‫ماستر القانون العقاري والعقود‬

‫الفوج‪ :‬الثالث‬
‫وحدة‪ :‬نماذج من البيوع العقارية‬
‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫من إعداد الطلبة‪:‬‬

‫هشام الزربوح‬ ‫عبد المجيد جبوري‬
‫فوزية خرشال‬
‫يوسف عيساوي‬
‫محمد حمري‬
‫إبراهيم زركيط‬

‫السنة الجامعية‪2022/2023 :‬‬

 ‫مقدمة‬
‫إن حق اإلنسان في السكن من أهم الحقوق التي ال تق ل أهمي ة عن حق ه في المأك ل والملبس‬
‫والشغل‪ ،‬فاإلنسان ال يستطيع أن يعيش دون مس كن يأوي ه كم ا أن ه ال يك ون مواطن ا ف اعال‬
‫ومنتجا إال إذا وجد المكان الذي يجد فيه راحته‪ ،‬وهكذا نج د مختل ف االتفاق ات والمعاه دات‬
‫الدولية قد اعتنت بهذا الحق وأعطته أهمي ة بالغ ة‪ ،‬وأص درت بش أنه ع دة توص يات تقض ي‬
‫باتخاذه كأحد األولويات في البرامج والسياسات االجتماعية لكل دولة‪.1‬‬
‫وهناك العديد من الدول التي تعتبر أن الحق في السكن من بين الحقوق ال تي يجب أن يتمت ع‬
‫به ا اإلنس ان باعتب اره ف ردا في المجتم ع‪ ،‬حيث ارتقت به ذا الح ق إلى مص اف الحق وق‬
‫الدستورية ورصدت من أجل النهوض ب ه إمكاني ات مادي ة وبش رية مهم ة‪ .‬والمغ رب ك ان‬
‫كغيره من الدول في اهتمامه بهذا الحق إذ اعتبره حقا دستوريا‪ ،2‬حيث طبقا للفص ل ‪ 31‬من‬
‫دستور المملكة " تعمل الدولة والمؤسس ات العمومي ة والجماع ات الترابي ة‪ ،‬على تعبئ ة ك ل‬
‫الوسائل المتاحة‪ ،‬لتيسير أسباب استفادة المواطنات والمواطنين على قدم المساواة‪ ،‬من الح ق‬
‫في‪... :‬السكن الالئق"‪.‬‬
‫ومع تطور األوضاع االقتصادية واالجتماعية‪ ،‬أدى ارتفاع النم و ال ديمغرافي داخ ل الم دن‪،‬‬
‫والهجرة القروية بالبادية وعصرنة القطاع الفالحي‪ ،‬وكذلك إحداث مناطق صناعية وتجارية‬
‫وسياحية بالمناطق الحضرية إلى زيادة الطلب على الملكية العقارية‪ ،‬وظهور معضلة السكن‬
‫التي أصبحت تشكل أحد االهتمامات األساسية لدى المواطن‪.‬‬
‫فكان من نتائج هذه األزمة ونتيجة لقلة الوح دات الس كنية‪ ،‬ظه رت على مس توى الممارس ة‬
‫التعاقدية‪ ،‬ظاهرة بيع العقارات في طور اإلنجاز أو حتى في مرحلة المش روع أو م ا يطل ق‬
‫عليه البيع على التصميم‪.3‬‬
‫وبغية تشجيع المنعشين العقاريين على إقامة مشاريع خاصة بدون ق روض مطلق ا أو بغالف‬
‫محدد الحجم من القروض‪ ،‬رخص المشرع في بيع العقار وهو في طور البناء‪ .‬حيث ص در‬
‫الق انون رقم ‪ 444.00‬كم ا وق ع تعديل ه بم وجب الق انون رقم ‪ 5107.12‬وهي محاول ة‬
‫تشريعية هدفها سد الفراغ الذي يعاني منه النظام القانوني المغ ربي في ه ذا الب اب‪ ،‬وتخلي ق‬
‫مجال المعامالت العقارية وتطهيرها‪ ،‬مع خلق ديناميكية اقتصادية تستند على خفض النفقات‬
‫‪ - 1‬عبد الباقي أعزيبوا بوتفاح‪" ،‬موقف القضاء المغربي من بيع العقار في طور اإلنجاز"‪ ،‬رسالة لنيل ديبلوم الدراسات المعمقة‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية أكدال‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪ ،2002-2001 :‬ص‪1:‬‬
‫‪ - 2‬مليكة الهاللي‪ "،‬بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية‪ ،2015-2014 :‬ص‪1:‬‬
‫‪ - 3‬عمر اليوسفي العلوي‪" ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪-‬بين النظر والتطبيق‪ ،"-‬رسالة لنيل دبلوم الماستر المتخصص في القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪ ،2009-2008 :‬ص‪1:‬‬
‫‪ - 4‬القانون رقم ‪ 44.00‬المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 1331‬الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬بمثابة قانون االلتزامات‬
‫والعقود‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ ،1.02.309‬بتاريخ ‪ 3‬أكتوبر ‪ ،2002‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،5054‬بتاريخ ‪ 7‬نوفمبر ‪،2002‬‬
‫ص‪3183:‬‬
‫‪ - 5‬القانون رقم ‪ 107.12‬بتغيير وتتميم القانون رقم ‪44.00‬بشأن بيع العقارات في طور اإلنجاز‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم‬
‫‪ ،1.16.05‬بتاريخ ‪ 3‬فبراير ‪ ،2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،6440‬بتاريخ ‪ 18‬فبراير ‪ ،2016‬ص‪932:‬‬
‫والتكاليف وإنعاش السوق العقارية‪ ،‬وفي هذا السياق ف إن المش رع ح دد بش كل ع ام اإلط ار‬
‫التشريعي لبيع العقار قيد اإلنجاز‪ ،‬وأوجب خضوع كل البيوع المبرم ة في ه ذا المج ال ل ه‪،‬‬
‫يستوي في ذلك أن يكون البائع شخصا من أشخاص القانون العام أو الخاص‪.6‬‬
‫وقد ع رف الفص ل ‪ 618-1‬من ق‪.‬ل‪.‬ع بي ع العق ار في ط ور اإلنج از حيث نص على أن ه‬
‫"يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنج از عق ار داخ ل أج ل‬
‫محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا األخير تبعا لتقدم األشغال‪.‬‬
‫يحتفظ البائع بحقوقه وصالحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء األشغال"‪.‬‬
‫أهمية الدراسة‪:‬‬
‫يشكل بي ع العق ار في ط ور اإلنج از موض وعا غاي ة في األهمي ة على المس تويين النظ ري‬
‫وال واقعي‪ ،‬فمن الناحي ة الواقعي ة أص بحت مس ألة بي ع العق ار في ط ور اإلنج از بغ رض‬
‫االستثمار وجني األم وال من أهم المس ائل االس تثمارية الناجح ة في المملك ة المغربي ة علي‬
‫وجه التحديد‪ ،‬حيث زاد اإلقبال من طرف المواطنين على فكرة شراء العق ارات س واء ك ان‬
‫الغرض منها هو العمل التج اري به دف تحوي ل العق ار إلى مح ل‪ ،‬أو في حال ة الرغب ة في‬
‫السكن بغرض اإلقامة واالستقرار‪ .‬أما األهمية النظرية فهي نتاج لألهمية العملية بالنظر إلى‬
‫مرك ز بي ع العق ار في ط ور اإلنج از في تنمي ة الحي اة االقتص ادية واالجتماعي ة‪ ،‬م ا دف ع‬
‫بالمشرع إلى ضبط أحكام ه ذا الن وع من ال بيوع بمجموع ة من النظم القانوني ة ال تي تجع ل‬
‫التعامل في هذا النوع من العقارات مشروعة ومتسمة بالحماية القانونية الالزمة‪.‬‬
‫إشكالية الموضوع‪:‬‬
‫إن طبيعة موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز يفرض علينا طرح اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫كيف نظم القانون رقم ‪ 44.00‬المغير والمتمم بموجب القانون رقم ‪ 107.12‬بيع العقار في‬
‫طور اإلنجاز وكيف وفر المشرع الحماية القانوني ة لمش تري ه ذا العق ار باعتب اره الط رف‬
‫الضعيف في هذه العالقة؟‬
‫منهج الدراسة‪:‬‬
‫من أجل الجواب على هذه اإلشكالية س نتبنى المنهج الوص في التحليلي كوننن ا س نقف بش كل‬
‫من التفصيل على النصوص القانونية المنظمة لبيع العقار في طور اإلنج از به دف التع رف‬
‫على نظرة المشرع لهذا النوع من المعامالت‪.‬‬

‫خطة البحث‪:‬‬

‫‪ - 6‬يونس الزهري‪" ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز"‪ ،‬مقال منشور على الموقع التالي‪https://www.droitarabic.com/2018/09/blog- :‬‬
‫‪ ،post_51.html‬تاريخ االطالع‪ ،2023/20/5 :‬على الساعة‪21:36 :‬‬
 ‫من أجل مقاربة موضوع الدراسة نقترح التصميم اآلتي‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وضوابط تكوينه‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات أطراف العقد والضمانات الحمائية المقررة للمشتري‬
 ‫المبحث األول‪ :‬ماهية وتكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يعتبر عقد بيع العق ار في ط ور اإلنج از من ال بيوع الخاص ة ال تي أف رد له ا المش رع‬
‫أحكاما تؤطرها وقواعد تنتظم فيها ال تسري على غيرها من أصناف البيوع األخرى‪ ،‬وذل ك‬
‫ألهمية هذا العقد وارتباطه بالجوانب االجتماعية واالقتصادية‪ ،‬بحيث إن سن تنظيمه مع أخذ‬
‫هذه الجوانب بعين االعتبار من شأنه أن يؤثر عليه ا بش كل إيج ابي‪ ،‬خصوص ا فيم ا يتعل ق‬
‫بالمجال السكني‪.‬‬
‫ويقتض ينا التع رف على ه ذا العق د بحث ماهيت ه (المطلب األول)‪ ،‬قب ل الوق وف على‬
‫أحكام تكوينه وانعقاده (المطلب الثاني)‬

