‫جامعة حممد خيضر ‪ -‬بسكرة‬

‫كلية احلقوق و العلوم السياسية‬

‫قسم احلقوق‬

‫الشهر العقاري كآلية حلماية‬

‫امللكية يف التشريع اجلزائري‬
‫مذكرة مكملة من متطلبات نيل شهادة الماستر في الحقوق‬

‫تخصص قانون إداري‬

‫إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫إعداد الطالب‪:‬‬

‫بوضياف عبد املالك‬ ‫طلحة حممد غليسي‬

‫الموسم الجامعي ‪3102 / 3102:‬‬

‫‪0‬‬
 ‫شكر و عرفان‬

‫احلمد هلل الذي بنعمته تتم الصاحلات حنمده محدا كثريا عدد ما ذكره‬

‫الذاكرون وغفل عن ذكره الغافلون‪.‬‬

‫احلمد هلل الذي أعاننا على إجناز هذا العمل املتواضع‪.‬‬

‫بداية أتقدم جبزيل الشكر و العرفان إىل أستاذي الفاضل‪ :‬األستاذ‬

‫الدكتور "عبد املالك بوضياف" الذي تفضل بقبول إشرافه على هذه‬

‫املذكرة‪ ،‬وكان لي عونا بتقديم إرشاداته وتوجيهاته أثناء إجناز هذه‬

‫املذكرة‪.‬‬

‫كما أنقدم بالشكر إىل مجيع أساتذة معهد احلقوق و العلوم السياسية جبامعة‬

‫بسكرة‪.‬‬

‫حممد غليسي طلحة‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬

‫لقد اهتم اإلنسان باألرض منذ القدم‪ ،‬ألنها تشكل قاعدة أساسية في الحياة االجتماعية‬
‫واالقتصادية‪ ،‬فأقام الحروب من أجلها‪ ،‬و سعى لتملكها بشتى الطرق‪ ،‬لكونها ثروة حقيقية في‬
‫كل زمان‪ ،‬و ازدادت أهمية العقار عبر العصور‪ ،‬بارتباط الملكية العقارية بالتنمية في جميع‬
‫مجاالت الحياة‪ ،‬فأصبح التطور مرتبطا بالوضعية االجتماعية لألفراد و عالقتها بالملكية‬
‫العقارية‪ ،‬و أصبح مستوى الدخل و المعيشة مرتبطا بازدهار و اتساع الملكية العقارية‪.‬‬

‫هذا ما دفع المجتمعات إلى السعي لتأمين االستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬من أجل‬
‫حفظ الحقوق و منع إنكارها من خالل العلنية في التصرفات الواقعة على العقار‪.‬‬

‫و حفاظا على حق الملكية كان ال بد من إيجاد الوسيلة المالئمة لذلك‪ ،‬فإذا كانت الحيازة‬
‫في المنقول تعتبر سند للملكية تؤدي دورها في إعالم الغير بالتصرفات الواقعة على هذا المنقول‬
‫بالحيازة‪ ،‬فإن األمر يختلف تماما عندما يتعلق األمر بالعقار‪ ،‬و هذا نظ ار لطبيعته بكونه حي از‬
‫ثابتا مستقرا‪ ،‬لذلك دعت الضرورة إليجاد نظام خاص يؤدي دوره في إعالم الغير بالمالك‬
‫الحقيقيين و التصرفات الواقعة على العقار‪ ،‬فتوصلت التشريعات لفكرة الشهر العقاري كآلية‬
‫لحماية الملكية العقارية‪.‬‬

‫إن فكرة الشهر العقاري ضاربة في أعماق التاريخ‪ ،‬تعود بجذورها إلى بداية الحضا ارت‬
‫اإلنسانية‪ ،‬فرغم أنها لم تكن بمفهومها الحالي‪ ،‬إال أنها تطورت مع ظهور الشكلية في التعاقد‬
‫التي تمخضت عن نظامين للشهر العقاري هما نظام الشهر العيني و نظام الشهر الشخصي‪.‬‬

‫و في الجزائر و في ظل الوضع العقاري المزري الذي خلفه االستعمار الفرنسي‪ ،‬كان‬

‫لزاما على المشرع الجزائري اختيار النظام المالئم الذي يتماشى مع الظروف التي تعيشها‬
‫البالد‪ ،‬و الذي يساهم في تحقيق التنمية االقتصادية و االجتماعية‪ ،‬هذه التنمية ال يمكن تحقيقها‬
‫إال بتوفير مناخ من االستقرار في التعامالت العقارية‪.‬‬

‫فأصدر المشرع الجزائري جملة من التشريعات‪ ،‬تهدف للتأسيس لنظام شهر عقاري يساعد‬
‫على فرض الرقابة على السوق العقارية‪ ،‬فصدر األمر رقم ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪0710/10/00‬‬
‫المتضمن الثورة الزراعية الذي كان البادرة األولى لتأسيس هذا النظام‪ ،‬و تبعه المرسوم التنفيذي‬

‫‪2‬‬
‫رقم ‪ 23/12‬المؤرخ في ‪ 0712/10/10‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ ،‬أما أول تشريع‬
‫يفرض إخضاع التصرفات الواقعة على العقار لعملية الشهر العقاري كان األمر رقم ‪00/10‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0710/17/32‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬فالمادة ‪ 172‬منه جعلت كل المعامالت‬
‫العقارية غير نافذة حتى فيما بين األطراف المتعاقدة إال من تاريخ شهرها بمصالح الشهر‬
‫العقاري‪ ،‬ثم تاله األمر ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 0710/00/03‬المتضمن إعداد مسح األراضي‬
‫العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الذي يعتبر أول قانون للشهر العقاري في الجزائر‪ ،‬و الذي‬
‫صدر بعده المرسومين التنفيذيين رقم ‪ 23/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام‪ ،‬والمرسوم رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫العقاري‪.‬‬

‫و باستقراء محتوى هذه النصوص‪ ،‬يتبين لنا أن المشرع الجزائري قد اعتمد بشكل رئيسي‬
‫على نظام الشهر العيني كأساس لعملية الشهر العقاري في الجزائر‪ ،‬و استثناء على نظام‬
‫الشهر الشخصي‪ ،‬و أسند عملية الشهر العقاري لمصلحة تدعى المحافظة العقارية‪ ،‬يسيرها‬
‫محافظ عقاري‪ ،‬و فرض جمل ة من القواعد و اإلجراءات يجب احترامها من أجل ضمان تحقيق‬
‫نظام الشهر العقاري الذي هدفه الرئيسي حماية الملكية العقارية‪.‬‬

‫لهذا فإن موضوع الشهر العقاري يحظى بأهمية بالغة‪ ،‬يستمدها من أهمية العقار والملكية‬
‫العقارية‪ ،‬فمن الناحية االجتماعية تبرز الملكية الفردية التي تقوم على اإلرادة الحرة‪ ،‬و حب‬
‫الفرد للتملك و أنانيته‪ ،‬مما يحتم إيجاد نظام كفيل بحفظ حقوق كل األفراد‪ ،‬فالخلل الموجود في‬
‫نظام انتقال الحقوق العينية بمجرد التعاقد فقط‪ ،‬أصبح غير مجد في ظل التزايد السكاني كما أن‬
‫العالقة الوثيقة بين الملكية العقارية و الوضعية االجتماعية و التطور االجتماعي للمجتمعات‬
‫مرتبطة بالقوانين الوضعية التي تهدف لحماية العقار و التصرفات الواقعة عليه‪.‬‬

‫كما تتجلى أهمية دراستنا من خالل التطرق إلى إجراءات المسح والشهر‪ ،‬لما لهذه الدراسة‬
‫من أهمية بالغة في معرفة آثار الشهر ومدى اعتباره منشئا للحق العيني أم ناقال له‪ ،‬وكذلك‬
‫معرفة آثار التصرفات غير المشهرة‪ ،‬ومدى قوة الشهر في إثبات الحقوق المقيدة سواء بين‬
‫المتعاقدين أو في مواجهة الغير‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫و من الناحية االقتصادية فإن المشاكل العقارية التي تعاني منها الجزائر نتيجة لمخلفات‬
‫االستعمار‪ ،‬ساعدت في تعقد المعامالت العقارية‪ ،‬و في ظل التحوالت االقتصادية و السياسية‬
‫و انتهاج الجزائر القتصاد السوق‪ ،‬كان ال بد من انتهاج نظام يساعد على توفير االئتمان في‬
‫المعامالت العقارية‪ ،‬هذا االئتمان سيكون عامل مهم و حاسم في جلب االستثمارات خاصة‬
‫األجنبية منها و دعم القروض‪.‬‬

‫أما عن األهداف المتوخاة من هذا البحث فتكمن في متابعة مدى قدرة نظام الشهر‬
‫العقاري في تحقيق أهداف السياسة العقارية المتبعة و المتمثلة في ضمان االستقرار في‬
‫المعامالت العقارية من أجل تشجيع السوق العقارية‪ ،‬التي ستعود بالفائدة على إقصاد البالد‬
‫وهذا من خالل تحليل التشريعات الصادرة في مجال الشهر العقاري‪ ،‬و البحث عن الثغرات‬
‫الممكنة فيها‪.‬‬

‫كما نسعى من وراء هذا البحث‪ ،‬لمتابعة مدى نجاعة التشريعات العقارية في حل المشاكل‬
‫القانونية العالقة الذي خلفها االستعمار الفرنسي‪ ،‬و التقليل من حجم المنازعات العقارية‪.‬‬

‫إن اختياري لهذا الموضوع دفعتني إليه جوانب موضوعية‪ ،‬تتمثل في جهل الكثير لعملية‬
‫الشهر العقاري رغم أهميتها البالغة‪ ،‬و ارتباطها بالعقار الذي يكتسي أهمية خاصة عند الجميع‬
‫كما أن الشهر العقاري يعتبر أحد أهم اآلليات المقررة لحماية الملكية العقارية‪ ،‬مما يدفعني إلى‬
‫البحث عن الغموض الذي يكتنف التشريع العقاري‪ ،‬و تأثيره على الغاية التي ترسمها السياسة‬
‫العامة للدولة‪.‬‬

‫أما عن الجوانب الذاتية في فتتمثل في تدعيم الجانب المعرفي لدي حول موضوع الشهر‬
‫العقاري‪ ،‬كما أن قلة البحوث ذات العالقة بهذا الموضوع رغم أهمية الشهر العقاري و تأثيره‬
‫على اقتصاد البالد كان دافعا‪ .‬لنصل إلى طرح اإلشكالية الرئيسية التي ستتولى المذكرة اإلجابة‬
‫عنها متمثلة في‪ :‬ما مدى نجاعة نظام الشهر العقاري كآلية لحماية الملكية العقارية في‬
‫الجزائر؟ و تتفرع عنخا تساؤالت ثانوية تتمثل في‪ :‬ما مفهوم نظام الشهر العقاري و ما هي‬
‫أنظمته و موقف المشرع الجزائري منها؟ ما المصالح المسؤولة على عملية الشهر العقاري و ما‬
‫هي قواعده؟ ما هي آثار الشهر العقاري و المنازعات الناجمة عنه؟‬

‫‪4‬‬
‫و لإلجابة على هذه التساؤالت اعتمدنا المناهج مختلفة‪ ،‬المنهج التاريخي لمتابعة أساس‬
‫وجود نظام الشهر العقاري و تطوره عبر العصور‪ ،‬و التطرق لمراحل تطروه في الجزائر منذ‬
‫عهد الحكم العثماني إلى غاية يومنا هذا‪ ،‬و كذلك المنهج الوصفي لسرد المعلومات المتعلقة‬
‫بأنظمة الشهر العقاري و المصالح المسؤولة عنه‪ ،‬و تحديد قواعده‪ ،‬زيادة على المنهج التحليلي‬
‫من خالل استقراء النصوص القانونية و األحكام القضائية‪ ،‬و تحليل اآلراء الفقهية‪.‬‬

‫أما عن الدراسات السابقة المتعلقة بموضوع الشهر العقاري‪ ،‬فهي لحد ما توصلت إليه‬
‫قليلة و نذكر منها مؤلفي األستاذ القاضي مجيد خلفوني بعنون شهر التصرفات العقارية في‬
‫القانون الجزائري‪ ،‬و نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬و مؤلف األستاذ عدلي أمير‬
‫خالد بعنوان أحكام و إجراءات شهر الملكية العقارية‪.‬‬

‫هذه المؤلفات زيادة إلى قلتها فإنها ال تحيط بكل جوانب موضوع الشهر العقاري‪ ،‬كما‬
‫انها ال تجيب عن اإلشكالية المطروحة‪ ،‬ألن الموضوع يعالج نظام الشهر العقاري بكل جوانبه‬
‫النظرية منها و العملية و التشريعية‪.‬‬

‫و ككل بحث علمي اعترضتنا بعض الصعوبات منها‪:‬‬

‫ندرة الدراسات المتخصصة‪ ،‬أما عن الموجودة منها فهي تتعلق بجانب محدد‪ ،‬مما‬
‫يستدعي بذل جهد كبير من أجل جمع المعلومات و تحليلها‪.‬‬

‫كما تتميز التشريعات العقارية بالتشعب و التنوع‪ ،‬و هذا راجع إلتصال العقار بكل نواحي‬
‫الحياة سواء اإلجتماعية منها أو االقتصادية‪ ،‬إضافة إلى التحوالت السياسية التي عرفتها‬
‫الجزائر‪ ،‬مما ساهم في زيادة التعديالت التي عرفتها القوانين المتعلقة بالعقار و بعملية الشهر‬
‫العقاري‪.‬‬

‫كما أن موضوع الشهر العقاري موضوع معقد لكونه مرتبط بالعقار الذي يكتسي أهمية‬
‫بالغة من جهة‪ ،‬و من جهة أخرى الحقوق العينية‪ ،‬لإللمام بجميع جوانب هذا الموضوع قسمناه‬
‫إلى فصلين رئيسيين‪:‬‬

‫تناولنا فيه التطور التاريخي لنظام الشهر العقاري‪ ،‬و بيان أنظمته و موقف المشرع‬
‫الجزائري منها (الفصل األول)‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫خصصناه لتحديد المصالح المسؤولة عن عملية الشهر العقاري‪ ،‬و تحديد القواعد التي‬
‫يخضع لها و اآلثار المترتبة عنه‪ ،‬و تحديد المنازعات الناجمة عن عملية الشهر العقاري‬
‫(الفصل الثاني)‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫الفصل األول‪:‬‬

‫اإلطار المفاهيمي للشهر العقاري‬

‫من مميزات الحقوق العينية أنها تحتاج للعلنية حتى يحتج بها لدى الغير‪ ،‬لذلك وجد ما‬
‫يسمى بالشهر العقاري‪ ،‬هذا النظام يهدف باألساس إلى اإلعالن عن التصرفات الواقعة على‬
‫العقار من أجل حمايتها‪ ،‬عن طريق إخضاعها إلجراءات قانونية معينة‪.‬‬

‫و قد عرفت البشرية نظام الشهر العقاري منذ القدم‪ ،‬فتطــور هذا النظام بتطور اإلنســان‬
‫وتزايد أهمية العقــار كمصدر للحياة و الثروة‪ ،‬و قد نتج عن ذلك قيام نظامين للشهر العقاري‬
‫األول يعتمد على األشخاص في تسجيل التصرفات القانونية الواقعة على العقاري والثاني يعتمد‬
‫على العقاري ذاته من خالل اعتماد بطاقة خاصة تسجل فيها جميع ما يرد على العقار‪.‬‬

‫ولتوضيح اإلطار النظري لنظام الشهر العقاري قسمنا هذا الفصل إلى مبحثين‬

‫سنعرج في البحث األول على مفهوم الشهر العقاري و تطوره التاريخي‪.‬‬

‫و سنتطرق في المبحث الثاني إلى نظاما الشهر العقاري‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫المبحث األول‪:‬‬

‫مفهوم الشهر العقاري و تطوره التاريخي‬

‫تعتبر عملية الشهر العقاري وسيلة إلعالم الجمهور بالمالك الحقيقيين للعقارات‬
‫والتصرفات المختلفة الواقعة عليها‪ ،‬و ذلك لضمان االستقرار في المعامالت العقارية‪.‬‬

‫و قد عرف هذا النظام تطو ار عبر العصور متأث ار بزيادة اهتمام اإلنسان بالعقار من أجل‬
‫ضمان حماية التعامالت العقارية‪.‬‬

‫و في هذا المبحث سنتناول مفهوم الشهر العقاري (المطلب األول) و التطور التاريخي‬
‫للشهر العقاري (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪:‬‬

‫مفهوم الشهر العقاري‬

‫سنحاول تحديد مفهوم الشهر العقاري من خالل التطرق إلى تعريف الشهر العقاري (الفرع‬
‫األول) و توضيح أهمية الشهر العقاري (الفرع الثاني) و في األخير نتطرق إلى مميزات الشهر‬
‫العقاري (الفرع الثالث)‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫تعريف الشهر العقاري‬

‫الشهر العقاري عبارة مركبة من كلمتين هما الشهر والعقار‪ ،‬فيقصد بكلمة الشهر اإلعالم‬
‫والنشر‪ ،‬أما العقار فقد عرفته المادة ‪ 202‬من القانون المدني "هو كل شيء مستقر بحيزه وثابت‬
‫‪1‬‬
‫فيه وال يمكن نقله منه دون تلف"‪.‬‬

‫المادة ‪ 202‬من األمر ‪ ،00/10‬المؤرخ في رقم ‪ ،0710/17/37‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬ ‫‪1‬‬

‫الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،10‬المؤرخة في ‪ ،0710/17/21‬ص ‪.0120‬‬

‫‪8‬‬
‫و يقصد بالكلمتين الشهر العقاري بأنه إجراء قانوني متميز يقضي بإخضاع التصرف ــات‬
‫‪1‬‬
‫الق ــانونية الواقعة على العق ــار إلى إجـ ـراءات قـ ــانونية معينة‪.‬‬

‫و باستقراء جملة القوانين والمراسيم المنظمة للشهر العقاري‪ ،‬نجد أن المشرع الجزائري لم‬
‫يحد عن باقي التشريعات في عدم تحديد مفهوم للشهر العقاري األمر الذي تكفل به الفقه‪ ،‬لذلك‬
‫فقد تباينت تعريفاته‪.‬‬

‫حيث عرفه الدكتور حسين عبد اللطيف حمدان بأنه "ذلك النظام الذي يرمي إلى شهر‬
‫التصرفات القانونية التي ترمي إلى إنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلها أو تعديلها‬
‫‪2‬‬
‫واسقاطها"‪.‬‬
‫و هناك من عرفه بأنه‪" :‬عمل فني يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على‬
‫العقارات بإدارة الشهر العقاري إلعالم الكافة بها إظها ار بوجودها ليكون الجميع على بينة من‬
‫‪3‬‬
‫أمرها"‪.‬‬
‫و يؤخذ على هذا التعريف تركيزه على دور الشهر العقاري في إعالم الكافة بالوضعية‬
‫القانونية للعقار‪ ،‬وأهمل دور الحفظ العقاري في حماية الملكية العقارية‪.‬‬
‫و عرف أيضا بأنه "مجموعة اإلجراءات القانونية المنظمة و الدقيقة المفروضة على‬
‫األفراد و المعنيين بالحقوق العينية العقارية‪ ،‬و التي تهدف لتنظيم سريع إلعطاء تصور حقيقي‬
‫‪4‬‬
‫للملكيات العقارية"‪.‬‬
‫أشار أصحاب هذا التعريف إلى الشهر العقاري كنظام مفروض يهدف إلى إعطاء تصور‬
‫حول الملكية العقارية‪ ،‬و أهمل الدور الرئيسي لهذا النظام كوسيلة لحماية الملكية العقارية وجميع‬
‫الحقوق العيني‪.‬‬
‫و عرف أيضا بأنه " مجموعة القواعد و اإلجراءات التي تهدف إلى تثبيت ملكية عقار أو‬
‫حقوق عينية عقارية لشخص معين أو أشخاص معينين اتجاه الغير‪ ،‬و من شأن هذه القواعد‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪ ،3103 ،‬ص ‪.023‬‬ ‫‪1‬‬

‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية‪ ،‬لبنان‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬ص ‪.00‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،3100 ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪3‬‬

‫ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار بغدادي للطباعة و النشر و التوزيع‬ ‫‪4‬‬

‫الجزائر‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬ص ‪.00‬‬

‫‪9‬‬
‫واإلجراءات تنظيم شهر حق الملكية أو الحقوق العينية العقارية األخرى الواردة عليها في‬
‫‪1‬‬
‫سجالت معدة الطالع الكافة "‪.‬‬
‫نالحظ أن هذا التعريف أشار لنظام الشهر العقاري كوسيلة لتثبيت الملكية‪ ،‬رغم أنه يمكن‬
‫أن يتم إشهار سندات تهدف إلى إلغاء حق الملكية‪.‬‬
‫أما السيد عيواج محمد مسؤول مصالح الشهر العقاري أثناء مداخلته في اليوم الدراسي‬
‫المنعقد بتاريخ ‪ 3112/12/00‬بورقلة‪ ،‬حول اإلشكاالت المتعلقة بالمادة ‪ 71‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬تحت عنوان‬
‫(الشروط الواجب توفرها في السندات الخاضعة لإلشهار العقاري و الجزاءات المترتبة عن‬
‫مخالفتها)‪ ،‬أين عرف الشهر العقاري بأنه "نظام قانوني يتضمن مجموعة من اإلجراءات‬
‫والشكليات التي يقع تنفيذها على عاتق مصلحة عمومية تسمى المحافظة العقارية‪ ،‬و يضمن‬
‫هذا النظام توفير اإلعالم حول الحقوق الموجودة على العقارات بغية حماية الملكية العقارية‬
‫‪2‬‬
‫والحقوق األخرى العينية العقارية"‪.‬‬
‫هذا التعريف نرى بأنه األقرب لتحديد مفهوم نظام الشهر العقاري‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫أهمية الشهر العقاري‬

‫تكمن أهمية الشهر العقاري في تأمين قيد الحقوق العينية العقارية و كل ما يتعلق بها أو‬
‫يجري عليها من تصرفات‪ ،‬مما يتيح لكل ذي مصلحة االطالع على الحقوق العينية و ما يثقلها‬
‫من أعباء‪.‬‬

‫فأي شخص يريد شراء عقار مثال‪ ،‬و كان هذا العقار مثقال برهن‪ ،‬فإن الشهر العقاري‬
‫يضمن إعالمه بهذا الرهن و بالتالي ضمان عدم شراءه و هو مرهون‪ ،‬كما يمكن أن يعلم‬
‫المشتري ما إذا كان العقار ال يزال في حوزة المشتري و لم يتصرف فيه‪.‬‬

‫جمال بوشناقة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪ ، 3112 ،‬ص ص ‪.12-10‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪10‬‬
‫و هنا تكمن أهمية نظام الشهر العقاري في منع الغش و ضمان استقرار التعامالت‬
‫العقارية و التقليل من المنازعات القضائية‪ ،‬حيث ال يقدم أي شخص على التعامل في عقار‬
‫‪1‬‬
‫معين دون علم بوضعيته القانونية‪.‬‬

‫كما يساعد الشهر العقاري أصحاب العقارات في الحصول على القروض التي تساهم في‬
‫تنمية الحركة االقتصادية و االجتماعية مع ضمان حقوق الدائنين‪ ،‬مما ينعكس إيجابا على‬
‫االقتصاد الوطني‪ ،‬و يسهل عملية تداول األموال العقارية و تشجيع االئتمان العقاري‪.‬‬

‫إن نظام الشهر العقاري هو أحسن وسيلة لتنظيم و حفظ المعلومات المتعلقة بكل العقارات‬
‫‪2‬‬
‫عبر التراب خاصة في ظل وجود المسح العام‪.‬‬

‫و من خالل ما سبق تتضح األهمية القصوى لنظام الشهر العقاري‪ ،‬ليس لألفراد فحسبت‬
‫بل للدولة بأكملها فال يمكن تحقيق التنمية و التطور دون وجود نظام شهر عقاري فعال قادر‬
‫على حماية حقوق الجميع‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪:‬‬

‫مميزات الشهر العقاري‬

‫يتميز نظام الشهر العقاري في الجزائر بمجموعة من المميزات و هي تتمثل في‪ :‬الطابع‬
‫اإلداري والطابع العيني و الطابع اإللزامي‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الطابع اإلداري للشهر العقاري‬

‫لقد خالفت الجزائر معظم الدول التي تأخذ بالنظام العيني و التي تسند مهمة مسك السجل‬
‫العقاري إلى قاضي عقاري‪ ،‬حيث تأثر المشرع الجزائري بنظيره الفرنسي من خالل إسناد عملية‬
‫الشهر لمصلحة إدارية تسمى المحافظة العقارية‪ ،‬يديرها موظف عمومي يعرف بالمحافظ‬
‫*‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حسين عبد الطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.03‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬تخصص قانون خاص‪ ،‬فرع‬ ‫‪2‬‬

‫القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة اإلخوة منتوري قسنطينة‪ ،3110 ،‬ص ‪.02‬‬

‫‪11‬‬
‫و هذا ما أشارت إليه المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬و المواد ‪ 2-3-0‬من المرسوم رقم‬
‫‪1‬‬
‫‪ 22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫إن إسناد عملية الشهر العقاري لمصلحة إدارية تخضع لوصاية و ازرة المالية ال يخدم‬
‫حيادية نظام الشهر العقاري‪ ،‬في ظل وجود الدولة كأكبر المالك للعقار في الجزائر‪ ،‬حيث كان‬
‫من األجدر إسناد عملية الشهر العقاري لقاض‪ ،‬و لعل قلة التأطير الذي سببه عدم وجود‬
‫القضاة المتخصصين هو من دفع بالمشرع الجزائري إلى إسناد عملية الشهر العقاري إلى‬
‫مصلحة إدارية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الطابع العيني للشهر العقاري‪.‬‬

‫إن فحص األمر ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 0710/00/03‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬

‫و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬و المرسوم التنفيذي رقم ‪ 23/12‬المؤرخ في ‪0712/12/30‬‬
‫والمتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ،‬و المرسوم رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪0712/12/30‬‬
‫المتعلق بتأسيس السجل العقاري يظهر بأن المشرع الجزائري قد أخذ بنظام الشهر العيني معتمدا‬
‫‪2‬‬
‫على المسح العام كأساس مادي و السجل العيني كأساس قانوني‪.‬‬

‫إن اعتماد المشرع الجزائري على نظام الشهر العيني و هذا من خالل األمر ‪12/10‬‬
‫والمرسومين التنفيذيين ‪ 22/12‬و ‪ 23/12‬السابقين لم يمنعه من االعتماد على نظام الشهر‬
‫الشخصي كاستثناء في المرحلة االنتقالية إلى أن يتم إعداد مسح األراضي العام عبر كامل‬
‫التراب الوطني‪.‬‬

‫*‬
‫راجع مصالح الشهر العقاري بشيء من التفصيل في المطلب األول من المبحث األول في الفصل الثاني‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 31‬من األمر ‪ ،12/10‬المؤرخ في رقم ‪ ،0710/00/03‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،73‬المؤرخة في ‪ ،0710/00/00‬ص ‪.0310‬‬
‫و المواد ‪ 2-3-0‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،22/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المعدل و المتمم بالمرسومين التنفيذيين‬
‫رقم‪ ،301/01‬المؤرخ في ‪ ،0701/17/02‬و رقم ‪ ،032/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/10/07‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬المؤرخة في ‪ ،0712/12/02‬ص ص ‪.277-270‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪12‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬الطابع اإللزامي للشهر العقاري‬

‫لقد جعل المشرع الجزائري شهر التصرفات القانونية الواقعة على العقارات أم ار إلزاميا حتى‬
‫تنتج آثارها سواء بين المتعاقدين أو أتجاه الغير ‪ 1،‬و استثنى من ذلك الرهون و االمتيازات‬
‫العقارية التي يكون فيها الشهر اختياريا‪ ،‬إذ يترتب على عدم قيدها‪ ،‬عدم قابليتها لالحتجاج بها‬
‫اتجاه الغير خالفا لما هو عليه الحال في القانون الفرنسي‪ ،‬الذي يجعل نقل الملكية يتم سواء‬
‫في المنقول أو العقار بمجرد انعقاد العقد‪ ،‬كما ال يجعل من الشهر شرطا لنشأة الحقوق‬
‫‪2‬‬
‫وصحتها‪.‬‬

‫و لم يكتف المشرع الجزائري بإلزام الشهر العقاري لألطراف فقط‪ ،‬بل ألزم الموثقين‬
‫والسلطات اإلدارية شهر جميع العقود و الق اررات القضائية المحررة من قبلهم ضمن آجال‬
‫قانونية محددة‪ ،‬و هذا ما نصت عليه المادة ‪ 71‬من المرسوم ‪ 22/12‬السالف الذكر‪ ،‬إذ جاء‬
‫فيها "ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات اإلدارية أن يعملوا على إشهار جميع‬
‫العقود و الق اررات القضائية الخاضعة لإلشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن‬
‫‪3‬‬
‫اآلجال المحددة"‪.‬‬

‫كما أكد القضاء على الطابع اإللزامي للشهر العقاري في قرار المحكمة العليا‬
‫رقم‪ 212113:‬و المتعلق بقضية (ع‪.‬ز) ضد (ع‪.‬م) و (ع‪.‬أ) بخصوص النزاع القائم حول‬
‫انتقال الملكية العقارية‪ ،‬حيث ورد في حيثيات الحكم‪ " :‬حيث يالحظ في القرار موضوع الطعن‬
‫أنه مبني أساسا‪ ،‬فيما قضى به على اعتبار العقد العرفي الذي احتجت به المطعون ضدها‬
‫عقدا صحيحا نقل إليها ملكية جزء من األرض موضوع النزاع‪ ،‬رغم أنه عقد عرفي محرر في‬
‫‪ 0701/13/10‬و هو ما يخالف المادتين ‪ 322‬مكرر‪ 0‬و ‪ 172‬من القانون المدني اللتين‬
‫تفرضان الشكل الرسمي في العقود المتضمنة التصرف في العقار‪ ،‬و كذا الشهر في المحافظة‬
‫‪4‬‬
‫العقارية‪ ،‬و هما الشرطان غير متوفرين في العقد العرفي المذكور"‪.‬‬

‫المادة ‪ ،172‬من األمر ‪.00/10‬‬ ‫‪1‬‬

‫محمد بوركي‪ ،‬اإلشهار العقاري‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،12‬الغرفة الوطنية للموثقين‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة ‪ ،3110‬ص ‪.30‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 71‬من المرسوم ‪.22/12‬‬
‫جمال سايس‪ ،‬االجتهاد الجزائري في القضائي العقاري‪ ،‬منشورات كليك‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،3102 ،‬ص‬ ‫‪4‬‬

‫‪.127‬‬
‫‪13‬‬
‫إن الطابع اإللزامي لعملية الشهر العقاري نابعة من حماية حقوق األفراد‪ ،‬و ال يتصور‬
‫تسليط عقوبات على كل من لم يلتزم بإجراءات الشهر العقاري‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪:‬‬

‫التطور التاريخي لنظام الشهر العقاري‬

‫منذ نشأة البشرية على وجه األرض‪ ،‬و اهتمام اإلنسان بالملكية العقارية في تزايد مستمر‬
‫فكان لزاما عليه االعتماد على نظام للشهر العقاري يضمن حماية التعامالت العقارية من الغش‬
‫و الخداع‪ ،‬فارتبط نظام الشهر بالملكية العقارية‪ ،‬و تطور من عصر إلى آخر‪ ،‬و أختلف من‬
‫مجتمع آلخر‪.‬‬

‫و في هذه الدراسة التاريخية سنتطرق إلى تطور الشهر العقاري في العصر القديم‬
‫والحديث (الفرع األول)‪ ،‬ثم نعرج على تطور الشهر العقاري في الجزائر (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫تطور الشهر العقاري في العصر القديم و الحديث‬

‫إن نظام الشهر العقاري فكرة مكرسة في أعماق التاريخ‪ ،‬فبمرور الحقب الزمنية وتطور‬
‫المجتمعات‪ ،‬تطور هذا النظام إلى أن أصبح في وقتنا الحاضر في شكل نظام محكم‪ ،‬و أرتبط‬
‫بنظام الملكية العقارية المتبع‪.‬‬

‫أوال‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصر القديم‬

‫في القديم كانت األرض موزعة بين األسر‪ ،‬و لم تكن األرض قابلة لالنتقال إال بموافقة‬
‫جميع أفراد األسرة‪ ،‬حيث كان لكل فرد حق االعتراض على عملية االنتقال‪ ،‬لذلك كانت عملية‬
‫انتقال الملكية العقارية تتم بصورة علنية و على مرأى و مسمع من جميع أهل القبيلة أو‬
‫‪1‬‬
‫العائلة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪14‬‬
‫فعند الرومان لم يكن انتقال الملكية ليتم بمجرد تبادل اإلرادتين‪ ،‬فلم يكن التصرف‬
‫الرضائي مقبوال دون أن يصحبه رمز أو حركة أو إشارة معينة‪ ،‬فكان انتقال الملكية يتم بإحدى‬
‫األساليب الثالثة‪ :‬اإلشهاد‪ ،‬الدعوى الصورية‪ ،‬التسليم‪.‬‬

‫‪ -1‬اإلشهاد‪ :‬يعتبر أسلوب اإلشهاد وسيلة إلعالن عملية انتقال الملكية‪ ،‬فهو عبارة عن‬
‫احتفال يجتمع فيه ممثلو طوائف الشعب‪ ،‬كما يحضر المتصرف إليه و حامل الميزان و خمسة‬
‫شهود من المواطنين الرومان البالغين‪ ،‬و تتم إجراءات اإلشهاد بإمساك المتصرف إليه ما يرمز‬
‫إلى العقار موضوع التصرف بين يديه‪ ،‬ثم يضرب الميزان بالبرونز‪ ،‬و يسلمها إلى المتصرف‬
‫باعتبارها ثمنا للمبيع‪ ،‬و كان المتصرف يقف موقفا سليبا‪ ،‬و بإتمام هذه اإلجراءات تنتقل الملكية‬
‫من المتصرف إلى المتصرف إليه‪ ،‬و تعتبر هذه اإلجراءات الشكلية وسيلة إلعالم الغير بحدوث‬
‫‪1‬‬
‫التصرف القانوني‪.‬‬
‫‪ -2‬الدعوى الصورية‪ :‬هي طريقة أخرى لنقل الملكية‪ ،‬حيث بمقتضاها يتفق البائع والمشتري‬
‫على أن يقيم المشتري ضد البائع دعوى صورية يدعي فيها بملكية العقار المبيع‪ ،‬فيوافقه البائع‬
‫على ذلك و يصدر حكم القاضي بإثبات الملكية للمدعي‪ ،‬و بذلك تنتقل الملكية إلى هذا‬
‫األخير‪.‬‬
‫‪ -3‬التسليم‪ :‬كان يتم بمجرد تسليم العقار المبيع للمشتري‪ ،‬فكان يقتضي في البداية أن‬
‫يصطحب ناقل العقار من يريد اكتساب العقار و يمر في جميع أجزاء العقار‪ ،‬ثم تطورت هذه‬
‫الطريقة فأصبح يكفي أن يقف البائع أو المتصرف في العقار في مكان مرتفع‪ ،‬و يشير‬
‫‪2‬‬
‫للمشتري إلى حدود العقار‪ ،‬و كان يطلق على هذه الطريقة التسليم باليد الطويلة‪.‬‬

‫أما قدماء المصريين فقاموا بتنظيم انتقال الملكية عن طريق إجراءات معينة‪ ،‬حيث قاموا‬
‫بإنشاء مصلحة خاصة تتكفل بإحصاء األراضي و تسجيل التصرفات الواردة عليها‪ ،‬حيث لم‬
‫‪3‬‬
‫يكن التسجيل ركن للتصرف‪ ،‬بل كان األساس الذي تعتمد عيله الدولة في فرض الضريبة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪2‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫حسن طوايبية‪ ،‬نظام الشهر العقاري الجزائري‪ ،‬ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‬ ‫‪3‬‬

‫جامعة الجزائر‪ ، 3113،‬ص ‪.12‬‬

‫‪15‬‬
‫لقد أوجد القدماء المصريون اإلجراءات العملية لتحقيق علنية كل المعامالت التي تجري‬
‫‪1‬‬
‫بين الناس‪ ،‬حتى يكون الجميع على علم بها و تكون حجية بين المتعاقدين أو اتجاه الغير‪.‬‬

‫و في الشريعة اإلسالمية لم يرد ما يوجب شهر التصرفات العقارية‪ ،‬بل جعلت العقود تتم‬
‫بمجر التراضي بين الطرفين‪ ،‬و رغم هذا فإنها اشترطت شكلية معينة في العقود و التصرفات‬
‫آم ُنوا‬ ‫تتمثل في الكتابة ‪ ،‬حيث حثت شريعتنا الغراء على التدوين في قوله تعالى‪﴿ :‬يا أَي َّ ِ‬
‫ين َ‬
‫ُّها الذ َ‬
‫َ َ‬
‫اكتُُبوهُ َوْلَي ْكتُ ْب َب ْيَن ُك ْم َك ِات ٌب ِباْل َع ْد ِل ‪ 2﴾ ...‬و إذا كانت الكتابة‬
‫َج ٍل ُم َس ًّمى َف ْ‬ ‫ِ ِ‬ ‫ِ‬
‫إ َذا تََد َاي ْنتُ ْم ب َد ْي ٍن إَلى أ َ‬
‫هي في األصل وسيلة إثبات‪ ،‬فإن حفظ ما يكتب و الرجوع إليه لمعرفة ما تم حفظه‪ ،‬هو مما‬
‫يدخل في مدلول الكتابة و ما ترمي إليه‪ ،‬و على هذا النحو يمكن اعتبار حفظ المحررات‬
‫وشهرها نوع من التنظيم العملي لما تهدف إليه اآلية الكريمة من حفظ أموال الناس و تنظيم‬
‫‪3‬‬
‫المعامالت بينهم‪ ،‬بما يوفر حماية للحقوق و االستقرار في التعامل‪.‬‬

‫و قد أكدت اآلية الكريمة على اإلشهاد من أجل شهر المعامالت‪ ،‬حيث يجب على الناس‬
‫مها‬ ‫َّ‬
‫اإلدالء بشهاداتهم و إال وقعوا في اإلثم مصداقا لقوله تعالى‪َ ﴿ :‬وَال تَ ْكتُ ُموا الش َه َادة َو َم ْن َي ْكتُ َ‬
‫َفِإَّن ُه ِآثم َقْلبه َوَ َّ‬
‫ّللَا ِب َما تَ ْع َملُو َن َعلِيم﴾‪.4‬‬

‫لكن و بزيادة أهمية األرض كان ال بد من إيجاد نظام لتنظيم األراضي و تقسيمها وفرض‬
‫قيود على المعامالت القانونية التي ترد عليها‪ ،‬و قد تم ذلك خالل عهد الدولة العثمانية سنة‬
‫‪ 720‬ه‪ ،‬حيث قامت هيئة من كبار العلماء و رجال الدولة بتسجيل األراضي و القرى‪ ،‬و قد تم‬
‫حفظ الدفاتر في مكان أمين ال يتم فتحه إال بأمر من السلطان و بمعرفة هيئة من كبار موظفي‬
‫‪5‬‬
‫الدولة‪.‬‬

‫عمر صداقي‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬معهد العلوم‬ ‫‪1‬‬

‫القانونية و اإلدارية‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،1982 ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪2‬‬
‫القرآن الكريم‪ ،‬سورة البقرة‪ ،‬اآلية ‪.303‬‬
‫‪3‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.07‬‬
‫‪4‬‬
‫القرآن الكريم‪ ،‬سورة البقرة‪ ،‬اآلية ‪.303‬‬
‫‪5‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪16‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصور الوسطى‬

‫كان توزيع األراضي في العصر القديم بين األسر و العشائر‪ ،‬و قد أصبح في العصور‬
‫الوسطى موزع بين األسياد و اإلقطاعيين‪ ،‬حيث تغير وضع األرض من مصدر للرزق في‬
‫األسرة إلى مظهر من مظاهر السلطة في النظام اإلقطاعي‪ ،‬و لهذا كان انتقال األراضي من‬
‫شخص إل آخر مرهون بموافقتهم منعا لتسربها للغرباء‪ ،‬و كانت هذه الموافقة تتم وفقا إلجراءات‬
‫صعبة‪ ،‬تحولت مع الزمن إلى وسيلة لشهر االنتقال و إعالنه و حماية المشتري من الغش‬
‫‪1‬‬
‫واالحتيال‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصور الحديثة‬

‫بعد زوال سلطة اإلقطاعيين و تحرر انتقال الملكية العقارية من القيود و اإلجراءات‬
‫الشكلية‪ ،‬فأصبحت الملكية تنتقل بمجرد االتفاق و التراضي بين الطرفين‪ ،‬مما خلق حالة من‬
‫عدم االستقرار بسبب الغش الناتج عن بيع العقار ألكثر من مشتري أو التصرف في ملك‬
‫الغير‪ ،‬مما أدى إلى إحجام المؤسسات المالية عن اإلقراض‪ .‬فسعت العديد من بلدان العالم‬
‫إيجاد نظام شهر عقاري يضمن حماية للتعامالت العقارية‪ ،‬و من أهم هذه الدول بروسيا‪ ،‬فرنسا‬
‫و استراليا‬

‫‪ -0‬في بروسيا‪ :‬و تعتبر بروسيا أول دولة تأخذ بهذا النظام في ‪ 31‬جانفي ‪ ،0102‬حين‬
‫اصدر ملكها "فريديريك الثاني" نظاما ينشأ بموجبه سجالت عقارية ذات صحائف متعددة‬
‫حيث تخصص كل صحيفة للعقار موضوع التصرف و ليس للمالك‪ ،‬كما لم تكن لهذه القيود قوة‬
‫ثبوتية إال بعد صدور قانون ‪ 10‬ماي ‪ 0013‬حين أصبحت التصرفات العقارية غير صحيحة‬
‫و غير نافذة حتى بين المتعاقدين إال من تاريخ قيدها في الصحيفة العينية للعقار‪ ،‬وقد فرض‬
‫القانون البروسي مثول المتعاقدين أمام القاضي العقاري و التصريح علنا عن إرادتهما المتبادلة‬
‫‪2‬‬
‫بالبيع و الشراء‪ ،‬فيصدر القاضي ق ار ار بتدوين التصريح‪.‬‬
‫‪ -3‬في فرنسا‪ :‬أما في فرنسا فقد اعتمد المشرع نظام الشهر العقاري بموجب القانون الصادر‬
‫في ‪ 32‬مارس ‪ ،0000‬حيث يقضي هذا القانون بضرورة تسجيل العقد بمجرد االحتجاج به‬

‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.07‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪17‬‬
‫على الغير‪ ،‬دون أن يعطي للعقد المسجل قوة مما يبقيه عرضة لطلب اإللغاء أو اإلبطال‬
‫وبسبب ذلك تبقى الملكية تعاني من عدم االستقرار‪.‬‬

‫و من أجل تنظيم الملكية العقارية أصدر المشرع الفرنسي مرسوما بتاريخ ‪ 21‬ماي ‪0070‬‬
‫شكلت بموجبه لجنة من خارج البرلمان‪ ،‬أوصت بعد دراسة استمرت حتى سنة ‪ 0710‬باعتماد‬
‫نظام السجل العيني‪ ،‬إال أن الدولة لم تأخذ بهذا النظام لما يتطلبه من تكاليف باهظة إضافة‬
‫إلى معارضة الكتاب العدول الذين كانوا يهيمنون على المعامالت العقارية‪ ،‬و قد أخذت فرنسا‬
‫‪1‬‬
‫بالنظام الشخصي بموجب قانون ‪ 10‬مارس ‪ 0700‬ثم بقانون ‪ 32‬أكتوبر ‪.0730‬‬

‫تجدر اإلشارة إلى أن المشرع الفرنسي قد أدخل النظام العيني بموجب مرسوم ‪ 12‬جانفي‬
‫‪ ،0700‬حيث أصبحت للعقارات سجالت إلى جانب السجالت الهجائية ألصحاب الحقوق‬
‫‪2‬‬
‫العقارية‪.‬‬

‫‪ -2‬في استراليا‪ :‬و في أستراليا كان للسيد "روبرت ريشار تورانس" الذي كان يشغل وظيفة‬
‫مراقب في مصلحة الجمارك دور كبير في إرساء نظام الشهر العقاري العيني‪ ،‬حيث الحظ أن‬
‫أراضي كثيرة كانت تمنحها الحكومة تصل ألصحابه بطريقتين‪ ،‬إما منحة من الحكومة أو‬
‫بطريقة عادية مثل البيع و الهبة و الوصية‪ ،‬و كانت الحكومة تقيد أسماء من تمنحهم األراضي‬
‫و في حالة النزاع‪ ،‬تتمكن من معرفة المالك الحقيقي‪ ،‬أما في حالة نزاع قائم على عقار لم تمنحه‬
‫الحكومة‪ ،‬فإنها تكون عاجزة عن تحديد أصحاب العقارات الغير مسجلة عندها‪ ،‬فحاول‬
‫االستفادة من النظام الذي كان يستعمل في تسجيل السفن‪ ،‬و الذي كان ناجعا في تحديد‬
‫صاحب السفينة‪ ،‬و يعتمد هذا النظام على قيام مهندس مساح محلف بتسجيل العقارات في‬
‫سجل خاص‪ ،‬و يتم تسجيل التصرفات الواقعة عليها‪ ،‬و ذلك بتخصيص كل مدينة أو قرية‬
‫تكون مرك از للتسجيل العقاري بسجل يعرف بالسجل العقـاري و تخصص في ذلك السجل‬
‫صفحتان لكـ ـ ـل عقـ ـ ـ ار‪ ،‬تحتويان على ما يعرف "بالصحيفة العينية العقارية "‪ ،‬على أن يعطى‬

‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.07‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪18‬‬
‫المالك صورة من هذه الصحيفة تعرف " بسند الملكية "‪ ،‬هذا السند يتضمن جميع المعلومات‬
‫‪1‬‬
‫الموجودة بالسجل العقاري‪ ،‬و يطبع على ظهر هذا السند خريطة للعقار‪.‬‬

