‫مسلك ‪ :‬األسـرة والتوثيـق‬ ‫جامعت سيدي محمد بن عبد هللا‬

‫الفوج الثالث‬ ‫كليت العلوم القانونيت واالقتصاديت‬

‫واالجتماعيت‪ -‬فـــاس‪-‬‬
‫وحـدة‪ :‬األنظمت العقاريت بالمغرب‬

‫عـــــــرض بعنــــــوان‪:‬‬

‫مسطرة التحفيظ العقاري واشكاالتيا‬

‫تحـــــت إشـــــراف‪:‬‬ ‫إعـداد الطمبة‪:‬‬

‫األستاذة ‪:‬‬ ‫‪ -‬يوسف الحمدوني‬ ‫‪-‬ىجر األندلوسي‬

‫فاطمة لحروف‬ ‫‪ -‬كريمة بجيغل‬ ‫‪-‬رشيد بمحسن‬

‫‪ -‬زىور بقاش‬ ‫‪-‬ماجدة الكرتي‬
‫‪ -‬رضوان بدالوي ‪ -‬توفيق اليوسفي‬
‫‪ -‬شيماء الطيبي‬

‫السنـة الجـامعيـة‪:‬‬
‫‪2017-2016‬م‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‪:‬‬
‫ال شؾ أف الثركة العقارية تشكؿ األرضية األساسية النطالؽ المشاريع االقتصادية‬
‫كاالجتماعية في أم بمد يصبكا إلى تحقيؽ تنمية اقتصادية مستدامة‪ ،‬خاصة بالنسبة لمدكؿ‬
‫التي تمعب فييا الفالحة دك ار بار از في منظكمتيا االقتصادية كما ىك الشأف بالنسبة لممغرب‪.‬‬
‫فالممكية العقارية تحتؿ أىمية كبرل في الفكر اإلنساني فاإلنساف ارتبط باألرض منذ األزؿ‪،‬‬
‫فمنيا خمؽ كالييا يعكد‪ ،‬كمنيا يبعث كيخرج تارة أخرل لقكلو عز كجؿ ﴿فييا تحيكف كفييا‬
‫تمكتكف كمنيا تخرجكف﴾ ‪.‬‬
‫لذلؾ نجده عمى مر العصكر مجبكؿ عمى حب التممؾ كاالستثمار كيحاكؿ جاىدا التمكف‬
‫مف ممكية عقار يأكم إليو كيؤمف مف حياتو‪ ،‬خاصة بعد زيادة االىتماـ بالعقار كعنصر‬
‫أساسي في مككنات التنمية سكاء عمى الصعيد الجيكم أك الكطني‪.‬‬
‫كىذا لف يتحقؽ إال بإيجاد قكاعد كأحكاـ كفيمة بحماية الممكية العقارية كتثبتيا‪،‬‬
‫كالممكية العقارية في المغرب قبؿ سنة ‪ 1913‬كانت تتسـ بعدـ اإلستقرار كالتعقيد كعدـ‬
‫كاقعيتيا نتيجة عدـ دقة الرسكـ المنشئة ليا أك الناقمة ليا‪ ،‬ككداعدـ مشركعية بعض‬
‫المعامالت التي كاف يقكـ بيا بعض حائزم العقار سيئي النية‪ ،‬كتفشي ظاىرة تزكير رسكـ‬
‫الممكية مف طرؼ بعض المعمريف بالتكاطئ مع بعض المغاربة‪ ،‬فكانت النتيجة ىي "فكضى‬
‫عقارية"‪.‬‬

‫كبيدؼ تييئ ظركؼ اإلقامة لممعمر‪،‬كاف التفكير في إيجاد نظاـ قانكني عقارم اليدؼ منو‪:‬‬
‫ضبط الممكية العقارية‪ ،‬تسييؿ عممية الترامي عمى ممؾ الغير‪ ،‬ككاف‬
‫التحفيظ العقارم ىك السبيؿ األنجع لتطبيؽ ىذه السياسة كفقا لما نصت عميو المادة األكلى‬
‫مف معاىدة الحماية‪.‬‬

‫كنظاـ الشير العقارم)مصطمح ال يزاؿ يستعمؿ في مصرنكعاف‪:‬‬

‫‪ -‬نظاـ الشير الشخصي‬

‫‪2‬‬
 ‫‪ -‬نظاـ الشير العيني‪.‬‬
‫فنظاـ الشير الشخصي ‪:‬يعتمد عمى أسماء االشخاص المالكيف لمعقار الكاحد مف ناحية‬
‫الترتيب‪،‬فمكاتب الرىكنات تيتـ بالمالكيف‪،‬كعمى مف يرغب في الحصكؿ عمى معمكمات عف‬
‫كضعية العقار عميو أف يعيف اسـ مالؾ ذلؾ العقار‪.‬‬

‫قد يشترم شخص عقا ار معينا فيسجؿ في اسمو في مكاف معيف مف السجؿ‪،‬كيشتريو ثاني‬
‫كيسجؿ في مكاف آخر‪،‬كقد يرتب عميو حؽ عيني لشخص ثالث فيسجؿ في مكاف جديد‪،‬‬
‫كبذلؾ تتكزع الحقكؽ الجارية عمى العقار عمى أماكف مختمفة مف السجؿ باختالؼ أصحاب‬
‫ىذه الحقكؽ‪.‬‬
‫إجماع الفقو‪ :‬نظاـ الشير العقارم نظاـ غير تاـ مشكب بعيكب‪ ،‬مف بينيا‬

‫أف نظاـ الشير الشخصي ال يأخذ بمبدأ األثر المنشئ لمتسجؿ ‪،‬بؿ ىك يقكـ باضفاء صفة‬
‫العالنية عمى الحقكؽ المشيرة كليس إنشاء ىذه الحقكؽ‪.‬‬
‫ال يأخذ بمبدأ شرعية التسجيالت ألف تشير بحالتيا دكف البحث في مدل صحتيا‪ ،‬األمر‬
‫الذم قد يعرض صاحب حؽ عيني إلى دعاكل الفسخ كاإلبطاؿ‪ ،‬مما يترتب عنو عدـ‬
‫استقرار المعامالت العقارية‪.‬‬
‫صعكبة البحث في السجالت العقارية‪ ،‬ألف التصرفات تشير بأسماء األشخاص الصادرة‬
‫منيـ‪ ،‬كىذا يقتضي معرفة جميع المالؾ الذم تداكلكا عمى العقار‪.‬‬

‫صعكبة تحصيؿ ديكف كؿ مف الدائنيف كالدكلة بالنسبة لتحصيؿ الضرائب‪.‬‬

‫نظاـ الشعر العيني‪ :‬يقكـ عمى شير التصرفات العقارية الكاردة عمى العقار‪،‬بالنظر لمعقار‬
‫نفسو كليس عمى أساس مالكيو‪.‬‬
‫مميزاتو ‪ :‬سيكلة االطالع عمى الحالة المادية لمعقار مف حيث مساحتو محدكده كالتحمالت‬
‫العقارية الكاردة عميو‪،‬كىكية مالكو‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مبدأ التخصيص‪:‬أم تخصص صفحة مف السجؿ العقارم لكضعية كؿ عقار‪.‬‬
‫مبدأ االثر اإلنشائي مبدأ شرعية التسجيالت‪:‬عمى المحافظ العقارم أف يتثبت مسبقا مف‬
‫المحررات كالمستندات المقدمة لمقيد مف حيث الشكؿ كالمكضكع‪،‬فضال عف التحقؽ مف أىمية‬
‫األطراؼ كىكيتيـ كذلؾ حتى يككف كؿ ما ىك مقيد في السجؿ العقارم صحيحا‪.‬‬
‫مبدأ تعكيض المضركر مف القيد في السجؿ العقارم‪ ،‬مبدأ عدـ سرياف التقادـ في مكاجية‬
‫بيانات السجؿ العيني‪ ،‬مبدأ تطيير العقار‪.‬‬

‫كيرجع مصدر الشير العيني إلى النظاـ األسترالي المشيكر ”بنظاـ تكرانس“ نسبة إلى‬
‫كاضعو ”ركبير تكرانس“ الذم كاف مراقب جمركي في استراليا ثـ مدي ار لمتسجيالت‪ ،‬كخالؿ‬
‫قيامو بعممو ىذا الحظ أف ىناؾ أمالكا عامة كأمالكا خاصة كالتصرفات الكاردة عمييا تتسـ‬
‫بنكع مف الغمكض نظ ار العتمادىا عمى العادات كاألعراؼ‪ ،‬فاقترح إدخاؿ تعديالت عمى‬
‫نظاـ الممكية العقارية اسكة بالتسجيؿ المطبؽ عمى السفف الذم يحمؿ اسـ المالؾ كأصحاب‬
‫الحقكؽ عمى السفينة‪.‬‬

‫كبذلؾ كضع نظاـ سماه "النظاـ العيني لمممكية" سنة ‪.1858‬‬

‫نظاـ التحفيظ العقارم في المغرب مزدكج‪:‬‬
‫العقار غير المحفظ‪ :‬يخضع لمراجح كالمشيكر كما جرل بو العمؿ مف فقو اإلماـ مالؾ‪ ،‬ك‬
‫قانكف االلتزامات كالعقكد كمدكنة الحقكؽ العينية كبعض القكانيف العقارية‬
‫العقار المحفظ‪ :‬يخضع لمقكانيف التالية‪:‬‬
‫ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعمؽ بنظاـ التحفيظ كما لحقو مف تعديؿ‪.‬‬
‫ظيير ‪ 2‬يكنيك ‪ 1915‬المحدد لمتشريع المطبؽ عمى العقارات المحفظة‪.‬‬
‫القرار ‪ 4‬يكنيك ‪ 1915‬المتعمؽ بكفية تطبيؽ القانكف العقارم‪.‬‬
‫ظيير ‪ 24‬دجنبر ‪ 1953‬المحدد الختصاصات المحافظ العاـ لمممكية العقارية‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫ظيير ‪ 13‬يكنيك ‪ 2002‬القاضي بإحداث الككالة الكطنية لممحافظة عمى الممكية العقارية‬
‫كالمسح العقارم كالخرائطية‪.‬باإلضافة إلى المذكرات‪.‬كغيرىا مف القاكانيف العقارية‬

‫نصت المادة األكلى مف ظيير ‪ 1913‬عمى ما يمي‪“:‬يقصد مف التحفيظ جعؿ العقار المحفظ‬
‫خاضعا لنظاـ ىذا الظيير مف غير أف يككف في االمكاف إخراجو منو فيما بعد ‪“.‬‬

‫كلممكضكع أىمية عممية كاخرل عممية فاالكلى تتجمى في اف مسطرة التحفيظ تساىيـ في‬
‫تثبيت ممكية العقاربصفة نيائية بحيث تصبح غير قابمة لمطعف كتحديد كضعية العقار‬
‫القانكنية بصكرة كاضحة كدقيقة كاكتساب الممكية قكة عف طريؽ حماية الدكلة ليا كاعتراؼ‬
‫القانكف ليا‪.‬اما الثانية فتتمثؿ في التقميؿ مف النزاعات بشاف العقار عف طريؽ ماتكفره مف‬
‫اماف عمى مستكل الممكية العقارية يضاؼ الى ىدا تكفيركعاء عقارم كافي لسد حاجيات‬
‫السكاف كتكفير االئتماف العقارم عف طريؽ تيسيرحركة تداكؿ العقار‪.‬‬

‫فإذا تبيف لنا ىذا كمو كاف حرم بنا طرح االشكاؿ التالي ‪:‬‬

‫إلى أم حد استطاع المشرع مف خال تنظيمو لمسطرة تحفيظ الممؾ الخاص باالفراد ككذا‬
‫االثار الناتجة عنيا التكفيؽ بيف مصمحة صاحب الممؾ حفظ حقكقو ككا بيف حقكؽ االغيار‬
‫؟‬
‫كيتفرع عف ىذا االشكاؿ مجمكعة مف التساؤالت ‪ :‬فما ىي المراحل التي يمر منيا العقار‬
‫قبل أن يصدر بشأنو رسم عقاري يطيره؟ وما ىي الوسائل المقررة لحفظ حقوق األشخاص‬
‫واعالميم ببدء مسطرة تحفيظ العقار؟ وىل استطاع المشرع من خالل ذلك أن يحمي كال‬
‫من طالب التحفيظ والمتعرضين؟‬

‫‪5‬‬
 ‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لنظام التحفيظ العقاري المغربي‬

‫سنتناكؿ األحكاـ الخاصة بمرحمة ما قبؿ تأسيس الرسـ العقارم {المبحث‬

‫األكؿ } ثـ األحكاـ الخاصة بمرحمة ما بعد تأسيس الرسـ العقارم{المبحث‬
‫الثاني }‬

‫المبحث األول ‪ :‬األحكام الخاصة بمرحمة ما قبل تأسيس الرسم العقاري‬

‫تعتبر مسطرة التحفيظ العقارم مجمكعة مف اإلجراءات التي تيدؼ إلى إخضاع العقار‬
‫غير المحفظ لمنظاـ المحدث بمقتضى ظيير الصادر بتاريخ ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعمؽ‬
‫بالتحفيظ العقارم كما تـ تعديمو ك تتميمو بالقانكف ‪ ، 14.07‬لما لو مف دكر في إعطاء‬
‫الممكية العقارية كضعا أكثر استق ار ار كثقة في التعامؿ اعتبا ار لنظاـ الشير العينة المتبع في‬
‫المغرب ‪ ،‬كما تعتبر المسطرة اإلدارية لمسطرة التحفيظ كأصؿ ( المطمب األكؿ ) ‪ ،‬إال أف‬
‫ىذه المرحمة قد تتخمميا إستثاء كىك المرحمة قضائية في حالة كجكد تعرضات عمى مطمب‬
‫التحفيظ ( المطمب الثاني ) ‪.‬‬

‫المطمب األول ‪ :‬المسطرة اإلدارية لمسطرة التحفيظ العقاري‬

‫سنحاكؿ الحديث في ىذا المطمب عف مختمؼ اإلجراءات ك العمميات المتعمقة بمسطرة‬

‫التحفيظ العقارم ك التي تبتدئ بإيداع أك تقديـ مطمب التحفيظ مف طرؼ شخص ذاتي أك‬
‫اعتبارم ‪،‬كأكؿ مرحمة إدارية إلى المحافظ عمى األمالؾ العقارية باعتباره الجية المخكؿ لو‬
‫قانكنا ( الفقرة األكلى ) ‪،‬ثـ تمييا عمميات اإلشيار ك التحديد ( الفقرة الثانية ) ‪ ،‬ففي ىذه‬

‫‪6‬‬
 ‫المرحمة األخيرة يمكف ممارسة التعرض باعتباره كسيمة قانكنية إما منذ تقديـ مطمب التحفيظ‬
‫أك أثناء إجراء عممية التحديد بنكعييا باعتبارىا آخر مرحمة إدارية ( الفقرة الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تقديم و إيداع مطمب التحفيظ و الشكميات التي يخضع ليا‬

‫إف الحديث عف تقديـ ك إيداع مطمب التحفيظ يستدعي (أكال ) تحديد األشخاص المخكؿ‬
‫ليـ قانكنا ك عمى سبيؿ الحصر تقديمو ‪ ،‬مع بياف الحقكؽ التي يمكف أف تشكؿ مكضكع‬
‫مطمب التحفيظ ‪ ،‬ك البيانات الكاجب تكفرىا في طالب التحفيظ ( ثانيا ) ك العقار مكضكع‬
‫طالب التحفيظ ( ثالثا )‪.‬‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬األشخاص الذيف يحؽ ليـ تقديـ مطمب التحفيظ‬

‫يتـ إيداع كتقديـ مطمب التحفيظ مف طرؼ أحد األشخاص المنصكص عمييـ في‬
‫الفصكؿ ‪ 10‬ك ‪ 11‬ك ‪ 12‬مف ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المعدؿ ك المتمـ بالقانكف ‪14.07‬‬
‫بشأف التحفيظ العقارم ‪ ، 1‬كىـ األشخاص اآلتية ذكرىـ كما يمي ‪:‬‬

‫‪)1‬المالؾ‪ :‬كىك صاحب الحؽ األصمي الذم يرجع لو األمر في طمب تحفيظ العقار‪ ،‬إذ‬
‫يمكف أف يقدـ مطمب التحفيظ مف كؿ شخصي طبيعي أك معنكم ‪ ،‬فإذا كاف الشخص‬
‫طبيعيا فقد يقدـ مطمب التحفيظ أصالة عف نفسو أك بالنيابة عف الغير بمكجب ككالة ‪ ،‬أما‬
‫إذا كاف طالب التحفيظ شخصا معنكيا ‪ ،‬فغف مطمب التحفيظ يقدـ مف طرؼ ممثمو القانكني‬
‫‪.‬‬

‫‪ )2‬الشريؾ في الممؾ‪ :2‬إذ يحؽ لمف يممؾ حصة مشاعة في العقار المطمكب تحفيظو أف‬
‫يتقدـ بمطمب التحفيظ في إسمو ك إسـ باقي الشركاء اآلخريف شريطة أف يعيف أسماء‬

‫‪1‬‬
‫‪-‬قانون ‪ 14.07‬صادر بتنفٌذه الظهٌر الشرٌؾ رقم ‪ 1.11.177‬بتارٌخ ‪ 22‬نونبر ‪ ، 2011‬منشور بالجرٌدة الرسمٌة ‪،‬عدد ‪ 5998‬بتارٌخ ‪24‬‬
‫نوفمبر ‪ ، 2011‬ص‪5575 :‬‬
‫‪ -2‬عمار ازوكار ‪،‬مستجدات التحفٌظ العقاري فً ضوء القانون‪ 14.07‬ومدونة الحقوق العٌنٌة " دراسة عملٌة ورصد للمواقؾ القضائٌة لمحكمة‬
‫النقض ‪".‬الطبعة األولى سنة ‪ 2012-1433‬ص ‪.18 :‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الشركاء ك نصيب كؿ كاحد منيـ بمكافقتيـ تجسيدا لمبدأ اإلختيارية في التحفيظ ىذا ما جاء‬
‫الفصؿ ‪ 36‬مف قانكف ‪.14.07‬‬

‫‪ )3‬أصحاب الحقكؽ العينية العينة الكاردة حص ار ك ىـ كاآلتي ‪:‬‬

‫حؽ اإلنتفاع ‪ ،‬حؽ السطحية ‪ ،‬حؽ الكراء الطكيؿ األمد ‪ ،‬حؽ الزينة ‪ ،‬حؽ اليكاء ك‬
‫التعمية ‪،‬حؽ الحبس أك الكقؼ‪.‬‬

‫‪ )4‬كؿ شخص يتمتع بارتفاقات عقارية ‪ :‬سكاء نشأت ىذه اإلرتفاقات بحسب الكضعية‬
‫الطبيعية لألماكف ‪ ،‬أك بحكـ القانكف أك باتفاؽ المالكيف ‪ ،‬شريطة مكافقة صاحب الممؾ عمى‬
‫تقديـ مطمب التحفيظ المتعمؽ بيذه االرتفاقات ‪ ،‬كىنا نشير إلى الصعكبة التي يالقييا‬
‫صاحب اإلرتفاؽ في حالة رفض صاحب الممؾ المكافقة عمى عممية التحفيظ ‪.4‬‬

‫‪ )5‬كما سمح الفصؿ ‪ 511‬مف ظيير التحفيظ العقارم ‪ ،‬لمدائف المرتيف الذم لـ يقضي‬
‫دينو عند حمكؿ أجمو ‪ ،‬تقديـ طمب تحفيظ العقار إذا قاـ بحجز عقارم بناءا عمى حكـ صادر‬
‫لفائدتو ضد مدينو ‪ ،‬كما يجكز كذلؾ لمكلي أك الكصي أك المقدـ أف يقدـ مطمبا لمتحفيظ نيابة‬
‫عف القاصر أك المحجكز الذم يتمتع بحؽ مف الحقكؽ العينية الذم يجيز لو أف يقدـ مطمب‬
‫‪6‬‬
‫التحفيظ بنفسو الفصؿ ‪ 12‬مف قانكف ‪14.07‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬البيانات ك المؤيدات الخاصة بطالب ك مطمب التحفيظ‬

‫إف المقصكد مف ىذه البيانات كالمعمكمات ىك التعرؼ عمى ىكية طالب التحفيظ كعمى حالتو‬
‫المدنية كعمى صفتو‪ ،‬كىؿ ىك المالؾ نفسو‪ ،‬أك صاحب حؽ مف الحقكؽ العينية التي تقبؿ‬
‫التحفيظ‪ ،‬كفي حالة ما إذا كاف مقدـ طمب التحفيظ مجرد ككيؿ أك نائب قانكني فعميو أف‬

‫‪-3‬الفصل ‪ 6‬الذي جاء فٌه " إن التحفٌظ أمر اختٌاري ‪ ،‬ؼٌر أنه إذا قدم مطلب التحفٌظ فإنه ال ٌمكن سحبه مطلقا ‪.‬‬
‫‪ -4‬ادرٌس الفاخوري ‪ ،‬نظام التحفٌظ العقاري وفق مستجدات القانون‪، 14.07‬منشورات مجلة الحقوق سلسلة المعارؾ القانونٌة و االقتصادٌة ‪،‬‬
‫مطبعة المعارؾ الجدٌدة ‪ ،‬الرباط دون ذكر السنة ‪ ،‬ص ‪. 28:‬‬
‫‪ 5‬الفصل ‪ٌ " 11‬جوز للدائن الذي لم ٌقبض دٌنه عند حلول أجله ‪ ،‬طلب التحفٌظ بناءا على قرار قضائً صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدٌنه‬
‫‪ 6‬الفصل ‪ 12‬الذي ٌنص على أنه " ٌحق للنائب الشرعً أن ٌقدم مطلبا للتحفٌظ فً اسم المحجوز أو القاصر حٌث تكون له لهذا المحجور أو‬
‫القاصر حقوق تسمح له بتقدٌم الطلب لو لم ٌكن محجوزا أو قاصرا ‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫يبرز صفتو كككيؿ أك نائب قانكني باإلضافة لممعمكمات المتعمقة بصاحب الحؽ‪ ،‬كتختمؼ‬
‫‪7‬‬
‫ىذه االمعمكمات بحسب ما إذا كاف طالب التحفيظ شخصا ذاتيا أك معنكيا‪.‬‬

‫‪1‬ـ طالب التحفيظ شخص ذاتي‪.‬‬

‫إذا كاف طالب التحفيظ شخصا ذاتيا يتعيف عميو بياف ما يمي‪:‬‬

‫ػ إثبات ىكيتو الكاممة استنادا إلى بطاقة التعريؼ الكطنية‪.‬‬

‫ػ اإلسـ الشخصي كالعائمي لصاحب الممؾ‪.‬‬

‫ػ الصفة التي تقدـ بيا صاحب الطمب ىؿ أصالة عف نفسو‪ ،‬أك نيابة عف غيره‪ ،‬كفي‬
‫ىذه الحالة األخيرة ال بد مف تعزيز الطمب بحجة تبرز ىذه الصفة‪.‬‬

‫ػ تعييف عنكاف أك مكطف مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفكذ المحافظة العقارية‬
‫المكجكد بيا الممؾ‪ ،‬إذا لـ يكف لطالب التحفيظ محؿ إقامة في ىذه الدائرة‪.‬‬

‫ػ الحالة المدنية لطالب التحفيظ [أعزب ػ متزكج ػ مطمؽ ػ عدد األبناء‪ ]...‬كاف اقتضى‬
‫الحاؿ اسـ الزكج كالنظاـ المالي لمزكاج طبقا لمقتضيات الفصؿ ‪ 49‬مف مدكنة األسرة‪.‬‬

‫ػ جنسية طالب التحفيظ‪ ،‬كذلؾ لمعرفة ما إذا كاف طالب التحفيظ مغربيا أك أجنبيا‪ ،‬كفي‬
‫حالة تحفيظ عقار عمى اسـ أجنبي فيجب بياف سبب الممكية كىؿ ىك مبني عمى ترخيص‬
‫مسبؽ‪ ،‬كىؿ تتكفر فيو الشركط القانكنية لمتممؾ في المغرب خاصة خارج المدار الحضارم‪.‬‬

‫كاذا كاف األمر يتعمؽ بعقار مممكؾ عمى الشياع فينبغي تقديـ نفس البيانات بالنسبة لكؿ‬
‫‪8‬‬
‫شريؾ عمى حدة مع ذكر نصيب كؿ كاحد‪ ،‬كنفس الشيء بالنسبة ألصحاب الحقكؽ العينية‪.‬‬

‫‪2‬ـ طالب التحفيظ شخص معنوم‬

‫‪ 7‬ـ محمد خٌري ‪ :‬قضاٌا التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً‪ ،‬مطبعة المعارؾ الجدٌدة ـ الرباط طبعة سنة‪2010‬م‪ : ،‬ص ‪. 143‬‬
‫‪ 8‬ـ عبد العالً بن محمد العبودي ‪ ،‬نظام التحفٌظ العقاري وإشهار الحقوق العٌنة بالمملكة المؽربٌة ‪ ،‬دار النشر المركز الثقافً العربً‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى سنة ‪، 2003‬ص‪.29 :‬‬

‫‪9‬‬
‫إضافة إلى ككف ىذا الفصؿ لـ يشير إلى األشخاص المعنكييف ضمف تعداد االشخاص‬
‫الذيف يحؽ ليـ تقديـ مطمب التحفيظ ‪ ،‬عمما اف في المجاؿ العممي ترد عمى المحافظيف‬
‫طمبات تحفيظ مف أشخاص معنكييف ‪ ،‬شركات ك جمعيات شريطة تقديمو مف طرؼ الممثؿ‬
‫القانكني لمشخص المعنكم كؿ الكثائؽ التي تثبت الكجكد القانكني ليؤالء األشخاص‬
‫كبالخصكص‪:‬‬

‫ػ الظيير المحدث لممؤسسات الخاضعة لمقانكف العاـ‪.‬‬

‫ػ النظاـ األساسي‬

‫‪ -‬محاضر االجتماعات العامة‪.‬‬

‫‪ -‬الئحة بأسماء األعضاء المسيريف‪.‬‬

‫‪ -‬محضر تعييف األشخاص المفكض ليـ بالتكقيع كالتصرؼ باسـ الشخص المعنكم‪.‬‬

‫كينبغي عمى المحافظ عند فتحو لممؼ خاص بشخص معنكم أف يتأكد مف الصالحيات‬
‫المخكلة لممسيريف كمدتيا استنادا إلى النظاـ األساسي مع المطالبة بتحييف ىذه الصالحيات‬
‫‪9‬‬
‫كمما اقتضى األمر ذلؾ‪.‬‬

‫ككؿ ىذه البيانات ػ سكاء منيا ما تعمؽ باألشخاص الذاتييف أك المعنكييف ػ ىك ما جاء‬
‫‪10‬‬
‫مف قانكف التحفيظ العقارم رقـ ‪14.07‬‬ ‫في الفصؿ ‪13‬‬

‫‪ ‬ثالثا ‪ :‬البيانات المتعمقة بالعقار ك الحقكؽ العينية مكضكع التحفيظ‬

‫‪ 9‬ـ محمد خٌري م‪.‬س ‪،‬ص‪ ، 143 :‬و عبد العالً بن محمد العبودي نفس المرجع ص‪. 29:‬‬
‫‪-10‬أنظر الفصل ‪ 13‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري ‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫ػ كصؼ العقار المطمكب تحفيظو ‪ ،‬ك كذا بياف البناءات ك األشجار المكجكدة بو ‪ ،‬ك‬
‫مشتمالتو ك نكعو ‪ ،‬ك مكقعو ‪ ،‬ك مساحتو ك حدكده بو ك األمالؾ المتصمة ك المجاكرة ك إف‬
‫اقتضى الحاؿ االسـ الذم عرؼ بو ‪.‬‬

‫ػ بياف ما إذا كاف طالب التحفيظ يممؾ مجمكع العقار أـ أنو يممؾ بعض األجزاء فقط ‪ ،‬ك‬
‫ىؿ يممكو مباشرة أك عف طريؽ الغير ‪ ،‬ك اف انتزع مف الممؾ يتعيف اإلشارة إلى الظركؼ ك‬
‫الحاالت التي تـ فييا االنتزاع ‪.‬‬

‫ػ تقدير قيمة العقار في حالة البيع ك في حالة الكراء ‪.‬‬

‫ػ بياف الحقكؽ العينية التي يتمتع بيا العقار مع اإلشارة إلى أصحاب ىذه الحقكؽ ك أسمائيـ‬
‫العائمية ك الشخصية كصفاتيـ ك عناكينيـ كحالتيـ المدنية كجنسيتيـ ‪ ،‬ك أف اقتضى الحاؿ‬
‫اسـ الزكج ك نكع النظاـ المالي لمزكجيف ‪.‬‬

‫ػ بياف مصدر الحقكؽ المصرح بيا مع اإلشارة إلى الحجج ك الكثائؽ التي تثبت ىذه الحقكؽ‬
‫‪ ،‬ك عندما يتـ التصريح بيذه البيانات يكقعو طالب التحفيظ إف كاف يحسف الكتابة ‪ ،‬أما إذا‬
‫كاف يجيميا فاف عمى المحافظ أف يثبت ذلؾ ك يتحقؽ مف ىكية طالب التحفيظ ثـ يشيد بأف‬
‫طمب التحفيظ قدـ مف قبؿ طالب التحفيظ ‪.11‬‬

‫‪12‬‬
‫مف ظيير التحفيظ العقارم المعدؿ ك المتمـ‬ ‫ىذا ك قد اشترط المشرع في الفصؿ ‪14‬‬
‫بالقانكف ‪ 14.07‬عمى طالب التحفيظ أف يقدـ مع مطمبو أصكؿ أك نسخ رسمية لمرسكـ ك‬
‫العقكد ك الكثائؽ التي مف شأنيا أف تعرؼ بحؽ الممكية ‪ ،‬ك بالحقكؽ المترتبة عمى الممؾ ‪،‬‬
‫فطالب التحفيظ يتعيف عميو أف يعزز مطمبو بجميع الكثائؽ ك سندات التممؾ ‪ ،‬ك العقكد ك‬

‫‪ -11‬البكاي المعزوز ‪ ،‬محاضرات فً نظام التحفٌظ العقاري " دراسة فً القانون‪ 14.07‬المؽٌر و المتمم لظهٌر التحفٌظ العقاري ‪،‬مطبعة‬
‫سجلماسة الزٌتون – مكناس ‪ ،‬دون ذكر السنة ‪ ،‬الصفحة ‪ 39‬و ‪. 40‬‬
‫‪ -12‬اٌفصً ‪ ِٓ 14‬ظ‪.‬د‪.‬ع اٌز‪ ٞ‬جبء ف‪ ٗ١‬ػٍ‪ ٝ‬أٔٗ ‪٠":‬مذَ غبٌت اٌزذف‪١‬ع ِغ ِطٍجٗ أص‪ٛ‬ي أ‪ٔ ٚ‬غخ سعّ‪١‬خ ٌٍشع‪ٚ َٛ‬اٌؼم‪ٛ‬د ‪ٚ‬اٌ‪ٛ‬صبئك اٌز‪ ِٓ ٟ‬شأٔ‪ٙ‬ب‬
‫أْ رؼشف ثذك اٌٍّى‪١‬خ ‪ٚ‬ثبٌذم‪ٛ‬ق اٌؼ‪١ٕ١‬خ اٌّزشرجخ ػٍ‪ ٝ‬اٌٍّه‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫الصككؾ التي مف شأنيا أف تعرؼ بالحقكؽ العينية المترتبة عمى العقار المراد تحفيظو ‪،‬‬
‫كفي حالة ككف ىذه المستندات أك الكثائؽ ‪ ،‬محررة كميا أك بعضيا بمغة أجنبية فقد أجاز‬
‫‪13‬‬
‫لممحافظ عمى األمالؾ العقارية أف يطمب ترجمتيا عمى نفقة طالب‬ ‫المشرع في الفصؿ ‪15‬‬
‫التحفيظ بكاسطة ترجماف محمؼ ‪.‬‬

‫كبعد كضع مطمب التحفيظ يتـ أداء جميع المصاريؼ ككاجبات التحفيظ ‪14‬ك عند‬
‫اإلنتياء مف تقديـ مطمب التحفيظ ‪.‬‬

‫يبقى اإلشكاؿ مطركحا حكؿ سمطات المحافظ عمى األمالؾ العقارية بشاف مطمب‬
‫التحفيظ ىؿ ىك ممزـ مف التحقؽ مف ىذه الكثائؽ ك السندات المدعمة لمطمب التحفيظ أك‬
‫عكس ذلؾ ؟ كىذا ما أدل إلى ظيكر رأييف مختمفيف ‪:‬‬

‫ػ الرأم األكؿ‪ : 15‬يرل بأف المحافظ العقارم غير ممزـ بإجبار طالب التحفيظ باإلدالء‬
‫بالمستندات ك المؤيدات لمطمبو عمى أساس أف المحافظ ال يتكفر عمى الكسائؿ التشريعية ك‬
‫العممية التي تسمح لو بالتأكد مف صحة الرسكـ المدلى بيا تأييدا لمطمب التحفيظ شكال ك‬
‫جكى ار ‪ ،‬كما أف مطمب التحفيظ ال يعتبر في حد ذاتو عمى الممكية كانما مجرد افتراض ليا ‪.‬‬

‫ػ الرأم الثاني‪ : 16‬عمى أف المحافظ العقارم ممزـ بتفحص السندات المؤيدة لمطمب التحفيظ‬
‫‪ ،‬تفاديا لكؿ محاكلة السطك ك اإلغتصاب ك الترامي عمى ممؾ الغير ك مف ثـ فإف مراقبة‬
‫المستندات الخاصة بمطبؿ التحفيظ تتـ تحت مسؤكلية ك ذلؾ عمى غرار مسؤكليتو‬

‫‪ 13‬اٌفصً ‪ ِٓ 15‬ظ‪.‬د‪.‬ع ٔص ػٍ‪ ٝ‬أٔٗ "‪ّ٠ :‬ىٓ ٌٍّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ أْ ‪٠‬طٍت‪ ،‬ػٍ‪ٔ ٝ‬فمخ غبٌت اٌزذف‪١‬ع‪ ،‬رشجّخ اٌ‪ٛ‬صبئك اٌّذٌ‪ ٝ‬ث‪ٙ‬ب‬
‫ث‪ٛ‬اعطخ رشجّبْ ِذٍف ئرا وبٔذ ِذشسح ثٍغخ أجٕج‪١‬خ‪.‬‬

‫‪ -14‬مأمون الكزبري ‪ ،‬التحفٌظ العقاري و الحقوق العٌنٌة األصلٌة و التبعٌة فً ضوء التشرٌع المؽربً ‪ ،‬الجزء األول ‪،‬طبعة سنة‪ 1987‬ص ‪:‬‬
‫‪.37‬‬
‫‪15‬‬
‫‪ -‬البكاي المعزوز ‪ ،‬م‪.‬س ‪،‬ص ‪ 54 :‬و آخرون محمد بن الحاج السلمً ‪ ،‬سٌاسة التحفً العقاري فً المؽرب بٌن ااإلشهار العقاري و التحفٌظ‬
‫االجتماعً و االقتصادي ‪ ،‬مطبعة منشورات عكاظ ‪ ،‬الرباط ‪ ،‬الطبعة األولى سنة‪ 2002‬ص‪. 62 :‬‬
‫‪ -16‬فاطمة لحروؾ ‪ :‬حجٌة القٌد فً السجل العقاري ‪ ،‬رسالة لنٌل دبلوم الدراسات العلٌا قانون خاص ‪ ،‬كلٌة الحقوق ‪،‬جامعة محمد الخامس أكدال‬
‫‪ ،‬الرباط السنة الجامعٌة ‪ ، 1994-1993‬ص ‪59 :‬‬

‫‪12‬‬
 ‫المنصكص عمييا في الفصؿ ‪ 7217‬مف ظيير التحفيظ العقارم كما تـ تعديمو ك تتميمو‬
‫بالقانكف ‪. 14.07‬‬

‫كلممحافظ عمى األمالؾ العقارية صالحيات كاسعة في ىذا الصدد ‪ ،‬إذ يتعيف عميو أف‬
‫يتفحص مختمؼ البيانات بدقة ك عناية ك ىك ما يستشؼ مف دكرية لممحافظ العاـ المكجية‬
‫إلى السادة المحافظيف كحثيـ عمى إجراء الرقابة الدقيقة عمى جؿ الكثائؽ ك المستندات‬
‫تطبيقا لقكاعد الرقابة الكاردة في قانكف التحفيظ العقارم ‪18،‬ك ما يزكي ىذا الطرح دكرية‬
‫أخرل مف المحافظ العاـ إلى المحافظيف عمى الممكية العقارية بتاريخ بتاريخ ‪-05-12‬‬
‫‪ 2010‬تحت رقـ ‪ 5656‬ك التي جاء في حيثيتيا ‪ ،‬حث المحافظيف عمى أف تتضمف‬
‫مطالب التحفيظ البيانات الكاردة في الفصؿ ‪ 13‬بكؿ دقة ك تفصيؿ ‪ ،‬ك أف يكلكا كافة العقكد‬
‫ك المستندات المدعمة لممطالب المذككرة أىمية قصكل ‪ ،‬تضاىي األىمية التي يكلكنيا لنفس‬
‫العقكد ك ىـ بصدد اتخاذ قرار التحفيظ ك الحرص عمى أف تتكفر ىذه األخيرة عمى الشركط‬
‫الشكمية ك الجكىرية المتطمبة قانكنا ‪ ،‬ك أف تككف مرتبطة بالعقار المراد تحفيظو مع ضركرة‬
‫اإلقتصار عمى السندات التي تفيد التممؾ ‪ ،‬كرسـ استمرار الممؾ ‪ .".....‬ك بالتالي ال مجاؿ‬
‫لممحافظ العقارم لمتنصؿ مف مراقبتو لمكثائؽ ك المستندات ك العقكد التي تدعـ مطمب‬
‫التحفيظ ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬عممية اإلشيار و التحديد‬

‫مباشرة بعد إيداع مطمب التحفيظ يعمؿ المحافظ عمى األمالؾ العقارية داخؿ أجؿ ‪10‬‬
‫‪19‬‬
‫بتحرير ممخص لو ك يعمؿ عمى نشره في الجريدة الرسمية‪ ،‬كما يرسؿ لمقائد ك رئيس‬ ‫أياـ‬
‫المجمس الجماعي ك رئيس المحكمة االبتدائية ‪ ،‬ك عميو فإف مسطرة التحفيظ تمر بمراحؿ‬

‫‪ -17‬اٌفصً ‪ ِٓ 72‬ظ‪.‬د‪.‬ع ٔص ػٍ‪ِ ٝ‬ب ‪٠ " ٍٟ٠‬زذمك اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ‪ ،‬رذذ ِغإ‪١ٌٚ‬زٗ‪٠ٛ٘ ِٓ ،‬خ اٌّف‪ٛ‬د ‪ٚ‬أٍ٘‪١‬زٗ ‪ٚ‬وزا ِٓ صذخ‬
‫اٌ‪ٛ‬صبئك اٌّذٌ‪ ٝ‬ث‪ٙ‬ب رأ‪١٠‬ذا ٌٍطٍت شىال ‪ٚ‬ج‪٘ٛ‬شا‪.‬‬
‫‪ -18‬مذكرة صادرة عن المحافظ العام رقم‪ 2704‬بتارٌخ ‪ 16‬دجنبر ‪. 1988‬‬
‫‪ -19‬عمر أزوكار م‪ .‬ج‪ .‬س ص‪83:‬‬

‫‪13‬‬
 ‫متعددة ك ميمة ك سنبحث في ىذه الفقرة عممية اإلشيار (أكال ) ثـ عممية التحديد بنكعييا‬
‫المؤقت ك النيائي (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬عممية إشيار مطمب التحفيظ‬

‫يخضع طمب التحفيظ لعممية اإلشيار العقارم بجميع كسائمو الكاسعة الغرض منيا‬
‫إحاطة جميكر الناس عمما بو ‪ ،‬لذلؾ ألزـ المشرع المحافظ العقارم القياـ بكثير مف العمميات‬
‫المادية ك القانكنية حيث يحرر ممخصا في ظرؼ عشرة أياـ مف تاريخ تقديـ مطمب‬
‫‪20‬‬
‫‪ ،‬ك يحرر إعالنا يحدد فيو اليكـ ك الساعة المذاف يتعيف أف يتـ فييا التحديد‬ ‫التحفيظ‬
‫المؤقت ك فقا لممادة ‪ 1721‬مف قانكف ‪ 14.07‬ثـ يقكـ بنشر اإلعالف ك الممخص في الجريدة‬
‫الرسمية ‪ ،‬ك يرسؿ نسخا منيا الى كؿ مف ممثؿ السمطة المحمية ك لرئيس المحكمة االبتدائية‬
‫الكاقع في دائرة نفكذىا العقار المزمع تحفيظو ‪ ،‬ككذلؾ رئيس المجمس الجماعي باعتباره مف‬
‫أىـ المستجدات الذم جاء بو القانكف ‪ ، 14.07‬لكي يعمؽ في المكحات المعدة لالعالنات‬
‫داخؿ مقرات عمميـ الرسمي الى اليكـ المحدد لمتحديد المؤقت ك ذلؾ قبؿ ىذا التاريخ‬
‫‪ ،‬كذلؾ حسب الفصؿ ‪ 1823‬مف الظيير التحفيظ العقارم المعدؿ ك المتمـ‬ ‫‪22‬‬
‫بعشريف يكما‬
‫بالقانكف ‪. 14.07‬‬

‫كيمكف القكؿ أف إشراؾ المشرع ليذه الجيات المسؤكلة في عممية اإلشيار العقارم لمطمب‬
‫التحفيظ ينـ عف رغبة أكيدة لممشرع في تفعيؿ سياسة إدارة القرب القائمة عمى التكاصؿ‬
‫المباشر بيف اإلدارة ك المكاطف بجميع تجمياتيا (اإلعالـ – اإلنصات – ك التكجيو )‪ .‬فيبقى‬
‫التساؤؿ عف مدل مصداقية الكسائؿ المقررة إلشيار مطمب التحفيظ ك دكرىا في إخبار ك‬

‫‪20‬‬
‫‪ -‬البكاي المعزوز ‪ ،‬م‪.‬س ص ‪57:‬‬
‫‪ 21‬الفصل ‪ 17‬الذي جاء فٌه ‪ٌ :‬قوم المحافظ على األمالك العقارٌة داخل أجل عشرة أٌام من إٌداع مطلب التحفٌظ بتحرٌر ملخص له ٌعمل على‬
‫نشره فً الجرٌدة الرسمٌة‪ ،‬وٌبلػ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة‪ .‬وبعد نشر الملخص المذكور ٌحرر‪ ،‬داخل أجل شهرٌن من تارٌخ هذا‬
‫النشر‪ ،‬إعالنا ٌضمنه تارٌخ ووقت إجراء التحدٌد‪.‬‬

‫‪-23‬أنظر الفصل ‪18‬‬

‫‪14‬‬
 ‫بالتالي حماية حقكقيـ ك الدكر الذم تمعبو مرحمة التحديد بنكعييا ‪ -‬المؤقت ك النيائي ‪-‬‬
‫باعتبارىا محطة أساسية في عممية اإلشيار ؟‪.‬‬

‫أ) النشر بالجريدة الرسمية‬

‫الشؾ أف اليدؼ اإلساسي مف نشر مطمب التحفيظ ك اإلعالف عف إجراء التحديد المؤقت‬
‫بالجريدة الرسمية ىك إخبار أكبر عدد ممكف مف الناس حتى يتسنى لكؿ مف لو مصمحة‬
‫االحتجاج كتقديـ تعرضو ‪.‬‬

‫إال أف الكاقع ك إكراىاتو يفيد أف تقنية النشر بالجريدة الرسمية ال تؤدم كظيفة اإلشيار‬
‫بالشكؿ المطمكب ألغمبية مف الناس ال يعممكف بكجكد الجريدة الرسمية ‪ ،‬كحتى إذا عممكا‬
‫بيا فإنيـ ال يتتبعكف نشراتيا إما لجيؿ القراءة أك لعدـ الكعي ك اإلىتماـ ‪ ،‬ك ىذا يعني أف‬
‫النشر بالجريدة الرسمية كسيمة غير ناجعة يجب اإلستغناء عنيا ‪24.‬كما أف ىذه الكسيمة ال‬
‫يطمع عمييا إال النخبة المثقفة مف رجاؿ القانكف أك غيرىـ كما أف جؿ العقارات ىي في‬
‫ممكية الفالحيف ك الحرفييف ك غيرىـ مف نفس المرتبة ‪.‬‬

‫ب ) التعميؽ لدل المحكمة االبتدائية‬

‫فيما يخص مسطرة التعميؽ لدل الجيات االلمخكؿ ليا بذلؾ ‪ ،‬فما ينبغي مالحظتو أف‬
‫األىمية التي تكتسييا ىذه العممية تصطدـ بإكراىات النص التشريعي ‪ ،‬مف حيث لزكـ‬
‫التعميؽ لدل رئيس المحكمة اإلبتدائية ك التي قد يبعد عنيا العقار بمئات الكيمكمترات ‪ ،‬في‬
‫حيف كاف الجدر لك أضاؼ المشرع التعميؽ لدل مركز القاضي المقيـ القريب مف العقار‬
‫المزمع تحديده‪ ،25‬كما أف نتائج ىذه الكسيمة في اإلشيار جد محدكدة ‪ ،‬بؿ ليست ليا أية‬
‫قيمة في إخبار الناس بكجكد مطمب التحفيظ نظ ار اإلكراه الجغرافي يجعؿ الناس ال يتحممكف‬

‫‪-24‬فاطمة الحروؾ ‪.‬م‪.‬س ص ‪62 :‬‬

‫‪ -25‬هشام بصري ‪ ،‬مسطرة التحفٌظ و إشكاالتها العملٌة–دراسة تحلٌلٌة على ضوء القاونون ‪ 07-14‬المؽٌر و المتمم لظهٌر التحفٌظ العقاري ‪ ،‬و‬
‫كذا مدونة الحقوق العٌنٌة الجدٌدة ‪ ،‬الطبعة االولى سنة‪ 1434-2013‬ص‪63 :‬‬

‫‪15‬‬
‫مشقة السفر إلى مقر المحكمة مف أجؿ اإلطالع عمى اإلعالنات المنشكرة بمكحة المحكمة ك‬
‫حتى إذا كجدكا داخؿ المحكمة فإنيـ ال يطمعكف عمى لكحة اإلعالنات إما لعدـ اإلىتماـ أك‬
‫‪26‬‬
‫لجيؿ القراءة ‪.‬‬

