‫إهداء‬

‫أهدي هذا العمل المتواضع إلى‪:‬‬

‫أبي العزيز رحمه اهلل وأمي الحبيبة أطال اهلل في عمرها‬
‫إلــى من تربيت وكبرت بينهم إخوتي وأخواتي‬
‫إلى كل عائلتي وجميع أقاربي‬
‫إلى جميع الزمالء واألصدقاء‬
‫إلى كل من ساندني ووقف بجانبي‬
‫إلى كل طلبة العلم والمعرفة‬
‫إلى كل من علمني حرفا‬
 ‫شكر وعرفان‬
‫الحمد هلل الذي مهد لي طريق العلم ويسر لي وأعانني على أداء هذا‬
‫الواجب والعمل إلنجازه ليضاف إلى ميادين البحث العلمي‪ ،‬والصالة‬
‫والسالم على أشرف األنبياء والمرسلين‪ ،‬إمام المتقين وقائد الغر المحجلين‬
‫سيدنا محمد وعلى آله وصحبه ومن تبعهم إلى بوم الدين‪.‬‬
‫يشرفني أن أوجه بخالص الشكر والعرفان الى كل من كان لهم الفضل في‬
‫بلوغ هذا المقام‪ ،‬أتقدم بجزيل الشكر وعظيم االمتنان الى "والدتي واخوتي"‬
‫حفظهم اهلل‪ ،‬كما أتقدم بالشكر الى األستاذ المشرف "عيسى مهزول" الذي‬
‫قبل االشراف على هذا العمل ودعمه لي‪ ،‬والذي لم يبخل علي بنصائحه‬
‫وتوجيهاته من أجل أن يكتمل هذا العمل‪.‬‬
‫كما أتوجه بالتحية والشكر والعرفان الى اللجنة المناقشة التي قبلت‬
‫اإلشراف على مناقشة هذه المذكرة‪.‬‬
‫كما أتقدم بأحر عبارات التقدير واالحترام الى كل من ساهم من قريب أو‬
‫بعيد وخاصة أصدقائي‪ ،‬سواء بالنصح أو التشجيع على إنجاز هذه‬
‫المذكرة‪.‬‬
 ‫قائمة المختصرات‬
‫المعنى‬ ‫المختصرات‬
‫الطبعة‬ ‫ط‬
‫دون الطبعة‬ ‫دط‬
‫جريدة رسمية عدد‬ ‫جرع‬
‫رئيس المجلس الشعبي‬ ‫رمشب‬
‫البلدي‬
 ‫المقدمة‬

‫تسهر جميع الدول على وضع قواعد ومقاييس تستجيب لها البناي ات وتحافظ على‬
‫الط ابع الجم الي والمعم اري من حيث تش ييد م دن جدي دة منس جمة ومتطابق ة م ع قواع د‬
‫وقوانين التعمير‪ ،‬ويعد العمران معيار تطور كل دولة أو تخلفها وهو بمثابة المرآة العاكسة‬
‫للدولة‪ ،‬فتطور الدول يقاس بتطورها في المجال العمراني عكس الدول المتخلفة التي تشهد‬
‫حال ة من الفوض ى العمراني ة‪ ،‬ف العمران يبقى مس تمرا م ادام االنس ان يعم ر ويعيش في‬
‫األرض‪ ،‬فمج ال التش ييد والبن اء والتعم ير يعت بر ع بر العص ور ج زء ال يتج زأ من نش اط‬
‫الف رد في حيات ه‪ ،‬و المب دأ الس ائد في ك ل التش ريعات ه و مب دأ حري ة الملكي ة العقاري ة ال ذي‬
‫يعتبر حقا للفرد وهو عبارة عن حق دستوري خصوصا في التشريع الجزائري‪ ،‬غير أن‬
‫المصلحة العامة جعلت المشرع يضبط أحكام األنشطة العمرانية المختلفة بالبحث عن إيجاد‬
‫قواعد وأحكام تتماشى مع األهداف العمرانية‪ .‬لذلك فقد حرص وحاول المشرع الجزائري‬
‫عبر مراحل تطور منظومة التهيئة والتعمير في الجزائر وضع ترسانة قانونية وتنظيمية‬
‫للتوس ع العم راني في ظ ل التجاه ل الكب ير للرخص ة العمراني ة وال تي من بينه ا رخص ة‬
‫التجزئة وانتشار ظاهرة البنايات الفوضوية‪.‬‬

