‫مركز التكوين المتواصل الجزائر شمال – بوزريعة‪-‬‬

‫محاضرات في قانون التعمير‬

‫د‪ /‬أحمد بلودنين‬

‫أستاذ محاضر" أ "‬

‫السنة الجامعية ‪2020/2021‬‬

 ‫مدخل‪:‬‬
‫تفحص رف وف المكتب ة القانوني ة في جامعاتن ا نالح ظ افتق ار ه ذه‬
‫من خالل ّ‬
‫الس بب في ذل ك يع ود إلى‬
‫األخ ير إلى الكت اب الق انوني في مج ال التعم ير‪ ،‬ولع ل ّ‬
‫الطابع التقني لموضوع هذا الفرع القانوني‪.‬‬
‫ويع ود الس بب الرئيس ي لكت ابتي له ذه المطبوع ة في مج ال ق انون التعم ير ه و‬
‫لعدة سنوات لطلبة التسيير العمومي‪ ،‬فحاولت جمع المادة‬
‫تدريسي لهذا المقياس ّ‬
‫العلمية لهذا الفرع القانوني الصعب‪ ،‬معتمدا على الجانب القانوني البحث‪ ،‬تاركا‬
‫الجانب التقني ألهل االختصاص‪.‬‬
‫ح اولت أيض ا في ه ذه الدراس ة اعتم اد أس لوب ق انوني بس يط‪ ،‬معتم دا على‬
‫مجموع ة من المص ادر والمراج ع القانوني ة‪ ،‬ابت داء بق انون التهيئ ة والتعم ير‬
‫‪ 90/29‬المعدل والمتمم‪ ،‬ومختلف القوانين والنصوص التنظيمية المتعلقة بتنظيم‬
‫العقار وعملية البناء وعقود التعمير‪.‬‬

‫ولع ل االنطالق ة في ه ذه الدراس ة ك انت من خالل اعتم اد التعري ف الش امل‬

‫لق انون التعم ير والمتمث ل في‪ " :‬هو مجموعة القواع*د القانوني**ة المنظم*ة لعملي*ة‬
‫البناء‪ ،‬والمتعلقة بمجال العمران"‪.‬‬
‫حاولت من خالل هذه الدراسة وضع رسم أو دليل شامل لموضوع التعمير في‬
‫الجزائ ر من خالل ق انون التهيئ ة والتعم ير‪ ،‬وذل ك بش رح المص طلحات القانوني ة‬
‫الش ائعة في مج ال تنظيم العق ار‪ ،‬ثم تحدي د مفه وم ق انون التعم ير والمراح ل‬
‫التاريخية لتطوره منذ االستقالل‪ ،‬ثم التركيز على موضوع الملكية العقارية من‬
‫خالل تعريفها وتصنيفاتها وكيفية تنظيمها في القانون الجزائري‪.‬‬
‫ومن بين المواض يع الهام ة في مج ال التعم ير‪ ،‬وال تي أواله ا المش رع مكان ة‬
‫أساس ية في ق وانين التهيئ ة والتعم ير‪ ،‬وأل زم اإلدارة المحلي ة باعتماده ا‪ ،‬تعرض نا‬
‫في ه ذه الدراس ة إلى أدوات التهيئ ة والتعم ير والمتمثل ة على الخص وص في‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل األراضي‪ ،‬هذا من جهة‪ ،‬مع‬
‫دراس ة الوس ائل القانوني ة للتهيئ ة والتعم ير المتمثل ة في عق ود وش هادات‬
‫التعمير( رخصة التجزئة‪ ،‬شهادة التقسيم‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬رخصة الهدم‪ ،‬شهادة‬
‫المطابقة)‪.‬‬
‫ندعي بأننا عالجنا مختلف جوانب قوانين التهيئة والتعمير في بالدنا‪ ،‬وإ نما‬
‫ال ّ‬
‫تض منت ه ذه الدراس ة الج وانب القانوني ة ذات الص لة بعملي ة البن اء أو المتعلق ة‬
‫بمج ال العم ران‪ ،‬ولع ل الج وانب األخ رى ت ركت ألص حاب الدراس ات التقني ة‬
‫كالمهندس ين المعم اريين أو المختص ين في الهندس ة المدني ة أو التقن يين في مج ال‬
‫االحتياطات العقارية‪.‬‬
 ‫مصطلحات قانون التعمير‬
‫‪-1‬العقار‪ :‬هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت في مكانه ال يمكن نقله دون تلفه حسبما‬
‫عرفته المادة ‪ 681‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫‪-2‬الشهر العقاري‪ :‬ذلك النظام الذي يرمي إلى شهر التصرفات القانونية التي ترمي إلى‬
‫إنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها‪.1‬‬
‫‪-3‬المس*ح الق*اري‪ :‬يعت بر المس ح العق اري عملي ة ش ديدة التعقي د والت درج والدق ة‪ ،‬كم ا أنه ا‬
‫تخضع للعديد من األسس الفنية والقانونية‪ ،‬وتنصب على العقارات باختالف أنواعها سواء‬
‫‪2‬‬
‫عقارات الخواص أو العقارات التابعة للدولة بنوعيها العامة والخاصة‪.‬‬
‫أم ا في الجزائ ر‪ ،‬وفي إط ار إع ادة تنظيم الملكي ة العقاري ة واس تقرارها وتطوره ا وف ق م ا‬
‫تقتض يه التنظيم ات العقاري ة الحديث ة‪ ،‬أص در األم ر رقم ‪ 75/74‬الم ؤرخ في‬
‫‪ 12/11/1975‬المتض من إع داد مس ح األراض ي الع ام وتأس يس الس جل العق اري‪ ،‬وه ذا‬
‫األم ر ك ان متبوع ا بمراس يم تطبيقي ة ل ه‪ ،‬أهمه ا المرس وم المتعل ق بإع داد مس ح األراض ي‬
‫‪3‬‬
‫العام المؤرخ في ‪.25/03/1976‬‬
‫وبالرجوع إلى األمر رقم ‪ 75/78‬أعاله في المادة الثانية منه نجدها تنص على‪" :‬إن مسح‬
‫األراض ي الع ام يح دد ويع رف النط اق الط بيعي للعق ارات ويك ون أساس ا مادي ا للس جل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪-4‬المسح‪ :‬عملي ة فني ة تتواله ا الس لطات اإلداري ة المختص ة بغ رض التأك د من الوض عية‬
‫القانونية للعقارات على اختالف أنواعها وما يترتب عليها من حقوق‪.4‬‬
‫التعمير‪:‬‬

‫‪ - 1‬حسين عبد اللطيف حمدان ‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية‪ ،‬بيروت لبنان‪، 2003,‬ص ‪.38‬‬
‫‪ - 2‬نعيمة حاجي ‪ :‬المسح العقاري وتأسيس السجل العقاري في الجزائر ‪ ،‬دار الهدى ‪ ،‬الجزائر‪ ، 6668،‬ص‪.81‬‬
‫عبد الحفيظ بن عبيدة ‪ :‬إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومة ‪ ،‬الطبعة الخامسة ‪ ،‬الجزائر‬ ‫‪3‬‬

‫‪ ، 6666‬ص ‪68‬‬
‫‪ - 4‬عمار بوضياف ‪ :‬المسح العقاري وإ شكاالته القانونية في الجزائر ‪ ،‬مقال منشور بمجلة العلوم االجتماعية واإلنسانية ‪ ،‬الصادرة عن المركز‬
‫الجامعي الشيخ العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬أفريل ‪ ، 6660،‬ص ‪28‬‬
 ‫التنمية* العمرانية‪ *:‬يقصد بها االرتقاء بالبيئة وتوفير االحتياجات األساسـية للسـكن والعمـل‬
‫والخدمات المجتمعية وعناصر االتصال وشبكات البنية األساسية‪ ،‬وذلك في إطار محددات‬
‫المكان وضوابط القيم االجتماعية والثقافية والموارد المحدودة دون التصادم مـع البيئـة‬
‫الطبيعية أو إهدار مواردها‪.‬‬
‫التنمي**ة المس**تدامة‪ :‬هي تغي ير اجتم اعي اقتص ادي إيج ابي‪ ،‬ال يغفـل الـنظم اإليكولوجيـة‬
‫واالجتماعية التي تقوم عليها المجتمعات ويتطلب تحقيقها بنجاح سياسة متكاملة وأساليب‬
‫تخطي ط ودراس ات اجتماعي ة‪ ،‬كم ا تعتم د حيويته ا السياس ة علي التأيي د الكام ل للن اس الـذين‬
‫تؤثر عليهم من خالل حكوماتهم وأنشطتهم الخاصة"‪.‬‬
‫"تق وم بص يانة وتحس ين ج ودة الحي اة البش رية من الناحي ة االجتماعي ة واالقتص ادية والبيئيـة‬
‫‪5‬‬
‫ومساعدة الموارد الموجودة"‬
‫المخط**ط الت**وجيهي للتهيئ**ة والتعم**ير‪ :‬يغطي المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير ت راب‬
‫بلدي ة أو مجموع ة بل ديات‪ ،‬تجم ع بينهم ا مص الح اقتص ادية واجتماعي ة‪ ،‬وه و أداة للتخطي ط‬
‫الجمالي والتسيير الحضري‪ ،‬يحدد التوجهات األساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات‬
‫المهنية‪ ،‬آخذا بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية‪ ،‬ويضبط الصيغ المرجعية‬
‫لمخطط شغل األراضي‪ ،‬ويبين القطاعات المعمرة والقابلة للتعمير وغير القابلة للتعمير‪.6‬‬
‫مخط **ط ش **غل األراض **ي‪ :‬عب ارة عن وثيق ة ش املة تتض من المب ادئ و األدوات لمحلي ة‬
‫للتخطي ط الحض ري المهم ة‪ ،‬كم ا تض بط القواع د العام ة الس تعمال األراضي‪ ،7‬يتم يز‬
‫‪8‬‬
‫حلي‪ ،‬ويش كل األداة الثاني ة‬
‫بكون ه عم ل جم اعي بين ع دة مص الح للدول ة على المس توىمال‬
‫للتعم ير‪ ،‬يح دد بص فة دقيق ة ح دود اس تعمال األرض والبن اء‪ ،‬ويش مل في أغلب ا ألحي ان‬
‫ت راب بلدي ة كامل ة في إط ار اح ترام القواع د ال تي ض بطها المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة‬
‫والتعمير‪.‬‬

‫عرفها البرنامج البيئي لألمم المتحدة سنة ‪.1991‬‬

‫‪ّ -‬‬
‫‪5‬‬

‫‪ - 6‬أنظر سماعين شامة‪ :‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دراسة وصفية تحليلية‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2004 ،‬ص ‪.173‬‬
‫‪7‬‬
‫‪- Jaqulin morond - devillier , droit de l urbanisme, 4 édition ,Dalloz, 1998, p 47 .c‬‬
‫‪8‬‬
‫‪- Pierre soler- couteaux, droit de l urbanisme,3edition, Dalloz 2000, p125.‬‬
‫المخالف**ة العمرانية‪ :‬هي ك ل مخالف ة في المج ال الحض ري إذا لم تتط ابق للق وانين المتعلق ة‬
‫ب العمران ال ذي يح دث نتيج ة لع دم إمكاني ة الحص ول على رخص ة بن اء والمخالف ات ال تي‬
‫تح دث رغم وج ود الرخص ة‪ ،‬وق د ت ؤدى إلى مخالف ات البن اء التنظيمي ة عوام ل اقتص ادية‬
‫اجتماعي ه وسياس ية‪ ،‬وعوام ل أخ رى له ا عالق ة بالتش ريعات وس لوكيات المواط نين‪ ،‬وت ؤثر‬
‫المخالفات التنظيمية على البيئة العمرانية بانعكاسها على الصحة والبيئة من حيث شروط‬
‫الس كن الص حي والخصوص ية والتع ديات على الش وارع واآلث ار االجتماعي ة وتأثيره ا على‬
‫‪9‬‬
‫الطابع المعماري والعمراني‪.‬‬
‫عملي**ة البن**اء‪ :‬وف ق ق انون رقم ‪ 08/15‬يعت بر البن اء ك ل بناي ة أو منش اة يوج ه اس تعمالها‬
‫للسكن أو التجهيز أو للنشاط التجاري أو اإلنتاج الصناعي و التقليدي أو اإلنتاج ألفالحي أو‬
‫‪10‬‬
‫الخدمات‪ ،‬كما تدخل البنايات والتجهيزات العمومية في إطار تعريف هذه المادة‪.‬‬
‫البيئة‪ :‬تتك ون البيئ ة من الم وارد الطبيعي ة الالحيوي ة والحيوي ة‪ ،‬ك الهواء والج و واألرض‬
‫والم اء وب اطن األرض والنب ات والحي وان‪ ،‬بم ا في ذل ك ال تراث ال وراثي‪ ،‬وأش كال التفاع ل‬
‫بين هذه الموارد‪ ،‬وكذا األماكن والمناظر والمعامل الطبيعية‪.11‬‬
‫التخطي**ط الحض**ري‪ :‬عب ارة عن ت دخل ع بر آلي ات قانوني ة وتقني ة تع رف بوث ائق التعم ير‪،‬‬
‫لتوجيه استعمال األرض وتأطير توسع العمران‪ ،‬وذلك من خالل تحديد مختلف تطبيقات‬
‫اس تعمال األرض‪ ،‬وش بكة الط رق‪ ،‬والمراف ق والخ دمات العام ة‪ ،‬وارتفاع ات البناي ات‬
‫وارت داداتها‪ ،‬والمن اطق ال تي يمن ع فيه ا اس تخدامات معين ة األرض‪ ،‬وك ذا الض وابط‬
‫والمقتض يات القانوني ة المطبق ة على البن اء؛ أي توق ع واستش راف الص ورة ال تي يجب أن‬
‫‪12‬‬
‫تكون عليها المدينة في المستقبل‪.‬‬

‫‪ - 9‬المخالفات العمرانية‪ ،‬مقال منشور على شبكة األنترنيت‪ ،‬موقع مدونة العمران في الجزائر‪https://diriurbs.blogspot.com.‬‬
‫‪ - 10‬المادة ‪ 6‬من القانون رقم ‪ 08/1515‬المؤرخ في ‪ 20‬جويلية ‪ ،2015‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام انجازها ‪ ( ،‬ج ر ‪.)44‬‬
‫‪ - 11‬المادة الرابعة من القانون رقم ‪ 03/10‬يتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬المؤرخ في‪ 19‬جويلية ‪ ( ،2013‬ج ر ‪.)43‬‬
‫‪ - 12‬د عبد المجيد هالل و د عبد هللا فاضل‪ ،‬القضايا البيئية في أدوات التعمير وإ عداد التراب‪ ،‬حالة مدينة سطات المغرب‪ ،‬مجلة أكاديمية دولية‬
‫فصلية محكمة تعنى بنشر الدراسات والبحوث في المجال العمراني‪ ،‬تصدرها جامعة ابن خلدون تيارت ـ الجزائر‪ ،‬ص ‪ ،11‬جوان ‪.2017‬‬
‫التهيئة‪ :‬هي أشغال معالجة سطح األراضي وتدعيم المنحدرات وغرس األشجار ووضع‬
‫أثاث حضري وانجاز المساحات الخضراء وتشييد السياج‪...‬‬
‫العمران‪ :‬علم تنظيم الفض اء يش مل ج انبين أح دهما نظ ري واآلخ ر تط بيقي‪ ،‬فه و فن البيئ ة‬
‫وتنظيم التجمع ات الحض رية‪ ،‬بمع نى أدق ه و فن ت رتيب الفض اء الحض ري أو ال ريفي من‬
‫بناءات سكنية وأماكن العمل وأماكن الترفيه‪ ،‬وشبكات النقل‪...‬إلخ من أجل ضمان السير‬
‫الحسن لهذا الفضاء‪.‬‬
‫الش**بكات‪ :‬ط رق الس يارات وط رق ال راجلين وملحقاته ا وش بكات التزوي د بالم اء الش روب‬
‫وشبكة إخماد النار وقنوات التطهير وقنوات وتجهيزات الكهرباء والغاز واالتصاالت التي‬
‫تزود البنايات‪.‬‬
‫اإلط**ار المب**ني‪ :‬مجموع ة بناي ات ومس احات خارجي ة عمومي ة منظم ة طبق ا ألحك ام أدوات‬
‫التعمير‪.‬‬
‫المظه **ر الجم **الي‪ :‬انس جام األش كال ونوعي ة واجه ات البناي ة بم ا فيه ا تل ك المتعلق ة‬
‫بالمساحات الخارجية‪.‬‬
‫االرتفاق‪ :‬االنتفاع بالشيء أو إعطاء منافع العقار كحق ( المرور‪ ،‬الجوار‪...‬إلخ)‪.‬‬
 ‫الموضوع األول‪ :‬تعريف قوانين التهيئة والتعمير والطبيعة القانونية لقواعده‬
‫لق د أص در المش رع جمل ة من الق وانين في مج ال التعم ير لتنظيم المج ال العم راني‪،‬‬
‫وسنتطرق لها في هذا المبحث محاولين تعريفه وتحديد طبيعته القانونية من خالل المطالب‬
‫اآلتية‪.‬‬
‫تعريف قوانين التهيئة والتعمير‬ ‫‪-1‬‬
‫طبقا للمواد المتضمنة في القانون‪ 90/29‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬يمكن القول بأنها‬
‫مجموعة من القواعد التي تتضمن فن ترتيب مباني المدينة وضواحيها وإ عدادها‪ ،‬كما هو‬
‫فن اس تخدام المؤسس ات بمعناه ا الواس ع في المج ال الحض ري أو الق روي م ع ض رورة‬
‫ضمان سهولة تحقيق الوظائف أو العالقات بين السكان بكيفيات يسيرة واألكثر اقتصادا و‬
‫انسجاما‪.13‬‬
‫ولعل أهم التعاريف التي عرفت قوانين التعمير‪ ،‬نذكر على سبيل المثال ما يلي‪:‬‬
‫" هي مجموعة القواعد التي تنظم إقامة أعمال البناء المختلفة ‪،‬وتنظم إجراءات الحصول‬
‫على ت رخيص بإقام ة ه ذه األعم ال‪ ،‬وش روطها وض وابطها‪ ،‬كم ا أنه ا تض ع الج زاءات‬
‫‪14‬‬
‫المختلفة عند مخالفة أحكامها سواء ما كان منها جزئيا أو مدنيا أو إداريا"‬
‫" أو هي تل ك الق وانين ال تي تنظم حرك ة البن اء وف ق قواع د مرس ومة‪ ،‬وبالت الي ع دم تركه ا‬
‫ألهواء األفراد‪ ،‬وذلك لضمان صالحية المباني من النواحي الفنية والصحية‪ ،‬وسالمتها من‬
‫‪15‬‬
‫الناحية الهندسية‪ ،‬وأدائها الخدمات المطلوبة منها ومن مرفقها"‬

‫‪ - 13‬أحمد بن زايد‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬نشرة القضاة‪ ،‬العدد األول ‪،‬لسنة ‪ 1989 ،‬وزارة العدل ‪،‬ص‪.4‬‬
‫‪ - 14‬أشرف توفيق شمس الدين ‪،‬شرح قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء ‪،‬دون عدد طبعة ‪،‬دون دار ‪،. 03‬ص ‪.1996‬‬
‫حديدي بوزيد ‪،‬القواعد العامة للعمران ‪،‬برنامج الدروس الخاصة بشروط العمران وحماية البيئة ‪،‬المديرية العامة‪ .‬لألمن الوطني ‪،‬مديرية‬ ‫‪- 15‬‬
‫التعليم ومدارس الشرطة ‪،‬الجزائر‪ 2000 ،،‬ص ‪.05‬‬
‫وتعرف أيضا‪ ":‬بأنها مجموعة القواعد المستعملة في تنظيم وتحويل المجال الحضري إلى‬
‫هياك ل اجتماعي ة واقتص ادية وثقافي ة‪ ،‬ته دف إلى خل ق ت وازن بين الس كن والفالح ة‬
‫‪16‬‬
‫والصناعة‪ ،‬ووقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي والتاريخي"‬

‫الطبيعة القانونية لقواعد التهيئة والتعمير ‪:‬‬ ‫‪-2‬‬

‫تتم يز قواع د ق انون التعم ير لمجموع ة من الخص ائص تجعله ا تختل ف عن غيره ا من‬
‫القواع د القانوني ة‪ ،‬األم ر ال ذي أدى إلى اختالف وجه ات نظ ر رج االت الق انون‪ ،‬وظه ور‬
‫عدة اتجاهات‪:‬‬
‫أوال‪ -‬االتجاه األول‪ :‬يذهب هذا االتجاه إلى القول بأن قوانين التهيئة والتعمير لها طبيعة‬
‫استثنائية ومؤقتة‪ ،‬كونها عرضة للتعديل بصفة دائمة واألصل هو سريان القانون المدني‪،‬‬
‫وم ا ع داه يك ون قانون ا اس تثنائيا‪ ،‬يجب أعم ال أحكام ه في نط اق ض يق وع دم التوس ع في‬
‫تفسيرها‪.‬‬
‫ثاني**ا‪ -‬االتج**اه الث**اني‪ :‬عكس م ا ذهب إلي ه أص حاب االتج اه األول‪ ،‬ي رى أص حاب ه ذا‬
‫االتجاه أن قوانين التهيئة والتعمير هي قوانين خاصة وليست استثنائية‪ ،‬إذ أنها تنظم نشاط‬
‫معين‪ ،‬فكثرة التعديالت المدخلة على قانون ما ال يؤثر على طبيعته‪ ،‬إذ الحاجة والظروف‬
‫الجديدة هي التي تلزم المشرع على إجراء تعديالت قانونية‪ ،‬والقول بأن القانون المدني هو‬
‫الشريعة العامة ال يمنع من صدور تشريعات تنظم مسائل خاصة‪.‬‬
‫ونحن ن رى أن االتج اه الث اني ه و ال راجح‪ ،‬حيث أن المش رع ومن أج ل تنظيم قط اع البن اء‬
‫أو المجال العقاري‪ ،‬سن قوانين حاول من خاللها وضع إجراءات وقواعد هي بمثابة قيود‬
‫على األف راد‪ ،‬يع اقب ك ل من يخالفه ا‪ ،‬ل ذلك اعت برت ه ذه القواع د ج زء من النظ ام الع ام‪،‬‬
‫وبالتالي ال يمكن اعتبارها قواعد قانونية استثنائية‪.‬‬

‫الموضوع الثاني‪ :‬التطور التاريخي لقوانين التعمير في الجزائر‬

‫‪ -1‬مرحلة مابين ‪ 1962‬إلى ‪ :1987‬بداية تشكل المنظومة القانونية* للتعمير‬

‫‪ - 16‬مجاجي منصور ‪،‬النظام القانوني للترخيص بأعمال البناء في التشريع الجزائري‪،‬مذكرة تخرج لنيل درجة الماجستير في القانون ‪،‬فرع قانون‬
‫العقاري والزراعي‪ ،‬كلية الحقوق ‪،‬جامعة سعد دحلب البليدة ‪،‬سنة ‪ ،2001 ،‬ص‪.13‬‬
‫تعت بر ه ذه المرحل ة األس اس في تش كيل المنظوم ة القانوني ة ال تي تض بط تهيئ ة وتعم ير‬
‫المجال الحضري‪ ،‬فبعد االستقالل كان ال بد من إرساء سياسة حضرية من خالل أدوات‬
‫التعم ير تجس د فيه ا روح المس ؤولية والعقالني ة والرقاب ة المس تمرة لض مان تحقي ق تنمي ة‬
‫حضرية تتماشى مع متطلبات المجتمع وما يشهده من تطورات‪.‬‬
‫‪...‬ومباشرة بعد االستقالل صدر األمر رقم ‪ 157-62‬الم*ؤرخ في ‪ 31/12/1962‬ال ذي‬
‫ينص على مواص لة العم ل ب القوانين الفرنس ية بم ا ع دى ال تي ال تتماش ى ومب ادئ الجزائ ر‬
‫المس تقلة‪ ،‬األم ر ال ذي أج از العم ل في مج ال التعم ير في العم ل بالمرس وم الص ادر في‬
‫‪" 31/12/1958‬مش روع قس نطينة" إلى غاي ة ص دور األم******ر ‪ 75/67‬الم* * **ؤرخ في‬
‫‪ 26/09/1975‬المتعلق برخصة* البناء والتجزئة وه و أول تش ريع يص در بع د االس تقالل‬
‫في مجال البناء والتحكم في تسيير المجال‪.‬‬
‫بعدها صدر األمر المؤرخ في ‪ 24/08/1962‬المتعلق بحماي**ة وتس**يير* األمالك الش**اغرة‬
‫بع د مغ ادرة المس تعمرين وت رك حظ يرة س كنية فارغ ة في الم دن‪ ‬وال تي ش غلها الس كان‬
‫النازحين من القرى‪ ،‬وتنظيمها بموجب المرسوم المؤرخ في ‪.18/03/1963‬‬
‫وفي ه ذه الف ترة ظه رت المخطط ات التنموي ة‪ ،‬فك ان أوله ا المخط ط الممت د من ‪ 1967‬إلى‬
‫غاي ة ‪ 1969‬وثانيه ا المخط ط الممت د من ‪ 1974‬إلى ‪ ،1977‬ولع ل اله دف منه ا ه و‬
‫النه وض بالقط اع الص ناعي والفالحي ومحاول ة تنظيم المج ال العم راني من خالل إقام ة‬
‫المناطق الصناعية (‪( ZI‬والمجموعات السكنية الكبرى والمناطق السكنية الحضرية الجديدة‬
‫(‪ )ZHUN‬على األراض ي ال تي دخلت ض من االحتياط ات العقاري ة لص الح البلدي ة بم وجب‬
‫األم**ر رقم ‪ 74/26‬الم**ؤرخ في ‪ 20/02/1974‬والواقع ة ض من المنطق ة العمراني ة ال تي‬
‫يحدد المخطط العمراني المعد من قبل المجلس الشعبي البلدي طبقا للمادة ‪ 156‬من الق انون‬
‫البلدي لتلك الفترة‪.17‬‬
‫‪ -2‬مرحلة مابين ‪ :2000-1988‬بداية صياغة المنظومة القانونية* للتعمير‬

‫‪17‬‬
‫األمر رقم ‪ 74/26‬مؤرخ في ‪ 20/02/1974‬يتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات المادة ‪.03‬‬
‫تم الشروع بتعديل دستور‬
‫مايميز هذه المرحلة بداية الشروع في عملية اإلصالحات‪ ،‬حيث ّ‬
‫‪ 1976‬بتاريخ ‪ ، 23/02/1989‬األم ر ال ذي أدى إلى ظه ور تح والت سياس ية واقتص ادية‬
‫واجتماعية عميقة‪ ،‬إال أن المجال العمراني لم يحظ باالهتمام المطلوب‪ ،‬األمر الذي ألدى‬
‫إلى تفاقم الفوض ى في القط اع العق اري‪ ،‬على ال رغم من أن" مي دان التعم ير في ه ذه الف ترة‬
‫ك ان ض من اإلص الحات ال تي ج اء به ا دس تور ‪ 1989‬حيث تم إص دار جمل ة من الق وانين‬
‫المنظم ة للعم ران كق انون البلدي ة والوالي ة‪ ،‬ق انون التهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ق انون التوجي ه‬
‫العقاري‪...‬ملغية بذلك األدوات المعمول بها قبل ‪.18 "1990‬‬
‫وفي سنة ‪ 1995‬نظمت استشارة وطنية حول التهيئة العمرانية انبثق عنها وضع مشروع‬
‫وط ني ض من سياس ة عمراني ة جدي دة على ش كل مخطط ات تنموي ة امت دت من ‪ 1997‬إلى‬
‫غاية ‪ 2012‬كان هدفها تهيئة وتنمية منطقة الهضاب العليا‪ ،‬التكفل بمشاكل المدن الكبرى‬
‫والتحكم في نموه ا والمحافظ ة على الم وارد الطبيعي ة كاألراض ي الزراعي ة الخص بة‬
‫والثروات المائية ومحاربة التلوث"‪.19‬‬
‫وتتمث ل أهم الق وانين ال تي ص درت في مي دان تنظيم المج ال العم راني في ه ذه الف ترة ن ذكر‬
‫على س بيل المث ال‪ :‬الق انون ‪ 25-90‬الم ؤرخ في ‪ 18‬نوفم بر ‪ 1990‬يتض من التوجي ه‬
‫العقاري‪ ،‬و القانون ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر‪ 1990‬يتعلق بالتهيئة والتعمير المتمم‬
‫والمع دل بالق انون ‪ 05-04‬الم ؤرخ في ‪ 14‬أوت ‪ ،2004‬متبوع ا بمجموع ة من المراس يم‬
‫التنفيذي ة تح دد كيفي ة تجس يد ه ذه التهيئ ة وق انون ‪ 04-98‬الم ؤرخ في ‪ 15‬ج وان ‪1998‬‬
‫والمتعلق بحماية التراث الثقافي‪.‬‬
‫‪ -3‬مرحلة ‪ 2000‬إلى يومنا هذا‪ :‬منظومة قانونية جديدة‬
‫ح اولت الجزائ ر في ه ذه المرحل ة محاول ة إع ادة بن اء المنظوم ة القانوني ة للمج ال‬
‫العم راني‪ ،‬عمال منه ا على ف رض رقاب ة الدول ة على قط اع العق ار‪ ،‬ولع ل ذل ك ك ان نتيج ة‬