‫باإلظافة إلى طريقة تعميؽ ك تنظيـ لكحات اإلعالنات القانكنية تتـ بطريقة إعتباطية‬
‫ك عشكائية بحيث ال يستطيع المرء التمييز بيف اإلعالنات المتعمقة بالتحفيظ ك اإلعالنات‬
‫اإلدارية ك القضائية األخرل ‪.‬‬

‫ج) التعميؽ لدل السمطات المحمية‬

‫بالرغـ مف إكراىات التكاصؿ مع بعض الجيات الجماعات الترابية التي تقتضي إرفاؽ‬
‫إعالنات التحديد بإحداثيات العقار باإلضافة إلى تصاميـ أكلية ليا ‪ ،‬زعما منيا أنيا قد تككف‬
‫معنية بطمبات التحفيظ ك بالتالي إبداء مكافقتيا اك اعتراضيا عمييا ‪ ،‬ك الحاؿ أف ليا فقط‬
‫صالحية التعميؽ الطالع العمكـ عمى تفاصيؿ طمب التحفيظ ك تاريخ ك ساعة التحديد‬
‫‪27‬‬
‫المزمع انجازه ‪.‬‬

‫فإف تعميؽ ممخص مطمب التحفيظ بمكتب ممثؿ السمطة المحمية يحقؽ نتائج إيجابية‬
‫نسبيا في إخبار عمكـ الناس ‪ ،‬كذلؾ ألف القائد بما لو مف سمطة إدارية داخؿ دائرة‬
‫إختصاصو قد يقكـ بتفعيؿ اإلشيار ك تكسيع نطاقو مف خالؿ االعتماد عمى تقنية التبريح‬
‫‪28‬‬
‫في األسكاؽ‬

‫بكجكد ىذا المطمب ك باليكـ الذم سيجرم فيو التحديد المؤقت‪ ،‬ك أىمية التبريح في التبميغ‬
‫تكمف في أنيا تتـ بالمغة العامية ك المفيكمة لدل عامة الناس ك ال تحتاج ال لمعرفة القراءة‬
‫ك ال لمكعي ك اإلىتماـ ‪ ،‬ك ىذا يعني أف تقنية التبريح لدل األسكاؽ تؤدم فعال كظيفة‬

‫‪ - 26‬فاطمة الحروؾ م ‪ .‬س‪ .‬ص ‪63 :‬‬

‫‪-27‬هشام بصري م‪.‬س ص‪63 :‬‬
‫‪ --28‬فاطمة الحروؾ م ‪ .‬س‪ .‬ص ‪64 :‬‬

‫‪16‬‬
 ‫أساسية في إعالـ الغير بمطمب التحفيظ بالمقارنة مع الكسائؿ القانكنية التي عجزت عف‬
‫تحقيقيا ‪.‬‬

‫د) االستدعاء الشخصي لكؿ مف ييمو أمر التحفيظ ‪ ،‬باعتبارىا كسيمة فعالة ك ناجعة في‬
‫عممية اإلشيار إذ بكاسطتيا يتـ إبالغ مف يعنيو أمر التحفيظ ك لـ يصؿ غميو خبره رغـ‬
‫التعميؽ ك النشر لدل الجيات المختمفة ‪ ،‬ك قد ألزـ ظيير التحفيظ العقارم في الفصؿ ‪19‬‬
‫بأف يقكـ المحافظ باإلستدعاء الشخصي لعدد مف األطراؼ قصد الحضكر ك المشاركة في‬
‫عممية التحديد‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬عممية التحديد (المؤقت – النيائي)‬

‫تعتبر عممية التحديد عممية أساسية لمسطرة التحفيظ حيث ال يتصكر التحفيظ بدكنيا‬
‫‪ ،‬بحيث تشكؿ عممية ىندسية تصميمية ك تقنية لمعقار كعاء مطمب التحفيظ ك الحقكؽ‬
‫العينية المرتبطة بو ك ينظر إلى عممية التحديد ككسيمة إشيار لعممية التحفيظ ألنيا تنجز‬
‫‪29‬‬
‫حيث يتـ الشركع في عممية التحديد مباشرة بعد نشر خالصة مطمب‬ ‫أماـ الجميكر‬
‫التحفيظ في الجريدة الرسمية‪ ،‬بحيث يرسؿ نسخة مف ىذه الخالصة في مطبكع معد لذلؾ‬
‫لمصمحة اليندسة الطبكغرافية ك التي تقكـ ببرمجة مطمب التحفيظ في قائمة مطالب التحفيظ‬
‫المراد تحديدىا ك إشعار مصمحة المحافظة بغية تكجيو استدعاءات لمف ييميـ األمر‪،‬‬
‫‪30‬‬
‫حتى يمكنكا مف‬ ‫الذيف ينبغي عمييـ الحضكر بصفة شخصية أك مف ينكب عنيـ بككالة‬
‫الحضكر إلى عيف المكاف ك التأكد مف مضمكف مطمب التحفيظ ك مدل مطابقتو لمكاقع‪.31‬‬

‫‪29‬‬
‫‪-‬البكاي المعزوز م‪.‬س ‪ ،‬ص ‪ 79 :‬بتصرؾ‪.‬‬
‫‪ 30‬اٌفصً ‪ ِٓ 19‬ق‪ 14.07.‬اٌز‪ ٞ‬جبء ف‪٠ : ٗ١‬م‪ َٛ‬اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ ثزغ‪١١‬ش ػٍّ‪١‬بد اٌزذذ‪٠‬ذ‪ٕ٠ٚ .‬زذة ٌ‪ٙ‬زٖ اٌغب‪٠‬خ ِ‪ٕٙ‬ذعب ِغبدب‬
‫غج‪ٛ‬غشاف‪١‬ب ِذٍفب ِٓ ج‪ٙ‬بص اٌّغخ اٌؼمبس‪ِ ،ٞ‬م‪١‬ذا ف‪ ٟ‬جذ‪ٚ‬ي اٌ‪١ٙ‬ئخ اٌ‪ٛ‬غٕ‪١‬خ ٌٍّ‪ٕٙ‬ذع‪ ٓ١‬اٌّغبد‪ ٓ١‬اٌطج‪ٛ‬غشاف‪.ٓ١١‬‬
‫‪ٕ٠‬جض اٌّ‪ٕٙ‬ذط اٌّغبح اٌطج‪ٛ‬غشاف‪ ٟ‬إٌّزذة ػٍّ‪١‬خ اٌزذذ‪٠‬ذ‪ ،‬رذذ ِغإ‪١ٌٚ‬زٗ‪ ،‬ثذع‪ٛ‬س غبٌت اٌزذف‪١‬ع‪.‬‬
‫‪٠‬غزذػ‪ ٟ‬اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ شخص‪١‬ب ٌ‪ٙ‬زٖ اٌؼٍّ‪١‬خ ث‪ٛ‬اعطخ ػ‪ ِٓ ْٛ‬اٌّذبفظخ اٌؼمبس‪٠‬خ أ‪ ٚ‬ثبٌجش‪٠‬ذ اٌّعّ‪ ْٛ‬أ‪ ٚ‬ػٓ غش‪٠‬ك اٌغٍطخ اٌّذٍ‪١‬خ‬
‫أ‪ ٚ‬ثأ‪ٚ ٞ‬ع‪ٍ١‬خ أخش‪ٌٍ ٜ‬زجٍ‪١‬غ‪:‬‬
‫‪ -1‬غبٌت اٌزذف‪١‬ع؛‬

‫‪17‬‬
‫كيقكـ المحافظ عمى األمالؾ العقارية بأعماؿ إستباقية لعممية التحديد تركـ ضماف العالنية‬
‫التامة كاإلشيار الكاسع لمعممية المطمكبة ‪ ،‬مما يساىـ في تحصينيا مف كؿ دفع بعدـ‬
‫‪32‬‬
‫‪ ،‬لمقياـ بتسيير عممية التحديد ك ينتدب ليذه الغاية ميندسا مساحا طكبكغرافيا‬ ‫المشركعية‬
‫محمؼ مف جياز المسح العقارم‪ ،‬ك يجب أف يككف مقيدا في الييئة الكطنية لممساحيف‬
‫الطبكغرافييف مع العمـ أف ىذا األخير جعمو المشرع مسئكال عف عممية التحديد كذلؾ حسب‬
‫الفقرة الثانية الفصؿ ‪ 19‬مف القانكف ‪ ، 07-14‬كقد اعتبر المشرع ألكؿ مرة الميندس‬
‫المساح المحمؼ مسؤكال عف إنجاز عممية التحديد ‪ ،‬ك ىي مسؤكلية كاممة ممقاة عمى عاتقو‬
‫تشمؿ جميع األعماؿ التي يباشرىا بعيف المكاف مف كضع األنصاب – حسب إرشادات‬
‫‪33‬‬
‫‪ ،‬كتمقي التعرضات إف‬ ‫طالب التحفيظ – كمعاينة كاقعة الحيازة ك مدتيا ك حالة العقار‬
‫كجدت في إطار البحث القانكني ‪ ،‬كتحرير محضر لمتحديد يشير فيو الى البيانات‬
‫المنصكص عمييا في الفصؿ ‪ 2134‬مف القانكف ‪ ، 07-14‬عمى خالؼ ظيير ‪ 1913‬حيث‬
‫كانت عممية التحديد مف اختصاص المحافظ العقارم كحده ‪.35‬‬

‫‪ -2‬اٌّجب‪ٚ‬س‪ ٓ٠‬اٌّج‪ ٓ١ٕ١‬ف‪ِ ٟ‬طٍت اٌزذف‪١‬ع؛‬

‫‪ -3‬اٌّزذخٍ‪ٚ ٓ١‬أصذبة اٌذم‪ٛ‬ق اٌؼ‪١ٕ١‬خ ‪ٚ‬اٌزذّالد اٌؼمبس‪٠‬خ اٌّصشح ث‪ ُٙ‬ثصفخ لبٔ‪١ٔٛ‬خ‪.‬‬
‫‪ٚ‬رزعّٓ ٘زٖ اإلعزذػبءاد اٌذػ‪ٛ‬ح ٌذع‪ٛ‬س ػٍّ‪١‬بد اٌزذذ‪٠‬ذ شخص‪١‬ب أ‪ ٚ‬ث‪ٛ‬اعطخ ٔبئت ث‪ٛ‬وبٌخ صذ‪١‬ذخ‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫‪ -‬ادرٌس الفاخوري ‪ ،‬م‪.‬س ص‪36‬‬
‫‪ -32‬بصري هشام ‪ ،‬م‪ .‬س ‪.‬ص ‪. 69 :‬‬
‫‪ -33‬نفس المرجع ص ‪67 :‬‬
‫‪ -34‬اٌفصً ‪ ِٓ 21‬لبٔ‪ 07-14 ْٛ‬اٌز‪ ٞ‬جبء ف‪٠ ". ٗ١‬ذشس اٌّ‪ٕٙ‬ذط اٌّغبح اٌطج‪ٛ‬غشاف‪ ٟ‬إٌّزذة ِذعشا ٌٍزذذ‪٠‬ذ ‪٠‬ج‪ ٓ١‬ف‪:ٗ١‬‬
‫‪ -1‬ربس‪٠‬خ ‪ٚٚ‬لذ اٌؼٍّ‪١‬خ ع‪ٛ‬اء أٔجضد ف‪ِ ٟ‬شح ‪ٚ‬ادذح أ‪ ٚ‬ػذح ِشاد؛‬
‫‪ -2‬األعّبء اٌشخص‪١‬خ ‪ٚ‬اٌؼبئٍ‪١‬خ ٌٍذبظش‪ٚ ٓ٠‬صفبر‪ِٚ ُٙ‬شاجغ اٌ‪ٛ‬صبئك اٌّضجزخ ٌ‪٠ٛٙ‬بر‪ٚ ُٙ‬ػٕب‪ُٕٙ٠ٚ‬؛‬
‫‪ِ -3‬خزٍف األدذاس اٌز‪ٚ ٟ‬لؼذ أصٕبء اٌؼٍّ‪١‬خ ‪ٚ‬رصش‪٠‬ذبد األغشاف اٌز‪ ٟ‬رذخٍذ ف‪ٙ١‬ب؛‬
‫‪ِ -4‬ؼب‪ٕ٠‬بد اٌجذش ‪١ِّٚ‬ضاد اٌؼمبس( اٌشث‪ٚ ٝ‬اٌ‪٘ٛ‬بد ‪ٚ‬اٌّّشاد ‪ٚ‬اٌطشق ‪ٚ‬اٌغذساْ ‪ِٚ‬جبس‪ ٞ‬اٌّ‪١‬بٖ‪ٚ ،‬وً ر‪ٛ‬اثغ اٌٍّه اٌؼّ‪ٚ ِٟٛ‬اٌجٕبءاد ‪ٚ‬ا‪٢‬ثبس‬
‫‪ٚ‬اٌجغبر‪ٚ ٓ١‬األغشاط ‪ٚ‬اٌّضس‪ٚ‬ػبد‪ِ ،‬غ ث‪١‬بْ أعّبء اٌذبئض‪ ٓ٠‬ػٕذ االلزعبء‪ٚ ،‬اٌّمبثش ‪ٚ‬األظشدخ ئٌ‪ ٝ‬غ‪١‬شرٌه)؛‬
‫‪ٚ -5‬صف ‪ِٛٚ‬لغ األٔصبة ‪ٚ‬ػذد٘ب ‪ٚٚ‬صف دذ‪ٚ‬د اٌؼمبس ‪ٚ‬األجضاء اٌّشّ‪ٌٛ‬خ ثٗ؛‬
‫‪ -6‬اٌ‪ٛ‬صبئك اٌّذٌ‪ ٝ‬ث‪ٙ‬ب ِٓ ٌذْ األغشاف؛‬
‫‪ -7‬االرفبلبد اٌز‪ ٟ‬رّذ ث‪ ٓ١‬األغشاف أصٕبء ئجشاء اٌزذذ‪٠‬ذ‪.‬‬
‫‪ٛ٠‬لغ ِذعش اٌزذذ‪٠‬ذ ِٓ غشف اٌّ‪ٕٙ‬ذط اٌّغبح اٌطج‪ٛ‬غشاف‪ ٟ‬إٌّزذة‪ٚ ،‬وً األغشاف اٌذبظشح ‪ٚ‬ئال ف‪ٕ١‬ص ػٍ‪ ٝ‬أٔ‪ ُٙ‬ال ‪٠‬غزط‪١‬ؼ‪ ْٛ‬اٌز‪ٛ‬ل‪١‬غ أ‪ٚ‬‬
‫اِزٕؼ‪ٛ‬ا ػٕٗ‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫كيتضمف محضر التحديد جانب قانكني ك جانب تقني ‪ ،‬مما يطرح التساؤؿ حكؿ ما إذا‬
‫كاف ىذا األخير المنجز مف مف قبؿ ميندس مساح طبكغرافي محمؼ الذم ‪ -‬ليس لو‬
‫تككيف قانكني – يكتسي حجية ‪ ،‬فال يمكف الطعف فييا إال بالزكر ‪ ،‬ألف عدـ إلماـ الميندس‬
‫بالجانب القانكني ك الذم يبقى مف صميـ المحافظ عمى األمالؾ العقارية ‪ ،‬قد يؤدم إلى‬
‫صياغتو بطريقة ال تعبر عف حقيقة مطالب طالب التحفيظ أك المتعرض ‪ ،‬ما داـ انو في‬
‫نظر المشرع ىك المسؤكؿ األكؿ ك األخير عف سالمة عممية التحديد ‪ ،‬ك بالتالي فعمى‬
‫المشرع إعادة النظر في ىذه النقطة إذ يجب إشراؾ المحافظ العقارم إلى جانب الميندس‬
‫المساح الطبكغرافي التقني الذم يعتمد عمى التقنيات الطبكغرافية العممية ك الحسابية ك ىي‬
‫عمميات جد متطكرة باعتماد التكنكلكجيا الحديثة عند عممية التحديد أما اإلجراءات األخرل‬
‫ذات الطابع القانكني ك التي تعتبر قكاعد أساسية حتى يتسنى الكقكؼ عمى كؿ الجكانب‬
‫سكاء ما يتعمؽ بالعقار ك أصحاب الحقكؽ كاإللماـ بالقكانيف سكاء ذات الطابع اإلجرائي أك‬
‫المكضكعي ‪.‬‬

‫كتجدر اإلشارة إلى أنو يمكف إلغاء كرفض مطالب التحفيظ الصادرة عف المحافظ العقارم‬
‫ك ‪39 37‬مكرر مف قانكف‬ ‫‪38‬‬
‫ك ‪3750‬ك‪37‬‬ ‫‪36‬‬
‫لألسباب المنصكص عمييا في الفصؿ ‪23‬‬
‫‪.14.07‬‬

‫‪٠‬شفك ثبٌّذعش اٌزصّ‪ ُ١‬اٌّإلذ ٌٍزذذ‪٠‬ذ‪ٚ ،‬اٌ‪ٛ‬صبئك اٌّذٌ‪ ٝ‬ث‪ٙ‬ب ِٓ لجً األغشاف‪ٚ ،‬رذشس لبئّخ ث‪ٙ‬زٖ اٌّشفمبد‪.‬‬
‫‪ -35‬عمر ازوكار م‪.‬ج ص‪ 79:‬بتصرؾ‪.‬‬
‫‪ -36‬اٌفصً ‪ ِٓ 23‬ق‪ 14.07.‬اٌز‪ٔ ٞ‬ص ‪ ":‬د‪ ْٚ‬اٌّغبط ثأدىبَ اٌفصً ‪٘ ِٓ 6‬زا اٌمبٔ‪ ،ْٛ‬ئرا ٔص اٌّذعش ػٍ‪ ٝ‬رغ‪١‬ت غبٌت اٌزذف‪١‬ع أ‪ٕٛ٠ ِٓ ٚ‬ة‬
‫ػٕٗ أ‪ ٚ‬ػٍ‪ ٝ‬ػذَ ل‪١‬بِٗ ثّب ‪ٍ٠‬ضَ إلجشاء ػٍّ‪١‬خ اٌزذذ‪٠‬ذ‪ ،‬فاْ ِطٍت اٌزذف‪١‬ع ‪٠‬ؼزجش الغ‪١‬ب ‪ٚ‬وأْ ٌُ ‪٠‬ىٓ ئرا ٌُ ‪٠‬ذي ثؼزس ِمج‪ٛ‬ي داخً أجً ش‪ٙ‬ش ِٓ ربس‪٠‬خ‬
‫ر‪ٛ‬صٍٗ ثبإلٔزاس‪٠ .‬ؼزجش ِطٍت اٌزذف‪١‬ع وزٌه الغ‪١‬ب ‪ٚ‬وأْ ٌُ ‪٠‬ىٓ ئرا رؼزس ػٍ‪ ٝ‬اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ أ‪ٔ ٚ‬بئجٗ ئٔجبص ػٍّ‪١‬خ اٌزذذ‪٠‬ذ ٌّشر‪ٓ١‬‬
‫ِززبٌ‪١‬ز‪ ٓ١‬ثغجت ٔضاع د‪ٛ‬ي اٌٍّه‪.‬‬
‫أِب ئرا ٔص اٌّذعش ػٍ‪ ٝ‬رٕف‪١‬ز اٌؼٍّ‪١‬بد اٌّمشسح ف‪ ٟ‬اٌفصً‪ ، 21‬فاْ اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ ‪٠‬م‪ٚ ،َٛ‬فك اٌفصً‪٘ ِٓ 18‬زا اٌمبٔ‪ ،ْٛ‬ثٕشش‬
‫‪ٚ‬رؼٍ‪١‬ك ئػالْ ‪٠‬زعّٓ أْ اٌزؼشظبد ػٍ‪ ٝ‬اٌزذف‪١‬ع رمذَ ٌذ‪ ٜ‬اٌّذبفظخ اٌؼمبس‪٠‬خ خالي أجً ش‪ٙ‬ش‪ ٓ٠‬اثزذاء ِٓ ‪ٔ َٛ٠‬ششٖ ثبٌجش‪٠‬ذح اٌشعّ‪١‬خ‪.‬‬
‫‪ٕ٠‬شش ٘زا اإلػالْ داخً أجً ألصبٖ أسثؼخ أش‪ٙ‬ش اٌّ‪ٛ‬اٌ‪١‬خ ٌٍزذذ‪٠‬ذ إٌ‪ٙ‬بئ‪ٌٍ ٟ‬ؼمبس‪ٕ٠ٚ ،‬شش ِٓ جذ‪٠‬ذ ف‪ ٟ‬دبٌخ رذذ‪٠‬ذ رىّ‪ ٍٟ١‬الدك ‪ٕ٠‬زج ػٕٗ رّذ‪٠‬ذ دذ‪ٚ‬د‬
‫اٌؼمبس‪.‬‬
‫‪-37‬أنظر الفصل ‪ 50‬من قانون ‪07.14‬‬
‫‪ -38‬أنظر الفصل ‪ 37‬من قانون ‪14.07‬‬
‫‪٠ -39‬جت ػٍ‪ ٝ‬اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ ف‪ ٟ‬جّ‪١‬غ اٌذبالد اٌز‪٠ ٟ‬شفط ف‪ٙ١‬ب غٍجب ٌٍزذف‪١‬ع أْ ‪٠‬ؼًٍ لشاسٖ ‪٠ٚ‬جٍغٗ ٌطبٌت اٌزذف‪١‬ع‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫إذ غالبا ما يتـ الخمط بيف اإللغاء ك الرفض ‪ ،‬فقد أنتبو المحافظ العاـ إلى كجكد إختالؼ‬
‫بيف المحافظيف حكؿ المكضكع ‪ ،‬فاصدر ليذه الغاية الدكرية عدد ‪ 383‬بتاريخ‬
‫‪ 16.12.2010‬قصد تكضيح النصكص القانكنية ك تكحيد العمؿ اإلدارم ‪ ،‬ك ذلؾ‬
‫بضركرة ‪"40‬التمييز بيف قرار إلغاء مطمب التحفيظ الذم نص عميو الفصميف ‪23‬ك ‪ 50‬مف‬
‫ظيير التحفيظ العقارم ‪ ،‬ك قرار رفض مطمب التحفيظ الذم تـ التنصيص عميو في‬
‫الفصميف ‪ 37‬ك ‪ 37‬مكرر مف قانكف ‪. 14.07‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬مرحمة التــــعـــــرضات عمى مطمب التحفيظ‬

‫يمارس التعرض منذ تقديـ مطمب التحفيظ إلى انقضاء أجؿ الشيريف المكالييف لنشر‬
‫إعالف بانتياء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية (أكال) ك بصفة استثنائية يمكف لممحافظ‬
‫عمى األمالؾ العقارية أف يقبؿ التعرض خارج األجؿ المذككر بشركط (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ ‬أكال‪ :‬التعرض العادم‬

‫يشكؿ التعرض عمى مطمب التحفيظ كسيمة قانكنية لمف يدعي حقا عينيا عمى العقار‬
‫مكضكع مطمب التحفيظ أف ينازع الطالب في أحقيتو في المدعى فيو‪.41‬‬

‫حيث أف كؿ مف يدعي حقا عينيا عمى العقار المطمكب تحفيظو كلـ يتسنى لو التدخؿ‬
‫أثناء عممية التحديد‪ ،‬يستطيع أف يتعرض عمى طمب التحفيظ‪.‬‬

‫فالتعرض مسمكح بو فقط ألصحاب الحقكؽ العينية دكف أصحاب الحقكؽ‬

‫الشخصية‪.42‬‬

‫‪٠‬ى‪٘ ْٛ‬زا اٌمشاس لبثال ٌٍطؼٓ أِبَ اٌّذىّخ االثزذائ‪١‬خ اٌز‪ ٟ‬رجذ ف‪ِ ٗ١‬غ اٌذك ف‪ ٟ‬االعز‪ٕ١‬بف ‪ٚ‬رى‪ ْٛ‬اٌمشاساد االعز‪ٕ١‬بف‪١‬خ لبثٍخ ٌٍطؼٓ ثبٌٕمط‪.‬‬
‫‪ -40‬هشام بصري ‪ ،‬م‪ .‬س ص ‪79 :‬‬
‫‪ -41‬عمر أزوكار م‪.‬ج‪.‬س ص‪ 108 :‬بتصرؾ‬
‫‪ -42‬مأمون الكزبري م‪.‬ج‪.‬س ص‪49:‬‬

‫‪20‬‬
‫كعميو يستطيع التعرض بصكرة خاصة لألشخاص اآلتي بيانيـ ك التي كردت اإلشارة إلييـ‬
‫في الفصؿ ‪ 24‬مف القانكف ‪.4314.07‬‬

‫ك يحؽ ليؤالء ممارسة التعرض شخصيا أك بكاسطة مف ينكب عنيـ إذا تعمؽ األمر‬
‫بقاصر أك مفقكد فإف صفة التعرض تمنح لممثمييـ الشرعييف مع اإلدالء يما يفيد صفتيـ تمؾ‬
‫ثـ إف كؿ مف يتقدـ التعرض بطمب التعرض باسـ غيره أف يقدـ الكثائؽ التي تثبت ىكيتو ك‬
‫‪44‬‬
‫كىذا ما أشار إليو الفصؿ ‪ 26‬مف التحفيظ ك تجدر اإلشارة إلى أف التعرض ال‬ ‫صفتو‬
‫يمارس إال في مكاجية ‪45‬طالب التحفيظ أك المتدخؿ في مسطرة التحفيظ طبقا لمقتضيات‬
‫الفصؿ ‪ 84‬مف ظيير التحفيظ العقارم المعدؿ ك المتمـ بالقانكف ‪.46 14.07‬‬

‫ك بالرجكع إلى المادة ‪ 24‬مف قانكف ‪ 14.07‬فإف مدة التعرض شيراف مف تاريخ إشيار‬
‫إعالف اختتاـ عممية التحديد المؤقت بالجريدة الرسمية‪ ،‬ك ال يقبؿ أم تعرض بعد ىذه المدة‬
‫إال عمى كجو االستثناء‪.‬‬

‫كقد أشار المشرع إلى شكمية طمب التعرض في الفصؿ ‪ 25‬مف نفس القانكف إلى أف‬
‫التعرض يككف إما كتابة أك شفاىة ك يقدـ إما لممحافظ العقارم أك أماـ الميندس المساح‬
‫الطبكغرافي عند إجراء عممية التجديد‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬التعرض خارج األجؿ أك االستثنائي كشركطو‬

‫‪ )1‬أجؿ التعرض االستثنائي‬

‫‪ -43‬اٌفصً ‪ 24‬اٌز‪ٔ ٞ‬ص ػٍ‪ّ٠ : ٝ‬ىٓ ٌىً شخص ‪٠‬ذػ‪ ٟ‬دمب ػٍ‪ ٝ‬ػمبس رُ غٍت رذف‪١‬ظٗ أْ ‪٠‬زذخً ػٓ غش‪٠‬ك اٌزؼشض ف‪ِ ٟ‬غطشح اٌزذف‪١‬ع خالي‬
‫أجً ش‪ٙ‬ش‪٠ ٓ٠‬جزذب ِٓ ‪ٔ َٛ٠‬شش اإلػالْ ػٓ أز‪ٙ‬بء اٌزذذ‪٠‬ذ ف‪ ٟ‬اٌجش‪٠‬ذح اٌشعّ‪١‬خ ئْ ٌُ ‪٠‬ىٓ لبَ ثزٌه ِٓ لجً ‪ٚ‬رٌه‪:‬‬
‫‪ -1‬ف‪ ٟ‬دبٌخ إٌّبصػخ ف‪ٚ ٟ‬ج‪ٛ‬د دك اٌٍّى‪١‬خ ٌطبٌت اٌزذف‪١‬ع أ‪ ٚ‬ف‪ِ ٟ‬ذ‪٘ ٜ‬زا اٌذك أ‪ ٚ‬ثشأْ دذ‪ٚ‬د اٌؼمبس؛‬
‫‪ -2‬ف‪ ٟ‬دبٌخ االدػبء ثبعزذمبق دك ػ‪ ٟٕ١‬لبثً ٌٍزم‪١١‬ذ ثبٌشعُ اٌؼمبس‪ ٞ‬اٌز‪ ٞ‬ع‪١‬مغرأع‪١‬غٗ؛‬
‫‪ -3‬ف‪ ٟ‬دبٌخ إٌّبصػخ ف‪ ٟ‬دك ‪ٚ‬لغ اإلػالْ ػٕٗ غجمب ٌٍفصً‪٘ ِٓ 84‬زا اٌمبٔ‪.ْٛ‬‬
‫‪ -44‬البكاي معزوز م‪.‬ج‪.‬س ص‪77:‬‬
‫‪ -45‬أنظر الفصل ‪ 26‬من قانون ‪14.07‬‬
‫‪ -46‬أنظر الفصل ‪ 84‬من القانون ‪14.07‬‬

‫‪21‬‬
 ‫يستطيع حؿ مف يدعي حقا عمى عقار في طكر التحفيظ أف يتدخؿ في مسطرة التحفيظ‬
‫عف طريؽ تقنية التعرض المحددة بمقتضى الفصؿ ‪ 24‬مف ظير التحفيظ العقارم‪ .‬ك في‬
‫حالة انقضاء ىذا األجؿ فإنو يبقى لو مجرد حؽ احتمالي بحيث أف المحافظ عمى األمالؾ‬
‫‪.‬‬
‫العقارية ىك الذم يممؾ كامؿ السمطة التقدير كضد قبكؿ أك رفض ىذا التعرض خارج األجؿ‬

‫‪ )2‬شركطو‪:‬‬

‫يباشر التعرض عمى مطمب التحفيظ عمى كجو االستثناء خارج أجؿ شيريف كفؽ الشركط‬
‫المحددة في الفصؿ ‪ 29‬مف ظيير التحفيظ العقارم ك ىي كاآلتي‪:‬‬

‫‪ ‬بعد انقضاء أجؿ التعرض خكؿ المشرع لممحافظ عمى األمالؾ العقارية كحده إمكانية‬
‫قبكؿ التعرض خارج األجؿ‪.‬‬
‫‪ ‬ال يشترط كجكد تعرض سابؽ داخؿ األجؿ حتى يسمح لممحافظ عمى األمالؾ العقارية‬
‫بقبكؿ التعرض خارج األجؿ كما كاف عميو المكقؼ القضائي قبؿ التعديؿ الذم يراقب‬
‫كجكد مبررات استثنائية حالت دكف التعرض داخؿ األجؿ العادم‪.‬‬
‫‪ ‬أف صالحية المحافظ عمى األمالؾ العقارية بقبكؿ التعرض خارج األجؿ العادم‬
‫شريطة عدـ إحالة الممؼ عمى المحكمة االبتدائية لتنظر في التعرض طبقا لمفصؿ‬
‫‪ 29‬مف ظيير التحفيظ العقارم ‪ ،‬كىذه العبارة غير قابمة لمتفسير ك ال التأكيؿ ‪ ،‬عكس‬
‫الظيير السابؽ الذم كاف يخكؿ لممتعرض تقديـ تعرضو بالرغـ مف تكجو الممؼ إلى‬
‫المحكمة ‪.‬‬
‫‪ ‬يتعيف عمى المتعرض أف يبيف األسباب التي منعتو مف تقدـ تعرضو مدليا بالكثائؽ‬
‫المؤيدة لذلؾ ك يمزـ بتقديـ الكثائؽ ك المستندات المؤيدة لتعرضو ك أداء الرسكـ‬
‫القضائية ك حقكؽ المرافعة‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫‪ ‬أف قرار المحافظ برفض عدـ قبكؿ التعرض غير قابؿ لمطعف القضائي بصراح نصي‬
‫‪47‬‬
‫مف ظيير التحفيظ العقارم ك نشير في األخير إلى‬ ‫الفقرة األخيرة مف الفصؿ ك ‪29‬‬
‫أف مف صكر التعرض ىناؾ التعرض الكمي ك التعرض الجزئي عمى مطمب التحفيظ‬
‫المراد تحفيظو‬

‫المطمب الثاني ‪:‬المرحمة القضائية في مسطرة التحفيظ‬

‫تعتبر مسطرة التحفيظ مف األصؿ مسطرة ادارية‪ ،‬اال أنو قد تتخمميا بعض المراحؿ القضائية‬
‫في حالة كجكد تعرضات عمى مطمب التحفيظ‪ ،‬فبعد التصريح بالتعرض كفؽ الضكابط‬
‫القانكنية المنصكص عمييا في ظيير التحفيظ العقارم ك انتياء أجؿ التعرض ك بعدما يتأكد‬
‫المحافظ عمى األمالؾ العقارية مف القياـ بمختمؼ مراحؿ االشيار ك المستندات المثبتة‬
‫لذلؾ‪،‬ثـ لـ يستطع طالب التحفيظ مف اثبات رفع التعرض فاف المحافظ في ىذه األحكاؿ‬
‫يحيؿ الممؼ عمى المحكمة االبتدائية قصد البت في مدل صحة أك عدـ صحة التعرض أك‬
‫التعرضات المقدمة ضد طالب التحفيظ ) الفقرة األكلى)‪ ،‬كما يمكف احالة الممؼ‬

‫الى محكمة االستئناؼ ك أك عرضو أماـ محكمة النقض لمبت فيو (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬التعرض عمى التحفيظ في المرحمة االبتدائية‬

‫لقد أصبحت المحكمة االبتدائية ىي المختصة لمنظر في جميع القضايا العقارية محفظة‬
‫كانت أك غير محفظة‪ ،‬ك بناء عمى ذلؾ فاف مف خصكصيات التعرض خالؿ المرحمة‬
‫االبتدائية نجد الدكر الذم يقكـ بو القاضي المقرر في ميداف التحفيظ‪ ،‬ثـ الخصكصية التي‬
‫تبرز عمى مستكل الجمسة ك اصدار الحكـ‬

‫‪--47‬اٌفصً ‪ ِٓ 29‬ق‪ 14.07.‬اٌز‪ٔ ٞ‬ص ػٍ‪ ٝ‬أٔٗ ‪ ":‬ثؼذ أصشاَ األجً اٌّذذد ف‪ ٟ‬اٌفصً‪ 27‬أػالٖ ‪ّ٠‬ىٓ أْ ‪٠‬مجً اٌزؼشض ثصفخ اعزضٕبئ‪١‬خ ِٓ‬
‫غشف اٌّذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ‪٠ ٌُ ٌٛٚ ،‬شد ػٍ‪ِ ٝ‬طٍت اٌزذف‪١‬ع أ‪ ٞ‬رؼشض عبثك‪ ،‬شش‪٠‬طخ أْ ال ‪٠‬ى‪ ْٛ‬اٌٍّف لذ ‪ٚ‬جٗ ئٌ‪ ٝ‬اٌّذىّخ االثزذائ‪١‬خ‪.‬‬
‫‪٠‬زؼ‪ ٓ١‬ػٍ‪ ٝ‬اٌّزؼشض أْ ‪٠‬ذٌ‪ٌٍّ ٟ‬ذبفع ػٍ‪ ٝ‬األِالن اٌؼمبس‪٠‬خ‪ ،‬ثبٌ‪ٛ‬صبئك اٌّج‪ٕ١‬خ ٌألعجبة اٌز‪ِٕ ٟ‬ؼزٗ ِٓ رمذ‪ ُ٠‬رؼشظٗ داخً األجً‪ٚ ،‬ثبٌؼم‪ٛ‬د ‪ٚ‬اٌ‪ٛ‬صبئك‬
‫اٌّذػّخ ٌزؼشظٗ‪ .‬وّب ‪٠‬زؼ‪ ٓ١‬ػٍ‪ ٗ١‬أْ ‪٠‬إد‪ ٞ‬اٌشع‪ َٛ‬اٌمعبئ‪١‬خ ‪ٚ‬دم‪ٛ‬ق اٌّشافؼخ أ‪٠ ٚ‬ضجذ دص‪ ٌٗٛ‬ػٍ‪ ٝ‬اٌّغبػذح اٌمعبئ‪١‬خ‪.‬‬
‫ٌكون قرار المحافظ على األمالك العقارٌة برفض التعرض ؼٌر قابل للطعن القضائً‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪ ‬أكال ‪ :‬دكر القاضي المقرر في تحضير القضية‬

‫اف التطرؽ الى الدكر الذم يمعبو القاضي المقرر في تحضير القضية يقتضي منا التعرض‬
‫لتعريفو‪ ،‬ذلؾ أنو قاضي ينتمي لمييئة القضائية حيث يتـ تعيينو مف طرؼ رئيس المحكمة‬

‫لتيييء قضية معينة أك قضايا معينة‪ ،‬فيك الذم يبحث في النزاع ك يسيره بأبسط الكسائؿ ك‬
‫‪48‬‬
‫‪.‬‬ ‫أكثرىا فعالية حتى يستطيع أف يككف تصك ار عاما لجميع عناصر القضية‬

‫أما مف حيث الدكر المنكط بالقاضي المقرر في مادة التحفيظ العقارم فيك يشبو دكر قاضي‬
‫التحقيؽ‪ ،‬فمو حؽ اتخاذ أم اجراء يراه ضركريا قصد الكصكؿ الى الحقيقة التي ستمكف‬
‫المحكمة البت في القضية‪ ،‬ك انو بالرجكع الى المادة ‪ 34‬مف ظيير ‪ 2‬غشت ‪ 1913‬المعدؿ‬
‫بمقتضى القانكف ‪ 14,07‬نجد المشرع قد مكنو مف مجمكعة صالحيات لمقياـ بجميع‬
‫االجراءات التي يراىا نافعة ك يمكف تحديد ىذه االجراءات في ‪:‬‬

‫‪-1‬الدراسة األكلية لممؼ القضية ‪:‬‬

‫يمجأ ة القاضي المقرر أكال الى دراسة كؿ الكثائؽ التي يتضمنيا ممؼ التعرض ك ذلؾ مف‬
‫أجؿ تحديد ثالثة عناصر أساسية ‪:‬‬

‫أ‪-‬مكضكع النزاع ‪:‬‬

‫اف تحديد كضعية النزاع ستمكف القاضي المقرر مف تحديد تصكراتو حكؿ النزاع ك حكؿ‬
‫الطرؽ ك االجراءات التي سيتبعيا‪ ،‬ك لذلؾ فانو يتعيف عمى القاضي المقرر أف يقكـ بدراسة‬
‫معمقة ك متأنية لممؼ القضية ك االطالع عمى طمب التحفيظ ك التعرضات ك محاضر‬
‫‪49‬‬
‫التحديد ك االيداعات اف كجدت قصد االحاطة بكؿ جكانب القضية‬

‫ب‪-‬طمب التحفيظ ‪:‬‬

‫‪-48‬محمد خٌري‪،‬م س‪ ،‬ص‪285‬‬

‫‪-49‬محمد خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪ 277‬و ‪278‬‬

‫‪24‬‬
‫بعد تحديد مكضكع النزاع يبقى عمى القاضي المقرر تحديد أطرافو ك ىـ المدعي ك المدعى‬
‫عميو‪ ،‬ك معمكـ أف طالب التحفيظ يعتبر في كضعية المدعى عميو‪ ،‬ك يمكف أف يتعدد طالبكا‬
‫التحفيظ ك ليذا ينبغي تعييف ىؤالء ك التعرؼ عمى ىكيتيـ ك عناكينيـ المكجكدة في طمب‬
‫التحفيظ قصد التأكد مف صفاتيـ ‪.‬‬

‫ففي غالب األحكاؿ يطمب التحفيظ مف عدة مالكيف شركاء لكنيـ في عالقتيـ مع المتعرضيف‬
‫عمى األقؿ يككنكف شخصا كاحدا ك كأف األمر يتعمؽ بطالب كاحد ‪.‬‬

‫ج‪-‬المتعرضكف ‪:‬‬

‫اف ك جكد التعرضات ىك أساس النزاع الذم يعرض عمى المحكمة ك ليذا فمف الميـ أف‬
‫يتعرؼ القاضي المقرر عمى المتعرضيف ك عددىـ ك ىكية كؿ منيـ ك عناكينيـ ك مزاعـ‬
‫كؿ منيـ ك حججيـ‪ ،‬ك المراحؿ التي كصمت الييا مطالبيـ‬

‫‪ -2‬كسائؿ التحقيؽ‬

‫ك تتمثؿ في العناصر االتية ‪:‬‬

‫أ‪-‬البحث في المكتب ‪:‬‬

‫اف المقصكد مف عبارة البحث يفيد مثكؿ الخصكـ شخصيا لدل مكتب القاضي المقرر مف‬
‫أجؿ االستماع الييـ‪ ،‬كؿ فيما يخصو ك اليدؼ مف ىذا االجراء ىك تكضيح النزاع بصفة‬
‫أدؽ بالنسبة لمقاضي المقرر ك تكضيح مطالب المتعرض عمى الخصكص اذا لـ تكف‬
‫كاضحة اذ غالبا ما يكتفي المتعرضكف بتقديـ تعرضاتيـ دكف تحديد مكضكعيا ك مجاليا‪،‬‬
‫الشيء الذم يتطمب مف القاضي المقرر استدعائيـ مف أجؿ تحديد مجاؿ تعرضيـ‪.‬‬

‫ك نتساءؿ ىنا ىؿ التحقيؽ في المكتب يقتصر عمى الخصكـ ك حدىـ دكف غيرىـ ك ىؿ‬
‫بامكاف القاضي المقرر استدعاء الشيكد الى مكتبو ك االستماع الييـ ؟‬

‫‪25‬‬
 ‫ك ىنا نجد المشرع قد ترؾ المجاؿ كاسعا ليتخد القاضي المقرر كؿ االجراءات المفيدة ك‬
‫يدخؿ ضمف ىذه االجراءات االستماع الى كؿ األطراؼ ك حتى الى الشيكد في المكتب‪.50‬‬

‫ب‪ -‬اجراءات المعاينة ك االنتقاؿ الى عيف المكاف ‪:‬‬

‫قد تقتضي طبيعة التعرضات القياـ ببحث النزاع في عيف المكاف ك عدـ االكتفاء باستدعاء‬
‫الخصكـ الى مكتب القاضي المقرر‪ ،‬ك تعتبر ىذه الكسيمىة األكثر نجاعة لمتحقيؽ في‬
‫النزاعات العقارية بصفة عامة ك التي تمكف المحكمة مف التعرؼ عمى كثير مف الحقائؽ‪،51‬‬

‫ك تجدر الشارة الى أنو قبؿ النتقاؿ الى عيف المكاف يستحسف أف يطمب حضكر السمطات‬
‫المحمية لحفظ األمف أثناء القياـ بعممية البحث خصكصا حينما تككف منازعة كبيرة ما بيف‬
‫المتعرضيف ك طالب التحفيظ‪ ،‬ك يقكـ القاضي المقرر باخبار السمطة المحمية باليكـ ك‬
‫الساعة ك مكقع العقار مع ذكر كؿ المعمكمات التي تساعد عمى تحديد مكاف العقار محؿ‬
‫النزاع ك ذلؾ بمقتضى رسالة‪.52‬‬

‫ك بعد تماـ ىذه االجراءات حسب ظركؼ الممؼ ك بعدما يرل أف القضية أصبحت جاىزة‬
‫يعمؿ القاضي المقرر عمى كضع تقرير اجمالي لمختمؼ المراحؿ منذ احالة الممؼ عيو مف‬
‫قبؿ رئيس المحكمة االبتدائية‪ ،‬ك يعتبر ىذا التقرير ىك األساس الذم ينير الطريؽ لممحكمة‬
‫لمبت في القضية‪ ،‬لككنو يتضمف كؿ ما يحدث مف عكارض في تسيير المسطرة‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬الجمسة ك اصدار الحكـ‬

‫بعد أف تصبح القضية جاىزة لمحكـ ك تنتيي ردكد األطراؼ الكتابية بكاسطة دفاعيـ يقكـ‬
‫القاضي المقرر بالتخمي عف ممؼ القضية ك ادراجو لممداكلة‪ ،‬ك تعييف المحكمة اليكـ الذم‬

‫‪-50‬محمد خٌري‪ ،‬م س‪،‬ص‪ 280‬و ‪281‬‬

‫‪-51‬محمد خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪282‬و ‪283‬‬
‫‪ -52‬عبد العالً بن محمد العبودي‪،‬نظام التحفٌظ العقاري فً المؽرب‪،‬المركز القضائً العربً بالدار البٌضاء‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2003‬ص‪77‬‬

‫‪26‬‬
 ‫ستعقد فيو جمسة الحكـ ثـ يكجو كاتب الضبط اعالما الى األطراؼ قبؿ ميعاد انعقاد الجمسة‬
‫بثمانية أياـ عمى األقؿ مع اضافة ميمة عف المسافة طبقا لمفصؿ ‪ 35‬مف ظيير التحفيظ‪.53‬‬

‫ك حتى نحيط بالمراحؿ التي تمر بيا جمسة الحكـ منذ البداية حتى اصدار الحكـ نجممو فيما‬
‫يمي ‪:‬‬

‫مرحمة انعقاد الجمسة ثـ يمييا اصدار الحكـ فالبث في قضية المصاريؼ‪ ،‬ثـ بناء الحكـ عمى‬
‫حيثيات سميمة ك منطكؽ كاضح‪.‬‬

‫ك في اطار الجمسة ك اصدار الحكـ فاف المحكمة ىنا تمتزـ بما طمب منيا في التعرض دكف‬
‫زيادة أك نقص بناء عمى أحكاـ الفصؿ ‪ 3‬مف قانكف المسطرة المدنية‪ ،‬ك يقتصر دكرىا في‬
‫الحكـ بصحة أك عدـ صحة التعرض ك ىذا ما جاء في قرار المجمس األعمى‪.54‬‬

‫ك بالرجكع الى المراحؿ التي تمر بيا جمسة الحكـ نجد مجمكعة مف التدابير ك االجراءات‬
‫فعمى مستكل انعقاد الجمسة ىناؾ مجمكعة مف الشكميات التي نجمميا في تالكة القاضي‬
‫المقرر لتقريره ثـ بعد ذلؾ االستماع الى األطراؼ أك الى ككالئيـ ثـ بعد ذلؾ تقكـ النيابة‬
‫العامة بتقديـ مستنتجاتيا ك ذلؾ لككف حضكر ىذه األخيرة ال يككف الزاميا حيث جاء في‬
‫الفقرة األكلى مف الفصؿ ‪ 37‬مف ظيير التحفيظ العقارم كما عدؿ بقانكف ‪ 14,07‬عمى أنو‬
‫‪55‬‬
‫"‪ ...‬ك يقدـ ممثؿ النيابة العامة‪ ،‬اف اقتضى الحاؿ مسنتجاتو"‬