‫وتسجل كل تعديل أو تغيير يط أر على حالة العقار في الصحيفة العينية وينقل لسند‬
‫الملكية لكي يكون لها القوة القانونية الثبوتية‪ ،‬أما التعديالت الغير مسجلة فال أثر قانوني لها‬
‫وقد سهل "تورانس" إجراءات نقل الملكية و سائر الحقوق العينية العقارية‪ ،‬إذا أراد المالك أن ينقل‬
‫الملكية لشخص آخر مثال‪ ،‬وجب عليه و على من ستنتقل إليه أن يمأل نموذجا مطبوعا‪ ،‬وأن‬
‫يوقعا هذا النموذج بحضور أمين السجل العقاري الذي يقوم بعد التثبت من صحة اإلمضاء‬
‫وأهلية المتعاقدين بتسجيل الملكية على اسم من انتقلت إليه في الصحيفة العينية للعقار وفقا‬
‫لمضمون العقد‪ ،‬ثم ينقله على سند الملكية بعد أن يلغي القيود السابقة المعارضة للقيد الجديد‬
‫وتتمتع قيود الصحيفة العينية بقوة ثبوتية تامة يصبح صاحب الحق فيها في مأمن من كل‬
‫دعوى أو منازعة‪ ،‬باستثناء دعوى إبطال التسجيل الحاصل نتيجة الخداع الذي رافق عملية‬
‫المسح العقاري‪ ،‬وباستثناء كذلك دعوى االسترداد التي يقيمها من يحمل سندا سبق تسجيله فمثال‬
‫إذا بيع العقار مرتين‪ ،‬فإن صاحب الحق المسجل أوال يفضل على صاحب الحق الالحق‬
‫ودعوى االسترداد التي يقيمها صاح بالحق األول‪ ،‬إنما ترمي إلى اإلبقاء على قوة القيد الذي‬
‫‪2‬‬
‫بموجبه تحصل هذا األخير على سند ملكيته‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫تطور الشهر العقاري في الجزائر‬

‫لدراسة تطور نظام الشهر العقاري في الجزائر‪ ،‬ال بد أن نميز بين مرحلتين تاريخيتين‬
‫هما‪ :‬مرحلة ما قبل االستقالل(أوال) و تشمل مرحلة حكم الدولة العثمانية و مرحلة االحتالل‬
‫الفرنسي‪ ،‬و مرحلة ما بعد االستقالل (ثانيا)‪.‬‬

‫‪1‬زهدي يكن‪ ،‬السجل العقاري في لبنان و العالم‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬دار الثقافة‪ ،‬بيروت‪ ،0723 ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪2‬حسين عبد اللطيف حمدان ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬

‫‪19‬‬
 ‫أوال‪ :‬مرحلة ما قبل االستقالل‬

‫لقد مرت الجزائر مثلها مثل بقية دول العالم بالفترة القبلية البدائية التي انعدمت فيها‬
‫القوانين و األنظمة‪ ،‬و كانت مصلحة األقوياء هي التي تفرض منطقها‪ ،‬و بقي األمر على هذا‬
‫الحال إلى ان جاء الفتح اإلسالمي حيث طبقت احكام الشريعة اإلسالمية في المعامالت‬
‫العقارية‪ ،‬و عند استالم العثمانيين مقاليد الحكم‪ ،‬أدخلوا نظام يمزج بين احكام الشريعة و التقاليد‬
‫التركية‪ ،‬إلى أن أحتلت الجزائر سنة ‪ 0021‬من طرف المستعمر الفرنسي الذي حاول فرض‬
‫‪1‬‬
‫مجموعة من التدابير التي تساعده على بسط سيطرته على الجزائر‪.‬‬

‫‪-1‬مرحلة حكم الدولة العثمانية‪:‬‬

‫و يمتد العهد العثماني من سنة ‪ 0000‬م إلى غاية سنة ‪ 0021‬م‪ ،‬و قد كانت الج ازئر‬
‫تتمتع باستقاللية في تسيير شؤونها الداخلية و الخارجية أحيانا‪ ،‬و تميز النظام القانوني المطبق‬
‫بتنوعه‪ ،‬حيث ساد تطبيق الشريعة اإلسالمية من خالل المذهب الحنفي في المناطق التي تعرف‬
‫تواجدا مكثفا لألتراك‪ ،‬و المذهب المالكي في المناطق التي يتواجد بها العرب‪ ،‬هذا إلى جانب‬
‫األعراف البربرية التي بين السكان البربر كالقبائل‪ ،‬و األعراف اإلسرائيلية التي كانت تطبق بين‬
‫‪2‬‬
‫الجالية اليهودية‪.‬‬

‫أما فيما يخص النظام العقاري فقد صنفت التشريعات العقارية العثمانية األراضي إلى عدة‬
‫أصناف‪ ،‬حيث كان هذا التصنيف بمثابة تحديد لطريقة تملك العقار‪:‬‬

‫أ) أراضي الموات‪ :‬و هي األراضي الغير مستغلة و ال يحوزها أي مالك‪ ،‬لكونها غير‬
‫صالحة للزراعة أو بعيدة عن المناطق العمرانية‪ ،‬و هي نظريا في حيازة للدولة‪ ،‬وال تتحول إلى‬
‫‪3‬‬
‫ملكية خاصة أو مشاعة و ال يحق للدولة أن تضع يدها عليها إلى بعد إحيائها أو استغاللها‪.‬‬
‫ب) أراضي الملك‪ :‬و هي األراضي التي يتمتع أصحابها بجميع السلطات التي تخوله حق‬
‫الملكية‪ ،‬و كانت هذه األراضي كثيرة االنتشار داخل المدن الكبرى و حواشيها‪ ،‬و المناطق‬

‫‪1‬‬
‫عمر صداقي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.03‬‬
‫‪2‬‬
‫عمر صداقي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،3112 ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪20‬‬
‫الجبلية كمنطقة القبائل و منطقة جبال األوراس‪ ،‬كما تشمل مناطق الواحات في الصحراء‬
‫‪1‬‬
‫وبعض مناطق السهول‪.‬‬
‫ج) أراضي العرش‪ :‬هي ملكيات مشاعة‪ ،‬تسير بنظام االنتفاع بين أفراد القبيلة أو العرش أو‬
‫الدوار بعد استحواذهم عليها و إقرار الحكام األتراك لهم بذلك‪ ،‬بغرض الحصول على تأييد شيوخ‬
‫‪2‬‬
‫العشائر و رؤساء الزوايا ‪ ،‬و تتولى الحكومة ضبط كيفية االنتفاع و شروطه‪.‬‬

‫حيث يقوم سكان القبيلة أو العرش أو الدوار باستغالل تلك األراضي جماعيا من خالل‬
‫تخصيص كل بيت أو أسرة ما يمكن أن تستغله من األرض حسب إمكاناتها‪ ،‬مع ترك جزء من‬
‫األرض لالستغالل الجماعي‪ ،‬و كان شيخ الدوار أو العشيرة يقوم بتسليم األراضي الغير مستغلة‬
‫من أصحابها لشخص آخر يتولى االنتفاع منها‪.3‬‬

‫د) أمالك الدولة (أراضي البايليك)‪ :‬و هي األراضي العائدة للحكام و كانت تشغل مساحات‬
‫‪4‬‬
‫واسعة نتيجة المصادرة و االستحواذ‪ ،‬و تتمركز في أخصب المناطق و أهمها‪.‬‬
‫ه) األمالك الوقفية (أراضي الحيبوس)‪ :‬و هي األمالك التي حبست ألعمال الخير و البر‬
‫و ال يجوز تغيير هذه الطبيعة‪ ،‬و قد انفرد الفقه اإلسالمي بهذا النوع من األراضي ويصنف إلى‬
‫حبس عام و حبس خاص‪ ،‬فالحبس العام أو الوقف الخيري يعود مردوده للمصلحة العامة وفق‬
‫المذهب المالكي السائد بالجزائر‪ ،‬أما الحبس الخاص أو أراضي الوقف األهلي فهي األراضي‬
‫التي يحتفظ من حبست من أجله بحق االنتفاع بها حسب ما نصت عليه وثيقة الحبس وفقا‬
‫للمذهب الحنفي الذي أصبح له اتباع بعد مجيء األتراك‪.‬‬
‫أما المناطق الصحراوية فكانت مقسمة إلى أراضي الواحات و التي كانت تسقى بصفة‬
‫منتظمة طيلة السنة و يطلق عليها اسم األراضي الحية‪ ،‬و هي تدخل ضمن أراضي الملك ونوع‬
‫آخر يسمى أراضي الجلف و هي األراضي التي تسقى بمياه األمطار و هي أراضي ذات ملكية‬
‫‪5‬‬
‫جماعية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.00-01‬‬
‫ليلى طلبة‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقا ألحكام التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬عام ‪ ،3103‬ص‬ ‫‪2‬‬

‫‪.02‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Amar Aloui, op-cit , p 38.‬‬
‫‪4‬‬
‫ليلى طلبة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪5‬‬
‫‪Mohand Tahar Alloum, Le régime foncier en Algérie, Impression Moderne, Algérie, 2005, p‬‬
‫‪21.‬‬
‫‪21‬‬
‫يذ كر أن عملية المسح عرفت في العهد العثماني أثناء حكم السلطان "سليمان القانوني"‬
‫الذي عين لجنة لمسح األراضي سنة ‪ 0213‬م‪ ،‬و بعد إنهاء اللجنة ألعمالها سلمت سندات‬
‫‪1‬‬
‫للمالكين تحوز قوة ثبوتية مطلقة‪.‬‬
‫‪-2‬مرحلة االحتالل الفرنسي‪:‬‬

‫تميزت هذه المرحلة بمحاولة استيالء المستعمر الفرنسي على أراضي الجزائريين بشتى‬
‫الطرق و الوسائل‪ ،‬فأضطر إلى إصدار ترسانة من القوانين و األوامر التي تساعده لتحقيق‬
‫هدفه‪ ،‬خاصة و أنه وجد نظام قانوني غريب عنه يتمثل في قواعد الشريعة اإلسالمية و القواعد‬
‫العرفية‪ ،‬و أهم هذه القوانين‪:‬‬

‫أ) المرسوم المؤرخ في ‪ 80‬سبتمبر ‪ :1038‬و الذي يحدد ملكية الدولة‪ ،‬حيث تم بموجبه‬
‫إعطاء الحق للسلطات االستعمارية الفرنسية في االستحواذ على أمالك موظفي اإلدارة التركية‬
‫السابقة و بعض األعيان من الكراغلة و الحضر‪ ،‬باإلضافة إلى إدخال أراضي البايليك في‬
‫‪2‬‬
‫األمالك العمومية‪.‬‬
‫ب) التمليك عن طريق األمرين الصادرين في ‪ 81‬أكتوبر ‪ 1011‬و ‪ 82‬جويلية ‪:1011‬‬
‫و يتعلق األول برفع كل اعتراض على أموال الحبوس‪ ،‬و إخضاع المنازعات المتعلقة بها‬
‫للمحاكم الفرنسية‪ ،‬و الثاني يعتبر األراضي الغير مملوكة ألشخاص معينين بدون مالك وبالتالي‬
‫تؤول ملكيتها للدولة الفرنسية‪ ،‬و كان الغرض من هذين األمرين االستيالء على أراضي الحبوس‬
‫و أراضي المواطنين الذين ال يملكون عقود ملكية على اعتبار أن أغلب األراضي كانت تستغل‬
‫‪3‬‬
‫بصفة جماعية‪.‬‬
‫ج) القانون المؤرخ في ‪ 11‬جوان ‪:1011‬و قد حدد طبيعة الملكية العقارية في الجزائر‬
‫ويعتبر اول قانون ميز بين القانون الدومين العام و الدومين الخاص للدولة‪ ،‬و ذلك من أجل‬
‫خدمة مصالح المعمرين‪ ،‬فتضمن هذا القانون قاعدة قابلية التصرف لألمالك الخاصة للدولة‬
‫‪4‬‬
‫والتي أدمجت ضمنها ثروة كبيرة‪ ،‬و من ثم تحويلها للمعمرين‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪2‬‬
‫ليلى طلبة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬
‫‪3‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‬
‫السابعة‪ ،3100 ،‬ص ص ‪.01-7‬‬
‫‪4‬سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.02-03‬‬
‫‪22‬‬
‫د) القانون المؤرخ في ‪23‬مارس ‪ 1011‬المتعلق بالشهر العقاري‪ :‬و الذي يقضي بإشهار‬
‫‪1‬‬
‫العقود الناقلة للملكية العقارية أو المترتبة عليها ديونا أو أعباء حتى تكون حجة على الغير‪.‬‬
‫ه) القانون المؤرخ في ‪ 21‬أفريل ‪ 1013‬لسيناتوس كونسيلت )‪:(Sénatus Consulte‬هذا‬
‫القانون مستوحى من اإلمبراطور نابليون الثالث و الخاص بتقسيم أراضي العرش بين سكان‬
‫القبائل لتصبح ملكا لألفراد‪ ،‬و بالتالي ضمان تحويلها للمعمرين األوروبيين بواسطة تنازالت‬
‫فردية‪ ،‬حيث يمكن إلزام المالك ببيع عقاره عن طريق الضغط و التهديد و التفقير أو التحايل‬
‫‪2‬‬
‫األمر الذي يصعب تحقيقه في ظل الملكية الجماعية‪.‬‬
‫و) القانون المؤرخ في ‪ 21‬جويلية ‪( 1083‬مشروع ورنر ‪ :)Warnier‬و تضمن هذا‬
‫القانون إقامة األمالك العقارية و صيانتها في األوطان الجزائرية‪ ،‬و يهدف إلى إخضاع الملكية‬
‫العقارية في الجزائر للقانون الفرنسي‪ ،‬حيث نصت المادة األولى منه على‪ " :‬إن تأسيس الملكية‬
‫العقارية في الجزائر و حفظها و االنتقال التعاقدي للملكيات و الحقوق العقارية مهما كان‬
‫‪3‬‬
‫أصحابها تخضع للقانون الفرنسي"‪.‬‬
‫ز) القانون المؤرخ في ‪ 11‬فيفري ‪ :1088‬يمثل نوعا من التطهير ألراضي العرش‬
‫‪4‬‬
‫والملك‪ ،‬و ذلك بإجراء التحقيقات الجزئية ثم تسليم العقود للمالك‪.‬‬
‫ح) القانون المؤرخ في ‪ 81‬أوت ‪ :1821‬جاء مكمال للقانون المؤرخ في‪0071/13/02‬‬
‫وعممه على كام ل التراب الوطني بما فيه الصحراء‪ ،‬و أتى بما يسمى بالتحقيقات الكلية أو‬
‫‪5‬‬
‫الجماعية‪ ،‬و قاعدة أو أساس هذا القانون هو قانون سيناتوس كونسيلت المشار إليه أعاله‪.‬‬
‫ط) المرسوم المؤرخ في ‪ : 1811/81/21‬و يهدف إلى تهيئة العقارات و تشجيع التبادل‬
‫الودي بغية تنظيم و تشجيع الملكية‪ ،‬الهدف الساسي و الخفي من وراء هذا المرسوم هو تجميع‬
‫‪6‬‬
‫الملكية في يد األوروبيين دون ذكره صراحة‪.‬‬
‫ي) األمر المؤرخ في ‪ 1818/81/83‬المتعلق بمسح األراضي‪ :‬و الغرض منه تحديد‬
‫وتنظيم الملكية عن طريق المسح و إثبات حقوق الملكية العقارية و إنشاء مخططات و رسوم‬

‫‪ 1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،3102 ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪3‬‬
‫ليلى طلبة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪4‬‬
‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪5‬‬
‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪6‬‬
‫ليلى طلبة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪23‬‬
‫بيانية لتحديد الملكية‪ ،‬و قد ترتب عن هذا القانون نوعين من السندات‪ ،‬و هي السندات المحررة‬
‫و المسلمة إثر إجراءات التحقيقات الكلية التي تمت وفقا لقانون ‪ ،0012/11/32‬و هو النوع‬
‫الموجود بكثرة و يتعلق بعدد هام من المناطق‪ ،‬و السندات المحررة و المسلمة وفقا للقانون‬
‫‪ 0071/13/02‬و قانون ‪ ،0732/10/12‬و هذه السندات تعطي نفس التوضيحات المشار‬
‫إليها أعاله‪ ،‬ألنها تتضمن باإلضافة إلى ذلك‪ ،‬ملكية العقار المحقق في مواجهة الجميع بعد‬
‫‪1‬‬
‫انتهاء اإليداع‪.‬‬
‫ك) المرسوم رقم ‪ 1188/18‬المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪ :1818‬لقد جاء هذا المرسوم مطابقا‬
‫لمرسوم‪ 33/00‬المتضمن نظام الشهر العقاري في فرنسا‪ ،‬و الذي أحدث تغيير جدري على‬
‫المستوى بوضع العديد من اإلجراءات و الضوابط التي تضمن تطابق المعلومات المقيدة في‬
‫الوثائق العقارية‪ ،‬و بالتالي ضمان إنشاء فهرس عقاري دقيق‪ ،‬كما ألزم إخضاع بعض العقود‬
‫‪2‬‬
‫لعملية الشهر العقاري‪.‬‬
‫ل) المرسوم رقم‪ 11/12‬المؤرخ في ‪ 1811/81/10‬المتضمن إصالح نظام الشهر‬
‫العقاري الجديد‪ :‬و الذي طبق ابتداء من ‪ 0720/12/10‬عبر كامل التراب الوطني‪ ،‬باستثناء‬
‫‪3‬‬
‫واليتي الواحات و الساورة آنذاك‪.‬‬

‫و بالتالي تحول نظام الشهر العقاري في الجزائر من النظام الشخصي إلى النظام العيني‬
‫و قد كان هذا التحول مجرد تحول نظري ألن قانون ‪ 0707‬لم يطبق في الجزائر إلى غاية‬
‫‪4‬‬
‫االستقالل‪.‬‬

‫إن عملية اإلصالح العقاري التي حاول االستعمار الفرنسي تطبيقها لم يكتب لها النجاح‬
‫لكونها تهدف إلى إخضاع النظام العقاري الجزائري للقانون الفرنسي‪ ،‬إضافة إلى عدم استقرار‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬نفس المرجع‪ ،‬ص ص ‪.00-01‬‬
‫خالد رامول‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬قصر الكتاب‪ ،‬الجزائر‪ ،3100 ،‬ص ‪.31‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.012‬‬
‫‪4‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪24‬‬
‫البالد بسبب اندالع الثورة التحريرية في الفاتح نوفمبر ‪ ،0702‬مما أدى إلى بروز نظام هجين‬
‫‪1‬‬
‫اتسم بالتعقيد‪ ،‬و بروز وضعية قانونية عقارية غامضة بعد االستقالل تتلخص فيما يلي‪:‬‬

‫‪-‬أراضي ذات سندات"مفرنسة"‪ 4.969.102 ...........................‬هكتار‬

‫‪ -‬أراضي" ملك "بدون سندات ‪ 4.406.356 ..........................‬هكتار‬
‫‪ -‬أراضي"عرش" بدون سندات‪ 2.071.582 ...........................‬هكتار‬
‫‪-‬أمالك الدولة ‪ 4.694.214 .........................................‬هكتار‬
‫‪-‬أمالك البلدية‪ 4.179.050 ..........................................‬هكتار‬

‫ثانيا‪ :‬مرحلة ما بعد االستقالل‬

‫بعد االستقالل و لتفادي الفراغ القانوني لم تجد الجزائر بدا من تمديد العمل بالقوانين‬
‫الفرنسية إال ما كان منها مخالفا للسادة الوطنية‪ ،‬و هذا بموجب القانون رقم‪ 002/23 :‬المؤرخ‬
‫في‪ ،20723/03/20 :‬و في ظل حالة الغموض التي خلفها االستعمار‪ ،‬كان من الطبيعي أن‬
‫تعتمد الجزائر نظام الشهر الشخصي‪ ،‬إلى أن صدر األمر ‪12/10‬المؤرخ في‪0710/00/03 :‬‬
‫و المتضمن إعداد سح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬الفترة ما قبل ‪:1881‬‬

‫عمدت السلطات الجزائرية غداة االستقالل إلى اتخاذ التدابير الالزمة لحماية الملكية‬
‫العقارية و الحفاظ عليها‪ ،‬بدأ باجتماع المجلس الوطني للثورة الجزائرية بطرابلس في جوان‬
‫‪ 0723‬الذي أكد على جملة من المبادئ أهمها‪:‬‬

‫‪ -‬الحصر الفوري لكل الصفقات العقارية‪.‬‬

‫‪ -‬نزع ملكية األراضي التي تتجاوز مساحتها الحد األقصى المسموح به‪.‬‬

‫و نفس هذه المبادئ تم تأكيدها في الج ازئر سنة ‪ 0723‬من خالل ما صدر من أوامر‬
‫ومراسيم تهدف إلى تنظيم و تسيير األمالك الشاغرة التي تركها المستعمر‪ 3،‬و من أهمها نذكر‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫‪Amar Aloui, op-cit, p p 67-68.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة األولى من القانون رقم ‪ ،002/23‬المؤرخ في ‪.0723/03/20‬‬
‫‪3‬‬
‫خالد رامول‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.37-30‬‬
‫‪25‬‬
‫أ) األمر رقم ‪ 28/12‬المؤرخ في ‪ 21‬اوت ‪ 1812‬المتعلق بحماية و تسيير األمالك‬
‫الشاغرة‪ :‬و قد صدر هذا األمر للمحافظة على األمالك الشاغرة التي نتجت عن الهجرة‬
‫الجماعية للفرنسين‪ 1،‬و تاله في نفس السنة المرسوم رقم ‪ 12/23‬المؤرخ في ‪0723/01/32‬‬
‫والذي يمنـع كــل المعامالت المنقولة و الغير منقولة التي يكون موضوعها األمالك الشاغرة‬
‫حيث ورد في المادة األولى من هذا المرسوم أنه تعتبر باطلة كل المعامالت المبرمة بعد‬
‫‪ ،0723/11/10‬كما فرض على كل الجزائريين الذين اشتروا من الفرنسين تسجيل عقودهم في‬
‫البلدية خالل خمسة عشرة يوما من تاريخ نشر اإلعالن تحت طائلة البطالن‪.‬‬
‫ب) األمر ‪ 81/88‬المؤرخ في ‪ 1888/12/11‬المتضمن تنظيم مهنة التوثيق‪ :‬لقد بدأ‬
‫العمل به ابتداء من الفاتح جانفي ‪ 0710‬و قد نص ص ارحة على شرط الرسمية في العقود‬
‫الواردة على الحقوق العقارية حيث جاء في المادة ‪ 03‬منه‪ ":‬زيادة عن العقود التي يأمر القانون‬
‫بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب‪ ،‬تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن ملكية عقار‬
‫‪2‬‬
‫أو حقوق عقارية في شكل رسمي ويجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد"‪.‬‬
‫ج) األمر رقم ‪73/71‬المؤرخ في ‪ 08‬نوفمبر ‪ 1971‬المتعلق بالثورة الزراعية‪ :‬بصدور‬
‫قانون الثورة الزراعية بموجب األمر رقم ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 3،0710/00/10‬ظهرت بوادر‬
‫انتهاج نظام عقاري جديد‪ ،‬حيث تم استحداث صندوق وطني للثورة الزراعية يتكون من‬
‫األراضي ا لزراعية أو المعدة للزراعة‪ ،‬كما تم اإلعالن عن تأسيس خزانة للبطاقات العقارية على‬
‫مستوى كل بلدية‪ ،‬إال أنه لم ينص على الهيئة المكلفة بذاك‪ 4،‬و تاله المرسوم رقم ‪23/12‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0712/10/10‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ ،‬إذ بموجبه سلمت شهادات‬
‫ملكية سجلت و أشهرت مجانا ليستفيد منها األشخاص الذين لم تكن لديهم من قبل شهادات‬
‫مثبتة للحقوق‪.‬‬

‫حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.011‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫المواد ‪ 32-00‬من األمر رقم ‪ ،12/10‬المؤرخ في ‪ ،0710/00/10‬المتعلق بقانون الثورة الزراعية‪ ،‬الجريدة الرسمية‬ ‫‪3‬‬

‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬المؤرخة في ‪ ،0710/00/21‬ص ‪0223‬‬

‫‪4‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.73‬‬
‫‪26‬‬
‫د) األمر رقم ‪ 21/81‬المؤرخ في ‪ 1881/82/28‬الخاص باالحتياطات العقارية البلدية‪ :‬والذي‬
‫أعطى فرصة لتحديد المحيط العمراني للبلديات و تأسيس سندات ملكية تخص األراضي‬
‫المدمجة فيها‪ ،‬و قد تضمن هذا األمر استثناء األراضي المعدة للبناء و التي تقع داخل المنطقة‬
‫العمرانية من التداول بين األشخاص ما لم تكن البلدية طرفا في العقد و هذا ما نصت عليه‬
‫‪1‬‬
‫المواد ‪ 12‬و‪ 11‬من هذا األمر‪.‬‬
‫‪ -2‬الفترة ما بعد ‪:1881‬‬
‫عرفت الجزائر في سنة ‪ 0710‬إصدار مجموعة من القوانين و لعل أهمها القانون المدني‬
‫الصادر باألمر رقم ‪ 00/10‬المؤرخ في ‪ 32‬سبتمبر ‪ 0710‬المعدل و المتمم‪ ،‬حيث تضمن‬
‫مجموعة من المواد تهدف إلى تنظيم التعامالت العقارية‪ ،‬كالمادة ‪ 172‬التي أكدت على ضرورة‬
‫خضوع المعامالت العقارية للشهر العقاري كإجراء إلزامي حتى يكون لها أثر بين المتعاقدين أو‬
‫‪2‬‬
‫أمام الغير‪.‬‬
‫ثم صدر األمر ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 03‬نوفمبر ‪ 0710‬المتضمن إعداد مسح األراضي‬
‫العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬الذي أعلن عن تبني الجزائر نظام الشهر العيني‪ ،‬فأتبعه‬
‫المشرع بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 23/12‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتضمن إعداد مس ـح‬
‫األراضي العـام المع ـدل والمتمم بالمرسوم التنفـ ــيذي رقـم ‪ 022/72‬المـؤرخ في ‪ 07‬أفريل‬
‫‪ ،1992‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 30‬مارس ‪ 0712‬المتعلق بتأسيس السجل‬
‫العقاري المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 301/01‬المؤرخ في ‪ 02‬سبتمبر ‪0701‬‬
‫والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 032/72‬المؤرخ في ‪ 07‬ماي ‪.0772‬‬
‫تبني الجزائر لنظام الشهر العيني لم يكن ليغنيها عن نظام الشهر الشخصي‪ ،‬إال بانتهاء‬
‫عمليات مسح األراضي العام على مستوى التراب الوطني‪ ،‬و هي العملية التي لم تكتمل حتى‬
‫اآلن و بعد ما يقارب األربعين عاما‪ ،‬بسبب بطء العملية من جهة و تكاليفها الباهظة من جهة‬
‫أخرى‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المواد ‪ 12‬و ‪ ،11‬من األمر رقم ‪ ،32/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/13/31‬المتعلق باالحتياطات العقارية البلدية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،07‬المؤرخة في ‪ ،0712/12/10‬ص ‪.370‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ ،172‬من األمر رقم ‪.00/10‬‬
‫‪27‬‬
 ‫المبحث الثاني‪:‬‬

‫أنظمة الشهر العقاري‬

‫تستخدم مختلف دول العالم نظام الشهر العقاري كوسيلة لحماية الملكية العقارية‪ ،‬إال أنها‬
‫لم تسلك في سبيل تحقيق هذا الهدف سبيال واحدا‪ ،‬و قد نتج عن ذلك نظامان للشهر العقاري‬
‫هما نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيني‪ ،‬نظام يعتمد على القيد بأسماء األشخاص‬
‫المالكين و هو نظام الشهر الشخصي و نظام يعتمد على العقار كأساس لعملية القيد في‬
‫السجل العقاري هو نظام الشهر العيني‪.‬‬
‫سنحاول في هذا المبحث التطرق لنظام الشهر العقاري الشخصي في المطلب األول‬
‫ونظام الشهر العقاري العيني في المطلب الثاني‪.‬‬
‫المطلب األول‪:‬‬

‫نظام الشهر الشخصي‬

‫نظام الشهر الشخصي هو النظام الذي تبنته فرنسا و معظم البالد الالتينية كبلجيكا‬
‫وايطاليا‪ ،‬ويعتبر أول نظام للشهر العقاري ظهر في العصر الحديث‪ ،‬و يرجع سبب ظهوره إلى‬
‫الحاجة إلى تحصيل الضرائب‪ ،‬حيث سعت الدول الالتينية إلى تسجيل أصحاب األمالك‬
‫العقارية في سجل الضرائب في الخانة األولى‪ ،‬ثم العقارات في الخانة الثانية‪ ،‬و ذلك إلحصاء‬
‫األمالك العقارية لتسهيل تحصيل الضرائب‪ ،‬فأصبح شهر الحقوق العقارية في هذه الدول يتم‬
‫‪1‬‬
‫بطريقة شخصية مستوحاة من نظام الضرائب الشخصي‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫تعريف نظام الشهر الشخصي‬

‫يعرف نظام الشهر العقاري الشخصي على أنه ذلك النظام الذي يعتمد في إعالن‬
‫التصرفات العقارية على أسماء األشخاص القائمين بها و ليس طبقا للعقار‪ ،‬و من هنا جاءت‬
‫تسمية هذا النظام بنظام الشهر الشخصي‪ ،‬حيث تتم عملية الشهر في نوعين من السجالت‬

‫‪1‬‬
‫عمر بوحالسة‪ "،‬تقنيات مراقبة العقود الخاضعة لإلشهار"‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،03‬الغرفة الوطنية للموثقين‪ ،3110 ،‬ص‬
‫‪.33‬‬
‫‪28‬‬
‫سجل يمسك حسب الترتيب الزمني لتقديم العقود المتضمنة معامالت عقارية إلجراء الشهر‬
‫وسجل يمسك حسب الترتيب األبجدي ألسماء كل األشخاص القائمين بمختلف التصرفات‬
‫‪1‬‬
‫العقارية‪.‬‬

‫و تعتبر فرنسا أحد أهم الدول التي اعتمدت نظام الشهر الشخصي‪ ،‬فقبل اإلصالحات‬
‫التي أدخلها المشرع الفرنسي سنة ‪ ،0700‬كان هذا النظام يتصف بالصفات التقليدية التالية‪:‬‬

‫‪ -0‬أن عملية التسجيل يقوم بها موظف إداري عادي‪ ،‬ليست لديه أي سلطة قانونية على‬
‫األعمال المطلوب تسجيلها‪ ،‬أي أن التسجيل يتم على مسؤولية أصحاب العالقة‪.‬‬
‫‪ -3‬عملية التسجيل غير إلزامية‪.‬‬
‫‪ -2‬نظام الشهر الشخصي ال يجعل من التسجيل شرطا إلنشاء الحق أو إيجاده أو نقله أو‬
‫إنهائه‪ ،‬فالهدف منه فقط هو إعالم الغير بوجود الحق‪.‬‬
‫‪ -2‬أن أساس التسجيل في هذ ا النظام هو الشخص أي صاحب الحق المطلوب قيده‪ ،‬وليس‬
‫‪2‬‬
‫العقار الجاري عليه الحق‪.‬‬

‫و بناء على هذه الصفات فإن نظام الشهر العقاري العيني ينشأ في البلد الواحد سجل عام‬
‫أو سجالت في مراكز األقاليم يرصد بها كل تصرف منشئ حقا عينا عقاريا‪ ،‬و يتم تسجيله‬
‫باسم المتصرف األخير‪ ،‬فتوضع لهذا السجل فهارس منظمة بأسماء المتصرفين‪ 3،‬و يعتبر اسم‬
‫كل شخص محل اعتبار‪ ،‬فال يعتمد على مواصفات العقار محل التعامل‪ ،‬و إنما ينظر إلى‬
‫‪4‬‬
‫الهوية الكاملة لألشخاص المالكين و الذين تعاملوا فيه‪.‬‬

‫فإذا أراد شخص ما معرفة الوضعية القانونية لعقار معين‪ ،‬فعليه االتجاه صوب مصالح‬
‫الشهر العقاري مرفق باالسم الكامل لصاحب العقار‪ ،‬أين يتم البحث عن هذا االسم في‬
‫السجالت المعدة للشهر‪ ،‬فإذا تم إيجاده فهذا معناه أنه مازال مالكا لهذا العقار‪ ،‬أما إذا لم يجد‬

‫‪1‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.02-00‬‬
‫‪2‬جورج ن شدراوي‪ ،‬الوجيز في التحديد و التحرير و السجل العقاري‪ ،‬المؤسسة الحديثة للكتاب لبنان‪ ،‬الطبعة الثالثة‪3101 ،‬‬
‫ص ص ‪.01-02‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في ضوء القضاء و الفقه‪ ،‬منشأة المعارف باإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،0777 ،‬ص‬ ‫‪3‬‬

‫‪.12‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪29‬‬
‫اسمه‪ ،‬فإن ذلك دليل على أنه تصرف في العقار‪ ،‬و بالتالي سيتم تسجيل العقار باسم المالك‬
‫الجديد‪ ،‬و بالتالي صاحب المصلحة ال يمكنه معرفة سوى الشخص الذي تعامل في العقار‪ ،‬وال‬
‫‪1‬‬
‫يمكنه معرفة ما أثقل العقار من حقوق‪.‬‬

‫و في البالد التي تأخذ بنظام السجل الشخصي‪ ،‬يتسع نطاق اكتساب ملكية العقار بوضع‬
‫اليد‪ ،‬حيث أن تسجيل التصرفات و الحقوق باسم األشخاص‪ ،‬يتيح شهر التصرفات التي تصدر‬
‫من غير المالك الحقيقي‪ ،‬و بالتالي ال يعتبر التسجيل الشخصي دليال قاطعا على ملكية‬
‫المتصرف إليه للعقار‪ ،‬و ال يجوز التمسك بهذا التسجيل أمام الغير الذي اكتسب ملكية العقار‬
‫‪2‬‬
‫بالتقادم‪.‬‬

‫و استنادا لما سبق قد يتصرف أحد األشخاص غير المالك الحقيقي للعقار بالبيع‪ ،‬ويسجل‬
‫هذا التصرف باسمه في السجالت المخصصة للشهر‪ ،‬و إذا تصرف المالك الحقيقي للعقار‬
‫بنفس التصرف‪ ،‬فيسجل هذا التصرف أيضا باسمه‪ ،‬و يكون حينئذ لنفس العقار تصرفان‬
‫‪3‬‬
‫مختلفان أو أكثر‪ ،‬و بالتالي يكثر بيع ملك الغير‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫مبادئ نظام الشهر الشخصي‬

‫مما سبق نستخلص أن نظام الشهر الشخصي يقوم على المبادئ التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬أن نظام الشهر الشخصي يرتكز على أسماء األشخاص الذين تصدر عنهم التصرفات‬
‫‪4‬‬
‫العقارية الواجبة الشهر‪.‬‬
‫‪ -2‬ليس لنظام الشهر الشخصي أي قوة ثبوتية‪ ،‬حيث أن التصرفات التي يتم شهرها ال‬
‫تخضع للتدقيق و الرقابة من الموظف المسؤول عن عملية التسجيل‪ ،‬و يتم إشهارها حتى وان‬
‫كانت قابلة لإلبطال أو الفسخ حتى بعد شهرها‪ ،‬مما يترتب عنه قاعدتين أساسيتين هما‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12-12‬‬
‫‪2‬‬
‫خالد عدلي أمير‪ ،‬أحكام و إجراءات شهر الملكية العقارية‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪ ،‬مصر‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،3102 ،‬ص ص‬
‫‪.22-22‬‬
‫مجيدخلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪30‬‬
‫أ) أن الشخص ال يملك إال ما ملك‪ ،‬فال يمكنه التصرف في حق عيني إال إذا كان هو‬
‫مالكه‪ ،‬فقد يقوم شخص ببيع عقار لشخص آخر‪ ،‬ثم يدعي شخص ثالث ملكية هذا العقار سواء‬
‫بسند صحيح أو ألنه يدعي ملكيته بالتقادم‪ ،‬فيطلب استرداد العقار‪ ،‬و هنا ال يحول شهر عقد‬
‫‪1‬‬
‫البيع دون االسترداد‪.‬‬
‫ب) أن الشخص ال يستطيع أ ن ينقل لغيره أكثر مما يملك هو‪ ،‬و بالتالي ال يمكن أن يطهر‬
‫الشهر الشخصي العيوب التي قد تشوب الحق موضوع التصرف‪ ،‬فعلى سبيل المثال من ينقل‬
‫حق قابل للفسخ أو اإلبطال‪ ،‬يبقى هذا الحق مهددا بكل الدفوع أو الطعون التي كان يمكن‬
‫‪2‬‬
‫االحتجاج بها في مواجهة المتصرف‪.‬‬

‫عدم تمتع نظام الشهر الشخصي بأي قوة ثبوتية تعد أحد أهم االنتقادات التي وجهت‬
‫لنظام الشهر الشخصي‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪:‬‬

‫تقييم نظام الشهر الشخصي‬

‫من خالل تعريف نظام الشهر الشخصي و بيان مبادئه‪ ،‬يمكن أن نستنتج مزاياه (أوال)‬
‫وعيوبه (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬عيوب نظام الشهر الشخصي‬

‫يظهر لنا من خالل تعريف نظام الشهر الشخصي و من أن نظام الشهر الشخصي يؤدي‬
‫دوره في إعالم الجمهور بوقوع تصرفات عقارية معينة‪ ،‬إال انه يحوي مساوئ عديدة أهمها‪:‬‬

‫‪ -1‬قيام عملية الشهر العقاري على اسم المتصرف‪ ،‬تجعل المشتري ال يعرف إال اسم‬
‫الشخص المتصرف في العقار دون معرفة األعباء التي ترد عليه‪ ،‬مما يجعل عملية البحث عن‬
‫‪3‬‬
‫الملكيات العقارية للمواطنين صعبة خاصة في حالة تشابه األسماء‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪01‬‬
‫‪2‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.00‬‬
‫‪3‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪31‬‬
‫‪ -2‬إن هذا النظام ال يعطي للمتصرف إليه أي ضمانة بثبوت الحق المتصرف فيه بصفة‬
‫نهائية‪ ،‬بل هو معرض للمنازعة في أي وقت‪ ،‬و بالتالي ال يعطي لراغبي التعامل مع المتصرف‬
‫إليه أي ثقة بأنه صاحب موضوع التصرف المشهر لصالحه‪.‬‬
‫‪ -3‬إن التحري عن حالة عقار معين يقضي أن يكون المستكشف عارفا و متحققا من االسم‬
‫الكامل للملك الحقيقي للعقار خالل مدة الكشف عنها‪ ،‬أي أن يكون الطالب قد أطلع على‬
‫الوثائق ملكية من يريد التعامل معه و فحصها و التحقق من سالمتها خالل مدة ال تقل عن‬
‫‪1‬‬
‫‪00‬سنة و هي مهمة شاقة‪.‬‬
‫‪ -1‬يبرز في هذا النظام احتمال وجود عدة سندات لملكية عقار واحد‪ ،‬و يحدث هذا عندما‬
‫يتصرف شخص ما في عقار معين معتقدا أنه المالك الحقيقي إلى شخص ثان‪ ،‬ثم يفاجئ‬
‫بشخص ثالث يدعي ملكية العقار بسند صادر عن المالك الحقيقي‪.‬‬
‫‪ -1‬إن المالكين في نظام الشهر الشخصي مهددين بضياع ملكيتهم بالتقادم المكسب‪ ،‬بسبب‬
‫ظهور من يدعي ملكية العقار بالتقادم‪ ،‬إضافة إلى ذلك قد ال يشهر الحائز ملكيته المكتسبة‬
‫بالتقادم و بالتالي نكون بصدد مالكين لعقار واحد‪ ،‬مالك خفي و هو الحائز‪ ،‬و مالك ظاهر هو‬
‫الثابت اسمه في سجالت مصالح الشهر‪.‬‬
‫‪ -1‬إن التصرفات العقارية في نظام الشهر الشخصي قابلة للطعن‪ ،‬فهي مهددة بالزوال‪ ،‬مما‬
‫‪2‬‬
‫يهدد استقرار الملكية العقارية‪.‬‬
‫‪ -8‬إن لعيوب و مساوئ نظام الشهر الشخصي‪ ،‬أث ار سلبيا على التطور االقتصادي‬
‫واالجتماعي للدول‪ ،‬و ذلك راجع لعدم التحديد الدقيق للعقارات‪ ،‬مما يجعلها تتنافى مع وثائق‬
‫مسح األراضي‪ ،‬مما يؤدي إلى تغير ألسماء المالكين ألسباب مختلفة‪ ،‬منها إجراء القسمة‬
‫العقارية‪ ،‬اكتساب الملكية بالتقادم المكسب‪ ،‬الميراث‪ ،‬مما يخلق عدم استقرار في الملكية العقارية‬
‫و بالتالي عدم االئتمان في المعامالت العقارية‪ ،‬و بالتالي فإن نظام الشهر الشخصي عاجز‬
‫‪3‬‬
‫عن تحقيق الغرض الذي من أجله تأسس الشهر العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.10-12‬‬
‫‪2‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.30-31‬‬
‫‪3‬مجيدخلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.02-00‬‬
‫‪32‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬مزايا نظام الشهر الشخصي‬

‫رغم كثرة العيوب و المساوئ الموجودة في نظم الشهر الشخصي‪ ،‬إال أنه ال يخلو من‬
‫المزايا نذكر منها‪:‬‬

‫‪ -1‬إن مجرد شهر التصرفات يعد قرينة على ملكية العقار من طرف الشخص الذي سجل‬
‫التصرف‪ ،‬حتى و إن كانت هذه القرينة بسيطة و قابلة إلثبات العكس‪ ،‬مما يعني أن هذا النظام‬
‫يؤدي دوره في إعالم الجمهور بوقوع تصرفات عقارية معينة‪ ،‬كما أن الدفع بتعدد سندات‬
‫‪1‬‬
‫الملكية فيه الكثير من المبالغة‪ ،‬فغالبا ما يكون المتصرف في العقار هو المالك الحقيقي له‪.‬‬
‫‪ -2‬إن إجازة الطعن في التصرفات المشهرة تعد حماية للمالك الحقيقي من تصرف الغير في‬
‫‪2‬‬
‫ملكه‪.‬‬
‫‪ -3‬إن هذا النظام ال يتطلب عملية مسح األراضي العام‪ ،‬هذه العملية تكلف مبالغ مالية‬
‫‪3‬‬
‫باهظة ال يسع الكثير من الدول تحملها‪.‬‬

‫يتضح مما سبق أن نظام الشهر الشخصي ال يصلح أن يكون نظاما للشهر العقاري‬
‫يحقق القدر الكافي من االئتمان في المعامالت العقارية‪ ،‬مما أدى إلى ظهور نظام آخر هو‬
‫نظام الشهر العيني‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪:‬‬

‫موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر الشخصي‬

‫بتفحص التطور التاريخي لنظام الشهر العقاري في الجزائر‪ ،‬نجد أن المشرع الجزائري بعد‬
‫االستقالل مباشرة اعتمد نظام الشهر الشخصي‪ ،‬و هذا لعدة اعتبارات أهمها صدور القانون رقم‬
‫‪ 002/23‬المؤرخ في ‪ 0723/03/20‬القاضي بتمديد العمل بالقوانين الفرنسية إال ما كان منها‬
‫مخالفا للسادة الوطنية‪ ،‬هذا باإلضافة لألوضاع الصعبة التي كانت تعرفها الجزائر و التي ال‬
‫‪4‬‬
‫تسمح بتبني نظام الشهر العيني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪2‬‬
‫خالد عدلي أمير‪ ،‬إكتساب الملكية العقارية بالحيازة‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪ ،‬مصر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬ص ‪.221‬‬
‫‪3‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.33‬‬
‫‪4‬‬
‫كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪33‬‬
‫و بصدور األمر رقم ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري الذي تاله المرسومين التنفيذيين ‪ 22/12‬و ‪ ،23/12‬أعلن المشرع الجزائري عن تبني‬
‫‪1‬‬
‫النظام العيني كنظام للشهر العقاري في الجزائر‪.‬‬

‫غير أن المشرع الجزائري و وعيا منه بصعوبة تجسيد نظام الشهر العيني على أرض‬
‫الواقع‪ ،‬بسبب المدة الزمنية التي تتطلبها عملية مســح األراضي‪ ،‬و المبالغ الم ــالية الكبيرة التي‬
‫تستدعيها‪ ،‬أقر العمل بالنظام الشخصي في المناطق الغير ممسوحة‪ ،‬حيث ورد في المادة ‪31‬‬
‫من األمر ‪ " 12/10‬إن العقود و الق اررات القضائية التي تكون موضوع إشهار في محافظة‬
‫عقارية و التي تخص عقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح‬
‫األراضي‪ ،‬تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسك على الشكل الفردي‬
‫‪2‬‬
‫طبقا لكيفيات محددة بموجب مرسوم"‪.‬‬

‫و المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري تضمن أحكام انتقالية‬
‫في الباب السادس تتضمن صراحة تمديد العمل بنظام الشهر الشخصي‪ ،‬و منها المادة ‪002‬‬
‫التي تشير إلى قيام المحافظون العقاريين بمسك بطاقات عقارية في األراضي التي لم يشملها‬
‫عملية مسح األراضي و يتم إشهارها باسم المالكين للعقارات‪ 3،‬حيث جاء فيها "خالفا إلحكام‬
‫المادتين ‪ 07‬و ‪ 32‬من هذا المرسوم‪ ،‬و إلى أن يتم إعداد مسح عام لألراضي في إقليم كل‬
‫بلدية‪ ،‬فإنه تمسك من قبل المحافظين العقاريين بالنسبة للعقارات الريفية‪ ،‬مجموعة بطاقات‬
‫عقارية مؤقتة و كلما تحصل إيداعات تفهرس مستخرجات الوثائق التي تم إشهاره حسب ترتيبها‬
‫في المحفوظات تحت اسم كل مالك‪.‬‬

‫و تتضمن مجموعة البطاقات العقارية بطاقات فردية للمالكين‪ ،‬طبقا لنموذج يحد بقرار من‬
‫‪4‬‬
‫وزير المالية"‪.‬‬

‫‪ 1‬أنظر المواد ‪ 2-3-0‬من األمر ‪.12/10‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 31‬من نفس األمر‪.‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬مرجع سابق‪.20 ،‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬المادة ‪ 002‬من المرسوم ‪.23/12‬‬

‫‪34‬‬
‫كما أن القانون المدني مازال يكرس اكتساب الملكية عن طريق التقادم المكسب بموجب‬
‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 032‬منه و ما يليها‪.‬‬

‫المشرع الجزائري بعد سنة ‪ ،0710‬و رغم صدور األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام تأسيس السجل العقاري‪ ،‬الذي يؤكد انتهاج الجزائر لنظام الشهر العقاري العيني‬
‫إال أنه أبقى على نظام الشهر العقاري الشخصي و أعتمده بصفة استثنائية و إلى حين استكمال‬
‫المسح العام عبر كامل التراب الوطني‪ ،‬و هذا أمر طبيعي في ظل الظروف التي كانت تعرفها‬
‫الجزائر‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪:‬‬

‫نظام الشهر العيني‬

‫أول دولة عرفت نظام الشهر العيني هي دولة استراليا‪ ،‬بفضل برنامج السيد "تو ارنس"‬
‫المتعلق بتنظيم الملكية العقاري‪ ،‬و الذي تم التصويت على مشروع القانون الخاص به المقدم‬
‫*‬
‫للبرلمان في عام ‪ 0000‬م‪ ،‬و أطلق على هذا القانون اسم قانون تورانس‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫تعريف نظام الشهر العيني‬

