‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬

‫وزارة التعليم العالي و البحث العلمي‬

‫جامعة االخوة منتوري‬
‫‪-‬قسنطينـة‪-‬‬
‫كليـة الحقــوق‬

‫مذكـرة مقدمـة لنيـل شهــادة الماستـرفي القانون العقاري‬

‫تخصـص‪ :‬قانون التوثيق‬

‫تحت إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫من إعداد الطالبة‪:‬‬

‫رباحي مصطفى‬ ‫غطوط زينب‬

‫أعضـاء لجنة المناقشــة‪:‬‬

‫رئيســا‬ ‫‪.............‬‬ ‫األستـاذالدكتور‪ :‬زغداوي محمد جامعة قسنطينة‬

‫عضـوا مناقشـا‬ ‫‪.............‬‬ ‫األستـاذ‪ :‬بن شعبان محمد الصالح جامعة قسنطينة‬
‫مشرفا و مقر ار‬ ‫‪.............‬‬ ‫جامعة قسنطينة‬ ‫األستـاذ‪:‬رباحي مصطفى‬

‫السنة الجامعية‪1121-1122‬‬
 ‫إهـــــداء‬

‫إلى صاحبة القلب الكبير التي غمرتني بالسعادة والطمأنينة أمي‪،‬‬

‫إلى الذي غرس في نفسي حب العلم أبي العزيز‬

‫اهدي هدا العمل إلى إخوتي وأخواتي وخصوصا أختي مريم التي‬
‫ساعدتني في انجاز هدا العمل‪،‬إلى أخي الصغير أيوب‪،‬فاطمة‬
‫‪،‬حنان ‪،‬نادية‪ ،‬مختار‪،‬حسام‪،‬احمد‪.‬‬

‫إلى اعز صديقاتي أمال ‪،‬هناء ‪،‬نائلة ‪،‬حسنى ‪،‬مريم ‪،‬سارة‬

‫‪،‬أميرة‪.‬‬
 ‫شكر و تقدير‬

‫نتقدم بالشكر الجزيل الى كل من ساعدنا على إتمام هذا العمل ونخص‬
‫بالذكر األستاذ المشرف الدكتور رباحي مصطفى بجامعة اإلخوة منتوري‬
‫قسنطينة ‪.‬وكدا األستاذ شعيبي‪.‬‬

‫كما نتقدم بالشكر أيضا إلى كل عمال مديرية المسح بوالية ميلة ‪،‬ونخص‬
‫بالذكر‪:‬‬

‫مدير المديرية الوالئية لمسح األراضي‪-‬ميلة السيد‪ :‬نورالدين ق اوس‬

‫ويسروني في هدا المق ام ا ن أشيد بالمساعدات الجمة التي قدمها لي‬

‫األستاذ كمال شرشاي الذي لم يتردد في إف ادتي بكل المعلومات و‬
‫اإلرشادات والتوجيهات طوال فترة التربص‪.‬‬

‫والى السيد شباح البدوي‬

‫إلى كل من قدم لي يد العون والمساعدة في انجاز هدا العمل‪.‬‬

 ‫مقدمـة‪:‬‬
‫ال يمكن أن تكتمل سيادة أي دولة في غياب عنصر اإلقليم الذي ينبغي اإللمام بمختلف حدوده و‬
‫مساحه‪ ،‬ذلك أن اإلقليم بوصفة عنصرا للسيادة كان المطمع األساسي لمختلف الغزوات‬
‫االستعمارية المتكالبة من أجل سيطرتها على أكبر قدر ممكن من األراضي التي اعتبرت و منذ‬
‫األزل القاعدة األساسية للثروة بشكل جعل هذه الدول تفكر حتى في السيطرة على األراضي‬
‫المتواجدة على إقليمها فوجدت الطريقة المثلى لذلك من خالل إجبار كل مالك على تقديم جزء من‬
‫منتجات أرضه‪ ،‬ليتم االنتقال في مرحلة ثانية إلى تحصيل هذا الجزء في شكل مبلغ مالي كان البد‬
‫من تعميمه على الجميع‪ ،‬و هذا ما تطلب ضرورة معرفة امتداد كل عقار و كذا طبيعة المنتـــجات‬
‫و من تم تقديم عائداته‪.‬‬

‫إن النواة األولى لمفهوم المسح هي النظام الوصفي للملكية العقارية فكان نقطة انطالق له‪ ،‬و من ثم‬
‫أصبح تنظيم اإلقليم و التحكم في العقار من االنشغاالت الكبرى للدول و هذا من أجل التعرف على‬
‫كل المعلومات الخاصة به من حيث المساحة‪ ،‬الحدود و طبيعة االستغالل‪ ،‬هذا للوصول إلى‬
‫المعلومات المساحية‪ ،‬و العقار حسب نص المادة ‪ 386‬من القانون المدني الجزائري هو كل سند‬
‫مستقر بحيزه و ثابت فيه‪ ،‬و ال يمكن نقله من دون تلف‪.‬‬

‫و نظرا لألهمية البالغة للملكية العقارية سواء كانت اقتصادية اجتماعية قانونية أو حتى سياسية‬
‫جعلت من البديهيات على كل دولة أن تنتهج سياسة معينة إلى الوصول إلى توزيع عادل لضريبة‬
‫العقار‪ .‬و قد سعت الدولة الجزائرية إلى تأسيس نظام جديد للمكيلة العقارية للمرور‪ .‬بعدة محطات‬
‫قانونية و ترسانة من النصوص القانونية و هذا من أجل الخروج من الوضعية المتشبعة و غير‬
‫الدقيقة إلى ورثتها البالد بعد االستقالل و لعل ذلك الوسائل األمر رقم‪ 57/57 :‬المتضمن إعداد‬
‫مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري إلى جانب المراسيم الالحقة له و التي تهدف في‬
‫مجموعها إلجراء إحصاء شامل للملكيات العقارية و مسح األراضي العام حسب المادة الثانية من‬
‫األمر السلف الذكر‪ .‬هدفه تحديد النطاق الطبيعي للعقارات ليكون أساسا ماديا لتأسيس السجل‬
‫العقاري الذي يعد الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية‪.‬‬

‫إن دراسة نظام المسح العقاري يفرز قيمتين األولى‪ :‬نظرية تكمن في كونه من المواضيع الهامة‬
‫في القانون العقاري التي لم تخص بالدراسة الكافية‪ ،‬مما نتج عنه زوايا مظلمة تحث الباحثين على‬
‫محاولة آثارها و القيمة الثانية عملية تكمن في تقييم المناهج المتبعة في تسيير األجهزة القائمة على‬
‫مباشرة العمليات المسحية‪ ،‬و هذا لتمكين القائمين على هذه الهيئات من انتقاء الطرق األنجع منها‪،‬‬
‫سواء من الناحية الكمية أو النوعية‪.‬‬

‫إن اختياري لموضوع نظام المسح في القانون الجزائري الغرض منه هو التعريف بهذه العملية‬
‫التي تتمتع بمهام و أهداف خاصة‪ ،‬و كذا اشرح اآلليات المادية و القانونية للمسح‪ ،‬و صوال إلى‬
‫اآلثار المترتبة على عملية المسح و هي الدفتر العقاري الذي يعد ضمانا أساسيا لحقوق المـــــالك‬
‫و هو يعمل على تحقيق االستقرار العقاري‪،‬و كذا التعريف بعملية المسح ال زال مضمونها غير‬
‫معروف لدى األغلبية‪ .‬إن مثل هذه الدراسة و بالذات تعد ضرورية نظرا لضرورة معالجة مختلف‬
‫السلبيات التي شكلت عائقا أمام تقدم هده العملية التي انطلقت مند سنة ‪ 6753‬خصوصا فيما يتعلق‬
‫بالعقار الصناعي حيث أن أغلب المصانع و المؤسسات التي تمارس نشاطها تفتقد إلى عقود‬
‫الملكية‪ ،‬و كذلك محاولة مني لشرح هذه العملية و تبسيطها من أجل إيصال فكرة عن هذا‬
‫الموضوع الدقيق نظرا العتبار المسح العقاري هو العمود الفقري ال نجاح أية سياسة عقارية كونه‬
‫يعطي الوجه االقتصادي للبالد و يلعب دور في استقرار المعامالت العقارية ألنه أساس االستثمار‪.‬‬

‫و في هذا اإلطار فإن هناك تساؤالت عدة يمكن أن تثيرها هده العملية إذا كانت عملية المسح هي‬
‫القاعدة األساسية إلنشاء هوية العقار فكيف تتم هذه العملية و ما هي األجهزة القائمة عليها؟ هل‬
‫وفقت الدولة في تبني هذه السياسة الناجحة إلنجاح هذه العملية؟‬

‫ما هي أهم العوائق التي واجهه عملية المسح و هل تمكنت الدولة من تداركها؟‬

‫لإلجابة على هذه التساؤالت‪ ،‬سنحاول وضع خطة لإللمام بجوانب الموضوع‪ ،‬في ظل غياب‬
‫الدراسات السابقة‪ ،‬و نقص المادة القانونية و تشتها‪ ،‬و نقص و صعوبة الحصول على المراجع‬
‫الموجودة و المعلومة الممكنة‪ ،‬معتمدين في ذلك على دراسة الظاهرة وفق ما نصت عليه القوانين‬
‫و التنظيمات المعمول بها‪ ،‬و وفق المنهج التحليلي الوصفي عن طريق جمع البيانات و المعلومات‬
‫المتعلقة بنظام المسح العقاري و التعمق و دراستها و سأجمع في دراستي هذه بين الجانب العملـي‬
‫و الجانب النظري‪.‬‬
‫و على هذا سنقسم دراستنا إلى فصلين‪ ،‬ندرس في الفصل األول التعريف بنظام المسح العـــقاري‬
‫و فيه نتطرق إلى ماهية المسح العقاري من خالل الحديث عن المسح بمفهومه العام و المتعدد‬
‫األغراض و عالقته بالسجل العقاري (المبحث األول) ثم نتطرق إلى أهدافه و مهامه (مبحث ثاني)‬
‫فيما نخصص الفصل الثاني آلليات و ميكارنيزمات المسح و اآلثار التي تترتب عليها و فيه نتطرق‬
‫إلى آليات و ميكارنيزمات المسح و المتمثلة في األعمال التحضيرية و الميدانية‪( .‬مبحث أول) ثم‬
‫نتطرق إلى اآلثار المترتبة على عملية المسح و هي الدفتر العقاري ثم العوائق العملية للمسح‬
‫العقاري ( مبحث ثاني)‪.‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬التعريف بنظام المسح‪:‬‬

‫لقد غطى المسح مفاهيم مختلفة‪ ،‬تبعا لألهداف والخدمات التي كانت متوخاة منه‪ ،‬لذلك وفي‬
‫البدايات األولى لظهوره فإن المسح كان بمثابة أداة لفرض الضريبة‪ ،‬إذ كان يعتمد على إحصاء‬
‫واسع لمختلف األمالك المتواجدة في اإلقليم استنادا إلى تصريحات المالك التي كانت في غالبها‬
‫غير صحيحة‪ ،‬تهربا من النظام الحائر للضرائب‪ ،‬وعليه فإن المسح وفي المراحل األولى لظهوره‬
‫لم يكن يعتمد على تجزئة صحيحة لألراضي كما أن الهوية الحقيقية للمالك لم تكن هي األخرى‬
‫حقيقية ألن ما كان لهم في ذلك الوقت هو وجود شخص يدفع الضربة سواء كان مالكا حقيقيا أم ال‪.‬‬

‫ومع مرور الوقت بدأ يتضح أن المسح ونظرا للمعلومات التي يمكن أن يوفرها فإنه يعد أحسن‬
‫وسيلة لوصف وتحديد األمالك من خالل الوثائق التي يعدها والتي تضمن كل المعلومات الخاصة‬
‫بالعقار مما يسمح باستقرار المعامالت العقارية نظرا للضبط اليومي لهذه الوثائق فضال عن عالقته‬
‫الوطيدة بالسجل العقاري‪ ،‬وبذلك فإن للمسح مميزات تميزه عن غيره من العمليات األخرى‪،‬‬
‫فضال عن المهام المطالب بإنجازها‪.‬‬

‫ماذا يقصد بالمسح؟‬

‫وهل يعرف العقار من خالل وثائقه وارتباطه بالسجل العقاري بشكل يضفي عليه ميزات خاصة‬
‫ومهام جادة؟ لإلجابة على هذا السؤال فإن هذا الفصل يتضمن مبحثين‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬نخصصه لماهية المسح‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬نخصصه لمهام وأهداف المسح‪.‬‬

 ‫المبحث األول‪ :‬ماهية المسح‬

‫باعتبار أن المسح يعد من المفاهيم القديمة التي عرفها التاريخ االقتصادي لشعوب‪ ،‬فإنه كمفهوم‬
‫اتسم بطابع االستقرار وعدم الثبات‪،‬فقد ارتبط مفهومه بالحاجات التي كان يلبيها إذ خصص‬
‫كمرحلة أولى لخدمة نظام الضرائب ليحافظ على هذه الصفة لفترة زمنية طويلة‪ .‬ثم سرعان ما تم‬
‫االستغناء ن هذا المفهوم لعدم مرد ودية النتائج نظرا ألن المسح وبهذه الطريقة ال يعكس الصورة‬
‫الحقيقية لألمالك‪ .‬فبدأ االتجاه نحو جعل المسح يقتصر على التحديد الدقيق للمالك نظرا ألهمية‬
‫المعلومات الخاصة بالعقار التي يوفرها والتي يمكن أن يساهم بشكل كبير في التطور االقتصادي‬
‫للشعوب‪ ،‬فضال عن عالقته المستمرة التي تربط المسح بالسجل العقاري بوصفه األساس المادي‬
‫له‪ ،‬مما يسمح بترسيخ السياسة العقارية‪.‬‬

‫وعليه فإننا سنقسم هذا المبحث إلى مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬نخصصه لماهية المسح‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬لعالقة المسح بالسجل العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف المسح‬

‫يعد المسح من المفاهيم التي اختلف مضمونها باختالف األغراض المرجوة منه‪ ،‬ثم سرعان ما‬
‫تطور في شكل مفهوم جديد عرفته أغلب الدول المتطورة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المسح بمفهومه العام‬

‫لقد حرصت الشعوب ومنذ بدايتها األولى على اشتراك العائدات الخاصة من النفقات العامة للدولة‪.‬‬
‫وقد تجسدت الصورة األولى لذلك في إجبار كل مواطن على تقديم جزء من غلة األرض التي‬
‫يملكها‪ ،‬ثم سرعان ما أصبح يدفع مبلغا ماليا يساوي قيمة هذا الجزء ليظهر بذلك مفهوم الضريبة‬
‫التي اتضح فيما بعد ضرورة تعميمه على الجميع‪ ،‬األمر الذي تطلب ضرورة معرفة امتداد‬
‫‪1‬‬
‫األرض وتقدير عائداتها لتظهر بذلك مالمح المسح‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المدلول اللغوي للمسح‪:‬‬

‫يتشابه إلى حد كبير المدلول اللغوي مع مدلوله االصطالحي فيقال مسح الشيء‪ :‬أي أزال األثر‬
‫عنه‪ .‬المسح يعمل عدة معاني من بينها الغسل‪ :‬إذ كان يقال في كالم العرب مسحت يدي بالماء أي‬
‫غسلتها‪ ،‬وقال ابن قتيبة‪ :‬كان رسول هللا صلى هللا عليه وسلم يتوضأ وكان يمسح بالماء يديه‬
‫‪2‬‬
‫ورجليه وهو لها غاسل‪ ،‬ومنه قوله تعالى‪" :‬وامسحوا برؤوسكم وأرجلكم"‬
‫مسح األرض‪ :‬أي قاسمها وقسمها‪ .‬أما لفظ المسح فيقصد به علم المساحة وهو علم يبحث فيه عن‬
‫‪3‬‬
‫مقادير الخطوط والسطوح واألجسام‪.‬‬
‫وهناك من يرى أن أصل كلمة مسح بالفرنسية (‪ )Cadastre‬مشتق من السجالت التي كان يستملها‬
‫الرومان إلحصاء األمالك )‪.)Capitastra‬‬
‫في حين ذهب البعض إلى القول (‪)Cadastre‬مشتقة من اسم الحجارة التي كانت تستعمل في وضع‬
‫الحدود لألراضي‪.‬‬
‫بينما ذهب البعض اآلخر إلى القول أنها مشتقة من اسم أوراق التبت التي استعملت في انجاز‬
‫‪4‬‬
‫مخططات األراضي قديما‪.‬‬

‫‪ -1‬فؤاد افرام (البستاني) " منجذ الطالب " الطبعة الثالثة والثالثون‪ 8791 ،‬دار المشرق‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان ص ‪. 921 ،929‬‬
‫‪ -2‬البستاني (بطرس) محيط المحيط‪ ،‬قاموس مطول للغة العربية‪ ،‬بيروت‪ ،‬مكتبة لبنان خاسرون‪ ،‬طبعة ‪ 8771‬ص ‪.147‬‬
‫‪ -3‬فؤاد افرام (البستاني) " منجذ الطالب " الطبعة الثالثة والثالثون‪ 8791 ،‬دار المشرق‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان ص ‪ ،921 ،929‬مرجع‬
‫سابق ‪.‬‬
‫‪ -4‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجيستر غير منشورة‪ ،‬جامعة دحلب البليدة‪ ،2008/2002،‬ص ‪.48‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬المدلول االصطالحي للمسح‪:‬‬

‫لم يكن المسح مفهوما كالذي هو عليه اليوم‪ ،‬إذا كان في أول األمر يدعى بالتعداد الروماني‪ ،‬ثم‬
‫سرعان ماظهر المسح الجزئي مع قيام الثورة الفرنسية‪ .‬ورغم أن مبادئ المسح الجزئي ظهرت‬
‫بموجب القانون الصادر في ‪ 6895/97/67‬والمتعلق بميزانية الدولة لحكومة نابوليون‪ ،‬إال أنها ال‬
‫تزال راسخة إلى يومنا هذا‪ .‬و كتعريف أولي للمسح يمكن القول بأنه بمثابة نظام مخصص‬
‫إلحصاء كل األمالك والبحث عن م الكها الحقيقيين والطاهرين وكدا معرفة حدودها وأوصافها‪،‬‬
‫فهو بمثابة الحالة المدنية للملكية العقارية‪ .‬وهناك من عرف المسح انطالقا من اعتماده على الجرد‬
‫العقاري الذي يتجسد من خالل الوثائق الطبوغرافية كالمخطط المساحي والوثائق األخرى‪ .‬مثل‬
‫جدول األقسام وسجل مسح األر اضي الذي يتم إعداده بعد تعيينوسائل مادية ضخمة انطالقا من‬
‫الصور الجوية كخطوة أولى لإللمام بالحدود العامة‪.‬‬
‫لكل بلدية يشرع بعد ذلك في تقسيم اإلقليم البلدي إلى أقسام مساحية‪.‬وهذا يتطلب ضرورة القيام‬
‫بجرد عقاري لمختلف األمالك المتواجدة في البلدية وعليه فقد تم تعريف المسح استنادا إلى‬
‫مصطلح الجرد العقاري كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬المسح هو بمثابة جرد للملكية بشكل يعطي وصفا دقيقا نوعا ما‪ ،‬مخصص لتلبية الحاجات‬
‫الفردية أو الجماعية السيما الجانب المالي‪ ،‬العقاري‪ ،‬القانوني‪ ،‬االقتصادي ويمكن أن يفهم من‬
‫خالل كلمة مسح كل تعداد عقاري تقوم به الدولة من خالل عمليات دقيقة‪.‬‬
‫‪ -‬عمليات التجزئة والرفع‪ ،‬الطبوغرافي بهدف تمثيل سطح األرض على مخططات‪.‬‬
‫‪ -‬عمليات التعريف القانوني التي تسمح بتحديد الطبيعة القانونية لألمالك بإظهار الحقوق‬
‫واألعباء المثقلة للملكية العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬وباالستناد إلى النصوص القانونية المنظمة لعملية المسح في الجزائر فإنه يعد بمثابة التمثيل‬
‫البياني للعقارات سواء كانت مبنية أم ال على مخططات من أجل تحديد ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬المالك الظاهرين وأصحاب الحقوق العينية الطاهرون وكذلك كيفية االستغناء‪ ،‬ويجب أن تكون‬
‫هذه العملية‪.‬‬
‫‪ -‬مصحوبة بتحديد الملكيات العمومية والخاصة مع ضرورة أن تكون الحدود بمختلف أنواعها‬
‫محمية بكيفية‪.‬‬
 ‫دائمة وذلك إما بواسطة معالم من حجر أو عالمات أخرى وذلك طبقا لتعليمات المصلحة المكلفة‬
‫بمسح األراضي‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫فالمسح بتعريفه وتحديده النطاق الطبيعي للعقارات بعد بمثابة األساس المادي للسجل العقاري‬
‫ومن خالل كل ما سبق يمكن تعريف المسح في الجزائر كما يلي‪:‬‬
‫هو عملية تقنية وقانونية‪ ،‬الغرض منها تحديد الملكيات عن طريق الوثائق المساحية التي تحدد‬
‫القوائم األمالك وتبين التشكيلة الطبيعية والمادية للعقارات فضال عن تحديد هوية المالك‪ .‬فهو‬
‫عملية تقنية ألنه يعتمد على الصور الجوية التي تلتقطها المصالح المختصة‪.‬‬
‫والرفع الطبوغرافي من أجل تقسيم اإلقليم البلدي بشكل يسهل القيام بالعمل الميداني بقياس كل‬
‫‪2‬‬
‫وهو عملية قانونية إذ أنه‬ ‫قطعة أرض وتحديد مالكها فضال عن تحديد نوع استغاللها وترتيبها‬
‫ومن خالل عملية التحقيق العقاري يمكن معرفة طبيعته الحق المثقل للعقار‪ ،‬والوقوف على الهوية‬
‫الحقيقية للمالك أو المنتفع‪.‬‬

‫أما في مصر فقد تم تعريفه كما يلي‪:‬‬

‫هو ذلك النظام الذي يصف العالقة بين األرض وقطعة الملكية‪ ،‬ويعطي هذا الوصف في صورة‬
‫خرائط أو دفاتر تسمح بفرض ضريبة عادلة‪ .‬وفي فرنسا اختلف مفهوم المسح باختالف الفترات‬
‫التاريخية التي عاشتها فرنسا‪ ،‬ذلك أن المسح الجزئي الذي أقره نابوليون سنة ‪ 6895‬انتهت أشغاله‬
‫سنة ‪ 6879‬وفي سنة ‪ 6769‬تمت مراجعة المسح الذي تم تطويره وتحديثه سنة ‪ ،6757‬وعليه‬
‫يمكن القول أنه تم ضبط مفهوم المسح في فرنسا كما يلي‪:‬‬
‫هو مجموعة الوثائق التي تحدد الملكية العقارية‪ ،‬كما تعمل على فرض الضريبة العقارية‪ 3‬ولعل‬
‫أهم ما يميز هذه التعاريف أنها أوكلت في مجملها‪ ،‬مهمة ضريبية للمسح بخالف الجزائر ودول‬
‫أخرى الزالت في طور المسح‪ ،‬ومعظم الدول أدركت ضرورة أن يضطلع المسح بهذه المهمة التي‬
‫تعد في الحقيقة وظيفته األصلية التي أنشأ من أجلها منذ القديم‪ .‬أين كان الرومان يفرضون‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 1‬من األمر رقم ‪ 94/97‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬مجلة ندوة القضاء العقاري‪ ،‬منشورات وزارة العدل‪ ،‬طبعة ‪ ،877‬ص ‪.87‬‬
‫‪ -3‬قرنان فضيلة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.41‬‬
‫الضرائب تبعا المتداد األمالك وعائداتها‪ ،‬فالمسح يمكنه أن يدعم خزينة الدولة بشكل كبير بفضل‬
‫مساهمته في فرض الضريبة وخدمة قطاع الضرائب ككل‪.‬‬

‫ذلك أن المسح ومن خالل الوثائق المساحية التي يتم إعدادها‪ ،‬السيما المخطط المساحي الذي يمثل‬
‫اإلقليم البلدي في جميع تفصيالت تجزئته إلى أجزاء للملكية وقطع األراضي فإنه يمكن إحصاء‬
‫مختلف العقارات السيما غير المبنية التي تظهر بشكل أوضح على المخطط المساحي و من ثم‬
‫يصبح من السهل جدا على مصلحة الضرائب أن تعد قائمة بمختلف العقارات المتواجدة على إقليم‬
‫البلدية كما يمكن أيضا تحديد الشخص المكلف بدفع الضريبة وذلك من خالل الوثائق المساحية‬
‫األخرى كجدول الحسابات وسجل مسح األراضي الخاص بكل مالك‪ ،‬والمتضمن مختلف‬
‫المعلومات الخاصة بصاحب العقار‪.‬‬

‫وإذا كان المسح في الجزائر لم يصل بعد إلى تحقيق هذا الهدف فإنه يعد من بين األولويات‬
‫المسطرة مستقبال في البرنامج المعد من طرف الدولة الجزائرية حتى يمكن المسح أن يخدم خزينة‬
‫الدولة وكذا الجماعات المحلية‬

‫ثالثا‪ :‬التعريف القانوني للمسح‪:‬‬

‫إن التشريع الجزائري نص على عملية المسح في األمر رقم ‪ 57/57‬حيث نص في مادته الثانية‬
‫على أن " مسح األراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات‪ ،‬ويكون أساسا ماديا‬
‫للسجل العقاري"‪ .‬وقد أضافت المادة الرابعة منه على أن يتم تحديد الملكيات على مجموع التراب‬
‫الوطني وذلك من أجل إعداد مخطط منظم وتأسيس مسح األراضي‪ ،‬وأن المتأمل للنصين السالفي‬
‫الذكر يالحظ الغموض في تحديد مفهوم عملية المسح وهو تشكيل الوثائق المساحية إلى تشكل‬
‫القاعدة الطبيعية للسجل العقاري‪ ،‬والتي تتضمن الرسم التخطيطي ووثائق الجرد العقاري‬
‫‪1‬‬
‫لألراضي الموجودة ضمن حدود كل بلدية مع التفاصيل لكل تجزيئاتها‪.‬‬

‫من خالل النصين السابقين فإن عملية مسح األراضي هي عملية مزدوجة لها وجهان وجه فني‬
‫يتمثل في األعمال التي يقوم بها المساحون التابعون لهيئات المكلفة بالمسح العقاري‪ ،‬حيث يعملون‬

‫‪ -1‬عازب (فرحات) ‪ ،‬محاضرة بعنوان مسح األراضي والسجل العقاري ‪ ،‬الندوة الوطنية للقضاء العقاري‪ ،‬وزارة العدل‪ ،‬مديرية‬
‫الشؤون المدنية‪ ،‬الجزائر‪ ،8777 ،‬ص ‪.49‬‬
‫على تحديد الملكية العقارية وضبط مساحة كل قطعة ضبطا دقيقا قصد إعداد مخطط منظم إلقليم‬
‫كل بلدية ‪ ، 1‬ووجه قانوني يتمثل في التعريف بأسماء مالكية وأسباب التملك والحقوق العينية‬
‫المترتبة لهم وعليهم‪.‬‬

‫من خالل ما سبق يمكننا القول بان عميلة المسح العقاري هي تلك العملية الفنية والقانونية التي‬
‫تهدف إلى وضع هو ية للعقار عن طريق تثبيت وتحديد مواقع العقارات‪ ،‬وتحديد أوصافها الكاملة‬
‫وتعيين الحقوق المترتبة لها أو عليها والتعريف باألشخاص المترتبة لهم أو عليهم هذه الحقوق ‪.2‬‬

‫ومن أجل السير والتنظيم الحسن لهذه العملية فقد تم إنشاء وكالة وطنية أوكلت لها هذه المهمة‬
‫الدقيقة وهي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري تتمتع بالشخصية المدنية وباالستقالل المالي‪،‬‬
‫تخضع هذه المؤسسة للقوانين العمومية وللقوانين والتنظيمات المعمول بها ألحكام المرسوم لتنفيذي‬
‫‪ 667 -87‬المؤرخ في ‪ 67‬ديسمبر ‪ 6787‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي ‪ 36 -79‬المؤرخ في‬
‫‪ 69‬فيفري ‪ 6779‬المتضمن إنشاء وكالة وطنية لمسح األراضي‪ ،‬و تنص المادة ‪ 9‬من نفس‬
‫المرسوم توضع الوكالة الوطنية للمسح تحت وصاية وزير االقتصاد‪ ،‬مكلفة في إطار السياسة‬
‫المسطرة من طرف الحكومة باإلنجاز العمليات التقنية التي ترمي إلى تأسس مسح األراضي العام‬
‫على معظم التراب الوطني‪.‬‬

‫وتتكون الوكالة الوطنية لمسح األراضي من مقر مركزي بالجزائر العاصمة و‪8‬مديريات جهوية‬
‫بالجزائر‪ ،‬وهران‪ ،‬قسنطينة‪ ،‬سطيف‪ ،‬بشار‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الشلف‪،‬ورقلة‪ .‬و‪ 78‬مديرية والئية موزعة‬
‫على كامل التراب الوطني‪ .‬ونظرا للدور البالغ والهام الذي يمكن أن يلعبه المسح في التطور‬
‫االقتصادي‪ ،‬بدأت الجهود تتجه إلى خلق نظام يقوم على أنقاض المسح الكالسيكي‪ ،‬يمكنه أن يوفر‬
‫معلومات أدق وبشكل أسرع‪ ،‬ولقد طرحت هذه الفكرة ألول مرة سنة ‪ 6579‬تحت تسمية المسح‬

‫‪ -1‬حدد المشرع الجزائري وحدة تامة للمسح من البلدية أي أن عملية المسح تكون على مستوى كل بلدية ال تتجاوزها حتى نلخص‬
‫منها وهذا ما جاء في المادة ‪ 1‬من األمر ‪ 94 /97‬السالف الذكر على أن تصميم مسح األراضي يكون موضوع إعداد في كل‬
‫بلدية‪ ،‬أي أن وحدة العمل المسحية األساسي هي البلدية‪.‬‬
‫‪ -2‬بو زيتون(عبد الغني)‪ ،‬المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية‪ ،‬مذكرة ماجيستر‪ ،‬جامعة متنوريقسنطينة كلية الحقوق‪،‬‬

‫‪ ،2080 -2007‬ص ‪.4‬‬

‫العالمي الذي يتطلب الماما واسعا بمختلف المعلومات التي تخص األرض وبعد مرور قرنين من‬
‫ذلك ظهر هذا المفهوم إلى الوجود من خالل ما يعرف بالمسح المتعدد األغراض‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ -‬المسح المتعدد األغراض‪:‬‬

‫إن التطور التقني‪ ،‬االقتصادي وحتى االجتماعي يتطلب في العديد من البلدان ضرورة توفر وثائق‬
‫مساحية أكثر دقة من تلك التي يوفرها المسح الكالسيكي الذي يهدف إلى مسح العقارات وترقيمها‬
‫بعد ذلك في السجل العقاري‪ ،‬ذلك أن المصالح التقنية لإلدارة والتهيئة والتعمير‪ ،‬الهندسة المدنية‪،‬‬
‫الري‪ ،‬اإلحصاء‪ ،‬البحث العلمي‪ ،‬ومصالح أخرى أصبحت في حاجة ماسة وسريعة إلى وثائق‬
‫مساحية أكثر دقة بشكل يمكنها من تلبية حاجياتها األساسية أثناء مباشرة مهامها كإقامة السدود‪،‬‬
‫انجاز القنوات الخاصة بتصريف المياه‪ ،‬الخطوط الكهربائية‪...‬الخ كما أنه يجب إعالم المالك‬
‫والمعنيين ليس فقط بالمعلومات القانونية للعقارات بل بظروف وشروط استعمال األرض‪ ،‬وذلك‬
‫عند طلبهم لمستخرج المسح أو الدفتر العقاري‪.‬‬

‫فالمعلومات المساحية في ظل المسح الكالسيكي تحفظ في سجالت مختلفة األحجام بشكل يجعل من‬
‫الصعب نقلها وتداولها بين مختلف األجهزة والهيئات التي تحتاج إلى المعلومات الواردة فيها‪ ،‬ومن‬
‫أجل ذلك فإنه من العمل جدا القيام بتسجيل هذه المعلومات داخل أقراص مغناطيسية ومن هنا يبدو‬
‫واضحا أن المسح المتعدد األغراض يهم الدول التي انتهت عملية المسح فيها وهي تسعى إلى‬
‫تطويره ولذلك فهو يعد كأولوية بالنسبة للدول التي لم تنتهي فيها بعد أشغال المسح ‪.1‬‬
‫بموجب قرار صادر سنة ‪ 6737‬عن الفيدرالية العالمية للخبراء العقاريين بروما‪ ،‬قرر الديوان‬
‫العالمي للمسح والنظام العقاري توزيع منشورات تتضمن جملة من األسئلة على العديد‪ .‬من البلدان‬
‫تتضمن أهمية المسح المتعدد األغراض‪ ،‬وقد تم توزيعها سنة ‪ 6759‬على ‪ 66‬دولة من بينهم‬
‫الجزائر وأعيدت هذه العملية سنة ‪ 6756‬باشتراك دول أخرى‪.‬‬

‫‪ -8‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬جامعة دحلب البليدة‪ ،2008/2002،‬ص ‪.47‬‬
‫وقد تبين من خالل رد هذه الدول على األسئلة أنها جد مهمة لمعالم المسح المتعدد األغراض رغم‬
‫أن نسبة فقط من هذه الدول بإمكانها تطبيق هذا المفهوم ميدانيا والذي يتطلب لتأسيسه إتباع‬
‫خطوتين أساسيتين‪:‬‬

‫‪ -‬توفير وثائق مساحية تتضمن معلومات أخرى مقدمة من األجهزة التقنية االقتصادية لدولة‬
‫بشكل يجعلها كبنك للمعلومات‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون باإلمكان استعمال هذه المعلومات‪.‬بسرعة من طرف كل األجهزة والجهات المعنية‪.‬‬
‫فمحتوى الوثائق المساحية من معلومات أو كيفية تخزين هذه المعلومات هما المحوران‬
‫األساسيان للمسح المتعدد األغراض‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف المسح المتعدد األغراض‪:‬‬

