‫اﻟﺠﻤﻬﻮرﻳﺔ اﻟﺠﺰاﺋﺮﻳﺔاﻟﺪﻳﻤﻘﺮاﻃﻴﺔ اﻟﺸﻌﺒﻴﺔ‬

‫وزارةاﻟﺘﻌﻠﻴﻢ اﻟﻌﺎﻟﻲ واﻟﺒﺤﺚ اﻟﻌﻠﻤﻲ‬

‫ﺟﺎﻣﻌﺔ اﺣﻤﺪ دراﻳﺔ _أدرار‬

‫ﻗـﺴﻢ‪ :‬اﻟﺤﻘﻮق‬ ‫ﻛﻠﻴﺔ‪ :‬اﻟﺤﻘﻮق واﻟﻌﻠﻮﻡ ا ﻟﺴﻴﺎﺳﻴﺔ‬

‫ﻣﺬﻛﺮةﻣقدﻣة الستكﻤال ﻣتﻄﻠﺒات ﺷﻬادة اﻟﻤاستﺮ ﻓﻲ اﻟﺤقﻮق‬

‫ﺗﺨﺼﺺ‪ :‬ﻗاﻧﻮن إداري‪.‬‬

‫إﺷﺮاف اﻷستاذة اﻟدﻛتﻮرة‪:‬‬ ‫إﻋداد اﻟﻄاﻟﺐ‪:‬‬

‫* ﻛاﻣل سﻤﻴة‬ ‫‪ ‬ﺑﻠﻤﻴﻠﻮد ﻣﺒﺨﻮت‬

‫ﻟﺠﻨﺔ اﻟﻤﻨﺎﻗﺸﺔ‪:‬‬

‫اﻟﺼﻔة‬ ‫اﻟﺮﺗﺒة‬ ‫االسﻢ واﻟﻠقﺐ‬

‫رﺋﻴﺴاً‬ ‫أستاذ اﻟتعﻠﻴﻢ اﻟعاﻟﻲ‬ ‫د‪.‬ﻓتاحﻲ ﻣﺤﻤد‬ ‫‪1‬‬
‫ﻣمﺮﻓاً وﻣقﺮراً‬ ‫أستاذة ﻣﺤاضﺮة " ب"‬ ‫د‪.‬ﻛاﻣل سﻤﻴة‬ ‫‪2‬‬
‫ﻋعﻮاً ﻣماﻗماً‬ ‫أستاذ ﻣﺤاضﺮ" أ"‬ ‫د‪.‬اظﻮى ﻋﺒد اﻟقادر‬ ‫‪3‬‬

‫اﻟﻤﻮﺳﻢ اﻟﺠﺎﻣﻌﻲ‪1439-1440:‬ه‪2018-2019/‬ﻡ‬
 ‫أتقدم بالشكم الجزيم وعظيم االمتبام‬
‫للدكمورةمم اف بضلة‪:‬مكباليمسمظةمموللمالبم‬
‫امهماهذ م اعميمم‬
‫المموتبزةم اممبدم وإك اهبموللماذذم‬
‫امذككة‪.‬م‬
‫م والم وضبءم اللتةم امتبقلةم اقكمورمامباحم‬
‫الحمقم اقكمورموبقم ات بدرم ظوىم‬
‫اهمبمالتحم سملمالعباحم امتقزكم اامك دم‬
 ‫أهدي مثرة هذا امعمل اىل أيخ احلاج محمد اذلي جشعين‬
‫كثري ًا من أجل مواصةل ادلراسة ابجلامعة‪ ,‬واىل أيخ عبد امنيب‬
‫و أيخ اببة واىل أخوايت مجيع ًا لك واحدة بسمها واىل زوجيت‬
‫اميت ممل معع مماعع احلياة واىل أبناا مجيع ًا‪ ,‬واىل مجيع‬
‫أساتذيت بقسم احلقوق جبامعة اجملاهد امحد دراية اجلامعة‬
‫الفريقية أدرار و اىل مجيع الصدقاء وامزمالء يف امعمل‬
‫ابملديرية امولئية ملسح الرايض مترناسل وامزميل املتقاعد‬
‫جمويل عبد امقادر بن حامدو‬
‫شكر ًا جزيال نمجميع‬
 ‫ﻣﻘﺪﻣﺔ‬

‫اﻟﻤقدﻣة‬

‫يرتبط اإلنسان ارتباطا وثيقاً باألرض إذ ال ديكن فصل األول عن الثاين‪ ,‬حيث يعيش اإلنسان هبا ويقتات‬
‫من خَتاهتا‪ ,‬ويسعي من أجل اغبصول على قطعة منها لتوفَت ضروريات اغبياة من مأوي أو مصدر رزق‪ ,‬يف‬
‫القدمي كانت فكرة التملك اعبماعي ىي الغالبة‪ ,‬نظراً للدور الذي تلعبو اؼبلكية العقارية اعبماعية يف توفَت متطلبات‬
‫العيش‪ ،‬األمر الذي جعل بعض الفالسفة يوصون بضرورة اغبفاظ على اؼبلكية اعبماعية‪ ,‬وؿباربة اؼبلكية الفردية و‬
‫حصرىا يف نطاق ضيق‪.‬‬

‫العقار ىو الثروة األساسية اليت كانت وستظل سبباً يف اػبالفات بُت األفراد وسبب النزاعات الدولية‬
‫واغبروب عرب التاريخ؛ من أجل تفادي ذلك عمل اإلنسان على تنظيم اؼبلكية العقارية وضبايتها و فرض على اعبميع‬
‫إحًتامها‪.‬‬

‫و تعرف قيمة العقار تزايداً مستمراً حيث ينشغل اعبميع باكتسابو ألنو ثروة غالية و اكتساهبا معناه الراحة‬
‫اؼبادية‪ ،‬وبسب العقار تعرف احملاكم العديد من القضايا اليت تبقى يف أروقة احملاكم وقتاً طوالً دون الفصل فيها‪.‬‬

‫إن مسألة إثبات وتنظيم اؼبلكية العقارية‪ ,‬تعترب أشكاالً كبَتاً يواجو اؽبيئات اؼبشرفة على ىذه اؼبلكية‬
‫العقارية و اؼبنازعات اؼبثارة حوؽبا‪ ,‬وسبب ىذه اإلشكاالت يرجع إذل عدم انسجام و استقرار النصوص اؼبنظمة‬
‫وعدم سباشيها مع التقاليد و األعراف السائدة يف اجملتمع اعبزائري‪ ,‬وىذا بسبب القوانُت اؼبوروثة عن االستعمار‬
‫الفرنسي‪.‬‬

‫من أجل تفادي ىذه اإلشكاالت‪ ,‬كان لزاماً على اؼبشرع اعبزائري وضع أسس و قوانُت تنظم اؼبلكية‬
‫العقارية و ضبايتها و استغالؽبا بالصورة الصحيحة‪,‬إال أن اعبزائر ورثت من اإلستدمار الفرنسي وضعية قانونية عقارية‬
‫مهلهلة ومتشعبة‪ ,‬من أجل اػبروج من ىذه الفوضى العقارية وجب على اؼبشرع اعبزائري‪ ,‬البحث على سياسة‬
‫عقارية سليمة و واضحة من أجل اػبروج من ىذه الوضعية الشائكة‪ .‬هبدف ضباية اؼبلكية اػباصة وضباية األمالك‬
‫الوطنية من التعدي والنهب‪,‬و اعبزائر من الدول اغبريصة على ضباية حقوق األفراد وضباية اؼبلكية العامة من أجل‬
‫ذبسيد ىذا اؼبيداء‪ ,‬أصدر اؼبشرع اعبزائري ؾبموعة من النصوص القانونية اؼبنظمة للملكية العقارية‪ ,‬قبد على رأس‬
‫‪1‬‬
‫ىذه القوانُت األمر رقم ‪ 74/ 75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬اؼبتضمن إعداد الدفًت العقاري وتأسيس السجل‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬األمر رقم ‪ 74 /75‬المؤرخ فً ‪ 12‬نوفمبر ‪ ,1975‬المتعلق بإعداد المسح العام وتأسٌس السجل العقاري‬

‫‪1‬‬
 ‫ﻣﻘﺪﻣﺔ‬

‫العقاري‪ ,‬الذي كان اؽبدف منو ىو إحصاء شامل للملكية العقارية قصد الوصول إذل نظام قانوين عقاري‬
‫أكثر فعالية للحفظ العقاري عن طريق تأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫إن إعداد الدفًت العقاري وتأسيس السجل العقاري ال يتحقق إال عن طريق القيام بعملية مهمة وىي عملية‬
‫اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬واليت تسَت وفق إجراءات قانونية و إدارية و فنية ‪ ,‬عرب مراحل عديدة‪ ,‬وىي‪ :‬مرحلة التحضَت‬
‫ومرحلة األعمال اؼبيدانية و مرحلة األعمال اػبتامية‪.‬كما تشرف على ىذه العملية ىيئو إدارية خاصة و ىي اؼبديرية‬
‫الوطنية ؼبسح األراضي‪ ,‬زبضع لوصاية وزارة اؼبالية‪.‬بعد االنتهاء من عملية اؼبسح العام و حىت تكتسي وثائق اؼبسح‬
‫العام القوة الثبوتية‪ ,‬جيب إيداعها لدى احملافظ العقاري‪ .‬وفق القوانُت اؼبنظمة ؽبذه العملية‪,‬من أجل ضمان تطبيق‬
‫قواعد اإلشهار بصوره دقيقة‪ ,‬خصص اؼبشرع اعبزائري ىيئو خاصة لعملية اإلشهار وىي مديرية اغبفظ العقاري‪.‬‬

‫بعد إيداع وثائق اؼبسح العام باحملافظة العقارية و إمضاء احملافظ العقاري على ؿبضر تسليم وثائق اؼبسح‬
‫العام‪ ,‬يشرع احملافظ العقاري يف عملية إعداد البطاقات العقارية وتأسيس السجل العقاري‪,‬و ترقيم العقارات ترقيم‬
‫مؤقت أو هنائي حسب اآلجال والوضعية القانونية للعقار‪ ,‬دبجرد وصول العقار ؼبرحلة الًتقيم النهائي دون اعًتاض‪,‬‬
‫يصبح من حق اؼبالك اغبصول على الدفًت العقاري‪ ,‬كما يرد على الدفًت العقاري ؾبموعة من اإلشكاالت القانونية‬
‫سوا يف مرحلة األعمال اؼبيدانية أثناء عملية اؼبسح أو أثناء اإلشهار حيث ديكن الطعن يف الدفًت العقاري قضائيا‬
‫أمام اعبهة اؼبختصة‪.‬‬

‫فبا سيق يتضح أن اؽبدف اؼبنشود من عملية اؼبسح العام لألراضي ىو تطهَت اؼبلكية العقارية وذالك‬
‫باستبدال شهادات اؼبلكية بدفاتر عقارية‪ ,‬نظراً ألمهية البالغة لدفًت العقاري يف القانون العقاري اعبزائري اليت‬
‫تستحق الدراسة واؼبتابعة ؼبا لدفًت العقاري من دور يف ؾبال تطوير االستثمار يف صبيع اجملاالت‪ ,‬حيث االستثمار‬
‫حيتاج إذل وعاء عقاري يتمتع بقوة ثبوتية كافية‪ ,‬وكذالك من أجل الكشف عن اآلليات اؼبستعملة من أجل‬
‫اغبصول على الدفًت العقاري‪ ,‬وتوضيح الدور الذي يلعبو الدفًت العقاري يف تثبيت اؼبلكية العقارية‪ ,‬وىذا يطرح‬
‫التساؤل التارل‪:‬ما مفهوم الدفًت العقاري و ما طبيعتو القانونية وما ىو دوره يف إثبات اؼبلكية العقارية واإلشكاالت‬
‫اليت ترد عليوّ؟‬

‫إن ىذا اإلشكال العام يثَت صبلة من التساؤالت الفرعية‪ ,‬ديكن حصرىا فيما يلي‪.‬‬

‫‪-1‬ما مفهوم الدفًت العقاري أساسو القانوين وما طبيعتو القانونية؟‬

‫‪-2‬ما ىي إجراءات إعداد الدفًت العقاري و اؽبيئات اإلدارية اؼبكلفة بإعداده؟‬

‫‪2‬‬
 ‫ﻣﻘﺪﻣﺔ‬

‫‪ -3‬ما الدور الذي يلعبو الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية يف اؼبناطق اؼبمسوحة؟‬

‫‪-4‬ما اإلشكاالت الواردة على الدفًت العقاري‪ ,‬قبل وبعد تسليمو؟‬

‫إن أسباب اختيار اؼبوضوع يرجع إذل األمهية اليت ربظى هبا اؼبلكية العقارية يف اعبزائر سواء عند األفراد أو‬
‫عند اؽبيئات اغبكومية‪ ,‬ومن جهة أخرى ؿباولة لفت النظر إذل سند للملكية العقارية ؾبهول عند البعض متمثل يف‬
‫الدفًت العقاري وآلية إعداده وىي عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬ودورىا يف عملية استقرار اؼبلكية العقارية‪.‬‬

‫ولقد واجهتٍت يف إعداد ىذه اؼبذكرة بعض الصعوبات منها قلة اؼبراجع اؼبتخصصة يف اؼبوضوع إذ أن‬
‫جوانب اؼبوضوع يف غالب األمر تثار كجزئية يف الدراسات اؼبعلقة باؼبوضوع‪ ,‬األمر الذي جعلٍت نعتمد يف الدراسة‬
‫على النصوص القانونية اؼبتعلقة باؼبوضوع يف القانون اعبزائري‪.‬‬

‫ومن الصعوبات كذلك طبيعة دراسة اؼبوضوع إذ أن دراسة اؼبوضوع ذات شقُت جانب قانوين إداري‬
‫وجانب تقٍت ىندسي‪.‬‬

‫وكان منهج الدراسة منهج مركب من منهجُت‪ ,‬اؼبنهج الوصفي؛حيث قمت بوصف الوثائق واؼبخططات‬
‫اؼبستعملة يف عملية اؼبسح العام‪ ,‬واؼبنهج التحليلي الذي قمت بواسطتو بتحليل النصوص القانونية اؼبتعلقة بعملية‬
‫اؼبسح العام وعملية إشهار وثائق اؼبسح العام من طرف احملافظ العقاري‪ ,‬وكذلك ربليل النصوص القانونية اؼبتعلقة‬
‫بعملية إعداد الدفًت العقاري و الطعن فيو‪.‬‬

‫بدون شك أن ىذا اؼبوضوع يكتسي أمهية بالغة‪ ,‬تتمثل يف كون الدفًت العقاري ىم وسيلة إثبات الوحيدة‬
‫للملكية العقارية يف اؼبناطق اؼبمسوحة‪ ,‬كما أن للدفًت العقاري أمهية بالغة يف ؾبال االستثمار يف شىت اجملاالت‪.‬‬

‫ولإلجابة عن التساؤالت السابقة الذكر اتبعت خطة من فصلُت كل فصل مقسم مبحثُت وكل مبحث إذل‬
‫مطلبُت‪ ,‬الفصل األول‪ :‬الدفًت العقاري مفهومو واليات إعداده‪ ,‬اؼببحث األول‪:‬اإلطار أؼبفاىيمي للدفًت العقاري‬
‫أساسو القانوين وطبيعتو القانونية‪ ,‬اؼبطلب األول‪ :‬مفهوم الدفًت العقاري أساسو القانوين وطبيعتو القانونية‪.‬اؼبطلب‬
‫الثاين‪:‬اؽبيئات اإلدارية اؼبكلفة بإعداد الدفًت العقاري‪,‬اؼببحث الثاين‪ :‬عملية اؼبسح العام لألراضي كأساس إلعداد‬
‫الدفًت العقاري وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬اؼبطلب األول‪:‬إجراءات اؼبسح العام‪ ,‬اؼبطلب الثاين‪ :‬األعمال اؼبيدانية‬
‫واؼبكتبية يف عملية اؼبسح العام واإلشكاالت الواردة عليها ونتائجها‪,‬الفصل الثاين‪ :‬األثر القانوين الناتج عن شهر‬
‫وثائق اؼبسح العام واإلشكاالت الواردة على الدفًت العقاري‪ ,‬اؼببحث األول‪:‬عملية شهر وثائق اؼبسح العام واآلثار‬
‫القانونية اؼبًتتبة عليها‪ ,‬اؼبطلب األول‪ :‬مفهوم عملية شهر وثائق اؼبسح العام وأساسها القانوين‪ ,‬اؼبطلب الثاين‪,‬األثر‬
‫القانوين الناتج عن شهر وثائق اؼبسح العام‪ ,‬اؼببحث الثاين‪ :‬دور الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية‬

‫‪3‬‬
 ‫ﻣﻘﺪﻣﺔ‬

‫واإلشكاالت الواردة عليو‪ ,‬اؼبطلب األول‪ :‬اغبجية القانونية للدفًت العقاري وإجراءات تسليمو‪,‬اؼبطلب الثاين‪:‬دور‬
‫الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية يف اؼبناطق اؼبمسوحة‪ ,‬اؼبطلب الثالث‪ :,‬اإلشكاالت الواردة على الدفًت‬
‫العقاري الطعن يف الدفًت العقاري‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫الﻓﺼل اﻷول‪ :‬اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬

‫اغبديث عن الدفًت العقاري وبيان مفهومو يستوجب معو وضع تعريف للدفًت العقاري‬
‫من الناحية اللغوية والناحية الفقهية‪ ,‬مع ربديد األساس القانوين لو مع التطرق إذل الطبيعة القانونية‬
‫للدفًت العقاري مع ذكر اؽبيئات اإلدارية اؼبكلفة بإعداد الدفًت العقاري‪ ,‬واآللية القانونية اليت من خالؽبا‬
‫كبصل على الدفًت العقاري وىي عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬وتوضيح كيفية سَتان أشغال عملية‬
‫اؼبسح العام يف اؼبيدان ويف اؼبكتب مع اإلشارة إذل اإلشكاالت اليت تعًتي عملية اؼبسح العام لألراضي‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤث اﻷول‪ :‬اإلطار اﻟﻤﻔاهﻴﻤﻲ ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري أساسه اﻟقاﻧﻮﻧﻲ وطﺒﻴعته اﻟقاﻧﻮﻧﻴة‬

‫يعترب الدفًت العقاري احملرر بناء على البطاقات العقارية اؼبنجزة بناء على وثائق اؼبسح العام‬
‫لألراضي من السندات اؼبثبتة للملكية العقارية‪ ,‬سنتناول يف ىذا اؼببحث تعريف ىذه الوثيقة لغوياً‬
‫وفقهياً مع اإلشارة إذل أساسها القانوين وطبيعتها القانونية‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول ‪ :‬ﻣﻔﻬﻮم اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري أساسه اﻟقاﻧﻮﻧﻲ وطﺒﻴعته اﻟقاﻧﻮﻧﻴة‬

‫الدفًت العقاري ىو النتيجة الطبيعية لشهر وثائق اؼبسح العام‪ ,‬ولتوفَت صيغة قانونية ﺗمظﻢ‬
‫التداول العقاري يف إطار منظم وشفاف استحدث اؼبشرع اعبزائري ىذه الوثيقة و وضع ؽبا أساس‬
‫قانوين وطبيعة قانونية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬ﺗعﺮيف اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫مصطلح الدفًت العقاري يتكون من كلمتُت‪ ,‬ومها كلمة دفًت وكلمة عقار‪ ,‬وحىت نصل إذل‬
‫تعريف دقيق البد من شرح كل كلمة على إنفراد ‪ ,‬وكذالك تعرف ىذا اؼبصطلح لغوياً وفقهياً‪ ,‬من‬
‫‪1‬‬
‫خالل ىذا الفرع‪.‬‬

‫‪ - 1‬لسان العرب‪ ,‬لإلمام العالمة ابن منظور‪711 -630 ,‬ه‪ ,‬نسقو وعلق عليو و وضع فهارسو علي شَتي‪ ,‬اجمللد التاسع طبعة جديدة‬
‫ؿبققة‪ ,‬الطبعة األوذل سنة‪1408 ,‬ه اؼبوافق ‪1988‬م‪ ,‬دار إحياء الًتاث العريب‪ ,‬بَتوت لبنان‪ ,‬ص‪.84 ,‬‬

‫‪6‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪-1‬اﻟتعﺮيف اﻟﻠغﻮي ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‪ :‬اؼبصطلح يتكون من ا‬

‫كلمتن دفًت و عقار‬

‫ﻛﻠﻤة دﻓتﺮ‪ :‬ىو ؾبموعة أوراق مضمومة‪ ,‬ؽبا نفس الطول والعرض‪ ,‬ذات غالف حيكمها تستعمل‬
‫للكتابة ولتسجيل اؼبعلومات واؼبالحظات‪ ,‬وأصل كلمة دفًت يوناين ومعناىا جلد اغبيوان ألنو يستعمل‬
‫‪1‬‬
‫للكتابة‪.‬‬

‫ﻛﻠﻤة ﻋقار‪ :‬ىو كل ملك ثابت لو أصل كاألرض والدار‪ ,‬ودبعٌت أخر ىو كل شي ثابت يف مكانو وال‬
‫‪2‬‬
‫ديكن نقلة دون تلف‪ ,‬أي أألرض واؼبباين و األشجار اليت تتصل باألرض‪.‬‬

‫‪ 2‬اﻟتعﺮيف اﻟﻔقﻬﻲ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‪ :‬بالرجوع للقرانُت و اؼبراسيم اؼبنظمة للدفًت العقاري يف‬
‫التشريع اعبزائري‪ ,‬ال قبد تعريفاً واضحاً وصرحياً ومباشراً للدفًت العقاري‪ ,‬الذي جعل الفقو يتباين يف‬
‫تعريفو ؽبذه الوثيقة‪.‬‬

‫حيث عرفو البعض على أنو سند قانوين ذو حجية قوية‪ ,‬تقيد فيو صبيع اغبقوق العقارية‪,‬‬
‫وما يرد عليها من تصرفات على العقارات الواقعة يف اؼبناطق اؼبمسوحة‪ ,‬ويسلم إذل كل مالك يكون‬
‫‪3‬‬
‫حقو قائم دبناسبة البطاقات العقارية‪.‬‬

‫كما عرفو البعض األخر على أنو وثيقة كاملة و مضبوطة‪ ,‬ترسم الوضعية القانونية للعقار‬
‫‪4‬‬
‫اؼبمسوح‪ ,‬حيث تنسخ فيو البيانات اؼبوجودة يف ؾبموعة البطاقات العقارية‪.‬‬

‫‪ - 1‬لسان العرب‪ ,‬لإلمام العالمة ابن منظور‪711 -630 ,‬ه‪ ,‬نسقو وعلق عليو و وضع فهارسو علي شَتي‪ ,‬اجمللد التاسع طبعة جديدة‬
‫ؿبققة‪ ,‬الطبعة األوذل سنة‪1408 ,‬ه اؼبوافق ‪1988‬م‪ ,‬دار إحياء الًتاث العريب‪ ,‬بَتوت لبنان‪ ,‬ص‪.84 ,‬‬
‫‪ -2‬منجد الطالب‪ ,‬نظر فيو ووقف على ضبطو‪ ,‬فؤاد إفرام البستاين‪ ,‬رئس اعبامعة اللبنانية‪ ,‬الطبعة الثالثة والعشرون‪ ,‬دار اؼبشرق بَتوت لبنان‪,‬‬
‫ص‪.202 ,‬‬
‫‪-3‬انظر‪ :‬حشود نسيمو‪ ,‬الشكلية يف البيع العقاري دراسة ربليلية‪ ,‬مذكرة ماجستَت جامعة اعبزائر‪ ,‬كلية اغبقوق‪,‬سنة ‪ ,2003‬ص ‪.150‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬سبوح مٌت‪ ,‬النظام القانوين للمحافظة العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة ماجستَت‪ ,‬كلية اغبقوق جامعة اعبزائر‪ ,‬سنة ‪,2004‬ص‬
‫‪.75‬‬

‫‪7‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫كما عرفو آخرون على أنو سند يقدم للمالك يثبت دبوجبو حقوق على عقار معُت‪ ,‬وينب من‬
‫‪1‬‬
‫خاللو أألعباء اليت تثقل ىذا العقار‪ ,‬وال يسلم الدفًت إذل اؼبالك إأل بعد الًتقيم النهائي‪.‬‬

‫وىناك من عرفو بأنو الناطق الطبيعي للوضعية القانونية اغبالية للعقارات ال يسلم لصاحب‬
‫‪2‬‬
‫العقار إال بعد إجراء ربقيق ميداين‪.‬‬

‫من التعريفات السابقة قبد أهنا اتفقت على أن الدفًت العقاري‪ ,‬سند مثبت للملكية‬
‫العقارية‪ .‬وانطالقا فبا سبق ديكن القول بأن الدفًت العقاري ىو الناطق الطبيعي للوضعية القانونية‬
‫للعقار‪ ,‬يستمدىا من عملية اؼبسح العام‪,‬استنادا على البطاقات العقارية يسلم من طرف احملافظ‬
‫العقاري للمالك‪ ,‬وىو السند الرئيسي إلثبات اؼبلكية‪ ,‬وىو يوضح ىوية العقار كما نستطيع القول بأنو‬
‫ديثل اغبالة اؼبدنية الصحيحة للعقار‪ .‬حدد القرار الوزاري لوزير اؼبالية‪ ,‬اؼبؤرخ ‪ 28‬ماي ‪ 1976‬مضمون‬
‫الدفًت العقاري حيث حيتوي الدفًت العقاري‪ ,‬على أربعة وعشرون صفحة‪ ,‬ربتوي ىذه الصفحات على‬
‫معلومات وبيانات حول العقار ومالك العقار‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع الثاﻧﻲ‪ :‬أهداف اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫من أجل ربقيق اؼبصلحة العامة واػباصة‪ ,‬تبٌت اؼبشرع اعبزائري نظام الشهر العيٍت من‬
‫اجل ضباية وتكريس اؼبلكية العقارية‪ ,‬من خالل منح الدفًت العقاري وىذا لتحقيق األىداف التالية‪.‬‬

‫أوال‪ -‬اغبد من فوضى العقار‪ :‬من أىم األىداف التخفيف من عيوب الشهر الشخصي وما ينتج‬
‫عنو تضارب اؼبصاحل بُت األشخاص‪ ,‬األمر الذي يؤدي إذل خالفات وإشكاالت يف ربديد اؼبالك‬
‫اغبقيقي للعقار‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ -‬ضباية اؼبلكية العقارية وتطهَتىا من العيوب ‪ ,‬اؼبقصود بذالك ىو حصول مالك العقار على‬
‫رقم يف البطاقات العقارية وىو ما يثبت أحقيتو يف ملكية العقار‪.‬‬

‫‪- 1‬انظر‪ :‬ؿبمودي رشيد‪ ,‬نظام الشهر العيٍت يف القانون اعبزائري‪ ,‬مذكرة ماجستَت‪ ,‬جامعة سعد دحلب‪ ,‬كلية اغبقوق البليدة‪ ,2005 ,‬ص‬
‫‪53‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬الدفًت العقاري‪ ,‬مقال دبجلة اؼبوثق‪ ,‬ؾبلة دورية داخلية متخصصة‪ ,‬الصادرة عن الغرفة الوطنية للموثقُت‪ ,‬العدد ‪,08‬‬
‫سنة ‪ ,2002‬ص ‪.15‬‬

‫‪8‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫ثاﻟلاً‪ -‬حجية اؼبلكية العقارية ‪ ,‬اغبصول على الدفًت العقاري يعطي لصاحبو اغبق باالحتجاج بو يف‬
‫مواجهة الغَت‪ ,‬الن الدفًت العقاري ىو الدليل واإلثبات الوحيد للملكية وىو مصدر اغبق العيٍت‪.‬‬

‫وحىت نتعرف على مكانة ىذه اغبجية مطلقة أو نسبية يستوجب الوقوف على ىذه‬
‫اؼببادئ‪1,‬من خالل ما يلي‪.‬‬
‫‪ -1‬ﻣﺒدأ أﻷثﺮ اﻟﻤممئ ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‪ :‬اغبقوق اؼبسجلة يف الدفًت ال تكون حجية للغَت‪ ,‬وىذه‬
‫اغبقوق تستمد من الدفًت ولذالك يعترب الدفًت العقاري مصدر للحق العيٍت‪.‬‬
‫االحتجاج يكون يف اغبقوق‬ ‫‪ -2‬ﻣﺒدأ ﻋدم االحتجاج ﺑﺤقﻮق غﻴﺮ ﻣقﻴدة ﻓﻲ اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‪:‬‬
‫اؼبسجلة على الدفًت العقاري فقط سوى بُت اؼبتعاقدين أو اذباه الغَت‪ ,‬وجيب أن يكون أألمر‬
‫‪2‬‬
‫احملتج عليو مسجل بالبطاقة العقارية اػباصة بالدفًت‪.‬‬
‫‪-3‬ﻣﺒدأ اﻓتﺮاض ﻣمﺮوﻋﻴة اﻟقﻴد ﻓﻲ اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‪ :‬جيب على احملافظ العقاري القيام بالتحقيق يف‬
‫الوثائق اؼبقدمة من اؼبعنيُت قبل عملية التسجيل‪ ,‬ألن من يسجل لو حق يف الدفًت العقاري‬
‫يعترب مالك حقيقي‪.‬‬
‫حينما يكون العقار‬ ‫‪ -4‬ﻣﺒدأ ﻋدم سﺮيان اﻟتقادم ﻋﻠى اﻟﺤقﻮق اﻟﻤﺴجﻠة ﻓﻲ اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‪:‬‬
‫‪3‬‬
‫مسجل باسم شخص‪ ,‬ال ديكن لشخص أخر حيازة ىذا العقار عن طريق التقادم‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻟث‪ :‬اﻷساس اﻟقاﻧﻮﻧﻲ ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫يستمد الدفًت العقاري أساسو القانوين من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 32/73‬اؼبؤرخ يف ‪ 05‬يناير‬
‫‪ 1973‬اؼبتعلق بإثبات حق اؼبلكية اػباصة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬اؼبسح العقاري يف تثبيت اؼبلكية العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل درجة اؼباجستَت يف اغبقوق قسم‬
‫القانون اػباص فرع القانون العقاري‪ ,‬جامعة اإلخوة منتوري قسنطينة‪ ,‬السنة اعبامعية‪2010 - 2009 ,‬‬
‫‪ -2‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬نفس اؼبرجع‪,‬‬
‫‪ -3‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‬

‫‪9‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫وكذالك أألمر رقم ‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬اؼبتضمن إعداد مسح أألراضي‬
‫العام وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬يف القسم الثاين منو يف اؼبادتُت ‪ 18‬و ‪ 19‬مت التطرق لدفًت العقاري‬
‫‪1‬‬
‫على أنو اؼبرآة العاكسة للبطاقة العقارية‪.‬‬

‫وأشار اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبعدل و اؼبتمم باؼبرسومُت‬

