التنازل عن الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

‫الجمھورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬
‫وزارة التعليم العالي والبحث العلمي‬

‫جامعة الدكتور يحي فارس بالمدية‬
‫كلية الحقوق‬
‫مذكرة نھاية الدراسة للحصول على شھادة الماستر‬
‫تخصص‪ :‬قانون عقاري‬
‫التنازل عن األمالك العقارية الخاصة التابعة‬

‫بعنوان‪ :‬للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري‬
‫في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫من تقديم الطالبة‪:‬‬

‫• واكد الزھرة‬
‫أعضاء لجنة المناقشة‬

‫أ‪/‬كربوش سليم‪ .....................................‬مشرفا‬
‫أ‪ /‬سبتي عبد القادر ‪.................................‬رئيسا‬
‫أ‪ /‬بن تغري موسى ‪................................‬مناقشا‬
‫السنة الدراسية‪2013/2012 :‬‬

‫قال تعالى‪ " :‬ولئن شكرتم ألزيدنكم"‪ .‬صدق العظيم‪.‬‬
‫أحمد المولى عزوجل على توفيقه لي في إنجاز ھذا العمل حمدا يليق بجالله وعظمته‪.‬‬
‫فالحمد والشكر ‪ ,‬الواحد األحد أوال وآخرا‪.‬‬
‫أتقدم بجزيل الشكر إلى األستاذ المشرف "كربوش سليم" على حسن إشرافه وتوجيھاته القيمة‬
‫التي قدمھا لي ‪.‬‬
‫كما أشكر رئيس مفتشية أمالك الدولة بعين بوسيف السيد "بوبكر محمد" الذي مد لي يد العون‬
‫إلنجاز ھذا العمل‪.‬‬
‫كما أتقدم بالشكر الخالص لزميلتي في العمل "إبراھيمي سميرة" على كل ما قدمته لي‪.‬‬
‫وأخيرا أتقدم بالشكر لكل من ساھم من قريب أو من بعيد في إنجاز ھذا العمل‪.‬‬
‫ﺇﻟﻰ ﻣﻦ ﻓﺎﻗﺖ ﺇﻟﻴﻬﺎ ﺭﻭﺣﻲ ﻭﺃﻛﻞ ﺍﻟﺸﻮﻕ ﺇﻟﻴﻬﺎ ﺟﻮﺍﺭﺣﻲ ﻭﺃﻋﻄﺘﻨﻲ ﺻﻮﺭﺗﻬﺎ ﺍﻷﻣﻞ ﻷﺣﻘﻖ ﺣﻠﻤﻲ‬
‫ﺇﻟﻰ ﺭﻭﺡ ﺃﻣﻲ ﺍﻟﻐﺎﻟﻴﺔ‬
‫ﺇﻟﻰ ﺍﻟﺸﻤﺲ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﺪﻓﺊ ﻭﺗﻨﻴﺮ ﺇﻟﻰ ﺍﻟﻬﺮﻡ ﺍﻟﺬﻱ ﻟﻢ ﻳﺰﺩﻩ ﻣﺮﻭﺭ ﺍﻷﻋﻮﺍﻡ ﺇﻻ ﻋﺰﺍ ﻛﺎﻷﻣﻴﺮ ﺃﺑﻲ‬
‫ﺇﻟﻰ ﻣﻦ ﻣﻨﺤﺎﻧﻲ ﺍﻹﺣﺴﺎﺱ ﺑﺎﻟﺤﻴﺎﺓ ﻭﻣﻌﻬﻤﺎ ﺍﺭﺗﻔﻌﺖ ﺇﺭﺍﺩﺗﻲ ﻣﺘﺠﻬﺔ ﺇﻟﻰ ﻏﺎﻳﺘﻬﺎ ﺍﻟﺒﻌﻴﺪﺓ ﺇﻟﻰ ﻣﻦ‬
‫ﺃﻋﻄﻴﺎﻧﻲ ﺍﻟﻜﺜﻴﺮ ﻭﻟﻢ ﻳﺒﺨﻼ ﻭﻫﺪﻳﺎﻧﻲ ﺇﻟﻰ ﺷﺮﺍﻉ ﺍﻟﻌﻄﺎﺀ ﺃﺧﻲ ﻣﺤﻤﺪ ﻭﺯﻭﺟﺘﻪ ﺣﻨﺎﻥ‬
‫ﺇﻟﻰ ﻣﻦ ﺃﺣﺲ ﺃﻧﻨﻲ ﺃﻋﻴﺶ ﻷﺟﻠﻬﻢ‪ ،‬ﻭﺃﺣﻤﻞ ﻟﻬﻢ ﺑﻴﻦ ﺟﻨﺒﺘﻲ ﺛﺮﻭﺓ ﻣﻦ ﺍﻟﺤﺐ ﺗﻤﻸ ﻓﻀﺎﺀ ﺣﻴﺎﺗﻬﻢ ﻫﻨﺎﺀﺍ‬
‫ﻭﺭﻏﺪﺍ ﻗﺮﺓ ﻋﻴﻨﻲ ﻭﻋﻨﻮﺍﻥ ﻓﺮﺣﻲ ﺇﺧﻮﺗﻲ ﻭﺃﺧﺘﺎﻱ‬
‫ﺇﻟﻰ‪ :‬ﺳﻨﺪﺱ ﻣﻼﻙ‪ ،‬ﻳﻮﺳﻒ ﺃﻣﻴﻦ ‪ ،‬ﺭﻳﻬﺎﻡ ﻫﺒﺔﺍﻟﺮﺣﻤﺎﻥ ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪ ﺍﻟﺼﺪﻳﻖ‪ ،‬ﻋﻼ ‪ ،‬ﺩﻋﺎﺀ ‪ ،‬ﺇﻳﻤﺎﻥ ‪ ،‬ﺳﻬﻰ‪.‬‬
‫ﺇ ﻟﻰ ﺯﻭﺟﺎﺕ ﺇﺧﻮﺍﻧﻲ ﻭﺃﻭﻻﺩﻫﻢ ‪،‬ﺯﻭﺟﺔ ﺃﺑﻲ ‪،‬ﺧﺎﻟﻲ ﻭﻋﻤﻲ ﻭﻋﺎﺋﻠﺘﻬﻤﺎ‪،‬ﺧﺎﻟﺘﻲ ﺍﻟﻌﺰﻳﺰﺓ ﻣﺒﺎﺭﻛﺔ‬
‫ﺇﻟﻰ ﻛﻞ ﺻﺪﻳﻘﺎﺗﻲ ﻭﺑﺎﻷﺧﺺ ﺳﺎﺭﺓ ﻭﺃﻣﻴﻨﺔ‬
‫ﺇﻟﻰ ﻣﻦ ﻗﻀﻴﺖ ﻣﻌﻬﻤﺎﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﺎﻡ ﺃﻭﻗﺎﺗﺎ ﺭﺍﺋﻌﺔﻭﻟﻤﺴﺖ ﻣﻌﻬﻤﺎﺇﺣﺴﺎﺱ ﺍﻷﺧﺖ ‪:‬ﻭﺳﻴﻠﺔ ﻭﻣﺴﻌﻮﺩﺓ‬
‫ﺇﻟﻰ ﺯﻣﻴﻼﺗﻲ ﻭﺯﻣﻼﺋﻲ ﻓﻲ ﺍﻟﻌﻤﻞ ﺑﻤﻔﺘﺸﻴﺔ ﺃﻣﻼﻙ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﺑﻌﻴﻦ ﺑﻮﺳﻴﻒ ‪.‬‬
‫مقدمة‬
‫مقدمة‪:‬‬
‫نظرا للدور الفعال الذي تلعبه الملكية العقارية في صنع قواعد التنمية الشاملة ألي بلد من بلدان‬
‫العالم حظيت باھتمام الحضارات اإلنسانية منذ القدم‪ ،‬ذلك بالمحافظة عليھا وترقيتھا سواء كانت‬
‫الملكية عامة أو خاصة‪ ،‬وھذا يتضح جليا من خالل الترسانة الھائلة من القوانين التي تنظم الملكية‬
‫العقارية‪.‬‬
‫ولقد اھتمت الجزائر وكغيرھا من الدول بالملكية العقارية ‪،‬إذ كان وال يزال وضع سياسة‬
‫عقارية من أھم المواضيع التي تواجه المشرع الجزائري‪ ،‬فعرفت الجزائر منذ االستقالل عدة‬
‫محاوالت من أجل إرساء سياسة عقارية تكون بديال عن تلك الموروثة عن الحقبة اإلستعمارية‪ ،‬التي‬
‫أفرزت عدة وضعيات تتميز بالتضارب وعدم التجانس والالستقرار‪ ،‬وذلك من خالل تدخل المشرع‬
‫لمعالجة ھذه الوضعية عن طريق سن جملة من النصوص القانونية الداعية إلى تنظيم سير الملكية‬
‫العقارية‪ ،‬إذ تم اإلعالن عن شغور تلك األموال التي تركھا المستعمر‪ ،‬ثم تم إدماجھا بصفة نھائية إلى‬
‫األمالك التابعة للدولة طبقا ألحكام األمر رقم ‪ 102/66‬المؤرخ في ‪ 06‬ماي ‪ 1966‬المتضمن انتقال‬
‫األمالك الشاغرة للدولة‪،‬باإلضافة إلى قيام الدولة لفائدة أفرادھا بإجراء إستثنائي يتمثل في التنازل‬
‫والذي الغرض منه إشراك األفراد في اكتساب بعض عقاراتھا ‪،‬وتحديدا فيما يخص التنازل عن‬
‫األمالك العقارية الوطنية الخاصة ‪،‬كالتنازل عن األراضي الفالحية التابعة للدولة بعد استصالحھا‬
‫بموجب القانون رقم ‪ 18/83‬المؤرخ في ‪ 13‬أوت ‪ 1983‬بحيازة الملكية الفالحية واألحكام التطبيقية‬
‫له سيما المرسوم التنفيذي رقم ‪ 724/83‬المؤرخ في ‪ 10‬ديسمبر ‪ 1983‬المحدد لكيفيات تطبيق‬
‫القانون ‪، 13/83‬وأحكام القانون رقم ‪ 12/84‬المؤرخ في ‪ 24‬ديسمبر ‪، 1984‬المتضمن قانون‬
‫المالية لسنة ‪، 1985‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 289/92‬المؤرخ في ‪ 1992/07/06‬المحدد لشروط‬
‫التنازل عن األراصي الفالحية بعد استصالحھا ‪،‬بحيث فتح المجال أمام الخواص الكتساب األراضي‬
‫الفالحية بعد استصالحھا ‪،‬وكان ذلك نقطة تحول ھامة في السياسة العقارية التي كانت التقبل إال‬
‫بملكية الدولة لألراضي الفالحية ) الصندوق الوطني للثورة الزراعية(‪،‬باإلضافة إلى المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 483/97‬المؤرخ في ‪ 15‬ديسمبر ‪ 1997‬المتضمن كيفيات منح حق امتياز قطع‬
‫أرضية من األمالك الوطنية الخاصة التابعة للدولة في المساحات االستصالحية وأعباءه وشروطه‪،‬إذ‬
‫مكن ھذا المرسوم األشخاص الطبيعيين و المعنويين االستفادة من التنازل عن األرض بمقابل‬
‫الكتسابھا ملكية تامة عن طريق عقد إداري يتضمن التنازل عن المساحات المستصلحة‪.‬‬
‫‪-2-‬‬
‫مقدمة‬
‫ويعد قطاع السكن من أھم القطاعات الحساسة واإلستراتيجية التي أخذت نصيبا من اھتمام‬
‫المشرع الجزائري خالل تلك الفترة على اعتباره أحد المكونات األساسية للتنمية االقتصادية‬
‫واإلجتماعية‪ ،‬إذ من األمور البينة التي ال تحتاج إلى بيان تطلع اإلنسان وسعيه جاھدا في أي زمان أو‬
‫مكان‪ ،‬ألن يجد لنفسه ولذويه مسكنا يتوفر فيه الحد األدنى من أسباب العيش الھادئ المستقر ‪،‬وإنه‬
‫ليس من المبالغة لو قلنا أن حاجة المرء إلى السكن أصبحت تضاھي حاجته إلى المأكل والشرب لذلك‬
‫نجد أن الدولة جندت كل الوسائل المادية والبشرية المتاحة لتلبية الطلب المتزايد على السكن الناتج‬
‫عن ارتفاع نسبة النمو الديموغرافي من جھة والنزوح الريفي للسكان بحثا عن الشغل من جھة‬
‫أخرى‪ ،‬مما أدى إلى تزايد حركة البناء‪ ،‬وھذا ما خلق صعوبة في التسيير على الرغم من إحداث‬
‫شركات وھيئات كلفت بتسيير تلك الممتلكات‪ ،‬وأدى إلى عجز الدولة عن صيانة تلك المحالت لما‬
‫تتطلبه من أموال ونفقات باھظة‪.‬‬
‫كل ھذا دفع بالمشرع الجزائري إلى إصدار صدور القانون رقم ‪ 01/81‬المؤرخ في ‪07‬‬
‫فيفري ‪ 1981‬المتضمن التنازل عن األمالك العقارية ذات االستعمال السكني والمھني والحرفي‬
‫والتجاري التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات العمومية‬
‫والھيئات واألجھزة العمومية‪ ،‬الذي تم بموجبه التنازل عن المحالت المذكورة أعاله لحساب‬
‫األشخاص المتمتعين بصفة المستأجر الشرعي والمستوفون اللتزاماتھم اإليجارية عند تاريخ‬
‫التنـــــازل‪ ،‬وتم التنازل عن ھذه األمالك مقابل مبالغ رمزية تدفع إما دفعة واحدة أو على شكل‬
‫أقساط‪ ،‬والتنازل كغيره من اإلجراءات القانونية تعرض بدوره إلى تغييرات وتعديالت في القوانين‬
‫الخاصة التي تنظمه‪ ،‬بحيث تم تعديل ھذا القانون بموجب القانون رقم ‪ 02/83‬المؤرخ في‬
‫‪ 1983/01/29‬وباألمر رقم ‪ 02/83‬المؤرخ في ‪ 1983/04/10‬وبالقانون رقم ‪ 03/86‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1983‬يھدف ھذا القانون إلى تحديد الثروة العقارية القابلة للتنازل عنھا التابعة للقطاع العام التي‬
‫شرع في استغاللھا قبل أول يناير سنة ‪ ،1981‬وكذا تحديد الشروط المتعلقة بالتنازل‪ ،‬وتطبيقا لھذا‬
‫القانون صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 71/88‬المؤرخ في ‪ 22‬مارس ‪ 1988‬المحدد للشروط الخاصة‬
‫التي تطبق على بيع األمالك العقارية التي في شرع في استغاللھا بعد ‪ 01‬جانفي ‪ ،1981‬ويتم البيع‬
‫بموجب ھذا المرسوم لكل شخص تثبت فيه صفة المستأجر القانوني‪.‬‬
‫وابتداء من أكتوبر ‪ 1992‬بصدور قانون المالية التكميلي لسنة ‪ 1992‬الذي أكد في مادته ‪76‬‬
‫على أن المساكن االجتماعية الحضرية الجديدة والمحالت التابعة للقطاع اإليجاري والمنجزة من قبل‬
‫‪-3-‬‬
‫مقدمة‬
‫ديوان الترقية والتسيير العقاري والموضوعة حيز االستغالل ابتداء من أكتوبر ‪ 1992‬غير قابلة‬
‫للتنازل‪.‬‬
