‫جامعة عبد الرحمان ميرة _بجاية_‬

‫كليـة الحقوق و العلوم السياسية‬

‫الوعد بالبيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‬

‫شعبة قانون األعمال ‪ /‬تخصص ‪ :‬القانون العقاري‬

‫تحت إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫إعداد الطالب ‪:‬‬

‫‪ -‬قرعيش سعيد‬ ‫‪ -‬سعدو جمال الدين‬

‫لجنة المناقشة‬

‫‪ -‬األستاذة ‪:‬إمـ ـ ـ ـلـ ـ ـ ــول ‪....................................................................‬رئيسا‬

‫‪ -‬األستاذ‪ :‬قـ ـ ـ ـرعيش سـ ـعيد‪........................................................‬مشرفا ومقررا‬
‫‪ -‬األستاذ‪ :‬وداعـ ـ ـ ــي‪.....................................................................‬ممتحنا‬

‫السنة اجلامعية ‪2015/2014‬‬

 ‫شك ـ ـ ـ ـ ـر وتــقدي ـ ـ ــر‬

‫أشكر اهلل عز و جل أمحده و أستعينه الذي اعانين يف امتام هذا العمل‬

‫أتقدم بالشكر اخلالص إىل كل من ساهم يف اعداد هذه املذكرة‬

‫سواء من قريب او من بعيد‪.‬‬
‫و خنص بالذكر االستاذ املشرف قرعيش سعيد الذي مل يبخل‬
‫جبهد من أجل توجيهي و ارشادي اىل سبل حتقيق اهلدف املنشود‪.‬‬
 ‫إهـ ـداء‬
‫إل ـ ـ ـ ـ ـى أبـ ـ ـ ــي رمحـ ـ ـ ـ ــه اهلل‬

‫إل ـ ـ ـ ـ ـى أمـ ـ ـ ــي الـ ـ ـ ـ ــعزيزة حفظها اهلل عز وجل‬

‫إلـ ـ ـ ـى أخ ـ ـ ـ ــيت واخ ـ ـ ـويت‪.....‬‬

‫إلـ ـ ـى كل العائلة واألصدقاء ال سيما علي بوحصان و موحوش‪......‬‬

‫إهداء خاص إىل أخي أمحد وزوجته ليلى والتوأم مرمي وإميان‬

‫لكم مجيعا‪.............‬‬

‫مجال الدين‬
 ‫قائمة أهم المختصرات‪:‬‬

‫أوال‪ :‬باللغة العربية‬

‫‪ -‬ق‪ :‬قانون‪.‬‬

‫‪ -‬ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ‪ :‬قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.‬‬

‫‪ -‬م‪ :‬المادة‪.‬‬

‫‪ -‬ص‪ :‬الصفحة‪.‬‬

‫‪ -‬ص‪ .‬ص‪ :‬من الصفحة إلى الصفحة‪.‬‬

‫‪ -‬ج‪.‬ر‪ :‬الجريدة الرسمية ‪.‬‬

‫‪ -‬ف‪ :‬الفقرة‪.‬‬

‫‪ -‬ط‪ :‬الطبعة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬باللغة الفرنسية‬

‫ً‬

‫‪P : Page.‬‬

‫‪Ed : Edition.‬‬
‫مقدمة‬
 ‫مقدمة‬

‫أدى تطور الحياة االجتماعية لألفراد و تعاظم المعامالت بينهم إلى نشوء التزامات‬
‫وحقوق وجب تأديتها الوفاء بها‪ ،‬لذلك كان البد من تنظيم هاته المعامالت وفق اطر قانونية‬
‫لضمان تأدية الحقوق و تنفيذ االلتزامات و بالتالي استقرار الحياة االجتماعية‪.‬‬
‫إن مصدر االلتزام بين األفراد مرده إلى سبب نشوءه‪ ،‬و ذلك لكونه أمر عرضي في‬
‫حياة األفراد‪ ،‬إذ البد من سبب ينشاه في ذمتهم‪ .‬و بالنظر من زاوية المعامالت المالية بين‬
‫األفراد تتجلى لنا العقود كمصدر أساسي لاللتزامات اإلدارية التي تنشا في ذمتهم‪.‬‬
‫و لقد عرف المشرع الجزائري العقد كمصدر أساسي لاللتزامات في نص المادة ‪ 45‬من‬
‫القانون المدني على انه ‪ " :‬اتفاق يلتزم بموجبه شخص أو عدة أشخاص آخرين بمنح او‬
‫فعل أو عدم فعل شيء ما" أي أن االتفاق المبرم بين األفراد ينشئ التزام على عاتقهم سواء‬
‫بمنح فعل أو عدم فعل شيء ما‪ ،‬و يكون االتفاق المبرم بينهم ملزما ز ضامنا لتنفيذ االلتزام‪.‬‬
‫والى جانب العقد كمصدر أساسي لنشوء االلتزام اإلرادي بين األفراد‪ .‬تمثل اإلرادة‬
‫المنفردة مصد ار آخ ار لنشوء االلتزام‪ ،‬وقد نضمها المشرع الجزائري في حاالت مذكورة على‬
‫سبيل الحصر في القانون المدني وأعطى لها مرتبة ثانوية في نشوء االلتزام‪ ،‬حيث يبقى العقد‬
‫المصدر األساسي لنشوء االلتزامات‪.‬‬
‫و إذا كانت هذه العقود تشترك في المبادئ العامة وشروط صحتها من رضا‪ ،‬محل‬
‫وسبب‪ .‬فإنها تختلف في إجراءات وكيفيات إبرامها من صورة إلى أخرى و ذلك حسب نوع‬
‫ومحل المعامالت القانونية‪ ،‬ولعل ابرز العقود المنتشرة هو عقد البيع الذي يعد أشهر وأنجع‬
‫العقود الناقلة للملكية‪.‬‬
‫ويكتسب عقد البيع الذي يكون محله عقا ار أهمية بالغة و خصوصية في مجال الدراسة‬
‫وذلك لما يمثله من ثروة و قيمة ثابتة قديما وحديثا‪ ،‬ويتميز بتعقيدات و إجراءات قانونية‬
‫إلتمام البيع النهائي تتمثل أساسا في إجراءات توثيقه‪ ،‬شهره وافراغه في قوالب خاصة يختص‬
‫بها عن غيره من البيوع األخرى‪ ،‬وفي كثير من األحيان والعتبارات تمليها طبيعة العقار فان‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‬

‫البيع العقاري يكون مسبوقا بتصرفات قانونية أخرى تمهد للعقد النهائي ولعل أشهرها هو عقد‬
‫الوعد بالبيع العقاري ‪.‬‬
‫و لما كان هذا الوعد بالبيع واقع على العقار الموعود ببيعه و يسبق اإلبرام النهائي له‬
‫فانه يزيد من تعقيدات البيع العقاري وذلك لكون عقد الوعد بالبيع العقاري تتداخل فيه أحكام‬
‫و إجراءات عقد البيع من جهة و أحكام الوعد بالبيع كتصرف تمهيدي و تصرف قانوني قائم‬
‫بذاته من جهة أخرى‪.‬‬
‫ولعل اإلشكال الذي يطرح نفسه بشدة هو ‪:‬‬
‫ما طبيعة االلتزام الناشئ عن عقد الوعد بالبيع العقاري ز ما مدى قوة هذا االلتزام في‬
‫ضمان التنفيذ العيني أو التعويض؟‬
‫وعليه سوف نقسم موضوعنا إلى فصلين ‪ ،‬نعالج في الفصل األول الوعد بالوعد‬
‫العقاري كوسيلة لكسب الملكية العقارية‪ ،‬و في الفصل الثاني الوعد بالبيع العقاري و ما يرتبه‬
‫من اثار‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫الفصل األول‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته‬
‫بكسب الملكية العقارية‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫يعتبر عقد البيع أكثر العقود استعماال بين أفراد المجتمع‪ ،‬خاصة منها تلك التي يكون محلها‬
‫وذلك لما يملكه هذا األخير من أهمية و خصوصية في جميع المجاالت‪ ،‬خاصة في المجال‬ ‫عقا ار‬
‫االقتصادي‪.‬‬
‫و قد يسبق عقد البيع العقاري في كثير من األحيان و العتبارات كثيرة عقود تمهيدية أهمها عقد‬
‫الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬الذي يحتاج لنفس الشروط واإلجراءات المتعامل بها في عقد البيع العقاري وذلك‬
‫لكي ينفذ صحيحا‪.‬‬
‫هذا ما سوف نبينه في هذا الفصل‪ ،‬وذلك من خالل مبحثين‪ ،‬نتناول في المبحث األول تعريف‬
‫الوعد بالبيع العقاري وصوره‪ ،‬وفي المبحث الثاني سنبين التكييف القانوني للوعد بالبيع العقاري‬
‫وشروطه‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث األول‬
‫ماهية الوعد بالبيع العقاري‬

‫يعتبر الوعد بالبيع العقاري أشهر العقود التمهيدية التي تسبق عقد البيع العقاري‪ ،‬وذلك العتبارات‬
‫كثيرة قد تتعلق بأطراف العقد أو بالعقد ذاته‬
‫هذا ما سنعالجه في هذا المبحث‪ ،‬بحيث نتطرق إلى تعريف الوعد بالبيع العقاري في (المطلب األول)‬
‫وصوره في (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‬
‫تعريف الوعد بالبيع العقاري‬

‫لم يعرف المشرع الجزائري الوعد بالبيع العقاري و لم يخصص له أحكاما خاصة به بالرغم من‬
‫(‪)1‬‬
‫أهميته‪.‬‬
‫(‪)2‬‬
‫‪ ،‬بحيث‬ ‫و لقد نص في المادة ‪ 17‬و ‪ 17‬من القانون المدني على الوعد بالتعاقد بصفة عامة‬
‫نصت المادة ‪ 17‬على ‪" :‬هو االتفاق ال ّذي يعد له كال المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في‬
‫المستقبل ‪ ،‬ال يكون له أثر إال إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه ‪ ،‬و المدة التي‬
‫يجب إبرامه فيها"‪.‬‬

‫خليل احمد حسن قدادة‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬ج‪ ،4‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪-7‬‬

‫ص ‪.53‬‬
‫زكريا سرايش‪ ،‬الوجيز في عقد البيع ‪ :‬وفقا للقانون الجزائري‪ ،‬دار الهدى للطباعة و النشر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة‪ ،7272‬ص‪.77‬‬ ‫‪-7‬‬

‫‪6‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫و إذا اشترط القانون إلتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل يطبق أيضا على االتفاق‬
‫(‪)3‬‬
‫المتضمن الوعد بالتعاقد ‪.‬‬
‫و بالعودة إلى نص المادة ‪ 17‬فقد جاء فيها ‪" :‬إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقضاه ثم نكل‬
‫و قاضاه المتعاقد األخر طالبا تنفيذ الوعد‪ ،‬و كانت الشروط الالزمة لتمام العقد و خاصة ما يتعلق منها‬
‫(‪)4‬‬
‫بالشكل متوافرة‪ ،‬قام الحكم مقام العقد"‪.‬‬
‫أن الوعد بالتعاقد وفقا للقواعد العامة هو العقد الذي يتعهد بمقتضاه‬
‫نستخلص في هاتين المادتين ّ‬
‫(‪)5‬‬
‫الواعد بأن يبيع شيئا إلى الموعود له إذا أبدى رغبته في الشراء خالل المدة المعينة‪.‬‬
‫وبالتالي يمكن تعريف الوعد بالبيع العقاري‪ّ ،‬أنه عقد يلتزم بموجبه الواعد ببيع عقاره للموعود له‪ ،‬إذا‬
‫(‪)6‬‬
‫أبدى هذا األخير رغبته في الشراء خالل مدة معينة‪.‬‬
‫أن عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬عقد رضائي فال يتطلب القانون إفراغه في‬
‫و إذا كانت القاعدة ّ‬
‫فإنه يجب أن يكون عقد الوعد في الشكلية‬
‫شكل معين‪ ،‬غير ّأنه إذا كان الوعد ينصب على بيع عقار‪ّ ،‬‬
‫(‪)7‬‬
‫التي يتطلبها القانون و إال كان باطال‪.‬‬

‫‪ -5‬أمر رقم ‪13‬ـ‪ ،35‬المؤرخ في ‪ 72‬رمضان ‪ 7535‬الموافق ‪ 72‬سبتمبر ‪ ،7313‬يتضمن القانون المدني ‪ ،‬ج ر عدد ‪،15‬‬
‫صادر في ‪ ،7313/23/52‬المعدل و المتمم بموجب قانون رقم ‪ ،74/55‬مؤرخ في ‪ ،7355/23/25‬ج ر عدد ‪ ،75‬صادر في‬
‫‪.7355/23/24‬‬
‫‪ - 4‬االمر ‪ ,35/13‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫زكريا سرايش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬ ‫‪-3‬‬
‫‪2‬‬
‫محمد حسن قاسم‪ ،‬القانون المدني‪ :‬العقود المسماة‪ ،‬البيع‪ ،‬التأمين‪ ،‬اإليجارـ دراسة مقارنة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫لبنان‪ ،7223،‬ص ‪.775‬‬

‫‪1‬‬
‫محمد الصبري السعدي‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني الجزائري‪ :‬النظرية العامة لاللتزامات ـ مصادر اإللزام‪ :‬العقد واإلرادة‬ ‫‪-‬‬

‫المنفردة‪ ،‬ج ‪ ،7‬ط ‪ ،4‬دار الهدى‪،‬الجزائر‪،7221،‬ص ‪.773‬‬

‫‪7‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫المطلب الثاني‬
‫صور الوعد بالبيع العقاري‬

‫إن الوعد بالبيع العقاري يتجلى في عدة صور‪ ،‬سوف نعالجها في ثالث فروع ‪ ،‬نتطرق في الفرع‬
‫األول إلى الوعد بالبيع العقاري الملزم لجانب واحد وفي الفرع الثاني الوعد بالشراء العقاري من جانب‬
‫واحد وفي الفرع الثالث ندرس الوعد بالبيع العقاري المتبادل‪.‬‬

‫الفرع األول‬
‫الوعد بالبيع العقاري الملزم لجانب واحد‬

‫في هذه الصورة‪ ،‬يعد الواعد الموعود له ببيعه عقا ار معينا إذا رغب هذا األخير في شرائه خالل‬
‫‪8‬‬
‫مدة معينة‪.‬‬
‫وعلى الواعد أن يبقى على وعده في المدة المتفق عليها‪ ،‬أما الموعود له فال يلزمه الشراء‪ ،‬بل هو‬
‫حر‪ ،‬إن شاء أعلن رغبته في الشراء فيتم البيع النهائي‪ ،‬و إذا امتنع عن الرغبة ال يتم البيع و يسقط‬
‫‪9‬‬
‫الوعد‪.‬‬
‫و يوجد صورة خاصة للوعد بالبيع العقاري الملزم لجانب واحد هي الوعد بالتفضيل‪ ،‬وهو أن يقوم‬
‫الواعد بتفضيل شخص آخر هو الموعود له في حالة ما إذا قرر أن يبيع العقار‪ ،‬أن يعرضه عليه أوال‬
‫‪10‬‬
‫قبل اآلخرين في مدة محددة‪.‬‬

‫زاهية سي يوسف‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،4‬دار األمل‪ ، 7222 ،‬ص ‪.54‬‬ ‫‪-5‬‬

‫‪ -3‬محمد صبري السعدي ‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة ـ دراسة مقارنة في القوانين العربي‪ ،‬ط‬
‫‪ ،23‬دار الهدى للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،7225،‬ص ‪.722‬‬
‫زكريا سرايش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬ ‫‪-72‬‬

‫‪8‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫فالواعد في الوعد بالتفضيل‪ ،‬ال يلتزم بالبيع في مواجهة الموعود له‪ ،‬وانما يلتزم إذا رغب هو بيع‬
‫‪11‬‬
‫العقار أن يعرضه أوال على الموعود له قبل أن يعرضه على اآلخرين‪ ،‬و هذا بخالف الوعد بالبيع ‪.‬‬
‫ومن ثمة‪ ،‬فإن البيع النهائي في الوعد بالتفضيل العقاري ال يتم إال بتوفر أمرين و هما‪:‬‬

‫أن يرغب الواعد ببيع عقاره‪ ،‬و أن يرغب الموعود له بالشراء‪ ،‬و كذلك أن يكون التزام الواعد بعرض‬
‫‪12‬‬
‫عقاره على الموعود له معلقا على شرط واقف و هو رغبته بالبيع‪.‬‬

‫و الفارق بين الوعد بالتفضيل و الوعد العادي بالبيع هو انه ال يعتبر الواعد في الوعد بالتفضيل‬
‫مخال بالتزامه إال إذا باع عقاره لشخص آخر‪ ،‬فيكون له أن يبرم مع الغير ما شاء من التصرفات فيما‬
‫‪13‬‬
‫عدا البيع‪.‬‬

‫و يجب أن تتوفر في الوعد بالتفضيل جميع العناصر الجوهرية المتمثلة في تحديد العقار و المدة‬
‫‪14‬‬
‫كما يجب إفراغ هذا االتفاق في‬ ‫التي يجب على الواعد أن يعرض فيها العقار للبيع إذا أراد بيعه‪.‬‬
‫قالب رسمي وفقا لما نصت عليه المادة ‪ 17‬من القانون المدني‪ ،‬و يتم تحديد فيه الثمن أو يكون قابل‬
‫‪15‬‬
‫للتحديد‪.‬‬

‫خليل أحمد قدادة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.47‬‬ ‫‪-77‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.47‬‬ ‫‪-77‬‬

‫محمد حسنين‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ، 7223،‬ص ‪.53‬‬ ‫‪-75‬‬

‫‪ -74‬بدري جمال‪ ،‬الوعد بالبيع العقاري على ضوء التشريع و القضاء الجزائري‪ ،‬مذكرة من أجل الحصول على شهادة الماجستير‬
‫في الحقوق‪ ،‬فرع العقود والمسؤولية‪ ،‬كلية الحقوق ‪ ،‬جامعة بن يوسف بن خدة‪ ،‬الجزائر‪.7223/7225 ،‬‬
‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪-73‬‬