‫رقم ‪ 210/80‬و ‪ 93/123‬اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬خاصة يف اؼبواد من ‪ 45‬إذل ‪ 54‬اليت‬
‫‪2‬‬
‫نظمت الدفًت العقاري ىذه اؼبواد من القانون بينت األساس القانوين للدفًت العقاري‪.‬‬

‫‪27‬‬ ‫وقد مت ربديد منوذج الدفًت العقاري دبوجب القرار الوزاري الصادر من وزير اؼبالية بتاريخ‬
‫ماي سنة ‪.1976‬‬

‫ويف األخَت نستطيع القول أن شهادة ميالد الدفًت العقاري ىي اؼبادة ‪ 32‬من اؼبرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 32/73‬اؼبؤرخ يف ‪ 05‬يناير ‪ 1973‬و اليت تنص على أنو تستبدل شهادات اؼبلكية بدفاتر‬
‫‪3‬‬
‫عقارية دبجرد إسبام عملية اؼبسح العام‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع الراﺑع‪ :‬اﻟﻄﺒﻴعة اﻟقاﻧﻮﻧﻴة ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‪.‬‬

‫إن اغبديث عن الطبيعة القانونية للدفًت العقاري تطرح ال تسا ؤل التارل‪ ,‬ىل الدفًت العقاري ىو‬
‫عقد إداري أم ىو قرار إداري؟‬

‫ولإلجابة على ىذا السؤال البد من التطرق إذل عناصر اؼبصطلحُت ومدى تطابق عناصر كل‬
‫منهما على الدفًت العقاري‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻋقد إداري‪ :‬العقد اإلداري ىو اإلنفاق الذي يربمو شخص معنوي عام‪ ,‬قصد‬
‫تسيَت مرفق عام‪ ,‬وفقاً ألساليب القانون العام بتضمينو شروط استثنائية غَت مألوفة يف القانون اػباص‪.‬‬
‫من اؼبعروف أن العقد اإلداري يتضمن ثالثة عناصر وضوابط أساسيو وىي‪:‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬اؼبادتُت ‪18‬و ‪ 19‬من األمر‪ 74/75 ,‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر ‪ :‬اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم ‪ 63/76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسومُت‪ 210/80 ,‬و‪ 93/123‬اؼبتعلق بالسجل‬
‫العقاري‪ ,‬اؼبواد من ‪ 45‬إذل ‪.54‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬اعبريدة الرظبية‪ ,‬العدد‪,15,‬السنة ‪ ,‬العاشرة‪ ,‬الثالثاء‪ 17,‬ؿبرم ‪1393‬ه اؼبوافق ‪20‬فرباير ‪1973‬م ‪,‬اؼبرسوم رقم ‪ ,32/73‬اؼبؤرخ‬
‫يف‪ 30‬ذي القعدة‪1393‬ه اؼبوافق ‪ 05‬يناير ‪1973‬م‪ ,‬اؼبادة ‪.32‬‬

‫‪10‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫‪- 1‬أن مكون اإلدارة أحد أطراف العقد‪.‬‬
‫‪- 2‬إتصال العقد بنشاط مرفق عام‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-3‬إتباع أساليب القانون العام‬

‫عند الرجوع إذل تعريف الدفًت العقاري‪ ,‬نالحظ أن اؽبيئة اإلدارية اؼبكلف بإعداده ليست‬
‫طرف يف العقد بل ىي مكلف باإلعداد والتسليم فقط‪ ,‬ومن شروط العقد اإلداري جيب إن يكون‬
‫أحد أطراف العقد شخص من أشخاص القانون العام‪ ,‬األمر الذي جيعل الدفًت العقاري ليس عقداً‬
‫إدارياً‪.‬‬

‫على اعتبار أن العقد اإلداري يشارك اؼبتعاقد مع اإلدارة يف تنفيذ اؼبرفق العام أو تسيَته‪ ,‬أما‬
‫الدفًت العقاري ىو سند إثبات ملكية شخص طبيعي أو معنوي وال يتصل الدفًت العقاري بنشاط اؼبرفق‬
‫‪2‬‬
‫العام‪ ,‬وعليو نقول أن الدفًت العقاري ال يتوفر فيو الشرط الثاين وىو اتصالو بنشاط اؼبرفق العام‪.‬‬

‫من شروط العقد اإلداري تضمنو شروط استثنائية غَت مألوفة‪ ,‬مثل امتياز تعديل العقد باإلرادة‬
‫اؼبنفردة أو وضع جزاءات على اؼبتعاقد عند إخاللو بااللتزام ذباه اإلدارة‪ ,‬ىذه الشروط قبدىا غائبة يف‬
‫الدفًت العقاري وعليو الدفًت العقاري ليس عقداً إداريا‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻗﺮار إداري‪ :‬القرار اإلداري ىو العمل القانوين أإلنفرادي الصادر عن مرفق عام‪,‬‬
‫أث قانوين ربقيقاً ؼبصلحو عامة‪.‬‬
‫و الذي من شأنو إحداث ر‬

‫كما أن القرار اإلداري يتميز باػبصائص التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬القرار اإلداري تصرف قانوين‪.‬‬

‫‪ -2‬القرار اإلداري صادر عن مرفق عام‪.‬‬

‫‪-3‬القرار اإلداري صادر باإلرادة اؼبنفردة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬الدكتور‪ ,‬رياض عيسى‪ ,‬نظرية العقد اإلداري يف القانون اؼبقارن واعبزائري‪ ,‬ديوان اؼبطبوعات اعبامعية اعبزائر‪ ,‬دون ذكر السنة‪ ,‬ص‪,‬‬
‫‪.02‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬الدكتور ؿبمد الصغَت بعلي‪ ,‬العقود اإلدارية ‪ ,‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪ ,‬عناية‪ 2005 ,‬ص‪.10 ,‬‬

‫‪11‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪-4‬القرار اإلداري حيدث أثر قانونياً‬
‫مع العلم أن أعمال و تصرفات اإلدارة العامة ليست كلها قرارات إدارية‪ ,‬و حىت تكون كذالك‬
‫جيب أن تكون أعماؽبا بقصد وإرادة ترتب أثراً قانونيا‪ ً,‬يف حالة عدم اإلفصاح نكون أمام أعمال مادية‬
‫وليس قرارات إدارية‪.‬‬

‫‪ 18‬من األمر رقم‬ ‫صدور الدفًت العقاري بالشكل الذي حدده القانون‪ ,‬خاصة اؼبادة‬
‫‪ 74/75‬اليت تنص على أن (يقدم إذل مالك العقار دبناسبة اإلجراء األول دفًت عقاري تنسخ فيو‬
‫البيانات اؼبوجودة يف ؾبموعة البطاقات العقارية) ‪2‬و ربديد منوذج الدفًت العقاري دبوجب قرار وزاري‪,‬‬
‫مؤرخ يف ‪ 27‬ماي ‪.1976‬‬

‫وبالرجوع ؽبذه النصوص نستنتج أن الدفًت العقاري تنطبق عليو اػباصية األوذل‪ ,‬من خصائص‬
‫القرار اإلداري حيث ىو تصرف قانوين يصدر وفق الشكل احملدد قانوناً‪.‬‬

‫القرارات اإلدارية أعمال صادرة من سلطة إدارية أي مرفق عام‪ ,‬والدفًت العقاري تصرف قانوين‬
‫صادر عن جهة أدارية ـبتصة ومؤىلة قانوناً وىي احملافظة العقارية‪ ,‬وىذا دبوجب اؼبادة ‪ 20‬من األمر‬
‫رقم ‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬اؼبتعلق بإعداد اؼبسح العام لألراضي والسجل العقاري‪,‬‬
‫‪3‬‬
‫إذن اؽبيئة اؼبكلفة بتسليم الدفًت العقاري طبيعتها ىيئة أدارية‪.‬‬

‫كما أن الدفًت العقاري يصدر من ىيئة إدارية بإرادهتا اؼبنفردة‪ ,‬انطالقاً من نص اؼبادة ‪ 02‬من‬
‫اؼبرسوم التنفيذي ‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم واؼبتعلق بإعداد اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬والذي أوضح ارتباط‬
‫انطالق عملية اؼبسح العام بقرار من الوارل‪ ,‬كما أجرب اؼبشرع اإلدارة باإلفصاح عن إرادهتا بإعداد‬
‫وتسليم الدفًت العقاري‪ ,‬ىذه األعمال اإلدارية سبنح لإلدارة الصبغة االنفرادية يف عملية تسليم الدفًت‬
‫‪4‬‬
‫العقاري‪ ,‬ومنو نقول الدفًت العقاري يصدر باإلرادة اؼبنفردة لإلدارة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.131‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.132,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬اعبريدة الرظبية‪ ,‬العدد‪ 92 ,‬السنة الثانية عشرة‪ ,‬الصادرة الثالثاء ‪ 14‬ذو القعدة ‪1395‬ه اؼبوافق ‪ 18‬نوفمرب ‪1975‬م اؼبادة‪,‬‬
‫‪ ,20‬من األمر رقم‪ ,74/75 ,‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ , 1975‬اؼبتعلق بإعداد اؼبسح العام‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬اعبريدة الرظبية‪ ,‬العدد‪ ,30 ,‬الصادرة‪ 13 ,‬أفريل ‪ 1976‬اؼبادة‪ ,02 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم‪.62/76 ,‬‬

‫‪12‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫دبا أن الدفًت العقاري تصرف قانوين فهو ينشئ آثار قانونية وىذا بإنشاء مراكز قانونية دل تكن‬
‫موجودة وقائمة‪ ,‬كما انو ديكن أن يعدل أو يلغي مراكز قانونية كانت قائمة‪ ,‬فهو يبُت الوضعية‬
‫‪1‬‬
‫القانونية للعقارات واغبقوق الواردة عليها‪ ,‬مع ربديد اؼبالك اغبقيقي ؽبذه العقارات‪.‬‬

‫و يف األخَت وفبا سبق ديكن القول أن الدفًت العقاري تنطبق عليو خصائص القرار اإلداري‪,‬‬
‫حيث يصدر عن ىيئة إدارية باإلرادة اؼبنفردة وفق شروط شكلية وإجرائية يتطلبها القانون‪ ,‬وعليو نقول‬
‫أن الدفًت العقاري ىو قرار إداري‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻟﻬﻴئات اإلدارية اﻟﻤكﻠﻔة ﺑإﻋداد اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري وﻟجمة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫إن رغبة اؼبشرع اعبزائري يف تطهَت اؼبلكية العقارية‪ ,‬والتحكم يف الفضاء العقاري سعى إذل توفَت‬
‫ىيئات إدارية مكلفة بعملية إعداد الدفًت العقاري‪ ,‬سبثل ىذه اؽبيئات يف الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي‬
‫ومديرية اغبفظ العقاري وعبنة مسح العام والفرق اؼبشًتكة للتحقيق العقاري‪.‬‬

‫الﻓﺮع اﻷول‪ :‬اﻟﻮﻛاﻟة اﻟﻮطمﻴة ﻟﻤﺴح اﻷراضﻲ‬

‫رغبة الدولة اعبزائرية يف التحكم اؼبلكية العقارية وتطهَتىا‪ ,‬فرض عليها إلزامية توفَت آلية قانونية‬
‫إدارية تشرف على عملية اؼبسح العقاري‪ ,‬من أجل إعداد الدفًت العقاري األمر الذي نتطرق لو يف ىذا‬
‫اؼبطلب‪ ,‬من خالل تعريف الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي وتوضيح مهامها و دورىا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬ﺗعﺮيف اﻟﻮﻛاﻟة اﻟﻮطمﻴة ﻟﻤﺴح اﻷراضﻲ‬

‫األوذل من‬ ‫لقد عرف اؼبشرع اعبزائري الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي من خالل نص اؼبادة‬
‫اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 234/89‬تنشأ مؤسسو عمومية ذات طابع إداري تتمتع بالشخصية اؼبدنية‬
‫واالستقالل اؼبارل ‪ ,‬تسمى الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي‪ ,‬وتكتب باختصار (و و م أ) وتدعي يف‬
‫‪2‬‬
‫صلب النص الوكالة)‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬الدكتور ؿبمد الصغَت لعلي‪ ,‬القرارات اإلدارية‪ ,‬اؼبرجع السابق‪,‬ص‪23 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬نعيمة حاجي‪ ,‬اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري يف اعبزائر‪ ,‬دار اؽبدى‪ ,‬عُت مليلة اعبزائر‪ ,‬سنة‪ ,2009 ,‬ص‪.36 ,‬‬

‫‪13‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫تعريف اؼبشرع اعبزائري ؽبذه اؽبيئة اكتفى بالوصف القانوين اؼبطبق على اؽبيئات العمومية‬
‫اإلدارية‪ ,‬واػباصية الوحيدة يف ىذا التعريف ىي التسمية يف حُت كان من اؼبفروض أن يشمل ىذا‬
‫التعريف اؼبميزات واػبصوصيات اليت تنفرد هبا ىذه اؽبيئة عن غَتىا من اؽبيئات‪ ,‬خاصة من حيث‬
‫الوظيفة و اؼبهام ألهنا ىيئة إدارية ويف نفس الوقت ؽبا جانب فٍت وتقٍت‪ ,‬كما ؽبا خصوصية من ناحية‬
‫اؽبيكلة حيث إهنا تتميز بفرع رئسي على اؼبستوى الوطٍت‪ ,‬وىو تسمى اؼبدرية العامة ؼبسح األراضي‬
‫وفرع جهوية وتدعى باؼبديريات اعبهوية ؼبسح األراضي‪ ,‬وفروع ؿبلية على اؼبستوى احمللى وىم الوكاالت‬
‫‪1‬‬
‫احمللية ؼبسح األراضي‪ ,‬كما ينبغي اإلشارة اعبهة الوصية وىي وزارة اؼبالية‪.‬‬

‫و فبا سبق ديكن تعريف ىذه اؽبيئة هبذا التعريف الذي يضم يف فحواه تعريف اؼبشرع اعبزائري‪,‬‬
‫باإلضافة إذل بعض اعبوانب اليت ربدد تعريف ىذه اؽبيئة الذي دييزىا عن غَتىا من اؽبيئات اإلدارية‬
‫األخرى‪.‬‬

‫‪ -‬الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي ىي ىيئو عمومية ذات طابع إداري تتمتع بالشخصية اؼبدنية‬
‫واالستقاللية اؼبالية‪ ,‬ربت وصاية وزير اؼبالية مهمتها إقباز العمليات الفنية والتقنية يف إطار عملية اؼبسح‬
‫العام‪ ,‬تتكون من فرع رئيسي مقره العاصمة ويسمى اؼبديرية العامة ؼبسح األرضي‪ ,‬وفرع جهوية وفرع‬
‫ؿبلية مقرىا واليات الوطن‪.‬‬

‫الﻓﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻟﻤﺤاﻓظة اﻟعقارية ﺗعﺮيﻔﻬا و ﺗمظﻴﻤﻬا‬

‫من أجل ضمان تطبيق قواعد الشهر العقاري أستحدث اؼبشرع اعبزائري‪ ,‬مؤسسة عمومية‬
‫وظيفتها ربقيق أىداف الشهر العقاري‪ ,‬وىي احملافظة العقارية من خالل ىذا الفرع‪ ,‬نتطرق إذل تعريف‬
‫احملافظة العقارية وأساسها القانوين وتنظيمها ومهامها‪.‬‬

‫أوال‪ :‬ﺗعﺮيف اﻟﻤﺤاﻓظة اﻟقارية‬

‫من خالل العودة إذل األمر ‪ 74/75‬اؼبتعلق بإعداد اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري‪,‬‬
‫واؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 62/76‬واؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 400/84‬واؼبرسوم التنفيذي‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬نعيمة حاجي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص ‪.38‬‬

‫‪14‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫رقم‪ 63/76‬اؼبعدل باؼبرسوم رقم ‪ 210/80‬واؼبرسوم ‪ 123/93‬اؼبتعلق بتأسيس السجل‬

‫العقاري‪ ,‬قبد أن اؼبشرع اعبزائري أسند عملية الشهر العقاري ؽبيئة إدارية تسمى باحملافظة العقاري‪ ,‬إال‬
‫‪1‬‬
‫أن اؼبشرع دل يعطي تعريف خاص ؽبا تاركاً ذالك للفقو‬

‫حيث عرفها بعض الفقهاء‪ :‬على أهنا ىيئة إدارية عمومية تزاول مهامها ربت وصاية وزير اؼبالية‬
‫يسَتىا ؿبافظ عقاري‪.‬‬

‫وعرفها البعض ‪ :‬أهنا مصلحة عمومية وظيفتها األصلية تتمثل يف حفظ العقود‪ ,‬ـبتلفة احملررات‬
‫اػباضعة للشهر اؼبتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق اؼبلكية‪ ,‬واغبقوق العينية األخرى‬
‫‪2‬‬
‫سواء كانت أصلية أو تبعية‪ ,‬وذالك بعد شهرىا‪ ,‬وقيدىا يف ؾبموعة البطاقات العقارية‪,‬‬

‫كما عرفها آخرون ‪ :‬بأهنا مصلحة إدارية مكلفة دبسك السجل العقاري يشرف عليها ؿبافظ‬
‫عقاري تابع لوزير اؼبالية‪.‬‬

‫يف حُت عرفها البعض بأهنا مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إدارة مكاتب الشهر العقاري‪,‬‬
‫والتوثيق ومراقبتها وحفظ صور صبيع احملررات اليت شهرت أو وثقت فيها وصور من الفهارس اػباصة‬
‫‪3‬‬
‫هبا‪.‬‬

‫وفبا سبق ديكن القول بأن احملافظة العقارية ىي ىيئو عمومية إدارية خاضعة لوزير اؼبالية يسَتىا‬
‫موظف يسمى احملافظ العقاري‪ ,‬يسند ؽبذه اؽبيئة شهر التصرفات العقارية و وثائق اؼبسح العام العقاري‬
‫إلنشاء السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف التشريع اعبزائري‪ ,‬الطبعة األوذل‪ ,‬الديوان الوطٍت لألشغال الًتبوية‪ ,‬دون ذكر البلد‪,2003 ,‬‬
‫ص‪.70 ,‬‬
‫‪ -1‬انظر رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.92 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر رمي مراحي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪,‬ص‪92,‬‬

‫‪15‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫الﻓﺮع اﻟلاﻟث‪ :‬ﻟجمة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫من أجل وضع اغبدود اإلقليمية كل بلدية ؿبل فتح عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬تنشأ عبنة‬
‫اؼبسح العام لألراضي مهمة ىذه اللجنة االنتقال إذل النزاعات بُت األفراد بعد دراسة الوثائق اؼبقدمة من‬
‫كل طرف‪.‬‬

‫وقد نصت اؼبادة السابعة من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبعدل واؼبتمم للمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 62/76‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام على األعضاء الذين يشكلون ىذه اللجنة‪ ,‬دبوجب قرار‬
‫‪2‬‬
‫من الوارل اؼبختص إقليمياً وتتكون ىذه اللجنة من األعضاء اآلتيُت‬

‫‪-1‬ﻗاضﻲ‪ :‬خيتاره رئيس اجمللس القضائي من بُت قضاة احملكمة اليت توجد البلدية اؼبراد إجراء مسح‬
‫أراضيها ضمن اختصاصاهتا‪,‬ويشًتط أن يكون ملماً بالنصوص اليت تتعلق باؼبلكية العقارية واغبقوق‬
‫العينية الواردة عليها‪,‬ويتمتع خبربة واسعة يف ؾبال اؼبنازعات العقارية‪ ,‬وقد أسند لو اؼبشرع رئاسة ىذه‬
‫اللجنة‪.‬‬

‫وجوده ضروري باعتباره اؼبمثل واؼبسَت لألمالك‬ ‫‪-2‬رئيس اﻟﻤجﻠس اﻟمعﺒﻲ اﻟﺒﻠدي أو ﻣن يﻤلﻠه‪:‬‬
‫التابعة للبلدية‪ ,‬يقدم التوضيحات الالزمة فيما خيص األمالك التابعة للبلدية‪ ,‬وىو نائب رئس اللجنة‪.‬‬

‫‪-3‬ﻣﻤلل اﻟﻤﺼاﻟح اﻟﻤﺤﻠﻴة أﻣالك اﻟدوﻟة‪ :‬يعُت اؼبدير ألوالئي ألمالك الدولة اليت تقع هبا البلدية‬
‫‪3‬‬
‫ؿبل اؼبسح العام فبثل عنو مهمتو ضباية األمالك التابعة للدولة من اإلستالء عليها‪.‬‬

‫‪-4‬ﻣﻤلل ﻣﺼاﻟح اﻟتعﻤﻴﺮ ﻓﻲ اﻟﻮالية‪ :‬يعُت من طرف اؼبدير ألوالئي للقطاع مهمتو بإبداء أرائو عندما‬
‫يتعلق األمر باؼبخطط العمراين اؼبتعلق بالبلدية وضباية اؼبوارد الطبيعية ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬انظر الملحق رقم ‪9‬‬
‫‪22‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬المادة‪ 07 ,‬من المرسوم ‪ ,134/ 92‬المعدل والمتمم بالمرسوم رقم ‪ 62/ 79‬المتعلق بإعداد مسح األراضً العام‪,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬نعيمة حاجي‪ ,‬مرجع سابق‪.48 ,‬‬

‫‪16‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫‪-5‬اﻟﻤﻬمدس اﻟﺨﺒﻴﺮ اﻟعقاري‪ :‬يستعُت بو القاضي يف اؼبسائل التقنية يف حالة النزاعات اؼبطروحة أمام‬
‫‪1‬‬
‫اللجنة‪ ,‬وتكون ىذه اؼبعلومات لتوضيح فقط دون أن يتقيد هبا القاضي‪.‬‬

‫‪-6‬اﻟﻤﺤاﻓظ اﻟعقاري‪ :‬قد يكون احملافظ العقاري شخصياً أو عن طريق من ديثلو ويكون دوره يف‬
‫التحديد‪ ,‬ومعرفة طرق اؼبلكية‪.‬‬

‫‪-7‬اﻟﻤﻤلل اﻟﻤﺤﻠﻲ إلدارة اﻟعﺮاﺋﺐ اﻟﻤﺒاﺷﺮة‪ :‬يتم تعينو من طرف اؼبدير ألوالئي للضرائب ويكون‬
‫دوره يف إعطاء معلومات عندما يتعلق األمر ببعض الوثائق اؼبسجلة لدى مصاحل الضرائب ودل تشهر‪.‬‬

‫‪-8‬ﻣﻤلل وزارة اﻟدﻓاع اﻟﻮطمﻲ‪ :‬وذالك من أجل تعُت األمالك العقارية التابعة للقطاع العسكري قصد‬
‫‪2‬‬
‫اغبفاظ عليها‪.‬‬

‫‪-9‬اﻟﻤﺴؤل اﻟﻤﺤﻠﻲ ﻟﻤﺴح اﻷراضﻲ أو ﻣن يﻤلﻠه‪ :‬يتوذل مهمة كاتب اللجنة‪ ,‬ويقوم بتقدمي كل‬
‫‪3‬‬
‫الوثائق واؼبخططات اؼبوجودة على مستوي مصاحل مسح األراضي‪.‬‬

‫وفبا سبق ندرك األمهية اليت أولتها اعبزائر لعملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬من خالل ىذه اللجنة و‬
‫اؽبدف منو ا ىو الوصول إذل درجة عالية من الصرامة واعبدية وىذا عن طريق ضباية األمالك العامة من‬
‫النهب والسطو من طرف األشخاص‪ ,‬وكذالك من خالل مساعدة األشخاص من أجل إثبات وضباية‬
‫أمالكهم‪.‬‬

‫الﻣﺒﺤث اﻟلاﻧﻲ ‪ :‬ﻋﻤﻠﻴتﻲ اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ و اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري ﻟتأسﻴس اﻟﺴجل اﻟعقاري و‬
‫إﻋداد اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫إن حرص الدولة اعبزائرية على ضباية حقوق ومكتسبات مواطنها يف ؾبال ضباية اؼبلكية العقارية‬
‫اػباصة‪ ,‬دفها إذل السعي جاىدة من أجل وضع حلول مناسبة ربمي ىذه اغبقوق ومن ىذه اغبلول‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬بوزيتون عبد الغٍت مرجع سابق‪ ,‬ص‪31 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪.49 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬نعيمة حاجي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪.57,‬‬

‫‪17‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫قبد عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬ىذه العملية اليت ؽبا دوراً باز يف عملية تطهَت اجملال العقاري‬
‫والقضاء على الفوضى يف ىذا اجملال ‪ ,‬من خالل ىذا ادلطلب نتطرق إذل عملية اؼبسح العام لألراضي و‬
‫هذا بتعريفها و اإلشارة إذل أنواعها و أىدافها وتطورىا يف اعبزائر‪ ,‬والتطرق إذل األعمال التحضَتية‬
‫واألعمال اؼبيدانية لعملية اؼبسح العام لألراضي‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫لقد تبنت اعبزائر نظام اؼبسح العام لألراضي كعملية أساسية إلعداد الدفًت العقاري وتأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ,‬حيث ىيئة الظروف اؼبناسبة لنجاح ىذه العملية‪ ,‬بتوفَت االحتياجات اؼبادية والبشرية‬
‫والقانونية لنجاح ىذه العملية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬ﺗعﺮيف ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ وأساسﻬا اﻟقاﻧﻮﻧﻲ يف ىذا الفرع كباول التطرق‬
‫إذل تعريف عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬مع اإلشهار إذل األساس القانوين ؽبذه العملية وفق ما جاء بو‬
‫اؼبشرع اعبزائري‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬ﺗعﺮيف ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‪ :‬إذا رجعنا إذل تعريف اؼبشرع اعبزائري حسب نص اؼبادة‬
‫‪ 03‬الواردة يف األمر رق م ‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪1975‬م اؼبتضمن إعداد اؼبسح العام‬
‫لألراضي اليت جاء فيها (أن مسح األراضي العام حيدد و يعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون‬
‫أساساً مادياً للسجل العقاري)‪ 1 .‬قبد بأن اؼبشرع اعبزائري دل يعرف اؼبسح العام لألراضي وإمنا تعرض‬
‫إذل أىدافو فقط‪ ,‬عكس القانون الذي أعطي عدة تعريفات لعملية اؼبسح العام لألراضي‪.‬‬

‫حيث عرف البعض عملية اؼبسح العام العقاري بأهنا‪ :‬ىي عملية فنية وقانونية هتدف إذل تعيُت‬
‫صبيع البيانات اليت تتطلبها اؼبعرفة الكاملة والواضحة ؽبوية العقار‪ ,‬واؼبتعلقة دبوقعو وحدوده وقوامو و‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬الدكتور عمار بوضياف‪ ,‬اؼبسح العقاري وإشكاالتو القانونية‪ ,‬يف اعبزائر‪ ,‬مقال منشور دبجلة العلوم االجتماعية واإلنسانية‪,‬ؾبلة‬
‫سداسية ـبتصة وؿبكمة تصدر عن اؼبركز اعبامعي الشيخ العريب التبسي‪ ,‬تبسو العدد التجرييب‪ ,‬أفريل ‪ ,2006‬ص‪.30,‬‬

‫‪18‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫نوعو الشرعي‪ ,‬و إسم مالكو و أسباب سبلكو و اغبقوق العينية اؼبًتتبة لو أو عليو دبا يؤدي إذل‬
‫‪1‬‬
‫تثبيت اؼبلكية العقارية واغبقوق العينية اؼبتعلقة هبا على كبو ثابت أو هنائي‪.‬‬

‫كما عرفها البعض بأهنا عملية فنية تتوالىا السلطات اإلدارية اؼبختصة بغرض التأكد من‬
‫‪2‬‬
‫الوضعية القانونية للعقارات على اختالف أنواعها‪,‬وما يًتتب عليها من حقوق‪.‬‬

‫وعرفها البعض األخر بأهنا اؼبسح يتكفل بتحديد معادل األرض وتقسيمها إذل وحدات ملكية‪,‬‬
‫‪3‬‬
‫وإعطائها أرقاماً خاصة ورسم ـبططاهتا‪.‬‬

‫وعرفها البعض بأهنا أداة غبصر صبيع اؼبلكيات العقارية سواء كانت حضرية أو ريفية‪.‬‬

‫كما عرفها البعض األخر بأهنا عبارة عن إقباز أشغال ميدانية وتقنية الغرض منها تشخيص‬
‫صبيع اؼبمتلكات العقارية‪ ,‬مث تأسيس وثائق مساحية تتضمن على كل بلدية الرسم التخطيطي واعبرد‬
‫العقاري‪ ,‬وبالتارل تشكل القاعدة اؼبادية للسجل العقاري‪ ,‬اليت تعرف وتشخص بصفة دقيقة تلك‬
‫‪4‬‬
‫اؼبمتلكات وتسمح بإقامة ـبططات على نطاق واسع‪.‬‬

‫ومم سبق ديكن القول أن عملية اؼبسح العام لألراضي ىي عمليو تقنيو ميدانية تقوم هبا ىيئة‬
‫ا‬
‫إدارية من أجل الوصول إذل حالة مدنية للعقار بتحديد صبيع معاؼبو وصيفاتو ومالكو و اغبقوق اؼبًتتبة‬
‫عليو‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻷساس اﻟقاﻧﻮﻧﻲ ﻟعﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ ‪ :‬اؼبسح العام لألراضي يرجع أساسها‬
‫القانوين إذل األمر رقم ‪ 73/71‬اؼبؤرخ يف ‪ 1971/11/08‬اؼبتضمن الثورة الزراعية خاصة اؼبادة ‪25‬‬
‫منو واليت تنص على أنو عند انتهاء اؼبشروع فيها برسم الثورة الزراعية يف بلدية ما‪,‬يباشر يف وضع‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬القاضي حسُت عبد اللطيف ضبدان‪ ,‬أحكام الشهر العقاري‪ ,‬الدار اعبامعية ‪ ,‬بَتوت‪ ,‬دون ذكر سنة الطبع‪ ,‬ص ‪.39 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬الدكتور ‪ ,‬عمار بوضياف‪ ,‬مقال‪ ,‬اؼبسح العقاري وإشكاالتو القانونية‪ ,‬ؾبلة العلوم االجتماعية واإلنسانية‪,‬العدد التجرييب‪ ,‬الصادر‬
‫عن اؼبركز العريب التبسي‪,‬تبسو‪ ,‬أفريل ‪,2006‬ص‪.41,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬ليلي زروقي‪,‬عمر ضبدي باشا‪ ,‬اؼبنازعات العقارية‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬طبعة‪,2004 ,‬ص‪.47,‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬صبال بوشنافة‪ ,‬شهر التصرفات العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬دار اػبلدونية للنشر والتوزيع‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬سنة ‪ ,2006 ,‬ص‪08 ,‬‬