‫يعرف نظام الشهر العيني أيضا بنظام السجل العيني أو العقاري‪ ،‬حيث تتم عملية الشهر‬
‫العقاري في هذا النظام على أساس العقارات و ليس األشخاص المالكين لها‪ ،‬فتشكل ما يسمى‬
‫بالسجل العقاري الذي يمسك بحسب أرقام العقارات‪ ،‬هذه األرقام تمنح للعقارات موجب عملية‬
‫مسح األراضي العام ‪ ،‬و يتم تخصيص بطاقة عقارية لكل عقار‪ ،‬و ترتب هذه البطاقات حسب‬
‫‪2‬‬
‫األرقام الممنوحة لها أثناء عملية مسح األراضي‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ليلى زروقي و حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،‬طبعة ‪ ،3102‬ص ‪.00‬‬
‫*‬
‫راجع قانون تورانس بشيء ن التفصيل في المطلب الثاني من المبحث األول في الفصل األول المعنون بنظام الشهر العقاري‬
‫في العصور الحديثة‪ ،‬في أستراليا‪.‬‬
‫‪2‬عبد الحميد الشواربي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.10‬‬
‫‪35‬‬
‫و يقوم نظام الشهر العيني على مجموعة من المبادئ‪ ،‬كما يتمتع بمجموعة من المزايا وال‬
‫يخلو من العيوب‪.‬‬
‫لذا سنحاول التطرق لمفهوم السجل العقاري و مسح األراضي‪ ،‬ثم نعرج على مبادئ نظام‬
‫الشهر العيني‪ ،‬و أخي ار نتعرف على مزايا و عيوب هذا النظام‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫أسس نظام الشهر العيني‬

‫يقوم نظام الشهر العيني على محورين رئيسيين‪ ،‬ال يمكن أن يوجد نظام الشهر العقاري‬
‫العيني إال بهما‪ ،‬و هما السجل العقاري (أوال) و مسح األراضي (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬السجل العقاري‬
‫لم يورد المشرع الجزائري أي تعريف للسجل العقاري‪ ،‬إال أن المشرع المصري عرفه بأنه‬
‫"مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار و تبين حالته القانونية و ينص على‬
‫‪1‬‬
‫الحقوق المترتبة له و عليه‪ ،‬و تبين المعامالت و التعديالت المتعلقة به"‪.‬‬
‫أما الفقه فقد أورد مجموعة من التعاريف‪ ،‬منها أن " السجل العقاري يتألف من وثائق‬
‫عديدة ‪ ،‬يكون القيد الوارد في بعضها أكثر قوة من القيد الوارد في سواها"‪ 2،‬هذا التعرف يبدو‬
‫غامضا و ال يعطي المفهوم الدقيق للسجل العقاري‪.‬‬
‫و عرفه الدكتور حسين عبد اللطيف حمدان " السجل العقاري مجموعة وثائق تبين وضع‬
‫العقار من الناحيتين المادية و الحقوقية‪ ،‬بحيث يمكن لمن يراجع هذا السجل أن يعرف الحالة‬
‫الحقيقة للعقار من حيث موقعه‪ ،‬مشتمالته و نوعه الشرعي‪ ،‬و من حيث الحقوق العينية‬
‫المترتبة له أو عليه‪ ،‬و جميع االتفاقات‪ ،‬االنتقاالت و التعديالت الطارئة عليه"‪ ،3‬هذا التعريف‬
‫و رغم شموليته إال أنه أهمل األساس الذي يعتمد عليه السجل العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.022‬‬
‫‪2‬‬
‫إدوار عيد‪ ،‬األنظمة العقارية‪ ،‬مطبعة المتنبي‪ ،‬دون ذكر البلد‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،0772 ،‬ص ‪.030‬‬
‫‪3‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.000-001‬‬
‫‪36‬‬
‫أما التعريف الجامع في نظرنا هو اآلتي "السجل العقاري هو مجموعة بطاقات عقارية‬
‫تبين الوضعية القانونية للعقارات و تداول الحقوق العينية‪ ،‬تمسك في كل بلدية‪ ،‬و في حالة‬
‫‪1‬‬
‫مسح األراضي وجب مطابقتها لوثائق المسح بصورة مطلقة"‪.‬‬
‫و من خالل هذا التعارف السابقة فإن السجل العقاري يتضمن صحيفة لكل عقار يسجل‬
‫فيها جميع ما يقع على هذا العقار من تصرفات و ما يثقله من حقوق‪ ،‬و تعرف هذه الصحيفة‬
‫بالصحيفة العينية و هي تحمل رقم العقار و تتضمن بيان ماهيته و موقعه و مساحته و اسم‬
‫مالكه أو أسماء مالكيه و جميع الحقوق المترتبة له أو عليه‪ ،‬بحيث يكفي لمن يريد التعامل في‬
‫هذا العقار أن يطلع على صحيفته العينية‪ ،‬لكي يعرف بكل دقة كل ما يود معرفته عن هذا‬
‫العقار‪ ،‬كاسم مالك العقار و التصرفات التي وقعت منه في عقاره‪ ،‬و ما يثقل هذا العقار من‬
‫حقوق و أعباء‪ ،‬فيقدم على التعامل و هو مطمئن‪ ،‬و ال يتم التسجيل في الصحيفة العينية إال‬
‫بعد التحري عن صحة التصرفات المراد تسجيلها‪ ،‬و التثبت من كل ما منع تسجيلها‪ ،‬فيتم التأكد‬
‫من موقع العقار و رقمه و نوعه الشرعي و ماهيته و مساحته‪ ،‬و من هوية المتصرف و أهليته‬
‫ثم من ملكيته للعقار المتصرف به‪ ،‬فإذا وجد أن التصرف صحيحا جرى تسجيله‪ ،‬و إذا وجد أنه‬
‫معيبا امتنع عن تسجيله‪ ،‬و يشرف على هذا السجل العقاري قاضي أو موظف‪ ،‬و هو الذي‬
‫‪2‬‬
‫يدقق في طلبات الشهر المقدمة و يأمر بعد الفحص و التدقيق بالتسجيل‪.‬‬
‫في الجزائر السجل العقاري يتكون من مجموع البطاقات العقارية التي تمسك على مستوى‬
‫المحافظة العقارية تحت إشراف المحافظ العقاري‪ ،‬و تختلف هذه البطاقات من حيث المحتوى‬
‫*‬
‫واللون حسب طبيعة العقار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.010‬‬
‫‪2‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.00-02‬‬
‫*‬
‫لمزيد من التفاصيل حول السجل العقاري و البطاقات العقارية راجع مسك السجل العقاري ضمن مهام المحافظة العقارية في‬
‫المبحث األول من الفصل الثاني‪.‬‬
‫‪37‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬مسح األراضي‬
‫و يسمى أيضا المسح العقاري‪ ،‬و أساس وجود السجل العقاري في النظام العيني‪ ،‬فعرفه‬
‫الدكتور عمار بوضياف بأنه "عملية فنية تتوالها السلطات اإلدارية المختصة بغرض التأكد من‬
‫‪1‬‬
‫الوضعية القانونية للعقارات على اختالف أنواعها‪ ،‬و ما يترتب عليها من حقوق"‪.‬‬

‫هذا التعريف اكتفى بوصف عملية مسح األراضي بالعملية الفنية و لم يحدد طبيعة العملية‬
‫الفنية التي تعتمد من األساس على عمليات القياس‪.‬‬

‫و عرفت عملية مسح األراضي أيضا بأنها" تحدد وضعية األمالك العقارية‪ ،‬و موقعها‬
‫‪2‬‬
‫الجغرافي"‪.‬‬
‫على عكس التعريف السابق‪ ،‬فإن هذا التعريف لم يشر إلى جزء مهم من عملية مسح‬
‫األراضي و هو تحديد الحقوق العينية الواقعة على العقارات و أصحابها‪.‬‬
‫من خالل التعاريف السابقة‪ ،‬يمكن اعتماد التعريف التالي‪" :‬حصر دقيق لكافة العقارات‬
‫للوقوف على موقع كل منها و مساحته و حدوده و ما ورد عليه من تصرفات حتى يمكن تدوين‬
‫‪3‬‬
‫ذلك بالصفحة المقررة للعقار بالسجل العيني"‪.‬‬
‫و من خالل التعاريف السابقة يمكن تعريف عملية مسح األراضي بأنها عملية فنية وادارية‬
‫و قانونية‪ ،‬فهي عملية فنية لكونها عملية ميدانية تقنية يقوم بها مهندسون و خبراء عقاريون‬
‫تعتمد على القياس‪ ،‬و هي عملية إدارية ألنها تفتح على مستوى كل بلدية و تعتمد على وثائق‬
‫‪4‬‬
‫إدارية‪ ،‬و هي قانونية العتمادها على أسس قانونية‪.‬‬
‫أما المشرع الجزائري فقد عرفه في المادة الثانية من األمر ‪ 12/10‬كما يلي‪" :‬إن مسح‬
‫‪5‬‬
‫األراضي العام يحدد و يعرف النطاق الطبيعي للعقارات و يكون أساسا ماديا للسجل العقاري"‪.‬‬
‫المشرع الجزائري اكتفى في هذا التعريف بتحديد أهداف عملية مسح األراضي‪ ،‬دون تقديم‬
‫تعريف دقيق لها‪.‬‬

‫عمار بوضياف‪ ،‬المسح العقاري و إشكاالته القانونية‪ ،‬مجلة العلوم اإلجتماعية و اإلنسانية‪ ،‬العدد التجريبي‪ ،‬المركز‬ ‫‪1‬‬

‫الجامعي الشيخ العربي التبسي‪ ،‬أفريل ‪ ،3112‬ص ‪.20‬‬

‫فرحات عازب‪ ،‬مسح األراضي و السجل العقاري‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪ ،‬زرالدة‪ ،‬عام ‪ ،0772‬ص ‪.03‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫ريم رماحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬
‫نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام و تأسيس السجل العقاري في الجزائر‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،3117 ،‬ص ‪.30‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫المادة الثانية من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪38‬‬
‫و تسعى عملية مسح األراضي إلى تنظيم اإلقليم بغرض التحكم بشكل فعال في العقار‬
‫‪1‬‬
‫من خالل تحديد مساحته و حدوده و طبيعته‪.‬‬
‫و تمر عملية مسح األراضي بجملة من اإلجراءات هي‪:‬‬
‫‪ -1‬إفتتاح عملية المسح‪ :‬تبدأ عمالت مسح األراضي العام المنصوص عليها بموجب‬
‫األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬و المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 23/12‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام بإعالن والي الوالية بانطالق عملية‬
‫مسح األراضي على مستوى بلدية معينة بموجب قرار يتم نشره في الجريدة و في مجموع‬
‫الق اررات اإلدارية للوالية المعنية و في الجرائد اليومية الوطنية‪ ،‬كم يبلغ لرئيس المجلس الشعبي‬
‫‪2‬‬
‫البلدي المعني‪.‬‬
‫‪ -2‬إنشاء لجنة المسح‪ :‬تنشأ لجنة لمسح األراضي بموجب المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي‬
‫‪ ،23/12‬في كل بلدية بموجب قرار من الوالي المختص‪ ،‬و تتضمن اللجنة أعضاء دائمين هم‪:‬‬
‫‪ -‬قاض من المحكمة التي توجد بها البلدية المعنية بالمسح‪.‬‬
‫‪ -‬رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل عن إدارة أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل عن مصلحة التعمير‪.‬‬
‫‪ -‬المحافظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل عن و ازرة الدفاع‪.‬‬
‫‪ -‬مهندس خبير عقاري‪.‬‬
‫‪ -‬موثق‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل عن المصالح المحلية إلدارة الضرائب المباشرة‪.‬‬
‫‪ -‬مدير الفرع المحلي لمسح األراضي أو نائبه‪.‬‬
‫كما تضم اللجنة أعضاء غير دائمين هم‪:‬‬
‫‪ -‬ممثل عن المصالح المحلية للفالحة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي‪ ،‬رقم‬
‫‪ ،211/02‬المؤرخ في ‪ ،0702/03/32‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية‬
‫الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬المؤرخة في ‪ ،0712/12/02‬ص ‪.272‬‬
‫‪39‬‬
 ‫‪ -‬ممثل عن مصالح الري‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل عن مديرية الثقافة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫تسهر هذه اللجنة على عملية وضع الحدود‪.‬‬
‫‪ -3‬عملية التصوير الجوي‪ :‬يتولى المعهد الوطني للخرائط عملية التصوير الجوي‪ ،‬حيث‬
‫تعد الصورة الجوية مركز منظور مخروطي لألرض‪ ،‬تشكل فيه المنطقة المعنية بالمسح بمثابة‬
‫‪2‬‬
‫مركز المنظور‪ ،‬و تسلم هذه الصور إلى الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪.‬‬
‫‪ -1‬تقسيم البلدية‪ :‬يتم تقسيم البلدية إلى مجموعة أقسام باالعتماد على مجموعة من‬
‫المقاييس‪ 3،‬أهمها تشكيل محيط القسم من حدود ثابتة كالطرق و المجاري المائية‪ ،‬و عدم تقسيم‬
‫األماكن المسماة أو جزء من إقليم متجانس كالمطار‪ 4،‬ثم يقسم كل قسم إلى مجموعات مليكة‬
‫يتم ترقيمها جميعا‪ ،‬حيث تنص المادة ‪ 00‬من نفس المرسوم ‪ " 23/12‬إن مسح األراضي‬
‫المقسم إلى أقسام و إلى أماكن معلومة يعطي التمثيل على الرسم البياني إلقليم البلدية في جميع‬
‫تفصيالت تجزئته إلى أجزاء للملكية و إلى قطع األراضي"‪.‬‬
‫‪ -1‬التحقيق الميداني‪ :‬تتشكل فرقة للتحقيق الميداني من‪:‬‬
‫عونان مكلفان بتحديد الملكية من مصلحة مسح األراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪ -‬عونان محققان أحدهما من المحافظة العقارية و اآلخر من مديرية أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬عون من البلدية‪.‬‬
‫و تسند إلى هذه الفرقة أثناء التحقيق المهام التالية‪:‬‬
‫‪ -‬فحص السندات المثبتة للملكية العقارية و بقية الحقوق العينية العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬جمع أقوال و تصريحات األشخاص‪.‬‬
‫‪ -‬مقارنة المعلومات الناتجة عن التحقيق مع تلك الموجودة في أرشيف المحافظة العقاري‬
‫ومديرية أمالك الدولة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي ‪.23/12‬‬
‫‪2‬‬
‫ريم رماحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪3‬‬
‫نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫التعليمة رقم ‪ ،02‬المؤرخة في ‪ ،0770/10/32‬المتعلقة بسير عملية مسح األراضي و الترقيم العقاري‪ ،‬الصادرة عن‬ ‫‪4‬‬

‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫التعليمة رقم ‪ ،02‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪40‬‬
 ‫‪ -‬إعداد بطاقة التحقيق العقاري‪.2 (T10) 1‬‬
‫‪ -1‬اإليداع القانوني لوثائق المسح بالبلدية‪ :‬بعد االنتهاء من األعمال الميدانية‪ ،‬يتم إيداع‬
‫المخططات و الوثائق الملحقة بالبلدية لمدة شهر كامل بغية االطالع عليها و استقبال الشكاوى‬
‫من كل ذي مصلحة‪ ،‬و يتم البت في تلك الشكاوى من طرف لجنة مسح األراضي التي تجتمع‬
‫بحضور جميع أعضائها في جلسة مغلقة‪ ،‬و تعمل اللجنة على السعي إلنهاء الخالفات بين‬
‫المعنيين‪ ،‬و في حالة فشلها تبقي الحدود المؤقتة كما هي و تحرر محض ار بذلك‪ ،‬و تعلم‬
‫‪3‬‬
‫األطراف بمنحهم مدة ‪ 12‬أشهر للجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫‪ -8‬إنهاء عملية مسح األراضي‪ :‬عند االنتهاء من جميع المراحل السابقة‪ ،‬تعد ثالث نسخ‬
‫من وثائق مسح األراضي و ترسل نسخة إلى مقر البلدية المعنية‪ ،‬و الثانية يحتفظ بها في إدارة‬
‫‪4‬‬
‫مسح األراضي‪ ،‬أما الثالثة فتودع بالمحافظة العقارية مقابل إعداد محضر التسليم‪.‬‬
‫أما عن مدى تقدم عملية مسح األراضي في الجزائر‪ ،‬فمنذ صدور األمر ‪ 12/10‬و إلى‬
‫غاية يومنا هذا لم يتم مسح سوى ‪ % 10‬من المناطق الريفية و ‪ % 27‬من المناطق‬
‫الحضرية‪ ،‬و هذا الرقم يعتبر زهيدا بالمقارنة مع المدة الزمنية و التي تقارب األربعون عاما وهذا‬
‫‪5‬‬
‫راجع باألساس إلى قلة اإلمكانات المادية و البشرية‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪:‬‬

‫مبادئ نظام الشهر العيني‬

‫يقوم نظام الشهر العيني على خمسة مبادئ أساسية هي مبدأ التخصيص (أوال)‪ ،‬مبدأ‬
‫القيد المطلق (ثانيا)‪ ،‬مبدأ قوة الثبوت المطلقة (ثالثا)‪ ،‬مبدا المشروعية (رابعا) و مبدأ حضر‬
‫التقادم المكسب (خامسا)‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12-13‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 10‬المتمثل في بطاقة التحقيق العقاري‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12-12‬‬
‫‪4‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪5‬‬
‫‪www.an-cadastre.dz, AGENCE NATIONALE DU CADASTRE le 10/05/2014.‬‬
‫‪41‬‬
 ‫أوال‪ :‬مبدأ التخصيص‬
‫يقوم مبدأ الشهر العيني على تخصيص صفحة أو بطاقة عقارية لكل عقار‪ ،‬يتم تدوين‬
‫جميع التصرفات الواقعة على العقار في تلك الصفحة‪ ،‬فهي تمثل وسيلة إلعالم الغير بكل ما‬
‫تعلق بالعقار و مراجعة القيود الواردة عليه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬مبدأ القيد المطلق‬
‫وفق هذا المبدأ ليس للتصرفات أو القيود الواردة على عقار أي حجية على الغير‪ ،‬و ال‬
‫تنشأ حتى بين المتعاقدين أنفسهم‪ ،‬إال من تاريخ قيدها في السجل العقاري‪ ،‬فالشهر هنا هو‬
‫‪1‬‬
‫مصدر الحق‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬مبدأ قوة الثبوت المطلقة‬
‫بموجب هذا المبدأ‪ ،‬فإن إثبات الملكية غير ممكن بالنسبة للشخص غير المقيد في‬
‫السجل العيني‪ ،‬مما يعني وجود قرينة قاطعة ال تقبل إثبات العكس على ملكية العقار أو الحق‬
‫العيني‪ ،‬و بالتالي فإن هذا التصرف صحيح و خال من العيوب‪ ،‬ألن شهر التصرفات يطهرها‬
‫من كل العيوب مهما كان صدرها‪ ،‬فيصبح المتصرف في مأمن من كل دعوى ترفع ضده‬
‫‪2‬‬
‫بخصوص هذا التصرف‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬مبدأ المشروعية‬

‫إن السندات الخاضعة للشهر العقاري تسبقها عملية مراقبة دقيقة للتأكد من خلوها من أي‬
‫‪3‬‬
‫عيب‪ ،‬ألن القاعدة في النظام العيني أن التسجيل بإدارة الشهر العقاري ينشئ الحق العيني‪.‬‬

‫و تحقيقا لهذا المبدأ‪ ،‬يملك المحافظ العقاري دو ار إيجابيا مهما و مميزا‪ ،‬حيث اوكل له‬
‫المشرع سلطة مراقبة السندات الخاضعة للشهر العقاري‪ ،‬و مدى توفرها على الشروط الشكلية‬
‫والموضوعية‪ ،‬كما تشير إليه المادة ‪ 010‬من المرسوم ‪" 22/12‬يحقق المحافظ العقاري‪ ،‬بمجرد‬
‫اطالعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة‪ ،‬بأن موضوع أو سبب العقد ليس غير‬
‫‪4‬‬
‫مشروع أو مناف لألخالق أو مناف للنظام العام بكل وضوح"‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد التواب معوض‪ ،‬السجل العيني علما و عمال‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬مصر‪ ،0700 ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪2‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20-21‬‬
‫‪3‬‬
‫عبد التواب معوض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.27‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 10‬من المرسوم ‪.22/12‬‬
‫‪42‬‬
‫و ليس للمحافظ العقاري أن يمس بأصل السند أو تعديله‪ ،‬و إنما يكتفي برفض إجراء‬
‫‪1‬‬
‫اإلشهار‪.‬‬

‫خامسا‪ :‬مبدأ حظر التقادم المكسب‬

‫إن التقادم وسيلة من وسائل اكتساب الملكية‪ ،‬غير أنه في ظل نظام الشهر العني‪ ،‬ال‬
‫يمكن أن يكون سببا من أسباب اكتساب الملكية العقارية‪ ،‬و ذلك لتعارضه مع مبدأين من‬
‫مبادئ الشهر العيني و هما مبدأ القيد المطلق و مبدأ قوة الثبوت المطلقة‪ ،‬و اللذان يقتضيان‬
‫بأن من يسجل اسمه في السجل العيني كمالك للعقار يصبح في مأمن من أن يفاجأ بأي‬
‫مغتصب يزعم ملكيته للعقار‪ ،‬و بناء على ذلك فإن الحقوق الغير مشهرة يمكن اكتسابها بالتقادم‬
‫‪2‬‬
‫دون أن يعتبر ذلك خروجا على مبدأ حظر التقادم‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪:‬‬

‫تقييم نظام الشهر العقاري العيني‬

‫تفادى نظام الشهر العقاري العيني الكثير من عيوب نظام الشهر الشخصي‪ ،‬و رغم هذا‬
‫فهو ال يخلو من العيوب‬

‫أوال‪ :‬مزايا نظام الشهر العيني‬

‫يتمتع نظام الشهر العقاري العيني بمزايا عديدة ‪:‬‬

‫‪ -1‬يتميز نظام الشهر العيني بالوضوح‪ ،‬ألن السجل العقاري يتضمن كافة البيانات المتعلقة‬
‫بالعقار‪ ،‬فمن يحتاج ألي بيانات عن عقار معين فليس عليه سوى االطالع على الصحيفة‬
‫المخصصة لهذا العقار‪.‬‬
‫‪ -2‬نظام الشهر العيني يقلل من المنازعات على الملكية العقارية و الحقوق العينية المتفرعة‬
‫عنها‪ ،‬كما يؤدي إلى تثبيت مساحة العقار و ضمان عدم التعدي عليه أو االستيالء على جزء‬
‫‪3‬‬
‫منه‪ ،‬و هذا راجع لتمتع هذا النظام بمبدأ التخصيص‪.‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.32-30‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫عبد التواب معوض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫‪3‬‬
‫خالد عدلي أمير‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬
‫‪43‬‬
‫‪ -3‬يصون الحقوق العينية العقارية من خطر اكتسابها بالتقادم‪ ،‬ألن مرور الزمن ال يسري‬
‫على الحقوق المسجلة في السجل العقاري‪.‬‬
‫‪ -1‬نظام الشهر العيني يؤدي إلى استقرار في الملكية و توفير الثقة بها‪ ،‬و هذا يشجع على‬
‫التعامل في العقارات و يعزز االئتمان العقاري‪ ،‬مما يساهم في التنمية االقتصادية‬
‫‪1‬‬
‫واالجتماعية‪.‬‬
‫‪ -1‬إن ضبط السجل العقاري على أسس سليمة يمكن الدولة من إحكام مراقبتها على السوق‬
‫‪2‬‬
‫العقارية‪ ،‬و تحصيل الرسوم و فرض الضرائب على المالكين لفائدة الخزينة العمومية‪.‬‬
‫‪ -1‬نظام الشهر العيني يتفادى تأثير العيوب و األخطار الناجمة عن تشابه األسماء‪ ،‬فطالما‬
‫أن العقار هو أساس السجل العقاري‪ ،‬فال مجال لمشكل تشابه األسماء‪ ،‬كما يضمن هذا النظام‬
‫‪3‬‬
‫عدم تعارض سندات الملكية ألنها تستخرج من مصدر واحد و هو البطاقة العقارية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬عيوب نظام الشهر العيني‬

‫رغم كل المزايا التي يتمتع بها نظام الشهر العيني‪ ،‬فقد وجهت له السهام التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬إن تطبيق نظام الشهر العيني‪ ،‬يستلزم القيام بعملية مسح األراضي لكافة أرجاء البالد‬
‫وتحديد موقع و حدود و مساحة و أطوال‪ ،‬و إجراء تحقيق إلثبات صحة الحقوق العينية بكل‬
‫عقار‪ ،‬مما يتطلب مصاريف كبيرة ‪ ،‬لذا فهو ينتشر في البالد المتقدمة اقتصاديا‪.‬‬
‫‪ -2‬إن نظام الشهر العيني يضحي بمصلحة المالك الحقيقي لصالح مكتسب العقار‪ ،‬و ذلك‬
‫‪4‬‬
‫لما يتمتع به من قوة ثبوت مطلقة‪.‬‬
‫‪ -3‬إن تخصيص بطاق ة عقارية أو عدة بطاقات لكل وحدة عقارية أمر صعب التطبيق في‬
‫البلدان التي تتج أز فيها الملكية إلى أجزاء كثيرة جدا‪ ،‬خاصة في حالة الميراث اين تقسم العقارات‬
‫الموروثة‪ ،‬فيصبح كل شخص أو عدة أشخاص مالكين ألجزاء صغيرة جدا من العقار‪.‬‬
‫‪-1‬‬

‫‪1‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.07‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.20-22‬‬
‫‪4‬‬
‫عبد الوهاب عرفه‪ ،‬الوجيز في السجل العيني‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬مصر‪ ،‬عام ‪ ،3112‬ص ص ‪.00-02‬‬
‫‪44‬‬
‫غير أن هذا األمر يمكن تفاديه بوضع حد أدنى للمساحة تعتبر كوحدة عقارية ال يمكن‬
‫‪1‬‬
‫النزول عنها‪.‬‬

‫الفرع الخامس‪:‬‬

‫موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر العيني‬

‫بصدور األمر‪ 12/10 :‬المؤرخ في ‪ 0710/00/03‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬

‫وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬يكون المشرع الجزائري قد أعلن صراحة عن االنتقال لنظام الشهر‬
‫العيني‪.‬‬

‫إن تفحص المواد الواردة في األمر ‪ 12/10‬السالف الذكر و المرسومين التنفيذيين‬

‫‪ 23/12‬المتعلق بإعداد مسح األراضي و ‪ 22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬يظهر‬
‫جليا انتهاج المشرع الجزائري لنظام الشهر العيني الذي يعتمد على مسح األراضي كأساس له‬
‫‪2‬‬
‫وهذا يظهر جليا من خالل المواد ‪ 10‬و ‪ 13‬و ‪ 12‬من األمر ‪.12/10‬‬

‫و بالتالي فإن نظام الشهر العقاري في الجزائر بعد صدور األمر ‪ 12/10‬هو نظام مزدوج‬
‫إلى غاية االنتهاء من عملية مسح األراضي عبر كابل التراب الوطني‪ ،‬نظام شهر عيني كأصل‬
‫عام‪ ،‬و كاستثناء و كمرحلة انتقالية و مؤقتة أخذ بنظام الشهر الشخصي في المناطق الغير‬
‫‪3‬‬
‫ممسوحة‪.‬‬

‫ملخص الفصل األول‬

‫يعرف الشهر العقاري بأنه نظام قانوني يتضمن مجموعة من اإلجراءات و الشكليات‬
‫التي تسهر على تنفيذها مصلحة عمومية‪ ،‬و يضمن هذا النظام توفير اإلعالم حول الحقوق‬
‫الموجودة على العقارات بغية حماية الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية األخرى‪.‬‬
‫و يحظى هذا النظام بأهمية بالغة يستمدها من أهمية العقار في جميع نواحي الحياة‬
‫االجتماعية منها و االقتصادية‪ ،‬و يتميز في الجزائر بالطابع اإلداري لكون المصلحة التي‬

‫‪1‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪2‬‬
‫المواد ‪ 12-13-10‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪3‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.21-27‬‬
‫‪45‬‬
‫تشرف عليه هي مصلحة إدارية‪ ،‬و بالطابع العيني لكون المشرع أخذ بنظام الشهر العيني‬
‫وبالطابع اإللزامي ألن التصرفات الواقعة على عقار ال أثر لها إال من تاريخ شهرها بالمحافظة‬
‫العقارية‪.‬‬
‫و قد عرف اإلنسان الشهر العقاري منذ القدم‪ ،‬و تطور عبر العصور إلى أن ظهر في‬
‫العصر الحديث نظامان للشهر العقاري‪ ،‬هما النظام العيني الذي يقوم على العقار كأساس‬
‫لتسجيل المعامالت العقارية‪ ،‬و نظام الشهر الشخصي الذي يتخذ من الشخص كأساس لتسجيل‬
‫التصرفات الواقعة على العقار‪.‬‬
‫أما الجزائر فعرفت نظام شهر عقاري متنوع إبان الدولة العثمانية‪ ،‬و خضعت للقوانين‬
‫الفرنسية خالل فترة االستعمار الفرنسي التي كانت تهدف لالستيالء على أراضي الجزائريين‬
‫وبعد االستقالل كان من الطبيعي أن يعتمد المشرع الجزائري على نظام الشهر الشخصي‪ ،‬وفي‬
‫سنة ‪ 0710‬أفصح المشرع عن اختياره لنظام الشهر العيني من خالل صدور األمر ‪12/10‬‬
‫والمرسومين التنفيذيين ‪ 23/12‬و ‪ ،22/12‬و كاستثناء يتم تطبيق نظام الشهر الشخصي في‬
‫المناطق التي لم يتم فيها إعداد مسح األراضي‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫اإلجراءات العملية للشهر العقاري‬

‫ورد في المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬المتضمن مسح األراضي العام و تأسيس السجل‬
‫العقاري ما يلي‪" :‬تحدث محافظات عقارية يسيرها محافظون عقاريون مكلفون بمسك السجل‬
‫العقاري و إتمام اإلجراءات المتعلقة باإلشهار العقاري و ذلك من أجل الشروع في نظام اإلشهار‬
‫الجديد المؤسس بموجب هذا األمر"‪ 1،‬و بالتالي فإن المشرع الجزائري أوكل مهمة حماية الملكية‬
‫العقارية‪ ،‬و متابعة إجراءات الشهر العقاري و تنفيذه و تحقيق أهدافه‪ ،‬من خالل تأسيس السجل‬
‫العقاري و شهر التصرفات العقارية و تسليم المعلومات‪ ،‬إلى مصلحة تدعى المحافظة العقارية‬
‫و يسهر على تسيير هذا المرفق موظف عام يدعى المحافظ العقاري‪ ،‬و هذا عكس بعض‬
‫الدول التي توكل هذه المهمة لقاض‪.‬‬
‫و يخضع نظام الشهر العقاري لقواعد أساسية يجب التقيد بها في كل الوثائق الخاضعة‬
‫للشهر العقاري‪ ،‬و إهمال هذه القواعد يؤدي إلى رفض إجراء اإلشهار‪ ،‬و تتمثل هذه القواعد في‬
‫قاعدة الرسمية و قاعدة األثر النسبي‪.‬‬
‫التصرفات الواقعة على الحقوق العينية العقارية التي ال تخضع إلجراءات الشهر العقاري‬
‫ال أثر لها أمام الغ ير‪ ،‬إال من تاريخ شهرها بالمحافظة العقارية‪ ،‬و هذا ما يدعونا للبحث في‬
‫آثار الشهر العقاري‪.‬‬
‫و أثناء قيام المحافظة العقارية بمهامها‪ ،‬قد تنشأ منازعات متعلقة بعملية مسح األراضي‬
‫وتأسيس السجل العقاري أو بشهر الحقوق العقارية‪ ،‬مما يستدعي اللجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫لذلك سنحاول اإلحاطة باإلجراءات العملية للشهر العقاري بتقسيم هذا الفصل إلى مبحثين‬
‫رئيسيين‪ ،‬نخصص‪:‬‬
‫مصالح الشهر العقاري و قواعده (المبحث األول)‪.‬‬
‫اآلثار القانونية للشهر العقاري و منازعاته (المبحث الثاني)‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 31‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪47‬‬
 ‫المبحث األول‪:‬‬

‫مصالح الشهر العقاري و قواعده‬

‫أوكل المشرع الجزائري مهمة تنفيذ إجراءات الشهر العقاري و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬إلى‬
‫مصلحة تدعى المحافظة العقارية‪ ،‬و يشرف عليها موظف عمومي يسمى المحافظ العقاري‬
‫وليس هذا فحسب‪ ،‬فقد أقر المشرع الجزائري قاعدتين أساسيتين تخلف إحداهما يؤدي بالضرورة‬
‫إلى عدم إتمام إجراءات الشهر العقاري‪.‬‬
‫من خالل هذا المبحث سنعرج على مصالح الشهر العقاري و قواعده في مطلبين رئيسيين‬
‫نخصص المطلب األول لمصالح الشهر العقاري و نخصص المطلب الثاني قواعد الشهر‬
‫العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول‪:‬‬

‫مصالح الشهر العقاري‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬السالفة الذكر‪ ،‬فإن المحافظة العقارية هي الهيئة‬
‫التي تسهر على التنفيذ السليم لنظام الشهر العقاري في الجزائر‪ ،‬و هي تابعة إلدارة األمالك‬
‫الوطنية‪ ،‬و يوجد على رأسها المحافظ العقاري الذي أعطاه المشرع الجزائري صالحيات واسعة‬
‫من أجل تسيير المحافظة العقارية و تحقيق أهدافها على أكمل وجه‪.‬‬

‫سنحاول التطرق إلى المحافظة العقارية (الفرع األول) و المحافظ العقاري (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫المحافظة العقارية‬

‫المحافظة العقارية هي المصلحة المنوط بها تطبيق قواعد الشهر العقاري و السهر على‬
‫حماية الملكية العقارية‪ ،‬لذا سنعرج على تعريفها(أوال) ثم مراحل نشأتها (ثانيا) و تنظيمها (ثالثا)‪.‬‬

‫‪48‬‬
 ‫أوال‪ :‬تعريف المحافظة العقارية‬

‫أحدثت المحافظة العقارية بموجب المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬السابق الذكر‪ ،‬و هي‬
‫هيئة عمومية تحت وصاية وزير المالية و يسيرها محافظ عقاري‪.‬‬

‫كما نصت المادة األولى من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬على نفس المفهوم‪ ،‬حيث ورد فيها‬
‫ما يلي‪ ":‬تحدث لدى المديرية الفرعية للوالية لشؤون أمالك الدولة و الشؤون العقارية‪ ،‬محافظة‬
‫‪1‬‬
‫عقارية‪ ،‬يسيرها محافظ عقاري"‪.‬‬

‫و من خالل النصين السابقين نالحظ أن المشرع الجزائري لم يعرف المحافظة العقارية‬

‫وترك ذلك للفقه‪ ،‬الذي عرفها بأنها‪:‬‬

‫"مصلحة إدارية مسندة إدارتها للمحافظ العقاري"‪ 2،‬و يالحظ على هذا التعريف أنه ركز‬
‫على طبيعة المحافظة العقارية كمرفق و صفة المسئول عن إدارتها‪.‬‬

‫و عرفت أيضا "مصلحة عمومية وظيفتها األصلية تتمثل في حفظ العقود‪ ،‬و مختلف‬
‫المحررات الخاضعة للشهر العقاري المتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق الملكية‬
‫والحقوق العينية األخرى سواء كانت أصلية أو تبعية‪ ،‬و ذلك بعد شهرها و قيدها في مجموع‬
‫البطاقات العقارية‪ ،‬و تعرف كذلك باسم محافظة الرهون"‪ 3،‬و يعاب على هذا التعريف أنه ركز‬
‫على وظيفة واحدة من وظائف المحافظة العقارية و هي حفظ العقود و المحررات الخاضعة‬
‫للشهر العقاري‪ ،‬و أغفل بقية الوظائف و منها تأسيس السجل العقاري و تسليم الدفاتر العقارية‬
‫و كذا تسليم المعلومات‪.‬‬

‫و عرفت على أنها "تتولى إدارة مكاتب الشهر العقاري‪ ،‬و التوثيق و مراقبتها و حفظ‬
‫صور جميع المحررات التي شهرت أو وثقت فيها وصور من الفهارس الخاصة بها"‪ 4،‬و نالحظ‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.13‬‬ ‫‪1‬‬

‫و أيضا‪ :‬مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.007‬‬
‫بشير العتروس‪ ،‬الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬االجتهاد القضائي للغرفة العقاري‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬الجزائر‪ ،3112 ،‬ص‬ ‫‪2‬‬

‫‪.00‬‬
‫‪3‬‬
‫خالد رامول‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪4‬‬
‫عبد التواب معوض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.001‬‬
‫‪49‬‬
‫أن هذا التعريف قد ربط الشهر العقاري بالتوثيق‪ ،‬و أهمل بقية محرري السندات الرسمية أي‬
‫الضباط و الموظفون العموميون‪ ،‬كما أغفل دور المحافظة العقارية في تأسيس السجل العقاري‬
‫و لم يحدد طبيعتها‪.‬‬

‫و من خالل التعريفات السابقة يمكن تعريف المحافظة العقارية كما يلي‪ ":‬هي هيئة إدارية‬
‫خاضعة لو ازرة المالية‪ ،‬يسيرها موظف عمومي يدعى المحافظ العقاري‪ ،‬و يسند لها شهر‬
‫‪1‬‬
‫التصرفات العقارية‪ ،‬و وثائق المسح العقاري إلنشاء السجل العقاري‪ ،‬و تسليم المعلومات"‪.‬‬

‫المحافظة العقارية هي هيئة إدارية تابعة لمديرية الحفظ العقاري‪ ،‬التابعة بدورها للمديرية‬
‫العامة لألمالك الوطنية و تزاول نشاطها تحت وصاية و ازرة المالية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مراحل نشأة المحافظة العقارية‬

‫رغم تمديد العمل بالنصوص القانونية الموروثة عن االستعمار الفرنسي التي ال تتنافى مع‬
‫مبادئ الثورة التحريرية بموجب القانون المؤرخ في ‪ ،0723/03/20‬إال أن المشرع الجزائري لم‬
‫يبين كيفية التعامل مع أحكام الشهر العقاري الفرنسية‪ ،‬و خاصة القانون ‪ 20/07‬المؤرخ في‬
‫‪ 0707/10/12‬المعدل و المتمم بالقانون ‪ 0202/07‬المؤرخ في ‪ ،0707/03/30‬حيث لم يقم‬
‫باستحداث أي هيئة تتولى عمليات الشهر العقاري كما كان في عهد المستعمر الفرنسي‪ ،‬أين‬
‫كان ما يعرف بمحافظة الرهون‪.‬‬

‫و عند صدور األمر رقم ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 0710/00/10‬و المتضمن قانون الثورة‬

‫الزراعية‪ ،‬أحدث المشرع الجزائري صندوقا وطنيا للثورة الزراعية‪ ،‬هذا الصندوق مقسم إلى فروع‬
‫تسمى الصناديق البلدية للثورة الزراعية على مستوى كل بلدية خاضعة لتدابير الثورة الزراعية‬
‫الواردة في األمر ‪ 12/10‬السالف الذكر‪ ،‬و بموجب المادة ‪ 23‬منه تم تأسيس خزانة للبطاقات‬
‫العقارية على مستوى كل بلدية‪ ،‬تتضمن إحصاء المزارع الناتجة عن العمليات الخاصة بالثورة‬
‫الزراعية‪ ،‬و كل األراضي الزراعية الملحقة بهذا الصندوق تلحق بملكية الدولة بموجب المادة ‪33‬‬
‫‪2‬‬
‫من نفس األمر‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.73‬‬
‫‪2‬‬
‫المواد ‪ 33‬و ‪ 23‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪50‬‬
‫إن األمر ‪ 12/10‬المتضمن قانون الثورة الزراعية لم يؤسس إلنشاء محافظات عقارية‬
‫تتولى عمليات الشهر العقاري‪ ،‬لكن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 23/12‬المؤرخ في ‪0712/01/10‬‬
‫و المتعلق بإثبات الملكية الخاصة‪ ،‬أشار في المادة الثالثة إلى عملية اإلشهار العقاري بعبارة‬
‫"اإلشهار الخاص بالرهن العقاري"‪ 1،‬و في المادة ‪ 30‬من نفس المرسوم أوكل عملية الشهر‬
‫‪2‬‬
‫العقاري إلدارة أمالك الدولة و التنظيم العقاري التي يقع عليها تسليم شهادات الملكية‪.‬‬

‫و لهذا يعتبر قانون الثورة الزراعية البداية لتأسيس نظام الشهر العقاري بناء على عمليات‬
‫‪3‬‬
‫مسح األراضي العام‪.‬‬

‫و اإلعالن الرسمي إلنشاء المحافظة العقارية كهيئة إدارية يناط بها عمليات الشهر‬
‫العقاري و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬كان بصدور األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي‬
‫و تأسيس السجل العقاري في مادته رقم ‪ 31‬السالفة الذكر‪ ،‬و لم يحدد المشرع في هذا األمر‬
‫الطبيعة القانونية للمحافظة العقارية و ال الجهة اإلدارية التابعة لها‪ ،‬لكن المادة ‪ 12‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬اعتبرت المحافظة العقارية مكتب من‬
‫المكاتب التابعة للمديرية الفرعية لشؤون أمالك الدولة و الشؤون العقارية‪ ،‬و هي تعمل تحت‬
‫‪4‬‬
‫رقابتها و وصاية و ازرة المالية‪.‬‬

‫و في سنة ‪ 0770‬صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 20/70‬المؤرخ في ‪0770/12/13‬‬

‫المتعلق بتنظيم المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري و سيرها‪ 5‬استفادت المحافظة‬
‫العقارية بتنظيم خاص و مستقل عن بقية األجهزة اإلدارية التابعة للجماعات اإلقليمية‪ 6،‬حيث‬
‫تعتبر هيئة تابعة للمديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬تزاول نشاطها تحت وصاية الوزير المكلف‬
‫بالمالية‪ ،‬و تتضمن المديرية العامة لألمالك الوطنية على مستوى كل والية مديرية ألمالك‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،23/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/10/10‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في ‪ ،0712/13/31‬ص ‪.323‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي ‪.23/12‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12-12‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.030‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪6‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪51‬‬
‫الدولة و مديرية للحفظ العقاري‪ ،‬و على المستوى البلدي تتواجد كل من المحافظة العقارية‬
‫‪1‬‬
‫ومفتشية أمالك الدولة‪.‬‬

‫لكن بصدور المرسوم التنفيذي رقم ‪ 02/70‬المحدد لصالحيات وزير المالية‪ ،‬الذي ألغى‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 20/70‬السالف الذكر أصبحت المحافظة العقارية تابعة للمديرية العامة‬
‫لألمالك الدولة و الشؤون العقارية و تحت وصاية وزير المالية‪ 2،‬و هذا ما أكده المرسوم‬
‫‪3‬‬
‫التنفيذي رقم ‪ 00/70‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة المالية‪.‬‬

‫أما المرسوم التنفيذي رقم ‪ 222/11‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة المالية الذي‬
‫ألغى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 00/70‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في و ازرة المالية‪ ،‬أتبع‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية بأربع مديريات منها مديرية الحفظ العقاري‪ 4،‬و المحافظة‬
‫‪5‬‬
‫العقارية تابعة لها‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬تنظيم المحافظة العقارية‪.‬‬

‫تنفيذا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 20/70‬المؤرخ في ‪ 0770/12/13‬المتعلق بتنظيم‬

‫المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري و سيرها‪ ،‬صدر القرار الوزاري المؤرخ في‬
‫‪ 0770/11/12‬عن وزير المالية و الذي يحدد مصالح و مكاتب مديريات أمالك الدولة‬
‫ومديريات الحفظ العقاري على مستوى الواليات‪ ،‬و باالطالع على مضمون هذا القرار يتجلى‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫المواد ‪ 10-13‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،02/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/13/00‬المحدد لصالحيات وزير المالية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في ‪ ،0770/12/07‬ص ‪.10‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،00/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/13/00‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في وزارة المالية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في ‪ ،0770/12/07‬ص ‪.03‬‬
‫‪4‬‬
‫المواد ‪ 13-10‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،222/11‬المؤرخ في ‪ ،3111/00/30‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في وزارة‬
‫المالية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،10‬المؤرخة في ‪ ،0770/12/07‬ص ‪.10‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.12-12‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪52‬‬
‫من خالل المواد ‪ 00-01-17‬أن مديرية الحفظ العقاري على مستوى الواليات تتكون من‬
‫‪1‬‬
‫مصلحتين هما مصلحة عمليات الشهر العقاري و مصلحة التنسيق و الرقابة‪.‬‬

‫و تتكون كل مصلحة من مكتبين‪ ،‬فمصلحة عمليات الشهر العقاري تتكون من مكتب‬

‫مراقبة عمليات الشهر العقاري و المنازعات و الوثائق و مكتب تكوين الدفتر العقاري و التوافق‬
‫مع مسح األراضي‪ ،‬أما مصلحة التنسيق و الرقابة فتتكون من مكتب تطبيقات اإلعالم اآللي‬
‫‪2‬‬
‫والمناهج و مكتب الرقابة و اإلحصائيات‪.‬‬

‫أما عن التنظيم الداخلي للمحافظة العقارية‪ ،‬فإن القرار الوزاري المؤرخ في‬
‫‪ 0770/11/12‬الصادر عن وزير المالية و المتضمن تحديد التنظيم الداخلي لمفتشيات أمالك‬
‫الدولة و الحفظ العقاري‪ ،‬حدد في مادته الثالثة أقسام المحافظة العقارية حيث ورد فيها‪ ":‬يتكون‬
‫الحفظ العقاري تحت سلطة المحافظ العقاري من‪:‬‬

‫‪ -‬قسم اإليداع و عمليات المحاسبة‪.‬‬

‫‪ -‬قسم قيد السجل العقاري و البحوث و تسليم المعلومات‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬قسم تسجيل العقارات المحددة ضمن مسح األراضي"‪.‬‬

‫‪ -1‬قسم اإليداع و عمليات المحاسبة‪ :‬يعتبر قسم اإليداع و عمليات المحاسبة أحد أهم‬
‫األقسام على مستوى المحافظة العقارية‪ ،‬يتم على مستواه أولى إجراءات الشهر العقارية والمتمثلة‬
‫في تسجيل المعلومات في سجل اإليداع‪ ،‬حيث ال يمكن شهر أي محرر دون أن يكون مسجال‬
‫في هذا السجل و هذا ما أكد عليه المشرع في المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي ‪22/12‬‬
‫‪4‬‬
‫المتضمن تأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المواد ‪ 00-01-17‬من القرار الوزاري‪ ،‬المؤرخ في ‪ ،0770/11/12‬المتضمن تحديد مصالح و مكاتب مديريات أمالك‬
‫الدولة و الحفظ العقاري على مستوى الواليات‪ ،‬الصادر عن وزير المالية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية‬
‫الشعبية ‪ ،‬العدد ‪ ،20‬المؤرخة في ‪ ،0770/12/07‬ص ‪.0010‬‬
‫‪2‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬
‫‪3‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪53‬‬
‫و في المادة ‪ 22‬من نفس المرسوم ورد بيان سجل اإليداع حيث جاء فيها‪ ":‬إن السجل‬
‫الذي نص على مسكه بموجب المادة ‪ 20‬و الذي يقفل كل يوم من قبل المحافظ‪ ،‬يرقم و يوقع‬
‫من قبل قاضي المحكمة التابعة الختصاص المحافظة العقارية‪.‬‬

