‫جامعــة ‪ 8‬مـاي ‪ 5991‬قاملــة‬

‫كلية احلقوق و العلوم السياسية‬

‫ختصص قانون عام ( منازعات إدارية)‬ ‫قسم العلوم القانونية واإلدارية‬

‫مذكرة خترج لنيل شهادة املاسرت يف القانون‬

‫املوضوع‪:‬‬

‫نظام الشهر العقاري يف التشريع اجلزائري‬

‫حتت إشراف‬ ‫من إعداد الطلبة‪:‬‬
‫الدكتـورة‪ :‬نبيلـة عيسـاوي‬ ‫‪ -5‬دليلـة بومشلـة‬
‫‪ -2‬حبيبـة مرابـطي‬

‫تشكيل جلنــة املناقشــة‬

‫الصفة‬ ‫الرتبة العلمية‬ ‫اجلامع ــة‬ ‫األستــاذ‬ ‫الرقم‬

‫مشرفا‬ ‫أستاذ حماضر‬ ‫جامعة ‪ 18‬ماي ‪5991‬‬ ‫د‪ /‬نبيلة عيساوي‬ ‫‪15‬‬
‫رئيسا‬ ‫جامعة ‪ 18‬ماي ‪ 5991‬أستاذ حماضر‬ ‫د‪ /‬منية شوايدية‬ ‫‪12‬‬
‫عضوا مناقشا‬ ‫جامعة ‪ 18‬ماي ‪ 5991‬أستاذ حماضر‬ ‫د‪ /‬مراد ميهويب‬ ‫‪10‬‬

‫السنة الدراسية‪2151-2159 :‬‬

 ‫بسمميحرلا نمحرلا هللا ‬

‫ك فَـ ْت ًحا ُّمبِينًا "‬

‫"إ َ َ ْ َ َ‬
‫ل‬
‫َ‬ ‫ا‬‫ن‬ ‫ح‬‫ت‬ ‫ـ‬ ‫ف‬ ‫ا‬
‫َّن‬‫ِ‬

‫شكـر وعرفـان‬
 ‫إن الشكر صفة محيدة لدى البشر يزينها العرفان بفضل الناس‬
‫بعضهم على بعض‪.‬‬
‫قال رسول هللا ملسو هيلع هللا ىلص‪:‬‬
‫" من ال يشكر الناس ال يشكر هللا"‬
‫لذا فاحلمد هلل والشكر أوال وقبل كل شيء للهادي املعني الذي‬
‫بفضلو ونعمتو وقفنا على إدتام ىذا العمل‪،‬‬
‫فحمدا كثريا لرب العاملني‬
‫ونتقدم خبالص الشكر وعميق التقدير لألستاذة الكرمية‬
‫" عيساوي نبيلة" على ما قدمتو لنا من توجيهات‪ ،‬خالل فرتة‬
‫اجنازَّن هلذا العمل‪.‬‬
‫كما أتوجو ابلشكر مسبقا ألعضاء "جلنة املناقشة"‪ ،‬وىذا لتفضلهم‬
‫بقبول مناقشة ىذه املذكرة‬
‫وأخريا‪ ،‬نتقدم ابلشكر والتقدير إىل كل من ساعدَّن على ىذا‬
‫اإلجناز ولو بكلمة طيبة‪.‬‬
 ‫مقدمة‬

‫مقدمـة‬

‫تشكل الثروة العقارية أساس الثروة الوطنية في البمداف النامية التي لـ تعرؼ بعد الثروة الصناعية عمى‬
‫غرار البمداف المتقدمة‪ ،‬فازدادت أىمية الثروة أو الممكية العقارية مع مرور الزمف‪ ،‬مما دفع باإلنسانإلى‬
‫حب سيطرة وتممؾ العقارات‪ ،‬باعتبار ىذه الممكية مقياسا لمثروة ومصدرىا‪ ،‬لذلؾ لجأت المجتمعات منذ‬
‫القدـ إلى تنظيـ الممكية العقارية عمى أسس ثابتة تقتضييا المصمحة العامة ‪،‬مما جعل الشرائع والقوانيف‬
‫تولييا العناية الالزمة مف سف لمقوانيف وضبط لمتعامالت‪ ،‬تبعث عمى األمف واالستقرار والثقة في‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬مما يسمح باستغالليا استغالال مثم ار يعود بالنفع عمى الفرد والمجتمع‪.‬‬

‫ولقد رأت تمؾ المجتمعات أف السبيل إلى ذلؾ ىو شير واعالف مختمف التصرفات والحقوؽ العقارية إلى‬
‫الكافة حتى يستطيع كل متعامل عمى العقار معرفة ما لو مف حقوؽ وما عميو مف التزامات ‪ ،‬فيضمف‬
‫ذلؾ لمممكية العقارية األمف واالستقرار ويحد مف الفوضى والمنازعات التي تربؾ الحياة االقتصادية‪،‬‬
‫باعتبار أف العقار ىو البنية التحتية الداعمة لالقتصاد باعتباره أفضل استثمار يقوـ بو األشخاص‪.‬‬

‫وال شؾ أف المجاؿ العقارؼ مجاؿ بالغ األىمية‪ ،‬وباألخص في بالدنا وذلؾ نظ ار لالعتبارات التاريخية‬
‫السياسية واالجتماعية واالقتصادية‪ ،‬لذلؾ تدخل المشرع مف أجل معالجة الفراغ القانوني الذؼ تركو‬
‫االحتالؿ في مجاؿ إثبات الممكية العقارية وضبط الوعاء العقارؼ‪ ،‬وحصر أنواع الممكية التي يتضمنيا‬
‫وكذا إرساء سياسية عقارية بديمة عف تمؾ الموروثة عف االحتالؿ‪ ،‬وحماية ما بقي شاغ ار منيا جراء‬
‫رحيل الفرن سييف‪ ،‬بدءا بالحماية الدستورية وتكريس ذلؾ في مجموعة القوانيف التي أعقبت ىذه المرحمة‪،‬‬
‫كاف أىميا قانوف التوجيو العقارؼ رقـ ‪ 25/90‬المؤرخ في ‪ ،1990/11/18‬وقبمو أصدر المشرع‬
‫الجزائرؼ األمر رقـ ‪ 74/75‬المؤرخ في ‪ 1975/11/12‬والمتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس‬
‫السجل العقارؼ‪ ،‬وكذا المراسيـ التطبيقية لو‪.‬‬

‫ومف خالؿ ىذه التشريعات تبنى المشرع الجزائرؼ‪ ،‬نظاـ الشير العيني كأساس لعممية الشير العقارؼ في‬
‫الجزائر والذؼ ييدؼ إلى شير جميع الحقوؽ العينية العقارية‪،‬واعطاءالمالكيف دفاتر عقارية‪،‬وقبمو طبق‬
‫نظاـ الشير الشخصي الذؼ كاف السباؽ في الظيور تاريخيا‪،‬وقد عمقت عميو اآلماؿ لحل‬ ‫المشرع‬
‫المشكمة العقارية‪ ،‬إال أ نو كاف قاص ار عف تحقيق ذلؾ‪ ،‬نظ ار لما تضمنو مف عيوب إذ تبقى الحقوؽ‬
‫العقارية المشيرة بمقتضاه عرضة لمتغيير والزواؿ‪ ،‬مما أدػ إلى تطبيق نظاـ الشير العيني والذؼ يعتمد‬
 ‫مقدمة‬

‫بالدرجة األولى عمى ما يسمى بمسح األراضي العاـ‪،‬وقد عرفت الجزائر نظاـ المسح قبل االستقالؿ إالأف‬
‫ىذا النظاـ الذؼ تركو المستعمر لـ تستفد منو الجزائر‪ ،‬ألف ىدفو كاف استعماريا‪،‬لذا عمدت بعد االستقالؿ‬
‫عمى االىتماـ بو أكثر مف خالؿ توفير آليات قانونية مف مؤسسات عمومية‪ ،‬إجراءات قانونية‪،‬لجاف مسح‬
‫لإلشراؼ عمى سير عممياتو‪.‬‬

‫كما تـ إسناد عممية الشير العقارؼ لمصمحة إدارية تدعى المحافظة العقارية‪،‬يسيرىا محافع عقارؼ‪،‬وفرض‬
‫جممة مف القواعد واإلجراءات التي يجب احتراميا مف أجل ضماف تحقيق نظاـ الشير العقارؼ الذؼ ىدفو‬
‫الرئيسي حماية الممكية العقارية ‪.‬‬

‫ويرجع سبب اختيارنا لموضوع الشير العقارؼ في الرغبة الممحة والميل الكتشاؼ خبايا ىذا الموضوع‬
‫خاصة مع كثرة المعامالت المشبوىة في العقار مما أدػ إلى فقداف الثقة بيف المتعامميف‪،‬وىذا ما دفعنا‬
‫لمبحث لمعرفة كيفية انتقاؿ العقارات وجميع الحقوؽ العينية المثقمة بيا بيف األشخاص‪،‬وكذلؾ تسميط‬
‫الضوء عمى أسباب طوؿ إجراءات الشير العقارؼ خاصة أف الدولة تتجو إلى تعميـ نظاـ الشير العيني‬
‫الذؼ يعتمد عمى المسح كآلية تستمزـ كثي ار مف الجيد والوقت واألمواؿ‪،‬وازالة قدر المستطاع الغموض الذؼ‬
‫يكتنف بعض النصوص القانونية المتعمقة بالمجاؿ العقارؼ‪ ،‬بيدؼ توضيح وابراز موقف المشرع الجزائرؼ‬
‫مف كال النظاميف الشخصي والعيني واآلثار التي يرتبيا ىذا النظاـ‪.‬‬

‫وكما ىو الحاؿ بالنسبة لكل بحث عممي فقد واجيتنا جممة مف الصعوبات مف بينيا قمة المراجع‬
‫المتخصصة في ىذا الموضوع‪ ،‬خاصة المراجع الجزائرية واف وجدت فغالبا ما تتناوؿ جانب مف جوانب‬
‫ىذا الموضوع‪ ،‬وكذلؾ تشعب القوانيف المتعمقة بالعقارات وتدخميا في نفس الوقت‪ ،‬وتفرع ىذا الموضوع‬
‫وعدـ القدرة عمى اإللماـ بو مف جميع الزوايا‪.‬‬

‫وأثناء سعينا إلى الوصوؿ إلى خبايا ىذا الموضوع حاولنا توظيف عدة مناىج متكاممة في بحثنا ىذا‪،‬‬
‫حيث وضفنا المنيج التاريخي عند التطرؽ إلى التطور التاريخي لمشير العقارؼ أثناء الفترة االستعمارية‬
‫وبعد االستقالؿ‪،‬وكذلؾ المنيج الوصفي والتحميمي مف خالؿ تحميل النصوص القانونية المتعمقة بيذا‬
‫الموضوع وصف اليياكل المتداخمة في ىذه العممية‪ ،‬واإلجراءات القانونية التي وفرىا المشرع إلتماـ عممية‬
‫الشير‪.‬‬
 ‫مقدمة‬

‫وىذا ما يدفعنا إلى التساؤؿ عف مدػ نجاعة وفعالية عممية الشير العقارؼ في حماية الحقوؽ وجميع‬
‫التصرفات التي تقع عمى العقار مف التحايل والغش خاصة أننا أماـ ازدواجية في تطبيق ىذا النظاـ؟‬

‫ولإلجابة عمى ىذه اإلشكالية اعتمدنا في بحثنا ىذا خطة تتكوف مف فصميف‪،‬حيث تناولنا في الفصل األوؿ‬
‫اإلطار المفاىيمي لمشير العقارؼ‪ ،‬أما الفصل الثاني فخصصناه لألحكاـ الخاصة بالشير العقارؼ‪ ،‬وانيينا‬
‫دراستنا بخاتمة حاولنا فييا تبياف النتائج المتوصل إلييا ‪،‬وكذلؾ بعض التوصيات المقترحة في ىذا‬
‫المجاؿ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫الفصل األول‪ :‬اإلطار المفاىيمي لمشير العقاري‪.‬‬

‫يعتبر الشير العقارؼ إجراء ضرورؼ بدونو ال يمكف ألؼ عقد مف العقود المثبتة لمممكية أو لحق عيني‬
‫عقارؼ آخر أف يرتب أثره العيني وىو ما أكده المشرع بموجب األمر ‪ 74/75‬المتعمق بإعداد مسح‬
‫األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬حينما نص عمى أف كل حق ممكية‪،‬وكل حق عيني آخر يتعمق‬
‫بعقار ال يكوف لو أثر بالنسبة لألطراؼ وال في مواجية الغير إال مف تاريخ اإلشيار في مجموعة البطاقات‬
‫العقارية‪،‬وكذلؾ إف العقود اإلدارية واإلتفاقيات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو‬
‫انقضاء حق عيني عقارؼ ال يكوف ليا أثر حتى بيف األطراؼ إال مف تاريخ نشرىا في مجموعة البطاقات‬
‫العقارية‪ ،‬وكذلؾ ما نص عميو في المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني بأف الممكية والحقوؽ العينية األخرػ في‬
‫العقار ال تنتقل سواء كاف ذلؾ بيف المتعاقديف أو في حق الغير إال إذا روعيت اإلجراءات التي ينص‬
‫عمييا القانوف وباألخص القوانيف التي تدير مصمحة الشير العقارؼ‪ ،‬ويتضح مف خالؿ ما سبق أف انتقاؿ‬
‫الممكية والحقوؽ العينية األخرػ كأثر مف أثار العقد ال يتـ إال بعد القياـ بتسجيل ىذا العقد وشيره في‬
‫المحافظة العقارية‪.‬‬

‫وبالتالي فإف الشير العقارؼ مف المسائل التي تؤدؼ إلى تدعيـ الممكية العقارية وتؤكد االئتماف العقارؼ‬
‫مف خالؿ تبني نظاـ معيف لمشير يمكف مف خاللو إحاطة الغير عمما بالوضع القانوني لمعقار ومساحتو‬
‫وحدوده وكل ما يترتب عميو مف حقوؽ‪ ،‬فيو ييدؼ إلى تنظيـ ىوية كل عقار بطريقة تشبو إلى حد كبير‬
‫بطاقة الحالة المدنية لألشخاص‪ ،‬حيث تتـ عممية الشير وفق إجراءات تتوالىا مصمحة عمومية يطمق‬
‫عمييا اسـ المحافظة العقارية‪ ،‬وظيفتيا األصيمة تتمثل في شير مختمف المحررات الخاضعة لمشير في‬
‫مجموع بطاقات عقارية‪.‬‬

‫ىذا واذا كاف الشير العقارؼ مف أىـ األىداؼ التي ترمي إلييا معظـ تشريعات العالـ‪،‬فكيف نشأ‬
‫وتطور في الجزائر وماىي أنواعو‪ ،‬وما مدػ تطبيق نظاما الشير العقارؼ في الجزائر؟‬

‫لإلجابة عمى ىذه األسئمة نتناوؿ ىذا الفصل مف خالؿ المباحث التالية‪:‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫المبحث األول‪ :‬ماىية الشير العقاري‪.‬‬

‫يعتبر الشير العقارؼ مف أىـ المبادغ واألنظمة التي تنظـ وتدعـ الممكية العقارية‪،‬وتوفر االئتماف‬
‫العقارؼ‪،‬بحيث يمكف الشير العقارؼ مف معرفة الوضع القانوني لمعقارات‪ ،‬وذلؾ لضماف اإلستقرار في‬
‫المعامالت العقارية‪،‬وضماف حماية التعامالت العقارية‪ ،‬وقد عرؼ ىذا النظاـ تطو ار عبر العصور متأث ار‬
‫بزيادة إىتماـ اإلنساف بالعقار‪ ،‬وبالتالي يعد نظاـ الشير ذا أىمية في جميع تشريعات العالـ ومف بينيا‬
‫الج ازئر‪ ،‬فما مفيوـ الشير العقارؼ؟ وكيف تطور منذ اإلحتالؿ إلى غاية اليوـ؟وىو ما سوؼ نجيب عميو‬
‫مف خالؿ مطمبيف‪ ،‬حيث خصصنا المطمب األوؿ لمفيوـ الشير العقارؼ‪ ،‬والمطمب الثانيمتطورنظاـ الشير‬
‫العقارؼ‪.‬‬

‫المطمب األول‪ :‬مفيوم الشير العقاري‪.‬‬

‫إف الحديث عف نظاـ الشير العقارؼ يقودنا إلى البحث في تعريف ىذا النظاـ‪،‬ثـ تحديد خصائصو والتي‬
‫سوؼ نتناوليا بشيء مف الدقة والتفصيل‪،‬ثـ نتطرؽ في نياية ىذا المطمب إلى أىمية ىذا النظاـ في‬
‫تسييل تداوؿ العقارات وتدعيـ االئتماف العقارؼ‪ .‬الفرع األول‪ :‬تعريف نظام الشير العقاري‪.‬‬

‫الشير العقارؼ يتكوف مف كممتيف ىما‪ :‬الشير‪ 1‬والعقار‪ ،2‬ويقصد بكممة الشير طريقة اإلعالـ ونشر‬
‫التصرفات‪ ،‬أما العقار فيقصد بو كل ما ىو ثابت ومستقر ال يمكف نقمو مف مكاف آلخر دوف تمف‬
‫وكمماعدا ذلؾ مف شيء فيو منقوؿ‪.3‬‬

‫‪ -1‬تعريف الشير لغة‪ :‬شير‪،‬الشيرة‪،‬ظيور الشيء في شنعة حتى يشيره الناس‪،‬وفي الحديث" مف لبس ثوب شيرة ألبسو هللا‬
‫ثوب مذلة"‪،‬الشيرة وضوح األمر‪،‬وقد شيره‪،‬يشيره‪،‬شير‪،‬وشيرة‪،‬فاشتيرت‪،‬الشيرة الفضيحة‪،‬رجل شيير ومشيور‪ :‬معروؼ في‬
‫المكاف المذكور‪ ،‬والشير القمر‪،‬سمي بذلؾ لشيرتو وظيوره‪،‬وأشيرت المرأة دخمت في شير والدتيا‪.‬‬
‫‪ -2‬العقار لغة‪ :‬العقار ىو كل ممؾ ثابت لو أصل كاألرض والمنزؿ ومتاع البيت‪،‬وخيار كل شيء وجمعو عقارات‪ .‬والعقار‬
‫الحر‪:‬ىو ما كاف خالص الممكية يأتي بدخل سنوؼ دائـ ويسمى ريعا‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 683‬مف األمر رقـ ‪،75/58‬المؤرخ في ‪1975/09/26‬المتضمف القانوف المدني المعدؿ والمتمـ‪،‬جريدة رسمية‬
‫العد‪ ،78‬المؤرخة في‪.1975/09/30‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وعند الجمع بيف الكممتيف تصبح الشير العقارؼ‪،‬ومف خالؿ ذلؾ يمكف تعريف عممية الشير العقارؼ بأنيا‬
‫نظاـ قانوني يتضمف مجموعة اإلجراءات والشكميات التي يقع تنفيذىا عمى مصمحة عمومية تسمى‬
‫"المحافظة العقارية"‪.1‬‬

‫كما يعرؼ بأنو‪" :‬نظاـ قانوني لو مجموعة مف القواعد واإلجراءات يضمف بيا حق الممكية العقارية‪،‬وكذا‬
‫الحقوؽ العينية العقارية األخرػ‪،‬وجميع العمميات القانونية الواردة عمى العقار"‪.2‬‬

‫وبالتالي فنظاـ الشير يعتبر عمل فني ييدؼ إلى تسجيل مختمف التصرفات التي تقع عمى العقار‪،‬وكذا‬
‫إعالـ الكافة بيا‪،‬وذلؾ مف أجل تنظيـ الممكية العقارية وتحقيق الثقةوتأميف استقرار المعامالت‬
‫العقارية‪،‬ومنع المضاربة‪ .3‬فما داـ "الحق العيني نافذ بطبيعتو في حق الكافة فكاف الواجب شيره‪،‬أؼ إيجاد‬
‫طريقة تيسر لذؼ المصمحة مف المتعاقديف العمـ بوجوده ‪،‬ماداـ ىذا الحق نافذ في حقو حتى يعتد بو‬
‫ويدخمو في حسابو عند التعامل مع الغير‪،‬وشير الحقوؽ العينية يكوف بإثبات التصرفات القانونية التي ىي‬
‫مصدر ليا في سجالت‪،‬يمكف لمناس كافة اإلطالع عمى ما جاء فييا مف البيانات وأخذ شيادات بيا"‪.4‬‬

‫ومف خالؿ ما تقدـ مف تعاريف لنظاـ الشير العقارؼ‪ ،‬يتضح أف جميع دوؿ العالـ ومف بينيا الجزائر‬
‫تعتمد عمى نوعيف أساسييف في عممية الشير العقارؼ‪ ،‬فيناؾ نظاـ الشير الشخصي الذؼ يعتمد عمى‬
‫أصحاب الحقوؽ في عممية الشير‪ ،‬وىناؾ نظاـ مغاير تماما يسمى بنظاـ الشير العيني الذؼ يعتمد عمى‬
‫العقار كأساس في عممية الشير‪.‬‬

‫‪ -1‬عزوؼ حازـ‪،‬آليات تطيير الممكية العقارية الخاصة في القانوف الجزائرؼ‪،‬مذكرة ماجستير‪،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪،‬باتنة‪ ،2010_2009،‬ص‪.38‬‬
‫‪ -2‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪،2004،‬ص ‪.118‬‬
‫‪ -3‬أحمد رحاؿ‪،‬طرؽ اكتساب الممكية العقارية الخاصة لمدولة عمى ضوء قانوف األمالؾ الوطنية رقـ‪،30-90‬مذكرة‬
‫ماجستير‪،‬جامعة منتورؼ‪،‬قسنطينة‪ ،2010_2009،‬ص‪.24‬‬
‫‪ -4‬أحمد عبد الرزاؽ السنيورؼ‪،‬الوسيط في شرح القانوف المدني‪،‬العقود التي تقع عمى الممكية‪،‬الجزء الرابع‪،‬البيع‬
‫والمقايضة‪،‬دار إحياء التراث العربي‪،‬بيروت‪،‬لبناف‪،‬ص ‪.434‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أف عممية الشير واإلعالـ توجو بالخصوص لمجميور أو الغير سواء كاف شخص‬
‫طبيعي أو معنوؼ حتى يتـ العمـ بجميع التصرفات الواردة عمى حقوؽ الممكية العقارية والحقوؽ العينية‬
‫األخرػ سواء كانت أصمية أو تبعية‪.1‬‬

‫وفي األخير نستنتج أف الشير العقارؼ ييدفإلى تعريف الغير بحقوقو وتمكينو مف المعمومات بخصوص‬
‫السندات المشيرة‪،‬وذلؾ واضح مف خالؿ األمر ‪ 75/74‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس‬
‫السجل العقارؼ‪ ،‬وكذلؾ المرسوميف التنفيذييف األوؿ رقـ‪ 76/63‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ والمرسوـ‬
‫الثاني رقـ ‪ 76/62‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ المعدؿ والمتمـ‪،‬وبالتالي فإف الشير يضمف حقوؽ‬
‫المتعاقديف مف خالؿ حماية الحقوؽ العينية العقارية كحق اإلرتفاؽ‪،‬حق االنتفاع وغيرىا‪.2‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬مميزات الشير العقاري‪.‬‬

‫تتمثل مميزات الشير العقارؼ في مايمي‪:‬‬

‫أوال‪:‬الطابع اإلداري لمشير العقاري‪.‬‬

‫إف المشرع الجزائرؼ أوكل عممية الشير العقاريممصمحة إدارية تعرؼ بالمحافظة العقارية ‪،‬يديرىا موظف‬
‫مف اإلدارة المالية يعرؼ بالمحافع العقارؼ‪ ،‬فزيادة عمى إعداد ومسؾ مجموعة البطاقات العقارية يمعب‬
‫المحافع العقارؼ دور جبائي‪ ،‬وكذلؾ يتكمف بالعمميات الخاصة برسوـ التسجيل ورسوـ اإلشيار العقارؼ‪،3‬‬
‫وبالرغـ مف أف معظـ دوؿ العالـ في تشريعاتيا أسندت ميمة مسؾ السجل العقارؼ إلى قاضي‪،‬إال أف‬

‫‪ -1‬تتكوف عممية اإلشيار مف طريقتيف‪ :‬األولى ىي عممية التمقي حيث يتـ فييا تمقي السجل العقارؼ معطيات حوؿ الذمـ‬
‫العقارية والطبيعة القانونية لألشخاص الطبيعييف أو المعنوييف‪ ،‬ويكوف مف خالؿ إيداع السندات الخاضعة لمشير أو بواسطة‬
‫الترقيـ المؤقت والنيائي لمعقارات في عممية المسح العاـ لألراضي‪،‬حيث يتوازػ النظاماف الشخصي والعيني في عممية‬
‫التمقي‪ ،‬ومف خالؿ ذلؾ ينشأ السجل العقارؼ‪.‬أما الثانية فيي عممية اإلعالـ واعطاء معمومات وذلؾ بتوفير المعمومات حوؿ‬
‫الذمـ العقارية لمختمف األشخاص بصورة دقيقة حيث يصبح مف الممكف إعطاء الغير أو الجميور الممتمس كل المعمومات‬
‫المطموبة بإتباع اإلجراءات التنظيمية المعموؿ بيا‪.‬‬
‫‪ -2‬عروج عبد المطيف‪،‬محاضرة بعنواف التصرفات القانونية الواجبة الشير‪،‬مجمس قضاء قسنطينة‪،‬محكمة شمغوـ‬
‫العيد‪،‬ألقيت بتاريخ ‪،2011/10/25‬ص ‪. 02‬‬
‫‪3 http:www.startimes.com/f.aspx?t=32806214.09/03/2015.19:36.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫المشرع الجزائرؼ حذا حذوا نظيره الفرنسي في ىذا المجاؿ وأوكل عممية الشير لمصمحة إدارية تعرؼ‬
‫بالمحافظة العقارية‪.1‬‬

‫إف إسناد عممية الشير العقارؼ لمصمحة إدارية ال يخدـ حيادية نظاـ الشير العقارؼ‪،‬حيث كاف مف‬
‫األجدر إسناد عممية الشير العقارؼ لقاضي‪ ،‬ولعل قمة التأطير وعدـ وجود قضاة متخصصيف ىو ما دفع‬
‫المشرع الجزائرؼ إلى إسناد عممية الشير العقارؼ إلى مصمحة إدارية‪ ،2‬وبيذا فإف عممية الشير تقوـ عمى‬
‫أساس إدارؼ‪،3‬وىذا ما نصت عميو المادة األولى مف المرسوـ رقـ ‪ 76/63‬المتعمق بتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪ ،4‬وكذلؾ المادة ‪ 5‬مف األمر‪75/74‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪.5‬‬

‫ثانيا‪:‬الطابع اإللزامي لمشير العقاري‪.‬‬

‫لمشير العقارؼ الجزائرؼ فعالية قانونية بيف المتعاقديف‪،‬وىذا طبقا لنص المادة ‪ 16‬مف األمر ‪ 75/74‬التي‬
‫تنص عمى‪":‬إف العقود اإلرادية التي ترمي إلى التصرؼ في حق عيني بإنشاء أو نقل أو تعديل أو‬
‫انقضاء‪،‬ال يكوف ليا أؼ أثر حتى فيما بيف األطراؼ إال مف تاريخ نشرىا في البطاقات العقارية"‪ ،6‬ورغبة‬
‫مف المشرع في استقرار المعامالت العقارية جعل الشير إلزامي بيف المتعاقديف أو اتجاه الغير‪ ،7‬حيث‬
‫استثنى مف ذلؾ الرىوف واإلمتيازات العقارية التي يكوف فييا الشير اختيارياإذيترتب عمى عدـ قيدىا عدـ‬

‫الجزائرؼ‪،‬مذكرة‬ ‫التشريع‬ ‫في‬ ‫العقارؼ‬ ‫كريمة‪،‬الشير‬ ‫فردؼ‬ ‫‪-1‬‬

‫ماجستير‪،‬جامعةاإلخوةمنتورؼ‪،‬قسنطينة‪،2008_2007،‬ص‪.17‬‬
‫‪ -2‬طمحة دمحم غميسي‪،‬الشير العقارؼ كآلية لحماية الممكية في التشريع الجزائرؼ‪،‬مذكرة مكممة لنيل شيادة الماستر‪،‬جامعة‬
‫دمحم خيضر‪،‬بسكرة‪،2014_2013،‬ص‪.12‬‬
‫‪3‬‬
‫‪-http ://www. Startimes.com/f.aspx?=32806214.09/03/2015.19:36.‬‬
‫‪ -4‬المادة األولى مف المرسوـ رقـ ‪63/76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ الجريدة الرسمية‬
‫العدد‪ 30‬المؤرخة في ‪.1976/04/13‬‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 05‬األمر رقـ ‪75/74‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ 1975‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪،‬جريدة رسمية عدد ‪،52‬المؤرخة في ‪.1995/16/11/18‬‬
‫‪ -6‬راجع المادة ‪ 16‬مف األمر ‪ 75/74‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬المرجع نفسو ‪.‬‬
‫‪7‬تنص المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني عمى أف " ال تنقل الممكية والحقوؽ العينية األخرػ في العقار سواء كاف ذلؾ بيف‬
‫المتعاقديف أو في حق الغير إال إذا روعيت اإلجراءات التي ينص عمييا القانوف وباألخص القوانيف التي تدير مصمحة شير‬
‫العقار " ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫قابميتيا لالحتجاج بيا اتجاه الغير‪،1‬ويمرالعقد الناقل لمممكية العقارية بمجموعة مراحل ابتداء بالتوثيق‪،2‬ثـ‬
‫تسجيمو لدػ مصمحة التسجيل والطابع‪،‬وأخي ار شيره في البطاقات العقارية‪،‬لكي يرتب أثره العيني‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الطابع العيني لمشير العقاري‪.‬‬

‫إف اعتماد المشرع الجزائرؼ عمى نظاـ الشير العيني‪،‬استنادا لألمر‪74/75‬المتعمق بإعداد مسح األراضي‬
‫العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪،‬والمرسوميف التنفيذييف رقـ ‪63/76‬ورقـ ‪ 62/76‬لـ يمنعو مف االعتماد عمى‬
‫نظاـ الشير الشخصي كاستثناء في المرحمة االنتقالية إلى أف يتـ إعداد مسح األراضي العاـ عبر كامل‬
‫التراب الوطني‪ ،3‬باعتبار أف نظاـ الشير العيني يعتمد عمى المسح كأساس مادؼ والسجل العيني كأساس‬
‫كأساس قانوني‪.4‬‬

‫وبالرجوع لممواد ‪15‬و‪ 16‬مف األمر رقـ ‪75/74‬المتضمف المسح العاـ لألراضي وتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪ ،‬يتبيف أنو ال وجود لمحق العيني وال لحق الممكية إال مف تاريخ إشيارىا في مجموعة البطاقات‬
‫العقارية‪ ،‬كما أف إنشاء ونقل وتعديل الحق العيني ال يرتب أؼ أثر إال مف تاريخ نشره في مجموعة‬
‫البطاقات العقارية وبيذا فإف األثر الرجعي ال مجاؿ لمقوؿ بو‪ ،5‬حيث أف أؼ تصرؼ تبادليا كاف كالبيع أو‬
‫أو ما يتفرع عنو مف حقوؽ عينية متى دارت حوؿ حق عيني تعيف شيرىا لتنقل إزاء الطرفيف والغير‪.6‬‬

‫حيث نجد أف المشرع الجزائرؼ اشترط مراعاة اإلجراءات المتعمقة باإلشيار العقارؼ في كل التصرفات‬
‫الواردة عمى العقار‪،‬حيث ال يكوف ليا أؼ أثر بالنسبة لمغير وال حتى فيما بيف األطراؼ ما لـ يتـ شيرىا‬
‫في المحافظة العقارية ‪ ،7‬وكذلؾ ما نصت عميو المادة ‪ 29‬مف القانوف ‪ 90/25‬المتضمف قانوف التوجيو‬

‫‪ -1‬دمحم بوركي‪،‬اإلشيار العقارؼ‪،‬مجمة الموثق‪،‬العدد ‪،03‬سنة ‪،2001‬ص ‪.28‬‬

‫‪ -2‬وتجدر اإلشارة إلى أف الشير العقارؼ ليس شرطا شكمي كشرط الرسمية الذؼ يعد ركنا في التصرفات العقارية‪،‬بحيث‬
‫تخمف ىذا الركف يجعل التصرؼ باطل بطالنا مطمقا‪.‬‬
‫‪ -3‬جماؿ بوشنافة‪،‬شير التصرفات العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬طبعة ‪،2006‬دار الخمدونية‪،‬الجزائر‪ ،‬ص‪.38‬‬
‫‪4-‬جماؿ بوشنافة‪ ،‬المرجع نفسو‪،‬ص ‪.39‬‬
‫‪5‬‬
‫‪-http :www.startimes.com/f.aspx ?t=32806214.09/03/2015.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪-http ://www.eljazayer.com/topic/357.09/03/2015.19:36.‬‬
‫‪ -7‬حيث نجد مجمس الدولة في القرار الصادر في‪ 2004/02/10‬بيف و‪.‬ح‪.‬وبمدية عيف الحماـ والية تيزؼ وزو قد قرر"أف‬
‫العقد المقدـ مف طرؼ المدعي و‪.‬ح‪.‬الذؼ يثبت ممكيتو لقطعة األرض المؤرخ في ‪ 1930/08/14‬الذؼ بعد فحصو تبيف‬
‫أنو غير مشير بالمحافظة العقارية ولذا مف المقرر قانونا أنو ال يعتبر العقد غير المشير حجية بيف األطراؼ وحيث مثل‬
‫ىذا العقد ال يمكف اإلحتجاج بو اتجاه الغير خاصة‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫العقارؼ بأف كل إثبات لمممكية الخاصة لألمالؾ العقارية والحقوؽ العينية يتـ بموجب عقد رسمي يخضع‬
‫لقواعد اإلشيار العقارؼ‪ ،1‬ولعل اليدؼ مف وراء صدور األمر ‪ 75/74‬ىو اإلنطالؽ الفعمي في عممية‬
‫المسح قصد تأسيس نظاـ جديد لإلشيار العقارؼ يقوـ عمى أساس السجل العقارؼ‪.2‬‬

‫الفرع الثالث‪:‬أىمية الشير العقاري‪.‬‬

‫تكمف أىمية الشير العقارؼ في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪-‬يعد طريق العمنية في شير التصرفات الواردة عمى العقارات والحقوؽ العينية العقارية األخرػ‪.3‬‬

‫‪ -‬يؤمف قيد الحقوؽ العينية العقارية وما يتعمق بيا أو يجرؼ عمييا مف تصرفات‪ ،‬حتى يتيسر لكل ذؼ‬
‫مصمحة العمـ بوجود الحق العيني وما يثقل العقار مف أعباء فال يقدـ عمى التعامل فيو‪،‬إال وىو مطمع‬
‫عمى حالة العقار فال يصيبو أؼ ضرر ‪ -.‬يؤدؼ إلى تسييل تداوؿ العقارات مف خالؿ ترتيب األثر‬
‫العيني في نقل ممكية العقار‪.‬‬

‫‪ -‬يشجع اإلئتماف وكذلؾ يشجع االستثمار مما يؤدؼ إلى تطور االقتصاد مف خالؿ إتاحة الفرصة‬
‫ألصحاب العقارات الحصوؿ عمى القروض الالزمة الستثمار عقاراتيـ‪،‬أو القياـ بمشروعات أخرػ تنعكس‬
‫إيجابياتيا عمى الجوانب االقتصادية واالجتماعية في المجتمع‪،‬فتؤدؼ إلى ازدىار الحركة اإلقتصادية‬
‫وتنمية الثروة الوطنية ‪.‬‬

‫‪ -‬كما أنو في نطاؽ االقتصاد الحديث يشجع الممكية الفردية والتداوؿ الحر لألمالؾ ‪.‬‬

‫فالشير العقارؼ يعد أىـ وسيمة لتنظيـ المعمومة العامة التي يثق بيا األشخاص فيما يخص النظاـ القانوني‬
‫لكل عقارات التراب الوطني‪ ،‬لذلؾ كاف نظاـ الشير العقارؼ ذا فائدة قصوػ‪،‬إذ صمـ خصيصا إلنشاء‬
‫حالة مدنية حقيقية لمممتمكات العقارية ‪،4‬فأؼ شخص يريد شراء عقار مثال‪،‬وكاف ىذا العقار مثقال برىف‪،‬‬

‫‪ -1‬المادة @‪ 9‬مف القانوف رقـ <‪ @9/9‬المؤرخ في ?‪ 8‬نوفمبر ‪ 8@@9‬المتضمف التوجيو العقارؼ‬
‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 99‬مف األمر <>‪ >;/‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ عمى " أف مسح‬
‫األراضي يحدد ويعرؼ النطاؽ الطبيعي لمعقارات ويكوف أساسا ماديا لمسجل العقارؼ "‬
‫‪ -3‬عزوؼ حازـ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص@‪. :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬عمار عموؼ‪،‬الممكية والنظاـ العقارؼ في الجزائر‪،‬دارىومة‪،‬طبعة ‪،2004‬ص ‪. 151‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫فإف الشير العقارؼ يضمف إعالمو بيذا الرىف‪ ،‬وبالتالي منع الغش والتحايل والتقميل مف المنازعات‬
‫العقارية ‪.‬‬

‫ومف خالؿ ما سبق تتضح األىمية البالغة التي تميز نظاـ الشير العقارؼ ليس لألفراد فحسب بل لمدولة‬
‫بأكمميا‪ ،‬فال يمكف تحقيق التنمية والتطور دوف وجود نظاـ شير عقارؼ فعاؿ قادر عمى حماية حقوؽ‬
‫الجميع ‪.1‬‬

‫المطمب الثاني‪:‬تطور نظام الشير العقاري‪.‬‬

‫بالرجوع إلى الخمفية التاريخية لنظاـ الشير العقارؼ في الجزائر‪،‬نجد أف ىذا النظاـ مر بعدة مراحل لكف‬
‫أىـ مرحمتيف تكمف في مرحمة ما قبل االستقالؿ أؼ خالؿ الحقبة االستعمارية‪،‬وتطبيق نظاـ الشير‬
‫الشخصي‪،‬والمرحمة الثانية وىي مرحمةما بعد االستقالؿ واالنتقاؿ مف نظاـ الشير الشخصي إلى نظاـ‬
‫الشير العيني والتي سنتناوليما بشيء مف التفصيل‪ ،‬ومف خالؿ ىذا المدخل سنقوـ بدراسة التطور‬
‫التاريخي ليذا النظاـ والبحث في جذوره وخمفيتو التاريخية ‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مرحمة ما قبل االستقالل‪.‬‬

‫لقد عرؼ نظاـ الشير العقارؼ في الجزائر إباف اإلستعمار الفرنسي والذؼ ال زالت أثاره موجودة‪،‬حيث‬
‫انتيج المشرع الجزائرؼ نظاـ الشير الشخصي المطبق في فرنسا إلى غاية صدور األمر ‪75/74‬‬
‫المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪.2‬‬

‫لقد تميزت ىذه المرحمة بإصدار العديد مف القوانيف والمراسيـ المتناقضة‪ ،‬وىذا راجع إلى السياسة التي‬
‫انتيجتيا اإلدارة اإلستعمارية منذ دخوليا الجزائر بيدؼ اإلستالء عمى األراضي‪ ،‬وبعد إتماـ عممية‬
‫اإلستالء عمى كامل األراضي‪،‬قسـ المستعمر الفرنسي ىذه األراضي إلى خمسة أصناؼ‪:‬أمالؾ الدوميف‬
‫العاـ‪،‬أمالؾ الدوميف الخاص‪،‬العقارات المفرنسة‪،‬العقارات الممؾ وأراضي العرش‪.3‬‬

‫‪ -1‬حسيف عبد المطيف حمداف‪،‬أحكاـ الشير العقارؼ‪،‬دار الجامعية لبناف‪،‬بدوف طبعة‪،‬ص ‪. 12‬‬
‫‪ -2‬دمحم فاروؽ عبد الحميد‪،‬التطور المعاصر لنظرية األمواؿ العامة في التشريع الجزائرؼ‪،‬ديواف المطبوعات‬
‫الجامعية‪،1988،‬ص ‪.22‬‬
‫‪ -3‬حمدؼ باشا عمر‪،‬نقل الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬دار العموـ لمنشر والتوزيع‪، 2000،‬ص ‪71‬و‪.72‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫حيث قاـ اإلستعمار الفرنسي خالؿ الحقبة االستعمارية بإصدار قوانيف وتنظيمات تحكـ عممية الشير‬
‫العقارؼ في الجزائر‪ ،‬منيا تطبيق‪ 1‬المرسوـ رقـ ‪ 22/55‬المؤرخ في ‪ 1955/1/4‬المتضمف نظاـ الشير‬
‫العقارؼ في فرنسا‪،‬وكذلؾ المرسوـ رقـ ‪1190/59‬المؤرخ في ‪ 1959/10/21‬والذؼ حددت بداية العمل‬
‫بو مف أوؿ مارس‪ 1961‬بموجب المرسوـ رقـ ‪ 185/61‬المؤرخ في ‪ 22/02/1961‬المتضمف تنظيـ‬
‫اإلدارة العمومية مف خالؿ طرؽ تحديد إعداد الدفتر العقارؼ وصالحيات محافع الرىوف‪.‬‬