‫لقد أعطيت له عدة تعاريف وان اختلفت فهي تتفق في مجملها على المسح المتعدد األغراض‪ .‬ما‬
‫هو إال المسح الكالسيكي في صورة واستعمال متطورين فألمانيا مثال عرفته بأنه ذلك السجل‬
‫الخاص بمجموع األمالك‪ ،‬والمعد بترتيب وبتعيين دقيق يتضمن مختلف المعلومات التي تخص‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬تهيئة اإلقليم‪ ،‬اإلحصائيات‪ ،‬البنايات‪ ،‬األمالك الوطنية‪ ،‬االقتصاد والضرائب‪ ،‬مع‬
‫ضرورة إدخال هذه المعلومات ضمن نظام اإلعالم الخاص بالعقارات في شكل بنك للمعلومات‪.‬‬
‫أما في السويد فقد تم تعريفه بأنه ذلك النظام الذي يتضمن عنصران أساسيان أي تعريف شامل‬
‫لألراضي التي تم تحديدها وكذا وضعها‪.‬‬

‫وقد اتفقت العديد من الدول على أن المسح المتعدد األغراض هو بمثابة قاعدة جغرافية للتحكم‬
‫والتعريف بالمعلومات التقنية والضريبية واالقتصادية الخاصة باألرض‪.‬‬

‫ويعد التعريف المصري للمسح المتعدد األغراض من أفضل التعاريف‪ ،‬إذ أنه اتسم بكونه جامعا‬
‫ومانعا بالشكل التالي‪.‬‬
‫إن المسح المتعدد األغراض بني على أساس المسح الكالسيكي ويتم إنشاؤه عن طريق تجميع‬
‫البيانات المتعلقة باألرض وبقطعة الملكية وذلك من مصادر مختلفة قد تكون أولية أو ثانوية ثم يتم‬

‫‪1‬‬
‫‪- La publication « présentation générale de cadastre » op cit p1.‬‬
‫ترتيب هذه البيانات بشكل منتظم باستعمال الحسابات اآللية ليكون باإلمكان االستفادة من هذه‬
‫البيانات لفائدة قاعدة من المستعملين األساسيين‪ .‬هذه البيانات قد تكون‪:‬‬
‫‪ -‬بيانات لها عالقة باألشخاص‪ :‬مثل البيانات السكانية كالرقم القومي للفرد "رقم الحساب"‬
‫‪ -‬بيانات لها عالقة بقطعة الملكية مثل ارتفاع المبنى أو قيمته‪...‬الخ‪.‬‬
‫‪ -‬بيانات طبوغرافية مثل نمط الزراعات‪...‬‬
‫‪ -‬بيانات وضعية مثل استعمال األرض‪.‬‬
‫‪ -‬بيانات فنية مثل خطوط المياه‪ ،‬الغاز‪...‬‬

‫ولقد اتجهت الجهود بتطوير المسح الكالسيكي إلى هذا المستوى ليكون باإلمكان وضع في متناول‬
‫الجماعات والهيئات الوثائق التي يمكن أن تلبي احتياجاتها في مجال السجل العقاري‪ ،‬الهندسة‬
‫المدنية‪ ،‬الري‪ ،‬التهيئة والتعمير استعمال األرض‪ ،‬االقتصاد‪ ،‬المؤسسات العمومية ‪...‬الخ‪ .‬لذلك‬
‫فالبد من مسح ما هو تحت سطح األرض مادام أنه استعمل كما هو الحال في كندا وبعض المدن‬
‫السويسرية وكذا ألمانيا‪ ،‬وتجسيد ذلك على مخططات‪ ،‬كما يجب اإلشارة إلى الظروف المناخية‬
‫الخاصة بكل منطقة‪.‬‬

‫ومن بين الدول الرائدة في مجال اعتماد المسح المتعدد األغراض نجد السويد التي شرعت في ذلك‬
‫سنة ‪ 6738‬حيث قامت بتسجيل كل المعلومات المساحية ضمن نطاق اإلعالم اآللي على المستوى‬
‫المركز ي ثم تم توزيع هذه المعلومات على مختلف مراكز اإلعالم اآللي المتواجدة عبر البالد فلم‬
‫يعد هناك أي أثر لسجالت مكتوبة‪ ،‬وفي هذا الصدد تم إتباع نفس الطريقة بالنسبة لمصالح‬
‫الضرائب مع االحتفاظ بنفس العقار‪ ،‬األمر الذي مكن من توحيد المعلومات‪ ،‬أما في فرنسا فقد تم‬
‫تحديث المسح بموجب القانون الصادر في ‪ 6757/95/68‬وقد انحصر مجال تطبيق هذا القانون‬
‫في المناطق العمرانية‪،‬‬

‫و القابلة للتعمير وبعد فترة من تجربته تم الشروع في هذه العملية سنة ‪ 6789‬وبعد مرور ‪7‬‬
‫سنوات تم تحديث المسح ‪ 6699‬بلدية بمساحة إجمالية قدرها ‪ 799.9996‬هكتار‪ ،‬على أن تشمل‬
‫هذه العملية مع مطلع سنة ‪ 9999‬مساحة قدرها ‪ 97‬مليون هكتار وهي في تزايد مستمر‪.‬‬
‫وموازاة مع عملية تحديث الوثائق المساحية تم إدخال المعلومات المساحية ضمن نظام اإلعالم‬
‫اآللي في إطار نظام سمي (‪ )MAJIC1‬وفي سنة ‪ 6789‬تم تطوير هذا النظام لينشأ نظام جديد‬
‫في سنة ‪ 6787‬سمي ) ‪ )MAJIC2‬الذي يضم كل المعلومات العقارية والضريبية بحيث يمكن‬
‫الوصول إلى هذه المعلومات بسهولة‪.‬‬

‫ومن بين الدول العربية الرائدة في هذا المجال نجد دولة مصر التي لجأت إلى التعاون مع ألمانيا‬
‫من أجل إنشاء قواعد المسح المتعدد األغراض في مصر سنة ‪ 6777‬في إطار المشروع المصري‬
‫األلماني للكاد ستر وقد تم تحديد عدد من الهيئات التي البد من تضافرها لهذا الغرض والمتمثلة‬
‫في‪:‬‬

‫‪ -‬هيئة المساحة " مصلحة المسح " وهي المنتج الوحيد للبيانات األولية للمسح‪.‬‬
‫‪ -‬مصلحة الشهر العقاري " المحافظة العقارية "‪.‬‬
‫‪ -‬مصلحة الضرائب العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬قطاع الزراعة‪.‬‬
‫‪ -‬قطاع الري واألشغال العامة‪.‬‬

‫ومن هنا يبدو واضحا كيف أصبحت المعلومات المساحية تلعب دورا هاما في مجال في التحكم في‬
‫العقار لدرجة اندماجها مع معلومات أخرى من أجل إنشاء نظام المعلومات الخاص باإلقليم وال شك‬
‫أن هدا االنشغال بهم بالدرجة األولى التي انتهت من مسح كامل إقليمها وهي تسعى اآلن لتحديثه‬
‫وتطويره‪ ،‬أما البلدان األخرى بالجزائر والتي لم تنتهي بها أشغال المسح بعد فإنها ستستفيد بالتأكيد‬
‫من تجربة للدول المتطورة في هذا المجال من أجل خدمة مختلف القطاعات الحساسة في البالد‬
‫وكدا ربح الوقت في التعامل مع المواطن المعنيين بالمعلومات التي يوفرها نظام المسح‪ ،‬وقد بدأ‬
‫التفكير فعال في هذه المسألة في الجزائر‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬أنواع المسح العقاري‪:‬‬

‫بالرجوع إلى التشريعات المختلفة والمتعلقة بالعقار‪ ،‬يمكن التركيز على تشريعين مهمين نبرز‬
‫من خاللهما نوعين من المسح العقاري هما‪ :‬األمر رقم ‪ 57/57‬المؤرخ في ‪ 69‬نوفمبر ‪6757‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري والمراسيم ا لالحقة له‪ ،‬وكذا‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 667 /9999‬مؤرخ في ‪ 97‬ماي سنة ‪ 9999‬والمحدد لقواعد المسح‬
‫لألراضي الغابية‪.‬‬

‫فيكون حديثا حسب هذين التقنيتين على المسح العام‪ ،‬ونركز فيه على القسم الحضري والقسم‬
‫الريفي (أوال) ثم القسم الغابي (ثانيا)‪.‬د‬

‫لكن من غير الممكن إجراء عملة المسح دون معرفة اإلطار المكاني الذي تتم فيه‪ ،‬فبالرجوع إلى‬
‫المادة ‪ 8‬من األمر ‪ 57/57‬السالف الذكر والمادة ‪ 6‬من المرسوم ‪ 39/53‬نجد أن عملية المسح‬
‫العقاري تتم على مستوى البلدية‪ ،‬لذا كان من األجدر بنا أن نتطرق إلى هذا الكيان وكيفية ضبط‬
‫حدوده‪ .1‬لقد نصت المادة ‪ 7‬من المرسوم رقم ‪ 39/53‬والمتعلق بإعداد مسح األراضي العام على‬
‫انه ينبغي على البلديات أن تحدد محيط إقليمها‪ ،‬ويتم رسم الحدود بناءا على الوثائق الرسمية‬
‫الموجودة وترجمتها في وثيقة تسمى محضر تعيين الحدود‪ ،‬يلحق به مخطط بياني للحدود‪ ،‬يقوم‬
‫بهذا التحديد موظف مكلف بعمليات مسح األراضي بالتنسيق مع رئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫للبلدية المعنية ورؤساء المجالس الشعبية البلدية للبلديات المجاورة‪ ،‬وبحضور المالك الخواص‬
‫لإلدالء بمالحظاتهم وشهاداتهم‪.‬‬

‫بعد تحرير المحضر وذكر االحتجاجات والمالحظات‪ ،‬يوقع من طرف األشخاص المؤهلين ثم يقدم‬
‫إلى السيد الوالي المختص إقليميا للموافقة عليه‪ ،‬وإذا كانت حدود هذه البلدية مجاورة لحدود والية‬
‫أخرى أو حدود دولة أخرى وجب تقديم هذا المحضر للسيد وزير الداخلية قصد الموافقة عليه‪.2‬‬

‫ما مدى اعتبار إمكانية أن هذه العملية نوعا من أنواع المسح العقاري؟‬

‫‪ -1‬زروقي ليلى‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية ‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة‪ ،2002 ،‬ص‪279 ،‬وما بعدها‪ ،‬ولمعرفة سير‬
‫تحديد اإلقليم البلدي‪ ،‬أنظر فيما بعد‪ ،‬ص‪ ،66 ،‬من هذا البحث‪.‬‬
‫‪ -2‬التعليمة رقم ‪ 86‬المؤرخة في ‪ 24‬ماي ‪ ،8771‬المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي والترقيم العقاري‪ ،‬وزارة المالية‪،‬‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫انه وبالنظر إلى الغرض من هذا التحديد‪ ،‬يتضح انه بمجرد ضبط اإلطار اإلقليمي والقانوني الذي‬
‫يتم بداخله عمليات المسح العقاري‪ ،‬فمن غير الممكن القيام بهذه العمليات دون حصرها في محيط‬
‫يسهل إجراءها‪ ،‬لكن من جهة أخرى يمكن اعتبار هذه العملية األساس القاعدي لميالد عملية المسح‬
‫العقاري بكل أنواعه‪.‬‬

‫أوال ‪ -‬المسح العام للراضي‪:‬‬

‫يتضح مما سبق أن عملية المسح على مستوى كل بنية أساسية وهي البلدية‪ ،‬ومن أجل ذلك يقسم‬
‫محيط البلدية بالنظر إلى نوع العقار وقوامه التقني إلى قسمين‪ :‬ريفي وحضري‪ ،‬وقد نص‬
‫المرسوم رقم ‪ 36/53‬السالف الذكر في مادته الواحدة والعشرين على أنه‪" :‬تعتبر كعقارات‬
‫حضرية وتكون موضوع إحداث بطاقات عقارية كما هو منصوص عليها في المادة ‪ 99‬أعاله‪،‬‬
‫العقارات المبنية أو الغير مبنية الموجودة على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية‬
‫التابعة للبلديات التي يزيد سكانها عن ‪ 9999‬نسمة ويتم التعرف على هذه العقارات في الجداول‬
‫والمستخرجات‪ ،‬أو النسخ أو الصور المودعة عن طريق اإلشارة إلى الشارع أو الرقم‪ ،‬أما جميع‬
‫العقارات األخرى فتعتبر عقارات ريفية وتقوم بهذا التقسيم مديرية البناء والتعمير داخل الوالية‪،‬‬
‫وفق أدوات التهيئة والتعمير المتمثلة في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ‪ 1PDAU‬و الذي‬
‫يعتبر وسيلة للتخطيط المحلي والتسيير الحضري‪ ،‬لتحديد التوجهات األساسية للتهيئة العمرانية‬
‫لبلدية واحدة أو عدة بلديات مجاورة تجمعها عوامل مشتركة‪ 2‬فهو سيتناول التجمع الحضري داخل‬
‫إطاره الطبيعي والبيئي‪ ،‬وينظم العالقات بينه وبين جميع المراكز الحضرية المجاورة‪ ،‬إلى جانب‬
‫مخطط شغل األراضي ‪ POS‬الذي ينظم استخدام األراضي على ضوء المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫والتعمير‪ ،‬ومن مهامه تعيين مساحات األراضي الفالحية والغابات الواجب حمايتها وتصنيفها‪.‬‬

‫كما حدد القانون ‪ 97/79‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬األراضي الفالحية واألراضي العامرة‪،‬‬
‫فاعتبرت المادة الرابعة منه األراضي ذات الوجهة الفالحية‪ ،‬كل ارض يكون لها إنتاج خالل مدة‬
‫زمنية معينة‪ ،‬على أن يكون هذا النتاج حاصل يتدخل اإلنسان‪ ،‬وموجه للبشر أو الحيوان أو‬
‫الصناعة‪.‬‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ ،27/70‬المؤرخ في ‪ ،8770/82/08‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،72 ،‬سنة‪.8770 ،‬‬
‫‪ -2‬تيجاني( بشير)‪ ،‬التحضر والتهيئة العمرانية في الجزائر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،8779 ،‬ص‪.27 ،‬‬
‫واعتبر المادتين ‪ 96 ،99‬منه األراضي العامرة واألراضي القابلة للتعمير‪ ،‬كل قطعة أرض يشغلها‬
‫تجمع بنايات‪ ،‬في مجاالتها الفضائية ومجاالتها التجهيزية وان كانت هذه القطعة غير مزودة بكل‬
‫المرافق أو الغير مبن ية أو ساحات خضراء أو حدائق أما األراضي القابلة للتعمير فهو كل القطع‬
‫األرضية المخصصة للتعمير وآجال معينة بواسطة أدوات التعمير‪.‬‬

‫هذا وتجب اإلشارة إلى أن عملية المسح تتم في كال المنطقتين بنفس الكيفية إال أن المسح داخل‬
‫المنطقة الحضرية يتطلب أعداد الخرائط وفق مخططات ومقاييس أكبر من المقاييس المعتمدة داخل‬
‫المنطقة الريفية الن المساحة في المنطقة الحضرية اصغر وثمن المتر المربع فيها أغلى من ثمن‬
‫نظيره في المنطقة الريفية‪.‬‬

‫إن هذا ال يمنع القول أن العقار الفالحي هو أيضا له أهمية كبيرة بل األكثر من ذلك نجد أن األمر‬
‫‪ 56/56‬المؤرخ في ‪ ،6756/66/98‬المتضمن الثورة الزراعية‪ ،1‬هو الذي نص على تأسيس مسح‬
‫األراضي العام‬

‫للبالد في مادته الرابعة والعشرين (‪ ،)97‬وهذا يعكس بكل تأكيد الضرورة الملحة لقاعدة تقنية‬
‫وثابتة من أجل التحكم في القطاع الفالحي وتطويره‪ ،‬األمر الذي تؤكده المادة ‪ 75‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 977 /76‬المتضمن كيفيات تنظيم شهادة الحيازة وتسليمها‪.2‬‬

‫ثانيا‪ :‬المسح الغابي‪:‬‬

‫إن الغابة حسب المادة ‪ 6‬من المرسوم ‪ 667/9999‬السالف الذكر‪ ،‬هي كل ارض تغطيها أشجار‬
‫على مساحة ‪ 69‬هكتارات متصلة بمعدل ‪ 699‬شجرة في الهكتار الواحد بالنسبة للمناطق القاحلة‬
‫والشبه قاحلة و‪699‬في الهكتار الواحد في المناطق الرطبة وشبه الرطبة‪ .3‬أما األراضي ذات‬
‫الوجهة الغابية فهي األراضي التي تغطيها نباتات طبيعية متنوعة من حيث قامتها وطبيعتها‬
‫وكثافتها‪ ،‬تتفرع عن تدهور الغابات كما تدخل في هذه التكوينات الغابية األخرى هي كل البنايات‬
‫في شكل أشجار تشكل تجمعا وشرائط و مصدات الرياح وحواجز مهما تكن حالتها‪.‬لقد الزمت‬

‫‪ -1‬رئاسة مجلس الوزراء‪ ،‬الثورة الزراعية الجزائر‪ ،‬المطبعة الرسمية‪ ،‬ص‪.77 ،‬‬
‫‪ -2‬زروقي (ليلى)‪ ،‬التقنيات العقارية‪ ،‬العقار الفالحي‪ ،‬الطبعة‪ ،2‬الجزائر‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪ ،2008 ،‬ص‪.18 ،‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 81‬من القانون ‪27/70‬‬
 ‫الغابة اإلنسان مند القديم نظرا لما توفره من حاجات غذائية ووظيفية‬
‫(اقتصادية‪،‬اجتماعية‪،‬اكولوجية‪،‬حربية)وقد كان استعمالها متروك للجميع وبصفة مشتركة‪،‬‬

‫و االقليم الجزائري كغيره من األقاليم‪،‬فقد تعرض لعوامل متعددة أدت إلى تناقص رهيب في الثروة‬
‫الغابية‪.‬‬

‫وقد عاشت الملكية الغابية في الجزائر عدة مراحل فلو انطلقنا من الشريعة اإلسالمية لوجدناها قد‬
‫أولت هذا المجال الحيوي أهمية خاصة‪ ،‬إ ذا كانت ملكية الغابات في هذه الفترة ملكية مشتركة‬
‫لألمة‪ ،‬أما بحلول العهد العثماني‪ ،‬أصبحت الغابات تابعة للبيالك إال التي كانت واقعة بالمناطق‬
‫‪1‬‬
‫الداخلية‪ ،‬فقد كانت مشاعة بين القبائل ببعدها عن نفوذ السلطان‪،‬وهي ما عرفت بأراضي العرش‬

‫لكن لما قدم االستعمار الفرنسي عام ‪ 6869‬حل قواعد جديدة لنظام الملكية وحول الغابات إلى‬
‫ملكية الدولة الفرنسية وذلك من خالل قانون الغابات‪ ،‬وفي سنة ‪ 6776‬أدمجت الغابات ضمن‬
‫األمالك الوطنية الخاصة لتحقيق أغراض استعمارية‪ ،‬ولما استقلت البالد‪ ،‬صدرت عدة تشريعات‬
‫تنظم الطبعة القانونية للغابات‪ ،‬منها دستور‪ 6753‬الذي اعتبرها ملكية تابعة للدولة‪،‬ليصدر قانون‬
‫رقم ‪ 69/87‬المتضمن النظام العام للغابات والذي اعتبر األمالك الغابية الوطنية جزء من األمالك‬
‫االقتصادية التابعة للدولة والجماعات المحلية‪ .‬وقد أكد على ذلك القانون رقم ‪ 63/87‬المتضمن‬
‫قانون األمالك الوطنية‪ ،‬ثم جاء دستور ‪ 6787‬ليحمل في طياته ازدواجية الملكية الوطنية وليكرسه‬
‫القانون رقم ‪ 69/79‬المتضمن األمالك الوطنية ويتم تصنيف األمالك الغابية ضمن األمالك‬
‫الوطنية العامة‪ ، 2‬ومن هنا استلزم بالضرورة إيجاد وسائل وقواعد لتسييرها وحمايتها‪ ،‬وقبل كل‬
‫‪3‬‬
‫ألنه بعد االستقالل قامت الدولة بحمالت تشجير واسعة في مناطق‬ ‫ذلك يجب ضبط حدودها‬
‫متفرقة‪ ،‬األمر الذي أدى إلى تكوين غابات دون معرفة سعتها‪ ،‬مما استوجب معه تحديد الملك‬
‫الغابي‪ ،‬وألجل ذلك تم إصدار المرسوم رقم‪ 667/9999‬مايو ‪ ،9999‬المحدد لقواعد المسح‬
‫لألراضي الغابية الوطنية‪ ،‬وقد كان هذا المرسوم لمدة العمل لموظفي القطاع الذين قاموا‬

‫‪ -1‬التعليمة رقم ‪ 8812 ،‬الصادرة عن وزارة الفالحة والصيد البحري‪ ،‬بتاريخ ‪ ،8779/88/88‬والمتضمنة تسجيل األراضي‬
‫العامة الغابية وتأسيس األمالك الغابية الوطنية‪.‬‬
‫‪ -2‬التعليمة رقم ‪ 8812‬الصادرة عن وزارة الفالحة والصيد البحري بتاريخ ‪ 8779/88/88‬والمتضمنة تسجيل األراضي العامة‬
‫الغابية وتأسيس األمالك الوطنية الغابية‪.‬‬
‫‪ -3‬المواد‪ ،19 ،87 ،‬من القانون رقم ‪ ،10/70‬المتضمن األمالك الوطنية‪.‬‬
‫باجتماعات عديدة وملتقيات‪ ،‬وهذا خوفا من تشتت هذه األمالك‪ ،‬فصدرت التعليمة رقم ‪ 6669‬عن‬
‫المديرية العامة للغابات تحث ضرورة مسحها وتحديدها‪.‬‬

‫إن الهدف من المسح الغابي حسب المادة ‪ 9‬من المرسوم رقم ‪ 667/9999‬هو التعريف باألمالك‬
‫الغابية الوطنية والتعرف عليها وتحديدها‪.‬‬

‫هذا وأن عمليات المسح الغابي ال تختلف عن المسح العام لألراضي في جوهرها‪ ،‬نظرا للخبرة‬
‫المحدودة ألعوان الغابات ونقص الوسائل فإنهم غالبا ما يلجئون إلى اإلدارة المكلفة بمسح‬
‫األراضي العام‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ -‬عالقة المسح بالسجل العقاري‪:‬‬

‫يظهر السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات‪ ،‬كما يبين تداول الحقوق العينية على هذه‬
‫العقارات وهو يضم مجموعة من البطاقات العقارية تكمن في شكل سجل على مستوى المحافظة‬
‫العقارية ويتم إعداد هذا السجل وفق إجراءات معينة تبدأ أوال بتأسيس مسح األراضي على إقليم‬
‫البلدية باعتبار أن المسح يعرف ويحدد النطاق الطبيعي للعقارات وهو بذلك األساس المادي للسجل‬
‫العقاري‪ ،1‬لذلك فإن العالقة بين النظامين تنشأ بمجرد إيداع الوثائق‪.‬‬
‫من أجل تأمين المطابقة الكاملة للوثائق التي تحتفظ بها المحافظة العقارية بتلك التي تحتفظ بها‬
‫مصلحة المسح ‪.2‬‬

‫وحالما تنشأ العالقة بين النظامين فإنها تظل مستمرة باعتبار أن الطبيعة القانونية للعقار تكون محل‬
‫تغيير مستمر باإلضافة إلى تغيير الحدود‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 82 ،1 ،2‬األمر رقم ‪ 94 /97‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ ،8‬من القرار المؤرخ في ‪ 8791/01/07‬المضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مطابقة النطاقات العقارية ومسح‬
‫األراضي فيما يخص العمارات الخاضعة لنظام اإلشهار العقاري المؤسس بموجب األمر رقم ‪ ،94 /97‬مستخرج من الجريدة‬
‫الرسمية رقم ‪ ،81‬السنة الخامسة عشر المؤرخة في ‪.8791/01/21‬‬
 ‫الفرع األول ‪ -‬نشأة العالقة بين النظامين‪:‬‬

‫بمجرد االنتهاء من عملية المسح الخاصة بكل قسم أو مجموعة أقسام البلدية المعنية فإن مصلحة‬
‫المسح تودع الوثائق المساحية لدى المحافظة العقارية‪ ،‬ويثبت هذا اإليداع عن طريق محضر تسليم‬
‫يحرره المحافظ العقاري‪ ،‬ويكون هذا المحضر محل إشهار واسع في أجل أقصاه ‪ 8‬أيام ابتداء من‬
‫تاريخ إيداع وثائق المسح‪ ،‬ولمدة أربعة أشهر بكل وسيلة أو دعامة مطابقة‪ ،‬وهذا قصد تمكين‬
‫المالكين ودوي الحقوق العينية‪ ،‬األخرى من تسلم كل وثيقة تشهد بحقوقهم على العقارات‬
‫الممسوحة من المحافظ العقاري وحتى يتسنى لهذا األخير أعداد البطاقات العقارية فإنه يقوم بترقيم‬
‫العقارات الممسوحة بمجرد استالمه وثائق مسح األراضي كما يقوم بتعيين الحقوق المتعلقة‬
‫‪1‬‬
‫بالعقارات موضوع الترقيم اعتمادا على وثائق مسح األراضي‬

‫الفرع الثاني ‪ -‬استمرارية العالقة بين النظامين‪:‬‬

‫نظرا للتغيرات المستمرة الواردة على الطبيعة القانونية للعقار ‪ ،‬وكدا تغيير الحدود من جراء‬
‫التصرفات القانونية أو العوامل الطبيعية فإن مسألة استمرارية العالقة بين النظامين ال جدال فيها‬
‫وذلك بهدف ضمان الوحدة في المعلومات التي تتضمنها الوثائق التي تحتفظ بها المحافظة العقارية‬
‫ومصلحة المسح‪ ،‬ولهذا الغرض تستعمل استمارات تتخذ أشكاال مختلفة لضمان هذا االتصال‪،‬‬
‫وحتى يمكننا تسليط الضوء على هذه االستمرارية بشكل واضح فال بد من التمييز بين حاالت‬
‫اتصال المحافظة العقارية لمصلحة المسح وكذا حاالت اتصال مصلحة المسح بالمحافظة العقارية‪.‬‬

‫أوال‪ :‬اتصال المحافظة العقارية بمصلحة المسح‪:‬‬

‫يحيل المحافظ العقاري إلى مصلحة مسح األراضي ابتداء من أول كل شهر حتى اليوم العاشر‬
‫منه وضمن جدول من نموذج (ب ر ‪.)66‬الوثائق التالية‪:‬‬

‫أ) مستخرج من نموذج (ب ر ‪ 7‬أو ب ر ‪ 7‬مكرر) مطابق للوثائق التي تم إشهارها‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 821/71‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪.61 /96‬‬
 ‫ب) جداول وصفية لتقييم مرفقة بالمخططات المطابقة‪.‬‬
‫ت) نسخةثانية من محاضر النموذج (ب ر ‪ )67‬و (ب ر ‪ )67‬متممة بالمراجع الخاصة باإلشهار‬
‫‪1‬‬
‫العقاري‪.‬‬

‫أ) إرسال المستخرج من النموذج (ب ر ‪ )4‬أو (ب ر ‪ 4‬مكرر)‪:‬‬

‫إن أي تعديل في الوضعية القانونية للعقار‪ ،‬ال يمكن أن يكون موضوع نقل لمسح األراضي إال إذا‬
‫كان العقد أو القرار القضائي المثبت لهذا التعديل قد تم إشهاره مسبقا في مجموعة البطاقات‬
‫العقارية‪.‬‬
‫ويقصد بنقل مسح األراضي معاينة التعديالت التي طرأت على الوضعية القانونية للعقار‪ ،‬وذلك‬
‫بإعادة ضبط الوثائق المساحية من خالل تغيير اسم المالك ورقم الحساب وكذا إعادة ترقيم إجراء‬
‫الملكية في حالة تغيير الحدود‪ ،‬فقد أشترط المشرع للقيام بعملية النقل‪ ،‬ضرورة إشهار الوثيقة‬
‫موضوع التصرف القانوني الوارد على العقار‪ ،‬وعملية اإلشهار هي األخرى تتطلب ضرورة‬
‫وجود هذا المستخرج من النموذج (ب ر ‪ )7‬أو (ب ر ‪ 7‬مكرر) وبذلك فإن هذا المستخرج يعد‬
‫الخطوة األساسية التي يمكن بفضلها القيام بعملية اإلشهار العقاري ثم عملية نقل مسح األراضي‪،‬‬
‫ذلك أنه وقصد التثبيت من نقل مسح األراضي‪ ،‬فإن الموثقين وفيما يخص العقود التي تم إبرامها‬
‫أمامهم والشهادات بعد الوفاة وكتاب الضبط فيما يخص العقارات القضائية ينبغي عليهم تحت طائلة‬
‫رفض اإليداع أن يقدموا إلى المحافظ العقاري عندما يعرضون تلك الوثائق على اإلشهار‬
‫مستخرجا موجزا وذلك إذا كانت هذه الوثائق ناقلة مثبتة‪ ،‬منشئة‪ ،‬مسقطة بحق الملكية‪ ،‬وبحق‬
‫االنتفاعأ و اإليجار الطويل األمد‪ ،‬وبحق المباني‪2‬والغراس ونفس االلتزام يفرض على السلطات‬
‫اإلدارية فيما يخص العقود من هذا النوع والتي ينبغي عليها إشهارها و يكتسي هذا المستخرج‬

‫‪ -1‬المادة ‪ .2 ،8‬من القرار المؤرخ في ‪ 8791/01/07‬المضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مصادقة مجموعة البطاقات‬
‫مسح األراضي فيما يخص العمارات الخاضعة لنظام اإلشهار‪ ،‬مرجع سابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 91 ،92‬من المرسوم رقم ‪ 61 /96‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬
‫أهمية بالغة‪ ،‬ذلك أن تعيين الوحدات العقارية التي تكون موضوع تصرف ناقل أو مثبت أو منشأ‬
‫لحق عيني يتم طبقا لمستخرج مسح األراضي وفي حالة تغيير الحدود طبقا لوثائق القياس‪1‬ويتخذ‬
‫هذا المستخرج أشكاال عدة‪ ،‬لكن أهمها هو المستخرج من النموذج (ب ر ‪ 7‬مكرر) الخاص‬
‫بالمناطق المسموحة ولونه وردي والمستخرج (ب ر ‪ )7‬الخاص بالمناطق في طور المسح ولونه‬
‫أبيض ويعد المستخرج (ب ر ‪ 7‬مكرر) بمثابة مطبوعة تسلمها إدارة المالية لمصلحة مسح‬
‫األراضي ‪ ,‬وكذا مستخرج عقد من خالل جزئه األيسر الذي يمأل من طرف محرر العقد أو كاتب‬
‫الضبط أو السلطات اإلدارية ومؤخرا تم تغيير تسمية المستخرج (ب ر ‪ 7‬مكرر) إلى (‪.)CC4bis‬‬
‫وحتى يتمكن معد الوثيقة من الحصول على هذا المستخرج‪ ،‬فعليه أن يتقدم لدى مصلحة مسح‬
‫األراضي بطلب من خالل استمارة من نوع (‪)NCC4‬باعتبار أن مصلحة المسح تعد بمثابة الهيئة‬
‫الوحيدة التي يمكنها إعداد هذا المستخرج بدقة نظرا للضبط اليومي للوثائق المساحية‪ ،‬بخالف‬
‫المستخرج الذي يمكن للبلدية تسليمه لكون هذا األخير ال يتميز بالدقة الكافية ألن مراجعته تكون‬
‫سنوية وبعد إيداع الطلب فإن مصلحة المسح ملزمة بإعداد المستخرج خالل مدة أقصاها ‪ 67‬يوما‪،‬‬
‫إال إذا طلب الطالب وقتا أطول‪ ،‬وقبل تسليم هذا المستخرج فإن مصلحة المسح تدون كافة‬
‫المعلومات الضرورية ضمن الجزء األيمن من المستخرج والذي يضم ‪ 7‬خانات‪ ،‬أد تخصص‬
‫الخانة األولى والثانية والثالثة لمالك العقار بذكر اسمه ورقم حسابه وترتيبه استنادا إلى سجل مسح‬
‫األراضي‪ ،‬أما الخانة الرابعة والخانة الخامسة والسادسة و السابعة فهي مخصصة لوصف العقار‬
‫من خالل ذكر رقم القسم المساحي وكدا رقم المخطط واسم المكان المعلوم فضال عن مساحة‬
‫العقار إسنادا إلى جدول األقسام والمخطط المساحي‪ ،‬يحتوي هذا المستخرج في أسفله من الجهة‬
‫اليسرى على خانة مخصصة لعملية اإلشهار من قبل المحافظ العقاري أما في الجهة اليمنى منه‬
‫‪2‬‬
‫ويجب أن يقل‬ ‫فهو يضم خانة تتعلق بإظهار طبيعة التصرف القانوني من حيث تغيير الحدود‬
‫تاريخ هذا المستخرج عن ‪ 3‬أشهر من يوم إبرام العقود والشهادات أو من يوم الطلب المقدم إلى‬
‫العدالة أو من يوم البيان المنشور من أجل استحقاق الحجر بالنسبة إلشهار قرار قضائي‪ ،‬وإذا تعلق‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،91‬ف‪ 800 ،94 ،2‬من المرسوم رقم ‪ 61/96‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ -2‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ,‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬
‫األمر بالمزاد فإن المستخرج يجب أن يقل تاريخه عن ‪ 3‬أشهر من يوم إعداد دفتر الشروط إذا تم‬
‫عن طريق التراضي‪ ،‬ويوم اإليداع إذا تم عن طريق القضاء وذلك تحت طائلة رفض اإليداع ‪،1‬‬
‫وبعد تسليم هذا المستخرج إلى معد الوثيقة موضوع التصرف القانوني فإنه وبعد إتباعه سلسلة من‬
‫الخطوات يعود من جديد إلى مصلحة المسح بشكل مطابق للوثائق المنجزة‪.‬‬
‫ومما سبق ذكره يمكن التمييز بين حالتين فيما يخص إرسال المستخرجات من المحافظ العقاري‬
‫إلى مصلحة المسح وذلك بالشكل التالي‪:‬‬
‫حالة إرسال مستخرج المسح غير مرفق بوثائق القياس* وذلك إذا ورد التصرف القانوني على‬
‫كامل العقار أي دون تغيير في الحدود من جراء تجزئة العقار بمعنى بيع أو هبة كامل العقار‬
‫وتتمثل الخطوات المتبعة في هذه الحالة فيمايلي‪:‬‬
‫‪ -‬يقوم معد الوثائق موضوع التصرف القانوني سواء كان موثقا أو كاتب ضبط أو هيئة إدارة‬
‫بالتقدم بطلب لدى مصلحة مسح األراضي من أجل الحصول على المستخرج‪.‬‬
‫‪ -‬تتولى مصلحة األراضي إعداد هذا المستخرج في أجل أقصاه ‪ 67‬يوما وتسلمه إلى معد‬
‫الوثيقة‪.‬‬
‫‪ -‬يقوم معد الوثيقة و إسنادا إلى هذا المستخرج بإعداد الوثيقة موضوع التصرف القانوني كما‬
‫يقوم بتدوين البيانات الضرورية ضمن الجزء األيسر من المستخرج يذكر فيه باختصار‬

