‫بحث لنيل شهادة اإلجازة في القانون الخاص‬

‫تحت عنوان ‪:‬‬

‫بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫بين النصوص القانونية و األحكام القضائية‬

‫تحت إشراف دكتور‬ ‫من إعداد الطلبة‬

‫د‪ .‬حسن دنان‬ ‫❖ عبدالسالم بطار‬
‫❖ رحاب بوكماش‬

‫السنة الدراسية‬
‫‪2022/2021‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫شكر وتقدير‬
‫ال يسعني إزاء هذا العمل المتواضع‪ ،‬والمقدم إلى كلية العلوم‬
‫القانونية واإلقتصادية واإلجتماعية المحمدية إال أن أتقدم‬
‫بخالص شكري وتقديري إلى دكتور حسن دنان الذي الزمنا‪،‬‬
‫وبذل معانا الجهد والطاقة حتى أنجزنا هذا البحث ‪ ،‬فاسأل هللا‬
‫أن يطيل عمره ويمنحه الصحة والعافية‪ ،‬وينفع به اإلسالم‬
‫والمسلمين إنه سميع مجيب‪.‬‬
‫كما أتوجه بالشكر إلى جميع األساتذة الذين تشرفنا بالدراسة‬
‫عندهم و أخص بالذكر األساتذة الكرام ‪ :‬فريد السموني‪ ،‬فتح هللا‬
‫آسطيري‪ ،‬فؤاد أنور‪ ,‬محمد مسلومي و محمد أبو الحسين‬
‫وأخيرا فإن كنا قد وفقنا فبفضل من هللا ونعمة ‪ ،‬وإن كانت‬
‫"و َما تَ ْوفِي ِقي ِإ اال‬
‫األخرى فحسبي أننا أخلصنا القصد والعمل َ‬
‫يب"‪.‬‬‫علَ ْي ِه تَ َو اك ْلتُ َو ِإلَ ْي ِه أ ُ ِن ُ‬
‫اَّلل ۚ َ‬
‫ِب ا ِ‬
‫والسالم‬
‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪II‬‬

‫الئحة المختصرات‬
‫ق ل ع ‪ :‬قانون االلتزامات والعقود‬ ‫•‬
‫ن م س ‪ :‬نفس المرجع سابق‬ ‫•‬
‫ط ‪ :‬طبعة‬ ‫•‬
‫ص ‪ :‬الصفحة‬ ‫•‬
‫م ح ع ‪ :‬مدونة الحقوق العينية‬ ‫•‬
‫ب ع ف ط ا ‪ :‬بيع العقار في طور اإلنجاز‬ ‫•‬
‫م م ‪ :‬المشرع المغربي‬ ‫•‬

‫‪II‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفهرس‬
‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫المبحث األول ‪ :‬ماهية بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫المبحث الثاني تمييز بيع العقار في طور اإلنجاز عن بعض‬
‫النظم المشابهة له وإنشائه‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من الناحية‬
‫اإلجتماعية و االقتصادية و اآلثار المترتبة عنه‬
‫المبحث األول ‪ :‬العقارات في طور اإلنجاز كمطلب للتنمية‬
‫العمرانية‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬التزامات األطراف وآثار إخالل أطراف‬
‫عقد بيع العقار في طور اإلنجاز بالتزاماتهم ودور القضاء‬
‫في حماية األطراف‬

‫‪III‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الملخصات‬
‫ملخص ‪ :‬يهدف قانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع العقارات في طور اإلنجاز‬
‫إلى تحفيز االستثمار في الميدان العقاري وتشجيع شرائح واسعة من‬
‫المواطنات والمواطنين على الولوج إلى السكن بشروط ميسرة وبأداء‬
‫متدرج‪.‬‬
‫كما أننا إعتمدنا على منهج تحليل المحتوى‪ ،‬وذلك لتحليل وشرح‬
‫النصوص القانونية الواردة في قانون رقم ‪ 44.00‬المعدل و المتمم‬
‫لقانون رقم ‪ 107.12‬بشأن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز وطبيعته‪،‬‬
‫إضافة إلى النصوص الواردة في نفس القانون والتي تتعلق باإللتزامات‬
‫والضمانات الناشئة عنه‪ ،‬والتي جاءت لحماية األطراف الضعيفة مع‬
‫إعطاء لكل األطراف حقوقهم و من بين النتائج التي وردت في عقد بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز هو ما جاء به قانونه المصادق عليه نهائيا في‬
‫يناير ‪ ،2016‬من ضمانتين هامتين‪ ،‬أوالهما "ضمانة نهاية األشغال"‬
‫وضمانة "عقد التخصيص"‪ ،‬وهما الضمانتان اللتان بإمكانهما محاربة‬
‫الظواهر والممارسات الالقانونية في سوق العقار ‪ ،‬وفي الوقت الذي‬
‫اتسع بيع العقار في طور اإلنجاز بشكل كبير‪ ،‬مازال الرهان على‬
‫القانون المتعلق بهذا النوع من التسويق العقاري كبيرا في أن يسهم‬
‫بالنظر لما يوفره من ضمانات وحماية لحقوق األطراف عقد بيع العقار‬
‫في طور اإلنجاز في إضفاء مزيد من الشفافية على معامالت السوق‬
‫العقاري ومحاربة الظواهر والممارسات الالقانونية في هذا المجال مع‬
‫تأطيره بمقتضيات تشريعية وتنظيمية واضحة ومناسبة ومبسطة‪.‬‬
‫الكلمات المفتاحية ‪ :‬العقار ‪ -‬عقد التخصيص ‪-‬العقد اإلبتدائي ‪ -‬العقد النهائي‬
‫‪Résumé :: La loi sur la vente de biens immobiliers en voie‬‬
‫‪IV‬‬
Résumé : La loi sur la vente de biens immobiliers en voie d’achèvement vise
à stimuler l’investissement dans le domaine immobilier et à
encourager de larges franges de citoyennes à accéder à un logement à
des conditions faciles et avec une exécution progressives.
Nous nous sommes également appuyés sur l'analyse de contenu, pour
analyser et expliquer les textes juridiques contenus dans la loi n° 44.00
modifiant et complétant la loi n° 107.12 relative au contrat de vente d’un
bien immobilier en cours d’achèvement et sa nature, ainsi que les textes
contenus dans la même loi relatifs aux obligations et garanties qui en
découlaient, qui venaient protéger les faibles tout en donnant à chacun
ses droits. Parmi les résultats contenus dans le contrat de vente d’un
bien immobilier en cours d’achèvement figurent les deux garanties
importantes prévues par sa loi, qui a finalement été approuvée en janvier
2016, dont la première est la « Garantie Fin de Travaux » et la garantie
« Contrat d’Allocation », qui sont les deux garanties permettant de lutter
contre les phénomènes et pratiques illicites sur le marché immobilier, et
à l’heure où la vente de biens immobiliers en voie d’achèvement s’est
considérablement développée, le pari sur la loi relative à ce type de
commercialisation immobilière est encore grande en ce qu’elle
contribue, compte tenu des garanties et de la protection qu’elle apporte
aux droits des parties au contrat de vente du bien en voie d’achèvement,
à apporter plus de transparence aux transactions sur le marché
immobilier et la lutte contre les phénomènes et pratiques illicites dans ce
domaine, tout en l’encadrant par des exigences législatives et
réglementaires claires, appropriées et simplifiées.
Les mots clés : immobilier ‫ ـ‬contrat de cession ‫ ـ‬contrat principal ‫ ـ‬contrat
définitif

V
‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪II‬‬‫مقدمة عامة‬
‫عرف المغرب منذ عدة سنوات أزمة سكن حادة‪ ،‬عاشتها شريحة كبيرة من أفراد‬
‫المجتمع المغربي‪ ،‬بحيث شكل السكن ضرورة أساسية من ضروريات الحياة‪ ،‬والذي تم اعتباره‬
 ‫مقدمة عامة‬
‫عرف المغرب منذ عدة سنوات أزمة سكن حادة‪ ،‬عاشتها شريحة كبيرة من أفراد‬
‫المجتمع المغربي‪ ،‬بحيث شكل السكن ضرورة أساسية من ضروريات الحياة‪ ،‬والذي تم‬
‫اعتباره‬
‫أكثر شيء سعى له الفرد من أجل تملكه‪ ،‬كما أنه أداة يتحقق بموجبها التماسك األسري والتطور‬
‫المجتمعي الذي يؤثر على كافة المجاالت السياسية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬ويشترط في‬
‫السكن أن يكون مالئما ويوفر حاجات الفرد اإلنسانية‪ ،‬بحيث يحفظ كرامته‪ ،‬ويحقق له الرفاهية‪،‬‬
‫فقد ذكره هللا عزوجل في القرآن الكريم سبحانه وتعالى "وهللا جعل لكم من بيوتكم سكنا‪."1‬‬
‫سعت الدولة المغربية منذ االستقالل إلى توفير السكن‪ ،‬نظرا للطلب المتزايد والمستمر‬
‫على هذا األخير‪ ،‬ونتيجة للتزايد الكبير في عدد السكان‪ ،‬وذلك أدى الستفحال األزمة‪ ،‬بحيث‬
‫ازداد إقبال األفراد على اقتناء المباني حتى دون اكتمال تشييدها وبنائها‪ ،‬وقد انتشرت هذه‬
‫الظاهرة وأصبحت مألوفة للجميع بعد أن كانت استثناء يكون اللجوء له للضرورة فقط‪ ،‬وبناء‬
‫على ذلك وجد المشرع المغربي نفسه مضطرا لالعتراف بهذه الظاهرة عن طريق وضعها في‬
‫إطار قانوني‪ ،‬تحت مسمى" العقار أو البناء في طور اإلنجاز"واالهتمام العالمي بالحق في‬
‫السكن بشكل خاص بدأ مع تكليف الجمعية العامة لألمم المتحدة بتأسيس برنامج األمم المتحدة‬
‫للمستوطنات البشرية سنة ‪ 1978‬والذي يوجد مقره في نيروبي عاصمة كينيا تحت شعار "مأوی‬
‫مالئم للجميع" تلته إصدار اإلستراتيجية العالمية للمأوى والتي ظلت تقدم منحا وجوائز تشجيعية‬
‫للجهات التي تطرح حلوال مبتكرة وعملية لمشاكل السكن‪ ،‬وفي عام ‪ 2001‬أطلق برنامج األمم‬
‫المتحدة للحق في السكن‪ .‬كما تحتفل األمم المتحدة باليوم العالمي للسكن في أول يوم اثنين من‬
‫‪2.‬‬
‫كل شهر أكتوبر من كل سنة‬
‫وهناك مجموعة من الدول التي تعتبر ان الحق في السكن من بين الحقوق يجب أن يتمتع‬
‫بها اإلنسان باعتباره فردا في المجتمع‪ ،‬حيث إرتقت بهذا الحق إلى مصاف الحقوق الدستورية‬
‫ورصدت من أجل النهوض به إمكانيات مادية وبشرية مهمة ‪ ،‬والمغرب كغيره من الدول قد‬
‫إهتم بهذا الحق إذ اعتبره حقا دستوريا وذلك في دستور ‪ 2011‬لكنه بالرغم من المجهودات‬
‫المبذولة من طرف الدولة في ميدان اإلسكان فإن القطاع مازال يعاني من العديد من المشاكل‬
‫سببها األساسي النمو الديموغرافي السريع والهجرة القروية ‪ ،‬وما صاحب ذلك من نمو دور‬
‫الصفيح وإرتباك في ميدان سياسة البناء والتعمير وكذا إرتفاع ثمن األراضي ومواد البناء ‪،‬‬

‫‪ 1‬سورة النحل اآلية ‪. 80‬‬

‫‪ 2‬مليكة الهاللي رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار في موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن ص‬
‫‪1‬‬

‫‪-1-‬‬ ‫‪-1-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫حيث تمخض عن ذلك أزمة سكنية وكان من الطبيعي في ظل هذه األزمة أن يصبح الطلب على‬
‫السكن أكثر من العرض ‪.‬‬
‫فكان من نتائج هذه األزمة‪ ،‬ونتيجة لقلة الوحدات السكنية‪ ،‬أن برزت على مستوى‬
‫الممارسة التعاقدية‪ ،‬ظاهرة بيع العقارات في طور اإلنجاز‪ ،‬أو حتى في مرحلة المشروع أو ما‬
‫يطلق عليه البيع على التصميم ‪،‬غير أن هذه الممارسة سرعان ما أبانت عن قصورها بفعل‬
‫المشاكل الناجمة عنها من قبيل تأخر المشتري عن سداد ما في ذمته من أقساط أو تأخر البائع‬
‫في إتمام البناء"‪ ،3‬وما يترتب عن ذلك من ضياع الحقوق على أصحابها ‪.‬‬
‫ولعل هذا هو ما دفع المشرع المغربي إلى إصدار القانون ‪ ،44.00‬متوخيا منه خلق‬
‫مناخ سليم و مالئم بعيدا عن مظاهر النصب و اإلحتالل و التالعب في هذا النوع من المعامالت‬
‫العقارية‪.‬‬
‫وتعتبر مقتضيات هذا القانون من أهم التعديالت الجديدة التي أدخلت على قانون‬
‫اإللتزامات والعقود منذ األخذ به سنة ‪ ،1913‬وتندرج هذه التعديالت في سياق اإلطار العام‬
‫الرامي إلى تعديل وتجديد التشريعات الحالية‪ ،‬بهدف جعلها مواكبة ومالئمة للمستجدات التي‬
‫تعرفها الساحة القانونية واإلجتماعية واإلقتصادية وباألخص منها الجانب اإلستثماري والتنموي‬
‫والكل في خضم ترسيخ دولة المؤسسات والقانون‪.‬‬
‫غير أن القانون رقم‪ 44.00‬السالف الذكر‪ ،‬لم يضع شروطا مفصلة إلبرام هذا العقد‪،‬‬
‫كذلك بالنسبة إللتزامات وحقوق األطراف التي تتدخل في إنجاز المشاريع العقارية‪ ،‬وهذا األمر‬
‫ترتب عنه بروز مشاكل كثيرة ما أدى لفوضى كبيرة بسبب توقف أشغال البناء‪ ،‬الذي يرجع في‬
‫غالب األحيان لإلحتيال الممارس من قبل المنعشين العقاريين والذي يقع ضحيته المواطن‬
‫بإعتباره طرفا ضعيفا‪ ،‬بحيث أن المنعشين العقاريين يرون في هذه العملية وسيلة إلستثمار‬
‫األموال وجني األرباح الطائلة بسرعة حتى ولو كان على حساب المواطنين‪ ،‬والواقع العملي‬
‫يشهد على ذلك‪ ،‬من خالل ما نطالعه في الجرائد والصحف اليومية‪ ،‬عن عدم إكتمال العديد من‬
‫مشروعات البناء‪ ،‬وبقائها كذلك لعدة سنوات‪ ،‬األمر الذي يدفع المشترين لتسلم تلك البنايات على‬
‫حالها مرغمين‪ ،‬ويعملون بعد ذلك على إتمام تشييدها بأنفسهم‪ ،‬أو اإلستعانة بذوي االختصاص‬
‫في مجال البناء والتشييد من مقاولين ومهندسين معماريين‪ ،‬ويكونون بذلك قد خسروا جزءا‬
‫كبيرا من أموالهم بسبب إنخفاض قيمة العملة وإرتفاع األسعار أو إنجازها بمواصفات رديئة‬
‫تختلف عن ما تم اإلتفاق عليه‪.‬‬

‫محمد المرسي زهرة المباني تحت اإلنشاء ‪ ،‬دراسة مقارنة في القانون المصري والفرنسي والكويتي "‪ ،‬الطبعة األولى‪ 1987،‬ص ‪9‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-2-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وأمام تعرض المشتري في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز لكل تلك األخطار‪ ،‬سعى المشرع‬
‫المغربي لتوفير الحماية الكافية له‪ ،‬وذلك بإعادة النظر في قانون رقم ‪ 44.00‬والمذكور أعاله‪،‬‬
‫من خالل مراجعته قصد تدعيمه وتحيينه‪ ،‬بسبب ما تم تسجيله من نقائص عديدة في الميدان‬
‫العملي‪ ،‬وقد تم ذلك فعال بصدور مشروع قانون رقم ‪ 107-12‬يغير ويتمم بموجبه الظهير‬
‫الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬بمثابة قانون اإللتزامات والعقود‪.‬‬
‫‪ .1‬أهداف البحث‬
‫يهدف هذا الموضوع إلى تحفيز اإلستثمار في الميدان العقاري‪ ،‬وتشجيع الولوج إلى السكن‬
‫بشروط مبسطة‪ ،‬وبأداء متدرج مع ضمان الحماية القانونية لألطراف المتعاقدة‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫تجاوز اإلكراهات والصعوبات التي حالت دون التطبيق الفعلي للقانون الحالي ‪.‬‬
‫‪ .2‬دواعي أو أسباب إختيار الموضوع‬
‫فتتمثل أساسا في رغبة الوقوف على مستوى الواقع العملي لهذا النوع من البيوع‪ ،‬خاصة وإن‬
‫مقتنى هذا النوع من العقارات يصطدم بعدة مخاطر سواء أثناء إبرام العقد أو بعد التسليم‪ ،‬هذا‬
‫باإلضافة الى كون هذا الموضوع يعد من أهم المواضيع التي تسترعي اهتمام العديد من‬
‫الباحثين وتدفعهم للبحث والتنقيب عن حلول للمشاكل التي يطرحها ‪.‬‬
‫كما أن الدراسات القانونية لبيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬تبقى نادرة إن لم نقل منعدمة خاصة‬
‫في شقه التطبيقي‪ ،‬وهو الشيء الذي دفعني إلى خوض غمار التجربة‪ ،‬إختيار موضوع بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز ‪ ،‬وربطه بالممارسة العملية محاوال تناول اإلشكاليات التي يطرحها‬
‫في هذا اإلطار مسترشدا في ذلك بموقف القضاء المغربي ‪.‬‬
‫‪ .3‬أهمية الموضوع ‪:‬‬
‫يكتسي موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز أهمية بالغة من الناحية القانونية واإلجتماعية‬
‫و اإلقتصادية والعملية بإعتباره أحد أهم المواضيع الكبرى التي تشغل الدولة‪ ،‬كذلك األمر‬
‫بالنسبة للمستهلك‪ ،‬الذي يكون في أغلب الحاالت عرضة لضغوطات وامالءات تعسفية يمارسها‬
‫عليه المنعش العقاري ألجل إستغالله أو سلب أمواله بطرق غير قانونية‪ ،‬وكذا إجباره على‬
‫إخفاء أو التستر على كثير من المعامالت المشبوهة التي تمارس ضده‪ ،‬وتستغل حاجته للعقار‬
‫محل البناء ومن الممكن دراسة هاته األهمية من عدة جوانب ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬على المستوى اإلجتماعي‬
‫تظهر األهمية االجتماعية لبيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في حل أزمة السكن‪ ،‬فيما يلعبه‬
‫السكن من دور فعال في استقرار الفرد داخل المجتمع خاصة وأن قطاع اإلسكان يعرف طفرة‬

‫‪-3-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وتمركز الساكنة بالمجال الحضري‪ ،‬وما أنتجه ذلك من ظهور مدن الصفيح وكثرة تنوع القضايا‬
‫العقارية المعروضة على المحاكم‪ ،‬وكذا يكمن فيما يعكسه بيع العقار في طور اإلنجاز من أمال‬
‫وتطلعات مختلف الفئات اإلجتماعية وخاصة ذات الدخل المحدود في الحصول على محل‬
‫للسكن‪. 4‬‬
‫ثانيا ‪ :‬على مستوى الجانب اإلقتصادي‬
‫يتمثل ذلك في أن البائع (المنعش العقاري) يوفر تمويال من طرف المشترين بعيدا عن التمويل‬
‫البنكي ‪ ،‬وبالتالي الحيلولة دون ارتفاع تكلفة العقار ‪ .‬كما أنه يحقق مصلحة للبالد تتمثل باألساس‬
‫‪5.‬‬
‫في إنعاش وتنمية القطاع العقاري بالمغرب‬
‫ثالثا ‪ :‬على المستوى القانوني‬
‫تتجلى األهمية القانونية للموضوع في كون القانون ‪ 44.00‬المعدل بقانون ‪ 107.12‬جاء‬
‫إستجابة لطموحات الدولة في تسريع وتيرة التنمية‪ ،‬عن طريق تأطير الثروة العقارية بقواعد‬
‫قانونية متماشية مع التحوالت التي أفرزها عالم اليوم بما يوفر ذلك من أمن قانوني يضمن‬
‫استقرار المجتمع‪ ،‬حيث أن هذا القانون أوجد ضمانات وآليات حمائية إلبرام العقود المرتبطة‬
‫ببيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬وذلك من أجل تطهير مجال هذه المعامالت رغبة في تشجيع‬
‫‪6.‬‬
‫اإلستثمار في ميدان العقار لما له من دور في حل أزمة السكن وخلق التنمية المستدامة‬
‫فقد يبدو باإلطالع على هذا القانون في بادئ األمر أن تطبيقه جد سهل وبسيط‪ ،‬لكن المالحظ أن‬
‫الواقع و العمل‪ ،‬كان ومازال يطرح إشكاالت عدة و منه نتساءل‪:‬‬
‫‪ .4‬إشكالية البحث ‪:‬‬
‫هل إستطاع المشرع المغربي من خالل أحكام قانون بيع العقار في طور اإلنجاز إلى تحقيق‬
‫التوازن االقتصادي و االجتماعي‪ ،‬وتوفير الحماية الالزمة ألطراف عقد بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز من ناحية و إخاللهم الذي يترتب عنه ٱثار من ناحية أخرى؟‬
‫و تتفرع عن هذه اإلشكالية ‪ ،‬عدة إشكاالت و التي نوردها كالتالي‪:‬‬
‫ماهي أحكام عقد بيع العقار في طور اإلنجاز؟‬

‫‪ 4‬مل يكة الهاللي رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار في موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن‬
‫ص‪4‬‬
‫‪ 5‬عبدالهادي أنجار‪ ،‬لبني أزهاري‪ ،‬أيوب بعدما ماستر المنازعات والمهن القانونية وحدة‪ :‬القانون المدني المعمق الفوج الخامس الفصل األول عرض‬
‫بعنوان بيع العقار في طور االنجاز ص ‪5‬‬
‫‪ 6‬مليكة الهاللي م س ص ‪5‬‬

‫‪-4-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫و ماهي آثار هاته أحكام و دور القضاء في حماية األطراف؟‬

‫‪ .5‬الجهاز المفاهيمي للبحث‬
‫كما يعرف هذا الموضوع مجموعة من المفاهيم القانونية أهمها‪:‬‬
‫عقد البيع ‪- :‬لقد عرف المشرع المغربي البيع في الفصل ‪( 478‬ق‪.‬ل‪.‬ع) بأنه ‪" :‬عقد بمقتضاه‬
‫ينقل أحد المتعاقدين لآلخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا اآلخر بدفعه له"‪ 7‬كما‬
‫عرفه المشرع الفرنسي ‪La vente est une Convention par laquelle l’un‬‬
‫‪.s’oblige à livrer une chose etL’autre à la payer‬‬
‫عقد التخصيص هو بمثابة عقد اختياري مدته ال تتجاوز ستة اشهر وغير قابلة للتجديد جاء به‬
‫المشرع من اجل حماية الطرف الضعيف أي المشتري خاصة ان الممارسة كشفت عن عدم‬
‫احترام األطراف المتدخلة مقتضيات القانون‪.‬‬
‫العقد االبتدائي ‪ :‬هناك من يجعل العقد االبتدائي مرحلة وسطى بين المفاوضات التمهيدية و العقد‬
‫النهائي ‪ ،‬فهو اتفاق يتم فيه الوعد من البائع بأن يبيع للمشترى حقه إذا رغب في شرائهخالل مدة‬
‫معينة كما يعد المشتري البائع بأن يشتري منه المبيع إذا رغب في بيعه خالل مدة معينة ليحررا‬
‫‪8.‬‬
‫العقد النهائي‬
‫العقار فالعقار هو الشيء المادي الذي له موقع ثابت غير منتقل بحيث ال يمكن نقله بدون تلف‬
‫كالمنزل واألرض والمنقول هو الشيء الذي ليس له موقع ثابت ويمكن نقله على مكانه دون أن‬
‫يلحقه التلف كالحيوان والسيارة‪ ...‬فاألرض عقار ألنه ال يمكن نقلها وما يلصق باألرض وال‬
‫يمكن نقله دون تلف يعتبر عقارا أيضا كالمباني‪ ،‬والعقار بطبيعته ولكن القانون يعتبره كالعقار‬
‫متى توافرت له شروط معينة‪ ،‬وهناك بعض األشياء التي لها موقع ثابت وتعد من قبيل العقارات‬
‫بطبيعتها ‪ ،‬اعتبرها القانون منقوالت في بعض الحاالت‪ ،‬وأطلق عليها اصطالح المنقوالت‬
‫‪9.‬‬
‫بحسب المآل‬
‫بيع العقار في طور اإلنجاز هو تعاقد ممتد زمنيا يؤدى فيه الثمن اإلجمالي على شكل أقساط‬
‫خالل آجال معينة تبعا لتقدم األشغال‪ ،‬وبذلك يختلف عن البيع المتداول أو البيع التام‪ ،‬بحيث‬
‫يكون التسليم نظير دفع الثمن دفعة واحدة‪ ،‬ولهذه الخصوصية فقد أحاط المشرع المغربي هذا‬
‫النوع بعدة ضمانات كما أوجد نصوص قانونية ضمن القانون السابق الذكر يعالج كل مرحلة‬

‫‪ 7‬عبدالقادر العرعاري ‪ :‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المساماة الكتاب األول الطبعة الثانية ‪ 2011‬ص‪11‬‬
‫‪ 8‬محمد فتح هللا آسطيري العقود المسماة ص ‪16‬‬
‫‪ 9‬ادريس الفاخوري الحقوق العينية الطبعة ‪ 2013‬ص ‪5‬‬

‫‪-5-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫على حدة‪ ،‬كما ألزم المشرع األطراف بالوفاء باإللتزام مع فرض تعويض عن أي تأخير من‬
‫‪10 .‬‬
‫كال الطرفين‬
‫‪ .6‬اإلطار المنهجي للدراسة‬
‫لإلجابة على إشكالية الموضوع سنعتمد على المنهج الكيفي ‪:‬‬
‫يعتبر المنهج الكيفي أحد أنواع البحوث التي يتم اللجوء إليها في سبيل الحصول على فهم متعمق‬
‫ووصف شمولي للظاهرة االجتماعية‪ .‬فهو منهج قوامه دراسة اإلنسان والواقع االجتماعي‬
‫بأبعاده المختلفة‪ ،‬وينطوي على خيال منهجي كيفي يستقرأ الواقع‪ ،‬ويقرأ المستقبل‪ ،‬ويدرس‬
‫اإلنسان بمختلف أدواته المعرفية‪ ،‬كالمالحظة بالمشاركة‪ ،‬والمقابلة الحرة والمعمقة‪ ،‬ومقابلة‬
‫‪11‬‬
‫الخبراء والمحادثة الجماعية"‪.‬‬
‫يهتم الباحث في المنهج الكيفي على اإلجابة عن األسئلة التي تبدأ بـ‪ :‬كيف؟ ولماذا؟ وبأي‬
‫طريقة؟‪..‬‬
‫كما أنه ‪-‬المنهج الكيفي يتسم بالمرونة في البحث واختيار األدوات المناسبة في الفهم والتفسير‬
‫والتأويل ‪ ،‬فهو يسعى إلى تحقيق فهم أعمق للظواهر المدروسة‪ ،‬والنفاذ إلى مجمل الحوافز‬
‫والتمثالت واالتجاهات التي يتعذر الكشف عنها اعتمادا فقط على لغة األرقام‪ ،‬وهو أكثر تأثيرا‬
‫‪12‬‬
‫في الجهاز المفاهيمي والنظري للعلوم االجتماعية‪.‬‬
‫و في هذا البحث سنعتمد على منهج تحليل المحتوى ‪ ،‬وذلك لتحليل وشرح النصوص القانونية‬
‫الواردة في قانون رقم ‪ 44.00‬المعدل و المتمم لقانون رقم ‪ 107.12‬بشأن عقد بيع العقار في‬
‫طور اإلنجاز وطبيعته‪ ،‬إضافة إلى النصوص الواردة في نفس القانون والتي تتعلق باإللتزامات‬
‫والضمانات الناشئة عنه‪ ،‬والتي جاءت لحماية األطراف الضعيفة مع إعطاء لكل األطراف‬
‫حقوقه ‪.‬‬

‫خطة البحث‪:‬‬
‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من الناحية اإلجتماعية و االقتصادية و اآلثار‬
‫المترتبة عنه‬

‫‪10‬‬
‫‪https://www.droitetentreprise.com‬‬
‫‪ 11‬عرابي عبد القادر عبد هللا‪ ،)2007( ،‬المناهج الكيفية في العلوم االجتماعية‪ ،‬دار الفكر‪ ،‬دمشق‪ ,‬ط ‪ 2007‬ص‪196‬‬
‫‪ 12‬الهراس المختار المناهج الكيفية في العلوم االجتماعية‪ ،‬منشورات كلية اآلداب والعلوم اإلنسانية‪ ،‬الرباط‪ ،‬سلسلة ندوات ومناظرات رقم ‪،100‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬المغرب ط األولى ‪ 2002‬ص ‪9‬‬

‫‪-6-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لبيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫يندرج بيع العقار في طور اإلنجاز ضمن العقود التمهيدية التي تسبق إبرام البيع‬
‫النهائي وبالرغم من تأخر صدور القانون المنظم لهذا البيع ‪ 44.00‬وذلك بعد مرور أزيد من‬
‫ثالثين سنة على صدور القانون المتعلق بهذا البيع في فرنسا (‪ ، )1967/01/3‬إال أنه عند‬
‫التعمق في القانون المغربي الجديد المؤرخ في (‪ )2002/10/3‬نالحظ أن هذا اإلصالح ال‬
‫يحمل في واقع األمر من عناصر الجدة إال االسم ال غير إذ أنه في جوهره ما هو إال تطبيق من‬
‫تطبيقات بيع األشياء المستقبلة التي أقر المشرع العمل بها منذ بداية القرن العشرين عندما أكد‬
‫في الفصل ‪ 61‬من قانون االلتزامات و العقود قاعدة جواز التعامل في الشيء المستقبلي غير‬
‫‪13.‬‬
‫الموجود أثناء إبرام العقد سواء تعلق األمر ببيع المنقول أو العقار على حد سواء‬
‫ولما كانت الممارسة العملية لهذه الصيغة أظهرت مخاطر عديدة ‪ ،‬وهو ما حدى بالمشرع‬
‫المغربي إلى إصدار القانون رقم ‪ 44-00‬الذي تم تغييره و تتميمه بموجب القانون رقم ‪-12‬‬
‫‪ 107‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز ‪ .‬الذي عمل المشرع من خالله على إخضاع بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز لمجموعة من األحكام التي من شأنها تحقيق نوع من التوازن العقدي‬
‫بين كل من البائع و المشتري ‪.‬لذلك سنحاول دراسة األحكام العامة لبيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬‬
‫من خالل تقسيمه إلى المبحثين ‪.‬‬
‫ماهية بيع العقار في طور اإلنجاز (المبحث األول) و تمييز بيع العقار عن بعض النظم المشابهة‬
‫له (المبحث الثاني)‬
‫المبحث األول ‪ :‬ماهية بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫تختلف التسميات التي أطلقها الفقه على بيع العقار في طورا اإلنجاز‪ ،‬بين من يعتبر هذا العقد‬
‫بمثابة بيع على التصميم (‪ )la vente sur plan‬والبيع المعلق على تسليم مفاتيح العقار في‬
‫اليد‪ )la vente clés en mains( ،‬وكلها مصطلحات تدل على هذا الصنف من البيوع ‪ .‬و‬
‫يقتضي لرفع الغموض عن بيع العقار في طور اإلنجاز‪،‬بإعتباره نوعا خاصا من البيوع‬
‫المستقبلية التي نظمها المشرع ‪،‬تحديد مفهوهه و عناصره (المطلب االول) ‪ ،‬ثم بيان خصائصه‬
‫ومجاله (المطلب الثاني)‬
‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم وعناصر بيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫عبدالقادر العرعاري ‪ :‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المساماة الكتاب األول الطبعة الثانية ‪ 2011‬ص‪.91‬‬ ‫‪13‬‬