‫تودع في كل سنة نسخ من سجالت اإليداع المقفلة أثناء السنة المنصرمة‪ ،‬بدون‬
‫‪1‬‬
‫مصاريف لدى قلم كتاب المجلس القضائي المختص إقليميا‪."...‬‬

‫و بالتالي فإن عملية التسجيل في سجل اإليداع تتم بشكل يومي حسب الترتيب العددي‬
‫لجميع المحررات الواردة للمحافظة العقارية بغرض الشهر‪ ،‬دون ترك بياض أو كتابة بين‬
‫األسطر‪ ،‬و يسلم إلى الملتمس وصل استالم يسجل فيه مراجع إيداع هذا السند‪ ،‬و يتم تنفيذ‬
‫إجراء اإلشهار مع احترام الترتيب التسلسلي لهذه السندات‪ ،‬كما أن إيداع نسخة كل سنة من‬
‫‪2‬‬
‫سجالت اإليداع يهدف إلى الحفاظ عليه في حالة الضياع‪.‬‬

‫و يتولى قسم اإليداع إلى جانب مسك سجل اإليداع‪ ،‬تحصيل الحقوق و الرسوم المترتبة‬
‫‪3‬‬
‫عن عملية الشهر العقاري‪.‬‬

‫و يقوم بتسيير قسم اإليداع و عمليات المحاسبة موظف من بين الموظفين الذين تتوفر‬
‫فيهم الشروط الواردة في مادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 002/73‬المؤرخ في‬
‫‪ 0773/12/02‬المحدد لقائمة المناصب العليا في المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ‬
‫العقاري و شروط التعيين فيها‪ ،‬حيث جاء فيها " يعين رؤساء األقسام كما يأتي‪:‬‬

‫– من بين المفتشين المرسمين‪ ،‬الذين مارسوا خدمة في اإلدارة خمس سنوات على األقل‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬من بين المراقبين المرسمين‪ ،‬الذين مارسوا خدمة في اإلدارة خمس سنوات على األقل"‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 22‬من نفس المرسوم‪.‬‬
‫‪2‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪3‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،002/73‬المؤرخ في ‪ ،0773/13/03‬الذي يحد قائمة المناصب العليا في المصالح‬
‫الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في‬
‫‪ ،0710/17/21‬ص ‪.211‬‬
‫‪54‬‬
‫و أسندت لرئيس قسم اإليداع و عمليات المحاسبة مجموعة من الصالحيات تحت سلطة‬
‫المحافظ العقاري‪ ،‬و هي فحص العقود و الوثائق المودعة للشهر و التأكد من عدم مخالفتها‬
‫للنظام العام و اآلداب العامة‪ 1،‬و ضرورة مراعاة الشروط الشكلية الواردة في المواد ‪011‬‬
‫و‪ 010‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬و بالتالي فإن قبول‬
‫‪2‬‬
‫الوثائق أو رفض إيداعها يعتبر من صالحيات رئيس قسم اإليداع و عمليات المحاسبة‪.‬‬

‫‪ -2‬قسم قيد السجل العقاري و البحوث و تسليم المعلومات‪ :‬يعمل قسم قيد السجل العقاري‬
‫و البحوث و تسليم المعلومات على ترتيب و تنظيم مختلف الوثائق المودعة و المشهرة بقسم‬
‫اإليداع و عمليات المحاسبة‪ ،‬و تسجيلها و تحيينها بالسجل العقاري‪ ،‬حتى تعكس الوضعية‬
‫‪3‬‬
‫الحالية المادية لقانونية للعقارات‪.‬‬

‫كما يقوم هذا القسم بعمليات البحث و تسليم المعلومات الخاصة بالوضعيات العقارية‪ ،‬أو‬
‫الذمة العقارية لألفراد أو الهيئات و المؤسسات العامة و الخاصة‪ ،‬من خالل مستخرجات خاصة‬
‫‪4‬‬
‫معدة حسب نموذج معد من طرف المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬

‫و يسير هذا القسم عن طريق موظف يخضع لنفس الشروط الواجب توفرها في رئيس قسم‬
‫اإليداع و عمليات المحاسبة‪ ،‬و الواردة في المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذ رقم ‪ 002/73‬السالف‬
‫‪5‬‬
‫الذكر‪.‬‬

‫‪ -3‬قسم تسجيل العقارات المحددة ضمن مسح األراضي‪ :‬يتولى قسم تسجيل العقارات‬
‫المحددة ضمن مسح األراضي متابعة عمليات إيداع وثائق مسح األراضي‪ ،‬التي تهدف إلى‬
‫ترقيم العقارات على مستوى البلديات التابعة للمحافظة مقابل تسليم محضر استالم وثائق مسح‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 010‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬ص ص ‪.02-02‬‬ ‫‪2‬‬

‫و أيضا ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.70-71‬‬

‫‪3‬‬
‫خالد ارمول‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪4‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.002/73‬‬
‫‪55‬‬
‫األراضي‪ ،‬كما يتولى تسليم الدفاتر العقارية و شهادات الترقيم المؤقت‪ ،‬و متابعة المنازعات‬
‫‪1‬‬
‫الناشئة عن عمليات الترقيم المؤقت‪.‬‬

‫و يسير قسم تسجيل العقارات المحددة ضمن مسح األراضي موظف من بين المفتشين‬
‫والمراقبين الذين تتوفر فيهم الشروط الواردة في المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪002/73‬‬
‫‪2‬‬
‫المذكور آنفا‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬مهام المحافظة العقارية‬

‫أسند المشرع الجزائري للمحافظة العقارية مجموعة من المهام‪ ،‬بموجب األمر ‪12/10‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬فوردت كقواعد و مبادئ عامة‬
‫تم تفصيلها بموجب المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬و تتمثل هذه المهام في‪:‬‬

‫‪ -1‬إيداع وثائق المسح و ترقيم العقارات الممسوحة‪ :‬عند االنتهاء من عمليات المسح‪ ،‬يتم‬
‫إيداع وثائق المسح األراضي بالمحافظة العقارية مقابل محضر استالم يحرره المحافظ العقاري‬
‫حيث يكون هذا المحضر محل إشهار واسع خالل ثمانية أيام‪ ،‬و على ضوء وثائق مسح‬
‫األراضي يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة إما ترقيما نهائيا‪ ،‬أو ترقيما مؤقتا لمدة‬
‫‪3‬‬
‫‪ 12‬أشهر أو سنتين‪.‬‬

‫أ) الترقيم النهائي‪ :‬حسب المادة ‪ 03‬من المرسوم ‪ 22/12‬السالف الذكر" يعتبر الترقيم‬
‫نهائيا بالنسبة للعقارات التي يحوز مالكوها سندات أو عقودا أو كل الوثائق األخرى المقبولة‬
‫‪4‬‬
‫طبقا للتشريع المعمول به‪ ،‬إلثبات حق الملكية ‪."...‬‬
‫و يقصد بالسندات أو العقود المقبولة‪ ،‬مجموع العقود و السندات المشهرة أو الق اررات‬
‫القضائية النهائية‪ ،‬إضافة إلى العقود الثابتة التاريخ‪.‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائر‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.002/73‬‬
‫‪3‬‬
‫المواد ‪ 00-01 -17-10‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 03‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪56‬‬
‫ب) الترقيم المؤقت لمدة ‪ 81‬أشهر‪ :‬المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪ 22/12‬تنص على "يعتبر‬
‫الترقيم مؤقتا لمدة أربعة (‪ )12‬أشهر‪ ،‬يجري سريانها ابتداء من يوم الترقيم‪ ،‬بالنسبة للعقارات‬
‫التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية و الذين يمارسون حسب المعلومات الناتجة‬
‫عن وثائق مسح األراضي‪ ،‬حيازة تسمح لهم باكتساب الملكية عن طريق التقادم المكسب طبقا‬
‫لألحكام القانونية المعمول بها في هذا المجال‪.‬‬
‫و يصبح هذا الترقيم المؤقت نهائيا عند انقضاء المدة المحددة في الفقرة السابقة فيما إذا لم‬
‫يعلم المحافظ العقاري بأي اعتراض يتعلق بحق الملكية أو فيما إذا سحبت أو رفضت‬
‫‪1‬‬
‫االعتراضات التي تكون قد حدثت"‪.‬‬
‫حسب ما ورد في هذه المادة فإن معيار الترقيم المؤقت لمدة ‪ 12‬أشهر هو وجود سندات‬
‫تثبت حيازة العقار مدة ‪ 00‬سنة حسب المادة ‪ 031‬من القانون المدني‪ ،‬و ‪ 01‬سنوات في حالة‬
‫اقتران الحيازة بسند صحيح مع حسن النية و هذا ما تشير إليه المادة ‪ 030‬من القانون‬
‫‪2‬‬
‫المدني‪.‬‬
‫ج) الترقيم المؤقت لمدة سنتين‪ :‬المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪ 22/12‬تنص على‪" :‬يعتبر الترقيم‬
‫مؤقتا لمدة سنتين(‪ )3‬يجري سريانها ابتداء من يوم إتمام هذا الترقيم‪ ،‬بالنسبة للعقارات التي ليس‬
‫لمالكها الظاهرين سندات إثبات كافية‪ ،‬و عندما ال يمكن للمحافظ العقاري أن يبدي أريه في‬
‫تحديد حقوق الملكية‪.‬‬
‫و يصبح هذا الترقيم نهائيا عند انقضاء المدة المحددة في الفقرة السابقة إال إذا سمحت‬
‫وقائع قانونية للمحافظ العقاري بالتثبت بصفة مؤكدة من أن الحقوق العينية الواجب شهرها في‬
‫‪3‬‬
‫السجل العقاري و يكون قد أطلع عليها في غضون ذلك‪ ،‬عن طريق أي شخص معني"‪.‬‬
‫و بالتالي فإن عدم وجود سندات إثبات كافية تسمح بترقيم العقار ترقيما نهائيا أو مؤقتا‬
‫لمدة ‪ 12‬أشهر فإن العقار يرقم ترقيما مؤقتا لمدة سنتين‪ ،‬و يخول الترقيم المؤقت لصحابه‬
‫إمكانية استخراج شهادة الترقيم المؤقت‪ 4،‬التي لها نفس األثر القانوني لشهادة الحيازة‪.‬‬
‫و يثور التساؤل حول الغاية من ترقيم العقار إما ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 12‬أشهر‪ ،‬أو ترقيما‬
‫مؤقتا لمدة سنتين‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 02‬من المرسوم نفسه‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫المادتين ‪ 030 -031‬من األمر رقم ‪.00/10‬‬
‫‪ 3‬المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪4‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 20‬المتمثل في شهادة الترقيم المؤقت‪.‬‬
‫‪57‬‬
‫يهدف المشرع من ترقيم العقارات ترقيما مؤقتا إلى إتاحة الفرصة أمام أي احتجاج أو‬
‫اعتراض من قبل الغير‪ ،‬فالمادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬أشارت أن االحتجاج يتم‬
‫‪1‬‬
‫برسالة موصى عليها إلى المحافظ العقاري و إلى الطرف الخصم المسجل العقار باسمه‪.‬‬
‫و في هذه الحالة يقوم المحافظ العقاري بإجراء محاولة للصلح بين المتنازعين‪ ،‬ففي حالة‬
‫التصالح بينهما يحرر محضر الصلح الذي يتسم بقوة ثبوتية مطلقة‪ ،‬فيوقع و يبلغ للطرفين وفي‬
‫حالة فشل الصلح‪ ،‬يحرر المحافظ العقاري محضر عدم الصلح الذي يخول للطرف المحتج‬
‫‪2‬‬
‫اللجوء للقضاء خالل مدة (‪ )12‬أشهر من تاريخ تبليغه محضر عدم الصلح‪.‬‬
‫االجتهاد القضائي في قراره رقم ‪ 322307‬المؤرخ في ‪ 3112/13/30‬الصادر عن‬
‫المحكمة العليا بخصوص قضية (ت‪.‬ل) ضد (ح‪.‬م)‪ ،‬جاء ليؤكد على الغرض من الترقيم‬
‫المؤقت ورد فيه ما يلي‪ ":‬في حين أن مديرية الحفظ العقاري لوالية خنشلة صرحت أمام المجلس‬
‫بأنه تم الترقيم المؤقت للقطعة المتنازع من أجلها باسم المطعون ضده بناء على وثائق مسح‬
‫األراضي لبلدية الرملية المعدة من طرف الوكالة المحلية لمسح األراضي لوالية خنشلة و أنه ال‬
‫يسلم الدفتر العقاري للمطعون ضده إلى غاية الفصل في النزاع من طرف الجهة القضائية‪.‬‬
‫و حيث أنه و ما دام أن الطاعن يعارض في الترقيم المؤقت للقطعة المتنازع من أجلها‬
‫الذي يصبح نهائيا عند انقضاء مدة سنتين حسب المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 72/032‬المؤرخ في ‪ 0772/10/07‬كان على قضاة الموضوع دراسة و مناقشة العقد المقدم‬
‫من طرف الطاعن و البحث في مطابقته باألرض محل النزاع من عدمه و كذا دراسة الوثائق‬
‫التي قدمها المطعون ضده لتسجيل القطعة األرضية محل النزاع باسمه و أن يفصلوا في القوة‬
‫الثبوتية لهذه السندات نظ ار لمقتضيات المادة ‪ 02‬من المرسوم المشار إليه أعاله و عند‬
‫االقتضاء كان عليهم أن يبحثوا في الحيازة األحق و هي األسبق في التاريخ لتطبيق المادة ‪02‬‬
‫‪3‬‬
‫من نفس المرسوم"‪.‬‬
‫‪ -2‬مسك السجل العقاري‪ :‬من مهام المحافظة العقارية مسك السجل العقاري‪ *،‬حيث يعمل‬
‫على مسك مجموع البطاقات المكونة للسجل العقاري‪ ،‬فنصت المادة ‪ 12‬من األمر ‪12/10‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 00‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪2‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.000‬‬
‫‪3‬جمال مقدم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.020‬‬
‫*لمزيد من التفاصيل حول مفهوم السجل العقاري راجع السجل العقاري في المطلب المبحث الثاني من الفصل األول‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي و تأسيس السجل العقاري على ما يلي "يعد السجل العقاري‬
‫الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية"‪ 1،‬و في المادة ‪ 03‬من نفس األمر‬
‫أوضح شكله و كيفية إعداده حيث نصت على" إن السجل العقاري المحدد بموجب المادة ‪12‬‬
‫أعاله‪ ،‬يمسك في كل بلدية على شكل مجموعة البطاقات العقارية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫و يتم إعداده أوال بأول بتأسيس مسح األراضي على إقليم بلدية ما"‪.‬‬
‫و تعرف البطاقات العقارية بانها صحيفة يدون عليها معلومات عن العقار كاإلجراءات‬
‫‪3‬‬
‫المتعلقة بكل عقد او وثيقة تكون موضوع إشهار في المحافظة العقارية‪.‬‬

‫و المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري بينت كيفية‬
‫مسك السجل العقاري و حددت هوية هذه البطاقات ‪ 4،‬و تم تحديد نموذج البطاقات العقارية‬
‫بموجب قرار وزير المالية المؤرخ في ‪ 5، 0712/10/31‬و يتم التأشير عليها بكيفية واضحة‬
‫وبالحبر األسود الذي ال يمحى‪ ،‬و هي تتمثل هذه البطاقات في‪:‬‬

‫أ) بطاقات قطع األراضي‪ :‬نص عليها المشرع في المواد من ‪ 32‬إلى ‪ 32‬من المرسوم‬
‫‪ 22/12‬السالف الذكر‪ ،‬حيث تحدث هذه البطاقات لكل وحدة عقارية*خضعت إلجراءات مسح‬
‫‪6‬‬
‫األراضي‪ ،‬و تمسك هذه البطاقات حسب األرقام الممنوحة لها في عملية مسح األراضي‪.‬‬
‫تعرف هذه البطاقة بالبطاقة الصفراء‪ (Série P.R.N°1) 7‬وتحتوي علي البيانات‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 03‬من نفس األمر‪.‬‬
‫سليمة صيفاوي‪ ،‬المحافظة العقارية و دورها في تحقيق أهداف الشهر العقاري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‬ ‫‪3‬‬

‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬معهد العلوم القانونية و اإلدارية‪ ،‬جامعة العربي تبسي‪ ،‬تبسة‪ ،3110 ،‬ص ‪.017‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫*عرف المشرع الجزائري الوحدة العقارية في الفقرة الثانية من المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫العقاري المعدل و المتمم بانها "‪ ...‬مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة أو ملكية على الشيوع و المثقلة بنفس‬
‫الحقوق و العباء"‪.‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.001‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪6‬‬
‫المواد من ‪ 32‬إلى ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪7‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 12‬المتمثل في بطاقة قطع األراضي الصفراء )‪.(Série P.R.N°1‬‬
‫‪59‬‬
‫‪ -‬البلدية‪ ،‬أرقام المسح‪ :‬حيث يذكر البلدية التي يوجد بها العقار‪ ،‬و رقم القسم ومجموعة‬
‫الملكية و سعة المسح التي تستمد من وثائق مسح األراضي‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين مجموعة الملكية‪ :‬حيث يذكر بصفة موجزة العقار مع بيان نوعه‪.‬‬
‫‪ -‬الملكية‪ :‬و يحتوي على البيانات التالية‪( :‬اإلجراءات‪ ،‬تعيين المالكين المتتابعين)‪.‬‬
‫‪ -‬اشتراك بالفاصل ارتفاقات إيجابية و سلبية‪ :‬و يتضمن تغييرات أو تشطيبات‬
‫واجراءات غير التغييرات أو التشطيبات‪.‬‬
‫‪ -‬تجزيئات وأعباء‪ :‬و تسجل فيه جميع األعباء التي ترد على العقار‪.‬‬
‫‪ -‬االمتيازات والرهون‪ :‬و يحتوي على خانة تسجيالت التي يقيد بها الرهون و االمتيازات‬
‫و خانة تغييرات (حواالت و تشطيبات) و تسجل فيها كل تغيير يمس الرهون أو االمتيازات‬
‫السيما الشطب وكذا التعديالت أو التشطيبات المتعلقة بهذه الحقوق نفسها‪.‬‬
‫ب) البطاقات العقارات الحضرية‪ :‬تم النص عليها في المواد ‪ 30‬و ‪ 31‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪ ،‬و تنشأ هذه لكل عقار‬
‫‪1‬‬
‫حضري‪ ،‬و تمسك باالستناد إلى البلدية و اسم الشارع و الرقم‪.‬‬
‫وتعرف هذه البطاقة بالبطاقة الخضراء )‪ (Série P.R.N°3‬و تحتوي علي البيانات‬
‫‪2‬‬

‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬البلدية‪ :‬التي يوجد بها العقار و اسم الشارع والرقم و المساحة‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين موجز لكلية العقار‪ :‬حيث يذكر بصفة موجزة مع بيان نوعه و حدوده‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين األقسام‪ :‬و يتضمن جدول يحتوي على البيانات التالية (رقم‪ ،‬العمارة‪ ،‬الدرج‬
‫الطابق‪ ،‬نوعية القسمة‪ ،‬األجزاء المشتركة‪ ،‬معلومات إضافية)‪.‬‬
‫‪ -‬ملكية‪ :‬و يحتوي على البيانات التالية‪( :‬اإلجراءات‪ ،‬هوية‪ ،‬الحالة الشخصية)‪.‬‬
‫‪ -‬اشتراك بالفاصل اتفاقات إيجابية و سلبية‪ :‬و يتضمن تغييرات أو تشطيبات‬
‫واجراءات غير التغييرات أو التشطيبات‪.‬‬
‫‪ -‬تجزيئات وأعباء‪ :‬و تسجل فيه جميع األعباء التي ترد على العقار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المواد ‪ 31 -30‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 12‬المتمثل في البطاقة الخضراء )‪(Série P.R.N°3‬‬
‫‪60‬‬
‫‪ -‬االمتيازات والرهون‪ :‬و يحتوي على خانة تسجيالت التي يقد بها الرهون و االمتيازات‬
‫و خانة تغييرات (حواالت و تشطيبات) و تسجل فيها كل تغيير يمس الرهون أو االمتيازات‬
‫السيما الشطب وكذا التعديالت أو التشطيبات المتعلقة بهذه الحقوق نفسها‪.‬‬
‫ج) البطاقة العامة للعقار‪ :‬حسب المادة ‪ 30‬الفقرة األولى من المرسوم التنفيذي ‪22/12‬‬
‫المذكور آنفا‪ ،‬فإنه تنشأ البطاقة العامة للعقار في حالة العقار المبني‪ ،‬سواء يشمل أو ال يشمل‬
‫‪1‬‬
‫أجزاء مشتركة و مخصصة لالستعمال الجماعي‪.‬‬
‫تعرف هذه البطاقة بالبطاقة الحمراء )‪ (Série P.R.N°2‬وتحتوي علي البيانات‬
‫‪2‬‬

‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬البلدية‪ :‬التي يوجد بها العقار و اسم الشارع والرقم و المساحة‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين كلية العقار‪ :‬حيث يذكر بصفة موجزة مع بيان نوعه‪.‬‬
‫‪ -‬تخصيص (تعيين األقسام)‪ :‬و يتضمن جدول يحتوي على البيانات التالية (رقم‬
‫العمارة‪ ،‬الدرج‪ ،‬الطابق‪ ،‬نوعية القسمة‪ ،‬األجزاء المشتركة‪ ،‬معلومات إضافية) وهذا الجدول‬
‫يستعمل في العقارات المقسمة إلى قطع ذات ملكية مشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬ملكية‪ :‬و يحتوي على البيانات التالية‪( :‬اإلجراءات المتعلقة بكلية العقار و إسناد‬
‫األقسام‪ ،‬عقار‪ ،‬تعيين كلية العقار للمالك‪ ،‬مراجع البطاقة الخاصة للقسم)‪.‬‬
‫‪ -‬اشتراك بالفاصل إرتفاقات إيجابية و سلبية‪ :‬و يتضمن تغييرات أو تشطيبات‬
‫واجراءات غير التغييرات أو التشطيبات‪.‬‬
‫‪ -‬تجزيئات وأعباء‪ :‬و تسجل فيه جميع األعباء التي ترد على العقار‪.‬‬
‫‪ -‬االمتيازات والرهون‪ :‬و يحتوي على خانة تسجيالت التي يقد بها الرهون و االمتيازات‬
‫و خانة تغييرات (حواالت و تشطيبات) و تسجل فيها كل تغيير يمس الرهون أو االمتيازات‬
‫السيما الشطب وكذا التعديالت أو التشطيبات المتعلقة بهذه الحقوق نفسها‪.‬‬
‫د) بطاقة الخاصة للملكية المشتركة‪ :‬المادة ‪ 30‬الفقرة الثانية من المرسوم التنفيذي ‪22/12‬‬
‫السابق الذكر‪ ،‬فإنه تنشأ بطاقات خاصة للملكية المشتركة للعقارات التي تكون موضوع نظام‬
‫‪3‬‬
‫خاص بالملكية المشتركة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 0/30‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 10‬المتمثل في بالبطاقة الحمراء)‪.(Série P.R.N°2‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 3/30‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪61‬‬
‫و تستعمل نفس نوع البطاقة التي تستعمل في البطاقة العامة للعقار)‪.(Série P.R.N°2‬‬
‫ه) بطاقة عقارية شخصية‪ :‬كإج ارء انتقالي‪ ،‬يمسك هذا النوع من البطاقات في النظام‬
‫الشخصي‪ ،‬أي في البلديات التي لم يتم بها عملية مسح األراضي ‪1،‬حيث يتضمن هذا النوع‬
‫بطاقات فردية للمالكين تمسك حسب الترتيب األبجدي ألسماء األشخاص المالكين للعقارات‪.‬‬
‫وتعرف هذه البطاقة ببطاقة ‪ (Série P.R.N°10)2‬وتحتوي علي البيانات التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬البلدية‪ :‬التي يوجد بها العقار‪.‬‬
‫‪ -‬هوية المالك‪ :‬حيث يتم تسجيل معلومات المالك باألحرف الالتينية‪.‬‬
‫‪ -‬نقل و إرتفاقات إيجابية‪ :‬و يدون فيه تاريخ و أرقام اإلجراءات و كذلك تعيين كامل‬
‫للعقار أو العقارات‪.‬‬
‫‪ -‬أعباء‪ ،‬االمتيازات‪ ،‬الرهون‪ :‬و تسجل فيه جميع األعباء التي تثقل العقار و كذلك‬
‫التشطيبات‪.‬‬
‫و) البطاقة األبجدية‪ :‬و قد استحدثت هذه البطاقة بظهور نظام الشهر العيني‪ ،‬حيث تسجيل‬
‫جميع العقارات التي يمتلكها الشخص الواحد‪ ،‬و ترتب حسب الترتيب األبجدي‪.‬‬
‫تعرف هذه البطاقة بالبطاقة البيضاء )‪ (Série P.R.N°11‬وتحتوي علي البيانات‬
‫‪3‬‬

‫التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬هوية المالك‪ :‬حيث يتم تسجيل معلومات المالك باألحرف الالتينية‪.‬‬
‫‪ -‬عناصر التعريف بالعقار المذكور في أعلى البطاقة‪ :‬و هنا يتم تسجيل العقارات التي‬
‫يملكها المعني و تدون به البيانات التالية (رقم‪ ،‬البلية‪ ،‬القسم‪ ،‬رقم الجزء‪ ،‬الشارع أو الحي‬
‫المساحة‪ ،‬رقم القطعة‪ ،‬المالحظات)‪.‬‬
‫‪ -3‬تسليم الدفتر العقاري‪ :‬أستحدث الدفتر العقاري بموجب المادتين ‪ 00‬و ‪ 07‬من األمر‬
‫‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬و لم يقدم المشرع‬
‫الجزائري أي تعريفا له‪ ،‬و لكنه أشار إلى أنه يعتبر سند للملكية‪ ،‬تدون فيه البيانات الموجودة‬
‫في مجموع البطاقات العقارية‪ ،‬أما الفقه فقد أورد مجموعة من التعريفات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 002‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 12‬المتمثل في بطاقة عقارية شخصية )‪.(Série P.R.N°10‬‬
‫‪ 3‬راجع الملحق رقم ‪ 11‬المتمثل في البطاقة األبجدية البيضاء)‪.(Série P.R.N°11‬‬
‫‪62‬‬
‫عرفه الدكتور مانع جمال عبد الناصر على أنه" بطاقة تعريف للعقار‪ ،‬و حالته المدنية‬
‫الفعلية"‪ 1.‬هذا التعريف اقتصر على تحديد محتوى الدفتر العقاري‪ ،‬كما لم يبين طبيعته القانونية‬
‫و ال الهيئة المصدرة له‪.‬‬
‫و عرفه البعض على أنه" سند قانوني تقيد فيه جميع الحقوق العقارية و ما يرد عليها من‬
‫أعباء‪ ،‬يسلم لكل مالك يكون حقه قائم بمناسبة إنشاء البطاقات العقارية المتعلقة بالعقارات‬
‫الواقعة في المناطق الممسوحة" ‪ 2.‬رغم أن هذا التعريف أشار إلى محتوى الدفتر العقاري‬
‫وطبيعته‪ ،‬إال أنه لم يحدد الجهة المسئولة عن تسليمه‪.‬‬
‫و عرف أيضا بأنه" يقدم إلى مالك العقار و هو صاحب حق الملكية األخير الذي حقه‬
‫قائم بمناسبة إنشاء بطاقة عقارية مطابق‪ ،‬كما يمكن أن يسلم إلى وكيله"‪ 3،‬و يعاب على هذا‬
‫التعريف تركيزه على الشخص المخول له استالم هذا الدفتر‪.‬‬
‫و من خالل التعريفات السابقة يمكن وضع التعريف التالي للدفتر العقاري" هو سند قانوني‬
‫مثبت للملكية العقارية‪ ،‬يسلمه المحافظ العقاري بناء على وثائق مسح األراضي‪ ،‬و تدون فيه‬
‫جميع الحقوق و التصرفات التي ترد على العقار‪ ،‬استنادا إلى البطاقات العقاري"‪.‬‬
‫و يستمد الدفتر العقاري أساسه القانوني من المرسوم التنفيذي ‪ 23/12‬المؤرخ في‬
‫‪ 0712/10/10‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ 4،‬و بصدور األمر ‪ 12/10‬أعلن المشرع‬
‫‪5‬‬
‫عن إنشائه كنتيجة لعملية مسح األراضي و ذلك بموجب المادتين ‪ 00‬و ‪.07‬‬
‫أما المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬فقد تضمن تحديد‬
‫‪6‬‬
‫محتوى الدفتر العقاري و كيفية إعداده و البيانات الواجب تسجيلها و الجهة المصدرة له‪.‬‬

‫مانع جمال عبد الناصر‪ ،‬االختصاص القضائي في إلغاء الدفاتر العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬مجلة العلوم االجتماعية‬ ‫‪1‬‬

‫واإلنسانية‪ ،‬العدد التجريبي‪ ،‬المركز الجامعي الشيخ العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬أفريل ‪ ،3112‬ص‪.01‬‬
‫‪2‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.070‬‬
‫محمد كنازة‪ ،‬الدفتر العقاري‪ ،‬مجلة المحاماة‪ ،‬العدد ‪ ،12‬الصادرة عن منظمة المحامين لناحية باتنة‪ ،3111 ،‬ص‪.001‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫المادتين ‪ 22-23‬من المرسوم التنفيذي ‪.23/12‬‬
‫‪5‬‬
‫المادتين ‪ 07-00‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪6‬‬
‫المادتين ‪ 22-20‬من نفس المرسوم‪.‬‬
‫‪63‬‬
‫كما أشار نفس المرسوم في المادة ‪ 21‬إلى حالة تعيين الوكيل في حالة الشيوع‪ 1،‬و في‬
‫المادة ‪ 20‬إلى وجوب التأشير على البطاقة العقارية في كل إجراء يقع على العقار‪ 2،‬و في‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 27‬إلى ضرورة إتالف الدفتر السابق في حالة إعداد دفتر جديد‪.‬‬
‫و قد المشرع نموذج للدفتر العقاري بموجب القرار الوزاري الصادر بتاريخ ‪0712/10/31‬‬
‫عن وزير المالية‪ 4.‬و يحتوي أربعة وعشرون صفحة و به البيانات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬الصفحة األولى‪ :5‬و تحتوي على الوالية و اسم المحافظة العقارية و رقم الدفتر إضافة‬
‫إلى معلومات العقار ( البلدية‪ ،‬ال منطقة‪ ،‬الحي‪ ،‬المكان المذكور‪ ،‬الشارع و الرقم‪ ،‬قسم‪ ،‬مجموعة‬
‫ملكية رقم‪ ،‬سعة المسح و رقم القطعة)‪.‬‬
‫‪ -‬الصفحة الثانية و الثالثة‪ :‬تحتوي على تعيين العقار و تتضمن(حالة‪ ،‬مساحة‪ ،‬محتوى)‪.‬‬
‫‪ -‬من الصفحة الرابعة إلى الصفحة الحادية عشر‪ :‬تحتوي على الملكية و تتضمن‬
‫(إشهارات‪ ،‬إجراءات و تعيين المالك)‪.‬‬
‫‪ -‬من الصفحة الثانية عشر إلى الصفحة الخامسة عشر‪ :‬تحتوي ارتفاقات إيجابية‬
‫وسلبية‪ ،‬و تتضمن (الحقوق مشهرة‪ ،‬التغييرات أو التشطيبات للحقوق المشهرة و مراجع‬
‫إشهارها)‪.‬‬
‫‪ -‬من الصفحة السادسة عشر إلى الصفحة التاسعة عشر‪ :‬تحتوي على تجزيئات وأعباء‬
‫و تتضمن (الحقوق مشهرة‪ ،‬التغييرات أو التشطيبات للحقوق المشهرة و مراجع إشهارها)‪.‬‬
‫‪ -‬من الصفحة العشرون إلى الصفحة الثالثة و العشرون‪ :‬و تحتوي على االمتيازات‬
‫والرهون و تتضمن (التسجيالت‪ ،‬التغييرات أو التشطيبات للحقوق المشهرة و مراجع إشهارها)‪.‬‬
‫‪ -‬الصفحة األخيرة‪ :‬و تتضمن تأشيرة التصديق على تسليم الدفتر العقاري و مطابقته‬
‫للبطاقية‪ ،‬من طرف المحافظ العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫راجع المادة ‪ 21‬من نفس المرسوم‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع المادة ‪ 20‬من نفس المرسوم‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫راجع المادة ‪ 27‬من نفس المرسوم‪..‬‬
‫القرار الوزاري‪ ،‬المؤرخ في ‪ ،0712/10/31‬المتضمن تحديد نموذج الدفتر العقاري‪ ،‬الصادر عن وزير المالية‪ ،‬الجريدة‬ ‫‪4‬‬

‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،31‬المؤرخة في ‪ ،0711/12/17‬ص ‪.212‬‬

‫‪5‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 10‬المتمثل في الصفحة األولى من الدفتر العقاري‪.‬‬
‫‪64‬‬
‫‪ -1‬إعطاء المعلومات‪ :‬نظم المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫العقاري المعدل و المتمم إعطاء المعلومات بموجب المواد من ‪ 00‬إلى ‪ 1،21‬فيعمل المحافظ‬
‫العقاري على تزويد أي شخص بأي معلومة تخص أي عقار مشهر على مستوى المحافظة‬
‫العقارية‪ ،‬تسمح له باالطالع على الوضعية القانونية لهذا العقار‪ ،‬و التأكد من خلوه من أي‬
‫حقوق تبعية تثقل كاهله‪ ،‬حيث يسلم هذه المعلومات وفق نموذج (‪ 2)CF-1 bis‬في نسختين‬
‫فتسمى الشهادة السلبية في حالة خلو العقار من أي حقوق تبعية‪ ،‬و تسمى الشهادة إيجابية في‬
‫‪3‬‬
‫حالة إذا تضمنت أي حق تبعي مشهر‪.‬‬
‫كما يعمل المحافظ العقاري على تسليم نسخ أو مستخرجات عن بطاقة العقارات أو نسخ‬
‫من العقود المشهرة على مستوى المحافظة العقارية و هذا وفق نموذج (‪ 4)CF-3 bis‬و في‬
‫‪5‬‬
‫نسختين‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫المحافظ العقاري‬

‫رغم أن الكثير من الدول تسند مهمة اإلشراف على عمليات الشهر العقاري إلى قاض‪ ،‬إال‬
‫أنه في الجزائر يقوم بهذه المهمة موظف عمومي يسمى المحافظ العقاري‪.‬‬
‫حيث تنص المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي و تأسيس‬
‫السجل العقاري على ما يلي " تحدث محافظات عقارية يسيرها محافظون عقاريون مكلفون‬
‫بمسك السجل العقاري و إتمام اإلجراءات المتعلقة باإلشهار العقاري و ذلك من أجل الشروع في‬
‫‪6‬‬
‫نظام اإلشهار العقاري الجديد المؤسس بموجب هذا األمر"‪.‬‬
‫و المادة األولى من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬ورد فيها "تحدث لدى المديرية الفرعية‬
‫‪7‬‬
‫للوالية لشؤون أمالك الدولة و الشؤون العقارية‪ ،‬محافظة عقارية‪ ،‬يسيرها محافظ عقاري"‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المواد من ‪ 00‬إلى ‪ ،21‬من المسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪ 2‬راجع الملحق رقم ‪ 17‬المتمثل في نموذج طلب معلومات (‪.)CF-1 bis‬‬
‫عبد الوهاب عرفة‪ ،‬المرجع الوسيط في الشهر العقاري‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪ ،‬مصر‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬ص ‪.70‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 01‬المتمثل في نموذج طلب المعلومات (‪.)CF-3 bis‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.030‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪6‬‬
‫المادة ‪ 31‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫‪7‬‬
‫المادة األولى من المرسوم ‪.22/12‬‬
‫‪65‬‬
‫سنحاول خالل هذا المطلب تعريف المحافظ العقاري(أوال)‪ ،‬ثم تحديد كيفية تعيينه و إنهاء‬
‫مهماه (ثانيا)‪ ،‬و أخي ار التطرق إلى سلطاته (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف المحافظ العقاري‬
‫تنص المادة ‪ 00‬من األمر ‪ 12/10‬السالف الذكر على ما يلي‪ ":‬يقوم الموظف المكلف‬
‫بمسك السجل العقاري على أساس وثائق مسح األراضي المعدة‪ ،"...‬و من خالل هذه المادة‬
‫يتضح أن المحافظ العقاري هو موظف عمومي يخضع للقانون األساسي العام للوظيفة العمومية‬
‫الصادر بموجب األمر رقم ‪ 12/12‬المتضمن القانون األساسي العام للوظيفة العمومية وبالتالي‬
‫‪1‬‬
‫فإن المحافظ العقاري ليس قاضيا‪.‬‬
‫و قد عرف المشرع الجزائري الموظف العمومي في المادة ‪ 12‬من األمر ‪ 12/12‬السالف‬

‫الذكر على أنه " يعتبر موظفاً كل عون ّ‬

‫عين في وظيفة عمـوميـة دائمة ورسم في رتبة في السلم‬
‫‪2‬‬
‫اإلداري"‪.‬‬
‫أما في الفقه فقد عرف "موريس هوريو" الموظفون العامون بأنهم " كل الذين يعينون من‬
‫قبل السلطة العامة تحت اسم موظفين أو مستخدمين أو عاملين أو مساعدي عاملين يشغلون‬
‫‪3‬‬
‫وظيفة في الكوادر الدائمة لمرفق عام تديره الدولة أو اإلدارات العامة األخرى"‪.‬‬
‫و بالتطرق لتعريف المحافظ العقاري‪ ،‬نجد أن المشرع الجزائري لم يورد أي تعريف له‬
‫وترك ذلك للفقه‪ ،‬فعرف المحافظ العقاري على أنه" موظف معين بقرار من وزير المالية من‬
‫أجل إدارة هيئة إدارية مكلفة باإلشهار العقاري‪ ،‬يطلق عليها اسم المحافظة العقارية كآلية للحفظ‬
‫‪4‬‬
‫العقاري‪ .‬و هو مكلف بتنفيذ السياسة العامة للدولة في ميدان تنظيم الملكية العقارية"‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬تعيين المحافظ العقاري و إنهاء مهامه‬

‫يخضع تعيين المحافظ العقاري و إنهاء مهامه بصفته موظف عمومي‪ ،‬إلى الشروط‬
‫واإلجراءات التي حددها األمر ‪ 12/12‬السالف الذكر و باإلضافة إلى نصوص خاصة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 00‬من األمر ‪.12/10‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر رقم ‪ ،12/12‬المؤرخ في‪ ،3112/11/00 :‬المتضمن القانون األساسي العام للوظيفة العمومية‬ ‫‪2‬‬

‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬المؤرخة في ‪ ،3112/11/02‬ص ‪.12‬‬
‫‪3‬عالء الدين عشي‪ ،‬مدخل القانون اإلداري‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،3103 ،‬ص ‪.310‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المركز القانوني للمحافظ العقاري‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،3102 ،‬ص ‪.00‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪66‬‬
‫‪ -1‬شروط تعيين المحافظ العقاري‪ :‬باعتبار أن المحافظ العقاري موظف عمومي‪ ،‬فإن‬
‫تعيينه و إنهاء مهامه يخضع لنفس الشروط العامة الواردة في األمر ‪ 12/12‬المتضمن القانون‬
‫األساسي العام للوظيفة العمومية ‪ ،‬إضافة إلى الشروط الخاصة الواردة في المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 002/73‬الذي يحدد قائمة المناصب العليا في المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ‬
‫العقاري‪.‬‬
‫أ) الشروط العامة للتوظيف‪ :‬إن التعيين في الوظيف العمومي يخضع لمبدأ دستوري و هو‬
‫المساواة‪ 1،‬و الذي أكدت عليه المادة ‪ 12‬من األمر ‪ 12/12‬التي جاء فيها‪" :‬يخضع التوظيف‬
‫‪2‬‬
‫إلى مبدأ المساواة في االلتحاق الوظائف العمومية‪ .‬تضمنت المادة ‪ 30‬من األمر"‪.‬‬
‫أما المادة ‪ 10‬من نفس األمر ‪ 12/12‬فقد حددت شروط التوظيف في الوظيف العمومي‬
‫و هي‪:3‬‬
‫‪ -‬أن يكون جزائري الجنسية‪ :‬معظم دول العالم تقتصر على مواطنيها في التعيين في‬
‫الوظائف‪ ،‬و الجزائر لم تحد عن هذه القاعدة‪ ،‬و يسري هذا الشرط على كافة الوظائف العمومية‬
‫‪4‬‬
‫و كافة أعوان الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون متمتعا بحقوقه المدنية‪ :‬يتضمن هذا الشرط حسن السيرة و السلوك‪ ،‬كما يعني‬
‫‪5‬‬
‫أن يتمتع طالب الوظيفة بحقوقه المدنية كالحق في االنتخاب و الترشح‪.‬‬
‫‪ -‬أن ال تحمل شهادة سوابقه القضائية مالحظات تتنافى وممارسة الوظيفة المراد‬
‫االلتحاق بها‪ :‬و يعني عدم وجود أي عالمة مسجلة في الصحيفة القضائية رقم ‪ 13‬تمنع‬
‫‪6‬‬
‫المترشح للوظيفة من ممارسته لهذه الوظيفة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادتين ‪37‬و‪ 20‬من دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الصادر بموجب المرسوم الرئاسي رقم ‪220/72‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،0772/03/11‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬المؤرخة في ‪ 0‬ديسمبر ‪ ،0772‬معدل بـالقانون رقم ‪ ،12-13‬المؤرخ‬
‫في ‪ ،3113/12/01‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪ 02‬أبريل ‪ ،3113‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪07/10‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،3110/00/00‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬المؤرخة في ‪ 02‬نوفمبر ‪ ،3110‬ص ‪.12‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر ‪.12/12‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 10‬من نفس األمر‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫سعيد مقدم‪ ،‬الوظيفة العمومية بين التطور و التحول من منظور تسيير الموارد البشرية و أخالقيات المهنة‪ ،‬ديوان‬
‫المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،3101 ،‬ص ‪.071‬‬
‫‪5‬‬
‫سعيد مقدم‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.077‬‬
‫‪6‬‬
‫سعيد مقدم‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.310‬‬
‫‪67‬‬
‫‪ -‬أن يكون في وضعية قانونية تجاه الخدمة الوطنية‪ :‬و يعني أن تكون وضعية المترشح‬
‫‪1‬‬
‫إزاء الخدمة الوطنية منتظمة‪.‬‬
‫‪ -‬أن تتوفر فيه شروط السن والقدرة البدنية والذهنية وكذا المؤهالت المطلوبة لاللتحاق‬
‫بالوظيفة المراد االلتحاق بها‪ :‬و يقصد بالسن القانونية أن يكون المترشح قد بلغ ‪ 00‬سنة كاملة‬
‫أثناء تقدمه لاللتحاق بالوظيفة‪ ،‬كما يشترط أن تكون لديه القدرة البدنية الالزمة ألداء الوظيفة‬
‫أما المؤهالت المطلوبة فيقصد بها المؤهالت العلمية التي ينص عليها القانون الخاص‬
‫‪2‬‬
‫للوظيفة‪.‬‬
‫ب) الشروط الخاصة لتولي منصب محافظ عقاري‪ :‬أدرج المرسوم التنفيذي رقم ‪002/73‬‬
‫الذي يحدد قائمة المناصب العليا في المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري وظيفة‬
‫‪3‬‬
‫المحافظ العقاري ضمن الوظائف العليا‪.‬‬

‫و المادة ‪ 12‬من نفس المرسوم‪ 4،‬قد اشترطت توفر إحدى الشرطين التاليين لتولي منصب‬
‫محافظ عقاري و هما‪:‬‬

‫‪ -‬أن يكون المترشح من بين المفتشين الرئيسيين أو المتصرفين اإلداريين المرسمين‪ ،‬الذين‬
‫مارسوا خدمة في اإلدارة خمس سنوات على األقل‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون المترشح من بين المفتشين المرسمين‪ ،‬الذين مارسوا خدمة في اإلدارة خمس‬
‫سنوات على األقل‪.‬‬

‫و من خالل الشرطين السابقين تبين مدى حساسية منصب المحافظ العقاري‪ ،‬األمر الذي‬
‫دفع المشرع الجزائري إلى اشتراط رتبة مفتش على األقل‪ ،‬مع ضرورة تمتع الموظف بخبرة ال‬
‫تقل عن ‪ 10‬سنوات‪.‬‬

‫‪ -2‬إنهاء مهام المحافظ العقاري‪ :‬المحافظ العقاري هو موظف عمومي‪ ،‬و بالتالي فإن‬
‫فقدان الخدمة التام يؤدي إلى فقدان منصبه كمحافظ عقاري‪ ،‬ويفقد المحافظ صفة الموظف في‬

‫‪1‬‬
‫سعيد مقدم‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.312‬‬
‫‪2‬‬
‫سعيد مقدم‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.310‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.002/73‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪.002/73‬‬
‫‪68‬‬
‫الحاالت أوردها قانون الوظيف العمومي الصادر بموجب األمر رقم ‪ 12/12‬في المادة ‪302‬‬
‫منه و هي‪:‬‬

