‫منازعات التعمير‬

‫المنهجية العامة لمقاربة موضوع منازعات التعمير‬

 ‫قواعد االختصاص القضائي وفق سيرورة العملية التعميرية‬

‫القضاء اإلداري‪ /‬قضاء اإللغاء – القضاء‬

‫الشامل (المسؤولية اإلدارية – االعتداء‬
‫ضوابط رخص البناء واإلصالح‬
‫المادي‬
‫قضاء اإللغاء للتجاوز في استعمال‬ ‫والترميم‬
‫السلطة‬

‫قضاء اإللغاء ‪ /‬القضاء الشامل‪/‬‬

‫المسؤولية – االعتداء المادي‬

‫القضاء الزجري ‪ /‬القضاء اإلداري‬

 ‫منظومة المراقبة‬
‫الجهات الموكول لها معاينة المخالفات لمقتضيات قانون التعمير‬

‫ضباط الشرطة القضائية إما تلقائيا أو بناء على طلب‬

‫المسطرة الواجب اتباعها لمعاينة المخالفات وإنهائها وإيقاف األشغال المتعلقة بها‬

‫‪ -‬المخالفة التي ال تشكل األفعال المكونة لها إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء‬
‫‪ -‬المخالفة التي ل تشكل األفعال المكونة لها إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء‬
‫‪ -‬المخالفة المتمثلة في القيام ببناء أو إحداث تجزئة عقارية دون الحصول على رخصة سابقة فوق أمالك الدولة‬

‫هدم األبنية واألشغال المنجزة المخالفة‬

‫‪ -‬مسطرة هدم األبنية واألشغال المنجزة المخالفة‪.‬‬

‫‪ -‬طرق وكيفيات تنفيذ عملية الهدم‬
‫‪ -‬ممارسة الدعوى العمومية‬
 ‫فحص الشرعية‬
‫المادة ‪ 44‬من القانون ‪41-90‬‬

‫• إذا كان الحكم في قضية معروضة على محكمة عادية غير زجرية يتوقف على تقدير‬
‫شرعية قرار إداري وكان النزاع في شرعية القرار جديا‪ ،‬يجب على المحكمة المثار ذلك‬
‫أمامها أن تؤجل في القضية وتحيل تقدير شرعية القرار اإلداري محل النزاع إلى المحكمة‬
‫اإلدارية أو إلى محكمة النقض بحسب اختصاص كل من هاتين الجهتين القضائيتين كما هو‬
‫محدد في المادتين ‪ 8‬و‪ ،9‬ويترتب على اإلحالة رفع المسألة العارضة بقوة القانون إلى‬
‫الجهة القضائية المحال إليها البت فيها‪.‬‬

‫• للجهات القضائية الزجرية كامل الوالية لتقدير شرعية أي قرار إداري وقع التمسك به‬
‫أمامها سواء باعتباره أساسا للمتابعة أو باعتباره وسيلة من وسائل الدفاع‬
 ‫مرجعية فحص شرعية قرار‬
‫المادة ‪ 20‬من القانون ‪41-90‬‬
‫• كل قرار إداري صدر‪:‬‬
‫‪ .1‬من جهة غير مختصة‬
‫‪ .2‬أو لعيب في شكله‬
‫‪ .3‬أو النحراف في السلطة‬
‫‪ .4‬أو النعدام التعليل‬
‫‪ .5‬أو لمخالفة القانون‪،‬‬
‫يشكل تجاوزا في استعمال السلطة‪ ،‬يحق للمتضرر الطعن فيه أمام الجهة القضائية اإلدارية‬
‫المختصة‬
‫مدخل عام حول التعمير‬
 ‫التعمير هو‪:‬‬

‫• مجموعة من اإلجراءات والتدخالت التقنية والقانونية واالقتصادية وحتى االجتماعية التي تقوم بها الدولة‬
‫والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية والتي تساعد على تحقيق نمو متناسق ومنسجم وعقالني‬
‫وإنساني للكثل العمرانية ومراقبة كيفية استعمالها‪.‬‬
‫‪ .1‬فهوعلم ألنه ينبني على ضوابط ومعايير وقواعد تقنية نابعة من المنظور الهندسي وما يتطلبه ذلك من‬
‫االستناد إلى أشكال ومواصفات مضبوطة لتحقيق غايات محددة‪،‬‬
‫‪ .2‬وفن الرتباطه بعمليات اإلبداع واالبتكار حيث الحاجة الملحة في ضرورة استحضار الجانب الجمالي‬
‫في تشييد العمران‪،‬‬
‫‪ .3‬وقانون نظرا لكونه عبارة عن مجموعة من القواعد القانونية التي تسمح للسلطات العمومية بمراقبة‬
‫واستعمال المجال الترابي‪،‬‬
‫‪ .4‬وسياسة لكونه يعتبر وسيلة يتم وضعها لتحقيق عدة أهداف تخدم التنمية االقتصادية واالجتماعية‬
‫والعمرانية‪.‬‬
 ‫أهداف التعمير‬

‫‪ .1‬أهداف اجتماعية ‪ :‬من خالل السعي إلى تمكين السكان بكل شرائحهم من العيش في إطار إنساني‬
‫مالئم عبر تجهيز المجاالت العمرانية بالتجهيزات األساسية بقصد المساهمة في تقليص الفوارق‬
‫االجتماعية وتحقيق العدالة االجتماعية ‪.‬‬

‫‪ .2‬أهداف اقتصادية ‪ :‬عبر إرساء وثائق تعميرية تضمن التوزيع المتوازن لألنشطة االقتصادية‬
‫والصناعية ‪ ،‬وتوفير البنية التحتية لهذه األنشطة من تجهيزات أساسية ومرافق وخلق مناطق‬
‫صناعية قادرة على استقطاب رؤوس األموال وتنمية وتشجيع االستثمارات‪.‬‬

‫أهداف جمالية ‪ :‬بضمان تنسيق وتنظيم المجال العمراني والعمل على انسجامه‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
 ‫التاريخ الحديث للمنظومة القانونية المتعلقة بالتعمير‬
‫‪ -1‬خالل فترة الحماية‪:‬‬
‫• ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1914‬المتعلق بتصفيف األبنية والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها‬
‫والحرمات والجبايات المفروضة على الطرق ‪،‬‬
‫• ظهير ‪ 31‬غشت ‪ 1914‬حول نزع الملكية ‪،‬‬
‫• إحداث مجلس أعلى للتعمير بمقتضى قرار المقيم العام المؤرخ في ‪ 08‬أكتوبر ‪، 1945‬‬
‫• سنة ‪ 1946‬تم تكليف المهندس الفرنسي ‪ Ecochard‬بإصالح المجال العمراني بالمغرب‬
‫• سنة ‪ 1952‬صدر قانون عمل على تطبيق مضامين التصفيف ومخطط التهيئة ‪ ،‬ونص على إلزامية‬
‫رخصة البناء‪.‬‬
‫• صدر ظهير ‪ 30‬شتنبر ‪ 1953‬بشأن التجزئات وتقسيم العقارات (الذي عدل ظهير ‪ 14‬يونيو ‪)1933‬‬
‫• سنة ‪ 1955‬تم إحداث مديرية التعمير التابعة لوزارة الداخلية‪.‬‬
‫أزمة عمرانية مبنية على سياسة التمايز بين “مغرب نافع” “ومغرب غير نافع”‬
 ‫التاريخ الحديث للمنظومة القانونية المتعلقة بالتعمير‬
‫• ‪ -2‬بعد االستقالل‪:‬‬
‫‪ -‬ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ 1960‬بشأن التكتالت القروية ليسري على المناطق التي ال يشملها ظهير‬
‫‪( ، 1952‬نص على وثيقة تعميرية هي تصميم التنمية)‪.‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير كما تم تعديله بموجب القانون رقم ‪ 12.66‬المتعلق‬
‫بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‪.‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪.‬‬
‫‪ -‬الظهير الشريف رقم ‪ 1.60.063‬بشأن توسيع نطاق العمارات القروية‪.‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 12.94‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري‪.‬‬
‫المرجعية العامة الضابطة لوثائق التعمير‬
‫التخطيط الحضري يتم بنوعين متكاملين من وثائق التعمير‬

‫الوثيقة التنظيمية‬ ‫األداة التوجيهية أو التقديرية‬

‫• تصميم التنطيق‬ ‫• المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‬
‫• تصميم التهيئة‬
‫• قرار تخطيط حدود الطرق العامة‬
 ‫المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‬

‫تصميم التنطيق ‪ /‬تصميم التهيئة‬

‫قرار تخطيط حدود الطرق العامة‬

‫األبنية ‪ /‬الرخص‬
‫األبنية‬

‫رخصة البناء‬
‫رخصة اإلصالح والترميم‬
‫رخصة تسوية البنايات غير القانونية‬

‫رخصة السكن‬

‫شهادة المطابقة‬
‫الوثيقة التوجيهية‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‬
 ‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬
‫• يطبق على رقعة أرضية تستوجب تنميتها أن تكون محل دراسة إجمالية بسبب الترابط القائم بين‬
‫مكوناتها في المجاالت االقتصادية والتجارية واالجتماعية‪.‬‬

‫• الوثيقة تعتبر وسيلة لدراسة المجال الحضري وضواحيه دراسة شمولية ومستقبلية‪ ،‬وذلك لمدة ال يمكن أن‬
‫تجاوز ‪ 25‬سنة‪.‬‬

‫• نطاق تطبيقه قد يسري على جماعة حضرية واحدة أو عدة جماعات ‪ ،‬مركز محدد أو عدة مراكز محددة ‪،‬‬
‫وإن اقتضى الحال على جزء أو كل تراب جماعة قروية أو جماعات قروية‪.‬‬

‫• ويهدف إلى تنسيق أعمال التهيئة التي يقوم بها جميع المتدخلين بما فيهم الدولة والجماعات المحلية‬
‫والمؤسسات العامة والهيئات التي تحصل على مساعدات أو مساهمات مالية من الدولة والجماعات المحلية‬
‫والمؤسسات المذكورة‬
 ‫• يهدف مخطط توجيه التهيئة العمرانية‪ ،‬بوجه خاص‪ ،‬إلى‪:‬‬
‫• تحديد اختيارات التهيئة التي يتطلبها تحقيق تنمية متناسقة على الصعيدين االقتصادي‬
‫واالجتماعي للرقعة األرضية المعنية؛‬
‫• تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها‪،‬‬
‫• تحديد األغراض العامة المخصصة لها األراضي‬
‫• تحديد القطاعات التي يجب القيام بإعادة هيكلتها أو تجديدها أو بهما معا؛‬
‫• تحديد مبادئ الصرف الصحي واألماكن الرئيسية التي تصب فيها المياه المستعملة واألماكن‬
‫التي توضع فيها النفايات المنزلية ؛‬
‫• تحديد مبادئ تنظيم النقل؛‬
‫• حصر برمجة مختلف مراحل تطبيق المخطط وبيان األعمال التي يجب أن يحظى إنجازها‬
‫باألولوية‪ ،‬خصوصا تلك التي يكون لها طابع فني أو قانوني أو تنظيمي‪.‬‬
 ‫• يتكون مخطط توجيه التهيئة العمرانية من‪:‬‬

‫‪ -‬رسوم بيانية تشمل خرائط تتضمن بيان استعمال األراضي وتحديد المناطق‬
‫الزراعية والغابوية ‪ ،‬وتصميم لصيانة التراث التاريخي وإبراز قيمته ‪،‬‬

‫‪ -‬تقرير يبرز أسباب ودالالت اختيار التهيئة المبين في خرائط استعمال‬

‫األراضي ويحدد التدابير التي يجب القيام بها لبلوغ األهداف المحددة فيه‬
‫ويشير إلى مراحل تنفيذ اإلجراءات المقررة‪.‬‬
 ‫دراسة مخطط توجيه التهيئة العمرانية وإجراءات بحثه‬
‫والموافقة عليه‬
‫• يتم إعداد مشروع المخطط التوجيهي للتهـيئة العمرانية بمسعى من السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير وبمساعدة من‬
‫الجماعات المعنية والمجموعة الحضرية في حالة وجودها‪.‬‬
‫• ويجب على اإلدارات والمؤسسات العامة ألجل إعداد مشروع مخطط توجيهي للتهيئة العمرانية أن تبلغ إلى السلطة‬
‫الحكومية المكلفة بالتعمير الوثائق المتعلقة بمشاريع التجهيز ذات المنفعة الوطنية أو الجهوية المراد إنجازها في نطاق‬
‫المخطط التوجيهي المقترح‪ ،‬داخل أجل ال يزيد على ثالثة أشهر من تاريخ طلب هذه الوثائق من طرف السلطة الحكومية‬
‫المكلفة بالتعمير‪.‬‬
‫• تحيل السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير مشروع للمخطط التوجيهي الذي تم إعداده إلى مجالس الجماعات‬
‫• لمجالس الجماعات أن تبدي‪ ،‬داخل أجل ثالثة أشهر يبتدئ من تاريخ إحالة المخطط إليها‪ ،‬ما تراه في شأنه من اقتراحات‬
‫تتولى اإلدارة دراستها بمشاركة المجالس الجماعية التي يعنيها األمر‪.‬‬
‫• وإذا لم تبد هذه المجالس أي رأي داخل هذا األجل فإن سكوتها يحمل على أن ليس لها أي اقتراح في موضوع المخطط‬
‫المحال إليها‪.‬‬
 ‫اآلثار المترتبة على مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬
‫• صبغة اإللزامية‪:‬‬
‫• يجب على الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العامة وعلى أشخاص القانون الخاص المعنوية التي‬
‫يكون رأسمالها بأجمعه مملوكا للدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العامة أن تتقيد بأحكام مخطط توجيه‬
‫التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫• كل مشروع تجزئة أو مجموعة سكنية أو مشروع بناء ال يمكن اإلذن في إنجازه‪ ،‬في حالة عدم وجود‬
‫تصميم تهيئة أو تصميم تنطيق‪ ،‬إال إذا كان ال يتنافى واألحكام المقررة في مخطط توجيه التهيئة العمرانية‬
‫المتعلق بالمناطق العمرانية الجديدة واألغراض العامة المخصصة لها األراضي الواقعة فيها‪.‬‬
‫• تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة وتصاميم التنمية يجب أن تتقيد بأحكام مخططات توجيه التهيئة‬
‫العمرانية‪.‬‬
‫الوثائق التنظيمية‬
‫تصميم التنطيق‬
‫تصميم التهيئة‬
‫قرار تخطيط حدود الطرق العامة‬
 ‫تصميم التنطيق‬
‫• يهدف إلى تمكين اإلدارة والجماعات المحلية من اتخاذ التدابير التحفظية الالزمة إلعداد تصميم التهيئة‬
‫والحفاظ على توجيهات مخطط توجيه التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫• وثيقة تعميرية انتقالية الهدف منها ملء الفراغ الذي يمكن أن يحدث ما بين تاريخ إنجاز مخطط توجيه‬
‫التهيئة العمرانية وتاريخ وضع تصميم التهيئة‪.‬‬

‫• ولبلوغ هذه الغاية يشتمل تصميم التنطيق على ‪:‬‬

‫تحديد تخصيص مختلف المناطق لألغراض التي يجب أن تستعمل لها بصورة أساسية ‪ :‬منطقة سكنية‪ ،‬منطقة صناعية‪،‬‬ ‫•‬
‫منطقة تجارية‪ ،‬منطقة سياحية‪ ،‬منطقة زراعية‪ ،‬منطقة غابوية على سبيل المثال ؛‬
‫تحديد المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛‬ ‫•‬
‫تعيين المواقع المخصصة إلقامة التجهيزات األساسية واالجتماعية كالطرق الرئيسية والمستوصفات والمدارس‬ ‫•‬
‫والمساحات الخضراء ؛‬
‫تحديد المناطق التي يجوز لرئيس المجلس الجماعي أن يؤجل البت في الطلبات التي ترمي إلى الحصول على إذن للقيام‬ ‫•‬
‫داخلها بتجزئة أو إحداث مجموعة سكنية أو استصدار ترخيص للبناء فيها‬
 ‫• يتكون تصميم التنطيق من‪:‬‬

‫‪ -‬وثيقة تتكون من رسوم بيانية ‪،‬‬

‫‪ -‬و نظام يحدد قواعد استعمال األراضي‪.‬‬
 ‫دراسة تصميم التنطيق وإجراءات بحثه والموافقة عليه‬
‫واآلثار المترتبة عليه‬
‫• يتم إعداد مشروع تصميم التنطيق بمسعى من الوزارة المكلفة بالتعمير وبمساهمة من الجماعات المعنية‪.‬‬
‫• تقوم الوزارة المكلفة بالتعمير أو الوكالة الحضرية‪ ،‬بحسب الحالة بعرض مشروع تصميم التنطيق الذي تم‬
‫إعداده على لجنة محليه إلبداء رأيها فيه‪.‬‬
‫• يحال مشروع تصميم التنطيق‪ ،‬قبل أن توافق عليه اإلدارة إلى مجالس الجماعات المعنية لدراسته‬
‫• ولهذه المجالس أن تبدي‪ ،‬داخل أجل شهرين يبتدئ من تاريخ إحالة التصميم إليها‪ ،‬ما تراه في شأنه من‬
‫اقتراحات تتولى اإلدارة دراستها بمشاركة الجماعات المحلية التي يعنيها األمر‬
‫• وإذا لم تبد المجالس اآلنفة الذكر أي رأي داخل األجل المنصوص عليه أعاله فإن سكوتها يحمل على أن‬
‫ليس لها أي اقتراح في موضوع التصميم المحال إليها‬
‫• يسري مفعول تصاميم التنطيق خالل مدة أقصاها سنتان من تاريخ نشر النص الموافق بموجبه عليها‪.‬‬
‫تصميم التهيئة‬
‫• يوضع تصميم التهيئة لـ ‪:‬‬