‫‪19‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫الوثائق اؼبساحية ؽبذه البلدية باالستناد جملموع البطاقات العقارية‪ ,‬ويوضع السجل اؼبساحي‬
‫العام للبالد وفقا للشروط والكيفيات اليت ستحدد فيما بعد ‪1‬مث صدر اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪32/73‬‬
‫اؼبؤرخ يف ‪ 1973/01/05‬اؼبتعلق بإثبات حق اؼبلكية اػباصة‪ ,‬خاضو اؼبادة ‪ 32‬اليت تقول( تستبدل‬
‫شهادات اؼبلكية بدفاتر عقارية دبجرد إحداث اؼبسح العام لألراضي اؼبنصوص عليو يف اؼبادة ‪ 25‬من‬
‫‪2‬‬
‫األمر رقم ‪ 73/71‬اؼبؤرخ ‪ 08‬نوفمرب ‪1971‬‬

‫وكذلك اؼبادة ‪ 33‬من نفس اؼبرسوم تقول « إن الدفاتر العقاري اؼبوضوعة على أساس ؾبموعة‬
‫البطاقات العقارية البلدية ومسح األراضي احملدث‪ ,‬ستشكل حسب والكيفيات اليت ستحدد يف‬
‫نصوص الحقة اؼبنطلق اعبديد والوحيد إلقامة البينة يف شأن اؼبلكية العقارية»‪.‬‬

‫وبتاريخ ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬صدرا األمر ‪ 74/75‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام‬

‫وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬وىذا يف اؼبواد من اؼبادة ‪ 01‬إذل اؼبادة ‪ 12‬مبينا أن إعداد مسح األراضي‬

‫يكون عهد االنتهاء من العمليات اؼبشروع فيها برسم الثورة الزراعية بناءا على ؾبموعة‬
‫البطاقات العقارية البلدية‪ ,‬ىذا األمر يعترب أول نص قانوين نظم عملية اؼبسح العام لألراضي حيتوي‬
‫‪3‬‬
‫على‪ 28‬مادة مث صدرت بعده العديد من النصوص التشريعية و التنظيمية و ىي كما يلي‪. :‬‬

‫‪-‬اؼبرسوم رقم ‪ 62/76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬

‫وتضمن ‪ 30‬مادة‪.‬‬

‫‪ -‬اؼبرسوم رقم ‪ 63/76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبعدل باؼبرسوم رقم ‪ 210/80‬اؼبؤرخ‬

‫‪ 13‬سبتمرب ‪ 1980‬اؼبعدل باؼبرسوم ‪ 123/93‬اؼبؤرخ ‪ 19‬ماي ‪ 1993‬اؼبتعلق بتأسيس السجل‬
‫العقاري والذي تضمن ‪ 116‬مادة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬اعبريدة الرظبية‪ ,‬للجمهورية اعبزائرية‪ ,‬العدد‪ ,97 ,‬الصادرة بتاريخ‪.1971/11/30 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬اعبريدة الرظبية‪ ,‬للجمهورية‪ ,‬اعبزائرية‪ ,‬العدد‪ ,15 ,‬الصادرة بتاريخ‪.1973/02/20,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬اؼبادة ‪ 01 ,‬من األمر رقم‪ 74/75 ,‬اؼبؤرخ‪ ,‬يف ‪,1975/11/12‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪,‬‬
‫اعبريدة الرظبية‪ ,‬العدد‪ ,92 ,‬الصادرة‪ ,‬يف ‪.1975/11/18‬‬

‫‪20‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪ -‬القرار الوزاري اؼبؤرخ ‪ 23‬جوان ‪ 1976‬اؼبتعلق بتنسيق أشغال مسح األراضي وأشغال‬
‫التحقيقات العقارية والطبوغرافية فيما خيص ربديد الريف وضم األراضي أو التهيئة العقارية‪.‬‬

‫‪ -‬قرار وزاري مشًتك مؤرخ يف ‪ 09‬أفريل ‪ 1978‬يتضمن ربديد طرق استعمال التصوير الضوئي‬
‫ؼبسح األراضي يف اؼبناطق الريفية وربديد الشروط اليت يتم فيها وضع الربنامج السنوي ألشغال تأسيس‬
‫‪1‬‬
‫مسح األراضي‪.‬‬

‫‪ -‬اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 234/89‬اؼبؤرخ يف ‪ 19‬ديسمرب ‪ 1989‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم رقم‬

‫‪35‬‬ ‫‪ 63/92‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬فيفري ‪ 1992‬اؼبتعلق بإنشاء الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي وتضمن‬
‫مادة‪.‬‬

‫‪ 23‬جويلية ‪ 1989‬الذي حدد كيفي ة إنشاء خلفيات‬ ‫‪ -‬قرار وزاري مشًتك مؤرخ يف‬
‫اؼبخططات لوضع مسح األراضي يف اؼبناطق الريفية‪.‬‬

‫‪ -‬القانون رقم ‪ 25/90‬اؼبؤرخ يف ‪ 18‬نوفمرب ‪ 1990‬اؼبتعلق بالتوجيو العقاري وقد تضمن‬

‫‪ 89‬مادة اؼبعدل واؼبتمم دبوجب األمر وقم ‪ 26/95‬اؼبؤرخ يف ‪ 26‬سبتمرب ‪.1995‬‬

‫‪ -‬التعليمة الوزارية رقم ‪ 16‬اؼبؤرخة يف ‪ 24‬ماي ‪ 1998‬الصادرة عن اؼبدير العام لألمالك‬

‫الوطنية اؼبتعلقة بسَت عمليات مسح األراضي العام والًتقيم العقاري‪,‬على ضوء األحكام التنظيمية‬
‫اعبديدة‪.‬‬

‫‪ -‬باإلضافة إذل القانون اؼبدين واألمر اؼبتعلق بالثورة الزراعية‪ ,‬واألمر اؼبتعلق باالحتياطات‬
‫العقارية لصاحل البلديات واألمر اؼبتعلق بقانون التسجيل واألمر اؼبتعلق بتنظيم األمالك الشاغرة‪ ,‬وغَتىا‬
‫من التشريعات والتنظيمات‪ ,‬اليت تنظم اؼبسح العام لألراضي بطريقة غَت مباشرة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬القرار الوزاري اؼبؤرخ‪ ,‬يف ‪ 09‬أفريل ‪1978‬م‬

‫‪21‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬أﻧﻮاع اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ و ﺗﻄﻮره ﻓﻲ اﻟجزاﺋﺮ‬

‫أوال‪ :‬أﻧﻮاع اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‪ :‬حسب ما جاء بو األمر ‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪1975‬‬
‫اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬واؼبراسيم اؼبكملة لو واؼبرسوم التنفيذي‬
‫‪1‬‬
‫رقم ‪ 115/2000‬اؼبؤرخ يف ‪ 24‬ماي ‪ 2000‬احملدد لقواعد مسح األراضي الغابية‪.‬‬

‫من خالل ىذه اؼبراسيم نستنتج أن ىناك عدة تقنيات يف عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬وتتمثل‬
‫ىذه التقنيات يف اؼبسح اػبضري واؼبسح الريفي واؼبسح الصحراوي‪.‬‬

‫‪ -1‬اﻟﻤﺴح اﻟﺤعﺮي واﻟﻤﺴح اﻟﺮيﻔﻲ ‪ :‬إن عملية اؼبسح العام لألراضي تتم على مستوى البلديات‬
‫ومن أجل القيام هبذه العملية‪ ,‬يقسم ؿبيط البلدية بالنظر إذل نوع العقار وقوامو التقٍت إذل قسمُت‬
‫قسم حضري وقسم ريفي‪ ,‬وحددت اؼبادة ‪ 21‬من اؼبرسوم ‪ 63/76‬العقارات اغبضرية ىي العقارات‬
‫اؼببنية أو الغَت مبنية اؼبوجودة على الطرقات اؼبرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات‬
‫‪2‬‬
‫اليت يزيد سكاهنا عن ‪ 2000‬نسمو‪.‬‬

‫كما حددت اؼبادة الرابعة من الفانون ‪ 25/90‬اؼبتضمن التوجيو العقاري أن األراضي الفالحية‬
‫واألراضي ذات الوجهة الفالحية‪ ,‬كل أرض يكون ؽبا إنتاج خالل مدة زمنيو معينة ويكون ىذا اإلنتاج‬
‫‪3‬‬
‫بتدخل اإلنسان سؤ كان اإلنتاج موجو للبشر أو اغبيوان أو لصناعة‪.‬‬

‫عملية اؼبسح العام يف اؼبناطق اغبضرية أو الريفية تتم بنفس الكيفية‪ ,‬اػبالف يف عملية إعداد‬
‫اػبرائط اؼبسحية يف اؼبناطق اغبضرية اؼبخططات تعد وفق مقاييس أكرب من اؼبقاييس اؼبعتمدة الريفية‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫ﻓﻲ اﻟﻤماطق اﻟﺤعﺮية‪ :‬يكون سلم الرسم كما يلي‬

‫‪ 500/1‬إذا كانت اؼبناطق ذات كثافة عالية‪.‬‬

‫‪ 1000/1‬إذا كانت اؼبناطق ذات كثافة قليلة أو متوسطة‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬األمر ‪ 74 /75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب‪1975‬م‬

‫‪ -2‬انظر‪ :‬اؼبرسوم‪ 63/76 ,‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪1976‬م اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم ‪ 210/80‬و ‪ 93/123‬اؼبتعلق بالسجل العقاري‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬المادة ‪ ,04‬من القانون رقم ‪ 25/ 90‬المتضمن التوجٌه العقاري‪ ,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬الملحق رقم‪.11 ,‬‬

‫‪22‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪ 2000/1‬إذا كانت اؼبناطق ذات كثافة قليلة جداً‬

‫كآلك) إطارىا اػبارجي ‪64‬سم عرضاً‬ ‫يرسم كل قسم مسحي يف ورقة رسم خاصة (‬
‫‪86.5‬سم طوالً داخل إطار داخلي ‪60‬سم عرضاً ‪83‬سم طوالً بعد ترك ىامش ‪4‬سم طولياً‬
‫‪1‬‬
‫و‪3.5‬سم عرضاً من اإلطار اػبارجي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ﻓﻲ اﻟﻤماطق اﻟﺮيﻔﻴة‪ :‬يكون الرسم بسلم‪.‬‬

‫‪ 50000/1‬إذا كانت اؼبناطق كثَتة األجزاء‪.‬‬

‫‪ 5000/1‬إذا كانت اؼبناطق قليلة األجزاء‪.‬‬

‫‪55.4‬سم عرضاً‬ ‫ويرسم كل قسم مسحي يف ورقة رسم خاصة (كآلك) إطارىا اػبارجي‬
‫‪ 79.5‬سم طوالً داخل إطار داخلي ‪51.5‬سم عرضاً ‪76‬سم طوالً وىذا بعد ترك ىامش ‪4‬سم طولياً‬
‫‪3‬‬
‫و‪3.5‬سم عرضاً من اإلطار اػبارجي‪.‬‬

‫‪ -2‬اﻟﻤﺴح اﻟغاﺑﻲ واﻟﻤﺴح اﻟﺼﺤﺮاوي‪ :‬الغابة ىي كل أرض تغطيها أشجار على مساحة‬
‫عشرة ىكتارات متصلة دبعدل ‪ 100‬شجرة يف اؽبكتار الواحد بالنسبة للمناطق القاحلة والشبو‬
‫القاحلة‪ ,‬و‪ 300‬شجرة يف اؽبكتار الواحد بالنسبة للمناطق الرطبة وشبة الرطبة‪ ,‬ىذا حسب ما جاء‬
‫يف اؼبادة ‪ 03‬من اؼبرسوم رقم ‪ ,115/2000‬أما األراضي ذات الوجو الغابية يف األراضي اليت تغطيها‬
‫نباتات طبيعية متنوعة من حيث قامتها وطبيعتها وكثفتها‪.‬‬

‫وقد عرفت اؼبلكية الغابية يف اعبزائر عدة مراحل انطالقاً من الشريعة اإلسالمية‪ ,‬حيث كانت‬
‫اؼبلكية الغابية مشًتكة بُت األمة وىذا مصداقاً لقول رسول اهلل صلى اهلل عليو وسلم يف اغبديث الذي‬
‫رواه أضبد وأبو داوود (الناس شركاء يف ثالث اؼباء والكأل والنار) أو يف معٍت ما قال رسول اهلل صلى‬
‫‪4‬‬
‫اهلل عليو سلم‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.43 ,‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬الملحق‪ ,‬رقم‪.10 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.43‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.11 ,‬‬

‫‪23‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫وحبلول اغبكم العثماين أصبحت ملكية الغابات تابعة للبايلك إال الغابات الواقعة باؼبناطق الداخلية‬
‫فكانت ملكيتها مشًتكة أي مشاعة بُت القبائل بسبب بعدىا عن نفوذ السلطان وىي األراضي اؼبعروفة‬
‫بأراضي العرش‪.1‬‬

‫وبعد احتالل اعبزائر سنة ‪ 1830‬من طرف االحتالل الفرنسي وضع قواعد جديدة‬
‫ؼبلكية الغابات ذات الطابع االجتماعي إذل ملكية الدولة الفرنسية‪ ,‬وىذا حسب القانون الفرنسي‬
‫للغابات الصادر ‪ ,1827‬وبصدور قانون ‪ 16‬جوان ‪ 1851‬اؼبؤسس للملكية العقارية يف ا أدؾبت‬
‫الغابات األمالك الوطنية اػباصة لتحقيق أغراض إستعمارية ونظراً لطبيعة وخصوصية اجملتمع اعبزائري‪,‬‬

‫‪ 21‬فرباير ‪1903‬‬ ‫دفع اؼبستعمر إذل إصدار قانون خاص بإقليم غابات اعبزائر‪ ,‬وذالك يف‬
‫‪2‬‬
‫دبوجبو اعتربت الغابات ملكية خاصة تابعة للدولة‪.‬‬

‫بعد استقالل اعبزائر صدرت عدة تشريعات تنظم الطبيعة القانونية للغابات‪ ,‬مثل ما جاء‬
‫يف دستور ‪ 1976‬الذي اعترب الغابات ملكية تابعة للدولة‪ ,‬مث صدور القانون ‪ 12/84‬اؼبتضمن النظام‬

‫العام للغابات الذي اعترب الغابات جزاء من األمالك االقتصادية التابعة للدولة‬
‫واعبماعات احمللية‪ ,‬كما جاء يف القانون ‪ 16/84‬اؼبتضمن قانون األمالك الوطنية‪ 3 .‬بصدور القانون‬
‫‪ 30/90‬الذي صنف األمالك الغابية ضمن األمالك الوطنية العامة بسبب قيمتها الكبَتة‪ ,‬األمر الذي‬
‫فرض السعي من أجل إجياد وسائل وقواعد لتسيَت وضباية الغابات وضبط حدودىا وألجل ذالك صدر‬
‫اؼبرسوم رقم ‪ 115/2000‬اؼبؤرخ ‪ 24‬ماي ‪ 2000‬احملدد لقواعد مسح األراضي الغابية الوطنية وىذا‬
‫‪ 1132‬عن اؼبديرية العامة‬ ‫بعد عدة ملتقيات واجتماعات بُت موظفي القطاع فصدرت التعليمة‬
‫‪4‬‬
‫للغابات‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪12 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ :‬التعليمة‪ ,‬رقم‪ ,1132 ,‬الصادرة‪ ,‬عن وزير الفالحة والصيد البحري‪,‬بتاريخ‪ ,1957/11/11 ,‬اؼبتضمنة تسجيل األراضي العامة‬
‫الغابية وتأسيس األمالك الغابية الوطنية‬
‫‪ -3‬انظر‪:‬اؼبواد‪ ,‬من ‪,15‬إذل‪ ,37 ,‬من القانون‪ ,30/90 ,‬اؼبتضمن األمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر‪:‬عمار علوي‪ ,‬مقال‪ ,‬ؾبلة اؼبوثق‪ ,‬العدد رقم‪ 6 ,‬أفريل‪ ,2002 ,‬ص‪28 ,‬‬

‫‪24‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫نظراً للمساحة الكبَتة اليت تتمتع هبا اعبزائر خاصة يف اعبنوب واؽبضاب العليا‪ ,‬من أجل‬
‫ضباية ىذه األراضي من السطو شرعت اعبزائر يف عملية مسح ىذه األراضي يف عملية اؼبسح العام‬
‫الصحراوي‪ ,‬حسب النصوص التشريعية اؼبنظمة ؽبذه العملية‪ ,‬األمر رقم ‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف ‪12‬نوفمرب‬
‫‪ ,1975‬واؼبرسوم رقم ‪ 76/62‬اؼبؤرخ يف مار ‪ 1976‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ .134/92‬اؼبؤرخ ‪ 07‬أفريل ‪ ,1992‬واؼبذكرة رقم ‪ 220‬اؼبؤرخة يف ‪ 2008/05/24‬اؼبتعلقة‬
‫‪1‬‬
‫بكيفيات إعداد اؼبسح الصحراوي‪.‬‬

‫ويف األخَت نشَت إذل أن عملية مسح األراضي الغابية والصحراوية‪ ,‬ال زبتلف عن عملية‬
‫اؼبسح العام لألراضي يف جوىرىا بسبب نقض اػبربة يف العملية ؼبوظفي قطاع الغابات وقلت الوسائل‬
‫فإهنم غالباً ما يلجئون إذل إدارة مسح األراضي من أجل القيام هبذه العملية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫العام العقاري وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻟث ‪ :‬اﻷﻋﻤال اﻟتﺤعﻴﺮية وﻓتح ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫تعترب األعمال التحضَتية اػبطوة األورل يف عملية اؼبسح العام لألراضي‪,‬حيث تتم على مستوى إدارة‬
‫مسح األراضي صبلة من اؼبهام يقوم هبا موظفي ىذا القطاع‪ ,‬خاصة موظفي مصلحة اؼبسح العام‬
‫اػبرائط واؼبخططات‪ ,‬للبلدية اؼبراد فتح عملية اؼبسح العام هبا وكذالك ربضَت صبيع النصوص القانونية‬
‫اػباصة هبذه العملية‪.‬‬

‫بعد االنتهاء من اإلعمال التحضَتية وتوفَت اإلمكانيات الالزمة لعملية اؼبسح العام‪ ,‬تأيت بعدىا‬
‫عملية فتح عملية اؼبسح العام لألراضي‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬اﻷﻋﻤال اﻟتﺤعﻴﺮية ﻟعﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫تتمثل األعمال التحضَتية لعملية اؼبسح العام لألراضي يف العناصر التالية‪ ,‬وىي صبع الوثائق والتصوير‬
‫اعبوي و ذبزئة إقليم البلدية إذل ـبططات (تسمي بأقسام) وإعداد اؼبخطط البياين غبدود البلدية وفتح‬
‫عملية اؼبسح العام لألراضي يف البلدية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر ‪ :‬اؼبذكرة‪ ,‬رقم ‪ 220‬اؼبؤرخة يف ‪ 2008/05/21‬اؼبتعلقة بكيفية إعداد اؼبسح الصحراوي‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر األمر‪ ,‬رقم‪ 75/74 ,‬اؼبتعلق بإعداد اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫‪25‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪ - 1‬جﻤع اﻟﻮثاﺋق‪ :‬عملية صبع الوثائق تبدأ من بطاقة الوضعية العقارية للبلدية‪ ,‬اؼبنجزة من طرف‬
‫اؼبعهد الوطٍت للخرائط‪ ,‬كما جيب التنسيق مع صبيع األطراف من أجل صبع اؼبخططات اليت ترجع‬
‫بالفائدة يف ىذه العملية خاصة القددية منها واؼبتمثلة يف اؼبخططات التالية‪.‬‬

‫‪ -‬اؼبخططات النموذجية اؼبعدة دبوجب قانون فارين ‪ 1873‬دبقياس رسم ‪. 4000/1‬‬

‫‪ -‬ـبططات التحقيقات اعبزئية أو الكلية مصادق عليها أو غَت مصادق عليها‪.‬‬

‫‪ -‬اؼبخططات اػباصة باألراضي اليت كانت خاضعة لنظام لتسيَت الذايت‪.‬‬

‫‪ -‬اؼبخططات اػباصة حبدود باألراضي اليت مت تأميمها يف إطار الثورة الزراعية‪.‬‬

‫‪ -‬الصور اعبوية ذات سلم رسم ‪.20 000/1‬‬

‫‪-‬البطاقات ذات مقياس رسم ‪ 50 000 /1‬أو ‪ 25 000/1‬يف اؼبناطق الريفية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬البطاقات ذات مقياس رسم ‪ 5000 /1‬أو ‪ 250 /1‬قي اؼبناطق اغبضرية‪.‬‬

‫إضافة إذل ىذه الوثائق ىناك وثائق أخرى ضرورية ؽبذه العملية وىي الوثائق اؼبتعلقة باألمالك‬
‫التابعة لدولة والبلدية يف صورهتا قبل قانون الثورة الزراعية‪.‬‬

‫‪-‬الوثائق اؼبتعلقة بنزع اؼبلكية اليت سبت على مستوى البلدية‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬الوثائق اؼبتعلقة بالتنازل والتحويل والتخصيص و الوثائق العقارية اؼبوجودة باؼبصاحل العمومية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬التعليمة‪ ,16 ,‬اؼبؤرخة يف ‪ 24‬ماي ‪1998‬م‪ ,‬اؼبتعلقة بعملية تسَت عمليات اؼبسح العام لألراضي والًتقيم العقاري الصادرة عن‬
‫اؼبديرية العامة ألمالك الدولة‪ ,‬سنة‪1998 ,‬م‪ ,‬فقرة‪ ,1/1/1,‬ص‪ ,05,‬و الفقرة‪,1/5/1,‬ص‪.21 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ :‬الفقرة‪ 1/5/1,‬من التعليمة ‪ ,16‬ض‪.21 ,‬‬

‫‪26‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪ -2‬ﻋﻤﻠﻴة اﻟتﺼﻮيﺮ اﻟجﻮي‬

‫عملية التصوير اعبوي يتكفل هبا اؼبعهد الوطٍت للخرائط‪ ,‬وىي عبارة منظر ـبروطي لألرض‬
‫تشكل فيو اؼبنطقة اؼبعنية بعملية اؼبسح‪ ,‬وتكون الصورة اعبوية دقيقة عندما يكون سطح األرض خارل‬
‫من اؼبرتفعات وافقي‪ ,‬حبيث يكون مركز التقاط الصورة عمودي‪.1‬‬

‫بالنسبة للمناطق الريفية يتم إعداد لكل صورة جوية معاعبة نسخة ثانية‪ ,‬منها تستعمل ىذه الصورة‬
‫يف عملية اؼبسح أما األصلية حيتفظ هبا‪ ,‬وبعد اقباز كل الصور اعبوية اؼبعاعبة اػباصة بالبلدية اؼبعنية‬
‫بعملية اؼبسح‪ ,‬يتم إلصاقها لنحصل علي التصوير اعبوي لكل إقليم البلدية‪ ,‬مع ترقيم كل صورة من‬

‫أجل تسهيل العمل هبا‪ ,‬وتعد مصلحة مسح األراضي ـبطط مصغر ومرقم يضم صبيع الصور ويسمى‬
‫‪2‬‬
‫باؼبخطط التجميعي‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -3‬ﺗجزﺋة إﻗﻠﻴﻢ اﻟﺒﻠدية إﻟى أﻗﺴام‬

‫من أجل ذبزئة إقليم البلدية إذل أقسام نستعمل مقياس خاص بذالك يسمى )‪)un gabarit‬‬
‫يرسم ىذا اؼبقياس يف ورق شفاف صغَت‪ ,‬يوضع ىذا اؼبقياس على اؼبخطط التجميعي إلقليم البلدية‬
‫‪4‬‬
‫حبيث زبتلف أبعاده باختالف مقياس اؼبخطط الذي يتم التقسيم عليو‪.‬‬

‫مع العلم أن القسم يتكون من ذبمع أجزاء اؼبلكية والقسم اؼبسحي عبارة عن جزاء من إقليم‬
‫البلدية‪ ,‬ولتقسيم إقليم البلدية إذل أقسام جيب اإلطالع على اػبريطة اػباصة بالبلدية موضوع اؼبسح‬
‫من طرف تقٍت إدارة مسح األراضي‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬التعليمة‪ ,‬رقم‪ ,16 ,‬الفقرة‪ ,2/1/1 ,‬ص‪06 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ :‬رضباين صديق‪ ,‬العالقة بُت احملافظ العقاري وإدارة اؼبسح يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة ماجيستسر‪ ,‬اؼبركز اعبامعي‪ ,‬سوق أىرس‪ ,‬سنة‪,‬‬
‫‪ ,2008‬ص‪.47 ,‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬انظر الملحق‪ ,,‬رقم‪08,‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪,‬ض‪.42,‬‬

‫‪27‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫ثاﻧﻴاً‪ :‬ﻓتح ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫دبجرد االنتهاء من األعمال التحضَتية لعملية اؼبسح العام‪ ,‬يقًتح السيد اؼبدير ألوالئي ؼبسح‬
‫األراضي‪ ,‬على السيد وارل الوالية إصدار قرار اإلعالن عن فتح عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬بالبلدية‬
‫‪2‬‬
‫اؼبعنية بالعملية‪.‬‬

‫تنص اؼبادة الثالثة من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 400/84‬واؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ,‬على أنو عملية‬
‫‪3‬‬
‫مسح األراضي العام يف كل بلدية‪ ,‬تكون موضوع قرار من وارل الوالية‪.‬‬

‫وينشر القرار يف اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية الدديقراطية الشعبية‪ ,‬ويف ؾبموعة القرارات اإلدارية‬
‫للوالية اؼبعنية ويف اعبرائد اليومية الوطنية‪ ,‬ويبلغ إذل رئس اجمللس الشعيب البلدي اؼبعٍت‪ ,‬وتنطلق العملية‬
‫بعد شهر من نشر قرار الوارل يف اعبريدة الرظبية واعبرائد اليومية الوطنية‪ ,‬مع ضرورة تبليغ رئس اجمللس‬
‫الشعيب البلدي اؼبعٍت‪ ,‬ونشره يف مدونة القرارات اإلدارية للوالية‪ ,‬أما اؼبواطنُت يتم إعالمهم عن طريق‬
‫لصق اإلعالنات يف اللوحات اإلشهارية‪ ,‬يف مقر الدائرة والبلدية اؼبعنية‪ ,‬والبلديات اجملاورة وىذا قبل‬
‫طبسة عشرة يوم من انطالق العملية‪.‬‬

‫كما يعترب القرار الذي أصدره الوارل اؼبختص إقليميا دبثابة الرخصة القانونية لبداية عملية اؼبسح‬
‫‪4‬‬
‫العام لألراضي‪.‬‬

‫لذلك جيب على اؼبدراء الوالئيون ؼبسح األراضي ربت إشراف اؼبدراء اعبهويون إعطاء أمهية كبَته‬
‫لتطبيق ىذا القرار‪ ,‬ويقدمون تقريرا ؼبديرية الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي بذالك‪ ,‬يتضمن التاريخ اؼبقًتح‬
‫على الوارل و تاريخ ازباذ القرار من طرف الوارل‪ ,‬و التاريخ احملدد الفتتاح العملية وتاريخ تبلغ رئس‬

‫‪1‬‬
‫‪-‬انظر الملحق‪ ,‬رقم‪.07 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم ‪ ,16‬قرار الوارل بفتح عملية اؼبسح العام‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ :‬نعيمة حاجي‪,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ض‪.52,‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ :‬رمي مراحي‪ ,‬نفس ‪ ,‬اؼبرجع‪ ,‬ص‪.47 ,‬‬

‫‪28‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫اجمللس الشعيب البلدي‪,‬واؼبراجع اػباصة بإشهار ىذا القرار يف اعبريدة الرظبية‪,‬أو يف اؼبدونات اإلدارية‬
‫‪1‬‬
‫الوالئية واعبرائد اليومية‪ ,‬وتاريخ إلصاق اإلعالنات والصعوبات اليت تواجو العملية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑع‪ :‬اﻷﻋﻤال اﻟﻤﻴداﻧﻴة واﻟﻤكتﺒﻴة ﻓﻲ ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة ﻋﻠﻴﻬا‬
‫وﻧتاﺋجﻬا‬

‫من أىم مراحل عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬عملييت التحقيق والتحديد اؼبيداين‪ ,‬ويقصد يهما‬
‫خروج الفرق التقنية إذل األماكن اؼبعنية بعملية اؼبسح العقاري‪ ,‬كما توجد فرق خاصة هبذه العملية ومن‬
‫أجل الوصول إذل ضبط دقيق غبقوق العينية وربديد أصحاهبا‪ ,‬تقسم مهام التحقيق والتحديد على‬
‫األعوان اؼبكلفُت بعملية اؼبسح العقاري‪,‬كما أنو ؽبذه العملية نتائج وكذالك تتخللها عدة إشكاالت‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬اﻷﻋﻤال اﻟﻤﻴداﻧﻴة ﻓﻲ ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام‬

‫اؼبقصود باألعمال اؼبيدانية يف عملية اؼبسح العام‪ ,‬تلك األعمال اليت يقوم هبا أعوان اؼبسح يف‬
‫اؼبيدان‪ ,‬يف األماكن اؼبعنية بعملية اؼبسح العام وىذا وفق الشروط والتالية‪.‬‬

‫‪ :-2‬اﻟﻔﺮق اﻟﻤكﻠﻔة ﺑاﻟتﺤقﻴق اﻟﻤﻴداﻧﻲ ﻓﻲ ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام‬

‫األعوان اؼبكلفون بعملية اؼبسح على مستوى البلدية الفتوح هبا اؼبسح العام‪ ,‬يوزع األعوان إذل‬
‫فرق ميدانية حيث كل فرقة تكلف بعملية التحقيق والتحديد بقسم مسحي ؿبدد‪.‬‬

‫حسب التعليمة رقم ‪ 16‬اؼبؤرخة يف ‪ 24‬ماي ‪1998‬م اؼبتعلقة بسَت عملية اؼبسح العام‬
‫‪2‬‬
‫لألراضي والًتقيم العقاري‪ ,‬تتكون الفرقة من األعوان التالية‪.‬‬

‫عونُت ؿبققُت إحدامها من احملافظة العقارية واألخر من مديرية أمالك الدولة وعون من البلدية‪,‬‬
‫تعمل ىذه الفرقة ربت مسؤولية رئس الفرقة وىو تقٍت مسح األراضي‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ :‬عمار بوضياف‪ ,‬اؼبقال السابق‪,‬ض‪.47 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر التعليمة‪ ,‬رقم ‪ 16‬اؼبؤرخة‪ ,‬يف ‪ 24‬ماي ‪1998‬م‪ ,‬اؼبتعلقة بسَت عملية اؼبسح العام والًتقيم العقاري‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫جيب على أعضاء الفرقة االلتزام بتنفيذ األعمال اؼبسندة ؽبم بروح مهنية عالية وتأدية األعمال‬
‫بدقة وصرمو‪ ,‬مع االلتزام بالرقابة اؼبستمرة واغبرص على تطبيق التعليمة ‪ 16‬اؼبتعلقة بسي‬

