‫المدرسة المركزية العليا الخاصة‬

‫للحقوق والعلوم السياسية‬

‫اإليجار المالي‬

‫ندوة بحث في مادة قانون القرض‬

‫من إعداد الطالبان‪:‬‬

‫يوسف الشيحي‬
‫محمد الكوندي‬

‫تحت إشراف‪:‬‬

‫األستاذة وفاء صمود‬

‫السنة الجامعية‪:‬‬

‫‪2024/2023‬‬

‫‪1‬‬
‫المخطط المختصر‬

‫الجزء األول‪ :‬شروط تكوين عقد االيجار المالي‬

‫أ‪ -‬الشروط الموضوعية‬
‫ب‪ -‬الشروط الشكلية‬
‫الجزء الثاني‪ :‬اثار عقد اإليجار المالي‬
‫أ‪ -‬االثار المترتبة على األطراف المتداخلة‬
‫ب‪ -‬انقضاء عقد االيجار المالي‬

‫‪2‬‬
 ‫المقدمة‬
‫في ظل التطورات االقتصادية الحديثة‪ ،‬يشكل االيجار المالي موضوعا حيويا إذ يعتبر االيجار المالي عملية‬
‫ائتمان تكون ممنوحة ألصحاب المشاريع الصغرى والمتوسطة لتجاوز ضعف القدرة الذاتية لتمويل‬
‫االستثمارات‪ 1‬إذ يعتبر التمويل بمثابة التمويل بمثاية الحانة التي ينشدها جميع األشخاص الطبيعيين أو‬
‫المعنويين على حد السواء ‪....‬‬
‫تم تعريف عقد اإليجار المالي بالقانون عدد ‪ 89‬لسنة ‪ 1994‬المتعلق بااليجار المالي وتحديدا بالفصل ‪1‬‬
‫هي عملية إيجار تجهيزات أو معدات أو عقارات مقتناة أو منجزة لغرض اإليجار من قبل المؤجر الذي‬
‫يبقى مالكا لها‪ ،‬معدة لالستعمال في األنشطة المهنية أو التجارية أو الصناعية أو الفالحية أو الصيد البحري‬
‫أو في الخدمات‪ ،‬ويتم اإليجار المالي بمقتضى عقد كتابي لمدة محددة ومقابل معلوم معين ويخول للمستأجر‬
‫اقتناء تلك التجهيزات أو المعدات أو العقارات أو البعض منها في نهاية ‪ ..‬اإليجار مقابل ثمن متفق عليه‬
‫يأخذ بعين اإلعتبار على األقل في جزء منه المبالغ المدفوعة بعنوان االيجار ويمكن للمستأجر اقتناء تلك‬
‫التجهيزات أو المعدات أو العقارات أو البعض منها خالل مدة االيجار باتفاق المؤجر‬
‫ولكن هذا النظام القانوني رغم أنه مازال قائما ونافذا إال إن المشرع التونسي عين اثاره البنكية‪ 2‬في قانون‬
‫عدد ‪ 48‬لسنة ‪ 2016‬مؤرخ في ‪ 11‬جويلية ‪ 2016‬المتعلق بالبنوك والمؤسسات المالية إذ كرس الفصل ‪7‬‬
‫من هذا القانون نفس التعريف لقانون عدد ‪ 89‬لسنة ‪ 1994‬ولكن اإلضافة التي جاء بها هذا القانون هو‬
‫اعتبر إن اإليجار المالي هو أحد العمليات البنكية وتحديدا بالفصل ‪ 4‬من قانون ‪2016‬‬
‫فمن خالل التعريف التشريعي المقترح فإن عقد االيجار المالي يتسم بعدة خصائص فهو عقد رضائي‬
‫يشترط في انعقاده توافق تام بين االيجاب والقبول لكال الطرفين كذلك يعد عقد مؤقت يعني أن الوقت يعد‬
‫عنصرا أساسيا بمعنى أن المدة هي المعيار المحدد للعقد‪ .‬ويتميز كذلك عقد االيجار المالي بكونه عقد‬
‫معاوضة إذ أن عقد االيجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته حيث يأخذ كل من المؤجر والمستأجر‬
‫مقابال ماديا وكما تجدر اإلشارة إلى ان عقد االيجار بمثابة الزام لجانبين لظنه يلقي التزامات تجاه كل من‬
‫‪3‬‬
‫المؤجر والمستأجر‬
‫لتحديد عقد االيجار المالي بطرقة دقيقة يجب تفريق بينه وبين مصطلحات مشابه له مثل عقد البيع مع‬
‫شرط االحتقاظ بالملكية الذي ال يمكن ان يكون عقد لاليجار الن عقد البيع في هذه الصورة مبرم ومجرد‬
‫تأخير إحالة الملكية لعدم دفع الثمن بالكامل ال يغير شيء من وجود عقد البيع قائم ذات فشرط االحتفاظ‬
‫بالملكية يشكل نوع من الضمان والتامين لفائدة البائع الذي لم يتقضى كامل الثمن‪.‬‬
‫ويجب أيضا تفريق االيجار عن بالقرض البنكي فيختلف عقد االيجار المالي عن القرض البنكي على عدة‬
‫مستويات فالقرض الذي تمنحه المؤسسات البنكية الى المقترض يتمثل عدة في أموال سائلة وتسدد لمرة‬
‫واحدة أو على أقساط أما في االيجارفتمنح المؤسسة المالية إلى المستأجر أعيانا منقولة أو عقارية بطبيعتها‬
‫كذلك تمنح البنوك المقترض عدة فترة امهال لسدد أصل الدين بينما ال ينفع االمستأجر عدة بهذه المهلة إذ‬
‫يبدأ مباشرة في دفع معينات اإليجار‪.‬‬