‫أ) فقدان الجنسية الجزائرية أو التجريد منها‪ :‬الجنسية هي شرط أساسي الكتساب صفة‬
‫الموظف‪ ،‬لذلك فإن فقدانها يؤدي بشكل مباشر إلى فقدان صفة الموظف‪ ،‬فتنتهي مهام المحافظ‬
‫‪1‬‬
‫العقاري بفقدان الجنسية‪.‬‬
‫ب) فقدان الحقوق المدنية‪ :‬الحقوق المدنية باعتبارها شرط للتوظيف‪ ،‬يؤدي فقدانها إلى‬
‫انتهاء العالقة الوظيفية‪ ،‬و يعتبر الحرمان من الحقوق المدنية عقوبة تكميلية نتيجة لجريمة‬
‫مرتكبة‪ ،‬و يتمثل الحرمان من هذه الحقوق في العزل و اإلقصاء من جميع الوظائف العمومية‬
‫‪2‬‬
‫التي لها عالقة بالجريمة‪.‬‬
‫ج) االستقالة المقبولة بصفة قانونية‪ :‬يقوم المحافظ العقاري بطلب إنهاء العالقة الوظيفية‬
‫باإلرادة المنفردة‪ ،‬إال أن طلب االستقالة ال يولد أي أثر بمجرد تقديمه‪ ،‬حيث يتوجب على‬
‫الموظف االلتزام بواجباته إلى أن تفصل اإلدارة في طلبه سواء بقبول االستقالة أو رفضها أو‬
‫‪3‬‬
‫انقضاء المدة المحددة التي حددها قانون الوظيف العمومي رقم ‪ 12/12‬و المقدرة بشهرين‪.‬‬
‫د) العزل أو التسريح‪ :‬عزل المحافظ العقاري أو تسريحه يؤدي إلى إنهاء مهامه‪ ،‬و يتم‬
‫العزل نتيجة إهمال الموظف لمنصبه و ذلك بالغياب المستمر لمدة ‪ 00‬يوما متتالية على األقل‬
‫مما يستدعي عزله بعد إعذاره‪ 4،‬أما التسريح فهو عقوبة من الدرجة الرابعة تسلط على الموظف‬
‫‪5‬‬
‫نتيجة الرتكابه خطأ جسيما‪.‬‬
‫ه) اإلحالة على التقاعد أو الوفاة‪ :‬تنقطع العالقة الوظيفية أيضا بإحالة الموظف للتقاعد‬
‫ويتم من خالل تقديم طلب لإلدارة عند بلوغه السن القانونية و توافر الشروط القانونية‪ ،‬و تنهي‬
‫‪6‬‬
‫وفاة الموظف العالقة الوظيفية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 302‬من األمر ‪.12/12‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 302‬من نفس األمر‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المواد من ‪ 301‬إلى ‪ ،331‬من األمر ‪.12/12‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 002‬من نفس األمر‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 022‬من نفس األمر‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫المادة ‪ 302‬من نفس األمر‬
‫‪69‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬سلطات المحافظ العقاري‬
‫يقوم المحافظ العقاري باإلشراف على مهام المحافظة العقارية‪ ،‬فخول له المشرع جملة من‬
‫السلطات‪ ،‬منها ما هو مرتبط بعملية مسح األراضي و ترقيم العقارات الممسوحة و يتمثل في‬
‫إجراء عملية الصلح بين األطراف‪ ،‬و منها ما هو متعلق بإجراء اإلشهار حيث يملك المحافظ‬
‫العقاري تنفيذ اإلجراء في حالة توفر شروطه‪ ،‬أو رفضه من خالل إصدار قرار رفض اإليداع أو‬
‫‪1‬‬
‫رفض اإلجراء‪.‬‬
‫‪ -1‬مصالحة األطراف‪ :‬بعد إيداع وثائق مسح األراضي بالمحافظة العقارية‪ ،‬يقوم المحافظ‬
‫العقاري بترقيم العقارات إما ترقيما نهائيا بالنسبة للعقارات التي يحوز مالكوها سندات أو عقود‬
‫تثبت ملكيتهم وفقا للتشريع المعمول به‪ 2،‬أو ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 12‬أشهر بالنسبة للعقارات التي‬
‫ال يحوز مالكيها الظاهرين سندات ملكية‪ ،‬و يمارسون حيازة تسمح لهم باكتساب الملكية عن‬
‫طريق التقادم المكسب‪ 3،‬أو ترقيما مؤقتا لمدة عامين بالنسبة للعقارات التي ال يملك مالكوها‬
‫‪4‬‬
‫الظاهرون سندات إثبات كافية‪.‬‬
‫إن ترقيم العقارات ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 12‬أشهر أو سنتين‪ ،‬يهدف إلفساح المجال أمام‬
‫المحتجين و المعارضين من أجل تقديم احتجاجاتهم و هذا عن طريق رسالة موصى عليها‬
‫للمحافظ العقاري‪ ،‬أو عن طريق قيدها في سجل االحتجاج الذي يفتح لهذا الغرض بالمحافظة‬
‫‪5‬‬
‫العقارية‪ ،‬شريطة أن ترد في اآلجال القانونية‪.‬‬
‫و قد أعطى المشرع الجزائري صالحية إجراء المصالحة بين األطراف‪ ،‬و ذلك باستدعائهم‬
‫كتابيا مع اإلشعار باالستالم‪ ،‬و يضع نسخة من االستدعاء بملف القطعة المعنية‪.‬‬
‫و على المحافظ العقاري أثناء إج ارئه لجلسة الصلح التقيد بالتعليمات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬عدم التدخل بصفة مباشرة إلرغام األطراف على اتخاذ قرار معين يقترحه‪.‬‬
‫‪ -‬يقتصر دوره على تقريب وجهات النظر‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.012‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ ،03‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪3‬‬
‫راجع المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪4‬‬
‫راجع المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪5‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.011‬‬
‫‪70‬‬
‫‪ -‬على المحافظ العقاري ان يزود أطراف النزاع بالنصوص القانونية التي توضح لهم طبيعة‬
‫النزاع و النتائج المترتبة عنه‪.‬‬
‫‪ -‬على المحافظ العقاري أن ينبه األطراف للنتائج المترتبة عن الصلح أو عدم الصلح‪.‬‬

‫عند انتهاء الجلسة يكون المحافظ العقاري أمام حلين‪ ،‬إما تحرير محضر الصلح أو‬
‫‪1‬‬
‫محضر عدم الصلح‪.‬‬

‫أ) محضر الصلح‪ : 2‬إذا نجحت محاوالت المحافظ العقاري في إيجاد حل بين الطرفين‬
‫يحرر محض ار للصلح يدرج فيه النتائج التي تم التوصل إليها‪ ،‬و يتمتع هذا المحضر بقوة إلزامية‬
‫‪3‬‬
‫فتشهر العناصر المستخلصة من هذا المحضر في السجل العقاري‪.‬‬

‫و ال يؤثر محضر الصلح في الطابع المؤقت للترقيم طبقا لما ورد في المادتين ‪ 02‬و ‪ 02‬من‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬إال في حالة ظهور سندات جديدة‬
‫تؤكد ملكية أحد الطرفين للعقار‪ ،‬و في حالة ما إذا أدى الصلح إلى تغيير في العناصر التي‬
‫تحتويها وثائق المسح‪ ،‬فإنه يجب على المحافظ العقاري إرسال نسخة من هذا المحضر على‬
‫‪4‬‬
‫مسح األراضي‪.‬‬

‫و من الناحية العملية‪ ،‬و بعد تحرير محضر الصلح يقوم المحافظ العقاري بتحويل الملف‬
‫من المعارضات إلى أحد الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬الترقيم المؤقت لمدة سنتين إذا لم ينتهي أجل السنتين‪.‬‬

‫‪ -‬الترقيم المؤقت لمدة ‪ 12‬أشهر إذا لم ينتهي أجل األربعة أشهر‪.‬‬
‫‪ -‬الترقيم النهائي إذا انتهت آجال الترقيم المؤقت أو لضهور سندات ملكية قانونية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الطاهر بريك المرجع نفسه‪ ،‬ص ص ‪.010-011‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 00‬المتمثل في نسخة من محضر الصلح‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.010‬‬
‫‪4‬‬
‫التعليمة رقم ‪ ،02‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪71‬‬
‫و يتم التأشير في سجل المعارضات في خانة المالحظات‪ ،‬و في سجل ترقيم العقارات‬
‫الممسوحة‪ ،‬بتسجيل مراجع محضر الصلح‪ .‬و يتم وضع نسخة من محضر الصلح بملف‬
‫‪1‬‬
‫القطعة‪.‬‬

‫ب) محضر عدم الصلح‪ :2‬في حالة فشل جلسة المحافظ العقاري مع الطرفين المتنازعين‬
‫للصلح‪ ،‬يحرر المحافظ العقاري محضر عدم الصلح‪ ،‬و في هذه الحالة يكون أمام الطرف‬
‫المدعي مدة ‪ 12‬أشهر للتوجه للقضاء المختص و رفع دعوى قضائية‪ ،‬على أن يتم إشهار هذه‬
‫الدعوى في المحافظة العقاري في نفس المهلة‪ ،‬و يقوم المحافظ العقاري بتحويل ملف العقار‬
‫إلى قضايا المنازعات‪ ،‬و في حالة انقضاء المهلة المحددة و المقدرة بستة أشهر دون رفع دعوى‬
‫قضائية و إشهارها‪ ،‬فإن المحافظ العقاري يقوم بإتمام إجراءات ترقيم العقار المتنازع عليه‪ ،‬وكأن‬
‫‪3‬‬
‫المعارضة لم تكن أصال‪.‬‬
‫‪ -3‬اإليداع القانوني و تنفيذ إجراء اإلشهار‪ :‬جميع السندات الواردة إلى المحافظة العقارية‬
‫قصد تلقيها تأشيرة الشهر العقاري‪ ،‬تودع بقسم اإليداع و عمليات المحاسبة في ثالث نسخ‬
‫إحداها حسب نموذج إجراء اإلشهار (‪ PR6‬بالنسبة للعقود أو السندات القضائية المتعلقة‬
‫بالحقوق العينية األصلية‪ PR7 ،‬بالنسبة لتسجيل الرهون‪ PR8 ،‬بالنسبة لتجديد الرهون) إضافة‬
‫إلى ملخص العقد و وثائق أخرى مثل شهادات الميالد و المخططات‪ ،‬مع دفع الرسوم المستحقة‬
‫طبقا لقانون المالية لسنة ‪ 4،3112‬و تسجل بسجل اإليداع و اإليرادات حسب ترتيبها‪ .‬و يقوم‬
‫المحافظ العقاري و بموجب الصالحيات المخولة له قانونا‪ ،‬بمراقبة هذه المحررات من خالل‬
‫التحقق من هوية األطراف و أهليتهم و كذلك صحة األوراق المطلوبة من أجل اإلشهار‪.‬‬
‫يذكر أن عدم دفع الرسوم المستحقة في األجل المحدد و المقدر بثالثة اشهر يؤدي‬
‫‪5‬‬
‫لتسليط غرامة عل مودع العقد‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.017‬‬
‫‪2‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 03‬المتمثل في نسخة من محضر عدم الصلح‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.001‬‬
‫المادة ‪ ،01‬من القانون رقم ‪ ،33-12‬المؤرخ في ‪ ،3112/03/30‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2881‬الجريدة الرسمية‬ ‫‪4‬‬

‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،02‬المؤرخة في ‪ ،3112/03/37‬ص ‪.12‬‬

‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 01‬من قانون المالية لسنة ‪.3112‬‬
‫‪72‬‬
‫و تنص المادة ‪ 71‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬على "ينبغي على الموثقين و كتاب‬
‫الضبط و السلطات اإلدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو الق اررات القضائية الخاضعة‬
‫إلشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن اآلجال المحددة في المادة ‪77‬‬
‫‪1‬‬
‫وبكيفية مستقلة عن إرادة األطراف"‪.‬‬

‫كما تنص المادة ‪ 20‬من نفس المرسوم على "يجب على المحافظ العقاري أن يكون لديه‬
‫سجل لإليداع يسجل فيه يوما بيوم و حسب الترتيب العددي‪ ،‬تسليمات العقود و الق اررات‬
‫القضائية وبصفة عامة جداول الوثائق المودعة قصد تنفيذ إجراء خاص باإلشهار‪.‬‬

‫و يسلم إلى الملتمس سند يشار فيه إلى مراجع سجل اإليداع التي سجل بموجبه كل تسلم‬
‫‪2‬‬
‫و ينفذ اإلجراءات بتاريخ هذه التسليمات و حسب ترتيبها‪."...‬‬

‫فالمحافظ العقاري ملزم بمسك سجل يسمى سجل اإليداع و مراقبة المحررات المودعة‬
‫‪3‬‬
‫وتسجيلها في سجل اإليداع مقابل وصل استالم يشير فيه إلى مراجع اإليداع وتاريخه و مرتبته‪.‬‬

‫و في حالة قبول اإليداع من طرف المحافظ العقاري نتيجة لتوفر الشروط المطلوبة في‬
‫الوثائق المودعة‪ ،‬تبدأ مرحلة الفحص الدقيق و الكلي للوثائق‪ ،‬و التي تنجم عنها إما تنفيذ إجراء‬
‫اإلشهار أو رفضه‪.‬‬

‫المحافظ العقاري ملزم بتنفيذ إجراء اإلشهار إذا استوفت الوثائق المودعة شروط تنفيذه‬
‫حيث يقوم بمراقبة المحررات مراقبة دقيقة‪ ،‬ليتأكد من استيفاء العقد لمبدأ الشهر المسبق وقاعدة‬
‫الرسمية و كذا القواعد المتعلقة بالهوية و تعيين العقارات‪ ،‬أي أن يتأكد المحافظ العقاري من‬
‫سالمة العقد شكال و مضمونا‪.‬‬

‫و بعد التأكد من سالمة العقد يتم تنفيذ اإلجراء من خالل إعطاء العقد مراجع اإلشهار‪ ،‬ثم‬
‫التأشير على البطاقة العقارية و الدفتر العقاري و إنشاء البطاقة الشخصية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ ،71‬من المرسوم ‪ ،22/12‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.010‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ ،20‬من المرسوم ‪ ،22/12‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.013‬‬
‫‪3‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪.002-000‬‬
‫‪73‬‬
‫‪ -3‬اإليداع الغير قانوني و رفض اإليداع و اإلجراء‪ :‬يوقف المحافظ العقاري تنفيذ اإلجراء‬
‫و يصدر ق ار ار برفض إجراء اإلشهار‪ ،‬فيقرر رفض اإليداع‪ 1‬في حالة وجود خلل في الشرط‬
‫الشخصي لألطراف أو في البيانات الوصفية للعقار أو عند نقص الوثائق‪ ،‬و إما قبول هذه‬
‫السندات و إيداعها في حالة توفرها على شروط اإليداع‪ ،‬و يتم رفض اإليداع في حاالت أوردتها‬
‫المادة ‪ 011‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪:‬‬

‫‪ -‬عدم تقديم الدفتر العقاري إذا تعلقت العملية بعقار ممسوح‪.‬‬

‫‪ -‬عدم وجود مستخرج مسح األراضي‪ ،‬و في حالة تغيير حدود الملكية‪ ،‬وثائق القياس‪ ،‬أو‬
‫إغفال ذكر أحد العقارات الممسوحة في المستخرج‪ ،‬أو في حالة تقديم مستخر يعود تاريخه‬
‫ألكثر من ستة أشهر‪.‬‬
‫‪ -‬عندما يكون التصديق على هوية األطراف‪ ،‬و على الشرط الشخصي لم يتم و لم يثبت‬
‫‪2‬‬
‫ضمن الشروط المنصوص عليها في المواد من ‪ 23‬إلى ‪ 20‬و المادتين ‪ 013‬و ‪.012‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬عندما يكون تعيين العقارات ال يستجيب للمادة ‪.22‬‬
‫‪ -‬عندما تكون الجداول المنصوص عليها في المواد ‪ 72‬و ‪ 70‬و ‪ 4،70‬ال تحتوي على‬
‫أي من البيانات المطلوبة بموجب المواد المذكورة أو تكون هذه الجداول غير محررة على‬
‫االستمارات المقدمة من طرف اإلدارة‪.‬‬
‫‪ -‬عندما تظهر الصور الرسمية أو النسخ المودعة قصد اإلجراء بان العقد الذي قدم إلى‬
‫اإلشهار غير صحيح من حيث الشكل‪ ،‬أو في حالة عدم توفر الصور أو النسخ على الشروط‬
‫الشكلية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 02‬المتمثل في نسخة من رفض اإليداع‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫جاءت المواد من ‪ 23‬إلى ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪ ،‬لتحدد‬
‫الشروط الواجب توفرها في السندات الخاضعة للشهر العقاري و المتعلقة بهوية األطراف و المعلومات المطلوب إدراجها في‬
‫العقد و ضرورة المصادقة و التأشير عليها من طرف محرر العقد‪ ،‬و هذا تحت طائلة رفض اإليداع‪.‬‬
‫أما المادتين ‪ 013‬و ‪ 012‬من نفس المرسوم فقد حددت دور المحافظ العقاري في مراقبة مدى توفر عناصر الشرط الشخصي‬
‫في السندات الخاضعة للشهر العقاري‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ورد في المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬السالف الذكر‪ ،‬البيانات الواجب توفرها في التعيين العقارات‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫جاءت المواد ‪ 72‬و ‪ 70‬و ‪ 70‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬لتحدد شكل و إجراءات إيداع الرهون و االمتيازات‪.‬‬
‫‪74‬‬
 ‫‪1‬‬
‫‪ -‬في حالة مخالفة المواد من ‪ 21‬إلى ‪ 10‬و المتعلقة باستيفاء البيان الوصفي للتقسيم‪.‬‬
‫إضافة على الحاالت الواردة في المادة ‪ 011‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ /12‬السالف الذكر‬
‫أوردت المادة ‪ 202‬من قانون التسجيل حالتين هما‪:‬‬
‫‪ -‬عدم تقديم التصريح التقييمي للعقار‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عدم دفع رسوم الشهر العقاري من طرف مودع العقار‪.‬‬
‫قبل إصداره لقرار رفض اإليداع‪ ،‬يقوم المحافظ العقاري بالبحث عن أسباب أخرى‪ ،‬بعد‬
‫‪3‬‬
‫الفحص الدقيق و هذا لتفادي رفض اإليداع مرة ثانية‪.‬‬
‫يبلغ المحافظ العقاري قرار رفض اإليداع لمودعي العقود و الوثائق الرسمية بموجب رسالة‬
‫موصى عليها مع إشعار بالوصول‪ ،‬في أجل ‪ 00‬يوما من تاريخ رفض اإليداع‪ ،‬و تمنح للمعني‬
‫‪4‬‬
‫مدة شهرين للطعن في قرار المحافظ العقاري أمام القضاء‪.‬‬
‫و في حالة قبول اإليداع من طرف المحافظ العقاري نتيجة لتوفر الشروط المطلوبة في‬
‫الوثائق المودعة‪ ،‬تبدأ مرحلة الفحص الدقيق و الكلي للوثائق‪ ،‬و التي تنجم عنها إما تنفيذ إجراء‬
‫اإلشهار أو رفضه‪.‬‬
‫المحافظ العقاري ملزم بتنفيذ إجراء اإلشهار إذا استوفت الوثائق المودعة شروط تنفيذه‪ ،‬إال‬
‫أنه يوقف تنفيذ اإلجراء و يصدر ق ار ار برفض إجراء اإلشهار‪ 5‬في الحاالت التي أوردتها المادة‬
‫‪ 010‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم و هي‪:‬‬
‫‪ -‬عدم توافق الوثائق المودعة و األوراق المرفقة بها‪.‬‬

‫‪6‬‬
‫‪ -‬عندما يكون مرجع اإلشهار السابق المطلوب بموجب المادة ‪ 0-70‬غير صحيح‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫في المواد من ‪ 21‬إلى ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،22/12‬أدرج المشرع الجزائري كل البيانات الواجب توفرها في الجدول‬
‫الوصفي للتقسيم‪ ،‬و كيفية التأشير على أي تعديل يمسه في البطاقات العقارية‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.002‬‬
‫هالة مبروك‪ ،‬المحافظة العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬ماستر في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‬ ‫‪3‬‬

‫جامعة محمد خيضر بسكرة‪ ،3103 ،‬ص‪.23‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.037‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫راجع الملحق رقم ‪ 02‬المتمثل في نسخة من رفض اإلجراء‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫يتم رفض اإليداع في حالة عدم تحرير نسخة من الرهون و االمتيازات في الجدول المقدم من طرف اإلدارة أو عدم تطابق‬
‫بيانات الجدولين مع الوثائق المشهرة ‪ ،‬و هذا وفق المادة ‪ 0-70‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪75‬‬
‫‪ -‬عندما تكون البيانات المتعلقة بتعيين األطراف أو تعيين العقارات أو الشرط الشخصي ال‬
‫تتوافق مع البيانات المذكورة في البطاقات العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬في حالة وجود تناقض في صفة المتصرف أو الحائز األخير بين الوثائق المودعة‬
‫والبطاقات العقارية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬عندما يكشف التحقيق المنصوص عليه في المادة‪ ،012‬بأن الحق غير قابل للتصرف‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬عندما يكون العقد المقدم لإلشهار مشوبا بأحد عيوب البطالن الواردة في المادة ‪.010‬‬
‫‪ -‬إذا ظهر بأن الوثائق المودعة كان يجب رفض إيداعها‪.‬‬

‫و في حالة اكتشاف المحافظ العقاري ألحد العيوب السابقة في الوثائق المودعة‪ ،‬يقوم‬
‫بإبالغ المعنين باألمر خالل ‪ 00‬يوما ابتداء من تاريخ اإليداع‪ ،‬قصد تصحيح أو استكمال‬
‫‪3‬‬
‫العيب المكتشف‪ ،‬و يؤشر على البطاقة العقارية بعبارة "إجراء قيد االنتظار"‪.‬‬

‫و بعد تدارك العيوب‪ ،‬يتم تنفيذ اإلجراء و التأشير على البطاقة العقارية التي تحمل عبارة‬
‫"إجراء قيد االنتظار" و يكون بأثر رجعي إلى تاريخ اإليداع من أجل الترتيب في سجل اإليداع‬
‫واذا لم يقم المعني خالل أجل ‪ 00‬يومي ابتداء من تاريخ تبليغه بالعيب‪ ،‬فإن المحافظ العقاري‬
‫يرفض إجراء اإلشهار العقاري‪ ،‬و يكتب عبارة الرفض في العمود المخصص للمالحظات في‬
‫‪4‬‬
‫سجل اإليداع‪ ،‬حيث يوضح تاريخ قرار الرفض و النص الذي يبرره‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص المادة ‪ 012‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬على ما يلي‪ " :‬يحقق المحافظ بأن البطاقة غير مؤشر عليها بأي سبب‬
‫يقيد حرية التصرف في الحق من قبل صاحبه األخير"‪ ،‬و يقصد بعبارة " بسبب يقيد حرية التصرف" أي قيد يمنع صاحب الحق‬
‫األخير بالتصرف فيه كالحجز القضائي مثال‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ورد في المادة ‪ 010‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬ما يلي‪" :‬يحقق المحافظ العقاري بمجرد اطالعه على البيانات‬
‫الموجودة في الوثيقة المودعة بان موضوع أو سبب العقد ليس غير مشروع أو مناف لألخالق أو مخالف للنظام العام بكل‬
‫وضوح"‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫تنص المادة ‪ 0-011‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬على يلي‪" :‬عندما يالحظ المحافظ عدم الصحة أو خالفات أو عدم‬
‫إشهار سند التصرف أو شهادة نقل الملكية عن طريق الوفاة لصالحه‪ ،‬فإنه ال يقوم بالتأشيرات على البطاقة العقارية‪ ،‬و يبلغ في‬
‫أقصى اجل قد ره خمسة عشر يوما ابتداء من اإليداع‪ ،‬عدم الصحة أو الخالف أو عدم اإلشهار المكتشف أو الشخص الذي‬
‫وقع شهادة الهوية في أسفل الصور الرسمية أو النسخ أو الجداول"‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫تنص المادة ‪ 0-011‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬على ما يلي‪" :‬و في جميع الحاالت فإن البطاقة التي يجب أن‬
‫يؤشر عليها باإلجراء النهائي‪ ،‬هي البطاقة التي تحمل عبارة "إجراء قيد االنتظار" و اإلجراء يأخذ رتبة ذات أثر رجعي بتاريخ‬
‫اإليداع‪ ،‬و يتم تثبيت تاريخ تنفيذه الفعلي عن طريق التسجيل من اجل الترتيب في سجل اإليداع"‪.‬‬
‫‪76‬‬
 ‫المطلب الثاني‪:‬‬

‫قواعد الشهر العقاري‬

‫من أجل تحقيق الحماية للملكية العقارية‪ ،‬كان من الضروري إيجاد ضوابط كافية لنظام‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬تضمن صحة المعلومات المقدمة حول العقارات و أصحابها‪ ،‬و قد أقر المشرع‬
‫الجزائري قاعدتين أساسيتين للشهر العقاري‪ ،‬هما قاعدة الرسمية (الفرع األول) و قاعدة األثر‬
‫النسبي (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪:‬‬

‫قاعدة الرسمية‬

‫القاعدة العامة التي تحكم التعاقد في القانون الجزائري هي ما ورد في المادة ‪ 012‬من‬
‫القانون المدني‪ ،‬التي تؤكد أن العقود رضائية‪ ،‬فالعقد شريعة المتعاقدين‪ ،‬ينعقد بمجرد تبادل‬
‫‪1‬‬
‫التراضي بين أطرافه‪.‬‬

‫و استثناء عن األصل‪ ،‬فرض المشرع الجزائري أن يكون العقد شكليا من خالل إفراغه في‬
‫قالب رسمي في كل العقود الخاضعة للشهر العقاري‪ ،‬فالتصرفات الواردة على عقار ال أثر لها‬
‫حتى بين المتعاقدين أنفسهم‪ ،‬إال من تاريخ شهراها في المحافظة العقارية‪ ،‬فالشهر العقاري‬
‫‪2‬‬
‫يتطلب أن تقدم هذه العقود في شكل رسمي‪.‬‬

‫و المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‪ ،‬جاءت‬

‫لتؤكد على ضرورة احترام قاعدة الرسمية‪ ،‬حيث جاء فيها " كل عقد يكون موضوع إشهار في‬
‫‪3‬‬
‫محافظة عقارية‪ ،‬يجب أن يقدم في الشكل الرسمي"‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 012‬من األمر رقم ‪.00/10‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 16‬من المرسوم ‪.16/61‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪77‬‬
‫كما أورد المشرع الجزائري قاعدة الرسمية في المادة ‪ 37‬من القانون رقم‪ 30/71 :‬المؤرخ‬
‫في‪ 0771/00/00 :‬المتضمن قانون التوجيه العقاري المعدل والمتمم‪ ،‬و التي جاء فيها " يثبت‬
‫‪1‬‬
‫الملكية الخاصة لألمالك العقارية والحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد اإلشهار العقاري"‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف قاعدة الرسمية‬

‫عرف المشرع الجزائري العقد الرسمي في المادة ‪ 232‬من القانون المدني‪ ،‬حيث جاء‬
‫فيها‪" :‬العقد الرسمي عقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة ما‬
‫‪2‬‬
‫تم لديه أو تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا لألشكال القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه"‪.‬‬

‫فبموجب هذه المادة فإن السندات الرسمية هي السندات التي يحررها إما موظف عمومي‬
‫ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪ ،‬وفق الشروط القانونية و السلطات‬
‫‪3‬‬
‫واالختصاصات المخولة له‪ ،‬و هذا ما يمزها عن العقود العرفية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬شروط السند الرسمي‬

‫و من التعريف الوارد في المادة ‪ 232‬من القانون المدني نستخلص الشروط الواجب‬

‫توفرها في السند الرسمي و هي‪:‬‬

‫‪ -‬صدور السند من موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪.‬‬

‫‪ -‬ســلطة واختصــاص الموظــف العــام أو الضــابط العمــومي أو الشـخص المكلــف بالخدمــة‬

‫العامة في إضفاء صفة الرسمية‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬مراعاة األوضاع واألشكال المقررة قانونا في تحرير السند الرسمي‪.‬‬
‫‪ -1‬صدور المحرر من موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪ :‬لقد‬
‫خول المشرع لثالث أشخاص تحرير السند الرسمي و هم‪:‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 02‬من القانون ‪ ،02/22‬المؤرخ في ‪ ،0771/00/00‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،92‬المؤرخ في ‪ ،6222/66/61‬ص ‪.6212‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 609‬من األمر ‪.21/62‬‬
‫‪ 3‬يحيى بكوش‪ ،‬أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري والفقه اإلسالمي‪ ،‬الشركة الوطنية للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪0700 ،‬‬
‫ص ‪.70‬‬
‫الغوثي بن ملحة‪ ،‬قواعد وطرق اإلثبات ومباشرتها في النظام القانوني الجزائري‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪ ،‬الجزائر‬ ‫‪4‬‬

‫‪ ،3110‬ص ‪.22‬‬
‫‪78‬‬
‫أ) الموظف العمومي‪ :‬عرف المشرع الج ازئري الموظف العام في المادة ‪ 29‬من األمر‬
‫مؤرخ ‪ 62‬يوليو سنة ‪ 0221‬المتضمن القانون األساسي العام للوظيفة العمومية‬ ‫رقم‪ّ 26-21:‬‬
‫‪1‬‬
‫"يعتبر موظفاً كل عون ّ‬
‫عين في وظيفة عمـوميـة دائمة ورسم في رتبة في السلم اإلداري"‪.‬‬

‫و من خالل هذا التعريف يتبين أن الموظف العمومي هو العون الذي يلتحق بالوظيفة‬
‫العمومية بصفة دائمة عن طريق وسيلة قانونية تسمى التعيين‪ ،‬و يرسم في السلم اإلداري‬
‫للوظيفة العمومية و يخض للقانون األساسي العام للوظيفة العمومية‪.‬‬

‫فالعقود المحررة من طرف مدير أمالك الدولة بصفته ممثال للدولة‪ ،‬هي سندات رسمية‪.‬‬

‫ب) الضابط العمومي‪ :‬هو الشخص الذي يحمل أختام الدولة‪ ،‬و يمتلك صالحية إصدار‬
‫السندات الرسمية‪ ،‬كالموثق الذي يعتبر ضابط عمومي مفوض من طرف السلطات العمومية‬
‫كما ورد في المادة الثالثة من قانون التوثيق رقم ‪ ،13/12‬و التي تنص على‪" :‬الموثق ضابط‬
‫عمومي مفوض من قبل السلطة العمومية‪ ،‬يتولى تحرير العقود التي يشترط فيها القانون‬
‫‪2‬‬
‫الصبغة الرسمية‪ ،‬و كذا العقود التي يرغب األشخاص إعطاءها هذه الصبغة"‪.‬‬
‫و أيضا المحضر القضائي حيث نصت المادة الرابعة من قانون رقم ‪ 12/12‬المتضمن‬
‫تنظيم مهنة المحضر القضائي على ما يلي‪" :‬المحضر القضائي ضابط عمومي مفوض من‬
‫قبل السلطة العمومية‪ ،‬يتولى تسيير مكتب عمومي لحسابه الخاص و تحت مسؤوليته‪ ،‬على أن‬
‫‪3‬‬
‫يكون المكتب خاضعا لشروط و مقاييس خاصة تحدد عن طريق التنظيم"‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن كال من مهنة المحضر القضائي ومهنة الموثق تمارس بصفة‬
‫‪4‬‬
‫مستقلة في إطار مهن حرة ومستقلة تحت المسؤولية الشخصية والمباشرة ولحسابهما الخاص‪.‬‬

‫المادة ‪ 29‬من األمر ‪.26/21‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ ،13/12‬المؤرخ في ‪ ،3112/13/31‬المتضمن تنظيم مهنة الموثق‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية الديمقراطية الشعبية ‪ ،‬العدد ‪ ،69‬المؤرخة في ‪ ،0221/26/61‬ص ‪.62‬‬
‫‪3‬المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ ،12/12‬المؤرخ في ‪ ،0221/20/02‬المتضمن تنظيم مهنة المحضر القضائي‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،69‬المؤرخة في ‪ ،0221/26/61‬ص ‪.00‬‬
‫‪4‬عبد الغني عبان‪ ،‬قواعد تنظيم الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬تخصص‬
‫القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬جامعة العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬الجزائر‪ ،3101 ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪79‬‬
‫ج) الشخص المكلف بخدمة عامة‪ :‬هو الشخص الذي يقدم خدمات عامة سواء كان‬
‫موظف عمومي أو ال ‪ ،‬سواء كان ماجو ار أو غير ماجور‪ ،‬مثل رئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫المنتخب‪ ،‬و الخبراء الذين تعينهم المحاكم‪.‬‬

‫كما أن األحكام القضائية النهائية الحائزة على قوة الشيء المقضي فيه و المتعلقة‬
‫بمنازعات حول العقار‪ ،‬و الواجبة الشهر في المحافظة العقارية تعتبر سندات رسمية‪ ،‬و هذا ما‬
‫تشير إليه المادة ‪ 00‬من األمر ‪ 12/10‬و المواد ‪ 22 ،22 ،23‬و ‪ 71‬من المرسوم التنفيذي‬
‫‪1‬‬
‫رقم ‪.22/12‬‬

‫‪ -2‬سلطة واختصاص الموظف العام أو الضابط العمومي أو الشخص المكلف بالخدمة‬

‫العامة في إضفاء صفة الرسمية‪ :‬إن صدور المحرر من موظف عام أو ضابط عمومي أو‬
‫شخص مكلف بخدمة عامة شرط غير كافي إلضفاء صفة الرسمية على السند المحرر فيجب‬
‫أن يكون لمصدر هذا السند الوالية و األهلية و االختصاص‪.‬‬
‫أ) الوالية‪ :‬و يقصد بالوالية أن يكون للموظف أو الضابط العمومي الوالية التامة أثناء‬
‫تحريره للسند‪ ،‬فإذا تم عزله أو توقيفه‪ ،‬فإن السندات المحررة بعد علمه بتوقيفه أو عزله ال‬
‫‪2‬‬
‫تضفى عليها طابع الرسمية‪.‬‬
‫ب) األهلية‪ :‬يجب أن يكون مصدر السند الرسمي أهال إلصدار هذا السند‪ ،‬فإذا كان مجردا‬
‫‪3‬‬
‫من اهليته‪ ،‬فقد المحرر صفة الرسمية‪.‬‬
‫ج) االختصااص‪ :‬يجـب أن يكــون مصـدر المحـرر الرسـمي مخــتص اختصاصـا نوعيـا واقليميــا‬
‫فاالختصــاص النــوعي أن يكــون محــرر الســند يعــود إليــه أمــر تحري ـره‪ ،‬فــالموثق مــثال يــدخل فــي‬
‫صـ ــالحياته تحريـ ــر عقـ ــد هبـ ــة أو بيـ ــع‪ ،‬لكـ ــن ال يـ ــدخل فـ ــي صـ ــالحياته تحريـ ــر شـ ــهادة وفـ ــاة أمـ ــا‬
‫االختصـاص اإلقليمـي فهـو أن يكـون إصـدار الســند ال يخـرج عـن االختصـاص اإلقليمـي لمصــدره‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 00‬من األمر ‪.12/10‬‬

‫و المواد ‪ 22 ،22 ،23‬و ‪ 71‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬
‫‪3‬عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.61‬‬
‫‪80‬‬
‫القضائي‪ 1،‬فقد حددت المادة ‪ 20/20‬من قـانون المحضـر اختصاصـه اإلقليمـي بقولهـا "‪ ...‬يمتـد‬
‫‪2‬‬
‫االختصاص اإلقليمي لكل مكتب إلى دائرة االختصاص اإلقليمي للمجلس القضائي التابع له"‪.‬‬
‫‪ -3‬مراعاة األوضاع واألشكال المقررة قانونا في تحرير السند الرسامي‪ :‬و يقصـد باألوضـاع‬
‫و األشكال المقررة قانونا‪ ،‬أن يحترم محـرر السـند الشـكليات المفروضـة إلعطـاء هـذا السـند طـابع‬
‫‪3‬‬
‫الرسمية‪ ،‬هذه الشكليات هي التي تسمح بتفسير قرينة الرسمية التي تتمتع بها هذه المحررات‪.‬‬
‫ف ــالموثق عن ــد تحريـ ـره لعق ــد بي ــع يج ــب أن يتأك ــد م ــن هوي ــة األطـ ـراف ع ــن طري ــق ش ــهادات‬
‫الميالد و بطاقة التعريف‪ ،‬و أن يستعين بالشهود و يتحقق من هويتهما‪ ،‬و التأكد من تـوفر شـرط‬
‫اإلشهار المسبق‪ ،‬هذا الشرط الذي يمثل قاعدة األثر النسبي التي سنأتي على تفسيرها الحقا‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬السندات الرسمية الخاضعة للشهر العقاري‬

‫تنص المادة ‪ 61‬من األمر ‪" 69/62‬إن العقـود اإلراديـة و االتفاقـات التـي ترمـي إلـى إنشـاء‬
‫أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني‪ ،‬ال يكـون لهـا أثـر حتـى بـين األطـراف إال مـن‬
‫‪4‬‬
‫تاريخ نشرها في مجموعة البطاقات العقارية"‪.‬‬
‫يظهر من هذا النص أن المشـرع قـد حـدد السـندات الرسـمية الواجبـة الشـهر‪ ،‬هـي السـندات‬
‫الرامية إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني‪ ،‬فهي ال تنـتج أي اثـر حتـى‬
‫‪5‬‬
‫بين المتعاقدين أنفسهم إال من تاريخ نشرها بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫هذه السندات يمكن تقسيمها حسب الجهة المصدرة لهـا إلـى سـندات توثيقيـة‪ ،‬سـندات إداريـة‬
‫و سندات قضائية‪.‬‬
‫‪ -1‬السااندات التوثيقيااة‪ :‬يعتبــر الموثــق ضــابط عمــومي بموجــب قــانون التوثيــق رقــم ‪20/21‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،0221/20/02‬حيث ورد في المادة ‪ 26‬منه‪" :‬الموثـق ضـابط عمـومي‪ ،‬مفـوض مـن‬

‫‪1‬‬
‫كريمة بلقاضي‪ ،‬الكتابة الرسمية والتسجيل والشهر في نقل الملكية العقارية‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة فرع‬
‫القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق بن عكنون‪ ،‬الجزائر‪ ،3110 ،‬ص ‪.30‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 13/13‬من القانون رقم ‪.12/12‬‬
‫‪3‬‬
‫يحي بكوش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.011‬‬
‫المادة ‪ 61‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪81‬‬
‫قبل السلطة العمومية يتولى العقود التي يشترط فيهـا القـانون الصـيغة الرسـمية‪ ،‬وكـذا العقـود التـي‬
‫‪1‬‬
‫يرغب األشخاص إعطائها هذه الصيغة"‪.‬‬

‫و بالتالي فإن الموثق مؤهل إلعطاء صبغة الرسمية على العقود التعاقدية و التصريحية‪.‬‬

‫الساااندات الرسااامية التعاقدياااة‪ :‬و هــي الســندات التــي تصــدر بتطــابق إرادتــين أو ب ـاإل اردة‬ ‫أ)‬
‫المنفردة‪ ،‬و يتم إعدادها في الشكل الرسمي‪.‬‬
‫فالس ــندات الص ــادرة بتط ــابق إرادت ــين ه ــي الس ــندات الت ــي يس ــتوجب فيه ــا تط ــابق اإليج ــاب‬
‫والقبول‪ ،‬و من أهم هذه العقود‪:‬‬
‫‪ -‬عقااد البيااع‪ :‬الــذي عرفــه المشــرع فــي المــادة ‪ 200‬مــن القــانون المــدني‪ ":‬البيــع عقــد يلتــزم‬
‫بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليـا بمقابـل ثمـن نقـدي"‪ 2،‬فيتضـح مـن هنـا‬
‫أن عقد البيع هو عقد رضائي‪ ،‬لكن يجب أن يخضـع لمضـمون المـادة ‪ 172‬مـن القـانون المـدني‬
‫‪3‬‬
‫التي توجب مراعاة إجراءات الشهر العقاري‪.‬‬
‫و فــي حالــة عــدم خض ـوع العقــد المعــد مــن طــرف الموثــق إلج ـراءات الشــهر العقــاري نكــون‬
‫أمام "عقد لفيف"*‪.‬‬
‫‪ -‬عقااد المبادلاااة‪ :‬و يعــرف أيضــا بعقــد المقايضــة‪ ،‬حيــث ورد تعريفــه فــي المــادة ‪ 202‬مــن‬
‫القــانون المــدني‪ ":‬المقايضــة عقــد بــه يلتــزم كــل مــن المتعاقــدين أن ينقــل إلــى اآلخــر علــى ســبيل‬
‫التبــادل مــال لــيس مــن النقــود"‪ 4،‬و مــن هــذا التعريــف يتضــح أن عقــد المقايضــة هــو مبادلــة شــيء‬

‫‪1‬‬
‫محمد سباع‪ ،‬التوثيق والعقود الرسمية‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،10‬الغرفة الوطنية للموثقين‪ ،‬الجزائر‪ ،0770 ،‬ص ‪.30‬‬
‫المادة ‪ 626‬من األمر ‪.21/62‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجيدخلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون العقاري الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.07-02‬‬ ‫‪3‬‬

‫و أيضا‪ :‬حمدي باشا عمر‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.07‬‬

‫*‬
‫عرفت المحكمة العليا عقد اللفيف في قرارها رقم ‪ 021-002‬المؤرخ في ‪ 0772/13/11‬مجلة قضائية ‪ 0772‬عدد ‪13‬‬
‫"حيث أن العقد المؤرخ في ‪ 0700/01/02‬ليس عقدا رسميا رغم تحريره بواسطة موثق ألنه اكتفى بقيد اتفاق األطراف فقط ولم‬
‫يتم تسجيله أو شهره و ليس له رقما تسلسليا و ال يحمل رقم الفهرس‪ ،‬لهذا فاألمر يتعلق بمجرد عقد لفيف يعتبر بمثابة عقد‬
‫عرفي"‪.‬‬

‫المادة ‪ 966‬من األمر ‪.21/62‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪82‬‬
‫بشيء آخر غير النقود‪ ،‬و هذه المبادلـة ال تكـون بالضـرورة بـين ملكيتـين‪ ،‬فقـد تكـون بـين الحقـوق‬
‫كأن يتنازل أحد الطرفين عن حق االنتفاع الدائم‪ ،‬مقابل تنازل الطرف اآلخر عن حقه فـي ملكيـة‬
‫‪1‬‬
‫الرقبة‪.‬‬
‫و يجوز أن يتفق المتعاقدين على منح أحدهما لآلخر مبلـغ مـن النقـود لتحقيـق تـوازن الفـرق‬
‫بين قيمة الشيئين المتقايض فيهما‪ ،‬و هذا ما أجازته المادة ‪ 202‬مـن القـانون المـدني‪ ":‬إذا كانـت‬
‫‪2‬‬
‫األشياء المقايض فيها مختلفة القيم في تقدير المتعاقدين‪ ،‬جاز تعويض الفقر بمبلغ من النقود"‪.‬‬
‫‪ -‬عقااد الهبااة‪ :‬عــرف الفقــه الهبــه علــى أنهــا تمليــك العــين فــي الحــال مجانــا‪ ،‬و هــي تــتم بــين‬
‫األحياء‪ ،‬و هذا ما يميزها عن الوصية‪ ،‬و قد عرفها المشـر الج ازئـري فـي المـادة ‪ 313‬مـن قـانون‬
‫األح ـوال الشخصــية‪ 3،‬علــى أنهــا تمليــك بــال عــوض‪ ،‬فهــي منحــة مــن الواهــب إلــى الموهــوب لــه‬
‫‪4‬‬
‫مجانا‪ ،‬و قد ينصب عقد الهبة على كل الممتلكات الحقوق‪.‬‬
‫عقــد الهبــة يحــرر مــن طــرف موثــق فــي الشــكل الرســمي‪ ،‬مــع ضــرورة خضــوعه إلج ـراءات‬
‫الشــهر العقــاري‪ ،‬وفــق المــادة ‪ 312‬مــن قــانون األحـوال الشخصــية "تنعقــد الهبــة باإليجــاب والقبــول‬
‫وتــتم الحيــازة وم ارعــاة أحكــام قــانون التوثيــق فــي العقــارات واإلجـراءات الخاصــة فــي المنقـوالت واذا‬
‫‪5‬‬
‫اختل أحد القيود السابقة بطلت الهبة"‪.‬‬

‫أمــا الســندات الرســمية الصــادرة بــاإلرادة المنفــردة هــي الســندات التــي تحــرر بنــاءا علــى إرادة‬
‫منفردة‪ ،‬فهي ملزمة للشخص الصادرة منه‪ ،‬و تتمثل هذه السندات في‪:‬‬

‫‪ -‬الوصااية‪ :‬و هــي تصــرف إرادي مضــاف إلــى مــا بعــد المــوت‪ ،‬يترتــب عنهــا انتقــال الملكيــة‬
‫م ــن الموص ــي إل ــى الموص ــى إلي ــه‪ ،‬عن ــد تحق ــق واقع ــة الوف ــاة‪ ،‬و تج ــوز الوص ــية ف ــي العق ــارات‬
‫والمنق ـوالت علــى أن ال تتجــاوز نســبتها الثلــث‪ ،‬و هــذا وفــق مــا ورد فــي المــادة ‪ 662‬مــن القــانون‬

‫‪ 1‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.010-012‬‬
‫المادة ‪ 969‬من األمر ‪.21/62‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 3‬المادة ‪ 313‬من القانون ‪ ،00/02‬المؤرخ في ‪،0702/12/17‬المتضمن قانون األسرة المعدل و المتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،09‬المؤرخة في ‪ ،6219/21/60‬ص ‪.262‬‬
‫‪ 4‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.003‬‬
‫‪5‬‬
‫عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.23‬‬
‫‪83‬‬
‫المدني‪" :‬يسري على الوصية قانون األحوال الشخصية‪ ،‬و النصـوص المتعلقـة بهـا"‪ 1،‬و جـاء فـي‬
‫المادة ‪ 612‬من قانون األحـوال الشخصـية‪ ،‬تكـون الوصـية فـي حـدود ثلـث التركـة‪ ،‬و مـا زاد علـى‬
‫‪2‬‬
‫الثلث تتوقف على إجازة الورثة"‪.‬‬
‫و كل تصرف قانوني يصدر في مرض الموت جعلتـه المـادة ‪ 661‬مـن القـانون المـدني فـي‬
‫حكم الوصية "كل تصرف قانوني يصدر عن شخص في حال مرض الموت بقصـد التبـرع يعتبـر‬
‫مضافا إلى ما بعد الموت‪ ،‬و تسري عليه أحكام الوصية‪ ،‬أيا كانت التسمية التي تعطـى إلـى هـذا‬
‫‪3‬‬
‫التصرف"‪.‬‬
‫و تصــدر الوصــية فــي شــكل تصــرف إرادي منشــئ للحــق العينــي‪ ،‬بنــاءا علــى أحكــام األمــر‬
‫‪ 69/62‬المــؤرخ فــي ‪ 6262/66/60‬المتضــمن إعــداد مســح األ ارضــي و تأســيس الســجل العقــاري‬
‫والمراسم التنفيذية التـي تلتـه‪ ،‬حيـث تحـرر الوصـية فـي الشـكل الرسـمي مـن طـرف موثـق و تشـهر‬
‫‪4‬‬
‫بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬الوقااف‪ :‬الوقــف هــو حــبس العــين عــن التصــرفات التمليكيــة مــع بقائهــا علــى ملــك الواقــف‬
‫والتبرع الالزم بريعها على جهة من جهـات البـر والخيـر‪ ،‬و قـد أصـدر المشـرع الج ازئـري مجموعـة‬
‫م ــن القـ ـوانين الت ــي ت ــنص عل ــى الوق ــف منه ــا‪ ،‬الق ــانون ‪ 66/19‬المتض ــمن ق ــانون األسـ ـرة المع ــدل‬
‫والمـ ـ ــتمم والقـ ـ ــانون ‪ 62/26‬المـ ـ ــنظم لألوقـ ـ ــاف المعـ ـ ــدل والمـ ـ ــتمم بالقـ ـ ــانون ‪ 26/26‬المـ ـ ــؤرخ فـ ـ ــي‬
‫‪ 0226/22/00‬وقـ ــد تنـ ــاول أيضـ ــا قـ ــانون التوجيـ ــه العقـ ــاري ‪ 02/22‬المعـ ــدل والمـ ــتمم األمـ ــالك‬
‫الوقفية‪.‬‬