‫مضمون التصرف القانوني‪ ،‬ثم يقوم بإرسال الوثيقة موضوع التصرف القانوني إلى المحافظ‬
‫العقاري من أجل إشهارها مرفقة بهذا المستخرج وذلك تحت طائلة رفض اإليداع‪.‬‬

‫‪ -‬بعدما يتأكد المحافظ العقاري من تطابق البيانات الواردة في الوثيقة المودعة بتلك الواردة في‬
‫المستخرج فإنه يقوم بإشهار الوثيقة‪ ،‬ويشير إلى هذا اإلشهار ضمن اإلطار المخصص لذلك‬
‫في المستخرج بذكر تاريخ اإلشهار وحجم ورقم الوثيقة المشهرة‪ ،‬ليقوم بعد ذلك بإرسال‬
‫الوثيقة المشهرة إلى معدها والمستخرج إلى مصلحة المسح مطابقا للوثائـــق المشهرة ضمن‬
‫جـــدول من نــوع (ب ر ‪ )66‬وذلك ابتداء من كل شهر حتى اليوم العاشر منه‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة‪ 99 :‬من المرسوم ‪ 61 /96‬السابق الذكر‪.‬‬

‫* الملحق رقم ‪. 8‬‬
‫تتلقى مصلحة المسح هذا المستخرج لتقوم بعملية نقل مسح األراضي حالة إرسال مستخرج المسح‬
‫مرفق بوثائق القياس‪ :‬وذلك إذا ورد التصرف القانوني على جزء من العقار بما يؤدي حتما إلى‬
‫تغيير في الحدود الخاصة بالعقار كبيع أو هبة جزء من العقار فقط‪ ،‬لذلك فإن كل تغيير لحدود‬
‫الملكية في البلديات التي تم فيها إعداد مسح األراضي تم معاينته موجب محضر التحديد الذي يتم‬
‫إ عداده قبل تحرير الوثيقة القانونية التي يتم من خاللها تغيير الحدود من أجل التحقيق وإعطاء‬
‫األرقام لقطع الملكية الجديدة‪ 1‬وتتمثل الخطوات الواجب إتباعها بالنسبة لهذه الحالة فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬طلب مستخرج مسح األراضي من نوع (ب ر ‪ 7‬مكرر) من طرف معد الوثيقة حسب‬
‫الطريقة الس ابق شرحها كما يتقدم بطلب آخر من أجل الحصول على مستخرج من مخطط‬
‫المسح في شكل (‪)CC15 ou CC16‬عن طريق استمارة من نوع (‪)CC4‬أو (‪ ،)CC7‬ذلك‬
‫أن مستخرج المخطط المساحي يعتبر ضروريا طالما أن التصرف القانوني سوف يترتب‬
‫عنه تغيير في الحدود‪.‬‬
‫‪ -‬إعداد مستخرج المسح من طرف مصلحة المسح خالل ‪ 67‬يوما من تاريخ الطلب‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى إعداد مستخرج من المخطط المساحي خالل مدة ‪ 8‬أيام على أقصى تقدير من تاريخ‬
‫الطلب ما لم يحدد الطالب لنفسه وقتا أطول‪ ،‬ويسلمهم بعد ذلك إلى محرر العقد‪.‬‬
‫‪ -‬اختيار المهندس الخبير العقاري الذي تتوفر فيه الشروط القانونية من طرف معد الوثيقة‬
‫القانونية وتسليمه مستخرج المسح ومستخرج المخطط المساحي‪ ،‬حتى يتمكن المهندس من‬
‫إعداد وثيقة القياس فإنه يستدعي األطراف المعنية بتغيير الحدود من أجل اإلمضاء والمصادقة‬
‫على هذه الوثيقة ليقوم بعد ذلك بإرسال وثيقة القياس المعدة على كربون من نوع (‪ou )CC2‬‬
‫(‪ )bis CC2‬مرفقة بالمستخرج المساحي إلى مصلحة مسح األراضي ويجب على المهندس‬
‫أن يعد وعلى استمارة نظامية كشفا بالمبالغ الواجبة األداء من المالكين مقابل إعداده لمحضر‬
‫‪2‬‬
‫تغيير الحدود‪.‬‬
‫‪ -‬تقوم مصلحة المسح بمراقبة وفحص وثيقة القياس وذلك للتأكيد من أن هذه الوثيقة قد حررت‬
‫حسب الشكل المطلوب وبصفة خاصة الجزء المعدل الذي يجب أن يشتمل على العناصر‬
‫الضرورية لنقل الحدود الجديدة على المخطط المساحي‪ ،‬وأن المساحات محدودة بشكل دقيق‪.‬‬
‫‪ -1‬المادة‪ 81 :‬من المرسوم رقم ‪ 61 /96‬مرجع سابق الذكر‪.‬‬

‫‪ -2‬قرنان فضيلة‪ ،‬مرجع سابق الذكر‪ ،‬ص ‪.76‬‬

‫ويمكن بصفة استثنائية أن يقترن التدقيق بمعاينة ميدانية يستدعي إليها األطراف أو وكالئهم قانونيا‬
‫وفي هذه الحالة يجب أن تتم المعاينة خالل ‪ 8‬أيام على األكثر من تاريخ إيداع وثيقة المسح وتدرج‬
‫المالحظات الناجمة عن التدقيق وتقرير ملحق‪ ،‬فإذا ثبتت إن وثيقة القياس قد تم إعدادها بشكل‬
‫صحيح فإن مصلحة مسح األراضي تقوم بترقيم العقارات الجديدة مع تدوين هذه األرقام ومساحة‬
‫العقارات الجديدة على مستخرج المسح ضمن الخانة الثامنة والتاسعة المخصصة لدلك‪.1‬‬

‫‪ -‬إرسال وثيقة القياس ومستخرج المسح إلى معد الوثيقة موضوع التصرف القانوني من طرف‬
‫مصلحة المسح‪.‬‬
‫‪ -‬يتولى محرر الوثيقة إعدادها استنادا إلى مستخرج المسح وكذا وثيقة القياس‪ ،‬كما يدون‬
‫المعلومات الضرورية ضمن الجزء األيسر من مستخرج المسح ليصبح مساويا لمستخرج‬
‫عقد‪ ،‬ثم يرسل الوثيقة إلى المحافظ العقاري بغرض إشهارها مرفقة بمستخرج المسح ووثيقة‬
‫القياس وذلك تحت طائلة رفض اإليداع‪.‬‬

‫بعدما يتأكد المحافظ العقاري من أن البيانات المتعلقة بتعيين األطراف والعقار المقيدة في الوثيقة‬
‫المودعة مطابقة للبيانات الواردة في مستخرج المسح الذي يجب أن يتضمن البيانات المساحية‬
‫ومحتويات الوحدات العقارية قبل وبعد تغيير الحدود وبالنظر إلى وثيقة القياس المرفقة‪ ،‬فإنه يقوم‬
‫‪2‬‬
‫بعملية اإلشهار مع اإلشارة إلى هذا اإلشهار ضمن الخانة المخصصة لذلك في مستخرج المسح‬

‫‪ -‬إرسال مستخرج المسح مرفقا بوثيقة القياس إلى مصلحة المسح من طرف المحافظ العقاري‬
‫ضمن جدول من النموذج (ب ر ‪ )66‬وذلك ابتداء من أول كل شهر حتى اليوم العاشر منه‬
‫لتأمين المصادقة الكاملة للوثائق التي تحتفظ بها مصلحة مسح األراضي بتلك التي تحتفظ بها‬
‫المحافظة العقارية‪ 9‬فضال أن إرسال الوثيقة المشهرة إلى محررها‪.‬‬
‫‪ -‬تتولى مصلحة المسح استنادا إلى مستخرج المسح ووثيقة القياس‪ ،‬القيام بعملية نقل المسح‬
‫لألراضي‪ 6‬من خالل إعادة ضبط الوثائق المساحية التي تتم بمجرد اإلطالع على هذه الوثائق‬

‫‪ -1‬المادة ‪ .2 ،8‬من القرار المؤرخ في ‪ 8791/01/07‬المتضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مصادقة مجموعة بطاقات‬
‫مسح األراضي فيما يخص العمارات الخاضعة لنظام االشهار‪.‬‬
‫‪ -2‬المواد‪ ،800 ،10 ،91 ،94 :‬من المرسوم ‪ 61 /96‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬
‫وذلك بتغيير اسم المالك وأرقام قطع الملكية ورقم الحساب‪ ،‬حتى تكون الوثائق المساحية ذات‬
‫مصداقية‪ ،‬تمكنها من معاينة مختلف التغييرات التي تمس العقار الممسوح‪.‬‬

‫ب‪ -‬إرسال جداول وصفية للتقييم مرفقة بالمخططات المطابقة‪:‬‬

‫وذلك إذا ما تمت تجزئة العقار دون تغيير في الحدود كما هو الحال بالنسبة للمباني التي تخضع‬
‫لنظام الملكية المشتركة إذ أن ورود التصرف القانوني على جزء فقط من العقار كمسح طابق أو‬
‫محل تجاري في فيال أو بيع شقة في عمارة يترتب عنه ضرورة تعيين هذا الجزء الذي يتم طبقا‬
‫لجدول وصفي لتقييم يتم إشهاره مسبقا لدى المحافظة العقارية قبل إعداد الوثيقة موضوع التصرف‬
‫القانوني والجدول الوصفي للتقييم هو عبارة عن وثيقة تبين التقييم الذي ورد على العقار من خالل‬
‫تعيين كل جزء وإعطائه رقم وكذا وصف وتحديد هوية كل جزء من حيث طبيعة تخصيصه ولهذا‬
‫فإنه يكون لكل جزء رقم متسلسل فيسهل التعرف على كل جزء من خالل رقمه وموقعه المحدد‬
‫باالستناد إلى مخطط تكون نسخة منه مرفقة بالوثيقة التي ينبغي إشهارها‪.‬‬

‫وتكمن أهمية الجدول الوصفي في سهولة التصرف في كل جزء من العقار على حدا‪ ،‬نظرا ألنه‬
‫معين تعين كافيا لذلك وق بل أي تصرف قانوني يرد على جزء من عقار يخضع لنظام الملكية‬
‫المشتركة فإنه يجب أوال إعداد جدول وصفي لتقييم و إشهاره ليتم بعد ذلك تحرير الوثيقة موضوع‬
‫‪1‬‬
‫وبمجرد إشهار هذا الجدول الوصفي فإن المحافظ العقاري يرسل نسخة منه‬ ‫التصرف القانوني‬
‫مرفقة بمخطط إلى مصلحة المسح ضمن جدول من نموذج (ب ر ‪ )66‬وذلك حتى تكون مصلحة‬
‫المسح على علم بالتجزئة التي طرأت على العقار‪.‬‬

‫ج‪ -‬إرسال نسخة ثانية من محاضر النموذج (ب ر ‪ )11‬و (ب ر ‪:)11‬‬

‫الن مصلحة المسح هي التي تقوم أوال بإرسال هذه المحاضر على نسختين إلى المحافظة العقارية‬
‫لتحتفظ هذه األخي رة بنسخة واحدة وترسل النسخة الثانية متممة بالمراجع المتعلقة باإلشهار ويتولى‬

‫‪ -1‬المادة‪ ،69 ،66 :‬من المرسوم رقم ‪ 61 /96‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬

‫مصلحة المسح إعداد هذه المحاضر نتيجة معاينة التغييرات التي تختص بمعاينتها والتي قد تؤثر‬
‫أوال على الترقيم المساحي‪.‬‬

‫‪ )1‬اتصال مصلحة المسح بالمحافظة العقارية‪:‬‬

‫تحيل مصلحة المسح إلى المحافظ العقاري ابتداء من تاريخ ‪ 97‬من كل شهر إلى ‪ 69‬منه وضمن‬
‫جدول نموذج‬
‫(ب ر ‪ )66‬الوثائق التالية‪:‬‬

‫أ ‪ -‬محاضر النموذج (ب ر ‪ :)14‬على نسختين يتعلق بالتعديالت الحاصلة في الترقيم مجموعات‬

‫الملكية على اثر التغييرات التي تختص بإثباتها مصلحة المسح‪ ،‬وترفق بمستخرج مخطط مسح‬
‫األراضي المطابق‪.‬‬
‫ب ‪-‬محاضر النموذج (ب ر ‪ :)11‬على نسختين خاصة بالتغييرات المرتبطة بالبناءات الهدم الذي‬
‫‪1‬‬
‫يتناول العقارات المقيدة في مجموع البطاقات العقارية‬
‫أ ‪ -‬إرسال محاضر النموذج (ب ر ‪ :)14‬إن مصلحة المسح لها صالحية معاينة التغييرات من كل‬
‫ن وع والتي ال تضرب الوضعية القانونية للعقارات وذلك من أجل ضبط الوثائق المساحية‬
‫وتنصب هذه المعاينات في غالبيتها على تغيير حدود العقار نتيجة حوادث طبيعية خارجة عن‬
‫إرادة األطراف‪ ،‬أي عدم وجود أي تصرف قانوني لذلك فإن إثباتها يكون تلقائيا من طرف‬
‫مصلحة المسح من خالل ترقيم الوحدات العقارية نتيجة هذه التغيرات ومن تم وجب إعالم‬
‫المحافظ العقاري بمضمون هذه التعديالت من خالل محاضر النموذج (ب ر ‪ ،)67‬وتتصف‬
‫التغيرات المدونة ضمن هذه المحاضر لكونها تؤثر على الترقيم المساحي‪ ،‬ويمكن حصر هذه‬
‫التغيرات كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تغيير الحدود ما بين البلديات‪.‬‬

‫‪ -‬ملحق ‪.02‬‬
‫‪ -1‬المواد‪ ،4 ،1 ،2 :‬من القرار المتضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مطابقة مجموعة البطاقات العقارية ومسح‬
‫األراضي‪ ،‬مرجع سابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -‬التغيير في القوام المادي للعقارات نتيجة حوادث طبيعية (الطمي‪ ،‬االنجراف‪ ،‬شكل‬
‫الجزر)‪.‬‬
‫‪ -‬تجميع أجزاء الملكية‪.‬‬
‫‪ -‬بعض التعديالت نتيجة خطى ارتكبته اإلدارة‪.‬‬
‫‪ -‬وتتولى مصلحة المسح إظهار هذه التغيرات من خالل مخطط منتظم بسلم مطابق‬
‫للمخطط المساحي حيث يتضمن الوضعية القديمة ألجزاء المعدلة وكذا الوضعية الجديدة‬

‫التي تم التعرف عليها من خالل المعاينات المنجزة ومن تم فإنه يمكن تعديل مخطط المساحي بكل‬
‫سهولة ويمكن للمحافظ العقاري أيضا االطالع على هذا المخطط ألنه يكون مرفق وجوبا مع‬
‫‪-‬‬
‫محاضر النموذج (ب ر ‪)67‬‬

‫ب ‪-‬إرسال محاضر النموذج (ب ر ‪ :)11‬ينبغي على كل مالك أو حائز مها كان سند ملكيته أن يسمح‬
‫بالدخول الحر لموظفي مصلحة المسح من أجل معاينة التغيرات من كل نوع والتي تضر‬
‫بوضعية العقارات وذلك من أجل ضبط الوثائق المساحية ألن هذه التغيرات تتعلق بالبناءات‬
‫والهدم التي تناولت العقارات المقيدة في مجموعة بطاقات العقارات ضمن محاضر النموذج (ب‬
‫ر ‪)67‬ويمكن حصر هذه التغيرات كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬التعديل في وضعية العقارات المبنية‪ ،‬كإقامة بنايات جديدة‪ ،‬هدم مستودع‪...‬الخ وذلك كله‬
‫داخل نفس العقار دون التأثير على الحدود‪.‬‬
‫‪ -‬تغيير أنماط المزروعات فيما يخص العقارات الغير مبنية‪.‬‬
‫‪ -‬التغيير في اتجاه الطرقات وأرقامها التي تظهر على المخطط المساحي ويتم إبراز كل هذه‬
‫التعديالت التي تمس العقار دون التأثير على الترقيم المساحي من خالل المخطط الذي يظهر‬
‫بكل وضوح المناطق التي مسها التغيير‪.‬‬

‫أما فيما يخص مستخرج العقد الخاص بالمناطق الغير ممسوحة فإن محرر العقد أو كتاب الضبط‬
‫أو السلطة اإلدارية يتولون إعداد الوثائق الخاصة بالتصرفات القانونية وتدون مختلف المعلومات‬
‫على مستخرج العقد‬
‫(ب ر ‪ )7‬ويرسل فيما بعد إلى المحافظ العقاري مع الوثيقة المشهرة ليحيله هذا األخير إلى‬
‫مصلحة المسح‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ -‬مهام وأهداف المسح‪:‬‬

‫إن المسح باعتباره عملية تقنية وقانونية تهدف إلى تشخيص جميع الممتلكات العقارية استنادا إلى‬
‫الوثائق المساحية يشكل نظاما فريد ا من نوعه من خالل وصفه للعقارات وكذا إظهاره لنظامها‬
‫القانوني‪ ،‬فضال عن كونه موسوعة ال غنى عنها في كل ما يخص العقار الذي يمكن تقدير قيمته‬
‫بفضل المسح مما يشكل جملة من المواصفات تميز المسح عن غيره من األنظمة وهو بذلك منوط‬
‫بمهام متنوعة ينبغي عليه تحقيقها حتى يمكن أن يضمن استقرار المعامالت العقارية نظرا ألنه يقدم‬
‫كل المعلومات الخاصة بالعقار من حيث حدوده ومساحته كما انه يحدد الهوية الحقيقية لمالك العقار‬
‫سواء كان شخص طبيعي أو معنوي باإلضافة إلى معاينة الحق الوارد على العقار استنادا إلى‬
‫الوثائق المقدمة‪.‬‬

‫وعليه فإننا سنتناول في هدا المبحث مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬نخصصه ألهداف المسح‬

‫المطلب الثاني‪:‬نخصصه لمهام المسح‬

‫‪1‬‬
‫المطلب األول‪ -‬أهداف المسح‪:‬‬

‫‪ -1‬علوي (عمار)‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،6‬افريل– ماي‪ ،2002 ،‬ص‪.21 ،‬‬
‫يتميز المسح بوصفه األساس المادي للسجل العقاري بعدة أهداف يمكن إجمالها في ما صدر عن‬
‫المجلس الوطني االقتصادي و االجتماعي في دورته الرابعة عشر‪9‬بقوله"من المسلم به عموما إن‬
‫انجاز المسح العام لألراضي يعتبر وسيلة أساسية من اجل التسوية النهائية للمسالة العقارية في‬
‫جميع جوانبها"ويمكن حصرها في‪:‬‬

‫الفرع األول ‪ -‬المسح هو عملية وصفية للعقارات‪:‬‬

‫ذلك أنه يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات من حيث تحديد القوام المادي وطبيعة األراضي‬
‫إن اقتضى األمر‪ ،‬إذ يبين المسح أنماط المزروعات الفالحية في العقارات الريفية‪ ،‬أما في العقارات‬
‫الحضارية فانه يحدد طبيعة شغل القانون‪.‬‬

‫وتخصيص البنايات المشيدة فوق األرض ووصفها حسب كل طابق‪ .1‬ووصف العقار ال يقتصر‬
‫على ذكر ما فوقه بل البد من إبراز حدوده‪ ،‬فإذا تعلق األمر باألمالك التابعة للهيئات العمومية‪ ،‬فان‬
‫هذه األخيرة مطالبة بتقديم جميع التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود ملكياتها‪ ،‬أما إذا تعلق األمر‬
‫باألمالك التابعة لألفراد فإنهم أيضا مطالبون بتقديم الوثائق المثبتة لحقوقهم على العقارات فقد‬
‫تكون حدود العقارات متهمة بالثبات الكافي كالجدران‪ ،‬السياج‪ ،‬فندق‪ ،‬طريق‪ ،‬نهر‪..‬الخ‪ ،‬فهنا تكون‬
‫عملية تحديد ووصف العقار سهلة‪ ،‬لكن قد يحدث أن تكون الحدود غير واضحة إطالقا‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة فانه يتم االعتماد على الوثائق إن وجدت‪ ،‬وفي حالة غياب هذه الوثائق‪ ،‬فان مصلحة المسح‬
‫تستند في وضع الحدود على اتفاق المالك المتجاورين‪ ،‬وان لم يحدث تراض فان لجنة وضع‬
‫الحدود تتولى الفصل في النزاع‪.‬‬

‫وبعد معرفة الحدود فانه يجب أن يتم إبرازها من خالل جعلها مجسمة بكيفية دائمة أما بواسطة‬
‫معالم م ن حجر‪ ،‬وإما بواسطة عالمات أخرى طبق لتعليمات المصلحة المكلفة بمسح األراضي‪،‬‬
‫وللحصول على الوصف السطحي إلقليم كل بلدية فانه يعتمد على التطوير الجوي الذي يمكن من‬
‫تمثيل مساحة هذا اإلقليم على مخططات من خالل الصور الجوية الملتقطة والتي تتم دراستها بكل‬
‫دقة وبهذه الطريقة فان الوصف ينصب على ما هو موجود فوق سطح األرض فقط‪ ،‬بمعنى أن ما‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 4‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،400/14‬مرجع سابق‪ ،‬الذكر‪.‬‬

‫يوجد تحت سطح األرض ال يمكن أن يتم مسحه وإعداد وثائق خاصة به‪ ،‬كما هو الحال في‬
‫المناطق الحضرية المتواجدة في العواصم الكبرى‪ ،‬إذ يتم استغالل المسافة الموجودة تحت سطح‬
‫األرض من أجل إقامة حظائر للسيارات وإنشاء مجمعات تجارية أو طرقات لذلك‪ ،‬فقد لجأت بعض‬

‫الدول الكبرى المتطورة إلى مسح ما تحت األرض كما هو الحال في سويسرا‪ ،‬كندا‪ ،‬ألمانيا‪،‬‬
‫فرنسا‪ ،‬أما في بقية الدول األخرى‪ ،‬فان المساعي في هذا المجال بطيئة جدا نظرا للمجهودات‬
‫‪1‬‬
‫الكبيرة التي تتطلبه هذه العملية سواء من الناحية المادية أو البشرية‬

‫الفرع الثاني‪ -‬المسح هو إظهار النظام القانوني للعقارات‪:‬‬

‫يقصد بالنظام القانوني للعقارات تحديد العالقة التي تربط العقار بشخص معين قد يكون شخصا‬
‫طبيعيا أو معنويا‪ ،‬فالمسح يتولى تحديد المالك الظاهرين وأصحاب الحقوق العينية الظاهرون‬
‫وطبيعة االستغالل وذلك كله استنادا إلى الوثائق والعقود المقدمة‪.‬‬

‫ومن خالل هذا المنطلق فان أي تغير في الوضعية القانونية لعقار ما البد أن يتم إشهاره في مجموع‬
‫البطاقات العقارية‪ ،‬يتم بعد ذلك إعداد نقل لمسح األراضي من خالل مراجعة الوثائق المساحية‪،‬‬
‫وتعديل وثائق القياس‪،‬‬

‫وبذلك فان مصلحة المسح تكون على اطالع كامل بالوضعية القانونية للعقار من خالل الوثائق‬
‫المساحية المطابقة للوثائق التي تحتفظ بها المحافظة العقارية‪ .2‬كما أن أي تغير في الوضعية‬
‫القانونية للعقار المتضمن تغير الحدود‪ ،‬فان مصلحة المسح تتولى قيده بمجرد اطالعها على ذلك‬
‫التغير‪ ،‬وبعد إتمام إجراءات اإلشهار المعمول بها قانونا‪3‬ويكتسي المسح أهمية بالغة في إقرار‬
‫الحقوق القانونية على األراضي التي ال يملك أصحابها سندات‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬جامعة دحلب‪ ،‬البليدة‪،2008 /2000 ،‬ص‪.68 ،‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬المرجع سابق‪ ،‬ص‪.62 ،‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 2،8‬من القرار المتضمن تحديد كيفيات التقيد الخاصة بأشغال محافظة مسح األراضي وشروط الترخيص لألشخاص المؤهلين لوضعها وكذا‬

‫التعريف الساري المفعول‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬

‫وعقود رسمية‪ ،‬ذلك أن المحافظ العقاري وعند استالمه للوثائق المناسبة فانه يسرع في ترقيم‬
‫العقارات الممسوحة من أجل تعيين الحقوق المتعلقة بهذه العقارات‪ ،‬فإذا تعلق األمر بالعقارات التي‬

‫يحوز أصحابها سندات ملكية فان الترقيم يكون نهائيا‪ ،‬أ ي أن هذه الحقوق يتم إثباتها في مجموع‬
‫البطاقات العقارية‪ ،‬بحيث يمكن ألصحابها استالم الدفتر العقاري المؤكد ذلك‪.‬‬

‫أما في حا لة غياب العقود والوثائق المثبتة للملكية فان الترقيم يكون مؤقتا وذلك باالستناد إلى‬
‫الوثائق المساحية‪ ،‬فإذا تبين وحسب هذه الوثائق أن المالك الطاهرون ليس لهم سندات ملكية‪ ،‬لكنهم‬
‫يمارسون الحيازة القانونية تسمح لهم بإكساب الملكية على طرق التقادم المكسب‪ ،‬فان الترقيم يكون‬
‫مؤقتا لمدة ‪ 7‬أشهر‪ ،‬ولمرور هذه المدة دون اعتراض‪ ،‬يصبح الترقيم نهائيا‪ ،‬أي أن حق الحيازة‬
‫يصبح ثابتا‪ ،‬أما إذا تبين أن هؤالء المالك الظاهرون ليس لديهم سندات إثبات كافية‪ ،‬فان الترقيم ال‬
‫يصبح نهائيا إال بعد مرور سنتين دون حصول أي اعتراض‪ ، 1‬ولمرور هذه المدة المحددة قانونا‪،‬‬
‫فان ما ورد في الوثائق المساحية بخصوص الطبيعة القانونية للعقار يصبح مؤكدا على مجموع‬
‫البطاقات العقارية بشكل يسمح بتسلم الدفتر العقاري إلى المالك‪ ،‬ويعتبر التحقيق العقاري السبب‬
‫الرئيسي في هذه الخاصية التي يتمتع بها المسح‪ ،‬ذلك على انه ينصب على تحديد هوية أصحاب‬
‫الحقوق‪.‬‬
‫‪)9‬‬
‫تحديد حق الملكية والحقوق العينية الممثلة للعقار‬

‫الفرع الثالث‪ -‬المسح هو تقدير لقيمة العقار‪:3‬‬

‫إن المسح هو بمثابة عملية تقديرية لقيمة العقار وذلك حسب استعماله‪ ،‬فإذا تعلق األمر بعقار‬
‫فالحي فان تقدير قيمته يسند إلى قيمته اإلنتاجية‪ ،‬أما إذا كان العقار الحضري فان قيمته االيجارية‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 88‬من المرسوم رقم ‪ ،61/96‬مرجع سابق‪.‬‬

‫هي التي تحدد تقديره مما يضمن توفير االستقرار في المعامالت العقارية نظرا الن قيمة العقار‬
‫تكون محددة مسبقا من خالل عملية المسح‪.‬‬

‫والمسح بميزته الوصفية أنه يعمل على تقدير قيمة العقار لكنه ليس كذلك في جميع الدول ففي‬
‫الجزائر ودول أخرى الزال المسح يقتصر على الوصف المادي والقانوني للعقار دون استعماله‬
‫كأداة لتقدير قيمة العقار‪ ،‬الن‬

‫من أو لويات هذه الدول هي إتمام عمليات المسح أوال على كافة إقليمها‪ ،‬لتتولى بعد ذلك استعمال‬
‫المسح في أغراض أخرى‪.1‬‬

‫الفرع الرابع‪ -‬المسح هو موسوعة معلوماتية‪:‬‬

‫وتظهر هذه الصفة من خالل الوثائق العديدة التي تعدها مصالح المسح من جراء القيام بعملية‬
‫المسح وضرورة اإللمام بكل المعلومات التي تم الحصول عليها من خالل عمليات المسح‪.‬‬

‫لذلك فان تصميم مسح األراضي يكون موضوع إعداد في كل بلدية كما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬جدول األقسام ترتب عليه العقارات حسب الترتيب الطبوغرافي سجل مسح األراضي تسجل‬
‫فيه العقارات الخاصة لكل مالك أو مشتغل وترتب حسب الترتيب األبجدي‪ ،2‬فمن خالل مخطط‬
‫مسح األراضي المقسم إلى أقسام وأماكن معلومة يمكن مالحظة التمثيل البياني‬
‫‪ -‬إلقليم البلدية في جميع تفصيالت تجزئته إلى أجزاء للملكية وقطع األراضي‪ ،3‬لذلك فان‬
‫معلومات عدة يمكن الوصول إليها من خالل االطالع على المخطط المساحي مثل‪:‬‬

‫‪ -‬حدود البلدية وحدود األقسام المساحية‬

‫‪ -‬أرقام الطرقات وأسماء الشوارع‪ ،‬أسماء األنهار والوديان‪..‬الخ‬

‫‪ -1‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬ص‪ ،66 ،‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ ،94/97‬مرجع سابق‪.‬‬
‫سابق‪.‬‬ ‫‪ -3‬المادة ‪ 87‬من المرسوم ‪ ،62/96‬مرجع‬
‫إن ما يزيد في أهمية وقيمة هذه المعلومات أنها مسيرة لمختلف التطورات التي مست العقار‪،‬‬
‫سواء من حيث وضعيته القانونية أو من حيث حدوده الطبيعية‪ ،‬وذلك من خالل عملية الضبط‬
‫اليومي للوثائق المساحية ويمكن تصنيف المعلومات المتحصل عليها من المسح إلى صنفين‪:‬‬

‫‪- 6‬معلومات قانونية‪:‬‬

‫وتتمثل في تعيين مالك العقار من خالل ذكر هويته بما فيها اسم األب والجد‪ ،‬وكذا تاريخ ومكان‬
‫الميالد‪ ،‬فضال عن العنوان‪ .‬وال يقتصر على ذكر هوية المالك بل البد من توضيح وضعية‬
‫العقار من حيث كونه مفرز أو على الشيوع‪ ،‬كذلك ذكر طبيعة شغل األراضي أي كون العقار‬
‫حضاري أو ريفي‪ ،‬ويمكن الحصول على كل هذه المعلومات من خالل االطالع على سجل‬
‫مسح األراضي‪.‬‬

‫‪ - 9‬معلومات تقنية‪:‬‬
‫تتمثل في وصف العقار من حيث موقعه داخل البلدية‪ ،‬وبذكر رقم هذا العقار من خالل االطالع‬
‫على جدول األقسام كما يجب وصف ما هو موجود على ما فوق هذا العقار من بنايات أو مساحات‬
‫زراعية‪ ،‬يمكن معرفة ذلك من خالل سجل مسح األراضي‪ ،‬وللحصول على مختلف المعلومات‬
‫المراد الحصول عليها سواء كانت تقنية أو قانونية‪ ،‬فانه بإمكان المعني االتصال بمكتب المسح‬
‫القريب منه‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ -‬مهام المسح‪:‬‬

‫لقد كانت مهمة المسح خالل العصور األولى مهمة ضريبية بحتة‪ ،‬ثم سرعان ما اضطلع المسح‬
‫بمهام أخرى مكنته من لعب دور أساسي في التنمية االقتصادية ليكون بعد ذلك بمثابة عامل مهم‬
‫في التطور وهذا ما أدركته الدول المتقدمة التي أوكلت للمسح مهام حديثة لم تكن معروفة قديما‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الفرع األول‪ -‬المهمة الضريبية‪:‬‬

‫تعد المهمة الضريبية بمثابة المهمة األصلية واألساسية للمسح‪ ،‬فمن خالل المعلومات التي‬
‫يوفرها فانه يمكن تحديد الوعاء الضريبي الخاص بكل عقار‪ ،‬ذلك أن تحديد الضريبة يختلف‬
‫بحسب طبيعة العقار وكذا مساحته‪ ،‬األمر الذي يتطلب إحصاء كل العقارات الخاضعة للضريبة‬
‫سواء كالتنمية أوال ثم تحديد المكلف بدفع الضريبة ليصبح من السهل تقدير قيمة العقار ومنه‬
‫تقدير قيمة الضريبة‪.‬‬

‫ولتحقيق كل ذلك فان المسح يوفر من خالل وثائقه المساحية كل هذه المعلومات‪ ،‬فيصل المخطط‬
‫المساحي الذي يمثل اإلقليم البلدي في جميع تفصيالت تجزئته إلى أجزاء للملكية وقطع األراضي‬
‫فانه يمكن إحصاء كل العقارات المتواجدة في البلدية وكذا معرفة مساحتها‪ ،‬وبغرض تحديد المكلف‬
‫بدفع الضريبة فان سجل مسح األراضي يحقق بكل سهولة باعتبار أنه يتضمن المعلومات الدقيقة‬
‫المحددة لهوية المالك‪.‬‬

‫وبتوفر كل هذه المعلومات فانه يمكن تقدير قيمة العقار التي تختلف بكون العقار مبنى أوال‪ ،‬وبذلك‬
‫يمكن تحديد الضريبة‪.‬‬

‫إن المسح في الجزائر حاليا ال يمكن أن يخدم قطاع الضريبة بشكل فعال باعتبار أن عملية المسح‬
‫في الجزائر لم تنته بعد كما أن أغلب المناطق العمرانية هي في طور المسح رغم أنها تعد المجال‬

‫الخصب لفرض الضريبة نظرا لحجم البنايات واالستعماالت التجارية‪ ،‬ومع ذلك فان المسح في‬
‫الجزائر سيتمكن من تحقيق هذه المهمة من دون شك حالما تنتهي‪ ،‬عملية المسح‪.‬‬

‫‪ -1‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬ص‪.67،‬‬

 ‫الفرع الثاني – المهمة العقارية‪:‬‬

‫وتعد هذه المهمة عالمية بالنسبة للمسح‪ ،‬وبإصدار المشرع الجزائري لألمر رقم ‪ 57/57‬المتعلق‬
‫بإعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬ومختلف المراسيم المتعلقة بذلك فانه أكد هو‬
‫اآلخر كباقي التشريعات على ضرورة االضطالع المسح بهذه المهمة من خالل التحديد والتعريف‬
‫بالنطاق الطبيعي للعقارات‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التعريف بالعقارات‪:‬‬

