‫ﻣوﻗﻊ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﻣﻐرﺑﯾﺔ‬ www.elkanounia.

com ‫ﻟﻠﻣزﯾد ﻣن اﻟﻌروض زوروا‬

fb.com/Elkanounia.Ma twitter.com/ElkanouniaMa
 ‫ماستر الدراسات القانونية‬ ‫جامعة القاضي عياض‬
‫العقارية‬ ‫كلية العلوم القانونية‬
‫الفصل الثاني‬ ‫واالقتصادية واالجتماعية‬
‫مادة ‪ :‬البيوع العقارية‬ ‫مراكش‬

‫عرض‬
‫حول موضوع‬

‫بيع العق ار في طور اإلنجاز‬

‫من‬

‫تحت إشراف الدكتور‬ ‫انجاز الطلبة‪:‬‬

‫أشرف جنوي‬ ‫صالح الدين فؤاد‬
‫محسن المسكين‬
‫دمحم المزواري‬
‫عثمان الهاشمي‬
‫عبد المغيث الحاكمي‬
‫عبد هللا اعسيلة‬
‫عبد الهادي دحان‬
‫مليكة الهجار‬

‫السنة الجامعية‪7102/7102 :‬‬

 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫مقدمة‬
‫ال تستقيم الحياة وال يتحقق للمرء استقرار بدون مسكن يأويه هو وأفراد أسرته‪ ،‬وقد‬
‫شهد المغرب كباقي دول العالم تزايدا في الطلب على المحالت المعدة للسكن أو المعدة‬
‫لالستعمال المهني والتجاري‪ ،‬بفعل النمو الديمغرافي السريع والهجرة القروية الناتجة عن‬
‫تدهور مستوى المعيشة بالبادية وعصرنة القطاع الفالحي‪.‬‬
‫إال أن هذا الطلب على المحالت سرعان ما فاق المعروض منها‪ ،‬فكان من نتائج هذه‬
‫األزمة‪ ،‬ونتيجة لقلة الوحدات السكنية إذ برزت على مستوى الممارسة التعاقدية‪ ،‬ظاهرة‬
‫بيع العقارات في طور اإلنجاز‪ ،‬أو ما يطلق عليه البيع على التصميم‪.‬‬
‫إال أن هذه الممارسة أبانت عن قصورها بفعل المشاكل الناجمة عنها من قبيل تأخر‬
‫المشتري عن سداد ما في ذمت ه من أقساط أو تأخر البائع في إتمام البناء‪ ،‬وما يترتب عن‬
‫ذلك من ضياع الحقوق على أصحابها‪.‬‬
‫وهذا ما دفع المشرع إلى إصدار قانون ‪ ،)1(44.00‬متوخيا منه خلق مناخ سليم‬
‫ومالئم بعيدا عن مظاهر النصب واالحتيال والتالعب في هذا النوع من المعامالت‬
‫العقارية‪ ،‬وقد نظمه المشرع في باب األنواع الخاصة من البيوعات الواردة في ق‪.‬ل‪.‬ع‪،‬‬
‫لكن هو اآلخر أبان عن عجز تام وقصور أحكامه في معالجة اإلشكاليات التي يطرحها هذا‬
‫النوع من البيوعات خصوصا وأنه يرد على شيء غير موجود أو لم يكتمل بناءه خالفا‬
‫للبيع العادي‪ ،‬مما دفع المشرع إلى إصدار قانون ‪ )2(701.71‬المعدل والمتمم لقانون‬
‫‪ 44.00‬مؤخرا‪ .‬هذا األخير الذي جاء بعدة مستجدات وذلك في إطار مالئمة التطورالذي‬
‫تعرفه الساحة القانونية واالجتماعية واالقتصادية وباألخص الجانب االستثماري والتنموي‪.‬‬
‫ويعد بيع العقار في طور اإلنجاز بمثابة تعاقد ممتد في الزمان على إنجاز بناء في‬
‫أجل محدد(‪ ،)3‬وهذا البيع العقاري أصبح مرسوم له أن يبرم من خالل عدة مراحل هامة –‬
‫مرحلة عقد التخصيص ومرحلة العقد االبتدائي ومرحلة العقد النهائي‪ -‬وتؤدى فيه األقساط‬
‫بالثمن خالل أجل معين وتبعا لتقدم األشغال‪.‬‬

‫‪ -1‬ظهير شريف رقم ‪ 7.01.001‬صادر في ‪ 12‬رجب ‪ 7410‬الموافق ‪ 0‬أكتوبر ‪ 1001‬بتنفيذ القانون رقم ‪44.00‬‬
‫المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في رمضان ‪ 7007‬الموافق ‪ 71‬غشت ‪ 7170‬بمثابة قانون ل‪.‬ع‪.‬‬
‫‪ -2‬ظهير شريف رقم ‪ 7.76.02‬بتاريخ ‪ 10‬من ربيع اآلخر ‪ 0( 7401‬فبراير ‪ )1076‬الجريدة الرسمية عدد ‪6440‬‬
‫بتاريخ جمادى األولى ‪ 71( 7401‬فبراير ‪ )1076‬ص ‪.101‬‬
‫‪ -3‬دمحم رزوق‪ :‬قراءة في مقتضيات القانون ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز "يوم دراسي حول العقار‬
‫واإلسكان ‪ 14‬أبريل ‪ ،1000‬منشورات كلية الحقوق مراكش الطبعة األولى‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪1‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ويكتسي هذا الموضوع أهمية بالغة‪ ،‬سواء على المستوى النظري التي تتمثل في‬
‫اإلهتمام التشريعي لهذا العقد بتنظيمه ضمن البيوع المستقبلية في قانون اإللتزامات و‬
‫العقود ‪،‬و كذلك التعديل التشريعي األخير له والنقاشات التي أثارها‪ ،‬أوعلى المستوى‬
‫العملي التي تبرز باألساس في اإلشكاالت المتعلقة بهذا البيع واختالل التوازن بين طرفيه‪،‬‬
‫وهذا ينعكس على االلتزامات الملقاة على عاتق اطراف العقد ‪.‬‬
‫وباطالعنا على المولود الجديد "قانون ‪ "701.71‬يظهر أن المشرع قد قام بإقدام‬
‫العديد من المستجدات والتي ستكون ربما حل للمشاكل التي كانت عالقة بالقانون ‪44.00‬‬
‫سواء على مستوى النص أو على مستوى الممارسة ‪ ،‬وبالتالي فاإلشكالية التي يطرحها هذا‬
‫الموضوع بشدة هي‪:‬‬
‫‪ -‬إلى أي حد استطاع المشرع المغربي تحقيق التوازن وتوفير الحماية الالزمة‬
‫ألطراف عقد بيع العقار في طور اإلنجاز؟‬
‫وتتفرع عن هذه اإلشكالية جملة من التساؤالت والتي نوردها كالتالي‪:‬‬
‫‪ -‬ما المقصود بعقد بيع العقار في طور اإلنجاز؟وماهي خصائصه ؟وماهي مراحل‬
‫تكوينه؟‬
‫‪ -‬ما هي اإللتزامات والضمانات القانونية التي خولها المشرع ألطراف العالقة‬
‫التعاقدية بشأن هذا النوع من البيوعات؟‬
‫ولدراسة هذا الموضوع والتفصيل فيه كان بدا منا الدخول في غمار هذا الموضوع‬
‫وفقا لمنهج ي توافق مع متطلبات البحوث القانونية المتجسد في المنهج التحليلي المعتمد‪ ،‬في‬
‫مقاربة هذا الموضوع ‪.‬‬
‫وترتيبا على ذلك يمكن معالجة هذه التساؤالت وفق التصميم اآلتي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وضوابط تكوينه‪.‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬التزامات أطراف العقد والضمانات الحمائية المقررة للمشتري‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫المبحث األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وضوابط تكوينه‬
‫يقتضي الحديث عن بيع العقار في طور االنجاز و البحث في طبيعته القانونية‬
‫المطلب الثاني (‬ ‫‪،‬الوقوف عن ماهية هذا العقد )المطلب األول ( وضوابط تكوينه)‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫لقد تطرق المشرع المغربي لعقد بيع العقار في طور اإلنجاز في القانون رقم‬
‫‪ 701.71‬المتمم والمعدل لقانون رقم ‪ ،44.00‬وقد صاغ المشرع لهذا التصرف القانوني‬
‫تعريفا في الفصل ‪ 671-7‬من ق‪.‬ل‪.‬ع وتطرق ألحكامه على إمتداد ‪ 10‬مادة‪.‬لذلك سنحدد‬
‫مفهومه (فقرة اولى) ثم سنحدد بعد ذلك خصائصه(فقرة ثانية) تمهيدا لدراسته بتفصيل‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يعد عقد بيع العقار في طور اإلنجاز بمثابة تعاقد ممتد في الزمان على إنجاز بناء في‬
‫أجل محدد(‪ ،)1‬وقد عمل المشرع المغربي على وضع تعريف لعقد بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز في الفصل ‪ 671-7‬من ق‪.‬ل‪.‬ع بأنه‪" :‬يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز كل اتفاق‬
‫يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد‪ ،‬كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا‬
‫لتقدم األشغال ‪،‬ويحتفظ البائع بحقوقه وصالحيته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية‬
‫انتهاء األشغال‪ ،‬أو كما يطلق عليه البعض البيع على الخطة أو التصميم‪ ،‬والبيع المعلق‬
‫على تسليم مفاتيح العقار في اليد‪".‬‬
‫وهذا التعريف ما هو إال ترجمة لما كان يتبناه العمل القضائي‪ ،‬حيث بالرجوع إلى‬
‫القرارات الصادرة عن محكمة االستئناف بالرباط نجدها تعتبر عقد بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز عقدا ابتدائيا(‪.)2‬‬
‫وعرفه المشرع الفرنسي في المادة ‪ 7607-7‬من القانون المدني الفرنسي بأنه‪" :‬العقد‬
‫الذي يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار خالل مدة يحددها العقد"‪ ،‬كما أشار إليه أيضا في‬
‫المادة ‪ 167‬من قانون البناء والسكن بأنه‪" :‬ذلك البيع الذي بموجبه يلتزم البائع بتشييد عقار‬
‫خالل أجل معين في العقد(‪.")3‬‬

‫‪ -1‬دمحم رزوق‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪28‬‬

‫‪ -2‬رشيد سهيل‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القوانين اإلجرائية المدنية‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،1071-1077‬ص ‪.70‬‬
‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 00.61‬المؤرخ في ‪ 7161/07/00‬والمعدل بقانون رقم ‪ 241.16‬المؤرخ في ‪ 7161/01/01‬وبقانون‬
‫‪ 71.11‬المؤرخ في ‪.7111/07/04‬‬

‫‪3‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫وقد عرفه بعض الفقه بكونه ‪:‬العقد المكتوب الذي يلتزم البائع من خالله تشييد عقار‬
‫في طور البناء داخل أجل محدد‪ ،‬سواء كان مخصص للسكنى أو غيره ‪ ،‬مقابل إلتزام‬
‫المشتري بأداء الثمن الن قدي تبعا لتقدم األشغال وال تنتقل إليه الملكية أو األجزاء المبيعة إال‬
‫بعد إنتهاء أشغال البناء (‪)1‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫من خالل التعريف الذي صاغه التشريع المغربي والتشريعات المقارنة لعقد بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز يتبين أن هذا العقد يختص بمجموعة من الخصائص يمكن ذكرها‬
‫كالتالي‪:‬‬
‫‪ -‬عقد ملزم للجانبين‪ :‬إن العقد الملزم للجانبين هو العقد الذي ينشئ التزامات متقابلة‬
‫في ذمة كل من المتعاقدين(‪ ،)2‬ويعتبر عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود الملزمة‬
‫لجانبين ألنه يجعل على عاتق البائع إنجاز عقار داخل مدة محددة حسب مضمون الفصل‬
‫‪ 671-7‬من ق‪.‬ل‪.‬ع كما يجعل على عاتق المشتري التزامات متقابلة منها أداء الثمن حسب‬
‫تقدم األشغال‪.‬‬
‫‪ -‬عقد شكلي‪ :‬هو العقد الذي ال ينعقد بمجرد تراضي المتعاقدين بل يلزم شكال معينا‬
‫لتمامه كضرورة إبرام العقد وفق شكل معين‪ ،‬ومن بين العقود الشكلية نجد العقود التي‬
‫يكون موضوعها عقار‪ ،‬وعقد بيع العقار في طور اإلنجاز ال يخرج عن هذا النهج‪ ،‬حيث‬
‫أوجب المشرع تحريره كتابة‪.‬‬
‫وهو ما نص عليه قانون رقم ‪ )3(44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز الذي‬
‫أوجب أن يحرر هذا العقد كتابة انسجاما مع مقتضيات الفصل ‪ 411‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي‬
‫أوجب هذه الشكلية‪ ،‬كلما انصب البيع على عقار أو حقوق عقارية أو أشياء يمكن رهنها‬
‫رهنا رسميا‪ ،‬والكتابة تعد ركنا شكليا وال يقوم العقد بدون كتابة‪ ،‬وفي غياب الكتابة فإنه ال‬
‫يمكن إثبات التصرف بأية وسيلة أخرى‪.‬‬