‫وقد بدأ المشرع الفرنسي في اإلبتعاد شيئا فشيئا عف سياستو القديمة بعد أف حقق النتائج المرجوة‪،‬حيث‬
‫أعطى األولوية لعمميات التطيير العقارؼ مف خالؿ استحداث لجاف تحقق في ىوية المالؾ حتى يتـ‬
‫تسميميـ السندات المثبتة لمممكية‪،2‬كما قاـ بإصدار جممة مف القوانيف نذكر منيا عمى سبيل المثاؿ‪،‬المرسوـ‬
‫رقـ ‪ 290/56‬المؤرخ في ‪ 26‬مارس ‪ 1956‬المتعمق بإعداد التييئة العقارية في الجزائر وتشجيع التبادؿ‬
‫الودؼ لألراضي بغية تنظيـ وتجميع الممكية خاصة منيا المستثمرات الفالحية‪ ،‬وكذلؾ األمر ‪41/59‬‬
‫المؤرخ في ‪ 3‬جانفي ‪ 1959‬الذؼ كاف ييدؼ إلى تأسيس ومعاينة حق الممكية والحقوؽ العينية األخرػ‬
‫وتحديد الممكية بطريقة ىندسية‪ ،‬حيث كانت المنازعات‪3‬العقارية تختص بيا المحكمة العقارية التي أنشأت‬
‫بموجب ىذا األمر وكانت األحكاـ التي تصدرىا تؤدؼ إلى فرنسة األراضي الجزائرية واخضاعيا لمقانوف‬
‫الفرنسي وحده‪،‬ثـ جاء المرسوـ رقـ‪ 52/61‬المؤرخ في ‪ 1961/01/18‬المتضمف إصالح نظاـ الشير‬
‫العقارؼ الجديد والذؼ طبق منذ ‪ 1961/03/01‬عبر كامل التراب الوطني ‪،‬باستثناء منطقة الواحات‬
‫والساورة‪.‬‬

‫وبالتالي تحوؿ نظاـ الشير العقارؼ في الجزائر مف نظاـ الشير الشخصي إلى نظاـ الشير العيني‪،‬وقد‬
‫كاف ىذا التحوؿ مجرد تحوؿ نظرؼ ألف قانوف ‪ 1959‬لـ يتـ تطبيقو في الجزائر إلى غاية اإلستقالؿ‪.4‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬مرحمة ما بعد اإلستقالل‪.‬‬

‫تعتبر مرحمة ما بعد االستقالؿ مرحمة انتقالية ما بيف ‪ 05/07/1962‬إلى غاية ‪ 15/12/1970‬وتبدأ ىذه‬
‫المرحمة بصدور األمر ‪ 62/157‬المؤرخ في ‪ 31/12/1962‬والذؼ كاف ييدؼ إلى تمديد العمل‬

‫‪ -1‬خالد ارموؿ‪،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬قصر الكتاب‪،2001،‬ص ‪ 27‬وما بعدىا‪.‬‬
‫‪ -2‬سماعيف شامة‪،‬النظاـ القانوني الجزائرؼ لمتوجيو العقارؼ‪،‬دارىومة‪،‬طبعة ‪،2003‬ص ‪14‬و‪.15‬‬
‫‪ -3‬حمدؼ باشا عمر‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.72‬‬
‫‪ -4‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.46‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫بالتشريعات الفرنسية إال ما كاف يتعارض مع السيادة الوطنية في الجزائر إلى غاية صدور قوانيف جزائرية‬
‫وممئ الفراغ الذؼ تركتو اإلدارة الفرنسية ‪،‬وىذا مف خالؿ اإلبقاء عمى تطبيق نظاـ الشير الشخصي‬
‫واالستمرار في ذلؾ إلى ‪1‬غاية صدور األمر رقـ ‪ 75/74‬المؤرخ في ‪ 12/11/1975‬المتضمف إعداد‬
‫مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪.‬‬

‫ولقد عرفت الجزائر في فترة ما قبل ‪ 1975‬عدة تطورات لحماية الممكية العقارية والحفاظ عمييا مف خالؿ‬
‫إجتماع المجمس الوطني لمثورة الجزائرية بطرابمس في جواف ‪ 1962‬الذؼ خرج بجممة مف المبادغ مف‬
‫أىميا‪:‬‬

‫‪-‬الحصر الفورؼ لكل الصفقات العقارية ‪.‬‬

‫‪ -‬نزع ممكية األراضي التي تتجاوز مساحتيا الحد األقصى المسموح بو‪ ،‬وىذا ما تـ تأكيده غداة اإلستقالؿ‬
‫مف خالؿ ما صدر مف أوامر ومراسيـ تيدؼ إلى تنظيـ وتسيير األمالؾ الشاغرة التي خمفتيا فرنسا ومف‬
‫ىذه النصوص‪،‬األمر رقـ ‪ 62/20‬المؤرخ في ‪ 24‬أوت ‪ 1962‬المتعمق بحماية وتسيير األمالؾ الشاغرة‬
‫التي خمفيا المالؾ الفرنسييف‪ ،‬ثـ جاء األمر‪ 70/91‬المؤرخ في ‪ 15/12/1970‬المتضمف تنظيـ مينة‬
‫التوثيق‪،‬حيث نص عمى شرط الرسمية في العقود الواردة عمى الحقوؽ العقارية مف خالؿ المادة ‪.12‬‬

‫كذلؾ األمر رقـ ‪ 71/73‬المؤرخ في ‪ 08‬نوفمبر ‪ 1971‬المتعمق بالثورة الزراعية‪،‬الذؼ ظيرت بصدوره‬
‫بوادر انتياج نظاـ عقارؼ جديد مف خالؿ استحداث صندوؽ لمثورة الزراعية وكذلؾ تأسيس خزانة‬
‫البطاقات العقارية إال أنو لـ ينص عمى الييئة المكمفة بذلؾ‪.2‬‬

‫كذلؾ األمر رقـ ‪ 26/74‬المؤرخ في‪1974/02/20‬الخاص باالحتياطات العقارية البمدية والذؼ أعطى‬
‫الفرصة لتحديد المحيط العمراني لمبمديات ‪ ،‬وتأسيس سندات ممكية تخص األراضي المدمجة فييا ‪.3‬‬

‫‪ -1‬أورمضيني دمحم‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.32‬‬

‫‪ -2‬ريـ مراحي‪،‬دور المسح العقارؼ في إثبات الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬دار بغدادؼ لمطباعة والنشر‬
‫والتوزيع‪،‬الجزائر‪،‬بدوف طبعة‪،‬ص ‪.92‬‬
‫‪ -3‬بف عيسى عبد الرحماف‪،‬مداخمة بعنواف التعريف بعممية مسح األراضي والترقيـ العقارؼ‪،‬الحفع العقارؼ وشير الحقوؽ‬
‫العينية العقارية ‪،‬ممتقى وطني‪،‬جامعة يحي فارس‪،‬والية المدية‪،‬ص‪.3‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫إال أنو بصدور األمر ‪75/74‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ تـ تبني نظاـ‬
‫الشير العينيوالذؼ تبعو مجموعة مف النصوص التنظيمية منيا‪ ،‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 76/62‬المؤرخ في‬
‫‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ المعدؿ والمتمـ‪،‬والمرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪76/63‬‬
‫المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬والمتعمق بتأسيس السجل العقارؼ المعدؿ والمتمـ بالمرسوـ التنفيذؼ رقـ‬
‫‪ 80/210‬المؤرخ في ‪ 13‬سبتمبر ‪ 1980‬والمرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 93/123‬المؤرخ في ‪ 19‬ماؼ‪.1993‬‬

‫ولقد وضع األمر ‪ 74/75‬قواعد الشير العيني مف خالؿ تأكيده عمى قاعدة األثر المنشئ والناقل لمشير‪،‬‬
‫فالمبدأ العاـ الذؼ جاء بو ىو أف الممكية ال تنتقل إال بالشير‪ ،‬أؼ أف القيد ىو الذؼ ينشئ الحق وليس‬
‫التصرؼ‪،‬فميس لمعقد أؼ أثر في نقل الممكية ألف العبرة بالشير في المحافظة العقارية‪ ،‬وحتى تتـ عممية‬
‫اإلشيار العقارؼ بصفة دقيقة ومنظمة وضع المشرع ضوابط وقواعد تحكـ ىذه العممية ‪.1‬‬

‫كما أنو وتطبيقا ألحكاـ دستور ‪ 23‬فبراير ‪ 1989‬صدر القانوف ‪ 90/25‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪1990‬‬
‫المتضمف التوجيو العقارؼ المعدؿ والمتممبموجب األمر ‪ 26/95‬المؤرخ في ‪،1995 /09/26‬والذؼ‬
‫ييدؼ إلى تحديد القواـ التقني والنظاـ القانوني لألمالؾ العقارية وأدوات تدخل الدولة والجماعات والييئات‬
‫العمومية‪ ،‬كما قاـ بإلغاء قانوف الثورة الزراعية وعمل عمى رفع القيود عف المعامالت العقارية‪،‬حيث تمت‬
‫ىذا القانوف سمسمة مف القوانيف والمراسيـ‪.2‬‬

‫المطمب الثالث‪ :‬مصالح الشير العقاري‪.‬‬

‫تعتبر المحافظة العقارية مؤسسة قديمة المنشأ‪،‬حيث تـ تأسيسيا عاـ ‪ 1771‬بفرنسا عمى يد لويس‬
‫الخامس عشر حاكـ فرنسا آنذاؾ‪ ،‬وكانت تسمى محافظة الرىف العقارؼ‪ ،‬حيث كانت تستقبل اعتراضات‬
‫الدائنيف‪،‬حتى وبعد احتالؿ الجزائر والتي أصبحت مقاطعة فرنسية أدػ إلى تطبيق القوانيف الفرنسية عمييا‬
‫إلى غاية االستقالؿ حيث مدد العمل بالقوانيف الفرنسية وذلؾ واضح مف خالؿ القانوف رقـ ‪57/62‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1962/12/31‬إلى غاية صدور قوانيف جزائرية وذلؾ بشرط أف ال تتعارض والسيادة الوطنية‬

‫‪ -1‬أورمضيني دمحم‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.35‬‬

‫‪ -2‬ليمى طمبة‪،‬الممكية العقارية الخاصة ‪ -‬وفقا ألحكاـ التشريع الجزائرؼ‪،-‬دار ىومة‪،‬الجزائر‪،2011،‬ص ‪.18‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪1‬ومف بيف ىذه القوانيف تمؾ القوانيف المتعمقة بالعقارات‪ ،‬وحيث ألزـ محافع الرىوف بضرورة مسؾ واعداد‬
‫فيرس عقارؼ لتقييد كل تصرؼ خاص بالعقارات المتصرؼ فييا ‪.‬‬

‫إال أنيأصبح يطمق عمى ىذه المصمحة المحافظةالعقارية‪ ،‬حيث مف خالؿ ىذه المراحل التي مرت بيا‬
‫المحافظة العقارية أوكمت ليا مياـ مزدوجة في مجاؿ الشير العقارؼ وذلؾ حسب الظروؼ الزمنية‬
‫واإلمكانيات المتاحة‪.2‬ولذلؾ سنتناوؿ المحافظة العقارية في الفرع األوؿ والمحافع العقارؼ في الفرع الثاني‬
‫وذلؾ مف خالؿ مايمي‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المحافظة العقارية‪.‬‬

‫إف تسميط الضوء عمى المحافظة العقارية يتطمب منا تعريفيا وتحديد طبيعتيا القانونية ثـ التطرؽ الى‬
‫تنظيميا الداخمي‪:‬‬

‫أوال‪:‬تعريف المحافظة العقارية‪.‬‬

‫إف تعريف المحافظة العقارية يقتضي منا تعريفيا لغويا ثـ اصطالحا‬

‫‪ -1‬التعريف المغوي لممحافظة العقارية ‪:‬‬

‫المحافظة‪:‬تعني حفع‪ ،‬صيانة‪ ،‬انحفاظ ‪،‬أمانة‪ ،‬بيت األميف‪ ،3‬والقائـ بعممية الحفع فييا يسمى المحافع‬
‫العقارؼ (‪ )le conservateur‬واؽ محافع لمتغيير‪ ،4‬أما العقارية فتعني‪:‬أصل لكممة عقار‪،‬والذؼ عرفتو‬
‫المادة ‪ 683‬مف القانوف المدني ‪.5‬‬

‫‪-2‬عمياف موسى‪،‬مينة المحافع العقارؼ‪،‬الممتقى الوطني الرابع الحفع العقارؼ وشير الحقوؽ العينية‪،‬جامعة‬
‫المدية‪،2011،‬ص ‪.13‬‬
‫‪-3‬عمر تيمجغديف‪،‬دور المحافظة العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬مذكرة ماستر‪،‬جامعة دمحم خيضر‪،‬بسكرة‪،‬الجزائر‪2013،‬‬
‫‪،2014/‬ص ‪. 8‬‬
‫‪ -1‬ارموؿ خالد‪،‬صندوؽ الضماف والكفالة المتبادلة في عقد البيع عمى التصاميـ‪،‬مقاؿ منشور في مجمة المفكر‪،‬العدد‬
‫الخامس‪،‬الصادرة مف كمية الحقوؽ والعموـ السياسية لجامعة دمحم خيضر‪،‬بسكرة‪،2008،‬ص ‪.76‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-R.TerkiM.cabbabé"lexique juridique"S.N.E.D,alger5eme Edition,Année1992 ,p65.‬‬
‫‪-5‬انظر المادة ‪ 683‬مف القانوف المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -2‬التعريف االصطالحي لممحافظة العقارية ‪:‬‬

‫يقصد بالمحافظة العقارية تمؾ الييأة اإلدارية المكمفة قانونا بحفع العقود والق اررات المتضمنة أساسا نقل‬
‫وانشاء وتعديل وانقضاء حق مف الحقوؽ العينية األصمية‪ ،‬والتي تيدؼ إلى تطبيق واحتراـ قواعد الشير‬
‫العقارؼ مف أجل الوصوؿ إلى استقرار المعامالت المدنية بوجو عاـ واستقرار المعامالت العقارية بوجو‬
‫خاص‪.1‬‬

‫ثانيا‪:‬الطبيعة القانونية لممحافظة العقارية‪.‬‬

‫لـ يحدد المشرع الجزائرؼ الطبيعة القانونية لممحافظة العقارية صراحة‪،‬بل اكتفى بذكر المياـ الموكمة‬
‫إلييا‪،‬وذلؾ مف خالؿ المادة ‪ 20‬مف القانوف رقـ ‪ 74/75‬المؤرخ في ‪ 1975/11/12‬المتضمف إعداد‬
‫مسح األراضي العاـ و تأسيس السجل العقارؼ حيث نصت عمى " تحدث محافظات عقارية يسيرىا‬
‫محافظوف عقاريوف مكمفوف بمسؾ السجل العقارؼ وذلؾ إلتماـ عممية الشير العقارؼ"‪،‬كما حددت المادة‬
‫‪ 21‬مف نفس األمر ‪ 74/75‬كيفية تنظيـ المحافظات العقارية وقواعد سيرىا‪ ،‬وكذلؾ صالحيات وشروط‬
‫تعييف المحافظيف العقارييف ‪.2‬‬

‫ومف خالؿ ما سبق نستنتج أف المشرع الجزائرؼ قد أوكل ميمة تنظيـ المحافظة العقارية‪ ،‬وقواعد سيرىا‬
‫وشروط تعييف المحافظيف العقارييف إلى الجية الوصية والمتمثمة في و ازرة المالية‪.3‬‬

‫وبالرجوع إلى المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 65/91‬المؤرخ في ‪ 1991/03/2‬المتضمف تنظيـ المصالح الخارجية‬
‫ألمالؾ الدولة والحفع العقارؼ‪ ،‬ونجده قد نص صراحة في المادة ‪ 2‬منو عمى أنو " تعتبر المحافظة‬
‫العقارية مصمحة عمومية موضوعة تحت وصاية و ازرة المالية‪،‬ويشرؼ عمييا المحافع العقارؼ‪،‬وىي تتبع‬

‫‪-1‬رحايمية عماد الديف‪،‬الوسائل القانونية إلثبات الممكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائرؼ‪،‬أطروحة دكتوراه‪،‬جامعة‬
‫مولود معمرؼ‪،‬تبزؼ وزو‪،2014،‬ص ‪. 207/206‬‬
‫‪ -2‬انظر لممواد ‪21 ،20‬مف األمر ‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬عمروش الحسيف‪،‬المحافظة العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬الممتقى الوطني الرابع لمحفع العقارؼ وشير الحقوؽ‬
‫العينية‪،‬جامعة المدية‪،2011،‬ص ‪.13‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫مديرية الحفع العقارؼ عمى مستوػ الوالية‪،‬ينسق أعماليا مفتشوف جيوييف ألمالؾ الدولة والحفع‬
‫العقارؼ"‪.1‬‬

‫ثالثا‪ :‬التنظيم الداخمي لممحافظة العقارية‪.‬‬

‫نصت المادة ‪ 17‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 65/91‬المتضمف تنظيـ المصالح الخارجية ألمالؾ الدولة‬
‫والحفع العقارؼ عمى أف " يبيف التنظيـ الداخمي لمفتشيات أمالؾ الدولة والمحافظات العقارية في شكل‬
‫أقساـ وشروط تسييرىا بقرار مف الوزير المكمف بالمالية " ‪.2‬‬

‫األمر الذؼ أدػ في أخر المطاؼ وبعد ثالث أشير مف صدور المرسوـ التنفيذؼ المذكور أعاله إلى‬
‫صدور القرار الوزارؼ المؤرخ في ‪ 1991/06/04‬مف وزير المالية‪،‬والذؼ بموجبو تـ تحديد التنظيـ‬
‫الداخمي لمفتشيات أمال ؾ الدولة والمحافظة العقارية ‪.3‬‬

‫‪ –1‬أقسام المحافظة العقارية‪.‬‬

‫تنقسـ المحافظة العقارية والتي يسيرىا المحافع العقارؼ إلى ثالثة أقساـ وىي‪:‬‬

‫‪-‬قسـ اإليداع والعمميات المحاسبية ‪.‬‬

‫‪ -‬قسـ البحوث وتسميـ المعمومات ‪.‬‬

‫‪ -‬قسـ الترقيمات العقارية ‪.‬‬

‫أ‪ -‬قسم اإليداع والعمميات المحاسبية‪.‬‬

‫يقوـ رئيس ىذا القسـ والذؼ يكوف برتبة مراقب أو مفتش يمتمؾ أقدميو ال تقل عف خمس سنوات بفحص‬
‫العقد األولي ودراستو‪ ،‬ويتـ إيداع العقد داخل إدارة أمالؾ الدولة أو الحفع العقارؼ مف طرؼ ضابط‬
‫عمومي (محضر قضائي ‪،‬موثق ) ‪.1‬‬

‫‪-1‬المادة ‪ 2‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 65/91‬المؤرخ في ‪ 2‬مارس ‪ 1991‬التضمف تنظيـ المصالح الخارجية ألمالؾ‬
‫الدولة والحفع العقارؼ‪،‬الجريدة الرسمية‪،‬عدد ‪،10‬سنة ‪. 1991‬‬
‫‪-2‬انظر لممادة ‪ 17‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪،63 /91‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪-3‬القرار الوزارؼ الصادر عف وزير المالية بتاريخ ‪،1991/06/04‬المحدد لمتنظيـ الداخمي لمفتشيات أمالؾ الدولة‬
‫والمحافظات العقارية‪،‬جريدة رسمية عدد ‪ 37‬لسنة ‪. 1991‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫حيث يعتبر ىذا القسـ مف أىـ األقساـ ‪،‬حيث يتـ بواسطتو مباشرة اإلجراءات األولية الخاصة بالشير‬
‫العقارؼ‪،‬كما يمكنو قبوؿ أو رفض الوثائق الواجبة الشير في المحافظة العقارية‪،‬حيث يتـ تدوينيا في سجل‬
‫اإليداع يوما بيوـ وحسب الترتيب األبجدؼ قصد تنفيذ إجراء الشير دوف ترؾ بياض أو كتابة بيف‬
‫األسطر‪،‬ويسمـ إلى الممتمس سندا يتـ اإلشارة فيو إلى مرجع سجل اإليداع الذؼ سجل بموجبو كل تسميـ‬
‫لموثائق وينفذ اإلجراء بتاريخ ىذه التسميمات وحسب ترتيبيا ‪.‬‬

‫ويقفل كل يوـ مف قبل المحافع العقارؼ‪ ،‬ويوقع مف قبل القاضي التي توجد بدائرة اختصاصو المحافظة‬
‫العقارية‪،‬وتودع نسخة في كل سنة مف سجالت اإليداع أثناء السنة المنصرمة لدػ قسـ كتاب المجمس‬
‫القضائي المختص إقميميا‪ ،‬كما يتولى ىذا القسـ تحصيل الرسوـ والحقوؽ المترتبة عف عممية اإلشيار‬
‫العقارؼ‪ .2‬ويقوـ بتسيير ىذا القسـ موظف مف بيف الموظفيف الذيف تتوفر فييـ الشروط الواردة في المادة‬
‫‪ 08‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ 116/92‬المحدد لقائمة المناصب العميا في المصالح الخارجية ألمالؾ الدولة‬
‫والحفع العقارؼ حيث جاء فييا أف " يعيف رؤساء األقساـ كما يأتي ‪:‬‬

‫‪ -‬مف بيف المفتشيف المرسميف‪،‬الذيف مارسوا خدمة في اإلدارة خمس سنوات عمى األقل‪.‬‬
‫‪ -‬مف بيف المراقبيف المرسميف‪ ،‬الذيف مارسوا خدمة في اإلدارة خمس سنوات عمى األقل‪".‬‬
‫‪-‬‬
‫ب‪ -‬قسم البحوث وتسميم المعمومات ‪:‬يقوـ ىذا القسـ ب‪:‬‬

‫‪ -‬مسؾ السجل العقارؼ وضبطو‪.3‬‬

‫‪ -‬حفع األرشيف‪.4‬‬
‫‪ -‬إجراءات البحوث وتسميـ المعمومات‪.‬‬

‫‪-1‬انظر المادة ‪ 08‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 116/92‬المؤرخ في‪ 1992/03/14‬المحدد لقائمة المناصب العميا لممصالح‬
‫الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع العقارؼ وشروط التعييف فييا وتصنيفيا‪،‬جريدة رسمية عدد ‪ 21‬سنة ‪. 1992‬‬
‫‪ -2‬مجيد خمفوني‪ ،‬نظاـ الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬الطبعة الثانية‪،‬دار ىومة‪،‬الجزائر‪،2008،‬ص‪.83‬‬
‫‪-3‬أنظر المواد ‪2‬و‪ 3‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-4‬خالد ارموؿ‪،‬نقل الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.94‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -‬إعداد المستخرجات عمى الوثائق المشيرة عف طريق نسخيا مقابل رسـ ثابت‪ ،1‬ويسير ىذا القسـ‬
‫عف طريق موظف يخضع لنفس الشروط الواجب توفرىا في رئيس قسـ اإليداع وعمميات المحاسبة‬
‫والواردة في المادة ‪ 8‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 116/92‬السالف الذكر ‪.‬‬
‫ج‪ -‬قسم الترقيمات العقارية‪.‬‬

‫يعتبر ىذا القسـ مف أىماألقساـ بالمحافظة العقارية‪ ،‬إذ ال يقل أىمية عف األقساماألخرػ‪ ،‬حيث يتعامل‬
‫ىذا القسـ مع إدارة مسح األراضي العاـ‪،‬فيستقبل الوثائق المسحية ويساىـ في التحقيقات العقارية المنجزة‬
‫أثناء عممية المسح‪،‬ويسمـ شيادات الترقيـ المؤقت أو النيائي ألصحاب الشأف كما يسمـ الدفاتر العقارية‬
‫يتابع المنازعات الناشئة عف عمميات الترقيـ المؤقت‪ ،2‬ويسير قسـ تسجيل العقارات المحددة ضمف مسح‬
‫األراضي موظف مف بيف المفتشيف والمراقبيف الذيف تتوفر فييـ الشروط الواردة في المادة ‪ 08‬مف المرسوـ‬
‫التنفيذؼ رقـ ‪ 116/92‬المذكور أنفا‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬المحافظ العقاري‪.‬‬

‫بالرغـ مف أف الكثير مف الدوؿ أسندت ميمة اإلشراؼ عمى عمميات الشير العقارؼ الى قاضي‪ ،‬إال أنو‬
‫في الجزائر أسندت ىذه الميمة إلى موظف عمومي يسمى المحافع العقارؼ‪ ،‬وىذا ما نصت عميو المادة‬
‫األولى مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ 63/76‬الذؼ ورد فييا " تحدث لدػ المديرية الفرعية لموالية لشؤوف أمالؾ‬
‫الدولة والشؤوف العقارية‪ ،‬محافظة عقارية‪،‬يسيرىا محافع عقارؼ "‪.3‬‬

‫أوال‪:‬تعريف المحافظ العقاري‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 11‬مف األمر ‪ 74/75‬السالف الذكر عمى أف " يقوـ الموظف المكمف بمسؾ السجل‬
‫العقارؼ عمى أساس وثائق مسح األراضي المعدة والق اررات وشيادات الممكية المقدمة مف طرؼ المعنييف‬
‫بتحديد حقوؽ الممكية والحقوؽ العينية األخرػ التي يجب أف تكوف موضوع إشيار في السجل العقارؼ‬

‫‪-1‬ريـ مراحي‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 97‬‬

‫‪ -2‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.84‬‬
‫‪ -3‬المادة األولى مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ ،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وذلؾ طبقا ألحكاـ المادة ‪ 13‬أدناه"‪ ،1‬وقد عرؼ المشرع الجزائرؼ الموظف العمومي في المادة ‪ 04‬مف‬
‫األمر ‪ 03/06‬المتضمف القانوف األساسي لموظيفة العمومية ‪.2‬‬

‫ومف خالؿ ذلؾ يتضح أف المحافع العقارؼ موظف عمومي‪،‬يخضع لمقانوف العاـ لموظيفة العمومية‪،‬‬
‫وبالتطرؽ لتعريف المحافع العقارؼ نجد أف المشرع الجزائرؼ لـ يورد أؼ تعريف لو وترؾ ذلؾ لمفقو الذؼ‬
‫عرؼ المحافع العقارؼ عمى انو موظف معيف بقرار وزارؼ صادر مف وزير المالية مف أجل إدارة ىيئة‬
‫إدارية مكمفة باإلشيار العقارؼ ‪،‬يطمق عمييا اسـ المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ‪،‬وىو مكمف‬
‫بتنفيذالسياسة العامة لمدولة في ميداف تنظيـ الممكية العقارية ‪.3‬‬

‫ثانيا ‪ :‬تعيين المحافظ العقاري وانياء ميامو ‪:‬‬

‫يتـ تعييف المحافع العقارؼ استنادا إلى مجموعة مف الشروط واإلجراءات محددة والتي تتمثل في‪:‬‬

‫‪-1‬شروط تعيين المحافظ العقاري‪.‬‬

‫يعتبر منصب المحافع العقارؼ مف المناصب العميا في المصالح الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع‬
‫العقارؼ طبقا لممادة ‪ 02‬مف المرسوـ رقـ ‪116/92‬المؤرخ في ‪ 1992/03/14‬الذؼ يحدد قائمة‬
‫المناصب العميا في المصالح الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع العقارؼ وشروط التعييف فييا‬
‫وتصنيفيا‪،4‬حيث خصص لو الصنف رقـ ‪ 17‬القسـ ‪ 05‬تحت رقـ االستداللي ‪ 581‬مف قانوف الوظيف‬
‫العمومي‪.5‬‬

‫أما بالنسبة لمشروط الواجب توافرىا لتولي ىذا المنصب والتي حددتيا المادة ‪ 06‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ‬
‫‪ 116/92‬فتتمثل فيما يمي ‪:‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 11‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 04‬مف األمر رقـ ‪ 03/06‬المؤرخ في ‪ 15‬يوليو ‪،2006‬المتضمف القانوف األساسي العاـ لموظيفة العمومية‪،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪،46‬المؤرخة في ‪2006/07/16‬التي تنص عمى أف "يعتبر موظف كل عوف عيف في وظيفة عمومية دائمة‬
‫ورسـ في رتبة في السمـ اإلدارؼ"‪.‬‬
‫‪ -3‬الطاىر بريؾ‪،‬المركز القانوني لممحافع العقارؼ‪،‬دار اليدػ‪،‬الجزائر‪،2013 ،‬ص‪. 15‬‬
‫‪-4‬انظر المادة ‪ 02‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 116/92‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪-5‬راجع المادة ‪ 11‬مف المرسوـ رقـ ‪ 116/92‬المحدد لقائمة المناصب العميا لممصالح الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع‬
‫العقارؼ وشروط التعييف فييا‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -‬أف يكوف المرشح مف رتبة مفتش رئيسي أو متصرؼ إدارؼ مثبت بيذه الصفة ‪.‬‬
‫‪ -‬حامل ألقدمية خمس سنوات عمى األقل في مصالح الحفع العقارؼ أو أمالؾ الدولة‪.1‬‬
‫‪ -‬شرط الكفاءة المينية وروح المسؤولية‪ ،‬حيث نجد المادة ‪ 05‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬السالف‬
‫الذكرقداشترطت عمى المترشح قبل أف يباشر وظيفة المحافع العقارؼ تأدية اليميف أماـ المجمس‬
‫القضائي الكائف بدائرة اختصاصو المحافظة العقارية ‪.2‬‬
‫واضافةإلى ىذه الشروط‪ ،‬ىناؾ شروط محددة في األمر ‪ 03/06‬المتعمق بالقانوف األساسي العاـ لموظيفة‬
‫العمومية والتيتخص الموظفيف العمومييف‪ ،‬والتي نصت عمييا المادتيف‪74‬و‪ 75‬وتتمثل ىذه الشروط فيما‬
‫يمي‪:‬‬
‫‪ -‬أف يكوف جزائرؼ الجنسية ‪.‬‬
‫‪ -‬أف يكوف متمتع بحقوقو المدنية ‪.‬‬
‫‪ -‬أف ال تحمل شيادة سوابقو القضائية مالحظات تتنافى وممارسة الوظيفة المراد االلتحاؽ بيا‪.‬‬
‫‪ -‬أف يكوف في وضعية قانونية تجاه الخدمة الوطنية‪.‬‬
‫‪ -‬أف تتوفر فيو شرط السف والقدرة البدنية‪،‬وكذا المؤىالت المطموبة لاللتحاؽ بالوظيفة المراد‬
‫االلتحاؽ بيا ‪.3‬‬
‫‪-‬‬

‫‪ -2‬إنياء ميام المحافظ العقاري‪.‬‬

‫تنتيي مياـ المحافع العقارؼ بصفتو موظف عمومي وفقا لممادة ‪ 216‬مف األمر ‪ 03/06‬المتعمق بالقانوف‬
‫األساسي العاـ لموظيفة العمومية وفقا لمحاالت التالية ‪:4‬‬

‫‪ -‬فقداف الجنسية الج ازئرية أو التجريد منيا ‪.‬‬

‫‪ -‬فقداف الحقوؽ المدنية ‪.‬‬
‫‪ -‬اإلستقالة المقبولة بصفة قانونية ‪.‬‬

‫‪-1‬انظر المادة ‪ 06‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ ،116/92‬المرجع نفسو‪.‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 05‬مف المرسـ رقـ ‪ ،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر لممواد ‪74‬و‪75‬مف األمر ‪، 03/06‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر المادة ‪ 216‬مف األمر ‪، 03/06‬المرجع نفسو ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -‬العزؿ أو التسريح ‪.‬‬

‫‪ -‬اإلحالة عمى التقاعد أو الوفاة ‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬نظاما الشير العقاري‪.‬‬

‫إذا كاف الشير العقارؼ ىو احد إجراءات نقل الممكية والحقوؽ العينية العقارية‪،1‬تطبيقا لنص المادة ‪793‬‬
‫مف القانوف المدني‪ ،2‬فإف معظـ الدوؿ المتحضرة قد أخذت بيذا المبدأ‪،‬إال أنيا لـ تسمؾ في تحقيق ىذا‬
‫المبدأ سبيال واحدا‪ ،‬وقد نتج عف ذلؾ قياـ نظاميف لمشير العقارؼ ‪.‬‬

‫نظاـ يعتمد عمى أسماءأصحاب الحقوؽ أساسا لمشير ويعرؼ بنظاـ الشير الشخصي‪،‬ونظاـ يعتمد عمى‬
‫العقار أساسا ليذا الشير ويعرؼ بنظاـ الشير العيني‪ ،‬ولقد عرفت الجزائر كال النظاميف وطبقتيما‪،‬ولما‬
‫كاف لكل نظاـ مجموعة مف الخصائص والميزات وكذلؾ مجموعة مف المبادغ التي تنظـ عممية شير‬
‫الحقوؽ العينية العقارية وقيدىا في السجل العقارؼ‪ ،3‬فإننا سنتطرؽ لكل نظاـ عمى حدا ضمف مطمبيف‬
‫كاآلتي‪:‬‬

‫المطمب األول‪ :‬نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫يعتبر نظاـ الشير الشخصيأوؿ نظاـ لمشير العقارؼ ظير في العصر الحديث‪ ،‬وتبنتو مختمف الدوؿ‪ ،‬وقد‬
‫أخذت بو فرنسا وحاولت تطبيقو في الجزائر عمى األراضي المفرنسة‪.4‬‬

‫وترجع أسباب ظيور ىذا النظاـ إلى الحاجة إلى تحصيل الضرائب‪ ،‬حيث كانت الدوؿ الالتينية تسجل‬
‫أسماء أصحاب األمالؾ العقارية في سجل لمضرائب في خانة أولى‪،‬ثـ العقارات التي يممكونيا في خانة‬
‫ثانية وذلؾ بغرض إحصاء األمالؾ العقارية ليسيل عمى الدولة تحصيل الضرائب مف المدنييف‪،‬فأصبح‬
‫شير الحقوؽ العقارية في ىذه الدوؿ يتـ بطريقة شخصية مستوحاة مف نظاـ الضرائب الشخصي ‪.5‬‬

‫‪ -1‬دوة أسيا‪ /‬ارموؿ خالد‪ ،‬اإلطار القانوني والتنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائرؼ‪،‬الطبعة لثانية‪،‬دار‬
‫ىومة‪،‬الجزائر‪،2009،‬ص‪.23‬‬
‫‪-2‬المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬فردؼ كريمة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.18‬‬
‫‪-4‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا عمر‪،‬المنازعات العقارية‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪،2003،‬ص‪. 44‬‬
‫‪-5‬عمر بوحالسة‪،‬تقنيات مراقبة العقود الخاضعة لإلشيار‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬عدد ‪ ،03‬سنة ‪،2001‬ص ‪.33‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وعم ى العموـ سوؼ نتناوؿ نظاـ الشير الشخصي عف طريق تحديد مضمونو ( الفرع األوؿ ) والمبادغ‬
‫التي يقوـ عمييا ( الفرع الثاني )ثـ مزايا وعيوب ىذا النظاـ ( الفرع الثالث ) ‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬مضمون نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫نتعرض مف خالؿ ىذا الفرع إلى تعريف نظاـ الشير الشخصي‪ ،‬وتحديد أىـ الخصائص التي يقوـ‬
‫عمييا‪.‬أوال‪ :‬تعرف نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫يمكف أف يعرؼ النظاـ مف العبارة ذاتيا "شخصي" بحيث يكوف الشير فييا طبقا ألسماء األشخاص مف‬
‫مالؾ وأصحاب الحقوؽ العينية وليس طبقا لمعقارموضوع التصرؼ‪.1‬‬

‫فوفقا ليذا النظاـ ينشئ في البمد الواحد سجل عاـ أو عدة سجالت في مراكز كل إقميـ يوجد بيا إدارة‬
‫لمشير العقارؼ يرصد بيا كل التصرفات الناشئة لمحقوؽ العينية العقارية‪ ،2‬ويتـ جرد كل التصرفات باسـ‬
‫الشخص المتصرؼ في العقار‪،3‬و يتـ اإلجراء عف طريق إعداد فيارس مرتبة بأسماء المتصرفيف حتى‬
‫يتسنى لمغير االطالع عمييا‪ ،4‬ومف ىنا جاءت تسمية ىذا النظاـ ‪،‬والذؼ تفيد بأف الشخص محل اعتبار‬
‫في التصرفات العقارية ‪. 5‬‬

‫فالعقارات وفقا ليذا النظاـ ال تعرؼ وفقا لمواقعيا أو أرقاميا‪ ،‬وانما تعرؼ وفقا ألسماء مالكييا‬
‫وأصحابالحقوؽ العينية العقارية‪،6‬حيث تتـ عممية الشير في نوعيف مف السجالت‪ ،‬سجل يمسؾ حسب‬
‫الترتيب الزمني لتقديـ العقود المتضمنة معامالت عقارية إلجراء الشير‪ ،‬وسجل يمسؾ حسب الترتيب‬
‫األبجدؼ ألسماء كل األشخاص القائميف بمختمف التصرفات العقارية‪ ،7‬فإذاأراد شخص ما شراء عقار‬
‫تعيف لو االتجاه إلى ىيئة الشير العقارؼ لمبحث والتأكد مف اسـ مالكو ‪ ،‬فإذا وجد اسمو في إحدػ‬

‫‪-1‬فردؼ كريمة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 19‬‬

‫‪-2‬عبد الحميد الشواربي‪،‬إجراءات الشير العقارؼ في ضوء القضاء والفقو‪،‬منشأة المعارؼ‪،‬اإلسكندرية‪،‬مصر‪ ،‬ص‪.03‬‬
‫‪-3‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪.13،‬‬
‫أسيا‪،‬رموؿ خالد‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 23‬‬
‫ا‬ ‫‪-4‬دوة‬
‫‪-5‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 16‬‬
‫‪-6‬حسيف عبد المطيف‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 13‬‬
‫‪-7‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 16‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫السجالت المعدة لمشير معناه ال يزاؿ مالكا لمعقار‪ ،‬واذا لـ يجد اسمو كاف ذلؾ دليل عمى خروج العقارمف‬
‫يده ‪.‬‬

‫غير أف التصرفات وفقا ليذا النظاـ ليست ليا قوة ثبوتية‪،‬فالموظف المكمف بالشير يمعب دو ار سمبيا‪ ،1‬فال‬
‫يتحرػ عف صحتيا‪ ،‬بل تشير كما ىي‪ ،‬فاف كانت صحيحة ظمت صحيحة‪ ،‬واف كانت معيبة لسبب مف‬
‫أسباب البطالف أو كانت مزورة بقيت معيبة‪،‬فالشير وفقا ليذا النظاـ ليس إال طريقا لمعالنية فحسب‪،2‬ال‬
‫سبب النتقاؿ الممكية أو الحقوؽ العينية‪.3‬‬

‫ثانيا ‪ :‬خصائص نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫يمكف أف نستخمص جممة مف الخصائص مف خالؿ تعريف نظاـ الشير الشخصي في النقاط التالية‪:‬‬

‫*إف نظاـ الشير الشخصييو أقدـ نظاـ‪،‬ولذلؾ فاف أغمب الدوؿ انتيجتو في تشريعاتيا كما ىو الحاؿ في‬
‫فرنسا‪،‬بمجيكا‪،‬ايطاليا‪ ،‬المممكة العربية السعودية‪ ،‬ومصر والتي أخذت بنظاـ الشير الشخصي بموجب‬
‫قانوف رقـ ‪114‬لسنة ‪1946‬والذؼ يزاؿ معموال بو إلى يومنا ىذا بالرغـ مف إصدارىا لقانوف رقـ ‪142‬‬
‫لسنة ‪ 1964‬لتطبيق نظاـ الشير العيني‪ ،‬إال أنو أماـ الصعوبات المالية واإلدارية أصدر وزير العدؿ‬
‫ق اررات بتطبيق ىذا النظاـ بالتدرج وحسب اإلمكانيات المتاحة ‪.4‬‬

‫*إف عممية اإلشيار العقارؼ لمسندات العقارية ‪،‬ال تقتصر وظيفتو اال عمى إعالـ الجميور بما ورد عمى‬
‫العقار مف حقوؽ‪،‬حيث ال اثر لمشير العقارؼ في إنشاء الحق العيني‪ ،‬ذلؾ أف الحق العينيينشئ صحيحا‬
‫بمجرد تماـ العقد إال أف يفسخ أو يقرر بطالنو ‪.5‬‬

‫*إف عممية الشير وفقا لنظاـ الشير الشخصي تتـ عمى أساس أسماء طرفي المتصرؼ الذؼ أنشأ الحق‬
‫أو نقمو‪،‬دوف األخذ بعيف االعتبار محل التصرؼ‪ ،‬ويتـ ذلؾ حسب سجميمسؾ ويرتب حسب الترتيب‬
‫األبجدؼ‪،‬وسجل أخر يمسؾ ويرتب حسب الترتيب الزمني‪.1‬‬

‫‪-1‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 14‬‬

‫‪-2‬عفيف شمس الديف‪،‬الوسيط في القانوف العقارؼ‪،‬الطبعة الثانية‪،‬الجزء األوؿ‪،‬منشورات زيف الحقوقية‪،‬لبناف‪،2011،‬ص‬
‫‪.20‬‬
‫‪-3‬مدحت دمحم الحسيني‪،‬إجراءات الشير العقارؼ‪،‬دار المطبوعات الجامعية‪،‬اإلسكندرية‪،1995،‬ص‪. 09‬‬
‫‪-4‬فردؼ كريمة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.31‬‬
‫‪-5‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪. 15،‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مبادئ نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫بناء عمى ماتقدـ نستخمص أف نظاـ الشير الشخصي يقوـ عمى المبادغ التالية‪:‬‬

‫أوال‪:‬إناألساس والمحور الذؼ يرتكزعميو نظاـ الشير الشخصي ىو أسماء األشخاص الذيف تصدر عنيـ‬
‫التصرفات العقارية الواجبة الشير‪ ،‬وليس عمى أساس العقارات كما ىو الحاؿ في نظاـ الشير العيني‪.‬‬

‫ثانيا‪:‬ليس لنظاـ الشير الشخصي أية قوة ثبوتية‪،‬ذلؾ أف التصرفات التي يتـ شيرىا في ىذا النظاـ ال‬
‫تخضع لمتدقيق والبحث عف مدػ صحتيا‪ ،‬بل تشير كما ىي‪ ،‬فاف كانت باطمة أو قابمة لإلبطاألوالفسخ‬
‫ظمت كذلؾ حتى بعد شيرىا‪ ،‬مما يعطي الحق لكل ذؼ مصمحة الطعف فييا – رغـ شيرىا – باإلبطاؿ أو‬
‫الفسخ ‪.2‬‬