‫و الوقــف عقــد شــكلي يخضــع لإلج ـراءات المنصــوص عليهــا فــي المــادة ‪ 626‬مــن القــانون‬
‫المــدني‪ ،‬وهــذا مــا أكدتــه المــادة ‪ 96‬مــن قــانون األوقــاف "يجــب علــى الواقــف أن يقيــد الوقــف بعقــد‬

‫المادة ‪ 662‬من القانون ‪.66/19‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 612‬من نفس القانون‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 661‬من األمر ‪.21/62‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ص ‪.022-020‬‬
‫‪84‬‬
‫ل ــدى الموث ــق"‪ ،‬و من ــه ف ــإن عق ــد الوق ــف يح ــرر م ــن ط ــرف موث ــق ف ــي س ــند رس ــمي‪ ،‬و يخض ــع‬
‫‪1‬‬
‫إلجراءات الشهر العقاري‪.‬‬

‫و الهدف من إشهار عقـود الوقـف هـو حمايـة األمـالك الوقفيـة مـن تعـدي الغيـر‪ ،‬كمـا يمكـن‬
‫‪2‬‬
‫للدولة من بسط رقابتها على األمالك الوقفية‪.‬‬

‫ب) الساندات الرسامية التصاريحية‪ :‬الســندات الرسـمية التصـريحية هـي السـندات التـي يقتصــر‬
‫فيها دور الموثق على تحرير السند الرسمية بنـاء علـى تصـريح مـن الطالـب‪ ،‬و مـن أهـم السـندات‬
‫التصريحية عقد الشهرة و الشهادة التوثيقية‪.‬‬
‫‪ -‬عقااد الشااهرة‪ :‬لقــد جعــل المشــرع الج ازئــري الحيــازة لمــدة طويلــة ســبب مــن أســباب كســب‬
‫العق ــار بالتق ــادم المكس ــب‪ ،‬و ق ــد ورد ف ــي الم ــادة ‪ 106‬و م ــا يليه ــا م ــن الق ــانون الم ــدني الش ــروط‬
‫‪3‬‬
‫الواجب توفرها و كذا مدة الحيازة‪.‬‬
‫فصدر المرسوم ‪ 620/61‬المـؤرخ فـي ‪ 6216/22/06‬المتضـمن إجـراءات التقـادم المكسـب‬
‫و إع ــداد عق ــد الش ــهرة المتض ــمن االعتـ ـراف بالملكي ــة‪ ،‬لي ــنظم كيفي ــة اكتس ــاب العق ــار ع ــن طري ــق‬
‫الحيازة التي أقرها المشرع الجزائري في القانون المدني‪.‬‬
‫حيث ورد في المادة األولى من المرسوم ‪ 620/16‬أن االستفادة مـن التقـادم المكسـب تكـون‬
‫فقـط فـي تـراب البلـديات التـي لــم تخضـع لإلجـراء المحـدث بـاألمر ‪ 69/62‬المتضــمن إعـداد مســح‬
‫األراضي و تأسيس السجل العقاري‪ ،4‬و هذا لتعـارض التقـادم المكسـب مـع أحـد أهـم مبـادئ نظـام‬
‫الشهر العيني المعلن بموجب األمر ‪ 69/62‬و هو مبدأ حظر التقادم المكسب‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 20‬من القانون ‪ ،01/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/12/31‬المتعلق باألوقاف‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‬
‫الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬المؤرخة في ‪ ،6226/22/21‬ص ‪.122‬‬
‫‪ 2‬عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.22-20‬‬
‫‪3‬‬
‫المواد من ‪ 031‬إلى ‪ 022‬من األمر رقم ‪.00/10‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة األولى من المرسوم ‪ ،203/02‬المؤرخ في ‪،0702/10/30‬المتضمن إجراءات التقادم المكسب واعداد عقد الشهرة‬
‫المتضمن االعتراف بالملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬المؤرخة في‬
‫‪ ،6216/22/09‬ص ‪.6966‬‬
‫‪85‬‬
‫و من خالل المرسوم ‪ 620/16‬يقوم الموثق بتحرير عقد الشهرة‪ ،‬بنـاء علـى تصـريح طالـب‬
‫عقد الشهرة و عنـد تـوفر شـروط الحيـازة‪ ،‬مـن خـالل إتبـاع اإلجـ ارءات المنصـوص عليهـا و التـي‬
‫تتضــمن إخطــار رئــيس المجلــس الشــعبي البلــدي و مــدير إدارة أمــالك الدولــة علــى مســتوى الواليــة‬
‫والنشر بإحدى الصحف الوطنية و اللصق بمقر البلدية‪.‬‬
‫عقـد الشــهرة المعــد مــن الموثـق يتضــمن االعتـراف بالملكيــة العقاريـة‪ ،‬و بالتــالي فهــو خاضــع‬
‫إلجـراءات الشــهر العقــاري المنصــوص عليهــا فــي المــادة ‪ 626‬مــن القــانون المــدني‪ ،‬كمــا ورد فــي‬
‫المادة ‪ 22‬من المرسوم ‪ 620/16‬السالف الذكر "يودع لدى المحافظـة العقاريـة قصـد النشـر عقـد‬
‫‪1‬‬
‫الشهرة المتضمن االعتراف بالملكية الذي أعده الموثق المسؤول عن مكتب التوثيق‪."...‬‬
‫يـ ـ ــذكر أن المرسـ ـ ــوم ‪ 620/16‬المـ ـ ــؤرخ فـ ـ ــي ‪ 6216/22/06‬المتضـ ـ ــمن إج ـ ـ ـراءات التقـ ـ ــادم‬
‫المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن االعتراف بالملكيـة‪ ،‬قـد حـل محلـه القـانون ‪20/26‬المـؤرخ‬
‫فــي ‪ 0226/20/06‬المتضــمن قــانون التحقيــق العقــاري‪ ،‬و تبعــه المرســوم التنفيــذي رقــم ‪696/21‬‬
‫‪2‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0221 /22/ 62‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية‪.‬‬
‫‪ -‬الشااهادة التوثيقيااة‪ :‬اإلرث ال يعــد حقــا عينيــا‪ ،‬ألن انتقــال التركــة يكــون مــن المــورث إلــى‬
‫الوارث بحدوث الوفاة‪ ،‬كما ورد في المادة ‪ 20/62‬من األمر ‪ 69/62‬المتعلق بإعداد مسـح العـام‬
‫و تأسيس السجل العقاري "‪...‬غير أن نقل الملكيـة عـن طريـق الوفـاة يسـري مفعولـه مـن يـوم وفـاة‬
‫أصحاب الحقوق العينية"‪ 3،‬و يفهم من هذه المادة أن انتقال الملكية من المتـوفي إلـى الورثـة‪ ،‬تـتم‬
‫بمجرد حدوث الوفاة‪ ،‬دون الحاجة ألي إجراء شكلي‪ ،‬و بالتالي عـدم خضـوعها إلجـراءات الشـهر‬
‫‪4‬‬
‫العقاري‪.‬‬
‫لكن المشرع الجزائري اشترط على الورثة أن يستصـدروا شـهادة توثيقـة تثبـت انتقـال الحقـوق‬
‫العقاريــة‪ ،‬و تخضــع هــذه الشــهادة للشــهر العقــاري‪ ،‬حيــث نصــت المــادة ‪ 26‬مــن المرســوم ‪16/61‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.010-77‬‬
‫و أيضا جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.323-337‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.20‬‬
‫المادة ‪ 20/62‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.330-331‬‬
‫‪86‬‬
‫المتضــمن تأس ــيس الســجل العق ــاري علــى م ــا يلــي‪ ":‬ك ــل انتقــال أو إنش ــاء لحقــوق عيني ــة عقاري ــة‬
‫بمناســبة أو بفعــل الوفــاة ضــمن اآلجــال المحــددة فــي المــادة ‪ 22‬يجــب أن يثبــت بموجــب شــهادة‬
‫‪1‬‬
‫موثقة"‪.‬‬
‫و نصــت المــادة ‪ 62‬مــن نفــس المرســوم" عنــدما يــتم إشــهار شــهادة موثقــة بعــد وفــاة تثبــت‬
‫انتقــال المشــاع لألمــالك باســم مختلــف الورثــة أو الموصــى لهــم‪ ،‬فإنــه يؤشــر علــى بطاقــة العقــار‬
‫بأسماء جميع المالكين على الشياع و بالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلـك مبـين‬
‫‪2‬‬
‫في الشهادة"‪.‬‬
‫أما المادة ‪ 26/10‬فقد نصـت علـى مـا يلـي‪ ":‬فيمـا يخـص الشـهادات بعـد الوفـاة‪ ،‬فإنـه يجـب‬
‫اإلشارة إلى الحالة المدنية و التصديق عليها بالنسبة للمتـوفي و بالنسـبة لكـل واحـد مـن الورثـة أو‬
‫‪3‬‬
‫الموصى لهم"‪.‬‬
‫فموجــب هــذه المـواد ال يســتطيع الورثــة التصــرف فــي األمــالك العقاريــة المنتقلــة إلــيهم بســبب‬
‫الوفــاة إال بعــد تحريــر شــهادة موثقــة عنــد مكتــب توثيــق‪ ،‬تخضــع هــذه الشــهادة إلج ـراءات الشــهر‬
‫‪4‬‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬السندات اإلدارية‪ :‬السـندات اإلداريـة هـي تلـك السـندات التـي تكـون اإلدارة العموميـة طرفـا‬
‫فيها‪ ،‬فهذه السندات تخضع إلجراءات الشـهر العقـاري‪ ،‬و تنقسـم إلـى قسـمين همـا العقـود اإلداريـة‬
‫‪5‬‬
‫و الق اررات اإلدارية‪.‬‬
‫أ) العقااود اإلداريااة‪ :‬العقــد اإلداري هــو عقــد يبرمــه شــخص عــام‪ ،‬مــن أجــل تســيير مرفــق عــام‬
‫‪6‬‬
‫وفــق إجـراءات القــانون العــام‪ ،‬حيــث يتضــمن شــروط اســتثنائية غيــر مألوفــة فــي القــانون الخــاص‬

‫المادة ‪ 26‬من المرسوم ‪.16/61‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 62‬من نفس المرسوم‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 26/10‬من نفس المرسوم‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.337‬‬
‫‪5‬‬
‫عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪6‬عمار عوابدي‪ ،‬القانون اإلداري‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،3113 ،‬ص ‪.072‬‬
‫و أيضا محمد الصغير بعلي‪ ،‬العقود اإلدارية‪ ،‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪ ،‬عنابة‪ ،‬الجزائر‪ ،3110 ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪87‬‬
‫وتبــرم هــذه العقــود عنــد التصــرف فــي األمــالك العقاريــة التابعــة لألمــالك الوطنيــة‪ ،‬حيــث أصــدر‬
‫المشرع الجزائري مجموعة من النصـوص القانونيـة التـي تـنظم هـذه العقـود‪ ،‬و تخضـع هـذه العقـود‬
‫إلجراءات الشهر العقاري‪ ،‬و نذكر منها‪:‬‬
‫‪ -‬عقود التنازل عن القطاع األرضاية بمقتضاى األمار ‪ 22/74‬الماؤرخ فاي ‪1774/22/22‬‬
‫المتضمن إنشاء احتياطات عقارية للبلديات‪ :‬و قد تضمن هذا األمر المناطق الواقعة في المـدن‬
‫والمنـ ــاطق العمراني ـ ــة والقابل ـ ــة للتعميـ ــر إل ـ ــى البل ـ ــديات‪ ،‬تمهيـ ــدا لبيعه ـ ــا للمؤسس ـ ــات العمومي ـ ــة أو‬
‫الخواص‪ ،‬وفقا لشروط معينة‪ ،‬مـن أهمهـا مداولـة المجلـس الشـعبي البلـدي‪ ،‬و كـذا الشـهر العقـاري‬
‫‪1‬‬
‫حسب ما ورد في المادة ‪ 66‬من األمر ‪.01/69‬‬
‫‪ -‬عقاااود التناااازل المحاااررة طبقاااا لقاااانون ‪ 21/11‬الماااؤرخ فاااي ‪1711/22/27‬المتضااامن‬
‫التناااازل عااان االماااتال ك العقارياااة ذات االساااتعمال الساااكني أو المهناااي أو الحرفاااي أو التجااااري‬

‫التابعاة للدولاة والجماعاات المحلياة و مكاتاب الترقياة والتسايير العقااري والمؤسساات والهيئاات‬
‫واألجهاازة العموميااة‪ :‬و قــد تضــمن هــذا القــانون الكيفيــات و اإلجـراءات الالزمــة للتنــازل عــن تلــك‬
‫األمــالك العقاريــة‪ ،‬حيــث تخضــع للشــهر العقــاري‪ ،‬إال أن هــذا القــانون ألغــي بموجــب القــانون رقــم‬
‫‪2‬‬
‫‪ 21/0222‬المؤرخ في ‪ 0222/60/06‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪.0226‬‬
‫‪ -‬عقاااود االستصااااالح المبرمااااة فااااي ظاااال القااااانون ‪ 11/13‬المااااؤرخ فااااي ‪1713/21/13‬‬
‫المتعلقااة بحيااازة الملكيااة العقاريااة الفالحيااة‪ :‬مــن أجــل تشــجيع استصــالح األ ارضــي الصــحراوية‬
‫أص ــدر المش ــرع الق ــانون ‪ 61/16‬ال ــذي تض ــمن تس ــهيالت كبيـ ـرة‪ ،‬و م ــن أهمه ــا التن ــازل بال ــدينار‬
‫‪3‬‬
‫الرمزي عن تلك األراضي‪ ،‬مع خضوع هذه العقود للشهر العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬عقااود البيااع اإلداريااة المحااررة طبقااا للقااانون رقاام ‪ 32/72‬المااؤرخ فااي ‪1772/12/21‬‬
‫المتضاامن قااانون األمااالك الوطنيااة‪ ،‬والمرسااوم التنفيااذي ‪ 454/71‬المااؤرخ فااي ‪1771/11/23‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 66‬من األمر ‪.01/69‬‬

‫‪2‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪ 3‬المادة ‪ 21‬من القانون ‪ ،61/16‬المؤرخ في ‪،0702/10/02‬المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،69‬المؤرخة في ‪ ،6216/21/61‬ص ‪.20‬‬
‫‪88‬‬
‫الذي يحدد شروط إدارة األمالك الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرها ويضبط كيفيات ذلاك‪:‬‬
‫وف ــق التح ــول ال ــذي طـ ـ أر عل ــى النظ ــام اإلي ــديولوجي السياس ــي االجتم ــاعي و االقتص ــادي للدول ــة‬
‫بموجــب دســتور ســنة ‪ ،6212‬صــدر القــانون ‪ 62/22‬المتضــمن األمــالك الوطنيــة‪ ،‬الــذي قســم‬
‫المالك الوطنية إلى أمالك وطنية عمومية و أمالك وطنية خاصة‪.1‬‬
‫بصــدور القــانون رقــم ‪ 62/22‬المتضــمن المــالك الوطنيــة‪ ،‬أبــاح المشــرع الج ازئــري التصــرف‬
‫في األمالك الوطنيـة الخاصـة بمقتضـى عقـد بيـع ألي شـخص‪ ،‬وهـذا بعـد إلغـاء تخصيصـها لعـدم‬
‫قابليــة هــذه األمــالك أداء الوظيفــة العموميــة‪ ،‬طبقــا فــي مــادة ‪ 12‬مــن القــانون ‪ 62/22‬التــي جــاء‬
‫فيهــا‪" :‬يمكــن بيــع األمــالك العقاريــة التابعــة لألمــالك الوطنيــة الخاصــة والجماعــات اإلقليميــة بعــد‬
‫إلغـ ــاء تخصصـ ــيها إذا ورد احتمـ ــال قابليتهـ ــا لتأديـ ــة وظيفتهـ ــا فـ ــي عمـ ــل المصـ ــالح والمؤسسـ ــات‬
‫‪2‬‬
‫العمومية‪."...‬‬
‫و يــتم تحريــر عقــد البيــع مــن طــرف مــدير أمــالك الدولــة بصــفته موثــق الدولــة و إف ارغــه فــي‬
‫‪3‬‬
‫القالب الرسمي‪ ،‬و إخضاعه إلجراءات التسجيل و الشهر العقاري‪.‬‬
‫ب) الق اررات اإلدارية‪ :‬عمل قانوني انفرادي يصـدر بـإرادة إحـدى السـلطات اإلداريـة فـي الدولـة‬
‫‪4‬‬
‫و يحدث آثا ار قانونية بإنشاء ووضع قانوني جديد أو تعديل أو إلغاء وضع قانوني قائم‪.‬‬

‫‪ 1‬المواد ‪ 01‬و ‪ 00‬من دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية لسنة ‪ ،1808‬الصادر بموجب المرسوم الرئاسي رقم‬
‫‪ ،00/07‬المؤرخ في ‪ ،0707/13/32‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد‪ 17‬المؤرخة في‬
‫‪ ،0707/12/10‬ص ‪.321‬‬
‫و المواد من ‪ 01‬إلى ‪ 31‬و ‪ 03‬من القانون رقم ‪ ،21/71‬المؤرخ في ‪ ،0771/03/10‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬المؤرخة في ‪ ،6216/22/09‬المعدل و المتمم بالقانون‬
‫رقم ‪ ،69/21‬المؤرخ في ‪ ،0221/26/02‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،99‬المؤرخ في‬
‫‪ ،0221/21/26‬ص ‪.6116‬‬
‫و المواد ‪ 32‬و ‪ 32‬من القانون رقم ‪.30/71‬‬
‫المادة ‪ 12‬من القانون ‪.62/22‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.71-17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬عمار عوابدي‪ ،‬نظرية الق اررات اإلدارية بين علم اإلدارة العامة القانون اإلداري‪ ،‬دار هومه للطباعة و النشر‪ ،‬الجزائر ‪3112‬‬
‫ص ‪.12‬‬
‫و أيضا‪ :‬مازن راضي ليلو‪ ،‬الوجيز في القانون اإلداري‪ ،‬دار المطبوعات‪ ،‬مصر‪ ،‬الطبعة الخامسة‪ ،3112 ،‬ص‪.000‬و‬
‫أيضا‪ :‬عمار بوضياف‪ ،‬القرار اإلداري "دراسة تشريعية قضائية فقهية"‪ ،‬دار جسور للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص ‪.02‬‬
‫‪89‬‬
‫و مــن هــذه القـ اررات مــن يــنجم عنــه انتقــال الملكيــة العقاريــة‪ ،‬ممــا ألــزم إخضــاعها إلجـراءات‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬و من هذه الق اررات نذكر قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وشهادة الحيازة‪.‬‬
‫‪ -‬ق ارار ناازع الملكيااة للمنفعااة العامااة‪ :‬أجــاز المش ـرع للســلطة اإلداريــة اســتثناء‪ ،‬اللجــوء إلــى‬
‫الحصــول علــى الممتلكــات األف ـراد‪ ،‬و هــذا ضــمانا الســتمرار المرفــق العــام و حســن أداء مهامــه‬
‫مقابل تعويض مادي‪ ،‬حيـث ورد فـي المـادة ‪ 166‬مـن القـانون المـدني‪ ":‬ال يجـوز حرمـان أي أحـد‬
‫من ملكيته إال في األحوال و الشـروط المنصـوص عليـه فـي القـانون‪ ،‬غيـر أن لـإلدارة الحـق فـي‬
‫نــزع جميــع الملكيــة العقاريــة أو بعضــها‪ ،‬أو نــزع الحقــوق العينيــة العقاريــة للمنفعــة العامــة مقابــل‬
‫‪1‬‬
‫تعويض منصف و عادل"‪.‬‬

‫وقد صدرت مجموعة من القوانين التي تنظم عملية نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬آخرها‬
‫القانون ‪ 00/70‬المؤرخ في ‪ 0770/12/31‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل‬
‫المنفعة العمومية‪ ، 2‬و الذي تضمن اإلجراءات الواجب إتباعها قبل إصدار قرار نزع الملكية‬
‫للمنفعة العامة‪ ،‬الذي ينبغي إخضاعه إلجراءات الشهر العقاري حسب نص المادة ‪ 21‬من‬
‫القانون ‪ 00/70‬السلف الذكر‪ ":‬يبلغ القرار اإلداري الخاص بنزع الملكية إلى المنزع منه و إلى‬
‫المستفيد‪ ،‬و يخضع للشكليات القانونية المطلوبة في مجال التحويل العقاري‪ ،‬و عندئذ يلزم‬
‫‪3‬‬
‫المعنيون بإخالء األماكن"‪.‬‬

‫‪ -‬شااهادة الحيااازة‪ :‬نصــت المــادة ‪ 62‬مــن قــانون التوجيــه العقــاري علــى إمكانيــة تســليم ســند‬
‫حيازي يسمى شهادة الحيـازة مـن طـرف رئـيس البلديـة المخـتص إقليميـا‪ ،‬لكـل حـائز لعقـار بمفهـوم‬
‫الم ــادة ‪ 106‬م ــن الق ــانون الم ــدني‪ 4،‬و اش ــترطت نف ــس الم ــادة أن ال تم ــنح ه ــذه الش ــهادة إال ف ــي‬
‫‪5‬‬
‫أراضي الملكية الخاصة‪ ،‬التي لم تحرر عقودها و لم يشرع فيها عملية مسح األراضي‪.‬‬

‫‪ 1‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.003-000‬‬
‫و أيضا‪ :‬عبد الحكيم فودة‪ ،‬نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬دار الكتب القانونية‪ ،‬دون ذكر بلد النشر‪ ،6220 ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ ،00/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/12/31‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة‬
‫العمومية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬المؤرخ في ‪ ،6226/22/21‬ص ‪.126‬‬
‫مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.002‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 032‬من األمر ‪.00/10‬‬
‫المادة ‪ 62‬من القانون ‪.02/22‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪90‬‬
‫و نصت المواد الالحقة على الشروط الموضـوعية و الشـكلية التـي يجـب توفرهـا فـي العقـار‬
‫المعنــي و فــي مــن يريــد الحصــول علــى شــهادة الحيــازة‪ ،‬ثــم صــدر المرســوم التنفيــذي ‪029/26‬‬
‫المؤرخ في ‪ 6226/26/06‬و الذي جـاء تطبيقـا للمـادة ‪ 62‬مـن قـانون التوجيـه العقـاري‪ 1،‬و الـذي‬
‫ضبط بدقـة إجـراءات طلـب إعـداد و تسـليم شـهادة الحيـازة‪ ،‬سـواء تعلـق األمـر بـاإلجراء الفـردي أو‬
‫‪2‬‬
‫الجماعي ‪ ،‬كما تضمن نموذج لشهادة الحيازة‪.‬‬
‫‪ -‬سند الملكية الذي يسلم في إطاار التحقياق العقااري‪ :‬صـدر القـانون ‪ 20-26‬المـؤرخ فـي‬
‫‪ 0226/20/06‬و المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكيـة العقاريـة و تسـليم سـندات الملكيـة‬
‫عن طريق تحقيق عقاري‪ ،‬كبديل عن عقد الشهرة المنظم بالمرسوم رقم ‪.620-16‬‬
‫التحقي ــق العق ــاري المنص ــوص علي ــه ف ــي الق ــانون ‪ 20/26‬يس ــتند عل ــى األس ــئلة المطروح ــة‬
‫والشــهادات المســتقاة و إجـراء الفحوصــات التــي يقــوم بهــا العــون المحقــق‪ ،‬مــن خــالل البحــث عــن‬
‫المعلومــات بغــرض إثبــات حــق مــن الحقــوق يــؤدي إلــى تحريــر ســند الملكيــة الــذي يحــتج بــه علــى‬
‫‪3‬‬
‫الجميع‪.‬‬
‫ثــم صــدر المرســوم التنفيــذي رقــم ‪ 696/21‬المــؤرخ فــي ‪ 0221/22/62‬المتعلــق بعمليــات‬
‫التحقي ــق العق ــاري و تس ــليم س ــندات الملكي ــة‪ ،‬و ال ــذي تض ــمن تفص ــيال لإلجـ ـراءات المتبع ــة ف ــي‬
‫‪4‬‬
‫التحقيق العقاري المؤدي لتسليم سند الملكية‪.‬‬
‫إن إصـدار نصـوص التحقيـق العقــاري المسـتوحاة مـن القـانون الفرنســي‪ 5،‬يهـدف إلـى تفــادي‬
‫السلبيات التي خلفهـا عقـد الشـهرة‪ ،‬و أهمهـا عـدم تـدخل السـلطات العموميـة فـي إعـداده‪ ،‬ممـا أدى‬

‫‪1‬‬
‫المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،302/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/11/31‬الذي يحدد كيفيات إعداد شهادة الحيازة‬
‫وتسليمها‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،61‬المؤرخ في ‪ ،6226/26/66‬ص ‪.6612‬‬
‫‪ 2‬ليلى زروقي و حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬
‫‪ 3‬عبد العزيز محمودي و عيسى حاج علي‪ ،‬إجراءات تفعيل الحيازة العقارية كآلية لتسليم عقود الملكية في القانون الجزائري‬
‫منشورات بغدادي‪ ،‬الجزائر‪ ،3103 ،‬ص ‪.032‬‬
‫‪ 4‬المادة ‪ 10‬و ‪ 13‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،021/10‬المؤرخ في ‪ ،3110/10/07‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري‬
‫وتسليم سندات الملكية الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،01‬المؤرخ في ‪،0221/22/02‬‬
‫ص ‪.26‬‬
‫‪ 5‬عبد العزيز محمودي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬منشورات بغدادي‪ ،‬الجزائر‪3117 ،‬‬
‫ص ‪.302‬‬
‫‪91‬‬
‫إل ــى اس ــتعماله بطريق ــة تعس ــفية أو غي ــر ش ــرعية أحيان ــا و بإقص ــاء بع ــض الورث ــة أحيان ــا أخ ــرى‬
‫‪1‬‬
‫واالستيالء على األمالك العمومية‪ ،‬مما تسبب في العديد من المنازعات‪.‬‬
‫و لالستفادة من سند الملكية فـي إطـار التحقيـق العقـاري وضـع المشـرع الج ازئـري جملـة مـن‬
‫الشــروط‪ ،‬منهــا مــا يتعلــق بالعقــار و أهمهــا أن يكــون واقعــا ببلديــة غيــر ممســوحة و أن يكــون فــي‬
‫أراضي الملك الخاص‪ ،‬و استبعاد األمالك العقارية الوطنية و األمالك الوقفية‪ 2.‬و شـروط أخـرى‬
‫‪3‬‬
‫خاصة بالحيازة يتحقق منها العون المكلف بعملية التحقيق العقاري‪.‬‬
‫و يمر إجراء معاينة الملكية عن طريق التحقيق العقاري بعدة مراحل و هي‪:‬‬
‫‪ -‬تقديم طلب فتح تحقيق عقاري من المعني إلى السيد مدير الحفظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬فــتح التحقيــق العقــاري و هنــا نميــز بــين حالــة تحقيــق عقــاري ملــتمس بصــفة فرديــة‪ ،‬حيــث‬
‫يقــوم مــدير الحفــظ العقــاري بتعيــين محقــق عقــاري مــن أعـوان ســلك مفتشــي أمــالك الدولــة الحفــظ‬
‫العقـاري بموجــب مقــرر و فـي أجـل شــهرين مــن تــاريخ اســتالم الطلـب‪ ،‬و حالــة تحقيــق عقــاري فــي‬
‫إطــار عمليــة جماعيــة‪ ،‬التــي تــتم فــي حالــة ب ـرامج بنــاء و تهيئــة عقاريــة ريفيــة أو حض ـرية ويكــون‬
‫‪4‬‬
‫بمقتضى قرار من الوالي أو رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫‪ -‬تبــدأ عمليــات التحقيــق العقــاري مــن طــرف العــون المحقــق الــذي يحــرر علــى إثرهــا محضـ ار‬
‫مؤقتــا يســجل فيــه نتــائج التحقيــق‪ ،‬هــذا المحضــر ينشــر فــي مقــر البلديــة لمــدة ‪ 62‬يومــا مــن يــوم‬
‫تحريره‪ ،‬و يفتح المجال لالعتراضات و التي تبدأ بعد ثمانية أيام من لصق المحضر المؤقت فـي‬
‫‪5‬‬
‫مقر البلدية و لمدة ثالثون يوما‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،3102 ،‬ص ص ‪.037-030‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ ،12‬من القانون رقم ‪ ،13-11‬المؤرخ في ‪ ،3111-13-31‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية‬
‫وتسليم سند الملكية عن طريق التحقيق العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪62‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،0226/20/01‬ص ‪.66‬‬
‫‪ 3‬المادة ‪ 02‬من القانون نفسه‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫المادتين ‪ 2‬و ‪ 1‬من القانون ‪.13/11‬‬
‫‪ 5‬المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.021-10‬‬
‫‪92‬‬
‫إذا وجـدت أي اعت ارضـات يعمـل المحقـق العقـاري علــى إجـراء محاولـة للصـلح بـين الطــرفين‬
‫فــي حالــة نجــاح الصــلح يحــرر محضــر الصــلح و يــتم تحريــر المحضــر مؤقــت علــى أســاس هــذا‬
‫المحضــر‪ ،‬أمــا فــي حالــة فشــل محاولــة العــون المحقــق إلجـراء الصــلح‪ ،‬يحــر محضــر عــد الصــلح‬
‫وتوقف إجراءات التحقيق العقاري‪ ،‬إطالع الطرفين بالمحضر‪ ،‬و تمنح مدة شهرين للمـدعي كـي‬
‫‪1‬‬
‫يلجأ إلى القضاء‪ ،‬و في حالة عدم رفع الدعوى خالل هذا األجل يستمر التحقيق العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬و عنــد انتهــاء التحقيــق العقــاري و عــدم وجــود اعت ارضــات يــتم تحريــر المحضــر النهــائي‬
‫الذي يشكل إلصدار قرار الترقيم العقاري باسم الطالب من طرف مدير الحفظ العقـاري‪ ،‬و يرسـل‬
‫إلــى المحــافظ العقــاري لتنفيــذ إجـراء اإلشــهار العقــاري‪ ،‬و يعــد ســند الملكيــة بنــاء عــل مقــرر التــرقيم‬
‫‪2‬‬
‫العقاري المشهر و يرسل إلى مدير الحفظ العقاري لتسليمه للمعني‪.‬‬
‫‪ -3‬السندات القضائية‪ :‬تـنص الفقـرة الثانيـة مـن المـادة ‪ 69‬مـن األمـر رقـم ‪ 69/62‬المتضـمن‬
‫إعــداد مســح األ ارضــي العــام وتأســيس الســجل العق ـاري "تلتــزم اإلشــارة مــن أجــل مســك مجموعــة‬
‫البطاقات العقارية إلى ما يلي‪:‬‬
‫جميـ ــع العقـ ــود والق ـ ـ اررات القضـ ــائية الالحقـ ــة لإلج ـ ـراء األول الـ ــذي كـ ــان موضـ ــوع تأسـ ــيس‬
‫‪3‬‬
‫لمجموعة البطاقات العقارية‪ ،‬والخاضعة لإلشهار العقاري بمقتضى التشريع الجاري به العمل"‪.‬‬

‫فاألحكــام والقـ اررات القضــائية الصــادرة عــن الجهــات القضــائية تعتبــر فــي كثيــر مــن األحيــان‬
‫سندات رسمية تحل محل عقود الملكيـة المنصـبة علـى العقـارات‪ ،‬و كـي تعتبـر األحكـام والقـ اررات‬
‫القضـ ــائية سـ ــندات رسـ ــمية يجـ ــب أن تسـ ــتنفذ جميـ ــع طـ ــرق الطعـ ــن العاديـ ــة‪ 4،‬ومهرهـ ــا بالصـ ــيغة‬
‫التنفيذيــة‪ ،‬فجميــع األحكــام والقـ اررات القضــائية التــي تثبــت حقــوق عينيــة عقاريــة أو تعــدل أو تغيــر‬

‫حمدي باشا عمر‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.021-021‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.013‬‬
‫المادة ‪ 69‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬محند أمقران بوبشير‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية "نظرية الدعوى‪ ،‬نظرية الخصومة اإلجراءات االستثنائية"‪ ،‬ديوان المطبوعات‬
‫الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،3110 ،‬ص ‪.621‬‬
‫‪93‬‬
‫أو تزيل هذه الحقوق أو تكشف عنها فإنه يجب شهرها باعتبارها سند للملكية بحكـم القـانون حتـى‬
‫‪1‬‬
‫تكون حجة على الغير‪.‬‬

‫تأكــد اتجــاه المشــرع لمتابعــة كــل التغيي ـرات التــي تط ـ أر علــى العقــار فــي القضــاء‪ ،‬فبصــدور‬
‫ق ــانون اإلجـ ـراءات المدني ــة و اإلداري ــة رق ــم‪ 22-21 :‬الم ــؤرخ ف ــي ‪ 0221/20/02‬أص ــبح ش ــهر‬
‫‪2‬‬
‫العرائض المتعلقة بالعقارات أمر إلزامي‪ ،‬تحت طائلة عدم قبول الدعوى شكال‪.‬‬

‫و أضافت المادة ‪ 262‬من القانون ‪" :22/21‬ترفع الدعوى أمام القسم العقاري و ينظر‬
‫فيها حسب اإلجراءات الواردة في هذا القانون‪ ،‬مع مراعاة األحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ‬
‫‪3‬‬
‫أو اإلبطال أو التعديل أو نقض حقوق قائمة على عقود تم شهرها"‪.‬‬

‫لقد أراد المشرع بعبارة "مع مراعاة األحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ أو اإلبطال أو‬
‫التعديل أو نقض حقوق قائمة على عقود تم شهرها" اإلشارة إلى ما ورد في المادة ‪ 12‬من‬
‫‪4‬‬
‫المرسوم ‪ 16/61‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري و التي تنص على نفس اإلجراءات‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫قاعدة األثر النسبي‬

‫و تعرف أيضا بقاعدة األثر اإلضافي أو الشهر المسبق‪ ،‬حيث يهدف المشرع الجزائري‬
‫من وراء إقرار هذه القاعدة إلى ضمان استم اررية سلسلة نقل الملكية العقارية وبالتالي ضمان‬
‫حقوق المالك الجديد‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الغني عبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 01‬من القانون رقم ‪ ،17/10‬المؤرخ في ‪،3110/13/30‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬المؤرخ في ‪ ،0221/29/06‬ص ‪.29‬‬
‫‪ 3‬المادة ‪ 262‬من القانون نفسه‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪94‬‬
‫المادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتضمن تأسيس‬
‫السجل العقاري ما يلي‪" :‬ال يمكن القيام بأي إجراء مسبق أو مقارن للعقد أو القرار القضائي أو‬
‫‪1‬‬
‫لشهادة االنتقال عن طريق الوفاة‪ ،‬يثبت حق المتصرف أو صاحب الحق األخير‪."...‬‬

‫لذا سنحاول تحديد مفهوم قاعدة األثر النسبي (أوال)‪ ،‬ثم نعرج على االستثناءات الواردة‬
‫على هذه القاعدة (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مفهوم قاعدة األثر النسبي‬

‫بناء على ما ورد في المادة ‪ 00‬من المرسوم ‪ 22/12‬المذكورة أعله‪ ،‬فإن المحافظ العقاري‬
‫ال يمكنه شهر أي وثيقة رسمية تتضمن تصرف وارد على عقار‪ ،‬ما لم يكن له أصل ثابت في‬
‫مجموعة البطاقات العقارية‪ ،‬و هو ما يعرف بأصل الملكية‪.‬‬

‫و يقصد بأصل الملكية الوثيقة أو السند الرسمي الذي كان سببا في اكتساب العقار‬
‫المتصرف فيه من المتصرف أو صاحب الحق األخير‪ ،‬هذا األخير هو الشخص الذي يكون‬
‫حقه قد تم تحويله أو تعديله أو تثبيته أو ترتيب حقوق عليه أو انقضاؤه بموجب اإلجراء الذي‬
‫‪2‬‬
‫طلب إجراء الشهر من أجله‪.‬‬

‫فمن خالل هذه القاعدة يمكن معرفة جميع المالك السابقين للعقار محل التصرف وبالتالي‬
‫ضمان عدم قيام المتصرف أو صاحب الحق األخير من التصرف مرة أخرى في هذا العقار أي‬
‫منع وقوع تصرفات مزدوجة و هو ما يعرف بالشهر الموازي‪.‬‬

‫و في حالة تخلف قاعدة الشهر المسبق‪ ،‬فإنه على المحافظ العقاري و بموجب السلطات‬
‫الموكلة له في رقابة الوثائق و السندات الخاضعة للشهر‪ ،‬القيام برفض إجراء عملية الشهر‬
‫‪3‬‬
‫العقاري‪ ،‬مع مراعاة االستثناءات التي ترد على هذه القاعدة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ليلى زروقي و عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.322‬‬
‫‪2‬‬
‫جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.001‬‬
‫و أيضا‪ :‬ليلى زروقي و عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.322‬‬
‫و أيضا‪ :‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.73-70‬‬
‫المادة ‪ 626‬من المرسوم ‪.16/61‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪95‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة على قاعدة األثر النسبي‬

‫ال يمكن للمحافظ العقاري أن يقوم بفرض تطبيق قاعدة الشهر المسبق على جميع‬
‫السندات الخاضعة لعملية الشهر العقاري‪ ،‬فهناك حاالت ال يمكنه فيها مراقبة المحررات محل‬
‫الشهر مع محررات سابقة‪ ،‬و يرجع هذا لكون هذا اإلجراء هو األول‪ ،‬أو لحاالت اقتضتها‬
‫ظروف التحول من نظام الشهر الشخصي إلى نظام الشهر العيني‪ ، 1‬و يمكن حصر هذه‬
‫الحاالت في‪:‬‬

‫‪ -1‬عقد الشهرة*‪ :‬يعتبر عقد الشهرة أحد االستثناءات الواردة على قاعدة األثر النسبي لكونه‬
‫يحرر على أراضي غير خاضعة لعملية مسح األراضي العام‪ ،‬ولم يحرر بشأنها عقود كما‬
‫يشترط تحرير عقد الشهرة في أراضي الملكية الخاصة‪.‬‬
‫و يعتبر عقد الشهرة بمثابة شهادة ميالد للحق العيني‪ ،‬لكونه اإلجراء األول الذي ورد على‬
‫‪2‬‬
‫هذا العقار في المحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬العقود التي اكتسبت تاريخا ثابتا قبل ‪ :1881/81/81‬لقد ورد استثناء العقود التي‬
‫اكتسبت تاريخا ثابتا قبل ‪ 0710/10/10‬بموجب المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪ 301/01‬المؤرخ في‬
‫‪ 0701/17/02‬المعدل و المتمم للمواد ‪ 00 ،00 ،07‬من المرسوم ‪ 22/12‬المؤرخ في‬
‫‪ 0712/12/30‬المتعلق بتأسيس الجل العقاري و التي جاء فيها‪" :‬تعدل المادة ‪ 07‬من المرسوم‬
‫رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المذكور أعاله و تتمم و يستبدل بها ما يلي‪ " :‬المادة‬
‫‪ " :07‬ال تطبق القاعدة المدرجة في الفقرة األولى من المادة ‪ 00‬أعاله‪:‬‬
‫‪ -‬عند اإلجراء األولي بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري و الذي يتم تطبيقا للمواد‬
‫من ‪ 0‬إلى ‪ 00‬من المرسوم ‪.22/12‬‬

‫‪1‬‬
‫ليلى زروقي و عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.322‬‬
‫*لمزيد من التفاصيل راجع عقد الشهرة ضمن السندات الرسمية الخاضعة للشهر العقاري‪ ،‬في المطلب الثاني من المبحث الثاني‬
‫في الفصل األول‪.‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬طبعة ‪ ،3103‬ص ‪.023‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪96‬‬
‫‪ -‬عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق األخير ناتجا عن سند اكتسب تاريخا ثابتا‬
‫‪1‬‬
‫قبل أول مارس ‪."0720‬‬
‫وقد عدلت بعد ذلك المادة ‪ 07‬بموجب المرسوم ‪ 032/72‬الصادر بتاريخ‬
‫‪2‬‬
‫‪ 0772/10/07‬و مددت التاريخ المذكور في المرسوم ‪ 301/01‬ليصبح ‪.0710/10/10‬‬
‫و يندرج تحت مفهوم التاريخ الثابت‪ ،‬العقود و الوثائق التي تم تحريرها بصفة مؤكدة من‬
‫طرف القضاء قبل ‪ ،0710/10/10‬باإلضافة إلى العقود العرفية المسجلة من طرف أصحابها‬
‫لدى مصلحة التسجيل‪ ،‬و يتم التأكد من صحة التاريخ من خالل تأشيرة مصلحة التسجيل‪ ،‬كما‬
‫يمكن التحقق من التاريخ بواسطة وسائل إثبات أخرى وردت في المادة ‪ 230‬من القانون المدني‬
‫و التي تنص‪" :‬ال يكون للعقد العرفي حجة على الغير في تاريخه إال منذ أن يكون له تاريخ‬
‫ثابت و يكون تاريخ العقد ثابتا ابتداء‪:‬‬
‫‪ -‬من يوم تسجيله‬
‫‪ -‬من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام‬
‫‪ -‬من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط أو إمضاء"‪.‬‬
‫‪ -3‬اإلجراء األول الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري‪ :‬خصص المشرع‬
‫المواد من ‪ 10‬إلى ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،22/12‬لإلجراءات إيداع وثائق مسح‬
‫األراضي العام في المحافظة العقارية من أجل إخضاعها للشهر العقاري‪ ،‬هذه الوثائق تتضمن‬
‫‪4‬‬
‫أرقام للعقارات الممسوحة‪ ،‬فيتم تخصيص بطاقة عقارية لكل عقار تحمل رقمه‪.‬‬

‫المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،301/01‬المؤرخ في ‪ ،0701/17/02‬المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي رقم ‪22/12‬‬ ‫‪1‬‬

‫المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫العدد ‪ ،61‬المؤرخ في ‪ ،6212/22/66‬ص ‪.6666‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،032/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/10/07‬المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي رقم ‪22/12‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫العدد ‪ ،61‬المؤرخ في ‪ ،6226/22/62‬ص ‪.6666‬‬
‫‪ 3‬جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪.000-002‬‬
‫المواد من ‪ 21‬إلى ‪ 66‬من المرسوم ‪.16/61‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪97‬‬
‫إن وثائق مسح األراضي العام تخضع ألول مرة لعملية الشهر العقاري‪ ،‬و بالتالي فهي‬
‫‪1‬‬
‫مستثناة من الشهر المسبق‪ ،‬ألن عملية مسح األراضي هدفها هو تأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫و المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪ 301/01‬المؤرخ في ‪ 0701/17/02‬المعدل و المتمم للمواد‬
‫‪ 00 ،00 ،07‬من المرسوم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتعلق بتأسيس الجل العقاري‬
‫تؤكد هذا االستثناء‪ ،‬حيث جاء فيها‪" :‬تعدل المادة ‪ 07‬من المرسوم رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في‬
‫‪ 0712/12/30‬المذكور أعاله و تتمم و يستبدل بها ما يلي‪" :‬المادة ‪ " :07‬ال تطبق القاعدة‬
‫المدرجة في الفقرة األولى من المادة ‪ 00‬أعاله‪:‬‬
‫‪ -‬عند اإلجراء الولي بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري و الذي يتم تطبيقا للمواد‬
‫‪2‬‬
‫من ‪ 0‬إلى ‪ 00‬من المرسوم ‪."22/12‬‬
‫‪ -1‬شهادة الحيازة‪ :‬المقررة بموجب المادة ‪ 27‬من قانون التوجيه العقاري ‪ 30/71‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 3،0771/03/10‬فهي بدورها مستثناة من قاعدة شهر المسبق‪ ،‬مثلها مثل عقد الشهرة‬
‫ألنها تحرر على أراض لم يحرر بشأنها عقود‪ ،‬و ال تقع بأقاليم خاضعة لعملية مسح األراضي‬
‫‪4‬‬
‫و هي تشكل إجراء أول على العقار بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪ -1‬االستثناء الوارد في المادة ‪ 118‬المرسوم التشريعي رقم ‪ 10-83‬المؤرخ في‬
‫‪ 1883/12/28‬و المتضمن قانون المالية لسنة ‪ :1181‬المادة ‪ 21‬من قانون التوجيه‬
‫‪5‬‬
‫العقاري تنص على مساهمة الدولة في عملية استصالح األراضي‪ ،‬خاصة الواقعة بالصحراء‬
‫ثم صدر المرسوم التشريعي رقم ‪ 00-72‬المؤرخ في ‪ 0772/03/37‬والمتضمن قانون المالية‬
‫لسنة ‪ ،0772‬و في مادته ‪ 6001‬المعدلة بالمادة ‪ 020‬من األمر رقم ‪ 31/70‬المؤرخ في‬
‫‪ 0770/03/21‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 0772‬أشار المشرع إلى إمكانية منح أراضي‬

‫‪1‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ .72 ،‬و أيضا‪ :‬جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬‬
‫ص ص‪.002-003‬‬
‫المادة ‪ 26‬من المرسوم ‪.062/12‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 62‬من القانون ‪.02/22‬‬ ‫‪3‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.023‬‬ ‫‪4‬‬

‫المادة ‪ 12‬من القانون ‪.02/22‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪ 6‬المادة ‪ 666‬من المرسوم التشريعي ‪ ،61/26‬المؤرخ في ‪ ،0772/03/37‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،1881‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،11‬المؤرخ في ‪ ،6229/60/62‬ص ‪.26‬‬
‫‪98‬‬
‫تابعة لألمالك الوطنية الخاصة بالدولة لألشخاص الطبيعيين أو المعنويين بمقتضى عقد امتياز‬
‫‪1‬‬
‫من أجل سد حاجيات عامة و التي تكتسي طابع المنفعة العامة‪.‬‬
‫و لكون عقد االمتياز المنصوص عليه في المادة ‪ 001‬المعدلة يتم بمقتضى عقد إداري‬
‫يحرره مدير أمالك الدولة لفائدة المستفيد‪ ،‬و يخضع إلجراءات الشهر العقاري‪ ،‬ينشأ حق عيني‬
‫عقاري‪ ،‬يعتبر إجراء أول يستثنى من قاعدة األثر النسبي‪ ،‬و نفس الشيء ينطبق على األراضي‬
‫الفالحية المستصلحة في إطار القانون ‪ 61/16‬المؤرخ في ‪ 6216/21/66‬المتعلقة بحيازة‬
‫‪2‬‬
‫الملكية العقارية الفالحية‪.‬‬
‫‪ -1‬عقد الملكية الذي يسلم في إطار التحقيق العقاري‪ :‬أستحدث عقد الملكية المسلم في‬
‫إطار التحقيق العقاري بموجب القانون ‪ 13/11‬المؤرخ في ‪ 3111/13/31‬المتضمن تأسيس‬
‫إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري والذي‬
‫يحرر في حالة عدم وجود منازع للحائز‪ ،‬و قد ورد في المادة ‪ 31‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 021/10‬المؤرخ في ‪ 3110/10/07‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري و تسليم سندات‬
‫الملكية‪ ":‬يتم إشهار مقرر الترقيم العقاري بالتأشير على مجموعة البطاقات العقارية المؤقتة‪.‬‬
‫و يشكل إجراء اإلشهار المنفذ هذا بمفهوم المادة ‪ 00‬من المرسوم رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في‬
‫‪3‬‬
‫‪ 0712/12/30‬و المذكور أعله نقطة انطالق لحق الملكية التي يكرسها"‪.‬‬
‫‪ -8‬الشهادة الرسمية للملك الوقفي‪ :‬تطبيقا ألحكام المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪01/70‬‬
‫المؤرخ في ‪ 0770/12/31‬المتضمن قانون األوقاف‪ ،‬صدر المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 222/3111‬المؤرخ في ‪ 3111/01/32‬المتضمن إحداث وثيقة اإلشهاد المكتوب إلثبات‬
‫الملك الوقفي و شروط و كيفيات إصدارها و تسليمها‪.‬‬
‫هذه الوثيقة تخضع لعملة الشهر العقاري‪ ،‬و تعد كإجراء أولي مستثنى من قاعدة األثر‬
‫‪4‬‬
‫النسبي‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 691‬من األمر رقم ‪ ،06/22‬المؤرخ في ‪ ،0770/03/21‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،1881‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،10‬المؤرخ في ‪ ،6222/60/66‬ص ‪.26‬‬
‫‪ 2‬مجد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري ي القانون الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.77-70‬‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪.696/21‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫ليلى زروقي و عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.327-320‬‬
‫‪99‬‬
 ‫المبحث الثاني‪:‬‬