‫‪‬جميع أو بعض من الجماعات والمراكز‬

‫والمناطق والمجموعات العمرانية؛‬

‫‪‬جميع أو بعض أراضي جماعة قروية أو‬

‫جماعات قروية تكتسي صبغة خاصة‬
‫سياحية أو صناعية أو منجمية ويستوجب‬
‫نموها العمراني المرتقب تهيئة تخضع‬
‫لرقابة إدارية‪.‬‬
 ‫يهدف تصميم التهيئة إلى تحديد جميع أو بعض العناصر التالية‪:‬‬
‫• تخصيص مختلف المناطق بحسب الغرض األساسي الذي يجب أن تستعمل له؛‬
‫• المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛‬
‫• حدود الطرق (المسالك والساحات ومواقف السيارات) الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛‬
‫• حدود المساحات الخضراء العامة وميادين األلعاب والمساحات المباحة المختلفة كالمساحات المخصصة للتظاهرات الثقافية والفلكلورية‬
‫الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛‬
‫• حدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب إحداثها وحدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب الحفاظ عليها‬
‫أو تغييرها ؛‬
‫• المواقع المخصصة للتجهيزات العامة‬
‫• المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية والمراكز‬
‫الترفيهية؛‬
‫• األحياء واآلثار والمواقع التاريخية أو األثرية والمواقع والمناطق الطبيعية؛‬
‫• ضوابط استعمال األراضي والضوابط المطبقة على البناء؛‬
‫• االرتفاقات المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو ألغراض جمالية أو أمنية أو للحفاظ على الصحة العامة؛‬
‫• المناطق المفتوحة إلنجاز أعمال عمرانية بها بحسب توقيت معين ؛‬
‫• دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلتها أو تجديدها؛‬
‫• المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص‪.‬‬
 ‫دراسة تصميم التهيئة وإجراءات بحثه والموافقة عليه‬
‫• قبل وضع تصميم التهيئة‪ ،‬يجوز اتخاذ قرار يقضي بالقيام بدراسته ويعين حدود الرقعة األرضية التي‬
‫يشملها تصميم التهيئة المزمع دراسته‪.‬‬
‫• يصدر رئيس مجلس الجماعة بطلب من اإلدارة المكلفة بالتعمير أو بمبادرة منه قرار القيام بدراسة تصميم‬
‫التهيئة بعد أن يتداول المجلس في ذلك‪.‬‬
‫• ويستمر مفعول القرار مدة ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ويجوز تجديده مرة واحدة‬
‫لمدة مساوية للمدة األولى‬
‫• فور نشر القرار‪ ،‬يؤجل رئيس مجلس الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو‬
‫مجموعة سكنية أو إقامة بناء في الرقعة األرضية المعنية‪ ،‬بيد أنه يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو‬
‫مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد موافقة اإلدارة إذا كان المشروع المتعلق بذلك يتالءم مع األحكام الواردة‬
‫في مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو مع ما يصلح له فعال القطاع المعني في حالة عدم وجود المخطط‬
‫اآلنف الذكر‪.‬‬
‫• يحال مشروع تصميم التهيئة قبل موافقة اإلدارة عليه إلى مجلس الجماعة أو مجالس الجماعات المعنية‬
‫لدراسته‪.‬‬
‫• ولهذه لمجالس أن تبدي داخل أجل شهرين من تاريخ إحالة مشروع التصميم إليها ما يبدو لها في شأنه‬
‫من اقتراحات تتولى اإلدارة دراستها بمشاركة الجماعات المحلية التي يعنيها األمر‪.‬‬
‫• وإذا لم تبد المجالس اآلنفة الذكر أي رأي داخل األجل المنصوص عليه أعاله فإن سكوتها يحمل على أن‬
‫ليس لها أي اقتراح في موضوع التصميم المحال إليها‬
‫• يكون مشروع تصميم التهيئة محل بحث علني يستمر شهرا ويجري خالل المدة التي يكون فيها مجلس‬
‫الجماعة أو مجالس الجماعات المعنية بصدد دراسته‪.‬‬
‫• على رئيس مجلس الجماعة أن يوفر وسائل النشر واإلشهار قبل تاريخ بدء البحث‪.‬‬
‫• ويتولى مجلس الجماعة عند دراسته لمشروع تصميم التهيئة‪ ،‬دراسة المالحظات المعبر عنها خالل إجراء‬
‫البحث قبل عرضها على اإلدارة‪.‬‬
 ‫اآلثار المترتبة على تصميم التهيئة‬
‫• ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني وإلى حين صدور النص القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم‬
‫التهيئة‪ ،‬ال يجوز اإلذن في أي عمل من أعمال البناء والغرس وإحداث تجزئات أو مجموعات سكنية إذا‬
‫كان يخالف أحكام هذا المشروع‪.‬‬
‫• إذا لم يتم نشر النص القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم التهيئة خالل أجل إثني عشر شهرا يبتدئ‬
‫من تاريخ اختتام البحث العلني المتعلق به فإن أحكام المشروع تصير غير الزمة التطبيق‪.‬‬
‫• يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعالن بأن المنفعة العامة‪.‬‬
‫• وتنتهي اآلثار المترتبة على إعالن المنفعة العامة عند انقضاء أجل ‪ 10‬سنوات يبتدئ من تاريخ نشر‬
‫النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫• وعندما يستعيد مالك األراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء اآلثار المترتبة على إعالن المنفعة العامة‬
‫يجب أن يكون استعمال تلك األراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها‬
‫• يمكن أن يكون تصميم التهيئة بمثابة قرار تعين فيه األراضي المراد نزع ملكيتها‪.‬‬
‫• ولهذه الغاية‪ ،‬يجب أن ينص فيه على العقارات المراد نزع ملكيتها مع بيان مشموالتها ومساحتها وأسماء‬
‫من يحتمل أن يكونوا مالكين لها‬
‫• وتطبق األحكام المنصوص عليها في القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫واالحتالل المؤقت على تصميم التهيئة المعتبر بمثابة قرار تعين فيه العقارات المراد نزع‬
‫ملكيتها‪ ،‬وذلك فيما يتعلق باإلجراءات التي يخضع لها واآلثار المترتبة عليه‪.‬‬
‫• تحدد التعويضات المستحقة ألصحاب األراضي‪:‬‬
‫‪ .1‬فيما يخص الطرق‪ :‬باعتبار العناصر المحددة في المادتين ‪ 37‬و‪ 38‬من قانون التعمير؛‬
‫‪ .2‬فيما يتعلق بغير الطرق من التجهيزات‪ :‬وفق األحكام المنصوص عليها في القانون رقم‬
‫‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة واالحتالل المؤقت‪.‬‬
 ‫اإلشكاالت القانونية‬
‫• محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة عن عقار مشمول بتخصيص عمومي‪:‬‬
‫االختصاص فيما يتعلق بالطلبات الرامية على محو أو إنهاء آثار تصميم التهيئة عن عقار مشمول‬
‫بتخصيص عمومي‪:‬‬
‫‪ -‬اختصاص محكمة اإلدارية‪:‬‬
‫‪ .1‬المنازعة ال تنصب على صحة وسالمة المرسوم المصادق على تصميم التهيئة وإنما تروم الحكم بانتهاء‬
‫اآلثار المترتبة عن اعالن المنفعة العامة والحكم باألحقية في استرداد العقار‬
‫‪ .2‬رفع االعتداء المادي الذي طال العقار لعدم تفعيل تصميم التهيئة‬
‫‪ -‬تباين التبريرات المعتمدة لمعالجة إشكالية االختصاص‪:‬‬
‫‪ -1‬االعتداء المادي كمدخل الختصاص القضاء الشامل‬
‫‪ -2‬قوانين نزع الملكية كمدخل الختصاص القضاء الشامل‬
‫• هل يجوز من الناحية القانونية اللجوء مباشرة الى القضاء اللتماس محو او انهاء اثر‬
‫تصميم التهيئة عن عقار مشمول بتخصيص معين‬
‫‪ -‬المشرع استعمل عبارة «فورا» وهو تعبير عن اآلنية مما يفيد استعادة المالك لحرية‬
‫التصرف في عقاراتهم بعد انصرام المفعول القانوني الثر تصميم التهيئة بصورة تلقائية‬
‫وبقوة القانون‪.‬‬
‫قرار رئيس المجلس الجماعي القاضي برفض منح مالك عقار شهادة إدارية تفيد ان عقاره‬
‫اصبح خاليا من أي منفعة عامة بعد انصرام اجل ‪ 10‬سنوات عن صدوره قرار غير قابل‬
‫للطعن لعدم استجماعه لمقومات القرار االداري‪.‬‬
‫قرار رئيس المجلس القابلة للطعن هي التي تؤدي الى تعطيل مفعول المادة ‪ 28‬من قانون‬
‫التعمير عن طريق حرمان المالك من استعادة حرية التصرف في عقاراتهم‬
‫‪ .1‬إما في شكل اعتداء مادي‬
‫‪ .2‬أو بسبب االمتناع عن منح التراخيص المسموح بها قانونا بالنظر لألغراض المخصصة‬
‫لها المنطقة‬
‫إشكالية التعويض عن التخصيصات واالرتفاقات المقررة‬
‫بتصميم التهيئة‬
‫‪ .1‬بالنسبة للتعويض عن الرقبة‪:‬‬
‫‪ -‬مجرد تخصيص عقار الحتضان تجهيز أو مرفق عمومي ال يكفي للمطالبة بالتعويض عن‬
‫الرقبة ما لم يتم االنتقال إلى تفعيل مسطرة نزع الملكية‪:‬‬
‫‪‬التخصيص حلقة من حلقات مسطرة نزع الملكية فالمرسوم الموافق بموجبه على تصميم‬
‫التهيئة هو إعالن عن المنفعة العامة فقط أي ان األمر يتعلق بوضعية قانونية مؤقتة يترتب‬
‫عنها غل يد المالك عن إجراء بعض التصرفات على عقاره‬
‫‪‬المطالبة بالتعويض عن الرقبة قبل انصرام أجل ‪ 10‬سنوات تفتقد للسند القانوني طالما أن‬
‫تصميم التهيئة ال زال ساري المفعول ومنتجا آلثاره ولم تقدم اإلدارة على أي إجراء في‬
‫اتجاه تملك العقار –‬
‫‪ ‬ما لم يثبت أن اإلدارة أقدمت على االعتداء عليه ماديا‬
 ‫‪ -2‬بالنسبة للتعويض عن الحرمان من االستغالل‪:‬‬
‫بعض المحاكم سارت في هذا االتجاه استنادا لمقتضيات المادة ‪ 84‬من القانون المتعلق‬
‫بالتعمير‬
‫محاكم أخرى أسست لمفهوم المسؤولية عن األعمال التشريعية وقررت االحقية في الحصول‬
‫عن تعويض عن االضرار الناجمة عن تصميم التهيئة انطالقا من هذا النمط من المسؤولية‬
‫غير الخطئية‬
‫االشكال يطرح على مستوى عدم توفر شرط خصوصية الضرر‬
 ‫قرار تخطيط حدود الطرق العامة‬
‫• من وثائق التعمير التي يتقرر من خاللها إحداث طرق جماعية وساحات ومواقف عامة للسيارات‬
‫بالجماعات ‪ ،‬تغيير تخطيطها أو عرضها ‪ ،‬حذفها كال أو بعضا ‪،‬‬
‫• يكون هذا القرار مصحوبا بخريطة تبين فيها حدود الطرق المعنية‪.‬‬
‫• وفي حالة التنصيص على الطرق ضمن وثيقة للتعمير كمخطط توجيه التهيئة العمرانية أو تصميم‬
‫التهيئة ‪ ،‬فإن اتخاذ قرار تخطيط حدود الطرق العامة يصبح دون جدوى ‪.‬‬
‫• في هذه الحالة ‪ ،‬يكفي فقط اتخاذ قرار تخطيط حدود الطرق العامة المعينة فيها األراضي المراد نزع‬
‫ملكيتها لما تستوجبه العملية وفقا للقانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬
‫• يتخذ رئيس المجلس الجماعي قرارات تخطيط حدود الطرق العامة وقرارات تخطيط حدود الطرق العامة‬
‫المعينة فيها األراضي المراد نزع ملكيتها ‪ ،‬بعد مداولة المجلس الجماعي والرأي المطابق للسلطة‬
‫الحكومية المكلفة بالتعمير التي تحرص على التحقق من مالءمة المشروع ألحكام مخطط توجيه التهيئة‬
‫العمرانية أو تصميم التهيئة‬
 ‫اآلثار القانونية لقرار التخطيط‬
‫• تعتبر قرارات تخطيط حدود الطرق العامة بمثابة إعالن بأن المنفعة العامة تقضي بإنجاز العمليات‬
‫المنصوص عليها فيها ‪ ،‬ويستمر مفعولها طوال عشر سنوات ‪،‬‬
‫• تقتصر هذه المدة على سنتين فقط فيما يتعلق بقرارات تخطيط حدود الطرق العامة المعينة فيها األراضي‬
‫المراد نزع ملكيتها لما تستوجبه العملية‪.‬‬
‫• ال يجوز ‪ ،‬طوال مدة البحث وإلى غاية نشر القرار في الجريدة الرسمية‪ ،‬تسليم أي رخصة إلقامة بناء‬
‫على األراضي التي يشملها قرار تخطيط حدود الطرق العامة أو قرار تخطيط حدود الطرق العامة المعينة‬
‫فيه األراضي المراد نزع ملكيتها ‪ ،‬على أال يتجاوز هذا الحظر مدة أكثر من ستة أشهر‪.‬‬
‫• ابتداء من تاريخ نشر قرار تخطيط حدود الطرق العامة أو قرار تخطيط الطرق العامة المعينة فيه‬
‫األراضي المراد نزع ملكيتها لما تستوجبه العملية ‪ ،‬ال يجوز القيام في األراضي التي يشملها الطريق‬
‫بمقتضى الخريطة المرفقة بالقرار ‪ ،‬بأي بناء جديد أو تعلية أو توطئة لألرض يكون من شأنها تغيير‬
‫حالتها ‪ ،‬وال يجوز أن تباشر في المباني القائمة في األراضي اآلنفة الذكر إال اإلصالحات التي تقتضيها‬
‫صيانتها بشرط أن يأذن في ذلك رئيس مجلس الجماعة وفق القوانين والتنظيمات الجاري بها العمل‬
 ‫إشكالية المحددات الضابطة للمساهمة المجانية في اطار‬
‫الفصل ‪ 37‬من قانون التعمير‬
‫• هل ينحصر تطبيق المادة ‪ 37‬على احداث الطرق داخل المدار الحضري من قبل المجالس الجماعية وال‬
‫يمتد اثرها على األراضي الواقعة خارج الدوائر الحضرية‬
‫• هل المساهمة المجانية قاصرة على احداث الطريق الجماعية ام انها تشمل كذلك عمليات التوسعة (محكمة‬
‫النقض اكدت ان المادة ‪ 37‬تفرض المساهمة المجانية في االحداث وليس في التوسعة)‬
‫• انتفاء الغاية من المساهمة المجانية في حال احداث طريق سيار بحكم االرتفاقات التي يضعها هذا األخير‬
‫بخصوص عدم إمكانية الولوج اليه وانعدام أي منفذ له من أصحاب األراضي المجاورة (انعدام مفهوم‬
‫الجوار بمعناه اإليجابي)‬
‫• مدى المساهمة المجانية في حالة استغراق الطريق لكل العقار (في هذه الحالة تنتفي المجاورة التي تعد مناط‬
‫إرساء قاعدة المساهمة المجانية)‬
‫• عدم إمكانية التمسك بالمساهمة المجانية في حالة االعتداء المادي (صدور المرسوم المصادق على تصميم‬
‫التهيئة ال يعطي الحق لإلدارة في وضع يدها على العقار وشق طريق قبل سلوك مسطرة نزع الملكية)‬
 ‫االستثناءات الواردة على وثائق بالتعمير‬
‫• قد تكون اإلدارة في كثير من األحيان مضطرة إلى منح بعض االستثناءات في مجال التعمير خارج‬
‫اإلطار القانوني ‪ ،‬وإلى تسليم بعض الرخص االستثنائية ‪ ،‬بدون التقيُّد بالمقتضيات التنظيمية الجاري بها‬
‫العمل ‪.‬‬

‫‪ -‬صدرت العديد من الدوريات التي أعطت لإلدارة الحق في منح استثناءات في مجال التعمير‪:‬‬
‫‪ .1‬الدورية المشتركة بين وزارة الداخلية والوزارة المكلفة باإلسكان رقم ‪ 352/337‬د بتاريخ ‪ 12‬يونيو‬
‫‪ 1995‬بشأن تسليم رخص استثنائية للمشاريع الداخلة في إطار البرنامج الوطني لبناء ‪ 200‬ألف‬
‫سكن‪.‬‬
‫‪ .2‬الدورية رقم ‪ 254‬المؤرخة في ‪ 12‬فبراير ‪ 1999‬بشأن تشجيع المبادرة الخاصة وتحديث اإلدارة‬
‫العمومية ‪ ،‬وتشجيع االستثمار‪.‬‬
 ‫التعمير االستثنائي‬
‫• السياق العام لصدور المسطرة اإلدارية لالستثناء في مجال التعمير‪:‬‬
‫ط َّرت اإلدارة في كثير من األحيان إلى منح بعض االستثناءات في مجال التعمير خارج اإلطار‬ ‫ض ُ‬
‫•ا ْ‬
‫القانوني‪ ،‬وإلى تسليم بعض الرخص االستثنائية‪( ،‬الدورية الوزارية الصادرة سنة ‪ 1973‬وأخرى سنة‬
‫‪.1994‬‬
‫• حاولت اإلدارة‪ ،‬في كثير من الحاالت‪ ،‬إنتاج مجال للتعمير دون التقيُّد بالمقتضيات التنظيمية الجاري بها‬
‫العمل‪ ،‬وذلك من خالل تدبير عمراني قائم على مبدأ التكييف‪ ،‬يتم على المستوى المحلي‪.‬‬
‫• مثال‪ :‬الجهود التي بذلتها السلطات العمومية في مجال إعادة هيكلة األحياء غير المنظمة‪ .‬اعتمدت اإلدارة‬
‫ضمنيا دون التصريح بذلك تدبيرا عمرانيا مبنيا على االستثناء‪.‬‬
‫• م ّكنت الدورية المشتركة بين وزارة الداخلية والوزارة المكلفة باإلسكان رقم ‪ 352/337‬د بتاريخ ‪12‬‬
‫يونيو ‪ 1995‬من تسليم رخص استثنائية للمشاريع الداخلة في إطار البرنامج الوطني لبناء ‪ 200‬ألف‬
‫سكن‪.‬‬
‫• اللجان المكلَّفة بدراسة طلبات إحداث التجزئات العقارية واألبنية على المستوى المحلي‪ ،‬المعروفة باسم‬
‫لجان الطرق‪ ،‬غالبا ما لجأت إلى إعمال مسطرة االستثناء‪.‬‬
‫• ممارسة االستثناء في مجال التعمير ممارسة قديمة‪ ،‬ولكنها لم تُعتَمد رسميا إال سنة ‪ ،1999‬بصدور‬
‫الدورية رقم ‪ 254‬المؤرخة في ‪ 12‬فبراير ‪ ،1999‬في سياق يتميز بتنصيب حكومة التناوب سنة ‪.1998‬‬

‫• وستصدر فيما بعد ثالث دوريات خالل سنوات ‪ 2001‬و‪ 2003‬و‪ 2010‬على التوالي‪ ،‬بهدف بث نوع من‬
‫الدينامية المجالية واالستجابة للمتطلبات االقتصادية واالجتماعية‪.‬‬

‫• دوريات اعتُبرت في حينها مؤقتة وانتقالية في انتظار إجراء اإلصالحات القانونية‪.‬‬

‫• الخالصة‪ :‬إقرار مسطرة االستثناء في مجال التعمير يعد تعبيرا عن إرادة لتحقيق الشفافية في دراسة‬
‫المشاريع االستثمارية‪ ،‬واستغالل فرص االستثمار‪.‬‬

‫يُ َّ‬
‫برر اللجوء إلى إعمال هذه المسطرة بافتقار وثائق التعمير للمرونة واتسامها بالتصلب والصرامة في سياق‬
‫اقتصادي واجتماعي دائب الحركة والتطور‪ ،‬وعجزها عن إدماج الحاجيات الطارئة سواء للسكان أو‬
‫المستثمرين‪.‬‬
‫• تم تدريجيا االنتقال من المعالجة المركزية لملفات طلبات االستثناء‪ ،‬إلى معالجة الممركزة على يد لجنة‬
‫جهوية ُمحدَثة لهذا الغرض برئاسة الوالي‪.‬‬

‫• ومع ذلك‪ ،‬ما زالت هذه المسطرة تعتريها بعض النقائص‪ ،‬نظرا لغياب التنصيص الدقيق على الشروط‬
‫التي يجب أن تستوفيها المشاريع كي تستفيد من مسطرة االستثناء في مجال التعمير‪ ،‬مع تحديد المسالك‬
‫والمعايير المعت َمدة في منح االستثناءات‪.‬‬

‫• مالحظة‪ :‬ظلت السلطات العمومية دائما تشدِّد على الطابع المؤقت واالنتقالي لمسطرة االستثناء في مجال‬
‫التعمير‪.‬‬
‫• ولم تتوقف النقاشات حول األساس القانوني لالستثناء ومساطره ومنطقه وآثاره‪.‬‬
‫• لهذا السبب‪ ،‬جمدت حكومة إدريس جطو وبعدها حكومة عباس الفاسي أعمال لجان منح االستثناءات‪،‬‬
‫المؤرختين في سنتي ‪ 2003‬و‪ 2010‬على التوالي‬ ‫َّ‬ ‫قبل أن تعمدا إلى إصدار الدوريتين‬
 ‫معطيات إحصائية‬
‫تكشف األرقام المرتبطة باعتماد مسطرة االستثناء‪ ،‬حجم هذه الظاهرة‪ ،‬وأيضا اآلثار االقتصادية والسوسيو‪-‬مجالية والبيئية‬ ‫•‬
‫الناتجة عنها على مجموع التراب الوطني‪.‬‬
‫منذ تطبيق الدورية الوزارية المشتركة رقم ‪ 3020/27‬وحتى نهاية ‪ ،2013‬درست اللجنة المختصة بطلبات‬ ‫•‬
‫االستثناء ‪ 13222‬مشروعا‪ ،‬بمعدل ‪ 110‬مشروع شهريا‪.‬‬
‫يتبين من هذه الحصيلة أن ‪ 7578‬مشروعا حصل على الموافقة المبدئية‪ ،‬أي بنسبة ‪ 58‬في المائة‪ ،‬و‪ 4150‬تم رفضه‪،‬‬ ‫•‬
‫بنسبة ‪ 31‬في المائة‪ ،‬و‪ 1492‬أ ُ ِّ ّجل ُّ‬
‫البت فيه‪.‬‬
‫بلغ عدد المشاريع المعروضة على اللجان الجهوية المختصة في الجماعات الحضرية بمدن أكادير والدار البيضاء وفاس‬ ‫•‬
‫والقنيطرة ومراكش ومكناس ووجدة والرباط وآسفي وسال وطنجة وتازة وتطوان‪ 3209 ،‬و ‪ 1322‬مشروعا‪ ،‬على التوالي‬
‫خالل الفترتين ما بين (‪ 2003‬و‪ )2009‬و(‪ 2010‬و‪ ،)2013‬أي ما يعادل ‪ 36‬في المائة من الملفات المق َّد َمة وطنيا خالل‬
‫هاتين الفترتين‪.‬‬
‫خالل الفترة ما بين ‪ 2003‬و‪ ،2013‬قدّر مبلغ االستثمارات اإلجمالي الذي قد ينتج عن إنجاز ‪ 7578‬مشروعا حاصال‬ ‫•‬
‫على الموافقة المبدئية بما يفوق ‪ 583‬مليار درهم‪ .‬وقد استفادت المدن الكبرى من نسبة ‪ 56‬في المائة من مبلغ االستثمارات‬
‫اإلجمالي على المستوى الوطني‬
‫خالل الفترة ما بين ‪ 2003‬و‪ ،2009‬سجلت المرافق العمومية والخاصة نسبة ‪ 25‬في المائة‪ ،‬متبوعة بالمشاريع السياحية‬ ‫•‬
‫(‪ 11‬في المائة) والصناعية (‪ 9‬في المائة)‪ ،‬وسجل القطاعان المنتِّجان للثروة‪ ،‬وهما السياحة والصناعة‪ ،‬نسبة ‪ 24‬في المائة‪.‬‬
 ‫اإلطار القانوني لالستثناءات في ميدان التعمير‬
‫• تطبيق االستثناءات في المجاالت غير المتوفرة على وثيقة للتعمير‪:‬‬
‫‪ -1‬قررت المذكرة الوزارية رقم ‪ 254‬بأنه ال يجب الرفض التلقائي للمشاريع المتواجدة في القطاعات غير‬
‫المغطاة بوثيقة للتعمير‪ ،‬ولكن قيام الوكاالت الحضرية بتشاور مع السلطات المحلية والجماعات بدراسة‬
‫أولية لهذه المشاريع بالنسبة لمالئمتها وتأثيراتها والتحقق من كونها محال لمذكرة توجيهية سابقة‪ ،‬وإحالة‬
‫الملف مرفقا بمختلف اآلراء إلى وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير واإلسكان والبيئة في أجل ‪ 10‬أيام‬
‫يتم احتسابها ابتداء من إيداع الطلب من أجل اتخاذ القرار المناسب‪.‬‬

‫يدخل الموضوع في الوقت الراهن في اختصاص اللجنة الجهوية لالستثناء المحدثة بمقتضى المذكرة ‪-24‬‬
‫‪ 3020‬بتاريخ ‪ 4‬مارس ‪ 2003‬التي تتوفر على هامش واسع للتقدير في دراسة الرخص المتعلقة بهذه‬
‫الجماعات‪.‬‬
 ‫• تطبيق االستثناءات في المجاالت المتوفرة على وثيقة للتعمير‪:‬‬

‫‪ -1‬تطبيق االستثناءات في مرحلة إعداد وثائق التعمير‪:‬‬

‫أ‪ -‬االستثناء على التدابير االحتياطية‪ :‬البت في رخص التعمير‪:‬‬
‫مثال‪ :‬قبل وضع تصميم التهيئة‪ ،‬يجوز اتخاذ قرار يقضي بالقيام بدراسته ويعين حدود الرقعة األرضية التي يشملها تصميم‬
‫التهيئة المزمع دراسته‪.‬‬
‫• يصدر رئيس مجلس الجماعة بطلب من اإلدارة المكلفة بالتعمير أو بمبادرة منه قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة بعد أن‬
‫يتداول المجلس في ذلك‪.‬‬
‫• ويستمر مفعول القرار مدة ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ويجوز تجديده مرة واحدة لمدة مساوية‬
‫للمدة األولى‬
‫• فور نشر القرار‪ ،‬يؤجل رئيس مجلس الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو‬
‫إقامة بناء في الرقعة األرضية المعنية‪ ،‬بيد أنه يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد‬
‫موافقة اإلدارة إذا كان المشروع المتعلق بذلك يتالءم مع األحكام الواردة في مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو مع ما‬
‫يصلح له فعال القطاع المعني في حالة عدم وجود المخطط اآلنف الذكر‬
 ‫ب‪ -‬إنتاج مشروع تصميم التهيئة لبعض اآلثار قبل الموافقة عليه‪:‬‬

‫‪ -‬يعتبر تصميم التهيئة من بين الوثائق ذات الطابع الخاص والتي تحدث آثارا قانونية قبل وبعد المصادقة‬
‫عليها‪.‬‬
‫‪ -‬نصت المادة ‪ 27‬من قانون التعمير ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني وإلى حين صدور النص‬
‫القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم التهيئة‪ ،‬ال يجوز اإلذن في أي عمل من أعمال البناء والغرس‬
‫وإحداث تجزئات أو مجموعات سكنية إذا كان يخالف أحكام هذا المشروع‪.‬‬