‫وتنفيذا لسياسة تشريعية رأت بأن سوء تطبيق القانون رقم ‪ 01/81‬السالف الذكر نجم عنه‬
‫استنزاف ألمالك الدولة‪ ،‬تم إلغاؤه بما فيھا جميع األحكام المعدلة والمتممة له وكذا األحكام التطبيقية‬
‫بنص المادة ‪ 40‬من القانون رقم ‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمن قانون المالية‬
‫لسنة ‪ ،2001‬كما أضافت المادة أ ّنه بالنسبة لألمالك العقارية التي أودع أصحابھا ملفات طلب الشراء‬
‫قبل ‪ 31‬ديسمبر‪ 2000‬فإ ّنھا تبقى خاضعة ألحكام القانون ‪ 01/81‬المذكور أعاله‪ ،‬وتبعا لذلك تكمل‬
‫اللجان ما بين البلديات المكلفة بإقرار التنازل أعمالھا بشكل عادي فيما يخص ھذه الطلبات إلى غاية‬
‫تطھير وضعيتھا نھائيا‪ ،‬كما تلتزم في نفس الصدد اللجان الوالئية للطعن بمواصلة أيضا الصالحيات‬
‫المخولة لھا قانونا‪ ،‬وبموجب المادة ‪ 41‬من القانون رقم ‪ 06/2000‬المذكور أعاله تم صدور‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المؤرخ في ‪ 2003/08/07‬الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن‬
‫األمالك العقاريـــة التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري الموضوعة حيز االستغالل قبل‬
‫يناير سنــة ‪ ،2004‬إذ كان الھدف من إصدار ھذا المرسوم محاولة إحداث تطور في السوق العقارية‬
‫والتوفيق بين العرض والطلب من جھة‪ ،‬وتمويل خزينة الدولة إلنجاز مشاريع سكنية أخرى من جھة‬
‫أخرى‪ ،‬وھذا دائما الستدراك أزمة السكن‪.‬‬
‫وبناء على ما سبق ظھرت الحاجة إلى معالجة ھذا الموضوع الذي يكتسي أھمية بالغة بالنظر‬
‫إلى مشكلة السكن التي فرضت نفسھا على الواقع المعاش‪ ،‬األمر الذي أدى بالمشرع الجزائري إلى‬
‫إيجاد آليات قانونية كفيلة لمواجھة ھذه المشكلة‪ ،‬وفي ھذا السياق عرفت سياسة اإلسكان في الجزائر‬
‫تطورات عديدة من مطلع الثمانينات أينما كانت الدولة تدعم دور المؤسسات العقارية‪ ،‬بحيث تتكفل‬
‫بإنجاز وتسيير برامج اإلسكان الموجھة للبيع أو اإليجار إذ كان التمويل يقتصر على قناة واحدة تتمثل‬
‫في خزينة الدولة‪ ،‬وبحكم انخفاض موارد الدولة‪ ،‬وجراء الركود الذي ساد قطاع البناء التشييد في‬
‫منتصف الثمانينات الذي تسبب في انخفاض عرض المساكن‪ ،‬تعتبر عملية التنازل ذات أبعاد‬
‫وأھداف إجتماعية واقتصادية وسياسية ألن الدولة كانت تھدف من وراءھا إلى تمويل خزينتھا المالية‬
‫إلنجاز مشاريع سكنية‪ ،‬باإلضافة إلى تكريس استقرار الملكية العقارية‪.‬‬
‫ويرجع سبب اختياري لھذا الموضوع لما له من عالقة قانونية بفرع القانون العقاري ‪،‬ولما‬
‫يتميز به ھذا الموضوع من أھمية كبرى تتمثل في السماح لألفراد بامتالك سكن أو محل تجاري أو‬
‫مھني أو حرفي وھو ما ينجر عنه خلق إستقرار اجتماعي وإقتصادي‪ ،‬باإلضافة إلى رغبتي الشديدة‬
‫‪-4-‬‬
‫مقدمة‬
‫في تناول ھذا الموضوع‪ ،‬كما أردت من خالل ھذه المذكرة إثراء المكتبة القانونية المتواجدة على‬
‫مستوى الكلية‪.‬‬
‫ومن خالل كل ما تقدم يمكن حصر إشكالية الموضوع محل البحث في التساؤل التالي‪:‬‬
‫ھل يعتبر التنازل عن األمالك العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬حال تنمويا‬
‫للحد من أزمة السكن في الجزائر؟‪.‬‬
‫وھذا السؤال بدوره يثير جملة من التساؤالت الفرعية تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬ما ھو مفھوم التنازل عن األمالك العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬؟‪ ،‬وما‬
‫ھي إجراءات إبرام عقد التنازل؟‪.‬‬
‫‪ -‬فيما تتمثل اآلثار القانونية المترتبة عن عملية التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪269/03‬؟‪.‬‬
‫ولإلجابة على ھذه التساؤالت‪ ،‬سأحاول وضع خطة لإللمام بجوانب الموضوع في ظل وجود‬
‫الدراسات السابقة مع قلتھا‪ ،‬وقلة المراجع وصعوبة الحصول على الموجودة منھا‪.‬‬
‫كما اعتمدت دراسة ھذا الموضوع وفق منھج تحليلي باستخالص النتائج عن طريق جمع‬
‫البيانات والمعلومات المتعلقة بعملية التنازل ‪،‬والتعمق في دراستھا‪ ،‬والبحث عن الجزئيات والتفاصيل‬
‫المتعلقة بھا واآلثار المترتبة عنھا‪ ،‬وذلك في دراسة تجمع بين الجانبين النظري والتطبيقي‪.‬‬
‫وعلى ذلك سأقسم دراستي إلى فصلين ‪،‬الفصل األول كان بعنوان كيفيات التنازل عن األمالك‬
‫العقارية في ظل المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬وفيه تطرقت إلى مفھوم التنازل عن األمالك‬
‫العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬من خالل التعرض لتعريفه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أركانه‬
‫في المبحث التمھيدي‪ ،‬ثم تناولت سير إجراءات التنازل على مستوى الدائرة في المبحث األول‪،‬فيما‬
‫تضمن المبحث الثاني مراحل إعداد عقد التنازل على مستوى مديرية أمالك الدولة‪ ،‬أما الفصل الثاني‬
‫فخصصته آلثار التنازل عن األمالك العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬وفيه‬
‫تطرقت إلى انتقال الملكية عن طريق التنازل في المبحث األول‪ ،‬وإلى الشرط المانع من التصرف في‬
‫المحالت المتنازل عنھا في المبحث الثاني‪.‬‬
‫‪-5-‬‬
‫الفصل األول‪ :‬كيفيات التنازل عن األمالك العقارية في ظل المرسوم التنفيذي ‪269/03‬‬
‫تمھيد‪:‬‬
‫إن عملية التنازل شرعت لتحقيق أھداف عديدة تتمثل أساسا في تكريس الملكية العقارية وذلك‬
‫بتمكين كل مواطن من إمتالك محل سواء كان سكني أو مھني أو حرفي أو تجاري‪،‬ولتكون ھذه العملية‬
‫أكثر فاعلية وتضمن تحقيق ما شرعت من أجله‪،‬وضع لھا المشرع الجزائري األطر الرسمية والضوابط‬
‫القانونية التي تم من خاللھا وألزم القائمين لھا بذلك ‪،‬بحيث أوكل ھذه المھمة إلى أشخاص وھيئات تتكفل‬
‫بالسير الحسن لھذه العملية وتعمل على التكفل بمجموعة من المھام‪،‬لذلك كان من الضروري معرفة‬
‫اإلجراءات العملية التي يجب اتباعھا من أجل إتمام إجراءات التنازل واإلطالع على مختلف المراحل‬
‫التي يجب الوقوف عليھا ‪،‬لتمكين الشاغل الشرعي للمحل المعني بالتنازل من إكتسابه‪،‬ولھذا سنتناول في‬
‫ھذا الفصل كيفيات التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬من خالل مبحث تمھيدي نتطرق‬
‫فيه إلى مفھوم التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬باإلضافة إلى مبحثين‪ ،‬حيث نتعرض‬
‫في المبحث األول إلى إجراءات سير التنازل على مستوى الدائرة‪ ،‬وفي المبحث الثاني إلى مراحل إعداد‬
‫عقد التنازل على مستوى مديرية أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪-7-‬‬
‫المبحث التمھيدي‪ :‬مفھوم التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫قبل الخوض في الحديث عن كيفيات التنازل عن المحالت ذات الطابع السكني والتجاري والمھني‬
‫والحرفي في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المعدل والمتمم ‪،‬البد من الوقوف على مفھوم ھذا‬
‫النظام القانوني‪ ،‬وذلك من خالل تحديد تعريف دقيق له واستنتاج خصائصه والتطرق ألركانه‪.‬‬
‫كل ھذه العناصر سنتناولھا تباعا في مطلبين‪ ،‬المطلب األول‪ :‬تعريف التنازل وخصائصه في‬
‫إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬والمطلب الثاني‪ :‬أركان التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪.269/03‬‬
‫المطلب األول‪ :‬تعريف التنازل وخصائصه في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫سنتناول في ھذا المطلب فرعين‪ ،‬بحيث سنتطرق إلى تعريف التنازل في الفرع األول‪ ،‬ونخصص‬
‫الفرع الثاني ألركان التنازل‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف التنازل‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المدلول اللغوي ‪.‬‬
‫التنازل في اللغة العربية كلمة نجدھا بعدة مصطلحات ومعاني حسب موقعھا في الجملة ‪،‬ومن‬
‫أمثلة ذلك ما يلي ‪:‬تنازل القوم‪ :‬نزل بعضھم إلى بعضھم اآلخر فتضاربوا ‪،‬تنازل عن األمر‪ :‬تخلى عنه‪.‬‬
‫‪ -‬تنازل الملك عن العرش ‪:‬تنازل عن حقه‪،‬تنازل ‪:‬تواضع ‪،‬تساھل‪ ،‬تنازل القوم في السفر‪:‬أكلواعند ھذا‬
‫"ﻧزلة"‪ ،‬أي طعاما‪ ،‬تنازل فعل خماسي الزم‪،‬متعد بحرف‪،‬تنازلت‪،‬أتنازل‪،‬تنازل‪،‬تنازال‪،‬فھو متنازل‬
‫والمفعول متنازل عنه‪ ،‬تنازل عن الشيئ ‪:‬تركه وتخلى عنه ليتسلمه غيره‪،‬تنازل عن وظيفته‪/‬رئاسة‬
‫الحزب‪/‬العرش‪،‬تنازلت عن حقھا في الميراث ألخيھا‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫التنازل يعني التخلي عن أمر ما‪،‬سواء كان عمل أوشيئ‪،‬االستكشاف‪،‬التخلي ‪،‬أو اإلستقالة‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المدلول االصطالحي‪.‬‬