‫‪ - 18‬مزوري كاهنة ‪ -‬مدى فاعلية قوانين العمران في مواجهة مخاطر الكوارث الطبيعية بالجزائر ‪-‬ماجستير علوم قانونية –جامعة الحاج لخضر باتنة ‪2012‬‬
‫‪19‬‬
‫‪ -‬وزارة التهيئة والتعمير‪-‬الجزائر غدا وضعية التراب الوطني ‪-‬الجزء األول ‪-‬ديوان المطبوعات الجامعية – بن عكنون ‪1995‬‬
‫الفوض ى ال تي س ادت مج ال العم ران في المراح ل الس ابقة من جه ة‪ ،‬ومحاول ة منه ا على‬
‫تكييف وتحديث أدوات التعمير من جهة أخرى‪.‬‬

‫جدول رقم ‪ 01‬القوانين المنظمة للعمران قبل ‪1990‬‬

‫أهدافه‬ ‫النص التشريعي‬

‫*********ؤرخ في ‪ 1975/09/26‬تنظيم مختلف التدخالت على النسيج‬

‫األمر‪ 75-67‬الم ّ‬
‫المتعلّ ق برخص ة البن اء‪ ‬ورخص ة تجزئ ة الحضري‪.‬‬
‫األرض من أجل البناء‪.‬‬

‫ؤرخ في احترام التنظيمات المعمول بها في إطار‬

‫ّ‬ ‫الق************************انون ‪ 82-02‬الم‬
‫‪ 1982/02/06‬المتعلّ ق برخص ة البن اء مخطط التعمير المصادق عليه‪.‬‬
‫ورخصة تّجزئة األراضي‪.‬‬
‫ؤرخ في تحقي ق الت وازن بين النم و االقتص ادي‬
‫ّ‬ ‫الم‬ ‫الق****************انون ‪03-83‬‬
‫وحماي ة البيئ ة والمحافظ ة على إط ار‬ ‫‪ 1983/02/05‬المتعلق بحماية البيئة‬
‫المعيشة في ظل احترام التهيئة العمرانية‪.‬‬

‫ؤرخ في ‪ 1985/08/13‬ويح دد ش روط اس تعمال األرض وال ذي ال‬ ‫األم* **ر ‪ 85-01‬الم ّ‬
‫ال ذي يح دد قواع د ش غل األراض ي قص د يك ون اال برخص ة بن اء أو رخص ة تجزئ ة‬
‫مصادق عليهما كما يضبط التعامالت على‬ ‫المحافظة عليها وحمايتها‪.‬‬
‫االراضي العقارية من بيع أو استغالل‪.‬‬

‫ؤرخ في يحدد اإلطار التطبيقي للسياسة الوطنية في‬

‫ّ‬ ‫الق************************انون ‪ 87-03‬الم‬
‫مجال التهيئة العمرانية للحفاظ على المجال‬ ‫‪ 27/01/1987‬والمتعلّق بالتهيئة العمرانية‬
‫الجغرافي وحمايته‪.‬‬

‫جدول رقم ‪ 02‬القوانين المنظمة للعمران بعد ‪1990‬‬

‫أهدافه‬ ‫النص التشريعي‬

‫تحدي د ص الحيات ومج ال ت دخل الجماع ات المحلي ة في مي دان‬ ‫قانونا الوالية ‪09/ 90‬‬
‫الرقابة وتنظيم وتسيير‬
‫التعمير والبناء كهيئات إدارية لضمان ّ‬ ‫والبلدية ‪08 /90‬‬
‫المجال‪.‬‬ ‫المؤرخين في‬
‫ّ‬
‫‪1990/04/07‬‬

‫تص نيف األراض ي من حيث ملكيه ا‪ ،‬طبيعته ا‪ ،‬اس تغاللها‬ ‫المؤرخ‬

‫ّ‬ ‫قانون ‪90-25‬‬
‫ونوعية التدخل عليها لألراضي العامرة والقابلة للتعميم وفقا‬ ‫في ‪1990/11/18‬‬
‫لما تسطره أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬ ‫المتعلّق بالتوجيه العقاري‪،‬‬

‫ق* **انون ‪ 29-90‬الم ؤرخ تحدي د القواع د العام ة لتنظيم واس تغالل األراض ي القابل ة‬
‫مبر‪ 1990‬للتعم ير في إط ار اح ترام السياس ة الوطني ة للتهيئ ة العمراني ة‬ ‫في ‪ 01‬ديس‬
‫يتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير اعتم ادا على أدوات التهيئ ة والتعم ير وآلي ات التحكم في‬
‫ة من العمران من خالل مختلف الرخص والشهادات‪.‬‬ ‫ا بمجموع‬ ‫متبوع‬
‫‪.‬‬
‫المراسيم‬
‫كشفت الكوارث الطبيعية التي عرفتها الجزائر من فيضانات العاصمة ‪ 2001‬سنة وزلزال‬
‫ب ومرداس س نة ‪ ،2003‬عن ض عف المنظوم ة العمراني ة المعم ول به ا‪ ،‬فك ان لزام ا على‬
‫المشرع إدراج مفهوم الكوارث الطبيعية واألخطار الكبرى ضمن قوانين التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫الق**انون ‪ 05-04‬الم ؤرخ أدرج الك وارث الطبيعي ة واألخط ار التكنولوجي ة ض من أحك ام‬
‫ه ذا الق انون وال تي يجب أن تأخ ذ في الحس بان أثن اء إع داد‬ ‫في ‪ 14‬أوت ‪2004‬‬
‫المع دل والمتمم للق انون أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ 29-90‬اتب ع بمجموع ة‬
‫من المراسيم‪.‬‬
‫القانون ‪ 20 */ 04‬المؤرخ من ع البن اء منع ا بات ا‪ ،‬في المن اطق ال تي تع رف خط را من‬
‫مبر ‪ 2004‬األخط ار الطبيعي ة والتكنولوجي ة المص نفة كالفيض انات‪،‬‬ ‫في ‪ 25‬ديس‬
‫ة من االنزالقات‪ ،‬وارتفاقات خطوط الضغط العالي‪.‬‬ ‫ق بالوقاي‬ ‫المتعل‬
‫األخط ار الك برى وتس يير‬
‫الكوارث‬

‫الق**انون‪ 15-08‬الم ؤرخ إدخ ال الترتيب ات الض رورية ال تي تس مح للس لطات اإلداري ة‬
‫في‪ 20/07/2008‬المتعل ق والقض ائية‪ ،‬في إط ار اح ترام الق انون الت وجيهي للتهيئ ة‬
‫والتعم ير لوض ع ح د لالنحراف ات العدي دة ال تي تش وه المحي ط‬ ‫بالتسوية‪.‬‬
‫العمراني‬
‫يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ( ،‬ج ر ‪.)7‬‬ ‫المرسوم التنفيذي‪15/19‬‬
‫المؤرخ في‪15/11/015‬‬
‫من خالل م ا س بق‪ ،‬يتض ح لن ا أن ق وانين التعم ير في الجزائ ر تتم يز بع دم الثب ات و‬
‫االستقرار‪ ،‬رغم أنها قوانين يغلب عليها الطابع التقني وردت لتحكم بناءا ذو طابع مستقر‪.‬‬

‫الموضوع الثالث‪ :‬العوامل المؤثرة على قوانين التعميـر‬

‫‪ -1‬التضخم القانوني في مجال التعمير‪:‬‬
‫جد ثرية من‬
‫المتتبع للمنظومة القانونية المنظمة للمجال العمراني في الجزائر يجد أنها ّ‬
‫حيث الكم‪ ،‬إال أنه ا لم تستطيع تغي ير الوض عية المزري ة للعق ار‪ ،‬األم ر ال ذي ي ؤدي بن ا إلى‬
‫القول بأن قطاع التعمير يشتمل على قوانين تفتقد إلى الفعالية‪ ،‬وهذا ما جعل اآللة القانونية‬
‫تتحرك للتكيف مع مختلف األوضاع الجديدة منذ االستقالل‪.‬‬
‫‪ -2‬ق **وانين التعم**ير هي ق **وانين غ **ير متوقع**ة لظ**واهر جدي **دة‪ :‬المتتب ع لواق ع العق ارات‬
‫المبني ة‪ ،‬ووض عية األراض ي الفالحي ة ال تي تح ولت في وقت وج يز إلى عق ارات مبني ة‬
‫بطريق ة عش وائية‪ ،‬دون أدنى ش روط البن اء‪ ،‬في ظ ل غي اب أيض ا قن وات الص رف الم ائي‪،‬‬
‫الني انجر عليها فيضانات وانجراف للتربة‪ ،..‬نتج عنها خسائر مادية وبشرية في غالب‬
‫األحيان‪.‬‬
‫ولع ل ه ذا الوض ع دلي ل على غي اب أس لوب التخطي ط العم راني و تق نين اس تعمال األرض‬
‫وغياب سياسة عقارية فاعلة تحمي األرض من جهة‪ ،‬وتحفظ لإلنسان حقوقه العامة التي‬
‫تدخل في حقه في الحياة مع تمتعه بشروط الحياة من جهة أخرى‪.‬‬
‫لكن هذا الوضع لم يمنع المشرع من إيجاد حلول مستعجلة في بعض الحاالت للحفاظ على‬
‫المجال العمراني‪ ،‬بتسوية بعض البناءات المخالفة ألحكام قانون التهيئة والتعمير ‪،90/29‬‬
‫كقانون ‪ ،15/08‬خاصة إثر انتشار ظاهرة عدم إتمام انجاز البنايات و االستخفاف بشهادة‬
‫المطابقة‪ ،‬وفرض الرقابة العمرانية بإنشاء فرقة شرطة العمران التي تعمل بالتنسيق مع‬
‫مص الح التعم ير البلدي ة وال تي تق وم برقاب ة م دى اح ترام الق وانين المعم ول به ا في مج ال‬
‫التعمير‪.‬‬
‫إض افة إلى إع ادة تع ديل ق وانين المنظم ة للوس ائل القانوني ة للتهيئ ة والتعم ير‪ ،‬كالمخط ط‬
‫الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير ومخط ط ش غل األراض ي من جه ة‪ ،‬وعق ود التعم ير من جه ة‬
‫أخرى‪.‬‬
‫‪ -3‬الرقابة العمرانية* بين الضعف واالنعدام‪:‬‬
‫من الوظ ائف ال تي يص عب التحكم فيه ا نج د وظيف ة الرقاب ة‪ ،‬ال تي تتطلب بالدرج ة األولى‬
‫إس تراتيجية واض حة المع الم‪ ،‬وإ مكاني ات ض خمة تتماش ى م ع األوض اع المختلف ة من جه ة‪،‬‬
‫وإ لى العنص ر البش ري المتخص ص والكفء من جه ة أخ رى‪ ،‬فال يمكن االعتم اد على‬
‫جهاز رقابي يفتقر إلى الكفاءة ويتكون من عنصر بشري ضعيف الكم‪.‬‬
‫وتبقى وظيفة الرقابة إلزامية لكل قطاعات الحياة‪ ،‬ولعل الرقابة التي تمارسها البلدية غير‬
‫كافية للعمل على حماية قطاع التعمير‪ ،‬سواء كانت هذه الرقابة قبلية أو بعدية‪ ،‬أثناء تسليم‬
‫أو اشتراط شهادات أو عقود التعمير‪ ،‬ولعل هذا م ا أدى إلى االعتداء على مختلف أنواع‬
‫األراض ي‪ ،‬من حيث عملي ات البن اء غ ير الم رخص به ا‪ ،‬والمس اس بالط ابع الجم الي‬
‫والمعم اري للبن اءات‪ ،‬االعت داء على المواق ع الطبيعي ة واآلث ار‪ ،‬وع دم اح ترام المع ايير‬
‫القانونية وشروط البناء‪.‬‬
 ‫الموضوع الرابع‪ :‬الملكية العقاريــــــة‬
‫تعريف الملكية‪ :‬الملكي ة هي ح ق التص رف في األش ياء بش رط أن ال يس تعمل اس تعمال‬ ‫‪-1‬‬
‫تحرمه القوانين و األنظمة‪.20‬‬
‫تصنف األمالك العقارية طبقا للمادة ‪ 23‬من قانون التوجيه العقاري على اختالف أنواعها‬
‫إلى ثالثة أصناف هي‪:21‬‬
‫‪ -‬األمالك الوطنية‪،‬‬
‫‪ -‬أمالك الخواص أو األمالك الخاصة‪،‬‬
‫‪ -‬األمالك الوقفية‪.‬‬

‫‪ -2‬أصناف الملكية العقاريــة‪:‬‬

‫أ‪ -‬األمالك العقارية الوطنية‬
‫طبق ا لق انون التوجي ه العق اري ت دخل األمالك العقاري ة‪ ،‬والحق وق العيني ة العقاري ة ال تي‬
‫تملكه ا الدول ة و جماعاته ا المحلي ة في ع داد األمالك العقاري ة الوطنية‪ ،22‬فهي أمالك‬
‫األشخاص المعنوية التابعة للقانون القانون العام المتمتعة بإقليم‪ ،‬و هي الدولة و الوالية و‬
‫البلدي ة‪ ،‬و تنقس م ه ذه األمالك ب دورها إلى األمالك العقاري ة الوطني ة العمومي ة‪ ،‬و األمالك‬
‫العقارية الوطنية الخاصة‪.‬‬

‫‪ - 20‬المادة ‪ 674‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬

‫‪ - 21‬المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 90/25‬المؤرخ في ‪ 18/11/1990‬يتضمن التوجيه العقاري‪ (،‬ج ر ‪.)49‬‬
‫‪ - 22‬المادة ‪ 24‬من القانون ‪ ،90/25‬المرجع السابق ذكره‪.‬‬
 ‫‪ -‬األمالك‪ ‬العقارية الوطنية العمومية‬
‫من بين معايير التمييز بين األمالك العقارية الوطنية وغيرها من األمالك األخرى‪ ،‬نجد‬
‫معيار عدم قابلية األمالك الوطنية العمومية للتملك الخاص‪ ،‬و معيار األمالك المخصصة‬
‫الس تعمال الجمه ور مباش رة أو بواس طة مرف ق ع ام و أس لوب التحدي د الق انوني لألمالك‬
‫الوطنية العمومية‪ ،‬نجد على سبيل المثال‪:‬‬
‫‪ -‬معيار عدم قابلية األمالك الوطنية العمومية للتملك الخاص‪ ،‬وهذا ما نص عليه المشرع‬
‫في الم ادة ‪ 03‬من ق انون األمالك الوطني ة ال تي تنص على‪..... ":‬ال يمكن أن تك ون مح ل‬
‫جس دته الم ادة ‪ 12‬من ه ذا‬
‫بحكم طبيعته ا أو غرض ها ملكي ة خاص ة‪ "....‬وه ذا أيض ا م ا ّ‬
‫القانون "‪ ..‬ال يمكن أن تكون األمالك الوطنية العمومية موضوع تمليك خاص أو موضوع‬
‫حقوق ملكية"‪.‬‬
‫‪ -‬معيار األمالك المخصصة الستعمال الجمهور مباشرة أو بواسطة مرفق عام شريطة‬
‫أن تكي ف في ه ذه الحال ة بحكم طبيعته ا أو تهيئته ا الخاص ة‪ ،‬تكييف ا مطلق ا و أساس يا م ع‬
‫الهدف الخاص لهذا المرفق "‪.‬‬
‫‪ -‬معي ار التحدي د الق انوني لألمالك الوطني ة‪ ،‬أين تم تقس يم األمالك الوطني ة العمومي ة إلى‬
‫أمالك وطنية عمومية طبيعية و أمالك وطنية عمومية اصطناعية‪ ،‬وهذا ما عددته الم ادتين‬
‫‪ 15‬و ‪ 16‬منه‪.‬‬
‫أمثلة‪ :‬الط رق العمومي ة‪ ،‬ش واطئ البح ر‪ ،‬مج رى المي اه‪ ....‬يس تعملها الجمه ور بطريق ة‬
‫مباشرة‪.‬‬
‫السكة الحديدية‪ ،‬المطارات‪ ،‬الموانئ‪ ......‬يستعملها الجمهور عن طريق مرفق عمومي‪.‬‬
‫البنايات العمومية‪ ،‬المدارس‪ ،‬مراكز البريد‪ ،‬المحاكم‪ .....‬مهيأة ألداء خدمة عمومية‪.‬‬

‫‪-‬األمالك العقارية الوطنية الخاصة‪:‬‬

‫طبقا للقانون ‪ 90/30‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬تقوم األمالك العقارية الوطنية الخاصة‬
‫على ثالثة عناصر‪ ،‬وهي‪:‬‬
 ‫‪ -‬العنصر األول‪ :‬أنها تقع ضمن مجال التملك و االستغالل‪.‬‬
‫‪ -‬العنص**ر الث**اني‪ :‬أنه ا ت ؤدي وظيف ة إمتالكي ة طبق ا للم ادة ‪ 2/ 03‬من ق انون األمالك‬
‫الوطنية التي تنص‪ " :‬أما األمالك الوطنية األخرى غير المصنفة ضمن األمالك العمومية‬
‫و التي تؤدي وظيفة إمتالكية و مالية فتمثل األمالك الوطنية الخاصة"‬
‫‪ -‬العنص**ر الث**الث‪ :‬النظ ام الق انوني لألمالك العقاري ة الوطني ة الخاص ة ه و نفس النظ ام‬
‫القانوني الذي تخضع له األمالك العقارية الخاصة‪.‬‬

‫و بالرجوع إلى المواد ‪ 39‬إلى ‪ 41‬من القانون ‪ 90/30‬نجد أن المشرع قد حدد كل أنواع‬
‫األموال التي تدخل ضمن األمالك العقارية العمومية الخاصة‪ ،‬الغير مصنفة ضمن األمالك‬
‫الوطني ة العمومي ة‪ ،‬وبم ا أن ه ذه األمالك ت ؤدي وظيف ة ذات ط ابع تكميلي وم الي فإنه ا‬
‫تخض ع مب دئيا ألحك ام الق انون الخ اص‪ ،‬فهي كله ا غ ير قابل ة للحج ز أو التق ادم لكنه ا قابل ة‬
‫للتص رف‪ ،‬ولق د كرس ت ه ذه الم واد مب دأ تمل ك الدول ة لألمالك الش اغرة واألمالك ال تي‬
‫ص احب له ا والترك ات ال تي ال وارث له ا والحط ام ال تي تركه ا مالكه ا أو ال تي يجه ل‬
‫صاحبها‪ ،‬والكنوز التي يتم اكتشافها أو العثور عليها في احد توابع األمالك الوطنية‪.23‬‬
‫وعليه يمكن حصر طرق تشكيل األمالك الوطنية الخاصة على ثالثة طرق‪:24‬‬
‫‪ -‬الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء القيام بوظائفها كنزع الملكية من اجل المنفعة العامة‪.‬‬
‫‪ -‬الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء ممارستها لحق السيادة كالتأميم واألمالك التي تؤول‬
‫إلى الدولة باعتبارها شاغرة‪ ،‬واألمالك التي ليس لها وارث‪.‬‬
‫‪ -‬وسائل القانون الخاص ويتعلق األمر بالمعامالت التي تقوم بها الدولة كالشراء والهبة‬
‫والوصية‪.‬‬

‫‪ - 23‬انظر المنشور الصادر عن مديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬بتاريخ ‪ 23/01/1991‬تحت رقم ‪ ،275‬المتضمن األحكام التشريعية الجديدة‬
‫المتعلقة باألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ - 24‬انظر حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت واحدث األحكام‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة ثانية‪ ،2000 :‬ص ‪.11‬‬
‫في حين ّبين المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 454-91‬ش روط إدارة األمالك الخاص ة و العام ة‬
‫التابع ة للدول ة و تس ييرها و ض بط كيفي ات ذلك‪ ،25‬ومث ال ذل ك نج د ال بيوع واالس تئجار‬
‫والشراء والشفعة والتبادل‪.‬‬

‫ب‪ -‬األمالك العقارية الخاصة‬

‫تخض ع ه ذه األن واع من األمالك إلى أحك ام الق انون الم دني والق وانين المتفرع ة عن ه‪،‬‬
‫كق انون التوجي ه العق اري رقم ‪ ،2690/25‬المع دل بم وجب األم ر ‪ ،2795/26‬والمرس وم‬
‫التشريعي ‪ 93/03‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫و لقد عرفت المادة ‪ 674‬من القانون المدني الملكية الخاصة على أنها‪ " :‬الملكية هي حق‬
‫التمتع و التصرف في األشياء بشرط أن ال تستعمل استعماال تحرمه القوانين و األنظمة "‪،‬‬
‫فمن خالل هذا التعريف نجد أن المشرع حدد سلطات المالك على العقارات و غيرها من‬
‫األموال‪،‬‬
‫نص ت الم ادة (‪ )544‬من الق انون الم دني الفرنس ي على أن الملكي ة هي الح ل في‬
‫ولق د ّ‬
‫االنتف اع والتص رف في األش ياء على النح و المطل ق يش رط أن ال يس تعملها أح د اس تعماالً‬
‫مجرماً بالقوانين أو األنظمة"‪.‬‬
‫وعرفت المادة (‪ )1048‬من القانون المدني العراقي حق الملكية بقولها‪ " :‬الملك التام من‬
‫شأنه أن ينصرف به المالك تصرفاً مطلقاً فيما يملكه عين اً ومنفعة واستغالالً‪ ،‬فينتفع بالعين‬
‫المملوكة وبغلتها‪  ‬وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة"‪.‬‬
‫تعرف حق الملكية بقولها‪ " :‬ولمالك الشيء‬
‫أما المادة (‪ )802‬من القانون المدني المصري‪ّ ،‬‬
‫وحده في حدود القانون‪ ،‬حق استعماله واستغالله والتصرف فيه"‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي ‪ 91/454‬الصادر بتاريخ ‪ ،23/11/1991‬يحدد شروط إدارة أمالك الخاصة والعامة التابعة الدولة وتسييرها وكيفيات‬ ‫‪25‬‬

‫ضبط ذلك‪( ،‬ج ر ‪.)60‬‬

‫‪ -‬القانون ‪ 90/25‬الصادر في ‪ 18/11/1990‬يتضمن التوجيه العقاري‪( ،‬ج ر ‪.)49‬‬ ‫‪26‬‬

‫‪ -‬الصادر بتاريخ ‪ ، 25/09/1995‬والذي يحدد القوام التقني والنظام القانوني لألمالك العقارية وأدوات تدخل الدولة والجماعات والهيئات‬ ‫‪27‬‬

‫العمومية‪ .‬‬
‫وبدراسة أحكام المادة ‪ 674‬المذكورة أعاله وما يليها‪ ،‬فإن الملكية الخاصة إما أن تكون‬
‫‪28‬‬
‫ملكية تامة‪ ،‬أو مجزأة‪ ،‬أو مشتركة‪ ،‬أو مشاعة‪.‬‬
‫‪ -‬الملكي* **ة التّام* **ة‪ :‬تض منتها الم واد ‪ 677 ،676 ،675 ،674‬من الق انون الم دني‪،‬‬
‫والمادتين ‪ 27‬و ‪ 28‬من قانون التوجيه العقاري‪.‬‬
‫فهي ال تي يس تجمع فيه ا المال ك الس لطات الثالث‪ ،‬وهي ح ق االس تعمال وح ق االس تغالل‪،‬‬
‫وحق التصرف‪ ،‬وهي الحقوق التي يمارسها المالك على ملكه عقارا كان أو منقوال‪.‬‬
‫من خالل هذه النصوص يتضح لنا بأن حق الملكية العقارية يشمل الشيء وما يتفرع‬
‫عنه من ثمار ومنتجات وملحقات‪ ،‬أما إذا كان هذا الشيء أرضا شملت ملكيتها ما فوقها‬
‫وما تحتها‪ ،‬إلى الحد المفيد في التمتع بها‪ ،‬وذلك فيما عدا ما يستثنيه القانون أو االتفاق‪.‬‬
‫‪ -‬الملكية المجزأة‪ :‬تقوم هذه الملكية على هو الحقوق الثالث التي خولها القانون للمالك‪،‬‬
‫وهي االستعمال‪ ،‬االستغالل‪ ،‬التصرف‪ ،‬لكن قد يتنازل هذا األخير عن بعض حقوقه لفائدة‬
‫الغير‪ ،‬فيجزأ ملكيته‪ ،‬كأن يتنازل عن حقه في استعمال الشيء أو استغالله لصاحب ‪-‬حق‬
‫االنتفاع‪ -‬فيبقى له عندئذ ملكية الرقبة‪.‬‬
‫‪ -‬الملكية المشاعة‪ :‬وهي تنشأ إذا تعدد المالكون في الشيء الواحد‪ ،‬دون أن تتحدد حصة‬
‫كل واحد منهم‪ ،‬فيقال لكل واحد منهم مالك في الشيوع‪.‬‬
‫ولقد منح المشرع لكل مالك في الشيوع سلطة حماية ملكيته ولو لم تكن محددة‪ ،‬وهذا‬
‫ما تضمنه المادة ‪ 718‬من القانون المدني‪ ،‬ولو عارضه بقية المالكين‪.‬‬
‫‪ -‬الملكية المشتركة‪ :‬تنش أ في حال ة م ا إذا ك انت ملكي ة العق ار المب ني أو العق ارات المبين ة‬
‫مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص تشمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب من‬
‫األجزاء‪ ،‬مثال ذلك األجزاء المشتركة في العمارات‪ ،‬كاألسطح وممرات الدخول والدرج‬
‫والمصاعد‪.‬‬

