‫جامعة العربي التبسي ‪-‬تبسة‪ -‬الجزائر‬

‫كليـة الحقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫مذكرة مقدمة ضمن متطلبات نيل شهادة ماستر‬

‫تخصص قانون عقاري‬
‫بعنوان‪:‬‬

‫النظام الق انوني للملكية المشتركة‬

‫إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫إعداد الطالبين‪:‬‬

‫أ ‪ /‬منصوري نورة‬ ‫*العمري حميد‬
‫*بوعزيز رحيمة‬
‫أعضاء لجنة المناقشة‪:‬‬
‫الصفة في البحث‬ ‫الرتبة العلمية‬ ‫االسم واللقب‬
‫رئيسا‬ ‫دكتورة‬ ‫د‪ /‬مراحي ريم‬
‫مشرفا ومقر ار‬ ‫أستاذة‬ ‫أ ‪ /‬منصوري نورة‬
‫ممتحنا‬ ‫أستاذة‬ ‫أ‪ /‬مبروك حدة‬
‫السنة الجامعية‪2019/2018 :‬‬
 ‫جامعة العربي التبسي ‪-‬تبسة‪ -‬الجزائر‬

‫كليـة الحقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫مذكرة مقدمة ضمن متطلبات نيل شهادة ماستر‬

‫تخصص قانون عقاري‬
‫بعنوان‪:‬‬

‫النظام الق انوني للملكية المشتركة‬

‫إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫إعداد الطالبين‪:‬‬

‫أ ‪ /‬منصوري نورة‬ ‫*العمري حميد‬
‫*بوعزيز رحيمة‬
‫أعضاء لجنة المناقشة‪:‬‬
‫الصفة في البحث‬ ‫الرتبة العلمية‬ ‫االسم واللقب‬
‫رئيسا‬ ‫دكتورة‬ ‫د‪ /‬مراحي ريم‬
‫مشرفا ومقر ار‬ ‫أستاذة‬ ‫أ ‪ /‬منصوري نورة‬
‫ممتحنا‬ ‫أستاذة‬ ‫أ‪ /‬مبروك حدة‬
‫السنة الجامعية‪2019/2018 :‬‬
 ‫الـكـلـيـة ال تـتـحـمل أي‬
‫مـسؤولية على ما يرد في هذه‬
‫الـمـذكرة مــن أراء‬
 ‫قائمة المختصرات‬

‫‪ -‬ق م ج ‪ .....................................‬القانون المدني الجزائري‬

‫‪ -‬ق إ م إ ‪ ....................................‬قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‬

‫‪ -‬ج ر ‪ .....................................‬الجريدة الرسمية‬

‫‪ -‬ص ‪ ......................................‬الصـفــحـة‬

‫‪ -‬ط ‪ ........................................‬الـطـبـعــة‬

‫‪ -‬د ط ‪ .....................................‬دون طبعة‬

‫‪ -‬د س ‪ ....................................‬دون سنة‬

‫‪ -‬ف ‪ ......................................‬فقرة‬

‫‪ -‬ج ‪ .......................................‬الــجـــزء‬

‫‪ -‬ع ‪ .......................................‬الــعـــدد‬
‫مقدمـــــــــة‬
 ‫مقدمة‬

‫إن النمو الديمغرافي الكبير الذي شهدته الدول الحديثة في النصف األخير من القرن‬
‫العشرين ‪ ،‬أجبرها على أن تستكثر من تشييد المباني لتلبية حاجيات مواطنيها في السكن‪ ،‬و‬
‫ال يتأتى ذلك إال بإحداث أنظمة جديدة و مناسبة تستوعب هذا الوضع الجديد‪.‬‬

‫وتعتبر المدينة أحدث نظام يعيشه الفرد اليوم ‪ ،‬فمن خالله يقوم بالبحث عن متطلبات‬
‫الحياة من رفاهية و عيشة حسنة ‪ ،‬و هو الشيء الذي يتوافق مع المدينة ‪ ،‬حيث هناك وفرت‬
‫مناصب الشغل وسهولة المواصالت وتنوع مجاالت التعليم وتواجد المراكز االستشفائية‬
‫والمحالت التجارية و الترفيهية و أغلب وسائل الحياة الضرورية ‪.‬‬

‫كل هذه العوامل أدت إلى إزدهار المدن و إرتفاع الكثافة السكانية نتيجة تزايد حركة النزوح‬
‫إليها و تمركز األغلبية الساحقة فيها ‪ ،‬الشيء الذي أثر سلبا على نقص االراضي المخصصة‬
‫لبناء المساكن التي تؤوي هؤالء األفراد ‪ ،‬و من ثم نشأت الحاجة إلى تنظيم الملكية المشتركة‬
‫لتصبح أكثر مالئمة مع هذه الوضعية ‪ ،‬فظهر نمط جديد من البناء العمراني‪ ،‬حيث إنتقل‬
‫الشكل العمراني من البناء االفقي إلى البناء العمودي في شكل أبنية مقسمة إلى طوابق وشقق‬
‫و أصبح العقار الواحد يتسع لمجموعة من االفراد وهو ما يعرف بالملكية المشتركة‪.‬‬

‫و تعتبر الملكية المش تركة نوعا حديثا مقارنة مع أنواع الملكية ‪ ،‬إذ ظهر في بدايته في‬
‫الدول األوروبية مع بداية القرن العش رين ‪ ،‬و يعد التش ريع الفرنس ي من بين التش ريعات االولى‬
‫ب التنظيم الق انوني له ذا النوع من الملكي ة ‪ ،‬و ذل ك ب التطرق لمختلف احك ام ه‬ ‫التي ق ام‬
‫وضوابطه من خالل سن عدد من النصوص التشريعية أولها قانون ‪ 28‬جوان ‪ ، 1938‬الذي‬
‫أعطى تصوي ار حديثا لهذه الملكية مؤسسا على ما يحتويه البناء من طبقات ‪ ،‬و في كل طبقة‬
‫عدد من الحص ص ‪ ،‬بحيث تكون كل واحدة مش تملة على جزء خاص ينفرد به المالك وجزء‬
‫مشترك مشاع بين كل المالك‪.‬‬

‫المش رع الجزائري بدوره لم يجعل نفس ه في معزل عن تطور التش ريعات التي تحدث‬
‫حوله‪ ،‬فكان من الض روري تنظيم هذا النوع من الملكية ‪ ،‬ال س يما و أن الجزائر قد ش هدت‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬

‫تطو ار ملحوظا في مجال العمران بعد اإلستقالل ‪ ،‬أين أخذت بنمط البناء الجماعي كأسلوب‬
‫معماري جديد‪ ،‬األمر الذي أجبرها على وضع القواعد القانونية التي تنظم هذا الوضع الجديد‬
‫و الذي يعرف بنظام الملكية المشتركة‪.‬‬

‫فتحقق ذلك بموجب االمر ‪ 58/75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني‬

‫المعدل و المتمم‪ ،‬و الذي خصص فيه المشرع قسما خاصا بالملكية المشتركة‪ ،‬ليصدر بعده‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 666/83‬المؤرخ ‪ 1983/11/12‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة‬
‫و تسيير العمارات الجماعية المعدل و المتمم بالمرسوم ‪ 59/94‬المؤرخ في ‪،1994/03/07‬‬
‫ثم ليأتي المرسوم التنفيذي ‪ 99/14‬المؤرخ في ‪ 2014/03/04‬المحدد لنموذج نظام الملكية‬
‫المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية ‪ ،‬و الذي ألغى كل االحكام المخالفة له التي‬
‫يتضمنها المرسوم ‪.666/83‬‬

‫إن أهمية موضوع هذا البحث تكمن من الناحية النظرية من خالل اإللمام بجميع القواعد‬
‫القانونية المطبقة على نظام الملكية المشتركة سواء الواردة في التشريعات العادية أو التنظيمية‪،‬‬
‫وكذا في معرفة المسار الذي إنتهجه المشرع الجزائري ومدى تطبيق النصوص المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة على أرض الواقع‪ ،‬من خالل تحليل ومناقشة هذه النصوص‪.‬‬

‫أما من الناحية العملية فتظهر هذه األهمية من خالل إكتساب الفرد بصفة عامة والمعني‬
‫بالملكية المشتركة بصفة خاصة و عيا قانونيا و ثقافيا يجعله يبادر إلى تفعيل آليات و وسائل‬
‫إدارة الملكية بصوره حسنة‪ ،‬و من ثم الحفاظ على الملك الجماعي وصيانته وحمايته‪ ،‬مع معرفه‬
‫كل واحد منهم كيفية ممارسة حقوقه و تأدية واجباته والتصدي للمسؤوليات التي قد تقع على‬
‫عاتقه‪.‬‬

‫أما عن دوافع إختيارنا لهذا الموضوع‪ ،‬فهناك أسباب ذاتية ؛ وهي الميول والرغبة الشخصية‬
‫في البحث و اإلختصاص في المجال العقاري الحديث بحكم مهنتنا كمحامين‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‬

‫كما أنه و نحن بصدد ممارسة هذه المهنة الحظنا تذبذبا صارخا في مسالة تطبيق النصوص‬
‫المتعلقة بالملكية المشتركة ‪ ،‬و رغم وجود النصوص الخاصة إال أن القضاء إلى يومنا هذا‬
‫مازال يستند الى القواعد العامة ‪ ،‬لذلك حاولنا في هذا البحث التطرق إلى مختلف النصوص‬
‫الخاصة التي تنظم الملكية المشتركة‪.‬‬

‫أما عن األسباب الموضوعية ؛ فموضوع الملكية المشتركة حديث النشأة ‪ ،‬وقد جاء مواكبا‬
‫للتطورات التي عرفتها التشريعات الجزائرية على الصعيد العقاري‪ ،‬كما أنه أصبح ذو مكانة‬
‫هامة في الحياة اليومية ألغلبية المواطنين بسبب إنتشار البناءات الجماعية في المدن الجزائرية‪.‬‬

‫إضافة إلى ذلك قلة الدراسات و البحوث الجامعية حول هذا الموضوع ال سيما في ما‬
‫يتعلق بآخر التعديالت والتطورات التي جاء بها المشرع الجزائري‪.‬‬

‫نظر إلى ما سبق تبيانه من تحديد اإلطار العام لموضوع البحث وأهميته ‪ ،‬و حتى يتسنى‬
‫و ا‬
‫لنا دراسته و اإللمام بمختلف جوانبه حاولنا وضع إشكالية تكون بمثابة االنطالقة التي من‬
‫خاللها يتم الولوج إلى تفاصيل هذا الموضوع ومضمونه وهي‪:‬‬

‫فيما تتمثل الملكية المشتركة ؟ وما هي اآلليات القانونية إلدارة وحماية هذا النوع من‬
‫الملكية؟‬

‫و لإلجابة على هذه االشكاليات المطروحة فقد إتبعنا المنهج الوصفي للوقوف على بعض‬
‫المفاهيم والتعاريف المتعلقة بالموضوع ‪ ،‬كما إعتمدنا على المنهج التحليلي من خالل التحليل‬
‫والتعليق على مختلف النصوص القانونية‪ ،‬وقد إستعنا بالمنهج المقارن في بعض الحاالت من‬
‫خالل مقارنة التشريع الجزائري مع القوانين االخرى‪.‬‬

‫كما أن إختيارنا لهذا الموضوع و دراسته لم تكن صدفة بل كان سعيا منا لبلوغ بعض‬
‫االهداف العلمية‪ ،‬أهمها المعرفة الدقيقة لهذا النوع الحديث من الملكية الذي برز بشكل كبير‬
‫في مجال العقار‪ ،‬وكذا التعمق في تفاصيله من خالل التطرق لمختلف أحكامه‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مقدمة‬

‫أما عن األهداف العملية فإنها تتجلى في كيفية تطبيق اآلليات القانونية إلدارة وتسيير‬
‫الملكية و حمايتها في الواقع العملي‪ ،‬وكذا إيجاد الحلول المالئمة لإلشكاالت التي قد تثور في‬
‫الواقع و النزاعات المطروحة أمام القضاء‪ ،‬وذلك بإعطاء التكييف السليم من خالل إسقاط‬
‫النصوص المناسبة على هذا اإلشكال أو النزاع‪.‬‬

‫و رغم أن موضوع الملكية المشتركة يعد من المواضيع الحديثة خاصة في الجزائر‪ ،‬إال‬
‫أنه لم يخل من بعض الدراسات السابقة و التي كان نادره جدا من بينها النظام القانوني للملكية‬
‫المشتركة للمؤلفة مريم تومي لسنة ‪.2015‬‬

‫كما أنه عند دراستنا لهذا الموضوع واجهتنا بعض الصعوبات والعراقيل‪ ،‬من بينها قلة‬
‫المراجع الجزائرية المتخصصة في الملكية المشتركة إن لم نقل منعدمة بإستثناء الكتاب الوحيد‬
‫المذكور أعاله ‪ ،‬و من بين الصعوبات أيضا كثرة النصوص القانونية المنظمة للملكية‬
‫المشتركة‪ ،‬و تعاقبها مما صعب معالجتها كلها في فترة قصيرة ‪،‬كذلك شساعة هذا الموضوع‬
‫مما أدى إلى صعوبة اإللمام بكل عناصره‪ ،‬إذ يمكن لكل مبحث أن يدرج كعنوان لمذكرة‪.‬‬

‫و من خالل ما سبق ذكره ‪ ،‬و حتى يتسنى لنا اإلجابة على اإلشكالية المطروحة أعاله‪،‬‬
‫فقد قسمنا هذا البحث إلى فصلين إثنين ‪ ،‬حيث تطرقنا في الفصل األول إلى ماهية الملكية‬
‫المشتركة‪ ،‬وهذا من خالل مبحثين‪ ،‬تعرضنا إلى اإلطار المفاهيمي للملكية المشتركة في المبحث‬
‫األول‪ ،‬ثم المرور إلى حقوق وواجبات المالك في هذه الملكية و هذا ضمن المبحث الثاني‪.‬‬

‫أما في ما يخص الفصل الثاني‪ ،‬و الذي جاء بعنوان إدارة الملكية المشتركة و آليات‬
‫حمايتها‪ ،‬فقد تضمن مبحثه األول إدارة الملكية المشتركة ثم االنتقال إلى حماية هذه الملكية و‬
‫منازعاتها في المبحث الثاني‬

‫‪4‬‬
 ‫الفصل األول‬
‫ماهية الملكية المشتركة‬
‫المبحث األول ‪ :‬اإلطار المفاهيمي للملكية المشتركة‪.‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬حقوق و واجبات المالك الشركاء في‬
‫الملكية المشتركة‪.‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫يعتبر نظام الملكية المشتركة من أهم التطورات الحاصلة في العقارات المبنية و كحالة‬
‫قانونية ‪ ،‬فهي تنفرد بأهمية بالنسبة للمالك الشركاء و الشاغلين بالبناء المشترك‪ ،‬فهي ليس‬
‫مجرد قيام جماعة من األشخاص بشغل عمارة ما‪ ،‬بل ينجر عن هذا الوضع أثار قانونية‬
‫هامة بالنسبة لهؤالء‪.‬‬
‫و قد نص القانون الجزائري على هذه الملكية و تناول أحكامها سواء ضمن القانون‬
‫المدني أو في قوانين و مراسيم خاصة‪.‬‬
‫و لمعرفة أي موضوع يجب تناول دراسته ببيان مفهومه و تحديد جوانبه‪ ،‬و هذا بتعريفه‬
‫و تحديد خصائصه و تبيان عناصره‪ ،‬باعتبار أن الملكية المشتركة ذات طبيعة خاصة‬
‫الحتوائها على أجزاء خاصة و أخرى مشتركة‪ ،‬فهي بذلك تولد حقوق وواجبات على المالك‬
‫الشركاء في الملك المشترك‪.‬‬
‫و ألجل هذا الغرض و محاولة منا اإللمام بماهية هذا النظام الحديث‪ ،‬فقد قسمنا هذا‬
‫الفصل إلى مبحثين اساسيين‪.‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للملكية المشتركة‬
‫المبحث الثاني‪ :‬حقوق وواجبات المالك الشركاء في الملكية المشتركة‬

‫‪5‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للملكية المشتركة‬

‫يعد نظام الملكية المشتركة من المواضيع المعاصرة و الهامة في وقتنا الحالي‪ ،‬و قبل‬
‫الولوج إلى أعماق هذا النظام و ميكانيزماته وجب علينا الوقوف أوال على معرفة مفهوم هذا‬
‫الصنف من الملكية‪ ،‬و ذلك من خالل التعاريف التي جاء بها الفقه و التشريع و الوقوف‬
‫على تحديد عناصره‪.‬‬
‫ومن خالل هذا المبحث سوف نتطرق إلى مفهوم الملكية المشتركة في المطلب األول‪،‬‬
‫اما في المطلب الثاني نتناول فيه عناصر الملكية المشتركة‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الملكية المشتركة‬

‫حاولنا في هذا المطلب التطرق إلى كل ما يزيل اللبس و الغموض عن هذه الملكية‪ ،‬و‬
‫ذلك سعيا إليجاد تعاريف جامعة لها و إظهار الخصائص التي تتميز بها هذه األخيرة‪ ،‬و‬
‫التي من شأنها أن تؤدي بنا إلى تمييزها عن بعض الحاالت المشابهة لها‪ ،‬و دراسة تطورها‬
‫في التشريع الجزائري‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف الملكية المشتركة و خصائصها‬

‫أوال‪ :‬تعريف الملكية المشتركة‬
‫‪ /1‬ـــ التعريف القانوني‪:‬‬
‫تناول المشرع الجزائري الملكية المشتركة بالتعريف في نص المادة ‪ 743‬من القانون‬
‫المدني على أنها " الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموع العقارات‬
‫المبنية ‪،‬و التي تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة أشخاص تشمل كل واحدة منها على‬
‫‪1‬‬
‫جزء خاص و نصيب في األجزاء المشتركة "‬
‫و يتضح من خالل نص هذه المادة أن المشرع لم يقدم تعريفا للملكية المشتركة بل قام‬
‫بإعطاء وصف لها و يكون هنا المشرع قد نقل هذا التعريف على الفقه الفرنسي كما سنتاوله‬
‫الحقا في التعريف الفقهي‪.‬‬

‫األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ ،78‬مؤرخة في ‪ ،1975/09/30‬المعدل و‬ ‫‪1‬‬

‫المتمم بالقانون رقم ‪ 05-07‬المؤرخ في ‪.2007/05/19‬‬

‫‪6‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫و من خالل نص المادة و التعريف الذي جاء به المشرع فانه يمكن اإلستنتاج بأن‬
‫الملكية المشتركة هي نظام قانوني يمس المبنى و األشخاص المالكين له‪ ،‬كما يستلزم في‬
‫المبنى احتوائه على شقق مملوكة لشخصين فأكثر تحتوي على أجزاء خاصة و أجزاء‬
‫مشتركة ال يمكن الفصل بينهما في التصرف‪.‬‬
‫فاألجزاء الخاصة ملك لكل ساكن يستغلها و يستعملها شخصيا و كذا له حق التصرف‬
‫فيها طبعا مع عدم اإلضرار بالغير‪ ،‬أما األجزاء المشتركة فهي ملك لجميع المالكين على‬
‫‪1‬‬
‫الشيوع التي ال يمكن قسمتها أو ما يسمى بالشيوع اإلجباري‪.‬‬
‫كما تعرف الملكية المشتركة أيضا بأنها الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني‬
‫أو مجموعة العقارات المبنية و التي تكون ملكيتها مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص‬
‫‪2‬‬
‫تشمل كل واحدة منها على جزء خاص و نصيب في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫هذا بالنسبة لما جاء به القانون المدني‪ ،‬أما في المراسيم الخاصة المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة فقد جاء المرسوم ‪ 666-83‬المؤرخ في ‪ 1983/11/12‬المحدد للقواعد المتعلقة‬
‫بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية‪ ،‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪3‬‬
‫‪.59-94‬‬
‫كما صدر أيضا المرسوم ‪ 99-14‬المؤرخ في ‪ 04‬مارس ‪ 2014‬الذي يحدد نموذج‬
‫نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية‪ ،4‬إال أنه لم يرد ضمن هذه المراسيم‬
‫أي تعريف للملكية المشتركة‪.‬‬

‫‪ 1‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬ج الثامن‪ ،‬حق الملكية مع شرح مفصل لالشياء و االموال‬
‫‪ ،‬ط‪ ، 2‬دار النهضة العربية ‪ ،‬لبنان‪ ،2000 ،‬ص‪.14‬‬
‫‪ 2‬عمر حمدي باشا ‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت و أحدث األحكام‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬دار هومة للطباعة و النشر‬
‫و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2000 ،‬ص‪.14‬‬
‫المرسوم رقم ‪ 666-83‬المؤرخ في ‪ 1983/11/12‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات‬ ‫‪3‬‬

‫الجماعية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 47‬مؤرخة في ‪ ،1983/11/15‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪ ،59-94‬المؤرخ في‬
‫‪.1994/03/07‬‬
‫‪ 4‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99-14‬المؤرخ في ‪ 04‬مارس ‪ ،2014‬المحدد لنموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال‬
‫الترقية العقارية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 14‬المؤرخة في ‪ 16‬مارس ‪.2014‬‬

‫‪7‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ /2‬ــ التعريف الفقهي‬

‫الملكية المشتركة يعرفها الفقه الفرنسي على أنها " ملكية أج از مفرزة تتبعها ملكية أجزاء‬
‫شائعة مما يجعل من حق الملكية المشتركة حقا ذو طابع مزدوج‪ ،‬يشمل حق ملكية تامة‬
‫على األجزاء الخاصة و حق ملكية شائعة على األجزاء المشتركة التي يجب أن تخضع‬
‫لعدم التقسيم اإلجباري "‪.1‬‬
‫أيضا بأنها " ملكية البناء الذي يتعدد مالكه بحيث يكون لكل منهم طبقة‬ ‫و قد عرف‬
‫أو شقة خاصة به يملكها ملكية مفرزة ‪ ،‬مما يستنتج تملكهم لألجزاء المشتركة من البناء‬
‫ملكية شائعة "‪.2‬‬
‫ينشأ بموجب عقد بين اثنين أو أكثر‬ ‫كما عرفها البعض بأنها " حق ملكية منقول أو ثاب‬
‫أو بموجب انتقال التركات االرثية أو الوصائية‪ ،‬و قد تكون الملكية المشتركة شائعة أو غير‬
‫شائعة و يكون لكل من المالك المشتركين ان ينتفع و ان يتصرف في حصته‪ ،‬كما يرى ان‬
‫يحترم حقوق االخرين و تتم الملكية المشتركة في الحياة العملية في العمارات السكنية التي‬
‫تبنى و تقسم إلى شقق يملكها افراد معينون‪.‬‬
‫و تتناول الملكية المشتركة األجزاء المشتركة و األجزاء غير المشتركة ‪،‬و شروط االنتفاع‬
‫بهذه و تلك‪ ،‬و حصة كل مالك في التكاليف‪ ،‬و قواعد و إدارة األجزاء المشتركة "‪.3‬‬
‫ثانيا‪ :‬خصائص الملكية المشتركة‬
‫تتميز الملكية المشتركة بعدة خصائص أهمها‪:‬‬
‫‪ -/1‬الملكية المشتركة نظام حديث النشأة‪:‬‬
‫تعود نشأة هذا النظام إلى القانون المدني الفرنسي الصادر في ‪ ، 1938/06/28‬لينتشر‬
‫بعدها في أغلب القوانين‪ ،‬السيما في القانون المدني الجزائري في القسم الخامس من الباب‬
‫عنوان الملكية المشتركة في‬ ‫األول في الكتاب الثالث من المواد ‪ 743‬إلى‪ ، 772‬تح‬
‫العقارات المبنية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪Henri, Léon et Jean Mazeaud, Leçons de droit civil( Droit de propriété et ses‬‬
‫‪démembrements), deuxième volume, 4eme éditions, Montchrestien, Paris, 1996, P25.‬‬
‫مصطفى الجمال‪ ،‬نﻅاﻡ ﺍلملﻜية‪ ،‬ط‪ ،2‬دار الفتح للطباعة و النشر‪ ،‬مصر‪ ،2002 ،‬ص‪.148‬‬ ‫‪2‬‬

‫مريم تومي‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة في الجزائر‪ ،‬د‪.‬ط ‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪ ،‬الجزائر‪ ،2015 ،‬ص‪.10‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪8‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ -/2‬الملكية المشتركة ال ترد إال على العقارات المبنية‪:‬‬

‫ال تكون الملكية المشتركة إال في العقارات المبنية وفقا لنص المادة ‪ 743‬ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و‬
‫التي تنص على ان الملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني‬
‫أو مجموعة العقارات المبنية‪.1‬‬
‫‪ -/3‬ضرورة وجود أجزاء خاصة و أجزاء مشتركة‪:‬‬
‫تحتوي الملكية المشتركة على أجزاء خاصة لكل فرد مثل الشقق و ما بداخلها المعد‬
‫لالستعمال الخاص لمالك الشقة ‪ ،‬و أجزاء مشتركة ال يمكن قسمتها و ال تجزئتها معدة‬
‫لالستعمال المشترك من جميع المالكين لهذا البناء كسطح العمارة ‪ ،‬المدخل‪ ،‬السلم إلى غير‬
‫ذلك‪.‬‬
‫‪ -/4‬الملكية المشتركة من األنظمة العقارية الجماعية‪:‬‬
‫يعتبر نظام الملكية المشتركة من األنظمة العقارية الجماعية بحيث ال يكون فيها مالك‬
‫واحد بل مجموعة من المالك و ال يمكن أن تظهر في مبنى فردي مملوك لشخص واحد‪.2‬‬
‫‪ -/5‬حقوق المالك في الملكية المشتركة‪:‬‬
‫المالك في نظام الملكية المشتركة له حق اإلستعمال و اإلستغالل لملكيته وفقا للقواعد‬
‫العامة ‪ ،‬بينما يكون حقه في التصرف مقيد بالنظر للقواعد العامة فليس له حق الهدم و ال‬
‫يمكن أن يتصرف بالبيع في حقه في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -/6‬األجزاء المشتركة تعتبر من نوع خاص‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 747‬ق‪.‬م‪.‬ج على أنه ال يجوز أن تكون األجزاء المشتركة أو الحقوق‬
‫التابعة لها محال لدعوى التقسيم أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن األجزاء الخاصة‪.3‬‬
‫و من خالل هذا النص فإن األجزاء المشتركة ال يمكن قسمتها و ال تجزئتها على الرغم‬
‫من أن ملكيتها تعتبر شائعة بين المالك و قد أقرت المحكمة العليا في قرارها رقم ‪423458‬‬

