‫ماستر القانون العقاري والعقود‬

‫الفوج‪ :‬الثالث‬
‫وحدة‪ :‬الكراء المدني والتجاري‬
‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫التوازن العقدي في عقود الكراء المدني‬

‫والتجاري‬

‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫من إعداد‪:‬‬

‫عبد الرحيم السليماني‬ ‫منال الكريني‬
‫فوزية خرشال‬
‫غينة لقونتي‬
‫أميمة الفقير‬

‫السنة الجامعية‪2024/2023 :‬‬

‫المختصرات المستعملة‬

‫ط‬ ‫الطبعة‬
‫ج‪ .‬ر‬ ‫الجرية الرسمية‬
‫م‪ .‬ن‬ ‫المرجع نفسه‬
‫ع‬ ‫العدد‬
‫ص‬ ‫الصفحة‬
‫م‪ .‬س‬ ‫المرجع السابق‬
‫ق‪ .‬ل‪ .‬ع‬ ‫قانون االلتزامات والعقود‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬

‫يعتبر عقد الكراء من أهم العقود المسماة وأوسعها انتشارا وشيوعا بين الناس وهذا ما جعله‬
‫يحظى باهتمام تشريعي كبير‪ ،‬وذلك نظرا لمكانته االجتماعية واالقتصادية وارتباطه بشريحة واسعة من‬
‫المواطنين‪ ،‬الذين لم تسعفهم ظروفهم المادية الحصول على مكان مناسب يقطنون فيه أو يزاولون فيه‬
‫نشاطهم المهني أو الحرفي أو التجاري‪.‬‬
‫وتم تعريف عقد الكراء في قانون التزامات والعقود بمقتضى الفصل ‪1 627‬على أنه" عقد بمقتضاه‬
‫يمنح أحد طرفيه لآلخر منفعة منقول أو عقار‪ ،‬خالل مدة معينة في مقابل أجرة محددة‪ ،‬يلتزم الطرف‬
‫اآلخر بدفعها له" ولقد ميز المشرع بين نوعين من عقود الكراء‪ ،‬هناك عقود كراء معدة لالستعمال السكني‬
‫والمهني المنظم بمقتضى قانون رقم ‪،2.67 .12‬وأخرى معدة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‬
‫المنظمة بمقتضى قانون رقم ‪49.163‬‬
‫فعقد الكراء ليس كباقي العقود األخرى‪ ،‬إذ أنه يخلق نوعا من العالقات القانونية المستمرة‪ ،‬والتي تجعل‬
‫المكري والمكتري على اتصال دائم ما دام أن العقد الرابط بينهما ما زال قائما‪ .‬لذا كان من الضروري سن‬
‫قواعد ضابطة ومنظمة لهذه العالقة‪ ،‬والتي يجب أن تتسم بالوضوح والدقة حتى تؤطر هذا الوضع‬
‫القانوني‪،4‬ولدعم مبدأ االستقرار القانوني في العالقات التعاقدية الخاصة بالكراء‪ ،‬وذلك من خالل إعادة‬
‫التوازن العقدي‪ ،‬وبناء الثقة بين المكري والمكتري‪ ،‬وتوفير ضمانات أكثربينهما‪ ،‬وتضع حدودا بين الحقوق‬
‫والواجبات الملقاة على عاتق طرفيه ‪ .5‬ويعمل قدر الممكن على ايجاد التوازن بين طرفيها لضمان‬
‫استمراراها وضمان حقوق الطرفين عند انقضائها الي سبب من االسباب‪.‬‬
‫التطور التاريخي‪:‬‬
‫وكما هو معلوم أن عقد الكراء يعد من أقدم العقود التي عرفها األشخاص بعد عقدي المعاوضة والبيع‪،‬‬
‫وهو شيء الذي كان عامال أساسيا في إيجاد تنظيم لهذا العقد‪ ،‬حتى ينسجم مع التطور الذي تعرفه البشرية‪.‬‬
‫وبذلك عرف المغرب صدور مجموعة من التشريعات التي نظمة مجال الكراء بشقيه‪ ،‬فبخصوص الكراء‬
‫السكني تبتدأ منذ عهد الحماية وصوال إلى القانون الحالي ‪ 12.67‬المتعلق بتنظيم العالقات التعاقدية بين‬
‫المكري والمكتري للمحالت المعدة للسكنى واالستعمال المهني والذي نسخ مقتضيات القوانين السابقة طبقا‬
‫للمادة ‪ 75‬من نفس القانون والتي تنص على أنه "تنسخ ابتداء من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ‬
‫المقتضيات الخاصة باألماكن المعدة للسكنى واالستعمال المهني الواردة بالقانون رقم ‪ 64.99‬الصادر‬
‫بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.99.211‬بتاريخ ‪ 13‬من جمادى األولى ‪ 25) 1420‬أغسطس‬
‫‪(1999‬المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية‪ ،‬وتستثنى من النسخ المقتضيات الخاصة باألماكن المعدة‬
‫لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي ‪.‬ينسخ كذلك ابتداء من نفس التاريخ ‪: -‬الظهير الشريف الصادر‬
‫في ‪ 26‬من صفر ‪ 25) 1360‬مارس ‪(1941‬في زجر من يمتنع عن الكراء؛ ‪-‬الظهير الشريف المؤرخ‬

‫‪ 1‬قانون التزامات والعقود‪ ،‬بمثابة الظهير الشريف الصادر في ‪9‬رمضان ‪12(1331‬اغسطس‪) 1913‬‬
‫‪ 2‬القانون رقم ‪ 12.67‬المتعلق بتنظيم العالقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحالت المعدة السكنى أو االستعمال المهني‪ ،‬بمثابة ظهير‬
‫الشريف رقم‪1. 13.111 .‬صادر في ‪19‬نوفمبر ‪2013‬‬
‫‪ 3‬القانون رقم ‪ 16-49‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 99-16-1‬الصادر في ‪ 13‬من شوال ‪ 18) 1437‬يوليو ‪ ،2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6011‬بتاريخ ‪ 11‬غشت ‪(2016‬‬
‫‪ 4‬محسن دروسي‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪24‬ماي ‪ 1955‬والقانون‪ 49. 16‬رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬الوسائل البديلة‬
‫لحل المنازعات‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا‪-‬فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ .2021/2020‬ص‪1 ،‬‬
‫‪ 5‬محمد زروال‪ :‬التوازن العقدي بين المكري والمكتري في القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني والمهني‪ ،‬مطبعة األمنية‪ -‬الرباط‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،2021‬ص ‪11‬‬
‫‪2‬‬
‫في ‪ 23‬أبريل ‪ 1954‬في زجر المضاربة غير المشروعة في الكرية؛ ‪-‬الظهير الشريف الصادر في ‪25‬‬
‫من ربيع األول ‪ 23) 1360‬أبريل ‪(1941‬في األمر بالتصريح باألماكن الفارغة؛ ‪-‬الظهير الشريف‬
‫الصادر في ‪ 25‬من رجب ‪ 19) 1360‬أغسطس ‪(1941‬المتعلق بتحديد األماكن المعدة للسكنى؛ ‪"......‬‬
‫أما بخصوص الكراء التجاري تم صدور الظهير الشريف رقم ‪ 1. 16.99‬صادر في ‪18‬يوليوز‪2016‬‬
‫بتنفيذ القانون رقم ‪ 49.16‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي‪ ،‬الذي نسخ الظهير الشريف المؤرخ في ‪ 24‬ماي ‪ 1955‬المتعلق بكراء األمالك أو‬
‫األماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف‪.‬‬
‫أهمية الموضوع‪:‬‬
‫ويكتسي موضوعنا هذا أهمية قصوى على المستوى النظري وعلى المستوى العملي فتتمثل األهمية النظرية‬
‫لتوازن العقدي فيما يوفر هذان القانونين من استقرار وحماية للطرفين‪ ،‬ويحدد حقوق والتزامات كل منهما‪،‬‬
‫ويحميهما من أي منازعات قد تنشأ بينهما‪ ،‬أما على المستوى العملي فتتجلى في الدور الذي يقوم به القضاء‬
‫في تفعيل القانون وتحقيق األمن القضائي بين طرفي العالقة الكرائية من خالل خلق توازن بينهما وذلك‬
‫للحساسية التي تطبع طرفي هذه العالقة‪ ،‬بالنظر إلى العدد المرتفع من النزاعات التي يطرحها الكراء أمام‬
‫المحاكم‪.‬‬
‫ولمعالجة موضوعنا هذا البد من طرح اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫إشكالية الموضوع‪:‬‬

‫هل استطاع المشرع المغربي تحقيق التوازن العقدي بين طرفي العالقة الكرائية في كل من قانون رقم‬
‫‪ 67.12‬وقانون رقم ‪49.16‬؟‬
‫المناهج المعتمدة‪:‬‬
‫ولإلجابة عن هذه اإلشكالية سلكنا مجموعة من المناهج؛ كالمنهج االستقرائي من خالل استقرائنا للنصوص‬
‫القانونية المؤطر للموضوعنا هذا‪ ،‬والمنهجين التحليلي ونقدي ‪6‬من خالل تحليل مواد هذه النصوص القانونية‬
‫سياقا لرصد نطاق إعمالها ومدى استجابتها لتطلعات أطراف العالقة الكرائية وما قد يعتري تطبيق هذه‬
‫البنود من عقبات عند التفعيل والتنزيل‪.‬‬
‫ولتحليل موضوعنا هذا ارتأينا تقسيمه إلى قسمين‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬بعض مظاهر تحقيق التوازن العقدي في الكراء السكني والمهني‬
‫المبحث الثاني‪ :‬بعض مطاهر إقرار التوازن العقدي في الكراء التجاري‬

‫‪ 6‬لالطلع أكثر حول مناهج البحث العلمي راجع‪ ،‬إدريس الفاخوري‪ ،‬مدخل لدراسة مناهج العلوم القانونية‪ ،‬م الجسور وجدة‪2015 ،‬ص ‪ 3‬وما يليها‪.‬‬
‫‪3‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬بعض مظاهر تحقيق التوازن العقدي في الكراء السكني والمهني‬
‫يعتبر عقد الكراء المدني من أكتر العقود شيوعا في الوقت الحالي‪ ،‬لذلك سنحاول في هذا المبحث التطرق‬
‫لبعض مضاهر التوازن في هذا العقد سواء من حيت سريانه (المطلب االول)‪ ،‬او من حيت انتهاءه (المطلب‬
‫الثاني)‬
‫المطلب األول‪ :‬بعض مظاهر التوازن أثناء إبرام عقد الكراء‬
‫من المعلوم أن أبرز مظاهر سلطان االرادة في ق‪ .‬ل‪ .‬ع المغربي هو الفصل ‪ 230‬الذي ينص على ان‬
‫االلتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها‪ ،‬فااللتزامات التعاقدية ال‬
‫تقوم اال إذا كانت االرادة قد توجهت الى انشائها وفي اإلطار الذي تتجه اليه تلك االرادة‪ ،‬وال يمكن أن يقيد‬
‫الفرد إال بها‪ ،‬وبالتالي تكون هذه االخيرة هي أساس القوة الملزمة للعقد‪ ،‬وكل اختالل في التوازن بين‬
‫المتعاقدين حسب هذا المنظور ال يعتد به‪.‬‬
‫غير أن هذا المبدأ كان يسود في ظل مجتمع بسيط‪ ،‬لكن التحوالت االقتصادية واالجتماعية التي عرفها‬
‫القرن العشرين‪ ،‬وما ترتب عنها من أزمات في السكن‪ ،‬فرضت نفسها بقوة وقلصت من القوة الملزمة‬
‫للعقد‪ ،‬وبالتالي الخروج عن مبدأ سلطان االرادة‪ ،‬وذلك بوضع المشرع المغربي لقواعد قانونية صارمة‪،‬‬
‫من أجل خلق توازن عقدي بين المكري والمكتري فيما يتعلق بتكوين عقد الكراء‪ ،7‬ويتجلى ذلك في إثبات‬
‫عقد الكراء (الفقرة االولى) وحالة المحل (الفقرة الثانية)‬