‫‪ - 28‬أنظر حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء التعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬مرجع سابق ذكره‪ ،‬ص ‪.12‬‬
 ‫ج‪ -‬األمالك العقارية الوقفية‪:‬‬
‫نص ت الم ادة ‪ 31‬من الق انون ‪ 90/25‬المتعل ق بالتوجي ه العق اري على‪ " :‬األمالك‬
‫بس َها مالكها بمحض إرادته ليجعل التمتع به**ا دائم**ا تنتف**ع ب**ه جمعي**ة ذات‬
‫العقارية التي َح َ‬
‫منفعة عامة سواء كان هذا التمتع فوري**ا أو عن**د وف**اة الموص**ين الوس**طاء الل**ذين يعينهم‬
‫المالك المذكور"‪.‬‬
‫و تنقس م ه ذه األمالك في الق انون الجزائ ري إلى أمالك عقاري ة وقفي ة خاص ة و أمالك‬
‫عقارية وقفية عامـة‪:‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية الوقفية الخاصة‪:‬‬
‫أنش ئ ه ذا الن وع من األمالك العقاري ة عن مج ال تط بيق ق انون األوق اف بم وجب الق انون‬
‫‪ 10-02‬المتض من تع ديل ق انون األوق اف ‪ ،10-91‬و أحال ه إلى األحك ام التش ريعية و‬
‫التنظيمية المعمول بها‪.29‬‬
‫والملك العقاري الوقفي الخاص هو " الملك العقاري الذي حبسه المالك و جعل منفعته على‬
‫نفسه ثم على أوالده و ذريته من بعده‪ ،‬و بعد انقراضهم يصرف على الجهة الخيرية"‪،‬‬
‫‪-‬األمالك العقارية الوقفية العامة‪:‬‬
‫الوق ف الع ام ه و م ا حبس على جه ات خيري ة من وقت إنش ائه‪ ،‬ويخص ص ريع ه‬
‫للمساهمة في سبل الخيرات‪ ،‬وهو على قسمين‪:30‬‬
‫‪ -‬القسم األول‪ :‬قسم يحدد فيه مصرف معين لريعه‪ ،‬فيسمى وقفا عاما محدد الجهة‪ ،‬و ال‬
‫يصح صرفه على غيره من وجوه الخير إال إذا استنفذ‪.‬‬
‫‪ -‬القسم الثاني‪ :‬وقف ال يعرف فيه وجه الخير الذي أراده الواقف‪ ،‬فيسمى وقفا عاما غير‬
‫محدد الجهة‪ ،‬ويصرف ريعه في نشر العلم وتشجيع البحث فيه وفي سبل الخيرات‪.‬‬
‫يؤول الريع الناتج عن الوقف المؤسس لفائدة جهات خيرية والذي احتفظ فيه الواقف بحق‬
‫‪31‬‬
‫االنتفاع بريعه مدى الحياة‪ ،‬إلى الجهات الموقوف عليها‪.‬‬
‫‪ - 29‬القانون ‪ ،02/10‬الصادر في ‪ ،14/12/2002‬يعدل ويتمم القانون ‪ 91/10‬الصادر ‪ 27/04/1991‬والمتعلق باألوقاف‪( ،‬ج ر ‪.)83‬‬

‫‪ - 30‬المادة ‪ 03‬من القانون ‪ ،02/10‬الصادر في ‪ ،14/12/2002‬تعدل المادة ‪ 06‬من القانون ‪ ، 91/10‬مرجع سبق ذكره‪.‬‬
‫‪ - 31‬المادة ‪ 04‬من القانون ‪ ،02/10‬الصادر في ‪ ،14/12/2002‬تعدل وتتمم القانون ‪ 91/10‬بمادة ‪ 06‬مكرر‪ ،‬مرجع سبق ذكره‪.‬‬
‫و يتمت ع الوق ف بالشخص ية المعنوي ة طبق ا للم ادة ‪ 49‬من الق انون الم دني و الم ادة ‪ 05‬من‬
‫قانون األوقاف‪ ،91/10‬التي تنص على أن‪ " :‬الوقف ليس ملكا لألشخاص الطبيعيين و ال‬
‫االعتب اريين‪ ،‬ويتمت ع بالشخص ية المعنوي ة و تس هر الدول ة على اح ترام إرادة الواق ف و‬
‫تنفيذها"‪ ،‬و يترتب على هذه الخصائص عدة آثار أهمها في هذا المقام عدم جواز التصرف‬
‫في أصل الملك الوقفي‪.‬‬
‫كما تتميز الملكية العقارية الوقفية بخصائص إسقاط الملكية عن العين الموقوفة‪ ،‬و التأبيد و‬
‫التصدق‪.‬‬

‫الموضوع الخامس‪ :‬السندات الرسمية الناقلة للملكية العقارية‬

‫عرفته ا الم ادة ‪ 324‬من الق انون الم دني على أن ه " عق**د يثبت* في**ه موظ**ف أو ض**ابط‬
‫عم**ومي أو ش**خص مكل**ف بخدم**ة عام**ة م**ا تم لدي**ه أو م**ا تلق**اه عن ذوي الش**أن و ذل**ك‬
‫طبقا لألشكال القانونية* و في حدود سلطته و اختصاصه "‬
‫لعله من بين خصائص السند الرسمي أو العقد الناقل للملكية العقارية‪ ،‬أنه‪:‬‬
‫‪ -‬وثيقة تصدر عن أشخاص مؤهلين قانونا‪.‬‬
‫‪ -‬وثيقة تصدر طبقا ألشكال مقررة قانونا‪.‬‬
 ‫الرسمية*‪:‬‬
‫األشخاص المؤهلون قانونا إلصدار السندات ّ‬ ‫‪-1‬‬
‫يقص د بهم "الموظف" في مفه وم الم ادة ‪ 04‬من األم ر ‪ 06/03‬الم ؤرخ في‬
‫عين في وظـيـفة عمـوميـة* دائم**ة ورس**م في‬
‫‪ " 15/07/2006‬يـعـتبـر مـوظفـاً ك**ل عـون ّ‬
‫رتبة* في الس**لم اإلداري‪ "...‬ولع ل ه ذا التعري ف ينطب ق أيض ا على م دير أمالك الدول ة‪ ،‬أو‬
‫الضابط العمومي‪ ،‬الذي يعتبر كل شخص منحه القانون هذه الصفة كالموثق طبقا للمادة‬
‫‪ 03‬من الق انون ‪ 02-06‬الم ؤرخ في ‪ 2006-02-20‬المتعل ق بتنظيم مهن ة التوثي ق‪ ،‬أو‬
‫الش خص المكل ف بخدم ة عام ة و ه و ش خص خول ه الق انون ه ذه الص فة بمناس بة المهم ة‬
‫المسندة إليه‪.‬‬
‫و في ه ذا الص دد‪ ،‬اعت برت الم واد ‪ 64 ،62‬من المرس وم رقم ‪ 63-76‬المتعل ق بتأس يس‬
‫الس جل العق اري‪ ،‬ب أن القض اة و الم وثقين و ال وزراء و ال والة و رؤس اء المج الس الش عبية‬
‫البلدي ة‪ ،‬أش خاص م ؤهلين للمص ادقة على هوي ة األط راف في الس ندات الرس مية المعاين ة‬
‫للملكية العقارية و الخاضعة للشهر العقاري‪ ،‬و يلحق بهم مدير أمالك الدولة طبقا للمرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 65 -91‬المتضمن تنظيم المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬سلطة الموظف أو الضابط العمومي أو المكلف بخدمة عامة في تحرير* السند‪:‬‬
‫لق د ح دد الق انون االختص اص الموض وعي و اإلقليمي لألش خاص الم ؤهلين بتحري ر‬
‫الس ندات الرس مية‪ ،‬ف بين الفص ل الث اني من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 454-91‬الم ؤرخ في‬
‫‪ 23‬نوفم بر ‪ 1991‬اختص اص ك ل من ال وزراء و ال والي في مج ال الق رارات المعاين ة‬
‫لألمالك الوطني ة العمومي ة كم ا بين المرس وم التنفي ذي ‪ 65-91‬اختص اص م دير أمالك‬
‫الدول ة بتحري ر الس ندات ال تي تع اين التص رف في العق ارات التابع ة للدول ة و الوالي ة طبق ا‬
‫للم ادة ‪ 08‬في فقرته ا الثاني ة من ه‪ ،‬و ك ذا الح ال بالنس بة للم ادة ‪ 40‬من الق انون‪08/15‬‬
‫المؤرخ في ‪ 20/07/2008‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات و إتمام إنجازها عند النص‬
‫على أن " توجه الموافقة على التسوية إلى إدارة أمالك الدولة من أجل إعداد عقد التنازل"‪.‬‬
‫في حين ح ددت الم واد من ‪ 86‬إلى ‪ 88‬من الق انون ‪ 25-90‬المتض من التوجي ه‬
‫العق اري‪ ،‬اختص اص رئيس المجلس الش عبي البلدي عند التص رف في عق ارات البلدي ة إلى‬
‫الخواص التي جزئت في ظل األمر ‪ 26-74‬المتضمن االحتياطات العقارية‪ ،‬و في غير‬
‫هذه الحالة يعتبر غير مؤهل باستثناء ما هو منصوص عليه بالمادة ‪ 73‬من قانون ‪-90‬‬
‫‪ 25‬المتعلق ة بالتص رف لألش خاص العمومي ة فق د أوك ل الق انون تس يير المحفظ ة العقاري ة‬
‫البلدي ة إلى الوكال ة الوالئي ة للتس يير و تنظيم العق اري الحض ريين ليتم نق ل الملكي ة العقاري ة‬
‫أم ام الموث ق‪ ،‬ه ذا األخ ير يختص ‪ -‬طبق ا للم ادة ‪ 03‬من الق انون ‪ 06/02‬المتض من تنظيم‬
‫مهن ة التوثيق‪ -‬بتحرير العقود ال تي يش ترط فيها الصبغة الرس مية‪ ،‬كما ّبين الق انون أيضا‬
‫اختص اص القض اة ببعض الس ندات الرس مية ال واردة على العق ارات‪ ،‬كحال ة حكم رس و‬
‫المزاد وآثاره طبقا لنص المادة ‪ 762‬من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪.‬‬
‫‪ -3‬مراعاة األشكال القانونية* عند تحرير السند الرسمي‪:‬‬
‫يقصد بها األوضاع و األشكال القانونية المفروضة على القائم بتحرير السند الرسمي‬
‫ال وارد على الملكي ة العقاري ة ‪ ،‬فعلى س بيل المث ال ّبين الفص ل الخ امس من ق انون التوثي ق‬
‫األش كال الواجب ة على الموث ق عن د تحري ر الس ند الت وثيقي‪ ،‬بينم ا ّبين الفص ل الث اني من‬
‫المرس وم ‪ 454-91‬الم ؤرخ في ‪ 23‬نوفم بر ‪ 1991‬المتض من ش روط إدارة األمالك‬
‫الخاصة و العامة التابعة للدولة الشكل التصرفات و السندات التي تتضمن تكوين األمالك‬
‫الوطنية العمومية‪.‬‬
‫الشهر العقاري للسند الرسمي‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫يع ّرف الش هر العق اري على أن ه عب ارة مركب ة من كلم تين هم ا الش هر والعق ار‪ ،‬فيقص د‬
‫بكلمة الشهر اإلعالم والنشر‪ ،‬أما العقار فقد عرفته المادة ‪ 202‬من القانون المدني "هو كل‬
‫‪32‬‬
‫شيء مستقر بحيزه وثابت فيه وال يمكن نقله منه دون تلف"‪.‬‬
‫و ع رف أيض ا بأن ه "مجموع ة اإلج راءات القانوني ة المنظم ة و الدقيق ة المفروض ة على‬

‫‪ - 32‬المادة ‪ 683‬من األمر ‪ ،75/58‬المؤرخ في رقم ‪ ،29/09/1975‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬العدد ‪.78‬‬
‫األف راد و المعن يين ب الحقوق العيني ة العقاري ة‪ ،‬و ال تي ته دف لتنظيم س ريع إلعط اء تص ور‬
‫‪33‬‬
‫حقيقي للملكيات العقارية"‪.‬‬
‫و لق د اعتم دت الجزائ ر في ذل ك نظام ا للش هر العي ني بم وجب األم ر ‪ 74-75‬الم ؤرخ في‬
‫‪ 1975-11-12‬المتض من إع داد مس ح األراض ي الع ام و تأس يس الس جل العق اري‪ ،‬و‬
‫كمرحلة انتقالية أبقي على نظام الشهر الشخصي االختياري‪.‬‬
‫في ظ ل ه ذا النظ ام المتب ع ال يعت د مطلق ا بالملكي ة م ا لم يتم ش هر س ند المتض من معاين ة‬
‫التصرف أو الحق‪ ،‬فالقيد شرط لوجود التصرفات و الحقوق في ظله‪ ،‬طبقا للمواد ‪ 15‬و‬
‫‪ 16‬من األمر ‪ ،74-75‬و لقد اعتنى المرسوم ‪ 63-76‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬
‫بتبيان شروط و إجراءات عملية الشهر العقاري‪ ،‬حيث ال يخضع لها إال السندات الرسمية‬
‫كم ا بين ا ال تي ت راعي إج راء تع يين األط راف و العق ارات و قاع دة الش هر المس بق‬
‫المنص وص عليه ا ب المواد ‪ 89 ،88‬من المرس وم الم ذكور‪ ،‬و يح وز المحاف ظ العق اري في‬
‫ظل هذا النظام على دور مهم أين يقوم بمراقبة احترام الشروط القانونية المنضمة للعملية‬
‫و ت وافر ال تراخيص الالزم ة ل ذلك قانون ا‪ ،‬ال س يما اح ترام رخص و ش هادات التعم ير‬
‫كرخص ة التجزئ ة عن د تجزئ ة العق ار إلى وح دتين عق اريتين أو أك ثر و ش هادة التقس يم عن د‬
‫تقسيم ملكية عقارية مبنية‪ ،‬و رخصة البناء في حالة تغيير المحتويات المادية للعقار بالبناء‬
‫و كذا شهادة المطابقة عند تصرف المرقي العقاري في البنايات المشيدة على قطعة أرضية‬
‫تنازلت له عنها الدولة طبقا للمادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ 454-91‬الذي يحدد شروط‬
‫إدارة األمالك الخاصة و العامة التابعة للدولة‪ ،‬كذلك الحال بالنسبة للتصرفات الواردة على‬
‫المح ال الس كنية والمهني ة و التجاري ة كم ا ق رره الق انون ‪15-08‬المتعل ق قواع د مطابق ة‬
‫البنايات و إتمام إنجازها ‪.‬‬
‫‪ -4‬أثار تخلف الرسمية* و الشهر‬

‫‪ -‬ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار بغدادي للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪33‬‬

‫بدون طبعة‪.81 ،‬‬

‫باستثناء السندات العرفية الواردة على ملكية عقارية خاصة الثابتة التاريخ قبل ‪-01‬‬
‫‪ 1971-01‬و التي اعترف لها المشرع بالقوة الكاملة في إثبات الملكية العقارية بموجب‬
‫المرس وم ‪ 210-80‬الم ؤرخ في ‪ 1980-09-13‬المع دل للمرس وم ‪ 63-76‬المتعل ق‬
‫بالس جل العق اري‪ ،‬و بس بب نظ ام الش هر الشخص ي االختي اري المتب ع آن ذاك ال تقب ل غ ير‬
‫السندات الرسمية و المشهرة إلثبات الملكية العقارية‪ ،‬و كأثر لهذا فإن البناء المشيد على‬
‫قطع ة أرض دون أن يح وز ص احبها على الس ند المقب ول يش كل اعت داءا على ملكي ة الغ ير‬
‫بالبناء غير الشرعي يجب هدمه و لو حاز صاحبه على رخصة للبناء‪ ،‬إذ أن الملكية و «‬
‫كل حق عيني آخر يتعلق بعقار ال وجود له » إال من تاريخ الشهر و قد أكدت المحكمة‬
‫العلي ا ه ذا المب دأ في قراراه ا‪ ،‬الم ؤرخ في ‪ 2000-11-16‬ال ذي ج اء في ه «‪...‬إن قض اة‬
‫الموضوع باستنادهم إلى نتائج الخبرة التي أكدت أن المطعون ضده اكتسب األرض عن‬
‫طري ق عق د إداري مش هر بالمحافظ ة العقاري ة بت اريخ ‪ ،1994‬فيم ا الط اعن يس تند إلى‬
‫ش رعية رخص ة البن اء ال تي أعطيت ل ه اس تنادا إلى عق د ع رفي أب رم بت اريخ ‪-05-20‬‬
‫‪ 1975‬و ال تي ال ت رقى إلى مص اف العق د اإلداري ال ذي بح وزة المطع ون ض ده ف إنهم‬
‫استبعدوها ضمنيا و بالتالي جاء تسبيبهم كافي ‪.‬‬
‫و رغم وض وح النص وص القانوني ة إال أن القض اء أق ر في ف ترة زمني ة ال يس تهان به ا‬
‫بصحة السندات العرفية المثبتة لتصرفات العقارية المبرمة بعد ‪ 1971-01-01‬و استمر‬
‫الح ال إلى ت اريخ ‪ 1997-02-18‬أين ت دخلت المحكم ة العلي ا ب القرار رقم ‪136 -156‬‬
‫عن الغرف مجتمعة الذي قرر البطالن المطلق لكل تصرف يعاين الملكية العقارية بموجب‬
‫سند عرفي‪ ،‬بعد أن خلقت هذه الوضعية العديد من األحكام الخالية من البيانات الوجوبية‬
‫لتعيين العقارات فتعذر بذلك شهرها‪ ،‬فقد بينت اإلحصائيات الصادرة عن وزارة العدل في‬
‫هذا المجال عن وجود أكثر من ثالثة آالف حكم استحال تسجيلها و ش هرها‪ ،‬و هي س ندات‬
‫برر أصحابها حقوقهم في البناء بموجبها و لو بشكل غير شرعي على اعتبار أنها تشكل‬
‫في نظرهم أحكام قضائية صدرت طبقا للقانون ‪.‬‬
 ‫الموضوع السادس‪ :‬أدوات التهيئة والتعمير في القانون الجزائري‬
‫نشير على أن المشرع الجزائري نص صراحة على أدوات التهيئة والتعمير في القانون‬
‫‪ 90/29‬المؤرخ في ‪ 01/12/1990‬المعدل والمتمم‪ ،‬والمتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬كما نص‬
‫على بص ورة أدق على ه ذه األدوات في المرس وم التنفي ذي ‪ 91/177‬والمرس وم ‪91/178‬‬
‫الم ؤرخين في ‪ ،28/05/1991‬من خالل أه داف ومحت وى وكيفي ات إع دادها وتحض يرها‬
‫ومميزات كل واحدة منها‪.‬‬
‫وتتمث ل أدوات التهيئ ة والتعم ير في المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ومخط ط ش غل‬
‫األراضي‪.‬‬
‫ولعل أهمية أدوات التهيئة والتعمير تهدف بالدرجة األولى إلى تنظيم المجال العمراني‬
‫للبلدية‪ ،‬أو تنظيم عملية البناء وفق ضوابط وقواعد قانونية‪.‬‬
‫أوال‪ :‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير* (‪)Plan d’occupation du sol‬‬
‫حس ب نص الم ادة ‪ 16‬من الق انون ‪ 90/29‬المتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير ف ان المخط ط‬
‫الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير ه و أداة للتخطي ط المج الي والتس يير الحض ري والفض اء‬
‫العم راني‪ ،‬يح دد التوجيه ات األساس ية للتهيئ ة والعمراني ة للبلدي ة أو البل ديات المعني ة آخ ذا‬
‫بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل‬
‫األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬أو بعبارة أخرى هو أداة الهدف منها الوصول الى موازنة ما بين قطاع البناء وقطاع‬
‫الفالحة وكذا الصناعة‪ ،‬وأيضا حماية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي‬
‫والتاريخي‪.‬‬
‫‪ -‬هو أداة ترسم من خاللها السياسة الوطنية للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ -‬هو مخطط إلزامي‪ ،‬يفرض على كل بلدية اعتماده‪ ،‬آخذا بعين االعتبار خصوصية كل‬
‫بلدية‪.‬‬
‫‪ -‬هو مخطط يتضمن الدراسة أو النظرة المستقبلية لتنظيم قطاع التعمير في البلدية( عملية‬
‫‪34‬‬
‫البناء‪ ،‬األراضي‪ ،‬المرافق المختلفة‪.)....‬‬

‫مصطلحات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫مخطط أو تخطيط‪ :‬حسب المادة ‪ 11‬من ق ت ت ت فانه يحدد على أنه إجراء من خالله‬
‫توضع المساحة والنشاط الحضري تحت سلطة قواعد قانونية للتعمير والتهيئة‪ ،‬فهو يعبر‬
‫عن إ ا ردة للتنظيم و التأطير والتوجيه للنشاط الحضري‪.‬‬
‫‪ -‬ت**وجيهي‪ :‬تع بر عن خاص ية المخط ط ال تي تمث ل الت دريجي للمخط ط مقارن ة ب أدوات‬
‫األخ رى للتعم ير‪ ،‬وبم وجب الم ادة ‪ 16‬فإن ه يعت بر أداة محلي ة وه و مرج ع لمخط ط ش غل‬
‫األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬تهيئة‪ *:‬يه دف إلى تنمي ة متناس قة لمجم وع اإلقليم ال ذي يش مل المخط ط الت وجيهي حسب‬
‫خصوصية وضرورة كل مساحة‪.‬‬
‫‪ -‬التعمير‪ :‬يهدف تنظيم النشاط الحضري والبناء وفق قواعد محددة في قانون العمران‪.‬‬

‫خصائص المخطط التوجيهي للتهيئة* والتعمير‬

‫من خالل الق انون ‪ 90/23‬والمرس وم التنفي ذي ‪ ،91/177‬يمكن اس تخالص الخص ائص‬
‫التالية‪ ،‬هي‪:‬‬
‫‪ -‬المخطط التوجيهي أداة ذات بعد مجالي ‪:‬‬
‫يحدد هذا المخطط توجيهات التهيئة العمرانية لبلدية واحدة أو مجموع البلديات‪ ،‬التي تجمع‬
‫بينها مصالح اقتصادية و اجتماعية‪.‬‬
‫‪ -‬الطابع التنبؤي واإل لزامي للمخطط التوجيهي للتهيئة* والتعمير‪:‬‬

‫‪- .Maouia Saidouni, élément d introduction a l’urbanisme, casbah édition, Alger 2000, P 143 34‬‬
‫من خالل الم اد ‪ 38‬من الق انون ‪ 90/29‬ف إن المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير يتحلى‬
‫بط ابع التنب ؤ والتق دير أو التخطي ط المس تقبلي‪ ،‬فه و يرس م السياس ة والتوجيه ات العمراني ة‬
‫المستقبلية‪.‬‬
‫‪ -‬الطابع القانوني و التقني للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير أداة تعم ير قانوني ة‪ ،‬فمن خالل ه يمكن مواجه ة الغ ير‬
‫بمجرد المصادقة عليه‪ ،‬ويصبح إلزاميا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى هو أداة تقنية إذ يحدد‬
‫القواعد المطبقة في المنطقة المتواجد فيها قطاعات التعمير‪.‬‬
‫‪ -‬الطابع المؤقت والشمولي للمخطط التوجيهي للتهيئة* والتعمير‪.‬‬
‫يظه ر الط ابع الم ؤقت من خالل إمكاني ة مراجع ة المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير‪،‬‬
‫حتى يتماشى مع مختلف المستجدات التي قد تطرأ على سياسة التخطيط في الدولة‪ ،‬أما من‬
‫حيث أن شمولي‪ ،‬كونه يشمل إقليم بلدية أو أكثر من ذلك‪.‬‬
‫أهداف المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫من خالل الق راءة المتمعن ة ألحك ام الق انون ‪ 90/29‬المتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير خاص ة‬
‫الم ادة ‪ 11‬من ه‪ ،‬المع دل بم وجب الق انون ‪ 04/05‬الم ؤرخ في ‪ ،14/08/2004‬ففي الم ادة‬
‫‪ 04‬منه‪ ،‬حدد المشرع مجموعة من األهداف نذكرها فيما يلي‪:‬‬
‫تحدي د التوجه ات األساس ية لتهيئ ة مج ال البلدي ة أو البل ديات المعني ة انطالق ا من‬ ‫‪-‬‬
‫التوجهات العامة التي تقدمها أدوات التهيئة اإلقليمية واعتمادا على مخططات التنمية‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد شروط عقالنية الستعمال المجال ويهدف إلى استغالل عقالني والمثالي للموارد‬
‫االقتصادية‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد آجال إنجاز مخططات شغل األراضي ومناطق التداخل مع النسيج العمراني‪.‬‬
‫‪ -‬يقسم المجال المعني إلى قطاعات معمرة‪ ،‬قطاعات قابلة للتعمير على المدى القريب أو‬
‫المتوسط‪ ،‬وقطاعات مستقبلية التعمير وأخرى قابلة للتعمير‪.‬‬
‫‪ -‬الحفاظ على البيئة‪ ،‬األوساط الطبيعية والتراث الثقافي والتاريخي‪.‬‬
‫‪ -‬الحفاظ على النشاط الفالحي‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد المناطق التي يتطلب حماية خاصة كالمواقع والمناظر والمحيطات الحساسة‪.‬‬
 ‫‪35‬‬
‫‪ -‬يحدد توقعات التعمير وقواعده‪.‬‬
‫كما نالحظ أن أهداف التخطيط التوجيهي للتهيئة والتعمير ال يقتصر على تحديد المناطق‬
‫ال تي يمكن تعميره ا حس ب م ا يقتض يه النس يج العم راني‪ ،‬ب ل يه دف أيض ا إلى تحدي د‬
‫المحميات‪.‬‬
‫تظه ر أهمي ة التخطي ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير في أن ه الوثيق ة المرجعي ة لك ل أعم ال‬
‫الت دخل في العق ار وبع د المص ادقة علي ه يعت بر ملزم ا لك ل المتواج دة في إقليم البلدي ة ح تى‬
‫للجهة المعدة له‪.‬‬
‫كما تظهر أهميته أيضا في تحديد االحتياجات العقارية كونه هو المقسم للعقارات‬
‫على ت راب البلدي ة‪ ،‬ل ذلك فإن ه يتطلب معرف ة األمالك العقاري ة‪ ،‬طبيعته ا وك ذا ط رق‬
‫استعمالها تفاديا للنمو العمراني العشوائي واالستغالل الالعقالني لألمالك العقارية للبلدية‬
‫أو مجموع ة من البل ديات من أج ل التوجي ه والتحكم في التنمي ة‪ ،‬وبه دف ص ياغة ص ورة‬
‫مجالية تسمح بتطبيق سياسة عامة على إقليمها‪.‬‬
‫إجراءات إعداد وتحضير* المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫حدد المرسوم‪ ‬التنفيذي رقم ‪ 91/177‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬المتضمن إجراءات‬
‫إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير ‪ 36،‬المعدل‪ ‬و المتمم بموجب المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 317-05‬المؤرخ في ‪ 10‬سبتمبر ‪ ،2005‬مجموعة من اإلجراءات والشكليات‬
‫إلعداد وتحضير هذا المخطط‪ ،‬و هي على النحو التالي‪:‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬إجراء مداولة من طرف المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية‬
‫البلدية‪:‬‬
‫‪    ‬يقوم المجلس الشعبي البلدي المهني بإقرار المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‬
‫بموجب مداولة‪ ،‬تتضمن النقاط التالية‪:‬‬
‫‪ -‬التوجيهات التي تحدد الصورة اإلجمالية للتهيئة أو مخطط التنمية بالنسبة إلى تراب‬