‫إن المشرع الجزائري لم يورد أي تعريف للتنازل من خالل النصوص القانونية المنظمة له والسابقة على‬
‫صدورالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬السالف الذكر‪،‬والتي ألغيت بموجب المادة ‪ 40‬من القانون رقم‬
‫‪ 1‬راجع في ذلك‪،‬حمامة وسيلة ‪،‬سارة شواف‪،‬التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ذات االستعمال السكني والمھني‬
‫والحرفي والتجاري‪،‬تقرير ﻧھاية التربص ‪،‬جامعة قسنطينة‪،‬سنة ‪، 2009/2008‬ص‪.13‬‬
‫‪-8-‬‬
‫‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،((1)2001‬كما لم يتضمن‬

‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬أي تعريف له كل ما تطرق إليه ھو إجراءات التنازل‪ .‬ولكن بالرجوع‬
‫إلى نص المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 454/91‬المؤرخ في ‪ 23‬نوفمبر ‪ 1991‬يحدد شروط‬
‫إدارة األمالك الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرھا ويضبط كيفيات ذلك‪ .‬التي تنص على أنه‪ " :‬يمكن‬
‫أن تباع العقارات التابعة لألمالك الوطنية الخاصة في المادة ‪ . . . . . . . . . . . . .10‬للخواص في‬
‫)‪(2‬‬
‫حالة‪ . . . . . . . . . . . . . . . .‬الشفعة القانونية‪." . . . . . . . . . . . . . . .‬‬
‫وھذا يعني أنه يمكن للدولة أن تبيع العقارات التابعة لألمالك الخاصة للخواص في حالة الشفعة‬
‫القانونية أي أن الدولة إذا قررت بيع المحالت السكنية المؤجرة فإن شاغلي ھذه المحالت يستفيدون من‬
‫)‪(3‬‬
‫حق الشفعة في الشراء‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى نص المادة ‪ 41‬من القانون رقم ‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمن‬

‫قانون المالية لسنة ‪ 2001‬التي تنص على ما يلي " يمكن التنازل بالتراضي على أساس القيمة التجارية‬
‫وفقا للتشريع والتنظيم الساريي المفعول ولفائدة شاغليھا الشرعيين عن األمالك العقارية ذات االستعمال‬
‫السكني و المھني والتجاري أو الحرفي‪ ،‬التابعة للدولة أو الجماعات المحلية أو دواوين الترقية والتسيير‬
‫العقاري"‪ ،‬وطبقا لنص المادة ‪ 209‬من القانون رقم ‪ 21/01‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر ‪2001‬يتضمن‬
‫)‪(4‬‬
‫قانون المالية لسنة ‪، .2002‬ومن خالل نص المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫السالف الذكر التي توضح أن ھذا األخير ما ھو إال تجسيد لنص المادة ‪ 41‬من قانون المالية لسنة ‪2001‬‬
‫المذكور أعاله‪،‬والمادة ‪ 209‬المذكورة أعاله‪ ،‬يمكن أن نعرف التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 269/03‬على أنه‪" :‬بيع بالتراضي لجميع األمالك العقارية ذات االستعمال السكني‪ ،‬المـھني‪ ،‬الحـرفي‬
‫أو التجاري التابعة للقطاع العمومي اإليجاري ذات الطابع االجتماعي الممولة بنفقات نھائية من ميزانية‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 40‬من القانون رقم‪06/2000‬المؤرخ في ‪2000/12/23‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2001‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 80‬لسنة ‪.2000‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 454/91‬المؤرخ في ‪ 23‬نوفمبر ‪ 1991‬يحدد شروط إدارة األمالك‬
‫الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرھا ويضبط كيفيات ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد ‪ ،60‬المؤرخة في‪1991/11/24‬‬
‫الملغى بالمرسوم التنفيذي رقم ‪.427/12‬‬
‫)‪ (3‬أنظر المادة ‪ 23‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ 03/93‬المؤرخ في‪ 01‬مارس ‪ 1993‬المتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪14‬المؤرخة في ‪ ،1993/03/03‬الملغى بالقانون ‪.04/11‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪ ،2003‬يحدد شروط وكيفيات التنازل عن‬
‫األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز االستغالل قبل أول يناير‬
‫‪ ،2004‬الجريدة الرسمية ‪ ،‬العدد ‪ ،48‬المؤرخة في ‪13‬أوت ‪.2003‬‬
‫‪-9-‬‬
‫الدولة التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز االستغالل قبل أول‬
‫يناير ‪ 2004‬لفائدة شاغليھا الشرعيين ‪،‬بناءا على القيمة التجارية "‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص التنازل‬

‫بما أن التنازل ھو بيع بالتراضي لجميع األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير‬
‫العقاري لفائدة شاغليھا ‪،‬فإنه يتعين علينا قبل التطرق إلى خصائص التنازل ‪،‬أن نتعرض أوال إلى‬
‫خصائص عقد البيع بوجه عام‪،‬ثم استنتاج خصائص التنازل‪.‬‬
‫أوال‪ :‬خصائص عقد البيع بوجه عام‬

