‫ماستر ق انون العقود والعق ار والتوثيق‬

‫الفوج األول‬
‫الفصل الثالث‬
‫مادة‪ :‬العقود املدنية‬

‫عرض بعنوان‪:‬‬

‫حتت إشراف الدكتور ‪:‬‬ ‫من إعداد الطلبة الباحثني‪:‬‬

‫عبد الرزاق أيوب‬ ‫رشداين حسناء‬
‫راعي فاضمة‬
‫نعمان عزيز‬

‫السنة اجلامعية ‪2019 - 2020 :‬‬

 ‫مقدمة‬
‫يندرج حق السكن ضمن الحقوق االقتصادية و االجتماعية التي أقرها دستور ‪ 2011‬بتنصيصه في‬

‫الفصل ‪ 31‬على تحميل الدولة و املؤسسات العمومية و الجماعات املحلية مسؤولية تسيير استفادة‬

‫املواطنين من الحق السكم الالئق‪ .‬وال ريب أن الجانب التشريعي املتفرع عنه تنظيم عقد الكراء على نحو‬

‫يؤمن الحماية القانونية للطرف املكتري وتعلو فيه إرادة املشرع في حرية التعاقد مدخل أساس ي لهذا‬

‫التسيير‪ ،‬وكفالة الحق في السكن كإحدى الحاجيات األساسية التي يتحقق بها الحد األدنى من الكفاية و‬

‫االستقرار‪.‬‬

‫وتجسيدا ملكانة عقد الكراء وخصوصيته فإن املشرع منذ زمن ليس باليسير حاول تنظيم هذه‬

‫العالقة التعاقدية ابتداء من ظهير الشريف الصادر في ‪ 15‬من ذي القعدة ‪ 5( 1346‬مايو ‪ )1928‬باتخاذ‬

‫أوامر وتدابير وقتية بعقود الكراء الراجعة للمساكن وما أشبهها مرورا بظهير ‪ 25‬دجنبر ‪ 11980‬الذي جاء‬

‫استجابة ملجموعة من االنتقادات التي كانت قد وجهت للقانون القديم‪ ،‬لكن مع تطور الحياة االجتماعية‬

‫و االقتصادية أصبح هذا الظهير متجاوزا في العديد من املقتضيات‪ ،‬وكان لزاما على املشرع إصدار القانون‬

‫الجديد رقم ‪ 267.12‬الذي جاء بعدة مستجدات مسايرة للتشريعات الكرائية املعاصرة واستجابة للعديد‬

‫من االنتقادات التي كانت موجهة لظهير ‪ 25‬دجنبر ‪.1980‬‬

‫لقد نحى املشرع املغربي توجها يتجلى في حماية أطراف العالقة الكرائية وذلك بالتنصيص على‬

‫مسألة إنهاء العالقة الكرائية وأولى لها أهمية‪ ،‬وسعى في االحاطة بمرحلة توثر العالقة الكرائية والتزاحم‬

‫‪ -1‬ظهير شريف رقم ‪ 1.80.315‬بتاريخ ‪ 17‬صفر ‪ 25( 1401‬دجنبر ‪ )1980‬يتضمن األمر بتنفيذ القانون رقم ‪ 6.79‬بتنظيم العالقات التعاقدية‬
‫بين املكري واملكتري لألماكن املعدة للسكنى أو لالستعمال املنهي منشور ب الجريدة الرسمية عدد ‪ 3560‬بتاريخ ‪ 1981/01/21‬الصفحة ‪.68‬‬
‫‪ - 2‬ظهير شريف رقم ‪ 1.13.111‬صادر في ‪ 15‬من محرم ‪ 19 ( 1435‬نوفمبر ‪)2013‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 67.12‬املتعلق بتنظيم العالقات‬
‫التعاقدية بين املكري واملكتري للمحالت املعدة للسكنى أو لالستعمال املنهي الجريدة الرسمية عدد ‪ 6208‬الصادرة بتاريخ ‪ 24‬محرم ‪28( 1435‬‬
‫نوفمبر ‪.2013‬‬

‫]‪[1‬‬
‫بين أولوية املالك بملكه واستعادته خاليا ولو دون أدنى إخالل من جانب املكتري على أساس أن االنتفاع‬

‫عنصر أساس ي من عناصر ق امللكية‪ ،‬وأحقية املكتري في االستقرار وبقائه شاغال للعين كحق السكن‪،‬‬

‫املرتقى بهما إلى مصاف الحقوق الدستورية‪.‬‬

‫أهمية املوضوع‪:‬‬

‫يستمد املوضوع أهميته النظرية في أن القانون ‪ 67.12‬يعد مجاال خصبا للكتابات القانونية‬
‫والفقهية‪ ،‬كما أنه يبلور عدة نقاط اختالف على مستوى محاكم اململكة‪.‬‬

‫أما على املستوى العملي فال يخف على أحد كثرة القضايا املعروضة أمام املحاكم املغربية واملتعلقة‬
‫بقضايا الكراء السكنى وخاصة في شقها املتعلق باإلنهاء‪.‬‬

‫إشكالية املوضوع‪:‬‬

‫على اعتبار أن القانون ‪ 67.12‬هو نتيجة لتعديل ظهير ‪ 25‬دجنبر ‪ 1980‬فهل توفق املشرع في تجاوز‬
‫االنتقادات املوجهة له من خالل هذا القانون‪ ،‬وهل استطاع التوفيق بين مصالح املكري في الضفر‬
‫باالنتفاع بملكيته‪ ،‬ومن جهة أخرى عدم حرمان املكتري من حق السكن كحق من الحقوق املدنية التي‬
‫يجب أن يتمتع كل مواطن في ظل دستور ‪ 2011‬؟‬

‫خطة البحث‪:‬‬

‫موضوع إنهاء عقد الكراء السكني مادة دسمة تثير مجموعة من االشكاالت ذات أبعاد متشعبة‪،‬‬
‫كما تشكل أرضا خصبة للنقاش الفقه و التضارب القضائي‪ ،‬لذلك اعتمدنا في هذا البحث املنهج التحليلي‬
‫حتى نتمكن من استخالص االحكام واستنباط الغايات‪ ،‬كما اعتمدنا على املنهج الوصفي للوقوف على‬
‫بعض العيوب في النصوص التشريعية‪.‬‬

‫التصميم املعتمد‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬أسباب إنهاء عقد الكراء السكني والمهني في ضوء‬
‫القانون ‪67-12‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مسطرة إنهاء عقد الكراء السكني والمهني في ضوء‬
‫القانون ‪67-12‬‬

‫]‪[2‬‬
 ‫المبحث األول‪:‬‬
‫أسباب إنهاء عقد الكراء السكني والمهني في ضوء القانون ‪67-12‬‬
‫لقد تناول املشرع املغربي كل ما يتعلق بإنهاء عقد الكراء في الباب السابع من القانون ‪ 12.67‬وذلك‬

‫في املواد من ‪ 44‬إلى ‪ ،54‬فنجده حافظ على بعض مقتضيات ظهير ‪ 25‬دجنبر ‪ 1980‬في حين نجده عدل عن‬

‫أخرى أو عدلها‪.‬‬

‫فخالفا للقوانين السابقة‪ ،‬فإن املشرع عمد إلى النص تحديدا على مجموعة من األسباب التي يحق‬

‫للمكري أن يبرر بها طلبه إلنهاء عقد الكراء‪ .‬وهو ما سار عليه قانون ‪ .67-12‬حيث نجد أنه نص على أنه ‪:3‬‬

‫"يجب على املكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا باإلفراغ إلى املكتري يستند على أسباب‬

‫جدية ومشروعة من قبيل‪:‬‬

‫‪ -‬استرداد املحل املكترى لسكنه الشخص ي‪ ،‬أو لسكنه زوجه أو أصوله أو فروعه املباشرين من‬

‫الدرجة األولى أو املستفيدين إن وجدو من الوصية الواجبة املؤسسة بمقتض ى املادة ‪ 369‬وما يليها‬

‫من مدونة األسرة أو املكفول املنصوص عليه في القانون ‪ 01-15‬املتعلق بكفالة األطفال املهملين‪.‬‬

‫‪ -‬ضرورة هدم املحل املكترى وإعادة البناء أو إدخال إصالحات ضرورية عليه تستوجب اإلفراغ‪.‬‬

‫‪ -‬التماطل في األداء"‪.‬‬

‫وعليه سنحاول في هذا املبحث الوقوف على األسباب الداعية إلى إنهاء عقد الكراء السكني واملنهي‪.‬‬

‫‪ - 3‬املادة ‪ 45‬من القانون ‪.67.12‬‬

‫]‪[3‬‬
 ‫المطلب األول‪ :‬إنهاء العقد بسبب االحتياج للسكنى وبسبب الهدم والتماطل‬
‫إن من بين االلتزامات األساسية امللقاة على عاتق املكري هو تمكين املكتري من االنتفاع بالعين‬

‫املكتراة طيلة مدة العقد‪ ،‬بحيث ال يستطيع املطالبة بإنهاء العقد مادام املكتري لم يخل بأي من التزاماته‪.‬‬

‫ورغم ذلك فإنه بإمكان الطرفين االستناد على القواعد العامة القاضية بالعقد شريعة املتعاقدين‬

‫إلنهاء العقد إذا وجدت له حاجة شخصية لسكنى العين‪ ،‬ويعتبر هذا االتفاق صحيحا‪ ،‬بحيث يعد بمثابة‬

‫تعليق الكراء على شرط فاسخ‪ ،‬إال أنه إقرار االستمرار القانونية لعقود الكراء بعد انتهاء املدة األصلية‪،‬‬

‫يقتض ي الخروج عن القواعد العامة‪ ،‬وهكذا قد أعطى املشرع املغربي املكري حق طلب استعادة العين‬

‫املكتراة‪ ،‬إذا ثبت حاجته إلى سكناها أو حاجة أحد أقربائه املعينين حسب القانون‪.‬‬

‫كما أن للمكري الحق في املطالبة بإنهاء عقد الكراء بناء على سبب الهدم والتماطل‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬إنهاء العقد بسبب االحتياج‬

‫من بين األسباب التي نص عليها املشرع في القانون الجديد أو القديم إلنهاء عقد الكراء االحتياج‬

‫للسكنى‪ ،‬واملشرع لم ينص عليه مطلقا بعبارة االحتياج‪ ،‬وإنما تستفد من صياغة النصوص كما أننا نجد‬

‫الفقه والقضاء يستخدم هذا املصطلح للداللة على هذا السبب‪.‬‬

‫أوال‪ :‬األشخاص الذين لهم حق االستفادة من سبب االحتياج للسكنى‬

‫حدد املشرع األشخاص الذين لهم حق االستفادة من إنهاء عقد الكراء السكني واملنهي في املادة ‪45‬‬

‫من القانون ‪ 12-67‬وهم كاآلتي‪:‬‬

‫‪ -‬املكري‪:‬‬

‫]‪[4‬‬
‫إن املكري املعني هنا هو املالك للعقار وليس غيره من املكرين اآلخرين الذين يحترفون مهنة الوساطة‬

‫في إيجار العقارات املعدة للسكنى االستعمال املنهي ألن الغاية من إقرار هذا الحق هو تمكين املكرين املالك‬

‫من استرجاع عقاراتهم املأجورة للضرورة العائلية‪ ،‬األمر الذي ال يتوفر للمكري الوسيط‪ 4.‬وفي ذلك عدة‬
‫قرارات للمجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) تؤكد على أحقية املالك في استرداد محله ليسكن فيه‪5.‬‬