‫إن تعيين الوحدات العقارية المقدمة لإلشهار يتم طبقا لمستخرج مسح األراضي في حالة تغير‬
‫الحدود طبقا لوثائق القياس‪1‬وتلعب الوثائق المساحية دورا كبيرا في اضطالع المسح لهذه المهمة‪،‬‬
‫فمن خالل المخطط المساحي يمكن مالحظة كل أجزاء الملكية من خالل مراجعتها المساحية مما‬
‫يسمح بتميز كل عقار عن آخر بكل سهولة‪.2‬‬

‫ثانيا‪ :‬إظهار النطاق الطبيعي للعقارات‪:‬‬

‫وذلك من خالل وضع الحدود‪ ،‬وحساب المساحة‪.‬‬

‫‪ -‬وضع الحدود‪ :‬ولهذا الغرض تم إنشاء لجنة مسح األراضي من أجل وضع الحدود على مستوى كل‬
‫بلدية لمجرد افتتاح عمليات مسح‪ ،‬وينتمي أعضاء هذه اللجنة إلى مختلف القطاعات الفعالة‪،‬‬
‫وتتولى هذه اللجنة التثبيت من اتفاق المعني حول حدود عقاراتهم‪ ،‬وفي حالة عدم وجود اتفاق فإنها‬

‫‪ -‬تسعى إلى التوفيق بينهم‪ ،3‬وكإجراء أولي في عملية التحديد يجب معرفة حدود إقليم البلدية استنادا‬
‫إلى الوثائق الرسمية‪ ،‬لذلك فان البلدية ملزمة بتقديم التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود ملكيتها‪،‬‬
‫ويتم هذا التحديد ميدانيا بحضور رئيس المجلس الشعبي البلدي‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 94‬من المرسوم رقم ‪ ،61 /96‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪-2‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.890 ،‬‬
‫‪ -3‬المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،814/72‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -‬وفي حالة نزاع فان وزير الداخلية يتولى الفصل في النزاع‪ .‬أما ووضع الحدود بالنسبة‬
‫للعقارات األخرى فانه يتم بمساعدة المالكين‪1‬وعند االنتهاء من تحديد إقليم البلدية‪ ،‬فانه يشرع‬
‫بعد ذلك في وضع حدود األماكن المعلومة‪ ،‬ليتم بعد ذلك تحديد الملكيات ولذلك يتم استدعاء‬
‫المالك وأصحاب الحقوق‪.‬‬
‫‪ -‬حساب المساحة‪ :‬ونبدأ بقياس مساحة كل قسم مساحي بشكل مستقل عن اآلخر‪ ،‬حيث يخصص‬
‫دفتر لكل قسم من اجل قياس مساحة كل أجزاء الملكية المكونة له‪ ،‬ويتم قياس المساحة مرتين من‬
‫قبل موظفين مختلفين مع جهل كل منها لنتائج اآلخر‪ ،‬ليقوم موظف ثالث بمقارنة هذه النتائج‬
‫وضبطها فإذا كان الفرق كبيرا بين العمليتين فان عملية القياس تعاد مرة ثالثة‪ ،‬أما حساب المساحة‬
‫البلدية فيتم من خالل جمع مساحة كل األقسام المساحية مضافا إليها مساحة األجزاء الغير‬
‫ممسوحة‪ ،‬ومن خالل كل هذا يمكن القول أن المهمة العقارية للمسح ليست باألمر الهين ألنها‬
‫تتطلب تجنيد وسائل مادية وبشرية ضخمة حتى يمكن للمسح أن ينجز هذه المهمة على أحسن وجه‬
‫بشكل صحيح تخدم عدة قطاعات‪.‬‬

‫الفرع الثالث ‪ -‬المهمة القانونية‪:2‬‬

‫يوفر المسح معلومات قانونية في غاية األهمية تخص كل العقارات مهما كانت طبيعتها القانونية‬
‫ومهما كان مالكها‪ ،‬فبفضل المسح يمكن معرفة الهوية الحقيقية للمالك وكذا المنتفع به‪ ،‬أما في مجال‬
‫الحقوق القانونية فان المسح يلعب دورين أساسيين‪ ،‬فهو من جهة يكشف عن الحقوق‪ ،‬ويكون في‬
‫إقرارها من جهة أخرى‪ ،‬فضال عن التسهيالت التي يوفرها أثناء كل تصرف قانوني‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تحديد أصحاب الحقوق‪:‬‬

‫إن صاحب الحق قد يكون شخصا طبيعيا بمفرده‪ ،‬أو ضمن مجموعة من األشخاص الطبيعيين‬
‫تبعا لكون‬

‫الملكية مفرزة أو على الشيوع و قد يكون شخصا معنويا‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،6 ،7‬من المرسوم رقم ‪ ،62/96‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪-2‬قرنان فضيلة‪ ،‬السمح في القانون الجزائري‪ ،‬مرجع سابق الذكر‪ ،‬ص‪.91 ،‬‬
‫‪-1‬الشخص الطبيعي‪ :‬إن المعلومات المحددة لهويته والتي تكون موضع عملية التحقيق العقاري‬
‫تتمثل في االسم‪ ،‬اللقب‪ ،‬مرفقا باسم األب والجد‪ ،‬لقب واسم األم وكذا تاريخ ومكان الميالد‪ ،‬البلدية‪،‬‬
‫الوالية مصحوبا بلجنسية والوضعية العائلية والعنوان وبهذا فان كل عقار يعرف من خالل صاحب‬
‫الحق عليه‪،‬‬
‫أما إذا تعلق األمر بالعقار على الشيوع نتيجة وفاة مالكه‪ ،‬ووجدت الفريضة‪ ،‬فان العقار يعرف من‬
‫خالل هويته‪،‬‬
‫أما إذا لم تكن الفريضة متوفرة فان العقار يعرف من خالل هوية الوارث المكلف بإدارة العقار‬
‫الشائع‪.‬‬

‫‪-2‬الشخص المعنوي‪ :‬قد يكون الدولة‪ ،‬البلدية‪ ،‬المؤسسات‪ ،‬الهيئات العمومية‪ ،‬الشركات‪ ،‬الجمعيات‬
‫والمؤسسات الدينية‪ ،‬الهيئات األجنبية الخاضعة للقانون الخاص‪ ،‬الهيئات المستفيدة من األمالك‬
‫الوقفية‪ .‬فإذا تعلق األمر باألمالك التابعة للدولة‪ ،‬فانه يجب اإلشارة إلى تسميتها ومركز المصالح‬
‫وال مؤسسات العمومية التي تتولى إدارة هذه األمالك عن طريق التخصيص‪ ،‬وفي إطار التعريف‬
‫بأصحاب الحقوق فانه يعطي لكل مالك في البلدية موضوع المسح‪ ،‬رقم حساب يتكون من خمسة‬
‫أرقام‪ ،‬ويعتبر الرقم بمثابة بطاقة تعريف كل مالك‪ ،‬إذ يكفي معرفة الرقم حتى يتم الحصول على‬
‫كافة المعل ومات األخرى الخاصة لمختلف األمالك التي يحوزها مرقمة حسب ترتيبها داخل القسم‬
‫المساحي‪ ،‬ويعطي هذا الرقم حسب الترتيب األبجدي ألصحاب األمالك‪ ،‬مع البدء أوال بالهيئات‬
‫والمؤسسات العمومية المتواجدة في إقليم البلدية‪ ،‬ليتم االنتقال إلى إعطاء هذا الرقم للمالك‪،‬‬

‫كأشخاص طبيعيين وذلك ضمن جدول الحسابات‪ .‬كما يتم إعداد سجل مسح األراضي الخاص بكل‬
‫مالك أي بكل رقم حساب‪ ،‬إذ يذكر فيه كل أجزاء الملكية التي يملكها المالك داخل البلدية‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬معاينة الحقوق‪:‬‬

‫وذلك إما استنادا إلى الوثائق الرسمية‪ ،‬أو انطالقا من تحقيق مكثف يثبت واقعة الحيازة‪.‬‬

‫‪ -1‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬ص ‪ ،98 ،‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪- 6‬في حالة توفر السند القانوني‪ :‬يعد المسح األساس المادي للسجل العقاري‪ ،‬ذلك أن تحديد‬
‫حقوق الملكية والحقوق العينية األخرى وشهرها في السجل العقاري‪ ،‬ال يتم إال بعد إيداع‬
‫وثائق المسح لدى المحافظة العقارية‪ ،‬إذ يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة‬
‫في السجل العقاري ترقيما نهائيا لمجرد استالمه وثائق مسح األراضي‪ ،‬مما يسمح للمالك‬
‫بالحصول على الدفتر العقاري‪ ،‬لكن بشرط أن تكون‬

‫بحوزة المالكين عقودا أو سندات أو أي وثيقة مقبولة قانونا إلثبات حق الملكية‪1‬ويجب على مصلحة‬
‫المسح أثناء مرحلة التحقيق العقاري تفرض على المحققين ضرورة فحص السند المقدم من المالك‬
‫بكل دقة‪ ،‬إذال يكفي مجرد تقديم سند ما إلثبات حق الملكية‪ ،‬بل البد أن يكون السند قانونيا يتضمن‬
‫كل المواصفات المحددة‬
‫من قبل المشرع إلثبات حق الملكية‪.‬‬

‫‪ - 9‬في حالة غياب أو عدم توفر السند القانوني‪ :‬وفي هذه الحالة فان المسح يعد منشأ لحق‬
‫الملكية انطالقا من إثبات واقعة الحيازة إذا ما ثبت توفر شروطها من خالل عملية التحقيق‬
‫العقاري‪ ،‬وتتطلب هذه الوضعية بحثا مكثفا بقصد جمع كل العناصر الضرورة المكونة‬
‫للحيازة المدعى بها‪.‬‬

‫في حالة الحيازة فالبد من التحري‪ ،‬إذا كان المدعى لهذه الحيازة يمارسها وفق األشكال‬
‫المنصوص عليها في القانون‪ .2‬في حالة غياب المعلومات‪ ،‬يقومون بالبحث على مستوى‬
‫المحافظة العقارية‪ 3‬للتأكد من هوية هذا العقار والتحقيق العقاري ال يتضمن معينة حق الملكية‬
‫فقط بل يشمل أيضا الحقوق األخرى المثقلة للعقار‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 8‬من المرسوم رقم ‪ ،821/71‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 481‬من األمر رقم ‪ 66/474‬المؤرخ في ‪ 8761/1/1‬المتضمن لقانون اإلجراءات المدنية‪ ،‬مستخرج من الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 49 ،‬السنة الثالثة‪ ،‬المؤرخ في ‪8766/06/07‬‬
‫‪ -3‬المذكرة رقم ‪ 1719‬السابقة الذكر‪.‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬تسهيل التصرفات القانونية‪:‬‬
‫ال تقتصر المهمة القانونية المنوطة بالمسح على عملية التحقيق العقاري بل أنها تبقى بمثابة مهمة‬
‫مالزمة للمسح نظرا للدور الكبير الذي يلعبه المسح في مجال إبرام أي تصرف قانوني‪ ،‬فكل عقد‬
‫أو قرار قضائي أو شهادة تتضمن تصرفا قانونيا‪ ،‬ناقل أو منشأ أو مسقطا لحق الملكية ولحق‬
‫االنتفاع‪ ،‬لحق اإليجار الطويل األمد ولحق المباني والغراس ال يمكن إشهاره لدى المحافظ العقاري‬
‫إال إذا كان مرفقا بمستخرج مساحي تسلمه مصلحة مسح األراضي إلى معدي العقود‪ ،‬ويلعب هذا‬
‫المستخرج دورا كبيرا في إعطاء المواصفات القانونية للعقار من حيث ذكر هوية مالكه‪ ،‬ومراجعه‬
‫المساحية‪ ،‬األمر الذي يسهل على معدي العقود والقرارات‬

‫القضائية أو اإلدارية إعداد هذه الوثائق بكل سهولة استنادا إلى هذا المستخرج الذي يكون مرفوقا‬
‫بوثائق القياس إذا تعين األمر بتعيين الحدود‪ .1‬ومنه فان المهمة القانونية للمسح أنها تساهم بشكل‬
‫كبير في استقرار المعامالت العقارية نظرا لما توفره من معلومات قانونية تخص مالك العقار‬
‫وكذا طبيعة الحق المثقل للعقار انطالقا من الوثائق المقدمة من المالك بعد فحصها بهدف الوصول‬
‫إلى المعلومات تتميز بلحجية الكافية ‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ -‬المهمة العمرانية‪:‬‬

‫تعتبر التهيئة والتعمير بمثابة مقياس لتطور المدن والبلدان في جميع الجوانب االقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬إذ ومن خاللها يمكن تقسيم سير التطور لبلد ما‪ ،‬لكونها تمثل تداخل مصالح مختلفة‬
‫قادرة على إعطاء تنمية شاملة ومتوازنة‪ ،‬نظرا لبعدها الشامل‪ ،‬ودورها في تعجيل بوثيرة التنمية‪،‬‬
‫األمر الذي سعت الدولة الجزائرية إلى تحقيقه من خالل أدوات قانونية بهدف تنظيم إنتاج األراضي‬
‫القابلة للتعمير وتكوين وتحويل المبنى في إطار التسيير االقتصادي لألراضي‪ ،‬والموازنة بين‬
‫وظيفة السكن والفالحة والصناعة وكذا وقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،94 ،91 ،92‬من المرسوم رقم ‪ ،61/96‬مرجع سابق‪.‬‬

‫والتاريخي على أساس احترام مبادئ وأهداف السياسة الوطنية للتهيئة العمرانية من خالل أدواتها‬
‫المتمثلة في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وكذا مخطط شغل األراضي‪.1‬‬

‫ومن أهم المشاكل التي تواجه السياسة العمرانية هي كون أن المعلومات الخاصة بالمجال‬
‫العمراني جد معقدة‪ ،‬واالطالع عليها ضروري لنجاح أي مشروع‪ ،‬وتكمن صفة التعقيد في‬
‫معرفة النظام القانوني لألرض وما هو موجود فوقها من بنايات ووصفها وصفا دقيقا‪.‬‬

‫كل هذه المعلومات ال يمكن الحصول عليها إال من خالل الوثائق المساحية التي تتضمن جملة من‬
‫المعلومات التي تساهم بشكل كبير في خدمة السياسة العمرانية‪ .‬ووعيا من الدولة بضرورة أن‬
‫يضطلع المسح بهذه المهمة فإنها قد سطرت لعملية المسح مواصفات يجب تحقيقها فيما يخص‬
‫العقارات الحضرية‪ ،‬فالبد من تحديد القوام المادي وطبيعة شغل األراضي وتخصيصها ونمط‬
‫‪2‬‬
‫استعمال البنايات المقامة عليها ووصفها حسب كل طابق‬

‫من خالل هذا يبدو واضحا أن أدوات التهيئة والتعمير السيما المخطط التوجيهي للتهيئة الذي‬
‫يتولى تحديد القطاعات المعمرة والقطاعات المبرمجة للتعمير‪ ،‬وكذا قطاعات التعمير المستقبلية ال‬
‫يمكن أن تحدد هذه القطاعات بالصفة الكافية دون االطالع على الوثائق المساحية التي تبين المحيط‬

‫العمراني للبلدية‪ ،‬والطبيعة القانونية لكل عقارات ومختلف االرتفاقات المثقلة لها‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫طبيعة استعمال وشغل األرضي‪ ،‬كما أن معرفة طبعة األرض من حيث كونها رملية أو طينية أمر‬

‫في غاية األهمية قبل انجاز أي مشروع‪ ،‬وقد خصصت مصلحة المسح لكل هذه المعلومات وثيقة‬
‫تدعى بمستخرج سجل مسح األراضي‪.3‬‬

‫ومما الشك فيه أن توفر كل هذه المعلومات يفيد بشكل كبير مصلحة التهيئة والتعمير‪ ،‬إذ يصبح‬
‫بإمكانها إعداد مخططاتها دون االعتداء على أي ملكية‪ ،‬األمر الذي يحدث بكثرة في المناطق الغير‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،80 ،8‬من القانون رقم ‪ 27/70‬المؤرخ في ‪ 8770/82/08‬المتضمن للتهيئة والتعمير‪ ،‬مستخرج من الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ ،72 ،‬السنة السابعة والعشرون‪.‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 4‬من المرسومرقم ‪ ،400/14‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -3‬زروقي ليلى‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة‪ ،2002 ،‬ص ‪.287‬‬
‫ممسوحة‪ ،‬إذ يمكن أن تقام المشاريع على أراض مملوكة للغير وذلك لصعوبة معرفة ذلك‪ ،‬لتضطر‬
‫في مرات عديدة لدفع تعويض لهؤالء المالك وإعطائهم عقارات أخرى مكانها‪.‬‬

‫الفرع الخامس ‪ -‬المهام األخرى للمسح‪:‬‬

‫فضال عن كل هذه المهام‪ ،‬فان هنالك مهام أخرى عديدة يمكن أن يقوم بها المسح‪ ،‬فهو يتولى مهمة‬
‫تقنية تتجسد من خالل األعمال الطوبوغرافية والتقنية من اجل إعداد الصور الجوية المعالجة وكذا‬
‫المخطط المساحي الذي يخضع باستمرار لعملية الضبط اليومي باإلضافة إلى قياس المساحات‪،‬‬
‫كما أن للمسح مهمة توثيقية بالنظر إلى حجم الوثائق التي يوفرها والتي يمكن للمعنيين االطالع‬
‫عليها‪ ،‬كما أنه يمكن أن يقدم مساعدة كبيرة بالنسبة إلحصاء السكان‪.‬‬

‫وخالصة القول انه كلما اعتمد المسح على وسائل متطورة كلما كان سريعا ودقيقا في معلوماته‬
‫ليكون بذلك األداة المثلى للتطور‪.‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬آليات ومكارنيزمات سير عملية المسح في الجزائر‪:‬‬

‫ال يمكن للمسح أن يتجسد ميدانيا إال من خالل آليات تعمل وتسعى على تحقيقه‪ ،‬إذ ينبغي أوال‬
‫خلق اإلطار القانوني لعملية المسح باستثناء جهاز يتكفل بهذه المهمة على المستوى الوطني‪ ،‬تكون‬
‫له صالحيات اتخاذ التدابير الضرورية والمناسبة ألعداد مسح األراضي العام في شكل مؤسسة‬
‫عمومية ذات طابع إداري‪.‬‬

‫ولكي يكون المسح فعال بمثابة أداة حقيقية لتحديد الملكية فال بد من جمع مختلف المعلومات‬
‫المتحصل عليها ميدانيا ضمن وثائق دقيقة وواضحة‪.‬‬
‫ويتحقق المسح من خالل جملة األعمال التي تنقسم إلى أعمال تحضيرية على مستوى المكاتب‬
‫وأخرى ميدانية‪.‬‬

‫إن قيام مسح األراضي العام وتأسيس مجموعة البطاقات العقارية يسمح بإنشاء السجل العقاري‬
‫الذي يمكن المالك من الحصول على وثيقة في غاية األهمية‪ ،‬كونها تعتبر بطاقة هوية العقار الذي‬
‫يمتلكه‪ ،‬وهذه الوثيقة هي التي ما يعبر عنها المشرع الجزائري بالدفتر العقاري ( ‪Livre‬‬
‫‪ ، )Foncier‬كما أن دراستنا للوثائق التي تتعامل بها اإلدارة تحتم علينا الحديث عن هذه الوثيقة‬
‫والتي تشكل أهم سند نتج عن عملية المسح‪.‬‬

‫لذلك سوف نتناول في هذا الفصل مبحثين‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬نخصصه آلليات و ميكانيزمات سير عملة المسح في الجزائر‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬نخصصه لآلثار المترتبة على عملية المسح (الدفتر العقاري)‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬آليات و ميكرنيزمات سير عملية المسح في الجزائر‪:‬‬

‫بغية توفير اآللية القانونية لعملية المسح في الجزائر‪ ،‬أنشأت الوكالة الوطنية لمسح‬
‫األراضي لتتولى بشكل أساسي إعداد مسح األراضي العام على كافة أنحاء التراب الوطني بعد أن‬
‫كانت عملية المسح من اختصاص مصلحة شؤون األمالك والشؤون العقارية لفترة طويلة منذ‬
‫‪ .1 6757‬وحتى يمكن الوقوف على ما حققه المسح من نتائج‪ ،‬فانه ينبغي إعداد وثائق مساحية تعد‬
‫بمثابة اآللية المادية للمسح‪ ،‬تبرز أهم المعلومات الخاصة بالعقار من حيث هوية مالك العقار أو‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 7‬من األمر رقم ‪ ، 94/97‬مرجع سابق الدكر‪.‬‬

‫المنتفع به سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا وكذا طبيعة الحق المثقل للعقار‪ ،‬باإلضافة إلى حدود‬
‫العقار ومواصفاته‪.‬‬

‫كذلك ال يمكن إعداد مسح األراضي العام إال من خالل مجموعة من األعمال تشمل كخطوة أولى‬
‫األعمال التحضيرية التي تتم على مستوى مكاتب المسح المنتشرة عبر الواليات‪ ،‬إذ يتم فيها جمع‬
‫كل الوثائق التي تعد ضرورية لما تتضمنه من معلومات جغرافية وقانونية خاصة بالعقار‪،‬‬
‫وتنحصر أغلبها في البطاقات المعدة بقياسات مختلفة السيما تلك المعدة تطبيقا للقانون المتضمن‬
‫التنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬كما يتم استعمال تقنية التصوير الجوي‪ ،‬التي تعد مرحلة أساسية للحصول‬
‫على صورة واضحة لإلقليم البلدي‪ ،‬والبد من إعالم المواطن وكذا البلديات المجاورة للبلدية‬
‫موضوع المسح بتاريخ افتتاح عملية المسح‪ ،‬بغرض تفادي غياب المالك أثناء عملية التحديد‬
‫والتحقيق العقاري اللتان تتمان بالتوازي‪ ،‬وتدخالن في إطار األعمال الميدانية‪.‬‬

‫وبغرض توفير الدقة الالزمة فان عملية التحقيق العقاري تضم عونا تابعا للمحافظة العقارية رفقة‬
‫عون يتبع مصلحة أمالك الدولة‪.‬‬

‫لذلك سوف نتناول في هذا المبحث مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬نخصصه آلليات المسح‬

‫المطلب الثاني‪ :‬نخصصه لميكارنيزمات سير عملية المسح في الجزائر‬

‫المطلب األول‪ -‬آليات المسح‪:‬‬

‫أوكلت مهمة انجاز األعمال الرامية إلعداد مسح األراضي العام إلى أشخاص وهيئات أنشئت‬
‫خصيصا لها وهدا بغية توفير اآللية القانونية والمادية لعملية المسح ‪،‬فما هي األجهزة القائمة عليها‬
‫وفيما تتمثل اآلليات المادية للمسح؟ولإلجابة على هدا التساؤل البد إلى التطرق إلى اآلليات‬
‫القانونية(فرع األول)ثم ضبط اآلليات المادية(فرع ثاني)‪.‬‬
 ‫‪1‬‬
‫الفرع األول‪ :‬اآلليات القانونية والمادية المساعدة على عملية مسح األراضي العام‬

‫نظرا لما تتصف به عملية المسح من طابع تقني دقيق‪ ،‬أوكل المشرع الجزائري هذه المهمة إلى‬
‫أشخاص وهيئات أنشأت خصيصا لهذه العملية‪ ،‬من أجل جمع المعلومات الكافية عن التركيبة‬
‫المادية والطبيعية للعقارات‪ ،‬وإقامة بنك لذلك‪ .‬تتوزع هذه الهيئات من أعلى الهرم على مستوى‬
‫وزارة المالية إلى أدناه على مستوى البلدية‪ ،‬والجزائر على غرار باقي الدول‪ ،‬أسندت مهمة التنظيم‬
‫العقاري إلى وزارة المالية‪ ،‬والسبب في ذلك يعود أساسا إلى ثالثة مراجع أساسية‪ :‬المرجع‬
‫التاريخي‪ ،‬وذلك أن إدارة الرهون قبل ‪ 6739‬كانت تابعة للمصالح المالية‪ ،‬فاستمر العمل على هذا‬
‫الحال بعد االستقالل‪ ،‬والمرجع الثاني هو مرجع عملي‪ ،‬كون وزارة المالية هي أكثر الوزارات‬
‫دراية ومعرفة بخبايا الثروة العقارية‪ ،‬أما المرجع الثالث فهو جبائي‪ ،‬ونراه أهم المراجع‪ ،‬حيث أن‬
‫العمليات العقاري تكتسب جانبا مهما من الجانب المالي و الجبائي‪ .‬وبالرجوع إلى عملية مسح‬
‫األراضي‪ ،‬نجدها تدخل ضمن مهام المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬هذه األخيرة تضم مديريتين‪،‬‬
‫إحداهما خاصة بعمليات أمالك الدولة العقارية‪ ،‬والثانية خاصة بإدارة الوسائل‪ ،‬وتشتمل المديرية‬
‫األولى على أربع مديريات فرعية‪ ،‬األولى تختص بعمليات أمالك الدولة والمنازعات‪ ،‬الثانية‬

‫ت ختص بالخبرات والعمليات العقارية‪ ،‬والثالثة تهتم بملكيات أمالك الدولة والتخليص‪ ،‬أما المديرية‬
‫الفرعية الرابعة فتختص بالحفظ العقاري ومسح األراضي‪.‬‬

‫والمديرية الفرعية األخيرة هي أعلى هيئة إدارية مركزية‪ ،‬تتكفل بالقيام ومتابعة ومراقبة عمليات‬
‫المسح العقاري وإعداد المخطط العام له‪،‬وتتجلى مهامها في اقتراح وتحضير النصوص القانونية‬
‫التي تدخل ضمن مهامها ومتابعة وتفتيش ومراقبة المحافظات العقارية غير شكاوي المواطنين‪،‬‬
‫والتقارير التي تصلها من المتعاملين إلى جانب متابعة عمليات المسح ومراقبتها ومراعاة مدى‬

‫‪ -1‬بالنظر إلى ضخامة العملية فقد أوزعت الدولة إشرافها إلى العديد من الهيئات ومن ذلك الوالي الذي يفتتح العملية بموجب قرار‬
‫من المرسوم ‪62/96‬‬
‫وكذا مصالح أخرى كالتوثيق والقضاء وغيرها‪ ،‬لكن سنركز على ثالث عناصر أساسية‪ :‬التحديد‪ ،‬التحقيق والحفظ‪.‬‬
‫تطابقها مع القانون‪ .‬تبدأ عملية المسح باستنفاد كامل اإلجراءات التقنية الميدانية والتي تختتم‬
‫بالتسجيل والقيد النهائي في السجل العقاري لدى المحافظة العقارية المختصة‪،‬ومن ذلك سنحاول‬
‫دراسة األجهزة القائمة على تلك اإلجراءات إلى حين صدور الدفتر العقاري السند الرسمي‬
‫والقانوني المثبت للملكية العقارية‪ ،‬فنبدأ بالحديث عن الوكالة الوطنية لمسح األراضي ولجنة المسح‬
‫العقاري ثم الحديث عن المحققين التابعين إلدارة أمالك الدولة والحفظ العقاري لنصل إلى الحديث‬
‫عن المحافظة العقارية ‪.‬‬

‫أوال‪ - :‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي ولجنة المسح العقاري‪:‬‬

‫إن أهم جهازين قاعدين يحتكان مباشرة بعملية المسح هما لجنة المسح العقاري للبلدية‪ ،‬المنصوص‬
‫عليها بموجب المرسوم رقم ‪ ،39/53‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 667/79‬والوكالة‬
‫الوطنية لمسح األراضي المنصوص عليها بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 967/87‬المؤرخ في‬
‫‪ 6787/69/67‬السالف الذكر‪ ،‬والمتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪.‬‬

‫*‬
‫‪ -1‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي ‪:ANC‬‬

‫لقد نصت المادة ‪ 7‬من األمر ‪ 57/57‬على أن مهام مسح األراضي هي من اختصاص اإلدارة‬
‫المكلفة بشؤون أمالك الدولة والشؤون العقارية‪ ،‬واستمر العمل بهذه القاعدة إلى حين انتقال البالد‬

‫إلى نمط تسيير جديد‪ ،‬حيث كان البد من تفعيل عملية المسح للتكيف مع هذه المرحلة الجديدة‪ ،‬ومن‬
‫أجل ذلك تم التنازل عن تسيير وتأطير هذه العملية من قبل أجهزة وزارة المالية لصالح الوكالة‬
‫الوطنية لمسح األراضي‪ 1‬المستحدثة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 967 /87‬المؤرخ في‬
‫‪ ،2 6787/69/67‬وكان من األجدر أن يتم التنازل بموجب تعديل تشريعي ال مرسوم تنفيذي من‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم ‪.01‬‬

‫‪www . anc .org .dz -1‬‬
‫‪ -2‬قدوج (بشير)‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.17 ،‬‬
‫باب توازي األشكال‪ 1‬والوكالة الوطنية حسب هذا المرسوم هي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري‪،‬‬
‫تتمتع بالشخصية المدنية و االستقالل المالي ‪ ،‬تخضع لوزارة المالية وتناط لها جميع الصالحيات‬
‫‪2‬‬
‫التي كانت من مهام إدارة أمالك الدولة‪.‬‬

‫أ‪ :‬التنظيم الداخلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي‪:‬‬

‫يتجسد التنظيم الداخلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬فقد أشار المرسوم رقم ‪ 967/87‬السالف‬
‫الذكر إلى أن التنظيم الداخلي يحدد بقرار مشترك بين وزير االقتصاد والسلطة المكلفة بالوظيف‬
‫العمومي‪ ،‬وكان أول تنظيم‪ ،‬لذلك يرجع إلى القرار الوزاري المشترك الصادر في ‪ 69‬مارس‬
‫‪ 6779‬جريدة رسمية رقم ‪ 96‬لسنة‪ ،3 6779‬في حين أن التنظيم الحالي هو التنظيم المعمول به‪،‬‬
‫هو القرار المشترك من وزير المالية والسيد المدير العام للوظيف العمومي مفوضا عن السيد‬

‫رئيس الحكومة والمؤرخ في ‪ 65‬افريل من سنة‪ 49999‬والدي ألغى القرار الصادر في ‪ 7‬جويلية‬
‫‪.6777‬‬

‫أما من حيث التسيير والتنظيم فيشرف على الوكالة الوطنية لمسح األراضي مجلس اإلدارة‬
‫ويديرها مدير‪ ،‬يتكون مجلس اإلدارة من ممثلين عن العديد من اإلدارات المركزية(الدفاع‪،‬‬
‫الداخلية‪ ،‬التجهيز‪ ،‬الفالحة‪ ،‬النقل‪ ،‬المحافظة السامية للبحث العلمي‪ ،‬مندوبية التخطيط) وتسلم مقاليد‬
‫الرئاسة لممثل وزير ا لمالية‪ ،‬ويتم تعيينهم كأعضاء بالوكالة عن طريق قرار من وزير المالية‪6‬بناءا‬
‫على اقتراح من السلطة التي ينتمون إليها‪.‬‬

‫‪ -1‬شامة (سماعين)‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪ ،2001 ،‬ص‪.801،‬‬
‫‪ -2‬المادتان ‪ ،18 ،10‬من المرسوم ‪ ،214 /17‬متضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪.‬‬
‫‪ -3‬شامة سماعين‪،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.880 ،‬‬

‫‪ -4‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد ‪ 19‬ماي ‪ 2002‬ص ‪.20 ،87‬‬

‫يجتمع مجلس اإلدارة مرتين في السنة على األقل بناءا على استدعاء من رئيسه‪ ،‬كما يمكنه من‬
‫االنعقاد بصفة استثنائية بطلب من الرئيس أو ثلث أعضاءه أو بدعوة من المدير‪ ،‬على أن ترسل‬
‫استدعاءات االجتماع مصحوبة بجدول األعمال الذي يعده الرئيس بناءا على اقتراح مدير الوكالة‬
‫قبل ‪ 67‬يوما من تاريخ االنعقاد‪ ،‬ويشارك المدير والعون المحاسبي للوكالة في االجتماعات وتكون‬
‫المشاركة إلبداء الرأي ال غير‪ .‬هذا وللمجلس أن يستعين بأي شخص يراه أهال في المسائل‬
‫المطروحة للنقاش‪ .‬يكلف المجلس بدراسة التدابير التي تتعلق بتنظيم الوكالة وعملها والتداول فيها‬
‫وتقريرها ولهذا الغرض يتداول مجلس اإلدارة في المسائل التالية‪ :‬دراسة المخطط السنوي المعتمد‬
‫السنوات‪ ،‬النظام الداخلي المتعلق بالتنظيم الداخلي للوكالة وسيرها‪ ،‬حصيلة النشاط السنوية‬
‫والتسوية والمحاسبة والمالية‪ ،‬مشاريع بناء عمارات واكتسابها وبيعها ومبادلتها‪ ،‬تتولى قبول‬
‫الهبات والهدايا والوصايا وتخصيصها‪ ،‬وأخيرا يمكن أن يقترح على السلطة الوصية كل التدابير‬
‫التي يراها ضرورية لحسن سير أعماله‪ ،‬من جهة ثانية‪ ،‬يتم تعيينه بموجب مرسوم تنفيذي بناءا‬
‫على اقتراح من وزير المالية‪ ،1‬يضطلع هذا المدير بعدة مهام فهو الذي يسهر على تنفيذ قرارات‬
‫مجلس اإلدارة‪ ،‬وعلى التسيير اإلداري ألعمال الوكالة‪ ،‬بأمر يصرف ميزانية الوكالة‪ ،‬إبرام‬
‫الصفقات والعقود في حدود سلطته التي يفوضها إياها مجلس اإلدارة‪ ،‬فهو الممثل القانوني للوكالة‬
‫أمام القضاء وفي جميع أعمال الحياة المدنية‬

‫ب‪ -‬التنظيم الخارجي للوكالة‪ :‬حتى تتمكن الوكالة الوطنية لمسح األراضي من إعداد مسح‬
‫األراضي العام في جميع أنحاء التراب الوطني‪ ،‬فإنها قد أنشأت لهذا الغرض مديريات جهوية‬
‫وملحقات و الئية منتشرة عبر كامل التراب الوطني‪.‬‬

‫*‬
‫ب ‪ 1-‬المديريات الجهوية‪:‬‬

‫‪ -1‬المادتان ‪8‬و‪ 2 ،‬من المرسوم ‪ 214/17‬المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي ج ر ‪ 74‬سنة ‪.8717‬‬