‫‪-7-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫إن تحديد مفهوم بيع العقار في طور االنجاز يقتضي الوقوف عند تعريف هذا العقد ( الفقرة‬
‫األولى ) ثم تحديد عناصره ( الفقرة الثانية ) ‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬مفهوم بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫مفهوم بيع العقار في طور اإلنجاز القانوني‬
‫وبالرغم من تعدد المصطلحات القانونية التي تم التعبير بها عن هذا العقد حيث نجد أن هناك من‬
‫عبر عنه ببيع العقار في طور اإلنجاز وهي التسمية التي فضل المشرع الفرنسي استعمالها في‬
‫القانون المؤرخ في(‪ 14)1967 /01/3‬الذي أضيف لمضمون المادة ‪ 1601‬من القانون المدني‬
‫الفرنسي (‪ ، )La vante d'immeuble a construire‬وهي نفس الصيغة التي إستعملها‬
‫المشرع المغربي (الصيغة العربية) في القانون رقم(‪ )44-00‬إال أن الترجمة المقابلة لها باللغة‬
‫الفرنسية توحي بغير ذلك ‪.‬‬
‫فمصطلح (‪ )la vente d'immeuble en état futur d'achèvement‬تعني البيع‬
‫العقاري الموقوف على شرط اإلنهاء مستقبال ألشغال البناء‪ .‬لذلك فإننا عادة ما نصادف في‬
‫ميدان الفقه من يعبر عنه بالبيع على الخطة أو التصميم (‪ )vente sur plan‬والبيع المعلق‬
‫على تسليم مفاتيح العقار في اليد (‪ )la vente clés-en mains‬وكل هذه المصطلحات تعني‬
‫في مجملها أن البيع من النوع المعلق على شرط إنهاء أشغال البناء مستقبال وهذا ما نستنتجه‬
‫من التعريف الوارد في الفصل (‪ )618 -1‬الذي جاء فيه بأن هذا البيع "هو اتفاق يلتزم البائع‬
‫بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم األشغال"‪. 15‬‬
‫‪16‬‬ ‫ومن تمة كانت الصياغة الفرنسية ‪ immeuble‬أي البنايات أو العمارات أكثر دقة‪.‬‬
‫مفهوم العقار في طور اإلنجاز الفقهي‬
‫وردت العديد من التعاريف الفقهية لعقد بيع العقار في طور اإلنجاز ‪ ،‬نجد معرف بأنه ‪:‬‬
‫«عقد محله بيع عقار في طور التشييد‪ ،‬يلتزم بمقتضاه المرقي البائع بأن يتم تشييده في األجل‬
‫المتفق عليه‪ ،‬وبالمواصفات المطلوبة‪ ،‬وأن ينقل ملكيته للمشتري الذي يلتزم بدوره بأن يدفع‬

‫نفس المرجع ص ‪92‬‬ ‫‪14‬‬

‫‪15‬‬ ‫‪-‬محمد الحاج السلمي‪":‬مالحظات أولية حول القانون رقم (‪ ) 44 -00‬البناء في طور اإلنجاز" مداخلة مقدمة لليوم الدراسي ال ذي نظمه المركز‬
‫المغربي حول هذا القانون في (‪ )2003 /03 /25‬في العدد الخاص بهذا اليوم الذي نشرته مكتبة المعارف بالرباط ‪ 2004‬ص ‪ 19‬وما يليها‪.‬‬
‫‪https://www.droitetentreprise.com /‬‬
‫‪16 Olivier tournafond : « vent d’immeuble à construire. Encyclopédie », Dalloz, Janvier 1994. P : 5.‬‬

‫‪-8-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫للبائع أثناء التشييد دفعات مخصوصة من ثمن البيع تحدد قيمتها‪ ،‬وطريقة وآجال دفعها‬
‫‪17.‬‬
‫باالتفاق»‬
‫وعرف أيضا بأنه‪« :‬بيع لعقار لم يشيد بعد‪ ،‬يلتزم البائع بتشييده ونقل ملكيته إلى المشتري بأشكال‬
‫‪18.‬‬
‫مختلفة حسب نوع البيع»‬
‫كما عرفه الفقه العربي بأنه‪« :‬هو العقد الذي يلتزم بموجبه البائع (المرقي العقاري) ببناء العقار‬
‫المتعاقد عليه خالل المدة التي يحددها العقد‪ ،‬وأن يأتي هذا البناء مطابقا للمواصفات والتصاميم‬
‫والنماذج والرسومات المتفق عليها كما يلتزم بأن بنقل حقوقه على األرض‪ ،‬وكذلك ملكية البناء‬
‫المقام على األرض الموجود وقت إبرام البيع‪ ،‬وينقل ملكية المنشآت التي ستقام مستقبال أوال‬
‫بأول إلى المشتري بمجرد االنتهاء منها‪ ،‬ويلتزم المشتري (المكتتب) بدفع الثمن حسب التقدم في‬
‫‪19.‬‬
‫أعمال البناء»‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬عناصر بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫من خالل( المادة ‪ )618-1‬من قانون ‪ 107.12‬الصادر في ‪ 3‬فبراير ‪ 2016‬المتعلق ببيع العقار‬
‫في طور اإلنجاز نالحظ أن هذا العقد يتوفر على مجموعة من العناصر أهمها ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬بناء العقار‬
‫نستهل في البداية بتقديم تساؤل عن المقصود ببناء العقار الوارد بالقانون ‪ 44.00‬المعدل و‬
‫المتمم من قبل القانون ‪ 107.12‬؟‬
‫يعتبر بناء العقار من أهم خاصية التي ينفرد بها هذا البيع لكونه ينصب على شيء غير موجود‬
‫وقت إبرام العقد‪.‬‬
‫فبالعودة إلى القانون المغربي نالحظ أن المشرع كغيره من التشريعات المقارنة‪ ،20‬لم يعرف‬
‫البناء ونجد فقط منشور وزارة الداخلية رقم ‪ /288‬م ج م بتاريخ ‪ 8‬دجنبر ‪ 1989‬والمتضمن‬
‫تعليمات لتطبيق القانون المتعلق بنظام الضرائب المستحقة للجماعات المحلية وهيئاتها يذهب‬
‫إلى كون المقصود من عمليات البناء كل بناء تم على أرض غير مبنية والذي يجب أن يثبت‬
‫‪21 .‬‬
‫على األرض بواسطة أساس مبني أو اإلسمنت والذي ال يمكن تحويله بدون هدمه‬

‫‪ 17‬زاهية حورية سي يوسف‪ ،‬دراسة تقنية البيع على التصميم ط ‪ 2017‬ص ‪12‬‬
‫‪ 18‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪ 19‬عز الدين زوبة‪" ،‬خصوصية عقد بيع العقار على التصاميم عن عقد البيع العادي ط ‪ 2013‬ص ‪46‬‬
‫‪ 20‬محمد المرسي زهرة‪ " :‬بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬دراسة مقارنة في القانون المصري والكويتي والفرنسي الطبعة األولى‪ 1989 ،‬ص‪.34 :‬‬
‫‪ 21‬أنظر في هذا الشأن تعريف وزارة الداخلية للبناء في المنشور رقم ‪ /288‬م ج م بتاريخ ‪ 8‬دجنبر ‪-4 .1989‬‬

‫‪-9-‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وبالتالي يتبين أن البناء يتطلب عنصرين اثنين‪ :‬عنصر تثبيت البناء على األرض بواسطة‬
‫أساس مبني أو بواسطة اإلسمنت وعنصر ضرورة قيام هذا االتثبي بواسطة فعل أو عمل‬
‫‪22 .‬‬
‫اإلنسان‬
‫وقد عرفه الفقه بأنه كل ما شيده اإلنسان متصال باألرض اتصال قرار‪ ،‬بحيث يعتبر عقارا‬
‫بطبيعته دون ما نظر لنوع المواد التي استعملت في البناء وال للغرض الذي من أجله شيد ‪،‬‬
‫فالمباني والمنشآت قبل تشييدها في األرض كانت جملة من مواد البناء وأدواته‪ ،‬فهي كميات من‬
‫الطوب والرمل واإلسمنت والجير والجبس والخشب والحديد واألحواض واألدوات الصحية‬
‫وغير ذلك من المواد التي تستعمل في البناء‪ ،‬وال تصبح عقارا إال إذا شيدت فاندمجت في األرض‬
‫وأصبحت ثابتة مستقرة‪ ،‬فال يمكن تحويلها أو نقلها إال إذا هدمت‪.‬‬
‫ويشمل ذلك المساكن والمصانع والمخازن‪ ،‬وغير ذلك من األماكن التي تشيد عادة فوق سطح‬
‫األرض‪ ،‬وتعتبر كذلك مباني األنفاق واآلبار التي تحفر الستغالل المناجم والمواسير واألنابيب‬
‫‪23.‬‬
‫المدفونة في باطن األرض‬
‫فالمباني إذن هي مجموعة من مواد البناء شيدت على سبيل القرار فاندمجت في األرض‪ ،‬سواء‬
‫أقيمت فوق سطح األرض أو أقيمت في باطنها‪ - .‬ونعتقد أن بناء العقار محل عقد البيع الوارد‬
‫في الفصل ‪ 618-1‬يتعلق بالبنايات – سواء كانت مخصصة لغرض سكني أو مهني أو تجاري‬
‫أو صناعي أو حرفي وذلك اعتبارا للفصول الالحقة ‪ 3‬لهذا القانون التي تطلبت من شروط إبرام‬
‫العقد االبتدائي في هذا البيع اإلدالء بما يفيد االنتهاء من بناء األساسات وهو أمر ال يمكن تصوره‬
‫‪24.‬‬
‫في غير البنايات‬
‫ثانيا ‪ :‬تحديد أجل إنتهاء البناء‬
‫إضافة إلى التزام البائع بالبناء فإنه يلتزم ببناء العقار داخل أجل محدد‪ ،‬هذا المقتضى األخير‬
‫أثار خالفا فقهيا وقضائي‪.‬‬
‫‪Hors d’eau‬‬ ‫لقد تردد الفقه الفرنسي العتبار البناء مكتمال بين عدة معايير‪ :‬فهناك مع‬
‫ويعني أن البنايات أصبحت في منأى من مياه األمطار‪ ،‬وحسب هذا المعيار يكون البناء قد تم‬
‫عند هذه المرحلة‪ ،‬في حين أخذ الفنيين بمعيار ‪ Hors d’eau et Hors ddd’air‬أي أن‬
‫البنايات أصبحت في منأى من األمطار والهواء وذلك بتركيب النوافذ ‪.‬‬

‫‪ 22‬جياللي بوحيص‪ " :‬اإلشكاليات القانونية المتعلقة ببيع ال عقارات في طور اإلنجاز‪ ،‬مجلة القانون المغربي‪ ،‬العدد ‪ 2005 ، 9‬ص ‪14‬‬
‫‪ 23‬عبد الرزاق السنهوري‪" :‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬حق الملكية"‪ ،‬الجزء الثامن‪ ،‬ط‪ ،1998 ،‬ص ‪24‬‬
‫‪ 24‬انظر الفصل ‪ 618-5‬من القانون ‪107.12‬‬

‫‪- 10 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وأمام هذا الغموض في تحديد معيار انتهاء األشغال ذهب القضاء الفرنسي الى أن انتهاء البناء‬
‫فيما يخص بيع العقار على الحالة المستقبلية ال يكون إال بتصريح عن انتهاء األعمال مصادق‬
‫عليه من طرف مهندس‪ ،‬وال يقبل أي إثبات غير ذلك‪.‬‬
‫ومادمنا نتحدث عن االتجاه القضائي‪ ,‬يالحظ أن هناك اتجاهين فيما يخص موقف القضاء‬
‫المغربي‪ :‬اتجاه يذهب إلى عدم جواز التصريح بانتهاء البناء ما لم يتم تأسيس رسم عقاري‬
‫وكمثال على ذلك نسوق الحكم الصادر عن ابتدائية الرباط و الذي جاء فيه ‪:‬‬
‫وحيث إن المدعي يطالب بتسليم الشقة المتفق عليها في حين أنه ال يتوفر على اتفاق نهائي محدد‬
‫للثمن اإلجمالي فضال على الرسم العقاري األمر الزال في اسم الودادية وإن عملية اإلحداثات‬
‫‪25 .‬‬
‫لم تنجز بعد مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الطلب‬
‫أما االتجاه الثاني تبنى موقفا ألزم بمقتضاه البائع ( المدعى عليه) بنقل ملكية الشقة قبل إتمام‬
‫بنائها وتمكين المدعي من مفاتيحها وبإحداث رسم عقاري خاص بها تحت طائلة غرامة تهديدية‬
‫‪26 .‬‬
‫استنادا للمسؤولية العقدية‬
‫ونفس المنحى سارت عليه المحكمة اإلبتدائية بطنجة حيث جاء في إحدى حيثياته « وحيث إن‬
‫العقد التبادلي يجب على المدعي الوفاء بالتزاماته تجاه المدعية‪ ،‬وذلك بتحرير عقد نهائي للبيع‬
‫خاصة وأن تسليم المدعى عليه مفتاح الشقة دليل على انتهاء األشغال بالعمارة » وما يالحظ‬
‫على هذا الحكم هو كونه إعتمد على واقعة تسليم المفتاح كمعيار لتحديد إنتهاء األشغال هو حسب‬
‫مقتضيات (الفصل ‪ )500‬من ق‪ .‬ل‪ .‬ع يعتبر من بين طرق تسليم بيع العقارات الموجودة وقت‬
‫التعاقد‪ ،‬فإذا كان يحقق مصلحة لمشتري العقار في طور اإلنجاز فإنه في نفس الوقت يبتعد كثيرا‬
‫‪27.‬‬
‫عن معيار تحديد األشغال الذي نظمه القانون الفرنسي‬
‫ونشير أنه بصدور القانون الجديد ‪ 107.12‬فإن المشرع المغربي أغلق باب الخالف في تحديد‬
‫لحظة انتهاء األشغال وذلك عندما نص صراحة في (الفصل ‪ « : )618-15‬ال يعتبر العقار محل‬
‫البيع منجزا‪ ،‬ولو تم االنتهاء من بنائه‪،‬إال بعد الحصول على رخصة السكني أو شهادة المطابقة‬
‫وعند االقتضاء بتقديم البائع للمشتري شهادة تثبت أن العقار مطابق لدفتر التحمالت إذا طالب‬
‫‪28.‬‬
‫المشترى بذلك»‬

‫‪ 25‬حكم صادر عن ابتدائية الرباط بتاريخ ‪ 02/10/2002‬في الملف رقم ‪ .114/2002‬مقتطف ‪.‬اليوسفي العلوي رسالة ماستر‪.‬‬
‫‪ 26‬حكم عدد ‪ 1384‬الصادر عن المحكمة االبتدائية بالرباط بتاريخ ‪ 13/11/2002‬ملف عدد ‪ ،9/35/2002‬أشار إليه جياللي بوحيص اإلشكاليات‪.‬‬
‫‪ – 2 27‬حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بطنجة بتاريخ ‪ 1987-7-13‬ملف عدد ‪ 1133/88/13‬أشار إليه عبد الباقي أغربيبو بوتفاح في مرجع‬
‫سابق‪ ،‬ص ‪13‬‬
‫‪ 28‬الفصل ‪ 618.15‬من قانون ‪ 107.12‬المعدل لقانون ‪44.00‬‬

‫‪- 11 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪« Est considéré comme nul et non avenu, tout paiement de quelque‬‬
‫‪nature que ce soit, avant la sig a »ure du contrat préliminaire de‬‬
‫" ‪vente ou du contrat de réservation en c’s de recours à ce dernier.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬خصائص بيع العقار في طور اإلنجاز ومجاله‬
‫من خالل مفهوم عقد بيع العقار يتضح أنه يتميز بمجموعة من الخصائص الفقرة األولى و‬
‫يقتضي لحصر مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬تحديد محله من حيث محله‪ ،‬و من حيث‬
‫غرضه الفقرة الثانية‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫عقد شكلي‬
‫ينص لفصل ‪ 618-3‬في فقرته األولى من القانون رقم ‪ 107-12‬على أنه ‪ " :‬يجب أن يرد عقد‬
‫البيع االبتدائي للعقار في طور اإلنجاز إما في محرر رسمي أو في محرر ثابت التاريخ يتم‬
‫توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود‪ ،‬وذلك‬
‫تحت طائلة البطالن‪".‬‬
‫من خالل النص أعاله يتضح لنا إذن أنه ال يكفي تطابق اإلرادة إلنعقاد بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز‪ ،‬بل استلزم المشرع شكلية محددة يجب أن يفرغ فيها ‪ ،‬سواء من حيث كتابته من طرف‬
‫جهات محددة‪ ،‬أو من حيث تضمينه لبيانات محددة ‪ ،‬تحت طائلة البطالن عند تخلف هذه‬
‫الشكليات‪.‬‬
‫عقد ملزم للجانبين‬
‫إن العقد الملزم للجانبين هو العقد الذي ينشئ التزامات متقابلة في ذمة كل من المتعاقدين ويعتبر‬
‫عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود الملزمة للجانبين ألنه يجعل على عاتق البائع إنجاز‬
‫عقار داخل مدة محددة حسب مضمون الفصل ‪ 618 .1‬من ق‪.‬ل‪.‬ع كما يجعل على عاتق‬
‫‪29.‬‬
‫المشتري التزامات متقابلة منها أداء الثمن حسب تقدم األشغال‬
‫بيع العقار في طور اإلنجاز من عقود المعاوضة‬
‫إن عقد المعاوضة هو العقد الذي يأخذ فيه كل متعاقد مقابال لما أعطاه أو لما التزم به‪ ،‬حيث أن‬
‫البائع في عقد بيع العقار في طور اإلنجاز مكلف بإنجاز عقار داخل أجل محدد مقابل تسلم الثمن‪،‬‬
‫في حين أن التزام المشتري هو أداء الثمن للبائع على شكل أقساط تبعا لتقدم األشغال‪ ،‬ويستفاد‬

‫عبد الحق صافي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ، 2011‬ص ‪.61‬‬ ‫‪29‬‬

‫‪- 12 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫من خالل ذلك أن التزام البائع هو مقابل يأخذه المشتري عوضا عن التزامه‪ ،‬وبالمقابل فالطرف‬
‫‪30 .‬‬
‫المشتري يقدم بدال اللتزام البائع‬
‫عقد مؤجل‬
‫عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود المؤجلة التنفيذ‪ ،‬غير أن األصل في عقد البيع أنه‬
‫عقد فوري يعتبر تاما ومنتج آلثاره بشكل نهائي وقطعي بمجرد التراضي‪ ،‬إال أن عقد بيع العقار‬
‫في طور اإلنجاز يعتبر من العقود المؤجلة حسب ما جاء في الفصل ‪ 61‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ :‬يجوز أن‬
‫يكون محل االلتزام شيئا مستقبال أو غير محقق فيما عدا االستثناءات المقررة بمقتضى القانون‪.‬‬
‫عقد ناقل للملكية‬
‫تعتبر خاصية نقل الملكية بجميع سلطاتها من خصائص عقد البيع بوجه عام‪ ،‬وباعتبار عقد‬
‫بيع العقار في طور اإلنجاز من العقود الناقلة للملكية‪ ،‬فإن البائع بمقتضى هذا العقد يلتزم بنقل‬
‫ملكية العقار إلى المشتري داخل األجل المتفق عليه‪ .‬ويستفاد من نص الفصل ‪ 478‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫الذي نص‪ :‬البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين لآلخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم‬
‫به هذا اآلخر‪ ،‬وأن انتقال ملكية العقار في طور اإلنجاز ال يتحقق أثناء انعقاد العقد لعدم وجود‬
‫العقار المبيع وقت إبرامه‪.‬‬
‫يرد فقط على العقارات دون المنقوالت‬
‫يستفاد من التعريف الذي قدمه المشرع لبيع العقار في طور اإلنجاز يتضح أن المشرع حصر‬
‫محل بيع العقار في طور اإلنجاز على العقارات دون المنقوالت‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫يمكن حصر مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬تحديد محله من حيث محله‪ ،‬و من حيث‬
‫غرضه‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬من حيث المحل‬
‫يتبين من خالل الفصل ‪ 618-4‬من القانون رقم ‪" ،107-12‬يجب على البائع أن يضع دفتر‬
‫تحمالت العقار مطابقا للتصميم المعماري المرخص به يتضمن مكونات المشروع وما أعد له‬
‫ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل اإلنجاز والتسليم‪".‬‬

‫‪ 30‬محمد رضى عكلي‪ ،‬البيع الوارد على العقار في طور اإلنجاز على ضوء التشريع المغربي والعمل القضائي المحكمة االبتدائية بمراكش "نموذجا"‬
‫رسالة نهاية التمرين‪ ،‬المعهد العالي للقضاء الرباط‪ ،‬فترة التدريب ‪ 2009 - 2008‬ص‪21‬‬

‫‪- 13 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫يوقع البائع والمشتري على دفتر التحمالت مع تصحيح إمضائهما بعد إطالع المهندس المعماري‬
‫عليه وتسلم نسخة للمشتري مشهود بمطابقتها لألصل‪.‬‬
‫يرفق دفتر التحمالت‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬ببطاقة تقنية موجزة موقعة من قبل البائع تتضمن وصفا‬
‫لمكونات محل نموذجي منجز من طرفه‪.‬‬
‫إذا كان العقار محفظا‪ ،‬تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير‬
‫قابل للتغيير" وتصاميم اإلسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬بالمحافظة‬
‫على األمالك العقارية‪.‬‬
‫إذا كان العقار غير محفظ‪ ،‬تودع وتسجل هذه النسخ بسجل خاص لدى كتابة الضبط بالمحكمة‬
‫‪31 .‬‬
‫االبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار‬
‫أن بيع العقار في طور اإلنجاز يرد من حيث محله على العقارات المحفظة و العقارات غير‬
‫المحفظة‪ .‬فمن جهة ‪ ،‬تعتبر العقارات الحفظة تلك العقارات المسجلة من طرف المحافظ على‬
‫األمالك العقارية بسجالت تحت اسم ورقم ترتيبي “السجالت العقارية" بعد اجتياز مسطرة‬
‫خاصة تسمى مسطرة التحفيظ يترتب عنها تأسيس عقاري وبطالن ما عداه من الرسوم ‪ ،‬و‬
‫تطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به‪ ،‬وفقا لما هو منصوص عليه في القانون‬
‫‪32.‬‬
‫رقم ‪14.07‬‬
‫ومن جهة أخرى ‪ ،‬فالعقارات غير المحفظة هي تلك العقارات التي لم تخضع لمسطرة التحفيظ‬
‫المنصوص عليها في القانون رقم ‪ 14-07‬المتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬و تخضع في تنظيميها‬
‫لمصادر متنوعة منها ما هو مستمد من أحكام الفقه المالكي ‪ ،‬ومنها ماهو مستمد من القانون‬
‫الوضعي كمدونة الحقوق العينية و قانون االلتزامات و العقود ‪.‬‬
‫إال أن الفصل أعاله‪ ،‬لم يشر إلى صنف آخر من العقارات‪ ،‬وهو العقار في طور التحفيظ ‪ ،‬لكن‬
‫هذا ال يعني أن المشرع استبعدها من مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬مادام أنها ترد في‬
‫مرتبة الوسط بين العقار المحفظ و العقار غير المحفظ‪ ،‬لذلك فهي تدخل أيضا ضمن مجال هذا‬
‫النوع من البيوع‪.‬‬

‫‪ 31‬أنظر قانون ‪ 107.12‬المادة ‪618.4‬‬

‫‪-- 32‬القانون رقم ‪ 14-07‬يغير و يتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ ( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعلق بالتحفيظ العقاري منشور‬
‫بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬بتاريخ ‪ 24‬نونبر ‪ 2011‬صفحة ‪5575 :‬‬

‫‪- 14 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ثانيا ‪ :‬من حيث الغرض‬

‫عمل المشرع من خالل الفصل ‪ 618-2‬من قانون ‪ 107-12‬الذي ينص على أن يجب أن يتم‬
‫بيع العقار في طور اإلنجاز سواء كان معدا للسكني أو لالستعمال المهني أو التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي من طرف األشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص طبقا ألحكام هذا‬
‫‪33.‬‬
‫الفرع‪ ،‬وذلك تحت طائلة البطالن‬
‫أي على توسيع دائرة االغراض التي يمكن أن يستعمل فيها بيع العقار في طور االنجاز‪.‬‬
‫فهو تبعا لذلك يشمل جميع العقارات المعدة لالستعمال السكني أو االستعمال المهني أو الصناعي‬
‫أو الحرفي‪.‬‬
‫و بالرجوع للتقرير الذي قدم من طرف المجلس االقتصادي واالجتماعي والبيئي حول مشروع‬
‫القانون رقم ‪ 107-12‬نجده انتقد هذه المسألة ‪ ،‬حيث كان يوصي بحصر تطبيق هذا القانون‬
‫ليشمل العقارات المعدة للسكن فقط ‪ ،‬ألنه تبين أن المجال األساسي لتطبيق ‪ 21‬بيع العقار في‬
‫طور اإلنجاز هو العقار المعد للسكن بما في ذلك التجزئة المخصصة لهذا الغرض‪.‬‬
‫كما أن العالقة بين االطراف فيما يتعلق بالعقار المعد لغير السكن تكون في الغالب أكثر توازنا‬
‫و من جهة أخرى فإن إدراج أحكام العقار غير المعد للسكن ضمن أحكام هذا القانون‪ ،‬سيؤدي‬
‫‪34.‬‬
‫إلى تقييد المعامالت المرتبطة به بذل تبسيطيها‬
‫المبحث الثاني تمييز بيع العقار في طور اإلنجاز عن بعض النظم المشابهة له وإنشائه‬
‫سنناقش تمييز بيع العقار في طور البناء حسب المطلب األول ثم كيفية إنشاء عقد بيع العقار في‬
‫الطلب الثاني‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬تمييز بيع العقار في طور اإلنجاز عن بعض النظم المشابهة له‬
‫فلبيع العقار في طور االنجاز العديد من العقود المشابهة له التي سيتم التطرق إليها في هذا الصدد‬
‫‪ ،‬كتمييز عقد بيع العقار في طور االنجاز عن عقد الكراء و كذا عقد الوكالة وذلك في (الفقرة‬
‫األولى) ؛ إلى جانب تمييز عقد بيع العقار في طور االنجاز عن عقد المقاولة و عن بيع العقار‬
‫العادي في (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫‪33‬‬‫‪Article 618-2‬‬
‫‪La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, à usage d’habitation, ou à usage professionnel, commercial,‬‬
‫‪industriel ou artisanal, par toute personne de droit public ou de droit privé, doit être effectuée, sous peine de‬‬
‫» ‪nullité, Conformément aux dispositions de la présente section.‬‬
‫‪ 34‬عبد الحق صافي‪ ،‬عقد الب يع مدراسة في قانون االلتزامات والعقود وفي القوانين االخرى ‪ ،‬الطبعة الثانية ‪ ،2018‬صفحة ‪.333‬‬

‫‪- 15 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تمييز بيع العقار في طور اإلنجاز مع عقد الوكالة ثم عقد الكراء‬
‫تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن عقد الوكالة‬
‫الوكالة حسب الفصل ‪ 879‬من ق‪.‬ل‪.‬ع هي " عقد بمقتضاه يكلف شخص شخصا آخر بإجراء‬
‫عمل مشروع لحسابه‪ ،"...‬وكما تكون الوكالة صريحة برضا صريح فإنها تكون وكالة ضمنية‬
‫يشوبها الرضا الضمني من الوكيل الذي تعود عليه فوائد هذه الوكالة‪.‬‬
‫وما يميز الوكالة هو أنها تنصب على القيام بعمل قانوني ‪ ،‬بينما في بيع العقار يتولى البائع‬
‫بالتعاقد شراء األرض والقيام بجميع اإلجراءات األخرى للحصول على تصاميم مقبولة لبناء‬
‫العقارات والحصول أيضا على الرخص الالزمة للشروع في األشغال وكذلك التعاقد المهندس‬
‫والمقاول وغيرهما‪ ،‬فهل يمكن القول بأن البائع مستند إلى وكالة ضمنية من المشتري في إنجاز‬
‫العقارات محل هذا البيع ؟ فلو سلمنا بهذا الرأي الحتكم الطرفان عند حصول منازعات إلى‬
‫أحكام الوكالة‪ ،‬لكن بيع العقار في طور االنجاز رغم اشتباهه بالوكالة فإن فوارق جمة تبعد‬
‫بينهما‪ ،‬منها أن البائع هنا يحصل على الثمن وأنه مسؤول عن نقائص وعيوب المبيع وأن انتهاء‬
‫العالقة بين الطرفين يخضع ألحكام القانون ‪107.12‬الذي أفرز بمقتضاه جزاءات تغريمية لكل‬
‫‪35.‬‬
‫طرف متراجع عن العقد وهي أحكام ال تطابق األحكام المنظمة ألحكام الوكالة‬
‫تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن عقد الكراء‬
‫الكراء و البيع من العقود التي برزت مع انتشار عملية بناء العقارات في المدن الكبرى‪ ،‬وهي‬
‫تجربة الزالت تستند في تنظيمها إلى اتفاق األطراف والقواعد العامة‪ ،‬شأن الكراء مع البيع أن‬
‫يجعل المكتري مالكا للعقار المكتري بعد أداء عدد من األقساط الشهرية يحددها الطرفان في‬
‫ضوء الثمن اإلجمالي للمبنى ومقدار المبلغ الذي تم تسبيقه وباقي الثمن المقسط والذي يتم الوفاء‬
‫به بصورة دورية ليصير المكتري مالكا وجوبا للمبنى عند وفائه لمجموع الثمن‪ ،‬وقد حظي هذا‬
‫النوع من العقود بالتفاتة من التشريع في محاولة لتنظيم مجاله حيث تمت بمشروع قانون رقم‬
‫‪ 51.00‬المتعلق باإليجار المفضي إلى التملك وهو منحصر من حيث تطبيقه على العقارات‬
‫‪36.‬‬
‫المنجزة المعدة للسكنى كانت محفظة أو غير محفظة‬
‫من هنا يتبين مدى الفرق القائم بين عقد اإليجار المفضي إلى التملك الذي يجمع بين عقدين اثنين‬
‫هما ‪ :‬كراء وشراء العقار مندمجين في عملية قانونية واحدة‪ ،‬وبين بيع العقار في طور االنجاز‬

‫‪ 35‬محي الدين علم الدين إسماعيل‪ ،‬العقود المسماة‪ ،‬سنة ‪ ،1978‬ص ‪362‬‬
‫‪36 Cherkaoui : << rôle et place du leasing dans le financement : le cas du Maroc», thèse doctorat en science de‬‬