‫‪ -‬زوج املكري‪:‬‬

‫إن القانون القديم لم يكن ينص على زوج املكري كمستفيد من سبب االحتياج إلنهاء عقد الكراء‬

‫وهو الش يء الذي تم تداركه في القانون الجديد حيث أصبح زوج املكري من بين األشخاص املستفيدين‬

‫وهو ما سيجنب القضاء العديد من اإلشكاالت التي كانت تثار سابقا‪ ،‬منها اإلشكال الذي سبقت اإلشارة‬

‫إليه حول كون نفقة الزوجة على زوجها والسكن من مشموالت هذه النفقة‪ ،‬وبالتالي فليس لها الحق في‬

‫املطالبة باإلنهاء بناء على احتياجها‪.‬‬

‫‪ -‬أصول املكري وفروعه‪:‬‬

‫نصت املادة ‪ 45‬على أن أصول املكري وفروعه املباشرين يعتبرون من بين املستفيدين من االحتياج‬

‫كسبب إلنهاء عقد الكراء‪.‬‬

‫واملقصود بأصول املكري املباشرين األب واألم وهو تحديد حصري في األبوين املذكورين دون غيرهما‪،‬‬

‫فال يستفيد إذن الجد وال أبوي زوج املكري‪.‬‬

‫‪ - 4‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود املسماة‪ ،‬الكتاب الثاني‪ :‬عقد الكراء املدني‪ ،‬مطبعة الكرامة‪ ،‬الطبعة األولى ‪،2002‬‬
‫الرباط الصفحة‪.174 :‬‬
‫‪ - 5‬القرار رقم ‪ 2035‬بتاريخ ‪ 2006/06/21‬ملف عدد ‪ 2005/1/1680‬مأخوذ من املصطفى املرزوق‪ ،‬اإلفراغ لالحتياج للسكن وفق مقتضيات‬
‫ظهير ‪ 25‬دجنبر ‪ 1980‬وتوجيهات املجلس األعلى‪ ،‬مجلة القصر العدد ‪ ،2007 30‬الصفحة ‪.393‬‬

‫]‪[5‬‬
‫وكذلك الفروع‪ ،‬فقد حصرهم املشرع في القانون املقصود بهم‪ :‬األبناء دون أبنائهم دون أن نميز بين‬

‫الذكور أو اإلناث‪ ،‬وسواء كان هؤالء األوالد يعيشون في كنف املكري وتحت رعايته أم أنهم مستقلون عنه‪،‬‬
‫مادام هؤالء ال يشغلون سكنا في ملكهم ويقيمون لدى الغير‪6.‬‬

‫‪ -‬املستفيدون من الوصية الواجبة‪:‬‬

‫وهم أحفاد املكري من ولد مات قبله أو معه‪7.‬‬

‫‪ -‬املكفول‪:‬‬

‫تعتبر إضافة املكفول إلى املستفيدين من طلب اإلفراغ لالحتياج من بين املستجدات التي جاء بها‬

‫القانون الجديد وهو مستجد إيجابي وسع من دائرة املستفيدين‪ ،‬خاصة وأن املكفول مثل اإلبن‪.‬‬

‫ويقصد باملكفول وكما جاء النص على ذلك في املادة ‪ 45‬من القانون ‪ 12.67‬املكفول املنصوص عليه‬

‫في القانون ‪ 15.01‬املتعلق بكفالة األطفال املهملين واملشرع بهذا التخصيص يكون قد أقص ى املكفول غير‬

‫املهمل‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬شروط إنهاء العقد بسبب االحتياج للسكنى‬

‫لقد نصت املادة ‪ 49‬من القانون ‪ 12-67‬على وجوب توفر شرطين اثنين حتى يقبل طلب تصحيح‬

‫اإلشعار باإلفراغ بسبب االحتياج للسكنى مع اإلشارة إلى أن هذين الشرطين ال يشترط توفرهما إذا عرض‬

‫املكري على املكتري سكنا مماثال للمحل املطلوب إفراغه بنفس املواصفات وبنفس الوجيبة الكرائية‪،‬‬

‫ويتمثل هذين الشرطين فيما يلي‪:‬‬

‫‪ - 6‬املصطفى لزرق‪ ،‬االفراغ لالحتياج للسكنى من خالل توجهات املجلس األعلى ومقتضيات ظهير ‪ 25‬دجنبر ‪ ،1980‬قضايا كراء األماكن‬
‫السكنية واملهنية واملحالت التجارية من خالل اجتهادات املجلس األعلى‪ ،‬الندوة الجهوية األولى‪ ،‬قصر املؤتمرات‪ -‬فاس – ‪ 23/22‬فبراير ‪،2007‬‬
‫الصفحة‪.395 :‬‬
‫‪ - 7‬تنص املادة ‪ 369‬من مدونة األسرة على ما يلي‪ " :‬أنه متوفى وله أوالد ابن أو أوالد بنت ومات االبن أو البنت قبله أو معه وجب ألفراده هؤالء‬
‫في ثلث تركته وصية باملقدار والشروط اآلتية كما ورد النص عليها في املواد‪.372-371-370‬‬

‫]‪[6‬‬
‫‪ -1‬أن يكون املحل املطلوب إفراغه ملك للمكري منذ ‪ 18‬شهرا على األقل من تاريخ اإلشعار‬

‫باإلفراغ‪ ،‬على أن للوارث واملوص ى له واملكفول حق االستفادة من احتساب املدة التي كان يملك‬

‫فيها املالك السابق العقار‪.‬‬

‫‪ -2‬أن يكون املكري أو باقي األشخاص املستفيدين من الحق في استرداد املحل املكرى لالحتياج ال‬

‫يستغلون سكنا في ملكيتهم أو كافيا الحتياجاتهم؛ وقد حافظ املشرع املغربي على هذا الشرط‬

‫الذي لم يعرف تغييرا ال في القانون القديم أو الجديد‪.‬‬

‫وشرط االحتياج في هذه الحالة مقصور على األماكن املحددة للسكنى دون تلك املعدة لالستعمال‬
‫املنهي‪8.‬‬

‫ويتبين من هذا الشرط أنه ال يخلو من حالتين فإما أن يكون طالب اإلفراغ ا يستغل سكنا في ملكه‪،‬‬
‫وإما أن يكون شاغال لسكن لم يعد كافيا لحاجياته العادية‪9.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إنهاء عقد الكراء بسبب الهدم أو التماطل‬

‫في هذه الفقرة سنحاول الوقوف حول سببين من أسباب إنهاء عقد الكراء‪ ،‬يتمثل األول في اإلنهاء‬

‫بسبب حالة لهدم وإعادة البناء (أوال)‪ ،‬والثاني في التماطل في األداء (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ - 8‬محمد الكشبور‪ ،‬الكراء املدني والكراء التجاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1997 ،‬دون ذكر املطبعة‪ ،‬الصفحة‪.116 :‬‬
‫‪ - 9‬ال يعقل أن يبقى املالك محروما من مسكن يأويه وعائلته مع أنه مالك ملحل يشغله الغير على وجه الكراء؛ القرار عدد ‪ 2053‬بتاريخ‬
‫‪ 2006/06/21‬ملف عدد ‪ ،2005/6/1/168‬أشار إليه إبراهيم أقبلي‪ ،‬جميلة حميسة‪ ،‬إنهاء عقد الكراء السكني في ضوء القانون رقم ‪67-12‬‬
‫واالجتهاد القضائي‪ ،‬رسالة لنهاية التدريب‪ :2015/2013 ،‬الصفحة ‪.41‬‬
‫كما قض ى املجلس األعلى أن حالة املرض املحتج بها من طرف طالب املصادقة على اإلشعار باإلفراغ لالحتياج ال يمكن أن تكون سببا‬
‫للمصادقة عليه دون أن تبحث املحكمة مصدرته في واقعة االحتياج وتقدرها على ضوء الحالة املرضية للبنت املراد إسكانها ال سيما وقد‬
‫تمسك الطاعنون بأنه يتعذر عليها الصعود إلى الطابق الرابع الذي تسكن فيه معهم بناء على تعليمات طبيبها الذي أجرى لها عملية جراحية‬
‫على القلب (قرار رقم ‪ 2886‬بتاريخ ‪ 2006/9/6‬ملف عدد‪ 2004/6/1/302 :‬أشار إليه املصطفى لزرق‪ ،‬مرجع سابق الصفحة‪.404 :‬‬

‫]‪[7‬‬
 ‫أوال‪ :‬اإلنهاء بسبب الهدم أو إدخال إصالحات ضرورية‬

‫لقد نص املشرع على هذا السبب في املادة ‪ 45‬من القانون رقم ‪ 12.67‬ونظمه في املادة ‪ 50‬منه‪،‬‬

‫واملالحظ أن هذا السبب تضمن سببين مختلفين للمطالبة باإلفراغ لكونهما مشتركين في الحكم واإلثار‪،‬‬
‫فهناك من جهة الهدم الضروري للعين املكراة‪ ،‬ومن جهة أخرى ضرورة إدخال إصالحات ضرورية عليها‪10.‬‬

‫كما أن املشرع من خالل املادة ‪ 50‬من القانون ‪ 12.67‬كرس ما ذهب إليه القضاء‪ 11‬وتوسع في تفسير‬

‫الضرورة‪ ،‬حيث جاء في الفقرة الثانية من املادة ‪ 50‬أنه‪" :‬يكون الهدم أو إدخال التغييرات ضروريا إذا‬

‫اقتضته وضعية البناء النعدام الشروط الصحية أو األمور الصحية أو األمنية به أو إذا رغب املكري في‬

‫إقامة بناء جديد مكان البناء املهدم أو ظهرت مستجدات بمقتض ى وثائق التعمير تسمح ببناءات إضافية‬

‫من شأنها أن تثمن العقار"‪ .‬وبالتالي يكون قد أقص ى التفسير الضيق ملعنى الضرورة‪.‬‬

‫وقد أضاف املشرع املغربي شرطا آخر هو أن تستوجب الضرورة إفراغ املكتري من املحل املكترى‪12.‬‬

‫وبمعنى املخالفة فإذا كان الهدم أو إدخال إصالحات ال يستوجب هذا اإلفراغ ويمكن القيام به حتى‬

‫مع بقاء املكتري في املحل كأن يكون الهدم جزئيا وال يعوقه بقاء املكتري في باقي املحل‪ ،‬أو أن األمر يتعلق‬

‫بتعلية ال تتطلب هدما كليا ألن أساس املحل يحتمل التعلية املراد القيام بها‪ ،‬فإن إفراغ املكتري من املحل‬

‫يصبح مجرد تعسف يتعين معه عدم تصحيح االشعار باإلفراغ‪.‬‬

‫‪ - 10‬حياة البراقي‪ ،‬االنهاء و الفسخ في ضل القانون ‪ 12.67‬املنظم للعالقات التعاقدية بين املكري و املكتري للمحالت املعدة للسكنى واالستعمال‬
‫املنهي‪ ،‬مجلة قضاء محكمة النقض عدد ‪ 77‬سنة ‪ 2014‬الصفحة ‪.166‬‬
‫‪ - 11‬جاء في قرار للمجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) ما يلي‪ :‬أن املحكمة لم تعتبر بناء طابق ثاني في حد ذاته أمرا ضروريا يستوجب‬
‫اإلفراغ‪ ،‬كما أنها لم تبرر اإلفراغ بكون املحل مهدد بالسقوط‪ ،‬وإنما اعتبرت أن الهدم ضروري لتعلية البناء الذي يعتبر حقا من حقوق‬
‫املالك‪ "...‬أورده عبد العزيز توفيق‪ ،‬قضاء محكمة النقض في الكراء املدني من سنة ‪ 1957‬إلى ‪ ،2011‬الطبعة األولى‪ ،2012-1433 :‬الصفحة‬
‫‪.170 -169‬‬
‫‪ - 12‬جاء في الفقرة األولى من املادة ‪ 50‬بأنه‪" :‬يتعين تصحيح اإلشعار باإلفراغ إذا كان هدم املحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروري‬
‫ويستوجب إفراغ املكتري من املحل املكترى"‪.‬‬