‫‪ -1‬دمحم العروصي ‪،‬المختصر في بعض العقود المسماة ‪،‬مطبعة مرجان مكناس‪،2015-2016،‬الطبعة الخامسة ‪،‬ص‬
‫‪77‬‬
‫‪ -2‬إدريس العبدالوي‪ :‬شرح القانون المدني‪ ،‬النظرية العام لاللتزام‪ ،‬نظرية العقد‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الطبعة األولى‬
‫‪ ، ،7116‬ص ‪.711‬‬
‫‪ -3‬القانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون رقم ‪ 701.71‬الصادر بتاريخ ‪ 0‬فبراير ‪.1076‬‬

‫‪4‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫لكن الكتابة ال تكفي بل البد أن تفرغ في الشكل الذي حددته مدونة الحقوق العينية‬
‫تحت طائلة البطالن‪ ،‬المادة ‪ 4‬الغت بشكل ضمني مقتضيات الفصل ‪ 411‬من ق ل ع ألنها‬
‫تجبه و تستوعب مضمونه‪.‬‬
‫‪ -‬عقد مسمى‪ :‬العقد المسمى هو العقد الذي خصص له المشرع اسم معين وأحكاما‬
‫خاصة وميزه عن غيره من العقود‪ ،‬ويخضع في غير النصوص التفصيلية التي تولت‬
‫تنظيمه للقواعد العامة التي تخضع لها سائر العقود(‪.)1‬‬
‫وعقد بيع العقار في طور اإلنجاز هو اآلخر أفرد له المشرع إسما خاصا‪ ،‬حيث قبل‬
‫سنة ‪ 1001‬كان هذا العقد ضمن العقود الغير المسماة‪ ،‬وقد نظمه المشرع ضمن قانون رقم‬
‫‪ ،)2(44.00‬وبالتالي أصبح ضمن العقود المسماة نظرا ألهمية هذا العقد في الحياة العملية‬
‫خصوصا في ظل األزمة السكنية‪ ،‬وما صاحبها من مضاربات عقارية وإقبال األشخاص‬
‫على شراء هذا النوع من العقارات‪.‬‬
‫‪ -‬عقد معاوضة‪ :‬إن عقد المعاوضة هو العقد الذي يأخذ فيه كل متعاقد مقابال لما‬
‫أعطاه أو لما التزم به(‪ ،)3‬حيث إن البائع في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز مكلف بإنجاز‬
‫عقار داخل أجل محدد مقابل تسلم الثمن‪ ،‬في حين أن التزام المشتري هو أداء الثمن للبائع‬
‫على شكل أقساط تبعا لتقدم األشغال‪ ،‬ويستفاد من خالل ذلك أن التزام البائع هو مقابل‬
‫يأخذه المشتري عوضا عن التزامه‪ ،‬وبالمقابل فالطرف المشتري يقدم بدال اللتزام البائع‪.‬‬
‫‪ -‬عقد مؤجل‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود المؤجلة التنفيذ‪ ،‬غير أن‬
‫األصل في عقد البيع أنه عقد فوري يعتبر تاما ومنتج آلثاره بشكل نهائي وقطعي بمجرد‬
‫التراضي‪ ،‬إال أن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز يعتبر من العقود المؤجلة حسب ما جاء‬
‫في الفصل ‪ 67‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ " :‬يجوز أن يكون محل االلتزام شيئا مستقبال أو غير محقق فيما‬
‫عدا االستثناءات المقررة بمقتضى القانون‪".‬‬

‫‪ -1‬علي الرام‪ ،‬بيع العق ار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون األعمال‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة دمحم األول‬
‫وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،1002/1004‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -2‬القانون رقم ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون رقم ‪ 701.71‬الصادر بتاريخ ‪ 0‬فبراير ‪.1076‬‬
‫‪ -3‬إدريس العبدالوي‪ ،‬م س ‪،‬ص ‪.727‬‬

‫‪5‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ -‬عقد ناقل للملكية‪ :‬تعتبر خاصية نقل الملكية بجميع سلطاتها من خصائص عقد البيع‬
‫بوجه عام‪ ،‬وباعتبار عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود الناقلة للملكية‪ ،‬فإن البائع‬
‫بمقتضى هذا العقد يلتزم بنقل ملكية العقار إلى المشتري داخل األجل المتفق عليه‪.‬‬
‫ويستفاد من نص الفصل ‪ 411‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي نص‪ :‬البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد‬
‫المتعاقدين لآلخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم به هذا اآلخر‪ ،‬وأن انتقال ملكية‬
‫العقار في طور اإلنجاز ال يتحقق أثناء انعقاد العقد لعدم وجود العقار المبيع وقت إبرامه‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫نظرا للخصوصية التي تميز بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬والتي تميزه عن البيوعات‬
‫العقارية العادية‪ ،‬فإن المشرع خصه بنظام يتماشى مع طبيعة بيع العقار الغير الموجود‪،‬‬
‫لكن في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫وإذا كان قانون ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز قبل التعديل األخير ينص‬
‫على إبرام العقد على مرحلتين‪ :‬مرحلة العقد االبتدائي‪ ،‬ومرحلة العقد النهائي‪ ،‬فإن قانون‬
‫رقم ‪ 701.71‬أتى بمستجد مهم يتعلق بما يسمى بعقد التخصيص‪.‬‬
‫وبناء عليه سنتطرق إلى تكوين هذا العقد من خالل التطرق لعقد التخصيص والعقد‬
‫االبتدائي (فقرة أولى)‪ ،‬والعقد النهائي في (فقرة ثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬عقد التخصيص والعقد االبتدائي‪:‬‬
‫سنتطرق في هذا اإلطار إلى عقد التخصيص (أوال) ثم العقد االبتدائي (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬عقد التخصيص‪:‬‬
‫لم يعرف المشرع المغربي عقد التخصيص إذ حاول البعض من الفقه تعريفه‬
‫كونه ‪ :‬عقد بمقتضاه يتعاهد البائع صاحب المشروع بحجز وتخصيص عقار لفائدة شخص‬
‫يدعى المستفيد‪ ،‬مقابل إيداع هذا األخير ضمانا يمكنه من اقتناء العقار بصفة نهائية بعد‬
‫استكمال اإلجراءات القانونية‪ ،‬واستنادا إلى قانون ‪ 701.71‬المعدل والمتمم لقانون ‪44.00‬‬
‫المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬يعد عقد التخصيص عقدا اختياريا‪ ،‬يمكن للمشتري‬
‫تحريره من أجل اقتناء عقار في طور اإلنجاز‪ ،‬وذالك قبل إبرام العقد االبتدائي بشرط‬

‫‪6‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫حصول البائع على رخصة البناء تحت طائلة البطالن‪ ,‬والتزام المشتري بأداء مبلغا ماليا‬
‫قدره ‪ % 2‬من الثمن اإلجمالي(‪.)1‬‬
‫والمشرع المغربي اشترط أن يرد عقد التخصيص في محرر رسمي أو في محرر‬
‫ثابت التاريخ‪ ،‬طبقا للشكل المتفق عليه بين األطراف‪ ،‬ويتضمن نفس البيانات المتعلقة‬
‫بالعقد االبتدائي باستثناء ما يتعلق بمراجع ضمانة إنهاء األشغال والتأمين(‪.)2‬‬
‫وعليه اعتبر أحد الفقهاء أن عدم إدراج في عقد التخصيص ما يتعلق بمراجع ضمان‬
‫استرجاع األقساط المؤداة‪ ،‬في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد‪ ،‬أو ضمانة إنهاء األشغال أو‬
‫التأمين هي بيا نات خاصة بالعقد االبتدائي‪ ،‬في حين عقد التخصيص ال يعدو أن يكون‬
‫بمثابة عقد حجز(‪.)3‬‬
‫إال أنه في اعتقادنا الشخصي المتواضع‪ ،‬أن عقد التخصيص ال يعدو أن يكون إال آلية‬
‫حمائية للمشتري‪ ،‬من خالل إعطائه إمكانية التراجع عن العقد بعد فترة من التروي‪،‬‬
‫وتناغما مع الضمانات التي يكفلها قانون ‪ 07.01‬المتعلق بحماية المستهلك‪.‬‬
‫كما أن المشرع حدد مدة عقد التخصيص في مدة ستة)‪ (6‬أشهر غير قابلة للتجديد‪،‬‬
‫تؤدي لزاما إلى إبرام العقد االبتدائي‪ ،‬ويمكن للمشتري ممارسة حق التراجع داخل أجل‬
‫شهر من تاريخ إبرام عقد التخصيص‪ ،‬وهنا يصبح البائع ملزما برد المبلغ كامال للمشتري‬
‫داخل سبعة أيام من ممارسته لهذا الحق(‪.)4‬‬
‫ثانيا‪ :‬العقد االبتدائي‪:‬‬
‫لقد استلزم المشرع أن يرد عقد البيع االبتدائي للعقار في طور اإلنجاز –تحت طائلة‬
‫البطالن‪ -‬إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ‪ ،‬كما استلزم المشرع أن يتضمن‬
‫لزاما هذا العقد على البيانات التالية(‪:)5‬‬
‫‪ -7‬هوية األطراف المتعاقدة‪.‬‬
‫‪ -1‬محل المخابرة المتفق عليه مع اإلخبار في حالة تغييره‪.‬‬

‫‪ -1‬الفصل ‪ 671-0‬مكرر مرتين والفصل ‪ 671-6‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫‪ -2‬الفصل ‪ 671-0‬مكرر نص على البيانات التي يتضمنها عقد التخصيص‪.‬‬
‫‪ -3‬نورة غزالن الشنيوي‪ ،‬الوسيط في العقود الخاصة والعقود المدنية والعقود التجارية والعقود البنكية –الجزء األول‪-‬‬
‫(المطبعة غير مذكورة)‪.‬الطبعة األولى‪،1071 ،‬ص‪187‬‬
‫‪ -4‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬الدار البيضاء‪،‬الطبعة الثالثة ‪ 6102‬ص‪128‬‬
‫‪ -5‬ل ها ت عرض المشرع في الفصل ‪ 671-0‬مكرر من القانون رقم ‪ 701.71‬المعدل والمتمم للقانون ‪.44.00‬‬