‫ثـ بعد ذلؾ تأتي مرحمة اصدار الحكـ ذلؾ أف الحكـ الذم تصدره المحكمة ال يجكز أف‬
‫يخرج عف الحدكد التالية ‪:‬‬

‫‪-53‬خٌري‪ ،‬م س‪،‬ص‪302‬‬

‫‪54‬‬
‫‪-‬قرار المجلس األعلى عدد ‪ 592‬صادر بتلرٌخ ‪ 2014/3/24‬فً الملؾ رقم ‪" : 2002/1/1/2386‬وان المحكمة المحال علٌها مطلب التحفٌظ‬
‫المسجل بشأنه تعرض ال تتوفر على صالحٌة مناقشة الجانب الشكلً للتعرض سواء ما ٌتعلق باألجل أو ؼٌر ذلك و انما ٌنحصر دورها وفق ما‬
‫حدده الفصل ‪ 37‬من نفس الظهٌر فً البت فً وجود الحق المدعى به من قبل متعرض و نوعه و محتواه و مداه‪ ،‬و هذا كله ٌتعلق بجوهر النزاع‬
‫الذي هو من صمٌم صالحٌة المحكمة المعروض علٌها ذلك"‬
‫‪-55‬المادة ‪ 37‬من الظهٌر الشرٌؾ الصادر فً ‪ 9‬رمضان ‪ 12(1331‬أؼسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفٌظ العقاري كما وقع تؽٌٌره و تتمٌمه‬
‫بالقانون رقم ‪ 14,07‬الصادر بتنفٌذ الظهٌر الشرٌؾ رقم ‪ 1.11.177‬فً ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22(1432‬نوفمبر‪)2011‬‬

‫‪27‬‬
 ‫‪ -‬أف يككف الحؽ العيني المتعرض عميو مف الحقكؽ العينية العقارية القابمة لمتسجيؿ ك‬
‫التي كرد تعدادىا في الفصؿ ‪ 9‬مف مدكنة الحقكؽ العينية‪.‬‬
‫‪ -‬الفصؿ في حدكد نطاؽ مطمب التحفيظ ألف التعرض مكجو أصال ضد مطمب‬
‫التحفيظ ك ال يمكف لمحكـ أف يتجاكزه‪.‬‬
‫‪ -‬الفصؿ في النزاع المكجكد بيف المتعرضيف ك طالبي التحفيظ اال في عالقة الحقكؽ‬
‫المكجكدة بيف المتعرضيف ك الطالبيف‪.56‬‬

‫ك يبقى عمينا أف نشير بأف الحكـ ال ينبغي أف ييمؿ مسألة المصاريؼ فالفصؿ ‪ 5‬مف ظيير‬
‫التحفيظ العقارم تطرؽ الى ىذه المصاريؼ بالتفصيؿ ك التحميؿ ثـ ميز بيف صكائر التحفيظ‬
‫ك التعرض مف جية ك بيف صكائر التحقيؽ ك التنقيب مف جية أخرل‪ ،‬كما حدد األطراؼ‬
‫الذيف يتحممكف ىذه المصاريؼ‪ ،‬فما عمى المحكمة اال تحديد الطرؼ الذم سيتحمؿ ىذه‬
‫المصاريؼ‪ ، 57‬ك مف ثـ يتـ النطؽ بالحكـ بشكؿ كاضح مبني عمى حيثيات سميمة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التعرض عمى التحفيظ أمام محكمتي االستئناف و النقض‬

‫يعتبر االستئناؼ ىك الطريؽ الكحيد لمطعف في الحكـ الصادر ابتدائيا بشأف التعرض عمى‬
‫التحفيظ (أكال) ‪ ،‬اال أف ق اررات االستئناؼ في ظؿ التعديؿ الذم عرفو الفصؿ ‪ 47‬مف ظيير‬
‫التحفيظ العقارم أصبح باالمكاف الطعف في ق اررات محكمة االستئناؼ لدل المجمس األعمى‬
‫–محكمة النقض حاليا‪( -‬ثانيا)‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬التعرض عمى التحفيظ في مرحمة االستئناؼ‬

‫لقد جاء الفصؿ ‪ 41‬مف ظيير التحفيظ العقارم ليقر قاعدة مفادىا أنو ‪ ":‬يقبؿ االستئناؼ في‬
‫مكضكع التحفيظ ميما كانت قيمة العقار المطمكب تحفيظو" ‪ ،‬فيذه المادة جاءت بخالؼ ما‬

‫‪-56‬خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪305‬و‪306‬‬

‫‪-57‬خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪309‬‬

‫‪28‬‬
 ‫أقرتو مقتضيات الفصؿ ‪ 19‬مف قانكف المسطرة المدنية‪ ،58‬اال أف االستئناؼ لكي يقدـ‬
‫بصكرة صحيحة داخؿ األجؿ القانكني فاف األمر يتطمب الخضكع لمقكاعد العامة المقررة في‬
‫قانكف المسطرة المدنية‪ ،‬حيث تمت االحالة عمييا بمقتضى الفصكؿ ‪ 40‬ك ‪ 41‬ك ‪ 43‬مف‬
‫ظيير التحفيظ العقارم‪ . 59‬ك يظير ذلؾ عمى مستكل شكميات تقديـ االستئناؼ ك ىكذا فقد‬
‫حدد الفصؿ ‪ 141‬مف ىذا القانكف طريقة تقديـ االستئناؼ أماـ كتمبة ضبط المحكمة التي‬
‫أصدرت الحكـ االبتدائي ك االجراءات الالحقة لذلؾ فكر التكصؿ بمقاؿ الطعف‬
‫باالستئناؼ‪ ،60‬كما يجب أف يقدـ المقابؿ االستئنافي كفؽ مقتضيات الفصؿ ‪ 142‬مف قانكف‬
‫المسطرة المدنية‪.‬‬

‫أما فيما يخص القكاعد المتعمقة باستئناؼ قضايا التعرض في التحفيظ العقارم فبالرجكع الى‬
‫الفقرة الثانية مف الفصؿ ‪ 43‬مف ظيير التحفيظ العقارم كما تـ تعديمو نجده يؤكد عمى قاعدة‬
‫مفادىا أف الطرؼ الذم قاـ باستئناؼ الحكـ االبتدائي مجبر عمى التقيد بمكضكع دعكل‬
‫المرحمة االبتدائية‪ ،‬ك ىكذا فالمتعرض عمى مطمب التحفيظ ال يحؽ لو التكسيع مف نطاؽ‬
‫تعرضو أثناء مرحمة االستئناؼ‪ ،‬اذ يجب االقتصار عند البحث أك التحقيؽ االضافي فيما‬
‫أثير النزاع بسبب مطمب التحفيظ الذم نكقش في المرحمة االبتدائية بكيفية قانكنية‪ ،‬ك ال‬
‫يحؽ لو المطالبة بحؽ لـ تتـ االشارة اليو في الطمب األصمي‪.61‬‬

‫ك مف مميزات مرحمة االستئناؼ عمى المستكل المسطرم نجد تحضير القضية مف طرؼ‬
‫المستشار المقرر(أ) ثـ مف حيث الجمسة ك اصدار الحكـ (ب)‬

‫أ ‪-‬تحضير القضية مف طرؼ المستشار المقرر‬

‫‪58‬‬
‫‪ٌ-‬نص الفصل ‪ 19‬من قانون المسطرة المدنٌة على" تختص المحاكم االبتدائٌة بالنظر‪:‬‬
‫‪ -‬ابتدائٌا مع حفظ حق االستٌناؾ أمام ؼرفة االستٌنافات بالمحاكم االبتدائٌة‪ ،‬الى ؼاٌة عشرٌن ألؾ درهم(‪ 20000‬درهم)‬
‫‪ -‬و ابتدائٌا مع حفظ حق االستٌناؾ أمام المحاكم االستٌنافٌة‪ ،‬فً جمٌع الطلبات التً تتجاوز عشرٌن ألؾ درهم(‪ 20000‬درهم)‬
‫‪ٌ -‬بت ابتدائٌا طبقا ألحكام الفصل ‪ 12‬أعاله‪ ،‬مع حفظ حق االستٌناؾ أمام المحاكم االستٌنافٌة‪.‬‬
‫‪59‬‬
‫‪-‬الفصول ‪ 43 ,41, 40‬من الظهٌر الشرٌؾ الصادر فً ‪ 9‬رمضان ‪ 12(1331‬أؼسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفٌظ العقاري كما وقع تؽٌٌره و‬
‫تتمٌمه بالقانون رقم ‪ 14,07‬الصادر بتنفٌذ الظهٌر الشرٌؾ رقم ‪ 1.11.177‬فً ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22(1432‬نوفمبر‪.)2011‬‬
‫‪-60‬ادرٌس الفاخوري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪76‬‬
‫‪-61‬نفس المرجع و بصفحته‬

‫‪29‬‬
 ‫مف خالؿ مقتضيات الفصؿ ‪ 42‬مف ظيير التحفيظ العقارم كما تـ تعديمو ك تتميمو يظير‬
‫لنا أنو بمجرد الطعف باالستئناؼ في الحكـ االبتدائي ك تكصؿ كتابة الضبط لدل محكمة‬
‫االستئناؼ بالممؼ يجب احالتو عممى الرئيس األكؿ ليذه المحكمة الذم سعيف مستشا ار مقر ار‬
‫قصد العمؿ عمى تحضير القضية‪.‬‬

‫فبمجرد تعييف المستشار المقرر باالدالء بأسباب استئنافو ككسائؿ دفاعو داخؿ أجؿ ‪ 15‬يكما‬
‫اضافة الى أجؿ المسافة‪ ،‬ثـ بعد ذلؾ يستدعي أطراؼ النزاع لالطالع عمى مزاعـ المستأنؼ‬
‫ك تقديـ مذكراتو الجكابة ككسائؿ دفاعيـ في أجؿ قدره ‪ 15‬يكما‪ ،‬أما اذا تعدد المستأنؼ عييـ‬
‫ك لـ يستطع بعضيـ تقديـ مستنداتيـ في األجؿ المقرر ينبييـ المستشار المقرر عند حمكؿ‬
‫‪62‬‬
‫األجؿ اال أنو في حالة عدـ تقديميا في أجؿ يحدده الحقا فانو ال تقبؿ منيـ بعد ذلؾ‬

‫ك تجب االشارة الى أف المحكمة مقيدة بالبث في مكضكع الدعكل كما كاف معركضا عمى‬
‫المحكمة االبتدائية‪ ،‬لكف ك مع ذلؾ فانو يجكز لممستشار المقرر بحكـ اختصاصو أف يجرم‬
‫مختمؼ االجراءات التحضيرية عند البحث ك التحقيؽ في الدعكل ك ذلؾ اما تمقائيا أك بناء‬
‫عمى طمب مف أحد األطراؼ ك ىذا ما نصت عميو الفقرة األكلى مف الفصؿ ‪ 43‬مف ظيير‬
‫التحفيظ العقارم‪. 63‬‬

‫ك أخي ار فاف المستشار المقرر حينما يرل أف القضية أصبحت جاىزة ك مف ثـ يمكف احالتيا‬
‫عمى قضاة الحكـ قصد البث في النزاع فانو يخبر األطراؼ المتنازعة في عناكينيـ المختارة‬
‫‪64‬‬
‫‪ ،‬طبقا لمقتضيات‬ ‫باليكـ الذم ستعرض فيو القضية بالجمسة ك ذلؾ قبؿ ‪ 15‬يكما كامال‬
‫الفصؿ ‪ 44‬مف ظيير التحفيظ‪. 65‬‬

‫‪62‬‬
‫‪-‬ادرٌس الفاخوري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪77‬‬
‫‪63‬‬
‫‪-‬تنص الفقرة االولى من الفصل ‪ 43‬من ظهٌر التحفٌظ على" ٌمكن للمستشار المقرر‪ ،‬اما تلقائٌا أو بطلب من األطراؾ‪ ،‬أن ٌتخذ جمٌع التدابٌر‬
‫التكمٌلٌة للتحقٌق و بالخصوص أن ٌقؾ على عٌن العقار المدعى فٌه مستعٌنا‪-‬عند االقتضاء‪ -‬بمهندس مساح طبوؼرافً محلؾ من جهاز المسح‬
‫العقاري‪ ،‬مقٌد فً جدول الهٌئة الوطنٌة للمهندسٌن المساحٌن الطبوؼرافٌٌن‪،‬طبق الشروط المحددة فً الفصل‪ 34‬لٌقوم بتطبٌق الرسوم أو االستماع‬
‫الى الشهود‪ .‬كما ٌمكنه‪ ،‬بموافقة الرئٌس األول‪ ،‬أن ٌنتدب لهذه العملٌات قضاٌا من المحكمة االبتدائٌة‪".‬‬
‫‪-64‬ادرٌس الفاخوري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪78‬‬
‫‪ٌ -65‬نص الفصل ‪ 44‬من ظهٌر التحفٌظ على" عندما ٌرى المستشار المقرر أن القضٌة جاهزة ٌخبر أطراؾ النزاع فً عناوٌنهم المختارة بالٌوم‬
‫الذي ستعرض فٌه بالجلسة و ذلك قبل خمسة عشر ٌوما"‬

‫‪30‬‬
 ‫ب – الجمسة ك اصدار الحكـ‬

‫اف اخبار األطراؼ مف قبؿ المستشار المقرر بتمريخ الجمسة التي ستعرض فييا القضية ال‬
‫يقصد منو ضركرة حضكرىـ اذ أف حضكر األطراؼ يعتبر اختياريا ك محكمة االستئناؼ‬
‫يمكنيا أف تبت في القضية ك لك بدكف حضكر األطراؼ ك دكف أف يقبؿ منيـ أم تعرض‬
‫ضد الحكـ الذم سيصدر عنيا‪ ، 66‬ك بالرجكع الى الفصؿ ‪ 45‬مف ظيير التحفيظ العقارم‬
‫الذم نسخ الفصؿ السابؽ ك عكض بالقانكف رقـ ‪ 14,07‬نجده ينص عمى ما يمي "تفتح‬
‫المناقشات بتقرير المستشار المقرر الذم يعرض القضية ك المسائؿ المطمكب حميا مف غير‬
‫أف يبدم أم رأم ثـ يستمع الى األطراؼ اما شخصيا ك اما بكاسطة محامييـ ك يقدـ ممثؿ‬
‫النيابة العامة استنتاجاتو ك تبث محكمة االستئناؼ في القضية اما في الحيف أك بعد المداكلة‬
‫سكاء حضر األطراؼ أك تخمفكا دكف أف يقبؿ أم تعرض ضد القرار الصادر"‪.‬‬

‫غير أنو تجدر االشارة ىنا أف المستشار المقرر في القضايا العقارية لـ يمزمو ظيير التحفيظ‬
‫‪67‬‬
‫العقارم باتخاذ قرار التخمي المنصكص عميو في الفصؿ ‪ 335‬مف قانكف المسطرة المدنية‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬التعرض عمى التحفيظ أماـ محكمة النقض‬

‫لقد أصبحت الق اررات الصادرة عف محاكـ االستئناؼ في قضايا التحفيظ العقارم تقبؿ الطعف‬
‫بالنقض ابتداء مف تاريخ ‪ 23‬أكتكبر ‪ 1957‬بناء عمى التعديؿ الذم لحؽ الفصؿ ‪ 47‬مف‬
‫ظيير ‪ 12‬غشت ‪( 1913‬بمكجب ظيير ‪ 26‬مام ‪)1958‬ك الذم أكد عمى أف األحكاـ‬
‫الصادرة في مكضكع التحفيظ العقارم تقبؿ الطعف بالنقض المنصكص عميو في ظيير ‪27‬‬
‫شتنبر ‪.68 1957‬‬

‫‪-66‬خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪337‬‬

‫‪-67‬و هذا ما جاء فً أحد قرارات المجلس األعلى‪":‬فان مقتضٌات الفصل ‪ 305‬من قانون المسطرة المدنٌة ال تطبق فٌه قضاٌا مسطرة التحفٌظ و‬
‫أن مقتضٌات ظهٌر ‪ 12/08/ 1913‬المطبقة فً النازلة ال تنص على اتخاذ المستشار المقرر األمر بالتخلً و انما ٌنص الفصل‪ 46‬على اخبار‬
‫األطراؾ بالٌوم الذي تعرض فٌه القضٌة بالجلسة"‬
‫قرار المجلس األعلى عدد ‪ 2108‬صادر بتارٌخ ‪ 2006/06/ 28‬الملؾ رقم ‪ 2005/1/1/3513‬ؼٌر منشور‬
‫‪-68‬الظهٌر الشرٌؾ رقم ‪ 223.57.1‬المؤرخ فً ‪ 2‬ربٌع األول (‪ 27‬شتنبر‪ )1957‬المنشور بالجرٌدة الرسمٌة عدد ‪ ،2347‬الصادر بتارٌخ‬
‫‪ 1957/ 10/18‬و المؤسسة للمجلس األعلى‬

‫‪31‬‬
 ‫ك انطالقا مف التعديؿ الذم طاؿ الفصؿ ‪ 47‬مف ظيير التحفيظ العقارم نجده قد اكتفى‬
‫باالشارة الى حؽ الطعف في الق اررات الصادرة عف محاكـ االستئناؼ ك أحاؿ في ذلؾ عمى‬
‫المقتضيات المقررة المتعمقة بمحكمة النقض‪ ،‬دكف أف يحدد مسطرة خاصة بذلؾ خالفا لما‬
‫فعمو المشرع في المرحمة االبتدائية ك المرحمة االستئنافية ك السبب في ذلؾ راجع لمصبغة‬
‫الخاصة التي تتميز بيا محكمة النقض‪ ،‬ك بما أف الميمة األساسية لمحكمة النقض تنحصر‬
‫في السير عمى تطبيؽ القانكف ك ضماف كحدة تأكيمو فقد اكتفى المشرع باالحالة عميو في‬
‫قضايا التحفيظ العقارم‪.‬‬

‫‪69‬‬
‫أماـ محكمة النقض عمى مستكل مجمكعة مف‬ ‫ك تتضح خصكصية قضايا التحفيظ‬
‫العناصر‪.‬‬

‫فمف حيث القكاعد الشكمية لمطعف أماـ محكمة النقض بحيث يجب طمب النقض بكاسطة‬
‫عريضة كتابية تتكفر الزاميا عمى البيانات المحددة في الفصؿ ‪ 355‬مف قانكف المسطرة‬
‫المدنية ك تتمثؿ في ‪:‬‬

‫‪ .1‬بياف أسماء األطراؼ العائمية ك الشخصية ك مكطنيـ الحقيقي‪.‬‬

‫‪ .2‬ممخص الكقائع ك مراحؿ التقاضي السابقة‪.‬‬
‫‪ .3‬بياف كسائؿ الطعف المتعددة‪.‬‬

‫ك في حالة اغفاؿ أحد ىذه الشركط فاف العريضة تككف معرضة لرفض الطعف‪.‬‬

‫ك طبقا لمفقرة األكلى مف الفصؿ ‪ 354‬مف قانكف المسطرة المدنية فاف عريضة النقض يجب‬
‫أف تككف مكقعة مف طرؼ أحد المدافعيف المقبكليف لمترافع أماـ محكمة النقض‪ ،‬ك ال تعتبر‬
‫العريضة اذا لـ تتكفر ىذه الصفة في المحامي‪ ،70‬ثـ بعد ذلمؾ يجب أف تكدع العريضة لدل‬
‫كتابة الضبط بالمحكمة التي أصدرت الحكـ المطعكف فيو داخؿ األجؿ القانكني المنصكص‬

‫‪ -69‬خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪342‬‬

‫‪ -70‬خٌري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪344‬‬

‫‪32‬‬
 ‫عميو في الفصؿ ‪ 47‬مف ظيير التحفيظ العقارم‪ ،‬كما ينص الفصؿ ‪ 357‬مف قانكف‬
‫المسطرة المدنية بأنو يتعف عمى طالب النقض أماـ محكمة النقض أف يؤدم الكجيبة‬
‫القضائية في نفس الكقت الذم يقدـ فييا مقالو تحت طائمة عدـ القبكؿ‪.71‬‬

‫أما فيما يخص أجؿ النقض في قضايا التحفيظ العقارم فقد حدده الفصؿ ‪ 358‬مف قانكف‬
‫المسطرة المدنية كما تمت االحالة عميو بمقتضى الفصؿ ‪ 47‬مف ظيير التحفيظ‪،‬ك بالتالي‬
‫تتحدد ىذه المدة في ثالثيف يكما مف يكـ تبميغ الحكـ المطعكف فيو الى الشخص نفسو أك الى‬
‫مكطنو الحقيقي‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬األحكام الخاصة بمرحمة ما بعد تأسيس الرسم العقاري‬

‫المطمب األول ‪ :‬مرحمة التقييدات‬

‫إذا كانت كظيفة التحفيظ ىك إعطاء العقار رسما نيائيا يعبر عف حالتو المادية كالقانكنية فإنو‬
‫ال يعنى بالضركرة تجميده كتعطيؿ حركتو‪،‬بؿ إنو يبقى قابال لكؿ أنكاع التصرفات سكاء‬
‫كانت بعكض أك بغير عكض‪،‬كمف تـ كجب عمى كؿ مكتسب لحؽ متعمؽ بعقار محفظ أف‬
‫يبادر إلى تقييد حقو بالسجالت العقارية‪ ،‬غير أف مدلكؿ ىذا التقييد ينصرؼ إلى نكعيف ىما‬
‫التقييد النيائي {الفقرة األولى } كالتقييد االحتياطي {الفقرة الثانية}‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬أحكام التقييد النيائي ‪ :‬إذا كاف التقييد ىك الذم يعطي لمعقار المحفظ‬
‫مركنتو فإنو ال بد كأف يككف كفؽ مسطرة محددة قانكنا { ثانيا} كذلؾ إذا كاف ذاؾ الحؽ‬
‫يدخؿ في نطاؽ الحقكؽ التي يصح تقييدىا {اوال }‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬نطاؽ الحقكؽ القابمة لمتقييد النيائي ‪ :‬عمى عكس حرية التحفيظ فإف التقييد يعد‬
‫إجباريا إذا ما أراد صاحبو االحتجاج بحقو ‪ ،‬كما أف المقنف قد حدد الحقكؽ التي‬

‫‪-71‬نفس المرجع السابق‪،‬ص‪345‬‬

‫‪33‬‬
‫تدخؿ في نطاؽ ىذا النكع مف التقييد ‪ ،‬حيث نص المشرع في الفصؿ ‪ 65‬مف ظ ت‬
‫ع ‪ 14-07‬عمى أنو‪«:‬يجب أن تشير بواسطة تقييد في الرسم العقاري‪،‬جميع‬
‫التصرفات واالتفاقات الناشئة بين األحياء مجانية كانـــــت أو بعوض وجميع األوامر‬
‫المتعمقة بالحجز العقاري وجميع األحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي بو متى‬
‫كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقــــاري أو نقـــمو إلى الغيـــــر أو اإلقرار بو‬
‫أو تغييره أو إسقاطو وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة ثالث سنوات وكل حوالة‬
‫لقدر مالــــي يساوي كراء عقار لمدة تزيد عمى سنة غير مستحقة األداء أو اإلبــراء‬
‫منو"‪.‬‬

‫كيتضح مف خالؿ ىذا الفصؿ أف المشرع ىدؼ مف كراء إجبارية التقييد االعتراؼ بالحقكؽ‬
‫كتثبيتيا كاعالـ الغير بيا‪ .‬كىذا المقتضى تـ تأكيده مف خالؿ المادة الثانية مف مدكنة‬
‫الحقكؽ العينية‪,‬إذ نصت في فقرتيا األكلى«إن الرسوم العقارية وما تتضمنو من تقييدات‬
‫تابعة إلنشائيا تحفظ الحق الذي تنص عميو وتكون حجة في مواجية الغير عمى أن‬
‫الشخص المعين بيا ىو فعال صاحب الحقوق المبينة فييا»‪.‬‬

‫كعمى كؿ فإف الحقكؽ التي تدخؿ في نطاؽ التقييد متنكعة كمتعددة إذ منيا ما ىك منصكص‬
‫عمييا في القانكف رقـ ‪ 07-14‬كفي مدكنة الحقكؽ العينية ‪ ،‬كمنيا ما ىك منصكص عمييا‬
‫في قكانيف خاصة ‪.‬‬

‫‪ ‬الحقوق والتصرفات المنصوص عمييا في ظيير التحفيظ العقاري و م ح ع‬

‫يجب تقييد أم تصرؼ أك حؽ كمما كاف قابال لإلشيار كذلؾ لكي يأخذ ترتيبو بيف التقييدات‬
‫الكاردة عمى الرسـ العقارم ‪،‬كيجد الحؽ أك التصرؼ القابؿ لإلشيار مصدره في ‪:‬‬

‫‪ -‬األعماؿ التي تجد مصدرىا كأساسيا في القانكف عمى كجو الخصكص كالكقائع‬
‫المادية التي يمكف أف تط أر عمى العقار فتغير مف طبيعتو أك مساحتو أك شكمو أك‬

‫‪34‬‬
 ‫معالمو ‪،‬فقد أخضع المشرع بعض الكقائع المادية التي ليا ارتباط بالحؽ العيني‬
‫العقارم لضركرة التقييد‪ ،‬كذلؾ مثؿ البنايات المنشأة عمى العقار كالتي ليا األثر‬
‫‪72‬‬
‫أك القياـ بأعماؿ اليدـ ‪ ،‬كأيضا كؿ‬ ‫اإليجابي كإضافة طابؽ أك عدة طبقػ ػ ػػات‪,‬‬
‫العمميات المتعمقة بالتجزئات العقارية ‪.‬‬

‫‪ -‬التصرفات اإلدارية ‪ ،‬حيث إنو كطبقا لمفصميف ‪ 65‬ك ‪ 67‬مف القانػ ػ ػػكف ‪-07‬‬
‫‪، 14‬فقد أخضع المقنف بعض االتفاقات التعاقدية التي ليا ارتباط بالحؽ العيني العقارم‬
‫لضركرة التقييد كليذا السبب كجب إشيار كؿ العمميات التعاقدية التي تط أر عمى العقار‬
‫المحفظ عف طريؽ التقييد مف أجؿ تحقيؽ التطابؽ بيف الكضعية الفعمية لمعقار ك بيف بيانات‬
‫الرسـ العقارم ك التصميـ الممحؽ بو‪ ،73.‬سكاء تعمؽ األمر بتأسيس حؽ عيني ‪ ،‬أك إسقاطو‬
‫‪74‬‬
‫مف مدكنة الحقكؽ العينية ‪.‬‬ ‫‪ ،‬أك تغييره كذلؾ طبقا لممادة التاسعة‬

‫كبالتالي فإف الحقكؽ العينية المنشئة لحقكؽ عينية ك المنصكص عمييا في المادة‬
‫التاسعة ىي كحدىا التي تككف محؿ تقييد في الرسـ العقارم‪ ،‬باستثناء حؽ الممكية ‪.75‬‬

‫كيستشؼ مف الحؽ العيني الكاردة في الفصؿ أعاله أف الحقكؽ العينية التبعية الكاردة في‬
‫المادة العاشرة يسرم عمييا ما يسرم عمى الحقكؽ العينية األصمية ‪.‬‬

‫‪72‬‬
‫‪ -‬محمد خٌري‪،‬العقار وقضاٌا التحفٌظ العقاري دار نشر المعرفة تارٌخ الطبع‪ 2014‬ص ‪. 448‬‬
‫‪ -73‬محمد خٌري‪،‬مستجدات قضاٌا التحفٌظ فً التشرٌع المؽربً‪،‬م س‪،‬ص‪. 448‬‬
‫‪ -74‬تنص المادة التاسعة على ما ٌلً‪ « :‬الحق العٌنً األصلً هو الحق الذي ٌقوم بذاته من غٌر حاجة إلى حق أخر ٌستند إلٌه والحقوق العٌنٌة‬
‫األصلٌة هً ‪:‬‬
‫‪ ‬حق الملكٌة‪.‬‬
‫‪ ‬حق االرتفاق و التحمالت العقارٌة‪.‬‬
‫‪ ‬حق االنتفاع‪.‬‬
‫‪ ‬حق العمرى‪.‬‬
‫‪ ‬حق االستعمال‪.‬‬
‫‪ ‬حق السطحٌة‪.‬‬
‫‪ ‬حق الكراء طوٌل األمد‪.‬‬
‫‪ ‬حق الحبس‪.‬‬
‫‪ ‬حق الزٌنة‪.‬‬
‫‪ ‬حق الهواء و التعلٌة‪.‬‬
‫‪ ‬الحقوق العرفٌة المنشأة بوجه صحٌح قبل دخول هذا القانون حٌز التنفٌذ‪.‬‬
‫‪ 75‬الطالب عصام منصور التقٌٌدات فً الرسوم العقارٌة بٌن مستجدات التحفٌظ العقاري ومدونة ح ع رسالة لنٌل شهادة الماستر بكلٌة‬
‫الحقوق فاس السنة الجامعٌة ‪ .2014-2013‬ص ‪13 :‬‬

‫‪35‬‬
 ‫‪ -‬األحكاـ القضائية المكتسبة لقكة الشيء المقضي بو‪:‬‬

‫األحكاـ القضائية المكتسبة لقكة الشيء المقضي بو‪ 76‬الكاجب تقييدىا‪،‬ىي التي ال‬
‫يقبؿ الطعف فييا بطرؽ الطعف العادية‪،‬كما يشترط فييا أف تككف متعمقة بحؽ تـ تأسيسو بعد‬
‫التحفيظ ألف الحقكؽ الناشئة قبؿ ذلؾ ال سبيؿ إلى المطالبة بتقييدىا‪،‬حسب الفصؿ ‪ 62‬مف‬
‫قانكف ‪، 14-07‬كاألحكاـ القضائية ميما كانت أنكاعيا ال تعتبر ذات أثر منشئ لمحقكؽ‬
‫العقارية الصادرة بشأنيا‪،‬إال مف تاريخ تقييدىا عمال بمقتضيات الفصميف ‪ 66‬ك ‪ 67‬مف‬
‫ظيير التحفيظ العقارم المغير ك المتمـ بالقانكف رقـ ‪.14-07‬‬

‫كانطالقا مف كؿ ما سبؽ فإف الحكـ القضائي الذم يقبؿ التقييد ىك الحكـ البات الذم‬
‫استكفى جميع طرؽ الطعف العادية منيا كغير العادية‪،‬أما قبؿ ذلؾ فال يككف لصاحب الحؽ‬
‫سكل أف يطمب تقييد حقو تقييدا احتياطيا دكف التقييد النيائي‪.‬‬

‫غير أف تقييد األحكاـ القضائية المكتسبة لقكة الشيء المقضي بو ترد عمييا بغض‬
‫االستثناءات حيث يسمح بتقيدىا دكف مراعاة ىذه الخاصية كىي كاألتي‪:‬‬

‫حكـ القاضي بنزع الممكية ‪ ،‬كاألمر الصادر بالحيازة ‪،‬كاألمر برفع اليد عف اإلنذار‬
‫العقارم‪.77‬‬

‫كتجدر اإلشارة إال أف المحافظ عمى األمالؾ العقارية ليس فقط ممزـ بتقييد األحكاـ‬
‫القضائية النيائية الصادرة عف المحاكـ المتكاجدة داخؿ التراب الكطني بؿ ممزـ أيضا بتقييد‬
‫‪78‬‬
‫األحكاـ القضائية األجنبية‪،‬كذلؾ بعد تذيميا بالصيغة التنفيذية‪.‬‬

‫‪ -76‬قوة الشًء المقضً به درجة ٌصل إلٌها الحكم الذي لم ٌعد قابال للطعن بالطرق العادٌة وهً التعرض و االستئناؾ‪.‬‬
‫‪77‬‬
‫‪ -‬تنص المادة ‪ 218‬من مدونة الحقوق العٌنٌة على ما ٌلً‪":‬إذا وقع التراخً فً مواصلة اإلجراءات التً تتلوا الحجز‪،‬أمكن للمحجوز علٌه أن‬
‫ٌتقدم بمقال إلى رئٌس المحكمة المختصة بوصفه قاضٌا للمستعجالت للمطالبة برفع الٌد عن الحجز‪.‬‬
‫تبلغ نسخة من هذا المقال إلى الحاجز وفق القواعد المنصوص علٌها فً قانون المسطرة المدنٌة‪.‬‬
‫ٌكون األمر الصادر برفع الٌد عن الحجز نهائٌا ونافذا على الفور"‪.‬‬
‫‪ٌ -78‬نص الفصل ‪ 430‬ق م م على ما ٌلً‪ ":‬ال تنفذ فً المغرب األحكام الصادرة من المحاكم األجنبٌة إال بعد تذٌٌلها بالصٌغة التنفٌذٌة من طرف‬
‫المحكمة االبتدائٌة لموطن أو محل إقامة المدعى علٌه أو لمكان التنفٌذ عند عدم وجودها‪".....‬‬

‫‪36‬‬
 ‫إال أف تقييد األحكاـ القضائية مف طرؼ المحافظ قد تعترضيا بعض الصعكبات قد‬
‫تككف مادية كما قد تككف قانكنية ‪.79‬‬

‫‪ -‬محاضر الحجز العقارم ‪ :‬كىي األكامر التي يصدرىا القضاء بناء عمى طمبات الدائنيف‬
‫الرامية إلى تكقيع الحجز عمى عقار المديف المضمكنة بو ديكف ىؤالء الدائنيف‪،‬سكاء تعمؽ‬
‫األمر بحجز تنفيذم أـ بغيره مف الحجكز كالتي أمر بيا لصالح مف يدعي حقا لو عمى عقار‬
‫محفظ‪،‬قصد االحتفاظ بحقو طيمة فترة الدفاع لصيانتو مف الضياع‪،‬كيمنع التصرؼ فيو لفترة‬
‫معينة‪.‬‬

‫كلعؿ أىـ إجراء مسطرم يتعمؽ بالحجز التحفظي أك التنفيذم عمى عقار محفظ‪،‬‬
‫يتمثؿ في كجكب إشياره بكاسطة تقييده في الرسـ العقارم‪،‬كذلؾ تحقيقا لألثر اإلعالني‬
‫لمتقييدات‪.‬‬

‫كعالكة عمى محاضر الحجز العقارم‪،‬فإنو يمكف كذلؾ تقييد محاضر إرساء المزايدة عندما‬
‫تصبح نيائية‪،‬بغية تخكيؿ الراسي عميو المزاد تقييد العقار بالرسـ العقارم‪ ،‬كمف ضمف أكامر‬
‫الحجز التي يتعيف تقييدىا في الرسـ العقارم‪:80‬‬

‫‪ -79‬الصعوبات المادٌة‪:‬‬
‫‪ -1‬الصعوبات المتعلقة بسند التقٌٌد‪ :‬حٌث ٌقول األستاذ حسن فتوخ بهذا الخصوص‪ ”:‬وؼنً عن البٌان أن الحكم القضائً وعند صٌرورته‬
‫نهائٌا ٌعتبر عنوانا للحقٌقة بالنسبة للنزاع الذي تم الفصل فٌه‪،‬ومن تم فإن المحافظ ٌكون ملزما بتنفٌذ منطوق الحكم القضائً دون مناقشة مضمونه‬
‫وحٌثٌاته اعتبارا لمبدأ الفصل بٌن السلطات اإلدارٌة والقضائٌة الذي كرسه صراحة منشور السٌد المحافظ العام المؤرخ فً ‪ 1983/ 02/ 26‬رقم‬
‫‪،286‬بقوله‪ “:‬إنه ال ٌسوغ لمحافظ الملكٌة العقارٌة بأي شكل من األشكال التحقق من صحة األحكام القضائٌة بالنسبة للجوهر‪،‬لكن علٌه أن ٌقتصر‬
‫فً تدقٌقه على الصفة النهائٌة والتنفٌذٌة للحكم‪.‬‬
‫فتوخ‪،‬إشكالً تنفٌذ األحكام القضائٌة من طرؾ المحافظ العقاري‪،‬مقال منشور بمجلة المحامً‪،‬عدد‪،48‬ص ‪. 156‬‬
‫ة‬ ‫انظر فً هذا الصدد ‪ :‬حسن‬
‫‪ -2‬األحكام القضائٌة المتوقفة على رخص وشهادات إدارٌة ‪:‬‬
‫‪ 58‬من القانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتجزئات العقارٌة‬ ‫‪ -‬التجزئات العقارٌة ٌستلزم إذن بالتقسٌم وذلك طبقا للمادة‬
‫والمجموعات السكنٌة وتقسٌم العقارات‪.‬‬
‫‪ -‬الحد من تقسٌم األراضً الفالحٌة الواقعة داخل دوائر الري‬
‫الصعوبات القانونٌة‪:‬‬
‫‪ - 1‬الصعوبات المتعلقة باألمالك واألموال ؼٌر قابلة للتصرؾ‪:‬‬
‫‪ -‬األحكام القضائٌة المتعلقة باألمالك العامة‬
‫‪ -‬األحكام القضائٌة المتعلقة بأراضً الجموع و األحباس‪.‬‬
‫‪ - 2‬الصعوبات المتعلقة بتقٌٌد الحقوق العٌنٌة و التشطٌب علٌها‪.‬‬

‫‪ -80‬انظر المادتٌن ‪ 206‬و ‪ ( 220‬مدونة الحقوق العٌنٌة )‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫اإلنذار العقارم كيككف ذلؾ في حالة النزاع الجبرم لمممكية العقارية‪ ،‬كاألمر بالحجز‬
‫التحفظي ‪ ،‬كاألمر بتحكيؿ الحجز التحفظي إلى حجز تنفيذم‪ ،‬كمحضر الحجز‬
‫التحفظي‪.‬‬

‫‪ -‬الحقكؽ الشخصية الخاضعة لمتقييد ‪ :‬باستقرائنا لمحتكل الفصؿ ‪ 65‬مف ظ ت ع نجده‬

‫ينص عمى تقييد بعض الحقكؽ الشخصية عمى سبيؿ االستثناء إلى جانب الحقكؽ العينية‬
‫الكاجبة تقييدىا في الرسـ العقارم‪،‬كىذه الحقكؽ ىي‪:‬‬

‫عقكد أكرية العقارات التي تفكؽ مدتيا ثالث سنكات‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫اإلبراء مف قدر مالي مكاز لكراء بناء أك أرض لمدة تزيد عمى سنة‬ ‫‪‬‬
‫غير مستحقة األداء‪.‬‬
‫كؿ حكالة لقدر مالي يساكم كراء عقار لمدة تزيد عمى السنة غير‬ ‫‪‬‬
‫مستحقة األداء‪.‬‬
‫لكف تقييد ىذه الحقكؽ ال ينشئيا ألف طبيعة ىذه األخيرة تجعميا نافذة بيف‬
‫المتعاقديف بدكف تقييد‪،81‬فيي تعتبر مكجكدة كممزمة لمطرفيف منذ إبراـ الكراء أك الحكالة‬
‫أك اإلبراء‪،‬كيقتصر أثر التقييد عمى سرياف مفعكليا إزاء الغير الذم اكتسب حقا عينيا‬
‫عمى العقار كتسجؿ فيو‪82،‬كلذلؾ فالتقييد ليس بإجبارم فاختيار تسجيميا ليس في الحقيقة‬
‫إال ترخيص بتسجيميا لمف ينتفع بيذا التسجيؿ مف الطرفيف تجاه الغير‪.‬‬

‫كرغـ الصبغة الشخصية ليذه العقكد فإف المشرع أعطى إمكانية تقييدىا عمى‬
‫سبيؿ االستثناء زيادة في الضماف‪،‬ألف طبيعة الحقكؽ تجعميا نافذة بيف المتعاقديف ك لك‬
‫بدكف تقييد‪.‬‬

‫‪ ‬نطاؽ الحقكؽ الخاضعة لمتقييد بمقتضى نصكص خاصة‬

‫‪ -81‬محمد خٌري‪،‬مستجدات قضاٌا التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً‪،‬م س‪،‬ص‪. 480‬‬

‫‪ -82‬مأمون الكزبري‪،‬التحفٌظ العقاري والحقوق العٌنٌة األصلٌة والتبعٌة‪،‬مطبعة النجاح الجدٌدة‪،‬ج‪،1‬الطبعة الثانٌة ‪، 1987‬ص ‪. 175‬‬

‫‪38‬‬
 ‫إضافة إلى التقييدات بالرسـ العقارم كالتي تـ التنصيص عمييا في الفصػ ػػؿ ‪ 65‬مف‬
‫ظيير التحفيظ العقارم كما عدؿ كتمـ بالقانكف ‪ ،14-07‬نجد المشرع المغربي أكرد مجمكعة‬
‫مف الحقكؽ كالكقائع األخرل الكاجبة تقييدىا بالرسـ العقارم إما بناء عمى نصكص قانػكنية‬
‫كاردة في ظيير التحفيظ العقػػارم مف غير الفصؿ ‪ 65‬أك بمقتضى نصكص قانكنية خاصة‬
‫‪.‬‬

‫إذ تضمف ظيير التحفيظ العقارم العديد مف الحقكؽ كالكقائع الكاجب تقييدىا بالرسـ‬
‫العقارم‪،‬كىي تصرفات جاء ذكرىا في فصكؿ أخرل مختمفة نذكر منيا عمى سبيؿ المثاؿ‬
‫تقييد الحقكؽ العينية العقارية المترتبة عف اإلرث إذ يجب عمى الكرثة أك المكصى ليـ أف‬
‫يقدمكا لممحافظ عمى األمالؾ العقارية طمبا لمتقييد مدعما بكؿ الكثائؽ المثبتة النتقاؿ الحؽ‬
‫لفائدتيـ بصفة قانكنية‪.83‬‬

‫كبالمفيكـ المعاكس‪،‬نستنتج بأف الممكية تنتقؿ بسبب الكفاة حكما إلى الكرثة‪،‬كلك لـ يتـ‬
‫‪84‬‬
‫تقييد التركة في الرسـ العقارم‪.‬‬

‫إضافة إلى الحقكؽ التي ألزـ المشرع تقييدىا في الرسـ العقارم طبقا لمقان ػ ػػكف ‪-07‬‬
‫‪، 14‬فإنو ىناؾ حقكقا أخرل تسرم عمييا إجبارية التقييد لكف بناء عمى مقتضيات قانكنية‬
‫أخرل كالق اررات اإلدارية المتعمقة بنزع الممكية‪ ،‬حيث نص الفصؿ ‪ 12‬مف ظيير ‪6‬‬
‫‪85‬‬
‫عمى كجكب إيداع مشركع مقرر التخمي بالمحافظة العقارية التابع ليا مكقع‬ ‫مام‪1986‬‬
‫العقار‪.‬‬

‫‪ -83‬الفقرة األولى من الفصل ‪ 82‬من ظ ت ع ‪. 14-07‬‬

‫وتجدر اإلشارة ؼلى أن المشرع المؽربً‪،‬وقبل تعدٌل وتتمٌم قانون التحفٌظ العقاري‪،‬كان ال ٌلزم الورثة بتقٌٌد رسم اإلراثة لدى المحافظة‬
‫العقارٌة‪،‬ونفس الشًء ٌنطبق على الوصٌة حٌث نص الفصل ‪ 82‬فً صٌؽته القدٌمة‪،‬على أنه‪« :‬إذا رغب الورثة فً الحصول على تسجٌل فً‬
‫إسمهم‪.».....‬‬
‫والذي كان ٌتسم بالمرونة و التسامح‪،‬إذ نجد لفظ التخٌٌر‪ «،‬إذا رغب الورثة » وهو ما دفع أحد الباحتٌن‪،‬على التأكٌد أن المشرع المؽربً كان موفقا‬
‫فً ذلك‪،‬ألن التركة تنتقل ؼلى الورثة بمجرد وفاة الموروث دون توقؾ ذلك على مكنة التقٌٌد‪.‬‬
‫‪ -84‬وذلك لكون أحكام المٌراث والوصٌة تعتبر من القواعد المتعلقة بالنظام العام‪،‬وال ٌمكن اعتبار عدم تقٌٌد التركة مانع من انتقالها إلى الورثة‪.‬‬
‫‪ -85‬ظهٌر شرٌؾ رقم ‪ 54.81.1‬بتارٌخ ‪ 6‬ماي ‪ 1982‬صادر بتنفٌذ القانون رقم ‪ 7.81‬المتعلق بنزع الملكٌة من أجل المنفعة العامة واالحتالل‬
‫المؤقت‪،‬الجرٌدة الرسمٌة عدد ‪ 3685‬صادرة بتارٌخ ‪ٌ 15‬ونٌو ‪،1983‬ص ‪. 980‬‬

‫‪39‬‬
 ‫كأيضا إدراج عقار ما ضمف اآلثار التاريخية أك منظر طبيعي‪،‬كذلؾ بمنطكؽ الفصؿ‬
‫‪ 19‬مف القانكف رقـ ‪ 22.80‬المتعمؽ بالمحافظة عمى اآلثار التاريخية كالمناظر الطبيعية‬
‫‪.86،‬‬

‫إضافة إلى إلحاؽ طرؽ كشبكات التجزئة العقارية باألمالؾ العامة التي تككف محؿ محضر‬
‫يجب قيده باسـ الجماعة التي يكجد العقار ضمف حيزىا الترابي في الرسـ العقارم األصمي‬
‫لمعقار مكضكع التجزئة عمال بالمادة ‪ 29‬مف القانكف ‪ 25.90‬المتعمؽ بالتجزئات العقارية‬
‫كالمجمكعات السكنية كتقسيـ العقارات‪.87‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬مسطرة التقييد بالرسـ العقارم ‪:‬‬

‫يتـ نظاـ التقييد بالرسـ العقارم عف طريؽ مسطرة دقيقة تعتبر مف متعمقات النظاـ‬
‫العاـ لما تقدمو مف خدمة جميمة ألطراؼ العالقة القانكنية كلكؿ متعامؿ يرغب في التعرؼ‬
‫عمى كضعية العقار المحفظ ‪ ،‬كلكي يحقػؽ ىذا التقييد المبتغى المنشػػكد منو البد مف تكفر‬
‫شكميات محددة يتػعيف احتراميا أثناء عمػػمية التقييد‪،‬كالبد مف احتراـ بعض اآلجػػاؿ المحددة‬
‫قانكنا‬