‫]‪[8‬‬
‫كما أن للمكتري الحق في الرجوع إلى املحل بعد إصالحه وإعادة بنائه قبل غيره‪ ،‬وذلك بشرط‬

‫استعماله لهذا الحق داخل أجل الشهرين املواليين إلشعاره‪ ،13‬من طرف املكري‪ ،‬وإال فإن حقه يسقط‪،‬‬

‫وهو الش يء الذي كان مكرسا ضمن القانون القديم كذلك‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬التماطل في األداء‬

‫يعتبر هذا السبب بمثابة كسر للخاصية التي تميز سببي اإلنهاء السالفي الذكر؛ حيث أن أسباب‬

‫اإلنهاء كانت تقوم باألساس على رغبة املكري وال تقوم على خطأ املكتري‪ ،‬لكننا نالحظ في القانون الجديد‬

‫أنه كسر هذه القاعدة وأدخل مع السببين السالفي الذكر سببا آخر يقوم على خطأ املكتري وهو التماطل‪،‬‬

‫وهذا السبب ليس جديدا وإنما كرسه القانون القديم في الفصل ‪ 12‬الذي كان يحيل بهذا الشأن على املادة‬

‫‪ 692‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬غير أن املشرع في القانون الجديد لم يكتف بالنص عليه ضمن‬

‫األسباب املوجبة للفسخ كما القانون القديم بل نص عليه ضمن أسباب انهاء العقد والتي تستوجب‬

‫توجيه اإلشعار باإلفراغ كما نصت على ذلك املادة ‪ 54‬من هذا القانون‪.‬‬

‫ويترتب على ما سبق أن املكتري املمتنع عن أداء واجب الكراء ال يعتبر مماطال إذا لم يتوصل بهذا‬

‫اإلنذار‪ ،‬وهو ما أكده املجلس األعلى في بعض قراراته‪ ،‬والتي جاءت فيها ‪" :‬إذا انبثق من وثائق امللف أن‬

‫طالب النقض لم يتوصل بأي إنذار باألداء فإنه ال يعد رافضا له وال مماطال فيه"‪" .14‬وأن قبول املحكمة‬

‫لدعوى االفراغ واملصادقة على اإلشعار الذي اعتبره صحيحا بسبب التماطل‪ ،‬في حين أنه لم يثبت من‬

‫وثائق امللف أن الطاعن أنذر من طرف املطعون ضده قصد أداء ما بذمته من مبالغ كرائية تكون قد‬

‫عللتما قضت به من إفراغ تعليال ناقصا وعرضته للنقض"‪.15‬‬

‫‪ - 13‬يتم اإلشعار هنا حسب الكيفيات املشار إليها في الفصول ‪ 37‬و ‪ 38‬و ‪ 39‬من قانون املسطرة املدنية‪.‬‬
‫‪ - 14‬قرار مؤرخ في ‪ 1995/5/9‬املنشور في مجلة قضاء املجلس األعلى عدد ‪ ،48‬الصفحة ‪.197‬‬
‫‪ - 15‬قرار مؤرخ في ‪ ،1997/2/18‬في امللف املدني عدد ‪ 9/1231‬أشار إليه عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.134 :‬‬

‫]‪[9‬‬
‫وتوجيه اإلنذار باألداء للمكتري هو تطبيق لروح القاعدة التي تقول أن الكراء مطلوب ال محمول‪.‬‬

‫والتي اهتدى إليها القضاء ربما استشعارا منه بقساوة الحكم املستمد من القواعد العامة على املكتري‪،‬‬

‫وأنه إذا كان مستساغا بالنسبة للدين العادي الذي يحل أداؤه مرة واحدة فإنه ليس كذلك بالنسبة‬
‫لوجيبة الكراء التي تحل شهريا طوال زمن استمرار عقد الكراء‪16.‬‬

‫والقاعدة املذكورة قاعدة مكملة يجوز االتفاق على ما يخالفها وهو ما أكده املجلس األعلى (محكمة‬

‫النقض حاليا)‪ ،‬حيث جاء في قرار له‪" :‬التوقف عن أداء الكراء بمكتب املكرية طبقا ملا ورد عليه اتفاق‬

‫الطرفين في عقد الكراء الرابط بينهما سيما وأن اإلنذار الذي وجهه الطاعن نفسه للمكري ال يتضمن ما‬

‫يفيد أن هذه األخيرة تمتنع عن قبض الكراء في مكتبها‪ ،‬وإنما يعبر فيه موجهه عن استعداده ألداء الكراء‬

‫عندما يطلب منه في مسكنه وهو ما خالف به االتفاق املبرم بين الطرفين وبذلك فإن استنتاج القرار‬

‫املطعون فيه وجود حالة املطل بسبب عدم أداء مقابل الكراء الذي حل أجله في املكان املعين من قبل‬

‫الطرفين املؤدي إلى فسخ عقد الكراء وإفراغ املحل املكترى ينسجم مع ما تضمنته مقتضيات الفصلين‬

‫‪ 666‬و ‪ 692‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫واملشرع في القانون رقم ‪ 12.67‬قد انتصر للرأي القائل بهذه القاعدة تأييدا منه لتوجه فقهي واسع‬

‫ولعمل قضائي متواتر على ضرورة توجيه إنذار املكتري ومنحه أجال يصبح بعد انصرامه دون أي وفاء‬

‫مماطال ويحق للمكتري طلب فسخ عقد الكراء الذي يربطه به‪.‬‬

‫و لإلشارة فإن للمكري في حالة عدم أداء الوجيبة الكرائية مسلكا آخر يشكل مكسبا له على‬

‫املستوى اإلجرائي‪ ،‬ويمكنه من استيفاء هذه األجرة والتكاليف التابعة لها وفق إجراءات مبسطة وفي آجال‬

‫قصيرة‪ ،‬وهو سلوك املسطرة املنصوص عليها في الباب الرابع والتي تقوم كذلك على مبدأ اإلنذار غير أنها ال‬

‫تهدف إلى الفسخ‪ ،‬وهي نفس املسطرة تقريبا املنصوص عليها في القانون ‪ 64.99‬وبنفس الصياغة تقريبا‪.‬‬

‫‪ - 16‬أحمد عاصم‪ ،‬أحمد عاصم‪ ،‬الحماية القانونية للكراء السكي واملنهي‪ ،‬مطبعة دار النشر املغربية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1996 ،‬الفحة‪.81 :‬‬

‫]‪[10‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬إنهاء عقد الكراء ألسباب أخرى‬
‫إذا كان من حق املكري أن يفرغ املكتري لتماطله في أدائه للوجيبة الكرائية دون أي تعويض من‬

‫جانبه‪ ،‬فإنه من حقه كذلك التذرع بأسباب أخرى حددها املشرع على سبيل الحصر في الفصل ‪ 56‬من‬

‫قانون ‪ 12.67‬حيث نص صراحة أنه‪ :‬يمكن للمكري أن يطلب من املحكمة فسخ عقد الكراء وإفراغ‬

‫املكتري ومن يقوم مقامه دون توجيه أي إشعار باإلفراغ‪.‬‬

‫وفي حالة إساءة استعمال املكتري للمحل وذلك باستعماله في غير ما أعد له‪ ،‬أو إحداث تغييرات‬

‫فيه دون موافقة املكري بحيث يجب التأكد أوال بكون املكتري هو من قام بتلك التغييرات‪ ،‬كما أنه من بين‬

‫األسباب الداعية لإلفراغ‪ ،‬إهمال املكتري للمحل املكترى وعدم قيامه بالصيانة‪ ،‬إضافة إلى استغالل العين‬

‫املكتراة ألغراض غير تلك املتفق عليها والتي تمس بالنظام العام‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬استعمال المحل والتجهيزات المكتراة في غير ما أعدت له‬

‫إن من أهم االلتزامات امللقاة على عاتق املكتري هي الحفاظ على العين املكتراة واستعمالها بدون‬

‫إساءة أو تفريط وذلك على نحو ما نص عليه الفصل ‪ 663‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬واملادة ‪ 56‬من‬

‫القانون رقم ‪.12.67‬‬

‫ويعتبر من أهم مظاهر اإلساءة إلى العين املكتراة هو استعمالها في غير ما أعدت له‪ ،‬إال أه وبالرغم‬

‫من هذا التنصيص القانوني نجد أن هناك صعوبة في تحديد مفهوم اإلساءة سواء على مستوى الفقه أو‬

‫القضاء خارج الحاالت العادية التي تتمثل في تغيير املحل املخصص لغرض سكني إلى ممارسة نشاط‬

‫تجاري‪ ،‬ومن ثمة يمكن القول أن القضاء ساهم بشكل كبير في تفسير مسألة اإلساءة‪ ،‬وقد جاء في أحد‬

‫قرارات محكمة النقض‪" :‬إن تحويل محل معد للسكنى من طرف املكتري إلى مؤسسة للتعليم الحر مخالفا‬

‫بذلك شروط العقد‪ ،‬قد أدى إلى الزيادة في أعباء املكري والتي تتجلى في تطبيق ظهير ‪ 24‬ماي ‪ 1995‬ما‬

‫]‪[11‬‬
‫يستلزم ذلك من مطالبة بالتعويض عن رفض تجديد العقد لهذا فإن رضاء املكرس بهذا التغيير يجب أن‬
‫ي بذلك القانون املذكور"‪17.‬‬ ‫يكون كتابة كما يقض‬

‫وفي قرار آخر اعتبر أن تغيير العين املكتراة من حالة إلى حالة من طرف املكتري دون موافقة املكري‬
‫‪18‬‬
‫الكتابية إلصدار الحكم عليه باإلفراغ"‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬إدخال تغييرات على المحل المكترى بدون موافقة أو إذن المكري‬
‫بالرجوع إلى مقتضيات الفصلين ‪ 662‬و‪ 663‬من ق ل ع‪ ،‬نجدها ينصان على أنه يمنع إدخال تغييرات‬

‫على املحل املكترى بدون موافقة أو إذن املكتري وهو نفس املقتض ى الذي أورده القانون الجديد في مادته‬

‫‪ 56‬الفقرة الثالثة‪ ،‬ويشكل نوعا من اإلساءة في استعمال الش يء املكترى الذي يعتبر سببا جديا موجب‬

‫للمطالبة بإفراغ املكتري طبقا للفصول القانونية املذكورة وحسب ما ذهب إليه القضاء فإن إقدام املكتري‬

‫على فتح نوافذ جديدة أو إغالقها‪ ،‬أو بناء حائط بقصد تقسيم الحجرة إلى حجرتين‪ ،‬إضافة حجرة أخرى‪،‬‬

‫تحويل شرفة املنزل إلى حجرة إضافية‪ ...‬وكل األعمال التي تمس فعال بأصل العين وتؤدي إلى تعديل جوهري‬