‫‪9‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثاني‬
‫الوعد بالشراء العقاري من جانب واحد‬
‫تتحقق هذه الصورة عندما يعد شخص شخصا أخر بأن يشتري منه عقا ار معينا إذا قبل ببيعه له‬
‫‪16‬‬
‫و مثال ذلك أن يتفق مستأجر قطعة أرض مع المؤجر بأن يشتريها منه إن هو‬ ‫خالل مدة معينة‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫أبدى رغبته في بيعها خالل مدة معينة‪.‬‬
‫و يعتبر الوعد بالشراء عقد ملزم لجانب واحد هو الواعد بالشراء‪ ،‬و يجب أن يتوفر في الوعد‬
‫بالشراء العقاري كل العناصر الجوهرية لقيامه مثلما هو الحال في عقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬
‫الفرع الثالث‬
‫الوعد بالبيع العقاري المتبادل‬
‫هذه الصورة تجمع الحالتين السابقتين ‪ ،‬حالة الوعد بالبيع و بالشراء من جانب واحد‪ ،‬و حالة‬
‫‪18‬‬
‫الوعد بالبيع و الشراء من الجانبين‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫و في هذه الصورة يلتزم كل من الطرفين بإبرام العقد إذا أعلن الطرف اآلخر رغبته في ذلك‪.‬‬
‫أوال ‪:‬الوعد بالبيع والشراء من جانب واحد‬
‫ومثال ذلك لو وعد شخص شخصا آخر بان يشتري منه بيتا في مدة معينة ألنه قد ينتقل إلى تلك‬
‫‪20‬‬
‫المدينة ليقطن بها‪ ،‬فينعقد بينهما وعد بالشراء ملزم لجانب واحد هو الواعد بالشراء‪.‬‬

‫‪ -72‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪-71‬‬

‫‪.727‬‬ ‫‪ -75‬محمد صبري السعدي‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‬
‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪-73‬‬

‫خليل أحمد حسن قدادة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.44‬‬ ‫‪-72‬‬

‫‪10‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫و من جانب أخر يريد مالك البيت أن ينتقل من تلك المدينة إلى غيرها و هو بصدد البحث عن‬
‫بيت أخر في مكان أخر‪ ،‬فيعد ذلك الشخص ببيعه البيت إذا رغب في شرائه في مدة محددة‪ ،‬فينعقد‬
‫‪21‬‬
‫بينهما وعد بالبيع ملزم لجانب واحد هو الواعد مالك البيت‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الوعد بالبيع و الشراء الملزم للجانبين‬

‫ينتج في هذه الصورة التزام بالتعاقد يقع على الطرفين في عقد الوعد بالبيع‪ ،‬وبالتالي يكون الوعد‬
‫ملزم للطرفين في نفس الوقت‪.‬‬

‫في هذه الصورة‪ ،‬يعد الواعد للموعود له أن يبيعه عقا ار إذا رغب في شرائه خالل مدة زمنية‬
‫معينة‪ ،‬و بالمقابل يعد المتعاقد األخر األول أن يشتري منه ذلك العقار إذا رغب في بيعه في نفس‬
‫‪22‬‬
‫المدة‪ ،‬و بالتالي نكون هنا أمام وعد بالبيع ملزم للطرفين محله عقار‪.‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.74‬‬ ‫‪-77‬‬

‫‪ 77‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬

‫‪11‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث الثاني‬
‫التمييز القانوني للوعد بالبيع العقاري و شروطه‬

‫عقد الوعد بالبيع العقاري كتصرف قانوني يتشابه مع بعض التصرفات القانونية األخرى‪ ،‬هذا‬
‫التشابه يؤدي إلى صعوبة التفرقة بينها‪..‬‬

‫هذا ما سنعالجه في هذا المبحث‪ ،‬حيث ندرس تمييز الوعد بالبيع العقاري عن باقي التصرفات‬
‫األخرى في المطلب األول‪ ،‬و في المطلب الثاني الشروط الموضوعية لعقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول‬
‫تمييز الوعد بالبيع عن باقي التصرفات األخرى‬

‫في هذا المطلب سندرس تمييز عقد الوعد بالبيع العقاري عن اإليجاب الملزم في الفرع األول‬
‫تمييزه عن البيع االبتدائي في الفرع الثاني و تمييزه عن البيع النهائي في الفرع الثالث‪.‬‬

‫الفرع األول‬
‫الوعد بالبيع العقاري و اإليجاب الملزم‬

‫يكون اإليجاب ملزما إذا اتصل بعلم من وجه إليه‪ ،‬و يكون مقترنا بتحديد مهلة للقبول‪ ،‬وال يجوز‬
‫‪23‬‬
‫للموجب الرجوع عن إيجابه خالل هذه المهلة سواء كان ذلك صراحة أو ضمنيا‪.‬‬

‫فالتشابه بين الوعد بالبيع العقاري و اإليجاب الملزم يتمثل في‪:‬‬

‫‪ -23‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق ‪،‬ص ‪.72‬‬

‫‪12‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫أن الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬ينعقد الوعد إذا رغب الموعود له بالشراء بتوفر كل الشروط الالزمة‬
‫‪24‬‬
‫إلبرام هذا العقد حتى ولو رجع الواعد خالل مدة الوعد عن وعده‪.‬‬

‫أما في اإليجاب الملزم‪ ،‬يترتب انعقاد العقد بتحقق كل شروطه إذا صدر القبول في المدة‬
‫‪25‬‬
‫المحددة‪ ،‬و ال يمنع ذلك من رجوع الموجب عن إيجابه خالل الفترة المحددة‪.‬‬

‫و يظهر االختالف بينهما في‪:‬‬

‫‪ .7‬أن اإليجاب الملزم هو تصرف من جانب واحد مصدره اإلرادة المنفردة للموجب‪ ،‬أما الوعد‬
‫‪26‬‬
‫بالبيع العقاري فهو اتفاق إرادتين أي يقترن فيه اإليجاب بالقبول‪.‬‬
‫‪ .7‬ال ينعقد العقد في حالة موت الموجب أو الموجب له قبل صدور القبول‪ ،‬أما في الوعد بالبيع‬
‫العقاري‪ ،‬فإن مات الموعود له بالبيع انتقل الحق في طلب إبرام عقد البيع إلى ورثته‪ ،‬فيكون‬
‫الواعد ملزما اتجاه الورثة مثلما كان ملزما اتجاه مورثهم ‪ ،‬ما لم يكون هناك اتفاق على خالف‬
‫‪27‬‬
‫ذلك أو كان الحق خاصا بالموعود له‪.‬‬

‫محمد صبري السعدي‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني الجزائري‪ :‬النظرية العامة لاللتزامات‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.753‬‬ ‫‪-74‬‬

‫‪ -25‬محمد حسن قاسم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬

‫عامر أيمن‪ ،‬التمييز بين الوعد بالتعاقد و بين البيع االبتدائي‪ ،‬المنشور على الموقع‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪26‬‬

‫تاريخ االطالع‪.7273/23/27 :‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪-71‬‬

‫‪13‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثاني‬
‫التمييز بين الوعد بالبيع العقاري و البيع االبتدائي‬

‫في المرحلة التمهيدية التي تسبق عادة إبرام العقد النهائي للبيع‪ ،‬قد ال يكون المشتري مستعدا كل‬
‫االستعداد لدفع الثمن أو يحتاج إلى فرصة للتأكد من خلو العقار من التكاليف العينية التي تكون قد‬
‫تقررت عليه من البائع لصالح شخص آخر أو يكون قد قرر حق انتفاع عليه‪ ،‬أو يكون البائع قد رهن‬
‫‪28‬‬
‫وقد يكون البائع هو اآلخر يحتاج وقتا لتحضير‬ ‫العقار ضمانا لدين يشغل ذمته رهنا رسميا‪.‬‬
‫مستندات الملكية‪.‬‬

‫والبيع االبتدائي إتفاق على البيع وبالتالي يجب تحقق شروط انعقاد العقد ‪.‬‬
‫لكن البيع االبتدائي يشبه العقد النهائي للبيع ‪ ،‬بحيث تترتب عليه التزامات البيع في ذمة كل من‬
‫البائع والمشتري‪ ،‬فيلتزم البائع بنقل الملكية إلى المشتري وتسلمه المبيع وضمان عدم التعرض‬
‫‪29‬‬
‫واالستحقاق وضمان العيوب الخفية ‪ ،‬وبالمقابل يلتزم المشتري بدفع الثمن وتسلم المبيع‪.‬‬

‫و على الرغم من أن الوعد بالبيع العقاري و البيع االبتدائي يسبقان إبرام عقد البيع النهائي إال‬
‫أنهما يختلفان في نقاط عديدة نذكر منها ‪:‬‬

‫‪ .7‬في البيع االبتدائي‪ ،‬يترتب على عاتق كل من البائع والمشتري التزامات البيع‪ ،‬بينما في الوعد‬
‫‪30‬‬
‫بالبيع العقاري ال يرتب هذه اآلثار‪.‬‬

‫قدادة خليل احمد حسن ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.41‬‬ ‫‪-75‬‬

‫زاهية سي يوسف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.55-57‬‬ ‫‪-73‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.75‬‬ ‫‪-52‬‬

‫‪14‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ .7‬يعتبر عقد البيع االبتدائي عقد بيع منذ إبرامه‪ ،‬بينما الوعد بالبيع العقاري يتعلق األمر بعقد تام لكنه‬
‫يختلف عن عقد البيع ذاته‪ ،‬ألن إقتران اإليجاب بالقبول في عقد الوعد ال ينصب على البيع بل على‬
‫‪31‬‬
‫مجرد الوعد به‪.‬‬
‫الفرع الثالث‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعقد البيع النهائي‬

‫يتشابه التصرفان في أن تراضي الطرفين في كل من عقد الوعد بالبيع العقاري و البيع النهائي‬
‫ينصب على مسائل جوهرية مشتركة خاصة محل البيع ‪ ،‬الثمن و كذلك يشتركان في العقد الرسمي‬
‫‪32‬‬
‫لالتفاق‪.‬‬

‫لكن بالرغم من ذلك‪ ،‬فإنهما يختلفان في عدة نقاط منها ‪:‬‬

‫‪ .7‬الوعود له في عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬تكون له الحرية التامة في إبداء رغبته في الشراء خالل‬
‫المدة المحددة‪ ،‬لكن في عقد البيع ‪ ،‬هذا الحق غير معروف‪.‬‬
‫‪ .7‬حق الموعود له في عقد الوعد بالبيع هو حق شخصي‪ ،‬أما المشتري على الشيء في عقد البيع هو‬
‫حق عيني‪.‬‬
‫‪ .5‬سبب التزام البائع في عقد البيع العقاري يقابله سبب التزام المشتري‪ ،‬فإن الذي يلتزم في عقد الوعد‬
‫بالبيع العقاري الملزم لجانب واحد هو الواعد وحده و ال يلتزم الموعود له بشيء‪.‬‬

‫بدري جمال‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪75‬‬ ‫‪-57‬‬

‫‪ -57‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪15‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫المطلب الثاني‬
‫الشروط الموضوعية للوعد بالبيع العقاري‬
‫لكي يكون عقد الوعد بالبيع العقاري صحيحا مستوفيا لشروطه البد من توفر شروط موضوعية‬
‫في هذا العقد‪ ،‬وهو ما سنتطرق إليه في هذا المطلب الذي قسمناه إلى فرعين اثنين‪ ،‬نتناول في الفرع‬
‫األول الشروط المتعلقة بالمتعاقدين وفي الفرع الثاني الشروط المتعلقة بعقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬

‫الفرع األول‬
‫الشروط المتعلقة بالمتعاقدين‬

‫يشترط النعقاد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬اتفاق الواعد والموعود له على كافة المسائل الجوهرية‪ ،‬فمثال‬
‫يتفقان على المدة التي يجب فيها على الموعود له إظهار رغبته في الشراء‪ ،‬وتتمثل هذه المسائل‬
‫الجوهرية في أركان البيع وشروطه‪ ،‬وهي االتفاق على طبيعة الوعد‪ ،‬الثمن و المدة‪.‬‬

‫هذا ما سوف نفصله كمايلي‪:‬‬

‫أوال ‪:‬التراضي في عقد الوعد بالبيع العقاري‬

‫إن انعقاد الوعد بالبيع العقاري يقتضي أن يتبادل طرفا العقد التعبير عن إرادتهما‪ ،‬أي وجود‬
‫إيجاب وقبول مطابق له‪ ،‬واقتران األخير باألول‪ ،‬أي وصوله إلى علم الموجب ‪.33‬‬

‫وسوف ندرس في هذه المواضيع في نقطتين أساسيتين وهما‪ :‬مطابقة اإليجاب للقبول‪،‬‬
‫وموضوعات التراضي‪.‬‬

‫طالبي ياسمين و اهروش كهينة‪ ،‬البيع العقاري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص القانون الخاص الشامل‪،‬‬ ‫‪ 55‬‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬سنة ‪ ،7277/7277‬ص ‪.72‬‬
‫‪16‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ /7‬مطابقة اإليجاب للقبول‪:‬‬

‫يعتبر اإليجاب في عقد الوعد بالبيع العقاري ذلك العرض الذي يصدر أوال من الواعد و الذي‬
‫‪34‬‬
‫يتوجه به إلى الموعود له بغية بيعه بثمن معين‪.‬‬
‫واذا رضي الشخص باإليجاب الموجه له و المتمثل في الوعد ببيع عقار معين في مدة محددة‬
‫‪35‬‬
‫وذلك بدون إضافة أو تحفظ‪.‬‬ ‫فنكون هنا أمام القبول الذي ينعقد به العقد‪،‬‬
‫‪ /2‬موضوعات التراضي ‪:‬‬
‫تتجلى موضوعات التراضي في عقد الوعد بالبيع العقاري في االتفاق على العناصر الجوهرية‬
‫للوعد بالبيع العقاري وهي ‪ :‬طبيعة العقد‪ ،‬المبيع ‪ ،‬الثمن و كذلك االتفاق على المدة‪.‬‬
‫أ‪/‬التراضي على طبيعة العقد ‪:‬‬
‫يجب على الواعد و الموعود له أن يتفقا على طبيعة العقد الذي يقصدان إبرامه‪ ،‬وهو الوعد بالبيع‬
‫العقاري‪ ،‬و بالتالي‪ ،‬فإذا صاحب دار مثال وهو الواعد وعد بالبيع فقبل الموعود له ضنا منه انه وعده‬
‫‪36‬‬
‫بإيجارها له ‪ ،‬فان اإليجاب و القبول لم يتطابقا ال على الوعد بالبيع وال على الوعد باإليجار‪.‬‬
‫ب‪ /‬التراضي على المبيع ‪:‬‬
‫البد في انعقاد الوعد بالبيع العقاري من حصول االتفاق على المبيع‪ ،‬و المتمثل في العقار‬
‫وبالتالي‪ ،‬فيجب أن يكون االتفاق منصبا على ذات العقار‪ ،‬أي تطابق اإليجاب و القبول تطابقا تاما‬
‫‪37‬‬
‫فيما يتعلق بالعقار‬

‫‪ ‬زكريا سرايش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬ ‫‪54‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬ ‫‪53‬‬

‫‪ ‬السنهوري عبد الرزاق‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬ج ‪ ،4‬عقد البيع و المقايضة‪ ،‬منشورات حلبي الحقوقية‪ ،‬لبنان‪،‬‬ ‫‪52‬‬

‫ص ‪.47‬‬
‫‪ ‬سي يوسف زاهية حورية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬ ‫‪51‬‬

‫‪17‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫ج‪ /‬التراضي على الثمن ‪:‬‬

‫ال يكفي إلنعقاد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬اإلتفاق على نوع العقد و الشيء المبيع‪ ،‬وانما يجب أن‬
‫يتفق كذلك الواعد و الموعود له على ثمن ذلك العقار‪ ،‬و على مقداره‪.38‬‬
‫د‪ /‬التراضي على المدة ‪:‬‬
‫تعتبر المدة التي ينبغي على الموعود له إبداء رغبته في الشراء‪ ،‬ركنا من أركان الوعد بالبيع‬
‫العقاري‪ ،‬و اإلتفاق على المدة ال يشترط فيه أن يكون صريحا‪ ،‬و إنما يجوز أن يكون اإلتفاق‬
‫ضمنيا‪.39‬‬
‫و لقد نصت المادة ‪ 17‬من القانون المدني على ضرورة تعيين المدة بحيث نصت على أن‪:‬‬
‫"االتفاق الذي يعد له كال المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل‪ ،‬ال يكون له أثر إالّ إذا‬
‫‪40‬‬
‫عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه‪ ،‬و المدة التي يجب إبرامها فيها"‪.‬‬
‫و في حالة تخلف اإلتفاق على تحديد المدة‪ ،‬معناه تخلف عنصر جوهري في عقد الوعد‪ ،‬مما‬
‫‪41‬‬
‫يؤدي إلى بطالنه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬شروط صحة التراضي في البيع العقاري‬
‫يجب أن يكون التراضي صحيحا‪ ،‬و ذلك بتوفر األهلية الالزمة لممارسة التصرفات القانونية‬
‫إضافة إلى خلو إرادة طرفي العقد من عيوب اإلرادة‪.‬‬

‫قدادة خليل احمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬ ‫‪ 55‬‬

‫السنهوري عبد الرزاق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬ ‫‪ 53‬‬

‫‪  42‬أمر ‪13‬ـ ‪ 35‬القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.73‬‬ ‫‪47‬‬

‫‪18‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪/7‬األهلية‪:‬‬
‫يشترط لصحة اإليجاب و القبول أن يكون صاد ار من ذي أهلية‪ ،‬ومعنى ذاك أن تتوفر في الواعد‬
‫‪42‬‬
‫و الموعود له األهلية التي تسمح لهما بالقيام بهذا التصرف القانوني‪.‬‬
‫و لدراسة مسألة أهلية المتعاقدين‪ ،‬يستلزم الفصل بين أهلية الواعد في الوعد بالبيع العقاري(أ)‬
‫وأهلية الموعود له(ب)‪.‬‬
‫أ‪ /‬أهلية الواعد في الوعد بالبيع العقاري‪:‬‬
‫إذا كان الوعد بالبيع العقاري ملزما لجانب واحد‪ ،‬فإن المنطق يقتضي أن تتوفر في الواعد األهلية‬
‫‪43‬‬
‫والتي تكون ببلوغه سن ‪ 73‬سنة كاملة‪ ،‬حتى يسمح له القانون بإدارة أمواله و التصرف‬ ‫الكاملة‪.‬‬
‫فيها كما يشاء‪.44‬‬

‫كما أنه ال ينبغي أن يصاب بعارض من عوارض األهلية المتمثلة في الجنون‪ ،‬العته‪ ،‬الغفلة‬
‫‪45‬‬
‫والسفه‪ ،‬بحيث تجعل الواعد ناقص األهلية أو فاقد لها‪.‬‬

‫فيجب إ ًذا أن يكون الواعد كامل األهلية عند إبدائه للوعد و ال يهم بعد ذلك أن يتغير حاله‪ ،‬كأن‬
‫‪46‬‬
‫يحجر عليه مثال‪.‬‬

