة لالعتبارات البيئية‪ ،‬فمثال المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية كوثيقة تعميرية استشرافية قد يجسد‬
‫أهم وسيلة لحماية البيئة والحيلولة دون تدهور جودة الحياة الحضرية والقروية‪.53‬‬

‫‪ - 52‬مصطفى البوداني‪ ،‬البيئة قيد وارد على الملكية العقارية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2015/2016‬ص ‪.75‬‬
‫‪ - 53‬مصطفى البوداني‪ ،‬م س ص ‪.72-71‬‬
‫~ ‪~ 24‬‬
‫ان مفعول اآلثار المترتبة عن إعالن هذه االرتفاقات يستمر الى مرور أجل ‪ 10‬سنوات تبتدئ من تاريخ نشر‬
‫النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية‪. 54‬‬
‫ومن جملة االرتفاقات التي تمنع البناء بمقتضى تصميم التهيئة والتي تهدف إلى حماية البيئة العقارية نجد‪:‬‬
‫‪ -‬حدود الطرقات والساحات ومواقف السيارات الواجب الحفاظ عليها‪.‬‬
‫‪ -‬المناطق التي يحظر البناء فيها بجميع أنواعه والتي من الممكن أن تكون واردة على الغابات او لزراعة‬
‫الخضروات…‬
‫‪ -‬االحياء واالثار والمواقع التاريخية أو االثرية والمواقع والمناطق الطبيعية كالمناطق الخضراء العامة او‬
‫الخاصة الواجب حمايتها او ابراز قيمتها الجمالية او التاريخية او الثقافية‪.‬‬
‫‪ -‬حدود المساحات الخضراء العامة (األماكن المشجرة والحدائق والبساتين)‪.‬‬
‫‪ -‬ورغم كل هذا فثمة قصور في ايالء البعد البيئي االهتمام الالزم ضمن السياسة التشريعية التي تعتريها‬
‫فراغات اساسية في ظل غياب اطار مرجعي صريح يبرز االنشغاالت البيئة‪.‬مما افرز تقصيرا واضحا من‬
‫جانب وثائق التعمير مرده حسب بعض الباحثين‪ ،‬الى كون تشريعات التعمير بالمغرب ال تحدد االطار الذي‬
‫على التهيئة اال تتجاوزه تاركا لالدارة حرية االختيار بمعنى ليس هناك الزام في هذا الصدد‪. 55‬‬
‫الفقرة الثانية ‪:‬األثار المترتبة عن ارتفاقات التعمير‬
‫بالرجوع الى قانون التعمير رقم ‪ 12.90‬فإننا نجد بأنه ينص فقط على قيد حرية المالك للعقارات التي ورد‬
‫عليها تصميم التهيئة لمدة ‪ 10‬سنوات‪ ،‬ولكن دون حديثه عن أي تعويض مقابل هذا الحرمان‪ ،‬واالضرار‬
‫الناتجة عنه‪ ،‬مع تأكيده على أحقية المالك في استعادة حق التصرف في عقاراتهم بعد مضي ‪ 10‬سنوات من‬
‫تاريخ نشر المرسوم المتعلق بتصميم التهيئة‪.56‬‬
‫ولهذا فإنه بعد المصادقة على مرسوم تصميم التهيئة فإن االدارة عندما تلجأ الى تنفيذ مخططها فإنه يكون من‬
‫الضروري أن تسلك مسطرة نزع الملكية وذلك وفقا ما يقتضيه الدستور كأعلى قانون في البالد ضمن الفصل‬
‫‪ 35‬منه‪ ،‬وذلك بعد تعيين خبير يحدد القيمة النقدية لألرض وبالتالي فإنه في حالة عدم التفاهم بين اإلدارة‬

‫‪ - 54‬أنظر المادة ‪ 28‬من القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‬