‫مما يترتب عنو قاعدتيف أساسيتيف ىما‪:‬‬

‫القاعدة األولى‪ :‬أف الشخص ال يممؾ إال ما ممؾ‪ ،‬أؼ أف الشخص الذؼ يتصرؼ في حق عيني معيف ال‬
‫يمكف أف ينقمو إلى الغير إذ كاف ىوال يممكو‪،3‬فقد يقوـ شخص ببيع عقار لشخص أخر ثـ يدعي شخص‬
‫آخر ممكيتو ليذا العقار سواء بسند صحيح أو بسبب التقادـ‪،‬فيطمب استرداد العقار وىنا ال يحوؿ شير‬
‫عقد البيع دوف االسترداد‪.‬‬

‫القاعدة الثانية‪:‬أف الشخص ال يستطيع أف ينقل لغيره حقوؽ أكثر مما يممؾ ىو‪ ،‬وىذا ما يحوؿ دوف أف‬
‫يطير الشير العيوب التي قد تشوب الحق موضوع التصرؼ الذؼ تـ شيره‪ ،‬فمف ينقل إليو حق قابل‬
‫لمفسخ أو البطالف أو مثقل بتكاليف وأعباء معينة فاف شير التصرؼ ال يطيره ‪.4‬‬

‫ىذا ويالحع أف غالبية الدوؿ الالتينية تأخذ بيذا النظاـ وعمى رأسيا فرنسا والتي منيا انتشر نظاـ الشير‬
‫الشخصي إلى معظـ مستعمراتيا السابقة‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪:‬تقييم نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.16‬‬

‫‪-2‬حازـ عزوؼ‪،‬آليات تطيير الممكية العقارية الخاصة في القانوف الجزائرؼ‪،‬ماجستير‪،‬جامعة الحاج لخضر‪،‬باتنة‪،‬ص‪.41‬‬
‫‪-3‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 17‬‬
‫‪-4‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع نفسو‪،‬ص‪. 18‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫رغـ سيولة إجراءات نظاـ الشير الشخصي‪،‬إالأف ليذا النظاـ عيوب طغت عمى بعض مزاياه وفيما يمي‬
‫بعض مف مزاياه ثـ عيوبو‪:‬‬

‫أوال‪ :‬مزايا نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫‪ -1‬نظاـ الشير الشخصي نظاـ قائـ بذاتو ويؤدؼ إلىإعالـ الجميوربوقوع تصرفات عقارية‬
‫معينة‪،‬كما أف مجرد شير ىذه التصرفات يعد قرينة عمى ممكية العقار مف طرؼ الشخص الذؼ‬
‫سجل التصرؼ ‪.1‬‬
‫‪ -2‬إف ىذا النظاـ ال يتطمب عممية مسح األراضي العاـ‪،‬التي تكمف مبالغ مالية باىظة ال يسع الكثير‬
‫مف الدوؿ تحمميا‪.‬‬
‫‪ -3‬بالرغـ مف أف التصرفات وفقا لنظاـ الشير الشخصي يمكف فسخيا أوابطاليا ‪ ،‬لسبب عيب مف‬
‫العيوب إالأنو ال تعتبر قاعدة عامة‪،2‬حيث أف شير ىذه التصرفات األخيرة يعد قرينة قانونية عمى‬
‫ممكية العقار‪،‬غير أف ىذه القرينة تبقى بسيطة ويجوز إثبات عكسيا‪ ،‬كما أف افتراض بطالف‬
‫الت صرفات أو فسخيا ناشئ عف احتماؿ وجود عيب في التصرؼ القانوني‪،‬إال أنو ال يمكف تعميـ‬
‫مثل ىذا االحتماؿ عمى جميع التصرفات المشيرة ‪.‬‬
‫ثانيا ‪-‬عيوب نظام الشير الشخصي‪:‬‬

‫يعيب الفقياء عمى نظاـ الشير الشخصي مايمي‪:‬‬

‫‪ -1‬إف حجيتو نسبية‪،‬فالتصرفات التي تشير في ىذا النظاـ ال يتحرػ عادة عف صحتيا‪ ،‬بل تشير كما ىي‪،‬‬
‫فاف كانت صحيحة بقيت عمى حالتيا‪ ،‬واف كانت معيبة بسبب مف أسباب البطالف بقيت كذلؾ‪،‬فالشير في‬
‫ىذا النظاـ ال يبطل عقدا صحيحا‪،‬وال يصحح عقدا باطال‪ ،‬بل ىو طريق لمعالنية فقط‪.3‬‬
‫‪ -2‬صعوبة معرفة المالؾ الحقيقي لمعقار‪ ،‬فإذاأراد شخص االستعالـ عف عقار تـ شراءه وفقا ليذا‬
‫النظاـ‪،‬وجب عميو أف يكوف ممما بأسماء المالؾ الذيف تعاقبت ممكيتيـ لمعقارات عمى وجو الدقة‪ ،‬إذ ال‬
‫يكفي أف يعثر عمى اسـ البائع في ىذه السجالت حتى يتممؾ العقار بالشراء‪ ،‬فقد يكوف البائع قد اشترػ‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع نفسو‪،‬ص‪. 22‬‬

‫‪ -2‬عمر تيمجدغيف‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 18‬‬
‫‪ -3‬عبد الرزاؽ أحمد السنيورؼ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.436‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫العقار مف غير مالكو الحقيقي‪ ،‬وبالتالي يظل مف حق المالؾ استرداد ىذا العقار مف يد البائع أو‬
‫المشترؼ‪.1‬‬
‫‪ -3‬يعاب عمى نظاـ الشير الشخصي كونو ال يسيل معو حصر شامل لمممكية العقارية‪ ،‬مما يفوت عمى‬
‫الدولة مبالغ كبيرة ناتجة عف فرض الضرائب عمى الممكية العقارية‪.2‬‬
‫‪ -4‬إف ىذا النظاـ ال يعطي لممتصرؼ أؼ ضمانة بثبوت الحق المتصرؼ فيو بصفة نيائية‪ ،‬بل ىو‬
‫معرض لممنازعة في أؼ وقت‪ ،‬ويعرضو الى زواؿ الحق الذؼ اكتسبو‪ ،‬ويقمل مف درجة االئتماف في‬
‫المعامالت العقارية ‪.3‬‬
‫‪ -5‬خطر ضياع الممكية بالتقادـ المكسب‪،‬فوفقا ليذا النظاـ ال يتحصف حق المتصرؼ إليو‪،‬فالمتصرؼ‬
‫إليو في العقار الذؼ شير تصرفو وتسمـ سند الممكية العقار ال يأمف فقط مف رفع دعوػ االستحقاؽ أو‬
‫االسترداد‪ ،‬بل كذلؾ ال يأمف مف ظيور شخص أخر مف الغير يدعي ممكية العقار عف طريق التقادـ‬
‫المكسب‪ ،4‬مما يؤدؼ إلى عدـ استق ارر الممكية العقارية وبالتالي عدـ اإلئتماف في المعامالت العقارية ‪.5‬‬
‫حيث جاء في قرار لمغرفة العقارية لممحكمة العميا الصادر في ‪1998/09/30‬بأنو " مف المقرر قانونا أنو‬
‫مف حاز منقوال أو عقا ار أو حقا عينيا منقوال كاف أو عقا ار دوف أف يكوف مالكا لو أوخاص بو صار لو‬
‫ذلؾ ممكا أف استمرت حيازتو لو لمدة خمسة عشرة سنة بدوف انقطاع "‪.6‬‬

‫‪ -6‬ىذا النظاـ ال يتفق وروح العصر الحديث‪،‬حيث سرعة المعامالت وماتتطمبو مف سيولة في التداوؿ‬
‫وتيسير في اإلجراءات‪.7‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫بتفحص التطور التاريخي لنظاـ الشير العقارؼ في الجزائر‪،‬نجد أف المشرع الجزائرؼ بعد االستقالؿ مباشرة‬
‫قد اعتمد نظاـ الشير الشخصي‪ ،‬وىذا لعدة اعتبارات أىميا صدور القانوف رقـ ‪ 153/62‬المؤرخ في‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 20‬‬

‫‪ -2‬ليمى لبيض‪،‬منازعات الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬دكتورا‪،‬جامعة دمحم خيضر‪،‬بسكرة‪،2012،‬ص‪.29‬‬
‫‪-3‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.15‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 21‬‬
‫‪-5‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 16‬‬
‫‪-6‬قرار رقـ ‪،180876‬الغرفة العقارية لممحكمة العميا‪،‬بتاريخ ‪،1998/09/30‬المجمة القضائية‪،‬العدد الثاني‪،1998،‬ص‪33‬‬
‫‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪-‬مراد عبد الفتاح‪،‬شرح تشريعات الشير العقارؼ‪،‬الطبعة الثانية‪،‬دار الكتب والوثائق المصرية‪،‬مصر‪،‬ص‪.09‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ 1962/12/31‬القاضي بتمديد العمل بالقوانيف الفرنسية إال ما كاف منيا مخالفا لممادة الوطنية‪،‬ىذا‬
‫باإلضافة لألوضاع الصعبة التي كانت تعرفيا الجزائر والتي ال تسمح بتبني نظاـ الشير العيني‪.1‬‬

‫وبصدور األمر رقـ ‪74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪،‬قضت‬
‫المادة ‪ 27‬منو بتمديد العمل بنظاـ الشير الشخصي‪،2‬بحيث أف العقود القضائية التي تكوف موضوع‬
‫إشيار في المحافظة العقارية والتي تخص عقارات أو حقوؽ عينية ريفية موجودة ببمديات لـ يتـ فييا بعد‬
‫مسح األراضي تفيرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسؾ عمى الشكل الفردؼ طبقا‬
‫لكيفيات تحدد بموجب القانوف‪. 3‬‬

‫وبمجيء المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 63/76‬التضمف تأسيس السجل العقارؼ تضمف أحكاـ انتقالية في‬
‫الباب السادس تتضمف صراحة العمل بنظاـ الشير الشخصي‪ ،‬ومنيا المادة ‪113‬التي تشير إلى قياـ‬
‫المحافظوف العقارييف بمسؾ بطاقات عقارية في األراضي التي لـ يشمميا عممية مسح األراضي ويتـ‬
‫‪4‬‬
‫وكذلؾ المادة ‪ 114‬مف المرسوـ نفسو التي تتحدث عف كيفية تنظيـ‬ ‫إشيارىا باسـ المالكيف لمعقارات‬
‫عممية اإلشيار العقارؼ في ظل نظاـ الشير الشخصي‪.5‬‬

‫فالمشرع الجزائرؼ بعد سنة ‪ 1975‬ورغـ صدور األمر‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي وتأسيس‬
‫السجل العقارؼ والذؼ يؤكد انتياج الجزائر لنظاـ الشير العيني‪ ،‬إال انو أبقى عمى نظاـ الشير‬
‫الشخصي واعتمده بصفة استثنائية إلى حيف استكماؿ المسح العاـ عبر كامل التراب الوطني‪،‬وىذا أمر‬
‫طبيعي في ظل الظروؼ التي تعرفيا الجزائر‪.‬‬

‫المطمب الثاني ‪ :‬نظام الشير العيني‪.‬‬

‫‪-1‬طمحة دمحم غميسي‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 33‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 27‬مف األمر ‪. 74/75‬‬
‫‪-3‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 35‬‬
‫‪-4‬المادة ‪ 113‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪. 63/76‬‬
‫‪-5‬المادة ‪ 114‬مف نفس الرسوـ ‪. 63/76‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫نظ ار لالنتقادات التي وجيت لنظاـ الشير الشخصي‪ ،‬ومانتج عف ىذا النظاـ مف تضارب المصالح بيف‬
‫األشخاص واغتصاب الحقوؽ العينية العقارية‪،1‬ظير نظاـ الشير العيني التي تطمح غالبية الدوؿ إلى‬
‫االعتماد عميو لتنظيـ الممكية العقارية والحفاظ عمى الحقوؽ العينية الواردة عمييا‪ .2‬حيث أف أوؿ دولة‬
‫عرفت نظاـ الشير العيني ىي دولة استراليا‪ ،‬والذؼ انشأ مف خالؿ نظاـ "تورانس " بمقتضى القانوف‬
‫المؤرخ في ‪31858‬المتعمق بتنظيـ الممكية العقارية ومختمف الحقوؽ المتعمقة بيا‪ ،‬وانتيى بالتصويت عمى‬
‫مشروع القانوف المقدـ إلى البرلماف والذؼ أطمق عميو بيذا االسـ‪.4‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف نظام الشير العيني‪.‬‬

‫إف نظاـ الشير العيني ال يقوـ عمى أساس األشخاص بل عمى أساس العقار المتصرؼ فيو‪ ،‬حيث يتـ‬
‫اإلجراءبإنشاء بطاقة عقارية لكل عقار بحيث بمجرد االطالع عمى البطاقة يمكف تحديد وضعية العقار‬
‫ويقوـ المحافع العقارؼ بحفع أصل العقد عنده ‪.5‬‬

‫ففي ىذا النظاـ يعتبر العقار محل اعتبار‪ ،‬بحيث يدوف بيامش البطاقة العقارية الخاصة بو كافة الحقوؽ‬
‫الواردة عميو بصورة تجعل حالتو معمومة لدػ الجميع‪ ،‬ويمسؾ في ىذا النظاـ سجل عيني يطمق عميو اسـ‬
‫السجل العقارؼ‪،6‬حيث تخصص فيو صفحة أو أكثر لكل عقار يدوف فيو كل التصرفات التي ترد عميو مع‬
‫مع تحديد موقعو‪،‬مساحتو‪،‬رقمو‪،‬حدوده‪...‬الخ‪.7‬‬

‫وبتماـ الشير ينتقل الحق العيني مف المتصرؼ الى المتصرؼ لو‪،‬فالشير وليس العقد أو التصرؼ ىو‬
‫الذؼ ينقل الحق العيني‪ ،‬وينتقل الحق العيني بالشير حتى ولو كاف التصرؼ معيب ألف الشير يطير‬

‫‪1-PHILIPS SIMILER.PHILIPS DEL BEQUE. Droit civil " le sureté et la publicité‬‬

‫‪foncière,"12eme édition, FranceDalloz, 1995 , P584.‬‬
‫‪-2‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.44‬‬
‫‪-3‬عمار عموؼ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 154‬‬
‫‪-4‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 16‬‬
‫‪-5‬دوة أسيا‪ ،‬خالد ارموؿ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 23‬‬
‫‪-6‬مجيدخمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 17‬‬
‫‪-7‬زروقي ليمى‪،‬خالد ارموؿ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 45‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫عيوب التصرؼ‪،‬ولذلؾ تتمتع قيود السجل العقارؼ بحجية كاممة‪ ،‬وقد أخذت بو كل مف لبناف‪،‬سوريا‪،‬‬
‫تونس‪،‬المغرب‪،‬العراؽ‪ ،‬ألمانيا‪،‬اسبانيا‪،‬استراليا‪...‬الخ‪.1‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مبادئ نظام الشير العيني‪.‬‬

‫يقوـ نظاـ الشير العيني عمى خمس مبادغ أساسية وىي كالتالي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬مبدأ التخصيص‪.‬‬

‫ومفاده انو يخصص لكل تصرؼ وارد عمى عقار سواء كاف منشئ أو معدال أو ناقال لحق الممكية العقارية‬
‫بطاقة عقارية عينية يقيد فييا جميع التصرفات الواردة عمى العقار ومف مجموع ىذه البطاقات يتكوف‬
‫السجل العيني‪،2‬ولقد أشارت المادة ‪38‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬عمى ذلؾ بنصيا عمىأف" كل إشيار لعقود أو‬
‫ق اررات تتضمف إنشاء أو تعديل أوانياء ارتفاقات أو حقوؽ مشتركة يجب أف يكوف موضوع تأشير عمى‬
‫بطاقة كل عقار"‪.3‬‬

‫وتعد تمؾ البطاقة كوثيقة ليوية العقار"‪ ،4‬واف مجموع ىذه البطاقات تكوف ما يسمى بالسجل العقارؼ‪،5‬‬
‫والتي نصت عميو المادة ‪ 12‬مف األمر ‪ 74/75‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل‬
‫العقارؼ بقوليا "إف السجل العقارؼ المحدد بموجب المادة ‪ 03‬أعاله ‪،‬يممؾ في كل بمدية عمى شكل‬
‫مجموعة البطاقات العقارية ‪.6"...‬‬

‫ثانيا‪ :‬مبدأ القوة الثبوتية ‪.‬‬

‫مفاده اف التصرفات التي تقيد في ظل نظاـ الشير العيني ىي قرينة قاطعة عمى الممكية بالنسبة‬
‫لمعقارموضوع الشير‪،7‬حيث أف التسجيل بإدارة الشير العقارؼ ىو مصدر كل الحقوؽ العينية العقارية فيو‬

‫‪-1‬حسيف عبد المطيف حمداف‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 15‬‬

‫‪-2‬معوض عبد التواب‪،‬الشير العقارؼ والتوثيق عمما وعمال‪ ،‬بدو طبعة‪،‬منشأة المعارؼ‪،‬مصر‪،1986،‬ص‪. 40‬‬
‫‪-3‬انظر المادة ‪ 38‬مف المرسوـ ‪،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-4‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 30‬‬
‫‪-5‬حمدؼ باشا عمر‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.487‬‬
‫‪-6‬المادة ‪ 12‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-7‬ليمى زروقي‪ ،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.46‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫فيو الذؼ ينشئيا‪،‬يعدليا‪،‬أو يزيميا‪ ،‬فالسند العقارؼ المشير يمكف صاحبو مف االحتجاج بو عمى الكافة‪،1‬‬
‫وال يمكف الطعف فيو ال بدعوػ االستحقاؽ أو االسترداد‪.2‬‬

‫ثالثا‪ :‬مبدأ الشرعية‪.‬‬

‫إف السندات الخاضعة لإلشيار العقارؼ تسبقيا عممية مراقبة دقيقة لمتأكد مف خموىا مف أؼ عيب‪،‬ألف‬
‫القاعدة في نظاـ الشير العيني أف التسجيل بإدارة الشير العقارؼ ينشئ الحق العيني‪.‬‬

‫وتحقيقا ليذا المبدأ يناط بالمحافع العقارؼ دو ار ايجابيا ميما‪ ،3‬حيث اوجب عميو المشرع التدخل مف أجل‬
‫مراقبة مدػ استيفاء المحررات المراد شيرىا عمى مستوػ المحافظة العقارية عمى الشروط المطموبة في‬
‫جانبيا الشكمي والموضوعي‪ ،‬كما تشير الى ذلؾ المادة ‪ 105‬مف المرسوـ ‪ ،4 63/76‬وعميو فمبدأ‬
‫الشرعية ال ينتج في ظل ىذا النظاـ شير التصرفات الباطمة أو القابمة لإلبطاؿ‪ ،‬واف حدث وأف تـ خطأ‬
‫شير تصرفات معينة مما يؤدػ إلىإىدار حقوؽ أصحابيا فإنو يتـ تعويضيـ‪ ،‬لذلؾ أنشأت الدوؿ التي‬
‫أخذت بيذا النظاـ صندوؽ التأميف والضماف ميمتو تعويض المتضرريف جراء ضياع حقوقيـ ‪.5‬‬

‫رابعا‪ :‬مبدأ القيد المطمق‪.‬‬

‫إف القيد أو الشير ىو مصدر الحقوؽ العينية العقارية فيو الذؼ ينشئيا ‪،‬يعدليا أو يزيميا ‪،‬فكل حق غير‬
‫مقيد ال وجود لو ال بيف األطراؼ وال في مواجية الغير‪،‬وكل حق مقيد ىو حجة عمى الكافة‪ ،‬ىذا وال يمكف‬
‫ألحد أف يحتج بممكية حق عيني لـ يشير مسبق‪ ،6‬وىذا ما نصت عميو المادة ‪ 16‬مف األمر ‪،774/75‬‬
‫وكذلؾ نصت المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني الصادر بموجب األمر ‪ 58/75‬المعدؿ والمتمـ بأف " ال‬

‫‪-1‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 25‬‬

‫‪-2‬ليمى زروقي‪ ،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 46‬‬
‫‪ -3‬تنص المادة ‪ 22‬مف األمر ‪ 74/75‬عمى مايمي "يحقق المحافع العقارؼ في ىوية وأىمية األطراؼ الموجوديف عمى‬
‫وسائل اإلثبات وكذلؾ في صحة األوراؽ المطموبة مف أجل اإلشيار" ‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 105‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪-5‬محيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 27‬‬
‫‪-6‬ليمى زروقي‪ ،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 46‬‬
‫‪-7‬انظر المادة ‪ 16‬مف األمر ‪ ،74/75‬المرجع السابق ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫تنتقل الممكية والحقوؽ العينية األخرػ في العقار‪،‬سواء كاف ذلؾ بيف المتعاقديف أـ في حق الغير إال إذا‬
‫روعيت اإلجراءات التي ينص عمييا القانوف وباألخص القوانيف التي تدير مصمحة شير العقار"‪.1‬‬

‫خامسا‪-‬مبدأ عدم اكتساب الحقوق المشيرة بالتقادم المكسب‪.‬‬

‫يعتبر التقادـ وسيمة أو سبب مف أسباب كسب الممكية وانتقاليا مثل البيع‪،‬الوصية‪،‬الميراث‪،‬وااللتصاؽ‬
‫‪...‬الخ‪ ،‬غير أف التقادـ في ظل نظاـ الشير العيني ال يمكف أف يكوف سببا مف أسباب كسبممكية العقارات‬
‫والحقوؽ العينية األخرػ‪ ،‬ألنو يتعارض صراحة مع مبدأالقيد المطمق ومبدأقوة الثبوت المطمقة إلجراء‬
‫الشير في السجل العيني‪ ،2‬وألف الحيازة ىي قرينة عمى الممكية وتكوف ثابتة في القيد في ظل ىذا النظاـ‬
‫‪.3‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تقييم نظام الشير العيني‬
‫أوال ‪ -‬مزايا نظام الشير العيني‪:‬‬
‫لقد تجنب نظاـ الشير العيني عيوب نظاـ الشير الشخصي حيث يمتاز بتحقيق أىداؼ الشير‪ ،‬ومف‬
‫مزاياه أيضا ‪:‬‬
‫‪ -1‬سيولة معرفة المالؾ الحقيقي لمعقارات‪ ،‬وذلؾ أف األخذ بو يضمف معرفة الحالة القانونية لمعقار وذلؾ‬
‫عف طريق تخصيص بطاقة عقارية لكل عقار تسجل فييا كل التصرفات الواردة عميو‪ ،‬وعمى كل مف يريد‬
‫‪4‬‬
‫معرفة المالؾ الحقيقي إال الرجوع إلى البطاقة المخصصة لمعقار‪.‬‬
‫‪ -2‬يعتبر السجل العيني ثورة في نظاـ الشير‪،‬اذ يترتب عمى تطبيقو تغيير جذرؼ في أنظمة التسجيل‬
‫القائمة‪.5‬‬
‫‪ -3‬تجنب خطر االكتساب بالتقادـ أو تعارض سندات الممكية أو تشابو أسماء المالكيف‪.6‬‬
‫‪ -4‬يعتبر نظاـ الشير العيني أفضل سبيل وامثل طريقة لحماية الممكية العقارية‪ ،‬واقدر عمى تمكيف‬
‫الممكية العقارية مف أدائيا لوظيفتيا االجتماعية واالقتصادية‪.1‬‬

‫‪-1‬المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪-2‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 33‬‬
‫‪ -3‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 47‬‬
‫‪-4‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 35‬‬
‫‪-5‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 18‬‬
‫‪-6‬ليمى زروقي‪ ،‬حمدؼ باشا‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 47‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫ثانيا‪:‬عيوب نظام الشير العيني‪.‬‬

‫‪-1‬نظاممكمف لمغاية ويتطمب تطبيقو نفقات باىظة‪ ،‬تتمثل في مسح كل أراضي القطر إلى جانب توفير‬
‫رجاؿ متخصصيف في عمميات المسح‪،2‬كما يتبيف ذلؾ منخالؿ المادة ‪ 02‬مف األمر ‪ 74/75‬والتي تنص‬
‫عمى أف "مسح األراضي العاـ يحدد ويعرؼ النطاؽ الطبيعي لمعقارات ويكوف أساسا ماديا لمسجل العقارؼ‬
‫"‬

‫‪-2‬اغتصاب حقوؽ المالؾ الحقيقي‪،‬إف انتقاؿ الممكية العقارية عف طرؽ الشير وحده يجعل ىذا النظاـ‬
‫وسيمة الغتصاب حقوؽ المالؾ الحقيقييف‪ ،‬إذ يمكف أف يقيد حق عيني ال يممكو حقيقة الشخص ‪،‬فيصبح‬
‫ىو المالؾ لو وال يمكف لممالؾ الحقيقي منازعتو في ذلؾ‪.3‬‬

‫‪ -3‬كثرة النزاعات العقارية عمى مستوػ الجيات القضائية في ظل عدـ إعادة النظر في الحقوؽ المكتسبة‬
‫إال عف طريق القضاء عند انتياء فترة آجاؿ الترقيـ المؤقت‪ ،‬حيث تنص المادة ‪ 16‬مف المرسوـ رقـ‬
‫‪63/76‬السالف الذكر " ال يمكف إعادة النظر في الحقوؽ الناتجة عف الترقيـ النيائي الذؼ تـ بموجب‬
‫أحكاـ المواد ‪12‬و‪13‬و‪ 14‬مف ىذا الفصل إال عف طريق القضاء‪.4‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشير العيني‪.‬‬

‫لقد تبنى المشرع الجزائرؼ نظاـ الشير العيني بمقتضى األمر ‪ 74/75‬المتعمق بإعداد مسح األراضي‬
‫العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬وبمقتضى المراسيـ التنفيذية الصادرة لتفعيل ىذا النظاـ‪ ،5‬حيث أنو‬
‫وبفحص النصوص القانونية الواردة في األمر ‪ 74/75‬السالف الذكر‪ ،‬وكذا المرسوماف التنفيذياف لو وىما‬
‫المرسوـ رقـ ‪ 62/76‬المتعمق بإعداد مسح األراضي‪ ،‬والمرسوـ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪ ،‬ويظير جميا أف العبارات التي استعمميا تفيد بأنو أخذ بنظاـ الشير العيني والذؼ يعتمد عمى‬
‫المسح كأساس مادؼ والسجل العيني كأساس قانوني‪ ،6‬وىذا مانصت عميو المواد ‪1‬و‪ 2‬و‪ 3‬مف األمر‬

‫‪-1‬مراد عبد الفتاح‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 10‬‬

‫‪ -2‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 47‬‬
‫‪-3‬عبد الوىاب عرفة‪،‬الوجيز في السجل العقارؼ‪،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬مصر‪ ،2006،‬ص‪14‬و‪. 15‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 16‬مف المرسوـ رقـ ‪ ،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-5‬مجيدخمفوني‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.33‬‬
‫‪-6‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.38‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ ، 74/75‬فمثال نصت المادة ‪ 02‬عمى ذلؾ بقوليا" إف مسح األراضي العاـ يحدد ويعرؼ النطاؽ‬
‫الطبيعي لمعقارات ويكوف أساسا ماديا لمسجل العقارؼ" ‪ ،1‬وعميو فقد أخذ المشرع بنظاـ الشير العيني‬
‫كأصل عاـ‪ ،‬وكمرحمة إنتقالية ومؤقتة أخذ بنظاـ الشير الشخصي في المناطق الغير ممسوحة ‪.2‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬مدى تطبيق نظاما الشير العقاري في الجزائر‪.‬‬

‫األصألف القانوف يصدر لكي يطبق عمى إقميـ الدولة بالكامل في ذات الوقت‪ ،‬خاصة إذا كاف تطبيقو‬
‫الفورؼ يؤدؼ إلى استقرار المعامالت وتنمية الثروة العقارية وتشجيع وتدعيـ االئتماف العقارؼ‪،‬أما في ما‬
‫يخص قانوف السجل العقارؼ (العيني ) فاف التطبيق الفورؼ والشامل ىو صعب وبعيد المناؿ لما يتطمبو‬
‫ذلؾ مف خبرات بشرية وامكانيات مالية تعجز عنيا الكثير مف الدوؿ‪،3‬وبالتالي يتـ تطبيقو تدريجيا إلى‬
‫حيف تعميـ مسح األراضي‪ ،‬وىذا ما اعتمده المشرع الجزائرؼ مف خالؿ تطبيق نظاـ الشير الشخصي‬
‫عمى المناطق التي لـ يشمميا المسح كمرحمة انتقالية إلى جانب نظاـ الشير العيني‪.‬‬

‫المطمب األول‪ :‬األراضي الممسوحة الخاضعة لنظام الشير العيني ‪.‬‬

‫كما سبق ذكره فاف تطبيق القوانيف الفرنسية ورث لمبالد وضعية قانونية غير شرعية وصعبة‬
‫التحكـ‪،‬حاوؿ المشرع معالجتيا بعد االستقالؿ مف خالؿ إصداره لعدة قوانيف‪ ،‬ومف خالؿ ذلؾ تبنى‬
‫المشرع نظاـ الشير العيني الذؼ يقوـ عمى عممية المسح العاـ لألراضي بصفة أساسية مما أدىإلى‬
‫صدوراألمر ‪ 75/74‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬إلى جانب ذلؾ و‬
‫تعزي از ليذا اليدؼ صدر المرسوماف التنفيذياف ‪ 62/76‬و‪ 63/76‬فاألوؿ بيف الجانب التقني أماالثاني‬
‫فتناوؿ الجانب القانوني مف خالؿ مسؾ السجل العقارؼ واعداد الدفتر العقارؼ‪ ،‬ومف خالؿ ذلؾ تتضح‬
‫األىمية القصوػ لعممية المسح العاـ لألراضي والذؼ سنتناولو مف خالؿ‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬األعمال المادية المالزمة لنظام الشير العيني‪.‬‬

‫‪-1‬انظر المواد ‪ 02 ،01‬و‪ 03‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-2‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.40‬‬
‫‪-3‬مصطفى أحمد أبو عمر‪،‬الموجز في شرح نظاـ السجل العقارؼ‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬منشورات الحمبي‬
‫الحقوقية‪،‬لبناف‪،2010،‬ص‪. 25‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫تعتبر عممية مسح األراضي العاـ ركف أساسي وجوىرؼ في نظاـ الشير العيني‪،‬فيي تعتبر األساس‬
‫المادؼ لقيامو‪ ،‬حيث ال يمكننا الحديث عف وجود أوانشاء السجل العقارؼ دوف القياـ بيذه العممية‪،1‬لذلؾ‬
‫سنحاوؿ في ىذا الفرع التطرؽ إلى تعريف عممية مسح األراضي العاـ ‪ ،‬أوال ثـ إلىإجراءات ىذه العممية‬
‫ثانيا ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف عممية المسح ‪.‬‬

‫‪ -1‬التعريف المغوي‪.‬‬
‫المسح ىو اإلزالة‪ ،‬يقاؿ مسح الشيء أيأزاالألثر عنو‪ ،‬ويعبر عف المسح العقارؼ في المغة األجنبيةبكممة‬
‫‪ cadastre‬التي نجدىا نابعة مف لفع ‪ catastico‬اليونانية‪ ،‬والتي تعني قائمة ‪ ،‬كما تطمق عمى‬
‫السجالت التي كاف يستعمميا الروماف إلحصاءاألمالؾ ‪.‬‬

‫‪ – 2‬التعريف االصطالحي ‪.‬‬

‫ىو عممية فنية وقانونية تيدؼ إلى تعييف جميع البيانات التي تتطمبيا المعرفة الكاممة والواضحة ليوية‬
‫العقار‪ ،‬والمتعمقة بموقعو وحدوده وقوامو ونوعو الشرعي‪ ،‬واسـ مالكو وأسباب تممكو‪ ،‬والحقوؽ العينية‬
‫المترتبة لو وعميو‪ ،‬مما يؤدؼ إلى تثبيت الممكية العقارية والحقوؽ المتعمقة بيا عمى نحو ثابت ونيائي‪.2‬‬

‫‪ -2‬التعريف القانوني ‪:‬‬

‫إف األمر ‪ 74/75‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ 1975‬والمتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪ ،‬لـ يعط تعريفا لعممية مسح األراضي‪ ،‬وانما اكتفى بتوضيح اليدؼ مف العممية‪ ،‬وذلؾ في نص‬
‫المادة ‪ 2‬منو بقولو‪ ":‬إف مسح األراضي العاـ يحدد ويعرؼ النطاؽ الطبيعي لمعقارات ويكوف أساسا ماديا‬
‫لمسجل العقارؼ‪".3‬‬

‫‪ -1‬مسعود رويضات‪،‬نظاـ السجل العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪،2009 ،‬‬
‫ص‪. 44‬‬
‫‪ -2‬حسيف عبد المطيف حمداف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.39‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 02‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وتنص المادة ‪ 04‬مف المرسوـ رقـ ‪ 84/400‬المؤرخ في ‪ 1984/12/24‬المعدؿ والمتمـ لممرسوـ رقـ‬
‫‪ 62/76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ عمى انو " تشمل عمميات إعداد‬
‫المسح العاـ لجميع المقررات عمى تحديد مايأتي ‪:‬‬

‫‪ -‬القواـ المادؼ وطبيعة األراضي ‪،‬إذا اقتضى األمرأنماط المزروعات الفالحية التي تنجز فيما‬
‫يخص العقارات الريفية ‪.‬‬
‫‪ -‬القواـ المادؼ وطبيعة شغل آو تخصيصيا ونمط استعماؿ البنايات المقامة عمييا أو استغالليا‬
‫ووضعيا حسب كل طابق فيما يخص العقارات القريبة‪.‬‬
‫‪ -‬المالؾ الظاىروف وأصحاب الحقوؽ العينية الظاىروف وكذلؾ كيفية االستغالؿ ‪ ،‬ويجب أف تكوف‬
‫ىذه العمميات مصحوبة بتحديد الممكيات العمومية والخاصة ويجب أف تكوف الحدود عمى اختالؼ‬
‫أنواعيا وحسب الحاجة مجسمة بكيفية دائمة أما بواسطة معالـ مف حجر أو بواسطة عالمات‬
‫أخرػ وذلؾ طبقا لتعميمات المصمحة المكمفة بذلؾ " ‪.1‬‬
‫ونظ ار ألىمية المسح في تحديد السياسة العقارية في الجزائر فقد عمد المشرع إلىإحداث وكالة وطنية‬
‫لمسح األراضي‪ ،‬وىي مؤسسة عمومية ذات طابع إدارؼ‪ ،‬وتتمتع بالشخصية المعنوية واالستقالؿ‬
‫المالي‪ ،‬والتي توضع تحت وصاية و ازرة المالية‪ ،‬تكمف بانجاز العمميات التقنية الرامية إلىإعداد مسح‬
‫األراضي العاـ في جميع أنحاء التراب الوطني‪.2‬‬

‫ثانيا‪ :‬إجراءات المسح العقاري‪.‬‬

‫إف عممية مسح األراضي العاـ ىيأساس وجود السجل العقارؼ في النظاـ العيني‪ ،‬ولمقياـ بيذه العممية‬
‫يجب المرور بعدة إجراءات وعدة مراحل مترابطة مف اجل تحديد الممكيات العقارية‪ ،‬ويمكف تقسيميا إلى‪:3‬‬

‫‪ -1‬افتتاح عمميات مسح األراضي العام ‪:‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 04‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 400/84‬المؤرخ في ‪ 1984/12/24‬المتعمق بإعداد مسح األراضي‬
‫العاـ‪،‬جريدة رسمية عدد ‪،30‬المؤرخ في ‪ 1976/04/13‬المعدؿ والمتمـ لممرسوـ التنفيذؼ ‪. 62/76‬‬
‫‪-2‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 234/89‬المؤرخ في‪ 1989/12/19‬التضمف إنشاء وكالة وطنية لمسح األراضي‪،‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪،54‬مؤرخة في ‪.1989/12/20‬‬
‫‪-‬لزىارؼ القيزؼ‪،‬عالقة مسح األراضي العاـ بالحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬مذكرة ماجستير‪،‬جامعة‬ ‫‪3‬‬

‫الجزائر‪،2013/2012،‬ص‪19‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫يتـ اإلعالف عف افتتاح عمميات المسح مف طرؼ والي الوالية مف خالؿ اإلجراءات التالية‪:‬‬

‫‪ -‬قرار اإلعالف عف افتتاح عممية المسح‪ ،‬و يتـ ذلؾ مف طرؼ الوالي مف خالؿ صدور قرار يخص‬
‫البمدية المعنية ويكوف ىذا القرار بناء عمى اقتراح مف المدير المحمي لمسح األراضي بالوالية ‪.‬‬
‫ويتضمف ىذا القرار‪:‬‬
‫‪ ‬نوع عمميات المسح ‪.‬‬
‫‪ ‬تعييف البمدية المعنية بذكر اسميا ‪.‬‬
‫‪ ‬يحدد فيو تاريخ فتح بدأ عمميات المسح مع العمـ أنيا تبدأ بعد شير عمى األكثر مف تاريخ‬
‫نشر ىذا القرار‪.‬‬
‫‪ -‬ينشر ىذا القرار في الجريدة الرسمية لمجميورية الجزائرية‪ ،‬وفي مجموعة الق اررات اإلدارية لموالية‬
‫المعنية‪ ،‬والجرائد اليومية الوطنية‪ ،‬ويجب تبميغ قرار المسح إلى رئيس المجمس الشعبي البمدؼ‬
‫المعني‪.1‬‬
‫‪ -‬وجوب لصق اإلعالنات في مقر الدائرة والبمدية المعنية والبمديات المجاورة وىذا في أجل ‪ 15‬يوما‬
‫قبل افتتاح عمميات المسح ‪.2‬‬
‫‪ -2‬إنشاء لجنة بمدية لمسح األراضي العام‪:‬‬
‫عند افتتاح عممية مسح األراضي العاـ تشكل لجنة بمدية لمسح األراضي‪ ،‬وىي المجنة التي أشارت ليا‬
‫المادة ‪ 09‬مف األمر ‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬والتي نصت‬
‫عمى أنو " تنفذ عمميات التحديد بحضور جميع المعنييف ( اإلدارة والمالكوف والجيراف) وليذا الغرض‬
‫تؤسس لجنة بمدية لمسح األراضي‪،‬ويحدد تشكيل ىذه المجنة واختصاصاتيا وسيرىا بموجب النصوص‬
‫التطبيقية ليذا األمر" ‪.3‬‬

‫أ‪ -‬تشكيمة المجنة البمدية لمسح األراضي‪:‬‬

‫لقد نص المشرع عمى تشكيمة ىذه المجنة وحدد أعضائيا كما يمي‪: 4‬‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 02‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ ،62/ 76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪-2‬انظر المادة ‪ 03‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪،62/76‬المرجع نفسو‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر المادة ‪ 09‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 7‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪،62/76‬السابق الذكر‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -‬األعضاء الدائمون‪:‬وتشتمل المجنة عمى أعضاء دائميف وىـ‪:‬‬

‫‪ ‬قاضي مف المحكمة التي توجد البمدية ضمف دائرة اختصاصيا‪،‬يعينو رئيس المجمس القضائي‬
‫ويتولى ىذا القاضي رئاسة المجنة‪.‬‬
‫‪ ‬رئيس المجمس الشعبي البمدؼ أو ممثمو نائبا عنو‪.‬‬
‫‪ ‬ممثل المصالح المحمية إلدارة الضرائب المباشرة‪.‬‬
‫‪ ‬ممثل لممصالح المحمية لألمالؾ الوطنية‪.‬‬
‫ممثل لو ازرة الدفاع الوطني ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬ممثل لمصمحة التعمير في الوالية ‪.‬‬
‫‪ ‬موثق تعينو الييئة المخولة في المنظمة المينية ‪.‬‬
‫‪ ‬المحافع العقارؼ المختص إقميمياأو ممثمو ‪.‬‬
‫‪ ‬المسؤوؿ المحمي لموكالة الوطنية لمسح األراضيأو ممثمو ‪.‬‬
‫‪ -‬األعضاء غير الدائمين‪ :‬يمكف أف تشتمل المجنة عمى أعضاء غير دائميف وىـ ‪:‬‬
‫‪ ‬بالنسبة لمعمميات التي تنجز في مناطق تشمل مساحات ومواقع محمية ‪،‬يحضر ممثل مف‬
‫مديرية الثقافة في الوالية ‪.‬‬
‫‪ ‬بالنسبة لمعمميات التي تنجز خارج المناطق الحضرية يحضر‪،‬يحضر ممثل عف المصالح‬
‫المحمية لمفالحة‪ ،‬وممثل عف المصالح المحمية لمرؼ ‪.‬‬
‫ب‪ -‬ميام المجنة البمدية لمسح األراضي‪:‬‬
‫‪ -‬تجتمع المجنة البمدية لمسح األراضي بناء عمى طمب مف المسؤوؿ المحمي لمسح األراضي بالوالية‬
‫وبناء عمى دعوة مف رئيسيا‪،‬حيث يتولى العضو الممثل لموكالة الوطنية لمسح األراضي العاـ‬
‫مياـ الكتابة لمجنة ويقدـ تقري ار مفصال عف عمميات المسح التي أنجزت‪( ،‬المادة ‪ 07‬مف المرسوـ‬
‫‪.)62/76‬‬

‫‪ -‬تتخذ المجنة ق ارراتيا باألغمبية‪ ،‬ويجب أف يكوف ثمث أعضائيا عمى األقل حاضريف‪ ،‬ويرجح صوت‬
‫الرئيس في حالة تساوػ األصوات‪ ،‬وتنفذ ق اررات المجنة بموجب مقرر مف الوالي‪.1‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 07‬و‪ 08‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪، 62/76‬المرجع نفسو‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫‪ -‬تشرع المجنة في عمميا الذؼ يتـ في أوالألمر داخل المكاتب‪ ،‬وذلؾ بجمع كل الوثائق والبيانات‬
‫مف وثائق ومخططات تـ الحصوؿ عمييا مف البمدية او البمديات المعنية وذلؾ مف اجل تسييل‬
‫إعداد الوثائق المساحية وتبدأ ىذه العممية بما يمي‪:1‬‬
‫‪ ‬تحديد إقميم الدولة‪:‬‬
‫يجب عمى كل بمدية أف تضع حدود إلقميميا حيث نصت المادة ‪ 05‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ 62/76‬عمى‬
‫ذلؾ‪ ،‬وال يتأتى ذلؾ إال بعد تقديـ التوضيحات الكافية والالزمة مف قبل الدولة والواليات والبمديات‬
‫والمؤسسات والييئات العمومية وذلؾ بخصوص حدود ممكياتيـ‪،2‬وما يقاؿ عف ىذه البمديات ينطبق عمى‬
‫المالكيف الخواص ‪.‬‬