‫‪‬سليمان مرقس‪ ،‬العقود المسماة‪ :‬عقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،4‬عالم الكتب‪ ،‬مصر‪ ،7352 ،‬ص ‪.722‬‬ ‫‪47‬‬

‫‪ ‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪45‬‬

‫‪‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.57‬‬ ‫‪44‬‬

‫‪‬السنهوري عبد الرزاق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.775‬‬ ‫‪43‬‬

‫‪‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.57‬‬ ‫‪42‬‬

‫‪19‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫ب‪ /‬أهلية الموعود له‪:‬‬

‫أما بشأن أهلية الموعود له‪ ،‬فإن أهليته تقدر وقت إبرام العقد النهائي ال وقت إبرامه للوعد‪ ،‬بالتالي‬
‫يصح أن يكون قاص ار وقت الوعد لكن يشترط أن يكون متمتعا بأهلية التصرف عند إعالن رغبته في‬
‫‪47‬‬
‫الشراء‪.‬‬
‫‪ /2‬سالمة الرضا من العيوب‬

‫لسالمة عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬البد أن يكون خاليا من عيوب الرضا‪ ،‬فيجب أن تكون اإلرادة‬
‫‪48‬‬
‫من الواعد و الموعود له غير مشوبة بغلط ‪ ،‬تدليس‪ ،‬إكراه أو استغالل‪.‬‬
‫‪49‬‬
‫و لقد منح القانون لمن عيبت إرادته بإحدى هاته العيوب‪ ،‬الحق في طلب إبطال العقد‪.‬‬
‫‪50‬‬
‫إذن يجب أن تكون إرادة الواعد خالي من عيوب اإلرادة منذ انعقاد عقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫أما بالنسبة للموعود له‪ ،‬فيجب أن يكون رضاؤه سليما وقت الوعد بالبيع و كذلك وقت العقد النهائي‪.‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫الشروط المتعلقة بعقد الوعد بالبيع العقاري‬
‫لقيام عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬يستوجب توفر جميع الشروط الضرورية النعقاده و المتمثلة في‬
‫محل عقد الوعد البيع‪ ،‬السبب و المدة‪ ،‬هذا ما سوف نحاول تفصيله‪:‬‬

‫‪ 41‬قدادة خليل احمد حسن ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.55‬‬

‫‪ 45‬طالبي ياسمين و أوهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.72‬‬
‫‪‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.57‬‬ ‫‪43‬‬

‫‪‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪32‬‬

‫زاهية سي يوسف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.52‬‬ ‫‪37‬‬

‫‪20‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫أوال‪ :‬محل عقد الوعد بالبيع العقاري‪:‬‬

‫إن عقد الوعد بالبيع العقاري كغيره من العقود‪ ،‬يترتب عليه التزامات على عاتق كل من الواعد‬
‫والموعود له‪ ،‬و من أهمها إلزام الواعد بنقل ملكية المبيع في حالة إبداء الموعود له رغبة الشراء في‬
‫المدة المحددة‪ ،‬مقابل إلزام هذا األخير بدفع الثمن‪ ،‬لذلك يكون للوعد بالبيع العقاري محال مزدوجاً هو‬
‫المبيع و الثمن‪.‬‬

‫‪ /7‬المبيع في الوعد بالبيع العقاري‬

‫يتمثل المبيع في الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬العقار الموعود ببيعه‪ ،‬فيمكن إن يكون قطعة أرض منزل‬
‫(‪)52‬‬
‫للسكن أو غير ذلك‪.‬‬

‫و بالرجوع إلى المواد ‪ 37‬إلى ‪ 34‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬نجد المشرع الجزائري نص على‬
‫مجموعة من الشروط التي يجب أن تتوفر في العقار محل الوعد بالبيع‪ ،‬و تتمثل هذه الشروط في‪:‬‬

‫أ‪ /‬أن يكون العقار موجودا وقت الوعد أو قابل للوجود في المستقبل‬
‫نصت المادة ‪ 37‬من القانون المدني الجزائري على‪" :‬يجوز أن يكون محل االلتزام شيئا مستقبال‬
‫(‪)53‬‬
‫ومحققا"‪.‬‬
‫لذلك يجب أن يكون المبيع موجودا وقت إبرام عقد البيع أو يكون قابل للوجود في المستقبل‪ ،‬وهو‬
‫نفس الشيء بالنسبة للوعد بالبيع العقاري‪ ،‬بحيث يجب أن يكون العقار الموعود به موجود وقت الوعد‬
‫(‪)54‬‬
‫أو قابل للوجود بعد الوعد‪.‬‬

‫(‪ _)52‬طالبي ياسمين و أهروش كهينة‪ ،‬مرجع السابق‪ ،‬ص‪77‬‬

‫(‪ -)53‬أمر رقم ‪ 35/13‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‬
‫(‪ -)54‬محمد حسنين المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬

‫‪21‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫فقد يحدث أن يهلك العقار قبل إبرام العقد أو وقت إبرامه‪ ،‬ففي هاته الحالة ال ينعقد العقد النعدام‬
‫محل العقد المتمثل في العقار‪ ،‬و قد ال يكون العقار الموعود به موجودا قبل الوعد و ال وقت إبرامه‬
‫ولكنه يكون قابل للوجود في المستقبل‪ ،‬فهنا قد يكون العقد صحيحا بشرط أن يكون هذا المحل محققا‬
‫‪55‬‬
‫عمال بنص المادة ‪ 37‬السالفة الذكر‪.‬‬
‫كما يمكن أن ال يكون الواعد مالك للعقار محل الوعد عند إبرام عقد الوعد بالبيع العقاري لكن‬
‫عندما يبدي الموعود له الرغبة في إبرام العقد النهائي فهنا يشترط القانون أن يكون الواعد مالك لذلك‬
‫‪56‬‬
‫العقار‪.‬‬
‫ب‪ /‬أن يكون العقار محل الوعد بالبيع العقاري معين أو قابل للتعيين‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 44‬من القانون المدني الجزائري نجدها تنص على‪ ":‬إذا لم يكن محل‬
‫‪57‬‬
‫اإللزام معين بذاته وجب أن يكون معين بنوعه و مقداره و إال كان العقد باطال"‪.‬‬
‫من خالل شرح هاته المادة يجب أن يكون المبيع محددا تحديدا ينفي جهالته‪ ،‬بحيث إذا كان‬
‫العقار متمثل في دار وجب ذكر موقعها و بيان أوصافها األساسية التي يمكن أن تخصها عن المنازل‬
‫‪58‬‬
‫األخرى‪.‬‬
‫‪59‬‬
‫و إذا كان العقار أرضا‪ ،‬وجب ذكر موقعها‪ ،‬مساحتها و حدودها‪.‬‬

‫(‪ _)33‬سعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح قانون المدني الجزائري‪ :‬نظرية العامة لإللتزامات‪-‬مصادر اإللتزام (العقد و اإلرادة‬
‫المنفردة)‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.725‬‬
‫‪‬بدري جمال‪ ،‬المرحع السابق‪ ،‬ص ‪.54‬‬ ‫‪32‬‬

‫‪ 31‬أمر رقم ‪ 35/13‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫قدادة خليل أحمد حسين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.57‬‬ ‫‪ 35‬‬

‫‪‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪33‬‬

‫‪22‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫أيضا إذا كان الوعد بالبيع العقاري على تصاميم أوجبت المادة ‪ 72‬فقرة‪ 7‬من المرسوم التشريعي‬
‫‪ 25/35‬المؤرخ في ‪ 27‬مارس ‪ ،7335‬المتعلق بالنشاط العقاري على ما يلي‪<< :‬وصف البناية المبنية‬
‫أو جزء البناية المبيع و مشتمالت ذلك>>‪.‬‬
‫ج‪ /‬أن يكون العقار مشروعا‬
‫عمال بنص المادة ‪ 35‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬يجب أن ال يكون المحل مخالفا للنظام العام‬
‫‪60‬‬
‫و اآلداب العامة‪ ،‬بحيث يمنع على المتعاقدين إجراء اتفاقات تمس بهما‪.‬‬
‫فإذا كان محل الوعد ال يتنافى مع النظام العام و اآلداب العامة كان مشروعا و قام العقد‪ ،‬و ما‬
‫‪61‬‬
‫عدا ذلك فهو غير مشروع و باطل‪.‬‬
‫بحيث ال يجوز التعامل في التركات المستقبلية إذا تبين أن العقار محل الوعد موجود ضمن تركة‬
‫‪62‬‬
‫إنسان على قيد الحياة‪ ،‬فيكون مصيره باطال‪.‬‬
‫و من األموال التي ال يجوز التعامل فيها‪:‬‬
‫_ التركات المستقبلية‪.‬‬
‫_ األموال الموقوفة‪.‬‬
‫_ الحقوق المتنازع عليها‪.‬‬
‫_ محل عقد الوعد بالبيع عقار عام‪.‬‬
‫_محل عقد الوعد بالبيع عقار دار للقمار أو الدعارة‪.‬‬

‫طالبي ياسمين و أهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.73‬‬ ‫‪ 60‬‬

‫سعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح قانون المدني الجزائري‪ :‬نظرية العامة لإللتزامات‪ -‬مصادر اإللتزام (العقد و اإلرادة‬ ‫‪27‬‬

‫المنفردة)‪،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.775‬‬

‫‪ ‬سعدي محمد صبري‪ ،‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص‪.775‬‬ ‫‪27‬‬

‫‪23‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫ثانيا‪ :‬الثمن في الوعد بالبيع العقاري‬

‫يشترط أن يكون الثمن باعتباره محال ثانيا في عقد الوعد بالبيع مبلغا من النقود معين أو قابل‬
‫‪63‬‬
‫جديا و حقيقيا‪ ،‬وهو كذلك في عقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬
‫للتعيين و أن يكون ّ‬
‫أ ‪ /‬الثمن مبلغ من النقود‬
‫يحب أن بكون الثمن الذي يتفق عليه الواعد ة الموعود له نقدا‪ ،‬يلتزم المشتري بدفعه للبائع في‬
‫مقابل التزام هذا األخير بنقل ملكية العقار له‪ ،‬وفي حالة عدم االتفاق على الثمن فان عقد الوعد بالبيع‬
‫العقاري يبطل‪.64‬‬
‫ب ‪ /‬أن يكون الثمن محددا أو قابال للتحديد‬
‫النعقاد الوعد بالبيع العقاري يجب أن يكون الثمن محددا فيه‪ ،‬أو على األقل أن يكون قابال‬
‫للتحديد من خالل أساس قانوني يتضمنه العقد ويكون محل اتفاق المتعاقدين‪.65‬‬
‫وجاء في قرار المحكمة العليا رقم ‪ 55375‬المؤرخ في ‪ 7332/25/72‬انه ‪ " :‬من المقرر قانونا أن‬
‫البيع عقد يلزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء في مقابل ثمن نقدي وان االتفاق الذي يعد‬
‫له كال المتعاقدين أو احدهما بإبرام عقد معين في المستقبل‪ ،‬ال يكون له اثر إال إذا عينت جميع‬
‫المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه‪ ،‬والمدة التي يجب إبرامه فيه "‪.66‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.52‬‬ ‫‪25‬‬

‫‪ ‬قاسم محمد حسن‪ ،‬المرجع ‪ ،‬ص ‪.734‬‬ ‫‪24‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪ 23‬‬

‫‪ ‬قرار رقم ‪ ،722112‬المؤرخ في ‪ ,7353/77/77‬مجلة قانونية لسنة ‪ ،7334‬عدد رقم ‪ ،7‬ص ‪ .71‬انظر أيضا ‪ :‬حمدي‬ ‫‪22‬‬

‫باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري في ضوء أحداث الق اررات الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة العليا ومحكمة التنازع‪ ،‬ط ‪ ،77‬دار‬
‫هومة للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،7225 ،‬ص ‪.745‬‬
‫‪24‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫ج‪ /‬أن يكون الثمن جديا و حقيقيا‬

‫من شروط صحة الثمن أن يكون جديا و حقيقيا‪ ،‬يعبر عن القيمة الحقيقية للمبيع المتمثل في‬
‫العقار‪ ،‬واال كان باطال‪.67‬‬
‫و كذلك يكون الثمن غير حقيقي إذا كان صوريا أو بخس‪.68‬‬
‫ثالثا‪ :‬السبب في الوعد بالبيع العقاري‬
‫يعتبر السبب شرط النعقاد عقد الوعد بالبيع العقاري و لقيامه يجب أن يتوفر ‪5‬شروط هي ‪:‬‬
‫أ‪ /‬وجود السبب‬
‫يتمثل السبب في عقد الوعد بالبيع العقاري في التزام الواعد بنقل ملكية العقار‪ ،‬مقابل حصوله‬
‫على ثمن من الموعود له‪ ،‬بحيث إذا تخلف التزام احدهما فال ينشئ التزام آخر‪ ،‬وبالتالي ال ينعقد عقد‬
‫‪69‬‬
‫‪.‬‬ ‫الوعد بالبيع‬
‫ب‪ /‬صحة السبب‬
‫يجب أن يكون السبب صحيحا‪ ,‬فإذا كان موهوما أو صوريا فان عقد الوعد بالبيع العقاري يكون‬
‫باطال‪ ،‬فمثال إذا تعهد الحلف العام أو الخاص بوفاء دين سلفه ثم اتضح أن هذا الدين انقضى‪ ،‬فهنا‬
‫يكون السبب موهوما ‪.70‬‬
‫ج‪ /‬مشروعية السبب‬
‫يشترط أن يكون دافع المتعاقدين ال يتعارض مع النظام العام و اآلداب العامة‪ ،‬فادا كان سبب‬
‫التزام الواعد له هو الحصول على العقار بعد دفعه للثمن لتخصيصه في ممارسة الدعارة وكان دافع‬

‫‪  21‬مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.752‬‬

‫طالبي ياسمين و اوهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ,‬ص ‪.75‬‬ ‫‪ 25‬‬

‫‪ 23‬حسنين محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬

‫‪‬طالبي ياسمين و اوهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬ ‫‪12‬‬

‫‪25‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫الواعد هو استعمال ذلك الثمن لشراء المخدرات‪ ،‬كان سبب العقد في هذه الحالة غير مشروع‪ ،‬و من ثم‬
‫يكون العقد باطال‪.71‬‬
‫أما في حالة ما إذا كنا أمام دافعين احدهما مشروع واآلخر غير مشروع‪ ،‬فانه اعتبا ار الستقرار‬
‫المعامالت فعند عقد الوعد بالبيع العقاري ال يعتبر باطال في هذه الحالة‪ ،‬إال إذا كان المتعاقد الذي قام‬
‫عنده الدافع المشروع عالما بالدافع الغير مشروع للمتعاقد األخر‪.72‬‬

‫المطلب الثالث‬
‫الشروط الشكلية للوعد بالبيع العقاري‬

‫إن التعاقد طبقا للقانون الجزائري‪ ،‬يرتكز على مبدأ الرضائية‪ ،‬فيكفي تطابق اإليجاب و القبول‬
‫لنشوء العقد و إنتاج أثاره‪ ،‬لكن في العقود التي يكون محلها عقارا‪ ،‬أضاف المشرع الجزائري ركن آخر‬
‫المتمثل في ركن الشكلية أو الرسمية‪ ،‬و اتبعها بإجراء الشهر العقاري‪.‬‬
‫و إذا كان هذا هو الحال في عقد البيع العقاري‪ ،‬فإن المشرع الجزائري اشترط نفس األمر على‬
‫عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬حيث اشترط النعقاده‪ ،‬إفراغه في شكل رسمي و ذلك طبقا ألحكام المادة ‪17‬‬
‫من القانون المدني الجزائري ‪.‬‬
‫و بعد استكمال هذا اإلجراء‪ ،‬يلي إجراء آخر ال يقل أهمية و هو التسجيل لدى مصحة التسجيل‪،‬‬
‫و بعدها يأتي اإلجراء األهم المتمثل في الشهر لدى المحافظة العقارية ‪ .‬وهذا ما سوف نفصله في هذا‬
‫المطلب‪.‬‬

‫‪  17‬سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.44-45‬‬

‫‪‬حسنين محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬ ‫‪17‬‬

‫‪26‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع األول‬
‫شكلية الوعد بالبيع العقاري‬

‫إن المشرع الجزائري اشترط الشكلية النعقاد عقد البيع الوارد على عقار‪ ،‬وهذا ما أكدته نص‬
‫المادة ‪ 574‬مكرر ‪ 7‬من القانون المدني و الذي جاء فيها ‪ :‬زيادة عن العقود التي يأمر القانون‬
‫بإخضاعها إلى شكل رسمي‪ ،‬يجب تحت طائلة البطالن‪ ،‬تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار‬
‫‪73‬‬
‫أو حقوق عينية‪...‬في شكل رسمي‪ ،‬و يجب دفع الثمن لدى ضابط العمومي الذي حرر العقد‪.‬‬

‫إذن في الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬يجب على الواعد و الموعود له التوجه للموثق المختص إلفراغ‬
‫االتفاق الذي توصال له في قالب رسمي‪.‬‬
‫عرفت المادة ‪ 574‬من القانون المدني العقد الرسمي‪ ،‬بحيث نصت على ‪ :‬العقد الرسمي‬
‫و لقد ّ‬
‫عقد يثبت فيه موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من‬
‫‪74‬‬
‫ذوي الشأن‪ ،‬و ذلك طبقا لألشكال القانونية و في حدود سلطته و اختصاصه‪.‬‬
‫ويعرف الموظف العام بأنه الشخص الذي تعينه الدولة للقيام بإدارة شؤونها في مجال معين مثل‬
‫‪75‬‬
‫أما الشخص المكلف بخدمة عامة مثل الخبراء الذين تعينهم‬ ‫مدير أمالك الدولة‪ ،‬الوالي‪...‬الخ‪.‬‬
‫‪76‬‬
‫المحكمة‪.‬‬

‫‪  15‬أمر رقم ‪13‬ـ‪ ،35‬يتضمن قانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪14‬‬