‫إذا لم يتم نشر النص القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم التهيئة خالل أجل إثني عشر شهرا يبتدئ من‬
‫تاريخ اختتام البحث العلني المتعلق به فإن أحكام المشروع تصير غير الزمة التطبيق‬
‫الضوابط العامة المتعلقة بالرخص‬
‫رخص البناء‬
‫رخص اإلصالح والترميم‬
‫رخص السكن وشهادة المطابقة‬
‫رخص البناء‬
 ‫الضوابط العامة المتعلقة برخص البناء‬
‫• اإلطار القانوني المنظم لرخصة البناء ومسطرة منحها ‪:‬‬
‫‪ - 1‬النصوص ذات الطبيعة العامة ‪ -‬أهمها ‪-‬‬
‫‪ -‬دستور المملكة‬
‫‪ -‬القانون ‪ 90/41‬المحدثة بموجبه محاكم إدارية‬
‫‪ -‬القانون ‪ 01/03‬المتعلق بتعليل القرارات اإلدارية‬
‫‪ -‬قانون المسطرة المدنية‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير ال سيما المواد من ‪ 40‬إلى ‪ 54‬منه ‪ ،‬كما تم تعديله بمقتضى المادة األولى من القانون رقم ‪ 12-66‬المتعلق‬
‫بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء‬
‫‪ -‬القانون التنظيمي رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات ‪ ،‬ال سيما المادة ‪ 101‬منه‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 2-92-832‬الصادر بتاريخ ‪ 14‬أكتوبر ‪ 1993‬بتطبيق القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير وال سيما المواد من ‪ 31‬إلى ‪ 39‬منه‬
‫‪ -‬المرسوم رقم ‪ 2-13-424‬الصادر بتاريخ ‪ 24‬مايو ‪ 2013‬بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص والوثائق المقررة‬
‫بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها‬
‫‪ -‬القرارات الوزارية المشتركة والدوريات‬
 ‫تعريف رخصة البناء‪:‬‬
‫• من خالل استقراء مقتضيات قانون ‪12-90‬‬
‫المتعلق بالتعمير يتبين أن المشرع لم يعرف‬
‫رخصة البناء ‪ ،‬وإنما اكتفى بالتأكيد على أنه‬
‫يمنع القيام بالبناء دون الحصول على رخصة‬
‫لمباشرة ذلك ؛‬
‫• عرفها االجتهاد القضائي على أنها "قرار إداري‬
‫صادر عن سلطة إدارية تجيز من خالله وقبل‬
‫الشروع في األشغال القيام ببناء جديد أو تغيير‬
‫بناء بعد التحقق من أن المبنى المزمع إقامته‬
‫تتوفر فيه الشروط المقررة في األحكام‬
‫التشريعية والتنظيمية وتلك الواردة في وثائق‬
‫التعمير"‪.‬‬
‫نطاق ومجال تطبيق رخصة البناء‬
‫• المجال الذي تعتبر فيه رخصة البناء واجبة التطبيق‪:‬‬

‫‪ -‬مرتبط بالبعد الترابي أو الجغرافي‪.‬‬

‫‪ -‬متصل باألشخاص الواجب عليهم الحصول على رخص البناء‪.‬‬
‫‪ -‬مرتبط بالبنايات واألشغال الخاضعة لرخص البناء‪.‬‬
 ‫المجال الترابي لتطبيق رخص البناء‬
‫• تعتبر رخصة البناء إلزامية في المناطق والدوائر التالية ‪:‬‬
‫الجماعات الحضرية ‪ :‬البلديات والمراكز المتمتعة بالشخصية المعنوية واالستقالل المالي المسماة "المراكز المستقلة"؛‬ ‫‪.1‬‬
‫المراكز المحددة ‪ :‬أجزاء من جماعات قروية تعين حدودها السلطة التنظيمية ؛‬ ‫‪.2‬‬
‫المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة ‪ :‬األراضي القروية المجاورة لتلك الجماعات والمراكز ‪ ،‬وتمتد المناطق المحيطة بالمدن‬ ‫‪.3‬‬
‫إلى مسافة ‪ 15‬كلم تحتسب من الدائرة البلدية ‪ ،‬وتعين المناطق المحيطة بالمراكز المحددة في النص التنظيمي المتعلق بتحديد دائرة كل مركز من‬
‫هذه المراكز؛‬
‫المجموعات العمرانية ‪ :‬المجموعات المتكونة من كل أو بعض جماعة حضرية أو عدة جماعات حضرية أو مراكز محددة والمناطق المحيطة بها‬ ‫‪.4‬‬
‫وكذلك ‪ ،‬أن اقتضى الحال ‪ ،‬من أراض قروية تجاورها وتربطها بها عالقات اقتصادية وثيقة وتستلزم تنميتها بصورة رشيدة القيام بتهيئتها تهيئة‬
‫جماعية أو تزويدها بتجهيزات مشتركة أو إنجاز هاتين العمليتين معا فيها؛‬
‫التجمعات القروية المزودة بتصميم تنمية مصادق عليه ؛‬ ‫‪.5‬‬
‫على طول خطوط السكك الحديدية وطرق المواصالت غير الجماعية إلى غاية عمق يبلغ كيلومترا واحدا ابتداء من محور السكك الحديدية والطرق‬ ‫‪.6‬‬
‫المذكورة ؛‬
‫على طول حدود الملك العام البحري إلى غاية عمق يبلغ خمسة كيلومترات ؛‬ ‫‪.7‬‬
‫داخل التجزئات العقارية المأذون في إحداثها عمال بالتشريع المتعلق بتجزئة األراضي ؛‬ ‫‪.8‬‬
‫جماعات قروية تكتسي صبغة خاصة‬ ‫‪.9‬‬
 ‫محكمة النقض‬
‫• رخصة البناء تكون إلزامية ولو كانت المنطقة ال تخضع للضوابط المنصوص عليها في تصميم التهيئة‪.‬‬
‫• القرار عدد ‪ 303/1‬بتاريخ ‪ 19/02/2015‬في الملف رقم ‪:3306/4/1/2014‬‬
‫‪" -‬وتطبيقا لمقتضيات المادة ‪ 40‬من قانون التعمير فإنه ال يجوز ألي كان أن يقوم بأية عملية بناء أو‬
‫تعديل له كيفما كانت طبيعة هذه التغييرات بسيطة أو جسيمة إال بعد الحصول على رخصة قانونية‪ ...‬وأن‬
‫أي عملية خارج هذه الضوابط القانونية تجعل من يقوم بها في وضعية المخالف وتعطي لإلدارة المختصة‬
‫الحق في اتخاذ اإلجراءات التي من شأنها أن تلزمه على االمتثال للقانون‪.‬‬
‫‪ -‬بالرجوع للمادتين ‪ 1‬و‪ 40‬من قانون ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‪ ،‬فإن كل بناء يقع في منطقة ال تتجاوز‬
‫‪ 15‬كيلو مترا عن الدائرة الحضرية يخضع لقانون التعمير‪ ،‬وبالتالي لرخصة البناء‪ ،‬وأن عدم تغطية‬
‫المنطقة بتصميم التهيئة ال يقوم سببا لإلعفاء من الحصول على رخصة البناء مادام أن البناء يكون مقيدا‬
‫باحترام ضوابط باقي وثائق التعمير المتمثلة في المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية‪ ،‬وتصميم التنطيق‪،‬‬
‫وكذا قواعد الهندسة المعمارية طبقا للمواد ‪ 53-51-18-14-13-12-11-10‬من قانون التعمير‬
 ‫األشخاص الملزمون بالحصول على رخص البناء‬
‫• من خالل استعراض مختلف النصوص المنظمة للتعمير ولرخص البناء ‪ ،‬يتبين أنها لم تحدد األشخاص‬
‫الملزمون بالحصول على رخص البناء ‪ ،‬مما يعني أن كل شخص سواء كان شخص طبيعي أو معنوي‬
‫ملزم قبل القيام بأعمال البناء بالحصول على رخصة من الجهات المختصة بتسليمها‪.‬‬
‫• األشخاص المعنوية العامة (الدولة والجماعات الترابية والمؤسسات العمومية) ‪ ،‬وبالرغم من طبيعتها‬
‫العامة تبقى ملزمة بدورها بالحصول على رخصة البناء ‪،‬‬

‫• األساس القانوني‪ :‬المادة ‪ 39‬من دفتر الشروط اإلدارية العامة والذي ينص على أنه‪ :‬يسلم صاحب‬
‫المشروع إلى المقاول ‪ ،‬قبل بداية األشغال ‪ ،‬بطلب من هذا األخير ‪ ،‬الرخص اإلدارية الالزمة إلنجاز‬
‫المنشآت موضوع الصفقة ‪ ،‬رخصة البناء‪.‬‬

‫• بما يعنيه أنه ال يمكن للسلطات العامة مباشرة أي من أعمال البناء أو األشغال العامة إال بعد الحصول على‬
‫الرخص الالزمة لذلك بما فيها رخصة البناء‪.‬‬
 ‫البنايات واألشغال الخاضعة لرخص البناء‬
‫• باستقراء مقتضيات قانون التعمير ‪ ،‬يتبين أنه لم يحدد البنايات واألشغال التي تبقى خاضعة إللزامية‬
‫الحصول على رخصة البناء ‪ ،‬إذ اكتفى المشرع باستعمال بعض العبارات العامة والفضفاضة من قبيل‬
‫"البناء" "المبنى" "المباني" "العمارة" "األشغال" "المباني العامة"‪.‬‬
‫• غير أنه باستقراء بعض النصوص الخاصة من قبيل المادة ‪ 54‬من القانون رقم ‪ 47-06‬المتعلق‬
‫بجبايات الجماعات المحلية ‪ ،‬فقد حصرها عند تعرض للرسم المفروض على عمليات البناء في ‪:‬‬
‫‪ .1‬عمارات السكن الجماعية ‪،‬‬
‫‪ .2‬المجموعات العقارية ‪،‬‬
‫‪ .3‬العقارات المعدة لغرض صناعي أو تجاري أو مهني أو إداري ‪،‬‬
‫‪ .4‬المساكن الفردية ‪،‬‬
‫‪ .5‬عمليات الترميم واإلصالح‪( .‬رخصة الترميم واإلصالح)‬
 ‫السلطات المختصة بتسليم رخص البناء‬
‫• المبدأ‪ :‬رئيس المجلس الجماعي هو الذي يسلم رخص البناء ‪ ،‬وذلك طبقا للمادة ‪ 101‬من القانون التنظيمي‬
‫رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات والذي ينص على أنه ‪" :‬يقوم رئيس مجلس الجماعة في مجال التعمير‬
‫بما يلي ‪ - ... :‬منح رخص البناء ‪ ...‬ويتعين على الرئيس ‪ ،‬تحت طائلة البطالن ‪ ،‬التقيد في هذا الشأن‬
‫بجميع اآلراء الملزمة المنصوص عليها في النصوص التشريعية الجاري بها العمل وال سيما بالرأي‬
‫الملزم للوكالة الحضرية المعنية ؛ ‪."...‬‬
 ‫االستثناءات‬
‫• بالنسبة لألماكن المخصصة إلقامة شعائر الدين اإلسالمي‪ :‬الذي يبقى مختصا بمنح رخص بناء هو الوالي أو عامل العمالة و اإلقليم المختص طبقا‬
‫للفصل األول من القانون رقم ‪ ، 29-04‬وذلك بعد استطالع رأي لجنة مكونة من ‪:‬‬
‫• رئيس المجلس العلمي المحلي المعني أو ممثله بصفته رئيسا للجنة ؛‬
‫• السلطة الحكومية المكلفة بالداخلية ‪،‬‬
‫• السلطة الحكومية المكلفة باألوقاف والشؤون اإلسالمية ؛‬
‫• رئيس المجلس اإلقليمي المعني أو ممثله ؛‬
‫• رئيس المجلس الجماعي المعني أو ممثله ؛‬
‫• ثالث (‪ )3‬شخصيات على صعيد العمالة أو اإلقليم المعني باألمر مشهود لها باإلسهام الفعلي في مجال العمل الخيري واإلحساني لفائدة عامة المسلمين‬
‫يعينها وزير األوقاف والشؤون اإلسالمية‪.‬‬
‫• بالنسبة للعقارات المتواجدة داخل المجال الترابي لوكالة تهيئة ضفتي أبي رقراق‪ :‬فإنه طبقا للمادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 16-04‬المتعلق بتهيئة‬
‫واستثمار ضفتي أبي رقراق ‪ ،‬يمنع القيام داخل حدود المنطقة بأي بناء قبل الحصول على رخصة للبناء ‪ ،‬تسلم من طرف مدير وكالة تهيئة ضفتي أبي‬
‫رقراق‪.‬‬
‫• بالنسبة للعقارات المتواجدة داخل المجال الترابي لموقع بحيرة مارشيكا فإنه طبقا للمادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 25-10‬المتعلق بتهيئة واستثمار موقع‬
‫بحيرة مارشيكا ‪ ،‬يمنع القياد داخل حدود المنطقة بأي بناء قبل الحصول على رخصة للبناء ‪ ،‬تسلم من طرف مدير وكالة تهيئة موقع بحيرة مارشيكا‬
 ‫االستثناء المتعلق بسلطة الحلول‬
‫• × هناك بعض الحاالت التي يتدخل فيها العامل ويحل محل رئيس المجلس الجماعي في إطار سلطة‬
‫الحلول من أجل منح رخصة البناء ‪ ،‬وذلك طبقا للضوابط المنصوص عليها في المادة ‪ 2‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 2-04-161‬الصادر في ‪ 02‬يوليوز ‪ 2004‬بتحديد كيفيات ممارسة الحلول ‪،‬‬
‫• تنص على أنه ‪" :‬يمارس العامل سلطة الحلول بطلب من الوالي أو عندما يعين بمبادرة منه أو بناء على‬
‫التماس مبرر قانونا من أحد األغيار أو على طلب من مدير المركز الجهوي لالستثمار إذا تعلق األمر‬
‫بعمل مرتبط بمشروع استثمار ‪ ،‬تأخر رئيس المجلس الجماعي أو امتناعه أو رفضه القيام بأحد األعمال‬
‫الواجبة عليه بمقتضى القانون داخل اآلجال المحددة أو عند االقتضاء داخل آجال معقولة ‪ ،‬بحكم السلط‬
‫التي يمارسها ‪ ،‬طبقا ألحكام النصوص التشريعية أو التنظيمية المطبقة وال سيما أحكام المواد التالية ‪...:‬‬
‫– ‪ 41‬و ‪ 55‬من القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير " ‪ ،‬ويعتبر قرار العامل كما لو اتخذ من لدن‬
‫رئيس المجلس الجماعي‪.‬‬
 ‫االستثناء المتعلق برؤساء المقاطعات‬

‫• رئيس مجلس المقاطعة وعوضا عن رئيس المجلس الجماعي قد يمارس اختصاصات تسليم رخص البناء‬
‫‪ ،‬وفقا لما هو منصوص عليه في المادة ‪ 237‬من القانون التنظيمي رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات‬
‫والتي تنص على أنه ‪" :‬يختص رئيس مجلس المقاطعة ‪ ،‬أو نوابه بناء على تفويض من الرئيس ‪ ،‬داخل‬
‫دائرتها الترابية بما يلي ‪... :‬منح رخص البناء ‪ ،‬ويتعين على الرئيس ‪ ،‬تحت طائلة البطالن ‪ ،‬التقيد في‬
‫هذا الشأن بجميع اآلراء الملزمة المنصوص عليها في النصوص التشريعية الجاري بها العمل وال سيما‬
‫بالرأي الملزم للوكالة الحضرية المعنية"‪.‬‬
 ‫اختصاص الباشاوات‬
‫• طبقا لمقتضيات المادة ‪ 113‬من القانون التنظيمي رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات ‪ ،‬فإن‬
‫الباشا بالنسبة للجماعات التي تتواجد القصور الملكية داخل مجالها الترابي ‪ ،‬يمارس‬
‫الصالحيات المسندة إلى رؤساء المجالس الجماعية بما فيها صالحية تسليم رخص البناء‬
 ‫قواعد اختصاص إضافية‬
‫• إذا كان الغرض المخصصة له األراضي الواقعة داخل دوائر الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق ذات الصبغة‬
‫الخاصة غير محدد في تصميم التهيئة أو تصميم التنطيق ‪ ،‬يجوز لرئيس مجلس الجماعة بعد استطالع رأي الوكالة‬
‫الحضرية ‪ ،‬أن يقوم إما ‪:‬‬
‫‪ .1‬تأجيل البت في طلبات رخص البناء ‪ ،‬ويكون التأجيل مسببا ويجب أن ال تتعدى مدته سنتين ؛‬
‫‪ .2‬أو تسليم رخصة البناء إذا كان المبنى المزمع إقامته يتالءم مع أحكام مخطط توجيه التهيئة العمرانية التي تهم تحديد‬
‫المناطق العمرانية الجديدة وتحديد األغراض العامة المخصصة لها األراضي أو مع الغرض الذي يصلح له فعال القطاع‬
‫المعني عند عدم وجود مخطط التوجيه التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫• أما إذا كان الغرض المخصصة له األراضي الواقعة خارج الدوائر المشار إليها أعاله غير محدد في تصميم التهيئة أو‬
‫تصميم التنطيق‪ ،‬فإن رئيس مجلس الجماعة يسلم رخصة البناء إذا توفرت في المشروع الشروط المتعلقة بالمساحة الدنيا‬
‫للبقعة األرضية المزمع إقامة المبنى عليها وبالمساحة المسموح ببنائها وبعلو المبنى ‪.‬ويجب أن يقام المبنى على بعد ‪10‬‬
‫أمتار من حد الطريق العام المجاور له و ‪ 5‬أمتار من الحدود الفاصلة بينه وبين غيره من العقارات‪.‬‬
‫• أما داخل تجزئة عقارية ‪ ،‬تسلم رخصة البناء قبل انتهاء أشغال التجهيز إذا كان صاحب التجزئة هو الذي سيتولى بنفسه‬
‫تشييد مبان في تجزئته‪.‬‬
‫• وفي المنطقة المحيطة بجماعة حضرية‪ ،‬يسلم رخصة البناء رئيس مجلس الجماعة القروية المزمع إقامة البناء على أرضها‬
‫بتنسيق مع رئيس مجلس الجماعة الحضرية‪.‬‬
 ‫مسطرة الحصول على رخصة البناء‬
‫‪ -1‬طلب رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬بصدور مرسوم ضابط البناء العام (المرسوم رقم ‪ 2-13-424‬الصادر بتاريخ ‪ 24‬مايو ‪ 2013‬بالموافقة‬
‫على ضابط البناء العام) ‪ ،‬وتطبيقا له صدر قرار مشترك لوزير التعمير وإعداد التراب الوطني ووزير‬
‫الداخلية تحت رقم ‪ 3214.13‬حدد الوثائق الالزمة لملفات الرخص ‪ ،‬ومن بينها الوثائق المكونة لطلب‬
‫رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬وبعد تكوين طالب رخصة البناء لملف طلب الرخصة متضمنا الوثائق‪ ،‬يتقدم من أجل إيداع الطلب بمكتب‬
‫ضبط الجماعة مقابل وصل إيداع مرقم ومؤرخ‪ ،‬ويعتبر هذا الوصل بمثابة شهادة استالم الملف‪ ،‬ويراقب‬
‫الموظف المكلف باالستالم توفر الوثائق المطلوبة كما حددها القرار المشترك السالف الذكر‪ ،‬تحت طائلة‬
‫عدم قبول الملف في حال عدم توفر أحد الوثائق األساسية ‪ ،‬وحسب المادة ‪ 33‬من المرسوم المتعلق‬
‫بالموافقة على ضابط البناء العام ال يتم استالم أي ملف ال يتضمن مجموع الوثائق األساسية‬
‫‪ -‬في حال إذا كانت الجماعة او المقاطعة يفوق عدد ساكنتها ‪ 50.000‬نسمة وبالتالي فإنها تتوفر على الشباك‬
‫الوحيد لرخص التعمير‪ ،‬فإن إيداع الطلب والملف المكون لطلب رخصة البناء يتم إيداع الملف بكتابة‬
‫ضبط الشباك‪ ،‬ويسلم وصل إيداع الملف متضمنا تاريخ انعقاد لجنة الدراسة‬
 ‫الهيئات المكلفة بدارسة رخصة البناء‬
‫• ‪ -1‬الشباك الوحيد لرخص التعمير‪:‬‬
‫• يحدث هذا الشباك بقرار مشترك لكل من السلطتين الحكوميتين المكلفتين بالتعمير والداخلية ‪ ،‬وهو القرار المشترك لكل‬
‫من وزير التعمير وإعداد التراب الوطني ووزير الداخلية رقم ‪ ، 3213.13‬وكذا القرار المشترك لوزير التعمير وإعداد‬
‫التراب الوطني ووزير الداخلية رقم ‪ 2164.16‬صادر في ‪ 7‬شوال ‪ 12 ( 1437‬يوليو ‪ ) 2016‬ينسخ ويعوض الملحق‬
‫رقم ‪ 1‬المرفق بالقرار المشترك لوزير التعمير وإعداد التراب الوطني ووزير الداخلية رقم ‪3213.13‬‬
‫• المادة ‪ 12‬من ضابط البناء ‪" :‬يعتبر الشباك الوحيد لرخص التعمير المخاطب الوحيد ألصحاب الشأن ‪ ،‬ولهذا الغرض يضع‬
‫رهن إشارتهم مجموع المعلومات الضرورية المتعلقة ب ‪ - :‬الوثائق المكونة لملفات طلبات الرخص ‪ - ،‬مسالك ومساطر‬
‫منح الرخص ‪ - ،‬وضعية تقدم ملفات الرخص التي هي في طور الدراسة "‪.‬‬
‫• طبقا للمادة ‪ 16‬من ضابط البناء العام والتي تنص على أنه ‪" :‬خالفا ألحكام المادة ‪ ،15‬وباتفاق مع اإلدارات المعنية ‪،‬‬
‫وبطلب من رئيس المجلس الجماعي ‪ ،‬يمكن ان يحدث بالجماعات التي يقل عدد سكانها او يساوي ‪ 50.000‬نسمة ‪،‬‬
‫شباك وحيد لرخص التعمير‬
‫• ‪ -2‬اللجنة اإلقليمية للتعمير‪:‬‬
‫المادة ‪ 15‬من ضابط البناء العام والتي تنص على أنه ‪" :‬تحدث لجنة أو لجان على صعيد العمالة أو اإلقليم لدراسة ملفات‬
‫طلبات الرخص بالجماعات التي يقل عدد سكانتها أو يساوي ‪ 50.000‬نسمة ‪ ،‬يوكل إليها القيام بجميع التدابير القبلية‬
‫الالزمة لمنح الرخص من خالل أخذ اآلراء والحصول على التأشيرات المقررة بموجب التشريعات واألنظمة الجاري بها العمل‬
 ‫أعضاء لجنة الدراسة بالشباك الوحيد وباللجنة اإلقليمية للتعمير‬
‫• ‪ -‬دراسة طلب رخصة البناء –‬
‫• حسب المادة ‪ 20‬من ضابط البناء العام ‪ ،‬تتولى لجان الدراسة دراسة طلبات الرخص المودعة بالشباك الوحيد لرخص التعمير ‪ ،‬أو باللجنة اإلقليمية‬
‫للتعمير‪ ،‬وتتكون هذه اللجان إما من اعضاء دائمين‪ ،‬أومن أعضاء غير دائمين‪.‬‬
‫• فاألعضاء الدائمين تم تحديدهم في المادة ‪ 21‬وتم حصرهم في ممثلين عن ‪:‬‬
‫العمالة أو اإلقليم‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫الجماعة‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫الوكالة الحضرية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫وفي حالة دراسة مشروع مصنف ضمن المشاريع الكبرى ‪ ،‬يضاف إلى أعضاء اللجنة السالفة الذكر‪ ،‬ممثلو المديرية العامة للوقاية المدنية‪ ،‬وممثلو‬ ‫‪.4‬‬
‫المصالح المختصة في مجال الربط بشبكات االتصاالت السلكية والالسلكية‪ ،‬وكذا ممثلو األجهزة المكلفة بتسيير مختلف الشبكات‪ ،‬أي شبكة‬
‫الكهرباء‪ ،‬وشبكة الماء الصالح للشرب وتطهير السائل‪.‬‬
‫• بخصوص االعضاء غير الدائمين أكدت المادة ‪ 23‬على أنه يتعين االقتصار في تحديد األعضاء غير الدائمين على ممثلي اإلدارات التي يتعين لزاما‬
‫أخذ آرائها والحصول على تأشيراتها المقررة بموجب التشريعات الجاري بها العمل‪ ،‬وذلك بالنظر لخصوصية ملفات طلبات الرخص المعروضة‬
‫على انظار الدراسة‬
‫• وإلى جانب األعضاء غير الدائمين منح المشرع لرئيس مجلس الجماعة أن يستدعي على سبيل االستشارة كل شخص يرى فائدة في االسترشاد‬
‫برأيه داخل لجان الدراسة ‪ ،‬طبقا للمادة ‪ 24‬من ضابط البناء العام‬
‫• يمكن للمهندس واضع تصور المشروع‪ ،‬إما بطلب منه أو من رئيس مجلس الجماعة‪ ،‬ان يحضر أشغال لجنة الدراسة‪ ،‬لتقديم المشروع وكل‬
 ‫مسطرة دراسة طلب رخصة البناء‬
‫• جميع طلبات الرخص تتم دراستها على مستويين‪ :‬مسطرة "المشاريع الكبرى"‪ ،‬ومسطرة "المشاريع الصغرى«‬