‫في شكل املحل املكترى‪ ،‬شريطة التأكد من كون املكتري هو الذي قام بإدخال تغييرات على العقار املكتررى‬

‫ليتم اعتبار ذلك إخالال بالتزاماته التعاقدية‪ ،‬وقد جاء في قرار ملحكمة النقض‪" :‬أن صح ما عابه الطاعن‬

‫على القرار ذلك أنه اقتصر في تعليله بأن موافقة املستأنف عليه حذف املرحاض ووضعه بمحل الحمام‬

‫دون موافقة املستأنف يعتبر من قبيل التغييرات األساسية في وضعية العقار ومرافقه‪ ،‬وإخالال منه‬

‫بالتزاماته التعاقدية‪ ،‬واعتداء على امللكية‪ ،‬األمر الذي أثبته الخبرة املنجزة من قبل الخبير ويؤكده املفوض‬

‫القضائي الذي عاين عند انتقاله إلى الشقة موضوع الدعوى وجود زليج بالبهو واملرحاض‪ ،‬دون أن تبين‬

‫املحكمة من أي استخلصت بأن الطاعون هو الذي قام بالتغييرات املحدثة باملحل املدعى فيه‪ ،‬خاص ى‬

‫‪ - 17‬قرار محكمة النقض أورده عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود املسماة ‪-‬الكتاب الثاني‪ -‬عقد الكراء‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪ 2013‬الصفحة‪.153 :‬‬
‫‪ - 18‬قرار عدد ‪ 630‬بتاريخ ‪ 1986/11/13‬منشور بكتاب عبد العزيز توفيق‪ ،‬عقد الكراء في التشريع والقضاء‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.52 :‬‬

‫]‪[12‬‬
‫وأنه تمسك بأنه اكترى املحل على الحالة التي يوجد عليها حاليا‪ ،‬وأنه قام فقط بالتزليج أو التبليط األمر‬
‫الذي كان معه القرار ناقص التعليل املوازي النعدامه مما عرضه للنقض واإلبطال"‪.19‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬إهمال المحل المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا‬
‫يعتبر االلتزام باملحافظة على العين املكتراة من بين االلتزامات األساسية امللقاة على عاتق املكتري‪،‬‬

‫وأن كل إهمال من جانبه يعتبر نوعا من اإلساءة التي تستوجب اإلفراغ‪ ،‬ومن هذا املنطلق نجد أن الفقه‬

‫قد أسهب في تعداد الحاالت التي تدخل في إطار اإلهمال‪ ،‬وقد أجملها في حاالت عديدة منها عدم االلتزام‬

‫بصيانة املحل وذلك بترك العين املكتراة بدون استعمال‪ ،‬وأيضا عدم قيامه بالترميمات الكرائية البسيطة‬

‫أو إفراط املكتري في استعمال املحل املكتري‪ ،‬من قبيل االستعمال الضار بالصحة وسالمة املبنى‪.‬‬

‫وفي نفس السياق أفرغت املحكمة االبتدائية بطنجة املكتري بعلة إغالق للشقة املكتراة ملدة تزيد‬

‫عن أربع سنوات وهجره لها طوال تلك املدة يشكل ضررا ويعتبر إخالال بااللتزامات املترتبة عليه بمقتض ى‬
‫‪20‬‬
‫الفصل ‪ 663‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫ومن خالل ما سبق يمكن القول أن مفهوم اإلهمال وإن كان يخضع للسلطة التقديرية ملحاكم‬

‫املوضوع‪ ،‬فإن ذلك مشروط بتبيان الضرر الحاصل للعين املكتراة من جراء هذا اإلهمال‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة‪ :‬استعمال المكتري المحل المكترى ألغراض غير تلك المتفق عليها في‬
‫العقد أو المخالفة لألخالق الحميدة أو النظام العام أو القانون‬
‫بعدما أن كان الفصل ‪ 692‬من قانون االلتزامات والعقود ينص فقط على اإلفراغ في حالة استعمال‬

‫املكتري العين املكتراة ألغراض غير تلك املتفق عليها فإن القانون ‪ 12.67‬أضاف إلى هذا السبب استعمال‬

‫املحل املكترى فيما يخالف األخالق الحميدة أو النظام العام أو القانون‪.‬‬

‫‪ - 19‬قرار عدد ‪ 2012/74‬بتاريخ ‪ 2010/12/06‬أورده عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود املسماة‪ ،‬الصفحة‪.153 :‬‬
‫‪ - 20‬حكم صادر عن املحكمة االبتدائية بطنجة بتاريخ ‪ 2012/03/12‬في ملف عدد ‪ /1303/1/729‬أورده محمد إبراهيمي‪ ،‬إنتهاء عقدالكراء‬
‫املدني على ضوء قانون ‪ 12.67‬املتعلق بتنظيم العالقات التعاقدية بين املكري واملكتري‪ ،‬رسالة نهاية التدريب باملعهد العالي للقضاء‪،‬‬
‫‪ ،.2015/2013‬الصفحة‪.24 :‬‬

‫]‪[13‬‬
‫انطالقا من هذا املستجد نجد أن املشرع املغربي أراد أن يعالج إشكاال كان يطرح في ظل القانون‬

‫القديم والذي لم يكن ينص صراحة على اإلفراغ في حالة استعمال العين املكتراة فيما يخالف النظام‬

‫العام أو األخالق الحميدة‪ ،‬مما كان يجعل القضاء يستند على القواعد العامة للحكم باإلفراغ في ظل‬

‫وجود فراغ تشريعي‪.‬‬

‫إذا كان املشرع قد نص صراحة على أن اإلفراغ في حالة استعمال العين املؤجرة فيما يخالف النظام‬

‫العام واآلداب العامة فإن القضاء سيجد نفسه مرة أخرى أمام كم هائل من هذا النوع من الدعاوى بحيث‬

‫يصعب تحديد مفاهيم النظام العام واألخالق الحميدة‪.‬‬

‫الفقرة الخامسة‪ :‬التولية والتخلي‬

‫تنص املادة ‪ 39‬من قانون ‪ 12.67‬على أنه‪ ..." :‬يمنع على املكتري تولية املحل املعد للسكنى أو التخلي‬

‫عنه بدون موافقة املكري في محرر ثابت التاريخ ما لم يتم التنصيص على خالف ذلك في عقد الكراء؛‬

‫يجب أن تشمل املوافقة الكتابية عند التولية مبلغ الوجيبة الكرائية الجديدة‪ ،‬وكذا التكاليف‬

‫الكرائية عند االقتضاء‪ ،‬وباقي شروط التولية املتفق عليها‪."...‬‬

‫كما تنص املادة ‪ 40‬من نفس القانون على أن "بالنسبة للمحالت املعدة لالستعمال املنهي ال يحق‬

‫للمكري أن يعترض على التولية أو التخلي إذا ما التزم املتولى له أو املتخلى له باستعمال املحل أو املحالت‬

‫املكتراة ملزاولة نفس النشاط املنهي الذي كان يزاوله به املكتري األصلي‪ ،‬أو ملزاولة نشاط منهي مماثل شريطة‬

‫أن ال يترتب عن ذلك إدخال تغييرات على املحل املكترى‪ ،‬أو إحداث تحمالت إضافية بالنسبة للمكري أو‬

‫تغيير طبيعة عقد الكراء‪."...‬‬

‫]‪[14‬‬
‫من خالل ما سبق نالحظ أن املشرع بمقتض ى القانون الجديد قد خص التولية والتخلي‪ 21‬عن كراء‬

‫املحالت املعدة لالستعمال املنهي بمقتضيات خاصة تراعي خصوصية هذا النوع من املحالت‪.‬‬

‫فإذا كان األصل هو أن تولية املحل املكترى أو التخلي عنه‪ ،‬كليا أو جزئيا ال يجوز بدون موافقة‬

‫املكري فأنه‪ ،‬في الحالة املحالت املعدة لالستعمال املنهي ال يحق للمكري أن يعترض على التولية أو التخلي‬

‫إذا ما التزم املتولى له و املتخلى له باستعمال املحل املكترى ملزاولة نفس النشاط املنهي الذي كان يزاوله‬

‫املكتري األصلي‪ ،‬أو ملزاولة نشاط منهي مماثل شريطة أن ال يترتب عن ذلك إدخال تغييرات على املحل‬

‫املكترى‪ ،‬أو إحداث تحمالت أو تغيير طبيعة عقد الكراء‪ ،‬ويتم ذلك باستدعاء املكري من طرف املكتري‬

‫ليشارك في العقد ويشعره بنيته في التولية أو التخلي عنه الغير‪ ،‬وإذا كان مبلغ الوجيبة الكرائية يفوق‬

‫وجيبة الكراء األصلية لجزء الذي وقعت توليته أو التخلي عنه فللمكري الحق في طلب زيادة الوجيبة‬

‫الكرائية األصلية للجزء الذي وقع توليته‪ ،‬كما للمكري الحق في طلب الزيادة الوجيبة الكرائية األصلية‬

‫بقدر ذلك‪ ،‬غير أنه وبالرجوع للمادة ‪ 41‬من القانون الجديد نجدها تمنع تولية أو التخلي الجزئي عن‬

‫املحالت املعدة لالستعمال املنهي ما لم يوافق املكري عن ذلك في محرر ثابت التاريخ وذلك تحت طائلة‬

‫البطالن‪ ،‬ويالحظ أن املشرع خالفا للقانون القديم اشترط الكتابة في محرر ثابت التاريخ كشرط للتولية‬

‫والتخلي كما اشترطه في انعقاد الكراء‪.‬‬

‫عموما‪ ،‬فإنه من أجل االستجابة للمطالبة بإفراغ املحالت السكنية واملهنية بناء على التولية‬

‫والتخلي‪ ،‬فإنه ينبغي توفر عنصرين أساسيين‪ ،‬يتمثل األول في اعتمار الغير للمحل املكترى ألزيد من ثالثة‬

‫أشهر‪ ،‬أما العنصر الثاني فهو انتفاء إحدى الحاالت االستثنائية املنصوص عليها في الفصل ‪ 93‬من‬

‫‪ - 21‬يقصد بالتولية أو ما يطلق عليها في العادة الكراء من الباطن أو الكراء من تحت اليد أو الكراء الفرعي أن يقوم املكتري الذي يسمى‬
‫باملكتري األصلي‪ ،‬بكراء املحل املوجود تحت يده إلى شخص يسمى باملكتري الفرعي‪ ،‬مع ما يترتب عن ذلك من التزام هذا الخير تجاه املكتري‬
‫بجميع االلتزامات التي نص في العقد‪ ،‬بينما يبقى املكتري األصلي ملتزما تجاه املكري أي صاحب املحل املكترى‪.‬‬
‫ويقصد بالتخلي هو أن يتنازل املكتري عن حقه في الكراء لفائدة شخص آخر مع ما يترتب عن ذلك من حلول هذا األخير محل الطرف األول في‬
‫العالقة الكرائية‪ ،‬أي أن هذه العالقة تصبح بعد تنازل املكتري املتخلى قائمة بين املتخلى له كمكتري جديد واملكري صاحب املحل املكترى‪.‬‬

‫]‪[15‬‬
‫القانون ‪ ،12.67‬وفي حالة توفر هذين الشرطين فإن املتخلى له أو املتولى له يعتبر محتال للمحل دون حق‬

‫وال سند‪ ،‬وللمكري أن يطلب من قاض ي األمور املستعجلة إصدار أمر بطرده هو واملكتري أو من يقوم‬