‫‪ 1‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪1999‬‬
‫‪ 2‬الدكتور مراد الجديدي ‪ ،‬المحيط في شرح القانون الخاص الجديد الجزء األول القانون البنكي‪ ،‬مجمع األطرش تونس‬
‫‪ ،2022‬الصفحة ‪132‬‬
‫‪ ، https://blog.mubouab.tn.a/ar 3‬تاريخ الولوج ‪2023/02/18‬‬
‫‪3‬‬
‫ويمكن أيضا تفرقة عقود االيجار المالي بعقود البيع بالتقسيط إن العقدان يتقاربان من الناحية االقتصادية‬
‫لكونهما يمثالن شكال من عمليات االئتمان الممنوحة ألصحاب المشاريع الصغرى ومتوسطة لتجاوز ضعف‬
‫القدرة الذاتية لتمويل الستثمارات فاالختالف يتمثل في أن عملية في إطار البيع بالتقسيط ال تنتقل من ذمة‬
‫البائع إلى ذمة المشتري إال بعد تأدية الثمن المؤجر في ميعاد محدد‪ ،‬في حين أن عقد اإليجار المالي ال‬
‫ينقل حقا قائما من ذمة المؤجر إلى ذمة المستأجر بل يقتصر على أن ينشئ في ذمة الشركة المؤجرة‬
‫التزاما لمصلحة الثاني يقابله حق شخصي وهو تمكين مستأجر من االنتفاع بعين معينة مع منحه وعد بنقل‬
‫الملكية متى مارس خيار الشرط‪.‬‬
‫وأيضا يجب تمييز االيجار المالي عن الكراء العادي فاالختالف يتمثل ان عقد االيجار المالي يمكن‬
‫المستأجر من اكتساب ملكية األعيان المؤجرة‪.‬‬
‫ظهر اإليجار المالي بالواليات المتحدة األمريكية في حدود سنة ‪ 1952‬من قبل بوث جونيور وتتمثل وقائع‬
‫ظهور هذه المؤسسة فإن بوث جونيور كان يقوم بمهمة إدارة مؤسسة صناعة وتعليب المواد الغذائية فبعد‬
‫تلقيه طلبية ضخمة من إدارة الجيش األمريكي لم يقدر على اإليفاء بالتزاماته " اتجه إلى أحد المزودين‬
‫للحصول على التجهيزات والمعدات األساسية في مرحلة أولى وفي مرحلة الحقة إبرام عقد االيجار بما‬
‫‪4‬‬
‫يمكنه من استغاللها وتنفيذ لعهداته في الميعاد المحدد "‬
‫هذا النجاح الذي حققته مؤسسة االيجار المالي بالواليات المتحدة األمريكية ترك باألمر إلى االنتشار في‬
‫عديد من الدول ومنها كندا سنة ‪ ،1961‬والسويد وألمانيا الفيدرالية وسويسرا وبلجيكا وفي سنة ‪1962‬‬
‫بفرنسا وإيطاليا ثم عبرت المحيط الهادي لتحل هذه المؤسسة بالقارة االسيوية وبالتحديد اليابان في سنة‬
‫‪1963‬‬
‫أما بالنسبة للبالد التونسية فإن االيجار المالي تم تكريسه ألول مرة عند تكوين الشركة التونسية لاليجار‬
‫المالي وذلك سنة ‪ 1984‬وذلك بموجب اتفاقية مبرمة مع وزارة المالية اعماال بتوصيات المخطط التاسع‬
‫للتنمية االقتصادية واالجتماعية بمساهمة بيت التمويل السعودي ‪ 5‬وفي ذلك الوقت كان االيجار المالي‬
‫‪6‬‬
‫يتسلط على األموال المنقولة فقط‬
‫وتتمثل الطبيعة القانونية لليجار المالي جدال فقهيا فنجد إن بعض الفقهاء اعتبر عقد االيجار من العقود‬
‫الهجينة وذلك الحتوائه على عدة أجناس قانونية متعددة تحاول التوفيق أساس بين عناصر مستمدة من عقد‬
‫الكراء وعقد البيع وهو ما جعل اآلراء تعدد فهناك من ذهب في اتجاه في اعتبار عقد االيجار كراء مستتر‬
‫بالبيع بالتقسيط أو بيع مع االحتفاظ بالملكية ليتم بعد ذلك حصر األساس القانوني وتحديد الطبيعة القانونية‬
‫لهذا العقد في ‪ 3‬عناصر وهي التأكيد بأن عقد االيجار المالي ه عبارة عن كراء أعيان مقترن بوعد البيع‬
‫‪7‬‬
‫الملزم للمؤجر إضافة إنه يمثل شكال من أشكال القروض‬
‫ولهذا الموضوع أهمية كبيرة في المجال التطبيقي أهمية العملية لموضوعنا تتمثل من خالل تكييف عقد‬
‫االيجار المالي عن العقود األخرى وتحديد أثاره وهو أنشاء التزام في ذمة المؤجر المالي ولفائدة المستأجر‬
‫يتمثل لهذا األخير حق النتفاع باألعيان مع تمكنيه من وعد بالبيع متي رفع خيار شراء‬