‫‪ - 55‬المكنيسي عبد االله‪ ،‬وثائق التعمير والبيئة ‪ ،‬المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية‪،‬عدد ‪.15.1987‬ص ‪.13‬‬
‫‪ - 56‬تنص المادة ‪ 28‬من القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير على ‪ ":‬يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة اعالن‬
‫بأن المنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات الالزمة إلنجاز التجهيزات المنصوص عليها في البنود ‪ 3‬و ‪ 4‬و‪5‬و‪ 6‬و‪ 12‬من المادة ‪19‬‬
‫أعاله‪.‬‬
‫وتنتهي األثار المترتبة على اعالن المنفعة العامة عن انقضاء اجل ‪ 10‬سنوات يبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على‬
‫تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية‪ .‬وال يجوز القيام بإعالن المنفعة العامة للغرض نفسه‪ .‬فيما يتعلق بالمناطق المخصصة للتجهيزات‬
‫االنفة الذكر قبل انصرام اجل ‪ 10‬سنوات‪.‬‬
‫وعندما يستعيد مالك االراضي التصرف في اراضيهم فور انتهاء األثار المترتبة على اعالن المنفعة العامة يجب ان يكون استعمال تلك‬
‫االراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها‪.‬‬
‫واستثناء من االحكام المقررة اعاله‪.‬فإن االراضي المخصصة لألغراض المشار اليها في البنود ‪3‬و‪4‬و‪5‬و‪ 6‬من المادة ‪ 19‬أعاله يجوز‬
‫بإدن من الجماعة الواقعة فيها أن تستعمل بصورة مؤقتة لغرض غير الغرض المنصوص عليه في تصميم التهيئة وال تسلم الجماعة‬
‫االذن اال اذا كان االستعمال المؤقت المزمع القيام به ال يعوق انجاز التجهيزات المقررة في التصميم ‪.‬وعلى المالك في جميع الحاالت أن‬
‫يقوم حين مباشرة انجاز هذه التجهيزات بإعادة االرض الى الحالة التي كانت عليها فيما قبل‪".‬‬
‫~ ‪~ 25‬‬
‫والفرد مالك األرض فإنه يحق للشخص أن يلجأ للقضاء االداري قصد تحديد الثمن الحقيقي لالرض ومن ثم‬
‫رصد التعويض المناسب‪.‬‬
‫أما بخصوص إمكانية التعويض لمالك األراضي الالزمة إلنشاء التجهيزات العمومية في حالة عدم تفعيل‬
‫تصميم التهيئة داخل المدة المحددة (‪ 10‬سنوات) ومن ثم استرجاع هؤالء لملكيتهم فهنا نجد المجلس‬
‫االعلى( محكمة النقض حاليا) سبق له أن أكد على أن اعداد تصميم التهيئة ونشره بالجريدة الرسمية ال يعطي‬
‫الحق ألي كان االستيالء على األراضي المشمولة بهذا التصميم و غصبها بل ال بد من االتفاق مع مالك هذه‬
‫األراضي او اتباع مسطرة نزع الملكية الحداث الطريق‪. 57‬‬
‫أما محاكم الموضوع فنجد انها اكدت على ان وضع اليد على العقار المنزوع ملكيته بمقتضى مرسوم تصميم‬
‫التهيئه دون سلوك باقي اإلجراءات القانونية الموالية إلصدار‪ 58‬التخلي كما هي منصوص عليها في القانون‬
‫يعتبر غصبا يرتب الحق في التعويض ‪.‬‬
‫أما بخصوص القانون رقم‪ ،25.90‬فإن صاحب التجزئة ال يستحق أي تعويض على االرتفاقات المنشأة لما‬
‫تقتضيه متطلبات األمن العام والصحة والمرور والمتطلبات الجمالية وضرورة الحفاظ على االشجار‬
‫الموجودة في األرض المراد تجزئتها و كذلك االرتفاقات المتعلقة بتكوين مساحات احتياطية إضافية‪ ،‬بالطرق‬
‫ما لم تكن المساحة المخصصة لهذا الغرض تزيد عن النسب التي حددتها المادة ‪ 31‬من نفس القانون‪.‬‬
‫وال بد من االشارة في نهاية هذا المطلب الى أمر جد هام وهو رأي المجلس االقتصادي واالجتماعي والبيئي‬
‫المتعلق بتقنين حاالت االستثناء في ميدان التعمير بالنسبة لبعض المشاريع االستثمارية وإعمال المراقبة إذ أن‬
‫من التأثيرات السلبية لمسطرة االستثناء حسب تقرير المجلس الصادر في ‪ 14‬نونبر ‪ 2014‬أثبت اكتساح‬
‫االسمنت لمساحة ‪ 900‬هكتار كانت مخصصة في البداية الحتضان منشأت ذات منفعة عامة ومنها ‪420‬‬
‫هكتار للمساحات الخضراء‪.59‬‬
‫فما زالت تسيطر على قانون التعمير بالمغرب فكرة استهالك المجال‪ ،‬مما يجعل سياسة التخطيط العمراني‬
‫ترتكز على رؤية جامدة ومتشددة‪ ،‬وتتأسس على مسعى توسعي يطغى عليه مبدأ الكل للمدينة” ‪tout à‬‬
‫‪ ” l’urbain‬وذلك على حساب االعتبارات البيئية ‪ ،‬دون أن ننسى اآلثار السلبية التي خلفها تطبيق الدورية‬
‫المشتركة بين وزارتي الداخلية والوزارة المنتدبة لدى الوزير األول المكلفة باإلسكان والتعمير عدد‬
‫‪ 3020/27‬بخصوص شروط استفادة المشاريع االستثمارية من استثناءات في ميدان التعمير‪ ،‬حيث جاءت‬
‫بدريعة تشجيع االستثمار رغم أنها تخالف المقتضيات القانونية المعمول بها في ميدان التعمير التي تمت –‬
‫بواسطتها – إعادة النظر في مجموعة من المساحات الخضراء المنصوص عليها في تصاميم للتهيئة بالتقليص‬
‫من مساحاتها أو تحويلها كليا إلى أبنية‪ .‬ومن تجليات ذلك التراجع المسجل على مستوى المساحات الخضراء‪.‬‬