‫الفقرة االولى‪ :‬إثبات عقد الكراء في القانون رقم ‪67.12‬‬

‫إن أهم المقتضيات التي جاء بها القانون رقم ‪ 67.12‬المنظم للعالقة التعاقدية بين المكري والمكتري ما تم‬
‫التنصيص عليه في المادة الثالثة منه‪ ،‬التي جعلت من عقد الكراء عقدا شكليا‪ ،‬حيث قضت بوجوب إبرامه‬
‫كتابة (أوال) ووفق شكل محدد (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬طبيعة الكتابة‬
‫بعدما تم التنصيص على تحرير عقد الكراء كتابة‪ ،‬فإن الصيغة التي استعملها المشرع هنا طرحت أكثر‬
‫من عالمة استفهام حول طبيعة هذه الكتابة‪ ،‬مما أدى إلى انقسام اآلراء الفقهية حولها هي شكلية لالنعقاد‬
‫(‪ )1‬أم انها شكلية لإلثبات (‪.)2‬‬
‫‪ - 1‬الكتابة كشكلية لالنعقاد‬
‫إن التأمل في صيغة الوجوب التي استعملها المشرع المغربي في المادة الثالثة من القانون رقم ‪67.12‬‬
‫يتبث انها جاءت صريحة في أن الكراء المنصب على المحالت السكنية أو المهنية يجب أن يفرغ في محرر‬
‫وأن هذا المحرر يجب أن يكون ثابت التاريخ‪ ،8‬وفي هذا السياق يرى بعض الفقه‪ 9‬أن المشرع اعتمد الكتابة‬
‫"كشكلية لالنعقاد" مادام أنه نص على ان العقد يبرم وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ‪ ،‬محددا عدة بيانات‬
‫يجب أن يتضمنها‪ ،‬بجانب حرص المشرع على جميع المعامالت الناتجة عن عقد الكراء كتابة‪.‬‬

‫‪7‬محمد زروال م‪.‬س‪ ،‬ص ‪15‬‬

‫‪ 8‬احمد الساخي "اثبات العالقة الكرائية في ضوء مستجدات القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني او المهني «أعمال الندوة الوطنية التي‬
‫نظمت بالمحكمة االبتدائية بتيزنيت بتاريخ ‪ 12‬ابريل ‪ 2014‬تحت عنوان قراءة في مستجدات القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني‬
‫والمهني‬
‫‪ 9‬محمد الحمياني‪ ،‬قانون الكراء ‪ 67.12‬رصد المستجدات واستحضار االهداف‪ ،‬مقال منشور بالمجلة االلكترونية مجلة الفقه والقانون عدد ‪28‬‬
‫فبراير ‪ ،2015‬ص‪18‬‬
‫‪4‬‬
‫لكن ما يعاب على هذا الرأي هو أنه بدون سند مبرر له‪ ،‬لذلك ال يمكن الجزم على أن الكتابة المقصودة‬
‫من المادة الثالثة جاءت لالنعقاد‪ ،‬وإنما لإلثبات‪.10‬‬
‫‪ - 2‬الكتابة كشكلية لإلثبات‬
‫بخالف ما رأيناه أعاله بخصوص الكتابة "كشكلية لالنعقاد" نعتقد أن الكتابة المطلوبة بموجب المادة الثالثة‬
‫مجرد "شكلية لإلثبات" وجود العالقات الكرائية‪ ،‬وليست ركنا فيه وال مطلوبة إلزاما النعقادها بدليل عدم‬
‫ترتيب جزاء البطالن ‪ ،‬كما جاء في الكثير من النصوص القانونية األخرى‪ ،‬كما أن المشرع ترك استمرارية‬
‫عقود الكراء غير الموثقة سارية المفعول ألن القول بكونها شكلية انعقاد فيه تضييق وإعنات بخصوص‬
‫عقد كثير االنتشار لم يألف جزء عريض من المجتمع الحرص على إبرامه كتابة‪ ،‬وهذا ما جعل أغلبية‬
‫الفقه‪ 11‬تؤكد على أن الكتابة المقصودة من المادة الثالثة جاءت لإلثبات ال لالنعقاد‪.12‬‬
‫ثانيا‪ :‬شكل الكتابة‬
‫يقصد بشكل الكتابة معرفة ما إذا كان المشرع المغربي قد اشترط وجوب اعتماد المحررات الرسمية أم أن‬
‫الكتابة العرفية تبقى كافية في إبرام عقد الكراء‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى المادة ‪ 3‬من القانون رقم ‪ 67.12‬نجدها تقضي بما يلي "يبرم عقد الكراء وجوبا بمحرر‬
‫كتابي ثابت التاريخ"‬
‫المشرع المغربي أورد عبارة "المحرر ثابت التاريخ " في أكثر من مناسبة‪ ،‬وال سيما في ظهير ق‪ .‬ل‪.‬‬
‫ع‪ ،‬وبالتأمل في مختلف النصوص التي تتحدث عن "المحرر ثابت التاريخ" يظهر أن هذا األخير قد يكون‬
‫عقدا رسميا‪ 13‬كما قد يكون عبارة عن عقد عرفي‪ 14‬معرف بالتوقيعات لدى السلطة االدارية المختصة‪،‬‬
‫ذلك أن المحررات الرسمية تعتبر ثابتة التاريخ في جميع األحوال‪ ،‬لكونها تحرر وفق شكليات معينة ومن‬
‫قبل جهات محددة قانونا‪ ،‬في حين أن المحررات العرفية تكون دليال على تاريخها فقط بين المتعاقدين‬
‫وورثتهم وخلفهم الخاص حينما يعمل كل منهم باسم مدينة وال تكون دليال على تاريخها في مواجهة الغير‬
‫اال في الحاالت المنصوص عليها في الفصل ‪ 425‬من ق‪ .‬ل‪ .‬ع‬
‫ومن الناحية العملية يصبح للعقد العرفي تاريخ ثابت إما عن طريق تسجيله بمصلحة التسجيل التابعة إلدارة‬
‫الضرائب‪ ،15‬أو عن طريق المصادقة على صحة التوقيعات لدى السلطات االدارية المختصة‪.16‬‬
‫وإذا كانت المحررات الرسمية تعتبر ضمانة أساسية لتحقيق األمن التعاقدي وحماية حقوق طرفي العقد معا‬
‫نظرا للثقة والكفاءة المفترضين في محررها‪ ،‬فإن اعتمادها كشرط في إبرام عقد الكراء سيشكل عبئا ماليا‬
‫إضافيا واجراء شكليا ثقيال على عاتق طرفي عقد الكراء الكثير االنتشار‪.‬‬

‫‪ 10‬محمد زروال م‪ .‬س ص‪29 .‬‬

‫‪ 11‬ذهب في نفس االتجاه‪ :‬حساين عبود "قراءة في القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بتنظيم العالقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحالت المعدة‬
‫للسكنى او االستعمال المهني" ص‪167.‬‬
‫‪12‬محمد زروال م‪ .‬س‪ ،‬ص ‪30‬‬
‫‪ 13‬ينص الفصل ‪ 418‬من ق‪ .‬ل ‪.‬ع على ان "الورقة الرسمية التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد‪،‬‬
‫وذلك في الشكل الذي يحدده القانون"‬
‫‪ 14‬عبد المجيد بوكير‪ ،‬التوثيق العصري المغربي‪ ،‬مطلعة السالم‪ ،‬الرباط‪ ،‬ط الثانية سنة ‪ 2010‬ص ‪49‬‬
‫‪15‬طبقا للمادة االولى من القان ون المتعلق بواجبات التسجيل والتمبر فانه " يترتب على التسجيل اكتساب االتفاقات العرفية تاريخا ثابتا عن طريق‬
‫تسجيلها في سجل يدعى سجل االيداع‪"..‬‬
‫‪16‬محمد زروال م‪.‬س‪ ،‬ص‪34‬‬
‫‪5‬‬
‫وبالمقابل فإن ترك كامل الحرية ألطراف هذا العقد في توثيق معامالتهم من شأنه أن يؤدي إلى نشوء‬
‫مجموعة من النزاعات التي تضيع معها الحقوق وتعقد مهمة القضاء‪.‬‬
‫وهكذا فإن اشتراط المشرع المغربي لوجوب ابرام عقد كراء األماكن المخصصة للسكنى او لالستعمال‬
‫المهني بموجب محرر ثابت التاريخ قد راعى من جهة تبسيط اجراء هذه العقود‪ ،‬ومن جهة ثانية ضمان‬
‫حقوق االفراد والغير باعتماده لشكلية الكتابة المنظمة إلى حد ما والمتمثلة في المحررات ثابتة التاريخ‪.17‬‬
‫صفوة القول‪ ،‬المشرع حرص على ترسيخ التوجه السائد اليوم في مجال المعامالت المتمثل في اعتماد‬
‫شكلية الكتابة وجعلها حاضرة بقوة في عقود الكراء‪ ،‬هذا التوجه سيساهم في اثبات المعامالت الناتجة عن‬
‫عقود الكراء‪ ،‬وهو ما يمكن معه القول بأن المشرع ساهم بشكل جدي في تكريس التوازن التعاقدي في‬
‫مجال الكراء من خالل ترسيخ اعتماد شكلية الكتابة‪ ،‬على اعتبار أنه قد تضيع مجموعة من الحقوق بسبب‬
‫االتفاقات الشفوية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حالة المحل‬

‫يأخذ المحل في عقد الكراء طابعا مزدوجا‪ ،‬فهو بالنسبة للمكري منفعة العين المكتراة‪ ،‬وبالنسبة للمكتري‬
‫األجرة التي يدفعها لقاء انتفاعه بالعين المكتراة‪ ،‬وتقاس المنفعة على السواء بمدة زمنية يسري عليها عقد‬
‫الكراء باعتباره عقدا مؤقتا‪.‬‬
‫المشرع المغربي اشترط لكي يكون المحل صحيحا فب القانون رقم ‪ 67.12‬مجموعة من الشروط (أوال)‪،‬‬
‫كما أنه قبل صدور هذا القانون ‪ 67.12‬كان يطرح مشكل إثبات حالة المحل‪ ،‬وهذا ما نظمه المشرع في‬
‫القانون الجديد (ثانيا)‬
‫أوال‪ :‬شروط المحل‬
‫وعيا من المشرع المغربي بأن هناك العديد من المحالت المعدة للسكنى ال تتوفر فيها شروط السكن‪ ،‬فقد‬
‫جاء بمقتضى جديد في القانون رقم ‪ 67.12‬يؤكد على وجوب توفر المحل على المواصفات الضرورية‬
‫(‪ ،)1‬غير أنه في بعض الحاالت يصعب توفر المحل على كل المواصفات الضرورية‪ ،‬هنا جاء المشرع‬
‫بحلول احتياطية (‪)2‬‬
‫‪ - 1‬المواصفات الضرورية المتطلبة في المحل‬
‫لقد تطرق المشرع المغربي لهذا المقتضى في المادة ‪ 185‬من القانون رقم ‪ 67.12‬حيث كان فيها صريحا‬
‫وصارما‪ ،‬على اعتبار أن هناك العديد من المحالت المعروضة للسكنى ال تستجيب للحد األدنى من‬
‫المواصفات الضرورية للحياة الكريمة‪ ،‬والتي تتعلق باألساس بما يصطلح عليه بالسكن العشوائي او السكن‬
‫الغير الالئق‪.‬‬
‫وبهذا حاول المشرع استحداث نصوص تشريعية تتماشى مع باقي القوانين المنظمة للسكن‪ ،‬التي تفرض‬
‫قبل الحصول على رخصة البناء توفر تصميمها الهندسي على الشروط المتطلبة في المحالت السكنية من‬
‫تهوية وإنارة وما إلى غيرها‪ ،‬وكدا إضفاء طابع الحداثة والواقعية على القوانين الجديدة‪.19‬‬