‫اآلثار القانونية للشهر العقاري و منازعاته‬

‫الهدف الرئيسي الذي يسعى إليه المشرع من الشهر العقاري‪ ،‬هو حماية حق الملكية‬
‫العقارية و جميع الحقوق العينية‪ ،‬من خالل توفير حيز من الثقة و األمان في المعامالت‬
‫العقارية‪ ،‬لذلك يجب تحديد مدى حجية الشهر العقاري و اآلثار التي يرتبها‪.‬‬
‫و متى كانت هناك معامالت بين األطراف‪ ،‬فال بد من وجود اختالفات قد تؤدي إلى‬
‫نشوب نزاعات بينهم‪ ،‬كما أن تمتع المحافظ العقاري بصالحيات واسعة من شأنها أن تسهم في‬
‫إنشاء أو إلغاء حقوق عينية‪ ،‬مما قد يمس بحقوق األفراد‪ ،‬و هذا ما يجعل ق ارراته عرضة‬
‫للطعن‪ ،‬و في هذه الحالة يكون القضاء هو المالذ األخير أمام األطراف‪.‬‬
‫لهذا سنحاول تحديد اآلثار القانونية المترتبة عن الشهر العقاري (المطلب األول)‬
‫ومنازعات الشهر العقاري (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪:‬‬

‫اآلثار القانونية المترتبة عن الشهر العقاري‬

‫التصرفات الواقعة على عقار ليس لها آثار حتى بين المتعاقدين أنفسهم إال من تاريخ‬
‫شهرها في المحافظة العقارية‪ ،‬فنظام الشهر العقاري منشئ للحقوق العينية‪ ،‬ومطهر للتصرفات‬
‫الواقعة على العقار من العيوب‪.‬‬

‫و في ظل هذه اآلثار سنتطرق إلى آثار نظام الشهر العقاري‪ ،‬و سنقسم هذا المطلب إلى‬
‫فرعين‪ ،‬نخصص الفرع األول لدراسة األثر المنشئ و المطهر للشهر العقاري والفرع الثاني‬
‫لدراسة حجية الشهر العقاري‪.‬‬

‫‪100‬‬
 ‫الفرع األول‪:‬‬

‫األثر المنشئ و المطهر للشهر العقاري‬

‫ال أثر ألي تصرف متعلق بعقار إال من تاريخ شهره بالمحافظة العقارية‪ ،‬لذلك فإن نظام‬
‫الشهر العيني له األثر منشئ (أوال)‪ ،‬كما يضمن عدم انتقال العقار مثقل بأي عيب أي أن له‬
‫أثر مطهر (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬األثر المنشئ لنظام الشهر العقاري‬

‫يرى بعض الفقهاء أن القيد في السجل العقاري العيني هو مصدر الحقوق العينية‪ ،‬على‬
‫اعتبار أن ال يعرف إال القيد كوسيلة الكتساب الحقوق العقارية‪ ،‬فإذا كانت حيازة المنقول هو‬
‫سند الحائز‪ ،‬فإن القيد في السجل العيني يعد سند الملكية‪ ،‬إال أن التصرفات العقارية كالبيع‬
‫مثال تنتج كافة آثارها بين الطرفين بمجرد تحرير العقد و أهمها االلتزام‪ ،‬و رغم هذا يبقى نقل‬
‫الملكية معلق إلى أن يتم القيد في السجل العقاري‪ ،‬و بالتالي فإن التصرفات التي تتم خارج‬
‫‪1‬‬
‫مكاتب الحفظ العقاري ترتب كافة آثارها‪ ،‬ما عدا نشوء الحق العيني و الذي يتطلب القيد‪.‬‬
‫يختلف أثر القيد في السجل العقاري يختلف من دولة إلى أخرى‪ ،‬فالمشرع التونسي لم‬
‫يأخذ بنظام السجل العيني مثل الجزائر‪ ،‬و يعتبر أن الحقوق العينية العقارية تنتقل بين‬
‫‪2‬‬
‫المتعاقدين بمجرد توقيع العقد‪ ،‬لكن ال أثر لها أمام الغير إال من تاريخ قيدها السجل العقاري‪.‬‬
‫أما المشرع الجزائري فقد نص في المادة ‪ 00‬من األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي و تأسيس السجل العقاري على ما يلي‪ ":‬كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق‬
‫بعقار‪ ،‬ال وجود له بالنسبة للغير إال من تاريخ يوم إشهاره في مجموعة البطاقات العقارية‪ ،‬غير‬
‫أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية"‪ 3،‬و جاء‬
‫في المادة ‪ 02‬من نفس األمر‪ ":‬إن العقود اإلرادية و االتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو‬
‫تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني‪ ،‬ال يكون لها أثر حتى بين األطراف‪ ،‬إال من تاريخ‬
‫‪4‬‬
‫نشرها في مجموعة البطاقات العقارية"‪.‬‬

‫‪ 1‬مصطفى أحمد أبو عمرو‪ ،‬الموجز في شرح نظام السجل العقاري‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬لبنان‪ ،3101 ،‬ص ‪.022‬‬
‫‪2‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.312‬‬
‫المادة ‪ 62‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 61‬من نفس األمر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪101‬‬
‫من خالل نص المادتين ‪ 00‬و ‪ 02‬السالفتين الذكر نالحظ أن المشرع الجزائري أخذ بمبدأ‬
‫األثر المنشئ للقيد في السجل العقاري‪ ،‬فكل الحقوق الواردة على عقار ال أثر لها حتى بين‬
‫المتعاقدين أنفسهم إال من تاريخ نشرها في المحافظة العقارية‪ ،‬فإذا تم إشهار التصرف فإن‬
‫الحق العيني يعتد به و يصبح موجودا و يسري على الجميع‪ ،‬أما التصرف الغير مشهر يبقى‬
‫‪1‬‬
‫معلقا إلى أن يتم شهره‪.‬‬
‫و يعتبر مبدأ األثر المنشئ للقيد الذي اعتمده المشرع الجزائري أسلم من مبادئ التشريعات‬
‫المخالفة لعدة أسباب منها‪:‬‬
‫‪ -‬مبدأ األثر المنشئ للقيد يضمن تطابق القيود المسجلة في المحافظة العقارية مع‬
‫الوضعية القانونية الحقيقية للعقار‪ ،‬حيث ال يعتبر مالكا إال من كان مسجال بالمحافظة العقارية‬
‫و بهذا المفهوم نتفادى إمكانية وجود مالك حقيقي بموجب العقد المبرم بين الطرفين و الغير‬
‫‪2‬‬
‫مشهر‪ ،‬و مالك مقيد بالمحافظة العقارية في انتظار إشهار العقد المبرم‪.‬‬
‫‪ -‬يضمن مبدأ األثر المنشئ للقيد اإلسراع في شهر التصرفات العقارية‪ ،‬كما يسمح لكل‬
‫‪3‬‬
‫ذي مصلحة االطالع عليها‪.‬‬
‫‪ -‬يوفر مبدأ األثر المنشئ للقيد الثبات و االستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬و يوفر األمان‬
‫مما يزيد الثقة في عمليات اإلق ارض و االقتراض‪ ،‬و هذا ما يعود بالفائدة على االستثمار وزيادة‬
‫‪4‬‬
‫الدخل الفردي‪.‬‬
‫يذكر أن المشرع الجزائري قد استثنى حالة الحقوق الميراثية‪ ،‬حيث تنتقل الملكية العقارية‬
‫للورثة بمجرد حدوث واقعة الوفاة‪ ،‬و هذا حتى ال تبقى العقارات بدون مالك خالل الفترة ما بين‬
‫حدوث الوفاة و القيد في السجل العقاري‪ ،‬فيستفيد الورثة من حق اإلدارة واالستثمار دون حق‬
‫التصرف‪ 5،‬فالمشرع الجزائري لم يتح للورثة التصرف في العقار الموروث بمجرد الوفاة‪ ،‬إال‬
‫‪6‬‬
‫بوسيلة فنية تدعى الشهادة التوثيقية التي يشهر بموجبها حق الميراث في المحافظة العقارية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ليلى زروقي وحمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.2‬‬
‫‪2‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.312‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.312‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.312‬‬
‫‪5‬‬
‫مصطفى أحمد أبو عمرو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.011‬‬
‫‪ 6‬كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.020‬‬
‫‪102‬‬
‫فحسن فعل المشرع الجزائري باعتماده على مبدأ األثر المنشئ لنظام الشهر العقاري مما‬
‫يساعد على االستقرار في المعامالت العقارية‪ ،‬خاصة في ظل المشاكل العديدة والنزاعات‬
‫المتعلقة بالعقار التي يشهدها القضاء‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬األثر المطهر للشهر العقاري‬
‫‪1‬‬
‫يعرف التطهير بأنه تنظيف شيء معين من كل ما يشوبه أو يلحق به من عيوب‪.‬‬
‫ويقصد بالتطهير في نظام الشهر العيني أن ينتقل العقار إلى مالكه الجديد خاليا من كل‬
‫العيوب الغير مشهرة التي تثقل العقار‪ ،‬أما إذا كان العقار تم إشهاره معيبا بأحد عيوب الرضا‬
‫مثال‪ ،‬فإن هذه التصرفات تكون قابلة لإلبطال‪ ،‬إال انه ال يمكن االحتجاج بها‪ ،‬ما دام أنه تم‬
‫‪2‬‬
‫إشهار هذا التصرف استنادا للقوة الثبوتية‪ ،‬و ال يمكن إبطاله إال بدعوى قضائية‪.‬‬
‫و يسهر المحافظ العقاري على عملية التطهير في نظام الشهر العقاري‪ ،‬فنصت المادة‬
‫‪ 33‬من األمر ‪ 12/10‬على‪" :‬يحقق المحافظ في هوية و أهلية األطراف الموجودين على‬
‫وسائل اإلثبات وكذلك في صحة األوراق المطلوبة من أجل اإلشهار‪ 3،"...‬كما يتحقق من عدم‬
‫تعارض محتوى العقد مع اآلداب العامة و النظام العام وفق المادة ‪ 010‬من المرسوم التنفيذي‬
‫‪4‬‬
‫‪ 22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪.‬‬
‫األثر المطهر للشهر العقاري يساعد على ثبات المعامالت العقارية و استقرارها‪ ،‬من‬
‫خالل ضمان انتقال العقارات دون عيوب‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬‬

‫حجية الشهر العقاري‬

‫ترتب التصرفات العقارية آثارها من تاريخ قيدها في السجل العقاري و ليس من تاريخ‬
‫صدورها‪ ،‬مما يعطي حجية للشهر العقاري بين األطراف (أوال) و في مواجه الغير (ثانيا)‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عمر صداقي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫‪ 2‬ليلى زروقي و حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.46‬‬
‫المادة ‪ 00‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 010‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬
‫‪103‬‬
 ‫أوال‪ :‬حجية الشهر العقاري في ما بين األطراف‬
‫االعتداد بتاريخ القيد في السجل العقاري يعني أنه في الفترة الممتدة من تاريخ إبرام‬
‫التصرف إلى غاية قيده في السجل العقاري‪ ،‬يبقى الحق العيني على حاله قبل إبرام التصرف‬
‫ففي حالة إبرام عقد بيع يبقى العقار ملكا للبائع الذي يتمتع بكافة مزايا ملكيته وترتب عليه كافة‬
‫التكاليف المتعلقة بالعقار‪ 1،‬فال يملك الدائن للمشتري التنفيذ على العقار محل البيع إلى من‬
‫تاريخ قيد عقد البيع في السجل العقاري و ال يعتد بتاريخ إبرام عقد البيع في حين أن دائن البائع‬
‫‪2‬‬
‫بإمكانه التنفيذ على البائع طالما أن عقد البيع لم يتم شهره بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫و بهذا فإن عقد البيع المبرم بين الطرفين و الغير مشهر‪ ،‬يرتب جميع آثاره ما بين‬
‫الطرفين متى توفرت أركانه المتمثلة في الرضا و المحل و السبب‪ ،‬إضافة إلى إفراغه في‬
‫الشكل الرسمي كما نصت على ذلك المادة ‪ 232‬م‪3‬كرر‪ 0‬من القانون المدني‪ ،‬فيرتب التزاما‬
‫تجاه المشتري بتسديد ثمن العقار‪ ،‬في مقابل التزام شخصي من البائع بتسليم العقار‪ ،‬و يتم هذا‬
‫بعد إشهار عقد البيع في المحافظة العقارية‪ ،‬و حينها تنتقل ملكية العقار و يتمتع المشتري‬
‫‪4‬‬
‫بكافة امتيازات حق الملكية‪.‬‬
‫إن حجية القيد في السجل العقاري بين األطراف من شأنها أن تضمن حقوق األطراف‬
‫أنفسهم‪ ،‬في ظل األثر المطهر للشهر العقاري‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حجية الشهر العقاري تجاه الغير‬
‫نصت المادة ‪ 00‬من األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي و تأسيس السجل‬
‫العقاري على ما يلي‪ ":‬كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار‪ ،‬ال وجود له بالنسبة‬
‫‪5‬‬
‫للغير إال من تاريخ يوم إشهاره في مجموعة البطاقات العقارية‪."...‬‬
‫و يقصد بالغير كل شخص لم يكن فريقا في العقد‪ 6,‬أي مجموعة األشخاص الذين يمكن‬
‫أن تكون لهم مصلحة في العقار و ليسوا أطرافا في العقد المقيد في السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ 1‬كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.022‬‬

‫‪2‬‬
‫خالد رامول‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.000‬‬
‫المادة ‪ 232‬مكرر‪ 0‬من األمر ‪.00/10‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬كريمة فردي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.022‬‬

‫المادة ‪ 62‬من األمر ‪.69/62‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪ 6‬حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.370‬‬

‫‪104‬‬
‫و بهذا المعنى يعتبر من "الغير" الخلفاء الخصوصيون و الدائنون العاديون الذين يحق‬
‫لهم أن يتذرعوا بعدم قيد العقد الذي أجراه المدينون‪ ،‬و الدائنين في حالة إفالس صاحب الحق‬
‫في العقار‪ ،‬أما الورثة أو الموصى لهم فال يعتبرون من الغير ذلك أنهم يحلون محل الهالك في‬
‫‪1‬‬
‫التصرفات التي ترد على العقار‪.‬‬
‫و بالرجوع لنص المادة ‪ 00‬من األمر ‪ 12/10‬نستخلص أن كل حق للملكية أو أي حق‬
‫عيني آخر متعلق بعقار و لم يشهره بالمحافظة العقارية‪ ،‬يعتبر أمام الغير في حكم المعدوم أي‬
‫كأنه لم يتم أصال‪ ،‬و يهدف المشرع من هذا اإلجراء إلى المحافظة على استقرار المعامالت‬
‫العقارية بين األفراد‪ ،‬من خالل اعتبار المحافظة العقارية المصدر الرئيسي والوحيد للوضعية‬
‫القانونية للعقار في الجزائر‪ ،‬فكل تصرف غير مشهر ال يمكن للغير االطالع عليه هو غير‬
‫موجود أصال‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬‬
‫منازعات الشهر العقاري‬
‫يهدف نظام الشهر العقاري إلى التقليل من المنازعات المتعلقة بالحقوق العقارية من خالل‬
‫جملة من اإلجراءات‪ ،‬و رغم هذا تنشأ منازعات عند تأسيس السجل العقاري و أثناء عمليات‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬فمنها ما هو من اختصاص القضاء اإلداري مثل المنازعات المتعلقة بق اررات‬
‫المحافظ العقاري‪ ،‬و منها ما هو من اختصاص القضاء العادي كمنازعات أعمال المسح العام‪.‬‬
‫و من أجل اإللمام بمنازعات الشهر العقاري سنقسم هذا المطلب إلى أربعة فروع نخصص‬
‫الفرع األول لمنازعات المسح العام‪ ،‬و الفرع الثاني لمنازعات إعداد السجل العقاري‪ ،‬و الفرع‬
‫الثالث للمنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة‪ ،‬أما الفرع الرابع سنخصصه لمنازعات التحقيق‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪ 1‬مصطفى أحمد أبو عمرو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.013‬‬

‫‪105‬‬
 ‫الفرع األول‪:‬‬
‫منازعات المسح العام‬
‫منح المشرع الجزائري فرصة الطعن في وثائق مسح األراضي‪ ،‬و هذا خالل مراحل إعداد‬
‫المسح العام و عبر مرحليتين‪ ،‬المرحلة األولى تدعى المرحلة اإلدارية (أوال) والمرحلة الثانية‬
‫تسمى المرحلة القضائية (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬المرحلة اإلدارية‬
‫عند إيداع وثائق مسح األراضي في مقر البلدية لمدة شهر‪ ،‬يمكن ألي شخص االطالع‬
‫عليها‪ ،‬و تقديم احتجاج متعلق بالحدود في حالة المساس بحقوقه‪ ،‬إما إلى رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي‪ ،‬أو رئيس فرقة المسح‪ ،‬و تسجل هذا االحتجاج في سجل خاص الذي يبلغ إلى‬
‫‪1‬‬
‫لجنة المسح‪.‬‬
‫تقوم لجنة المسح بدراسة االحتجاجات و الشكاوي‪ ،‬فتعمل على االجتماع مع المعنيين‬
‫لحل الخالفات الموجودة بينهم‪ ،‬ففي حالة عدم التوصل للتوفيق بينهم‪ ،‬يمنح أجل ‪ 12‬أشهر‬
‫‪2‬‬
‫للجوء إلى القضاء‪ ،‬و عند انقضاء األجل تصبح الحدود نهائية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المرحلة القضائية‬
‫كما سبق ذكره‪ ،‬عند دراسة لجنة المسح للشكاوى المقدمة إليها‪ ،‬تمنح للمدعي مدة ‪12‬‬
‫أشهر للتوجه إلى القضاء‪ ،‬و السؤال الذي يثار في هذه الحالة هو‪ ،‬ما هي الجهة القضائية‬
‫المختصة نوعيا و إقليميا في هذه المنازعات؟‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي ‪ 23/12‬المتضمن إعداد مسح األراضي المعدل والمتمم‬
‫تنص على‪" :‬يعطى اجل قدره ‪ 12‬أشهر فيما يخص األجزاء المتنازع فيها‪ ،‬إلى المالكين من‬
‫‪3‬‬
‫أجل االتفاق على حدودهم أو من أجل رفع دعوى أمام الجهات القضائية المختصة إقليميا"‪.‬‬
‫أشارت المادة ‪ 02‬السالفة الذكر إلى الجهات القضائية المختصة‪ ،‬و يبدو أن المشرع كان‬
‫يقصد باالختصاص النوعي القسم العقاري بالمحكمة االبتدائية إذا كان بين أشخاص القانون‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 66‬من المرسوم التنفيذي ‪.10/61‬‬

‫و أيضا التعليمة رقم ‪ ،02‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ 2‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫المادة ‪ 69‬من المرسوم ‪.10/61‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪106‬‬
‫الخاص‪ ،‬واذا تعلقت بأحد أشخاص القانون العام فيؤول االختصاص للقضاء اإلداري‪ 1‬أما‬
‫اختصاص اإلقليمي هي المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها موقع العقار حسب نص المادة‬
‫‪2‬‬
‫‪ 21‬من القانون رقم ‪ 17-10‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬‬
‫منازعات إعداد السجل العقاري‬
‫يمارس المحافظ العقاري صالحياته فيصدر جملة من الق اررات منها رفض اإليداع ورفض‬
‫اإلجراء‪ ،‬كما يقوم بترقيم العقارات إما ترقيما نهائيا ينجم عنه تسليم الدفتر العقاري أو ترقيما‬
‫مؤقتا‪ ،‬و هذا بموجب عمليات الترقيم العقاري الناتجة عن عملية مسح األراضي المنصوص‬
‫عليها بموجب األمر ‪ 12/10‬المرسوم التنفيذي ‪ ،23/12‬و قد أقر المشرع الجزائري إمكانية‬
‫الطعن في ق اررات المحافظ العقاري أمام القضاء‪.‬‬
‫سنتطرق إلى المنازعات المتعلقة بالترقيم العقاري (أوال)‪ ،‬ثم المنازعة في ق اررات رفض‬
‫اإليداع و رفض اإلجراء (ثانيا)‬
‫أوال‪ :‬المنازعات المتعلقة بالترقيم العقاري‬
‫عند إيداع وثائق مسح األراضي بالمحافظة العقاري‪ ،‬يعمل المحافظ العقاري على ترقيم‬
‫العقارات إما ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 12‬أشهر أو عامين‪ ،‬أو ترقيما نهائيا يسلم على إثره الدفتر‬
‫العقاري للمعني‪.‬‬
‫‪ -1‬المنازعة في الترقيم المؤقت‪ :‬خالل فترة الترقيم المؤقت تتاح للمواطنين تقديم طعونهم‬
‫واحتجاجاتهم بواسطة رسالة مضمونة أو تسجل في سجل خاص‪ ،‬فيقوم المحافظ العقاري‬
‫‪3‬‬
‫باستدعاء األطراف و محاولة إجراء الصلح بينهما‪.‬‬
‫أما في حالة ورود االعتراضات خارج اآلجال القانونية فإن الترقيم يصبح نهائيا‪ ،‬ويبقى‬
‫للمعترضين اللجوء للقضاء‪.‬‬
‫في حالة ما إذا كانت محاولة المحافظ العقاري إلجراء الصلح ناجحة‪ ،‬يحرر محضر‬
‫الصلح الذي يتمتع هذا المحضر بقوة إلزام و يمضى من جميع األطراف‪ ،‬و يقوم المحافظ‬

‫‪ 1‬ليلى لبيض‪ ،‬منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة دكتورة في العلوم القانونية‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر بسكرة‪ ،3103 ،‬ص ص ‪.17-10‬‬
‫المادة ‪ 92‬من القانون ‪.22/21‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 3‬لمزيد من التفاصيل حول مصالحة األطراف راجع سلطات المحافظ العقاري في المبحث األول من الفصل الثاني‪.‬‬
‫‪107‬‬
‫العقاري بتبليغ هذا المحضر إلى مصالح مسح األراضي إذا أدت نتيجة المصالحة إلى تغيير‬
‫‪1‬‬
‫العناصر المحتواة في وثائق المسح‪.‬‬
‫أما إذا كانت محاولة المحافظ العقاري إلجراء الصلح فاشلة‪ ،‬فإنه يتم تحرير محضر عدم‬
‫الصلح‪ ،‬و تمنح للطرف المدعي مدة ستة أشهر للجوء إلى القضاء ابتداء من تاريخ التبليغ وهنا‬
‫‪2‬‬
‫يشترط أن يتم إشهار الدعوى القضائية في المحافظة العقارية‪.‬‬
‫يذكر أن المدعي عند لجوئه للقضاء ال يخاصم المحافظ العقاري‪ ،‬و إنما يخاصم الطرف‬
‫المسجل العقار باسمه ترقيما مؤقتا‪.‬‬
‫المادة ‪ 002‬من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية رقم ‪ 17-10‬تنص على‪ ":‬ينظر‬
‫القسم العقاري في المنازعات المتعلقة بالترقيم المؤقت في السجل العقاري‪ ،‬القائمة بين‬
‫‪3‬‬
‫األشخاص الخاضعين للقانون الخاص"‪.‬‬
‫من خالل هذه المادة فإن القسم العقاري بالمحكمة االبتدائية المختصة إقليميا هو المختص‬
‫بالنظر في قضايا الترقيم المؤقت القائمة بين أشخاص القانون الخاص‪ ،‬و بالتالي فإن منازعات‬
‫الترقيم المؤقت التي يكون أحد أطرافها شخص من أشخاص القانون العام‪ ،‬هي من اختصاص‬
‫‪4‬‬
‫القضاء اإلداري‪.‬‬
‫‪ -2‬المنازعة في الترقيم النهائي‪ :‬يعتبر الترقيم نهائيا إذا كان المالك يحوز على سند أو عقد‬
‫مقبول طبقا للتشريع‪ ،‬أو عند انتهاء آجال الترقيم المؤقت و المقدرة بأربعة أشهر أو سنتين‬
‫ويسلم المحافظ العقاري الدفتر العقاري للمعني‪ ،‬و في هذه الحالة ال يوجد حل أمام أي شخص‬
‫‪5‬‬
‫يرغب في الطعن في الترقيم النهائي سوى اللجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫و قد أيد القضاء هذا االتجاه في القرار رقم ‪ 303000‬الصادر بتاريخ ‪3110/13/32‬‬
‫عن المحكمة العليا في قضية (ت‪.‬ب) ضد (ح‪.‬س) حيث جاء فيها "حيث بالفعل‪ ،‬فإنه وتطبيقا‬
‫لمقتضيات المادة ‪ 07‬من األمر ‪ 12/10‬المؤرخ في ‪ 0710/00/03‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫العقاري و تأسيس الدفتر العقاري تنص على أنه "تسجل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما‬

‫‪1‬‬
‫التعليمة رقم ‪ ،02‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ 2‬الفقرة األخيرة من المادة ‪ ،00‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬
‫المادة ‪ 261‬من القانون ‪.22/21‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.022‬‬

‫ليلى لبيض‪ ،‬المرجع نفسه ص ‪696‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪108‬‬
‫وقت اإلشهار في السجل العقاري و الدفتر الذي يشكل سند الملكية" وأنه تطبيقا للمادة ‪ 02‬من‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري ال يمكن‬
‫‪1‬‬
‫إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي إال قضائيا"‪.‬‬
‫في هذه الحالة يعتبر دعوى الطعن في الترقيم النهائي هي دعوى إلغاء للدفتر العقاري‬
‫وهنا يعتبر الدفتر العقاري ق ار ار إداريا صاد ار عن المحافظ العقاري لتوفر جميع أركان القرار‬
‫اإلداري‪ ،‬فالدفتر العقاري صادر باإلرادة المنفردة للمحافظ العقاري و هو موظف عمومي مسئول‬
‫عن المحافظة العقارية التي هي تحت وصاية و ازرة المالية‪ ،‬و يحدث آثا ار قانونية من خالل‬
‫‪2‬‬
‫إنشاء حقوق عينية‪.‬‬
‫و من هذا المنطلق فإن دعوى إلغاء الدفتر العقاري هي من اختصاص القضاء اإلداري‬
‫وهذا ما أشارت إليه مذكرة المديرية العامة لألمالك الوطنية رقم ‪ 7010‬الصادرة بتاريخ‬
‫‪ 3111/03/13‬و التي جاء فيها "إن مجلس الدولة قد استقر في اجتهاد له على مسألة‬
‫اختصاص الغرف اإلدارية الجهوية بالمجالس القضائية نوعيا للفصل في الدعاوى المتعلقة‬
‫بطلبات إلغاء الدفاتر العقاري‪.‬‬
‫و يؤكد هذا االتجاه قرار مجلس الدولة رقم ‪ 22030‬الصادر بتاريخ ‪ 3111/11/30‬عن‬
‫مجلس الدولة الذي جاء فيه "حيث أن الدفاتر العقارية الصادرة عن المحافظ العقاري هي‬
‫مستندات ذات صبغة إدارية يرجع مجال االختصاص في إلغاءها الختصاص الغرفة اإلدارية‬
‫‪3‬‬
‫الجهوية بناء على المادة ‪ 11‬من قانون اإلجراءات المدنية و اجتهاد مجلس الدولة"‪.‬‬
‫و بخصوص التمثيل القضائي فإن دعوى إلغاء الدفتر العقاري ترفع ضد السيد مدير‬
‫الحفظ العقاري على المستوى المحلي بصفته ممثال لوزير المالية‪ ،‬و هذا بموجب القرار الوزاري‬
‫رقم ‪ 01‬المؤرخ في ‪ 4، 0777/13/31‬الذي يؤهل أعوان إدارة أمالك الدولة لتمثيل الوزير‬
‫‪5‬‬
‫المكلف بالمالية أمام العدالة‪.‬‬

‫‪1‬سعيد مقدم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.207‬‬

‫‪2‬‬
‫ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.020-030‬‬
‫‪ 3‬سعيد مقدم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.300‬‬
‫‪ 4‬القرار الوزاري رقم ‪ ،01‬المؤرخ في ‪ ،0777/13/31‬الذي يؤهل أعوان إدارة أمالك الدولة و الحفظ العقاري لتمثيل الوزير‬
‫المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪31‬‬
‫المؤرخة في ‪ ،0777/12/32‬ص ‪.17‬‬
‫‪5‬‬
‫الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.010‬‬
‫‪109‬‬
‫أما عن إشهار دعوى إلغاء الدفتر العقاري فإن المشرع و بموجب المادة ‪ 00‬من المرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪ ، 1‬فإن الدعاوي الرامية‬
‫للنطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق مشهرة‪ ،‬ال يمكن أن تقبل إال‬
‫إذا تم شهرها بالمحافظة العقاري‪ ،‬جاء قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية الجديد لكي يعزز‬
‫‪2‬‬
‫هذا االتجاه من خالل المادتين ‪ 01‬و ‪ 007‬منه‪.‬‬
‫و في حالة إصدار القضاء لقرار يقضي بإلغاء الدفتر العقاري‪ ،‬يقوم المحافظ العقاري‬
‫وبعد مراقبة القرار المودع باتخاذ إجراء إتالف الدفتر العقاري الملغى و تحرير دفتر عقاري‬
‫‪3‬‬
‫جديد باسم المالك الجديد‪ ،‬و يتم التأشير في البطاقة العقارية الخاصة بالعقار‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المنازعة في ق اررات رفض اإليداع واإلجراء‬
‫تعد ق اررات رفض اإليداع و رفض اإلجراء من أهم الصالحيات الممنوحة للمحافظ‬
‫العقاري‪ ،‬فإصدارها يعني توقيف عملية الشهر العقاري لتصرف معين‪ ،‬و تفاديا لتعسف المحافظ‬
‫العقاري في استخدام هذه الصالحية‪ ،‬جعل المشرع هذه الق اررات عرضة للطعن أمام القضاء‪.‬‬
‫فمن خالل المادة ‪ 001‬من المرسوم التنفيذي ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري‬
‫المعدل و المتمم‪ ،‬فإن المحافظ العقاري يبلغ محرر السند المقدم للشهر العقاري بقرار الرفض‬
‫بموجب رسالة موصى عليها مع طلب إشعار باالستالم‪ ،‬أو عن طريق التسليم للمرسل مباشرة‬
‫مقابل اعتراف بالتسليم‪ ،‬و تمنح له مدة شهرين للطعن في قرار المحافظ العقاري أمام المحكمة‬
‫‪4‬‬
‫المختصة‪.‬‬
‫ترفع دعاوى اإللغاء ضد ق اررات المحافظ العقاري القاضية برفض اإليداع أو اإلجراء‬
‫وتوجه الدعوى ضد مدير الحفظ العقاري بصفته ممثال لوزير المالية وفقا إلجراءات التمثيل‬
‫‪5‬‬
‫القضائي المشار إليها سابقا‪.‬‬
‫الحكم الصادر في دعوى إلغاء قرار المحافظ العقاري برفض اإليداع أو رفض اإلجراء‬
‫سيتضمن إما رفض الدعوى و بالتالي تثبيت قرار المحافظ العقاري‪ ،‬و إما إلغاء قرار رفض‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.22/12‬‬

‫‪ 2‬المادتين ‪ 01‬و ‪ 007‬القانون رقم ‪.17-10‬‬
‫‪ 3‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.022‬‬
‫‪4‬‬
‫‪Bachir Latrous, Cours de droit civil, sûretés et publicité foncière, office des publications‬‬
‫‪universitaires, Alger, année universitaire, 1983, p 148.‬‬
‫‪ 5‬القرار الوزاري المؤرخ في ‪.0777/13/31‬‬
‫‪110‬‬
‫اإليداع أو رفض اإلجراء و في هذه الحالة يجب على المحافظ العقاري إتمام إجراءات الشهر‬
‫العقاري‪ 1،‬و هذا ما تشير إليه الفقرة الثالثة من المادة ‪ 003‬من المرسوم التنفيذي رقم‪22/12‬‬
‫السالف الذكر‪ ،‬حيث جاء فيها " إن اإلجراء الشكلي المتنازع فيه‪ ،‬حسب الحالة‪ ،‬إما يحتفظ به‬
‫أو تشطب عليه‪ ،‬أو يرفض نهائيا واما ينفذ ضمن الشروط العادية بمجرد ما يكون القرار‬
‫‪2‬‬
‫القضائي الخاص به قد حاز قوة الشيء المقضي فيه"‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪:‬‬
‫المنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة‬
‫إن المنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة هي تلك المنازعات التي غالبا ما يكون أطرافها‬
‫األفراد‪ ،‬و ال يمكن أن يكون المحافظ العقاري طرفا فيها إال في حالة حدوث خطأ في إجراءات‬
‫‪3‬‬
‫الشهر العقاري‪.‬‬
‫لذلك أجاز المشرع الجزائري في المادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬الطعن في‬
‫الحقوق المشهرة بالمحافظة العقارية‪ ،‬لكنه اشترط أن ترمي هذه الدعاوى إلى النطق بفسخ أو‬
‫إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم شهرها مسبقا بالمحافظة العقاري‪ ،‬كما‬
‫‪4‬‬
‫اشترط إشهار هذه الدعاوى بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫ترفع دعاوى المنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة بالقسم العقاري للمحاكم العادية وهذا‬
‫بموجب نص المادة ‪ 007‬من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية رقم ‪ ،17-10‬و التي حددت‬
‫بدورها أنواع الدعاوى الواجبة الشهر بالمحافظة العقاري و هي الرامية إلى النطق بفسخ أو‬
‫إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم شهرها مسبقا‪ 5،‬و هذا حتى و إن كانت‬
‫المادة ‪ 01‬من نفس القانون اشترطت إشهار جميع الدعاوى المتعلقة بالعقار تحت طائلة رفض‬
‫‪6‬‬
‫الدعوى شكال‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.022‬‬
‫المادة ‪ 26/660‬من المرسوم ‪.16/61‬‬ ‫‪2‬‬

‫ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.009‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬المادة ‪ 00‬من المرسوم التنفيذي ‪.22/12‬‬

‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 007‬من القانون رقم ‪.17-10‬‬
‫‪6‬‬
‫المادة ‪ 007‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪111‬‬
 ‫الفرع الرابع‪:‬‬
‫منازعات التحقيق العقاري‬
‫تسليم سند الملكية في إطار التحقيق العقاري الذي ينظمه القانون رقم ‪ 13/11‬المؤرخ في‬
‫‪ 3111/13/31‬و المرسوم التنفيذي رقم ‪ 021/10‬المؤرخ في ‪ ،3110/10/07‬يهدف إلى‬
‫إنشاء حقوق عقارية عينية في مناطق ال تخضع إلجراءات مسح األراضي‪ ،‬و قد تم استحداث‬
‫هذا السند كبديل عن عقد الشهرة‪ ،‬فهذه العملية ال تخلو من المنازعات‪ ،‬لذلك قام المشرع‬
‫الجزائري بتنظيمها‪ ،‬فمنها ما هو من اختصاص القضاء اإلداري (أوال)‪ ،‬و منها ما هو من‬
‫اختصاص القضاء العادي (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬المنازعات التي يختص بنظرها القضاء اإلداري‬
‫تنجم المنازعات التي يختص بها القضاء اإلداري في العلمية الخاصة بتسليم سند الملكية‬
‫في إطار التحقيق العقاري في حالتين هما حالة الطعن في قرار رفض الترقيم العقاري وحالة‬
‫دعوى إلغاء الترقيم العقاري‪.‬‬
‫‪ -0‬الطعن في قرار رفض الترقيم العقاري‪ :‬عند انتهاء التحقيق العقاري‪ ،‬و إذا كانت نتيجته‬
‫ال تثبت حق المعني في الترقيم العقاري‪ ،‬يحرر مدير الحفظ العقاري مقرر مسببا يتضمن رفض‬
‫الترقيم العقاري‪ ،‬و يبلغ هذا المقرر إلى المعني في أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ إيداع طلب‬
‫‪1‬‬
‫فتح التحقيق العقاري‪.‬‬
‫و يحق للمعني الطعن في قرار مدير الحفظ العقاري خالل مدة ‪ 12‬أشهر ابتداء من‬
‫تاريخ تبليغه بالمقرر‪ ،‬بموجب دعوى إلغاء أمام المحكمة اإلدارية المختصة‪ 2،‬و هذا طبقا للمادة‬
‫‪3‬‬
‫‪ 037‬من قانون اإلجراءات المدنية اإلدارية رقم ‪.17-10‬‬
‫‪ -2‬دعوى إلغاء الترقيم العقاري‪ :‬المادة ‪ 00‬من لقانون رقم ‪ 13/11‬تنص على " في حالة‬
‫اكتشاف ترقيم تم على أساس تصريحات غير صحيحة أو تقديم وثائق مزورة‪ ،‬يقوم مسئول‬
‫مصالح الحفظ العقاري الوالئي‪ ،‬برفع دعوى قضائية للمطالبة بإلغاء الترقيم العقاري للمعني‬
‫‪4‬‬
‫ويقدم شكوى أمام وكيل الجمهورية لتحريك الدعوى العمومية"‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 01‬من القانون ‪.13/11‬‬

‫‪2‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.011‬‬
‫المادة ‪ 102‬من القانون ‪.22/21‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 61‬من القانون ‪.20/26‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪112‬‬
‫من خالل نص المادة السابقة فإن المشرع منح لمدير الحفظ العقاري صالحية اللجوء إلى‬
‫القضاء إذا تم الترقيم على أساس وثائق مزورة أو بناء على تصريحات غير صحيحة‪ ،‬فيقوم‬
‫برفع دعوى قضائية تهدف إللغاء الترقيم العقاري الذي استفاد منه المعني‪ ،‬كما يعمل مدير‬
‫الحفظ العقاري على إيداع شكوى أمام وكيل الجمهورية ضد المعني‪ ،‬بغية تحريك الدعوى‬
‫العمومية نتيجة لتصريحات كاذبة أو وثائق مزورة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المنازعات التي يختص بنظرها القضاء العادي‬
‫أثناء مراحل التحقيق العقاري الذي يقوم به المحقق العقاري‪ ،‬و بعد تحرير محضر الترقيم‬
‫المؤقت‪ ،‬الذي يلصق بمقر البلدية لمدة ‪ 21‬يوما‪ ،‬تمنح مدة ‪ 21‬يوم ابتداء من الثمانية أيام‬
‫‪1‬‬
‫الموالية من يوم لصق محضر الترقيم المؤقت لتقديم االعتراضات‪.‬‬
‫في حالة وجود أي االعتراض يسعى العون المحقق إلجراء محاوالت للصلح بين الطرفين‬
‫ففي حالة نجاح هذه المحاولة يحرر محضر للصلح الذي تؤخذ نتيجته بعين االعتبار عند‬
‫تحرير المقرر النهائي‪ ،‬أما في حالة عدم الوصول اتفاق بين الطرفين يحرر محضر عدم‬
‫‪2‬‬
‫الصلح و يبلغ الطرفين بذلك‪ ،‬و تمنح للمدعي مدة شهرين لجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫في هذه الحالة يرفع المدعي دعوى قضائية في القسم العقاري في المحكمة االبتدائية التي‬
‫تشهر بالمحافظة العقارية‪ ،‬و يؤشر المحافظ العقاري على هامش البطاقة العقاري المؤقتة‬
‫المنشأة‪ ،‬و يعمل مدير الحفظ العقاري على تبليغ الملتمس بتعليق إجراءات التحقيق العقاري إلى‬
‫غاية صدور حكم قضائي نهائي‪ ،‬أما في حالة التحقيق العقاري الجماعي فإنه يتم تبليغ الوالي‬
‫‪3‬‬
‫و رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬
‫في حالة عدم إشهار الدعوى في اآلجال المحددة‪ ،‬يعلم مدير الحفظ العقاري الملتمس‬
‫‪4‬‬
‫بمواصلة إجراءات التحقيق العقاري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 13/01‬من القانون ‪13/11‬‬
‫و المادتين ‪ 03‬و ‪ 02‬من المرسوم ‪.021/10‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 03‬من المرسوم ‪.021/10‬‬
‫‪3‬حمدي باشا عمر‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.020‬‬
‫‪4‬حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.027‬‬
‫‪113‬‬
 ‫ملخص الفصل الثاني‬

‫نصت المادة ‪ 31‬من األمر ‪ 12/10‬على إنشاء محافظات عقارية يسيرها محافظون‬
‫عقاريون‪ ،‬و بالتالي فإن المشرع الجزائري أحدث مصلحة خاضعة لوصاية و ازرة المالية تسهر‬
‫على تنفيذ إجراءات الشهر العقاري‪ ،‬وتتكون هذه المصلحة من ثالث أقسام هم قسم اإليداع‬
‫وعمليات المحاسبة و قسم مسك السجل العقاري و تسليم المعلومات‪ ،‬باإلضافة إلى قسم ترقيم‬
‫العقارات الممسوحة‪ ،‬و يشرف على المحافظة العقارية موظف عمومي يسمى المحافظ العقاري‬
‫الذي أوكل له المشرع مجموعة من الصالحيات تهدف في مجملها إلى ضمان السير الحسن‬
‫إلجراءات الشهر العقاري‪ ،‬و أهمها مسك السجل العقاري‪ ،‬و تنفيذ إجراء اإلشهار و إصدار‬
‫قرارات رفض اإليداع و رفض اإلجراء‪ ،‬و كذلك إجراء محاوالت الصلح المتعلقة بالشكاوى‬
‫المقدمة في إطار عمليات مسح األراضي‪.‬‬
‫و من أجل دعم نظام الشهر العقاري‪ ،‬أقر المشرع الجزائري قاعدتين أساسيتين هما قاعدة‬
‫الرسمية و التي تقضي بأن يتم تحرير السندات الخاضعة للشهر العقاري في الشكل الرسمي‬
‫وقاعدة األثر النسبي التي تقضي بعدم إجراء عملية الشهر العقاري ألي سند ما لم يكن له أثر‬
‫ثابت في البطاقات العقارية‪.‬‬
‫إن تنفيذ إجراء الشهر العقاري له أثر منشئ و مطهر‪ ،‬فالحقوق العقارية ال تنشأ وفق‬
‫التشريع الجزائري إال من تاريخ قيدها في السجل العقاري‪ ،‬كما أن عمليات المراقبة الدقيقة التي‬
‫تتم على مستوى المحافظة العقارية‪ ،‬تحت إشراف المحافظ العقاري من شأنها ضمان تطهير‬
‫العقارات محل التصرفات من العيوب‪.‬‬
‫ال يخلو نظام الشهر العقاري من المنازعات‪ ،‬فمنها ما يختص به القضاء اإلداري السيما‬
‫المنازعات التي يكون المحافظ العقاري طرفا فيها كالمنازعات المتعلقة بق اررات رفض اإليداع‬
‫ورفض اإلجراء و دعاوى إلغاء الدفتر العقاري‪ ،‬و منها ما يختص به القضاء العادي إذا كان‬
‫طرفا النزاع من أشخاص القانون الخاص‪ ،‬مثل منازعات مسح األراضي والترقيم المؤقت‬
‫والحقوق المشهرة ‪ ،‬أما إذا كان أحد الطرفين من اشخاص القانون العام فإن االختصاص يؤول‬
‫إلى القضاء اإلداري‪.‬‬

‫‪114‬‬
 ‫الخاتمة‬

‫لقد أصاب المشرع الجزائري باختياره النظام العيني كنظام للشهر العقاري تنتهجه الجزائر‬
‫و هذا في ظل العيوب الكثيرة الموجودة في النظام الشخصي‪ ،‬و أهمها عدم وجود ضمانة‬
‫للمتصرف إليه بثبوت حق المتصرف األخير‪ ،‬باإلضافة الحتمال وجود أكثر من سند ملكية‬
‫لعقار واحد‪ ،‬و هذا ما كان سيزيد من تعقيد الوضع العقاري في الجزائر‪ ،‬خاصة في ظل‬
‫المشاكل العقارية التي خلفها االستعمار الفرنسي‪.‬‬

‫إن تمتع نظام الشهر العيني بالعديد من المزايا‪ ،‬و بقوة ثبوت مطلقة من شأنه أن يزيد‬
‫الثقة في المعامالت العقارية‪ ،‬كما أن مبدأ القيد المطلق سيدعم هذه الثقة‪ ،‬طالما أن المعامالت‬
‫العقارية ليس لها حجية على الغير أو حتى بين المتعاقدين أنفسهم‪ ،‬إال من تاريخ قيدها في‬
‫مصلحة الشهر العقاري‪ ،‬و هذا ما سيعود باإليجاب على االقتصاد الوطني من خالل تشجيع‬
‫االستثمار و دعم القرض‪.‬‬

‫لكن ال يمكن أن الحديث عن نظام الشهر العقاري العيني دون االنتهاء من عملية المسح‬
‫العام لكامل العقارات عبر التراب الوطني‪ ،‬فرغم مرور ما يقارب األربعين عاما على صدور‬
‫األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬و المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 23/12‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‪ ،‬إال أن عملية مسح األراضي‬
‫مازالت تسير بوتيرة بطيئة جدا‪ ،‬حيث لم يتم مسح سوى ‪ % 10‬من المناطق الريفية و ‪% 27‬‬
‫من المناطق الحضرية‪ ،‬و هذا راجع باألساس إلى قلة اإلمكانات المادية و البشرية‪.‬‬