‫‪ - 57‬قرار عدد ‪ 127‬الصادر بتاريخ ‪ 2007 3 27‬ملف اداري عدد ‪ ،2002 / 4 / 533‬قرار اورده عبد هللا بونيت م‪،‬س‪ ،‬ص ‪.79‬‬
‫‪ - 58‬حكم صادر عن المحكمة اإلدارية بوجدة‪ ،‬حكم عدد ‪ ، 8700‬بتاريخ ‪ 7‬يونيو ‪ 000 2‬حكم منشور‪.‬‬
‫‪ - 59‬تقرير المجلس االقتصااااااادي واالجتماعي والبيئي الصااااااادر بتاريخ ‪ 14‬نونبر ‪ 2014‬المتعلق بتقنين حاالت االسااااااتثناء في ميدان‬
‫التعمير منشور بالموقع االلكتروني للمجلس وبوقع مغرب القانونون ‪.www.maroclaw.com‬‬
‫~ ‪~ 26‬‬
 ‫خاتمة ‪:‬‬

‫وفي األخير نخلص إلى أن التعمير هو إحدى السياسات العمومية التي تقوم الدولة بإعدادها‬
‫وتشرف على تطبيقها مختلف األجهزة سواء االدارية أو القضائية‪ ،‬فإذا كــان تطـــور‬
‫المنازعـــات المتعلقة برخص التعمير وتنوعها يوضح انشغال القضاة سواء اإلداريين والعاديين‬
‫" في إطار بناء دولة الحق والقانون " بتشجيع مراقبة قضائية موسعة و فعالة في مجال التعمير‪،‬‬
‫فإنه أيضا مصدر تعقيدات لمجرد قراءة بسيطة لهذا القضاء نظرا لالختصاصات القضائية‬
‫المتعددة (قاضي اإللغاء‪ ،‬قاضي القضاء الشامل‪ ،‬القاضي المدني‪ ،‬القاضي الجنحي) وهو ما ال‬
‫يعتبر في مصلحة المتقاضين الذين عادة ما يبحثون عن األمن والوضوح القانونيين‪ ،‬فقد أصبح‬
‫تقاسم االختصاص بين أنواع المحاكم في العديد من الحاالت يصعب ضبطه هذا من جهة‪.‬‬
‫أما من جهة أخرى فالمغرب الزال يعرف تطورا سريعا في مجال النمو سواء الديمغرافي‬
‫أواالقتصادي والصناعي والذي يؤثر بشكل كبير في تحديد سياسة التعمير‪ ،‬إذ قد يفرض في‬
‫بعض الحاالت عدم مراعاة الضوابط البيئية والشروط الدولية التي يجب اعتمادها من أجل الحفاظ‬
‫على جمالية المجال العمراني وضمان بيئة سليمة‪ ،‬وهذا قد يؤدي إلى عدة أضرار على المستوى‬
‫الصحي للمواطنين وقد يتجاوز ذلك إلى اإلضرار بالمناخ‪.‬‬
‫لذلك يجب على المشرع أن يستحضر البعد البيئي والعمراني في جميع التشريعات سواء ذات‬
‫الصلة بالتعمير أو غيرها‪ ،‬وكذلك يجب تحديد القضاء المختص في كل قضية أو في كل حالة‬
‫وذلك من أجل التسهيل على المتقاضي اللجوء إلى طريق واحد يسلكه فإحالته من محكمة إلى‬
‫أخرى في كل مرة يصعب عليه من البداية معرفة القضاء المختص‪.‬‬