‫‪gestion, paris, 1984.‬‬

‫‪- 16 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الذي يبقى بيعا لعقار المزمع تشييده مستقبال وفي أمد محدد بين الطرفين المتعاقدين يصل مداه‬
‫البعيد إلى االنتهاء من أشغال البناء وتسديد الثمن ليتم نقل الملكية في بيع العقار في طور االنجاز‬
‫‪37.‬‬
‫إلى الطرف المشتري‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن البيع العادي و عقد المقاولة‬
‫تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن عقد البيع العادي‬
‫المبدأ هو أن بيع العقار في طور اإلنجاز وبيع العقار العادي أي الموجود وقت التعاقد ال يثير‬
‫أي مشاكل في التمييز بينهما ما دام أن األول يبرم قبل وجود البناء وجودا فعليا‪ ،‬إال أنه في بعض‬
‫األحيان يصعب التمييز بينهما وذلك في الحالة التي يتم إبرام عقد بيع عقار قيد اإلنجاز بعد وجود‬
‫البناء‪ ،‬إال أنه لم يتم بعد أو في حالة ما كان البناء موجودا وتحدث ظروف تجعل البائع غير قادر‬
‫على إتمامه إما نتيجة اإلفالس أو اإلعسار مما يؤدي به إلى إبرام عقود البيع على العقار‪ ،‬ففي‬
‫هذه الحالة تبقى التفرقة بين بيع العقار قيد اإلنجاز وبيع العقار الموجود ذات أهمية من الناحية‬
‫العلمية‪ ،38‬ويتجلى وجه االختالف هنا في عنصر أساسي وجوهري هو التزام البائع بتشييد البناء‬
‫خالل أجل محدد وبمواصفات خاصة‪ ،‬فإذا وجد هذا االلتزام كنا أمام بيع لعقار في طور اإلنجاز‬
‫يخضع لألحكام الخاصة الواردة في قانون ‪ 107.12‬وإذا انعدم كنا أمام بيع عادي األصل فيه‬
‫‪39 .‬‬
‫انتقال الملكية إلى المشتري كأثر فوري ومباشر لعقد البيع‬
‫وعليه إذا كانت النية المشتركة للمتعاقدين تهدف إلى التزام البائع ببناء العقار محل العقد كنا أمام‬
‫بيع لعقار في طور البناء‪ ،‬أما إذا تبين من ظروف الحال أن التزام البائع يقتصر على تسليم‬
‫العقار إلى المشتري دون وجود التزام بالبناء من طرفه فإن تكييف العقد يكون هنا بمثابة عقد‬
‫‪40 .‬‬
‫بيع فقط دون تحميله أي وصف آخر‬
‫تميز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن عقد المقاولة‬
‫عرف المشرع المغربي عقد المقاولة في الفقرة الثانية من الفصل ‪ 723‬من ق‪.‬ل‪.‬ع بأنه "عقد‬
‫بمقتضاه يلتزم أحد الطرفين بصنع شيء معين في مقابل أجر يلتزم الطرف اآلخر بدفعه له"‪.‬‬

‫‪ 37‬م س عبد القادر العرعاري‪ ،‬النظرية العامة للعقود المسماة‪ ،‬ك أ‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬ط ث ‪ ،2009‬توزيع مكتبة دار األمان‪ ،‬الرباط‪ ،‬ص ‪80‬‬
‫‪ - 38‬عبد الباقي اغريبو بوتفاح‪ " :‬موقف القضاء المغربي من بيع العقار قيد اإلنجاز "‪ ،‬ص ‪18‬‬
‫‪ 39‬م س عبد الحق الصافي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.63 :‬‬
‫‪ 40‬علي رام ‪،‬بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي ‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في قانون األعمال ‪ ،‬جامعة محمد األول ‪ ،‬سنة‬
‫‪ 2004‬ص‪34 :‬‬

‫‪- 17 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وبالتالي فهو يختلف عن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز الذي يعتبر من العقود الناقلة للملكية‬
‫في حين أن عقد المقاولة يندرج ضمن العقود التي ترد على المنافع ويكون موضوعها هو العمل‬
‫أو الخدمة‪.‬‬
‫لكن رغم ذلك فإنه يصعب التفرقة بين العقدين خاصة عندما يلتزم البائع بالبناء بنفسه‪ ،‬أي‬
‫‪41 .‬‬
‫كالمقاول بتقديم العمل والمادة معا‪ 53‬طبقا للفصل ‪ 760‬من ق‪.‬ل ‪ .‬ع‬
‫إنطالقا من هذا األساس فإن المقاول الذي يتعهد بإقامة مبنى على أرض في ملكية رب العمل‬
‫فالعقد هنا مقاولة وال إشكال في تطبيق أحكام عقد المقاولة على ضوء ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬أما إذا كانت‬
‫األرض ملكا للمقاول والتزم ببنائها خالل أجل معلوم فعقد بيع األرض على حالتها المستقلة بعد‬
‫‪42 .‬‬
‫أن يقام عليها المبنى وصفه المشرع المغربي ببيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫ويرى الفقيه عبدالحق الصافي‪43‬أنه بغض النظر عن النقاش الدائر بخصوص تمييز عقد المقاولة‬
‫عن بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬فإنه يمكن القول بأن هذا األخير يخضع لألحكام الخاصة‬
‫الواردة في قانون ‪ 44.00‬ويعتبر بالتالي بيعا لعقار في طور اإلنجاز ولو كانت قيمة مواد البناء‬
‫المقدمة من طرف المقاول أقل من قيمة عمله‪ ،‬وبالتالي استبعاد الحكم العام المخالف المنصوص‬
‫عليه في الفصل ‪ 760‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬ومرد ذلك إلى أن النص الخاص يحمل على إطالقه ويطبق‬
‫باألولوية عن النص العام‪ ،‬فهو يأتي في موضوعنا بمنظومة آمرة لتسويق العقارات قيد اإلنجاز‪،‬‬
‫كما أن فلسفته تستهدف بالخصوص حماية الطرف الضعيف وهو المقبل على الشراء‪.‬‬
‫وبالتالي فإن كان االلتزام ببناء عقار يتجسد في العقدين معا فإن هذا ال يعني اختالط عقد بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز مع عقد المقاولة بل لكل واحد منهما نصه القانوني الخاص‪.‬‬
‫لكن هذه الفوارق ال تبعد كال من مقاول البناء وبائع العقار في طور اإلنجاز عن الخضوع‬
‫لألحكام العامة المنظمة للضمان عن عيوب الشيء المصنوع‪ ،‬والضمان عن النقائص الموجودة‬
‫‪44 .‬‬
‫فيه‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬إنشاء عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫من المعلوم أن إنشاء عقد بيع العقار في طور االنجاز يمر بثالث مراحل‪ ،‬وعلى رأسه عقد‬
‫بالتخصيص الذي جاء على ضوء قانون ‪ 107.12‬الذي كان يعتريه نوع من الغموض في‬

‫‪ 41‬أنظر الفصل ‪ 760‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه‪" :‬مقاولة البناء وغيرها من العقود التي يق دم فيها العامل أو الصانع المادة تعتبر بمثابة إجارة على الصنع"‪.‬‬
‫‪ 42‬مرجع سابق علي الرام‪ ، ،‬ص‪39 :‬‬
‫‪ 43‬مرجع سابق عبد الحق الصافي‪ ، ،‬ص‪ 65 :‬و ‪.66‬‬
‫‪ 44‬محمد بن احمد بونبات‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬ص‪ 24 :‬و ‪. 25‬‬

‫‪- 18 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫قانون ‪ 44.00‬و إكتفي بعقد االبتدائي و العقد النهائي ‪،‬وبهذا سنتحدث عن عقد بالتخصيص في‬
‫(الفقرة األولى) إلى جانب العقد االبتدائي و النهائي في (الفقرة الثانية )‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬عقد التخصيص‬
‫مفهوم عقد التخصيص‬
‫التخصيص لغة‪ :‬أن ال يشاركك فيه أحد غيرك‪ ،‬فهو يعني البيع خاصة وأن هناك بائع ومشتر‬
‫وثمن ومبيع‪.‬‬
‫مفهوم عقد التخصيص إصطالحا ‪ :‬هو بمثابة عقد اختياري مدته ال تتجاوز ستة اشهر وغير‬
‫قابلة للتجديد جاء به المشرع من اجل حماية الطرف الضعيف أي المشتري خاصة ان الممارسة‬
‫كشفت عن عدم احترام األطراف المتدخلة مقتضيات القانون‪.‬‬
‫يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد االبتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في‬
‫طور اإلنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه‬
‫من األطراف ‪ .‬ال يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور اإلنجاز ‪ ،‬تحت طائلة البطالن ‪،‬‬
‫إال بعد الحصول على رخصة البناء ‪.‬‬
‫يحق للمشتري التراجع عن عقد التخصيص داخل أجل ال يتعدى شهرا ابتداء من تاريخ إبرام‬
‫عقد التخصيص‪.‬‬
‫يجب على البائع في حالة تراجع المشتري عن عقد التخصيص‪ ،‬أن يرجع للمشتري المبلغ‬
‫‪45.‬‬
‫المدفوع كامال داخل أجل ال يتعدى سبعة أيام ابتداء من تاريخ ممارسة هذا الحق‬
‫وتحدد صالحية عقد التخصيص في مدة ال تتجاوز ستة (‪ )6‬أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما‬
‫إلى إبرام عقد البيع االبتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة‪.‬‬
‫يودع البائع المبالغ المالية المؤداة من طرف المشترين عند إبرام عقود التخصيص‪ ،‬وذلك في‬
‫الحدود المقررة في الفصل ‪46 618.6‬أدناه في حساب بنكي خاص في اسم البائع‪.‬‬

‫‪ 45‬أنظر الفصل ‪ 618.3‬و ما بعده من قانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫‪ 46‬يؤدي المشتري‪ ،‬كحد أقصى‪ ،‬قسطا من الثمن اإلجمالي تبعا لتقدم األشغال حسب المراحل التالية‪:‬‬
‫‪ %5‬عند إبرام عقد التخصيص‬
‫‪ 5 %‬عند إبرام العقد االبتدائي أو ‪ %10‬عن عدم وجود عقد التخصيص‬
‫‪ %10‬عند بداية األشغال‬
‫‪60 %‬مقسمة على ثالث مراحل وتؤدي حسب اتفاق األطراف عند االنتهاء من أشغال إنجاز كل مرحلة‪:‬‬
‫• مرحلة األشغال المتعلقة باألساسات على مستوى الطابق األرضي؛‬
‫•مرحلة األشغال الكبرى لمجموع العقار؛‬
‫• مرحلة األشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة؛‬

‫‪- 19 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وتكون هذه المبالغ المالية المودعة غير قابلة للتصرف أو الحجز إلى حين انقضاء أجل حق‬
‫التراجع المتعلق بكل عقد‪ .‬وفي المقابل يتسلم المشتري وصال باإليداع‪.‬‬
‫الضمانات عقد بالتخصيص‬
‫يحق للمشتري التراجع ( إعطائه مهلة للتفكير و التراجع عن قرار البيع في مدة شهر اثناء عقد‬
‫التخصيص اذا تجاوزها يجب ان ينتظر انتهاء مدة عقد التخصيص ليعلن عن تراجعه‪.‬‬
‫يجب على البائع اذا تراجع البائع اثناء المهلة المخصصة أي شهر ان يرجع له المبالغ المدفوعة‬
‫في اجل ال يتعدى سبعة ‪ 7‬ايام ‪.‬‬
‫تحدد صالحية عقد الخصيص في مدة ستة أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما الى ابرام عقد‬
‫ابتدائي في حالة عدم تراجع المشتري عند انتهاء هذه مدة‪.‬‬
‫عقد التخصيص هو ضمانة أساسية للمشتري وهو ليس اجباريا بل اختياري‪.‬‬
‫يودع البائع المبالغ المستلمة من طرف المشتري اثناء مدة عقد التخصيص في حساب خاص‬
‫غير قابل للتصرف الى حين انقضاء حق التراجع وبعدها يمكن ان يتصرف فيها‬
‫بعد نهاية مدة عقد التخصيص ‪6‬أشهر يمكن ان يتصرف بهذه المبالغ ويتم إبرام العقد االبتدائي‬
‫ثم العقد النهائي بعد اداء جميع األقساط‪.‬‬
‫توضيحات حسب المجلس االقتصادي واالجتماعي والبيئي إضافية حول عقد التخصيص‬
‫توضيح وتبسيط المساطر المتعلقة بكل مراحل البيع في طور اإلنجاز ‪ :‬يرى المجلس‬
‫االقتصادي واالجتماعي والبيئي ‪ ،‬ضرورة تقنين‪ ،‬مرحلتين مهمتين من البيع في طور اإلنجاز‬
‫تتعلقان بإبرام عقد الشراء وتحديد دقيق لمراحل ونسب دفع األقساط مع تقدم أشغال البناء‪.‬‬
‫إدماج مرحلة جديدة أثناء البيع‪ :‬مرحلة التخصيص‬
‫تعتبر عملية بيع العقـار فـي طـور اإلنجـاز مـن العمليات المعقدة وتمر بعدة مراحـل لكـن‬
‫القانون ال ينظم اال نمط تعاقدي مزدوج يبدأ بإبرام عقد تمهيدي أو ابتدائي على أن يتمم في وقت‬
‫الحق بالعقد النهائي‪ ،‬وتبين أن هناك عدة مشاكل تقع قبـل ابرام العقد االبتدائي مما يتلزم تأطيره‬
‫بالقانون‪ ،‬لذا فالمجلس يوصي بإدماج مرحلة التخصيص ضمن القانون‪.‬‬
‫ينظم بالطريقة التالية‪:‬‬

‫‪ 20 %‬عند إبرام عقد البيع النهائي وتسلم المفاتيح‪.‬‬

‫تعفى اإلبراءات المؤداة عند عقد التخصيص وعقد البيع االبتدائي من رسوم التسجيل‪.‬‬

‫‪- 20 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ضمان الحق في التراجع‬

‫ال توجد في القانون الحالي أي إشارة للحق في التراجع‪ ،‬لذا يتعين تدارك هذا األمر لمالءمة‬
‫النص القانوني مع مقتضيات القانون المتعلق بحماية المستهلك‪ ،‬لضمان حماية أكبر للمشتري‪،‬‬
‫وللمحافظة على مصلحة المنعش العقاري وعدم اإلضرار بأعماله‪ ،‬وفي نفس الوقت إلتاحة‬
‫فرصة أكبر للمشتري كي يفكر مليا قبل اإلقدام على عملية اقتناء العقار‪.‬‬
‫يعد حق التراجع دون تحمل مصاريف إضافية أحد الحقوق األساسية المنصوص عليها في‬
‫القانون رقم ‪ 31-08‬المتعلق بتدابير حماية المستهلك‪ ،‬ويعطي هذا القانون المستهلك أجل ‪ 7‬أيام‬
‫لممارسة حق التراجع (المادة ‪ )36‬وفي حالة ممارسة هذا الحق‪ ،‬يكون المـمـون ملزما بإرجاع‬
‫المبلغ المؤدى في أجل ‪ 15‬يوما (المادة ‪ .)38‬لذا يوصي المجلس بإضافة مرحلة جديدة‪ ،‬هي‬
‫مرحلة توقيع عقد حجز العقـار قـبـل إبرام العقد االبتدائي‪.‬‬
‫مضمون عقد التخصيص‬
‫ال يوقع هذا العقد من الطرفين‪ ،‬تحت طائلة اإلبطال‪ ،‬إال بعد الحصول على رخصة البناء‪ .‬وال‬
‫يشترط في إبرامه اللجوء إلى خدمات مهنييـن مـن مــن قانونية منظمة يخول لهـا قانونها تحرير‬
‫العقود كالموثق أو غيره‪ ،‬ولكن يجب أن يتضمن على األقل العناصر األتية‪:‬‬
‫هوية األطراف المتعاقدة‪.‬‬
‫‪ -‬تاريخ ورقم رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬ثمن البيع اإلجمالي وكيفية األداء‪.‬‬
‫‪ -‬مساحة ووصف العقار موضوع البيع على شكل دفتر تحمالت‪ ،‬يتضمن تفاصيل نوع الخدمات‬
‫المقررة لكل طرف متعاقد ‪.‬‬
‫دفع رسوم التخصيص‬
‫على المشتري أن يقـدم تسبيقا وقت إبرام عقد التخصيص يحــد فـي نسبة ‪ 5‬بالمائة مـن ثمـن‬
‫البيع اإلجمالي‪ ،‬يودع فـي البنـك فـي حسـاب مـضـمـون‪ ،‬مـا دام عقد البيع االبتدائـي لـم يـوقـع‬
‫بعـد‪ ،‬لمنع التجاوزات والتعسفات‪ .‬ولضمان استرجاع المبلغ‪ ،‬حتـى فـي حالـة الحجز على‬
‫الحساب (مسطرة اإلشعار بمحـجـوز)‪ ،‬فالمبلغ المودع فـي البنك يعتبـر غيـر قـابـل للـحـجـز أو‬
‫االستخدام‪ ،‬وال يمكن تفويتـه أو تقديمـه كضمانة أو ألي غرض آخـر‪..‬‬
‫وفي المقابل‪ ،‬يتلقى المشتري وصـال باإليداع‪ ،‬والحـق فـي التخلي عن الشراء داخـل أجـل ثالثة‬
‫أسابيع (أجل ثالثة أسابيع مقابل سبعة أيـام فـي قـانـون حماية المستهلك‪ ،‬يأخذ بعين االعتبار‬

‫‪- 21 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫طبيعـة شـراء العقارات)‪ ،‬ابتداء مـن تاريخ توقيع العقد بمجرد توقيع عقد التراجع لدى المنعش‬
‫العقاري‪.‬‬
‫يمكن للمقتنـي توقيع عقد البيع االبتدائي‪ ،‬أوان يتقدم للمنعـش العقاري‪ ،‬في حالة اتخاذه قـرارا‬
‫بالتراجـع ببيـان وايصال التسبيق السترجاع المبلغ الذي أداه داخـل أجـل سبعة أيام‪.‬‬
‫وبعد انقضاء أجل ثالثة أسابيع على إبرام عقد التخصيص‪ ،‬يصبـح مـن حـق المنعش العقاري‬
‫أن يبيع العقار‪ ،‬ما دام العقد االبتدائي لـم يـوقـع بعـد ‪.‬‬
‫وال يمكن طلب أو تسليم أي تسبيق مالي قبل توقيع عقد حجز العقار غير ما عدا ما تم التنصيص‬
‫عليه أعاله‪.‬‬
‫كما تبقى مرحلة حجز العقار اختيارية ألنها أحدثت فقط‪ ،‬لضمان مصلحة المشتري‪ ،‬فبإمكان‬
‫المشتري أن يؤكد عقد البيع بتوقيع عقد البيع االبتدائي منذ البداية‪.‬‬
‫تقنين وإعادة النظر في جدول التسبيقات حسب تقدم األشغال‬
‫يؤدي إحـداث مرحلة التخصيص إلى تعديل جدولة التسبيقات المنصوص عليهـا فـي القـانـون‬
‫لـذا يقتـرح المجلس الجدولة اآلتية مع أخذ بعين االعتبار النسب المدرجـة كحد أقصى تراكمي‬
‫‪47:‬‬
‫(تأخذ بعين االعتبار المدفوعات السابقة)‬

‫‪ 47‬المجلس االقتصادي واالجتماعي والبيئي مشروع قانون رقم ‪ 107-12‬يغير ويتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪12( 1331‬‬
‫أغسطس ‪ )1913‬بمثابة قانون االلتزامات والعقود‬

‫‪- 22 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪%5‬من الثمن االجمالي‬ ‫‪-1‬عند إبرام عقد التخصيص‬

‫‪15%‬من الثمن اإلجمالي‬ ‫‪-2‬عند إبرام العقد االبتدائي‬

‫‪-3‬عند انتهاء األساسات في مرحلة الطابق ‪80%‬من الثمن اإلجمالي واختيار كيفية‬
‫التوزيع حسب رغبة األطراف المتعاقدة أو‬ ‫السفلي‬
‫الحصول على رخصة السكن أو شهادة‬
‫المطابقة‬ ‫‪-4‬عند انتهاء األشغال الكبرى‬

‫‪-5‬عند تتمة األشغال النهائية‬

‫‪ %100‬من الثمن االجمالي‬ ‫‪-6‬عند تسليم المفاتيح‬

‫الفقرة الثانية العقد اإلبتدائي‬

‫‪-‬تعتبر عملية العقار في طور اإلنجاز من التصرفات القانونية المركبة بيع التي تستلزم إبرام‬
‫عقد تمهيدي أولي على أن يتمم في وقت الحق بالموافقة على العقد النهائي الذي يؤكد هذه‬
‫العملية‪ .‬فما المقصود بهذين العقدين (أوال) و( ثانيا) ومن صالحية توثيقهما (ثالثا)‪.‬‬
‫أوال العقد اإلبتدائي‬
‫العقد االبتدائي ‪ :‬هناك من يجعل العقد االبتدائي مرحلة وسطى بين المفاوضات التمهيدية و العقد‬
‫النهائي ‪ ،‬فهو اتفاق يتم فيه الوعد من البائع بأن يبيع للمشترى حقه إذا رغب في شرائه خالل‬
‫مدة معينة كما يعد المشتري البائع بأن يشتري منه المبيع إذا رغب في بيعه خالل مدة معينة‬
‫ليحررا العقد النهائي ‪.‬‬
‫وجملة القول أن الوعد بالبيع يكون بالكالم فحينما يقع االتفاق ويحرر بذلك الوعد بالبيع يصبح‬
‫عقدا ابتدائيا ‪ ،‬فالعد االبتدائي هو مرحلة يعد الوعد بالبيع و المحرر يسمى وعدا بالبيع‪.‬‬
‫لم ينظم المشرع المغربي الوعد بالبيع بنظام خاص خالفا لبعض التشريعات التي نظمت هذا‬
‫التعاقد مثل ‪:‬‬
‫القانون المدني المصري في المادتين ‪ 101 :‬و ‪.102‬‬

‫‪- 23 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪49.‬‬
‫القانون المدني الكويتي رقم ‪ 1980-67‬في المادتين ‪ 7048 :‬و ‪71‬‬
‫القانون المدني القطري رقم ‪ 22 :‬لسنة ‪ 2004‬في المواد من ‪ 96‬إلى ‪.99‬‬
‫القانون المدني البحريني رقم ‪ 19 :‬لسنة ‪ 2001‬في المادتين ‪ 50‬و‪.51‬‬
‫القانون اللبناني في المادة ‪ 493‬من موجبات وعقود الذي جاء فيه ‪ " :‬عقد بمقتضاه يلتزم المرء‬
‫ببيع شيء من أن يكون شخص آخر ال يلتزم شراءه في الحال "‬
‫ومن أهم الحالت التي تدل على هذا النوع من العقود التمهيدية ‪" :‬بيع العقار في طور اإلنجاز و‬
‫االيجار المفضي إلى تملك العقار‪.‬‬
‫بيع العقار في طور اإلنجاز ‪ :‬عرفه الفصل ‪ 618 /1 :‬مكرر من القانون رقم ‪ 44.00‬بأنه ‪ :‬كل‬
‫اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محمد كما يلتزم المشتري بأداء الثمن تبعا‬
‫لتقدم األشغال ‪ ،‬ويحتفظ البائع بحقوقه و صالحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء‬
‫‪50 .‬‬
‫األشغال‬
‫االيجار المفضى إلى تملك العقار ‪ :‬حيث إن مرحلة البيع النهائي تمر بمرحلة أولية أو ابتدائية‬
‫تخول في البداية مجرد االنتفاع بالشيء موضوع التملك ‪ ،‬حيث يقوم المكتري المتملك بأداء‬
‫‪51 .‬‬
‫الوجيبة باعتبارها مبنغا يؤدي على دفعات مقابل تملك العقار أو جزء منه الحقا‬
‫أما بخصوص الطبيعة القانونية للبيع االبتدائي فإننا نالحظ أن الفقه قد انقسم بخصوص مسألة‬
‫‪52‬‬
‫تكييف هذا العقد‪ ،‬فهناك من اعتبره مجرد صورة من صور الوعد بالبيع الملزم للجانبين‬
‫وهناك من اقتصر في هذه التسمية على اعتباره من عقود البيع العقارية غير المسجلة في السجل‬
‫العقاري‪ ، 53‬وهناك من اعتبر هذا العقد مجرد وسيلة قانونية لالحتفاظ بالحق في إبرام البيع‬
‫النهائي ‪. 54‬‬
‫تباين األوصاف التي تم اعتمادها لتبسيط مفهوم هذا العقد التمهيدي إال أن ذلك ال يمنع من إدراج‬
‫هذا االتفاق ضمن قائمة العقود الملزمة لجانبين التي يتم بها التمهيد إلبرام االتفاق النهائي‪ .‬أمام‬

‫* مرسوم بالقانون رقم ‪ 67‬لسنة ‪ 1980‬بإصدار القانون المدنى ( ( ‪)- 67 / 1980‬‬ ‫‪48‬‬

‫‪ 49‬ن م س المادة ‪ . " 71‬إذا أخل أحد طرفي العقد االبتدائي بالتزامة بإبرام العقد النهائي ‪ ،‬كان للطرف اآلخر ‪ ،‬إذا لم يکن مخال بالتزاماته ‪ ،‬أن‬
‫يطلب الحكم ‪ ،‬في مواجهته ‪ ،‬بصحة العقد االبتدائي ونفاذه ‪.‬‬
‫ويقوم الحكم بصحة ونفاذ العقد االبتدائي مقام العقد النهائي ‪ ،‬وذلك دون إخالل بما قد يتطلبه القانون لشهر العقد إن كان لشهره مقتض ‪.‬‬
‫‪ 50‬محمد فتح هللا اسطري " دراسة لبعض العقود المدنية و التجارية ط ‪ 2018‬ص ‪19‬‬
‫‪ 51‬نفس المرجع السابق ص ‪19‬‬
‫‪ 52‬عبد الرزاق السنهوري‪ :‬الوسيط‪ ،‬ج ‪ 4‬ص ‪ ،81‬بند‪40 ،‬‬
‫‪ 53‬محمد المنجي‪" :‬عقد البيع االبدائي‪ -‬اإلثار القانونية والعملية لعقد البيع غير المسجل" طبعة ثانية ‪1987‬‬
‫‪54‬‬ ‫‪-MALAURIE et AYNES : « Les contrats spéciaux » édition 1988, p100 N 139.‬‬

‫‪- 24 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫تعدد هذه التأويالت الفقهية فإن محكمة النقض الفرنسية فضلت كعادتها في هذه االختالفات‬
‫تسمية هذا االتفاق االبتدائي بأنه عقد ذو طبيعة خاصة ‪ un contrat sui generis‬إذ ال تخفى‬
‫خطورة هذا النوع من التكييفات لما يكتنفها من غموض وإبهام يعقد مسألة التكييف أكثر من‬
‫‪55 .‬‬
‫تبسيطها‬
‫ونظرا ألهمية هذا العقد األولي فإن المشرع تطلب فيه أن يكون مشتمال على العناصر المذكورة‬
‫في الفصل الثالث من المادة ‪618.3‬وهي ‪:‬‬
‫يجب أن يتضمن عقد البيع االبتدائي على الخصوص البيانات التالية‪:‬‬
‫‪-1‬هوية األطراف المتعاقدة؛‬
‫‪-2‬محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب اإلخبار في حالة تغييره؛‬
‫‪ -3‬رقم الرسم العقاري األصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير‬
‫المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحمالت واالرتفاقات الواردة على العقار ؛‬
‫‪-4‬تاريخ ورقم رخصة البناء؛‬
‫‪-5‬موقع العقار محل البيع ووصفه ومساحته التقريبية؛‬
‫‪ - 6‬ثمن البيع النهائي للمتر المربع وكيفية األداء أو ثمن البيع اإلجمالي بالنسبة للبيع المتعلق‬
‫باقتناء عقار في إطار السكن االجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل؛‬
‫‪-7‬جل التسليم؛‬
‫‪ - 8‬مراجع ضمانة استرجاع األقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد أو ضمانة إنهاء‬
‫األشغال أو التأمين ‪.‬‬
‫يودع البائع لدى محرر العقد‪ ،‬قصد االطالع‪ ،‬نسخا مطابقة لألصل من التصاميم المعمارية‬
‫الحاملة لعبارة "غير قابل للتغيير" وتصاميم اإلسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحمالت ونسخة‬
‫من الضمانة البنكية أو أي ضمانة أخرى مماثلة أو التأمين‪.‬‬
‫وتقوم الضمانة المشار إليها في الفقرة األولى أعاله بقوة القانون‪ ،‬وعلى الرغم من كل مقتضی‬
‫مخالف‪ ،‬مقام أي حجز تحفظي يجريه المشتري في نطاق تطبيق أحكام هذا القانون إذا كانت‬
‫‪56.‬‬
‫الضمانة المذكورة من شأنها أن تغطي الحقوق موضوع هذا الحجز التحفظي‬

‫‪ 55‬عبد القادر العرعاري الوجيز في النظرية العامة للعقود المساماة ط ‪ 2011‬ص ‪96‬‬
‫‪ 56‬الفصل ‪ 618-3‬مكرر ‪ 8‬من قانون ‪107.12‬‬

‫‪- 25 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬العقد النهائي‬

‫لقد سبق وقلنا بأن إبرام العقد االبتدائي ليس غاية في ذاته وإنما هو وسيلة قانونية عادة ما تتحول‬
‫إلى عقد نهائي ينقل الملكية للطرف المشتري بعد أداءه للمستحقات المترتبة في ذمته بمقتضى‬
‫االتفاق التمهيدي‪ ،‬فقد ورد في الفصل ‪ 618 /16‬بأنه يبرم العقد النهائي طبقا لمقتضيات الفصل‬
‫‪ 618 /3‬المشار إليه أعاله وذلك بعد أداء المبلغ اإلجمالي للعقار أو للجزء المفرز من العقار‬
‫محل عقد البيع االبتدائي‪ ،‬وقد أكد المشرع في الفصل األخير من هذا القانون بأن ملكية األجزاء‬
‫المبيعة ال تنتقل إلى المشتري إال من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في‬
‫الدعوى إن كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ وتنتقل الملكية بعد تقييد العقد النهائي أو‬
‫‪57.‬‬
‫الحكم بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظا‬
‫فبالنسبة إلجراءات إتمام البيع فقد أوقف المشرع إبرام العقد النهائي لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫بقيام المشتري بأداء المبلغ اإلجمالي للعقار أو للجزء المفرز من العقار محل عقد البيع النهائي‬
‫وذلك حسب الفصل ‪ 618-16‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬
‫وإذا كانت القاعدة في بيع العقار في طور اإلنجاز أن الثمن ال يدفع إال بعد اإلنتهاء من أشغال‬
‫البناء فإن المشرع علق إنجاز البناء على ضرورة الحصول على رخصة السكن أو شهادة‬
‫المطابقة‪ ،112‬فتلك الرخصة أو هاته تعتبر إشهادا إداريا بإنتهاء األشغال طبقا للتصاميم‬
‫المعتمدة وكذا لضوابط التعمير الجاري بها العمل هذا باإلضافة إلى وجوب تبليغ المشتري‬
‫بالحصول عليها دخل أجل ثالثين يوما عن طريق رسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل وذلك‬
‫حسب ما يستفاد من الفصل ‪ 18-618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬وهذا من أجل تمكين المشتري من االستعداد‬
‫للتعاقد عن طريق تدبير بقية الثمن وكدا التأكد من إنتهاء األشغال ومعاينتها من خالل مطالبة‬
‫البائع عند اإلقتضاء بتقديم شهادة تثبت مطابقة العقار لدفتر التحمالت عمال بمقتضى نص الفصل‬
‫‪ 618-15‬في هذا الجانب جاء مشروع القانون ‪ 107-12‬باإلضافة إلى ذلك بضرورة استخراج‬
‫الرسوم العقارية الفرعية بالنسبة للعقارات المحفظة بمقتضى الفصل ‪ 16‬منه‪.‬‬
‫‪.‬وفي حالة إمتنع أحد الطرفين عن إبرام العقد النهائي داخل أجل ثالثين يوما من تاريخ التوصل‬
‫باإلشعار فإنه يجوز للطرف المتضرر أن يرفع دعوى تتعلق بإتمام البيع وذلك حسب مقتضيات‬
‫الفصل ‪ 19-618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬ويعتبر الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع بمثابة عقد البيع النهائي‬
‫بحيث يمكن االستناد إليه لتقييد هذا البيع في السجل العقاري طبقا للفصل ‪ 20-618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫إذ كان العقار محفظا‪.‬‬