‫‪17‬محمد زروال م‪ .‬ن ص ‪35‬‬

‫‪18‬المادة ‪ 5‬من القانون ‪ 67.12‬جاء فيها " يجب على المكري ان يسلم للمكتري المحل والمرافق التابعة له‪ ،‬وكدا التجهيزات المذكورة في عقد‬
‫الكراء يجب ان يتوفر المحل المعد للسكنى على المواصفات الضرورية من حيث االجزاء المكونة له وشروط التهوية والمطبخ ودورىة المياه‬
‫والكهرباء والماء"‬
‫‪ 19‬محمد زروال م‪.‬س‪ ،‬ص ‪37‬‬
‫‪6‬‬
‫والمشرع المغربي لم يقف عند هذا الحد‪ ،‬بل أفرز مقتضى اخر لصالح المكتري في الفقرة االولى من‬
‫المادة ‪ 9‬باعتباره أوجب على المكري ضمان تسلم المكتري للمحل المهني واالنتفاع الكامل والهادئ به‪،‬‬
‫لكنه عاد في الفقرة الثانية من نفس المادة ليؤكد على ان المكري ال يضمن سوى العيوب الناشئة عن فعله‬
‫او فعل االشخاص المسؤول عنه‪ ،‬كما ال يسأل عن العيوب التي يتسبب فيها الغير دون ان يحدد هذا الغير‪،‬‬
‫مما يعني ان العيوب التي يتسبب فيها الغير سيتحملها المكتري‪ ،‬وهو تمييز واضح لصالح المكري‪.20‬‬

‫‪ – 2‬االتفاق المرفق بعقد الكراء المتعلق باألشغال الواجب انجازها‬

‫بالرغم من األهمية البالغة للمادة ‪ 216‬من القانون ‪ 67.12‬في خلق توازن عقدي بين الطرفين‪ ،‬فإن ما‬
‫يمكن مالحظته هو انه لم يتم التنصيص عليها بمقتضى قاعدة آمرة‪ ،‬فكلها قواعد مكملة يمكن ان يجبها‬
‫العرف او االتفاق‪ ،‬وهو ما يظهر من استعماله لعبارة االمكان وليس الوجوب‪ ،‬حيث ترك ذلك رهينا بإرادة‬
‫االطراف‪ ،‬كما لم ينص على جزاء االخالل بذلك الشرط‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬إثبات حالة المحل‬
‫لقد أوجب المشرع المغربي في القانون رقم ‪ 67.12‬ان يرفق أطراف العالقة الكرائية العقد األساسي ببيان‬
‫وصفي يرد في محرر ثابت التاريخ‪ ،‬وأن يتضمن وصف المحل بكيفية مفصلة ودقيقة‪ ،‬وذلك لتفادي كل‬
‫النزاعات المحتملة‪ ،22‬وفي حالة عدم إعداد البيان الوصفي من قبل األطراف‪ ،‬فيفترض بمجرد التوقيع‬
‫على عقد الكراء ان المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة لالستعمال‪ ،‬كما ألزم المشرع بإعداد بيان‬
‫وصفي اخر وقت استرجاع المحل المكتري‪ ،‬وذلك حسب المادة ‪ 7‬والمادة ‪ 8‬من نفس القانون‪.23‬‬
‫حيث ان البيان الوصفي المذكور يجعلهم على بينة من حقيقة المحل المراد اكتراؤه‪ ،‬ويحميهم من كل ادعاء‬
‫مغاير للحقيقة بعد انتهاء العالقة الكرائية‪ ،‬وحتى خالل سريانها‪ ،‬خاصة بعد تحرير البيان الوصفي الذي‬
‫يتم انجازه بعد تسليم العين المكتراة‪ ،‬اذ يمنع المكري من التحايل بلجوئه الى طلب افراغ المكتري بعلة‬
‫اضافة تغييرات على العين دون اذن منه‪ ،‬وهذا ما من شأنه ان يخلق نوع من التوازن بين المكري‬
‫والمكتري‪.24‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي في انتهاء وفسخ عقد الكراء‬
‫عمل المشرع المغربي على إضفاء الحماية القانونية على العالقة التعاقدية الكرائية بين أطرافها ال‬
‫على مستوى التعاقد أو تنفيذ العقد فحسب؛ وإنما أيضا شملت هذه الحماية مرحلة انتهاء الرابطة القانونية‬
‫بين المكري والمكتري‪ ،‬وهي مرحلة هامة في التأثير على حقوق األطراف التي قد تطبع بانعدام التوازن‬
‫بسبب اختالف مراكزهم القانونية‪ ،‬األمر الذي يستوجب تدخال تشريعيا فاعال في إرجاع هذا التوازن بين‬
‫المكري والمكتري‪.‬‬

‫‪20‬محمد زروال م‪ .‬ن ص ‪39‬‬

‫‪ 21‬انظر المادة ‪ 6‬من القانون رقم ‪67.12‬‬
‫‪ 22‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة –الكتاب الثاني‪ -‬العقود الواردة على منفعة الشيء‪/‬عقد الكراء‪ ،‬مطبعة يادب‪ ،‬ط الثالثة ‪2016‬‬
‫ص ‪117‬‬
‫‪ 23‬انظر المادة ‪ 7‬و‪ 8‬من القانون رقم‪67.12‬‬
‫‪ 24‬محمد زروال م‪ .‬س‪ ،‬ص‪43-42 ،‬‬
‫‪7‬‬
‫من أجل ذلك كان القانون رقم ‪ 67.12‬مستحضرا ألهمية التوازن العقدي خالل مرحلة نهاية التعاقد‪،‬‬
‫فجاءت في مقتضياته عدة مظاهر له سواء على مستوى نهاية العالقة التعاقدية باالنتهاء (الفقرة األولى)‪،‬‬
‫أو على مستوى نهايتها بالفسخ (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬على مستوى انهاء العالقة التعاقدية‬
‫يعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية‪ ،‬لذلك كان من الطبيعي أن ينتهي بانتهاء المدة المحددة له‪ ،‬من‬
‫حيث المبدأ‪ ،‬وقد ينتهي أيضا قبل انتهاء المدة المحدد له كلما توفر سبب يستوجب اإلنهاء‪ .‬وباإلضافة إلى‬
‫األسباب العامة إلنهاء هذا العقد قد ينتهي بأسباب أخرى غير تلك المنصوص عليها في النظرية العامة‬
‫النتهاء العقود‪.25‬‬
‫وقد نظم المشرع حالة إنهاء عقد الكراء بمقتضى الباب السابع من خالل المواد من ‪ 44‬إلى ‪ 54‬من‬
‫القانون ‪ ،67.12‬وضمنه مقتضيات روعي من خاللها تحقيق التوازن بين المكري والمكتري على مستوى‬
‫أبعاد مختلفة‪.‬‬
‫ويعتبر انتهاء عقد الكراء النتهاء مدته من أهم مظاهر التوازن في العالقة العقدية الكرائية‪ ،‬حيث‬
‫يتجلى في هذا اإلطار مبدأ الرضائية بالنسبة لكل من المتعاقدين فتبرز معه المساواة بينها في التصرف في‬
‫مآل العقد‪ .‬وفي هذا السياق ينص الفصل ‪ 687‬من ق ل ع على أن "كراء األشياء ينقضي بقوة القانون‬
‫عند انتهاء المدة التي حددها له المتعاقدان من غير ضرورة إلعطاء تنبيه باإلخالء‪ ،‬وذلك ما لم يقضي‬
‫التفاق بغيره ومع عدم االخالل بالقواعد الخاصة بكراء األراضي الزراعية"‪ .‬وإذا استمر المكتري في‬
‫استعمال العين المكتراة رغم انتهاء اجل الكراء فإن العقد يتجدد بنفس الشروط وبنفس المدة السابقة ما لم‬
‫يب دي المكتري اعتراضه بإعطاء المكري تنبيها باإلخالء قل انقضاء المدة المتفق عليها أو المحددة بمقتضى‬
‫نص القانون‪.26‬‬
‫كما أن هناك أسباب أخرى غير انتهاء مدة العقد المتفق عليها ينتهي بها عقد الكراء السكني‪ ،‬وقد‬
‫حددها المشرع في االحتياج السكني والهدم وإدخال اإلصالحات‪ ،‬وهكذا نص في المادة ‪ 45‬على أنه‪:‬‬
‫"يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا باإلفراغ إلى المكتري يستند على‬
‫أسباب جدية ومشروعة من قبيل‪:‬‬
‫‪-‬استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي‪ ،‬أو لسكن زوجه‪ ،‬أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة‬
‫األولى أو المستفيدين ‪-‬إن وجدوا ‪ -‬من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة ‪ 369‬وما يليها من مدونة‬
‫األسرة أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم ‪ 15.01‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين الصادر‬
‫بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.02.172‬في فاتح ربيع اآلخر ‪ 13) 1423‬يونيو ‪2002‬؛‬
‫‪-‬ضرورة هدم المحل المكترى وإعادة البناء أو إدخال إصالحات ضرورية عليه تستوجب اإللفراغ؛‬
‫‪ -‬التماطل في األداء‪".‬‬
‫ويستفاد من هذه األسباب بشكل عام أن المشرع راعى من سنها تحقيق الحماية الواجبة للمكري التي‬
‫يتمكن من خاللها من استرداد محله‪ ،‬وذلك العتبارات خاصة به ال تغيب الحماية للمكتري‪ .‬فهكذا لم يمنح‬
‫حق استرجاع المحل المكرى لالحتياج السكني لكل المكرين وإنما قصره على المالكين منهم‪ ،‬بحيث ال‬
‫يتمكن مثال المكري صاحب حق االنتفاع أو المكري من الباطن من استرجاع المحل المكرى الفتقاده‬