‫‪ -‬بمجرد إيداع الطلب بمكتب ضبط الجماعة المعنية‪ ،‬تعمل هذه االخيرة على إحالة الملفات على أعضاء لجنة الدراسة‪ ،‬داخل‬
‫أجل ال يتعدى ‪ 3‬أيام مفتوحة‪ ،‬تحتسب من تاريخ الملفات من طرف الجماعة المعنية‪،‬‬
‫‪ -‬ويجب على أعضاء اللجنة المذكورة البت في موضوع ملفات طلبات الرخص المعروضة عليهم داخل أجل ال يتعدى ‪15‬‬
‫يوما مفتوحة‪ ،‬تحتسب من تاريخ تسلم الملفات من طرف الجماعة المعنية‪ ،‬وعلى أبعد تقدير إبان اجتماع لجان الدراسة‪،‬‬
‫‪ -‬ويجب على كل عضو في اللجنة إبداء رايه في حدود اختصاصه‪ ،‬وطبقا للقوانين واالنظمة الجاري بها العمل‪ ،‬مع تجنب‬
‫اآلراء المتعاقبة‪.‬‬
‫• تقوم بدور كتابة أشغال لجان الدراسة المصالح الجماعية المختصة في ميدان التعمير‪ ،‬وذك على مستوى الشباك الوحيد‬
‫لرخص التعمير‪ ،‬في حين تتكلف المصالح المختصة في ميدان التعمير التابعة للعمالة أو االقليم كتابة اللجنة اإلقليمية للتعمير‪.‬‬
 ‫نتائج أشغال لجنة الدراسة‬
‫• بخصوص المشاريع الصغرى ‪:‬‬

‫‪ .1‬الموافقة ‪:‬‬
‫‪ -‬بدون تحفظ ‪ :‬وفي هذه الحالة يضع ممثل الجماعة "عبارة غير قابل للتغيير" على جميع وثائق الملف ‪،‬‬
‫التي تسلم أثناء اجتماع ممثل الجماعة‪.‬‬
‫‪ -‬الموافقة المشروطة أو الموافقة بتحفظ ‪ :‬بحيث يمكن للجنة أن تمنح موافقتها على المشروع بشرط أو بعدة‬
‫شروط‪.‬‬
‫‪ ‬في هذه الحالة تتكفل الجماعة أو الوكالة الحضرية بالتحقق من االستجابة للتحفظات المبداة أثناء تنفيذ‬
‫األشغال أو معاينتها أو عند تسليمها‪.‬‬
‫‪ ‬ويجب تدوين التحفظات المبداة على الوثائق المعنية وعلى قرار الترخيص‪.‬‬
 ‫‪ -2‬الرفض ‪:‬‬
‫‪ -‬في حالة رفض منح الترخيص ‪ ،‬يتم تبليغ القرار داخل أجل ‪ 48‬ساعة التي تلي اجتماع اللجنة إلى صاحب الشأن ‪ ،‬ويتم‬
‫تعليل قرار الرفض حسب خالصة اللجنة‪.‬‬
‫‪ -‬ويمكن لصاحب الطلب التقدم من جديد وفي نفس الشروط بعد تغيير مشروعه وفق المالحظات المبداة من طرف اإلدارة‪.‬‬
‫‪ -3‬حالة إرجاء البت ‪:‬‬
‫‪ -‬إرجاء البت هو اإلمكانية الممنوحة للسلطة المختصة بتسليم الرخص برفض البت الفوري في طلب الترخيص ‪ ،‬ويهدف هذا‬
‫اإلجراء إلى تمكين السلطة المختصة لتسليم الرخص من آلية تسمح بعدم تسليم إذن قد يعيق تنفيذ مقتضيات وثائق التعمير‬
‫المستقبلية‪.‬‬
‫‪ -‬ويمكن إرجاء البت في طلبات الرخص في الحاالت التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬في المناطق المحددة بهذه الصفة في تصميم التنطيق (المادة ‪ 13‬من قانون ‪-90‬المتعلق بالتعمير) والتي تعطي لإلدارة‬
‫والجماعات المحلية إمكانية اتخاذ التدابير التحفظية عبر تصميم التنطيق من أجل الحفاظ على توجهات مخطط توجيه التهيئة‬
‫العمرانية واإلعداد لتصميم التهيئة‪.‬‬
‫‪ ‬في تراب جماعة موضوع قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة ‪ ،‬حيث يمكن إرجاء البت من ‪ 6‬أشهر إلى ‪ 12‬شهر على أبعد‬
‫تقدير ‪ ،‬وذلك طبقا للمادة ‪ 21‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬
‫‪‬إذا كانت األغراض المخصصة لها األراضي غير محددة في تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة ‪ ،‬يمكن تأجيل البت لمدة ال‬
‫تتجاوز سنتين (‪ )2‬طبقا للمادة ‪ 45‬من القانون رقم ‪ ، 12-90‬وذلك بعد استطالع رأي اإلدارة المكلفة بالتعمير‬
 ‫موقف القضاء‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط قرار عدد ‪ 1552‬الصادر بتاريخ ‪ 07/04/2015‬في الملف رقم ‪1053/7205/2014‬‬
‫قضت بإلغاء الحكم عدد ‪ 1663‬الصادر عن المحكمة اإلدارية بالدار البيضاء بتاريخ ‪ 12‬يونيو ‪ 2014‬في الملف رقم‬
‫‪ 391/7112/2013‬بعلة أن ‪" :‬وبحسب المادة ‪ 22‬من قانون التعمير فإنه وفور نشر القرار المشار إليه في المادة ‪21‬‬
‫منه (قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة وتعيين حدود الرقعة التي يشملها تصميم التهيئة المزمع دراسته) ‪ ،‬يؤجل رئيس‬
‫مجلس الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إلقامة بناء في الرقعة األرضية‬
‫المعنية ‪ ،‬وال يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد موافقة اإلدارة إال إذا كان المشروع‬
‫المتعلق بذلك يتالءم مع األحكام الواردة بمخطط توجيه التهيئة العمرانية عمال بالبندين ‪ 2‬و ‪ 3‬من المادة ‪ 4‬أعاله أو مع ما‬
‫يصح له فعال القطاع المعني في حالة عدم وجود المخطط اآلنف الذكر‬
‫• وحيث إنه لذلك ولما كان الثابت من خالل معطيات المنازعة وكذا وثائق الملف ومستنداته وفحوى القرار المطعون فيه ‪،‬‬
‫كون السبب في تأجيل البت في طلب المستأنف عليه يعود إلى أن هناك مشروع لتصميم التهيئة لمدينة المحمدية وأن هذا‬
‫المشروع الزال قيد الدرس ‪ ،‬فإن ذلك يعني أن رئيس المجلس الجماعي للمحمدية عندما تبني رأي اللجنة المكلفة بدراسة‬
‫طلب الترخيص بالبناء عدد ‪ 135‬المقدم من طرف المستأنف عليه بتاريخ ‪ ، 29/08/2013‬وذلك بتأجيل البت في هذا‬
‫الطلب لكونه يتواجد بمنطقة خاضعة لدراسة هذا المشروع ‪ ،‬فإنه يكون قد تصرف طبقا للقانون وكذا المقتضيات القانونية‬
‫اآلنفة الذكر ‪ ،‬وليس في قراره أي تجاوز في استعمال السلطة ‪ ،‬ولو كان األمر يتعلق بتجزئة سكنية سبق وأن تم‬
‫الترخيص لها سنة ‪ 2010‬بمقتضى تصميم غير قابل للتغيير ‪ ،‬لكون المقتضيات المتعلقة بالتعمير تعتبر من النظام العام‬
‫مما يتعين على الجميع الخضوع واالمتثال لها إلى حين انتهاء المانع القانوني والواقعي الذي يحول مؤقتا دون منح‬
‫رخصة البناء ‪ ،‬وذلك تفاديا لعرقلة تصورات الجماعة بخصوص مشروع تصميم التهيئة الذي هو قيد الدراسة "‪.‬‬
 ‫القرارات المتخذة بمناسبة الترخيص بالبناء‬
‫• في ضوء الدراسة التي تقوم بها اللجان المختصة ‪ ،‬فإن رئيس المجلس الجماعي إما أنه قد يرخص بالبناء‬
‫لطالب الترخيص ‪ ،‬أو أنه قد يرفض الترخيص بالبناء‬
‫‪ -1‬حالة رفض رئيس المجلس الجماعي الترخيص بالبناء‪:‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 36‬من ضابط البناء العام ينص على أنه‪" :‬يجب على رئيس مجلس الجماعة ‪ ،‬في حالة رفض منح‬
‫الرخصة ‪ ،‬أن يقوم بتعليل قراره وإخبار صاحب الشأن به"‪.‬‬

‫‪ -‬وهو ما قد يكون موضوع طعن فيها من قبل األشخاص المعنيين بها عن طريق دعوى اإللغاء للتجاوز في‬
‫استعمال السلطة ‪ ،‬وذلك وفقا للكيفيات والشروط المنصوص عليها في قانون ‪ 41-90‬المحدث للمحاكم‬
‫اإلدارية‪.‬‬

‫اإلشكاالت القضائية‬
 ‫• إشكال بخصوص ما إذا كان طالب الرخصة يجب أن يكون هو المالك للعقار موضوع طلب الرخصة‪:‬‬
‫‪ -‬الدورية الوزارية عدد ‪ 1500/2000‬المتعلقة بتبسيط مسالك ومساطر دراسة رخص البناء وإحداث التجزئات العقارية‬
‫والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات قد اعتبرت شهادة الملكية ضمن الوثائق التي يستوجبها طلب الحصول على رخصة‬
‫البناء بالنسبة إلى المشاريع المتواجدة داخل الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة والمناطق ذات الصبغة‬
‫الخاصة ‪ ،‬دون اشتراطها ضمن الوثائق التي يستوجبها طلب رخصة البناء بالنسبة إلى المناطق األخرى‪.‬‬
‫‪ -‬دورية وزير الداخلية عدد ‪ 398‬المؤرخة في ‪ 28‬مارس ‪ 1996‬في شأن نطاق إلزامية رخصة البناء في الوسط القروي‬
‫وشروط تسليمها حيث جاء فيها بأن “ المهمة األساسية المنوطة بمختلف المصالح اإلدارية المتدخلة في ميدان التعمير‬
‫بصدد دراسة طلبات رخص البناء هي السهر على احترام المقتضيات القانونية والتنظيمية الخاصة باستعمال األراضي‬
‫واالرتفاقات المرتبطة بها دون االهتمام بالملكية العقارية اهتماما مفرطا علما أن النزاعات المحتملة بين األشخاص بهذا‬
‫الخصوص هي من اختصاص المحاكم"‪.‬‬
‫‪ -‬توصلت الوكاالت الحضرية بدورية من الوزارة الوصية عليها عدد ‪ 9510‬بتاريخ ‪ 16‬يونيو ‪ 2003‬بخصوص الجوانب‬
‫التي يشملها رأي الوكاالت الحضرية فيما يتعلق بدراسة المشاريع العمرانية المعروضة عليها‪ ،‬تنص على ضرورة اقتصار‬
‫الوكاالت الحضرية حين دراسة الطلبات المتعلقة بمشاريع تقسيم األراضي وتجزئتها وإقامة المجموعات السكنية والمباني‬
‫على الجانب التعميري والتقني وترك الجانب العقاري في هاته المشاريع للجماعات المعنية المختصة في الموضوع للنظر‬
‫فيه ‪،‬‬
‫‪ -‬هذه الدورية تجعلنا نتساءل عن السند القانوني المعتمد لسحب نظر الوكاالت الحضرية في الجوانب العقارية مع أن البند‬
‫الرابع من المادة الثالثة من ظهير ‪ 10‬شتنبر ‪ 1993‬المحدث للوكاالت الحضرية قد جاء عاما ولم يفصل بين الجوانب‬
‫العقارية والجوانب التقنية والتعميرية ‪ .‬كما نتساءل كذلك عن السند القانوني المعتمد الذي تم بواسطته منح اختصاص النظر‬
‫في الجانب العقاري للجماعات أمام غياب أي نص مرجعي في الموضوع‪.‬‬
 ‫موقف القضاء‬
‫• مجموعة من االجتهادات القضائية الصادرة عن القضاء الفرنسي والتي تروم اتجاه تطبيق نظرية ‪ -‬المالك‬
‫الظاهر ‪ -‬واعتبار الرخص الفردية الممنوحة في ميدان التعمير ال تعني من حيث المبدأ االعتراف بحق‬
‫الملكية لفائدة المستفيدين ‪،‬‬
‫• اجتهاد قضاء محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط والتي أكدت من خالل قرارها الصادر بتاريخ‬
‫‪ 24/02/2015‬في الملف رقم ‪ 549/7205/2014‬على أنه لما كان الثابت من خالل عناصر المنازعة‬
‫ومعطياتها وما تم اإلدالء به من وثائق ومستندات ‪ ،‬كون طرف آخر سبق له وأن تقدم بطلب من أجل‬
‫الترخيص له ببناء نفس القطعة األرضية التي تتمسك المستأنفة بكونها هي المالكة لها ‪ ،‬فإن ذلك يعني‬
‫أن هناك منازعة جدية حول ملكية هذه القطعة ومن تم فإن مركزها القانوني حيالها يبقى منازع فيه مما‬
‫يحول دون منح رئيس مقاطعة تابريكت ألي طرف رخصة ببنائها إلى أن تتم تسوية وضعيتها القانونية‬
‫أمام الجهات القضائية المختصة‪.‬‬
‫• قرار محكمة االستئناف عدد ‪ 1734‬الصادر بتاريخ ‪ 18/04/2012‬في الملف رقم ‪ 194/07/5‬والذي‬
‫أكدت فيه على أن ‪:‬‬
‫• " الثابت من خالل عناصر المنازعة ومعطياتها ‪ ،‬وما تم اإلدالء به من وثائق ومستندات ‪ ،‬أن المجلس‬
‫الجماعي المصدر للرخصة محل الطعن‪ ،‬سبق له وبتاريخ ‪ 01/06/2000‬أن قرر تأجيل النظر في ملف‬
‫طلب الترخيص الذي سبق وأن تقدم به المستأنف وذلك إلى حين تصفية النزاع نهائيا مع عبد الكريم‬
‫بنان طبقا للقوانين الجاري بها العمل في هذا اإلطار ‪ ،‬كما سبق لمدير الوكالة الحضرية وإنقاذ فاس وأن‬
‫قرر بموجب كتابه المؤرخ في ‪ 15/05/2000‬إرجاء الحسم في طلب الترخيص بالبناء إلى حين البت‬
‫في النزاع المتعلق بالملكية من طرف القضاء المختص ‪ ،‬فضال عن سبق إنجاز المصالح التقنية للجماعة‬
‫الحضرية لفاس المدينة سابقا بتاريخ ‪ 12/03/2001‬لتقرير تقني أفيد من خالله أن هناك تطابق بين‬
‫القطعتين األرضيتين ‪ ،‬ليقوم بالرغم من ذلك وبتاريخ ‪ 31/05/2004‬بتسليم الفريق المستأنف عليهم‬
‫رخصة ببناء هذه القطعة ‪ ،‬بيد أنه وأمام وجود منازعة جدية بين الطرفين حول ملكية هذا العقار ‪ ،‬وفي‬
‫غياب إدالء كل منهما لحكم قضائي نهائي مثبت لملكية واستحقاق أحدهما لهذا العقار دون األخر ‪ ،‬أن‬
‫يؤجل البت في أي طلب للترخيص يكون قد قدم له ‪ ،‬وذلك اعتبارا لألثار القانونية والواقعية التي قد‬
‫تترتب عن هذا الترخيص ‪ ،‬بحيث أنه ال يجوز في هذه الحالة منح أي ترخيص بالبناء إال في الحالة التي‬
‫تكون فيها مراكز القانونية لألطراف واضحة وغير منازع فيها بأي شكل من األشكال"‪.‬‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط القرار الصادر بتاريخ ‪ 21/03/2017‬في الملف رقم‬
‫‪، 718/7205/2016‬‬

‫• "باإلطالع على معطيات المنازعة وكذا وثائق الملف ومستنداته ‪ ،‬فقد تبين للمحكمة أن‬
‫هناك فعال منازعة جدية بين الطرفين حول ملكية العقار موضوع مطلب التحفيظ عدد‬
‫‪ 1088/15‬الملك المسمى "أرض الجنان" ‪ ،‬كما أن هناك دعاوى رائجة حول قسمة هذا‬
‫العقار والمطالبة ببطالن عقد المخارجة الذي في ضوئه تم الترخيص بالبناء المطعون فيه ‪،‬‬
‫وهي الدعاوى المرفوعة أمام المحكمة االبتدائية ببرشيد ‪ ،‬وبالتالي فإنه وأمام هذا المعطى‬
‫الذي كان قائما قبل منح الترخيص المذكور ‪ ،‬فقد كان يتعين على رئيس المجلس الجماعي‬
‫للمباركيين أن يؤجل البت في أي طلب للترخيص يكون قد قدم له ‪ ،‬وذلك اعتبارا لألثار‬
‫القانونية والواقعية التي قد تترتب عن هذا الترخيص ‪ ،‬بحيث أنه ال يجوز في هذه الحالة‬
‫منح أي ترخيص بالبناء إال في الحالة التي تكون فيها مراكز القانونية لألطراف واضحة‬
‫وغير منازع فيها بأي شكل من األشكال ‪ ،‬وبالتالي فإن قرار الترخيص بالبناء الممنوح‬
‫لشركة بن ربيعة للحبوب وأبناؤه ‪ ،‬يبقى غير قائم على أساس "‬
‫• بالنسبة إلى التجزئات العقارية وإن كان المشرع أكثر وضوحا باشتراطه أن تكون األرض المراد تجزئتها‬
‫محفظة أو بصدد التحفيظ شريطة أن يكون األجل المحدد لتقديم التعرضات قد انصرم دون تقديم أي تعرض‬
‫‪ ،‬فإن سؤال حدود صالحية تدخل اإلدارة المكلفة بالتعمير يبقى مطروحا خاصة حينما يتعلق األمر برسوم‬
‫عقارية تتضمن تقييدا احتياطيا أو ارتفاقا من ارتفاقات القانون الخاص أو غير ذلك من الضمانات والحقوق‬
‫أو مملوكة على الشياع‪.‬‬

‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط قرار عدد ‪ 270‬الصادر بتاريخ ‪ 25/01/2012‬في الملف رقم‬
‫‪ 298/10/5‬أن أكدت على أنه ‪" :‬وبحسب مقتضيات المادة ‪ 5‬من القانون رقم ‪ 25-90‬المشار إليه أعاله‬
‫‪ ،‬فإن طلب التجزئة ال يقبل ‪ ... " :‬إذا كانت األرض المراد تجزئتها ليست محفظة وال بصدد التحفيظ ‪،‬‬
‫وال يكون الطلب مقبوال إذا تعلق األمر بأرض بصدد التحفيظ إال إذا كان األجل المحدد لتقديم التعرضات‬
‫على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته "‬
‫• متى كان األمر يتعلق بعقار في طور التحفيظ ‪ ،‬فإن رئيس المجلس الجماعي المختص بمنح مثل هذه‬
‫التراخيص ‪ ،‬ال يمكنه أن يقوم بمنحها متى كان العقار موضوع طلب الترخيص متعرض عليه من قبل‬
‫الغير ‪ ،‬أو كانت هناك منازعة جدية حول ملكيته ‪،‬‬

‫• بحيث يتعين عليه في هذه الحالة التأكد من أن العقار المراد تجزئته ليس محل منازعة في استحقاقه‬
‫وبأن ملكيته ثابتة وكاملة ‪،‬‬