‫‪-1‬عقد ملزم لجانبين‪ :‬إذ أنه يرتب التزامات متبادلة تقع على عاتق كل من البائع و المشتري ‪،‬بحيث‬
‫يصبح كل طرف من الطرفين المتعاقدين دائنا ومدينا للطرف اآلخر في آن واحد ‪،‬فيرتب في ذمة البائع‬
‫)‪(1‬‬
‫التزاما بنقل الملكية ويرتب في ذمة المشتري التزاما بدفع الثمن‪.‬‬
‫‪-2‬عقد معاوضة‪ :‬ومعنى ذلك أن كل طرف من الطرفين المتعاقدين وھما البائع والمشتري يأخذ مقابال‬
‫لما يقدم للطرف اآلخر‪ ،‬إذ أن البائع يأخذ الثمن مقابل نقل الملكية والمشتري يتلقى الملكية مقابل الثمن‬
‫الذي يدفعه ‪،‬ويجب أن يكون الثمن الذي يحصل عليه البائع متناسبا مع قيمة الشيئ المبيع ‪،‬ھذا ويشترط‬
‫)‪(2‬‬
‫في الثمن أن يكون مبلغا من النقود‪.‬‬
‫‪-3‬عقد محدد القيمة في األصل‪ :‬ألن كل من البائع والمشتري يعلم وقت العقد قيمة االلتزام الذي يتعھد به‬
‫وقدر ما يكسبه‪ ،‬ولكن ھذه الصفة ليست مطلقة‪ ،‬إذ يمكن أن يكون البيع احتماليا ‪،‬وذلك إذا كان تحديد‬
‫قيمة الشيئ المبيع أو مقدار الثمن متوقفا على حادث غير محقق ‪،‬كما لو كان المبيع ھو حق إنتفاع مدى‬
‫)‪(3‬‬
‫حياة المشتري ‪،‬أو كان الثمن في عقد البيع إيرادا مرتبا مدى الحياة‪.‬‬
‫‪-4‬عقد رضائي‪ :‬األصل أن العقد الرضائي ھو العقد الذي اليتطلب المشرع إلنعقاده شكال كعينا ‪،‬وإنما‬
‫يكفي تراضي الطرفين المتعاقدين على عناصر العقد ‪،‬أي يكفي التعبير عن اإلرادة ألجل إنعقاد العقد أيا‬
‫كان شكل ھذا التعبير سواءا كان شفاھة أو كتابة ‪،‬أو باإلشارة الدالة على الموافقة على العقد‪،‬لكن ھذا‬
‫)‪ (1‬أ‪ /‬سليمان محمدي‪ ،‬محاضرات في عقد البيع‪ ،‬السنة الثالثة‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،‬كلية الحقوق بن عكنون‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪ ،2003-2002‬ص ‪.3‬‬
‫)‪ (2‬يوسف حفصي‪ ،‬بيع األمالك العقارية الخاصة التابعة للدولة في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة سعد‬
‫دحلب البليدة‪ ،‬سنة ‪ ،2005‬ص‪66‬‬
‫)‪ (3‬أ‪ /‬سليمان محمدي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.3‬‬
‫‪- 10 -‬‬
‫األمر ال يؤخذ على إطالقه ‪،‬فلكل قاعدة إستثناء والقانون ذاته يلزم األطراف المتعاقدة في البيوع التي‬
‫تكون موضوعھا العقارات أن تخضع لشكلية معينة في حاالت قررھا القانون‪.‬‬
‫‪-5‬عقد البيع عقد مساومة‪ :‬بمعنى أنه يمكن أن تكون ھناك مفاوضة إن صح التعبير بين البائع‬
‫)‪(1‬‬
‫والمشتري على الثمن أو على أوصاف الشيء المبيع‪ ،‬التسليم‪ ،‬ومسائل أخرى‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬خصائص التنازل‬

‫‪-1‬عقد ملزم لجانبين‪ :‬إذ يرتب التزاما في ذمة البائع )مديرية أمالك الدولة( بنقل ملكية المحل المعني‬
‫بعملية التنازل إلى شاغله الشرعي‪ ،‬ويرتب في ذمة المشتري)الشاغل الشرعي( التزاما بدفع الثمن‪.‬‬
‫مع العلم أن تسديد الثمن يكون بإتباع إجراءات إدارية محضة‪ ،‬وناتج عملية البيع يدرج ضمن‬
‫)‪(2‬‬
‫الحساب النھائي لخزينة الدولة‪.‬‬
‫‪-2‬عقد شكلي‪ :‬بحكم أن التعامل منصب على عقار )المحالت ذات االستعمال السكني والتجاري والمھني‬
‫والحرفي( فالبد من كتابة العقد كتابة رسمية وال يكتفي بالتراضي‪ ،‬وإال كان العقد باطال وذلك بصريـــح‬
‫)‪(3‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر‪ 91/70‬المتضمن تنظيم التوثيق الملغى بموجب القانون رقم ‪.27/88‬‬
‫‪ -3‬مجرد التعاقد ال ينقل الملكية‪ :‬ال تنتقل الملكية أو الحقوق العينية األخرى في العقار سواء كان ذلك‬
‫بين المتعاقدين أو في حق الغير‪ ،‬إال إذا روعيت اإلجراءات الخاصة بمصلحة الشھر العقاري ‪،‬أي أنه‬
‫حتى تنتقل ملكية المحل المعني بالتنازل إلى شاغله الشرعي عن طريق عقد اإليجار‪،‬يجب على الھيئة‬
‫)‪(4‬‬
‫المكلفة بتحرير عقد التنازل أن تقوم بإرساله إلى المحافظة العقارية للقيام بعملية شھره‪.‬‬
‫‪-4‬عقد يرد على عقار‪ :‬محل ھذا العقد ھو المحالت ذات الطابع السكني والتجاري والمھني والحرفي‬
‫)‪(5‬‬
‫وذلك بصريح المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬السالف الذكر‪.‬‬
‫‪-5‬عقد مجرد من المساومة‪ :‬فالعقد الواقع على األمالك الخاصة التابعة للدولة أقرب ما يكون إلى عقد‬
‫إذعان‪ ،‬فال تفاوض على الثمن‪ ،‬إذ يحدد ثمن التنازل بعد تقييم تقوم به مصلحة أّمالك الدولة‪.‬‬
‫)‪ (1‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.66‬‬

‫)‪ (2‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.66‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المـادة ‪ 12‬من األمــر رقم ‪ 91-70‬المؤرخ في ‪ 1970/12/25‬المتضمن تنظيــم التوثيـق‪ ،‬الجريــدة‬
‫الرسميــة‪ ،‬العدد ‪ ،07‬المؤرخة في ‪ ،1970/12/25‬الملغى بموجب القانون رقم‪.27/88‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.66‬‬
‫)‪ (5‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 11 -‬‬
‫‪-6‬عقد معاوضة‪ :‬فكل طرف يأخذ مقابال لما يعطي‪ ،‬فالمتر شح للشراء يأخذ المحل المشغــول من‬
‫طرفــه‪ ،‬والدولة ممثلة في مديرية أمالك الدولة تأخذ الثمن المحدد من طرف مصالحھا التقنية بعد القيام‬
‫)‪(1‬‬
‫بعملية تقييم المحالت المراد التنازل عنھا‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬أركان التنازل‪.‬‬

‫القاعدة العامة تقضي أّ ّنه حتى ينعقد أي عقد كان يجب تطابق اإلرادتين وأكثر لترتيب أثر‬
‫قانونــي‪ ،‬وھذا ما يطلق عليه بالتراضي وإلى جانب ھذا األخير يكون للعقد محال وسببا‪ ،‬كما قد يضيف‬
‫القانون إلى جانب ھذه األركان الثالثة ركن الشكلية بالنسبة لطائفة محددة من العقود كما ھو الحال‬
‫بالنسبة للعقار‪ ،‬فاألصل في عقد البيع أ ّنه ينعقد بثالثة أركان‪ ،‬لكن متى بات األمر يتعلق بعقار فإنّ‬
‫الشكلية أكثر من ضرورية النعقاد العقد‪ ،‬وسنتعرض فيما يلي إلى ھذه األركان من خالل أربعــة‬
‫فــروع‪ ،‬بحيث نتطرق في الفرع األول إلى ركن التراضي‪ ،‬وفي الفرع الثاني إلى ركن المحل أمّا الفرع‬
‫الثالث إلى ركن السبب‪ ،‬وأخيرا الفرع الرابع نتطرق فيه إلى ركن الشكلية‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬ركن التراضي‪.‬‬
‫يقصد بالتراضي في عقد البيع وحتى في غيره‪ ،‬أن يتبادل الطرفان المتعاقدان التعبير عن إرادتھما‬
‫المتطابقتين‪ ،‬فيكون اقتران إيجاب البائع و قبول المشتري‪ ،‬غير أنّ الرضا وحده ال يكفي إلبرام العقد‪ ،‬فال‬
‫بد من مراعاة النصوص القانونية خاصة أحكام نظرية العقد‪ ،‬فيتعين أن يكون الرضا صحيحا وأن يصدر‬
‫من ذي أھلية دون أن يوجد عارض من عوارض األھلية كالجنون مثال كذلك أن يكون الرضا خاليا من‬
‫العيوب الالحقة باإلرادة كالغلط‪ ،‬التدليس‪ ،‬اإلكراه‪ ،‬الغبن‪.‬‬
‫على الرغم من أنّ التنازل ھو عقد بيع وارد على عقار ويتعلق بأمالك الدولة التي عليھا أن تكون‬
‫أشد حرصا على تطبيق القانون‪ ،‬فإنّ ھذا األمر ال ينفي ضرورة تطابق إرادة الدولة البائعة وإرادة‬
‫المشتري )الشاغل الشرعي(التي وبالمناسبة قلّما نصادف فيھا أحد عيوب اإلرادة‪ ،‬وكذا نقص في األھلية‬
‫بحكم التحقيق الدوري المسبق الذي تقوم به المصالح التقنية في ھذا الشأن‪.‬‬
‫وفي ھذه الحالة )أي حالة التنازل( عن المحالت لفائدة شاغليھا فإن الدولة تضع مجموعة من‬
‫الشروط )كااللتزام بدفع حقوق اإليجار‪ ،‬عدم االستفادة من إعانة الدولة‪ ،‬الشغل الشرعي للمحالت(‪ ،‬وكل‬
‫الذين تتوفر فيھم ھذه الشروط يمكن أن يقتنوا المحالت التي يشغلونھا وھذا يعتبر إيجاب من طرف‬
‫‪- 12 -‬‬
‫الدولة‪ ،‬وبمجرد حضور المترشح للشراء وإمتثاله لإلجراءات اإلدارية بتسليمه ملف الشراء الكامل كفيل‬
‫)‪(1‬‬
‫بأن يكيف على أنه قبول من طرفه‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬ركن المحل‬

‫األصل أنه في كل العقود‪ ،‬المحل ھو العملية القانونية التي يريد المتعاقدان تحقيقھا‪ ،‬ولمّا كان عقد‬
‫البيع المكرس لعملية التنازل عقد ملزم لجانبين فإ ّنه ينجم عنه التزامين رئيسيين ھما التزام البائع )الدولة(‬
‫بنقل ملكية الشيء المبيع‪ ،‬والتزام المشتري بتسديد الثمن‪ ،‬وسنرى فيما يلي محل التزام كل من البائع‬
‫والمشتري‪.‬‬
‫أوال‪ :‬محل التزام البائع )الدولة(‪.‬‬

‫يشترط في العقار المباع )المحل( أن تتوفر فيه الشروط العامة ألي محل كان في أي عقد وشروط‬
‫أخرى خاصة بالتنازل‪.‬‬
‫‪-1‬الشروط العامة للمحل‬

‫أ( أن يكون مشروعا‪ :‬أي أن يجوز التعامل فيه وغير مخالف للنظام العام واآلداب العامة‪ّ ،‬‬
‫وإال كان العقد‬
‫باطال)‪،(2‬فھناك عقارات تخرج عن التعامل بحكم القانون كالعقارات الموقوفة‪،‬كما اليجوز التعامل في‬
‫التركات المستقبلية‪،‬الحقوق المتنازع عنھا‪،‬والتعامل في أمالك الدولة العامة‪.‬‬
‫ب( أن يكون المحل ممكنا وغير مستحيل‪ :‬حسب المادة ‪،93‬إذا كان محل االلتزام مستحيال في ذاته كان‬
‫العقد باطال بطالنا مطلقا‪،‬بحيث يجب أن يكون محل االلتزام موجودا في الحال ‪،‬فال عبرة ببيع عقار‬
‫مملوك ألحد األفراد من قبل الدولة‪ ،‬وھو ال يزال لم يخرج من ذمة الشخص المالك األصلي‪.‬‬
‫ج(أن يكون المحل معين أو قابل للتعيين‪:‬يجب أن يكون العقار المبيع معينا حتى يمكن أن يرد عليه‬
‫االتفاق‪،‬إذ يعتبر العقار من األشياء القيمية أي األشياء المعينة بذاتھا‪،‬وھي التي تتميز عن غيرھا بصفات‬
‫خاصة تعينه تعيينا ذاتيا يجعل غيره ال يقوم مقامه في الوفاء ‪ ،‬بحيث يعين العقار تعيينا محددا وذلك‬
‫بـ}ذكر الحدود‪ ،‬الشارع‪ ،‬البلدية المساحة‪ {.....‬وفي المناطق الممسوحة يكون التعيين بواسطة رقم القسم‬
‫رقم القطعة‪.....‬إلخ)‪.(3‬‬
‫)‪ (1‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.68‬‬

‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 96‬من األمر رقم‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني الجزائري‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية ‪ ،‬العدد‪ ،78‬المؤرخة في ‪ ،1975/09/30‬المعدل والمتمم باألمر ‪.10/05‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.68‬‬
‫‪- 13 -‬‬
‫‪ -2‬الشروط الخاصة بالمحل المتنازل عنه‬

‫أال يكون المحل ضمن األمالك الغير قابلة للتنازل وھي كالتالي‪:‬‬
‫‪ -‬السكنات اإللزامية‪ :‬وھي نوع من السكنات الوظيفية مثال التي تستفيد منھا األسرة التربوية والتي تتمثل‬
‫في كل من مدير المؤسسة التربوية‪ ،‬الناظر‪ ،‬مستشار التربية‪ ،‬المقتصد‪.‬‬
‫‪ -‬السكنات موضوع منح امتياز للضرورة الملحة للمصلحة)‪.(1‬‬
‫‪ -‬السكنات الضروريـة لسيـر المصالــح والھيئات العموميــة للدولــة‪ ،‬ال سيما المخصصة أو المنجـــزة‬
‫أو المكتسبة أو المستأجرة من طرف الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية المصنفة أو في طور التصنيف ضمن التراث الثقافي)‪.(2‬‬
‫ثانيا‪ :‬التزام المشتري‬

‫تسديد الثمن في عقد البيع ھو التزام رئيسي‪ ،‬والثمن عبارة عن مبلغ نقدي يلتزم المشتري بدفعه‬
‫للبائع ممثال في مديرية أمالك الدولة‪ ،‬أو باألحرى ق َّباضاتھا الموجودة على مستوى الدوائر‪ ،‬أي على‬
‫مستوى مفتشيات أمالك الدولة‪.‬‬
‫ويشترط في الثمن ما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬أن يكون الثمن نقدا يدفع لحساب خزينة الدولة بمعية صناديق مفتشيات أمالك الدولة‪ ،‬ويدفع مسبقا‬
‫لخزينة الدولة‪ ،‬إمّا دفعة واحدة )فوري(‪ ،‬وإمّا بالتقسيط‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون الثمن مقدرا‪ ،‬بحيث يتم تقييم العقار بشكل سابق عن عملية البيع‪.‬‬
‫‪ -‬أال ّ يقل الثمن عن القيمة التجارية للعقار المحددة وفقا لمقتضيات السوق العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬أال ّ يكون الثمن بخسا‪ ،‬إالّ ما أستثني بنص القانون‪ ،‬مثال )حالة تفوق االمتيازات المالية لسعر‬
‫التنازل()‪.(3‬‬
‫)‪ (1‬يمنح ھذا المسكن للموظف قصد األداء الحسن والفعّال للخدمة العامة‪ ،‬ويكون في حالتين‪ ،‬الحالة التي تتطلب أن يكون‬
‫الموظف حاضرا في مكان عمله ليال ونھارا ممّا يقتضي أن يسكن في البناية‪ ،‬أمّا الحالة الثانيــة ھي الحالــة التــي يتحمــل‬
‫الموظف فيھا مسؤوليـة ذات تبعات خاصة تتطلب منه حضوره دائما دون أن يكون ضروريــا أن يسكــن في مقــر‬
‫عملــه‪ ،‬راجع في ذلك أ‪/‬عمر يحياوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.129‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 03/02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،269/03‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 14 -‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬ركن السبب‬

‫ركن السبب في القانون المدني الجزائري ھو الباعث الدافع للتعاقد‪ ،‬ذلك أن المشرع الجزائري لم‬
‫يتطلب في السبب إالّ شرطا واحدا ھو المشروعية‪ ،‬فلقد جاء في نص المادة ‪ 97‬من القانون المدني‬
‫الجزائري أنه" إذا التزم المتعاقد لسبب غير مشروع ولسبب مخالف للنظام العام و اآلداب العامة كان‬
‫العقد باطال"‪ ،‬وتنص المادة ‪ 98‬من القانون المذكور أعاله على أنه‪" :‬كل التزام مفترض أن له سببا‬
‫مشروعا ما لم يقم الدليل على غير ذلك"‪ .‬والباعث الدافع للتنازل من قبل الدولة عن المحالت ذات‬
‫الطابع السكني والتجاري والمھني والحرفي للشاغل الشرعي ھو‪:‬‬
‫‪ -‬تدعيم خزينة الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬توفير سكن مالئم للمواطن الجزائري‪.‬‬
‫‪ -‬حماية المحالت ذات الطابع السكني والمھني والحرفي والتجاري عن طريق إجراء التنازل فال تترك‬
‫للتعرض الصادر من الغير‪.‬‬
‫أمّا بالنسبة للمشتري فالسبب الدافع عنده ھو الحصول على المحل المشغول من طرفه‪ ،‬أي يصبح‬
‫مالكا له‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬ركن الشكلية‬

‫إن المادة ‪ 324‬مكرر من القانون المدني الجزائري ھي المرجع القانوني في النص على أن‬
‫العقود المتضمنة نقل العقار أو الحقوق العينية العقارية‪ ،‬يجب أن تحرر في شكل رسمي مع دفع الثمن‬
‫إلى الموثق وإالّ وقعت تحت طائلة البطالن المطلق‪ ،‬بحكم أن الشكلية ركن أساسي في العقد المناص من‬
‫التقيد بأحكامھا‪ ،‬واشتراط الرسمية ھو ضمان للبائع والمشتري‪.‬‬
‫ولمّا كان األمر يتعلق بأمالك الدولة فإ ّنه من غير المعقول أن تسند مھمة تحرير العقود إلى‬
‫الموثق مثال‪ ،‬بحيث تسھر مديرية أمالك الدولة على مستوى كل والية على تحرير العقود الرسمية‬
‫اإلدارية‪ ،‬بما في ذلك عقود التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير‬
‫العقاري‪ ،‬إذ تلعب مديرية أمالك الدولة دورين في عملية التنازل‪.‬‬
‫‪ -‬دور الموثق‪ :‬تحرير العقود المتعلقة بالتنازل‪.‬‬
‫‪ -‬دور الخبير‪ :‬تقديم التقييمات للمحالت المعنية بالتنازل)‪.(1‬‬

‫‪- 15 -‬‬
‫وعليه مديرية أمالك الدولة تعد الموظف العام القائم على تحرير جميع العقود المنصبة على أمالك‬
‫الدولة بما في ذلك عقد بيع العقارات التابعة لھا بناءا على ترخيص مسبق)‪.(1‬‬
‫وھذا العقد يجب أن يتضمن النقاط اآلتية‪:‬‬

‫‪ -‬مكرس التفاق الطرفين على المسائل الجوھرية‪.‬‬
‫‪ -‬مبرم بين طرفين يحوزان أھلية التعاقد‪ ،‬فمدير أمالك الدولة يتصرف باسم ولحساب الدولة‪ ،‬أمّا‬
‫المشتري فيتأكد من أھليته بالوثائق المقدمة في ملف الشراء )نسخة من بطاقة التعريف الوطنية‪ ،‬شھادة‬
‫الميالد(‪.‬‬
‫‪ -‬تبيان أصل ملكية العقار‪ ،‬أي المحالت المعنية بالتنازل‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين العقار تعيينا نافيا للجھالة‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد الثمن وصيغة دفعه‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين األطراف }أسماؤھم وصفاتھم و مكان إقامتھم{‪.‬‬
‫‪ -‬مراعاة إجراءات التسجيل و اإلشھار العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬ليس ھناك في العقود اإلدارية المتضمنة التنازل شھود عند تحرير العقد‪ ،‬فالشخص المكلف بالخدمة‬
‫العامة أو الموظف العام ھما من يشھدان بمضمون العقد وحضور مجلس العقد بعد تالوة ما فيه)‪.(2‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬القرار المؤرخ في ‪ 20‬جانفي ‪ ،1992‬المتضمن منح تفويض من الوزير المكلف بالمالية لمديرية أمالك‬
‫الدولـة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪ ،1992/04/23‬ص‪.85‬‬
‫‪- 16 -‬‬
‫المبحث األول‪ :‬سير إجراءات التنازل على مستوى الدائرة‬
‫طبقا للمادة األولى من القرار رقم ‪ 377‬المؤرخ في ‪ ،2004/05/31‬تنشأ على مستوى كل دائرة‬
‫لجنة مكلفة بالدراسة والنظر في طلبات اقتناء األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير‬
‫العقاري الموضوعة حيز االستغالل قبل أول يناير ‪ ،(1) 2004‬ولھذا فإن الوقوف على إجراءات التنازل‬
‫على مستوى الدائرة يقتضي منا التطرق إلى مسألة إيداع طلب الشراء ودراسته في المطلب األول‪ ،‬ثم‬
‫مسألة آثار دراسة الطلب في المطلب الثاني‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬إيداع طلب الشراء ودراسته‬

‫يمكن الترشح الكتساب العقارات القابلة للتنازل‪ ،‬األشخاص الطبيعيون ذوي الجنسية الجزائرية‬
‫واألشخاص المعنوية الخاضعة للقانون الجزائري والذين يملكون صفة شاغل شرعي حائز على سند‬
‫قانوني ومستوفاة لكل االلتزامات الكرائية إلى غاية تاريخ طلب الشراء)‪ ،(2‬ھذا األخير يتم أوال بإيداع‬
‫الطلب على مستوى لجنة الدائرة التي تقوم فيما بعد دراسته‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬إيداع طلب الشراء‬