‫‪ 4‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪42‬‬
‫‪ 5‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪45‬‬
‫‪ 6‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪46‬‬
‫‪ 7‬غادة العيساوي‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان ملكية في غقد االيجار المالي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس‪،‬‬
‫الصفحة ‪84‬‬
‫‪4‬‬
 ‫ومن خالل ما تقدم لقائل ان يقول ولسائل إن يتساءل ماهو النظام القانوني لعقد االيجار المالي؟‬
‫وبما إن المشرع نظم االيجار المالي بمقتضى قانون فإنه يعتبر من العقود المسماة لذلك سوف يقع التطرق‬
‫إلى شروط انعقاد عقد االيجار المالي وذلك في الجزء األول ومن ثم سيقع التطرق إلى اثار عقد االيجار‬
‫المالي‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫الجزء األول‬
‫رشوط تكوين عقد اإليجار المال‬

‫‪6‬‬
 ‫الجزء األول‪ :‬شروط تكوين عقد اإليجار المالي‬
‫إن شروط عقد االيجار المالي تتمثل في الشروط الموضوعية ‪-‬أ‪ -‬وشروط شكلية ‪-‬ب‪-‬‬
‫أ‪ -‬الشروط الشكلية لتكون عقد اإليجار المالي‪:‬‬
‫إن الشروط الشكلية لعقد االيجار المالي تتمثل باألساس في الكتب الذي يعتبر شرط أساسي مع احتواء هذا‬
‫األخير على عدة شروط ضرورية والتي فرضها المشرع إذ ال يمكن التحدث على عقد شفاهي في هذا‬
‫المجال أما بخصوص محرر العقد فإن المشرع أعفى من تحرير هذا العقد عدلين أو محام أو محرري‬
‫العقود بالرجوع إلى قانون ‪ 26‬جويلية ‪ 1994‬الذي ينص على ان عقد االيجار المالي " يتم بمقتضى عقد‬
‫كتابي "‪ 8‬وتعتبر الكتابة احدى أهم وسائل إثبات عقد اإليجار المالي إذا تسلط موضوع االيجار المالي على‬
‫عقار ويكون اإلثبات وفق القواعد العامة في اإلثبات حيث يجوز اثباتها بكل الطرق القانونية‪ 9‬ويجب إن‬
‫يتضمن عقد االيجار المالي على عدة تنصيصات التي من دونها يصبح جزاء عقد اإليجار المالي البطالن‬
‫المطلق الذي تم االتفاق عليه ومن جهة أخرى تحديد مدة التعاقد ‪ ،‬إضافة إلى تحديد معينات اإليجار‬
‫وبالرجوع إلى أحكام الفصل األول من القانون المنظم لليجار المالي بمقتضى عقد كتابي لمدة محددة‬
‫ومقابل معلوم معين ‪ "...‬وأما بالنسبة لمعيانات اإليجار فيقع ضبطها إما بالطريقة المنتظمة أين تكون فيها‬
‫معينات اإليجار متساوية أو بالطريقة التنازلية حيث تنخفض معينات اإليجار مع سريان مدة العقد أو أن‬
‫باعتماد الطريقة المتوسطية اين تتراوح فيها معينات اإليجار بين االنتظام والتنازل ‪...‬‬
‫كذلك نص الفصل الثالث من نفس القانون على التنصيص على شروط فسخ العقد والذي ينص أنه " ال‬
‫يمكن للمؤجر اعتماد العقد الذي ال يتضمن بنودا تتعلق بمعينات اإليجار وشروط فسخه بطلب من المستأجر‬
‫للمطالبة بحقوقه"‬
‫وتجدر اإلشارة إلى إن التنظيم يقتضي تدوين حقوق والتزامات كال الطرفين بما يفضي إلى نجاح العالقة‬
‫‪10‬‬
‫بينهما أو في عالقتهما تجاه الغير‬
‫إن جزاء االخالل بالركن الشكلي والمتمثل في الكتب هو البطالن وتتم استنتاج هذا الجزاء من خالل‬
‫الصياغة التي وضعها المشرع حيث اقتضى أن العقد "يتم" أي ان وجود الكتب ضروري بين الطرفين إذ‬
‫إن النظام البطالن الذي يخضع له هو البطالن المطلق عمال بأحكام الفصل ‪ 325‬من مجلة االلتزامات‬
‫والعقود ولكن هذا البطالن المطلق يمكن تفاديه وذلك من خالل " إنقاذ العملية التعاقدية من االضمحالل‬
‫‪11‬‬
‫محافظة على استقرار المعامالت بتطبيق مقتضيات الفصل ‪ 328‬من مجلة االلتزامات والعقود "‬
‫ولكن إلى جانب شكلية الكتب توجد أيضا شكلية اإلشهار من خالل الترسيم بالسجل العقاري وهو ما نص‬
‫‪12‬‬
‫عليها الفصل ‪ 14‬من قانون االيجار المالي وذلك قصد إعالم الغير بذلك االنتقال‬
‫ولكن إلى جانب الشروط الشكلية توجد شروط موضوعية‬