‫عملية اؼبسح العام لألراضي والًتقيم العقاري‪ ,‬ترتيب الوثائق ومسكها بطريقة نظامية إبالغ رئس‬
‫‪1‬‬
‫الفرقة جبميع اؼبشاكل اليت تواجهها الفرقة‪.‬‬

‫تقوم ىذه الفرقة بعدة مهام من بينها فحص السندات اؼبثبتة للملكية العقارية وبقية اغبقوق‬
‫العينية العقارية والتأكد من صحتها‪ ,‬مقارنة اؼبعلومات الناذبة عن التحقيق مع اؼبعلومات اليت أخذت‬
‫من أرشيف احملافظة العقارية‪ ,‬ومراقبة ومقارنة اؼبعلومات اؼبتحصل عليها يف اؼبيدان مع اؼبعلومات‬
‫اؼبوجودة دبديرية أمالك الدولة واحملافظة العقارية ومع الوثائق اؼبتحصل عليها أثناء األعمال التحضَتية‪,‬‬
‫‪2T4‬و‪ 3T5‬و‪ 4T7‬و ‪T85‬‬ ‫كما تقوم الفرقة عملية إعداد بطاقات التحقيق العقاري اؼبيدانية‪,‬‬
‫‪6‬‬
‫‪T10‬‬

‫‪ :-2‬ﻋﻤﻠﻴة اﻟتﺤقﻴق ﻓﻲ اﻟﻤﻴدان‬

‫عملية التحقيق اؼبتعلقة بعملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬أسندت إذل عونُت عون من مديرية‬
‫أمالك الدولة و عون من مديرية اغبفظ العقاري‪ ,‬دبرافقة عون من البلدية مهمتو متابعة التحقيقات‬
‫األمالك التابعة للبلدية‪ ,‬وتتجلى أمهية احملققُت التابعُت ؼبدرية أمألك‪ ,‬يف سبثيل الدولة أثناء عملية ربديد‬
‫‪7‬‬
‫العقارات اليت ىي ملك للدولة‪.‬‬

‫عملية التحقيق العقاري تتم باؼبوازاة مع عملية التحديد يف اؼبيدان كما يعُت أعوان التحقيق من‬
‫طرف اؼبدير ألوالئي ألمالك الدولة بالنسبة لعون مصاحل أمالك الدول‪ ,‬ومن طرف اؼبدير ألوالئي‬
‫للحفظ ‪,‬كما جيب على كل عون تقدمي بصفة دورية تقارير ومعلومات حول سَت عملية اؼبسح العام‬
‫لألراضي‪,‬واؼبشاكل اؼبثارة ودرجة تقدم األشغال إذل مسؤولية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬نعيمو حاجي‪ ,‬اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري يف اعبزائر‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.72 ,‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬انظر الملحق‪ ,‬رقم‪1,‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-‬انظر الملحق‪ ,‬رقم‪3 ,‬‬
‫‪5‬‬
‫‪-‬انظر الملحق رقم ‪4‬‬
‫‪6‬‬
‫‪ -‬انظر الملحق رقم‪5 ,‬‬
‫‪ -7‬انظر‪ ,‬انظر التعليمة ‪ ,‬رقم ‪ ,16‬السابقة الذكر‪ ,‬ص‪.14,‬‬

‫‪30‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫يكلف األعوان احملققون بعملية فحص الوثائق اؼبقدمة ؽبم من طرف اؼبالكُت‪ ,‬وكذالك‬
‫تصرحيات وأقوال األشخاص اؼبعنيُت أخذ بعُت أالعتبار صبيع اآلراء و اؼبالحظات اؼبفيدة لتحقيق‪,‬‬
‫وكذالك مقارنة اؼبعلومات اؼبتحصل عليها يف اؼبيدان مع تلك اؼبوجودة يف احملافظة العقارية وأمالك‬
‫الدولة والوثائق اجملموعة أثناء األعمال التحضَتية‪.‬‬

‫وكذلك معاينة أصحاب اغبقوق حيث قد يكون أصحاب ىذه اغبقوق شخصا أو ؾبموعة‬
‫أشخاص طبيعيُت يف حالة شيوع‪ ,‬وقد يكون شخصا معنويا‪.‬‬

‫يف حالة تعيُت الشخص الطبيعي يذكر لقب و أسم الشخص باإلضافة إذل ذكر أب و جد‬
‫اؼبعٍت ولقب و إسم أمو‪ ,‬مع تاريخ ومكان ميالده وجنسية و وضعية العائلية و عدد األبناء‬
‫واألشخاص الذين ربت كفالتة ومهنتو‪ ,‬وعندما يكون العقار ملكا على الشيوع أو فيو شركاء تعيُت‬

‫ىوية احد الشركاء يف الشيوع تعد كافية‪ ,‬ويف حالة عدم فريضة فإن الشخص الذي يسَت العقار‬
‫‪1‬‬
‫يف الشيوع تذكر ىويتو مع ذكر الشركاء يف وثيقة البطاقة العقارية ‪.T10‬‬

‫أما حالة تعيُت الشخص اؼبعنوي واؼبتمثل يف الدولة واعبماعات احمللية و اؼبؤسسات العمومية‬
‫والشركات‪ ,‬يعُت ىؤالء األشخاص بذكر اؼبعلومات‪ ,‬ذكر إسم الشركة و طبيعتها القانونية و مقرىا‬
‫االجتماعي‪ ,‬وإذا كانت الشركة ذات طابع ذباري يذكر رقم السجل التجاري بالنسبة للجمعيات تذكر‬
‫تسميتها مقرىا مكان وتاريخ إيداعها وقانوهنا األساسي‪ ,‬فيما خيص اعبماعات احمللية يذكر إسم البلدية‬

‫أو الوالية‪,‬كما جيب التأكد من الشخص الطبيعي الذي ديثل الشخص اؼبعنوي‪ ,‬والذي جيب‬
‫‪2‬‬
‫عليو تقدمي اؼبعلومات والوثائق الرظبية اليت تثبت سبثيلو للهيئة مثل تقدمي قرار التعيُت‪.‬‬

‫كما جيب على احملقق معاينة الوثائق اليت تثبت اؼبلكية‪ ,‬والتأكد منها و يف حالة غياب الوثائق‬
‫جيب علية التحري و البحث و االستقصاء‪ ,‬معاينة الوثائق تتم بفحص الوثيقة فحصا دقيقاً من ناحية‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬الفقرة ‪ 5/3 /1‬من التعليمة رقم ‪ 16‬السابقة الذكر‪ ,‬ص‪ ,18 ,‬واؼبلحق‪ ,‬رقم‪.10 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.60,‬‬

‫‪31‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫شرعيتها وصحة اؼبعلومات اليت ربميلها‪ ,‬والتأكد من عدم وجود اعًتاضات عليها وكذالك‬
‫التأكد من أن الوثيقة تتعلق بالعقار اؼبعٍت‪.‬‬

‫‪ :-3‬ﻋﻤﻠﻴة اﻟتﺤديد‬

‫عملية التحديد يف عملية اؼبسح العام لألراضي سبر بثالثة مراحل‪ ,‬وىي ربديد إقليم البلدية‬
‫اؼبعنية بعملية اؼبسح العام وكذالك ربديد األماكن اؼبعلومة وربديد أجزاء اؼبلكية والذي نود التطرق إليو‬
‫يف ىذا الفرع ىو عملية ربديد األجزاء يف اؼبيدان‪ ,‬مع العلم أن عملية التحديد مكلف هبا تقٍت مسح‬
‫األراضي‪ ,‬و بالرجوع لنص اؼبادة ‪ 10‬من اؼبرسوم التنفيذي وقم ‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ,‬واليت تنص على ( جيب على اؼبالكُت‬
‫‪1‬‬
‫واغبائزين اآلخرين للحقوق العينية أن حيضروا يف عُت اؼبكان ويدلوا دبالحظاهتم عند االقتضاء )‬

‫حضور للمالكُت وذوي اغبقوق اؽبدف منو تفادي اػبالفات والنزاعات حول اغبدود وعليو‬
‫فإن تقٍت مسح األراضي يعاين اغبدود يف اؼبيدان‪ ,‬وتكون ىذه اغبدود ؿبددة دبعادل من حجر أو‬
‫عالمات أخرى وىذا حبضور اؼبالكُت اؼبعنيُت ومن األفضل حضور اؼبالكُت اجملاورين‬

‫وتتم عملية إستدعاء األشخاص اؼبعنيُت للحضور باؼبيدان‪ ,‬بالرغم من أنو مت اإلعالن عن‬
‫إنطالق عملية اؼبسح العام بالطرق اؼبعروفة ويكون االستدعاء عن طريق إرسال إستدعاءات شخصية‬
‫للمالك وىذا دبوجب إستدعاء خاص بذالك ‪ ,2 T3‬يطلب فيها من اؼبعٍت اغبضور من أجل وضع‬
‫حدود أمالكو‪ ,‬وإذا تغيب اؼبالك رغم استدعائو عن طريق ثالثة إستدعاءات متتالية تفصل بينهما‬
‫‪3‬‬
‫طبسة عشرة يوم‪ ,‬توضع اغبدود تلقائية حسب اؼبعلومات اجملاورة وتسجل اؼبلكية يف حساب اجملاىيل‪.‬‬

‫يف عملية ربديد األمالك الوطنية تكون حبضور اعبهات واؼبصاحل اؼبكلفة بتسيَت ىذه اؼبلحقات‬
‫أو وفق اؼبخططات اؼبرسلة من ىذه اؼبصاحل‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم ‪ 62/75‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.05 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬طوايبية حسن‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف اعبزائر‪ ,‬مذكرة ماجيستَت‪ ,‬كلية اغبقوق والعلوم القانونية‪ ,‬جامعة اعبزائر‪,‬سنة ‪2002‬‬

‫‪32‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫و خالل عملية التحديد يتم إعداد ؾبموعة من البطاقات بطاقات خاصة باؼبلكية وبطاقات‬
‫خاصة باؼبالك‪ ,‬البطاقات باؼبلكية ىي‪.‬‬

‫‪ T4‬خاصة بأجراء ؿبل التحديد‬

‫‪ T8‬خاصة بوصف أجزاء اؼبلكية اؼببنية اػباضعة لنظام اؼبلكية اؼبشًتكة وتستعمل خاصة‬
‫يف مسح العمارات وتضم صبيع شقق العمارة‬

‫أما البطاقات اػباصة باؼبالك‪ ,‬ىي تلك البطاقات اليت ربتوي على معلومات خاصة‬
‫باؼبالك مع اإلشارة إرل العقار‪ ,‬وىي كما يلي‬

‫‪T5‬بطاقة ربتوي على معلومات خاصة هبوية اؼبالك‪ ,‬مع ذكر القسم الذي يوجد‬
‫العقار ورقم القطعة يف القسم اؼبسحي‪ ,‬مع تسجيل تاريخ إجراء اؼبسح وإمضاء الشخص الذي قدم‬
‫اؼبعلومات اػباصة باؼبالك‪.‬‬

‫‪T07‬بطاقة مزدوجة من أربع صفحات هبا معلومات خاصة باؼبالك ومعلومات خاصة‬
‫باؼبلكية‪ ,‬باإلضافة إرل خانة خاصة دبعلومات حول الشهود وإمضائهم‪ ,‬ويصادق رئس اجمللس الشعيب‬
‫البلدي على البطاقة بعد االنتهاء من ملئها مع العلم أن ىذه البطاقة تستعمل يف اؼبسح الريفي‪.‬‬
‫‪T10‬بطاقة خاصة باؼبالك حيث ربتوي على صبيع اؼبعلومات اؼبتعلقة هبوية اؼبالك‪ ,‬وتضم‬
‫كذالك اؼبعلومات اػباصة بالعقار من القسم و رقم القطعة واؼبساحة‪ ,‬وكذالك يذكر فيها إسم ولقب‬
‫‪1‬‬
‫اؼبالك يف إذا كان العقار مشاع‪.‬‬

‫أثناء إعداد ىذه الوثائق يف عملية التحقيق والتحديد‪ ,‬جيب التأكد من دقة وصحة اؼبعلومات‬
‫قبل تدوينها على البطاقات‪ ,‬وكذالك الكتابة خبط واضح وتفادي الشطب وكتابة اؼبعلومات يف األطر‬
‫واػبانات اؼبخصصة ؽبا‪2.‬انطالقا من عملييت التحقيق والتحديد يف عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬نتوصل‬
‫إذل عملية إعداد الوثائق اؼبسحية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬التعليمة رقم ‪ ,16‬ص‪23 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬التعليمة‪ ,‬رقم ‪,16‬ص‪19,‬‬

‫‪33‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻷﻋﻤال اﻟﻤكتﺒﻴة ﻓﻲ ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫حىت نصل إذل معرفة النتائج اليت حققتها عملية اؼبسح العام‪ ,‬جيب إعداد وثائق وبطاقات‬
‫مسحية تتضمن أىم اؼبعلومات اػباصة بالعقار‪ ,‬وكذالك إيداع ىذه الوثائق بالبلدية حىت يتسٌت‬
‫للمواطنُت اإلطالع على وثائق اؼبسح العام من أجل وضع مالحظاهتم واعًتاضاهتم‪ ,‬وبعد انتهاء‬
‫اإليداع بالبلدية ينعقد اجتماع عبنة اؼبسح العام بالبلدية اليت فيها يتم البث يف االعًتاضات‬
‫واإلشكاالت‪.‬‬

‫‪ :-1‬إﻋداد اﻟﻮثاﺋق اﻟﻤﺴﺤﻴة‬

‫حسب ما جاء يف اؼبادة ‪ 08‬من األمر رقم ‪ 74/75‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫تأسيس السجل العقاري‪ ,‬واؼبادة األورل من اؼبرسوم التنفيذي رقت‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم اؼبتعلق‬

‫بإعداد مسح األراضي العام‪ ,‬أن عملية اؼبسح العام لألراضي تنشأ عنها عدة وثائق مسحية و‬
‫ىي كما يلي‪.‬‬

‫أ‪ -‬اﻟﻤﺨﻄط اﻟﻤﺴﺤﻲ ‪ :1‬عبارة عن سبثيل بياين يشمل حدود األقسام اؼبعنية باؼبسح يف البلدية‪,‬‬
‫وحيتوي على صبيع التفاصيل اؼبوجودة بالقسم من طرقات ومساكن وتكمن أمهية ىذا اؼبخطط يف أنو‬

‫يعطي معلومات حول صبيع التفاصيل اؼبوجودة باؼبخطط‪ ,‬ويشمل اؼبخطط اؼبسحي اؼبعلومات التالية‪,‬‬
‫اسم البلدية اليت يوجد هبا القسم رقم القسم أجراء اؼبلكية مرقمة اؼبقياس الذي مت بو رسم اؼبخطط‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫ويكون ىذا اؼبخطط مطابق للوضعية يف اؼبيدان‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬انظر ‪ ,‬الملحق‪ ,‬رقم‪8,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬صبال بوشنافة‪ ,‬شهر التصرفات العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬دار اػبلدونية للنشر والتوزيع‪,‬اعبزائر‪ ,2006 ,‬ص‪.132 ,‬‬

‫‪34‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫ب‪ -‬سجل ﻣﺴح اﻷراضﻲ‪ :‬ىو سجل يضم ؾبموعة من األوراق كل ورقة منو ـبصصة ؼبالك واحد‪,‬‬
‫ربتوي على ربديد دقيق ؽبوية اؼبالك‪ ,‬وتضم صبيع أجزاء اؼبلكية اػباصة بو سوى يف قسم مسحي واحد‬

‫أو لعدة أقسام مسحية داخل البلدية ؿبل عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬وترتب ىذه األوراق ترتيباً أجبدياً‬
‫‪1‬‬
‫للمالك ويعطي كل مالك رقم حساب خاص بو على مستوى البلدية‪.‬‬

‫والسجل عبارة عن جدول يضم عدة خانات‪ ,‬تدون يف أعلى اعبدول ؾبموعة من اؼبعلومات‪,‬‬
‫حيث قبد يف أعلى اعبدول على اليسار إسم الوالية وربتها مباشرة يدون إسم لقب و إسم اؼبالك إذا‬
‫كان شخصاً طبيعياً‪ ,‬و إذا كان شخصاً معنوياً يذكر غرضو االجتماعي مع ذكر تاريخ ميالد الشخص‬
‫الطبيعي وتاريخ التأسيس بالنسبة للشخص اؼبعنوي‪ ,‬أما يف الوسط يدون إسم البلدية ويف اليمُت قبد‬
‫رقم اغبساب اػباص بكل مالك‪ ,‬وربتو مباشرة اؼبعلومات األحرى اؼبكلمة ؽبوية اؼبالك وىي إسم‬
‫األب واعبد واؼبهنة‪ ,‬أما اػبانات فتدون فيها اؼبعلومات اؼبتعلقة بالعقار‪ ,‬وىي رقم القسم رقم جزاء‬

‫اؼبلكية النهائي حالة اؼبلكية فردية أو مشًتكة و اؼبساحة وطبيعة شغل األرض ويف األسفل إحصاء‬
‫‪2‬‬
‫عدد العقارات اؼبملوكة للمالك‪.‬‬

‫ج‪ -‬رﻗﻢ اﻟﺤﺴاب‪ :‬عبارة عن رقم خاص بكل مالك يشمل صبيع العقارات اليت ديلكها يف البلدية‬
‫اؼبمسوخة‪ ,‬وعليو يعترب رقم اغبساب دبثابة بطاقة التعريف للمالك‪ ,‬ويتكون ىذا الرقم من طبسة أرقام‬
‫وتكون األولية يف الًتقيم للهيئات واؼبؤسسات العمومية ( الدولة‪ ,‬الوالية‪ ,‬البلدية )‪ ,‬مث العقارات اجملهولة‬
‫وتليها األمالك الوقفية‪ ,‬مث األشخاص الطبيعيون الذين يتم ترتيبهم ترتيب أجبدياً أللقاهبم مث دينحون‬
‫أرقام حساب حسب ىذا الًتتيب األجبدي‪ ,‬جدول اغبساب عبارة عن جدول يضم عدة خانات‬

‫تدون يف أعاله من اعبهة اليسرى إسم الوالية ومن اليمُت إسم البلدية‪ ,‬أما يف اػبانات يذكر رقم‬
‫‪3‬‬
‫اغبساب وتاريخ فتح اغبساب والتعريف هبوية اؼبالك‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬صبال بوشنافة‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.133‬‬

‫‪-2‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.71,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.72,‬‬

‫‪35‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫د‪ -‬جدول اﻷﻗﺴام‪ :‬ىو جدول بكل قسم فبسوح ويتضمن األرقام النهائية ألجزاء اؼبلكية اؼبتواجدة‬
‫ضمن القسم اؼبمسوح‪ ,‬ويعرف اؼبالك للعقار من خالل رقم اغبساب اؼبوجود يف جدول اغبسابات‪,‬‬
‫ويضم جدول األقسام يضم عدة خانات تدون يف أعلى ىذه اعبداول من اليسار إسم الوالية ومن‬
‫اليمُت قبد رقم القسم اؼبسحي‪ ,‬أما يف اػبانات يذكر اؼبعلومات اؼبتعلقة بالعقار وكذالك ذكر رقم‬
‫حساب اؼبالك‪.‬‬

‫‪-2‬ﻋﻤﻠﻴة إيداع وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام ﺑاﻟﺒﻠدية‬

‫وفقاً األحكام اؼبادة ‪ 11‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبعدل واؼبتمم للمرسوم رقم‬
‫‪ 62/76‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ,‬يودع ـبطط مسح األراضي والوثائق اؼبلحقة بو بعد‬
‫االنتهاء من األشغال التقنية طيلة شهر على األقل دبقر البلدية‪ ,‬وىذا من أجل سبكُت اؼبعنيُت اإلطالع‬
‫عليو‪ ,‬وتتم عملية اإليداع من طرف مديرية مسح األراضي‪ ,‬وىذا بتسليم الوثائق لرئس البلدية الذي‬
‫يسلم ىو كذالك ؼبديرية مسح األراضي شهادة إيداع‪ ,‬كما حيرر رئس البلدية ؿبضر إيداع يتم إشهاره‬
‫يف األماكن اؼبعتادة للصق اإلعالنات بالبلدية‪ ,‬والبلديات اجملاورة‪ ,‬الغاية من عملية اإليداع ىو سبكُت‬
‫كل من مت اؼبساس حبقوقهم تقدمي احتجاجات أثناء ىذه اؼبدة القانونية‪ ,‬وخيصص سجل من اجل‬
‫كتابة االحتجاجات ترقم صبيع صفحاتو ويوضع ختم البلدية عليو وأثناء فتح اإليداع يفتح السجل من‬
‫طرف رئس البلدية وعند انتهاء اؼبدة القانونية لإليداع يغلق السجل من طرف رئس البلدية‬
‫كذالك‪1.‬جيب على اؼبتضرر أن يقدم اإلثباتات الكافية سواء كتابياً لرئس البلدية أو شفوياً لعون مسح‬
‫األراضي اؼبكلف باإليداع الذي يكون متواجداً بالبلدية يف الفًتة اؼبخصصة ؽبذه العملية‪,‬وربتوي‬
‫الشكوى على أظباء وألقاب اؼبعنيُت وعناوينهم الكاملة اعتماداً على بطاقة اؽبوية اؼبقدمة‪ ,‬مع ذكر‬
‫موضوع الشكوى والقطعة اؼبعنية بالشكوى و القسم الذي توجد بو‪ ,‬وتكتب خبط واضح واإلشارة إذل‬
‫‪2‬‬
‫الوثائق اؼبرفقة يف موضوع الشكوى‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬الفقرة‪ 2/6/1‬من التعليمة رقم‪ ,16,‬ص‪ ,24,‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪ ,‬رقم‪.17,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬الفقرة‪ ,1/2/2 ,‬من التعليمة رقم‪,16,‬ص‪.26,‬‬

‫‪36‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫‪ :-3‬اجتﻤاع ﻟجمة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﺑاﻟﺒﻠدية‬

‫بعد انتهاء مدة اإليداع بالبلدية ذبتمع عبنة اؼبسح العام بالبلدية‪ ,‬بطلب من رئس الفرع احمللي‬
‫ؼبسح األراضي وبدعوة مرسلة من رئسها كما جاء يف اؼبادة ‪ 07‬من اؼبرسوم رقم ‪ ,62/76‬ذبتمع ىذه‬
‫اللجنة حبضور صبيع أعضائها يف جلسة مغلقة لدراسة الشكاوي واالعًتاضات وفحصها‪ ,‬والسعي من‬
‫اجل إهناء اػبالف ودياً بُت األطراف اؼبتنازعة وىذا حبضور األطراف اؼبعنية‪ ,‬ويتورل فبثل مسح األراضي‬

‫مهمة التحرير وتدوين اؼبداوالت واؼبناقشات والقرارات اؼبتخذة سواء كانت اجيابية أو سلبية وحيرر ؿبضراً‬
‫‪1‬‬
‫بذالك‪.‬‬

‫يف حالة الوصول إذل حل مناسب يف ىذه اغبالة ال يطرح إشكال ألن النزاع انتهى‪ ,‬و دل يبق‬
‫سوى إسبام اإلجراءات اؼبتعلقة بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬أما يف حالة عدم الوصول للتوفيق بُت‬
‫اؼبتنازعُت يف ىذه اغبالة حيرر ؿبضر بعدم االتفاق بعد ربديد اغبدود اؼبؤقتة للعقارات‪ ,‬كما جيب أن‬
‫‪2‬‬
‫تكون عليو يف اؼبخطط مع األخذ بعُت االعتبار اغبيازة‬

‫كما تنبو اللجنة األطراف اؼبتنازعة أن أمامهم مهلة ثالث أشهر الزباذ أحد اػبيارين إما‬
‫االتفاق على اغبدود أو األجزاء اؼبتنازع فيها وإبالغ اللجنة بذالك خالل اؼبهلة‪ ,‬أو رفع دعوي قضائية‬
‫أمام القضاء اؼبختص خالل نفس اؼبهلة‪ ,‬إذا انقضت مهلة ثالثة أشهر ودل تتخذ األطراف اؼبتنازعة أياً‬
‫‪3‬‬
‫من اػبيارين فإن اغبدود اؼبؤقتة تصبح هنائية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺨاﻣس‪ :‬اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة ﻓﻲ ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام‬

‫من بُت اإلشكاالت الواردة يف عملية اؼبسح العام‪ ,‬قبد إشكالية األراضي ؾبهولة اؼبالك‪,‬‬
‫وكذلك إشكال تغَت اغبدود و التصرحيات الكاذبة أثناء التحقيق‪ ,‬خاصة فيما يتعلق بتصرحيات شاغلي‬
‫أراضي العرش‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,07 ,‬من اؼبرسوم رقم ‪ ,65/76‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪ ,18 ,‬ق انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪ ,18 ,‬قرار إنشاء عبنة اؼبسح العام‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬نعيمة حاجي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪.84,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪74 ,‬‬

‫‪37‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫أوالً‪ :‬إﺷكاﻟﻴة اﻷراضﻲ اﻟﻤجﻬﻮﻟة‬

‫األراضي ؾبهولة اؼبالك ىي تلك القطع اليت دل يتعرف على مالكها أثناء عملية اؼبسح‪ ,‬بعد‬
‫استنفاذ صبيع طرق التحقيق سواء على مستوى احملافظ العقاري أو على مستوى اؼبيداين‪.‬‬

‫تعترب األراضي ؾبهولة اؼبالك من اكرب اؼبشاكل اليت تواجو عملية اؼبسح العام‪ ,‬و ظبيت‬
‫باألراضي و دل تسمى بالعقارات‪ ,‬ذالك أهنا تربز كإشكال يف الغالب يف القطع الغَت مبنية‪.1‬‬

‫نظرا الرتفاع نسبة األراضي ؾبهولة اؼبالك يف الكثَت من الواليات اصدر اؼبدير العام لألمالك‬
‫الوطنية مذكرة بتاريخ ‪ 04‬سبتمرب ‪2004‬م‪ ,‬اليت ألزم دبوجبها إدارة أمالك الدولة يف حلة عدم توفر‬
‫سند حيازة يف األراضي اجملهولة‪ ,‬جيب على اإلدارة القيام بتحقيق عقاري معمق‪ ,‬فإذا ثبت من خالل‬
‫التحقيق أن اغبيازة تعود إذل فًتة ما قبل عملية اؼبسح‪ ,‬ديكن منح الًتقيم العقاري شريطة تدعيم‬
‫تصرحيات اغبائز بشهادة شخصُت مصرح هبا أمام اؼبوثق‪ ,‬وال تسجل القطعة باسم اغبائز إال بعد أن‬
‫تبدي مصاحل أمالك الدولة رأيها وثبوت عدم تبعية العقار ألمالك الدولة‪.‬‬

‫من اؼبالحظ أن ىذه اؼبذكرة جاءت بإجراءات يف غاية البساطة‪ ,‬األمر الذي فتح اجملال‬
‫لالحتيال والنصب‪ ,‬حيث أصبح ىناك أشخاص يستغلون الفرصة من أجل حيازة العديد من األراضي‬
‫‪2‬‬
‫اجملهولة ويعترب ىذا من اكرب اإلشكاالت اليت تسببها األراضي اجملهولة اؼبالك‬

‫ويف حالة عدم ظهور اؼبالك بعد مرور سنتُت من تسليم احملافظ العقاري الوثائق من إدارة مسح‬
‫األراضي يسجل احملافظ العقاري العقار باسم أمالك الدولة بصفة هنائية‪ ,‬وىذا حسب نص اؼبادة ‪14‬‬

‫من اؼبرسوم ‪ 63/76‬السابق الذكر‪ ,‬واإلشكال ىنا لومضت اؼبدة وظهر اؼبالك ولديو سندات‬
‫رظبية فليس من السهل اػبروج من ىذا اإلشكال فاألمر يتعلق بنزاع بُت فرد و إدارة أمالك الدولة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬عمار بوضياف‪ ,‬اؼبسح العقاري وإشكاالتو القانونية‪ ,‬اؼبقال السابق‪ ,‬ص‪.50 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬نعيمة حاجي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪.139 ,‬‬

‫‪38‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬إﺷكاﻟﻴة اﻟعقﻮد اﻟعﺮﻓﻴة‬

‫نظراً للتكاليف اؼبرتفعة اليت تقتضيها اؼبعامالت العقارية يف اعبزائر‪ ,‬األمر الذي جعل اؼبواطن‬
‫اعبزائري يلجا إرل التعاقد العريف ىربا من ىذه التكاليف اؼبرتفعة‪ ,‬إال أن ىذه العقود غالبا تنجر عنها‬
‫بعض اؼبشاكل يف عملية اؼبسح العام‪.‬‬

‫عرف الدكتور نبيل إبراىيم سعد‪ ,‬العقود العرفية ىي تلك األوراق غَت الرظبية أي األوراق‬
‫وقد ّ‬
‫اليت تصدر من ذوي الشأن دون أن يتدخل موظف عام يف ربريرىا‪ ,‬وىي نوعان معدة لإلثبات (أدلة‬
‫‪1‬‬
‫مهيئة) وغَت معدة لإلثبات ( أدلة عارضة )‪.‬‬

‫ومنو ديكن القول بأن العقود العرفية ىي تلك األوراق الصادرة دبعرفة أفراد عاديُت‪ ,‬دون‬
‫تدخل موظف أو ضابط عمومي أو مكلف خبدمة عامة مثل موثق يف ربريرىا واؼبشرع ال يطلب أي‬
‫شرط شكلي يف ربريرىا غَت أنو جيب أن تكون موقعة من أطراف العقد‪.‬‬

‫ىناك عدة إشكاالت حول العقود العرفية يف اؼبسح العام‪ ,‬وىي كما يلي إشكاالت العقود‬
‫العرفية من ناحية القوة الثبوتية‪ ,‬وقد تدخل اؼبشرع اعبزائري عدة مرات بالنسبة للعقود العرفية ثابتة‬
‫التاريخ اؼبربمة قبل الفاتح من يناير ‪1971‬م‬

‫دبقتضى اؼبرسوم رقم ‪ 210/80‬اؼبؤرخ يف ‪13‬سبتمرب ‪1980‬م الذي دبوجبة اكتسبت العقود‬
‫العرفية ثابتة التاريخ احملررة قبل ‪ 01‬مارس ‪ 1964‬صفتها الشرعية‪ ,‬األمر الذي أعفاىا من مبدأ‬
‫‪2‬‬
‫الشهر اؼبسبق‪.‬‬