‫المادة ‪ ،743‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج ‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬عمار دروازي ‪ ،‬آليات إدارة الملكية العقارية المشتركة وحمايتها في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬تخصص قانون‬
‫عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باتنة‪ ،‬دفعة ‪ ،2010-2009‬ص‪.7‬‬
‫المادة ‪ ،747‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج ‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪9‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫بتاريخ ‪ 2007/11/14‬منشور في مجلة المحكمة العليا مبدأ مفاده أن األجزاء المشتركة ال‬
‫تكون محال لدعوى القسمة‪.1‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تطور الملكية المشتركة في التشريع الجزائري‬

‫القوانين القديمة سارية المفعول و ذلك بصدور القانون‬ ‫بعد اإلستقالل مباشرة بقي‬
‫‪ 157/62‬المؤرخ في ‪ ،21962/12/31‬الذي قضى باستمرار العمل بالتشريعات الفرنسية‬
‫إال ما كان منها منافيا للسيادة الوطنية للدولة الجزائرية‪ ،‬هذا لكون الظروف لم تسمح بعد‬
‫بصدور التشريعات المالئمة الحتياجات الوطن ‪ ،‬و عليه طبق في هذه الفترة قانون‬
‫‪ 1938/06/28‬إلى غاية صدور المرسوم ‪ 188/68‬المؤرخ في ‪ 23‬أفريل ‪1968‬‬
‫المتضمن القانون األساسي الخاص لشغل العمارات المستعملة للسكن أو الحرف المهنية‪،‬‬
‫و الذي كان من أهم أحكامه إلزام شاغلي كل عقار مبني لالشتراك مؤلف من محالت معدة‬
‫للسكن أو ممارسة حرف مهنية بتأسيس نقابة لهم متمتعة بالشخصية المدنية مكونة من‬
‫جمعية و وكيل مكلف بمراقبة تسيير شؤون هذا العقار‪.3‬‬
‫ثم ظهر أول تشريع في الجزائر يتناول الملكية المشتركة في المرسوم ‪ 82/73‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1973/07/05‬المحدد لشروط بيع المساكن الجديدة من طرف المؤسسات العمومية و‬
‫ترقية المباني الجماعية‪ ،‬و التي تنص أحكامه على مبدأ بيع السكنات الجديدة في إطار‬
‫الملكية المشتركة‪.4‬‬
‫و بعدها جاء أول تشريع جزائري ينظم قواعد الملكية المشتركة سنة ‪ ، 1975‬كان ذلك‬
‫بصدور األمر ‪ 58/75‬بتاريخ ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني المعدل و المتمم‪،‬‬
‫و الذي خصص ‪ 30‬مادة لدراسة موضوع الملكية المشتركة ضمن القسم الخامس من الباب‬

‫قرار رقم ‪ ،423458‬صادر في ‪ ،2007/11/14‬منشور في مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،2‬سنة ‪ ،2008‬ص‪.253‬‬ ‫‪1‬‬

‫الحق للتشريع الفرنسي المعمول به‪ ،‬ج‪.‬ر‬ ‫‪ 2‬القانون رقم ‪ 157-62‬المؤرخ في ‪ ،1962/12/31‬يتضمن التمديد إلى وق‬
‫عدد ‪ 03‬مؤرخة في ‪.1963/01/11‬‬
‫المرسوم رقم ‪ 88-68‬المؤرخ في ‪ ،1968/04/29‬المتضمن القانون األساسي الخاص لشغل العمارات المستعملة‬ ‫‪3‬‬

‫ملكيتها للدولة بموجب األمر‪ ،102-66‬ج‪.‬ر ع ‪ 30‬مؤرخة في‪.1968/5/05‬‬ ‫للسكن أو الحرف المهنية والتي انتقل‬
‫المرسوم رقم ‪ 82-73‬المؤرخ في ‪ ،1973/06/05‬المتضمن شروط بيع المساكن الجديدة من قبل الهيئات العمومية‬ ‫‪4‬‬

‫القائمة بتأسيس البنايات الجماعية والمجموعات السكنية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 47‬المؤرخة في ‪.1973/06/12‬‬

‫‪10‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫األول المتعلق بحق الملكية‪ ،‬و ما يالحظ في هذا األمر هو تأثر المشرع الجزائري بالمشرع‬
‫الفرنسي ليأخذ منه تقريبا جميع األحكام المتعلقة بالملكية المشتركة‪.‬‬
‫ثم صدر المرسوم ‪ 146/76‬المؤرخ ‪ 1976/10/23‬المتضمن النظام النموذجي للملكية‬
‫المشتركة للعقارات المبنية و مجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء تطبيقا لألمر رقم ‪92/76‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1976/10/23‬الذي نص على إنشاء التعاونيات العقارية‪ ،‬و الذي تطرق لنظام‬
‫الملكية المشتركة كاتفاقية جماعية بين الشركاء في الملك و قد ضم حوالي ‪ 144‬مادة‪.1‬‬
‫وبعد حوالي سبع سنوات الغي المرسوم ‪ 146/76‬المذكور أعاله‪ ،‬ليحل محله المرسوم‬
‫‪ 666/83‬المؤرخ في ‪ 1983/11/12‬المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير‬
‫العمارات الجماعية المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 59/94‬المؤرخ في‬
‫‪ ،1994/03/07‬و تضمن ‪ 63‬مادة تنظم الملكية المشتركة و تبين كيفية تطبيق نص‬
‫المادة ‪ 748‬من األمر ‪ 58/75‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬فيما يخص مصير األجزاء‬
‫المشتركة و الخاصة و شروط االنتفاع و كذا القواعد المتعلقة بإدارة هذه األجزاء وتسييرها‪.2‬‬
‫ثم صدر القانون ‪ 07/86‬بتاريخ ‪ 04‬مارس‪ 1986‬المتعلق بالترقية العقارية و ضبط‬
‫القواعد الخاصة بعملياتها‪ ،3‬و قد جاء هذا القانون نظ ار للطلب المتزايد على السكن بكل‬
‫أشكاله خاصة بالنسبة لفئة المواطنين ذووا اإلمكانيات المالية المتوسطة الدخل‪ ،‬و كان ذلك‬
‫عن طريق بناء عمارات أو مجموعات سكنية‪ ،‬لكن هذا القانون لم يستمر و تم إلغاؤه بموجب‬
‫المرسوم التشريعي ‪ 03/93‬المؤرخ في ‪ 01‬مارس ‪ 1993‬المتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬و الذي‬
‫تناول في فصله الرابع كيفية إدارة الملكية المشتركة‪.4‬‬
‫و قد جاء هذا المرسوم بصيغة جديدة للبناءات و العمارات المشتركة إلقتناء السكنات‬
‫المشتركة و هي البيع وفق التصاميم‪ ،‬كذلك نظم إيجار المباني و عدل الكثير من النصوص‬
‫منظمة في القانون المدني‪.‬‬ ‫التي تربط عالقة المؤجر بالمستأجر و التي كان‬

‫المرسوم رقم ‪ 146-76‬المؤرخ في ‪ ، 1976/10/23‬يتضمن النظام النموذجي للملكية المشتركة للعقارات المبنية و‬ ‫‪1‬‬

‫مجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 12‬المؤرخة في ‪.1977/02/09‬‬

‫المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫القانون رقم ‪ 07-86‬المؤرخ في ‪ ،1986/03/04‬يتعلق بالترقية العقارية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 10‬مؤرخة في ‪. 1986/03/05‬‬ ‫‪3‬‬

‫المرسوم التشريعي رقم ‪ 03-93‬المؤرخ في ‪ ،1993/03/01‬يتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 14‬مؤرخة في‬ ‫‪4‬‬

‫‪.1993/03/03‬‬

‫‪11‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫و نظ ار لبعض المساوئ التي انجرت عن هذا المرسوم التشريعي و الفراغات التي شهدها‪،‬‬
‫فان المشرع حاول ان يتدارك الوضع في سنة ‪ ، 2011‬أين اصدر القانون ‪ 04/11‬المؤرخ‬
‫في ‪ 17‬فيفري ‪ 2011‬المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،1‬و الذي بموجبه‬
‫ألغي المرسوم التشريعي السابق‪.‬‬
‫هذا القانون الذي جاء من اجل تحقيق أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاط الترقية‬
‫العقارية و التي من بينها تحسين أنشطة الترقية العقارية و تدعيمها‪ ،‬و تأسيس امتيازات و‬
‫إعانات خاصة بمشاريع الترقية العقارية‪ ،‬كما وسع من دائرة صيغ اقتناء السكنات‬
‫المشتركة(العمارات) ‪ ،‬و إعطاء كل التسهيالت و اإلعانات لمختلف شرائح المجتمع من‬
‫اجل الحصول على السكن و الحد من هاته األزمة‪.‬‬
‫على‬ ‫و ان ضرورة قيام الملكية المشتركة في ظل مبادئ و أحكام هذا القانون‪ ،‬حتم‬
‫المشرع إصدار نظام لهذه الملكية ‪،‬وقد تحقق االمر من خالل المرسوم التنفيذي رقم ‪99/14‬‬
‫المؤرخ في ‪ 04‬مارس ‪ 2014‬و المحدد لنموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال‬
‫الترقية العقارية‪.2‬‬
‫و قد تضمن هذا المرسوم ‪ 08‬مواد و ملحق يحتوي على أربع أجزاء‪ ،‬تناول في الجزء‬
‫األول تعيين و وصف تقسيم البناية أو مجموعة البنايات و مآلها‪ ،‬و في الجزء الثاني تطرق‬
‫إلى إدارة و تسيير البناية أو مجموع البنايات‪ ،‬أما الجزء الثالث فانه يحتوي على األعباء‬
‫التي تقع على جماعة الشركاء في الملك أو الشاغلين‪ ،‬وخصص الجزء األخير لمجمل‬
‫األحكام المختلفة التي تخص نظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫و حرصا من المشرع على عدم تناقض أحكام هذا المرسوم مع المرسوم ‪666/83‬‬
‫السالف الذكر‪ ،‬فقد أتى بالمادة‪ ،07‬و التي نص فيها على أنه تلغى كل األحكام المخالفة‬
‫لهذا المرسوم السيما تلك التي يتضمنها المرسوم ‪ 666/83‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر‪1983‬‬
‫المعدل و المتمم‪.‬‬

‫‪ 1‬القانون رقم ‪ 04-11‬المؤرخ في ‪ ،2011/02/17‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 14‬مؤرخة‬
‫في ‪.2011/03/06‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99-14‬المؤرخ في ‪ ، 2014/03/04‬يحدد نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال‬ ‫‪2‬‬

‫الترقية العقارية‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 14‬مؤرخة في ‪.2014/03/16‬‬

‫‪12‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثالث‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن المفاهيم المشابهة لها‬

‫قد يشتبه مفهوم الملكية المشتركة و مفهوم حق االرتفاق و الملكية الشائعة بسبب أوجه‬
‫التشابه بينهما‪ ،‬إال انه يوجد هناك اختالفات بينهم سنبينها في عدة نقاط فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن حق اإلرتفاق‬
‫تتفق الملكية المشتركة مع حق االرتفاق في مسألة الخدمة‪ ،‬ذلك أنه في حق اإلرتفاق‬
‫يخصص العقار المرتفق به لخدمة العقار المرتفق كما هو وارد في المادة ‪ 867‬ق‪.‬م‪.‬ج ‪.‬‬
‫أما في الملكية المشتركة فتخصص األجزاء المشتركة لخدمة األجزاء الخاصة‪ ،1‬إال‬
‫أنهما يختلفان في عدة أمور أهمها‪:‬‬
‫‪ /1‬ــ من حيث الملكية‬
‫في حق االرتفاق يكون العقار المرتفق به مملوكا لشخص غير صاحب العقار المرتفق‪،‬‬
‫بينما في الملكية المشتركة فتكون األجزاء المشتركة مملوكة على الشيوع لجماعة مالكي‬
‫الحصص المفرزة‪.2‬‬
‫‪ /2‬ــ من حيث تغيير الموضع‬
‫في االرتفاق يجوز نقل التكاليف الواردة على العقار المرتفق به من موضعه إلى موضع‬
‫آخر وفقا للشروط المنصوص عليها قانونا في المادة ‪ 875‬ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،3‬بينما في الملكية‬
‫المشتركة ال يمكن تصور نقل األجزاء المشتركة المخصصة لخدمة األجزاء المفرزة من‬
‫موضعها إلى موضع آخر‪.‬‬
‫‪ /3‬ــ من حيث التقادم‬
‫حق االرتفاق يسقط بالتقادم من مالك العقار المرتفق به إذا لم يستمر في ممارسته‬
‫عليه المادة ‪ 879‬ق‪.‬م‪.‬ج‪.4‬‬ ‫لمدة‪ 10‬سنوات وهو ما نص‬
‫بينما في الملكية المشتركة ال يسقط حق المالك الشريك في األجزاء المشتركة حتى و لو‬
‫لم يستعملها‪.5‬‬

‫مصطفى الجمال‪ ،‬المرجع سابق‪ ،‬ص‪.136‬‬ ‫‪1‬‬

‫مصطفى الجمال‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.137‬‬ ‫‪2‬‬

‫راجع المادة ‪ ،875‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫راجع المادة ‪ ،875‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫مصطفى الجمال‪ ،‬المرجع سابق‪ ،‬ص‪.137‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪13‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫ثانيا‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن الملكية الشائعة‬

‫الملكية المشاعة وضع قانوني ناتج عن تعدد أصحاب الحق العيني الواحد‪ ،1‬اما الملكية‬
‫المشتركة فهي ملكية أجزاء مفرزة تتبعها ملكية أجزاء شائعة و يختلفان في عدة أوجه‪:‬‬
‫‪ /1‬ــ من حيث قابلية الملك الشائع للقسمة‬
‫في الملكية المشاعة يجوز للمالك الشريك ان ينهي حالة الشيوع و ينفرد بحصة مفرزة‬
‫وهو ما نص عليه المادة ‪ 722‬ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،2‬أما في الملكية المشتركة فال يجوز للمالك الشريك‬
‫أن يتخلص من الشيوع و ينفرد بحصته مفرزة من األجزاء المشتركة حسب نص المادة ‪747‬‬
‫ق‪.‬م‪.‬ج‪.3‬‬
‫‪ /2‬ــ من حيث نفقات الملك الشائع و تكاليفه‬
‫في الشيوع العادي توزع نفقات الشيء الشائع على الشركاء كل بقدر حصته ما لم يوجد‬
‫نص يقضي بغير ذلك حسب نص المادة ‪ 719‬ق‪.‬م ‪ ،4‬بينما في الملكية المشتركة يتم‬
‫توزيع تكاليف األجزاء المشتركة على المالك حسب نسبة قيمة الحصة أو الحصص التي‬
‫يملكها كل واحد منهم مفرزة و ليس بحسب االنتفاع الفعلي باألجزاء المشتركة‪.5‬‬
‫‪ /3‬ــ من حيث سلطات المالك على الملك المشاع‪:‬‬
‫إن الملكية في الشيوع كالملكية المفرزة تشتمل على ثالث عناصر؛ االستعمال‪ ،‬االستغالل‬
‫و التصرف‪ ،‬إال أن االستعمال و االستغالل يتقيدان بحقوق الشركاء اآلخرين‪ ،‬فالمالك في‬
‫الشيوع له أن يستعمل حقه و أن يستغله بحيث ال يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء‪.6‬‬
‫بينما في الملكية المشتركة فالمالك الشريك له أن يستعمل األجزاء المشتركة شرط أن ال‬
‫يتعارض ذلك مع الغرض المخصص له العقار أو ما يضر بشركائه‪.7‬‬

‫رمضان أبو السعود‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية األصلية أحكامها ومصادرها(مصادر و أقسام الحقوق العينية األصلية‬ ‫‪1‬‬

‫في القانون المصري و اللبناني) ‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،2001 ،‬ص‪.515‬‬
‫راجع المادة ‪ ،722‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫راجع المادة ‪ ،747‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫راجع المادة ‪ ،719‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫راجع المادة ‪ ،750‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫رمضان أبو السعود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.516‬‬ ‫‪6‬‬

‫مصطفى الجمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.139‬‬ ‫‪7‬‬

‫‪14‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫إضافة إلى االختالفات و المميزات التي تناولناها‪ ،‬فان نظام الملكية المشتركة يتميز عن‬
‫غيره من األنظمة بمجموعة من المزايا و العيوب و التي سنوردها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ /1‬ــ مزايا نظام الملكية المشتركة‬

‫* انخفاض كلفة السكن‬
‫إنه من خالل مساحة صغيرة يمكن بناء عدة مساكن و هي الميزة األساسية لهذا النوع‬
‫من المباني الشيء الذي يؤدي إلى إنقاص كلفة األرض التي تحتل نسبة كبيرة من تكلفة‬
‫السكان‪.‬‬
‫* مدة البناء‬
‫إضافة إلى اإليجابية المتعلقة بتوفير السكنات بأعداد معتبرة و في حيز ضيق فان مدة‬
‫البناء الجماعي مقارنة بالبناءات الفردية و بنفس العدد قصيرة‪.‬‬
‫* وفرة الفضاءات الخارجية‪:‬‬
‫تعتبر الفضاءات الخارجية و المساحات الخضراء مساحة للراحة و الترفيه و التي تعتبر‬
‫متنفس للمالكين قد تؤدي إلى تطور العالقات اإلجتماعية‪.‬‬

‫‪ /2‬ــ عيوب نظام الملكية المشتركة‪:‬‬

‫* التسيير و اإلدارة‪:‬‬
‫يترتب على توفير السكنات بعدد كبير في المباني الجماعية صعوبة التسيير و اإلدارة‪،‬‬
‫على عكس الملكية الفردية‪ ،‬الشيء الذي يمس هذا النظام و ينجر عنه تدهور العالقة بين‬
‫المالكين‪.‬‬
‫* الجانب األمني‪:‬‬
‫إن البناء الجماعي الذي يحوي عدد أكبر من السكان يمثل خط ار عند حدوث الكوارث‬
‫الطبيعية كالزالزل و الحرائق‪ ،‬ألن ذلك سيؤثر على عدة جوانب قد تمس بالبناء في حد ذاته‬
‫و قد تمس بالمالكين‪.1‬‬
‫* الكثافة السكانية‪:‬‬

‫‪1‬عمار دروازي ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.09‬‬

‫‪15‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫إن تزايد و ارتفاع نسبة الكثافة السكانية في األمالك المشتركة قد يؤثر على سلوك الفرد‬
‫النفسي و اإلجتماعي و األسري‪ ،‬مما يؤدي حتما إلى ظهور بعض السلوكيات كالقلق و‬
‫الشجار و التي تنتهي في بعض األخير بوقوع الجرائم‪.‬‬
‫* مدة حياة المباني‪:‬‬
‫إن المباني الجماعية نظ ار لكثافة السكان فيها و باإلضافة إلى نقص الصيانة قد تعاني‬
‫من قصر مدة اإلهتالك‪ ،‬الشيء الذي يؤثر سلبا على الفرد و على الدولة‪ ،‬إذ أن المباني‬
‫الجماعية تقدر مدة حياتها المتوسطية ب ‪ 50‬سنة‪.1‬‬
‫* التلوث البيئي‪:‬‬
‫إن إجتماع األفراد بشكل كثيف و مستمر في مساحة ضيقة سيؤدي حتما إلى تلوث تلك‬
‫المساحة السيما إن كان هؤالء األفراد تنعدم لديهم ثقافة النظافة مما يؤدي إلى انتشار‬
‫األمراض‪.‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.09‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪16‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫المطلب الثاني‪ :‬عناصر الملكية المشتركة‬

‫من خالل تطرقنا لتعريف الملكية المشتركة و تحديد خصائصها‪ ،‬وجدنا أنها تحتوي على‬
‫أجزاء خاصة بالمالك الشريك ينفرد بها لوحده‪ ،‬و أجزاء مشتركة بين كل المالكين الشركاء‪،‬‬
‫هذه األجزاء التي صنفها القانون عن طريق وسائل و آليات‪ ،‬لذلك حاولنا في هذا المطلب‬
‫دراسة كل جزء على حدى فخصصنا الفرع األول لألجزاء الخاصة‪ ،‬و دراسة األجزاء‬
‫المشتركة في الفرع الثاني‪ ،‬أما الفرع الثالث تناولنا فيه وسائل تصنيف هذه األجزاء‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬األجزاء الخاصة‬

‫و سوف نتناول في هذا الفرع تعريف أجزاء الملكية المشتركة‪ ،‬ثم إلى تعيين هاته األجزاء‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف األجزاء الخاصة‬
‫تنص المادة ‪ 744‬ف‪ 1‬من ق‪.‬م‪.‬ج " تعتبر أجزاء خاصة أجزاء العقارات المبنية أو غير‬
‫المبنية و المملوكة بالتقسيم لكل واحد من المالك الشركاء بغرض اإلستعمال الشخصي و‬
‫الخاص "‬
‫و تنص المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪ 666/83‬السالف الذكر على أن " األجزاء الخاصة‬
‫هي األجزاء التي يملكها مقسمة كل شريك في الملكية له دون غيره أي المحالت التي‬
‫تشملها حصته أو حصصه مع جميع المرافق التابعة لها " ‪ ،‬و هو نفس التعريف الذي جاء‬
‫به المشرع في المرسوم التنفيذي ‪ 99/14‬السابق الذكر‪.‬‬
‫فمن خالل هاتين المادتين فان األجزاء الخاصة أي الطبقات و الشقق و لكل طبقة أو‬
‫شقة مالك يستقل بها‪ ،1‬أو تلك التي تتمثل في جميع األجزاء التي جعل لالستعمال الخاص‬
‫للمالك الشريك‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬تعيين األجزاء الخاصة‬
‫لقد قام المشرع الج ازئري بتحديد األجزاء الخاصة في نص المادة ‪ 09‬من المرسوم‬
‫‪ 666/83‬السالف الذكر‪ ،‬كما حددها في الباب الثاني من الجزء األول من المرسوم ‪99/14‬‬
‫السابق‪ ،‬وهي نفسها الواردة في نص المادة ‪ 744‬الفقرة الثانية من ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و قد حددها‬
‫على سبيل المثال ال الحصر و هي‪:‬‬

‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع سابق‪ ،‬ص‪.917‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪17‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫"" تعد أجزاء خاصة‪:1‬‬

‫‪ -‬كل تبليط األرض و األرضية و التغطية‪.‬‬
‫‪ -‬األسقف و األحواش باستثناء الجدران األساسية في البناء‪.‬‬
‫‪ -‬الحواجز الداخلية و أبوابها‪.‬‬
‫‪ -‬أبواب السطوح و النوافذ و األبواب النافذة و مغالق الشبابيك و المصاعد‪.‬‬
‫‪ -‬قضبان النوافذ و الدرابيز الحديدية للشرفات‪.‬‬
‫‪ -‬الطالء الداخلي للحيطان و الحواجز مهما كان ‪.‬‬
‫‪ -‬األنابيب الداخلية و منحنات التوصيل الخاصة باألجهزة من مجموع الحنفيات و‬
‫اللوازم المتصلة بها‪.‬‬
‫‪ -‬إطار و أعلى المداخن و الخزائن و الخزائن المموهة‪.‬‬
‫‪ -‬األدوات الصحية للحمامات و المغسلة و المرحاض‪.‬‬
‫‪ -‬أدوات و تجهيزات المطبخ‪.‬‬
‫‪ -‬األدوات الخاصة للتدفئة و الماء الساخن التي يمكن أن توجد داخل المحل الخاص""‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬األجزاء المشتركة‬

‫نتطرق في هذا الفرع إلى تعريف األجزاء المشتركة للملكية المشتركة ثم إلى تحديد هاته‬
‫األجزاء‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف األجزاء المشتركة‬
‫تنص المادة ‪ 745‬الفقرة األولى ق‪.‬م‪.‬ج " تعتبر أجزاء مشتركة أجزاء العقارات المبنية‬
‫و غير المبنية التي يملكها على الشيوع كافة المالكين المشتركين بالنسبة لنصيب كل واحد‬
‫منهم في كل حصة إلستعمال أو منفعة جميع المالكين المشتركين أو ألكبر عدد منهم"‪.‬‬
‫كما تنص المادة ‪ 05‬من المرسوم ‪ 666/83‬السابق الذكر على ان " األجزاء المشتركة‬
‫هي التي تكون مملوكة على الشيوع لمجموعة من المالكين الشركاء و كل منهم بنسبة‬
‫النصيب المتعلق بكل حصة و التي تكون مخصصة إلستعمال أو انتفاع جميع المالكين‬