‫‪ 8‬سلسبيل بن جالل ‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان االيجار المالي العقاري ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس ‪،‬‬
‫‪ ،2018/2017‬ص ‪34‬‬
‫‪ 9‬سلسبيل بن جالل ‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان االيجار المالي العقاري ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس ‪،‬‬
‫‪ ،2018/2017‬ص ‪34‬‬
‫‪ 10‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪74‬‬
‫‪ 11‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪74‬‬
‫‪ 12‬األستاذ نذير بن عمو‪ ،‬قانون مدني العقود الخاصة البيع والمعاوضة‪ ،‬مركز النشر الجامعي‪ ،‬طبعة ثانية مزيدة ومنقحة ‪،‬‬
‫الصفحة ‪120‬‬
‫‪7‬‬
 ‫ب‪ -‬الشروط الموضوعية‪:‬‬
‫إن موضوع عقد االيجار المالي يعد من بين الشروط الموضوعية الهمة لتكوين عقد االيجار المالي إذ إن‬
‫عقد االيجار المالي سيكون موضوعه إما عقارات أو منقوالت بشرط إن تكون قابل للتعامل فيه وغير‬
‫خارج عنه بطبيعته واألهم إن يكون قابال للتملك من قبل المشتري‪ 13‬ففي ما يخص المنقوالت فإنه كما‬
‫التنصيص في قانون المنظم لليجار المالي في تعريفه لليجار المالي بكونه هو عملية إيجار معدات أو‬
‫تجهيزات مقتناة أو منجزة لغرض ممارسة نشاط مهني أو تجاري أو صناعي فمن خالل هذا نفهم إن‬
‫المنقوالت ال يمكن ان يكون من المنقوالت الحكمية كما ال يمكن إن تكون هذه المنقوالت معدة ألغراض‬
‫شخصية أو حرفية وكما يشترط في المنقوالت " أن يكون اقتناءها قد تم لغرض اإليجار وهنا الشركة‬
‫المؤجر إما ان تقوم برغبة من حريفها تعمد الى اقتناء أعيان قديمة لم تستنفذ مدة صالحيتها االقتصادية أو‬
‫قد تكون الشركة المؤجرة على ملكها بعض المعدات أو التجهيزات التي استرجعتها بعد خضوع معاقدها‬
‫األصلي الي إجراءات التسوية القضائية أو متى أعلن إفالسه بمقتضى حكم قضائي"‪ 14‬ولكن في المقابل‬
‫فإن المشرع الفرنسي بمقتضى قانون عدد ‪ 86-12‬المؤرخ في ‪ 6‬جانفي ‪ 1986‬أضاف فقرة ثانية إلى‬
‫الفصل األول من قانون ‪ 2‬جويلية ‪ 1966‬بغاية إجازة تمويل اقتناء األصول التجارية والمؤسسات الحرفية‬
‫‪15‬‬
‫الواقع استغاللها بعقارات الراجعة ملكيتها إلى المستأجر‬
‫أما فيما يخص العقارات فإن العقار يكون منجزا أو مقتنيا بغاية االيجار مع ضرورة ان يعد لالستعمال‬
‫المهني وذلك لالنتفاع بها وامتالكها في نهاية العقد ‪...‬‬

‫وبتوفر الشروط الشكلية والموضوعية فإنه ستترتب اثار على عقد االيجار المالي‬

‫‪ 13‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪75‬‬
‫‪ 14‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪76/75‬‬
‫‪ 15‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪76‬‬
‫‪8‬‬
 ‫الجزء الثان‬
‫اثار عقد االيجار المال‬

‫‪9‬‬
 ‫الجزء الثاني‪ :‬اثار عقد االيجار المالي‬
‫اثار عقد االيجار المال يتضمن قسمين أساسيين أثار على األطراف المتدخلة ‪-‬أ‪ -‬وأيضا االثار المتمثلة في‬
‫انقضاء االيجار المالي ‪-‬ب‪-‬‬
‫أ‪ -‬األثار على األطراف المتداخلة‪:‬‬
‫األصل في عملية االيجار المالي ان يتداخله أطراف ثالث وهو المؤجر والمستأجر والمزود وأيضا هناك‬
‫طرف أخر ليس من أطراف عقد االيجار ولكن يمكن ان يتأثر من خالل عقد االيجار المالي وهو الغير‬
‫نظرا لعدم علمه بالمالك الحقيقي أوال سيتم دراسة أطراف العقد فقيام عقد اإليجار المالي صحيحا سينتج‬
‫اثار متمثلة في حقوق والتزامات طرفي عقد االيجار ويجب إحترام هذه الحقوق والواجبات النه يمكن ان‬
‫ينجر عنه فسخ العقد‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق والتزمات المستأجر والمؤجر‬
‫‪ -1‬حقوق والتزامات المؤجر‪:‬‬
‫بمجرد قيام عقد االيجار المالي فإن المؤجر يتحمل عديد االلتزامات المستمدة من أحكام الكراء الواردة‬
‫بمجلة االلتزامات والعقود عمال بالفصل ‪ 2‬من قانون جويلية ‪ 1994‬الذي اقتضى "ان يخضع عقد االيجار‬
‫المالي ألحكام القانون العام مالم تتعارض مع أحكام هذا القانون"‪.‬‬
‫تتمثل حقوق المؤجر في إمكانية فسخ عقد االيجار مع طلب التعويض عن الضرر فتحيز القواعد العامة‬
‫لعقد الكراء تمكين المؤجر من طلب فسخ عقد الكراء متى لم يوفي مستأجر العين معينات الكراء في االجل‬
‫المحدود‪.‬‬
‫تتمثل التزامات الشركة المؤجرة في العديد من النقاط منها االلتزام بالتمويل ويمكن تفسير ذلك بأن التزام‬
‫المؤسسة المالية أو البنكية بالتمويل مستمد من طبيعة االيجار المالي المتمثلة في ثمن األعيان المقتناة من‬
‫‪16‬‬
‫البائع‪.‬‬
‫باالطالع على بعض الشروط المعتمدة في بعض شركات التأجير نجد إن المستأجربحكم الوكالة الممنوحة‬
‫له من المؤجر بصفته مستأجرا يتولى سحب تجهيزات أو معدات ويحرر محضرا يثبت به مطابقة‬
‫التجهيزات وبهذا المحضر تبرأ ذمة المؤجر ويجب إحالة المحضر المذكور على المؤجر في ‪ 48‬ساعة‬
‫من تحريره بواسطة رسالة مضمونة الوصول‪.‬‬
‫وأيضا من االلتزامات األخرى المهمة وهي االلتزام بالتسليم وهي المحمول على المؤجر التي تمثل أهمية‬
‫‪17‬‬
‫بالغة ألن التسليم يحدد شرعية وبداية أداء معينات الكراء‪.‬‬
‫فاألصل في االلتزام بالتسليم في اطار عملية االيجار المالي إنه قانونا محمول على المؤجر وواقعا على‬
‫البائع أو المزود أما عدم تسلم المستأجر للشيء المأجور فإنه يترتب عنه فسخ عقد البيع للخالل بواجب‬
‫التسليم‪.‬‬