‫وبعد تقديـ كافة المعمومات الضرورية ليذه العممية‪ ،‬يقوـ الموظف التقني التابع لموكالة الوطنية لمسح‬
‫األراضي عمى المستوػ المحمي بتحديد إقميـ البمدية بواسطة معالـ مف حجر‪،‬أو بواسطة عالمات أخرػ‬
‫تكوف مجسمة بكيفية دائمة‪،‬وذلؾ بحضور رئيس المجمس الشعبي لمبمدية المعنية ورؤساء المجالس الشعبية‬
‫لمبمديات المجاورة‪ ،‬وبعد وضع الحدود يقوـ الموظف التقني المكمف بتحرير محضر يصادؽ عميو كل مف‬
‫رئيس المجمس الشعبي لمبمدية المعنية ورؤساء المجالس المعنية ورؤساء المجالس الشعبية لمبمديات المعنية‬
‫والجيات المعنية األخرػ‪،‬كما يصادؽ عميو التقني المكمف بالعممية والوالي أيضا ‪.‬‬

‫‪ ‬تحديد العقارات الموجودة في إقميم البمدية ‪:‬‬

‫تقوـ المصالح المكمفة بعممية المسح بفضل الصور والخرائط الموجودة لدييا بتقسيـ اإلقميـ البمدؼ إلىأقساـ‬
‫مساحية تكوف لحدودىا طابع الثبات الكافي لتسييل عممية تحديد العقارات الموجودة داخل اإلقميـ‪.3‬‬

‫وبعد إجراء التحقيقات الالزمة‪ ،‬تعيف المجنة المالؾ الظاىريف‪ ،‬وبعدىا تبدأ عممية التحديد وبموجبيا يتـ‬
‫قياس كل قطع األراضي والممكيات وتحديد نوع االستعماؿ ونوعية التربة‪ ،‬وىي معمومات تقنية تخص قطع‬
‫األراضي والبنايات‪ ،‬وبعد االنتياء مف عممية التحديد يحرر الموظف المكمف بالعممية محضر يصادؽ‬

‫‪-1‬كريمة بوشامة‪،‬جعيمب زينة‪ ،‬شير التصرفات العقارية‪،‬شيادة تخرج لنيل إجازة المدرسة العميا لمقضاء‪،‬دفعة ‪،16‬المدرسة‬
‫العميا لمقضاء‪،‬و ازرة العدؿ‪،2008/2007،‬ص‪.39‬‬
‫‪-2‬تنص المادة ‪ 05‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ 62/76‬عمى" ينبغي عمى البمديات أف تحدد محيط إقميميا "‪.‬‬
‫‪ -3‬مسعود رويضات‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.50 ،49‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫عميو رئيس المجمس الشعبي‪ ،‬المالكيف‪ ،‬والجيات المعنية‪ ،‬ويصادؽ عميو في األخير التقني القائـ بالعممية‬
‫نفسو‪.‬‬

‫وعند االنتياء مف عممية المسح يتـ عمى مستوػ مصمحة المسح انجاز مجموعة مف الوثائق المختمفة وبتـ‬
‫إرسالياإلى المحافظة العقارية‪ ،‬وتتمثل في‪:‬‬

‫‪ -‬المخططات المساحية‪ ،‬حيث تنص المادة األولى مف المرسوـ ‪ 62/76‬بأف تكوف ىذه المخططات‬
‫المساحية مطابقة لموضعية الحالية لقطعة األرض‪.1‬‬
‫‪ -‬سجل مسح األراضي تسجل فيو العقارات مف قبل المالكيف أو المستغميف حسب الترتيب األبجدؼ‬
‫ليؤالء لتشكل سجل مساحي‪.‬‬
‫رسـ جدوؿ لألقساـ وسجل لقطع األراضي حسب طبيعتيا ( حضرية‪ ،‬ريفية‪ ،‬فالحيةوصحراوية )‬ ‫‪-‬‬
‫وترتيبيا الطوبغرافي ‪.‬‬
‫‪ -‬جدوؿ الحسابات ويضـ المالؾ المسجميف حسب ترتيبيـ األبجدؼ ورقـ حسابيـ المساحي‬
‫‪ -‬البطاقات العقارية نموذج ‪ T10‬تضـ تمخيصا لوثائق المسح وكل المعمومات المتحصل عمييا‬
‫أثناء التحقيق العقارؼ‪.2‬‬
‫ترفق ىذه الوثائق بجدوؿ تحقيق تـ إعداده خصيصا لممحافظة العقارية‪،‬يحتوؼ ىذا الجدوؿ عمى‬
‫المعمومات المستمدة مف الميداف‪ ،‬مما يسمح لممحافع العقارؼ ويساعده عمى تحديد حقوؽ الممكية والحقوؽ‬
‫العينية الواردة عمى العقار‪ ،‬والتي تكوف محل شير في السجل العقارؼ ‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬األعمال القانونية المالزمة لنظام الشير العيني ‪.‬‬

‫بالرغـ مف أىمية عممية المسح وما يتبعيا مف إجراءات تقنية ومادية‪،‬إالأف ذلؾ ال يكفي لتأسيس السجل‬
‫العقارؼ‪،‬بل ال بد مف تكريس نتائج عمميات المسح وترجمتيا في مجموعة البطاقات العقارية المكونة‬
‫لمسجل العقارؼ‪ ،‬ويتطمب ذلؾ القياـ بمجموعة مف األعماؿ القانونية المتمثمة في مسؾ السجل العقارؼ‪،‬‬
‫ومسؾ مجموع البطاقات العقارية العينية‪ ،‬واعداد الدفتر العقارؼ ‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة األولى مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪،62/76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 08‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫أوال‪ :‬مسك السجل العقاري ‪.‬‬

‫لـ يعرؼ المشرع الجزائرؼ السجل العقارؼ‪ ،‬بل اكتفى ببياف اليدؼ منو بقولو في نص المادة ‪ 03‬مف‬
‫األمر ‪" 74/75‬يعد السجل العقارؼ الوضعية القانونية لمعقارات‪ ،‬ويبيف تداوؿ الحقوؽ العينية"‪.1‬‬

‫ومع ذلكفإف المقصود بالسجل العقارؼ ىو مجموعة القواعد واإلجراءات القانونية الرامية إلى تحديد ىوية‬
‫العقار‪،‬وتثبيت ممكيتو‪،‬وشير الحقوؽ والتصرفات القانونية الجارية عميو بواسطة سجالت يمكف لمناس كافة‬
‫االطالع عمى ما جاء فييا وأخذ إفادات بما جاء فييا‪.‬‬

‫ويتميز نظاـ السجل العقارؼ بالخصائص التالية‪:‬‬

‫‪ -‬يعتبر نظاـ قانوني الف القانوف ىو مصدر ىذا النظاـ ‪.‬‬

‫‪ -‬ىو نظاـ عقارؼ ‪.‬‬
‫‪ -‬يكفل تثبيت الممكية‪.‬‬
‫‪ -‬يؤمف شير الحقوؽ العينية العقارية وما يتعمق بيا مف تصرفات ووقائع قانونية‪.‬‬
‫‪ -‬يشجع االئتماف العقارؼ‪.2‬‬
‫والجدير بالذكر أف المشرع ألزـ المحافع العقارؼ قبل القياـ بأيإجراء لعممية الشيرفي السجل العقارؼ اتخاذ‬
‫مجموعة مف اإلجراءات وفق ضوابط وشروط قانونية معينة خاصة ما يتعمق منيا بفحص شكل العقود‬
‫والوثائق المعدة لمشير‪ ،‬ومراقبة كل الشروط المتعمقة بيوية األطراؼ وتعييف العقارات‪ ،‬وكذلؾ مسؾ‬
‫وضبط السجل العقارؼ باستمرار‪ ،‬وضماف تطابق مجموعة البطاقات العقارية المكونة لمسجل العقارؼ‬
‫ووثائق المسح ‪.3‬‬

‫‪-1‬المادة ‪ 03‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر ‪.‬‬

‫‪-2‬القاضي حسف عبد المطيف حمداف‪،‬نظاـ السجل العقارؼ‪،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪،‬لبناف‪، 2007،‬ص‪19‬و‪20‬‬
‫‪-3‬الممحق رقـ ‪ 01‬المتمثل في نموذج عف تأسيس السجل العقارؼ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫فالمحافع العقارؼ ال يكتفي بالمراقبة السطحية والخفيفة لموثائق المقدمة لو‪ ،‬بل يجب عميو أف يتعمق فييا‬
‫ليتأكد مف صحة المعمومات المقدمة لو‪ ،‬وىذا ما يفرؽ نظاـ الشير العيني عمى نظاـ الشير الشخصي‪،‬‬
‫كما انو ال يجوز تسجيل حقوؽ غير عينية في السجل العقارؼ‪.1‬‬

‫وكذلؾ مف مياـ المحافع العقارؼ أيضاإعطاءاإلجراءات الالزمة لطمبات اإلشيار لمختمف الوثائق‬
‫والمحررات‪ ،‬واعطاء المعمومات لمجميور عند طمبيا‪،‬أما في ما يخص عممية المسح فإنو يقوـ باستالـ‬
‫وثائق مسح األراضي وترقيـ العقارات الممسوحة في السجل العقارؼ ‪.2‬‬

‫حيث يقوـ المحافع العقارؼ مباشرة بعد استالمو وثائق مسح األراضي بالترقيـ العقارؼ في السجل‬
‫العيني‪ ،3‬واذا تبيف أف ىذه الوثائق غير مطابقة مع البطاقات العقارية المشيرة عمى مستوػ مصمحتو يقوـ‬
‫بإبالغ مصالح المسح بذلؾ قصد اتخاذ إجراءات التسوية في اقرب اآلجاؿ ‪.‬‬

‫كما يقوـ بتبميغ مصمحة األراضي بكل التحوالت العقارية المشيرة خالؿ عمميات مسح األراضي وكذلؾ‬
‫إعداد ومسؾ مجموعة البطاقات العقارية ‪ ،‬باإلضافة إعداد الدفاتر العقارية وتسميميا ألصحابيا عند‬
‫االنتياء مف عمميات المسح ‪.4‬‬

‫ثانيا‪ :‬مسك مجموعة البطاقات العقارية العينية‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 12‬مف االمر‪ 74/75‬عمى مايمي‪":‬إف السجل العقارؼ المحدد بموجب المادة ‪ 03‬أعاله يمسؾ‬
‫في كل بمدية عمى مجموعة البطاقات العقارية " ‪. 5‬‬

‫ومف خالؿ ما سبق يتضح أف البطاقة العقارية تعتبر األداة الفعالة التي تعكس الوضعية القانونية لمعقار‪،‬‬
‫وىي مجموعة مف األنواع تكوف في مجموعيا السجل العقارؼ ‪.‬‬

‫‪-1‬فؤاد ضاىر‪،‬السجل العقارؼ في ضوء االجتياد‪،‬المؤسسة الحديثة لمكتاب‪،‬طرابمس‪،‬لبناف‪،2002،‬ص‪. 351‬‬

‫‪2‬‬
‫‪ -‬ىناؾ ترقيـ مؤقت لمدة ‪ 4‬أشير نصت عميو المادة ‪ 13‬مف المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬السابق الذكر‪ ،‬وترقيـ مؤقت لمدة‬
‫سنتيف نصت عميو المادة ‪ 14‬مف نفس المرسوـ وىناؾ ترقيـ نيائي ويكوف ىذا الترقيـ عند انتياء الميمة المحددة لمترقيـ‬
‫المؤقت مالـ يحصل أؼ اعتراض‪ ،‬حيث نصت عميو المادة ‪ 12‬مف نفس المرسوـ ‪.‬‬
‫‪-3‬التعميمة رقـ ‪،16‬المؤرخة في ‪،1998/05/ 24‬المتعمقة بسير عمميات مسح األراضي العاـ والترقيـ العقارؼ‪،‬الصادرة عف‬
‫المديرية العامة لألمالؾ الوطنية لو ازرة المالية‪.‬‬
‫‪-4‬انظر المادة‪ 03‬مف المرسوـ ‪،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -5‬انظر المادة ‪ 12‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫وتنشا ىذه البطاقات بعد إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية‪،‬كما نصت المادة ‪ 33‬مف المرسوـ‬
‫‪ 32/73‬المتعمق بإثبات الممكية العقارية الخاصة عمى ىذه البطاقات العقارية‪ ،1‬بقوليا‪:‬‬

‫" إف الدفاتر العقارية الموضوعة عمى أساس مجموعة البطاقات العقارية البمدية ومسح األراضي المحدث‬
‫ستشكل حسب الكيفيات التي ستحدد في نصوص الحقة المنطمق الجديد والوحيد إلقامة البينة في شاف‬
‫الممكية العقارية "‬

‫حيث تنشا لكل عقار بطاقة عقارية واحدة خاصة بو ‪ ،‬حتى واف تعدد المالؾ لمعقار الواحد ‪،‬واذا حدث‬
‫واف امتمؾ شخص عدة عقارات فيخصص لو عدة بطاقات بعدد العقارات ‪،‬وىذه البطاقة تقيد فييا جميع‬
‫التصرفات الواردة عمى العقار سواء تعمق األمرباإلجراءاألوليمإلشيار مف خالؿ وثائق المسح أواإلجراءات‬
‫الالحقة وىو ماسوؼ نتناولو كاآلتي ‪:‬‬

‫‪ -1‬البطاقات العقارية المخصصة لمعقار الفالحي الممسوح‪:‬‬

‫تحدث بطاقة قطع األراضي‪2‬بالنسبة لكل وحدة عقارية موجودة في مسح األراضي العاـ الذؼ تـ إعداده‪،‬‬
‫والوحدة العقارية ىي مجموع القطع المجاورة التي تشكل ممكية واحدة أو ممكية عمى الشيوع والمثقمة بنفس‬
‫الحقوؽ واألعباء‪ ،‬وىذا مانصت عميو وأكدتو المادة ‪ 23‬مف المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل‬
‫العقارؼ ‪.3‬‬

‫‪ -2‬البطاقات العقارية المخصصة لمعقار الحضري الممسوح ‪:‬‬

‫تعد بطاقة عقارية لكل عقار حضرؼ‪ ،4‬ولكل جزء مف عقار حضرؼ حسب المادة ‪ 21‬مف المرسوـ‬
‫‪،63/76‬وتعد بطاقة العقار الحضرؼ حتى في حالة عدـ وجود مسح لألراضي‪ ،‬وفي ىذه الحالة يعيف‬
‫العقار باالستناد إلى البمدية التي يقع فييا والى االسـ ‪ ،‬الشارع‪ ،‬الرقـ‪.5‬‬

‫وىناؾ نوعاف مف البطاقات العقارية المخصصة لمعقارات الحضرية ‪:‬‬

‫‪-1‬المادة ‪ 33‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 32/73‬المؤرخ في ‪ 1973/01/05‬المتعمق بإثبات حق الممكية الخاصة‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ ،15‬المؤرخة في ‪.1973/02/20‬‬
‫‪-1‬راجع الممحق رقـ ‪ 02‬المتمثل في بطاقة قطع األراضي الصفراء‪.‬‬
‫‪-3‬انظر المواد ‪23‬الى ‪ 26‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬المرجع السابق‬
‫‪-4‬راجع الممحق رقـ ‪ 03‬المتمثل في البطاقة الخضراء‪.‬‬
‫‪ -5‬انظر المادة ‪ 27‬مف المرسوـ رقـ ‪.63/76‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫أ‪ -‬البطاقة العامة لمعقار‪:PR02 1‬‬

‫تنشا لعقار مبني سواء يشمل أجزاء مشتركة أـ ال‪،‬ويخصص لالستعماؿ الجماعي حيث تشمل ىذه البطاقة‬
‫عمى قسـ عموؼ يذكر فيو البيانات التي تخص العقار‪ ،‬وقسـ سفمي يحتوؼ عمى ستة جداوؿ‪ ،‬ويتـ ترتيب‬
‫ىذه البطاقات بالنسبة لكل بمدية حسب الشوارع واألرقامأو حسب القسـ ورقـ مخطط المسح ‪.‬‬

‫ب‪ -‬البطاقة الخاصة بالممكية المشتركة ‪:PR03‬‬

‫تنشأىذه البطاقات عند التخصيص األوؿ الفعمي لكل قطعة ولكل جزء مقسـ وفقا لنظاـ الممكية المشتركة ‪،‬‬
‫تحتوؼ ىذه البطاقة عمى قسـ عموؼ يضـ البيانات المتعمقة بالعقار وقسـ سفمي يحتوؼ عمى جداوؿ‪.2‬‬

‫وتجدر اإلشارةإلىأف الوكالة الوطنية لمسح األراضي قد شرعت في وضع طريقة عمل جديدة إلعداد مسح‬
‫األراضي في المناطق الحضرية مف شأنيا التقميص في مدة اإلنتاج المسحي الذؼ يستغرؽ وقت طويل‬
‫حسب الطريقة المطبقة حاليا ‪،‬ىذا مف جية ‪،‬واعداد وثائق مسح ذات نوعية مف خالؿ االستغالؿ الجيد‬
‫لممعمومات الموجودة عمى مستوػ المحافظات العقارية‪.3‬‬

‫ومف خالؿ ما سبق يتضح أف السجل العقارؼ ال يتكوف مف سجل واحد فقط كما تدؿ عميو تسميتو بل انو‬
‫يشمل مجمل الوثائق التي تبيف أوصاؼ كل عقار وحالتو الشرعية وحقوقو واألعباء التي تثقمو واالنتقاالت‬
‫والتعديالت الحاصمة بشأنو‪.4‬‬

‫ثالثا‪ :‬إعداد الدفتر العقاري‪.‬‬

‫نصت المادة ‪ 18‬مف األمر ‪ ،74/75‬عمى أنو " يسمـ لمالؾ العقار بمناسبة إجراء القيد األوؿ دفتر عقارؼ‬
‫تنسخ فيو البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية‪".5‬‬

‫‪-1‬راجع الممحق رقـ ‪ 04‬المتمثل في البطاقة الحمراء ‪.‬‬

‫‪-2‬انظر المواد ‪27،28،29،30،32‬مف المرسوـ رقـ ‪. 63/76‬‬
‫‪-3‬التعميمة رقـ ‪،04939‬المؤرخة في ‪،2012/05/13‬المتعمقة بمشروع طريقة عمل جديدة في مجاؿ إعداد مسح األراضي‬
‫العاـ بالمناطق الحضرية‪،‬الصادرة عف المديرية العامة لألمالؾ الوطنية‪،‬ص‪.165‬‬
‫‪-4‬ىدػ عبد هللا‪،‬دروس في التحديد والتحرير وفي السجل العقارؼ‪،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى‪،2010،‬ص‪.171‬‬
‫‪-5‬انظر المادة ‪ 18‬مف األمر ‪،74/75‬السابق الذكر‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫ويشكل الدفتر العقارؼ سند الممكية حيث تسجل فيو جميع الحقوؽ الموجودة عمى عقار ما‪ ،‬عند القياـ‬
‫بعممية اإلشيار في السجل العقارؼ ‪،‬ويضمف ليا الحماية الكافية ويكسب صاحبو حجية مطمقة في مواجية‬
‫الغير‪ ،‬يتضمف الدفتر العقارؼ ‪1‬مايمي‪:‬‬

‫‪ -‬ديباجة الدفتر العقارؼ وتتضمف الوالية‪،‬المحافظة العقارية المختصة‪،‬الرقـ التسمسمي‪،‬البمدية‬

‫المنطقة‪،‬الحي‪،‬المكاف المذكور‪،‬الشارع‪ ،‬الرقـ‪،‬القسـ‪،‬رقـ مجموعة الممكية‪،‬رقـ القطعة‪.‬‬
‫‪ -‬تعييف العقار‪ ،‬مف ناحية المساحة‪،‬وحالة العقار‪ ،‬محتوػ العقار‪.‬‬
‫‪ -‬الممكية وتتضمف‪:‬‬
‫‪ ‬اإلشيارات‪ :‬يتضمف التاريخ‪،‬الحجـ‪،‬التربيعة‪.‬‬
‫‪ ‬اإلجراءات‪ :‬وثيقة منشئة أو ناقمة لمممكية أو متعمقة بالحالة الشخصية وتتضمف‪ ،‬أصل الممكية‬
‫وتبياف تاريخ التصرؼ الناقل لمممكية‪،‬اسـ ولقب الموثق الذؼ قاـ بتحرير العقد‪،‬تحديد السعر‬
‫إذا كاف التصرؼ ناقل لمممكية ‪.‬‬
‫‪ ‬تعييف المالؾ‪:‬وتتضمف اليوية الكاممة لممالؾ‪ ،‬الحالة الشخصية لممالؾ ‪.‬‬
‫‪ -‬اشتراؾ بالفاصل‪ :‬وتحتوؼ عمى مايمي‪:‬اإلشيارات‪،‬الحقوؽ المشيرة‪،‬التغييرات والتشطيبات لمحقوؽ‬
‫المشيرة‪.‬‬
‫‪ -‬التجزيئات واألعباء‪.‬‬
‫‪ -‬االمتيازات والرىوف‪:‬تحتوؼ عمى اإلشيارات‪،‬التسجيالت‪،‬التغيرات أو التشطيبات المشيرة‪.‬‬
‫‪ -‬تأشيرة التصديق‪:‬تحتوؼ ىذه الصفحة عمى‪:‬‬
‫‪ ‬تاريخ تسميـ الدفتر العقارؼ‬
‫‪ ‬اسـ ولقب وامضاء وختـ المحافع العقارؼ الذؼ سمـ الدفتر العقارؼ ‪.‬‬
‫‪ ‬التصديق والتأشير مف طرؼ المحافظة العقارية المختصة إقميميا ‪.‬‬
‫‪ -1‬تسميم الدفتر العقاري ‪:‬‬
‫يسمـ الدفتر العقارؼ لممالؾ الذؼ ثبت حقو بمناسبة إنشاء بطاقة عقارية مطابقة في منطقة ممسوحة‪،2‬‬
‫فيؤشر عميو المحافع العقارؼ بكيفية واضحة ومقروءة بالحبر األسود الذؼ ال يمحى‪،‬ويشطب عمى البياض‬

‫‪-1‬راجع الممحق رقـ ‪ 05‬المتمثل في الصفحة األولى مف الدفتر العقارؼ‪.‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 46‬مف المرسوـ ‪،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫بخط‪ ،‬وترقـ الجداوؿ وتوقع‪ ،1‬ويمثل الدفتر العقارؼ السند الرسمي الوحيد إلقامة البينة واثبات الممكية‬
‫العقارية‪ ،2‬وييدؼ تسميـ الدفتر العقارؼ إلى تثبيت الحقوؽ العينية الواردة عمى العقار موضوع الدفتر‬
‫العقارؼ‪.3‬‬

‫ويستمد الدفتر العقارؼ أساسو القانوني مف المرسوـ رقـ ‪ 32/73‬المؤرخ في ‪ 1973/01/05‬المتعمق‬

‫بإثبات الممكية الخاصة‪،4‬وبصدور األمر ‪ 74/75‬أعمف المشرع عف إنشاءه كنتيجة لعممية مسح‬
‫األراضي‪،‬أما المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ فقد حدد محتوػ الدفتر‬
‫العقارؼ‪ ،‬وكيفية إعداده‪ ،‬والبيانات الواجب تسجيميا‪ ،‬والجية المصدرة لو ‪ ،5‬كما أشار نفس المرسوـ إلى‬
‫ضرورة إتالؼ الدفتر السابق في حالة إعداد دفتر جديد‪.6‬‬

‫المطمب الثاني‪:‬األراضي الغير ممسوحة الخاضعة لنظام الشير الشخصي‪.‬‬

‫بالرغـ مف أف نظاـ الشير العيني يعتبر نظاـ فعاؿ ودقيق في نقل الممكية العقارية وتداولو بيف‬
‫األشخاص‪ ،‬ويوفر االئتماف العقارؼ وحماية الحقوؽ‪ ،‬إال انو ونظ ار لمصعوبات التي تواجيو سواء مف حيث‬
‫التكاليف أو مف حيث التقنيات‪ ،‬اضطر المشرع الجزائرؼ إلىاإلبقاء عمى نظاـ الشير الشخصي إلى حيف‬
‫االنتياء مف عممية المسح ويقوـ ىذا النظاـ عمى إنشاء البطاقات العقارية الخاصة بالعقار الحضرؼ الغير‬
‫ممسوح والتأشير عمييا‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬البطاقات العقارية الخاصة بالعقار الحضري غير الممسوح‪.‬‬

‫ويقصد بو نظاـ الشير الشخصي‪ ،‬حيث يتـ الشير في ىذا النظاـ وفقا ألسماءاألشخاص مف مالؾ‬
‫وأصحاب حقوؽ عينية وليس طبقا لمعقار‪،‬ومف ىنا جاءت تسميتو فالعقارات في ىذا النظاـ ال تعرؼ‬

‫‪-1‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 116‬‬

‫‪-2‬عبد الحفيع بف عبيدة‪ ،‬إثبات الممكية العقارية والحقوؽ العينية العقارية‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪،2004،‬ص‪.130‬‬
‫‪-3‬احمد ضيف‪،‬الدفتر العقارؼ كسند إلثبات الممكية العقارية‪،‬مجمة الواحات لمبحوث والدراسات‪،‬العدد‪، 06‬جامعة ابف‬
‫خمدوف‪،‬تيارت‪،2009،‬ص‪. 226‬‬
‫‪-4‬انظر المواد‪32‬و‪ 33‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ ،32/73‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪-5‬انظر المواد‪45‬و‪46‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪-6‬المادة ‪ 49‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪.63/76‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫بمواقعيا وأرقاميا‪ ،‬وانما تعرؼ بأسماء مالكييا وأصحاب الحقوؽ العينية عمييا‪،1‬وليذا الغرض تـ إنشاء‬
‫بطاقات عقارية مؤقتة وشخصية وبطاقات أبجدية ‪:‬‬

‫أوال‪:‬إنشاء مجموعة البطاقات العقارية األبجدية‪.‬‬

‫يقوـ المحافع العقارؼ بمسؾ ىذه البطاقات‪،‬حسب الترتيب األبجديألصحاب الحقوؽ المشيرة‪ ،‬وتشتمل كل‬
‫بطاقة عمى تعييف أصحاب الحقوؽ المذكوريف‪ ،‬وكذلؾ عمى الشروط الشخصية لألشخاص الطبيعييف‪،‬‬
‫باإلضافةإلى المراجع الخاصة ببطاقات العقارات‪ ،2‬وتتضمف ىذه البطاقة مايمي‪:3‬‬

‫‪ -‬قسـ عموؼ يحتوؼ عمى كل البيانات الخاصة بيوية صاحب الحق‪ ،‬سواء كاف شخصا طبيعيا أو‬
‫معنويا‪ ،‬وذلؾ بذكراإلسـ والمقب‪ ،‬مكاف اإلزدياد‪،‬العنواف ‪،‬المينة ‪.‬‬
‫القسـ السفمي وىو عبارة عف جدوؿ يشار فيو إلى العناصر المتعمقة بتعييف العقارات الموجودة‬ ‫‪-‬‬
‫عمى البطاقات‪ ،‬ويتـ ترتيب ىذه البطاقات بالنسبة لألشخاص الطبيعية حسب الترتيب‬
‫األبجديأللقابأصحاب ىذه الحقوؽ‪ ،‬أمااألشخاص المعنوية ترتب ىذه البطاقات ضمف مجموعة‬
‫متميزة حسب الترتيب األبجدؼ ليذه األشخاص‪.‬‬
‫والبطاقات العقارية األبجدية ال تكوف السجل العقارؼ لكنيا ممحقة بو أؼ ممحقة بالبطاقات المكونة لمسجل‬
‫العقارؼ‪ ،‬فوظيفة ىذه البطاقات وظيفة إعالمية ومعموماتية‪ ،‬فيي ال توضح الحقوؽ واألعباء الواقعة عمى‬
‫العقار‪،‬وانما يستعمميا المحافع إلعالماألفراد بسيولة‪ ،‬فيي سيمة االستعماؿ‪ ،‬فبمجرد االطالع عمييا يمكف‬
‫معرفة جميع العقارات التي يمتمكيا الشخص والتي تقع في نطاؽ المحافظة العقارية‪ ،‬فكمما امتمؾ الشخص‬
‫عقار ما يدوف في نفس البطاقة األبجدية تحت رقـ تسمسمي خاص بكل عقار‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مسك مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وشخصية‪.‬‬

‫‪ -1‬حسيف عبد المطيف حمداف‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.23‬‬

‫‪-2‬انظر المادة ‪ 44‬مف المرسوـ رقـ ‪،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪-3‬راجع الممحق رقـ ‪06‬المتمثل في البطاقة العقارية األبجدية البيضاء ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫إف ىذه البطاقات العقارية المؤقتة والشخصية‪،1‬منصوص عمييا في المادة ‪ 27‬مف األمر ‪74/75‬‬
‫المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ والتي تنص عمى " أف العقود والق اررات‬
‫القضائية التي تكوف موضوع إشيار بالمحافظة العقارية والتي تخص عقارات أو حقوؽ عينية ريفية‬
‫موجودة في بمدية لـ يعد فييا مسح األراضي تفيرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة‬
‫تمسؾ عمى الشكل الفردؼ طبقا لكيفيات تحدد بموجب المرسوـ "‪.2‬‬

‫ومف خالؿ ىذه المادة يتضح أف المشرع خصص العقارات والحقوقالريفية التي لـ يمسيا المسح بوجوب‬
‫مسؾ ىذه العقارات بمجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وشخصية‪،‬وأف ذلؾ يتـ وفقا لمقتضيات المرسوـ‬
‫التنفيذؼ رقـ‪ 63/76‬حيث نجد المادة ‪ 113‬تنص عمى أنو" خالفا ألحكاـ المادتيف‪19‬و‪ 26‬مف ىذا‬
‫المرسوـ والى أف يتـ إعداد مسح عاـ لألراضي في إقميـ كل بمدية‪ ،‬فإف تمسؾ مف قبل المحافظيف‬
‫العقارييف بالنسبة لمعقارات الريفية‪،‬مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وكمما تحصل إيداعات تفيرس‬
‫مستخرجات الوثائق التي تـ إشيارىا حسب ترتيبيا في المحفوظات تحت إسـ كل مالؾ‪.‬‬

‫وتتضمف مجموعة البطاقات العقارية بطاقات فردية لممالكيف طبقا لمنموذج يحدد بموجب قرار مف وزير‬
‫المالية " ‪.‬‬

‫وبالتالي فإف كل عقار ريفي مشار إليو في المادة ‪ 113‬السابقة الذكر يكوف موضوع إشيار يجب ذكر‬
‫نوعو‪،‬موقعو ومحتوياتو‪.3‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ترتيب البطاقات العقارية وكيفية التأشير عمييا‪.‬‬

‫سنتناوؿ في ىذا الفرع كيفية ترتيب البطاقات العقارية وكيفية التأشير عمييا ‪:‬‬
‫أوال‪:‬كيفية ترتيب البطاقات العقارية‪.‬‬

‫‪-1‬راجع الممحق رقـ ‪ 07‬المتمثل في البطاقة العقارية الشخصية ‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 27‬مف األمر ‪ ،74/75‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-3‬تنص المادة ‪ 114‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬عمى مايمي‪ ":‬خالفا ألحكاـ المادة ‪ 66‬مف المرسوـ وعند عدـ وجود مخطط‬
‫لمسح األراضي ‪،‬فإف كل عقد أو قرار قضائي يكوف موضوع إشيار في المحافظة العقارية يجب أف يبيف فيو بالنسبة لكل‬
‫عقار ريفي مشار إليو في المادة السابقة مايمي‪ :‬نوع العقار ‪/‬موقعو ‪/‬مشتمالتو" ‪.‬‬
‫وفضال عف ذلؾ أرقاـ المخطط المحتفع بو بصفة نظامية في مصالح مسح األراضي والمحافظة العقارية وفي حالة عدـ‬
‫وجود ذلؾ أسماء المالكيف المجاوريف "‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫بالرجوع إلى المادة ‪ 27‬مف األمر ‪ 74/75‬يتضح أف الحقوؽ والعقارات الريفية غير الممسوحة تفيرس‬
‫بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وفردية‪ ،1‬وحسب المادة ‪ 113‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬فإنو‬
‫يتـ ترتيبيا في المحفوظات تحت إسـ كل مالؾ ‪.2‬‬

‫ومف أجل تدعيـ عممية مسح األراضي وتفعيل نظاـ الشير العيني جاء نص المادة ‪ 115‬مف نفس‬
‫المرسوـ والتي تنص عمى أف‪ ":‬السجل العقارؼ المعد طبقا ألحكاـ ىذا المرسوـ يحل محل مجموعة‬
‫البطاقات العقارية المؤقتةالمشار إلييا في المادة ‪ 113‬بمجرد إعداد مسح األراضي"‪.‬‬

‫ومف خالؿ ىذه المادة يتضح أنو بمجرد إتماـ عممية مسح األراضي العاـ فإنو يتـ التخمي عف مجموعة‬
‫البطاقات العقارية المؤقتة‪.3‬‬

‫ثانيا‪ :‬التأشير عمى البطاقات العقارية‪.‬‬

‫إنالتأشير عمى البطاقات العقارية ميما كاف نوعو يجب أف يظير تاريخ الشير ومراجعو وكذلؾ ‪:‬‬

‫‪-‬تاريخ العقود والق اررات القضائية أو الوثائق ‪.‬‬

‫‪-‬نوع االتفاقات أو الشروط أو التسجيالت التي تـ شيرىا‪.‬‬
‫‪-‬اسـ الموثق أو السمطة اإلداريةأو القضائية ‪.‬‬
‫‪-‬المبمغ األساسي لمثمف أو التقدير أو المعدؿ ‪.‬‬
‫‪-‬مبمغ الديف والممحقات المضمونة ‪.‬‬
‫كما أنو ال بد أف يظير في كل عممية تأشير تاريخ الشير ومراجعو‪،‬وتتـ عممية التأشير بكيفية واضحة‬
‫ومقروءة‪ ،‬بالحبر األسود الذؼ ال يمحى مع ضرورة استعماؿ المختصرات الجارية‪ ،‬واستعماؿ‬
‫األختامواألرقاـ المؤرخة‪،‬وتسطر الخطوط بالمسطرة مع تفادؼ التحشير والكشط‪،‬لما ليـ مف تأثير عمى‬
‫المظير الخارجي لمبطاقة العقارية ‪.‬‬

‫‪-1‬المادة ‪ 27‬مف األمر ‪ ، 74/75‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪-2‬انظر المادة ‪ 113‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-3‬المادة ‪ 115‬مف المرسوـ نفسو ‪.‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫ومف أجل التفرقة بيف التأشيرات والحقوؽ المقيدة عمى البطاقات العقارية‪ ،‬ألزـ المشرع وضع خط بالحبر‬
‫األحمر تحت كل عممية إجراء جديدة ‪،‬عمى النحو الذؼ مف شانو أف يفقد عممية التأشير السابقة أثارىا‬
‫القانونية‪.1‬‬

‫أماالتأشير فإنو البد أنيكوف وفق ما نص عميو القانوف والقواعد الضابطة ليذا اإلجراء‪.‬‬

‫‪-1‬خالد راموؿ‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.117‬‬
 ‫انفصم األول ‪:‬اإلطار انمفاهيمي نهشهر انعقاري‬

‫خالصة الفصل األول‪.‬‬

‫مف خالؿ ماسبق يتضح أف الشير العقارؼ يعد قاعدة أساسية في عممية نقل الممكية العقارية مف شخص‬
‫ألخر وذلؾ مف خالؿ المرور بمجموعة مف القواعد واإلجراءات التي تضمف حماية حق الممكية العقارية‬
‫والحقوؽ العينية العقارية األخرػ وتوفير االئتماف العقارؼ‪.‬‬

‫فقد عرفت الجزائر ىذا النظاـ منذ أحقاب بعيدة مف الزمف خاصة أثناء الفترة االستعمارية إلى غاية اليوـ‪،‬‬
‫حيث عرفت ىذه الفترة عدة تغيرات وتطورات مف حيث النصوص القانونية واجبة التطبيق فتـ تبني نظاـ‬
‫الشير الشخصي في بداية األمر واستمر العمل بو إلى غاية االستقالؿ ‪ ،‬وبالرغـ مف تبني نظاـ الشير‬
‫العيني فيمابعد إال أف المشرع الجزائرؼ ال يزاؿ يعتمد عمى نظاـ الشير الشخصي إلى جانب نظاـ الشير‬
‫العيني إلى حيف االنتياء مف عممية مسح األراضي عبر كامل التراب الوطني‪ ،‬وبالتالي الجزائر تعتمد‬
‫ازدواجية في نظاـ الشير العقارؼ‪.‬‬

‫والجدير بالذكر أف ىذه الميمة أسندتإلى مصمحة تسمى المحافظة العقارية التي تـ إنشاءىابموجب المادة‬
‫‪ 20‬مف األمر ‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ ويتولى إدارة ىذه‬
‫المصمحة موظف عمومي يسمى المحافع العقارؼ‪،‬والذؼ يقوـ بدوره بمسؾ مجموعة مف البطاقات العقارية‬
‫وتسميـ الدفتر العقارؼ ‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫الفصل الثاني‪ :‬األحكام الخاصة بالشير العقاري‪.‬‬

‫تنص مختمف التشريعات عمى أحكاـ خاصة بالشير العقارؼ تنظـ بيا عممية الشير‪ ،‬ويتـ ذلؾ مف‬
‫خالؿ مصالح إدارية توكل ليا ىذه الميمة‪ ،‬فنجد المشرع الجزائرؼ وتحقيقا ليذه الغاية أوجب قاعدتيف‬
‫أساسيتيف لتنظيـ شير جميع المحررات والوثائق الخاضعة ليذا اإلجراء حتى يتسنى مراقبتيا سواء مف‬
‫الناحية الشكمية أو الموضوعية‪ ،‬وتتمثل ىاتاف القاعدتاف في الرسمية والشير المسبق‪ ،‬حيث أف األصل‬
‫في العقود الرضائية وىذا المبدأ ىو الذؼ كاف يطبق في ظل القانوف المدني القديـ في الجزائر‪ ،‬فكانت‬
‫التصرفات واف وردت عمى عقار تعد صحيحة حتى ولو لـ تحرر في الشكل الرسمي‪ ،‬لكف تغير ىذا‬
‫المنظور مع مرور الزمف وتقدـ فكرة العناية بالعقار‪ ،‬فنص المشرع عمى الشكمية في قانوف المالية لسنة‬
‫‪ ،1965‬ثـ في قانوف التوثيق ‪ 70/91‬وكذا في كل القوانيف الصادرة بعده ‪،‬إذ جعل مف ىذه الرسمية‬
‫ركنا لالنعقاد وبانعداميا تبطل التصرفات القانونية‪،‬والى جانب ىذه القاعدة ىناؾ قاعدة الشير المسبق‪،‬‬
‫حيث ال يمكف القياـ بشير محرر يتضمف تصرؼ وارد عمى عقار مالـ يكف ىناؾ شير مسبق لممحرر‬
‫الذؼ كاف سببا في اكتساب العقار المتصرؼ فيو ‪.‬‬

‫وأف ىذه القواعد كفيمة لحماية الممكية العقارية متى تـ مراقبتيا مف طرؼ المحافع العقارؼ عمى مستوػ‬
‫المحافظة العقارية‪ ،‬والتي بتماميا يرتب التصرؼ المشير آثاره القانونية سواء بيف أطراؼ التصرؼ أو‬
‫بالنسبة لمغير‪ ،‬وذلؾ بعد فحص ومراقبة مختمف الوثائق قبل القياـ بعممية الشير مف حيث مطابقتيا‬
‫لنص القانوف‪،‬باإلضافة إلى مراقبة السير الحسف لعممية الشير العقارؼ وتأميف المعامالت العقارية‬
‫لحماية حقوؽ األفراد‪.‬‬

‫ومف خالؿ ماتقدـ سنتطرؽ في المبحث األوإللىقواعد وشروط تنظيـ الشير العقارؼ‪ ،‬وفي المبحث الثاني‬
‫إلى كيفية تنفيذ إجراءات الشير‪ ،‬أما اآلثار القانونية المترتبة عميو فخصصنا ليا المبحث الثالث ‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫المبحث األول ‪ :‬قواعد وشروط تنظيم الشير العقاري‪.‬‬

‫يخضع نظاـ الشير العقارؼ لقواعد أساسية يجب التقيد بيا في كل الوثائق الخاضعة لمشير‬
‫العقارؼ‪،‬واىماؿ ىذه القواعد يؤدؼ إلى رفض إجراء الشير‪ ،‬وتتمثل ىذه القواعد في قاعدة الرسمية وقاعدة‬
‫األثر المنشئ‪ ،‬إلى جانب ذلؾ يجب توفر جممة مف الشروط القانونية في الوثائق الخاضعة لمشير والتي‬
‫تنظـ عممية اإلشيار‪ ،‬وعميو سوؼ نتطرؽ إلى ىذه القواعد والتي يخضع ليا الشير العقارؼ في المطمب‬
‫األوؿ والى أىـ الشروط القانونية الواجب توافرىا في الوثائق الخاضعة لمشير بشكل مف التوضيح في‬
‫المطمب الثاني وذلؾ كمايمي ‪:‬‬