‫مقامها‪ ،‬ويصبح عند التولية والتخلي وكذلك عقد الكراء األصلي‪ ،‬بمجرد صدور األمر القضائي مفسوخين‬

‫بقوة القانون‪.‬‬

‫وبالرجوع إلى العمل القضائي نجده قد قام بتعريف مفهوم الغير الوارد في املادة املشار إليها‪ ،‬حيث‬

‫أنه وباستقرائنا ملجموعة من القرارات ملحكمة النقض‪ 22‬نجدها تصب جميعها في اعتبار أن األصول‬

‫والفروع الذيم تجب نفقتهم على املكتري ال يعتبرون في حالة تولية أو تخلي لهم عن الكراء من األغيار‪،‬‬

‫باستثناء األبناء العاملون الذين ليسوا تحت كفالة والدهم‪ ،‬وكذلك البنت املتزوجة والتي تجب نفقتها على‬

‫زوجها وذلك بموجب املادة ‪ 195‬من مدونة األسرة‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪:‬‬
‫مسطرة إنهاء عقد الكراء السكني والمهني في ضوء القانون ‪67-12‬‬
‫إن القانون ‪ ،67.12‬لم يكتف باإلحاطة باألسباب القانونية املؤدية إلى إنهاء عقد الكراء‪ ،‬بل تعداه‬

‫إلى مستوى اإلجراءات واملساطر الشكلية الواجب اتباعها في ممارسة املكري لحقه في هذا اإلنهاء‪ .‬وجعل‬

‫جميع مراحل إنهاء هذه العالقة تحت املراقبة املستمرة للسلطة القضائية‪.‬‬

‫‪ - 22‬جاء في أحد قرارات محكمة النقض‪" :‬أن اعتمار محل النزاع من طرف أحد أصول املكتري ال يعتبر تخليا عن الكراء أو تولية له‪ ،‬ما دام أن‬
‫هذا األصل ممن يتكلف املكتري بالنفقة عليه ولو لم يسكن معه"‪ .‬قرار صادر بتاريخ ‪ 2001/2/6‬تحت عدد ‪ 504‬في امللف عدد ‪95/4233‬‬
‫منشور بمجلة القضاء والقانون عدد ‪ ،145‬الصفحة‪ 164 :‬وما يليها‪.‬‬
‫وفي قرار آخر اعتبرت محكمة النقض‪" :‬أنه وبمجرد البناء بالزوجة تجب نفقتها على زوجها طبقا ألحكام املادة ‪ 195‬ملدونة األسرة وتصبح بالتالي‬
‫هي وزوجها غيرا بالنسبة لعقد الكراء املبرم من طرف والدها باعتباره مكتريا‪ ،‬واعتمارها للمحل تفوق ‪ 3‬أشهر يعتبر تولية للكراء"‪ .‬قرار صادر‬
‫عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 2006/9/6‬تحت عدد ‪ 2576‬في امللف عدد ‪ ،04/2610‬منشور بمجلة القضاء املدني عدد ‪ ،1‬الصفحة ‪ 205‬وما‬
‫يليها‪.‬‬

‫]‪[16‬‬
‫مما جعل املشرع املغربي يحد من مبدأ سلطان اإلرادة‪ ،‬ويقيد من حقوق املكري في استرجاع ملكه‬

‫العقاري‪.‬‬

‫وبالرجوع إلى املقتضيات الشكلية املتعلقة بطلب إنهاء الكراء املنصب على محل سكني أو منهي‪ ،‬مكا‬

‫نظمها القانون ‪ ،67.12‬نجد أنها ترتبط بمرحلتين أساسيتين هما‪ :‬توجيه اإلشعار (املطلب األول)‪،‬‬

‫وبتصحيح هذا اإلشعار (املطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬توجيه اإلشعار‬

‫يعتبر اهت مام املشرع بالجانب الشكلي واإلجرائي مظهرا من مظاهر الحماية التي أحاط بها مصالح‬

‫املكتري وراعى فيها ضمان حقه في االستقرار‪ ،‬وترجمة لرغبته في عدم حصر حماية املكتري على مستوى‬

‫املوضوع فحسب‪ ،‬فجعلها تمتد إلى إجراءات املطالبة باإلفراغ‪.‬‬

‫املكتري‪،23‬‬ ‫وعليه فإن إنهاء عقد الكراء السكني أو املنهي يحتاج إلى ضرورة توجيه إشعار بذلك إلى‬

‫وذلك في سبيل تحقيق هدف أساس ي مفاده ضمان إمهال املكتري‪ ،‬الذي ال يخل‪ 24‬بالتزاماته العقدية‬

‫والقانونية‪ .‬وهو ما يمكن اعتباره بمثابة القيد الشكلي الذي وضعه املشرع على ممارسة املكري لحقه في‬

‫املطالبة بإنهاء عقد الكراء الذي يربطه باملكتري وإفراغه من املحل املكترى‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬النظام القانوني لإلشعار‬

‫لم يكتف املشر املغربي بمقتض ى القانون ‪ 67.12‬بفرض اإلشعار كإجراء أولي وضروري للمطالبة‬

‫بإنهاء عقد الكراء‪ ،‬وإنما أحاطه بعناية خاصة ورتب البطالن كجزاء عن عدم توفره على أي من البيانات‬

‫‪ - 23‬وهو ما نصت عليه املادة ‪ 44‬من القانون ‪ 67.12‬التي جاء فيها‪ " :‬رغم كل شرط أو مقتض ى قانوني مخالف‪ ،‬ال تنتهي عقود كراء املحالت‬
‫املشار إليها في املادة األولى أعاله‪ ،‬إال بعد اإلشعار باإلفراغ وتصحيحه عند االقتضاء طبقا للشروط املحددة في هذا الباب"‪.‬‬
‫‪ - 24‬في حالة إخالل املكتري بأحد االلتزامات امللقاة على عاتقه بمقتض ى العقد أو القانون‪ ،‬فإن املشر قد نزع عنه هذه الحماية‪ ،‬وحرر املكري‬
‫من هذا القيد الشكلي املتمثل في توجيه اإلشعار‪ ،‬وهو ما نصت عليه املادة ‪ 56‬من القانون ‪ 67.12‬التي جاء فيها‪" :‬يمكن للمكري أن يطلب من‬
‫املحكمة فسخ عقد الكراء وإفراغ املكتري ومن يقوم مقامه‪ ،‬دون توجيه إشعار باإلفراغ‪."...‬‬

‫]‪[17‬‬
‫والشروط التي قيد بها‪ .‬حيث استهل املادة ‪ 46‬من القانون املذكور بالعبارة التالية‪" :‬يتضمن اإلشعار‬

‫باإلفراغ تحت طائلة البطالن ‪."...‬‬

‫وواضح مما سبق أنه ليس كل إشعار يؤدي إلى اإلفراغ‪ ،‬بل ذلك اإلشعار املتوفر على الشكليات‬

‫املتطلبة بمقتض ى الباب السابع من القانون ‪ 67.12‬مما يجعله يختلف عن ذلك التنبيه باإلخالء‬

‫املنصوص عليه في القواعد العامة التي لم تستلزم إفراغه في أي قالب شكلي محدد بل تركت ذلك ملشيئة‬

‫األطراف وإرادتهم‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مفهوم اإلشعارباإلفراغ‬

‫اإلشعار لغة أي اإلعالم‪ ،‬أو إيصال الخبر للمعني به ويقال أشعرت رجال أي أبلغت إلى علمه ‪.25‬‬

‫عرف األستاذ أحمد أبو نبات‪ 26‬اإلشعار باإلفراغ بأنه تعبير صريح من املكري بعزمه على إنهاء‬

‫العالقة التعاقدية التي تربطه باملكتري‪ ،‬فهو تعبير عن إرادة املكري بوضع حد لعقد الكراء‪.‬‬

‫وقد اعتبره األستاذ أحمد عاصم‪ 27‬بأنه‪ :‬إنذار شكلي يجب أن يتضمن بيانات معينة تحت طائلة‬

‫البطالن‪ .‬لذلك فاإلشعار هو إنذار كتابي تعتبر الكتابة شكلية يجب توافرها لقيامه‪ ،‬بحيث ال يجوز‬

‫االحتجاح باإلنذار الشفوي كما ال يمكن إثبات وجود اإلنذار في حالة االنكار بأي وسيلة أخرى غير صك‬

‫اإلنذار نفسه‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬شروط اإلشعارباإلفراغ‬

‫نظرا لألهمية البالغة التي يكتسيها االشعار في مصير العالقة الكرائية‪ ،‬وسعيا من املشرع لضمان‬

‫فعاليته وتحقيق الغاية التي ةجد من أجلها‪ ،‬فإنه من االزم أن يتوفر على مجموعة من الشروط‪ .‬هذه‬

‫‪ - 25‬إبن منظور الجزء الرابع باب حرف الشين ص‪.465 :‬‬

‫‪ - 26‬محمد بن أحمد بونبات‪ ،‬الجديد في كراء األماكن املعدة للسكن أو االستعمال املنهي‪ ،‬سلسلة آفاق‪ ،‬مطبعة الوراقة الوطنية مراكش‪،‬‬
‫الطبعة الثانية‪ ،‬سنة ‪ ،2000‬الصفحة‪.42 :‬‬
‫‪ - 27‬أحمد عاصم‪ ،‬الحماية القانونية للكراء السكي واملنهي‪ ،‬مطبعة دار النشر املغربية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1996 ،‬الصفحة ‪.29‬‬

‫]‪[18‬‬
‫األخيرة وإن لم يذكرها املشرع صراحة من خالل القانون ‪ 67.12‬فإن وجودها يعطي لإلشعار صبغته‬

‫القانونية‪.‬‬

‫‪ -1‬صدوراإلشعارعن املكري أو من يمثله‬

‫من الالزم قانونا أن يصدر االشعار عن املكري أو من يمثله حتى يرتب جميع آثاره القانونية‪ .‬فمادام‬

‫اإلشعار تصرفا قانونيا يعبر من خالله املكري عن إرادته في إنهاء العالقة الكرائية‪ ،‬فإنه ال يمكن أن يصدر‬

‫إال عن شخص له صفة إبرام العقد باألصالة أو بالنيابة‪.‬‬

‫فهو إجراء مسطري أوجبه القانون لسماع دعوى اإلفراغ‪ .‬لذلك يجب أن يكون من يوجهه أهال‬

‫ملمارسة حقوقه‪ ،‬وأن تكون له الصفة للتقاض ي بشأن الحقوق املتنازع بشأنها‪ ،‬والعبرة بتاريخ توجيه‬

‫االشعار باإلفراغ‪.‬‬

‫وفي حالة تعدد املكرين فإنه يجب مبدئيا أن يصدر عنهم جميعا أصالة أو بالنيابة عن الباقين‪ ،‬وهو‬

‫ما نسلمه من خالل قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط‪ ،‬حيث جاء في إحدى حيثياته ما يلي‪:‬‬
‫"اإلفراغ واقعة ال تقبل التجزئة ويجب أن يوجه اإلنذار من قبل جميع املكرين"‪28 .‬‬

‫‪ -2‬توقيع اإلشعار‬

‫من خالل قراءة مقتضيات القانون ‪ ،67.12‬فإن املشرع أوجب أن يوضع االشعار في القالب قانوني‬

‫يتضمن بيانات معينة ومحددة قانونا تحت طائلة البطالن‪.‬‬

‫وبما أن هذا اإلشعار يعتبر تصرفا قانونيا يعبر بواسطته املكري عن رغبته في إنهاء العالقة الكرائية‪،‬‬