‫المطلب األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫تطرق المشرع المغربي لعقد بيع العقار في طور اإلنجاز في القانون رقم ‪44.00‬‬
‫المتمم والمعدل بمقتضى القانون رقم ‪ ،107.12‬وقد صاغ المشرع لهذا التص رف الق انوني‬
‫تعريف ا في الفص ل ‪618‬ـ‪ 1‬من ق‪.‬ل‪.‬ع وتط رق ألحكام ه على امت داد عش ر م واد‪ .‬وعلى‬
‫ضوء ذلك سوف نقوم بتحديد مفهومه في الفقرة األولى‪ ،‬على أن نبرز خصائصه في الفق رة‬
‫الثانية‪ ،‬تمهيدا لبحث أحكامه فيما بعد‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يعتبر عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود الزمنية التي يمتد تنفيذها في الزمان‪،‬‬
‫ويتجلى ذلك من خالل صورة هذا العقد المتمثلة في االتفاق على إنجاز بناء في أجل مح دد‪،‬‬
‫وق د عرف ه المش رع المغ ربي على في الفص ل ‪618‬ـ‪ 1‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬حيث نص على أن ه‪:‬‬
‫"يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنج از عق ار داخ ل أج ل‬
‫مح دد‪ ،‬كم ا يل تزم في ه المش تري ب أداء الثمن تبع ا لتق دم األش غال‪ ،‬ويحتف ظ الب ائع بحقوق ه‬
‫وصالحيته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء األشغال‪ ".‬ويطلق عليه البعض ال بيع‬
‫على الخطة أو التصميم‪ ،‬والبيع المعلق على تسليم مفاتيح العقار في اليد‪.‬‬
‫وقد عرفه المشرع الفرنس ي في الم ادة ‪1601‬ـ‪ 3‬من الق انون الم دني الفرنس ي بأن ه‪:‬‬
‫"العقد الذي يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار خالل مدة يحددها العقد"‪ ،‬كم ا أش ار إلي ه أيض ا‬
‫في المادة ‪ 261‬من قانون البناء والسكن بأنه‪" :‬ذلك البيع الذي بموجب ه يل تزم الب ائع بتش ييد‬
‫‪7‬‬
‫عقار خالل أجل معين في العقد‪.‬‬
‫ويعرفه بعض الفقه بكونه‪ :‬العقد المكتوب الذي يلتزم البائع من خالله تش ييد عق ار في ط ور‬
‫البناء داخل أجل محدد‪ ،‬سواء كان مخصصا للسكنى أو غيره‪ ،‬مقابل ال تزام المش تري ب أداء‬
‫‪ - 7‬أمينة لحول‪ ،‬مصطفى بوضياف‪ ،‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز دراسة مقارنة بين التشريعات الجزائرية الفرنسية المغربية‪ ،‬مجلة الحقوق‬
‫والعلوم اإلنسانية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬عدد ‪ ،1‬ص ‪.1754‬‬
‫الثمن النقدي تبعا لتقدم األشغال‪ ،‬وال تنتق ل إلي ه الملكي ة أو األج زاء المبيع ة إال بع د انته اء‬
‫‪8‬‬
‫أشغال البناء‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يستشف من خالل مفهوم عقد البيع العق ار في ط ور اإلنج از كم ا س لف بيان ه‪ ،‬على ض وء‬
‫التشريع المغربي والفرنسي والفقه‪ ،‬أن هذا العقد يتميز بمجموعة من الخصائص التي تك ون‬
‫تشير إلى ماهيته وحقيقته‪ ،‬سوف نبينها فيما يلي‪:‬‬
‫ـ عقد ملزم للجانبين‪ :‬العقد الملزم للجانبين هو العقد ال ذي ينش ئ التزام ات متقابل ة في ذم ة‬
‫‪9‬‬
‫كل من طرفيه المتعاقدين‪ ،‬بحيث يصبح كل واحد دائنا في ناحية ومدينا في ناحية أخرى‪.‬‬
‫ويعتبر عقد بيع العقار في ط ور اإلنج از بن اء على ه ذا التعري ف من العق ود الملزم ة‬
‫لجانبين ألنه يجعل على عاتق البائع التزاما بإنجاز عقار داخل م دة مح ددة حس ب مض مون‬
‫الفصل ‪618‬ـ‪ 1‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬كم ا يجع ل على ع اتق المش تري التزام ات متقابل ة منه ا أداء‬
‫الثمن حسب تقدم األشغال‪.‬‬
‫ـ عقد شكلي‪ :‬العقد الشكلي هو العقد الذي يش ترط النعق اده عالوة على تراض ي المتعاق دين‬
‫مراسم شكلية يجب أن يتبعها المتعاقدان‪ 10،‬وتعت بر العق ود والتص رفات ال تي يك ون محله ا‬
‫عقارا من العقود الشكلية طبقا لما صرح به الفص ل ‪ 11489‬من ق‪ .‬ل‪.‬ع‪ ،‬وهك ذا فعق د بي ع‬
‫العقار في طور اإلنجاز ال يخرج عن هذه القاعدة‪ ،‬حيث أوجب المشرع تحريره كتابة‪.‬‬
‫وهو ما نص عليه القانون رقم ‪ 44.00‬المتعل ق ب بيع العق ار في ط ور اإلنج از‪ ،‬حيث‬
‫أوجب أن يحرر هذا العقد كتابة انسجاما مع مقتض يات الفص ل ‪ 489‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الم ذكور‪.‬‬
‫والكتابة تع د ركن ا ش كليا ال يق وم العق د ب دونها‪ ،‬كم ا أن ه في غي اب الكتاب ة ال يمكن إثب ات‬
‫التصرف بأية وسيلة أخرى‪.‬‬
‫لكن يشار في هذا الصدد إلى أن الكتابة ال تكفي بل ال ب د أن تف رغ في الش كل ال ذي حددت ه‬
‫مدونة الحقوق العينية تحت طائلة البطالن‪ ،‬من خالل المادة الرابعة‪ 12‬منها‪.‬‬
‫ـ عقد مسمى‪ :‬العقد المس مى ه و العق د ال ذي خصص ه الق انون باس م معين وت ولى تنظيم ه‬
‫لشيوعه بين الناس في تعاملهم‪ ،13‬وهو ويخضع في غير االحكام الخاصة التي تولت تنظيمه‬
‫للقواعد العامة التي تخضع لها سائر العقود‪.‬‬

‫‪ - 8‬محمد العروصي‪ ،‬المختصر في بعض العقود المسماة‪ ،‬مطبعة مرجان مكناس‪ ،2016-2015 ،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ - 9‬مامون الكزبري‪ ،‬نظرية االلتزامات في ضوء قانون االلتزامات والعقود المغربي‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬الطبعة الثانية‪،‬‬
‫ص ‪.33‬‬
‫‪ - 10‬نفس المرجع‪ ،‬ص ‪.40‬‬
‫‪ - 11‬الذي ينص على أنه‪" :‬إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا‪ ،‬وجب أن يجري البيع كتابة في محرر‬
‫ثابت التاريخ‪ .‬وال يكون له أثر في مواجهة الغير إال إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون"‬
‫‪ - 12‬التي تنص على أنه‪" :‬يجــب أن تحرر‪ -‬تحت طائلة البطـــالن ‪ -‬جميع التصرفــات الـمتعلقة بنقل الملــكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو‬
‫نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي‪ ،‬أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم‬
‫ينص قانون خاص على خالف ذلك"‬
‫‪ - 13‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار إحياء التراث العربي‪ ،‬بيروت ـ لبنان‪ ،‬ص ‪.154‬‬
‫وعقد بيع العقار في طور اإلنجاز هو اآلخر أفرد له المش رع اس ما خاص ا‪ ،‬حيث قب ل‬
‫سنة ‪ 2001‬كان هذا العقد ضمن العقود الغير المسماة‪ ،‬وقد نظمه المشرع ضمن ق انون رقم‬
‫‪ ،44.00‬فأصبح بالتالي ضمن العق ود المس ماة‪ ،‬وذل ك نظ را ألهمي ة ه ذا العق د في الحي اة‬
‫العملي ة خصوص ا في ظ ل األزم ة الس كنية‪ ،‬وم ا ص احبها من مض اربات عقاري ة وإقب ال‬
‫األشخاص على شراء هذا النوع من العقارات‪.‬‬
‫ـ عقد معاوضة‪ :‬عقد المعاوضة هو العقد الذي يأخذ فيه المتعاقد مقابال لما يعطي‪.14‬‬
‫فالبائع في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز مكلف بإنجاز عقار داخل أجل محدد مقاب ل‬
‫تسلم الثمن‪ ،‬في حين أن التزام المشتري ه و أداء الثمن للب ائع على ش كل أقس اط تبع ا لتق دم‬
‫األشغال‪ ،‬ويستفاد من خالل ذلك أن التزام البائع هو مقاب ل م ا يأخ ذه المش تري عوض ا عن‬
‫التزامه‪ ،‬وبالمقابل فالطرف المشتري يقدم الثمن بدال اللتزام البائع‪.‬‬
‫ـ عقد مؤجل ‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود المؤجلة التنفيذ‪ ،‬وإن ك ان األص ل‬
‫في عقد البيع أنه عقد فوري يعتبر تاما ومنتجا آلثاره بشكل نهائي وقطعي بمجرد التراضي‪،‬‬
‫إال أن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز يعتبر من العقود المؤجلة حسب م ا ج اء في الفص ل‬
‫‪ 61‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬حيث ينص على أنه "يجوز أن يكون محل االل تزام ش يئا مس تقبال أو غ ير‬
‫محقق فيما عدا االستثناءات المقررة بمقتضى القانون‪".‬‬
‫ـ عقد ناقل للملكية‪ :‬تعتبر خاصية نقل الملكية بجميع سلطاتها من خصائص عقد البيع بوجه‬
‫ع ام‪ ،‬وباعتب ار عق د بي ع العق ار في ط ور اإلنج از من العق ود الناقل ة للملكي ة‪ ،‬ف إن الب ائع‬
‫بمقتضى هذا العقد يلتزم بنقل ملكية العقار إلى المشتري داخل األجل المتفق عليه‪.‬‬
‫وهو ما يستفاد من األحكام العامة لعقد ال بيع‪ ،‬حيث ج اء في الفص ل ‪ 478‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫الذي يعرف عقد البيع أن‪" :‬البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين آلخر ملكية شيء أو حق‬
‫في مقابل ثمن يلتزم به هذا اآلخر بدفعه له"‪ ،‬وعلى ذلك‪ ،‬فإن انتقال ملكي ة العق ار في ط ور‬
‫اإلنجاز ال يتحقق أثناء انعقاد العقد لعدم وجود العقار المبيع وقت إبرامه‪ ،‬بل يرجأ إلى إبرام‬
‫العقد النهائي وفقا لألحكام الخاصة بهذا النوع من البيوع؛ التي سوف نتحدث عنها فيما يلي‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫نظرا للخصوصية التي تميز بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬وال تي تم يزه عن البيوع ات‬
‫العقارية العادية‪ ،‬فإن المشرع خصه بنظام يتماشى مع طبيعة بيع العقار الغير الموجود‪ ،‬لكن‬
‫في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫وإذا كان قانون ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز قبل التعديل األخير ينص‬
‫على إبرام العقد على مرحلتين‪ :‬مرحلة العقد االبتدائي‪ ،‬ومرحل ة العق د النه ائي‪ ،‬ف إن ق انون‬
‫رقم ‪ 107.12‬أتى بمستجد مهم يتعلق بما يسمى بعقد التخصيص‪.‬‬