‫‪7‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ -0‬رقم الرسم العقاري األصلي للعقار المحفظ موضوع اإلنجاز أو مراجع ملكية‬
‫العقار غير المحفظ‪ ،‬مع تجديد الحقوق العينية والتحمالت واالرتفاقات الواردة على العقار‪.‬‬
‫‪ -4‬تاريخ ورقم رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -2‬موضع العقار محل البيع ووصف مساحته التقريبية‪.‬‬
‫‪ -6‬ثمن البيع النهائي للمتر مربع وكيفية األداء أو ثمن البيع اإلجمالي بالنسبة للبيع‬
‫المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن اإلجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل‪.‬‬
‫‪ -1‬أجل التسليم‪.‬‬
‫‪ -1‬مراجع ضمانة إ سترجاع األقساط المؤداة في حالة عدم التنفيذ من طرف البائع‬
‫للعقد‪ ،‬أو ضمانة إنهاء األشغال أو التأمين‪.‬‬
‫كما يتعين على البائع أن يودع لدى الجهة التي تولت تحرير العقد‪ ،‬نسخة مطابقة‬
‫لألصل من التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير قابلة للتغيير"‪ ،‬وتصاميم اإلسمنت‬
‫المسلح ونسخة من دفتر التحمالت ونسخة من الضمانة البنكية أو التأمين‪ ،‬أو أي ضمانة‬
‫مماثلة من شأنها أن تمكن المشتري من إستيفاء حقوقه‪.‬‬
‫وبناء عليه لقد إشترط المشرع على المشتري بأن يدفع للبائع تبعا لتقدم األشغال ‪% 2‬‬
‫إذا سبق عقد تخصيص و‪ % 70‬إذا لم يكن عقد التخصيص و‪ % 70‬عند بداية األشغال‬
‫و‪ % 60‬مقسمة على ‪ 0‬مراحل وتؤدى حسب اتفاق األطراف عند االنتهاء من األشغال‬
‫و ‪20%‬عند اإلنتهاء من األشغال و تسليم المفاتيح(‪.)1‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العقد النهائي‪:‬‬
‫وفي هذا اإلطار سنتطرق لضوابط هذا العقد(اوال)‪,‬ثم الوقوف عند شكلية إبرامه‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬ضوابطه‪:‬‬
‫كما سبق التطرق له‪ ،‬فإن مسلسل بيع العقار في طور اإلنجاز يبتدئ من إبرام عقد‬
‫التخصيص كمستجد‪ ،‬ثم بعد المدة المحددة يتم إبرام العقد االبتدائي‪ ،‬وصوال آلخر مرحلة‬
‫وهي العقد النهائي‪ ،‬بحيث استوجب المشرع في هذا األخير أن يبرم طبقا لمقتضيات‬
‫الفصل ‪ 671-0‬الذي أحال عليه الفصل ‪ 671-16‬من القانون رقم ‪ 701.71‬المعدل والمتمم‬

‫‪ -1‬ساقها المشرع في الفصل ‪ 671-6‬من قانون ‪ 701.71‬الذي تم التعديل بموجبه القانون القديم ‪ 44.00‬المنظم لبيع‬
‫العقار في طور البناء‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫للقانون ‪ ،44.00‬وذلك بعد أن يضع المشتري لدى محرر العقد شهادة مسلمة من المهندس‬
‫المعماري تثبت نهاية األشغال ومطابقة البناء لدفتر التحمالت(‪.)1‬‬
‫ويتوقف تحرير عقد البيع النهائي على اإلدالء برخصة السكن أو الشهادة المطابقة‬
‫واستخراج الرسوم العقارية الفرعية بالنسبة للعقارات المحفظة‪ ،‬وبعد أداء المشتري ما‬
‫تبقى من ثمن البيع كما هو محدد في عقد البيع االبتدائي إلى جانب تقييده بالرسم العقاري‪،‬‬
‫إذا كان العقار محفظ‪ ،‬حتى يتم نقل ملكيته إلى المشتري(‪.)2‬‬
‫ثانيا‪ :‬شكلية إبرام العقد النهائي‪:‬‬
‫كانت الفوضى تسود وترمي بظاللها في المعامالت المتعلقة ببيع العقارات في طور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬لكون القائم على تحرير العقد ينتمي لطائفة الكتاب العموميون الذي يتميز أغلبهم‬
‫بمستوى ثقافي ضعيف وعدم اإللمام بقواعد وضوابط تحرير العقود‪ ،‬والجهل بالعناصر‬
‫التي يجب تضمينها في العقد‪ ،‬فتجنبا لهذه الحالة المزرية التي كان يعاني منها المستهلك‬
‫للمنتوج العقاري جاء المشرع بقانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون ‪ 701.71‬بحيث‬
‫أوجب تحرير العقد االبتدائي والنهائي بموجب محرر رسمي أو ثابت التاريخ(‪ ،)3‬يحرره‬
‫مهني ينتسب لمهنة قانونية منظمة يخولها المشرع صالحية تحرير العقود(‪.)4‬‬
‫وبالرجوع إلى الفصل ‪ 671-0‬من نفس القانون نجده حدد األشخاص المؤهلين‬
‫بصورة قانونية لكتابة عقد البيع االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬ونجد منهم‪:‬‬
‫العدول والموثقون العصريون والمحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬إذ‬
‫يتبين من خالل هذا التوجه أن المشرع المغربي يرمي إلى تحقيق األمن التعاقدي‪ ،‬الذي‬
‫أصبح موضوع الحال‪ ،‬ذلك بناء على ما يتعرض إليه أطراف العقد عند إنعدام الرسمية في‬
‫العقد المبرم من ضياع ألموال وحقوق عينية وحقوق شخصية لذا ينبغي أن تتجلى معالم‬
‫الرسمية حتى يتم ضمان حقوق أطراف العقد‪.‬‬

‫‪ -1‬حسب مقتضيات الفصل ‪ 671-16‬من القانون ‪ 701.71‬المعدل والمتمم لقانون ‪.44.00‬‬

‫‪ -2‬صاغها المشرع المغربي حسب الفصل ‪ 671-10‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪ -3‬تعرض المشرع إلى وجوب إبرام العقد االبتدائي بموجب محرر رسمي أو ثابت التاريخ الفصل ‪ 671-0‬ويتعين‬
‫إبرام العقد النهائي بنفس الشكل حسب الفصل ‪ 671-76‬من قانون ‪ 701.71‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪ -4‬عبد الحق صافي‪ ،‬م س ‪،‬ص ‪.70‬‬

‫‪9‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات أطراف العقد والضمانات الحمائية المقررة للمشتري‪.‬‬

‫نظرا لخصوصية بيع العقار في طور اإلنجاز الذي يرد على عقار مستقبلي فقد عمد‬
‫المشرع المغربي إلى منح المشتري مجموعة من الضمانات ذات طبيعة قانونية‪ ،‬وأخرى‬
‫ذات طبيعة مالية (المطلب الثاني) ويهدف المشرع من وراء هذا التدخل تتبع مراحل تنفيذ‬
‫العقد بالشكل الذي يضمن مصالح الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية وإحاطته بقدر‬
‫كاف من الحماية القانونية‪.‬‬
‫وتحقيقا لهذا المبتغى تدخل المشرع المغربي لوضع مجموعة من اآلليات‬
‫والميكانيزمات التي من شأنها ضمان تنفيذ كل من البائع والمشتري إللتزاماتهما على‬
‫أحسن وجه (المطلب األول)‬
‫المطلب األول‪ :‬التزامات أطراف عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يترتب عن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عند إبرامه على الوجه الصحيح مجموعة‬
‫من اإللتزامات التي يمكن مالمستها من خالل التزامات البائع (فقرة أولى) والتزامات‬
‫المشتري (فقرة ثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬إلتزامات البائع‪:‬‬
‫يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز طبقا للمادة ‪ 671-7‬من قانون ‪ 44.00‬المتعلق ببيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز الذي غير وتمم بمقتضى قانون ‪" 701.71‬كل اتفاق يلتزم بمقتضاه‬
‫البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد‪ "...‬لذلك فإن التزام البائع الرئيسي هو إنجاز العقار‪.‬‬
‫ول يتمكن البائع من الوفاء بهذا اإللتزام على الوجه المطلوب حدد المشرع في الفصول‬
‫‪ 671-1 ،671-4‬و‪ 671-1‬من قانون ‪ )1(44.00‬مجموعة من اإللتزامات على عاتق‬
‫البائع تتمثل في وضع دفتر التحمالت واحترام شروطه وكذلك وضع التصاميم الهندسية‬
‫وأجل اإلنجاز (أوال) وإقامة ضمانة بنكية أو تأمين لفائدة المشتري لضمان مخاطر إفالت‬
‫البائع من تنفيذ العقد (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ -1‬المتمم والمغير بمقتضى قانون ‪ 701.71‬الصادر في ‪ 0‬فبراير ‪.1076‬‬

‫‪10‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫وعلى البائع أال يقوم بإبرام العقد االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز إال بعد‬
‫االنتهاء من أشغال األساسات على مستوى الطابق األرضي(‪ )1‬وإثبات هذه الواقعة يكون‬
‫بمقتضى شهادة مسلمة من لدن مهندس مختص وينحصر مضمونها فقط في أن األساسات‬
‫أنجزت طبقا لقواعد البناء لبلوغ المواصفات المطلوبة‪ ،‬أما شهادة اإلنتهاء من أشغال‬
‫األساسات فقد يتحمل من سلمها المسؤولية الكاملة(‪ )2‬إضافة إلى ذلك هناك عدة التزامات‬
‫أخرى ملقاة على عاتق البائع (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬احترام شروط دفتر التحمالت والتصاميم الهندسية وأجل اإلنجاز‪:‬‬
‫لقد ألزم المشرع البائع في بيع العقار في طور اإلنجاز بوضع دفتر تحمالت يتعلق‬
‫بالمبنى ومكوناته وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها‪ ،‬وأجل‬
‫اإلنجاز والتسليم وتصفية البيانات التكميلية وطبيعة المواد المستعملة في البناء وذلك‬
‫بمقتضى الفصل ‪ 671-4‬من قانون ‪ 44.00‬الذي تم تغييره وتعديله بمقتضى القانون‬
‫‪.)3(701.71‬‬
‫هذا باإلضافة إلى توقيع البائع والمشتري على هذا الدفتر وتسليم نسخة للمشتري‬
‫مشهود بمطابقتها لألصل وبصحة إمضاءه عليها‪.‬‬
‫والمالحظ بهذا الصدد أن المشرع بمقتضى قانون ‪ 701.71‬تجاوز اللبس الذي كان‬
‫يشوب الفصل السابق قبل التعديل حيث أورد "صحة إمضائه عليها"‪ ،‬حيث ال يبدو واضحا‬
‫هل يتعلق األمر بصحة إمضاء البائع أو إمضاء المشتري‪ ،‬حيث تدارك المشرع الموقف‬
‫ونص على‪...." :‬مع تصحيح إمضائهما بعد إطالع المهندس المعماري عليه وتسلم نسخة‬
‫للمشتري مشهود بمطابقتها لألصل(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬الفصل ‪ 671-72‬من قانون ‪ 44.00‬الذي تم تعديله وتغييره بمقتضى القانون ‪ 701.71‬الذي ينص على ما يلي‪ :‬ال‬
‫يمكن إبرام هذا العقد االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز إال بعد انتهاء أشغال األساسات على مستوى الطابق‬
‫األرضي‪.‬‬
‫‪ -2‬الجياللي بوحبص‪ ،‬قراءة في ضوء المقتضيات القانونية المنظمة لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مجلة سلسالت‬
‫وندوات محكمة االستئناف بالرباط‪ ،‬العدد الثاني‪ ،1077 ،‬ص ‪.711‬‬
‫‪ -3‬الذي جاء فيه ما يلي‪ :‬يجب على البائع أن يضع دفتر التحمالت يتعلق بالبناء ويتضمن مكونات المشروع‪....‬‬
‫‪ -4‬مليكة الهياللي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫قانون العقود والعقار‪،‬كلية الحقوق‪،‬جامعة دمحم األول بوجدة ‪ ، 2014_2015‬ص ‪.67‬‬

‫‪11‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫والواقع أن هذا التضمين يساهم في تفادي كثير من النزاعات التي قد تنشأ مستقبال بين‬
‫البائع والمشتري‪ ،‬لذلك فقد نص المشرع على تعهد البائع باحترام شروط دفتر‬
‫التحمالت(‪.)1‬‬
‫ويالحظ أن بعض هذه المقتضيات الواجب تضمينها في دفتر التحمالت قد تطلب‬
‫المشرع إيرادها كذلك في العقد االبتدائي ويمكن تفسير ذلك باألهمية التي تحظى بها في‬
‫تحديد معالم البيع الوارد على العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫ويتعلق األمر أساسا بأجل اإلنجاز‪ ،‬الذي على أساسه حدد المشرع التزام البائع في‬
‫إنجاز عقار داخل أجل محدد في الفقرة األولى من الفصل ‪ 671-7‬من قانون ‪44.00‬‬
‫المعدل والمغير بمقتضى القانون ‪.701.71‬‬
‫ونص على وجوب تضمين العقد االبتدائي أجل التسليم في الفصل ‪ 671-0‬من نفس‬
‫القانون‪ ،‬كما اشترط في الفصل ‪ 671-4‬تضمين دفتر التحمالت أجل التسليم واإلنجاز‪،‬‬
‫وألزم البائع بالتعهد باحترام أجل البناء‪ ،‬وبصفة عامة احترام شروط دفتر التحمالت‬
‫المشار إليه في الفصل ‪ 671-4‬من القانون السالف الذكر‪.‬‬