‫‪ 57‬نفس المرجع السابق عبد القادر العرعاري ط‪ 2011‬ص ‪93‬‬

‫‪- 26 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وبالرجوع إلى مقتضيات الفصل ‪ 19-618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع فإنه بإمكان المتضرر من عدم إتمام‬
‫إجراءات البيع التحرر من التزاماته وإنهاء الرابطة العقدية عن طريق الفسخ وذلك مع مراعاة‬
‫أحكام الفصل ‪ 14-618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي ينص على أنه‪" :‬في حالة فسخ العقد من أحد الطرفين‬
‫يستحق الطرف المتضرر من الفسخ تعويضا ال يزيد على من ثمن البيع"‪.‬‬
‫والمالحظ من خالل هذا الفصل أن البائع والمشتري ليسا على قدم المساواة فيما يخص نسبة‬
‫التعويض عن الفسخ المحددة في ‪ %10‬رغم كونها مرتفعة‪ ،‬إال أنها في الغالب مرتفعة بالنسبة‬
‫للمشتري الذي ال يبقى أمامه إال إتمام العقد بينما من السهل على البائع فسخ العقد‪ ،‬ولو تحمل‬
‫نسبة التعويض المذكورة إذ كان متأكدا من حصوله على فرص للبيع بثمن يفوق بكثير الثمن‬
‫‪58.‬‬
‫المتفق عليه مع المشتري الذي فسخ عقده وذلك بالنظر إلى الطلب المتزايد على السكن‬
‫ويعتبر إتمام البيع النهائي مسألة تثار حولها عدة مشاكل‪ ،‬فالبائع قد يتأثر بارتفاع األسعار أكثر‬
‫مما كانت عليه عند إبرام العقد االبتدائي ويطالب بفسخ العقد‪ ،‬فهل يجوز له فسخ هذا العقد أو‬
‫المطالبة بتعيين خبير إلعادة تقويم البناء بما يتناسب مع األسعار السائدة وقت تنفيذ العقد؟‬
‫بالنسبة للفسخ ال يمكن للبائع أن يطالب به إال عند توفر شروطه كما هو بالنسبة لتواجد المشتري‬
‫في حالة مطل‪ ،‬أما إذا كان المشتري قد أدى ثمن البيع االبتدائي‪ ،‬فال يكون لمثل هذا اإلدعاء أي‬
‫أساس قانوني أما فيما يخص مطالبة البائع المشتري بالزيادة في الثمن نتيجة لتغير الظروف‬
‫‪59 .‬‬
‫فإنها تظل غير ممكنة ما دامت ال تستند على أي أساس‬
‫هذا بالنسبة إلتمام إجراءات البيع أما في ما يخص إجراءات نقل ملكية العقار المبيع‪ ،‬والتي تعد‬
‫الهدف األساسي ليس في بيع العقار في طور اإلنجاز فحسب بل في عقد البيع عموما‪ ،‬وكل عقد‬
‫‪60‬‬
‫ال يترتب عليه انتقال ملكية شيء أو حق مالي متعاقد عليه ال يعتبر بيعا بل عقد من نوع آخر‬
‫وفي هذا اإلطار فإن المشرع ميز في انتقال ملكية المبيع في بيع العقار في طور اإلنجاز بين‬
‫العقار المحفظ والعقار غير المحفظ أو في طور التحفيظ وذلك حسب الفصل ‪ 20-618‬من‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬

‫‪ 58‬عمر اليوسفي العلوي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز –بين النظرية والتطبيق‪ -‬رسالة لنيل دبلوم الماستر القانون الخاص‪ ،‬شعبة القانون الخاص‬
‫وحدة التكوين والبحث في المهن القضائية والقانونية‪ ،‬كلية المتخصص العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية السويسي‪ ،‬جامعة محمد الخامس‬
‫بالرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2009-2008‬ص ‪.86 :‬‬
‫‪ 4559‬رشيد سهيل‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القوانين اإلجرائية المدنية‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض مراكش‪ ،‬السنة الجامعية‪ 2012-2011 ،‬ص‪.52 :‬‬

‫‪60‬سليمان مرقس "الوفي في شرح القانون المدني" ‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬في العقود المسمات‪ ،‬المجلد األول عقد البيع‪ ،‬مطبعة السالم‪ ،‬الطبعة الخامسة‬
‫‪ 1990‬القاهرة ص ‪352‬‬

‫‪- 27 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫فإذا تعلق األمر بعقار غير محفظ أو في طور التحفيظ فإن إنتقال الملكية ال يتطلب أكثر من إبرام‬
‫العقد النهائي أو صدور حكم نهائي بات في الدعوى إذ أثير نزاع بين البائع والمشتري حول‬
‫المبيع ومن أجل أن يحدث هذا البيع آثاره بالنسبة للغير فيجب تسجيله لدى مصلحة الضرائب‬
‫على الشكل الذي يحدده القانون‪.‬‬
‫أما بالنسبة للعقار المحفظ فإن ملكية المبيع ال تنتقل إلى المشتري إال بإتمام عملية التقييد في‬
‫الرسم العقاري سواء تعلق األمر بأطراف العالقة التعاقدية أو في مواجهة الغير‪ ،‬ونستخلص‬
‫من هذا أنه إذ كان موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز عقارا محفظا فإن العبرة في انتقال‬
‫الملكية هي بتقييد العقد النهائي أو الحكم النهائي البات في النزاع القائم بين طرفي العقد في‬
‫السجل العقاري‪.‬‬
‫من له صالحية توثيق هذين العقدين‬
‫‪-‬شعورا من المشرع بأهمية العقود المتعلقة ببيع العقارات في طور البناء فإنه ارتأى أن يخص‬
‫مسألة إثبات هذه العقود بقواعد صارمة تهدف إلى إضفاء المزيد من القوة اإلثباتية لهذه االتفاقات‬
‫إذ أنه استعمل صيغة الوجوب في ضرورة إثبات كل العقود االبتدائية والنهائية لبيع العقار في‬
‫طور اإلنجاز بالكتابة الرسمية أو بمجرد عقد ثابت التاريخ محرر من طرف مهني ينتمي لمهنة‬
‫قانونية منظمة يخول لها قانونها األساسي تحرير هذه العقود تحت طائلة البطالن المنصوص‬
‫عليه في الفصل (‪ )816/3‬من القانون المنظم لهذا البيع‪.‬‬
‫ولم يقف األمر عند هذا الحد بل أضاف المشرع فقرتين لمضمون الفصل ‪ 618 /3‬خول‬
‫بمقتضاهما لوزير العدل صالحية تحديد الئحة سنوية بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه‬
‫العقود مع إمكانية إدراج أسماء المحامين المقبولين للترافع أمام المجلس األعلى ضمن هذه‬
‫الالئحة وذلك طبقا للفصل ‪ 43‬من الظهير المنظم لمهنة المحاماة الصادر بتاريخ ‪ 10‬شتنبر‬
‫‪.1993‬‬
‫إال أننا ال نجد تبريرا كافيا إلضافة هذه الشريحة من الحامين لقائمة األشخاص المرخص لهم‬
‫بتحرير هذه العقود بسبب المشاغل واألعباء الكثيرة التي تثقل كاهل رجل الدفاع أما عن باقي‬
‫المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود فإن المشرع ربط هذه المسؤولية بضرورة استصدار نص‬
‫تنظيمي يحدد شروط تقييد هؤالء المهنيين ضمن الالئحة المشار إليها سابقا والتي تدخل ضمن‬
‫‪61.‬‬
‫صالحيات وزير العدل‬
‫الموثقون والعدول‪:‬‬

‫عبدالحق العرعاري العقود المسماة ط ‪2011‬‬ ‫‪61‬‬

‫‪- 28 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫تعتبر مهنة التوثيق في مختلف الدول من بين المرافق المهمة المساعدة بشكل أساسي على تنظيم‬
‫المعامالت المدنية والتجارية كما أنها من بين المرافق المساهمة في الحفاظ على استقرار‬
‫المعامالت لما لها من دور في ضمان الثقة بين مختلف المتعاقدين‪ 62‬وتعتبر مهنة التوثيق حسب‬
‫المادة األولى من القانون ‪ 32.09‬مهنة حرة تمارس وفق الشروط وحسب االختصاصات‬
‫المقررة في القانون المنظم لها‪ .‬وترتقي قيمة الوثيقة التي يحررها الموثق إلى مصاف الوثيقة‬
‫الرسمية وهذا ما أكده العمل القضائي من خالل قرار للمجلس األعلى جاء فيه‪" :‬الورقة التي‬
‫يحررها الموثق تعتبر رسمية ال يمكن الطعن فيها إال بالزور ‪ ،‬وهذا يرجع إلى ما توفره هذه‬
‫المحررات من حماية لمصالح األطراف المتعاقدة بالنظر إلى طبيعة تكوين الموثق وكفاءته في‬
‫تحرير العقود‪.‬‬
‫وبالتالي فإنه متى تم تحرير بيع العقار في طور اإلنجاز من طرف الموثق فإنه يكتسب صفة‬
‫الرسمية التي ال يمكن الطعن فيها إال بواسطة الزور‪ ،‬شريطة إحترامه لالختصاص المكاني إلى‬
‫جانب هوية األطراف وتوقيع العقد المحرر من طرفه‪ .‬وبما أن المادة ‪ 12‬من القانون ‪32.09‬‬
‫"لم تحدد االختصاص النوعي للموثق واكتفت بتحديد االختصاص المكاني‪ ،‬فإنه يمكن للموثق‬
‫تحرير عقد بيع العقار في طور اإلنجاز حتى لو ورد على العقار غير المحفظ وبالتالي فإن‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 618-3‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ال تتناقص مع القانون الجديد المنظم لمهنة التوثيق عكس‬
‫ما كان عليه األمر في القانون السابق الذي ال يعطي للموثق صالحية تحرير عقد البيع متى تعلق‬
‫األمر بالعقار غير المحفظ ‪.‬‬
‫وفيما يخص مؤسسة التوثيق العدلي فهي تعتبر من أهم المهن التوثيقية التي تساهم في حماية‬
‫حق الملكية العقارية‪ ،‬إذ أحاط المشرع المغربي الوثيقة العدلية بطابع الرسمية متى توفرت فيها‬
‫مجموعة من الضوابط والشروط‪ ،‬وقد نظمها المشرع بمقتضى القانون رقم ‪.16-03‬‬
‫محرر العقود العرفية (المحررات الثابتة التاريخ)‪:‬‬
‫إن المشرع من خالل الفصل ‪ 3–618‬من ق‪.‬ل‪.‬ع لم يعطي اختصاص تحرير العقود المنصبة‬
‫على هذا النوع من البيوع للموثقين والعدول وحدهم بل أسند مهمة ذلك للمحامين المقبولين‬
‫للترافع أمام محكمة النقض‪ ،‬وكذا للمهنيين المقبولين لتحرير العقود غير أن اختصاص هذه الفئة‬
‫األخيرة علق على صدور نص تنظيمي‪ ،‬إال أن المالحظ أن هذا النص التنظيمي لم يصدر رغم‬
‫مرور سنوات عدة على صدور القانون رقم ‪ ،44-00‬الشيء الذي يستنتج من خالله أن المحامين‬
‫المقبولين للترافع أمام محكمة النقض هم الذين لهم صالحية تحرير هذه العقود ما دام أن النص‬

‫محمد األمين‪ ،‬المسؤولية الجنائية الموثق‪ ،‬مثال منشور بمجلة القيس المغربية‪ ،‬العدد الخامس‪ ،‬سنة ‪ ،2013‬ص ‪.30‬‬ ‫‪62‬‬

‫‪- 29 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫التنظيمي لم يصدر بعد‪ ،‬على عكس ما ذهب إليه أحد الباحثين إلى أن المجال مفتوح لتحرير هذه‬
‫العقود من طرف جميع المسموح لهم بتحرير العقود العرفية‪ ،‬إلى حين صدور هذه الالئحة ‪.‬‬
‫وقد أثار إسناد مهمة توثيق المحرر الثابت التاريخ إلى المحامي المقبول للترافع أمام محكمة‬
‫النقض العديد من اإلشكاالت مثل التناقض بين القانون ‪ 44-00‬والقانون المنظم لمهنة المحاماة‬
‫حيث أكدت المادة ‪ 30‬من القانون رقم ‪ 28-08‬المتعلق بتعديل القانون المنظم لمهنة المحاماة‬
‫على منح الحق للمحامي لتحرير العقود إذ جاء فيها يمكن للمحامي تحرير العقود غير أنه يمنع‬
‫على المحامي الذي حرر العقد أن يمثل أحد الطرفين في حالة حدوث نزاع بينهما بسبب هذا‬
‫العقد‪ ،‬وتبقى هذه اإلمكانية سواء كان المحامي مقبوال للترافع أمام المجلس األعلى أم ال‪ ،‬وبالتالي‬
‫فإن التمييز بين المحامين ال يستند على مبرر قانوني مقبول ما دام المشرع سوى بين جميع‬
‫المحامين في مسألة تحرير العقود طبقا لقانون المحاماة‪ ،‬وهو تخصيص بدون وجود مخصص‬
‫ما دامت الوثيقة المحررة من كليهما تبقى وثيقة عرفية ويتم التصديق على توقيعها بكتابة‬
‫‪63 .‬‬
‫الضبط‪ ،‬هذا فضال على أن األقدمية ال تعني بالضرورة الكفاءة‬
‫هذا من جهة ومن جهة أخرى فإن الفصل ‪ 3-618‬ق‪.‬ل‪.‬ع أقر تصحيح اإلمضاء كإجراء‬
‫جوهري بالنسبة للعقود التي يحررها المحامي لدى رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي‬
‫يمارس المحامي بدائرتها‪ ،‬وهو أمر أثار نقدا شديدا حيث يرى بعض الفقه ‪64‬في هذا األمر أنه‪:‬‬
‫"يبدوا أن المشرع المغربي ما زال حريصا على أن يكون عمل المحامين تحت رقابة القضاء‬
‫وأنه قاصر ال يستطيع ممارسة عمله بهذا بعيدا عن هذه الرقابة‪ ،‬وإال كيف يفسر تصحيح‬
‫إمضاءات المتعاقدين والمحامين لدى رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية وال يكون لدى‬
‫نقيب الهيئة أو كاتب مجلس الهيئة في كل نقابة"‪.‬‬
‫كما أن هذا المقتضي يتناقض مع المادة ‪ 30‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة ذلك أن المحامي‬
‫مبدئيا يمارس مهامه بدائرة محكمة االستئناف وليس بدائرة المحكمة االبتدائية‪ ،‬مما يطرح‬
‫التساؤل حول واقعية هذا المقتضى؟‬
‫وذلك ‪ 6‬ومن جملة اإلشكاالت التي يطرحها الفصل ‪ 3–618‬هي تعارضه مع القانون رقم ‪-00‬‬
‫‪ 79‬المنظم لإلشهاد على صحة اإلمضاء ومطابقة النسخ لألصول في مادته ‪ 51‬التي تنص على‬
‫أنه "يقوم رئيس المجلس الجماعي طبقا للشروط المنصوص عليها في القوانين واألنظمة‬
‫الجاري بها العمل باإلشهاد على صحة اإلمضاء ومطابقة الوثائق ألصولها"‪.‬‬

‫‪ 63‬محمد الخضراوي‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.368 :‬‬

‫‪ 64‬محمد بلهاشمي‪ ،‬مدى استجابة ما ورد بالنصين التشريعيين المتعلقين بنظام الملكية المشتركة وبيع العقار في طور اإلنجاز لمطالب المحامين بتوسيع‬
‫م كة الهاللي رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار في موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن ص ‪48‬‬
‫وبعدها هامهم‪ ،‬مجلة المحامين العدد‪ ، 42‬ص ‪: 35.‬‬

‫‪- 30 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ومن خالل هذا الفصل يتضح أن إسناد مهمة التصديق على اإلمضاء كجهاز حدد بصفة حصرية‬
‫ال يدخل في إطاره جهاز كتابة الضبط‪ ،‬وفي نفس اإلطار فإن مقتضيات الفصلين ‪ 53‬و ‪348‬من‬
‫قانون المسطرة المدنية يعطي لكاتب الضبط صالحية تسليم نسخ مصادق على مطابقتها لألصل‬
‫من جميع األحكام‪ ،‬ومنه يتضح انعدام السند القانوني الذي يسمح لكاتب الضبط بالتصديق على‬
‫إمضاء المحامي واألطراف‪ ،‬وعلى عكس هذا فإن مشروع القانون ‪ 107-12‬لم ينص على هذا‬
‫المقتضى في الفصل الثالث منه وبذلك يكون قد تجاوز هذا اإلشكال‪.‬‬

‫‪- 31 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫خالصة الفصل األول‬

‫حاولنا من خالل هذا الفصل التطرق واإللمام بأحكام بيع العقار في طور اإلنجاز العامة سواء‬
‫من خالل بيان ماهيته وتحديد مفهومه من الناحية القانونية وكذا من الناحية الفقهية فقد عرفت(‬
‫الماده‪ )1-618‬بيع العقار في الطور اإلنجاز على أنه ( يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز كل‬
‫إتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن‬
‫يؤديه هذا األخير تبعا لتقدم األشغال) هذا من الناحية القانونية أما من الناحية الفقهية فتعددت‬
‫التعاريف فكل بحسب منظوره هناك من يعبر على هذا العقد بالبيع على التصميم أو البيع المعلق‬
‫على تسليم المفاتيح العقار في اليد وكلها مصطلحات تدل على أنه بيع معلق على شرط إنهاء‬
‫األشغال مستقبال‪.‬‬
‫ولقد تناول المشرع العناصر المميزة لبيع العقار في طور اإلنجاز التي إنقسمت إلى شقين األول‪:‬‬
‫المتعلق ببناء العقار الذي يمكن تبسيطه في أنه بناء يتم على أرض غير مبنية ويجب تثبيته‬
‫بواسطة أساس مبني أو اإلسمنت ومن الغير الممكن تحويله بدون هدمه‪ ،‬وهذا العنصر يتطلب‬
‫بدوره إلى شيئين؛ عنصر تثبيت البناء على األرض بواسطة أساس مبني أو اإلسمنت وكذلك‬
‫ضرورة قيام هذا التثبيت بعمل االنسان‪ ،‬أما فيما يخص الشق الثاني ‪:‬فهو تحديد أجل إنتهاء البناء‬
‫من خالل إلتزام البائع ببناء العقار داخل أجل محدد ومعين‪ .‬فكما يتميز بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز بعناصر عدة فكذلك يتميز بالعديد من الخصائص التي هي أنه عقد شكلي‪ ،‬وعقد ملزم‬
‫للجانبين ‪،‬كما أن بيع عقار في طور اإلنجاز من عقود المعاوضة إلى جانب أنه عقد مؤجل وناقل‬
‫للملكية وأنه يرد فقط على العقارات دون المنقوالت ‪،‬ونخلص أن مجال بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز تم تحديده سواء من حيث المحل ومن حيث الغرض‪.‬‬

‫‪- 32 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفصل الثاني ‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من الناحية اإلجتماعية و‬

‫االقتصادية و اآلثار المترتبة عنه‬
‫فقد أدى ارتفاع معدل النمو الديموغرافي داخل المدن‪ ،‬و الهجرة القروية الناتجة عن تدهور‬
‫مستوى المعيشة في البادية و عصرنة القطاع الفالحي‪ ،‬و كذلك إحداث مناطق صناعية و تجارية‬
‫و سياحية بالمناطق الحضرية إلى زيادة الطلب و التهافت على الملكية العقارية وبروز معضلة‬
‫السكن التي أصبحت تشكل االهتمام لدى المواطن ‪ ،‬فالعقار في طور االنجاز أصبح يواجه‬
‫هاجس التنمية العمرانية دون إغفاله لحماية المستهلك العقاري ‪،‬و للحديث عن تنمية عمرانية‬
‫مكتملة الجوانب البد من معرفة أهم األسباب الكامنة وراء التغيير الجدري في سياسة المجال ‪.‬‬
‫فكان من نتائج هذه األزمة‪ ،‬و نتيجة لقلة الوحدات السكنية أن ظهرت على مستوى الممارسة‬
‫التعاقدية ظاهرة بيع العقارات في طور االنجاز‪ ،‬أو حتى في مرحلة المشروع أو ما يطلق عليه‬
‫بالبيع على التصميم‪ ،‬غير أن هذه الممارسة التي كان يغيب عنها إطار قانوني ينظمها سرعان‬
‫ما أبانت عن قصورها بفعل المشاكل الناجمة عنها من قبيل تأخر المشتري عن سداد ما في ذمته‬
‫من أقساط أو تأخر البائع في إتمام البناء و ما يترتب عن ذلك من ضياع الحقوق على أصحابها‪،‬‬
‫ولعل هذا ما دفع المشرع المغربي إلى مواكبة التحوالت العميقة بإصدارات تهدف إلى الحفاظ‬
‫على االستقرار في المعامالت و هذا ما يتبين لنا من خالل قانون ‪ 44.00‬المعدل و المتمم‬
‫بمقتضى القانون ‪ 107.12‬ببيع العقار في طور االنجاز‪ ،‬و كذا القانون المتعلق بالملكية‬
‫المشتركة للعقارات المبنية ‪ 18.00‬المعدل و المتمم بمقتضى القانون ‪ ،106.1265‬عالوة على‬
‫قانون ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية تقسيم العقارات‪ ،‬متوخيا منها‬
‫خلق مناخ سليم و مالئم بعيدا عن مظاهر النصب و االحتيال و التالعب بهذا النوع من‬
‫المعامالت العقارية‪ 66‬إضافة على توفير الضمانات الكافية للمشتري و تحفيزه على تعبئة موارده‬
‫المالية لتمكينهم من التملك بأداء ثمن الشراء عبر مراحل بما يوفر سيولة مالية إضافية يستفيد‬
‫منها المنعش العقاري لإلنجاز مشاريعه دون توقف و في أحسن الظروف‪.‬‬
‫و تندرج هذه التعديالت في سياق اإلطار العام الرامي على تعديل على تعديل و تجديد التشريعات‬
‫الحالية بهدف جعلها مواكبة و مالئمة للمستجدات التي تعرفها الساحة القانونية و االقتصادية و‬
‫االجتماعية و باألخص الجانب االستثماري و التنموي و الكل في خضم ترسيخ دولة المؤسسات‬
‫و القانون ‪ ,‬وفي هذا الصدد سنتطرق للحديث عن العقارات في طور االنجاز كمطلب للتنمية‬

‫‪ 65‬تنص المادة ‪ 6‬في فقرتها الثانية ” إذا تعلق األمر بمشروع عقاري منجز على مراحل متتالية يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في األجزاء‬
‫المشتركة للجزء المنتهية األشغال به بصفة مؤقتة بنظام الملكية المشتركة على آن يتم تحديدها نهائيا عند إتمام المشروع العقاري‪ ،‬و يشار إلى ذلك‬
‫في نظام الملكية المشتركة و في الرسم العقاري األم و فقي الرسوم العقارية المستقلة و في العقارات المحفظة او في طور التحفيظ”‬
‫‪ 66‬عمر اليوسفي العلوي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز بين النظر و التطبيق‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في المهن القضائية و القانونية‪ ،‬جامعة محمد‬
‫الخامس السويسي‪ ،2008.2009 ،‬ص ‪2‬‬

‫‪- 33 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫العمرانية(المبحث األول)‪،‬و آثار اخالل أطراف عقد البيع العقار في طور االنجاز بالتزاماتهم‬
‫و دور القضاء في حماية األطراف(المبحث الثاني) ‪.‬‬
‫المبحث األول ‪ :‬العقارات في طور اإلنجاز كمطلب للتنمية العمرانية‬
‫للحديث عن التنمية العمرانية التي جاءت بفعل التطور الديموغرافي البد من ذكر تطور بناء‬
‫العقارات كضرورة سكنية اجتماعية و حتمية اقتصادية( المطلب االول) ‪ ،‬و خضوع العقارات‬
‫في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية (المطلب الثاني)‬
‫المطلب االول ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة سكنية إجتماعية و حتمية إقتصادية‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة سكنية إجتماعية‬
‫لقد أصبح الوسط الحضري بالمغرب مجاال مفتوحا لممارسة العديد من األنشطة االقتصادية و‬
‫االجتماعية ‪ ،‬لكنه يمثل أيضا المجال الذي تتعرض فيه التجمعات ألخطر التهديدات و ذلك لما‬
‫أصبحت تولده من مظاهر لإلقصاء و التهميش ‪ ،‬و لعل من أبرز هذه المظاهر أزمة السكن التي‬
‫تشهدها بالدنا ‪ ،‬نتيجة للعديد من األسباب كالنمو الديموغرافي السريع و قلة المنجزات في ظل‬
‫غياب سياسة عقارية واضحة المعالم‪.‬‬
‫و قد انشغلت الدولة منذ وقت قريب بالبحث عن الحلول الناجعة للتصدي لألزمة االقتصادية و‬
‫االجتماعية التي يشهدها قطاع السكن ‪ ،‬و البحث عن كيفية التوفيق بين األهداف و األغراض‬
‫ذات الطابع االجتماعي لقطاع السكن و إدماجه في نفس الوقت ضمن وسائل التنمية و التطوير‬
‫االقتصادي من جهة و االنتقال من نظام التمويل العمومي إلى نظام التعبئة و المبادرات الخاصة‬
‫‪67 .‬‬
‫من جهة أخرى‬
‫و أمام هذا الوضع الذي يتسم بتزايد الطلب على السكن وعجز الدولة عن التكفل بهذا القطاع‬
‫على عاتقها ‪ ،‬و عدم قدرتها على تمويل و إنجاز كل المشاريع التي يحتاج إليها األفراد ‪ ،‬أصبحت‬
‫الدولة مضطرة إلى توسيع دائرة التدخل في اإلنجاز و التمويل‪ ،68‬ففتحت مجال التدخل أمام‬
‫المنعشين العقاريين العموميين و الخواص من خالل إشراكهم في تنفيذ المشاريع السكنية ‪.‬‬
‫كما سنت الدولة سياسة تهدف إلى تشجيع االستثمار العقاري بالنسبة للمنعشين العقاريين من‬
‫‪69‬‬
‫أجل إنجاز وتسويق برامج سكنية بواسطة إجراءات تحفيزية و تشجيعية في المجال الضريبي‬

‫‪ 67‬عبد المهيمن حمزة ‪ ،‬عمليات اإلنعا ش العقاري التأصيل النظري و الواقع العملي ‪ ،‬مقال منشور بسلسلة دراسات و أبحاث ‪ ،‬العدد ‪، 2017 ، 14‬‬
‫ص‪.17،‬‬
‫‪ 68‬عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت ‪،‬ط‪ ،2009 ،2‬ص‪.21:‬‬
‫‪ 69‬عبد المهيمن حمزة ‪ ،‬مركز اإلنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب ‪ ،‬مجلة المنارة للدراسات القانونية و اإلدارية ‪ ،‬عدد ‪،2013/03‬‬
‫ص‪.35:‬‬

‫‪- 34 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫مثل إعفاء المستثمرين العقاريين من الضرائب و الرسوم و خاصة الضرائب على المداخيل‬
‫‪70‬‬
‫العقارية و الضريبة على األرباح العقارية و اإلعفاء من رسوم التسجيل و الضريبة الحضرية‬
‫و هذا له ما يبرره ‪ ،‬حيث إن مشروع البناء في الوقت الحاضر لم يعد يتسم بالبساطة وتدخل‬
‫شخص واحد يشرف على العملية و الذي غالبا ما يكون مالك العقار المعد للبناء ‪ ،‬حيث إن ميدان‬
‫تشييد العقارات الموجة للسكن و خاصة في ظل تطور السكن الجماعي وأهمية و ضخامة‬
‫البرامج السكنية المعتمدة من قبل السلطات العمومية أصبح معها البناء عملية غاية في التعقيد ‪،‬‬
‫نظرا لتعدد مراحل األنشطة المرتبطة بعملية البناء و تداخلها و ما تتطلبه من ضرورة البحث‬
‫عن األرض الصالحة للبناء ‪ ،‬و القيام باإلجراءات اإلدارية المختلفة ‪ ،‬وجمع و رصد التمويل‬
‫الضروري لعملية البناء ومراقبة تشييده وتسلمه عند إنجازه‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة إقتصادية‬
‫ونظرا لكل ما سبق ذكره فإن قطاع البناء عموما والذي في طور اإلنجاز خصوصا أصبح‬
‫يحظى بوضع تشريعي و واقعي بالغ األهمية نظرا لتعدد القوانين ذات الصلة و باعتباره حجز‬
‫الزاوية لسياسة الدولة في مجال اإلنعاش العقاري الذي يعد أداتها األساسية في ميدان التعمير و‬
‫السكني‪.‬‬
‫هذا و يعتبر التمويل العنصر األساسي الذي ال يمكن لإلنعاش العقاري أن يقوم بوظيفته إال به ‪،‬‬
‫سيما إذا استحضرنا أن المنعش العقاري غالبا ما ال يمول مشروعه العقاري من ماله الخاص‪،‬‬
‫بل يعمد أساسا إلى التمويالت البنكية و أحيانا أخرى إلى تمويالت غير بنكية‪.‬‬
‫و يلعب التمويل البنكي دورا أساسيا في بناء العقارات حيث يلجأ العميل إلى مؤسسة مالية من‬
‫أجل تمويل المشروع ثم يقوم بسداد قيمة هذا التمويل على آجال يتفق عليها نظير آجال للجهة‬
‫الممولة‪.‬‬
‫تقليديا ارتبط التمويل في مجال اإلنعاش العقاري بمنتوج القروض بفائدة ‪ ،‬و هي عبارة عن‬
‫قروض موجهة لتمويل عملية البناء ‪ ،‬و غالبا ما تحتسب قيمة القروض على أساس إما مدة‬
‫القرض يسدد خاللها على أقساط أو دفعات ثابتة ‪ ،‬و إما دفعة واحدة يسدد فيها القرض بحلول‬
‫أجله ‪ ،‬و يقوم المنعش العقاري بتقديم ضمانات بما فيها رهن المشروع رهنا عقاريا طوال مدة‬
‫القرض‪.‬‬
‫و على الرغم من االنتشار الواسع الذي يحظى به القرض العقاري لسد حاجات المنعشين‬
‫العقاريين ‪ ،‬إال أن عملية التمويل هذه تتولد عنها مجموعة من المخاطر من الناحية القانونية‬

‫راجع الهادي مقداد‪،‬السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكني‪ ،‬دار النجاح الجديدة‪ ،‬ط ‪،1،2000‬ص‪ 249:‬وما بعدها‪.‬‬ ‫‪70‬‬