‫‪ 25‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماة‪ ،‬الكتاب الثاني‪ ،‬عقد الكراء المدني‪ ،‬الطبعة ‪ ،2013 ،3‬ص ‪.98‬‬
‫‪ 26‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬م ن‪ ،‬ص ‪.100‬‬
‫‪8‬‬
‫عنصر الملكية التامة الذي هو مناط الحق في االسترجاع‪ 27.‬كما أن الشروط المشترطة من أجل اإلفراغ‬
‫لالحتياج السكني تستحضر فيها حماية لمكتري من أي تعسف في حقه‪ ،‬بحيث ال يمكن للمكري استرجاع‬
‫المحل المكترى إال إذا استجمع مجموعة من الشروط وهي أن يكون محال للمكري منذ ‪ 18‬شهرا على‬
‫األقل وأن يكون المكري ال يملك سكنا أو ال يكفيه لحاجياته االعتيادية‪.‬‬
‫كما أنه من أسباب إنهاء عقد الكراء هدم المحل المكترى أو إصالحه‪ ،‬بحيث يعتبر هذا السبب حقا‬
‫طبيعيا مخوال للمكري‪ ،‬لكن الضرورة شرط الزم إلعمال هذا الحق‪ ،‬ما يبرز التوازن الحمائي لطرفي‬
‫العقد‪ .‬ويتجلى ذلك أكثر في المسطرة المتبعة لممارسة هذا الحق؛ بحيث يتوجب على المكري قبل طلب‬
‫إفراغ المحل أن يوجه إشعارا للمكتري باإلفراغ يستند فيه إلى أسباب جدية و مشروعة حددها المشرع‬
‫في المادة ‪ 45‬من قانون الكراء‪ ،‬و يتعين تصحيح هذا اإلشعار باإلفراغ إذا كان المكري يرغب في هدم‬
‫المحل أو إدخال تغييرات هامة و ضرورية عليه كلما استوجب ذلك إفراغ المكتري من المحل المكترى‪،‬‬
‫و قد أعطى المشرع حق األسبقية للمكتري للرجوع إلى المحل بعد إصالحه أو إعادة بنائه شريطة استعمال‬
‫هذا الحق داخل أجل الشهرين المواليين لإلشعار الصادر عن المكري و يؤخذ بعين االعتبار المصاريف و‬
‫الصوائر التي تم صرفها على المحل و رأس المال المستثمر لتحديد الوجيبة الكرائية الجديدة (المادة ‪.)50‬‬
‫وللمكتري الحق في مطالبة المكري بتعويض عن الضرر كلما كان اإلفراغ مستندا على أسباب غير‬
‫صحيحة أو لم ينفذ من طرف المكري‪.‬‬
‫كما خول المشرع للمكتري الحق في الرجوع إلى المحل المكترى بعد إصالحه وانتهاء األشغال فيه‬
‫وذلك شريطة استعماله لهذا الحق داخل أجل الشهرين المواليين إلشعاره من طرف المكري‪ ،‬وإال سقط هذا‬
‫‪28‬‬
‫الحق‪ ،‬وقد كان منصوصا على هذا األمر حتى في القانون القديم‪.‬‬
‫غير أن هناك من يرى بأن المشرع لم يتعرض في هذا القانون كما في القانون القديم للجزاء الذي‬
‫يترتب عن عدم التزام المكري بإخبار المكتري بانتهاء األشغال وإمكانية رجوعه إلى المحل وفق القانون‪،‬‬
‫كما لو لم يشعره أصال أو أنه لم يحترم األجل‪ ،‬وهو ما كان يثار أمام القضاء وهو ينظر في مثل هذه‬
‫‪29‬‬
‫الحاالت فكان يحكم للمكتري بالتعويض في ذلك‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬على مستوى فسخ العالقة التعاقدية‬

‫يتشابه عقد الكراء مع مجموعة من العقود األخرى في الخضوع لنتائج انحالل العالقة العقدية بالفسخ‬
‫كلما توافرت الشروط القانونية لذلك‪ ،‬ويتعلق األمر في هذا الصدد بإخالل أحد الطرفين بالتزاماته سواء‬
‫تعلق األمر بالمكري أو المكتري فمن حق كل من هؤالء إجبار اآلخر على تنفيذ التزاماته مادام تنفيذ هذا‬
‫االلتزام ممكنا أما إذا استحال هذا األخير جاز للطرف الدائن أن يطالب بفسخ العقد مع التعويض إذا كان‬
‫له مبرر قانوني بطبيعة الحال‪ ،‬وهو ما من شأنه أن يحقق نوعا من التوازن بينهما‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى نجد المشرع المغربي في الفصول من ‪ 692‬إلى ‪ 698‬من ق ل ع ينظم الحاالت‬
‫األخرى للفسخ حيث خول للمكري أن يطالب المكتري بتنفيذ لتزاماته القانونية تجاهه (أداء الوجيبة الكرائية‪،‬‬
‫المحافظة على العين المكتراة و عدم إهمالها أو هجرها ‪ ،)...‬و في المقابل يستوجب على المكري أن يضع‬

‫‪ 27‬محمد زروال‪ ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص ‪.76‬‬

‫‪ 28‬محمد زروال‪ ،‬م‪ ،‬ن‪ ،‬ص ‪.91‬‬
‫‪ 29‬محمد زروال‪ ،‬م‪ .‬ن‪ ،‬ص‪93 ،‬‬
‫‪9‬‬
‫العين المكتراة تحت تصرف المكتري و يمكنه من استعمالها و يضمن له صالحية هذا االستعمال عن‬
‫طريق التعهد بإصالحها و صيانتها و ضمان عيوبها و دفع كل تعرض من شأنه أن يهدد باستحقاق العين‬
‫المكتراة كليا أو جزئيا من حوزة المكتري‪ ،‬ففي هذه األحوال إذا لم يتم إصالح العيب أو تدارك الخطأ‬
‫العقدي فإنه يكون بإمكان الدائن أن يطلب الفسخ وفقا لما هو منصوص عليه في النظرية العامة النحالل‬
‫العقد‪ 30.‬أما إذا وجد حكم خاص في ميدان الكراء فإنه يجب االحتكام إليه باعتبار أن له أولوية التطبيق‬
‫على غيره من النصوص القانونية العامة األخرى‪.‬‬
‫يفسخ عقد الكراء بقوة القانون بوفاة المكتري أما إذا وجد بالمحالت المكتراة زوج المتوفى أو فروعه‬
‫أو أصوله المباشرين من الدرجة األولى أو المستفيدين من الوصية الواجبة أو المكفولين الذين كانوا تحت‬
‫كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا وقت وفاته فإنهم يتمتعون بحق تولية الكراء أو التخلي عنه وفقا‬
‫للشروط المنصوص عليها في الباب السادس المتعلق بتولية الكراء والتخلي عنه من قانون الكراء‪.‬‬
‫وخالصة القول إن كل شخص يوجد بالمحالت المكتراة من غير األشخاص المشار إليهم أعاله يعتبر‬
‫محتال بدون حق أو سند لهذه المحالت وللمكري في هذه الحالة الحق في أن يطلب من قاضي المستعجالت‬
‫إصدار أمر بطرد المكتري أو من يقوم مقامه (المادة ‪.)55‬وبذلك جاء قرار لمحكمة النقض رقم ‪6/402‬‬
‫الصادر بتاريخ ‪12‬يوليوز ‪ ،2016‬الذي قضى بأن تواجد االبن بالمحل بعد وفاة المكترية واستمراره في‬
‫أداء الوجيبة الكرائية‪ ،‬عامل الستمرار عقد الكراء وجاء من حيثيات هذا القرار ما يلي " لكن حيث يتجلى‬
‫من وثائق الملف أنه بعد وفاة المكترية رفع الطاعنون دعوى مراجعة السومة الكرائية في مواجهة‬
‫المطلوب طالما أن هذا األخير نفذا الحكم القاضي بالزيادة وتصفية الفرق بين السومتين وانه عرض‬
‫‪31‬‬
‫وجيبة الكراء على وكيلهم الذي رفض التوصل بها على أساس انها التغطي المساحة المستحقة ‪"…..‬‬
‫وفي إطار حماية المشرع لعقد الكراء أجاز للمكري أن يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء هذا وإفراغ‬
‫المكتري أو من يقوم مقامه دون توجيه أي إشعار وذلك في الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪-‬إذا قام المكتري باستعمال المحل و التجهيزات المكتراة في غير ما أعد له‪.‬‬
‫‪-‬إذا أدخل تغييرات على المحل دون موافقة المكري‪.‬‬
‫‪-‬إذا أهمل المحل المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا‪.‬‬
‫‪-‬في حالة عدم أداء الوجيبة الكرائية التي حل أجلها رغم توصله بإنذار األداء‪.‬‬
‫‪-‬إذا استعمل المكتري المحل المكترى ألغراض غير متفق عليها في العقد أو إذا كانت‬
‫مخالفة لألخالق الحميدة أو النظام العام أو القانون‪.‬‬
‫وفي الحاالت أعاله يكون الحكم الصادر باإلفراغ مشموال بالنفاذ المعجل وأما إذا لم ينفذ المكتري األمر‬
‫‪32‬‬
‫القاضي بالمصادقة على اإلنذار الصادر عن رئيس المحكمة أو من ينوب عنه ينفذ األمر على األصل‪.‬‬

‫‪ 30‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬م‪ .‬س‪ ،‬ص ‪.164‬‬

‫‪ 31‬القرار رقم ‪ ،6/402‬الصادر بتاريخ ‪ 12‬يوليوز ‪ ،2016‬الملف المدني عدد ‪ ،2014/6/1/2031‬منشور بالمجلة المغربية في الفقه والقانون‪،‬‬
‫العدد‪ ،‬العدد ‪ -3‬ربيع ‪ ،2016‬ص ‪143‬‬
‫‪ 32‬تنص المادة ‪ 27‬من قانون ‪ 67.12‬على أن "يصدر رئيس المحكمة أو من ينوب عنه‪ ،‬أمرا بالمصادقة على اإلنذار مع األمر باألداء يضمن‬
‫بنفس الطلب في أجل ثمانية وأربعين (‪ ) 48‬ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتمادا على محضر التبليغ والوثائق والبيانات المذكورة في المادة ‪22‬‬
‫وما يليها ينفذ هذا األمر على األصل"‬
‫‪10‬‬
‫يالحظ إذن أن جل المقتضيات القانونية المشار إليها في هذه الفقرة والمتعلقة بفسخ عقد الكراء روعي‬
‫في سنها استحضار البعد الحمائي لكل من المكري والمكتري وهو ما من شأنه أن يحقق توازنا عقديا بينهما‬
‫قد ال يكون شامال ولكنه مهم في السير نحو أمن تعاقدي‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫المبحث الثاني‪ :‬بعض مظاهر إقرار التوازن العقدي في الكراء التجاري‬
‫يعتبر عقد الكراء التجاري من العقود التي تجمع بين طرفين أحدهما صاحب المكلية‬
‫العقارية (المكري) واالخر صاحب حق الملكية التجارية (المكتري) حيث نجد طرفا يشهد‬
‫له بالضعف وآخر بالقوة‪ ،‬األمر الذي سيفرز ال محالة خلال بينهما‪ ،‬مما دفع المشرع‬
‫المغربي إلى تنظيم هذه العالقة بمقتضى عدة قوانين‪ ،‬كان آخرها قانون ‪ 49.16‬إلعادة ذلك‬
‫التوازن المفقود إلى عقد الكراء الذي طاله في عهد ظهير ‪ ،1955‬إذن فما هي مظاهر هذا‬
‫التوازن سواء في عند سريان العقد (المطلب األول) أو عند انتهاءه (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي عند سريان عقد الكراء التجاري‬
‫نجد أن القانون رقم ‪ 49.16‬منح الحماية القانونية أثناء سريان عقد الكراء سواء بالنسبة للمكتري (الفقرة‬
‫األولى)‪ ،‬أو بالنسبة للمكري (الفقرة الثانية)‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الحماية القانونية للمكتري عند سريان عقد الكراء التجاري‬
‫يعتبر عقد الكراء التجاري من العقود التي تجمع بين طرفين ال متكافئين‪ ،‬حيث نجد طرف يشهد له بالضعف‬
‫وآخر بالقوة‪ ،‬االمر الذي سيفرز ال محالة خلال بينهما‪ ،‬مما دفع المشرع من خالل قانون رقم ‪ 49.16‬منح‬
‫المكتري أثناء سريان العقد الحق في ممارسة أنشطة مكملة أو مختلفة أو مرتبطة بالنشاط األصلي (أوال)‪،‬‬
‫كما منحه حق الكراء من الباطن (ثانيا)‪ ،‬حق المكتري في االفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء(ثالثا)‬
‫أوال‪ :‬ممارسة المكتري ألنشطة مكملة أو مختلفة أو مرتبطة بالنشاط األصلي‬
‫حسب الفقرة األولى من المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 33 49.16‬نجد أنه للمكتري الحق في ممارسة أنشطة‬
‫مكملة أو مرتبطة بالنشاط األصلي شريطة أال تكون هذه األنشطة تتعارض مع خصائص وغرض موقع‬
‫البناية‬
‫وباستقراء باقي فقرات المادة ‪ 22‬نجد أن هذا الحق الممنوح للمكتري رهين بتوفر بعض الشروط حيث أن‬
‫الشرط األول هو الذي سبق ذكره‪ ،‬أي ذلك المتعلق بعدم معارضة هذه األنشطة لغرض وخصائص وموقع‬
‫البناية‪ ،‬أما الشرط الثاني فيتعلق بتوجيه المكتري طلبا للمكري يتضمن األنشطة التي يرغب في ممارستها‪،‬‬
‫ومن جهة أخرى وكشرط ثالث يوجه المكري للمكتري إشعارا يتضمن موقفه حول الطلب‪ ،‬وذلك داخل‬
‫أجل شهرين من تاريخ التوصل‪ ،‬وإال اعتبر موافقا على الطلب‪.‬‬
‫= والمالحظ من هذه الشروط أنها في صالح المكتري خاصة فيما يتعلق بتقييد المكري بالرد على طلب‬
‫المكتري داخل أجل شهرين وإال اعتبر موافقا على الطلب‬
‫= كما أنه وفي حالة رفض المكري لطلب المكتري جاز لهذا األخير اللجوء الر رئيس المحكمة بصفته‬
‫قاضيا للمستعجالت‪ ،‬لإلذن له بممارسة األنشطة الجديدة‪ ،‬االمر الذي يجعلنا أمام حماية من نوع خاص‬
‫للملكية التجارية (المكتري)‪ ،‬حيث إن لم يسمح المكري للمكتري بممارسة تلك األنشطة ال يقوم مانعا أمام‬
‫المكتري لممارستها‬