‫‪ ‬شكميات التقييد‬

‫تتنكع الشكمية الكاجب تكفرىا في طمب التقييد بمقتضى الفصؿ ‪ 69‬مف القانكف‪،14-07‬‬
‫إلى شكميات في طمب التقييد (أ)‪،‬ككذا البيانات الالزـ تكافرىا في طمب التقييد (ب)‪،‬كما‬
‫ألزـ المشرع المغربي المحافظ العقارم بضركرة اتخاذ سجؿ لإليداع(ج)‪.‬‬

‫أ‪ -‬طمب التقييد وشكمياتو‪:‬‬

‫‪86‬‬
‫‪ -‬جاء فً الفصل ‪ 19‬من القانون المذكور ما ٌلً‪ٌ ":‬سجل المقرر اإلداري الصادر بالترتٌب فً الرسم العقاري إذا كان العقار محفظا أو كان‬
‫موضع التحفٌظ فً المستقبل‪.‬‬
‫وٌباشر هذا التسجٌل تلقائٌا أو بطلب من اإلدارة أو من مالك العقار وٌعفى من جمٌع الواجبات"‪.‬‬
‫‪ -87‬تنص الفقرة الثالثة من المادة ‪ 29‬من القانون ‪ 25.90‬على أنه‪ " :‬وٌكون إلحاق الطرق والشبكات والمساحات المشار إلٌها باألمالك العامة‬
‫للجماعة محل محضر ٌجب قٌده باسمها فً السك العقاري األصلً للعقار موضوع التجزئة‪،‬وٌباشر هذا القٌد مجانا بطلب من الجماعة الحضرٌة‬
‫أو القروٌة التً ٌعٌنها األمر"‪.‬‬

‫‪40‬‬
 ‫يجب عمى كؿ شخص يطمب تقييد حؽ مف الحقكؽ أف يقدـ إلى المحافظة العقارية‬
‫‪88‬‬
‫مف القانكف ‪،14-07‬بحيث يجب أف يككف‬ ‫طمبا يتضمف بيانات محددة في الفصؿ ‪69‬‬
‫‪89‬‬
‫في شكؿ كتابي كأف يقدـ مباشرة إلى المحافظة العقارية التي يقع العقار في‬ ‫الطمب‬
‫دائرتيا‪،‬كيككف ىذا الشخص إما صاحب الحؽ أك مف ينكب عنو بككالة صحيحة تخكلو‬
‫القياـ بيذا اإلجراء‪ ،‬أك األكصياء إذا تعمؽ األمر بقاصر‪،‬كاال فبطمب مف القاضي أك ككيؿ‬
‫الممؾ ‪.90‬‬
‫كقد أكجب المقنف تقديـ طمب التقييد كتابة باإلضافة إلى العقد المنشئ لاللتزاـ‪ ،‬بحيث‬
‫اعتبر األساس الذم يبني عميو التقييد ىك التصرفات القانكنية أك الكقائع المادية‪ ،‬كاعتبر أف‬
‫‪91‬‬
‫الطمب المذككر في الفصؿ ‪ 69‬بمثابة مكافقة عمى تقييد العقد المتضمف لاللتزاـ‪.‬‬
‫ك ما تجدر اإلشارة إليو في الختاـ أف كؿ حؽ تقدـ بشأنو طمب لتقييده يجب أف يككف‬
‫مقيدا باسـ صاحب التقييد كاال تـ رفضو‪.‬‬

‫ب‪ -‬بيانات طمب التقييد‪:‬‬

‫أكجب المقنف عمى مف أراد تقييد حؽ مف الحقكؽ الخاضعة لمتقييد بالرسـ العقارم‪،‬أف‬
‫يككف متمتعا باألىمية القانكنية لمقياـ بذلؾ‪،‬حسب ما جاء النص عميو في الفقرة الرابعة مف‬
‫الفصؿ ‪ 69‬مف ظ ت ع‪،‬مف ضركرة بياف الحالة المدنية لممستفيد مف التقييد المطمكب‬
‫إنجازه‪،92‬‬

‫‪ٌ -88‬نص الفصل ‪ 69‬من القانون ‪ 14-07‬على ما ٌلً‪ٌ " :‬جب على كل شخص ٌطلب تقٌٌدا أو بٌانا أو تقٌٌدا احتٌاطٌا بالرسم العقاري أن ٌقدم‬
‫للمحافظ على األمالك العقارٌة طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ فً حالة جهله أو عجزه عن التوقٌع ‪ٌ.‬جب أن ٌتضمن هذا‬
‫الطلب بٌان وتعٌٌن ما ٌلً‪:‬‬
‫‪ .1‬العقار الذي ٌعنٌه التقٌٌد وذلك ببٌان رقم رسمه العقاري‪.‬‬
‫‪ .2‬نوع الحق المطلوب تقٌٌده‪.‬‬
‫‪ .3‬أصل التملك وكذا نوع وتارٌخ العقد الذي ٌثبته‪.‬‬
‫‪ .4‬الحالة المدنٌة للمستفٌد من التقٌٌد المطلوب إنجازه‪.‬‬
‫‪ .5‬وعند االقتضاء بٌان ما ٌطلب تقٌٌده‪،‬فً نفس الوقت الذي ٌطلب فٌه تقٌٌد الحق األصلً‪،‬من أسباب الفسخ أو قٌد على حق التصرف‬
‫أو أي تقٌٌد خاص أخر‪،‬والكل مع بٌان الحالة المدنٌة للمستفٌدٌن من التقٌٌد المذكور‪.‬‬
‫ٌرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشًء المقضً به أو كل عقد أو وثٌقة أدلى بها تدعٌما لهذا الطلب"‪.‬‬
‫‪ -89‬إدرٌس الفاخوري التحفٌظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم‪ 07-14‬دار نشر المعرفة ت ط ‪، 2013‬ص ‪. 144‬‬
‫‪ -90‬وٌجري العمل على أن موظؾ المحافظة العقارٌة هو الذي ٌتولى تحرٌر هذا الطلب وملئه بالبٌانات المذكورة بمجرد حضور طالب التقٌٌد‬
‫وإدالئه بالسند الذي ٌعتمد علٌه فً هذا الطلب‪.‬‬
‫‪ -91‬إدرٌس الفاخوري‪،‬م س‪،‬ص ‪. 143‬‬
‫‪ -92‬محمد خٌري‪،‬مستجدات قضاٌا التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً‪،‬م س‪،‬ص‪. 389‬‬

‫‪41‬‬
‫كما أكجب المشرع عمى المحافظ عمى األمالؾ العقارية بأف يتحقؽ تحت مسؤكلية مف‬
‫ىكية المفكت كأىميتو ككذا صحة الكثائؽ المدلي بيا‪،93‬‬
‫كعمكما فإف البيانات التي ينبغي عمى المحافظ العقارم التأكد منيا أثناء طمب تقييد‬
‫حؽ مف الحقكؽ‪،‬كالتي تككف متعمقة بيكية األطراؼ‪،‬نذكر منيا ما يمي‪:‬‬
‫االسـ العائمي ك الشخصي لممستفيد مف التقييد‪،‬كالصفة التي تقدـ بيا صاحب الطمب‪،‬ىؿ‬
‫أصالة عف نفسو‪،‬أك نيابة عف غيره‪ ،‬كمحؿ سكف طالب التقييد‪ ،94،‬كالحالة المدنية لطالب‬
‫التقييد ‪،‬كالحالة العائمية كاسـ الزكج أك الزكجة كتاريخ الزكاج ك النظاـ المالي لمزكج ‪،‬كجنسية‬
‫طالب التقييد‪،‬كاذا كاف التصرؼ يتعمؽ بعقار مممكؾ عمى الشياع فينبغي تقديـ نفس البيانات‬
‫المذككرة أعاله بالنسبة لكؿ شريؾ مع بياف نصيب كؿ كاحد منيـ‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ىذه البيانات المذككرة فينبغي عمى أصحاب الحقكؽ إخطار المحافظة العقارية‬
‫بكؿ التغييرات الناشئة عف ما سبؽ تقييده بالرسـ العقارم‪ .95،‬كاذا كاف الحؽ المطمكب تقييده‬
‫قد نشأ بمقتضى حكـ قضائي فإنو يتعيف اإلدالء بنسخة مف ذلؾ الحكـ بشرط أف تككف ىذه‬
‫النسخة متضمنة لكؿ ما في األصؿ‪.‬‬

‫أما فيما يتعمؽ بالعقار مكضكع التقييد فقد كرد في الفقرة األكلى مف الفصؿ ‪ 69‬مف ظ ت ع‬
‫كالفصؿ ‪ 24‬مف القرار الكزارم المؤرخ في ‪ 3‬يكنيك ‪،1915‬عمى أنو يتعيف عمى طالب التقييد‬
‫أف يذكر ىكية العقار‪،‬كذلؾ ببياف رسمو العقارم كمكانو كأنو مطابؽ لما كرد في التصرؼ‪.‬‬

‫كيتعيف عمى األطراؼ تحديد نكع التصرؼ المراد تقييده بكؿ دقة كىذا التحديد ينبغي أف‬
‫يستند إلى ما ىك كارد في العقد‪.‬‬

‫‪ -93‬إدرٌس الفاخوري‪،‬م س‪،‬ص ‪. 147‬‬

‫‪ٌ -94‬نص الفصل ‪ 26‬من القرار الوزاري المؤرخ فً ‪ٌ 3‬ونٌو ‪1915‬على أن‪«:‬كل طالب وكل متدخل أو متعرض وكل شخص ٌطلب فً اسمه‬
‫القٌام بتسجٌل أو تقٌٌد فً السجالت العقارٌة ٌجب علٌه لزوما تعٌن موطن للمخابرة بمقر المحافظة إذا لم ٌكن موطنه الفعلً بدائرة المحافظة‬
‫المذكورة»‪.‬‬
‫‪ -95‬محمد ابن الحاج السلمً‪،‬سٌاسة التحفٌظ فً المؽرب بٌن اإلشهار العقاري والتحفٌظ‪،‬م س‪،‬ص‪. 162‬‬

‫‪42‬‬
 ‫كلكف الكاقع العممي يثبت بأف األفراد غالبا ما يكتفكف بكضع العقكد كالكثائؽ التي‬
‫يستند إلييا التصرؼ‪،‬كيقكـ المحافظ أك مساعده بتيييئ ممخص لمتصرؼ استنادا إلى الكثائؽ‬
‫المقدمة بعد فحصيا‪،‬كيسمى ممخص التضميف‪.96‬‬

‫ج‪ -‬سجل اإليداع‪:97‬‬

‫تبتدئ عممية التقييد مف خالؿ إيداع العقكد لدل المحافظة العقارية (كبالضبط لدل قسـ‬
‫العمكـ )ك التي تتـ مراقبتيا كدراستيا كمطابقتيا مع البيانات الكاردة بالرسـ العقارم‪،‬كيقكـ‬
‫بعدىا المحافظ العقارم بالتأشير عمييا‪،‬بعد أف تؤدل عنيا الكاجبات المفركضة في ىذا‬
‫الصدد‪.‬‬
‫آنذاؾ يتـ إحالة الممؼ إلى قسـ التقييدات الذم يقكـ بدكره بتقييد ذلؾ الحؽ في سجؿ‬
‫اإليداع ( والذي يرمز لو ‪،) R4‬كىذا السجؿ يتـ تكقيعو مف طرؼ المحافظ العاـ‬
‫لممممكة‪،‬حيث يضع خاتمو عمى صحيفة غالفو الداخمي كعمى الصفحتيف األكلى ك األخيرة‬
‫منو‪،‬كلإلشارة فإف ىذا السجؿ يحاؿ بعد كؿ يكـ عمى المحافظ عمى األمالؾ العقارية قصد‬
‫التكقيع عميو ‪ .‬كيعطي لكؿ طمب رقـ ترتيبي‪،‬كيذكر اسـ كؿ مف تقدـ بمطمب تقييد الحقكؽ‬
‫كالكثائؽ المرفقة بيذا الطمب‪،98‬كيعطي لطالب التقييد شيادة عقارية تتضمف بيانات تتعمؽ‬
‫بالرسـ العقارم كبالمالؾ المقيد بالممؾ كبالتحمالت التي تثقمو‪،‬كمراجع اإليداع عند االقتضاء‬
‫( رسـ سجؿ اإليداع‪،‬الرقـ الترتيبي‪،‬تاريخ اإليداع )‪ .99‬كتتجمى أىمية إخضاع التقييد لمسطرة‬
‫اإليداع بسجؿ اإليداع في ترتيب طمبات التقييد كضماف أكلكية الحؽ في التقييد لمف لو الحؽ‬
‫في ذلؾ‪،100‬‬

‫‪ -96‬محمد خٌري‪،‬مستجدات قضاٌا التحفٌظ فً التشرٌع المؽربً‪،‬م س‪،‬ص‪. 402‬‬

‫‪ -97‬سجل اإلٌداع ٌسمى فً سورٌا ”السجل الٌومً “‪،‬وفً سوٌسرا ”‪ “ le journal‬وهو عبارة عن كناش معد لتقٌٌد طلبات تقٌٌد الحقوق فً‬
‫السجل وإٌداع الوثائق‪.‬‬
‫‪98‬‬
‫‪ -‬مازن الجم‪،‬م س‪،‬ص ‪. 90‬‬
‫‪ -99‬إدرٌس الفاخوري‪،‬م س‪،‬ص ‪. 147‬‬
‫‪ٌ -100‬نص الفصل ‪ 77‬من ظ ت ع ‪ 14-07‬على ما ٌلً ‪ٌ«:‬حدد ترتٌب األولوٌة بٌن الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتٌب‬
‫تقٌٌدها‪،‬باستثناء الحالة المقررة بالفقرة األخٌرة من الفصل السابق والمتعلقة بالتقٌٌدات الواقعة بنفس الرتبة»‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫كمعمكـ أف سجؿ اإليداع يعتبر حجة لممحافظ كالغير عمى البيانات المضمنة لترتيب‬
‫األكلية في اإليداع عمال بمقتضيات الفصؿ ‪ 77‬مف ظ ت ع الذم اعتبر أف « يحدد ترتيب‬
‫األولوية بين الحقوق المتعمقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدىا‪،‬باستثناء الحالة المقررة‬
‫بالفقرة األخيرة من الفصل السابق والمتعمقة بالتقييدات الواقعة بنفس الرتبة»‪.‬‬
‫كتجدر اإلشارة في الختاـ أف المشرع المغربي أصدر مؤخ ار مرسكـ بتاريخ ‪ 14‬يكليكز ‪2014‬‬
‫في شأف إجراءات التحفيظ‪،‬حيث نص في مادتو ‪ 24‬عمى أنو"يمسك المحافظ عمى األمالك‬
‫العقارية سجمي اإليداع والتعرضات في نسختين‪،‬ويقوم يوميا بحصر اإلجراءات المقيدة‬
‫بيما‪.‬‬
‫تودع نسخة من السجمين المذكورين خالل ‪ 30‬يوما من تاريخ حصرىما‪،‬بمصالح‬
‫المركزية لموكالة الوطنية لممحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية‪.‬‬
‫ويمسك المحافظ أيضا سجمين ترتبين‪،‬األول خاص باإلجراءات السابقة لمتحفيظ‬
‫والثاني خاص باإلجراءات الالحقة لمتحفيظ تكون كل صفحات السجالت التي يمسكيا‬
‫المحافظ عمى األمالك العقارية مرقمة ومؤشر عمييا بالخاتم الرسمي لموكالة الوطنية‬
‫لممحافظة العقارية والخرائطية‪،‬وال يعتد بكل بشر أو شطب أو بياض أو إقحام أو كتابة بين‬
‫السطور‪،‬ما لم تتم المصادقة عميو بيامش أو بأخر النص‪.‬‬
‫يمكن لممحافظ عمى األمالك العقارية تدبير السجالت باألساليب اإللكترونية"‪.101‬‬
‫‪ ‬أجال تقييد الحقوق بالمحافظة العقارية‬

‫إف أم تصرؼ عقارم يتعيف تقييده داخؿ أجؿ معيف(ج)‪،‬لكف ىؿ الحؽ في التقييد‬
‫يطالو التقادـ المسقط لعدـ استعمالو؟(ب)‬

‫‪ -101‬فً حالة ضٌاع أو تلؾ سجل اإلٌداع أو سجل التعرضات بالمحافظة العقارٌة‪،‬ترجع النسخة المحفوظة بالمصالح المركزٌة للوكالة الوطنٌة‬
‫للمحافظة العقارٌة والمسح العقاري والخرئطٌة‪،‬بناء على طلب من المحافظ على األمالك العقارٌة المعنً‪،‬الذي ٌقوم بإعادة تأسٌس هذا السجل‬
‫وإرجاع النسخة من جدٌد إلى المصالح المركزٌة"(المادة ‪ 25‬من مرسوم رقم ‪ 2.13.18‬صادر فً ‪ 16‬رمضان ‪ٌ 14"1435‬ولٌوز ‪"2014‬فً‬
‫شأن إجراءات التحفٌظ العقاري الجرٌدة الرسمٌة عدد‪.)6277‬‬

‫‪44‬‬
 ‫أ‪ -‬وقت التقييد‪:‬غني عف البياف أف ممارسة اإلجراءات اإلدارية لمتقييد تخضع بدكرىا ألجاؿ‬
‫قانكنية يتعيف عمى المعنييف باألمر احتراميا كالتقييد بيا‪،‬األمر الذم يضطرنا إلى الكقكؼ‬
‫عمى ماىية ىذا اآلجاؿ كفؽ قانكف ‪ 14-07‬كمناقشة طبيعتيا القانكنية كمدل تعمقيا بالنظاـ‬
‫العاـ مف عدمو كرصد المكقؼ القضائي بشأنيا‪.‬‬

‫كنشير إلى أف المقنف لـ ينص عمى اآلجاؿ في النص األصمي‪ ،‬الشيء الذم دفعو‬
‫إلى إصدار الفصؿ ‪ 65‬مكرر بحيث إنو عمؿ في ىذا الفصؿ عمى تحديد أجؿ مكحد لمقياـ‬
‫بتقييد التصرفات التي تقع عمى العقار المحفظ كحددىا في ثالثة أشيرمع اختالؼ في تاريخ‬
‫انطالؽ ىذا األجؿ بحسب الحاالت‪:‬‬

‫بالنسبة لألحكاـ القضائية ابتداء مف تاريخ حيازتيا لمشيء المقضي بو‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة لمعقكد الرسمية ابتداء مف تاريخ تحريرىا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة لمعقكد العرفية مف تاريخ أخر تصحيح لإلمضاء عمييا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫غير أف ىذا األجؿ ال يسرم عمى العقكد التي تككف مكضكع تقييد احتياطي‪.102‬‬

‫كال يسرم عمى األكرية القابمة لمتقييد كالتي تتجاكز مدتيا ثالث سنكات‪.‬‬

‫كقد جاء ىذا الفصؿ أيضا بمقتضى جديد يتمثؿ في تشديد الغرامات المقررة عمى‬
‫األشخاص الذيف ال يحترمكف أجؿ الثالثة أشير لمقياـ بعممية التقييد حيث تطبؽ بشأنيـ‬
‫غرامة تصاعدية قدرىا‪.‬‬

‫‪ 5%‬مف مبمغ الرسكـ المستحقة عف الشير األكؿ‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪ 0.5%‬عف كؿ شير تأخير أك جزء منو‪.103.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪ٌ -102‬نص الفصل ‪ 85‬من ظ ت ع كما عدل وتمم بالقانون‪ 14-07‬على ما ٌلً‪ ........«:‬إن تارٌخ التقٌٌد االحتٌاطً هو الذي ٌحدد رتبة التقٌٌد‬
‫الالحق للحق المطلوب االحتفاظ به‪.‬‬
‫تبقى التقٌٌدات االحتٌاطٌة الواردة فً نصوص خاصة خاضعة ألحكام هذه النصوص»‪.‬‬
‫‪ -103‬إدرٌس الفاخوري‪،‬م س‪،‬ص ‪. 148‬‬

‫‪45‬‬
 ‫ب‪ -‬مدى إمكانية إسقاط الحق في التقييد‪:‬‬

‫إف التراخي في تقييد الحقكؽ بالرسـ العقارم كلئف كاف يترتب عنو أداء الغرامة‬
‫المنصكص عمييا في الفصؿ ‪ 65‬مكرر‪ ،‬فإف التساؤؿ المطركح يتعمؽ بمدل قابمية الحؽ في‬
‫السقكط بسبب التقادـ؟‬

‫لقد اختمؼ الفقو حكؿ إمكانية سقكط حؽ التقييد بالتقادـ اختالفا كبيرا‪،‬كعمى العمكـ‬
‫يمكف رد ىذا الخالؼ إلى ثالثة اتجاىات‪:‬‬

‫االتجاه األول‪:‬يستند إلى مقتضيات الفصؿ ‪ 387‬مف ؽ ؿ ع ـ الذم ينص‬ ‫‪‬‬

‫عمى أف كؿ الدعاكل الناشئة عف االلتزاـ تتقادـ بمركر خمس عشرة سنة فيما عدا‬
‫االستثناءات الكاردة فيما بعد كالتي يقضي بيا القانكف في حاالت خاصة ‪،‬كىذا االتجاه أخذت‬
‫بو المحكمة االبتدائية بفاس في حكـ ليا جاء فيو‪ «:‬حيث إنو بعد إطالع المحكمة عمى السند‬
‫المستند عميو من لدن المدعين تبين ليا أنو مؤرخ في ‪ 22‬يونيو ‪ 1978‬وىو التاريخ‬
‫الذي كان بإمكان مورثيم فيو أن يقاضي المدعي عميو إللزامو بالتقييد في حين أن المقال‬
‫االفتتاحي لمدعوى لم يقدم إال بتاريخ ‪ 2004/05/28‬أي بعد انقضاء مدة خمسة عشر‬
‫سنة المنصوص عمييا في الفصل ‪ 389‬من ق ل ع م األمر الذي تعين معو التصريح‬
‫بسقوط الدعوى لتقادميا‪،104‬‬
‫االتجاه الثاني‪:‬فقد استند إلى الفصؿ ‪ 380‬مف ؽ ؿ ع ـ كالذم يقضى أف‬ ‫‪‬‬
‫التقادـ ال يسرم لدعكل الضماف إال مف كقت حصكؿ االستحقاؽ أك تحقؽ الفعؿ المكجب‬
‫لمضماف‪،‬كتبعا لذلؾ فإف حؽ المشترم في طمب تقييد العقار المبيع عمى اسمو ال يتقادـ ألف‬
‫البائع ممزـ بالضماف إزاء المشترم‪،‬كمف مقتضيات االلتزاـ مقاضاة البائ ػػع ك كرثتو مف بعده‬
‫‪105‬‬
‫‪.‬‬ ‫إلجبارىـ عمى التقييد دكف أف تقع دعكاىـ تحت طائمة التقادـ المسقط‬

‫‪ -104‬حكم المحكمة االبتدائٌة بفاس رقم ‪ 48‬بتارٌخ ‪ 8‬محرم ‪ 1425‬موافق ل ‪ 2005/ 02/ 17‬ملؾ عقاري ‪(200/ 227‬ؼٌر منشور)‪ .‬بواسطة‬
‫التقٌٌدات فً الرسوم العقارٌة م س ص‪. 42 :‬‬
‫‪ 105‬الحقوق العٌنٌة م س ص ‪. 583 :‬‬

‫‪46‬‬
 ‫االتجاه الثالث‪:‬يحاكؿ الكصكؿ إلى حؿ تكفيقي لالتجاىيف‪،‬كىذا الرأم تبناه‬ ‫‪‬‬
‫األستاذ مأمكف الكزبرم كالذم يؤكد أف التقادـ ال يسرم بالنسبة لمحقكؽ إال مف يكـ اكتسابيا‬
‫كليذا فإنو ال يجكز التمسؾ إزاء المشترم بالتقادـ إال مف يكـ استحقاؽ العقار أك منذ تحقؽ‬
‫الفعؿ المكجب لمضماف ألف حؽ المشترم في مقاضاة البائع لـ ينشأ إال كقت االستحقاؽ أك‬
‫كقت تحقؽ الفعؿ المكجب لمضماف‪،‬كاذا تقاعس المشترم كلـ يطالب بالتقييد رغـ اكتسابو ىذا‬
‫الحؽ كانقضت مدة خمس عشرة سنة فيمكف القكؿ بتقادـ حقو‪.106‬‬
‫كيبقى الرأم األقرب لمصكاب ىك الذم تبناه األستاذ محمد خيرم ألنو يجب التمييز‬
‫بيف الحؽ في التقييد كبيف دعكل صحة التصرؼ المكجب لمتسجيؿ‪،‬فالحؽ في التسجيؿ يبقي‬
‫مجرد إجراءات إدارية ال يسرم عمييا التقادـ بينما دعكل صحة التصرؼ فيثبت لصاحبو‬
‫تسجيمو كقت ما شاء كدكف اعتبار لمدة التقادـ‪،‬أما إذا كاف التصرؼ مثار نزاع بيف أطرافو‬
‫لسبب مف األسباب فإف إمكانية تسجيمو تصبح معمقة عمى ثبكت التصرؼ‪.107‬‬
‫كنعتقد أف الحؽ في التقييد ال يسقط بالتقادـ استنادا عمى مقتضيات الفصؿ ‪65‬‬
‫مكرر‪،‬كىك نفس التكجو الذم ذىبت إليو محكمة النقض كالذم جاء‪”:‬ال يتقادم حق مشتر‬
‫‪108‬‬
‫عقار محفظ بعدم تسجيمو بالرسم العقاري“‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التقييد االحتياطي ‪:‬‬

‫إذف فما ىي حاالت التقييد االحتياطي كآجاليا؟ { أوال } كما ىك آجالو {الثانيا}‪.‬‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬حاالت التقييد االحتياطي‬

‫التقييد االحتياطي ىك إمكانية يخكليا القانكف لكؿ مف يدعي حقا عمى عقار محفظ قصد‬
‫االحتفاظ المؤقت بيذا الحؽ كذلؾ لإلشارة إليو في الرسـ العقارم في انتظار تحكيؿ ىذا‬

‫‪106‬‬
‫التقٌٌدات فً الرسوم العقارٌة م س ص ‪.43:‬‬
‫‪ -107‬محمد خٌري‪،‬م س‪،‬ص ‪. 430-429‬‬
‫‪ -108‬قرار محكمة النقض‪،‬عدد ‪،3211‬المؤرخ فً ‪،2012/ 06/ 26‬ملؾ مدنً عدد ‪، 2010/ 1/ 1/ 2315‬مجلة المحاكم المؽربٌة‪،‬العدد ‪145‬‬
‫نونبر‪/‬دجنبر‪،2013،‬ص ‪. 222‬بواسطة التقٌٌدات م س ص ‪. 44 :‬‬

‫‪47‬‬
 ‫التقييد االحتياطي إلى تسجيؿ نيائي أك التشطيب عميو ‪ ،109‬كذلؾ كفؽ أحكاـ الفصكؿ ‪:‬‬
‫‪ ،85‬ك‪، 86‬ك ‪ 86‬مكرر‬

‫كحاالت التقييد االحتياطي حددىا الفصؿ ‪ 85‬مف ؽ ‪ ، 07-14‬إضافة إلى حاالت أخرل‬
‫كردت في نصكص خاصة ‪.‬‬

‫حيث كرد في الفصؿ ‪ 85‬مف القانكف أعاله‪ :‬يمكف لكؿ مف يدعي حقا عمى عقار محفظ أف‬
‫يطمب تقييدا احتياطيا لالحتفاظ بو مؤقتا‪.‬‬

‫يضمف طمب التقييد االحتياطي مف طرؼ المحافظ بالرسـ العقارم إما‪:‬‬

‫‪ -‬بناء عمى سند يثبت حقا عمى عقار كيتعذر عمى المحافظ تقييده عمى حالتو؛‬

‫‪ -‬بناء عمى أمر قضائي صادر عف رئيس المحكمة االبتدائية التي يقع العقار في دائرة‬
‫نفكذىا؛‬

‫‪ -‬بناء عمى نسخة مف مقاؿ دعكل في المكضكع مرفكعة أماـ القضاء‪.‬‬

‫كسندرس كؿ حالة عمى حدة حسب النقط المفصمة أدناه ‪:‬‬

‫التقييد االحتياطي بناء عمى سند لقد نظـ المقنف ىذه الحالة مف التقييدات في الفقرة الثانية‬
‫مف الفصؿ ‪، 85‬حيث يمكف لممحافظ عمى الممكية العقارية قبكؿ إجراء تقييد احتياطي بناء‬
‫عمى سند يقدمو صاحبو‪ ،‬تعذر عميو تقييده بالرسـ العقارم لسبب مف األسباب‪ ،‬كما لك كانت‬
‫البيانات الضركرية لمعقد غير متكفرة‪.‬‬

‫كالمقنف لـ يحدد بدقة طبيعة السندات فيناؾ مف الفقو مف اعتبرىا ال تخرج عف األفعاؿ‬
‫اإلرادية كاالتفاقات كالعقكد الرامية إلى تأسيس حؽ عيني أك نقمو إلى الغير‪ ،‬أك االعتراؼ بو‬
‫أك تغييره أك إسقاطو ما داـ أنو قد تـ تحديد الحقكؽ الكاجب تسجيميا في الفصكؿ‬
‫‪ 67.66.65‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬كبالتالي فالسند مرتبط بنفس الحؽ‪.‬‬

‫‪109‬‬
‫محمد خٌري العقار وقضاٌا التحقٌظ م س ص ‪. 505:‬‬

‫‪48‬‬
 ‫كدكف الدخكؿ في كثرة اآلراء حكؿ طبيعة الحقكؽ المسمكح تقييدىا فإف الرأم الراجح ىك‬
‫الذم يقكؿ ‪ :‬باف كؿ حؽ يقبؿ التقييد يقبؿ حتما التقييد االحتياطي ‪.110‬‬

‫‪ ‬التقييد االحتياطي بناء عمى أمر قضائي صادرعن رئيس المحكمة‬

‫إلى جانب التقييد االحتياطي بناء عمى سند‪ ،‬نجد أف المشرع خصص الفقرة الثالثة‬
‫مف المادة ‪ 85‬لمتقييد االحتياطي المبني عمى أمر رئيس المحكمة التي تمكف المعني‬
‫باألمر مف التكجو إلى رئيس المحكمة الكاقع في دائرتيا العقار‪ ،‬حيث يصدر رئيس‬
‫المحكمة أم ار كتابيا يأذف بمكجبو بإجراء التقييد االحتياطي‪.‬‬

‫كاألمر القضائي الصادر بناء عمى أمر ال يخضع ألم شكؿ معيف فالقاضي المختص‬
‫‪111‬‬
‫‪.‬‬ ‫يصدر أمره بناء عمى طمب يقدـ لو دكف حاجة لحضكر األطراؼ أك الخصكـ‬

‫كيجب عمى المحافظ قبؿ إجراء التقييد االحتياطي بناء عمى أمر التأكد مما يمي ‪:‬‬

‫‪ -‬أف يككف األمر بالتقييد االحتياطي صاد ار عف المحكمة االبتدائية المختصة ‪.‬‬
‫‪ -‬أف يتضمف األمر رقـ الرسـ العقارم المعني ‪.‬‬

‫‪ -‬أف يككف األمر صاد ار في مكاجية المالؾ المقيد بالرسـ العقارم المعني‪.‬‬
‫‪112‬‬
‫‪ -‬أف يتعمؽ األمر بحؽ قابؿ لمتقييد النيائي بالسجالت العقارية ‪.‬‬

‫كتجدر اإلشارة إلى أف قبكؿ الطمب ال يستمزـ التعميؿ مف رئيس المحكمة‪ ،‬أما رفضو فيجب‬
‫معو التعميؿ‪ ،‬ذلؾ أف األمر القاضي برفض إجراء التقييد االحتياطي عمى عقار محفظ يقبؿ‬
‫الطعف فيو عف طريؽ االستئناؼ داخؿ أجؿ خمسة عشرة يكما مف تاريخ النطؽ بالحكـ‬
‫‪،‬تطبيقا لمفقرة الثانية مف الفصؿ ‪ 148‬مف قانكف المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪ 110‬محمد خٌري م س ص ك ‪. 510‬‬

‫‪ 111‬محمد خٌري م س ص ‪. 515 :‬‬
‫‪ 112‬مذكرة المحافظ العام منشورة فً مجلة الحقوق المؽربٌة اإلصدار الثالث ط‪ 2012 1‬ج ‪ 3‬ص ‪. 342‬موضوع اإلصدار‪ :‬القواعد الموضوعٌة‬
‫والشكلٌة فً مساطر المنازعات العقارٌة ‪،‬‬

‫‪49‬‬
 ‫‪ ‬التقييد االحتياطي بناء عمى مقال افتتاحي لمدعوى‬
‫يمكف لكؿ شخص يرفع دعكل إلى القضاء قصد االعتراؼ لو بحؽ قابؿ لمتسجيؿ أف‬
‫يتقدـ مباشرة إلى المحافظة عمى األمالؾ العقارية بطمب تقييد احتياطي مصحكب‬
‫بنسخة مف المقاؿ االفتتاحي لمدعكل مؤش ار عميو مف طرؼ المحكمة االبتدائية‬
‫المكجكد بدائرة اختصاصيا العقار الذم يتعمؽ بو النزاع لمحفاظ عمى حقكقو المحتممة‬
‫مف الضياع‪".113‬‬
‫كيجب عمى المحافظ قبؿ إجراء التقييد االحتياطي بناء عمى مقاؿ التأكد مما يمي‪:‬‬

‫‪ -‬أف يككف مقاؿ الدعكل مقدما إلى المحكمة المختصة ‪.‬‬

‫‪ -‬أف يككف مقاؿ الدعكل مؤش ار عميو مف طرؼ المحكمة ‪.‬‬

‫‪ -‬أف يتضمف المقاؿ رقـ الرسـ العقارم المعني ‪.‬‬

‫‪ -‬أف يككف المقاؿ مرفكعا في مكاجية المالؾ المقيد بالرسـ العقارم المعني ‪.‬‬

‫‪-‬أف يتعمؽ المقاؿ بحؽ قابؿ لمتقييد النيائي بالسجالت العقارية‪.114‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬آجال حاالت التقييد االحتياطي ‪:‬‬

‫نستفيد مف مقتضيات الفصؿ ‪ 86‬مف ؽ ‪115 07-14‬أف آجاؿ التقييد االحتياطي تختمؼ‬
‫حسب كؿ حالة عمى حدة ‪.‬‬

‫‪113‬‬
‫إدرٌس الفاخوري م س ص ‪.165 :‬‬
‫‪114‬‬
‫مجلة الحقوق المؽربٌة م س ص ‪.343 :‬‬
‫‪ٕ٠ 115‬ص ػٍ‪ ٝ‬أٔٗ ‪ :‬رذذد ف‪ ٟ‬ػششح أ‪٠‬بَ ِذح صالد‪١‬خ اٌزم‪١١‬ذ االدز‪١‬بغ‪ ٟ‬اٌّطٍ‪ٛ‬ة ثٕبء ػٍ‪ ٝ‬عٕذ ‪ٚ‬ال ‪ّ٠‬ىٓ خالي ٘زٖ اٌّذح لج‪ٛ‬ي أ‪ ٞ‬رم‪١١‬ذ آخش ٌذك‬
‫‪٠‬مزع‪ ٟ‬ئٔشبؤٖ ِ‪ٛ‬افمخ األغشاف‪.‬‬
‫رٕذصش ف‪ ٟ‬ش‪ٙ‬ش ِذح صالد‪١‬خ اٌزم‪١١‬ذ االدز‪١‬بغ‪ ٟ‬ثٕبء ػٍ‪ ٝ‬ئدالء اٌطبٌت ثٕغخخ ِٓ ِمبي دػ‪ ٜٛ‬ف‪ ٟ‬اٌّ‪ٛ‬ظ‪ٛ‬ع ِشف‪ٛ‬ػخ أِبَ اٌمعبء‪.‬‬
‫‪٠‬شطت ػٍ‪٘ ٝ‬زا اٌزم‪١١‬ذ االدز‪١‬بغ‪ ٟ‬رٍمبئ‪١‬ب‪ ،‬ثؼذ أصشاَ األجً اٌّزو‪ٛ‬س‪ِ ،‬ب ٌُ ‪٠‬ذي غبٌت اٌزم‪١١‬ذ ثأِش صبدس ػٓ سئ‪١‬ظ اٌّذىّخ االثزذائ‪١‬خ غجمب ألدىبَ‬
‫اٌفصً ‪ 85‬أػالٖ‪.‬‬
‫ٌحدد مفعول التقٌٌد االحتٌاطً الصادر بناء على أمر من رئٌس المحكمة االبتدائٌة فً ثالثة أشهر ابتداء من تارٌخ صدوره‪ ،‬ما لم ٌنجز التقٌٌد‬
‫النهائً للحق‪ ،‬وتكون هذه المدة قابلة للتمدٌد بأمر من رئٌس المحكمة االبتدائٌة شرٌطة تقدٌم دعوى فً الموضوع‪ ،‬وٌستمر مفعول هذا التمدٌد إلى‬

‫‪50‬‬
 ‫آجال التقييد االحتياطي بناء عمى سند‬

‫إف التقييد االحتياطي بناء عمى سند في ظؿ المقتضيات الجديدة قد حددت مدتو في ‪ 10‬أياـ‬
‫‪ ،‬حيث يمتنع عمى المحافظ القياـ بأم تقييد آخر داخؿ ىذه المدة ‪ ،‬كىي كاف كانت ال تكفي‬
‫لفض النزاع ‪ ،‬فإنيا كافية لتقديـ مقاؿ لدل المحكمة ‪ ،‬ككافية أيضا الستصدار أمر مف‬
‫رئيس المحكمة ‪ ،‬كما يفيـ أيضا بأف التقييد االحتياطي بناء عمى سند ما ىك إال مرحمة‬
‫تمييدية تمنح لصاحبيا أجؿ ‪ 10‬أياـ إلقامة دعكل قصد المطالبة بحقو ‪.‬‬
‫‪116‬‬
‫كىؿ يمكف تمديد ىذا اآلجاؿ ؟نشير أف الفصؿ ‪ 86‬ال ينص عمى ىذه اإلمكانية‬

‫‪ ‬آجال التقييد االحتياطي بناء عمى مقال الدعوى ‪ :‬فإذا كاف المشرع حدد مدة التقييد‬
‫االحتياطي المبني عمى سند في ‪ 10‬أياـ ‪ ،‬فاف التقييد المبني بناء عمى مقاؿ دعكل‬
‫في المكضكع تنحصر في شير ‪ ،‬إذ يشطب عمى ىذا التقييد االحتياطي تمقائيا‪ ،‬بعد‬
‫انصراـ األجؿ المذككر‪ ،‬ما لـ يدؿ طالب التقييد بأمر صادر عف رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية الذم يتحكـ في تمديد سرياف ىذا التقييد االحتياطي بالمكافقة عمى التمديد‬
‫أك عدـ المكافقة ‪.‬‬

‫كالتقييد االحتياطي المستند إلى مقاؿ الدعكل كالذم كقع تمديده يبقى سارم المفعكؿ كمقيدا‬
‫‪117‬‬
‫‪.‬‬ ‫إلى غاية انتياء الدعكل‬

‫‪ ‬آجاؿ التقييد االحتياطي بناء عمى أمر مف رئيس المحكمة ‪:‬‬

‫انطالقا مف الفصؿ ‪ 86‬فإف آجاؿ التقييد االحتياطي بناء عمى أمر مف رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية يحدد مفعكلو في ثالثة أشير ابتداء مف تاريخ صدكره‪ ،‬ما لـ ينجز التقييد النيائي‬
‫لمحؽ‪ ،‬كتككف ىذه المدة قابمة لمتمديد بأمر مف رئيس المحكمة االبتدائية شريطة تقديـ دعكل‬

‫حٌن صدور حكم نهائً‪.‬‬

‫‪116‬‬
‫العقار وقضاٌا التحفٌظ العقاري م س ص ‪.513:‬‬
‫‪117‬‬
‫محمد خٌري م س ص ‪.519 :‬‬

‫‪51‬‬
 ‫في المكضكع‪ ،‬كيستمر مفعكؿ ىذا التمديد إلى حيف صدكر حكـ نيائي‪ ،‬حيث نستشؼ مف‬
‫ىذا الفصؿ أف آجاؿ ىذه الحالة يمتد مف تاريخ صدكر األمر كليس مف تاريخ تقييده ما لـ‬
‫ينجز التقييد النيائي لمحؽ ‪ ،‬أك تمديده ‪.118‬‬

‫كىذا عمى عكس ما كاف عميو الحاؿ سابقا حيث كاف ينص ا لفصؿ ‪ 86‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬
‫السابؽ محددا عمى ما يمي ‪ ... " :‬فإف مفعكلو ينتيي إف لـ ينجز التسجيؿ النيائي خالؿ‬
‫ستة أشير أك لـ تقيد دعكل بالمحكمة كلـ يقع التنصيص عمييا بالسجؿ العقارم خالؿ أجؿ‬
‫‪119‬‬
‫شير كاحد "‬

‫المطمب الثاني ‪ :‬التشطيب‬

‫إف دراسة التشطيب كعممية ترد عمى الحقكؽ العينية المضمنة بالرسكـ العقارية تحظى‬
‫بأىمية خاصة داخؿ منظكمة التشريع العقارم المغربي تفرض عمينا التطرؽ لتعريفو ك أنكاعو‬
‫(الفقرة األكلى) تـ المسطرة المتبعة فيو ك دكر المحافظ في ذلؾ (الفقرة الثانية )‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تعريف التشطيب و أنواعو‬

‫سنحاكؿ مف خالؿ ىذه الفقرة تعريؼ التشطيب ( أكال ) تـ التطرؽ إلى أنكاعو ( ثانيا)‬

‫‪ ‬أكال‪ :‬تعريؼ التشطيب‬

‫لـ يعرؼ المشرع المغربي التشطيب بؿ اكتفى ببياف األحكاـ القانكنية المنظمة لو ‪ ،‬حيث‬
‫‪120‬‬
‫إعطاء تعريؼ لمتشطيب الذم يعتبر محك أثار التقييد بالنسبة لممستقبؿ‬ ‫حاكؿ بعض الفقو‬
‫‪121‬‬
‫ك ذلؾ بسبب انعداـ أك انقضاء الحؽ الذم يتعمؽ بو‬

‫‪ 118‬إدرٌس الفاخوري م س ص‪164 :‬و ‪.165‬‬

‫‪ 119‬التهامً محارزي التقٌٌد االحتٌاطً فً ظهٌر التحفٌظ العقاريرسالة لنٌل دبلوم الماستر فً قانون العقود والعقاركلٌة العلوم القانونٌة جامعة‬
‫سٌدي محمد األول وجدة السنة الجامعة ‪ 2008-2007‬ص ‪27:‬‬
‫‪ -120‬على سبٌل المثال سعد الدؼٌمٌر و مازن الجم‬
‫‪ -121‬محمد بن الحاج السلمً ‪ ،‬التقٌٌد و الثشطٌب بالسجالت العقارٌة على ضوء مستجدات القانون‪ 14.07‬ط ‪،2015،1‬ص‪419‬‬

‫‪52‬‬
 ‫ك انطالقا مف مضمكف الفصؿ ‪ 91‬مف التحفيظ العقارم يمكف القكؿ أف التشطيب ىك كؿ‬
‫محك أك إزالة لما ضمف بالرسـ العقارم مف تقييد أك بياف أك تقييد احتياطي الغاية منو إثبات‬
‫انعداـ أك انقضاء الحؽ مكضكع التقييد ‪ ،‬ىذه العممية ال يقصد بيا محك التقييدات أك‬
‫كشطييا بؿ يقصد بيا التأشير عمى ىامش التقييد في الرسـ العقارم بما يفيد أف التقييد لـ‬
‫يعد قائما ك التشطيب مرتبط بالحقكؽ العينية التي تـ تقييدىا بعد تأسيس الرسكـ العقارية‬
‫‪122‬‬
‫‪.‬‬ ‫بينما الحقكؽ التي يحفظ بيا العقار محمية بمقتضى القانكف مف عممية التشطيب‬

‫ك في ىذا الصدد يجب أف نميز بيف اإللغاء ك التشطيب مف حيث األسباب ك النتائج بالرغـ‬
‫مف أنيما ييدفاف إلى محك أثار التقييد المثبت عمى الرسـ العقارم‪ ،‬فالحقكؽ المقيدة التي‬
‫يمكف تشطيب عمييا ىي تمؾ الحقكؽ التي يتـ تقييدىا بكيفية قانكنية أما الحقكؽ المقيدة‬
‫نتيجة غش أك احتياؿ أك سكء النية فإنيا تككف مكضكعا لإللغاء‪ ،‬كما أف التشطيب ينتج‬
‫‪123‬‬
‫مفعكلو اعتبا ار مف تاريخ إجرائو أما اإللغاء فانو يسرم بأثر رجعي مف تاريخ تقييد الحؽ‬
‫‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬أنكاع التشطيب‬

‫حسب الفصؿ ‪ 91‬مف ظيير التحفيظ العقارم كالذم نص صراحة عمى أف كؿ ما ضمف‬
‫بالرسـ العقارم مف تقييد أك بياف أك تقييد احتياطي يمكف أف يشطب عميو بمكجب عقد أك‬
‫حكـ مكتسب لقكة الشيء المقضي بو ك يضاؼ إلى ذلؾ حالة أخرل ك يتعمؽ األمر‬
‫بالتشطيب التمقائي الذم نص عميو المشرع في الفصؿ ‪ 86‬مف ظيير التحفيظ العقارم كعميو‬
‫فإف التشطيب يككف بمقتضى اتفاؽ أك عقد ك ىك ما يسمى بالتشطيب االتفاقي ثـ التشطيب‬
‫بمقتضى حكـ قضائي ك أخي ار التشطيب التمقائي مف طرؼ المحافظ العقارم‬

‫‪ -122‬قرار محكمة النقض عدد ‪1401‬بتارٌخ ‪ٌ 17‬ونٌو ‪ 1987‬ملؾ مدنً‪ "99219،‬جاء فٌه الحقوق التً ٌمكن ان ٌشطب علٌها بمقتضً عقد او‬
‫حكم ٌثبت انقضاؤها او عدم صحتها هً التً ٌقع اشهارها بالرسم العقاري بعد أن ٌكون العقار قد حفظ أما الحقوق التً ٌحفظ بها العقار فهً‬
‫محمٌة بمقتضى القانون "‪.‬‬
‫‪ -123‬محمد بن الحاج السلمً‪،‬م س‪ ،‬ص ‪420‬‬