‫فأنه من الالزم أن يوقع من طرف من صدر عنه‪ .‬وهذا ما يتضح جليا من خالل قرار صادر عن املجلس‬

‫‪ - 28‬قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 06/11/9‬منشور بمجلة رسالة املحاماة عدد ‪ 30‬و ‪ 31‬الصفحة‪ 259 :‬وما يليها‪.‬‬

‫]‪[19‬‬
‫األعلى (محكمة النقض حاليا)‪ ،‬حيث جاء فيه مايلي‪" :‬اإلنذار باإلفراغ باعتباره تصرفا قانونيا يجب أن‬
‫يكون موقعا من طرف من صدر عنه‪ .‬وال ينتج اإلنذار الخالي من التوقيع أية آثار قانونية"‪29.‬‬

‫‪ -3‬لغة اإلشعار‬

‫اعتبارا لكون اللغة العربية وكذا اللغة األمازيغية اللغة الرسمية في البالد كما أكد على ذلك الفصل‬

‫الخامس من الدستور املغربي‪ ،‬واعتبارا لكون مغربة القضاء وتعريبه يوجب أن تكون كافة املذكرات‬

‫واملقاالت التي يدلي بها أمام القضاء محررة باللغة العربية‪ ،‬فإن اإلشعار يجب أن يحرر مبدئيا باللغة‬

‫العربية‪ 30.‬أو اللغة األمازيغية‪ .‬بحيث ال يجوز للمكتري في هذا اإلطار بالدفع ببطالن اإلشعار لكونه محرر‬

‫باللغة األمازيغية‪.‬‬

‫أما فيما يخص باقي اللغات غير تلك الرسمية للبالد‪ ،‬فإن املجلس األعلى سابقا (محكمة النقض‬

‫حاليا) اعبر بأن اإلشعار باإلفراغ تصرفا قانونيا غير مشمول بقانون التعريب‪ ،‬حيث جاء في إحدى قراراته‬

‫ما يلي‪" :‬أن اإلنذار باإلفراغ هو تعبير عن اإلرادة بوضع حد لعقد الكراء فهو تصرف قانوني ليس بإجراء من‬

‫إجراءات الدعوى‪ .‬لهذا فهو غير مشمول بقانون التعريب القضاء الذي يقصر األمر على املرافعات‬

‫واملذكرات التي تقدم أثناء النظر في الدعوى وال يشمل الوثائق التي يدلي بها‪ ،‬ولهذا فإن اإلنذار باإلفراغ وإن‬
‫كان قد حرر باللغة الفرنسية فقد أدى الغاية منه"‪31.‬‬

‫ثالثا‪ :‬البيانات الواجب تضمينها باإلشعار‬

‫حددت املادة ‪ 46‬من القانون ‪ 67.12‬مجموعة من البيانات التي يجب أن يتضمنها اإلشعار باإلفراغ‬

‫وذلك تحت طائلة البطالن‪ ،‬وتتمثل فيما يلي‪:‬‬

‫‪ - 29‬قرار صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪ 92/11/25‬تحت عدد ‪ 2820‬في امللف املدني عدد ‪ ،91/3010‬منشور بمجلة املحاكم املغربية عدد‬
‫‪ ،67‬الصفحة ‪ 134‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ - 30‬أحد عاصم‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة ‪.31‬‬
‫‪ - 31‬قرار صادر بتاريخ ‪ 8‬يونيو ‪ 1987‬في امللف املدني ‪ ،93159‬أورده أحمد عاصم‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.31 :‬‬

‫]‪[20‬‬
 ‫✓ األسباب التي يستند عليها املكري؛‬

‫✓ شموله مجموع املحل املتكرى بكافة مرافق؛‬

‫✓ أجل الشهرين على األقل‪.‬‬

‫يبلغ اإلشعار باإلفراغ بحسب الكيفيات املشار إليها في الفصول ‪ 37‬و‪ 38‬و‪ 39‬من قانون املسطرة‬
‫املدنية‪32.‬‬

‫الفقرة الثانية تبليغ اإلشعار وإثباته‬

‫نظرا ملا قد ينجم من آثار وخيمة عن وضع حد للعالقة الكرائية التي تربط املكري باملكتري‪ ،‬فإن‬

‫املشرع املغربي فرض مجموعة من الشكليات وأوجب احترامها حتى ترتب آثارها القانونية‪ .‬لذلك أشار‬

‫املشرع في الفقرتين األخيرتين من املادة ‪ 46‬من القانون ‪ 67.12‬إلى الطرق القانونية لتبليغ اإلشعار باإلفراغ‬

‫وبداية سريان آجاله‪.‬‬

‫ولم يكتف املشرع بإلزام املكري بتوجيه اإلشعار بالطرق القانونية فحسب‪ ،‬بل ألزمه وفقا للقواعد‬

‫العامة بتحمل عبء إثبات حصول هذا التبليغ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تبليغ اإلشعارباإلفراغ‬

‫إذا كان اإلشعار باإلفراغ يصدر من جانب واحد باعتباره تصرفا أحادي الجانب فينشأ صحيحا تام‬

‫الشروط‪ ،‬فإن ترتيبه آلثاره القانونية وخاصة منها سريان األجل املحدد فيه متوقف على تبليغه به‪ ،‬ليتم‬

‫علمه به ويحدد منه موقفه‪ ،‬إن كان بالقبول أو الرفض‪ .‬وهو ما أكده املجلس األعلى (محكمة النقض‬

‫حاليا) في أحد قراراته التي جاء فيها‪" :‬بأن القانون يوجب التنبيه باإلخالء كتعبير عن اإلرادة بوضع حد‬

‫‪ - 32‬للتوسع في البيانات الواجب تضمينها باإلشعار‪ ،‬راجع أحمد عاصم‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪ 38 :‬وما يليها‪.‬‬

‫]‪[21‬‬
 ‫لعقد الكراء فال يكون له أثر في مواجهة الطرف اآلخر في العقد إال إذا بلغ إليه بوسائل التبليغ الرسمية‬
‫الواردة في قانون املسطرة املدنية"‪33.‬‬

‫وقد تطرق املشرع املغربي في القانون ‪ 67.12‬ملوضوع تبليغ اإلشعار باإلفراغ بمقتض ى املادة ‪ 46‬منه‪ ،‬محددا‬

‫طرقه والتاريخ املعتد به الحتساب بداية سريان أجله‪ ،‬بحيث برجوعنا إلى هذه املادة نجدها تحيل على‬

‫الفصول ‪ 37‬و‪ 38‬و‪ 39‬من قانون املسطرة املدنية‪ .‬وهو ما يعني أن املكري مخير بتوجيه إشعاره برسالة‬

‫مضمونة مع اإلشعار بالتوصل أو بالطريقة االرادية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬إثبات التوصل باإلشعار‬

‫إن االشعار باإلفراغ املوجه من قبل املكري في إطار القانون ‪ ،67.12‬ال يرتب آثاره القانونية إال من‬

‫يوم تبليغه‪ .‬لذلك ونظرا لألهمية التي يكتسيها هذا التبليغ‪ ،34‬فإن املكتري غالبا ما ينازع في توصله به أن‬

‫عملية التبليغ لم تكن قانونية‪ .‬وهو ما يجعل مسألة االثبات ذات أهمية قصوى في هذا املجال‪.‬‬

‫ولعل اإلثبات بالدليل الكتابي يعتبر أهم طرق اإلثبات في عصرنا الحالي‪ ،‬وتتجلى تطبيقاته في إطار‬

‫التبليغ القضائي في شهادة التسليم وطي التبليغ واإلشعار بالتوصل بالرسالة املضمونة ومحررات املفوض‬
‫القضائي‪35.‬‬

‫وبما أن املكري هو امللزم بتوجيه االشعار باإلفراغ‪ ،‬فإنه ملزم فق للقواعد العامة بتحمل عبء‬

‫اثبات التبليغ‪ .‬وهو ما أكده املجلس األعلى سابقا –محكمة النقض حاليا‪-‬حين قض ى بأن "املكري هو الذي‬

‫‪ - 33‬قرار عدد ‪ ،219‬صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪ ،1983/2/9‬في امللف املدني عدد ‪ ،78345‬منشور بمجلة قضاء املجلس األعلى‪ ،‬اإلصدار‬
‫الرقمي دجنبر ‪ ،2000‬العدد ‪ ،32‬الصفحة ‪ 12‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ - 34‬قرار رقم ‪ 219‬صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪ 1983/02/09‬في امللف املدني رقم ‪ ،78354‬منشور بمجلة قضاء املجلس األعلى رقم ‪32‬‬
‫اإلصدار الرقمي‪ ،‬دجنبر ‪ ،2000‬الصفحة ‪.14‬‬
‫‪ - 35‬بديعة املمناوي‪ ،‬أحكام التبليغ القضائي وإشكاالته العملية في املادة املدنية‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2013‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬الصفحة‪ 171 :‬وما بعدا‪.‬‬

‫]‪[22‬‬
‫يجب عليه أن يوجه اإلنذار باإلفراغ إلى املكتري‪ ،‬ويجب عليه نتيجة لذلك وفي قيام نزاع في هذا الصدد أن‬

‫يثبت أن املكتري قد توصل فعال بصك اإلنذار املتضمن كافة البيانات"‪.36‬‬

‫ويثبت التبليغ في حالة اإلنكار بشهادة التبليغ التي تبين ملن وقع له تسليم التنبيه أو رفض تسلمه أو‬
‫بشهادة التسليم البريدية وأن عدم سحب التنبيه من طرف إدارة البريد ال يقوم مقام رفض التسليم‪37.‬‬

‫وتعتبر شهادة التسليم أهم وسيلة ال ثبات حصول التبليغ‪ ،‬لذلك أحاطها املشرع بعناية خاصة ملا‬
‫أوجب احتواءها على مجموعة بيانات أساسية منصوص عليها في الفصل ‪ 39‬من قانون املسطرة املدنية‪.‬‬
‫هكذا قض ى املجلس األعلى سابقا –محكمة النقض حاليا‪-‬بأنه‪" :‬تكون املحكمة على صواب ملا رفضت‬
‫الدعوى لكون اإلنذار الذي أسست عليه لم يتوصل به صاحبه واستبعدت اثبات التوصل باإلشعار‬
‫بالتسليم عليه من طرف املعني به كما استبعدت الشهادة اإلدارية ألنها ال تقوم مقام االشعار بالتسليم"‪38.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تصحيح اإلشعار باإلفراغ‬

‫إن اإلشعار باإلفراغ الذي يوجهه املكري إلى املكتري وفقا للشروط والكيفيات التي أوجبها القانون‬

‫‪ ،67.12‬والتي سبق لنا أن أشرنا إليها مسبقا‪ ،‬ال يضع حدا لعقد الكراء‪ ،‬خاصة إذا عبر املكتري عن رفضه‬

‫ملضمون اإلشعار واستمر في اعتمار املحل بالرغم من انصرام املدة املحددة في صلب اإلشعار‪ ،‬وفي هذه‬

‫الحالة فإن هذا األخير يحتاج إلى مصادقة القضاء عليه والحكم بإفراغ املكتري هو ومن يقوم مقامه‪.‬‬