‫وض مانا للمص لحة العام ة وض ع المش رع اس تراتيجيات تض بط أحك ام األنش طة‬
‫العمرانية المختلفة من خالل قانون التهيئة والتعمير ‪ 29/90‬الذي يهدف كذلك الى إحكام‬
‫عمليات البن اء المختلفة عن تجزئة وتقس يم لضمان نجاعته ا وتماش يا م ع معايير المص لحة‬
‫العام ة العمراني ة وف ق األس س الهندس ية المعماري ة والقانوني ة المطلوب ة‪ ،‬وه ذا يتجس د من‬
‫خالل إل زام الجمي ع بض رورة الحص ول على ت راخيص إداري ة قب ل الش روع في أي عملي ة‬
‫عمرانية‪.‬‬

‫ومن بين أدوات التهيئة العمرانية نجد رخص التجزئة اآللية الفعالة لضبط التوسع‬

‫‪5‬‬
 ‫المقدمة‬
‫العم راني والوس يلة األمث ل للمحافظ ة على المص لحة العمراني ة‪ ،‬خصوص ا أن المش رع‬
‫الجزائري نظمها بضوابط قانونية للحصول عليها‪ ،‬فهي قرار متعلق بالتجزئة في إطار‬
‫احترام قواعد العمران وهذا ما حدده المرسوم التنفيذي رقم ‪ 15/19‬والمرسوم ‪20/342‬‬
‫المع دل والمتمم لبعض أحكام ه‪ ،‬ال ذي يح دد كيفي ات تحض ير عق ود التعم ير وتس ليمها‬
‫بضرورة الحصول على‬
‫رخصة التجزئة إذا كانت الملكية العقارية يراد تقسيمها إلى عدة قطع‪ ،‬وذلك بتقديم طلب‬
‫من المعني وتقييده باإلجراءات المحددة قانونا‪ ،‬وتكون اإلدارة ملزمة باحترام مواعيد منح‬
‫هذه الرخصة‪.‬‬
‫أهمية الموضوع‪:‬‬
‫تتمثل أهمية دراستنا لهذا الموض وع " رخصة التجزئة آلي&&ة قانوني&ة&‬
‫بضبط التوسع العمراني" على مستويين‪:‬‬
‫األهمية العلمية‪ :‬يحتل هذا الموضوع أهمية علمية بالغة تتمثل في اهتمام جميع‬ ‫‪-‬‬
‫الب احثين بموض وع رخص ة التجزئ ة وم ا تلعب ه من دور كب ير في تنظيم مج ال‬
‫العم ران‪ ،‬وب الرجوع إلى المش رع الجزائ ري نج د تع ددا كب يرا للنص وص‬
‫التش ريعية والتنظيمي ة ال تي ت بين الش روط واإلج راءات القانوني ة للحص ول على‬
‫رخصة التجزئة باعتبارها مرتبطة بالملكية العقارية‪.‬‬
‫األهمي&&ة العملي&&ة‪ :‬أم ا من الناحي ة العملي ة تظه ر ه ذه األهمي ة من خالل ال دور‬ ‫‪-‬‬
‫الكبير الذي تلعبه رخصة التجزئة في ضبط التوسع العمراني وتنظيمه‪ ،‬وذلك‬
‫بت دخل الجه ات اإلداري ة المختص ة وتحكمه ا في تط بيق نص وص الرخص ة‬
‫العمرانية وتجسيدها على أرض الواقع‪ ،‬وبالتالي تضمن هذه الرخصة الحد قدر‬
‫اإلمك ان من البن اءات الفوض وية وغ ير القانوني ة والحف اظ على الط ابع ال رونقي‬
‫للمدينة وفقا لمخططات التعمير التقنية‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫المقدمة‬
‫كما يكتسي موضوع رخصة التجزئة آلية قانونية لضبط التوسع العمراني‬
‫أهمي ة بالغ ة لم ا يطرح ه ه ذا الموض وع في الج انب المي داني من إش كاالت‬
‫وآث ار س لبية في حال ة منح ه ذه الرخص ة دون مراع اة للش روط القانوني ة‪،‬‬
‫مما تسبب في خلق تشوه للنسيج العمراني وأخطارا تهدد مقتضيات الصحة‬
‫العمومية واألمن العام‪.‬‬