‫‪ - 14‬مامون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.37‬‬

‫وبناء عليه سنتطرق إلى تكوين هذا العق د من خالل التط رق لعق د التخص يص والعق د‬
‫االبتدائي فقرة أولى والعقد النهائي في (فقرة ثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬عقد التخصيص والعقد االبتدائي‬
‫سنتطرق في هذا اإلطار إلى عقد التخصيص (أوال) ثم العقد االبتدائي (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬عقد التخصيص‬
‫لم يعرف المشرع المغربي عقد التخصيص إذ ح اول البعض من الفق ه تعريف ه كون ه ‪:‬‬
‫عقد بمقتضاه يتعاهد البائع صاحب المشروع بحجز وتخصيص عق ار لفائ دة ش خص ي دعى‬
‫المستفيد‪ ،‬مقابل إيداع هذا األخير ضمانا يمكنه من اقتناء العقار بص فة نهائي ة بع د اس تكمال‬
‫اإلجراءات القانونية‪ ،‬واستنادا إلى قانون ‪ 107.12‬المعدل والمتمم لقانون ‪ 44.00‬المتعل ق‬
‫ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬يعد عقد التخصيص عق دا اختياري ا‪ ،‬يمكن للمش تري تحري ره‬
‫من أجل اقتناء عقار في طور اإلنجاز‪ ،‬وذلك قبل إبرام العقد االبتدائي بشرط حصول الب ائع‬
‫على رخصة البناء تحت طائلة البطالن وال تزام المش تري ب أداء مبلغ ا مالي ا ق دره ‪ %5‬من‬
‫‪15‬‬
‫الثمن اإلجمالي‪.‬‬
‫والمشرع المغربي اش ترط أن ي رد عق د التخص يص في مح رر رس مي أو في مح رر‬
‫ثابت التاريخ‪ ،‬طبقا للشكل المتفق عليه بين األطراف‪ ،‬ويتضمن نفس البيانات المتعلقة بالعق د‬
‫‪16‬‬
‫االبتدائي باستثناء ما يتعلق بمراجع ضمانة إنهاء األشغال والتأمين‪.‬‬
‫وعليه اعتبر أحد الفقهاء أن عدم إدراج في عقد التخصيص م ا يتعل ق بمراج ع ض مان‬
‫استرجاع األقساط المؤداة‪ ،‬في حال ة ع دم تنفي ذ الب ائع للعق د‪ ،‬أو ض مانة إنه اء األش غال أو‬
‫التأمين هي بيانات خاصة بالعقد االبتدائي‪ ،‬في حين عقد التخصيص ال يعدو أن يكون بمثابة‬
‫‪17‬‬
‫عقد حجز‪.‬‬
‫إال أنه في اعتقادنا الشخصي المتواضع‪ ،‬أن عقد التخصيص ال يعدو أن يك ون إال آلي ة‬
‫حمائية للمشتري‪ ،‬من خالل إعطائه إمكانية التراجع عن العقد بعد فترة من التروي‪ ،‬وتناغما‬
‫مع الضمانات التي يكفلها قانون ‪ 31.08‬المتعلق بحماية المستهلك‪.‬‬
‫كما أن المشرع حدد مدة عقد التخصيص في مدة ستة أشهر غير قابل ة للتجدي د‪ ،‬ت ؤدي‬
‫لزاما إلى إبرام العقد االبتدائي‪ ،‬ويمكن للمشتري ممارسة حق التراجع داخ ل أج ل ش هر من‬
‫تاريخ إبرام عقد التخصيص‪ ،‬وهنا يص بح الب ائع ملزم ا ب رد المبل غ ك امال للمش تري داخ ل‬
‫‪18‬‬
‫سبعة أيام من ممارسته لهذا الحق‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬العقد االبتدائي‬
‫‪15‬الفصل ‪ 1-3‬مكرر مرتين والفصل ‪ 8-6‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪16‬ـ الفصل ‪ 618-3‬مكرر نص على البيانات التي يتضمنها عقد التخصيص‬
‫‪17‬ـ نورة غزالن الشنيوي‪ ،‬الوسيط في العقود الخاصة والعقود المدنية والعقود التجارية والعقود البنكية ـ الجزء األول ـ ‪ ،‬الطبعة األولى‪،2017 ،‬‬
‫ص ‪.128‬‬
‫‪ -18‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ 2016‬ص ‪128‬‬
‫لقد استلزم المشرع أن يرد عق د ال بيع االبت دائي للعق ار في ط ور اإلنج از تحت طائل ة‬
‫البطالن إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ‪ ،‬كما استلزم المشرع أن يتضمن لزاما‬
‫هذا العقد على البيانات التالية‪:19‬‬
‫هوية األطراف المتعاقدة‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫محل المخابرة المتفق عليه مع اإلخبار في حالة تغييره‪.‬‬ ‫‪-2‬‬
‫رقم الرسم العقاري األصلي للعقار المحفظ موضوع اإلنجاز أو مراجع ملكية العق ار‬ ‫‪-3‬‬
‫غير المحفظ‪ ،‬مع تجديد الحقوق العينية والتحمالت واالرتفاقات الواردة على العقار‪.‬‬
‫تاريخ ورقم رخصة البناء‪.‬‬ ‫‪-4‬‬
‫موضع العقار محل البيع ووصف مساحته التقريبية‬ ‫‪-5‬‬
‫ثمن ال بيع النه ائي للم تر مرب ع وكيفي ة األداء أو ثمن ال بيع اإلجم الي بالنس بة لل بيع‬ ‫‪-6‬‬
‫المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن االجتماعي كما هو محدد بالتشريع الج اري ب ه‬
‫العمل‪.‬‬
‫أجل التسليم‬ ‫‪-7‬‬
‫مراجع ضمانة استرجاع األقساط المؤداة في حالة عدم التنفيذ من طرف البائع للعقد‪،‬‬ ‫‪-8‬‬
‫أو ضمانة إنهاء األشغال أو التأمين‪.‬‬
‫كما يتعين على البائع أن ي ودع ل دى الجه ة ال تي ت ولت تحري ر العق د‪ ،‬نس خة مطابق ة‬
‫لألصل من التصاميم المعماري ة الحامل ة لعب ارة "غ ير قابل ة للتغي ير"‪ ،‬وتص اميم اإلس منت‬
‫المسلح ونسخة من دف تر التحمالت ونس خة من الض مانة البنكي ة أو الت أمين‪ ،‬أو أي ض مانة‬
‫مماثلة من شأنها أن تمكن المشتري من استيفاء حقوقه‪ .‬وبناء عليه لقد اشترط المش رع على‬
‫المشتري بأن يدفع للبائع تبعا لتقدم األشغال ‪ % 5‬إذا س بق عق د تخص يص و ‪ % %10‬إذا‬
‫لم يكن عق د التخص يص و ‪ %10‬عن د بداي ة األش غال و ‪ % 60‬مقس مة على ‪ 3‬مراح ل‬
‫وتؤدى حسب اتفاق األطراف عند االنتهاء من األشغال و ‪ %20‬عن د االنته اء من األش غال‬
‫‪20‬‬
‫و تسليم المفاتيح‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العقد النهائي‬
‫وفي هذا اإلط ار س نتطرق لض وابط ه ذا العق د (اوال) ثم الوق وف عن د ش كلية إبرام ه‬
‫(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬ضوابطه‬
‫كما سبق التطرق له‪ ،‬فإن مسلسل بيع العق ار في ط ور اإلنج از يبت دئ من إب رام عق د‬
‫التخصيص كمستجد‪ ،‬ثم بعد المدة المحددة يتم إبرام العق د االبت دائي‪ ،‬وص وال آلخ ر مرحل ة‬
‫وهي العقد النهائي‪ ،‬بحيث استوجب المشرع في هذا األخير أن يبرم طبقا لمقتضيات الفص ل‬
‫‪ 61-3‬ال ذي أح ال علي ه الفص ل ‪ 16‬من الق انون رقم ‪ 107.12‬المع دل والمتمم للق انون‬
‫‪19‬ـ تعرض لها المشرع في الفصل ‪ 1-3‬مكرر من القانون رقم ‪ 107.12‬المعدل والمتمم للقانون ‪.44.00‬‬
‫‪ -20‬ساقها المشرع في الفصل ‪ 18-6‬من قانون ‪ 107.12‬الذي تم التعديل بموجبه القانون القديم ‪ 44.00‬المنظم لبيع العقار في طور البناء‪.‬‬
‫‪ ،44.00‬وذل ك بع د أن يض ع المش تري ل دى مح رر العق د ش هادة مس لمة من المهن دس‬
‫‪21‬‬
‫المعماري تثبت نهاية األشغال ومطابقة البناء لدفتر التحمالت‪.‬‬
‫ويتوقف تحرير عق د ال بيع النه ائي على اإلدالء برخص ة الس كن أو الش هادة المطابق ة‬
‫واستخراج الرسوم العقارية الفرعية بالنسبة للعقارات المحفظة‪ ،‬وبعد أداء المشتري م ا تبقى‬
‫من ثمن البيع كما هو محدد في عقد ال بيع االبت دائي إلى ج انب تقيي ده بالرس م العق اري‪ ،‬إذا‬
‫‪22‬‬
‫كان العقار محفظ‪ ،‬حتى يتم نقل ملكيته إلى المشتري‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬شكلية إبرام العقد النهائي‬
‫كانت الفوضى تسود وترمي بظاللها في المعامالت المتعلق ة ب بيع العق ارات في ط ور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬لكون القائم على تحرير العقد ينتمي لطائفة الكت اب العمومي ون ال ذي يتم يز أغلبهم‬
‫بمستوى ثقافي ضعيف وعدم اإللمام بقواعد وضوابط تحرير العقود‪ ،‬والجهل بالعناصر التي‬
‫يجب تضمينها في العقد‪ ،‬فتجنبا لهذه الحالة المزرية التي كان يعاني منها المس تهلك للمنت وج‬
‫العقاري جاء المشرع بقانون ‪ 44.00‬المعدل والمتمم بقانون ‪ 107.12‬بحيث أوجب تحرير‬
‫العقد االبتدائي والنهائي بموجب مح رر رس مي أو ث ابت الت اريخ‪ 23،‬يح رره مه ني ينتس ب‬
‫‪24‬‬
‫لمهنة قانونية منظمة يخولها المشرع صالحية تحرير العقود‪.‬‬
‫وب الرجوع إلى الفص ل ‪ 618-3‬من نفس الق انون نج ده ح دد األش خاص الم ؤهلين‬
‫بصورة قانونية لكتابة عقد البيع االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬ونجد منهم‪:‬‬
‫العدول والموثقون العصريون والمح امون المقبول ون لل ترافع أم ام محكم ة النقض‪ ،‬إذ‬
‫يتبين من خالل هذا التوج ه أن المش رع المغ ربي ي رمي إلى تحقي ق األمن التعاق دي‪ ،‬ال ذي‬
‫أصبح موضوع الحال‪ ،‬ذلك بناء على ما يتعرض إليه أطراف العقد عند انع دام الرس مية في‬
‫العقد المبرم من ضياع ألموال وحق وق عيني ة وحق وق شخص ية ل ذا ينبغي أن تتجلى مع الم‬
‫الرسمية حتى يتم ضمان حقوق أطراف العقد‪.‬‬

‫المبحث الث&&اني‪ :‬التزام&&ات أط&&راف العق&&د والض&&مانات الحمائي&&ة المق&&ررة‬

‫للمشتري‬
‫نظرا لخصوصية بيع عقار في طور اإلنجاز الذي ي رد على عق ار مس تقبلي فق د عم د‬
‫المش رع الى منح المش تري مجموع ة من الض مانات ذات الطبيع ة القانوني ة وأخ رى ذات‬
‫طبيعة قانونية (المطلب الثاني) ويهدف المشرع من وراء هذا التدخل تتبع مراحل تنفيذ العقد‬
‫بالشكل الذي يضمن مصالح الطرف الضعيف في العالقة التعاقدية وإحاطت ه بق در ك اف من‬
‫الحماية القانونية‪.‬‬

‫‪21‬ـ حسب مقتضيات الفصل ‪ 18-16‬من القانون ‪ 107.12‬المعدل والمتمم لقانون ‪.44.00‬‬
‫‪22‬ـ صاغها المشرع المغربي حسب الفصل ‪ 18-2010‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪23‬ـ تعرض المشرع إلى وجوب إبرام العقد االبتدائي بموجب محرر رسمي أو ثابت التاريخ الفصل ‪ 618-3‬ويتعين إبرام العقد النهائي بنفس‬
‫الشكل حسب الفصل ‪ 16‬من قانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪24‬ـ عبد الحق صافي‪ ،‬م س ص ‪13‬‬
‫وتحقيقا له ذا الغ رض المبتغى ت دخل المش رع لوض ع مجموع ة من االلي ات ال تي من‬
‫شانها ضمان تنفيذ كل من البائع والمشتري اللتزاماتهما على أحسن وجه (المطلب االول)‬
‫المطلب األول‪ :‬التزامات أطراف عقد بيع عقار في طور االنجاز‬
‫ي ترتب عن عق د بي ع عق ار في ط ور االنج از عن د ابرام ه عن د ابرام ه على الوج ه‬
‫الصحيح مجموعة من االلتزام ات ال تي يمكن مالمس تها من خالل التزام ات الب ائع (الفق رة‬
‫االولى) التزامات المشتري (الفقرة الثانية)‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التزامات البائع‬
‫يعت بر بيع ا لعق ار في ط ور االنج از طبق ا للم ادة ‪ 618_1‬من الق انون رقم ‪44.00‬‬
‫المتعلق ببيع العقار في ط ور االنج از ال ذي غ ير و تمم بمقتض ى الق انون ‪ ( 107.12‬ك ل‬
‫اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز داخل اجل محدد ‪ ) ......‬لذلك فان ال تزام الب ائع الرئيس ي‬
‫هو انجاز العقار‪.‬‬
‫وليتمكن البائع من الوفاء بهذا االلتزام على الوجه المطلوب حدد المش رع في الفص ول‬
‫‪ 618_4‬و ‪ 618_7‬و ‪ 618 _9‬من القانون ‪ 251 44.00‬مجموعة من االلتزامات على‬
‫عاتق البائع تتمثل في وض ع دف تر التحمالت و اح ترام ش روطه و ك ذلك و ض ع التص اميم‬
‫الهندسية و اجل االنجاز ( اوال ) و اقامة ض مانة بنكي ة او ت امين لفائ دة المش تري لض مان‬
‫مخاطر افالت البائع من تنفيد العقد ( ثانيا )‪.‬‬
‫و على البائع اال يقوم بإبرام العقد االبتدائي لبيع عقار في طور االنجاز اال بعد االنتهاء‬
‫من أ ش غال االساس يات على مس توى الط ابق االرض ي ‪ 262‬و اثب ات ه ذه الواقع ة يك ون‬
‫يمقتضى شهادة مسلمة من لدن مهندس مختص و ينحصر مضمونها فقط في ان االساس يات‬
‫انجزت طبق ا لقواع د البن اء لبل وغ المواص فات المطلوب ة ام ا ش هادة االنته اء من االش غال‬
‫االساسية فقد يتحمل من سلمها المسؤولية الكاملة ‪ 273‬اضافة الى ذل ك هن اك ع دة التزام ات‬
‫اخرى ملقاة على عاتق البائع ( ثالتا )‬
‫أوال‪ :‬احترام شروط دفتر التحمالت و التصاميم الهندسية و اجل االنجاز‬
‫لقد الزم المشرع الب ائع في بي ع العق ار في ط ور االنج از بوض ع دف ترتحمالت يتعل ق‬
‫بالمبنى و مكوناته و ما اعد له و نوع الخدمات و التجهيزات ال تي بت وجب انجازه ا و اج ل‬
‫االنجاز و التسليم و تصفية البيانات التكميلي ة و طبيع ة الم واد المس تعملة في البن اء و ذل ك‬
‫بمقتضى الفصل ‪ 618_4‬من القانون ‪44.00‬‬