‫راجع المادة ‪ ،744‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪18‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫الشركاء أو عدة شركاء منهم و أن الجزاء المشتركة تكون حسب كل حالة موزعة على ثالثة‬
‫أصناف"‪ ،‬و هو نفس المفهوم الذي جاء به المشرع في المرسوم ‪ 99/14‬السابق الذكر‪.‬‬
‫فمن خالل هاتين المادتين فان األجزاء المشتركة هي تلك األجزاء التي ال يحق للمالك‬
‫أن ينفرد بالتصرف فيها‪ ،‬فهي معدة لإلستعمال المشترك بين الجميع‪ ،‬و قد قام المشرع‬
‫استعمالها من طرف المالكين‬ ‫الجزائري بتقسيم األجزاء المشتركة إلى ثالثة أصناف وق‬
‫الشركاء‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬تقسيم األجزاء المشتركة‬

‫‪ /1‬ــ األجزاء المشتركة من الصنف األول‪:‬‬
‫هي األج ازء المخصصة إلستعمال جميع الشركاء في الملك و تتمثل في‪:1‬‬
‫‪ -‬كل األرض المشيد مجموع العقار عليها و األرض التابعة له و السيما القطع األرضية‬
‫المستعملة حظيرة أو حديقة‪.‬‬
‫‪ -‬الباحات و طرق المرور‪.‬‬
‫‪ -‬شبكات المواسير و قنوات صرف المياه و أنابيب الماء و الغاز و الكهرباء المؤدية إلى‬
‫مجموع المباني المعنية‪.‬‬
‫‪ -‬مسكن أو مساكن البوابين الموجودة في إحدى المباني أو في الكثير منها‪.‬‬
‫‪ -‬المحالت الموجودة في أحد المباني أو في كثير منها و المستعملة مكاتب معدة للمصالح‬
‫التابعة إلدارة المجموع العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬و على العموم جميع المرافق ذات المصلحة العامة و اإلستعمال المشترك بين جميع‬
‫المباني‪.‬‬
‫‪ -‬األقبية التي تشكل مفرغات صحية ( وهذه األخيرة مستحدثة بموجب المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 99-14‬المذكور سابقا)‪.‬‬

‫‪ /2‬ــ األجزاء المشتركة من الصنف الثاني‬

‫المادة ‪ 06‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫و كذا الباب الثاني من الجزء األول من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫و هي األجزاء المخصصة إلستعمال الشاغلين لبناية واحدة بعينها و تشمل‪:1‬‬

‫‪ -‬األسس و الجدران الضخمة الخاصة بالواجهة أو بواجهة السقف أو الحائط الفاصل أو‬
‫‪ -‬الجدران الضخمة لألرضيات (السقائف و العوارض و الروافد)‪ ،‬و الجزء األعلى من‬
‫العمارة الذي يشكل سقفها و بكل ما يتكون منه الهيكل األساسي للمبنى على العموم‪.‬‬
‫‪ -‬زخارف الواجهات و كذلك الشرفات و المقصورات و السطوح و لو كان مخصصة كلها‬
‫أو جزء منها لمنفعة أحد الشركاء بإستثناء الدرابيز و األعمدة الداعمة للنوافذ و الشرفات و‬
‫األطر المزججة و مغاليق الشبابيك بأنواعها التي هي جميعها ملك خاص‪.2‬‬
‫‪ -‬المحالت و المساحات و اإلرتفاقات المشتركة و االبواب و األبهاء و ممرات الدخول و‬
‫األدراج و أروقة اإلفساح و محالت و أماكن الخدمات العامة مثل أماكن العدادات و‬
‫صناديق القمامة و مسطحات الطوابق و أقفاص الساللم و كذلك األبواب التي على شكل‬
‫نوافذ‪ ،‬و األطر المزججة التي توجد في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬جميع مساحات اإلفساح و الممرات و المحالت الغير مخصصة إلستعمال أحد الشركاء‬
‫وحده و غير المشمولة في األجزاء المشتركة العامة‪.‬‬
‫‪ -‬المداخن ومجاري التهوية ورؤؤس المداخن و الصناديق و السراديب و مجاري الدخان و‬
‫أنابيب تهوية المطابخ‪.‬‬
‫‪ -‬القنوات و األنابيب و فتحات مشاعب المواسير و كذلك أنابيب مساقط مياه اإلمطار و‬
‫السرداب و قنوات تفريغ النفايات و كذلك أجهزة تنظيفها‪.‬‬
‫‪ -‬قنوات مساقط وصرف المياه المستعملة و مصارف المراحيض و المجاري و منافذ الهواء‬
‫و القنوات و األعمدة الصاعدة و النازلة الخاصة بأنابيب بالماء و الغاز و الكهرباء (عدا‬
‫أجزاء هذه األنابيب و القنوات التي توجد داخل المحالت الخاصة و المخصصة إلستعمال‬
‫مالكي هذه المحالت)‬
‫‪ -‬سراديب هذه القنوات المبنية‪.‬‬

‫المادة ‪ 07‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫و كذا الباب الثاني من الجزء األول من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬المصدر السابق‪.‬‬

‫هذا اإلستثناء وارد بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 99-14‬دون المرسوم رقم ‪ ،666-83‬السالفي الذكر‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪20‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ -‬التفريغات الثانوية المؤدية إلى العما ارت و التي تصلها إذا اقتضى الحال بمنشآت الهاتف‬
‫العامة و بالقنوات الرئيسية الخاصة بالماء و الغاز و الكهرباء و التطهير و مشاعب‬
‫المواسير‪.‬‬
‫‪ -‬جميع األجهزة و الماكينات و توابعها المعدة للخدمة المشتركة بالعمارة و كذلك جميع‬
‫األشياء المنقولة و المواعين الموجودة لسد حاجات العمارة في األجزاء المشتركة مثل‬
‫تجهيزات اإلنارة و صناديق الرسائل و ممسحة مدخل العمارة و صناديق القمامة‪.‬‬
‫‪ -‬و على العموم جميع األشياء و األجزاء الغير المعدة لإلستعمال الحصري و الخاص‬
‫في جزء خاص بعينه من أجزاء الملك المقسوم أو األشياء و األجزاء التي لم ينص القانون‬
‫أو العرف على أنها مشتركة‪ ،‬علما أن هذه األجزاء و األشياء تم عدها ليس على سبيل‬
‫الحصر‪.‬‬
‫‪ /3‬ــ األجزاء المشتركة من الصنف الثالث‪:‬‬
‫و هي أجزاء محددة على سبيل الحصر و المتمثلة في المصاعد و اآلالت الخاصة بها‬
‫‪ ،‬و أقفاص المصاعد الموجودة في العمارات‪.1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬وسائل تصنيف أجزاء الملكية المشتركة‬

‫لقد قام المشرع الجزائري في نظام الملكية المشتركة بوضع أدوات للمالك الشركاء لكي‬
‫يعرفوا حدود حصصهم‪ ،‬و مجال سريان حقوقهم عليها الفردية منها و الجماعية دون عوائق‪،‬‬
‫و هذه الوسائل تتجسد في الجدول الوصفي للتقسيم‪ ،‬وتحديد نصيب المالك الشريك في هذه‬
‫األجزاء المشتركة‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الجدول الوصفي للتقسيم‬

‫إن الجدول الوصفي للتقسيم يعد بمثابة هوية العقار المبني المشترك و الخاضع ألحكام‬
‫الملكية المشتركة‪ ،‬و هو وثيقة تقنية يتم بموجبه تعيين الحصص المتضمنة في العمارة تعيينا‬
‫دقيقا و هذه اآللية اعتمدها المشرع الجزائري في عملية تصنيف األجزاء المشتركة و سطرها‬

‫المادة ‪ 08‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫و كذا الباب الثاني من الجزء األول من المرسوم رقم ‪ ، 99-14‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫بالمرسوم رقم ‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬

‫المعدل و المتمم بالمرسوم رقم ‪ 123-93‬المؤرخ في ‪ 19‬جويلية ‪.11993‬‬
‫فيجب أن يحتوي العقد أو القرار القضائي موضوع الشهر باإلضافة إلى المعلومات العامة‬
‫المتعلقة بالعقار و المتمثلة في اسم البلدية رقم القسم‪ ،‬رقم المخطط‪ ،‬رقم القطعة و يخص‬
‫الجدول الوصفي بجدول في العقد نفسه أو ملحق به يتضمن العناصر التالية ؛ رقم قطعة‬
‫األرض حسب الترتيب التصاعدي لألرقام‪ ،‬العمارة‪ ،‬الدرج‪ ،‬الطابق‪ ،‬الحصص في ملكية‬
‫األرض‪ ،‬نوع قطعة األرض و يجب أن يندرج هذا الجدول في الوثيقة التي ينبغي إشهارها‪.2‬‬
‫و يبين بوضوح الحصص الخاصة العائدة لكل مشترك و تحدد الحقوق في األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬و يتم إعداد الجدول الوصفي للتقسيم من قبل خبير يوضح القطع الخاصة و ما‬
‫يقابلها من نسب في األجزاء المشتركة‪.3‬‬
‫كما أن المرسوم ‪ 99/14‬السالف الذكر قد جاء بتقنية جديدة إلعداد الجدول الوصفي‬
‫للتقسيم وفقا لنموذج عقد نظام الملكية المشتركة‪ ،‬إذ ال بد من إعداده و رسمه وفقا للشكل‬
‫المستوجب قانونا بحيث يتضمن موقع و وصف و رقم كل حصة من األجزاء الخاصة مع‬
‫إدراج قسم آخر فيه تقسيم لألجزاء المشتركة‪.‬‬
‫و يعدل الجدول الوصفي في حالة أي تغيير يرد على العقار المبين لالشتراك‪ ،‬فتنشأ‬
‫حصصا جديدة يستوجب معها تحيين و تعديل في الجدول الوصفي للتقسيم‪ ،‬و هو ما نص‬
‫عليه المادة ‪ 68‬من المرسوم ‪ 63-76‬المذكور اعاله‪ ،‬و التغيير هنا يكون على حالتين‪:‬‬
‫الحالة األولى‪:‬‬
‫يكون التغيير في الجدول الوصفي للتقسيم كليا‪ ،‬عندما يكون التغيير كليا في شكل العقار‬
‫المبني لإلشتراك الناتج عن بناء طوابق أو استحداث عمارات تنشأ عنه حصص جديدة ‪،‬‬
‫و من ثمة يتم تغيير النسب في األجزاء المشتركة المتعلقة بحصص المالك الشركاء‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪:‬‬

‫عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.101‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 66‬و ‪ 67‬من المرسوم رقم ‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ ،1976/03/25‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪،‬ج‪.‬ر عدد‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 30‬مؤرخة في ‪ ، 1963/04/13‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،123-93‬المؤرخ في ‪.1993/05/19‬‬

‫عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.145‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪22‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫عندما يكون التغيير جزئيا في العقار المبني لإلشتراك كتقسيم حصة دون التأثير على‬
‫باقي الحصص فانه ال يستلزم إعداد جدول وصفي للتقسيم الجديد و إنما يكفي فقط انجاز‬
‫جدول وصفي تعديلي تمنح بمقتضاه أرقام جديدة للحصص الناشئة و يلغى رقم الحصة‬
‫المقسمة‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬تحديد نصيب الشريك في األجزاء المشتركة‬
‫تنص المادة ‪ 746‬من القانون المدني الجزائري على أنه " تتناسب الحصة في األجزاء‬
‫المشتركة الخاصة لكل قسمة مع المساحة النافعة للمساحة اإلجمالية النافعة لمجموع‬
‫القسمات التي تشكل الوحدة العقارية "‪.‬‬
‫من خالل هذا النص فان المشرع الجزائري نص على ضرورة تحديد نصيب كل مالك‬
‫شريك ضمن العقار المبني لإلشتراك في األجزاء المشتركة ‪ ،‬و إن كان المشرع قد وضع‬
‫المساحة كأساس لتحديد نصيب كل مالك فانه أغفل وق و كيفية تحديد قيمة حصة المالك‬
‫الشريك على عكس المشرع الفرنسي ال ذي كان أكثر دقة و تحديد و ذلك بأن حساب قيمة‬
‫انتهاء من البناء ذلك على أساس مساحة‬ ‫حصة الشريك في األجزاء المشتركة يكون وق‬
‫موقع و محتوى كل حصة طبقا للقانون المدني الفرنسي‪.‬‬
‫أما عن اإلغفال الذي وقع فيه المشرع الجزائري جعل الفقه يتدخل في هذه المسألة و قد‬
‫ظهر هناك رأيين‪:‬‬
‫الرأي األول‪:‬‬
‫يرى أن تحديد قيمة نصيب المالك الشريك حصته في األجزاء المشتركة يكون حسب‬
‫تغير قيمة الحصة بما يلحقها من زيادة أو نقصان‪ ،‬أي بمعنى آخر ما لحق النصيب من‬
‫زيادة أو نقصان في قيمته بعد إنشائه‪ ، 2‬كتحويل مثال منطقة سكنية إلى منطقة تجارية مما‬
‫يتولد عنه زيادة في قيمة األجزاء السفلية لتحويلها إلى محالت‪.‬‬
‫الرأي لثاني‪:‬‬

‫عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.145‬‬ ‫‪1‬‬

‫خالد حراق‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪،‬‬ ‫‪2‬‬

‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬دفعة ‪ ،2014-2013‬ص‪.19‬‬

‫‪23‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫و عند هذا اإلتجاه فان تحديد قيمة نصيب المالك الشريك في حصته في األجزاء‬
‫اإلنتهاء من إنشاء الحصة تفاديا ألي إشكال نتيجة التغيرات الداخلية و‬ ‫المشتركة وق‬
‫‪1‬‬
‫الخارجية التي تط أر عليها‪.‬‬
‫و تتجلى أهمية تعيين نصيب كل مالك شريك في األجزاء المشتركة في إعطائه عددا‬
‫من األصوات تمكنه من اإلدالء برأيه أثناء انعقاد الجمعية العامة‪ ،2‬و قد نص عليها المرسوم‬
‫‪ 99/14‬السابق في الجزء الثاني من الباب الثاني بقوله " يكون لكل شريك في الملك عند‬
‫في الجمعية العامة من األصوات ما يعادل الحصص التي يملكها"‪.‬‬ ‫التصوي‬
‫كذلك في توزيع التكاليف المترتبة عن الترميمات و الصيانة بين مختلف الشركاء حسب‬
‫عليه المادة ‪ 750‬الفقرة الخامسة من ق‪.‬م‪.‬ج بقولها " و يتم توزيع هذه التكاليف‬ ‫ما نص‬
‫على أساس حصة كل جزء مشترك من األجزاء المتعلقة بكل قسمة "‪.‬‬
‫و كذلك ما جاء في الباب األول من الجزء الثالث من المرسوم ‪ 99/14‬السابق الذكر‬
‫على انه " يتم توزيع هذه األعباء بين الشركاء على أساس الحصة المشتركة لكل واحد‬
‫منهم"‪.‬‬
‫و تتجلى أيضا هذه األهمية في أن تحديد نسبة كل مالك شريك في األجزاء المشتركة‬
‫ضمن العقار المبني لالشتراك‪ ،‬يلزم جماعة المالكين المشتركين بدفع التعويضات للمالك‬
‫الشركاء االخرين الذين تضررت حصصهم نتيجة أعمال منفردة من قبل الجمعية العامة‪ ،‬و‬
‫عليه المادة ‪ 752‬مكرر الفقرة الثانية من ق‪.‬م‪.‬ج و المرسوم ‪ 99/14‬السالف‬ ‫هذا ما نص‬
‫الذكر في الباب األول من جزئه الثالث‪ ،3‬و أيضا في تحديد نصيب المالك الشريك في‬
‫األجزاء المشتركة‪ ،‬إذ يحدد نصيبه في قبض مبالغ التعويضات نتيجة عملية بيع أو تعويض‬
‫مستحق عن نزع الملكية للمنفعة العامة‪.4‬‬

‫مصطفى الجمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.152‬‬ ‫‪1‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.155‬‬ ‫‪2‬‬

‫راجع المادة ‪ 752‬مكرر ف‪ ،2‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫و كذا الباب األول من الجزء الثالث من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.20‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪24‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث الثاني‪ :‬حقوق و واجبات المالك الشركاء في الملكية المشتركة‬

‫الملكية المشتركة كغيرها من أنواع الملكية يترتب عليها حقوق و التزامات على المالك‬
‫الشركاء في العقار المبني لإلشتراك‪ ،‬فيكون للمالك الشريك حقوق على حصته الخاصة‪،‬‬
‫حيث يستطيع استعمالها و استغاللها و التصرف فيها من جهة‪ ،‬و حقوقا أخرى على األجزاء‬
‫المشتركة للعقار المبني لإلشتراك‪ ،‬و بالمقابل تقع على هؤالء المالك جملة من الواجبات‬
‫المتبادلة‪.‬‬
‫لذلك سوف نتطرق في المطلب األول إلى حقوق المالك الشركاء في الملكية المشتركة‪،‬‬
‫و إلى واجبات هؤالء المالك في المطلب الثاني‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬حقوق المالك الشركاء ‪:‬‬

‫تنص المادة ‪ 749‬من القانون المدني الجزائري " لكل شريك في الملكية الحق في أن‬
‫يتمتع باألجزاء الخاصة التابعة لحصته كما له أن يستعمل وينتفع بحرية باألجزاء الخاصة‬
‫والمشتركة‪ ،‬بشرط أن ال يمس بحقوق الشركاء اآلخرين في الملكية أو يلحق ضر ار بما أعد‬
‫له العقار "‪.‬‬
‫و عليه سوف نتناول حقوق المالك الشركاء على األجزاء الخاصة ثم على األجزاء‬
‫المشتركة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬حق المالك على األجزاء الخاصة‪:‬‬

‫لكل مالك على حصته الخاصة نفس الحق المقرر على الملكية المفرزة و التي تتيح له‬
‫بسط سلطاته الثالث من إستعمال و إستغالل و تصرف‪.‬‬
‫أوال‪ :‬حق اإلستعمال‬
‫بموجب هذا الحق يستعمل المالك الشريك حصته الخاصة فيسكنها بنفسه أو بواسطة‬
‫ملكيته مفرزة‪ ،1‬و يكون وفقا للغرض المخصص له و ال يمكن للجمعية‬ ‫ذويه ما دام‬
‫العامة أو مالك شريك آخر أن يفرض على هذا المالك الشريك إستعماال محددا أو مقيدا‪،‬‬
‫بشرط أن يكون اإلستعمال في إطاره العادي و ال يضر بحقوق المالك الشركاء اآلخرين‬

‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬ال مرجع السابق‪ ،‬ص‪.1049‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪25‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 749‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬وكذا المادة ‪ 11‬من المرس وم ‪-83‬‬
‫‪ 666‬السالف الذكر‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬حق اإلستغالل‬
‫بموجب هذا الحق ي خول للمالك الشريك حق إستغالل شقته لشخص آخر مقابل بدل‪،2‬‬
‫المادة ‪ 08‬من المرسوم التنفيذي ‪ 69-94‬المتضمن المصادقة على نموذج عقد‬ ‫كما نص‬
‫ما‬ ‫االيجار‪ ،‬على أنه " يمكن للمالك الشريك التخلي عن حصته الخاصة بالتأجير وق‬
‫يشاء للمستأجر لفترة معينة مقابل أجرة دورية يتلقاها من هذا األخير"‪.3‬‬
‫على هذا الحق مراسيم أخرى خاصة بالملكية المشتركة كالمرسوم ‪666/83‬‬ ‫كما نص‬
‫و كذا المرسوم ‪ 99-14‬السالفي الذكر اللذان أوردا عبارة الشركاء في الملك أو الشاغلين‬
‫و كلمة الشاغلين توحي بإمكانية وجود مستأجرين‪.‬‬
‫و يبقى عقد اإليجار يخضع للقواعد العامة متى لم يوجد نص في التشريعات الخاصة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬حق التصرف‪:‬‬
‫المالك يستطيع أن يتصرف في ملكيته و حصته الخاصة كما يشاء من بيع أو هبة أو‬
‫رهن‪ ،‬على أن يشمل هذا التصرف ما يخصه من األجزاء الخاصة من العقار‪.4‬‬
‫فالمالك الشريك له حرية نقل الملكية لحصته إلى الغير و هو ما نص عليه المادة ‪754‬‬
‫ف‪ 1‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و كذا المادة ‪ 60‬ف‪ 1‬من المرس وم ‪ 666/83‬السابق ذكره‪ ،5‬و ذلك بعد‬
‫إتخاذ إجراءات معينة يتعلق شق منها باإلجراءات العامة المتمثلة في الرسمية و الشهر وفقا‬
‫لنص المادة ‪ 324‬مكرر‪ 1‬و المادة ‪ 793‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و الشق اآلخر يتعلق بإجراءات‬
‫خاصة‪ ،‬إذ ألزم المشرع المالك الشريك الذي يرغب في نقل ملكية حصته إلى الغير أن يسلم‬

‫راجع المادة ‪ 749‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫و كذا المادة ‪ 11‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬

‫اإلنشاء والضمانات الخاصة لمشترى الوحدات السكنية‪ ،‬الطبعة‬ ‫سمير عبد السميع األودن‪ ،‬تمليك وحدات البناء تح‬ ‫‪2‬‬

‫األولى‪ ،‬مكتبة اإلشعاع‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،2001 ،‬ص‪.111‬‬

‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69-94‬المؤرخ في ‪ ،1994/03/19‬يتضمن المصادقة على نموذج عقد اإليجار‪ ،‬ج‪.‬ر عدد‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 17‬مؤرخة في ‪.1994/03/30‬‬
‫سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.113‬‬ ‫‪4‬‬

‫راجع المادة ‪ 754‬ف‪ 1‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫و كذا المادة ‪ 60‬ف‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫وضعيته المالية تجاه الجمعية‬ ‫للموثق شهادة من المتصرف ال تقل مدتها عن شهر تثب‬
‫العامة‪ ،‬و يجب أن يبلغ إعالن إنتقال الملكية للمتصرف عن طريق رسالة مسجلة مع إشعار‬
‫باإلستالم بمبادرة من المشتري‪.‬‬
‫و يمكن للمتصرف أن يعترض في أجل قدره ‪ 15‬يوم إبتداءا من تاريخ اإلعالن على‬
‫دفع األموال للحصول على المبالغ التي ما تزال مستحقة لم يدفعها المالك السابق‪ ،‬و هو‬
‫ما جاء في نص المادة ‪ 754‬ف‪ 02‬من ق‪.‬م‪.‬ج ‪ ،‬و المادة ‪ 60‬ف ‪ 02‬من المرسوم‬
‫‪ 666/83‬السابق الذكر‪.1‬‬
‫كما يمكن للمالك الشريك أن يرتب على حصته حقا عينيا أصليا كان أو تبعيا‪ ،‬يحد من‬
‫دون أن يصل ذلك إلى تخليه عن ملكيتها‪.‬‬ ‫سلطاته عليها بشكل مؤق‬
‫و خروجا عن القواعد العامة المطبقة فيما يخص حق التصرف القانوني في الملكية‪ ،‬نجد‬
‫و ان المشرع قد وضع قيودا على التصرف القانوني بالنسبة للمساكن الخاضعة لنظام‬
‫الملكية المشتركة‪ ،‬بحيث أدرج نصوصا قانونية تمنع التنازل بعوض عن هذه السكنات لمدة‬
‫محدودة ‪ ،‬و من ضمنها السكنات الترقوية المدعمة‪ ،‬وقد جاء هذا المنع وفقا لنص المادة‪57‬‬
‫من القانون ‪ 12/07‬المؤرخ في ‪ 2007/12/30‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 2008‬و‬
‫التي تنص على أن " السكنات االجتماعية الممولة من طرف الدولة و المتنازل عنها‬
‫لشاغليها طبقا للتشريع الساري المفعول و كذا السكنات المستفادة من اإلعانات العمومية‬
‫في إطار التدابير المتعلقة بالمساعدة المقدمة من طرف الدولة من اجل التمليك‪ ،‬ال يمكن‬
‫التنازل عنها من طرف مالكيها خالل مدة يجب إال تقل عن ‪ 10‬سنوات "‬
‫لتعدل بعدها أحكام هذه المادة بموجب المادة ‪ 36‬من القانون‪ 18/18‬المؤرخ في‬
‫‪ 2018/12/27‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2019‬لتصبح المدة المحددة للتنازل سنتين‬
‫فقط من تاريخ إبرام العقود‪.2‬‬

‫راجع المادة ‪ 754‬ف‪ 2‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫و كذا المادة ‪ 60‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬

‫راجع المادة ‪ 36‬من القانون رقم ‪ 18-18‬المؤرخ في ‪ ،2018/12/27‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2019‬ج‪.‬ر عدد‬ ‫‪2‬‬

‫‪ 79‬مؤرخة في ‪.2018/12/30‬‬

‫‪27‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثاني‪ :‬حقوق المالك على األجزاء المشتركة‬