‫• بحيث يتوجب عليه في هذه الحالة ومن أجل التحقق من هذا المعطى ‪ ،‬وبحسب المادة ‪ 6‬من المرسوم‬
‫رقم ‪ 2.92.833‬الصادر في ‪ 25‬ربيع الثاني ‪ 1414‬هـــ الموافق لـــ ‪ 12‬أكتوبر ‪ 1993‬المتعلق بتطبيق‬
‫القانون رقم ‪ ، 25.90‬أن يطلب من صاحب طلب اإلذن في القيام بالتجزئة اإلدالء بشهادة من المحافظة‬
‫على األمالك العقارية تثبت أن األرض المراد تجزئتها محفظة أو في طور التحفيظ وأن األجل المحدد‬
‫إليداع التعرضات في هذه الحالة قد انصرم من غير أن يقدم أي تعرض على ذلك‬
 ‫مبدأ المساواة‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط قرار عدد ‪ 2868‬الصادر بتاريخ ‪ 20/06/2012‬في الملف رقم‬
‫‪: 77/11/5‬‬
‫"باإلطالع على عناصر المنازعة ومعطياتها ‪ ،‬يتبين أن المنطقة التي يتواجد بها هذا العقار وإن كانت‬
‫مخصصة حسب وثائق تصميم التهيئة المعمول به كمنطقة خضراء ‪ ،‬إال أن الثابت من خالل وثائق الملف‬
‫ومستنداته ‪ ،‬وبحسب ما أكده الخبير صبري باسيدي المنجز في النازلة ‪ ،‬أن الجماعة لم تعمل وبشكل فعلي‬
‫على تفعيل هذا التصميم حيال هذه المنطقة ‪ ،‬مادام أن هناك العديد من البنايات قد أقيمت بها ‪ ،‬بما فيها تلك‬
‫المحدثة بكل جوانب هذه القطعة ‪ ،‬كما أنها تتوفر على كل التجهيزات األساسية التي من شأنها أن تجعل‬
‫منها منطقة سكنية ‪ ،‬وبالتالي ليس هناك ما يمنع من منح المستأنف عليه الترخيص بالبناء ‪ ،‬وذلك على‬
‫غرار باقي الجوار الذين سبق وأن رخص لهم بالبناء فوق قطعهم األرضية "‪.‬‬
‫• قرارمحكمة االستئناف اإلدارية عدد ‪ 1958‬الصادر بتاريخ ‪ 15/05/2013‬في الملف رقم ‪: 257/12/5‬‬

‫• "الثابت من خالل عناصر المنازعة ومعطياتها وكذا وثائق الملف ومستنداته ‪ ،‬وما أفرزه تقرير الخبرة‬
‫المنجز من قبل الخبير الحسن الحظة كون العقار موضوع القرار المطعون فيه وبحسب مقتضيات تصميم‬
‫التهيئة لمدينة طنجة المصادق عليه بمقتضى المرسوم رقم ‪ 2-05-1596‬الصادر بتاريخ‬
‫‪( 18/01/2006‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5395‬وتاريخ ‪ )13/02/2006‬مثقل بارتفاق قانوني‬
‫يتمثل في تخصيصه في جزء منه إلحداث مرفق عمومي من فئة ‪ E55‬كما أنه يتواجد داخل ممر عمومي‬
‫يحمل رقم ‪ 17‬ضمن هذا التصميم ‪ ،‬فإن ذلك يعني أنه ال يمكن بأي حال من األحوال ‪ -‬وبغض النظر عن‬
‫مساحة هذا العقار وموقعه ‪ -‬الترخيص بإحداث أي بناء فوقه وذلك إلى حين انتهاء آثار تصميم التهيئة ‪،‬‬
‫وفقا لما هو منصوص عليه في قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير والذي جعل اآلثار المترتبة على‬
‫المصادقة على تصميم التهيئة كونه يصبح ذات طبيعة تنظيمية عامة ملزمة للجميع وال يمكن تبعا لذلك‬
‫ألي كان مخالفتها إال في إطار مسطرة االستثناء"‪.‬‬
 ‫الترخيص قرب مقلع‬
‫• قرارمحكمة االستئناف عدد ‪ 4544‬الصادر بتاريخ ‪ 21/11/2012‬في الملف رقم ‪ 147/12/5‬أيدت‬
‫حكما قاضي برفض الطعن في قرار رفض منح الترخيص بالبناء بعلة أن ‪:‬‬

‫• "باالطالع على عناصر المنازعة ومعطياتها وما تم اإلدالء به من وثائق ومستندات ‪ ،‬يتبين أن العقار‬
‫الذي ترغب المستأنفة في إقامة مشروع ضيعة لتربية العجول واألبقار فوقه‪ ،‬وبحسب ما أكدته خبرة عبد‬
‫العزيز يحياوي المنجزة في النازلة ‪ ،‬وما انتهت إليه كذلك اللجنة التقنية المختصة التابعة للوكالة‬
‫الحضرية لتازة والتي رفضت هذا المشروع ‪ ،‬يقع فعال بالقرب من مقلع يتواجد به مستودع للمتفجرات‬
‫من النوع المدفون على مسافة تفوق ‪ 20‬مترا ‪ ،‬كما أنه يتواجد داخل شعاع ‪ 500‬متر مربع المنصوص‬
‫عليه في منشور الوزير األول عدد ‪ 6/2010‬الصادر بتاريخ ‪ 14/07/2010‬والمنظم لفتح واستغالل‬
‫المقالع"‪.‬‬
 ‫حالة الترخيص الضمني بالبناء‬
‫• مقتضيات المادة ‪ 48‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير نصت على أن ‪":‬في حالة سكوت رئيس مجلس‬
‫الجماعة تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها" ‪،‬‬

‫• مجرد السكوت داخل مدة شهرين ابتداء من تاريخ تقديم طلب الترخيص بالبناء يعتبر ترخيصا ضمنيا‬
‫بالبناء يخول له مباشرة جميع أعمال البناء‪.‬‬

‫• المالحظ من خالل رصد مختلف االجتهادات القضائية أن هناك تضارب بخصوص الترخيص الضمني‬
‫بالرفض‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط قد تواترت بأن هذا السكوت ال يعتبر قط ترخيصا ضمنيا بالبناء ‪ ،‬وبأنه‬
‫يتعين في هذا الحالة على طالب الرخصة إثبات توفره على باقي الشروط األخرى التي تخول له الحق في‬
‫الحصول على هذه الرخصة ‪،‬‬
‫• وهذا ما أكدته من خالل قرارها عدد ‪ 2664‬الصادر بتاريخ ‪ 02/06/2015‬في الملف رقم ‪723/13/5‬‬
‫والذي جاء فيه بأنه ‪ " :‬ال مجال للتمسك في هذا الصدد بمقتضيات المادة ‪ 48‬من قانون التعمير التي إذا‬
‫كانت قد نصت على أنه في حالة سكوت رئيس مجلس الجماعة تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء‬
‫شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها ‪ ،‬فإن هذا المقتضى القانوني ال يجب أن يأخذ على إطالقه‬
‫وتعتبر رخصة البناء مسلمة وبشكل آلي بمجرد انتهاء أجل الشهرين المخول لرئيس المجلس الجماعي‬
‫لدراسة طلب الرخصة ‪ ،‬وإنما البد من أن يكون البناء المزمع إقامته مستوف للشروط المنصوص عليها‬
‫في ضوابط البناء المصادق عليها من قبل المجلس الجماعي المطلوب من رئيسه رخصة البناء وكونه ال‬
‫يتعارض من حيث طبيعته ونوعه مع التخصيص المرصودة له منطقة تواجده بتصميم التهيئة المعمول به‬
‫وذلك حفاظا على الضوابط المتعلقة بالبناء والمقتضيات المنصوص عليها في وثائق التعمير وتالفي‬
‫وقوع تجاوزات أثناء البناء حفاظا على جمالية المجال التعميري ‪ ،‬وهو المعطى الذي لم يدل المستأنف‬
‫عليه كونه تقيد به وأنه يتوفر على الشروط المنصوص عليها في المقتضيات التشريعية والتنظيمية‬
‫الجاري بها العمل ‪ ،‬ومتوفر على جميع الرخص والتأشيرات األخرى المقررة بموجب األنظمة المعمول‬
‫بها ‪ ،‬من حيث تجاوز مساحة العقار الذي أقام فوقه البناء المأمور بهدمه بمقتضى قرار الهدم المطعون‬
‫فيه تتجاوز ‪ 5‬الهكتارات"‬
 ‫• القرار عدد ‪ 5171‬الصادر بتاريخ ‪ 12/11/2014‬في الملف رقم ‪ 702/13/5‬والذي جاء فيه على أنه ‪:‬‬
‫" باإلطالع على وثائق الملف ومستنداته وال سيما منها قرار إيقاف األشغال المطعون فيه ‪ ،‬فقد تبين لهذه‬
‫المحكمة أنه جاء مؤسس على علة واحدة تتمثل في كون المستأنف عليه باشر أشغال البناء دون التوفر‬
‫على رخصة للبناء أو اإلدالء بالوثائق الالزمة الفتتاح الورش ‪ ،‬وهو األمر الذي لم يدل المستأنف عليه بما‬
‫يفيد خالفه ‪ ،‬وأنه ال يمكن في هذا الصدد التمسك بمقتضيات المادة ‪ 48‬من قانون التعمير التي إذا كانت قد‬
‫نصت على أنه في حالة سكوت رئيس مجلس الجماعة تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من‬
‫تاريخ إيداع طلب الحصول عليها ‪ ،‬فإن هذا المقتضى القانوني ال يجب أن يأخذ على إطالقه وتعتبر رخصة‬
‫البناء مسلمة وبشكل آلي بمجرد انتهاء أجل الشهرين المخول لرئيس المجلس الجماعي لدراسة طلب‬
‫الرخصة ‪ ،‬وإنما البد من أن يكون البناء المزمع إقامته مستوف للشروط المنصوص عليها في ضوابط‬
‫البناء المصادق عليها من قبل المجلس الجماعي المطلوب من رئيسه رخصة البناء وكونه ال يتعارض من‬
‫حيث طبيعته ونوعه مع التخصيص المرصودة له منطقة تواجده بتصميم التهيئة المعمول به ‪ ،‬وذلك حفاظا‬
‫على الضوابط المتعلقة بالبناء والمقتضيات المنصوص عليها في وثائق التعمير وتالفي وقوع تجاوزات‬
‫أثناء البناء حفاظا على جمالية المجال التعميري ‪ ،‬وهو المعطى الذي لم يدل المستأنف عليه كونه تقيد به‬
‫وأنه يتوفر على الشروط المنصوص عليها في المقتضيات التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل ‪،‬‬
‫ومتوفر على جميع الرخص والتأشيرات األخرى المقررة بموجب األنظمة المعمول بها "‬
 ‫محكمة النقض‬
‫• قرار عدد ‪ 5/1‬الصادر بتاريخ ‪ 07/01/2016‬في الملف اإلداري عدد ‪1560/4/1/2013‬‬

‫"حيث صح ما عابت به الوسيلتان القرار المطلوب نقضه ذلك أن الطاعنة‪ ،‬وحسب ما عرض أمام محاكم‬
‫الموضوع وكما هو ثابت في الملف‪ ،‬تقدمت بتاريخ ‪ 03/03/2009‬بواسطة مهندس معماري لدى‬
‫المصالح المختصة بطلب يتعلق بتغيير البناء والقيام بأشغال توسيع المصحة وأن هذا الطلب قد حضي‬
‫بموافقة قسم التعمير التابع لوزارة السكنى والتعمير والتنمية المجالية حسب ما هو وارد في التصميم‬
‫المدلى به والحامل لعبارة "رأي مطابق" وأن تقديمها لطلب الحصول على الرخصة الخاصة بالبناء إلى‬
‫رئيس المجلس البلدي قد بقي بدون جواب وهو ما يعتبر إذنا ضمنيا بالترخيص بالبناء حسب ما تنص‬
‫عليه المادة ‪ 48‬من قانون التعمير‪ ،‬وبالتالي فإن مواجهة الطاعنة بمقتضيات المادة المذكورة وكذا‬
‫المادتين ‪ 66‬و‪ 86‬منه لم يكن مرتكزا على أساس واعتبارا لكونه أفرغ المادة ‪ 48‬المذكورة من محتواها‬
‫علما أن البند الخامس من عقد الكراء المبرم بين الطاعنة ومالك العقار يخولها الحق في القيام بكل‬
‫اإلصالحات والتغييرات والبناءات والترميمات التي تدعو إليها الضرورة"‪.‬‬
 ‫االلتزامات الواقعة على صاحب رخصة البناء‬
‫• ‪ -1‬تنظيم الورش‪:‬‬
‫من المستجدات التشريعية التي جاء بها القانون رقم ‪ 12-66‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والناء هو إضافة الفصل الثاني مكرر‬
‫والمتعلق بتنظيم الورش ‪ ،‬وذلك للباب الثالث من القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير ‪ ،‬حيث تمت إضافة الفصول ‪ 1-54‬و ‪ 2-54‬منها‪.‬‬
‫‪ ‬قبل افتتاح الورش ‪ ،‬يتعين على صاحب رخصة البناء ‪:‬‬
‫• إيداع بمقر الجماعة ‪ ،‬قبل انطالق األشغال ‪ ،‬مقابل وصل مؤرخ وموقع وحامل لرقم ترتيبي ‪ ،‬تصريح بافتتاح الورش موقع من طرف المهندس‬
‫المعماري المشرف على الورش في المشاريع الخاضعة إللزامية االستعانة بالمهندس المعماري‪.‬‬
‫• إحالة نسخة من التصريح المذكور والوصل على السلطة اإلدارية المحلية‪.‬‬
‫• وضع سياج محيط بالورش ‪ ،‬ولوحة عند مدخله تبين رقم الرخصة وكذا تاريخ تسليمها وعدد الطوابق والمساحة المغطاة واسم صاحب المشروع‬
‫والمهندس المكلف بتتبع األشغال‪.‬‬
‫‪ ‬أما طيلة مدة إنجاز أشغال البناء ‪ ،‬فإنه يتعين على صاحب رخصة البناء ‪:‬‬
‫• وضع الوثائق المرخصة الحاملة لتأشيرات المصالح المختصة ولعبارة "عبارة غير قابلة للتغيير" داخل الورش وكذا الوثائق التقنية المنجزة من طرف‬
‫مهندس مختص ‪.‬‬
‫‪ ‬أما بعد انتهاء األشغال ‪ ،‬فإنه يتعين على صاحب رخصة البناء ‪:‬‬
‫• وضع تصريح بإغالق الورش وانتهاء األشغال بمقر الجماعة ‪ ،‬مقابل وصل مؤرخ وموقع وحامل لرقم ترتيبي ‪ ،‬يشهد فيه المهندس المعماري‬
‫المشرف على الورش في المشاريع الخاضعة إللزامية االستعانة بمهندس معماري ‪ ،‬أن األشغال قد تم إنجازها وفق التصاميم المرخصة؟‬
‫• إحالة نسخة من التصريح المذكور والوصل على السلطة اإلدارية المحلية‬
 ‫‪ -2‬االستعانة بمهندس معماري‪:‬‬
‫• أوجب قانون التعمير في المادة ‪ 50‬منه االستعانة بمهندس معماري كلما تعلق األمر ببناء جديد أو كل تغيير‬
‫مدخل على بناء قديم يستوجب الحصول على رخصة بناء ‪ ،‬وكذا جميع األشغال المتعلقة بترميم اآلثار‪.‬‬
‫• وجعل المشرع االستعانة بمهندس معماري حر مقيد في جدول هيئة المهندسين المعماريين شرطا ضروريا‬
‫للحصول على رخصة البناء ‪ ،‬ال سيما في الجماعات الحضرية ‪ ،‬والمراكز المحددة ‪ ،‬والمناطق المحيطة‬
‫بها ‪ ،‬والمناطق التي تكتسي صبغة خاصة كما هي محددة في المادة ‪ 18‬من قانون التعمير‪.‬‬
‫• أما خارج المناطق المشار إليها أعاله ‪ ،‬فإن االستعانة بمهندس معماري حر أو مهندس مختص ‪ ،‬ال يكون‬
‫إلزاميا إال إذا تعلق األمر بتشييد مبنى عام أو التي يستعملها العموم‪.‬‬
 ‫سقوط رخص البناء‬
‫• تسقط رخصة البناء سواء أكانت صريحة أم ضمنية إذا انقضت سنة من تاريخ تسليمها أو من تاريخ‬
‫انتهاء أجل شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها دون أن يشرع في األشغال المتعلقة بأسس‬
‫المبنى المنصوص عليها في التصميم المرخص في شأنه‪.‬‬

‫• وهذا ما أكدته الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض من خالل عدد من القرارات الصادرة عنها من ضمنها القرار‬
‫عدد ‪ 1208‬الصادر بتاريخ ‪ 08/12/2004‬في الملف اإلداري عدد ‪ 401/4/1/2003‬والذي جاء فيه‬
‫على أنه ‪ " :‬وكما يقر به المستأنف في مقاله االفتتاحي فقد تقدم بطلب الحصول على رخصة البناء‬
‫وأودع طلبه بتاريخ ‪ 28/6/1996‬وانه على فرض انه حصل على الرخصة الضمنية من اجل البناء‬
‫الطابق األول بعد سكوت المصالح المختصة لمدة تزيد على الشهرين من تاريخ إيداع ملف الرخصة ‪،‬‬
‫فان الرخصة تصبح الغية بعد مرور سنة من تاريخ الحصول عليها بصفة ضمنية أو صريحة ‪ ،‬وانه من‬
‫الثابت من وثائق الملف خاصة محضر المعاينة المؤرخ في ‪ 15/1/2002‬المنجز من طرف العون‬
‫المحلف بجماعة صفرو قيام الطاعن بالشروع في بناء الطابق األول بعد ان أصبحت الرخصة الضمنية‬
‫المحتج بها الغية والشيء يثبت خالف ذلك وان الطاعن بدأ في البناء بعد مرور أكثر من سنة بعد ان‬
‫أضحت الرخصة المحتج بها الغية ‪ ،‬وبذلك فان الحكم المستأنف يكون سليما ومركزا على أساس "‪.‬‬
‫الضوابط العامة المتعلقة برخص‬
‫اإلصالح والترميم‬
 ‫رخص اإلصالح والترميم‬
‫‪ ‬من المستجدات التي جاء بها القانون رقم ‪ 66-12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء أنه ألزم من يرغب في القيام بأشغال ال‬
‫تدخل ضمن األشغال الخاصة لرخصة البناء أو التغيير ‪ ،‬الحصول على رخصة اإلصالح ‪ ،‬وذلك عندما نص على أنه ‪:‬‬
‫يجب الحصول على رخصة اإلصالح ‪ ،‬في المناطق الخاضعة إللزامية رخصة البناء ‪ ،‬للقيام باألشغال التي ال تدخل ضمن األشغال الخاضعة لرخصة‬
‫البناء أو التغيير المنصوص عليهما في هذه المادة‪.‬‬
‫• فإن رخصة اإلصالح تمنح من طرف رئيس المجلس الجماعي‬

‫• وإذا كان القانون رقم ‪ 66-12‬قد نص على أن رخصة اإلصالح تمنح وفق اإلجراءات والكيفيات المحددة بنص تنظيمي ‪ ،‬فإن العمل لدى مختلف‬
‫الجماعات الترابية المعنية على أن رخص اإلصالح والترميم تتم وفق اإلجراءات التالية ‪:‬‬
‫تقديم طلب مكتوب إلى رئيس المجلس الجماعي يتضمن على الخصوص البيانات التالية ‪:‬‬ ‫‪.1‬‬
‫بيان األشغال ومكان إنجازها ؛‬ ‫‪.2‬‬
‫األجل الذي ستتم فيه هذه األشغال وتاريخ الشروع فيه ؛‬ ‫‪.3‬‬
‫التزام الطالب بمضمون طلبه‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫• يتم تقديم الطلب المذكور لدى المصلحة المختصة المكلفة بالتصاميم التابعة للجماعة الترابية المعنية من أجل اتخاذ قرار بشأنه من طرف رئيس مجلس‬
‫الجماعة أو المقاطعة بحسب األحوال ‪ ،‬على أن ال تتعدى مدة دراسة طلب الرخصة األسبوع الواحد كحد أقصى‪.‬‬
‫• وتخضع رخص اإلصالح والترميم ألداء رسم جماعي وفقا لما هو منصوص عليه في المادة ‪ 50‬من القانون المتعلق بجبايات الجماعات المحلية ‪،‬‬
‫وفقا للكيفيات والنسب المحددة فيه‪.‬‬
‫القاعدة‪ :‬رخص اإلصالح والترميم ال يمكن أن تقوم مقام رخص البناء‬
‫أو تحل محلها‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط من خالل القرار عدد ‪ 824‬الصادر بتاريخ ‪ 29/04/2009‬في الملف‬
‫رقم ‪ " : 241/08/5‬األمر بالهدم رقم ‪ 016‬صدر بتاريخ ‪ 16/1/2006‬مستندا في ذلك على محضر‬
‫معاينة المخالفة عدد ‪ 144‬المنجز بتاريخ ‪ 2/9/2004‬والذي حـدد المخالفات فـي فتـح باب عوض نافذة‬
‫–الزيادة في علو الحائط المشترك بين شقتين بالسطح‪ -‬الشروع في بناء غرفة زجاجية بالسطح عوض‬
‫بركوال بالخشب في حين أن رخصة إصالح المباني تشير إلى القيام بإصالحات وترميمات بالشقة دون‬
‫تحديد نوعيتها قصد تفحص ومراقبة تجاوزاتها الشيء الذي يجعل مادية المخالفة بالنظر إلى رخصة‬
‫اإلصالح ومحضر المعاينة غير مؤكدة وبالتالي يكون األمر بالهدم المطعون فيه غير مرتكز على أساس‬
‫والحكم المستأنف لما قضى بإلغائه جاء في محله ويتعين تأييده‪.‬‬
 ‫• القرار عدد ‪ 86‬الصادر بتاريخ ‪ 13/01/2010‬في الملف رقم ‪ 127/09/5‬والذي جاء فيه على أنه ‪:‬‬

‫"وبغض النظر عن محضر االستجواب المنجز من طرف القائد ‪ ،‬فإن محضر المعاينة المنجز بتاريخ‬
‫‪ 2/8/08‬أثبت قيام المستأنف ببناء أسوار علوها ‪ 2.80‬متر بسفلي غير مسقف فوق أرضية اسطبل على‬
‫مساحة ‪ 12 × 7‬متر مخالفا بذلك رخصة اإلصالح المؤرخة في ‪ ،17/7/08‬وأعذره رئيس المجلس‬
‫الجماعي حسب الكتاب المؤرخ ب ‪ 6/8/08‬لوقف البناء ‪ ،‬وإنهاء المخالفة دون نتيجة ‪ ،‬فوجه شكوى إلى‬
‫السيد وكيل الملك لدى المحكمة اإلبتدائية بفاس وطلب من عامل اإلقليم هدم البناء غير القانوني فأصدر‬
‫العامل بتاريخ ‪ 14/10/08‬أمرا بالهدم المطعون فيه فتكون بذلك الجهة المستأنف عليها قد طبقت في حق‬
‫المستأنف اإلجراءات اإلدارية المنصوص عليها في المادة ‪ 65‬وما بعدها من القانون رغم ‪ 12.90‬المتعلق‬
‫بالتعمير ‪ ،‬وبالتالي يكون القرار غير متسم بأي تجاوز للسلطة والحكم المستأنف كان صائبا لما قضى‬
‫برفض الطلب ويتعين تأييده"‬
 ‫• قرار عدد ‪ 1529‬الصادر بتاريخ ‪ 17/06/2009‬في الملف رقم ‪ 250/08/5‬والذي جاء فيه على أنه ‪:‬‬