‫إشكالية الموضوع‪:‬‬
‫ما مدى دور رخصة التجزئة لضبط التوسع العمراني؟‬
‫وتتفرع عن اإلشكالية الرئيسية عدة إشكاالت ثانوية‪:‬‬
‫م&&ا م&&دى فعالي&&ة رخص&&ة التجزئ&&ة في ض&&بط عملي&&ة البن&&اء والقض&&اء على‬ ‫‪-‬‬
‫البنايات غير القانونية؟&‬
‫وما هو البعد القانوني& إلجراءات منح& رخصة التجزئة؟‬ ‫‪-‬‬
‫أسباب ودوافع اختيار الموضوع‪:‬‬
‫ترجع أسباب ودوافع اختيار موضوع الدراسة إلى‪:‬‬
‫دوافع ذاتية‪ :‬تتمث ل في الرغب ة الشخص ية لمعرف ة الش ؤون العقاري ة وخاص ة م ا‬ ‫‪-‬‬
‫يتعلق بهذه الرخصة في ضبط التوسع العمراني‪.‬‬
‫ميولي لدراسة هذه الرخصة باعتبارها من الرخص اإلدارية في المجال‬ ‫‪-‬‬
‫العمراني والجانب التعميري‪.‬‬
‫الرغب ة في معرف ة إجراءاته ا وال تي لم يس بق دراس تها بص فة مفص لة‬ ‫‪-‬‬
‫ودقيقة‪.‬‬
‫دوافع موضوعية‪ :‬من أهم أسباب اختيار موضوع رخصة التجزئة ما يلي‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪7‬‬
 ‫المقدمة‬
‫موض وع رخص ة التجزئ ة يمس جانب ا في حياتن ا اليومي ة باعتباره ا من‬ ‫‪-‬‬
‫الرخص التي تتعلق بالملكية العقارية‪ ،‬وكونها آلية سابقة لعملية البناء في‬
‫حالة تقسيم القطعة األرضية‪.‬‬
‫معرف ة اإلج راءات الجدي دة ال تي ق ام به ا المرس وم التنفي ذي رقم ‪15/19‬‬ ‫‪-‬‬
‫والمرس وم التنفي ذي الجدي د ‪ 20/342‬المع دل والمتمم لبعض أحك ام‬
‫المرسوم السابق الذكر (‪.)15/19‬‬
‫نقص وقل ة البحث الق انوني في رخص ة التجزئ ة ومحدودي ة الثقاف ة‬ ‫‪-‬‬
‫القانونية في المجال العمراني والعقاري‪.‬‬
‫تحلي ه ذا الموض وع باعتب ارات سياس ية واجتماعي ة واقتص ادية وإ داري ة‬ ‫‪-‬‬
‫تخص االنس ان وحريت ه في التمل ك وممارس ة النش اطات العمراني ة‬
‫المختلفة‪.‬‬
‫أهداف دراسة الموضوع‪:‬‬
‫ي برز اله دف من دراس ة ه ذا الموض وع في تس ليط الض وء على الق وانين‬
‫ال تي تن اولت رخص ة التجزئ ة‪ ،‬ومحاول ة اإلجاب ة عن اإلش كالية المطروح ة س ابقا‪،‬‬
‫من خالل اب راز م دى دور رخص ة التجزئ ة لض بط التوس ع العم راني من خالل‬
‫معرفة ما جاء به المشرع الجزائري في المرسومين التنفيذيين ‪ 15/19‬والمرسوم‬
‫‪ 20/342‬المح ددين لكيفي ات تحض ير عق ود التعم ير وتس ليمها‪ ،‬ومن جه ة أخ رى‬