‫باإلضافة إلى حقوق المالك الشركاء على األجزاء الخاصة‪ ،‬فإنهم يتمتعون أيضا بحقوق‬
‫أخرى على األجزاء المشتركة في العقار المبني لإلشتراك‪.‬‬
‫أوال‪ :‬حق اإلنتفاع‬
‫‪ /1‬ــ حق اإلستعمال‬
‫من خالل نص المادة ‪ 749‬ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬التي تنص على أنه " يمكن كل شريك في الملك‬
‫و‪/‬أو شاغل له أن يستعمل بحرية‪ ،‬حال االنتفاع بالمحالت التي يملكها‪ ،‬األجزاء المشتركة‪،‬‬
‫حسب ما هي معدة له دون أن يعوق حقوق الشركاء أو المستعملين اآلخرين‪ ،‬فال يجوز‬
‫على الخصوص ألي شريك في الملك و‪/‬أو شاغل له أن يعرقل أو يستعمل األجزاء المشتركة‬
‫خارج وجوه استعمالها المألوف‪ ،‬وال يترك بها أي شيء لمدة ما " ‪ ،‬وهو نفس المفهوم الذي‬
‫جاء به المشرع في الباب الثاني من الجزء األول من المرسوم ‪ 99/14‬السالف الذكر‪.‬‬
‫فللمالك الشريك أن يدخل من الباب العام في أي وق ‪ ،‬و أن يستعمل السلم أو المصعد‬
‫للوصول إلى شقته‪ ،‬و أن يوصل أنابيبه و مواسيره الداخلية باألنابيب و المواسير المشتركة‬
‫للعقار في الماء و الكهرباء و الغاز‪.1‬‬
‫و لكن هذا اإلستغالل له قيود إذ ال يمكن للمالك أن يستعمل األجزاء المشتركة إستعماال‬
‫مض ار باآلخرين أو يعرقل حق إستعمالهم لهذه األجزاء‪ ،‬و ال يدخل عليها تغييرات إال بموافقة‬
‫الشركاء اآلخرين و لقد نص المرسوم ‪ 99/14‬السابق في الباب الثاني من الجزء األول‬
‫على عدم جواز إدخال أي تغيير على األشياء المشتركة و ال على الخدمات المشتركة مثل‬
‫المصاعد‪ ،‬قنوات توزيع الماء‪ ،‬الغاز و الكهرباء و كل التجهيزات إال بموافقة أغلبية الشركاء‬
‫في الملك المشترك‪.‬‬
‫‪ /2‬ــ حق اإلستغالل‪:‬‬
‫يمكن للمالك الشركاء جميعا أن يستفيدوا من عقارهم المبني عن طريق إستثمار بعض‬
‫األجزاء المشتركة‪ ،‬حيث يجوز بإتفاقهم جميعا إستغالله و يمكن لجمعية المالك الشركاء‬

‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.1053‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪28‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫مثال تأجير سطح العمارة أو إحدى واجهاتها لوضع الفتة إشهارية‪ ،1‬و من ثمة ال يجوز‬
‫للمالك الشريك بمفرده إستغالل األجزاء المشتركة كتأجير مصعد أو سطع عمارة أو حديقة‬
‫العمارة ألن هذه األجزاء مشتركة بين كل المالكين فال يتصور إستغاللها بمعزل عن األجزاء‬
‫الخاصة‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬حق التصرف‬
‫من خالل نص المادة ‪ 30‬ف‪ 01‬من المرسوم ‪ 666/83‬المذكور سابقا‪ ،‬فإنه يجوز‬
‫للمالك الشركاء و بهدف توفير مصادر مالية إضافية أن يقوموا بالتصرف في األجزاء‬
‫المشتركة و ذلك بإجماع كافة أصواتهم في الجمعية العامة على أن تصب عائدات هذه‬
‫العملية إما في صندوق هذه األخيرة و إما في حسابتهم الخاصة بعد توزيعها عليهم حسب‬
‫‪3‬‬
‫نصيب كل منهم في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫كما أنه ال يجوز للمالك الشريك بمفرده أن يتصرف في نصيبه في األجزاء المشتركة‪ ،‬و‬
‫هو ما نص عليه المادة ‪ 09‬من المرسوم ‪ 666/83‬السابق الذكر‪ ،4‬ألن األجزاء المشتركة‬
‫مملوكة على الشيوع و هو شيوع دائم و إجباري كما ال يجوز طلب القسمة في األجزاء‬
‫المشتركة‪.5‬‬
‫ثالثا‪ :‬حق التعديل‬
‫ينص المرسوم ‪ 99/14‬السابق في الباب الثاني من الجزء األول‪ ،‬و كذا المادة ‪ 13‬من‬
‫المرسوم ‪ 666/83‬المذكور آنفا على أنه " ال يجوز إدخال أي تغيير على األشياء المشتركة‬
‫و ال على الخدمات المشتركة مثل المصاعد وقنوات توزيع الماء والغاز والكهرباء‪...‬إال‬
‫بموافقة الشركاء اآلخرين‪".‬‬
‫و من خالل هذا النص فإن تعديل األجزاء المشتركة تخضع إلى إتفاق الشركاء لكن‬
‫على إمكانية تعديل األجزاء المشتركة‪ ،‬كون ذلك من الحقوق‬ ‫المادة ‪ 745‬ق‪.‬م‪.‬ج نص‬

‫بلقاسم بالقاضي‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬تخصص القانون العقاري و الزراعي‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،‬ص‪.48‬‬

‫سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.123‬‬ ‫‪2‬‬

‫راجع المادة ‪ 30‬فقرة ‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫راجع المادة ‪ ،09‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫سمير عبد السميع األودن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.124‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪29‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫التبعية‪ ،‬منها حق تعلية العمارة لإلستعمال المشترك أو المحتوية على عدة محالت تكون‬
‫أجزاء خاصة مختلفة‪ ،‬و الحق في بناء عمارات جديدة باألفنية و البساتين أو الجنائن التي‬
‫تكون أجزاء مشتركة‪.1‬‬
‫و الموافقة تكون بأغلبية ثلثي األعضاء الحاضرين أو الممثلين في حالة أشغال التحسين‬
‫مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة‪ ،‬و إدخال عناصر جديدة و‬
‫تعديل محالت ذات إستعمال مشترك أو إحداث مثل هذه المحالت بشرط أن تكون مطابقة‬
‫له العمارة‪ ،2‬و تكون الموافقة بإجماع الشركاء على الحقوق التبعية‬ ‫للغرض الذي هيئ‬
‫لألجزاء المشتركة كما تنص عليه المادة ‪ 30‬من المرسوم ‪ 666/83‬السابق الذكر‪.3‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬واجبات المالك الشركاء‬

‫إن الحقوق التي يتمتع بها المالك الشركاء في الملك أو العقار المبني تقابلها إلتزامات‬
‫معينة‪ ،‬لذلك كان لزاما عليهم و على كل شاغل معرفتها ليتحمل كل منهم مسؤوليته‪ ،‬و هذه‬
‫الواجبات إما أن تكون اتجاه الشركاء أو اتجاه الجمعية العامة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬واجبات المالك الشريك اتجاه شركائه‬

‫تعد هذه الواجبات في عرضها بمثابة قيود و تحفظات ترد على حق الملكية بصفة عامة‬
‫فعلى الشريك أن ال يستعمل حقه إلى حد اإلضرار بشريكه‪ ،‬كما ال يجوز له الغلو في‬
‫استعمال هذا الحق‪ ،‬لذلك كان على الشريك أن يلتزم بما يلي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬عدم التعسف في إستعمال حقه‬

‫يعرف التعسف بأنه الفعل غير المشروع بحيث يأتي به الشخص بحياده عن الحدود‬
‫الموضوعة المرسومة لحقه‪ ،‬و عدم تعسف المالك الشريك هو أن ال يأتي بعمل من شأنه‬

‫راجع المادة ‪ 745‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975/09/26‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫راجع المادة ‪ 29‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫راجع المادة ‪ ،30‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪30‬‬
 ‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫اإلضرار بمصالح سائر المالك الشركاء معه و ضرورة إحترام حقوقهم‪ ،‬فلذلك يلزم على‬
‫الشريك بالكف عن نشاطه المضر و بإزالة كل ما يستتبع ذلك من ضرر‪.1‬‬
‫و يكون الشريك متعسفا إذا كان فعله يرمي إلى تحقيق مصلحة غير مشروعة تخالف‬
‫حكما من أحكام القانون و تتعارض مع النظام العام و اآلداب العامة‪.2‬‬
‫فعلى الشريك أن يسهر على عدم تعكير هدوء العمارة في أي وق بفعل منه أو من أفراد‬
‫أسرته‪ ،‬كذلك عليه القيام بكافة التعديالت أو الصيانة على الملكية الخاصة أو المشتركة‬
‫متى تطلب األمر ذلك‪ ،‬كما يكون مسؤوال حيال اآلخرين عن النتائج الضارة التي تسبب‬
‫فيها هو بإهماله‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬عدم الغلو في إستعمال حقه‬
‫الغلو في استعمال الحق هو االستخدام القانوني للحق و لكن يتم بشكل يسيء إلى الغير‬
‫بإحداثه لهم أضرار دون تعمد ذلك‪ ،‬و هذا المفهوم إذا طبقناه على الملكية المشتركة فهو‬
‫يعني استعمال المالك الشريك لحقه على حصته وفقا للقوانين و األنظمة‪ ،‬و لكن هذا‬
‫االستخدام يؤدي إلى إلحاق أضرار بالمالك الشركاء اآلخرين سواء بهم أو بحصصهم‪.3‬‬
‫ومن مظاهر عدم الغلو هو التزام المالك الشريك باالمتناع عن اإلتيان بأي عمل من‬
‫األعمال التي تلحق أض ار ار للغير‪ ،‬كمن يستخدم الشرفات كأماكن لنشر الثياب و استخدام‬
‫آالت ذات أصوات مرتفعة تزعج الجيران‪.‬‬
‫كما قد يقوم المالك الشريك بممارسة نشاط مسموح به قانونا لكن يسبب ضر ار للشريك‬
‫اآلخر نظ ار لطبيعته‪ ،‬و في مثل هذه الحاالت فإنه يجب إتخاذ كل التدابير المناسبة و‬
‫الالزمة من أجل تجنب الضرر نهائيا‪ ،‬و إذا كان مستم ار يجب النظر إلى طبيعة الضرر‬
‫الحاصل و تقديره قضائيا فإذا كان مألوفا إستمر الحال‪ ،‬أما إذا كان غير مألوف فإنه يلجأ‬
‫إلى حلين‪ ،‬إما أن يتم الموافقة بإستمرار مزاولته وفقا لشروط صارمة مثل نقل بعض اآلالت‬
‫إلى أماكن أخرى و إما أن يتم اللجوء إلى إيقافه عن طريق غلق المحل‪.4‬‬

‫مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.191-190‬‬ ‫‪1‬‬

‫سميرة لحضيرة‪ ،‬الشيوع اإلجباري (الملكية المشتركة)‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص الشامل‪ ،‬كلية‬ ‫‪2‬‬

‫الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة بجاية‪ ،‬دفعة ‪ ،2016-2015‬ص‪.36‬‬

‫خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.33‬‬ ‫‪3‬‬

‫مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.187-186‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪31‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثاني‪ :‬واجبات المالك الشريك إتجاه الجمعية العامة‬

‫و تتمثل هذه الواجبات في المساهمة في األعباء أي التكاليف المالية التي يتحملها المالك‬
‫لضمان إستم اررية اإلنتفاع باألجزاء المشتركة‪ ،‬ومن جهة أخرى حضور جلسات الجمعية‬
‫العامة‪.‬‬
‫أوال ‪:‬المساهمة في األعباء‬
‫األعباء هي عبارة عن مبالغ مالية معينة و محددة‪ ،‬تقع على عاتق جماعة الشركاء في‬
‫الملك أو الشاغلين له‪ ،1‬و لفظ األعباء ورد في المرسومين ‪ 666/83‬و ‪ 99/14‬السالفي‬
‫الذكر‪ ،‬في حين أن القانون المدني جاء بلفظ التكاليف بدال من األعباء‪.‬‬
‫‪ /1‬ــ تصنيف و توزيع األعباء‪:‬‬
‫لقد صنف المشرع الجزائري هذه األعباء إلى نوعين رئيسيين‪ ،‬يضم كل منهما أعباء‬
‫مالية مختلفة‪ ،‬حيث يتعلق الصنف األول من األعباء بالمساهمات المالية الناجمة عن‬
‫تسيير األجزاء المشتركة و ما يتبعها من عناصر تجهيز مشترك ة‪ ،‬و عن أشغال‬
‫التصليحات الصغرى المحدثة عليها‪ ،‬و تشمل خاصة‪:2‬‬
‫‪ -‬الراتب المخصص للمتصرف و النفقات الالزمة لسير إدارة العمارة و اجر البواب و‬
‫المستخدمين الذين يمكن أن يوظفهم المتصرف‪ ،‬و التكاليف المرتبطة بهم كالتكاليف المتعلقة‬
‫بالضمان االجتماعي و الضرائب‪.‬‬
‫‪ -‬المبالغ المتعلقة باستهالك الماء و الكهرباء و الغاز بالنسبة لألجزاء المشتركة العامة‪،‬‬
‫فاإلستهالكات هنا تكون تلك المخصصة لألجزاء المشتركة كاستعمال الماء لسقي البساتين‬
‫و تنظيف األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬شراء المواد و األوعية الالزمة لصيانة بوابات الدخول و الساللم و أقفاصها و سطوحها‪.‬‬
‫‪ -‬مصاريف صيانة المصاعد و القوة المحركة لها و نفقات صيانتها‪ ،‬وكذا نفقات صيانة‬
‫و إصالح اإلنارة المتعلقة باألجزاء المشتركة‪.‬‬

‫مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.176-175‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 47‬فقرة ‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬الباب األول من الجزء الثالث من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬المصدر سابق‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 750‬فقرة ‪ 1‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر سابق‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ -‬دفع مبالغ التامين الذي يغطي حوادث العمل التي يتسبب فيها مستخدمو إدارة العمارة‬
‫للغير و جميع النفقات التي تستلزمها الترميمات الصغيرة في األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫بينما يرتبط الصنف الثاني من األعباء بالمشاركات المالية المتأتية عن إدارة األجزاء‬
‫المشتركة و ما يليها من عناصر تجهيز مشترك ة‪ ،‬و عن أعمال التصليحات الكبرى الواردة‬
‫عليها و من بين هذه األعباء‪:1‬‬
‫‪ -‬نفقات الترميم باختالف أنواعه المتعلقة بالجدران الضخمة مستثنية من ذلك اإلصالحات‬
‫الصغيرة المتعلقة بهذه الجدران من داخل الشقق و المحالت النها تخص األجزاء الخاصة‬
‫‪ -‬أعباء المستحقات المترتبة عن تملك العمارة‪ ،‬كالضرائب و الرسوم‪ ،‬ومصاريف التأمين‬
‫ضد األخطار المحتملة والمسؤولية المدنية و جميع النفقات المتعلقة بذلك‪.‬‬
‫‪ -‬أعباء ترميم األقسام الشائعة و عناصر التجهيز الجماعية مثل مصاريف المحافظة و‬
‫العناية بهيكل البناء و السقفية و الجد ارن الى غير ذلك‪.‬‬
‫و على هذا األساس تم توزيع األعباء على قسمين من المقيمين‪ ،‬إذ يتحمل أعباء النوع‬
‫األول و بأقساط متساوية بينهم جميع شاغلي الحصص أيا كان طبيعة شغلهم لهذه األخيرة‪،‬‬
‫في حين يتحمل أعباء النوع الثاني و حسب حصة كل منهم‪ ،‬كافة الشركاء في الملك دون‬
‫غيرهم‪.2‬‬
‫‪ /2‬ــ تمويل و تحصيل األعباء‪:‬‬
‫حدد المشرع ضمن المرسومين ‪ 666-83‬و ‪ 99/14‬السالفي الذكر‪ ،‬كيفية تمويل هذه‬
‫األعباء و ذلك من خالل المصدرين اللذين حددهما لذلك و هما أوال ميزانية إحتمالية التقدير‬
‫تقدر في مطلع كل سنة مالية إلنجاز األعمال المدرجة ضمن المخطط السنوي‪ ،‬و ثانيا‬
‫أرصدة مستعجلة األداء لتنفيذ األشغال الغير المتوقعة‪.3‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 49‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 750‬فقرة ‪ 2‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪ -‬الباب األول من الجزء الثالث من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬المصدر السابق‪.‬‬
‫المادة ‪ 52‬فقرة ‪ 1‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 52‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -‬الباب األول من الجزء الثالث من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪33‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫و هذا على أن تكون الجمعية العامة هي صاحبة القرار الداعي إلى توفير هذه التمويالت‪،‬‬
‫و ذلك إما عقب إجتماع عادي بالنسبة للمصدر األول‪ ،‬و إما عقب إجتماع إستثنائي بالنسبة‬
‫للمصدر الثاني‪ ،1‬كما أن الجمعية العامة هي التي تحدد أيضا الشروط التي تجب فيها دفع‬
‫هذه المبالغ‪.2‬‬
‫و للغاية نفسها يستحدث صندوق خاص باألموال المتداولة‪ ،‬يتم تمويله برصيد يدفع منه‬
‫كل مالك شريك ‪ 40‬بالمائة من قيمة تكاليف األعمال اإلعتيادية و نسبة الثلث من قيمة‬
‫تكلفة األشغال المستجدة‪.3‬‬
‫و نتيجة لذلك فإنه يتم تحصيل األعباء من قبل المتصرف الذي يقوم بتلقي األموال و‬
‫بإيداعها في صندوق الجمعية العامة في األوقات التي تحددها هذه األخيرة‪.4‬‬
‫إال أنه تحدث أن تحصل هذه الموارد إما بطريقة عادية من خالل تسلم المبالغ المناطة‬
‫بالشاغلين‪ ،‬و التي يدفعها هؤالء في المواعيد المثبتة‪ ،‬و إما بطريقة إجبارية من خالل قبض‬
‫المبالغ المتوجبة على الشاغلين المقصرين سواء يجبرهم على تأديتها بأنفسهم أو بإستفائها‬
‫منهم رغما عنهم ‪ ،‬و هذا بإتخاذ إجراءات قانونية ضد هؤالء بعد نفاذ االجال المسماة‪.5‬‬
‫إال أنه في حالة تخلف أي شاغل عن سداد تبعات الصنف األول من األعباء الموكلة‬
‫إليه‪ ،‬فإن المتصرف يعطيه تنبيها بضرورة دفع ما عليه بأن يرسل له إنذارين متتابعين‬
‫مشفعين بإشعاري التسليم‪ ،‬و إذا لم يفد هذا األسلوب فإن المتصرف يسلم جميع الوثائق‬
‫المبينة لهذه اآلداءات إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يقوم بإصدار أمر ضد الشاغل‬
‫المتخلف‪.6‬‬
‫أما في حالة تأخر أي مالك شريك أو شاغل عن دفع مستحقات الصنف الثاني‪ ،‬فإن‬
‫المتصرف يلزمه فو ار باألداء و إال رتب رهنا قانونيا لمدة ثالثة أشهر الالحقة ليوم إنتهاء‬

‫المادة ‪ 05‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 56‬فقرة ‪ ،1‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادتين ‪ 53‬و ‪ 55‬فقرة ‪ ،2‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ ،54‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ ،56‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 750‬مكرر ‪ 1‬من األمر ‪ ،58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر سابق‪.‬‬

‫المادة ‪ 57‬من المرسوم رقم ‪ ، 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪34‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫ا لمهلة المعينة‪ ،‬و إذا لم يجد هذا الرهن فإن للمتصرف أن يلجأ إلى المصادرة العقارية‬
‫‪.1‬‬
‫للحصة المرهونة‪ ،‬أو يحجز ديونه لدى الغير من أجل تحصيل األموال المطلوبة منه‬
‫ثانيا‪ :‬حضور جلسات الجمعية‬
‫تعد المشاركة في الجمعية العامة من خالل حضور جلساتها‪ ،‬أمر مهم كونها تمكن كل‬
‫مالك شريك من مناقشة كل المسائل الخاصة بشؤون الملكية المشتركة إلى غاية الوصول‬
‫و اإلستقرار على رأي موحد يكون فيه تحقيق الصالح العام‪.2‬‬
‫كما أن للمالك الشريك الحاضر يستطيع أن يبدي معارضته ألي مشروع أو قرار كان‪،‬‬
‫إن رأى فيه عيبا أو نقصا بما قد ينبه اآلخرين لذلك‪ ،‬فيستحسنون رأيه و يأخذون به و هو‬
‫ما سيغنيه عن اللجوء إلى اتخاذ الق اررات بعد صدورها فيما لو كان غائبا‪ ،‬وعلى هذا األساس‬
‫المنفعة اكبر‪ ،‬على الرغم من أن‬ ‫يتضح انه كلما كان عدد الحضور أكثر‪ ،‬كلما كان‬
‫الحضور لهذه الجمعية ليس إجباريا و لكن يعد من باب االهتمام و الحرص من المالك‬
‫الشريك على مصالحه‪.3‬‬
‫كما تجدر اإلشارة إلى أن حضور جلسات الجمعيات قد يأخذ عدة أشكال‪ ،‬فان لم يحضر‬
‫المالك بنفسه أو شاغل الحصة‪ ،‬يمكن لخلفهما الخاص أو وكيلهما القانوني تمثيلهما و‬
‫الحضور نيابة عنهما‪ ،‬وكل هذه التسهيالت من اجل عدم ترك مكان المالك شاغ ار بغية‬
‫الحفاظ على قيمة و أهمية جلسات الجمعية‪.4‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ ،58‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 756‬من األمر ‪ 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬المصدر السابق‪.‬‬

‫خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.41‬‬ ‫‪2‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.42‬‬ ‫‪3‬‬

‫مريم تومي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.196‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪35‬‬
‫ماهية للملكية المشتركة‬ ‫الفصل األول‬

‫خالصة الفصل األول‬

‫نستخلص أن الملكية المشتركة هي نوع من انواع الملكية ذات طبيعة خاص‪ ،‬و يعبر‬
‫عنها بتلك الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية‬
‫مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص مالكين بحيث تحتوي كل حصة على أجزاء خاصة‬
‫ينفرد بها المالك و أجزاء مشتركة بين كل المالكين يستحيل قسمتها أو بيعها‪.‬‬
‫كما انه يتم تحديد هذه األجزاء من خالل وسائل التصنيف‪ ،‬فتحدد األجزاء الخاصة عن‬
‫طريق الجدول الوصفي للتقسيم‪ ،‬أما األجزاء المشتركة فيحدد نصيب كل شريك فيها‪.‬‬
‫كما يظهر أيضا بان هذه الملكية حديثة النشأة‪ ،‬و قد شهدت تطو ار ملحوظا و ذلك من‬
‫خالل اهتمام المشرع الجزائري بها‪ ،‬أين خصص لها قسما بأكمله يضم ‪ 30‬مادة في القانون‬
‫المدني‪ ،‬ثم افرد لها مراسيم خاصة من بينها المرسوم ‪ 666/83‬المعدل و المتمم بالمرسوم‬
‫التنفيذي ‪ ،59/94‬وكذا المرسوم التنفيذي ‪ 99/14‬المحدد لنموذج نظام الملكية المشتركة‬
‫المطبق في مجال الترقية العقارية‪.‬‬
‫كما ان وجود األجزاء الخاصة و المشتركة في الملكية المشتركة تولدت عنها حقوق‬
‫لهؤالء المالك ‪ ،‬إذ يمارسون سلطاتهم المطلقة على األجزاء الخاصة و تقيد في األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬إضافة إلى هذه الحقوق هناك التزامات تترتب عليهم سواء تجاه بعضهم البعض‬
‫أو تجاه الجمعية العامة‪.‬‬

‫‪36‬‬
‫الفصل الثاني‬
‫إدارة الملكية المشتركة‬
‫و آليات حمايتها‬
‫المبحث األول ‪ :‬إدارة للملكية المشتركة‪.‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعاتها‪.‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫الفصل الثاني‪ :‬إدارة الملكية المشتركة واليات حمايتها‬

‫إن الملكية المشتركة التي تتكون من أجزاء خاصة و أخرى مشتركة‪ ،‬تتيح للمالك الشركاء‬
‫التمتع بحقوق متنوعة على مختلف األجزاء للعقار المبني لالشتراك‪ ،‬و من جهة أخرى تقع‬
‫على عاتقهم جملة من االلتزامات لضمان استخدام وانتفاع هادئين على تلك األجزاء‪.‬‬
‫و ألجل ذلك وضع المشرع نظاما خاصا‪ ،‬تكون مهمته الرئيسة إدارة الملك المشترك‬
‫والمحافظة عليه وكذا سير األجزاء المشتركة‪ ،‬و من اجل ضمان عيش المالك في أمان‬
‫واطمئنان فقد كرس المشرع لهذا النوع من الملكية حماية قانونية ألمن و سالمة المباني‪،‬‬
‫كما حدد لكل طرف مسؤولياته‪ ،‬إضافة إلى الحماية القضائية من اجل وضع حد للنزاعات‬
‫التي قد تثور بشأنها‪.‬‬
‫و قد قسمنا هذا الفصل إلى مبحثين أساسيين‪:‬‬
‫المبحث األول‪:‬إدارة الملكية المشتركة‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعاتها‪.‬‬

‫‪37‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫المبحث األول‪ :‬إدارة الملكية المشتركة‬

‫إن الملكية المشتركة ال يمكن أن تسير نفسها بدون وجود هيئات ‪ ،‬كل واحدة منوطة‬
‫بمهمة محددة ‪ ،‬و التي باجتماع هاته الهيئات تتشكل إدارة محكمة تسير وتسهر على تحقيق‬
‫هذا التسيير ‪ ،‬لذلك حاولنا في هذا المبحث التطرق لهذه الهيئات المسيرة للملكية المشتركة‬
‫‪ ،‬و المتمثلة في الجمعية العامة كمطلب أول والمتصرف كمطلب ثاني‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الجمعية العامة‬