‫)‪(3‬‬
‫رقم ‪ 269/03‬في المادة‬ ‫إن تحديد وثائق ملف طلب الشراء مسألة عالجھا المرسوم التنفيذي‬
‫‪ ،11‬بحيث يستلزم على المترشح لالكتساب أن يقدم إلى أمانة لجنة الدائرة طلب التنازل حسب النموذج‬
‫الخاص المعد من طرف اإلدارة أو طلب خطي مرفق بملف يتضمن البيانات التالية‪:‬‬
‫‪-‬أوال‪ :‬السند الشرعي لشغل الملك العقاري‪ ،‬بحيث يقدم المترشح للشراء نسخة مطابقة لألصل )عقد‬
‫إيجار(‪ ،‬ومما تجدر اإلشارة إليه أن عقد اإليجار يخص السكنات االجتماعية يبرم بين دواوين الترقية‬
‫والتسيير العقاري كمؤجر وبين المستأجر الذي يجب أن تتوفر فيه شروط معينة كي يستفيد من إبرام عقد‬
‫اجتماعي بينه وبين دواوين الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬وھاته الشروط حددھا المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 42/98‬الصادر بتاريخ ‪ 1998/02/01‬المتعلق بشروط االستفادة من السكنات االجتماعية )‪ ،(4‬وعليه‬
‫إذا استند إيجار العين إلى سند غير عقد اإليجار المنصوص عليه في المرسوم رقم ‪ 147/76‬بالنسبة‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01‬من القرار رقم ‪ 377‬المؤرخ في ‪ 2004/05/31‬المتعلق بإنشاء تشكيل وسير لجنة الدائرة المكلفة‬
‫بدراسة والنظر في طلبات اقتناء األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري الموضوعة حيز‬
‫االستغالل قبل ‪ 01‬جانفي ‪ ،2004‬ص ‪.152‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ 2004‬المتعلقة بشروط وكيفيات وإجراءات التنازل عند‬
‫األمالك العقارية التابعة للدولة والدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز االستغالل قبل أول جانفي‬
‫‪.2004‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 42/98‬المؤرخ في ‪ 1998/02/01‬المتـعلـق بشروط االستـفادة من السكنات‬
‫االجتماعية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 05‬سنة ‪.1998‬‬
‫‪- 17 -‬‬
‫لإليجارات المسلمة قبل أكتوبر ‪ 1992‬وإلى غير عقد اإليجار المنصوص عليه في المرسوم رقم‬
‫‪ 69/94‬بعد ھذا التاريخ‪ ،‬فإن ھذا العقد ال يعد صحة على المؤجر‪ ،‬وعمال بالمادة ‪ 02‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 147/76‬المؤرخ في ‪ ،1976/10/23‬ال يمكن إثبات اإليجار بأي وثيقــة أخرى مھما كــانت‬
‫طبيعتــھا‪ ،‬وقد وضع المشرع نموذجا للعقد ألزم به الطرفين‪ ،‬ويوضح ھذا النموذج حقوق والتزامات‬
‫المستأجر)‪.(1‬‬
‫ثانيا‪ :‬وثيقة تثبت دفع كل مستحقات اإليجار تصدرھا المصلحة المسيرة وھي ما يعرف بشھادة استيفاء‬
‫اإليجارات‪ ،‬تسلم من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري إذا كانت المحالت تابعة لھا‪ ،‬أمّا إذا كانت‬
‫المحالت تابعة للدولة‪ ،‬فتسلم الشھادة من مديرية أمالك الدولة)‪.(2‬‬
‫ثالثا‪ :‬شھادة ميالد المشتري ونسخة مصادق عليھا من بطاقة التعريف للمترشح لالكتساب‪ ،‬وتتعلق ھاتان‬
‫الوثيقتان بالشخص الطبيعي‪ ،‬إذ ينصرف مصطلح الشخص الطبيعي إلى كل كائن بشري أيّا كان لونه أو‬
‫عرقه‪ ،‬حيث منحته مختلف القوانين الوضعية والشرعية الشخصية القانونية‪ ،‬ھذه األخيرة بمقتضى المادة‬
‫‪ 25‬من القانون المدني تبدأ بتمام والدة اإلنسان حيا وتنتھي بموته‪ ،‬والجدير بالذكر أن ارتباط اإلنسان‬
‫بغيره عامل أساسي لمنحه الشخصية القانونية)‪.(3‬‬
‫كما يمكن لكل شخص معنوي مھما كانت طبيعته )اجتماعية‪ ،‬مھنية‪ ،‬سياسية‪....،‬الخ( الترشح‬
‫لالكتساب شريطة أن تتوفر فيه الشروط المنصوص عليھا ال سيما الشغل الفعلي لألماكن والحيازة على‬
‫سند إيجار معد طبقا للتنظيم المعمول به وإستيفاءه لكل االلتزامات اإليجارية عند إيداعه طلب‬
‫االكتساب)‪ ،(4‬ولھذا يجب إرفاق الملف وحسب الحالة‪:‬‬
‫‪ -‬نسخة من السجل التجاري إذا تعلق األمر بشركة تجارية‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة من االعتماد إذا تعلق األمر بجمعية‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة من القانون األساسي إذا تعلق األمر بشركة مدنية)‪.(5‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬صورية حافظ ‪ ،‬النظام القانوني لإليجار في السكنات االجتماعية‪ ،‬مذكرة التخرج لنيل شھادة المدرسة‬
‫العليا للقضاء‪ ،‬الدفعة الخامسة عشر‪ ،2007-2004 ،‬ص ‪.15‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ ./‬علي فياللي‪ ،‬نظرية الحق‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬موفم للنشر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة‪ ،2011‬ص ‪.183‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،1439‬المؤرخة في‪ 17‬فيفري ‪ ،2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫)‪ (5‬راجع في ذلك‪ ،‬مجموعة النصوص التشريعية والتنظيمية الخاصة بالتنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة‬
‫ولدواوين الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬طبعة جوان ‪ ،2004‬ص ‪.47‬‬
‫‪- 18 -‬‬
‫ويـراد بالــشخص المعنوي مجموعة من األشخاص يضمھم تكوين واحــــد لتحقيق ھدف مـعيــن‬
‫أو مجموعة من األموال مرصودة لغاية معينة يضفي عليھا القانون الشخصية القانونية‪ ،‬وھكذا ينشأ‬
‫شخص جديد ينظر إليه القانون على أنه وحدة قائمة بذاتھا مستقلة عن األشخاص الطبيعيين الذي يتكون‬
‫من مجموعھم أو يساھمون في نشاطه أو يستفيدون منه )‪ ،(1‬كما يجب التنويه في ھذا المقام أن الشخص‬
‫المعنوي ھو شخص قائم بذاته ومستقل كليا عن األشخاص المكونين له)‪.(2‬‬
‫رابعا‪ :‬إرفاق الطلب بتصريح شرفي‪ ،‬حسب نموذج خاص يصرح من خالله المترشح لالكتساب بأنه لم‬
‫يكتسب ملك عقاري في إطار القانون رقم ‪ 01/81‬المؤرخ في ‪ 07‬فيفري ‪ 1981‬الملغى والمتعلق‬
‫بالتنازل عن األمالك العقارية التابعة للقطاع العمومي‪ ،‬أي أنه لم يقتني سابقا ملكية تابعة للدولة‪.‬‬
‫خامسا‪ :‬تصريح شرفي حسب نموذج خاص يصرح من خالله المترشح لالكتساب بأنه لم يستفد من‬
‫مساعدة مالية من طرف الدولة‪ ،‬وذلك على أساس طلب يقدمه المعني باألمر لدى الصندوق الوطني‬
‫للسكن في شكل استمارة متوفرة على مستوى ھذه الھيئة‪ ،‬أي الصندوق الوطني للسكن ‪ CNL‬الذي نشأ‬
‫بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪ 114/ 91‬المؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪ 1991‬على شكل مؤسسة عمومية ذات‬
‫طابع صناعي وتجاري تحت وصاية وزارة السكن والعمران وذلك من أجل المساعدة للحصول على‬
‫ملكية سكن)‪.(3‬‬
‫وما ينبغي التنويه إليه أن بعض مصالح أمالك الدولة عند تحرير العقد يطالبون بصفة تلقائية‬
‫بشھادة عدم االستفادة من إعانة مالية من الدولة وبتصريح شرفي بعدم اكتساب ملك تابع للدولة‪ ،‬في ھذا‬
‫الصدد تجدر اإلشارة إلى أن ھاتين الوثيقتين يتم تقديمھما من أجل تمكين المترشح لالكتساب من االستفادة‬
‫من االمتيازات المالية )خصم مبالغ اإليجارات المدفوعة وتخفيض على السعر( وھذا حسب ما جاء في‬
‫نص المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.(4) 269/03‬‬
‫نتيجة لما سبق‪ ،‬وفي حالة إذا لم يتم تقديم الوثيقتين السالفتين الذكر أو إحداھما فإنه ليس ثمة‬
‫ضرورة للمطالبة بھما بل يكفي فقط عدم تطبيق أيّ تخفيض‪ ،‬وعدم خصم مبالغ اإليجارات المدفوعة‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪/‬عبد المجيد زعالني‪ ،‬المدخل لدراسة القانـون‪ ،‬النظريــة العامــة للحــق‪ ،‬الطبعــة الثانيــة‪ ،‬دار‬
‫ھومــة‪ ،‬الجزائر‪ ،2009 ،‬ص‪.153‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪/ .‬علي فياللي‪ ،‬نظرية الحق‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.278‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬حافظ صورية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪- 19 -‬‬
‫وقد أشارت المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬أن الشاغلين الشرعيين لألمالك‬
‫العقارية ذات االستعمال التجاري أو المھني أو الحرفي الذين يرغبون في شراء محالتھم معفون من‬
‫االمتيازات المتضمنة التخفيض من سعر التنازل‪ ،‬وخصم مبالغ اإليجار المدفوعة)‪.(1‬‬
‫وبعد تقديم المترشح طلبه تقوم أمانة اللجنة بمسك سجل مرقم وممضي من طرف رئيس الدائرة‬
‫تسجل فيه بحسب الترتيب الزمني مجموع الطلبات التي تم قبول إيداعھا‪ ،‬وعند قبول الملف يسلم إلى‬
‫المعني حينا وصل استالم وفق النموذج المرفق في الملحق الثاني يتضمن رقم التسجيل‪ ،‬وكل الملفات‬
‫الغير كاملة يجب أن تكون محل رفض إيداع مبرر)‪.(2‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تقييم األمالك العقارية المعنية بالتنازل‬
‫بعد إيداع طلب الشراء على مستوى أمانة لجنة الدائرة‪ ،‬تقوم ھذه األخيرة بإرسال طلب إلى‬
‫مصالح أمالك الدولة يتضمن القيام بعملية تقييم األمالك أي تحديد القيمة التجارية للمحالت المرشحة‬
‫للتنازل‪ ،‬بحيث يستلزم إجراء التقييمات وإرسال بطاقات التقييم إلى أمانة لجنة الدائرة في أجل ال يتعدى‬
‫شھر واحد من تاريخ إيداع قوائم األمالك المعنية)‪ ،(3‬ألن التأخر في عملية تقييم األمالك العقارية المعنية‬
‫بعملية التنازل‪ ،‬سيما الفردية منھا‪ ،‬يمكن أن تنجر عنه أضرار مالية للم ترشحين لالكتساب‪ ،‬باعتبار أن‬
‫عملية التقييم تستلزم في ھذه الحالة‪ ،‬إعداد تقرير تقييمي للقطعة األرضية التابعة لھذا الصنف من األمالك‬
‫منفصال عن بطاقة تقييم البناية‪ ،‬ومن المعروف أنه بين فترة تسلم الملفات وفترة إعداد بطاقات التقييم‬
‫تعرف السوق العقارية تطورا ملحوظا سيما إذا استغرق ذلك مدة زمنية طويلة‪ ،‬وھذا ما يؤدي إلى رفع‬
‫ثمن التنازل عن األمالك العقارية المعنية‪ ،‬بالرغم من أن المواطن المترشح لالكتساب ليس مسؤوال عن‬
‫ھذه الوضعية)‪.(4‬‬
‫ونظرا ألھمية عملية التقييم فإنه من الضروري إنشاء على مستوى كل مفتشية أمالك الدولة عدد‬
‫كاف من فرق مكونة من عونين للتقييم وكذا وضع خاليا للمراقبة والتفتيش‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،1439‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المشتركة المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ ،2004‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،03161‬المؤرخة في ‪ 08‬أفريل ‪ ،2010‬الصادرة عن المديريــة العامة لألمالك‬
‫الوطنيــة‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪- 20 -‬‬
‫أوال‪ :‬اإلجراءات التحضيرية‬