‫ويرفق دفتر التحمالت عند االقتضاء ببطاقة تقنية موجزة موقعة من قبل البائع‬
‫تتضمن وصفا لمكونات محل نموذجي منجز من قبله(‪ ،)2‬كما تودع نسخة من نظام الملكية‬
‫المشتركة وتصاميم اإلسمنت المسلح والتصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير قابلة‬
‫للتغيير"‪ ،‬إما لدى المحافظة على األمالك العقارية إذا كان العقار محفظا‪ ،‬أما إذا كان‬
‫العقار غير محفظ تودع وتسجل هذه النسخ بسجل خاص لدى كتابة الضبط بالمحكمة‬
‫االبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار(‪.)3‬‬
‫ثانيا‪ :‬تقديم البائع ضمانات بنكية أو تأمينا‬
‫يعتبر بيع العقار في طور اإلنجاز من التصرفات التي تنطوي على مجازفة ذلك أنه‬
‫يتم على األوراق استنادا إلى التصميم‪ ،‬لذلك فإن المشرع المغربي ورغبة منه لتوفير‬
‫حماية أكبر للمشتري ألزم البائع بأن يقدم للمشتري ضمانة بنكية أو أي ضمانة أخرى‬

‫‪ -1‬عدنان بلحاج‪ ،‬حماية المتعاقد في البيوعات العقارية "بيع العقار في طور اإلنجاز نموذجا"‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر‬
‫في القانون الخاص‪،‬كلية الحقوق ‪،‬جامعة عبد المالك السعدي طنجة‪ ،1070-1071 ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪ -2‬الفقرة الثالثة من الفصل ‪ 671-4‬من قانون ‪ 44.00‬المتمم والمغير بالقانون ‪.701.71‬‬
‫‪ -3‬نورة غزالن الشنيوي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.711‬‬

‫‪12‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫مماثلة عند اإلقتضاء تأمينا‪ ،‬وذلك ما نص عليه المشرع المغربي في الفصل ‪ 671-1‬من‬
‫قانون ‪ 701.71‬المتمم والمغير للقانون ‪ ،44.00‬وذلك كضمانة إما إلنهاء األشغال أو‬
‫كضمانة إلسترجاع األقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد(‪.)1‬‬
‫ويقوم هذا اإللتزام على فكرة رئيسية مؤداها أنه يجب على البائع تنفيذ مشروع بناء‬
‫العقار وفق المواصفات المتفق عليها في العقد أو إرجاع ما حصل عليه من المشتري في‬
‫حالة عدم تنفيذ المشروع(‪ )2‬وموقف المشرع السابق يعبر عن وعيه التام بالخطر المستمر‬
‫الذي يهدد المشتري والمتمثل في فقدان ما دفعه من أقساط‪.‬‬
‫إال أن ما تجدر اإلشارة إليه هو أن هذا الضمان ال يطال التعويضات والجزاءات‬
‫المنصوص عليها في قانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون ‪ 701.71‬لفائدة المشتري مما‬
‫يدل على محدوديته‪ ،‬ألن المشتري ال يتعاقد من خالل مراحل وإجراءات طويلة ومكلفة‬
‫لكي يحصل في األخير على األقساط التي سبق له أن أداها وإنما هدفه الحصول على محل‬
‫سكني أو تجاري أو صناعي(‪.)3‬‬
‫باإلضافة لما سبق اإلشارة إليه يالحظ أن المشرع المغربي بالرغم من تنصيصه على‬
‫التزام البائع بوضع ضمانات التأمين لصالح المشتري إال أنه لم يشر أبدا إلى مقدار هذه‬
‫الضمانة‪ ،‬وذلك بانتظار تحديد شروط وكيفيات تطبيقها بنص تنظيمي(‪.)4‬‬
‫ثالثا‪ :‬إلتزامات أخرى‬
‫من أهم اإللتزامات الموضوعة كذلك على كاهل البائع إنهاء األشغال داخل األجل‬
‫المتفق عليه‪ ،‬إال أن التساؤل يبقى مطروحا حول مفهوم إنهاء األشغال؟‬
‫وبخصوص هذه النقطة يالحظ أن الفقه الفرنسي حاول إيجاد معايير من ضمنها معيار‬
‫وجود العقار بمنأى عن الماء أو األمطار بمعنى عندما يصبح العقار في وقاية من مياه‬
‫األمطار تعتبر األشغال منتهية‪ ،‬أما المعيار الثاني فيتمثل في وجود العقار بمنأى عن الماء‬
‫والهواء بمعنى تعتبر األشغال منتهية عند تركيب النوافذ‪ ،‬وذهب معيار آخر إلى الرجوع‬
‫لمقتضيات العقد لتحديد مرحلة إنهاء األشغال(‪.)5‬‬

‫‪ -1‬مليكة الهاللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.21‬‬

‫‪ -2‬علي الرام‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.700-711‬‬
‫‪ .-3‬مليكة الهاللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 671-1‬من قانون ‪ 701.71‬المعدل والمتمم للقانون ‪.44.00‬‬
‫‪ -5‬الجياللي بوحبص‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.711‬‬

‫‪13‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ويرى األستاذ الجياللي بوحبص أن أحسن طريقة لتحديد إنهاء األشغال هي حصول‬
‫البائع على شهادة تسليم السكنى أو شهادة المطابقة‪ ،‬ذلك أن هاتين الوثيقتين إثبات على أن‬
‫العقار أو البناء يتوفر على المواصفات الضرورية إلستغالله وفق ما أعد له‪.‬‬
‫ومن التزامات البائع تحمله تعويض بنسبة ‪ %7‬عن كل شهر عن المبلغ المؤدى على‬
‫أال يتجاوز هذا التعويض ‪ % 70‬في السنة وذلك في حالة التأخير عن إنجاز العقار في‬
‫األجل المحدد‪،‬وال يطبق هذا التعويض إال بعد مرور شهر من تاريخ توصل الطرف المخل‬
‫بالتزامه بإشعار يوجهه له المشتري (‪)1‬بإحدى الطرق الواردة في الفصل ‪ 01‬من‬
‫ق‪.‬م‪.‬م(‪.)2‬‬
‫ويقع على عاتق البائع ضرورة إبرام العقد النهائي مع المشتري تحت طائلة إجباره‬
‫على ذلك قانونا من طرف المشتري الذي يبقى له الحق في ذلك‪ ،‬أو المطالبة بفسخ العقد‬
‫االبتدائي‪ ،‬وهو حق ممنوح للبائع كذلك في حالة امتناع المشتري عن إبرام العقد‬
‫النهائي(‪.)3‬‬
‫ويبقى أخيرا من التزامات البائع ضرورة تسليم العقار عند حلول أجل التسليم المحدد‬
‫في العقد االبتدائي‪.)4(...‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إلتزامات المشتري‬
‫حدد المشرع بمقتضى القانون رقم ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بمقتضى القانون رقم‬
‫‪ 701.71‬التزامات المشتري في أداء الثمن حسب تقدم األشغال (أوال) كما ألزمه بإشعار‬
‫البائع في حالة تخليه عن حقه في البيع للغير (ثانيا) إضافة إلى إلتزامه بأداء التعويض في‬
‫حالة تأخره عن أداء الدفعات (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬أداء الثمن تبعا لتقدم األشغال‬
‫يعتبر أداء الثمن تبعا لتقدم األشغال هو اإللتزام الرئيسي للمشتري تجاه البائع والذي‬
‫يقع على عاتقه في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وهو في ذلك يختلف عن القواعد العامة‬
‫المنظمة للثمن كمحل التزام المشتري‪ ،‬ونظرا لطبيعة هذا البيع الوارد على عقار سينجز‬
‫مستقبال فإن طريقة أداء الثمن في ظل القانون المنظم لبيع العقار في طور اإلنجاز يخضع‬

‫‪ -1‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.711‬‬

‫‪-2‬أنظر مقتضيات الفصل ‪ 37‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪ -3‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.711‬‬
‫‪ -4‬مليكة الهاللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.61‬‬

‫‪14‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫لبعض القواعد الخاصة والتي تتميز عن القواعد العامة‪ ،‬وذلك لكون العقار في طور‬
‫اإلنجاز تبعا لتقدم األشغال كطريقة ألداء الثمن في هذا النوع من البيوع(‪.)1‬‬
‫لذلك فقد نظم المشرع طريقة دفع هذه األقساط بمقتضى الفصل ‪ )2(671-6‬وبناء‬
‫عليه‪ ،‬فالمشتري يؤدي القسط األول عند إبرام عقد التخصيص نسبته ‪ ،% 2‬ثم يؤدي ‪% 2‬‬
‫عند إبرام العقد االبتدائي أو ‪ % 70‬في حالة عدم وجود عقد التخصيص‪ ،‬ثم ‪ % 70‬عند‬
‫بداية األشغال‪ ،‬و‪ % 60‬مقسمة على ثالث مراحل وتؤدى حسب اتفاق األطراف عند‬
‫اإلنتهاء من أشغال كل مرحلة(‪ ،)3‬ثم في األخير ‪ % 10‬عند إبرام العقد النهائي وتسليم‬
‫المفاتيح‪.‬‬
‫ويمكن لألطراف االتفاق على شكل آخر ألداء الثمن شريطة احترام أحكام الفصل ‪-1‬‬
‫‪.)4(671‬‬
‫ولتفادي ضياع حقوق المشتري خاصة وأن البائع يمكنه فرض نظام الدفع الذي يراه‬
‫في مصلحته‪ ،‬وبالنظر لكونه الطرف القوي في العالقة التعاقدية‪ ،‬مما يعني أن الحماية التي‬
‫أقرها المشرع للمشتري قد تتأثر بشكل أو بآخر بسبب استغالل البائع لهذه األقساط‬
‫وصرفها في غير ما خصصت له‪ ،‬ال سيما أن واقع الممارسة كشف لنا أن المشتري غالبا‬
‫ما يؤدي هذه األقساط في حساب جاري باسم البائع لدى مؤسسة بنكية مقابل الحصول على‬
‫وصوالت بنكية تتضمن بيانات حول المبلغ المودع واسم المودع المشتري واسم المودع له‬
‫البائع دون اإلشارة للغرض من هذا اإليداع(‪.)5‬‬
‫لدى تدخل المشرع المغربي بمقتضى قانون ‪ 701.71‬وقام بتحديد قيمة األقساط التي‬
‫ستدفع في كل مرحلة كما أن إمكانية أداء الثمن بطريقة أخرى غير الدفع بالتقسيط ال يسمح‬
‫بما في إطاره‪ ،‬وهذا من شأنه أن يحقق حماية للمشتري‪.‬‬

‫‪ -1‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.60-61‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 671-6‬من قانون ‪.701.71‬‬
‫‪ -3‬مرحلة األشغال المتعلقة باألساسات على مستوى الطابق األرضي مرحلة األشغال لمجموع العقار‪.‬‬
‫‪ -4‬ينص الفصل ‪ 671-1‬من قانون ‪ 701.71‬على "يعد باطال كل طلب أو قبول ألي أداء كيف ما كان قبل التوقيع على‬
‫العقد االبتدائي أو عقد التخصيص في حالة اللجوء إلى إبرامه‪.‬‬
‫‪ -5‬علي الرام‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.742‬‬

‫‪15‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ثانيا‪ :‬إشعار المشتري للبائع بالتخلي عن حقه للغير‬