‫‪ - 13‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل المكية العقارية في ضوء آخر التعديالت و أحدث األحكام‪ ،‬دار هومه للطباعة و النشر و التوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،7227 ،‬ص ‪.721‬‬
‫‪12‬‬
‫‪‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪77‬‬
‫أما الموظف العمومي‪ ،‬مثل الموثق‪ ،‬المحضر القضائي ‪...‬‬
‫يتضح من خالل نص المادة السالفة الذكر ّأنه لما يكون العقد الرسمي صحيحا‪ ،‬يجب أن يقوم‬
‫بكتابته الموظف أو شخصا مختصا من حيث الموضوع‪ ،‬و من حيث المكان‪ ،‬و أن يراعي في عمله‬
‫‪78‬‬
‫األوضاع التي قررها القانون‪.‬‬
‫و لقد اشترط المشرع الجزائري في العقد الرسمي بالنسبة للعقارات التابعة لألفراد‪ ،‬أن يكون محرر‬
‫‪79‬‬
‫ويكون هذا األخير هو الذي يسهر على استكمال بقية اإلجراءات‪.‬‬ ‫من طرف الموثق‪.‬‬
‫هذا ما أكدته المادة ‪ 5‬من قانون ‪ 27/22‬المتضمن تنظيم مهنة الموثق‪ ،‬بحيث نصت على ‪:‬‬
‫الموثق ضابط عمومي‪ ،‬مفوض من قبل السلطة العمومية‪ ،‬يتولى تحرير العقود التي يشترط فيها القانون‬
‫‪80‬‬
‫الصبغة الرسمية‪ ،‬و كذا العقود التي يرغب األشخاص إعطائها هذه الصبغة‪.‬‬
‫‪ .7‬يضفي على العقود المتعلقة بالعقارات طابع المشروعية و الرسمية‪ ،‬مما يجعلها حجية قاطعة في‬
‫‪81‬‬
‫اإلثبات و هذا ما نصت المادة ‪ 574‬مكرر‪ 3‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫‪82‬‬
‫‪ .7‬يبين للمتعاقدين مدى أهمية التصرف الذين هم مقبلين عليه‪.‬‬
‫‪83‬‬
‫‪ .5‬العقد الموثق هو عنوان للحقيقة‪ ،‬فهو مطهر من التدليس و التزوير‪.‬‬

‫‪  11‬حمدي باشا عمر ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.721‬‬

‫بكوش يحي‪ ،‬أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري و الفقه اإلسالمي‪ ،‬ط ‪ ،27‬المؤسسة الوطنية للكتاب‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪15‬‬

‫‪ ،7355‬ص ‪.75‬‬
‫‪  13‬مداس فتيحة و سليمان لطيفة‪ ،‬نقل الملكية العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص‬
‫القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،7277/7277 ،‬ص ‪.75‬‬
‫‪ ‬قانون ‪22‬ـ‪ ،27‬مؤرخ في ‪ 72‬فيفري ‪ ،7222‬متضمن تنظيم مهنة الموثق‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،74‬صادر في ‪.7222/25/25‬‬ ‫‪52‬‬

‫مداس فتيحة ‪ ,‬سليمان لطيفة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬ ‫‪ 57‬‬

‫‪ ‬نفس المرجع‪.‬‬ ‫‪57‬‬

‫‪ ‬نفس المرجع‪.‬‬ ‫‪55‬‬

‫‪28‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ .4‬لذلك اشترط المشرع الجزائري على عقد الوعد بالبيع الوارد على عقار‪ ،‬على ضرورة إفراغه في‬
‫شكل رسمي‪.‬‬
‫و عدم احترام هذا اإلجراء الجوهري‪ ،‬يؤدي حتما إلى بطالن هذا التصرف بطالنا مطلق و لن‬
‫‪84‬‬
‫يكون له أي أثر و هو ما جاء في نص المادة ‪ 17‬من القانون المدني‪.‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫تسجيل الوعد بالبيع العقاري‬
‫إضافة إلى تحرير العقد على شكل الرسمي الذي اشترطه القانون للتعبير عن اإلرادة‪ ،‬يجب‬
‫‪85‬‬
‫تسجيله حتى ينتج األثر الناقل للملكية‪.‬‬
‫و التسجيل هو إجراء يتم من خالله نقل صورة كاملة من العقد المحرر بين الطرفان إن كان‬
‫‪86‬‬
‫رسميا‪ ،‬أو يحفظ األصل ذاته الموقع بين الطرفين إذا كان العقد عرفيا‬
‫و تتجلى وظيفة التسجيل في نقطتين أساسيتين هما‪:‬‬
‫تحصيل الدولة للجانب الضريبي لصالح الخزينة العمومية‪ ،‬وهذا ما جاءت به نص المادة ‪ 42‬من‬
‫‪87‬‬
‫القانون ‪22‬ـ‪ 27‬المتضمن تنظيم مهنة الموثق‪.‬‬
‫إضافة إلى إثبات تاريخ العقود العرفية‪ ،‬و ذلك لكون العقد العرفي ال يكون حجة على الغير في‬
‫‪88‬‬
‫تاريخه إال منذ أن يكون له تاريخ ثابت‪.‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.37‬‬ ‫‪ 54‬‬

‫‪ ‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.773‬‬ ‫‪53‬‬

‫السعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.772‬‬ ‫‪ 52‬‬

‫‪ ‬طالبي ياسمين و و اهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.53‬‬ ‫‪51‬‬

‫‪ ‬نفس المرجع‪.‬‬ ‫‪55‬‬

‫‪29‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫واجراءات الشهر التي رسمها قانون تنظيم الشهر العقاري ال تقل في الدقة عن اإلجراءات التي‬
‫‪89‬‬
‫بل هي أكثر منها حجية‪.‬‬ ‫رسمها إلجراء التسجيل‪.‬‬
‫كما أن بالرجوع إلى نص المادة ‪ 13‬من قانون التسجيل العقاري ‪ ،‬فإن الموثق ملزم بتسجيل‬
‫‪90‬‬
‫العقود الخاصة للشهر العقاري في مصلحة السجل و الطابع المختصة إقليميا‪.‬‬
‫و طبقا لنظام الشهر العيني الحالي التطبيق في الجزائر‪ ،‬فإن التسجيل وحده ينقل الملكية سواء‬
‫‪91‬‬
‫بالنسبة للمتعاقدين‪ ،‬أو بالنسبة للغير‪.‬‬
‫الفرع الثالث‬
‫شهر الوعد بالبيع العقاري‬

‫لم يكتفي المشرع الجزائري بقاعدة الرسمية فقط‪ ،‬فقد تدخل بإصدار العديد من التشريعات التي‬
‫تهدف إلى تنظيم و تسيير الشهر العقاري بما يتماشى و فكرة حماية الملكية العقارية وضمان‬
‫‪92‬‬
‫استمرارها‪.‬‬
‫و يعتبر الشهر العقاري عمل فني يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على العقار بإدارة‬
‫‪93‬‬
‫الشهر العقاري‪ ،‬و هي المحافظة العقارية و ذلك إلعالم الكافة بها و إلظهار وجودها‪.‬‬
‫و بالتالي إذا تم إبرام عقد الوعد بالبيع العقاري أمام الموثق‪ ،‬فإن القانون أوجب على هذا األخير‬
‫أن يقوم بإشهار ذلك العقد‪.‬‬

‫السعدي محمد صبري‪ ،‬شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.777‬‬ ‫‪53‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.35‬‬ ‫‪32‬‬

‫السعدي محمد صبري‪ ،‬شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.745‬‬ ‫‪37‬‬

‫طالبي ياسمين و و اهروش كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.43‬‬ ‫‪37‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪35‬‬

‫‪30‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫و هذا تطبيقا لنص المادة ‪ 32‬من مرسوم رقم ‪ 25/12‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري بنصها‪:‬‬
‫ينبغي على الموثق و كتاب الضبط و السلطات اإلدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو الق اررات‬
‫‪94‬‬
‫القضائية الخاضعة للشهر‪...‬‬
‫ائرجراء ضروريا لترتيب اآلثار القانونية و من أهمها األثر العيني‬
‫و يعتبر الشهر العقاري في الجز ا‬
‫‪95‬‬
‫المتمثل في نقل الملكية العقارية ‪.‬‬
‫و لما كان الوعد بالبيع العقاري عقدا شكليا يتطلب الرسمية النعقاده و هو ما نص عليه القانون‪،‬‬
‫يبقى التساؤل حول شهر هذا التصرف‪ ،‬أي هل يعتبر عقد الوعد بالبيع العقاري موضوع الشهر في‬
‫المحافظة العقارية أم ال ؟‬
‫فثار جدل كبير حول ذلك‪ ،‬و انقسمت أراء الفقهاء في ذلك‪ ،‬فهناك من يؤيد هذا اإلجراء بحيث‬
‫يرى بضرورة شهر الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬ذلك العتبارات من بينها أن شهر هذا التصرف‪ ،‬يمكن‬
‫الموعود له من المحافظة على حقه بالرغم من التصرفات التي قد يجريها الواعد خالل الفترة التي تسبق‬
‫‪96‬‬
‫إعالن الموعود له رغبته في شراء العقار‪.‬‬
‫أما الرأي القائل بعدم ضرورة شهر عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬يرى أنه ال يوجد ضرورة إلشهار‬
‫هذا الوعد ألن الشهر ال يكون إال للحقوق العينية‪ ،‬و حق الموعود له قبل إبداء رغبته في الشراء ما هو‬
‫‪97‬‬
‫إالّ حق شخصي‪.‬‬

‫‪ ‬مرسوم رقم ‪ ،25/12‬يتضمن تسجيل السجل العقاري‪ ،‬المؤرخ في ‪ ،7312/25/73‬المعدل و المتمم بموجب المرسوم‬ ‫‪34‬‬

‫التنفيذي رقم ‪ ،775/35‬مؤرخ في ‪ ،7335/23/73‬ج ر عدد ‪ ،54‬الصادرة في ‪.7335/23/75‬‬

‫حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.777‬‬ ‫‪ 33‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.25‬‬ ‫‪32‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.27‬‬ ‫‪ 31‬‬

‫‪31‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫و هذا ما استدعى تدخل المشرع الجزائري لينهي هذا الجدل‪ ،‬و ذلك عند إصداره لقانون المالية‬
‫‪98‬‬
‫لسنة ‪.7224‬‬
‫فقد نصت المادة ‪ 10‬من هذا القانون على مايلي ‪ :‬تعدل المواد ‪ 353‬إلى ‪ 353‬مكرر‪ 75‬من‬
‫قانون التسجيل وتحرر كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬المادة‪ 535‬مكرر‪ :7‬يقبض بمناسبة القيام بإجراء اإلشهار في المحافظات العقارية‪ ،‬رسم‬
‫يدعى رسما إلشهار العقاري‪ ،‬على ما يأتي‪:‬‬
‫العقود والق اررات القضائية المتضمنة نقل أو تكوين أو تصريح بحق ملكية عقارية أو غيرها‬ ‫‪-‬‬
‫من الوثائق الخاضعة لإلشهار العقاري بموجب التشريع المعمول به‪ ،‬باستثناء ما أشير إليه في‬
‫‪99‬‬
‫المادتين‪535‬مكرر‪ 3‬و ‪535‬مكرر‪ 2‬أدناه‪...‬‬

‫و بالنظر لخاصية قوة اإلثبات التي يميز بها القانون العقد المشهر لدى المحافظة العقارية فهذا‬
‫األخير ال يكون موضوع احتجاج إال عن طريق القضاء‪ ،‬وبالتالي فان الدعاوى القضائية التي من شأنها‬
‫إلغاء أو إبطال أو تغيير أو تصحيح حقوق عينية عقارية ال يمكن قبولها إال إذا تم إشهارها مسبقا لدى‬
‫المحافظة العقارية‪ ،100‬وهو ما أكدته نص المادة ‪ 373‬من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية وذلك‬
‫بنصها على ‪ :‬ترفع الدعوى أمام القسم العقاري و ينظر فيها حسب اإلجراءات الواردة في هذا القانون‪،‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.25‬‬ ‫‪35‬‬

‫‪ -33‬قانون رقم ‪،77/25‬مؤرخ في ‪،7225/77/75‬متضمن قانون المالية لسنة ‪ ،7224‬ج ر ‪.55‬‬

‫‪ ‬عروج عبد اللطيف‪ ،‬التصرفات القانونية الواجبة الشهر‪ ،‬المنشور في ‪ ،‬تم االطالع عليه ‪ 27‬ماي ‪ ،7273‬ص‪.77‬‬ ‫‪722‬‬

‫‪http://www.courdeconstantine.mjustice.dz/aroudj%20abdllatif.pdf.‬‬
‫‪32‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬ ‫الفصل األول‬

‫مع مراعاة األحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ أو اإلبطال أو التعديل أو نقض حقوق قائمة على‬
‫‪101‬‬
‫عقود تم شهرها‪.‬‬

‫كما أن كل حق للملكية وكل حق عيني آخر يتعلق بعقار‪ ،‬ال وجود له بالنسبة للغير إال من‬
‫‪102‬‬
‫تاريخ إشهاره بالمحافظة العقارية‪.‬‬

‫و تجدر اإلشارة إلى أن المشرع الجزائري أخذ بنظام الشهر العيني الذي يرتكز في شهر‬
‫التصرفات على العقار محل التصرف‪ ،‬و يتميز بمسك سجل خاص لدى مصلحة الشهر‪ ،‬تخصص‬
‫صفحة أو أكثر لكل عقار‪ ،‬تعتبر كبطاقة تعريفية تدون فيها جميع المعلومات حول العقار و ما يرد‬
‫عليها من تصرفات‪.‬‬

‫قانون رقم ‪ ،23/25‬مؤرخ في ‪75‬فيفري ‪،7225‬متضمن قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪ ،‬ج ر عدد‪ ،77‬لسنة‬ ‫‪ 727‬‬

‫‪.7225‬‬
‫رحال صليحة‪ ،‬الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة ماستر في القانون‪ ،‬تخصص عقود و مسؤولية‪،‬‬ ‫‪-727‬‬

‫كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة آكلي محند اولحاج‪ ،‬البويرة‪ ،7275 ،‬ص ‪.55‬‬
‫‪33‬‬
 ‫الفصل الثاني‬
‫آثار الوعد بالبيع العقاري‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫بعد أن تطرقنا في الفصل األول إلى ماهية الوعد بالبيع العقاري و تعرفنا على شروطه و أركانه‬
‫سنعالج في الفصل الثاني وذلك عبر مبحثين السير نحو آثار الوعد بالبيع العقاري في المبحث األول‬
‫والطرق القانونية النقضاء الوعد بالبيع العقاري في المبحث الثاني‪.‬‬

‫‪35‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫المبحث األول‬
‫السير نحو آثار الوعد بالبيع العقاري‬

‫إن آثار الوعد بالبيع العقاري تختلف باختالف مرحلتين اثنتين‪ ،‬ففي مرحلة ما قبل إبداء الموعود‬
‫له الرغبة في شراء العقار محل الوعد بالبيع‪ ،‬فهنا ال رغبة بالشراء أعلنت وال المدة المتفق عليها قد‬
‫حلت‪ .‬فالواعد يبقى مالكا للعقار و ليس للموعود له اتجاه الواعد سوى حق شخصي هو أبداء الرغبة‪.‬‬

‫أما في مرحلة ما بعد إعالن الموعود له الرغبة في شراء العقار محل الوعد بالبيع فهنا للموعود له‬
‫أن يستعمل حقه في الشراء فيكون الطريق مهيئا النعقاد عقد البيع النهائي‪ ،‬وله ان يترك مدة الوعد‬
‫بالبيع تنقضي دون إبداء الرغبة في الشراء فينقضي عقد الوعد بالبيع‪.‬‬

‫المطلب األول‬
‫الرغبة في الشراء‬

‫ال يرتب عقد الوعد بالبيع العقاري في ذمة الموعود له أي التزام قبل إبداء الرغبة في شراء العقار‬
‫محل الوعد بالبيع‪ ،‬في حين أن الواعد يكون وحده ملزما في هاته المرحلة‪.‬‬

‫هذا ما سوف نبينه في هذا المطلب‪ ،‬حيث سنتناول في الفرع األول إلزام الواعد في هاته المرحلة‪.‬‬
‫و في الفرع الثاني سنتطرق إلى حق الموعود له في هاته المرحلة أيضا‪.‬‬
‫الفرع األول‬
‫إلزام الواعد في هاته المرحلة‬
‫إذا أبدى الموعود له في المدة المحددة في عقد الوعد بالبيع العقاري رغبته في شراء العقار محل‬
‫الوعد‪ ،‬يقع على الواعد إلزام بإبرام العقد النهائي‪.‬‬

‫‪36‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ويبقى الواعد في هاته المرحلة أي قبل إبداء الموعود له الرغبة في الشراء مالكا للعقار‪ ،‬بحيث‬
‫تكون ثمار وحاصالت ذلك العقار ملكا للواعد‬
‫أما الموعود له‪ ،‬فليس له في هذه المرحلة سوى حق شخصي‪ ،‬بحيث ال تنتقل إليه ملكية العقار‬
‫الموعود به‪.103‬‬
‫و بما إن الواعد يبقى مالك للعقار محل الوعد‪ ،‬فيجوز له التصرف في ذلك العقار‪ ،‬فإذا قام مثال‬
‫ببيع ذلك العقار لشخص أخر فان البيع ينفذ في حق الموعود له‪ ،‬وال يكون لهذا األخير سوى الرجوع‬
‫على الواعد بالتعويض و ذلك نتيجة إلخالله بالتزاماته اتجاهه‪.104‬‬
‫و في حالة هالك العقار محل الوعد بقوة قاهرة سقط التزام الواعد دون أن يلتزم بتعويض الموعود‬
‫له‪.105‬‬
‫كذلك في حالة نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬يكون الثمن من حق الواعد باعتباره مالكا للعقار‬
‫‪106‬‬
‫وينقضي الوعد بنزع الملكية ‪.‬‬
‫وهذا ليس أن للواعد كل الحرية بالتصرف في العقار محل الوعد في هذه المرحلة‪ ،‬بل يجب عليه‬
‫أن يحافظ على العقار فال يجوز له أن يجري عليه تعديالت‪ ،‬أو أن يغير من طبيعته‪ ،‬وبالتالي‪ ،‬فإذا قام‬
‫‪107‬‬
‫بهذه األفعال يعد مخال بالتزاماته‪.‬‬

‫(‪ - )103‬القاسمي عمر ‪ ،‬شرح قانون المدني العراقي‪ ،‬المنشور على الموقع‪:‬‬
‫‪https://www.facebook.com/permalink.php?idstory_fbid1‬‬
‫تاريخ اإلطالع‪.5551/51/51:‬‬
‫السعدي محمد الصبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬البيع و المقايضة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 554‬‬

‫‪ ‬قدادة خليل احمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.45‬‬ ‫‪551‬‬