‫الجمعية العامة هي هيئة تشكل من المالك الشركاء أو الشاغلين‪ ،‬ضمن العقار المبني‬
‫لالشتراك‪ 1‬ذات شخصية مدنية و لها ذمة مالية مستقلة و أهلية للتقاضي طبقا ألحكام‬
‫القانون المدني الجزائري‪ ،2‬و تتولى جماعة الشركاء في الملك أو الشاغلين له إدارة و تسيير‬
‫العمارة أو المجموع العقاري المشتركة ملكيته‪.3‬‬
‫و باعتبار الجمعية العامة هيئة أساسية إلدارة الملكية المشتركة فقد حاولنا دراستها ضمن‬
‫هذا المطلب‪ ،‬و ذلك من خالل ثالث فروع‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تشكيلها‬

‫و قد نص المشرع الجزائري على تشكيل الجمعية العامة في المادة ‪ 15‬من المرسوم‬
‫‪ 666/38‬السابق الذكر‪ ،‬و كذا في الباب األول من الجزء الثاني من المرسوم ‪99/14‬‬
‫المذكور أنفا‪ ،‬بأنها تشكل مجموعة من الشركاء في الملك أو الشاغلين له في شكل جمعية‬
‫ذات شخصية معنوية و تكتسب الشخصية المدنية بمجرد اعتمادها‪ ،4‬فعلى المالك تكوين‬
‫جمعية إلدارة الملك المشترك وتتكون الجمعية من جميع مالك األجزاء المفرزة‪.5‬‬

‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪ 1026:‬و ‪.1029‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 756‬مكرر فقرة ‪ 2‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 14‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -‬الجزء األول‪ ،‬الباب الثاني‪ ،‬المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫الجزء الثاني‪ ،‬الباب األول‪ ،‬المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫محمد وحيد الدين سوار‪ ،‬ح ق الملكية العقارية‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬مكتبة دار الثقافة للنشر و التوزيع‪ ،‬األردن‪ ،1997 ،‬ص‪.198‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪38‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫و عند تفحص األحكام السابقة‪ ،‬فان المشرع الجزائري لم يترك مسالة تشكيل وتكوين‬
‫الجمعية للمالكيين أنفسهم بل اعتبر الجمعية قائمة بقوة القانون ومباشرة بعد إنشاء البناء‬
‫وبداية استغالله‪ ،‬و يكون بذلك حذا حذو المشرع الفرنسي و اللبناني‪.1‬‬
‫كذلك فيما يتعلق بمسؤلية الجمعية فإنها تكون على األضرار التي تلحق بالشركاء أو‬
‫الشاغلين أو بالغير بسبب عدم صيانة األجزاء المشتركة‪ ،‬هذه األخيرة ال وجود لها إال بوجود‬
‫األجزاء الخاصة‪ ،‬و لو أراد المشرع تكوين الجمعية قبل البناء لما نص على ذلك صراحة‪،‬‬
‫فهناك جمعيات تؤسس مثال مع بداية البناء مثل التعاونيات العقارية التي تكون صالحياتها‬
‫توفير السكن ألعضائها‪.2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مهامها‬

‫إن تأسيس المالك للجمعية العامة يكمن في تحقيق األهداف المبتغاة من مهمة إدارة‬
‫العقار المبني لالشتراك و الحفاظ عليه كما تنص المادة ‪756‬مكرر‪ 2‬ف‪ 2‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪.‬‬
‫كما تنص المادة ‪ 16‬من المرسوم‪ 666/83‬السابق الذكر على انه " تتمثل صالحيات‬
‫الجمعية في الحفاظ على العمارة و تسيير أجزائها"‪ ،‬ومن خالل المواد السابقة يتضح ان‬
‫الجمعية تتمتع بصالحيات تنفيذية حيث تكلف بالمحافظة على العمارة و إدارة األجزاء‬
‫المشتركة‪.3‬‬
‫و نظ ار لضخامة هاته المهمة فان الجمعية العامة لها أن تتخذ كل التدابير و اإلجراءات‬
‫الالزمة للقيام بها على أكمل وجه‪ ،‬و لتحقيق هاته األهداف فانه ال بد من اجتماع أعضاء‬
‫الجمعية في جلسات دورية وجوبية على األقل مرة واحدة خالل الثالثة أشهر األولى كل‬
‫سنة حتى يقرروا السبيل و المخطط المنتهج إلدارة العقار المشترك‪.4‬‬

‫شمس الدين عفيف‪ ،‬ملكية الشقق و الطوابق و الشاليهات و األبنية المفرزة‪ ،‬ط‪ ،1‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،2007‬ص‪.106‬‬
‫خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.45‬‬ ‫‪2‬‬

‫نعيم مغبغب‪ ،‬الملكية المشتركة في الشقق و الشاليهات و المحالت التجارية(دراسة في القانون المقارن)‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬لبنان‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫د‪.‬س‪ ،‬ص‪.182‬‬
‫خالد حراق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.46‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪39‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫المادة‪ 763‬ق‪.‬م‪.‬ج على انه يمكن أن تعقد الجمعية جلسات استثنائية التخاذ‬ ‫كما نص‬
‫عليها من قبل المالك الشركاء‬ ‫الق اررات في القضايا المطروحة للنقاش عن طريق التصوي‬
‫األعضاء‪ ،1‬و بهذا المنظور تصبح الجمعية المسؤولة عن تسيير األجزاء المشتركة في‬
‫العقار ‪ ،‬و كذا عناصر التجهيز المشتركة و إصالح كل خلل يصيب هذه المكونات أيا‬
‫كان مصدره ‪ ،‬و كذا كافة األضرار التي تلحق أي شخص مالك شريك نتيجة هذا الخلل‪.‬‬
‫كما م نح المشرع للجمعية العامة سلطات خاصة لتحقيق األهداف المرجوة من ضمنها‬
‫المحافظة على العقار المبني و إدارته‪ ،‬إال أن هذه السلطات لم تكن مطلقة فهي محدودة‬
‫باالختصاص بشؤون العقار المبني ضمن حيز المكان الذي شغله هذا األخير‪ ،‬كما لها أن‬
‫تلزم أعضائها على احترام القرارات و تكون بذلك فاعلة و لو كانوا معرضين كما نص‬
‫المادة ‪ 764‬مكرر‪ 2‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪.2‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬تسيير الجمعية العامة‬

‫كي تؤدي الجمعية العامة مهامها على أكمل وجه وتحقيق األهداف المرجوة من تكوينها‪،‬‬
‫فانه البد عليها انتهاج أسلوب تسيير محكم يمكنها من انجاز ذلك بشكل جيد‪ ،‬و قد نظم‬
‫المشرع الجزائري تسيير الجمعية من خالل أحكام القانون المدني و المرسومين‪،666/83‬‬
‫‪ 99/14‬السابقين‪ ،‬و يكون ذلك وفقا للخطوات التالية‪:‬‬
‫اوال‪ :‬االستدعاء‬
‫يعد االستدعاء طريقة إلعالم المالك و الشاغلين والوكالء من معرفة مكان وتاريخ و‬
‫ساعة و انعقاد هذا االجتماع‪ ،‬و المسائل التي ستناقش فيه‪.‬‬
‫و الشخص المؤهل عادة الستدعاء الجمعية العامة هو المتصرف سواء بمبادرة من‬
‫المالك أو الشاغليين‪ ،‬و تبلغ االستدعاءات بواسطة رسالة مسجلة مع طلب اإلشعار‬
‫باالستالم أو يد بيد عن طريق تسليم االستدعاء مقابل التوقيع في سجل االستدعاء‪،‬ويجب‬
‫تبليغه قبل ‪ 15‬يوم على األقل من تاريخ االجتماع ما لم تكون هناك حالة مستعجلة‪.3‬‬

‫المادة ‪ 763‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ ،764‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 20‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪40‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫و ال يجوز انعقاد الجمعية إال بعد انقضاء هذه المدة‪ ،‬و في حالة إلزامية حصول‬
‫هناك حالة‬ ‫االجتماع قبل ذلك‪ ،‬فانه يتعين قيام هذه الجمعية عن طريق القضاء متى كان‬
‫مستعجلة و ضرورة ملحة‪.1‬‬
‫أما عن محتوى االستدعاء فيبين فيه مكان انعقاد االجتماع‪ ،‬و تاريخه و ساعته‪ ،‬و كذلك‬
‫المسائل المسجلة بجدول اإلعمال‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬جدول األعمال‬
‫يقصد بجدول األعمال مجموعة المسائل المطروحة للنقاش والمداولة من قبل الجمعية‬
‫العامة‪ ،‬و يتم العلم بها عن طريق االستدعاءات الموجهة لألعضاء كما سبق توضيحه‪ ،‬و‬
‫يكون المتصرف هو المحدد لهذه المواضيع و المسائل‪ ،‬إال انه يمكن ألي مالك أو شاغل‬
‫أن يطلب تسجيل جميع المسائل التي يرغب في إضافتها إلى جدول األعمال‪ ،‬و ذلك قبل‬
‫‪ 15‬يوم من بدء االجتماع‪ ،‬كي يقوم هذا األخير بتبليغ المعنيين بها بكل تعديل يط أر على‬
‫الجدول‪.3‬‬
‫ثالثا‪ :‬انعقاد الجمعية‬
‫بعد االنتهاء من كافة اإلجراءات التي تسبق موعد انعقاد الجمعية العامة‪ ،‬يأتي دور‬
‫اإلجراءات التي تتخلل هذه الجمعية والمتعلقة بأعمالها و ق ارراتها‪.‬‬
‫‪ /1‬ـــ سير األعمال‪:‬‬
‫قبل مناقشة المسائل المدرجة في جدول األعمال يقوم كافة أعضاء الجمعية بتوقيع ورقة‬
‫الحضور‪ ،‬و يذكر في هذه الورقة اسم كل شريك أو شاغل ومقر سكناه‪ ،‬و اسم مقر سكن‬
‫الوكيل الذي يمثله إن اقتضى الحال‪ ،‬و هذه الورقة يشهد بصحتها رئيس جلسة الجمعية‪،4‬‬

‫‪ -‬الباب الثاني‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫نعيم مغبغب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.182‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 22‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬الباب الثاني‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 23‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -‬الباب الثاني‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫المادة ‪ 24‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪41‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫ويحق لكل مالك االطالع‬ ‫وهي تشكل األساس القانوني الذي تنبثق منه عمليات التصوي‬
‫عليها‪.1‬‬
‫و وفقا لما هو منصوص عليه في التشريع الجزائري فانه يعطى لكل شريك أو شاغل‬
‫‪2‬‬
‫حق التصوي ‪ ،‬و الشريك يكون له عدد من األصوات حسب عدد الحصص التي يملكها‪،‬‬
‫بعدها يقوم الحاضرون بتعيين رئيس الجلسة‪ ،‬من خالل االنتخاب برفع األيدي على أحد‬
‫المترشحين لذلك‪ ،‬و إذا لم يكن هناك مرشح‪ ،‬فان الرئيس يكون هو األكبر سنا بحكم القانون‪،‬‬
‫باستثناء المتصرف وزوجه‪.3‬‬
‫عليها عن‬ ‫بعد انعقاد الجلسة تبدأ المناقشات واالقتراحات و تكون نافذة بعد التصوي‬
‫طريق رفع األيدي‪ ،4‬بعد أن يقوم الرئيس بطرح المسائل المدرجة في جدول األعمال للنقاش‬
‫وإبداء الرأي لكل من يرغب في ذلك إلى غاية الوصول إلي الق اررات السليمة والمناسبة‬
‫حسب الشروط المطلوبة‪،‬على أن يتم االلتزام بمناقشة المواضيع المدرجة في جدول األعمال‬
‫فقط دون غيرها‪.‬‬
‫‪ /2‬ــ اتخاذ القــــرارات‪:‬‬
‫يتم إخضاع كل موضوع من المواضيع المناقشة لالقتراح بشكل منفصل من خالل طرحه‬
‫للتصوي ‪ ،‬فإذا حصل على النسبة المطلوبة أصبح قرارا‪ ،‬وإذا لم يحصل على ذلك يسقط‪،‬‬
‫و يظهر أن عدد األصوات المدلى بها من قبل الحاضرين في الجمعية العامة هو الذي‬
‫المادة ‪ 764‬قانون مدني‬ ‫يحدد مصير المواضيع المدرجة في جدول األعمال‪ ،‬و قد بين‬
‫جزائري على أن ق اررات الجمعية العامة تتخذ عن طريق االقتراع باألغلبية البسيطة أو‬
‫األغلبية المحددة‪.5‬‬

‫نعيم مغبغب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.196‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬فؤاد حجري‪ ،‬العقار؛ األمالك العمومية و أمالك الدولة‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،2006 ،‬ص‪.521‬‬
‫المادة ‪ 25‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫فؤاد حجري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.523‬‬ ‫‪4‬‬

‫المادة ‪ 764‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪42‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫أما في المرسومين ‪ 666/ 83‬و ‪ 99/14‬السالفي الذكر نجد أن المشرع وضع ثالثة‬
‫أصناف من نسب األصوات موزعة حسب طبيعة المسائل المراد إقرارها وهي األغلبية‬
‫البسيطة و أغلبية الثلثين‪ ،‬و اإلجماع‪.1‬‬
‫* يصادق على مقررات الجمعية باألغلبية البسيطة من أصوات األعضاء الحاضرين أو‬
‫الممثلين عندما يتعلق األمر ببعض المسائل الخاصة و من ضمنها‪:2‬‬
‫‪ -‬تطبيق التنظيم المتعلق بالملكية المشتركة والمصادقة على التنظيم الداخلي وجميع المسائل‬
‫التي تهم الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬الترخيص لبعض األعضاء بالقيام على نفقتهم بأشغال تلحق الضرر باألجزاء المشتركة‬
‫أو بالمظهر الخارجي للعمارة وفقا لما هي معدة له‪.‬‬
‫ضرورية بسبب تغيير في جزء أو‬ ‫‪ -‬توزيع األعباء المذكورة في المواد أعاله و التي بات‬
‫عدة أجزاء‪.‬‬
‫* يص ادق على مقررات الجمعية بأغلبية ثلثي األعضاء الحاضرين عندما يتعلق اآلمر‬
‫ب بعض المسائل من بينها‪:‬‬
‫‪ -‬تعيين المتصرف أو عزله‪.‬‬
‫‪ -‬جميع أشغال التحسين مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة‪،‬‬
‫وإدخال عناصر جديدة وتعديل محالت أو إحداث محالت‪.‬‬
‫‪ -‬توزيع مصاريف ت سيير األجزاء المشتركة أو العناصر المغيرة أو المستحدثة وصيانتها‬
‫وتعويضها‪.‬‬
‫* يصادق بإجماع أعضاء الجمعية من الشركاء في الملك محل المقررات المنصوص عليها‬
‫في المادة ‪ 30‬من المرسوم ‪ 666/83‬السالف الذكر و التي تتضمن‪:‬‬
‫‪ -‬الشروط التي تتم بها أعمال التصرف في األجزاء المشتركة أو في الحقوق التابعة لهذه‬
‫األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬تشييد بنايات بغرض إنشاء محالت جديدة ذات االستعمال الخاص‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 29‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬الباب الثاني‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫المادة ‪ 28‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪43‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫‪ -‬إعالء البناء أو قرار التخلي لنفس الغرض عن حق إعالء بناية موجودة‪.‬‬

‫و عند انتهاء جلسة الجمعية العامة يقوم المتصرف بإعداد محضر و يشمل على مكان‬
‫و تاريخ و ساعة عقد االجتماع و عدد األصوات الحاضرين أو الممثلين‪ ،‬و جدول األعمال‪،‬‬
‫والنص الكامل لكل قرار مع ذكر عدد األصوات الموقعة و أسماء الشركاء بالملك والشاغلين‪،‬‬
‫و أسماء مندوبيهم إن اقتضى الحال الذين صوتوا ضد القرار‪ ،‬و الذين لم يشاركوا في‬
‫و الذين امتنعوا عن التصوي ‪.1‬‬ ‫التصوي‬
‫و بعدها يقوم الرئيس والكاتب(المتصرف) بالتوقيع على هذا المحضر ليتم بعدها حفظه‬
‫في دفتر خاص موجود بمقر الجمعية العامة‪ ،‬ثم نسخه ليبلغ به كل الحاضرين وكذلك‬
‫الغائبين‪ ،2‬و ذلك إلعالمهم بالق اررات المتخذة حتى يعرف كل واحد منهم التزاماته لكونها‬
‫ملزمة لهم ولذوي حقوقهم‪.3‬‬
‫كما ال يمكن منازعة هذه الق اررات من طرف المعارضين أو الغائبين الذين لم يتم تمثيلهم‬
‫إال أمام المحكمة‪ ،‬و ذلك في اجل شهرين ابتداء من تاريخ تبليغ الق اررات تح طائلة سقوط‬
‫الحق‪.4‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المتصرف‬

‫يعتبر المتصرف الهيئة الثانية في إدارة وتسيير العقار المبني المشترك وهو عونا مفوضا‬
‫عن جماعة المالك الشركاء و الشاغلين في تسيير أمور العمارة‪ ،‬بما يجعله يأخذ صفة‬
‫الوكيل‪ ،‬ويخضع لمختلف أحكام الوكالة‪ ،‬كما انه يعد ممثال لهذه الجماعة أمام األفراد‬
‫والهيئات‪ ،‬و قد تناول المشرع المتصرف كهيئة إلدارة و تسيير الملكية المشتركة ضمن‬
‫احكام القانون المدني‪ ،‬إضافة إلى المرسومين ‪ 666/83‬و ‪ 99/14‬السالفي الذكر‪ ،‬لذلك‬
‫سوف نعالج في هذا المطلب كيفية تعيين المتصرف‪ ،‬مهامه و إنهائها‪.‬‬

‫المادة ‪ 30‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ ،31‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ ،32‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫فؤاد حجري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.523‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪44‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫الفرع األول‪ :‬تعيينه‬

‫كل من المادة ‪756‬مكرر‪ 3‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬و المادة ‪ 34‬من المرسوم ‪666/83‬‬ ‫لقد نص‬
‫السالف الذكر على كيفية تعيين المتصرف‪ ،‬كما تطرق المرسوم ‪ 99/14‬المذكور سابقا في‬
‫الباب الثالث من الجزء الثاني منه إلى هذا التعيين‪.1‬‬
‫فيعين المتصرف بناء على أغلبية ثلثي األعضاء الحاضرين في الجلسة وإذا عجزت‬
‫عن القيام بذلك فان رئيس المجلس الشعبي البلدي‬ ‫الجمعية العامة عن ذلك أو تقاعس‬
‫للبلدية التي يقع فيها العقار هو من يقوم بتعيينه‪ ،‬و في الحالتين يعين لمدة سنتين قابلة‬
‫للتجديد‪.2‬‬
‫و يحدد راتب المتصرف من قبل الهيئة التي تعينه‪ ،‬بحيث يكون على األقل مساويا بنسبة‬
‫هذه األخيرة مؤجرة‪.3‬‬ ‫‪ 5‬بالمائة من قيمة كراء محالت العقار المبني‪ ،‬فيما لو كان‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مهامه‬

‫يعد منصب المتصرف هيئة من هيئات إدارة الملكية المشتركة على مدار الجمعية العامة‪،‬‬
‫و هو بذلك ملتزم اتجاه العقار و اتجاه المالكين و الشاغلين بتنفيذ ما هو مكلف به من‬
‫مهام‪ ،‬يتعلق شق منها بالجانب اإلداري و التنظيمي للعقار‪ ،‬و الشق األخر يتعلق بالجوانب‬
‫المالية‪.‬‬
‫اوال‪ :‬المهام اإلدارية و التنظيمية‬
‫يسند للمتصرف بصفته وكيال لجماعة المالك و الشاغلين مهمة تنفيذ أحكام تنظيم‬
‫الملكية المشتركة‪ ،‬و مداوالت الجمعية العامة‪.4‬‬
‫كما انه ملزم بفرض احترام بنود هذا التنظيم‪ ،‬و اتخاذ العقوبات المناسبة في حق كل‬
‫من يخالف ذلك‪ ،‬كما يكلف المتصرف بإدارة العمارة و العمل على الحفاظ عليها و حراستها‬

‫‪ -‬المادة ‪ 756‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 34‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬

‫‪ -‬الباب الثالث‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬
‫محمد وحيد الدين سوار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.207‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 35‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ ،38‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪45‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫و صيانتها‪ ،‬و ضمان الهدوء فيها‪ ،‬و تنفيذا لهذا الغرض له أن يوظف البوابين والمستخدمين‬
‫المكلفين بالصيانة‪.1‬‬
‫إضافة إلى ذلك فان المتصرف يمسك جميع وثائق الجمعية العامة من تصاميم هندسية‬
‫للعقار المبني‪ ،‬و أوراق خاصة بهذا العقار و بجماعة المالك الشركاء فيه أو الشاغلين له‪،‬‬
‫و اتفاقيات ومراسالت‪ ،‬إضافة لما تتوفر عليه الجمعية من دفاتر ومحاضر ومستخرجات‬
‫مصادق عليها‪ ،‬و قوائم عدد الحصص الموجودة مع ذكر مالكيها أو شاغليها‪.2‬‬
‫كما يقوم بمهام تنظيمية أخرى‪ ،‬إذ يعد جداول األعمال التي تناقشها الجمعية العامة‪ ،‬و‬
‫يدعو لعقد جلساتها ويساهم فيها ككاتب جلسة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المهام المالية‬
‫في هذا اإلطار يتولى المتصرف إدارة كافة حسابات الجمعية العامة‪ ،‬كما انه يقوم بمهمة‬
‫توفير هذه المصادر المالية من خالل تحصيل كافة المبالغ المستحقة على كل واحد من‬
‫جماعة المالك الشركاء في العقار المبني أو الشاغلين له‪ ،3‬و هذه تعتبر طريقة عادية‬
‫به المحكمة‬ ‫لتحصيل األعباء‪ ،‬أو عن طريق إجراءات التحصيل الجبري‪ ،‬وهذا ما قض‬
‫العليا في القرار رقم ‪ 299253‬المؤرخ في ‪ 22‬فيفري ‪ 2005‬بقولها " االمتناع عن تسديد‬
‫في مصاريف إصالح السطح المشترك‪ ،‬ال تحرم الممتنع من االنتفاع به‪ ،‬و إنما يترتب‬
‫عليه الحق في التنفيذ الجبري لتسديد نصيب الممتنع "‪.4‬‬
‫في إطار مهام المتصرف المالية فانه يعمل على تأمين العمارة ضد األخطار التي يمكن‬
‫أن تلحق بها و بالجماعة التي تمثلها‪ ،‬و لتغطية مسؤوليتها المدنية المترتبة بسبب أخطاء‬
‫مستخدميها ‪ ،‬واالضطرار التي تتسبب فيها األجزاء المشتركة‪.5‬‬
‫وبخصوص الميزانية فانه يقوم بتحضيرها وعرضها على الجمعية العامة‪ ،‬فإذا أقرتها يقوم‬
‫بتنفيذها‪.‬‬

‫المادة ‪ 40‬فقرة ‪ ،4-3-2-1‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 40‬فقرة ‪ ، 5‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 40‬فقرة ‪ ،6‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫عمر حمدي باشا ‪ ،‬القضاء العقاري في ضوء أحدث الق اررات الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة العليا‪ ،‬ط‪ ،2‬دار‬ ‫‪4‬‬

‫هومة للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2012 ،‬ص‪.135‬‬

‫المادة ‪ 41‬فقرة ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪46‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫وفي نهاية كل سنة مالية يقدم المتصرف‪ ،‬باعتباره وكيال للجمعية العامة كشوفا تفصيلية‬
‫لمختلف الحسابات المالية المتوفرة السيما كشف األموال التي تلقاها أو قام بصرفها لجماعة‬
‫الشركاء في الملك و الشاغلين‪ ،‬و يتم ذلك في اجل ‪ 03‬أشهر من تاريخ قفل السنة المالية‪،‬‬
‫و مصادقة الجمعية على هذه الكشوف بمثابة إقرار بإبراء المتصرف في تسييره‪.1‬‬
‫ومن خالل الدراسة السابقة لمهام المتصرف نجد أنها ترتكز على الجانب اإلداري أكثر‪،‬‬
‫نظ ار للدور الكبير الذي منح له فكان من األجدر على المشرع أن يفرض على المتصرف‬
‫كفاءات خاصة في المجال االداري‪ ،‬كما أن المشرع اغفل كيفية نقل المهام وآجالها بين‬
‫المتصرف القديم و المتصرف الجديد في حالة انتهاء مدة تعيينه وعزله‪.2‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬انتهاء مهامه‬

‫تنتهي مهام المتصرف بانتهاء المدة المحددة أو بعزله أو باالستقالة‪.‬‬
‫أوال‪ :‬انتهاء المدة‬
‫تنتهي مهام المتصرف بانتهاء المدة المحددة قانونا بسنتين قابلتين للتجديد‪ ،‬متى رأت‬
‫الجمعية ضرورة لذلك وهي نفس المدة التي يعين فيها المتصرف من طرف رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي‪ ،‬إال أن المشرع لم يتطرق إلى إعادة تجديد المدة إذا كان التعيين صادر من‬
‫طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬لكنه يستوجب في هذه الحالة أن يكون تجديد المدة‬
‫عليه أو تعيين متصرف أخر من طرف رئيس‬ ‫من قبل الجمعية العامة بعد التصوي‬
‫المجلس الشعبي البلدي اذا كان التعيين صاد ار عنه‪.3‬‬
‫ثانيا‪ :‬العــــــــزل‬
‫يمكن عزل المتصرف حسب نفس الشروط التي عين بها‪ ،‬أي شرط أغلبيه الثلثين وتقوم‬
‫الجمعية بتعويضه بمتصرف آخر‪.4‬‬

‫المادة ‪ ،43‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫بلقاسم بلقاضي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.90‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 34‬فقرة ‪ 1‬و ‪ 2‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 34‬فقرة ‪ ،2‬من المرسوم رقم ‪ 666-83‬المصدر السابق‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪ -‬الباب الثالث‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬

‫‪47‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫و طالما أن العقد القائم بين الجمعية العامة والمتصرف هو عقد وكالة فانه يمكن للجمعية‬
‫عزل المتصرف متى رأت ذلك ضروريا‪ ،‬لكن إذا تبين بان هذا العزل تعسفي فانه يستوجب‬
‫عليها تعويضه‪.‬‬
‫و خروجا عن القاعدة العامة أن من له سلطة التعيين له سلطة العزل‪ ،‬فانه يمكن لرئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي حق عزل المتصرف حتى ولو لم يتم تعيينه‪ ،‬إذا لم تقم الجمعية‬
‫بذلك و يفهم من هذا أن حق العزل يكون لمن له حق الرقابة و لو لم يكن له حق التعيين‪.1‬‬
‫و إضافة إلى ذلك فان القضاء أيضا له دور في إدارة الملكية المشتركة والحفاظ عليها‬
‫السيما بعد تعديل المرسوم ‪ 666-83‬السالف الذكر بالمرسوم التنفيذي ‪ ،59/94‬أين منح‬
‫المشرع صالحيات للقضاء في مراقبة مدى قيام المتصرف بمهامه‪ ،‬و بذلك له سلطة عزله‬
‫انه قد تقاعس وتهاون فعال في ممارسة مهامها‪ ،‬و ذلك بطلب احد المالك‬ ‫متى يثب‬
‫الشركاء أو مجموعة منهم‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬االستقالة‬
‫تطبيقا للقواعد العامة للوكالة فان المتصرف بصفته وكيال له الحق في أن يتنازل عن‬
‫الوكالة في أي وق ‪ ،‬و ذلك بعد إعالم واستدعاء الجمعية العامة لالنعقاد لتعيين متصرف‬
‫آخر‪ ،‬و للمتصرف أن يقدم تعويضا للجمعية عن األضرار التي لحقتها من جراء التنازل أو‬
‫التخلي‪ ،2‬و يمكن اعتبار التعويض الذي منحه المشرع لكل من الوكيل و الموكل كحق‬
‫يسمح للطرفين بالعدول عن الوكالة‪.3‬‬
‫و هناك حاالت أخرى تنتهي فيها مهام المتصرف لم يتطرق لها المشرع‪ ،‬حيث تركها‬
‫للقواعد العامة ومن ضمنها موت المتصرف‪ ،‬و هو الظرف الوحيد الذي ينهي مهام‬
‫المتصرف دون نقاش‪ ،‬كذلك الحكم على المتصرف بحكم قضائي سالب للحرية‪ ،‬فقدان‬
‫األهلية‪ ،‬العجز الكلي أو الجزئي للمتصرف كالمرض أو اإلصابة بعاهة تمنعه من ممارسة‬
‫مهامه‪.‬‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.09‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 588‬فقرة ‪ 1‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫شمس الدين عفيف‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.123‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪48‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫‪1‬‬
‫ـــــ التسيير االنتقالي للملكية المشتركة‬
‫نظ ار للفراغ المؤق الذي قد يحصل في إدارة وتسيير الملكية المشتركة قبل تفعيل نظامها‪،‬‬
‫جعل المشرع الجزائري يتفطن لهذا األمر و يستدرك هذا الفراغ مؤخ ار باستحداث طريقة‬
‫انتقالية لتسيير الملكية المشتركة السيما في مجال الترقية العقارية‪ ،‬و ذلك من خالل‬
‫المرسوم‪ 99/14‬السالف الذكر‪ ،‬إذ تناول في الباب الرابع من الجزء الثاني منه كيفية التسيير‬
‫االنتقالي للملكية المشتركة و التي تعد من واجبات المرقي العقاري‪.‬‬
‫فيلتزم المرقي العقاري طبقا ألحكام المادة ‪ 62‬من القانون ‪ 04/11‬المؤرخ في ‪ 17‬فيفري‬
‫للملكية المشتركة للبنايات‬ ‫‪ 2011‬المتعلق بنشاط الترقية العقارية‪ ،‬بضمان التسيير المؤق‬
‫المباعة لمدة سنتين بعد بيع القسم األخير المكون للبناية أو المجموع العقاري‪.2‬‬
‫كما يلتزم أيضا بضمان أو األمر بضمان اإلدارة و التسيير االنتقالي للمكية المشتركة‬
‫خالل الفترة االنتقالية إلى غاية استدعاء االجتماع األول للجمعية العامة قصد وضع األجهزة‬
‫المنظمة للملكية المشتركة‪ ،‬و يحل المرقي العقاري خالل فترة التسيير االنتقالي محل جميع‬
‫لهيئات تسيير الم لكية المشتركة‪ ،‬و يلتزم بأداء الدور المنوط بالمتصرف كما هو محدد في‬
‫نظام الملكية المشتركة‪ ،‬و اتخاذ كل التدابير الضرورية لتحويل إدارة و تسيير البناية إلى‬
‫هيئات الملكية المعينة قانونا خالل االجتماع األول للجمعية العامة المستدعاة من طرفهم‪.‬‬
‫و لقد بين المشرع في نفس المرسوم طريقة انتهاء فترة التسيير االنتقالي‪ ،‬إذ تنتهي بناءا‬
‫على طلب من أغلبية الشركاء في الملك الذين يتم استدعاؤهم مسبقا إلى الجمعية العامة‬
‫الستحداث األجهزة العادية للملكية المشتركة‪ ،‬فيبلغ المرقي العقاري بطلب موقع قانونا من‬
‫المتصرف الذي عينته جمعية الشركاء في الملك عن طريق رسالة موصى عليها‪.‬‬
‫و هنا يحول المرقي العقاري كل الحسابات المالية و المحاسبية التي تم إعدادها طبقا‬
‫للتنظيم و كذا كل الوثائق و المستندات المتعلقة بتسيير البناية تبعا لمحضر تسليم المهام‬
‫و التسيير الموقع من طرفه بمعية متصرف الملكية المشتركة الذي انتخبه الشركاء في الملك‬
‫أو الشاغلين له‪.‬‬

‫الباب الرابع‪ ،‬الجزء الثاني من المرسوم رقم ‪ ،99-14‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 62‬من القانون رقم ‪ ،04-11‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪49‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫المبحث الثاني‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعتها‬

‫إن نظام الملكية المشتركة ككل األنظمة له آليات و قواعد يعتمد عليها في حماية حسن‬
‫السيرة و انضباطه ليفرض احترام كل شخص يريد المساس به‪ ،1‬و عليه فان حماية الملكية‬
‫المشتركة تكمن أساسا في الحفاظ على اإلطار المبني و غير المبني مما يؤدي إلى سالمة‬
‫و حماية الساكنين و المشرع يسعى دوما لوضع تشريعات سابقة و ذلك بسن قواعد خاصة‬
‫من اجل تفعيل آليات الحماية‪.‬‬
‫و لمعرفة آليات الحماية القانونية التي كرسها المشرع للملكية المشتركة‪ ،‬فقد قسمنا هذا‬
‫المبحث إلى مطلبين‪ ،‬المطلب األول تناولنا فيه الحماية القانونية للملكية المشتركة‪ ،‬و‬
‫خصصنا المطلب الثاني لمنازعاتها‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬آليات الحماية‬

‫لقد وضع المشرع الجزائري آليات مناسبة لحماية قطاع البناء عن طريق بعض‬
‫التشريعات‪ ،‬إذ يعتبر قانون التهيئة و التعمير اإلطار القانوني الذي يحافظ على امن و‬
‫سالمة المباني الجماعية بدءا بوضع القيود القانونية لعملية البناء (فرع أول)‪ ،‬ثم انتقاال إلى‬
‫اإلجراءات المتخذة أثناء البناء(فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬القيود القانونية لعملية البناء‬

‫لقد عمل القوانين المختلفة في التشريع الجزائري السيما قانون التهيئة و التعمير ‪29/90‬‬
‫المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر ‪ 1990‬المعدل و المتمم بالقانون ‪ 05-04‬المؤرخ في ‪ 14‬أوت‬
‫‪ ،22004‬على وضع القواعد القانونية لحماية المباني أو باألحرى الساكنين‪ ،‬و التي يجب‬
‫إتباعها عند انجاز البنايات ذات االستعمال الجماعي‪.‬‬

‫عمر حمدي باشا‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬د‪.‬ط ‪ ،‬دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪،2002 ،‬‬ ‫‪1‬‬

‫ص‪.91‬‬
‫القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ ،1990/12/01‬المتعلق بقواعد التهيئة و التعمير‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ ،52‬مؤرخة في‬ ‫‪2‬‬

‫‪ ،1990/12/02‬المعدل و المتمم بالقانون رقم ‪ ،05-04‬المؤرخ في ‪.2004/08/14‬‬

‫‪50‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫أوال‪ :‬موقع إقامة البناء‬

‫إن أول خطوة أساسية في عملية البناء للملك المشترك هي اختيار األرضية المناسبة و‬
‫الموقع الجيد للبناية‪ ،‬لذلك سعى المشرع لوضع ضوابط عديدة ال يمكن مخالفتها من قبل‬
‫اإلدارات المعنية الختيار األراضي القابلة للتعمير و المحددة في الوسائل الموضوعة لذلك‬
‫ي‪:‬‬ ‫وه‬
‫‪ -1‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير ‪ ،‬و الذي يعتبر أداة للتخطيط المالي و التسيير‬
‫الحضري و يحدد التوجهات األساسية للتهيئة العمرانية‪ ،1‬و أدوات التهيئة والتعمير تسعى‬
‫أساسا لتحديد شروط للتهيئة والبناء للوقاية من األخطار الطبيعية‪ ،‬و من ثمة فهي تهدف‬
‫إلى تحديد المناطق الواجب حمايتها‪.‬‬
‫‪ -2‬وضع قيود وشروط البناء في بعض األماكن فيجب أن تكون البناية في مكان غير‬
‫معرض لألخطار الطبيعية مثل الفيضانات واالنجراف و الزالزل‪ ،2‬فالمشرع هنا وضع شروط‬
‫بمنع البناء في بعض المناطق حفاظا على المصلحة العامة العمرانية‪.‬‬
‫‪ -3‬البناء وفق شكل معين الن ذلك يوضع سلفا في المخططات التي فرض المشرع على‬
‫صاحب المشروع القيام بها و يكون ذلك من قبل مهندس معماري معتمد‪.3‬‬
‫‪ – 4‬تنص المادة ‪ 34‬من القانون ‪ 25/90‬المؤرخ في ‪18‬نوفمبر ‪ 1990‬المتضمن التوجيه‬
‫العقاري على انه " ال يمكن انجاز أي منشأة أساسية أو بنايات داخل المستثمرة الفالحية‬
‫الواقعة في أراضي خصبة جدا أو خصبة طبقا للمادة ‪ 33‬أعاله و بعد الحصول على‬
‫رخصة صريحة تسلم حسب األشكال والشروط التي تحددها األحكام التشريعية المتعلقة‬
‫بالتعمير وحق البناء"‪.4‬‬

‫المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ ،1990/12/01‬المتعلق بقواعد التهيئة و التعمير‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المؤرخ في ‪ ،1991/05/28‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة و التعمير‬ ‫‪2‬‬

‫البناءات مقررة في أرض معرضة لألخطار‬ ‫و البناء‪ ،‬و التي تنص عل ى عدم تسليم رخصة البناء في حالة إذا ما كان‬
‫الطبيعية مثل الفيضانات و اإلنجراف و إنخفاض التربة و إنزالقها و الزالزل و الجرف‪.‬‬
‫المادة ‪ 55‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ ،1990/12/01‬المتعلق بقواعد التهيئة و التعمير‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ 4‬ليلى زروقي‪ ،‬التقنينات العقارية ج‪ 1‬العقار الفالحي‪ ،‬ط‪ ، 2‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪ ،‬الجزائر‪ ،2000 ،‬ص‪.21‬‬

‫‪51‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫‪ -5‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم وهو أيضا وسيلة بالدرجة األولى للمحافظة على العقار‬
‫و البيئة و عصرنة المدن من خالل ضرورة تنظيم تموقع السكان‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬إعداد التصاميم المتعلقة بالبناء‬
‫تعتبر عملية إعداد التصاميم المتعلقة بالبناء إجبارية ويقوم بها المهندس المعماري اخذا‬
‫بعين االعتبار أحجام البنايات و كذا التجهيزات‪ ،‬باإلضافة لنوع محدد من المواد الواجب‬
‫استعمالها ‪ ،‬مع األخذ بعين االعتبار الشروط المتعلقة بالسالمة التي تنص عليها التشريعات‬
‫وكذا أدوات التهيئة والتعمير سواء تعلق األمر بالبنايات أو شبكات الغاز و الكهرباء الى‬
‫غير ذلك‪ ،‬اذ انها تمثل خط ار على العمارة باعتبارها تؤدي إلى نشوب الحرائق‪.2‬‬
‫و قد تم وضع عدة شروط ضمن المرسوم التنفيذي ‪ 175/91‬المتضمن القواعد العامة‬
‫للتهيئة والتعمير والبناء المذكور سابقا‪ ،‬العتماد التصاميم ومنح رخصة البناء وتتعلق أساسا‬
‫بموقع البناء والطرق المؤدية إليه ومن ضمن هذه الشروط ما يلي‪:3‬‬
‫‪ -‬ان ال يكون موقع البناء بالقرب من المنشاة أو طرق ذات كثافة عالية تعرضها ألخطار‬
‫الضجيج‪.‬‬
‫‪ -‬يجب ان تكون البناية على اتصال بالطرق العمومية أو الخاصة‪.‬‬
‫‪ -‬البد من توفر طرق وشبكات لتوزيع الماء واإلنارة العمومية وغيرها من ضروريات الحياة‬
‫الجماعية وكذا تركيب للحماية من الحريق‪.‬‬
‫‪ -‬كما يجب أن يستفيد المبنى من التهوية الجيدة و اإلنارة بحيث نسبة الرطوبة التي تعتبر‬
‫احدى العوامل المؤثرة على متانة العمارة‪.‬‬
‫‪ -‬كما يجب وضع كل مسكن بكيفية تجعل نصف عدد غرفه تطل على الواجهة التي تتوفر‬
‫فيها هاته الشروط‪.‬‬
‫‪ -‬اشتراط تكوين جهة تتكفل بصيانة المنشآت و التهيئات ذات المصلحة المشتركة‪ ،‬هذا‬
‫ما يساعد على تكوين الجمعية‪.‬‬

‫نور الدين يوسفي‪ ،‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪ ،‬مجلة الحقوق و الحريات‪ ،‬مخبر الحقوق و الحريات في األنظمة‬ ‫‪1‬‬

‫المقارنة‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة بسكرة‪ ،‬عدد تجريبي‪ ،‬سنة ‪ ،2013‬ص‪.436‬‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.123‬‬ ‫‪2‬‬

‫المواد ‪ 9-8-5-4‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 175-91‬المؤرخ في ‪ ،1991/05/28‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪52‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات المتخذة أثناء البناء‬

‫لم يقتصر تدخل المشرع في وضع القواعد القانونية اآلمرة في معظمها في تنظيم عملية‬
‫البناء والتعمير بالعمل على توفير المتابعة الالزمة للبناء‪ ،‬و قد كلف ذلك عدة هيئات ابتداء‬
‫من المصالح التقنية بالبلدية وكذلك المديريات الوالئية للتعمير والمكلفين أساسا بدراسة رخص‬
‫البناء‪ ،‬باإلضافة أن رئيس المجلس الشعبي البلدي هو من يمنح هذه الرخص في معظم‬
‫الحاالت‪ ،‬و رخصة البناء هي األداة القانونية الهامة لرقابة أشغال البناء وتمنحها اإلدارة إذا‬
‫توفرت الشروط القانونية في هذا البناء وغرض المشرع من هذه الشروط و القيود ما هو إال‬
‫حماية للملكية العقارية ال غير‪.‬‬
‫أوال‪ :‬حماية الملكية المشتركة من أخطار الحريق‬
‫لقد نظم المشرع حماية الملكية المشتركة من أخطار الحريق بالمرسوم ‪ 35/76‬المؤرخ‬
‫في ‪ 20‬فيفري ‪ 1976‬والمتعلق بنظام األمن من أخطار الحريق والفزع في العمارات‬
‫المرتفعة‪ ،‬وقد جاء هذا المرسوم ليحدد الشروط المخصصة لضمان امن األشخاص من‬
‫أخطار الحريق‪ ،‬و هاته الشروط واردة في المواد من ‪ 04‬إلى ‪ 08‬من هذا المرسوم وهي‬
‫كاألت ي‪:1‬‬
‫‪ -‬ال يرخص ببناء عمارة مرتفعة إال بالمواقع الكائنة على بعد ‪ 03‬كلم على األكثر عن‬
‫وحدة الحماية المدنية‪ ،‬مع إمكانية تدخل الوالي في الترخيص ببناء عمارة مرتفعة على مسافة‬
‫ابعد‪ ،‬و لكن بعد اخذ راي لجنة امن الوالية ‪ ،‬و ذلك بموجب قرار مسبب مع األخذ بعين‬
‫االعتبار بسهولة الدخول والمرور ونوع مركز النجدة و مصلحة األمن المالئم للعمارات‬
‫ومجاري الماء‪.‬‬
‫كما وضع المرسوم السابق قيود صارمة من اجل حماية السكان والجوار‪ ،‬وتتمثل هذه‬
‫القيود فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تقسيم العمارات إلى مقاسم ال تسمح جوانبها لمرور النار من واحد إلى آخر في أقل من‬
‫ساعتين‪.‬‬

‫‪ 1‬المواد ‪ 8-7-6-5-4‬من المرسوم رقم ‪ 35-76‬المؤرخ في ‪ ، 1976/02/20‬المتعلق بتنظيم األمن من أخطار الحريق‬
‫و الفزع في العما ارت المرتفعة‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ ،21‬مؤرخة في ‪.1976/03/12‬‬

‫‪53‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫‪ -‬يؤمن إخالء السكان عن طريق سلمين على األقل لكل مقسم‪ ،‬مع منع إستعمال المصاعد‬
‫في المقاسم المصابة أو المهددة بالحريق‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن تحتوي العمارة على مصعد أو عدة مصاعد إضافية للتزود بالكهرباء وجهاز‬
‫تصرف المصالح العمومية للنجدة‬ ‫إنذار فعال‪ ،‬و كذلك وسائل للمكافحة توضع تح‬
‫تصرف السكان‪.‬‬ ‫ومكافحة الحريق و إن امكن تح‬
‫‪ -‬يتوجب العمل على إبقاء المصاعد في حالة عمل عند حدوث كارثة في الجزء من العمارة‬
‫و في األجزاء التي ال تمسها النار حتى يستغلها السكان‪.‬‬
‫‪ -‬وجوب توفر أجهزة في العمارة تعمل على منع مرور السكان من الجزء المحروق إلى‬
‫بقية األجزاء األخرى‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حماية الملكية المشتركة من أخطار الزلزال‬
‫باإلضافة إلى التشريعات التي وضعها المشرع الجزائري من اجل حماية الملكية المشتركة‬
‫و الحفاظ عليها و التي تم التطرق إليها أعاله‪ ،‬فانه قد وضع أيضا قواعد أخرى فيما يتعلق‬
‫بالبناء في المناطق المهددة بخطر الزالزل‪ ،‬بحيث تم تحديد نوع البناء الواجب إتباعه وفق‬
‫مجموعة من الشروط المتعلقة بالعلو و بعدد الطوابق‪ ،‬و أيضا وفقا لوثيقة القواعد المضادة‬
‫للزالزل في الجزائر لسنة ‪ 1999‬والمعدلة في سنة ‪ 2003‬والذي جاء كضرورة بعد زلزال‬
‫ماي الذي مس مدينة بومرداس‪.‬‬
‫فصدر قرار بتاريخ ‪ 28‬جوان‪ 2003‬من طرف وزير السكن والعمران بعد دراسة قام بها‬
‫المركز الوطني للبحث التطبيقي في الهندسة المضادة للزالزل‪ ،‬بحيث تم اعتماد البناء‬
‫بالخرسانة المسلحة عوض البناء الكالسيكي في جميع المناطق‪ ،‬باإلضافة إلى أن المركز‬
‫قد وضع شرط آخر يطبق في كل المناطق يتعلق بدراسة األرض كإجراء إجباري لكل‬
‫البناءات‪.1‬‬
‫كما تنص المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 20-04‬المؤرخ في ‪ 2004/12/25‬المتعلق بالوقاية‬
‫من األخطار الكبرى وتسيير الكوارث في إطار التنمية المستدامة على انه " يمنع منعا باتا‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.130-129‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪54‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫البناء في المناطق ذات الصدع الزلزالي النشط‪ ،‬ويكون ذلك بمنع تسليم رخصة البناء بهذه‬
‫‪1‬‬
‫المناطق طبقا للقانون التهيئة والتعمير"‬
‫كما انه في مختلف الملتقيات دائما يتم اإللحاح على األخذ بعين االعتبار طبيعة العقار‬
‫أو األرض التي يقام بتعميرها‪ ،‬خاصة ما إذا اعتبرت بأنها ارض ذات مخاطر تعاني من‬
‫الهشاشة باإلضافة إلى تأثير الظروف الجيولوجية مما أدى إلى تصنيف أراضي الجزائر‬
‫ضمن أراضي المخاطر‪ ،‬خاصة بعد زلزال بومرداس لسنة ‪ 2003‬والتي تدخل المشرع في‬
‫سبيل مواجهة المشاكل السابقة الذكر عن طريق المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم خالل طرح‬
‫مجموعة من برامج العمل اإلقليمية في محاولة إلنقاذ و إصالح وضعية العقار وكذا تجنب‬
‫المخاطر الكبرى‪.2‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الملكية المشتركة‬

‫ان الحالة الجماعية لالنتفاع سوف تؤدي حتما إلى وجود منازعات بين هؤالء‪ ،‬و هو ما‬
‫يجعل من عملية التصدي لهذه المنازعات أم ار واجبا‪ ،‬لئال يكون هناك اضطراب في االستفادة‬
‫من األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫ولهذا كان معرفة التبعات المختلفة التي يتحملها كل األشخاص الذين لهم عالقة بالمبنى‬
‫المشترك‪ ،‬هي الخطوة األولى التي تمكن من ضبط مسؤولية كل طرف‪ ،‬وهو ما سنناقشه‬
‫في هذا المطلب من تحديد للمسؤوليات في الملكية المشتركة إضافة إلى منازعتها‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تحديد المسؤولية في الملكية المشتركة‬

‫يترتب عن خرق االلتزامات تجاه الملكية المشتركة آثا ار معينة‪ ،‬لذلك فمن المهم أن يتحمل‬
‫كل شخص تبعات خرق التزاماته طبقا لقواعد المسؤولية المدنية‪ ،‬وعليه سوف نتطرق بشيء‬
‫من التفصيل إلى المسؤولية التي تقع على عاتق كل شخص من أشخاص الملكية المشتركة‪.‬‬
‫أوال‪ :‬مسؤولية المالك الشريك‬

‫‪ 1‬القانون رقم ‪ 20-04‬المؤرخ في ‪ ،2004/12/25‬المتعلق بالوقاية األخطار الكبرى و تسيير الكوارث في إطار التنمية‬
‫المستدامة‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ ،84‬مؤرخة في ‪.2004/12/29‬‬
‫نور الدين يوسفي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.436‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪55‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫لكل مالك شريك يملك حصة من المبنى المشترك و كل شاغل لها يكون مسؤوال مسؤولية‬
‫شخصية عن تبعات خرق االلتزامات الموضوعة على عاتقه‪ ،‬سواء تجاه المالك أو الشاغلين‬
‫أن المالك أو الشاغل‬ ‫اآلخرين أو اتجاه الجمعية العامة‪ ،‬فاذا حدث ضرر لهؤالء ويثب‬
‫تسبب في حدوثه فانه ملزم بجبره عن طريق التعويض طبقا لقواعد المسؤولية التقصيرية‪.1‬‬
‫وقد ورد أيضا في نص المادة ‪ 10‬من المرسوم ‪ 666/83‬السالف الذكر‪ ،‬انه " كل‬
‫شريك في الملكية مسؤول حيال اآلخرين من اضطرابات االنتفاع واألخطاء أو حاالت‬
‫االهمال والمخالفات المنصوص عليها في هذا الباب‪ ،‬التي قد يكون هو ذاته أو إتباعه أو‬
‫زواره أو الذين يستغلون محالته بأي صفة من الصفات مرتكبين بصورة مباشرة أو غير‬
‫مباشرة "‪.‬‬
‫نستنتج من كل هذا ان المالك الشريك مسؤول عن أي عمل يقوم به‪ ،‬يؤدي إلى حدوث‬
‫اضطرابات في االنتفاع لآلخرين‪ ،‬و هو مسؤول عن األخطاء التي يرتكبها فيترتب عنها‬
‫ضرر لآلخرين و يصبح ملزما بالتعويض‪.2‬‬
‫كما يكون مسؤوال ايضا عن أشخاص آخرين سواء كانوا من اتبعاه أو زواره أو الذين‬
‫يشغلون محالته بأي صفة من الصفات المرتكبين لها بصورة مباشرة أو غير مباشرة‪.‬‬
‫فكل مالك شريك أو شاغل في العقار المبني لالشتراك يكون مسؤوال عما يحدثه ضمن‬
‫حصته من تعديل في جزئه الخاص‪ ،‬متى احدث هذا التعديل تدهو ار في البناية‪ ،‬كما يكون‬
‫مسؤوال عن أي حريق الذي قد يشتعل في شقته ليلحق الضرر بالشقق األخرى من األجزاء‬
‫الخاصة للمالكين اآلخرين إذا ثب فعال أن الخطأ حصل منه أو من أحد األشخاص العاملين‬
‫في خدمته‪.3‬‬
‫كما حدد المشرع هذه المسؤولية أيضا في المرسوم ‪ 99/14‬السالف الذكر باعتباره أيضا‬
‫ينظم الملكية المشتركة في مجال الترقية العقارية‪ ،‬فبالرجوع إلى القسم الثاني الذي يحمل‬
‫عنوان استعمال األجزاء الخاصة المخصصة إحدى فقراته لمسؤولية الشريك‪ ،‬وقد أوردها‬
‫على أن " كل شريك في‬ ‫عنوان المسؤولية‪ ،‬فقد نص‬ ‫بدقة ووضوح و التي جاءت تح‬