‫لقد منح المشرع المغربي للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز إمكانية‬
‫التخلي عن حقه للغير وذلك نظرا للظروف التي قد تقع للمشتري خالل فترة إنجاز العقار‬
‫وذلك من خالل الفصل ‪ )1(671-70‬من قانون ‪ 701.71‬المعدل والمتمم للقانون ‪.44.00‬‬
‫والمالحظ من خالل هذا الفصل أن المشرع اكتفى بالتنصيص على وجوب إشعار‬
‫البائع بهذا التخلي دون أن يشترط موافقة البائع على تصرف المشتري‪ ،‬مما يعتبر ضمانة‬
‫هامة لصالح المشتري‪ ،‬تراعي اضطراره لمثل التصرف السابق(‪)2‬‬
‫وما يالحظ أيضا بخصوص هذا النص أنه أتى في سياق الحكم العام للنص الذي‬
‫يعطي حق حوالة العقد‪ ،‬يشترط إشعاره المحال عليه بالحوالة‪ ،‬غير أن المشرع حدد شكلية‬
‫اإلعالم وهي أن يتم برسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل‪ ،‬وهذه الشكلية ليست الوحيدة‬
‫التي يتم بها اإلعالم بل إن المشرع هدفه هو تنبيه المشتري على ضرورة إثبات اإلعالم‬
‫بالحوالة‪.‬‬
‫فالشكلية التي يتكلم عنها الفصل أعاله ليست من النظام العام‪ ،‬ويتم القيام بإجراءات‬
‫اإلعالم عن طريق مفوض قضائي أو عن طريق التسليم المباشر شريطة التأشير على‬
‫نسخة اإلعالم(‪.)3‬‬
‫وفي هذا اإلطار فإن القانون ‪ 701.71‬ينص في الفصل ‪ 671-70‬منه على أن تبليغ‬
‫عملية التخلي تتم وفق الطريقة المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية(‪.)4‬‬
‫كما أن المشرع اشترط أن يتم التخلي وفق الكيفية وضمن الشروط التي يتم بها إبرام‬
‫العقد االبتدائي(‪.)5‬‬
‫وعليه فإن حصل التخلي على النحو أعاله فإن المشتري المتخلي له يحل محل‬
‫المشتري األول في اإللتزامات والحقوق وال يحق له تعديل العقد كما ال يحق للبائع إجراء‬
‫أي معارضة‪.‬‬

‫‪ -1‬ينص الفصل ‪ 671-70‬على ما يلي‪" :‬يجوز للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫لشخص آخر‪....‬‬
‫‪ -2‬مليكة الهاللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.66‬‬
‫‪ -3‬وفاء جوهر‪ ،‬المجلة المغربية للدراسات القانونية و القضائية‪،‬العدد األول‪،‬أكتوبر‪ ،1001‬ص ‪.17‬‬
‫‪ -4‬ينص الفصل ‪ 671-70‬على أنه‪ :‬ال يسري هذا التخلي في مواجهة البائع إال إذا أبلغ به وفق الكيفيات المنصوص‬
‫عليها في قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪ -5‬الفصل ‪ 671-0‬من قانون ‪ 701.71‬المتمم والمعدل للقانون ‪.44.00‬‬

‫‪16‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ويرى األستاذ دمحم الحضروي أن هذه اإلمكانية المخولة للمشتري بمقتضى الفصل‬
‫‪ 671-70‬من نفس القانون تثير إشكاليات عدة منها‪ ،‬أن يقوم المستفيد بالتخلي عن حقوقه‬
‫للغير الذي ال تتوافر فيه الضمانات لتأمين عملية التعاقد‪.‬‬
‫وبالتالي فإنه يرى أن يكون هذا التخلي مشروطا بإدالء المتخلي له بما يفيد توفره على‬
‫ضمانات تخوله أداء أقساط الثمن أو التنصيص على أن المتخلي يبقى ملتزما بالتضامن مع‬
‫المتخلى له لفائدة البائع‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬التزام المشتري بأداء التعويض في حالة تأخر عن أداء الدفعات‬
‫إن المشرع ألزم المشتري في حالة تأخره على أداء الدفعات حسب المراحل المتفق‬
‫عليها أو عند انتهاء كل مرحلة كما سبقت اإلشارة إلى ذلك‪ ،‬وقد حددها القانون في نسبة ‪7‬‬
‫‪ %‬عن كل شهر تآخير شريطة أال تتجاوز ‪10%‬في السنة‪.)1(.‬‬
‫ويالحظ أن المشرع ساوى ما بين المشتري والبائع في مبلغ أو نسبة التعويض‪ ،‬على‬
‫الرغم من كون العالقة التعاقدية هنا غير متساوية بين مشتري غير محترف وبائع محترف‬
‫في شؤون البناء‪ ،‬بل أكثر من ذلك ألزم المشتري بالتعويض عند دخول أجل األداء في حين‬
‫ألزم البائع بالتعويض في حدود المبلغ المؤدى له وليس عند األجل المحدد إلنجاز األشغال‬
‫وبخصوص شروط التعويض فهي نفسها المتعلقة بالبائع كما سبقت اإلشارة إلى ذلك(‪.)2‬‬
‫ومن التزامات المشتري كذلك ضرورة إبرام العقد النهائي بمجرد توصله بالرسالة من‬
‫طرف البائع يخيره فيها بحصوله على شهادة السكنى أو شهادة المطابقة‪ ،‬وذلك داخل أجل‬
‫ثالثين يوما‪ ،‬ولهذا األخير كذلك في حالة امتناعه من المطالبة إما بإتمام البيع أو فسخ‬
‫العقد(‪.)3‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫تعتبر الحماية القانونية والقضائية لمشتري العقار في طور اإلنجاز ضرورة اقتصادية‬
‫واجتماعية لخدمة المصلحة العامة من أجل استقرار العالقة التعاقدية بين الطرفين(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬الجياللي بوحبص‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.717‬‬

‫‪ -2‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.717‬‬
‫‪ -3‬نفس المرجع ‪ ،‬ص ‪.717‬‬
‫‪ -4‬خالد الصالحي‪،‬ضمانات المشتري في العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪،‬جامعة دمحم األول بوجدة‪ ،1001-1001 ،‬ص ‪.42‬‬

‫‪17‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ووعيا من المشرع المغربي بأهمية توفير الحماية للمشتري في إطار إصالح القوانين‬
‫المنظمة للعقار لتستجيب لمتطلباته في السكن‪ ،‬جاءت صياغة القانون رقم ‪ 44.00‬الذي تم‬
‫تغييره وتعديله بمقتضى قانون ‪ 701.71‬وليدة الرغبة في القضاء على ظاهرة النصب‬
‫واإل حتيال التي تعرفها السقوف العقارية ضمانات كافية للمشتري (الفقرة األولى) والتي‬
‫حاول القضاء حمايتها (الفقرة الثانية) من أجل توفير األمن لمصلحة المشتري المستهلك‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪:‬‬
‫ال يخول العقد االبتدائي للمشتري من حيث األصل‪ ،‬إال حقا شخصيا وال تثبت له‬
‫بموجب ذلك إال دعوى شخصية بفسخ العقد والمطالبة بالتعويض في مواجهة البائع إذا أخل‬
‫هذا األخير بالتزامه في إنجاز العقار‪ ،‬ومن ثم ال يملك المستهلك أي حق عيني يمكن أن‬
‫يحتج به في مواجهة الكافة قبل إبرام عقد البيع النهائي أو تقييده بالسجل العقاري إذا كان‬
‫العقار محفظا(‪.)1‬‬
‫وتبعا لذلك أعطى المشرع للمستهلك إمكانية تقييد العقد االبتدائي تقييدا احتياطيا وذلك‬
‫للحفاظ المؤقت على حقوقه إذا كان العقار محفظا (أوال) كما أقر المشرع في ظل قانون‬
‫‪ 07.01‬مجموعة من الضوابط الحمائية للمستهلك أي مشتري العقار في طور‬
‫اإلنجاز(ثانيا) فضال عن بعض المقتضيات المنصوص عليها في قانون اإللتزامات والعقود‬
‫(ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬إمكانية اللجوء إلى إجراء التقييد االحتياطي‬
‫تفاديا لمخاطر حرمان مستهلك العقار في طور اإلنجاز من حقوقه في المستقبل‪ ،‬منح‬
‫المشرع المغربي لمشتري العقار في طور اإلنجاز إمكانية تقييد البيع االبتدائي تقييدا‬
‫احتياطيا بمقتضى الفصل ‪ 70-671‬من قانون ‪" 701.71‬يجوز للمشتري إذا كان العقار‬
‫محفظا أن يطلب إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع االبتدائي إذا تجاوزت‬
‫التسبيقات ‪ % 05‬من ثمن البيع‪ ،‬ويبقى التقييد االحتياطي ساريا إلى غاية تقييد عقد‬
‫البيع النهائي وذلك للحفاظ على حقوق المشتري‪ ،‬وكل شرط مخالف يعتبر باطال‪."...‬‬

‫‪ -1‬عبد الرزاق أيوب‪،‬مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مجلة القضاء المدني‪.‬السلسلة ‪،5‬ص‪40‬‬

‫‪18‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫بذلك تجاوز المشرع اإلشكال الذي كان قبل التعديل في ظل قانون ‪ 44.00‬الذي كان‬
‫على المشتري أن يطلب موافقة البائع من أجل تقييد العقد االبتدائي تقييدا احتياطيا‪.‬‬
‫والتقييد االحتياطي هو اإلجراء الذي يقوم به صاحب حق تعذر عليه تقييده تقييدا‬
‫نهائيا لسبب من األسباب‪ ،‬ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التقييد عند زوال‬
‫المانع(‪.)1‬‬
‫وبعبارة أكثر توسعا‪ ،‬التقييد االحتياطي هو مكنة يخولها القانون لكل من يدعي حقا‬
‫عينيا أو حقا شخصيا قابال ألن يتحول إلى حق عيني على عقار محفظ بغية االحتفاظ‬
‫المؤقت بهذا الحق وتقييده مؤقتا بالرسم العقاري‪ ،‬فهو على هذا النحو إجراء تحفظي يقيد‬
‫بالرسم العقاري في انتظار اتخاذ التقييد النهائي قصد المحافظة على الحق الذي يطالب به‬
‫المستفيد من التقييد(‪.)2‬‬
‫وترتيبا على ذلك‪ ،‬يشكل التقييد االحتياطي وسيلة أساسية من شأنها أن تؤمن لمستهلك‬
‫العقار المحفظ في طور اإلنجاز حقه العيني مستقبال‪ ،‬تفاديا لبعض الممارسات التي درج‬
‫المنعشون العقاريون على سلوكها والمتمثلة في بيع العقار عدة مرات(‪.)3‬‬
‫غير أنه إلجراء التقييد االحتياطي للعقد االبتدائي إستلزم المشرع في قانون ‪44.00‬‬
‫الذي تم تعديله وتتميمه بالقانون ‪ 701.71‬ثالث شروط أساسية وهي‪:‬‬
‫‪ -7‬أن تكون بصدد عقار محفظ‪ :‬فالنص صريح بخصوص حصر التقييد االحتياطي‬
‫في العقار المحفظ دون العقار الغير المحفظ‪.‬‬
‫‪ -1‬أن تتجاوز التسبيقات ‪ % 20‬من ثمن البيع‪.‬‬
‫‪ -0‬إجراء التقييد االحتياطي بناء على عقد ابتدائي صحيح‪ :‬أي أن يكون مستوفيا‬
‫لجميع أركانه وشروط صحته وأن يتم تحريره طبقا ألحكام الفصل ‪ 671-0‬من ق‪.‬ل‪.‬ع كما‬
‫سبقت اإلشارة إلى ذلك أعاله ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإللتزام باإلعالم في بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ -1‬مأمون الكزبري‪ :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي الجزء األول‪،‬شركة‬
‫الهالل العربية للطباعة والنشر‪،‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪7111‬ص‪.126‬‬
‫‪ -2‬دمحم خيري‪ :‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬الرباط‬
‫‪،1001‬ص‪.454‬‬
‫‪ -3‬عبد الحفيظ مشماشي‪ :‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مطبعة الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،1071 ،‬ص ‪.770‬‬