‫‪53‬‬
 ‫‪ ‬التشطيب االتفاقي المبني عمى عقد صحيح ‪:‬‬

‫التشطيب المبني عمى عقد صحيح ىك بمثابة تشطيب اتفاقي عمى بعض الحقكؽ المقيدة‬
‫‪124‬‬
‫حيث أعطى المشرع لألفراد إمكانية طمب ىذا التشطيب عف طريؽ تقديـ‬ ‫بالرسـ العقارم‬
‫طمب يحتكم عمى كافة البيانات ك مرفؽ بجميع الكثائؽ الالزمة ك المنصكص عمييا في‬
‫‪125‬‬
‫الفصؿ ‪ 93‬مف قانكف ‪14-07‬‬

‫كىذا يدعكنا إلى التساؤؿ عف نكعية الحقكؽ التي يمكف لألفراد االتفاؽ عمى طمب تشطيبيا؟‬

‫مف الحقكؽ التي خكؿ المشرع لألفراد إمكانية االتفاؽ عمى طمب تشطبيا ىي الحقكؽ‬
‫‪127‬‬ ‫‪126‬‬
‫كسنتكلى بياف‬ ‫‪،‬ماداـ أنو قد حدد طرؽ انقضائيا‬ ‫العينية المترتبة عمى حؽ الممكية‬
‫بعض ىذه الحقكؽ‬

‫التشطيب عمى حؽ االنتفاع ‪:‬‬

‫بما أف حؽ االنتفاع ىك حؽ يحد مف سمطات المالؾ عمى ممكو فيك ينشأ فيما بيف‬
‫المتعاقديف ك يرتب آثاره بالتقييد في الرسـ العقارم ‪ ،‬فاف انقضاءه أيضا يخضع لنفس‬
‫‪128‬‬
‫كليذا فاف أسباب التشطيب عمى حؽ االنتفاع مرتبطة‬ ‫اإلجراء عف طريؽ التشطيب‬
‫بأسباب انقضائو حيث انو ينقضي بمكت المنتفع أك انصراـ المدة المحددة االنتفاع أك بيالؾ‬
‫العقار المنتفع بو ىالكا كميا أك بالتنازؿ عميو صراحة ك أخي ار باجتماع صفتي المنتفع ك‬
‫مالؾ الرقبة في يد كاحدة ‪.129‬‬

‫‪ -124‬عبد الكرٌم شهبون ‪ ،‬الشافً فً شرح قانون التحفٌظ العقاري الجدٌد ‪ ،‬الطبعة االولً ‪ ،‬سنة‪ ،2014‬ص ‪241‬‬
‫‪125‬‬
‫‪-‬انظر الفصل ‪ 93‬من القانون ‪14.07‬‬
‫‪126‬‬
‫‪ -‬ادرٌس الفاخوري ‪ ،‬دنٌا مباركة ‪ ،‬نظام التحفٌظ العقاري وفق القانون‪ ، 14.07‬ط‪ ، 2‬س ‪ ، 2013‬ص ‪. 172‬‬
‫‪ -127‬محمد خٌري ‪ ،‬مستجدات التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً " م‪.‬س ‪ ،‬ص‪641‬‬
‫‪ -128‬محمد خٌري العقار و قضاٌا التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً طبعة‪، 2014‬ص ‪647‬‬
‫‪-129‬المادة ‪ 99‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬

‫‪54‬‬
 ‫أضؼ إلى ذلؾ أف حؽ االنتفاع يمكف أف ينقضي بسبب تعسؼ المنتفع في استغاللو أك‬
‫‪130‬‬
‫قيامو بإتالؼ العقار أك تعريضو لإلتالؼ نتيجة لعدـ القياـ باإلصالحات الالزمة لصيانتو‬
‫‪.‬‬

‫ك المالحظ أف ىذه الحاالت التي يمكف فييا التشطيب عمى حؽ االنتفاع منيا ما يتـ بناء‬
‫‪133‬‬ ‫‪132‬‬ ‫‪131‬‬
‫ك منيا ما يتـ يناء عمى كاقعة مادية‬ ‫أك بناء عمى حكـ قضائي‬ ‫عمى عقد‬

‫التشطيب عمى عقكد الكراء المقيدة ‪:‬‬

‫تخضع عقكد الكراء المقيدة ألكثر مف ‪ 3‬سنكات ك كذلؾ عقكد الكراء الطكيمة األمد ك التي‬
‫كقع تقييدىا بالرسـ العقارم إلجراءات التشطيب ‪ ،‬حيث يمكف التشطيب عمييا إما بانتياء‬
‫المدة المحددة في عقد الكراء أك بناء عمى اتفاؽ األطراؼ قبؿ انتياء المدة المحددة في العقد‬
‫مع األخذ بعيف االعتبار الفكارؽ بيف الكراء األكؿ الذم يدخؿ في إطار الحقكؽ الشخصية‬
‫‪134‬‬
‫ك بيف النكع الثاني الذم يدخؿ في إطار الحقكؽ العينية‬

‫التشطيب عمى الرىف الرسمي الرضائي ‪:‬‬

‫لـ يبيف المشرع المغربي مف خالؿ تنصيصو عمى الرىكف الرسمية أسباب انقضائيا ك إنما‬
‫اكتفى ببياف كيفية ىذا االنقضاء حيث أف كؿ رىف رسمي مقيد بكيفية منتظمة في الرسـ‬
‫العقارم يحتفظ برتبتو كصالحيتو بدكف أم إجراء جديد إلى أف يتـ اإلبراء مف الديف بكيفية‬
‫‪135‬‬
‫ك يستفاد مف ىدا أف الرىف الرسمي الرضائي المقيد بكيفية‬ ‫منتظمة في الرسـ العقارم‬
‫منتظمة يمكف المطالبة بتشطيبو بناء عمى اإلبراء مف الديف أك بكاسطة شيادة فؾ الرىف‬
‫المسممة مف الدائف المرتيف‬

‫‪ -130‬المادة ‪ 104‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬

‫‪131‬‬
‫‪ -‬كانتهاء اجل االنتفاع او تنازل المنتفع او ضم حق االنتفاع و حق الملكٌة فً ٌد مالك واحد نتٌجة بٌع او استحقاق او تجارج بٌن الورثة‬
‫‪132‬‬
‫االنقضاء الناتج عن تلؾ المنتفع به كلٌا‬
‫‪133‬‬
‫‪-‬االنقضاء الناتج عن وفاة المنتفع‬
‫‪ -134‬انطر المادة ‪ 121‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬
‫‪-135‬المادة ‪ 169‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬

‫‪55‬‬
 ‫‪ ‬التشطيب بناء عمى حكـ قضائي‪.‬‬

‫يقصد بالتشطيب القضائي كؿ تشطيب قضت بو المحكمة بكاسطة مقرر قضائي حيث‬
‫‪136‬‬
‫ك النص‬ ‫يستقي مصدره كقد يطاؿ التقيد النيائي أك التقييد المؤقت (التقييد االحتياطي)‬
‫‪ 91‬مف ظ‪.‬ت‪ .‬ع ‪،‬كالمالحظ عمى النص‬ ‫المرجعي ليذا النكع مف التشطيب ىك الفصؿ‬
‫المذككر انو اشترط في الحكـ القضائي التخاذه أساسا لمتشطيب حيازتو لقكة األمر المقضي‬
‫بو أم أف يككف محصنا مف إمكانية الطعف فيو بطرؽ الطعف العادية ( االستئناؼ أك‬
‫‪137‬‬
‫التعرض)‬

‫ك تتنكع الحاالت التي تككف فييا المحكمة مضطرة إلى إصدار أكامر أك أحكاـ تقضي‬
‫بالتشطيب عمى بعض الحقكؽ المقيدة كما لك انقضى الديف المضمكف لسب ب مف أسباب‬
‫انقضاء االلتزاـ أك انقضاء الديف بالكفاء مع بقاء الرىف مقيدا أك تعيد الدائف في سند عادم‬
‫بالتشطيب ك لـ يقـ بتعيده فيمكف لكؿ مف لو مصمحة في التشطيب عمى الرىف أف يطمب‬
‫ذلؾ مف المحكمة ‪.138‬‬

‫ك يجكز كذلؾ التشطيب عمى الرىف الرسمي ك لك بدكف رضا الدائف ك ذلؾ إذا أكدع المديف‬
‫الديف بكتابة ضبط المحكمة المختصة بعد عرضو عرضا حقيقيا عمى الدائف ك رفض ىذا‬
‫‪139‬‬
‫فإذا تـ اإليداع عمى ىذا الشكؿ أصبحت ذمة المديف بريئة ك يمكف‬ ‫األخير قبكلو‬
‫‪140‬‬
‫‪.‬‬ ‫استصدار أمر مف المحكمة يقضي بالتشطيب عمى الرىف‬

‫‪ -136‬سهٌلة الطاهري ‪ "،‬التشطٌب القضائً وفق التشرٌع المؽربً بٌن النظرٌة و التطبٌق " رسالة لنٌل دبلوم الماستر كلبة الحقوق وجدة ‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،2011-2010‬ص‪. 3‬‬
‫‪137‬‬
‫ط‪ ،‬س ‪ ،2011‬ص‪. 75‬‬ ‫‪ -‬جمال الطاهري حجٌة االمر المقضً فً المادة المدنٌة محاولة جد و تجدٌد ‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة ‪1 ،‬‬
‫‪ -138‬محمد خٌري ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪. 653‬‬
‫‪-139‬راجع الفصل ‪ 174‬وما بعده من قانون المسطرة المدنٌة ‪.‬‬
‫‪ -140‬احمد العٌادي ‪ ،‬مرجع سابق ‪.‬ص ‪40‬‬

‫‪56‬‬
‫كاذا استحاؿ عمى الدائف المرتيف تسميـ اإلبراء أك فؾ الرىف لسبب مف األسباب رغـ انقضاء‬
‫الديف‪ .‬فباستطاعة المديف الراىف المجكء إلى المحكمة ك استصدار أكمر بالتشطيب عمى‬
‫الرىف بعد أف يثبت لممحكمة انقضاء الديف‪.141‬‬

‫‪ 14-07‬أعطى الصالحية لقاضي‬ ‫ككما نجد في مقابؿ ذلؾ أف المشرع في قانكف‬

‫المستعجالت إصدار أكامر بالتشطيب عمى التقييدات االحتياطية كمما كانت األسباب المستند‬
‫عمييا التقييد االحتياطي غير جدية أك غير صحيحة ‪.142‬‬

‫كنفس الشيء بالنسبة ألكامر الحجز ك االندار بالحجز العقارم ك التي يتـ تقييدىا فيي‬
‫‪143‬‬
‫بدكرىا ال تزكؿ ك ال يمكف التشطيب عمييا إال بمقتضى قرار قضائي نافذا فكر صدكره‬
‫بحيث يتعيف تقديـ األمر الصادر بالتشطيب إلى المحافظ ليعمؿ عمى محك أثاره ك استرجاع‬
‫المالؾ لسمطتو عمى العقار ك إذا ما كقع التراخي في مكاصمة ىذه اإلجراءات فانو يحؽ‬
‫لمالؾ العقار الكاقع عميو الحجز المجكء إلى قاضي المستعجالت الستصدار أكامر بإلغاء‬
‫‪ 218‬مف مدكنة الحقكؽ العينية‬ ‫الحجز عمى العقار كالتشطيب كفؽ ما نصت عميو المادة‬
‫‪.144‬‬

‫كيبدك أف الغاية مف منح االختصاص لقاضي المستعجالت في ىده حالة ىك تحرير العقار‬
‫مف الحجز الذم يعد قيدا قانكنيا عمى حرية المحجكز عميو في التصرؼ في العقار‪ ،‬فميس‬
‫مف العدالة بقاء العقار مثقؿ بحجز عقارم لمدة غير محددة مترككة لتقديـ حكـ الحاجز‪.145‬‬

‫ك نشير مف جية أخرل أف الرىكف الجبرية المقررة كفؽ المادة ‪ 172‬مف مدكنة الحقكؽ‬
‫العينية ك رغـ صفتيا الجبرية فإنيا ال تنشأ إال بمقتضى قرار مف المحكمة المختصة ك ال‬

‫‪141‬‬
‫‪ -‬محمد خٌري مرجع سابق ‪.‬ص ‪. 653‬‬
‫‪142‬‬
‫‪ -‬الفقرة االخٌرة من الفصل ‪ 86‬من القانون ‪14.07‬‬
‫‪ -143‬الفقرة االخٌرة من الفصل ‪ 87‬من القانون ‪14.07‬‬
‫‪ -144‬عبد الكرٌم شهبون‪ ،‬م‪.‬س ‪،‬ص ‪. 243‬‬
‫‪ -145‬محمد سالم ‪ "،‬تحقٌق الرهن الرسمً فً القانون المؽربً " مطبعة النجاح الجدٌدة ‪ ،‬الدار البٌضاء ‪1‬ط‪ ،‬س ‪،2000‬ص‪. 22‬‬

‫‪57‬‬
 ‫يككف ليذا القرار أم اثر إال مف تاريخ تقييده بالرسـ العقارم ك إف التشطيب عميو يتطمب‬
‫بالضركرة استصدار أمر جديد مف المحكمة ما لـ يتحكؿ الرىف الجبرم إلى حجز عقارم‪.146‬‬

‫أما إذا تـ إجراء التقييد االحتياطي بناء عمى مقاؿ مرفكع إلى المحكمة فاف ىذا التقييد يبقى‬
‫سارم المفعكؿ الى غاية صدكر الحكـ النيائي في المكضكع فإدا قضى برفض ادعاءات‬
‫طالب التقييد االحتياطي فاف المحافظ يعمؿ عمى تشطيب ‪147‬ىذا الطمب بناء عمى الحكـ‬
‫الصادر ‪.148‬‬

‫‪ ‬التشطيب التمقائي‪:‬‬

‫رغـ أف المشرع أشار في الفصؿ ‪ 91‬مف قانكف ‪ 14_07‬بأنو ال يمكف التشطيب عمى‬
‫بعض الحقكؽ المقيدة إال بمكجب عقد أك حكـ فاف ىناؾ حاالت تستدعي التشطيب تمقائيا‬
‫مف طرؼ المحافظ العقارم دكف الحاجة إلى صدكر الحكـ اك االتياف بعقد كمف بيف ىذه‬
‫الحاالت مايمي‪:‬‬

‫‪ )1‬إذا تـ التقييد االحتياطي بناء عمى سند ففي ىذه الحالة يتـ التشطيب عميو تمقائيا مف‬
‫طرؼ المحافظ بانتياء مدة ‪ 10‬أياـ مف تقييده ما لـ يتـ تمديد ىدا األجؿ بكاسطة أمر‬
‫‪149‬‬
‫‪.‬‬ ‫قضائي أك عف طريؽ مقاؿ مرفكع إلى المحكمة‬

‫‪ )2‬اذا تـ التقييد االحتياطي بناء عمى مقاؿ مرفكع إلى المحكمة ك قد تـ تحديد مدتو في‬
‫شير كاحد بحيث يشطب عميو بعد انقضاء مدة شير ما لـ يتـ تمديده مف طرؼ رئيس‬
‫المحكمة‪.150‬‬

‫‪ -146‬ادرٌس الفاخوري ‪ ،‬مستجدات نظام التحفٌط العقاري فً ضوء القانون‪ ، 14.07‬مجلة الحقوق سلسلة االنظمة و المنازعات العقارٌة االصدار‬
‫السادس‪ ،‬ماي ‪ ،2012‬ص ‪12‬‬
‫‪ -147‬وهدا ما دهبت إلٌه محكمة النقض فً قرار عدد‪ 3623‬بتارٌخ ‪ 2003/ 12/ 17‬ملؾ عدد ‪ 388/ 811/ 2002‬حٌث جاء فٌه "إقامة التقٌٌد‬
‫االحتٌاطً بناء على مقال الدعوى و الفصل فٌها بعدم القبول ٌسقط الحق فً بقاء التقٌٌد وٌبرز التشطٌب علٌه من الرسم العقاري "‬
‫‪ 148‬محمد خٌري مرجع سابق ص ‪654‬‬
‫‪ -149‬الفقرة األولى من الفصل ‪ 86‬من ق ‪14.07‬‬
‫‪-150‬الفقرة الثالثة من الفصل ‪ 86‬من القانون ‪14.07‬‬

‫‪58‬‬
 ‫‪)3‬حالة ما إدا كاف التقييد االحتياطي قد تـ بناء عمى أمر مف المحكمة االبتدائية ففي ىذه‬
‫الحالة أيضا يتـ التشطيب عميو تمقائيا إذا لـ ينجز التقييد نيائيا أك لـ يتـ تمديد المدة بأمر‬
‫مف رئيس المحكمة االبتدائية شريطة تقديـ دعكل في المكضكع حيث يستمر مفعكؿ ىذا‬
‫التمديد إلى حيف صدكر حكـ نيائي ‪.151‬‬

‫‪ )4‬حالة القيكد المتعمقة بأكامر الحجز العقارم فاف المحافظ يعمد إلى التشطيب عمييا حينما‬
‫يتـ تنفيذ الحجز عف طريؽ البيع القضائي فيستند المحافظ أثناء التشطيب إلى محضر إرساء‬
‫المزايدة حيث يتـ إلغاء الحجز الكاقع كيحؿ الشخص الذم رست المزايدة عميو محؿ المالؾ‬
‫‪153‬‬ ‫‪152‬‬
‫كما يجكز‬ ‫ك يتـ تطيير العقار مف الرىكف المقيدة ك التشطيب عمييا‬ ‫المحجكز عميو‬
‫لممحافظ التشطيب تمقائيا عمى أسماء المالكيف نتيجة حكـ قضى بنقؿ العقار اثر نزع‬
‫‪154‬‬
‫الممكية‬

‫كفي األخير يجب أف نشير إلى أنو عمى جانب التشطيب القانكني ( سكاء المبني عمى حكـ‬
‫قضائي أك عمى عقد أك تمقائيا مف المحافظ ) نجد ما يسمى بالتشطيب التقني أك المادم‬
‫يككف في حالة ارتكاب المحافظ العقارم بعض األخطاء المادية (كإغفاؿ اسـ احد الكرثة )‬
‫حيث يتـ تداركيا بمكجب التشطيبات المادية ‪ ،‬كاألساس القانكني ليدا المقتضى ىك الفصؿ‬
‫‪ 29‬مف القرار الكزيرم المؤرخ في ‪ 3‬يكنيك ‪ 1915‬المحدد لتفاصيؿ تطبيؽ نظاـ التحفيظ‬
‫العقارم ك الذم ينص عمى أف كؿ األخطاء ك االغفاالت التي يرتكبيا المحافظ يجب‬
‫تصحيحيا ماداـ أنيا تمس بحقكؽ االغيار‪ ،‬ك الطعف في رفض التشطيب التقني يتـ أماـ‬
‫‪155‬‬
‫‪ ،‬اإلشكاؿ المطركح في ىدا الصدد أنو ليس ىناؾ‬ ‫غرفة المشكرة لممحكمة االبتدائية‬

‫‪151‬‬
‫‪ -‬الفقرة الخامسة من الفصل ‪ 86‬من ظهٌر التحفبظ العقاري‬
‫‪152‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 206‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬
‫‪-153‬المادة ‪ 220‬من مدونة الحقوق العٌنٌة‬
‫‪-154‬ادرٌس فخوري ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪13‬‬
‫‪ 155‬الفصل ‪ 30‬من نفس القرار‬

‫‪59‬‬
 ‫تنظيـ لمسطرة ىدا الطعف أك تككيف الغرفة سكاء في القرار أك حتى في قانكف المسطرة‬
‫المدنية كىؿ ىك مف االختصاص النكعي ك يمكف إثارتو تمقائيا مف طرؼ القضاء‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مسطرة التشطيب و دور المحافظ العقاري إزاءىا‬

‫سنحاكؿ في ىذه الفقرة التطرؽ إلى اإلجراءات المسطرية التي تمر منيا عممية التشطيب‬
‫عمى الحقكؽ الكاردة في الرسـ العقارم (أكال) ك التي أثناء سريانيا يبرز دكر المحافظ‬
‫العقارم (ثانيا )‬

‫‪ ‬أكال ‪ :‬إجراءات التشطيب ‪:‬‬

‫لقد تكلى المشرع المغربي تحديد مسطرة التشطيب حيث اكجب عمى كؿ شخص يرغب في‬
‫التشطيب عمى حؽ عيني مقيد في الرسـ العقارم أف يقدـ طمب إلى المحافظ العقارم‬
‫يتضمف البيانات التالية ‪:‬‬

‫‪_1‬تحديد العقار الذم يعنيو التشطيب ك ذلؾ ببياف رقـ رسمو العقارم ‪.‬‬

‫‪_2‬التقييد أك البياف أك التقييد االحتياطي المطمكب التشطيب عميو‬

‫‪156‬‬
‫‪_3‬سبب التشطيب كنكع كتاريخ السند المبيف لذؾ السبب‬

‫كأضاؼ المشرع في الفقرة األخيرة مف الفصؿ ‪ 93‬انو تطبؽ الفصكؿ ‪69‬ك ‪ 70‬ك ‪ 73‬مف‬
‫قانكف ‪ 14_07‬عمى طمبات التشطيب كفي ىذا اإلطار نتساءؿ ىؿ يحؽ لمقاصر تقديـ طمب‬
‫التشطيب ؟‬

‫‪ -156‬الفصل ‪ 93‬من ظهٌر التحفٌط العقاري‬

‫‪60‬‬
 ‫باعتبار الفصؿ ‪ 93‬يحيمنا عمى الفصؿ ‪ 73‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ح كىذا األخير يعتبر األىمية طالب‬
‫‪157‬‬
‫يمكف القكؿ اف القاصر يقدـ‬ ‫التقييد محققة ك قياسا عمى الفصؿ ‪ 78‬مف نفس القانكف‬
‫طمب التشطيب بكاسطة نائبو الشرعي أك الكصي أك بطمب مف القاضي المكمؼ بشؤكف‬
‫القاصريف أك مف طرؼ ككيؿ الممؾ قصد منحو الحماية القانكنية الالزمة نظ ار لحجية‬
‫التشطيب ‪ ،‬ك تطبؽ في شأف طالب التشطيب مف حيث الشركط الشكمية كمف حيث التحقؽ‬
‫مف ىكيتو ك أىميتو ك مقتضيات الفقرة األخيرة مف الفصؿ ‪ 69‬مف ظيير التحفيظ العقارم ك‬
‫التي تكجب عمى طالب التشطيب أف يرفؽ الحكـ المكسب لقكة الشيء المقضي بو أك كؿ‬
‫‪158‬‬
‫كفي ىذا اإلطار ك إذا كاف التشطيب بمقتضى حكـ‬ ‫عقد أك كثيقة أدلى بيا تدعيما لطمبو‬
‫حائز لقكة الشيء المقضي بو فيؿ يكتفي طالب التشطيب بالحكـ كحده أـ عميو تقديمو إلى‬
‫جانب طمب التشطيب ؟‬

‫استنادا إلى مقتضيات الفصؿ ‪ 93‬مف قانكف ‪ 07.14‬فعمى طالب التشطيب أف يقدـ طمب‬
‫كتابي إلى جانب الحكـ القضائي إلى المحافظ العقارم كعميو فالحكـ النيائي ال يخكؿ‬
‫‪159‬‬
‫‪.‬‬ ‫لصاحبو التمسؾ بالتشطيب إال إذا كاف مرفقا بطمب كتابي مكقع مف صاحبو‬

‫كما يمكف لممحافظ طمب بيانات أك تكضيحات إضافية أك أف يطمب ترجمة الكثائؽ المدلى‬
‫بيا بكاسطة ترجماف محمؼ ك يحتفظ المحافظ بالطمب ك الكثائؽ المدلى بيا بأرشيؼ‬
‫‪160‬‬
‫كاذا ما تأكد المحافظ مف صحة الكثائؽ المدلى بيا شكال ك جكى ار ك‬ ‫المحافظة العقارية‬
‫مف ككنيا ال تتعارض مع ما ىك مثبت في السجؿ العقارم ك أنيا ال تتعارض ك مع‬

‫‪-157‬جاء فً الفصل ‪ "78‬تقٌد حقوق القاصرٌن و المحجورٌن بطلب من نوابهم الشرعٌٌن او االوصٌاء علٌهم واال فبطلب من القاضً المكلؾ‬
‫بشؤون القاصرٌن او وكٌل الملك"‬
‫‪158‬‬
‫‪-‬عبد الكرٌم شهبون ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪245‬‬
‫‪ -159‬ربٌع الٌعقوبً ‪،‬التشطٌب على التقٌٌدات المضمنة بالسجل العقاري بٌن النطرٌة و التطبٌق رسالة لنٌل دبلوم ماستر كلٌة الحقوق ‪ ،‬وجدة‬
‫‪،2008/ 2007‬ص ‪25‬‬
‫‪ -160‬عبد الكرٌم شهبون ‪،‬م س ‪ ،‬ص‪246:‬‬

‫‪61‬‬
‫المقتضيات المقررة في القانكف ت‪ .‬ع ‪ .‬بصفة عامة فانو يعمد إلى إجراء التشطيب مع بياف‬
‫‪161‬‬
‫‪.‬‬ ‫تاريخو ك تكقيعو عمى ذالؾ تحت طائمة البطالف‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬دكر المحافظ في مسطرة التشطيب‪:‬‬

‫اف الدكر الذم يضطمع بو لممحافظ داخؿ مؤسسة التشطيب دكر خطير ك فعاؿ حيث‬
‫يضطمع بدكر الرقابة عمى الكثائؽ كالمؤدية لمتشطيب بؿ انو يتمتع بسمطة تقديرية في استزاـ‬
‫الكثائؽ التي يراىا ضركرية لمقياـ بأجراء التشطيب ك ىذا كمو بناء عمى ما حممو المشرع مف‬
‫‪162‬‬
‫مسؤكلية في حالة إغفاؿ أك فساد قد يمحؽ البيانات المضمنة في الرسـ العقارم‬

‫ك تتجمى الرقابة التي يمارسيا المحافظ عمى الكثائؽ التي تكدع تدعيما لطمب التشطيب‬
‫عمى مستكل رقابتيا مف حيث الشكؿ ك مف حيث المكضكع حيث يجب عميو التأكد مف ىكية‬
‫اإلطراؼ ك صفتيـ ك كأىميتيـ ك تكقيعاتيـ عمى الطمب ك العقكد المدلى بيا ك مصادقتيا مف‬
‫‪163‬‬
‫طرؼ الجيات المختصة‬

‫كما أك جب الفصؿ ‪164 94‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ع عمى المحافظ التثبت تحت مسؤكليتو مف الكثائؽ‬
‫المدلى بيا ك اف التشطيب مكضكع الطمب بجيزه ك انو ال يكجد ما يعارضو ال فيما ىك‬
‫منصكص عميو في الرسـ العقار ك ال فيما ىك مذككر في مقتضيات القانكنية لمتحفيظ‬
‫العقارم أما إذا كاف األمر يتعمؽ بالتشطيب بناء عمى حكـ قضائي فيجب عميو أف يتأكد مف‬
‫‪165‬‬
‫ككنو حكما قضائيا نيائيا‬

‫كعميو إدا تأكد المحافظ مف أف الكثائؽ المدلى بيا منظمة تنظيما مكافقا لمقانكف فإنو يقكـ‬
‫حينئذ بالتشطيب بالرسـ العقارم ك كضع بيانات مكجزة عميو كيؤرخ ىدا التشطيب مع تكقيعو‬

‫‪ 161‬الفصل ‪ ، 95‬من ظهٌر البتحفٌط العقاري‬

‫‪ -162‬عبد العالً الداقوقً‪،‬محاضرات فً نظام التحفٌظ العقاري و الضمانات العٌنٌة و الشخصٌة ‪ ،‬مطبعة ورقة سجلماسة مكناس‪ ،‬ط األولى‪،‬‬
‫س‪ ،2011‬ص‪167:‬‬
‫‪ -163‬الفقرة االخٌرة من الفصل ‪ 93‬الذي تحٌل على الفصول ‪70‬و ‪ 73‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري‬
‫‪ -164‬جاء فً الفصل ‪ 94‬من قانون ‪ٌ : 14.07‬جب على المحافظ على االمالك العقارٌة ان ٌتحقق من ان التشطٌب موضوع الطلب ال ٌتعارص‬
‫مع البٌانات ‪.......‬‬
‫‪ -165‬الفصل ‪ 65‬من قانون ‪14.07‬‬

‫‪62‬‬
 ‫‪166‬‬
‫أما إذا تبيف لو أف الكثائؽ المدلى بيا مع مطمب التشطيب ال تكفي‬ ‫تحت طائمة البطالف‬
‫ليذه الغاية كأف يككف الحكـ المدلى بنسخة منو ما زاؿ لـ يكتسب قكة الشيء المقضي بو أك‬
‫تبيف لو أف طمب التشطيب تعارض مع ما ىك منصكص عميو في الرسـ العقارم فاف‬
‫‪167‬‬
‫ك في ىذه الحالة يبقى‬ ‫المحافظ يصدر ق ار ار معمال يرفض فيو لالستجابة لطمب التشطيب‬
‫الحؽ لطالب التشطيب في رفع دعكل أماـ المحكمة االبتدائية لمطعف في قرار المذككر ‪.168‬‬

‫‪ 166‬الفصل ‪ 95‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري‬

‫‪ -167‬عبد الكرٌم شهبون ‪ ،‬م س ‪،‬ص‪247:‬‬
‫‪ -168‬الفصل ‪ 96‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري‬

‫‪63‬‬
 ‫الفصل الثاني ‪ :‬أىم اإلشكاليات التي يثيرىا نظام التحفيظ العقاري المغربي‬

‫سنتناكؿ إشكاليات ما قبؿ استصدار الرسـ العقارم {المبحث األكؿ} عمى أف‬
‫نتناكؿ إشكاليات ما بعد استصدار الرسـ العقارم {المبحث الثاني }‬

‫المبحث األول ‪ :‬إشكاليات ما قبل استصدار الرسم العقاري‬

‫المطمب االول ‪ :‬إشكاليات المرحمة اإلدارية‬

‫الفقرة االولى ‪ :‬سمطات المحاظ العقاري بشأن الحجج المدعمة لمطمب التحفيظ‬

‫‪ ‬اكال‪ :‬تدعيـ مطمب التحفيظ بالمستندات في ضكء المادة ‪ 3‬مف مدكنة الحقكؽ‬
‫العينية ‪.‬‬

‫إف الحيازة ىي السيطرة الفعمية مف جانب شخص مف األشخاص عمى شيء‬

‫مادم معيف مما يجكز التعامؿ فيو كالظيكر عميو بمظير المالؾ أك صاحب حؽ‬
‫عيني آخر ‪ ،169‬أك بصيغة أخرل كضع اليد عمى العقار كالتصرؼ فيو كذلؾ استنادا‬
‫ألثرىا الخارجي الذم ال يمكف معو تصكرىا ‪ ،‬دكف كجكد حيازة مادية ‪170‬فعمية مف‬
‫طرؼ الحائز قائـ الذات ‪ ،‬كأنيا بيذا االعتبار تصبح كسيمة مف كسائؿ اإلثبات تفيد‬
‫المتمسؾ بيا في إثبات حقو عمى الشيء الذم يحكزه ‪،171‬ك بصدكر قانكف‬
‫‪08.39‬‬
‫المتعمؽ بمدكنة الحقكؽ العينية ‪ ،‬قد تـ القضاء عمى االزدكاجية التي كمف يعرفيا‬
‫النظاـ العقارم‪ ،‬كذلؾ مف خالؿ كجكد عقارات محفظة كأخرل غيرُ محفظة ‪ ،‬حيث أف‬
‫ىذه االزدكاجية خمفت العديد مف الصعكبات سكاء في المعامالت المنصبة عمى‬

‫بمثابة مدونة الحقوق العٌنٌة –‬ ‫‪0839‬‬‫‪ 169‬عبد العالً دقوقً‪ ،‬محاضرات فً حق الملكٌة وفً الضمانات العٌنٌة والشخصٌة ‪ .‬دراسة فً قانون رقم‬
‫‪،20122011‬‬
‫مطبعة وراقة سجلماسة‪ ،‬طبعة ‪.73‬ص‬
‫‪ 170‬قد نصت مدونة الحقوق العٌنٌة على مجموعة من الصفات التً ٌجب ان تتوفر فً الحٌازة حتى تكون قانونٌةأنظر المادة ‪ 240‬من مدونة‬
‫الحقوق العٌنٌة ‪.‬‬
‫المحفظ مقاربة فً ضوء مدونة الحقوق العٌنٌة واالجتهاد القضائً‪ ،‬رسالة لنٌل‬
‫‪،‬‬ ‫‪ 171‬عبد المجٌد مهون‪ ،‬أثر الحٌازة فً إثبات ملكٌة العقار ؼٌر‬
‫‪.‬‬ ‫دبلوم الماستر فً القانون الخاص‪ ،‬وحدة العقود والعقار‪ ،‬كلٌة الحقوق جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعٌة‬
‫‪20122013‬‬

‫‪64‬‬
 ‫‪ ،‬كبالتالي‬ ‫العقار كالحقكؽ العقارية أك عند بت القضاء في المنازعات المتعمقة بيا‬
‫كانت تشكؿ عامال يحد مف إرادة إدماج العقارات غير المحفظة في مسمسؿ التنمية‬
‫كاالستثمار‪ ،‬لذلؾ كاف مف الضركرم كضع تشريع مكحد يطبؽ عمى الحقكؽ العينية‬
‫العقارية‪ ،‬كىذا ما تـ تكريسو مع مدكنة الحقكؽ العينية التي أصبحت تطبؽ عمى كؿ‬
‫العقارات سكاء المحفظة أك غير المحفظة ‪.‬كمف خالؿ ما سبؽ يمكف طرح التساؤؿ‬
‫التالي‪ :‬ما ىك الدكر الذم يمكف أف تمعبو الحيازة في تأييد مطمب التحفيظ كذلؾ‬
‫استنادا إلى الفصؿ الثالث مف ـ‪.‬ح‪.‬ع ؟‪.‬‬

‫بداية نسجؿ أف المشرع قد حدد في إطار الماد المذككرة أعاله الشركط‬

‫الضركرية لالعتداد بعقكد التفكيت الكاردة عمى العقارات غير المحفظة ‪ ،‬كبالتالي ال‬
‫يقتصر طالب التحفيظ عمى اإلدالء بعقد تفكيت ممكية العقار غير المحفظ لفائدتو ‪،‬‬
‫بؿ أكجب عميو نفس الفصؿ أف يدلي كذلؾ بأصؿ التممؾ الذم يستند إليو المفكت ‪،‬‬
‫كقد دقؽ المشرع في طبيعة أصؿ مدخؿ المفكت الحائز في أنو يجب أف يككف ناقال‬
‫‪172‬‬
‫نستنتج إذا ‪ ،‬أف‬ ‫لمممكية حتى تقكـ الحيازة ‪ ،‬كيترتب عمييا األثر المكسب لمممكية‬
‫ادعاء طالب التحفيظ بخصكص حؽ الممكية عمى العقار المطمكب تحفيظو قائما‬
‫أساسا عمى كثائؽ رسمية متكاترة كذات حجية كمستجمعة لشركط الصحة مف ناحيتي‬
‫الشكؿ كالجكىر ‪.‬‬

‫‪ 3‬مف ـ‪.‬ح‪.‬ع ‪ ،‬عمى أنو " يترتب عمى‬ ‫كقد نصت الفقرة األكلى مف المادة‬
‫الحيازة المستكفية لمشركط القانكنية اكتساب الحائز ممكية العقار غير المحفظ أك أم‬
‫حؽ عيني آخر "‪...‬مف خالؿ ىذه الفقرة يتبيف لنا أنو مف أجؿ اكتساب الحائز لممكية‬
‫العقار غير المحفظ ال بذ مف تكفر مجمكعة مف الشركط القانكنية ‪ ،‬كىذاما تـ تكريسو‬
‫كذلؾ مف خالؿ المادة ‪ 240‬مف ـ‪.‬ح‪.‬ع التي نصت عمى تمؾ الشركط لصحة حيازة‬

‫التحفٌظ مقال منشور فً مجلة المنبر القانونً‪ ،‬مطبعة مكتبة‬

‫‪،‬‬ ‫‪ 172‬هشام بصري‪ ،‬المتؽٌر التشرٌعً فً سلطات المحافظ العقاري أثناء مسطرة‬
‫الرشاد سطات‪ ،‬عدد مزدوج ‪ 2‬و ‪ ،3‬أبرٌل ‪ /‬أكتوبر ‪ ،2012‬ص‪. 112:‬‬

‫‪65‬‬
 ‫الحائز‪ ،‬كانطالقا مف كؿ ىذا فالحائز يعتبر ىك المالؾ الحقيقي حتى كلك استطاع‬
‫‪173‬‬
‫طالما استمر في حيازة ىذا العقار لمدة معينة مف‬ ‫الغير أف يدحض ىذه القرنية‬
‫الزمف‪ ،‬كىذه األخيرة قد تـ التنصيص عمييا في المادة ‪ 250‬مف ـ‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬حيث نصت‬
‫ىذه األخيرة عمى أف مدة الحيازة ىي عشر سنكات في الحالة التي ال يرتبط فييا‬
‫الحائز بأية عالقة قرابة مع الخصـ ‪ ،‬لكف بشرط حضكر المحكز عميو كسككتو عف‬
‫كاقعة الحيازة طكاؿ المدة المذككرة ‪ ،‬أما إذا تعمؽ األمر بالحيازة بيف األقارب الذيف‬
‫ليس بينيـ عداكة فمدتيا أربعكف سنة ‪ ،‬كعشر سنكات إذا كانت بينيـ عداكة كىذا ما‬
‫‪174‬‬
‫كفي قرار جديد صادر عف محكمة‬ ‫نصت عميو المادة ‪ 251‬مف المدكنة المذككرة‬
‫‪175‬‬
‫‪،‬‬ ‫اعتبر فيو " إف الحيازة المستكفية لمشركط المقررة فقيا مف كضع يد‬ ‫النقض‬
‫كتكفر قيكد أخرل مع اليد مف طكؿ مدة كنسبة كتصرؼ كعدـ منازع كنفي عمـ‬
‫الشيكد بالخركج عف الممؾ في كثيقة الميت المشيكد لو تقطع حجة القائـ بالممؾ‬
‫‪:‬كاألجنبي إف يحز أصال بحؽ ‪ /‬عشر‬ ‫لممدعى فيو إال مع عذر ففي نظـ التحفة‬
‫سنيف فالتممؾ استحؽ كانقطعت حجة مدعيو ‪ /‬مع الحضكر عف خصاـ فيو ككذلؾ‬
‫‪176‬‬
‫سابقا)‪ ،‬اعتبر فيو أف الحيازة قرينة تدؿ‬ ‫في قرار آخر صادر عف المجمس األعمى‬
‫عمى الممؾ بقكلو " حيث أف مسألة قرينة الحيازة تدؿ عمى المالؾ ال عمى أداء الثمف‬
‫عند التبايع‪ ، " ...‬كبذلؾ تـ ادخاليا ضمف القرائف الكاقعية إلثبات التممؾ ‪ ،‬كاعتبرت‬
‫‪ ،‬كما اعتبرت حجة‬ ‫كما ىي لدل عدد مف الفقياء كسيمة مف كسائؿ إثبات الممكية‬
‫قكية في الدعكل كلك أدلى المدعي تأييدا لدعكاه بما يثبت أنو اشترل العقار‬
‫المطمكب‪ ،‬كقرر بأنو ال ينتزع الممؾ مف يد الحائز بمجرد إدالء المدعي برسـ شرائو‬

‫‪ [ 173‬حكم صادر عن ابتدائٌة وجدة‪ ،‬رقم ‪ 727‬بتارٌخ ‪ 10/ 05/ 2006‬فً ملؾ عدد ‪ 354 ،05/‬ما ٌلً " وحٌث أنه من جهة أخرى فالشراء المدعم‬
‫بالحٌازة ٌقدم على الشراء المجرد‪ ....‬وحٌث أن رسوم األشرٌة المجردة ال تفٌد الملك وال تدل علٌه فٌتعٌن والحالة هذه التصرٌح بعدم صحة‬
‫تعرضه " ‪.‬‬
‫‪174‬‬
‫قرار عدد ‪ 2941‬الصادر بتارٌخ ‪ٌ 21‬ونٌو ‪ 2011‬فً الملؾ المدنً عدد ‪ 2008/4/1/1290‬منشور‪ ،‬فً مجلة ملفات عقارٌة‪ ،‬مطبعة‬
‫األمنٌة‪ ،‬الرباط‪ ،‬العدد ‪ 2‬السنة ‪.172‬ص ‪،2012‬‬
‫‪ 175‬قرار المجلس األعلى (محكمة النقض حالٌا) عدد‪ 275‬الصادر بتارٌخ ‪ 04/ 06/ 1989‬فً الملؾ المدنً رقم ‪ ،3326‬ؼٌر منشور‪.‬‬
‫‪ 176‬قرار المجلس األعلى (سابقا) عدد ‪ 264‬بتارٌخ ‪ٌ 2‬ناٌر ‪ ،1987‬دون ذكر ملؾ عدد‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫‪177‬‬
‫إذف يمكف القكؿ أنو في جميع الصكر التي يككف‬ ‫غير المبني عمى ممكية البائع لو‬
‫فييا الشخص حائ از عمى العقار حيازة مشركعة ‪ ،‬سكاء كانت حيازتو عمى كجو الممؾ ‪،‬‬
‫أك عمى كجو آخر ‪ ،‬يحؽ لو أف يتمتع بحماية قانكنية لحيازتو تحكؿ بينو كبيف كؿ ما‬
‫يعكرىا‪ ،‬كبيف مف قد يركـ اإلعتداء عمييا ‪ ،‬كليذا كفر المشرع لمحيازة حمايتيف‪ :‬حماية‬
‫مدنية‪.‬‬

‫عف طريؽ دعاكل الحيازة ‪ ،‬كحماية جنائية عف طريؽ متابعة كعقاب المعتدم‬
‫‪178‬‬
‫ككذلؾ لقد نص الفصؿ ‪3‬‬ ‫عمى الحيازة كرد تمؾ الحيازة إلى صاحبيا الشرعي‬
‫منـ‪.‬ح‪.‬ع عمى أثر الحيازة في الترجيح بيف األدلة ‪ ،‬حيث نص المشرع في نفس المادة‬
‫عمى قكاعد كأسباب الترجيح بيف الحجج ‪ ،‬حيث يبقى الحائز في مركز متميز أثناء‬
‫عممية الترجيح ‪.‬‬

‫عمكما يمكف القكؿ اف الحيازة كما نصت عمييا المادة ‪ 3‬مف ـ ح ع تمعب دك ار‬
‫ميما في تدعيـ مطمب التحفيظ ك ذلؾ بالنظر إلى األىمية القصكل التي تحظى بيا‬
‫في كسائؿ اإلثبات حتى أنيا تغني عف شيادة العدليف ك ىذا ما اكده القرار الصادر‬
‫‪179‬‬
‫"اف الحيازة القانكنية تغني عف إشياد العدليف بمعاينة الحكز "‬ ‫عف محكمة النقض‬
‫‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬قكاعد اشتغاؿ المحافظ العقارم بشاف ادراج مطمب التحفيظ‬

‫لقد أضحى التصريح بالحيازة الصادر عف طالب التحفيظ إباف إداعو لمطمب‬
‫التحفيظ بمثابة تحصيؿ حاصؿ ‪ ،‬مادامت أىميتو تقاس بأىمية الكثائؽ التي يدلي بيا‬
‫تدعيما لمطمبو ‪.‬‬

‫‪177‬‬
‫المؽربً مطبعة دار األمان الرباط‪ ،‬الطبعة الثانٌة‬
‫‪،‬‬ ‫م حمد القدوري‪ ،‬حٌازة العقار كدلٌل على الملك وسبب فٌه فً ضوء الفقه المالكً والقصاء‬
‫‪ ،2009‬ص‪. 2285/1/1/2000 155 :‬عدد مدنً ملؾ ‪ 2001/ 01/ ،23‬بتارٌخ صادر ‪ ،304‬عدد قرار]‪] 28‬ؼٌر منشور‪.‬‬
‫‪ 178‬المعطً الجبوجً‪ ،‬القواعد الموضوعٌة والشكلٌة لإلثبات أسباب الترجٌح بٌن الحجج‪ ،‬مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬بدون ذكر المطٌعة‪ ،‬ص ‪.196‬‬
‫‪ 179‬قرار عدد ‪ 2941‬الصادر بتارٌخ ‪ٌ 21‬ونٌو ‪ 2011‬فً الملؾ المدنً عدد ‪ 2008/4/1/1290‬منشور‪ ،‬فً مجلة ملفات عقارٌة‪ ،‬مطبعة‬
‫األمنٌة‪ ،‬الرباط‪ ،‬العدد ‪ 2‬السنة ‪.172‬ص ‪. ،201‬‬

‫‪67‬‬
‫كعمى ضكء ىدا األكر بأف رقابة المحافظ عف الحجج المكضكعة بيف أيديو أساسية‬
‫إلستخالص النتائج بخصكص تممؾ طالب التحفيظ لمعقار ‪ ،‬سيما ك أف الفصؿ مف‬
‫قانكف ‪ 14.07‬كضع ألكؿ مرة شرط كفاية الحجج ضمف شركط أخرل كفيمة باتخاده‬
‫ق ار ار إيجابيا بشأف تحفيظ العقار ‪.‬‬

‫إف أقؿ ما يمكف قكلو أف رقابة المحافظ عمى تصريح طالب التحفيظ كانت معطمة‬
‫‪ 30‬الدم كاف يشترط إلتخاد قرار التحفيظ‬ ‫في ظؿ المقتضى القديـ مف الفصؿ‬
‫إنجاز عممية اإلشيار لمتحديد الصحيح ‪ ،‬كعدـ كجكد أم تعرض حص ار دكف غيرىا ‪،‬‬
‫كدلؾ بالرغـ مف تنصيص الفصميف ‪ 38‬ك ‪ 96‬مف النص القديـ عمى مسطرة رفض‬
‫المحافظ لمطمب التحفيظ بسبب عدـ كفاية الحجج كسبب مف ضمف أسباب أخرل ‪.‬‬

‫ىدا التناقض الصارخ في ظؿ القانكف القديـ بيف الفصميف ‪ 14‬ك ‪ 30‬ك الفصميف‬
‫‪ 38‬ك ‪ 96‬مف جية أخرل أدل إلى اإللتباس في أدىاف كثير مف المحافظيف كمف تـ‬
‫ممارستيـ أثناء إتخادىـ القرار المناسب ‪ .‬كلعؿ األمر في ىدا األمر ما يفسر تحفظ‬
‫كثير مف المحافظيف عف رفظ مطالب التحفيظ بسبب عدـ كفاية الحجج ‪.‬‬