‫‪ 16‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪93‬‬
‫‪ 17‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪94‬‬
‫‪10‬‬
‫وهناك أيضا التزام بالحفظ فأحكام االلتزام الواردة بمجلة االلتزامات والعقود تعتبر ك=مكملة إلرادة‬
‫األطراف لذلك تعمدت شركات اإليجار المالي إلى إعفاءها من التزام الحفظ والصيانة بإدراجها شرط‬
‫‪18‬‬
‫صريح صلب العقد تحملها على كاهن معاقدها‪.‬‬
‫وهناك أيضا التزام أخر على الشركة المؤجرة وهي االلتزام بالضمان واألصل إن االلتزام بالضمان محمولة‬
‫على عاتق المؤجر غرضه شيئان أوال تصرف وحوز ال نزاع فيه وأيضا ثانيا استحقاق الشيء المأجور‬
‫وخلوه من العيوب‪.‬‬
‫ويمكن تفسير ذلك إن الضمان يهدف على تحقيق التصرف و حوز ال نزاع فيه وخلو العين المؤجرة من‬
‫العيوب وضمان التعرض واالستحقاق المتمثل في امتناع المؤجر على كل من شأنه ان يحول بين المستأجر‬
‫والعين المؤجرة‪.19‬‬
‫أيضا في اطار عقد االيجار المالي فإن المؤسسة البنكية أو المالية تمنح حريفها توكيال خاصا لدفع التعرض‬
‫‪20‬‬
‫الصادر عن الغير سواء أكان التعرض مادي أو قانوني‬
‫‪ -2‬حقوق والتزامات المستأجر‪:‬‬
‫ومن االثار التي تنجر عن عقد االيار المالي المستأجر هي حق تملك األموال إن الغاية من عقد االيجار‬
‫‪21‬‬
‫المالي األساسية هي إكتساب ملكية االعيان المؤجرة من قبل المستأجر اثر نهاية دفع أقساط االيجار‬
‫إن تخويل المستأجر حق تملك األموال المؤجرة هي من عناصر تكييف التأجير بااليجار المالي ولكن ال‬
‫يشترط بالضرورة ان يفضي العالقة إلى تملك المستأجر لهذه األموال وإنما يكفي إن يكون في مقدوره‬
‫تملكها‪.‬‬
‫ولقيام الملكية في عقد اإليجار المالي هناك شروط يجب اتباعها والتزمات على المستأجر القيام بها‪.‬‬
‫وتختلف واجبات المستأجر باختالف صفته كوكيل من ناحية وكمستعمل لعين المؤجر من ناحية أخرى‬
‫فبصفته كوكيل عند الموافقة على تمويل المشروع فإنها ترسل للمزود طلبا باسمها من اجل شراء المعدات‬
‫وفيه تحدد الشركة ان المستأجر سوف يتسلم منه المعداة وذلك بوصفه وكيال عنه‪ .‬وصفة الوكيل هذه إن‬
‫كانت تساعد المستفيد من االطالع ومتابعة أطوار البيع والتسلم فإنها مصدر مسؤولية محمولة عليه ويكون‬
‫‪22‬‬
‫المستأجر حرا في اختيار العين موضوع التأجير وتحديد مواصفاته بكل حرية دون تدخل المشرع‪.‬‬
‫وااللتزامات بصفته مستأجرا تكون أساسا في دفع معينات الكراء في اجلها وحفظ العين المؤجرة وصيانتها‪.‬‬
‫يفسر أداء معينات االيجار بالعودة إلى الفصل ‪ 767‬مجلة االلتزامات والعقود الذي يقتضي " على المكتري‬
‫أداء الكراء وحفظ ما اكتراه " ويجب على المستأجر أداء معينات االيجار على النحو المبين بالعقد حسب‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 768‬مجلة االلتزامات والعقود الذي يقتضي " على المكتري أداء معينات االيجار في‬
‫االجل المعين في العقد "‬
‫يكتسي ضمان استخالص معينات االيجار أهمية بالغة على المستوى العملي ومما يدل على أهميتها فإن‬
‫‪23‬‬
‫التوقف عن دفع معينات االيجار ينجر عنه فسخ عقد االيجار وبالتالي إمكانية اكتساب ملكية العقد المؤجرة‬