‫‪- 35 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫خصوصا ما يتعلق بمخاطر الرهن وخطر عدم السداد و خطر سعر الفائدة فضال عن ارتفاعه‬
‫و الذي يمثل أحد العوائق األساسية أمام المنعش العقاري ‪.‬‬
‫في مقابل هذا النوع من التمويل وجبت اإلشارة و لو من الناحية النظرية فقط إلى منتوجات‬
‫البنوك التشاركية ومدی أهميتها في التمويل حينما خصص القسم الثالث من القانون المتعلق‬
‫بمؤسسات االئتمان و الهيئات المعتبرة في حكمها لتنظيم هذه البنوك‪.‬‬
‫و تقوم هذه األخيرة باعتماد عمليات التمويل القائمة على غير أساس الفائدة ‪ ،‬و في المجاالت‬
‫االقتصادية التي ال تتعارض مع أحكام الشريعة اإلسالمية ‪ ،‬و ذلك باستخدام أساليب التمويل‬
‫التشاركي ‪ ،‬بما فيها أسلوب المرابحة و اإلجارة و المضاربة و المشاركة و االستصناع و غيرها‬
‫من األساليب التمويلية التي ال تخالف أحكام الشريعة و التي توافق عليها هيئات الرقابة‬
‫‪71‬‬
‫الشرعية‬
‫وتبقى صيغة المشاركة في نظرنا األقرب للنجاح في هذا الميدان من غيرها من الصيغ‬
‫كاالستصناع ‪ ،‬نظرا لكون المشاركة سيما المتناقصة أو المنتهية بالتمليك تمكن المنعش العقاري‬
‫من االنفراد بالمشروع في نهاية المطاف و لكونها تنسجم مع حاجياته األساسية المتمثلة في‬
‫السيولة المالية‪ ،‬وذلك بخالف االستصناع الذي يعتبر عديم الجدوى والحالة هذه لكون المنعش‬
‫العقاري هو نفسه المقاول المكلف بالبناء‪.‬‬
‫وفي ظل المعيقات المرتبطة بالقروض بفائدة ونظرا لحداثة البنوك التشاركية ‪ ،‬ظلت تقنية بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز من بين أهم الخيارات البديلة التي قد يلجأ إليها المنعش العقاري و التي‬
‫تمكنه من تسبيقات تشكل سيولة مالية إضافية لمواصلة عمليات البناء دون أن تترتب عنها فوائد‬
‫‪72.‬‬
‫ترفع من تكلفة البناء وثمن البيع‬
‫و إذا كان هذا النمط التعاقدي كما ذهب لذلك الفقه يضمن للمستهلك مرتبته في الحصول على‬
‫الشقة و البناء مقابل أدائه ألقساط من الثمن مجزأة حسب مراحل إنجاز مشروع البناء ‪73‬فإنه ال‬
‫يجنبه بالمقابل إمكانية البحث عن قرض بنكي لتمويل شراء المسكن في طور اإلنجاز‪.‬‬
‫هذا بخالف البائع الذي يجد في هذا النوع متنفسا اقتصاديا يمكنه من الحصول على السيولة‬
‫المالية إلتمام مشروعه دون االضطرار كما سبق القول للقروض البنكية المرهقة ألوضاعه‬

‫‪ 71‬يوسف حمومي ‪ ،‬العقار و التعمير واالستثمار ‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة ‪ ،‬ط‪ ،2017 1‬ص‪ 234‬وما بعدها‬
‫‪ 72‬حمزة عبد المهيمن ‪ ،‬مركز اإلنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب ‪ ،‬المرجع السابق ‪،‬ص‪40:‬‬
‫‪ 73‬عبد القادر العرعاري ‪،‬نظرية العقد ‪ ،‬ط‪،2013 ،3‬ص‪231:‬‬

‫‪- 36 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫المادية ‪ ،‬و المقاول أيضا يجد في هذا األسلوب التعاقدي وسيلة مشجعة على الوفاء بالتزاماته‬
‫التي تعهد بها مع رب العمل داخل األجل المتفق عليه‪.74‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬خضوع العقارات في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية‬
‫إن العقار وفق المفهوم التقليدي لم يعد مسايرا للتطورات التي أصبح يعرفها بالنظر للوضعية‬
‫المنوطة به‪ ،‬و الذي أصبح الغرض المخصص له هو المناط و األساس للتعامل فيه و التعاقد‬
‫عليه‪ ،‬ذلك أن الطرف الذي يبحث عن السكن يبحث للتعاقد على عقار مخصص لذلك‪ ،‬و المقاول‬
‫في الصناعة يبحث عن العقار المخصص للصناعة و غيرها من األغراض و هذا األخذ بعين‬
‫االعتبار أغراض التعمير من سکنی و صناعة وغيرها التي جاءت بمجموعة من الضوابط و‬
‫القواعد العمرانية ليس فقط للعقارات بمفهومها التقليدي و إنما حتى بالنسبة لتلك الموجودة في‬
‫طور اإلنجاز بهدف ضبط النمو الحضري و تأثيراته و بغية مواكبة تطور الحواضر و المراكز‬
‫الحضرية و بعض األجزاء من القرى المجاورة لها‪.‬‬
‫باإلضافة إلى تمكين السلطات المتدخلة في ميدان التعمير و السكنى بأدوات و أدوار فعالة ألجل‬
‫الحد االنتشار الغير المنظم للسكن العشوائي الذي ال يراعي مضامين قوانين التعمير بصفة عامة‬
‫و وثائق التعمير بصفة خاصة‪ ،‬و إلزام المعنيين باحترام التصاميم المعدة لذلك كيفما كان نوع‬
‫العقار المزمع بناؤه تطبيقا للمبادئ التي يقوم عليها األمن العقاري‪.75‬‬
‫و هكذا أنتجت حركة التمدن خالل العقود األخيرة أنسجة حضرية متباينة الخصائص‪ ،‬متعددة‬
‫األشكال‪ ،‬حيث تقلصت رقعة الـأنسجة المنظمة‪ ،‬و انحصرت مساحة األحياء المجهزة مما جعل‬
‫مشاكل السكن و التعمير على حد سواء تتجاوز حدودها التقنية المحضة لتصبح مشكل مجتمعي‬
‫ال يتوقف إصالحه على تغيير و إصدار القانون وحده‪ ،‬ليتعداه إلى إصالحات في مختلف‬
‫الميادين تهدف إلى تصور جديد يتالءم و المشروع المجتمعي للمغرب الجديد‪ 76،‬الذي سيساعد‬
‫ال محال على وضع أسس جديدة لإلنعاش العقاري في طريق وضع حد ألزمة السكن‪.‬‬
‫و من الطبيعي في ضل هذه األزمة أن يصبح المعروض من األراضي المجهزة للبناء أقل بكثير‬
‫من الطلب عليها مع ما يترتب على ذلك من ارتفاعا في قيمتها بسبب المضاربات العقارية و‬
‫الرغبة الجامحة في اقتناء سكن‪ ،‬فكان من نتائج هذه األزمة و نتيجة لقلة الوحدات السكنية و‬

‫‪ 74‬عبد القادر العرعاري نفس المرجع و الصفحة‪.‬‬

‫‪ 75‬جياللي بوحبص‪ ،‬النظام القانوني لعقود اقتناء السكن بالمدار الحضري‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة الدكتوراة في العقار و التعمير و اإلسكان‪ ،‬جامعة‬
‫محمد الخامس أكدال الرباط‪ ،‬سنة ‪13 ،2008‬‬
‫‪ 76‬السباعي حسن ‪ ،‬السياسة الحكومية في مواجهة إشكالية أحياء الصفيح‪ ،‬رسالة لتيل دمبلوم الدراسات المعمقة في القانون العام وحدة العقار و‬
‫التعمير و اإلسكان‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكدال الرباط‪ ،‬سنة ‪،2002.2003‬ص‪38‬‬

‫‪- 37 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ارتفاع الوجيبة الكرائية أن برزت على مستوى الممارسة التعاقدية ظاهرة بيع العقارات في‬
‫‪77 .‬‬
‫طور البناء أو حتى في مرحلة المشروع أو ما يطلق عليها بالبيع الوارد على التصاميم‬
‫و مما ينبغي التأكيد عليه أن انتشار ظاهرة بيع العقارات في طور البناء التي تأخذ بعين االعتبار‬
‫واقعية المشاكل المطروحة و تتالئم و متطلبات المجتمع‪ ،‬مستهلكين كانوا أو منعشين عقاريين‬
‫ال يمنع من خضوع هذه العقارات لمتطلبات الحكامة العمرانية التي تبتدأ بوثائق التعمير‬
‫باعتبارها إطارا قانونيا و أداة أساسية لالستغالل األراضي الحضرية و ضمان حسن استعمالها‬
‫على المدى القريب و البعيد‪.‬‬
‫و تأسيسا على هذا فإن وثائق التعمير تعتبر مرجعية للوصول إلى التدبير المعقلن حيث تعمل‬
‫على هيكلة و إنتاج الفضاءات الحضرية و العمرانية المخططة بناءا على التوجهات الواردة في‬
‫هذه الوثائق التي تشمل مختلف قطاعات التنمية االقتصادية و االجتماعية‪ ،‬فإذا كانت هده الوثائق‬
‫تعتبر بمثابة المرجع كما سبق اإلشارة إلى ذلك لكل المتدخلين في ميدان التهيئة و التعمير‪،‬فإن‬
‫قيمة هذه الوثائق ال تظهر إال عند تجسيد محتوياتها على أرض الواقع و إخراج ما تنص عليه‬
‫إلى حيز الوجود سواء تعلق األمر بوثائق تعمير ذات طابع توجيهي عام كالمخطط التوجيهي‬
‫لتهيئة العمرانية أو وثائق ذات طابع محدود ترابيا كالتصميم التنمية العمرانية أو تصميم التنطيق‪.‬‬
‫و منه فإن هذه الوثائق تستوعب جميع القوانين العقارية ذات الصلة و منها العقارات في طور‬
‫اإلنجاز و التجزئات العقارية التي تعتبر من أهم األدوات المعتمد عليها من طرف السلطات‬
‫المختصة في تجسيد وثائق التعمير و كذا بمثابة الموجه و المنظم لالستعمال األراضي‪ ،‬و‬
‫المحددة لمختلف المناطق و المرافق و التجهيزات كما تحدد الشروط و القواعد التي يجب التقيد‬
‫بها أثناء القيام بعمليات التهيئة و التجزيئ و البناء‪.‬‬

‫و لعل أبرز هذه الشروط هو الحصول على رخصة البناء طبقا للمادة ‪ 40‬من قانون ‪12.90‬‬
‫الذي يمنع بمقتضاها المشرع القيام بالبناء دون رخصة لمباشرة ذلك‪ ،‬بل جعل األمر إلزاميا‬
‫حتى في حالة إدخال تغيرات على المباني القائمة إذا كانت التغييرات المزمع إدخالها تتعلق‬
‫بالعناصر المنصوص عليها في الضوابط المعمول بها ‪.‬‬
‫و على هذا النهج يعتبر إبرام عقود للعقارات في طور البناء هو الآلخر يخضع للقواعد العامة‬
‫المنصوص عليها في الفصل المومأ إليه سابقا‪ ،‬و تم تأكيد ذلك في الفصل ‪ 618.3‬مكرر من‬
‫قانون ‪ 44.00‬المعدل و المتمم بمقتضى القانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز‬

‫‪ 77‬عماد أبركان‪ ،‬توزيع االختصاص في مجال التعمير بين القانون و الممارسة و متطلبات الحكامة العمرانية‪ ،‬مقال منشور في أشغال الندوة الوطنية‬
‫المنظمة تحت عنوان‪ :‬العقار و التعمير و االستثمار‪ ،‬ص ‪365‬‬

‫‪- 38 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫حيث ألزم المشرع تضمين عقد البيع االبتدائي تحت طائلة البطالن تاريخ و رقم رخصة البناء‬
‫التي يتم تسليمها وفق اإلجراءات المرحلية المنصوص عليها في القانون ‪ 12.90‬و إلضفاء‬
‫مزيد من الحماية في إطار هذا النوع من العقود منع المشرع إبرام عقد التخصيص إال بعد‬
‫الحصول على رخصة البناء تطبيقا لمبدأ المشروعية اإلجرائية و تنفيذا لمتطلبات الحكامة‬
‫العمرانية و هو ما يؤكده الفصل ‪ 618.5‬الذي ألزم على المنعش العقاري الحصول على رخصة‬
‫البناء قبل أي عملية تعاقدية بينه و بين المشتري و كما هو الحال في المرحلة التمهيدية للتعاقد‬
‫التي تتطلب رقابة قبلية من طرف الجهات و السلطات المعنية فإن االنتهاء من البناء من الناحية‬
‫القانونية ال يعتبر تاما و منجزا إال بعد الحصول على رخصة السكن و شهادة المطابقة‪ ،‬هذا‬
‫يعني أن هناك رقابة لهذا النوع من األبنية الفريدة خصوصا فيما يتعلق بمدى مطابقته لتهيئة‬
‫العمرانية و الرؤيا المجالية ‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ما يتم ذكره يتعين على المنعش العقاري تسليم المشتري العقار المبيع طبقا‬
‫للمواصفات المتفق عليها في عقد البيع االبتدائي لعقار في طور البناء و هو يكون كذلك إذا ما‬
‫قام بتنفيذ أشغال البناء حسب التصاميم المعمارية و تصاميم االسمنت المسلح فضال عن تنفيذ‬
‫كل اتفاق خاص بشكليات معينة يجب إدخالها على العقار المبيع كاختيار نوع معين من الصباغة‬
‫أو الزليج أو الخشب الممتاز مثال‪.‬‬
‫فيجب عندئذ أن يقوم المنعش العقاري بتنفيذ هذا اإللتزم على النحو المتفق عليه ‪ ،‬أما إذا خالف‬
‫هذه المواصفات و مثل هذا االتفاق الخاص كان مخال بالتزام أخر يتفرع عن االلتزام بالتسليم‬
‫هو االلتزام بالمطابقة وفي هده الحالة يكون المشتري هو المكلف بإثبات وجود هذا االتفاق و‬
‫وسيلة اإلثبات المعتمدة لن تخرج عن دفتر التحمالت الذي أشار إليه الفصل ‪ 617.04‬حيث ألزم‬
‫على البائع وضع دفتر التحمالت مطابق للتصاميم المعمارية المرخص به يتضمن مكونات‬
‫المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب انجازها وأجل اإلنجاز و التسليم‬
‫و يتم توقيع البائع و المشتري على هذا الدفتر مع تصحيح إمضائهما بعد اضطالع المهندس‬
‫المعماري عليه‪ ،‬كما أضاف المشرع إمكانية إرفاقه عند االقتضاء ببطاقة تقنية موجزة موقعة‬
‫من قبل البائع تتضمن وصفا للمكونات محل نموذجي منجز من طرفه‪. 78‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬إلتزامات األطراف و آثار إخالل أطراف عقد البيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫بالتزاماتهم و دور القضاء في حماية األطراف‬
‫نظرا لخصوصية بيع العقار في طور اإلنجاز الذي يرد على عقار مستقبلي ‪ ،‬فقد أحاط المشرع‬
‫عقد بيع العقار في طور االنجاز بشروط و أحكام خاصة‪ ،‬إضافة إلى آثار محددة ‪ ،‬تتعلق في‬

‫‪ 78‬علي رام ‪،‬بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي ‪ ،‬اطروحة لنيل الدكتوراه في قانون األعمال ‪ ،‬جامعة محمذ األول ‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،2004‬الصفحة ‪ 174‬و ‪175‬‬

‫‪- 39 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫جوهرها بترتيب إلتزامات على طرفي العقد ‪،‬وهو الذي سنعرضه في (المطلب األول)‬
‫إلتزامات األطراف‪ ،‬و ( المطلب الثاني ) أثار إخالل أطراف عقد البيع العقار في طور االنجاز‬
‫بإلتزاماتهم و دور القضاء في حماية األطراف ‪.‬و هذا الشيء الذي يضمن مصالح الطرف‬
‫الضعيف في العالقة التعاقدية وإحاطته بقدر كاف من الحماية القانونية‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬التزامات أطراف العقد‬
‫يترتب عن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عند إبرامه على الوجه الصحيح مجموعة من‬
‫اإللتزامات التي يمكن مالمستها من خالل التزامات البائع (فقرة أولى) والتزامات المشتري‬
‫(فقرة ثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬التزامات البائع‬
‫يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز طبقا للمادة ‪ 618-1‬من قانون ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في‬
‫طور اإلنجاز الذي غير وتمم بمقتضى قانون ‪" 107.12‬كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز‬
‫عقار داخل أجل محدد‪ "...‬لذلك فإن التزام البائع الرئيسي هو إنجاز العقار‪.‬‬
‫وليتمكن البائع من الوفاء بهذا اإللتزام على الوجه المطلوب حدد المشرع في الفصول‪4-618‬‬
‫‪ 7-618 ،‬و‪ 618-9‬من قانون ‪ 44.00‬مجموعة من اإللتزامات على عاتق البائع تتمثل في‬
‫وضع دفتر التحمالت واحترام شروطه وكذلك وضع التصاميم الهندسية وأجل اإلنجاز (أوال)‬
‫وإقامة ضمائة بنكية أو تأمين لفائدة المشتري لضمان مخاطر إفالت البائع من تنفيذ العقد (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬االلتزام بوضع دفتر التحمالت واحترام شروطه‬
‫ألزم القانون البائع بوضع دفتر للتحمالت يتعلق بالمبنى وبمكوناته‪ ،‬والغرض الذي أعد له‬
‫ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب عليه انجازها وأجل االنجاز والتسليم‪ ،‬إضافة إلى توقيع‬
‫البائع والمشتري على هذا الدفتر وتسليم نسخة للمشترين مشهود بمطابقتها ألصلها وبصحة‬
‫إمضائه عليها‪.‬‬
‫والمالحظ أن عبارة "صحة إمضائه عليها" ‪ ،‬كما جاءت في الفقرة الثانية من الفصل‬
‫‪ 618-4‬يطرح بعض الغموض في داللتها فهل يعود الضمير هنا على المشتري أم على البائع؟‬
‫واألقرب للصواب في اعتقادنا هو أن المشرع يقصد في هذه الحالة البائع‪ ،‬بالنظر لكونه هو‬
‫الملتزم وعلى عاتقه تقع مسؤولية تحقيق الشروط الواردة في دفتر التحمالت‪ .‬وبالتالي حماية‬
‫المشتري من أن يقدم البائع على اإلخالل بااللتزامات المضمنة بالدفتر‪.‬‬

‫‪- 40 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وإمعانا في حماية المشتري نص المشرع على إيدا ع نسخة من دفتر التحمالت ومن التصاميم‬
‫المعمارية بدون تغيير وتصاميم االسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة عند االقتضاء‬
‫بالمحافظة على األمالك العقارية إذا كان العقار محفظا‪.‬‬
‫أما إذا كان العقار غير محفظ‪ ،‬فإن هذه النسخ تسجل بسجل خاص وتودع بكتابة الضبط لدى‬
‫المحكمة االبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار‪.‬‬
‫والمالحظ بخصوص الحالتين أعاله‪ ،‬أنه إذا كانت المحافظة العقارية مؤهلة بامتياز على‬
‫المستوى العلمي والتقني لتلقي هذه التصاميم والنظم المتعلقة بمحتوى العقار ومضامين‬
‫المشروع بقصد جعلها رهن إشارة كل راغب في معرفة هيئة وحالة المشروع من أجل التعامل‬
‫في عقار من عقاراته‪ ،‬فإن التساؤل يثار حول مدى واقعية إقحام المحاكم االبتدائية للقيام بمثل‬
‫هذه المهام‪ ،‬التي تعد من اختصاص المحافظة العقارية بامتياز‪ ،‬وفي تعليقه على هذا الموضوع‬
‫يقول األستاذ محمد الخضراوي‪" :‬واعتقد أن هذا المقتضى يدل على الحيرة الكبيرة التي وقع‬
‫فيها واضعو هذا النص‪ ،‬إذ بعدما ألزموا‬
‫البائع بالقيام بهذا اإلجراء لدى المحافظة العقارية بالنسبة للعقار المحفظ‪ – ،‬وهو أمر مفهوم‬
‫ومقبول‪ -‬فقد ووجهوا بالفراغ المؤسساتي بالنسبة للعقار غير المحفظ‪ ،‬وحاولوا االلتجاء إلى‬
‫‪79‬‬
‫المحاكم االبتدائية من خالل إجراء غير مفهوم"‬
‫والواقع أن هذا القانون يكشف عجز المشرع من جديد في إدماج العقار غير المحفظ في دائرة‬
‫التعامل ويؤكد ما ذهب إليه الفقه ‪ -‬عن حق‪ .‬من أن هذه الخطوة لن تكشف في المستقبل سوى‬
‫عن المزيد من السلبيات‪.‬‬
‫وهو أمر يقتضي من المشرع إعادة النظر في قوانين العقارات المحفظة بغية الوصول إلى‬
‫توحيد العملية العقارية بتسريع مسطرة التحفيظ وتحفيز المالكين على تحفيظ عقاراتهم بيسر‪،‬‬
‫وتجنب كل العراقيل الناشئة عن طول مساطر التقاضي بشأن التعرضات‪.‬‬
‫وإمعانا في حماية المشتري في عقد بيع العقار في طور االنجاز نص المشرع في الفصل ‪7/618‬‬
‫من ق‪.‬ل‪.‬ع على أن‪" :‬يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل انجاز البناء‪ ،‬وبصفة عامة‬
‫باحترام شروط دفتر التحمالت الواردة في الفصل غير أنه وبعد الموافقة المسبقة للمشتري يمكن‬
‫‪80.‬‬
‫منح أجل إضافي للبائع إلنجاز العقار"‬

‫‪ 79‬محمد الخضراوي محمد الخضراوي‪ " :‬إشكال يات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية‪ :‬قراءة في قانون ‪ " 44-00‬مجلة محكمة‪ ،‬عدد ‪-3‬‬
‫‪ .2007‬ص‪108‬‬
‫‪ 80‬عمر اليوسفي العلوي رسالة لنيل دبلوم الماستر المتخصص في القانون الخاص تحت عنوان بيع العقار في طور اإلنجاز ص ‪ 60‬و ‪61‬‬

‫‪- 41 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫إعماال لمقتضيات الفصل ‪ 1-618‬من قانون ل وع ‪ ،‬فإن البائع ملزم ببناء عقار داخل أجل محدد‬
‫اتفاقا‪ ،‬أو على األصح بإتمام تشييد العقار محل البيع‪ .‬والتزام البائع بتشييد البناء خالل أجل معين‬
‫هو التزام بالعمل‪ ،‬لكون البائع يقوم خالل الفترة الفاصلة بين إبرام العقود التمهيدية و باألخص‬
‫العقد االبتدائي بمجموعة من األعمال الضرورية إلنجاز العقار سواء كانت هذه األعمال قانونية‬
‫كاألعمال اإلدارية‪ ،‬أو أعمال مادية من خالل اقتناء المواد األساسية التي يتم بها البناء و‬
‫اإلشراف على الورش‪ ،‬هذا في حالة كان البائع هو المقاول أما إذا كان منعش عقاري فقط فهو‬
‫يقوم باقتناء األرض وتجزئتها ويعد للمهندس وضع التصميم وتكليف مقاولة مختصة بالبناء‬
‫للقيام باألشغال‪.‬‬
‫ويلتزم البائع كذلك بتحقيق نتيجة بحيث أنه ملزم بإنجاز العقار خالل األجل المتفق عليه‪ ،‬ووفق‬
‫المواصفات المتفق عليه في العقد‪.‬‬
‫ويعد تحديد األجل انجاز العقار عنصرا جوهريا من العناصر التي يشملها التعريف التشريعي‬
‫لبيع العقار في طور االنجاز‪ ،‬حسب ما يستفاد من الفصل ‪ 618-1‬من قانون االلتزامات و العقود‪.‬‬
‫وهذا ما يعطي لهذا األجل أهمية بالغة‪.‬‬
‫ولقد أوجب المشرع المغربي تحديد األجل بشكل صريح في الفصل أعاله‪ ،‬ويمكن إجمال أهمية‬
‫تحديد األجل في كون أن نهاية مدة اإلنجاز هي بداية احتساب التزام البائع بتسليم العقار إلى‬
‫المشتري طبقا للفصلين ‪ 618-18‬و‪ 618 -19‬من القانون ‪ ،107.12‬فإن البائع بمجرد انجاز‬
‫البناء و الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة و يبلغ المشتري بذلك خالل ستين يوما‬
‫من الحصول عليها‪.‬‬
‫وأن نهاية هذه المدة هي إعالن عن استحقاق باقي اإلقساط الثمن في حدود عند االنتهاء من‬
‫أنجاز العقار ‪ ،‬حيث نص الفصل ‪618-6‬من قانون االلتزامات والعقود على انه على المشتري‬
‫أداء أقساط الثمن تبعا لتقدم األشغال‪ ،‬وذلك حسب مراحل المحدد طبقا لنفس الفصل أعاله‪.‬دون‬
‫أن ننسى أهمية تحديد هذا األجل بالنسبة لتعويض‪ ،‬حيث يبدأ في هذه المد حساب التعويض عن‬
‫تأخر البائع في انجاز العقار في األجل المحدد طبقا للفصل ‪ 618-12‬من قانون االلتزامات و‬
‫‪81.‬‬
‫العقود‬
‫لقد حرص المشرع على أن يقع إنجاز العقار المتفق عليه خالل األجل المحدد في العقد‪ ،‬غير‬
‫أنه ال يكون انجاز العقار دائما داخل المدة المحدد له بموجب العقد‪ ،‬نظرا لمجموعة من العوامل‬
‫المتداخلة سواء االقتصادية أو االجتماعية و الذاتية التي تتعلق أساس بالظروف الطبيعية‬

‫محمد الشعار " الحماية القانونية للمشتري في عقود اقتناء السكن" ‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2012 ،‬صفحة ‪،128‬‬ ‫‪81‬‬

‫‪- 42 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫والمناخية و البيئية و توافر المواد األولية و مدى كفاية التمويل‪ ،‬باإلضافة إلى توافر مواد البناء‬
‫وكذا تأهيل الطاقم مؤهل‪ .‬ناهيك عن حسن اإلشراف و التتبع من طرف المنعش العقاري‪.‬‬
‫ولهذا قد أعطى المشرع في الفصل ‪ 618-7‬من القانون ‪ 107.12‬للبائع أجل إضافي إلتمام‬
‫أشغال البناء‪،‬وقد اشترط إخبار المشتري بذلك داخل أجل شهر قبل تاريخ انصرام أجل إتمام‬
‫األشغال األصلي وحدد هذا األجل في مدة ستة أشهر‪ ،‬وهذا األجل كافي للقام بإتمام العقار‪. 82‬‬
‫ثانيا ‪ :‬االلتزام بتقديم الضمانات أو التأمين‬
‫لقد ألزم المشرع سواء في الفصل ‪ 3-618‬أو ‪ 9-618‬البائع بأن يقيم لفائدة المشتري ضمانة‬
‫بنكية أو أية ضمانة أخرى مماثلة وعند االقتضاء تأمينا وذلك لتمكينه من استرجاع األقساط‬
‫‪83.‬‬
‫المؤداة في حالة عدم تطبيق العقد‬
‫هذه الضمانات التي تبدوي قراءة أولية أنها ستطرح عدة إشكاليات وتساؤالت منها‪:‬‬
‫ما معنى الصياغة التشريعية في حالة عدم تطبيق العقد» ؟ إن هذه العبارة التشريعية تحمل‬
‫مضامين متعددة ومنفتحة على تأويالت مختلفة مما تحتاج معه إلى تدقيق وتحديد أكبر لسد الباب‬
‫أمام ذوي النيات السيئة الذين يتربصون بمثل هذا الغموض التشريعي للتملص من مسؤولياتهم‬
‫والتزاماتهم الشيء الذي سيفقد هذه المؤسسة القانونية كل فاعلية وأثر‪.‬‬
‫وماذا يقصد المشرع بـ «أو أية ضمانة أخرى مماثلة ؟ هل يعني بذلك مماثلة للضمانة البنكية‬
‫على مستوى الطبيعة القانونية؟ أم يقصد بها أية ضمانة تحقق نفس الغرض الذي ستحققه مبدئيا‬
‫الضمانة البنكية أال وهو تمكين المشتري من استرجاع األقساط المؤداة؟‬
‫إن تبني الطرح األول سوف يحرم المشتري من العديد من الكفاالت والضمانات مثل الرهون‬
‫الرسمية والحيازية والكفاالت المقدمة من قبل أحد المساهمين في الشركة البائعة وغيرها‪.‬‬
‫لذا فإن الصياغة التي تبناها المشرع يمكن االستعاضة عنها بأخرى تحول االنفتاح أمام كافة‬
‫الضمانات كيفما كانت طبيعتها مادامت سوف تحقق نفس الهدف المنشود كالتنصيص مثال على‬
‫حق االمتياز بالنسبة للمشتري‪.‬‬

‫‪ 82‬عبدالهادي أنجار‪ ،‬لبني أزهاري‪ ،‬أيوب بعدما ماستر المنازعات والمهن القانونية وحدة‪ :‬القانون المدني المعمق الفوج الخامس الفصل األول‬
‫عرض بعنوان بيع العقار في طور االنجاز‬
‫‪ 83‬محمد الخضراوي إشكاالت بيع العقار في طور اإلنجاز ص ‪35‬‬

‫‪- 43 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫المجال الحمائي لهذه الضمانات يبقى محدودا جدا‪ ،‬فالمشرع لم يلزم بها البائع قصـد ضـمـان‬
‫اسـتـكـمـال الـبـنـاء وااللتزام بالمواصفات المضـمـنـة بـالـعـقـد أو بدفتر التحمالت أو ضمان‬
‫‪84.‬‬
‫نقل ملكية الشيء المبيع وإنما فقط استرجاع أقساط الثمن المدفوعة من طرفه‬
‫لقد اعتبر العديد من الممارسين الضمانة البنكية وغيرها من الضمانات المنصوص عليها في‬
‫الفصل ‪ ، 9-618‬كلفة مادية وعبئا إضافيا سوف يثقل كاهل المقاول الذي يكون أصال مطالبا‬
‫بتمويل شراء األرض وأشغال األساسات والطابق األرضي فضال عن الكم الكبير من الوثائق‬
‫اإلدارية والهندسية‪ :‬هذه الكلفة التي سترتفع حتما عندما ينصب المشروع على عقار غير محفظ‬
‫حيث إن البنك أو شركة التأمين إذا ما استجابا لطلب المقاول سوف يرفعان من قيمة األقساط‬
‫‪85.‬‬
‫والفوائد مقابل هذه الخدمة وهي كلها أمور من شأنها رفع التكلفة‬
‫وبالرجوع إلى الفصل ‪ 618-11‬يتضح أن المشرع استثنى المؤسسات العموميةوالشركات التي‬
‫يعود مجموع رأسمالها للدولة أو ألي شخص معنوي آخر خاضع للقانون العام من توفير هذه‬
‫الضمانات‪،‬ويرجع السبب في ذلك حسب جواب السيد الوزير بخصوص تساؤل في الموضوع‬
‫إلى أن الدولة ليست بحاجة إلى إعطاء ضمانات عن المشاريع التي تقيمها ألن ذلك يمس هيبتها‬
‫‪86 .‬‬

‫هذا التوجه الذي يبدو منطقيا ومستساغا للوهلة األولى لكنه باعتقادي غيب عدة معطيات‪:‬‬
‫أولها قانوني محض‪ :‬ذلك أن حرية المنافسة ومقتضيات االقتصاد الليبرالي تفرض المساواة‬
‫بين كافة المتدخلين مهما كانت صفتهم في سوق واحدة بخصوص معامالتهم التجارية سواء‬
‫تعلق األمر بالتكاليف المباشرة أو غير المباشرة‪ ،‬وهو أمر مفتقد في قانون ‪ 00-44‬الذي خول‬
‫معاملة تفضيلية لهذه المؤسسات ذات الطابع العمومي وخرق قانون حرية المنافسة‪.‬‬
‫ثانيها واقعي‪ :‬وهو أن هذه المؤسسات التي تفترض مالءة ذمتها وقدرتها على تنفيذ التزاماتها‪،‬‬
‫أصبحت ملفاتها بدورها أمام القضاء حيث أصبحت ساحات المحاكم ال تخلو من قضية متورط‬
‫فيها مسؤول بمؤسسة عمومية أو شبه عمومية كانت إلى وقت قريب غير مشكوك في حسن‬
‫تسييرها أو مصداقيتها‪.‬‬
‫ولعل استفحال ظاهرة امتناع هذه المؤسسات عن تنفيذ التزاماتها واألحكام الصادرة ضدها هو‬
‫ما دفع الفقه والقضاء اإلداريين إلى ابتداع حلول قانونية جديدة كالحجز على أموال الدولة وتحديد‬

‫‪ 84‬ن م س ص ‪36‬‬
‫‪ 85‬ن م سابق ص ‪36‬‬
‫‪ 86‬تقرير لجنة العدل والتشريع وحقوق اإلنسان حول مشروع قانون ‪ 44-00‬ص ‪33‬‬