‫• " بالرجوع إلى رخصة اإلصالح رقم ‪ 2‬المسلمة للمستأنف بتاريخ ‪ 2005-11-8‬يتبين أن موضوعها‬
‫القيام بأشغال تدعيم وترميم سور بالحرش والمرطوب والصباغة والجبص مع اإلحتفاظ بحقوق الغير‬
‫والزاوية دون إلحاق ضرر بهما‪ ،‬في حين أثبت محضر معاينة واستجواب المنجز من العون الجماعي أن‬
‫المستأنف تجاوز ما هو مرخص له إلى سقف ممر الدرب المؤدي إلى مدخل منزله وفتح نافدتين وباب‬
‫بسور زاوية سيدي إحساين مخالفا بذلك رخصة االصالح‪ ،‬وطبقت في حقه المسطرة المنصوص عليها‬
‫في المادة ‪ 65‬وما بعدها من قانون ‪ 12 . 90‬المتعلق بالتعمير من إنذار إلنهاء المخالفة وأمر فوري‬
‫بإيقاف األشغال دون جدوى مع توجيه شكاية إلى السيد وكيل الملك بفاس مما كان معه قرار األمر بالهدم‬
‫صدر وفق القانون وغير متسم بالتجاوز في استعمال السلطة وكان الحكم المستأنف صائبا فيما قضى به‬
‫ويتعين تأييده «‬

‫المحكمة عندما يتعذر عليها معرفة ما إذا كان البناء المخالف بتجاوز ما هو محدد برخصة اإلصالح ‪ ،‬فإنها‬
‫غالبا ما تلجأ إلى األمر بإجراء خبرة من أجل التحقق من صحة هذا المعطى‬
 ‫رخص تسوية البنايات غير القانونية‬
‫• من المستجدات األخرى التي جاء بها القانون رقم ‪ 66-12‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال‬
‫التعمير والبناء ‪ ،‬أنه أعطى لرئيس المجلس الجماعي ‪ ،‬وبناء على طلب يقدمه المعني باألمر ‪ ،‬تسليم‬
‫رخصة تسمى "رخصة تسوية بنايات غير قانونية"‪.‬‬

‫• هذه الرخصة ال تسلم إال بعد موافقة الوكالة الحضرية المعنية ‪ ،‬وذلك وفق إجراءات وكيفيات ستحدد‬
‫بمقتضى نص تنظيمي‪.‬‬

‫• هناك تسوية قانونية أخرى قد تحصل عليها العقارات التي تم في بنائها مخالفة الضوابط المنصوص عليها‬
‫في رخصة البناء وبعد الحصول على شهادة السكنى ‪ ،‬وهي تلك التي يتم منحها من طرف المحافظ على‬
‫األمالك العقارية بغرض تحفيظ الملك لدى المحافظة العقارية ‪ ،‬في إطار دورية صادرة عن المحافظ العام‬
‫على األمالك العقارية ‪ ،‬وهي تسوية إذا كانت فقط بغرض التحفيظ ‪ ،‬فإن ذلك ال يحول دون حق السلطات‬
‫اإلدارية المختصة في اتخاذ اإلجراءات المنصوص عليها قانونا حيال البناء الذي تم بشكل مخالف للقانون‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط بمقتضى القرار عدد ‪ 1283‬الصادر بتاريخ ‪ 29/03/2016‬في‬
‫الملف رقم ‪ 520/7205/2015‬جاء فيه على أنه ‪:‬‬

‫• "إذا كان الطرف المستأنف قد عمد إلى تسجيل وتحفيظ العقار موضوع قرار الهدم المطعون فيه ‪،‬‬
‫فإن ذلك ليس من شأنه أن يضفي طابع المشروعية على البناءات التي أنجزها بدون ترخيص ‪،‬‬
‫وذلك الختالف األساس القانوني الذي تم في إطاره تحفيظ هذا العقار ‪ ،‬وذلك في إطار مسطرة‬
‫استثنائية من أجل تحفيظ العقارات التي أدخلت عليها تغييرات ‪ ،‬والتي تجد سندها في مجرد مذكرة‬
‫للمدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ‪ ،‬والحال أن‬
‫المخالفات التي تمت معاينتها بموجب محاضر قانونية تم إنجازها من طرف أعوان الجماعة‬
‫الحضرية لتمارة المحلفين وطبقا لقواعد قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير والتي تعتبر من النظام‬
‫العام مما ال يمكن مخالفتها بأي شكل من األشكال‪.‬‬
‫• وحيث إنه إذا كان الطرف المستأنف قد حصل على رخصة السكن ‪ ،‬فإنه ذلك ال يعتبر مبررا‬
‫العتبار أن مخالفات المرتكبة تم تجاوزها وكون األمر بالهدم أصبح غير ذي موضوع "‪.‬‬
‫رخصة السكن وشهادة المطابقة‬
‫• المبدأ‪ :‬ال يجوز لمالك المبنى أن يستعمله بعد انتهاء األشغال فيه إال إذا حصل على رخصة السكن إذا‬
‫تعلق األمر بعقار مخصص للسكن أو على شهادة المطابقة إن تعلق األمر بعقار مخصص لغرض آخر‬
‫غير السكن‪.‬‬

‫• جهة االختصاص‪ :‬يسلم رئيس مجلس الجماعة رخصة السكن وشهادة المطابقة بطلب من المالك الذي‬
‫يجب عليه أن يصرح بانتهاء عملية البناء‪،‬‬

‫وتحرر الرخصة والشهادة المذكورتان بعد إجراء معاينة للتحقق من أن األشغال أنجزت وفق ما يجب‪.‬‬
‫غير أنه إذا تولى مهندس معماري إدارة األشغال يمكن االكتفاء بشهادته عن المعاينة‪.‬‬
‫• في حالة عدم تسليم رخصة السكن أو شهادة المطابقة خالل شهر يبتدئ من تاريخ التصريح بانتهاء‬
‫عملية البناء‪ ،‬يجوز لمالك المبنى أن يطلب من العامل ممارسة حقه في الحلول محل رئيس الجماعة‬
‫المعني للقيام بذلك بعد استنفاد اإلجراءات المنصوص عليها في المادة ‪ 76‬من القانون التنظيمي رقم‬
‫‪ 113.14‬المتعلق بالجماعات‪.،‬‬

‫• يوجه رئيس المجلس الجماعي إلى السلطة اإلدارية المحلية المعنية نسخة من رخصة السكن أو شهادة‬
‫المطابقة‪ ،‬مباشرة بعد تسليمها إلى المعني باألمر‪.‬‬
‫• ال يجوز تغيير الغرض المخصص له كل مبنى والذي سلمت من أجله رخصة البناء ورخصة السكن أو‬
‫شهادة المطابقة‪.‬‬

‫• استثناء‪ :‬يمكن لرئيس مجلس الجماعة اإلذن في ذلك‪:‬‬

‫‪ -‬بعد موافقة اإلدارة المكلفة بالتعمير‬
‫‪ -‬وبعد التأكد من أن الغرض الجديد يتالءم مع وظيفة القطاع المعني وتصميم المبنى‬
‫‪ -‬وأنه ال يشكل أي إزعاج بالنسبة لسكان أو مستعملي البنايات المجاورة له‪.‬‬
‫األوامر الفورية بإيقاف األشغال‬
 ‫األوامر التمهيدية في مجال التعمير‬
‫• األوامر التمهيدية في مجال التعمير نوعان ‪:‬‬
‫‪ .1‬األمر الفوري بإيقاف األشغال الذي يصدر مباشرة بعد معاينة المخالفة ويأمر المخالف بإيقاف أشغال‬
‫البناء وفي الحال وذلك إذا كانت أشغال البناء المكونة للمخالفة مازالت في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪ -‬في هذه الحالة يرفق األمر الفوري بإيقاف األشغال بنسخة من محضر المعاينة‪.‬‬
‫‪ -‬عدم تنفيذ المخالف األمر المبلغ اليه بإيقاف األشغال في الحال يفضي إلى حجز المراقب المعدات‬
‫واألدوات ومواد البناء وإغالق الورش ووضع األختام عليه ويتم تحرير محضر تفصيلي بذلك يوجه إلى‬
‫وكيل الملك‪.‬‬
‫‪ .2‬األمر الذي يصدر عن المراقب – الذي عاين المخالفة – يأمر المخالف باتخاذ التدابير الالزمة التي‬
‫يتعين القيام بها من أجل إنهاء المخالفة المرتكبة‪ ،‬وذلك داخل أجل ال يمكن أن يقل عن ‪ 10‬أيام أو يتجاوز‬
‫الشهر الواحد‪ ،‬وذلك إذا كانت األفعال المكونة للمخالفة يمكن تداركها لكونها ال تمثل إخالال خطيرا بضوابط‬
‫التعمير والبناء التي تم خرقها‪.‬‬
‫‪ -‬يبلغ األمر باتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة إلى السلطة اإلدارية المحلية ورئيس المجلس الجماعي‬
‫ومدير الوكالة الحضرية‬
 ‫الجهة المختصة بإصدار قرار إيقاف األشغال‬
‫• األمر الفوري بإيقاف األشغال يتخذه كل من ‪:‬‬

‫‪ -1‬ضباط الشرطة القضائية ‪ ،‬ومراقبو التعمير التابعون للوالي أو العامل أو لإلدارة المخولة لهم صفة‬
‫ضباط الشرطة القضائية‪ ،‬المخول لهم صالحية تحرير محاضر بمعاينة المخالفات ‪ ،‬طبقا لما هو منصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 65‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير‪.‬‬
‫طبقا للمادة ‪ 67‬من قانون التعمير ‪ ،‬فإن هؤالء المراقبون وضباط الشرطة القضائية ‪ ،‬لهم الحق عند معاينة‬
‫المخالفة إصدار أمر فوري بإيقاف األشغال في الحال ‪ ،‬في حالة ‪ :‬إذا كانت أشغال البناء المكونة للمخالفة‬
‫مازالت في طور اإلنجاز‪.‬‬

‫‪‬إذا كانت األفعال المكونة للمخالفة يمكن تداركها لكونها ال تمثل إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء التي‬
‫تم خرقها‪ ،‬يصدر المراقب أمرا إلى المخالف باتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة داخل أجل قانوني‪.‬‬
 ‫يحمل صفة ضابط للشرطة القضائية‬
‫• ‪ -‬المدير العام لألمن الوطني ووالة األمن والمراقبون العامون للشرطة وعمداء الشرطة وضباطها؛‬
‫• ‪ -‬ضباط الدرك الملكي وذوو الرتب فيه وكذا الدركيون الذين يتولون قيادة فرقة أو مركز للدرك الملكي‬
‫طيلة مدة هذه القيادة؛‬
‫• ‪ -‬الباشوات والقواد‪.‬‬
‫• ‪ -‬المدير العام إلدارة مراقبة التراب الوطني ووالة األمن والمراقبون العامون للشرطة وعمداء الشرطة‬
‫وضباطها بهذه اإلدارة‪( ،‬فيما يخص الجرائم المنصوص عليها في المادة ‪ 108‬من قانون م ج)‪.‬‬

‫يمكن تخويل صفة ضابط للشرطة القضائية‪:‬‬

‫• ‪ -‬لمفتشي الشرطة التابعين لألمن الوطني‪ ،‬ممن قضوا على األقل ثالث سنوات بهذه الصفة بقرار مشترك‬
‫صادر من وزير العدل ووزير الداخلية؛‬
‫• ‪ -‬للدركيين الذين قضوا على األقل ثالث سنوات من الخدمة بالدرك الملكي وعينوا اسميا بقرار مشترك من‬
‫وزير العدل و السلطة الحكومية المكلفة بالدفاع الوطني‪.‬‬
 ‫الضباط السامون للشرطة القضائية‬

‫• الضباط السامون للشرطة القضائية‪ :‬الوكيل العام للملك ووكيل الملك ونوابهما وقاضي‬
‫التحقيق‬

‫• هل لهم صالحية معاينة مخالفات التعمير وإصدار األمر بإيقاف األشغال؟‬

 ‫• هل لرئيس المجلس الجماعي اختصاص إصدار هذا األمر؟‬

‫• رئيس المجلس الجماعي في إطار الضوابط المتعلقة بالشرطة اإلدارية الجماعية وفقا لما هو‬
‫منصوص عليه في المادة ‪ 100‬من القانون التنظيمي رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات‬
‫والتي تنص على أنه‪:‬‬

‫"يمارس رئيس مجلس الجماعة صالحيات الشرطة اإلدارية في ميادين الوقاية الصحية‬
‫والنظافة والسكينة العمومية وسالمة المرور ‪ ،‬وذلك عن طرق اتخاذ قرارات تنظيمية‬
‫وبواسطة تدابير شرطة فردية تتمثل في اإلذن أو األمر أو المنع "‪.‬‬
 ‫الطبيعة القانونية لقرارات إيقاف األشغال‬
‫• إشكال قانوني حول الطبيعة القانونية لألوامر بإيقاف األشغال‪:‬‬

‫‪ -‬ما إذا كانت تعتبر قرارات ممهدة التخاذ اإلجراء المالئم لنوعية المخالفة المرتكبة والتي قد تؤدي إلى‬
‫صدور قرار بالهدم؟‬
‫‪ -‬أم أنها تعتبر في حد ذاتها قرارات إدارية قابلة للطعن فيها باإللغاء للتجاوز في استعمال السلطة‬
 ‫تضارب التوجهات القضائية‬

‫‪ -1‬بعض المحاكم من بينها المحكمة اإلدارية بأكادير من خالل حكمها عدد ‪ 35/95‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 27/04/2005‬في الملف عدد ‪50‬غ‪ 94/‬الذي اعتبرت أن قرار إيقاف األشغال من القرارات الممهدة و‬
‫بالتالي ال تقبل الطعن‪.‬‬

‫‪ -2‬نجد أن باقي المحاكم األخرى من ضمنها المحكمة اإلدارية بالرباط قد اعتبرت مثل هذه القرارات بأنها‬
‫قرارات إدارية تبقى بطبيعتها قابلة للطعن فيها باإللغاء ‪ ،‬وهذا ما أكدته من خالل حكمها عدد ‪ 873‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 02/11/2000‬في الملف عدد ‪394‬غ‪ 99/‬اعتبرت قرارات إيقاف األشغال و إن كانت مجرد إجراء‬
‫احترازي الهدف منه تفادي التمادي في المخالفة المرتكبة من طرف المخالف في انتظار اتخاذ القرار‬
‫المالئم ‪ ،‬فإنه بالنظر لخطورة هذه القرارات و ما يمكن أن يترتب عنها من مساس واضح بالمراكز‬
‫القانونية و المادية لألطراف ‪ ،‬فإنها تبقى ذات صبغة تنفيذية و بالتالي مستجمعه لعناصر و مقومات القرار‬
‫اإلداري و قابلة من تم للطعن فيها باإللغاء‬
‫• هو نفس التوجه الذي سارت فيه المحكمة اإلدارية بوجدة من خالل حكمها عدد ‪ 8‬بتاريخ ‪17/01/2001‬‬
‫في الملف عدد ‪91‬غ‪ 00/‬قضت فيه بإلغاء القرار الصادر عن السيد عامل إقليم الناظور الذي قرر فيه‬
‫بإيقاف أشغال البناء لكون القطعة األرضية المرخص للطاعن بالبناء فوقها هي موضوع نزاع بينه وبين‬
‫شخص آخر تطوع بجزء من العقار المذكور في إحداث شارع عمومي بمدينة العروي ‪ ،‬وذلك تأسيسا على‬
‫كون أن هذه القطعة هي ‪ -‬وبخالف ما ذهب إليه القرار المطعون فيه ‪ -‬ال يخترقها أي شارع عمومي حسب‬
‫تصميم التهيئة المعمول به بالمنطقة باإلضافة إلى توفر الطاعن على رخصة بناء قانونية‪.‬‬
‫• سبق للغرفة اإلدارية بمحكمة النقض أن سارت على نفس النهج من خالل قرارها‬
‫عدد ‪ 429‬بتاريخ ‪ 27‬دجنبر ‪ 1990‬عندما قضت بإلغاء القرار الصادر عن رئيس‬
‫المجلس الجماعي لطنجة القاضي بإيقاف أشغال البناء ‪ ،‬مستندة في تعليلها على‬
‫كون الطاعن قد حصل على رخصة البناء لتشييد سكن خاص به‪ ،‬بعدما تأكدت‬
‫اإلدارة من توفره على جميع الشروط المتطلبة قانونا ‪ ،‬كما أن الفصلين ‪19‬و‪20‬‬
‫من ظهير ‪ 30‬يوليوز ‪ 1952‬المتعلق بالتعمير ال يسمح للمجلس الجماعي باألمر‬
‫بإيقاف أشغال البناء ‪ ،‬ما لم يثبت أن هذا البناء مخالف للقوانين أو الضوابط‬
‫الجاري بها العمل ‪ ،‬أو غير مطابق للتصميم المصادق عليــه ‪ ،‬و أن القرار‬
‫المطلوب إلغاؤه علل بكون البناء يوجد في منطقة غير مسموح بالبناء فيها ‪.‬‬
‫والحال أن الترخيص بالبناء في تلك المنطقة لم يمر إال بناء على عدة دراسات‬
‫قامت بها جهات فنية متخصصة ‪ ،‬و بناء على تصميم مصادق عليه‪ ،‬و أن اإلدارة‬
‫لم تقدم ما تبرر به ادعاءها بكون المنطقة المذكورة ممنوع فيها البناء‪.‬‬
 ‫مسطرة إيقاف األشغال‬
‫• الغاية من إصدار قرارات إيقاف األشغال هو وضع حد للمخالفة في بدايتها ‪ ،‬وذلك بحسب المادة ‪ 67‬من‬
‫قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير ‪ ،‬والذي ينص على أنه ‪" :‬يتخذ المراقب أو ضابط الشرطة القضائية ‪،‬‬
‫مباشرة بعد معاينة المخالفة أمرا بإيقاف األشغال في الحال ‪ ،‬إذا كانت أشغال البناء المكونة للمخالفة ‪،‬‬
‫مازلت في طور اإلنجاز "‪.‬‬
‫‪ ‬واألمر الفوري بإيقاف األشغال كما يبلغ إلى المخالف ‪ ،‬فإنه يبلغ إلى كل من السلطة اإلدارية المحلية ‪،‬‬
‫وكذا رئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية‪.‬‬
‫‪‬القانون رقم ‪ 12-66‬المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء ‪ ،‬أعطى لضباط الشرطة‬
‫القضائية إمكانية القيام – في حالة عدم تقيد المخالف باألمر بإيقاف األشغال في الحال ‪ -‬بحجز المعدات‬
‫واألدوات ومواد البناء وكذا إغالق الورش ووضع األختام عليه ‪ ،‬وتحرير محضر تفصيلي بذلك ‪ ،‬يتم‬
‫توجيهه إلى وكيل الملك‬
‫‪‬أعطى القانون رقم ‪ 12-66‬للمخالف إمكانية المطالبة من الجهة القضائية المختصة إعادة فتح الورش‬
‫ورفع الحجز عن المعدات واألدوات ومواد البناء ‪،‬‬
‫‪‬مع إمكانية قيام المحكمة باألمر بمصادرة األشياء المحجوزة في حالة الحكم باإلدانة‪.‬‬
 ‫تقنيات تحرير محاضر المخالفات‬
‫• المحضر هو الوثيقة المكتوبة التي يحررها ضابط الشرطة القضائية أثناء ممارسة مهامه و يضمنها ما‬
‫عاينه أو ما تلقاه من تصريحات أو ما قام به من عمليات ترجع الختصاصه‪.‬‬
‫• يجب أن تشير المحاضر إلى أن لمحررها صفة ضابط الشرطة القضائية‬
‫• يتضمن المحضر خاصة اسم محرره وصفته ومكان عمله وتوقيعه‪ ،‬ويشار فيه إلى تاريخ وساعة إنجاز‬
‫اإلجراء وساعة تحرير المحضر إذا كانت تخالف ساعة إنجاز اإلجراء‬

‫سؤال‪ :‬هل يكتفي ضباط الشرطة القضائية بتحرير محاضر مخالفات أم يمكنهم كذلك تحرير محاضر‬
‫االستماع؟ بمعنى هل اإلحالة المنصوص عليها في المادة ‪ 3-66‬من ق ت إلى المادة ‪ 24‬من ق ج ج‬
‫إحالة جزئية محددة أم إحالة مطلقة شاملة‪.‬‬
 ‫محاضر االستماع؟‬
‫• يتضمن محضر االستماع هوية الشخص المستمع إليه ورقم بطاقة تعريفه عند االقتضاء‪ ،‬وتصريحاته‬
‫واألجوبة التي يرد بها عن أسئلة ضابط الشرطة القضائية‪.‬‬