‫‪ 18‬جالل الفرجاوي‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع ‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪84‬‬
‫‪ 19‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪95‬‬
‫‪ 20‬جالل الفرجاوي ‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪86‬‬
‫‪ 21‬غادة العيساوي‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان ملكية في غقد االيجار المالي ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس ‪،‬‬
‫الصفحة ‪76‬‬
‫‪ 22‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪85‬‬
‫‪ 23‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪86‬‬
‫‪11‬‬
‫ومن الواجبات األخرى بصفته مستأجرا صيانة المعدات وحفظها ويمكن تفسير ذلك ان ابرز التزامات‬
‫المحمولة على كائن المستأجر يجب تحديد محتوى واجب الحفظ إلى جانب عرض أهمية عنصر التأمين‬
‫‪24‬‬
‫على العين المؤجرة المحمولة على المستأجر‬
‫يلتزم المستأجر في سبيل المحافظة على العين باستعمالها استعماال عادي وشخصي ويمكن تفسير ذلك بعدم‬
‫االفراط في االستعمال أو التعسف في ذلك مما يقتضي تجاوز قدرتها التقنية‬
‫يكون االتفاق صراحة بين طرفي العقد فإن لم يقع االتفاق يكون االستعمال حسب نوع وطبيعة االعيان‬
‫ويمنع إحالة العين المؤجرة على وجه الكراء إال بإذن المؤجر إال بطريقة صريحة‪.‬‬
‫ونظرا إلى ان عقد االيجار من عقود اإلذعان الجاهزة فتحمل مسؤولية الصيانة للمستأجر فتنص شركة‬
‫االيجار على اعفاءها بشكل صريح‪.‬‬
‫وفي فقه القضاء المقارن ‪ ،‬ذهب حكم محكمة االستئناف بباريس إلى إنه من صحة شرط اعفاء الشركة‬
‫المؤجرة بالتزاماتها للصيانة إال إن هذا الشرط ال يؤدي إلى استبعاد اإلصالحات الجسيمة موضوع المادة‬
‫‪25‬‬
‫‪ 606‬مجلة المدنية الفرنسية‪.‬‬
‫ويجب أيضا االلتزام بتأمين األعيان المؤجرة فيشمل من جهة المخاطر العادية للحريق والسرقة وأيضا‬
‫‪26‬‬
‫ضمان أخطار الكوارث الطبيعية‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬اثار عقد االيجار المالي تجاه الغير‬
‫بالرغم من ان الغير ليس من اطراف عقد االيجار لكن المشرع وضع له حماية خاصة نظرا لعدم علمه‬
‫بالمالك الحقيقي للشيء المأجور فأوجب المشرع المؤجر والمستأجر بالقيام بإجراءات اإلشهار (‪ )1‬وكما‬
‫نص على جزاء اإلخالل بإجراءات االشهار (‪)2‬‬
‫‪ -1‬إجراءات اإلشهار‪:‬‬
‫إن مواصلة المؤجر المالك إلحتفاظ بملكية االعيان المؤجرة واالحتجاج بها تجاه الكافة يبقى رهين القيام‬
‫بإجراءات االشهار القانوني الذي فرضه المشرع بهدف إعالم الغير بالوضعية القانونية والمالية للمستأجر‬
‫للتعامل معه بكل حذر فالبنسة للمنقوالت نص الفصل ‪ 7‬من قانون ‪ 1994‬على ان تخضع عملية االيجار‬
‫المالي المتعلق بالتجهيزات أو المعدات للترسيم بطلب من المؤجر بدفتر يفتح للغرض بكتابة المحكمة التي‬
‫يوجد بها الدفتر التجاري المرسم به المستأجر في جميع االرشادات التي تسمح بتعريف األطراف‬
‫والممتلكات‪.‬‬
‫لم يضبط المشرع التونسي إجراءات االشهار وأمام السكوت التشريعي فإن المؤجر الحريص من مصلحته‬
‫‪27‬‬
‫القيام بإجراءات اإلشهار على معنى الفصل ‪ 7‬من قانون ‪ 07‬جويلية ‪ 1994‬في أسرع وقت إلبرام العقد‬
‫فيما يتعلق بالعقارات اخضع المشرع التونسي ترسيم عملية االيجار المالي العقاري إلى إجراءات الترسيم‬
‫المنصوص عليها بمجلة الحقوق العينية بالنسبة للعمليات المماثلة إلى الفصل ‪ 358‬وما يله من نفس المجلة‬

‫‪ 24‬غادة العيساوي‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان ملكية في غقد االيجار المالي ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس ‪،‬‬
‫الصفحة ‪82‬‬

‫‪ 25‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪88‬‬
‫‪ 26‬غادة العيساوي‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان ملكية في غقد االيجار المالي ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية بتونس ‪،‬‬
‫الصفحة ‪88‬‬
‫‪ 27‬عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪ ،1999‬الصفحة ‪86‬‬