‫‪ -25‬المتمم و المغير بمقتضى القانون ‪ 107.12‬الصادر في ‪ 3‬فبراير ‪2016‬‬

‫‪ -26‬الفصل ‪ 681_15‬من القانون ‪ 44.00‬الذي تم تعديله و تغييره بمقتضى القانون رقم ‪ 107.12‬الذي ينص على ال يمكن ابرام هذا العقد‬
‫االبتدائي لبيع عقار في طور االنجاز اال بعد انتهاء اشغال االساسيات على مستوى الطابق االرضي‬
‫‪ - 27‬الجياللي بوحيص قراءة في ضوء المقتضيلت القانونية المنظمة لبيع عقار في طور االنجاز مجلة سلسالت و ندوات محكمة االستئناف بالرباط‬
‫العدد الثاني ‪ 2011‬ص ‪177‬‬
‫هذا باالضافة الى توقيع الب ائع و المش تري على ه ذا ال دفتر و تس ليم نس خة للمش تري‬
‫مشهود بطابقتها لالصل و بصحة امضائه عليها‬
‫و المالحظ بهذا الصدد ان المش رع بمقتض ى الق انون ‪ 107.12‬تج اوز اللبس ال ذي‬
‫كان يشوب الفصل السابق قبل التعديل حيث اورد صحة امضائه عليها حيث ال يبدو واضحا‬
‫هل يتعلق االمر بصحة امضاء البائع او المشتري حيث تدارك المشرع الموقف و نص على‬
‫(‪ ......‬مع تصحيح امضائهما بعد اطالع المهندس المعماري علي ه و تس لم نس خة للمش تري‬
‫مشهود بمطابقتهما لالصل )‪.28‬‬
‫و الواقع ان هذا التضمين يساهم في تفادي كثير من النزاع ات ال تي ق د تنش ا مس تقبال‬
‫بين البائع و المشتري‬
‫و يالح ظ ان بعض ه ذه المقتض يات ال واجب تض مينها في دف تر التحمالت ق د تطلب‬
‫المشرع ايرادها كذلك في العقد االبتدائي و يمكن تفسير ذلك باالهمي ة ال تي تحظى به ا عب‬
‫تحديد معالم البيع الوارد على عقار في طور االنجاز‬
‫و يتعلق االمر اساسا باجل االنج از ال ذي على اساس ه ح دد المش رع ال تزام الب ائع في‬
‫انجاز داخل اجل محدد في الفقرة االولى من الفصل ‪ 618_1‬من القانون ‪.44.00‬‬
‫و نص على وجوب تضمين العقد االبتدائي اجل التس ليم في الفص ل ‪ 618_3‬من نفس‬
‫القانون كما اشترط في الفصل ‪ 618_4‬تض مين دف تر التحمالت اج ل التس ليم و االنج از و‬
‫الزم البائع بالتعهد باحترام اجل البناء و بصفة عامة احترام ش روط دف تر التحمالت المش ار‬
‫اليه في الفصل ‪.618_4‬‬
‫و يرف ق دف تر التحمالت عن د االقتض اء ببطاق ة تقني ة م وجزة موقع ة من قب ل الب ائع‬
‫تتضمن لمكونات محل نموذجي منجز من قبله‪ 29‬كما تودع نسخة من نظام الملكية المشتركة‬
‫و تصاميم االسمنت المسلح و التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة غير قابلة للتغيير ام ا ل دى‬
‫المحافظة العقارية اذا كان العقار محفظ و اما ل دى كتاب ة الض بط بالمحكم ة االبتدائي ة ال تي‬
‫يوجد العقار بدائرتها اذا كان العقار غير محفظ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬تقديم البائع ضمانات بنكية او تامينا‬
‫يعتبر بيع العقار في طور االنجاز من التصرفات ال تي تنط وي على مجازف ة ذل ك ان ه‬
‫يتم على االوراق استنادا الى التصميم لذلك ف ان المش رع و رغب ة من ه لتوف ير حماي ة اك بر‬
‫للمشتري الزم الب ائع ب ان يق دم للمش تري ض مانة بنكي ة او اي ض مانة اخ رى مماثل ة عن د‬
‫االقتضاء تامينا و ذلك ما نص عليه المشرع في الفصل ‪ 618_9‬و ذلك كضمانة اما النهاء‬
‫االشغال او كضمانة السترجاع االقساط المؤداة في حالة عدم تنفيد العقد‪.30‬‬

‫‪ -28‬مليكة الهياللي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬الصفحة ‪60‬‬

‫‪ -29‬الفقرة الثالتة من الفصل ‪ 618_4‬من القانون ‪ 44.00‬المتمم و المغير بالقانون ‪107.12‬‬
‫‪ -30‬مليكة الهاللي م‪.‬س‪ .‬ص ‪58‬‬
‫و يقوم هذا االلتزام على فكرة رئيسية مؤداها انه يجب على الب ائع تنفي د مش روع بن اء‬
‫العقار وفق المواصفات المتفق عليها في العقد او ارجاع ما حصل علي ه المش تري في حال ة‬
‫عدم تنفيد المشروع ‪ 31‬و موقف المشرع السابق يعبر عن وعيه التام بالخطر المستمر الذي‬
‫يهدد المشتري و الممثل في فقدان ما دفعه من أقساط‪.‬‬
‫اال ان م ا تج در االش ارة الي ه ه و ان الض مان ال يط ال التعويض ات و الج زاءات‬
‫المنصوص عليها في القانون ‪ 44.00‬المعدل و المتمم بالق انون ‪ 107.12‬لفائ دة المش تري‬
‫مما يدل على محدوديته الن المشتري ال يتعاقد من خالل مراحل و اجراءات طويلة و مكلفة‬
‫لكي يحصل في االخير على االقساط التي سبق له ان اداها و انما هدفه الحصول على مح ل‬
‫سكني او تجاري او صناعي‪.32‬‬
‫باالضافة لما سبق االشارة اليه يالحظ ان المشرع المغربي ب الرغم من تنصيص ه على‬
‫التزام البائع بوضع ضمانات التامين لص الح المش تري اال ان ه لم يش ر اب دا الى مق دار ه ذه‬
‫الضمانة و ذلك بانتظار تحديد شروط و كيفيات تطبيقها بنص تنظيمي‬
‫ثالثا‪ :‬التزامات اخرى‬
‫من اهم االلتزامات الموض وعة ك ذلك على ع اتق الب ائع انه اء االش غال داخ ل االج ل‬
‫المتفق عليه و من التزامات البائع ايضا تحمله تعويض بنسبة ‪ %1‬عن كل شهر عن المبل غ‬
‫المؤدى على ان ال يتجاوز هذا التعويض ‪ 10‬بالمائة في السنة و ذلك في حالة الت اخير عن‬
‫انجاز العق ار في االج ل المح دد وال يطب ق ه ذا التع ويض اال بع د م رور ش هر من ت اريخ‬
‫توصل الطرف المخل بالتزامه باشعار يوجهه له المشتري باحدى الطرق الواردة في الفصل‬
‫‪ 37‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫و يقع على عاتق البائع ضرورة ابرام العقد النهائي م ع المش تري تحت طائل ة اجب اره‬
‫على ذلك قانونا من كرف المش تري ال ذي يبقى ل ه الح ق في ذل ك او المطالب ة بفس خ العق د‬
‫االبتدائي و هو حق ممنوح للبائع كذلك في حالة امتناع المشتري عن ابرام العقد النهائي‪.‬‬
‫و يبقى اخيرا من التزامات البائع ضرورة تسليم العقار عند حلول اجل التسليم المح دد‬
‫في العقد االبتدائي‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المشتري‬
‫حدد المشرع في القانون ‪ 44.00‬التزامات المش تري و المح ددة في اداء الثمن حس ب‬
‫تق دم االش غال (اوال ) كم ا الزم ه باش عار الب ائع في حال ة تخلي ه عن حق ه في ال بيع للغ ير‬
‫( ثانيا ) اضافة الى التزامه باداء التعويض في حالة تاخره عن اداء التفقات (ثالتا )‬
‫أوال‪ :‬اداء الثمن تبعا لتقدم االشغال‬

‫‪ -31‬علي الرام م‪.‬س ص ‪130_129‬‬

‫‪ -32‬مليكة الهاللي م‪.‬س‪ .‬ص ‪59‬‬
‫يعتبر اداء الثمن تبعا لتقدم االشغال هو االلتزام الرئيسي للمشتري تجاه الب ائع و ال ذي‬
‫يق ع على عاتق ه و ه و في ذل ك يختل ف عن القواع د العام ة المنزم ة للثمن كمح ل الل تزام‬
‫المشتري و نظرا لطبيعة هذا البيع الوارد على عقار سينجز مس تقبال ف ان طريق ة اداء الثمن‬
‫في ظل القانون المنظم لبيع العقار في طور االنجاز يخضع لبعض القواعد الخاصة‪.‬‬
‫لذلك فقد نظم المشرع طريقة دفع هذه االقساط بمقتض ى الفص ل ‪ 618_6‬من الق انون‬
‫‪ 107.12‬و بناء عليه فالمشتري يؤدي القس ط االول عن د اب رام عق د التخص يص نس بته ‪5‬‬
‫بالمائة ثم يؤدي ‪ 5‬بالمائة عند ابرام العقد االبتدائي او ‪ 10‬بالمائة في حالة ع دم وج ود عق د‬
‫التخصيص ثم ‪ 10‬بالمائة عند بداية االشغال و ‪ 60‬بالمائة مقس مة على ‪ 3‬مراح ل و ت ؤدى‬
‫حسب االتفاق عند االنتهاء من اشغال كل مرحلة ‪ 339‬تم في االخ ير ‪ 20‬بالمائ ة عن د اب رام‬
‫العقد النهائي و تسليم المفاتيح‪.‬‬
‫و يمكن لالطراف االتفاق على شكل اخر الداء الثمن ش ريطة اح ترام احك ام الفص ل‬
‫‪.34618_8‬‬
‫و لتفادي ضياع حقوق المشتري خاصة و ان البائع يمكنه فرض نظام الدفع الذي ي راه‬
‫في مصلحته و بالنظر لكونه الطرف القوي في العالقة التعاقدية مما يع ني ان الحماي ة ال تي‬
‫اقرها المش رع للمش تري ق د تت اثر بش كل او ب اخر بس بب اس تغالل الب ائع له ذه االقس اط و‬
‫صرفها في غير ما خصصت له السيما ان واقع الممارسة كشف لن ا ان المش تري غالب ا م ا‬
‫يؤدي هذه االقساط في حساب جاري باسم البائع ل دى مؤسس ة بنكي ة مقاب ل الحص ول على‬
‫وصوالت بنكية تتضمن بيانات حول المبلغ الم ودع و اس م الم ودع و اس م الم ودع ل ه دون‬
‫االشارة الى الغرض من هذا االيداع‪.35‬‬
‫لدى تدخل المشرع بمقتضى ق ‪ 107.12‬وقام بتحديد قيمة االقساط التي ستدفع في كل‬
‫مرحلة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اشعار المشتري للبائع بالتخلي عن حقه للغير‬
‫لقد منح المشرع للمشتري في عقد بيع عقار في كور االنج از امكاني ة التخلي عن حق ه‬
‫للغير وذلك نظرا للظروف التي قد تقع للمشتري خالل فترة انج از العق ار و ذل ك من خالل‬
‫الفصل ‪36 618_13‬و المالحظ من خالل هذا الفص ل ان المش رع اكتفى بالتنص يص على‬
‫وج وب اش عار الب ائع به ذا التخلي دون اش تراط موافق ة الب ائع مم ا يعت بر ض مانة مهم ة‬
‫للمشتري‪.‬‬
‫وما يالحظ ايضا بخصوص هذا النص انه اتى في سياق الحكم العام للنص الذي يعطي‬
‫جق حوالة العقد يشترط اشعاره المحال عليه بالحوالة غير ان المشرع حدد شكلية االعالم و‬