‫مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 556‬‬

‫المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.556‬‬ ‫‪ 551‬‬

‫‪37‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫باإلضافة إلى ذلك‪ ،‬يلتزم الواعد بالمحافظة على وعده‪ ،‬فال ي جوز له نقضه أو تعديله بعد‬
‫‪108‬‬
‫انعقاده صحيحا‪.‬‬
‫كما يجب على الواعد أن ال يمنع االنعقاد المحتمل للعقد النهائي‪ ،‬بحيث إذا أبدى الموعود له‬
‫الرغبة في الشراء خالل المدة المحددة‪ ،‬فان العقد النهائي ينعقد إذا استوفى جميع الشروط إذا لم يكن‬
‫‪109‬‬
‫التنفيذ العيني لاللتزام مستحيال‪.‬‬
‫فإذا ابرم الواعد عقد وعد بالبيع آخر لشخص آخر وكان محله نفس العقار الموعود به للشخص‬
‫األول‪ ،‬ففي هذه الحالة‪ ،‬إذا أبدى الموعود له الثاني رغبته في الشراء في المدة المحددة قبل الموعود له‬
‫األول‪ ،‬وبادر في إجراءات الشهر‪ ،‬فان ملكية العقار تنتقل إليه‪ ،‬و يسقط عقد الوعد بالبيع األول‪ ،‬فال‬
‫‪110‬‬
‫يكون للموعود له األول سوى مطالبة الواعد بالتعويض‪.‬‬
‫كما انه في حالة االستحالة القانونية إلبرام الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬أي إذا تصرف الواعد ببيع ذلك‬
‫العقار محل الوعد لشخص آخر‪ ،‬فهنا ال يمكن للموعود له الحصول على ذلك العقار‪ ،‬و له ان يعود‬
‫‪111‬‬
‫على الواعد و يطالبه بالتعويض‪.‬‬
‫إن طبيعة التزام الواعد في مرحلة قبل إبداء الموعود له الرغبة في الشراء هو التزام شخصي‬
‫‪112‬‬
‫يتمثل في القيام بعمل أو االمتناع عن العمل‪.‬‬

‫سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.52‬‬ ‫‪ 550‬‬

‫‪ ‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.52‬‬ ‫‪550‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬ ‫‪555‬‬

‫‪ ‬قدادة خليل احمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬ ‫‪555‬‬

‫‪ ‬علي علي سليمان‪ ،‬النظرية العامة لاللتزام‪ ،‬مصادر االلتزام في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ط ‪ ،51‬ديوان المطبوعات‬ ‫‪555‬‬

‫الجامعية ‪،‬الجزائر‪ ،‬ص ‪.41‬‬

‫‪38‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع الثاني‬
‫حق الموعود له في هاته المرحلة‬

‫للموعود له قبل إبداء رغبته في الشراء خالل المدة المحددة‪ ،‬حق شخصي يخول له يخول له‬
‫‪113‬‬
‫مطالبة الواعد بإبرام عقد البيع النهائي‪ ،‬إذا أبدى رغبته في شراء العقار محل الوعد‪.‬‬
‫‪114‬‬
‫وللموعود له في هذه المرحلة أن يبدي رغبته في الشراء‪ ،‬كما له أن يمتنع عن ذلك‪.‬‬

‫و يخول هذا الحق الشخصي الممنوح للموعود له مطالبة الواعد بإبرام العقد النهائي إذا رغب في‬
‫ذلك خالل المدة المتفق عليها وعليه ‪:‬‬
‫يجوز للموعود له أن يتصرف في حقه الشخصي‪ ،‬و يكون ذلك وفقا ألحكام حوالة الحق المتمثلة‬
‫‪115‬‬
‫أساسا في قبول الواعد بها و إعالمه‪.‬‬
‫يجوز للموعود له‪ ،‬باعتباره دائنا أن يتفق مع الواعد أن يرتب له رهن على العقار الموعود به‬
‫‪116‬‬
‫تأمينا للوفاء بالوعد‪.‬‬
‫كما يجوز أيضا للموعود له القيام باألعمال الالزمة‪ ،‬للمحافظة على حقه‪ ،‬باستعمال حقوق الواعد‬
‫عن طريق الدعوى الغير مباشرة‪.‬‬

‫‪113‬‬ ‫‪Stéphane Piedelivère, traité de droit civil, la publicité foncière, librairie générale de droit et‬‬
‫‪de jurisprudence Paris, 2000 , P231.‬‬
‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬ ‫‪554‬‬

‫مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 551‬‬

‫‪  556‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪.551‬‬

‫‪39‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ينتقل حق الموعود له الناتج عن الوعد بالبيع العقاري بالميراث إلى ورثته‪ ،‬هذا ما لم يوجد اتفاق‬
‫‪117‬‬
‫على خالف ذلك‪.‬‬
‫ينقض حق الموعود له في التمسك في بالوعد في حالة هالك العقار بسبب قوة قاهرة‪ ،‬و ذلك‬
‫‪118‬‬
‫الستحالة تنفيذ الواعد اللتزامه النعدام المحل‪.‬‬
‫ينقض حق الموعود له في التمسك بالوعد في حالة نزع ملكية العقار محل الوعد لصالح المنفعة‬
‫‪119‬‬
‫العامة‪ ،‬و يكون الثمن من حق الواعد باعتباره مالكا للعقار‪.‬‬

‫المطلب الثاني‬
‫الرغبة في إبرام العقد النهائي‬

‫إذا أبدى الموعود له رغبته في شراء العقار محل الوعد خالل المدة المحددة‪ ،‬يجعل العقد النهائي‬
‫قابال مهيئا لالنعقاد‪ ،‬إذا توفرت الشروط القانونية‪.‬‬

‫هذا ما سوف نفصله في هذا المطلب‪ ،‬بحيث سنعالج في الفرع األول إبداء الموعود له الرغبة في‬
‫الشراء‪ ،‬تحقق العقد النهائي في الفرع الثاني‪ ،‬جزاء إخالل أطراف العقد بالتزاماتهم في الفرع الثالث‪.‬‬

‫فياللي علي‪ ،‬النظرية العامة للعقد‪ ،‬االلتزامات – النظرية العامة للعقد‪ ،‬ط‪ ، 2‬موفم للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،5551،‬ص‬ ‫‪ 551‬‬

‫‪.251‬‬
‫‪ ‬قاسم محمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.550‬‬ ‫‪550‬‬

‫‪ ‬السعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع والمقايضة‪ ،‬دراسة مقارنة في قوانين العربية‪ ،‬ط‪51‬‬ ‫‪550‬‬

‫دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائري ‪ ،5550‬ص ‪.551‬‬

‫‪40‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع األول‬
‫إبداء الموعود له الرغبة في الشراء‬

‫للموعود له الحق في إبداء الرغبة في الشراء في أي وقت من المدة المحددة المتفق عليها‬
‫في عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬ويجب أن يكون هذا الحق خالصا له‪ ،‬بحيث تكون له كامل‬
‫‪120‬‬
‫الحرية في استعماله دون مقابل أو تركه دون جزاء‪.‬‬
‫و تحديد المدة التي يبدي فيها الموعود له الرغبة في الشراء باتفاق صريح أو ضمني‪121.‬وبالتالي‬
‫فإذا أبدى الموعود له رغبته في شراء العقار خالل المدة المتفق عليها‪ ،‬يترتب على ذلك انعقاد العقد‬
‫النهائي‪ ،‬فإذا انقضت المدة‪ ،‬دون أن يبدي الموعود له الرغبة في الشراء فان الواعد يتحلل من التزامه‪،‬‬
‫‪122‬‬
‫و ينقضي العقد‪.‬‬
‫واعالن الرغبة في الشراء‪ ،‬لم يشترط لها القانون أن ترد في شكل معين‪ ،‬ألنها تعبير عن اإلرادة‪،‬‬
‫و التعبير عن اإلرادة قد يكون صريحا‪ ،‬كما قد يكون بطريقة ضمنية يفهم منها ان الموعود له‪ ،‬قد أراد‬
‫‪123‬‬
‫شراء العقار محل الوعد‪.‬‬
‫إال أن في الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬اشترط القانون أن يتم إعالن الرغبة في شكل معين‪ ،‬يتفق عليه‬
‫‪124‬‬
‫الطرفان‪ ،‬و بالتالي في حالة مخالفة الموعود له لهذا اإلجراء‪ ،‬تكون إبداء الرغبة عديمة األثر‪.‬‬

‫مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.550‬‬ ‫‪ 555‬‬

‫‪  555‬نفس المرجع‪.‬‬
‫‪  555‬سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.52‬‬
‫قدادة خليل احمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.45‬‬ ‫‪ 552‬‬

‫‪  554‬قاسم محمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.555‬‬

‫‪41‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع الثاني‬
‫تحقق الوعد النهائي‬
‫إذا ابدي الموعود له في المدة المحددة في العقد رغبته في شراء العقار محل الوعد‪ ،‬يكون عقد‬
‫البيع النهائي مهيئا لالنعقاد إذا استوفى جميع الشروط التي يتطلبها القانون‪.‬‬
‫وال يكفي إعالن الموعود له رغبته في الشراء في المدة المتفق عليها لكي ينعقد عقد البيع النهائي‬
‫‪125‬‬
‫بل البد أن يتجه الطرفان إلى الموثق المختص إلفراغ هذا التراضي في شكل رسمي‪.‬‬
‫لقد نص المشرع على وجوب إبرام عقد البيع العقاري في شكل رسمي‪ ،‬و يؤدي تخلف هذا الركن‬
‫‪126‬‬
‫إلى بطالن العقد بطالنا مطلقا‪.‬‬
‫بعبارة أخرى فان العقود الواردة على العقارات هي من العقود الشكلية التي تستوجب الرسمية‬
‫وعليه فان التوثيق يعتبر ركنا من أركان هذه العقود‪ ،‬فإذا اختل هذا الركن فان العقد يعد باطال بطالنا‬
‫‪127‬‬
‫مطلق و تنعدم آثاره كلية‪.‬‬
‫كما يشترط القانون أن يكون للموعود له كامل األهلية عند إبداء رغبته في إبرام العقد النهائي‬
‫للبيع‪.128.‬‬
‫كما أن إذا كان ممكنا أن يكون الواعد غير مالك للعقار وقت انعقاد الوعد بالبيع‪ ،‬فانه يجب أن‬
‫‪129‬‬
‫يكون مالك للعقار محل العقد بالبيع أثناء البيع النهائي‪.‬‬

‫‪ ‬حسنين محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.26‬‬ ‫‪551‬‬

‫حمدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 556‬‬

‫‪  551‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ ‬السعدي محمد صبري‪ ،‬البيع و المقايضة‪ ،‬ص ‪.554‬‬ ‫‪550‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.05‬‬ ‫‪ 550‬‬

‫‪42‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫وبعد انعقاد العقد النهائي‪ ،‬يقع على كل من البائع و المشتري التزامات يرتبها عقد البيع‪ ،‬والتي‬
‫تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ / 5‬التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري على النحو الذي يمكنه من االنتفاع به وفقا للغرض‬
‫الذي اعد له‪ ،‬كما يجب أن يكون المبيع مطابق لما تم االتفاق عليه في العقد‪.‬‬
‫‪La délivrance est le fait de mettre la chose entre les mains de‬‬
‫‪l’acheteur. Et cette chose doit être conforme à celle prévue dans le contrat‬‬
‫‪et elle doit également être conforme à l’usage au quelle était destinée.130‬‬
‫و هذا ما نص عليه المشرع الجزائري في نص المادة ‪ 261‬من القانون المدني الجزائري << يتم‬
‫التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته و االنتفاع به دون عائق و لو لم‬
‫‪131‬‬
‫يتسلمه تسلما ماديا >>‪.‬‬
‫و يتضح من نص هاته المادة أن المشرع الجزائري قد تطرق إلى نوعين من التسليم و هما‬
‫‪132‬‬
‫التسليم الفعلي و التسليم الحكمي‪.‬‬
‫‪ / 5‬باإلضافة إلى التزام البائع بنقل الملكية للمشتري‪ ،‬فإنه أيضا يلتزم بتعويض المشتري في حالة وجود‬
‫عيب خفي‪ ،‬بشرط أن يكون هذا العيب قديما ‪ ،‬فإذا لم يكن كذلك و ظهر بعد التسليم فإن البائع ال‬
‫‪133‬‬
‫يلتزم بضمانه‪.‬‬

‫‪130‬‬
‫‪GEORGE Vemelle , Droit civil : Les contrats Spéciaux , 3eme édition, Dalloz, France,2000,‬‬
‫‪p 40 .‬‬
‫‪131‬‬
‫‪‬األمر ‪ ,10/11‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪525‬‬

‫‪ ‬أمازوز لطيفة‪ ،‬التزام البائع بتسليم المبيع في القانون الجزائري‪ ،‬اطروحة لنيل درجة الدكتوراه‪ ،‬تخصص القانون‪ ،‬كلية‬ ‫‪525‬‬

‫الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي وزو‪ ،‬ص ‪.45‬‬
‫قدادة خليل أحمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.514‬‬ ‫‪ 522‬‬

‫‪43‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫كذلك يجب أن يكون العيب خفيا‪ ،‬و يكون كذلك‪ ،‬إذا كان المشتري لم يكن بمقدوره أن يكتشفه لو‬
‫‪134‬‬
‫أنه فحص العقار محل العقد بعناية الرجل العادي‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك يجب أن ال يكون عالما بالعيب وقت البيع و إذا كان كذلك‪ ،‬يسقط حقه في‬
‫الرجوع على البائع‪ ،‬كذلك يجب أن يكون العيب مؤث ار بحيث ينقص من قيمة المبيع أو ينقص من‬
‫االنتفاع به ‪ ،135‬و مثال ذلك أن يكتشف المشتري أن األرض الزراعية محل العقد غير صالحة لزراعة‬
‫أنواع من البذور و بالتالي هذا العيب ينقص من االنتفاع بهاتة األرض‪.‬‬
‫وعلى العموم‪ ،‬فإن البائع يلتزم بضمان انتفاع المشتري بالمبيع انتفاعا كامال‪ ،‬وهذا ما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 210‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬بحيث جاء فيها‪ :‬يكون البائع ملزما بالضمان إذا لم يشتمل‬
‫المبيع على الصفات التي تعهد بوجودها وقت التسليم إلى المشتري أو من االنتفاع به بحسب الغاية‬
‫المقصودة منه حسبما هو مذكور بعقد البيع‪ ،‬أو حسبما يظهر من طبيعته أو استعماله‪ ،‬فيكون البائع‬
‫‪136‬‬
‫ضامنا لهذه العيوب و لو لم يكن عالما بوجودها‪.‬‬
‫‪ / 2‬باإلضافة إلى التزام البائع بضمان العيوب الخفية‪ ،‬فيجب عليه أيضا أن يضمن للمشتري حيازة‬
‫هادئة ‪ ،‬فال معنى النتقال الملكية إذا كان هناك من ينازع المشتري فيها أو يحد من انتفاعه بالمبيع‬
‫‪137‬‬
‫لذلك كان على البائع ضمان التعرض سواء كان من فعله أو من فعل الغير‪.‬‬

‫سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬ ‫‪ 524‬‬

‫المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.61‬‬ ‫‪ 521‬‬

‫‪ ‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪526‬‬

‫‪‬عسيلة ياسين‪ ،‬الوعد بالبيع‪ ،‬المنشور على ‪ ،http://www.startimes.com/f.aspx?t=34250656 :‬تاريخ‬ ‫‪521‬‬

‫اإلطالع ‪.5551/54/52 :‬‬

‫‪44‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫و هذا حسب نص المادة ‪ 215‬من القانون المدني ‪ ،‬بحيث نصت على‪ :‬يضمن البائع التعرض‬
‫للمشتري في االنتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل الغير يكون له‬
‫‪138‬‬
‫وقت البيع حق على المبيع و قد آل إليه هذا الحق من البائع نفسه‪.‬‬

‫و قد جاء أيضا في المادة ‪ 215‬على أنه إذا رفعت على المشتري دعوى استحقاق المبيع كان‬
‫على البائع حسب األحوال و وفقا لقانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية أن يتدخل في الخصومة إلى‬
‫جانب المشتري أو أن يحل فيها محله إذا أعلم البائع في الوقت المناسب ولم يتدخل في الخصام و جب‬
‫عليه الضمان‪ ،‬إال إذا أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى نتيجة تدليس‪ ،‬أو خطأ جسيم صادر من‬
‫المشتري‪ .‬فإذا لم يخبر المشتري البائع بدعوى االستحقاق في الوقت المناسب و صدر عليه حكم حاز‬
‫قوة الشيء المقضي به فإنه يفقد حق الرجوع بالضمان إذا أثبت البائع أن التدخل في الدعوى كان يؤدي‬
‫‪139‬‬
‫إلى رفض دعوى االستحقاق‪.‬‬

‫أما المشتري فيقع عليه التزام دفع الثمن المتفق عليه في العقد‪ ،‬أو ذلك الذي تم تحديده فيما بعد‬
‫‪140‬‬
‫وفقا ألسس التقدير الموضوعية المتفق عليها‪.‬‬

‫‪L’acheteur doit payer le prix convenu au contrat. Ce prix peut être affecté par certaines‬‬
‫‪dispositions lorsque il n’aura pas été chiffré au moment de la vente .141‬‬

‫‪ 520‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪ 520 ‬‬

‫‪  545‬السعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ ،‬عقد بيع و مقايضة‪ ،‬ص ‪.450‬‬
‫‪ 141‬‬ ‫‪ GEORGE Vemelle, op cit,p 55 .‬‬
‫‪45‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫و الثمن يجب أن يكون مبلغا من النقود ‪ ،‬و أن يكون مقد ار أو قابال للتحديد‪ ،‬و أن يكون جديا ال‬
‫‪142‬‬
‫صوريا و ال تافها‪.‬‬
‫وبالتالي إذا توافرت في الثمن كل هذه الشروط‪ ،‬فقد توافرت كل شروط صحة التزام المشتري بدفع‬
‫‪143‬‬
‫الثمن‪ ،‬و بالتالي‪ ،‬يكون واجب الوفاء في الزمان و المكان الذي وقع فيه التسليم‪.‬‬
‫و إذا تعرض الغير للمشتري أو ظهر عيب في المبيع‪ ،‬يحق له حبس المبيع إلى غاية أن يقدم له‬
‫البائع ضمانا كافيا‪ 144،‬وهذا حسب نص المادة ‪ 200‬من القانون المدني الجزائر‪ ،‬حيث نصت على ‪:‬‬
‫"‪...‬فإذا تعرض أحد للمشتري مستندا إلى حق سابق أو آل من البائع‪ ،‬أو إذا خيف على المبيع إن ينتزع‬
‫من يدي ا لمشتري جاز له إن لم يمنعه شرط في العقد أن يمسك الثمن إلى أن ينقطع التعرض أو يزول‬
‫الخطر‪ ،‬و مع ذلك يجوز للبائع أن يطالب باستيفاء الثمن إذا ظهر للمشتري عيب في شيء‬
‫‪145‬‬
‫المبيع"‪.‬‬
‫و يعتبر التزام بدفع الثمن‪ ،‬االلتزام األساسي الذي يقع على عاتق المشتري و الذي يقابله التزام‬
‫‪146‬‬
‫البائع بنقل الملكية‬
‫و في جميع األحوال إذا أخل المشتري بالتزامه و لم يدفع الثمن العقار محل العقد‪ ،‬يحق للبائع حبس‬
‫‪147‬‬
‫المبيع‪.‬‬