‫بالرجكع إلى القانكف ‪ 14.07‬نجده قد أنيى ىدا التناقض حيث ألزـ طالب التحفيظ‬
‫باإلدالء بحججو الدالة عمى تممكو الفصؿ ‪ 14‬كخكؿ المحافظ أثناء بتو في طمب‬
‫التحفيظ عند سيركرتو جاى از بعد انصراـ أجؿ التعرض ك خالؿ ثالثة األشير التالية‬
‫لو صالحية تقييـ ىاتو الحجج الفصؿ ‪ ،30‬كما خكؿ إمكانية رفض مطمب التحفيظ‬
‫بشرط تعميؿ ق ارره كتبميغو لطالب التحفيظ الفصميف ‪ 37‬مكرر ك ‪. 38‬‬

‫‪68‬‬
 ‫المطمب الثاني‪ :‬اإلشكاالت الواردة عمى المرحمة القضائية لمتحفيظ العقاري‬

‫سبؽ أف بينا أىـ اإلجراءات التي تميز المسطرة القضائية لمتحفيظ كاعتبا ار لخصكصية ىذه‬
‫المسطرة كانفرادىا ببعض اإلجراءات التي تختمؼ عف اإلجراءات العامة لسير الدعكل المدنية‬
‫ىذا يجعميا محؿ انتقاد مف طرؼ الباحتيف ككذا الممارسيف لما أبانت عنو مف قصكر عمى‬
‫مستكل التطبيؽ كعمى مستكل التفسير لبعض المقتضيات القانكنية حيث طرحت عدة‬
‫إشكاليات في طريقة البت في الدعكل الفقرة األكلى كطبيعة األحكاـ القضائية الصادرة‬
‫كصعكبة تنفيذ ىذه األحكاـ الفقرة الثانية‬

‫الفقرة األولى‪ :‬اإلشكاالت المرتبطة بطريقة البت في الدعوى‬

‫‪ 1‬ػ اقتصار المحكمة عمى النظر في ممؼ التحفيظ كما أحيؿ عمييا مف طرؼ المحافظ‬
‫العقارم ‪:‬‬

‫مف خصائص الدعكل العقارية خالؿ جرياف مسطرة التحفيظ العقارم أف جميع‬
‫المنازعات تقدـ في شكؿ مقاؿ افتتاحي أماـ المحافظ العقارم في إطار مسطرة التعرضات ‪،‬‬
‫كأف قبكؿ ىذه المنازعات يقتضي تقديـ كافة الكثائؽ كالحجج المدعمة لمتعرض لمسيد‬
‫‪ 25‬ك ‪32‬‬ ‫المحافظ مع أداء الرسكـ القضائية ككاجبات المرافعة تطبيقا لمقتضيات الفصؿ‬
‫مف قانكف التحفيظ العقارم ‪ ،‬فالتعرض ىك دعكل تقدـ أماـ المحافظ الذم يعمؿ عمى حصر‬
‫مكضكعيا كنطاقيا بناء عمى الطمب الذم تقدـ بو المعني باألمر ‪ ،‬كاذا كاف المبدأ أف‬
‫القاضي ال يحكـ إال كفؽ طمبات األطراؼ فإف ىذه القاعدة تككف أكثر أىمية في قضايا‬
‫التحفيظ العقارم ألف المحكمة في ىذا اإلطار تككف مقيدة بعدـ تكسيع نطاؽ التعرض ‪،‬‬
‫حيث ال يمكف لمقضاء أف يقر لممتعرض حقكقا تفكؽ تمؾ التي طالب بيا أماـ المحافظ‬
‫العقارم ‪ ،‬كما ال يمكف ليذا األخير أف يكسع نطاؽ تعرضو بعد إحالة الممؼ عمى المحكمة‬
‫‪ ،‬بؿ أكثر مف ذلؾ ال يجكز لممحكمة أف تمارس سمطتيا لمراقبة الجكانب الشكمية لدعكل‬

‫‪69‬‬
 ‫التعرض عمى مطمب التحفيظ ‪ ،‬ذلؾ أف مراقبة شكؿ التعرض يدخؿ ضمف اختصاصات‬
‫كسمطات المحافظ العقارم ككؿ تدخؿ مف طرؼ القضاء فيما ىك مف اختصاص المحافظ‬
‫يعتبر تجاك از لسمطتو ‪.‬كترتيبا عمى ذلؾ فإف صالحيات محكمة التحفيظ تقتصر عمى البت‬
‫في مكضكع التعرض مف حيث صحتو مف عدمو دكف أف تككف ليا صالحية مناقشة‬
‫شكميات التعرض مف حيث تقديمو خارج األجؿ مف عدمو كال تممؾ صالحية تغيير نطاؽ‬
‫ىذا التعرض أك قبكؿ إدخاؿ الغير في الدعكل ‪،‬ك جاء في قرار لمحكمة النقض تحت عدد‬
‫‪ 485‬بتاريخ ‪... " : 2008/5/22‬حيث أنو بخصكص ‪...‬مخالفة الحكـ المستأنؼ لمقانكف‬
‫لككف التعرض قدـ خارج أجمو القانكني ‪ ،‬ىك سبب يبقى غير مؤسس ‪ ،‬ألف محكمة التحفيظ‬
‫ال تنظر في شكميات التعرض مف حيث تقديمو داخؿ األجؿ القانكني أك خارجو ‪ ،‬ألف أمر‬
‫ذلؾ يدخؿ في اختصاص المحافظ عمى األمالؾ العقارية ‪ ،‬كأف نظرىا يقتصر عمى البت في‬
‫مكضكع التعرض مف حيث صحتو كعدمو فقط "‪.180‬‬

‫‪ 2‬ػ اعػتػبػار المتػعػػرض فػػي مرك ػػز المدع ػػي ‪:‬‬

‫إف تقدير صحة مطمب التحفيظ مسألة يختص بيا المحافظ كحده كال ينزعيا عنو حكـ‬
‫المحكمة التي يجب عمييا أف تبث في حدكد صحة التعرضات مف عدميا ‪ ،‬لذلؾ استقر‬
‫االجتياد القضائي منذ أمد طكيؿ عمى جعؿ المتعرض في مركز المدعي كبالتالي يقع عميو‬
‫‪181‬‬
‫عبء اإلثبات‬

‫أما طالب التحفيظ فيككف في مركز المدعى عميو كلذلؾ فال يككف ممزما بتقديـ حجج أك‬
‫مستندات مف شأنيا أف تشكؾ في ادعاءات كمزاعـ المتعرضيف كىذا ما أكده المجمس‬
‫‪ 2005/01/12‬كالذم نقض مف خاللو ق ار ار لمحكمة‬ ‫األعمى في ق ارره الصادر بتاريخ‬
‫االستئناؼ ‪ ،‬كقد جاء فيو ما يمي ‪ " :‬بالرغـ مف أف القرار المطعكف فيو أكد كعف صكاب‬

‫‪ 180‬قرار محكمة االستئنبف بطنجة رقم ‪ ، 485‬بتبريد ‪ ، 2008/5/22‬مهف شرعي عدد ‪ ، 8 /07/36‬انمنبزعبت انىقفية‬
‫من ذالل اجتهبدات انمجهس األعهى ومحبكم االستئنبف وانمحبكم االبتدائية ‪ ،‬سهسهة " دنيم انعمم انقضبئي "‬
‫دار انفكر انعربي ‪ ،‬ط ‪ ، 1‬ص ‪125 ،‬‬
‫‪ 181‬محمد خٌري‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪259‬‬

‫‪70‬‬
‫عمى أف المتعرض يعتبر مدعيا كعميو إثبات تعرضو بحجة قكية تنطبؽ عمى أرض النزاع ‪،‬‬
‫كأف المحكمة ال تناقش حجج طالب التحفيظ إلى أف يثبت المتعرض تعرضو ‪ ،‬فإنو قضى‬
‫مع ذلؾ بصحة تعرض المطمكب كىك متعرض دكف االعتماد عمى أية حجة مؤيدة لو ‪،‬‬
‫كناقش حجة الطاعنة كىي طالبة التحفيظ حيف اعتبر رسميا الخميفي ال تنطبؽ عمى أرض‬
‫النزاع مف حيث الحدكد ‪ ،‬األمر الذم يبقى معو ىذا القرار عديـ األساس القانكني كعرضة‬
‫‪182‬‬
‫‪.‬‬ ‫بالتالي لمنقض كاإلبطاؿ "‬

‫كنعتبر ىذا المكقؼ الذم استقر عميو القضاء المغربي كاف صائبا كمنصفا عمى اعتبار أف‬
‫القاعدة في اإلثبات أف البينة عمى مف ادعى ‪ ،‬كأنو يتعيف عمى كؿ مف يدعي أف لو حقكقا‬
‫عمى مطمب التحفيظ أف يثبت ذلؾ تفاديا لبعض التعرضات الكيدية التي ال تككف الغاية منيا‬
‫إال التضييؽ عمى طالب التحفيظ كحرمانو مف الحصكؿ عمى رسـ لمممكية يمكنو مف استثمار‬
‫عقاره في أنشطتو االقتصادية ‪ ،‬فإذا لـ يستطع المتعرض إثبات الحؽ الذم يدعيو رفضت‬
‫دعكاه كليس عمى المحكمة أف تبحث في ممكية المدعى عميو طالب التحفيظ إال إذا كانت‬
‫حجج المتعرض قكية ‪ ،‬غير أننا نعتقد أف تطبيؽ ىذه القاعدة ينبغي أف ال يككف آليا بحيث‬
‫يمكف لمقضاء أف يعمؿ عمى مقارنة العقكد كالحجج المدلى بيا كاعماؿ سمطة الترجيح بينيا‬
‫طبقا لممعايير المعمكؿ بيا في ىذا اإلطار ‪ ،‬حيث إذا تبيف لو قكة كصحة األدلة كالسندات‬
‫المدعمة لمتعرض فإنو آنذاؾ يتعيف لو أف يقارنيا بتمؾ المدعمة لمطمب التحفيظ كمحاكلة‬
‫المكازنة بينيا فإذا تبيف لو أف الحجج كالكثائؽ المدلى بيا مف طرؼ المتعرض أقكل مف‬
‫حجج طالب التحفيظ فإنو يحكـ بصحة التعرض دكف أف يككف لو الحؽ في اتخاذ أم قرار‬
‫بشأف مطمب التحفيظ الذم يبقى مف صالحيات المحافظ بعد إحالة الممؼ عميو ‪.‬‬

‫‪ 182‬قرار محكمة النقض عدد ‪ 137‬المؤرخ فً ‪ 2005/ 01/ 12‬ملؾ عدد ‪ ، 2004/ 1/ 1/ 1628‬منشور ضمن سلسلة المنازعات العقارٌة من‬
‫خالل قضاء المجلس األعلى لسنوات ‪ 2005 -2000 :‬ص ‪70-60‬‬

‫‪71‬‬
‫كيمكف لممحكمة ىذا المجاؿ االستئناس بقكاعد الترجيح المشار إلييا في المادة ‪ 3‬مف مدكنة‬
‫الحقكؽ العينية ك التي تشير إلى أنو إذا تعارضت البيانات المدلى بيا إلثبات ممكية عقار أك‬
‫حؽ عيني ككاف الجمع بينيما غير ممكف فإنو يعمؿ بقكاعد الترجي بيف األدلة كمف بينيا‪:‬‬

‫‪ -‬ذكر سبب الممؾ مقدـ عمى عدـ بيانو‬

‫‪ -‬تقديـ بينة الممؾ عمى بينة الحكز‬

‫‪ -‬تقديـ بينة النقؿ عمى بينة االستصحاب‬

‫‪ -‬تقديـ بينة اإلثبات عمى بينة النفي‬

‫‪183‬‬
‫‪ -‬تقديـ بينة التفصيؿ عمى بينة االجماؿ‬

‫بناء عؿ ما سبؽ يترتب عمى اعتبار المتعرض في مركز المدعي التمييز بيف حالتيف ‪:‬‬

‫الحالة األكلى ‪ :‬إذا لـ يقدـ المتعرض حججا تؤيد تعرضو ‪ ،‬فإف المحكمة في ىذه الحالة ال‬
‫تككف مؤىمة لمناقشة حجج طالب التحفيظ ‪.‬‬

‫الحالة الثانية ‪ :‬إذا قدـ المتعرض حججا تدعـ تعرضو ‪ ،‬حينئذ يمكف لممحكمة في ىذه‬
‫الحالة أف تناقش حجج كؿ مف طالب التحفيظ كالمتعرض مف اجؿ الفصؿ في الدعكل ‪.‬‬

‫‪ 3‬ػ تقيد المحكمة بالبت في طمب التعرض دكف مطمب التحفيظ ‪:‬‬

‫‪ 37‬مف القانكف رقـ ‪ 07/14‬المعدؿ كالمتمـ‬ ‫تطبيقا لمقتضيات الفقرة الثانية مف الفصؿ‬
‫لنظاـ التحفيظ العقارم فإف المحكمة ال يمكنيا البت في مدل صحة مطمب التحفيظ بؿ‬
‫يقتصر دكرىا عمى البحث في مدل صحة التعرضات الكاردة عميو ‪.‬‬

‫جاء في الفصؿ ‪ 37‬المشار إلييأعاله ما يمي ‪:‬‬

‫" ‪ ....‬تبت المحكمة في كجكد الحؽ المدعى بو مف قبؿ المتعرضيف كطبيعتو كمشتمالتو‬
‫كنطاقو ‪ ،‬كتحيؿ األطراؼ لمعمؿ بقرارىا ‪ ،‬بعد اكتساب الحكـ قكة الشئ المقضي بو ‪ ،‬عمى‬
‫‪183‬‬
‫محمد خٌري‪ ،‬مرحع سابق ‪،‬ص ‪260‬‬

‫‪72‬‬
 ‫المحافظ عمى األمالؾ العقارية الذم لو كحده النظر في قبكؿ أك رفض مطمب التحفيظ كال‬
‫أك بعضا مع االحتفاظ بحؽ الطعف المنصكص عميو في الفصؿ ‪ 37‬مكرر ‪. " ...‬‬

‫كلعؿ ىذا المبدأ ىك الذم استقر عميو القضاء المغربي منذ أمد طكيؿ حيث جاء في قرار‬
‫لمحكمة النقض‪ "184‬حيث أنو كاف مف حؽ المحكمة أف تنظر في كجكد الحؽ المدعى بو مف‬
‫قبؿ المتعرضيف دكف البث في قبكؿ طمب التحفيظ أك رفضو الذم يظؿ مف اختصاص‬
‫‪ 37‬مف ظيير ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬ ‫المحافظ ‪ ،‬فإنيا لـ تتجاكز سمطتيا كلـ تخرؽ الفصؿ‬
‫عندما درست حجج طرفي النزاع "‪.‬‬

‫كمف خالؿ استقراءنا ليذا الفصؿ ك ىذا القرار يتبيف أف السمطة المخكلة لممحكمة ىي البث‬
‫في كجكد الحؽ المدعى بو مف عدمو دكف إمكانية إلزاـ المحافظ عمى قبكؿ أك رفض مطمب‬
‫التحفيظ كال أك بعضا الشيء الذم يدفعنا إلى القكؿ بأف السمطات التي خكليا المشرع‬
‫لممحافظ اكبر مف السمطات التي خكليا لمقاضي كلعؿ ما يزكي ىذا الكالـ ك يمنح لممحافظ‬
‫‪ 72‬مف ظيير التحفيظ العقارم الذم يعطيو‬ ‫عمى األمالؾ العقارية سمطات أكسع الفصؿ‬
‫‪.‬‬ ‫إمكانية التحقؽ مف صحة الحكـ شكال ك مضمكنا‬

‫‪ 4‬ػ تقيد المحكمة بعدـ البت في حقكؽ المتعرضيف بعضيـ اتجاه البعض ‪:‬‬

‫مف خالؿ مقتضيات الفصؿ ‪ 37‬مف قانكف التحفيظ العقارم تكصؿ القضاء المغربي إلى‬
‫استنباط قاعدة أساسية لمبت في التعرضات ‪ ،‬فحكل ىذه القاعدة أف المحكمة مقيدة بالفصؿ‬
‫في النزاعات المكجكدة بيف المتعرضيف كطالبي التحفيظ دكف أف يككف ليا الحؽ في الفصؿ‬
‫في المنازعات الناشئة بيف المتعرضيف فيما بينيـ كأساس ىذه القاعدة أف كؿ تعرض يشكؿ‬
‫دعكل مستقمة مكجية ضد مطمب التحفيظ كأف المحكمة ممزمة بالبت في حدكد طمبات‬
‫‪185‬‬
‫ما يمي " محكمة‬ ‫األطراؼ ‪ ،‬جاء في قرار لمحكمة النقض صادر بتاريخ ‪1995/02/01‬‬

‫‪ 184‬قرار انمجهس األعهى انمؤرخ في ‪ ، 1972/04/24‬منشىر بمجهة قرارات انمجهس األعهى ‪. 1972‬‬
‫‪ 14 185‬قرار المجلس األعلى رقم ‪ 348‬المؤرخ فً ‪ 1995/ 02/ 01‬ملؾ عدد ‪ ، 874/ 612‬منشور بمجلة قضاء المجلس األعلى فً التحفٌظ‬
‫خالل أربعٌن سنة لألستاذ عبد العزٌز توفٌق ‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة ‪ ،‬الطبعة‪ ، 1999‬ص ‪. 281 :‬‬

‫‪73‬‬
 ‫التحفيظ ال تنظر في النزاعات القائمة بيف المتعرضيف ‪ ،‬كلكف في النزاعات القائمة بيف‬
‫طالب التحفيظ مف جية كالمتعرض مف جية أخرل ‪ ،‬كأف المحكمة عندما قضت بعدـ قبكؿ‬
‫استئناؼ المتعرض ضد متعرضيف آخريف تككف قد طبقت القانكف "‬
‫‪.‬‬

‫غير أف ىذا الكضع كاف يثير كثي ار مف المشاكؿ بالنسبة لممتعرضيف كبالنسبة لممحكمة‬
‫بسبب قصكر الفصؿ ‪ 37‬مف القانكف السابؽ عف حؿ النزاعات المتعمقة بيف المتعرضيف‬
‫كتصفية التعرض بشكؿ نيائي بيف الجميع ‪ ،‬كتتجمى مظاىر ىذه الصعكبات أنو حينما‬
‫تقضي المحكمة بصحة التعرض المقدـ مف طرؼ أحد المتعرضيف فإف حكمو ىذا تككف لو‬
‫قكة الشئ المقضي بيف طرفيو المذيف ىما المتعرض المحككـ لو كطالب التحفيظ ‪ ،‬فإذا عمد‬
‫المتعرض إلى إيداع مطمب التحفيظ فإنو يستفيد مف المسطرة الخاصة التي كاف ينظميا‬
‫الفصؿ ‪ 37‬مف القانكف السابؽ ‪ ،‬كمعنى ذلؾ أنو يمكف لممتعرضيف عمى المطمب السابؽ أف‬
‫يتقدمكا بتعرضاتيـ مف جديد أماـ المحافظ ضد مطمب التحفيظ الجديد الذم تقدـ بو‬
‫المتعرض المحككـ لو ‪ ،‬كعندما يحاؿ الممؼ عمى المحكمة ستجد نفسيا مف جديد أماـ نفس‬
‫األشخاص كحكؿ نفس القضية ال لشيء إال ألنيا لـ تتمكف مف الفصؿ بيف المتعرضيف ‪،‬‬
‫األمر الذم سيطيؿ مف إجراءات المسطرة كمف أمد النزاع كىذا يتعارض مع أىداؼ التحفيظ‬
‫العقارم ‪.‬‬

‫‪ 37‬مف القانكف السابؽ فإف‬ ‫لكف رغـ ىذه الصعكبات التي كانت تثيرىا صياغة الفصؿ‬
‫المشرع المغربي تجاىؿ ىذه الكضعية في القانكف الجديد حيث حافظ عمى نفس الصياغة‬
‫األمر الذم يثير نكعا مف االرتباؾ كاالضطراب في تأكيؿ النص كيساىـ في إطالة أمد النزاع‬
‫كعدـ تسكية النزاعات ‪.‬‬

‫‪74‬‬
 ‫‪ 5‬ػ عدـ جكاز التدخؿ في الدعكل بعد إحالة التعرضات عمى المحكمة المختصة ‪:‬‬

‫لقد تبيف لنا فيما سبؽ بأف التعرض ىك عبارة عف دعكل عينية عقارية غير أف‬
‫خصكصيتيا تتجمى في أف مكضكعيا يحدد أماـ المحافظ كأف المحكمة تبقى مقيدة بالبث‬
‫فييا كما أحيمت عمييا ‪ ،‬كذلؾ خالفا لمقتضيات تقديـ الدعكل في القضايا العادية ‪ ،‬كأف‬
‫المحافظ ىك الذم يتكلى تييئ المقاؿ كبعث ممؼ القضية إلى المحكمة االبتدائية كفقا‬
‫لممقتضيات المقررة في الفصؿ ‪ 25‬كالفصؿ ‪ 32‬مف قانكف التحفيظ العقارم الجديد ‪ ،‬كال‬
‫يمكف لممتعرض التكجو إلى المحكمة لتقديـ تعرضو أك التدخؿ في المسطرة عمى غرار ما ىك‬
‫جار بو العمؿ في القكاعد العامة لقانكف المسطرة المدنية ‪ ،‬كنعتقد أف ىذه الخاصية تعتبر‬
‫مف أىـ مميزات المسطرة في نظاـ التحفيظ العقارم عمى اعتبار أف ىذه المسطرة تتسـ‬
‫بمجمكعة مف العمميات التقنية كالقانكنية كالمسطرية المعقدة التي يمعب فييا المحافظ دك ار‬
‫محكريا تحت طائمة إمكانية إثارة مسؤكليتو الشخصية عف كؿ خمؿ أك تقصير قد يشكب‬
‫المسطرة كما قد يعترض ذلؾ مف صعكبات قانكنية أك كاقعية قد يستحيؿ معيا تنفيذ الحكـ‬
‫الصادر في المكضكع ‪ ،‬ناىيؾ أف العديد مف ىذه المساطر ال يمكف لمقضاء أف يككف عمى‬
‫إلماـ بيا نظ ار لطابعيا الفني كالتقني ‪.‬‬

‫كيتمثؿ األساس القانكني ليذه القاعدة في مقتضيات الفصؿ ‪ 24‬مف قانكف التحفيظ العقارم‬
‫الذم نص عمى إمكانية التدخؿ في مسطرة التحفيظ أثناء المرحمة اإلدارية عف طريؽ‬
‫التعرض خالؿ أجؿ شيريف مف يكـ نشر اإلعالف عف انتياء التحديد بالجريدة الرسمية ‪ ،‬كما‬
‫حدد المشرع الجيات التي يمكف التدخؿ أماميا أك يقدـ إلييا التعرض في المحافظ كالمساح‬
‫الطبكغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد طبقا لمفصؿ ‪ 25‬مف ذات القانكف ‪ ،‬كما أف المشرع‬
‫تجاكز السمبيات التي كاف يعرفيا القانكف السابؽ مف خالؿ إلغاء صالحيات ككيؿ الممؾ في‬
‫قبكؿ التعرضات المقدمة خارج األجؿ ‪ ،‬كجعؿ ىذه الصالحية مف اختصاص المحافظ كحده‬
‫شريطة عدـ تكجيو الممؼ إلى المحكمة ‪ ،‬كيترتب عمى ذلؾ بمفيكـ المخالفة أنو ال يجكز‬

‫‪75‬‬
 ‫التدخؿ في المسطرة القضائية لمتحفيظ كما أف تعرض الغير الخارج عف الخصكمة غير‬
‫ممكف في قضايا التحفيظ ‪ ،‬لذلؾ فإف القضاء المغربي ال يقبؿ التدخؿ أماـ محكمة‬
‫االستئناؼ إال إذا كاف مف قبيؿ التدخؿ االنضمامي ‪ ،‬أم الذم يرجع إلى مؤازرة أحد‬
‫‪186‬‬
‫‪ ،‬كيستثنى مف ذلؾ أيضا التدخؿ الذم يتـ‬ ‫األطراؼ في ادعاءاتو كتعزيز مزاعمو‬
‫لتصحيح المسطرة كأف يحدث أماـ المحكمة تغيير في أىمية أحد األطراؼ إما بنقصاف أىميتو‬
‫أك انعداميا بسبب كفاتو ‪ ،‬كقد كانت محاكـ المكضكع عندما تالحظ كفاة أحد أطراؼ النزاع‬
‫تكقؼ إجراءات البت في الدعكل كترجع الممؼ إلى المحافظ ليعمؿ عمى إدخاؿ الكرثة كىك‬
‫ماكاف يطرح بالفعؿ مشاكؿ عممية كقانكنية أماـ المحافظ كيطيؿ أمد المسطرة ‪ ،‬في حيف‬
‫كاف اتجاه أخر يذىب إلى اعتبار طالب التحفيظ أك المتعرض حيا رغـ مكتو كترفض طمب‬
‫كرثتو بالتدخؿ لتصحيح المسطرة ‪ ،‬كتقبؿ مكاصمة الدعكل في مكاجيتو كىك نفس االتجاه‬
‫‪187‬‬
‫‪ ،‬كنعتقد بأنو ال يقبؿ‬ ‫الذم سار عميو قضاء محكمة النقض في مجمكعة مف الق اررات‬
‫التدخؿ أماـ القضاء ال بصفة انضمامية كال بصفة ىجكمية إال في نطاؽ نظاـ اإلرث ألف‬
‫أطراؼ التحفيظ محصكركف قانكنا أماـ المرحمة اإلدارية ‪ ،‬كبصفة عامة فإف قرار المحكمة‬
‫االبتدائية يقبؿ الطعف باالستئناؼ ممف لو المصمحة في ذلؾ داخؿ أجؿ ‪ 30‬يكما مف تاريخ‬
‫التبميغ ‪ ،‬كاذا أصدرت محكمة االستئناؼ قرارىا في المكضكع فإنو يككف قابال لمطعف‬
‫بالنقض داخؿ اجؿ ‪ 30‬يكما مف تاريخ التبميغ ‪ ،‬غير أف مف خصكصيات الطعف بالنقض‬
‫في قضايا التحفيظ العقارم أنو يكقؼ التنفيذ إلى غاية البت في عريضة النقض عمال‬
‫بمقتضيات الفصؿ ‪ 361‬ؽ ـ ـ ‪ ،‬كتأسيسا عمى ذلؾ فإف األحكاـ كالق اررات الصادرة في‬
‫مجاؿ التعرضات تحاؿ عمى المحافظ رفقة مطمب التحفيظ بعد استنفاذ طرؽ الطعف في‬
‫األحكاـ كصيركرتيا نيائية كغير قابمة ألم طريؽ مف طرؽ الطعف ‪ ،‬حيث يعمؿ المحافظ‬
‫عمى تطبيؽ تمؾ األحكاـ حسب نكعية التعرض ككفقا لإلجراءات التالية ‪:‬‬

‫‪ 186‬قرار محكمة النقض المؤرخ فً ‪ 1985/ 11/ 13‬عدد ‪ 2639‬فً الملؾ العقاري رقم ‪ ، 74015‬منشور بمجلة المحاكم المؽربٌة ‪ ،‬عدد‪43‬‬
‫‪ ،‬ص ‪. 73 :‬‬
‫‪ 187‬قرار محكمة اننقض انمؤرخ في ‪ 1976/09/29‬رقم ‪ 545‬أشبر انيه ذ عبد انعسيس تىفيق ‪ ،‬قضبء انمجهس االعهى‬
‫في انتحفيظ ‪ ،‬ص ‪.116 :‬‬

‫‪76‬‬
 ‫ػػإذا كاف التعرض كميا كحكـ بصحتو ‪ :‬يقكـ المحافظ في ىذه الحالة بإلغاء مطمب التحفيظ‬
‫كيستدعي طالب التحفيظ لمحضكر إلى المحافظة العقارية لتسمـ الكثائؽ المكدعة مف طرفو‬
‫كيبقى مف حؽ المتعرض المحككـ لو إمكانية التقدـ بإيداع مطمب تحفيظ ممكو المحككـ لو ‪.‬‬

‫ػ إذا كاف التعرض كميا كحكـ بعدـ صحتو ‪ :‬يقكـ المحافظ في ىذه الحالة بالتشطيب عمى‬
‫التعرضات كيحفظ الممؾ في اسـ طالب التحفيظ ‪.‬‬

‫ػ حالة الحكـ بصحة التعرضات عمى كاجبات مشاعة ‪ :‬في ىذه الحالة يتعيف العمؿ عمى‬
‫‪ 83‬مف قانكف التحفيظ‬ ‫نشر خالصة إصالحية بالجريدة الرسمية عمال بمقتضيات الفصؿ‬
‫العقارم كذلؾ بإضافة اسـ المحككـ لو كأحد طالبي التحفيظ بالنسبة لألجزاء المحككـ بيا مع‬
‫إصدار إعالف جديد النتياء التحديد بالجريدة الرسمية حيث يؤدم ذلؾ إلى فتح أجؿ جديد‬
‫لمتعرض لكؿ مدع في حدكد الحقكؽ المحككـ بيا مكضكع الخالصة اإلصالحية ‪ ،‬أما إذا‬
‫تـ الحكـ بعدـ صحة التعرضات عمى الحقكؽ المشاعة فإف المحافظ في ىذه الحالة يعمد‬
‫إلى التشطيب عمييا كتأسيس الرسـ العقارم في اسـ طالب التحفيظ ‪.‬‬

‫ػ حالة التعرض الجزئي ‪ :‬إذا حكـ بصحة تعرض جزئي انصب عمى قطعة مفرزة ‪ ،‬يعمؿ‬
‫المحافظ عمى تحفيظ الجزء غير المتعرض عميو في اسـ طالب التحفيظ ‪ ،‬في حيف يبقى مف‬
‫حؽ المتعرض أف يتقدـ إلى المحافظة بمطمب لتحفيظ القطعة المفرزة المحككـ لو بو ‪.‬‬

‫ػ بالنسبة لمتعرضات المتبادلة كميا فيسرم عمييا ما يسرم عمى التعرضات الكمية السابؽ‬
‫اإلشارةإلييا ‪ ،‬أما إذا تعمؽ األمر بتعرضات متبادلة جزئيا فيتـ تحرير محضر بالمكتب‬
‫لكصؼ الكضعية الجديدة عمى ضكء ما قضت بو األحكاـ كيتـ التحفيظ بناء عمى ذلؾ ‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫تنفي ىذه االحكام‬
‫ضئية الصادرة و صعوبة ذ‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬طبيعة االحكام الق ا‬

‫‪ 1‬ػ الطعف بالنقض يكقؼ التنفيذ‬

‫يقضي الفصؿ‪ 361‬مف قانكف المسطرة المدنية عمى اف الطعف بالنقض أماـ محكمة النقض‬
‫يكقؼ التنفيذ في قضايا التحفيظ العقارم‬

‫كقد ثار جدؿ كبير كسط الفقو كالقضاء حكؿ ىذا المصطمح )التحفيظ العقارم(‪،‬فظير‬
‫اتجاىاف‪،‬األكؿ يأخذ بالتفسير الضيؽ كاالخرية بالتفسير الكاسع‪.‬‬

‫‪-‬االتجاه الذم يأخذ بالتفسير الضيؽ‬

‫ىذا االتجاه ينظر الى مصطمح التحفيظ العقارم المنصكص عميو في الفصؿ ‪ 361‬مف‬
‫ؽ‪.‬ـ‪ .‬ـ‪،‬بأنو ال ينسحب إال عمى مرحمة ما قبؿ التحفيظ كال يمتد الى العقارات المحفظة‪.‬‬

‫كلقد تبنى القضاء المغربي كعمى أعمى مستكل لو ىذا التفسير في أكثر مف مناسبة ‪،‬كمف‬
‫ابرز ما نص عميو ما يمي‪:‬‬

‫"إف الفصؿ ‪ 361‬مف قانكف المسطرة المدنية ينص عمى الحاالت التي يكقؼ فييا التنفيذ‬
‫بالنقض كمنيا ما أطمؽ عميو المشرع عبارة "التحفيظ العقارم" كحيث إف المقصكد بالتحفيظ‬
‫العقارم ىك مجمكع اإلجراءات التي يقاـ بيا بالنسبة لممؾ غير محفظ قصد تأسيس رسـ‬
‫عقارم لو بالمحافظة العقارم‪،‬كتنتيي ىذه اإلجراءات بمجرد إنشاء الصؾ العقارم طبقا‬
‫‪188‬‬
‫لمقتضيات الظيير الشريؼ بتاريخ ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعمؽ بالتحفيظ العقارم‪"...‬‬

‫" ‪...‬لكف حيث إنو إذا كاف الفصؿ ‪ 361‬مف ؽ‪.‬ـ‪.‬ـ المستدؿ بو يجعؿ مف جممة الحاالت‬
‫التي يكقؼ فييا الطعف بالنقض تنفيذ األحكاـ إلى حيف البث في قضايا التحفيظ العقارم‪،‬فإف‬
‫المقصكد ىي النزاعات المثارة بشأف مسطرة التحفيظ كما حددىا ظيير ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬

‫‪188‬‬
‫قرار ادر عن محكمة النقض عدد ‪ 125‬صادر بتارٌخ ‪ٌ 2‬ونٌة ‪ ، 1988‬منشور بمجلة القضاء والقانون ‪،‬عدد ‪ ، 10‬ص ‪.133‬‬

‫‪78‬‬
 ‫بشأف التحفيظ العقارم‪،‬إذ لك أراد المشرع أف يجعؿ النص شامال لغير ذلؾ كما يدعي‬
‫المحافظ‪ ،‬ال يستعمؿ مصطمحا آخر‪،‬أكثر شمكلية ك ىك مصطمح العقارات المحفظة‬
‫كالعقارات في طكر التحفيظ‪.189"..‬‬

‫كنفس المكقؼ أخذ بو المحافظ العاـ بتاريخ ‪ 19‬مايك ‪ 1989‬بكاسطة الدكرية عدد ‪314‬‬
‫كالتي اعتبر فييا القرار االستئنافي بخصكص العقارات المحفظة قابال لمتنفيذ رغـ الطعف‬
‫بالنقض المكجو ضده كىك الرأم الذم أخذت بو إدارة المحافظة العقارية في دكرية سابقة‬
‫عدد ‪ 178‬بتاريخ ‪ 27‬مام ‪.1901980‬‬

‫كيعتبر عمى مستكل الفقو عبد القادر الرافعي ‪191‬مف اكبر المناصريف ليذا االتجاه الذم يأخذ‬
‫بالتفسير الضيؽ‪.‬‬

‫‪-‬االتجاه الذم يأخذ بالتفسير الكاسع‬

‫كىذا االتجاه يفسر مصطمح التحفيظ تفسي ار مكسعا ليشمؿ كؿ القضايا المتعمقة بالتحفيظ‬
‫سكاء تعمؽ األمر بعقار أك بعقار محفظ كيعتبر محمد ابف الحجاج السميمي كمحمد خير مف‬
‫اكبر المناصريف ليذا االتجاه‪.192‬‬

‫كىذا االتجاه القى قبكال كاسعا حيث تبنتو إدارة المحافظة العقارية بتاريخ ‪ 20‬يناير ‪1995‬‬
‫بكاسطة دكرية عدد ‪ 324‬كالتي سممت بقصكر المفيكـ الضيؽ لمصطمح التحفيظ كتبنتو‬
‫ك ازرة العدؿ في رسالتيا عدد ‪ 12878‬بتاريخ ‪ 22‬دجنبر ‪،1993‬كقد صار األمر‬
‫االستعجالي الصادر عف المحكمة االبتدائية بالرماني ‪،‬عدد ‪ 83‬بتاريخ ‪ 23‬اكتكبر ‪2007‬‬
‫في نفس االتجاه‪.193‬‬

‫‪ 189‬قرار صادر عن محكمة النقض عدد ‪ 918‬بتارٌخ ‪ٌ 5‬ولٌوز ‪ 199‬أشارت الٌه ‪،‬كنزة الرٌكوش‪،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.99‬‬
‫‪ 190‬حسن زردانً‪ ،‬دور المحافظ على األمالك العقارٌة فً تقٌٌد األحكام القضائٌة من زاوٌة إكراهات التطبٌق‪ ،‬منشور بالمجلة المؽربٌة لإلقتصاد‬
‫و القانون عدد‪، 2008،‬ص ‪157‬‬
‫‪ 191‬عبد القادر الرافعً الفصل ‪ 361‬من ق‪.‬م‪.‬م ومصطلح التحفٌظ مقال منشور زردانً ‪،‬من‪.‬س ‪،‬ص‪157‬‬
‫‪ 192‬حسن زردانً ‪،‬م‪.‬س ص ‪.157‬‬
‫‪ 193‬للتوسع فٌما ذكر انظر حسن زردانً ‪،‬م‪.‬س ‪،‬ص ‪ .157‬وما ٌلٌها‬

‫‪79‬‬
 ‫‪194‬‬
‫إلى مطالبة المشرع بتعديؿ الفصؿ ‪ 361‬مف قانكف‬ ‫كىذا األمر أدل كقع ببعض الفقو‬
‫المسطرة الدنية لتكضيح المقصكد بعبارة "التحفيظ العقارم" أك إلغاء الدكرية ‪ 324‬كاألخذ‬
‫بالمفيكـ الضيؽ‬

‫إال اف المشرع المغربي تجاكز اإلشكاؿ المطركح عف طريؽ الفصؿ األكؿ مف القانكف‬
‫‪ 14.07‬المغير كالمتمـ لظيير ‪ 09‬رمضاف ‪ 1331‬ـ كالذم جاء فيو ما يمي‪:‬‬

‫"يرمي التحفيظ الى جعؿ العقار المحفظ خاضعا لمنظاـ المقر في ىذا القانكف مف غير أف‬
‫يككف في اإلمكاف إخراجو منو فيما بعد كيقصد منو‪:‬‬

‫‪-‬تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة لمتطيير يترتب عنيا تأسيس رسـ عقارم كبطالف ما عداه‬
‫مف الرسكـ‪, ،‬كتطيير الممؾ مف جميع الحقكؽ السالفة غير المضمنة بو‪.‬‬

‫‪-‬تقييد كؿ التصرفات كالكقائع الرامية إلى تأسيس اك نقؿ أك تغيير أك إقرار أك إسقاط الحقكؽ‬
‫العينية أك التحمالت المتعمقة بالممؾ ‪،‬في الرسـ العقارم المؤسس لو‬

‫كبالتالي يظير مف ىذا الفصؿ بأف المشرع قد أخذ بالمفيكـ الكاسع لمصطمح التحفيظ‬
‫العقارم‪ ،‬ليسيؿ قضايا العقار في طكر التحفيظ كالعقار المحفظ‪.‬‬

‫ىذا كيجب عمى المشرع المغربي أف يعيد النظر في الفصؿ ‪361‬مف قانكف المسطرة المدنية‬
‫‪ .‬كيأخذ بالمفيكـ الضيؽ لمصطمح التحفيظ العقارم ‪،‬الذم ييـ العقارات ما قبؿ تأسيس الرسـ‬
‫العقارم‪ ،‬الف تنفيذ األحكاـ الصادرة في شأنيا كالحاؿ أنيا محؿ طعف بالنقض سيؤدم إلى‬
‫تعقيدات ال يمكف تجاكزىا إذا نفذ القرار قبؿ البث في طمب النقض‪.‬‬

‫‪ 2‬ػ الصعكبات المادية كالقانكنية‬

‫‪194‬‬
‫حسن زردانً ‪،‬م‪.‬س ص ‪162‬‬

‫‪80‬‬
 ‫يقصد بالصعكبات في التنفيذ كؿ المسائؿ التي تعترض تنفيذ الحكـ القضائي سكاء كانت‬
‫ذات طابع كاقعي أك كانت ذات صبغة قانكنية محضة‪.195‬‬

‫كالى جانب التأكيالت المختمفة التي عرفيا مصطمح التحفيظ فإف المحافظ العقارم تعترضو‬
‫عدة صعكبات قانكنية ك مادية في تنفيذ الحكـ‪.‬‬

‫‪-‬الصعوبات القانونية‬

‫تتمخص ىذه الصعكبات أساسا في كثرة التشريعات المنظمة لممادة العقارية‪ ،‬بحيث تصدر‬
‫في عدة أحياف أحكاـ قضائية مخالفة لبعض المقتضيات التشريعية الخاصة‪ ،196‬مف قبيؿ‬
‫تمؾ المنظمة لضـ األراضي الفالحية‪ ،‬كالتي تمنع تقسيـ األراضي الكاقعة داخؿ مناطؽ‬
‫الضـ إال بمكافقة لجنة ضـ األراضي الفالحية ‪،‬كمع ذلؾ تصدر أحكاـ قضائية تقضي‬
‫بأجزاء مفرزة أحيانا‪.197‬‬

‫كبالتالي ىؿ يبقى مف حؽ المحافظ تنفيذ الحكـ القضائي عمى الرغـ مف أنو صدر مخالفا‬
‫لنص قانكني ؟‬

‫إف المحافظ عمى الممكية العقارية ال يحؽ لو لو ممارسة رقابة قانكنية عمى األحكاـ‬
‫القضائية بؿ إف دكره يقتصر عمى التأكد مف اكتسابيا القكة األمر المقضي بو كمف صيغتيا‬
‫التنفيذية‪ ،‬كيبقى مف حؽ المحافظ دائما المجكء الى استعماؿ مقتضيات الفصؿ ‪ 26‬مف‬
‫ؽ‪.‬ـ‪.‬ـ ‪،‬أم إحالة الحكـ الغامض عمى المحكمة المصدرة لو ألجؿ تفسيره‪.198‬‬

‫‪-‬الصعوبات المادية‬

‫‪195‬‬
‫عبد الكرٌم الطالب ‪ ،‬الشرح العملً لقانون المسطرة المدنٌة ‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنٌة مراكش ‪ ،‬الطبعة الخامسة‪2009‬ص ‪437.‬‬
‫‪196‬‬
‫عبد العالً الدقوقً‪،‬المسطرة القضائٌة للتحفٌظ العقاري بٌن القانون الحالً ومشروع القانون رقم‪ 14.07‬مقال منشور بمجلة القانون‬
‫واالقتصاد ‪،‬العدد ‪ 2008 ،50‬ص ‪248‬‬
‫‪ 197‬نفسه ص ‪.248‬‬
‫‪ 198‬نفسه ‪،‬ص ‪249‬‬

‫‪81‬‬
 ‫كتتمثؿ الصعكبة المادية في الحالة التي يتكصؿ فييا المحافظ بممؼ مطمب التحفيظ مرفكقا‬
‫بشيادة عدـ االستئناؼ أك شيادة عدـ الطعف بالنقض في الكقت الذم يككف فيو الحكـ قد تـ‬
‫استئنافو فعال‪ ،‬أك طمب نقضو كىك كضع قد تترتب عنو نتائج خطيرة‪ ،‬سيما كاذا اتخذ قرار‬
‫التحفيظ‪.‬‬

‫كتتجمى الصعكبة المادية كذلؾ في عدـ بت األحكاـ القضائية في النزاع المعركض‬

‫أماميا‪،‬كيظير ذلؾ في الحالة التي تحيؿ المحكمة الممؼ عمى المحافظ دكف البث فيو‪.‬‬

‫فمثؿ ىذه الحاالت تجعؿ المحافظ عمى األمالؾ العقارية يقؼ مكقفا محرجا كمتردد يمنعو‬
‫مف اتخاذ أم قرار‪ ،‬كيبقى الحؿ األنسب لمثؿ ىذه اإلشكاالت ىك ضركرة تكسيع سمطة‬
‫المحافظ أثناء النظر في التعرضات‪ ،‬كيرجع السبب في ذلؾ‪ ،‬إلى أف مسطرة التحفيظ عندنا‬
‫في المغرب ىي مسطرة إدارية‪ ،‬تنتيي بقرار إدارم في جميع األحكاؿ‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬االشكاليات المطروحة ما بعد تاسيس الرسم العقاري‬

‫المطمب االول ‪ :‬االشكاالت العممية لمتقييد العقاري‬

‫يرمي التقييد بالرسـ العقارم إلى إثبات الكجكد القانكني لكؿ العمميات القانكنية كالمادية التي‬
‫تط أر عمى العقار المحفظ‪ ،‬كاعطائيا حجية فيما بيف األطراؼ كفي مكاجية الغير بصفة عامة‬
‫كلفائدة الغير حسف النية بصفة خاصة‪،‬كما يصبكا إلى جعؿ الرسـ العقارم يعكس الكضعية‬
‫الحقيقة لمممؾ كالحقكؽ العينية المترتبة عميو‪ ،199‬كمف ىذا المنطمؽ كاف كاف حرم بنا‬
‫التساؤؿ عف مدل امكانية سقكط الحقكؽ التي لـ تقيد بالرسـ العقارم " فقرة أكلى" كعف سمطة‬
‫المحافظ عمى االمالؾ العقارية في رقابة سندات التقييد "فقرة ثانية"‬

‫الفقرة االولى ‪ :‬مدى إمكانية سقوط الحق في التقييد‬

‫‪ 199‬عصام منصور التقٌدات فً الرسوم العقارٌة بٌن مستجدات ظهٌر التحفٌظ العقاري ومدونة الحقوق العٌنٌة رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً القانون‬
‫الخاص السنة الجامعٌة ‪ 2014/ 2013‬ص ‪22‬‬

‫‪82‬‬
 ‫إف التراخي في تقييد الحقكؽ بالرسـ العقارم كلئف كاف يترتب عنو أداء الغرامة‬
‫المنصكص عمييا في الفصؿ ‪ 65‬مكرر‪ ،‬ككذا عدـ اعتبارىا في طيات الكجكد ما لـ تقيد‬
‫بالرسـ بمغة القانكف ‪ ، 14-07‬فإف المشرع لـ ينص عمى سقكط ىذه الحقكؽ مف عدمو‬
‫بمقتضى نص صريح مما يبقى التساؤؿ المطركح في ىذا الصدد عف مدل قابمييا لمسقكط‬
‫بسبب التقادـ؟‬

‫لقد اختمؼ الفقو حكؿ إمكانية سقكط حؽ التقييد بالتقادـ اختالفا كبيرا‪،‬كعمى العمكـ‬
‫يمكف رد ىذا الخالؼ إلى ثالثة اتجاىات‪:‬‬