‫المادة ‪ 124‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫سميرة لحضيرة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.70‬‬ ‫‪2‬‬

‫نعيم مغبغب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.269‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪56‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫الملك مسؤول حيال اآلخرين عن نتائج األضرار التي يتسبب فيها هو بإهماله أو التي تكون‬
‫بفعل شخص أو شيء أو حيوان هو مسؤول عنه قانونا"‪ ،‬كما نص أيضا على أن " كل‬
‫شريك في الملك ال يشغل محالته بنفسه يبقى مسؤوال شخصيا عن تنفيذ هذا النظام من‬
‫طرف الذين يشغلون المحالت المذكورة‪ ،‬إال إذا وجه طعن ضد هؤالء الشاغلين"‪.‬‬
‫و لكي يبعد نفسه تبعة هذه األخطار فانه يقع على عاتقه واجب التامين عليها‪ ،‬هذا‬
‫الواجب الذي نص عليه نفس الفقرة السابقة بقولها " و يلزم كل مالك باالكتتاب على نفقاته‬
‫بالتأمين"‬
‫ثانيا‪ :‬مسؤولية الجمعية العامة‬
‫سبق التطرق إلى هيئات إدارة و تسيير الملكية المشتركة و التي أوكل المشرع هذه المهمة‬
‫إلى الجمعية العامة‪ ،‬وهي ملزمة بذلك بتنفيذ كل ما عليها من التزامات السيما الدور الموكول‬
‫لها في االهتمام بكل شؤون العقار خاصة فيما يتعلق بجانب اإلدارة‪.‬‬
‫فالجمعية العامة تتحمل أي عيوب تظهر على األقسام المشتركة بالبناء و عليها القيام‬
‫بإصالحها كما عليها إجراء الضمانات الضرورية‪.1‬‬
‫فتقوم مسؤوليتها عن األضرار التي تلحق بالمالكين المشتركين و بالغير بسبب عدم‬
‫صيانة األجزاء المشتركة‪ ،2‬أو انعدامها أصال أو عيب في البناء فيما يخص األجزاء‬
‫المشتركة أو عناصر التجهيز المشتركة‪ ،‬و بصفة عامة تقوم هذه المسؤولية إذا حدث ضرر‬
‫له عالقة بالعقار سواء من قريب أو بعيد‪.3‬‬
‫كما تقوم مسؤولية الجمعية تجاه المتصرف الذي يعتبر وكيال عن الجمعية و يربطه بها‬
‫عقد وكالة‪ ،‬و بالتالي فإن صفة الموكل المضافة على الجمعية أن تقيم مسؤليتها العقدية‬
‫تجاه المتصرف فيما يخص المبالغ التي تعود لهذا األخير سواء تلك المتعلقة براتبه أو‬
‫تعويضات على ما انفق في سبيل تنفيذ وكالته‪ ،‬وتقوم عليها المسؤولية أيضا في حالة العزل‬

‫نعيم مغبغب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.436‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 16‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫سميرة لحضيرة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.72‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪57‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫على‬ ‫في استعمال حق العزل كما نص‬ ‫التعسفي للمتصرف و تلزم بتعويضه ألنها تعسف‬
‫ذلك المادة ‪ 587‬من ق‪.‬م‪.‬ج‪.1‬‬
‫و بالرغم من أن الجمعية مسؤولة كشخص اعتباري ليس له ذمة مالية منفصلة عن‬
‫المالك تتحول إلى مسؤولية جماعية يتحمل فيها كل مالك بحسب حصته في المبنى المشترك‬
‫التعويض الالزم لجبر الضرر الذي يقوم بجمعه متصرف العمارة و تسليمه باعتباره العون‬
‫المكلف الذي ينوب جمعية الشركاء في كل صالحياتها‪.2‬‬
‫كما تطرق أيضا المرسوم التنفيذي ‪ 99/14‬السابق الذكر لهذه المسؤولية‪ ،‬منها مسؤولية‬
‫الجمعية العامة و التي تنحصر ضمن إطار أداء مهمتها المسندة إليها و المتمثلة في‬
‫المحافظة على البناية أ و مجموعة البنايات و كذا التسيير الجيد و إدارة األجزاء المشتركة‬
‫في أمرين‪:‬‬
‫‪ -‬اتخاذ كافة التدابير الضرورية من اجل أداء مهامها‪.‬‬
‫‪ -‬التعويض عن األضرار التي تلحق بالشركاء أو الغير بسبب العيب في البناء أو عدم‬
‫صيانة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬مسؤولية المتصرف‬
‫كما سبق ذكره في مهام المتصرف‪ ،‬فان هذا األخير يعتبر المكلف بتنفيذ أحكام تنظيم‬
‫الملكية المشتركة‪ ،‬إضافة لمداوالت الجمعية العامة فهو يعتبر العضو التنفيذي للجمعية‬
‫العامة‪.‬‬
‫قد يكون المتصرف مسؤوال أمام الغير إذا أدى سوء تسييره أو سبب بأخطائه أض ار ار‬
‫لآلخرين خاصة إذا تعلق األمر بخطأ شخصي وفقا لنص المادة ‪ 137‬ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬فان الجمعية‬
‫تعتبر كذلك مسؤولة في هذه الحالة‪ ،‬و ما عليها إال الرجوع على المتصرف‪ ،‬هذا النص‬
‫الذي يعطي للمتبوع حق الرجوع على تابعه في حالة ارتكابه خطأ جسيما‪.3‬‬
‫كما يتحمل المتصرف مسؤولية تابعيه بالنسبة لألضرار التي يحدثونها أثناء قيامهم‬
‫بمهامهم الن له سلطة التعيين‪ ،‬و كذا مراقبة كل الموظفين الذي قام بتوظيفهم‪ ،‬و بذلك فهو‬

‫المادة ‪ 587‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.139-138‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 137‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪58‬‬
 ‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫فهو مسؤول اتجاههم في حالة وقوع أعماال‬ ‫يكون مسؤوال عن أفعالهم و في نفس الوق‬
‫لهم أض ار ار‪.1‬‬ ‫أحدث‬
‫و مادام المتصرف يعتبر وكيال عن الجمعية العامة فانه يكون مسؤوال تجاهها أيضا‪ ،‬بحيث‬
‫يسأل عن كافة األخطاء التي يرتكبها عند أداء مهامه‪ ،‬كما يسأل عن األفعال الضارة‬
‫الناجمة عن سوء تسييره‪ ،‬و بصفة عامة عن مدى تطبيقه لنظام الملكية المشتركة و كذا‬
‫مداوالت الجمعية العامة‪.2‬‬
‫المادة ‪ 40‬من المرسوم ‪ 666-83‬السالف الذكر‪ ،‬على انه يعد مسؤوال في‬ ‫و قد نص‬
‫حالة وقوع سرقة أو حصول أعمال جنحية أو جنائية في العمارة ألنه مكلف بإدارة العمارة‬
‫المادة ‪ 45‬من نفس المرسوم‬ ‫و العمل على الحفاظ عليها و حراستها و صيانتها‪ ،‬و نص‬
‫على أن المتصرف هو المسؤول وحده عن التسيير و ال يمكنه أن ينيب أحدا عنه‪ ،3‬و بذلك‬
‫فهو يعد مسؤوال عن كل ما يكلف بتنفيذه و عن آثار أعماله و تصل هذه المسؤولية إلى‬
‫حد محاسبته أمام الجمعية‪.‬‬
‫كما أن مسؤولية المتصرف تقوم على الخطأ أو التقصير‪ ،‬و بما انه الذي يتكفل بتسيير‬
‫صندوق الجمعية‪ ،‬فانه في حالة متابعته قضائيا و الحكم عليه بالمسؤولية و التعويض فانه‬
‫يقوم بتسديد مبلغ التعويض من صندوق الجمعية بصفته ممثال لها‪ ،‬شرط ان ال يكون الخطأ‬
‫شخصيا‪.4‬‬
‫و في األخير تجدر اإلشارة إلى أن مسؤولية المتصرف اتجاه الجمعية تكون بطريقة‬
‫مباشرة في حالة ما إذا كان الضرر لحق الجمعية ذاتها‪ ،‬و إما أن تكون عن طريق دعوى‬
‫الجمعية في حد ذاتها متابعة من طرف الغير أو من طرف احد المالكين‬ ‫الرجوع إذا كان‬
‫الشركاء و كان الضرر الواجب جبره يعود إلى الخطأ الشخصي للمتصرف‪.5‬‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.143‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 38‬من المرسوم رقم ‪ ،666-83‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 40‬و ‪ ،45‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫عمار دروازي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.142‬‬ ‫‪4‬‬

‫مختاري الطيب‪ ،‬الملكية المشتركة‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و اإلقتصادية والسياسية‪ ،‬الجزء ‪، 42‬رقم ‪،02‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪ ،2000‬ص ‪.160-159‬‬

‫‪59‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ممارسة الدعوى القضائية‬

‫إن النزاعات الناشئة داخل الملكية المشتركة كغيرها من الن ازعات تختص بالفصل فيها‬
‫هيئة مختصة و هي المحكمة‪ ،‬إذ انه و عند قيام أي نزاع يتعلق بالملكية المشتركة يلجأ‬
‫صاحب الحق إلى رفع دعوى قضائية أمام المحكمة ضد الشخص المعتدي‪.‬‬
‫و قد منح القانون لكل من الجمعية و المتصرف و المالك الشركاء و حتى الغير حق‬
‫التقاضي في حدوث أي ضرر‪ ،‬من اجل المطالبة بحقوقهم‪.‬‬
‫و إن رفع الدعوى يستوجب معرفة المحكمة المختصة و القسم الفاصل فيها انطالقا من‬
‫نوع النزاع و مكان وقوعه‪ ،‬على أن تكون هذه الدعوى مؤسسة و مبنية على جملة من‬
‫اإلجراءات‪.‬‬
‫ل ذلك سوف ندرس في هذا الفرع اختصاص النظر في منازعات الملكية المشتركة‪ ،‬ثم‬
‫نعرج إلى إجراءات رفع الدعوى القضائية‪.‬‬
‫أوال‪ :‬اختصاص النظر في المنازعات‬
‫‪ /1‬ــ االختصاص المحلي‬
‫يقصد باالختصاص المحلي الدائرة الجغرافية للمحكمة التي يؤول إليها االختصاص في‬
‫الفصل من حيث تموقع القضية‪.1‬‬
‫و قد كرس القانون ‪ 09/08‬المؤرخ في ‪ 2008/02/25‬المتضمن قانون اإلجراءات‬
‫المدنية و اإلدارية من خالل المادة ‪ 37‬مبدأ اختصاص محكمة موطن المدعى عليه كمبدأ‬
‫عام‪ ،2‬و عليه إذا نشأ نزاع في الملكية المشتركة و مارس المدعي دعوى شخصية‪ ،‬تعويض‬
‫مثال فان االختصاص المحلي يؤول إلى محكمة موطن المدعى عليه‪.‬‬
‫الدعوى عينية عقارية تتعلق بالعقار في حد ذاته‪ ،‬فان المشرع الجزائري و‬ ‫أما إذا كان‬
‫من خالل المادة ‪ 40‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ قد منح اختصاصا وجوبيا لبعض الجهات القضائية‪ ،‬ففي‬

‫عبد السالم ذيب‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية الجديد‪ ،‬ط‪ ،3‬موفم للنشر‪ ،‬الجزائر‪ ،2012 ،‬ص‪.38‬‬ ‫‪1‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.39‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪60‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫المواد العقارية أو األشغال المتعلقة بالعقار أو دعاوى اإليجارات بما فيها التجارية المتعلقة‬
‫بالعقارات ترفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها العقار‪.1‬‬
‫‪ /2‬ــ االختصاص النوعي‬
‫إن االختصاص النوعي هو صالحية الجهة القضائية في النظر في قضايا ذات نوع‬
‫محدد قانونا موكول لها دون سواها من الجهات القضائية األخرى‪.2‬‬
‫و تنص المادة ‪ 32‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ أن المحكمة هي الجهة القضائية ذات االختصاص العام‬
‫و تتشكل من أقسام‪ ،‬و تفصل المحكمة في جميع القضايا السيما المدنية و التجارية و‬
‫البحرية و االجتماعية و العقارية‪.3‬‬
‫و بالرجوع إلى األحكام المتضمنة للملكية المشتركة السيما القانون المدني و المراسيم‬
‫الخاصة نجد أنها ال تشير إلى هاته النقطة‪ ،‬و بالتالي تطبق عليها القواعد الواردة في القانون‬
‫العام‪.‬‬
‫و المنازعات القضائية في الملكية المشتركة يمكن ان تحصل على عدة أوجه‪ ،‬يكون‬
‫الفصل فيها في نطاق األقسام التي يعين كل واحد منها بوجه معين‪ ،‬لكن النزاعات المعتادة‬
‫تكون في القسم اإلستعجالي و العقاري‪.‬‬
‫*القسم االستعجالي‪:‬‬
‫هو القسم الذي تتوفر فيه حالة االستعجال سواء كان األمر يتعلق بالحراسة القضائية أو‬
‫بأي تدبير تحفظي‪.4‬‬
‫و قد ترد في الملكية المشتركة نزاعات يؤول االختصاص و الفصل فيها للقسم االستعجالي‬
‫نظ ار لضرورتها الحالة و أن التأخير في الفصل فيها ينجر عنه إلحاق الضرر بالعقار أو‬
‫بأطراف النزاع‪.‬‬

‫المادة ‪ 40‬من القانون رقم ‪ 09-08‬المؤرخ في ‪ ،2008/02/05‬يتضمن ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 21‬مؤرخة في‬ ‫‪1‬‬

‫‪.2008/04/23‬‬
‫الغوثي بن ملحة‪ ،‬القانون القضائي الجزائري‪ ،‬د‪.‬ط‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،1995 ،‬ص‪.223‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 32‬من القانون رقم ‪ ، 09-08‬المتضمن ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ ،299‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪61‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫أمر استعجاليا دون‬

‫و ترفع الدعوى االستعجالية بعريضة‪ ،‬فيصدر القاضي االستعجالي ا‬
‫أن يمس بأصل الحق طبقا لنص المادة ‪ 303‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪.1‬‬
‫* القسم العقــــــــــــاري‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 511‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ بأنه هو القسم الذي ينظر في المنازعات المتعلقة باألمالك‬
‫المادة ‪ 512‬فقرة ‪ 4‬من نفس القانون على انه ينظر القسم العقاري‬ ‫العقارية‪ ،‬و قد نص‬
‫في الملكية المشتركة للعقارات المبنية و الملكية على الشيوع‪.2‬‬
‫و يستنتج من هاتين المادتين أن كل النزاعات الناشئة ضمن الملكية المشتركة و المنصبة‬
‫على عقار أو حق عيني عقاري فان القسم العقاري هو المختص للفصل فيها‪ ،‬سواء تعلق‬
‫األمر بحق الملكية أو الحيازة‪ ،‬أو االنتفاع‪ ،‬أو حق االستعمال أو االستغالل‪ ،‬أو السكن أو‬
‫التنازل أو اإليجار‪ ،‬و بصفة عامة كل التصرفات التي ترد على العقار أو على الحق‬
‫العيني العقاري‪.‬‬
‫إضافة إلى القسم العقاري‪ ،‬فانه يمكن لألقسام األخرى ان تنظر في النزاعات التي تنشأ‬
‫عن الملكية المشتركة‪ ،‬فيختص القسم المدني مثال في دعاوى المسؤولية التقصيرية نتيجة‬
‫ضرر لآلخرين‬
‫ا‬ ‫األخطاء التي يرتكبها المتصرف أو المالك الشريك أو الشاغل و التي ألحق‬
‫و تستوجب التعويض‪.‬‬
‫كما يمكن أيضا أن يختص القس م االجتماعي و هو القسم الذي ينظر في النزاعات‬
‫العمالية‪ ،‬في النظر في النزاع المتعلق بالملكية المشتركة عندما يتعلق األمر بعالقة العمل‬
‫بين المتصرف و احد عماله‪ ،‬فالمطالبة بالرجوع إلى العمل أو المطالبة بالرواتب أو العالوات‬
‫مثال تكون أمام القسم االجتماعي‪.‬‬
‫‪ /3‬ــ الميعاد القانوني‪:‬‬
‫قد اشترط القانون عند رفع بعض الدعاوى القضائية مواعيد محددة و يجب احترامها‬
‫لتكون الدعوى مقبولة‪ ،‬و يترتب السقوط على مخالفة هذه المواعيد‪ ،3‬فبعض دعاوى الملكية‬
‫المشتركة من بين هذه الدعاوى‪ ،‬إذ تنص المادة ‪ 764‬مكرر‪ 2‬فقرة ‪ 2‬من ق‪.‬م‪.‬ج على انه‬

‫المادة ‪ 303‬من القانون رقم ‪ ، 09-08‬المتضمن ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 512-511‬المصدر نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫الغوثي بن ملحة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.173‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪62‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫يجب أن تكون منازعة الق اررات في أجل شهرين إبتداء من تاريخ تبليغ الق اررات و إال سقط‬
‫الدعوى طبقا للمادة ‪ 772‬فقرة ‪.02‬‬
‫و تنقضي بعد مدة قانونية الدعاوى الشخصية التي تكون بين المالكين أو الشاغلين أو‬
‫بين احدهم و المتصرف بقولها " تتقادم ب ‪ 10‬أعوام الدعاوى الشخصية التي تنشا عن‬
‫تطبيق نظام الملكية المشتركة بين الشاغلين أو بين أحد الشاغلين و المتصرف"‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬إجراءات رفع الدعوى‬
‫‪ /1‬ــ اإلجراءات الشكلية‪:‬‬
‫إن الدعاوى المتعلقة بالملكية المشتركة كغيرها من الدعاوى القضائية‪ ،‬يجب أن تحترم‬
‫فيها جميع اإلجراءات الشكلية المفروضة قانونا حتى تكون مقبولة‪ ،‬و ذلك طبقا لنص المادة‬
‫‪ 14‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪.‬‬
‫فترفع الدعوى عن طريق إيداع عريضة مكتوبة و مؤرخة من طرف المدعي أو وكيله أو‬
‫محاميه و يجب أن تشمل على جميع البيانات الخاصة من حيث الجهة القضائية و طرفي‬
‫الدعوى و أسمائهما و موطنهما مع عرض موجز للوقائع و الطلبات‪.2‬‬
‫فتسجل في سجل مخصص لهذا الغرض مع دفع الرسوم من قبل المدعي ما لم يستفيد‬
‫من المساعدة القضائية مقابل وصل تسليم‪ ،‬و تحدد له تاريخ الجلسة ليتسنى له تبليغ المدعى‬
‫عليه‪.‬‬
‫تبلغ العريضة االفتتاحية في صورة نسخة مؤشر عليها رفقة التكليف بالحضور للمدعى‬
‫عليه للمثول أمام المحكمة عمال بالمادة ‪ 19‬و‪ 20‬من ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪.3‬‬
‫و بالنسبة لرسوم التسجيل و أتعاب المحضر القضائي و الدفاع في دعاوى الملكية‬
‫القضايا مرفوعة من قبل الجمعية العامة فعلى أعضائها المساهمة‬ ‫المشتركة‪ ،‬فإذا كان‬
‫بقدر نصيبه في األجزاء المشتركة‪ ،‬السيما و أنها تدخل ضمن أعباء سير و حماية األجزاء‬
‫المشتركة‪.4‬‬

‫المادة ‪ 764‬مكرر ‪ 2‬من األمر ‪ ، 58-75‬المتضمن ق‪.‬م‪.‬ج‪ ،‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫عبد السالم ذيب‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.149-148‬‬ ‫‪2‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.151‬‬ ‫‪3‬‬

‫سميرة لحضيرة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.76‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪63‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫‪ /2‬ــ اإلجراءات الموضوعية‪:‬‬

‫إلى جانب اإلجراءات الشكلية السالف ذكرها‪ ،‬هناك جملة من اإلجراءات الموضوعية و‬
‫التي على المدعي مراعاتها‪ ،‬هذه اإلجراءات تتعلق أساسا بمحل الدعوى و الذي يقصد به‬
‫موضوع الطلب الذي تؤسس عليه الدعوى‪ ،‬إذ يجب أن تؤسس تأسيسا قانونيا و موضوعيا‬
‫محكما من تبيان الغرض من التجائه للقضاء مدعما باإلثبات‪ ،‬هذا الغرض الذي قد يكون‬
‫إلزام شخص بأداء معين أو القيام بعمل أو االمتناع عنه أو يكون المقصود منه مجرد‬
‫التقرير بوجود حق أو مركز قانوني أو إنكاره‪ ،‬كإقامة دعوى على أساس وجود خلل في‬
‫األجزاء الخاصة في حصة المدعى عليه‪ ،‬بما يلحق ضر ار بحصة المدعي‪ ،‬مما يجعل‬
‫العكس‪.‬‬ ‫المدعى عليه مسؤوال عما حصل في حصته اتجاه الطرف األخر ما لم يثب‬
‫و كحالة الجار أيضا الذي يترك جدرانه مشققة فينتج عن ذلك تسرب الماء إلى حصة‬
‫الجار األخر ‪ ،‬فيلزم الجار المقصر بالصيانة مع تعويض الجار المتضرر عما لحقه من‬
‫خسارة‪.1‬‬
‫أما فيما يخص الفصل في الدعوى فان القاضي يطبق النصوص القانونية المتعلقة بالملكية‬
‫المشتركة سواء الواردة في المراسيم الخاصة أو في القانون المدني‪ ،‬و أن لم يجد فعليه أن‬
‫يلجأ إلى القواعد العامة‪.‬‬

‫خالد حراق‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.97‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪64‬‬
‫إدارة امللكية املشرتكة و آليات محايتها‬ ‫الفصل الثاين‬

‫خالصة الفصل الثاني‬

‫نستخلص أن وجود األجزاء المشتركة في الملكية المشتركة يستدعي إحداث وسائل إلدارة‬
‫و تسيير هذه األجزاء المملوكة على الشيوع بين المالك الشركاء من اجل االنتفاع الحسن‬
‫للملك المشترك‪ ،‬و تتمثل هذه الوسائل أساسا في الجمعية العامة المكونة من جماعة الشركاء‬
‫تتولى إدارة و تسيير هذا الملك‪ ،‬إضافة إلى المتصرف الذي يعد هيئة ثانية و هو مكلف‬
‫بتنفيذ ق اررات الجمعية العامة‪.‬‬
‫كما عمد المشرع الجزائري و من اجل الحفاظ على الملك و المالكين الشركاء إلى وضع‬
‫آليات قانونية للحماية و ذلك بوضع قيود قبل و أثناء عملية بناء الملك المشترك و فرض‬
‫إجراءات وقائية لضمان امن المالك و الملك من أخطار الحريق و الزالزل‪.‬‬
‫و نظ ار لوجود الحالة الجماعية في الملكية المشتركة و التي ستؤدي حتما إلى نشوب‬
‫نزاعات‪ ،‬فان ا لمشرع تصدى لهذا الوضع أين قام بتحديد المسؤوليات التي تقع على عاتق‬
‫كل شريك في الملك الذي اخل بالتزماته‪ ،‬و في حالة وقوع أي نزاع فانه يحق لكل متضرر‬
‫ممارسة حقه في التقاضي لجبر هذا الضرر عن طريق دعوى قضائية يرفعها أمام المحكمة‬
‫المختصة‪.‬‬

‫‪65‬‬
‫خاتمـــــــــة‬
 ‫خاتمة‬

‫بعد ا لبحث في موضوع الملكية المشتركة بإعتبارها نوعا جديدا من أنواع الملكية ‪،‬‬
‫أدرجها المشرع ضمن منظومته القانونية ‪ ،‬و التي برزت إلى الواقع نتيجة الضرورة الحتمية‬
‫التي فرضها النمط الجماعي الذي أصبح يعيشه اإلنسان من جهة ‪ ،‬و العقار بذاته من‬
‫جهة أخرى‪.‬‬

‫فتتمثل الملكية المشتركة في تلك الوضعية العقارية المبنية‪ ،‬و التي تكون من خاللها‬
‫الملكية مجزئة إلى عنصرين ‪ ،‬جزء خاص و جزء مشترك ‪ ،‬يتواجدان ضمن كل حصة من‬
‫الحصص المقسمة بين المالك ‪ ،‬بحيث يكون لكل مالك جزءا خاصا مفر از ينفرد به لوحده‪،‬‬
‫و جزء مشترك مشاع مع بقية المالك يستحيل قسمته أو بيعه بمعزل عن الجزء الخاص‪.‬‬

‫كما أن وجود و إمتالك هذه العناصر سوف يؤدي حتما إلى تولد حقوق لهؤالء الشركاء‪،‬‬
‫إذ يحق لهم التمتع بحرية األجزاء الخاصة و إستعمال األجزاء المشتركة في حدود ‪ ،‬كما‬
‫تترتب هناك إلتزامات ‪ ،‬فيلتزم المالك بأن ال يتعسف في إستعمال حقه و بالتالي عدم‬
‫اإلضرار بالشركاء اآلخرين و مما أعد له العقار‪.‬‬