‫‪  545‬قدادة خليل أحمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.506‬‬

‫‪ 143‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ ‬سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬ ‫‪144‬‬

‫‪ ‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪145‬‬

‫سي يوسف زاهية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.515‬‬ ‫‪ 146‬‬

‫‪‬مصطفى أحمد الزرقا‪ ،‬العقود المسمات في الفقه اإلسالمي عقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،55‬دار القلم‪ ،‬سوريا‪ ،5555 ،‬ص ‪. 556‬‬ ‫‪147‬‬

‫‪46‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪148‬‬
‫باإلضافة إلى دفع الثمن‪ ،‬يلتزم المشتري ايضا بتسلم المبيع المتمثل في العقار محل العقد‪.‬‬
‫بحيث يجب أن يضع المشتري أن يضع يده فعال على العقار و يحوزه حيازة حقيقية‪ ،‬ويكون‬
‫‪149‬‬
‫مكان و زمان التسلم المبيع عادة زمان و مكان تسليمه‪.‬‬
‫و هذا ما نصت عليه نص المادة ‪ 204‬من القانون المدني الجزائري ‪ ،‬حيث جاء فيها ‪ :‬اذا لم‬
‫يعين االتفاق أو العرف مكانا أو زمانا لتسلم المبيع‪ ،‬وعلى المشتري أن يتسلمه في المكان الذي يوجد‬
‫‪150‬‬
‫فيه المبيع وقت البيع وأن يتسلمه دون تأخير باستثناء الوقت الذي تتطلبه عملية التسلم‪.‬‬
‫إال أن يتأخر انتقال ملكية العقار إلى المشتري إلى غاية شهر عقد البيع في المحافظة العقارية‬
‫‪151‬‬
‫إلنتاج هذا األثر العيني‪ ،‬فيصبح المشتري مالكا للعقار من تاريخ شهر العقار‪.‬‬
‫و بعد انعقاد البيع النهائي ‪ ،‬يمكن الحديث عن الغبن العقاري و ذلك بعد توافر شروطه و فقا لما‬
‫‪152‬‬
‫نصت عليه نص المادة ‪ 210‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫الفرع الثالث‬
‫جزاء إخالف الواعد بالتزامه‬
‫بعد إبداء الموعود له الرغبة في شراء العقار محل الوعد في المدة المحددة و بعد توفر الشروط‬
‫القانونية النعقاد العقد النهائي قد يمتنع الواعد عن إتمام تلك اإلجراءات أو إبرام العقد النهائي‪.‬‬

‫‪ ‬سرايش زكريا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬ ‫‪148‬‬

‫‪ ‬طالبي ياسمين و أهروس كهينة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪149‬‬

‫‪ ‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪150‬‬

‫‪ ‬مداس فتيحة و سليماني لطيفة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.56‬‬ ‫‪515‬‬

‫‪ ‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪515‬‬

‫‪47‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫فإذا تصرف الواعد في العقار محل الوعد أثناء مدة الوعد أو بعد إبداء الموعود له الرغبة في‬
‫الشراء‪ ،‬وانتقلت ملكية ذلك العقار إلى الغير بفعل الشهر‪ ،‬يكون في هاته الحالة الواعد قد أخل‬
‫‪153‬‬
‫بالتزاماته اتجاه الموعود له و ليس لهذا األخير سوى الرجوع على الواعد و مطالبته بالتعويض‪.‬‬

‫أما إذا كان محل الوعد بالبيع المتمثل في العقار مازال قائما و تصرف فيه الواعد كان يقوم مثال‬
‫‪154‬‬
‫بإبرام عقد بيع عرفي فان البيع يكون باطل بطالن مطلق‪.‬‬

‫و في كلتا الحالتين يصبح عقد الوعد بدون محل‪ ،‬ويصبح بذلك تنفيذ الواعد اللتزامه عينا‬
‫مستحيال‪ ،‬وبالتالي ال يملك الموعود له فيه ذهال حالة إال مطالبة الواعد ‪.‬بالتعويض على أساس إخالله‬
‫‪155‬‬
‫بالتزام شخصي‪.‬‬

‫فإذا رفض الواعد القيام بذلك‪ ،‬للموعود له أن يلجأ إلى القضاء المختص و يطالب باستصدار‬
‫‪156‬‬
‫حكم يقوم مقام العقد و فقا ألحكام نص المادة ‪ 15‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫بحيث نصت هذه المادة على ‪:‬‬

‫إذا وعد شخص بإبرام عقد ثمن كل وقاض اهال متعاقد اآلخر طالبا تنفيذ الوعد‪ ،‬وكانت الشروط‬
‫‪157‬‬
‫الالزمة لتمام العقد وخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة‪ ،‬قام الحكم مقام العقد"‪.‬‬

‫‪ ‬قدادة خليل أحمد حسن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬ ‫‪512‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.01‬‬ ‫‪514‬‬

‫‪ ‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪511‬‬

‫‪  516‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.01‬‬

‫‪ ‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪511‬‬

‫‪48‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫و بعد استصدار ذلك الحكم القضائي وجب على الموعود له الذي صدر الحكم لمصلحته أن‬
‫يشهر ذلك الحكم في المحافظة العقاريةالمختصة وذلك ألجل إعمال األثر العيني المتمثل في نقل ملكية‬
‫‪158 ‬‬
‫العقار إليه‪.‬‬
‫و للتفصيل أكثر‪ ،‬يقتضي دراسة هذه المسائل في نقطتين و هي ‪:‬‬
‫‪ ‬رفع دعوى صحة التعاقد ‪:‬‬
‫عندما يرفض الواعد إتمام إجراءات البيع ‪ ،‬يحق للموعود له اللجوء إلى القضاء للحصول على‬
‫حكم يقوم مقام العقد وفقا ألحكام المادة ‪ 15‬من القانون المدني الجزائري كما بيناه سابقا‪.‬‬
‫و من أجل استصدار هذا الحكم يجب رفع دعوى قضائية أمام القضاء المختص وفقا لإلجراءات‬
‫القانونية‪.‬‬
‫و بصفة عامة فقد ألزم القانون بشهر جميع الدعاوى العقارية و ذلك من خالل نص المادة ‪01‬‬
‫من المرسوم ‪ 62/16‬متعلق بتأسيس السجل التجاري و التي تنص على‪ :‬إن دعاوى القضاء الرامية إلى‬
‫النطق بالفسخ أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم شهرها‪ ،‬ال يمكن قبولها إال إذا تم شهرها‬
‫مسبقا و إذا تم إثبات هذا الشهر بموجب شهادة من المحافظ العقاري أو تقديم نسخة من الطلب‬
‫‪159‬‬
‫الموجود عليه تأشير اإلشهار‪.‬‬
‫نستخلص من خالل هذه المادة أن الدعاوى الرامية إلى فسخ أو إبطال أو نقض حقوق ناتجة عن‬
‫وثائق تم شهرها يكون مصيرها الرفض إذا لم يتم شهرها مسبقا في المحافظة العقارية المختصة‪ ،‬ويتم‬

‫الموقع‬ ‫على‬ ‫المنشور‬ ‫النص‪،‬‬ ‫تأويل‬ ‫مشكل‬ ‫و‬ ‫الجزائر‬ ‫في‬ ‫العقارية‬ ‫القوانين‬ ‫محمد‪،‬‬ ‫كواش‬ ‫‪510‬‬

‫‪، http://www.djazairnews.info/component/content/article/38-2009‬‬
‫تاريخ اإلطالع‪.5551/51/55 :‬‬
‫مرسوم رقم ‪ ،62/16‬يتضمن تسجيل السجل العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪ 510‬‬

‫‪49‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫إثبات هذا الشهر أمام القضاء إما بموجب شهادة يسلمها المحافظ العقاري المتواجد بدائرة إختصاصه‬
‫‪160‬‬
‫العقار المتنازع فيه ‪ ،‬أو عن طريق التأشير في أسفل العريضة االفتتاحية على قيام عملية الشهر‪.‬‬
‫و لقد إنقسم موقف القضاء الجزائري بشأن وجوب شهر الدعاوى العقارية إلى اتجاهين‪:‬‬
‫أ‪/‬اإلتجاه األول‪:‬‬
‫يرى أن شهر الدعوى في المحافظة العقارية ال يعد قيدا على رفع الدعوى ألن المادة ‪ 01‬من‬
‫المرسوم ‪ 62/16‬تتعارض مع القواعد العامة المتعلقة برفع الدعاوى الواردة في قانون اإلجراءات المدنية‬
‫‪161‬‬
‫و اإلدارية و التي تشترط األهلية و المصلحة و الصفة في رافع الدعوى‪.‬‬
‫و عليه فحسب هذا اإلتجاه يجوز للمدعي أن يرفع دعوى يطالب فيها بإبطال أو فسخ عقد‬
‫منصب على عقار دون حاجة إلى أن يشهر دعواه لدى المحافظة العقارية المختصة‪ ،‬وليس للمدعى‬
‫‪162‬‬
‫عليه الدفع بعدم شهر الدعوى‪ ،‬و ليس للمحكمة أيضا أن تثير هذه المسألة من تلقاء نفسها‪.‬‬
‫ب‪ /‬اإلتجاه الثاني ‪:‬‬
‫يرى هذا اإلتجاه ان شهر الدعاوى العقارية يعد شرطا او قيدا لرفع الدعوى ذلك استنادا للمادة ‪01‬‬
‫‪163‬‬
‫من المرسوم السالف الذكر‪.‬‬
‫و يكتسب حق الموعود له من يوم شهر دعواه لدى المحافظ العقاري إلى غاية صدور الحكم‬
‫الذي يقوم مقام العقد‪ ،‬حماية قانونية خاصة‪ ،‬و بالتالي فتصرفات الواعد خالل الفترة التي تسبق صدور‬

‫‪ ‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.552‬‬ ‫‪565‬‬

‫‪  565‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.554‬‬
‫نفس المرجع‪.‬‬ ‫‪ 565‬‬

‫قتال حمزة‪ ،‬شهر عريضة الدعوى العقارية‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون فرع ‪ :‬عقود و مسؤولية‪ ،‬كلية‬ ‫‪ 562‬‬

‫الحقوق و العلوم التجارية‪ ،‬جامعة امحمد بوقرة‪ ،‬بومرداس‪ ،6002 ، ،‬ص ‪.51‬‬
‫‪50‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الحكم النهائي والتي يتم شهرها في المحافظة العقارية بعد شهر الدعوى ال تكون نافذة اتجاه الموعود‬
‫‪164‬‬
‫له‪.‬‬
‫كما أن شهر دعوى صحة التعاقد يكون الغير على علم بأن العقار محل الوعد‪ ،‬متنازع فيه أمام‬
‫‪165‬‬
‫القضاء‪.‬‬
‫‪ ‬صدور الحكم الذي يقوم مقام العقد‪:‬‬
‫بعد تأكد القاضي من ملكية العقار محل الوعد للواعد‪ ،‬يصدر الحكم الذي يقوم مقام العقد‬
‫وبصدور هذا الحكم و حيازته لقوة الشيء المقضي فيه‪ ،‬يصبح المجال مهيئا النتقال الملكية للموعود له‬
‫وذلك بعد شهر هذا الحكم في المحافظة العقارية المختصة اقليميا‪.‬‬
‫و بعدها يرد األثر القانوني المتمثل في نقل ملكية العقار الموعود به للموعود له الذي يصبح‬
‫مشتريا‪ ،‬و يصبح الواعد بائعا‪ ،‬و يكون بذلك العقد النهائي قد رتب جميع أثاره بعد إنقضاء الوعد بالبيع‬
‫‪166‬‬
‫العقاري‪.‬‬
‫أما إذا تفحص القاضي ملف دعوى و اتضح أن الواعد ليس مالكا للعقار‪ ،‬أي ليس له سند يثبت‬
‫‪167‬‬
‫ملكية الواعد للعقار محل العقد‪ ،‬يصدر حكم برفض الدعوى الستحالة التنفيذ العيني للعقد‪.‬‬
‫و لقد أجاز القانون كذلك للموعود له أن يرفع دعوى ضد الدولة يطالب فيها بالتعويض إذا تبين أن‬
‫المحافظ العقاري قد قام بشهر التصرف الثاني بالرغم من شهر عقد الوعد بالبيع العقاري مسبقا في‬
‫المحافظة العقارية‪ ،‬و هذا ما نصت عليه المادة ‪ 52‬من أمر رقم ‪11‬ـ‪ 14‬المتضمن إعداد المسح‬
‫لألراضي و تأسيس السجل العقاري ‪:‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.00‬‬ ‫‪564‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪561‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.555‬‬ ‫‪566‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪561‬‬

‫‪51‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫تكون الدولة مسؤولة بسبب األخطاء المضرة بالغير والتي يرتكبها المحافظ أثناء ممارسة مهامه ‪.‬ودعوى‬
‫المسؤولية المحركة ضد الدولة يجب أن ترفع في أجل عام واحد ابتداء من اكتشاف فعل الضرر واال‬
‫سقطت الدعوى‪.‬‬
‫‪168‬و تجدر اإلشارة هنا إلى تمييز شهر الدعوى عن شهر الحق العيني العقاري‪ ،‬و من أجل ذلك يجب‬
‫أوال تبيان أوجه االرتباط و التي تظهر في ‪:‬‬
‫‪ .5‬شهر الدعوى يتطلب أن يكون العقار محل النزاع مقيد من قبل في السجل العقاري‪ ،‬إذا كان‬
‫غير ذلك يكون شهر الدعوى بغير فائدة‪.‬‬
‫‪ .5‬شهر الدعوى مرتبط بالحق العيني المشهر من حيث كون هذا األخير هو محور النزاع و محله‬
‫الذي هو أساس شهر الدعوى‪.‬‬
‫‪ .2‬كما أنهما يرتبطان من حيث وحدة الهدف بحيث أن شهر الحق العيني يهدف إلى جعل هذا‬
‫الحق نافذا‪ ،‬مرتبا لكافة أثاره‪ ،‬كما يؤدي وظيفة إعالم الكافة بالحالة القانونية للعقار‪ ،‬و هو نفس‬
‫‪169‬‬
‫األثر الذي يرمي إليه شهر الدعوى ‪ ،‬بحيث يبين أن ذلك العقار محل نزاع أمام القضاء‪.‬‬
‫بالرغم من هذا االرتباط ‪ ،‬هناك أوجه اختالف بينهما تتجلى في ‪:‬‬
‫‪ .5‬يتطلب شهر الحق العيني التأشير في البطاقة العقارية بما هو ضروري من مضمون الوثائق‬
‫المثبتة لهذا الحق و التأشير بتاريخها و نوعها و ما ترتب معها من شروط تطبيقا للمادة‬
‫‪ 24‬من المرسوم ‪ 62/16‬السالف الذكر‪ ،‬بينما شهر الدعوى يتطلب التأشير فقط بمضمون‬

‫أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،14‬مؤرخ في ‪ ،5011/55/55‬يتضمن إعداد المسح العام لألراضي و تأسيس السجل العقاري‪ ،‬ج ر عدد‬ ‫‪ 560‬‬

‫‪ ،15‬صادر في ‪.5011/55/50‬‬
‫‪  526‬قتال حمزة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 56‬و ‪.51‬‬
‫‪52‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫طلبات الطعن فيها و تبيين النوع هذا الطعن و البيانات الالزمة لقبول الطعن شهر‬
‫‪170‬‬
‫الدعوى‪.‬‬
‫‪ .5‬بالرغم من التوافق بين الشهر العيني للعقار و شهر الدعوى من حيث األثر‪ ،‬إال أنهما‬
‫يختلفان في هذا األثر في مبدأين أساسيين و هما‪:‬‬
‫ـ األثر اإلنشائي للشهر‪ :‬شهر الحق العيني ينشأ هذا الحق‪ ،‬و الذي يعلم الكافة بالحالة القانونية‬
‫للعقار‪ ،‬خالفا لشهر الدعوى الذي ال ينشأ الحق بل يغير الحالة القانونية للعقار و ذلك بجعله‬
‫محال لنزاع القضائي‪.‬‬
‫ـ األثر الفوري للشهر‪ :‬بالنسبة للحق الشهر العيني فهو ينشا هذا أثاره بمجرد القيام به هذا‬
‫بخالف شهر الدعوى الذي ال يرتب أثر فوري إال بعد صدور الحكم الفاصل في هذه الدعوى‬
‫‪171‬‬
‫وشهره ‪.‬‬
‫‪ .2‬ـ شهر الحق العيني ال يخضع للتقادم المكسب سوآءا بالنسبة للشهر أو للحق العيني ذاته خالفا‬
‫لشهر الدعوى الذي يسقط بسقوط هذه الدعوى المحدد بانقضاء مدة ثالث سنوات من تاريخ شهرها‬
‫‪172‬‬
‫ما لم يجدد الشهر فيمتد لثالث سنوات أخرى‪.‬‬

‫قتال حمزة‪ ،‬المرجع السابق‪ .‬ص ‪.56‬‬ ‫‪510‬‬

‫‪.‬‬ ‫‪  515‬المرجع نفسه ‪ ،‬ص ‪51‬‬

‫‪.51‬‬ ‫‪ 516‬نفس المرجع‪ ،‬ص‬
‫‪53‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫المبحث الثاني‬
‫الطرق القانونية النقضاء الوعد بالبيع العقار‬

‫سنتناول في هذا المبحث طرق انقضاء الوعد بالبيع العقاري و التي تنقسم إلى الطرق الخاصة‬
‫لالنقضاء و التي سنتناولها في المطلب األول‪ ،‬و في المطلب الثاني نتطرق إلى انقضاء العقد وفقا‬
‫للقواعد العامة‪.‬‬