‫ودبقتضي اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 123/93‬اكتسبت العقود العرفية احملررة قبل ‪ 1971‬صفتها‬
‫‪3‬‬
‫الرظبية و أعفيت من الشهر اؼبسبق‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬د‪ :‬نبيل إبراىيم سعد‪ ,‬اإلثبات يف اؼبواد اؼبدنية والتجارية يف ضوء الفقو والقضاء‪ ,‬منشأة اؼبعارف اإلسكندرية‪ ,‬مصر‪ ,‬دون ذكر عدد‬
‫الطبعة‪ ,‬سنة‪ ,2000 ,‬ص‪.243 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬عمر ضبدي باشا‪ ,‬ضباية اؼبلكية العقارية اػباصة‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.20 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬عمر ضبدي باشا‪ ,‬نفس اؼبرجع‪,‬ص‪.22,‬‬

‫‪39‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫دبقتضي اؼبنشور الرئاسي اؼبؤرخ ‪ 30‬جوان ‪ 1976‬الذي كان يهدف إرل تصحيح العقود ثابتة‬
‫التاريخ اؼبربمة قبل ‪05‬مارس ‪ 1974‬وعليو أصبحت كل العقود العرفية اؼبربمة قبل سنة ‪1971‬م والثابتة‬
‫‪1‬‬
‫التاريخ صحيحة وقابلة للشهر‪.‬‬

‫وبعد صدور األمر رقم ‪ 91/70‬اؼبؤرخ يف ‪ 15‬ديسمرب ‪ 1970‬اؼبتضمن مهنة اؼبوثق خاصة‬
‫اؼبادة ‪ 12‬منو‪ ,‬اليت فرضت الكتابة الرظبية يف اؼبعامالت العقارية ويف حالة غياب الكتابة تعترب اؼبعاملة‬
‫باطلة‪ ,‬وجاء التأكيد من الغرفة العقارية للمحكمة العليا‪ ,‬يف القرار رقم ‪ 148541‬اؼبؤرخ يف ‪23‬‬
‫‪2‬‬
‫ماي ‪19797‬‬

‫كما أن العقود العرفية تعرف إشكاالً أخر وىو من ناحية احملتوى‪ ,‬حيث يكون تعيُت اؼبساحة‬
‫بالتقريب وىذا يعترب عائقاً أمام احملققُت‪ ,‬وكذالك تعيُت اغبدود يف العقود العرفية يكون غَت دقيق غلباً‬
‫ما تكون اغبدود متداخلة األمر الذي يؤدي إرل النزاعات بُت األطراف اؼبتجاور‪.‬‬

‫ثاﻟلاً‪ :‬إﺷكاﻟﻴة اﻟتﺼﺮيﺤات اﻟكاذﺑة ﻣن طﺮف اﻟﻤاﻟكﻴن أثماء ﻋﻤﻠﻴة اﻟتﺤقﻴق‬

‫تعترب عملية التحقيق العقاري من اإلجراءات اؼبهمة يف عملية اؼبسح العام‪ ,‬وتعتمد ىذه‬
‫العملية على السندات اليت يقدمها اؼبالكون‪ ,‬سواء كانت سندات رظبية أو عرفية ويف حالة غياب‬

‫السندات‪ ,‬يعتمد يف ىذه التحقيقات على الشهادات و التصرحيات اليت يقدمها األفراد دون النظر إرل‬
‫‪3‬‬
‫صفتو‪.‬‬

‫لكن اإلشكال يطرح حول درجة صدق الشهادات والتصرحيات اليت يقدمها األفراد سواء كانوا‬
‫مالكُت أو ؾباورين خاصة أن ىذه التصرحيات والشهادات ربرم اغبائزين اغبقيقيُت من حقوقهم‪ ,‬وىو‬
‫ما يؤثر على مصداقية ىذه التحقيقات اليت تعد من أىم اإلجراءات يف عملية اؼبسح العام‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬عمر ضبدي باشا نفس اؼبرجع‪,‬ص‪.23,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اجمللة‪ ,‬القضائية‪ ,‬لسنة‪ ,1997 ,‬العدد‪ ,‬األول‪ ,‬ض‪.183 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬نعيمو حاجي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.155 ,‬‬

‫‪40‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫الدفًت العقاري اؼبتحصل عليو بناء على ىذه التصرحيات والشهادات الكاذبة واؼبغلوطة‪ ,‬ال‬
‫يتمتع بالقوة الثبوتية الكافية وديكن التشكيك يف مصداقية ىذا الدفًت‪1 .‬من أجل اغبد أو القضاء على‬
‫التصرحيات و الشهادات الكاذبة ينبغي ذبرمي ىذا األمر من طرف اؼبشرع اعبزائري‪ ,‬وتوقيع اعبزاء على‬
‫األشخاص الذين يدلون بتصرحيات كاذبة‪ ,‬األمر الذي جيعل األشخاص دقيقُت يف تصرحياهتم‬
‫وشهاداهتم‬

‫راﺑعاً‪ :‬إﺷكاﻟﻴة أراضﻲ اﻟعﺮش‬

‫من اؼبعروف أن اؼبسح العام لألرضي يشمل صبيع العقارات سواء كانت مباين أو أراضي كانت‬
‫ريفية أو حضرية‪ ,‬مهما كان تصنيفها األمر الذي جيعل أراضي العرش تدخل ضمن نطاق اؼبسح العام‪,‬‬
‫وبالتحديد ضمن اؼبسح العام الريفي‪.‬‬

‫إال أن أراضي العرش تسبب العديد من اإلشكاالت يف عملية اؼبسح العام سواء أثناء التحقيق‬
‫اؼبيداين أو أثناء تأسيس السجل العيٍت‪ ,‬وقبل اغبديث عن ىذه اإلشكاالت نعطي تعريفاً ؽبذه‬
‫األراضي‪.‬‬

‫أراضي العرش ىي أراضي ذات طابع فالحي تابعة لألمالك الوطنية اػباصة‪ ,‬حيوزىا ؾبموعة‬
‫أفراد من عرش ما بشكل مشاع‪ ,‬من أجل االنتفاع الدائم منها وتتواجد ىذه األراضي يف اؽبضاب العليا‬
‫‪2‬‬
‫و اؼبناطق السهبية يف اعبزائر‪.‬‬

‫تعترب أراضي العرش من األمالك الوطنية اػباصة وىذا دبوجب القانون ‪ 26/95‬اؼبعدل واؼبتمم‬
‫لقانون التوجيو العقاري‪ ,‬إال أن شاغلي ىذه األرضي ال يزالون يتمسكون دبلكية ىذه األراضي حبجة‬
‫انتقاؽبا ؽبم عن طريق أجدادىم عن طريق اؼبَتاث‪ ,‬كما أن القانون دل دينع بعض حائزي ىذه األراضي‬
‫من التنازل عنها عن طريق عقود بيع عرفية‪ ,‬وىو أحد اإلشكاالت اليت تواجو عملية اؼبسح العام حيث‬
‫يقوم اؼبشًتي الذي حبوزتو العقد العريف باالعًتاض مقدماً العقد العريف دليل إثبات على ملكيتو ألرض‬

‫‪-1‬انظر‪ ,‬نعيمو حاجي‪ ,‬نفس اؼبوجع‪ ,‬ص‪.156 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬صبال بوشنافة‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.31 ,‬‬

‫‪41‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬
‫العرش اليت أشًتاىا‪ ,‬حيث يعترب ىذا االعًتاض من بُت اإلشكاالت اليت تواجو اؼبكلفُت بعملية اؼبسح‬
‫‪1‬‬
‫العام سواء يف مرحلة التحقيق العقاري أو يف مرحلة معاعبة االحتجاجات‪.‬‬

‫ﻣالحظة ىناك مشكل خاص دبنطقيت تيديكلت وتوات اؼبتمثل يف الصعوبة الكبَت يف عملية ربديد‬
‫اؼبلكيات يف البساتُت القددية بسبب كثافة النخيل يف مساحة صغَتة حيث ىناك البساتُت توزع‬

‫بالنظام التقليدي القاطور‪ ,‬عرضو ‪ 04‬مًت والطول أحيانا إذل حد اؼبنفعة ىذا األمر يعيق عملية‬
‫‪2‬‬
‫التحديد وكذلك عملية التصوير اعبوي‪.‬‬

‫كذلك مشكل عدم تطابق وثائق اؼبسح مع الوثائق اؼبودعة يف احملافظة العقارية‪ ,‬خاصة يف األقسام اليت‬
‫هبا التجزئة سكنية أحيانا ـبطط التجزئة‪ ,‬اؼبشهور يف احملافظة العقارية يكون ـبالف للواقع وؼبخطط‬
‫‪3‬‬
‫اؼبسح‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺴادس ﻧتاﺋج ﻋﻤﻠﻴة اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫بعد إعداد وثائق اؼبسح العام وإيداعها بالبلدية‪ ,‬من أجل وضعها أمام اؼبواطنُت لإلطالع عليها‬
‫خالل مرحلة اإليداع‪ ,‬من أجل تقدمي مالحظاهتم واحتجاجاهتم‪ ,‬ذبتمع عبنة اؼبسح العام دبقر البلدية‬
‫وبعد هناية اؼبدة القانونية اؼبمنوحة للمتنازعُت من أجل الوصول إذل حل ودي أو قانوين أو تنازل أحد‬

‫الطرفُت‪ ,‬تكون عملية اؼبسح العام انتهت حيث يًتتب عن ىذه النهاية صبلة من النتائج وىي‬
‫كالتارل‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬إﻋداد ﻣﺼﻔﻮﻓة اﻟﻤﺴح‬

‫بعد القيام بالتعديالت والتصويبات اؼبقدمة من طرف اؼبتنازعُت واليت توصل األطراف إرل‬
‫اتفاق حوؽبا‪ ,‬توضع وثائق اؼبسح حيز االستعمال وىذا بإعداد مصفوفة ؽبذه الوثائق‪ ,‬وتضم ىذه‬
‫اؼبصفوفة الوثائق التالية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬عمر ضبدي باشا‪ ,‬أراضي العرش‪ ,‬مقال‪ ,‬منشور دبجلة ؾبلس الدولة‪ ,‬ؾبلة نصف سنوية‪ ,‬تصدر عن ؾبلس الدولة‪ ,‬منشورات‬
‫الساحل‪ ,‬اعبزائر‪,‬العدد الثاين‪ ,‬سنة‪ ,2002,‬ض‪.83,‬‬
‫‪ -‬مقابلة مع السيد ‪ ,‬سالم عبد الرحمان‪ ,‬رئس مكتب الحفظ المسحً المدٌرٌة الوالٌة لمسح األراضً تمنراست بمكتبة ٌوم ‪ 2019 05 /20‬على‬
‫‪2‬‬

‫الساعة الواحدة مساء‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫‪ -‬وقابلة مع السٌد بصالحً صالح‪ ,‬رئس مكتب المسح العام المدرٌة الوالٌة لمسح األراضً‪ ,‬تمنراست‪ٌ ,‬وم ‪ 2019 / 05/ 19‬على الساعة العاشرة‬
‫صباحا بمكتبة بمدرٌة مسح األراضً تمنراست‪.‬‬

‫‪42‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫‪-1‬سجل مسح األراضي‬
‫‪2‬‬
‫‪-2‬جدول اغبساب‬
‫‪3‬‬
‫‪-3‬جدول األقسام‬

‫تقوم مديرية مسح األراضي بإعداد ثالثة نسخ من اؼبصفوفة نسخة ترسل للبلدية اؼبعنية‬
‫باؼبسح وتكون ربت مسؤولية رئيس لبلدية‪ ,‬ونسخة ثانية حيتفظ هبا يف مصلحة مسح األراضي وتكون‬
‫ربت تصرف أعوان اؼبسح‪ ,‬والنسخة الثالثة تودع باحملافظة العقارية لتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫بطاقة عقارية ‪ T10‬خاصة هبا‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬إيداع وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام ﺑاﻟﻤﺤاﻓظة اﻟعقارية‬

‫حسب ما جاء يف اؼبادة ‪ 08‬من اؼبرسوم رقم ‪ ,63/76‬تودع وثائق اؼبسح العام لدي احملافظ‬
‫العقاري‪ ,‬ويتم ىذا اإليداع بعد االنتهاء من عملية اؼبسح العام لكل قسم أو ؾبموعة أقسام‪ ,‬حيث‬
‫كان فبل صدور اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134/92‬اؼبؤرخ يف ‪07‬افريل‪ 1997‬اؼبعدل واؼبتمم للمرسوم‬
‫رقم ‪ ,62/76‬ال يتم إيداع وثائق اؼبسح باحملافظة العقارية إال بعد انتهاء عملية اؼبسح بكل أقسام‬
‫‪4‬‬
‫البلدية‪.‬‬

‫بعد إيداع وثائق اؼبسح من طرف مصاحل مسح األراضي‪ ,‬لدي احملافظ العقاري يسلم احملافظ‬
‫العقاري ؿبضر تسليم كإعالن على قبولو إليداع ىذه الوثائق‪.‬‬

‫الوثائق اليت تودع باحملافظة العقارية‪ ,‬ىي كما يلي ؿبصورة يف الوثائق التالية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.13 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.12 ,‬‬
‫‪-3‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.11 ,‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ ,‬اؼبرسوم رقم‪ ,62/76 ,‬انظر ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف اعبزائر‪,‬الديوان الوطٍت األشغال الًتبوية‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬الطبعة‬
‫األوذل‪.2003,‬‬

‫‪43‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -1‬ـبطط اؼبسح لكل قسم‪.‬‬

‫‪-2‬سجل اؼبسح ( اؼبصفوفة)‪.‬‬

‫‪-3‬البطاقات العقارية لكل قطعة ‪.T10:‬‬

‫كما حيق للمحافظ العقاري رفض إيداع الوثائق‪ ,‬يف حالة عدم توافق العدد اغبقيقي للقطع‬
‫اؼبمسوحة مع القطع اؼبودعة‪ ,‬على النحو التارل‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-1‬خيصص لكل قطعو بطاقة عقارية‪.T10 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-2‬خيصص لكل قسم ـبطط مسحي‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-3‬خيصص لكل مالك وثيقة ‪.M4:‬‬

‫كما ديكنو رفض اإليداع يف حالة وجود نقص يف أي وثيقة من وثائق اؼبصفوفة أو أي خطأ يف‬
‫ـبطط اؼبسح‪.‬‬

‫بعدما يتأكد احملافظ العقاري من عدم وجود أي عيب يف الوثائق اؼبودعة‪ ,‬يقوم احملافظ‬
‫العقاري بعد شبانية أيام بتحرير ؿبضر استالم وثائق اؼبسح‪ ,‬ويشهر ؿبضر التسليم يف صبيع اؼبناطق‬
‫‪ 09‬من اؼبرسوم‬ ‫اؼبخصصة و جبميع الوسائل اؼبمكنة ؼبدة أربعة أشهر وىذا حسب نص اؼبادة‬
‫‪ 63/76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري إلﻋداد اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫نظراً للقصور اؼبالحظ يف نظام عقد الشهرة قام اؼبشرع اعبزائري‪ ,‬باستحداث آلية جديدة ؼبعاينو حق‬
‫اؼبلكية العقارية‪ ,‬وىذا وفق القانون ‪ 02 / 07‬اؼبؤرخ يف ‪ 27‬فيفري ‪ 2007‬اؼبتضمن تأسيس إجراء‬
‫ؼبعاينة حق اؼبلكية العقارية‪,‬وبعد سنة من صدور القانون اؼبذكور أعاله اصدر اؼبشرع اعبزائري اؼبرسوم‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبالحق‪ 02 ,‬و ‪ 03‬و‪.19‬‬

‫‪-2‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.10 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.02 ,‬‬
‫‪ -4‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.13 ,‬‬

‫‪44‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫التنفيذي رقم ‪ 147 / 08‬اؼبؤرخ يف ‪ 19‬ماي ‪ 2008‬اؼبتعلق بالتحقيق العقاري وتسليم سندات‬
‫اؼبلكية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬ﺗعﺮيف إجﺮاء اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري‬

‫دل يعطي اؼبشرع اعبزائري تعريفاً لتحقيق العقاري بصفة صرحية لكن عند العودة للمادة ‪ 10‬من اؼبرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 147 / 08‬ديكن استخالص تعريف ؽبذا اإلجراء وىو البحث والتحري عن اؼبعلومات‬
‫وتلقي التصرحيات اؼبتعلقة بواقعة اغبيازة والعقار موضوع التحقيق‪ ,‬وصبع الوثائق ودراستها على‬
‫مستوى اغبفظ العقاري و مسح األراضي وأمالك الدولة‪ ,‬ومدرية الضرائب وذالك من اجل ربديد‬
‫‪1‬‬
‫ملكية العقار وتسليم سند ملكية للمعٍت‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬ﺷﺮوط إجﺮاء اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري‬

‫اوجب اؼبشرع اعبزائري ؾبموعة من الشروط إلجراء التحقيق ‪ ,‬ىناك شروط متعلقة بالعقار و ىناك‬
‫شروط متعلقة باغبيازة‪ .‬وىي كما يلي‪.‬‬

‫أوال‪ :‬ﺷﺮوط ﻣتعﻠقة ﺑاﻟعقار‬

‫حسب اؼبادة الرابعة من القانون ‪ 07 / 02‬قبد أن اؼبشرع اشًتط لطلب إجراء ربقيق عقاري توفَت‬
‫شرط اغبيازة وىذا دبراعاة قواعد اغبيازة القانونية الصحيحة لالعًتاف باؼبلكية‪ .‬كما جيب استكمال‬
‫مدة اغبيازة اؼبؤدية الكتساب اغبقوق العينية‪ ,‬و أن يكن العقار تابع لألمالك اػباصة‪,‬عدم خضوع‬
‫العقار لعملية اؼبسح األراضي العام‪ ,‬ويكون العقار بال سند ملكية‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻟمﺮوط اﻟﻤتعﻠقة ﺑاﻟﺤﻴازة‬

‫ينبغي أن تكون اغبيازة مبنية على رخصة أو تسامح‪ ,‬مع استكمال مدة اغبيازة اؼبؤدية الكتساب‬
‫اغبقوق العينية ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪-‬انظر‪ ,‬عبدا الرزاق موسونً‪ ,‬حماٌة الملكٌة العقارٌة الخاصة فً التشرٌع الجزائري‪ ,‬مذكرة‪ ,,‬لنٌل درجة ماجٌستٌر فً القانون الخاص‪,‬كلٌة‬
‫الحقوق ‪ ,‬جامعة أبً بكر بلقاٌد‪ ,‬تلمسان السنة الجامعٌة‪ ,2008, 2007 ,‬ص‪.92 ,‬‬

‫‪45‬‬
 ‫اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻣﻔﻬﻮﻣه و آﻟﻴات إﻋداده‬ ‫اﻟﻔﺼل اﻷول‪:‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻟث‪ :‬دواﻋﻲ إصدار ﻗاﻧﻮن اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري‬

‫من أىم األسباب اليت جعلت اؼبشرع اعبزائري يصدر ىذا القانون‪ ,‬ىي تلك السلبيات اليت ظهرت‬
‫بأحكام اؼبرسوم ‪ 352/ 83‬اؼبتضمن إعداد عقد الشهرة وىي ‪.‬‬

‫كثرة اؼبنازعات اليت آثارىا العمل بعقد الشهرة‪ ,‬وتأخر عملية مسح األراضي و معاعبة السلبيات اليت‬
‫خلفها العمل بعد الشهرة من اجل االستجابة لتمويل اؼبشاريع االستثمارية‪ ,‬ضمان معاينة العقارات‬
‫اغبائزة على سندات ملكية ؿبررة فبل أول مارس ‪1961‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑع‪ :‬إجﺮاءات اﻟتﺤقﻴق اﻟعقاري‬

‫تعد عملية التحقيق العقاري يف نطاق القانون ‪ 02 / 07‬حيق لكل شخص طبيعي أو معنوي‪ ,‬لو‬
‫حيازة وفق اؼبادة ‪ 823‬من القانون اؼبدين‪ ,‬أو ديلك سند ملكية ؿبرر قبل ‪ 01‬مارس ‪1961‬ويكون‬
‫ىذا اإلجراء وفق اإلجراءات التالية‬

‫تقدمي طلب فتح ربقيق عقاري حسب اؼبادة السادسة من القانون ‪ 02/ 07‬كما ديكن فتح التحقيق‬
‫‪1‬‬
‫بصفة صباعية يف إطار برامج بناء أو هتيئة عقارية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬عبد الرزاق موسونً‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬والقانون ‪ 02/ 07‬المتعلق بالتحقٌق العقاري‬

‫‪46‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫العقارات اؼبمسوحة أو الواقعة يف اؼبناطق اؼبمسوحة زبضع لنظام قانوين خاص من‬
‫‪ 74/75‬اؼبؤرخ يف‬ ‫ناحية إجراءات اإلشهار‪ ,‬حيث أخضعها اؼبشرع اعبزائري لألمر رقم‬
‫‪1‬‬
‫‪ 1977/11/12‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫كما أصدر اؼبشرع مراسيم تنظيمية توضح كيفية تنفيذ ىذه اإلجراءات‪ ,‬ونذكر منها‬
‫اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 400/84‬و اؼبرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 92/134‬اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 76/63‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪210/80‬‬

‫واؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 123/93‬اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬إن ىذا النظام القانوين‬
‫‪2‬‬
‫اػباص يف شهر وثائق اؼبسح العام تًتتب عليو عدة نتائج و أثار قانونية‪.‬‬

‫من خالل ىذا الفصل نتطرق إرل مفهوم إجراءات شهر وثائق اؼبسح العام و اآلثار‬
‫القانونية اؼبًتتبة عن عملية إشهار ىذه الوثائق‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤث اﻷول‪ :‬ﻋﻤﻠﻴة ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اآلثار اﻟقاﻧﻮﻧﻴة اﻟﻤتﺮﺑة ﻋﻠﻴﻬا‬

‫إن الغاية اؼبنشودة من عملية الشهر العقاري ىي ربقيق الالزمة يف التعامالت العقارية‪,‬‬
‫من أجل ضمان استقرارىا و إستمراريتها‪ ,‬واإلشهار اؽبدف منو اإلعالم بالوضعية القانونية‬
‫للعقارات وخيتلف نوعو حسب اؼبنطقة اؼبتواجد هبا العقار‪ ,‬ىل ىي مناطق فبسوحة أو غَت‬
‫فبسوحة‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر األمر رقم‪ ,74/ 75 ,‬اؼبؤرخ يف ‪.1975 / 11/ 12‬‬

‫‪ -2‬انظر اؼبرسوم رقم‪ ,76 /63 ,‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم ‪ 210/ 80 ,‬و اؼبرسوم‪ ,‬رقم‪.123/ 93 ,‬‬

‫‪48‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫واؼبقصود يف ىذا اؼببحث عملية اإلشهار اػباصة بالعقارات اؼبتواجدة اؼبناطق‬

‫اؼبمسوحة واليت أخضعها اؼبشرع اعبزائري لألمر رقم ‪ 74 /75‬اؼبؤرخ قي ‪1975/ 11/ 12‬‬
‫اؼبتضمن إعداد اؼبسح العام لألراضي وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬والذي ينظم العمل بو اؼبرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 62 / 76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 76 / 63‬اؼبعدل واؼبتمم‬
‫‪1‬‬
‫باؼبرسوم التنفيذي رقم ‪.400 / 84‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬ﻣﻔﻬﻮم ﻋﻤﻠﻴة اﻟمﻬﺮ اﻟعقاري ﻟﻮثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام وأساسﻬا اﻟقاﻧﻮﻧﻲ‬

‫يف ىذا اؼبطلب نتطرق إذل مفهوم الشهر العقاري لوثائق اؼبسح العام واألساس القانوين‬
‫ؽبذه العملية واعبهة اإلدارية اؼبكلفة هبذه العملية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬ﺗعﺮيف ﻋﻤﻠﻴة ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام‬

‫عملية شهر وثائق اؼبسح العام ىي وسيلة من خالؽبا يستطيع اؼبواطنُت‪ ,‬التعرف على‬
‫اؼبالك اغبقيقيُت للعقارات والتصرفات اؼبختلفة الواردة عليها‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بتعريف عملية الشهر العقاري‪ ,‬عند مراجعة القوانُت و اؼبراسيم اؼبنظمة‬
‫لعملية الشهر العقاري‪ ,‬نالحظ أن اؼبشرع اعبزائري كباقي التشريعات األخرى دل حيدد تعريف‬
‫أو مفهوم ؽبذه العملية بل ترك ذالك للفقو‪ ,‬وىناك عدة تعريفات ومنها ما يلي‪:‬‬

‫تعرفو ﹰحسُت عبد اللطيف ضبدان‪ :‬ىو ذالك النظام الذي يرمي إذل شهر التصرفات‬
‫‪2‬‬
‫القانونية‪ ,‬اليت ترمي إذل إنشاء اغبقوق العينية العقارية أو نقلها أو تعديلها وإسقاطها‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬وقم‪ ,62/76 ,‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم‪ ,76/63 ,‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي‬
‫رقم‪ ,400/84 ,‬اؼبتعلق بعملية إشهار العقارات اؼبتواجدة يف اؼبناطق اؼبمسوحة‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬القاضي ‪ ,‬حسُت عبد اللطيف ضبدان‪ ,‬أحكام الشهر العقاري‪ ,‬الدار اعبامعية بَتوت دون ذكر سنة الطبع‪ ,‬ص‪11,‬‬

‫‪49‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫و عرفها البعض األخر بأهنا عمل فٍت يهدف إذل تسجيل ـبتلف التصرفات الواردة على‬
‫العقارات‪ ,‬إلدارة الشهر العقاري إلعالم الكافة هبا إظهاراً بوجودىا ليكون اعبميع على بينة من‬
‫‪1‬‬
‫أمرىا‪.‬‬

‫وىناك من عرفها ىي ؾبموعة القواعد القانونية اليت تفرض ربت طائلة عقوبة عدة‬
‫إجراءات اإلشهار على حساب اغبقوق اؼبتعلقة بالعقارات‪.‬‬

‫وعرفها آخرون بأهنا ؾبموعة القواعد اليت هتدف إذل تثبيت ملكية عقار‪ ,‬أو حقوق‬
‫عينية عقارية لشخص معُت أو أشخاص معينُت اذباه الغَت‪ ,‬ومن شأن ىذه القواعد‬
‫واإلجراءات تنظيم شهر حق اؼبلكية أو اغبقوق العينية العقارية األخرى الواردة عليها يف‬
‫‪2‬‬
‫سجالت معدة إلطالع الكافة‪.‬‬

‫وعرفها البعض بأهنا نظام قانوين يتضمن ؾبموعة من اإلجراءات والشكليات اليت يقع‬
‫تنفيذىا على مصلحو عمومية تسمى ( احملافظة العقارية)‪ ,‬ويضمن ىذا النظام توفَت اإلعالم‬
‫حول اغبقوق اؼبوجودة على العقارات بغية ضباية اؼبلكية العقارية‪ ,‬واغبقوق األخرى العينية‬
‫‪3‬‬
‫العقارية‪.‬‬

‫من حالل التعريفات السابقة نالحظ أهنا ركزت على أن الشهر العقاري‪ ,‬يهدف إذل‬
‫إعالم بالوضع القانوين صبيع من لديو مصلحة بالعقار اؼبعٍت واغبقوق الواردة على ىذا العقار‪,‬‬
‫وبالتارل عملية اإلشهار ىي تنظيم ىوية العقارات‪.‬‬

‫‪-1‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف القانون اعبزائري‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.13 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر صبال بوشنافة‪ ,‬شهر التصرفات العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مرجع سابق‪,‬ض‪.06 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬عيواج ؿبمد‪ ,‬مداخلة‪ ,‬مصاحل اغبفظ العقاري‪ ,‬الشروط الواجب توافرىا يف السندات اػباضعة لإلشهار العقاري‬
‫واعبزاءات اؼبًتتبة عن ـبالفتها‪ ,‬مداخلة حول اإلشكاالت اؼبتعلقة باؼبادة ‪ 90‬من اؼبرسوم ‪ 63/76‬اؼبؤرخ يف ‪25‬مارس ‪1976‬‬
‫اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬دبناسبة اليوم الدراسي اؼبنعقد بتاريخ ‪ 2004/04/15‬بورقية‪ ,‬ص‪.02,‬‬

‫‪50‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫وفبا سبق نستطيع أن كباول إعطاء تعريف لعملية الشهر العقاري‪ ,‬حيث نقول ‪ :‬عملية‬
‫الشهر العقاري‪ ,‬ىي القوانُت اؼبفروضة على األفراد وأصحاب اغبقوق العينية العقارية‪ ,‬من أجل‬
‫الوصول إرل تنظيم دقيق إلعطاء وضعية صحيحة وحقيقية للملكية العقارية‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷساس اﻟقاﻧﻮﻧﻲ ﻟعﻤﻠﻴة ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام ﻟألراضﻲ‬

‫أعتمد اؼبشرع اعبزائري على نظامُت يف اإلشهار العقاري‪ ,‬األول ىو نظام الشهر‬
‫الشخصي للسندات العقارية النظام الذي كان يطبق منذ الوجود االستعماري‪ ,‬أما النظام الثاين‬
‫فهو نظام الشهر العيٍت اؼبؤسس دبوجب األمر رقم ‪ ,74/75‬الذي يقوم على أساس اؼبسح‬
‫العام لألراضي‪.‬‬

‫تبٍت اؼبشرع اعبزائري نظام الشهر العيٍت دبقتضي أحكام األمر رقم ‪ ,74/75‬اؼبادة ‪02‬‬
‫من ىذا األمر تنص على أن عملية اؼبسح العام لألراضي ىو الذي يعطي النطاق الطبيعي‬
‫‪1‬‬
‫للعقارات ويكون أساسا للسجل العقاري‪.‬‬

‫نظراً لصعوبة عملية اؼبسح العام واستغراقها وقتاً طويالً‪ ,‬فإن نظام الشهر العيٍت ال ديكن‬
‫ربقيقو يف الواقع إال بطريقة تدرجيية‪ ,‬األمر الذي يستوجب العمل بنظام الشهر الشخصي يف‬
‫اؼبناطق الغَت فبسوحة‪ ,‬وىذا حسب اؼبادة ‪ 27‬من األمر ‪ 74/75‬سبديد العمل بنظام الشهر‬
‫الشخصي حبيث أن العقود والقرارات القضائية تكون موضوع إشهار يف احملافظة العقارية واليت‬
‫زبص عقارات موجودة يف بلديات دل يفتح فيها العام لألراضي‪ ,‬فإهنا تفهرس بصفة انتقالية‬
‫‪2‬‬
‫يف ؾبموعة بطاقات عقارية مؤقتة سبسك على الشكل الفردي‪.‬‬

‫مث جاء اؼبرسوم تنفيذي رقم ‪ 63/76‬اؼبتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ,‬جاء بأحكام‬
‫انتقالية يف الباب السادس تتضمن صراحة سبديد العمل بنظام الشهر الشخصي يف األراضي اليت‬
‫دل يشملها اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬حيث يقوم احملافظون العقاريون دبسك بطاقات عقارية عن ا‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬اؼبرجع السابق‪ ,‬ص‪.32 ,‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬المادة‪ ,27 ,‬من األمر‪ ,‬رقم ‪ ,74 /78‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪51‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫األراضي اليت دل تشملها عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬ويتم إشهارىا باسم اؼبالكُت للعقارات‪,‬‬
‫‪1‬‬
‫وىذا ما جاء يف اؼبادة ‪ 113‬من اؼبرسوم‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻟث‪ :‬ﻣﻮﻗف اﻟﻤمﺮع اﻟجزاﺋﺮي ﻣن ﻧظام اﻟمﻬﺮ اﻟعقاري وأهداف اﻟمﻬﺮ اﻟعقاري‬