‫‪35‬‬
‫‪- CF. manuel 1: Les instruments et les actes d'aménagement et d'urbanisme en Algérie: synthèses des‬‬
‫‪textes en vigueur, wilaya d'Alger, agence URBANIS? juin 2002, p 4-5‬‬
‫‪ - 36‬المرسوم‪ ‬التنفيذي رقم ‪ 91/177‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬المحدد إلجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير والمصادقة‬
‫عليها ‪ ،‬ج ر ‪.26‬‬
 ‫البلدية المقصود‪.‬‬
‫‪ -‬القائمة المحتملة للتجهيزات ذات الفائدة العمومية‪.‬‬
‫المرحلة الثانية‪ :‬تبليغ المداولة‬
‫‪  ‬تبلّغ المداولة المصادق عليها من طرف أعضاء المجلس الشعبي إلى الوالي المختص‬
‫إقليميا للمصادقة عليها‪ ،‬ثم تنشر هذه المداولة لمدة شهر كامل بمقر المجلس الشعبي‬
‫المعني أو‪ ‬المجالس الشعبية البلدية المعنية‪.‬‬
‫المرحلة الثالثة‪ :‬إصدار قرار إداري يحدد من خالله محيط تدخل المخطط‬
‫‪  ‬تختلف الجهة المخولة لها صالحية إصدار هذا القرار باختالف الملف الكامل المتضمن‬
‫كل الوثائق بما فيها المخططات التقنية التي تبين توسع المخطط التوجيهي للتهيئة و‬
‫التعمير و ذلك حسب كل الحاالت التالية ‪:‬‬
‫‪ -1‬الوالي‪  :‬إذا كان التراب المعني تابعا لوالية واحدة‪.‬‬
‫‪ -2‬الوزير المكلف بالتعمير مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية إذا كان التراب المعني‬
‫تابعا لواليات مختلفة‪ :‬بموجب قرار وزاري مشترك إذا كان إنجاز المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة و التعمير يمس أقاليم عدة بلديات لواليات مختلفة‪.‬‬
‫إذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المراد إعداده يشمل تراب بلديتين أو عدة‬
‫بلديات‪ ،‬يمكن لرؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية إسناد مهمة إنجاز هذا المخطط إلى‬
‫مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات‪ ،‬و هذا ما أكده أيضا القانون المتعلق بالبلدية‪.‬‬
‫المرحلة الرابعة‪ :‬استشارة بعض المؤسسات والهيئات العمومية‪:‬‬
‫ألزم المشرع رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية أو المؤسسة‬
‫العمومية المشتركة بين البلديات بإبالغ‬
‫‪  ‬كي يتسنى للمؤسسات و الهيئات العمومية اإلطالع على القرار القاضي بإعداد المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة و التعمير من أجل المشاركة‪ ،‬يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي أو‬
‫رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية بإبالغ‬
 ‫‪  ‬كل من رؤساء الغرف التجارية‪ ،‬الغرفة الفالحية‪ ،‬رؤساء المنظمات المهنية‪ ،‬رؤساء‬
‫الجمعيات المحلية كتابيا بالقرار القاضي بإعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‪.‬‬
‫‪ ‬ولهؤالء المرسل إليهم أجل خمسة (‪ )15‬عشر يوما ابتداء من تاريخ استالمهم الرسالة‬
‫لإلفصاح عما إذا كانوا يريدون المشاركة في إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫وتعيين ممثليهم في حالة ثبوت إرادتهم هذه‪.‬‬
‫يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية عند انقضاء‬
‫مهلة خمسة (‪ )15‬عشر يوما بإصدار قرار يبين قائمة اإلدارات العمومية والهيئات‬
‫والمصالح العمومية أو الجمعيات التي طلبت استشارتها بشأن المخطط التوجيهي التهيئة‬
‫والتعمير‪.‬‬
‫ويستشار* وجوبا‪:‬‬
‫أ)‪ -‬بعنوان اإلدارات العمومية والمصالح التابعة للدولة المكلفة في الوالية‪:‬‬
‫‪ -‬التعمير‪،‬‬
‫‪ -‬الفالحة‪،‬‬
‫‪ -‬التنظيم االقتصادي‪،‬‬
‫‪ -‬الري‪،‬‬
‫‪ -‬األشغال العمومية‪،‬‬
‫‪ -‬المباني والمواقع األثرية‪،‬‬
‫‪ -‬البريد والمواصالت‪.‬‬
‫ب)‪ -‬بعنوان الهيئات والمصالح العمومية* المكلفة في المستوى المحلي‪:‬‬
‫‪ -‬توزيع الطاقة‪،‬‬
‫‪ -‬النقل‪،‬‬
‫‪ -‬توزيع الماء‪.‬‬
 ‫ينشر هذا القرار لمدة شهر بمقر المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية‬
‫المعنية‪ ،‬و يبلّغ لإلدارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و للجمعيات و المصالح‬
‫التابعة للدولة على المستوى المحلي و تمنح لها مهلة ‪ 60‬يوما إلبداء مالحظاتها و أرائها‬
‫حول مشروع هذا المخطط و ذلك بطريقة صحيحة و مكتوبة‪ ،‬و إذا لم تجب خالل هذه‬
‫عد رأيها بالموافقة‪.‬‬
‫المهلة ّ‬
‫المرحلة الخامسة‪ :‬عرض المخطط على االستقصاء العمومي( التحقيق العمومي)‬
‫يصدر رئيس‪ ‬المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية‬
‫قرارا إداريا‪ ،‬يعرض بموجبه مشروع المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير على الجمهور‬
‫للتحقيق العمومي‪ ،‬و ذلك ابتداء من انقضاء مهلة ‪ 60‬يوما المشار إليها أعاله‪ ،‬يتضمن هذا‬
‫القرار‪:‬‬
‫‪ -‬تحديد المكان أو األماكن التي يمكن فيها إجراء االستشارة‪،‬‬
‫‪ -‬تعيين المفوض المحقق أو المفوضين المحققين‪،‬‬
‫‪ -‬تعيين تاريخ انطالق مدة التحقيق و تاريخ انتهائه‪ ،‬مع اإلشارة إلى أن مدة التحقيق تقدر‬
‫بمدة ‪ 45‬يوما‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد كيفيات إجراء التحقيق العمومي‪.‬‬
‫‪     ‬ينشر القرار الذي يعرض المخطط على االستقصاء العمومي بمقر المجلس الشعبي‬
‫البلدي المعني أو المجالس الشعبية المعنية طوال مدة هذا التحقيق العمومي‪ ،‬و تبلغ نسخة‬
‫منه للوالي المختص إقليميا‪.‬‬
‫يمكن أن تدون المالحظات يوما بيوم حول المخطط في سجل خاص موقع ومرقم من‬
‫رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية المعنية‪ ،‬أو يعرب عنها مباشرة‬
‫أو ترسل كتابيا إلى المفوض المحقق أو المفوضين المحققين‪.‬‬
‫يقفل سجل االستقصاء العمومي بعد انقضاء مهلة ‪ 45‬يوما‪ ،‬بعد توقيعه من قبل المفوض‬
‫المحقق أو المفوضين المحققين ‪ ،‬حيث يقوم هذا األخير خالل مهلة ‪ 15‬يوما الموالية‬
 ‫بإعداد ملف كامل عن التحقيق و النتائج المتوصل إليها‪ ،‬و يحوله مباشرة إلى رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية‪.‬‬
‫المرحلة السادسة‪ :‬المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫‪    ‬يرسل المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير بعد تعديله عند االقتضاء مصحوبا بملف‬
‫كامل‪ ،‬سجل االستقصاء و محضر قفل االستقصاء و النتائج المتوصل إليها من قبل‬
‫المفوض المحقق و ذلك بعد المصادقة عليه بمداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني أو‬
‫المجالس الشعبية البلدية المعنية إلى الوالي المختص إقليميا الذي بدوره يجمع آراء المجلس‬
‫الشعبي الوالئي خالل مهلة ‪ 15‬يوما الموالية الستالمه الملف‪ ،‬و بعد هذه اآلجال يعرض‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير للمصادقة النهائية و ذلك حسب الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬بقرار من قبل الوالي بالنسبة للبلديات أو مجموعة من البلديات التي يقل عدد سكانها‬
‫عن ‪ 200.000‬ساكن‪.‬‬
‫‪ -‬بقرار وزاري مشترك بين الوزير المكلف بالتهيئة و التعمير و الوزير المكلف‬
‫بالجماعات المحلية بعد استشارة الوالي المعني أو الوالة المعنيين بالنسبة للبلديات أو‬
‫مجموعة من البلديات التي يقل عدد سكانها عن ‪ 200.000‬ساكن ويقل عن ‪500.000‬‬
‫ساكن‪.‬‬
‫‪ -‬بمرسوم تنفيذي يصدر بعد استشارة الوالي المعني‪ ،‬أو الوالة المعنيين و بناء على‬
‫تقرير من الوزير المكلف بالتعمير بالنسبة للبلديات التي يفوق عدد سكانها ‪500.000‬‬
‫ساكن فأكثر‪.‬‬
‫‪  ‬و بعد المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير يتم تبليغه إلى كل من‪:‬‬
‫‪ -‬الوزير المكلف بالتعمير‪.‬‬
‫‪ -‬الوزير المكلف بالجماعات المحلية‪.‬‬
‫‪ -‬مختلف المصالح الوزارية المعنية‪.‬‬
‫‪ -‬مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية‪.‬‬
 ‫‪ -‬الغرف التجارية‪.‬‬
‫‪ -‬الغرف الفالحية‪.‬‬

‫المرحلة السابعة‪ :‬وضع المخطط تحت تصرف الجمهور‬

‫يأخذ المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير الصفة الرسمية مباشرة بعد المصادقة عليه‪،‬‬
‫وال يمكن مراجعت ه حس ب نص الم ادة ‪ 28‬من الق انون ‪ 90/29‬إال إذا ك انت القطاع ات‬
‫المزم ع تعميره ا في طري ق اإلش باع أو إذا ك ان تطور األوض اع أو المحي ط أصبحت معه‬
‫مش اريع التهيئ ة للبلدي ة أو البني ة الحض رية ال تس تجيب أساس ا لأله داف المعين ة له ا‪ ،‬وتتم‬
‫عملي ة المص ادقة على التع ديالت والمراجع ات بنفس األش كال المنص وص عليه ا للمص ادقة‬
‫على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة* والتعمير‬
‫تطرقت المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي ‪ 91/177‬إلى محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫والتعمير‪ ،‬حيث يتضمن على‪:‬‬
‫أوال‪ :‬الوثائق المكتوبة*‬
‫تقرير توجيهي ( ‪ )Rapport d’orientation‬يقدم فيه ما يأتي‪:‬‬ ‫‪-1‬‬
‫أ)‪ -‬تحلي ل الوض ع الق ائم واالحتم االت الرئيس ية للتنمي ة ب النظر إلى التط ور االقتص ادي‬
‫وال ديمغرافي والثق افي لل تراب المع ني‪ ،‬قس م التهيئ ة المق ترح ب النظر للتوجيه ات في مج ال‬
‫التهيئة العمرانية وحماية الساحل والحد من األخطار الطبيعية والتكنولوجية‪.37‬‬
‫ب)‪ -‬تق نين يح دد القواع د المطبق ة بالنس بة إلى ك ل منطق ة مش مولة في القطاع ات المعم رة‬
‫والمبرمجة للتعمير وقطاعات التعمير المستقبلية‪.‬‬
‫‪ ...‬يعت بر التقري ر الت وجيهي بمثاب ة ب اب تمهي دي يس هل معرف ة حال ة البلدي ة أو البل ديات‬
‫المعني ة‪ ،‬حيث يش خص نم ط التهيئ ة وف ق التوجيه ات الوطني ة والجهوي ة للتهيئ ة العمراني ة‪،‬‬

‫‪ - 37‬المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي ‪ 05/317‬المؤرخ في ‪ ( 10/09/2005‬ج ر ‪ )62‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪ 91/177‬المؤرخ في‬
‫‪.28/05/1991‬‬
‫كما يعتبر أيضا دليل و وثيقة تكاملية مع الئحة التنظيم محددا فيها القواعد القانونية لكل‬
‫‪38‬‬
‫منطقة‪.‬‬
‫‪ -2‬الئحة التنظيم‪ :‬تحدد القواعد المطبقة بالنسبة إلى كل منطقة مش مولة‪ ،‬ومن خالل ه ذا يجب‬
‫أن تحدد ما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬وجهة التخصيص الغالبة لألراضي‪ ،‬ونوع األعمال التي يمكن حظرها عند االقتضاء أو‬
‫إخضاعها لشروط خاصة‪.‬‬
‫‪ -‬الكثافة العامة الناتجة عن معامل شغل األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬االرتفاقات المطلوب اإلبقاء عليها أو تعديلها أو إنشاؤها‪.‬‬
‫‪ -‬المس احات ال تي تت دخل فيه ا مخطط ات ش غل األراض ي م ع الح دود المرجعي ة المرتبط ة‬
‫بها‪ ،‬وذالك بإبراز مناطق تدخل األنسجة العمرانية القائمة‪ ،‬ومساحات المناطق المطلوب‬
‫حمايته ا‪ ،‬م ع تحدي د مواق ع التجه يزات الك برى والمنش ات األساس ية‪ ،‬والخ دمات واألعم ال‬
‫ونوعها‪.‬‬
‫‪ -‬يح دد ش روط البن اء الخاص ة داخ ل بعض أج زاء ال تراب الوط ني‪ ،‬كم ا هي واردة في‬
‫الفصل الرابع المعدل والمتمم من القانون ‪.90/29‬‬
‫‪ -‬القسم األول‪ :‬الساحل‪.‬‬
‫‪ -‬القسم الثاني‪ :‬األقاليم ذات الميزة الطبيعية و الثقافية البارزة‪.‬‬
‫‪ -‬القسم الثالث‪ :‬األراضي الفالحية ذات المردود الفالحي العالي أو الجيد‪..‬‬
‫ثانيا‪ :‬الوثائق البيانية‪ 39:‬تشمل هذه الوثائق على المخططات اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬مخط ط الواق ع الق ائم‪ :‬يظه ر المخط ط اإلط ار المش يد حالي ا و أهم الط رق والش بكات‬
‫المختلفة‪.‬‬

‫‪38‬‬
‫‪ -‬باي يزيد عربي‪ ،‬إستراتجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير الجزائري‪ ،‬أطروحة دكتوراه العلوم في الحقوق‪ ،‬تخصص‪ :‬قانون‬
‫عقاري‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬الجزائر‪ 2015 ،،‬ص ‪.8‬‬
‫‪ - 39‬المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي ‪ ، 91/177‬مرجع سبق ذكره‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط التهيئة‪ :‬يبرز فيه حدود القطاعات المعمرة والقطاعات القابلة للتعمير وقطاعات‬
‫التعمير المستقبلي والقطاع غير قابل للتعمير‪.‬‬
‫‪ -‬بعض أجزاء األرض‪ :‬الساحل‪ ،‬األراضي الفالحية ذات المردود العالي‪ ،‬األراضي ذات‬
‫الصبغة الطبيعية والثقافية البارزة‪.‬‬
‫‪ -‬مساحات تدخل مخططات شغل األرضي‪.‬‬
‫‪ -‬مخططات االرتفاقات الواجب اإلبقاء عليها أو تعديلها أو إنشائها ‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط تجهيز‪ :‬يظهر فيه خطوط مرور الطرق‪ ،‬وأهم سبل إيصال ماء الشرب وماء‬
‫التطهير وتحديد مواقع التجهيزات الجماعية ومنشآت المنفعة العمومية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬مخطط شغل األراضي (‪)Plan d’occupation du sol‬‬
‫يع رف مخط**ط ش**غل األراضي على أن ه ذل ك المخط ط ال ذي يح دد في إط ار توجيه ات‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير حقوق استخدام األراضي‪.40‬‬
‫من خالل هذا التعريف فإن مخطط شغل األراضي هو أداة من أدوات التعمير يغطي‬
‫في غالب األحيان تراب بلدية كاملة‪.‬‬
‫أهداف مخطط شغل األراضي‬
‫نص الق انون ‪ 90/29‬المتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير المع دل والمتمم في الم ادة ‪ 31‬ص راحة‬
‫على أهداف مخطط شغل األراضي‪ ،‬وهي على النحو اآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬يح دد الش كل الحض ري لك ل منطق ة من جه ة‪ ،‬وحق وق البن اء على األراض ي من جه ة‬
‫أخرى‪ ،‬من خالل نوعية المباني المرخص بها‪ ،‬وحجمها ووجهتها‪ ،‬وحقوق البناء المرتبطة‬
‫بملكية األرض‪ ،‬واالرتفاقات المقررة لها‪ ،‬وكذا النشاطات المسموح بها‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد األحياء أو الشوارع أو النصب التذكارية أو المواقع أو المناطق الواجب حمايتها‬
‫وتجديدها أو إصالحها‪،‬‬

‫‪ - 40‬المادة ‪ 31‬من القانون ‪ 90/29‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪.‬‬

‫‪ -‬تعيين الكمية القصوى أو الدنيا المسموح بها في البناء المعبر عنها بالمتر المربع من‬
‫األرضية المبنية خارج البناء أو ب المتر المكعب من األحجام‪ ،‬أو أنماط البنايات المسموح‬
‫بها واستعماالتها‪.‬‬
‫‪ -‬بيان موقع المباني بالنسبة إلى الطرق العمومية وما يتصل بها‪ ،‬وموقع المباني بالنسبة‬
‫إلى الحدود الفاصلة‪.‬‬
‫‪ -‬يضبط المظهر الخارجي للبنايات‪.‬‬
‫‪ -‬تحدي د المس احات العمومي ة والمس احات الخض راء والمواق ع المخصص ة للمنش آت‬
‫العمومي ة والمنش آت ذات المص لحة العام ة وك ذا تخطيط ات ومي ا زت ط رق الم رور‪،‬‬
‫تحديد االرتفاقات‪،‬‬
‫‪ -‬بيان خصائص القطع األرضية‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد ارتفاع المباني أو المظهر الخارجي‪.‬‬
‫‪ -‬بيان موقف السيارات أو المساحات الفارغة او المغارس‪.‬‬
‫‪ -‬يحدد مواقع األراضي الفالحية الواجب وقايتها وحمايتها‪،‬‬
‫‪ -‬تحدي د ن وع المنش آت والتجه يزات العمومي ة وموقعه ا وتحدي د الط رق أو الش بكات‬
‫المختلفة التي تتحملها الدولة‪ ،‬كما هو محدد في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬وكذلك‬
‫آجال إنجازها‪.‬‬
‫أضاف القانون ‪ 04/05‬بعض األهداف األخرى التي البد أن يسعى إلى تحقيقها من‬
‫خالل إع داد مخط ط ش غل األراض ي‪ ،‬كتحدي د األراض ي المعرض ة لألخط ار الناتج ة عن‬
‫الك وارث الطبيعي ة‪ ،‬أو تل ك المعرض ة لالن زالق وال تي تخض ع إلج راءات تحدي د أو من ع‬
‫البناء‪.41‬‬

‫‪ - 41‬أنظر المادة‪ 04‬من القانون ‪ 04/05‬المؤرخ في ‪ 14‬أوت ‪ ، 2004‬المعدل و المتمم للقانون ‪ 90/29‬المتعلق بالتهيئة‬
‫و التعمير‪.‬‬
‫ولع ل ك ل ه ذه التوجيه ات تك ون في إط ار اح ترام القواع د ال تي تض منها المخط ط‬
‫‪42‬‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير ‪ 90/29‬المعدل والمتمم‪.‬‬
‫تشكيل مخطط شغل األراضي‪ :‬يتشكل مخطط شغل األراضي من‪:‬‬
‫أوال‪ :‬الئحة تنظيم‪:‬‬
‫وتتضمن ما يلي‪:.‬‬
‫‪ -‬م ذكرة تق ديم يثبت فيه ا تالؤم أحك ام مخط ط ش غل األ ا رض ي م ع أحك ام المخط ط‬
‫الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير وك ذلك البرن امج المعتم د للبلدي ة أو البل ديات المعني ة تبع ا آلف اق‬
‫تنميتها ‪.432‬‬
‫‪ -‬تتضمن القواعد التي تحدد لكل منطقة متجانسة مع مراعاة األحكام الخاصة المطبقة‬
‫على بعض أج زاء من ال تراب الوط ني والمتمثل ة في الس احل‪ ،‬ويض م كاف ة الج زر‬
‫والجزي رات‪ ،‬وك ذا ش ريطا من األرض عرض ه األدنى ‪ 800‬م تر على ط ول البح ر وال ذي‬
‫يشمل‪:‬‬
‫‪ -‬كاف ة األراض ي ومنح درات التالل والجب ال المرئي ة من البح ر وال تي ال تك ون مفص ولة‬
‫من الشاطئ بسهل ساحلي‪.‬‬
‫‪ -‬السهول الساحلية التي يقل عرضها عن ثالثة كيلومترات‪.‬‬
‫‪ -‬كامل الغابات التي يوجد جزء منها بالساحل ‪.‬‬
‫‪ -‬كامل المناطق الرطبة وشواطئها على عرض ‪ 300‬متر بمجرد ما يكون جزء من هذه‬
‫‪44‬‬
‫المناطق على الساحل‪.‬‬
‫األقاليم ال*تي تت*وفر على مم*يزات طبيعي*ة ثقافي*ة ب*ارزة ‪ :‬تح دد وتص نف األق اليم ال تي‬ ‫‪-1‬‬
‫تتوفر إما على مجموعة من المميزات الطبيعية الخالبة والتاريخية وإ ما على مميزات‬
‫ناجمة عن موقعه ا الجغ رافي والمن اخي والجيول وجي مث ل المي اه المعدني ة أو‬
‫اإلس تحمامية‪ ،‬تض بط مج ال اس تخدام األراض ي وتس ييرها خاص ة فيم ا يتعل ق بالبن اء‬
‫والموقع والتجهيز (‪.‬‬

‫‪ - 42‬أنظر سماعين شامة‪ :‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2003 ،‬ص ‪.176‬‬
‫‪ - 43‬المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 318 /05‬المؤرخ في ‪ 10/09/2005‬المتعلق بتحديد إجراءات إعداد مخططات شغل األراضي‬
‫والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪.‬‬
‫‪ - 44‬المادة ‪ 32‬من القانون ‪ ، 90/29‬المرجع السابق ذكره‪.‬‬
‫الجيد‪ :45‬تنحصر حقوق البناء في‬
‫‪ -2‬األراضي الفالحية ذات المردود الفالحي العالي أو ّ‬
‫هذه األراضي كما يحددها التشريع الجاري العمل به في البناءات الضرورية الحيوية أو‬
‫االس تغالل الفالحي والبن اءات ذات المنفع ة العمومي ة ويجب عليه ا في جمي ع األح وال أن‬
‫تن درج في مخط ط ش غل األراض ي‪ ،‬ويكمن في حال ة غي اب مخط ط ش غل األراض ي‬
‫المصادق عليه وذلك بعد استشارة الوزارة المكلفة بالفالحة الترخيص ب ــ‪:‬‬
‫‪ -‬البنايات والمنشآت الالزمة للري واالستغالل الفالحي‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات والمنشآت ذات المصلحة الوطنية أو الالزمة للتجهي ا زت الجماعية‪.‬‬
‫‪ -‬التعديالت في البنايات الموجودة‪.‬‬
‫كما تتضمن الئحة التنظيم مساحة أرضية مع ما يتصل بها من بناء خام تساوي مجموع‬
‫مساحات أرضية كل مستوى من مستويات البناء منقوصا منها‪:‬‬
‫‪ -‬مساحات أرضية مع ما يتصل بها من تخشيبات السقف وأدوار ما تحت األرض غير‬
‫القابلة للتهيئة السكنية أو ألنشطة ذات طابع مهني أو حرفي أو صناعي أو تجاري‪.‬‬
‫‪ -‬مساحات أرضية مع ما يتصل بها من سقوف وسطوح وشرفات ومقصورات وكذلك‬
‫المساحات غير المغلقة الواقعة في الطابق األرضي‪.‬‬
‫‪ -‬مساحات أرضية مع ما يتصل بها من مبان مهيأة لتستعمل مواقف للسيارات‪.‬‬
‫‪ -‬مس احات أرض ية م ع م ا يتص ل به ا من مب ان مخصص ة لخ زن المحاص يل أو إلي واء‬
‫الحيوانات أو العتاد ألفالحي وكذلك مساحات المسقوفات البالستيكية لإلنتاج الزراعي‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫كما يبين التقنين شروط األراضي المرتبطة بـ ـ ‪:‬‬
‫‪ -‬المنافذ والطرق‪ ،‬وصول الشبكات إليها‪.‬‬
‫‪ -‬خصائص القطع األرضية‪.‬‬
‫‪ -‬موقع المباني بالنسبة إلى الطرق العمومية وما يتصل بها‪.‬‬
‫‪ -‬موقع المباني بالنسبة إلى الحدود الفاصلة‪.‬‬

‫‪ - 45‬المادة ‪ 48‬من القانون ‪90/29‬‬

‫‪ - 46‬المرسوم التنفيذي ‪ 91/175‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي‪ ، 1991‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء‪ ( ،‬ج ر ‪.)51‬‬
‫‪-‬موق ع المب اني بعض ها من بعض على ملكي ة واح دة الم ادة ‪ 21‬من المرس وم التنفي ذي‬
‫‪91/175‬‬
‫‪ -‬ارتفاع المباني‪.‬‬
‫‪ -‬المظهر الخارجي‪.‬‬
‫‪ -‬موقف السيارات‪.‬‬
‫‪ -‬المساحات الفارغة والمغارس‪.‬‬
‫كم ا يبن ه ذه الالئح ة ن وع المنش آت والتجه يزات العمومي ة ومواقعه ا وتج دد الط رق‬
‫والش بكات المختلف ة ال تي تتحمله ا الدول ة‪ ،‬كم ا ه و مح دد في المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة‬
‫والتعمير والتي تتحملها الجماعات المحلية وكذلك آجال انجازها‪.‬‬

‫‪47‬‬
‫ثانيا‪ :‬مجموعة من الوثائق البيانية‬
‫و تتكون من‪:‬‬
‫أ ‪ -‬مخطط بيان الموقع (بمقياس‪ 2000/1‬أو ‪) 5000/1‬‬
‫ب‪ -‬مخطط طوبوغرافي (بمقياس ‪ 5000/1‬أو ‪)1000/1‬‬
‫ج‪ -‬خارط ة ( بمقي اس‪ 500/1‬أو ‪ ) 1000/1‬تح دد وت بين األراض ي المعرض ة لألخط ار‬
‫الطبيعي ة والتكنولوجي ة مص حوبة بالتق ارير التقني ة المتص لة ب ذلك وك ذا األخط ار الك برى‬
‫المبينة في المخطط العام للوقاية‪.‬‬
‫المشيد حاليا وكذلك‬
‫ّ‬ ‫د‪ -‬مخطط الواقع القائم بمقياس ( ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬يبرز اإلطار‬
‫الطرق والشبكات المختلفة واالرتفاقات الموجودة‪،‬‬
‫ه‪ -‬مخطط تهيئة عامة بمقياس( ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬يحدد ما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬المناطق القانونية المتجانسة‪.‬‬
‫‪ -‬موقع إقامة التجهيزات والمنشآت ذات المصلحة العامة والمنفعة العمومية‪.‬‬
‫‪ -‬خط مرور الطرق والشبكات المختلفة ما إبراز ما تتحمله الدولة منها كما هو محدد في‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وما تتحمله الجماعات المحلية‪.‬‬
‫‪ -‬المساحات الواجب الحفاظ عليها نظرا لخصوصيتها‪.‬‬