‫• إذا تعلق األمر بمشتبه فيه‪ ،‬يتعين على ضابط الشرطة القضائية إشعاره باألفعال المنسوبة إليه‪.‬‬
‫• يقرأ المصرح تصريحاته أو تتلى عليه‪ ،‬ويشار إلى ذلك بالمحضر ثم يدون ضابط الشرطة القضائية‬
‫اإلضافات أو التغييرات أو المالحظات التي يبديها المصرح‪ ،‬أو يشير إلى عدم وجودها‪.‬‬
‫• يوقع المصرح إلى جانب ضابط الشرطة القضائية على المحضر عقب التصريحات وبعد اإلضافات ويدون‬
‫اسمه بخط يده‪ .‬وإذا كان ال يحسن الكتابة أو التوقيع يضع بصمته ويشار إلى ذلك في المحضر‪.‬‬
‫• يصادق ضابط الشرطة القضائية والمصرح على التشطيبات واإلحاالت‪.‬‬
‫• يتضمن المحضر كذلك اإلشارة إلى رفض التوقيع أو اإلبصام أو عدم استطاعته‪ ،‬مع بيان أسباب ذلك‬
‫المنازعات المتعلقة بقرارات الهدم‬
 ‫السلطة المختصة باتخاذ قرار الهدم‬
‫• بحسب المادة ‪ 68‬من قانون التعمير ‪ ،‬فإنه في حالة عدم امتثال المخالف إلى األمر الموجه إليه من قبل‬
‫المراقب الذي عاين المخالفة من أجل اتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة داخل اآلجال المحدد له في‬
‫هذا االمر والذي يجب أن ال يقل عن ‪ 10‬أيام وال يتجاوز شهرا ‪ ،‬متى كانت المخالفة المرتكبة يمكن‬
‫تداركها لكونها ال تمثل إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء ‪ ،‬فإنه يمكن للسلطة اإلدارية المحلية أن‬
‫تصدر أمرا بهدم األشغال أو األبنية المخالفة‪.‬‬
‫• وبالتالي فإن قرار بالهدم يتم اتخاذه من قبل السلطة اإلدارية المحلية في شخص الوالي أو عامل العمالة‬
‫واإلقليم ‪ ،‬في حالتين ‪:‬‬
‫‪ .1‬إذا لوحظ بعد انتهاء األجل المحدد للمخالف في األمر باتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة‪ ،‬عدم‬
‫امتثاله له ‪ ،‬وذلك خالفا لما كان عليه األمر في السابق حيث لم يكن يتم اتخاذ قرار الهدم إال بناء على‬
‫طلب من رئيس المجلس الجماعي؛‬
‫‪ .2‬أو بكيفية تلقائية في حالة القيام ببناء على ملك من األمالك العامة أو الخاصة للدولة والجماعات‬
‫الترابية وكذا األراضي التابعة للجماعات الساللية ‪ ،‬من غير رخصة سابقة يجب الحصول عليها قبل‬
‫مباشرة ذلك أو في منطقة غير قابلة للبناء بموجب وثائق التعمير‪.‬‬
 ‫األمر باتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة‬
‫• حاالت صدور األمر باتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء المخالفة في إطار إحالة المادة ‪ 70‬على‬
‫مقتضيات الفقرات ‪2‬و‪3‬و‪ 4‬من المادة ‪68‬‬
‫إذا كانت المخالفة تتمثل في‪:‬‬
‫‪ -‬القيام ببناء من غير الحصول على رخصة سابقة بذلك‪،‬‬
‫‪ -‬أو كان البناء غير مطابق للرخصة المسلمة في شأنه من حيث عدم تقيده بالعلو المسموح به‬
‫بزيادة أو الشروع في زيادة طابق أو طوابق إضافية أو بالمواقع المأذون فيها أو بالمساحة‬
‫المباح بناؤها أو بالضوابط المتعلقة بمتانة البناء واستقراره أو باستعمال المواد أو الطرق‬
‫المحظورة في البناء أو بالغرض المخصص له البناء‬
‫• وإمكانية الهدم التلقائي المخولة للعامل في الحاالت المشار إليها في المادة ‪ 70‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق‬
‫بالتعمير أكدتها الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‪:‬‬
‫‪ -1‬القرار عدد ‪ 668‬الصادر بتاريخ ‪ 06/09/2006‬في الملف اإلداري عدد ‪ 1921/4/1/2004‬والذي‬
‫جاء فيه على أنه ‪ " :‬بالرجوع إلى وثائق الملف ‪ ،‬والى تنصيصات الحكم المستأنف ‪ ،‬يتبين ان المستأنف لم‬
‫يستطع إثبات انه لم يقم بالبناء الوارد ضمن المعاينة التي أنجزتها اإلدارة والتي تؤكد قيامه بتسقيف دكان‬
‫بواسطة خمسة أعمدة حديدية بالملك العمومي وبدون رخصة ‪ ،‬باإلضافة إلى عدم إدالئه برخصة في‬
‫الموضوع ‪ ،‬تسمح له بالقيام بذلك ‪ ،‬وهو ما يعني ثبوت المخالفة في حقه ‪ ،‬مع اإلشارة إلى تصريحاته‬
‫ضمن محضر االستجواب الذي رفض التوقيع عليه "‪.‬‬
‫‪ -2‬القرار عدد ‪ 259‬الصادر بتاريخ ‪ 14/03/2005‬والذي جاء فيه على أنه ‪ " :‬بالرجوع إلى وقائع النزاع‬
‫‪ ،‬يتبين ان المستأنفين لم يستطيعوا دفع جواب اإلدارة ‪ ،‬المؤسس على كون البناء عشوائيا ‪ ،‬وأقيم على‬
‫ملك عام ‪ ،‬والوثائق المستدل بها ال ترد الدفع وال تمنح المستأنفين صفة مالكي األرض المقام عليها البناء‬
‫(‪ ،)...‬كما انه ال مجال للتمسك بمقتضيات الفصل ‪ 19‬من ظهير ‪ 24/5/1955‬ألنها ال تنطبق على األصل‬
‫موضوع النزاع ‪ ،‬لتواجهه بكون الملك مقاما على ملك عمومي ‪ ،‬األمر الذي يكون معه ما انتهى إليه الحكم‬
‫المستأنف في محله وكاف لرد دعوى المستأنفين دون ان يكون ملزما بمناقشة باقي الدفوع التي ال تأثير‬
‫لها على صواب الحكم المستأنف «‪.‬‬
 ‫اختصاص مشترك‬
‫• يجب التمييز بين‪:‬‬

‫‪ -1‬قرارات الهدم التي يتم اتخاذها من قبل الوالي أو العامل‬

‫‪ -2‬قرارات الهدم التي يتم اتخاذها من قبل رئيس المجلس الجماعي في إطار الضوابط المنصوص عليها في‬
‫القانون التنظيمي رقم ‪ 14-113‬المتعلق بالجماعات كسلطة من سلطات الشرطة اإلدارية الجماعية ‪،‬‬
‫المادة ‪ 100‬تنص على أنه ‪":‬مع مراعاة أحكام المادة ‪ 110‬أدناه ‪ ،‬يمارس رئيس مجلس الجماعة‬
‫صالحيات الشرطة اإلدارية في ميادين الوقاية الصحية والنظافة والسكينة العمومية وسالمة المرور ‪ ،‬وذلك‬
‫عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية وبواسطة تدابير شرطة فردية تتمثل في اإلذن أو األمر أو المنع ‪،‬‬
‫ويضطلع على الخصوص بالصالحيات التالية‪ -...:‬مراقبة البنابات المهملة أو المهجورة أو اآليلة للسقوط‬
‫واتخاذ التدابير الضرورية في شأنها بواسطة قرارات فردية أو تنظيمية وذلك في حدود صالحياته وطبقا‬
‫للقوانين واألنظمة الجاري بها العمل"‪.‬‬
 ‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‬
‫• قرار عدد ‪ 176/1‬الصادر بتاريخ ‪ 04/02/2016‬في الملف اإلداري عدد ‪ 3366/4/1/2015‬والذي‬
‫جاء فيه على أنه‬
‫• " لما كان الثابت من وثائق الملف أن قرار الترخيص بالهدم عدد ‪ 761‬بتاريخ ‪ 14/11/2011‬صادر‬
‫عن رئيس المجلس البلدي لمدينة سيدي سليمان فان احتجاج الطالبين بكون العامل أو الوالي هو‬
‫المختص في إصدار مثل هذه القرارات طبقا للمواد ‪ 68‬و ‪ 69‬و ‪ 70‬من قانون التعمير يعتبر غير مبرر‬
‫لنص المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ 78.00‬المتعلق بالميثاق الجماعي على انه‬
‫''يمارس رئيس المجلس الجماعي اختصاصات الشرطة اإلدارية وذلك عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية ‪،‬‬
‫وبواسطة تدابير شرطة فردية هي اإلذن أو األمر أو المنع ويقوم بالصالحيات التالية‪ -:‬يراقب البنايات‬
‫المهملة أو المهجورة أو اآليلة للسقوط ‪ ،‬ويتخذ التدابير الالزمة لترميمها أو هدمها طبقا للقانون واألنظمة‬
‫الجاري بها العمل‪''.‬‬
‫وبهذه العلة القانونية المستمدة من الوقائع التي عرضت على قضاة الموضوع تعوض محكمة النقض العلل‬
‫المنتقدة التي انتهت بها محكمة االستئناف لرد دفع الطاعنين بهذا الخصوص‪" ،‬‬
 ‫قواعد االختصاص في مجال الهدم‬
‫• الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض فقد سبق لها من خالل قرارها عدد ‪ 607‬الصادر بتاريخ ‪11/07/2007‬‬
‫في الملف رقم ‪ 2143/4/1/2006‬أن قضت بإلغاء الحكم الصادر عن المحكمة اإلدارية بمكناس بتاريخ‬
‫‪ 24/11/2005‬في الملف رقم ‪ 47/2005/3‬غ والقاضي برفض إلغاء قرار الهدم الصادر عن مجلس‬
‫الوصاية بعلة أنه ‪:‬‬
‫• " من الثابت من وثائق الملف ‪ ،‬ومما لم ينكره أي من األطراف ان مجلس الوصاية قد أصدر قرارا بهدم‬
‫االصطبل الذي شيده المدعى المستأنف ‪ ،‬وبذلك يكون المجلس المذكور ‪ ،‬قد تجاوز االختصاصات‬
‫الممنوحة له بمقتضى ظهير ‪ ، 27/4/1919‬وبت في أمور يعود النظر فيها للقضاء مما يجعل قراره هذا‬
‫متسما بالتجاوز في استعمال السلطة لعيب االختصاص وواجب اإللغاء والحكم المستأنف لما قضى بخالف‬
‫ذلك يكون قد بنى قضاءه على غير اساس ووجب إلغاؤه "‬
 ‫مفهوم قرار هدم البناء المخالف‬
‫• قرار الهدم يعتبر بمثابة إجراء لتدبير المجال ‪ ،‬يصدر في إطار صالحيات الشرطة اإلدارية الجماعية المخولة للسلطة اإلدارية المحلية‬
‫في مجال التعمير ‪،‬‬
‫• مقيد وبحسب المادة ‪ 68‬من قانون التعمير بعدد من الضوابط والشروط والتي تتجلى على الخصوص فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬حالة عدم امتثال المخالف لألمر الصادر إليه من المراقب الذي عاين المخالفة بإنهاء هذه األخيرة داخل األجل المحدد له فيه‪.‬‬
‫‪ -2‬أن يكون مسبوقا بأمر بإنهاء المخالفة إذا كانت المخالفة مما يمكن تداركه باعتبارها ال تمثل إخالال خطيرا بضوابط البناء والتعمير‪.‬‬
‫‪ -3‬وحالة ما إذا كانت األفعال المرتكبة تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ ‬في القيام بالبناء بدون الحصول على رخصة سابقة ؛‬
‫‪ ‬كان البناء غير مطابق للرخصة المسلمة في شأنه من حيث ‪:‬‬
‫عدم تقيده بالعلو المسموح به ؛‬ ‫‪‬‬
‫الشروع في زيادة طابق أو طوابق إضافية أو بالمواقع المأذون فيها أو بالمساحة المباح بناؤها أو بالضوابط المتعلقة بمثانة البناء‬ ‫‪‬‬
‫واستقراره ؛‬
‫استعمال مواد أو طرق محظورة في البناء أو بالغرض المخصص له البناء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في هذه الحالة فإن األمر بالهدم ال يستوجب أن يكون مسبوقا باألمر الفوري بإيقاف األشغال‪.‬‬
‫كرست الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض مجموعة من التوجهات في هذا الصدد ‪ ،‬قبل التعديل المدخل على‬
‫قانون التعمير بمقتضى القانون رقم ‪، 12-66‬‬
‫• القرار عدد ‪ 1035/1‬الصادر بتاريخ ‪ 30/06/2016‬في الملف رقم ‪ 316/4/1/2015‬والذي حاء فيه‬
‫على أنه ‪" :‬وبمقتضى المادة ‪ 65‬من القانون رقم ‪ 90/12‬المتعلق بالتعمير فان المأمور الذي عاين‬
‫مخالفة من المخالفات المشار إليها في المادة ‪ 64‬يقوم بتحرير محضر بذلك يوجه في اقصر أجل الى‬
‫‪ -‬رئيس مجلس الجماعة و العامل المعني والمخالف ‪،‬‬
‫‪ -‬واذا كانت أشغال البناء ما زالت في طور االنجاز يبلغ رئيس المجلس الجماعي فور تسلمه للمحضر أمرا‬
‫للمخالف بوقف األعمال في الحال ‪،‬‬
‫و نزوال عند حكم المادة المذكورة يتبين بان المشرع لم يرتب أي جزاء على مخالفة ذلك اال عندما تكون‬
‫األشغال في طور االنجاز‪ ،‬وهو األمر الذي ال ينطبق على نازلة الحال ما دامت األشغال قد تمت بصفة‬
‫نهائية وبدون ترخيص وهو ما يجعل ما تمسك به الطالب من كون اإلجراءات المتعلقة بالمخالفة لم تنجز‬
‫إال بعد سنة من إنشاء أصل تجاري على البناية المشيدة غير جدير باالعتبار "‪.‬‬
‫• وهو ما يتماشى مع مقتضيات المادة ‪ 67‬من قانون ‪ 12-90‬كما تم تعديله بمقتضى القانون‬
‫رقم ‪ ، 12-66‬والذي ينص على أنه ‪:‬‬

‫• "يتخذ المراقب أو ضابط الشرطة القضائية ‪ ،‬مباشرة بعد معاينة المخالفة أمر بإيقاف‬
‫األشغال في الحال ‪ ،‬إذا كانت أشغال البناء المكونة للمخالفة ‪ ،‬مازالت في طور اإلنجاز‪،‬‬
‫ويرفق االمر المذكور الموجه إلى المخالف بنسخة من محضر المعاينة"‪.‬‬
‫• أما في قرارالغرفة اإلدارية عدد ‪ 1996/1‬الصادر بتاريخ ‪ 17/09/2015‬في الملف اإلداري عدد‬
‫‪ 3227/4/1/2015‬فقد اعتبرت بأنه البد من تبليغ االمر الفوري بإيقاف األشغال ‪ ،‬تحت طائلة بطالن‬
‫قرار الهدم ‪ ،‬إذ جاء في هذا القرار ‪:‬‬
‫• " حيث ان محكمة االستئناف بما أوردته في قرارها من انه ''طالما انه من الثابت من خالل وثائق‬
‫ومستندات القضية ان قائد قيادة اسني أنجز بتاريخ ‪ 11/11/2013‬محضر معاينة إقامة المستأنف عليه‬
‫لبناء مخالف للقانون يتمثل في بناء طابق أول غير مسقف بدون ترخيص ضمن تحت رقم ‪،11/2013‬‬
‫كما اصدر رئيس المجلس الجماعي آلسني بتاريخ ‪ 12/11/2013‬امرا فوريا بإيقاف االشغال ووجه‬
‫الحقا شكاية في الموضوع إلى وكيل الملك لدى المحكمة االبتدائية بمراكش‪ ،‬فان خلو الملف مما يؤكد ان‬
‫إصدار األمر الفوري بإيقاف االشغال كان مقترنا بتبليغه للطرف المخالف عمال بالمادة ‪ 65‬من قانون‬
‫التعمير‪ ،‬قبل االنتقال إلى اتخاذ قرار الهدم‪ ،‬يجعل هذا األخير متسما بعدم المشروعية لصدوره دون‬
‫التبليغ المسبق لألمر الفوري للمستأنف عليه بصورة قانونية باعتباره اجراء جوهريا وضمانة اقرها‬
‫المشرع في إطار مسطرة ضبط مخالفات التعمير‪ ''...‬تكون قد عللت قرارها تعليال كافيا وسائغا‪ ،‬وطبقت‬
‫القانون تطبيقا سليما ‪ ،‬ولم تخرق المقتضيات المحتج بها‪ ،‬وما بالوسيلة على غير أساس"‪.‬‬
 ‫محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط‬

‫• كرست اتجاها آخر واعتبرت بأن تبليغ األمر الفوري بإيقاف األشغال غير ملزم متى تبين بأن المخالف لم‬
‫يتقيد أصال بالضوابط المنصوص عليها قانونا ‪ ،‬من حيث عدم الحصول على رخصة البناء أو مخالفته‬
‫لها ‪،‬‬

‫• قرارها عدد ‪ 1853‬الصادر بتاريخ ‪ 28/04/2015‬في الملف رقم ‪1550/7205/2014‬‬

‫• وحيث إنه من جهة ثالثة ‪ ،‬وفيما يخص باقي أسباب االستئناف األخرى المتصلة بمدى ثبوت المخالفة المنسوبة‬
‫للطاعن (المستأنف عليه) وكونه باشر أعمال بناء بدون سند قانوني ‪ ،‬فإنه باإلطالع على معطيات المنازعة وكذا‬
‫وثائق الملف ومستنداته ‪ ،‬فقد تبين لهذه المحكمة أن المعني باألمر قد باشر فعال أعمال بناء مستودع بالقصدير‬
‫(‪ 20,00‬متر × ‪ 08,00‬متر × ‪ 4,00‬متر) وكذا بناء مخزن بالقصدير (‪ 5,00‬متر × ‪ 5,00‬متر × ‪4,00‬‬
‫متر) وذلك بدون التوفر على رخصة للبناء ‪ ،‬حسب ما هو ثابت من خالل محضر معاينة المخالفة عدد‬
‫‪ 20/2010‬وتاريخ ‪ 03/06/2010‬المحرر من طرف عون الجماعة القروية خميس متوح المكلف بمراقبة‬
‫البنايات داخل تراب الجماعة ‪ ،‬مما حدا برئيس هذه الجماعة إلى توجيه أمر فوري إليه من أجل إيقاف األشغال‬
‫وتقديم شكاية إلى السيد نائب وكيل الملك لدى المحكمة المركزية ألحد أوالد فرج وتقديم طلب إلى السيد عامل‬
‫إقليم الجديدة الذي أصدر بتاريخ ‪ 07‬يوليوز ‪ 2010‬قرار بهدم البناء المخالف للقانون‪ .‬وحيث إنه لذلك يتبين أن‬
‫قرار الهدم المطعون فيه اتخذ طبقا للضوابط القانونية المنصوص عليها في القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق‬
‫بالتعمير سيما المادة ‪ 40‬منه والتي تنص على أنه يمنع القيام بالبناء دون الحصول على رخصة لمباشرة ذلك ‪،‬‬
‫وبعد أن عمد المستأنف عليه إلى مباشرة أعمال بناء بدون الحصول على رخصة قانونية وفقا لما هو منصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 43‬من هذا القانون ‪ ،‬ومن تم فإن المحكمة اإلدارية بالدار البيضاء عندما قضت بالرغم من ذلك‬
‫بإلغاء هذا القرار بعلة فقط عدم تبليغ الجماعة التي حرر عونها المحلف نسخة من قرار األمر الفوري بإيقاف‬
‫األشغال مع أنه ثبت أن المعني باألمر يوجد أصال في وضعية مخالفة للقانون ‪ ،‬وكون عامل إقليم الجديدة لم يتخذ‬
‫هذا القرار إال بعد احترام جميع المساطر المنصوص عليها قانونا ‪ ،‬فإنها لم تجعل لحكمها المستأنف أساس من‬
‫القانون ‪ ،‬مما قررت معه هذه المحكمة التصريح بإلغائه والحكم تصديا برفض الطعن"‪.‬‬
‫• هذا التوجه الذي أصبح يتماشى مع الضوابط الجديدة التي جاء بها قانون ‪ 12-66‬الذي لم يلزم إصدار أمر‬
‫الفوري بإيقاف األشغال إال إذا كان األمر يتعلق بمخالفات جسيمة تمثل إخالال جسيما بضوابط التعمير‬
‫والبناء ‪ ،‬مما ال يمكن تداركها ‪،‬‬
 ‫رقابة القضاء على قرارات الهدم‬
‫• إن الرقابة التي يجريها القاضي اإلداري على قرارات الهدم التي يتم اتخاذها‪:‬‬

‫‪ -‬ال تقتصر على مراقبة المشروعية ‪ ،‬وفقا للضوابط المنصوص عليها في المادة ‪ 20‬من قانون ‪41-90‬‬
‫المحدث للمحاكم اإلدارية ‪ ،‬من حيث مراقبة عيب االختصاص ‪ ،‬والسبب ‪ ،‬وعيب مخالفة القانون ‪،‬‬
‫وانعدام التعليل ‪ ،‬وكذا عيب االنحراف في استعمال السلطة ‪،‬‬
‫‪ -‬وإنما تمتد إلى المالئمة ‪ ،‬بحيث يمكن للقاضي اإلداري وانطالقا من معطيات المنازعة تحديد ما إذا كانت‬
‫المخالفة موضوع قرار الهدم هي‪:‬‬
‫‪ -1‬مخالفة تمثل إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء‬
‫‪ -2‬أو مخالفة تمثل إخالال خطيرا بضوابط التعمير والبناء يمكن تداركها‬
 ‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‬
‫• من خالل قرارها عدد ‪ 71/1‬الصادر بتاريخ ‪ 15/01/2015‬في الملف اإلداري عدد‬
‫‪ 3936/4/1/2013‬أكدت على أن المخالفة المرتكبة من طرف المخالف هي مخالفة جسيمة مما‬
‫يستوجب تدخل العامل إلصدار قرار الهدم ‪ ،‬إذ جاء فيه على أن ‪ " :‬لما ثبت لمحكمة االستئناف اإلدارية‬
‫من وثائق الملف ان المخالفة المنسوبة للطاعن تتمثل في قيامه بفتح نوافذ وباب غير مرخص بها حسب‬
‫التصميم المصادق عليه من طرف المصالح المختصة ودون الحصول على ترخيص تعديلي بذلك ‪ ،‬حسبما‬
‫هو مضمن في محضر المخالفة المؤرخ في ‪ ، 25/03/2011‬كما ان الخبير المنتدب خالل المرحلة‬
‫االبتدائية أكد في تقريره على ان التصميم الذي اعتمده الطاعن للقيام بتلك االضافات مجرد رسم بياني ال‬
‫يتوفر على رقم وتاريخ مضبوطين بطريقة إدارية رسمية ‪ ،‬وغير ناتج عن دراسة تقنية وادارية من‬
‫طرف الجماعة المختصة ‪ ،‬واعتبرت ان االضافات التي قام بها الطاعن تمت دون ترخيص ‪ ،‬وان القرار‬
‫الصادر بهدمها مؤسسا ومشروعا وغير مشوب باي انحراف في استعمال السلطة‪ ،‬وبالتالي أيدت الحكم‬
‫المستأنف فيما انتهى إليه ‪ ،‬تكون قد بنت قضاءها على أساس من القانون وعللت قرارها تعليال كافيا ‪،‬‬
‫سيما وانه ال يمكن االحتجاج بمقتضيات المواد ‪ 34‬و ‪ 66‬و ‪ 67‬من القانون رقم ‪ 012-90‬المتعلق‬
‫بالتعمير لكون المخالفة المنسوبة للطاعن تندرج ضمن المخالفات المنصوص عليها في المادة ‪ 68‬من‬
‫نفس القانون والتي تجيز للعامل ان يأمر بالهدم وما بالوسائل على غير أساس "‪.‬‬
‫مراقبة مشروعية قرارات الهدم‬

‫القانون‬
‫‪90/41‬‬

‫القانون‬
‫‪01/03‬‬
‫قمم‬
‫قمج‬
‫قلع‬
‫قانون التعمير‬
 ‫• للقول بمشروعية قرار الهدم فإنه يتعين‪:‬‬

‫‪ -1‬أن تكون جميع اإلجراءات السابقة قد تم احترامها من طرف اإلدارة المصدرة لقرار الهدم‪:‬‬
‫القانون رقم ‪ 90/41‬المتعلق بإحداث المحاكم اإلدارية‬

‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‬

‫‪ -‬القرار عدد ‪ 1539/1‬الصادر بتاريخ ‪ 09/07/2015‬في الملف اإلداري رقم ‪1319/4/1/2014‬‬
‫‪ -‬القرار عدد ‪ 2451/1‬الصادر بتاريخ ‪ 10/12/2015‬في الملف اإلداري عدد ‪1875/4/1/2013‬‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية تحققت من كون المخالفة المنسوبة لطالب النقض‪ ،‬والمتمثلة في شروعه في‬
‫بناء منشاة بدون ترخيص بمنطقة خضراء حسب تصميم التهيئة لمركز امليل‪ ،‬قد تمت معاينتها بموجب‬
‫المحضر عدد ‪ 69‬المؤرخ في ‪ ،07/09/2011‬كما أن الطالب اقر في مقاله االفتتاحي كونه تقدم بالطعن‬
‫باإللغاء في األمر الفوري بإيقاف األشغال الصادر عن رئيس المجلس الجماعي بآسفي بمجرد توصله به‪،‬‬
‫واستخلصت من ذلك كون ما تمسك به من عدم انجاز محضر معاينة المخالفة واألمر الفوري بإيقاف‬
‫اإلشغال مخالف للواقع‪ ،‬كما انه ثبت لها وباطالعها على قرار الهدم المطعون فيه كونه صدر استنادا إلى‬
‫محضر المعاينة المذكور واألمر الفوري بإيقاف اإلشغال المؤرخ في ‪ 08/09/2011‬والشكاية الموجهة‬
‫إلى النيابة العامة تحت رقم ‪ 5893‬بتاريخ ‪ ،28/09/2011‬فاعتبرت لذلك انه صدر وفقا للضوابط‬
‫المنظمة له في قانون التعمير‪ ،‬فضال عن عدم إدالء طالب النقض في جميع مراحل التقاضي بما يفيد‬
‫حصوله على رخصة البناء‪ ،‬واكتفائه باالحتجاج بتوفره على تصميم مؤشر عليه من طرف السلطة‬
‫المختصة‪ ،‬كما عاينت المحكمة كون لجنة دراسة المشاريع االستثمارية سبق ورفضت طلبه الرامي إلى‬
‫الترخيص له ببناء منشاة سياحية مرتبة على ذلك كون طلبه الرامي إلى إجراء بحث أو خبرة للتحقق من‬
‫كون البناء لم يتم في منطقة خضراء قد أصبح غير ذي جدوى‪ ،‬وكون األمر بالهدم قرار مشروع‪ ،‬مما‬
‫يكون معه القرار االستئنافي المطعون فيه معلال تعليال سائغا‪ ،‬ومرتكزا على أساس قانوني سليم‪ ،‬وغير‬
‫خارق ألي مقتضى محتج بخرقه‪ ،‬وما بالوسيلتين غير جدير باالعتبار‬
 ‫محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط‬
‫• من خالل قرارها عدد ‪ 1563‬الصادر بتاريخ ‪ 07/04/2015‬في الملف رقم ‪1466/7205/2014‬‬
‫والذي جاء فيه على أنه ‪" :‬بالنسبة لسبب االستئناف المتعلق بعدم مشروعية قرار الهدم‪ ،‬يتبين أن‬
‫المستأنف قام فعال بإحداث طابق أول بدون ترخيص وذلك وفق ما أثبته محضر المعاينة عدد ‪ 3‬المحرر‬
‫بتاريخ ‪ 24/02/2009‬من طرف أحد تقنيي جماعة الخنك أشار فيه إلى أنه وبعد الوقوف على عين‬
‫المكان تبين له أن المستأنف شرع في بناء الطابق األول بدون رخصة وال تصميم بقصر آزرو الخنك ‪،‬‬
‫وهو ما دفع رئيس المجلس الجماعي للخنك إلى توجيه أمر فوري بإيقاف أشغال البناء بدون رخصة‬
‫بتاريخ ‪ 24‬فبراير ‪ 2009‬ووجه في نفس التاريخ إعذارا للمستأنف قصد اتخاذ التدابير الالزمة إلنهاء‬
‫المخالفة المتعلقة بالتعمير والمتمثلة في بناء طابق أول بدون رخصة‪ ،‬كما وجه نسخة من اإلعذار‬
‫المذكور إلى العامل قصد اإلخبار‪ ،‬فصدر قرار الهدم المطعون فيه‪ ،‬وهي المعطيات الذي لم يدل المستأنف‬
‫بما يفيد خالفها خاصة وأن الترخيص المحتج به من قبله يرجع لتاريخ ‪ 22/12/1997‬ويخص بناء‬
‫الطابق السفلي وليس الطابق األول‪ ،‬وبالتالي ال يمكن أن ينشأ له أي حق أمام المخالفة المرتكبة من‬
‫قبله‪ ،‬وبالتالي واعتبارا لما نصت عليه المادة ‪ 68‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير فإن ذلك يعني أن‬
‫القرار محل الطعن يبقى قائم على أساس قانوني وواقعي يبرره‪ ،‬والمحكمة اإلدارية بمكناس عندما قضت‬
‫برفض الطلب‪ ،‬فإنها تكون قد جعلت لحكمها المستأنف أساسا من القانون‪ ،‬األمر الذي قررت معه هذه‬
‫المحكمة الحكم بتأييده للعلة المذكورة"‬
 ‫• ‪ -2‬قرارات هدم البناء المخالف يجب أن تكون معللة تعليال كافيا‪:‬‬
‫القانون رقم ‪ 03-01‬بشأن إلزام إدارة الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية بتعليل قراراتها‬

‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض القرار عدد ‪ 524/1‬الصادر بتاريخ ‪ 26/03/2015‬في الملف اإلداري عدد‬
‫‪ 1423/4/1/2013‬والذي جاء فيه على أن ‪" :‬المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللته بما جاءت‬
‫به من أن القرار الصادر عن السيد عامل تارودانت موضوع الطعن يعد من قبيل القرارات الواجب تعليلها‬
‫وذلك باإلفصاح كتابة في صلب القرار عن األسباب الواقعية والقانونية الداعية التخاذه طبقا لمقتضيات‬
‫المادة الثانية من القانون رقم ‪ 03-01‬بشأن إلزام اإلدارات العمومية والجماعات المحلية والمؤسسات‬
‫العمومية بتعليل قراراتها اإلدارية‪ .‬علما أن االستناد إلى بناءات القرار ال يعفي مصدره من تعليله تعليال‬
‫قانونيا وواقعيا وفق ما فصل أعاله" تكون قد بينت األساس القانوني الذي بنت عليه قضاءها وعللته بما‬
‫فيه الكفاية معتبرة عن صواب أن عدم بيان وجه المخالفة للقانون ولضوابط البناء والتعمير في صلب‬
‫القرار اإلداري اآلمر بهدم البناء يجعله غير معلل وخارقا لمقتضيات قانون ‪ 03-01‬المستدل به‪ ،‬فكان ما‬
‫بالوسيلة غير جدير باالعتبار‬
‫• ‪ -3‬إثبات مادية الواقعة المشكلة للمخالفة وفق ما ينص عليه القانون‪:‬‬

‫قواعد اإلثبات‬

‫‪ .1‬قواعد االثبات اإلجرائية ‪ -‬قانون المسطرة المدنية ‪-‬‬

‫‪ .2‬قواعد اإلثبات الموضوعية – قانون االلتزامات والعقود –‬
‫‪ .3‬قواعد اإلثبات الخاصة – قانون التعمير ‪-‬‬
‫• محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط ‪ -‬قرار عدد ‪ 790‬الصادر بتاريخ ‪ 24/02/2015‬في الملف رقم‬
‫‪ 1467/7205/2014‬والذي جاء فيه على أنه ‪" :‬باإلطالع على عناصر المنازعة ومعطياتها وما تم اإلدالء‬
‫به من وثائق ومستندات‪ ،‬يتبين أن المستأنف قام فعال بإحداث سور لمساحة ‪ 2000‬متر مربع مجاورة لمنزله‬
‫تعود ملكيتها ألراضي الجموع بدون ترخيص وذلك وفق ما أثبته محضر المعاينة عدد ‪ 83‬المحرر بتاريخ‬
‫‪ 08/03/2012‬من طرف أحد تقنني جماعة الخنك أشار فيه إلى أن محضر المعاينة المنجز من طرفه تم‬
‫تنفيذا إلرسالية قائد قيادة مدغرة والخنك عدد ‪ 216‬بتاريخ ‪ 12‬مارس ‪ 2012‬وبعد الوقوف على عين المكان‬
‫تبين له أن المستأنف أنجز أشغال بناء حائط بدون رخصة بقصر موشقالل للمرة الثالثة وقد سبق أن حرر في‬
‫حق المخالف محضر رقم ‪ 22‬بتاريخ ‪ 10‬يوليوز ‪ 2010‬ومحضر ثاني رقم ‪ 2‬بتاريخ ‪ 22‬يناير ‪، 2011‬‬
‫وهو ما دفع رئيس المجلس الجماعي للخنك إلى توجيه أمر فوري بإيقاف أشغال بناء حائط بدون رخصة‬
‫بمقر موشقالل الخنك بتاريخ ‪ 8‬مارس ‪ 2012‬ووجه في نفس التاريخ إعذارا للمستأنف قصد اتخاذ التدابير‬
‫الالزمة إلنهاء المخالفة المتعلقة بالتعمير والمتمثلة في بناء حائط بدون رخصة في حالة العود للمرة الثالثة‪،‬‬
‫كما وجه شكاية في نفس التاريخ إلى السيد وكيل الملك لدى المحكمة االبتدائية بالرشيدية واستصدر أمرا‬
‫بالهدم عن عامل الرشيدية وهي المعطيات الذي لم يدل المستأنف بما يفيد خالفها خاصة وأن الترخيص‬
‫المحتج به من قبله يرجع لسنة ‪ 2001‬ويخص بناء منزل وليس حائط‪ ،‬وبالتالي ال يمكن أن ينشأ له أي حق‬
‫أمام المخالفة المرتكبة من قبله‪ ،‬وبالتالي واعتبارا لما نصت عليه المادة ‪ 68‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق‬
‫بالتعمير فإن ذلك يعني أن القرار محل الطعن يبقى قائم على أساس قانوني وواقعي يبرره والمحكمة اإلدارية‬
‫بمكناس عندما قضت برفض الطلب فإنها تكون قد جعلت لحكمها المستأنف أساسا من القانون‪ ،‬األمر الذي‬
‫قررت معه هذه المحكمة الحكم بتأييده للعلة المذكورة‬
‫• الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض من خالل قرارها عدد ‪ 438‬الصادر بتاريخ ‪ 09/05/2007‬في الملف‬
‫اإلداري عدد ‪ 3244/4/1/2005‬أكدت على أنه ال يكفي التوفر على رخصة البناء من أجل القول بعدم‬
‫مشروعية قرار الهدم وإنما البد من التوفر على باقي الوثائق األخرى ‪ ،‬إذ جاء في هذا القرار بأن ‪:‬‬

‫• " الثابت من وثائق الملف وعلى األخص منها رخصة البناء الممنوحة للمستأنف ‪ ،‬وكذا محضر‬
‫المعاينة الذي أسس عليه قرار الهدم ‪ ،‬وكذا الخبرة المأمور بها من طرف المحكمة اإلدارية انه كان‬
‫على الطاعن التوفر على مجموعة من الوثائق ‪ ،‬وان توفره على رخصة البناء ‪ ،‬دون باقي الوثائق‬
‫المشار إليها في الفصل ‪ 3‬من الرخصة التي تمسك بها ‪ ،‬يعتبر غير كاف ‪ ،‬كتصميم البناء ودراسة‬
‫نوعية التربة ومقاومة الزلزال الشيء الذي يجعل القرار المطعون فيه مبني على سبب مشروع‬
‫والحكم المستأنف لما قضى برفض الطلب‪ ،‬يكون قد بنى قضاءه على أسس قانونية ويبقى حليف‬
‫التأييد"‪.‬‬
‫• إشكالية الترخيص الضمني بالبناء وما إذا كانت تضفي الشرعية على أعمال البناء التي يتم القيام بها في‬
‫ضوءه وبالتالي عدم مشروعية قرار الهدم بالبناء‪:‬‬
‫محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط فقد أكدت من خالل قرارها عدد ‪ 1455‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 31/03/2015‬في الملف رقم ‪ ، 792/7205/2014‬على أن وجود رخصة البناء ال يعتبر مبررا للقول‬
‫بعدم مشروعية قرار الهدم مادام أن هذه الرخصة قد تمت مخالفتها من طرف صاحبها ‪ ،‬مما يبرر تدخل‬
‫السلطة اإلدارية المحلية المختصة من أجل القيام بهدم البناء‬

‫• االنتهاء من البناء والحصول على رخصة المطابقة أو شهادة السكن ال يحصن البناء من أي قرار بالهدم‬
‫مترتب عن مخالفة الحقة قد يتم ارتكابها ‪،‬‬
‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض في قرارها عدد ‪ 566/1‬الصادر بتاريخ ‪ 31/03/2016‬في الملف اإلداري‬
‫عدد ‪2680/4/1/2014‬‬

‫• إن االنتهاء من البناء وتأسيس أصل تجاري عليه ال يعتبر مبررا للقول بعدم مشروعية البناء المذكور ‪،‬‬
‫الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض في قرارها عدد ‪ 1035/1‬الصادر بتاريخ ‪ 30/06/2016‬في الملف رقم‬
‫‪316/4/1/2015‬‬
 ‫تقادم مخالفات التعمير‬
‫• الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض من خالل قرارها عدد ‪ 566/1‬الصادر بتاريخ ‪ 31/03/2016‬في الملف‬
‫اإلداري عدد ‪ 2680/4/1/2014‬أن أكدت على أن مخالفات التعمير غير مشمولة بالتقادم ‪ ،‬إذ جاء في‬
‫هذا القرار بأن ‪" :‬لكن حيث لئن كان اختصاص اإلدارة في اتخاذ القرار اإلداري مرتبط بعنصر الزمن من‬
‫خالل تحديد المدة التي يحق لها خاللها اتخاذه وإال اصطدم قرارها بمبدأ تقادم المخالفة المعتمدة كأساس‬
‫له‪ ،‬وتقادم المخالفات في ميدان البناء والتعمير يتحقق بمضي سنتين من تاريخ معاينتها ممن خوله‬
‫المشرع ذلك ‪ .‬فان هذا المبدأ القانوني ال ينطبق على المخالفات المستمرة ; وبما ان األمر في نازلة‬
‫الحال يتعلق بمخالفات مستمرة‪ ،‬فان التقادم المتمسك به يكون غير متحقق ; ومحكمة االستئناف لما‬
‫استندت في قرارها الى سالمة اإلجراءات ومشروعية قرار الهدم لتقضي بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض‬
‫طلب إلغاء قرار الهدم لم تخرق المقتضيات القانونية المحتج بها وما بالوسيلة على غير أساس"‬
 ‫المسؤولية عن قرارات الهدم غير المشروعة‬
‫• قرار الهدم في حالة ثبوت عدم مشروعيته وتسببه في أضرار للمعني باألمر يخوله الحق في الحصول‬
‫على تعويض ‪،‬‬

‫• وفقا لما أكدته الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض من خالل قرارها عدد ‪ 126/1‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 30/01/2014‬في الملف رقم ‪ ، 266/4/1/2012‬والذي جاء فيه على أن ‪:‬‬

‫• « اإلدارة لما قامت بهدم المحل المكترى دون سلوك المسطرة التي يفرضها القانون ‪ ،‬تكون قد اعتدت‬
‫ماديا على ملك الغير وهو ما يستوجب تعويضها عن االضرار الالحقة بالطالبين‪ ،‬ومن جهة ثانية فان‬
‫محكمة الموضوع وللتحقق من حجم االضرار الالحقة بالمتضررين من جراء عملية الهدم‪ ،‬قامت بإجراء‬
‫خبرة حسابية‪ ،‬ونظرا لما يتوفر عليه قضاة الموضوع من سلطة تقديرية وتأسيسا على ما عرض‬
‫ونوقش امامهم‪ ،‬ولعدم ابداء األطراف ألي طعن جدي في الخبرة‪ ،‬ارتأى نظر المحكمة تحديد قيمة‬
‫التعويض في مبلغ (‪ )267.330‬درهما واعتبارها ذلك التعويض مناسبا لجبر الضرر الالحق بالطالبين»‬
 ‫قواعد المسؤولية في مجال التعمير‬

‫مسؤولية جنائية‬ ‫مسؤولية مدنية ‪ /‬إدارية‬

‫الخطأ‬
‫الخطأ‬ ‫الشخصي‬
‫الخطأ‬ ‫الجسيم‬
‫المرفقي‬
 ‫كيفية تنفيذ قرارات الهدم‬
‫• بعد صدور قرار الهدم من طرف السلطة المحلية المختصة ‪ ،‬يتم تبليغه إلى المعني باألمر ‪ ،‬ويحدد له فيه‬
‫األجل الذي يتعين عليه فيه االمتثال له‪.‬‬
‫• وفي حالة عدم االمتثال لهذا األمر تتولى لجنة إدارية القيام بذلك داخل أجل ال يتعدى ‪ 48‬ساعة ‪ ،‬وعلى‬
‫نفقة المخالف‪.‬‬
‫• تتكون اللجنة اإلدارية من ‪:‬‬
‫‪ .1‬والي الجهة أو عامل العمالة أو اإلقليم أو من يمثله بصفته رئيسا ؛‬
‫‪ .2‬رئيس المجلس الجماعي أو من يمثله ؛‬
‫‪ .3‬ممثلي السلطات الحكومية المحددة قائمتهم بنص تنظيمي‪.‬‬
‫• يتم تحصيل جميع المصاريف المترتبة عن الهدم بواسطة أمر بالتحصيل طبقا لما هو منصوص عليه في‬
‫قانون ‪ 15-97‬المتعلق بتحصيل الديون العمومية‪.‬‬
‫• فيما يخص طرق وكيفيات تنفيذ عمليات الهدم وكذا شروط وضوابط إفراغ البنايات موضوع المخالفات‬
‫من معتمريها ‪ ،‬فإنها ستحدد بنص تنظيمي‬
‫• عملية هدم األشغال أو البناء غير قانوني ال يحول دون تحريك الدعوى العمومية وال يترتب عن سقوطها‬
‫إذا كانت جارية‪.‬‬

‫• طبقا للمادة ‪ 1-80‬من قانون ‪ ، 12-90‬يجب على المحكمة ‪ ،‬في حالة اإلدانة أن تحكم ‪ ،‬وعلى نفقة‬
‫المخالف ‪ ،‬بهدم األبنية موضوع المخالفة ‪ ،‬وبإعادة الحالة إلى ما كانت عليه‪.‬‬

‫• تتم عملية الهدم وفق نفس الكيفيات التي تتم بها عملية الهدم بناء على قرارات الهدم التي تصدرها السلطة‬
‫اإلدارية المحلية المختصة‬
‫ضبط وزجر مخالفات التعمير‬
 ‫الجهات األخرى المتدخلة في مجال مراقبة التعمير والبناء‬
‫• المصالح الخارجية للسلطة الحكومية المكلفة بالتعمير والتي تتكون من المفتشيات الجهوية ومندوبيات‬
‫االقاليم و العماالت التي تعتبر فروعا لها ‪ ،‬و تمثلها على مستوى هذه الوحدات االدارية الترابية‬
‫• الوكاالت الحضرية ‪ ،‬حيث ينص البند الخامس من المادة ‪ 3‬من ظهير احدااث الوكاالت الحضرية ‪ ،‬على‬
‫أن هذه الوكاالت تقوم بمهمة مراقبة أعمال تقسيم وتجزئة االراضي وإقامة المجموعات السكنية و المباني‬
‫عندما تكون في طور االنجاز ‪ ،‬و ذلك لتحقق من مطابقتها لالحكام النصوص التشريعية و التنظيمية‬
‫الجاري بها العمل و لرخص التجزئ او التقسيم و اقامة المجموعات السكنية او البناء المسلمة الصحاب‬
‫الشأن‬
‫• اقسام التعمير التابعة للعماالت واالقاليم ويتم تعيين الموظفين المكلفين بمعاينة المخالفات في هذه االقسام‬
‫من ضمن فئة " موظفي الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير المنصوص عليها في المادة ‪ 64‬من‬
‫القانون رقم ‪ 12.90‬و المادة ‪66‬من القانون رقم ‪ 25.90‬باقتراح من الوالة او العمال‬
‫• ولجن اليقظة التي يتم تعيينها من طرف العامل تقوم هي أيضا بمهمة مراقبة البناء والتجزئ‬
‫‪ ،‬حيث قضى المنشور المشترك لوزارتي الداخلية واعداد التراب الوطني والتعمير و‬
‫االسكان و البيئة لسنة ‪ 2002‬حول الحد من انتشار البناء الغير القانوني ‪ ،‬بإحداث لجنة‬
‫اليقظة على مستوى كل عمالة او اقليم ‪ ،‬تعمل تحت االشراف المباشر للوالة أو عمال‬
‫العماالت أو االقليم‬
 ‫إعداد محاضر بالمخالفات المرتبكة في مجال التعمير‬
‫• الشروط والصفات‬
‫‪ -‬أوال‪ :‬الشروط الموضوعية و هي الصفة واالختصاص و التقيد بالوصف الموضوعي و‬
‫فورية االنجاز‬
‫‪ -‬ثانيا‪ :‬الشروط الشكلية وهي شكل المحاضر و لغة المحاضر و البيانات الواجبة التضمين‬
‫• جزاء خرق شروط وشكليات المحاضر‬
‫‪ -‬الدفع بالبطالن فمحاضر الشرطة القضائية هي المحاضر التي يحررها ضباط الشرطة‬
‫القضائية بمناسبة قيامهم بالشرطة القضائية وفق شروط محددة و اي خرق لشروط وشكليات‬
‫المحاضر ينجم عنها بطالن المحاضر‪.‬‬
 ‫حجية محاضر المعاينة بالمخالفات المرتبكة في مجال‬
‫التعمير‬
‫• مدى إمكانية محاضر المعاينة بالمخالفات المرتبكة في مجال التعمير للطعن فيها بالزور‪:‬‬
‫‪ -‬الطعن في هذه المحاضر بالزور هي الوسيلة الوحيدة الستبعاد هذه المحاضر وتجريدها من‬
‫حجيتها وذلك طبقا لمقتضيات الفصل ‪292‬من قانون المسطرة الجنائية‬
‫• الطعن بالزور الفرعي نظمه المشرع في قانون المسطرة المدنية وحدد مجاله في اطار‬
‫الدعوى المدنية‪.‬‬
‫• اما فيما يخص الزور االصلي فإعمال الفصل ‪ 290‬من قانون المسطرة الجنائية فالمحضر‬
‫المنجز يمكن جريده من الحجة المعطاة له والستبعاد المحضر يجب تحريك دعوى عمومية‬
‫ضد محرر المحضر امام القاضي الجنائي قصد اثبات عدم صحة المحضر وبعد ذلك يتم‬
‫االستدالل بحكم القاضي بإدانة العون الذي يريد استبعاد المحضر عليه سلك الطريق الجنائي‬
‫الثبات زورية المحضر وبالتالي طلب استبعاده من طرف المحكمة‬
‫• أمام عدم الطعن بالزور األصلي أو الفرعي في محاضر معاينة المخالفات ‪ ،‬فإن هذه‬
‫األخيرة تعتبر الوثيقة القانونية التي تستند إليها السلطة االدارية المختصة لتطبيق كافة‬
‫االجراءات التي تفرض نفسها لمواجهة مخالفات البناء والتجزئ ‪ ،‬كما ان السلطة القضائية‬
‫المختصة بدورها تعتبرها الوثيقة التي يعتد بها الثبات المخالفات في ميدان التعمير ‪ ،‬بحيث‬
‫أنه ال يمكن األخذ بأية وثيقة أخرى غيرها ‪،‬‬
‫• هذا ما أكدته الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض من خالل قرارها عدد ‪ 566/1‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 31/03/2016‬في الملف اإلداري رقم ‪2680/4/1/2014‬‬