‫‪ -33‬مرحلة االشغال المتعلقة باالساسيات على مستوى الطابق االرضي‬

‫‪ - 34‬حيث ينص على انه يعد باطال كل طلب او قبول الي اداء كيف ما كان قبل توقيع العقد االبتدائي او عقد التخصيص في حالة اللجوء الى ابرامه‬
‫‪ -35‬علي الرام م‪.‬س‪.‬ص ‪145‬‬
‫‪ - 36‬يحوز للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار عي طور االنجاز لشخص اخر ‪.........‬‬
‫هي ان يتم برسالة مضمونة مع االشعار بالتوصل و ه ذه الش كلية الوحي دة ال تي يتم االعالم‬
‫بل لن المشرع هدفه هو تنبيه المشتري على ضرورة اثبات االعالم بالحوالة‪.‬‬
‫فالشكلية التي يتكلم عنها الفصل اعاله ليست من النظ ام الع ام و يتم االقي ام ب اجراءات‬
‫االعالم عن طريق مفوض قضائي او عن طريق التسليم المباشر شريطة التاشير عن نس خة‬
‫االعالم‪ 37‬كما ان المشرع اشترط ان يتم التخلي وفق الكيفية و ض من الش روط ال تي تم به ا‬
‫ابرام العقد االبتدائي وعليه ف ان حص ل التخلي على النح و اعاله ف ان المش تري المتخلى ل ه‬
‫سحل محل المشتري االول في االلتزامات و الحقوق وال يحق ل ه تع ديل العق د كم ا ال يح ق‬
‫لليائع اجراء اي معارضة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬التزام المشتري بأداء التعويض في حالة تاخر عن ادء الدفعات‬
‫ان المشرع الزم المشتري في حال ة ت اخره علال اداء ال دفعات حس ب المراح ل المتف ق‬
‫عليها او عند االنتهاء من كل المراحل و قد حددها القانون في نسبة ‪ 1‬بالمائة عن كل ش هر‬
‫تاخير شريطة اال تتجاوز ‪ 10‬بالمائة في السنة ويالحز ان المشرع س اوى بين المش تري‬
‫و البائع في مبلغ او نسبة التعويض على الرغم من كون العالقة التعاقدية هنا غ ير متس اوية‬
‫بين مشترى غير محترف و بائع محترف في شؤون البناء بل لكثر من ذلك ال زم المش تري‬
‫يالتعويض عند دخول اجل االداء في حين الزم البائع بالتعويض في حدود المبلغ الم ؤدى ل ه‬
‫و ليس عن د االج ل المح دد النج از االش غال و بخص وص ش روط التع ويض فهي نفس ها‬
‫المتعلقة بالبائع كما سبقت االشارة ‪.3814‬‬
‫و من التزامات المشتري ض رورة اب رام العق د النه ائي بمج رد توص له بالرس الة من‬
‫طرف البائع يخبره فيها بحصوله على شهادة السكنى او شهادة المطابق ة و ذل ك داخ ل اج ل‬
‫‪ 30‬يوما و لهذا االخير كذلك في حالة امتناعه من المطالبة اما باتمام البيع او فسخ العقد‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫تعت بر الحماي ة القانوني ة والقض ائية لمش تري العق ار في ط ور اإلنج از ض رورة‬
‫اقتص ادية واجتماعي ة لخدم ة المص لحة العام ة من أج ل اس تقرار العالق ة التعاقدي ة بين‬
‫الطرفين‪.‬‬
‫ووعي ا من المش رع المغ ربي بأهمي ة توف ير الحماي ة للمش تري في إط ار إص الح‬
‫القوانين المنظمة للعقار لتستجيب لمتطلباته في السكن‪ ،‬جاءت ص ياغة الق انون رقم ‪44.00‬‬
‫ال ذي تم تغي يره وتعديل ه بمقتض ى الق انون رقم ‪ ،107.12‬ولي دة الرغب ة في القض اء على‬
‫ظاهرة النصب واإلحتيال التي تعرفها السقوف العقاري ة بض مانات كافي ة للمش تري (الفق رة‬
‫األولى) وال تي ح اول القض اء حمايته ا (الفق رة الثاني ة) من أج ل توف ير األمن لمص لحة‬
‫المشتري المستهلك‪.‬‬

‫‪ -37‬وفاء جوهر المحلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية العدد االول اكتوبر ‪ 2009‬ص ‪91‬‬
‫‪ -38‬وفاء جوهر ن م ص ‪181‬‬
 ‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫ال يخ ول العق د االبت دائي للمش تري من حيث األص ل إال حق ا شخص يا وال تثبت ل ه‬
‫بموجب ذلك إال دعوى شخصية بفسخ العقد والمطالبة بالتعويض في مواجهة البائع إذا أخ ل‬
‫هذا األخير بالتزام ه في إنج از العق ار‪ ،‬ومن ثم ال يمل ك المس تهلك أي ح ق عي ني يمكن أن‬
‫يحتج به في مواجهة الكافة قبل إبرام عقد البيع النه ائي أو تقيي ده بالس جل العق اري إذا ك ان‬
‫العقار محفظا‪.39‬‬
‫وتبعا لذلك أعطى المشرع للمستهلك إمكانية تقييد العقد االبتدائي تقييدا احتياطي ا وذل ك‬
‫للحفاظ المؤقت على حقوقه إذا كان العقار محفظا (أوال) كم ا أق ر المش رع في ظ ل الق انون‬
‫رقم ‪ 31.08‬مجموعة من الضوابط الحمائية للمستهلك أي مشتري العقار في طور اإلنج از‬
‫(ثانيا) فضال عن بعض المقتضيات المنصوص عليها في قانون اإللتزامات والعقود (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬إمكانية اللجوء إلى اجراء التقييد االحتياطي‬
‫تفاديا لمخاطر حرمان مستهلك العقار في طور اإلنجاز من حقوقه في المستقبل‪ ،‬منح‬
‫المش رع المغ ربي لمش تري العق ار في ط ور اإلنج از إمكاني ة تقيي د ال بيع االبت دائي تقيي دا‬
‫احتياطيا بمقتضى الفصل ‪10‬ـ‪ 618‬من القانون رقم ‪ 107.12‬والذي ينص على أنه "يجوز‬
‫للمشتري إذا كان العقار محفظا أن يطلب إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع االبت دائي‬
‫إذا تجاوزت التسبيقات ‪ %50‬من ثمن البيع‪ ،‬ويبقى التقييد االحتياطي ساريا إلى غاي ة تقيي د‬
‫عقد البيع النهائي وذلك للحفاظ على حقوق المشتري‪ ،‬وكل شرط مخالف يعتبر باطال‪."...‬‬
‫بذلك تجاوز المشرع اإلشكال ال ذي ك ان قب ل التع ديل في ظ ل الق انون رقم ‪44.00‬‬
‫الذي كان على المشتري أن يطلب موافقة البائع من أجل تقييد العقد االبتدائي تقييدا احتياطيا‪.‬‬
‫والتقييد االحتياطي هو اإلجراء الذي يقوم به صاحب حق تعذر عليه تقييده تقييدا نهائي ا‬
‫لسبب من األسباب‪ ،‬ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التقييد عند زوال المانع‪.40‬‬
‫وبعبارة أكثر توسعا التقييد االحتياطي هو مكنة يخولها القانون لكل من يدعي حقا عينيا‬
‫أو حقا شخصيا قابال ألن يتحول إلى حق عيني على عقار محفظ بغية االحتفاظ المؤقت بهذا‬
‫الحق وتقييده مؤقتا بالرسم العقاري‪ ،‬فهو على هذا النحو إجراء تحفظي يقيد بالرسم العقاري‬
‫في انتظار اتخاذ التقيي د النه ائي قص د المحافظ ة على الح ق ال ذي يط الب ب ه المس تفيد من‬
‫التقييد‪.41‬‬