‫تعترب عملية اؼبسح العام لألراضي األساس التقٍت لنظام الشهر العيٍت‪ ,‬تقوم الدولة‬
‫بعملية اؼبسح العام لألراضي لكافة أراضيها من أجل ربديد عقاراهتا ربديداً دقيقاً‪,‬كما أنو ىذه‬
‫العملية تبُت نظام الشهر العقاري الذي تبنتو اعبزائر‪ ,‬وىذا ما سنتعرف عليو يف ىذا اؼبطلب‪,‬‬
‫من خالل موقف اؼبشرع اعبزائري من نظام الشهر العقاري وأىداف الشهر العقاري‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬ﻣﻮﻗف اﻟﻤمﺮع اﻟجزاﺋﺮي ﻣن ﻧظام اﻟمﻬﺮ اﻟعقاري‬

‫وبالرجوع إرل النصوص القانونية اؼبتعلقة عملية اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري‬
‫السابقة الذكر األمر رقم ‪ 75/74‬واؼبرسوم ‪ 62/76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم ‪ ,400 /84‬و‬
‫اؼبرسوم رقم ‪ 134/ 92‬واؼبرسوم ‪ 63 /76‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم ‪ 210 /80‬واؼبرسوم ‪/93‬‬
‫‪ ,123‬تستنتج أن اعبزائر تبنت عملية نظام الشهر العيٍت الذي يعتمد على عملية اؼبسح العام‬
‫لألراضي كأساس مادي والسجل العيٍت كأساس قانوين‪ ,‬وىذا دبسك البطاقات العقارية يف‬
‫والتصرفات الواردة عليو‪ 2 ,‬وىذا حسب اؼبادة األوذل من الفقرة األوذل من اؼبرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 62 /76‬و اؼبادة ‪ 15‬من نفس اؼبرسوم‪ ,‬و اؼبادة ‪ 27‬من األمر رقم ‪ 74 / 75‬اليت تنص‬
‫على أن العقود والقرارات القضائية اليت تكون موضوع إشهار يف احملافظة العقارية‪ ,‬واليت و اليت‬
‫عقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة يف مناطق دل يشملها اؼبسح تفهرس بصفة انتقالية يف‬
‫‪3‬‬
‫بطاقات عقارية مؤقتة‪ ,‬سبسك على الشكل الفردي‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر ؾبيد خلفوين‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪ ,34 ,‬اؼبادة‪ ,113 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي وقم‪ ,63/76 ,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬المرسوم‪ ,‬رقم‪ ,63/76 ,‬المعدل والمتمم بالمرسوم‪ ,210/80 ,‬المتعلق بالشهر العٌنً للعقارات‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬األستاذ الدكتور‪ ,‬مانع صبال عبد الناصر‪ ,‬اؼبقال‪ ,‬السابق‪ ,‬ص‪.08 ,‬‬

‫‪52‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫فبا سبق يتضح أن اؼبشرع اعبزائري تبٌت نظام الشهر العيٍت كأصل عام و كاستثناء يف‬
‫انتظار استكمال عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬أخذا بنظام الشهر الشخصي‪ ,‬انطالقاً من ذالك‬
‫نقول أن نظام الشهر العقاري يف اعبزائر نظام ـبتلط‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬أهداف اﻟمﻬﺮ اﻟعقاري‬

‫نظام الشهر العقاري خيتص بدور مثبت للملكية العقارية واغبقوق العينية العقارية‪,‬‬
‫وىذا من أجل إرساء قواعد اؼبلكية العقارية على أسس متينة وثابتة من أجل تفادي اؼبنازعات‪,‬‬
‫اليت قد تظهر يف حالة عدم استقرار اؼبلكية العقارية‪ ,‬من خالل ىذا الفرع نتطرق إذل أىداف‬
‫‪1‬‬
‫الشهر العقاري وىي كما يلي‪.‬‬

‫‪-1‬حﻤاية اﻟﻤتعاﻣﻠﻴن‪ :‬الشخص الذي يؤول إليو العقار بعد تسجلو باحملافظة العقارية‪,‬‬
‫من أجل ة اإلشهار يكون مطمئنا على ملكيتو ألن ملكيتو ثابتة ومستقرة‪ ,‬ال ديكن زعزعتها‬
‫كون العقار قد نزعت منو صبيع العيوب‪ ,‬وبالتارل اؼبتعاملُت يف اغبقوق العينية‪ ,‬يصبحون يف‬
‫‪2‬‬
‫مأمن من كل اعتداء على اغبقوق‪.‬‬

‫‪-2‬ضﺒط اﻟﻤﻠكﻴة اﻟعقارية‪ :‬نظام الشهر العقاري يضبط حالة العقار وكذالك معرفة‬
‫مالك العقار بصفة دقيقة وصحيحة‪ ,‬وعلى أسس متينة وسليمة‪.‬‬

‫الشهر العقاري يضمن عدم تعارض سندات‬ ‫‪-3‬استقﺮار اﻟﻤﻠكﻴة اﻟعقارية‪:‬‬

‫اؼبلكية‪,‬حيث أهنا تستخرج من مصدر واحد و ىو البطاقة العقارية واليت يتم إنشاؤىا بعد‬
‫‪3‬‬
‫التحري عن صحة اؼبعلومات بصفة دقيقة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬صبال بوشنافة‪ ,‬اؼبرجع السابق‪ ,‬ص‪.34 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬اؼبرجع ‪ ,‬السابق‪ ,‬ص‪.18 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬صبال بوشنافة‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.36 ,‬‬

‫‪53‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-4‬ﺗﺤديد اﻟعقارات‪ :‬بعد انتهاء عملية اؼبسح العام يأخذ العقار موقعاً قانونياً‪ ,‬حيمي‬
‫العقار من الضياع ألن اإلشهار حيدد موقع العقارات و معرفة أرقامها ومسحتها‪ ,‬وتدون تلك‬
‫‪1‬‬
‫اؼبعلومات يف البطاقة العقارية‪ ,‬األمر الذي يسهل الوصول مالك العقار اغبقيقي‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام‬

‫بعد إمضاء احملافظ العقاري على ؿبضر استالم وثائق اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬و أثناء‬
‫عملية ترتيب وتنظيم ىذه الوثائق‪ ,‬يتم إعداد ؾبموعة من السجالت لكل سجل من ىذه‬
‫السجالت دوراً خاص وبعد ذالك يشرع يف إعداد الًتقيم اؼبؤقت والًتقيم النهائي‪ ,‬وبعد انقضاء‬
‫اؼبدة القانونية لإليداع نصل إذل النتيجة األساسية لعملية اؼبسح و إشهار وثائق اؼبسح العام‬
‫لألراضي وىي اغبصول على الدفًت العقاري‪ ,‬ىذه النتائج سنتطرق ؽبا يف اؼببحث‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬إﻋداد اﻟﺴجالت‬

‫دبجرد إمضاء احملافظ العقاري على ؿبضر استالم وثائق اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬تتم‬
‫عملية إعداد سجالت خاصة‪ ,‬وىي سجل ترقيم العقارات اؼبمسوحة وسجل االعًتاضات‬
‫وسجل تسجيل جدول اإلجراء األول لإلشهار العقاري‪.‬‬

‫أوالً‪:‬إﻋداد سجل ﺗﺮﻗﻴﻢ اﻟعقارات اﻟﻤﻤﺴﻮحة‬

‫لكل بلدية سجل خاص يسلم للمحافظة العقارية اؼبختصة إقليميا يسلم من اؼبديرية‬
‫الوالئية للحفظ العقاري بعد التوقيع و التأشَت عليو من طرف اؼبدير‪ ,‬العون اؼبكلف بالسجل‬
‫مهمتو تسجيل اؼبعلومات اؼبوجودة يف مصفوفة اؼبسح‪ ,‬كما يلي‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.19 ,‬‬

‫‪54‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-1‬يف العمود األول يسجل رقم ترتيب اؼبالك يف السجل دينح أول مالك مسجل‬
‫الرقم ‪ 0001‬ودينح اؼبالك اؼبتتالُت األرقام اؼبتتالية‪ ,‬والًتتيب ىنا خيص األشخاص أي اؼبالك و‬
‫‪1‬‬
‫ليس القطع‪.‬‬

‫‪-2‬يف العمود الثاين يسجل اسم ولقب عنوان اؼبالك و اغبائزين اؼبسجلُت يف سجل مسح‬
‫األراضي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-3‬يف األعمدة من ‪ 03‬إذل ‪ 05‬يسجل رقم القسم و رقم القطعة و رقم اؼبساحة‪.‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬إﻋداد سجل االﻋتﺮاضات‬

‫يفتح سجل االعًتاضات داخل احملافظة العقارية اؼبختصة إقليمياً‪ ,‬يسلم ىذا السجل‬
‫من اؼبديرية الوالئية للحفظ اؼبسحي‪ ,‬يكلف عون دبسك ىذا السجل يتوذل تسجيل فيو‬
‫االعًتاضات اليت يقدمها اؼبالكُت‪ ,‬ويتم التسجيل فيو على النحو التارل‪.‬‬

‫‪-1‬يف العمود األول‪ :‬ترتيب االعًتاضات يف السجل‬

‫‪-2‬يف العمود الثاين‪ :‬تسجل فيو تاريخ تسجيل االعًتاض‬

‫‪-3‬يف العمود الثالث‪ :‬تسجل فيو إسم ولقب وعنوان وصفة صاحب االعًتاض‬

‫‪-4‬يف األعمدة من ‪ 04‬إذل ‪ :07‬ربديد العقار موضوع االعًتاض ( البلدية و القسم و رقم‬
‫القطعة و اؼبساحة)‪.‬‬

‫‪-5‬يف العمود الثامن‪ :‬تسجل نوع وطبيعة االعًتاضات‪ ,‬ونوعية الوثائق اؼبقدمة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪,‬ص‪.114 ,‬‬

‫‪55‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-6‬يف العمود التاسع ‪ :‬تسجل فيو التوجيهات والردود اؼبتعلقة باالعًتاضات‪ ,‬اؼبسجلة‬
‫‪1‬‬
‫بالسجل‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬إﻋداد سجل ﺗﺴجﻴل جداول اإلجﺮاء اﻷول ﻟإلﺷﻬار اﻟعقاري‬

‫سجل تسجيل إيداعات جدول اإلجراء األول لإلشهار‪ ,‬يفتح ىذا السجل باحملافظة‬
‫العقارية اؼبختصة إقليمياً‪ ,‬و يسلم ىذا السجل من طرف اؼبدير ألوالئي للحفظ اؼبسحي بعد‬
‫التأشَت و التوقيع عليو من طرف اؼبدير ألوالئي‪.‬‬

‫اعبدول اػباص باإلجراء لإلشهار ىو أداة استدراكية اؽبدف منها استدراك النقائص‬
‫اليت ربدث أثناء عملية التحقيق‪ ,‬ويظهر دورىا بصفة رئيسية بالنسبة للعقارات اػباضعة للًت‬
‫قيمات اؼبؤقتة حيث قد يظهر بعض النقص يف اؼبعلومات يف وثائق اؼبسح اؼبودعة‪ ,‬مثل‬
‫النقص يف وصف العقار وصفاً دقيقاً أو النقص يف تعيُت األطراف أي اؼبالك يف بعض تكون‬
‫‪2‬‬
‫ناقصة مثل حالة فالن ومن معو‪.‬‬

‫ىذا اعبدول يودعو اؼبعٍت لدي احملافظة العقارية وحيرر ىذا اعبدول على وثيقة تسلمها‬
‫اإلدارة وربرر من طرف اؼبعٍت دبساعدة ـبتص مثل موثق وىذا من الوصول إذل الدقة يف‬
‫اؼبعلومات كما ديكن أن حيرر ىذا اعبدول دبساعدة أعوان مصاحل احملافظة العقارية‪ ,‬يرفق‬
‫اعبدول بالوثائق باألوراق الثبوتية اػباصة بتعيُت اؼبالك والعقار‪ ,‬ديضى اعبدول من طرف اؼبعٍت‬
‫باألمر مع اؼبصادقة على توقيعو و يف بعض اغباالت تأشَتة السلطة اليت شاركت يف ربرير‬
‫اعبدول‪.‬‬

‫عند استالم ىذه اعبداول من طرف احملافظ العقاري تسجل يف سجل تسجيل اإلجراء‬
‫األول لإلشهار يف اغبُت على الشكل التارل‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,15 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم‪ 63/76 ,‬اؼبعدل واؼبتمم السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,13 ,‬من األمر رقم ‪ 74/75‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-1‬يف العمود األول‪ :‬ترتيب اعبدول يف السجل‪.‬‬

‫‪-2‬يف العمود الثاين‪ :‬تاريخ اإليداع‪.‬‬

‫‪-3‬يف العمود الثالث‪ :‬إسم ولقب وموطن وصفة اؼبعٍت و إن كانت ملكية مشًتكة يذكر‬
‫عناصر تعريف فبثلهم مع اإلشارة للبقية بصفة ( ورثة فالن أو فالن ومن معو أو فالن وفريقو)‬

‫‪-4‬يف األعمدة من ‪ 04‬إذل ‪ 07‬معلومات تتعلق بالعقار ( البلدية و القسم و القطعة و‬

‫‪1‬‬
‫اؼبساحة )‬

‫‪-5‬يف العمود األخَت مالحظات ـبصص للمحافظ العقاري لتدوين اؼبالحظات اليت يراىا‬
‫‪2‬‬
‫ضرورية‪.‬‬

‫ﻣالحظة‪ :‬حسب ما جاءت بو اؼبادة ‪ 66‬من قانون اؼبالية لسنة ‪ 2015‬مت إلغاء العمل جبدول‬
‫اإلجراء األول لإلشهار‪ ,‬و أصبح يقدم مكانو طلب خطي خبط اليد من طرف اؼبالك‬
‫للمحافظ العقاري‪ ,‬إال أنو يف الواقع ىذا اعبدول ساري العمل بو‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻟث‪ :‬ﺗﺮﻗﻴﻢ اﻟعقارات اﻟﻤﻤﺴﻮحة‬

‫دبجرد قبول احملافظ العقاري لوثائق اؼبسح العام‪ ,‬وإمضائو على ؿبضر تسليم وثائق‬
‫اؼبسح‪ ,‬يعترب ترقيم العقارات قد مت‪ ,‬و ما نصت عليو اؼبادة ‪ 11‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪/76‬‬
‫‪ 63‬اؼبعدل واؼبتمم والتعليمة رقم ‪ 16‬الفقرة ‪.1/2‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬ومي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪,‬ص‪.119 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬نويري رشيد‪,‬تأسيس السجل العقاري وسَت عملية الًتقيمات العقارية ‪,‬دليل علمي‪ ,‬اؼبديرية الوالئية للحفظ العقاري لوالية‬
‫تبسو‪ ,‬دون ذكر السنة‪.‬‬

‫‪57‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫كما نصت اؼبواد ‪ 12‬و ‪ 13‬و ‪ 14‬من اؼبرسوم التنفيذي ‪ 63 /76‬اؼبعدل واؼبتمم و‬
‫الفقرات ‪ 2/2‬و ‪ 3/2‬و ‪ 5/2‬من التعليمة رقم ‪ 16‬على أن ىناك نوعان من الًتقيمات‬
‫‪1‬‬
‫العقارية‪ ,‬سنتناوؽبا يف ىذا الفرعُت‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬اﻟتﺮﻗﻴﻢ اﻟﻤؤﻗت واﻟﻤمازﻋات اﻟﻤتعﻠقة ﺑه‬

‫الًتقيم اؼبؤقت للعقارات اؼبمسوحة تكون يف حالتُت ترقيم مؤقت ؼبدة أربعة أشهر وترقيم‬
‫‪2‬‬
‫مؤقت ؼبدة سنتُت‪.‬‬

‫‪ -1‬الًتقيم اؼبؤقت ؼبدة أربعة أشهر‪ :‬تنص اؼبادة ‪ 13‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪76‬‬
‫‪ 63/‬اؼبعدل واؼبتمم‪ ,‬الًتقيم اؼبؤقت يبدءا من يوم الًتقيم‪ ,‬بالنسبة للعقارات اليت ليس ؼبالكيها‬
‫سندات ملكية قانونية والذين ديارسون اغبيازة عليها تسمح ؽبم اغبصول على اؼبلكية عن طريق‬
‫التقادم اؼبكسب‪.‬‬

‫كما أكده نفس اؼببدأ الفقرة ‪ 3 / 2 / 2‬من التعليمة وقم ‪ 16‬ال يستفيد من ىذا‬
‫النوع من الًتقيم إال اؼبالك الظاىرين الذين ديارسون حيازة قانونية بالشروط التالية أن ال تقل‬
‫مدة اغبيازة عن ‪ 15‬سنة يدون بداية تاريخ اغبيازة يف البطاقة العقارية ‪T10‬‬

‫كما أكدت الفقرة ‪ 02‬من اؼبادة ‪ 13‬من اؼبرسوم ‪ 63 / 76‬يصيح الًتقيم هنائياً بعد‬
‫انقضاء مدة أربعة أشهر إذا دل يقدم أي اعًتاض أو سحبت أو رفضت االعًتاضات اليت‬
‫‪.‬‬
‫قدمت‬

‫‪63 /76‬‬ ‫‪ -2‬الًتقيم اؼبؤقت ؼبدة سنتُت‪:‬تنص اؼبادة ‪ 14‬من اؼبرسوم التنفيذي‬
‫العقارات اليت ترقم ؼبدة سنتُت ىي العقارات اليت ليس ؽبا سند ملكية كايف وعندما ال تكون‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة ‪ 12‬و‪ 13‬و‪ ,14‬من اؼبرسوم ‪ ,63/76‬اؼبعدل واؼبتمم‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.15 ,‬‬

‫‪58‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫عناصر التحقيق كافية وعندما ال ديكن للمحافظ العقاري أن يبدي رأيو يف ربديد‬
‫‪1‬‬
‫حقوق اؼبلكية‪.‬‬

‫وبعد مدة سنتُت يصبح الًتقيم هنائي‪ ,‬إال إذا ظهرت خالل ىذه اؼبدة وقائع قانونية‬
‫جديدة تزيح الشك على طبيعة العقار و مالكيو‪.‬‬

‫اﻟﻤمازﻋات اﻟﻤتعﻠقة ﺑاﻟتﺮﻗﻴﻢ اﻟﻤؤﻗت‬

‫عند قيام احملافظ العقاري بًتقيم العقارات اؼبمسوحة ترقيم مؤقت قد حيصل اعًتاض على ىذا‬
‫الًتقيم من قبل الغَت بدعوى حق ملكية العقار‪ ,‬حسب نص اؼبادة ‪ 15‬من اؼبرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 63/ 76‬اؼبذكور أعاله يشًتط يف االحتجاج اؼبتعلق بالًتقيم اؼبؤقت يف السجل العقاري‪,‬‬

‫يثار االعًتاض يف اآلجال القانونية يف مدة أربعة أو سنتُت حسب اغبالة و يكون الطعن عن‬
‫طريق رسالة موصي عليها موجهو للمحافظ العقاري‪ ,‬وإذل الطرف اػبصم الذي سجل العقار‬
‫باظبو وللمحافظ صالحية ؿباولة إجراء الصلح بُت الطرفُت‪ ,‬يف حالة التوصل لصلح حيرر ؿبضر‬
‫مصاغبة يكون حجية على اعبميع‪ ,‬و إذا فشلت ؿباوالت الصلح حيرر كذالك ؿبضر بعدم‬
‫الصلح‪ ,‬يبلغ للمعنيُت‪ ,‬ومن حق اؼبعًتض رفع دعوى قضائية أمام اعبهة القضائية اؼبختصة اليت‬
‫يقع بدائرة اختصاصها العقار يف مهلة مدهتا ستة أشهر ابتداء من تاريخ تبلغيو بعدم الصلح‬
‫وجيب إخضاع ىذه الدعوى إذل عملية اإلشهار العقاري‪ ,‬ويبقى الًتقيم مؤقت إذل غاية صدور‬
‫‪2‬‬
‫اغبكم يف القضية‪.‬‬

‫‪-1‬انظر اؼبادة‪ ,14,‬من اؼبرسوم رقم‪ ,63/76 ,‬سابق الذكر‪.‬‬

‫‪ - 2‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف القانون اعبزائري‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪,‬الطبعة الثالثة‪,‬ص‪.114 ,‬‬

‫‪59‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻟتﺮﻗﻴﻢ اﻟمﻬاﺋﻲ‬

‫نصت اؼبادة ‪ 12‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63 /76‬اؼبعدل واؼبتمم واؼبتعلق بتأسيس‬
‫السجل العقاري على‪ ( ,‬يعترب الًتقيم هنائياً بالنسبة للعقارات اليت حيوز مالكوىا سندات أو‬
‫‪1‬‬
‫عقود أو كل الوثائق األخرى اؼبقبولة طبقاً للتشريع اؼبعمول بو إلثبات حق اؼبلكية)‪.‬‬

‫الًتقيم النهائي مرتبط بنوعية السندات اؼبقدمة وحجيتها‪ ,‬السند القانوين الثابت ال يًتك‬
‫أي ؾبال للشك يف حيازة العقار احملقق فيو وعليو العقار يكون ترقيم هنائي‪.‬‬

‫ذبدر اإلشارة إذل أن بعض األحكام القضائية الصادرة يف اؼبنازعات العقارية ال تتوفر‬
‫على اؼبعلومات اؼبطلوبة اليت قررىا القانون وبالتارل تعامل كالوثائق العرفية‪ ,‬اليت تقتضي إفراغها‬
‫‪2‬‬
‫يف قالب رظبي حسب ما نص عليو القانون‪.‬‬

‫ثاﻟلاً‪ :‬ﺗجﺴﻴد اﻟتﺮﻗﻴﻤات اﻟعقارية‬

‫ينتج عن عملية ذبسيد الًتقيمات العقارية تأسيس السجل العقاري اؼبكون من ؾبموعة‬
‫البطاقات العقارية‪ ,‬دبجرد تسليم وثائق اؼبسح وإمضاء احملافظ العقاري حملضر االستالم‪ ,‬ينشأ‬
‫احملافظ العقاري البطاقات العقارية‪.‬‬

‫لقد نصت اؼبادة ‪ 20‬وما يليها من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/76‬اؼبعدل واؼبتمم على‬
‫أنواع البطاقات العقارية‪ ,‬وىي كما يلي‪.‬‬

‫‪-1‬بطاقات قطع األراضي الريفية‪ :‬تنشأ ىذه البطاقات دبناسبة إيداع وثائق اؼبسح‬
‫الريفي‪ ,‬ويدون يف أعلى ىذه البطاقات‬

‫‪ -1‬انظر‪,‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف القانون اعبزائري‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ض‪,111 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر اؼبذكرة رقم‪ ,689 ,‬اؼبؤرخة يف‪ ,1995/02/12 ,‬الصادرة عن اؼبديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ,‬ص‪.09 ,‬‬

‫‪60‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫على اعبزاء األيسر‪ ,‬مراجع القطعة اؼبقصودة اؼبأخوذة من وثائق اؼبسح اؼبودعة‪ ,‬و على‬
‫اعبزاء األوسط مراجع القطعة اؼبعنية مأخوذة من سجل ترقيم العقار اؼبمسوح‪ ,‬أما على اعبزاء‬
‫األدين يدون تاريخ إنشاء البطاقات ورقمها و رقم اؼبخطط‪.‬‬

‫يدون يف اعبدول األول نطاق الوحدة العقارية و نوعها و تؤخذ اؼبعلومات من الوثائق‬
‫‪1‬‬
‫اؼبسحية اؼبودعة‪ ,‬مثل ‪.T10:‬‬

‫‪-2‬بطاقات العقارات اغبضرية‪ :‬تنشأ دبناسبة إيداع وثائق اؼبسح اغبضري‪ ,‬وىي نوعان‬
‫البطاقات العامة للعقار ىي البطاقات اػباصة بالعقارات اؼببنية اليت ال تشمل أجزاء مشًتكة‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫وـبصصة لالستعمال اعبماعي‪.‬‬

‫يدون يف أعلى البطاقات على اليسار‪ ,‬مراجع القطعة اؼبعنية تأخذ ىذه اؼبعلومات من‬
‫وثائق اؼبسح العام‪ ,‬على اعبزاء األوسط مراجع القطعة مأخوذة من سجل ترقيم العقار‬
‫‪3‬‬
‫اؼبمسوح‪ ,‬وعى اليمُت تاريخ إنشاء البطاقة ورقمها على اؼبخطط‪.‬‬

‫يدون يف اعبدول األول تعُت ؾبموعة العقار وصف العقار‪ ,‬أما يف اعبدول الثاين تعيُت‬
‫القطع ويكون ذالك يف حالة اؼبلكية اؼبشًتكة‪ ,‬أما اعبداول األربعة اؼبتبقية يتم التأشَت عليها‬
‫بعد الًتقيم النهائي‪.‬‬

‫‪-3‬البطاقات اػباصة للملكية اؼبشًتكة‪ :‬تنشأ ىذه البطاقات يف حالة إذا كان العقار‬
‫ملكية مشًتكة‪ ,‬يدون على ىذه البطاقات على اعبزاء األيسر مراجع القطعة تأخذ اؼبعلومات‪,‬‬
‫من وثائق اؼبسح العام اؼبودعة لدى احملافظ العقاري‪ ,‬على اعبزاء األوسط تدون مراجع القطعة‬
‫مأخوذة من سجل ترقيم العقارات اؼبمسوحة‪ ,‬على اعبزاء األدين يدون تاريخ إنشاء البطاقة‬
‫ورقمها ورقم اؼبخطط‪ ,‬أما يف اعبدول األول تعيُت ؾبموعة العقار و وصفو وصفاً وجيزاً كما‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة ‪ ,23‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم ‪.63/ 76‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬نويري رشيد‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.13 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,29 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم ‪ 63/ 76‬اؼبعدل واؼبتمم السابق الذكر‪.‬‬

‫‪61‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫وصف يف وثائق اؼبسح العام‪ ,‬يف اعبدول الثاين إذا أقتضى األمر تعُت فيو القطع‪ ,‬أما‬
‫‪1‬‬
‫اعبداول اؼبتبقية يتم التأشَت عليها بعد الًتقيم النهائي‪.‬‬

‫راﺑعاً‪ :‬إﻋداد اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫إن مسألة اغبديث عن نتائج شهر وثائق اؼبسح العام‪ ,‬تستوجب منا التطرق للدفًت‬
‫العقاري الذي ىو النتيجة الطبيعية لعملية اؼبسح العام‪ ,‬كما يعترب الدفًت العقاري الوثيقة الرظبية‬
‫اؼبثبتة للملكية العقارية‪ ,‬وىذا ما نصت عليو اؼبادة ‪ 19‬من األمر رقم ‪ 74 / 75‬اؼبتضمن‬
‫إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬أما فيما خيص تعريف الدفًت العقاري‬
‫وأساسو القانوين وكذالك مضمون اؼبفًت العقاري تعرضنا لو يف اؼببحث األول من الفصل األول‪,‬‬
‫أما فيما يتعلق بدوره يف إثبات اؼبلكية العقارية واإلشكاالت الواردة على الدفًت العقاري‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫سنتطرق لو يف الفصل الرابع‪.‬‬

‫اﻟﻤﺒﺤث اﻟلاﻧﻲ‪ :‬دور اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻓﻲ إثﺒات اﻟﻤﻠكﻴة اﻟعقارية واإلﺷكاالت اﻟﻮاردة ﻋﻠﻴه‬

‫الدفًت العقاري عبارة عن سند أو وثيقة إدارية تسلم إذل أصحاب العقارات الثابتة‬
‫حقوقهم بعد االنتهاء من عملية اؼبسح العام لألراضي وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬من خالل‬
‫ىذا اؼببحث نتعرف على دور ىدا السند اإلداري يف إثبات اؼبلكية العقارية‪.‬‬

‫وكذلك التطرق إذل إجراءات تسليم الدفًت العقاري وحجيتو‪ ,‬و موقف اؼبشرع اعبزائري‬
‫منو ومكانة ودرجة إثبات الدفًت العقاري للملكية العقارية يف األراضي اؼبمسوحة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,28 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم‪ 63/ 76 ,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬اؼبرجع السابق‪ ,‬ص‪ ,123 ,‬انظر‪ ,‬اؼبلحق‪ ,‬رقم‪.14 ,‬‬

‫‪62‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬اﻟﺤجﻴة اﻟقاﻧﻮﻧﻴة ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري وإجﺮاءات ﺗﺴﻠﻴﻤه‬

‫إن عملية الشهر العقاري للوثائق الناذبة عن عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬ينتج عنها‬
‫دفًت عقاري يعترب وسيلة من وسائل إثبات اؼبلكية العقارية‪ ,‬وكذالك مطهر للتصرفات من صبيع‬
‫العيوب األمر الذي يؤدي الستقرار اؼبلكية العقارية‪,‬اؼبشرع اعبزائري أصدر عدة نصوص قانونية‬
‫تبُت حجية الدفًت العقاري وإجراءات تسليمو‪ ,‬وىذا ىو اؼبقصود من ىذا اؼبطلب‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬اﻟﺤجﻴة اﻟقاﻧﻮﻧﻴة ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫إن من أىداف اؼبشرع اعبزائري توحيد سندات اؼبلكية العقارية‪ ,‬من أجل ضباية و‬
‫استقرار اؼبلكية العقاري‪ ,‬وىذا ما جاء يف اؼبادة ‪ 33‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪32 / 73‬‬
‫اؼبتعلق حبق اؼبلكية العقارية اػباصة (الدفًت العقاري اؼبوضوع على أساس ؾبموعة البطاقات‬
‫العقارية اؼبنجزة من طرف وإدارة مسح األراضي احملدثة حسب الكيفيات اليت ستحدد يف‬
‫‪1‬‬
‫نصوص الحقة تعد اؼبنطلق اعبديد والوحيد إلقامة البينة يف شأن اؼبلكية العقارية)‪.‬‬

‫كما أكدت ىذا اؼببدأ اؼبادة ‪ 19‬من األمر رقم ‪ 74 / 75‬اؼبتعلق بإعداد مسح‬
‫األراضي العام و تأسيس السجل العقاري اليت جاء يف فحواىا (تسجل صبيع اغبقوق اؼبوجودة‬
‫‪2‬‬
‫على عقار ما وقت اإلشهار يف السجل العقاري والدفًت العقاري الذي يشكل سند ملكيتو)‬