‫*‪ -‬ملحق رقم‪.04 :‬‬

‫تتوزع هذه المديريات على ‪ 8‬مناطق هي‪ :‬الجزائر‪ ،‬وهران‪ ،‬قسنطينة‪ ،‬ورقلة‪ ،‬بشار‪ ،‬سطيف‪،‬‬
‫بسكرة‪ ،‬و الشلف‪ ،‬ويرأس كل مديرية جهوية مدير يتولى المهام التالية‪:‬‬

‫‪ -‬تحقيق الطلبات المقدمة في المجال المادي والبشري‬

‫‪ -‬مراقبة أعمال اللجان التابعة له‬
‫‪ -‬معالجة المشاكل المادية والتقنية التي تصادف عملية المسح‪.‬‬

‫ب ‪ 2-‬المديريات الوالئية‪ *:‬تتولى المديرية الوالئية لمسح األراضي في إطار السياسة العقارية‬
‫المحددة من قبل الحكومة مهام رسمية واستثنائية‪.‬‬
‫وتتمثل المهام الرسمية في ‪:‬ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري تنفيد أعمال التحقيق‬
‫العقاري المتعلقة برسم الحدود تحضير الوثائق والملفات المرتبطة بأشغال لجان مسح األراضي‬
‫العام ورسم الحدود‪ .‬آما المهام االستثنائية فتتمثل في تكليف المديرية الوالئية بالقيام لحساب‬
‫الدولة بعملية جرد عام للعقارات التابعة ألمالك الدولة سواء كانت عامة أو خاصة من قبل‬
‫وزير المالية‪ .‬وتتوزع هذه المديريات على مستوى كل والية يرأسها مدير‪ ،‬يتولى المهام التالية‪:‬‬
‫المشاركة مع الوالي في اتخاذ القرار المتضمن افتتاح عمليات المسح ‪،‬المشاركة في إصدار هذا‬
‫القرار ضمن اآلجال القانونية‪.‬‬

‫ج ‪ -‬مهام الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪:‬‬

‫من المهام التي تتولها الوكالة في مجال إعداد مسح األراضي العام‪:1‬‬

‫*‪ -‬ملحق رقم ‪.07‬‬

‫‪ -1‬المادة‪ 7‬من المرسوم رقم ‪ 61/72‬المؤرخ في ‪ 8772/02/82‬المعدل للمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،214/17‬المؤرخ في‬
‫‪ 8717/82/87‬والمتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬تنفيذ أعمال التحقيق العقاري المتعلقة برسم الحدود والطبوغرافيا بأساليب أرضية أو‬
‫بالتصوير المساحي الضوئي‪.‬‬
‫‪ -‬السهر على ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري‬
‫‪ -‬تبادل المعلومات بينها وبين إدارة المحافظة العقاري‬
‫‪ -‬تحضير العقود والملفات المتعلقة بأشغال لجان المسح ورسم الحدود المنصوص عليه في‬
‫إطار التنظيم الذي يخضع له جراء مسح األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬كما تعمل الوكالة على مراقبة األشغال التي ينجزها المساحون ومكاتب الدراسات‬
‫الطبوغرافية الخواص لفائدة اإلدارة العمومية‪ ،‬وتنظم األرشيف‪.‬‬
‫إن هذه بعض المهام الموكلة للوكالة الوطنية لمسح األراضي من حيث الجانب الفني‪ ،‬أما من حيث‬
‫الجانب المعلوماتي واإلعالمي‪ ،‬فإنها تعمل على تسليم الغير نسخ من وثائق المسح ومستخرجاتها‬
‫‪1‬‬
‫مقبل دفع إتاوة (تعريفة) وذلك طبقا للنظام الذي يتم إعداده من طرف وزير الوصاية‪.‬‬

‫لكن عموما المهام التي تقوم بها الوكالة تستند إلى عامل أساسي لبنائها يتمثل في التحقيق العقاري‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬لجنة مسح األراضي‪:‬‬

‫من أجل وضع الحدود في كل بلدية أنشأت لجنة مسح األراضي لمجرد افتتاح العمليات المسحية‪.‬‬
‫تعمل هذه‬

‫اللجنة على التكفل بمجموعة من المهام‪ ،‬كاالنتقال إلى المناطق التي هي قيد المسح ومحاوالت فض‬
‫النزاعات التي تثور بين األفراد بعد دراسة الوثائق التي يقدمونها‪.‬‬

‫وقد حدد المشرع الجزائري أعضاء هذه اللجنة في المادة ‪ 5‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪39/53‬‬
‫المعدلة بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،667 /79‬إذ نجدها تضم إلى جانب رئيسها الذي يحمل صفة‬
‫القاضي‪ ،‬يعينه المجلس القضائي الذي يتبعه من المحكمة التي توجد بالبلدية المعنية بالمسح ضمن‬
‫دائرة اختصاصها‪ .‬رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية المعنية‪ ،‬أو ممثله نائبا للرئيس‪ ،‬وممثل‬
‫المصالح المحلية إلدارة الضرائب المباشرة ممثال عن المصالح المحلية لألمالك الوطنية‪ ،‬ممثل‬

‫‪ -1‬المادتين‪ ، 21 ،29 ،‬من المرسوم رقم ‪ 62 /96‬السالف الذكر‪.‬‬

‫عن وزارة الدفاع الوطني‪ ،‬ممثل عن مصلحة التعمير في الوالية‪ ،‬موثق تعينه الهيئة المخولة في‬
‫المنطقة المهنية التابعة لها‪ ،‬مهندس خبير عقاري تعينه الهيئة المخولة في المنطقة بشرط أن تضم‬
‫اللجنة المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي أو ممثله‪.‬‬

‫وتستكمل هذه اللجنة حسب الحالة بأعضاء آخرين‪ ،‬فإذا كانت العمليات ستنجز لتشمل مساحات‬
‫مناطق محمية‪ ،‬فيكون ممثل عن وزارة الثقافة‪ ،‬وأعضاء هذه اللجنة يعينون من قبل الوالي بناءا‬
‫على طلب من مسؤول الشؤون العقاري وشؤون أمالك الدولة في الوالية‪ ،1‬ويجتمعون بطلب من‬
‫مسؤول الوالية لمسح األراضي بدعوى من رئيسها ويجب أن يكون على األقل‪ 6/6‬من أعضاء‬
‫هذه اللجنة حاضرين وتتخذ قرارها بأغلبية األصوات وفي حالة تساوي األصوات يرجع رأي‬
‫(الصوت) الرئيس في حين ينوي العضو الممثل عن الوكالة الوطنية للمسح مهام الكتابة وتحرير‬
‫محاضر مفصلة عن المداوالت‪ ،‬كما يتم تنفيذ قرارات اللجنة بموجب مقرر من الوالي ‪ ،‬المادة ‪98‬‬
‫مكرر من المرسوم ‪ ،39/53‬أما من حيث المهام المنوطة لهذه اللجنة فحددتها المادة ‪ 97‬من‬
‫المرسوم ‪ 39/53‬يمكن تلخيصها في ثالثة مهام تمر بثالث مراحل‪:‬‬

‫المرحلة األولى‪ :‬جمع الوثائق والبيانات من اجل تسهيل إعداد الوثائق المساحية من أجل تسهيل‬
‫عملية البحث والتحقيق في األمالك الظاهرة وحدود الملكية‪.‬‬

‫المرحلة الثانية‪ :‬التثبت عن االقتضاء من اتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم‪ ،‬وفي حالة عدم‬
‫وجود اتفاق تسعى للتوفيق بينهم ما أمكن ذلك‪.‬‬

‫المرحلة الثالثة‪ :‬البحث باإلسناد إلى جميع الوثائق العقارية السيما شهادات الملكية المسلمة‬
‫على اثر عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة الزراعية وفي جميع المنازعات‬
‫التي يمكن تسويتها بالتراضي‪ ،‬ونص المشرع في المادة ‪ 69‬من المرسوم ‪ 39 /53‬بان‬
‫الشكاوى التي تودع في مقر البلدية المعنية في أجل شهر من إيداع مخططات وثائق المسح‪.‬‬

‫‪ -1‬فرحات (عازب)‪ ،‬محاضرة بعنوان مسح األراضي والسجل العقاري‪ ،‬الندوة الوطنية للقضاء العقاري وزارة العدل‪ ،‬مديرية‬
‫الشؤون المدنية الجزائر‪ ،‬سنة ‪ ،8777‬ص‪77 ،‬‬
‫يتم تقديمها إلى اللجنة المسح لتقديم رأيها بذلك محاولة التوفيق بين اإلطراف وفي حالة عدم‬
‫التوصل إلى اتفاق توضع ا لحدود المؤقتة للعقارات‪ ،‬كما يجب أن تكون عليه في المخطط مع‬
‫األخذ بعين االعتبار الحيازة وعليه ما يالحظ ما سبق وانطالقا من ذلك يتضح لنا أن‪:‬‬

‫قرارات اللجنة ال تتمتع باإللزامية تجاه األطراف وما وجودها إال إبداء الرأي والقيام بمحاولة‬
‫التوفيق بين المنازعين والتي كثيرا ما تنوء بالفشل لتثبت أصحاب الحقوق بحقوقهم‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫ثالثا‪ :‬المحققون التابعون إلدارة أمالك الدولة والحفظ العقاري‪:‬‬

‫تتطلب عملية التحقيق العقاري فيما يخص االعتراف بالحقوق العقارية نظرا للدور الكبير الذي‬
‫يمارسه األعوان المحققون في السهر على دراسة السندات والعقود‪ ،‬مما قد يعفي المحافظ‬
‫العقاري من دراستها مجددا عند اإلجراء األول في السجل العقاري‪ ،‬إذ يقوم بترقيم العقارات‬
‫على أساس البيانات الموجودة في وثائق المسح والناتجة عن هدا التحقيق وينشا التحقيق‬
‫العقاري في ظل عمليات المسح وسير مع موازاة مع تثبيت الحدود وتخضع له كل العقارات‬
‫المحددة بعنوان مسح األراضي سواء كانت الطبيعة القانونية لها والقانون الخاص بمالكها‪.‬‬

‫أما بالنسبة لألعضاء القائمين عليها فهما عونين أحدهما من المحافظة العقارية واآلخر من إدارة‬
‫أمالك الدولة باإلضافة إلى حضور عون عضو من البلدية بصفته ممثال عن هذه الجماعات فيما‬
‫يخص األمالك العقارية للبلدية‪.‬‬

‫يؤدي األعوان مهامهم تحت قيادة رئيس فرقة المسح‪ ،‬وهم مكلفون بفحص السندات والوثائق‬
‫المقدمة لهم وجمع أقوال وتصريحات األشخاص المعنيين‪ ،‬وعليهم جمع هذه اآلراء ومالحظات‬
‫التي قد تثير التحقيق لتقدير وقائع الحيازة المثارة‪ ،‬والكشف عن الحقوق المحتملة للدولة على‬
‫العقارات موضوع التحقيق ثم مقارنة المعلومات المستشفة ميدانيا بتلك الموجودة بأرشيف المحافظ‬
‫العقاري أو الموجودة على مستوى إدارة أمالك الدولة‪ ،‬والوثائق األخرى المجمعة خالل األشغال‬

‫‪ -1‬زروقي (ليلى)‪ ،‬حمدي باشا (عمر)‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.124 ،‬‬

‫التحضيرية ليتم بعد ذلك إعداد بطاقة التحقيق وقد حددت المادة المؤرخة ‪ 16777/5/65‬دور‬
‫المحققين التابعين لمصلحة أمالك الدولة في عمليات التحقيقات العقارية المدرجة في إطار إعداد‬
‫مسح األراضي العام دور المحققين التابعين لهاته المصلحة وأشارت إلى المهام الموكلة لهم‪ ،‬سواء‬
‫إنشاء أو القيام باألعمال التحضيرية والمتمثلة عموما في جمع الوثائق لضمان السير الحسن لعملية‬
‫المسح‪ ،‬إنشاء األعمال الميدانية والمتمثلة في عمليات التحديد العقاري‪ ،‬التحقق من الحقوق المتعلقة‬
‫بها وإذا لم تتم إجراء نقص في السندات أثناء التحقيق فان العقار المعني يكون موضوع ترقيم‬
‫نهائي عند اإلجراء األول في السجل العقاري‪ ،‬كما يهدف التحقيق كذلك لترسيم عدة نقاط أساسية‪،‬‬
‫عدم إدراج أي ملك للدولة أو البلدية ضمن الملك الخاص‪.‬‬

‫جميع المعلومات السابقة الذكر تحرر كما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬يتم وضعها في بطاقة عقارية تسمى بطاقة التحقيق العقاري هذا في المناطق الريفية (‪ ،*)T7‬أما‬
‫في المنطاق الحضرية فتسمى بالبطاقة الوصفية للعقار المسمى (‪ ، *)T8‬أما بالنسبة للعقارات‬
‫الخاصة بنظام الملكية المشتركة‪ ،‬توضع ضمن بطاقة (‪ ، *)T4‬أما بالنسبة للملكيات المثبتة حدودها‬
‫‪ -‬وبطاقة األشخاص الطبيعية والمعنوية فتوضع في البطاقة(‪ ، *)T5‬إلى جانب بطاقة حصص‬
‫*‬
‫الملكية المشتركة (‪)T9‬‬

‫رابعا‪:‬المحافظة العقارية‬

‫هي هيئة إدارية تحت وصاية المديرية العامة ألمالك الدولة والحفظ العقاري على مستوى وزارة‬
‫المالية تتبع مديرية الحفظ على مستوى الوالية‪ ،‬يسبرها محافظ عقاري مكلف بمسك السجل‬
‫العقاري وإتمام اإلجراءات المتعلقة بالشهر العقاري وقد بلغ عددها على كامل التراب الوطني‪686‬‬

‫‪ -1‬زروقي (ليلى)‪ ،‬حمدي باشا (عمر)‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.161 ،‬‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.06 :‬‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.09 :‬‬
‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.01 :‬‬
‫* ‪ -‬ملحق رقم‪07 :‬‬
‫* ‪ -‬ملحق رقم ‪.80‬‬
‫محافظة عقارية ويعد قسم ترقيم العقارات الممسوحة من أهم أقسام المحافظة الرتباطه ارتباطا‬
‫وثيقا بمصلحة المسح العقاري على المستوى البعيد‪.‬‬

‫‪ -‬االختصاص بالشكليات المتعلقة باإلجراء األول للشهر‪.‬‬

‫‪ -‬حقوق الملكية والحقوق العينية األخرى‪.‬‬
‫‪ -‬يع مل على متابعة عملية المسح العام لألراضي في إقليم البلديات الداخلية في دائرة اختصاص‬
‫المحافظة العقارية‪ ،‬وعلى ضوء تلك العمليات يعمل بالتنسيق مع مصلحة مسح األراضي على‬
‫‪ -‬ترقيم العقارات إلى جانب مسك السجل المساحي‪،‬أو المصفوفة الذي يرتب فيه أسماء المالك‬
‫أبجديا حيث يخصص لكل مالك رقم أو حساب في الدفتر األم‪.‬‬
‫‪ -‬كما يقوم بالمساهمة في التحقيقات العقارية المنجزة أثناء عملية إعداد المسح العام ومتابعته‪،‬‬
‫ومتابعة إيداع الوثائق المساحية‪ ،‬يهتم كذلك بالمنازعات الناتجة عن عمليات الترقيم للعقارات‬
‫الممسوحة‪ ،‬يعمل على إعداد وتسليم الدفتر العقاري بعد االنتهاء من عملية المسح‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ -‬اآلليات المادية‪:‬‬
‫تتمثل هذه اآللية في الوثائق المساحية المختلفة التي تتضمن معلومات في غاية األهمية‪:‬‬

‫أوال‪ -‬المخطط المساحي‪LE PLAN CADASTRAL:‬‬

‫يعد هذا المخطط بمثابة الوثيقة األساسية للمسح‪ ،‬إذ من خالله يمكن إعداد الوثائق المساحية وهو‬
‫عبارة عن مخطط يعطي التمثيل البياني لإلقليم البلدي في جميع تفصيالت تجزئته إلى أجزاء‬

‫الملكية وقطع األراضي‪ ،1‬ويتمثل المخطط المساحي في مجموعة من األوراق الجزئية‪ ،‬بحيث إن‬
‫كل ورقة خاصة بقسم مساحي واحد‪ ،‬و بإلصاق هذه األوراق فانه يمكن الحصول على المخطط‬
‫المساحي لكل إقليم بلدية‪ ،‬لكن ونظرا لحجمها الكبير فان هذه األوراق تجمع في سجل خاص يوضع‬
‫على غالف مخطط مصغر يضم كل هذه األقسام المساحية‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 87‬من المرسوم رقم ‪ ،62/96‬مرجع سابق الذكر‬

‫فالورقة الجزئية هي عبارة عن ورقة ذات أبعاد دقيقة محددة بـ ‪ 77.7‬سم× ‪ 87‬سم بالنسبة لإلطار‬
‫الخارجي‪ ،‬ويرسم القسم المساحي داخل إطار هذه الورقة‪ ،‬يترك هامش ‪ 7‬سم أي باألبعاد التالية‪:‬‬
‫‪ 76.7‬سم × ‪ 53‬سم‪ ،‬كما أن لهذا الورق نوعية خاصة‪ ،‬فهو عبارة عن ورق شفاف من البالستيك‬
‫تتولى اإلدارة توفيره‪.‬‬
‫ويظهر على المخطط المساحي (األوراق الجزئية) الطرقات‪ ،‬مجاري المياه‪ ،‬األماكن المعلومة‬
‫‪1‬‬
‫فضال عن حدود العقارات وأرقامها‪.‬‬
‫أما جدول التجمع الخاص بالمراسلة فهو عبارة عن تمثيل بياني لكل األقسام المساحية يتم انجازه‬
‫بسلم يختلف باختالف درجة تجزئة اإلقليم‪ ،‬ويجسد على نفس الورق الخاص باألوراق الجزئية‬
‫ويظهر على المخطط المساحي (جدول التجمع الخاص بالمراسلة) حدود األقسام المساحية‬
‫والبلديات المجاورة‪ ،‬الطرقات‪ ،‬مجاري المياه واتجاهها‪ ،‬المحيط النهائي أو المؤقت للمدن المهمة‬
‫تسميتها وتكمن أهمية هذا المخطط المساحي في كونه يعطي معلومات في غاية األهمية من أكبر‬
‫وحدة إلى أصغر وحدة وينقسم المخطط المساحي إلى‪:‬‬

‫‪ :1‬القسم المساحي‪:‬‬

‫هو جزء من اإلقليم البلدي الذي يظهر على المخطط المساحي مرقما تصاعديا ابتداء من الغرب‬
‫نحو الشرق ثم من الشرق نحو الغرب إلى غاية ترقيم كل األقسام المساحية‪ ،‬إذ يحمل الرقم‬
‫المساحي الكائن في الشمال الغرب يليتبع بجملة من األرقام المتسلسلة بشكل أفقي حتى يصبح لكل‬
‫قسم مساحي رقم خاص به‪ ،‬وتختلف مساحة القسم المساحي حسب كون المنطقة ريفية أم حضرية‪.‬‬

‫‪:2‬المكان المعلوم‪:‬‬

‫هو جزء من القسم المساحي الذي يعد جزء من المخطط المساحي هو بمثابة تجمع ألجزاء الملكية‬
‫داخل نفس القسم المساحي والذي يطلق عليه السكان عادة بعض التسمية‪ ،‬ويتم تعيين المكان‬
‫‪2‬‬
‫فإذا تعلق األمر بمكان معلوم ذا حدود غير‬ ‫المعلوم بناء على الوثائق المقدمة من المالكين‪،‬‬

‫‪ -1‬قرنان فضيلة ‪،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.78 ،‬‬

‫‪ -2‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص ‪.70‬‬
‫واضحة فإنه يتم االستعانة بالسكان الذين لهم معرفة جيدة بالمكان من أجل التسمية‪ ،‬وتسمية المكان‬
‫المعلوم تختلف من حيث وجوده في منطقة ريفية أو حضرية فإذا كان موجود في منطقة حضرية‬
‫فإن المكان المعلوم هو اسم الشارع أو رقم الطريق‪ ،‬وإذا كان في منطقة ريفية فإن المكان المعلوم‬
‫يحمل تسمية خاصة عادة ما يتداولها سكان المنطقة‪.‬‬

‫أ ‪ -‬جزء الملكية‪:‬‬
‫هو جزء المكان المعلوم الذي يعد جزء من القسم المساحي الذي يعتبر هو اآلخر جزء من المخطط‬
‫المساحي‪ ،‬فجزء الملكية يتكون من قطع األراضي أو قطعة األرض التي تقع بمكان معلوم واحد‪،‬‬
‫وتخضع لنفس األعباء والحقوق وتؤول إلى مالك واحد أو أنها في شيوع واحد وهي بذلك تشكل‬
‫وحدة عقارية مستقلة تبعا لترتيب المعطى للملكية‪ ،‬وهي تتمتع بحدود واضحة‪ ،‬فلو تم إنشاء طريق‬
‫وطني على الملكية ما فإنه يقسمها إلى جزئين للملكية كالهما يحمل رقم خاص رغم أنهما لمالك‬
‫واحد ونفس الشيء إذا ما تم ترتيب حق من الحقوق على جزء دون آخر‪ ،‬ذلك أن كل جزء للملكية‬
‫يحمل رقما خاصا به داخل المكان المعلوم‪.‬‬
‫ب ‪-‬قطعة األرض‪:‬‬

‫تعتبر أصغر وحدة مساحية باعتبارها عنصر من جزء الملكية تمثل طبيعة واحدة لشغل أو‬
‫تخصيص األرض‪ ،‬ويشترط العتبار مساحة ما قطع أرض أن ال تقل عن ‪ 69‬آرات حتى لو‬
‫تميزت عن قطعة األرض المجاورة لها من حيث طبيعة شغل وتخصيص األرض ‪ ،‬وعليه فإن‬

‫الحديقة التي تقل مساحتها عن ‪ 69‬آرات ال يمكن اعتبارها قطعة أرض مستقلة بل تعد تابعة‬
‫لمسكن‪ ،‬وحتى بالنسبة للعمارات وملحقاتها مثل حظائر السيارات والشاحنات فإنها وإن قلت عن‬
‫‪ 69‬آرات ال تعد قطعة أرض بل تكون تابعة للعمارة‪.‬‬

‫‪ -‬يمكن للمعني من اإلطالع على المخطط المساحي وذلك إما‪:‬‬

‫‪ -‬على مستوى مصلحة المسح أين يخضع المخطط المساحي إلى عملية ضبط يومي‪.‬‬
‫‪ -‬على مستوى البلدية أين تضع مصلحة المسح نسخة من المخطط بعد االنتهاء من أشغال‬
‫المسح‪ ،‬لكنه ال يتمتع بالدقة الكافية نظرا ألن مراجعته تتم كل سنة‪.‬‬

‫‪ -2‬جدول الحسابات (‪:)Les tables des comptes‬‬

‫الحساب المساحي هو عبارة عن حساب يجمع تحت رقم تعريف واحد‪ ،‬مجموع العقارات المملوكة‬
‫لشخص واحد معروف أو غير معروف ضمن البلدية الممسوحة‪ ،‬ولهذا فإنه يعطي لكل حساب عدد‬

‫وهو بذلك يعد بمثابة بطاقة تعريف لكل مالك‪ ،‬إذ يكفي معرفة هذا العدد حتى يتم الحصول على‬
‫كافة المعلومات األخرى الخاصة بمختلف األمالك التي يحوزها مرقمة حسب ترتيبها داخل القسم‬
‫المساحي ويتكون هذا العدد من ‪ 7‬أرقام وتكون األولوية في إعطاء هذا العدد للهيئات العمومية ليتم‬
‫االنتقال إلى األشخاص الطبيعيين حسب الترتيب األبجدي أللقابهم‪ ،‬ويخصص لكل حساب جدول‬
‫حساب على ورقة األبعاد التالية‪:‬‬

‫‪ 77‬سم* ‪ 93‬سم ثم تجمع هذه الجداول في سجل خاص وكل البلدية الممسوحة ويضم هذا الجدول‬
‫في أعاله من الجهة اليسرى اسم الوالية ومن اليمين اسم البلدية ويتكون هذا الجدول من أربعة‬
‫خاناتك‬

‫الخانة األولى‪ :‬مخصصة لرقم الحساب‬

‫الخانة الثانية‪ :‬مخصصة لتاريخ فتح الحساب‬

‫الخانة الثالثة‪ :‬تتضمن التعريف بالمالك‪ ،‬بدءا من األشخاص المعنويين ثم االنتقال إلى األشخاص‬
‫الطبيعيين حسب الترتيب األبجدي أللقابهم‪.‬‬

‫الخانة الرابعة‪ :‬مخصصة إلعادة الترقيم بمناسبة عملية الضبط اليومي فلو نصرف المالك الذي‬
‫رقم حساب خاص به في أمالكه بالبيع فإنه البد من إعادة ضبط جدول الحساب نظرا لوجود مالك‬
‫*‬
‫جديد‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.88 :‬‬

‫ويكتسي هذا الجدول أهمية بالغة ذلك أنه وعلى أساسه فإنه يمكن إعداد الوثائق للمساحة األخرى‬
‫التي ال تقل أهمية عن هذا الجدول‪ ،‬كما يمكن بفضله اإلطالع على الوثائق المساحية األخرى بكل‬
‫سهولة إذ أن كل الوثائق األخرى سواء تعلق األمر بجدول األقسام أو سجل مسح األراضي فإنها‬
‫تضم جميعها رقم الحساب‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة‪ -‬جدول األقسام* (‪)L’état de section‬‬

‫هو عبارة عن سجل ترتيب فيه جزء الملكية حسب الترتيب الطبوغرافي‪1‬أي حسب ترتيبها داخل‬
‫القسم المساحي وهذا الجدول خاص بكل قسم مساحي أي أنه يتضمن أرقام أجزا الملكية المتواجدة‬
‫ضمن كل قسم مساحي مكون للبلدية الممسوحة وترقيم أجزاء الملكية يكون تصاعديا بدءا من الرقم‬
‫‪ ، 6‬ويعرف كل جزء الملكية من خالل رقم حساب مالكه الموجود في جدول الحسابات ويتم إعداد‬
‫هذا الجدول انطالقا من وثيقتين أساسيتين وهي‪:‬‬

‫الوثيقة ‪ :B1‬وهي خاصة ببطاقة أجزاء الملكية‪.‬‬

‫الوثيقة ‪ :B2‬هي خاصة ببطاقة األشخاص حسب الترتيب األبجدي لهم‪.‬‬

‫فمن خالل هاذين البطاقتين والمعلومات المتواجدة يتم إعداد جدول األقسام‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬ميكانزمات سير عملية المسح في الجزائر‪:‬‬

‫ال يمكن إعداد مسح األراضي العام إال من خالل مجموعة من األعمال تشمل كخطوة أولى‬
‫لألعمال التحضيرية التي تتم على مستوى مكاتب المسح المستمرة عبر الواليات إذ يتم فيها جمع‬
‫الوثائق التي تعد ضرورية لما تتضمن من معلومات جغرافية وقانونية خاصة بالعقار‪ ،‬وتنحصر‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.82 :‬‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪81 :‬‬
‫‪ -1‬المادة ‪ 8/1‬من األمر رقم ‪ 94 /97‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬
‫أغلبها ف ي البطاقات المعدة بقياسات مختلفة السيما ذلك المعدة تطبيقا للقانون المتضمن التنظيم‬
‫‪1‬‬
‫اإلقليمي للبالد‪.‬‬

‫كما يتم استعمال تقنية التصوير الجوي التي تعد مرحلة أساسية للحصول على صورة واضحة‬
‫إلقليم البلدي وال بد من إعالم المواطنين وكذا البلديات المجاورة للبلدية موضوع المسح بتاريخ‬

‫افتتاح عملية المسح‪ ،‬بغرض تفادي غياب المالك أثناء عملية التحديد والتحقيق العقاري اللتان‬
‫تتمان بالتوازي‪ ،‬وتدخالن في إطار األعمال الميدانية‪.‬‬

‫وبغرض توفير الدقة الالزمة فإن عملية التحقيق العقاري تضم عونا تابعا للمحافظة العقارية‪،2‬‬
‫رفقة عون يتبع مصلحة أمالك الدولة‪ ،‬لذلك سوف نتناول في هذا المطلب فرعين‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬األعمال التحضيرية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تخصص لألعمال الميدانية‪.‬‬

‫الفرع األول‪ -‬األعمال التحضيرية‪:‬‬

‫تشمل األعمال التحضيرية جملة من المهام يتولى القيام بها أعوان مكاتب المسح المنتشرة عبر‬
‫الواليات‪ ،‬بمشاركة مدير المسح الوالئي‪ ،‬ذلك أن التحضير الجيد يسمح بسير حسن لعملية المسح‬
‫وتنصب هذه األعمال في غالبيتها على جمع الوثائق الضرورية واستعمال تقنية التصوير الجوي‬

‫من أجل اإللمام بحدود اإلقليم البلدي‪ ،‬ومختلف الحدود الظاهرة ومن تم تقسيم اإلقليم البلدي إلى‬
‫أقسام مساحية ترتب حسب درجة صعوبة مسحها‪.‬‬

‫أوال‪ - :‬جمع الوثائق‪:‬‬

‫يتولى مدير مكتب المسح‪ ،‬البحث كخطوة أولية على جميع المخططات المتوفرة والمتعلقة بالبلدية‬
‫موضوع المسح‪ ،‬ويتم اإلطالع في هذا الصدد على بطاقة الوضعية العقارية التي تضم الخريطة‬

‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 07 /14‬المؤرخ في ‪ 8714/02/04‬المتضمن التنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬المستخرج من الجريدة الرسمية العدد ‪،6‬‬
‫السنة الواحدة والعشرون المؤرخة في ‪.8714 /02 /09‬‬
‫‪ -2‬التعليمة رقم ‪ 00171‬المؤرخة في ‪ 8777 /09 /89‬المديرية العامة لألمالك الوطنية وزارة المالية‪.‬‬
‫المتعلقة بالبلدية والمعد من طرف المعهد الوطني للخرائط ويتم تنسيق الجهود بغرض جمع كل‬
‫المخططات والتصاميم الضرورية السيما القديمة منها‪.‬‬

‫‪- 1‬الوثائق المقدمة‪ :‬تتعلق بالوثائق القديمة الموجودة الخاصة بالبلدية وهي‪:‬‬
‫‪ -‬خريطة على السلم ‪ 97999 /6‬أو ‪79999 /6‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المخططات المشيخية‬
‫‪ -‬المخططات النموذجية قانون ‪6856‬م على سلم ‪7999 /6‬‬
‫‪ -‬مخططات اإلقليم‪ ،‬مخططات الغابات‪.‬‬
‫‪ -‬مخططات التحقيقات الجزئية أو الكلية مصادق عليها أم‪ /‬ال‪.‬‬
‫‪ -‬المخططات الخاصة‪ ،‬مخططات المزارع النموذجية‪ ،‬مخططات الطرق‪.‬‬
‫‪ -‬مخططات وضع حدود األراضي المؤممة في إطار الثورة الزراعية والتي استرجعت فيما‬
‫بعد‪.‬‬
‫‪ -‬مخططات المستثمرات القديمة الميسرة ذاتيا‪.‬‬
‫‪ -‬الصور الجوية بـ ‪99999 /6‬‬
‫‪ -‬الصور الجوية المكبرة على سلم ‪ .7999 /6‬والمستعملة أثناء األشغال الخاصة بالثورة‬
‫الزراعية‪.‬‬
‫‪ -‬الوثائق المستعملة بمجمل عمليات ذات نزع الملكية التي أجريت على مستوى إقليم البلدية‪.‬‬
‫‪ -‬أعمال البحث التي نجم عنها إعداد قائمة لمخططات قديمة بمراجع عوض حفظها‪ ،‬وذلك‬
‫لغرض استرجاعها عند االقتصاد‪.‬‬
‫‪ -‬الوثائق التي تعتبر مفيدة لسير العمليات التي يحتمل إعادتها أو إعداد نسخا منها تنجز على‬
‫السلم المناسب‪ ،‬لتزويد الفرقة المكلفة بالعمليات‪.‬‬

‫‪- 2‬الوثائق الخاصة بتعيين حدود إقليم البلدية‪:‬‬

‫‪ -1‬المخطط المشيخي‪ :‬عبارة عن مخطط قام به المعمر الذي كان يقوم بتكوين فرق مهندسين مختصين ليقوموا بعملية تعيين حدود‬
‫مناطق المسح‪ ،‬وأثناء هذه العمليات كانوا يسجلون تاريخ الشعوب‪ ،‬وأصل كل عرش وهذا حسب ما يرويه كبار السكان (زعيم‬
‫القبيلة) سواء كانت خرافات أ‪ ,‬أساطير وهو يبين المناطق التابعة للمعمر‪ ،‬ومناطق خاصة بالمواطنين األصليين (الجزائريين)‪.‬‬
‫ويتعلق األمر بالوثائق المعدة تطبيقا للقانون رقم ‪87 /97‬المؤرخ في ‪ ،6787/99/97‬والمتضمن‬
‫التنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬وكذا مخططات الوحدات اإلدارية القديمة وتعد هاتان الوثيقتان مهمتان‬
‫لمعرفة محيط اإلقليم البلدي‪ ،‬إضافة لما سلف هناك عدة وثائق أخرى ضرورية لعملية المسح‬
‫العام‪ ،‬وهي متعلقة باألمالك التابعة للدولة‪.‬والبلديات كما وجدت قبل صدور األمر الخاص بالثورة‬

‫الزراعية واألمالك التي كانت موضوع نزع الملكية على مستوى البلدية‪ ،‬وكذا المخططات المتعلقة‬
‫بالتنازل‪ ،‬والتخصيص والتحويل‪ ،‬هذه الوثائق توجد على‬
‫‪1‬‬
‫مستوى مصالح أمالك الدولة والوكاالت الجهوية لمسح األراضي‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬التصوير الجوي‪:‬‬

‫إن المعهد الوطني للخرائط هو من يتولى عملية التصوير الجوي‪ ،‬فالصورة الجوية تعتبر بمثابة‬
‫منظور مخروطي لألرض‪ ،‬تشكل فيه المنطقة المعنية بالمسح بمثابة مركز المنظور وتكون‬
‫الصورة الجوية الدقيقة عندما يكون سطح األرض خال من المرتفعات وافقي بحيث يكون محور‬
‫التقاط الصور عمودي‪ ،‬وفي غير هذه الحاالت تكون الصورة الجوية بمثابة وثيقة غير مترية أي‬
‫غير ميدانية‪ ،‬وهذا إما لوجود مرتفعات ولعدم عمودية المحور الذي تلتقط منه الصورة الجوية‪،‬‬