‫المطلب األول‬
‫الطرق الخاصة النقضاء الوعد بالبيع العقاري‬

‫هناك حالتين ينقضي من خاللها الوعد بالبيع‪ ،‬بحيث ينقضي بانقضاء مدته كذلك بإبداء الموعود‬
‫له رغبته في إبرام العقد النهائي‪.‬‬
‫الفرع األول‬
‫انقضاء عقد الوعد بالبيع العقاري بانقضاء مدته‬

‫إذا انتهت المدة المحددة في عقد الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬و لم يبدي الموعود له رغبته في شراء‬
‫‪173‬‬
‫العقار محل الوعد زال عقد الوعد‪.‬‬

‫و قد يكون تعيين المدة باتفاق صريح أو ضمني أو يستنبطه القاضي من ظروف التعاقد‪ ،‬و بالتالي‬
‫إذا انقضت هذه المدة دون إبداء الموعود له رغبته في الشراء‪ ،‬يتحلل الواعد من وعده و ينقضي الوعد‬
‫‪174‬‬
‫و نفس الحكم إذا رفض الموعود له الشراء‪.‬‬

‫‪ ‬السعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ ،‬عقد بيع و مقايضة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.556‬‬ ‫‪512‬‬

‫‪ ‬مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.550‬‬ ‫‪514‬‬

‫‪54‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫و بعبارة أخرى‪ ،‬إذا انقضت المدة المتفق عليها دون أن يبدي الموعود له رغبته في الشراء او أبلغ‬
‫الموعود له الواعد بعدم رغبته بالشراء خالل مدة المتفق عليها‪ ،‬فإن ذلك يؤدي إلى سقوط الوعد دون‬
‫حاجة إلى إعذار و بالتالي يتحلل الواعد من إلتزامه بالبيع‪.‬‬

‫الفرع الثاني‬
‫انقضاء الوعد بالبيع بإبداء الموعود له رغبته في إبرام العقد النهائي‬

‫يرتب الوعد بالبيع التزاماً يتمثل في إبرام عقد البيع النهائي مع الموعود له إذا أظهر هذا األخير‬
‫رغبته في الشراء خالل األجل المحدد‪ ،‬و بالتالي إذا وافق الموعود له على شراء العقار الموعود به‪ ،‬فإن‬
‫البيع يكون نهائيا بممارسة حق الخيار و ال حاجة إليجاب جديد من الواعد‪.‬‬
‫بعبارة أخرى ‪ ،‬إذا قبل الموعود له قبل انقضاء المدة ‪ ،‬فإن هذا القبول يحيل الوعد بالبيع إلى بيع‬
‫تام‪ ،‬دون حاجة إلى رضا جديد من جانب الواعد‪ ،‬ذلك أن هذا األخير يعتبر منذ ارتباطه بالوعد قابال‬
‫بالبيع ‪ ،‬و بالتالي إذا أضيف إلى الوعد بالبيع هذا القبول بالشراء توافرت بذلك جميع عناصر البيع‬
‫‪175‬‬
‫وترتبت في ذمة المتعاقدين جميع أثاره‪.‬‬
‫أما إذا انتهت دون إعالنه عن رغبته في إبرام البيع زال عقد الوعد‪ ،‬و بالتالي يتحلل الواعد من‬
‫‪176‬‬
‫وعده‪.‬‬
‫و إبداء الرغبة من الطرف الموعود له قد يكون صراحة أو ضمنيا‪ ،‬كما قد يأتي بشكل معين يتفق عليه‬
‫‪177‬‬
‫الطرفان‪.‬‬

‫مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.550‬‬ ‫‪ 511‬‬

‫دربال عبد الرزاق‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة لإللتزام‪ :‬مصادر اإللتزام في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ط ‪ ،51‬ديوان‬ ‫‪ 516‬‬

‫المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،5552 ،‬ص ‪.40‬‬

‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.554‬‬ ‫‪ 511‬‬

‫‪55‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫و في جميع األحوال يشترط أن تكون الرغبة التي يبديها الموعود له في الشراء مطابقة إلرادة‬
‫الواعد التي عبر عنها في وعده مطابقة تامة في كل المسائل الجوهرية التي تناولها التعاقد‪ ،‬و بالتالي‬
‫إذا اقترنت هذه الرغبة بما يعدل في الوعد فال ينعقد العقد‪ ،‬إذ تعتبر هاته الرغبة بمثابة إيجاب‬
‫جديد‪.178.‬‬
‫المطلب الثاني‬
‫انقضاء عقد الوعد بالبيع العقاري وفقا للقواعد العامة‬

‫باإلضافة إلى الطرق الخاصة النقضاء الوعد بالبيع العقاري‪ ،‬هناك أسباب أخرى ينقضي بها هذا‬
‫العقد وذلك وفقا للقواعد العامة‪ ،‬و تتمثل هذه الطرق في إبطال عقد الوعد بالبيع‪ ،‬و هالك العقار‬
‫الموعود به‪.‬‬
‫و هذا ما سنفصله في هذا المطلب‪.‬‬
‫الفرع األول‬
‫إبطال عقد الوعد بالبيع العقاري‬

‫عقد الوعد بالبيع‪ ،‬عقد ككل العقود‪ ،‬ينشأ بالتقاء إيجاب و قبول متوافقين‪ ،‬و يتطلب في هاتين‬
‫اإلرادتين كل ما يتطلب من شروط لصحة التصرفات القانونية بصفة عامة‪ ،‬من حيث صدورها من‬
‫شخص كامل األهلية‪ ،‬ال تشوبه عيب من عيوب اإلرادة‪ ،‬كذلك إتفاق الطرفين على طبيعة العقد وتحديد‬
‫المبيع و ثمنه‪ ،‬كذلك يستوجب أن يكون السبب غير مخالف للنظام العام و اآلداب العامة‪.‬‬
‫و بالتالي إذا تخلف أو لم تتوفر إحدى األركان ‪ ،‬يؤدي ذلك إلى إبطال العقد ‪ ،‬بحيث إذا لم‬
‫تقترن إرادة كل من البائع بإرادة المشتري‪ ،‬فإن ركن الرضا لم يتحقق و هذا ما يؤدي إلى البطالن‪.‬‬

‫‪ ‬مرقس سليملن‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.555‬‬ ‫‪510‬‬

‫‪56‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫كذلك إذا كان المبيع غير مشروع ‪،‬يؤدي إلى بطالن العقد‪.‬‬
‫‪L’objet du contrat doit exister, être déterminer et licite.‬‬ ‫‪179‬‬

‫نفس الحكم في حالة تخلف ركن السبب‪.‬‬

‫وهو نفس األمر إذا تخلف شرط من الشروط الضرورية لقيام بعض تلك األركان‪ ،‬كأن تتخلف‬
‫شروط المحل أو السبب أو الشكل‪ ،‬ألن ذلك يؤدي إلى عدم قيام ذلك الركن أصال مما يبطل به‬
‫العقد‪180.‬‬
‫وهذا ما ذهبت إليه المحكمة العليا في قرار لها حيث جاء فيه‪:‬‬
‫"أنه من المقرر قانونا أن البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء في مقابل‬
‫ثمن نقدي ‪.‬وأن االتفاق الذي يعد له كال المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل‪ ،‬ال يكون‬
‫له أثر إال إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه‪ ،‬والمدة التي يجب إبرامه فيها‪.‬‬
‫ولما ثبت – في قضية الحال – أن الطاعن لم يدفع ثمن البيع‪ ،‬وهو شرط من شروط العقد –‬
‫غير المتوفر– فإن قضاة المجلس كانوا على صواب عندما صرحوا ببطالنه‪ ،‬واعتبروا شروط الوعد‬
‫‪181‬‬
‫بالبيع غير متوفرة ويتعين بذلك رفض الطعن"‪.‬‬
‫و بالتالي إذا تم رفع دعوى قضائية إلبطال العقد لتخلف إحدى هذه األركان‪ ،‬وتم الحكم بذلك‬
‫فإن حكم الوعد بالبيع العقاري يكون باطال ويرجع بذلك المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل‬

‫‪179‬‬
‫‪Olivia Franco, les conditions de validité du contrat, http://www.france-‬‬
‫‪jus.ru/upload/fiches_fr/Les%20conditions%20de%20validite%20du%20contrat.pdf, vu le 05/05/2015 .‬‬
‫بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 505‬‬

‫حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.545‬‬ ‫‪ 505‬‬

‫‪57‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أما إذا شاب رضاء أحد المتعاقدين عيب من عيوب اإلرادة‪ ،‬يكون عقد الوعد بالبيع العقاري‬ ‫‪182‬‬
‫التعاقد‬
‫‪183‬‬
‫قابال لإلبطال‪.‬‬
‫و باعتبار عقد الوعد بالبيع العقاري من العقود الشكلية ‪ ،‬ألزم القانون إفراغه في شكل رسمي لدى‬
‫الموثق المختص‪ ،‬و بالتالي في حالة تخلف هذا الركن يؤدي حتما إلى بطالن عقد الوعد بالبيع العقاري‬
‫بطالنا مطلق‪.‬‬
‫و هذا م جاءت به المادة ‪ 254‬مكرر ‪ 5‬من القانون المدني‪ ،‬بحيث نصت على‪" :‬زيادة عن‬
‫العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي‪ ،‬يجب تحت طائلة البطالن‪ ،‬تحرير العقود التي‬
‫تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية في شكل رسمي‪ ،‬و يجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي‬
‫‪184‬‬
‫الذي حرر العقد‪".‬‬
‫وهذا ما اتجهت المحكمة العليا في قرار لها حيث جاء فيه ‪" :‬‬
‫من المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين‪ ،‬فال يجوز نقضه وال تعديله إال باتفاق الطرفين أو‬
‫لألسباب التي يقررها القانون ‪.‬ومن ثم فإنه ال يجوز للقضاة أن يفسروا إرادة األطراف الصريحة بما‬
‫يتنافى معها‪".‬‬
‫ولما كان الثابت – في قضية الحال – أن الوعد بالبيع قد تم بعقد عرفي مؤرخ في ‪/52/55‬‬
‫‪ 5014‬بعد صدور قانون التوثيق‪ ،‬معلقا على شرط حصول البائعة على رخصة من الجهات اإلدارية‬
‫للتجزئة وقد رفضت السلطات المختصة منح هذه الرخصة برسالة من الوالي إلى رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي‪ ،‬فإن قضاة الموضوع بقضائهم بضم الدعاوى الثالثة واإلشهاد بحيازة الشيء المبيع وأداء‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.556‬‬ ‫‪505‬‬

‫محمد سعيد جعفور‪ ،‬تصرفات ناقص األهلية المالية في القانون المدني الجزائري و الفقه اإلسالمي‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪ 502‬‬

‫‪ ،5555‬ص ‪.50‬‬
‫‪  504‬أمر رقم ‪11‬ـ‪ ،10‬يتضمن قانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ثمنه والقول أن الوعد بالبيع المبرم في ‪ 5014 /55/52‬صحيح و أن الحكم يعتبر عقد رسمي خالفوا‬
‫‪185‬‬
‫القانون"‪.‬‬
‫و نظ ار لمدى خطورة التصرفات الواردة على العقارات و ما قد ينشأ عنها من تصرفات من‬
‫نزاعات قضائية فقد أخضع المرسوم ‪ 62/16‬سالف الذكر‪ ،‬أي دعوى ترمي إلى الطعن في هذه‬
‫التصرفات بالفسخ أو بالطعن أو باإلبطال أو اإللغاء يجب شهرها أمام المحافظة العقارية المختصة‪.‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫هالك العقار الموعود به‬
‫إذا هلك العقار محل الوعد هالكا كليا بسبب قوة قاهرة كأن يكون قد تهدم كليا بسبب زلزال أو‬
‫فيضان‪ ،‬فال ينعقد عقد الوعد بالبيع لتخلف ركن المحل‪.‬‬
‫و في هذه الحالة يجب أن نفرق بين حالتين و هي‪:‬‬
‫إذا هلك العقار الموعود به بسبب قوة قاهرة ليس للواعد يد فيها‪ ،‬يسقط التزام الواعد دون أن يلتزم‬
‫‪186‬‬
‫بالتعويض‪.‬‬
‫و نكون هنا أمام انفساخ عقد الوعد بالبيع العقاري‪.‬‬
‫أما إذا كان هالك العقار محل الوعد بسبب الواعد كتسببه مثال في إحراق المنزل الموعود به‬
‫إهماال منه‪ ،‬كان الموعود له مطالبة الواعد بالتعويض عن الضرر الذي لحق به بسبب عدم محافظته‬
‫‪187‬‬
‫على العقار الموعود به‪.‬‬

‫‪ ‬حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.542‬‬ ‫‪501‬‬

‫مرقس سليمان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪ 506‬‬

‫‪ ‬بدري جمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.551‬‬ ‫‪501‬‬

‫‪59‬‬
‫آثـــــــار الـــــــوعد بالبيع العقــــــــــاري‬ ‫الفصل الثاني‬

‫بعبارة أخرى إذا تسبب الواعد في إتالف أو هالك الشيء محل التعاقد‪ ،‬يحكم القاضي بالفسخ مع‬
‫التعويض للموعود له ‪.188‬‬

‫‪  588‬حمو حسينة‪ ،‬إنحالل العقد عن طريق الفسخ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون‪ ،‬فرع‪ :‬قانون المسؤولية المهنية‪،‬‬

‫‪.561‬‬ ‫كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي وزو ‪ ،6055 ،‬ص‬

‫‪60‬‬
‫خاتمة‬
 ‫خــــاتمة‬

‫حاولنا اإللمام من خالل المعطيات السابقة تسليط الضوء بمعظم اإلشكاليات والصعوبات‬
‫التي أثارها هذا الموضوع من الجانب النظري والتطبيقي‪ ،‬فإن خصوصية نشاط الشرطة سواء تعلق‬
‫األمر بنشاطه التنظيمي أو المادي ذلك راجع إلي طبيعة المرقق‪ ،‬كونه يتخذ تدابير وقائية‬
‫واإلجراءات الجاري العمل بها أثناء قيامهم بالمهام الموكلة إليهم والمتسمة بالخطورة والسرعة‪.‬‬
‫فمن الوهلة األولى يتبين للدارس أنه ليس ثمة صلة مباشرة بين القضاء اإلداري ومرفق‬
‫الشرطة‪ ،‬فلكل منهما اختصاصاته ونطاقه ونظامه القانوني الذي يدور في مجاله‪ ،‬والغاية التي‬
‫يهدف تحقيقها نزوال على أحكام الدستور والقانون وانما الصلة بينهما تبدو غير مباشرة وذلك‬
‫بمناسبة ما يعرض على القضاء اإلداري من نزاعات تكون الو ازرة الداخلية طرفا فيها‪ ،‬فهنا تبدو‬
‫الصلة فبسط القضاء رقابته القانونية على ق ارراتها للتعرف على مدى مشروعيتها من حيث‬
‫مطابقتها للقانون نصا وروحا‪ ،‬وأساسها وزن الق اررات واالعمال المادية بميزان القانون وزنا مناطه‬
‫مبدأ المشروعية من عدمها‪.‬‬
‫تعتبر هذه الدراسة محاولة لتجسيد معالم الطريق البديل والمقرر لجبر األضرار اآلحقة‬
‫باألفراد‪ ،‬فتم األخذ بنظام المسؤولية اإلدارية لمرفق الشرطة انطالقا من العالقات الناشئة في إطار‬
‫الخدمات التي يقدمها رجال الشرطة التابعين له‪ ،‬والتي عرفت تطو ار مستمر مسايرة لتطور الوسائل‬
‫المستعملة خالل العمليات الميدانية‪.‬‬
‫بالنظر لالحتكاك المستمر والدائم ألنشطة مرفق الشرطة المتطورة إثر التدخالت السريعة‬
‫في كبح األفعال الغير المشروعة‪ ،‬وما ينجر عنه من انحرافات وفي بعض األحيان اعتداءات من‬
‫طرف موظفي هذا الجهاز اإلداري‪ ،‬فقد سطر للمتضرر في سبيل جبرها من خالل بسط الرقابة‬
‫القضائية على مختلف أعمالها‪ ،‬ومن خالل رفع دعوى المسؤولية اإلدارية كأثر مباشر لتكريس هذا‬
‫النظام أين يتم المطالبة بالتعويض أمام القضاء وفق لإلجراءات المقررة قانونا‪.‬‬
‫غير أنه يبقى التخوف الدائم لمقاضاة الدولة هو المنشور والسائد من خالل تنازل مستعملي‬
‫هذا المرفق والمتضررين من نشاطاتها عن المطالبة بحقوقهم‪ ،‬اعتقادا منهم بأن الدولة شخص ال‬
‫يمكن مقاضاته أمام القضاء كونه يملك سلطة اإلكراه والسيادة‪ ،‬وأكثر من ذلك فإن طبيعة‬
‫اإلجراءات القضائية تكون مرهقة لألفراد وذات أعباء مادية ال يمكن أن يتحملها األفراد‪ ،‬فإذا‬

‫‪62‬‬
 ‫خــــاتمة‬

‫تحصل على تعويض فقد ال يتناسب والضرر الذي لحق بهم كحالة وفاة شخص بسبب خطأ من‬
‫أحد رجال الشرطة‪.‬‬
‫هذا ما حف ز القضاء اإلداري على مباشرة هذا التغيير في الظروف التي يكون فيها نشاط‬
‫مرفق الشرطة‪ ،‬معتمدا على أسس جديدة في المسؤولية فمن اشتراطه للخطأ الجسيم إلى الخطأ‬
‫البسيط في الحاالت االستثنائية‪ ،‬ثم إلى المسؤولية اإلدارية بدون خطأ سواء على أساس المخاطر‬
‫أو على أساس المساواة أمام األعباء العامة‪ ،‬وذلك ضمانا لحماية أكبر للضحية مقابل تعقيدات‬
‫أساليب أعمال الشرطة‪.‬‬
‫مع العلم أن معظم أحكام مسؤولية مرفق الشرطة بدون خطأ‪ ،‬هو األكثر تمي از في ظل هذه‬
‫المسؤولية التي تمثل المجال البارز لإلبداع القضائي‪ ،‬ورغم قلة إجتهادات مجلس الدولة في ظل‬
‫هذه المسؤولية و إن دل ذلك على شيء فإنه يدل على صعوبة أو استحالة اإلثبات‪ ،‬في إطار‬
‫نقص الوعي لدى المتضرر بإمكانية متابعة مرفق الشرطة عن تلك األضرار القائمة ولو دون‬
‫الخطأ‪.‬‬
‫ختاما لمذكرتنا وبناءا على ما جاء من نتائج أعاله‪ ،‬فإننا نذكر بعض اإلقتراحات التي نراه‬
‫ضرورية وحبذا لو يأخذ بها من طرف المشرع الجزائري و منها‪:‬‬
‫إن حالة حمل رجال الشرطة ألسلحة الخدمة إلى منازلهم خارج أوقات الوظيفة‪ ،‬ينجم عن‬ ‫‪‬‬
‫ذلك في بعض الحاالت حوادث خطيرة‪ ،‬وهذا ما يحدث في أرض الواقع‪ .‬والمعروف أن أسلحة‬
‫الخدمة تمتاز بالخطورة ويمكن استعمالها في المناوشات داخل األسر أو في الخارج‪ ،‬وذلك لسرعة‬
‫انفعال وعدم التحكم بأعصابهم‪ ،‬فنطلب من مديرية األمن الوطني بحضر حمل موظفي الشرطة‬
‫ألسلحة الخدمة إلى منازلهم خارج مهامهم تفاديا ألي حوادث مؤسفة وحتى ال يتحول رجل الشرطة‬
‫إلى قنبلة موقوتة تكاد تنفجر في أي وقت‪ ،‬إذ نقترح أن تصدر و ازرة الداخلية والجماعات المحلية‬
‫أو مديرية األمن الوطني قرار يمنع من خالله رجل الشرطة حمل أسلحتهم الوظيفية خارج أوقات‬
‫الخدمة‪ ،‬ويتعين على كل موظف أن يترك سالحه في مركز الشرطة عند مغادرته مساءا بعد ذلك‬
‫يسترجعه في الصباح عند مباشرة لمهامه‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫خــــاتمة‬