‫ومنو قطع اؼبشرع اعبزائري بشكل واضح وصريح يف ما يتعلق بالقيمة القانونية للدفًت‬
‫العقاري ‪,‬كونو الوسيلة الوحيدة مستقبال إلثبات اؼبلكية العقارية األمر الذي يستوجب‬
‫االستغناء عن الشهادات والعقود األخرى‪.‬‬

‫وقد دعم القضاء اعبزائري ىذا اؼببدأ اعتمادا على القرار الصادر يف اؼبلف رقم‬
‫‪ 197920‬بتاريخ ‪ 06‬جوان ‪ ,2000‬من احملكمة العليا الغرفة العقارية‪ ,‬جاء فيو‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,33 ,‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم ‪ ,32/ 73‬اؼبتعلق حبق اؼبلكية اػباصة‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,19,‬من األمر رقم ‪ ,74 / 75‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫( الدفًت العقاري احملرر على أساس ؾبموعة البطاقات العقارية من طرف البلدية أو‬
‫‪1‬‬
‫مسح األراضي يشكل اؼبنطلق الوحيد إلقامة البينة يف نشأة اؼبلكية العقارية)‪.‬‬

‫أسس قضاة احملكمة العليا قرارىم على نص اؼبادة ‪ 33‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪73‬‬
‫‪ 32/‬و اؼبادة ‪ 19‬من األمر ‪.74/ 75‬‬

‫وكذالك القرار رقم ‪ 367715‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ ,2005‬الصادر عن الغرفة‬

‫العقارية والذي جاء فيو (تعطي شهادة الًتقيم اؼبؤقت لصاحبها صفة اؼبالك الظاىر وبالتارل‬
‫صفة التقاضي‪ ,‬وتؤدي إذل حصولو على الدف تر العقاري ذو القوة الثبوتية طاؼبا دل يطعن فيو‬
‫‪2‬‬
‫قضائيا)‪.‬‬

‫أسس القضاة قرارىم على أنو يف حالة عدم االعًتاض على شهادة الًتقيم‪ ,‬وؿبضر‬
‫التحديد اؼبستخرج من إدارة اؼبسح يف اآلجال القانونية فبا أدى إذل تسليم الدفًت العقاري الذي‬
‫يعترب السند الرظبي للملكية العقارية‪ ,‬إذا دل يتم الطعن فيو‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬إجﺮاءات ﺗﺴﻠﻴﻢ اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫يسلم الدفًت العقاري من طرف ىيئة إدارية ـبتصة وىي احملافظة العقاري ىذا حسب ما‬
‫جاء بو األمر رقم ‪ 74/75‬اؼبتعلق بإعداد مسح العام لألراضي وتأسيس السجل العقاري و‬
‫اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63 /76‬اؼبعدل واؼبتمم اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫ألزم اؼبشرع اعبزائري احملافظ العقاري بأن يراعي قبل تسليم الدفًت العقاري اإلجراءات‬
‫‪ ,14 -13 -12‬من اؼبرسوم‬ ‫الضرورية وىي حاالت الًتقيم اؼبنصوص عليها يف اؼبواد‬
‫التنفيذي رقم ‪ ,63/ 76‬اؼبشار إليو أعاله‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬االجتهاد القضائي للغرفة العقارية‪ ,‬اعبزء األول‪ ,‬سنة ‪ ,2004‬ص‪.171 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬ؾبلة احملكمة العليا‪ ,‬العدد الثاين‪ ,‬الصادرة عن قسم الوثائق‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬سنة‪ ,2006 ,‬ص‪.413 ,‬‬

‫‪64‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-1‬حالة الًتقيم النهائي‪ :‬اؼبادة ‪ 12‬من اؼبرسوم ‪ 63/ 76‬يعترب الًتقيم هنائي بالنسبة للعقارات‬
‫عند مالكيها عقود أو وثائق أخرى مثبتة للملكية‪ ,‬يف ىذه اغبالة يقوم احملافظ العقاري بإعداد‬
‫الدفًت العقاري وتسليمو للمالك عندما يطلبو‪.‬‬

‫‪-2‬حالة الًتقيم اؼبؤقت‪ :‬حالة الًتقيم اؼبؤقت هبا حالتُت‪ ,‬متعلقة باؼبدة الزمنية وىي كما يلي‪.‬‬

‫حالة أربعة أشهر‪ ,‬نصت عليو اؼبادة ‪ ,12‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63 / 76‬يصبح الًتقيم‬
‫اؼبؤقت هنائيا‪ ,‬عند انتهاء اؼبدة القانونية وىي أربعة أشهر‪.‬‬

‫حالة الًتقيم ؼبدة سنتُت‪ ,‬ونصت عليها اؼبادة ‪ 14‬من اؼبرسوم ‪ 63 /76‬يصبح الًتقيم‬
‫‪1‬‬
‫اؼبؤقت هنائي انقضاء مدة سنتُت وعليو يسلم احملافظ العقاري الدفًت العقاري ؼبالكية ‪.‬‬

‫قبل تسليم الدفًت العقاري جيب على اؼبالك الذي ثبت حقو‪ ,‬على العقار اؼبمسوح‬
‫‪2‬‬
‫تسديد رسم عقاري و قد مت استحداث ىذا اإلجراء دبوجب قانون اؼبالية ‪.1992‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟلاﻧﻲ‪ :‬دور اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻓﻲ إثﺒات اﻟﻤﻠكﻴة اﻟعقارية ﻓﻲ اﻟﻤماطق اﻟﻤﻤﺴﻮحة‬

‫يعترب الدفًت العقاري دبثابة الناطق الطبيعي للوضعية اغبالية للعقار‪ ,‬حيث ال يسلم‬
‫الدفًت العقاري لصاحبو إال بعد القيام بإجراءات ميدانية وإدارية تقوم هبا أطراف عديدة‪ ,‬اؽبدف‬
‫منها التحقق والتدقيق يف اؼبلكية العقارية‪ ,‬نظرا ألمهية الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية‬
‫يف األراضي اؼبمسوحة‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبواد ‪ ,14 -13 -12‬من اؼبرسوم التنفيذي‪ ,‬رقم‪ ,63 /76 ,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-2‬انظر‪ ,‬القانون رقم‪ ,25/ 91 ,‬اؼبتضمن قانون اؼبالية لسنة ‪ ,1992‬اؼبؤرخ يف‪ /16 ,‬ديسمرب ‪ ,1991‬اعبريدة الرظبية‬
‫للجمهورية اعبزائرية الدديقراطية الشعبية‪ ,‬العدد‪ ,65 ,‬اؼبؤرخة يف ‪ 18‬ديسمرب ‪1991‬م‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري اﻟﺴمد اﻟﻮحﻴد إلثﺒات اﻟﻤﻠكﻴة اﻟعقارية ﻓﻲ اﻟﻤماطق‬
‫اﻟﻤﻤﺴﻮحة‬

‫بالرجوع إذل اؼبادة‪ ,19 ,‬من األمر رقم ‪ 74 / 75‬واليت تنص على ( تسجل صبيع‬
‫اغبقوق اؼبوجودة على عقار ما وقت اإلشهار يف السجل العقاري و الدفًت العقاري الذي‬
‫يشكل سند اؼبلكية) انطالقاً من نص ىذه اؼبادة يعترب الدفًت العقاري السند الوحيد إلثبات‬
‫اؼبلكية العقارية يف األراضي اؼبمسوحة‪ ,‬كما أن عملية اؼبسح العام تظهر العقار حسب وضعيتو‬
‫القانونية اغبقيقية‪ ,‬دبا يف ذالك من اغبقوق واألعباء اليت تثقل العقار اليت على أساسها يتم‬
‫ربرير الدفًت العقاري‪ ,‬حبيث ال ديكن ألي أحد يدعي خالف ما يوجد يف الدفًت العقاري من‬
‫بيانات‪.‬‬

‫الغرض من عملية اؼبسح العام لألراضي وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬ىو إعطاء القوة‬
‫الثبوتية واالئتمان العقاري وضبط وضباية اؼبلكية العقارية‪ ,‬من ىذا اؼبنطلق نقول أن الدفًت‬
‫العقاري يعترب دبثابة حسم للملكية العقارية يستمد القوه الثبوتية من وثائق اؼبسح العام‪ ,‬و إذا دل‬
‫ربًتم ىذه القاعدة من طرف احملافظ العقاري يعترب خرقاً ألحكام اإلشهار‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬ﻣﻮﻗف اﻟﻤمﺮع اﻟجزاﺋﺮي ﻣن اﻟقﻮه اﻟلﺒﻮﺗﻴة ﻟﻠدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫بالرجوع إذل نص اؼبادة ‪ 01/16‬من اؼبرسوم ‪ 63 / 76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪1976‬‬

‫اؼبتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ,‬نستنتج أن اؼبشرع اعبزائري قلل من شأن القوه الثبوتية‬
‫اؼبطلقة للحقوق اؼبقيدة حيث خرج نسبياً عن القواعد العامة اؼبقررة يف نظام الشهر العيٍت‪,‬‬
‫حيث أعطى اغبق لألشخاص إمكانية النظر يف اغبقوق الثابتة‪ ,‬عن طريق القضاء حىت بعد‬
‫‪1‬‬
‫الًتقيم النهائي للعقارات باحملافظة العقارية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر اؼبادة‪ ,16 ,‬من اؼبرسوم ‪ 63/ 76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫وعليو قبد أن اؼبشرع اعبزائري أعطي للدفًت العقاري قوة ثبوتو نسبية‪ ,‬حيث ديكن‬
‫الطعن فيو قضائياً‪ ,‬طبقاً للمادة ‪ 16‬من اؼبرسوم ‪ ,63 /76‬واليت نصها (ال ديكن إعادة النظر‬
‫يف اغبقوق الناذبة عن الًتقيم النهائي الذي مت دبوجب اؼبواد ‪ 12‬و‪ 13‬و‪ 14‬من ىذا الفصل إال‬
‫عن طريق القضاء )‪.‬وبالرغم من ذالك ىناك بعض اآلراء تدعوا إذل إعطاء القوة الثبوتية اؼبطلقة‬
‫للدفًت العقاري‪ ,‬مربرين رأيهم باعبهود والتكاليف اليت تبذل أثناء عملية اؼبسح العام‬
‫‪1‬‬
‫لألراضي‪,‬من أجل تكريس نظام الشهر العيٍت الذي ينتج عنو الدفًت العقاري‪.‬‬

‫من التجربة اؼبيدانية يف الواقع أرى ىذا الرأي يتعارض مع الواقع ألن نتائج عملية اؼبسح‬
‫العام لألراضي ليست صحيحة ودقيقة بالصورة الكافية اليت سبنح الدفًت العقاري القوة الثبوتية‬
‫اؼبطلقة‪ ,‬ألن التصرحيات يف إطار عملية اؼبسح العام لألراضي يقوم هبا األفراد اؼبالك‪ .‬وعليو‬
‫نقول الطعن القضائي يعد طريقا صحيحا و عادل من أجل اسًتجاع اغبقوق اؼبنتهكة‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟلاﻟث‪ :‬اﻟﻄعن ﻓﻲ اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫عملية شهر اغبقوق ليس دليالً قطعياً على اؼبلكية العقارية‪ ,‬ألنو يف بعض األحيان‬
‫تكون ىناك أخطاء أثناء عملية التحقيق اؼبيداين‪ ,‬يف ربديد طبيعة العقار أو نتيجة لبس يف‬
‫عملية تعيُت اغبدود بدقة‪ ,‬فبا يؤدي إذل ربرير دفًت عقاري على أساس معلومات ـبالفة للواقع‪,‬‬
‫سو كانت ىذه األخطاء مقصودة أو غَت مقصودة‪.‬‬

‫ومن أجل ضباية اغبقوق أجاز اؼبشرع اعبزائري الطعن يف اغبقوق اؼبشهورة حيث اصدر‬
‫اؼبشرع اعبزائري عدة قرارات يف ىذا الشأن كما اقر اؼبشرع اعبزائري‪ ,‬ببطالن اإلشهار اؼببٍت على‬
‫أساس معلومات غَت صحيحة‪.‬‬

‫يف حالة اكتشاف ىذا اػبطاء أو التجاوز حيق لكل من لديو مصلحة‪ ,‬اللجوء إذل‬
‫القضاء اؼبختص هبدف الطعن يف الدفًت العقاري اؼبعيب‪ ,‬و ىو ما سنتطرق لو يف ىذا اؼببحث‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬ؾبيد خلفوين‪,‬الدفًت العقاري‪ ,‬اؼبقال السابق‪ ,‬ص‪16 ,‬‬

‫‪67‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫اﻟﻔﺮع اﻷول‪ :‬دﻋﻮى إﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫دعوى اإللغاء ىي الدعوى اليت يرفعها أحد األفراد أمام القضاء اإلداري‪ ,‬يطلب فيها‬
‫إعدام أو إبطال قرار إداري ـبالف للقانون‪.‬‬

‫كما أن دعوى اإللغاء دل تعد ؾبرد تظلم أو طعن إداري كما جاء يف تطور القضاء‬
‫الفرنسي‪ ,‬بل أصبحت دعوى قضائية ترفع يف نطاق النظام القانوين للدعوى القضائية طبقاً‬
‫‪1‬‬
‫لقانون اإلجراءات اؼبدنية‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬ﺷﺮوط دﻋﻮى اإلﻟغاء‬

‫دعوى اإللغاء تقام عن طريق إيداع عريضة لدى مكتب كاتب الضبط باؽبيئة القضائية‬
‫اؼبختصة‪ ,‬وتكون ىذه العريضة مكتوبة ومستوفية لكافة الشروط‪ ,‬وذالك باإلشارة إذل البيانات‬
‫األساسية‪ ,‬وتتمثل ىذه البيانات يف ‪ :‬إسم و لقب ومهنة وإقامة مقدم العريضة واؼبدعى عليو‬
‫يف العريضة‪ ,‬عرض ـبتصر غبيثيات القضية مع تعيُت األمالك العقارية بدقة‪.‬‬

‫ويشًتط القانون لقبول دعوي إلغاء الدفًت العقاري‪ ,‬توفر ؾبموعة من الشروط وىناك‬
‫شروط عامو وشروط خاصة‪.‬‬

‫‪-1‬الشروط العامة إللغاء الدفًت العقاري‪ :‬ىي تلك الشروط اليت فيها الدعوى اؼبتعلقة بالدفًت‬
‫العقاري‪ ,‬مع بقية الدعاوي األخرى وىي الشروط الضرورية اليت جيب توفرىا لعرض الدعوى‬
‫أمام القضاء‪ ,‬وينتج عن ـبالفة أحد ىذه الشروط رفض الدعوي من ناحية الشكل‪ ,‬ولو كانت‬
‫الدعوى مؤسسو من ناحية اؼبوضوع‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر‪ ,‬األستاذ الدكتور‪ ,‬ؿبمد الصغَت بعلي‪ ,‬القضاء اإلداري دعوى اإللغاء‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.35 ,‬‬

‫‪68‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫ىذه الشروط نصت عليها اؼبادة ‪ 13‬من قانون اإلجراءات اؼبدنية واإلدارية‪ ,‬اليت نصها‬
‫كما يلي ( ال جيوز ألي شخص التقاضي ما دل تكن لو صفة‪ ,‬ولو مصلحو قائمة أو ؿبتملة‬
‫‪1‬‬
‫يقررىا القانون )‪.‬‬

‫ومنو نقول الشروط العامة لدعوى إلغاء الدفًت العقاري‪ ,‬تقتضي توفر اؼبصلحة و الصفة‬
‫و األىلية‪.‬‬

‫‪-2‬الشروط اػباصة إللغاء الدفًت العقاري‪ :‬اؼبشرع اعبزائري نظم الشروط اػباصة إللغاء الدفًت‬
‫العقاري يف اؼبواد ‪ 85 -16 -12‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63 / 76‬اؼبعدل واؼبتمم اؼبتعلق‬
‫‪2‬‬
‫بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬وىذه الشروط ىي شرط اؼبيعاد و شرط شهر الدعوى‪.‬‬

‫اؼبادة ‪ 16‬من اؼبرسوم ‪ 63 /76‬تقول ال ديكن إعادة النظر يف اغبقوق الناذبة عن‬
‫الًتقيم النهائي الذي مت دبوجب أحكام اؼبواد ‪ 12‬و‪ 13‬و‪ 14‬إال عن طريق القضاء‪.‬‬

‫وإذا كانت الدعوى القضائية ترمي إذل تغَت اغبقوق الناذبة عن ترقيم ال يزال مؤقتاً‬
‫تطبيقا ألحكام اؼبادتُت ‪ 14 -13‬فإن ىذا الًتقيم حيافظ علي طابعو اؼبؤقت إذل غاية صدور‬
‫حكم قضائي هنائي‪.‬‬

‫فيما خيص اؼبيعاد جاء يف نص اؼبادة ‪ 04 15‬من نفس اؼبرسوم دينح للطرف اؼبدعي‬
‫مهلة ‪ 06‬أشهر من تاريخ التبليغ الذي يتلقاه من احملافظ العقاري‪ ,‬والذي اعتربه اؼبشرع من‬
‫النظام العام يقع ربت طائلة رفض الدعوى‪.‬‬

‫وحسب اؼبادة ‪ 15‬من اؼبرسوم ‪ 63 / 76‬تشهر الدعوى القضائية واليت جيب تبليغها‬
‫‪3‬‬
‫إذل احملافظ العقاري يف نفس اؼبهلة وفقا ألحكام اؼبادة ‪.85‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬انظر‪ ,‬المادة‪ ,13,‬من قانون ‪ ,‬اإلجراءات المدنٌة واإلدارٌة‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪ -‬انظر المواد‪ 12 ,‬و ‪ 13‬و‪ 14‬و‪ ,16‬من المرسوم وقم‪ ,63/76 ,‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ 15 ,‬من اؼبرسوم‪ ,‬رقم‪ ,63/ 76 ,‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪69‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫ثاﻧﻴاً‪:‬أسﺒاب إﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫رفع دعوى إلغاء قرار إداري يستلزم أن يكون القرار اإلداري قد شابو عيب من العيوب‬
‫اليت ذبعل القرار اإلداري غَت مشروع‪ ,‬وتتمثل ىذه العيوب يف عيب السبب أو عيب عدم‬
‫االختصاص أو عيب احملل أو عيب الشكل واإلجراءات و عيب االكبراف بالسلطة والتعسف‬
‫‪1‬‬
‫فيها وعيب الشكل‪.‬وىذه العيوب نفسها اليت تسبب إلغاء الدفًت العقاري‪.‬‬

‫‪-1‬عيب عدم االختصاص‪ :‬من اؼبعلوم أن الدفًت العقاري يصد من احملافظة العقارية‪ ,‬ويسلمو‬
‫احملافظ العقاري يف منوذج يتواجد لدي احملافظ العقاري فقط وال ديكن إصداره من جهة غَت‬
‫‪2‬‬
‫احملافظ العقاري فإذا صدر من جهة ثانيو يصبح معيب بعيب اإلحتصاص‪.‬‬

‫‪-2‬عيب إساءة السلطة‪ :‬تنحرف اإلدارة العامة بالسلطة حينما تسيء استعماؽبا من أجل‬
‫‪3‬‬
‫ربقيق أىداف وغايات و أغراض غَت مشروعة‪.‬‬

‫احملافظ العقاري يسلم الدفًت العقاري للمالك دون القصد من ربقيق ىدف خارج عن‬
‫اؼبصلحة العامة ‪,‬كون تسليم الدفًت العقاري يكون بناءاً على إجراءات قانونية ومواعيد قانونية‪,‬‬
‫وبالتارل ال ديكن ربقيق ىذا العيب يف ىذه اغبالة‪.‬‬

‫‪-3‬عيب انعدام السبب‪ :‬ىي الوقائع اليت تسبق وتدفع إذل إصدار الدفًت العقاري حيث ال‬
‫ديكن تسليم دفًت عقاري دون إحداث مراكز قانونية ( ال ديكن صدور دفًت عقاري يف‬
‫اؼبناطق العَت فبسوحة )‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬الدكتور سليمان اؼبطاوي‪ ,‬القضاء اإلداري‪( ,‬قضاء أإللغاء)‪ ,‬دار الفكر العريب القاىرة‪ ,‬سنة‪,1996 ,‬ص‪.587 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬األستاذ ؿبمد الصغَت بعلي‪ ,‬مرجع‪ ,‬سابق‪ ,‬ص‪.289 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬الدكتور سليمان اؼبطاوي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪,‬ص‪.728,‬‬

‫‪70‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫‪-4‬عيب الشكل واإلجراء‪ :‬اؼبظهر اػبارجي الذي اإلدارة على القرار و ىو ـبالفة اإلدارة‬
‫‪1‬‬
‫لشكل اػباص لدفًت العقاري وىو ؿبدد قانوناً‪.‬‬

‫‪-5‬عيب ـبالفة القانون‪ :‬ـبالفة الدفًت العقاري ؼببدأ اؼبشروعية يف إصدار الدفًت العقاري‪,‬‬
‫الدفًت العقاري يصدر بناءا على وثائق اؼبسح العام و على أساس تصرحيات اؼبالك‪.‬‬

‫ثاﻟث‪ :‬اﻟجﻬة اﻟقعاﺋﻴة اﻟﻤﺨتﺼة ﺑإﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫اؽبدف من رفع الدعوى القضائية ىو ضباية اغبقوق واؼبراكز القانونية‪ ,‬إمنا يشًتط‬
‫لوجودىا سبق وجود حق أو مركز حيميو القانون‪ ,‬وحىت يكون ىذا اغبق حيميو القانون يتطلب‬
‫وجود قاعدة ربمي مصلحة من النوع الذي يطالب ويتمسك بو اؼبدعي‪ ,‬مع شرط وقوع اعتداء‬
‫على اغبق أو اؼبركز القانوين‪.‬‬

‫ومن أجل ربقيق اؽبدف اؼبنشود جيب على اؼبدعي طرح القضية أمام اعبهة القضائية‬
‫اؼبختصة للنظر فيها‪ ,‬وؼبعرفة اعبهة القضائية اؼبختصة البد من البحث عن التربير القانوين لرفع‬
‫الدعوى ألن اؼبنازعات اؼبتعلقة بالدفًت العقاري ربتل قسماً كبَتا من القضايا اؼبعروضة على‬
‫‪2‬‬
‫مرفق العدالة‪.‬‬

‫بالرجوع إذل نص اؼبادة ‪ 24‬من األمر رقم ‪ 74 /75‬اليت جاء فيها ( تكون قرارات‬
‫احملافظ العقاري قابلة للطعن أمام اعبهات القضائية اؼبختصة إقليمياً ) ومنو قبد أن البعض من‬
‫‪3‬‬
‫ىذه اؼبنازعات ترفع أمام القضاء العادي والبعض أمام القضاء اإلداري‪.‬‬

‫‪-1‬اختصاص القضاء العادي لنظر يف القضايا اؼبتعلقة بالدفًت العقاري‪:‬طبقاً لنص اؼبادة ‪40‬‬
‫من قانون اإلجراءات اؼبدنية واإلدارية‪ ,‬اؼبنازعات اؼبتعلقة باغبقوق العينية العقارية اليت يثبتها‬

‫‪ ,-1‬انظر‪ ,‬األستاذ ؿبمد الصغَت بعلي‪ ,‬نفس اؼبرجع‪ ,‬ص‪.80 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪ ,‬ص‪.156 ,‬‬
‫‪ -3‬انظر‪ ,‬اؼبادة‪ ,24 ,‬من األمر رقم‪ 74/ 75 ,‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫الدفًت العقارية من أجل ضباية ىذه اغبقوق ترفع الدعوى القضائية أمام القضاء العادي اؼبتمثل‬
‫‪1‬‬
‫يف القسم العقاري أو القسم اؼبدين التابع حملكمة دائرة االختصاص‪.‬‬

‫كما قضت احملكمة العليا يف قضية تتعلق حبق االرتفاق مرور بالتقادم يف القرار رقم‬
‫‪ 232135‬الصادر ‪ 23‬جوان ‪ 2004‬بقوؽبا ( فإنو وبالتصريح بأن حق االرتفاق اؼبرور‬
‫مكتسب بالتقادم على أساس بيان مسح األراضي‪ ,‬و الذي ىو ليس بسند كفيل بإثبات‬
‫وبتأسيس ارتفاق اؼبرور‪ ,‬وبدون التحقق من أن اؼبمر اؼبتنازع عليو كان بسبب حالة حصر‬
‫ملكية اؼبدعي عليها يف الطعن أو بعقد شرعي‪ ,‬فإن القضاة دل يعطوا إطالقاً أساساً قانونياً‬
‫‪2‬‬
‫لقرارىم الذي يستحق النقض)‪.‬‬

‫أما فيما خيص إلغاء الدفًت العقاري أمام القضاء العادي فإننا الحظنا يف اعبانب العملي‬
‫أن بعض الدعاوي اؼبرفوعة يف ىذا اجملال ترفض لعدم التأسيس أو لعدم االختصاص‪.‬‬

‫‪-2‬اختصاص القضاء اإلداري يف النظر يف القضايا اؼبتعلقة بالدفًت العقاري‪ :‬ىناك منازعات‬
‫متعلقة بالدفًت العقاري ذبمع بُت أشخاص أو مؤسسات حيكمها القانون اػباص و الدولة‪,‬‬
‫ترفع أمام القضاء اإلداري اؼبختص إقليمياً‪.‬‬

‫تنص اؼبادة ‪ 07‬من قانون اإلجراءات اؼبدنية على ( زبتص اجملالس القضائية بالفصل‬
‫ابتدائيا حبكم قابل لالستئناف أمام احملكمة العليا يف صبيع القضايا أيا كانت طبيعتها اليت تكون‬
‫الدولة أو الواليات أو البلديات أو إحدى اؼبؤسسات العمومية ذات الصبغة اإلدارية طرفاً فيها‬
‫)‪ ,‬من خالل النص اؼبذكور أعاله فإنو كل ما كانت الدولة طرف يف النزاع‪ ,‬يستند للفصل يف‬
‫ىذا النزاع أمام الغرفة اإلدارية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬األستاذ الدكتور‪ ,‬مانع صبال عبد الناصر‪ ,‬اؼبقال السابق‪,‬ص‪.26 ,‬‬
‫‪ -2‬انظر‪ ,‬القرار الصادر‪ ,‬عن احملكمة العليا‪ ,‬رقم‪ ,322135 ,‬الصادر‪23 ,‬جوان ‪.2004‬‬

‫‪72‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫وقد جاء يف الفقرة ‪ 02‬من اؼبادة ‪ 07‬من قانون اإلجراءات اؼبدنية على ( تكون من‬
‫اختصاص ؾبالس قضاء اعبزائر وىران و قسنطينة وبشار و ورقلة اليت ربدد اختصاصها‬
‫اإلقليمي عن طريق التنظيم )‪.‬‬

‫بالرجوع للقرار رقم ‪ 344825‬الصادر بتاريخ ‪ 25‬جويلية ‪ 2007‬عن ؾبلس الدولة‬

‫يف القضية اؼبتعلقة بتحديد االختصاص القضائي إللغاء الدفًت العقاري قبد قد قضى ( حيث‬
‫أن الدفًت العقاري صادر عن احملافظ العقاري الذي ىو خيضع لسلطة وارل الوالية‪ ,‬لذا فإن‬
‫الدفًت العقاري الصادر عن احملافظ العقاري ىي مستندات ذات صيغة إدارية‪ ,‬يرجع ؾبال‬
‫‪ 07‬من قانون‬ ‫االختصاص يف إلغاءىا الختصاص الغرفة اإلدارية اعبهوية بناءا على اؼبادة‬
‫‪1‬‬
‫اإلجراءات اؼبدنية و اجتهاد ؾبلس الدولة‪.‬‬

‫اﻟﻔﺮع اﻟلاﻧﻲ‪ :‬آثار إﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫الدفًت العقاري ىو قرار إداري صادر عن ىيئة إدارية فبمجرد رفع دعوى أمام القضاء‬
‫اؼبختص‪ ,‬يتم ذبميد صبيع التصرفات اليت تقع على العقار اؼبتعلق بالدفًت ؿبل طلب اإللغاء‪,‬‬
‫كما يًتتب على إلغاء الدفًت العقاري إعدامو وإهناء وجوده سباماً و اعتباره كأن دل يوجد أصالً‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫ويًتتب عن ىذا اإللغاء ؾبموعة من اآلثار وىو ما سنتطرق لو يف ىذا اؼبطلب‪.‬‬

‫أوالً‪ :‬آثار إﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻓﻲ ﻣﻮاجﻬة اإلدارة‬

‫اإلدارة ملزمة بتنفيذ اغبكم اؼبقضي بو يف قضية دعوى إلغاء الدفًت العقاري‪ ,‬غَت أن‬
‫مسألة تنفيذ القرار القضائي اؼبتعلق بإلغاء الدفًت العقاري‪ ,‬من قبل اإلدارة ال يتم دبجرد التبليغ‬
‫بنسخة تنفيذ القرار عن طريق احملضر القضائي أو اؼبوثق‪ ,‬بل البد من إتباع إجراءات الشهر‬
‫العقاري اؼبتعلقة بإيداع السندات القضائية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬قرار ؾبلس الدولة‪ ,‬رقم ‪ ,344825‬الصادر‪ ,‬بتاريخ‪ 25.‬جويلية‪.2007 ,‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬رمي مراحي‪ ,‬مرجع سابق‪,‬ص‪.164 ,‬‬

‫‪73‬‬
 ‫اﻟﻔﺼل اﻟلاﻧﻲ‪ :‬اﻷثﺮ اﻟقاﻧﻮﻧﻲ اﻟماﺗج ﻋن ﺷﻬﺮ وثاﺋق اﻟﻤﺴح اﻟعام و اإلﺷكاالت اﻟﻮاردة‬
‫ﻋﻠى اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري‬

‫ألن احملافظ العقاري جيب عليو التأكد من ىوية األطراف و من ىوية العقار‪ ,‬وىذا‬
‫بالرجوع للبيانات اؼبوجودة يف القرار اؼبعٍت بالشهر‪ ,‬كما جيب تسبيب القرار ألنو إجراء شكلي‪,‬‬
‫حالة شهر قرار إلغاء الدفًت العقاري حالة استثنائية منصوص عليها يف اؼبادة ‪ 50‬من اؼبرسوم‬
‫‪1‬‬
‫رقم ‪.63/ 76‬‬

‫ثاﻧﻴاً‪ :‬آثار إﻟغاء اﻟدﻓتﺮ اﻟعقاري ﻓﻲ ﻣﻮاجﻬة اﻷطﺮاف‬

‫ينتج عن صدور قرار إلغاء الدفًت العقاري زوال األثر اؼبطلق غبجية الدفًت الصادر فيو‬
‫القرار و ال ديكن االحتجاج بو‪ ,‬ويتم إعادة الوضعية إذل الوضع الذي كانت عليو قبل صدور‬
‫الدفًت العقاري‪ ,‬الذي الغي باعتبار الدفًت العقاري سند مثبت للملكية فبعد إلغاءه تزول قيمتو‬
‫‪2‬‬
‫القانونية يف اإلثبات‪ ,‬ألن قرار إلغاء الدفاتر العقاري يتمتع بالقوة اؼبطلقة يف مواجهة األطراف‪.‬‬