‫‪- 44 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الغرامة التهديدية في مواجهتها قصد إجبارها على التنفيذ وهي أمور كانت مستبعدة جدا قانونا‬
‫وممارسة‪.‬‬
‫هذه كلها مالحظات وتساؤالت من شأنها عدم طمأنة المشتري إلى حين تسلمه مفاتيح المحل مع‬
‫‪87.‬‬
‫توفر كافة المواصفات المتعاقد بشأنها‬
‫يبدو أن واضعي قانون ‪ 00-44‬كانوا مترددين بين الرغبة في التطهير وتخليق مجال البناء وبين‬
‫ضغط واقع اقتصادي وبنيوي معقد‪ ،‬فتبنى على خالف تشريعات عربية وأروبية مبدأ اختيارية‬
‫التأمين على المسؤولية رغم أن واقع البناء بالمغرب مليء بالمآسي الدرامية (العمارة المنهارة‬
‫بشارع الزرقطوني بمراكش بتاريخ ‪ 16/02/1987‬قضية المركب التجاري المسمى المغرب‬
‫العربي الكبير بالناظور ‪ )...‬سواء في قطاع البناء الهامشي أو حتى المهيكل ‪.‬‬
‫إن الخيار الذي تبناه المشرع في الفصل ‪ 618- 9‬جاء نظري محتشما وقاصرا وغير مواكب‬
‫لإلطار االقتصادي واالجتماعي والقانوني الداخلي والخارجي حيث إن االكتفاء بتأمين اختياري‬
‫(عند االقتضاء) وبخصوص أقساط الثمن فقط ال غير ليس من شأنه إعطاء الضمانات الكافية‬
‫للمشتري الذي يرغب أساسا في استمرار المشروع وانتهاءه بنتيجة إيجابية وهي الحصول على‬
‫محله بالمواصفات المتفق عليها‪ .‬هذا االستمرار الذي قد تعترضه عدة عوائق منها إفالس البائع‬
‫أو سجنه أو فراره أو موته أو التحجير عليه أو مماطلته أو غشه أو أسباب أخرى خارجة عن‬
‫إرادته وهي كلها أمور أثبتت الممارسة العملية عبر السنين وقوعها مما يكون معه طلب‬
‫الحصول على تأمين إجباري وتوسيع مجاله ونطاقه أمرا ملحا ال يقبل االلتفات عليه مهما كانت‬
‫‪88 .‬‬
‫المبررات‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المشتري في العقد االبتدائي‬
‫يتحمل البائع مجموعة من االلتزامات التي يرتبها عقد البيع المنصب على عقار في طور‬
‫االنجاز لكن وبالمقابل‪ ،‬يتحمل المشتري بالتزام أساسي يتجلى في أداء أقساط الثمن في مواعيدها‬
‫المحددة‪ ،‬و ذلك تبعا لتقدم أشغال البناء‪ ،‬ووفقا لما تم االتفاق عليه‪ .‬مع العلم أن المشرع المغربي‬
‫قد تعامل بمرونة مع المشتري‪ ،‬الذي خول حف التخلي عن حقوقه المترتبة عن البيع لفائدة‬
‫شخص أخر‪ .‬ومنه يمكن القول أن التزامات المشتري هي أداء أقساط الثمن ( أوال) و التزامات‬
‫تترتب عن حالة التخلي عن الحقوق للغير (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ 87‬محمد الخضراوي م س ص ‪37‬‬

‫‪ 88‬محمد الخضراوي م س ص ‪38‬‬

‫‪- 45 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫أوال‪ :‬االلتزام المشتري بأداء الثمن‬

‫تدخل المشرع بمقتضى القانون ‪ 107.12‬لتجاوز مجموعة من الخرقات التي كانت في ظل‬
‫القانون السابق إذ حدد نظام أداء الثمن‪ ،‬وجعل كل أداء قبل عقد التخصيص باطال‪.‬‬
‫نظام أداء الثمن وفق القانون ‪107.12‬‬
‫وعيا من المشرع بكون أن بيع العقار في طور االنجاز‪ ،‬يختلف عن البيع العادي‪ ،‬من عدة‬
‫وجوه‪ ،‬لعل أبرزها هو أن من يتولى عملية بيع العقار يجمع بين صفتي البائع و المقاول‪.‬و لما‬
‫كان بناء العقار يتطلب عمرا من الزمن ليس بالقصير‪ ،‬فإنه من باب اإلنصاف و المساواة بين‬
‫األطراف ‪ ،‬يقابل عدم انجاز العقار دفعة واحدة ‪-‬يقابله‪ -‬عدم آدا الثمن دفعة واحدة كلك‪.‬‬
‫تقسيط الثمن ‪ :‬غالبا ما يكون الطرف محددة من طرف البائع في إعالنات التي يشهر بها منتوجه‬
‫أو يحدد بعد التفاوض عليه من طرف الطرفين فقد نص المشرع في الفصل ‪ 618-3‬مكرر من‬
‫القانون ‪ 107.12‬على أن من البيانات التي يجب أن يتضمنها العقد االبتدائي ثمن البيع النهائي‬
‫للمتر المربع وعند ما يكون المبيع يتعلق بعقار في إطار السكن االجتماعي فيتم تحديد ثمن البيع‬
‫‪89.‬‬
‫اإلجمالي كما هو محدد بقانون المالية‬
‫وبعد تعيين الثمن‪ ،‬فإن طريقة دفعه من المشتري ال تكون دفعة واحدة وإنما تكون في شكل‬
‫أقساط دورية‪ ،‬حيث اعتبر المشرع بيع العقار في طور االنجاز بيع يكون فيه تقديم الثمن حسب‬
‫تقدم اإلشغال التي يقوم بها البائع ‪.‬و من المستجدات التي جاء بها القانون رقم ‪ 107.12‬المتعلق‬
‫ببيع العقار في طور االنجاز أنه حدد جدوال لألداء‪.‬‬
‫مواعيد استحقاق األقساط‪ :‬لقد جعل المشرع دفع الثمن من طرف المشتري‪ ،‬على مراحل‬
‫باعتباره وسيلة لتمويل بناء العقار‪ ،‬وفي ظل القانون القديم ‪ 44.00‬كان يسمح أن يتم االتفاق‬
‫الطرفين على طريقة سداد األقساط‪ .‬األمر الذي كان يمكن معه ضياع حقوق المشتري ‪ ،‬كما‬
‫يمكن للبائع لكونه الطرف األقوى في هذه العالقة التعاقدية‪،‬أن يفرض على المشتري نظام الدفع‬
‫الذي يراه في مصلحته‪.‬‬
‫ومن أجل حماية الطرف الضعيف‪ ،‬أدخل المشرع بموجب القانون رقم ‪ 107.12‬تعديال نص‬
‫‪90 .‬‬
‫فيه على الطابع التدريجي لألداء في الفصل ‪ 618-6‬من القانون رقم ‪107.12‬‬

‫‪ 89‬عبدالهادي أنجار‪ ،‬لبني أزهاري‪ ،‬أيوب بعدما ماستر المنازعات والمهن القانونية وحدة‪ :‬القانون المدني المعمق الفوج الخامس الفصل األول عرض‬
‫بعنوان بيع العقار في طور االنجاز ص ‪ 32‬و ‪.33‬‬
‫‪ 90‬ن م ص ‪33‬‬

‫‪- 46 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ولضمان حماية أكثر للمشتري جعل المشرع كل أداء كيفما كان قبل التوقيع على العقد االبتدائي‬
‫أو عقد التخصيص في حالة اللجوء إلى إبرامه باطال حسب القانون الجديد ‪. 107.12‬‬
‫ومالحظ أن المشرع منع أي تسبيق من الثمن إال بعد إبرام عقد التخصيص أو عقد البيع االبتدائي‬
‫للعقار في طور االنجاز‪ ،‬وربط ذلك بطريقة غير مباشرة بالحصول على رخصة البناء‪،‬الشيء‬
‫الذي يشكل ضمانه هامة خصوصا للمشتري هذا النوع من العقارات‪ ،‬كما يطهره من النصب و‬
‫التدليس و يحقق التوازن بين المتعاقدين‪ ،‬وقد أحسن المشرع صنعا لما جعل البطالن كجزاء‬
‫لكل أداء وقع قبل إبرام عقد من العقود التسهيدية لبيع العقار في طور االنجاز‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التزامات المشتري في حالة التخلي عن حقوقه‬
‫لقد أجاز المشرع المغربي لمشتري العقار في طور االنجاز حق التخلي عن حقوقه المترتبة عن‬
‫البيع لقائدة شخص آخر‪ ،‬حسب ما يستفاد من مقتضيات الفصل ‪ 618-13‬وقد رتب الفصل‬
‫المذكور عن هذا التخلي آثار مهمة تتمثل في انتقال كافة الحقوق وااللتزامات و الشروط العقدية‬
‫و االتفاقية من ذمة المتخلي إلى ذمة المتخلى له‪. 91‬‬
‫إقرار حق المشتري في التخلي عن حقوقه للغير‬
‫على عكس ما كانت تنص عليه الصياغة القديمة للفصل ‪ 13/618‬من ضرورة موافقة البائع‬
‫كأساس قانون لجواز تخلي المشتري عن حقوقه للغير فالصياغة الجديدة لمضمون الفصل‬
‫المذكور تعترف للمشتري بحقه في التخلي عن حقوقه للغير بمقابل أون بدون مقابل‪ ،‬غير أن‬
‫مفعول هذا التخلي ال يسري في مواجهة البائع إال بتبليغه وإخباره بإحدى الطرق المعتمدة قانونا‪،‬‬
‫ولالعتداد بمفعول هذا التخلي فإنه أن يرد في الشكل والكيفية الذين يتم بهما إبرام عقد التخصيص‬
‫أو العقد االبتدائي المشار إليهما في الفصول يتعين‬
‫(‪3/618‬و‪ 3/618‬مكررتين مرتين)‪ ،‬وباستكمال هذا التخلي لشروطه الشكلية والموضوعية‬
‫فإن حقوق والتزامات البائع تنتقل بقوة القانون إلى المشتري الجديد باعتباره خلفا خاصا‬
‫للمشتري القديم وذلك إعماال للقواعد العامة المستخلصة من نص (الفصلين ‪189‬و‪ )229‬من‬
‫قانون االلتزامات والعقود الذين يؤكدان سريان آثار العقد في حق الخلف الخاص ال فرق في‬
‫ذلك بين الحاالت التي يكون فيها مصدر االستخالف حوالة أو غيرهما من التصرفات األخرى‬
‫‪92.‬‬
‫الناقلة للحقوق والديون للغير بمقابل أو بالمجان‬

‫‪ 91‬محمد الخضراوي " بيع العقار في طور االنجاز " مرجع سابق صفحة ‪ 214‬و ‪215‬‬
‫‪https://www.bibliotdroit.com/2018/02/4400-10712-pdf.html?m=192‬‬

‫‪- 47 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪-‬شروط التخلي في القانون ‪107.12‬‬

‫إذا كان انعقاد التخلي يكون برضا المشتري و المتخلى له‪ ،‬فإنه ليكون نافدا في مواجهة البائع و‬
‫الغير ال بد من احترام شروط نص عليها المشرع في الفصل ‪ 618-13‬من القانون ‪.107.12‬‬
‫الشرط األول‪ :‬إبالغ البائع بهذا التخلي حدد المشرع في القانون ‪ 107.12‬طرق التبليغ في الطرق‬
‫المعتمد قانونا‪.‬‬
‫الشرط الثاني‪ :‬إبرام عقد التخلي كتابة‪ ،‬ويكون ذلك إما في محرر رسمي أو في محرر ثابت‬
‫التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة و يخول لها تحرير العقود أو‬
‫في محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه بين األطراف إذ و كان التفويت في‬
‫‪93.‬‬
‫مرحلة التخصيص‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار إخالل أطراف عقد البيع العقار في طور اإلنجاز بالتزاماتهم و دور القضاء‬
‫في حماية األطراف‬
‫لقد سبق وقلنا فيما عرضنا له في المبحث األول من الفصل الثاني‪ ،‬أن القانون ألزم البائع‬
‫بمجموعة من االلتزامات الخاصة "‪ ،‬وقلنا أن هذه االلتزامات تتمثل في وضع دفتر التحمالت‬
‫للعقار المزمع بناؤه‪ ،‬إضافة إلى االلتزام بتقديم الضمانات أو التأمين المناسب للمشتري لضمان‬
‫حقه في استرجاع ما دفعه‪ ،‬كما قلنا بأن المشتري من جانبه ملزم بأداء ثمن العقار تبعا لتقدم‬
‫األشغال وبإخبار البائع بالتخلي عن حقه للغير‪.‬‬
‫و يترتب عن بيع العقار في طور اإلنجاز مجموعة من االلتزامات والحقوق والتي تنصرف‬
‫إلى طرفي العالقة التعاقدية أي بين البائع والمشتري‪ .‬وبما أن هذا البيع يرد على شيء مستقبلي‬
‫فإن تنفيذ االلتزامات في بيع العقار في طور اإلنجاز له نوع من الخصوصية التي تميزه عن‬
‫تنفيذ االلتزامات المضمنة في القواعد العامة لعقد البيع‪ ،‬حيث أن التزام البائع في هذا النوع من‬
‫البيوع أكثر تقال إذ هو الذي يلتزم ببناء العقار في المدة المحددة وفقا لبنود العقد الشيء الذي‬
‫يجعل التزامه أقرب من التزام المقاول‪.‬‬
‫ومن المعلوم أن بيع العقار في طور اإلنجاز يتم خالل مرحلتين وعليه سوف نخصص هذا‬
‫المطلب للحديث عن التزامات االطراف في العقد النهائي (الفقرة االولى) ‪ ،‬ثم ضمانات ما بعد‬
‫بيع العقار في طور االنجاز (الفقرة الثانية) دور القضاء في حماية األطراف (الفقرة الثالتة) ‪.‬‬

‫‪ - 93‬عبد الحفيظ مشماشي بيع العقار في طور االنجاز دراسة على ضوء القانون المغربي و المقارن ‪،‬الطبعة األولى ‪ 2017‬صفحة ‪ 225‬و ‪226‬‬

‫‪- 48 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬التزمات األطراف في العقد النهائي‬

‫يتميز بيع العقار في طور االنجاز بخصوصية عن البيع العقار العادي تتمثل في ابرامه عبر‬
‫ثالثة مراحل ‪ ،‬والمرحلة األخيرة هي الهدف الرئيسي من عملية التعاقد من خالل ابرام العقد‬
‫النهائي ‪ ،‬هذا يرتب التزمات على البائع والمشتري ‪.‬‬
‫اذا كان البائع ملزم بنقل ملكية العقار بعد انجازه للمشتري وتسليمه له (أوال) فان المشتري ملزم‬
‫باستكمال الثمن وتسلم العقار (ثانيا)‬
‫أوال ‪ :‬التزامات البائع‬
‫‪ : 1‬نقل الملكية للمشتري‬
‫يعد نقل ملكية المبيع الهدف األساسي ليس في بيع العقار في طور االنجاز فقط بل في عقد البيع‬
‫عموما ‪ ،‬وكل عقد اليترتب عليه انتقال ملكية شيء أو حق مالي متفق عليه اليعتبر بيعا ‪.‬‬
‫كما نعلم ان االصل في عقد البيع هو أن الملكية تنتقل للمشتري بمجرد التعاقد ‪ ،‬واالستثناء هو‬
‫بيع العقار في طور البناء باعتبار عن الشيء المبيع غير موجود وتحت أبرام العقد االبتدائي في‬
‫حين أن ملكيته اليمكن أن تنتقل إال بعد تشييده وانجازه عالوة عن ذلك ابرام العقد النهائي والسهر‬
‫على تسجيله في المحافظة العقارية اذا كان العقار محفظ ‪.‬‬
‫وقد نظم المشرع المغربي نقل ملكية العقار في طور االنجاز بمقتضى قانون ‪.107-12‬‬
‫يتضح من خالل قرائتنا لهذا الفصل أن تاريخ نقل الملكية للمشتري يختلف حسب الوضعية‬
‫القانونية للعقار فان كان محفظ فالبد من تقييده بالسجل العقاري ‪ ،‬حيث أوجب المشرع المغربي‬
‫أن يتم تقييد اي حق عيني مكتسب على عقار محفظ في الرسم العقاري ألنه اليكفي إلبرام العقد‬
‫النهائي أو صدور حكم نهائي كي يصبح المشتري صاحب الحق العيني بل البد من احترام‬
‫‪94.‬‬
‫شكلية التقييد بالرسم العقاري‬
‫وهذا ماجاء به المشرع المغربي في الفصل ‪ 66‬من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تغييره‬
‫وتتميمه بالقانون ‪.14.07‬‬
‫أما فيما يخص نقل ملكية عقار غير محفظ فانه يتبين من خالل قرائتنا لمقتضيات الفصل ‪-20‬‬
‫‪ 618‬من القانون ‪ 107.12‬على أن انتقال ملكية األجزاء المبيعة إلى المشتري يبدأ مفعوله‬

‫‪ 94‬الحسن اسدير مظاهر حماية ستيلك العقار في طور االنجاز بين القواعد العامة والخاصة رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص وحدة‬
‫العقود والعقار ‪ ،‬جامعة محمد األول ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ‪ ،‬وجدة ‪ ،‬السنة ‪ 2015-2014‬ص ‪72‬‬

‫‪- 49 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫القانوني من تاريخ ابرام العقد النهائي ‪ ،‬اما اذا أثير نزاع بين البائع والمشتري حول المبيع فيتم‬
‫‪95 .‬‬
‫انتقال الملكية بصدور الحكم النهائي في موضوع النزاع‬
‫‪ : 2‬تسليم العقار للمشتري‬
‫يعتبر تسليم العقار من بين االلتزامات األساسية الملقاة على عاتق البائع وذلك عند حلول أجل‬
‫التسليم المحدد في العقد االبتدائي‪.‬‬
‫ويقصد بالتسليم حسب الفصل ‪ 499‬من ق‪.‬ل‪.‬ع تخلي البائع أو أو نائبه عن الشيء المبيع ووضعه‬
‫تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع هذا حيازته بدون عائق‪.‬‬
‫التسليم في بيع العقار في طور االنجاز يكون بوضع العقار المبني رهن تصرف المشتري وال‬
‫يتحقق ذلك إال بعد الحصول على رخصة السكني أو شهادة المطابقة واستخراج الرسوم الفرعية‬
‫والحصول على شهادة من مهندس معماري تثبت مطابقة العقار للمواصفات المتفق عليها ودفتر‬
‫التحمالت ‪.‬‬
‫وال يكفي فقط تسليم البائع العقار للمشتري بل يتعين ان يكون منجزا وفق المواصفات المتفق‬
‫‪96.‬‬
‫عليها ولدفتر التحمالت والتصاميم الهندسية ‪ ،‬وكذلك للشروط المتعلقة بالضوابط العامة للبناء‬
‫ثانيا ‪ :‬التزمات المشتري‬
‫القي المشرع المغربي على عاتق المشتري التزامين أساسين هما االلتزام باستكمال الثمن (‪)1‬‬
‫ثم تسلم الشيء المبيع (‪)2‬‬
‫استكمال الثمن‬
‫من مميزات بيع العقار في طور االنجاز إن المشتري اليدفع الثمن دفعة واحدة للبائع ‪ ،‬بل يتم‬
‫ذلك عبر أقساط يؤديها ‪.‬‬
‫وقد حدد المشرع المغربي النسبة التي يؤذيها المشتري بعد إبرام العقد النهائي في من الثمن‬
‫االجمالي والتي يدفعها للبائع عند تسلم الشيء المبيع ‪.‬هذا ماجاء به المشرع المغربي في الفصل‬
‫‪ 618-6‬من القانون ‪.107-12‬‬

‫‪ 95‬الحسين اسدير ن م س ص ‪73‬‬

‫‪ 96‬حسن أبودرقة "خصوصيات بيع العقار في طور االنجاز على صرء القانون ‪ – 107-12‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص بمكناس‬
‫ماستر العقار والتعمير ‪ 2016/2017 ،‬ص‪142:‬‬

‫‪- 50 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ويشترط في الثمن أن يكون نقدا بالعملة الوطنية وان يكون معينا حيث ال يجوز تعيين الثمن من‬
‫‪97.‬‬
‫طرف الغير‬
‫لكن في حالة امتناع المشتري عن دفع باقي الثمن‪ ،‬هنا يحق للبائع سلوك مسطرة التنفيذ ‪106‬‬
‫العيني والذي يكون بواسطة القضاء‪.‬‬
‫كما أن للبائع الحق في حبس العقار‪ ،‬هذا الحق يستمده من القواعد العامة التي تجيز له استعماله‬
‫‪98 .‬‬
‫جراء اخالل المشتري بالتزامه بدفع الثمن أو ماتبقى منه‬
‫تسلم العقار‬
‫ان المشتري يلتزم أيضا بتسلم الشيء المبيع وفقا لما يقضي به العقد أو ينص عليه القانون وعند‬
‫الرجوع الى مقتضيات القانون ‪ 107-12‬نجد على أنها التنص على أي مقتضى يتعلق بالتزام‬
‫المشتري بتسليم العقار المبيع البكيفية صريحة وال حتى ضمنية ‪.‬‬
‫وعليه فان تسلم العقار من المشتري يكون بعد تنفيذ البائع التزاماته وخصوصا تلك المتعلقة‬
‫باإلجراءات اإلدارية التي تمهد إلبرام العقد النهائي من الحصول على رخصة السكن أو شهادة‬
‫المطابقة واستخراج الرسوم العقارية الفرعية وانجاز معاينة تقنية للعقار بواسطة مهندس‬
‫معماري تثبت مطابقة العقار للمواصفات المتفق عليها وتبليغ المشتري بذلك حسب األجل‬
‫‪99.‬‬
‫المحدد من طرف المشرع‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬ضمانات ما بعد بيع العقار في طور االنجاز‬
‫إلى جانب اآلثار المترتبة عن إبرام العقد النهائي والمتعلقة بالتزام المشتري بأداء الثمن وتسلم‬
‫المبيع والتزام البائع بنقل الملكية وتسليم المبيع إلى المشتري ‪ ،‬فان طبيعة بيع العقار في طور‬
‫االنجاز تقتضي أن يضمن البائع للمشتري االستفادة من العقار بعد البيع وذلك من أجل تكريس‬
‫حماية إضافية للمشتري بتشديد مسؤولية البائع ‪ ،‬بإلزام هذا األخير بضمان العيوب التي تظهر‬
‫على المبيع بعد البيع‪.‬‬
‫ومن خالل قراءة الفصول المنظمة لبيع العقار في طور االنجاز يتبين بأن المشرع المغربي لم‬
‫يتعرض لموضوع الضمان بخالف بعض التشريعات المقارنة ‪ ،‬لهذا سوف نلجأ للقواعد العامة‬

‫‪ 97‬محمد المحجوبي الوجيز في العقود المعاد في ضوء في ل ح " الكتاب األول عقد البيع وعقد المعاوضة ‪ ،‬دار العلم ‪ ،‬الرباط ‪ 2002 ،‬ص ‪121‬‬
‫‪ 98‬على الرام بيع العقار في طور البناء على عضوء أحكام القانون المغربي " الطروحة لنيل الدكتوراه في قانون األعمال ‪ ،‬جامعة محمد األول ‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وحدة ‪ 2005-2004 ،‬ص ‪195‬‬
‫‪ 99‬حسن أبودرقة "خصوصيات بيع العقار في طور االنجاز على ضوء القانون ‪ " 107-12‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص بمكناس‬
‫ماستر العقار والتعمير ‪ 2016/2017 ،‬ص‪148:‬‬

‫‪- 51 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫قصد تحديد الضمانات (أوال) الى جانب ذلك تحديد وسائل فض المنازعات في القانون ‪-107‬‬
‫‪( 12‬ثانيا)‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬الضمانات وفق القواعد العامة لبيع العقار في طور االنجاز‬
‫يعتبر الضمان مظهر من مظاهر الحماية القانونية المتوفرة للمشتري لالطمئنان على سالمة‬
‫العقار محل البيع‪ ،‬وقد خصص المشرع المغربي هذا النوع من الضمان بمجموعة من القواعد‬
‫القانونية في قانون االلتزامات والعقود ‪ ،‬وذلك في ظل غياب قواعد خاصة تراعي طبيعة‬
‫هذا البيع ‪.‬فمهمة البائع ال تنتهي بمجرد ابرام عقد البيع وانما تستمر الى غاية تحقق النتائج‬
‫المرجوة من هذا االبرام ‪.‬‬
‫ولبلوغ هذه الغاية على البائع أن يضمن عيوب العقار وذلك من خالل ضمان العيوب الخفية‬
‫ومثال هذه العيوب الموجبة للضمان في بيع العقار في طور اال جاز أن يقف المشتري على‬
‫نقص في مساحة العقار خالفا لما هو متفق عليه ومتضمن في االبتدائي ‪ ،‬أو أن يكشف المشتري‬
‫‪100‬‬
‫عدم سالمة االسس أو نقص في الخرسانة أو ي المجاري أو رطوبة مفرطة بالعقار‪ ...‬الخ‬
‫بالرجوع للقواعد العامة فانه اليمكن اعتبار العيب الخفي موجبا للضمان إال بتوفر ثالثة شروط‬
‫جوهرية وهي على الشكل األتي‪:‬‬
‫الشرط االول ‪ :‬أن يكون العيب خفيا‬
‫أن يكون العيب هو الذي استعصى عن الظهور وال يمكن اكتشافه إال عن طريق إجراء خبرة‬
‫وفحص‪ ،‬وهناك من العيوب الخفية ما ال يمكن اكتشافها إال باستعمال العقار وبالتالي توجب‬
‫‪101 .‬‬
‫الضمان للعيب حتى ولو تأخر هذا االستعمال إلى ما بعد التسليم‬
‫وقد ألزم المشرع المغربي البائع بضمان العيوب الخفية فقط دون العيوب الظاهرة وذلك‬
‫بمقتضى الفصل ‪ 569‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي ينص على أنه‪ :‬ال يضمن البائع العيوب الظاهرة وال‬
‫العيوب التي كان المشتري يعرفها أو كان يستطيع بسهولة أن يعرفها"‪ ،‬وفي هذا السياق فإن‬
‫المشرع يميل إلى تبني المعيار الشخصي لمعرفة العيب الخفي‪ ،‬بدليل أن المشرع في الفصل‬
‫أعاله ربط الضمان بمدى قدرة المشتري على معرفة العيب بسهولة‪ ،‬أي أن الضمان ال يتحقق‬
‫إال إذا لم يكن بإمكانه أن يعرف العيوب بسهولة‪ ،‬وهذا يتوقف بطبيعة الحال عن اإلمكانيات‬
‫الخصوصية للمشتري لكن في الحقيقة إن المعيار المجرد ال يعتد فيه بفحص المشتري نفسه‬

‫‪ 100‬عبد الحفيظ المشماشي م س" ص ‪298 :‬‬

‫‪ 101‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬المسؤولية العقدية للمقاولة والمهندس المعماري بالمغرب طبعة ‪ ، 2009‬ص‪.200 :‬‬

‫‪- 52 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وإنما ينبغي على هذا األخير أن يلجأ إلى ذوي الخبرة إلجرائه إذا لم يكن له أي معلومات فنية‬
‫‪102 .‬‬
‫بخصوص هذا الشيء‬
‫وبمقتضى الفصل ‪ 570‬من ق‪.‬ل‪.‬ع فإن البائع يضمن العيوب التي بمقدرة المشتري اكتشافها‬
‫إذا صرح لهذا األخير بعدم وجودها‪.‬‬
‫الشرط الثاني ‪ :‬أن يكون العيب قديما‬
‫اليكون العيب الموجب للضمان اال اذا كان قديما بأن يكون موجودا في الشيء المبيع قبل انتقال‬
‫ملكيته الى الطرف المشتر فالبائع يلتزم وفق القواعد العامة بضمان العيوب القديمة ‪ ،‬أي أن‬
‫يكون العيب موجودا وقت انتقال الملكية للمشتري ‪ ،‬أما العيوب التي تكون بعد نقل الملكية فانه‬
‫اليعد عيبا قديما واليضمنه البائع وذلك استنادا للفصل ‪ 552‬من ق ل ع‬
‫‪103 . . .‬‬

‫الشرط الثالث ‪ :‬أن يكون العيب مؤثرا‬

‫ينص الفصل ‪ 549‬من ق‪.‬ل‪.‬ع على أنه‪" :‬يضمن البائع عيوب الشيء التي تنقص من قيمته نقصا‬
‫محسوسا أو التي تجعله غير صالح الستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد‪." ...‬‬
‫يتضح من خالل هذا الفصل‪ ،‬أنه لكي يكون العيب مؤثرا فإنه يكفي أن يتحقق أحد العنصرين‪،‬‬
‫إما أن يقع التأثير في قيمة الشيء شريطة أن تصل إلى درجة النقص المحسوس‪ ،‬أو أن يكون‬
‫التأثير في المنفعة بحين تجعله غير صالح لالستعمال فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى‬
‫العقد ‪ ،‬ومن أمثلة العيب المؤثر عدم سالمة أساس البناء أو نقص في اد البناء من إسمنت وغيره‪،‬‬
‫وبالتالي فإن اليسير في قيمة الشيء المبيع أو منفعته ال يخول للمشتري مطالبة البائع بالضمان‪.‬‬
‫وفي بيع العقار في طور اإلنجاز يكون العيب مؤثرا في قيمة العقار المبيع بانخفاض هذه القيمة‬
‫في السوق العقارية بسبب وجود شقوق في جدرانه أو في أساساته ‪ ،‬بينما يكون مؤثرا في منفعة‬
‫العقار عندما يجعله غير صالح االستعمال السكني أو المهني أو الصناعي أو الحرفي الذي أعد‬
‫‪104 .‬‬
‫له‬
‫ثانيا ‪ :‬ضمان العيوب الظاهرة‬
‫كما رأينا سابقا فالبائع ال يلتزم بضمان العيوب الظاهرة وال العيوب التي كان المشتري يعرفها‬
‫أو كان يستطيع بسهولة أن يعرفها وذلك بمقتضى الفصل ‪ 569‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬بإستثناء العيوب‬

‫الحسين بلحساني‪ ،‬البيع والكراء‪ ،‬وفقا للقواعد العامة والتشريعات الخاصة‪ ، ،‬طبعة ‪ ،2001‬ص‪ 117 :‬وما بعدها‪.‬‬ ‫‪102‬‬

‫عبد القدر العرعاري " العقود الخاصة ‪ ،‬الكتاب األول ط ‪ 2011‬ص ‪228‬‬ ‫‪103‬‬

‫عبد القادر العرعاري‪ ،‬المسؤولية العقدية للمقاولة والمهندس المعماري بالمغرب‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2009‬ص‪.200 :‬‬ ‫‪104‬‬