‫و قد وضع المشرع آليات قانونية لضمان حسن إدارة الملكية المشتركة و المحافظة‬
‫عليها و حسن إنتفاع الشركاء بالملك ‪ ،‬فأحدث بذلك جمعية تتشكل من جماعة الشركاء‬
‫تتولى إدارة الملكية المشتركة ‪ ،‬و لها صالحيات في تسيير األجزاء المشتركة ‪ ،‬كما أحدث‬
‫المشرع هيئة أخرى لإلدارة و التسيير تتمثل في المتصرف الذي يكلف من قبل الجمعية‬
‫العامة و يعمل على تنفيذ ق ارراتها‪.‬‬

‫إضافة إلى ذلك فقد كفل المشرع حماية قانونية لهاته الملكية و المالك الشركاء بدءا‬
‫بإختيار الموقع المناسب لتشييد الملك المشترك مع إجبارية إعداد تصاميم لهذا البناء و‬
‫متابعته إلى النهاية ‪ ،‬كما تمتد هذه الحماية إلى وضع آليات عملية في حالة نشوب نزاعات‬
‫بين األطراف ‪ ،‬إذ خول لكل طرف متضرر الحق في ممارسة دعوى قضائية للمطالبة‬
‫بحقوقه أمام المحكمة المختصة ‪ ،‬و ال يتأتى ذلك إال بعد تحديد مسؤولية كل شخص من‬
‫أشخاص الملكية المشتركة نتيجة العالقة التي تربطهم ‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫خاتمة‬

‫و من خالل دراستنا لمختلف جوانب النظام القانوني للملكية المشتركة فقد توصلنا إلى‬
‫جملة من النتائج نوردها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬إن الملكية المشتركة تجمع في تعريفها بين الملكية المفرزة فيما يخص الحصص الخاصة‬
‫بكل شريك و بين الملكية الشائعة في صورتها اإلجبارية بالنسبة لألجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬األثر البارز للملكية المشتركة على المالك الشركاء فيها ‪ ،‬بما منحته إياهم من حقوق‬
‫فردية لكل واحد منهم على حصته ‪ ،‬و من حقوق جماعية لهم كافة على عقارهم و على‬
‫أجزائه المشتركة و كلها تتعلق في مجملها بسبل اإلستعمال و اإلنتفاع و التصرف ‪ ،‬و في‬
‫المقابل تتبع هذه الحقوق إلتزامات يجب التقيد بها للمحافظة على أسلوب التعايش المشترك‪.‬‬
‫‪ -‬تعتمد الملكية المشتركة بشكل كلي في تطبيق نظامها على جهازين و هما الجمعية‬
‫العامة و المتصرف ‪ ،‬لكنه و بالرجوع إلى الواقع العملي ناد ار ما نجد هذه األجهزة و يرجع‬
‫السبب في ذلك إلى غياب الوعي القانوني و ثقافة الملكية المشتركة لدى األشخاص‬
‫المالكين‪.‬‬
‫‪ -‬رغم أن القانون خول لهيئات الملكية المشتركة الحق في التقاضي من أجل حماية الملك‬
‫و المالك إال أنه في الواقع العملي ناد ار إن لم نقل شبه المعدوم ما تقوم الجمعية برفع هذه‬
‫الدعاوى القضائية ‪ ،‬فاألفراد هم من يلجؤون دائما إلى رفع هذه الدعاوى من أجل حماية‬
‫األجزاء المشتركة ‪.‬‬
‫هذه الملكية لكنها وردت في‬ ‫‪ -‬رغم أنه هناك العديد من المراسيم و القوانين تناول‬
‫نصوص متفرقة مما يصعب اإللمام بها و العمل على تطبيقها في الواقع العملي‪.‬‬
‫‪ -‬كذلك نجد أن جل التشريعات التي تنظم هذه الملكية لم تمنح حماية قضائية خاصة‬
‫من القواعد العامة محال لتطبيق مختلف المنازعات القضائية التي قد تثور‬ ‫لها‪ ،‬بل جعل‬
‫بشأن الملكية المشتركة ‪.‬‬
‫‪ -‬و النتيجة النهائية التي توصلنا إليها هي أن المشرع الجزائري و عند سنه لألحكام‬
‫المنظمة للملكية المشتركة ‪ ،‬فإنه إعتمد بالدرجة األولى على القانون الفرنسي ‪ ،‬إن لم نقل‬
‫لجميع النصوص ‪ ،‬و هذا أحد األسباب األساسية التي أدت إلى‬ ‫أنه قام بنقل حرفي بح‬
‫‪67‬‬
 ‫خاتمة‬

‫عدم فاعلية هذا النظام على أرض الواقع ‪ ،‬كون المشرع الجزائري لم يراع خصوصية المجتمع‬
‫الجزائري و التي تختلف عما هي عليه في المجتمع الفرنسي‪.‬‬
‫و على ضوء دراستنا و تحليلنا لهذا الموضوع فقد توصلنا إلى جملة من التوصيات و التي‬
‫سنقترحها كاآلتي ‪:‬‬
‫‪ -‬ضرورة تقنين و تجميع النصوص المتفرقة لهذه الملكية ضمن قانون خاص حتى يسهل‬
‫الرجوع إليه و العمل به سواء من طرف المختصين في القانون أو أشخاص الملكية‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة تحيين النصوص المنظمة لهذه الملكية كلما دع الضرورة لذلك ‪ ،‬كما يستحسن‬
‫سن نصوص جزائية رادعة لكل المخالفين لنظام الملكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة سن قواعد آمرة تلزم المالك الشركاء و الشاغلين بإنشاء الهيئات المسيرة للملكية‬
‫طائلة غرامات مالية في حالة عدم تنفيذ هذا اإللتزام‪.‬‬ ‫المشتركة ضمن فترة محددة ‪ ،‬تح‬
‫‪ -‬إنشاء آليات رقابة على الصعيد المركزي تكلف بمراقبة مدى تطبيق نظام الملكية‬
‫المشتركة في البناءات الجماعية ‪ ،‬و كذا مراقبة أعمال الجمعية و المتصرف‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة التوعية الثقافية و القانونية للفرد بنظام الملكية المشتركة مع تبيان المزايا‬
‫المتوخات من تطبيق هذا النظام ‪ ،‬سواء عن طريق وسائل اإلعالم أو بتنظيم ملتقيات دورية‬
‫تختص بها البلديات‪.‬‬

‫‪68‬‬
‫قائمة المصادر‬
‫والمراجع‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫أوال ‪ :‬المصادر‬
‫‪-1‬التشريع العادي‪:‬‬
‫أ‪ -‬القوانين ‪:‬‬
‫‪.1‬القانون رقم ‪ 157/62‬المؤرخ في ‪ 1962/12/31‬يتضمن التمديد إلى وق‬
‫الحق للتشريع الفرنسي المعمول به ن ج ر ع ‪ 03‬الصادرة في ‪.1963/01/11‬‬
‫‪ .2‬القانون رقم ‪ 07/86‬المؤرخ في ‪ 1986/03/04‬المتعلق بالترقية العقارية ‪ ،‬ج‬
‫ر ع ‪ 10‬الصادرة في ‪.1986/03/05‬‬
‫‪ .3‬القانون رقم ‪ 29/90‬المؤرخ في ‪ 1990/12/01‬المتعلق بالتهيئة و التعمير‪،‬‬
‫ج ر ع ‪ 52‬الصادرة في ‪ ، 1990/12/02‬المعدل و المتمم بالقانون رقم‬
‫‪ 05/04‬المؤرخ في ‪.2004/08/14‬‬
‫‪ .4‬القانون رقم ‪ 20/04‬المؤرخ في ‪ 2004/12/25‬المتعلق بالوقاية من األخطار‬
‫الكبرى و تسيير الكوارث في إطار التنمية المستدامة ‪،‬ج ر ع ‪ ، 84‬الصادرة‬
‫في ‪.2004/12/29‬‬
‫‪ .5‬القانون رقم ‪ 09/08‬المؤرخ في ‪ 2008/02/25‬المتضمن قانون اإلجراءات‬
‫المدنية و اإلدارية ‪ ،‬ج ر ع ‪ 21‬الصادرة في ‪.2008/04/23‬‬
‫‪ .6‬القانون رقم ‪ 04/11‬المؤرخ في ‪ 2011/02/17‬يحدد القواعد التي تنظم نشاط‬
‫الترقية العقارية ‪ ،‬ج ر ع ‪ 14‬الصادرة في ‪.2011/03/06‬‬
‫‪ .7‬القانون رقم ‪ 18/18‬المؤرخ في ‪ 2018/12/27‬المتضمن قانون المالية ‪2019‬‬
‫‪ ،‬ج ر ع ‪ 79‬الصادرة في ‪.2019/12/30‬‬
‫ب‪ -‬األوامر‪:‬‬
‫‪ -‬األمر ‪ 58/75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني ‪ ،‬ج ر‬
‫ع ‪ ، 78‬الصادرة في ‪ ، 1975/09/30‬المعدل و المتمم بالقانون رقم‬
‫‪ 05/07‬المؤرخ في ‪.2007/05/13‬‬

‫جـ‪ -‬المراسيم التشريعية ‪:‬‬

‫‪ -‬المرسوم التشريعي ‪ 03/93‬المؤرخ في ‪ 1993/03/01‬المتعلق بالنشاط‬
‫العقاري ‪ ،‬ج ر ع ‪ ، 14‬الصادرة بتاريخ ‪.1993/03/03‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫‪-2‬التشريع التنظيمي ‪:‬‬

‫‪ -‬المراسيم التنفيذية‪:‬‬
‫‪ .1‬المرسوم رقم ‪ 88/68‬المؤرخ في ‪ 1968/04/29‬المتضمن القانون‬
‫األساسي الخاص لشغل العما ارت المستعملة للسكن أو الحرف المهنية‬
‫بموجب األمر ‪ ، 102/66‬ج ر ع ‪ 30‬صادرة في ‪.1968/05/05‬‬
‫‪ .2‬المرسوم رقم ‪ 82/73‬المؤرخ في ‪ 1973/06/05‬المتضمن شروط بيع‬
‫المساكن الجديدة ‪ ،‬ج ر ع ‪ 56‬صادرة في ‪.1973/06/15‬‬
‫‪ .3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 147/76‬المؤرخ في ‪ 1976/10/23‬المتضمن انظام‬
‫النموذجي للملكية المشتركة للعقارات المبنية و لمجموع العقارات المقسمة‬
‫إلى أجزاء ‪ ،‬ج ر ع ‪ 12‬صادرة في ‪1976/10/30‬‬
‫‪ .4‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 35/76‬المؤرخ في ‪ 1976/02/20‬المتعلق بنظام‬
‫األمن من أخطار الحريق و الفزع في العمارات المرتفعة ‪ ،‬ج ر ع ‪84‬‬
‫صادرة في ‪.1976/03/12‬‬
‫‪ .5‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 63/76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬المتعلق بتأسيس‬
‫السجل العقاري ‪ ،‬ج ر ع ‪ 30‬صادرة في ‪ 1976/04/13‬المعدل و المتمم‬
‫بالمرسوم التنفيذي ‪ 123/93‬المؤرخ في ‪.1993/05/19‬‬
‫‪ .6‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 666/83‬المؤرخ في ‪ 1983/11/12‬المحدد للقواعد‬
‫المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية ‪ ،‬ج ر ع ‪، 47‬‬
‫صادرة في ‪ ، 1983/11/15‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي ‪59/94‬‬
‫المؤرخ في ‪.1994/03/07‬‬
‫‪ .7‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 157/91‬المؤرخ في ‪ 1991/05/28‬المحدد للقواعد‬
‫العامة للتهيئة و التعمير و البناء ‪ ،‬ج ر ع ‪ 26‬صادرة في ‪.1991/06/08‬‬
‫‪ .8‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69/94‬المؤرخ في ‪ 1994/03/19‬المتضمن‬
‫المصادقة على نموذج عقد اإليجار‪ ،‬ج ر ع ‪ 17‬صادرة في ‪1994/03/30‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫‪ .9‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99/14‬المؤرخ في ‪ 2014/03/04‬المحدد لنموذج‬

‫نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية ‪ ،‬ج ر ع ‪14‬‬
‫صادرة في ‪.2014/03/16‬‬

‫ثانيا ‪ :‬المراجع‬
‫‪-1‬قائمة المراجع باللغة العربية‪:‬‬
‫أ‪ -‬الكتب‪:‬‬
‫‪ .1‬رمضان أبو السعود ‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية األصلية ‪ ،‬أحكامها و‬
‫مصادرها ‪ ،‬د‪.‬ط ‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية ‪ ،‬اإلسكندرية ‪.2001 ،‬‬
‫اإلنشاء و الضمانات‬ ‫‪ .2‬سمير عبد السميع األودن ‪ ،‬تمليك وحدات البناء تح‬
‫الخاصو لمشتري الوحدات السكنية ‪ ،‬ط ‪ ، 1‬مكتبة اإلشعاع ‪ ،‬اإلسكندرية ‪،‬‬
‫‪.2001‬‬
‫‪ .3‬شمس الدين عفيف ‪ ،‬ملكية الطوابق و الشاليهات و األبنية المفرزة ‪ ،‬د ط‬
‫‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية ‪ ،‬لبنان ‪.2007‬‬
‫‪ .4‬عمر حمدي باشا ‪ ،‬القضاء اعقاري في ضوء أحدث الق اررات الصادرة عن‬
‫مجلس الدولة و المحكمة العليا ‪ ،‬ط ‪ ، 2‬دار هومة للطباعة و النشر و‬
‫التوزيع ‪ ،‬الجزائر ‪.2012 ،‬‬
‫‪ .5‬عمر حمدي باشا ‪ ،‬حماية الملكية العقارية الخاصة ‪ ،‬د ط ‪ ،‬دار هومة‬
‫للطباعة و النشر و التوزيع ‪ ،‬الجزائر ‪.2002 ،‬‬
‫‪ .6‬عمر حمدي باشا ‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت و أحدث‬
‫األحكام ‪ ،‬د ط ‪ ،‬دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع ‪ ،‬الجزائر ‪.2000 ،‬‬
‫‪ .7‬عبد السالم ذيب ‪ ،‬قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية الجديد ‪ ،‬ط ‪، 3‬‬
‫موفم للنشر ‪ ،‬الجزائر ‪.2012 ،‬‬
‫‪ .8‬عبد الرزاق أحمد السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجزء الثامن‬
‫‪ ،‬حق الملكية مع شرح مفصل لألشياء و األموال ‪ ،‬ط ‪ ، 2‬دار النهضة‬
‫العربية ‪ ،‬لبنان ‪.1991 ،‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫‪ .9‬فؤاد حجري ‪ ،‬العقار ‪ ،‬األمالك العمومية و أمالك الدولة ‪ ،‬د ط ‪ ،‬ديوان‬

‫المطبوعات الجامعية ‪.2006 ،‬‬
‫‪ .10‬ليلى زروقي ‪ ،‬التقنيات العقارية ‪ ،‬ج ‪ ، 1‬العقار الفالحي ‪ ،‬ط ‪، 2‬‬
‫الديوان الوطني لألشغال‬
‫التربوية ‪ ،‬الجزائر ‪.2000 ،‬‬
‫‪ .11‬الغوتي بن ملحة ‪ ،‬القانون القضائي الجزائري ‪ ،‬ط ‪ ، 6‬ديوان المطبوعات‬
‫الجامعية ‪ ،‬الجزائر ‪.1995 ،‬‬
‫‪ .12‬مريم تومي ‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة ‪ ،‬د ط ‪ ،‬دار الكتاب الحديث‬
‫‪ ،‬الجزائر ‪.2015 ،‬‬
‫‪ .13‬محمد وحيد الدين سوار ‪ ،‬حق الملكية ‪ ،‬د ط ‪ ،‬مكتبة دار الثقافة للنشر و‬
‫التوزيع ‪ ،‬األردن ‪.1997 ،‬‬
‫‪ .14‬مصطفى الجمال ‪ ،‬نظام الملكية ‪ ،‬د ط ‪ ،‬دار الفتح للطباعة و للنشر ‪،‬‬
‫مصر ‪.2002 ،‬‬
‫‪ .15‬نعيم مغيغب ‪ ،‬الملكية المشتركة في الشقق و الشاليهات و المحالت التجارية‬
‫– دراسة في القانون المقارن‪ -‬د ط ‪ ،‬لبنان ‪.2008 ،‬‬
‫المذكرات الجامعية‪:‬‬ ‫ب‪-‬‬
‫‪ .1‬بلقاسم بلقا ضي ‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة ‪ ،‬مذكرة نيل شهادة‬
‫الماجستير ‪ ،‬تخصص القانون العقاري و الزراعي ‪ ،‬كلية الحقوق ‪ ،‬جامعة‬
‫البليدة ‪.2002 - 2001 ،‬‬
‫‪ .2‬خالد حراق ‪ ،‬النظام القانوني للملكية المشتركة في التشريع الجزائري ‪ ،‬مذكرة‬
‫لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص ‪ ،‬كلية الحقوق ‪ ،‬جامعة قسنطينة ‪،‬‬
‫‪.2014 – 2013‬‬
‫‪ .3‬سميرة لحضيرة ‪ ،‬الشيوع اإلجباري (الملكية المشتركة) ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماستر في القانون الخاص الشامل ‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية ‪،‬‬
‫جامعة بجاية ‪.2016 – 2015 ،‬‬
 ‫قائمة المصادر و المراجع‬

‫‪ .4‬عمار دروازي ‪ ،‬آليات إدارة الملكية المشتركة و حمايتها في التشريع الجزائري‬

‫‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير ‪ ،‬تخصص قانون عقاري ‪ ،‬كلية الحقوق ‪،‬‬
‫جامعة باتنة ‪.2010 – 2009 ،‬‬
‫ج‪ -‬المجالت القانونية ‪:‬‬
‫‪ .1‬الطيب مختاري ‪ ،‬الملكية المشتركة ‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و‬
‫االقتصادية و السياسية ‪ ،‬الجزء ‪ 42‬رقم ‪.2000 ، 02‬‬
‫‪ .2‬نور الدين يوسفي ‪ ،‬المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم ‪ ،‬مجلة الحقوق و‬
‫الحريات ‪ ،‬مخبر الحقوق و الحريات في األنظمة المقارنة ‪ ،‬قسم الحقوق ‪،‬‬
‫جامعة بسكرة ‪ ،‬عدد تجريبي ‪ ،‬سنة ‪.2013‬‬
‫د‪ -‬المجالت القضائية ‪:‬‬
‫‪ .1‬المجلة القضائية للمحكمة العليا ‪ ،‬عدد ‪ ، 1‬سنة ‪.2005‬‬
‫‪ .2‬المجلة القضائية للمحكمة العليا ‪ ،‬عدد ‪ ، 2‬سنة ‪.2008‬‬
‫‪-2‬قائمة المراجع باللغة الفرنسية ‪:‬‬
‫‪- Léon Henri et Jeun Mazeaud , Leçons de droit civil (droit de‬‬
‫‪propriété et ses demenbrements) , deuxième volum , 4 édition ,‬‬
‫‪Montchrestien , Paris , 1969.‬‬
‫خالصة‬
‫الموضوع‬
 ‫خالصة املوضوع‬

‫الملكية المشتركة حالة قانونية تكون فيها ملكية العقار المبني او مجموعة العقارات المبنية مقسمة‬
‫بين عدة أشخاص وفق حصص تحتوي كل حصة على جزء خاص ينفرد به المالك كالشقة‪ ،‬و نصيب‬
‫في االجزاء المشتركة كالجدران يستحيل قسمته او بيعه بمعزل عن الجزء الخاص‪ ،‬و لضمان االنتفاع‬
‫الحسن باألجزاء الخاصة و تسيير األجزاء المشتركة و إدارتها ‪ ،‬اوجد المشرع آليات قانونية تتمثل في‬
‫الجمعية العامة تتولى هذه االدارة و تتمتع بالشخصية المدنية ‪ ،‬و في المتصرف الذي يكلف من قبل‬
‫هذه الجمعية و يعمل على تنفي ذ ق ارراتها ‪ ،‬كما منح المشرع للملكية المشتركة و المالك الشركاء حماية‬
‫قانونية شاملة عن طريق وضع قيود و إجراءات قانونية قبل البناء و اثناؤه ‪ ،‬وحدد مسؤولية كل شخص‬
‫من أشخاص هذه الملكية نتيجة العالقة التي تربطهم ‪ ،‬كما خول لكل واحد منهم حق التقاضي في حالة‬
‫نشوب نزاع و ذلك وفق إجراءات قانونية محددة‪.‬‬
‫الفهــرس‬
 ‫الفهرس‬

‫الصفحة‬ ‫المحتويات‬
‫‪01‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪05‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬ماهية الملكية المشتركة‬
‫‪06‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للملكية المشتركة‬
‫‪06‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الملكية المشتركة‬
‫‪06‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف الملكية المشتركة و خصائصها‬
‫‪06‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف الملكية المشتركة‬
‫‪08‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬خصائص مفهوم الملكية المشتركة‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تطور الملكية المشتركة في التشريع الجزائري‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن المفاهيم المشابهة لها‬
‫‪13‬‬ ‫أوال ‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن حق اإلرتفاق‬
‫‪14‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تمييز الملكية المشتركة عن الملكية المشتركة‬
‫‪17‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬عناصر الملكية المشتركة‬
‫‪17‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬األجزاء الخاصة‬
‫‪17‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف األجزاء الخاصة‬
‫‪17‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تعيين األجزاء الخاصة‬
‫‪18‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬األجزاء المشتركة‬
‫‪18‬‬ ‫أوال ‪ :‬تعريف األجزاء المشتركة‬
‫‪19‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تقسيم األجزاء المشتركة‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬وسائل تصنيف أجزاء الملكية المشتركة‬
‫‪21‬‬ ‫أوال ‪ :‬الجدول الوصفي للتقسيم‬
‫‪23‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬تحديد نصيب الشريك في األجزاء المشتركة‬
‫‪25‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬حقوق و واجبات المالك الشركاء في الملكية المشتركة‬
‫‪25‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬حقوق المالك‬
‫‪25‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬حق المالك على األجزاء الخاصة‬
‫‪25‬‬ ‫أوال ‪ :‬حق اإلستعمال‬
‫‪26‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬حق اإلستغالل‬
 ‫الفهرس‬

‫‪26‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬حق التصرف‬

‫‪28‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬حقوق المالك على األجزاء المشتركة‬
‫‪28‬‬ ‫أوال ‪ :‬حق اإلنتفاع‬
‫‪29‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬حق التصرف‬
‫‪29‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬حق التعديل‬
‫‪30‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬واجبات المالك الشركاء‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬واجبات المالك الشريك إتجاه شركائه‬
‫‪30‬‬ ‫أوال ‪ :‬عدم التعسف في إستعمال حقه‪.‬‬
‫‪31‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬عدم الغلو في إستعمال حقه‪.‬‬
‫‪32‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬واجبات المالك الشريك إتجاه الجمعية العامة‬
‫‪32‬‬ ‫أوال ‪ :‬المساهمة في األعباء‬
‫‪35‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬حضور جلسات الجمعية‪.‬‬
‫‪37‬‬ ‫الفصل الثاني‪ :‬إدارة الملكية المشتركة و آليات حمايتها‬
‫‪38‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬إدارة الملكية المشتركة‬
‫‪38‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬الجمعية العامة‬
‫‪38‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تشكيلها‬
‫‪39‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مهامها‬
‫‪40‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬سير الجمعية العامة‬
‫‪40‬‬ ‫أوال ‪ :‬اإلستدعاء‬
‫‪41‬‬ ‫ثانيا‪ :‬جدول األعمال‬
‫‪41‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬إنعقاد الجمعية العامة‬
‫‪44‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬المتصرف‬
‫‪45‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعيينه‬
‫‪45‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مهامه‬
‫‪45‬‬ ‫أوال ‪ :‬المهام اإلدارية و التنظيمية‬
‫‪46‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬المهام المالية‬
‫‪47‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬إنتهاء مهامه‬
 ‫الفهرس‬

‫‪47‬‬ ‫أوال ‪ :‬إنتهاء المدة‬

‫‪47‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬العزل‬
‫‪48‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬اإلستقالة‬
‫‪50‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬حماية الملكية المشتركة و منازعاتها‬
‫‪50‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬آليات الحماية‬
‫‪50‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬القيود القانونية لعملية البناء‬
‫‪51‬‬ ‫أوال ‪ :‬موقع إقامة البناء‬
‫‪52‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬إعداد التصاميم المتعلقة بالبناء‬
‫‪53‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات المتخذة أثناء البناء‬
‫‪53‬‬ ‫أوال ‪ :‬حماية الملكية المشتركة من أخطار الحريق‬
‫‪54‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬حماية الملكية المشتركة من أخطار الزلزال‬
‫‪55‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الملكية المشتركة‬
‫‪55‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تحديد المسؤولية في الملكية المشتركة‬
‫‪56‬‬ ‫أوال ‪ :‬مسؤولية المالك الشريك‬
‫‪57‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬مسؤولية الجمعية العامة‬
‫‪58‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬مسؤولية المتصرف‬
‫‪60‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬ممارسة الدعوى القضائية‬
‫‪60‬‬ ‫أوال ‪ :‬إختصاص النظر في المنازعات‬
‫‪63‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬إجراءات رفع الدعوى‬
‫‪66‬‬ ‫الخاتمة‬
‫قائمة المصادر و المراجع‬
‫الفهرس‬