‫‪ - 47‬المادة ‪ 18‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 91/178‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل األراضي والمصادق عليها‬
‫ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪ ( ،‬ج ر ‪. )26‬‬
‫‪ -‬مخط ط ال تركيب العم ومي ( بمقي اس ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬يتض منه على الخص وص‬
‫يجس د‬
‫عناصر الئحة التنظيم كما عي محددة في البند(‪ )1‬من هذه المادة مسحوبة باستحوار ّ‬
‫األش كال التعميري ة والمعماري ة المنش ودة بالنس بة إلى القط اع المقص ود أو القطاع ات‬
‫المقصودة‪.‬‬
‫‪ -‬وباستثناء مخطط بيان الموقع‪ ،‬فإن جميع المخططات المذكورة في البند (‪ )2‬تعد وجوبا‬
‫بمقياس ‪ ،500/1‬إذا كان مخطط شغل األراضي يعني القطاعات الحضرية‪.‬‬
‫إعداد مخطط شغل األراضي‬
‫تض منت الم واد من ‪ 02‬إلى ‪ 17‬من المرس وم التنفي ذي‪ 91/178‬أهم إج راءات إع داد‬
‫وتحضير مخطط شغل األراضي‪ ،‬وهي على النحو األتي‪:‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬مداولة المجلس الشعبي البلدي‬
‫يق رر إع داد مخط ط ش غل األراض ي عن طري ق مداول ة من المجلس الش عبي البل دي‬
‫المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية هذه المداولة‪ ،‬تتضمن ‪:‬‬
‫‪ -‬تذكيرا بالحدود المرجعية لمخطط شغل األراضي الواجب إعداده وفقا لما حدده المخط ط‬
‫التوجيهي للتهيئة و التعمير المتعلق به‪.‬‬
‫‪ -‬بي ان ي بين كيفي ات مش اركة اإلدارات العمومي ة أو الهيئ ات أو المص الح العمومي ة‬
‫والجمعيات في إعداد مخطط شغل األراضي‪.‬‬
‫المرحلة الثانية‪ :‬تبليغ المداولة‬
‫يتم تبلي غ مداول ة المجلس الش عبي البل دي إلى ال والي المختص إقليمي ا‪ ،‬ويتم نش رها بمقر‬
‫البلدية المعنية أو البلديات المعنية لمدة شهر‪.‬‬
‫المرحلة الثالثة‪ :‬إصدار قرار إداري يحدد من خالله محيط تدخل المخطط‪      ‬‬
‫يص در الق رار ال ذي يرس م ح دود المحي ط ال ذي يت دخل في ه مخط ط ش غل األراض ي‪،‬‬
‫اس تنادا إلى مل ف يتك ون من م ذكرة تق ديم‪ ،‬ومن المخط ط ال ذي يع د على مقي اس المخط ط‬
‫الت وجيهي للتهيئ ة ولتعم ير ويعين ح دود ال تراب المطل وب ال ذي يش مل مخط ط ش غل‬
‫األراضي‪ ،‬والمداولة المتعلقة به حسب الحالة‪:‬‬
 ‫‪ -‬الوالي إذا كان التراب المعني تابعا لوالية واحدة‪.‬‬
‫‪ -‬الوزير المكلف بالتعمير مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية إذا كان التراب المعني‬
‫تابعا لواليات مختلفة‪.‬‬
‫‪ -‬أما إذا كان مخطط شغل األراضي يشمل تراب بلديتين أو عدة بلديات‪ ،‬يمكن لرؤساء‬
‫البلدي ة المعني ة إس ناد مهم ة إع داد مخط ط ش غل األراض ي إلى مؤسس ة عمومي ة م ا بين‬
‫البلديات‪.‬‬
‫المرحلة الرابعة‪ :‬جمع اآلراء والتشاور مع الهيئات والمصالح واإلدارات العمومية*‬
‫ولعل الهدف من ذلك هو اطالعهم بإعداد مخطط شغل األراضي‪ ،‬ولهم مهلة خمسة عشر‬
‫(‪ )15‬يوم ا من ي وم اس تالمهم المق رر‪ ،‬إلعط اء رأيهم إذا ك انوا يري دون أن يش اركوا في‬
‫إعداد هذا المخطط‪.‬‬
‫وفي حالة انقضاء المهلة‪ ،‬يقوم رئيس البلدية بإصدار قرار يعين قائمة اإلدارات العمومية‬
‫أو الهيئات ولمصالح العمومية أو الجمعيات التي طلبت استشارتهم بشأن مشروع مخطط‬
‫شغل األراضي يستشار وجوبا‪:‬‬
‫أ)‪ -‬بعنوان اإلدارات العمومية والمصالح التابعة للدولة المكلفة في مستوى الوالية‪:‬‬
‫مص الح التعم ير‪ ،‬الفالح ة‪ ،‬التنظيم االقتص ادي‪ ،‬ال ري النق ل‪ ،‬األش غال العمومي ة‪ ،‬المب اني‬
‫والمواقع األثرية والطبيعية‪ ،‬البريد والمواصالت‪.‬‬
‫‪-‬التهيئ ة العمراني ة‪ ،‬ه ذه المص الح األخ رى اس تحدثها المرس وم ‪ 05/318‬المع دل والمتمم‬
‫‪48‬‬
‫للمرسوم ‪.91/178‬‬
‫ب)‪ -‬بعنوان الهيئات والمصالح العمومية المكلفة في مستوى المحلي‪:‬‬
‫توزيع* الطاقة‪ ،‬النقل‪ ،‬توزيع الماء‪.‬‬

‫‪ - 48‬المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي ‪ 5/318‬المؤرخ في ‪ ،10/12/2005‬المرجع السابق ذكره‪.‬‬

‫ينشر هذا القرار لمدة شهر بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية‬
‫البلدي ة‪ ،‬ويبلّ غ لإلدارات العمومي ة والهيئ ات والمص الح العمومي ة‪ ،‬وللجمعي ات والمص الح‬
‫التابعة للدولة المعنية‪.‬‬
‫المرحلة الخامسة‪ :‬تبليغ مشروع مخطط شغل األراضي‬
‫يبلّغ مخطط شغل األراضي المصادق عليه بمداولة المجلس الشعبي البلدي أو المجالس‬
‫الش عبية البلدي ة لإلدارات العمومي ة والهيئ ات والمص الح العمومي ة والجمعي ات والمص الح‬
‫المعنية التابعة للدولة‪ ،‬وتمهل (‪ )60‬يوما إلبداء آرائها أو مالحظاتها‪ ،‬وإ ذا لم نجب في ه ذا‬
‫عد رأيها موافقا‪.‬‬
‫األجل ّ‬
‫المرحلة السادسة‪ :‬مرحلة االستقصاء أو التحقيق العمومي‬
‫يخضع مخطط شغل األراضي للتهيئة والتعمير المصادق عليه لالستقصاء العمومي م دة‬
‫س تين (‪ )60‬يوم ا‪ ،‬ويص در رئيس المجلس الش عبي البل دي المع ني أو رؤس اء المج الس‬
‫الشعبية البلدية المعنية قرارا بهذا الصدد‪ ،‬ينشر بمقر المجلس الشعبي البلدي أو المجالس‬
‫الشعبية البلدية المهنية طوال مدة االستقصاء‪ ،‬وتبلّغ نسخة منه إلى الوالي المختص إقليمي ا‪،‬‬
‫ويشترط في هذا القرار أن‪:‬‬
‫يحدد المكان أو األماكن التي يمكن استشارة مخطط شغل األراضي‪.‬‬
‫‪ّ -‬‬
‫المفوضين المحققين‪،‬‬
‫المفوض المحقق أو ّ‬‫‪ -‬يعين ّ‬
‫يبين تاريخ انطالق مدة التحقيق وتاريخ انتهائها‪،‬‬
‫‪ّ -‬‬
‫‪ -‬يحدد كيفيات إجراء التحقيق العمومي‪.‬‬
‫يقف ل س جل االستقص اء العم ومي عن د انته اء الم دة القانوني ة‪ ،‬ويوقع ه المحق ق المف وض أو‬
‫المحققين المفوضين‪ ،‬كما يقوم هذا األخير خالل خمسة عشر (‪ )15‬الموالية بإعداد محضر‬
‫قف ل االستقص اء ويرس لونه إلى المجلس الش عبي البل دي المع ني أو المجالس الش عبية البلدي ة‬
‫المهنية مصحوبا بالملف الكامل لالستقصاء مع استنتاجاته‪.‬‬
‫المرحلة السابعة‪ :‬المصادقة على مخطط شغل األراضي‬
‫يرس ل مخط ط ش غل األراض ي بع د تعديل ه عن د االقتض اء مص حوبا بس جل االستقص اء‬
‫وبمحضر قفله والنتائج التي يستخلصها المفوض المحقق إلى الوالي المختص إقليميا إلبداء‬
‫رأيه ومالحظاته خالل ثالثين(‪ )30‬يوما ابتداء من تاريخ استالم الملف‪ ،‬يصادق المجلس‬
‫الشعبي البلدي بمداولة على مخطط شغل األراضي المعدل عند االقتضاء ‪ ،4‬ألخذ نتائج‬
‫االستقصاء العمومي وبعد أخذ أ ري الوالي بعين االعتبار ‪.‬‬
‫وإ ذا انتهت الم دة الممنوح ة لل والي ولم يب د رأي ه‪ ،‬ع ّد رأي ه موافق ا‪ ،‬وفي ه ذه الحال ة يبلّ غ‬
‫المخطط على الخصوص إلى‪:‬‬
‫‪ -‬الوالي المختص أو الوالة المختصين إقليميا‪.‬‬
‫‪ -‬المصالح التابعة للدولة المكلفة بالتعمير على مستوي الوالية ‪.‬‬
‫‪ -‬الغرف التجارية‪.‬‬
‫‪ -‬الغرف الفالحية ‪.‬‬
‫المرحلة الثامنة‪ :‬وضع مخطط شغل األراضي تحت تصرف الجمهور‬
‫بع د المص ادقة على مخط ط ش غل األراض ي وتبليغ ه للهيئ ات المعني ة‪ ،‬يوض ع تحت‬
‫تص رف الجمه ور عن طري ق ق رار يص دره رئيس المجلس الش عبي البل دي‪ ،‬ي بين في ه م ا‬
‫يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تاريخ بدء عملية وضع تحت التصرف‪.‬‬
‫‪ -‬المكان واألماكن التي يمكن استشارة الوثائق فيها‪.‬‬
‫‪ -‬قائمة الوثائق الكتابية والبيانية التي يتكون الملف منها‪.‬‬

‫مراجعة مخطط شغل األراضي‪:‬‬

‫طبق ا لنص الم ادة ‪ 37‬من الق انون ‪ 90/29‬المتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ال يمكن مراجعة‬
‫مخط ط ش غل األراض ي إال بم وجب مداول ة المجلس الش عبي البل دي وع د استش ارة ال والي‬
‫المختص إقليميا أو الوالة المختصين إقليميا‪ ،‬وبتوافر الشروط التالية‪:‬‬
‫‪ -‬إذا لم ينجز في األجل المقرر إلتمامه سوى ثلث حجم البناء المسموح به من المشروع‬
‫الحضري أو البنايات المتوقعة في التقدير األولي‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان اإلطار المبني موجود في حالة خراب أو في حالة من القدم تدعو إلي تجديده‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان اإلطار المبني قد تعرض لتدهورات ناتجة عن ظواهر طبيعية‪.‬‬
‫‪ -‬إذا طلب ذل ك وبع د م رور خمس س نوات من الص ادقة علي ه من أغلبي ة مالك البن اءات‬
‫والبالغ على األقل نصف العدد والتي يحددها مخطط شغل األراضي الساري المفعول‪.‬‬
‫‪ -‬إذا اس تدعت الحاج ة في إنش اء مش روع ذي مص لحة وطني ة يص ادق علي م ا رجع ة‬
‫المخطط في نفس الظروف واألشكال المنصوص عليها إلعداد مخطط شغل األراضي‪.‬‬

‫الموضوع السابع‪ :‬عقود وشهادات التعمير طبقا للمرسوم التنفيذي ( ‪)15/19‬‬

‫أوال‪ :‬شهادة التعمير‬
‫تعريفها‪ :‬شهادة التعمير هي الوثيقة التي تسلم بناء على طلب من كل شخص‬
‫مع ني ‪ ،‬تعين حقوق ه في البن اء واالرتفاق ات من جمي ع األش كال ال تي تخض ع له ا‬
‫القطعة األرضية المعنية‪.‬‬
‫وزيادة على ذلك‪ ،‬يمكن كل شخص معني بنفس حقوق البناء الخاصة بالقطعة األرضية‬
‫المعنية أن يحصل على " بطاقة معلومات " الستعمالها ‪ ،‬على سبيل اإلشارة ‪ ،‬لكل‬
‫غرض مناسب ‪ ،‬وال يمكنها بأي حال من األحول أن تحل محل شهادة التعمير ‪.‬‬
‫طلب ش**هادة التعم**ير‪ :‬يع ّد طلب ش هادة التعم ير من ط رف المال ك أو من ط رف موكل ه أو‬
‫أي شخص معني‪ ،‬ويجب أن يتضمن البيانات اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬طلبا خطيا ممضيا من طرف صاحب الطلب ‪،‬‬
‫‪ -‬اسم مالك األرض‪،‬‬
‫‪ -‬تصميما حول الوضعية‪ ،‬يسمح بتحديد القطعة األرضية‪،‬‬
‫‪ -‬تصميما يوضح حدود القطعة األرضية المتواجدة في حدود المحيط العمراني‪.‬‬
‫يتضمن طلب " بطاقة المعلومات " نفس البيانات ماعدا هوية المالك ‪،‬‬
‫ويودع طلب شهادة التعمير أو بطاقة المعلومات والوثائق المرفقة به في نسختين (‬
‫‪ )2‬بمق ر اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي اﻟﻤﺨتص إقليمي ا مقاب ل وص ل إي داع يس لم في الي وم‬
‫ذاته‪ ،‬ثم ي درس الطلب من ط رف مص الح التعم ير للبلدي ة اعتم ادا على أحك ام أداة التعم ير‬
‫المعمول بها ‪.‬‬
‫يمكن مص الح التعم ير الخاص ة بالبلدي ة االس تعانة عن د الحاج ة بالمس اعدة التقني ة لمص الح‬
‫الدول ة المكلف ة ب العمران على مس توى القس م الف رعي لل دائرة المعني ة أو أي مص لحة تقني ة‬
‫تراها ضرورية ‪.‬‬
‫تس لم ش هادة التعم ير وبطاق ة المعلوم ات من ط رف رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي‬
‫المعني‪ ،‬ثم تبلغ خالل الخمسة عشر (‪ )15‬يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ‪.‬‬
‫بيانات شهادة التعمير‪ :‬يجب أن تبين شهادة التعمير أو بطاقة المعلومات ما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬مواصفات التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة األرضية‪،‬‬
‫‪ -‬االرتفاقات المدخلة على القطعة األرضية والمواصفات التقنية الخاصة األخرى‪.‬‬
‫‪ -‬خدمة القطعة األرضية بشبكات من الهياكل القاعدية العمومية الموجودة أو المبرمجة‪.‬‬
‫‪ -‬األخط ار الطبيعي ة ال تي يمكن أن ت ؤثر على الموق ع المع ني‪ ،‬أو أن تنقص من‬
‫قابلية القطعة األرضية إلنجاز المشروع عليها أو تمنع ذلك‪ ،‬ال سيما‪:‬‬
‫‪ -‬ظهور صدوع زلزالية نشطة على السطح‪،‬‬
‫‪ -‬تحركات القطعة األرضية) انزالق‪ ،‬انهيار‪ ،‬انسياب الوحل‪،)..‬‬
‫‪ -‬القطع األرضية المعرضة للفيضانات ‪،‬‬
‫‪ -‬األخطار التكنولوجية الناجمة عن نشاط المؤسسات الصناعية الخطيرة وقنوات‬
‫نقل المنتجات البترولية والغازية وخطوط نقل الطاقة ‪.‬‬
‫ص**الحية ش**هادة التعم**ير‪ :‬ترتب ط ص الحية ش هادة التعم ير بص الحية مخط ط ش غل‬
‫األراض ي المعم ول ب ه أو بص الحية اﻟﻤﺨط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير‪ ،‬في حال ة‬
‫عدم وجود مخطط شغل األراضي‪ ،‬وتحدد صالحية بطاقة المعلومات بثالثة (‪)3‬‬
‫أشهر ‪.‬‬
‫يمكن لص احب ش هادة التعم ير ال ذي لم يرض ه ال رد ال ذي تم تبليغ ه ب ه‪ ،‬أو في‬
‫حالة سكوت السلطة اﻟﻤﺨتص ة في اآلجال المطلوبة‪ ،‬أن يودع طعن ا مقاب ل وص ل‬
‫إي داع ل دى الوالي ة‪ ،‬وفي ه ذه الحال ة‪ ،‬يح دد أج ل تس ليم الرخص ة أو ال رفض المس بب‬
‫بخمسة عشر (‪ )15‬يوما ‪.‬‬
‫كم ا يمكن لص احب الطلب أن ي ودع طعن ا ثاني ا ل دى ال وزارة المكلف ة ب العمران مقاب ل‬
‫وص ل إي داع في حال ة ع دم ال رد على الطعن األول خالل الم دة المح ددة وال تي‬
‫تلي ت اريخ إي داع الطعن‪ ،‬وفي ه ذه الحال ة ‪ ،‬ت أمر مص الح ال وزارة مص الح التعم ير‬
‫الوالئية‪ ،‬على أساس المعلومات المرسلة من طرفهم ‪ ،‬بالرد باإليجاب على صاحب‬
‫الطلب أو بإخطاره بالرفض المسبب في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ‬
‫إيداع الطعن‪ ،‬مع إمكانية رفع دعوى قضائية لدى الجهة القضائية اﻟﻤﺨتصة‪.49‬‬

‫ثانيا‪ :‬رخصة التجزئة‬

‫تشترط رخصة التجزئة لكل عملية تقسيم ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات مهما‬
‫كان موقعها إلى قطعتين أو عدة قطع‪ ،‬إذا كان يجب استعمال إحدى القطع األرضية‬
‫الناتجة عن هذا التقسيم أو عدة قطع أرضية لتشييد بناية ‪.‬‬
‫تقديم الطلب‪ :‬يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة ويوقع عليه‪.‬‬
‫إما‪:‬‬
‫كما يجب أن يدعم المعني طلبه ّ‬
‫‪ -‬بنسخة من عقد الملكية‪،‬‬
‫‪ -‬أو بتوكي ل طبق ا ألحك ام األم ر رقم ‪ 75-58‬الم ؤرخ في ‪ 26‬س بتمبر‬
‫‪، 1975‬‬

‫‪ - 49‬والمتمثلة في جهات القضاء اإلداري‪ :‬المحكمة اإلدارية كدرجة أولى‪ ،‬ومجلس الدولة كدرجة ثانية‪.‬‬
 ‫‪ -‬أو بنسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا ‪.‬‬
‫ويجب أن يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق اآلتية‪:‬‬
‫‪ -1‬تصميم للموقع‪ ،‬يعد على سلّم مناسب يسمح بتحديد موقع القطعة األرضية‪،‬‬
‫‪ -2‬التص اميم الترش يدية المع دة على س لّم ‪ 1/200‬أو ‪ 1/500‬ال تي تش تمل على‬
‫البيانات اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬حدود القطعة األرضية ومساحتها‪،‬‬
‫‪ -‬منحنيات المستوى وسطح التسوية مع خصائصها التقنية الرئيسية ونقاط وصل‬
‫شبكة الطرق اﻟﻤﺨتلفة‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد القطع األرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق وقنوات التموين بالمياه‬
‫الص الحة للش رب والحري ق وص رف المي اه المس تعملة‪ ،‬وك ذا ش بكات توزي ع الغ از‬
‫والكهرباء والهاتف واإلنارة العمومية‪،‬‬
‫‪ -‬تحدي د موق ع مس احات توق ف الس يارات والمس احات الح رة ومس احات االرتفاق ات‬
‫الخاصة‪،‬‬
‫‪ -‬موقع البنايات المبرمجة وطبيعتها وشكلها العمراني‪ ،‬بما في ذلك البنايات الخاصة‬
‫بالتجهيزات الجماعية ‪.‬‬
‫‪ -3‬مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬ط رق المعالج ة اﻟﻤﺨصص ة لتنقي ة المي اه الراس بة الص ناعية من جمي ع الم واد‬
‫السائلة أو الصلبة أو الغازية المضرة بالصحة العمومية والزراعية والبيئة‪،‬‬
‫‪ -‬المعالجة اﻟﻤﺨصصة لتصفية الدخان وانتشار الغازات من جميع المواد الضارة‬
‫بالصحة العمومية‪،‬‬
‫‪ -‬تحدي د مس توى الض جيج وانبع اث الطفيلي ات الكهرومغناطيس ية‪ ،‬بالنس بة لألراض ي‬
‫اﻟﻤﺠزأة اﻟﻤﺨصصة لالستعمال الصناعي ‪.‬‬
‫‪ -4‬مذكرة تشتمل على البيانات اآلتية ‪:‬‬
 ‫‪ -‬قائمة القطع األرضية اﻟﻤﺠزأة ومساحة كل قطعة منها‪،‬‬
‫‪ -‬نوع مختلف أشكال شغل األرض مع توضيح عدد المساكن ومناصب الشغل‬
‫والعدد اإلجمالي للسكان المقيمين‪،‬‬
‫‪ -‬االحتياجات في مجال الماء والغاز والكهرباء والنقل وكيفيات تلبيتها‪،‬‬
‫‪ -‬طبيعة االرتفاقات واألضرار المحتملة‪،‬‬
‫‪ -‬دراسة التأثير في البيئة‪ ،‬عند االقتضاء‪،‬‬
‫‪ -‬دراسة جيوتقنية‪ ،‬يعدها مخبر معتمد‪.‬‬
‫‪ -5‬برن امج األش غال ال ذي يوض ح الخص ائص التقني ة للمش اريع والش بكات والتهيئ ة‬
‫المقرر إنجازها وشروط تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل اإلنجاز وآجال‬
‫ذلك‪ ،‬عند االقتضاء ‪،‬‬
‫‪ -6‬دفتر شروط يحدد االلتزامات واالرتفاقات الوظيفية وذات المنفعة العامة المفروضة‬
‫على األراضي اﻟﻤﺠزأة‪ ،‬وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات‬
‫يح دد دف تر الش روط‪ ،‬زي ادة على ذل ك‪ ،‬حف ظ الملكي ات والمغ ارس والمس احات الخض راء‬
‫واألسيجة ‪.‬‬
‫كما يمكن لطالب رخصة التجزئة أن يحدد إنجاز أشغال التهيئة الخاصة بكل جزء‬
‫على ح دى‪ ،‬ففي ه ذه الحال ة‪ ،‬يجب علي ه تق ديم الوث ائق المكتوب ة والبياني ة المتعلق ة‬
‫بكل جزء لوحده ‪.‬‬
‫إض افة إلى ذل ك‪ ،‬يتم إع داد المل ف البي اني والتق ني من ط رف مكتب دراس ات في‬
‫الهندسة المعمارية أو التعمير‪ ،‬ويؤشر على الوثائق المذكورة أعاله المهندس المعماري‬
‫ومهندس مسح األراضي اللذان يمارسان نشاطاتهما حسب األحكام القانونية المعمول‬
‫بها ‪.‬‬
‫ثم يرسل طلب رخصة التجزئة والوثائق المرفقة به في جميع الحاالت في خمس‬
‫(‪ )5‬نسخ إلى رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي للبلدية التي يتم إقامة المشروع فيها ‪.‬‬
‫طلب على وصل إيداع يتم تسليمه من طرف رئيس اﻟﻤﺠلس‬
‫يحدد تاريخ إيداع ال ّ‬
‫الشعبي البلدي في نفس اليوم‪ ،‬بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن‬
‫تك ون مطابق ة لتش كيل المل ف على النح و المنص وص علي ه ‪ ،‬ويجب أن توض ح ن وع‬
‫الوثائق المقدمة بطريقة مفصلة على الوصل ‪.‬‬
‫يتناول تحضير الطلب مدى مطابقة مشروع األراضي اﻟﻤﺠزأة لتوجيهات مخطط‬
‫شغل األراضي‪ ،‬أو في حال انعدام ذلك‪ ،‬لتعليمات اﻟﻤﺨطط‬
‫الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير و ‪/‬أو التعليم ات ال تي تح ددها القواع د العام ة للتهيئ ة والتعم ير‬
‫على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به ‪.‬‬
‫ويتن اول تحض ير الطلب ك ذلك االنعكاس ات ال تي يمكن أن تنج ر عن إنج از‬
‫األراضي اﻟﻤﺠزأة‪ ،‬فيما يخص النظافة والمالءمة الصحية وطابع األماكن اﻟﻤﺠاورة‬
‫أو مص الحها وحماي ة المواق ع أو المن اظر الطبيعي ة أو الحض رية‪ ،‬وك ذا االنعكاس ات في‬
‫مي دان حرك ة الم رور والتجه يزات العمومي ة ومص الح المنفع ة العام ة والمالي ة‬
‫البلدية ‪.‬‬
‫ثم تجمع المصلحة اﻟﻤﺨتصة المكلفة بتحضير طلب رخصة التجزئة اآلراء والموافقات‬
‫تطبيقا لألحكام التشريعية والتنظيمية المعمول بها ‪.‬‬
‫يع د األش خاص العمومي ون والمص الح ال تي تمت استش ارتها ولم يص دروا ردا في‬
‫أج ل خمس ة عش ر (‪ )15‬يوم ا ابت داء من ي وم اس تالم طلب إب داء ال رأي ك أنهم‬
‫أص دروا رأي ا بالموافق ة‪ ،‬و ينبغي على األش خاص العم ومي والمص الح ال تي تتم‬
‫استش ارتها إرج اع في جمي ع الح االت المل ف المرف ق بطلب إب داء ال رأي ض من‬
‫اآلجال نفسها ‪.‬‬
‫ويمكن للمص لحة المكلف ة بتحض ير المل ف أن تق ترح على الس لطة اﻟﻤﺨتص ة‪ ،‬قص د‬
‫تس ليم رخص ة التجزئ ة‪ ،‬األم ر ب إجراء تحقي ق عم ومي‪ ،‬وال ذي يتم حس ب نفس‬
‫األش كال المنص وص عليه ا بالنس بة للتحقي ق في المنفع ة العمومي ة‪ ،‬وذل ك في إط ار‬
‫التشريع المعمول به ‪.‬‬
‫عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي‬
‫ال ذي يتص رف باعتب اره ممثال للبلدي ة أو للدول ة في حال ة مخط ط ش غل األراض ي‬
‫المصادق عليه أو الذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي‪ ،‬تتم دراسة الملف على‬
‫مس توى الش باك الوحي د للبلدي ة حس ب نفس األش كال المنص وص عليه ا بالنس بة‬
‫لرخصة البناء ‪.‬‬
‫و في حال ة ع دم وج ود مخط ط ش غل أراض مص ادق علي ه أو تج اوز مرحل ة‬
‫التحقي ق العم ومي‪ ،‬أو إذا ك ان تس ليم رخص ة التجزئ ة من اختص اص ال والي أو‬
‫ال وزير المكل ف ب العمران‪ ،‬تتم دراس ة الطلب على مس توى الش باك الوحي د للوالي ة‬
‫حسب نفس األشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء‪ ،‬وفي هذه الحالة يرسل‬
‫الش باك الوحي د المكل ف بدراس ة المل ف أرب ع (‪ )4‬نس خ من المل ف إلى الهيئ ة‬
‫اﻟﻤﺨتص ة في أج ل ش هر واح د (‪ ،)1‬ابت داء من ت اريخ إي داع المل ف على مس توى‬
‫البلدية ‪.‬‬
‫يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي‪ ،‬بالنسبة لما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬المشاريع ذات األهمية المحلية ‪،‬‬
‫‪ -‬المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليه ‪.‬‬
‫يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلف بالعمران بالنسبة للمشاريع‬
‫ذات األهمية الوطنية‪ ،‬أما تسليم رخصة التجزئة لبقية المشاريع تكون من اختصاص‬
‫رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي ‪.‬‬
‫تبلي**غ رخص**ة التجزئة‪ :‬يبل غ الق رار المتض من رخص ة التجزئ ة إلى ص احب الطلب‬
‫في غضون الشهرين (‪ )2‬الموالين لتاريخ إيداع الطلب‪ ،‬وذلك عندما يكون تسليم‬
‫رخصة التجزئة من اختصاص رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي باعتباره ممثال للبلدية‬
‫أو الدولة‪ ،‬وفي غضون ثالثة (‪ )3‬أشهر في جميع الحاالت األخرى ‪.‬‬
‫عن دما يك ون مل ف الطلب موض وع اس تكمال بالوث ائق أو المعلوم ات ال تي ينبغي‬
‫على ص احب الطلب أن يق دمها‪ ،‬أو عن دما يك ون المل ف مح ل أم ر ب إجراء تحقي ق‬
‫عمومي يتوقف األجل المحدد أعاله‪ ،‬ويسري مفعوله ابتداء من تاريخ استالم هذه‬
‫الوثائق أو المعلومات أو بعد إجراء التحقيق العمومي ‪.‬‬
‫ال تس لم رخص ة التجزئ ة إالّ إذا ك انت األرض اﻟﻤﺠزأة موافق ة ﻟﻤﺨط ط ش غل‬
‫األراض ي المص ادق علي ه‪ ،‬أو تج اوزت مرحل ة التحقي ق العم ومي‪ ،‬أو مطابق ة لوثيق ة‬
‫التعمير التي تحل محل ذلك ‪.‬‬
‫يمكن رفض تسليم رخصة التجزئة في البلديات التي ال تملك الوثائق المبينة في‬
‫الفقرة السابقة‪ ،‬إذا كانت األرض اﻟﻤﺠزأة غير موافقة لتوجيهات اﻟﻤﺨطط التوجيهي‬
‫للتهيئ ة والتعم ير و ‪/‬أو للتوجيه ات ال تي تض بطها القواع د العام ة للتهيئ ة والتعم ير‬
‫على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به‪ ،‬ويصدر قرار تأجيل الفصل خالل اآلج ال‬
‫المحددة للتحضير‪ ،‬وال يمكن أن تتجاوز آثاره سنة واحدة ‪.‬‬
‫و تتض من رخص ة التجزئ ة وج وب إنج از ص احب الطلب لألش غال المتعلق ة بجع ل‬
‫األراضي اﻟﻤﺠزأة قابلة لالستغالل‪ ،‬من خالل إحداث ما يأتي ‪:‬‬
‫‪ -‬شبكات الخدمة وتوزيع األرض اﻟﻤﺠزأة إلى شبكة من الطرق والماء والتطهير‬
‫واإلنارة العمومية والطاقة والهاتف‪،‬‬
‫‪ -‬مساحات توقف السيارات والمساحات الخضراء وميادين الترفيه ‪.‬‬
‫و تسلم رخصة التجزئة في شكل قرار صادر عن رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي‬
‫أو الوالي اﻟﻤﺨتص إقليميا‪ ،‬أو عن الوزير المكلف بالعمران‪ ،‬حسب الحالة ‪.‬‬
‫يح دد الق رار المتض من تس ليم رخص ة التوجيه ات ال تي يتكف ل به ا ص احب الطلب‬
‫ويضبط اإلجراءات وارتفاقات المصلحة العامة التي تطبق على األراضي اﻟﻤﺠزأة‪،‬‬
‫كما تحدد آجال إنجاز أشغال التهيئة المقررة ‪.‬‬
‫يبل غ الق رار إلى ص احب الطلب وإ لى مص الح الدول ة المكلف ة ب العمران على‬
‫مستوى الوالية‪ ،‬مرفقا بنسخة من الملف الذي يتضمن تأشيرة على دفتر الشروط‬
‫واﻟﻤﺨططات التي تحدد القطع األرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق وإ قامة‬
‫األشكال العمرانية المبرمجة وطبيعتها من طرف ‪:‬‬
‫‪ -‬مص الح التعم ير على مس توى البلدي ة في حال ة تس ليم الرخص ة من ط رف‬
‫رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي‪،‬‬
‫‪ -‬المص الح المكلف ة ب العمران على مس توى الوالي ة في حال ة تس ليم الرخص ة من ط رف‬
‫الوالي‪،‬‬
‫‪ -‬المص الح المكلف ة ب العمران على مس توى ال وزارة المكلف ة ب العمران في حال ة‬
‫تسليم الرخصة من طرف الوزير المكلف بالعمران‪.‬‬
‫توض ع نس خة من المل ف مؤش را عليه ا تحت تص رف الجمه ور بمق ر اﻟﻤﺠلس‬
‫الشعبي البلدي لموقع وجود األرض اﻟﻤﺠزأة ‪.‬‬
‫يطلب المستفيد من رخصة التجزئة‪ ،‬عند إتمام أشغال قابلية االستغالل والتهيئة‬
‫من رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي لموقع وجود التجزئة تسليم شهادة قابلية االستغالل‬
‫التي تثبت مطابقة هذه األشغال وإ تمامها ‪.‬‬
‫كما يمكن للشخص الذي رفض طلبه أن يلجأ إلى القضاء اإلداري‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬شهادة التقسيم‬