‫‪ ‬نظ ار لصعوبة وخصوصية مهام الشرطي فإن هذا األخير يعمل عادة في ظروف نفسية تبدو‬
‫صعبة‪ ،‬حيث تتسم بالشد العصبي جراء أوقات العمل الطويلة التي تتجاوز ‪ 21‬ساعة في اليوم‬
‫ناهيك عن المداومات اليلية واألعياد والمناسبات حفاظا على النظام العام‪ ،‬أو بطئ الترقيات‬
‫وضرورة االستجابة ألوامر الرئيس‪ ،‬إذ نأمل أن يخضع موظفي الشرطة ألطباء نفسانيين للعالج‬
‫وتفادي اإلضرابات الخطيرة التي قد تحدث بفعل الصعوبات المهنية‪.‬‬
‫‪ ‬نأمل أن تقام دورات تكوينية لضباط وأعوان الشرطة حرصا على سالمة المواطنين خاصة في‬
‫مجال استعمال السالح‪ ،‬وعلى جانب ذلك إحترام أخالقيات المهنة وحسن المعاملة مع المواطنين‬
‫وفق شعار «الشرطة في خدمة المواطن»‪ ،‬وذلك لتوطيد العالقة بين المواطن والشرطة‪.‬‬
‫‪ ‬كما نأمل أن نعطى أهمية كبيرة لموضوع مسؤولية مرفق الشرطة سواء الخطيئة أو بدون‬
‫خطأ‪ ،‬وأن يتم التركيز عليها في المناهج التعليمية لكليات الشرطة وكلية الحقوق الذي من شأنه أن‬
‫يؤدي إلى زيادة الدراسات المتخصصة والمؤلفات‪.‬‬
‫في األخير نأمل أن تتحقق االزدواجية القضائية قانونا وقضاء وال تبقى مجرد حب ار على ورق‬
‫لتحقيق العدالة في المجال اإلداري من خالل تحديد مسؤولية اإلدارة‪.‬‬

‫‪64‬‬
‫قائمة المراجع‬
 ‫قائمة المراجع‬

‫أوال ‪ :‬باللغة العربية‬

‫الكتب‪:‬‬ ‫‪.I‬‬
‫‪ )1‬الزرقا مصطفى أحمد ‪ ،‬العقود المسمات في الفقه اإلسالمي كعقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،20‬دار القلم‪،‬‬
‫سوريا‪.0210 ،‬‬
‫‪ )0‬السعدي محمد الصبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني الجزائري‪ :‬النظرية العامة‬
‫لاللتزامات ـ مصادر اإللزام‪ :‬العقد واإلرادة المنفردة‪ ،‬ج ‪ ،1‬ط ‪ ،4‬دار الهدى‪،‬‬
‫الجزائر‪.0222،‬‬
‫‪ )3‬السعدي محمد صبري‪ ،‬الواضح في شرح القانون المدني‪ :‬عقد البيع و المقايضة ـ دراسة‬
‫مقارنة في القوانين العربية‪ ،‬ط‪ ،20‬دار الهدى للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪.0222،‬‬
‫‪ )4‬السنهوري عبد الرزاق‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬ج ‪ ،4‬عقد البيع و المقايضة‪،‬‬
‫منشورات حلبي الحقوقية‪ ،‬لبنان‪.0222 ،‬‬
‫‪ )0‬بكوش يحي‪ ،‬أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري و الفقه اإلسالمي‪ ،‬ط ‪ ،20‬المؤسسة‬
‫الوطنية للكتاب‪ ،‬الجزائر‪.1822 ،‬‬
‫‪ )6‬جعفور محمد سعيد ‪ ،‬تصرفات ناقص األهلية المالية في القانون المدني الجزائري و الفقه‬
‫اإلسالمي‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪.0220 ،‬‬
‫‪ )2‬حسنين محمد‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪،‬‬
‫الجزائر‪.0220 ،‬‬
‫‪ )2‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل المكية العقارية في ضوء آخر التعديالت و أحدث األحكام‪ ،‬دار‬
‫هومه للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪.0220،‬‬
‫‪ )8‬حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري في ضوء أحداث الق اررات الصادرة عن مجلس الدولة‬
‫والمحكمة العليا ومحكمة التنازع‪ ،‬ط ‪ ،11‬دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع‪.0222 ،‬‬
‫‪ )12‬خليل احمد حسن قدادة‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬ج‪ ،4‬ديوان‬
‫المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.0222 ،‬‬

‫‪66‬‬
 ‫قائمة المراجع‬

‫‪ )11‬دربال عبد الرزاق‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة لإللتزام‪ :‬مصادر اإللتزام في القانون المدني‬
‫الجزائري‪ ،‬ط ‪ ،20‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪.0223 ،‬‬
‫‪ )10‬سرايش زكريا ‪،‬الوجيز في عقد البيع ‪ :‬وفقا للقانون الجزائري‪ ،‬دار الهدى للطباعة والنشر‪،‬‬
‫الجزائر‪.0212 ،‬‬
‫‪ )13‬سي يوسف زاهية ‪،‬عقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،4‬دار األمل‪.0222 ،‬‬
‫‪ )41‬علي علي سليمان‪ ،‬النظرية العامة لاللتزام‪ ،‬مصادر االلتزام في القانون المدني الجزائري‪،‬‬
‫ط ‪ ،70‬ديوان المطبوعات الجامعية ‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪ )41‬فياللي علي‪ ،‬النظرية العامة للعقد‪ ،‬االلتزامات – النظرية العامة للعقد‪ ،‬ط‪ ،2‬موفم للنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.5771،‬‬
‫‪ )16‬قاسم محمد حسن‪ ،‬القانون المدني‪ :‬العقود المسماة‪ ،‬البيع‪ ،‬التأمين‪ ،‬اإليجارـ دراسة مقارنة‪،‬‬
‫منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬لبنان‪. 0220،‬‬
‫‪ )12‬مرقس سليمان ‪ ،‬العقود المسماة‪ :‬عقد البيع‪ ،‬ط ‪ ،4‬عالم الكتب‪ ،‬مصر‪.1822 ،‬‬
‫المذكرات الجامعية‬ ‫‪.II‬‬
‫‪ )1‬أمازوز لطيفة‪ ،‬التزام البائع بتسليم المبيع في القانون الجزائري‪ ،‬اطروحة لنيل درجة‬
‫الدكتوراه‪ ،‬تخصص القانون‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي‬
‫وزو‪.0211 ،‬‬
‫‪ )2‬حمو حسينة‪ ،‬إنحالل العقد عن طريق الفسخ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون‪،‬‬
‫فرع‪ :‬قانون المسؤولية المهنية‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪،‬‬
‫تيزي وزو‪.0211 ،‬‬
‫‪ )3‬قتال حمزة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون‪ ،‬فرع عقود و مسؤولية‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫و العلوم التجارية‪ ،‬جامعة امحمد بوقرة‪ ،‬بومرداس‪.0226 ،‬‬
‫‪ )4‬بدري جمال‪ ،‬الوعد بالبيع العقاري على ضوء التشريع و القضاء الجزائري‪ ،‬مذكرة من أجل‬
‫الحصول على شهادة الماجستير في الحقوق‪ ،‬فرع العقود والمسؤولية‪ ،‬كلية الحقوق ‪ ،‬جامعة‬
‫بن يوسف بن خدة‪ ،‬الجزائر‪.0228/0222 ،‬‬

‫‪67‬‬
 ‫قائمة المراجع‬

‫‪ )5‬رحال صليحة‪ ،‬الشهر العقاري في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة ماستر في القانون‪،‬‬
‫تخصص عقود و مسؤولية‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪ ،‬جامعة آكلي محند اولحاج‪،‬‬
‫البويرة‪.0213 ،‬‬
‫‪ )6‬طالبي ياسمين و اهروش كهينة‪ ،‬البيع العقاري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪،‬‬
‫تخصص القانون الخاص الشامل‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان‬
‫ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬سنة ‪.0210/0211‬‬
‫‪ )7‬مداس فتيحة و سليمان لطيفة‪ ،‬نقل الملكية العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪.0210/0211 ،‬‬

‫القرارات القضائية‪:‬‬ ‫‪.III‬‬

‫‪ )1‬قرار رقم ‪ ،33002‬مؤرخ في ‪ ،1820/24/23‬مجلة قضائية رقم ‪ ،1828‬عدد‬
‫‪.24‬‬
‫‪ )0‬قرار رقم ‪ ،126226‬المؤرخ في ‪ ,1828/10/00‬مجلة قانونية لسنة ‪ ،1884‬عدد‬
‫رقم ‪.20‬‬
‫النصوص القانونية‪:‬‬ ‫‪.IV‬‬

‫‪ )1‬أمر رقم ‪20‬ـ‪،02‬المؤرخ في ‪ 02‬رمضان ‪ 1382‬الموافق ‪ 06‬سبتمبر ‪ ،1820‬يضمن‬

‫القانون المدني ‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،22‬صادر في ‪ ،1820/28/32‬المعدل و المتمم‬
‫بموجب قانون رقم ‪ ،14/22‬مؤرخ في ‪،1822/20/23‬ج ر عدد ‪ ،12‬صادر في‬
‫‪.1822/20/24‬‬
‫‪ )0‬قانون ‪26‬ـ‪ ،20‬مؤرخ في ‪ 02‬فيفري ‪ ،0226‬متضمن تنظيم مهنة الموثق‪ ،‬ج ر عدد‬
‫‪ ،14‬صادر في ‪.0226/23/22‬‬
‫‪ )3‬مرسوم رقم ‪ ،63/26‬يتضمن تسجيل السجل العقاري‪ ،‬المؤرخ في ‪،1826/23/00‬‬
‫المعدل و المتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،103/83‬مؤرخ في‬
‫‪،1883/20/18‬ج ر عدد ‪ ،34‬الصادرة في ‪1883/20/03‬‬

‫‪68‬‬
 ‫قائمة المراجع‬

‫‪ )4‬قانون رقم ‪،00/23‬مؤرخ في ‪،0223/10/02‬متضمن قانون المالية لسنة ‪ ،0224‬ج‬

‫ر ‪32‬‬
‫‪ )0‬قانون رقم ‪ ،28/22‬مؤرخ في ‪03‬فيفري ‪،0222‬متضمن قانون اإلجراءات المدنية و‬
‫االدارية‪ ،‬ج ر عدد‪،01‬لسنة ‪0222‬‬
‫‪ )6‬أمر رقم ‪01‬ـ‪ ،01‬مؤرخ في ‪ ،4701/44/45‬يتضمن إعداد المسح العام لألراضي‬
‫وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،15‬صادر في ‪4701/44/41‬‬

‫المواقع اإللكترونية‪:‬‬ ‫‪.V‬‬

‫‪ )1‬القاسمي عمر ‪ ،‬شرح قانون المدني العراقي‪ ،‬المنشور على الموقع‪:‬‬
‫&‪https://www.facebook.com/permalink.php?id=357267477727203‬‬
‫‪.story_fbid=461469387307011‬‬
‫‪ )0‬عامر أيمن‪ ،‬التمييز بين الوعد بالتعاقد و بين البيع االبتدائي‪ ،‬المنشور على الموقع‪:‬‬
‫‪http://newcairo-‬‬
‫‪guide.com/index.php?option=com_content&view=article&id=213&I‬‬
‫‪temid=176&limitstart=1‬‬

‫‪ )3‬عروج عبد اللطيف‪ ،‬التصرفات القانونية الواجبة الشهر‪ ،‬المنشور في ‪:‬‬

‫‪http://www.courdeconstantine.mjustice.dz/aroudj%20abdllatif.pdf.‬‬

‫‪ )4‬عسيلة ياسين‪ ،‬الوعد بالبيع‪ ،‬المنشور على ‪:‬‬

‫‪http://www.startimes.com/f.aspx?t=34250656‬‬
‫‪ )5‬كواش محمد‪ ،‬القوانين العقارية في الجزائر و مشكل تأويل النص‪ ،‬المنشور على الموقع ‪:‬‬
‫‪http://www.djazairnews.info/component/content/article/38-2009-‬‬
‫‪15-44-13.html 03-26-18-28-54/58495-2013-07-12-‬‬

‫‪69‬‬
 ‫قائمة المراجع‬

‫ باللغة الفرنسة‬: ‫ثانيا‬

I. Livre :
1) GEORGE Vemelle , Droit civil : Les contrats Spéciaux , 3eme
édition, Dalloz, France,2000
2) Stéphane Piedelivère, traité de droit civil, la publicité foncière,
librairie générale de droit et de jurisprudence , France, 2000 .

I. Site internet :
1) Olivia Franco, les conditions de validité du contrat, http://www.france

jus.ru/upload/fiches_fr/Les%20conditions%20de%20validite%20du%2
0contrat.pdf, vu le 05/05/2015 .

70
‫فهرس الموضوعات‬
 ‫فهرس الموضوعات‬

‫مقدمة ‪20 .........................................................................................‬‬

‫ال ـ ـ ـ ـفصل األول‬
‫‪25‬‬
‫الوعد بالبيع العقاري وعالقته بكسب الملكية العقارية‬
‫املبحث األول‪ :‬ماهية الوعد بالبيع العقاري‪20 .........................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫املطلب األول‪ :‬تعريف الوعد بالبيع العقاري‪........................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬صور الوعد بالبيع العقاري‪..........................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الوعد بالبيع العقاري امللزم جلانب واحد‪...............................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬الوعد بالشراء العقاري من جانب واحد‪................................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬الوعد بالبيع العقاري املتبادل‪........................................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫أوال ‪:‬الوعد بالبيع والشراء من جانب واحد‪........................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا ‪ :‬الوعد بالبيع و الشراء امللزم للجانبني‪........................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫املبحث الثاين‪ :‬التمييز القانوين للوعد بالبيع العقاري و شروطه‪.......................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫املطلب األول‪ :‬متييز الوعد بالبيع عن باقي التصرفات األخرى‪.......................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الوعد بالبيع العقاري و اإلجياب امللزم‪................................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬التمييز بني الوعد بالبيع العقاري و البيع االبتدائي‪01 .......................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬الوعد بالبيع العقاري وعقد البيع النهائي‪05 ...............................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬الشروط املوضوعية للوعد بالبيع العقاري‪............................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الشروط املتعلقة باملتعاقدين‪.........................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫أوال ‪:‬الرتاضي يف عقد الوعد بالبيع العقاري‪.....................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬شروط صحة الرتاضي يف البيع العقاري‪....................................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬الشروط املتعلقة بعقد الوعد بالبيع العقاري‪.............................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬حمل عقد الوعد بالبيع العقاري‪......................................................... :‬‬
‫‪01‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الثمن يف الوعد بالبيع العقاري‪............................................................‬‬
‫‪05‬‬ ‫ثالثا‪ :‬السبب يف الوعد بالبيع العقاري ‪.........................................................‬‬
‫املطلب الثالث‪ :‬الشروط الشكلية للوعد بالبيع العقاري‪00 ..............................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬شكلية الوعد بالبيع العقاري‪02 ..........................................................‬‬
‫الفرع الثاين‪ :‬تسجيل الوعد بالبيع العقاري‪02 ..........................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬شهر الوعد بالبيع العقاري‪02 ............................................................‬‬

‫‪72‬‬
 ‫فهرس الموضوعات‬

‫‪05‬‬ ‫الـ ـ ـ ـ ـ ـفصل الـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـثاني‬

‫آث ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـار ال ـ ـ ـوعد بالبيع العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫املبحث األول‪ :‬السري حنو آثار الوعد بالبيع العقاري‪............................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫املطلب األول‪ :‬الرغبة يف الشراء‪................................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إلزام الواعد يف هاته املرحلة‪.......................................................‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬حق املوعود له يف هاته املرحلة‪....................................................‬‬
‫‪12‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬الرغبة يف إبرام العقد النهائي‪.....................................................‬‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إبداء املوعود له الرغبة يف الشراء‪..................................................‬‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬حتقق الوعد النهائي‪................................................................‬‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬جزاء إخالف الواعد بالتزامه‪.......................................................‬‬
‫‪51‬‬ ‫املبحث الثاين‪ :‬الطرق القانونية النقضاء الوعد بالبيع العقار‪.......................................‬‬
‫‪51‬‬ ‫املطلب األول‪ :‬الطرق اخلاصة النقضاء الوعد بالبيع العقاري‪.....................................‬‬
‫‪51‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬انقضاء عقد الوعد بالبيع العقاري بانقضاء مدته‪......................................‬‬
‫‪55‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬انقضاء الوعد بالبيع بإبداء املوعود له رغبته يف إبرام العقد النهائي‪...................‬‬
‫‪50‬‬ ‫املطلب الثاين‪ :‬انقضاء عقد الوعد بالبيع العقاري وفقا للقواعد العامة‪.............................‬‬
‫‪50‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إبطال عقد الوعد بالبيع العقاري‪....................................................‬‬
‫‪52‬‬ ‫الفرع الثاين‪ :‬هالك العقار املوعود به‪............................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫خامتة ‪.........................................................................................‬‬
‫‪00‬‬ ‫املراجع‪........................................................................................‬‬

‫‪73‬‬