‫فكان من الطبيعي أن يستمر تطبيق نظام الشهر الشخصي بشكل استثنائي في المناطق‬
‫التي لم يتم فيها االنتهاء من عمليات مسح األراضي‪ ،‬و هذا ما تنص عليه المادة ‪ 31‬من‬
‫األمر ‪ 12/10‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬مما يعني أن‬
‫نظام الشهر العقاري المعتمد في الجزائر يتميز باالزدواجية‪ ،‬فيأخذ بنظام الشهر العيني كأصل‬
‫عام و كمرحلة انتقالية و استثناء يأخذ بنظام الشهر الشخصي في المناطق الغير ممسوحة‪.‬‬

‫و حسب التعليمة رقم ‪ 02‬المؤرخة في ‪ 32‬ماي ‪ 0770‬الصادرة عن المديرية العامة‬

‫لألمالك الوطنية فإن لجنة التحقيق الميداني تضم تقنيين من إدارة مسح األراضي و ممثل من‬
‫إدارة أمال ك الدولة و آخر من البلدية و ممثل عن المحافظة العقارية‪ ،‬فكان تكوين هذه اللجنة‬
‫‪115‬‬
‫يساهم بشكل فعال في التقليص من األخطاء و النزاعات الناتجة عن وثائق مسح األراضي التي‬
‫يتم إيداعها بالمحافظة العقارية‪ ،‬لكن و بشكل مفاجئ صدر قرار من اإلدارة المركزية يمنع كل‬
‫من ممثل إ دارة أمالك الدولة و ممثل البلدية إضافة لممثل المحافظة العقارية من المشاركة في‬
‫لجنة التحقيق الميداني بداعي تسببهم في تعطيل عملية مسح األراضي على مستوى الوطن هذا‬
‫اإلجراء أدى إلى زيادة األخطاء بالوثائق المودعة بالمحافظة العقارية‪ ،‬و خاصة ما يتعلق‬
‫بالتحقيق في س ندات الملكية‪ ،‬وبطبيعة الحال فإن هذا األمر سيؤدي إلى زيادة المنازعات‬
‫العقارية‪.‬‬

‫لقد أسند المشرع الجزائري مهمة اإلشراف على عمليات الشهر العقاري إلى مصلحة إدارية‬
‫خاضعة لوصاية وزير المالية تسمى المحافظة العقارية‪ ،‬و يسيرها موظف عمومي يدعى‬
‫المحافظ العقاري يخضع للقانون األساسي العام للوظيفة العمومية الصادر بموجب األمر رقم‬
‫‪ ،12/12‬و بالتالي فإن المشرع الجزائري لم يقتدي ببعض التشريعات التي أسندت هذه المهمة‬
‫لقاض كالتشريع المصري‪ ،‬و هنا يمكن أن تطرح إشكالية قيام المحافظ العقاري بمهامه بحيادية‬
‫و دون تدخل اإلدارة المرك زية خاصة و أن الدولة تعتبر أكبر مالك للعقار في الجزائر‪ ،‬كما أن‬
‫خضوع المحافظ العقاري للسلطة الرئاسية للمدير الوالئي ألمالك الدولة يطرح أكثر من عالمة‬
‫استفهام‪ ،‬لكن قد يكون لجوء المشرع الجزائري إلسناد مهمة تسيير مصلحة الشهر العقاري‬
‫لموظف عمومي راجع باألساس إلى عدم توفر القضاة المتخصصون عند إصداره لألمر‬
‫‪ ،12/10‬و نفس السبب مازال قائما إلى حد الساعة‪.‬‬

‫و يشرف المحافظ العقاري على عملية مراقبة السندات الخاضعة للشهر العقاري‪ ،‬و مراقبة‬
‫مدى توفر الشروط التي نص عليها المشرع السيما قاعدتي الرسمية و الشهر المسبق الذين‬
‫يعتب ارن شرطان أساسيان إلتمام إجراءات الشهر العقاري‪ ،‬و هذا أمر طبيعي في ظل المبادئ‬
‫التي ينص عليها نظام الشهر العيني الذي تأخذ به الجزائر‪ ،‬فنص التشريع الجزائري على العديد‬
‫من المحررات التي يعمل الضباط العموميون المؤهلون قانونا على تحريرها على تقديمها للشهر‬
‫العقاري‪ ،‬فمنها السندات التوثيقية و السندات اإلدارية و السندات القضائية‪.‬‬

‫و من أجل ضمان التطبيق الصارم إلجراءات الشهر العقاري‪ ،‬منح المشرع الجزائري‬
‫للمحافظ العقاري صالحية إصدار قرار رفض اإليداع و رفض اإلجراء‪ ،‬و هذا في حاالت‬
‫أوردتها المادتين ‪ 011‬و ‪ 010‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫‪116‬‬
‫العقاري‪ ،‬كما يملك المحافظ العقاري سلطة إجراء عملية الصلح بين األطراف المتنازعين إثر‬
‫إيداع وثائق مسح األراضي بالمحافظة العقارية‪ ،‬فيحرر إما محضر الصلح في حالة نجاح‬
‫محاوالت المحافظ العقاري‪ ،‬و تحرير محضر عدم الصلح في حالة الفشل‪.‬‬

‫و لضمان عدم تعسف المحافظ العقاري في ق ارراته‪ ،‬أقر المشرع إمكانية الطعن بإلغائها‬
‫أمام القضاء اإلداري المختص‪ ،‬و حسب الفقرة األخيرة من المادة ‪ 001‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل العقاري منح المشرع مدة شهرين فقط لمحرر السند‬
‫المرفوض لكي يلجأ للقضاء مطالبا بإلغاء قرار المحافظ العقاري سواء برفض اإليداع أو رفض‬
‫اإلجراء‪ ،‬في حين أن المادة ‪ 037‬من القانون رقم ‪ 17-10‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية‬
‫و اإلدارية تنص على تحديد مدة ‪ 12‬شهر كأجل لطعن في الق اررات اإلدارية‪.‬‬

‫هذا التناقض يتطلب تعديل المادة ‪ 001‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬و تمديد آجال‬
‫الطعن في ق اررات المحافظ العقاري لتصبح ‪ 12‬أشهر‪ ،‬طالما أن ق اررات المحافظ العقاري هي‬
‫ق اررات إدارية‪.‬‬

‫من آثار عملية الشهر العقاري في النظام العيني أنه منشئ و مطهر‪ ،‬فالتصرفات العقارية‬
‫ال أثر لها أمام الغير و حتى بين المتعاقدين أنفسهم إال من تاريخ شهرها بالمحافظة العقارية‬
‫وهذا ما يزيد في الثقة في عملية الشهر العقاري‪ ،‬كما أنه للشهر العقاري أثر مطهر من خالل‬
‫دور المحافظ العقاري المتمثل في عمليات الرقابة على المحررات المودعة من أجل تلقي تأشيرة‬
‫الشهر العقاري‪.‬‬

‫ما يمكن قوله أنه من الصعب جدا الحكم على مدى نجاعة نظام الشهر العقاري في‬
‫الجزائر كآلية لحماية الملكية العقارية‪ ،‬و هذا في ظل استمرار انتهاج االزدواجية في نظام‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬فبانتهاء عمليات مسح األراضي العام عبر كامل التراب الوطني و انتهاء‬
‫المرحلة االنتقالية‪ ،‬تبدأ عملية التقييم الحقيقية لنظام الشهر العقاري في الجزائر‪.‬‬

‫و هذا ال يمنع من تقديم مجموعة من التوصيات‪ ،‬نرى أنها تساهم في أداء أحسن لنظام‬
‫الشهر العقاري في الجزائر نوردها في ما يلي‪:‬‬

‫‪117‬‬
‫‪ -‬ضرورة اإلسراع في وتيرة عملية مسح األراضي العام عبر كامل التراب الوطني و هذا‬
‫لوضع حد للفترة االنتقالية‪.‬‬

‫‪ -‬توفير اإلمكانات المادية و البشرية الالزمة من أجل اإلسراع في إتمام عملية مسح‬
‫األراضي العام‪.‬‬

‫‪ -‬فصل المحافظة العقارية عن و ازرة المالية بصفة عامة و عن مديرية أمالك الدولة‬
‫بصفة خاصة‪ ،‬و هذا لمنحها أكثر استقاللية‪.‬‬

‫‪ -‬منح تسيير المحافظة العقارية لقاض‪ ،‬و هذا نظ ار لحساسية هذا المنصب من جهة‬
‫وألدائه األقرب لمهام القاضي منه لمهام الموظف العمومي من جهة أخرى‪.‬‬

‫‪ -‬تعديل المادة ‪ 001‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المتضمن تأسيس السجل‬

‫العقاري‪ ،‬من خالل تمديد مدة الطعن في ق اررات المحافظ العقاري من شهرين إلى أربعة اشهر‬
‫وهذا لتجنب تعارضها مع المادة ‪ 037‬من قانون اإلجراءات المدنية إدارية رقم ‪.17-10‬‬

‫‪ -‬ضرورة االستعانة بالتكنولوجيا الحديثة و المتمثلة في أجهزة الكمبيوتر إلى جانب‬

‫البطاقات العقارية‪ ،‬و هذا من أجل تسريع عملية تقديم الخدمات و تفادي األخطاء الناجمة عن‬
‫البحث اليدوي‪.‬‬

‫و يبقى عملي هذا هو جهد بشري يحتمل الخطأ و الصواب‪ ،‬و كما قال العميد‬
‫األصفهاني‪ ":‬أني رأيت أنه ال يكتب أحد كتابا في يومه إال وقال في غده‪ :‬لو ٌغير هذا لكان‬
‫أحسن‪ ،‬ولو ٌقدم هذا لكان يستحسن‪ ،‬ولو ٌقدم هذا لكان أفضل‪ ،‬ولو تٌرك هذا لكان أجمل‪ ،‬وهذا‬
‫من أعظم العبر وهو دليل على استيالء النقص على ٌجملة البشر"‪.‬‬

‫‪118‬‬
‫املالحق‬

‫‪119‬‬
‫الملحق رقم ‪ 81‬المتمثل في بطاقة التحقيق العقاري‬
‫‪120‬‬
‫الملحق رقم ‪ 82‬المتمثل في شهادة الترقيم المؤقت‬

‫‪121‬‬
‫الملحق رقم ‪ 83‬المتمثل في بطاقة قطع األراضي (‪)Série P.R.N°1‬‬

‫‪122‬‬
‫الملحق رقم ‪ 81‬المتمثل في البطاقة الخضراء(‪(Série P.R.N°3‬‬

‫‪123‬‬
‫الملحق رقم ‪ 81‬المتمثل في البطاقة الحمراء (‪)Série P.R.N°2‬‬

‫‪124‬‬
‫الملحق رقم ‪ 81‬المتمثل في بطاقة عقارية شخصية)‪(Série P.R.N°10‬‬

‫‪125‬‬
‫الملحق رقم ‪ 07‬المتمثل في البطاقة األبجدية البيضاء)‪(Série P.R.N°11‬‬

‫‪126‬‬
‫الملحق رقم ‪ 08‬المتمثل في الصفحة األولى من الدفتر العقاري‬

‫‪127‬‬
‫الملحق رقم ‪ 09‬المتمثل في نموذج طلب معلومات )‪(CF-1 bis‬‬

‫‪128‬‬
‫الملحق رقم ‪ 10‬المتمثل في نموذج طلب المعلومات )‪(CF-3 bis‬‬

‫‪129‬‬
 ‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫و ازرة المالية‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‬
‫المفتشية الجهوية لناحية ورقلة‬
‫مديرية الحفظ العقاري الوادي‬
‫المحافظة العقارية بالمغـير‪.‬‬
‫تأسيس السجل العقاري‬

‫تنفيذا ألحكام المادة ‪00‬من المرسوم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 30‬مارس ‪ 0712‬المتعلق بتأسيس السجل‬
‫‪/‬‬ ‫السيد‬ ‫العقاري المعدل والمتمم بالمرسوم رقم ‪ 032/72‬المؤرخ في ‪/07‬ماي ‪ 0772‬نسجل بأن‬
‫‪ .............................‬الساكن ب‪.................‬‬

‫قد قدم اعتراضا مسجل في سجل االعتراضات تحت رقم‪.................‬والمتعلق باإلشهار في‬
‫السجل العقاري لمجموعة ملكية رقم‪.............‬قسم رقم ‪...........‬بلدية المغير‪ ،‬والتي تظهر وثائق مسح‬
‫األراضي بأن حيازتها تعود للسيد‪........................................./‬‬

‫قد أثمرت محاوالت الصلح بين األطراف على مايلي ‪:‬‬

‫‪-‬على أن اعتراف السيد‪......................................../‬بأن العقار المحدد أعاله و المتمثل‬

‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪.....................................................................‬‬

‫‪-‬يقوم المحافظ العقاري على أساس المعلومات المتوفرة في هذا المحضر اإلجراءات الالزمة للترقيم‬
‫في السجل العقاري والخاص بالعقار المعين أعاله‪ ،‬وقعه معنا األطراف بالمحافظة العقارية المغير‪.‬‬

‫المحاافظ العقاري‬

‫الملحق رقم ‪ 11‬المتمثل في نسخة من محضر الصلح‬

‫‪130‬‬
 ‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫و ازرة المالية‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية‬
‫المفتشية الجهوية لناحية ورقلة‬
‫مديرية الحفظ العقاري الوادي‬
‫المحافظة العقارية بالمغـير‪.‬‬

‫محضر عدم الصلح‬

‫تنفيذا ألحكام المادة ‪00‬من المرسوم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ 30‬مارس ‪ 0712‬المتعلق‬

‫بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم بالمرسوم رقم ‪ 032/72‬المؤرخ في ‪/07‬ماي ‪0772‬‬
‫نسجل بأن السيد ‪ ......................... ............ /‬الساكن ب‪.................‬‬

‫قد قدم اعتراضا مسجل في سجل االعتراضات تحت رقم‪.................‬والمتعلق باإلشهار في‬
‫السجل العقاري لمجموعة ملكية رقم‪.............‬قسم رقم ‪...........‬بلدية المغير‬

‫والتي تظهر وثائق مسح األراضي أن حيازتها تعود للسيد ‪(/‬ة) ‪..............................‬‬
‫وبما أن محاوالت الصلح بين األطراف أصبحت عديمة الجدوى ‪،‬وعليه وفقا ألحكام المادة‪00‬‬
‫أعاله‪-‬فإن للمدعي السيد‪(/‬ة)‪ ................................‬مهلة ‪ 12‬أشهر إبتداء من تاريخ‬
‫تبليغ هذا المحضر ‪،‬لكي يقدم ويشهر الدعوى القضائية الموجهة إلثبات حقوقه على العقار‬
‫المذكور أعاله والمرفوعة أمام الجهة القضائية المختصة‪.‬‬

‫وفي حالة عدم تقديم هذه الدعوى إلى المحافظ العقاري بالمغير خالل األجل المذكور يعتبر‬
‫اإلعتراض ملغي‪.‬‬

‫المغير فــي ‪.......................:‬‬ ‫إمضاء الطرف األول‪:‬‬

‫المحافظ العقاري‬ ‫إمضاء الطرف ‪.‬الثاني‪:‬‬

‫الملحق رقم ‪ 12‬المتمثل في نسخة من محضرعدم الصلح‬

‫‪131‬‬
 ‫الجماهورية الجزائريااة الديمقراطية الشااعبية‬

‫المغير فااي‪.......................:‬‬ ‫وزارة المالية‬

‫المحافااظ العقااااري‬ ‫المفتشية الجهوية لناحية ورقلة‬

‫إلى السيد‪..........................:‬‬ ‫مديرية الحفظ العقااااااااري الوادي‬

‫‪................................‬‬ ‫المحافظة العقارية بالمغااااااااااااااير‬

‫الموضوع‪ :‬رفاااض اإليداع‬

‫المرجع‪ :‬عقدكم المؤرخ في‪.......................‬رقم‪......................‬‬

‫يشــرفني أن أحيطكم علما أنه بعد مراجعة عقدكم المشار إليه في المراجع أعاله اتضح ما‬
‫يلـ ــي‪.................................................................................................. :‬‬

‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬

‫وعلى أساس ما تقدم ذكره يؤسفني رفض إيداع هذا العقد طبقا للمادة }‪{101/100‬من‬
‫المرسوم ‪ 16/61‬المؤرخ في ‪ 02‬مارس‪ 6261‬وعليه تم اقتطاع مبلغ ‪ 622‬د ج طبقا للمادة ‪-626‬‬
‫‪ 66‬من قانون التسجيل من الرسم المودع ويتم تحصيل نفس المبلغ عند إيداع العقد بعد تصحيحه‪.‬‬

‫المحافظ العقاري‬

‫الملحق رقم ‪ 13‬المتمثل في نسخة من رفض اإليداع‬

‫‪132‬‬
 ‫الجماهورية الجزائريااة الديمقراطية الشااعبية‬

‫المغير فااي‪.......................:‬‬ ‫وزارة المالية‬

‫المحافااظ العقااااري‬ ‫المفتشية الجهوية لناحية ورقلة‬

‫إلى السيد‪..........................:‬‬ ‫مديرية الحفظ العقااااااااري الوادي‬

‫‪................................‬‬ ‫المحافظة العقارية بالمغااااااااااااااير‬

‫الموضوع‪ :‬رفاااض اإلجراء‬

‫المرجع‪ :‬عقدكم المؤرخ في‪.......................‬رقم‪......................‬‬

‫يشــرفني أن أحيطكم علما أنه بعد مراجعة عقدكم المشار إليه في المراجع أعاله اتضح ما‬
‫يلـ ــي‪.................................................................................................. :‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬
‫‪........................................................................................................‬‬

‫وعلى أساس ما تقدم ذكره يؤسفني رفض إيداع هذا العقد طبقا للمادة }‪{101/100‬من‬
‫المرسوم ‪ 16/61‬المؤرخ في ‪ 02‬مارس‪ 6261‬وعليه تم اقتطاع مبلغ ‪ 622‬د ج طبقا للمادة ‪-626‬‬
‫‪ 66‬من قانون التسجيل من الرسم المودع ويتم تحصيل نفس المبلغ عند إيداع العقد بعد تصحيحه‪.‬‬

‫المحافظ العقاري‬

‫الملحق رقم ‪ 11‬المتمثل في نسخة من رفض اإلجراء‬

‫‪133‬‬
 ‫ملخص‬

‫الشهر العقاري هو مجموعة من اإلجراءات القانونية التي تهدف لحماية الملكية العقارية‬
‫وقد عرف اإلنسان هذا النظام منذ القدم‪ ،‬و تطور عبر العصور إلى أن ظهر نظامان للشهر‬
‫العقاري‪ ،‬األول يعتمد في تسجيل التصرفات العقارية على الشخص هو النظام الشخصي‬
‫والثاني يعتمد على العقار و هو النظام العيني‪.‬‬
‫المشرع الجزائري و بموجب األمر ‪ 12/10‬أعلن عن تبني النظام العيني كنظام للشهر‬
‫العقاري في الجازئر‪ ،‬و بصفة استثنائية اعتماد نظام الشهر الشخصي في المناطق الغير‬
‫ممسوحة‪ ،‬إلى غاية االنتهاء من عمليات مسح األراضي عبر كامل الت ارب الوطني‪.‬‬
‫المحافظة العقارية هي المصلحة المكلفة بتنفيذ إجراءات الشهر العقاري بالجزائر وهي‬
‫مصلحة إدارية تابعة للمديرية العامة لألمالك الوطنية و تحت وصاية وزير المالية‪ ،‬ويشرف‬
‫على تسييرها موظف عمومي يسمى المحافظ العقاري‪ ،‬منحه المشرع مجموعة من الصالحيات‬
‫التي تهدف لضمان السير الحسن إلجراءات الشهر العقاري‪.‬‬
‫نظام الشهر العقاري في الجزائر يقوم على قاعدتين أساسيتين هما قاعدة الرسمية والتي‬
‫تقضي أن يتم إفراغ جميع السندات الخاضعة للشهر العقاري في الشكل الرسمي وقاعدة األثر‬
‫النسبي التي تقضي بأن يكون ألي وثيقة مودعة من أجل تلقي تأشيرة الشهر العقاري أصل‬
‫ثابت بالمحافظة العقارية‪ ،‬هاذان القاعدتان يدعمان حجية نظام الشهر العقاري‪.‬‬
‫و ال يخلو نظام الشهر العقاري من المنازعات‪ ،‬فمنها ما هو من اختصاص القضاء‬
‫العادي كالمنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة و منازعات الترقيم المؤقت‪ ،‬و منها ما هو من‬
‫اختصاص القضاء اإلداري كالمنازعات الارمية إللغاء قارارت المحافظ العقاري‪.‬‬

‫‪134‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫أوال‪ :‬المصادر‬

‫‪ -‬القرآن الكريم‪.‬‬
‫‪ -‬النصوص القانونية‬
‫أ) الدساتير‬
‫‪ -0‬دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية لسنة ‪ ،1808‬الصادر بموجب‬
‫المرسوم الرئاسي رقم ‪ ،00/07‬المؤرخ في ‪ ،0707/13/32‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪17‬‬
‫المؤرخة في ‪.0707/12/10‬‬
‫‪ -3‬دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الصادر بموجب المرسوم الرئاسي‬
‫رقم ‪ ،220/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/03/11‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬المؤرخة في‬
‫‪ ،0772/03/10‬معدل بـالقانون رقم ‪ ،12-13‬المؤرخ في ‪ ،3113/12/01‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪ 02‬أبريل ‪ ،3113‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪07/10‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،3110/00/00‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬المؤرخة في ‪ 02‬نوفمبر ‪.3110‬‬
‫ب) القوانين‬
‫‪ -1‬القانون ‪ ،00/02‬المؤرخ في ‪،0702/10/02‬المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬المؤرخة في‬
‫‪.0702/10/02‬‬
‫‪ -2‬القانون ‪ ،00/02‬المؤرخ في ‪ ،0702/12/17‬المتضمن قانون األسرة المعدل و المتمم‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،32‬المؤرخة في‬
‫‪.0702/12/03‬‬
‫‪ -3‬القانون ‪ ،30/71‬المؤرخ في ‪ ،0771/00/00‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،27‬المؤرخ في ‪.0771/00/00‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ ،21/71‬المؤرخ في ‪ ،0771/03/10‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في‬

‫‪135‬‬
‫‪ ،0702/10/32‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪ ،02/10‬المؤرخ في ‪ 3110/11/31‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬المؤرخ في ‪.3110/10/12‬‬
‫‪ -1‬القانون ‪ ،01/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/12/31‬المتعلق باألوقاف‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.0770/10/10‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ ،00/70‬المؤرخ في ‪،0770/12/31‬الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع‬
‫الملكية من أجل المنفعة العمومية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫العدد ‪ ،30‬المؤرخ في ‪.0770/10/10‬‬
‫‪ -8‬القانون رقم ‪ ،33-12‬المؤرخ في ‪ ،3112/03/30‬المتضمن قانون المالية لسنة‬
‫‪ ،2881‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،02‬المؤرخة في‬
‫‪.3112/03/37‬‬
‫‪ -0‬القانون رقم ‪ ،13/12‬المؤرخ في ‪ ،3112/13/31‬المتضمن تنظيم مهنة الموثق‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،02‬المؤرخة في‬
‫‪.3112/12/00‬‬
‫‪ -8‬القانون رقم ‪ ،12/12‬المؤرخ في ‪ ،3112/13/31‬المتضمن تنظيم مهنة المحضر‬
‫القضائي‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ 02‬المؤرخة في‬
‫‪.3112/12/00‬‬
‫‪ -18‬القانون رقم ‪ ،13-11‬المؤرخ في ‪ ،3111-13-31‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة‬
‫حق الملكية العقارية و تسليم سند الملكية عن طريق التحقيق العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخ في ‪.3111/13/30‬‬
‫‪ -11‬القانون رقم ‪ ،17/10‬المؤرخ في ‪،3110/13/30‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية و‬
‫اإلدارية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ 30‬المؤرخ في‬
‫‪.3110/12/32‬‬
‫ت) األوامر‬
‫‪ -1‬األمر رقم ‪ ،12/10‬المؤرخ في ‪ ،0710/00/10‬المتعلق بقانون الثورة الزراعية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬المؤرخة في‬
‫‪.0710/00/21‬‬

‫‪136‬‬
‫‪ -2‬األمر رقم ‪ ،32/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/13/31‬المتعلق باالحتياطات العقارية البلدية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،07‬المؤرخة في‬
‫‪.0712/12/10‬‬
‫‪ -3‬األمر ‪ ،00/10‬المؤرخ في رقم‪ ،0710/17/37‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،10‬المؤرخة في ‪.0710/17/21‬‬
‫‪ -1‬األمر ‪ ،12/10‬المؤرخ في رقم ‪ ،0710/00/03‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،73‬المؤرخة في ‪.0710/00/00‬‬
‫‪ -1‬األمر رقم ‪ ،31/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/03/21‬المتضمن قانون المالية لسنة‬
‫‪ ،1881‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،03‬المؤرخ في‬
‫‪.0770/03/20‬‬
‫‪ -1‬األمر رقم ‪ ،12/12‬المؤرخ في ‪ ،3112/11/00‬المتضمن القانون األساسي العام‬
‫للوظيفة العمومية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪22‬‬
‫المؤرخة في ‪.3112/11/02‬‬
‫ث) المراسيم‬
‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي ‪ ،23/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/10/10‬المتعلق بإثبات حق الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في‬
‫‪.0712/13/31‬‬
‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المعدل و المتمم بالمرسوم‬
‫التنفيذي‪ ،‬رقم ‪ ،211/02‬المؤرخ في ‪ ،0702/03/32‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬المؤرخة في‬
‫‪.0712/12/02‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،22/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬المعدل و المتمم بالمرسومين التنفيذيين رقم‪ ،301/01‬المؤرخ في ‪0701/17/02‬‬
‫و رقم ‪ 032/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/10/07‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‬
‫الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬المؤرخة في ‪.0712/12/02‬‬

‫‪137‬‬
‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي ‪ ،301/01‬المؤرخ في ‪ ،0701/17/02‬المعدل و المتمم للمرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ ،22/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬المؤرخ في ‪0712/12/30‬‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية العدد ‪ ،20‬المؤرخ في‬
‫‪.0701/17/02‬‬
‫‪ -1‬المرسوم ‪ ،203/02‬المؤرخ في ‪،0702/10/30‬المتضمن إجراءات التقادم المكسب‬
‫واعداد عقد الشهرة المتضمن االعتراف بالملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‬
‫الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.0702/10/32‬‬
‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم‪ ،302/70‬المؤرخ في ‪ ،0770/11/31‬الذي يحدد كيفيات إعداد‬
‫شهادة الحيازة وتسليمها‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية العدد‬
‫‪ ،22‬المؤرخ في ‪.0770/11/20‬‬
‫‪ -8‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،002/73‬المؤرخ في ‪ ،0773/13/03‬الذي يحد قائمة‬
‫المناصب العليا في المصالح الخارجية ألمالك الدولة و الحفظ العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.0710/17/21‬‬
‫‪ -0‬المرسوم التشريعي ‪ ،00/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/03/37‬المتضمن قانون المالية لسنة‬
‫‪ ،1881‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخ في‬
‫‪.0772/03/21‬‬
‫‪ -8‬المرسوم التنفيذي ‪ ،032/72‬المؤرخ في ‪ ،0772/10/07‬المعدل و المتمم للمرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 22/12‬المؤرخ في ‪ ،0712/12/30‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية العدد ‪ ،20‬المؤرخ في ‪.0772/10/07‬‬
‫‪ -18‬المرسوم التنفيذي ‪،02/70‬المؤرخفي ‪،0770/13/00‬المحدد لصالحيات وزير المالية‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في‬
‫‪.0770/12/07‬‬
‫‪ -11‬المرسوم التنفيذي ‪،00/70‬المؤرخفي ‪،0770/13/00‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية‬
‫في وزارة المالية الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ 00‬المؤرخة‬
‫في ‪.0770/12/07‬‬

‫‪138‬‬
‫‪ -12‬المرسوم التنفيذي ‪،222/11‬المؤرخفي ‪،3111/00/30‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية‬
‫في وزارة المالية ‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪10‬‬
‫المؤرخة في ‪.0770/12/07‬‬
‫‪ -13‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،021/10‬المؤرخ في ‪ ،3110/10/07‬المتعلق بعمليات التحقيق‬
‫العقاري وتسليم سندات الملكية الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية العدد‬
‫‪ ،32‬المؤرخ في ‪.3110/10/30‬‬
‫ج) الق اررات الوزارية‬
‫‪ -1‬القرار الوزاري‪ ،‬المؤرخ في ‪ ،0770/11/12‬المتضمن تحديد مصالح و مكاتب مديريات‬
‫أمالك الدولة و الحفظ العقاري على مستوى الواليات‪ ،‬الصادر عن وزير المالية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،20‬المؤرخة في ‪.0770/12/07‬‬
‫‪ -2‬القرار الوزاري رقم ‪ ،01‬المؤرخ في ‪ ،0777/13/31‬الذي يؤهل أعوان إدارة أمالك‬
‫الدولة و الحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‬
‫الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد ‪ ،31‬المؤرخة في‬
‫‪.0777/12/32‬‬
‫‪ -3‬القرار الوزاري‪ ،‬المؤرخ في ‪ ،0712/10/31‬المتضمن تحديد نموذج الدفتر العقاري‬
‫الصادر عن وزير المالية‪ ،‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،31‬المؤرخة في ‪.0711/12/17‬‬

‫ح) التعليمات‬
‫‪ -‬التعليمة رقم ‪ ،02‬المؤرخة في ‪،0770/10/32‬المتعلقة بسير عملية مسح األراضي‬
‫والترقيم العقاري‪ ،‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ -‬مذكرة المديرية العامة لألمالك الوطنية رقم ‪ 7010‬الصادرة بتاريخ ‪.3111/03/13‬‬

‫‪139‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬المؤلفات بالغة العربية‬

‫أ) الكتب العامة‬

‫‪ -1‬إدوار عيد‪ ،‬األنظمة العقارية‪ ،‬مطبعة المتنبي‪ ،‬دون ذكر البلد‪ ،‬الطبعة الثانية ‪.0772 ،‬‬
‫‪ -2‬جمال سايس‪ ،‬اإلجتهاد الجزائري في القضائي العقاري‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬منشورات كليك‬
‫الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‪.3102 ،‬‬
‫‪ -3‬جورج ن شدراوي‪ ،‬الوجيز في التحديد و التحرير و السجل العقاري‪ ،‬المؤسسة الحديثة‬
‫للكتاب لبنان‪ ،‬الطبعة الثالثة‪.3101 ،‬‬
‫‪ -1‬حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية‪ ،‬لبنان‪ ،‬بدون طبعة‬
‫‪ -1‬الحكيم فودة‪ ،‬نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬دار الكتب القانونية‪ ،‬دون ذكر بلد النشر‬
‫‪.0773‬‬
‫‪ -1‬حمدي باشا عمر‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومه‪،‬الجزائر‪.3102 ،‬‬
‫‪ -8‬حمدي باشا عمر‪ ،‬ليلى زروقي‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪.3102 ،‬‬
‫‪ -0‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪.3102 ،‬‬
‫‪ -8‬خالد عدلي أمير‪ ،‬أحكام و إجراءات شهر الملكية العقارية‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪ ،‬مصر‬
‫الطبعة األولى‪.3102،‬‬
‫‪ -18‬خالد عدلي أمير‪ ،‬إكتساب الملكية العقارية بالحيازة‪ ،‬دار الفكر الجامعي‪ ،‬مصر‪ ،‬دون‬
‫طبعة‪.‬‬
‫‪ -11‬ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار‬
‫بغدادي للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،‬بدون طبعة‪.‬‬
‫‪ -12‬زهدي يكن‪ ،‬السجل العقاري في لبنان و العالم‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬دار الثقافة‪ ،‬بيروت‬
‫‪.0723‬‬
‫‪ -13‬سعيد مقدم‪ ،‬الوظيفة العمومية بين التطور و التحول من منظور تسيير الموارد‬
‫البشرية و أخالقيات المهنة‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.3101 ،‬‬
‫‪ -11‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪.3112 ،‬‬
‫‪ -11‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية في التشريع‬
‫الجزائري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة السابعة‪.3100 ،‬‬

‫‪140‬‬
‫‪ -11‬عبد الحميد الشواربي‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في ضوء القضاء و الفقه‪ ،‬منشأة‬
‫المعارف باإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.0777 ،‬‬
‫‪ -18‬عبد العزيز محمودي و عيسى حاج علي‪ ،‬إجراءات تفعيل الحيازة العقارية كآلية لتسليم‬
‫عقود الملكية في القانون الجزائري‪ ،‬منشورات بغدادي‪ ،‬الجزائر‪.3103 ،‬‬
‫‪ -10‬عبد العزيز محمودي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‬
‫منشورات بغدادي‪ ،‬الجزائر‪.3117 ،‬‬
‫‪ -18‬عبد الوهاب عرفة‪ ،‬المرجع الوسيط في الشهر العقاري‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪ ،‬مصر‬
‫بدون طبعة‪.‬‬
‫‪ -28‬عبد الوهاب عرفه‪ ،‬الوجيز في السجل العيني‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬مصر‬
‫‪.3112‬‬
‫‪ -21‬عالء الدين عشي‪ ،‬مدخل القانون اإلداري‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪.3103 ،‬‬
‫‪ -22‬عمار بوضياف‪ ،‬القرار اإلداري "دراسة تشريعية قضائية فقهية"‪ ،‬دار جسور للنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪ -23‬عمار عوابدي‪ ،‬القانون اإلداري‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‬
‫‪.3113‬‬
‫‪ -21‬عمار عوابدي‪ ،‬نظرية الق اررات اإلدارية بين علم اإلدارة العامة القانون اإلداري‪ ،‬دار‬
‫هومه للطباعة و النشر‪ ،‬الجزائر ‪.3112‬‬
‫‪ -21‬عمر حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.3112 ،‬‬
‫‪ -21‬الغوثي بن ملحة‪،‬قواعد وطرق اإلثبات ومباشرتها في النظام القانوني الجزائري‪ ،‬الديوان‬
‫الوطني لألشغال التربوية‪ ،‬الجزائر‪.3110 ،‬‬
‫‪ -28‬ليلى زروقي و حمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪.3102 ،‬‬
‫‪ -20‬ليلى طلبة‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقا ألحكام التشريع الجزائري‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‬
‫الطبعة الثانية‪.3103 ،‬‬
‫‪ -28‬مازن راضي ليلو‪ ،‬الوجيز في القانون اإلداري‪ ،‬دار المطبوعات‪ ،‬مصر‪ ،‬الطبعة‬
‫الخامسة‪.3112 ،‬‬
‫‪ -38‬مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪3103 ،‬‬
‫‪ -31‬محمد الصغير بعلي‪ ،‬العقود اإلدارية‪ ،‬دار العلوم للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.3110 ،‬‬
‫‪141‬‬
‫‪ -32‬محند أمقران بوبشير‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية (نظرية الدعوى‪ ،‬نظرية الخصومة‬
‫اإلجراءات االستثنائية)‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.3110 ،‬‬
‫‪ -33‬مصطفى أحمد أبو عمرو‪ ،‬الموجز في شرح نظام السجل العقاري‪ ،‬منشورات الحلبي‬
‫الحقوقية‪ ،‬لبنان‪.3101 ،‬‬
‫‪ -31‬يحيى بكوش‪ ،‬أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري والفقه اإلسالمي‪ ،‬الشركة‬
‫الوطنية للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر ‪.0700‬‬
‫ب) الكتب المتخصصة‬
‫‪ -0‬بشير العتروس‪ ،‬الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬االجتهاد القضائي للغرفة‬
‫العقاري‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬الجزائر‪.3112 ،‬‬
‫‪ -3‬جمال بوشناقة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‬
‫‪.3112‬‬
‫‪ -2‬خالد رامول‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬قصر‬
‫الكتاب‪ ،‬الجزائر‪.3100 ،‬‬
‫‪ -2‬عبد التواب معوض‪ ،‬السجل العيني علما و عمال‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬مصر‪.0700 ،‬‬
‫‪ -0‬فرحات عازب‪ ،‬مسح األراضي و السجل العقاري‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‬
‫زرالدة‪ ،‬عام ‪.0772‬‬
‫‪ -2‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪3100 ،‬‬
‫‪ -1‬نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام و تأسيس السجل العقاري في الجزائر‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‬
‫‪.3117‬‬
‫ت) مجالت‬

‫‪ -1‬عمار بوضياف‪" ،‬المسح العقاري و إشكاالته القانونية"‪ ،‬مجلة العلوم االجتماعية‬

‫واإلنسانية‪ ،‬العد التجريبي‪ ،‬المركز الجامعي الشيخ العربي التبسي‪ ،‬أفريل ‪.3112‬‬
‫‪ -2‬عمر بوحالسة‪ " ،‬تقنيات مراقبة العقود الخاضعة لإلشهار"‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪03‬‬
‫الغرفة الوطنية للموثقين‪.3110 ،‬‬

‫‪142‬‬
‫‪ -3‬لعجال عبد القادر‪" ،‬العقد التوثيقي مواصفة قانونية في مجال اإلثبات و تطبيق الخطأ‬
‫التوثيقي"‪ ،‬نشرة الموثق‪ ،‬بدون عدد‪ ،‬الغرفة الجهوية للموثقين لناحية الشرق‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جويلية‬
‫‪.3117‬‬
‫‪ -1‬مانع جمال عبد الناصر‪" ،‬االختصاص القضائي في إلغاء الدفاتر العقارية في التشريع‬
‫الجزائري"‪ ،‬مجلة العلوم االجتماعية واإلنسانية‪ ،‬العدد التجريبي‪ ،‬المركز الجامعي الشيخ‬
‫العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬أفريل ‪.3112‬‬
‫‪ -1‬محمد بوركي‪" ،‬اإلشهار العقاري"‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،12‬الغرفة الوطنية للموثقين‬
‫الجزائر‪ ،‬سنة ‪.3110‬‬
‫‪ -1‬محمد سباع‪" ،‬التوثيق والعقود الرسمية"‪ ،‬مجلة الموثق‪ ،‬العدد ‪ ،10‬الغرفة الوطنية‬
‫للموثقين‪ ،‬الجزائر‪.0770 ،‬‬
‫‪ -8‬محمد كنازة‪" ،‬الدفتر العقاري"‪ ،‬مجلة المحاماة‪ ،‬العدد ‪ ،12‬الصادرة عن منظمة المحامين‬
‫لناحية باتنة‪.3111 ،‬‬
‫ث) الرسائل الجامعية‬
‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة دكتورة في العلوم‬
‫القانونية غير منشورة‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر بسكرة‪.3103 ،‬‬
‫‪ -2‬حسن طوايبية‪ ،‬نظام الشهر العقاري الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‬
‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق جامعة الجزائر‪.3113 ،‬‬
‫‪ -3‬سليمة صيفاوي‪ ،‬المحافظة العقارية و دورها في تحقيق أهداف الشهر العقاري‪ ،‬رسالة‬
‫ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير منشورة تخصص قانون عقاري‪ ،‬معهد العلوم القانونية واإلدارية‬
‫جامعة العربي تبسي‪ ،‬تبسة‪3110 ،‬‬
‫‪ -1‬عبد الغني عبان‪ ،‬قواعد تنظيم الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير‬
‫في الحقوق‪ ،‬غير منشورة‪ ،‬تخصص القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬جامعة العربي‬
‫التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬الجزائر‪.3101 ،‬‬
‫‪ -1‬عمر صداقي‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في‬
‫الحقوق غير منشورة‪ ،‬معهد العلوم القانونية و اإلدارية‪ ،‬جامعة الجزائر‪.1982،‬‬
‫‪ -1‬كريمة بلقاضي‪ ،‬الكتابة الرسمية والتسجيل والشهر في نقل الملكية العقارية‪ ،‬ماجستير‬
‫في الحقوق‪ ،‬غير منشورة فرع القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق بن عكنون‪ ،‬الجزائر‪3110 ،‬‬
‫‪143‬‬
‫‪ -8‬كريمة فردي‪ ،‬الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة ماجستير في الحقوق‪ ،‬غير‬
‫منشورة‪ ،‬تخصص قانون خاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية جامعة‬
‫اإلخوة منتوري قسنطينة‪.3110 ،‬‬
‫‪ -0‬هالة مبروك‪ ،‬المحافظة العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬ماستر في الحقوق‪ ،‬غير‬
‫منشورة‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪.3103 ،‬‬

‫ثالثا‪ :‬المؤلفات بالغة األجنبية‬

‫‪1- Amar Aloui, Propriété et Régime Foncier En Algérie‬‬
‫‪Editions Houma, Algérie, 2011.‬‬
‫‪2- Bachir Latrous, Cours de droit civil, sûretés et publicité‬‬
‫‪foncière, office des publications universitaires, Alger, 1983.‬‬
‫‪3- Mohand Tahar Alloum, Le régime foncier en Algérie‬‬
‫‪Impression Moderne, Algérie, 2005.‬‬
‫رابعا‪ :‬المواقع اإللكترونية‪.‬‬

‫‪- www.an-cadastre.dz, AGENCE NATIONALE DU CADASTRE‬‬

‫‪le 10/05/2014‬‬

‫‪144‬‬
 ‫الفهرس‬

‫ماقادماة ‪ .......................................................................‬أ‬
‫الفصل األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للشهر العقاري ‪5 ...........................................‬‬

‫المبحث األول مفهوم الشهر العقاري و تطوره التاريخي ‪6 ....................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الشهر العقاري ‪6 ...................................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف الشهر العقاري ‪6 ...................................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أهمية الشهر العقاري ‪8 ....................................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مميزات الشهر العقاري ‪9 ..................................................‬‬

‫أوال‪ :‬الطابع اإلداري للشهر العقاري‪9 ..........................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬الطابع العيني للشهر العقاري‪01 ........................................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬الطابع اإللزامي للشهر العقاري ‪9 ........................................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التطور التاريخي لنظام الشهر العقاري ‪01 ................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تطور الشهر العقاري في العصر القديم و الحديث ‪01 ......................‬‬
‫أوال‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصر القديم‪01 ................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصور الوسطى ‪01 ...........................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬نظام الشهر العقاري في العصور الحديثة ‪01 ............................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تطور نظام الشهر العقاري في الجزائر ‪01 .................................‬‬

‫أوال‪ :‬مرحلة ما قبل االستقالل ‪01 .............................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مرحلة ما بعد االستقالل‪12 .............................................................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬أنظمة الشهر العقاري ‪11 ...................................................‬‬

‫المطلب األول‪:‬نظام الشهر الشخصي ‪11 .................................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف نظام الشهر الشخصي ‪11 .........................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مبادئ نظام الشهر الشخصي ‪19 ..........................................‬‬

‫‪145‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تقييم نظام الشهر الشخصي ‪21 ...........................................‬‬
‫أوال‪ :‬عيوب نظام الشهر الشخصي ‪21 ........................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مزايا نظام الشهر الشخصي ‪21 .........................................................‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر الشخصي ‪21 ......................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬نظام الشهر العيني ‪23 ...................................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف نظام الشهر العيني ‪23 .............................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أسس نظام الشهر العيني ‪21 ..............................................‬‬

‫أوال‪ :‬السجل العقاري ‪21 ......................................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مسح األراضي‪21 ......................................................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مبادئ نظام الشهر العيني‪31 .............................................‬‬

‫أوال‪ :‬مبدأ التخصيص ‪30 .....................................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مبدأ القيد المطلق ‪30 ...................................................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬مبدأ قوة الثبوت المطلقة ‪30 .............................................................‬‬

‫رابعا‪ :‬مبدأ المشروعية ‪30 ....................................................................‬‬

‫خامسا‪ :‬مبدأ حظر التقادم المكسب ‪31 ........................................................‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬تقييم نظام الشهر العيني ‪31 ...............................................‬‬

‫أوال‪ :‬مزايا نظام الشهر العيني ‪31 .............................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬عيوب نظام الشهر العيني‪32 ...........................................................‬‬

‫الفرع الخامس‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر العيني ‪33 ......................‬‬

‫خالصة الفصل األول ‪31 ..................................................................‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬اإلجراءات العملية للهشر العقاري ‪64 ........................................‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مصالح الشهر العقاري و قواعده ‪31 ........................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مصالح الشهر العقاري ‪31 ................................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المحافظة العقارية ‪31 .....................................................‬‬

‫‪146‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف المحافظة العقارية ‪38 ............................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬مراحل نشأة المحافظة العقارية‪39 .......................................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬تنظيم المحافظة العقارية‪10 .............................................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المحافظ العقاري ‪63 ......................................................‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف المحافظ العقاري ‪61 .............................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬تعيين المحافظ العقاري و إنهاء مهامه ‪66 ...............................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬سلطات المحافظ العقاري ‪69 ............................................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬قواعد الشهر العقار ‪16 ..................................................‬‬

‫الفرع األول‪:‬قاعدة الرسمية‪16 ..........................................................‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف قاعدة الرسمية‪11 ................................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬شروط السند الرسمي‪11 ................................................................‬‬

‫ثالثا‪ :‬السندات الرسمية الخاضعة للشهر العقاري ‪81 ...........................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬قاعدة األثر النسبي ‪93 ...................................................‬‬

‫أوال‪ :‬مفهوم قاعدة األثر النسبي‪93 ............................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬االستثناءات الواردة على قاعدة األثر النسبي ‪91 .........................................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة عن الشهر العقاري و منازعاته ‪011 .................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬ااآلثار القانونية المترتبة عن الشهر العقاري ‪011 ..........................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬األثر المنشئ و المطهر للشهر العقاري ‪010 ...............................‬‬

‫أوال‪ :‬األثر المنشئ لنظام الشهر العقاري ‪010 ..................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬األثر المطهر للشهر العقاري ‪012 .......................................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬حجبة الشهر العقاري ‪012 .................................................‬‬

‫أوال‪ :‬حجية الشهر العقاري في ما بين األطراف ‪013 ...........................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬حجية الشهر العقاري تجاه الغير‪013 ....................................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الشهر العقاري ‪011 .............................................‬‬

‫‪147‬‬
‫الفرع األول‪ :‬امنازعات المسح العام ‪016 ...............................................‬‬
‫أوال‪ :‬المرحلة اإلدارية ‪016 ...................................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬المرحلة القضائية ‪016 .................................................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬منزعات إعداد السجل العيني ‪011 ........................................‬‬

‫أوال‪ :‬المنازعات المتعلقة بالترقيم العقاري ‪011 ..................................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬المنازعة في ق اررات رفض اإليداع واإلجراء ‪001 ..........................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬المنازعات المتعلقة بالحقوق المشهرة ‪000 .................................‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬منازعات التحقيق العقاري ‪001 .............................................‬‬

‫أوال‪ :‬المنازعات التي يختص بنظرها القضاء اإلداري ‪001 ......................................‬‬

‫ثانيا‪ :‬المنازعات التي يختص بنظرها القضاء العادي ‪002 ......................................‬‬

‫ملخص الفصل الثاني ‪003 ................................................................‬‬

‫خااتاماة ‪115 ...................................................................‬‬

‫المالحق ‪009 ..............................................................................‬‬

‫قائمة المصادر و المراجع ‪021 ............................................................‬‬

‫‪148‬‬