‫‪- 53 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫التي بمقدور المشتري اكتشافها وصرح البائع بعدم وجودها وذلك بمقتضى الفصل ‪ 570‬من‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬
‫والعيب الظاهر عكس العيب الخفي ال يحتاج إلى المهارة والخبرة للكشف عنه‪ ،‬بحيث يمكن‬
‫التحقق منه من طرف المشتري العادي الذكاء بمجرد الفحص السطحي للشيء المبيع"‪ ،‬وإذ كان‬
‫هذا الفحص ممكنا في البيع العادي‪ ،‬فإن الوضع ال شك مختلف بالنسبة لبيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز باعتبار أن محل البيع يكون شيئا مستقبليا مما يجعل من الصعب على المشتري التحقق‬
‫من وجود العيب‪ ،‬فجميع العيوب بالنسبة إليه تعتبر خفية‪ ،‬لذلك فإن موضوع ضمان العيوب في‬
‫بيع العقار قيد اإلنجاز‪ ،‬يمتد ليستغرق العيوب الظاهرة‪ ،‬بالنظر إلى أن هناك أسبابا تبرر هذا‬
‫اإلمتداد أهمها أن المشتري حين إبرام العقد لم يكن بإمكانه تبين ما إذا كان العيب خفيا أو ظاهرا‪،‬‬
‫ألن محل العقد من األشياء التي توجد في المستقبل‪ ،‬وبالتالي فال مجال لتطبيق مقتضيات الفصل‬
‫‪105 .‬‬
‫‪ 569‬من ق‪.‬ل‪.‬ع في حق المشتري‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬دور القضاء في حماية حقوق المشتري‬
‫ال يخفى على أحد أن المنظومة التعاقدية غالبا ما تتخللها بعض النزاعات تخلف أحد الطرفين‬
‫عن تنفيذ التزاماته‪ ،‬مما ينتج عن ذلك ضرر للطرف األخر‪ ،‬الشيء الذي يؤدي بهذا األخير إلى‬
‫اللجوء للقضاء لرفع الضرر عنه‪. 106‬‬
‫وكما هو معلوم فإن القانون ‪ 44.00‬جاء بمجموعة من الضمانات التي كان الغرض منها الحفاظ‬
‫على استقرار المعامالت وبعث الثقة بين المتعاملين في مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬بغية‬
‫التقليل من المخاطر التي تهدد المشتري أو القضاء عليها‪ ،‬ولقد عمل القضاء على إعمال هذه‬
‫الضمانات واآلليات إلنصاف هذا األخير عند إخالل البائع بالتزاماته‪.‬‬
‫وسنعمل في هذه الفقرة على إبراز دور القضاء في تعزيز ضمانات مشتري العقار في طور‬
‫اإلنجاز وذلك من خالل األحكام والقرارات التي تمكنا من االطالع عليها والتي سنتناولها على‬
‫الشكل التالي‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬دور القضاء في ضمان شكلية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫بالرجوع إلى الفصل ‪618‬ـ‪ 3‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬فإن المشرع أوجب تحرير عقد بيع العقار في طور‬
‫اإلنجاز في شكلية معينة والتي تعتبر شرطا النعقاده وذلك تحت طائلة بطالن أي عقد بيع للعقار‬

‫‪ 105‬عبد القادر العرعاري‪ ،‬ضمان العيوب الخفية في عقد البيع وفقا لقانون االلتزامات والعقود المغربي‪،‬طبعة ‪ ،1996‬ص‪142 :‬‬
‫‪ 384 106‬خالد الصالحي ‪ ،‬ضمانات مشتري العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪،‬‬
‫كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪2009‬ص ‪66.‬‬

‫‪- 54 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫في طور اإلنجاز يرد خالفا لها‪ ،‬وهذا البطالن تقرر لحماية النظام العام ولكل ذي مصلحة‬
‫‪107‬‬
‫التمسك به‪ ،‬وفي هذا الصدد جاء في حكم للمحكمة االبتدائية بمراكش‬
‫وحيث أن الشقة باعتراف الطرفين هي عبارة عن عقار في طور اإلنجاز فهي بذلك تخضع‬
‫ألحكام القانون رقم ‪ 44.00‬الذي أضيف إلى قانون االلتزامات والعقود المغربي وحيث أن‬
‫الفصل ‪618‬ـ‪ 3‬من هذا القانون ينص على ما يلي ‪:‬‬
‫"يجب أن يحرر عقد بيع العقار في طور اإلنجاز إما في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت‬
‫التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة يخول لها القانون تحرير‬
‫العقود وذلك تحت طائلة البطالن"‪.‬‬
‫وحيث أن عقد الحجز المبرم بين الطرفين والمذيل بتوقيعهما معا هو مجرد عقد عرفي لم يحرر‬
‫من طرف موثق أو من قبل مهني ينتسب إلى مهنة قانونية يخول لها القانون تحرير العقود‬
‫وبالتالي فهو عقد باطل بصريح الفصل المذكور وحكمت المحكمة بجلستها العلنية انتهائيا في‬
‫الموضوع ببطالن عقد الحجز المبرم بين الطرفين وعلى المدعى عليها بإرجاع المدعي مبلغ‬
‫تسعين ألف درهم (‪ 90000‬درهم) مع تحملها الصائر"‪.‬‬
‫وفي نفس االتجاه دهب قرار لمحكمة االستئناف التجارية ‪ 108‬بفاس جاء في حيثياته ‪ ":‬وحيث‬
‫إنه بالرجوع إلى القانون ‪ 44 . 00‬المنضم لبيع العقار في طور اإلنجاز نجد أن المشرع حدد‬
‫الجهة الموكولة لها صالحية توثيق هذا العقد إذ أنه استعمل صيغة الوجوب في ضرورة تحرير‬
‫كل العقود االبتدائية والنهائية لبيع العقار في طور اإلنجاز بالكتابة الرسمية أو بموجب عقد تابت‬
‫التاريخ محرر من طرف مهني ينتمي لمهنة قانونية منظمة يخولها قانونها األساسي تحرير هذه‬
‫العقود تحت طائلة البطالن المنصوص عليه في الفصل ‪ 3–618‬من قانون ‪.44.00‬‬
‫وحيث أنه طبقا للفقرة األولى من الفصل ‪ 306‬من ق ل ع ‪ ،‬فإن االلتزام الباطل بقوة القانون ال‬
‫يمكن أن ينتج أي أثر إال استرداد ما دفع بغير حق تنفيذا له‪.‬‬

‫‪ 107‬حكم المحكمة االبتدائية بمراكش عدد ‪ 316‬الصادر في الملف عدد ‪ 723/1401/2012‬بتاريخ ‪ 26/3/2013‬غير منشور مقتطف من رسالة‬
‫مليكة الهاللي رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار في موضوع بيع العقار في طور اإلنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن‬
‫‪ 108‬قرار محكمة االستئناف التجارية بفاس رقم ‪ 1679‬ملف عدد ‪ 527/2011‬الصادر بتاريخ ‪ 8/12/2011‬غير منشورمقتطف من المرجع‬
‫السابق‬

‫‪- 55 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ثانيا ‪ :‬دور القضاء في إعمال تقنية الفسخ لحماية المشتري‬

‫يبرز دور القضاء هنا في تقرير فسخ عقد بيع العقار في طور اإلنجاز الذي لم يفرغ في الشكل‬
‫الذي يتطلبه المشرع ويعتبر الفسخ بمثابة انحالل للرابطة التعاقدية وإرجاع الحالة إلى ما قبل‬
‫‪109 .‬‬
‫التعاقد‬
‫ويتبين من خالل الفصلين ‪618‬ـ‪ 14‬و ‪618‬ـ‪ 19‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬أن المشرع سمح لكال الطرفين‬
‫بالمطالبة أمام المحكمة بفسخ العقد سواء كان بائعا أو مشتريا كلما لحقه ضرر جزاء ذلك هذا‬
‫باإلضافة إلى أن المشرع أشار أنه يكفي حصول ضرر نتج عن الفسخ ألحد األطراف إللزام‬
‫الطرف اآلخر بدفع تعويض عن ذلك وبالرجوع إلى أسباب إعمال تقنية الفسخ من طرف‬
‫المشتري فغالبا ما ترجع لكون البائع في حالة مطل‪.‬‬
‫وحيث أنه طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 259‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬إذا كان المدين في حالة مطل كان للدائن‬
‫أمر الخيار بين المطالبة بالتنفيذ إذا كان ممكنا أو الفسخ مع التعويض في الحالتين طبقا لما فسره‬
‫القضاء وخاصة المجلس األعلى‪.‬‬
‫وحيث أنه يترتب على الفسخ إرجاع األطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد مما يبقى‬
‫معه طلب المدعين الرامي إلى استرداد المبالغ المدفوعة للمدعي عليها مبررا ويتعين االستجابة‬
‫له مع الفوائد القانونية من تاريخ الحكم‪ ،‬وحيث أن طلب التعويض له ما يبرره لكون إخالل‬
‫المدعي عليها بالتزاماتها الحق بالمدعين أضرارا تتمثل على األقل في عدم استثمار أموالها ‪.‬‬
‫ثالتا ‪ :‬دور القضاء في إعمال تقنية التعويض‬
‫نضم المشرع المغربي مسالة التعويض في إطار القانون ‪ 44.00‬من خالل الفصل ‪618‬ـ‪13‬‬
‫و‪618‬ـ‪ 14‬من ق‪.‬ل‪.‬ع حيث وضع حدين أقصى وأدنى للتعويض عن التأخر في تنفيذ البائع‬
‫إللتزاماته وكذلك األمر بالنسبة للمشتري وذلك بمقتضى الفصل ‪618‬ـ‪ 12‬من ق‪.‬ل‪.‬ع حيث‬
‫يتحمل الطرف المخل تعويضا ال يتعدى ‪ %1‬عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه أو المؤدى‬
‫على أن ال يتجاوز هذا التعويض في السنة‪.‬‬
‫أما في حالة فسخ العقد من أحد الطرفين فإن الطرف المتضرر من هذه العملية يستحق تعويضا‬
‫ال يزيد على من ثمن البيع وذلك بمقتضى الفصل ‪618‬ـ‪ 14‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬
‫فيالحظ من خالل هدين الفصلين بأن المشرع المغربي قد سوى بين الطرفين فيما يخص النسب‬
‫المقدرة إلحتساب التعويض‪ ،‬حيث تولى بنفسه تحديد التعويض الواجب دفعه للطرف اآلخر‬

‫خالد الصالحي م س ص ‪ 66‬و ‪67‬‬ ‫‪109‬‬

‫‪- 56 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫بسبب اإلخالل الذي يرتكبه مما يدل على أن سلطة القاضي مقيدة بالحدين اللذين وضعهما‬
‫‪110 .‬‬
‫المشرع وبهذا الشكل فقد حد من سلطة القاضي في تقدير التعويض‬
‫كما أن المشرع المغربي في تحديده لنسب التعويض الواجب في هذا الباب حجم عن إمكانية‬
‫تدخل األطراف‪ ،‬واإلتفاق على تعويض يفوق هذه النسب عن طريق الشرط الجزائي‪ ،‬إذ يظالن‬
‫مقيدان بالنسب المحددة في هذا اإلطار دون تجاوزها وعلى هذا األساس فإن اإلتفاق على‬
‫التعويض في إطار الفصل‪ 264‬الذي أكد على أنه يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على تحديد التعويض‬
‫عن األضرار التي تلحق الدائن من جراء عدم الوفاء باإللتزام يجب أال يتجاوز النسب المحددة‬
‫في القانون رقم ‪ 44.00‬المعدل بقانون ‪ . 107.12‬ويرى أحد الباحث بأن الهدف المتوخى من‬
‫تحديد التعويض هو جلب اإلستثمار وتوحيد اإلجتهاد القضائي في هذا الصدد‪ ،‬ألن المستثمر‬
‫العقاري والمشتري يعرفان مسبقا ما ينتج عن هذا العقد من آثار‪ .‬فإن تركت الحرية للمحكمة في‬
‫تقدير التعويض فسوف يؤدي ذلك إلى إفراغ عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من كل محتوى‬
‫وينتج عنه عدم إستقرار اإلجتهاد القضائي وهذا ما أتفق معه الن ترك الحرية لألطراف بتحديد‬
‫نسبة التعويض سيؤدي إلى إدراج الطرف القوي ـ البائع – نسبة تعويض مجحفة في العقد في‬
‫حق المشتري الطرف الضعيف الذي ال يملك إال الردوخ لها ‪ ،‬أجل الحصول على مسكن لذا‬
‫‪111.‬‬
‫كان من الواجب تقنينها من أ أجل توفير الحماية الالزمة لهذا الطرف‬

‫خالد الصالحي‪ ،‬ص م‪70:‬‬ ‫‪110‬‬

‫خالد الصالحي‪ ، ،‬ص‪71 :‬‬ ‫‪111‬‬

‫‪- 57 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫خالصة الفصل الثاني‬

‫نخلص في هذا الفصل إلى الحديث عن عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من الناحية االجتماعية‬
‫و االقتصادية و اآلثار المترتبة عنه ‪ .‬فقد أدى النمو الديموغرافي إلى التهافت على الملكية‬
‫العقارية و بروز معضلة السكن ‪,‬و بهذا ال يمكن الحديث عن التنمية العمرانية دون اإلشارة إلى‬
‫تطور بناء العقارات كضرورة سكنية إجتماعية و حتمية اقتصادية ‪ ,‬فمن الجانب االجتماعي‬
‫أصبح هناك تزايد الطلب على السكن وذلك راجع إلى قلة المنجزات و كما ذكرنا سابقا تزايد‬
‫النمو الديموغرافي السريع ‪ ,‬فمن هنا قررت الدولة إلى البحث عن حلول ناجعة للتصدي لهذه‬
‫المعضلة و ذلك بشجيع االستثمارات العقارية بالنسبة للمنعشين العقاريين مثل إعفائهم من‬
‫الضرائب و الرسوم و خاصة الضرائب على المداخيل العقارية إلى غير ذلك‪ .‬وهذا ال ينفي أن‬
‫مشروع البناء في الوقت الحاضر يواجه العديد من العراقيل بيد أنه لم يعد يتسم بالبساطة و في‬
‫ظل ضخامة البرامج السكنية المعتمدة من قبل السلطات العمومية أصبح معها البناء غاية في‬
‫التعقيد نظرا لضرورة البحث عن أرض صالحة للبناء و القيام باإلجراءات اإلدارية‬
‫المختلفة‪ ، ........‬و فيما يخص الجانب االقتصادي فيعد التمويل العنصر األساسي الذي ال يمكن‬
‫لإلنعاش العقاري أن يقوم بوظيفته إال به غالبا هذا األخير ال يمول مشروعه من ماله الخاص‬
‫بل يعمد أساسا على التمويالت البنكية و إرتبط مجال اإلنعاش العقاري بمنتوج القروض بفائدة‬
‫غير أن هذا النوع من القروض يواجه بعض المعيقات و ذلك لحداثة البنوك التشاركية التي يلجأ‬
‫إليها المنعش العقاري إلستكمال البناء دون أن يترتب عنها فوائد ترفع من تكلفة البناء و ثمن‬
‫البيع ‪ .‬و يخضع العقار كذلك في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية ‪ .‬و تحويل السلطات‬
‫المتدخلة في ميدان التعمير و السكن بأدوات و أدوار فعالة ألجل الحد من اإلنتشار الغير المنظم‬
‫للسكن العشوائي الذي ال يراعي قوانين التعمير بصفة عامة ووثائق التعمير بصفة خاصة ‪ ,‬و‬
‫إلزام المعنيين بإحترام التصاميم ‪ .‬باإلضافة إلى أنه يجب على المنعش العقاري إحترام‬
‫المواصفات المتفق عليها في عقد البيع اإلبتدائي للعقار في طور البناء و اإللتزام به و إذا خالف‬
‫هذه المواصفات أصبح مخال بالتزام‪ .‬و نظرا لكون بيع العقار في طور اإلنجاز يمتاز بنوع من‬
‫الخصوصية و أنه يرد على عقارات مستقبلية فقد حاول المشرع إحاطة هذا العقد بشروط و‬
‫أحكام ‪ ,‬و يترتب عن ذلك آثار سواء إلتزام األطراف منهم البائع و المشتري بالعقد المبرم بينهم‪,‬‬
‫فيجب مثال على البائع اإللتزام بوضع دفتر التحمالت و إحترام شروطه و تقديم الضمانات أو‬
‫التأمين ‪ ,‬و هذا و يجب كذلك على المشتري أيضا إحترام بعض الضوابط كإلتزامه بأداء الثمن‬
‫و إقرار حق المشتري في التخلي عن حقوقه للغير ‪ ,‬و قد يخلف هذا آثار إخالل أطراف عقد بيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز بإلتزماتهم فهنا يلتزم البائع بشيئين‬
‫‪ -‬األول ‪ :‬نقل الملكية للمشتري‬

‫‪- 58 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪ -‬الثاني ‪ :‬تسليم العقار للمشتري ‪ ,‬و المشتري هو اآلخر ألقي على عاتقه إلتزامين أساسيين هما‬
‫استكمال الثمن ثم تسلم العقار‬
‫و أخيرا فلدور القضاء مكانة خاصة في حماية حقوق المشتري كما هو معلوم فإن القانون"‬
‫‪ "44.00‬جاء بمجموعة من الضمانات التي غرضها إستقرار المعامالت و إحياء الثقة بين‬
‫المتعاملين في مجال بيع العقار في طور اإلنجاز بهدف التقليل من المخاطر التي قد يواجهها‬
‫المشتري أو باألحرى القضاء عليها و عليه فإن القضاء عزز ضمانات المشتري من خالل عدة‬
‫أحكام و قرارات كدور القضاء في ضمان شكلية عقد بيع العقار في طور اإلنجاز و إعمال تقنية‬
‫الفسخ لحماية المشتري و دور القضاء في إعمال تقنية التعويض ‪.‬‬

‫‪- 59 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫خالصة البحث‬
‫يمكن القول في نهاية هذا العرض أن القانون المنظم لبيع العقار في طور اإلنجاز وإن كان‬
‫يندرج ضمن االصالحات الجزئية التي لجأ إليها المشرع المغربي في اآلونة األخيرة تفاديا‬
‫لإلصالح الشامل لمدونة قانون االلتزامات و العقود‪ ،‬و إقتناعا من المشرع بأهمية البيع الوارد‬
‫ع لى العقارات في طور اإلنجاز الذي يساهم في تنشيط الحركية اإلقتصادية من خالل تشجيع‬
‫المقاولين و المنعشين العقاريين على اإلستثمار في المجال المعماري ‪،‬وتمكين المستفيدين من‬
‫المنتوج العقاري بأداء أقساط شهرية أو دورية تتناسب وأوضاعهم المادية‪.‬‬
‫كما تناولت هذه الدراسة أحكام قانون ‪44.00‬المعدل و المتمم بقانون ‪ 107.12‬المتعلق ببيع‬
‫العقار في طور اإلنجاز وما يميز بيع وشراء العقار في طور اإلنجاز هو ما جاء به قانونه‬
‫المصادق عليه نهائيا في يناير ‪ ،2016‬من ضمانتين هامتين‪ ،‬أوالهما "ضمانة نهاية األشغال"‬
‫وضمانة "عقد التخصيص"‪ ،‬وهما الضمانتان اللتان بإمكانهما محاربة الظواهر والممارسات‬
‫الالقانونية في سوق العقار أي حماية األطراف الضعيفة في هذا النوع من العقود‪.‬‬
‫عموما كانت هذه أهم المستجدات التي جاء بها مشروع القانون ‪107.12‬والتي من شأن تفعليها‬
‫تجوز بعض النقائص التي تعتري القانون الحالي شريطة أن تتضمنها بعض االمقترحات أهمها‬
‫‪:‬‬
‫• إمكانية إبرام عقد تخصيص‬
‫وهو من أبرز مستجدات القانون الجديد‪ ،‬حيث خول المشرع ‪ 618. 3‬للطرفين البائع والمشتري‬
‫إمكانية إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور االنجاز‪ ،‬إما في محرر رسمي أو‬
‫محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا الشكل المتفق عليه من االطراف‪ ،‬حيث يجب أن يتضمن هذا‬
‫العقد البيانات الواردة في البنود المنصوص عليها في هذا القانون‪ ،‬ويمنح هذا العقد ضمانة‬
‫للطرفين في جدية كل طرف في إبرام العقد حيث يمكن هذا العقد البائع من الحصول على‬
‫تسبيقات من المشتري لضمان إبرام العقد االبتدائي‪ ،‬كما أن هذا العقد ال يمكن إبرامه إال بعد‬
‫حصول البائع على رخصة البناء‪ ،‬وينص الفصل ‪ 618.3‬على حق المشتري في التراجع عن‬
‫عقد التخصيص داخل أجل ال يتعدى شهرا ابتداء من تاريخ إبرام عقد التخصيص‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة ألزم المشرع البائع أن يرجع للمشتري المبلغ المدفوع كامال داخل أجل ال يتعدى سبعة‬
‫أيام ابتداء من تاريخ ممارسة هذا الحق‪.‬‬
‫وتحدد صالحية عقد التخصيص في مدة ال تتجاوز ‪6‬ستة أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما‬
‫إلى إبرام عقد البيع االبتدائي‪ ،‬أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة‪.‬‬
‫• بيانات العقد‬

‫‪- 60 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫والمتعلق بالبيانات االلزامية التي يجب أن يتضمنها العقد االبتدائي أو عقد تخصيص في حالة‬
‫وجوده‪ ،‬حيث جاء المشرع بمستجدات مهمة على الخصوص من خالل إضافة بعض البيانات‬
‫مثل االشارة الى محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب االخبار في حالة تغييره‪ ،‬وموقع العقار‬
‫محل البيع‪ ،‬وبيان بالتفصيل كيفية أداء الثمن من خالل تحديد ثمن البيع النهائي للمتر المربع‬
‫وكيفية االداء أو ثمن البيع االجمالي بالنسبة للبيع المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن‬
‫االجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل‪ ،‬وكذلك ذكر موقع العقار‪ ،‬مع ضرورة‬
‫إيداع البائع لدى محرر العقد قصد االطالع نسخا مطابقة لألصل من التصاميم المعمارية‬
‫الحاملة لعبارة "غير قابل للتغيير" وتصاميم االسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحمالت‬
‫ونسخة دفتر التحمالت ونسخة من الضمانة أو التأمين‪.‬‬
‫• دفتر التحمالت‬
‫حيث نص المشرع في الفصل ‪ 618 .4‬على إمكانية إرفاق دفتر التحمالت عند االقتضاء ببطاقة‬
‫تقنية موجزة موقعة من قبل البائع تتضمن وصفا لمكونات سجل نموذجي منجز من طرفه‪.‬‬

‫• التنصيص صراحة على وجوب أن يشمل ضمان البائع إلى جانب العيوب الخفية أيضا‬
‫العيوب الظاهرة على غرار ما سار عليه المشرعين الفرنسي والتونسي‪ ،‬مع تقييد إثارة‬
‫هذا الضمان بمدة قصيرة يجب أال تتعدى ثالثة أشهر من تاريخ التسليم التي هي مدة‬
‫كافية الختبار المبنى ومعاينته والطواف بمرافقه واستخدام تجهيزاته الكتشاف ما لحق‬
‫بها من عيب وما شابها من نقص ظاهر يسلم منه في الغالب مثلها‪.‬‬
‫• اإلقتصار إبرام العقد على العقارات المحفظة أو في طور التحفيظ وإنتهى أجل التعرض‬
‫بخصوصها‪.‬‬
‫كما بينا من خالل هذه الدراسة أوجه القوة في هذا القانون وبالمقابل لم يصل إلى درجة الكمال‬
‫بل الزالت تعتريه بعض النواقص نأمل أن يتم أخذها بعين االعتبار فيما قد يعرفه من تعديالت‬
‫مستقبال‪ ،‬خاصة في قانون يتعلق بمطلب حيوي لإلنسان أال وهو قطاع السكن‪.‬‬
‫األمر الذي يستلزم إيجاد ضمانات أكثر حمائية من قبيل ‪:‬‬
‫إلزامية إبرام عقد التخصيص‪.‬‬
‫التسريع بإخراج باقي النصوص التنظيمية‪.‬‬
‫‪-‬تمكين المشتري المعسر من مهلة إضافية على غرار تلك الممنوحة للمنعش العقاري عند عدم‬
‫االنتهاء من األشغال في التاريخ المحدد‪.‬‬

‫‪- 61 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫ـتخصيص قطاع السكن والتعمير بمدونة خاصة جامعة لكل النصوص المتعلقة به‪.‬‬
‫ـتفعيل إلزامية دراسة الجدوى االقتصادية واالجتماعية والبيئية على القوانين المتعلقة بالسكن‬
‫والعمران بصفة عامة‪.‬‬
‫و يمكن طرح السؤال التالي ‪:‬‬
‫هل سينفذ هذا القانون أي يطبق على أرض الواقع أم سيبقى أسير النصوص القانونية؟‪.‬‬

‫‪- 62 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الئحة المراجع‬
‫المراجع باللغة العربية‬
‫‪1‬ـالكتب‬
‫عبدالقادر العرعاري‪ ،‬العقود الخاصة‪ ،‬الكتاب األول‪ ،‬عقد البيع‪ ،‬مطبعة األمنية‪-‬الرباط‬ ‫•‬
‫الطبعة األولى ‪. 2011‬‬
‫محي الدين علم الدين إسماعيل‪ ،‬العقود المسماة‪ ،‬سنة ‪.1978‬‬ ‫•‬
‫عبد الحفيظ مشماشي‪ ،‬بيع العقار في طور االنجاز دراسة على ضوء القانون المغربي‬ ‫•‬
‫و المقارن‪ ،‬مطبعة النجاح ‪،‬الطبعة األولى ‪.2012‬‬
‫سليمان مرقس "الوفي في شرح القانون المدني"‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬في العقود المسمات‪،‬‬ ‫•‬
‫المجلد األول عقد البيع‪ ،‬مطبعة السالم‪ ،‬الطبعة الخامسة ‪ 1990‬القاهرة‪.‬‬
‫عبد الرزاق السنهوري‪ :‬الوسيط‪ ،‬ج ‪ ،4‬بند‪40 ،‬‬ ‫•‬
‫محمد المحجوبي "الوجيز في العق ود المسماة في ضوء ق ل ع " الكتاب االول عقد‬ ‫•‬
‫البيع وعقد المعارضة ‪ ،‬دار القلم ‪ ،‬الرباط‪.2002 ،‬‬
‫عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو‬ ‫•‬
‫محالت ‪،‬الطبعة الثانية ‪.2009 ،‬‬
‫عبد الحق صافي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬الطبعة األولى ‪. 2011‬‬ ‫•‬
‫محمد المرسي زهرة المباني تحت اإلنشاء ‪ ،‬دراسة مقارنة في القانون المصري‬ ‫•‬
‫والفرنسي والكويتي "‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬القاهرة ‪.1987‬‬
‫محمد فتح هللا آسطيري العقود المسماة ‪. 2016‬‬ ‫•‬
‫دريس الفاخوري الحقوق العينية الطبعة ‪. 2013‬‬ ‫•‬
‫زاهية حورية سي يوسف‪ ،‬دراسة تقنية البيع على التصميم ط ‪ 2017‬ص ‪.12‬‬ ‫•‬
‫يوسف حمومي ‪ ،‬العقار و التعمير واالستثمار ‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة ‪ ،‬ط‪1‬‬ ‫•‬
‫‪.،2017‬‬
‫محمد الشعار " الحماية القانونية للمشتري في عقود اقتناء السكن" ‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬ ‫•‬
‫‪.2012‬‬

‫‪- 63 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫• الحسين بلحساني‪ ،‬البيع والكراء‪ ،‬وفقا للقواعد العامة والتشريعات الخاصة‪ ، ،‬طبعة‬
‫‪.2001‬‬
‫‪ -2‬المقاالت العلمية‬
‫• عبد المهيمن حمزة ‪ ،‬عمليات اإلنعاش العقاري التأصيل النظري و الواقع العملي ‪،‬‬
‫مقال منشور بسلسلة دراسات و أبحاث ‪ ،‬العدد ‪. 2017 ، 14‬‬
‫‪3‬ـاالطروحات و الرسائل الجامعية‬
‫االطروحات‬
‫محمد الخضراوي‪ " :‬نظام بيع العقارات في طور اإلنجاز في القانون المغربي "‬ ‫•‬
‫أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق بمراكش‪،‬سنة ‪2014‬‬
‫‪-‬علي الرام بيع العقار في طور البناء على ضوء أحكام القانون المغربي اطروحة لنيل‬ ‫•‬
‫الدك توراه في قانون االعمال ‪ ،‬جامعة محمد االول ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية وجدة ‪.2005-2004 ،‬‬
‫عبد القادر العرعاري‪" :‬المسؤولية العقدية للمقاول والمهندس المعماري‬ ‫•‬
‫بالمغرب"‪،‬أطروحة لنيل دكتوراه الدولة في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫‪.1990‬‬
‫محمد رضى عكلي‪ ،‬البيع الوارد على العقار في طور اإلنجاز على ضوء التشريع‬ ‫•‬
‫المغربي والعمل القضائي المحكمة االبتدائية بمراكش "نموذجا" رسالة نهاية التمرين‪،‬‬
‫المعهد العالي للقضاء الرباط‪ ،‬فترة التدريب ‪2009 - 2008‬‬
‫السباعي حسن ‪ ،‬السياسة الحكومية في مواجهة إشكالية أحياء الصفيح‪ ،‬رسالة لتيل‬ ‫•‬
‫دمبلوم الدراسات المعمقة في القانون العام وحدة العقار و التعمير و اإلسكان‪ ،‬جامعة‬
‫محمد الخامس أكدال الرباط‪ ،‬سنة ‪.2002.2003‬‬
‫خالد الصالحي ‪ ،‬ضمانات مشتري العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‬ ‫•‬
‫في قانون العقود والعقار‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2009‬‬
‫الرسائل ‪:‬‬
‫• مليكة الهاللي "بيع العقار في طور االنجاز ودوره في التخفيف من أزمة السكن دراسة‬
‫على ضوء مستجدات مشروع القانون ‪ 107.12‬الخاص بتغيير القانون ‪" 44.00‬‬
‫رسالة لنيل دبلوم الماستر في العقود والعقار ‪ ،‬جامعة محمد االول ‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية وجدة ‪ ،‬لسنة ‪.2015-2014‬‬

‫‪- 64 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الحسين اسدير "مظاهر حماية مستهلك العقار في طور االنجاز بين القواعد العامة‬ ‫•‬
‫والخاصة " رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص وحدة العقود والعقار ‪ ،‬جامعة‬
‫محمد االول ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ‪ ،‬وجدة ‪ ،‬االسنة ‪2014‬‬
‫‪. 2015‬‬
‫حسن أبودرقة "خصوصيات بيع العقار في طور االنجاز على ضوء القانون ‪107 12‬‬ ‫•‬
‫" رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص بمكناس ماستر العقار والتعمير‬
‫‪2016/2017‬‬
‫عبدالهادي أنجار‪ ،‬لبني أزهاري‪ ،‬أيوب بعدما رسالة لنيل دبلوم الماستر في المنازعات‬ ‫•‬
‫و المهن القانونية وحدة القانون المدني المعمق الفوج الخامس الفصل األول عرض‬
‫بعنوان بيع العقار في طور االنجاز ‪.2019-2020‬‬
‫عمر اليوسفي العلوي‪ ،‬بيع العقار في طور اإلنجاز –بين النظرية والتطبيق‪ -‬رسالة‬ ‫•‬
‫لنيل دبلوم الماستر القانون الخاص‪ ،‬شعبة القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في‬
‫المهن القضائية والقانونية‪ ،‬كلية المتخصص العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‬
‫السويسي‪ ،‬جامعة محمد الخامس بالرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪. 2009-2008‬‬
‫‪4‬ـ التقارير و االندوات‬
‫التقارير‬
‫• تقرير لجنة العدل والتشريع وحقوق اإلنسان حول مشروع قانون ‪.44-00‬‬
‫الندوات‬
‫عبد الباقي اغريبو بوتفاح‪ " :‬موقف القضاء المغربي من بيع العقار قيد اإلنجاز "‬ ‫•‬
‫عماد أبركان‪ ،‬توزيع االختصاص في مجال التعمير بين القانون و الممارسة و متطلبات‬ ‫•‬
‫الحكامة العمرانية‪ ،‬مقال منشور في أشغال الندوة الوطنية المنظمة تحت عنوان‪ :‬العقار‬
‫و التعمير و االستثمار‬
‫عبد الباقي اغريبو بوتفاح‪ " :‬موقف القضاء المغربي من بيع العقار قيد اإلنجاز "‬ ‫•‬
‫الهراس المختار‪ ،)2002( ،‬ط‪ ،1‬المناهج الكيفية في العلوم االجتماعية‪ ،‬منشورات‬ ‫•‬
‫كلية اآلداب والعلوم اإلنسانية‪ ،‬الرباط‪ ،‬سلسلة ندوات ومناظرات رقم ‪ ،100‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬المغرب‪.‬‬

‫‪- 65 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

Webographi:
➢ www.cese.ma Consulté le 10/03/2022 16 :55
➢ https://www.bibliotdroit.com Consulté le 07/03/2022
22 :55
➢ https://www.droitetentreprise.com Consulté le
07/03/2022 00 :17
➢ https://www.manaraa.com/ Consulté le 22mars 2022 à
21 :30
➢ https://portailjugements.justice.gov.ma/ consulté le à
11/04/2022 à 23 : 40

‫المراجع األجنبية‬

Ouvrages
➢ Olivier tournafond : << vent d’immeuble à construire.
Encyclopédie >>, Dalloz, Janvier 1994.
Thèses et mémoires
➢ Cherkaoui : << rôle et place du leasing dans le
financement : le cas du Maroc», thèse doctorat en science
de gestion, paris, 1984.