‫‪ 33‬تنص الفقرة األولى من المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 49.16‬على " يمكن السماح للمكتري بممارسة نشاط أو أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط‬
‫األصلي متى كانت هذه األنشطة غير منافية لغرض وخصائص وموقع البناية "‬
‫‪12‬‬
‫= إال أنه إذا رغب المكتري في ممارسة نشاط مختلف عما تم االتفاق عليه في عقد الكراء التجاري عليه‬
‫الحصول على الموافقة الكتابية للمكري‬
‫وبالتالي نستنتج أنه في حالة ما إذا رغب المكتري في ممارسة نشاط مكمل أو مرتبط بالنشاط األصلي ن‬
‫فرفض المكري ذلك ال يحول دون ممارسة هذا الحق‪ ،‬بخالف إذا تعلق األمر بممارسة نشاط مختلف عن‬
‫النشاط الذي تم االتفاق عليه بعقد الكراء‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬حق المكتري في الكراء من الباطن‬
‫باستقراء مقتضيات المادة ‪ 24‬من القانون رقم ‪ 49.16‬نجد أنها قامت بتنظيم الحق في الكراء من الباطن‬
‫والذي يمارسه المكتري‪ ،‬حيث يقوم هذا األخير بإبرام عقد كراء من طرف آخر يسمى المكتري الفرعي‬
‫موضوعه تأجير المحل المكتري كال أو بعضا وذلك مقابل أجرة كراء محددة‬
‫إال أن هذا الحق مقيد بشروط و هو أال يتضمن عقد الكراء الرابط بين المكري و المكتري شرطا مانعا من‬
‫ممارسة هذا الحق ‪ ،‬و هنا نالحظ أنه تم تقرير عكس ما كان منصوصا عليه بالفصل ‪ 22‬من ظهير ‪24‬‬
‫ماي ‪34 1955‬و الذي كان يمنع تولية الكراء إال إذا تضمن العقد شرطا مخالفا أو وافق رب الملك على‬
‫التولية ‪ ، 35‬كما أنه يجب إخبار المكري بهذا الكراء تحت طائلة عدم سريانه تجاهه ‪ ،‬و عندما يتوصل‬
‫المكري باإلخبار آنذاك يلتزم بأن يشعر المكتري الفرعي بأي إجراء يعتزم القيام به تجاه المكتري األصلي‬
‫‪ ،‬ألنه في إطار الكراء من الباطن نصبح أمام معادلة ثالثية األطراف توجهها عالقة تأثير و تأثر ‪ ،‬فكل‬
‫ما قد يؤثر على المكتري األصلي سيسمن بالتأكيد المكتري الفرعي ‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬حق المكتري في االفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء‬
‫نص القانون رقم ‪ 49.16‬على أنه يتوجب على المكري أدائه للمكتري تعويضا م مؤقتا يوازي كراء ثالث‬
‫سنوات مع االحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل‬
‫تحدده المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‬
‫وإضافة الى التعويض المؤقت والذي يوازي كراء ثالث سنوات‪ ،‬يمكن للمحكمة‪ ،‬بناء على طلب المكتري‪،‬‬
‫تحميل المكري جزءا من مصاريف االنتظار طوال مدة البناء ال تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك‪،‬‬
‫ولقد عمل القانون رقم ‪ 49.16‬على تحديد المقصود بمصاريف االنتظار في المادة ‪936‬‬
‫وانطالقا من مقتضيات نفس المادة فانه إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة‪ ،‬استحق‬
‫المكتري تعويضا كامال كما أن المحكمة تحدد تعويضا احتياطيا كامال بطلب من المكتري‪ ،‬يستحقه في حالة‬
‫حرمانه من حق الرجوع‬
‫وتحديد التعويضين الكامل واالحتياطي يخضع للمعايير المحددة بمقتضى المادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪49.16‬‬
‫ذلك أن هذا التعويض يشمل قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات الضريبية للسنوات‬
‫األربع األخيرة باإلضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصالحات وما فقده من عناصر األصل‬
‫التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف االنتقال من المحل ‪.37‬‬

‫‪ 34‬ظهير شريف المؤرخ في ‪24‬ماي‪ 1955‬المتعلق بكراء األمالك او األماكن المستعملة للتجارة او الصناعة او الحرف‬
‫‪ 35‬مصطفى بونجة " الكراء التجاري بين ظهير ‪ 1955‬و القانون رقم ‪ ،« 49.16‬مطبعة ليتوغراف ‪ ،‬طنجة ‪ ،‬ط األولى ‪ 2016 ،‬ص ‪107‬‬
‫‪ 36‬تنص المادة ‪ 9‬على " يقصد بمصاريف االنتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي حققها حسب التصريحات‬
‫الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع االخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل "‬
‫‪ 37‬ب مصطفى ونجة‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪ 51‬و‪52‬‬
‫‪13‬‬
‫كما أنه يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد‪ ،‬والذي يجب اال يتعدى ثالث‬
‫سنوات من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬ويتعين عليه كذلك أن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ توصله بشهادة المطابقة‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 55‬من القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير والمسلمة له من طرف الجهة‬
‫المختصة‪ ،‬بإشعار المكتري ب أنه يضع المحل رهن إشارته‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحماية القانونية للمكري عند سريان عقد الكراء التجاري‬
‫لقد اتضح أن ظهير ‪ 24‬ماي ‪ 1955‬و الذي مر على تطبيقه أكثر من ستين سنة‪ ،‬جعلت منه قانونا‬
‫متواجدا في بيئة اقتصادية و تجارية و مالية و اجتماعية و سياسية و دستورية مخالفة جذريا للبيئة التاريخية‬
‫التي وضع فيها كما أبانت عن الكثير من القصور و الثغرات ‪ ،‬حيث سجل غلو في حماية الملكية التجارية‬
‫مقابل اجحاف في حق مالك العقار الشيء الذي جعل المشرع يراهن على إقرار حماية للمكري في إطار‬
‫عقد الكراء التجاري و ذلك تشجيعا له على منح محالته للتجار ‪ ،‬هكذا نجد مقتضيات قانونية في ظل‬
‫القانون المذكور تكرس عدة حقوق للمكري عند سريان العقد و المتمثلة في حق المكري في مراجعة‬
‫السومة الكرائية (أوال) باإلضافة الى اعالمه من طرف المكتري في عدة حاالت ( ثانيا )‬
‫أوال‪ :‬حق المكري في مراجعة السومة الكرائية‬
‫تعتبر السومة الكرائية تكليفا يتحمله المكتري كمقابل العتمار العقار العائد للغير وكنفع يجنيه المكري مقابل‬
‫تخليه عن استعمال عقاره والحصول على منافعه كإحدى المكنات التي يعطيها له حق الملكية‪ ،‬تخضع‬
‫بدورها لهاجس التوازن ألنها تعكس مظهرا لتبادل االداءات في عقد الكراء‬
‫وإذا كان لطرفي العقد لحظة إبرامه كامل الحرية في تضمينه ما شاءوا من بنود‪ ،‬فإن المشرع اقتنع‬
‫بضرورة تدخله خالل سريان العقد وذلك بتوجيه إرادة الطرفين في االتجاه الذي يخدم النظام والعدالة‬
‫االجتماعية‪ ،‬من خالل القانون رقم ‪ 07.03‬الصادر سنة ‪ 2007‬والمتعلق بكيفية مرتجعة أثمان كراء‬
‫‪38‬‬
‫المحالت المعدة للسكنى أو االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي‬
‫هكذا وبرجوعنا للمادة ‪ 5‬من القانون رقم ‪ 49.16‬نجد أنها تنص في فقرتها الثالثة على أنه [تطبق على‬
‫مراجعة الوجيبة الكرائية مقتضيات القانون رقم ‪ ، ] 3907.03‬إنه وباستقراء مقتضيات نفس القانون نجد‬
‫أنه جعل من المراجعة االتفاقية للسومة الكرائية هي األصل‪ ،‬وتدخل القضاء للمراجعة كاستثناء عند تعذر‬
‫المراجعة االتفاقية‪ ،‬إذ أن المالحظ أن المراجعة االتفاقية ليست ثمرة مفاوضة برضى الطرفين‪ ،‬وإنما إطار‬
‫ال يمكن تجاوزه وفارضا بعض الضوابط الملزمة‪.‬‬
‫وهكذا فإن المراجعة االتفاقية سواء تمت في مرحلة ابرام العقد أو بمناسبة تنفيذه ألنها تخضع لضابطين‬
‫أساسيين وهما‪:‬‬
‫= ضرورة انقضاء ثالث سنوات على ابرام عقد الكراء أ‪ ،‬آخر مراجعة اتفاقية أو قضائية‬
‫= عدم تجاوز نسبة الزيادة المحددة بموجب المادة ‪ 4‬من القانون ‪ 07.03‬والمتمثلة في ‪ 8‬بالمائة من‬
‫السومة الكرائية المعمول بها للمحالت المعدة للسكنى و‪ 10‬بالمائة بالنسبة للمحالت المعدة للتجارة‬
‫والمحالت المهنية‬

‫‪ 38‬حسابي عبود " قراءة في القانون رقم ‪ 07.03‬المتعلق بمراجعة أثمان الكراء " مجلة القضاء والقانون ن العدد ‪ ،158‬ص ‪102_101‬‬
‫‪ 39‬القانون رقم ‪ 07.03‬المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحالت المعدة للسكنى أو االستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪،‬‬
‫بمثابة الظهير الشريف رقم ‪ 1.07.134‬صادر في ‪ 19‬من ذي القعدة ‪ 1428(30‬نوفمبر ‪2007‬‬