‫‪19‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫لعل القراءة المتأنية للفصول األولى من النصوص المنظمة لبيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬توضح بجالء أن المشرع يسعى إلى ضمان رضا حقيقي وواقعي لمستهلك العقار‬
‫في طور اإلنجاز ينبني على إحاطة هذا األخير علما ومعرفة بكل تفاصيل عمليات البيع‪،‬‬
‫وتنويره بكل جزئيات التعاقد والمعلومات المتعلقة باإللتزامات المترتبة على كل من البائع‬
‫ومستهلك العقار‪ ،‬وهذا ما يسمى باإللتزام باإلعالم‪.‬‬
‫فالحق في اإلعالم أو التبصير يرتبط بشكل جلي بعامل الثقة الضرورية إلتمام العقود‪،‬‬
‫وتشكل هذه الثقة معيارا حاسما‪ ،‬ومطلبا ضروريا لتشجيع المعامالت تجارية كانت أو‬
‫مدنية(‪.)1‬‬
‫وقد عرفه الفقه(‪ )2‬اإللتزام باإلعالم بأنه الحالة التي يفرض فيها القانون على المهني‬
‫أن يشعر المتعاقد اآلخر بجوهر محل العقد ومكوناته‪.‬‬
‫ويستفاد من خالل ما سبق أن مستهلك العقار المشتري هو الذي يستفيد من إللتزام‬
‫باإلعالم‪ ،‬ومستهلك العقار هنا ليس بالمعنى الذي تحدده الفقرة الثانية(‪ )3‬من المادة ‪ 1‬من‬
‫القانون المتعلق بتدابير حماية المستهلك ‪.07.01‬‬
‫بيد أن هذا التحديد العصري للمستهلك ال ينطبق على مستهلك العقار في طور اإلنجاز‬
‫حيث أخذ المشرع المفهوم الواسع للمستهلك حسب عموم صياغة الفصل ‪ 671-1‬من‬
‫قانون ‪ 44.00‬الذي تم تعديله وتتميمه بالقانون ‪ 701.71‬الذي يتلخص منه بأن القانون‬
‫يطبق على البيوعات التي تنصب على العقار سواء كان معدا للسكن أو اإلستعمال المهني‬
‫أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬وهو ما يعني أن المشرع ال يشترط صفة معينة في‬
‫مستهلك العقار فقط يكون مهنيا أو غير مهني‪ ،‬متعاقد مباشر أو غير مباشر‪.‬‬
‫أما الذي يقع عليه اإللتزام باإلعالم في البيع هو البائع‪ ،‬ويمتد هذا اإللتزام ليشمل‬
‫أشخاص آخرين غير البائع‪ ،‬يتدخلون في عملية بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬وذلك بطريقة‬
‫غير مباشرة وهم األشخاص الذين يتولون تحرير بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬من خالل‬
‫تقديمهم النصح والمشورة‪.‬‬

‫‪ -1‬خليفي مريم‪ :‬التزام باإلعالم اإللكتروني وشفافية التعامل في مجال التجارة اإللكترونية‪ ،‬مجلة دفاتر السياسة‬
‫والقانون‪ ،‬العدد الرابع ‪.1077‬ص‪،207‬‬
‫‪ -2‬بوعبيد عباسي‪ :‬االلتزام باإلعالم في العقود دراسة في حماية المتعاقد المستهلك‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪،‬‬
‫مراكش‪.1001 ،‬ص‪34‬‬
‫‪ -3‬التي تنص على أنه "يقصد بالمستهلك كل شخص طبيعي أو معنوي يقتني أو يستعمل لتلبية حاجياته غير المهنية‬
‫منتوجات أو سلع أو خدمات إلستعماله الشخصي أو العائلي"‬

‫‪20‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ثالثا‪ :‬مدى مالئمة القواعد العامة في توفير الحماية الالزمة للمشتري‬

‫من خالل قراءة النصوص القانونية المنظمة لبيع العقار في طور اإلنجاز يتبين بأن‬
‫المشرع لم يتعرض لموضوع الضمان صراحة وهذا ال يعني بأن البائع معفى من ذلك‪ ،‬بل‬
‫واجب الضمان ملقى على عاتقه طبقا للقواعد العامة‪.‬‬
‫أ‪ -‬ضمان التعرض واإلستحقاق لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫إن الغاية من إبرام العقد ال يتحقق إال إذا تمكن المشتري من اإلنتفاع بالمبيع على‬
‫النحو المحدد قانونا أو اتفاقا أو عرفا‪ ،‬ولتحقيق هذه النتيجة فإن البائع يتعين عليه أن يمتنع‬
‫على كل فعل أو إيراد من شأنه المساس بالحيازة الهادئة وأيضا ضمان اإلستحقاق عندما‬
‫تتحول التعرضات من مجرد تشويش على مشتري إلى نزع الملكية منه كليا أو جزئيا(‪.)1‬‬
‫* ضمان التعرض‬
‫التعرض أو التشويش قد يصدر من قبل البائع أو من قبل الغير‪ ،‬ففيما يخص التعرض‬
‫الشخصي أي الصادر عن البائع فهو يضمنه سواء كان ماديا أو قانونيا‪.‬‬
‫فالتعرض المادي هو كل فعل يقوم به البائع ويترتب عليه التشويش على حيازة‬
‫المشتري للمبيع دون أن يستند على أي حق يدعيه على المبيع‪ ،‬كأن يمنع البائع المشتري‬
‫من دخول الشقة المبيعة وانتفاعه بها‪.‬‬
‫في حين أن التعرض القانوني يقصد به التعرض الذي يقوم على أساس قانوني يتمثل‬
‫في ادعاء البائع على الشيء المبيع فادعائه ملكية الشيء المبيع‪ ،‬استنادا إلى عدم تقييده‬
‫بالرسم العقاري(‪.)2‬‬
‫لكن المشتري قد يجد نفسه في مواجهة أجنبي يطالبه بحق على العقار المبيع‪ ،‬بحيث‬
‫يكون ملزما بتعرض الغير دفاعا ونيابة عن المشتري في تملكه للعقار المبيع‪ ،‬ومن ثم‬
‫فلكي يتحقق التزام البائع بضمان التعرض الصادر عن الغير‪ ،‬البد من توفر الشروط‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬دمحم العلمي‪ :‬محاضرات في العقود المسماة عقد البيع والكراء‪ ،‬طبعة ‪.1074‬المطبعة غير مذكورة ص‪87‬‬
‫‪ -2‬نفس المرجع ‪،‬ص‪89‬‬

‫‪21‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ ‬أن يكون التعرض قانونيا‪ ،‬حيث أنه بخالف التعرض الشفعي الذي يضمنه البائع‬
‫سواء كان ماديا أو قانونيا ألن البائع ال يضمن إال التعرض القانوني الصادر عن الغير‬
‫الذي يستند إلى اإلدعاء بوجود حق عيني أو شفعي على المبيع كأن يدعي هذا الغير بأنه‬
‫المالك الحقيقي للمبيع‪.‬‬
‫‪ ‬أن يكون سبب التعرض مرتبطا بفترة ما قبل التعاقد بمعنى أنه إذا كان تعرض‬
‫الغير يستند إلى حق اكتسبه على الشيء المبيع بعد إبرام وانتقال الملكية إلى المشتري فإن‬
‫البائع ال يضمنه كم ا إذا كان التعرض ناتجا عن قرار بنزع ملكية العقارمن أجل المنفعة‬
‫العامة أو أن يمتلك الغير العقار بالتقادم بعد البيع‪.‬‬
‫‪ ‬أن يكون التعرض حاال أو فعال‪ ،‬بمعنى أن يكون واقعا بصفة فعلية بشكل يؤثر‬
‫مباشرة على استغالل المشتري للعقار المبيع‪.‬‬
‫* ضمان اإلستحقاق‬
‫يقصد بضمان اإلستحقاق التزام البائع بتعويض المشتري مما أصابه من ضرر‬
‫وضمان اإلستحقاق لعقار في طور اإلنجاز ال يخرج عن حكم القواعد العامة‪ ،‬فهو إما أن‬
‫يكون كلي أوجزئي‪.‬‬
‫ويقصد باإلستحقاق الكلي حرمان المشتري من العقار المبيع كليا نتيجة االعتراف‬
‫قضائيا بادعاء الغير في تملكه لهذا العقار ومن ثم يكون للمشتري الحق في الرجوع على‬
‫البائع بضمان اإلستحقاق الكلي للعقار المبيع بناء على عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬‬
‫ويشمل ضمان اإلستحقاق الكلي ثمن المبيع ومصاريف العقد والمصاريف القضائية‪.‬‬
‫ويكون اإلستحقاق جزئيا بثبوت ملكية الغير في جزء من العقار المبيع‪ ،‬وثبوت‬
‫التكليف على هذا العقار محل البيع في طور اإلنجاز ينقص من قيمته‪.‬‬
‫واإلستحقاق الجزئي يكون إما جسيما حيث أنه لو علم به المشتري المتنع عن إبرام‬
‫عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬أو أن يكون اإلستحقاق الجزئي التافه أي الذي ال يبلغ‬
‫قدرا من الجسامة‪.‬‬
‫ب‪ -‬ضمان عيوب بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪22‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫لم يحدد المشرع المغربي العيب الموجب للضمان في عقد البيع عموما‪ ،‬وبيع العقار‬
‫في طور اإلنجاز خص وصا‪ ،‬بل اقتصر فقط على تعداد العيوب التي تستوجب ضمان هذا‬
‫المبيع‪.‬‬
‫وقد أكد عليه المشرع المغربي أثناء عرضه ألحكام ضمان العيوب حيث تناول هذا‬
‫الموضوع في الفصول من ‪ 241‬إلى ‪ 221‬من ق‪.‬ل‪.‬ع مما يعني أهمية هذا الموضوع في‬
‫نظر المشرع‪.‬‬
‫وعيب البناء الموجب للضمان إما أن يكون خفيا أو ظاهرا بحيث أن العيب الظاهر‬
‫هو العيب الذي بمقدور المشتري أن يعرفه وقت البيع أو كان من المقدور معرفته بفحص‬
‫العقار المبيع بعناية الرجل العادي(‪ .)1‬أما عيب البناء الخفي هو الذي استعصى عن‬
‫الظهور وال يمكن معرفته إال بإجراء خبرة خفية‪.‬‬
‫وهنا يجب اإلشارة بأ ن العيب الموجب للضمان في بيع العقار في طور اإلنجاز يمتاز‬
‫بأنه ذو دائرة واسعة فهو ال يقتصر على العيوب الخفية فحسب بل يمتد ليشمل العيوب‬
‫الظاهرة كذلك بالرغم من أن ذلك يع د خروجا عن القاعدة العامة في عدم شمولية ضمان‬
‫هذه العيوب‪.‬‬
‫وبالتالي فاألصل في القانون المغربي لاللتزامات والعقود أن البائع ال يلتزم بضمان‬
‫العيوب الظاهرة والعيوب التي كان يعرفها وقت البيع ولكن خروجا على هذا األصل أقر‬
‫المشرع المغربي استثناء تصريح البائع بعدم وجودها‪.‬‬
‫ويعتبر ضمان العيوب الخفية مظهرا من مظاهر الحماية التي يوفرها القانون‬
‫للمشتري من حيث االطمئنان على سالمة العقار المبيع وصالحياته ولتحقيق الغرض‬
‫المقصود منه‪.‬‬

‫وعليه يكون بائع العقار في طور اإلنجاز ملزما بضمان العيوب الخفية التي تجعل‬
‫العقار المبيع غير صالح لالستعمال المخصص له أو التي تنتقص قيمته أو منفعته لدرجة‬
‫أن المشتري ما كان ليوافق على إبرام البيع النهائي لو كان يعلم بها عند تسلمه العقار‬
‫المبيع المشيد(‪.)2‬‬