‫‪ 39‬عبد الرزاق أيوب‪ ،‬مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬مجلة القضاء المدني‪ ،‬السلسة ‪ ،5‬ص ‪40‬‬
‫‪ 40‬مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬شركة الهالل العربية للطباعة‬
‫والنشر‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة ‪ ،1987‬ص‪126‬‬
‫‪ 41‬محمد خيري‪ ،‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬الرباط‪ ،2009 ،‬ص ‪454‬‬
‫وترتيبا على ذلك‪ ،‬يشكل التقييد االحتياطي وسيلة أساسية من شأنها أن ت ؤمن لمس تهلك‬
‫العقار المحفظ في طور اإلنجاز حق ه العي ني مس تقبال‪ ،‬تفادي ا لبعض الممارس ات ال تي درج‬
‫المنعشون العقاريون على سلوكها والمتمثلة في بيع العقار عدة مرات‪.42‬‬
‫غير أنه إلجراء التقييد االحتياطي للعقد االبت دائي إس تلزم المش رع في ق انون ‪44.00‬‬
‫الذي تم تعديله وتتميمه بالقانون ‪ 107.12‬ثالث شروط أساسية وهي‪:‬‬
‫أن تكون بصدد عقار ‪:‬محفظ فالنص صريح بخصوص حصر التقييد االحتياطي في‬ ‫‪-1‬‬
‫العقار المحفظ دون العقار الغير المحفظ؛‬
‫أن تتجاوز التسبيقات ‪ %50‬من ثمن البيع؛‬ ‫‪-2‬‬
‫إجراء التقييد االحتياطي بناء على عقد ابتدائي صحيح‪ :‬أي أن يكون مستوفيا لجمي ع‬ ‫‪-3‬‬
‫أركانه وشروط صحته وأن يتم تحري ره طبق ا ألحك ام الفص ل ‪ 618-3‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫كما سبقت اإلشارة إلى ذلك أعاله ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬االلتزام باالعالم في بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫لع ل الق راءة المتأني ة للفص ول األولى من النص وص المنظم ة ل بيع العق ار في ط ور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬توضح بجالء أن المشرع يسعى إلى ضمان رضا حقيقي وواقعي لمس تهلك العق ار‬
‫في طور اإلنجاز ينبني على إحاطة هذا األخير علما ومعرف ة بك ل تفاص يل عملي ات ال بيع‪،‬‬
‫وتنويره بكل جزئيات التعاقد والمعلومات المتعلقة باإللتزام ات المترتب ة على ك ل من الب ائع‬
‫ومستهلك العقار‪ ،‬وهذا ما يسمى باإللتزام باإلعالم‪.‬‬
‫فالحق في اإلعالم أو التبصير يرتبط بشكل جلي بعامل الثقة الضرورية إلتم ام العق ود‬
‫وتشكل ه ذه الثق ة معي ارا حاس ما‪ ،‬ومطلب ا ض روريا لتش جيع المع امالت تجاري ة ك انت أو‬
‫مدنية‪.43‬‬
‫وقد عرفه الفقه‪ 44‬اإللتزام باإلعالم بأنه الحالة التي يفرض فيها القانون على المهني أن‬
‫يشعر المتعاقد اآلخر بجوهر محل العقد ومكوناته‪.‬‬
‫ويستفاد من خالل ما سبق أن مس تهلك العق ار المش تري ه و ال ذي يس تفيد من إلل تزام‬
‫باإلعالم‪ ،‬ومستهلك العقار هنا ليس ب المعنى ال ذي تح دده الفق رة الثاني ة‪ 45‬من الم ادة ‪ 2‬من‬
‫القانون المتعلق بتدابير حماية المستهلك ‪.31.08‬‬
‫بيد أن هذا التحديد العصري للمستهلك ال ينطبق على مستهلك العقار في طور اإلنجاز‪،‬‬
‫حيث أخ ذ المش رع المفه وم الواس ع للمس تهلك حس ب عم وم ص ياغة الفص ل ‪ 618-2‬من‬
‫القانون رقم ‪ 44.00‬الذي تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم ‪ 107.12‬ال ذي يتلخص من ه ب أن‬
‫‪ 42‬عبدالحفيظ مشماشي‪ ،‬بيع العقار في طو اإلنجاز‪ ،‬مطبعة الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪2010 ،2012 ،‬‬
‫‪ - 43‬خليفي مريم‪ ،‬اإللتزام باإلعالم اإللكتروني وشفافية التعامل في مجال التجارة اإلكترونية‪ ،‬مجلة دفاتر السياسة والقانون‪ ،‬العدد الرابع ‪،2011‬‬
‫ص ‪207‬‬
‫‪ - 44‬بوعبيد عباسي‪ ،‬اإللتزام باإلعالم في العقود‪ ،‬دراسة في حماية المتعاقد المستهلك‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪ ،2008 ،‬ص ‪34‬‬
‫‪ - 45‬التي تنص على أنه " يقصد بالمستهلك كل شخص طبيعي أو معنوي يقتني أو يستعمل لتلبة حاجياته غير المهنية منتوجات أو سلع أو خدمات‬
‫إلستعماله الشخصي أو العائلي"‬
‫القانون يطبق على البيوعات التي تنصب على العقار سواء كان مع دا للس كن أو اإلس تعمال‬
‫المهني أو التجاري أو الص ناعي أو الح رفي‪ ،‬وه و م ا يع ني أن المش رع ال يش ترط ص فة‬
‫معينة في مستهلك العقار فقط يكون مهنيا أو غير مهني‪ ،‬متعاقد مباشر أو غير مباشر‪.‬‬
‫أما الذي يقع عليه اإلل تزام ب اإلعالم في ال بيع ه و الب ائع‪ ،‬ويمت د ه ذا اإلل تزام ليش مل‬
‫أشخاص آخرين غير البائع يتدخلون في عملية بيع العقار في طور اإلنج از‪ ،‬وذل ك بطريق ة‬
‫غير مباشرة وهم األشخاص الذين يتولون تحري ر بي ع العق ار في ط ور اإلنج از‪ ،‬من خالل‬
‫تقديمهم النصح والمشورة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬مدى مالءمة القواعد العامة في توفير الحماية الالزمة للمشتري‬
‫من خالل قراءة النصوص القانونية المنظمة لبيع العقار في طور اإلنجاز يتبين بأن‬
‫المشرع لم يتعرض لموضوع الضمان صراحة وهذا ال يعني بأن البائع معفى من ذل ك‪ ،‬ب ل‬
‫واجب الضمان ملقى على عاتقه طبقا للقواعد العامة‪.‬‬
‫أ‪ -‬ضمان التعرض واإلستحقاق لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫إن الغاي ة من إب رام العق د ال يتحق ق إال إذا تمكن المش تري من اإلنتف اع ب المبيع على‬
‫النحو المحدد قانونا أو اتفاقا أو عرفا‪ ،‬ولتحقيق هذه النتيجة فإن الب ائع يتعين علي ه أن يمتن ع‬
‫على كل فعل أو إيراد من شأنه المساس بالحيازة الهادئ ة وأيض ا ض مان اإلس تحقاق عن دما‬
‫تتحول التعرضات من مجرد تشويش على مشتري إلى نزع الملكية منه كليا أو جزئيا‪.46‬‬
‫ضمان التعرض‬ ‫‪‬‬
‫التعرض أو التشويش قد يصدر من قبل البائع أو من قبل الغير‪ ،‬ففيما يخص التعرض‬
‫الشخصي أي الصادر عن البائع فهو يضمنه سواء كان ماديا أو قانونيا‪.‬‬
‫فالتعرض الم ادي ه و ك ل فع ل يق وم ب ه الب ائع وي ترتب علي ه التش ويش على حي ازة‬
‫المشتري للمبيع دون أن يستند على أي حق يدعيه على المبيع‪ ،‬كأن يمنع البائع المشتري من‬
‫دخول الشقة المبيعة وانتفاعه بها‪.‬‬
‫في حين أن التعرض القانوني يقصد به التعرض الذي يقوم على أس اس ق انوني يتمث ل‬
‫في ادعاء البائع على الش يء الم بيع فادعائ ه ملكي ة الش يء الم بيع‪ ،‬اس تنادا إلى ع دم تقيي ده‬
‫بالرسم العقاري‪.47‬‬
‫لكن المشتري قد يجد نفسه في مواجهة أجنبي يطالب ه بح ق على العق ار الم بيع‪ ،‬بحيث‬
‫يكون ملزما بتعرض الغير دفاعا ونيابة عن المشتري في تملكه للعقار الم بيع‪ ،‬ومن ثم فلكي‬
‫يتحقق التزام البائع بضمان التعرض الصادر عن الغير البد من توفر الشروط التالية‪:‬‬

‫‪ - 46‬محمد العلمي‪ ،‬محاضرات في العقود المسماة عقد البيع والكراء‪ ،‬طبعة ‪ ،2014‬ص‪87‬‬
‫‪ - 47‬محمد العلمي‪ ،‬م ن‪ ،‬ص ‪89‬‬
‫أن يكون التعرض قانونيا‪ ،‬حيث أنه بخالف التعرض الشفعي الذي يضمنه البائع س واء‬
‫كان ماديا أو قانونيا ألن البائع ال يضمن إال التعرض القانوني الصادر عن الغير الذي يستند‬
‫إلى اإلدعاء بوجود حق عيني أو شفعي على المبيع كأن يدعي هذا الغير بأنه المالك الحقيقي‬
‫للمبيع‪.‬‬
‫أن يكون سبب التعرض مرتبطا بفترة ما قبل التعاقد بمعنى أنه إذا ك ان تع رض الغ ير‬
‫يستند إلى حق اكتسبه على الشيء المبيع بعد إبرام وانتقال الملكية إلى المش تري ف إن الب ائع‬
‫ال يضمنه كما إذا كان التعرض ناتجا عن قرار بنزع ملكية العقار من أجل المنفعة العامة أو‬
‫أن يمتلك الغير العقار بالتقادم بعد البيع‪ . .‬أن يكون التعرض حاال أو فعال‪ ،‬بمع نى أن يك ون‬
‫واقعا بصفة فعلية بشكل يؤثر مباشرة على استغالل المشتري للعقار المبيع‪.‬‬
‫ضمان االستحقاق‬ ‫‪‬‬
‫يقص د بض مان االس تحقاق ال تزام الب ائع بتع ويض المش تري مم ا أص ابه من ض رر‬
‫وضمان االستحقاق لعقار في طور اإلنجاز ال يخ رج عن حكم القواع د العام ة‪ ،‬فه و إم ا أن‬
‫يكون كلي أوجزئي‪.‬‬
‫ويقصد باالس تحقاق الكلي حرم ان المش تري من العق ار الم بيع كلي ا نتيج ة االع تراف‬
‫قضائيا بادعاء الغير في تملكه لهذا العق ار ومن ثم يك ون للمش تري الح ق في الرج وع على‬
‫البائع بضمان اإلستحقاق الكلي للعقار المبيع بن اء على عق د بي ع العق ار في ط ور اإلنج از‪،‬‬
‫ويشمل ضمان اإلستحقاق الكلي ثمن المبيع ومصاريف العقد والمصاريف القضائية‪.‬‬
‫ويكون اإلستحقاق جزئيا بثبوت ملكية الغير في جزء من العقار المبيع‪ ،‬وثبوت التكليف‬
‫على هذا العقار محل البيع في طور اإلنجاز ينقص من قيمته‪.‬‬
‫واإلستحقاق الجزئي يكون إما جسيما حيث أنه ل و علم ب ه المش تري المتن ع عن إب رام‬
‫عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬أو أن يكون اإلستحقاق الجزئي التافه أي الذي ال يبلغ قدرا‬
‫من الجسامة‪.‬‬
‫ب ـ ضمان عيوب بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫لم يحدد المشرع المغربي العيب الموجب للضمان في عقد ال بيع عموم ا‪ ،‬وبي ع العق ار‬
‫في طور اإلنجاز خصوصا‪ ،‬بل اقتصر فقط على تعداد العيوب ال تي تس توجب ض مان ه ذا‬
‫المبيع وقد أكد عليه المشرع المغربي أثناء عرضه ألحكام ضمان العي وب حيث تن اول ه ذا‬
‫الموضوع في الفصول من ‪ 549‬إلى ‪ 557‬من ق‪.‬ل‪ .‬ع مما يعني أهمية هذا الموض وع في‬
‫نظر المشرع‪.‬‬
‫وعيب البناء الموجب للضمان إما أن يكون خفيا أو ظاهرا بحيث أن العيب الظاهر هو‬
‫العيب الذي بمقدور المشتري أن يعرفه وقت البيع أو كان من المقدور معرفته بفحص العقار‬
‫المبيع بعناية الرجل العادي‪ .48‬أما عيب البن اء الخفي ه و ال ذي استعص ى عن الظه ور وال‬
‫يمكن معرفته إال بإجراء خبرة خفية‪.‬‬
‫وهنا يجب اإلشارة بأن العيب الموجب للضمان في بيع العقار في طور اإلنج از يمت از‬
‫بأنه ذو دائرة واسعة فه و ال يقتص ر على العي وب الخفي ة فحس ب ب ل يمت د ليش مل العي وب‬
‫الظاهرة كذلك بالرغم من أن ذلك يعد خروج ا عن القاع دة العام ة في ع دم ش مولية ض مان‬
‫هذه العيوب‪.‬‬
‫وبالتالي فاألصل في القانون المغربي لاللتزام ات والعق ود أن الب ائع ال يل تزم بض مان‬
‫العيوب الظاهرة والعيوب التي كان يعرفها وقت ال بيع ولكن خروج ا على ه ذا األص ل أق ر‬
‫المشرع المغربي استثناء تصريح البائع بعدم وجودها‪.‬‬
‫ويعتبر ضمان العيوب الخفية مظهرا من مظاهر الحماية التي يوفرها القانون للمشتري‬
‫من حيث االطمئنان على سالمة العقار المبيع وصالحياته ولتحقيق الغرض المقصود منه‪.‬‬
‫وعليه يكون بائع العقار في طور اإلنج از ملزم ا بض مان العي وب الخفي ة ال تي تجع ل‬
‫العقار المبيع غير صالح لالستعمال المخصص له أو التي تنتقص قيمته أو منفعته لدرجة أن‬
‫المشتري ما كان ليوافق على إبرام البيع النه ائي ل و ك ان يعلم به ا عن د تس لمه العق ارالمبيع‬
‫المشيد‪.49‬‬
‫ج ـ الضمان العشري لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫ينص الفص ل ‪ 769‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن "المهن دس المعم اري أو المهن دس والمق اول‬
‫المكلفان مباشرة من رب العم ل يتحمالن المس ؤولية إذا ح دث خالل العش ر س نوات التالي ة‬
‫إلتمام البناء أو غيره من األعمال التي نفذها أو أش رفا على تنفي ذها إن انه ار البن اء كلي ا أو‬
‫جزئيا‪ ،‬أو هدده خطر واضح باالنهيار بسبب نقص المواد أو عيب في طريقة البناء أو عيب‬
‫في األرض‪"...‬‬
‫ومن خالل الفصل أعاله يتضح أن المهندس المعماري أو المهندس والمقاول‪ ،‬يضمنان‬
‫لصاحب العمل ما يحدث بالبن اء والمنش آت خالل عش رة س نوات من انهي ار كلي أو ج زئي‬
‫وما يوجد فيها من عيوب تهدد مكانتها وسالمتها أي أن صاحب الحق في الض مان العش ري‬
‫هو رب العمل‪.‬‬
‫وحس ب الفص ل ‪1‬ـ‪ 618‬من الق انون رقم ‪ 44.00‬المع دل والمتمم للق انون رقم‬
‫‪ 107.12‬فإن ب ائع العق ار في ط ور اإلنج از يظ ل محتفظ ا بحقوق ه وص الحياته باعتب اره‬
‫صاحب المشروع إلى غاية اإلنتهاء من األشغال وباإلستقاللية في إنجاز مش روعه ومراقب ة‬
‫األشغال‪ .‬ومما ال شك فيه أن البائع على هذا النحو ليس بالمقاول الذي ينفد تعليمات ص احب‬