‫‪14‬‬
‫وبالتالي يمكن القول إن المشرع أعطى للمكري حق مراجعة السومة الكرائية ن حق ليس مطلق وإنما‬
‫تحكمه ضوابط قانونية ن تم تكريسها بالقانون رقم ‪ ،07.03‬وذلك بحثا عن ذلك التوازن المنشود بين كل‬
‫من المكري والمكتري ن حتى ال يتعسف األول في استعماله لحقه في مواجهة المكتري‬
‫ومن جهة أخرى نجد المادة ‪ 24‬من القانون ‪ 49.16‬تمنح الحق كذلك للمكري في مراجعة السومة الكرائية‬
‫في حالة ما إذا كانت قيمة الكراء من الباطن تفوق قيمة الكراء األصلي وذلك إما اتفاقا أو قضاء‬
‫ثانيا‪ :‬إعالم المكري‬
‫لقد أقر المشرع في قانون ‪ 49.16‬ضرورة إعالم المكري‪ ،‬وذلك عن طريق إشعاره بمجموعة من‬
‫اإلجراءات التي يعتزم المكتري القيام بها تحت طائلة عدم السماح له بذلك‪ ،‬وكذا اعتبار ما قام به المكتري‬
‫عمال غير مشروع يوجب مطالبته باإلفراغ‬
‫وبالتالي فإنه وإن تم االعتراف للمكتري بهذه الحقوق فإنها تظل مقيدة بعدة ضوابط منها االعالم وذلك في‬
‫عدة حاالت نذكر منها‪:‬‬
‫= حالة ممارسة نشاط مكمل أو مرتبط بالنشاط األصلي فإنه بالرجوع للمادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪49.16‬‬
‫نجدها تنص على أنه حتى يتمكن المكتري من ممارسة هذه األنشطة‪ ،‬فالبد له كمن توجيه طلب للمكري‬
‫يتضمن اإلشارة الى األنشطة التي يريد ممارستها وآنذاك يقع على هذا األخير إشعار المكتري بموقفه‬
‫بخصوص هذا الطلب داخل أجل شهرين من تاريخ التوصل‪.‬‬
‫= حالة تغيير المكتري للنشاط الممارس‪ ،‬وفي هذا اإلطار نجد كذلك الفقرة األخيرة من المادة ‪ 22‬تعتبر‬
‫أنه ال يجوز لل مكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى مختلف عما تم االتفاق عليه في عقد الكراء إال أذا‬
‫وافق المكري كتابة على ذلك‪.‬‬
‫= حالة تفويت الحق في الكراء‪ ،‬باستقراء مقتضيات المادة ‪ 4025‬من القانون ‪ 49.16‬نجدها تنص على‬
‫قاعدة مفادها حق المكتري في تفويت حق الكراء مع بقية عناصر األصل التجاري أو مستقال عنه دون‬
‫ضرورة الحصول على موافقة المكري وبالرغم من كل شرط مخالف وال يمكن مواجهة المكري بهذا‬
‫التفويت اال اعتبارا من تاريخ تبليغه إليه ويبقى المكتري األصلي مسؤوال تجاه المكري بخصوص‬
‫االلتزامات السابقة‪.‬‬
‫وبالتالي فتفويت هذا الحق ال يتوقف على موافقة المكري‪ ،‬لكن سريان هذا التفويت يبقى متوقفا على إشعاره‬
‫به من طرف كل من المفوت والمفوت إليه وذلك حسب الفقرة الثانية من هذه المادة‬
‫ثالثا‪ :‬ممارسة المكري حق المطالبة باإلفراغ للهدم وإعادة البناء‬
‫يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه‪ ،‬شريطة اثبات تملكه إياه لمدة ال تقـل‬
‫عن سنة من تاريخ اإلنذار‪ ،‬وزيادة عن ذلك فانه يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة‬
‫‪41‬‬
‫بنائه أو إفراغه لتوسعته أو لتعليته‪ ،‬اإلدالء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة‬
‫‪ ،‬وبالتصميم المصادق عليه من طرفها‬

‫‪ 40‬يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر األصل التجاري او مستقال‪ .....‬يتعين على كل من المفوت و المفوت له إشعار المكري بهذا‬
‫التفويت تحت طائلة عدم سريان آثاره عليه ‪.....‬‬
‫‪ 41‬تنظم رخصة البناء بموجب المادة ‪ 40‬وما بعدها من القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير بمثابة الظهير الشريف رقم ‪ 1.92.31‬صادر في‬
‫‪ 15‬من ذي الحجة ‪ 71( 1412‬يونيو ‪ )1992‬والصادر الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪ 1992/07/15‬ص ‪887‬‬
‫‪15‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي عند انتهاء عقد الكراء التجاري‬
‫سنحاول في هذا المطلب تسليط الضوء على الحماية التي أوردها المشرع المغربي من خالل القانون‬
‫‪ 49.16‬عند انتهاء عقد الكراء التجاري لكل من المكتري (الفقرة األولى) على أن نتناول في (الفقرة‬
‫الثانية) الحماية المقررة للمكري في ذات العقد‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الحماية القانونية للمكتري عند انتهاء عقد الكراء التجاري‬
‫إن المنطلق المدني لعقد الكراء يجعل أي عقد ينتهي بمجرد انتهاء مدته وإذا رغب المكري في استرجاع‬
‫العين المكتراة خول له المشرع هذه االمكانية‪ ،‬االمر الذي أدى الى التفكير في ضرورة توفير الحماية‬
‫للمكتري أيضا من خالل القانون رقم‪ 49.16‬المتعلق بالكراء التجاري وذلك من خالل التخويل له الحق‬
‫في التجديد (أوال) وحق التعويض (ثانيا)‬
‫أوال‪ :‬الحق في التجديد‬
‫األصل العام هو أن عقد الكراء ينقضي بانتهاء المدة التي حددها له الطرفان المتعاقدان وهذا ما نص عليه‬
‫الفصل ‪ 687‬من ق ل ع ‪ 42‬لكن هذا األصل لم يقم مانعا من إمكانية تجديد عقد الكراء لمدة أخرى‪ ،‬هذا‬
‫التجديد الذي يكون صراحة أو ضمنيا‬
‫وإذا كان تجديد العقد متروكا في ظل القواعد العامة إلرادة الطرفين فإنه في نطاق القانون رقم ‪49.16‬‬
‫محكوم بقواعد تنظمه وتبين حقوق المكتري عند عدم التجديد‬
‫‪43‬‬
‫هكذا وباستقراء المادة ‪ 6‬من القانون نفسه‬
‫و بالتالي فإنه حسب هذه المادة أنه يحق للمكتري طلب تجديد عقد الكراء التجاري بعد انتهاء مدته ‪ ،‬إال أن‬
‫هذا الحق رهين بتوفر مقتضيات الباب األول من القانون ‪ ، 49.16‬هذه المقتضيات تتمحور في إطار ما‬
‫يسمى بشروط التطبيق ‪ ،‬و المتمثلة في ضرورة أن يكون العقار الممارس فيه النشاط التجاري خاضعا‬
‫للقانون ‪ ،44 49.16‬و أال يكون من ضمن العقارات التي استثنيت من ذلك المنصوص عليها في المادة ‪2‬‬
‫‪ ،‬هذا باإلضافة الى وجوب ابرام عقود الكراء في إطار محرر كتابي ثابت التاريخ ‪ ،‬و بهذا الشرط تم‬
‫تفادي النزاعات التي كانت تعرض عن المحاكم بخصوص اثبات وجود العقد و ذلك في ظل ظهير ‪،1955‬‬
‫من جهة أخرى و حسب المادة ‪ 4‬من نفس القانون فإن المكتري يستفيد من إمكانية تجديد عقد الكراء متى‬
‫أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة على األقل عكس ظهير ‪ 1955‬الذي كان يشترط إثبات االنتفاع لمدة‬
‫‪45‬‬
‫سنتين متتابعتين إذا كان عقد الكراء كتابيا أو لمدة أربع سنوات بمقتضى عقد شفوي‬
‫ينتج عن توفر شــــروط تجـديـد عقد الكراء التجاري‪ ،‬قيـام حق ملكيـة تجـاريـة لفـائـدة المكتري‪ ،‬والتي‬
‫بواسـطتها يضـمن التاجر االستمرار في استغالل العقار المكترى في تجارته وكذلك حقه في تأجيره (الكراء‬
‫من الباطن)‬

‫‪ 42‬ينص الفصل ‪ 687‬من ق ل ع على أنه " كراء األشياء ينقضي بقوة القانون عند انتهاء المدة الذي حددها له المتعاقدان ‪".....‬‬
‫‪ 43‬تنص المادة ‪ 6‬من القانون ‪ 49.16‬على أنه " يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب األول من هذا القانون‪،‬‬
‫وال ينتهي العمل بعقود كراء المحالت والعقارات الخاضعة لهذا القانون اال طبقا لمقتضيات المادة ‪ 26‬بعده ويعتبر كل شرط مخالف باطال "‬
‫‪ 44‬انظر المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪49.16‬‬
‫‪ 45‬هاجر شوقي‪« ،‬مقال منشور بالموقع االلكتروني ‪ www.droitetentreprise.com‬تاريخ االطالع ‪ 2023/11/24‬على الساعة‬
‫‪15.40‬‬
‫‪16‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬الحق في التعويض‬
‫إن من أهم األهداف التي توخى المشرع المغربي تحقيقها من خالل القانون رقم ‪ 49.16‬هو إرساء دعائم‬
‫االستقرار و التوازن بين حق المكري صاحب الملكية العقارية و حق المكتري صاحب الملكية التجارية ‪،‬‬
‫و ألن تطبيق مقتضيات هذا القانوني تقتضي ممارسة النشاط التجاري او الصناعي او الحرفي بكيفية‬
‫مستمرة و داخل مدة معينة فإنه يترتب على ذلك اكتساب المكري الحق في الكراء الذي يخول له المطالبة‬
‫بتجديد أو التعويض عنه متى أراد المكري استرداد العقار الممارس فيه النشاط التجاري ‪ 46‬و لذلك ففرض‬
‫المكري تجديد العقد يقابله حق المكتري الحصول على التعويض عن االفراغ ن االمر الذي أكدته المادة ‪7‬‬
‫من القانون ‪ ، 49.16‬ففي استقراء مضمون هذه المادة نجد أنها أطرت كل ما يتعلق بهذا التعويض و لم‬
‫تترك االمر لتقدير السلطة القضائية ‪ ،‬حيث جعلت من التعويض معادال ما يحق للمكتري من ضرر ناتج‬
‫عن االفراغ ‪ ،‬و يجب أن يشمل قيمة األصل التجاري التي يتم تحديدها اعتمادا على التصريحات الضريبية‬
‫للسنوات األربع األخيرة كما اضافت نفس المادة أنه يعبر باطال كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري‬
‫من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء‪. 47‬‬
‫وقد ربط المشرع حق المكتري بالتعويض بالسبب الذي اعتد به المكري إلنهاء الكراء‪ ،‬وبذلك نجد قرار‬
‫لمحكمة نقض عدد‪ 558‬جاء فيه " نطرا لوضعية استحالة تنفيذ العقد لكون المحل آيل للسقوط‪ ،‬والقانونية‬
‫تكمن في كون مدخل الولوج تم إغالقه بأمر من السلطة‪ ،‬مما يجعل إرجاعه للمحل في وضعيه الحالي‬
‫متعذر‪ ،‬وفيما يتعلق بالتعويض عن الضرر‪ ،‬فإن الطاعن لم يثبت السلع والمواد التي كانت متواجدة‬
‫بالمحل قبل إغالقه ‪ ….‬وأن التعويض غير مبرر‪48 " ….‬الذي يجب أن تكون من ضمن أحد األسباب‬
‫التالية‪ ،‬التي منها ما يستحق المكتري التعويض فيها‪:‬‬
‫حاالت استحقاق التعويض‬
‫أـ اإلفراغ بسبب الرغبة في هدم البناء ألجل إعادة بنائه‬
‫فإذا كان سبب إنهاء الكراء يرجع إلى رغبة المكري في هدم البناء وإعادة بنائه‪ ،‬فإن المكتري يستحق‬
‫تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات‪ ،‬على أساس آخر سومة كرائية‪ ،‬مع احتفاظه بحق األولوية في‬
‫الرجوع إذا كانت البناية الجديدة تشتمل على محاالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل‬
‫التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪49‬على أن يكون قدر اإلمكان متطابقا مع المحل السابق‬
‫والنشاط الممارس فيه‪.‬‬
‫ويجب أن يستند طلب اإلفراغ للهدم ٕو إعادة البناء على رخصة للبناء وعلى تصميم مصادق عليهما من‬
‫السلطات المختصة‪ .‬علما أن السلطات اإلدارية المختصة هي وحدها التي تملك صالحية مراقبة مدى‬
‫احترام المستفيد من الرخصة لشروط الترخيص‪ ،‬تحت طائلة العقوبات والتدابير المقررة قانونا‪ ،‬وال يسوغ‬
‫للمكتري باعتباره غيرا‪ ،‬المنازعة بشأن رخصة البناء والتصميم‪ ،‬باعتبارهما وثيقتين رسميتين‪ ،‬إال بالطعن‬
‫بالزور‪ ،‬غير أنه يمكنه مقاضاة المكري سيء النية‪.‬‬