‫المطمب األول ‪ :‬قواعد تنظيم الشير العقاري‪.‬‬

‫ألجل ضماف صحة وسالمة عممية الشير العقارؼ‪ ،‬ولتحقيق فكرة االئتماف العقارؼ منح المشرع لممحافع‬
‫العقارؼ صالحيات واسعة‪ ،‬في التحقق والتأكد مف صحة كل العقود والوثائق المودعة قبل إشيارىا في‬
‫السجل العقارؼ‪ ،‬حيث ال يتـ شير إال الحقوؽ المشروعة فعال‪ ،‬وذلؾ طبقا لمبدأ الشرعية مع مراعاتو‬
‫لقاعدتي الرسمية والشير المسبق ‪ ،‬قصد ضماف سالمة محتوػ ىذه العقود والوثائق مف أؼ عيب أو‬
‫نقص‪ ،‬ولمحفاظ عمى سمسمة انتقاؿ الممكية‪ ،‬كما لممحافع العقارؼ أف يتفحص ويراقب الشروط المتعمقة‬
‫بيوية األطراؼ والمتعمقة بتعييف العقارات محل اإلشيار‪.‬‬

‫ولذلؾ سوؼ نتناوؿ ىذا المطمب مف خالؿ الفرعيف التالييف ‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬قاعدة الرسمية‪.‬‬

‫كقاعدة عامةفإف العقود تكوف رضائية‪ ،‬والعقد الرضائي ىو الذؼ ينعقد بمجرد تبادؿ التراضي بيف‬
‫المتعاقديف دوف الحاجة إلى شكل معيف ‪ ،‬فيكفي تطابق اإلرادتينإلنشاء العقد‪،1‬وىذا تطبيقا لممادة‪ 106‬مف‬
‫القانوف المدني والتي نصت عمى أف‪ " :‬العقد شريعة المتعاقديف فال يجوز نقضو وال تعديمو إال باتفاؽ‬
‫الطرفيف أولألسباب التي يقررىا القانوف"‪ .2‬حيث يرد استثناء عمى قاعدة الرضائية والمتمثل في شرط‬
‫الشكمية في العقود عندما تكوف ىذه األخيرة ركنا النعقاده خاصة عندما يتعمق األمر بالتصرفات القانونية‬

‫‪-1‬معوض عبد التواب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.36‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 106‬مف القانوف المدني‪،‬نفس المرجع‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫الواردة عمى العقار كعقد البيع العقارؼ‪ ،‬والرىوف الرسمية ‪...‬الخ‪ ،‬والتي اشترط المشرع إفراغيا في القالب‬
‫الرسمي والشكمي‪ ،‬والذؼ يقصد بو تحرير العقود في شكل عقد رسمي أماـ الموثق‪ ،‬طبقا لما نصت عميو‬
‫المادة ‪ 324‬مكرر‪ 1‬مف القانوف المدني‪ ،‬فكل عقد ال يستوفي صفة الرسمية يكوف محل رفض اإليداع مف‬
‫قبل المحافع العقارؼ ألف ىذا المبدأ ال يعتبر مجرد إجراء شكمي بل ىو في نفس درجة الشير‪.‬‬

‫حيث أف القاعدة العامة والتي تحكـ التعاقد في القانوف الجزائرؼ أف العقد شريعة المتعاقديف ينعقد بمجرد‬
‫تبادؿ التراضي بيف األطراؼ‪ ،‬واستثناء نجد المشرع نص عمى قاعدة الرسمية‪ 1‬في ىذه النصوص والتي‬
‫تعد ركنا النعقاد العقد باإلضافةإلى ركف التراضي والمحل والسبب‪ ،2‬والذؼ ينطبق ىذا المفيوـ عمى البيوع‬
‫العقارية ‪.3‬‬

‫وكذلؾ نصت المادة ‪ 61‬مف المرسوـ ‪76/63‬عمى أف‪ " :‬كل عقد يكوف موضوع إشيار في محافظة‬
‫عقارية يجب أف يقدـ في شكل رسمي "‪ .‬وعرفت المادة‪324‬مكرر ‪ 1‬مف القانوف المدني معنى العقد‬
‫الرسمي بقوليا‪ " :‬العقد الرسمي عقد يثبت فيو موظف عاـ أو ضابط عمومي‪ ،‬أو شخص مكمف بخدمة‬
‫عامة ما تـ لديو أو ما تمقاه مف ذوؼ الشأف‪ ،"4‬كما نجد كذلؾ المادة ‪ 29‬مف قانوف التوجيو العقارؼ‬
‫تنص عمى الرسمية‪ ،‬وىدؼ المشرع مف تقرير مبدأ الرسمية عمى العقود والوثائق واجبة اإلشيار‪ ،‬ىو‬
‫التأكيد عمى منع الشؾ والريبة في بيانات البطاقات العقارية‪.5‬‬

‫ونستخمص مف خالؿ ىذه النصوص أنو حتى يتـ إثبات الممكية العقارية يجب اف ينصب العقد في‬
‫شكل رسمي‪ ،‬ومف ثـ يخضعإلى عممية الشير عمى مستوػ المحافظة العقارية‪،‬فالتصرفات الواردة عمى‬

‫‪ -1‬حيث جاء في التعميمة رقـ ‪ ،98=9‬المؤرخة في ‪،999</9;/9:‬المتعمقة بتوقيع العقود الرسمية بحضور الشيود‬
‫الصادرة عف المديرية العامة لألمالؾ الوطنية وفي ىذا الصدد‪ ،‬يجدر التذكير أف أحكاـ القانوف المدني قد ميزت في مسألة‬
‫توقيع العقود الرسمية بحضور الشيود بيف العقود التي يجب حضور الشيود فييا‪ ،‬وتمؾ التي ال يشمميا ىذا اإللزاـ‪ ،‬وفعال‬
‫لقد نصت المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 02‬عمى " توقع العقود الرسمية مف قبل األطراؼ والشيود عند االقتضاء‪ ،‬ويؤشر الضابط‬
‫العمومي عمى ذلؾ في آخر العقد " ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪-‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية‪،‬طبعة ثانية‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪ ،‬ص‪. 112‬‬
‫‪-3‬ىناؾ خمس طرؽ لنقل الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ وىي التصرؼ القانوني‪،‬الواقعة المادية‪،‬الحكـ‬
‫القضائي‪،‬القرار اإلدارؼ‪،‬العقد اإلدارؼ ‪.‬‬
‫‪-4‬المادة ‪ 61‬مف المرسوـ التنفيذؼ ‪ ،63/76‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪-5‬انظر المادة ‪ 29‬مف قانوف رقـ ‪ ،25/90‬المؤرخ في ‪ ،1990/11/18‬المتضمف التوجيو العقارؼ‪ ،‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪ ،49‬المؤرخة في ‪. 1990/11/18‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫عقار ال اثر ليا حتى بيف المتعاقديف أنفسيمإال مف تاريخ شيرىا في تمؾ المحافظة‪ ،‬فالشير العقارؼ‬
‫يتطمب أف تقدـ ىذه العقود في شكل رسمي‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف قاعدة الرسمية‪.‬‬

‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬مف القانوف المدني نجد أف "العقد الرسمي عقد يثبت فيو الموظف‬
‫أو ضابط عمومي أو شخص مكمف بخدمة عامة ماتـ لديو أو ما تمقاه مف ذوؼ الشأف‪ ،‬وذلؾ طبقا‬
‫لألشكاؿ القانونية وفي حدود سمطتو واختصاصو" ‪ ،‬ولكف قبل تعديل المادة السالفة الذكر بموجب القانوف‬
‫رقـ ‪ 14/88‬كاف المشرع ينص عمى مصطمح الورقة الرسمية وليس العقد الرسمي ولعل المشرع رأػ فييا‬
‫ترجمة صحيحة لكممة ‪ Acte‬الواردة في النص الفرنسي ‪.1‬‬

‫كما نشير أف الورقة الرسمية قد تكوف شرطا النعقاد بعض التصرفات القانونية‪ ،‬كما قد تكوف أداة فقط‬
‫إلثباتيا‪ ،‬فبالنسبة لكونيا شرطا النعقاد بعض التصرفات القانونية‪ ،‬مثل التصرفات الناقمة لمممكية‬
‫العقارية كعقد البيع وعقد اليبة‪ ،‬ففي ىاتو الحالة إنعداميا يؤدؼ إلى انعداـ وجود التصرؼ القانوني مف‬
‫أصمو‪ ،‬وال مجاؿ لمتحدث عف آثاره بالنسبة لطرفيو إال مف حيث البطالف‪،‬أما إذا كانت الورقة الرسمية‬
‫وسيمة إلثبات التصرؼ‪ ،‬فإف تخمفيا ال يؤدؼ إلى بطالف العقد ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬شروط العقد الرسمي‪.‬‬

‫مف خالؿ نص المادة ‪ 324‬مف القانوف المدني نستخمص توفر جممة مف الشروط والذؼ تضفي صفة‬
‫الرسمية عمى العقد وتتمثل ىذه الشروط فيما يمي ‪:‬‬

‫‪ -‬يجب أف يقوـ بتحرير السند كل مف الموثقيف وكتاب الضبط والسمطات اإلدارية أؼ الموظفيف‬
‫اإلدارييف‪ ،‬أو األشخاص المكمفيف بخدمة عامة وكل شخص أناط بو المشرع تحرير عقد رسمي‬
‫بمفيوـ المادة ‪ 324‬مف القانوف المدني‪ ،‬ألزميـ إيداع الوثائق التي يحررونيا بالمحافظة العقارية‬
‫إلشيارىا طبقا لنص المادة ‪ 90‬مف المرسوـ ‪ ،76/63‬وبكيفية مستقمة عمى إرادة األطراؼ‪،‬‬
‫ويمكف أف يتـ اإليداع مف طرؼ أحد المساعديف التابعيف ليـ يعيف بوثيقة رسمية‪.2‬‬

‫‪-1‬خالد راموؿ‪،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.35‬‬

‫‪-2‬انظر المادة‪90‬مف المرسوـ ‪ ،76/63‬السابق الذكر‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫‪ -‬يجب أف يمتمؾ محرر السند االختصاص النوعي واإلقميمي الذؼ يخولو لو تحرير ىذا السند‬
‫في حدود سمطتو واختصاصو ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أف يراعي محرر السند في تحريره لو األشكاؿ القانونية التي حددىا المشرع ‪.1‬‬
‫‪ -1‬يجب أن يتم صدوره من موظف عمومي أو ضابط عمومي أو شخص مكمف بخدمة عامة‪:‬‬
‫فتعدد الجيات المحررة لمعقود الرسمية يستمزـ تحديد اختصاص كل جية‪ ،‬حتى ال يقع التداخل بينيـ وأف‬
‫ال يقع ما يسمى باغتصاب السمطة ‪،‬فقد جاء نص المادة ‪ 324‬مف القانوف المدني الجزائرؼ المعدؿ‬
‫والمتمـ‪،‬صريحا‪،‬إذ أنو ال يمكف اعتبار أؼ محرر تـ إعداده مف طرؼ أؼ شخص‪ ،‬رسميا‪ ،‬إال إذا كاف‬
‫صاد ار عف جية معينة تثبت فييا إحدػ ىذه الصفات وىي‪:‬‬

‫أ‪ -‬موظف عام‪:‬عرفت المادة ‪ 04‬مف األمر ‪ 06/03‬المتضمف القانوف األساسي العاـ لموظيفة‬
‫‪2‬‬
‫العامة"يعتبر موظف كل عوف عيف في وظيفة عمومية دائمة ورسـ في رتبة في السمـ اإلدارؼ"‪.‬‬
‫مثل مدير أمالؾ الدولة‪،‬ومف خالؿ ىذه المادة يتبيف أف الموظف العمومي ىو العوف الذؼ يمتحق‬
‫بالوظيفة العامة بصفة دائمة عف طريق التعييف ويرسـ في رتبة السمـ اإلدارؼ لموظيفة العمومية‬
‫ويخضع لقانوف الوظيفة العمومية ‪.3‬‬
‫ب‪ -‬ضابط عمومي‪:‬وىو شخص يحمل أختاـ الدولة‪ ،‬ويممؾ صالحيات إصدار السندات الرسمية‬
‫فالموثق ضابط عمومي حسب المادة ‪ 3‬مف القانوف رقـ ‪ 02/06‬المتعمق بقانوف التوثيق‪ ،‬والتي‬
‫تنص عمى أف " الموثق ضابط عمومي مفوض مف قبل السمطة العمومية يتولى تحرير العقود‬
‫التي يشترط فييا القانوف الصيغة الرسمية وكذا العقود التي يرغب األشخاصإعطاءىا ىذه‬
‫الصيغة"‪ ،4‬وتختص مكاتب التوثيق بأعماؿ التوثيق‪ ،5‬ويمتد اختصاص الموثق إلى كامل التراب‬

‫‪-1‬ليمى طمبة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.76‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 04‬مف األمر ‪ 03/06‬المتضمف القانوف األساسي لموظيفة العمومية‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬طبقا لممادة ‪ 05‬مف المرسوـ رقـ ‪ 59/85‬المؤرخ في ‪ 1985/03/23‬المتضمف القانوف األساسي النموذجي لعماؿ‬
‫المؤسسات واإلدارات العمومية‪،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 13‬المؤرخة في ‪ 1985/03/24‬فإف "الموظف ىو لفع يطمق عمى‬
‫العامل الذؼ يثبت في منصب عممو بعد انتياء المدة التجريبية‪،‬ويكوف كذلؾ في وضعية قانونية أساسية وتنظيمية إزاء‬
‫المؤسسة واإلدارة"‪.‬‬
‫‪-4‬انظر المادة ‪ 3‬مف القانوف رقـ ‪،02/06‬المتعمق بتنظيـ مينة الموثق‪،‬المؤرخ في ‪،2006/02/20‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪،14‬المؤرخة في ‪. 2006/03/08‬‬
‫‪-5‬السيد عبد الوىاب عرفة‪،‬الوسيط في التوثيق‪،‬دار المطبوعات الجامعية‪،‬اإلسكندرية‪،2006،‬ص‪. 09‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫الوطني شأنو شأف المحامي‪ ،1‬ولقد حددت شروط اإللتحاؽ بمينة التوثيق بموجب المادتيف‬
‫‪05‬و‪ 06‬وذلؾ باستحداث شيادة الكفاءة المينية لمتوثيق قصد الوصوؿ إلى تأىيل ىاتو المينة‬
‫وترقيتيا ‪،‬والتي ال تسمـ إال بعد النجاح في المسابقة المخصصة لذلؾ وااللتحاؽ بالمينة وانياء‬
‫فترة التكويف والتأىيل‪ .‬كما يشترط في المترشح لممسابقة أف يكوف متمتعا بالجنسية الجزائرية‬
‫وحائ از عمى شيادة الميسانس في العموـ القانونية واإلداريةأو شيادة معادلة ليا ‪ ،‬وبالغا لسف ‪25‬‬
‫سنة عمى األقل ومتمتعا بشروط الكفاءة البدنية الضرورية لممارسة المينة ‪،‬واف ال يكوف قد حكـ‬
‫عميو مف اجل جناية أو جنحة باستثناء الجرائـ غير العمدية‪ ،‬وأف ال يكوف ضابطا عموميا وقع‬
‫عزلو أو محاميا شطب اسمو‪،‬أو عوف دولة عزؿ بمقتضى إجراء تأديبي نيائي‪.2‬‬
‫ويؤدؼ الموثق قبل الشروع في ممارسة ميامو اليميف القانونية أماـ المجمس القضائي لمحل تواجد مكتبو‬
‫وطبقا لممادة ‪ 08‬مف القانوف رقـ ‪ 02/06‬المتضمف تنظيـ مينة التوثيق يكوف كالتالي‪ " :‬اقسـ باهلل‬
‫العظيـ‪ ،‬أف أقوـ بعممي أحق قياـ‪،‬وأف اخمص في تأدية مينتي وأكتـ سرىا‪،‬واسمؾ في كل الظروؼ سموؾ‬
‫الموثق الشريف‪،‬وهللا عمى ما أقوؿ شييد"‪ ،‬حيث خوؿ القانوف لمموثقإثبات المحررات الرسمية واعطاءىا‬
‫الصيغة التنفيذية‪.3‬‬

‫باإلضافة إلى الموثق يعد المحضر القضائي أيضا ضابط عمومي‪ ،‬حيث نصت عميو المادة ‪ 4‬مف‬
‫القانوف رقـ ‪ 03/06‬المتضمف مينة المحضر القضائي " المحضر القضائي ضابط عمومي مفوض مف‬
‫قبل سمطة عمومية‪ ،‬يتولى تسيير مكتب عمومي لحسابو الخاص وتحت مسؤوليتو‪،‬عمى أف يكوف المكتب‬
‫خاضع لشروط ومقاييس خاصة تحدد عف طريق التنظيـ "‪.4‬‬

‫ج –شخص مكمف بخدمة عمومية‪:‬ىو الشخص الذؼ يقدـ خدمات عامة سواء كاف موظف عمومي أـ‬
‫ال‪ ،‬وسواء كاف مأجور أو غير مأجور‪ ،‬مثل رئيس المجمس الشعبي المنتخب والخبراء الذيف تعينيـ‬
‫المحاكـ‪ ،‬كما أف األحكاـ القضائية النيائية الحائزة عمى قوة الشيء المقضي فيو والمتعمقة بمنازعات حوؿ‬

‫‪-1‬مقني بف عمار‪،‬مينة التوثيق في القانوف الجزائرؼ تنظيـ ومياـ ومسؤوليات‪،‬دار الجامعة الجديدة‪،‬الجزائر‪،2013،‬ص‪.59‬‬
‫‪-2‬المادة ‪05‬و‪ 06‬مف القانوف رقـ ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪ 2006/02/20‬المتضمف مينة التوثيق‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬السيد عبد الوىاب عرفة‪،‬المرجع في التوثيق بمكاتب التوثيق فروعيا التابعة لمصمحة الشير العقارؼ‪،‬طبعة الثانية‪ ،‬مكتبة‬
‫اإلشعاع لمطباعة والنشر والتوزيع‪،‬اإلسكندرية‪،‬ص‪.245‬‬
‫‪-4‬المادة ‪ 04‬مف القانوف رقـ ‪،03/06‬المؤرخ في ‪ 2006/02/20‬المتضمف تنظيـ مينة المحضر القضائي‪،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪ 14‬المؤرخة في ‪.2006/03/08‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫العقار‪ ،‬والواجبة الشير في المحافظة العقارية تعتبر سندات رسمية‪،‬وىذا ما تشير إليو المادة ‪ 15‬مف‬
‫األمر ‪،74/75‬والمواد ‪ 90،66 ،63 ،62‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪.163/76‬‬
‫‪ -2‬سمطة اختصاص الموظف العام أو الضابط العمومي أو الشخص المكمف بخدمة عامة في إضفاء‬
‫صفة الرسمية‪:‬‬
‫ويقصد بذلؾ أف يكوف مصدر السند لديو االختصاص النوعي والمكاني إلصداره‪،‬أيأف تكوف لو الوالية في‬
‫تحريره مع عدـ تحقق إحدػ حاالت التنافي المقررة قانونا‪،‬كأف يكوف لمموثق مصمحة شخصية أو صمة‬
‫قرابة مع ذوؼ الشأف في التعاقد أوغيرىا مف حاالت التنافي في مينة الموثق ‪ ،2‬أما اإلختصاص المكاني‬
‫فيقصد بو أال يتعدػ النطاؽ اإلقميمي إلختصاصو إلى إختصاص غيره ‪.3‬‬

‫ىذا وتنص المادة ‪ 326‬مكرر ‪ 02‬مف القانوف المدني عمى انو " يعتبر العقد الغير رسمي بسبب عدـ‬
‫كفاءة أو أىمية الضابط العمومي أو انعداـ الشكل‪ ،‬كمحرر عرفي إذا كاف موقعا مف قبل األطراؼ" وىو‬
‫ما يفيد أنو إذا تخمفت شروط الرسمية في السند‪ ،‬كأف يصدر ممف ليس لو السمطة القانونية في إصدارىأو‬
‫أال تراعى في تحريره األوضاع القانونية المقررة‪ ،‬فإف السند يعتبر باطال كورقة رسمية غير أنو يتحوؿ إلى‬
‫سند عرفي إذا توفرت شروطو ‪.4‬‬

‫‪ -3‬مراعاة األشكال القانونية في تحرير السند الرسمي‪.‬‬

‫إف الوثائق والعقود الرسمية‪ 5‬الصادرة عف األشخاص المؤىميف والتي يستمزـ تسجيميا بمفتشية التسجيل‪،6‬‬
‫يجب أف يراعى في تحريرىا مف قبل المكمف بذلؾ األوضاع القانونية والقواعد الخاصة بالتحرير‪ ،‬وىذا‬

‫‪-1‬المواد ‪ 90، 66 ، 63 ،62‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 19‬و‪ 20‬مف القانوف رقـ ‪ 02/06‬المتعمق بتنظيـ مينة الموثق‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬وىيبة عثامنية‪،‬الشكمية الرسمية في السندات المثبتة لمممكية العقارية الخاصة عمى ضوء التشريع والقضاء‬
‫الجزائرؼ‪،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪،‬باتنة ‪،‬ص‪. 61‬‬
‫‪-4‬راجع المادة ‪ 326‬مف القانوف المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-5‬الوثائق الرسمية تتمثل في السندات التوثيقية‪،‬السندات اإلدارية‪،‬السندات القضائية ‪...‬الخ‪.‬‬
‫‪ -6‬التسجيل ىو إجراء يتـ مف طرؼ موظف عمومي مكمف بالتسجيل حسب كيفيات محددة بموجب القانوف‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫يتطمب مراعاة الشروط المتعمقة سواء بتعييف األطرافأو تعييف العقارات بحيث اف اإلخالؿ بيا يودؼ إلى‬
‫رفض التسجيل‪ ،1‬وىذه الشروط تتمثل في ‪:‬‬

‫‪ -‬كل عقد أو قرار قضائي يكوف موضوع إشيار في المحافظة العقارية‪ ،‬يجب ذكر فيو البيانات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لألشخاص الطبيعية ‪:‬المقب واالسـ‪،‬تاريخ ومكاف االزدياد‪،‬الجنسية‪،‬والموطف‪،‬المينة‪،‬ويجب أف‬
‫يصادؽ الموثق أو كاتب الضبط أوالسمطة اإلدارية في أسفل كل جدوؿ وذلؾ طبقا لممادة ‪ 62‬مف‬
‫المرسوـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪،2‬ويتـ التصديق عمى ىوية األطراؼ بمجرد تقديـ‬
‫مستخرج شيادة الميالد قبل تاريخ تحريرىا‪.3‬‬
‫‪ -‬أمااألشخاص االعتبارية فيجب ذكر ىوية ىذه األشخاص وتسميتيا وتبياف رقـ التسجيل في السجل‬
‫التجارؼ ‪...‬الخ‪ ،‬ويتـ التصديق عمى ىوية األشخاص وفقا ألحكاـ المادة ‪ 63‬مف المرسوـ السابق‬
‫بيانو‪.4‬‬
‫‪ -‬أما بالنسبة لتعييف العقارات فيتـ مف خالؿ تحديد العقار المراد اكتسابو تحديدا نافيا لمجيالة مف ناحية‬
‫تسميتو‪،‬موقعو‪ ،‬مساحتو‪،‬ومعالمو الحدودية المحددة‪،‬مف طرؼ المخطط المعد مف طرؼ الخبير وىذا‬
‫ما تبنو المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 04‬مف القانوف المدني‪ ،5‬واإلشارةإلىأف ىذه القطعة األرضية لـ تخضع‬
‫إلجراءات المسح العقارؼ‪6‬عند االقتضاء‪ ،‬وىذا ما نصت عميو المادة ‪ 10‬مف المرسوـ التنفيذؼ‬
‫رقـ‪. 123/93‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬قاعدة الشير المسبق‪.‬‬

‫تطبيقا ألىـ أىداؼ نظاـ الشير العينيوالمتمثمة في تأميف االستقرار لمتصرفات العقارية‪ ،‬وضماف استم اررية‬
‫نقل الممكية‪ ،‬وكما أف السجل العقارؼ المؤسس يعطي صورة صادقة لموضع القانوني والمادؼ لمعقار ‪،‬لذا‬

‫‪-1‬العمرية بوقرة‪،‬التسجيل العقارؼ لدػ مفتشية التسجيل والطابع‪،‬مذكرة ماجستير‪،‬جامعة سعد دحمب‪،‬البميدة‪،2007،‬ص‪. 16‬‬
‫‪-2‬انظر المادة ‪ 62‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫ماجستير‪،‬جامعة‬ ‫الجزائرؼ‪،‬مذكرة‬ ‫التشريع‬ ‫في‬ ‫العقارية‬ ‫لممحافظة‬ ‫القانوني‬ ‫تموح‪،‬النظاـ‬ ‫‪-3‬منى‬
‫الجزائر‪،2003،2004،‬ص‪.28‬‬
‫‪-4‬انظر المادة ‪ 63‬مف المرسوـ‪،63 /76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-5‬انظر المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 04‬مف القانوف المدني‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-6‬حمدؼ باشا عمر‪،‬آليات تطيير الممكية الممكية العقارية الخاصة‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪،‬ص‪. 39‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫فال يمكف لممحافع العقارؼ اجراء شير أؼ تصرؼ وارد عمى عقار لدػ المحافظة العقارية‪ ،1‬مالـ تكف‬
‫ىناؾ شير المسبقمممحرر الذؼ عمى أساسو تـ التصرؼ في العقار بأؼ شكل مف أشكاؿ التصرؼ‪ ،‬وىو‬
‫ما تشير اليو المادة ‪ 88‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬غير أف ىذه القاعدة ال يمكف أعماليا عمى كافة المحررات‬
‫لورود استثناءات عمييا‪ ،‬وعميو سنتعرض أوال لمفيوـ ىذه القاعدة واليدؼ منيا‪ ،‬ثـ لالستثناءات الواردة‬
‫عمييا في نقطة ثانية ‪:‬‬

‫أوال‪ :‬مفيوم قاعدة الشير المسبق‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 88‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬المذكور أعاله بأنو‪ ":‬ال يمكف القياـ بأؼ إجراء لإلشيار في‬
‫المحافظة العقارية في حالة عدـ وجود إشيار مسبق أو مقارف لمعقد أو القرار القضائي أو لشيادة االنتقاؿ‬
‫عف طريق الوفاة يثبت حق التصرؼ أو صاحب الحق األخير‪.‬‬

‫وذلؾ مع مراعاة أحكاـ المادة ‪ 88‬أدناه ‪.2 "...‬‬

‫فيفيـ مف ذلؾ أنو ال يمكف لممحافع العقارؼ شير أية وثيقة‪ ،‬أو سند‪ ،‬أو تصرؼ مف شأنو نقل الممكية‬
‫العقارية‪ ،‬ما لـ يكف الحق المراد نقمو قد أخضع لشير مسبق في مجموعة البطاقات العقارية‪ ،‬يثبت مف‬
‫خاللو جميع التصرفات الواردة عمى العقار‪ ،‬وكذا معرفة جميع المالؾ السابقيف المتداوليف عمى الممكية‪،‬‬
‫وذلؾ يحقق الطمأنينة وعدـ الحيمة في المعامالت العقارية‪ ،‬وطبقا لذلؾ فقد خولت المادة ‪ 101‬مف نفس‬
‫المرسوـ لممحافع العقارؼ الحق في مراقبة كل الوثائق المودعة لديو‪ ،‬كما أف لو كامل الصالحيات في‬
‫رفض اإليداع في حالة غياب أحد اإلجراءات‪ ،‬والسيما مبدأ الشير المسبق‪.3‬‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 149‬‬

‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 88‬مف المرسوـ ‪ 76/63‬عمى أف‪ " :‬ال يمكف القياـ بأؼ إجراء لإلشيار في محافظة عقارية في حالة عدـ‬
‫وجود إشيار مسبق أو مقارف لمعقد أو لمقرار القضائي أو لشيادة اإلنتقاؿ عف طريق الوفاة‪ ،‬يثبت حق المتصرؼ أو‬
‫صاحب الحق األخير وذلؾ مع مراعاة أحكاـ المادة ‪ 89‬أدناه ‪.‬‬
‫والمتصرؼ أو صاحب الحق األخير يعني الشخص الذؼ يكوف حقو قد تـ تحويمو أو تعديمو أو تثبيتو أو ترتيب حقوؽ عميو‬
‫أو انقضائو بموجب اإلجراء الذؼ طمب اإلشيار مف أجمو ‪.‬‬
‫أنو ابتداء مف اإلشيار المعطى لمعقد أو لمقرار القضائي أو لمشيادة الموثقة المثبتة الحق لصاحبو الجديد‪ ،‬ال يمكف القياـ‬
‫بأؼ إجراء مف قبل الشخص الرئيسي أو ضد الصاحب السابق ليذا الحق دوف اإلخالؿ بإشيار الطمبات القضائية الرامية‬
‫إلى فسخ أو إبطاؿ أو إلغاء أو نقض حق عيني عقارؼ "‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر المادة ‪ 101‬مف المرسوـ ‪ 76/63‬تنص عمى أف‪ ":‬عندما يقبل المحافع اإليداع ويسجل اإلجراء في سجل اإليداع‪،‬‬
‫فإنو يوقف تنفيذ اإلجراء ويباشر في عممية التسوية المنصوص عمييا في المادة‪ 107‬عندما عمى الخصوص‪:‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫‪ -1‬اليدف من اشتراط قاعدة الشير المسبق‪.‬‬

‫ترمي ىذه القاعدة إلى ضماف دواـ عالقة التسجيالت في مجموعة البطاقات العقارية وتسمسل الممكية‬
‫العقارية عف طريق معرفة جميع المتصرفيف السابقيف الذيف تداولوا عمى ممكية العقار ومنو يمكف التصدؼ‬
‫لظاىرة التصرفات المزدوجة التي كثي ار ما تحدث في الحياة العممية والتي مف شانيا إحداث التباس في‬
‫انتقاؿ الحقوؽ‪،‬وكذلؾ توفر االئتماف العقارؼ مف خالؿ الطابع اإلجبارؼ ليذه القاعدة‪ ،1‬وىذا حسب نص‬
‫المادة ‪ 90‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬والتي تنص عمى أنو " ينبغي عمى الموثقيف وكتاب الضبط والسمطات‬
‫اإلداريةأف يعمموا عمى إشيار جميع العقود أو الق اررات القضائية الخاضعة لإلشيار والمحررة مف قبميـ أو‬
‫بمساعدتيـ وذلؾ ضمف اآلجاؿ المحددة "‪.‬‬

‫والعقود اإلدارية التي تنص عمييا ىذه المادة يجب أف تكوف فعال ناقمة لمممكية وبالتالي استبعاد عقود‬
‫التخصيص‪ ،‬ومداوالت المجمس الشعبي البمدؼ‪ ،‬والق اررات الصادرة عف رئيس البمدية وكذلؾ محاضر‬
‫تعييف قطعة أرض النجاز مشروع ألنيا ليست سندات ممكية وحتى تكوف كذلؾ يجب أف تفرغ في شكل‬
‫عقد رسمي‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة عمى قاعدة الشير المسبق‪.‬‬

‫مف أجل تسوية بعض الحاالت والمشاكل التي نتجت عف مرحمة التحوؿ مف نظاـ الشير الشخصي إلى‬
‫نظاـ الشير العيني المؤسس باألمر ‪ 74/75‬المتضمف المسح العاـ لألراضي‪،‬وفي انتظار تعميـ المسح‬
‫العاـ عمى كامل التراب الوطني‪،‬فقد تدخل المشرع وحاوؿ إعادة تنظيـ الممكية العقارية ومف بيف ما أورده‬

‫‪ -‬تكوف الوثائق المودعة واألوراؽ المرفقة بيا غير متوافقة‪.‬‬

‫‪ -‬يكوف مرجع اإلجراء السابق بموجب المادة ‪ 95‬غير صحيح ‪.‬‬
‫‪ -‬يكوف تعييف األطراؼ وتعييف العقارات أو الشرط الشخصي كما ىو محدد في المادة ‪ 65‬غير متوافق مع البيانات‬
‫المذكورة في البطاقة العقارية ‪.‬‬
‫‪-‬تكوف صفة المتصرؼ أو الحائز األخير لمشخص المذكور كما ىي موجودة في الوثائق المودعة متناقضة في البيانات‬
‫الموجودة في البطاقة العقارية‪.‬‬
‫‪-‬يكوف التحقيق المنصوص عميو في المادة ‪ 104‬يكشف باف الحق غير قابل لمتصرؼ ‪.‬‬
‫‪-‬يكوف العقد الذؼ قدـ لإلشيار مشوبا بأحد أسباب البطالف المشار إلييا في المادة ‪= 105‬‬
‫‪-‬يظير وقت التأشير عمى اإلجراء بأف اإليداع كاف مف الواجب رفضو‪.‬‬
‫‪-‬وعندما ال تكشف التحقيقات المتممة عف أؼ سبب لمرفض فإف المحافع ينيي تنفيذ اإلجراء ‪".‬‬
‫‪-1‬منى تموح‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.36‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫في ىذا المجاؿ ىو النص عمى بعض االستثناءات عمى مبدأالشير المسبق‪ ،‬منيا ماوردت في المرسوـ‬
‫التنفيذؼ ‪ 63/76‬ومنيا ما وردت متفرقة في مختمف التشريعات العقارية‪.1‬‬

‫وتجد ىذه اإلستثناءات أساسيا في ظل المادة ‪ 89‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬المعدلة والمتممة‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫مختمف القوانيف والتشريعات العقارية نتطرؽ إلييا في حينيا ‪.‬‬

‫ويمكف حصر ىذه االستثناءات في مايمي ‪:‬‬

‫‪ -1‬العقود العرفية التي اكتسبت تاريخا ثابتا قبل ‪.1791/01/01‬‬

‫ولقد تـ التنصيص عمى ىذا االستثناء بموجب المادة ‪ 03‬مف المرسوـ رقـ ‪ 210/80‬المؤرخ في‬
‫‪ 1980/09/13‬الذؼ عدؿ المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ والتي جاءت كما‬
‫يمي‪":‬ال تطبق القاعدة المدرجة في الفقرة األولى مف المادة ‪ 88‬أعاله‪:‬‬

‫‪-‬عند اإلجراء األولي الخاص بشير الحقوؽ العقارية في السجل العقارؼ والذؼ يتـ تطبيقا لممواد مف ‪08‬‬
‫إلى ‪ 18‬مف ىذا المرسوـ‪.2‬‬

‫‪-‬عندما يكوف حق المتصرؼ أو صاحب الحق األخير ناتجا عف سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل أوؿ مارس‬
‫‪" 1961‬‬

‫حيث مف خالؿ ما سبق يتضح أف العقود العرفية الثابتة التاريخ المحررة قبل أوؿ مارس‪ 1961‬استثنت‬
‫مف الشير المسبق‪.‬‬

‫وقد قامت المحاكـ في تمؾ الفترة بتثبيت صحة العقود العرفية بعد تقديـ األطرافإشيادا مف البمدية يثبت أف‬
‫العقار ال يدخل ضمف صندوؽ الثورة الزراعية أوفي االحتياطات العقارية لمبمدية‪ ،‬إال انو بالرجوع لممرسوـ‬
‫التنفيذؼ رقـ ‪ 123/93‬المؤرخ في ‪ 1993/05/19‬المعدؿ لممرسوـ ‪ 63/76‬تـ تمديد فترة‬
‫‪ 1961/03/01‬إلى ‪ 1971/01/01‬تاريخ سرياف قانوف التوثيق القديـ بموجب األمر ‪ 91/70‬المؤرخ في‬
‫‪.1970/12/25‬‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.152‬‬

‫‪-2‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا عمر‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.220‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫وعميو اكتسبت العقود العرفية الثابتة التاريخ المحررة قبل الفاتح جانفي مف عاـ ‪ 1971‬صيغتيا الرسمية‬
‫دوف حاجة المجوء إلى القضاء لغرض شيرىا كما كاف الشأف سابقا‪،‬إذ يكفي المجوء إلى الموثق لتحرير‬
‫عقد إيداعبشأنيا يتـ شيره بالمحافظة العقارية المختصة‪ ،‬ويكتفي فيو محرر العقد بذكر التعييف الدقيق‬
‫لمعقارمع ذكر كل األشخاص دوف استثناء لتسييل عممية ضبط البطاقة العقارية مع إعفائو مف ذكر أصل‬
‫الممكية‪.1‬‬

‫وبمفيوـ المخالفة ليذا االستثناء‪،‬فإف العقود العرفية التي لـ تكتسب تاريخا ثابتا قبل ‪ 1971/01/01‬ال‬
‫يمكف أف تعفى مف مبدأ الشير المسبق وبالتالي ال يمكف شيرىا ‪،‬واذاأرادأصحابياإثبات حجيتيا فما عمييـ‬
‫إال المجوء لمقضاء‪.2‬‬

‫‪ -2‬اإلجراء األول عند عممية المسح العقاري‪:‬بالرجوع إلى المواد مف ‪ 8‬إلى ‪ 18‬مف المرسوـ‬
‫‪ ،63/76‬والمتعمقة بإيداع وثائق مسح األراضي العاـ عمى مستوػ المحافظة العقارية بعد‬
‫االنتياء مف عممية المسح‪ ،‬مقابل محضر تسميـ مف طرؼ المحافع العقارؼ‪ ،‬فاإلجراء األولي‬
‫الرامي إلى إيداع وثائق العقارات الممسوحة‪ ،‬ليس بحاجة إلى إشيار مسبق مف أجل تسجيمو‬
‫بالمحافظة العقارية‪.3‬‬
‫‪ -3‬االستثناءات المنصوص عمييا في التشريعات العقارية األخرى‪ :‬إلى جانب ما تضمنتو أحكاـ‬
‫المادة ‪ 89‬المشار أعاله‪ ،‬تضمنت مختمف التشريعات العقارية‪ ،‬موادا تستثني منيا تطبيق‬
‫قاعدة األثر اإلضافي عند عممية الشير العقارؼ‪ ،‬ونذكرىا فيما يمي ‪:‬‬
‫أ ‪-‬عقد الشيرة‪:‬‬
‫المستحدث بموجب المرسوـ ‪ 352/83‬المؤرخ في ‪ 1983/05/21‬مف خالؿ المادة األولى منو والذؼ‬
‫يسف إجراءات إثبات التقادـ المكسب عف طريق عقد الشيرة المتضمف االعتراؼ بالممكية‪ ،‬وذلؾ في حالة‬
‫عدـ وجود منازع لمحائز‪ ،‬وكانت المنطقة المراد اكتساب العقار المحاز فييا غير ممسوحة‪،4‬حيث تبنى‬

‫‪-1‬ليمى زروقي‪،‬حمدؼ باشا‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.222‬‬

‫‪ -2‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.155‬‬
‫‪-3‬أنظر المواد مف‪8‬الى ‪18‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪،63/76‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪- http/startims2.com/f0aspx=1402786.25/04/2015.15.30‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫المشرع الجزائرؼ ىذا النوع مف العقود مف اجل تطيير الوضعية العقارية لممناطق التي لـ تتـ فييا بعد‬
‫‪1‬‬
‫‪.‬‬ ‫عممية المسح العاـ لألراضيوتأسيس السجل العقارؼ‬

‫فبعد تحرير العقد التوثيقي‪ ،‬يقوـ المحافع العقارؼ بتسجيمو في مجموعة البطاقات العقارية كأوؿ إجراء‬
‫لمشير العقارؼ‪ ،‬مما يشكل بطبعو استثناء عمى قاعدة الشير المسبق‪.‬‬

‫شيادة الحيازة ‪:‬‬ ‫ب‪-‬‬

‫استحدث المشرع ىذه الشيادة بموجب قانوف التوجيو العقارؼ ‪ 25/90‬المؤرخ في ‪1990/11/18‬في‬
‫المواد ‪ 39‬وما بعدىا‪ ،‬حيث نصت المادة ‪ 39‬منو عمى أنو " كل شخصا يحوز أرضا مف نوع الممؾ‬
‫الخاص لـ يحرر ليا عقود بشرط أف تكوف حيازتو ىادئة – عمنية – مستمرة وال تشوبيا شبية يمكف لو اف‬
‫يحصل عمى سند حيازؼ "شيادة حيازة " وىذه الشيادة تخضع لشكميات التسجيل والشير العقارؼ وىذا‬
‫حسب المادة ‪ 823‬مف القانوف المدني‪.2‬‬

‫كما حدد المرسوـ التنفيذؼ ‪ 254/91‬المؤرخ في ‪ 1991/07/27‬كيفية إعدادىا وتسميميا وباعتبار أف‬
‫تسميـ ىذه الشيادة جاءت كمرحمة انتقالية لتسوية الوضعية القانونية لمعقارات‪ ،‬والتي يفتقر أصحابيا إلى‬
‫سندات في انتظار إتماـ عممية المسح العقارؼ‪ ،‬فإف ىذا السند اإلدارؼ يعفى مف قاعدة األثراإلضافي‬
‫لمشير‪.3‬‬

‫كما أ ف شيادة الحيازة ترتب لصاحبيا مجموعة مف المكانات القانونية التي ال تمنح إال لممالؾ بسند رسمي‬
‫مشير‪،‬كحق إبراـ عقد رىف عمى عقار المحار ‪،‬إالأنيا تبقى مجرد إجراء استثنائي مؤقت شرع لتسوية حالة‬
‫العقارات دوف سند في انتظار تعميـ عممية مسح األراضي ومنح الدفتر العقارؼ‪.4‬‬

‫فالحيازة عمى ىذا ليست حق عيني او حق شخصي بل ىي ليست حقا أصالوانما واقعة مادية ومع ىذا‬
‫تحدث آثار قانونية‪،1‬كما أخضعت المادة ‪ 41‬مف قانوف ‪ 25/90‬طمب شيادة الحيازة إلجراءاإلشيار‬

‫‪-1‬حمدؼ باشا عمر‪،‬حماية الممكية العقارية الخاصة‪،‬دارىومة‪،‬الجزائر‪،2003،‬ص‪.32‬‬

‫‪ -2‬االجتياد القضائي لمغرفة العقارية‪،‬المحكمة العميا‪ ،‬الجزء الثاني‪،‬قسـ الوثائق‪،2004،‬ص‪.131‬‬
‫‪ -3‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪،254/91‬المؤرخ في ‪ ،1991/07/27‬الذؼ يحدد كيفيات إعداد شيادة الحيازة وتسميميا‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪،36‬المؤرخة في ‪.1991/07/31‬‬
‫‪-4‬المادة ‪ 39‬مف قانوف التوجيو العقارؼ ‪ ،25/90‬المرجع السابق‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫الذؼ يحدد كيفياتو عف طريق التنظيـ‪ ،‬وشيادة الحيازة المشيرة ال تنقل الممكية وانمايعتبر صاحبيا حائز‬
‫بحسف نية ويمكنو اكتساب العقار بالتقادـ المكسب‪.2‬‬