‫ولالنتهاء من التقاط الصور الجوية الخاصة بكل بلدية موضوع المسح‪ ،‬تسلم هذه الصور للوكالة‬
‫الوطنية لمح األراضي إلعداد وثيقتين أساسيتين هما‪:‬‬

‫‪ )1‬الصور الجوية المعالجة‪:‬‬

‫هي وثيقة على سلم له نفس المميزات المترية للمخطط وتمثل شكل صورة جوية‪ ،‬يتحصل عليها‬
‫بجمع صور موضوعة وموجهة نسبيا‪ ،‬كما كانت عليه عند التقاطها بآلة االسترجاع‪ ،‬وبتقنية‬
‫‪2‬‬
‫معالجة العناصر السطحية يمكن انتقال إسقاط تعرجي إلى إسقاط أفقي‪.‬‬

‫‪ )2‬المخطط البياني‪:‬‬

‫‪ -1‬عمر حمدي باشا وليلى زروقي‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومة‪ ،‬سنة ‪2001‬م‪ ،‬طبعة جديدة في ضوء آخر التعديالت‬
‫واألحكام‪ ،‬ص ‪107 ،104‬‬
‫‪ -2‬عمر حمدي باشا وليلى زروقي المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.106‬‬
‫هو بمثابة وثيقة بيانية ومترية تتمتع بمميزات الدقة الخاصة بالمخطط الطبوغرافي‪ ،‬من خالل‬
‫استغالل كل التفاصيل الواردة في الصورة الجوية‪ ،‬ويلجأ لهذا المخطط عندما تتعرض عملية‬
‫المسح لصعوبات تقنية‪ ،‬ذلك أنه ال يتوفر على كل المعلومات الموجودة في الصورة الجوية‪ ،‬إال أنه‬
‫يحتوي مجمل العناصر البيانية لألرض كالطرق‪ ،‬الوديان‪ ،‬حدود قطع األراضي‪ ،.‬كما يتمتع‬
‫بمواصفات مترية أكبر من الصورة الجوية‬
‫المعالجة‪1 .‬وعند االنتهاء من الصورة الجوية الخاصة بكل بلدية موضوع المسح فإنه يتم إلصاقها‬
‫للحصول على التمثيل الجوي لكل إقليم بلدي مع ترقيم كل صورة‪ ،‬ولتسهيل مهمة العمل أكثر‬

‫فمصلحة المسح تعد مخطط مصغر يضم كل الصور الجوية المعالجة مرقمة وهذا ما يسمى بـ ‪Le‬‬
‫‪tableau d’assemblage des orthophotoplan‬‬

‫ثالثا‪ -‬تقسيم اإلقليم البلدي إلى أقسام مساحية‪:‬‬

‫ولتسهيل مهمة التقسيم ال بد من اإلطالع على الخريطة الخاصة بالبلدية موضوع المسح والمعدة‬
‫من طرف المعهد الوطني للخرائط‪ ،‬ثم توضع الحدود اإلدارية للبلدية انطالقا من المخططات‬
‫المنجزة بمناسبة التحديد الكارتوغرافي للبلدية‪ ،‬باعتبار أن هذه األخيرة تتميز بدقة أكبر من‬
‫الخرائط‪.‬‬

‫والقسم المساحي هو جزء من اإلقليم البلدي يعطي التمثيل البياني إلقليم البلدية في جميع تفصيالت‬
‫تجزئته إلى أجزاء للملكية وقطع األراضي‪ ،‬ألنه ينقسم إلى أماكن معلومة تضم بدورها أجزاء‬
‫للملكية وقطع األراضي‪.2‬‬

‫فالقسم المساحي يعد قطعة من إقليم البلدية معين بطريقة يمكن دمجه في ورقة المخطط المسحي‬
‫ذات الحجم المناسب ‪53‬سم‪76.7‬سم ‪،‬كما يحدد الشكل الخارجي لورقة المخطط بـ ‪87‬سم‬

‫‪77.7‬سم‪ ،‬وبرسم القسم الداخل الترسيم الذي يترك هامشا قدره ‪ 7‬سم‪ ،‬ويوافق المكان المسمى تكتل‬
‫‪1‬‬
‫مجموعة داخل القسم الذي اعتاد سكانه‪ ،‬إعطاءه تسمية معينة‪.‬‬

‫‪ -1‬قرنان فضيلة‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬جامعة سعد دحلب البليدة‪ ،2008 /2000 ،‬ص ‪.800‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 01‬من المرسوم ‪ .62 /96‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬
 ‫رابعا ‪-‬إعداد مخطط الحدود‪:‬‬

‫بعد االنتهاء من عملية التقسيم والترقيم لألقسام المساحية يتم االستعانة بالمخطط الذي يضم أرقام‬
‫الصور الجوية والمسمى‪Le tableau d’assemblage des orthophotoplan‬‬

‫فمن خالل هذا المخطط يمكن معرفة أرقام الصور الجوية الخاصة بكل قسم مساحي‪ ،‬فتجمع لكن‬
‫في نسختها الثانية (‪ )Cliché‬وليس األصلية‪ ،‬وتخضع لعملية سحب (‪)Tirage‬لتصبح مجسدة على‬
‫مخطط يدعى‬

‫)‪( Le plan croquis de délimitation‬وتتم هذه العملية بالنسبة لكافة األقسام المساحية وعليه‬
‫يمكن ال قول أن محضر التحديد هو عبارة عن مخطط يتم إعداده استنادا إلى الصور الجوية‬
‫‪2‬‬
‫المعالجة على ورق خاص يدعى (‪ ،)Papier héliographique‬من خالل السحب االليوغرافي‪،‬‬
‫وبعد هذا المحضر على نسختين أحدهما مخصص للعمل الميداني واآلخر يحتفظ به‪.‬‬

‫بعد ذلك تجسد على هدا المخطط مختلف الحدود الواردة في الوثائق والمخططات القديمة وذلك بعد‬
‫مقارنتها بالصور الجوية ويتعلق األمر بـ ‪:‬‬

‫‪ -‬حدود األراضي التي حددت تطبيقا للقانون السيناتوكوسلت‪.‬‬

‫‪ -‬حدود األراضي التي خضعت للتأميم‪ ،‬الحدود المعروفة للغابات‪ ،‬حدود أراضي العرش‪.‬‬
‫‪ -‬حدود األراضي التابعة لألمالك العمومية‪ ،‬حدود األراضي التي خضعت لعملية التحقيق‬
‫بموجب تطبيق قوانين عقارية سابقة‪ ،‬وتخضع هذه الحدود إلى المراقبة أثناء العمل الميداني‬
‫وتتم عملية وضع الحدود على مخططات الحدود الخاصة بكل قسم مساحي‪.‬‬
‫‪ -‬وعند االنتهاء من هذه العملية يمكن اإلطالع على المناطق التي تشكل صعوبة في المسح‪،‬‬
‫إذ ترتب حسب درجة صعوبتها‪ ،‬على مخطط خاص ولهذا فإنها تستبعد من العمل حتى ال‬
‫تعيق عملية المسح‪ ،‬ذلك أن األولوية تكون للمناطق السهلة المسح ليتم االنتقال تدريجيا إلى‬

‫‪ -1‬مقران شايب‪ ،‬الوجيز في مس األراضي‪ ،‬ديسمبر ‪2001‬م‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪ -2‬قرنان فضيلة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.802‬‬
‫المناطق األخرى مع مراعاة درجة الصعوبة التي قد تكون ناجمة عن صغر الملكية أو شساعة‬
‫الغطاء النباتي‪.‬‬

‫وفي إطار األعداد لألعمال الميدانية فإن المدير الوالئي للمسح يكلف كل فريق بمنطقة عمله مع‬
‫األخذ بعين االعتبار النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ -‬تشكل كل منطقة عمل من أقسام مساحية كاملة‪.‬‬

‫‪ -‬كل منطقة عمل يجب أن تكون متوازنة مع غيرها فيما يخص حجم العمل أي أنها توزع فرق‬
‫العمل حسب مساحتها وتجزئتها وعدد المالك والصعوبات المتوقعة‪ .‬وال يشرع في األعمال‬
‫الميدانية قبل أن يتم إعالم‬
‫‪ -‬الجمهور والبلديات المجاورة‪.‬‬
‫‪ -‬يعلن عن افتتاح عملية المسح العقاري بقرار من الوالي مختصا إقليميا‪ ،‬بناء على اقتراح من‬
‫الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬المديرية الفرعية على مستوى الوالية حيث تلتمس هذه‬
‫األخيرة بموجب رسالة تقدمها للسيد الوالي‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬استصدار قرار المسح بشأن بلدية يتم تعيينها‬
‫‪ -‬إن افتتاح عملية المسح من طرف الوالي‪ ،‬بناء على اقتراح من مصلحة المسح‪ ،‬وتفتح عمليات‬
‫المسح بعد شهر على األكثر من تاريخ نشر هذا القرار في الجريدة الرسمية‪ ،‬وفي مجموعة‬
‫القرارات اإلدارية للوالية وكذا في الجرائد اليومية والوطنية‪ ،‬كما يبلغ رئيس البلدية المعني‬
‫لهذا القرار‪ ،‬أما الجمهور فيتم إعالمه بهذه العمليات عن طريق لصق اإلعالنات بمقر البلديات‬
‫‪ -‬والدوائر المعنية‪ ،‬في أجل عشرون يوما قبل افتتاح هذه العمليات‪ .2‬ويكمن الهدف من وراء‬
‫اإلعالن عن افتتاح عمليات المسح‪.‬‬
‫بمجرد افتتاح عمليات المسح‪ ،‬تنشأ لجنة مسح األراضي من أجل وضع الحدود في كل بلدية‪،‬‬
‫بموجب قرار صادر من الوالي بناء على افتتاح المدير الوالئي للمسح‪ ،‬الذي يعد عضوا في هذه‬
‫اللجنة ممثال في دلك الوكالة الوطنية لمسح األراضي كما يمكن أن يدعو إلى انعقاد هده اللجنة‬

‫‪ -1‬إن ترتيب البلديات وتنسيق أحداها على األخرى من أجل إخضاعها لعملية المسح يخضع لعدة معايير منها طبيعة النشاط‬
‫العقاري داخل تلك البلدية من حيث كثرة‪ ،‬المعامالت العقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 1 ،8‬من المرسوم رقم ‪ 62 /96‬المرجع السابق الذكر‪.‬‬
‫كلما استدعى األمر ذلك‪ .‬وتتكون هذه اللجنة من عدة أعضاء بعضهم دائمين والبعض اآلخر‬
‫‪1‬‬
‫يكون عضوا إذا تعلق األمر بعمليات المسح المنجزة في مناطق ذات ميزة خاصة‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ -‬المرحلة الميدانية‪:‬‬

‫يتم خالل هذه المرحلة إجراء جرد وتحقيق للحالة العقارية في جوانبها الطبيعية والقانونية إلعداد‬
‫المخطط المساحي لحدود العقارات‪ ،‬ومن ذلك يمكن دراسة هذه الفترة من خالل التطرق إلى‬
‫عمليات تعيين الحدود (الفقرة األولى)‪ ،‬ثم عمليات التحقيق العقاري (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫أوال‪ -‬تعيين الحدود‪ :‬إن عملية تعيين الحدود تتطلب معرفة تلك العقارات التي يجري المسح على‬
‫أساسها‪ ،‬لذا يتم تقسيم المناطق العقارية إلى أقسام وقطع‪ ،‬فكل قطعة من سطح األرض مملوكة‬
‫لشخص أو لعدة أشخاص على الشيوع ومثقلة بنفس األعباء والحقوق تشكل وحدة طبيعية وقانونية‬
‫تسمى الوحدة العقارية وهذا ما تنص عليه المادة ‪ 96‬من المرسوم ‪ 36/53‬في فقرتها الثانية على‬
‫أن الوحدة العقارية هي مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة أو ملكية على الشيوع‬
‫والمثقلة بنفس الحقوق واألعباء‪ ،‬ويقابل مفهوم الملكية حسب هذا التعريف جزء الملكية حسب‬
‫المادة ‪ 67‬من المرسوم ‪ 39/53‬ومفهوم القطعة األرضية حسب المادة ‪ 93‬من األمر ‪.57/57‬‬

‫كما تتطلب أعمال التحديد استدعاء أصحاب العقارات وأصحاب العقارات المجاورة لها الذين‬
‫يعملون بافتتاح هذه العمليات عن طريق لصق اإلعالنات في مقر الدائرة والبلدية المعنية والبلديات‬

‫المجاورة وذلك في أجل ‪ 67‬يوما قبل افتتاح هذه العمليات‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 6‬من‬
‫المرسوم ‪.39/53‬‬

‫هذا وقد أوجبت المادة العاشرة من نفس المرسوم على المالكين والحائزين واآلخرين للحقوق‬
‫العينية أن يحضروا في عين المكان وأن يدلوا بمالحظاتهم على االقتضاء لمعرفتهم الجيدة باألمكنة‬

‫‪ -1‬راجع الصفحة ‪ 78‬من هذه المذكرة‪.‬‬

‫وبكيفي ة التطابق مع حدود الملكية‪ ،‬فاألمر إذن يحتم على الجميع الحضور لهذه العمليات من إدارة‬
‫ومالكين وجيران لعدم إهدار الحقوق‪.1‬‬

‫وان استدعاء هؤالء المعنيين يتم بواسطة إشعارات شخصية تكون بموافاة المالك برسالة من نوع‬
‫*‪ ،T3‬الستدعائه للمشاركة في تثبيت حدود أمالكه باالتفاق مع الجيران‪.‬‬

‫كما توجه رسالة أخرى إلى المصالح العمومية المعنية لتذكيرها بإلزامية تحديد حدود أمالكها‬
‫ودعوتها لتعيين ممثل مؤهل قانونا لذلك‪.‬‬

‫هذا وفي حالة استدعاء المعنيين وإخطارهم لثالث مرات متتاليات مرحلية على امتداد ‪ 67‬يوما‪،2‬‬
‫مع استمرار تغييبهم فان الحدود تثبت وتسجل في السجل المساحي تحت اسم "مجهول"‪ ،‬أما في‬
‫حالة عدم حضور المالك المجاورين فان التحديد يكون بصورة أحادية بناءا على وقائع الحيازة‬
‫واالستغالل‪ ،‬وتثبت عندها القطع الممسوحة فيشار إلى طبعة شغل أو تخصيص األرض على‬
‫بطاقة نموذج ‪ ،T4‬كما يتم تثبيت الحدود لملحق ات األمالك العامة‪ ،‬سواء بحضور ممثلي المصالح‬
‫التقنية وبناءا على إدالءهم‪ ،‬أو عن طريق المخططات المرسلة‪ .‬وسواء كان هذا أو ذاك فان القائم‬
‫بالتثبيت يلجا إلى التحديد بناءا على حدود االنتفاع لالماكن المجاورة‪ ،‬إال إذا تعلق األمر بشاطئ‬
‫البحر‪ ،‬الطريق الوطنية‪ ،‬الطرق ا لوالئية‪ ،‬مجاري المياه الدائمة والتي يتطلب تحديده‪ ،‬تدخل‬
‫المصالح التقنية المعنية‪.‬‬

‫وقبل االنتقال إلى كيفية رسم الحدود‪ ،‬من األجدر معرفة شكل االستدعاء*الموجه لألفراد‬
‫ومضمونه لحضور عمليات المسح‪ ،‬فهو يأخذ الشكل التالي‪ .‬إن نقل الحدود وجميع البيانات‬
‫األخرى على المخ طط البياني للتحديد يتطلب استعمال مجموعة من اإلجراءات المحددة‪ ،‬إذ تمثل‬
‫حدود مجموعات الملكية بخط أحمر زنجفر بسمك ‪ 9,9‬مم وعندما تشكل هي األخرى حدود مكان‬
‫بخط‬ ‫ممثلة‬ ‫تكون‬ ‫المسحية‬ ‫سمك‪6‬مم‪،‬والقطع‬ ‫بنفسجي‬ ‫بشريط‬ ‫تضاعف‬ ‫مسمى‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 6‬من المرسوم ‪ 62/96‬السالف الذكر‪.‬‬

‫*‪ -‬ملحق رقم‪.84 :‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 90‬من األمر ‪ 57/57‬السالف الذكر‪.‬‬
‫بوزيتون عبد الغني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.77 ،‬‬
‫اخضرسمكه‪9ِ.9‬ممأما حدود المساحات التي ال تشكل قطعا مسحية فتكون ممثلة بخط متقطع‬
‫أخضر‪.‬‬

‫إن السير الحسن لعملية تعيين الحدود يتطلب من العون المكلف بذلك* إعداد في نهاية كل يوم نسخة‬
‫مصححة لألشغال ‪ ،‬واإلشارة في كل أسبوع إلى مدى تقدم األشغال على بطاقة معلقة بمقر البلدية‪،‬‬
‫كذلك إن القيام باألشغال الميدانية يتطلب من المالك واألعوان القائمين عليها‪ ،‬إتباع جملة من‬
‫االلتزامات‪ ،‬نص عليها المرسوم ‪ 799 /89‬المؤرخ في ‪6789/69/99‬م والمتعلق بتنفيذ اإلشغال‬

‫الجيوديزية ومسح األراضي وحماية اإلشارات والنصب والمعالم‪ ،1‬فبالنسبة للمالك عليهم بااللتزام‬
‫بعدم المعارضة على تنفيذ أشغال التثليث والمسح أو التسوية أو إقامة النصب والمعالم واإلشارات‬
‫على أرضهم وكل ضرر تلحقه هذه األشغال باألمالك والحقول والمحاصيل‪ ،‬تمكن صاحب‬
‫األرض من المطالبة بالتعويض عن طريق القضاء‪ ،‬ما لم يحصل اتفاق ودي‪ ،‬من جهة أخرى‬
‫عليهم أال يغيروا الهندسة المعمارية للمبنى أو جزء منه‪ ،‬إذا كان يشكل نقطة تثليث دائمة‪ ،‬إال بعد‬
‫إخطار المعهد الوطني لرسم الخرائط ومصالح مسح األراضي برسالة مسجلة مع إشعار باالستالم‬
‫قبل شهر من ذلك‪ ،‬وعدم إلزام األفراد بهذه الواجبات أو مخالفتها‪ ،‬كهدم اإلشارات أو النصب أو‬
‫المعالم‪ ،‬أو إتالفها أو نقلها من أماكنها‪ ،‬يترتب تطبيق العقوبات المقررة في القانون‪،2‬‬

‫والتي يعانيها األفراد المؤهلون لذلك‪ ،‬كضباط شرطة العمران ورؤساء المجالس الشعبية البلدية‪،‬‬
‫أما األعوان القائمون على العمليات المسحية فان القانون يلزمهم كذلك باحترام جملة من الشروط‪،‬‬
‫إذ ال يمكنهم أن يدخلوا إلى الملك يات الخاصة للقيام بأعمالهم إال إذا رخص لهم ذلك بقرار من‬
‫الوالي يحدد فيه البلديات التي يجب أن تنفذ األشغال على ترابها واألماكن والمواقع المعنية بهذا‬
‫الغرض‪ ،‬كما أنه عندما تريد اإلدارة أن تعطي طابع الثبات الدائم لبعض اإلشارات أو النصب أو‬
‫المعالم المقامة أثناء األشغال‪ ،‬فإنها تبلغ قرارها للمالك المعنيين‪ ،‬وأخيرا فان إبقاء المنشآت التي‬
‫تنوي اإلدارة إعطاءها صفة الديمومة‪ ،‬و الشاغلة لحيز يتجاوز مترا مربعا واحدا في الممتلكات‬
‫المبنية وفي المساحات والحدائق التابعة‪ ،‬يجب أن يتم بموجب اتفاق مع المالك‪.‬‬

‫* ‪ -‬ملحق رقم‪.87 :‬‬

‫‪ -1‬ج‪ .‬ر رقم ‪ ،77‬سنة‪ ،8712 ،‬ص‪.29 ،27 ،‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 62 /96‬السالف الذكر‪.‬‬
 ‫ثانيا‪ -‬التحقيق العقاري‪:‬‬

‫لقد أشرنا فيما سبق إلى أن هذا التحقيق يقوم به عونان‪ ،‬احدهما ينتمي إلى المحافظة العقارية‪،‬‬
‫واآلخر ينتمي إلى إدارة أمالك الدولة‪ ،‬هذا طبعا بحضور ممثل عن البلدية المعنية‪ .‬يعمل المحققان‬
‫على جمع كل المعلومات المتعلقة بجميع العقارات المعنية بعملية المسح‪ ،‬ونظرا لألهمية القصوى‬
‫المترتبة عن هذا اإلجراء‪ ،‬ينبغي على األعوان القيام بأعمالهم واثبات كل الحقوق العينية العقارية‪،‬‬

‫سواء كانت أصلية أم تبعية بمنتهى الدقة والتفاني‪ .‬كما يقوم المحققان على دراسة الوثائق والسندات‬
‫المثبتة للحقوق العينية والوثائق المثبتة لهوية أصحاب هذه الحقوق‪ ،1‬والسندات الواجب دراستها‪.‬‬

‫كما أشرنا إليها سابق‪ ،‬قد تكون رسمية‪ ،‬وهي التي تثبت بمقتضاها شخص مكلف قانونا ما تم لدية‬
‫وقد تكون غير رسمية وهي تلك العقود التي لها تاريخ ثابت قبل ‪ 6‬جانفي ‪.2 6756‬‬

‫أما غياب السند فالتحقيق يسعى إلى جمع كل العناصر الضرورية لتقدير وقائع الحيازة والعمل‬
‫على تلقي الشهادات‪ ،‬التي يمكن أن تؤخذ كأساس قانوني إلثبات الحيازة وهذا لن يأتي إال عن‬
‫طريق التحري‪ ،‬والحيازة حسب الدكتور عبد المنعم فرج وهي‪" :‬سلطة فعلية واقعية يباشرها‬
‫الحائز على شيئ بحيث تكون في مظهرها الخارجي في قصد الحائز مزولة للملكية أو لحق عيني‬

‫آخر" وعلى هذا األساس يعمل التحقيق على إبراز إن كانت هذه الحيازة مستمرة‪ ،‬هادئة وعلنية‪،‬‬
‫ومن أجل ذلك يستوجب على الحائزين تقديم كل وثيقة من شانها تنوير المحققين‪ ،‬كالشهادات‬
‫الجبائية والتوقيع بمعية الشهود الذين يثبتون حيازتهم على وثيقة التحقيق‪ ،‬ويتم تسجيلهم مؤقتا‪،‬‬
‫وهذا ما تنص عليه المادة ‪ 69‬من المرسوم رقم ‪ 39/53‬في قولها‪ ":‬تحدد الحدود المؤقتة للعقارات‬
‫كما يجب أن تكون عليه في المخطط مع األخذ بعين االعتبار الحيازة"‪ ،‬ولمعرفة إن كان الملك‬
‫تابعا للدولة‪ ،‬يفحص المحقق التابع لمصلحة أمالك الدولة السجالت على مستوى المحافظة العقارية‬
‫الن أي ملك لم يعرف صاحبه أو يطالب به أثناء التحقيق يعتبر تابعا للدولة حتى يثبت عكس ذلك‪،‬‬

‫‪ -1‬زروقي ليلي‪ ،‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.161 ،‬‬
‫‪ -2‬حسب الشروط المنصوص عليها في المادة ‪ 121‬من القانون المدني‪.‬‬
‫لذا من واجب المحققين تعيين ذوي الحقوق سواء كانوا مالكا أصلين أو مالكا مفترضين أو‬
‫ظاهرين وسواء كانوا شخصا واحدا أو مجموعة أشخاص طبيعية إذا كان العقار في حالة الشيوع‬
‫أو ملكية مشتركة أو كان شخصا معنويا‪.1‬‬

‫إن مجمل البطاقات التي تنجم عن التحقيق والذي يجب أن يركز على ثالثة عناصر أساسية هي‪:‬‬
‫المالك والملك والعالقة بينها‪ ،‬وتجب اإلشارة في األخير أنه من اجل الحصول على نتائج سليمة‪،‬‬

‫وتشكيل وثائق صحيحة بعد انتهاء المرحلة الميدانية‪ ،‬يجب أن تكون أشغال مسح األراضي وأشغال‬
‫التحقيقات العقاري متناسقين ومتكاملين‪ ،‬حتى ولو كانت تلك التحقيقات تتعلق بأعمال أخرى‪ ،‬كتلك‬
‫التي تخص تجديد الريف وضم األراضي أو التهيئة العمرانية المنصوص عليها بموجب القرار‬
‫الوزاري المؤرخ في ‪ 96‬جوان ‪6753‬م‪ ،‬المتعلق بتنسيق أشغال مسح األراضي وأشغال التحقيقات‬
‫العقارية والطبوغرافية فيما يخص تجديد الريف وضم األراضي أو التهيئة العقارية‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مرحلة ما بعد السمح‬

‫وتأتي هذه المرحلة بمجرد االنتهاء من عملية المسح‪ ،‬إذ يودع مخطط مسح األراضي والوثائق‬
‫الملحقة به لمدة شهر على األقل بمقر البلدية ( المادة ‪ 98‬من األمر ‪.2)57/57‬‬

‫إن تصميم مسح األراضي يكون موضوع إعداد في كل بلدية وذلك لتمكين الجمهور من االطالع‬
‫عليه خالل هذه المدة يمكن ألي شخص االطالع على وثائق المسح حسب ما ينص عليه القرار‬
‫الوزاري الصادر في ‪ 7‬مارس ‪ ،6758‬وفي حالة المساس بالحقوق‪ ،‬يحق للمعنيين تقديم شكاوى‬
‫إلى رئيس البلدية الذي يقدمها بدوره إلى لجنة مسح األراضي من اجل فحصها وإنهاء الخالف وديا‬
‫بين المعنيين باألمر‪ ،‬وفي حالة عدم التوصل بينهم‪ ،‬يعين الحدود المؤقتة للعقارات‪ ،‬كما يجب أن‬
‫تكون عليه في المخطط ‪ ،‬ويعطي للمالكين أجل ثالثة أشهر من اجل االتفاق على حدودهم‪ ،‬وهذا ما‬
‫تنص عليه الفقرة‪ 96‬من المادة (‪ )67‬من المرسوم ‪ 39/53‬بقولها‪:‬‬

‫» يعطي أجل قدره ثالثة أشهر فيما يخص األجزاء المتنازع فيها إلى المالكين من أجل اإلنفاق على‬
‫حدودهم أو من أجل رفع دعوى أمام الجماعات القضائية المختصة إقليميا‪«1‬‬

‫‪ -1‬راجع الصفحة ‪ 74‬من هذه المذكرة‪.‬‬

‫‪ -2‬الوناس علي‪ ،‬النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالشهر العقاري‪ ،‬الجزائرن دار هومة‪ ،2009 ،‬ص‪.881 ،‬‬
 ‫»وعند انقضاء هذا األجل فإن الحدود المؤقتة تصبح نهائية ‪« 2‬‬
‫فتكون حينئذ الوثائق المساحية مطابقة للوضعية اآلتية للممتلكات أي بمثابة المرآة التي تعكس حالة‬
‫‪3‬‬
‫العقارات‪.‬‬
‫وبعد االنتهاء من هذه المراحل الثالث وبشكل رسمي فإنها تعد ثالث نسخ من طرف مصلحة‬
‫محافظة مسح األراضي حيث تسلم واحدة بمقر البلدية المعنية بعملية المسح والثانية تحفظ بمصلحة‬
‫أمالك الدولة(بالمديرية الوالئية لمسح األراضي)‪ ،‬والثالثة ترسل إلى المحافظة العقارية والتي‬
‫يعتمد عليها لتأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫وبعد ذلك تقوم المحافظة العقارية بإعداد دفتر عقاري لكل مالك وذلك من أجل نسب الملكية‬
‫العقارية وإعطاء طابع الرسمية للعقار‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ -‬آثار عملية المسح‪:‬‬

‫إن قيام مسح األراضي العام وتأسيس مجموعة البطاقات العقارية يسمح بإنشاء السجل العقاري‬
‫الذي يمكن المالك من الحصول على وثيقة في غاية األهمية كونها تعتبر بطاقة هوية للعقار الذي‬
‫يمتلكه‪ ،‬هذه الوثيقة هي ما عبر عنه المشرع الجزائري (‪ .)Livret foncier‬وان دراستنا للوثائق‬
‫التي بحوزة اإلدارة يجبرنا على الحديث عن هذه الوثيقة التي يحتفظ بها المالك والتي تشكل أهم‬
‫سند نتج عن عملية المسح بالنسبة له ومدى قوتها القانونية وهذا ضمن المطلب األول‪ ،‬أما األثر‬
‫الثاني لعملية المسح فيمكن اإلشارة إليه من خالل الحديث عن جل النزاعات الناتجة عن أعمال‬
‫المسح العقاري (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫‪ -1‬المادة (‪ )84‬فقرة (‪ )8‬من المرسوم ‪.62 /96‬‬
‫‪ -2‬الجريدة الرسمية رقم ‪ ،22‬سنة المؤرخة بتاريخ ‪ ،8799 /01/86‬ص ‪.409‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 82‬من المرسوم ‪ 62 /96‬السابق الذكر‪.‬‬
 ‫المطلب األول‪ -‬الدفتر العقاري‪:‬‬

‫لقد استعمل المشرع الجزائري مصطلح الدفتر العقاري ألول مرة بموجب المادة ‪ 69‬من المرسوم‬
‫‪ 69/56‬المؤرخ في ‪ 6756/96/97‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ ،1‬الذي صدر تنفيذ األحكام‬
‫األمر ‪ 56/56‬المؤرخ في ‪ 6756/66/9‬المتضمن قانون الثورة الزراعية‪ ،‬إذ نصت على أنه بعد‬
‫االنتهاء من عمليات المسح العام لألراضي ووضع الوثائق كما هو منصوص عليها في المادة ‪97‬‬
‫من األمر ‪ 56/56‬يسلم للمالكين دفترا عقاريا يكون بديال عن شهادات الملكية‪.‬‬

‫يتضح من خالل ما سبق أن الدفتر العقاري يرتبط ارتباطا وثيقا بعملية المسح العام لألراضي‬
‫وتأسيس ال سجل العقاري‪ ،‬فهو يشكل أهم منتجاتها‪ ،‬كونه مستنسخ من البطاقات العقارية الناشئة عن‬
‫تلك العمليات‪ ،‬كما يعتبر من األهداف األساسية التي يرمي إليها المشرع من خالل سنه لألمر رقم‬
‫‪ .57/57‬باإلضافة إلى كونه سند إداري فهو يسلم من طرف مصلحة إدارية تتمثل في المحافظة‬
‫العقارية إلى أصحاب العقارات الثابتة حقوقهم عليها بعد االنتهاء من عملية المسح العقاري بشرط‬

‫أن يكون مطابقا للنموذج المحدد بموجب القرار الصادر من وزير المالية والمؤرخ في‬
‫‪2‬‬
‫‪.6753/97/95‬‬

‫على ضوء ما سبق يمكننا القول أن " الدفتر العقاري هو ذلك السند اإلداري الذي يثبت حقوق‬
‫المالك على عقاره والمعبر عن الوضعية القانونية للعقار"‬

‫الفرع األول‪ -‬ماهية الدفتر العقاري‪:‬‬

‫لقد نصت المادة ‪ 68‬من األمر ‪ 57/57‬في فقرتها األولى على أن الدفتر العقاري يقدم إلى مالك‬
‫العقار‪ ،‬الذي حقه قائم بمناسبة اإلجراء األول‪ ،‬وتنسخ فيه البيانات الموجودة في البطاقات‬
‫‪ -1‬قدوج بشير‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.867 ،‬‬

‫‪ -2‬بوزيتون(عبد الغني)‪،‬مرجع سابق ‪،‬ص‪818 ،‬‬

‫العقارية‪،‬وكون عملية الشهر تتطلب مراعاة األشكال واألوضاع القانونية التي يتطلبها هذا‬
‫اإل جراء‪ ،‬ومن أهم القواعد والشروط‪ ،‬قاعدة الرسمية والعقد الرسمي حسب المادة ‪ 697‬من القانون‬
‫المدني‪ ،‬هو عقد يثبت فيه ضابط عمومي أو كاتب عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪،‬ما تم‬
‫لديه‪ .‬وقد نص على هذه القاعدة نصوص كثيرة من ذلك المادة ‪ 36‬من المرسوم ‪ ،36/53‬وقاعدة‬
‫األثر النس بي‪ ،‬ومعنى ذلك أنه ال يمكن اإلشهار أي سند‪ ،‬يتضمن تصرف وارد على عقار ما لم‬
‫‪1‬‬
‫يكن هناك إشهار مسبق أو مقارن ومتزامن للسند الذي كان سببا في اكتساب العقار المتصرف‪.‬‬

‫إن قاعدة الشهر المسبق تعتبر صمام األمان بالنسبة للمعامالت العقارية‪ ،‬وبالرغم من ذلك قد‬
‫توضح أحيانا س ندات لإلشهار‪ ،‬تعفى من هذه القاعدة باعتبارها أول إجراء‪ ،‬أو لكونها حاالت‬
‫تطلبتها عمليات التحول من نظام الشهر الشخصي إلى نظام الشهر العيني كاالستثناء الموجود في‬
‫نص المادة ‪ 87‬من المرسوم ‪ 36/53‬والخاصة بالعقود المحررة قبل تاريخ ‪ ،6756/96/96‬وكذلك‬
‫عندما يتعلق األم ر باإلجراء األول‪ ،‬الناتج عن عمليات المسح العام لألراضي‪ ،‬إلى جانب هاتين‬
‫القاعدتين يجب توفر مجموعة من الشروط‪ ،‬تخص األطراف من جهة والعقارات من جهة أخرى‪،‬‬

‫إذ يجب تحديد هوية األطراف من جهة والعقارات من جهة أخرى‪ .‬إذ يجب تحديد هوية األطراف‬
‫تحديدا دقيقا حسب ما نصت عليه المادة ‪ 99‬من األمر ‪ 57/57‬والمادتان ‪ 37/39‬من المرسوم‬
‫‪ ، 36/53‬كما يجب تعين العقارات والتعريف بالحالة المدنية والطبيعة القانونية لها‪ ،‬وذلك حسب‬
‫المواد ‪ ،667 ،35 ،33 ،96‬من المرسوم ‪ .36/53‬إلى جانب هذه الشروط فقد أشارت الفقرة الثانية‬
‫من المادة ‪ 68‬السابقة الذكر إلى أن تقديم العقود اإلدارية و اإلتفاقات التي ترمي إلى استثناء أو نقل‬
‫أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني كما هي موضحة في المادة ‪ 63‬من األمر ذاته يتطلب‬
‫‪2‬‬
‫إلزاما تقديم الدفتر العقاري‪.‬‬