‫تعريفها‪ :‬تعت بر ش هادة التقس يم وثيق ة ت بين ش روط إمكاني ة تقس يم ملكي ة عقاري ة مبني ة إلى‬
‫قس مين أو ع دد أقس ام‪ ،‬ويجب ت برير تواج د البناي ة على القطع ة األرض ية بس ند ق انوني‬
‫مثل عقد الملكية‪ ،‬أو بسند إداري‪ :‬شهادة المطابقة أو غيرها ‪.‬‬
‫طلب شهادة التقسيم‪:‬‬
‫ينبغي أن يتقدم المالك أو موكله بطلب شهادة التقسيم الموقع عليه‪ ،‬الذي يرفق‪ ،‬ويجب‬
‫على المعني أن يدعم طلبه‪:‬‬
‫‪ -‬إما بنسخة من عقد الملكية‪،‬‬
‫‪ -‬وإ م ا بالتوكي ل‪ ،‬طبق ا ألحك ام األم ر رقم ‪ 75-58‬الم ؤرخ في ‪ 26‬س بتمبر‬
‫‪،1975‬‬
‫‪ -‬وإ ما بنسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا ‪.‬‬
‫كم ا يرف ق طلب ش هادة التقس يم بمل ف يع ده مكتب دراس ات في الهندس ة المعماري ة أو في‬
‫التعم ير‪ ،‬وال ذي يش تمل على الوث ائق الم ذكورة أدن اه مؤش را عليه ا‪ ،‬ك ل وثيق ة حس ب‬
‫الغرض الذي خصصت له من طرف المهندس المعماري ومهندس مسح األراضي‬
‫واللذين‬
‫يمارسان نشاطهما حسب األحكام القانونية المعمول بها‪:‬‬
‫‪ 1 -‬تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمح بتحديد تمركز المشروع ‪،‬‬
‫‪ 2 -‬التصاميم الترشيدية المعدة على سلم‪ 1/200‬أو‪ ،500/1‬التي تشتمل على البيانات‬
‫اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬حدود القطعة األرضية ومساحتها‪،‬‬
‫‪ -‬مخط ط كتل ة البناي ات الموج ودة على المس احة األرض ية والمس احة اإلجمالي ة‬
‫لألرضية والمساحة المبنية من األرض‪،‬‬
‫‪ -‬بي ان ش بكات التهيئ ة الموص ولة بالقطع ة األرض ية والخص ائص التقني ة الرئيس ية‬
‫لذلك‪،‬‬
 ‫‪ -‬اقتراح تقسيم المساحة األرضية‪،‬‬
‫‪ -‬تخصيص القطع األرضية المقررة في إطار نسبة التقسيم ‪.‬‬
‫إعداد وتحضير شهادة التقسيم‪:‬‬
‫يرس ل طلب ش هادة التقس يم والوث ائق المرفق ة ب ه في خمس (‪ )5‬نس خ إلى‬
‫رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي لمح ل وج ود قطع ة األرض‪ ،‬و يس جل ت اريخ إي داع‬
‫الطلب في وصل يسلمه رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي في نفس اليوم‪ ،‬بعد التحقق‬
‫من الوث ائق الض رورية ال تي ينبغي أن تك ون مطابق ة لتش كيل المل ف على النح و‬
‫المنص وص علي ه‪ ،‬وال ذي يجب أن يوض ح ن وع الوث ائق المقدم ة بطريق ة مفص لة على‬
‫الوصل ‪.‬‬
‫يتم تحض ير طلب ش هادة التقس يم على مس توى الش باك الوحي د للبلدي ة بنفس األش كال‬
‫المنص وص عليه ا في المرس وم‪ 15/19‬المنص وص علي ه آنف ا‪ ،‬بخص وص رخص ة‬
‫البن اء‪ ،‬وتبلّ غ ش هادة التقس يم خالل الش هر الم والي لت اريخ إي داع الطلب‪ ،‬وال تي وتح دد‬
‫مدة صالحيتها بثالث (‪ )3‬سنوات ابتداء من تاريخ تبليغها ‪.‬‬
‫تم تبليغ ه ب ه‪ ،‬أو في‬
‫ويمكن ص احب طلب ش هادة التقس يم ال ذي لم يرض ه ال رد ال ذي ّ‬
‫حال ة س كوت الس لطة اﻟﻤﺨتص ة في اآلج ال المطلوب ة أن ي ودع طعن ا مقاب ل وص ل‬
‫إيداع لدى الوالية ‪.‬‬
‫وفي ه ذه الحال ة‪ ،‬تك ون م دة أج ل تس ليم الرخص ة أو ال رفض المس بب خمس ة عش ر (‬
‫‪ )15‬يوم ا‪ ،‬كم ا أمكن المش رع ص احب الطلب أن ي ودع طعن ا ثاني ا ل دى ال وزارة‬
‫المكلف ة ب العمران‪ ،‬في حال ة ع دم تلقي ه إجاب ة على الطعن األول خالل الم دة‬
‫‪50‬‬
‫المحددة التي تلي تاريخ إيداع الطعن ‪.‬‬
‫في هذه الحالة‪ ،‬تأمر مصالح الوزارة المكلفة بالعمران مصالح التعمير الخاصة بالوالية‪،‬‬
‫على أس اس المعلوم ات المرس لة من طرفه ا‪ ،‬ب الرد باإليج اب على ص احب الطلب أو‬

‫‪ - 50‬المادة ‪ 40/03‬من المرسوم التنفيذي ‪ 15/19‬الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ ( ،‬ج ر ‪.)7‬‬
‫بإخطاره بالرفض المسبب في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ إيداع‬
‫الطعن ‪،‬‬
‫كما يمكن رفع دعوى لدى الجهة القضائية اﻟﻤﺨتصة ‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬رخصة البناء‬

‫يش ترط ك ل تش ييد لبناي ة جدي دة أو كل تحوي ل لبناي ة تتض من أش غالها تغي ير‬
‫مش تمالت األرض ية والمق اس والواجه ة واالس تعمال أو الوجه ة والهيك ل الحام ل‬
‫للبناية والشبكات المشتركة العابرة للملكية‪ ،‬حيازة رخصة البناء طبقا ألحكام المواد‬
‫‪ 49‬و ‪ 52‬و ‪ 55‬من الق انون ‪ 29-90‬م ع مراع اة الم ادة األولى من لمرس وم‬
‫‪.19-15‬‬
‫إجراءات طلب رخصة البناء‪:‬‬
‫يجب على المالك أو موكله أو المستأجر لديه المرخص له قانونا أو الهيئة أو‬
‫المص لحة اﻟﻤﺨصص ة له ا قطع ة األرض أو البناي ة‪ ،‬أن يتق دم بطلب رخص ة البن اء‬
‫والتوقيع عليه ‪.‬‬
‫كم ا يجب أن يق دم ص احب الطلب‪ ،‬ل دعم طلب ه إم ا نس خة من عق د الملكي ة أو‬
‫نسخة من شهادة الحيازة على النحو المنصوص عليه في القانون ‪.90-25‬‬
‫‪ -‬أو توكيال طبقا ألحكام األمر رقم ‪.75/58‬‬
‫‪ -‬أو نس خة من العق د اإلداري ال ذي ينص على تخص يص قطع ة األرض أو‬
‫البناية‪.‬‬
‫‪ -‬أو نسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو موكله شخصا معنويا ‪.‬‬
‫ويمكن لصاحب الطلب أن يوضح أن إنجاز األشغال يخص بناية أو عدة بنايات في حصة‬
‫أو ع دة حص ص‪ ،‬ففي ه ذه الحال ة‪ ،‬يل تزم ص احب الطلب ل دعم طلب ه بتق ديم ك ل الوث ائق‬
‫المكتوبة والبيانية التي تبين القوام ‪.‬‬
‫يرفق طلب رخصة البناء بالملفات اآلتية ‪:‬‬
‫أوال ‪ /‬الملف اإلداري‪ ،‬ويحتوي على‪:‬‬
‫‪ 1 -‬مراج ع رخص ة التجزئ ة بالنس بة للبناي ات المبرمج ة على قطع ة أرض ية تق ع‬
‫ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر‪.‬‬
‫‪ 2 -‬قرار السلطة اﻟﻤﺨتصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية‬
‫مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة‪،‬‬
‫‪ 3 -‬ش هادة قابلي ة االس تغالل مس لّمة وفق ا لألحك ام الم ذكورة أعاله‪ ،‬بالنس بة للبناي ات‬
‫الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة ‪.‬‬
‫كم ا يمكن لص احب الطلب أن يوض ح أن إنج از األش غال يخص بناي ة أو ع دة بناي ات في‬
‫حص ة أو ع دة حص ص‪ ،‬ففي ه ذه الحال ة‪ ،‬يل تزم ص احب الطلب ل دعم طلب ه بتق ديم ك ل‬
‫الوثائق المكتوبة والبيانية التي تبين القوام ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ /‬الملف المتعلق بالهندسة المعمارية‪ ،‬ويحتوي على‪:‬‬
‫‪ 1 -‬مخطط الموقع على سلّم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع‪.‬‬
‫‪ - 2‬مخط ط الكتل ة على س لّم ‪ 1/200‬بالنس بة للقط ع األرض ية ال تي مس احتها تق ل أو‬
‫تس اوي ‪ 500‬م ‪ 2‬أو على س لّم ‪ 1/500‬بالنس بة للقط ع األرض ية ال تي مس احتها تق ل‬
‫أو تس اوي ‪ 5000‬م ‪ 2‬وتتع دى ‪ 500‬م ‪ 2‬وعلى س لّم ‪ 1/1000‬بالنس بة للقط ع‬
‫األرضية التي مساحتها تتجاوز ‪ 5000‬م ‪2‬‬
‫ويحتوي هذا اﻟﻤﺨطط على البيانات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬حدود القطعة األرضية ومساحتها وتوجهها ورسم األسيجة عند االقتضاء‪،‬‬
‫‪ -‬منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة األرضية‪،‬‬
 ‫‪ -‬نوع طوابق البنايات اﻟﻤﺠاورة أو ارتفاعها أو عددها‪،‬‬
‫‪ -‬ارتف اع البناي ات الموج ودة والمبرمج ة على القطع ة األرض ية أو ع دد طوابقه ا‬
‫وتخصيص المساحات المبنية وغير المبنية‪،‬‬
‫‪ -‬المساحة اإلجمالية لألرضية والمساحة المبنية على األرض‪،‬‬
‫‪ -‬بي ان ش بكات التهيئ ة الموص ولة بالقطع ة األرض ية م ع مواص فاتها التقني ة‬
‫الرئيس ية ‪ ،‬وك ذا نق اط وص ل ورس م ش بكة الط رق والقن وات المبرمج ة على‬
‫المساحة األرضية‪.‬‬
‫‪ 3 -‬التصاميم اﻟﻤﺨتلفة المعدة على السلّم ‪ 1/50‬بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة‬
‫مشتمالتها عن ‪ 300‬م ‪ 2‬وعلى س لّم ‪ 1/100‬بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة‬
‫مش تمالتها بين ‪ 300‬م ‪ 2‬و ‪ 600‬م ‪ 2‬وعلى س لّم ‪ 1/200‬بالنس بة لب اقي البناي ات‪:‬‬
‫للتوزيعات الداخلية ﻟﻤﺨتلف مستويات البناية والمحالت التقنية‪ ،‬وكذا الواجهات‪ ،‬بما‬
‫في ذلك واجهات األسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثالثية األبعاد التي تسمح‬
‫بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب عند االقتضاء‪.‬‬
‫وينبغي أن يوض ع تخص يص مختل ف المحالت على التص اميم‪ ،‬كم ا يجب أن ت بين‬
‫نم ه دمها‬
‫تم االحتف اظ به ا أو األج زاء ال تي ّ‬
‫بوض وح األج زاء القديم ة ال تي ّ‬
‫واألجزاء‬
‫المبرمجة وذلك بالنسبة لمشاريع تحويل الواجهات أو األشغال الكبرى ‪.‬‬
‫‪ 4 -‬مذكرة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري لألشغال وآجال إنجاز ذلك‬
‫‪ 5 -‬الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص عند االقتضاء‪.‬‬
‫ثالثا ‪ /‬الملف التقني‪ ،‬ويحتوي على‪:‬‬
‫‪ 1 -‬باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية‪ ،‬يجب إرفاق المذكرة‬
‫بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬عدد العمال وطاقة استقبال كل محل‪،‬‬
 ‫‪ -‬طريقة بناء األسقف ونوع المواد المستعملة‪،‬‬
‫‪ -‬وصف مختصر ألجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه‬
‫الصالحة للشرب والتطهير والتهوية‪،‬‬
‫‪ -‬تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة‪،‬‬
‫‪ -‬وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد األولية والمنتجات المصنعة وتحويلها‬
‫وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية‪،‬‬
‫‪ -‬الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق‪،‬‬
‫‪ -‬نوع المواد السائلة والصلبة والغازية وكمياتها المضرة بالصحة العمومية‬
‫وبالزراعة والمحيط الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات‬
‫وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية‪،‬‬
‫‪ -‬مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات االستعمال الصناعي والتجاري‪،‬‬
‫والمؤسسات اﻟﻤﺨصصة الستقبال الجمهور ‪.‬‬
‫‪ 2 -‬تتضمن دراسة الهندسة المدنية ‪:‬‬
‫يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية‪ ،‬يوضح ‪:‬‬‫‪ -‬تقريرا ّ‬
‫* تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية‪،‬‬
‫* توضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل‪،‬‬
‫‪ -‬تصاميم الهياكل على نفس سلّم تصاميم ملف الهندسة المعمارية ‪.‬‬

‫ويجب أن تع د الوث ائق المتعلق ة بالتص ميم المعم اري وبدراس ات الهندس ة المدني ة‬
‫المرفق ة بطلب رخص ة البن اء‪ ،‬باالش تراك بمهن دس معم اري ومهن دس في الهندس ة‬
‫المدنية اللذين يمارسان مهنتيهما حسب اإلجراءات القانونية المعمول بها‪ ،‬وتؤشر من‬
‫طرفهما كل فيما يخصه‪ ،‬طبقا ألحكام المادة ‪ 55‬من القانون رقم ‪.29-90‬‬
‫يمكن أن يطلب من مص الح التعم ير اﻟﻤﺨتص ة إقليمي ا دراس ة مل ف الهندس ة‬
‫المعمارية لمشاريع البناء قصد الحصول على رأي مسبق قبل إعداد الدراسات‬
‫التقنية المتعلقة بالهندسة المدنية وأجزاء البناء الثانوية ‪.‬‬
‫كما يجب إيداع باقي الملفات بعد موافقة المصالح المختصة‪ ،‬قصد الحصول على رخصة‬
‫البناء في أجل ال يتعدى سنة واحدة‪ ،‬وإ الّ سوف يعتبر الرأي المسبق ملغى ‪.‬‬
‫يرس ل طلب رخص ة البن اء والملف ات المرفق ة ب ه في ثالث (‪ )3‬نس خ‪ ،‬بالنس بة‬
‫لمش اريع البناي ات الخاص ة بالس كنات الفردي ة‪ ،‬وفي ثم اني (‪ )8‬نس خ بالنس بة لبقي ة‬
‫المش اريع ال تي تحت اج إلى رأي المص الح العمومي ة إلى رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي‬
‫البلدي لمحل وجود قطعة األرض‪.‬‬
‫يسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي في نفس‬
‫الي وم‪ ،‬بع د التحق ق من الوث ائق الض رورية ال تي ينبغي أن تك ون مطابق ة لتش كيل‬
‫الملفات على النحو المنصوص عليه‪ ،‬ويجب أن يوضح الوصل نوع الوثائق المقدمة‬
‫بطريقة مفصلة ‪.‬‬

‫إعداد وتحضير رخصة البناء‪:‬‬

‫يتن اول تحض ير الطلب م دى مطابق ة مش روع البن اء لتوجيه ات مخط ط ش غل‬
‫األراض ي أو في حال ة ع دم وج وده لتعليم ات اﻟﻤﺨط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير و ‪ /‬أو‬
‫للتعليم ات المنص وص عليه ا تطبيق ا لألحك ام المتعلق ة بالقواع د العام ة للتهيئ ة‬
‫والتعمير ‪.‬‬
‫وله ذا الغ رض‪ ،‬ينبغي أن ي راعي التحض ير موق ع البناي ة أو البناي ات المبرمج ة ونوعه ا‬
‫ومحل إنشائها وخدماتها وحجمها ومظهرها العام وتناسقها مع المكان‪ ،‬مع األخذ بعين‬
‫االعتب ار توجيه ات التعم ير واالرتفاق ات اإلداري ة المطبق ة على الموق ع المع ني‪ ،‬وك ذا‬
‫التجهيزات العمومية والخاصة الموجودة أو المبرمجة ‪.‬‬
‫كم ا يجب أن ي راعي التحض ير م دى اح ترام األحك ام التش ريعية والتنظيمي ة‬
‫المعم ول به ا في مي دان األمن والنظاف ة والبن اء والفن الجم الي‪ ،‬وفي مج ال حماية‬
‫البيئة والمحافظة على االقتصاد الفالحي ‪.‬‬
‫تجمع المصلحة اﻟﻤﺨتصة المكلفة بتحضير طلب رخصة البناء لكي تفصل باسم‬
‫السلطة اﻟﻤﺨتصة‪ ،‬الموافقات واآلراء تطبيقا لألحكام التشريعية والتنظيمية المعمول‬
‫به ا ل دى األش خاص العمومي ة أو المص الح‪ ،‬أو عن د االقتض اء ل دى الجمعي ات المعني ة‬
‫بالمشروع‪.‬‬
‫يع ّد األش خاص العمومي ون أو المص الح أو الجمعي ات عن د االقتض اء‪ ،‬ال ذين تمت‬
‫استش ارتهم ولم يص دروا ردا في أج ل ثماني ة (‪ )8‬أي ام‪ ،‬ابت داء من ت اريخ اس تالم‬
‫طلب الرأي كأنهم أصدروا رأيا بالموافقة‪ ،‬بعد تذكير مدته ثمان وأربعون (‪)48‬‬
‫س اعة بالنس بة للمش اريع الص ناعية المس تقبلة للجمه ور والمش اريع ال تي ت راعى فيه ا‬
‫ضوابط األمن في الدرجة األولى فيما يخص معالجة الملفات ‪.‬‬
‫يستشار بصفة خاصة كأشخاص عمومية‪ ،‬كل من ‪:‬‬
‫‪ -‬مصالح الدولة المكلفة بالعمران على مستوى الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬مصالح الحماية المدنية لتشييد بنايات ذات استعمال صناعي أو تجاري‪ ،‬وبصفة‬
‫عامة‪ ،‬كل بناية تستعمل الستقبال الجمهور وكذا بالنسبة لتشييد بنايات سكنية هامة‬
‫التي يمكن أن تكون موضوع تبعات خاصة‪ ،‬ال سيما فيما يتعلق بمحاربة الحرائق‪،‬‬
‫‪ -‬المص الح اﻟﻤﺨتص ة باألم اكن واآلث ار التاريخي ة والس ياحة‪ ،‬عن دما تك ون مش اريع‬
‫البنايات موجودة في مناطق أو مواقع مصنفة في إطار التشريع المعمول به‪،‬‬
‫‪ -‬مص لحة الدول ة المكلف ة بالفالح ة على مس توى الوالي ة‪ ،‬في إط ار أحك ام الم ادة‬
‫‪ 49‬من القانون رقم ‪، 90 - 29‬‬
‫‪ -‬مصلحة الدولة المكلفة بالبيئة على مستوى الوالية‪.‬‬
‫الحال***ة األولى‪ :‬عن دما يك ون تس ليم رخص ة البن اء من اختص اص رئيس اﻟﻤﺠلس‬
‫الشعبي البلدي‪ ،‬تتم دراسة الطلب من طرف الشباك الوحيد للبلدية ‪ ،‬حيث يتم تحديد‬
‫تش كيلته وكيفي ات س يرها بم وجب أحك ام الم ادة ‪ 58‬من المرس وم ‪ ،15/19‬ففي ه ذه‬
‫الحال ة يرس ل رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي نس خة من مل ف الطلب إلى المص الح‬
‫المستش ارة الم ذكورة في الم ادة ‪ 47‬من خالل ممثليه ا في الش باك الوحي د في أج ل‬
‫الثمانية (‪ )8‬أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب‪.‬‬
‫و يجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل الخمسة عشر‬
‫(‪ )15‬يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب‪ ،‬ثم يبلغ رأي مصالح الدولة المكلفة‬
‫بالعمران على مستوى الدائرة من خالل ممثل قسمها الفرعي ‪.‬‬
‫الحالة الثانية*‪ :‬عن دما يك ون تس ليم رخص ة البن اء من اختص اص ال والي أو ال وزير‬
‫المكل ف ب العمران‪ ،‬يرس ل رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي مل ف الطلب مرفق ا ب رأي‬
‫مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (‪ )7‬نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالعمران قصد‬
‫إبداء رأي مطابق وذلك في أجل الثمانية (‪ )8‬أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب ‪.‬‬
‫يتم تحضير الملف من طرف الشباك الوحيد للوالية‪ ،‬حيث تحدد تشكيلته وكيفيات‬
‫سيره بموجب أحكام المادة ‪ 59‬من هذا المرسوم ‪. 19-15‬‬
‫ثم ترسل نسخة من الملف إلى المص الح المستشارة من خالل ممثليه ا في الشباك‬
‫الوحي د للوالي ة‪ ،‬ال ذي يرأس ه م دير التعم ير أو ممثل ه في الطلب ات في أج ل الخمس ة‬
‫عشر (‪ )15‬يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ‪.‬‬
‫‪ -‬يكون من اختصاص الوالي تسليم رخص البناء المتعلقة بالمشاريع اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة محلية‪،‬‬
‫‪ -‬مشاريع السكنات الجماعية التي يفوق عدد سكناتها ‪ 200‬وحدة سكنية ويقل‬
‫عن ‪ 600‬وحدة سكنية ‪.‬‬
‫‪ -‬يكون من اختصاص الوزير المكلف بالعمران تسليم رخص البناء الخاصة بالمشاريع‬
‫اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة وطنية‪،‬‬
‫‪ -‬مش اريع الس كنات الجماعي ة ال تي ع دد الس كنات فيه ا يس اوي أو يتع دى ‪600‬‬
‫وحدة سكنية ‪.‬‬
‫‪ -‬األش غال والبناي ات والمنش آت المنج زة لحس اب ال دول األجنبي ة أو المنظم ات‬
‫الدولية ومؤسساتها العمومية وأصحاب االمتياز‪،‬‬
‫‪ -‬ا لمنشآت المنتجة والناقلة والموزعة واﻟﻤﺨزنة للطاقة ‪.‬‬
‫يكون تسليم باقي الرخص من اختصاص رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي ‪.‬‬
‫تبليغ القرار‪:‬‬
‫في حالة الرفض المسبب‪ ،‬يبلّغ القرار مرفقا بنسخ من ملف الطلب إلى صاحب الطلب‪،‬‬
‫وفي حالة القرار اإليجابي يبلّغ إلى صاحب الطلب مرفقا بنسخة من ملف الطلب ‪.‬‬
‫كم ا يجب تبلي غ الق رار المتض من رخص ة البن اء من ط رف رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي‬
‫البل دي إلى ص احب الطلب بص فة إلزامي ة في جمي ع الح االت‪ ،‬خالل العش رين (‪)20‬‬
‫يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ‪.‬‬
‫عندما يكون ملف الطلب موضوع استكمال بالوثائق أو المعلومات الناقصة التي‬
‫ينبغي على ص احب الطلب أن يق دمها‪ ،‬ويتوق ف األج ل المح دد أعاله ابت داء من‬
‫ت اريخ التبلي غ عن ه ذا النقص‪ ،‬ويس ري مفعول ه ابت داء من ت اريخ اس تالم ه ذه‬
‫الوثائق أو المعلومات ‪.‬‬