‫ونظ ار لممساوغ التي لحقت بإعداد شيادات اكتساب الممكية بالتقادـ تدخل المشرع الجزائرؼ مف أجل إيجاد‬
‫الحل بسنو لقانوف ‪ 02/07‬المؤرخ في ‪ 2007/02/27‬المتضمف تأسيس إجراء لمعاينة حق الممكية‬
‫العقارية وتسميـ سندات الممكية عف طريق التحقيق العقارؼ‪،‬ليحل محل المرسوـ ‪ 352/83‬المؤرخ في‬
‫‪ 1983/05/21‬الذؼ يسف إجراءإثبات التقادـ المكسب واعداد عقد الشيرة المتضمف االعتراؼ‬
‫بالممكية‪،‬وذلؾ لتمكيف تدخل السمطة العمومية فيما يخص المعاينة واالعتراؼ بحق الممكية العقارية عمى‬
‫أساس الحيازة المنصوص عمييا في القانوف المدني بإجراء تحقيق عقارؼ ‪،‬كما يطبق ىذا اإلجراء عمى كل‬
‫عقارلـ يخضع لعمميات المسح العاـ‪ ،‬والعقارات التي لـ تكف موضوع سندات ممكية والعقارات التي أعدت‬
‫بشأنيا سندات ممكية‪ ،‬قبل أوؿ مارس ‪ 1961‬والتي لـ تعد تعكس الوضعية العقارية المطموبة وىذا ما جاء‬
‫في المادة ‪ 02‬مف القانوف ‪.3 02/07‬‬

‫ج‪ -‬عقود االستصالح‪.‬‬

‫لقد تـ التنصيص عمييا بموجب أحكاـ القانوف رقـ ‪ 18/83‬المؤرخ في ‪ 1983/08/18‬المتعمق بحيازة‬
‫الممكية العقارية الفالحية‪ ،‬والمرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 289/92‬المؤرخ في ‪ 1992/07/06‬المحدد لشروط‬
‫التنازؿ عف األراضي الصحراوية في مساحات االستصالح أيف يتـ تحرير عقد إدارؼ يتـ شيره لدػ‬
‫المحافظة العقارية‪ ،‬ويعتبر الشير العقارؼ في ىذه الحالة أوؿ إجراء يتـ عمى األراضي المستصمحة محل‬
‫البيع اإلدارؼ‪ ،‬مما يجعمو إجراء أوليا يعفى مف قاعدة األثر اإلضافي لمشير‪.4‬‬

‫ىذا ويعتبر االستصالح سبب مف أسباب نقل الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬فبالرجوع إلى المادة‬
‫األولى مف القانوف ‪ 18/83‬المؤرخ في ‪ 1983/08/03‬نجدىا ال تقتصر عمى منح قطع أرضية‬
‫لالستثمار واالستفادة مف ثمارىا مقابل إتاوة مع احتفاظ الدولة بممكية الرقبة‪،‬بل يتعدػ األم ارلى التنازؿ‬

‫‪-1‬االجتياد القضائي لمغرفة العقارية‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.132‬‬

‫‪2‬‬
‫‪-‬أنظر المادة ‪ 41‬مف قانوف التوجيو العقارؼ ‪ ،‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪-3‬انظر المادة ‪ 02‬القانوف رقـ ‪ 02/07‬المؤرخ في ‪ 2007/02/27‬المتضمف تأسيسإجراء لمعاينة حق الممكية العقارية‬
‫وتسميـ سندات الممكية عف طريق التحقيق العقارؼ‪،‬جريدة رسمية عدد ‪،15‬المؤرخة في ‪2007/02/28‬‬
‫‪-4‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.159‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫عنيا بشروط‪ ،‬إذ تمكنو مف تممؾ أراضي قابمة لمفالحة واقعة في مناطق صحراوية‪ ،1‬والمنطوية عمى‬
‫مميزات مماثمة وكذا األراضياألخرػ الغير مخصصة والممكف استخداميا في الفالحة بعد االستصالح‪،‬‬
‫وتمنح ممكية األرض بعد استيفاء شروط االستصالح ويحرر عقد الممكية مف طرؼ مدير أمالؾ الدولة‬
‫العقارية‪.‬‬ ‫المحافظة‬ ‫في‬ ‫إشياره‬ ‫وجوب‬ ‫مع‬ ‫الوالية‬ ‫والي‬ ‫ذلؾ‬ ‫في‬ ‫ممثال‬

‫المطمب الثاني‪:‬الشروط القانونية الواجب توافرىا في الوثائق المشيرة‪.‬‬

‫إف المشرع الجزائرؼ بغية منو في إرساء قواعد نظاـ الشير العيني خوؿ لممحافظيف العقارييف صالحيات‬
‫واسعة في مراقبة مدػ توفر الشروط التي تتعمق بالتحقيق في ىوية أطراؼ التصرؼ‪ ،2‬وبالقواعد المتعمقة‬
‫بالعقارات محل التصرؼ‪ ،3‬ولقد حددت ذلؾ المادة‪ 22‬مف األمر ‪ 75/74‬والتي تنص عمى أنو " يحقق‬
‫المحافع في ىوية وأىميةاألطراؼ الموجوديف عمى وسائل اإلثبات وكذلؾ في صحة األوراؽ المطموبة مف‬
‫أجل اإلشيار" ‪.‬‬

‫وسنوضح ذلؾ مف خالؿ‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬التحقيق في ىوية األطراف‪.‬‬

‫حتى يكوف المحرر الرسمي سميما ومقبوال لدػ المحافظة العقارية‪ ،‬ال بد مف أف تتوفر فيو مجموعة مف‬
‫البيانات التي تتعمق بيوية األطراؼ‪ ،‬وأىميةاألطراؼ الموجوديف في العقد محل الشير‪ ،‬والتي ينبغي عمى‬
‫محررؼ العقود التحقق مف صحتيا والتصديق عمييا بما يضمف قانونية العقد‪ ،‬وىذا ما أكدتو المواد مف‬
‫‪62‬إلى ‪ 65‬مف المرسوـ ‪ 76/63‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪ ،4‬حيث يجب عمى محررؼ السندات‬
‫الرسمية تعييف األطراؼ تعيينا دقيقا حتى يتـ قبوؿ إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية‪.‬‬

‫‪-1‬كريمة فردؼ‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.92‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 22‬مف األمر ‪،75/74‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬كريمة بوشامة‪ ،‬جعيمب زينة‪،‬شير التصرفات العقارية‪،‬مذكرة تخرج لنيل إجازة المدرسة العميا لمقضاء‪،‬و ازرة العدؿ‪،‬المدرسة‬
‫العميا لمقضاء‪،‬دفعة ‪،16،2007‬ص‪.35‬‬
‫‪-4‬انظر المواد‪62‬الى ‪ 65‬مف المرسوـ ‪،76/63‬المرجع السابق ‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫إف التحقيق في ىوية األطراؼ يقتضي باإلضافة إلى معرفة البيانات الخاصة بتعييف ىوية األطراؼ‪،‬معرفة‬
‫كذلؾ كيفية التصديق عمى صحة البيانات‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬البيانات الخاصة باألشخاص الطبيعية ‪.‬‬

‫‪ -‬إف العقود والق اررات المودعة لإلشيار‪ ،‬يجب احتوائيا عمى ألقاب‪،‬أسماء‪ ،‬تاريخ ومكاف‬
‫الميالد‪،‬الجنسية‪،‬الموطف ومينة األشخاصأطراؼ العقد وعند المزوـ أسماء الزوجات ‪.‬‬
‫‪ -‬أما في ما يخص الشيادات التوثيقية بعد الوفاة ‪ ،‬يجب اإلشارةإلى الحالة المدنية والتصديق عمييا‬
‫بالنسبة لممتوفيوبالنسبة لكل واحد مف الورثة أو الموصى ليـ‪.1‬‬
‫كما يجب أف تتضمف ىذه العقود والق اررات اإلشارةإلى جميع العناصر المحددة لمشرط الشخصي لكل‬ ‫‪-‬‬
‫األطراؼ ( ويقصد بيذا الشرط األىمية المدنية ألطراؼ العقد )‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬البيانات الخاصة باألشخاص المعنوية‪.‬‬

‫أما في ما يخص األشخاص المعنوية‪ ،‬فقد نصت المادة ‪ 50‬مف القانوف المدني عمى أنو" يتمتع‬
‫الشخص االعتبارؼ بجميع الحقوؽ إال ما كاف منيا مالزما لصفة اإلنساف وذلؾ في الحدود التي يقررىا‬
‫القانوف ويكوف ليا خصوصا‪:‬‬

‫‪ -‬ذمة مالية ‪.‬‬

‫‪ -‬أىمية في الحدود التي يعينيا عقد إنشاءىا والتي يقررىا القانوف‪.‬‬
‫‪ -‬موطف وىو المكاف الذؼ يوجد فيو مرك از دائرتيا‪.‬‬
‫‪ -‬الشركات التي يكوف مركزىا الرئيسي في الخارج وليا نشاط ليا في الجزائر يعتبر مركزىا في نظر‬
‫القانوف الداخمي في الجزائرؼ‪.‬‬
‫‪ -‬نائب يعبر عف إرادتيا‪.‬‬
‫‪ -‬حق التقاضي" ‪.‬‬
‫وعميو فإنو مف خالؿ المادة ‪ 50‬مف القانوف المدني يجب أف يتضمف العقد جممة مف البيانات تتمثل في‬
‫مايمي‪:2‬‬

‫‪-1‬انظر المادة ‪ 62‬فقرة ‪1‬و‪ 3‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪،‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 50‬مف القانوف المدني‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫‪ -‬بالنسبة لمشركات المدنية والتجارية‪:‬تسميتيا‪ ،‬شكميا القانوني‪،‬مقرىا‪ ،‬عالوة عمى ذلؾ بالنسبة لمشركات‬
‫التجارية رقـ تسجيميا في السحل التجارؼ‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لمجمعيات‪:‬تسميتيا ‪،‬مقرىا‪ ،‬تاريخ ومكاف تصريحيا‬
‫‪ -‬بالنسبة لمنقابات‪ :‬تسميتيا‪،‬مقرىا ‪،‬تاريخ ومكاف إيداع قوانينيا األساسية ‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لمجماعات المحمية‪:‬تسمية البمدية أو الوالية (المادة ‪ 09‬مف قانوف الوالية‪ ( ،)1‬والمادة ‪ 06‬مف‬
‫قانوف البمدية ‪.)2‬‬
‫‪ -‬بالنسبة ألمالؾ الدولة فيي عمى اسـ الدولة‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارةإلى أف كل عقد او وثيقة او جدوؿ مودع قصد اإلشيار في المحافظة العقارية يجب لزوما‬
‫أف يحمل تأشيرة موقعة مف قبل محرر العقد‪ ،‬أو مف قبل سمطة إدارية تشيد بيوية األطراؼ‪ ،‬والتصديق‬
‫يحفع سالمة إجراء الشير مف العيوب‪ ،‬ويتـ التصديق في أسفل الوثيقة المعدة لإلشيار عف طريق‬
‫التأشير عمييا ‪ ،‬وتكوف موقعة ومؤرخة مف طرؼ المصدؽ عميو‪ ،‬فمف ىـ األشخاص المخوؿ ليـ‬
‫التصديق عمى ىوية األطراؼ؟ وماىي المستندات المعتمدة في ذلؾ ؟‪.‬‬

‫ثالثا‪ -‬األشخاص المخول ليم التصديق عمى ىوية األطراف‪:‬‬

‫إناألشخاص المخوؿ ليـ التصديق عمى ىوية األطراؼ ىـ محررؼ العقود‪ ،‬كالموثقيف والسمطات اإلدارية‬
‫وكتاب الضبط‪ ،‬بالنسبة لألحكاـ القضائية‪ ،‬أو القنصل‪ ،‬وأيضا الوزراء‪ ،‬والوالة‪ ،‬ورؤساء المجالس الشعبية‬
‫البمدية‪،‬وقضاة النيابة العامة‪ ،‬مدير الوكالة القضائية لمخزينة‪ ،‬وموظفو مديريات الواليات لممصالح المالية‪،‬‬
‫ومحاسبو الخزينة‪ ،‬وجميع المحاسبيف العمومييف‪.3‬‬

‫‪-1‬انظر المادة ‪ 09‬مف قانوف رقـ ‪ 07/12‬المؤرخ في ‪،2012/02/29‬المتضمف قانوف الوالية‪،‬الجريدة الرسمية‬
‫عدد‪،12‬المؤرخ في ‪.2012/02/29‬‬
‫‪-2‬انظر المادة ‪ 06‬مف قانوف رقـ ‪ 10/11‬المؤرخ في ‪ 2011/07/ 22‬المتضمف قانوف البمدية‪،‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪،37‬المؤرخ في ‪.2011/07/22‬‬
‫‪-3‬المادة ‪64‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السحل العقارؼ‪ ":‬كل جدوؿ أو مستخرج أو صورة أصميةأو نسخة‬
‫مودعة لدػ المحافظة العقارية قصد تنفيذ إجراء يجب أف يحمل تأشيرة موقعة مف قبل محرر العقد أومف قبل سمطة إدارية‬
‫يشيد بيوية األطراؼ "‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫ويتـ ذلؾ التصديق بالنسبة لألشخاص الطبيعية بتقديـ مستخرج شيادة الميالد وكل وثيقة رسمية تثبت‬
‫الجنسية‪ ،1‬وعند تعذر إثبات عناصر اليوية غير الجنسية‪ ،‬يمكف التصديق عمييا بناء عمى شيادة‬
‫شخصيف بالغيف وتحت مسؤوليتيما حيث نصت المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 03‬مف القانوف المدني عمى أنو "‬
‫وفضال عف ذلؾ إذا كاف الضابط العمومي يجيل االسـ والحالة والسكف واألىمية المدنية لألطراؼ‪ ،‬يشيد‬
‫عمى ذلؾ شاىداف بالغاف تحت مسؤولياتيما"‪ ،2‬وإلعطاء ضماف أكثر لموثائق العقارية المودعة قصد إجراء‬
‫الشير اتسعت دائرة التصديق لتشمل باإلضافةإلى ىوية األطراؼ البيانات‪ ،‬المتعمقة بالشرط الشخصي‪،‬أؼ‬
‫أف يكوف األطراؼ كاممي األىمية تتوفر فييـ أحكاـ المواد ‪ 78 ،41 ،40‬مف القانوف المدني‪.3‬‬

‫ويجب أف يشار لزوما في تأشيرة شيادة اليوية إلى موطف محرر وموقع العقد الرسمي المودع قصد‬
‫الشير وذلؾ حتى يتسنى لممحافع العقارؼ أف يبمغ لو قرار الرفض عند االقتضاء‪.4‬‬

‫أمااألشخاص االعتبارية فيتـ التصديق عمى ىويتيـ كما يمي‪:‬‬

‫‪ -‬األشخاص االعتبارية التي يوجد مقرىا في الجزائر‪ :‬بمجرد تقديـ أصل لصورة رسمية او لنسخة‬
‫مراجعة لمعقد التأسيسي الذؼ يثبت التسمية والشكل القانوني والمقر ‪.‬‬
‫‪ -‬األشخاص االعتبارية التي يوجد مقرىا خارج الجزائر‪:‬يكوف بمجرد تقديـ نفس الوثائق المسممة أو‬
‫المصادؽ عمييا مف قبل السمطة اإلداريةأو الموظف الدبموماسيأو القنصل‪ ،‬وتكوف مرفقة بترجمة‬
‫بالمغة العربية مصادؽ عمييا إذا كانت محررة بمغة أجنبية‪.5‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬الشروط القانونية الخاصة بالعقارات ‪.‬‬

‫نصت المواد مف ‪ 21‬إلى ‪ 27‬وكذلؾ المواد إلى ‪ 71‬والمادة ‪ 114‬مف المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق‬
‫بتأسيس السجل العقارؼ عمى جميع البيانات والمعمومات التي يجب ذكرىا في الوثائق محل الشير‬
‫المرتبطة أساسا بتعييف العقارات‪ ،‬حيث تعبر ىذه البيانات الخاصة بكل عقار ضرورية لتمييزه عف باقي‬

‫‪-1‬المادة ‪ 62‬فقرة ‪ 04‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع نفسو ‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 324‬مكرر فقرة ‪ 03‬مف األمر ‪58/75‬المتضمف قانوف مدني‪ ،‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪-3‬انظر المواد ‪ 78 ،40،44‬مف القانوف المدني‪،‬المرجع السابق ‪.‬‬
‫‪-4‬أنظر الفقرة األخيرة مف المادة ‪ 64‬مف المرسوـ ‪.63/76‬‬
‫‪-5‬مسعود رويضات‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.102‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫العقارات‪ ،‬كما يتـ عمى أساسيا التأشير عمى البطاقات العقارية واعطاء المعمومات مف طرؼ المحافع‬
‫العقارؼ‪ ،‬حيث تختمف ىذه المعمومات مف عقار آلخر‪.1‬‬

‫أوال‪ :‬الشروط المشتركة بالنسبة لتعيين كل العقارات‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 66‬مف المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬عمى أف " كل عقد أو قرار قضائي يراد شيره في المحافظة‬
‫العقارية‪ ،‬يجب أف يبيف نوعية كل عقار والعقار التي يقع فييا وكذا القسـ ورقـ المخطط والمكاف المذكور‬
‫وما يحتوؼ عميو مف مسح األراضي" ‪.‬‬

‫يتضح مف خالؿ ىذه المادة أنو يجب تبييف طبيعة العقار لتمييزه عف غيره مف العقارات‪ ،‬فيو يعد مف أىـ‬
‫العناصر التي تميز العقار حيث يتـ توضيح ىل العقار عبارة عف مسكنا أو أرضا ‪ ،...‬كما يتـ تحديد‬
‫اسـ البمدية التي يقع فييا العقار وفقا لمقانوف رقـ ‪ 09/84‬المؤرخ في ‪ 1984/02/04‬المتعمق بالتنظيـ‬
‫اإلقميمي لمبالد ‪.‬‬

‫أما رقـ مخطط مسح األراضي‪ ،‬فيتـ مف خالؿ ترقيـ مخطط مسح األراضي بوضع رقـ ترتيب خاص بو‬
‫حتى تسيل عممية مطابقة الوثائق المودعة مع ىذا المخطط‪.2‬‬

‫وتنص المادة ‪ 15‬مف المرسوـ ‪ 62/76‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ عمى المكاف المعموـ أو‬
‫المسمى حيث يتـ فيو تجميع مجموعات الممكية ضمف بمدية معينة حيث يطمق عميو في المناطق الريفية‬
‫تسمية خاصة أما في المناطق الحضرية فيطمق عميو الحي أو الشارع‪،3‬‬

‫وبالرجوع لممادة ‪ 100‬مف نفس المرسوـ يعتبر القواـ المساحي مف العناصر األساسية في تعييف العقارات‬

‫حتى يتـ ضبط كل البيانات المتعمقة بالبطاقات العقارية‪،‬لذا ألزمالمشرع إرفاؽ الوثائق الخاضعة لمشير‬
‫بمستخرج مسح األراضي عند إيداعيا لدػ المحافظة العقارية‪.4‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الشروط الخاصة في تعيين بعض العقارات ‪.‬‬

‫‪-1‬أنظر المواد ‪ 114 ،71 ،21،27‬مف المرسوـ ‪،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬

‫‪-2‬المرسوـ رقـ ‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬أنظر المادة ‪ 15‬مف المرسوـ ‪،62/76‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-4‬أنظر المادة ‪ 100‬مف المرسوـ نفسو‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫بالرغـ مف اعتماد المشرع عمى نظاـ الشير العيني‪ ،‬إالأف عممية المسح لـ تشمل كامل التراب الوطني‪،‬‬
‫وبالتالي اقر المشرع أط ار يتـ بيا تعييف العقارات الغير ممسوحة في الوثائق المودعة لمشير‪ ،‬كما أقر‬
‫إجراءات خاصة تمكف مف تعييف أجزاء العقار المبني عمى سبيل الممكية المشتركة ‪.1‬‬

‫‪ -‬فبالنسبة لمعقارات الريفية غير الممسوحة‪ ،‬أقر المشرع أحكاـ انتقالية بالنسبة لمعقارات الريفية الواقعة في‬
‫بمديات لـ تكتمل فييا عممية المسح بعد‪،‬وبالتالي فيي تفيرس بطريقة انتقالية في مجموع البطاقات العقارية‬
‫الفردية لممالكيف‪.2‬‬
‫وبمقتضى المادة ‪ 114‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬وعند عدـ وجود مخطط مسح األراضي‪ ،‬فاف كل عقد أو‬
‫قرار قضائي مودع لإلشيار يتضمف عقار ريفي وجب أف يتـ تعيينو وفقا لنوعو‪ ،‬موقعو‪،‬محتوياتو‪ ،‬وأرقاـ‬
‫المخططات النظامية القديمة‪ ،‬وفي حالة عدـ وجود ذلؾ أسماء المالكيف المجاوريف‪ ،‬وفي حالة عدـ تحديد‬
‫المساحة مف خالؿ" الحقوؽ المشاعة والمفرزة" فانو يمكف تحديد الحقوؽ العقارية عف طريق مخطط خبير‬
‫عقارؼ‪ ،‬وىذا تطبيقا لممادة ‪ 703‬مف القانوف المدني التي تنص عمى" لكل مالؾ أف يجبر جاره عمى‬
‫وضع حدود ألمالكيما المتالصقة ‪ ،‬وتكوف نفقات التحديد مشتركة بينيما "‪.‬‬

‫‪ -‬أما بالنسبة لمعقارات الحضرية الغير ممسوحة ‪،‬لقد ورد تعريف العقار الحضرؼ في المادة ‪ 21‬مف‬
‫المرسوـ ‪ 63/76‬كما يمي" تعتبر كعقارات حضرية وتكوف موضوع إحداث بطاقات عقارية كما ىو‬
‫منصوص عمييا بالمادة ‪ 20‬أعاله العقارات المبنية أو الغير المبنية الموجودة عمى الطرقات المرقمة‬
‫بصفة نظامية لمجيات السكنية التابعة لمبمديات التي يزيد سكانيا عف ‪ 2000‬نسمة " حيث تعتبر‬
‫عقارات حضرية العقارات المبنية أو الغير مبنية الموجودة عمى الطرقات المرقمة بصفة نظامية‬
‫لمجيات السكنية التابعة لمبمديات التي يزيد سكانيا عف ‪ 2000‬نسمة‪ ،‬أما جميع العقارات األخرػ‬
‫فتعبر عقارات ريفية‪ ،3‬وباعتبار أف عدد السكاف في الجزائر قد تزايد ‪ ،‬لذا وجب إعادة النظر في ىذا‬
‫المعيار ألنيا توجد حاليا بمديات يفوؽ سكانيا ‪ 2000‬نسمة‪. 4‬‬
‫‪ -‬ومف خالؿ ذلؾ يمكف التعرؼ عمى العقارات الحضرية‪ ،‬حسب المادة ‪ 27‬مف المرسوـ‬
‫‪63/76‬المتضمف تأسيس السجل العقارؼ مف خالؿ اإلشارة إلى اسـ الشارع‪ ،‬والرقـ‪ ،‬وذكر البمديةالتي‬

‫‪ -1‬أنظرالمواد مف ‪ 66‬إلى ‪ 76‬مف المرسوـ ‪،62/76‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-2‬المادة ‪27‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬أنظر المادة ‪ 27‬مف المرسوـ ‪،63/76‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪-4‬جماؿ بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 176 ،175‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫يقع فييا العقار‪ ،‬وتكوف العقارات الحضرية موضوع بطاقات عقارية حتى في حالة مسح األراضي‪،‬‬
‫باإلضافةإلى تحديد طبيعة العقار ومساحتو ‪.‬‬
‫‪ -‬أما العقارات المبنية عمى سبيل الممكية المشتركة‪ ،1‬فإف ذلؾ يستدعي بالضرورة أف يكوف ىذا البناء‬
‫متكوف مف أجزاء خاصة مثل الشقق وما بداخميا مما أعد لالستعماؿ الخاص لمالؾ الشقة‪ ،2‬ومف‬
‫أجزاء مشتركة معدة لالستعماؿ المشترؾ مف قبل جميع سكاف البناء‪ ،‬مثل األرض المقاـ عمييا البناء‬
‫والجدراف الرئيسية والمدخل الرئيسي لمبناية‪. 3‬‬
‫وبالرجوع إلى المواد ‪ 67، 66‬و‪ 68‬مف الرسوـ ‪ 63/76‬يتـ تعييف العقار المبني عمى سبيل الممكية‬
‫المشتركة في العقود واألحكاـ القضائية الخاضعة لإلشيار عف طريق ذكر البيانات العامة المتعمقة باسـ‬
‫البمدية‪،‬الشارع‪ ،‬الرقـ‪ ،‬المساحة‪،‬تضاؼ إلييا البيانات الخاصة الواردة في الجدوؿ الوصفي لمتقسيـ‬
‫المتضمف في المحرر الرسمي نفسو أو الممحق بو‪،‬ويتضمف ستة أعمدة تشمل عمى رقـ الحصة حسب‬
‫الترتيب التصاعدؼ لألرقاـ‪ ،‬رقـ العمارة والدرج والطابق مع تحديد النسبة في األجزاء المشتركة‪،‬ويجب أف‬
‫يدرج ىذا الجدوؿ في الوثيقة المراد إشيارىا‪.4‬‬

‫ونخمص في األخي ارلىأف تعييف األطراؼ والعقارات أمر ضرورؼ لضماف صحة المعمومات الواردة في‬
‫البطاقات العقارية‪،‬وبالتالي إمكانية التعرؼ عمى وضعية الممتمكات العقارية لشخص معيف عند طمب‬
‫المعمومات عنيا مف المحافع العقارؼ‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬تنفيذ إجراءات الشير‪.‬‬

‫يمعب المحافع العقارؼ ا‬

‫دور كبي ار في عممية الشير والفحص ورقابة التصرفات العقارية مف خالؿ عممية‬
‫اإليداع القانوني لدػ المحافظة العقارية‪ ،‬فخوؿ لو المشرع جممة مف السمطات‪ ،‬منيا ماىو مرتبط بعممية‬
‫مسح األراضي وترقيـ العقارات الممسوحة‪،‬ومنيا ما يتعمق رفض اإليداع ورفض اإلجراء‪ ،‬حيث يتعمق‬

‫‪-1‬عرفت المادة ‪ 743‬مف القانوف المدني الممكية المشتركة بأنيا الحالة القانونية التي يكوف عمييا العقار المبني أو مجموعة‬
‫العقارات المبنية والتي تكوف ممكيتيا مقسمة حصصا بيف عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منيا عمى جزء خاص ونصيب في‬
‫األجزاء المشتركة ‪.‬‬
‫‪-2‬عبد الرزاؽ احمد السنيورؼ‪ ،‬الوسيط في شرح القانوف المدني‪ ،‬الجزء الثامف‪ ،‬حق الممكية‪ ،‬دار النيضة العربية‪ ،‬مصر‪،‬‬
‫‪،1968‬ص‪.797‬‬
‫‪ -3‬منى تموح‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.39‬‬
‫‪-4‬مسعود رويضات‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.107‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫األمر بجميع الحقوؽ والتصرفات والسندات التي أوجب المشرع قيدىا وشيرىا في مجموعة البطاقات‬
‫العقارية بالمحافظة العقارية‪ ،‬سواءا تعمق األمر بالتعامالت الواردة عمى الحقوؽ العينية أو الشخصية‪ ،‬أو‬
‫باألحكاـ والق اررات اإلدارية والقضائية‪ ،‬وتمر عممية الشير بجممة مف اإلجراءات‪ ،‬نحاوؿ تبيانيا مف خالؿ‬
‫ما يأتي‪:‬‬

‫المطمب األول‪ :‬إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية ‪.‬‬

‫اإليداع ىو إجراء قانوني أولي ووجوبي في كل عممية إشيار‪ ،1‬ويتـ اإليداع لموثائق والمحررات الواجبة‬
‫الشير بالمحافظة العقارية عمى مستوػ قسـ اإليداع وعمميات المحاسبة‪ ،2‬ونصت عمى إيداعالوثائق المادة‬
‫‪ 92‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬بقوليا " رغـ جميع األحكاـ الخاصة المخالفة فإف اإلشيار المطموب بمقتضى‬
‫المادة ‪ 88‬يستوجب لزوـ اإليداع في آف واحد بالمحافظة العقارية لصورتيف رسميتيف أو نسخ لمعقد أو‬
‫إشياره" ‪.‬‬ ‫لمقرار القضائي الذؼ ينبغي‬

‫الفرع األول‪ :‬كيفية إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية ‪.‬‬

‫ألزـ المشرع كل مف الموثقيف وكتاب الضبط‪ ،‬والسمطات اإلدارية أؼ الموظفيف اإلدارييف‪ ،‬أو األشخاص‬
‫المكمفيف بخدمة عامة‪ ،‬وكل شخص أناط بو المشرع تحرير عقد رسمي بمفيوـ المادة ‪ 324‬مف القانوف‬
‫المدني‪ ،‬بإيداع الوثائق التي يحررونيا بالمحافظة العقارية إلشيارىا طبقا لنص المادة ‪ 90‬مف‬
‫المرسوـ‪ 63/76‬وبكيفية مستقمة عمى إرادة األطراؼ‪ .‬ويمكف أف يتـ اإليداع مف طرؼ أحد المساعديف‬
‫التابعيف ليـ يعيف بوثيقة رسمية ‪.3‬‬

‫وحسب مفيوـ المادة ‪ 88‬و‪ 92‬مف المرسوـ‪ ،4‬فإف الوثائق التي تكوف محل إيداع بالمحافظة العقارية مف‬
‫طرؼ األشخاص المؤىميف لذلؾ‪ ،‬ىي العقود الرسمية المحررة مف طرؼ الموثقيف‪ ،‬األحكاـ والق اررات‬
‫واألوامر القضائية واجبة الشير‪ ،‬والشيادات التوثيقية‪ ،‬والعقود والق اررات اإلدارية الخاضعة لمشير‪.‬‬

‫‪-1‬راجع الممحق رقـ ‪ 08‬المتمثل في نسخة مف طمب إيداع الوثائق‪.‬‬

‫‪ -2‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 120‬‬
‫‪-3‬المادة ‪ 90‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع نفسو‪.‬‬
‫‪-4‬راجع المادة ‪88‬و‪ 92‬مف المرسوـ ‪.63/76‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫أما في ما يتعمق باألوقات المحددة لإليداع‪ ،‬فانو يتـ عمى كل أياماألسبوع طواؿ اليوـ مع مراعاة األوقات‬
‫الرسمية لمعمل‪ ،‬عمما أف قبوؿ اإليداع يتوقف ساعة واحدة قبل غمق المصمحة وذلؾ إلتاحة ميمة لممحافع‬
‫العقارؼ لتسجيل الوثائق المسممة لو في يوميا عمى سجل اإليداع ‪،‬وىذا ما نصت عميو المادة ‪ 41‬مف‬
‫نفس المرسوـ المذكور أعاله عمى انو " ينبغي لممحافع العقارؼ أف يكوف لديو سجل لإليداع يسجل فيو‬
‫يوما بيوـ وحسب الترتيب العددؼ ‪،‬تسميمات العقود والق اررات القضائية وبصفة عامة جداوؿ الوثائق‬
‫المودعة قصد تنفيذ إجراء خاص باإلشيار"‪.‬‬

‫ونستنتج مف خالؿ ما سبق أف المشرع قد حدد األشخاص المكمفوف باإليداع‪ ،‬كما حدد محل‬
‫اإليداعوآجالو ‪،‬باإلضافةإلى ضرورة مسؾ سجل اإليداع مف طرؼ المحافع العقارؼ ‪.‬‬

‫وعند القياـ بإجراء اإليداع‪ ،‬أوجب المشرع وبصفة إل ازمية أف يتـ اإليداع في آف واحد لدػ المحافظة‬
‫العقارية لصورتيف رسميتيف لمعقد أو القرار القضائي الذؼ ينبغي إشياره حسب نص المادة ‪ 92‬مف‬
‫المرسوـ ‪ ،63/76‬يقوـ المحافع العقارؼ بعدىا بالتأشير عمى النسختيف المودعتيف‪ ،‬نسخة يرجعيا إلى‬
‫الشخص المودع‪ ،‬وىذا إلثبات انقضاء إجراء اإليداع‪ ،‬ونسخة يحتفع بيا في المحافظة العقارية وترتب‬
‫ضمف وثائق العقار بعد أف يؤشر عمييا‪ ،‬ويجب أف تحمل تأشيرة التصديق عمى اليوية‪ ،‬وعند االقتضاء‬
‫عمى الشرط الشخصي لألطراؼ‪ .‬وىناؾ وثائق يتوجب إرفاقيا مع الوثيقة المودعة أوردتيا المادة ‪،1100‬‬
‫تحت طائمة رفض إيداعيا ما لـ ترفق ىذه الوثائق مع الوثائق عند اإليداع‪.2‬‬

‫أما بالرجوع إلىاآلجاؿ القانونية والتي حددتيا المادة ‪3 99‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬فتتـ عمى النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -‬بالنسبة لمشيادة التوثيقية لنقل الممكية عف طريق الوفاة ال بد إف تودع خالؿ شيريف ابتداء مف اليوـ‬
‫الذؼ قدـ االلتماس إلى الموثق ويمدد اآلجاألربعةأشي ارذا كاف احد المعنييف مقيما بالخارج‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة ألوامر نزع الممكية ثمانية أياـ مف تاريخيا ‪.‬‬
‫‪ -‬بالنسبة لمق اررات القضائية شيريف مف اليوـ الذؼ أصبحت فيو نيائية ‪.4‬‬

‫‪-1‬راجع المادة ‪ 100‬مف المرسوـ ‪. 63/76‬‬

‫‪ -2‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق ‪.123‬‬
‫‪-3‬راجع المادة ‪ 99‬مف المرسوـ ‪63/76‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 99‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع السابق ‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫إالأف ىذه اآلجاؿ تـ تعديميا بموجب المادة ‪ 31‬مف قانوف المالية لسنة ‪ ،11999‬وأصبحت عمى النحو‬
‫التالي ‪:‬‬
‫‪ -‬بالنسبة إلى الشيادات بعد الوفاة البد أف تودع خالؿ ثالثة أشير إبتداءا مف تاريخ المحرر‪ ،‬وتمدده‬
‫أشيرذا كاف احد المعنييف مقيما في الخارج ‪.‬‬
‫ا‬ ‫ألجل خمسة‬
‫‪ -‬بالنسبة إلىإيداعاألحكاـ القضائية‪ ،‬يكوف خالؿ ثالثة أشير مف اليوـ الذؼ أصبحت فيو نيائية‬
‫‪ -‬بالنسبة لمعقود األخرػ والوثائق‪ ،‬إيداعيا البد أف يكوف خالؿ مدة شيريف مف تاريخ تحريرىا وىذه‬
‫اآلجاؿ تعتبر مف النظاـ العاـ‪،‬وأف عدـ إحتراميا يعرض مودعي العقود إلى دفع غرامة مالية مدنية‬
‫‪100‬دج حسب المادة ‪ 99‬مف المرسوـ رقـ ‪،63/76‬و يبدأ حسابيا مف تاريخ التحرير إلى تاريخ‬
‫اإليداع دوف األخذ بعيف االعتبار لممدة التي قضاىا المحرر في مصمحة التسجيل‪،‬والتي عدلت‬
‫بموجب المادة ‪ 353‬فقرة ‪ 04‬مف قانوف المالية لسنة ‪.22004‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬تنفيذ إجراءاإليداع‪.‬‬
‫يقرر المحافع العقارؼ شير العقد أو الوثيقة الرسمية أو الحكـ القضائي في حالة عدـ وجود أؼ خطا أو‬
‫مخالفة عند إيداعو‪ ،‬ويعتبر قبولو نتيجة لمراقبة دقيقة لمعقد أو الحكـ‪ ،‬حيث يتأكد المحافع العقارؼ عمى‬
‫وجو الخصوص مف استيفاء العقد لمبدأ الشير المسبق وقاعدة الرسمية وكذا القواعد المتعمقة بيوية‬
‫األطراؼ وتعييف العقارات‪ ،3‬ويتـ ذلؾ خالؿ ‪ 15‬يوما مف تاريخ اإليداع وأف يبمغ لمموقع عمى التصديق‪.‬‬

‫ويرفض اإليداع في حالة عدـ إحتراـ شروطو واجراءاتيأو قبولو وبالتالي إجراء الشير العقارؼ عمى الوثيقة‬
‫المودعة الذؼ يأخذ تاريخو ابتداء مف ذلؾ اليوـ واآلثار المترتبة عمى الشير فاف وجودىا ال يتحقق إال مف‬
‫يوـ تمامو أما قبل ذلؾ فانو يظل الحق العيني عمى حالو وبدوف شيره ‪.‬‬

‫‪-1‬انظر القانوف رقـ ‪ 12/98‬المؤرخ في‪ 1998/12/31‬المتضمف قانوف المالية لسنة ‪،1999‬الجريدة الرسمية العدد‬
‫‪،98‬المؤرخة في ‪.1998/12/31‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة‪ 353‬فقرة ‪ 04‬مف القانوف رقـ ‪،22/03‬المؤرخ في ‪،2003/12/28‬المتضمف قانوف المالية لسنة‬
‫‪،2004‬الجريدة الرسمية عدد‪،83‬المؤرخة في ‪. 2003/12/29‬‬
‫‪-3‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.187‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫والشير ال يكفي وحده إنما ال بد مف التأشير بالحقوؽ المكتسبة عمى مجموع البطاقات العقارية المخصصة‬
‫لذلؾ مف قبل المحافع العقارؼ‪ ،‬ويجب أنيتأكد مف أف الوثيقة المودعة تتضمف مراجع أصل الممكية‬
‫السابقة عمال بقاعدة الشير المسبق‪.1‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬رفض اإليداع‪.‬‬

‫مف خالؿ ما سبق فاف المحرر المراد شيره بالمحافظة العقارية المختصة إقميميا إذا كاف مستوفيا لكافة‬
‫الشروط والقواعد السابق ذكرىا ومرفقا بالمستندات المطموبة‪ ،‬يقوـ المحافع العقارؼ بشيره مراعي في ذلؾ‬
‫مرتبة أسبقيةاإليداع‪،‬أماإذا كاف المحرر غير مستوفي لمشروط القانونية يتعيف عمى المحافع العقارؼ رفض‬
‫إيداعو وفي حالة الرفض يقوـ المحافع العقارؼ بعد مدة ‪ 15‬يوما مف تاريخ اإليداعبتبميغ الموقع عمى‬
‫التصديق وىذا بعد قيامو بمراقبة سريعة ودقيقة لموثيقة المودعة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬أسباب رفض اإليداع‪.‬‬

‫إف رفض اإليداعإجراء فورؼ وكمي يخص الوثيقة المودعة‪ ،2‬غير أف لمقاعدة استثناء حددتو المادة ‪106‬‬
‫مف المرسوـ ‪ 63/76‬و التي أوضحتحاالت التي يتـ فييا رفض اإليداع جزئياوىي‪:3‬‬

‫‪ -‬حالة نزع الممكية لممنفعة العامة‪ ،‬الف الوثيقة المودعة في مثل ىذه الحالة تتضمف إجراءات كثيرة‬
‫ومتميزة ‪ ،‬بعدد المالكيف حيث يمكف أف يشمل الرفض البعض دوف البعض األخر‪.‬‬

‫‪ -‬حالة المزايدات حسب قطع األرض‪،‬أو البيوع المتميزة بموجب عقد واحد‪ ،‬وفي ىذه الحالة تعتبر‬
‫الوثيقة المودعة شاممة متضمنة إجراءات كثيرة بعدد قطع األراضي التي تمت بمقتضاىا المزايدات أو‬
‫البيوع المتميزة ‪.‬‬
‫‪ -‬حالة ما إذا كانت الوثيقة المودعة قصد الشير تتضمف إمتيازا‪،‬أو رىونا‪ ،‬أونسخة مف التنبيو المساوؼ‬
‫لمحجز‪،‬وتتضمف في نفس الوقت خالفات في التعييف الخاص بالعقارات المرتب عمييا بعض الحقوؽ‬
‫أو الحجوز‪،‬فإف اإلجراء يقبل بالنسبة لمعقار الذؼ يكوف تعيينو مطابقا لمشروط القانونية‪،‬أما حالة‬
‫الرفض فإنيا تطبق عمى العقارات التي يكوف تعيينيا ناقص‪.‬‬

‫‪-1‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.124‬‬

‫‪-2‬راجع الممحق رقـ ‪ 09‬المتمثل في رفض اإليداع‪.‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 106‬مف المرسوـ ‪.63/76‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫وعمى العموـ فقد حددالقانوف الحاالت التي يجب عمى المحافع القياـ برفض اإليداع إذا ما توافرت‪ ،‬والتي‬
‫نصت عمييا المادة ‪ 100‬مف المرسوـ ‪:63/76‬‬

‫‪-‬عدـ تقديـ الدفتر العقارؼ‪ ،‬وىو ما نصت عميو المادة ‪ 50‬مف نفس المرسوـ‪.‬‬

‫‪ -‬عدـ تقديـ إما مستخرج مسح األراضي‪ ،‬وعند تغير حدود الممكية‪ ،‬عدـ تقديـ وثائق القياس‪ ،‬أو إغفاؿ‬
‫ذكر أحد العقارات في المستخرج‪ ،‬أو عند تقديـ مستخرج يرجع تاريخو إلى أكثر مف ‪ 06‬أشير‪.‬‬
‫‪-‬عدـ احتراـ المواد مف ‪ 62‬إلى ‪ ،65‬والمادتيف ‪ 102‬و‪ 105‬عند التصديق عمى ىوية األطراؼ‪ ،‬وعند‬
‫االقتضاء الشرط الشخصي‪.‬‬