‫يمكن تلخيص اإلجراءات التحضيرية التي يجب أن يتخذھا كل مدير والئي ألمالك الدولة فيما‬
‫يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تكوين فرق تقييم حسب تمركز الحظيرة العقارية القابلة للتنازل‪.‬‬
‫‪ -‬إعداد برنامج عمل لكل مفتشية أمالك الدولة يتماشى مع عدد الملفات الكاملة المودعة على مستوى‬
‫الدائرة وحسب حجم األمالك القابلة للتنازل‪.‬‬
‫‪ -‬القيام بمساعي لدى المصالح والھيئات المعنية )مديرية السكن والتجھيزات العمومية‪ ،‬ديوان الترقية‬
‫والتسيير العقاري‪...‬الخ( من أجل الحصول على المخططات و‪/‬أو البطاقات التقنية التي تسمح باستخراج‬
‫مكونات ومساحات األمالك المعنية بالتنازل )السكنات االجتماعية(‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء على مستوى كل مفتشية أمالك الدولة خلية تتكفل بمراقبة البطاقات الوصفية للعقار وبطاقات‬
‫التقييم المعدة من طرف رؤساء فرق التقييم‪.‬‬
‫‪ -‬وضع على مستوى كل مديرية أمالك الدولة فرقة تقييم تتدخل بسرعة في حالة الضرورة‪ ،‬وفي اآلجال‬
‫المحددة من أجل تقييم أمالك معينة بالتنازل ومن أجل عدم عرقلة برنامج عمل مفتشيات أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬وضع على مستوى كل مديرية أمالك الدولة خلية تسير من طرف رئيس مصلحة الخبرات ّ‬
‫وإال من‬
‫طرف رئيس مكتب التقييمات‪ ،‬وتتكون من أعوان يمكنھم إجراء مراقبة آلية لبطاقات التقييم وعند الحاجة‬
‫القيام بتفتيش ميداني‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬طريقة التقييم‪.‬‬

‫لقد تم تحديد طريقة تقييم األمالك القابلة للتنازل في إطار ھذه العملية في القرار الوزاري المشترك‬
‫رقم ‪ 97‬المؤرخ في ‪ 27‬جانفي ‪ ،(1)2004‬إذ ترتب األمالك القابلة للتنازل حسب الصنف والمنطقة‬
‫الفرعية حسب الجدول الملحق للقرار الوزاري المشترك المذكور أعاله‪ ،‬وبالنسبة للسكنات االجتماعية‬
‫ولألخذ بعين االعتبار االستثمارات الشخصية فإن عناصر التقدير التي تسمح بترتيب العقار ضمن أحد‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬القرار الوزاري المشترك رقم ‪ 97‬المؤرخ في ‪ 27‬يناير ‪ ،2004‬يحدد معايير تحديد القيمة التجارية في إطار‬
‫التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز االستغالل قبل‬
‫أول يناير ‪.2004‬‬
‫‪- 21 -‬‬
‫األصناف المذكورة أعاله ينبغي أن تكون تلك الموجودة وقت منح العقار وليس تلك المالحظة وقت‬
‫التقييم)‪.(1‬‬
‫حيث يتم تصنيف البلديات في إحدى المناطق الستة )‪ (06‬المبينة في الجدول المرفق بالقرار‬
‫الوزاري المشترك رقم ‪ 97‬والمذكور سالفا‪ ،‬ويتم تحديد المعامالت المتعلقة بالمناطق والمناطق الفرعية‬
‫كما يلي)‪:(2‬‬
‫المعامالت الخاصة بالمناطق الفرعية‬ ‫المعامالت الخاصة بالمناطق‬

‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 1‬الحي الفخم(‪1.2 :‬‬ ‫‪ -‬المنطقة ‪2 :1‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 2‬وسط المدينة(‪1.1 :‬‬ ‫‪ -‬المنطقة ‪1.5 :2‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 3‬األحياء المحيطة بالمدينة(‪1:‬‬ ‫‪ -‬المنطقة ‪1.2 :3‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 4‬الخاصية(‪0.9 :‬‬ ‫‪ -‬المنطقة ‪1 :4‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 5‬المعزولة(‪0.8 :‬‬ ‫‪ -‬المنطقة ‪0.8 :5‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪0.8 :6‬‬
‫وفيما يخص تصنيف كل بلدية إلى خمسة مناطق فرعية جغرافية )حي فخم‪ ،‬وسط المدينة‪،‬‬
‫األحياء المحيطة بالمدينة‪ ،‬الضاحية‪ ،‬المناطق المعزولة( فإنه يتم تحت سلطة الوالي بالتنسيق مع المصالح‬
‫المؤھلة سيما المكلفة باإلسكان والتعمير وأمالك الدولة)‪ ،(3‬كما يتم تصنيف المحل موضوع التنازل من‬
‫أجل األخذ بعين االعتبار مرتبته في إحدى األصناف األربعة )‪ (04‬المعرفة كما يلي)‪:(4‬‬
‫الصنف األول‪ :‬فخامة عالية‪.‬‬
‫الصنف الثاني‪ :‬فخامة حسنة‪.‬‬
‫الصنف الثالث‪ :‬اقتصادي‪.‬‬
‫الصنف الرابع‪ :‬جد اقتصادي‪.‬‬
‫باإلضافة إلى تحديد المعامالت الخاصة بھذه األصناف والتي ھي كالتالي‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬مجموعة النصوص‪ ،‬المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.41‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المواد ‪ 06 ،04 ،03‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 27‬يناير ‪ ،2004‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬القرار الوزاري المشترك‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 07‬من القرار الوزاري المشترك‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 22 -‬‬
‫الصنف األول‪1.5 :‬‬
‫الصنف الثاني‪1.1 :‬‬
‫الصنف الثالث‪0.9 :‬‬
‫)‪(1‬‬
‫الصنف الرابع‪0.7 :‬‬
‫وبالنسبة للسكنات التابعة للعقارات الجماعية يتم تقييمھا حسب الطريقة المسماة "المساحة المفيدة"‬
‫التي تسمح بالحصول على قيمة أولية للمسكن‪ ،‬أرضية مدمجة‪ ،‬وھذا بضرب مساحته المفيدة في السعر‬
‫األساسي الوحدوي‪.‬‬
‫تعرف كعقارات جماعية‪ ،‬كل العقارات الموجھة للتنازل عنھا شقة بشقة أو محل بمحل على حدا‬
‫والخاضعة لنظام الملكية المشتركة )‪.(2‬‬
‫أمّا بالنسبة للسكنات الفردية‪ ،‬تضاف إلى قيمة البنايات التي تم تحديد قيمتھا على أساس المساحة‬
‫المصححة والمطورة خارج الجدران وبنفس الكيفيات الخاصة بالسكنات الجماعية‪ ،‬القيمة التجارية‬
‫لألرضية التابعة لھا وفق الطرق العادية‪ ،‬وتعرف كعقارات فردية‪ ،‬كل العقارات ذات الشكل الفردي حتى‬
‫وإن كانت مشغولة من طرف عدة شاغلين‪ ،‬وسواء تعلق األمر بمحالت جــــماعية أو فردية يتم احتماال‬
‫األخذ بعين االعتبار األقدمية التي تحدد نسبتھا بداللة عمر البناية وحالة صيانتھا‪ ،‬ونظرا لخصوصية‬
‫المحالت ذات االستعمال التجاري والمھني والحرفي )غياب المطبخ‪ ،‬غرفة االستقبال‪....‬الخ( وانطالقا‬
‫من استحالة تنقيطھا حتى تصنف في إحدى األصناف‪ ،‬فإنھا تصنف كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬محل تابع لعقار جماعي‪ :‬يصنف بصفة تلقائية في أعلى صنف من العقار التابع إليه‪.‬‬
‫‪ -‬محل تابع لعقار فردي‪ :‬يصنف بصفة تلقائية في الصنف الثاني)‪.(3‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 10‬من القرار الوزاري المشترك‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (2‬تنص المادة ‪ 743‬من القانون المدني "الملكية المشتركة ھي الحالة القانونية التي يكون عليھا العقار المبني أو مجموعة‬
‫العقارات المبنية والتي تكون ملكيتھا مقسمة حصصا من عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منھا على جزء خاص ونصيب‬
‫في األجزاء المشتركة"‪.‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المشتركة‪ ،‬المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ ،2004‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 23 -‬‬
‫ومن خالل ھذه المعطيات التي تم اإلشارة إليھا يمكن تحديد القيمة التجارية للمحل القابل للتنازل‬
‫وفق الطريقة التالية‪:‬‬
‫أ( مساحة المحل القابل للتنازل‪:‬‬
‫يؤخذ بعين االعتبار في عملية تقييم العقارات الجماعية المساحة المفيدة التي يتم قياسھا من الداخل‬
‫)داخل الجدران(‪ ،‬أي بعد خصم الجدران والفواصل تضاف إلى المساحة المفيدة للمحل المساحة المعدلة‬
‫لبعض األجزاء )شرفات‪ ،‬خلف المحل‪....،‬الخ( وھذا مـن أجـل األخذ بـعين االعتبار كل أجزاء البناية‪،‬‬
‫وعندما يتعلق األمر بعقار فردي فإن المساحة التي يتم أخذھا بعين االعتبار من أجل تحديد سعر التنازل‬
‫ھي المساحة المطورة والمعدلة خارج الجدران)‪.(1‬‬
‫ب( حساب السعر القاعدي‪:‬‬