‫حاالت منع الترخيص بالبناء‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬ال يمكن أن ي رخص البن اء إالّ إذا ك ان المش روع المتعل ق ب ه موافق ا ألحك ام‬
‫مخط ط ش غل األراض ي المص ادق علي ه‪ ،‬أو مخط ط ش غل األراض ي في ط ور المص ادقة‬
‫عليه‪ ،‬والذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي‪ ،‬أو مطابقا لوثيقة تحل محل ذلك‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬يمنع الترخيص بالبناء في البلديات التي ال تمتلك الوثائق المشار إليها‪ ،‬إذا‬
‫ك ان مش روع البن اء غ ير مط ابق لتوجيه ات مخط ط التهيئ ة والتعم ير و ‪ /‬أو للتوجيه ات‬
‫المنصوص عليها تطبيقا لألحكام المحددة في القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫الحال **ة الثالث **ة‪ :‬ال يمكن ال ترخيص بالبن اء ال ذي يش يد على أراض مج زأة إالّ إذا‬
‫ك ان مطابق ا لتوجيه ات رخص ة التجزئ ة‪ ،‬واألحك ام ال تي يتض منها مل ف األراض ي‬
‫اﻟﻤﺠزأة ‪ ،‬أم ا في حال ة تواج د األرض اﻟﻤﺠزأة ض من مخط ط ش غل األراض ي‬
‫المصادق عليه‪ ،‬فإن أحكام مخطط شغل األراضي هي التي تؤخذ بعين االعتبار ‪.‬‬
‫عن دما تمن ع الرخص ة أو تش تمل على تحفظ ات‪ ،‬ف إن الق رار ال ذي تتخ ذه الس لطة‬
‫اﻟﻤﺨتصة يجب أن يكون مبرر‪.‬‬
‫حاالت تأجيل منح رخصة البناء‪:‬‬
‫يمكن أن يك ون طلب رخص ة البن اء مح ل ق رار تأجي ل يتم الفص ل في ه‪ ،‬ال ذي تص دره‬
‫المختص ة في منح رخص ة البن اء‪ ،‬ويص در ه ذا الق رار في حال ة م ا إذا القطع ة األرض ية‬
‫المعنية بالبناء داخلة ضمن مساحة لدراسة التهيئة والتعمير الجارية والمنصوص عليها‪.‬‬
‫يصدر قرار تأجيل الفصل خالل األجل المحدد للتحضير‪ ،‬وال يمكن أن يتجاوز ذلك سنة‬
‫واحدة‪.‬‬
‫تبليغ رخصة البناء‪ :‬يبلّغ صاحب الطلب بالقرار تضمن رخصة البناء مرفقا بنسخة‬
‫من الملف المتضمن التأشيرة على التصاميم المعمارية‪ ،‬من طرف ‪:‬‬
‫‪ -‬مصالح التعمير التابعة للبلدية في حالة تسليم الرخصة من طرف رئيس‬
‫اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي‪،‬‬
‫‪ -‬المصالح المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية في حالة تسليم الرخصة من‬
‫طرف الوالي‪،‬‬
‫‪ -‬المديرية العامة للتعمير والهندسة المعمارية على مستوى الوزارة المكلفة بالعمران في‬
‫حالة تسليم الرخصة من طرف الوزير المكلف بالعمران ‪.‬‬
‫توضع نسخة مؤشرا عليها تحت تصرف الجمهور مقرر اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي‪،‬‬
‫تحف ظ نس خة مؤش را عليه ا مرفق ة ب القرار في أرش يف المديري ة المكلف ة ب العمران‬
‫على مس توى الوالي ة‪ ،‬وتحتف ظ الس لطة اﻟﻤﺨتص ة ال تي س لمت رخص ة البن اء بالنس خة‬
‫األخيرة المؤشر عليها من القرار ‪.‬‬
‫ترخص النسخة من القرار المتضمن رخصة البناء الملصقة بمقر اﻟﻤﺠلس الشعبي‬
‫البلدي لكل شخص معني باالطالع على الوثائق البيانية لملف الطلب وذلك إلى غاية‬
‫انقضاء أجل سنة (‪ )1‬وشهر ‪)1(.‬‬
‫تعد رخصة البناء ملغاة في الحاالت اآلتية‪:‬‬
‫حاالت إلغاء رخصة البناء‪ّ :‬‬
‫الحالة األولى‪ :‬إذا لم يستكمل البناء في األجل المحدد في القرار المتضمن رخصة البناء‪،‬‬
‫و يتم تحدي د األج ل بع د تق ييم الس لطة اﻟﻤﺨتص ة اق تراح ص احب الدراس ات االستش ارية‬
‫حسب حجم المشروع ‪.‬‬
‫يصبح تقديم طلب جديد لرخصة البناء إجباريا لكل مشروع أو استئناف لألشغال بعد‬
‫أجل الصالحية المحدد‪ ،‬ويتوج هذا الطلب بالحصول على رخصة للبناء دون إجراء‬
‫دراس ة جدي دة‪ ،‬ش ريطة أن ال تتط ور إج راءات التهيئ ة والتعم ير وتوجيهاته ا باتج اه‬
‫مخالف لهذا التجديد‪ ،‬وأن تكون األشغال المنجزة مطابقة لرخصة البناء األولى التي تم‬
‫تسليمها‪.‬‬
‫الحالة الثانية*‪ :‬في حالة تسليم رخصة البناء قصد تشييد بناية أو مجموعة من البنايات في‬
‫مرحلة أو عدة مراحل ‪.‬‬
‫الحالة الثانية*‪ :‬في حالة عدم إتمام المرحلة في األجل المحدد في القرار المتضمن رخصة‬
‫البناء‪.‬‬
‫ص***الحيات الش **باك الوحيد‪ :‬وه و على ن وعين‪ ،‬الش باك الوحي د البل دي‪ ،‬الش باك الوحي د‬
‫الوالئي‪.‬‬
‫الش **باك الوحي **د البل **دي‪ :‬يتم فتح الش باك الوحي د للبلدي ة على مس توى البلدي ة‪،‬‬ ‫‪-1‬‬
‫ويتكون من‪:‬‬
‫األعضاء الدائمة‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي أو ممثله رئيسا‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للتعمير والهندسة المعمارية والبناء أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس مفتشية أمالك الدولة أو ممثله‪،‬‬
 ‫‪ -‬المحافظ العقاري اﻟﻤﺨتص إقليميا أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مفتش التعمير‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي لألشغال العمومية أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للري أو ممثله ‪.‬‬
‫األعضاء المدعوين‪ :‬يمكن أن يكونوا حاضرين أو ممثّلين عند االقتضاء‪ ،‬من طرف‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس القسم الفرعي للفالحة أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الحماية المدنية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية البيئة للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية السياحة للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية الثقافة للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الصحة والسكان‪،‬‬
‫‪ -‬ممثل الشركة الوطنية للكهرباء والغاز )سونلغاز ‪(.‬‬
‫يمكن الش باك الوحي د االس تعانة ب أي ش خص أو س لطة أو هيئ ة قص د تن ويره وإ فادت ه في‬
‫أعماله‪.‬‬
‫وتتمث ل مهم ة مص الح التعم ير على مس توى البلدي ة في ت ولي األمان ة التقني ة‪ ،‬وتكل ف بم ا‬
‫يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬استقبال ملفات الطلب التي يتم إيداعها‪،‬‬
‫‪ -‬تسجيل الطلبات على سجل مؤشر عليه حسب تاريخ وصولها‪،‬‬
‫‪ -‬تحضير اجتماعات الشباك الوحيد‪،‬‬
‫‪ -‬إرسال االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال إلى أعضاء الشباك الوحيد‪،‬‬
‫‪ -‬تحرير محاضر اجتماع الجلسات ومذكرات أخرى‪،‬‬
‫‪-‬‬
‫تبليغ القرارات والتحفظات التي يجب إرسالها‪ ،‬إن اقتضى األمر إلى صاحب الطلب‪،‬‬
‫‪ -‬إعداد التقارير الفصلية للنشاطات‪،‬‬
‫‪ -‬استحداث بطاقية إلكترونية متفاعلة للطلبات المودعة والردود اﻟﻤﺨصصة لها‪ ،‬وكذا‬
‫تمون قاعدة المعلومات الخاصة بالوزارة المكلفة بالعمران‪،‬‬
‫القرارات المسلمة التي ّ‬
‫‪ -‬ضبط البطاقية اإللكترونية ‪.‬‬
‫عمل الشباك‪:‬‬
‫يجتم ع الش باك الوحي د في مق ر البلدي ة م رة واح دة ك ل ثماني ة (‪ )8‬أي ام في دورة عادي ة‬
‫وفي دورات غير عادية‪ ،‬بعدد المرات التي تقتضيها الضرورة ‪.‬‬
‫ترس ل االس تدعاءات مرفق ة بج دول األعم ال وبك ل وثيق ة ض رورية أخ رى إلى‬
‫األعضاء‪ ،‬من طرف رئيس الشباك الوحيد قبل خمسة (‪ )5‬أيام على األقل من تاريخ‬
‫االجتماع ‪.‬‬
‫يتم إنش اء الش باك الوحي د للبلدي ة بم وجب ق رار ممض ى من ط رف رئيس ال دائرة‬
‫اﻟﻤﺨتص إقليمي ا‪ ،‬غ ير أن ه‪ ،‬يمكن أن يجم ع الش باك الوحي د ع دة بل ديات ويتم فتح ه‬
‫على مس توى ال دائرة بالنس بة للبل ديات النائي ة‪ ،‬وه ذا بع د تق ييم ال والي أو رئيس‬
‫الدائرة‪ ،‬في حالة ما إذا كانت البلديات تنتمي إلى نفس الدائرة ‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬يمكن إنشاء الشباك الوحيد بموجب قرار يوقعه الوالي اﻟﻤﺨتص‬
‫إقليميا أو رئيس الدائرة فيما يخص البلديات التي تنتمي إلى نفس الدائرة ‪.‬‬
‫الشباك الوحيد الوالئي‪:‬‬ ‫‪-2‬‬
‫يتكون الشباك الوحيد للوالية الذي يتم فتحه على مستوى مديرية التعمير من ‪:‬‬
‫‪ -‬ممثل الوالي‪،‬‬
‫‪ -‬المدير المكلف بالعمران‪ ،‬رئيسا أو ممثله ‪ ،‬رئيس مصلحة التعمير عند‬
‫االقتضاء‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي الوالئي أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬عضوين (‪ )2‬من اﻟﻤﺠلس الشعبي الوالئي‪ ،‬ينتخبهما نظراؤهما‪،‬‬
‫‪ -‬رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي المعني‪،‬‬
‫‪ -‬مدير أمالك الدولة أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير المحافظة العقارية أو ممثله‪،‬‬
 ‫‪ -‬مدير المصالح الفالحية أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير األشغال العمومية أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الموارد المائية أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الحماية المدنية أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الطاقة والمناجم أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬م دير الش ركة الوطني ة للكهرب اء والغ از)س ونلغاز ( أو ممثلوه ا من الش ركة‬
‫الجزائرية لتسيير شبكة نقل الكهرباء (‪ )GRTE‬والشركة الجزائرية لتسيير شبكة نقل‬
‫الغاز(‪، )GRTG‬‬
‫‪ -‬مدير البيئة أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير السياحة أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الثقافة أو ممثله‪،‬‬
‫‪ -‬مدير الصحة والسكان أو ممثله ‪.‬‬
‫كما يمكن الشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره وإ فادته في‬
‫أعماله‪.‬‬

‫عمل الشباك‪:‬‬
‫يجتمع الشباك الوحيد بمقر الوالية بناء على استدعاء من رئيسه‪ ،‬مرة واحدة (‪ )1‬كل‬
‫خمسة عشر (‪ )15‬يوما على األقل‪ ،‬وكلما اقتضت الضرورة ذلك‪.‬‬
‫ترسل االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال وبكل وثيقة ضرورية أخرى‪ ،‬إلى األعضاء‬
‫من طرف رئيس الشباك الوحيد قبل خمسة (‪ )5‬أيام على األقل‪ ،‬من تاريخ االجتماع‪.‬‬
‫تنص ب على مستوى مديرية التعمير‬
‫يزود الشباك الوحيد في إطار سيره بأمانة تقنية ّ‬
‫ّ‬
‫التابعة للوالية‪ ،‬وتكلف بما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬استقبال الطلبات وتسجيلها على سجل مؤشر عليه‪،‬‬
‫‪ -‬تحضير اجتماعات الشباك الوحيد للوالية‪،‬‬
‫‪ -‬إرس ال االس تدعاءات مرفق ة بج دول األعم ال إلى أعض اء الش باك الوحي د على‬
‫مستوى الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬تحرير محاضر اجتماع الجلسات ومذكرات أخرى‪،‬‬
‫‪ -‬تبليغ القرارات ألصحاب الطلبات من طرف البلدية المعنية‪،‬‬
‫‪ -‬إعداد التقارير الفصلية للنشاطات‪،‬‬
‫‪ -‬استحداث بطاقية إلكترونية متفاعلة للطلبات المودعة والردود اﻟﻤﺨصصة لها‪،‬‬
‫وك ذا الق رارات المس لمة ال تي تم ّون قاع دة المعلوم ات الخاص ة ب الوزارة المكلف ة‬
‫بالعمران‪،‬‬
‫‪ -‬ضبط البطاقية اإللكترونية‪.‬‬
‫يتم إنش اء الش باك الوحي د على مس توى الوالي ة‪ ،‬بم وجب ق رار يمض ي من ط رف ال والي‬
‫اﻟﻤﺨتص إقليميا ‪.‬‬
‫ويل تزم يض ع المس تفيد من األش غال‪ ،‬خالل ف ترة عم ل الورش ة لوح ة مس تطيلة الش كل‬
‫مرئي ة من الخ ارج‪ ،‬تتج اوز أبعاده ا ‪ 80‬س م‪ ،‬توض ح مراج ع رخص ة البن اء الممنوح ة‬
‫ونوع البناء وارتفاعه ومساحة قطعة األرض‪ ،‬كما ينبغي أن تتضمن اللوحة تاريخ افتتاح‬
‫الورش ة‪ ،‬والت اريخ الم رتقب إلنه اء األش غال‪ ،‬وإ ن اقتض ى األم ر اس م ص احب المش روع‬
‫ومكتب الدراسات‪ ،‬وأخيرا اسم المؤسسة المكلفة بإنجاز األشغال ‪.‬‬
‫حاالت عدم اقتناع الطالب عدم الرد عليه‪:‬‬
‫تم تبليغه به‪ ،‬أو في حالة عدم الرد‬
‫‪ -1‬يمكن صاحب الطلب الذي لم يقتنع بالرد الذي ّ‬
‫من ط رف الس لطة اﻟﻤﺨتص ة في اآلج ال المطلوب ة‪ ،‬أن ي ودع طعن ا مقاب ل وص ل‬
‫إيداع لدى الوالية‪ ،‬وفي هذه الحالة‪ ،‬تكون مدة أجل تسليم الرخصة أو الرفض المبرر‬
‫خمسة عشر (‪ )15‬يوما‬
‫يمكن ص احب الطلب أن ي ودع طعن ا ثاني ا ل دى ال وزارة المكلف ة ب العمران في حال ة ع دم‬ ‫‪-2‬‬
‫الرد خالل المدة المحددة التي تلي تاريخ إيداع الطعن‪.‬‬
‫في هذه الحالة‪ ،‬تأمر مصالح الوزارة المكلفة بالعمران مصالح التعمير الخاصة بالوالية‪،‬‬
‫على أس اس المعلوم ات المرس لة من طرفه ا ب الرد باإليج اب على ص احب الطلب أو‬
‫بإخطاره بالرفض المبرر في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ إيداع الطعن‪.‬‬
‫وك آخر إج راء‪ ،‬يمكن لط الب رخص ة البن اء اللج وء إلى القض اء وبالتحدي د إلى القض اء‬
‫اإلداري‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬شهادة المطابقة‬

‫تعريفها‪:‬‬
‫هي وثيق ة إداري ة تس لّم للمع ني ب األمر بن اء على طلب ه مباش رة بع د انتهائ ه من عملي ة‬
‫البناء‪ ،‬وذلك تطبيقا ألحكام المادة ‪ 75‬من القانون ‪ 90-29‬التي تلزم المستفيد من رخصة‬
‫البناء عند انتهاء أشغال البناء والتهيئة التي يتكفل بها إن اقتضى األمر‪ ،‬استخراج شهادة‬
‫مطابقة األشغال المنجزة مع أحكام رخصة البناء‪.‬‬
‫ويك ون تس ليم ش هادة المطابق ة من اختص اص رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي‬
‫اﻟﻤﺨتص إقليمي ا‪ ،‬بالنس بة ل رخص البن اء المس لّمة من طرف ه أو تل ك المس لّمة من‬
‫طرف الوالي اﻟﻤﺨتص إقليميا أو من طرف الوزير المكلف بالعمران ‪.‬‬
‫أهمية شهادة المطابقة‪ :‬تقوم شهادة المطابقة مقام رخصة السكن أو ترخيص باستقبال‬
‫الجمه ور أو المس تخدمين‪ ،‬إذا ك ان البن اء مخصص ا لوظ ائف اجتماعي ة وتربوي ة أو‬
‫للخ دمات أو الص ناعة أو التج ارة‪ ،‬م ع مراع اة األحك ام التش ريعية والتنظيمي ة في‬
‫ميدان استغالل المؤسسات الخطرة أو غير المالئمة أو غير الصحية ‪.‬‬
‫تق**ديم الطلب‪ :‬في إط ار أحك ام الم ادة ‪ 54‬من المرس وم ‪ ،19-15‬ي ودع المس تفيد من‬
‫رخص ة البن اء‪ ،‬خالل أج ل ثالثين (‪)30‬يوم ا ابت داء من ت اريخ االنته اء من األش غال‪،‬‬
‫تصريحا يعد في نسختين(‪ ،)2‬يشهد على االنتهاء من هذه األشغال بالنسبة للبنايات ذات‬
‫معدا من طرف الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية‬
‫االستعمال السكني‪ ،‬ومحضر تسليم األشغال ّ‬
‫للبن اء (‪ )CTC‬بالنس بة للتجه يزات والبناي ات ذات االس تعمال الس كني الجم اعي أو البناي ات‬
‫المستقبلة للجمهور‪،‬وذلك بمقر اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي لمكان البناء مقابل وصل إيداع يسلم‬
‫في نفس اليوم‪.‬‬
‫اإلع**داد والتحض**ير‪ :‬ترس ل نس خة من التص ريح إلى رئيس القس م الف رعي للتعم ير على‬
‫مس توى ال دائرة‪ ،‬وعن دما ال ي ودع التص ريح بانته اء األش غال‪ ،‬حس ب الش روط وفي‬
‫اآلج ال المطلوب ة ال تي يمكن بغيابه ا االس تناد إلى ت اريخ االنته اء من األش غال تبع ا‬
‫آلجال اإلنجاز المتوقعة في رخصة البناء‪ ،‬تجرى عملية مطابقة األشغال وجوبا بمبادرة‬
‫من رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي ‪.‬‬
‫تخص مطابق ة األش غال المنج زة م ع أحك ام رخص ة البن اء إقام ة البناي ة ومقاس ها‬
‫واستعمالها وواجهاتها ‪.‬‬
‫يتم التحق ق منه ا من ط رف لجن ة تض م ممثلين م ؤهلين قانون ا عن رئيس اﻟﻤﺠلس‬
‫الش عبي البل دي والمص الح المعني ة‪ ،‬ال س يما الحماي ة المدني ة في الح االت المح ددة في‬
‫المرسوم ‪ 19-15‬مع ممثل القسم الفرعي للتعمير على مستوى الدائرة ‪.‬‬
‫كم ا تجتم ع لجن ة مراقب ة المطابق ة الم ذكورة في الم ادة ‪ 66‬من المرس وم ‪،19-15‬‬
‫بن اء على اس تدعاء من رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي المع ني‪ ،‬وذل ك في أج ل‬
‫خمسة عشر (‪ )15‬يوما‪ ،‬بعد إيداع التصريح بانتهاء األشغال عند االقتضاء ‪.‬‬
‫يرس ل رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي إش عارا ب المرور يخط ر في ه المس تفيد من‬
‫رخصة البناء بتاريخ إجراء المراقبة وذلك قبل ثمانية ( ‪ )8‬أيام على األقل‪ ،‬بعدها‬
‫يع ّد محض ر الج رد ف ورا بع د عملي ة مراقب ة المطابق ة‪ ،‬وت ذكر في ه ذا المحض ر‬
‫جميع المالحظات‪ ،‬يبين رأي اللجنة حول مدى المطابقة التي تمت معاينتها ‪ ،‬ويجب‬
‫على أعضاء اللجنة التوقيع على هذا المحضر في نفس اليوم ‪.‬‬
‫وفي حال ة غي اب إح دى المص الح المعني ة أو كله ا‪ ،‬يتم التوقي ع على محض ر الج رد من‬
‫طرف ممثل البلدية و ممثل القسم الفرعي للتعمير فقط ‪.‬‬
‫تس**ليم الش**هادة‪ :‬يس لم رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي ش هادة المطابق ة على أس اس‬
‫محضر اللجنة الذي يرسل له يوم خروجه عن طريق ممثله في اللجنة في أجل‬
‫ثماني ة (‪ )8‬أي ام‪ ،‬ابت داء من ت اريخ الخ روج إذا ّبين محض ر الج رد مطابق ة المنش آت‬
‫أما إذا بينت عملية الجرد عدم إنجاز األشغال طبقا للتصاميم‬
‫تم االنتهاء من أشغالها‪ّ ،‬‬
‫التي ّ‬
‫المصادق عليها ووفق أحكام رخصة البناء‪ ،‬تعلم السلطة اﻟﻤﺨتصة المعني بعدم إمكانية‬
‫تس ليم ش هادة المطابق ة ل ه‪ ،‬وأن ه يجب علي ه العم ل على جع ل البن اء مطابق ا للتص اميم‬
‫المصادق عليها وحسب األحكام المطبقة ‪.‬‬
‫يح دد للمع ني أج ل ال يمكن أن يتع دى ثالث ة (‪ )3‬أش هر قص د القي ام ب إجراء‬
‫المطابقة‪ ،‬وبعد انقضاء هذا األجل‪ ،‬يسلم رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي إن اقتضى‬
‫األم ر ش هادة المطابق ة أو يرفض ها عن د االقتض اء‪ ،‬ويش رع في المالحق ات القض ائية‪،‬‬
‫طبقا ألحكام المادة ‪ 78‬من القانون رقم ‪.90-29‬‬
‫ويمكن أن يتم تس ليم ش هادة المطابق ة على مراح ل‪ ،‬حس ب اآلج ال الم ذكورة في ق رار‬
‫رخصة البناء‪ ،‬وذلك إذا كانت األشغال المتبقية ال تعرقل سير الجزء الذي تم االنتهاء من‬
‫أشغاله‪.‬‬
‫تم تبليغه به‪ ،‬أو في‬
‫ويح ق لص احب طلب ش هادة المطابق ة الذي لم يرض ه ال رد الذي ّ‬
‫حالة سكوت السلطة اﻟﻤﺨتصة في اآلجال المطلوبة‪ ،‬أن يودع طعنا مقابل وصل إيداع‬
‫ل دى الوالي ة‪ ،‬في ه ذه الحال ة‪ ،‬تك ون م دة أج ل تس ليم الرخص ة أو ال رفض الم برر‬
‫خمسة عشر (‪ )15‬يوما ‪.‬‬
‫ويمكن لص احب الطلب أن ي ودع طعن ا ثاني ا ل دى ال وزارة المكلف ة ب العمران‪ ،‬في حال ة‬
‫عدم تلقيه إجاب ة على الطعن األول خالل المدة المحددة التي تلي تاريخ إيداع الطعن‪،‬‬
‫في ه ذه الحال ة ت أمر مص الح ال وزارة المكلف ة ب العمران مص الح التعم ير الخاص ة‬
‫بالوالي ة على أساس المعلومات المرسلة من ط رفهم ب الرد باإليجاب على ص احب الطلب‬
‫أو بإخطاره بالرفض المبرر في أجل خمسة عشر (‪ )15‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ إيداع‬
‫الطعن ‪.‬‬
‫كما يمكن لطالب شهادة المطابقة أن يلجأ إلى القضاء اإلداري‪.‬‬

‫خامسا‪ :‬رخصـــة الهــــــدم‬

‫طبقا للمرسوم التنفيذي ‪ 15/19‬ال يمكن القيام بأي عملي هدم‪ ،‬جزئية أو كلية‪ ،‬لبناية‬
‫دون الحص ول مس بقا على رخص ة اله دم‪ ،‬وذل ك عن دما تك ون ه ذه البناي ة محمي ة بأحك ام‬
‫‪51‬‬
‫القانون ‪.98/04‬‬
‫يمكن إي داع طلب رخص ة اله دم م ع طلب رخص ة البن اء‪ ،‬بالنس بة للمش اريع اﻟﻤﺨصص ة‬
‫للس كن الف ردي‪ ،‬وفي جمي ع الح االت ال تي تك ون فيه ا رخص ة اله دم خاص ة بالبناي ات‬
‫الموج ودة تحت األرض‪ ،‬يجب إي داع طلب رخص ة اله دم ومعالجت ه في نفس ال وقت م ع‬
‫طلب رخصة البناء‪.‬‬

‫تقديم طلب رخصة الهدم‪ :‬ينبغي أن يتقدم بطلب رخصة اله دم والتوقيع عليه من طرف‬
‫مالك البناية اآليلة للهدم أو موكله أو الهيئة العمومية اﻟﻤﺨصصة التي عليها أن‬
‫تقدم عند االقتضاء‪ ،‬الوثائق اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬نسخة من عقد الملكية أو شهادة الحيازة‪ ،‬طبقا ألحكام القانون ‪،90/29‬‬
‫‪ -‬توكيل طبقا ألحكام األمر رقم ‪، 75-58‬‬
‫‪ -‬نسخة من العقد اإلداري الذي ينص على تخصيص البناية المعنية‪،‬‬
‫‪ -‬نسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا‪ .‬محتويات‬
‫الملف‪ :‬يتضمن الملف المرفق بطلب رخصة الهدم الذي يعده مكتب دراسات في الهندسة‬
‫المعماري ة الوث ائق اآلتي ة المؤش ر عليه ا‪ ،‬ك ل وثيق ة حس ب الغ رض ال ذي خصص ت ل ه من‬