‫‪ 46‬محمد الكشبور‪ " :‬الحق في الكراء عنصر في األصل التجاري دراسة في إطار ظهير ‪ 24‬ماي ‪ 1955‬والمدونة التجارية الجديدة «‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الدار البيضاء‪ ،‬ص األولى ‪ 1998‬ص ‪49‬‬
‫‪ 47‬راجع المادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪49.16‬‬
‫‪ 48‬قرارمحكمة نقض عدد‪ 558‬الصادر بتاريخ ‪ 8‬فبراير ‪ 2011‬فالملف المدني عدد‪ ،2009/4/1/4033‬بالمنصة الرقمية لمحكمة نقض‪ ،‬على‬
‫الموقع اإللكتروني ‪https://juriscassation.cspj.ma/Decisions/RechercheDecisions‬‬
‫‪ 49‬وفق ما تنص عليه المادة ‪ 49‬من القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير‬
‫‪17‬‬
 ‫ب‪ -‬االفراغ ألجل توسيع المحل أو تعليته‬
‫إذا كان سبب إنهاء الكراء يرجع إلى رغبة المكري في توسيع المحل أو تعليته‪ ،‬على أال يتأتى ذلك إال‬
‫بإفراغ المحل‪ ،‬فإن اإلفراغ المؤقت يكون للمدة التي يحددها المكري على أال تتجاوز سنة واحدة من تاريخ‬
‫اإلفراغ‪ .‬ويستحق المكتري في هذه الحالة تعويضا عن مدة إفراغه يحتسب انطالقا من التصريحات‬
‫الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة‬
‫‪50‬‬
‫خالل فترة حرمانه من المحل‪ ،‬على أال يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية‬
‫هذا‪ ،‬وال يحق للمكري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة اإلفراغ التي يمكن تمديدها ألجل ال يتعدى سنة‬
‫واحدة‬
‫ج‪ -‬إفراغ السكن الملحق بالمحل‬
‫تتعلق هذه الحالة بالمحالت التجارية التي يكون ملحقا بها سكن‪ ،‬حيث أجاز القانون للمكري المطالبة بإفراغ‬
‫ذلك السكن ليسكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة األولى‪ ،‬أو المستفيدين‬
‫من الوصية الواجبة وفق المادة ‪ 369‬من مدونة األسرة‪ ،‬أو المكفول بمفهوم القانون رقم ‪ 15.01‬لسنة‬
‫‪ 512002‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين‪ ،‬وذلك شريطة أن يثبت عدم توفر هؤالء على مسكن يكفيهم‪،‬‬
‫حيث يستحق المكتري في هذه الحالة تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات حسب آخر سومة كرائية للمحل‬
‫‪ ،‬ويجب التأكيد على أن هذا السبب إنما يتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري‪ ،‬وليس بإفراغ المحل‬
‫التجاري ذاته الستعماله في السكن كما كان يقضي النص القديم‪ ،‬لذلك فإن طلب ضم المحل التجاري‬
‫موضوع الكراء إلى منزل المكري بقصد استغاله بالسكن فيه ال يدخل في هذه الحالة‬
‫ويجب في هذه الحالة أن يعتمر المستفيد شخصيا المحل المفرغ داخل أجل ستة أشهر من تاريخ مغادرته‬
‫من طرف المكتري وأن يستمر في ذلك لمدة ال تقل عن ثالث سنوات‪ ،‬وإال استحق المكتري تعويضا‬
‫يوازي كراء ثمانية عشر شهرا حسب قيمة آخر وجيبة كرائية‪.52‬‬
‫‪ 2‬حاالت عدم استحقـاق التعويض‬
‫ال يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري في الحاالت التالية‪:‬‬
‫أ‪ -‬إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان‬
‫مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء‬
‫ب‪ -‬إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل بدون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سالمة البناء‬
‫أو يرفع من تحمالته‪ ،‬ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل‬
‫األجل الممنوح له في اإلنذار‪ ،‬على أن تتم األشغال من أجل ذلك‪ ،‬في جميع األحوال‪ ،‬داخل أجل ال‬
‫يتعدى ثالثة أشهر‬
‫ج‪ -‬إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري بدون موافقة المالك‪ ،‬ما عدى إذا عبر المكتري عن نيته‬
‫في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل األجل الممنوح له في اإلنذار‪ ،‬على أن تتم األشغال من أجل ذلك‪،‬‬
‫في جميع األحوال‪ ،‬داخل أجل ال يتعدى ثالثة أشهر‬

‫‪ 50‬انظر المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪49.16‬‬

‫‪ 51‬القانون رقم ‪ 15.01‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين‪ ،‬بتنفيذ ظهير شريف رقم ‪ 1.02.172‬صادر في فاتح ربيع الثاني ‪ 13( 1423‬يونيو‬
‫‪)2002‬‬
‫‪ 52‬عبد العزيز حداد‪ "،‬نطاق تطبيق قانون الكراء التجاري الجديد رقم ‪ ،« 49.16‬رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا بفاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2018/2017‬ص ‪96‬‬
‫‪18‬‬
‫د‪ -‬إذا كان المحل آيال للسقوط‪ ،‬ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم‬
‫بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛‬
‫ه ‪ -‬إذا هلك المحل بفعل المكتري أو بسبب القوة القاهرة أو حادث فجائي وأيضا إذا عمد المكتري إلى كراء‬
‫المحل من الباطن خالفا لعقد الكراء‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحماية القانونية للمكري عند انتهاء عقد الكراء التجاري‬
‫إن الرهان على حماية المالكية العقارية بغية تشجيع هؤالء المالك على وضع محالتهم رهن إشارة التجار‬
‫وذلك في إطار عقد الكراء‪ ،‬كان يفرض على المشرع وكسبا للرهان ضرورة تمديد الحماية حتى مرحلة‬
‫انتهاء عقد الكراء‪ ،‬هكذا نجد أنه تم منح المكري عدة وسائل وآليات لحماية محله‪ ،‬والمتمثلة في طلب‬
‫اإلفراغ (أوال)‪ ،‬ومن جهة أخرى إعفائه من أداء التعويض للمكتري وذلك في عدة حاالت (ثانيا)‬
‫أوال‪ :‬طلب المكري اإلفراغ‬
‫فكما اعترف المشرع المغربي ألي شخص يتوفر على محالت وعقارات بإمكانية وضعها رهن إشارة‬
‫التجار الذين يرغبون في ممارسة أنشطة تجارية وذلك في إطار عقد الكراء‪ ،‬فإنه اعترف له كذلك بحقه‬
‫طلب إفراغ هذه المحالت وأن يتم هذا اإلفراغ بضوابط قانونية ومؤطرة‪ ،‬باعتبار أن هذا األخير كأبرز‬
‫المشاكل الخطيرة التي تهدد حق المكتري في االستمرار باالنتفاع بالمحل بكيفية قد تتجاوز التاجر البسيط‬
‫‪53‬‬
‫لتصل الى المساس بأنشطة اقتصادية بالغة األهمية متى تعلق االمر بشركات تجارية او صناعة كبرى‬
‫بالرجوع الى المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 49.16‬نجدها تنص على أنه إذا اعتزم المالك توسيع أو تعلية‬
‫البناية وكان ذلك ال يتأتى اال بإفراغ المحل او المحالت المكراة‪ ،‬فإن االفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة‬
‫يحددها المكري‪ ،‬على أال تتعدى سنة واحدة من تاريخ االفراغ‬
‫يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي‬
‫يحققها‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة‪ ،‬مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة‬
‫والضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪ .‬وفي جميع الحاالت يجب أال يقل التعويض‬
‫الشهري عن قيمة السومة الكرائية‬
‫يمكن تمديد مدة االفراغ الجل ال يتعدى سنة بطلب من المكري‬
‫ال يحق للمكري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة االفراغ‬
‫يجب على المكري إعادة تسليم المحل داخل األجل المشار اليه في الفقرة األولى أعاله‪ ،‬وإال حق للمكتري‬
‫المطالبة بالتعويض كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬من نفس القانون‪ ،‬ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن‬
‫إرادة المكري‬
‫فالمالحظ من خالل مقتضيات هذه المادة أنها وإن كانت مكنت المكري حق طلب اإلفراغ من المكتري‬
‫بهدف توسيع المحل أول تعليته إال أنه يبقى حقا مقيدا بضمانات لفائدة المكتري‪ ،‬حيث أنه افراغ مؤقت يتم‬
‫لمدة محددة وبعد انصرامها يلزم المكري بإعادة تسليم المحل للمكتري وإال كان لهذا األخير المطالبة‬
‫بالتعويض الكامل أو تعويضا موازي للضرر الحاصل له عن مدة االفراغ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬إعفاء المكري من أداء التعويض للمكتري‬

‫هاجر شوقي "" قانون ‪ 49.16‬ورهان تحقيق التوازن بين الملكية العقارية والملكية التجارية"‪ ،‬م س‬ ‫‪53‬‬