‫االتجاه األول‪:‬يستند إلى مقتضيات الفصؿ ‪ 387‬مف ؽ ؿ ع ـ الذم ينص‬ ‫‪‬‬

‫عمى أف كؿ الدعاكل الناشئة عف االلتزاـ تتقادـ بمركر خمس عشرة سنة فيما عدا‬
‫االستثناءات الكاردة فيما بعد كالتي يقضي بيا القانكف في حاالت خاصة‪،‬كتماشيا مع ىذا‬
‫الرأم فبمجرد مركر خمس عشرة سنة عمى العقد المنشئ ليذا الحؽ يرفض طمبات التقييد‬
‫المستندة إلى عقد أك سند‪،‬إذ يتعيف عمى المحافظ (تماشيا مع ىذا الرأم)أف يرفض كؿ طمب‬
‫تقييد يستند إلى عقد أك سند مر عميو أكثر مف خمس عشرة سنة‪،200‬كىذا االتجاه أخذت بو‬
‫المحكمة االبتدائية بفاس في حكـ ليا جاء فيو‪ «:‬حيث أنو بعد إطالع المحكمة عمى السند‬
‫المستند عميو من لدن المدعين تبين ليا أنو مؤرخ في ‪ 22‬يونيو ‪ 1978‬وىو التاريخ‬
‫الذي كان بإمكان مورثيم فيو أن يقاضي المدعي عميو إللزامو بالتقييد في حين أن المقال‬
‫االفتتاحي لمدعوى لم يقدم إال بتاريخ ‪ 2004/05/28‬أي بعد انقضاء مدة خمسة عشر‬
‫سنة المنصوص عمييا في الفصل ‪ 389‬من ق ل ع م األمر الذي تعين معو التصريح‬
‫بسقوط الدعوى لتقادميا‪،201‬كىذا الرأم سكؼ يثير مسألة كجكد الحؽ ذاتو فيؿ ينشأ الحؽ‬
‫اعتبا ار مف تاريخ إبراـ التصرؼ أـ أنو ال ينشأ إال ابتداء مف تاريخ التقييد‪،‬فبالرجكع إلى‬
‫الفصؿ ‪ 67‬يالحظ أف كؿ حؽ عيني متعمؽ بعقار محفظ ال ينتج أم أثر كلك بيف األطراؼ‬

‫‪ 200‬راجع محمد خٌري العقار وقضاٌا التحفٌظ العقاري فً التشرٌع المؽربً طبعة‪ 2014‬ص ‪428‬‬
‫‪ -201‬حكم المحكمة االبتدائٌة بفاس رقم ‪ 48‬بتارٌخ ‪ 8‬محرم ‪ 1425‬موافق ل ‪ 2005/ 02/ 17‬ملؾ عقاري ‪(200/ 227‬ؼٌر منشور)‪.‬‬

‫‪83‬‬
 ‫إال مف تاريخ التقييد كعميو فإنو ال فائدة مف تقرير التقادـ ألف الحؽ ال يكجد في نظر الشرع‬
‫‪202‬‬
‫كاذا فرض تقرير ىذا المبدأ عمى إطالقو أم سقكط حؽ التقييد‬ ‫إال ابتداء مف تاريخ التقييد‬
‫بالتقادـ فإف العقار سيصبح في يكـ ما عقار بدكف مالؾ لتعذر إمكانية تقييد الحقكؽ عميو إذا‬
‫أف ىذا األمر سيشجع المالؾ األصمي عمى إعادة التصرؼ فيو مرة ثانية حيث يستفيد مف‬
‫سقكط الحؽ بالتقادـ كىك األمر األكثر شيكعا كما يطرح أكثر مف عالمة استفياـ تعجبية‬
‫حكؿ السبؿ القانكنية لحماية الحقكؽ مف ىذا التحايؿ‪.203‬‬

‫أما نحف فإننا فإننا ال نكافؽ كجية نظر ىذا الرأم فيما يخص "أف المحافظ يتكجب عميو‬
‫رفض تقييد كؿ طمب يستند إلى عقد أك سند مر عميو أكثر مف ‪ 15‬سنة " مف قبيؿ ككف‬
‫التقادـ ليس مف النظاـ العاـ كال يسقط الدعكل كعمييفال يجكز لممحافظ عمى االمالؾ العقارية‬
‫‪204‬‬
‫اثارتو مف تمقاء نفسو بؿ البد لمف لو مصمحة فيو أف يحتج بو‪.‬‬

‫االتجاه الثاني‪:‬فقد استند إلى الفصؿ ‪ 380‬مف ؽ ؿ ع ـ كالذم يقضى أف‬ ‫‪‬‬
‫التقادـ ال يسرم لدعكل الضماف إال مف كقت حصكؿ االستحقاؽ أك تحقؽ الفعؿ المكجب‬
‫لمضماف‪،‬كتبعا لذلؾ فإف حؽ المشترم في طمب تقييد العقار المبيع عمى اسمو ال يتقادـ ألف‬
‫البائع ممزـ بالضماف إزاء المشترم‪،‬كمف مقتضيات االلتزاـ مقاضاة البائ ػػع ك كرثتو مف بعده‬
‫إلجبارىـ عمى التقييد دكف أف تقع دعكاىـ تحت طائمة التقادـ المسقط كقد أخد بيذا الرأم‬
‫االستاذ بكؿ دكككر‪.205‬‬
‫االتجاه الثالث‪:‬يحاكؿ الكصكؿ إلى حؿ تكفيقي لالتجاىيف‪،‬كىذا الرأم تبناه‬ ‫‪‬‬
‫األستاذ مأمكف الكزبرم كالذم يؤكد أف التقادـ ال يسرم بالنسبة لمحقكؽ إال مف يكـ اكتسابيا‬
‫كليذا فإنو ال يجكز التمسؾ إزاء المشترم بالتقادـ إال مف يكـ استحقاؽ العقار أك منذ تحقؽ‬

‫‪202‬‬
‫عصام منصور التقٌدات فً الرسوم العقارٌة بٌن مستجدات ظهٌر التحفٌظ العقاري ومدونة الحقوق العٌنٌة رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً القانون‬
‫الخاص السنة الجامعٌة ‪ 2014/ 2013‬ص ‪43‬‬
‫‪ -203‬المجذوبٌطارق‪،‬إتمام البٌع بٌن ق ل ع وظهٌر التحفٌظ العقاري‪،‬مقال منشور بمجلة القصر‪،‬العدد‪ٌ 25‬ناٌر ‪،2010‬ص ‪. 105‬‬
‫‪ 204‬المادة ‪ 372‬ق ل ع‬
‫‪ -205‬نفس المرجع ‪،‬ص ‪. 429‬‬

‫‪84‬‬
 ‫الفعؿ المكجب لمضماف ألف حؽ المشترم في مقاضاة البائع لـ ينشأ إال كقت االستحقاؽ أك‬
‫كقت تحقؽ الفعؿ المكجب لمضماف‪،‬كاذا تقاعس المشترم كلـ يطالب بالتقييد رغـ اكتسابو ىذا‬
‫الحؽ كانقضت مدة خمس عشرة سنة فيمكف القكؿ بتقادـ حقو‪.206‬‬
‫كيذىب االستاذ محمد خيرم الى القكؿ بضركرة التمييز بيف الحؽ في التقييد كبيف‬
‫دعكل صحة التصرؼ المكجب لمتسجيؿ‪،‬فالحؽ في التسجيؿ يبقي مجرد إجراءات إدارية ال‬
‫يسرم عمييا التقادـ بينما دعكل صحة التصرؼ فيثبت لصاحبو تسجيمو كقت ما شاء كدكف‬
‫اعتبار لمدة التقادـ‪،‬أما إذا كاف التصرؼ مثار نزاع بيف أطرافو لسبب مف األسباب فإف‬
‫إمكانية تسجيمو تصبح معمقة عمى ثبكت التصرؼ كتتأثر بالتالي بالتقادـ‪ ،‬كعمى ذكم العالقة‬
‫مباشرة دعكل صحة التصرؼ خالؿ األجؿ القانكني فإذا تكانى المعني باألمر عف المطالبة‬
‫بحقو خالؿ ىذه المدة فإنو لف يتمكف مف الكصكؿ إلى تسجيؿ حقو ألنو حؽ غير ثابت‬
‫أصال‪.207‬‬
‫كنحف بدكرنا نؤيد ىذا الطرح االخير‪ ،‬بقكلنا أف الحؽ في التقييد ال يسقط بالتقادـ ما‬
‫داـ أف الحؽ ثابت كأف التصرؼ صحيح كليس ىناؾ نزاع بشأنو كلذلؾ فدعكل صحة‬
‫التصرؼ ىي التي تسقط أما الحؽ في التقييد فإنو ال يسقط مستنديف في ذلؾ عمى مقتضيات‬
‫الفصؿ ‪ 65‬مكرر‪ ،‬التي رتبت جزاءا عمى التاخر في تقيد الحؽ داخؿ االجؿ المحدد قانكنا‬
‫دكف النص عمى امكانية سقكطو‪،‬كىك نفس التكجو الذم سمكتو محكمة النقض في العديد مف‬
‫ق ارراتيا‪:‬‬
‫قرار لسنة ‪... " 2002‬دعكل تقييد البيع ال يطاليا التقادـ المنصكص عميو في‬
‫‪208‬‬
‫الفصؿ ‪ 387‬ؽ ؿ ع –نعـ‪"...-‬‬
‫قرار لسنة ‪..."209 2005‬إجراءات تسجيؿ البيكعات الصحيحة التامة عمى الرسـ‬
‫العقارم ال يطاليا التقادـ‪-‬نعـ‪"-‬‬

‫‪ 206‬مأمون الكزبري ‪ .‬التحفٌظ العقاري والحقوق العٌنٌة االصلٌة والتبعٌة ‪ ،‬مطبعة النجاح الجدٌدة بالدار البٌضاء‪ 1978‬ص ‪150‬‬
‫‪ -207‬محمد خٌري‪،‬مس‪،‬ص ‪. 430-429‬‬
‫‪208‬قرار عدد‪ 660‬مؤرخ فً سنة ‪ 2-3-2005‬عدد ‪ 2002-1-4248‬ملؾ مدنً ‪ .‬الؽرفة المدنٌة من المجلس االعلى‬

‫‪85‬‬
‫قرار لسنة ‪ 2012‬كالذم جاء‪”:‬ال يتقادم حق مشتر عقار محفظ بعدم تسجيمو بالرسم‬
‫‪210‬‬
‫العقاري“‪.‬‬
‫فإذا كاف اإلسراع بتقييد الحقكؽ في أقرب كقت ممكف ىك األرعى لممصمحة كاألدعى‬
‫لمتطبيؽ فإنو بالمقابؿ كؿ تأخير في التقييد قد يفقد الحؽ رتبتو كيجعمو مؤخ ار عمى حؽ أخر‬
‫يجرم تقييده مف قبمو‪،‬كبالتالي يبقى حقو مؤرجحا بيف الكجكد ك العدـ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪:‬مراقبة المحافظ لصحة سندات التقييد‬

‫نص الفصؿ ‪ 72‬مف ظ ت ع كما تـ تغييره كتتميمو أنو«يتحقق المحافظ عمى‬

‫األمالك العقارية تحت مسؤوليتو‪،‬من ىوية المفوت وأىميتو وكذا صحة الوثائق المدلى بيا‬
‫تأييدا لمطمب شكال وجوىرا»‬

‫فالمحافظ عمى األمالؾ العقارية ال يقكـ بتقييد أم سند في الرسـ العقارم إال بعد‬
‫التأكد مف صحتو كخمكه مف كؿ ما يمنع التقييد‪.‬‬

‫أوال‪ -‬مراقبة صحة السند بالنظر لجية التحرير (شكمية االنعقاد)‪:‬‬

‫أقر المشرع بمقتضى المادة ‪ 4‬ـ ح ع بكجكب تحريرجميع التصــرفات المتعمقة بنقل‬
‫المــمكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقميا أو تعديميا أو إسقاطيا بموجب محرر‬
‫رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول لمترافع أمام محكمة‬
‫النقض و بمكجب ىذه المادة تمت القطيعة مع الماضي‪ ،‬كألزـ المشرع المتعاقديف باختيار‬
‫أحد المينييف المأذكف ليـ قانكنا لتحرير العقكد‪،‬بمعنى أف العقد ال يعتد بو إال إذا صاغو‬
‫ىؤالء األشخاص المأذكف ليـ‪،‬فمنيـ مف تكصؼ كتابتيـ ب “الرسمية” كالتي تجعؿ المحرر‬
‫رسميا(أ)‪،‬كمنيـ مف تبقى كتابتيـ عرفية ينبغي أف تككف ثابتة التاريخ(ب)‪ .‬كعمى كؿ حاؿ‬

‫‪209‬قرار عدد ‪ 3393‬مؤرخ فً ‪ 21-12-2005‬ملؾ مدنً عدد ‪2004-1-1-2915‬‬

‫‪، 2010/ 1/ 1/ 2315‬مجلة المحاكم المؽربٌة‪،‬العدد ‪145‬‬ ‫‪ -210‬قرار محكمة النقض‪،‬عدد ‪،3211‬المؤرخ فً ‪،2012/ 06/ 26‬ملؾ مدنً عدد‬
‫نونبر‪/‬دجنبر‪،2013،‬ص ‪. 222‬‬

‫‪86‬‬
 ‫فإف عبئ تقصي صحة ىذه المحررات يمقى عمى عاتؽ المحافظ تحت طائمة قياـ مسؤكليتو‬
‫الشخصية‪.‬‬

‫أ ‪ -‬المحررات الرسمية‪:‬‬

‫كصفة الرسمية التي تمحؽ المحرر‪،‬مرجعيا إلى محرر العقد الذم تستمد منو طابعيا‬
‫الرسمي‪ ،‬كفي كؿ االحكاؿ يمكف فإف الجية المخكؿ ليا إطفاء طابع الرسمية عمى العقكد‬
‫التكثيقية في التشريع المغربي ىي العدليف كالمكثؽ‪ ،‬ىذا االخير ألزمو المشرع بمقتضى المادة‬
‫‪211‬‬
‫بضركرة إنجاز اإلجراءات الضركرية لمتقييد‬ ‫‪ 47‬مف ؽ ‪ 32.09‬المتعمؽ بمينة التكثيؽ‬
‫في السجالت العقارية كغيرىا لمعقكد الخاضعة لمتقييد التي أبرميا لضماف فعاليتيا ‪ ،‬فالمكثؽ‬
‫ممزـ بتحقيؽ نتيجة أال كىي االلتزاـ بنقؿ ممكية العقار مف الطرؼ المتصرؼ إلى الطرؼ‬
‫المتصرؼ لفائدتو ما لـ يعفيو أطراؼ المعاممة العقارية مف القياـ بيذا االجراء بمقتضى‬
‫تصريح مكتكب‪ ،‬كخالفا لممكثؽ فإف العدليف غير ممزميف بالقياـ بيذا االجراء إال إذا فكض‬
‫ليما أطراؼ المعاممة العقارية القياـ بو فمممتعاقديف الحرية في التفكيض لمعدليف بالقياـ بيذا‬
‫االجراء اك يباشركه بأنفسيـ بتقديـ طمب لممحافظ لتقييد العقد بالسجؿ العقارم‪.212‬‬

‫ك ما يعاب عمى المشرع في ىذا الصدد كالذم يعتبر مف بيف النقاط السكداء لمتكجو‬
‫التشريعي ىك تركو الحرية لألطراؼ مف أجؿ القياـ بإجراء التقييد ‪ ،‬ىذا المقتضى يساىـ في‬
‫كثير مف االحياف في ضياع حقكؽ المتعاقديف كفي تنامي ظاىرة "عدم تحيين الرسم‬
‫العقاري"لعدـ قياـ المتعاقديف بتقييد التصرؼ الشيئ الذم يميد لمبائع مثال في القياـ ببيع آخر‬
‫لشخص ثاني كثالث كأكثر "لككف اجراء التقييد ىك الذم ينشئ الحؽ"فإذا ما قارنا مينة‬
‫التكثيؽ مع مينة العدكؿ نجد االكلى تشكؿ حماية لألطراؼ فيما يخص اجراء التقييد كىذا‬
‫يشكؿ تمي از مف طرؼ المشرع بيف فئتيف مما يدفع المتعاقديف الى المجكء الى المكثقيف بدؿ‬
‫‪211‬‬
‫‪ -‬ظهٌر شرٌؾ رقم ‪ 179.11.1‬صادر فً ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22(1432‬نوفمبر ‪)2011‬بتنفٌذ القانون ‪ 32-09‬المتعلق بتنظٌم مهنة‬
‫التوثٌق‪،‬الجرٌدةالرسمٌة‪،‬عدد ‪ 5998‬بتارٌخ ‪ 27‬دو الحجة ‪ 24(1432‬نوفمبر‪،)2011‬ص ‪. 5611‬‬
‫‪ -212‬ظهٌر شرٌؾ رقم ‪ 1.06.56‬صادر فً ‪ 15‬من محرم ‪ 14(1427‬فبراٌر ‪)2006‬بتنفٌذ القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة‪،‬الجرٌدة‬
‫الرسمٌة عدد ‪ 5400‬بتارٌخ فاتح صفر ‪ 2( 1427‬مارس ‪،)2006‬ص ‪. 556‬‬

‫‪87‬‬
 ‫العدكؿ إلبراـ العقكد المنصبة عمى العقار‪ ،‬كىنا نستحضر الجزاء الذم القاه المشرع عمى‬
‫العدليف فيما يخص التضامف في أداء كاجبات التسجيؿ لفائدة ادارة التسجيؿ كالتنمبركما ىك‬
‫الشأف بالنسبة لممكثؽ‪ ،‬فالمشرع في ىذه النقطة استحضر المصمحة الجبائية لإلدارة ككنيا‬
‫اجراء تتكقؼ صحة العقد عمى القياـ بو كأغفؿ التنصيص عمى إلزاـ العدليف بالقياـ بإجراء‬
‫التسجيؿ حفاظا عمى مصمحة المتعاقديف عمى اعتبار اف التقييد ىك الذم ينشأ الحؽ‪ ،‬مما‬
‫يدفعنا الى القكؿ أف المشرع فضؿ مصمحة االدارة عمى مصمحة االشخاص‪.‬‬

‫كالمحافظ عمى االمالؾ العقارية حينما يقدـ لو طمب التقييد ال يباشر مباشرة تقييد المعاممة‬
‫العقارية " تقييد العقد" بؿ يخطع الرسـ العدلي اك المحرر مف طرؼ المكثؽ لمراقبة جديدة مف‬
‫حيث الشكؿ كالجكىر كذلؾ تحت طائمة قياـ مسؤكليتو الشخصية‪ ،213‬مف قبيؿ " ىؿ الحؽ‬
‫المضمف بو قابؿ لمتقييد أـ ال ‪ ،‬كىؿ تـ تحريره كفؽ االختصاص المكاني كىؿ تـ تمقي‬
‫الشيادة مف طرؼ العدليف معا‪ ،‬كىؿ تـ تسجيمو لى إدارة التسجيؿ كالتنمبر كىؿ خاطب‬
‫القاضي عميو‪ ...‬كالتأكد مف ىكية كأىمية ك صفة االطراؼ‪ ،‬كبالرغـ مف أف المشرع أشار‬
‫بمقتضى المادة ‪ 73‬ؽ ‪ 14.07‬مف أف ىكية كصفة ك أىمية االطراؼ تعتبر محققة إذا استند‬
‫طالب التقييد عمى محررات رسمية مما يعني أف المحافظ يككف معفي مف التأكد مف أىمية‬
‫كىكية كصفة كؿ طرؼ ‪ ،‬فإف المحافظ ال يكتفي بيذا النص كيرجع لتطبيؽ نص الفصؿ ‪72‬‬
‫السالؼ الذكر الذم يمزـ المحافظ بالتأكد مف صحة العقد شكال كمضمكنا ‪ ،‬فإذا تبيف لو خمك‬
‫العقد مف أحد البيانات اك عدـ صحتو فإنو يمتنع عف تقييده بالسجؿ العقارم‪.‬‬

‫كعمى كؿ حاؿ فإف ىذه الحجية القانكنية التي تتمتع بيا الكثيقة الرسمية بجميع‬
‫بياناتيا‪،‬تجعؿ المحافظ عندما يطمب منو التقييد استناد إلييا‪،‬غير ممزـ بالتثبت مف ىكية‬

‫‪ 213‬المادة ‪ 72‬من ق ‪ 14,07‬السالؾ الذكر‬

‫‪88‬‬
 ‫األطراؼ‪،214‬كىك ما أكده المشرع مف خالؿ الفصؿ ‪ 73‬ؽ ‪ " 14-07‬تعتبر ىوية كل طرف‬
‫‪215‬‬
‫محققة إذا استند الطمب عمى محررات الرسمية"‬

‫كما أعفى المشرع بمقتضى الفصؿ ‪، 97‬مسؤكلية المحافظ عمى األمالؾ العقارية‬
‫الشخصية عف الضرر الناتج عف الفساد أك بطالف ما ضمف بالرسـ العقارم مف تقييد أك‬
‫بياف كمما استند ذلؾ البطالف عمى ىكية كصفة أحد المتعاقديف كجعؿ تمؾ المسؤكلية مترتبة‬
‫عمى محرر العقد كالسمطة المختصة التي صادقت عمى التكقيع‪.‬‬

‫ب ‪ -‬محرر ثابت التاريخ‪:‬‬

‫األصؿ في الكتابة العرفية أف يحررىا أم شخص مف غير المكثقيف أك العدكؿ بشرط أف‬
‫يكقع المحرر العرفي مف قبؿ المتعاقديف بخط اليد كؿ منيما‪(216‬الفصؿ ‪ 426‬ؽ ؿ ع ـ)‪.‬‬

‫غير أف قانكف رقـ ‪ 39-08‬المتعمؽ بمدكنة الحقكؽ العينية سمح بيذه الكتابة العرفية‬
‫لممينييف المأذكف ليـ فقط‪،‬ك اشترط في ىذه الكتابة أف تككف ثابتة التاريخ‪.‬‬

‫بحيث أف المحامي المقبكؿ لمترافع أماـ محكمة النقض المخكؿ لو قانكنا تحرير جميع‬
‫التصرفات المتعمقة بنقؿ أك بإنشاء الحقكؽ العينية األخرل أك تعديميا أك إسقاطػػيا ما لـ‬
‫ينص قانكف خاص عمى خالؼ ذلؾ‪،‬كالذم يجب عميو أف يكقع العقد المحرر مف طرفو‬
‫كالتأشير عمى جميع صفحاتو مف األطراؼ كمف الجية التي حررتو‪،‬كبعد تحرير كتكقيع‬
‫العقد كالتأشير عمى جميع صفحاتو مف قبؿ األطراؼ كالمحامي‪،‬يجب أف يتـ تصحيح‬
‫إمضاءات األطراؼ مف لدف السمطات المحمية المختصة التي تقتصر ميمتيا عمى التأكد مف‬

‫‪ -214‬فاطمة الحروؾ‪،‬مس‪،‬ص ‪. 225‬‬

‫‪ -215‬وهذا ٌعد مظهر من مظاهر الثقة فً أعمال الموثق المستفادة من صفة الموثق ومن خطاب قاضً التوثٌق بالنسبة للعدلٌن وهو ما نص علٌه‬
‫الفصل ‪ 1/ 37‬من ق ‪ٌ « :32-09‬تحقق الموثق تحت مسؤولٌته من هوٌة األطراف وصفتهم وأهلٌتهم للتصرف ومطابقة الوثائق المدلى بها إلٌه‬
‫للقانون»‬
‫‪ -216‬والعقد العرفً بهذا المعنى كتابة (مكتوب‪ ،‬محرر) مختومة بتوقٌع ؼٌر رسمً"توقٌععادي" لعدم صدوره عن األشخاص المأذون لهم رسمٌا‬
‫بتحرٌر التصرؾ‪.‬‬
‫محمد الشٌلح‪،‬مشاكل الكتابة فً بٌع العقار المحفظبالمؽرب‪،‬مجلة القانون واالقتصاد‪،‬العدد‪،2002/ 19‬ص ‪. 72‬‬

‫‪89‬‬
 ‫اليكية كالحرص عمى أف ال تككف التكقيعات أك الكثائؽ التعريفية يعترييا تزكير أك‬
‫شطب‪.217‬‬

‫حيث يجب عمى المحافظ أف ينتبو إلى تكقيعات األطراؼ الذيف كقعكا عمى العقد‬
‫كالجيات التي حررتو ككذا التأشير عمى جميع الصفحات مع تصحيح إمضاءات األطراؼ‬
‫مف طرؼ السمطات المحمية المختصة كالمصادقة عمى تكقيع المحامي لدل كتابة الضبط‬
‫بالمحكمة االبتدائية التي يمارس مياميا بدائرتيا‪،‬كيراقب المحافظ كذلؾ تاريخ المصادقة‬
‫ككاقعة التسجيؿ لدل إدارة التسجيؿ كالتنمبر‪،‬كما يتعيف اإلدالء بالعقد األصمي ألف المحافظ‬
‫‪218‬‬
‫كىك ما أكده المجمس األعمى(محكمة النقض‬ ‫ال يقبؿ صكرة العقد المصححة اإلمضاء‬
‫حاليا)‪،‬حيث قرر أف رفض المحافظ تقييد عقد عرفي الفتقاره إلى ما يفيد تصحيح إمضاءات‬
‫عاقديو يعتبر قرار معمال طبقا لما ىك مقرر في المادة ‪ 73‬مف ظ ت ع ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬
‫كذلؾ في قرار ليا بتاريخ ‪،2000-03-08‬جاء فيو‪":‬وحيث تبين صحة ما عابتيالوسيمة‬
‫عمى القرار فالطاعن رفض تقييد البيع المؤرخ في ‪ 1941/12/27‬لعدم المصادقة عمى‬
‫توقيعات طرفيو وتمسك بذلك أمام محكمة االستئناف وان القرار المطعون فيو الذي أيد‬
‫الحكم االبتدائي القاضي بالتسجيل المذكور في الرسم العقاري دون أن يتأكد من المصادقة‬
‫عمى توقيعات طرفيو ويرد عمى ما تمسك بو الطاعن بشأنو فقد خرق مقتضيات الفصل‬
‫‪219‬‬
‫‪ 73‬من ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬وتعرض لمنقض واإلبطال"‬

‫كبذلؾ فالمشرع قرر كجزاء لعدـ احتراـ ىذه اإلجراءات بطالف العقد‪،‬كبناء عمى ىذا‬
‫الجزاء القانكف يفترض في المحافظ عمى األمالؾ العقارية مراقبة المحرر المدلى بو مف حيث‬

‫‪-217‬نفس المقتضى كرسه المشرع فً القانون‪:‬‬

‫‪ 44-00 ‬المتعلق ببٌع العقارات فً طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪ 51-00 ‬المتعلق باإلٌجار المفضً تملك العقار‪.‬‬
‫‪ 18-0 ‬المتعلق بنظام الملكٌة المشتركة للعقارات المبنٌة‬
‫وهذا التوجه ٌظهر جلٌا أن المشرع اتخذ منحى إلضفاء الرسمٌة على المعامالت العقارٌة وخلق مناخ سلٌم ومالئم وتجنب المشاكل التً كانت‬
‫تثٌرها العقود العرفٌة‪،‬بحٌث حصرها فً الثابت التارٌخ المنجز من قبل محامً مقبول للترافع أمام محكمة النقض‪.‬‬
‫‪ 218‬عصام منصور م س ص ‪76‬‬
‫‪ -219‬قرار المجلس األعلى عدد ‪ 1031‬الصادر بتارٌخ ‪ 2000/ 03/ 08‬فً الملؾ المدنً رقم ‪ 99/ 1/ 1/ 16‬منشور بمجلة العمل القضائً فً‬
‫نزاعات التحفٌظ العقاري‪،‬ص ‪. 287‬‬

‫‪90‬‬
 ‫الجية التي حررتو كما تتطمبو ىذه المحررات عند إنشائيا مف مقكمات كاجراءات كعدـ‬
‫مخافتيا لمقتضى خاص كما ىك الحاؿ بالنسبة لممكاد ‪106‬ك ‪147‬ك ‪ 147‬ك ‪ 286‬ك‪274‬‬
‫ك ‪ 293‬مف مدكنة الحقكؽ العينية‪،‬كلك تـ تحريرىا مف قبؿ المحامي المقبكؿ لمترافع أماـ‬
‫محكمة النقض كتـ إتباع كؿ اإلجراءات السالؼ الذكر‪،‬ألف المشرع استمزـ الطابع الرسمي‬
‫عند تحرير بعض العقكد بنص خاص ( اليبة – الصدقة المغارسة ‪،)......‬مما يجعؿ‬
‫المحرر ثابت التاريخ باطال مف الناحية القانكنية‪،‬الشيء الذم يفرض عمى المحافظ رفض‬
‫تقييد مثؿ ىذه التصرفات النتفاء الجية التي فرضيا المشرع لتحديد تمؾ العقكد كفي ىذا‬
‫اإلطار ذىبت محكمة االستئناؼ بأكادير‪.220‬‬

‫عمكما يجب عمى المحافظ أف يككف ممما بكافة النصكص القانكنية‪،‬حتى ال يقيد في‬
‫السجالت العقارية إال الحقكؽ المشركعة كغير المخالفة ألية قاعدة قانكنية مف جية ‪،‬كحتى‬
‫ال تثار مسؤكليتو مف جية أخرل‪،‬كدكر المحافظ في المراقبة ال يقؼ عند فحص المحررات‬
‫كتقييدىا كالبحث عف مدل صحتيا‪،‬بؿ يشمؿ أيضا التأكد مف مدل قابميتيا لمتقييد في‬
‫السجالت العقارية‪.221‬‬

‫ثالثا‪ -‬مراقبة المحافظ لألحكام القضائية‪:‬‬

‫‪" " -220‬بأنه ال مجال إلعمال الفصل ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة فً إبرام عقد الهبة‪ ،‬حٌث أن قرار المحافظ برفض تقٌٌد الهبة‬
‫المخالف للفصل ‪ 274‬م ح ع جاء قرار وفق القانون ما دام عقد الهبة باطل بطالنا مطلقا والبطالن ال ٌصحح باإلجازة وال بالتقادم وٌمكن ألي‬
‫إثارته ولو لم ٌكن طرفا فً العقد لتعلقه بالنظام العام وألن الرسمٌة التً استوجبها المشرع فً م‪ 274‬م ح ع ركن من أركان العقد‪...‬‬

‫وحٌث أن ما عابه المستأنف من أن تمسك المحكمة االبتدائٌة بتطبٌق الفصل ‪ 4‬من مدونة الحقوق العٌنٌة لٌس فً محله ألنها ال‬
‫تطبق على النازلة وأن المشرع حٌنما وضع الفصل المذكور كنص عام ٌخضع له توثٌق الملكٌة أو الحقوق العٌنٌة األخرى أو نقلــها أو تعدٌلها‬
‫أو إسقاطها فإنه قٌد عمومٌتها بنص خاص وهً المادة ‪ 274‬من نفس القانون وأن الهبة التً نظم تحرٌرها المادة ‪ 274‬م ح ع حٌث أوجبت‬
‫أن تحرر فً محرر رسمً ال غٌر‪ .‬ورفض تسجٌله بالرسم العقاري إذا ما تبث بطالنه لعدم استجابته للمقتضى القانون المنظم له بالمادة ‪ 274‬م‬
‫"‬ ‫ح ع بموجب مقرر رفض وقع معلال بنفس العلة المذكورة أعاله فكان ما أسس علٌه المحافظ العقاري مقرر معلال بما ٌكفى وصحٌح قانونا‬
‫قرار محكمة االستئناؾ بأكادٌر "الؽرفة العقارٌة"‪،‬رقم‪12/ 170‬بتارٌخ ‪،12/ 11/ 2013‬منشور بالموقع االلكترونً‪. www.marocdroit.com:‬‬

‫‪ٌ -221‬نص الفصل ‪ 74‬من ق ‪ 14-07‬على ما ٌلً ‪ٌ ":‬جب على المحافظ على األمالك العقارٌة أن ٌتحقق من أن التقٌٌد موضوع الطلب ال‬
‫ٌتعارض مع البٌانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضٌات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجٌز التقٌٌد"‬

‫‪91‬‬
 ‫لقد ثار خالؼ فقيي في ىذا الجانب إذ ىناؾ مف يرل بأف التفسير الكاسع لمفصؿ‬
‫‪ 72‬مف القانكف ‪،14-07‬يسمح باعتبار الحكـ القضائي كثيقة تخضع كغيرىا مف الكثائؽ‬
‫لرقابة المحافظ العقارم مف حيث الجكىر‪.222‬‬

‫‪223‬‬
‫بأف التحقؽ المنصكص عميو في الفصؿ‪ 72‬المشار إليو‬ ‫في حيف ىناؾ مف يرل‬
‫أعاله ال يشمؿ األحكاـ القضائية‪،‬كيبرر أصحاب ىذا االتجاه رأييـ في القكؿ بعدـ أحقية‬
‫المحافظ بمراقبة األحكاـ القضائية مف حيث الجكىر عمى نقطتيف أساسيتيف‪:‬‬

‫‪-‬مبدأ الفصؿ بيف السمط‪.‬‬

‫‪-‬كككف المحافظ العقارم مجرد مكظؼ إدارم‪،‬كليس بسمطة قضائية‪،‬كأف إعطاء‬
‫المحافظ الحؽ في التثبت مف صحة األحكاـ القضائية فيو مساس بالنظاـ العاـ‪.224‬‬

‫كقد ذىب بعض الفقو إلى القكؿ بأف المحافظ ال يمكنو مناقشة حيثيات الحكـ ألف‬
‫ذلؾ مف صميـ اختصاص السمطة القضائية أما دكره فيتجمى فقط في التأكد مف ككف ىذه‬
‫األحكاـ مكتسبة لقكة الشيء المقضي بو‪،225‬كأف تتكفر عمى بيانات مطابقة لبيانات الرسـ‬
‫العقارم كالتي تسمح لو بتقييد الحكـ بالرسـ العقارم‪،‬كبالتالي فيمكف فقط أف يثير الصعكبة‬
‫التي تحكؿ دكف تقييد الحكـ مف الناحية الشكمية أم أف يرفض التقييد‪،‬كليس المكضكعية‪.226‬‬

‫‪222‬‬
‫‪- Abdelazizbentoumi- vertication des décisionsjudicaires bulletin de liaison n6 .avril 1987.p6‬‬
‫أشارةإلٌه‪،‬عزٌزةالباقٌلً‪،‬مس‪،‬ص ‪. 28‬‬
‫‪ -223‬عبد الحفٌظ أبو الصبر‪،‬مسؤولٌة المحافظ على األمالك العقارٌة والرهون بالمؽرب‪،‬رسالة لنٌل دبلوم السلك العلً للمدرسة الوطنٌة لإلدارة‬
‫العمومٌة الرباط‪،‬السنة الجامعٌة‪،1993/ 1992،‬ص ‪. 113‬‬
‫‪ -224‬فاطمة الحروؾ‪،‬مس‪،‬ص ‪. 245‬‬
‫‪ -225‬لكن بالنسبة لحجٌة األحكام فلٌست مطلقة إذ ٌمكن تقٌٌد األحكام دون مراعاة اكتسابها لقوة الشًء المقضً به نذكر على سبٌل المثال‪:‬‬
‫الحكم القاضً بنزع الملكٌة إذ ال ٌكمن استئنافه إال فً الشق المتعلق بالتعوٌض ألن حقوق المستفٌدٌن تحول إلى حقوق فً التعوٌضات حسب‬
‫الفصل ‪. 32‬‬
‫انظر فً هذا الصدد‪:‬القانون ‪ 7-81‬المتعلق بنزع الملكٌة من أجل المنفعة العامة باالحتالل المؤقت للملك العمومً المنشور بالجرٌدة الرسمٌة عدد‬
‫‪ 3685‬بتارٌخ ‪ 3‬رمضان(‪ٌ 15‬ونٌو ‪ )1983‬الصادر بتنفٌذه الظهٌر الشرٌؾ رقم ‪،1.81.254‬ص ‪. 980‬‬
‫‪ -226‬رشٌد النخٌلً‪ ،‬م س‪،‬ص ‪. 40‬‬

‫‪92‬‬
 ‫إف الصيغة العامة التي جاء بيا الفصؿ المذككر‪،‬طرحت التساؤؿ حكؿ المقصكد‬
‫بالكثائؽ‪،‬كما إذا كانت األحكاـ القضائية تدخؿ في زمرتيا أك ال‪،‬كمف ثمة ىؿ المحافظ‬
‫مسؤكؿ شخصيا عف مراقبة األحكاـ شكال كجكىرا؟‬

‫إف مراقبة المحافظ العقارم لألحكاـ القضائية مف حيث الشكؿ تقتضي أف يحرص‬
‫عمى التأكد مف ككف الحكـ المراد تقييده قد اكتسب قكة الشيء المقضي بو كأصبح قابال‬
‫لمتنفيذ كأف يرد في شكؿ نسخة مشيكد بمطابقتيا لألصؿ كخاتـ المحكمة‪ ،‬كاذا كاف الحكـ‬
‫صادر عف محكمة لدكلة أجنبية فإف المحافظ يتأكد مف تذيميو بالصيغة التنفيذية كذلؾ عمال‬
‫بمقتضيات الفصؿ ‪ 430‬ؽ ـ‪.‬ـ‪.227‬‬

‫كاإلشكاؿ الذم يكاجو المحافظ أثناء مراقبتو لألحكاـ القضائية مف حيث الشكؿ يتمثؿ‬
‫في كيفية التأكد مف أف الحكـ المراد تقييده أصبح نيائيا كأنو حائز لقكة الشيء المقضي بو؟‬

‫‪228‬‬
‫إلى القكؿ إف المحافظ يتأكد مف نيائية الحكـ إما بفكات أجؿ‬ ‫ذىب بعض الفقو‬
‫الطعف أك عدـ ممارستو بالمرة أك طعف فيو كتـ تأييده مف طرؼ المحكمة المختصة‬

‫لكف كيؼ يمكف لممحافظ أف يعرؼ بفكات أجؿ الطعف خاصة كأف سريانو يبدأ مف‬
‫تاريخ تبميغ الحكـ لألطراؼ كليس مف تاريخ صدكره؟في الحقيقة يصعب عمى المحافظ معرفة‬
‫فكات األجؿ‪،‬إال إذا كاف طرفا في الدعكل عند الطعف في إحدل ق ارراتو‪،‬حيث يبمغ الحكـ إليو‬
‫بصفتو طرفا في الدعكل‪.‬‬

‫كما يثار التساؤؿ حكؿ إذا كاف المحافظ ينفذ الحكـ أـ يقيده؟ يذىب أحد الميتميف في‬
‫إطار التساؤؿ‪،‬إلى أنو ال يكجد ما يمنع المحككـ لو مف المجكء إلى طمب التنفيذ عف طريؽ‬
‫المحكمة‪،‬إذ يتعيف عمى المحكمة أف تسممو النسخة التنفيذية المنصكص عمييا في الفصؿ‬

‫‪ 227‬عصام منصور م س ص ‪81‬‬

‫‪ -228‬محمد خٌري‪،‬إجراءات وأثار تسجٌل الحقوق العٌنٌة المترتبة على العقارات المحفظة‪،‬أطروحة لنٌل دكتوراه الدولة فً القانون الخاص‪،‬جامعة‬
‫محمد الخامس‪،‬كلٌة العلوم القانونٌة واالقتصادٌة واالجتماعٌة بالرباط‪،‬السنة‪،1984‬ص ‪. 120/ 119‬‬

‫‪93‬‬
‫‪ 428‬ؽ‪.‬ـ‪ .‬ـ ثـ يتقدـ إلى صندكؽ المحكمة ألداء مصاريؼ التنفيذ حتى يفتتح ممؼ التنفيذ ك‬
‫يحرر بذلؾ محض ار ليدلي بيا المعني باألمر حتى يتمكف مف مقاضاة المحافظ بسبب‬
‫امتناعو عف التنفيذ‪.229‬‬

‫فالمحافظ العقارم كفقا ليذا التكجو يقكـ بتنفيذ األحكاـ القضائية كال يقكـ بالتقييد في‬
‫السجالت العقارية‪.‬‬

‫‪230‬‬
‫يرل بأف ىذا التكجو في غير محمو ككف المحافظ العقارم‬ ‫إال أف أحد الباحثيف‬
‫يقكـ بالتسجيؿ كفقا لنصكص ظيير التحفيظ العقارم كليس بتنفيذ الحكـ القضائي‪،‬فأم‬
‫تعارض لمحكـ القضائي مع ظيير التحفيظ العقارم يمكف لممحافظ العقارم أف يمتنع عف‬
‫تنفيذ ىذا القرار‪.‬‬

‫‪231‬‬
‫ما يمي‪ ":‬كحيث إنو مف الضركرم‬ ‫كفي ىذا الصدد جاء في قرار لممجمس األعمى‬
‫كجكب التمييز بيف التنفيذ كالتقييد الذم يجرم عمى الرسـ العقارم فالتقييد عمى الرسـ العقارم‬
‫يخضع لمشركط كالمقتضيات التي قررىا ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬الذم يمزـ المحافظ‬
‫بالتحقؽ تحت مسؤكليتو الشخصية مف صحة الكثائؽ المدلى بيا شكال كجكى ار كمف ككف‬
‫مضمكنيا ال يتعارض مع مضمكف الرسـ العقارم المعني كمف ككنيا غير متكقفة عمى كثائؽ‬
‫أخرل كمف ككنيا تجيز تقييد الحقكؽ التي تتضمنيا"‬

‫فالمحافظ يتحقؽ تحت مسؤكليتو مف سالمة الحكـ القضائي شكال كجكى ار حتى يتـ‬
‫تقييده بالرسـ العقارم كما أنو يحترـ مبدأ تسمسؿ التقييدات ككذا مشركعية التقييد‪،‬كبالتالي فمو‬

‫‪229‬‬
‫‪ -‬إبراهٌم بحمانً‪،‬تنفٌذ األحكام العقارٌة‪،‬مطبعة النجاح الجدٌدة‪،‬الطبعة األولى‪،2001-1422‬ص ‪. 145‬‬
‫‪-4‬‬ ‫‪ -230‬حسن زردانً‪،‬دور المحافظ على األمالك العقارٌة فً تقٌٌد األحكام العقارٌة من زاوٌة إكراهات التطبٌق‪،‬مجلةاألمالك‪،‬عدد مزدوج‬
‫‪،5‬ص‪. 192‬‬
‫‪ -231‬قرار المجلس األعلى‪،‬عدد ‪ 1027‬فً الملؾ اإلداري عدد‪ 99/ 1/ 4/ 747‬صادر بتارٌخ ‪، 2000/ 07/ 06‬أشار إلٌه كمال عونة‪،‬م س‪،‬ص‪. 46‬‬

‫‪94‬‬
 ‫سمطة رفض التقييد متى ظير لو أف الحكـ يشكبو خمؿ شكمي أك مكضكعي أك يتعارض مع‬
‫التقييدات السابقة‪.232‬‬

‫عمكما فالرقابة التي يمارسيا المحافظ عمى األحكاـ تشمؿ مراقبة ككف نسخة الحكـ‬
‫مشيكد بمطابقتيا لألصؿ مف طرؼ كاتب الضبط‪،‬كحامممتكقيعو كخاتـ المحكمة‪،‬إضافة إلى‬
‫ضركرة التأكد مف ككف الحكـ قد اكتسب قكة الشيء المقضي بو‪.‬غير أف تساؤؿ يثار حكؿ‬
‫صالحية المحافظ لمراقبة شكاىد التبميغ كالذم اعتبره األستاذ محمد خيرم أنو ليس مف‬
‫صالحية المحافظ مراقبتيا ألف مسألة مراقبتيا تدخؿ في سمطات كتابة الضبط‪.233‬‬

‫إف حدكد مراقبة المحافظ لألحكاـ القضائية تقتصر فقط عمى التأكد مف قابمية الحكـ‬
‫لمتقييد في الرسـ العقارم‪،‬أما أف يراقب إذا كانت المحكمة محقة في حكميا‪،‬كأنيا طبقت‬
‫القانكف تطبيقا صحيحا أك ال‪،‬أك أف يتأكد مف صحة األسباب التي استند عمييا منطكؽ‬
‫الحكـ‪،‬أك االىتماـ بما يشكب ىذه األسباب مف بطالف فيذا ليس مف اختصاصاتو‪.‬‬

‫كنخمص إلى القكؿ بأف المشرع أعطى لممحافظ سمطات كاسعة في التحقؽ كالتثبت‬
‫مف صحة الكثائؽ المدلى بيا لمتقييد مف أجؿ الحفاظ عمى النظاـ العاـ كحماية حقكؽ الغير‬
‫مف الضياع كىذا ما يدفعنا إلى القكؿ بأف المحافظ في ىذا اإلطار يقكـ بدكر كبير في‬
‫إعطاء التقييدات بالسجؿ العقارم حجية قانكنية يجعؿ لمحؽ المقيد في الرسـ العقارم حجة‬
‫فيما بيف األطراؼ كالغير‪ ،‬إال أف ىذه الحجية تتأرجح بيف النسبية كاإلطالؽ‪.‬‬

‫‪232‬‬
‫‪ -‬إلٌاس الطاوس‪ ،‬دور المحافظ فً تنفٌذ األحكام العقارٌة بٌن متطلبات االختصاص والصعوبات القانونٌة ‪ -‬دراسة على ضوء مستجدات قانون‬
‫‪ – 14-07‬رسالة لنٌل دبلوم الماستر فً قانون العقود والعقار ‪ ،‬كلٌــة العلوم القانــونٌة واالقتصــادٌة واالجتمــاعٌة‪ ،‬وجــدة‪ ،‬السنة الجامعٌة‬
‫‪،2012-2011‬ص ‪. 40‬‬
‫‪ -233‬إدرٌس الفاخوري‪،‬مسؤولٌة المحافظ على األمالك العقارٌة‪،‬مس‪،‬ص‪. 17‬‬

‫‪95‬‬
 ‫المطمب الثاني ‪ :‬الضمانات المخولة لطالب التشطيب و اإلشكاليات المطروحة‬

‫سنحاكؿ مف خالؿ ىدا المطمب أف نبيف أىـ الضمانات التي خكليا المشرع لألطراؼ فيما‬
‫يخص التشطيب (الفقرة األكلى ) عمى أف نرصد اإلشكاليات التي تطرحيا مرحمة التشطيب‬
‫(الفقرة الثانية )‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬الضمانات المخولة لطالب التشطيب‬