‫‪ -1‬دمحم العلمي‪ ،‬م س ص‪95 ،‬‬

‫‪ -2‬عبد الحق صافي‪،‬م س ‪،‬ص‪310‬‬

‫‪23‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ج‪ -‬الضمان العشري لبيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫ينص الفصل ‪ 161‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن‪" :‬المهندس المعماري أو المهندس والمقاول‬
‫المكلفان مباشرة من رب العمل يتحمالن المسؤولية إذا حدث خالل العشر سنوات التالية‬
‫إلتمام البناء أو غيره من األعمال التي نفذها أو أشرفا على تنفيذها إن انهار البناء كليا أو‬
‫جزئيا‪ ،‬أو هدده خطر واضح باالنهيار بسبب نقص المواد أو عيب في طريقة البناء أو‬
‫عيب في األرض‪"...‬‬
‫ومن خالل الفصل أعاله يتضح أن المهندس المعماري أو المهندس والمقاول‪،‬‬
‫يضمنان لصاحب العمل ما يحدث بالبناء والمنشآت خالل عشرة سنوات من انهيار كلي أو‬
‫جزئي وما يوجد فيها من عيوب تهدد مكانتها وسالمتها أي أن صاحب الحق في الضمان‬
‫العشري هو رب العمل‪.‬‬
‫وحسب الفصل ‪ 671-7‬من قانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم لقانون ‪ 701.71‬فإن بائع‬
‫العقار في طور اإلنجاز يظل محتفظا بحقوقه وصالحياته باعتباره صاحب المشروع إلى‬
‫غاية اإلنتهاء من األشغال وباإلستقاللية في إنجاز مشروعه ومراقبة األشغال‪.‬‬
‫ومما ال شك فيه أن البائع على هذا النحو ليس بالمقاول الذي ينفد تعليمات صاحب‬
‫البناء كما في عقد المقاولة‪ ،‬إال أنه في مركز بائع الشيء المنجز على مراحل وبالتالي فإن‬
‫العقد ال يمكن تكييفه إال بأنه عقد بيع(‪.)1‬‬
‫وبالتالي فإن مشتري العقار في طور اإلنجاز ال يمكنه متابعة البائع بالضمان العشري‬
‫وذلك على عكس المشرع الفرنسي الذي وسع نطاق الضمان العشري ليشمل بائع العقار‬
‫في طور اإلنجاز وذلك بمقتضى المادة ‪ 7/7646‬من قانون ‪ 61-00‬بتاريخ يناير‬
‫‪.)2(7161‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور القضاء في حماية مشتري العقار في طور اإلنجاز‬
‫ال يمكن الحديث عن أية تنمية ألي قطاع بدون االرتكاز على القضاء‪ ،‬فهذا األخير له‬
‫دور أساسي ألي عملية تنموية ويبرز دوره في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من خالل‬
‫إلزام األطراف المتعاقدة من إتمام هذا العقد واحترام بنوده‪ ،‬كما ال يخفى على أحد بأن‬
‫المنظومة التعاقدية غالبا ما تتخللها بعض النزاعات بسبب تخلف أحد األطراف عن تنفيذ‬

‫‪ -1‬دمحم أحمد بونبات ‪،‬م س‪،‬ص ‪74‬‬

‫‪ -2‬مليكة الهاللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.16‬‬

‫‪24‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫التزاماته مما ينتج عن ذلك ضرر للطرف اآلخر‪ ،‬الشيء الذي يؤدي بهذا األخير إلى‬
‫اللجوء للقضاء لرفع الضرر عنه(‪ ،)1‬حيث يقوم القضاء بإعمال مجموعة من التقنيات التي‬
‫أوجدها المشرع إلنصاف الطرف المتضرر‪.‬‬
‫إال أننا سنقتصر في هذا اإلطار بالتطرق إلى الحماية التي يوفرها القضاء للمشتري‪،‬‬
‫باعتباره الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية‪ ،‬وسنتطرق في هذا الصدد إلى ثالث نقاط‬
‫أساسية والتي هي دور القضاء في إتمام إجراءات البيع (أوال) ودور القضاء في إعمال‬
‫تقنية البطالن والفسخ (ثانيا) وأخيرا دور القضاء في تحديد التعويض عند الفسخ (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬دور القضاء في إتمام إجراءات البيع‬
‫يتضح من خالل الفصل ‪ 74-671‬من قانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون‬
‫‪ ،701.71‬أن المشرع أشار إلى إمكانية اللجوء إلى القضاء للمطالبة بإتمام إجراءات‬
‫البيع‪ ،‬وما تجدر اإلشارة إليه أن المشرع اعتبر الحكم الصادر بمثابة عقد البيع النهائي‬
‫الوارد في الفصل ‪.)2(10-671‬‬
‫وقد جاءت المادة ‪ 71-671‬من قانون ‪ 701.71‬على أنه‪ :‬إذا رفض أحد الطرفين إتمام‬
‫البيع داخل أجل ستين (‪ )60‬يوما ابتداء من تاريخ توصله باإلشعار‪ ،‬يحق للطرف‬
‫المتضرر إما‪:‬‬
‫‪ -‬فسخ العقد بقوة القانون‪ ،‬تطبيقا ألحكام الفصل ‪ 160‬من ق‪.‬ل‪.‬ع مع حقه في‬
‫التعويض المنصوص عليه في الفصل ‪.671-70‬‬
‫‪ -‬اللجوء إلى التحكيم أوإلى المحكمة من أجل إتمام البيع مع حقه في التعويض‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ 671-71‬وبالتالي يحق للمشتري في حالة رفض البائع إتمام‬
‫إجراءات البيع اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بإتمام إجراءات البيع‪ ،‬إال أنه يجب عليه‬
‫اإلدالء بالحجج التالية‪:‬‬
‫‪ -‬نسخة من العقد االبتدائي أو نسخة من عقد التخصيص‪.‬‬
‫‪ -‬إثبات إنهاء أجل ‪ 60‬يوما من تاريخ التوصل باإلشعار‪.‬‬
‫‪ -‬عرض أداء بقية الثمن‪ ،‬ويتم إيداعه بصندوق المحكمة إذا تم رفض تسلمه من‬
‫طرف البائع‪.‬‬

‫‪ -1‬خالد الصالحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.62‬‬

‫‪ -2‬مليكة الهياللي‪،‬م س‪ ،‬ص ‪.711‬‬

‫‪25‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫وفي هذا السياق جاء قرار لمحكمة االستئناف بمراكش(‪ )1‬ما يلي‪" :‬حيث عطل‬
‫الطاعن استئنافه بأن الحكم المستأنف عليه لم يؤدي الثمن خالل األجل المحدد‪ ،‬لكن‬
‫حيث‪...‬أن تاريخ األسبوع األول من يوليوز ‪ 1002‬لم يكن فقط أجل أداء باقي الثمن إنما‬
‫كان كذلك موعد تحرير العقد النهائي‪ ،‬هذا األخير الذي يتوقف على وفاء المستأنف بما‬
‫التزم به والممثل في الحصول على تصميم التجزئة‪...‬وهو لم يفي به بدليل أن رخصة‬
‫التصميم لم تتجزأ إال بتاريخ ‪ 1006/06/01‬والنتيجة في المستأنف عليه لم يكن ملزما‬
‫بأداء باقي الثمن خالل األجل المذكور طالما أن شروط تحرير العقد النهائي لم تتحقق وله‬
‫حسب مقتضيات الفصل ‪ 122‬من قانون ل‪.‬ع اإلمتناع عن تنفيذ التزامه إلى أن ينفذ‬
‫المستأنف ما التزم به طالما أنه ظاهر من العقد هو المطلوب أوال تنفيذ التزامه‪.‬‬
‫وبناء عليه فإن الحكم المستأنف الذي رد طلب الفسخ واستجاب لطلب إتمام البيع في‬
‫محله سيما وأن المستأنف قد أودع بصندوق األمانات باقي الثمن المتبقي في ذمته مما ال‬
‫يسع المحكمة إال بالتصريح بتأييده"‪.‬‬
‫وعليه فإذا رفض البائع إتمام إجراءات البيع جاز للمشتري إجباره قضاءا على تنفيذ‬
‫التزاماته وإتمام البيع‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الدور القضائي في إعمال تقنية البطالن أو الفسخ‬
‫من خالل القواعد العامة يتضح بأن المشرع المغربي لم يقف عند تعريف هذه التقنية‪،‬‬
‫وخير ما فعل أن ترك مهمة وضع التعريف موكولة إلى الفقه‪ ،‬لذا يعرف األستاذ دمحم‬
‫الشرقاني(‪ )2‬تقنية البطالن‪ " :‬أنه نظام قانوني يؤدي إلى اعتبار العقد أو التصرف القانوني‬
‫غير قائم بسبب اختالل تكوينه سواء كان الخلل تخلف أحد أركان العقد أو عدم صحة‬
‫اإلرادة"‪.‬‬
‫لذا يتوجه مشرع قانون بيع العقا ر في طور اإلنجاز إلى اعتبار العقد المحرر من قبل‬
‫هيئة معينة غير تلك التي خول لها المشرع صالحية تحرير العقد‪ ،‬كما نص صراحة على‬
‫بطالن العقود المتعلقة ببيع العقار في طور اإلنجاز التي لم تتم وفق أحكام قانون‬

‫‪ -1‬قرار محكمة اإلستئناف بمراكش رقم ‪ 206‬ملف مدني عدد‪ 06- 09 -651‬بتاريخ ‪،30/01/2008‬أشارت إليه مليكة‬
‫الهياللي ‪،‬م س ‪،‬ص‪129‬‬
‫‪ -2‬دمحم الشرقاني‪ :‬القانون المدني‪ ،‬مطبعة دار القلم الرباط‪ ،‬طبعة أولى‪ ،‬يناير ‪ ،1000‬ص ‪.766‬‬

‫‪26‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ ،)1(701.71‬بالتالي يعتبر العقد كأن لم يكن طبقا للفصل ‪ 671-0‬كما اعتبر أداء األقساط‬
‫قبل التوقيع على العقد باطال طبقا لمقتضيات للفصل ‪ 671-1‬من نفس القانون(‪ ،)2‬ومرد‬
‫هذا البطالن هو حماية المشتري من كل استغالل يمارسه البائع لكي يدفع المشتري على‬
‫إبرام العقد أمام جهة غير مؤهلة قانونا‪.‬‬
‫ويبرز كذلك دور القضاء هنا في تقرير فسخ عقد بيع العقار في طور اإلنجاز الذي لم‬
‫يفرغ في الشكل الذي يتطلبه المشرع‪ ،‬فيعتبر الفسخ بمثابة انحالل للرابطة التعاقدية‬
‫وإرجاع األطراف إلى حالة ما قبل التعاقد‪ ،‬وفي إطار الحديث عن الفسخ في قانون‬
‫‪ 701.71‬يجب التمييز بين حالتين‪:‬‬
‫‪ -‬الحالة األولى‪ :‬الفسخ بإرادة األطراف طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 671-74‬الذي ينص‬
‫على أنه‪ :‬في حالة فسخ العقد من أحد األطراف‪ ،‬يستحق المتضرر من الفسخ تعويضا ال‬
‫يزيد على ‪ % 72‬من المبالغ المؤداة‪.‬‬
‫‪ -‬الحالة الثانية‪ :‬الفسخ الصادر بحكم من المحكمة من جراء عدم إتمام البيع من أحد‬
‫الطرفين طبقا للفصل ‪ 671-71‬الذي ينص على أنه‪" :‬إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع‬
‫داخل أجل ‪ 60‬يوما ابتداء من تاريخ توصله باإلشعار‪ ،‬يحق للطرف المتضرر إما فسخ‬
‫العقد بقوة القانون‪ ،‬تطبيقا ألحكام الفصل ‪ 260‬من ق‪.‬ل‪.‬ع (‪)3‬مع حقه في التعويض‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ ،671-70‬أو اللجوء إلى التحكيم أو إلى المحكمة من أجل‬
‫إتمام البيع مع حقه في التعويض"‪.‬‬
‫ففي هذه الحالة يمكن للقاضي إجبار الطرف المخل على تنفيذ التزاماته وذلك ما ذهب‬
‫إليه المجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) في إحدى قراراته(‪ ،)4‬وهو نفس النهج الذي‬
‫صار عليه القضاء الفرنسي(‪.)5‬‬
‫كما أنه ال يمكن اللجوء إلى فسخ العقد بمجرد عدم أداء الثمن بل البد من إشعار‬
‫الطرف المخل ليتم بعدها اللجوء إلى القضاء وهو ما سار عليه المجلس األعلى سابقا في‬

‫‪ -1‬دمحم محروك‪ :‬الوجيز في العقود المسماة‪ :‬البيوعات واألكرية الواردة على العقار في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة الدار البيضاء‪،‬الطبعة األولى ‪ ،2017‬ص ‪.711‬‬
‫‪ -2‬القانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون ‪.701.71‬‬
‫‪-3‬الذي ينص على أنه‪:‬إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون ‪,‬‬
‫بمجرد عدم الوفاء ‪.‬‬
‫‪ -4‬خالد الصالحي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.61‬‬
‫‪ -5‬نفس المرجع ‪ ،‬ص ‪.61‬‬