‫‪ - 36‬قرار عدد ‪ 1995‬صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪ ،1986/09/10‬في امللف املدني رقم ‪ ،1470‬مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،138‬فبراير‬
‫‪ ،1988‬الصفحة‪.139 :‬‬
‫‪ - 37‬قرار رقم ‪ 219‬صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪ ،1983/02/09‬في امللف رقم ‪ ،78354‬منشور بمجلة قضاء املجلس األعلى رقم ‪ 32‬األصدار‬
‫الرقمي‪ ،‬دجنبر ‪ ،2000‬الصفحة‪.14 :‬‬
‫‪ - 38‬قرار عدد ‪ 1546‬صادر عن املجلس األعلى بتاريخ ‪11111 19‬اكتوبر ‪ 1983‬في امللف املدني رقم ‪ ،92421‬منشور بمجلة قضاء املجلس‬
‫األعلى‪ ،‬عدد ‪ 33‬و‪ ،34‬اإلصدار الرقمي‪ ،‬دجنبر ‪ ،2000‬الصفحة‪ 36 :‬ومايليها‪.‬‬

‫]‪[23‬‬
‫لذلك أكد املشرع املغربي في املادة ‪ 47‬من القانون ‪ 67.12‬على أن املكري بإمكانه أن يطلب من املكمة‬

‫التصريح بتصحيح اإلشعار والحكم على املكتري هو ومن يقوم مقامه باإلفراغ‪ ،‬إذا امتنع هذا األخير عن‬

‫اإلفراغ إما صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في املحل بعد مض ي األجل املحدد في اإلشعار‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دعوى تصحيح اإلشعار باإلفراغ‬

‫قد يرفض املكتري االستجابة إلى طلب املكري الهادف إلى االفراغ إما مماطلة وتعنتا‪ ،‬أو ألنه يعترض‬

‫على قانونيته النعدام الجدية واملشروعية في األسباب التي بني عليها‪.‬‬

‫وحتى يخرج طلب املكري من مرحلة الجمود إلى املمارسة الفعلية فإنه مطالب باللجوء إلى الجهة‬

‫القضائية املختصة بالنظر في هذا النوع من القضايا‪ ،‬وذلك كلما توفرت لديه شروط رفع الدعوى‪.‬‬

‫أوال‪ :‬شروط دعوى املصادقة على اإلشعارباإلفراغ‬

‫إن دعوى تصحيح اإلشعار باإلفراغ ال تتميز بأي خصوصية فيما يرجع إلى الشروط الالزم توفرها‬

‫فيها‪ ،‬لذلك ال بد أن تتوفر فيها شكليات الدعوى بشكل عام كما هي منظمة في قانون املسطرة املدنية‪ .‬كأن‬

‫تكون مرفوعة من طرف من له الصفة واملصلحة واألهلية في إقامتها‪ ،‬وذلك طبقا للفصل األول من قانون‬

‫املسطرة املدنية‪ ،‬فضال عن تقديمها في شكل مقال تحترم فيه مقتضيات الفصل ‪ 32‬من نفس القانون‪،‬‬

‫ومؤداة عنه الرسوم القضائية مالم يكن رافعها مستفيدا من املساعدة القضائية‪.‬‬

‫كما يجب أن تكون هذه الدعوى مسبوقة بإشعار باإلفراغ تحترم فيه الشكليات التي سبق لنا ذكرها‬

‫والتي تنص عليها املادة ‪ 46‬من القانون ‪ .67.12‬وأن يدلي املكري بما يثبت أنه قام بتبليغ اإلشعار إلى املكتري‬

‫تبليغا صحيحا وسليما وبالطرق القانونية املشار إليها في نفس املادة السابقة‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أنه في الحالة التي يقوم فيها املكتري بإفراغ املحل املكترى بعد أن يكون املكري قد‬

‫رفع دعوى تصحيح اإلشعار‪ ،‬فإنه يتم رفض طلب هذا األخير الرامي إلى الحكم باإلفراغ‪ ،‬كما هو الحال في‬

‫]‪[24‬‬
‫حكم صادر عن املحكمة االبتدائية ‪ 39‬الذي جاء فيه ما يلي‪" :‬وحيث أنه ونظرا إلقرار املدعى عليه كونه‬

‫إفراغ من العين املكتراة وهو الش يء الذي أكده املدعي أثناء جلسة البحث وأوضح بأنه تسلم من املدعى‬

‫عليه مفاتيح املنزل بتاريخ ‪ 2012/10/13‬مما يكون معه طلب الحكم باإلفراغ غير ذي موضوع ويتعين‬

‫بالتالي الحكم برفضه"‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الجهة املختصة للنظرفي دعوى تصحيح اإلشعار‬

‫يعتبر الفصل ‪ 71‬من القانون ‪ 67.12‬بمثابة النص العام الذي يحدد االختصاصات املتعلقة‬

‫باملنازعات الكرائية السكنية‪ ،‬وذلك بإسناد هذا االختصاص للمحكمة االبتدائية ملوقع املحل املكترى‪،‬‬

‫باإلضافة إلى نصوص أخرى من نفس القانون أسند من خاللها املشرع االختصاص إلى قاض ي املستعجالت‪.‬‬

‫وبالنظر إلى كون املحكمة االبتدائية تعتبر ذات والية عامة وبالتالي فهي تملك النظر في جميع‬

‫الدعاوى مالم يتعلق األمر بنص خاص‪ ،‬لذلك يمكن أن نقول أن املشرع كان منطقيا‪ 40‬عندما أسند إليها‬

‫اختصاص النظر في املنازعات املتعلقة بكراء املحالت السكنية وخصوصا ما يتعلق بإنهاء هذه العالقة‪،‬‬

‫وذلك بمقتض ى الفصل ‪ 71‬من القانون ‪ 67.12‬الذي ورد فيه أن املحكمة االبتدائية ملوقع املحل املكترى‬

‫تختص بالنظر في القضايا املتعلقة بكراء املحالت الخاضعة لها‪.‬‬

‫أما بالنسبة لالختصاص املكاني‪ ،‬فإنه وخالفا ملا تقرره القواعد العامة التي تمنح االختصاص بشأنه‬

‫ملحكمة املوطن الحقيقي أو املختار للمدعى عليه‪ ،‬فإن املشرع قد أسند هذا االختصاص في قضايا األكرية‬

‫للمحكمة االبتدائية ملوقع املحل املكترى بنص املادة ‪ 71‬من القانون ‪.67.12‬‬

‫‪ - 39‬حكم عدد ‪ 122‬بتاريخ ‪ ،2014/05/14‬في امللف املدني عدد ‪ ،12/175‬منشور مجلة املحاكم املغربية عدد ‪ 143‬ص ‪.133‬‬
‫‪ - 40‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.227 :‬‬

‫]‪[25‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬آثار الحكم الصادر بتصحيح اإلشعار باإلفراغ‬
‫سنتناول في هذه الفقرة إفراغ املكتري للعين املكتراة (أوال) عندما تصرح املحكمة بتصحيح اإلشعار‬

‫باإلفراغ‪ ،‬وكذا تعويض املكتري (ثانيا)‬

‫أوال‪ :‬إفراغ املكتري من العين املكتراة‬

‫إن املحكمة عندما تصرح بتصحيح اإلشعار باإلفراغ ويصبح حكمها حائزا لقوة الش يء املقض ي به‪،‬‬

‫فإن ذلك يعتبر تصريحا بانتهاء عقد الكراء والعالقة الكرائية الرابطة بين طرفيه لذلك يعتبر إفراغ املكتري‬

‫من العين املكتراة نتيجة طبيعية تترتب عن عقد الكراء فهذا الحكم هو الذي يضع حدا للعالقة الكرائية‬

‫وليس االشعار باإلفراغ لذلك وجب على املكتري هو ومن يقوم مقامه‪ 41‬مغادرة املحل املكترى وإعادته‬

‫للمكري بتسليمه مفاتيحه تحت طائلة جبره على ذلك بالقوة‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن املكتري الذي ال ينفذ الحكم باإلفراغ طواعية قد يجبر على ذلك باستعمال‬
‫قانونية‪42‬‬ ‫القوة العمومية‪ .‬غير أن هذا االلتزام باإلفراغ للمحل املكترى يتوقف على تبليغه الحكم بصفة‬

‫واكتساب هذا األخير قوة األمر املقض ي به‪.‬‬

‫ويتم التبليغ وفقا للفصل ‪ 433‬من قانون املسطرة املدنية بعد أن يقدم املكري أو من ينوب عنه إلى‬

‫قسم التنفيذ طلبا بذلك مرفقا بالنسخة التنفيذية للحكم أو القرار وشهادة عدم االستئناف‪ .‬فيبلغ عون‬

‫التنفيذ الحكم إلى الطرف املحكوم عليه لتنفيذه وينذره بأن يفي بما قض ى به الحكم حاال أو بتعريفه‬
‫بنواياه‪43.‬‬

‫ثانيا‪ :‬تعويض املكتري‬

‫‪ - 41‬انظر املادة ‪ 47‬من القانون ‪.67.12‬‬

‫‪ - 42‬انظر الفصل ‪ 433‬من قانون املسطرة املدنية‪.‬‬
‫‪ - 43‬انظر الفصل ‪ 440‬من قانون املسطرة املدنية‪.‬‬

‫]‪[26‬‬
 ‫أوجب املشرع املغربي تعويض املكتري بمقتض ى القانون ‪ 67.12‬في الحالتين التاليتين‪:‬‬

‫‪ -1‬تعويض املكتري في حالة جدية بسبب اإلفراغ‬

‫تنص املادة ‪ 51‬من القانون ‪ 67.12‬على أنه‪" :‬يجب على املكري في حالة تصحيح اإلشعار باإلفراغ‪ ،‬أن‬

‫يؤدي للمكتري إضافة إلى صوائر االنتقال املثبتة تعويضا قيمته وجيبة كراء سنة حسب آخر مبلغ‬

‫الوجيبة املؤدى من طرف املكتري"‪.‬‬

‫فبمقتض ى هذه املادة أصبح من الواجب على املكري‪ ،‬في حالة تصحيح اإلشعار باإلفراغ من قبل‬

‫املحكمة‪ ،‬أن يؤدي للمكتري تعويضا عن هذا اإلفراغ قدره املشرع قيمته في وجيبة كراء سنة حسب آخر‬

‫مبلغ الوجيبة الكرائية املؤدى من طرف املكتري‪ ،‬هذا باإلضافة إلى صوائر االنتقال بشرط اثباتها‪.‬‬

‫‪ -2‬تعويض املكتري في حالة عدم صحة سبب االفراغ أو عدم تنفيذه‬

‫تنص املادة ‪ 52‬من القانون ‪ 67.12‬على ما يلي‪:‬‬

‫"إذا تبين أن اإلفراغ من املحل إما تلقائيا تبعا لإلشعار باإلفراغ أو تنفيذا للحكم القاض ي‬

‫بالتصحيح‪ ،‬قد تم بناء على سبب غير مشروع أو سبب لم ينفذ من طرف املكري‪ ،‬يكون للمكتري الحق في‬

‫أن يطالب املكري بتعويض يساوي قيمة الضرر الذي لحقه نتيجة ذلك ال يقل عن الوجيبة الكرائية ملدة‬

‫سنة"‪.‬‬

‫ويستفاد من هذا النص أن املشرع املغربي قد خول للمكتري إمكانية املطالبة بالتعويض عن‬

‫األضرار التي لحقته إذا ثبت أن سبب اإلفراغ غير املطابق للواقع أو أن املكري لم ينفذ هذا السبب الذي‬

‫]‪[27‬‬
‫كان يتواجد به وما كان يحقق له من مزايا مادية ومعنوية واضطره إلى كراء محل آخر ال يحقق له نفس‬