‫‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر‪ ,‬اؼبادة ‪ ,50‬من اؼبرسوم‪ ,‬رقم ‪ ,63/ 76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر‪ ,‬رمي مراحي ‪ ,‬اؼبرجع السابق‪,‬ص‪.165 ,‬‬

‫‪74‬‬
 ‫الخاتمة‬

‫اﻟﺨاﺗﻤة‬

‫تتمتع اؼبلكية العقارية بأمهية كبَتة من الناحية االقتصادية لدور الذي تلعبو يف التنمية الشاملة‬
‫للبالد‪ ,‬ومن الناحية السياسية كوهنا تتأثر وتؤثر يف النظام السياسي السائد يف البالد‪ ,‬لذالك كان من‬
‫الضروري وضع أسس متينة للملكية العقارية تبعث على الثقة واالطمئنان وضباية اؼبلكية اػباصة‬
‫والعامة‪.‬‬

‫ولتحقيق ىذا اؼبسعى عمل اؼبشرع اعبزائري جاىداً من أجل وضع قواعد قانونية مع توفَت‬
‫الوسائل اؼبادية والبشرية الالزمة غبماية وضمان اؼبلكية العقارية العامة واػباصة‪ ,‬وىذا بوضع نظام قانوين‬
‫تنتج عنو ملكية عقارية تتمتع بالقوة الثبوتية الكافية‪.‬‬

‫من ذالك تبٌت اؼبشرع اعبزائري نظام الشهر العيٍت بعد ما كان يعمل بنظام الشهر الشخصي‬
‫قبل صدور األمر ‪ 74/ 75‬الغاية من صدور ىذا األمر ىو عملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬إلعداد الدفًت‬
‫العقاري و تأسيس السجل العقاري‪ ,‬حيث أن عملية اؼبسح العام لألراضي ىو النطاق الطبيعي‬
‫للعقارات العملية اليت ينتج عنها إعداد الدفًت العقاري الذي بعد هناية اؼبسح العام لألراضي حيل ؿبل‬
‫صبيع شهادات اؼبلكية العقارية‪ ,‬ويصبح الدفًت العقاري الوثيقة الوحيدة إلثبات اؼبلكية العقارية يف‬
‫اؼبناطق اؼبمسوحة وفبا سبق ديكن القول أن األمر رقم ‪ 74/ 75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪1975‬‬
‫اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام ىو القانون اؼبرجعي لنظام الشهر العقاري باعبزائر بعد اإلستقألل‪,‬‬
‫كما صدرت عدة قوانُت أخرى لتفعيل ىذا القانون أمهها اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 62/ 76‬اؼبؤرخ يف‬
‫‪ 25‬مارس ‪1976‬اؼبتضمن إعداد اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬واؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/ 76‬اؼبؤرخ يف‬
‫‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ,‬ىذه النصوص تتمتع بالوضوح التام اليت على‬
‫أساسها بٍت اغبق العيٍت للعقار وظهور صبيع التصرفات الواردة على العقار‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫الخاتمة‬

‫لكن يف اؼبيدان يالحظ عدم تطبيق ىذه النصوص بالصورة الصحيحة األمر الذي يؤدي إذل‬
‫ظهور منازعات عقارية كثَتة يف غرف احملاكم‪ ,‬يف حقيقة األمر العيب ليس يف النصوص القانونية‪ ,‬إمنا‬
‫العيب يكمن يف جهل النصوص القانونية وسؤ استخدامها‪.‬‬

‫إن اؼبشرع اعبزائري أوذل عناية خاصة إلعداد ملكية عقارية تتمتع بالقوة الثبوتية الكافية وىذا‬
‫من خالل عملية اؼبسح العام لألراضي إلعداد الدفًت العقاري و تأسيس السجل العقاري‪ ,‬إال أنو ىذه‬
‫األمهية ال تكتمل إال بإزالة بعض األمور اؼبخلة بنظام الشهر العقاري‪ ,‬وىي كما يلي‪.‬‬

‫‪ -1‬نظراً لصالحيات اؼبمنوحة للمحافظ العقاري يف مسألة مسك السجالت و فحص مشروعية‬
‫السندات العقارية‪ ,‬ىذه اؼبهمة من مهام القضاء و ليس احملافظ العقاري‪ ,‬وعليو يستحسن جعل احملافظ‬
‫العقاري يباشر عملو ربت إشراف احد القضاة‪ ,‬يتم تعينو دبوجب قرار ومن األحسن تعُت القاضي‬
‫الذي يرأس عبنة اؼبسح العام على مستوى البلدية‪.‬‬

‫‪-2‬ضباية احملافظُت العقارين وىذا بوضع قانون أساسي خاص باحملافظُت العقارين يوضح حقوقهم‬
‫وواجباهتم‪.‬‬

‫‪-3‬تفعيل العمل بالفرق اؼبشًتكة يف عملية اؼبسح العام وتوسيعها بإضافة قطاعات أخرى مثل مديرية‬
‫الفالحة والضرائب‬

‫‪ -3‬تزويد احملافظات العقارية اإلمكانيات اؼبادية اليت تسهل مباشرة اؼبهام مثل التجهيزات اغبديثة‬
‫إلعالم اآلرل وتكوي أعوان القطاع يف دوريات منظمة من أجل زبسُت اؼبستوى و مواكبة‬
‫اؼبستجدات‪.‬‬

‫‪ -4‬تفعيل عملية التحُت لألقسام اؼبنتهية اؼبسح‪ ,‬التحُت يكون مرتبط دبدة زمنية بعد إيداع القسم‬
‫لدى احملافظة العقارية‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫الخاتمة‬

‫‪ -5‬ضبط آجال الطعن يف اؼبنازعات اؼبتعلقة بالًتقيم النهائي للعقارات واؼبتعلقة بتسليم الدفًت‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪ -6‬العودة للعمل جبدول اإلشهار األول الذي مت إلغائو يف قانون اؼبالية لسنة ‪ ,2015‬ألن ىذا‬
‫اعبدول دينح دور فعال للبلدية يف عملية إصدار الدفًت العقاري‪.‬‬

‫‪ -7‬احًتام النصوص القانونية اؼبنظمة لعملية اؼبسح العام وىذا بإلزام مديرية مسح األراضي‪ ,‬وضع‬
‫نسخ من مصفوفة وـبطط اؼبسح لألقسام اؼبودعة لدي احملافظة العقارية‪.‬‬

‫‪-8‬إعادة النظر يف األعضاء اؼبشكلُت للجنة اؼبسح العام على مستوى البلدية‪ ,‬وىذا بتوسيعها بإضافة‬
‫فبثلُت ؽبيئات إدارية أخرى مثل مدرية الثقافة عن طريق الديوان الوطٍت غبظَتة اآلثار‪.‬‬

‫‪ -9‬منح صالحيات موسعة ؼبمثل مسح األراضي داخل اللجنة‪ ,‬ألن فبثل مسح األراضي لدية فكرة‬
‫واسعة على عملية اؼبسح عامة وفكرة خاصة على اؼبنطقة اليت هبا اؼبسح‪.‬‬

‫‪-10‬التعجيل بانطالق عملية اؼبسح الرقمي واؼبسح عن بعد الذي بقي كمشروع حبس أدراج‬
‫اؼبكاتب‪ ,‬ودل يرى النور إذل اليوم‪.‬‬

‫ويف األخَت و بالرغم من االنتقادات اؼبوجو لعملية اؼبسح العام لألراضي‪ ,‬إال أهنا عملية ناجعة‬
‫من أجل إعداد ملكية عقارية تتمتع بقوة ثبوتية مقبولة فبثلة الدفًت العقاري الذي يعترب اإلثبات الوحيد‬
‫للملكية العقارية يف اؼبناطق اؼبمسوحة‪,‬إال أن اإلشكال الذي يبقى عائق يف سبيل ضباية اؼبلكية القارية‪,‬‬
‫ىو اعبهة القضائية اؼبختصة يف ىذا النوع من القضايا واؼبرتبط باؼبمثل القانوين ىل يعود االختصاص‬
‫للغرفة اإلدارية احمللية أم ينعقد االختصاص أمام الغرفة اإلدارية اعبهوية وبفصل ؾبلس الدولة يف األمر‬
‫بتطبيق نص اؼبادة ‪ 111‬من اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/ 76‬اؼبعدل واؼبتمم اؼبذكور أعاله واعترب اعبهة‬
‫اؼبختصة ىي الغرفة اإلدارية اعبهوية األمر الذي يرىق بعض اؼبالكُت يف الدفاع على حقوقهم نظراً لبعد‬
‫اؼبسافة أحيانا والتكاليف العلية أحيانا‪.‬‬

‫‪78‬‬
 ‫قائمة اؼبراجع و اﻟﻤﺼادر‬

‫أوالً‪ :‬النصوص التشريعية والتنظيمية‬

‫‪ ‬اﻷواﻣﺮ واﻟقﻮاﻧﻴن‬
‫األمر رقم ‪ 73/ 71‬اؼبؤرخ يف ‪ 11‬أوت ‪ 1971‬اؼبتضمن الثورة الزراعية‪ ,‬اعبريدة الرظبية‬ ‫‪.1‬‬
‫للجمهورية اعبزائرية‪ ,‬العدد ‪ ,97‬الصادرة يف ‪ 30‬أوت ‪.1971‬‬
‫القانون ‪ 30/90‬اؼبتعلق اؼبتضمن األمالك الوطنية اؼبؤرخ بتاريخ ‪ 01‬ديسمرب ‪ ,1990‬اعبريدة‬ ‫‪.2‬‬
‫الرظبية للجمهورية اعبزائرية العدد ‪ 52‬الصادرة بتاريخ ‪ 02‬ديسمرب‪.1990‬‬
‫األمر رقم ‪ 74/ 75‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬نوفمرب ‪ 1975‬اؼبتضمن إعداد مسح األراضي العام‬ ‫‪.3‬‬
‫وتأسيس السجل العقاري‪ ,‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية‪ ,‬العدد ‪ 92‬الصادرة بتاريخ ‪ 18‬نوفمرب‬
‫‪.1975‬‬
‫األمر رقم ‪ 26 / 95‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬ديسمرب ‪ 1995‬العدل واؼبتمم للقانون ‪ 25/ 90‬اؼبؤرخ‬ ‫‪.4‬‬
‫يف ‪ 18‬نوفمرب‪ 1990‬اؼبتضمن قانون التوجيو العقاري‪ ,‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية‪ ,‬العدد ‪55‬‬
‫الصادرة بتاريخ ‪ 27‬سبتمرب ‪.1995‬‬
‫‪ ‬اﻟﻤﺮاسﻴﻢ اﻟﺮﺋاسﻴة اﻟتمﺮيعﻴة واﻟتمﻔﻴﺬية‬
‫‪ .1‬اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/ 92‬اؼبؤرخ يف ‪12‬فيفري ‪ 1992‬اؼبتعلق بإنشاء الوكالة الوطنية ؼبسح‬
‫األراضي‪ ,‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية العدد ‪ 54‬الصادرة بتاريخ ‪ 20‬ديسمرب ‪.1989‬‬
‫‪ .2‬اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 32 73‬اؼبؤرخ يف ‪ 05‬يناير ‪ 1973‬اؼبتعلق بإثبات حق اؼبلكية اػباصة‪,‬‬
‫اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية العدد ‪ 15‬الصادرة بتاريخ ‪ 20‬فيفري ‪.1973‬‬
‫‪ .3‬اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 62/ 76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 400/ 84‬اؼبؤرخ يف ‪ 24‬ديسمرب ‪ 1984‬واؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 134 /92‬اؼبؤرخ يف ‪07‬‬
‫أفريل ‪ 1992‬اؼبتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ,‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية‪ ,‬العدد ‪30‬‬
‫الصادرة بتاريخ ‪ 13‬أفريل ‪.1976‬‬
‫‪ .4‬اؼبرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/76‬اؼبؤرخ يف ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسومُت التنفيذيُت‬
‫رقم ‪ 210 /80‬اؼبؤرخ يف ‪ 13‬سبتمرب ‪ 1980‬و رقم ‪ 123 /93‬اؼبؤرخ يف ‪ 19‬ماي ‪1993‬‬
‫اؼبتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ,‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية العدد ‪ 30‬الصادرة بتاريخ‬
‫‪ 13‬أفريل ‪.1975‬‬
‫‪ .5‬اؼبرسوم التنفيذي ‪ 234 /89‬اؼبؤرخ ‪ 19‬ديسمرب ‪ 1989‬اؼبعدل واؼبتمم باؼبرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 63 /92‬اؼبؤرخ يف ‪ 12‬فيفري ‪,1992‬احملدد للنظام الداخلي للوكالة الوطنية ؼبسح األراضي‪,‬‬
‫اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية العدد ‪ 54‬الصادرة بتاريخ ‪ 20‬ديسمرب ‪.1989‬‬
‫‪ .6‬قانون اؼبالية لسنة ‪ 1992‬اؼبؤرخ يف ‪ 16‬ديسمرب ‪ 1991‬اعبريدة الرظبية العدد ‪ 65‬الصادرة ‪18‬‬
‫ديسمرب ‪.1991‬‬
‫‪ .7‬اؼبرسوم الرئاسي رقم ‪ 440 / 92‬اؼبؤرخ يف ‪ 02‬ديسمرب ‪ ,1992‬اؼبتضمن اؼبوافقة على إنفاق‬
‫القرض رقم ‪ 3488‬اؼبوقع بواشنطن بُت اعبمهورية اعبزائرية والبنك الدورل لإلنشاء والتعمَت لتمويل‬
‫مشروع الوثائق العقارية العامة بتاريخ ‪ 05‬أوت ‪ ,1992‬الصادر باعبريدة الرظبية للجمهورية‬
‫اعبزائرية العدد ‪ 87‬بتاريخ ‪ 09‬ديسمرب‪.1992‬‬
‫‪ .8‬قانون اؼبالية لسنة ‪ 2015‬اؼبؤرخ يف ‪ 30‬ديسمرب ‪ 2014‬اعبريدة الرظبية للجمهورية اعبزائرية‬
‫العدد ‪ 78‬الصادرة بتاريخ ‪ 31‬ديسمرب ‪.2014‬‬
‫‪ ‬اﻟقﺮارات اﻟﻮزارية واﻟتعﻠﻴﻤات‬
‫‪ .1‬التعليمة رقم ‪ 16‬اؼبؤرخة يف ‪ 24‬ماي ‪ 1998‬اؼبتعلقة بعملية تسَت عمليات اؼبسح العام لألراضي‬
‫والًتقيم العقاري‪ ,‬الصادرة عن اؼبديرية العامة لألمالك الدولة سنة ‪.1998‬‬
‫‪ .2‬قرار احملكمة العليا رقم ‪ 322 / 25‬بتاريخ ‪ 23‬جوان ‪.2004‬‬
‫‪ .3‬قرار ؾبلس الدولة رقم ‪ 344895‬الصادر بتاريخ ‪ 25‬جويلية ‪. 2007‬‬
 ‫‪ .4‬قرار وزير اؼبالية اؼبؤرخ يف ‪ 12‬ماي ‪ 2002‬الذي حيدد اؼبقر واالختصاص اإلقليمي للمديريات‬
‫اعبهوية ؼبسح األراضي‪.‬‬

‫‪ – ‬اﻟﻤؤﻟﻔات‬
‫‪ ‬أوالً اﻟقﻮاﻣﻴس‬
‫‪ .1‬العالمة ابن منظور‪ ,‬لسان العرب ‪ 711 –630‬نسقو وعلق علية ووضع فهارسو‪ ,‬علي سري‬
‫اجمللد التاسع‪ ,‬طبعة جديدة ؿبققة الطبعة األورل سنة ‪ ,1988‬دار إحياء الًتاث العريب بَتوت‬
‫لبنان‪.‬‬
‫‪ .2‬منجد الطالب نظر فيو و وقف على ضبطو فؤاد إفرام البستاين‪ ,‬رئس اعبامعة اللبنانية الطبعة‬
‫الثالثة والعشرون ‪ ,‬دار اؼبشرق بَتوت لبنان‪.‬‬
‫‪ ‬ثاﻧﻴاً‪ :‬اﻟكتﺐ‬
‫‪ .1‬صبال بوشنافة شهر التصرفات العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬دار اػبلدونية للنشر والتوزيع‪,‬‬
‫اعبزائر‪.2004,‬‬
‫‪ .2‬ضبدي عمر باشا‪ ,‬اؼبلكية العقارية اػباصة‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪.2002 ,‬‬
‫‪ .3‬ضبدي عمر باشا‪ ,‬نقل اؼبلكية العقارية يف ضوء آخر التعديالت وأحدث األحكام‪ ,‬دار ىومة‪,‬‬
‫اعبزائر‪ ,‬طبعة ‪.2004‬‬
‫‪ .4‬رياض عيسى‪ ,‬نظرية العقد اإلداري يف القانون اؼبقارن واعبزائري‪ ,‬ديوان اؼبطبوعات اعبامعية اعبزائر‪,‬‬
‫دون ذكر سنة الطبع‪.‬‬
‫‪ .5‬رمي مراحي‪ ,‬دور اؼبسح العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬دار بغدادي للطباعة‬
‫والنشر و التوزيع‪ ,‬الروبية اعبزائر‪ ,‬سنة‪.2009 ,‬‬
‫‪ .6‬سليمان الطماوي‪ ,‬النظام اإلداري ( قضاء اإللغاء)‪ ,‬دار الفكر العريب‪ ,‬القاىرة سنة‪.1996 ,‬‬
‫‪ .7‬ظباعيُت شامة‪ ,‬النظام القانوين لتوجيو العقاري‪ ,‬دراسة و وضعية ربليلية‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪,‬‬
‫سنة‪.2003,‬‬
 ‫‪ .8‬علوي عمار‪ ,‬اؼبلكية والنظام العقاري يف اعبزائر‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬سنة ‪.2004‬‬
‫‪ .9‬عمار عوابدي‪ ,‬نظرية القرارات اإلدارية بُت علم اإلدارة العامة والقانون اإلداري‪ ,‬دار ىومة للطباعة‬
‫والنشر‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬طبعة ‪.2003‬‬
‫‪ .10‬القاضي حسُت عبد اللطيف‪ ,‬أحكام الشهر العقاري‪ ,‬الدار اعبامعية‪ ,‬بَتوت لبنان‪ ,‬بدون ذكر‬
‫سنة الطبع‪.‬‬
‫‪ .11‬ليلي زروقي و عمر ضبدي باشا‪ ,‬اؼبنازعات العقارية‪ ,‬دار ىومة‪ ,‬اعبزائر‪ ,‬سنة ‪.2004‬‬
‫‪ .12‬ؾبيد خلفوين‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف التشريع اعبزائري‪ ,‬الديوان الوطٍت لألشغال الًتبوية بدون‬
‫ذكر سنة الطبع‪.‬‬
‫‪ .13‬ؿبمد الصغَت بعلي‪ ,‬العقود اإلدارية‪ ,‬دار العلوم للنشر‪ ,‬عنابو اعبزائر‪ ,‬سنة ‪ .2005‬ن‬
‫‪ .14‬نبيل إبراىيم سعد‪ ,‬اإلثبات يف اؼبواد اؼبدنية و التجارية يف ضوء الفقو والقضاء‪ ,‬منشأة اؼبعارف‬
‫اإلسكندرية مصر‪ ,‬دون ذكر سنة الطبع‪.‬‬
‫‪ .15‬نعيمة حاجي‪ ,‬اؼبسح العام وتأسيس السجل العقاري يف اعبزائر‪ ,‬دار اؽبدى عُت أمليلو اعبزائر‪,‬‬
‫سنة‪.2009 ,‬‬
‫‪ ‬ثاﻟلاً اﻟﻤﺬﻛﺮات اﻟعﻠﻤﻴة واﻟﻤقاالت واﻟﻤجالت‬
‫‪ ‬أوالً‪ :‬اﻟﻤﺬﻛﺮات اﻟعﻠﻤﻴة‬
‫رضباين صديق‪ ,‬العالقة بُت احملافظ العقاري وإدارة اؼبسح يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل‬ ‫‪- .1‬‬
‫درجة اؼباجستَت‪ ,‬اؼبركز اعبامعي سوق أىراس سنة ‪2008‬‬
‫‪ - .2‬طوايبية حسن‪ ,‬نظام الشهر العقاري يف اعبزائر‪ ,‬مذكرة لنيل درجة اؼباجستَت‪ ,‬كلية اغبقوق‬
‫اعبزائر‪ ,‬سنة ‪.2002‬‬
‫‪ .3‬بوزيتون عبد الغٍت‪ ,‬اؼبسح العقاري يف تثبيت اؼبلكية العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل‬
‫درجة اؼباجستَت يف القانون اػباص‪ ,‬فرع القانون العقاري‪ ,‬جامعة اإلخوة منتوري‪ ,‬قسنطينة‪,‬‬
‫السنة اعبامعية ‪.2010 /2009‬‬
 ‫‪ .4‬سبوح مٌت‪ ,‬النظام القانوين للمحافظة العقارية يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل درجة اؼباجستَت‬
‫كلية اغبقوق جامعة اعبزائر‪ ,‬سنة‪.2004,‬‬
‫‪ .5‬حشود نسيمو‪ ,‬الشكلية يف البيع العقاري دراسة ربليلية‪ ,‬مذكره لنيل درجة اؼباجستَت‪ ,‬كلية‬
‫اغبقوق جامعة اعبزائر‪ ,‬سنة‪.2003 ,‬‬
‫‪ .6‬خضره زىَتة‪ ,‬مسؤولية احملافظ العقاري يف التشريع اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل درجة اؼباجستَت‪,‬‬
‫جامعة اعبزائر كلية اغبقوق‪ ,‬بن عكنون اعبزائر‪ ,‬سنة‪.2007 ,‬‬
‫‪ .7‬ؿبمودي رشيد‪ ,‬الشهر العيٍت‪ ,‬يف القانون اعبزائري‪ ,‬مذكرة لنيل درجة اؼباجستَت‪ ,‬جامعة سعد‬
‫دحلب البلدية‪ ,‬سنة‪.2005 ,‬‬
‫‪ - ‬اﻟﻤقاالت‬
‫‪ – .1‬صياح رشاش‪ ,‬فوضي التشريع العقاري‪ ,‬مقال دبجلة القسطاس ؾبلة فصلية تصدر عن ؾبلس‬
‫قضاء تبسو‪ ,‬العدد الثاين‪ ,‬جوان ‪.1998‬‬
‫‪ – .2‬عمار علوي‪ ,‬العقار‪ ,‬مقال‪ ,‬دبجلة اؼبوثق‪ ,‬العدد رقم ‪ 06‬أفريل سنة ‪.2002‬‬
‫‪ – .3‬عمر ضبدي باشا‪ ,‬أرضي العرش‪ ,‬مقال دبجلة ؾبلس الدولة‪ ,‬ؾبلة نصف شهرية تصدر عن‬
‫ؾبلس الدولة‪ ,‬منشورات الساحل اعبزائر‪ ,‬العدد الثاين‪ ,‬سنة ‪.2002‬‬
‫‪ – .4‬ؾبيد خلفوين الدفًت العقاري‪ ,‬مقال دبجلة اؼبوثق‪ ,‬ؾبلة دورية داخلية متخصصة تصدر عن‬
‫الغرفة الوطنية للموثقُت‪ ,‬العدد‪ ,08 ,‬سنة‪.2002 ,‬‬
‫‪ – .5‬نويري رشيد‪ ,‬تأسيس السجل العقاري وتسَت عملية الًتقيمات العقارية‪ ,‬دليل علمي‬
‫للمديرية الوالئية للحفظ العقاري لوالية تبسو دون ذكر سنة النشر‪.‬‬
‫‪– .6‬عمار بوضياف‪ ,‬اؼبسح العقاري وإشكاالتو القانونية‪ ,‬مقال دبجلة العلوم اإلجتماعيو‬
‫واإلنسانية‪ ,‬الصادرة عن اؼبركز اعبامعي العريب التبسي تبسو‪ ,‬العدد التجرييب‪ ,‬أفريل سنة‬
‫‪.2006‬‬
‫رقم الصفحة‬ ‫نوناؼبوضوع‬
‫‪01‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪05‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬الدفًت العقاري مفهومو واليات إعداده‬
‫‪05‬‬ ‫اؼببحث األول‪ :‬اإلطار أؼبفاىيمي لدفًت العقاري أساسو القانوين وطبيعتو القانونية‬
‫‪05‬‬ ‫اؼبطلب األول‪ :‬مفهوم الدفًت العقاري أساسو القانوين وطبيعتو القانونية‬
‫‪05‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف الدفًت العقاري‬
‫‪07‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬أىداف الدفًت العقاري‬
‫‪08‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬األساس القانوين لدفًت العقاري‬
‫‪09‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬الطبيعة القانونية لدفًت العقاري‬
‫‪12‬‬ ‫اؼبطلب الثاين‪ :‬اؽبيئات اإلدارية اؼبكلفة بإعداد الدفًت العقاري‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الوكالة الوطنية ؼبسح األراضي‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬احملافظة العقارية‬
‫‪15‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬عبنة اؼبسح العام لألراضي والفرقة اؼبشًتكة للتحقيق اؼبيداين‬
‫‪16‬‬ ‫اؼببحث الثاين‪ :‬عملييت اؼبسح العام لألراضي والتحقيق العقاري لتأسيس السجل‬
‫العقاري وإعداد الدفًت العقاري‬
‫‪17‬‬ ‫اؼبطلب األول‪ :‬إجراءات اؼبسح العام لألراضي‬
‫‪17‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف عملية اؼبسح العام لألراضي و أساسها القانوين‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬أنواع اؼبسح العام وتطوره يف اعبزائر‬
‫‪24‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬األعمال التحضَتية وفتح عملية اؼبسح العام لألراضي‬
‫‪28‬‬ ‫الفرع الرابع ‪ :‬األعمال اؼبيدانية واؼبكتبية يف عملية اؼبسح العام و اإلشكاالت الواردة‬
‫عليها ونتائجها‬
‫‪36‬‬ ‫الفرع اخلامس ‪ :‬اإلشكاالت الواردة يف عملية اؼبسح العام‬
‫‪41‬‬ ‫الفرع السادس ‪ :‬نتائج عملية اؼبسح العام لألراضي‬
‫‪43‬‬ ‫ادلطلب الثاين‪ :‬التحقيق العقاري إلعداد الدفًت العقاري‬
‫‪44‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إجراء التحقيق العقاري‬
‫‪44‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬شروط إجراء التحقيق العقاري‬

‫‪44‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬دواعي إصدار قانون التحقيق العقاري‬

‫‪45‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬إجراءات التحقيق العقاري‬
‫‪46‬‬ ‫الفصل الثاين‪ :‬األثر القانوين الناتج عن شهر وثائق اؼبسح العام واإلشكاالت الواردة‬
‫على الدفًت العقاري‬
‫‪46‬‬ ‫ادلحبث األول‪ :‬عملية شهر وثائق اؼبسح العام‬
‫‪47‬‬ ‫ادلطلب األول‪ :‬مفهوم عملية الشهر العقاري وأساسها القانوين‬
‫‪47‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف عملية شهر وثائق اؼبسح العام‬
‫‪49‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬األساس القانوين لعملية شهر وثائق اؼبسح العام‬
‫‪50‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬موقف اؼبشرع اعبزائري من شهر وثائق اؼبسح العام‬
‫‪52‬‬ ‫ادلطلب الثاين‪ :‬األثر الناتج عن شهر وثائق اؼبسح العام‬
‫‪52‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إعداد السجالت‬
‫‪54‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬إعداد سجل تسجيل اإلجراء األول لإلشهار‬
‫‪55‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬ترقيم العقارات اؼبمسوحة‬
‫‪60‬‬ ‫ادلحبث الثاين‪ :‬دور الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية و اإلشكاالت الواردة عليو‬
‫‪61‬‬ ‫ادلطلب األول‪ :‬اغبجية القانونية للدفًت العقاري و إجراءات تسليمو‬
‫‪61‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬اغبجية القانونية للدفًت العقاري‬
‫‪61‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إجراءات تسليم الدفًت العقاري‬
‫‪63‬‬ ‫ادلطلب الثاين‪ :‬دور الدفًت العقاري يف إثبات اؼبلكية العقارية يف اؼبناطق اؼبمسوحة‬
‫‪64‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الدفًت العقاري السند الوحيد إلثبات اؼبلكية العقارية يف األراضي‬
 ‫اؼبمسوحة‬
‫‪64‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬موقف اؼبشرع اعبزائري من القوه الثبوتية للدفًت العقاري‬
‫‪65‬‬ ‫اؼبطلب الثالث‪ :‬الطعن يف الدفًت العقاري‬
‫‪66‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬دعوى إلغاء الدفًت العقاري‬
‫‪73‬‬ ‫اػباسبة‬
‫‪77‬‬ ‫اؼبالحق‬
‫‪78‬‬ ‫الفهرس‬
 Abstract

Real property has vital role economically it helps in the country diversity and development; politically it
has a heavy impact on the country governing system. So, it is necessary to put strong basics to protect
Real property in order to spread trust and protect private or public properties.

In order to achieve this goal the Algerian project puts strong rules and it provides all the required
measures to protect the real property.

The Algerian project implemented the Sigil Aini instead of the sigil chakhsibefore74/75. The
purpose of this change is the process of land surveying to create real estate book and land register.
After this process the real estate book becomes the only reliable document to prove ownership of real
property in the land that is already surveyed. The 75/74 written in twelfth of november1975 who
tackled land surveying is the legitimate law of real estate publicity Department in Algeria after the
independent, there are other law had been announced to implement this law: the 62/72 in 25 march
in1976 that includes the creation of land surveyingand63/73 in 25 march 1976 that include the
creation of the land register.

Unfortunately, these laws are not well practised which leads to real state disputes in the courts.

The Algerian project insisted on the importance of creating a strong real property through the land
surveying to make real estate book and land register, in order to achieve this stage there are some
issues must be eradicated..:

-Make the real estate portfolios work under the supervision of a judge, it is the better to be the same
judge who lead general land surveying committee.

-Provide protection to real estate portfolios by implementing a law that clarify their rights and duties.

-Activate working in collaboration with other administration as administration of agriculture…..

-Provide real estate establishment with the necessary tools and equipment to facilitate the work and
make it more professional.

--Put an exact revisions concerning the final marking of properties and handing the ral estate book.

At last, despite of the criticism to the process of land surveying, but it is a successful method to
create reliable real property, the problem that face the protecting the real property is the authority
that is in charge of this cases, to solve problem people need to contact the local administrative room
or the regional room. The 63/76 law clarify that regional administrative room is in charge in which
some owners face problems to defend their rights due to the long distance and the high expenses.