‫إن المادة ‪ 79‬من المرسوم ‪ 36/53‬في فقرتها األولى تؤكد على ضرورة تقديم الدفتر العقاري عند‬
‫كل عملية شهر‪ ،‬لكن لما كانت للضرورة أحكام وللقاعدة استثناء فقد استثنى المشرع في الفقرة‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 61/96‬السالف الذكر‪.‬‬

‫‪-2‬بوزيتون (عبد الغني)‪،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.811 ،‬‬
‫الثانية من المادة بعض طلبات اإلشهار من تقديم هذا السند ومن ذلك إذا كانت الوثائق المقدمة‬
‫لإلشهار ألول مرة أي ناتجة عن وثائق المسح حسب المادة ‪ 66‬من األمر ‪ 56/57‬كون الغرض‬
‫منها أصال هو تأسيس مجموعة البطاقات العقارية أو استالم الدفتر العقاري‪ ،‬إذا كانت العقود‬
‫المحررة والقرارات الصادرة دون مساعدة المالك أو ضده‪ ،‬أو في حالة تسجيل حق امتياز أو رهن‬
‫قانوني أو قضائي‪ ،‬وفي كلتا الحالتين األخيرتين يكون المحافظ العقاري ملزما بعد إجرائه لعملية‬
‫الشهر بتبليغ ذلك إلى حائز الدفتر بموجب رسالة موصى عليها مع إشعار االستالم يتضمن إنذاره‬
‫إليداع الدفتر العقاري لدى المحافظة العقارية إلى أجل ‪ 67‬يوما من تاريخ اإلشعار باستالم الرسالة‬
‫الموصى عليها‪ ،‬والقصد من هذا اإلجراء هو ضبط الدفتر العقاري وفق التحوالت الجديدة‪.‬وهذا ما‬
‫قد يثير إشكاال ألن المعني قد يستجيب لهذا اإلنذار ويدع السند وقد ال يستجيب ويعمل على‬
‫االحتفاظ به‪ ،‬فان استجاب مكن ذلك المحافظ العقاري من العمل على المطابقة بين السجل العقاري‬
‫وهذا الدفتر المقدم‪ ،‬أما إن لم يستجب واحتفظ هذا المالك القديم بالدفتر العقاري عند نقل الملكية‬
‫العقارية فبإمكان المحافظ العقاري أن يسلم لمالك دفترا عقاريا آخر من اإلشارة في البطاقة العقارية‬
‫الخاصة بهذا العقار لمراجع الدفتر المسلم‪.‬‬

‫ومن الحاالت الكثيرة المتعلقة بالدفتر العقاري المعد بمناسبة اإلجراء األول لشهر الحقوق العينية‬
‫في السجل العقاري‪ ،‬حالة الملكية العقارية المشاعة والمسلم على سبيل الحيازة ألحد المالكين بناءا‬
‫على وكالة خاصة‪.1‬‬

‫من النصوص السابقة يظهر أن الدفتر العقاري يبين تأشيرات البطاقة العينية ويظهر بالنسبة‬
‫ألشخاص الحقوق العينية الموجودة على عقار معين أو في قاعدته ‪ ،‬كما يبرر األعباء التي يتحملها‬
‫العقار المعني باألمر‪ ،‬فهو بذلك يمثل عنوان الحقيقة بالنسبة للملكية‪ ،‬لذا نص المشرع على كيفية‬
‫خاصة للتأثير عليه‪ ،‬ومن ذلك المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ 36/53‬التي أشارت إلى الطريقة المتبعة في‬
‫ذلك‪ ،‬وقد استلزمت أن يكون التأشير بطريقة واضحة ومقروءة بالحبر األسود الذي ال يمحى‪ ،‬أما‬
‫البياض فيشطب عليه بخط‪ ،‬والجداول مرقمة وموقعة وألجل وضوح عملية التأشير‪ ،‬استوجب‬
‫المشرع أن تكتب األسماء العائلية لألطراف بأحرف كبيرة واألسماء الشخصية بأحرف صغيرة‪،‬‬
‫‪ -1‬بوزيتون عبد الغني‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.811 ،‬‬
‫في الخانة المخصصة لها‪ ،‬وتكون الجداول مرقمة وموقعة بعد أن تمأل بالبيانات الخاصة بتعيين‬
‫األطراف والعقار‪ ،‬ووضع خط بالحبر بعد كل إجراء تفاديا لإلضافات الغير مبررة والتزوير‪ .‬كما‬
‫يتعين على المحافظ العقاري أن يضع تاريخ التسليم بعد كل عملية تأشير والنص الذي بمقتضاه تم‬
‫هذا التسليم‪ ،‬وفي حالة وجود خطأ ما يتعين على األعوان اجتناب الكشط والتشطيب كما يمكن القيام‬
‫بعملية التصحيح عن طريق الحاالت التي تستوجب على المحافظ العقاري أن يعينها ويشهد‬
‫بصحتها‪ .‬وال يعتبر الدفتر تاما إال عند حلول تاريخ آخر شهادة التطابق يوقع عليها المحافظ العقاري‬
‫في اإلطار رقم ‪ 3‬المخصص لذلك‪ ،‬حينها يمنع على األطراف كتابة أية تأشيرة أو بيان على هذا‬
‫الدفتر أو نزع المخطط الملحق به وإال تعرض للعقوبات المقررة بحكم القانون في ميدان التزوير‪.‬‬

‫إن جاهزية الدفتر العقاري وتمامه يؤدي بنا إلى الحديث عن طريقة سليمة كون هذه العملية تطرح‬
‫جملة من المسائل التي يجب اإلشارة إليها خاصة في حالة تعدد األشخاص أصحاب الحقوق كحالة‬
‫الشيوع أو حالة القسمة‪.‬‬

‫توجب القاعدة العامة أن يسلم الدفتر العقاري إلى المالك الذي حقه قائم بمناسبة أعداد بطاقة‬
‫عقارية مطابقة‪ ،‬ومن هذا المنطلق مثال لو أن مالك العقار الحامل للدفتر العقاري‪ ،‬أو نقل ملكية‬
‫هذا العقار لشخص آخر ولم يتم استحداث بطاقة عقارية جديدة‪ ،‬فان المحافظ العقاري ملزم بضبط‬
‫الدفتر القديم الذي أودع لديه وسيسلمه للمالك الجديد‪.1‬‬

‫هذا في حالة المالك الفرد أما لو تعدد المالكين للعقار كحالة التنوع وحالة القسمة فكيف سيتصرف‬
‫المحافظ العقاري؟‬

‫‪ -1‬المادة ‪ -46‬من المرسوم ‪،61/96‬المرجع السالف الذكر‪.‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 75‬من المرسوم السالف الذكر فانه عندما يكون شخصان أو أكثر أصحاب‬
‫حقوق على الشياع فالمحافظ العقاري يعد دفترا واحدا يوقعه لدى المحافظة العقارية‪ ،‬يعمل على‬
‫ضبطه كلما وجب ذلك ما لم يكن هؤالء األشخاص قد عينوا وكيال من بين المالكين لحيازة هذا‬
‫الدفتر‪ ،‬حينها يستدعى البطاقة العقارية المطابقة إلى الجهة التي آل إليها الدفتر العقاري‪.‬‬

‫من خالل ذلك يتضح أن المشرع الجزائري تصدى لهذه الحالة بان سمح لهؤالء المالكين على‬
‫لشياع من تعين وكيال من بينهم بموجب وكالة قانونية لتسلم الدفتر العقاري‪ ،‬وإال فان هذا األخير‬
‫يبقى بين يدي المحافظ العقاري تحسبا لضياعه‪ ،‬أو أن كان يشكل عقبة في استمرر انتقال الملكية‬
‫العقارية‪.‬‬

‫من جهة أخرى قد يعمد المالك على الشياع إلى إجراء عملية القسمة على العقار المملوك في هذه‬
‫الحالة مكن المشرع الجزائري المحافظ العقاري من إحداث دفاتر عقارية جديدة لكل قطعة‪ ،‬مع‬
‫إتالف الدفتر السابق واإلشارة إلى هذا اإلتالف على البطاقة المطابقة وهذا ما تضمنته مقتضيات‬
‫المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ 36/53‬السالف الذكر‪.‬‬

‫مما سبق يتضح أن الدفتر العقاري ونظرا لما يحتويه من معلومات تشكل الحالة المدنية للعقار له‬
‫أهمية بالغة في إثبات الملكية العقارية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ -‬حجية الدفتر العقاري‪:‬‬

‫إن رغبة المشرع الجزائري في استحداث السجل العقاري عن طريق مسح األراضي العام‪ ،‬جعله‬
‫يوجد ترسانة من النصوص القانونية لتثبت حق الملكية العقارية وإحداث سندات إلثباتها‪ ،‬منها‬
‫الدفاتر العقارية التي تمثل‬

‫سند ات ملكية حقيقية ألصحابها‪ ،‬فقد أفصح المشرع الجزائري عن هذه الرغبة في النصوص‬
‫السالفة الذكر في األمر ‪ 57/57‬ومن ذلك المرسوم ‪ 69/56‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪،‬‬
‫حيث نصت المادة ‪ 66‬منه عن الدفاتر العقارية الموضوعة على أساس مجموعة البطاقات العقارية‬
‫البلدية ومس ح األراضي المحدث ستشكل حسب الكيفيات التي ستحدد في نصوص الحقة المنطلق‬
‫الجديد والوحيد إلقامة البنية في شأن الملكية العقارية‪.‬‬
‫ومن هذا اتضح أن الدفتر العقاري في يد مالكه يعد عنوان الحقيقة في إثبات الملكية العقارية وما‬
‫صدر في األمر ‪ 57/57‬إال تأكيد على ذلك فقد نصت المادة ‪ 67‬منه أن تسجيل جميع الحقوق‬
‫الموجودة على عقار ما وقت اإلشهار في السجل العقاري على الدفتر العقاري الذي يشكل سند‬
‫الملكية‪ ،‬ويبرز فيه المشرع أكثر من خالل إحاطة هذا الدفتر العقاري لمجموعة من النصوص‬
‫القانونية التي تنظمه و تقوم بالتأثير عليه وضبط كيفيات تسليمه‪ .‬فهو ال يسلم لصاحب العقار إال‬
‫بعد إجراء تحقيق ميداني‪ ،‬تقوم به لجان المسح العام لألراضي للتحري واالستقصاء حول صحة‬
‫البيانات المتعلقة بالعقار‪ ،‬وهي ما تشكل في عمومها أعمال المسح لتحديد تلك العقارات تحديدا‬
‫دقيقا‪ ،‬وتطهير تلك العقارات مما يثقلها من أعباء وحقوق‪ ،‬هذا من أجل سد الطريق أمام أي‬
‫شخص يمكنه أن يدعي خالف ما يتضمنه الدفتر العقاري من بيانات أو يدعي حق عيني عقاري‬
‫عليه ما لم يكن حقه مقيدا بالبطاقة العقارية المنشأة عن كل عقار بعد انتهاء عملة المسح العام‬
‫لألراضي‪.‬‬

‫إن ما يهدف إليه المسح العقاري إذا ما نظرنا في حقيقته هو إعطاء القوة الثبوثية المطلقة للحقوق‪،‬‬
‫من أجل ضبط الملكية العقارية وتسهيل تداولها وبعث االئتمان العقاري‪ ،‬وهذا لن يأتي إال عن‬
‫طريق لمس ثمار هذه العملية‪ ،‬ولعل أهم ثمارها هو الدفتر العقاري الذي يعتبر القلب النابض‬
‫للملكية العقارية كونه يستمد روحه أساسا من وثائق المسح‪ .‬إن الدفاتر العقارية الموضوعة على‬
‫أساس مجموعة البطاقات العقارية البلدية ومسح األراضي المحدث تشكل المنطلق الوحيد إلقامة‬
‫البنية في شأن الملكية العقارية‪.‬‬

‫بناءا على ما سبق يتضح أن الدفتر العقاري يتمتع بحجية كاملة ما لم يطعن فيه أمام الجهات‬
‫القضائية المختصة‪ ،1‬وهذا ما يجبرنا للحديث عن الجهة القضائية المختصة في إلغاء هذه الدفاتر‬
‫العقارية الذي سنتناوله في الفرع الثالث‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ -‬الجهة المختصة بالطعن في إلغاء الدفاتر العقارية‪:‬‬

‫‪ -1‬المجلة القضائية‪ ،‬العدد األول‪ ،2008 ،‬ص‪.247 ،‬‬

‫إن الدفتر العقاري يشكل أهم نتائج عملية المسح‪ ،‬كما أن تسليمه يكون من طرف المحافظ العقاري‬
‫يكون بناء ا على الوثائق الناتجة عن هاته العملية الضخمة‪ ،‬ومخالفة هذه القاعدة العامة من قبل‬
‫المحافظ العقاري يشكل تعدي فادح لقانون الشهر العيني يترتب عنه مسؤولية كاملة لهدا األخير‪،‬‬
‫خاصة إذا تبين خطآه المتمثل في تسليمه دون مراعاة مقاييس الرسم الطبوغرافي لحدود الملكية‬
‫المنجزة‪.‬‬

‫وحسب القاعدة العامة يفترض أن الشخص إذا أصيب بضرر نتيجة األثر التطهيري للشهر العيني‪،‬‬
‫ما عليه إال اللجوء إلى الجهة القضائية المختصة بطلب التعويض جبرا عما لحقه من ضرر‪ ،‬لكن‬
‫المشرع الجزائري قد شدد على هذه القاعدة‪،‬وخول للشخص المضرور إعادة النظر في الحقوق‬
‫الثابتة حتى بعد الترقيم النهائي وتسليم الدفاتر العقارية رغم صعوبة هذا االتجاه إلى ما قد يؤدي‬
‫إلى زعزعة استقرار الملكية العقارية‪ .‬لكن رغبة المشرع في إعطاء كل ذي حق حقه وإرجاع‬

‫الحقوق إلى أصحابها كونها قد تضع منهم بتواطئ من اإلدارة وجعله حقا للمضرور في الطعن في‬
‫الدفاتر العقارية المسلمة وما على األطراف إال معرفة هذه الجهات المختصة في الفصل في النزاع‪.‬‬

‫إن العيوب التي قد تلحق بالدفتر العقاري عديدة ومتنوعة يمكن أن تتضمن إحدى الوجوه الثالثة‪،‬‬
‫فقد يطعن فيه بالتزوير كما قد يطعن في أحد بياناته أو في قرار تسليمه‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الطعن في تزوير الدفتر العقاري‪:‬‬

‫لقد مكن المشرع الجزائري في حالة إذا عمد أحد األطراف إلى تزوير الدفتر العقاري سواء تم ذلك‬
‫بمفرده أو بمساعدة من المحافظ العقاري إلى اللجوء إلى الجهة القضائية المختصة‪ ،‬وهي قسم‬
‫الجنح على مستوى المحكمة المختصة من أجل استصدار حكم يعاقب المزور بناءا على المواد‬
‫‪ 936 -996 -999‬من قانون العقوبات الجزائري‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬الطعن في قرار تسليم الدفتر العقاري وفي األخطاء الواردة فيه‪:‬‬
‫إن الدفتر العقاري هو سند إداري‪1‬تسلمه هيئة إدارية أحدثت لموجب المادة ‪ 99‬من األمر ‪57/57‬‬
‫هي المحافظة العقارية التي سيرها محافظ عقاري يعمل على إصدار مجموعة من القرارات قد‬
‫تكون صائبة كما قد تكون خاطئة ومن ذلك قرار تسليم الدفتر العقاري‪ .‬ومن ذلك يمكن التساؤل‬
‫عن الجهة المختصة في إبطال أو إلغاء أحد البيانات الواردة فيه؟‬

‫لقد نصت المادة ‪ 97‬من األمر رقم ‪ 57/57‬المتضمن أعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل‬
‫العقاري على أن قرارات المحافظ العقاري تكون قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة‬
‫إقليميا‪.‬‬

‫لم يأت المشرع الجزائري في قوانين الشهر العقاري بشروط خاصة لرفع الطعن القضائي ضد‬
‫قرارات المحافظ العقاري‪ ،‬وعليه وجب تطبيق المبادئ العامة لرفع الدعاوى المنصوص عليها في‬
‫قانون اإلجراءات المدنية من ضرورة توفر المصلحة‪ ،‬الصفة واألهلية في طرفي الدعوى إلى‬
‫جانب شهر العريضة‪ 2‬ولما كانت الدعوى إدارية‪ ،‬ترفع حسب قانون اإلجراءات المدنية إن‬
‫اإلشكالية المثارة هنا هي على من أو ضد من ترفع هذه الدعوى ومن هي الجهة القضائية‬
‫المختصة بذلك؟!‬

‫تطرح صفة التمثيل القضائي جملة المشاكل على الصعيد العملي فكثيرا ما رفضت الدعاوى أمام‬
‫الجهات القضائية لرفعها على غير ذي صفة‪ ،‬فهناك من يرفع دعواه ضد المدير العام لألمالك‬
‫الوطنية إلى جانب مديرية الحفظ العقاري وهناك من يرفعها ضد المدير المحلي لألمالك الوطنية‬
‫ومديرية الحفظ العقاري وهناك من يدخل الوالي في النزاع‪.‬‬

‫‪ -1‬إن القول أن الرقم العقاري هو سند إداري يستبعد فرضية المنازعة أمام القضاء العادي وهذا ما تؤكده حملة األحكام الصادرة‬

‫عن األقسام العقارية‪ ،‬حكم صادر في ‪.2004/04/80‬‬

‫‪ - 2‬المادة ‪ 822،17‬من المرسوم ‪ 61/96‬السالف الذكر‪.‬‬

‫لقد نصت المادة ‪ 666‬من المرسوم ‪ 36/53‬على أن الدولة تمثل محليا أمام العدالة من طرف الوالي‬
‫يساعده في ذلك رئيس مصلحة الوالية المكلف بشؤون أمالك الدولة والشؤون العقارية‪.‬‬

‫إن ا لدعاوى المرفوعة أمام المحكمة العليا أو مجلس الدولة أو محكمة التنازع فان التمثيل يميح‬
‫للمدير العام لألمالك الوطنية في القضايا المتعلقة بأمالك الدولة والحفظ العقاري‪.‬‬

‫الدعاوى المرفوعة أمام المحاكم أو المجالس القضائية أو المحاكم اإلدارية‪ ،‬فان مديري أمالك‬
‫الدو لة والحفظ العقاري بالواليات يكونون مؤهلين كل فيما يخصه لتمثيل المكلف بالمالية في‬
‫القضايا المتعلقة بأمالك الدولة والحفظ العقاري‪.‬‬

‫إن هذا القرار الوزاري زاد األمر تعقيدا‪ ،‬كونه لم يحل إشكالية الصفة في التقاضي عندما يتعلق‬
‫األمر بالطعن في تصرفات المحافظ العقاري‪ ،‬فهو اخلط بين أمرين مختلفين هما الصفة في‬
‫التقاضي والصفة اإلجرائية وذلك عندما جاء بعبارة "تمثل الدولة" وعليه يمكن القول أن الصفة في‬
‫التقاضي تثبت لوزير المالية ويمثل إجرائيا من قبل الوالي وعليه يكون التقاضي طبقا لنص المادة‬

‫‪ 966‬من قانون اإلجراءات المدنية أمام مجلس الدولة كدرجة أولى‪ .‬إن الصفة في التقاضي تثبت‬
‫للوالي باعتباره السلطة التنفيذية في الوالية‪.‬‬

‫مما سبق فان المشرع الجزائري منح االختصاص القضائي‪ 1‬للغرفة اإلدارية في كل القضايا التي‬
‫تكون فيها الدولة‪ ،‬أو الوالية أو البلدية أو المؤسسات ذات الصيغة اإلدارية طرفا فيها‪ ،‬على أن‬
‫الجهة القضائية المختصة تختلف باختالف طبيعة الدعوى المرفوعة‪ .‬هذا ولفض إشكالية التمثيل‬
‫أمام الجهات القضائية فقد أصدر المدير العام لألمالك تعليمة رقم ‪ 3798‬بتاريخ ‪9995/98/ 96‬‬
‫أساسها وجوب ذكر السيد وزير المالية في جميع الدعاوى القضائية كمدعي أو مدعى عليه هو‬
‫المبدأ القضائي المستقر وفقا للقرار المؤرخ في ‪.6777/99/99‬‬

‫‪ -1‬شيهوب (مسعود)‪ ،‬المبادئ العامة للمنازعات اإلدارية‪ ،‬نظرية االختصاص‪ ،‬ج‪ ،1‬الجزائر‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬ص‪،‬‬

‫‪.177‬‬
‫أما من حيث الجهة القضائية المختصة يمكننا القول انه إذا ما تعلق األمر بإلغاء قرار تسليم الدفتر‬
‫العقاري‪ ،‬فان االختصاص يعود إلى أحد الغرف اإلدارية الجهوية الموجودة على سبيل الحصر‬
‫على مستوى إحدى المجالس الخمسة‪ :‬الجزائر‪ ،‬وهران‪ ،‬بشار‪ ،‬قسنطينة‪ ،‬ورقلة‪ ،‬باعتبار أن‬
‫قرارات المحافظ العقاري يعتبر قرارات والئية‪ ،‬وان الطعون الواردة ضد القرارت الصادرة عن‬
‫المديريات الوالئية يؤول االختصاص القضائي فيها إلى أحد الغرف الجهوية السابقة الذكر‪ ،‬أما إذا‬
‫تعلق األمر بإبطال بيان من البيانات الواردة في الدفتر العقاري فان االختصاص يعود إلى الغرفة‬

‫اإلدارية المحلية الموجودة على مستوى المجلس القضائي الذي يوجد بدائرة اختصاصها العقار‬
‫محل النزاع الن طبيعة هذه الدعوى هي دعوى قضاء شامل‪.‬‬

‫إن هذه اإلشكالية تؤدي بنا إلى الحديث عن النزاعات المطروحة أثناء سير عملية المسح إلى غاية‬
‫تسليم الدفتر العقاري واستقرار الملكية‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ -‬المنازعات الناشئة عن عملية المسح‪:‬‬

‫إن انتقال المشرع الجزائري من نظام الشهر الشخصي إلى نظام الشهر العيني‪ ،‬الذي يعتمد على‬
‫عملية جرد شامل للعقارات‪ ،‬أدى إلى ظهور عدة نزاعات صعب حلها في غياب تشريع دقيق يحكم‬
‫مثل هذه المنازعات القائمة سواء أثناء سير عملية المسح أو أثناء تأسيس السجل العقاري أم بعد‬
‫االنتهاء من ذلك‪.‬‬

‫ويمكن عموما أن يتعلق فجوى المنازعات التي تثور بتسجيل العقارات في حساب مجهول‪ ،‬أو‬
‫النزاع حول الحدود‪ ،‬أو إثبات الملكية العقارية إلى جانب إلغاءا و تصحيح الدفاتر العقارية‪ .‬فبالرغم‬
‫من وجود مجموعة من األدوات القانونية التي تهدف لحل هذه المشاكل من جهة وحماية حقوق‬
‫األشخاص من االعتداءات التي قد تطولها‪ ،‬من جهة ثانية‪ ،‬والتي تتمثل عموما في الوكالة الوطنية‬
‫لمسح األ راضي‪ ،‬لجان المسح‪ ،‬والمحققين العقارين‪ ،‬إضافة إلى كل القرارات واألوامر التي‬
‫صدرت كاألمر ‪ 57/57‬والمرسومين التنفيذيين ‪ 39/53‬و ‪ 36/53‬بالرغم من كل هذا إال أن‬
‫المسألة وان كانت تبدو بسيطة عند الوهلة األولى إال أن عدم وضوح هذا التشريع تارة وغيابه تارة‬
‫أخرى خلق عدة إشكاليات كشف عنها الواقع وتضاربت بشأنها اآلراء‪ ،‬من بين المنازعات التي‬
‫ظهرت بسبب عملية المسح نذكر أهمها‪:‬‬

‫أوال‪:‬منازعات متعلقة بإجراءات عملية المسح‪:‬‬

‫إن عدم إتباع هذه اإلجراءات السابقة الذكر التي تتمثل في احترام المدة القانونية بين صدور قرار‬
‫القاضي المفتتح لهذه العملية إذ تقدر بشهر من تاريخ نشر قرار الوالي في الجريدة الرسمية‪ ،‬بتبليغ‬

‫هذا القرار إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬وتبليغ أصحاب الحقوق عن طريق اإلعالنات في‬
‫مقر الدائرة البلدية باإلضافة إلى حرص المشرع الجزائري على إيداع وثائق المسح لمجرد االنتهاء‬
‫من ال عمليات التقنية لمقر البلدية هذا حتى تمكن الجمهور من االطالع عليها وتقديم شكواهم‪ .‬إن‬
‫إهمال هذه اإلجراءات يؤدي إلى قيام عدة نزاعات قد تسبب فيه اإلدارة‪ ،‬باعتبارها المسؤولة عن‬
‫أعمال المسح وتحديد العقارات نتيجة ارتكاب بعض األخطاء ولعل أهم النزاعات التي يمكن أن‬

‫تثور خالل هذه المرحلة تتعلق بأخطاء في القياس وحساب المساحات‪ ،‬أو تسجيل عقارات في‬
‫حساب مجهول‪ ،‬كما قد تقوم بمناسبة إعداد عقود شهرة بعد صدور قرار الوالي‬

‫ثانيا‪:‬منازعات متعلقة بالقيد األول في البطاقات العقارية‪:‬‬

‫لقد اوجب المرسوم ‪ 36/53‬على لجنة مسح األراضي العام لمجرد انتهائها من العملية على مستوى‬
‫كل بلدية‪ ،‬أن تودع الوثائق الناتجة عن عملياتها التقنية والقانونية لدى المحافظة العقارية من أجل‬
‫تحديد حقوق الملكية وحقوق العينة األخرى وشهرها في السحل العقاري‪ ،‬إذ يقوم المحافظ العقاري‬
‫بترقيم تلك العقارات الممسوحة‪.‬‬

‫إن ما ي قوم به المحافظ العقاري أثناء القيد األول قد يحدث آثار قانونية تلحق باألشخاص يمكنها أن‬
‫تتسبب لهم في إهدار حقوقهم العينية‪ ،‬لذلك وضع المشرع المرسوم ‪ 36/53‬مجموعة من القواعد‬
‫الموضوعية الواجب إتباعها من طرف الشخص الذي ترى انه تضرر من الترقيم األول‪ ،‬الذي قام‬
‫به ا لمحافظ العقاري‪ ،‬ومنحه الحق في طلب مراجعتها وفق قواعد إجرائية خاصة‪ ،‬أما الترقيم‬
‫النهائي ال يمكن مراجعته إال عن طريق القضاء‪ .‬وعليه فان المشرع الجزائري قد منح الشخص‬
‫الذي يرى بأنه قد تم حرمانه من قيد حق عيني له في السجل العقاري‪ ،‬إذ يباشر إجراءات‬
‫الخصومة القضائية برفع دعوى قضائية أمام الجهات القضائية وتختلف الجهات القضائية‬
‫المختصة باختالف األطراف‪.‬‬

‫ثالثا‪:‬المنازعات الالحقة للقيد األول بعد إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية‪:‬‬
‫يبرز الدور الكبير للمحافظ العقاري فهو الذي يتأكد من قانونية تلك الوثائق وهو الذي يلزمه‬
‫القانون بتسليم الدفتر العقاري‪ ،‬كما هو الذي يسهر على مسك السجل العقاري وضبطه‪ ،‬ومنه‬
‫فالشرع منح صالحيات واسعة للمحافظ العقاري بعد تأسيس السجل العقاري‪،‬وتجنب النزاعات‬
‫المحتمل ة من تصرفات المحافظ العقاري التي من شانها أن تثير إشكاليات عديدة ال يمكن صرف‬
‫النظر عنها‪ ،‬لذا تكون الجهات القضائية هي المختصة في الفصل في النزاع‪ ،‬وتتمثل األعمال التي‬
‫يقوم بها المحافظ العقاري يمكن أن تنحصر في أمرين مهمين فأما قبول إجراء الشهر والعمل على‬

‫ذلك‪ ،‬وأما اتخاذ جملة من التدابير تهدف في مجملها للحيلولة دون إتمام إجراء اإلشهار والمتمثلة‬
‫في رفض اإليداع أو رفض اإلشهار هذا كله في حدود السلطة التي خولها إياه المشرع‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬العوائق العملية للمسح العقاري‬

‫إن انجاز مسح األراضي العام لهو أكثر من الضرورة‪ ،‬في بالد تواجه وضعية عقارية جد حساسة‪،‬‬
‫يكمن حلها الوحيد في التعرف على الملكيات‪ ،‬قصد منح مالكها الحقيقين سندات إثبات كافية بناء‬
‫على قواعد متينة‪ .‬و الجزائر اليوم بحاجة ماسة إلى هذه الضرورة التي يفرضها الدخول إلى‬
‫اقتصاد سوق حقيقي و فعال‪ ،‬و من أجل كسب الرهان على دولة فتية كالجزائر و الذي يفوق‬
‫واقعها الحالي ـــ في ظل غياب فعالية القائمين عليه من جهة و وجود عدة ضغوطات و عراقيل‬
‫من جهة ثانية ــ ال بد من تطوير محيط مادي و مؤسساتي الذي يمس العقار كما و كيفا‪ ،‬و تدليل‬
‫المشاكل التي تواجه العملية و ما أكثرها‪ ،‬لذا سنركز على بعضها‪ ،‬و نقسمها إلى قسمين‪ ،‬قسم يضم‬
‫المشاكل المباشرة و الظاهرة للعيان ( الفرع األول)‪ ،‬و قسم نخصصه للمشاكل غير المباشرة‬
‫(الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المشاكل الظاهرة المعيقة لعملية المسح العقاري‪:‬‬

‫لقد نصت المادة ‪ 97‬من األمر ‪ 57/57‬على أن كمهام إعادة مسح األراضي العام و المحافظة‬
‫عليه هي من اختصاص اإلدارة المكلفة بشؤون أمالك الدولة و الشؤون العقارية‪.‬‬

‫و يشير هذا النص إلى أن عملية إعداد مسح األراضي العامة‪ ،‬تتمركز في يد اإلدارة المكلفة‬
‫بشؤون أمالك الدول ة و الشؤون العقارية و بالتالي ال يمكن للخواص طلب مسح أراضي خاصة بهم‬
‫إن أرادوا ذلك‪ .‬و هذا االحتكار خلق مشاكل مختلفة تبدوا ظاهرة للعيان‪ ،‬ذات تأثير مباشر على‬
‫سير األشغال المسحية و كذا مردوديتها و تسييرها‪ .‬و ساهمت في تعطيل تعميم عمليات مسح‬
‫األراضي العام على مستوى التراب الوطني‪ ،‬و يمكن أن نجمل هذه المشاكل الظاهرة و المتعلقة‬
‫أساسا بإدارة المسح في نقاط عديدة منها تكليف مصالح المسح العقاري بأعمال أخرى‪ ،‬إذا كانت‬

‫هذه المصالح محشدة للقيام بعمليات ظرفية واسعة النطاق و هذا التشتيت انعكس سلبا على أشغال‬
‫المسح و من تلك ا لعمليات الثورة الزراعية‪ ،‬استصالح األراضي‪ ،‬تعيين حدود البلديات‪ ،‬تطهير‬
‫القطاع الفالحي‪ ،‬تنازل الدولة عن أمالكها‪ ،‬إرجاع األراضي المؤممة ‪. . .‬إلخ‪.‬‬

‫إن هذا التجنيد كان على حساب تقدم مسح األراضي العام ‪ ،‬حيث يشير السيد‪ ":‬عمار علوي" إلى‬
‫‪1‬‬
‫أن ‪ % 69‬من الوسائل بقيت إلى يومنا هذا محتشدة‪ ،‬لتنفيذ أشغال غير التي يأملها مسح األراضي‬

‫و لم تعرف العملية إنعاشا إال منذ ‪ 6776‬مع مشروع البنك العالمي‪ .‬و الحديث عن هذا االحتشام‪،‬‬
‫يدفعنا بالمقابل للحديث عن كفاءة األعوان القائمين على العمليات المسحية‪ ،‬فهذه األخيرة تعاني من‬
‫نقص التأطير لدى أعوان المسح الن أغلبهم ينقصهم التأطير و يفتقر إلى الثقافة في المجال‬
‫العقاري‪ ،‬و مما زاد األمر تعقيدا غياب التكوين المناسب لهم و قد تفطنت الجهات الوصية إلى ذلك‬
‫إذ قامت بتسطير برنامج‪ ،‬يهدف إلى تحسين المستوى‪ ،‬يمس هذا البرنامج السلك التقني برمته‪ ،‬فيما‬

‫‪ - 1‬علوي ( عمار)‪ ،‬نشرة المهن العقارية المشتركة‪ ،‬الفوج المهني العقاري المشترك‪ ،‬سنة ‪ ،2001‬ص ‪.07‬‬
‫يخص تحديث المعلومات و تحسين التقنيات الجديدة‪ ،‬التي أدخلت و طريقة تسيير اإلدارة بالنسبة‬
‫للمسؤولين‪ ،‬إذ هناك برنامج في قيد اإلعداد لتكوين الفرق المختلط (مسح األراضي‪ ،‬المحافظة‬

‫العقارية) كما تم إبرام اتفاقيات مع مؤسسات التكوين في الخارج‪ 1.‬هذا و تتطلب عملية المسح قبل‬
‫ال شروع في التحقيق الميداني‪ ،‬القيام بأعمال تحضيرية ترمي إلى حصر الطبيعة القانونية األصلية‬
‫لمجموع األراضي المعنية بالعملية‪ ،‬كتلك التابعة للبلدية‪ ،‬و أمالك الدولة أو مديرية الشؤون الدينية‪.‬‬

‫فهذه المصالح و غيرها‪ ،‬عليها أن تقدم للفرق المكلفة بالتحقيق في كل المعلومات الخاصة بأمالكها‪،‬‬
‫حتى تتضح الفكرة حول الحقوق العينية لمختلف األقسام المعنية بالدراسة و مدى خضوع كل منها‬
‫لفكرة التقادم‪ ،‬و بالتالي قابلتها لتكون محل حقوق للغير‪ .‬و تجاهل مساهمة جميع هذه الجهات في‬
‫األعمال التحضيرية من شأنه أن يصعب من حصر عناصر التحقيق‪ ،‬و يجبر المصالح المكلفة‬
‫بإجراء التحقيقات الميدانية القيام بذلك دون فكرة مسبقة على األقسام محل التحقيق‪ ،‬و هذا ينعكس‬