‫املزايا أو بوجيبة كراء مرتفعة‪.44‬‬

‫وحتى يستفيد املكتري من هذا التعويض‪ ،‬عليه أن يثبت أحد األمرين التاليين‪:‬‬

‫أولهما‪ :‬أن يثبت أن السبب الذي بني عليه اإلشعار غير صحيح‬

‫وفي هذه الحالة فإنه يتعين على املكتري الذي يكون قد أفرغ املحل فعال أن يطالب املكري بجبر كل‬

‫األضرار التي يكون قدد تسبب له فيها‪ ،‬بعد أن يثبت عدم صحة السبب الذي بني عليه اإلشعار‪ ،‬مستعمال‬

‫في ذلك كل وسائل االثبات املمكنة‪.‬‬

‫ثانيهما‪ :‬عدم تنفيذ السبب من طرف املكري‬

‫حددت املادة ‪ 52‬من القانون ‪ 67.12‬شرطين أساسين يجب توافرهما من أجل استفادة املكتري من‬

‫التعويض املذكور وهما كاآلتي‪:‬‬

‫أ‪ -‬أن يتم اإلفراغ إما تلقائيا أو بعد الحكم‬

‫اعتبر املجلس األعلى (محكمة النقض حاليا) أن إنهاء عقد الكراء املسكن يتم بتسليم مفاتيحه‬

‫ملالكه إذا كان غير محدد املدة وأن إثبات هذا التسليم واقع على عاتق مدعيه إذا أنكر خصمه‪ ،45‬وهو ما‬

‫يعني أن املكتري الذي أفرغ فعليا املحل السكني دون أن يسلم مفاتيح املحل ملالكه يعتبر كأن لم يفرغ املحل‬

‫ويكون مطالبا بأداء الوجيبة الكرائية أو التعويض للمكري عن املدة التي ملى يسلم فيها هذه املفاتيح‪.‬‬

‫ب‪ -‬أن يقدم املكري طلب التعويض‬

‫‪ - 44‬أحمد عاصم‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة‪.197 :‬‬

‫‪ - 45‬قرار عدد ‪ 1019‬بتاريخ ‪ ،2001/3/21‬في امللف املدني عدد ‪ ،2001/6/1/305‬منشور بسلسلة دالئل عملية عدد ‪ ،6‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الصفحة ‪.156‬‬

‫]‪[28‬‬
‫خالفا للمادة ‪ 51‬من القانون ‪ 67.12‬فإن صياغة املادة ‪ 52‬من نفس القانون تفيد وجوب تقديم‬

‫طلب بهذا التعويض‪" :‬إذا تبين أن هذا اإلفراغ ‪ ...‬أن يطالب املكري ‪."...‬‬

‫فاملكتري مطالب بتقديم طلب في املوضوع يحدد فيه مقدار التعويض ويؤدي عنه الرسوم‬
‫القضائية‪46.‬‬

‫خاتمة‬
‫لقد عمل املشرع املغربي في القانون ‪ 67.12‬على لم الشتات في الشتات نظم فيه عقد الكراء السكني‬

‫واملنهي منذ إبرامه إلى حين انتهائه‪ ،‬فنسخ بذلك مجموعة من الظهائر ورد الص عليها في املادة ‪ ،75‬كما نسخ‬

‫القوانين التي سبق ذكرها وحل الكثير من االشكاالت التي تثيرها وحسم الكثير من التضاربات‪.‬‬

‫وعليه فإنه يمكن القول أن القانون ‪ 67.12‬قد وفق بنسبة مهمة من تجاوز النواقص التي كانت‬

‫تعتري القوانين السابقة فنجده تارة غلب كفة املكري مراعاة منه ألحقيته في بعض األمور وتارة أخرى غلب‬

‫كفة املكتري لنفس السبب‪.‬‬

‫‪ - 46‬وفي هذا قض ى املجلس األعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) بما يلي‪" :‬أنه بمقتض ى الفصل ‪ 17‬من ظهير ‪ ،1980‬فإن التعويض عن اإلفراغ‬
‫هو حق للمكتري يمكن له أن يطالب به بسبب اإلفراغ‪ .‬وال يمكن للمحكمة أن تقض ي به تلقائيا وبدون طلب"‪ .‬قرار صادر بتاريخ ‪90/09/17‬‬
‫تحت عدد ‪ 1813‬في امللف عدد ‪ 85/3132‬منشور بمجلة اإلشعاع عدد ‪ ،4‬الصفحة‪ 136 :‬ومايليها‪.‬‬

‫]‪[29‬‬
‫غير املشرع وإن كان قد استحدث عدة تغييرات جوهرية على قانون الكراء السكني و املنهي‪ ،‬إال أنه ال‬

‫زالت تتخلله بعض االشكاالت‪ ،‬والتي ظهرت بعد التطبيق فعلى املشرع التدخل وضرورة استدراكها عن‬

‫طريق تعديل بعض املقتضيات الخاصة بالتماطل مع استلزام توجيه االنذار كاستثناء من املسطرة‬

‫الخصة بالفسخ انسجاما مع العمل القضائي‪ ،‬وكذا التخفيف من الشكلية‪.‬‬

‫الئحة المراجع‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود املسماة‪ ،‬الكتاب الثاني‪ :‬عقد الكراء‬
‫املدني‪ ،‬مطبعة الكرامة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2002‬الرباط‪.‬‬
‫إبن منظور الجزء الرابع‪ ،‬بيروث‪.‬‬
‫محمد الكشبور‪ ،‬الكراء املدني والكراء التجاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1997 ،‬دون ذكر املطبعة‪،‬‬
‫عبد العزيز توفيق‪ ،‬قضاء محكمة النقض في الكراء املدني من سنة ‪ 1957‬إلى ‪ ،2011‬الطبعة‬
‫األولى‪.2012-1433 :‬‬
‫أحمد عاصم‪ ،‬أحمد عاصم‪ ،‬الحماية القانونية للكراء السكي واملنهي‪ ،‬مطبعة دار النشر املغربية‪،‬‬
‫الطبعة األولى‪.1996 ،‬‬

‫]‪[30‬‬
 ‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود املسماة ‪-‬الكتاب الثاني‪ -‬عقد الكراء‪ ،‬مطبعة األمنية‬
‫الرباط‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2013‬‬
‫محمد بن أحمد بونبات‪ ،‬الجديد في كراء األماكن املعدة للسكن أو االستعمال املنهي‪ ،‬سلسلة‬
‫آفاق‪ ،‬مطبعة الوراقة الوطنية مراكش‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬سنة ‪.2000‬‬
‫بديعة املمناوي‪ ،‬أحكام التبليغ القضائي وإشكاالته العملية في املادة املدنية‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2013‬الدار البيضاء‪.‬‬

‫إبراهيم أقبلي‪ ،‬جميلة حميسة‪ ،‬إنهاء عقد الكراء السكني في ضوء القانون رقم ‪ 67-12‬واالجتهاد‬
‫القضائي‪ ،‬رسالة لنهاية التدريب امللحقين القضائيين‪،2015/2013 ،‬‬
‫حياة البراقي‪ ،‬حق املطالبة باالفراغ‪ :‬الضمانات و الحدود في ظهير ‪ 25‬دحنبير ‪ 1980‬أطروحة لنيل‬
‫الدكتوراه في القانون الخاصـ جامعة محمد الخامسـ كلية العلوم القانونية و االقتصادية و‬
‫االجتماعية السنة الجامعية ‪ 2006/2005‬أكدال الرباط‪..‬‬
‫محمد إبراهيمي‪ ،‬إنتهاء عقد الكراء املدني على ضوء قانون ‪ 12.67‬املتعلق بتنظيم العالقات‬
‫التعاقدية بين املكري واملكتري‪ ،‬رسالة نهاية التدريب باملعهد العالي للقضاء‪.2015/2013 ،‬‬

‫حياة البراقي‪ ،‬االنهاء و الفسخ في ضل القانون ‪ 12.67‬املنظم للعالقات التعاقدية بين املكري و‬
‫املكتري للمحالت املعدة للسكنى واالستعمال املنهي‪ ،‬مجلة قضاء محكمة النقض عدد ‪ 77‬سنة‬
‫‪.2014‬‬
‫املصطفى لزرق‪ ،‬االفراغ لالحتياج للسكنى من خالل توجهات املجلس األعلى ومقتضيات ظهير ‪25‬‬
‫دجنبر ‪ ،1980‬قضايا كراء األماكن السكنية واملهنية واملحالت التجارية من خالل اجتهادات‬
‫املجلس األعلى‪.‬‬

‫مجلة القصر العدد ‪.2007 30‬‬

‫مجلة القضاء والقانون عدد ‪.145‬‬

‫]‪[31‬‬
 ‫مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد ‪.138‬‬
‫مجلة القضاء املدني عدد ‪.1‬‬
‫مجلة رسالة املحاماة عدد ‪ 30‬و ‪.31‬‬
‫مجلة املحاكم املغربية عدد ‪.67‬‬
‫مجلة قضاء املجلس األعلى‪ ،‬اإلصدار الرقمي دجنبر ‪ ،2000‬العدد ‪.32‬‬
‫سلسلة دالئل عملية عدد ‪ ،6‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪.‬‬
‫منشور بمجلة اإلشعاع عدد ‪.4‬‬

‫الفهرس‬

‫مقدمة ‪1 ............................................................................................................................................................‬‬
‫املبحث األول‪ :‬أسباب إنهاء عقد الكراء السكني واملنهي في ضوء القانون ‪3 ...................................... 67-12‬‬
‫املطلب األول‪ :‬إنهاء العقد بسبب االحتياج للسكنى وبسبب الهدم والتماطل ‪4 ..........................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬إنهاء العقد بسبب االحتياج ‪4 ..................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إنهاء العقد بسبب الهدم والتماطل ‪7 ...................................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬إنهاء عقد الكراء ألسباب أخرى ‪11 .........................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬استعمال املحل والتجهيزات املكتراة في غيرما أعدت له ‪11 ...................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إدخال تغييرات على املحل املكترى بدون مو افقة أو إذن املكري ‪12 ...................................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬إهمال املحل املكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا ‪13 .......................................................‬‬

‫]‪[32‬‬
‫الفقرة الرابعة‪ :‬استعمال املكتري املحل املكترى ألغراض غيرتلك املتفق عليها في العقد أو املخالفة‬
‫لألخالق الحميدة أو النظام العام أو القانون ‪13 ............................................................................................‬‬
‫الفقرة الخامسة‪ :‬التولية والتخلي ‪14 .............................................................................................................‬‬
‫املبحث الثاني‪ :‬مسطرة إنهاء عقد الكراء السكني واملنهي في ضوء القانون ‪16 ................................. 67-12‬‬
‫املطلب األول‪ :‬توجيه اإلشعار‪17 .....................................................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬النظام القانوني لإلشعار ‪17 ....................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية تبليغ اإلشعارو إثباته ‪21 ..........................................................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬تصحيح اإلشعارباإلفراغ ‪23 ...................................................................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬دعوى تصحيح اإلشعارباإلفراغ ‪24 .........................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬آثارالحكم الصادربتصحيح اإلشعارباإلفراغ ‪26 .................................................................‬‬
‫خاتمة ‪29 ...........................................................................................................................................................‬‬
‫الئحة املراجع ‪30 ...............................................................................................................................................‬‬
‫الفهرس ‪32 ........................................................................................................................................................‬‬

‫]‪[33‬‬