‫‪12‬‬
‫على وجوب ترسيم عقود االيجار التي تفوق مدتها ‪ 03‬سنوات حتى يتم االحتجاج به تجاه الغير وباعتبار‬
‫عملية االيجار المالي هي عقود ايجار عقارات تفوق مدتها ‪ 03‬سنوات ومشفوعة بعقد البيع فإن المشرع‬
‫لم ينص بخصوصها على إجراءات جديدة بترسيمها بل اخضاعها الى نفس اإلجراءات المنصوص عليها‬
‫بمجلة الحقوف العينية‪.‬‬

‫كما ان المشرع حدد بداية مفعول االشهار انطالقا من تاريخ الترسيمات المدرجة طبقا للفصل ‪ 09‬من‬
‫قانون ‪ 1994‬وبالنسبة لواجب اإلشهار من قبل المستأجر يتخذ مظهرين األول مستمد من منطوق الفصل‬
‫‪ 15‬من قانون ‪ 1994‬الذي يوجب تضمين المستأجر لعملية االيجار المالي في المحاسبة التي يمسكها وجوبا‬
‫ويعرف بإشهار المحاسبة أما الثاني فتشترط المؤسسات المؤجرة وضع لوحات معدنية فوق المعدات أو‬
‫التجهيزات ويعرف باإلشهار الواقعي‪.‬‬
‫هذا االشهار لم يحدده قانون ‪ 1994‬وال األحكام العامة للكراء إما هي وليدة العرف والمعامالت التجارية‬
‫في المقابل في القانون المقارن‪ ،‬فرض القانون البلجيكي بالتحديد األمر المالكي في ‪ 10‬نوفمبر ‪ 1967‬على‬
‫‪28‬‬
‫المستأجر واجب وضع عالمة على المعدات‬
‫‪ -2‬جزاءات االخالل باجراءات االشهار‬
‫نظرا ألهمية االشهار القانوني في عقد االيجار المالي وضع المشرع جزاء لتخلف االشهار القانوني نص‬
‫الفصل ‪ 12‬من قانون ‪ 1994‬إنه إذا لم تتم إجراءات الترسيم طبق الشروط المحددة للفصل ‪ 7‬و‪ 8‬فال يمكن‬
‫للمؤجر معارضة دائني المستأجر بما له من حقوق وممتلكات التي بقى محتفظا بملكيتها إال إذا اثبت إن‬
‫المعنيين باألمر حصل لهم العلم الفعلي لحقوقهم ويمكن تفسير نظام االشهاري لعقود االيجار المالي اعتبار‬
‫لخصوصية عقود االيجار عن بقية العقود وذلك بما يمكن ان تنتجه من مغالطات للغير ويحول إخالل‬
‫المؤجر لواجب االشهار دون إمكانية احتجاجه بملكية االعيان المؤجرة بما إن مهمة االشهارهي أساس‬
‫االعالم بالوضعية القانونية والمالية للمستأجر أما بالنسبة لجزاء المستأجر عن اخالله لواجب االشهار نجد‬
‫ان المشرع سكة ضمن الفصل ‪ 15‬من قانون ‪ 15‬جويلية ‪ 1994‬فيما يتعلق بجزاء االخالل بواجب االشهار‬
‫ان حزاء االخالل بواجب االشهار لعقود االيجار المالي المتمثل في عدم إمكانية عدم معارضة الغير بها‬
‫إنما هو مبدأ له استثناءات وتتمثل هذه االستثناءات في إمكانية معارضة الغير سيء النية في صورة االخالل‬
‫بواجب االشهار ولكن في ميدان التطبيق نجد ان مؤسسات االيجار ال تدع مجال إلمكانية اخاللها بواجب‬
‫االشهار باعتبار حرصها على أموالها‬
‫ولكن عقد االيجار المالي محدد في المدة فمن اهم اثاره انقضائه‬
‫ب‪ -‬انقضاء عقد االيجار المالي‪:‬‬
‫ولعقد االيجار عديد الماالت إما إن ينقضي بصفة تبعية أو ينقضي بصفة أصلية‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االنقضاء التبعي لإليجار المالي‪:‬‬
‫في االنقضاء التبعي لليجار المالي إن فسخ عقد البيع في تعييب المبيع أو إلحجام البائع عن تسليمه فإنه‬
‫يؤدي وجوبا إلى بطالن عقد االيجار المالي الختالل في أركان العقد ويكون لهذا البطالن مفعول رجعي‬