‫‪27‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫إحدى قراراته‪ ،‬أما بخصوص الحالة األولى فيرى األستاذ دمحم بونبات(‪ )1‬بأن مفهوم الفسخ‬
‫في الفصل ‪ 671-74‬يؤخذ على محمل التراجع أو العدول عن العقد بصورة إرادية‪ ،‬مما‬
‫يكون معه الطرف المتضرر من هذا الموقف قد استعد لتنفيذ العقد وعول عليه إلى أن‬
‫فوجئ بتراجع الطرف اآلخر‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬دور القضاء في تحديد التعويض عند الفسخ‬
‫برجوعنا إلى مقتضيات القانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بالقانون ‪ 701.71‬المتعلق‬
‫ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬نالحظ أن المشرع المغربي حدد نسبة التعويض في المادة‬
‫‪ 671-74‬والفصل ‪ 671-71‬حيث يالحظ أن المشرع حدد حد أدنى للتعويض ثم الحد‬
‫األقصى‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن هذا التعويض يسري على الطرفين وبالتالي ففي حالة فسخ العقد‬
‫االبتدائي أو عقد التخصيص فإن المتضرر يستحق التعويض بنسبة ال تتجاوز ‪ 72‬‬
‫عن األشغال الكبرى لمجموع العقار‪ ،‬وكذلك ‪  10‬عن المبالغ المؤداة إلى حين‬
‫اإلنتهاء من األشغال النهائية والحصول على رخصة البناء‪ ،‬ومن جهة أخرى فإن تأخر‬
‫المشتري عن أداء الدفعات فإنه يتحمل تعويضا ‪  7‬عن كل تأخر دون أن يتجاوز ‪70‬‬
‫‪ ‬في السنة‪ ،‬وكذلك بالنسبة للبائع عن كل تأخر في إنجاز األعمال‪.‬‬
‫إضافة إلى ذلك يجوز للمشتري فسخ العقد دون تحمل أي تعويض إذا تجاوز البائع‬
‫األجل المتفق عليه لتسليم العقار للبائع‪ ،‬مع مراعاة األجل اإلضافي الذي قد يستفيد منه‬
‫البائع مدته ‪ 6‬أشهر مع إشعار المشتري داخل أجل شهر‪.‬‬
‫ومن المستجدات التي جاء بها المشرع المغربي أنه يجوز للمشتري فسخ عقد‬
‫التخصيص دون أن يتحمل أي تعويض وذلك داخل أجل ‪ 00‬يوم من تاريخ إبرامه وفقا لما‬
‫جاءت به الفقرة الرابعة من المادة ‪ ،671-0‬يستفاد من السابق أن المشرع المغربي حدد‬
‫التعويض الت ي يتحملها الطرف المخل بالتزامه‪ ،‬مما يطرح تساؤل حول التعويض اإلتفاقي‬
‫الذي يمكن لألطراف اللجوء إليه والمنظم في الفصل ‪ 467‬من ق‪.‬ل‪.‬ع(‪ ،)2‬ولإلجابة على‬
‫ذلك فإنه يمكن لألطراف تحديد تعويض اتفاقي شريطة أال يتجاوز النسبة المحددة من‬
‫طرف المشرع‪.‬‬
‫‪ -1‬دمحم أحمد بونبات ‪،‬م س ‪،‬ص ‪.11‬‬
‫‪ -2‬ينص الفصل ‪ 461‬من ق ل ع أنه إذا كانت ألفاظ العقد صريحة إمتنع البحث عن قصد صاحبها ‪.‬‬

‫‪28‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫كما يالحظ أن المشرع حاول قدر اإلمكان توفير حماية مهمة للمشتري من خالل‬
‫المقتضيات المنظمة في قانون ‪ 44.00‬المعدل بقانون ‪ 701.71‬رغم القوة التي يتمتع بها‬
‫البائع في الواقع العملي في المجال العقاري‪ ،‬إال أن السؤال المطروح هل هذه الحماية كافية‬
‫للتشجيع على تملك العقار‪ ،‬وبالتالي تحقيق تنمية اقتصادية والحفاظ على اإلقتصاد الوطني‪،‬‬
‫نظرا للدور الذي يلعبه العقار في التنمية اإلقتصادية‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫خاتمة‬
‫يمكن القول في نهاية هذا العرض أن القانون المنظم لبيع العقار في طور اإلنجاز و‬
‫إن كان يندرج ضمن االصالحات الجزئية التي لجأ إليها المشرع المغربي في اآلونة‬
‫األخيرة تفاديا لإلصالح الشامل لمدونة قانون االلتزامات و العقود‪ ،‬و إقتناعا من المشرع‬
‫بأهمية البيع الوارد على العقارات في طور اإلنجاز الذي يساهم في تنشيط الحركية‬
‫اإلقتصادية من خالل تشجيع المقاولين و المنعشين العقاريين على اإلستثمار في المجال‬
‫المعما ري ‪،‬وتمكين المستفيدين من المنتوج العقاري بأداء أقساط شهرية او دورية تتناسب‬
‫و أوضاعهم المادية ‪.‬‬
‫وكذا محاولة لترجيح كفة الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية الذي يخضغ في‬
‫غالب االحيان للشروط التي يمليها عليه المنعش العقاري تحت إكراه الحاجة أو الوضعية‬
‫اإلجتماعية‪ ،‬فإنه في المق ابل لم تفلح الغاية المتوخاة منه رغم إصدار القانون ‪12-107‬‬
‫بالرغم من أن قواعد العدالة و اإلنصاف تفرض عدم إصدار األحكام المسبقة لكون هذا‬
‫القانون في حديث عهده إال أن الواقع العملي هو الذي سيحدد لنا الخطأ من الصواب ‪.‬‬

‫‪30‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫الئحة المراجع‬
‫* الكتب‪:‬‬
‫‪ -‬نورة غزالن الشنيوي‪ ،‬الوسيط في العقود الخاصة‪ ،‬الطبعة األولى‪.6102 ،‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬الدار البيضاء‪،‬الطبعة‬
‫الثالثة ‪.6102‬‬
‫‪ -‬دمحم محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة‪،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬الدار البيضاء ‪،‬الطبعة األولى‬
‫‪.6102‬‬
‫‪ -‬دمحم العروصي‪ ،‬المختصر في العقود المسماة‪،‬مطبعة مرجان مكناس‪ ،‬الطبعة الخامسة‬
‫‪.6102‬‬
‫‪ -‬دمحم أحمد بونبات‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬مطبعة و الوراقة الوطنية مراكش ‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪2003 ،‬‬
‫‪ -‬عبد الحفيظ المشماشي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مطبعة الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء طبعة‬
‫‪.6106‬‬
‫‪ -‬دمحم خيري‪ ،‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪،‬مطبعة دار نشر المعرفة‪،‬الرباط‬
‫الطبعة الخامسة ‪.6112‬‬
‫‪ -‬دمحم الشرقاني‪ ،‬القانون المدني‪ ،‬مطبعة دار القلم الرباط‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬يناير ‪.6112‬‬
‫‪ -‬مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء التشريع‬
‫المغربي‪،‬مطبعة شركة الهالل العربية للطباعة والنشر ‪،‬الرباط‪ ،‬طبعة ‪.0292‬‬
‫‪ -‬دمحم العلمي‪ ،‬محاضرات في العقود المسماة‪ ،‬طبعة ‪.1074‬المطبعة غير مذكورة طبعة‬
‫‪.6102‬‬
‫‪ -‬إدريس العبدالوي‪ ،‬شرح القانون المدني‪،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء الطبعة األولى‬
‫‪.0222‬‬
‫‪ -‬عبد الحق الصافي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة ‪،‬الدار البيضاء‪،‬‬
‫الطبعة األولى ‪.6100‬‬
‫‪ -‬بوعبيد عباسي‪ :‬االلتزام باإلعالم في العقود دراسة في حماية المتعاقد المستهلك‪،‬‬
‫المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪1001 ،‬‬
‫* األطروحات والرسائل‬
‫‪ -‬علي الرام‪ ،‬بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي‪ ،‬أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في قانون األعمال‪ ،‬كلية الحقوق ‪،‬جامعة دمحم األول وجدة‪.6112-6112 ،‬‬
‫‪ -‬مليكة الهياللي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن على ضوء‬
‫مستجدات ‪ ،012.06‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار كلية الحقوق ‪، ،‬جامعة دمحم‬
‫األول وجدة ‪.6102-6102‬‬
‫‪ -‬رشيد سهيل‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القوانين‬
‫اإلجرائية المدنية‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض‬
‫مراكش‪ ،‬السنة الجامعية ‪1071-1077‬‬
‫‪ -‬عدنان بلحاج‪ ،‬حماية المتعاقد في البيوعات العقارية "بيع العقار في طور اإلنجاز نموذجا"‪،‬‬
‫بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق ‪،‬جامعة عبد المالك السعدي طنجة‬
‫‪.6102-6106‬‬

‫‪31‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ -‬فدوى العماري‪ ،‬الضمانات القانونية في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار‪ ،‬بكلية الحقوق‪ ،‬جامعة دمحم األول وجدة‬
‫‪1002،‬‬
‫* المقاالت‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أيوب‪ ،‬مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬منشورات‬
‫القضاء المدني‪ ، ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط ‪.6102‬‬
‫‪ -‬الجياللي بوحبص‪ ،‬قراءة في ضوء المقتضيات القانونية المنظمة لبيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬مجلة سلسالت وندوات محكمة االستئناف بالرباط‪ ،‬العدد الثاني‪1077 ،‬‬
‫‪ -‬الخليفي مريم التزام باإلعالم اإللكتروني وشفافية التعامل في مجال التجارة اإللكترونية‪،‬‬
‫مجلة دفاتر السياسة والقانون‪ ،‬العدد الرابع ‪1077‬‬

‫‪32‬‬
 ‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫الفهرس‬

‫مقدمة ‪7 .................................................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وضوابط تكوينه ‪0 .................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪0 ......................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم عقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪0 .......................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪4 ..................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪6 .................................................... .‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬عقد التخصيص والعقد االبتدائي‪6 .............................................................. :‬‬
‫أوال‪ :‬عقد التخصيص‪6 ............................................................................................. :‬‬
‫ثانيا‪ :‬العقد االبتدائي‪1 ............................................................................................... :‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العقد النهائي‪1 ....................................................................................... :‬‬
‫ثانيا‪ :‬شكلية إبرام العقد النهائي‪1 .................................................................................. :‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات أطراف العقد والضمانات الحمائية المقررة للمشتري‪70 ...................... .‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التزامات أطراف عقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪70 ......................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬إلتزامات البائع‪70 ................................................................................. :‬‬
‫أوال‪ :‬احترام شروط دفتر التحمالت والتصاميم الهندسية وأجل اإلنجاز‪77 ............................... :‬‬
‫ثانيا‪ :‬تقديم البائع ضمانات بنكية أو تأمينا ‪71 ....................................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬إلتزامات أخرى ‪70 ............................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إلتزامات المشتري ‪74 ..............................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬أداء الثمن تبعا لتقدم األشغال ‪74 ............................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬إشعار المشتري للبائع بالتخلي عن حقه للغير ‪76 ........................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬التزام المشتري بأداء التعويض في حالة تأخر عن أداء الدفعات ‪71 ..................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪71 ....................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪71 .................... :‬‬
‫أوال‪ :‬إمكانية اللجوء إلى إجراء التقييد االحتياطي‪71 ...........................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإللتزام باإلعالم في بيع العقار في طور اإلنجاز ‪71 ....................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬مدى مالئمة القواعد العامة في توفير الحماية الالزمة للمشتري ‪17 ...................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور القضاء في حماية مشتري العقار في طور اإلنجاز ‪14 ..................................‬‬
‫أوال‪ :‬دور القضاء في إتمام إجراءات البيع ‪12 ...................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬الدور القضائي في إعمال تقنية البطالن أو الفسخ‪16 ....................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬دور القضاء في تحديد التعويض عند الفسخ ‪11 ..........................................................‬‬
‫خاتمة ‪00 ...............................................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪07 ....................................................................................................‬‬

‫‪33‬‬