‫لقد أعطى المشرع لطالب التشطيب أك لصاحب الحؽ المشطب عميو باعتبارىما الحمقة‬
‫األضعؼ في العممية مجمكعة مف الضمانات منيا ما يتعمؽ بالطعف في قرار المحافظ‬
‫العقارم (أكال) أك مف خالؿ إثارت مسؤكلية عند ارتكابو أخطاء تضر بيـ (ثانيا)‬

‫‪ ‬أكال ‪:‬الطعف في ق اررات المحافظ العقارم بخصكص التشطيب ‪:‬‬

‫لقد استيدفت تعديالت القانكف رقـ ‪ 14_07‬المغير كالمتمـ لظيير ‪ 12‬غشت ‪1913‬‬
‫المتعمؽ بالتحفيظ العقارم اإلجراءات المكضكعية ك المسطرية المتعمقة بحماية حؽ الممكية‬
‫ك مف ضمف ىذه التعديالت تمؾ التي لحقت مسطرة التقاضي حيث كزع االختصاص بيف‬
‫المحاكـ العادية ك المحاكـ اإلدارية حماية لحقكؽ المتقاضيف ‪.‬‬

‫‪ ‬نطاؽ اختصاص المحاكـ العادية ‪:‬‬

‫يتجمى اختصاص المحاكـ العادية في قضايا التشطيب فيما يمي ‪:‬‬

‫أ ‪-‬الطعف في قرار رفض التشطيب عمى حؽ عيني ‪:‬‬

‫لقد أعطى المشرع لطالب التشطيب إمكانية الطعف في قرار المحافظ العقارم القاضي‬
‫برفض طمب التشطيب عمى حؽ عيني مقيد ‪ .234‬حيت يمارس ىذا الطعف أماـ المحكمة‬
‫االبتدائية بكاسطة مقاؿ مكتكب يكدع بكتابة ضبط ىذه المحكمة ك يبيف فيو بشكؿ مختصر‬

‫‪ -234‬الفقرة الثانٌة من الفصل ‪ 96‬من قانون ‪14.07‬‬

‫‪96‬‬
‫‪235‬‬
‫الكقائع ك أكجو الطعف ك األسباب المثارة قصد الحصكؿ عمى تعديؿ لمقرار المطعكف فيو‬
‫ك مف الميـ أف نشير إلى أف الفصؿ ‪ 96‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ع بصيغتو الجديدة جاء بعبارة " في‬
‫جميع الحاالت " ك التي تستغرؽ جميع حاالت رفض طمب التشطيب عمى حؽ عيني ألم‬
‫سبب كاف حيث أصبحت مف اختصاص المحاكـ العادية كالتي ال تشاركيا فييا بأم كجو‬
‫المحاكـ اإلدارية عمى خالؼ الصيغة القديمة التي كانت تحصر اختصاص المحاكـ العادية‬
‫في حالتي رفض طمب التشطيب إما لعدـ صحة الطمب أك لعدـ كفاية الحجج ك تظير أىمية‬
‫ىذا التعديؿ في ككنو سكؼ يساىـ في تكحيد االختصاص لصالح جية القضاء العادم ك‬
‫بالتالي القضاء عمى ازدكاجية االختصاص لتسييؿ المسطرة أماـ المتقاضييف ك تكفير‬
‫ضمانات التقاضي أماميـ لمحفاظ عمى األمف التشريعي ك القضائي‪.236‬‬

‫ب_الطعف في قرار رفض التشطيب عمى اإليداع ‪:‬‬

‫عند نشكء حؽ خاضع لإلشيار عمى عقار في طكر التحفظ يعطي الحؽ لصاحبو مف أجؿ‬
‫ترتبيو ك التمسؾ بو في مكاجية الغير أف يكدع بالمحافظة العقارية الكثائؽ الالزمة ك يقيد‬
‫اإليداع بسجؿ التعرضات كفي حالة تحفيظ العقار يقيد ىذا الحؽ في الرتبة التي عينت لو‬
‫‪237‬‬
‫كفي حالة انقضاء ىذا الحؽ قبؿ صدكر الرسـ‬ ‫إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلؾ‬
‫العقارم يمكف التشطيب عميو سكاء تـ تقيده عف طريؽ مسطرة اإليداع أك عف طريؽ تقديـ‬
‫خالصة إصالحية إلى المحافظ العقارم ك رفض ىذا األخير التشطيب يجعؿ ق ارره قابال‬
‫‪238‬‬
‫‪.‬‬ ‫لمطعف‬

‫ج_الطعف في قرار رفض التشطيب عمى التقيد االحتياطي‪:‬‬

‫‪ -235‬عبد العالً الدقوقً ‪ ،‬م س‪،‬ص‪173‬‬

‫‪236‬‬
‫‪ -‬محمد الهٌنً‪،‬تقٌٌم لنظام الطعن فً قرارات المحافظ العقاري بٌن القضاء العادي و القضاء االداري على ضوء مستجدات قانون التحفٌظ‬
‫العقاري ‪ ،‬مقال منشور بمجلة العلوم القانونٌة ‪ ،‬عد‪ 2‬سنة ‪،2015‬ص‪. 27‬‬
‫‪ -237‬الفصل ‪ 84‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري ‪.‬‬
‫‪ -5‬قرار محكمة النقض عدد‪ 704‬بتارٌخ ‪ 2006/ 3/ 1‬ملؾ مدنً عدد‪ 2056/ 2004‬و قد كانت محكمة النقض قبل دخول تعدٌالت ظهٌر التحفٌظ‬
‫العقاري حٌز التنفٌذ تعتبر قرار المحافط برفض التشطٌب على االٌداع المتعلق بعقار فً طور التحفبظ قرار اداري قابل للطعن عن طرٌق‬
‫دعوى االلؽاء‬

‫‪97‬‬
 ‫اف رفض المحافظ طمب التشطيب عمى التقيد االحتياطي بالرسـ العقارم يجعؿ ق ارره ىذا‬
‫‪239‬‬
‫كما تجب اإلشارة إلى اف المحاكـ االبتدائية ال‬ ‫قابال لمطعف أماـ المحكمة االبتدائية‬
‫تختص إال في النظر في ق اررات رفض التشطيب المؤسسة عمى عقكد أما فيما يخص‬
‫طمبات التشطيب المستمد مف األحكاـ القضائية فيرجع االختصاص بشأنيا لممحاكـ اإلدارية‬
‫‪240‬‬
‫ك ىذا ما جاء في حكـ لممحكمة اإلدارية بالدار البيضاء ك حيث انو ك بعد تفحص‬
‫المحكمة لمكثائؽ الممؼ تبيف ككف القرار المطعكف فيو الصادر عف المحافظ كاف نص عمى‬
‫رفض طمب التشطيب عمى التقيد االحتياطي فانو يتعمؽ بتنفيذ قرار قضائي قضى برفض‬
‫‪241‬‬
‫‪.‬‬ ‫الشفعة كبالتالي فاف الطعف فيو يندرج ضمف االختصاص النكعي ليذه المحكمة‬

‫كأخي ار يمكف القكؿ انو ك تعزي از منو لمضمانات اإلدارية ك رغبة في تكفير الحماية الالزمة‬
‫ألصحاب الحقكؽ ك تقكية مؤسسة القضاء ك دكرىا في تجسيد العدالة الفعمية مف خالؿ‬
‫ضماف استفاء الحقكؽ خكؿ المشرع لرئيس المحكمة االبتدائية بصفتو قاضيا لممستعجالت‬
‫استصدار األمر بالتشطيب عمى كؿ تقييد احتياطي كمما كانت المعتمدة غير جدية أك غير‬
‫صحيحة ك ذلؾ لمحد مف استعماؿ التقيد االحتياطي ككسيمة لإلضرار بحقكؽ اآلخريف‬
‫‪242‬‬
‫كعرقمة االستثمار‬

‫د_الطعف في قرار رفض المحافظ بالتشطيب عمى الحجز أك اإلنذار بالحجز العقارم ‪:‬‬

‫لقد نصت الفقرة األخيرة مف الفصؿ ‪ 87‬مف ظيير التحفيظ العقارم عمى ما يمي ‪":‬يشطب‬
‫عمى الحجز أك اإلنذار بالحجز المنصكص عمييما في الفقرة السابقة بناء عمى عقد اك أمر‬
‫مف قاضي المستعجالت يككف نيائيا ك نافذا فكر صدكره "‪ .‬كما قيؿ عف الطعف في قرار‬
‫المحافظ العقارم برفض طمب التشطيب عف التقيد االحتياطي يمكف قكلو عف رفض‬

‫‪239‬‬
‫‪-‬جكم صادر عن المحكمة االىارٌة بالرباط عدد‪312‬بتارٌخ ‪ 2002/ 3/ 2‬ملؾ عدد‪ 99-389‬ؼٌر منشور‬
‫‪240‬‬
‫‪ -‬محمد الهٌنً ‪،‬مرجع سابق‪،‬ص‪34‬‬
‫‪-241‬حكم عدد ‪ 1181‬بتارٌخ ‪ 2011 /5/ 3‬ملؾ عدد‪ 2010/ 5/ 339‬ؼٌر منشور‬
‫‪ -242‬ادرٌس المصلح ‪،‬الفعالٌة القانونٌة لمؤسسة التقٌٌد االحتٌاطً و انعكاسها على االستثمار ‪ ،‬مقال منشور بمجلة العلوم القانونٌة ‪،‬‬
‫عدد‪،2015،2‬ص‪83‬‬

‫‪98‬‬
 ‫التشطيب عمى الحجز اك اإلنذار بالحجز العقارم فال تختص المحاكـ االبتدائية إال بالنظر‬
‫في ق اررات المحافظ برفض التشطيب عمى الحجز أك اإلنذار بالحجز العقارم المؤسسة‬
‫‪243‬‬
‫عمى العقكد أما ما يتعمؽ باألحكاـ فيرجع االختصاص بشأنيا إلى المحاكـ اإلدارية‬

‫‪ ‬نطاؽ اختصاص المحاكـ اإلدارية فيما يخص قضايا التشطيب ‪:‬‬

‫المالحظ انو بخالؼ ق اررات المحافظ العقارم برفض التشطيب كالتي يرجع االختصاص‬
‫بشأنيا لممحاكـ العادية بصفة مطمقة فاف الطعف في قرار التشطيب عمى الحقكؽ العينية‬
‫‪244‬‬
‫‪ ،‬فسكاء شمؿ التشطيب التقييد النيائي أك التقييد‬ ‫يرجع النظر فيو لممحاكـ اإلدارية‬
‫االحتياطي فمرجع االختصاص في كمتا الحالتيف لمقضاء اإلدارم سي ار عمى ما استقر عميو‬
‫عمؿ محكمة النقض الذم اعتبر أف ق اررات المحافظ العقارم بالتشطيب عمى تقييد احتياطي‬
‫‪245‬‬
‫مضمف بمكجب مقاؿ الفتتاح الدعكل ىي ق اررات إدارية خاضعة لمراقبة القضاء اإلدارم‬

‫ك مف الميـ اإلشارة أف جميع ق اررات المحافظ العقارم ذات الصمة برفض تنفيذ حكـ قضائي‬
‫‪246‬‬
‫راجعة الختصاص المحاكـ االدارية كيفما كاف سببيا سكاء تعمقت بالتقييد أك التشطيب‬

‫‪ ‬ثانيا‪:‬مسؤكلية المحافظ بشأف التشطيبات‬

‫إف مسؤكلية المحافظ ليست هينة إزاء الحقكؽ التي ينبغي التشطيب عمييا الشيء الذم يحتـ‬
‫‪247‬‬
‫‪ ،‬فكؿ تهاكف أك تقصير يعرضه‬ ‫عميه التحرم كالتدقيؽ قبؿ اإلقداـ عمى أم تشطيب‬
‫لممساءلة ‪ .248‬كعميه سكؼ نميز في هذا اإلطار بيف المسؤكلية الشخصية لممحافظ في‬

‫‪243‬‬
‫‪-‬محمد الهٌنً ‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪. 36‬‬
‫‪244‬‬
‫جاء فً قرار لمحكة النقض عدد ‪ 1418‬صادر بتارٌخ ‪ 2000/ 09/ 20‬ملؾ عدد ‪" 1999/ 1468‬التشطٌب على حق عٌنً مسجل بالرسم‬
‫العقاري ٌعتبر قرار إدارٌا ٌطعن فٌه أمام المحكمة االدارٌة المختصة"‬
‫‪245‬‬
‫قرار عدد ‪ 595‬بتارٌخ ‪ 2005/ 07/ 13‬ملؾ عدد ‪ 2005/ 1/ 4/ 1231‬ؼٌر منشور‬
‫‪246‬‬
‫فقد أكدت قرارات الؽرفة اإلدارٌة لمحكمة النقض أن قرارات المحافظ التً تقضً برفض تنفٌذ حكم قضائً قابل للتنفٌذ هً قرارات إدارٌة‬
‫تقبل الطعن باإللؽاء أمام المحاكم اإلدارٌة مثال حكم صادر عن الؽرفة اإلدارٌة للمحكمة عدد‪ 171‬بتارٌخ ‪ 2010/ 03/ 11‬ملؾ إداري عدد‬
‫‪2010/ 1/ 4193‬‬
‫‪ 247‬محمد خٌري مرجع سابق ص ‪359‬‬
‫‪248‬‬
‫ٌنص الفصل ‪ 97‬من ق‪.‬ت‪.‬ع على ماٌلً ‪ :‬ان المحافظ على االمالك العقارٌة مسؤول شخصٌا عن الضرر الناتج عن ‪:‬‬
‫‪ -‬اؼفال التضمٌن بسجالته لكل تقٌٌد او بٌان أو تقٌٌد احتٌاطً او تشطٌب طلب منه بصفة قانونٌة‬
‫‪ -‬اؼفال التضمٌن بالشهادات او نظائر الرسوم العقارٌة المسلمة والموقعة من طرفه لكل تقٌٌد او بٌان او تقٌٌد او تقٌٌد احتٌاطً او تشطٌب‬
‫مضمن بالرسم العقاري‪،‬‬

‫‪99‬‬
‫إطار ظهير التحفيظ العقارم كبيف القكاعد العامة المنظمة في إطار الفصميف ‪ 79‬ك ‪ 80‬مف‬
‫قانكف االلتزامات كالعقكد‪.‬‬

‫‪ ‬مسؤكلية المحافظ الشخصية في إطار نظاـ التحفيظ العقارم‬

‫فالمحافظ مسؤكؿ مسؤكلية شخصية في األحكاؿ التي حددها الفصؿ ‪ 97‬مف ظيير‬
‫التحفيظ العقارم‪ ،‬فالبد مف تكفر الخطأ الشخصي الذم ارتكبه كالذم يجب أف يككف‬
‫‪249‬‬
‫ككدا الضرر‬ ‫جسيما كأف يككف سكء النية فيه كاضحا كبار از كأحيانا عنصر التدليس‬
‫كالعالقة السببية بيف الخطأ كالضرر‪.250‬‬

‫كعميه فهك مسؤكؿ مسؤكلية شخصية عف الضرر الناتج عف إغفاؿ التضميف بالسجالت‬
‫العقارية لكؿ تقييد أك تقييد احتياطي أك تشطيب عف ذلؾ‪ ،‬إما نتيجة عدـ اتخاذه لما هك‬
‫ضركرم حكؿ د ارسة الكثائؽ المدلى بها أك عدـ الم ارقبة الالزمة كما يسأؿ عف إغفاله‬
‫التضميف بالشهادات كنظائر الرسكـ العقارية كعف كؿ فساد كبطالف بالكناش العقارم مف‬
‫تقييد أك تقييد احتياطي أك تشطيب ‪.‬كمتى ثبت فساد أك بطالف ىده األعماؿ التي يقكـ ب‪ٙ‬ا‬
‫المحافظ يحؽ لممضركر استيفاء حقٗ في التعكيض مف المحافظ أك مف صندكؽ التأميف‬
‫‪251‬‬
‫المؤسس بمقتضى الفصؿ ‪ 100‬مف ؽ‪.‬ت‪.‬ع‬

‫فالغاية مف إحداث صندكؽ التأميف ٘ك قيامٗ مقاـ المحافظ في حالة عسر ٘ذا األخير‪ ،‬كاذا‬
‫كانت مسؤكلية المحافظ تشمؿ التشطيب بمقتضى االتفاؽ أك حكـ قضائي‪ ،‬ف‪ٙ‬ؿ يتـ‬
‫مساءلتٗ عمى أساس التشطيب التمقائي أيضا؟ إف مقتضيات الفصؿ ‪ 97‬مف ظ‪ٙ‬ير التحفيظ‬
‫العقارم‪ ،‬ال تكجب أية مساءلة لممحافظ في حمة التشطيب التمقائي‪.‬‬

‫‪ -‬فساد او بطالن ما ضمن بالرسم العقاري من تقٌٌد او بٌان او تقٌٌد احتٌاطً او تشطٌب ما عدا االستثناء المذكور فً الفصل ‪73‬‬
‫والكل مع مراعاة مقتضٌات الفصلٌن ‪ 79‬و ‪ 80‬من قانون االلتزامات والعقود‬
‫‪249‬‬
‫انظر الفصل ‪ 64‬من ظهٌر التحفٌظ العقاري‬
‫لجانً ‪:‬المحافظ العقاري بٌن متطلبات االختصاص وإكراهات المسؤولٌة نحو مقاربة قانونٌة وواقعٌة مطبعة النجاح الجدٌدة الدار‬ ‫ﷴ‬ ‫‪ 250‬ا‬
‫البٌضاء الطبعة األولى سنة ‪ 2002‬ص ‪92‬‬
‫‪ 251‬فً حالة عسر المحافظ العام أو المحافظٌن على االمالك العقارٌة أداء المبالػ المالٌة التً قد ٌحكم بها لصالح الطرؾ المتضرر‬

‫‪100‬‬
 ‫كما تتبمكر مسؤكلية المحافظ الشخصية عف الخطأ في الكثائؽ الرسمية‪ ،‬باعتباره مختص‬
‫في تزكيد المكاطنيف بالمعمكمات التي يطمبكن‪ٙ‬ا كمن‪ٙ‬ا تسميـ الش‪ٙ‬ادات العادية كالخاصة ك‬
‫نظائ ارلرسكـ العقارية ‪ .‬فالمشرع المغربي فضؿ حماية اممكاطنيف ككذا العمؿ عمى استقرار‬
‫المعامالت العقارية كذلؾ مف خالؿ تحميؿ المحافظ العقارم مسؤكلية اإلغفاؿ أك عدـ‬
‫التضميف بالسجالت سكاء نتج دلؾ عف عدـ التدقيؽ في الكثائؽ التي تمقا٘ا‪ ،‬أك في صحة‬
‫‪252‬‬
‫٘كية المفكت كأ٘ميتٗ‪.‬‬

‫‪ ‬مسؤكلية المحافظ العقارم في ظ‪ٙ‬ير االلت ازمات كالعقكد‬

‫أما مساءلة المحافظ العقارم كفؽ الفصميف ‪ 79‬ك ‪ 80‬مف قانكف االلت ازمات كالعقكد يثير‬
‫مجمكعة مف النقاشات خاصة أف المحافظ لـ يعد مكظؼ عمكمي بؿ مستخدما ‪ ،‬كبالرجكع‬
‫إلى مقتضيات الفصؿ ‪ 79‬مف ؽ‪.‬ؿ‪.‬ع نجد ىناؾ اختالؼ الرأم بيف القائؿ بأنيا مسؤكلية‬
‫‪253‬‬
‫فاالتجاق األكؿ يعتبر‬ ‫مكضكعية ك آخر ترؾ لمقضاء سمطة تقديرية لتحديد طبيعت‪ٙ‬ا‪.‬‬
‫مسؤكلية المحافظ العقارم كفؽ الفصؿ المدككر عمى أساس المسؤكلية اإلدارية المكضكعية‬
‫بعيدا عف فكرة الخطأ بحيث أف إثبات الضرر كاؼ لمقكؿ بمسؤكلية الدكلة في التعكيض‪،‬‬
‫في حيف يذ٘ب اتجاق ثافم إلى إعطاء السمطة التقديرية لمقاضي لتحديد نكع المسؤكلية عمى‬
‫اعتبار أف الفصؿ ‪ 79‬ال ييتـ بالمسؤكلية اإلدارية‪ .‬ك٘ذا االختالؼ الفق‪ٙ‬ي تبعٗ أيضا‬
‫القضاء حكؿ أساس مسؤكلية المحافظ فبعض الق اررات إعتبرت الفصؿ ‪ 79‬ينص عمى‬
‫مبدأ المسؤكلية المكضكعية في حيف اعتبرت أخرل أف الفصؿ أسس لممسؤكلية عمى فكرة‬
‫‪254‬‬
‫المخاطر بعيدا عف فكرة الخطأ‬

‫‪252‬‬
‫محمد الجانً م‪ .‬ص ‪96‬‬
‫ﷴري ‪:‬قرارات المحافظ العقاري بٌن االزدواجٌة فً المسؤولٌة واالزدواجٌة فً االختصاص القضائً الطبعة االولى سنة ‪ 2003‬ص‬
‫خٌ‬ ‫‪253‬‬

‫‪346‬‬
‫‪254‬‬
‫مجلة القانون و القضاء العدد ‪ 28‬ص ‪30‬‬

‫‪101‬‬
 ‫كما تثكر مسؤكلية المحافظ بناء عمى الفصؿ ‪ 80‬مف ؽ‪ .‬ؿ‪.‬ع في حالة الخطا الجسيـ‬
‫أك في حالة ارتكابٗ غشا أك قصد اإلضرار بالغير أك الحصكؿ عمى منفعة شخصية كراء‬
‫القياـ بعممٗ‪.‬‬

‫ك اخي ار يمكف القكؿ انو يستحسف استبعاد مسؤكلية المحافظ عف الضرر الحاصؿ لطالب‬
‫التشطيب كفؽ الفصميف ‪ 79‬ك ‪ 80‬مف ؽ‪.‬ؿ‪.‬ع خاصة أف القانكف التحفيظ العقارم ألزـ‬
‫المحافظ بتعميؿ ق ارره في جميع الحاالت التي يرفض في‪ٙ‬ا تقييد التشطيب فيككف ق ارره قابال‬
‫لمطعف أماـ المحكمة ابتدائية التي ثبت فيٗ ‪،‬مع الحؽ في االستئناؼ‪ ،‬إضافة إلى كجكد‬
‫حاالت في مقتضيات ظ‪ٙ‬ير التحفيظ العقارم تعطي لمف تضرر مف خطأ صادر عف‬
‫المحافظ العقارم الحؽ في الطعف في ق ارره كأيضا التعكيض عنٗ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬اشكاليات التشطيب‬

‫خكؿ المشرع لرئيس المحكمة االبتدائية بصفتو قاضيا لممستعجالت الحد مف استعماؿ التقيد‬
‫االحتياطي ككسيمة لعرقمة االستثمار‬

‫فاف ىذا االختصاص في السابؽ لمتشطيب عمى التقيد االحتياطي بناء عمى مقاؿ الدعكل‬
‫كاف مكضكع نقاش ك اختالؼ كذلؾ بيف القضاء نفسو فبعض الق اررات ترم أف القضاء‬
‫االستعجالي غير مختص لمبث في طمب التشطيب عمى التقيد االحتياطي بناء عمى مقاؿ‬
‫الدعكل ك البعض األخر يرل أف قاضي المستعجالت ىك المختص بالتشطيب عمى كؿ‬
‫تقيد احتياطي متى تبيف لو أف تسجيمو تـ بصفة غير قانكنية ك خرقا القكاعد العامة ك عرقمة‬
‫بالنسبة لحرية التصرؼ ك التفكيت‪.‬‬

‫فإذا كاف الرأم األكؿ األكثر تكريسا لألمف القانكني يتمثؿ في القائؿ بعدـ اختصاص‬
‫القضاء االستعجالي لمتشطيب عمى التقييد االحتياطي المتخذ بناء عمى مقاؿ الدعكل عمى‬
‫اعتبار أف كضع حد‪.‬لسرياف مفعكؿ التقيد االحتياطي متكقؼ عمى نتيجة الحكـ القضائي‬

‫‪102‬‬
 ‫الذم سيصدر بشأف المقاؿ االفتتاحي الذم أسس عميو عمال بمقتضيات الفصؿ ‪ 86‬مف‬
‫ظيير التحفيظ العقارم كما عدؿ ك تمـ بالقانكف رقـ ‪ 07.14‬في ظؿ المستجدات التي‬
‫عرفتيا مؤسسة التقيد االحتياطي ىؿ ىذه اإلشكالية الزلت مطركحة ؟‬

‫فطبقا لمفقرة ‪ 8‬مف الفصؿ ‪ 86‬تنص عمى انو "يمكف المجكء رئيس المحكمة االبتدائية التي‬
‫يقع في دائرة نفكذىا العقار بصفتو قاضيا لممستعجالت لألمر بالتشطيب عمى التشطيب‬
‫االحتياطي كمما كانت األسباب المعتمد عمييا غير جدية أك غير صحيحة "‬

‫يستخمص مف ىذه القراءة أف اختصاص السادة رؤساء المحاكـ أصبح أكثر كضكحا كرسكخا‬
‫كأىمية في تدبير مؤسسة التقييد االحتياطي مف خالؿ مراقبة شرطي الجدية ك صحة‬
‫األسباب ىذه الرقابة البعدية جد ميمة ك حيث أف شرط الجدية ك شرط صحة األسباب‬
‫المعتمدة في اتخاذ كؿ أمر سابؽ بالتقييد االحتياطي أصبحا حاسميف في اإلبقاء عمى ذلؾ‬
‫التقييد أك التشطيب عميو مف طرؼ رئيس المحكمة بصفتو قاضيا لممستعجالت متى ظير لو‬
‫أف تمؾ األسباب غير جدية أك غير صحيحة فيؿ قاضي المستعجالت مختص بالبث في‬
‫التشطيب عمى التقييد االحتياطي عمى ما ضمف بالرسـ العقارم طبقا لمقتضيات الفصؿ ‪86‬‬
‫مف ظ‪.‬ت‪.‬ع؟ أـ طبقا لمقتضيات الفصميف ‪149‬ك ‪ 152‬مف ؽ‪.‬ـ‪.‬ـ ‪255‬؟حيث أف قاضي‬
‫المستعجالت يتخذ تدابير كقتية اذا تكفر عنصر االستعجاؿ ك عنصر عدـ المساس بجكىر‬
‫النزاع طبقا لمفصميف ‪149‬ك ‪ 152‬مف ؽ‪.‬ـ‪.‬ـ ىذا التكجو التشريعي منتقد ألف بث قاضي‬
‫المستعجالت في جدية ك صحة التقييد يشكؿ مساس بمكضكع ناىيؾ عف أف المشرع نظـ‬
‫مسألة التشطيب التمقائي لممحافظ إما مف تمقاء نفسو أك بناء عمى طب أحد األطراؼ في‬
‫حالة عدـ صحة الطمب مع مراعاة حقكؽ االغيار المقيديف بحسف نية ك بالتالي يمكنو‬
‫التشطيب عمى التقييد االحتياطي إذا لـ يكف صحيحا متى تعمؽ بحؽ غير قابؿ لمتقييد‬

‫‪ -255‬الفصلٌن ‪149‬و ‪ 152‬من قانون المسطرة المدنٌة‬

‫‪103‬‬
 ‫االحتياطي كذلؾ باالستناد إلى مقتضيات الفصؿ ‪ 29‬مف القرار الكزارم المؤرخ بتاريخ ‪6‬‬
‫يكنيك ‪ 1915‬مع إمكانية الطعف في ق ارراتو أماـ القضاء عمال بالفصؿ ‪ 30‬مف نفس القرار‬

‫فمنح قاضي المستعجالت بصفة مطمقة االختصاص لمتشطيب عمى التقييد االحتياطي مف‬
‫طرؼ المشرع فيو خركج عف القاعدة المنصكص عمييا في الفصؿ ‪ 152‬مف ‪.‬ؽ‪.‬ـ‪.‬ـ ك ىذا‬
‫سييدد مؤسسة التقييد االحتياطي ك فراغيا مف محتكاىا ىذا التكجو ذىب إليو المجمس‬
‫األعمى سابقا في العديد‪.‬مف الق اررات كالقرار الصادر بتاريخ ‪2009/02/18‬ك الذم جاء‬
‫فيو"تمؾ انو بمقتضى الفصؿ ‪ 85‬مف ظ‪.‬ت‪.‬ع فاف التقييد االحتياطي المبني عمى مقاؿ‬
‫يستمد مفعكلو إلى حيف انتياء النزاع بحكـ ك عند‪.‬ذلؾ يصار إلى الفصؿ ‪ 91‬مف الظيير‬
‫المذككر الذم ينص عمى انو يشطب عمى التقيد احتياطي بمكجب كؿ عقد أك حكـ حائز‬
‫لقكة الشيئ المقضي بو يثبت انعداـ أك انقضاء الحؽ الذم تعمؽ بو التقييد ك المحكمة لما‬
‫قضت بالتشطيب عمى التقييد االحتياطي المبني عمى مقاؿ مرفكع أماـ محكمة المكضكع لـ‬
‫تبث فيو بحكـ مكتسب لقكة الشيء المقضي بو تككف قد خرقت القانكف كعرضت قرارىا‬
‫‪256‬‬
‫"‬ ‫لمنقض‬

‫كذلؾ أف المشرع المغربي نص صراحة عمى منع قاضي المستعجالت مف المساس بالجكىر‬
‫في النزاع ك ذلؾ مف خالؿ الفصؿ ‪ 152‬مف ؽ ‪.‬ـ‪.‬ـ ك قد جاء في قرار المجمس األعمى‬
‫سابقا ‪:‬حيث صح ما عبو الطالبكف في الكسيمة عمى القرار ذلؾ أف قاضي المستعجالت‬
‫يختص باتخاذ اإلجراءات الكقائية التي تقتضيا حالة االستعجاؿ دكف المساس بما يمكف أف‬
‫يقضي في الجكه‪257‬ر ‪.....‬‬

‫فإذا أسممنا بيذا الطرح فاف صالحية رئيس المحكمة في ىذا الصدد تستمزـ تكفر ثالثة‬
‫شركط ‪:‬‬

‫فً الملؾ عدد ؼٌر منشور‬ ‫‪ -256‬قرار المجلس األعلى عدد‪ 72‬بتارٌخ‬
‫ؼٌر منشور‬ ‫فً الملؾ المدنً عدد‬ ‫‪ -257‬قرار المجلس األعلى عدد‪ 76‬بتارٌخ‬

‫‪104‬‬
 ‫‪_1‬اكتساب صفة االستعجاؿ‬

‫‪_2‬عدـ المساس بالجكىر‬

‫‪_3‬أف تككف أسباب ىذا التقييد غير جدية أك غير صحيحة‬

‫ك لذلؾ فاف شرطي الجدية ك صحة األسباب المعتمدة أصبحتا حاسميف في اإلبقاء عمى ذلؾ‬
‫التقييد أك التشطيب عميو مف طرؼ رئيس المحكمة بصفتو قاضيا لممستعجالت متى ظير لو‬
‫اف تمؾ األسباب غير جدية أك غير صحيحة ك ىذا يطرح تساؤال مف جانب أخر ىك ىؿ‬
‫رقابة القضاء الرئاسي أك االستعجالي عمى التقييد االحتياطي تمتد حتى إلى التقييد‬
‫االحتياطية السابقة لصدكر قانكف ‪ 07.14‬أـ انو ال يمكف تطبيقو بأثر رجعي ؟عمى اعتبار‬
‫أف امتداده إلى التقييدات السابقة عمى صدكر القانكف ‪ 14.07‬مف شأنيا أف تمس بالمراكز‬
‫القانكنية لألطراؼ حيث أف أمر استعجالي صادر عف المحكمة االبتدائية بمكناس بتاريخ ‪3‬‬
‫ابريؿ ‪ 2012‬عدد ‪ 12/ 206‬ممؼ عدد أمر بالتشطيب عمى التقييد االحتياطي المضمف في‬
‫تاريخ سابؽ عمى صدكر القانكف‪.‬‬

‫‪105‬‬
 ‫خاتمة‬

‫يمكف القكؿ كبعد دراسة المكضكع التحفيظ العقارم اتضح لنا أف مسألة العقار متعدد البنيات‬
‫ك المظاىر كاألبعاد فقد يككف العقار ثابتا أك متنقال ك قد يككف في ممكية الدكلة كما يمكف‬
‫أف مككف في ممكية األشخاص ‪ ،‬ك قد‪.‬يككف قابال لمتصرفات كالممؾ الخاص كقد يككف مقيدا‬
‫كاألحباس ‪،‬حيث إف العقار في المغرب يعرؼ نكعا مف االزدكاجية سكاء مف حيث النصكص‬
‫المؤطرة ‪ ،‬أك مف حيث اتصافو بالمحفظ كغير المحفظ ‪ ،‬كما أف قانكف التحفيظ العقارم‬
‫بدكره يعرؼ ازدكاجية إذ يكجد فيو مسطرة خاصة بالتحفيظ اإلجبارم كمسطرة خاصة‬
‫بالتحفيظ االختيارم ‪.‬‬

‫كأماـ تعدد كازدكاجية نظاـ العقار في المغرب ككعيا مف المشرع باألىمية التي تكتسييا‬
‫المعامالت العقارية في التنمية ك المجاالت االقتصادية عمؿ مف خالؿ قانكف ‪ 14 07‬عمى‬
‫تنظيمو تنظيما دقيقا ك ذلؾ مف خالؿ تحفيظو ‪ ،‬كفؽ إجراءات مسطرية تتسـ بالسرعة كالدقة‬
‫ك التبسيط مف جية كاسناده مسألة تحفيظو لجية إدارية مختصة كىي المحافظة العقارية‬
‫أماـ تراجع دكر القضاء ك ىك ما يعكس ركح قانكف التحفيظ العقارم في حماية الممكية‬
‫العقارية مف خالؿ استقرار المعامالت العقارية ك تقميص دائرة المنازعات العقارية مف خالؿ‬
‫دكر القضاء في المسطرة ‪،‬‬

‫كما تتسـ مسطرة التحفيظ بمعايير الجكدة ك التسريع ك التبسيط ك التي تعتبر أىـ معايير‬
‫التي يقكـ عميوا مجاؿ التحفيظ العقارم ك التي ينبغي تفعميا عمميا ك دمجيا في السمكؾ‬
‫الميني بيدؼ تسريع مسمسؿ تكحيد نظاـ العقار حتى يتماشى مع متطمبات التنمية‬
‫كطمكحات المتعامميف العقاريف ك المستثمريف ‪.‬‬

‫ك قد يتبادر الى ذىف مستطمع نصكص قانكف ‪ 14.07‬أف المشرع يتجو نحك إجبارية‬
‫التحفيظ العقارم لكف الكاقع العممي يعكس خالؼ ذلؾ اذ نجد صرامة النصكص القانكنية‬

‫‪106‬‬
 ‫تحكؿ دكف تحقيؽ ىذه الغاية كلعؿ أبرز مثاؿ عمى ذلؾ ىك عدـ السماح بتحفيظ العقارات‬
‫المنجزة عمك كجو يخالؼ قكانيف التعمير مثال ‪،‬ك كذا تضخـ ظاىرة عدـ تحييف الرسكـ‬
‫العقارية كالتي تمعب مؤسسة التقييد دك ار ىاما في الحيمكلة دكف اتساع رقعة العقارات التي‬
‫يختمؼ كضعيا الكاقعي عما ىك مسجؿ بالرسـ العقارم كىذا إف ذؿ عمى شيئ فأنما يدؿ‬
‫عمى قصكر قانكف التحفيظ العقارم مف جية كبعض القكانيف المنظمة لمعقار مف جية‬
‫أخرل‪.‬‬

‫فمجاؿ العقار ال يمكف التعامؿ معو بالمستكل المطمكب مف خالؿ دكره في التنمية دكف‬
‫تكفير عناصر الجكدة ك التبسيط ك التسريع في القكانيف كاألنظمة ك المساطر ك كذا‬
‫الممارسة العممية لمتحفيظ العقارم ‪.‬‬

‫غير أف ما يالحظ في التحفيظ ىك تنازع االختصاص بيف السمطة القضائية كسمطة المحافظ‬
‫العقارم ‪ ،‬حيث إف المحافظ يتمتع بسمطة تتجاكز أحيانا سمطة اختصاص القضاء ‪.‬‬

‫‪107‬‬
 ‫الئحة المراجع‬
‫الكتب‪:‬‬
‫‪، 14.07‬منشكرات‬ ‫ادريس الفاخكرم ‪ ،‬نظاـ التحفيظ العقارم كفؽ مستجدات القانكف‬ ‫‪-‬‬
‫مجمة الحقكؽ سمسمة المعارؼ القانكنية ك االقتصادية ‪ ،‬مطبعة المعارؼ الجديدة ‪ ،‬الرباط‬
‫دكف ذكر السنة‬
‫‪ -‬محمد خيرم ‪ :‬قضايا التحفيظ العقارم في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعارؼ الجديدة ػ‬
‫الرباط طبعة سنة ‪2010‬‬
‫ػ عبد العالي بف محمد العبكدم ‪ ،‬نظاـ التحفيظ العقارم كاشيار الحقكؽ العينة بالمممكة‬
‫المغربية ‪ ،‬دار النشر المركز الثقافي العربي‪ ،‬الطبعة األكلى سنة ‪، 2003‬‬
‫‪ -‬مأمكف الكزبرم ‪ ،‬التحفيظ العقارم ك الحقكؽ العينية األصمية ك التبعية في ضكء التشريع‬
‫المغربي ‪ ،‬الجزء األكؿ ‪،‬طبعة الثانية ‪،1987‬‬
‫‪ -‬ىشاـ بصرم ‪ ،‬مسطرة التحفيظ ك إشكاالتيا العممية –دراسة تحميمية عمى ضكء القاكنكف‬
‫‪ 07-14‬المغير ك المتمـ لظيير التحفيظ العقارم ‪ ،‬ك كذا مدكنة الحقكؽ العينية الجديدة ‪،‬‬
‫الطبعة االكلى سنة ‪1434-2013‬‬
‫‪-‬عبد العالي بف محمد العبكدم‪،‬نظاـ التحفيظ العقارم في المغرب‪،‬المركز القضائي‬
‫العربي بالدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األكلى ‪2003‬‬
‫‪ -‬محمد خيرم‪،‬العقار كقضايا التحفيظ العقارم دار نشر المعرفة تاريخ الطبع ‪2014‬‬
‫‪ 07-14‬دار نشر‬ ‫‪ -‬إدريس الفاخكرم التحفيظ العقارم كفؽ مستجدات القانكف رقـ‬
‫المعرفة ت ط ‪2013‬‬
‫‪ -‬عمار ازككار ‪،‬مستجدات التحفيظ العقارم في ضكء القانكف ‪ 14.07‬كمدكنة الحقكؽ‬
‫العينية "دراسة عممية كرصد لممكاقؼ القضائية لمحكمة النقض ‪".‬الطبعة األكلى سنة‬
‫‪2012-1433‬‬

‫‪108‬‬
 ‫محمد ابف الحاج السممي‪،‬سياسة التحفيظ في المغرب بيف اإلشيار العقارم‬ ‫‪-‬‬
‫كالتحفيظ‪،‬‬
‫‪ -‬محمد بف الحاج السممي ‪ ،‬التقييد ك الثشطيب بالسجالت العقارية عمى ضكء‬
‫مستجدات القانكف ‪ 14.07‬ط ‪1،2015‬‬
‫‪ -‬عبد الكريـ شيبكف ‪ ،‬الشافي في شرح قانكف التحفيظ العقارم الجديد ‪ ،‬الطبعة االكلي‬
‫‪ ،‬سنة ‪2014‬‬
‫‪ -‬ادريس الفاخكرم ‪ ،‬دنيا مباركة ‪ ،‬نظاـ التحفيظ العقارم كفؽ القانكف ‪ ، 14.07‬ط ‪2‬‬
‫‪ ،‬س ‪2013‬‬
‫‪-‬محمد خيرم العقار ك قضايا التحفيظ العقارم في التشريع المغربي طبعة ‪، 2014‬‬
‫‪ -‬جماؿ الطاىرم حجية االمر المقضي في المادة المدنية محاكلة جد ك تجديد ‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة ‪ ،‬ط‪ ،1‬س ‪،2011‬‬
‫‪ -‬محمد سالـ ‪ "،‬تحقيؽ الرىف الرسمي في القانكف المغربي " مطبعة النجاح الجديدة ‪،‬‬
‫الدار البيضاء ط‪ ،1‬س ‪2000‬‬
‫‪،‬‬ ‫المعطي الجبكجي ‪ ،‬القكاعد المكضكعية كالشكمية لإلثبات أسباب الترجيح بيف الحجج‬
‫مكتبة الرشاد‪ ،‬سطات‪ ،‬بدكف ذكر المطيعة ‪.‬‬
‫األطركحات‪:‬‬
‫‪ -‬فاطمة لحركؼ ‪ :‬حجية القيد في السجؿ العقارم ‪ ،‬رسالة لنيؿ دبمكـ الدراسات العميا‬
‫قانكف خاص ‪ ،‬كمية الحقكؽ ‪،‬جامعة محمد الخامس أكداؿ ‪ ،‬الرباط السنة الجامعية‬
‫‪1994-1993‬‬
‫الرسائؿ ‪:‬‬
‫‪ -‬ربيع اليعقكبي ‪،‬التشطيب عمى التقييدات المضمنة بالسجؿ العقارم بيف النطرية ك‬
‫التطبيؽ رسالة لنيؿ دبمكـ ماستر كمية الحقكؽ ‪ ،‬كجدة ‪2008/2007‬‬

‫‪109‬‬
 ‫‪ -‬سييمة الطاىرم ‪"،‬التشطيب القضائي كفؽ التشريع المغربي بيف النظرية ك‬
‫التطبيؽ "رسالة لنيؿ دبمكـ الماستر كمبة الحقكؽ كجدة ‪ ،‬سنة ‪2011-2010‬‬
‫‪ -‬التيامي محارزم التقييد االحتياطي في ظيير التحفيظ العقارم رسالة لنيؿ دبمكـ‬
‫الماستر في قانكف العقكد كالعقاركمية العمكـ القانكنية جامعة سيدم محمد األكؿ كجدة‬
‫السنة الجامعة ‪2008-2007‬‬
‫‪ -‬عصاـ منصكر التقييدات في الرسكـ العقارية بيف مستجدات التحفيظ العقارم كمدكنة‬
‫ح ع رسالة لنيؿ شيادة الماستر بكمية الحقكؽ فاس السنة الجامعية ‪.2014-2013‬‬
‫‪-‬‬
‫المجاالت‪:‬‬
‫المجمة المغربية لإلقتصاد ك القانكف‬
‫مجمة العمؿ القضائي في نزاعات التحفيظ العققارم‬
‫مجمة القانكف ك القضاء‬
‫مجمة المنبر القانكني‪،‬‬
‫مجمة المحامي‬
‫المكاقع االلكتركني‪:‬‬

‫‪.www.marocdroit.com:‬‬

‫‪110‬‬
 ‫فيرس المحتويات‬

‫الفصؿ األكؿ ‪ :‬األحكاـ العامة لنظاـ التحفيظ العقارم المغربي ‪02............‬‬

‫المبحث األكؿ ‪ :‬األحكاـ الخاصة بمرحمة ما قبؿ تأسيس الرسـ العقارم ‪06......‬‬

‫المطمب األكؿ ‪ :‬المسطرة اإلدارية لمسطرة التحفيظ العقارم ‪06.................‬‬

‫الفقرة األكلى ‪ :‬تقديـ ك إيداع مطمب التحفيظ ك الشكميات التي يخضع ليا‪06....‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬عممية اإلشيار ك التحديد ‪07 ...................................‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬مرحمة الت ػ ػع ػ ػػرضات عمى مطمب التحفيظ ‪13....................‬‬

‫المطمب الثاني ‪ :‬المرحمة القضائية في مسطرة التحفيظ ‪20.................‬‬

‫الفقرة األكلى ‪:‬التعرض عمى التحفيظ في المرحمة االبتدائية ‪23 ...............‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التعرض عمى التحفيظ أماـ محكمتي االستئناؼ ك النقض‪23....‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬األحكاـ الخاصة بمرحمة ما بعد تأسيس الرسـ العقارم ‪28....‬‬

‫المطمب األكؿ ‪ :‬مرحمة التقييدات ‪33 ............ .............................‬‬

‫الفقرة األكلى ‪ :‬أحكاـ التقييد النيائي ‪33 ....................................:‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التقييد االحتياطي ‪33 ....................................... :‬‬

‫المطمب الثاني ‪ :‬التشطيب ‪47 ...............................................‬‬

‫الفقرة األكلى ‪ :‬تعريؼ التشطيب ك أنكاعو ‪52 ................................‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مسطرة التشطيب ك دكر المحافظ العقارم إزاءىا‪52............‬‬

‫‪111‬‬
 ‫الفصؿ الثاني ‪ :‬اىـ االشكاليات التي يثيرىا نظاـ التحفيظ العقارم المغربي ‪60...‬‬

‫المبحث االكؿ ‪ :‬اشكاليات ما قبؿ استصدار الرسـ العقارم ‪64..................‬‬

‫المطمب االكؿ ‪ :‬اشكاليات المرحمة االدارية ‪64 .................................‬‬

‫الفقرة االكلى ‪ :‬سمطات المحاظ العقارم بشأف الحجج المدعمة لمطمب‬

‫التحفيظ ‪64 ....................................................................‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬اإلشكاالت الكاردة عمى المرحمة القضائية لمتحفيظ العقارم‪64....‬‬

‫الفقرة األكلى‪ :‬اإلشكاالت المرتبطة بطريقة البت في الدعكل ‪68.................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬طبيعة االحكاـ القظاءية الصادرة ك صعكبة تنفيد ىذه االحكاـ‪68..‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬االشكاليات المطركحة ما بعد تاسيس الرسـ العقارم ‪78.......‬‬

‫المطمب االكؿ ‪ :‬االشكاالت العممية لمتقييد العقارم ‪82 .........................‬‬

‫الفقرة االكلى ‪ :‬مدل إمكانية سقكط الحؽ في التقييد ‪82 .........................‬‬

‫الفقرة الثانية‪:‬مراقبة المحافظ لصحة سندات التقييد ‪82..........................‬‬

‫المطمب الثاني ‪ :‬الضمانات المخكلة لطالب التشطيب ك اإلشكاليات المطركحة ‪86.‬‬

‫الفقرة األكلى ‪ :‬الضمانات المخكلة لطالب التشطيب ‪96 ...........................‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬اشكاليات التشطيب ‪102 ............................................‬‬

‫‪112‬‬