‫‪ - 51‬قانون رقم ‪ 04 - 98‬مؤرخ فى ‪ 20‬صفر عام ‪ 1419‬الموافق ‪ 15‬يونيو سنة ‪ ،1998‬يتعلق بحماية التراث الثقافي‪ ( ،‬ج ر‪.)...‬‬
‫ط رف المهن دس المعم اري والمهن دس الم دني الل ذين ينش طان حس ب األحك ام القانوني ة‬
‫المعمول بها‪:‬‬
‫‪ -‬تصميم الموقع على السلّم المناسب الذي يسمح بتحديد موقع المشروع‪،‬‬
‫‪ -‬مخططا للكتلة يعد على سلّم ‪ 1/500‬أو ‪ 1/200‬من البناية اآليلة للهدم‪،‬‬
‫‪ -‬تقري را وتعه دا على القي ام بعملي ة اله دم في مراح ل والوس ائل ال تي يتعين‬
‫استعمالها بصفة ال تعكر استقرار المنطقة‪،‬‬
‫‪ -‬عن دما تتواج د البناي ة على بع د أق ل من ثالث ة (‪ )3‬أمت ار من البناي ات اﻟﻤﺠاورة‪،‬‬
‫يجب إرف اق المل ف محض ر خ برة مؤش را علي ه من ط رف مهن دس م دني ‪ ،‬يش ير‬
‫إلى الطريق ة ال تي يتعين اس تعمالها في عملي ة اله دم الميكانيكي ة أو اليدوي ة والعت اد‬
‫المستعمل والوسائل التي يجب استخدامها قصد ضمان استقرار المباني اﻟﻤﺠاورة‪،‬‬
‫‪ -‬مخطط مراحل الهدم وآجالها‪،‬‬
‫‪ -‬مخطط ا على س لّم ‪ 1/100‬للبناي ة‪ ،‬يح دد الج زء ال ذي يتعين هدم ه والج زء ال ذي‬
‫يتعين االحتفاظ به في حالة الهدم الجزئي‪،‬‬
‫‪ -‬التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره ‪.‬‬
‫إعداد وتحضير رخصة الهدم‪:‬‬
‫يرسل طلب رخصة الهدم والملفات المرفقة به في ثالث (‪ )3‬نسخ إلى رئيس‬
‫اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي لمحل موقع البناية‪ ،‬يسجل تاريخ اإليداع على الوصل الذي‬
‫يسلمه رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي البلدي اﻟﻤﺨتص إقليميا في نفس اليوم ‪.‬‬
‫تم فتحه على مستوى البلدية‪ ،‬طلب رخصة الهدم حسب نفس‬
‫يحضر الشباك الوحيد الذي ّ‬
‫األشكال المنصوص عليها لتحضير رخصة البناء‪.‬‬
‫يحدد أجل التحضير بشهر واحد ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب‪ ،‬ثم تسلم رخصة الهدم‬
‫في شكل قرار‪.‬‬
‫نشير إلى أنه ال يمكن رفض رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلة الوحيدة لوضع حد‬
‫النهيار البناية‪.‬‬
 ‫تجمع مصلحة التعمير التابعة للبلدية المكلفة بتحضير الطلب المقدم‪ ،‬اآلراء أو الموافقات‬
‫أو القرارات المنصوص عليها في القوانين والتنظيمات المعمول بها‪ ،‬لدى األشخاص‬
‫العموميين والمصالح أو الهيئات المعنية بالهدم المبرمج‪.‬‬
‫يجب على األشخاص العموميين أو المصالح أو الهيئات التي تمت استشارتها من‬
‫ط رف ممثليهم في الش باك الوحي د‪ ،‬إب داء رأيه ا في أج ل عش ر (‪ )15‬يوم ا ‪ ،‬ابت داء‬
‫من تاريخ استالم طلب إبداء الرأي‪ ،‬و يجب أن يكون الرأي معلال قانونا في حالة‬
‫الرفض أو متجانسا مع التوجيهات الخاصة ‪.‬‬
‫ويجب عليه ا في جمي ع الح االت‪ ،‬أن تعي د المل ف المرف ق بطلب إب داء ال رأي في األج ل‬
‫نفسه‪،‬‬
‫و تطبيق ا ألحك ام الم ادة ‪ 68‬من الق انون رقم ‪ 90-29‬يق وم رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي‬
‫تم فتحه على مستوى‬
‫البلدي بتسليم رخصة الهدم بعد رأي الشباك الوحيد الذي ّ‬
‫البلدي ة‪ ،‬و يتم تبلي غ رخص ة اله دم إلى ص احب الطلب‪ ،‬وفي حال ة اإلق رار ب الرفض‬
‫أو إب داء رأي بموافق ة م ع تحفظ ات خاص ة‪ ،‬يجب تبلي غ الق رار وال رأي معللين إلى‬
‫صاحب الطلب ‪.‬‬
‫و ينبغي على رئيس اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي القي ام بإلص اق وص ل إي داع طلب‬
‫رخص ة اله دم بمق ر اﻟﻤﺠلس الش عبي البل دي خالل كام ل ف ترة تحض ير رخص ة‬
‫الهدم‪،‬‬
‫ويمكن المواطنين االعتراض كتابيا على مشروع الهدم لدى رئيس اﻟﻤﺠلس الشعبي‬
‫البل دي اﻟﻤﺨتص إقليمي ا‪ ،‬وال يقب ل ه ذا االع تراض إذا لم يكن م بررا أو م دعما بوث ائق‬
‫قانونية ترفق بعريضة االعتراض‪.‬‬
‫تم تبليغ ه ب ه أو في حال ة‬
‫وعلى ص احب الطلب ال ذي لم يرض ه ال رد ال ذي ّ‬
‫س كوت الس لطة اﻟﻤﺨتص ة في اآلج ال المطلوب ة‪ ،‬أن ي ودع طعن ا مقاب ل وص ل‬
‫باستالم لدى الوالية‪ ،‬ففي هذه الحالة‪ ،‬يحدد أجل التسليم أو الرفض المبرر بخمسة‬
‫رد‪ ،‬بع د انقض اء األج ل‬
‫عش ر (‪ )15‬يوم ا‪ ،‬وإ ذا لم يبل غ ص احب الطلب ب أي ّ‬
‫المنص وص علي ه ال ذي يلي ت اريخ إي داع الطعن‪ ،‬يمكن ه إي داع طعن ث ان ل دى‬
‫الوزارة المكلفة بالعمران ‪.‬‬
‫في هذه الحالة‪ ،‬تأمر مصالح الوزارة المكلفة بالعمران مصالح التعمير الخاصة بالوالية‪،‬‬
‫على أس اس المعلوم ات المرس لة من طرفه ا ب الرد باإليج اب على ص احب الطلب أو‬
‫بإخط اره ب الرفض الم برر في أج ل خمس ة عش ر (‪ )15‬يوم ا‪ ،‬ابت داء من ت اريخ‬
‫إيداع الطعن‪ ،‬ولصاحب الطلب الذي رفض طلبه الحق في اللجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫ولق د نص الق انون ص راحة على أن ه ال يمكن لص احب طلب رخص ة اله دم القي ام بأش غال‬
‫الهدم إالّ بعد إعداد تصريح بفتح الورشة‪.52‬‬
‫كما ألزم القانون المستفيد من األشغال أن يضع خالل مدة عمل الورشة لوحة مس تطيلة‬
‫الشكل تتجاوز أبعادها ‪ 80‬سم ومرئية من الخارج‪ ،‬توضح مراجع رخصة الهدم‬
‫الممنوحة ومساحة البناية أو البنايات التي ينبغي هدمها‪ ،‬كما ينبغي أن تتض من اللوحة‬
‫تاريخ افتتاح الورشة والتاريخ المرتقب إلنهاء األشغال‪ ،‬وإ ن اقتضى األمر‪ ،‬اسم صاحب‬
‫‪53‬‬
‫المشروع ومكتب الدراسات‪ ،‬وأخيرا اسم المؤسسة المكلفة بأشغال الهدم ‪.‬‬
‫انقضاء صالحية رخصة الهدم‪ :‬تصبح رخصة الهدم منقضية في الحاالت اآلتية‪:54‬‬
‫‪ -‬إذا لم تحدث عملية الهدم خالل أجل خمس (‪ )5‬سنوات‪،‬‬
‫‪ -‬إذا توقفت أشغال الهدم خالل سنة واحدة‪،‬‬
‫‪ -‬إذا ألغيت الرخصة صراحة بموجب قرار من العدالة‪.‬‬

‫الخاتمة‪:‬‬

‫‪ - 52‬المادة ‪ 83‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،15/19‬مرجع سبق ذكره‪.‬‬

‫‪ - 53‬المادة ‪،84‬نفس المرجع‪.‬‬
‫‪ - 54‬المادة ‪ ،85‬نفس المرجع‪.‬‬
‫تعت بر ه ده المطبوع ة محاول ة لتمكين الط الب من تك وين ثقاف ة قانوني ة بأس لوب ق انوني‬
‫بس يط‪ ،‬تض منت بالدرج ة مفه وم ق انون التعم ير وأهم العق ود والش هادات المتعلق ة بعملي ة‬
‫البناء‪.‬‬
‫كما حاولنا من خالل هده المطبوعة وضع دليل عملي لعملية البناء‪ ،‬إد بإمكان القارئ أو‬
‫المتم رس في مج ال التعم ير أن يعتم د مض مون ه ده المطبوع ة ك دليل الس تخراج مختل ف‬
‫العقود والشهادات المعمول بها في مجال العقارات‪.‬‬
‫لكن الج انب التق ني لج وانب عملي ة البن اء المختلف ة لم نتط رق إليه ا كونه ا معلوم ات تقني ة‬
‫تحت اج إلى معرف ة علمي ة تقني ة في مج ال األش غال العمومي ة أو المدني ة وح تى الهندس ة‬
‫المعماري ة‪ ،‬ل دلك انص بت دراس تنا على الج انب الق انوني ال دي نص ت عليه ا ق وانين التهيئ ة‬
‫والتعمير المختلفة والقانون ‪ 15/19‬المتعلق بعقود التعمير‪.‬‬
‫لكن يبقى هدا العمل غير كامل يحتاج إلى إضافة تقنية من أصحاب اإلختصاص‪ ،‬متمنين‬
‫أن تتاح لنا الفرصة من أجل عمل جماعي معهم‪.‬‬
 ‫قائمة المراجع‬
‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬
‫‪ -1‬الكتب‪:‬‬
‫‪ -‬أشرف توفيق شمس الدين‪ ،‬شرح قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء‪ ،‬دون عدد طبعة‪،‬‬
‫دون دار النشر‪.1996 ،‬‬
‫‪ -‬حس ين عب د اللطي ف حم دان ‪ ،‬أحك ام الش هر العق اري‪ ،‬ال دار الجامعي ة‪ ،‬ب يروت لبن ان‪،‬‬
‫‪.2003‬‬
‫‪ -‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت واحدث األحكام‪ ،‬دار‬
‫هومة‪ ،‬ط ‪.2000 ،2‬‬
‫‪ -‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دراسة وصفية تحليلية‪ ،‬دار‬
‫هومة‪ ،‬الجزائر‪.2004 ،‬‬
‫‪-‬‬
‫عب د الحفي ظ بن عبي دة‪ ،‬إثب ات الملكي ة العقاري ة والحق وق العيني ة العقاري ة في التش ريع‬
‫الجزائري‪ ،‬دار هومة ‪ ،‬الطبعة الخامسة ‪ ،‬الجزائر‪.2006 ،‬‬
‫‪ -‬نعيم ة ح اجي‪ ،‬المس ح العق اري وتأس يس الس جل العق اري في الجزائ ر‪ ،‬دار اله دى‪،‬‬
‫الجزائر‪.2009 ،‬‬

‫‪ -2‬النصوص القانونية‪:‬‬
‫‪ -‬األم ر ‪ 74/26‬الم ؤرخ في ‪ 20/02/1974‬يتض من تك وين احتياط ات عقاري ة لص الح‬
‫البلديات‪.‬‬
‫‪ -‬األمر ‪ ،75/58‬المؤرخ في ‪ ،29/09/1975‬المتضمن القانون المدني‪.‬‬
‫‪ -‬األم ر ‪ 95/26‬الم ؤرخ بت اريخ ‪ ،25/09/1995‬يح دد الق وام التق ني والنظ ام الق انوني‬
‫لألمالك العقارية وأدوات تدخل الدولة والجماعات والهيئات العمومية‪ .‬‬
‫‪ -‬القانون ‪ 90/25‬المؤرخ في ‪ 18/11/1990‬يتضمن التوجيه العقاري‪( ،‬ج ر ‪.)49‬‬
‫‪ -‬القانون ‪ 04 / 98‬المؤرخ في ‪ 15‬جوان ‪ ،1998‬يتعلق بحماية التراث الثقافي‪ ( ،‬ج ر‬
‫‪.)40‬‬
‫‪ -‬الق انون ‪ ،02/10‬الم ؤرخ في ‪ ،14/12/2002‬يع دل ويتمم الق انون ‪ 91/10‬الص ادر‬
‫‪ 27/04/1991‬والمتعلق باألوقاف‪( ،‬ج ر ‪.)83‬‬

‫‪ -‬الق انون ‪ 08/15‬الم ؤرخ في ‪ 20‬جويلي ة ‪ ،2015‬ال ذي يح دد قواع د مطابق ة البناي ات‬
‫وإ تمام انجازها ‪ ( ،‬ج ر ‪.)44‬‬
‫‪ -‬الق انون ‪ 03/10‬الم ؤرخ في‪ 19‬جويلي ة ‪ ،2013‬يتعل ق بحماي ة البيئ ة في إط ار التنمي ة‬
‫المستدامة ( ج ر ‪.)43‬‬
‫‪ -‬الق انون ‪ 04/05‬الم ؤرخ في ‪ 14‬أوت ‪ ، 2004‬المع دل و المتمم للق انون ‪90/29‬‬
‫المتعلق بالتهيئة و التعمير‪.‬‬
‫‪ -‬المرس وم التنفي ذي ‪ 91/175‬الم ؤرخ في ‪ 28‬م اي‪ ، 1991‬المح دد للقواع د العام ة‬
‫للتهيئة والتعمير والبناء‪ ( ،‬ج ر ‪.)51‬‬
‫‪ -‬المرسوم‪ ‬التنفيذي رقم ‪ 91/177‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬المحدد إلجراءات إعداد‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير والمصادقة عليها ‪( ،‬ج ر ‪.)26‬‬
‫‪ -‬المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 91/178‬الم ؤرخ في ‪ 28‬م اي ‪ 1991‬يح دد إج راءات إع داد‬
‫مخططات شغل األراضي والمصادق عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها‪ ( ،‬ج ر ‪. )26‬‬
‫‪ -‬المرس وم التنفي ذي ‪ 91/454‬الم ؤرخ في ‪ ،23/11/1991‬يح دد ش روط إدارة أمالك‬
‫الخاصة والعامة التابعة الدولة وتسييرها وكيفيات ضبط ذلك‪( ،‬ج ر ‪.)60‬‬
‫‪ -‬المرس وم التنفي ذي ‪ 05/317‬الم ؤرخ في ‪ ( 10/09/2005‬ج ر ‪ )62‬المع دل والمتمم‬
‫للمرسوم ‪ 91/177‬المؤرخ في ‪.28/05/1991‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي ‪ 318 /05‬المؤرخ في ‪ 10/09/2005‬المتعلق بتحديد إجراءات‬
‫إع داد مخطط ات ش غل األراض ي والمص ادقة عليه ا ومحت وى الوث ائق المتعلق ة به ا‪ ( ،‬ج ر‬
‫‪.)62‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي ‪ 15/19‬المؤرخ في ‪ 15/01/2015‬الذي يحدد كيفيات تحضير عقود‬
‫التعمير وتسليمها‪ ( ،‬ج ر ‪.)7‬‬
‫‪ -‬المنش ور رقم ‪ ،275‬الص ادر عن مديري ة العام ة لألمالك الوطني ة‪ ،‬بت اريخ‬
‫‪ ،23/01/1991‬المتضمن األحكام التشريعية الجديدة المتعلقة باألمالك الوطنية‪.‬‬

‫‪ -3‬المجالت والدوريات‪:‬‬
‫‪ -‬أحمد بن زايد‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬نشرة القضاة‪ ،‬العدد األول‪ 1989 ،‬وزارة العدل‪.‬‬
‫‪ -‬المخالف ات العمراني ة‪ ،‬مق ال منش ور على ش بكة األن ترنيت‪ ،‬موق ع مدون ة العم ران في‬
‫الجزائر‪https://diriurbs.blogspot.com.‬‬
‫‪ -‬حدي دي بوزي د ‪،‬القواع د العام ة للعم ران ‪،‬برن امج ال دروس الخاص ة بش روط العم ران‬
‫وحماية البيئة ‪،‬المديرية العامة‪ .‬لألمن الوطني ‪،‬مديرية التعليم ومدارس الش رطة ‪،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.2000‬‬
‫‪ -‬عبد المجيد هالل و د عبد اهلل فاضل‪ ،‬القضايا البيئية في أدوات التعمير وإ عداد التراب‪،‬‬
‫حال ة مدين ة س طات المغ رب‪ ،‬مجل ة أكاديمي ة دولي ة فص لية محكم ة تع نى بنش ر الدراس ات‬
‫والبح وث في المج ال العم راني‪ ،‬تص درها جامع ة ابن خل دون تي ارت ــ الجزائ ر‪ ،‬ج وان‬
‫‪.2017‬‬
‫‪ -‬عمار بوضياف‪ ،‬المسح العقاري وإ شكاالته القانونية في الجزائر ‪ ،‬مقال منشور بمجلة‬
‫العلوم االجتماعية واإلنسانية ‪ ،‬الصادرة عن المركز الجامعي الشيخ العربي التبسي‪ ،‬تبس ة‪،‬‬
‫أفريل ‪.2006،‬‬

‫‪ -4‬الرسائل والمحاضرات‪:‬‬
‫‪ -‬مجاجي منصور ‪،‬النظام القانوني للترخيص بأعمال البناء في التشريع الجزائري‪،‬مذكرة‬
‫تخ رج لني ل درج ة الماجس تير في الق انون ‪،‬ف رع ق انون العق اري وال زراعي‪ ،‬كلي ة‬
‫الحقوق ‪،‬جامعة سعد دحلب‪ ،‬البليدة ‪،‬سنة ‪.2001 ،‬‬
‫‪ -‬مزوري كاهنة ‪ ،‬مدى فاعلية قوانين العمران في مواجهة مخاطر الكوارث الطبيعية‬
‫بالجزائر‪-‬ماجستير علوم قانونية –جامعة الحاج لخضر باتنة‪. 2012 ،‬‬
‫‪ -‬وزارة التهيئ ة والتعم ير‪-‬الجزائ ر غ دا وض عية ال تراب الوط ني ‪-‬الج زء األول ‪-‬دي وان‬
‫المطبوعات الجامعية – بن عكنون‪.1995 ،‬‬
‫‪ -‬ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار‬
‫بغدادي للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،‬بدون طبعة‪.‬‬
‫‪ -‬ب اي يزي د ع ربي‪ ،‬إس تراتجية البن اء على ض وء ق انون التهيئ ة والتعم ير الجزائ ري‪،‬‬
‫أطروح ة دكت وراه العل وم في الحق وق‪ ،‬تخص ص‪ :‬ق انون عق اري‪ ،‬كلي ة الحق وق و العل وم‬
‫السياسية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬الجزائر‪.2015 ،‬‬

‫ثانيا‪ :‬باللغة األجنبية‬

‫‪- Jaqulin morond - devillier , droit de l urbanisme, 4 édition ,Dalloz,‬‬
‫‪1998.‬‬
‫‪- Pierre soler- couteaux, droit de l urbanisme, 3edition, Dalloz 2000.‬‬
‫‪- Maouia Saidouni, élément d introduction a l’urbanisme, casbah‬‬
‫‪édition, Alger 2000.‬‬
‫‪- (CF)Manuel: Les instruments et les actes d'aménagement et‬‬
‫‪d'urbanisme en Algérie: synthèses des textes en vigueur, wilaya‬‬
‫‪d'Alger, agence URBANIS , juin 2002.‬‬
 ‫فهرس المحتويات‬

‫مدخل‪ :‬مصطلحات قانون التعمير‪............................................‬‬

‫الموض***********وع األول‪ :‬تعري***********ف ق***********انون التعم***********ير والطبيع***********ة القانوني***********ة‬
‫لقواعده‪.............‬‬
‫ة‬ ‫وانين التهيئ‬ ‫فق‬ ‫تعري‬ ‫‪-1‬‬
‫والتعمير‪...................................................‬‬
‫ة‬ ‫د التهيئ‬ ‫ة لقواع‬ ‫ة القانوني‬ ‫الطبيع‬ ‫‪-2‬‬
‫والتعمير‪..........................................‬‬

‫الموضوع الثاني‪ :‬التطور التاريخي لقوانين التعمير في الجزائر‪................‬‬

‫‪ - 1‬مرحلة مابين ‪ 1962‬إلى ‪ :1987‬بداية تشكل المنظومة القانونية للتعمير‪..........‬‬
‫‪ - 2‬مرحلة مابين ‪ :2000-1988‬بداية صياغة المنظومة القانونية للتعمير‪............‬‬
‫‪ - 3‬مرحلة ‪ 2000‬إلى يومنا هذا‪ :‬منظومة قانونية جديدة‪..............................‬‬

‫الموضوع الثالث‪ :‬العوامل المؤثرة على قوانين التعميـر‬

‫‪ - 1‬التضخم القانوني في مجال التعمير‪................................................‬‬
‫واهر‬ ‫ة لظ‬ ‫ير متوقع‬ ‫وانين غ‬ ‫ير هي ق‬ ‫وانين التعم‬ ‫‪ -2‬ق‬
‫جديدة‪.................................‬‬
‫‪ - 3‬الرقابة العمرانية بين الضعف واالنعدام‪..............................................‬‬

‫الموضوع الرابع‪ :‬الملكية العقاريــــــة‬

‫‪ -1‬تعريف الملكية‪....................................................................‬‬
 ‫‪ -2‬أصناف الملكية العقاريــة‪...........................................................‬‬
‫أ‪ -‬األمالك العقارية الوطنية ‪...........................................................‬‬
‫‪ -‬األمالك‪  ‬العقارية الوطنية العمومية‪....................................................‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية الوطنية الخاصة‪.....................................................‬‬
‫ب‪ -‬األمالك العقارية الخاصة ‪..........................................................‬‬
‫‪ -‬الملكية التّامة‪.....................................................................‬‬
‫‪ -‬الملكية المجزأة‪...................................................................‬‬
‫‪ -‬الملكية المشاعة ‪................................................................‬‬
‫‪ -‬الملكية المشتركة‪................................................................‬‬
‫ج‪ -‬األمالك العقارية الوقفية‪............................................................‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية الوقفية الخاصة‪.....................................................‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية الوقفية العامة‪.......................................................‬‬
‫الموضوع الخامس‪ :‬السندات الرسمية* الناقلة للملكية العقارية‬
‫الرسمية‪.................................‬‬
‫‪-1‬األشخاص المؤهلون قانونا إلصدار السندات ّ‬
‫‪ -2‬سلطة الموظف أو الضابط العمومي أو المكلف بخدمة عامة في تحرير السند‪........‬‬
‫‪ - 3‬مراعاة األشكال القانونية عند تحرير السند الرسمي‪..................................‬‬
‫الشهر العقاري للسند الرسمي‪.....................................................‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪ -‬آثار تخلف الرسمية و الشهر‪.....................................................‬‬

‫الموض***************وع الس***************ادس‪:‬أدوات التهيئ***************ة والتعم***************ير في الق***************انون‬

‫الجزائري‪*................‬‬
‫أوال‪ :‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير( ‪Plan Directeur‬‬

‫‪)d'Aménagement et d'Urbanisme‬‬

‫‪- 1‬مصطلحات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.....................................‬‬

 ‫‪ -2‬خصائص المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪......................................‬‬
‫‪ -‬المخطط التوجيهي أداة ذات بعد مجالي ‪...........................................‬‬
‫‪ -‬الطابع التنبؤي واإللزامي للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.........................‬‬
‫‪ -‬الطابع القانوني و التقني للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.........................‬‬
‫‪ -‬الطابع المؤقت والشمولي للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.........................‬‬
‫‪ - 3‬أهداف المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪..........................................‬‬
‫‪ -4‬إجراءات إعداد وتحضير المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.........................‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬إجراء مداولة من طرف المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية‬
‫البلدية‬
‫المرحلة الثانية‪ :‬تبليغ المداولة‬
‫المرحلة الثالثة‪ :‬إصدار قرار إداري يحدد من خالله محيط تدخل المخطط‪      ‬‬
‫المرحلة الرابعة‪ :‬استشارة بعض المؤسسات والهيئات العمومية‬
‫المرحل ة الخامس ة‪:‬ع رض المخط ط على االستقص اء العم ومي( التحقي ق العم ومي)‬
‫المرحلة السادسة‪ :‬المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫المرحلة السابعة‪ :‬وضع المخطط تحت تصرف الجمهور‬
‫‪- 5‬محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪...........................................‬‬
‫‪ -‬الوثائق المكتوبة‪...................................................................‬‬
‫‪ -‬الوثائق البيانية‪....................................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مخطط شغل األراضي (‪)Plan d’occupation des sols‬‬

‫‪- 1‬أهداف مخطط شغل األراضي‪.......................................................‬‬

‫‪- 2‬تشكيل مخطط شغل األراضي‪........................................................‬‬

‫أ‪ -‬الئحة تنظيم‬
‫ب‪ -‬مجموعة من الوثائق البيانية‬
‫‪- 3‬إعداد مخطط شغل األراضي‪.........................................................‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬مداولة المجلس الشعبي البلدي ‪..........................................‬‬
‫المرحلة الثانية‪ :‬تبليغ المداولة‪...........................................................‬‬
‫دخل‬ ‫طت‬ ‫ه محي‬ ‫دد من خالل‬ ‫رار إداري يح‬ ‫دار ق‬ ‫ة‪ :‬إص‬ ‫ة الثالث‬ ‫المرحل‬
‫المخطط‪...............  ‬‬
‫المرحل ة الرابع ة‪ :‬جم ع اآلراء والتش اور م ع الهيئ ات والمص الح واإلدارات‬
‫العمومية‪............‬‬
‫غل‬ ‫طش‬ ‫روع مخط‬ ‫غ مش‬ ‫ة‪ :‬تبلي‬ ‫ة الخامس‬ ‫المرحل‬
‫األراضي‪....................................‬‬
‫ق‬ ‫اء أو التحقي‬ ‫ة االستقص‬ ‫ة‪ :‬مرحل‬ ‫ة السادس‬ ‫المرحل‬
‫العمومي‪.................................‬‬
‫المرحلة السابعة‪ :‬المصادقة على مخطط شغل األراضي‪..................................‬‬
‫رف‬ ‫ي تحت تص‬ ‫غل األراض‬ ‫طش‬ ‫ع مخط‬ ‫ة‪ :‬وض‬ ‫ة الثامن‬ ‫المرحل‬
‫الجمهور‪.....................‬‬
‫‪ - 4‬مراجعة مخطط شغل األراضي‪......................................................‬‬

‫الموضوع السابع‪ :‬عقود وشهادات التعمير طبقا للمرسوم التنفيذي ( ‪)15/19‬‬

‫أوال‪ :‬شهــــادة التعميــــــر‪............................................................................‬‬
‫‪ -1‬طلب شهادة التعمير‬
‫‪ -2‬بيانات شهادة التعمير‬
‫‪ -3‬صالحية شهادة التعمير‬
‫ثانيا‪ :‬رخصــــة التجزئــــة‪............................................................................‬‬
‫‪ -1‬تقديم الطلب‬
‫‪ -2‬تبليغ رخصة التجزئة‬
‫ثالثا‪ :‬شهادة التقسيم‪...............................................................................‬‬
 ‫‪ -1‬تعريفها‬
‫‪ -2‬طلب شهادة التقسيم‬
‫‪ -3‬إعداد وتحضير شهادة التقسيم‬
‫رابعا‪ :‬رخصـــــة البنــــاء ‪............................................................................‬‬
‫‪ -1‬إجراءات طلب رخصة البناء‬
‫‪ -‬الملف اإلداري‬
‫‪ -‬الملف المتعلق بالهندسة المعمارية‬
‫‪ -‬الملف التقني‬
‫‪ -2‬إعداد وتحضير رخصة البناء‬
‫‪ -3‬تبليغ القرار‬
‫‪-4‬حاالت منع الترخيص بالبناء‬
‫‪-5‬حاالت تأجيل منح رخصة البناء‬
‫‪ -6‬تبليغ رخصة البناء‬
‫‪ -7‬حاالت إلغاء رخصة البناء‬
‫‪ -8‬صالحيات الشباك الوحيد‬
‫أ‪ -‬الشباك الوحيد البلدي‬
‫ب‪ -‬الشباك الوحيد الوالئي‬
‫خامسا‪ :‬شهادة المطابقة‪...........................................................................‬‬
‫‪ -1‬تعريف شهادة المطابقة‬
‫‪ -2‬أهمية شهادة المطابقة‬
‫‪ -3‬تقديم الطلب‬
‫‪ -4‬اإلعداد والتحضير‬
‫سادسا‪ :‬رخصـــة الهــــــدم‪...........................................................................‬‬
‫‪ -1‬تعريفها‬
‫‪ -2‬تقديم الطلب‬
‫‪ -3‬محتويات الملف‬
 ‫‪ -4‬اإلعداد والتحضير‬
‫‪ -5‬انقضاء صالحية رخصة الهدم‬
‫قائمة المراجع ‪......................................................................................‬‬