‫معرفة فعالية هذه الرخصة في تنظيم المجال العمراني‪.‬‬
‫الصعوبات‪:‬‬
‫من الص عوبات ال تي واجهتن ا في البحث ه و ارتب اط ه ذا الموض وع وتعلق ه‬
‫بالعقار بصفة عامة والبناء والتعمير بصفة خاصة مما يصعب دراستها وتحليلها‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫المقدمة‬
‫ك ثرة وت داخل النص وص القانوني ة والتنظيمي ة وغموض ها في كث ير من األحي ان‬
‫وخ ير دلي ل المرس وم الجدي د ‪ ,20/342‬وبالت الي يص عب فهم بعض أحكام ه‬
‫وشرحها‪.‬‬
‫صعوبة الحصول على المراجع األجنبية‪.‬‬
‫المنهج المتبع‪:‬‬
‫لإلجاب ة عن اإلش كالية المطروح ة اعتم دنا على المنهج التحليلي بص فة‬
‫أساسية‪ ،‬من خالل تحليل بعض النصوص القانونية والكشف عن الثغرات المتعلقة‬
‫برخص ة التجزئ ة‪ ،‬باإلض افة الى المنهج الوص في لجم ع الم ادة العلمي ة واالحاط ة‬
‫بجميع عناصرها‪.‬‬
‫الدراسات السابقة‪:‬‬
‫تكواش ت كم ال‪ ،‬التعم ير والبن اء في التنظيم وإ ع ادة التنظيم‪ ،‬أطروح ة مقدم ة لني ل‬ ‫‪-‬‬
‫شهادة الدكتوراه علوم‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة باتنة ‪.2017-2016 ,1‬‬
‫ض يف بن علي ة‪ ،‬التنظيم الق انوني لرخص ة التجزئ ة في ض وء المرس وم التنفي ذي‬ ‫‪-‬‬
‫‪ ،15/19‬م ذكرة ض من متطلب ات ني ل ش هادة الماس تر حق وق‪ ،‬تخص ص ق انون‬
‫عقاري‪ ،‬جامعة الجلفة‪ ،‬الجزائر‪.2017-2016 ،‬‬
‫خطة الموضوع‪:‬‬
‫لإلجاب ة على اإلش كالية المطروح ة ولمعالج ة موض وع الم ذكرة مح ل‬
‫الدراس ة وض عنا تقس يما له ذا العم ل إلى فص لين‪ :‬الفص ل األول بعن وان " ماهي ة‬
‫رخصة التجزئة " ويتضمن ثالث مباحث‪ :‬مفهوم رخصة التجزئ ة (المبحث األول)‬
‫وتنظيم رخصة التجزئ ة (المبحث الث اني)‪ ،‬وآثار رخصة التجزئ ة ونط اق تطبيقها‬
‫(المبحث الثالث)‪ ،‬والفصل الثاني بعنوان " إجراءات استصدار رخصة التجزئة "‬
‫ويتض من أيض ا ثالث مب احث‪ :‬مرحل ة إي داع طلب رخص ة التجزئ ة (المبحث‬

‫‪9‬‬
 ‫المقدمة‬
‫األول)‪ ،‬مرحل ة دراس ة طلب رخص ة التجزئ ة (المبحث الث اني) والبت في طلب‬
‫رخصة التجزئة (المبحث الثالث)‪.‬‬
‫وفي األخ ير نتوص ل إلى خالص ة ش املة للموض وع تتض من مجموع ة من النت ائج‬
‫والتوصيات‪.‬‬

‫‪10‬‬