- 66 -
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫المالحق‬
‫الملحق األول النصوص القانونية‬
‫الفصل ‪618-1‬‬
‫يعتبر بيعا لعقار في طور اإلنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد‬
‫ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا األخير تبعا لتقدم األشغال ‪.‬‬
‫يحتفظ البائع بحقوقه وصالحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء األشغال‪.‬‬

‫الفصل ‪618-2‬‬
‫يجب أن يتم بيع العقار في طور اإلنجاز سواء كان معدا للسكنى أو لالستعمال المهني أو‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي من طرف األشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص‬
‫طبقا ألحكام هذا الفرع‪ ،‬وذلك تحت طائلة البطالن‪.‬‬
‫الفصل ‪618-3‬‬
‫يجب أن يرد عقد البيع االبتدائي للعقار في طور اإلنجاز إما في محرر رسمي أو في محرر‬
‫ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها‬
‫تحرير العقود‪ ،‬وذلك تحت طائلة البطالن ‪.‬‬
‫يحدد وزير العدل سنويا الئحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود‪.‬‬
‫يقيد بالالئحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبقا للقانون المنظم لمهنة‬
‫المحاماة يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود‪ .‬يجب أن‬
‫يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من لدن األطراف ومن الجهة التي حررته‪.‬‬
‫يتم تصحيح جميع اإلمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة‬
‫الضبط للمحكمة االبتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها في سجل خاص يحدد بمقتضى قرار‬
‫صادر عن وزير العدل‪.‬‬
‫الفصل ‪618 -3‬‬

‫‪- 67 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫يجب أن يتضمن عقد البيع االبتدائي على الخصوص البيانات التالية‪:‬‬

‫‪-1‬هوية األطراف المتعاقدة‬
‫محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب اإلخبار في حالة تغييره؛‬
‫رقم الرسم العقاري األصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ‬
‫مع ت حديد الحقوق العينية والتحمالت واالرتفاقات الواردة على العقار ‪.‬‬
‫‪-‬تاريخ ورقم رخصة البناء‬
‫‪-‬موقع العقار محل البيع ووصفه ومساحته التقريبية؛‬
‫‪-‬ثمن البيع النهائي للمتر المربع وكيفية األداء أو ثمن البيع اإلجمالي بالنسبة للبيع المتعلق باقتناء‬
‫عقار في إطار السكن االجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل؛‬
‫جل التسليم؛‬
‫‪ -‬مراجع ضمانة استرجاع األقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد أو ضمانة إنهاء‬
‫األشغال أو التأمين‪.‬‬
‫يودع البائع لدى محرر العقد‪ ،‬قصد االطالع‪ ،‬نسخا مطابقة لألصل من التصاميم المعمارية‬
‫الحاملة لعبارة "غير قابل للتغيير" وتصاميم اإلسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحمالت‬
‫ونسخة من الضمانة البنكية أو أي ضمانة أخرى مماثلة أو التأمين‪.‬‬
‫وتقوم الضمانة المشار إليها في الفقرة األولى أعاله بقوة القانون‪ ،‬وعلى الرغم من كل مقتضی‬
‫مخالف‪ ،‬مقام أي حجز تحفظي يجريه المشتري في نطاق تطبيق أحكام هذا القانون إذا كانت‬
‫الضمانة المذكورة من شأنها أن تغطي الحقوق موضوع هذا الحجز التحفظي‪.‬‬
‫الفصل ‪618 -3‬‬
‫يمكن للبائع والم شتري قبل تحرير العقد االبتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في‬
‫طور اإلنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق‬
‫عليه من األطراف‪.‬‬
‫ال يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬تحت طائلة البطالن‪ ،‬إال بعد الحصول‬
‫على رخصة البناء‪.‬‬
‫يتضمن عقد التخصيص البيانات الواردة في البنود ‪ 1‬و‪ 2‬و‪ 3‬و‪ 4‬و‪ 5‬و‪ 6‬و‪ 7‬المنصوص عليها‬
‫في الفصل ‪ 618.3‬مكرر أعاله‪.‬‬

‫‪- 68 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الفصل ‪618 -3‬‬

‫يحق للمشتري التراجع عن عقد التخصيص داخل أجل ال يتعدى شهرا ابتداء من تاريخ إبرام‬
‫عقد التخصيص‪ .‬يجب على البائع في حالة تراجع المشتري عن عقد التخصيص‪ ،‬أن يرجع‬
‫للمشتري المبلغ المدفوع كامال داخل أجل ال يتعدى سبعة أيام ابتداء من تاريخ ممارسة هذا‬
‫الحق‪.‬‬
‫وتحدد صالحية عقد التخصيص في مدة ال تتجاوز ستة أشهر غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما‬
‫إلى إبرام عقد البيع االبتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة‪.‬‬
‫يودع البائع المبالغ المالية المؤداة من طرف المشترين عند إبرام عقود التخصيص‪ ،‬وذلك في‬
‫الحدود المقررة في الفصل ‪ 618-6‬أدناه في حساب بنكي خاص في اسم البائع‪ .‬وتكون هذه‬
‫المبالغ المالية المودعة غير قابلة للتصرف أو الحجز إلى حين انقضاء أجل حق التراجع المتعلق‬
‫بكل عقد‪ .‬وفي المقابل يتسلم المشتري وصال باإليداع‪.‬‬
‫الفصل ‪618-4‬‬
‫يجب على البائع أن يضع دفتر تحمالت العقار مطابقا للتصميم المعماري المرخص به يتضمن‬
‫مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل اإلنجاز‬
‫والتسليم‪.‬‬
‫يوقع البائع والمشتري على دفتر التحمالت مع تصحيح إمضائهما بعد إطالع المهندس‬
‫المعماري عليه وتسلم نسخة للمشتري مشهود بمطابقتها لألصل‪.‬‬
‫يرفق دفتر التحمالت‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬ببطاقة تقنية موجزة موقعة من قبل البائع تتضمن وصفا‬
‫لمكونات محل نموذجي منجز من طرفه‪.‬‬
‫إذا كان العقار محفظا‪ ،‬تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير‬
‫قابل للتغيير" وتصاميم اإلسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬بالمحافظة‬
‫على األمالك العقارية‪.‬‬
‫إذا كان الع قار غير محفظ‪ ،‬تودع وتسجل هذه النسخ بسجل خاص لدى كتابة الضبط بالمحكمة‬
‫االبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار‪.‬‬
‫إذا كان العقار محفظا‪ ،‬تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة "غير‬
‫قابل للتغيير" وتصاميم اإلسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة‪ ،‬عند االقتضاء‪ ،‬بالمحافظة‬
‫على األمالك العقارية‪.‬‬

‫‪- 69 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫إذا كان العقار غير محفظ‪ ،‬تودع وتسجل هذه النسخ بسجل خاص لدى كتابة الضبط بالمحكمة‬
‫االبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار‪ .‬يحدد بقرار لوزير العدل نموذج السجل المشار إليه في‬
‫الفقرة أعاله‪.‬‬
‫الفصل ‪618-5‬‬
‫ال يجوز إبرام العقد االبتدائي لبيع العقار في طور اإلنجاز إال بعد الحصول على رخصة‬
‫البناء‪.‬‬
‫الفصل ‪618-6‬‬
‫يؤدي المشتري‪ ،‬كحد أقصى‪ ،‬قسطا من الثمن اإلجمالي تبعا لتقدم األشغال حسب المراحل‬
‫التالية‪%10 :‬عند بداية األشغال؛ ‪60 %‬مقسمة على ثالث مراحل وتؤدي حسب اتفاق األطراف‬
‫عند االنتهاء من أشغال إنجاز كل مرحلة‪.‬‬
‫‪5 %‬عند إبرام عقد التخصيص؛‬
‫‪5 %‬عند إبرام العقد االبتدائي أو ‪ %10‬عن عدم وجود عقد التخصيص؛‬
‫•مرحلة األشغال المتعلقة باألساسات على مستوى الطابق األرضي؛‬
‫•مرحلة األشغال الكبرى لمجموع العقار؛‬
‫• مرحلة األشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة؛ ‪ 20 %‬عند إبرام‬
‫عقد البيع النهائي وتسلم المفاتيح‪.‬‬
‫تعفى اإلبراءات المؤداة عند عقد التخصيص وعقد البيع االبتدائي من رسوم التسجيل‪.‬‬
‫الفصل ‪618-9‬‬
‫يتعين على البائع بعد توقيع عقد البيع االبتدائي أن يقدم لفائدة المشتري إما ضمانة إنهاء األشغال‬
‫أو ضمانة استرجاع األقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد‪.‬‬
‫تحدد شروط وكيفيات تطبيق هذا ال فصل بنص تنظيمي‪ .‬يتحلل البائع بقوة القانون من االلتزام‬
‫بالضمانة بمجرد تقييد عقد البيع النهائي أو الحكم القضائي النهائي بالسجل العقاري إذا كان‬
‫العقار محفظا أو إيداعه بمطلب التحفيظ إذا كان العقار في طور التحفيظ أو بمجرد إبرام العقد‬
‫وصدور الحكم القضائي النهائي إذا كان العقار غير محفظ‪.‬‬

‫‪- 70 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫يتحلل البائع من االلتزام بالضمانة بمجرد صدور حكم نهائي بالفسخ ناتج عن رفض المشتري‬
‫تنفيذ التزاماته المنصوص عليها في عقد البيع االبتدائي أو إتمام البيع بعد استيفاء اإلجراءات‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 618-18‬أدناه‪.‬‬
‫ال يجوز لمحرر العق د اإلفراج عن األقساط المودعة لديه لفائدة البائع إال بعد حصوله من طرف‬
‫هذا األخير على الضمانة التي تغطي كل قسط يؤديه المشتري‪.‬‬
‫في حالة تحلل البائع من التزامه بالضمانة‪ ،‬يتعين على محرر العقد االبتدائي للبيع‪ ،‬إرجاع سند‬
‫أو سندات الضمانة أو التأمين إلى البائع بمجرد توصله بطلب خطي من هذا األخير‪ ،‬ترفق معه‬
‫الوثائق التي تثبت الحالتين أعاله‪.‬‬
‫الفصل ‪618-10‬‬
‫يجوز للمشتري‪ ،‬إذا كان العقار محفظا‪ ،‬أن يطلب إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع‬
‫االبتدائي إذا تجاوزت التسبيقات ‪ %50‬من ثمن البيع‪ .‬ويبقى التقييد االحتياطي ساريا إلى غاية‬
‫تقييد عقد البيع النهائي وذلك للحفاظ المؤقت على حقوق المشتري‪.‬‬
‫وكل شرط مخالف يعتبر باطال‪ .‬يبقى التقييد االحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع‬
‫النهائي بالرسم العقاري الخاص بالمبيع‪ .‬بمجرد إجراء التقييد االحتياطي‪ ،‬يمنع على المحافظ‬
‫على األمالك العقارية تسليم نظير الرسم العقاري إلى البائع‪.‬‬
‫يتم تعيين رتبة العقد النهائي بأثر رجعي بناء على تاريخ التقييد االحتياطي للعقد االبتدائي‪ .‬يقوم‬
‫المحافظ على األمالك العقارية أثناء تقسيم الملك موضوع الرسم العقاري األصلي‪ ،‬بنقل كل‬
‫تقييد احتياطي مضمن بهذا الرسم إلى الرسم العقاري الفرعي المتعلق به‪.‬‬
‫الفصل ‪618-11‬‬
‫ال تخضع ألحكام الفصل ‪ 618-9‬المشار إليه أعاله‪ ،‬المؤسسات العمومية والشركات التي يعود‬
‫مجموع رأسمالها للدولة أو ألي شخص معنوي آخر خاضع للقانون العام‪.‬‬
‫الفصل ‪618-12‬‬
‫في حالة التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل ‪ 618-6‬أعاله‪،‬‬
‫يتحمل المشتري تعويضا ال يتعدى ‪ %1‬عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه‪ ،‬على أن ال‬
‫يتجاوز هذا التعويض ‪ %10‬في السنة‪.‬في حالة تأخر البائع عن إنجاز العقار في األجل المحدد‬
‫فإنه يتحمل تعويضا بنسبة ‪ %1‬عن كل شهر من المبلغ المؤدى على أن ال يتجاوز هذا التعويض‬
‫‪ %10‬في السنة‪ .‬غير أن هذا التعويض عن التأخير ال يطبق إال بعد مرور شهر من تاريخ‬

‫‪- 71 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫توصل الطرف المخل بالتزاماته بإشعار يوجهه إليه الطرف اآلخر بإحدى الطرق المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 37‬وما يليه من الظهير الشريف بمثابة قانون رقم ‪ 1-74-447‬الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 11‬من رمضان ‪ 28( 1394‬سبتمبر ‪ )1974‬بالمصادقة على نص قانون المسطرة‬
‫المدنية‪.‬‬

‫الفصل ‪618-13‬‬
‫يجوز للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار في طور اإلنجاز لشخص آخر‪ .‬يجب‬
‫أن يتم هذا التخلي وفق الشكل والكيفية المقررين لعقد التخصيص أو لعقد البيع االبتدائي‬
‫والمنصوص عليهما في الفصول ‪ 618-3‬و‪ 618-3‬مكرر و‪ 618-3‬مكرر مرتين أعاله‪.‬‬
‫ال يسري هذا التخلي في مواجهة البائع إال إذا بلغ به بإحدى الطرق المعتمدة قانونا‪ .‬تنتقل بقوة‬
‫القانون‪ ،‬حقوق والتزامات البائع إلى المشتري الجديد‪.‬‬
‫الفصل ‪618-14‬‬
‫في حالة فسخ عقد التخصيص أو العقد االبتدائي من لدن أحد الطرفين‪ ،‬يستحق المتضرر من‬
‫الفسخ‪ ،‬مع مراعاة مقتضيات الفصل ‪ 618-19‬أدناه‪ ،‬تعويضا محددا في‪:‬‬
‫‪ %15 -‬من المبالغ المؤداة إلى حين االنتهاء من األشغال الكبرى لمجموع العقار؛‬
‫‪ -‬من المبالغ المؤداة إلى حين االنتهاء من األشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو‬
‫شهادة المطا بقة‪.‬غير أنه يحق للمشتري فسخ العقد دون تحمل أي تعويض إذا تجاوز البائع‬
‫األجل المتفق عليه لتسليم العقار مع مراعاة مقتضيات الفصل ‪ 618-7‬أعاله‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬يستحق المشتري تعويضا محددا في ‪ %20‬من المبالغ المؤداة‪.‬‬
‫يعفى المشتري من أداء التعويض إذا تم الفسخ قبل انتهاء أجل الثالثين يوما من تاريخ إبرام‬
‫عقد التخصيص‪.‬‬
‫الفصل ‪618-15‬‬
‫ال يعتبر العقار محل البيع منجزا‪ ،‬ولو تم االنتهاء من بنائه‪ ،‬إال بعد الحصول على رخصة‬
‫السكني أو شهادة المطابقة ‪.‬‬
‫الفصل ‪618-16‬‬

‫‪- 72 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫يبرم عقد البيع النهائي طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 618-3‬المشار إليه أعاله‪ ،‬بعد وضع البائع لدى‬
‫محرر العقد شهادة مسلمة من المهندس المعماري تثبت نهاية األشغال ومطابقة البناء لدفتر‬
‫التحمالت‪.‬‬
‫ويتوقف تحرير عقد البيع النهائي على اإلدالء برخصة السكن أو شهادة المطابقة واستخراج‬
‫الرسوم العقارية ال فرعية بالنسبة للعقارات المحفظة‪ ،‬وبعد أداء المشتري ما تبقى من ثمن البيع‬
‫كما هو محدد في عقد البيع االبتدائي‪.‬‬
‫الفصل ‪618-17‬‬
‫تحدد بنص تنظيمي تعريفة إبرام المحررات المتعلقة بعقدي البيع االبتدائي والنهائي ‪.‬‬
‫الفصل ‪618-19‬‬
‫إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل ستين (‪ )60‬يوما ابتداء من تاريخ توصله‬
‫باإلشعار‪ ،‬يحق للطرف المتضرر إما‪:‬‬
‫‪-‬فسخ العقد بقوة القانون‪ ،‬تطبيقا ألحكام الفصل ‪ 260‬من قانون االلتزامات والعقود مع حقه‬
‫في التعويض المنصوص عليه في الفصل ‪618-14‬؛‬
‫‪ -‬الل جوء إلى التحكيم أو إلى المحكمة من أجل إتمام البيع مع حقه في التعويض المنصوص‬
‫عليه في الفصل ‪.618-12‬‬
‫يقوم الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع مقام عقد البيع النهائي قابل للتقييد في السجل العقاري‬
‫إذا كان العقار محفظا‪ ،‬أو إيداعه بمطلب التحفيظ إذا كان العقار في طور التحفيظ‪.‬‬
‫الفصل ‪618-20‬‬
‫تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في‬
‫الدعوى إذا كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ أما إذا كان العقار محفظا‪ ،‬فإن الملكية‬
‫‪112‬‬
‫تنتقل من تاريخ تقييد العقد أو الحكم المذكورين في الرسم العقاري‪.‬‬

‫‪ 112‬وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير واإلسكان وسياسة المدينة (بيع العقار في طور اإلنجاز) من صفحة ‪ 2‬إلى صفحة ‪12‬‬
‫القانون رقم ‪ 44-00‬بشأن بيع العقارات في طور اإلنجاز المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪)1913‬‬
‫بمثابة قانون االلتزامات والعقود كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم ‪ 107-12‬الصادر بتنفيذه الظهير شريف رقم ‪ 3( 1-16-05‬فبراير ‪)2016‬‬

‫‪- 73 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الملحق الثاني ‪ :‬األحكام القضائية‬

‫قرار محكمة االستئناف التجارية بفاس رقم ‪ 1679‬ملف عدد ‪ 2011/527‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 2011/12/8‬غير منشور‪.‬‬
‫حكم المحكمة االبتدائية بمراكش عدد ‪ 316‬الصادر في الملف عدد ‪2012 / 1401/723‬‬
‫بتاريخ ‪ 2013/3/26‬غير منشور ‪.‬‬
‫قرار محكمة االستئناف التجارية بالدارالبيضاء رقم ملف ‪ 3922/8201/2017‬حيث إن‬
‫المستانف تمسك في أسباب استثنافه يكون الحكم المطعون فيه خرق القانون ‪ 00-44‬المتمم‬
‫لقانون االلتزامات والعقود والمتعلق ببيع العقار في طور اإلنجاز وان الفصل ‪ 1-618‬من ق‬
‫ل ع " يعتبر بيعا العقار في طور اإلنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل‬
‫أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم األشغال هو ما التزم به الطرفان بالعقدة‬
‫الواردة بالتعهد بالبيع مما يجعله عفارا في طور اإلنجاز أن الفصل ‪ 618-3‬أكد وبصيغة‬
‫الوجوب على أنه " يجب أن يحرر عقد البيع االبتدائي للعقار في طور اإلنجاز إما في محرر‬
‫رسمي ‪ 7#00005‬بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة‬
‫قانونية م نظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطالن ‪ " .‬وإن شكل العقد‬
‫المبرم بين الطرفين لم يتم تحريره في محرر رسمي ‪ 00005‬بموجب عقد ثابت التاريخ من‬
‫طرف مهني مخول له قانونا القيام بتحرير مثل هذه العقود مما يعد خرقا للفصل ‪ 3-618‬من‬
‫قانون ‪ 00-44‬الذي قرر البطالن لكل عقد ابتدائي لعقار في طور اإلنجاز لم يتم تحريره بالكيفية‬
‫والشروط الواردة في الفصل المذكور أاله وأن نصوص القانون ‪ 00-44‬يترتب عن مخالفتها‬
‫البطالن وإن التصرف المبرم بين الطرفين أي عقد الوعد بالبيع ال يتوفر على جميع األركان‬
‫لقيامه وصحته المنصوص عليها في الفصل ‪ 618‬من ق ل ع والمحكمة ال يسعها إال التصريح‬
‫ببطالن العقد فإن الثابت من بنود العقد الرابط بين الطرفين أن المستأنف عليها شركة‬
‫‪ Sct#0001‬بروموسيون تعهدت بأن تبيع للطرف المستأنف شقة تتكون من صالون وثالث‬
‫غرف وحمام ومطبخ مع تحديد مساحتها وعنوانها بالعقد كما تم تحديد ثمنها في ‪1.380.000‬‬
‫درهم تؤدي منه ‪ % 10‬كتسبيق مع تقسيط الباقي بنسب مختلفة حسب تقدم األشغال كما جاء‬
‫في الصفحة الثانية من عقد الوعد بالبيع مما يكون معه األمر يتعلق ببيع عقار في طور اإلنجاز‬
‫حسب التعريف الذي نص عليه المشرع في الفصل ‪ 618-1‬وأن هذا النوع من العقود أفرد له‬
‫المشرع مقتضيات خاصة نص عليها في الفصول من ‪ 618-1‬إلى ‪ 618-20‬من قانون‬
‫االلتزامات والعقود والتي تختلف في أحكامها على البيع العادي الذي عرفه المشرع في الفصل‬
‫‪ 478‬من قانون االلتزامات والعقود والذي يترتب عليه انتقال الملكية إلى المشتري باثر فوري‬
‫ومباشر في حين أنه بالنسبة للعقار في طور اإلنجاز فإن البائع يلتزم بتشييد البناء مستقبال‬

‫‪- 74 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫وخالل أجل محدد مقابل جزء من الثمن يؤديه المشتري قبل إبرام العقد النهائي وهو نوع من‬
‫البيوع المستقبلية التي تنصب على العقار والتي خصص لها المشرع وافرد لها الفرع الرابع‬
‫من عقد البيع لتنظيم مثل هذه العقود وهو ما جاء به القانون ‪ )00-44‬الذي حدد المقتضيات‬
‫المتعلقة ببيع العقار في طور اإلنجاز وتكون هي الواجبة التطبيق خالفا لما سار عليه الحكم‬
‫المطعون فيه ‪.‬‬
‫وحيث إن المادة ‪ 618–3‬نصت على وجوب كتابة عقد البيع االبتدائي لعقار في طور اإلنجاز‬
‫إما في محرر رسمي ‪ #00005‬بموجب عقد ثابت التاريخ يكتبه مهني ينتسب لمهنة منظمة‬
‫يخولها المشرع صالحية تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطالن انظر في هذا الصدد قرار‬
‫المجلس األعلى عدد ‪ 69‬الصادر بتاريخ ‪ 01‬أبريل ‪ 2015‬في الملف التجاري عدد‬
‫‪ 933/3/1/2014‬المنشور في نشرة قرارات محكمة النقض عند ‪ 23‬الصفحة ‪ 44‬الذي جاء‬
‫فيه " لما كان التعاقد موضوع الدعوى تم على شكل وصل خالفا للمقتضيات األمرة المنصوص‬
‫عليها في الفصل ‪ 618/3‬ولم يتم توثيقه من قبل إحدى الجهات المؤهلة قانونا لذلك فإنه يكون‬
‫باطال يقوة القانون وال يترتب عنه س وى حق المشتري في استرداد ما دفع بغير حق وبدون‬
‫تعويض عمال بالفصل ‪ 306‬من ق ل ع ‪".‬‬
‫وحيث إن الثابت من العقد أنه أبرم بشكل مباشر بين طرفي الدعوى دون احترام هذه المقتضيات‬
‫وأن جزاء هذا اإلخالل هو البطالن لتخلف ركن شكلي‪ ،‬أي أن هذا العقد يعتبر معدوما وميتا‬
‫ال يرتب أي أثر‪ ،‬فضال أن العقد أبرم أيضا خالفا لمقتضيات المادة ‪ 618-5‬التي تمنع على‬
‫البائع في مثل هذا النوع من البيوع إبرام أي عقد أو اتفاق كيفما كان نوعه إال بعد االنتهاء من‬
‫أشغال األساسات على مستوى الطابق األرضي‪ ،‬فضال على أن المادة ‪ 8-618‬نصت على أنه‬
‫" يعد باطال كل طلب او قبول ألي اداء كيفما كان قبل التوقيع على عقد البيع االبتدائي " الذي‬
‫ال يتأتى إال بعد االنتهاء من بناء أشغال األساسات على مستوى الطابق األرضي ويكون التأويل‬
‫الذي أعطاه الحكم المطعون فيه لفصول قانون ‪ 00-44‬تأويال خاطئا ويكون ما تمسك به‬
‫المستأنف بهذا الخصوص على أساس صحيح وحيث إنه وتطبيقا للمادة ‪ 306‬من قانون‬
‫االلتزامات والعقود فإن المستانف يكون محق في الثمن الذي دفعه فقط وطلب التعويض عن‬
‫التأخير ليس له ما يبرره لكون العقد باطل ال ينتج أي أثر‪.‬انظر في هذا الصدد قرار محكمة‬
‫النقض عدد ‪ 70‬الصادر بتاريخ ‪ /01‬أبريل ‪ 2015‬في الملف التجاري عدد ‪985/3/1/2014‬‬
‫المنشور في نشرة قرارات محكمة النقض عدد ‪ 23‬الصفحة ‪ 112‬الذي جاء فيه " إن المحكمة‬
‫لما قضت بإرجاع األطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد طبقا لما ينص عليه الفصل‬
‫‪ 306‬من ق ل ع يعلة ان القانون المطبق على النازلة هو الفصل ‪618-3‬من ق ل ع فإنها تكون‬

‫‪- 75 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫قد طبقت األثر الناتج عن هذا التكييف الذي يجعل العقد بين الطرفين باطال ما دام أنه لم يحرر‬
‫وفق الشكلية الواردة في الفصل ‪ 3-618‬أعاله ولم نقض بأكثر مما طلب " ‪.‬‬
‫وحيث إن البطالن يرجع المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد‪ ،‬ويسترد كل متعاقد‬
‫ما دفعه تنفيذا لهذا العقد الباطل وأنه ال نزاع في كون المستأنف عليها البائعة توصلت بجزء‬
‫من الثمن من المستأنف حسب الوصوالت الصادرة عنها وبالتالي تكون ملزمة بإرجاعه مبغ‬
‫‪ 445.000‬درهم المتوصل به كدفعات للمستأنف‪.‬‬
‫وحيث يتعين تبعا لما ذكر أعال ه إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد ببطالن عقد الوعد‬
‫بالبيع المنجز في ‪ 05/04/2014‬وإرجاع المستأنف عليها للمستأنف مبلغ ‪ 445.000‬درهما ‪.‬‬

‫وحيث إن الصائر يقع على المستأنف عليها ‪.‬‬

‫لهذه األسبـاب‬
‫فإن محكمة االستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي ثبت علنيا انتهائيا وحضوريا ‪:‬‬
‫في الشكل ‪ :‬قبول االستئناف‬
‫في الموضوع ‪ :‬إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الطلب والحكم من جديد ببطالن‬
‫عقد الوعد بالبيع المنجز في ‪ 05/04/2014‬وإرجاع المستأنف عليها للمستأنف مبلغ أربعمائة‬
‫وخمسة وأربعون ألف درهم ‪ 445.000,00 -‬درهما‬
‫‪ -‬وتحميل المستأنف عليها الصائر وبهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعاله بنفس‬
‫‪113‬‬
‫الهيئة التي شاركت في المناقشة‪.‬‬

‫‪ 113‬المملكة المغربية محكمة االستئناف التجارية بالدار البيضاء وزارة العدل قرار رقم ‪ :5258‬بتاريخ‪ 23/10/2017 :‬ملف رقم‪:‬‬
‫‪ 3922/8201/2017‬منشور في ‪/https://portailjugements.justice.gov.ma‬‬

‫‪- 76 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫الئحة المحتويات‬
‫الصفحات‬ ‫العناوين‬
‫‪I‬‬ ‫شكر و تقدير‬
‫‪II‬‬ ‫الئحة المختصرات‬
‫‪III‬‬ ‫الفهرس‬
‫‪IV‬‬ ‫الملخصات‬
‫‪IV‬‬ ‫كلمات المفتاحية‬
‫‪V‬‬ ‫‪Résumé‬‬
‫‪V‬‬ ‫‪Les mots clés‬‬
‫‪1‬‬ ‫مقدمة عامة‬
‫‪6‬‬ ‫خطة البحث‬
‫‪7‬‬ ‫الفصل األول ‪ :‬األحكام العامة لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪7‬‬ ‫المبحث األول ‪ :‬ماهية بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪7‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬مفهوم وعناصر بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪8‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬مفهوم بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪9‬‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬عناصر بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪12‬‬ ‫المطلب الثاني ‪ :‬خصائص بيع العقار في طور اإلنجاز ومجاله‬
‫‪12‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬خصائص عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪13‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬مجال بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪15‬‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن بعض النظم المشابهة له و إنشائه‬
‫‪15‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن بعض النظم المشابهة له‬
‫‪16‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن عقد الوكالة تم عقد الكراء‬
‫‪17‬‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬تمييز عقد بيع العقار في طور اإلنجاز عن البيع العادي و عقد المقاولة‬
‫‪18‬‬ ‫المطلب الثاني ‪ :‬إنشاء عقد بيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫‪19‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬عقد التخصيص‬
‫‪23‬‬ ‫الفقرة الثانية العقد اإلبتدائي‬
‫‪26‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬العقد النهائي‬
‫‪32‬‬ ‫خالصة الفصل األول‬
‫‪33‬‬ ‫الفصل الثاني ‪ :‬عقد بيع العقار في طور اإلنجاز من الناحية اإلجتماعية و‬
‫االقتصادية و اآلثار المترتبة عنه‬
‫‪34‬‬ ‫المبحث األول ‪ :‬العقارات في طور اإلنجاز كمطلب للتنمية العمرانية‬
‫‪34‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة سكنية إجتماعية و حتمية إقتصادية‬
‫‪34‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة سكنية اجتماعية‬
‫‪35‬‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬تطور بناء العقارات كضرورة إقتصادية‬
‫‪37‬‬ ‫المطلب الثاني ‪ :‬خضوع العقارات في طور البناء لمتطلبات الحكامة العمرانية‬
‫‪39‬‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬إلتزامات األطراف و آثار إخالل أطراف عقد البيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫بالتزاماتهم و دور القضاء في حماية األطراف‬
‫‪40‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬التزامات أطراف العقد‬

‫‪- 77 -‬‬
 ‫ـــــــــــــــــــــــــ بيع العقار في طور اإلنجاز⚖️ ـــــــــــــــــــــــــ‬

‫‪40‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬التزامات البائع‬

‫‪45‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المشتري في العقد االبتدائي‬
‫‪48‬‬ ‫المطلب الثاني ‪ :‬آثار إخالل أطراف عقد البيع العقار في طور اإلنجاز بالتزاماتهم و دور القضاء في‬
‫حماية األطراف‬
‫‪49‬‬ ‫الفقرة األولى ‪ :‬التزمات األطراف في العقد النهائي‬
‫‪51‬‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬ضمانات ما بعد بيع العقار في طور االنجاز‬
‫‪54‬‬ ‫الفقرة الثالثة ‪ :‬دور القضاء في حماية حقوق المشتري‬
‫‪58‬‬ ‫خالصة الفصل الثاني‬
‫‪60‬‬ ‫خالصة البحث‬
‫‪63‬‬ ‫الئحة المراجع‬
‫‪67‬‬ ‫المالحق‬
‫‪77‬‬ ‫الئحة المحتويات‬

‫‪- 78 -‬‬