‫‪-‬إذا كاف تعييف العقارات ال يستجيب إلى المادة ‪.66‬‬

‫‪-‬إذا لـ تقدـ الوثائق الواجب تسميميا إلى المحافع العقارؼ‪ ،‬أو لـ تقدـ اإلثبات المطموب‪.‬‬
‫‪-‬إذا لـ تحرر الجداوؿ الواجب تقديميا عمى محرر أو استمارة مقدمة مف طرؼ اإلدارة‪ ،‬وعمى كل حاؿ‬
‫إذا كانت الجداوؿ غير مستوفية لمبيانات المطموبة‪ ،‬والتي نصت عمييا المواد ‪.198، 93،95‬‬
‫‪-‬في حالة عدـ استيفاء البياف الوصفي لمتقسيـ‪ ،‬الشروط المتعمقة بو طبقا ألحكاـ المواد مف ‪ 67‬إلى‬
‫‪.71‬‬
‫‪ -‬عندما تظير الصور الرسمية أو النسخ المودعة قصد اإلجراء بأف العقد الذؼ قدـ إلى اإلشيار غير‬
‫صحيح مف حيث الشكل‪ ،‬أو عندما ال تتوفر في ىذه الصور أو النسخ عمى شروطيا الشكمية‪.2‬‬

‫باإلضافةإلى ىذه الحاالت ىناؾ حالتيف ورد النص عمييما في المادة ‪ 353‬مف قانوف التسجيل وتتمثل في‬
‫مايمي‪:‬‬

‫‪ -‬عدـ تقديـ التصريح التقييمي لمعقار موضوع التصرؼ‪ ،‬بمعنى عدـ تحديد القيمة التجارية لممعامالت ‪.‬‬
‫‪ -‬عدـ الدفع المسبق لرسوـ الشير العقارؼ مف طرؼ ممتمس اإليداع‪.3‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬كيفيات رفض اإليداع ‪.‬‬

‫‪-1‬أنظر المواد ‪ 93،95،98‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 100‬مف نفس المرجع ‪.‬‬
‫‪-3‬االمر رقـ ‪ 105/76‬المتضمف قانوف التسجيل‪،‬المؤرخ في ‪،1976/12/29‬جريدة رسمية عدد ‪ ،81‬المؤرخة في‬
‫‪.1976/12/18‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫قبل أف يقرر المحافع العقارؼ رفض اإليداع‪،‬يجب عميو أف يفحص العقود والوثائق المودعة مف اجل‬
‫حصر كل األخطاء والنقائص الموجودة فييا‪ ،‬وذلؾ مف اجل تجنب رفض اإليداع ‪.‬‬

‫ويتـ تجسيد قرار رفض اإليداع في رسالة موصى عمييا مع إشعار بالوصوؿ موجية لمودعي العقود‬
‫والوثائق الرسمية‪ ،‬أو بواسطة التسميـ الشخصي لمموقع عمى التصديق مقابل اإلقرار باالستالـ‪،1‬وتحتوؼ‬
‫ىذه الرسالة عمى تحديد تاريخ الرفض وأسباب الرفض أؼ النص القانوني الذؼ استند عميو الرفض وتوقيع‬
‫المحافع العقارؼ مع تأشيرة المحافظة العقارية وذلؾ في اجل ‪ 15‬مف تاريخ اإليداع‪ ،‬فإذا قاـ محرر العقد‬
‫بتدارؾ الخطأ الذؼ ابمغو بو المحافع العقارؼ‪،‬والذؼ كاف سبب الرفض وتأكد ذلؾ التصحيح لممحافع قاـ‬
‫بقبوؿ اإليداع وتنفيذ إجراء الشير ‪.‬‬

‫واف رأػ محرر العقد أف المحافع مخطئ فاف القانوف منحو ميمة شيريف لمطعف في ق ارره أماـ‬
‫القضاء‪،2‬حيث أنو باعتبارالمحافع العقارؼ موظف إدارؼ‪ ،‬فإف جية الطعف في ىذه الق اررات‪ ،‬ىي جيات‬
‫القضاء اإلدارؼ‪،‬وذلؾ تطبيقا لقرار المحكمة العميا‪ ،‬الغرفة العقارية‪،‬الصادر بتاريخ ‪ ،2000/07/26‬والذؼ‬
‫نص عمى أنو " ال يعتد باالعتراض عمى الشير أماـ المحافظة العقارية إال إذا حصل بموجب دعوػ‬
‫قضائية وفقا لإلجراءات المقررة قانونا‪ ،‬بموجب تحريؾ دعوػ قضائية‪ ،‬وىو األمر الذؼ جعل القضاة‬
‫يستبعدوف ضمنيا مناقشة ىذه المسألة‪ ،‬ما داـ أف الطاعف قاـ فقط بمراسمة مصمحة الشير العقارؼ‪ ،‬مما‬
‫يتعيف رفض الطعف‪ ،3‬في حيف نصت المادة ‪ 829‬مف قانوف اإلجراءات المدنية واإلدارية رقـ ‪09/08‬عمى‬
‫تحديد أربعة أشير كأجل لمطعف في الق اررات اإلدارية‪ ، 4‬فإذا أيد القضاء رأؼ المحافع أصبح رفض‬
‫اإليداع نيائيا وأما إذا الغي قرار المحافع العقارؼ وجب عمى ىذا األخير قبوؿ اإليداع وتنفيذ إجراء‬
‫الشير‪.5‬‬

‫المطمب الثالث‪ :‬رفض اإلجراء‪.‬‬

‫‪ -1‬جماؿ بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 208‬‬

‫‪-2‬المادة ‪ 24‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬قرار المحكمة العميا‪ ،‬الغرفة العقارية‪،‬الصادر بتاريخ ‪ ،2000/07/26‬مجمة قضائية العدد‪،02‬سنة ‪.2003‬‬
‫في‬ ‫واإلدارية‪،‬المؤرخ‬ ‫المدنية‬ ‫اإلجراءات‬ ‫قانوف‬ ‫المتضمف‬ ‫رقـ‪09/08‬‬ ‫القانوف‬ ‫‪829‬مف‬ ‫المادة‬ ‫‪-4‬أنظر‬
‫‪،2008/02/25‬الجريدة الرسمية رقـ ‪.21‬‬
‫‪ -5‬انظر المواد ‪ 110 ،108 ،107‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع السابق‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫بعد االنتياء مف عممية اإليداع والشروط القانونية الخاصة بيا ينتقل المحافع العقارؼ إلى تنفيذ إجراء‬
‫الشير‪،‬حيث ال يقوـ برفض اإلجراء إال بعد الفحص الدقيق والشامل لموثائق المودعة لديو واكتشاؼ نسياف‬
‫أو غياب شرط مف الشروط المنصوص عمييا في المرسوـ ‪ 63/76‬أو في النصوص التشريعية األخرػ‪،‬‬
‫كما أف رفض اإلجراء يتطمب في بعض األحياف مقارنة مع الوثائق التي تـ إشيارىا مف قبل في مجموعة‬
‫البطاقات العقارية‪ .‬ويتـ رفض اإلجراء لألسباب التالية‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬أسباب رفض اإلجراء‪.‬‬

‫نصت المادة ‪ 101‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬عمى الحاالت التي توجب رفض المحافع العقاريإجراء اإلشيار‪،‬‬
‫وىذا بعد أف يكوف قد قاـ باإليداع وسجمو بسجل اإليداع‪ ،‬وتتمثل ىذه الحاالت في‪:1‬‬
‫‪-‬إذا كانت الوثائق المودعة واألوراؽ المرفقة بيا غير متوافقة‬

‫‪ -‬إذا كاف مرجع اإلجراء الخاص بتسجيل الرىوف واالمتيازات حسب نص المادة ‪ 1/95‬غير صحيح‬
‫عندما ال يتوافق تعييف األطراؼ وتعييف العقارات أو الشرط الشخصي كما ىو محدد بالمادة ‪ 65‬مع‬
‫البيانات المذكورة في البطاقة العقارية‬

‫‪-‬عندما تكوف صفة المتصرؼ أو صفة الحائز األخير لمشخص المذكور كما ىي موجودة في الوثائق‬
‫المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة في البطاقة العقارية ‪.‬‬

‫‪ -‬عندما يكشف التحقيق الذؼ يقوـ بو المحافع العقارؼ عند طمب اإلجراء‪ ،‬أف الحق غير قابل‬
‫لمتصرؼ‪ ،‬كما ىو منصوص عميو في المادة ‪.2104‬‬

‫‪-‬عندما يكوف العقد المقدـ مخالفا لمنظاـ العاـ واآلداب العامة‪. 3‬‬

‫‪-‬إذا ظير وقت التأشير عمى اإلجراء بأف اإليداع كاف مف الواجب رفضو‪.4‬‬

‫‪ -1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 208،209‬‬

‫‪ -2‬تنص المادة ‪ 104‬مف المرسوـ ‪" 63/76‬يحقق المحافع العقارؼ باف البطاقة العقارية غير مؤشر عمييا بأؼ سبب يقيد‬
‫حرية التصرؼ في الحق مف قبل صاحبو األخير "‬
‫‪ -3‬انظر المواد ‪ 105،95‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-4‬موسوني عبد الرزاؽ‪،‬حماية حق الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪،‬مذكرة ماجستير‪،‬جامعة أبي بكر بمقائد‪،‬تممساف‬
‫‪ ،2008/2007،‬ص‪.36‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫‪-‬عندما يكوف العقد الذؼ قدـ لإلشيار مشوبا بأحد أسباب البطالف المشار إلييا في المادة ‪ 105‬مف‬
‫المرسوـ ‪ 63/76‬المذكور أعاله‪.1‬‬

‫كما تجدر اإلشارةإلىأف المحافع العقارؼ وحفاظا عمى حق الممكية العقارية مف المساس بيا يتمتع بسمطة‬
‫الرقابة الالحقة عمى المحررات الرسمية التي تـ إشيارىا دوف الحاجة إلى استصدار حكـ قضائي كما ىو‬
‫معموؿ بو في قانوف الحالة المدنية ‪.2‬‬

‫الفرع الثاني ‪:‬كيفية رفض اإلجراء‪.‬‬

‫إذا قرر المحافع العقارؼ رفض اإلجراء وذلؾ في حالة توفر سبب مف األسباب المذكورة أعاله ‪ ،‬فانو يقوـ‬
‫بتوقيف إجراء الشير وتبميغ ىذا القرار لمشخص الموقع عمى شيادة اليوية في أسفل الصورة الرسمية أو‬
‫النسخ أو الجداوؿ‪،‬وذلؾ في اجل أقصاه ‪ 15‬يوما مف تاريخ اإليداع ‪،‬ويتـ ىذا التبميغ بواسطة رسالة‬
‫موصى عمييا مع إشعار باالستالـ‪،‬أو عف طريق التسميـ الشخصي مقابل إقرار باالستالـ وذلؾ إلى‬
‫الموطف التي أشار إليو الموقع المذكور في اليوية (المودع ) ‪،‬ويمنح المحافع العقارؼ ميمة ‪ 15‬يوما‬
‫ابتداء مف تاريخ التبميغ المباشر أو اإلشعار باالستالـ أو تاريخ اإلشعار برفض الرسالة الموصى عمييا‬
‫حتى يتسنى لو إتماـ الوثيقة الناقصة أو إيداع الوثيقة التعديمية‪،3‬وبعد إتماـ الوثائق الناقصة يؤشر المحافع‬
‫العقارؼ عمى البطاقة العقارية بعبارة "إجراء قيد االنتظار" ‪.4‬‬

‫ثـ يؤشر عمى ىذه البطاقة العقارية باإلجراء النيائي‪ ،‬ويكوف لو أثر رجعي إلى تاريخ اإليداع مف اجل‬
‫الترتيب في سجل اإليداع ‪،‬واذا لـ يقـ المعني باألمر خالؿ اجل ‪ 15‬يوما ابتداء مف تاريخ التبميغ بإصالح‬
‫العيب أو إيداع الوثائق التعديمية‪ ،‬فإف المحافع العقارؼ يرفض إجراء الشير العقارؼ ‪ ،‬ويكتب عبارة‬
‫الرفض في العمود المخصص لممالحظات في سجل اإليداع يوضح فيو تاريخ قرار الرفض والنص الذؼ‬
‫يبرر ىذا اإلجراء ‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 101‬مف المرسوـ ‪،63/76‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-2‬موسوني عبد الرزاؽ‪،‬المرجع نفسو‪،‬ص‪.37‬‬
‫‪-3‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.209،210‬‬
‫‪-4‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.131‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أف قرار الرفض لإلجراء يمكف إف تكوف موضوع طعف أماـ الجيات القضائية الواقعة‬
‫في دائرة اختصاصيا المحافظة العقارية‪ ،‬وذلؾ خالؿ ميمة شيريف ابتداء مف تاريخ اإلشعار باستالـ‬
‫الرسالة الموصى عمييا أو تاريخ رفض الرسالة الموصى عمييا‪،1‬أما إذا تعمق األمر بتصحيح األخطاء‬
‫الواردة في وثيقة تـ إشيارىا‪،‬فيتـ بإيداع وثيقة جديدة معدة ضمف األشكاؿ القانونية ترمي إلى تعديل‬
‫الوثيقة التي تـ إشيارىا والمشوبة باألخطاء‪ ،‬ويؤشر كذلؾ في البطاقة العقارية قصد اإلشارة إلى التعديالت‬
‫الحاصمة حسب نص المادة ‪ 109‬مف المرسوـ ‪،2 63/76‬وفي حالة عدـ إيداع الوثيقة التعديمية يبمغ‬
‫المحافع العقارؼ قرار رفض عممية اإلشيار العقارؼ فيما يخص الحق المشار في الوثيقة الخاطئة‪. 3‬‬

‫وفي جميع األحواؿ فاف المحافع العقارؼ يعد المسؤوؿ األوؿ عف الق اررات التي يتخذىا‪ ،‬سواء في ما‬
‫يخص رفض اإليداع أو رفض اإلج ارء‪،‬أو في ما يخص األخطاء التي مف المحتمل ارتكابيا في إطار‬
‫تأديتو لمينتو‪.‬‬

‫لذلؾ فإف كل الق اررات التي يصدرىا المحافع العقارؼ قابمة لمطعف فييا أماـ الجيات القضائية سواء تعمق‬
‫األمر بقرار رفض اإليداعأو رفض اإلجراء‪،‬أو برفض إجراء الشير بعد إكمالو إذا وجد خطأ في الوثائق‬
‫محل اإلشيار‪ ،‬وىذا استنادا إلى المادة ‪ 24‬مف األمر ‪ 74/75‬المتعمق بإعداد مسح األراضي وتأسيس‬
‫السجل العقارؼ ‪.4‬‬

‫وترفع الدعوػ القضائية ضد ق اررات المحافع العقارؼ خالؿ أجل حددتو المادة ‪ 110‬بشيريف تحسب مف‬
‫تاريخ رفض الرسالة الموصى عمييا‪ ،‬أو تاريخ اإلعتراؼ باالستالـ إذا سمـ لممعني شخصيا‪،‬حيث ترفع‬
‫دعاوػ اإللغاء ضد ق اررات المحافع العقارؼ القاضية برفض اإليداع أو رفض اإلجراء‪،‬وتوجو الدعوػ ضد‬
‫مدير الحفع العقارؼ بصفتو ممثال لوزير المالية وفقا إلجراءات التمثيل القضائي‪ ،‬كما اسند التمثيل‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.211‬‬

‫‪-2‬انظر المادة ‪ 109‬مف المرسوـ ‪.63/76‬‬
‫‪-3‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.131‬‬
‫‪-4‬تنص المادة ‪ 24‬مف األمر رقـ ‪ 74/75‬عمى أف " تكوف ق اررات المحافع العقارؼ قابمة لمطعف أما الجيات القضائية‬
‫المختصة إقميميا "‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫القضائي إلى المدير العاـ عمى المستوػ المركزؼ‪ ،‬لمتابعة المنازعات المتعمقة بأمالؾ الدولة والحفع‬
‫العقارؼ المرفوعة أماـ مجمس الدولة ‪.1‬‬

‫والق اررات القضائية الصادرة عف الجية المختصة‪ ،‬تكوف إما لصالح المدعي رافع الدعوػ وتقضي ببطالف‬
‫قرار الرفض الصادر عف المحافع العقارؼ‪،‬والذؼ عميو في ىذه الحالة إتماـ عممية الشير‪ ،‬أو أف يكوف‬
‫مؤيدا لقرار الرفض الذؼ أصدره المحافع العقارؼ‪ ،‬وفي ىذه الحالة عمى المحافع العقارؼ تأشير ىذا‬
‫الحكـ عمى جميع الوثائق العقارية التي تخص العقار موضوع الشير ‪.‬‬

‫كما يمكف لمشخص الذؼ تضرر مف أخطاء الحافع العقارؼ‪،‬الطعف فييا حتى يدفع ىذا األخير الى اليقظة‬
‫والروية أثناء ممارسة ميامو‪ ،‬وعمى الشخص المتضرر أف يثبت قياـ المسؤولية وليذا ينتج عنو حتما‬
‫التمييز بيف المسؤولية الشخصية التي ترتب عف الخطأ الشخصي لممحافع ‪ ،‬ومسؤولية الدولة التي تترتب‬
‫عف الخطأ المرفقي‪،2‬أما عف ميعاد تحريؾ دعوػ المسؤولية فإف ذلؾ يكوف في أجل سنة ابتداء مف‬
‫اكتشاؼ فعل الضرر‪ ،‬وتتقادـ ىذه الدعوػ بمرور ‪ 15‬سنة مف ارتكاب الخطأ‪.3‬‬

‫واذا تبيف أف الخطأ المرتكب مف طرؼ المحافع العقارؼ خطأ جسيـ ومتعمد‪ ،4‬فإف لمدولة حق الرجوع‬
‫عميو بالتعويض عف طريق رفع دعوػ قضائية يحركيا ضده مدير الحفع العقارؼ المختص إقميميا‪ ،5‬إذ أف‬
‫الشخص المتضرر مف خطأ جسيـ مرتكب مف قبل المحافع العقارؼ ال يمكنو أف يرفع دعوػ ضد‬
‫المحافع مباشرة‪ ،‬بصفتو الشخص المكمف بإدارة مصمحة الشير العقارؼ‪ ،‬وانما يتعيف عميو أف يوجو دعواه‬
‫ضد الدولة‪ ،‬ممثمة في ذلؾ مف وزير المالية لممطالبة لجبر الضرر‪،‬وتعد المحكمةاإلدارية في ىذه الحالة‬
‫ىي صاحبة االختصاص لمنظر في مثل ىذه الدعاوػ‪ ،‬غير أنو إذا كاف الخطأ الجسيـ المرتكب مف‬
‫طرؼ المحافع العقارؼ ىو خطأ شخصي ذو وصف جزائي‪ ،‬كما ىو الحاؿ بالنسبة لجريمة التزوير‪ ،‬ففي‬
‫ىذه الحالة تحرؾ إجراءات الدعوػ العمومية ضد شخص المحافع‪ ،‬فال يتصور مطمقا إمكانية حموؿ‬

‫‪-1‬خالد راموؿ‪،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.141‬‬
‫‪-2‬رشيد خمفوني‪،‬قانوف المسؤولية اإلدارية‪،1993،‬ص‪.11‬‬
‫‪-3‬راجع المادة ‪ 23‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-4‬الخطأ الجسيـ ىو" الخطأ الذؼ ال يقع مف شخص قميل الذكاء والعناية‪ ،‬يراد بالخطأ الجسيـ ذلؾ الذؼ ال يرتكبو بحسف‬
‫النية أكثر الناس غباوة‪ ،‬فيو ال ينطوؼ عمى رقابة قضاء محكمة النقض "‪.‬‬
‫‪-5‬خالد راموؿ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.140‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫الممثل القانوني عف الدولة محل المحافع العقارؼ لتحمل عبء المتابعة الجزائية‪ ،‬كما ىو الشأف بالنسبة‬
‫لتحمل مجمل التعويضات عف دعوػ المسؤولية المدنية‪.1‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة عمى الشير‪.‬‬

‫بعد أف تطرقنا فيما سبق إلى نظاما الشير العقارؼ‪ ،‬وكذا التصرفات الخاضعة ليما واجراءاتالقياـ بذلؾ‪،‬‬
‫فإننا نرػ ضرورة التعرؼ إلى ماىية اآلثار التي يمكف أف تترتب عمى عممية الشير‪،‬التي تمت بشكل‬
‫قانوني وفقا لماجاء بو قانوف الشير العقارؼ‪ ،‬حيث أف اليدؼ الرئيسي الذؼ يسعى إليو الشير ىو‬
‫حماية حق الممكية العقارية وجميع الحقوؽ العينية‪ ،‬مف خالؿ توفر حيز مف الثقة واألماف في المعامالت‬
‫العقارية‪ ،‬لذلؾ يجب تحديد مدػ حجية الشير العقارؼ واآلثار التي يرتبيا‪.‬‬

‫المطمب األول‪ :‬األثر المنشئ والمطير لمشير العقاري‪.‬‬

‫إف لمشير في السجل العيني اثر عمى الحقوؽ العينية العقارية‪ ،‬وىذا يدعو إلى تصور أف ىذه الحقوؽ‬
‫تستمد وجودىا مف الشير بغض النظر عف مصدر إنشاءىا‪ ،‬نقميا‪ ،‬او تعديميا أو تقدير انقضاءىا ‪ ،‬أو‬
‫زواليا واذا كاف وجود الحق العيني يتوقف عمى الشير العقارؼ‪ ،‬فماىي أىماآلثار القانونية المترتبة عمى‬
‫الشير؟‬

‫الفرع األول‪:‬األثر المنشئ لمشير‪.‬‬

‫إذا كانت الحقوؽ تنشأ وتزوؿ وتتغير بمختمف التصرفات والوثائق القانونية في ظل نظاـ الشير‬
‫الشخصي‪ ،‬فإف ذلؾ ال يصدؽ في ظل نظاـ الشير العيني ألنيا ال تنشأ وال تتغير وال تزوؿ إال عف طريق‬
‫الشير وحده‪،‬األمر الذؼ يجعل مف الشير في ظل نظاـ الشير العيني المصدر الوحيد لكل الحقوؽ العينية‬
‫أصمية كانت أو تبعية‪ ،2‬حيث جعل المشرع الجزائرؼ مف الشير المصدر الوحيد لمحقوؽ العينية العقارية‪،‬‬
‫أؼ أنو أقر بمبدأ األثر المنشئ لمشير‪ ،‬وىذا ما نصت عميو المادة ‪ 15‬مف األمر ‪ 74/75‬المتضمف إعداد‬
‫مسح األراضي العاـ عمى أف" كل حق لمممكية وكل حق عيني آخر يتعمق بعقار ال وجود لو بالنسبة لمغير‬

‫‪-1‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.136‬‬

‫‪-2‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.221‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫إال مف تاريخ إشيارىما في مجموعة البطاقات العقارية غير أف نقل الممكية عف طريق الوفاة يسرؼ مفعولو‬
‫في يوـ وفاة أصحاب الحقوؽ العينية "‪.‬‬

‫وجاء كذلؾ في نص المادة ‪ 16‬مف نفس األمر ‪ 74/75‬المذكور أعاله "اف العقود اإلدارية واالتفاقات‬
‫التي ترمي إلىإنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني ال يكوف ليا أثر حتى بيف األطراؼ‬
‫‪1‬‬
‫مف تاريخ نشرىا في مجموعة البطاقات العقارية "‪.‬‬

‫حيث يفيـ مف خالؿ ىذاف النصيف أف المشرع قد أخذ بنظاـ الشير العيني‪ ،‬ولـ يعترؼ بغير الشير‬
‫لالدعاء بالممكية في الحقوؽ العينية‪ ،‬فإذا تـ إشيار ىذه الحقوقفإنيا تسرؼ في مواجية الكافة مف تاريخ‬
‫القيد‪ ،‬حيث يعد الشير إجراءا عمق المشرع عميو ترتب األثر العيني لمتصرفوىو ما سار عميو قضاء‬
‫المحكمة العميا في قرار ليا حيث جاء فيو " وأف عممية الشير العقارؼ ىي وحدىا التي تستطيع نقل‬
‫الممكية طبقا لمقتضيات المادة ‪ 793‬مف القانوف المدني"‪ ،2‬ماعدا الحقوؽ الميراثية التي تنتقل الممكية فييا‬
‫بالقيد ولكف بأثر رجعي يمتد إلى تاريخ الوفاة‪،3‬وىذا حتى ال تبقى العقارات بدوف مالؾ خالؿ الفترة مابيف‬
‫حدوث الوفاة والقيد في السجل العقارؼ‪ ،‬فيستفيد الورثة مف حق اإلدارة واإلستثمار دوف حق التصرؼ‪،‬‬
‫ولـ يتيح لمورثة التصرؼ في العقار الموروث إال بوسيمة فنية تدعى الشيادة التوثيقية والتي يشير بموجبيا‬
‫حق المي ارث في المحافظة العقارية‪ ،4‬وقد اشترطت المادة ‪ 99‬مف المرسوـ ‪ 63/76‬عمى أف يكوف طمب‬
‫الشيادة الموثقة يكوف خالؿ ‪ 06‬أشير مف الوفاة‪.5‬‬

‫وعميو اشترط المشرع إشيارأيإجراءأو دعوػ مف شانيا تيديد المراكز القانونية ألصحاب الحقوؽ الواجبة‬
‫الشير‪ ،‬أو تقييد التصرؼ فييا لترتيب حقوؽ في مواجية الغير‪ ،‬وأف المفعوؿ اإلنشائي لمشير أىمية بالغة‬

‫‪-1‬المادة ‪15‬و‪ 16‬مف االمر ‪ ،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-2‬القرار رقـ ‪،47668‬بالمحكمة العميا ‪،‬المؤرخ في ‪،1990/10/12‬مجمة القضائية عدد ‪ 01‬سنة ‪،1992‬ص‪.86‬‬
‫‪-3‬ليمى زروقي‪/‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.69‬‬
‫‪-4‬تنص المادة ‪ 39‬مف المرسوـ ‪ "،63/76‬عندما يتـ إشيار شيادة موثقة بعد وفاة تثبت االنتقاؿ المشاع لألمالؾ باسـ‬
‫مختمف الورثة أو الموصى ليـ‪ ،‬فانو يؤشر عمى بطاقة كل عقار بأسماء جميع المالكيف ‪. "...‬‬
‫‪-5‬أنظر المادة ‪ 99‬مف المرسوـ ‪ ،63/76‬المرجع نفسو‪.‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫في دفع المتعاقديف إلى اإلسراع في شير عقودىـ لتثبيت ممكيتيـ‪ ،‬ويتيح لكل ذؼ مصمحة االطالع عمييا‬
‫لمعرفة حقوؽ مف يتعاقد معو‪ ،‬ويضمف لخزينة الدولة جباية الرسوـ المترتبة عمى ىذه المعامالت‪.1‬‬

‫إال أف األثر المنشئ لمشير ال تسمـ بو كل التشريعات‪ ،‬فالتشريع التونسي مثال بالرغـ مف اتخاذه بنظاـ‬
‫الشير العيني‪،‬إال أنو يعتبر أف الحقوؽ العينية العقارية‪ ،‬تنتقل بيف المتعاقديف بمجرد توقيع العقد وبدوف‬
‫شيرىا في السجل العقارؼ‪ ،2‬ولكف ال يحق ألصحاب ىذه الحقوؽ أف يحتجوا بيا عمى الغير إال مف‬
‫تاريخ شيرىا في السجل العقارؼ وىذا يعني في نظر القانوف التونسي والقوانيف التي حذت حذوه أف العقد‬
‫ىو الذؼ ينشئ الحق العيني‪ ،‬وليس الشير فيذا األخير ليس إال وسيمة لإلعالف عف الحق حتى يتسنى‬
‫لصاحبو االحتجاج بو عمى الغير‪.‬‬

‫غير أف المشرع الجزائرؼ لـ يعترؼ سوػ بالشير وحده كسبب ناقل أو منشئ أو مغير لمممكية والحقوؽ‬
‫العينية األخرػ كقاعدة عامة مف خالؿ ما جاء بو األمر ‪ ،74/75‬كما أنو جعل الشير يسرؼ بأثر فورؼ‬
‫وليس رجعي‪ ،3‬ال يرتد أثره الى تاريخ ابراـ التصرؼ‪،‬بحيث ال وجود لحق الممكية العقارية أو لمحق العيني‬
‫التبعي حتى في ما بيف األطراؼ المتعاقدة إال مف تاريخ إشيارىا في المحافظة العقارية‪،‬وينتج عف إجراء‬
‫الشير إنشاء البطاقة العقارية وتسميـ الدفتر العقارؼ‪ ،4‬فيو إذف شرط قانوني وليس إرادؼ يخضع‬
‫إلرادةاألطراؼ‪.5‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬األثر المطير لمشير العقاري‪.‬‬

‫معنى التطيير يظير مف الكممة نفسيا التي تدؿ عمى ما قد يتعمق بشيء معيف أو تنظيفو مف كل ما قد‬
‫يشوبو أو يمحق بو‪ ،6‬والتطيير في ظل نظاـ الشير العيني يقصد بو وجود الحقوؽ العينية بالقيد وحده‬

‫‪-1‬حسيف عبد المطيف حمداف‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.377‬‬

‫‪ -2‬حسيف عبد المطيف حمداف‪،‬المرجع نفسو‪،‬ص‪.272‬‬
‫‪-3‬قرار رقـ ‪ 343402‬صادر عف المحكمة العميا المؤرخ في ‪ 2003/03/19‬بيف (ع خ) ضد (ع ا) ومف معو جسدت فيو‬
‫قاعدة األثر الفورؼ‪ ،‬وليس األثر الرجعي لمقيد‪،‬عف طريق وضع مبدأ ىاـ يتمثل في أف العبرة في نقل الممكية في حالة وجود‬
‫عقديف‪،‬بتاريخ الشير وليس بتاريخ القيد‪.‬‬
‫‪-4‬مجيد خمفوني‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.126‬‬
‫‪-5‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.238‬‬
‫‪-6‬عمر صداقي‪،‬شير التصرفات العقارية في القانوف الجزائرؼ‪،‬رسالة ماجستير‪،‬معيد العموـ القانونية واإلدارية‪،‬الجزائر‬
‫‪ ،1982‬ص‪.110‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫وال وجود ليا بدونو‪ ،‬أؼ أف الحق المقيد في السجل العيني يمكف االحتجاج بو اتجاه الكافة‪ ،‬وال يمكف‬
‫الؼ كاف اف يطعف فيو ميما كاف سببو‪ ،‬كما أف الحق المقيد في السجل العيني ينتقل إلى صاحبو خاليا‬
‫مف كل الحقوؽ العينية األخرػ التي كانت عالقة بو قبل القيد ‪،‬كما ينتقل الحق العيني بغض النظر عف‬
‫التصرؼ الذؼ أدىإلى قيده فال عبرة بما إذا كاف ىذا التصرؼ صحيحا أو معيبا ‪.1‬‬

‫واذا كاف التصرؼ القانوني الذؼ أدىإلى شيره معيبا بعيب مف عيوب الرضا مثال‪ ،‬أو كاف الشخص‬
‫المتصرؼ ناقص األىمية‪ ،‬فاألصل في مثل ىذه التصرفات أف تكوف قابمة لإلبطاؿ مف طرؼ المتصرؼ‬
‫إليو ومع ذلؾ ال يمكف التنازع واالحتجاج بيذه العيوب ماداـ التصرؼ القانوني قد أشير استنادا لمبدأ القوة‬
‫الثبوتية‪،‬التي يقوـ عمييا نظاـ الشير العيني والتي تجعل الحق العيني ينتقل إلى المتصرؼ إليو‪ ،‬خاليا‬
‫ومطي ار مف العيوب ميما كاف مصدرىا‪ ،‬فيصبح الحق العيني المقيد موجودا بالنسبة لمكافة وال يمكف‬
‫الطعف فيو ال بدعوػ البطالف وال بدعوػ االستحقاؽ واالسترداد فيكوف صاحبو مالكا ليذا الحق عمى وجو‬
‫نيائي وفي مأمف عف المنازعات القضائية‪ ،‬فال يبقى أماـ رافع الدعوػ سوػ حقو في التعويض الستحالة‬
‫استرداد حقو عينا ‪.‬‬

‫ويسير المحافع العقارؼ عمى عممية التطيير في نظاـ الشير العقارؼ‪،‬مف خالؿ التحقيق في ىوية‬
‫األطرافأصحاب الحقوؽ الخاضعة لمشير‪ ،‬وىذا مانصت عميو المادة ‪ 22‬مف األمر ‪ 74/75‬كاآلتي "‬
‫يحقق المحافع العقارؼ في ىوية وأىميةاألطراؼ الموجوديف عمى وسائل اإلثبات وكذلؾ في صحة األوراؽ‬
‫المطموبة مف اجل اإلشيار‪ ،‬وسيحدد المرسوـ كيفيات تطبيق ىذه المادة "‪ ،‬كما يتحقق المحافع العقارؼ‬
‫مف عدـ تعارض محتوػ العقد مع اآلداب العامة والنظاـ العاـ وفقا لممادة ‪ 105‬مف المرسوـ التنفيذؼ‬
‫‪ 63/76‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪،2‬فاألثر المطير ييدؼ بالدرجة األولىإلىالمحافظة عمى استقرار‬
‫المعامالت العقارية وتدعيـ االئتماف العقارؼ مف خالؿ ضماف انتقاؿ العقارات دوف عيوب‪.‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬حجية الشير العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬دمحم غميسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.103‬‬

‫‪-2‬أنظر المادة ‪ 105‬مف المرسوـ ‪.76/63‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫إف التصرؼ القانوني الجارؼ عمى عقار ال يرتب أثره العيني فيما بيف أطراؼ التصرؼ‪ ،‬وال بالنسبة لمغير‪،‬‬
‫إال مف يوـ تماـ إجراء الشير وال يرتد أثرىإلى تاريخ إبراـ التصرؼ‪ ،‬مما يعطي حجية لمشير العقارؼ في‬
‫ما بيف األطرافأوال وفي مواجية الغير ثانيا ‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬حجية الشير العقاري في ما بين األطراف ‪.‬‬

‫لما كاف انتقاؿ الحق العيني أو نشوءه أو تغييره أو زوالو مف أىماآلثار المترتبة عمى الشير فإف وجودىا‬
‫ال يتحقق إال مف تمامو‪ ،‬أما قبل ذلؾ أؼ خالؿ الفترة الممتدة مف تاريخ إبرامالتصرؼ إلى الساعة السابقة‬
‫عمى الشير‪،‬فاف الحق العيني يظل عمى الحالة التي كاف عمييا قبل إبراـ التصرؼ القانوني‪،‬أؼ أف ممكية‬
‫العقار موضوع التصرؼ ال تنتقل إلى المتصرؼ إليو‪ ،‬بل يبقى العقار ممموكا لممتصرؼ الذؼ يتمتع بكافة‬
‫مزايا ممكيتو مف تصرؼ واستغالؿ واستعماؿ‪ ،‬كمايتحمل كافة التكاليف المتعمقة بالعقار‪ ،1‬وىذا ما يخوؿ‬
‫لدائف المتصرؼ الحق في مباشرة إجراءات التنفيذ عمى عقار مدينيأؼ المتصرؼ‪ ،‬في حيف لدائف‬
‫المتصرؼ إليو مباشرة إجراءات التنفيذ عمى العقار باعتبار أف المتصرؼ إلييأؼ المديف ليس مالكا لمعقار‬
‫بعد‪.2‬‬

‫فالعقد الذؼ محمو عقار ومبرـ بيف طرفيف ولـ يتـ شيره بعد‪ ،‬يرتب جميع آثاره القانونية متى استوفى‬
‫جميع أركاف العقد العامة مف رضا‪،‬محل‪ ،‬وسبب‪،‬إضافةإلىإفراغو في شكمو الرسمي طبقا لممادة ‪324‬‬
‫مكرر‪ 1‬مف القانوف المدني‪،3‬إالأناألثر العيني فال يترتب إال بعد شيره‪ ،‬فعقد البيع غير المشير مثال يرتب‬
‫في ذمة المشترؼ االلتزاـ بدفع الثمف‪،‬وفي مقابل ذلؾ يرتب في ذمة البائع نقل ممكية المبيع إلى المشترؼ‪،‬‬
‫ويبقى ىذا االلتزاـ مف أىـ اإللتزامات التي تقع عمى عاتق البائع‪ ،‬إذ ال تظير أىمية اإللتزامات األخرىإالإذا‬
‫تـ انتقاؿ حق الممكية بواسطة عممية الشير ليصبح المشترؼ بعدىا وحده صاحب الصفة في كل ما يتعمق‬
‫بيذا العقار‪،‬وكل التصرفات الصادرة عف البائع بعد ذلؾ تعد عديمة األثرألنيا تعتبر تصرفات في ممؾ‬
‫الغير‪.4‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬حجية الشير العقاري اتجاه الغير‪.‬‬

‫‪ -1‬فردؼ كريمة‪،‬المرجع السابق‪.134،‬‬

‫‪-2‬خالد ارموؿ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.111‬‬
‫‪-3‬راجع المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬مف القانوف المدني‪.‬‬
‫‪-4‬عمر صداقي‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.118‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫إف الغاية األساسية مف إنشاء السجل العقارؼ ىو شير الحالة القانونية وحتى المادية لمعقار لتمكيف الغير‬
‫الذؼ يريد التعاقد بصدد القياـ بأيتصرؼ قانوني مف الوقوؼ عمى حقيقة وضعو‪ ،‬وماىية ومدػ الحقوؽ‬
‫العائدة لو واألعباء المترتبة عميو‪ ،‬وألجل تحقيق ىذه الغاية ينبغي شير جميع الحقوؽ المكتسبة لمعقار أو‬
‫ماعميو مف أعباء‪ ،‬بحيث أف الحق العيني المتعمق بو والغير مشير في البطاقة العقارية ال يمكف اإلحتجاج‬
‫بو عمى الغير والعكس صحيح ‪.1‬‬

‫ولقد أكد المشرع عمى ىذا المبدأ مف خالؿ نص المادة ‪ 15‬مف األمر ‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح‬
‫األراضي العاـ وتأسيس السجل العقارؼ عمى أنو " كل حق لمممكية وكل حق عيني أخر يتعمق بعقار ال‬
‫وجود لو بالنسبة لمغير إال مف تاريخ يوـ إشيارىما في مجموعة البطاقات العقارية "‪،2‬وما يمكف‬
‫استخالصو مف المادة أنو مف يدعي انو مالؾ لحق عيني إثبات ذلؾ بالقيد حيث أف المشرع أوجب شير‬
‫كل التصرفات لتنتقل الممكية في الحقوؽ العينية ولتكوف حجة في مواجية الغير‪،3‬وعميو يطرح التساؤؿ‬
‫ىنا ما المقصود بالغير ؟‬

‫إف المشرع لـ يحدد ما يقصده بمفظة الغير‪،‬مما يوجب الرجوع إلى المبادغ العامة لمقانوف‪،‬والتي تعتبر مف‬
‫الغيرجميع األشخاص الذيف ليسواأطرافا في العقد ‪ ،‬وفي مجاؿ الشير العقارؼ يعتبر الغير كل شخص لـ‬
‫يكف طرفا في العقد غير المشير ولو مصمحة في استبعاد تنفيذ ىذا العقد باالستناد إلى حق عيني مترتب‬
‫لو عمى العقار أو ألؼ سبب آخر مشروع‪ ،4‬فيعد مف الغير الذيف اكتسبوا حقوقا عمى العقار‪ ،‬وكذا‬
‫الدائنوف العاديوف وجماعة الدائنيف في حالة إفالس صاحب الحق في العقار‪ ،‬كوف أف الدائف العادؼ‬
‫يستطيع التمسؾ بعدـ نفاذ التصرؼ الجارؼ عمى العقار غير المشير في السجل العقارؼ‪ ،‬وىذا كمو مف‬
‫أجل تنفيذه عمى المديف مالؾ العقار‪ ،‬وأف يقوـ بحجز العقار‪.‬‬

‫أما الورثة أو الموصى ليـ بوجو عاـ فال يعتبروف في األصل مف الغير إذأنيـ يحموف محل مورثيـ في‬
‫التصرفات التي أجراىا ىذا األخير ويمزموف بالتالي بتنفيذ جميع التصرفات الصادرة عنو ‪ ،‬بما ال يتجاوز‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 239‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 15‬مف األمر ‪،74/75‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-3‬ليمى زروقي‪/‬حمدؼ باشا عمر‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.70‬‬
‫‪-4‬حسيف عبد المطيف حمداف ‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.403‬‬
 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫قيمة الحصة التي ألتإلييـ‪ ،‬فإذا باع مورثيـ عقار ولـ يشير ىذا البيع في السجل العيني‪ ،‬فإنيـ يمزموف‬
‫بإجراء ىذا الشير بعد حمو محمو‪ ،‬وبالتالي ال يعتبر الورثة ىنا مف الغير‪.1‬‬

‫وعميو نستنتج في األخيرأنآثار شير العقود والوثائق الرسمية تتمثل في اثريف‪ ،‬األوؿ يتمثل في األثر‬
‫المنشئ والمطير‪ ،‬حيث أف الشير وحده ىو المصدر الوحيدلكل الحقوؽ األصمية كانت أو تبعية‪ ،‬واألثر‬
‫الثاني يتمثل في جواز االحتجاج في مابيف األطراؼ وكذلؾ جواز االحتجاج عمى الغير بالحقوؽ المشيرة‬
‫‪،‬وبيذا فاف كل تصرؼ غير مشير ال يمكف أف ينتج أؼ أثر‪.‬‬

‫‪-1‬جماؿ بوشنافة‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 240‬‬

 ‫انفصم انثاني ‪ :‬األحكاو انخاصة بانشهر انعقاري‬

‫خالصة الفصل الثاني‬

‫إذف نستنتج مف خالؿ ما قدمناه في ىذا الفصل أنو حماية ودعما لمممكية العقارية قرر المشرع قاعدتيف‬
‫أساسيتيف وذلؾ مف أجل تنظيـ عممية الشير العقارؼ‪ ،‬وىما قاعدة الرسمية والتي تقضي بأف يتـ تحرير‬
‫السندات الخاضعة لمشير العقارؼ في الشكل الرسمي‪ ،‬وكذلؾ قاعدة الشير المسبق والتي تقضي بعدـ‬
‫إجراء عممية الشير العقارؼ ألؼ سند مالـ يكف لو أثر ثابت في البطاقات العقارية ‪،‬كما أف عمميات‬
‫المراقبة الدقيقة تتـ عمى مستوػ المحافظة العقارية تحت إشراؼ المحافع العقارؼ مف شأنيا ضماف تطيير‬
‫العقارات محل التصرؼ مف العيوب ‪.‬‬