‫~ ‪~ 27‬‬
 ‫الئحة المراجع ‪:‬‬

‫‪ ‬المؤلفات والكتب ‪:‬‬

‫‪ -‬األستاذ الهادي مقداد ‪ :‬السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكنى‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،1421، 2000‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪.‬‬
‫‪ -‬محمد المحجوبي ‪ :‬دور قاضي اإللغاء في النزاعات المتعلقة بالتعمير ‪ :‬مداخلة بمناسبة الندوة الفصلية والتي‬
‫نظمتها الجمعية العمومية الموسعة لمحكمة االستئناف بتطوان يوم ‪ 26‬دجنبر ‪ 2004‬في موضوع تداول‬
‫العقار بين المساطر اإلدارية ومساطر الحكم‪.‬‬
‫‪ -‬موالي عبد السالم شيكري ‪ :‬مدى اختصاص اإلدارة في مراقبة الجوانب العقارية حين البث في طلبات البناء‬
‫والتجزيء‪ ،‬مرجع سابق‪:‬‬
‫‪ -‬عبد هللا حداد ‪ :‬تطبيقات الدعوى اإلدارية في القانون المغربي‪ ،‬منشورات عكاظ‪ ،‬طبعة ‪.1999‬‬
‫‪ -‬سعيد الوردي ‪ :‬مراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء مطبعة آنفو‪ -‬برانت ‪ 12‬شارع القادسية‬
‫‪-‬الليدو‪ -‬فاس الطبعة األولى ‪.2017‬‬
‫‪ -‬ذة‪ .‬غيثة دكراوي ‪ :‬منازعات التعمير بين المحاكم اإلدارية والمحاكم العادية‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫‪. 2019‬‬
‫‪ -‬عبد الواحد اإلدريسي وأحمد مالكي‪ :‬العقار غير المحفظ وأثاره على تنفيد وثائق التعمير‪ .‬منشورات مركز‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش‪ ،‬الطبعة‪ ،‬مراكش ‪.2006‬‬
‫‪- Délaubadére traité élémentair de droit administratif, éditions L.G.D.J.3ème‬‬
‫‪éditions, Paris 1980, p: 483.‬‬
‫‪ ‬أطروحات ورسائل ‪:‬‬
‫‪ -‬الشريف البقالي ‪ :‬رقابة القاضي اإلداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير بحث لنيل‬
‫دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام جامعة محمد الخامس الرباط ‪.2003‬‬
‫‪ -‬مصطفى البوداني‪ ،‬البيئة قيد وارد على الملكية العقارية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2015/2016‬‬
‫‪ ‬المقاالت والمجالت ‪:‬‬
‫‪ -‬محمد األعرج ‪ :‬المنازعات المترتبة عن تطبيق قانون التعمير في قرارات وأحكام القضاء اإلداري المغربي‪،‬‬
‫المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية – دراسات ‪ -‬عدد ‪ ،74‬ماي ‪ -‬يونيو ‪.2007‬‬
‫‪ -‬الحاج شكرة ‪ :‬آفاق قضاء اإللغاء في مجال التعمير‪ ،‬المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية ‪ -‬سلسلة‬
‫مواضيع الساعد ‪ -‬العدد ‪. 2004 ،47‬‬
‫‪ -‬موالي إدريس الحالبي الكتاني ‪ :‬مسطرة التقاضي اإلدارية (الجزء الثاني)‪ ،‬منشورات المجلة المغربية‬
‫اإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬سلسلة مواضيع الساعة‪ ،‬عدد ‪ 17‬سنة ‪.1998‬‬