‫‪ - 48‬محمد العلمي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪95‬‬

‫‪49‬‬
‫عبدالحق الصافي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪310‬‬
‫البناء كما في عقد المقاولة‪ ،‬إال أنه في مركز بائع الشيء المنجز على مراح ل وبالت الي ف إن‬
‫العقد ال يمكن تكييفه إال بأنه عقد بيع‪.50‬‬
‫وبالتالي فإن مشتري العقار في طور اإلنجاز ال يمكنه متابعة البائع بالضمان العشري‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور القضاء في حماية مشتري العقار في طور اإلنجاز‬
‫ال يمكن الحديث عن أية تنمية ألي قطاع بدون االرتكاز على القضاء‪ ،‬فهذا األخ ير ل ه‬
‫دور أساسي ألي عملية تنموية ويبرز دوره في عقد بيع العق ار في ط ور اإلنج از من خالل‬
‫الزام األطراف المتعاقدة من إتم ام ه ذا العق د و اح ترام بن وده‪ ،‬كم ا ال يخفى على أح د ب أن‬
‫المنظومة التعاقدية غالبا ما تتخللها بعض النزاعات بس بب تخل ف أح د األط راف عن تنفي ذ‬
‫التزاماته مما ينتج عن ذلك ضرر للطرف اآلخر‪ ،‬الشيء الذي يؤدي بهذا األخير إلى اللجوء‬
‫للقضاء لرفع الضرر عنه‪ ،51‬حيث يقوم القضاء بإعمال مجموعة من التقنيات ال تي أوج دها‬
‫المشرع إلنصاف الطرف المتضرر‪.‬‬
‫إال أننا سنقتصر في هذا اإلطار بالتطرق إلى الحماية ال تي يوفره ا القض اء للمش تري‪،‬‬
‫باعتباره الطرف الضعيف في العالقة التعاقدي ة‪ ،‬وس نتطرق في ه ذا الص دد إلى ثالث نق اط‬
‫أساسية والتي هي دور القضاء في إتمام إجراءات البيع (أوال) ودور القضاء في إعمال تقنية‬
‫البطالن والفسخ (ثانيا) وأخيرا دور القضاء في تحديد التعويض عند الفسخ (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬دور القضاء في إتمام إجراءات البيع‬
‫يتض ح من خالل الفص ل ‪ 14-618‬من ق انون ‪ 44.00‬المع دل والمتمم بق انون‬
‫‪ ،107.12‬أن المشرع أشار إلى إمكانية اللجوء إلى القضاء للمطالبة بإتمام إجراءات ال بيع‪،‬‬
‫وما تجدر اإلشارة إليه أن المشرع اعتبر الحكم الصادر بمثابة عقد البيع النه ائي ال وارد في‬
‫الفصل ‪.5220-618‬‬
‫وقد جاءت الم ادة ‪ 19-618‬من ق انون ‪ 107.12‬على أن ه إذا رفض أح د الط رفين‬
‫إتمام البيع داخل أجل ستين (‪ )60‬يوم ا ابت داء من ت اريخ توص له باإلش عار‪ ،‬يح ق للط رف‬
‫المتضرر إما‪:‬‬
‫‪ -‬فسخ العقد بقوة القانون‪ ،‬تطبيقا ألحكام الفصل ‪ 260‬من ق‪.‬ل‪.‬ع مع حقه في التعويض‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪.618-13‬‬
‫ـ اللج وء إلى التحكيم أو إلى المحكم ة من أج ل إتم ام ال بيع م ع حق ه في التع ويض‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪ 618-12‬وبالتالي يحق للمشتري في حال ة رفض الب ائع إتم ام‬
‫إجراءات البيع اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بإتمام إجراءات البيع‪ ،‬إال أنه يجب عليه اإلدالء‬
‫بالحجج التالية‪:‬‬
‫‪ 50‬محمد أحمد بونبات‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪14‬‬
‫‪ 51‬خالد الصالحي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪65‬‬
‫‪ - 52‬مليكة الهياللي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪128‬‬
 ‫‪ -‬نسخة من العقد االبتدائي أو نسخة من عقد التخصيص‪.‬‬
‫ـ إثبات إنهاء أجل ‪ 60‬يوما من تاريخ التوصل باإلشعار‪.‬‬
‫ـ عرض أداء بقية الثمن‪ ،‬ويتم إيداعه بصندوق المحكمة إذا تم رفض تسلمه من طرف البائع‬
‫وفي هذا السياق جاء قرار‪ 53‬لمحكمة االستئناف بمراكش ما يلي‪" :‬حيث عطل الط اعن‬
‫اس تئنافه ب أن الحكم المس تأنف علي ه لم ي ؤدي الثمن خالل األج ل المح دد‪ ،‬لكن حيث‪ ...‬أن‬
‫تاريخ األسبوع األول من يوليوز ‪ 2005‬لم يكن فقط أج ل أداء ب اقي الثمن إنم ا ك ان ك ذلك‬
‫موعد تحرير العق د النه ائي‪ ،‬ه ذا األخ ير ال ذي يتوق ف على وف اء المس تأنف بم ا ال تزم ب ه‬
‫والممثل في الحصول على تصميم التجزئة‪ ...‬وهو لم يفي ب ه ب دليل أن رخص ة التص ميم لم‬
‫تنج زًا إال بت اريخ ‪ 2006/06/08‬والنتيج ة في المس تأنف علي ه لم يكن ملزم ا ب أداء ب اقي‬
‫الثمن خالل األج ل الم ذكور طالم ا أن ش روط تحري ر العق د النه ائي لم تتحق ق ول ه حس ب‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 255‬من قانون ل‪.‬ع اإلمتناع عن تنفيذ التزامه إلى أن ينف ذ المس تأنف م ا‬
‫التزم به طالما أنه ظاهر من العقد هو المطلوب أوال تنفيذ التزامه‪.‬‬
‫وبناء عليه فإن الحكم المستأنف الذي رد طلب الفس خ واس تجاب لطلب إتم ام ال بيع في‬
‫محله سيما وأن المستأنف ق د أودع بص ندوق األمان ات ب اقي الثمن المتبقي في ذمت ه مم ا ال‬
‫يسع المحكمة إال بالتصريح بتأييده"‪.‬‬
‫وعليه فإذا رفض البائع إتمام إجراءات البيع ج از للمش تري إجب اره قض اء على تنفي ذ‬
‫التزاماته وإتمام البيع‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الدور القضائي في إعمال تقنية البطالن والفسخ‬
‫من خالل القواعد العامة يتضح بأن المشرع المغربي لم يقف عند تعريف ه ذه التقني ة‬
‫وخير ما فعل أن ترك مهمة وض ع التعري ف موكول ة إلى الفق ه‪ ،‬ل ذا يع رف األس تاذ محم د‬
‫الشرقاني‪ 54‬تقنية البطالن‪" :‬أنه نظام قانوني ي ؤدي إلى اعتب ار العق د أو التص رف الق انوني‬
‫غیر قائم بسبب اختالل تكوين ه س واء ك ان الخل ل تخل ف أح د أرك ان العق د أو ع دم ص حة‬
‫اإلرادة"‪.‬‬
‫لذا يتوجه مشرع قانون بيع العقار في طور اإلنجاز إلى اعتبار العق د المح رر من قب ل‬
‫هيئة معينة غير تلك التي خول لها المشرع صالحية تحرير العق د‪ ،‬كم ا نص ص راحة على‬
‫بطالن العقود المتعلق ة ب بيع العق ار في ط ور اإلنج از ال تي لم تتم وف ق أحك ام الق انون رقم‬
‫‪ ،107.12‬وبالتالي يعتبر العقد كأن لم يكن طبقا للفص ل ‪ 618-3‬كم ا اعت بر أداء األقس اط‬
‫قبل التوقيع على العقد باطال طبقا لمقتضيات الفص ل ‪ 618-8‬من نفس الق انون‪ ،‬وم رد ه ذا‬

‫‪ - 53‬قرار محكمة اإلستئناف بمراكش رقم ‪ 206‬ملف عدد ‪651‬ـ‪08‬ـ‪ ،06‬بتاريخ ‪ ،30/01/2008‬أشارت إليه مليكة الهاللي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪129‬‬
‫‪ - 54‬محمد الشرقاني‪ ،‬القانون المدني‪ ،‬مطبعة دار القلم‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬يناير ‪ ،2003‬ص ‪166‬‬
‫البطالن هو حماية المشتري من كل استغالل يمارسه الب ائع لكي ي دفع المش تري على إب رام‬
‫العقد أمام جهة غير مؤهلة قانونا‪.55‬‬
‫ويبرز كذلك دور القضاء هنا في تقرير فسخ عقد بيع العقار في طور اإلنج از ال ذي لم‬
‫يفرغ في الشكل الذي يتطلبه المشرع‪ ،‬فيعتبر الفسخ بمثابة انحالل للرابطة التعاقدية وإرجاع‬
‫األطراف إلى حالة ما قبل التعاقد‪ ،‬وفي إطار الحديث عن الفس خ في الق انون رقم ‪107.12‬‬
‫يجب التمييز بين حالتين‪:‬‬
‫ـ الحالة األولى‪ :‬الفسخ بإرادة األطراف طبقا لمقتضيات الفص ل ‪ 618-14‬ال ذي ينص‬
‫على أنه في حالة فسخ العقد من أحد األطراف‪ ،‬يستحق المتضرر من الفسخ تعويضا ال يزيد‬
‫على ‪ %15‬من المبالغ المؤداة‪.‬‬
‫‪ -‬الحالة الثانية‪ :‬الفسخ الصادر بحكم من المحكمة من جراء ع دم إتم ام ال بيع من أح د‬
‫الطرفين طبقا للفصل ‪618‬ـ‪ 19‬الذي ينص على أن ه‪" :‬إذا رفض أح د الط رفين إتم ام ال بيع‬
‫داخل أجل ‪ 60‬يوما ابتداء من تاريخ توصله باإلش عار‪ ،‬يح ق للط رف المتض رر إم ا فس خ‬
‫العق د بق وة الق انون‪ ،‬تطبيق ا ألحك ام الفص ل ‪ 260‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ 56‬م ع حق ه في التع ويض‬
‫المنص وص علي ه في الفص ل ‪ ،618-13‬أو اللج وء إلى التحكيم أو إلى المحكم ة من أج ل‬
‫إتمام البيع مع حقه في التعويض"‪.‬‬
‫ففي هذه الحالة يمكن للقاضي إجبار الطرف المخل على تنفيذ التزاماته‪.‬‬
‫كم ا أن ه ال يمكن اللج وء إلى فس خ العق د بمج رد ع دم أداء الثمن ب ل الب د من إش عار‬
‫الطرف المخل ليتم بعدها اللجوء إلى القضاء وه و م ا س ار علي ه المجلس األعلى س ابقا في‬
‫إحدى قراراته‪ ،‬أما بخصوص الحالة األولى فيرى األستاذ محمد بونبات‪ 57‬بأن مفهوم الفس خ‬
‫في الفصل ‪ 618-14‬يؤخذ على محمل التراجع أو العدول عن العق د بص ورة إرادي ة‪ ،‬مم ا‬
‫يكون معه الطرف المتض رر من ه ذا الموق ف ق د اس تعد لتنفي ذ العق د وع ول علي ه إلى أن‬
‫فوجئ بتراجع الطرف اآلخر‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬دور القضاء في تحديد التعويض عند الفسخ‬
‫برجوعنا إلى مقتضيات الق انون رقم ‪ 44.00‬المع دل والمتمم بالق انون رقم ‪107.12‬‬
‫المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬نالحظ أن المشرع المغربي ح دد نس بة التع ويض في‬
‫المادة ‪ 14-618‬والفصل ‪ 618-12‬حيث يالح ظ أن المش رع ح دد ح د أدنى للتع ويض ثم‬
‫الحد األقصى‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن هذا التعويض يسري على الط رفين وبالت الي ففي حال ة فس خ العق د‬
‫االبتدائي أو عقد التخصيص فإن المتضرر يستحق التع ويض بنس بة ال تتج اوز ‪ % 15‬عن‬
‫‪ - 55‬محمد محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة‪ ،‬البيوعات واألكرية الواردة على العقار في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،2017 ،‬ص‪178‬‬
‫‪ 56‬الذي ينص على أنه‪ " :‬إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون‪ ،‬بمجرد عدم الوفاء"‬
‫‪ 57‬محمد أحمد بونبات‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪77‬‬
‫األشغال الكبرى لمجموع العقار‪ ،‬وك ذلك ‪ % 20‬عن المب الغ الم ؤداة إلى حين اإلنته اء من‬
‫األشغال النهائية والحصول على رخصة البناء‪ ،‬ومن جه ة أخ رى ف إن ت أخر المش تري عن‬
‫أداء الدفعات فإنه يتحمل تعويض ا ‪ % 1‬عن ك ل ت أخر دون أن يتج اوز ‪ % 10‬في الس نة‪،‬‬
‫وكذلك بالنسبة للبائع عن كل تأخر في إنجاز األعمال‪.‬‬
‫إضافة إلى ذلك يجوز للمشتري فس خ العق د دون تحم ل أي تع ويض إذا تج اوز الب ائع‬
‫األجل المتفق عليه لتسليم العقار للبائع‪ ،‬مع مراعاة األجل اإلضافي الذي قد يستفيد منه البائع‬
‫مدته ‪ 6‬أشهر مع إشعار المشتري داخل أجل شهر‪.‬‬
‫ومن المس تجدات ال تي ج اء به ا المش رع المغ ربي أن ه يج وز للمش تري فس خ عق د‬
‫التخصيص دون أن يتحمل أي تعويض وذلك داخل أجل ‪ 30‬يوم من تاريخ إبرامه وفق ا لم ا‬
‫جاءت به الفقرة الرابعة من المادة ‪618‬ـ‪ ،3‬ويستفاد من الس ابق أن المش رع المغ ربي ح دد‬
‫التعويض التي يتحملها الطرف المخل بالتزامه‪ ،‬مما يطرح تساؤل ح ول التع ويض اإلتف اقي‬
‫الذي يمكن لألط راف اللج وء إلي ه والمنظم في الفص ل ‪ 461‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،58‬ولإلجاب ة على‬
‫ذلك فإنه يمكن لألطراف تحديد تعويض اتفاقي شريطة أال يتجاوز النسبة المحددة من طرف‬
‫المشرع‪.‬‬
‫كما يالح ظ أن المش رع ح اول ق در اإلمك ان توف ير حماي ة مهم ة للمش تري من خالل‬
‫المقتضيات المنظمة في قانون ‪ 44.00‬المعدل بقانون ‪ 107.12‬رغم القوة ال تي يتمت ع به ا‬
‫البائع في الواقع العملي في المجال العقاري‪ ،‬إال أن السؤال المطروح هل هذه الحماية كافي ة‬
‫للتشجيع على تملك العقار‪ ،‬وبالتالي تحقيق تنمية اقتصادية والحفاظ على اإلقتص اد الوط ني‪،‬‬
‫نظرا للدور الذي يلعبه العقار في التنمية االقتصادية‪.‬‬