‫وعميو يمكف القوؿ أخي ار أف المشرع الجزائر قد وفق كثي ار بأخذه بنظاـ الشير العيني‪ ،‬و إعطائو أث ار منشئا‬
‫لمقيػد‪ ،‬وذلؾ منأجل تحقيق المرونة في تأميػف المعامػالت بيػف المتعامميف في العقػارات أو عالقتيـ بالغير‬
‫مف زاوية المسؤولية‪ ،‬ورغـ الفواصل والفراغات التي تتخمل أحكاـ المشرع في إطار القوة اإلثباتية لمقيد‪،‬‬
‫وكذا استثناء المناطق الممسوحة مف إمكانية إكتساب الممكية بطريق التقادـ‪ ،‬و ىذه االنتقادات عمى قمتيا‬
‫لطبيعة الموضوع الحالي‪ ،‬تجعل المشرع أماـ ضرورة سف نصوص لسدىا‪ ,‬و إثراء المكتبة التشريعية‬
‫العقارية التي تسرح أيدؼ القضاء في الفصل وعدـ التراوح بيف مختمف المفاىيـ التي يصير إلييا بتأويل‬
‫المواضيع‪.‬‬ ‫ذات‬ ‫حوؿ‬ ‫التناقض‬ ‫مرتبة‬ ‫إلى‬ ‫تنزؿ‬ ‫قد‬ ‫متفرقة‬ ‫نصوص‬
 ‫خاتمة‬

‫خاتمة‬

‫لقد تبنى المشرع الجزائرؼ في األمر رقـ ‪ 74/75‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ وتأسيس السجل‬
‫العقاريوالمرسوماف التنفيذياف لو ‪ 62/76‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ والمرسوـ ‪ 63/76‬المتضمف‬
‫تأسيس السجل العقارؼ نظاـ الشير العيني متأث ار في ذلؾ بأنظمة الشير الحديثة‪ ،‬ساعيا مف وراء ذلؾ‬
‫تحقيق الثقة واالستقرار في المعامالت العقارية وحماية الممكية العقارية‪ ،‬وىذا في ظل العيوب الكثيرة‬
‫الموجودة في النظاـ الشخصي‪ ،‬وأىميا عدـ وجود ضمانة لممتصرؼ إليو بثبوت حق المتصرؼ األخير‬
‫باإلضافة إلى احتماؿ وجود أكثر مف سند ممكية لعقار واحد وىذا ماسيزيد تعقيدا لموضع العقارؼ في‬
‫الجزائر‪ ،‬خاصة في ظل المشاكل العقارية التي خمفيا اإلستعمار الفرنسي‪.‬‬

‫واذا كاف المشرع الجزائرؼ قد أخذ بنظاـ الشير العيني الذؼ تحكمو جممة مف المبادغ األساسية‪ ،‬إالأف‬
‫ىذه الميزة ال تكتمل إالإذا تـ تجسيده عف طريق إعداد مسح األراضي العاـ الذؼ يعتبر األساس المادؼ‬
‫لمسجل العيني ‪،‬وقد تناوؿ المشرع الجزائرؼ مف خالؿ نصوصو عمميات المسح العقارؼ وحدد كيفيات‬
‫المسح ‪ ،‬إال أف ذلؾ التنظيـ يكتنفو بعض الغموض‪،‬حيث أنو لـ يوضح وبشكل دقيق مواعيد الطعف في‬
‫نتائج تمؾ العمميات ولـ يحدد جيات الطعف بصورة واضحة عكس التشريعات األخرػ التي نصت عمى‬
‫لجنة خاصة تنشأ لذلؾ الغرض بغية اإلسراع في تمؾ العمميات ‪.‬‬

‫كما يعاب عمى النظاـ العقارؼ الجزائرؼ عدـ أخذه بمبدأ القوة الثبوتية لمشير بصفة مطمقة كالذؼ تأخذ بو‬
‫األنظمة اآلخذة لنظاـ السجل العيني ‪.‬‬

‫كما يعاب عميو أيضا عدـ نصو صراحة عمى األخذ بمبدأ حضر التقادـ الذؼ يعد مف أىـ المبادغ التي‬
‫يقوـ عمييا نظاـ الشير العيني‪ ،‬حتى واف كانت بعض النصوص القانونية التي تناولت تنظيـ العقار يفيـ‬
‫منيا ضمنا بحضر التقادـ في المناطق الممسوحة‪،‬إال أف ىذا غير كاؼ‪ ،‬ذلؾ أف النص الصريح أبمغ في‬
‫الداللة مف المجوء إلى التفسير‪.‬‬

‫فمف خالؿ ماسبق نجد أف نظاـ الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ قد أخذ ببعض مبادغ نظاـ الشير‬
‫العيني‪ ،‬وترؾ بعضيا اآلخر تحكمو مبادغ نظاـ الشير الشخصي‪ ،‬مما يجعمو نظاـ ىجيف بيف نظامي‬
‫الشير العيني والشخصي‪ ،‬ساعيا مف وراء ىذا النظاـ تأميف الحماية الكافية لمممكية العقارية‪ ،‬إال أف ىذه‬
‫الحماية ال تكتمل إالبإزاحة كل ما مف شأنو اإلخالؿ بمبادغ نظاـ الشير العيني‪ ،‬التي تعد بمثابة األسس‬
 ‫خاتمة‬

‫التي يقوـ عمييا ىذا النظاـ‪ ،‬وذلؾ بإعادة النظر في التشريع العقارؼ الجزائرؼ في جوانبو التقنية والتنظيمية‬
‫وحتى في الصياغة الصحيحة لمنصوص القانونية‪ ،‬مع إيجاد الحموؿ المثمى لمواجية بعض المشاكل‬
‫الميدانية التي تعترض تطبيق نظاـ الشير العيني‪.‬‬

‫وقد أسند المشرع الجزائرؼ ميمة اإلشراؼ عمى عمميات الشير العقارؼ إلى مصمحة إدارية خاضعة‬
‫إلى وصاية وزير المالية تسمى المحافظة العقارية‪ ،‬يسيرىا محافع عقارؼ الذؼ يعمل عمى تأسيس‬
‫السجل العقارؼ‪ ،‬ولضماف عدـ تعسف المحافع العقارؼ في ق ارراتو‪ ،‬أقر المشرع إمكانية الطعف بإلغائيا‬
‫أماـ القضاء اإلدارؼ المختص‪ ،‬حسب المادة ‪ 110‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 63/76‬المتضمف‬
‫تأسيس السجل العقارؼ فمنح المشرع مدة شيريف فقط لمحرر السند المرفوض لكي يمجأ لمقضاء مطالبا‬
‫بإلغاء قرار المحافع العقارؼ سواء برفض اإليداع أو رفض اإلجراء‪ ،‬في حيف نصت المادة ‪ 829‬مف‬
‫قانوف اإلجراءات المدنية واإلدارية عمى تحديد أربعة أشير كأجل لمطعف في الق اررات اإلدارية ‪،‬وىذا‬
‫التناقض يتطمب تعديل المادة ‪ 110‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 63/76‬وتمديد أجاؿ الطعف في ق اررات‬
‫المحافع العقارؼ لتصبح أربعة أشير طالما أف ق اررات المحافع العقارؼ ىي ق اررات إدارية‪.‬‬

‫وما يمكف قولو في األخير أنو مف الصعب جدا الحكـ عمى مدػ نجاعة نظاـ الشير العقارؼ في الجزائر‬
‫كإلية لحماية الممكية العقارية‪ ،‬وىذا في ظل استمرار انتياج االزدواجية في نظاـ الشير العقارؼ‪ ،‬فبانتياء‬
‫عمميات مسح األراضي العاـ‪ ،‬عبر كامل التراب الوطني وانتياء المرحمة االنتقالية‪ ،‬تبدأ عممية التقييـ‬
‫الحقيقية لنظاـ الشير العقارؼ في الجزائر ‪.‬‬

‫ونخمص في األخير إلى تقديـ بعض اإلقتراحات تتويجا لما تطرقنا إليو سابقا‪:‬‬

‫‪ -‬النص صراحة عمى حظر التقادـ واالستغناء بصفة تدريجية عف الحيازة كطريق الكتساب الممكية‬
‫العقارية‪ ،‬بداية بالمناطق التي شممتيا عممية المسح ثـ االستغناء عنيا نيائيا بعد المسح الشامل لكامل‬
‫التراب الوطني‪.‬‬
‫‪ -‬النص صراحة عمى مبدأ قوة الثبوت المطمقة‪ ،‬واستبعاد مبدأ قوة الثبوت النسبية‪.‬‬
‫‪ -‬القياـ بحمالت إعالمية لمتوعية والتعريف بعممية المسح ألف الواقع أثبت عدـ وعي األفراد باليدؼ مف‬
‫ىذه العممية‪.‬‬
 ‫خاتمة‬

‫‪ -‬تدعيـ الوسائل المادية والبشرية الكفيمة في المساىمة مف اإلنتياء مف عممية المسح العقارؼ لكي نكوف‬
‫أماـ نظاـ شير عقارؼ واضح المعالـ مبنيا عمى مبادغ الثقة واالئتماف العقارييف‪.‬‬
‫‪ -‬منح المحافع العقارؼ الضمانات الكافية ليعمل بشكل يحصنو مف المتابعة القضائية‪ ،‬إال في حاالت‬
‫الخطأ الجسيـ‪،‬والتي نقترح أف تحدد حاالتيا ‪.‬‬
‫‪ -‬تعديل المادة ‪ 110‬مف المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 63/76‬المتضمف تأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬مف خالؿ‬
‫تمديد مدة الطعف في ق اررات المحافع العقارؼ مف شيريف الى أربعة أشير وىذا لتجنب تعارضيا مع‬
‫واإلدارية‪.‬‬ ‫المدنية‬ ‫اإلجراءات‬ ‫قانوف‬ ‫مف‬ ‫‪829‬‬ ‫المادة‬
 ‫انمالحق‬

‫‪-‬‬

‫الممحق رقم(‪ :)15‬المتمثل في نموذج عمى تأسيس السجل العقاري ‪-‬‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)19‬المتمثل في البطاقة الحمراء ( ‪)série P.R.N°2‬‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)11‬المتمثل في الصفحة األولى من الدفتر العقاري‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)16‬المتمثل البطاقة العقارية األبجدية البيضاء‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)17‬المتمثل في بطاقة عقارية شخصية ( ‪)série P.R.N°10‬‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)18‬المتمثل في نسخة من طمب ايداع الوثائق‬

 ‫انمالحق‬

‫الممحق رقم(‪ :)19‬المتمثل في رفض اإليداع‬

 ‫قائمة انمراجع‬

‫قائمة المراجع‪.‬‬

‫‪ -‬أوال‪ :‬النصوص القانونية‪.‬‬

‫أ‪ -‬النصوص التشريعية(القوانين واألوامر)‪.‬‬
‫‪ -1‬القانوف ‪ 25/90‬المؤرخ في ‪ ،1990/11/18‬المتضمف التوجيو العقارؼ‪ ،‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪ ،49‬المؤرخة في ‪.1990/11/18‬‬
‫‪ -2‬القانوف رقـ ‪ 12/98‬المؤرخ في ‪ 1998/12/31‬المتضمف قانوف المالية لسنة ‪ ،1999‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ ، 98‬المؤرخة في ‪.1998/12/31‬‬
‫‪ -3‬القانوف رقـ ‪ ،22/03‬المؤرخ في ‪ ،2003/12/28‬المتضمف قانوف المالية لسنة‪،2004‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،83‬المؤرخة في ‪.2003/12/29‬‬
‫‪ -4‬القانوف رقـ ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪ ،2006/02/20‬المتعمق بتنظيـ مينة الموثق‪ ،‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪ ،14‬المؤرخة في ‪.2006/03/08‬‬
‫‪ -5‬القانوف رقـ ‪ 03/06‬المؤرخ في ‪ ، 2006/02/20‬المتضمف تنظيـ مينة المحضر القضائي‪،‬‬
‫جريدة رسمية عدد ‪ ،14‬المؤرخة في ‪.2006/03/08‬‬
‫‪ -6‬القانوف رقـ ‪ 02/07‬المؤرخ في ‪ ،2007/02/27‬المتضمف تأسيس إجراء لمعاينة حق الممكية‬
‫العقارية وتسميـ سندات الممكية عف طريق التحقيق العقارؼ‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،15‬المؤرخة‬
‫في ‪.2007/02/28‬‬
‫‪ -7‬القانوف رقـ ‪ 09/08‬المؤرخ في ‪ ،2008/02/25‬المتضمف قانوف اإلجراءات المدنية واإلدارية‬
‫جريدة رسمية عدد ‪ ،21‬المؤرخة في ‪.2008/04/23‬‬
‫‪ -8‬القانوف رقـ ‪ 10/11‬المؤرخ في ‪ 22‬يوليو ‪ ،2011‬المتضمف قانوف البمدية‪ ،‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪ ،37‬المؤرخة في ‪.2011/06/03‬‬
‫‪ -9‬القانوف رقـ ‪ 07/12‬المؤرخ في ‪ ،2012/02/29‬المتضمف قانوف الوالية‪ ،‬جريدة رسمية‪ ،‬عدد‬
‫‪ ،12‬المؤرخة في ‪.2012/02/29‬‬
‫‪ -10‬األمر رقـ ‪ 73/71‬المؤرخ في ‪ ،1971/11/08‬المتعمق بقانوف الثورة الزراعية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ ،97‬المؤرخة في ‪ ( ،1971/11/30‬ممغى حاليا)‪.‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -11‬األمر رقـ ‪ ،58/75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمف القانوف المدني‪ ،‬المعدؿ‬

‫والمتمـ‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،78‬المؤرخة في‪ ،1975/09/30‬والمعدؿ حتى سنة ‪2006‬‬
‫و‪.2007‬‬
‫‪ -12‬األمر رقـ ‪ ،74/75‬المؤرخ في ‪ ،1975/11/12‬المتضمف إعداد مسح األراضي العاـ‬
‫وتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،52‬المؤرخة في‪. 1975/11/18‬‬
‫‪ -13‬األمر رقـ ‪ 105/76‬المؤرخ في ‪ ،1976/12/09‬المتضمف قانوف التسجيل‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ ،81‬المؤرخة في ‪ ،1976/12/18‬المعدؿ والمتمـ ‪.‬‬
‫‪ -14‬األمر رقـ ‪ 03/06‬المؤرخ في ‪ 15‬يوليو ‪ ،2006‬المتضمف القانوف األساسي العاـ‬
‫لموظيفة العمومية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،46‬المؤرخة في ‪.2006/07/16‬‬
‫ب‪ -‬النصوص التنظيمية‪.‬‬
‫‪ -1‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 32/73‬المؤرخ في ‪ ،1973/01/05‬المتعمق بإثبات حق الممكية‬
‫الخاصة‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‪ ،15‬المؤرخة في ‪.1973/02/20‬‬
‫‪ -2‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 62/76‬المؤرخ في ‪ ،1976/03/25‬المعدؿ والمتمـ بالمرسوـ‬
‫التنفيذؼ رقـ ‪ ،400/84‬المؤرخ في ‪ ،1984/12/24‬المتعمق بإعداد مسح األراضي العاـ‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية‪ ،‬عدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.1976/04/13‬‬
‫‪ -3‬المرسوـ رقـ ‪ ،63/76‬المؤرخ في ‪ ،1976/03/25‬المتعمق بتأسيس السجل العقارؼ‪ ،‬جريدة‬
‫رسمية عدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪ ،1976/04/13‬المعدؿ والمتمـ بالمرسوميف التنفيذييف رقـ‬
‫‪ ،210/80‬المؤرخ في ‪ 1980/09/13‬ورقـ ‪ ،123/93‬المؤرخ في ‪.1993/05/19‬‬
‫‪ -4‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ ،352/83‬المؤرخ في ‪ ،1983/05/21‬المتعمق بإثبات التقادـ‬
‫المكسب واعداد عقد الشيرة‪ ،‬المتضمف اإلعتراؼ بالممكية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،21‬المؤرخة في‬
‫‪. 1983/05/04‬‬
‫‪ -5‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 59/85‬المؤرخ في ‪ ،1985/03/23‬المتضمف القانوف األساسي‬
‫النموذجي لعماؿ المؤسسات واإلدارات العمومية ‪،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،13‬المؤرخة في‬
‫‪( 1985/03/24‬ممغى حاليا)‪.‬‬
‫‪ -6‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ ،234/89‬المؤرخ في ‪ ،1989/12/19‬المتضمف إنشاء وكالة وطنية‬
‫لمسح األراضي‪ ،‬جريدة رسمية‪ ،‬عدد ‪ ،54‬المؤرخة في ‪.1989/12/20‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -7‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ ،65/91‬المؤرخ في ‪ ،1991/03/02‬المتضمف تنظيـ المصالح‬

‫الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع العقارؼ‪ ،‬جريدة رسمية‪ ،‬عدد ‪ ،10‬المؤرخة في ‪.1991/03/06‬‬
‫‪ -8‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ ،254/91‬المؤرخ في ‪ ،1991/07/27‬الذؼ يحدد كيفيات اعداد‬
‫شيادة الحيازة وتسميميا‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‪ ،36‬المؤرخة في ‪.1991/07/31‬‬
‫‪ -9‬المرسوـ التنفيذؼ رقـ ‪ 116/92‬المؤرخ في ‪ ،1992/03/14‬المحدد لقائمة المناصب العميا‬
‫لممصالح الخارجية ألمالؾ الدولة والحفع العقارؼ وشروط التقنييف فييا وتصنيفيا‪ ،‬جريدة رسمية‪،‬‬
‫عدد‪ ،92‬المؤرخة في ‪.1992/12/21‬‬
‫ج‪ -‬الق اررات الوزارية والتعميمات‪.‬‬
‫‪ -1‬القرار الوزارؼ الصادر عف وزير المالية بتاريخ ‪ ،1991/06/04‬المحدد لمتنظيـ الداخمي‬
‫لمفتشيات أمالؾ الدولة والمحافظات العقارية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،37‬سنة ‪.1991‬‬
‫‪ -2‬التعميمة رقـ ‪ ،16‬المؤرخة في ‪ ،1998/05/24‬المتعمقة بسير عمميات مسح األراضي العاـ‬
‫والترقيـ العقارؼ‪ ،‬الصادرة عف المديرية العامة لألمالؾ الوطنية ‪.‬‬
‫‪ -4‬التعميمة رقـ ‪ ،2162‬المؤرخة في ‪ ،2005/04/23‬المتعمقة بتوقيع العقود الرسمية بحضور‬
‫الشيود‪ ،‬الصادرة عف المديرية العامة لألمالؾ الوطنية ‪.‬‬
‫‪ -5‬التعميمة رقـ ‪ ،04939‬المؤرخة في ‪ ،2012/05/13‬المتعمقة بمشروع طريقة عمل جديدة في‬
‫مجاؿ إعداد مسح األراضي العاـ بالمناطق الحضرية‪ ،‬الصادرة عف المديرية العامة لألمالؾ الوطنية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الكتب‪.‬‬

‫أ‪ -‬الكتب بالمغة العربية‪.‬‬

‫‪ -1‬أحمد عبد الرزاؽ السنيورؼ‪ ،‬الوسيط في شرح القانوف المدني‪ ،‬العقود التي تقع عمى الممكية‪،‬‬
‫الجزء الرابع‪ ،‬البيع والمقايضة‪ ،‬دار إحياء التراث العربي‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبناف ‪.‬‬
‫‪ -2‬جماؿ بوشنافة‪ ،‬شير التصرفات العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬طبعة ‪ ،2006‬دار الخمدونية‪،‬‬
‫الجزائر‪.‬‬
‫‪ -3‬حسيف عبد المطيف حمداف‪ ،‬أحكاـ الشير العقارؼ‪ ،‬دار الجامعية‪ ،‬لبناف‪ ،‬بدوف طبعة‪.‬‬
‫‪ -4‬حسيف عبد المطيف حمداف‪ ،‬نظاـ السجل العقارؼ‪ ،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪ ،‬لبناف‪.2007 ،‬‬
‫‪ -5‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬آليات تطيير الممكية العقارية الخاصة‪ ،‬دارىومة‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -6‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬دار العموـ لمنشر والتوزيع‪.2000 ،‬‬
‫‪ -7‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬حماية الممكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار ىومة‪ ،‬الجزائر‪. 2003 ،‬‬
‫‪ -8‬حمدؼ باشا عمر‪ ،‬نقل الممكية العقارية‪ ،‬دار ىومة‪ ،‬الجزائر‪.2004 ،‬‬
‫‪ -9‬خالد راموؿ‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية لمحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬قصر الكتاب‪،‬‬
‫‪.2001‬‬
‫‪ -10‬دوة أسيا وراموؿ خالد‪ ،‬اإلطار القانوني والتنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائرؼ‪،‬‬
‫الطبعة الثانية‪ ،‬دارىومة‪ ،‬الجزائر‪.2009 ،‬‬
‫‪ -11‬رشيد خمفوني‪ ،‬قانوف المسؤولية اإلدارية‪ ،‬الجزائر‪.1993 ،‬‬
‫‪ -12‬ريـ مراحي‪ ،‬دور المسح العقارؼ في إثبات الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬دار بغدادؼ‬
‫لمطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬بدوف طبعة ‪ ،‬الجزائر‪ ،‬بدوف سنة نشر‪.‬‬
‫‪ -13‬سماعيف شامة‪ ،‬النظاـ القانوني الجزائرؼ لمتوجيو العقارؼ‪ ،‬دارىومة‪ ،‬طبعة ‪.2003‬‬
‫‪ -14‬الطاىر بريؾ‪ ،‬المركز القانوني لممحافع العقارؼ‪ ،‬دار اليدػ‪ ،‬الجزائر‪.2013 ،‬‬
‫‪ -15‬عبد الحفيع بف عبيدة‪ ،‬إثبات الممكية العقارية والحقوؽ العينية العقارية‪ ،‬دار ىومة ‪،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.2004‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬إجراءات الشير العقارؼ في ضوء القضاء والفقو‪ ،‬منشأة المعارؼ‪،‬‬ ‫‪-16‬‬
‫اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،‬بدوف سنة نشر‪.‬‬
‫عبد الرزاؽ السنيورؼ‪ ،‬الوسيط في شرح القانوف المدني‪ ،‬الجزء الثامف‪ ،‬دار النيضة العربية‪،‬‬ ‫‪-17‬‬
‫مصر‪.1968 ،‬‬
‫عبد الوىاب عرفة‪ ،‬المرجع في التوثيق بمكاتب التوثيق وفروعيا التابعة لمصمحة الشير‬ ‫‪-18‬‬
‫العقارؼ‪ ،‬الطبعة الثانية مكتبة اإلشعاع لمطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬اإلسكندرية ‪.‬‬
‫‪ -19‬عبد الوىاب عرفة‪ ،‬الوجيز في السجل العقارؼ‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬مصر‪.2006 ،‬‬
‫‪ -20‬عبد الوىاب عرفة‪ ،‬الوسيط في التوثيق‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬اإلسكندرية‪.2006 ،‬‬
‫‪ -21‬عفيف شمس الديف‪ ،‬الوسيط في شرح القانوف العقارؼ‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬الجزء األوؿ‪ ،‬منشورات‬
‫زيف الحقوقية‪ ،‬لبناف‪.2001 ،‬‬
‫‪ -22‬عمار عموؼ‪ ،‬الممكية والنظاـ العقارؼ في الجزائر‪ ،‬دار ىومة‪ ،‬طبعة ‪. 2004‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -23‬فؤاد ظاىر‪ ،‬السجل العقارؼ في ضوء اإلجتياد‪ ،‬المؤسسة الحديثة لمكتاب‪ ،‬طرابمس‪ ،‬لبناف‪،‬‬
‫‪. 2002‬‬
‫‪ -24‬ليمى زروقي وحمدؼ باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دارىومة‪ ،‬الجزائر‪.2003 ،‬‬
‫‪ -25‬ليمى طمبة‪ ،‬الممكية العقارية الخاصة – وفقا ألحكاـ التشريع الجزائرؼ‪ ،-‬دارىومة‪ ،‬الجزائر‬
‫‪. 2011‬‬
‫مجيد خمفوني‪ ،‬نظاـ الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬دار ىومة‪،‬‬ ‫‪-26‬‬
‫الجزائر‪.2008 ،‬‬
‫دمحم فاروؽ عبد الحميد ‪ ،‬التطور المعاصر لنظرية األمواؿ العامة في التشريع الجزائرؼ ‪،‬‬ ‫‪-27‬‬
‫ديواف المطبوعات الجامعية ‪. 1988 ،‬‬
‫مدحت دمحم الحسيني‪ ،‬إجراءات الشير العقارؼ‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬ ‫‪-28‬‬
‫‪.1995‬‬
‫مراد عبد الفتاح‪ ،‬شرح تشريعات الشير العقارؼ‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬دار الكتب والوثائق‪ ،‬مصر‪.‬‬ ‫‪-29‬‬
‫مصطفى أحمد أبو عمر‪ ،‬الموجز في شرح نظاـ السجل العقارؼ‪ ،‬الطبعة األولى ‪،‬منشورات‬ ‫‪-30‬‬
‫الحمبي الحقوقية‪ ،‬لبناف‪.2010 ،‬‬
‫معوض عبد التواب‪ ،‬الشير العقارؼ والتوثيق عمما وعمال‪ ،‬بدوف طبعة‪ ،‬منشأة المعارؼ‪،‬‬ ‫‪-31‬‬
‫مصر‪.1986 ،‬‬
‫مقني بف عمار‪ ،‬مينة التوثيق في القانوف الجزائرؼ تنظيـ ومياـ ومسؤوليات‪ ،‬دار الجامعة‬ ‫‪-32‬‬
‫الجديدة‪.2013 ،‬‬
‫ىدػ عبد هللا‪ ،‬دروس في التحديد والتحرير في السجل العقارؼ‪ ،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪،‬‬ ‫‪-33‬‬
‫الطبعة األولى ‪.2010‬‬

‫ب‪ -‬الكتب بالمغة األجنبية‪.‬‬

‫‪1-PHILIPS SMILER.PHILIPS DEL BEQUE,droit civil le sureté et la publicité‬‬

‫‪fonciére, 2eme édition, France, Dalloz 1995.‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪2-R.Terkim.cabbabé ,‬‬ ‫‪lexique‬‬ ‫‪juridique,‬‬ ‫‪S.N.E.D, alger,5emeEdition,‬‬

‫‪Année1992.‬‬

‫ثالثا‪ :‬المجالت والمقاالت‪.‬‬

‫أ‪ -‬المجالت‪.‬‬
‫‪ -1‬المجمة القضائية‪ ،‬العدد ‪ ،01‬سنة ‪.1992‬‬
‫‪ -2‬المجمة القضائية‪ ،‬العدد ‪.1998 ، 02‬‬
‫‪ -3‬المجمة القضائية‪ ،‬العدد‪.02،2003‬‬
‫‪ -4‬اإلجتياد القضائي لمغرفة العقارية‪ ،‬المحكمة العميا‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬قسـ الوثائق‪.2004 ،‬‬
‫المقاالت‪.‬‬ ‫ب‪-‬‬

‫‪-1‬أحمد ضيف‪ ،‬الدفتر العقارؼ كسند إلثبات الممكية العقارية‪ ،‬مجمة الواحات لمبحوث‬
‫والدراسات‪ ،‬العدد ‪ ،06‬جامعة ابف خمدوف‪ ،‬تيارت‪.2009 ،‬‬

‫‪-2‬خالد راموؿ‪ ،‬صندوؽ الضماف والكفالة المتبادلة في عقد البيع عمى التصاميـ‪ ،‬مقاؿ منشور‬
‫في مجمة المفكر‪ ،‬العدد ‪ ،05‬الصادرة في كمية الحقوؽ والعموـ السياسية لجامعة دمحم خيضر‪،‬‬
‫بسكرة‪.2008 ،‬‬

‫‪ -3‬عمر بوحالسة‪ ،‬تقنيات مراقبة العقود الخاضعة لإلشيار‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬عدد ‪2001 ،03‬‬
‫‪-4‬دمحم بوركي‪ ،‬اإلشيار العقارؼ‪ ،‬مجمة الموثق‪ ،‬العدد ‪. 2001 ،03‬‬

‫رابعا‪ :‬الرسائل والمذكرات‪.‬‬

‫أ‪ -‬رسائل الدكتوراه‪.‬‬

‫‪ -1‬عماد الديف رحايمية‪ ،‬الرسائل القانونية إلثبات الممكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائرؼ‪،‬‬
‫أطروحة دكتوراه‪ ،‬جامعة مولود معمرؼ‪ ،‬تيزؼ وزو‪.2014 ،‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -2‬ليمى لبيض‪ ،‬منازعات الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪ ،‬جامعة دمحم خيضر‪،‬‬
‫بسكرة‪.2012/2011 ،‬‬
‫ب‪ -‬مذكرات الماجستير‪.‬‬
‫‪ -1‬أحمد رحاؿ‪ ،‬طرؽ إكتساب الممكية العقارية الخاصة لمدولة عمى ضوء قانوف األمالؾ الوطنية‬
‫رقـ ‪ ،30/90‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة منتورؼ‪ ،‬قسنطينة‪.2010/2009 ،‬‬
‫‪ -2‬جماؿ بدرؼ‪ ،‬الوعد بالبيع العقارؼ عمى ضوء التشريع والقضاء الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪،‬‬
‫جامعة بف يوسف بف خدة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دفعة ‪.2009/2008‬‬
‫‪ -3‬حازـ عزوؼ‪ ،‬آليات تطيير الممكية العقارية الخاصة في القانوف الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪،‬‬
‫جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،‬دفعة ‪.2010/2009‬‬
‫‪ -4‬عبد الرزاؽ موسوني‪ ،‬حماية حق الممكية العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة‬
‫أبي بكر بمقائد‪ ،‬تممساف‪.2008 ،‬‬
‫‪ -5‬عمر صداقي‪ ،‬شير التصرفات العقارية في القانوف الجزائرؼ‪ ،‬رسالة ماجستير‪ ،‬معيد العموـ‬
‫القانونية واإلدارية‪ ،‬الجزائر‪. 1982 ،‬‬
‫‪ -6‬العمرية بوقرة‪ ،‬التسجيل العقارؼ لدػ مفتشية التسجيل والطابع‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة سعد‬
‫دحمب‪ ،‬البميدة‪.2007 ،‬‬
‫‪ -7‬كريمة فردؼ‪ ،‬الشير العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة منتورؼ‪ ،‬قسنطينة‪،‬‬
‫‪.2008/2007‬‬
‫‪ -8‬لزىارؼ القيزؼ‪ ،‬عالقة مسح األراضي العاـ بالحفع العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة‬
‫ماجستير‪ ،‬جامعة الجزائر‪.2013 ،‬‬
‫‪ -9‬مسعود رويضات‪ ،‬نظاـ السجل العقارؼ في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪ ،‬باتنة‪.2009/2008 ،‬‬
‫‪ -10‬منى تموح‪ ،‬النظاـ القانوني لممحافظة العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة‬
‫الجزائر‪.2004/2003 ،‬‬
‫‪ -11‬وليد ثابتي‪ ،‬التقادـ المكسب لمممكية في ظل نظاـ الشير العيني‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪ ،‬باتنة‪.2009/2008 ،‬‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪ -12‬وىيبة عثامنية‪ ،‬الشكمية الرسمية في السندات المثبتة لمممكية العقارية الخاصة عمى ضوء‬
‫التشريع والقضاء الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.2009/2008 ،‬‬

‫ج‪ -‬مذكرات الماستر‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر تيمجغديف‪ ،‬دور المحافظة العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬جامعة دمحم‬
‫خيضر‪ ،‬بسكرة‪.2014 ،‬‬
‫‪ -2‬دمحم غميسي طمحة‪ ،‬الشير العقارؼ كآلية لحماية الممكية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬مذكرة مكممة لنيل‬
‫شيادة الماستر‪ ،‬جامعة دمحم خيضر‪ ،‬بسكرة‪.2014/2013 ،‬‬

‫د‪ -‬مذكرات المدرسة العميا لمقضاء‪.‬‬

‫‪ -1‬كريمة بوشامة‪ ،‬زينة جعيمب‪ ،‬شير التصرفات العقارية‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل إجازة المدرسة العميا‬
‫لمقضاء‪.2008/2007 ،‬‬
‫‪ -2‬دمحم اورمضيني‪ ،‬البيع العقارؼ‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل إجازة المدرسة العميا لمقضاء‪ ،‬دفعة‬
‫‪.2008/2005‬‬

‫خامسا‪ :‬الممتقيات والمحاضرات ‪.‬‬

‫‪ -1‬الحسيف عمروش‪ ،‬المحافظة العقارية في التشريع الجزائرؼ‪ ،‬الممتقى الوطني الرابع لمحفع العقارؼ‬
‫وشير الحقوؽ العينية‪ ،‬جامعة المدية‪.2011 ،‬‬

‫‪-2‬عبد الرحماف بف عيسى‪ ،‬مداخمة بعنواف التعريف بعممية مسح األراضي والترقيـ العقارؼ‪ ،‬الحفع‬
‫العقارؼ وشير الحقوؽ العينية العقارية‪ ،‬ممتقى وطني‪ ،‬جامعة يحيى فارس‪ ،‬المدية‪.2011 ،‬‬

‫موسى عمياف‪ ،‬مينة المحافع العقارؼ‪ ،‬الممتقى الوطني الرابع لمحفع العقارؼ وشير الحقوؽ‬ ‫‪-3‬‬
‫العينية‪ ،‬جامعة المدية‪.2011،‬‬
‫‪ -4‬عبد المطيف عروج‪ ،‬محاضرة بعنواف التصرفات القانونية الواجبة الشير‪ ،‬مجمس قضاء‬
‫قسنطينة‪ ،‬محكمة شمغوـ العيد‪ ،‬ألقيت بتاريخ ‪.2001/10/25‬‬

‫سادسا‪ :‬المواقع اإللكترونية ‪.‬‬

 ‫قائمة انمراجع‬

1- http/startims2.com/f0aspx=1402786.
2- http://www.Startims.com/F.aspx?t=32806214
3- www.eljazayer.com/topic/357. http://
 ‫قائمة انمراجع‬

‫الفيـــرس‬
‫الصفحة‬ ‫العنوان‬
‫‪03-01‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪52-04‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬اإلطار المفاىيمي لمشير العقاري‬
‫‪05‬‬ ‫المبحث األوؿ ‪ :‬ماىية الشير العقارؼ‬
‫‪05‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬مفيوـ الشير العقارؼ‬
‫‪05‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬تعريف الشير العقارؼ‬
‫‪07‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬مميزات الشير العقارؼ‬
‫‪07‬‬ ‫أوال‪ :‬الطابع اإلدارؼ لمشير العقارؼ‬
‫‪08‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬الطابع اإللزامي لمشير العقارؼ‬
‫‪09‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬الطابع العيني لمشير العقارؼ‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬أىمية الشير العقارؼ‬
‫‪11‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬تطور نظاـ الشير العقارؼ في الجزائر‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬مرحمة قبل اإلستقالؿ‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬مرحمة بعد اإلستقالؿ‬
‫‪15‬‬ ‫المطمب الثالث ‪ :‬مصالح الشير العقارؼ‬
‫‪15‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬المحافظة العقارية‬
‫‪16‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف المحافظة العقارية‬
‫‪16‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬الطبيعة القانونية لممحافظة العقارية‬
‫‪17‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬التنظيـ الداخمي لممحافظة العقارية‬
‫‪19‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬المحافع العقارؼ‬
‫‪20‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف المحافع العقارؼ‬
‫‪20‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تعييف المحافع العقارؼ وانياء ميامو‬
‫‪22‬‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬نظاما الشير العقارؼ‬
‫‪23‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪23‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬مضموف نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪23‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪24‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬خصائص نظاـ الشير الشخصي‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪25‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬مبادغ نظاـ الشير الشخصي‬

‫‪26‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬تقييـ نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪26‬‬ ‫أوال ‪ :‬مزايا نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪27‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬عيوب نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪28‬‬ ‫الفرع الرابع ‪ :‬موقف المشرع الجزائرؼ مف نظاـ الشير الشخصي‬
‫‪30‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬نظاـ الشير العيني‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬تعريف نظاـ الشير العيني‬
‫‪31‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬مبادغ نظاـ الشير العيني‬
‫‪31‬‬ ‫أوال ‪ :‬مبدأ التخصيص‬
‫‪31‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬مبدأ القوة الثبوتية‬
‫‪32‬‬ ‫ثالثا‪ :‬مبدأ الشرعية‬
‫‪32‬‬ ‫رابعا‪ :‬مبدأ القيد المطمق‬
‫‪33‬‬ ‫خامسا ‪ :‬مبدأعدـ اكتساب الحقوؽ المشيرة بالتقادـ المكسب ‪.‬‬
‫‪33‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬تقييـ نظاـ الشير العيني‬
‫‪33‬‬ ‫أوال ‪ :‬مزايا نظاـ الشير العيني‬
‫‪34‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬عيوب نظاـ الشير العيني‬
‫‪34‬‬ ‫الفرع الرابع ‪ :‬موقف المشرع الجزائرؼ مف نظاـ الشير العيني‬
‫‪35‬‬ ‫المبحث الثالث ‪ :‬مدػ تطبيق نظاما الشير العقارؼ في الجزائر‬
‫‪35‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬األراضي الممسوحة الخاضعة لنظاـ الشير العيني‬
‫‪36‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬األعماؿ المادية المالزمة لنظاـ الشير العيني‬
‫‪36‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف عممية المسح‬
‫‪38‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬إجراءات المسح العقارؼ‬
‫‪42‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬األعماؿ القانونية المالزمة لنظاـ الشير العيني‬
‫‪42‬‬ ‫أوال ‪ :‬مسؾ السجل العقارؼ‬
‫‪44‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬مسؾ مجموعة البطاقات العقارية العينية‬
‫‪46‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬إعداد الدفتر العقارؼ‬
‫‪48‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬األراضي الغير ممسوحة الخاضعة لنظاـ الشير الشخصي‬
‫‪48‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬البطاقات العقارية الخاصة بالعقار الحضرؼ الغير ممسوح‬
‫‪48‬‬ ‫أوال ‪ :‬إنشاء مجموعة البطاقات العقارية األبجدية‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪49‬‬ ‫ثانيا ‪:‬مسؾ مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وشخصية‬

‫‪50‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬ترتيب البطاقات العقارية وكيفية التأشير عمييا‬
‫‪50‬‬ ‫أوال ‪ :‬كيفيات ترتيب البطاقات العقارية‬
‫‪51‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬التأشير عمى البطاقات العقارية‬
‫‪52‬‬ ‫خالصة الفصل الثاني‬
‫‪93-53‬‬ ‫الفصل الثاني ‪ :‬األحكام الخاصة بالشير العقاري‬
‫‪54‬‬ ‫المبحث األوؿ ‪ :‬قواعد وشروط تنظيـ الشير العقارؼ‬
‫‪54‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬قواعد تنظيـ الشير العقارؼ‬
‫‪54‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬قاعدة الرسمية‬
‫‪56‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف قاعدة الرسمية‬
‫‪56‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬شروط العقد الرسمي‬
‫‪61‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬قاعدة الشير المسبق‬
‫‪61‬‬ ‫أوال ‪ :‬مفيوـ قاعدة الشير المسبق‬
‫‪63‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬االستثناءات الواردة عمى قاعدة الشير المسبق‬
‫‪68‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬الشروط القانونية الواجب توافرىا في الوثائق المشيرة‬
‫‪68‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬التحقيق في ىوية األطراؼ‬
‫‪68‬‬ ‫أوال ‪ :‬البيانات الخاصة باألشخاص الطبيعية‬
‫‪69‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬البيانات الخاصة باألشخاص المعنوية‬
‫‪70‬‬ ‫ثالثا‪ :‬األشخاص المخوؿ ليـ التصديق عمى ىوية األطراؼ‬
‫‪71‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬الشروط القانونية الخاصة بالعقارات‬
‫‪72‬‬ ‫أوال ‪ :‬شروط مشتركة بالنسبة لتعييف كل العقارات‬
‫‪72‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬الشروط الخاصة في تعييف بعض العقارية‬
‫‪75‬‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬تنفيذ إجراءات الشير‬
‫‪75‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية‬
‫‪75‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬كيفية إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية‬
‫‪77‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬تنفيذ إجراء اإليداع‬
‫‪78‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬رفض اإليداع‬
‫‪78‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬أسباب رفض اإليداع‬
‫‪80‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬كيفيات رفض اإليداع‬
 ‫قائمة انمراجع‬

‫‪81‬‬ ‫المطمب الثاث ‪ :‬رفض اإلجراء‬

‫‪81‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬أسباب رفض اإلجراء‬
‫‪82‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬كيفية رفض اإلجراء‬
‫‪86‬‬ ‫المبحث الثالث ‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة عمى الشير‬
‫‪86‬‬ ‫المطمب األوؿ ‪ :‬األثر المنشئ والمطير لمشير العقارؼ‬
‫‪86‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬األثر المنشئ لمشير‬
‫‪88‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬األثر المطير لمشير‬
‫‪89‬‬ ‫المطمب الثاني ‪ :‬حجية الشير العقارؼ‬
‫‪90‬‬ ‫الفرع األوؿ ‪ :‬حجية الشير العقارؼ في مابيف األطراؼ‬
‫‪90‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬حجية الشير العقارؼ اتجاه الغير‬
‫‪93‬‬ ‫خالصة الفصل الثاني‬
‫‪96-94‬‬ ‫خاتمة‬
‫‪105-97‬‬ ‫المالحق‬
‫‪114-106‬‬ ‫قائمة المراجع‬
‫‪118-115‬‬ ‫الفيرس‬