‫~ ‪~ 28‬‬
‫‪-‬عبد هللا إدريس ‪ " :‬نظرات في تعليل القرارات اإلدارية شكال ومضمونا حصيلة قضائية وآفاق" سلسلة‬
‫الندوات واأليام الدراسية العدد ‪ ،5‬أعمال الندوة العلمية الدولية التي نظمتها كلية الحقوق بمراكش يومي ‪-04‬‬
‫‪ 05‬فبراير ‪.1994‬‬
‫‪ -‬الميلود بوطريكي ‪ :‬منازعات رخصة البناء بين اختصاص القضاء اإلداري والقضاء العادي‬
‫‪. www.majalah.new.ma‬‬
‫‪ -‬الحبيب السرناني ‪ :‬اإلشكاالت العملية من خالل تطبيق القانون ‪ 12.66‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات‬
‫في مجال التعمير والبناء‪ ،‬مقال منشور بمجلة القانون و األعمال ‪ ،‬العدد ‪ 19‬يوليوز ‪. 2018‬‬
‫‪ -‬هشام صبري ‪ :‬قراءة في المقتضيات الزجرية للقانون رقم ‪ 66-12‬المتعلق بالتعمير مقال منشور بالمجلة‬
‫المغريية للقانون الجنائي والعلوم العدد ‪ 4/5‬السنة ‪.2017‬‬
‫‪ -‬الحاج شكرة ‪ :‬قراءة في القانون رقم ‪ 66. 12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‬
‫المجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية العدد ‪ 133‬مارس ابريل ‪. 2017‬‬
‫‪ -‬جياللي بوحيص ‪ :‬دور القضاء الزجري في مجال مخالفات البناء " سلسلة ندوات المحكمة اإلبتدائية‬
‫بالريصاني" عدد ‪.2003/2‬‬
‫‪ -‬موالي عبد السالم شيكري ‪ :‬مدى اختصاص اإلدارة في مراقبة الجوانب العقارية حين البث في طلبات البناء‬
‫والتجزيء‪ ،‬مداخلة مشارك بها في اليوم الدراسي حول العقار والتنمية المجالية المنظم من طرف المجلس‬
‫البلدي لتزنيت ومركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق جامعة القاضي عياض ‪ 13‬ماي‬
‫‪.2006‬‬
‫‪ -‬مالكي احمد ‪ " :‬التدبير العمراني بين اكراهات العقار ومتطلبات التنمية‪ .‬مداخلة بمناسبة اليوم الدراسي‬
‫المنظم حول “العقار والتنمية المجالية بتزنيت " من طرف مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية وبلدية‬
‫تزنيت يوم السبت ‪ 13‬مايو ‪ 2006‬بتزنيت‪.‬‬
‫‪ -‬المكنيسي عبد االله‪ ،‬وثائق التعمير والبيئة ‪ ،‬المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية‪،‬عدد ‪.15.1987‬‬
‫‪ ‬القوانين ‪:‬‬
‫‪ -‬القانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.92.31‬صادر في ‪15‬ذي الحجة‬
‫‪ 1412‬الموافق ل ‪ 1‬يونيو ‪ .1992‬الجريدة الرسمية ‪ 9514‬بتاريخ ‪ 15‬يوليوز ‪.1992‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.11.178‬صادر‬
‫في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪.)2011‬‬
‫‪ -‬قانون اإللتزامات والعقود الصادر بتنفيده ظهير ‪ 9‬رمضان ‪12 ( 1331‬أغسطس ‪.)1913‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ 1.92.7‬صادر في ‪ 15‬من ذي الحجة ‪ 17( 1412‬يونيو ‪.)1992‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 66.12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 1.16.124‬صادر في ‪ 21‬من ذي القعدة ‪ 25( 1437‬أغسطس ‪. )2016‬‬

‫~ ‪~ 29‬‬
 ‫الفهرس ‪:‬‬

‫مقدمة ‪3...............................................................................................:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬منازعات التعمير في التشريع المغرب‪5..........................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬منازعات التعمير أمام القضاء اإلداري‪5..........................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬منازعات رخص التعمير‪5..........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬منازعات إيقاف األشغال والهدم‪9....................................................‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬منازعات التعمير أمام القضاء العادي‪12...........................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬منازعات التعمير التي يختص بها القضاء المدني‪12................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬منازعات التعمير التي يختص بها القضاء الزجري‪15..............................‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني والبيئي‪20.........................‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني‪20.................................‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬اختصاص اإلدارة المكلفة بالتعمير في الجوانب العقارية للتدبير العمراني‪21...‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬تجليات تأثير منازعات التعمير على المجال العمراني‪22..........................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تأثير منازعات التعمير على المجال البيئي‪24.....................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االرتفاقات الناتجة عن قانون التعمير ‪24...................................12.90‬‬
‫الفقرة الثانية ‪:‬األثار المترتبة عن ارتفاقات التعمير‪25..............................................‬‬
‫خاتمة ‪27..............................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪28...................................................................................:‬‬
‫الفهرس ‪30..........................................................................................:‬‬

‫~ ‪~ 30‬‬