‫سلبا على نتيجة التحقيق التي قد تكون من بين نتائجها قيد األمالك العمومية باسم الخواص أما لو‬
‫نظرنا إلى األعمال الميدانية لوجدنا أن الفريق الميداني للمسح يتشكل من عون ينتمي إلدارة‬
‫المسح‪ ،‬و عون من المحافظة العقارية إلى جانب عون من إدارة أمالك الدولة و آخر من البلدية‪ ،‬و‬
‫قد تتجاهل في بعض األحيان هذه الجهات اإلدارية المعنية المشاركة في هذه الفرقة و يتغيب‬
‫عناصرها خصوصا منها البلدية و مديرية أمالك الدولة و يعود ذلك أساسا إلى عدم اكتراث‬
‫الواليات بعمليات المسح فهي ال تعطيها القيمة الحقيقية و ال تضعها ضمن أولوياتها‪ ،‬فمثال ال يتم‬
‫إدراجها ضمن جدول أشغال مجالسها‪ ،2‬فهدا ما يؤدي إلى استغالل عملية المسح ألغراض أخرى‬
‫غير تلك التي خصصت لها هذا من جهة و من جهة ثانية قد يؤدي هذا التقصير إلى إرجاع‬
‫المالكين في بعض األحيان إلى حالة الشيوع‪ ،‬بعدما كانوا قد أنهوا بوثائق رسمية رغم أن عملية‬
‫المسح هدفها تحديد الملكيات قصد إعداد مخطط منظم و تأسيس السجل العقاري كما قد يؤدي إلى‬
‫‪ -1‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.06‬‬
‫‪ -2‬لقد نادى الكثير إلى ضرورة إدراج العمليات المسحية في جدول أعمال الوالية و إعطائها األهمية مثل قضايا المياه و البناء و‬
‫الطرقات‪.‬‬
‫تسليم دفاتر عقارية تتجاهل كما سبق الذكر الطبيعة القانونية ألمالك الدولة و الخواص‪ ،‬و مثل هذه‬
‫السندات تمكن حامليها من القيام بمعامالت رسمية على مستوى مكاتب التوثيق رغم أنها معرضة‬
‫لإلبطال‪ ،‬من طرف القضاء في أي وقت كان مما يؤدي إلى انعدام االستقرار الذي نشده عملية‬
‫المسح و تشترط المعامالت الرسمية في المجال العقاري‪.‬‬

‫ه ذا و يمكن اإلشارة كذلك إلى أن من بين المشاكل التي تنخر عملية المسح العقاري‪ ،‬صعوبة‬
‫اجتماع عناصر اللجنة حسب المادة ‪ 95‬من المرسوم ‪ 39/53‬يجب أن تنشأ لجنة مسح األراضي‬
‫قبل افتتاح عملية المسح‪ ،‬و يكون من بين مهامها حل المشاكل و النزاعات التي تعتر ض سير‬

‫العمليات‪ ،‬على أن تتألف هذه اللجنة من خليط للمثلين عن جهات إدارية مختلفة و هذا المزج بين‬
‫هذه اإلدارات صعب من اجتماع عناصرها الختالف رؤاهم و توجهاتهم و عدم اهتمامهم‪ ،‬مما‬
‫جعلهم في غالب األحيان يرسلون ممثلين عنهم ال يملكون سلطة القرار‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المشاكل الخفية المعرقلة لعمليات المسح‪:‬‬

‫إلى جانب العوائق الظاهرة السابقة ذكرها في الفرع األول‪ ،‬و المتعلقة في عمومها باإلدارة‬
‫القائمة على عملية المسح‪ ،‬هناك جملة من المشاكل األخرى التي تسهاهم و لو من بعيد في تعطيل‬
‫السير الحسن للعمليات‪ ،‬بل قد نعتبرها الدافع و السبب الرئيسي في ظهور تلك المشاكل السابقة‪ ،‬و‬
‫لعل أبرز هذه المشاكل الخفية على سبيل المثال ال الحصر‪ ،‬عدم وجود تحفيزات بالنسبة لألعوان‬
‫القائمين على العملية و قد يعود السبب إلى تكفل الدولة بجميع مصاريف العملية من نفقات و‬
‫رسوم‪ ،‬منذ اإلجراء األول‪ ،‬مما جعلها تغظ الطرف عن الوضعية االجتماعية والمهنية للعمال‪،‬‬
‫فهي ال تحفزهم من اجل القيام بأعمالهم بطريقة صحيحة بعيدا عن الضغوطات‪ ،‬و بمنأى عن كل‬
‫الشبهات فمثال يعقل أن يتقاضى عون المسح ‪ 06‬دج تمثل مختلف تكاليف تنقله للقيام بعملية‬
‫واحدة‪ ،‬مما زاد في تأجج فتيل النزاع و إحساس أعوان المسح بالتهميش‪ ،‬هو لجوء اإلدارة إلى‬
‫منح االمتياز للخبراء العقاريين الخواص‪ ،‬من اجل الظفر بمشاريع مسح مقاطعات هامة مقابل‬
‫اعتمادات مالية ضخمة عن طريق المناقصات التي تمنحها لهم‪ ،‬و ذلك باستغالل إطارات الوكالة‬
‫و مخططاتها‪ ،‬و تجاهل هذه الوضعية يؤدي إلى كثرة االحتجاجات و هجرة اإلطارات إلى القطاع‬
‫الخاص‪ ،‬مما جعل النقابة الوطنية لمسح األراضي تدق ناقوس الخطر لمواجهة النزيف الحاد الذي‬
‫تواجهه القاعدة العمالية‪ ،‬إذ بعد أن كان التعداد اإلجمالي لألفراد الوكالة الوطنية لمسح األراضي‬
‫‪ 5603‬عامال‪ ،‬منهم ‪ 022‬مهندسا‪ 0306 ،‬عونا تقنيا لمسح األراضي‪ 0011 ،‬عمال آخرون‪.1‬‬
‫تقلص هذا العدد إلى ‪ 0000‬مستخدما منهم ‪ 0630‬إطارا يعملون ميدانيا في أشغال عمليات‬
‫المسح الجارية‪ ،‬بينما النسبة المتبقية تشكل عدد المستخدمين في المجال اإلداري‪.‬‬

‫من جهة ثانية فإن عدم التنسيق بين الجهات الفاعلة في المجال العقاري يشكل عقبة أمام العمليات‬

‫المسحية‪ ،‬خاصة بين المحافظات العقارية و الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬كون العالقة بينهما‬
‫تكتسي نوعا من الخصوصية و األهمية‪ ،‬فهي عالقة تكامل حيث األولى تختص بمسح األراضي‬
‫و لتحقيق هذا التكامل قد اوجب المشرع على المحافظة العقارية‪ ،‬إن تبلغ مصلحة مسح األراضي‬

‫بك ل التحويالت العقارية المشهرة خالل عمليات المسح‪ ،‬و ذلك بواسطة مستخرج المسح‬
‫المنصوص عليه في المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪ .05/20‬كما ألزمهما أيضا بالتنسيق في حالة تغيير‬
‫حدود الملكية بعد إغالق عمليات المسح و استكمال عمليات الشهر العقاري‪ ،‬للقيام بإجراءات‬
‫ضبط الوضعية الجديدة للعقار‪ ،‬و لكن قبل ذلك فقد ألزم المشرع المحافظة العقارية باإلسراع في‬
‫إعداد الدفاتر العقارية‪ ،‬هذه الحالة التي تسيل كثيرا من الحبر فبالرغم من أن إطارات الوكالة‬
‫الوطنية لمسح األراضي قد تمكنوا من مسح زهاء‪ ،‬السبع ماليين هكتار من أصل ‪ 00‬مليون‬
‫هكتار مبرمجة إلى غاية ‪ ، 0606‬كآخر اجل بالنسبة للقرض الممنوح من قبل البنك العالمي‪ ،‬و‬
‫على الرغم من اقتراب المهلة من نهايتها فان المحافظات العقارية لم تجتهد‪ ،‬من اجل تسليم الدفاتر‬
‫العقارية الخاصة بالعقارات محل المسح‪ ،‬و كذا إجراء الترقيم المطلوب و معالجة الملفات في‬
‫الوقت المن اسب‪ ،‬و قد يكون مرد ذلك إلى إهمال المحافظات العقارية لهذا المشروع االستراتيجي‬
‫و تفرغها الستصدار عقود الموثقين و نقل الملكية‪ ،‬و هذا ما قد يؤدي بالسلطات الوصية إلعادة‬
‫المسح الذي تم انجازه من جديد‪ ،‬لطول المدة بين تاريخ المسح و تاريخ إعداد الدفتر العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬نشرة مسح األراضي‪ ،‬مارس ‪ ، 2007‬ص‪.18 :‬‬
‫إلى ج انب المشاكل السابقة و المتعلقة في مجملها باإلدارة‪ ،‬هناك مشكل جلي يتعلق بالمالك‪ ،‬ساهم‬
‫بشكل كبير في إعاقة تقدم سير العمليات‪ .‬يتمثل في عدم استجابة هؤالء المالك دوما إلى الدعوة‬
‫للحضور أثناء القيام بأعمال المسح‪ ،‬رغم أن القانون يجبرهم على ذلك‪ .‬و هذا الغياب مرده إلى‬
‫جهل المالك ألهداف العملية و انعدام الثقافة الكافية حول أبعادها‪ ،‬نتيجة تقصير القائمين عليها في‬
‫تحسيسهم و توعيتهم‪ ،‬فأول ما يفكر المالك هو الخوف من أن العملية تهدف مباشرة إلى فرض‬
‫الضرائب إذ أصبح مع هذا الوضع الخروج المتكرر ألعوان المسح إلى الميدان يتم دون جدوى‪،‬‬
‫حيث بلغت نسبة الغياب من ‪ 06‬إلى ‪ 36‬حسب الواليات‪.1‬‬

‫كذلك قد خلق المالك عدة وضعيات صعبة من السير الحسن لعمليات المسح‪ ،‬من ذلك إقدامهم‬
‫على استغالل قطع أرضية تابعة للغير عن طريق إقامة بنايات يصعب إزالتها من الناحية العملية‪.‬‬

‫فعمليات المسح‪ ،‬العام لألراضي تعاني كذلك من مشكل ليس باليسير‪ ،‬يتمثل أساسا في عدم‬
‫االحترام الدقيق للقوانين الموضوعة‪ ،‬خاصة تلك المتعلقة بالتهيئة و التعمير فغياب المراقبة‬
‫اإلدارية للعمران أدى إلى عدم احترام قوانين العمران و انتشار البنايات الفوضوية بشكل رهيب‪،‬‬
‫و في أحسن األحوال فان األفراد يعملون على إقامة بنايات غير متجانسة‪ ،‬و ال تخضع‬
‫للمخططات الموضوعية‪.‬‬

‫إلى جانب المشاكل السابقة‪ ،‬يمكن اإلشارة إلى مشكلين آخرين يواجهان العمليات المسحية في‬
‫الحياة العملية‪ .‬األول يتعلق بالوضعية األمنية السائدة‪ ،‬فلقد ألقت الوضعية األمنية التي تعيشها‬
‫البالد منذ فترة ليست بالقصيرة‪ ،‬ضاللها على السير الحسن ألشغال المسح العام لألراضي‪ ،‬فكما‬
‫تتأثر العملية بالسياسات المنتهجة في البالد‪ ،‬فإنها تتأثر كذلك بالظروف األمنية السائدة فيها‪ ،‬و‬
‫التي أثرت على المالك فجعلتهم يهاجرون أراضيهم خوفا على حياتهم من جهة و كذلك منع‬
‫مصالح ال مسح مع التنقل إلى األماكن الخطيرة‪ ،‬و قد بقي هذا التردد بالرغم من تحسن األوضاع‪،‬‬
‫فجعل األعوان ال يباشرون مهامهم بكل ارتياح‪ .‬و الثاني سببه نظام الشهر الشخصي الذي ال‬

‫‪1‬‬
‫‪.21‬‬ ‫عمار علوي‪ ،‬مجلة الموثق عدد ‪ 6‬سنة ‪ ،2002‬ص‬
‫يحقق كما أسلفنا االئتمان العقاري‪ ،‬لغياب التدقيق و التمحيص في الوثائق المقدمة لإلشهار‪ ،‬من‬
‫ذلك مثال قد نجد قطعة ارض مشهرة مرتين لمالكين مختلفين‪ ،‬فقد تنزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬ثم‬
‫يقوم الورثة باستصدار حكم قضائي لتثبيت القسمة الودية‪.‬‬

‫خاتمــة‪:‬‬

‫لقد أعيد النظر غداة االستقالل في النظام العقاري المورث عن االستعمار قصد إيجاد نظم قانونية‬
‫كفيلة بتطهيره‪ ،‬و قد يكون األمر غير واقعي إذ ادعينا عرض واقع اجتماعي و اقتصادي على هذا‬
‫المستوى من التعقيد بقراءة قانونية منفصلة عن الواقع‪ ،‬بدليل أنه بالرغم من العالقات التي يمكن أن‬
‫تكون قائمة‪ ،‬فإن الرهانات و المشاكل التي ينبغي أن تؤخذ في الحسبان هي من طبيعة مختلفة‪،‬‬
‫تشترك في عوامل عديدة منها العوامل القانونية كطبيعة نظام الشهر العقاري و منها العوامل‬
‫التنظيمية كأعمال المسح العام لألراضي إلى جانب المؤسسات القائمة على تطبيق السياسة‬
‫العقارية‪.‬‬

‫هذا و إن الدارس لموضوع مسح األراضي العام في الجزائر الذي كان إعداده سيبدأ عند اإلنهاء‬
‫من عمليات الثورة الزراعية انطالقا من البطاقات العقارية البلدية يالحظ انه بالرغم من األهمية‬
‫الكبيرة لهذه العملية و المتمثلة أساسا في تشخيص الممتلكات العقارية عن طريق إنتاج وثائق‬
‫مسحية تشكل القاعدة الطبيعية للسجل العقاري‪ ،‬لما تكتسيه من صبغة شرعية على اعتبار أن‬
‫أشغالها تتم من قبل لجنة بلدية يرأسها قاض و تتكفل بالعملية وكالة وطنية وجدت خصيصا‬
‫إلنجاحها‪ ،‬تقوم بإيداع وثائقها لدى المحافظة العقارية قصد تأسيس السجل العقاري الذي يهدف إلى‬
‫إقامة وثائق ذات طابع قانوني مثبتة للحقوق العينية لكل مالك و تحرير الدفاتر العقارية التي تشكل‬
‫السند الوحيد قي إثبات الملكية العقارية‪.‬‬

‫و رغم أن عملية المسح تهدف إلى تطهير المجال العقاري و بالتالي القضاء على المنازعات أو‬
‫التقليل منها و جدت و تسهيل الفصل فيها‪ ،‬فان مشرعها لم يتقدم كثيرا‪،‬‬

‫صحيح أن مساحة البالد بـ ‪ 9.686.576‬كم‪ ،9‬و تكاليف العملية باهظة إال أن هذا يجب أن ال‬
‫يجعل الدولة تخسر الرهان‪ ،‬خاصة بعد أن قطعت فيه أشواط و اتفقت عليه الكثير بداية بالقرض‬
‫الممنوح من طرف صندوق النقد الدولي سنة ‪ 6779‬لمسح كل الشمال الجزائري في مدة ‪ 67‬سنة‬
‫و تمديد المدة إلى ‪ 9965‬و خاصة أن تأسيس السجل العقاري ال يبنى إال على وثائق المسح إن‬
‫عمليات المسح تسير ببطء و حتى تلك المجراة قد عقدت اإلشكاليات العقارية أكثر مما ساهمت في‬
‫حلها‪ ،‬لهذا رأت الدولة أنه من الضروري مراجعة أمورها عن طريق اإلسراع في وتيرة األشغال‬
‫في ظل تماطل اإلدارة و تجنيد الوسائل و الكفاءات المحلية المتمثلة في المساحين و المهندسين‬
‫الطبوغرافيين العقاريين و ما يؤكد عدم كفاية الطرق المتبعة للقيام بالعمليات المسحية‪ ،‬و عدم‬
‫مالئمتها لتطلعات و متطلبات الدولة و على رأسها تونس و سوريا‪ ،‬و ذلك باللجوء إلى تطبيق نظام‬
‫السجل الع يني و جوبا في المناطق التي شملتها عمليات المسح‪ ،‬و على سبيل االختيار في المناطق‬
‫التي لم تتم فيها العمليات بعد‪ ،‬حينها تترك لألفراد حرية تطبيق هذا النظام و قد عكس القانون رقم‬
‫‪ 99/95‬المؤرخ ‪ 9995/99/95‬هذا االتجاه الجديد‪.‬‬

‫إن تعدد أوجه المسح ال يمكن التكفل بها كليه إال بتأزر مختلف المؤسسات و إتباع منهجيتي‬ ‫‪-‬‬
‫التحسين و الجودة من خالل إنشاء لجان مهامها معاينة مديريات المسح عن طريق تفتيش وطني و‬
‫جهوي‪ ،‬و تلقين أعوان المسح جملة من المبادئ األساسية لتفعيل مودود يتهم و إثراء ثقافتهم‪ ،‬تدور‬
‫أساسا حول كيفية مسك و ملء بطاقة التحقيق و كيفية تعيين الحدود بطريقة سليمة‪ ،‬إلى جانب كيفية‬
‫إعداد مخطط مسحي مالئم‪ ،‬األهم كيفية التعامل مع المالك و هذا لن يكون إال بإعطاء هذه‬
‫العمليات القيمة الحقيقة‪ ،‬و ذلك عن طريق التخطيط السليم و متابعة األشغال باستمرار و إتباع‬
‫طرق أكثر واقعية و لعل أبرزها يمكن في عنصرين أسايين‪:‬‬
‫فتح وسائل اإلعالم الثقيلة أمام هذه العمليات لتنوير الرأي العام بأهميتها إنشاء مدرسة وطنية لمسح‬
‫األراضي على غرار ما هو موجود في بعض الدول األجنبية كفرنسا‪.‬‬

‫‪ -‬و في األخير يمكن القول أن‪ :‬عملية المسح هي عملية شاقة ذات طابع وطني تشكل الدعامة‬
‫األساسية لتثبت الملكية العقارية‪.‬‬

‫قائمة المراجع‪:‬‬

‫أوال‪ -‬الكتب‪:‬‬

‫أ ‪ -‬باللغة العربية‪:‬‬

‫‪ -‬األستاذ عمار عوابدي‪ ،‬القانون اإلداري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪.8770 ،‬‬

‫‪ -‬األستاذ فؤاد افرام البستاني‪ ،‬منجد الطالب‪ ،‬الطبعة الثالثة والثالثون‪ ،‬دار المشرق‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪،‬‬

‫‪.8791‬‬

‫‪ -‬التيجاني (بشير)‪ ،‬التحضير والتهيئة العمرانية في الجزائر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪،‬‬

‫‪.8779‬‬

‫‪ -‬البستاني بطرس‪ ،‬محيط المحيط‪ ،‬قاموس مطول للغة العربية‪ ،‬بيروت‪ ،‬مكتبة لبنان‪ ،‬ناشرون‪ ،‬طبعة‬

‫‪.8771‬‬

‫‪ -‬زروقي ليلى‪ ،‬مدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة‪.2002 ،‬‬
 ‫‪ -‬زروقي ليلى‪ ،‬التقنيات العقارية‪ ،‬العقار الفالحي‪ ،‬طبعة‪ ،2‬الجزائر‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪،‬‬

‫‪.2008‬‬

‫‪ -‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪ ،‬طبعة‪.2002 ،‬‬

‫‪ -‬قدوج بشير‪ ،‬النظام القانوني للملكية العقارية من خالل النصوص الصادرة من سنة ‪ 8762‬إلى ‪،8777‬‬

‫الديوان الوطني لألشغال التربوية‪ ،‬طبعة ‪ ،8‬سنة‪.2008 ،‬‬

‫‪ -‬شامة (سماعين)‪ ،‬النظام القانوني الجزائري لتوجيه العقاري‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪.2001 ،‬‬

‫‪ -‬علوي عمار‪ ،‬النظام العقاري في الجزائر‪ ،‬دار هومة‪.2004 ،‬‬

‫‪ -‬الوناس علي‪ ،‬النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالشهر العقاري‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار هومة‪.2009 ،‬‬

‫ب‪ -‬باللغة الفرنسية‪:‬‬

‫‪1- Ecoffet (H), Droit civil, droit commercial, Paris, nasson, 1966.‬‬

‫‪2- L’ Article, Le cadastre polyvalent, 1975 apparu dans la publication- le cadastre‬‬

‫ثانيا‪ -‬الرسائل الجامعية‪:‬‬

‫‪ -‬قرنان (فضيلة)‪ ،‬المسح في القانون الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة دحلب‪ ،‬البليدة‪،‬‬

‫سنة‪.2008،2000،‬‬

‫‪ -‬بوزينوتة (عبد الغني)‪ ،‬دور المسح في تثبيت الملكية العقارية‬

‫ثالثا‪ -‬المجالت والدوريات‪:‬‬

‫‪ -‬الفوج المهني المشترك العقاري‪ ،‬نشرة المهن العقارية المشتركة‪ ،‬سنة‪ ،2001 ،‬رقم‬

‫‪ -‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬نشرة مسح األراضي‪ ،‬رقم ‪ ،9‬مارس‪.2007 ،‬‬

‫‪ -‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬نشرة مسح األراضي‪ ،‬رقم ‪ ،1‬افريل‪.2006 ،‬‬
 ‫رابعا‪ -‬المقاالت‪:‬‬

‫‪-‬مقال الصحفي محمد درقين‪ ،‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬جريدة الخبر‪ ،‬العدد‪ ،1806 ،‬بتاريخ‪،‬‬

‫‪.2008/01/08‬‬

‫‪-‬مقال مقران (ستايب)‪ ،‬الوجيز في مسح األراضي‪ ،‬الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪ ،‬ديسمبر‪.2001 ،‬‬

‫خامسا‪ -‬األحكام والقرارات‪:‬‬

‫‪-‬مجموعة النصوص التطبيقية للثورة الزراعية واإلصالح الزراعي‪ ،‬وزارة العدل‪.8792 ،‬‬

‫‪-‬المحكمة العليا‪ ،‬الغرفة العقارية‪ ،‬قرار رقم ‪ ،89720‬المؤرخ في ‪ ،2000/06/21‬مجلة قضائية‪ ،‬عدد ‪ ،8‬سنة‪،‬‬

‫‪.2008‬‬

‫سادسا‪ -‬النصوص القانونية‪:‬‬

‫أ ‪-‬األوامر والقوانين‪:‬‬

‫‪-‬األمر رقم ‪ 91-98‬التضمن قانون الثورة الزراعية المؤرخ في ‪.8798/88/01‬‬

‫‪-‬األمر رقم ‪ 94/97‬المؤرخ ‪ ،8797/88/82‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪،‬‬

‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 72‬المؤرخة في ‪.8797 /88 /81‬‬

‫‪-‬القانون ‪ 87/19‬المؤرخ في ‪ 8719/82/01‬المتضمن كيفية استغالل األراضي الفالحية التابعة لألمالك‬

‫الوطنية وتحديد حقوق المنتجين وواجباتهم‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،70‬المؤرخة في ‪.8719/82/07‬‬

‫‪-‬القانون ‪ 27/70‬المؤرخ في ‪ 8770/88/81‬المتضمن قانون التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪،47‬‬

‫المؤرخة في ‪.8770/88/28‬‬

‫القانون ‪ 27/70‬المؤرخ في ‪ 8770/82/8‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،72،‬سنة‪.8770 ،‬‬

‫القانون ‪ 10/70‬المؤرخ في ‪ 8770/82/81‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،72 ،‬لسنة ‪.8770‬‬
 ‫قانون رقم ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪ 2006/02/20‬المتضمن تنظيم مهنة التوثيق‪ ،‬ج‪.‬ر‪84 :‬‬

‫لسنة‪.2006 ،‬‬

‫قانون رقم ‪ 02 -09‬المؤرخ في ‪ 2009/02/29‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية وتسليم سندات‬

‫الملكية عن طريق تحقيق عقاري‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،87.‬سنة‪.2009 ،‬‬

‫قانون رقم (‪ )07/01‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية الجديدة‪ ،‬المؤرخ في‬

‫‪،2001/02/27‬ج‪.‬ر‪.‬عدد‪.28،‬‬

‫ب‪ -‬المراسيم والقرارات‪:‬‬

‫المرسوم رقم ‪ 62/96‬المؤرخ في ‪ ،8796/01/87‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،10 .‬سنة‪،‬‬

‫‪.8796‬‬

‫مرسوم ‪ 280-10‬المؤرخ في ‪ 8710/07/81‬يعدل ويتم المواد ‪ ،17 ،81 ،87‬من المرسوم ‪ 61 -96‬المؤرخ‬

‫في ‪ 8712/82 /27‬والمتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬ج‪.‬ر‪،11 .‬لسنة‪.8710 ،‬‬

‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 814 -72‬المؤرخ في ‪ 8772/04/09‬المعدل والمتمم للمرسوم رقم ‪ 62-96‬المعدل‬

‫والمتمم والمتعلق بإعداد مسح األراضي العام ج‪ .‬ر‪ ،26 .‬سنة ‪.8772‬‬

‫مرسوم تنفيذي رقم ‪ 821 -71‬المؤرخ في ‪ 8771 /7 /87‬يعدل ويتم المرسوم رقم ‪ 62 /96‬المتعلق بتأسيس‬

‫السجل العقاري‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،14 .‬سنة‪.8771 ،‬‬

 ‫مرسوم تنفيذي رقم ‪ 74/77‬المؤرخ في ‪ 8777/02/87‬المحدد لصاديات وزير المالية‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،87 .‬سنة‪،‬‬

‫‪.8777‬‬

‫مرسوم تنفيذي رقم ‪ 887 -2000‬المؤرخ في ‪ 2000/07/24‬يحدد قواعد إعداد مسح األراضي الغالبية‬

‫الوطنية‪ ،‬ج‪.‬ر‪ 10 .‬لسنة‪.2000 ،‬‬

‫القرار المؤرخ في ‪ 8796 /07/29‬المتضمن تحديد نموذج الدفتر العقاري‪ ،‬ج‪.‬ر‪ ،20 .‬لسنة‪.8799 ،‬‬

‫القرار المؤرخ في ‪ ،8791/01/07‬يتضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مطابقة مجموعة البطاقات‬

‫العقارية ومسح األراضي فيما يخص العقارات الخاضعة لنظام اإلشهار العقاري المؤسس بموجب األمر ‪-97‬‬

‫‪ .94‬ج‪.‬ر‪ 81 .‬لسنة‪.8791 ،‬‬

‫القرار المؤرخ في ‪ 8791/01/07‬المتضمن تحديد كيفيات التنفيذ الخاصة بأشغال محافظة مسح األراضي‪،‬‬

‫وشروط ترخيص األشخاص المؤهلين لوضعها‪ ،‬وكذلك تحديد التعريفة السارية المفعول‪ ،‬ج‪.‬ر‪،81 .‬لسنة‬

‫‪.8791‬‬

‫القرار الوزاري المشرك المؤرخ في ‪ 2002/04/89‬المتضمن التنظيم الداخلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي‬

‫ج‪.‬ر ‪ ،19‬لسنة‪.2002 ،‬‬

‫ج‪ -‬المذكرات والتعليمات‪:‬‬

‫التعليمة رقم ‪ 8812‬الصادرة عن وزارة الفالحة والصيد البحري بتاريخ ‪ ،8779/88/88‬المتضمنة تسجيل‬

‫األراضي العامة الغابية وتأسيس األمالك الغابية الوطنية‪.‬‬

‫‪ -2‬مذكرة رقم ‪ 00171‬المؤرخة في ‪ 8770/07/89‬مجمع المذكرات والتعليمات والمناشر الخاصة بأمالك الدولة‬

‫والحفظ العقاري لسنة ‪ 8777 -8770‬الصادر عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ -‬وزارة المالية‪.‬‬
 ‫المذكرة رقم ‪ 4844‬الصادرة بتاريخ ‪ 2009/06/01‬والمتعلقة بالنزاعات الناشئة عن عدم تسليم الدفتر العقاري‬

‫للمالكين على الشيوع‪.‬‬

‫المذكرة رقم ‪ 6701‬الصادرة بتاريخ ‪ ،2009/01/28‬المتضمنة وجود ذكر السيد وزير المالية في جميع الدعاوي‪.‬‬

‫مواقع االنترنت‪:‬‬

‫‪www.c-notaires.dz/internet/html/guid/disis.htm.‬‬

‫‪www.anc.org.dz‬‬
 ‫الوكالة الوطنية لمسح األراضي مدينة‬
‫الجزائر‬
‫المديرية العامة‬

‫‪ 8‬مديريات جهوية‬

‫الشلف‬ ‫بسكرة‬ ‫ورقلة‬ ‫سطيف‬ ‫قسنطينة‬ ‫بشار‬ ‫وهران‬ ‫الجزائر‬

‫‪ 88‬مديرية والئية تتوزع على كامل‬

‫التراب الوطني‬
 ‫المدير الوالئي‬

‫األمانة العامة‬

‫مكتب‬ ‫مكتب‬ ‫مكتب‬ ‫مكتب أشغال‬

‫الشؤون‬ ‫األشغال‬ ‫محافظة‬ ‫مسح‬
‫اإلدارية و‬ ‫الطبوغرافية‬ ‫مسح‬ ‫األراضي و‬
‫الواسئل و‬ ‫و الخاصة‬ ‫األراضي‬ ‫تطبيقات‬
‫المحاسبة و‬ ‫اإلعالم اآللي‬
‫األرشيف‬
 ‫المديرية الجهــوية‬

‫مصلحة اإلدارة‬ ‫مصلحة األعمال‬ ‫مصلحة تطبيقات‬ ‫مصطلحة البرمجة‬

‫العامة‬ ‫الخاصة‬ ‫اإلعالم اآللي‬

‫مكتب الوسائل و‬ ‫مكتب الموظفين و‬ ‫فرق العمليات‬ ‫المديرية الوالئية‬

‫المحاسبة‬ ‫المحايبة‬
‫‪D.C.W‬‬

‫فرق العمليات‬

‫الصف الثاني‬ ‫الصف األول‬

‫سوق أهراس‬ ‫الطارق‬ ‫قالمة‬ ‫سكيكدة‬ ‫خنشلة‬ ‫قسنطينة‬ ‫عنابة‬ ‫تبسة‬ ‫أم البواقي‬

‫التنظيم الداخلي للمديرية الجهوية لمسح األراضي على مستوى قسنطينة‬

 ‫الملخــص‪:‬‬

‫إن عملية مسح األراضي هي تلك العملية الفنية و القانونية التي تهدف إلى إعطاء بطاقة هوية‬
‫للعقارات عن طريق تثبيت و تحديد مواقع العقارات و تحديد أو صافها الكاملة مع تعيين الحقوق‬
‫المترتبة لها أو عليها و التعريف باألشخاص المترتبة لهم أو عليهم هذه الحقوق‪.‬‬

‫و نظرا لما تتصف به من طابع تقني دقيق فقد أوكلت المهمة إلى أشخاص و هيئات أنشئت‬
‫خصيصا لذلك‪ ،‬و هذا من أجل الوصول إلى نظام دقيق من أجل تثبيت الملكية العقارية و الحصول‬
‫على السند الوحيد الذي يقر هذا التثبيت‪ -‬الدفتر العقاري‪.‬‬

‫لكن هذه العملية تعرضت على جملة من المشاكل تتفاعل فيما بينها و تتدافع لعرقلة هده العملية‪،‬‬
‫مما يجعل من غير الممكن التعاطي عنها و المرور دون دراسة مدى فعاليتها و تأثيرها بغية إعطاء‬
‫بعض الحلول الممكنة للقضاء عليها‪ ،‬أو على األقل التقليل من حدتها‪.‬‬

‫لذلك فالمسح ا لعقاري هو العمود الفقري إلنجاح أية سياسة عقارية كونه يحدد و يعرف النطاق‬
‫الطبيعي للعقارات و يكون األساس المادي للسجل العقاري‪.‬‬
 ‫**الفهــرس**‬
‫المقدمـة‪:‬‬
‫الفصل األول‪ :‬التعريف بنظام المسح‪8................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ماهية المسح‪2........................................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف المسح‪2...............................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المسح بمفهومه العام‪2.........................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المسح المتعدد األغراض‪1.....................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬أنواع المسح‪82................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬عالقة المسح بالسجل العقاري‪89............................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬نشأة العالقة بين النظامين‪81..................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬استمرارية العالقة بين النظامين‪81...........................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬أهداف ومهام المسح‪29....................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬أهداف المسح‪21.......................................................‬‬
‫الفرع األول‪:‬عملية وصفية للعقارات‪21...............................................‬‬
‫الفرع الثاني ‪:‬إظهار لنظام القانوني للعقارات‪27.....................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تقدير لقيمة العقار‪18...................................................‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬موسعة معلوماتية‪18....................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مهام المسح‪11........................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬المهمة الضريبية‪11.....................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المهمة القانونية‪14......................................................‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬المهمة العمرانية‪17....................................................‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬المهام األخرى‪17.......................................................‬‬
‫الفرع الخامس‪ :‬المهام األخرى للمسح‪40.............................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬آليات و ميكارنيزمات المسح و اآلثار المترتبة عليه‪48...........‬‬
‫المبحث األول‪ :‬آليات المسح‪42.......................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اآلليات القانونية و المادية المساعدة على عملية المسح‪41.........‬‬
‫الفرع األول‪:‬اآلليات القانونية‪41......................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬اآلليات المادية‪72.......................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬ميكارنيزمات عملية المسح‪79.......................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬األعمال التحضيرية‪71.................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬األعمال الميدانية‪64....................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬مرحلة ما بعد المسح ‪61..............................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬أثار عملية المسح‪90................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬الدفتر العقاري‪90 ....................................................‬‬
‫الفرع األول‪:‬ماهية الدفتر العقاري‪98.................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬حجية الدفتر العقاري‪97................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬الجهة المختصة بالطعن في إلغاء الدفاتر العقارية‪96.................‬‬
‫الفرع الرابع ‪ :‬المنازعات الناشئة عن عملية المسح‪10..............................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬العوائق العملية للمسح العقاري‪12...................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬المشاكل الظاهرة المعيقة لعملية المسح العقاري ‪12........................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬المشاكل الخفية المعرقلة لعمليات المسح ‪17..........................‬‬
‫الخاتمـــة‬
‫قائمـة المراجــع‬
‫المالحـق‬