‫‪58‬‬
‫ينص الفصل ‪ 461‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه‪" :‬إذا كانت ألفاظ العقد صريحة إمتنع البحث عن قصد صاحبها"‬
 ‫خاتمة‬
‫سجل المشرع المغربي خطوة جريئة في مجال المعامالت العقارية بتنظيم ه ل بيع العق ار في‬
‫طور اإلنجاز ضمن قانون االلتزامات والعقود بموجب القانون رقم ‪ ،44.00‬وق د ج اء ه ذا‬
‫القانون للتقليل من المشاكل التي يعرفها قطاع العقار بصفة عامة‪ ،‬والعقار في طور اإلنج از‬
‫من حيث ندرته بصفة خاصة‪ ،‬المتمثلة في كثرة المتدخلين في مجاله‪ ،‬والطلب المتزاي د على‬
‫المحالت الس كنية والحرفي ة والتجاري ة والص ناعية‪ ،‬وارتف اع الهج رة القروي ة‪ ،‬م ع تزاي د‬
‫المضاربين والمنتعشين في مجال العقار باعتباره مجاال خصبا للربح السريع‪.‬‬
‫وتحقيقا لهذه الغاية اشترط المشرع ض رورة إب رام العق د االبت دائي قب ل التعاق د النه ائي من‬
‫طرف جهات معينة‪ ،‬كما خول للمشتري الحصول على تقييد احتياطي‪.‬‬
‫غير أن ظاهر هذا القانون إذا كان يوحي بتوف ير التس هيالت الض رورية للمش تري ال راغب‬
‫في امتالك عق ار بأق ل التحمالت والتك اليف‪ ،‬إال أن الواق ع أف رز جمل ة من الص عوبات في‬
‫تطبيقه‪ ،‬األمر الذي دفع بالمشرع إلى إعادة النظ ر في ه ذا الق انون بمقتض ى التع ديل ال ذي‬
‫جاء به القانون رقم ‪ 107.12‬متوسما منه النجاح في إيجاد حلول لكل المشاكل ال تي تتخل ل‬
‫هذا النوع من البيوع‪.‬‬
 ‫الئحة المراجع‬
‫النصوص القانونية‬
‫‪ ‬القانون رقم ‪ 44.00‬المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪1331‬‬
‫الموافق ل ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬الصادر بتنفيذه‬
‫الظهير الشريف رقم ‪ ،1.02.309‬بتاريخ ‪ 3‬أكتوبر ‪ ،2002‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ ،5054‬بتاريخ ‪ 7‬نوفمبر ‪ ،2002‬ص‪3183:‬‬
‫‪ ‬القانون رقم ‪ 107.12‬بتغيير وتتميم القانون رقم ‪44.00‬بشأن بيع العقارات في‬
‫طور اإلنجاز‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ ،1.16.05‬بتاريخ ‪ 3‬فبراير‬
‫‪ ،2016‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،6440‬بتاريخ ‪ 18‬فبراير ‪ ،2016‬ص‪932:‬‬
‫األحكام والقرارات القضائية‬
‫‪ ‬قرار محكمة االستئناف بمراكش رقم ‪ 206‬ملف عدد ‪651‬ـ‪08‬ـ‪ ،06‬بتاريخ‬
‫‪ ،30/01/2008‬أشارت إليه مليكة الهاللي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪129‬‬
‫الكتب‬
‫‪ ‬محمد العروصي‪ ،‬المختصر في بعض العقود المسماة‪ ،‬مطبعة مرجان مكناس‪،‬‬
‫‪ ،2016-2015‬الطبعة الخامسة‬
‫‪ ‬مامون الكزبري‪ ،‬نظرية االلتزامات في ضوء قانون االلتزامات والعقود المغربي‪،‬‬
‫الجزء األول‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬الطبعة الثانية‬
‫‪ ‬عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار‬
‫إحياء التراث العربي‪ ،‬بيروت ـ لبنان‬
‫‪ ‬نورة غزالن الشنيوي‪ ،‬الوسيط في العقود الخاصة والعقود المدنية والعقود التجارية‬
‫والعقود البنكية‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬الطبعة األولى‪2017 ،‬‬
‫‪ ‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬قانون العقود الخاصة‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار‬
‫البيضاء‪ ،‬الطبعة الثالثة ‪ 2016‬ص ‪128‬‬
‫‪ ‬الجياللي بوحيص قراءة في ضوء المقتضيلت القانونية المنظمة لبيع عقار في طور‬
‫االنجاز مجلة سلسالت و ندوات محكمة االستئناف بالرباط العدد الثاني ‪2011‬‬
‫‪ ‬مأمون الكزبري‪ ،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية األصلية والتبعية في ضوء‬
‫التشريع المغربي‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬شركة الهالل العربية للطباعة والنشر‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫الطبعة ‪1987‬‬
‫‪ ‬محمد خيري‪ ،‬قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬دار نشر المعرفة‪،‬‬
‫الطبعة الخامسة‪ ،‬الرباط‪2009 ،‬‬
‫‪ ‬عبدالحفيظ مشماشي‪ ،‬بيع العقار في طو اإلنجاز‪ ،‬مطبعة الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪،‬‬
‫‪2010 ،2012‬‬
‫‪ ‬بوعبيد عباسي‪ ،‬اإللتزام باإلعالم في العقود‪ ،‬دراسة في حماية المتعاقد المستهلك‪،‬‬
‫المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪2008 ،‬‬
 ‫‪ ‬محمد الشرقاني‪ ،‬القانون المدني‪ ،‬مطبعة دار القلم‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬يناير‬
‫‪2003‬‬
‫‪ ‬محمد محروك‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة‪ ،‬البيوعات واألكرية الواردة على العقار‬
‫في ضوء آخر التعديالت‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪2017 ،‬‬
‫‪ ‬محمد العلمي‪ ،‬محاضرات في العقود المسماة عقد البيع والكراء‪ ،‬طبعة ‪ ،2014‬دون‬
‫ذكر المطبعة‬
‫الرسائل واألطروحات‬
‫‪ ‬عبد الباقي أعزيبوا بوتفاح‪" ،‬موقف القضاء المغربي من بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز"‪ ،‬رسالة لنيل ديبلوم الدراسات المعمقة‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية أكدال‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪2002-2001 :‬‬
‫‪ ‬مليكة الهاللي‪ "،‬بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن"‪،‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية‪2015-2014 :‬‬
‫‪ ‬عمر اليوسفي العلوي‪" ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪-‬بين النظر والتطبيق‪ ،"-‬رسالة‬
‫لنيل دبلوم الماستر المتخصص في القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬جامعة محمد الخامس الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪:‬‬
‫‪2009-2008‬‬
‫المقاالت‬
‫‪ ‬يونس الزهري‪" ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز"‪ ،‬مقال منشور على الموقع التالي‪:‬‬
‫‪،https://www.droitarabic.com/2018/09/blog-post_51.html‬‬
‫تاريخ االطالع‪ ،2023/20/5 :‬على الساعة‪21:36 :‬‬
‫‪ ‬أمينة لحول‪ ،‬مصطفى بوضياف‪ ،‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز دراسة مقارنة بين‬
‫التشريعات الجزائرية الفرنسية المغربية‪ ،‬مجلة الحقوق والعلوم اإلنسانية‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫عدد ‪1‬‬
‫‪ ‬عبد الرزاق أيوب‪ ،‬مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬مجلة‬
‫القضاء المدني‪ ،‬السلسة ‪5‬‬
‫‪ ‬خليفي مريم‪ ،‬اإللتزام باإلعالم اإللكتروني وشفافية التعامل في مجال التجارة‬
‫اإلكترونية‪ ،‬مجلة دفاتر السياسة والقانون‪ ،‬العدد الرابع ‪ ،2011‬ص ‪207‬‬
 ‫الفهرس‬
‫مقدمة ‪2............................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ماهية وتكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪5..............................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪5....................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪5................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪6.............................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تكوين عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪7...................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬عقد التخصيص والعقد االبتدائي ‪8.......................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬العقد النهائي ‪10...........................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات أطراف العقد والضمانات الحمائية المقررة للمشتري‪11..........‬‬
‫المطلب األول‪ :‬التزامات أطراف عقد بيع عقار في طور االنجاز‪11.......................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬التزامات البائع ‪11.........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المشتري ‪14.....................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪16...‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬الضمانات المخولة للمشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‪16.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور القضاء في حماية مشتري العقار في طور اإلنجاز‪21............‬‬
‫خاتمة ‪26...........................................................................................‬‬
‫الئحة المراجع ‪27.................................................................................‬‬
‫الفهرس ‪29........................................................................................‬‬