‫‪ 28‬جالل الفرجاوي ‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪99‬‬

‫‪13‬‬
‫يعدم جميع االلتزامات التي تولدت عن عقد االيجار ويؤدي الى استرجاع كل طرف ما اداه ويمكن للمؤجر‬
‫ممارسة دعوى التعويض ضد المستأجر شريطة اثبات خطئه في تنفيذ التزاماته التعاقدية‪.‬‬
‫فالتزامات المحمولة على المستأجر هي التزمات بتحقيق نتيجة ال ببذل عناية‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬االنقضاء األصلي لعقد االيجار المالي‬
‫• االنقضاء األصلي قبل حلول االجل‪:‬‬
‫يكون االنقضاء األصلي قبل حلول األجل إما بصفة إرادية أو بصفة الإرادية ‪.‬‬
‫يكون االنقضاء إرادي األصلي قبل حلول اجله متصال بإرادة أطرافه حيث يفسخ العقد إما بطلب من المؤجر‬
‫أو بطلب من المستأجر‬
‫ففسخ العقد من طلب المؤجر يتمثل في إن أغلب العقود اإليجار المالي تتضمن شروط فسخية تمكن المؤجر‬
‫بتحقيقها متى أخل المستأجر بالتزاماته االتفاقية أو القانونية وفي بعض األحيان نالحظ تواجد شروط تمكن‬
‫من فسخ العقد بدون صلة بعدم تنفيذ المستأجر اللتزاماته مثل وفاة المستأجر وشرك تعرض المستأجر‬
‫للتسوية القضائية‪.‬‬
‫أما بالنسبة لفسخ العقد من قبل المستأجر ‪ ،‬متمثلة فإن قواعد العامة للكراء منطبقة على االيجار المالي فإنه‬
‫يمكن للمستأجر طلب فسخ العقد وبدون اقتضاء أي تعويضات في حالة هلك الشيء المأجورة بقوة قاهرة‬
‫‪29‬‬
‫لكنها تظل قاعدة تكميلية يجوز االتفاق على خالفها‪.‬‬
‫ويكون االنقضاء الإرادي بإنقضاء عقد االيجار المالي قبل حلول اجله بصورة ال إرادية إما لهالك العين‬
‫المؤجرة إما هالكا ماديا أو هالكا قانونيا‪.‬‬
‫ويكون الهالك المادي في األصل إن الهالك الكلي للعين المؤجرة ينعدم معه االنتفاع المرغوب ويبيح‬
‫للمستأجر المابي التمسك بفسخ عقد االيجار أما التلف الجزئي يخول للمستأجر إما فسخ اإليجار أو التنقيص‬
‫من ثمن االيجار وهنالك الهالك القانوني المتمثل في انتزاع العين المؤجرة للمصلحة العامة طبق قانون‬
‫‪ 1976‬فإنها تأخذ حكم الهالك المادي ويمكن للمستأجر ان يطلب تخفيف معلوم االيجار إذا كان االنتزاع‬
‫جزئي وال يأثر على بقية العين المؤجرة‪.‬‬
‫• االنقضاء األصلي بحلول االجل‪:‬‬
‫فقد ينتهي عقد االيجار المالي بإنتهاء المدة التي حددها المتعاقدين وجبا بدون االحتياج لتنبيه بإخالء المحل‬
‫أو تسليم المعدات أو التجهيزات في هذه الحالة فإن المنتفع يتمتع بحق الخيار بين الحلول الثالث‪ ،‬الخيار‬
‫األول وهو ارجاع الشيء المأجور في األجل المحدد في العقد على حالته العادية وعلى نفقته الخاصة وأما‬
‫الخيار الثاني اكتساب ملكية األعيان إما برفع خيار الشراء أثناء المدة االختيارية مع أداء مقدار القيمة‬
‫المتبقية أو يوجد خيار ثالث تجديد عقد االيجار بإبرام ملحق للعقد األصلي يحدد مدة إضافية ومعين إيجار‬
‫‪30‬‬
‫جديد الذي يكون عادة أقل من المعينات االيجار األولى‬

‫جالل الفرجاوي ‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪108‬‬ ‫‪29‬‬

‫جالل الفرجاوي ‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪ ،1999‬الصفحة ‪110‬‬ ‫‪30‬‬

‫‪14‬‬
 ‫الفهرس المفصل‬

‫الجزء األول‪ :‬شروط تكوين عقد االيجار المالي‬

‫أ‪ -‬الشروط الموضوعية‬
‫ب‪ -‬الشروط الشكلية‬
‫الجزء الثاني‪ :‬اثار عقد اإليجار المالي‬
‫أ‪ -‬االثار المترتبة على األطراف المتداخلة‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق والتزامات المستأجر والمؤجر‬
‫‪ -1‬حقوق والتزامات المؤجر‬
‫‪ -2‬حقوق والتزامات المستأجر‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬اثار عقد االيجار المالي تجاه الغير‬
‫‪ -1‬إجراءات اإلشهار‬
‫‪ -2‬جزاء االخالل بإجراءات اإلشهار‬
‫ب‪ -‬انقضاء عقد االيجار المالي‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االنقضاء التبعي لليجار المالي‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬االنقضاء األصلي لعقد اإليجار المالي‬
‫‪ -1‬االنقضاء األصلي قبل حلول األجل‬
‫‪ -2‬االنقضاء األصلي بحلول األجل‬

‫‪15‬‬
 ‫قائمة المراجع‬
‫المراجع العامة‬
‫األستاذ نذير بن عمو‪ ،‬قانون مدني العقود الخاصة البيع والمعاوضة‪ ،‬مركز النشر الجامعي‪ ،‬طبعة ثانية‬
‫مزيدة ومنقحة‬
‫المراجع الخاصة‬
‫الدكتور مراد الجديدي ‪ ،‬المحيط في شرح القانون الخاص الجديد الجزء األول القانون البنكي‪ ،‬مجمع‬
‫األطرش تونس ‪2022‬‬

‫المذكرات واالطروحات‬
‫غادة العيساوي‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان ملكية في غقد االيجار المالي ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫بتونس ‪2018/2017 ،‬‬
‫سلسبيل بن جالل ‪ ،‬مذكرة ماجستير تحت عنوان االيجار المالي العقاري ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫بتونس ‪2018/2017 ،‬‬

‫المقاالت‬
‫جالل الفرجاوي ‪ ،‬االيجار المالي في القانون التونسي‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬أفريل ‪1999‬‬
‫عبد الستار الخويلي‪ ،‬االيجار المالي في فقه القضاء المقارن‪ ،‬مجلة القضاء والتشريع‪ ،‬نوفمبر ‪1999‬‬

‫‪16‬‬