‫‪19‬‬
‫القاعدة أنه كلما طالب المكري من المكتري اإلفراغ وجب عليه أداء تعويض لهذا األخير‪ ،‬وذلك حماية‬
‫للتجار من تعسف المكريين والمساس باستقرار االنشطة التجارية إال أنه لكل قاعدة استثناء‪ ،‬إذ أنه بالرجوع‬
‫للمادة ‪ 8‬من نقس القانون نجدها تكرس هذا االستثناء وتنص على مجموعة من الحاالت الذي بتوفرها يعفى‬
‫المكري من أداء تعويض للمكتري عن االفراغ‪ ،‬ومن هذه الحاالت نذكر‪:‬‬
‫أ‪ -‬إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان‬
‫مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء‬
‫ب‪ -‬إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل بدون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سالمة‬
‫البناء أو يرفع من تحمالته‪ ،‬ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‬
‫داخل األجل الممنوح له في اإلنذار‪ ،‬على أن تتم األشغال من أجل ذلك‪ ،‬في جميع األحوال‪ ،‬داخل‬
‫أجل ال يتعدى ثالثة أشهر‬
‫ج‪ -‬إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري بدون موافقة المالك‪ ،‬ما عدى إذا عبر المكتري عن نيته‬
‫في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل األجل الممنوح له في اإلنذار‪ ،‬على أن تتم األشغال من أجل ذلك‪،‬‬
‫في جميع األحوال‪ ،‬داخل أجل ال يتعدى ثالثة أشهر‬
‫د‪ -‬إذا كان المحل آيال للسقوط‪ ،‬ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم‬
‫بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛‬
‫ه‪ -‬إذا هلك المحل بفعل المكتري أو بسبب القوة القاهرة أو حادث فجائي وأيضا إذا عمد المكتري إلى كراء‬
‫المحل من الباطن خالفا لعقد الكراء‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫خاتمة‬
‫‪12.67‬وفي ختام موضوعنا هذا نرى أن المشرع المغربي سعى من وراء سنه لكل من قانون رقم‬
‫إلى تنظيم العالقة التعاقدية بين المكري والمكتري للمحالت سواء المعدة منها ‪16.49‬والقانون رقم‬
‫لسكنى أو لتجارة‪،‬‬
‫والتي سعا من خاللها الى تحقيق نوعا من التوازن العقدي بين كل من المكري والمكتري بخصوص‬
‫العالقة الكرائية التي تجمع بينهما وذلك بهدف تجاوز بعض اإلشكاالت التي كانت تطرحها القوانين‬
‫السابقة وما ترتب عنها من نزاعات‪.‬‬
‫االستنتاجات‪:‬‬
‫بمجموعة ‪ 49.16‬والقانون رقم ‪12 .67‬ولتجاوز هذه اإلشكالية جاء المشرع في كل من القانون رقم‬
‫‪:‬من اإلجراءات الهامة أبرزها‬
‫تنصيص على ضرورة إبرام عقد الكراء كتابة باعتماد وثيقة تحدد بشكل دقيق حقوق وواجبات كل‬
‫طرف‪.‬‬
‫تنصيص على ضرورة إثبات حالة المحل‪ ،‬وكذا توفره على المواصفات الضرورية‪.‬‬
‫تأكيد على ضرورة مبدأ حرية تحديد الوجيبة الكرائية بين أطراف هذه العالقة نظرا لطابع االجتماعي‬
‫والقتصادي التي تحطى به‪.‬‬
‫ضبط الحاالت التي يسمح فيها بسلوك مسطرة االشعار باإلفراغ وتمييزها عن الحاالت التي تخول لجوء‬
‫إلى مسطرة الفسخ‪.‬‬
‫لكن رغم كل هذه المقتضيات التي من شأنها أن تخدم مصلحتي المكري والمكتري فإنها تبقى قاصرة‬
‫أحيانا عن تحقيق التوازن العقدي بين الطرفيه‪ ،‬نظرا لوجود مجموعة من التغرات التي قد تعطل هذا‬
‫التوازن وتحد منه‪ ،‬نذكر منها على الخصوص‪:‬‬
‫عدم التنصيص على المقتضيات الزجرية الكفيلة بعدم احترام المقتضيات المنصوص عليها في قانون‬
‫‪ .49.16‬وقانون رقم ‪67.12‬الكراء رقم‬
‫تغليب نظام العام وتقليص من إرادة المتعاقدين‪.‬‬
‫تغليب كفة التوازن لصالح المكري على حساب المكتري في إمكانية تخفيض الوجيبة الكرائية‬
‫عدم وضوح المشرع المغربي اثبات إنهاء عقد الكراء هل وردت على سبيل الحصر أم على سبيل المثال‬
‫‪ 67.12.‬من قانون ‪ 48.‬والمادة ‪45‬نظرا للتعارض بين أحكام المادة‬
‫المقترحات‪:‬‬
‫✓ يجب على المشرع منح المحكمة سلطة تقديرية إلمكانية تخفيض الوجيبة الكرائية إذا كانت تتجاوز‬
‫مبلغ معين‪ ،‬وبذلك تكون منحت ضمانة للمكتري وحمايته من تعسف المكري في رفع قدر السومة‬
‫الكرائية‪ ،‬وذلك مساوة مع إمكانية الرفع من هذه الوجيبة الذي منحها المشرع لصالح المكري‪.‬‬
‫✓ منح المكري أسباب إضافية تمكن المكتري من تخفيض السومة الكرائية وعدم اقتصارها على‬
‫األسباب الواردة في الفصلين ‪ 660‬و‪ 661‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الئحة المراجع‪:‬‬
‫المصادر‪:‬‬
‫النصوص القانونية‪:‬‬
‫قانون التزامات والعقود‪ ،‬بمثابة الظهير الشريف الصادر في ‪9‬رمضان ‪12(1331‬اغسطس‪) 1913‬‬
‫القانون رقم ‪ 12.67‬المتعلق بتنظيم العالقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحالت المعدة السكنى‬
‫أو االستعمال المهني‪ ،‬بمثابة ظهير الشريف رقم‪1. 13.111 .‬صادر في ‪19‬نوفمبر ‪2013‬‬
‫القانون رقم ‪ 16-49‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو‬
‫الحرفي الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 99-16-1‬الصادر في ‪ 13‬من شوال ‪ 18) 1437‬يوليو‬
‫‪ ،2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 6011‬بتاريخ ‪ 11‬غشت ‪(2016‬‬
‫القانون رقم ‪ 15.01‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين‪ ،‬بمثابة الظهير الشريف رقم ‪ 1.02.172‬صادر في‬
‫فاتح ربيع الثاني ‪ 13( 1423‬يونيو ‪)2002‬‬
‫القانون رقم ‪ 12.90‬المتعلق بالتعمير بمثابة الظهير الشريف رقم ‪ 1.92.31‬صادر في ‪ 15‬من ذي الحجة‬
‫‪ 71( 1412‬يونيو ‪ )1992‬والصادر الجريدة الرسمية عدد ‪ 4159‬بتاريخ ‪1992/07/15‬‬
‫قرارات قضائية‪:‬‬
‫القرار رقم ‪ ،6/402‬الصادر بتاريخ ‪ 12‬يوليوز ‪ ،2016‬الملف المدني عدد ‪ ،2014/6/1/2031‬منشور‬
‫بالمجلة المغربية في الفقه والقانون‪ ،‬العدد‪ ،‬العدد ‪ -3‬ربيع ‪،2016‬‬
‫قرارمحكمة نقض عدد‪ 558‬الصادر بتاريخ ‪ 8‬فبراير ‪ 2011‬فالملف المدني عدد‪،2009/4/1/4033‬‬
‫اإللكتروني‬ ‫الموقع‬ ‫على‬ ‫نقض‪،‬‬ ‫لمحكمة‬ ‫الرقمية‬ ‫بالمنصة‬
‫‪https://juriscassation.cspj.ma/Decisions/RechercheDecisions‬‬
‫المراجع‪:‬‬
‫الكتب‪:‬‬
‫محسن دروسي‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪24‬ماي ‪ 1955‬والقانون‪ 49. 16‬رسالة لنيل شهادة الماستر‬
‫في القانون الخاص‪ ،‬الوسائل البديلة لحل المنازعات‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة‬
‫سيدي محمد بن عبد هللا‪-‬فاس‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2021/2020‬‬
‫محمد زروال‪ :‬التوازن العقدي بين المكري والمكتري في القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني‬
‫والمهني‪ ،‬مطبعة األمنية‪ -‬الرباط‪ ،‬سنة ‪2021‬‬
‫احمد الساخي "اثبات العالقة الكرائية في ضوء مستجدات القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني او‬
‫المهني"أعمال الندوة الوطنية التي نظمت بالمحكمة االبتدائية بتيزنيت بتاريخ ‪ 12‬ابريل ‪ 2014‬تحت‬
‫عنوان قراءة في مستجدات القانون رقم ‪ 67.12‬المتعلق بالكراء السكني والمهني‬
‫‪ 3‬محمد الحمياني‪ ،‬قانون الكراء ‪ 67.12‬رصد المستجدات واستحضار االهداف‪ ،‬مقال منشور بالمجلة‬
‫االلكترونية مجلة الفقه والقانون عدد ‪ 28‬فبراير ‪2015‬‬
‫عبد المجيد بوكير‪ ،‬التوثيق العصري المغربي‪ ،‬مطلعة السالم‪ ،‬الرباط‪ ،‬ط الثانية سنة ‪2010‬‬
‫‪22‬‬
‫عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة –الكتاب الثاني‪ -‬العقود الواردة على منفعة الشيء‪/‬عقد‬
‫الكراء‪ ،‬مطبعة يادب‪ ،‬ط الثالثة ‪2016‬‬
‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماة‪ ،‬الكتاب الثاني‪ ،‬عقد الكراء المدني‪ ،‬الطبعة‬
‫‪2013 ،3‬‬
‫مصطفى بونجة " الكراء التجاري بين ظهير ‪ 1955‬والقانون رقم ‪ ،« 49.16‬مطبعة ليتوغراف‪ ،‬طنجة‪،‬‬
‫ط األولى‪2016 ،‬‬
‫محمد الكشبور‪ " :‬الحق في الكراء عنصر في األصل التجاري دراسة في إطار ظهير ‪ 24‬ماي ‪1955‬‬
‫والمدونة التجارية الجديدة «‪ ،‬مطبعة النجاح الدار البيضاء‪ ،‬ص األولى ‪1998‬‬
‫عبد العزيز حداد‪ "،‬نطاق تطبيق قانون الكراء التجاري الجديد رقم ‪ ،« 49.16‬رسالة لنيل شهادة الماستر‬
‫في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة سيدي محمد بن عبد هللا بفاس‪،‬‬
‫السنة الجامعية ‪2018/2017‬‬
‫المقاالت والندوات‪:‬‬
‫حسابي عبود " قراءة في القانون رقم ‪ 07.03‬المتعلق بمراجعة أثمان الكراء " مجلة القضاء والقانون ن‬
‫العدد ‪158‬‬
‫‪ www.droitetentreprise.com‬تاريخ‬ ‫هاجر شوقي‪« ،‬مقال منشور بالموقع االلكتروني‬
‫االطالع ‪ 2023/11/24‬على الساعة ‪15.40‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفهرس‬
‫مقدمة ‪2 ...............................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬بعض مظاهر تحقيق التوازن العقدي في الكراء السكني والمهني ‪4 .........‬‬
‫المطلب األول‪ :‬بعض مظاهر التوازن أثناء إبرام عقد الكراء ‪4 .............................‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬إثبات عقد الكراء في القانون رقم ‪4 ............................... 67.12‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬حالة المحل ‪6 ..................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي في انتهاء وفسخ عقد الكراء ‪7 ............‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬على مستوى انهاء العالقة التعاقدية ‪8 ...................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬على مستوى فسخ العالقة التعاقدية ‪9 .......................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬بعض مظاهر إقرار التوازن العقدي في الكراء التجاري ‪12 ..................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي عند سريان عقد الكراء التجاري‪12 .......‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الحماية القانونية للمكتري عند سريان عقد الكراء التجاري ‪12 .........‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحماية القانونية للمكري عند سريان عقد الكراء التجاري ‪14 ...........‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬بعض مظاهر التوازن العقدي عند انتهاء عقد الكراء التجاري ‪16 ......‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الحماية القانونية للمكتري عند انتهاء عقد الكراء التجاري‪16 ...........‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحماية القانونية للمكري عند انتهاء عقد الكراء التجاري ‪19 ............‬‬
‫الئحة المراجع‪22 .................................................................................. :‬‬

‫‪24‬‬