‫حددت المادة ‪ 02‬من القرار الوزاري رقم ‪ 97‬المؤرخ في ‪ 27‬جانفي ‪ 2004‬السعر المتوسط‬
‫المرجعي بـ‪ 18.000 :‬دج‪/‬م‪ ،(2) 2‬ومن أجل تسھيل مھمة أعوان التقييم فإن الجدول المرفق بالملحق ‪03‬‬
‫يبين األسعار الوحدوية األساسية الخاصة بكل صنف من األمالك الموجودة في المناطق والمناطق‬
‫الفرعية)‪.(3‬‬
‫وإ ّنه من الضروري تصحيح السعر المتوسط المرجعي‪ ،‬بمـعامالت الصنـف‪ ،‬المـنطقـة الفرعية‬
‫وھذا من أجل الحصول على السعر القاعدي الذي يطبق على مساحة المسكن‪.‬‬
‫مثال‪ :‬نفترض أن األمر يتعلق بمحل مرتب في المنطقة ‪ ،02‬المنطقة الفرعية ‪) 02‬وسط المدينة(‬
‫ومصنف حسب العناصر المعتبرة في الصنف ‪) 03‬اقتصادي(‪ ،‬إن السعر المتوسط القاعدي الذي يجب‬
‫تطبيقه على ھذا المحل )السعر المتوسط المرجعي مصحح بمعامل المنطقة ومعامل المنطقة الفرعية‬
‫ومعامل الصنف( ھو ‪ 26.730‬أي ‪18.000×0.9×1.1×1.5‬دج =‪ 26.730‬دج‪.‬‬
‫ج( حساب سعر التنازل‪:‬‬
‫للحصول على سعر التنازل نعتمد على المعادلة التالية‪:‬‬
‫سعر التنازل = المساحة المفيدة ×السعر األساسي×معامل القدم‪.‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 02‬من القرار الوزاري المشترك رقم ‪ ،97‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 24 -‬‬
‫السعر األساسي= السعر المرجعي)‪18.000‬دج‪/‬م‪×(2‬معامل المنطقة×معامل المنطقة الفرعية×الصنف‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫وممّا تجدر اإلشارة إليه أنه بصدور القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪2006‬‬
‫المعدل والمتمم للقرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 27‬جانبي ‪ 2004‬تم تخفيض السعر المرجعي من‬
‫‪18.000‬دج‪/‬م‪ 2‬إلى ‪14.000‬دج‪/‬م‪ 2‬باإلضافة إلى تغيير معامالت المناطق والمناطق الفرعية‪ ،‬ھذا‬
‫بھدف ضمان التطبيق الفعال لألحكام المدخلة والمتعلقة بالكيفيات الجديدة الخاصة بتحديد سعر التنازل‬
‫وكذا اإلجراءات الواجب إتباعھا من أجل تمكين المواطنين الذين عرفت طلبات اكتسابھم تقدما محسوسا‬
‫في دراستھا‪ ،‬وھذا بموجب المرسوم رقم ‪ 296-06‬المؤرخ في ‪ 02‬ديسمبر ‪ 2006‬المعدل والمتمم‬
‫للمرسوم رقم ‪ 269-03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪ ،(2) 2003‬الذي قام بتمديد آجال سريان اإلجراء األصلي‬
‫إلى غاية ‪ 31‬ديسمبر ‪ 2010‬بدال من ‪ 31‬ديسمبر ‪.2007‬‬
‫لقد تم تحديد المعامالت الجديدة للمناطق والمناطق الفرعية كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬المعامالت الجديدة للمنطقة‪:‬‬

‫‪ -‬المنطقة ‪1.8 :1‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪1.3 :2‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪1.1 :3‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪0.8 :4‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪0.7 :5‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪ -‬المنطقة ‪0.4 :6‬‬
‫‪ -‬المعامالت الجديدة الخاصة بالمناطق الفرعية ‪:‬‬

‫لقد تم تحديد معامالت جديدة للمناطق الفرعية بحيث أنھا تختلف حسب منطقة تواجد العقار عكس‬
‫المعامالت القديمة للمناطق الفرعية التي كانت ھي نفسھا بالنسبة لكل المناطق‪.‬‬
‫المنطقة ‪ 1‬و‪ - :2‬المنطقة الفرعية ‪) 1‬حي سكني(‪1 .1 . . . . . . . . .. . . ....... . . . . .. . . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 2‬وسط المدينة(‪1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . .‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ ،‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪ 2006‬المعدل والمتمم للقرار الوزاري المشترك المؤرخ في‬
‫‪ 27‬جانفي ‪.2004‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 296-06‬المؤرخ في ‪ 02‬ديسمبر ‪ ،2006‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،54‬سنة ‪،2006‬‬
‫المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 269-03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪.2003‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬المـذكرة رقم ‪ ،8227‬المؤرخة في ‪ 07‬افريل ‪ ،2008‬الصادرة عن المـديرية العـامة لألمالك‬
‫الوطنـية‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪- 25 -‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 3‬األحياء المحيطة بالمدينة(‪1 .1 . . . . . . . .. . . . . .. . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 4‬الضاحية(‪0.2 . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 5‬المعزولة(‪0.7 . . . .… . . . . . .......... . . . . . . .. . . .‬‬
‫المنطقة ‪3‬و ‪ -4‬المنطقة الفرعية ‪) 1‬حي سكني(‪1 . . . ... .. . . . . . . . .. . . ............. .. . . . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 2‬وسط المدينة(‪0.9 . . . .. . . . ....... .. . . . .. ........ . . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 3‬األحياء المحيطة بالمدينة(‪0.8 . . ... … . . . . .. .. . .......‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 4‬الضاحية(‪0.7 . .. . ... . .. . . . . . . .. ...... . . . . . . . .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 5‬المعزولة(‪0.6 . . . . … . . . .….… . . . . . ...... . . . .‬‬
‫المنطقة ‪5‬و‪ – 6‬المنطقة الفرعية ‪) 1‬حي سكني(‪0.9 . . .…… ... . . ..............….…… . .. .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 2‬وسط المدينة(‪0.8 . . . .…. ..……. . .. .….… ........ .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 3‬األحياء المحيطة بالمدينة(‪0.7 . . . .. . .. . . . ... . . ...... .‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 4‬الضاحية(‪0.6 . . . . . . . . . . ...…. . ...... . . . . .. . . .‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪ -‬المنطقة الفرعية ‪) 5‬المعزولة(‪0.5 . . . . . . . . . . . . . . . .. ..…. ....... . .‬‬
‫وما ينبغي التنويه إليه أنه طبقا ألحكام المادة ‪ 05‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪21‬‬
‫أكتوبر ‪ ،(2) 2006‬فإنه يحق لكل مكتسبي األمالك العقارية في إطار المرسوم رقم ‪ 269-03‬المعدل‬
‫والمتمم االستفادة من ھذه األحكام الجديدة التي جاء بھا القرار الوزاري المشترك المذكور أعاله‪ ،‬وفي‬
‫ھذه الحالة يمكن مواجھة عدة حاالت‪ ،‬ففي حالة عدم انجاز عملية التقييم ھنا ليس ثمة أي أشكال بحيث‬
‫سيتم إعدادھا وفقا لجدول األسعار الجديد أمّا في حالة إنجاز عملية التقييم دون تجسيدھا بمقرر لجنة‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬المذكرة رقم ‪ ،8227‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (2‬انظر المادة ‪ 05‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪ ،2006‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 26 -‬‬
‫الدائرة يجب على لجنة الدائرة التوقف عن دراسة ھذه الملفات إلى غاية إعداد بطاقة تقييم جديدة‬
‫تعديلية)‪(1‬على أساس جدول األسعار الجديد وإرسال نسخة منه إلى لجنة الدائرة السالفة الذكر‪.‬‬
‫وفي حال ما تم إعداد مقرر التنازل فإنه يستوجب إعداد بطاقة تقييم تعديلية وفقا لجدول األسعار‬
‫الجديد‪ ،‬بالموازاة مع ذلك يتعين على المدير الوالئي ألمالك الدولة إعداد شھادة وفقا لنموذج محدد‬
‫تستعمل كأساس لمتابعة إجراءات التنازل )أمر بالدفع‪ ،‬جدول الدفع بالتقسيط‪ . . . .‬الخ( بدون اللجوء إلى‬
‫إعداد مقرر تعديلية من طرف لجنة الدائرة)‪.(2‬‬
‫ومن أجل الحصول على سعر التنازل يجب تطبيق تخفيض من أجل القدم محدد بنسبة ‪ % 5‬لكل‬
‫سنة من عمر البناية مصحح بمعامل صيانة يتراوح بين ‪ 0.6‬و ‪ 1.2‬وفي كل األحوال ال يمكن أن تفوق‬
‫ھذه النسبة ‪ ،(3) %30‬أمّا بالنسبة للمحالت ذات االستعمال التجاري أو الحرفي أو المھني فتطبق زيادة‬
‫محددة بالنسب التالية‪:‬‬
‫‪ % 30 -‬بالنسبة للمحالت المتواجدة بالطوابق السفلى أو العليا أو التي ليس لھا مدخل مباشر على‬
‫الطريق العمومي‪.‬‬
‫‪ % 50 -‬لما تتوفر على مدخل مباشر على الطريق العمومي ومتواجدة بشوارع رئيسية يصحح‬
‫معامل الموقع بمعامل جبائي يتراوح بين ‪ 1.2‬و ‪ 2‬بجزء ‪ 0.1‬والمحدد من طرف المصالح الجبائية‬
‫المؤھلة إقليميا)‪.(4‬‬
‫والمالحظ من خالل محتوى المادة المذكورة أعاله أن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬تطرق إلى‬
‫تصحيح معامل الموقع بمعامل جبائي بالنسبة للمحالت ذات االستعمال التجاري‪ ،‬الحرفــــي أو المھني‬
‫القابلة للتنازل وذلك من أجل الحصول على نسبة زيادة موحدة التي يجب تطبيقھا في األخير على سعر‬
‫التنازل األساسي‪ ،‬ولم يتناول المحالت ذات االستعمال السكني ممّا جعل المصالح المختصة بالتقييم‬
‫تتساءل عن إمكانية أن تخضع المحالت ذات االستعمال السكني إلى نفس العملية وذلك من خالل تطبيق‬
‫زيادة من أجل الموقع على سعر التنازل‪ ،‬وقد أشارت إلى ھذه النقطة التعليمية رقم ‪ 4900‬الصادرة عن‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية بتاريخ ‪ 01‬أوت ‪ ،2005‬وحددت المنھجية المتبعة في ذلك من خالل‬
‫أمثلة عديدة نتناول منھا المثال التالي‪:‬‬
‫)‪ (1‬أنظر نموذج بطاقة تقييم تعديلية‪،‬الملحق رقم ‪.03‬‬

‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 11‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 27‬يناير ‪ ،2004‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 13‬من القرار الوزاري المشترك‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 27 -‬‬
‫المعطيات‪:‬‬
‫سعر تنازل المحل محسوب على أساس أنه محل سكني )سعر وحدوي× المساحة× نسبة‬
‫القدم(=‪ 1.000.000‬دج‬
‫نسبة الزيادة الخاصة بالموقع = ‪%30‬‬
‫)مبلغ من طرف مصالح الضرائب(‬ ‫المعامل الجبائي = ‪1.8‬‬
‫المنھجية الواجب إتباعھا‪:‬‬
‫تصحيح نسبة الزيادة الخاصة بالموقع بالمعامل الجبائي‪.‬‬
‫‪.% 54 =1.8 ×%30‬‬

‫ينبغي تطبيق زيادة قدرھا ‪ % 54‬على سعر التنازل أي‪:‬‬
‫‪ 1.540.000 = 1.54×1.000.000‬دج‬
‫النتيجة‪ :‬قيمة المحل التجاري ھي ‪ 1.540.000‬دج‬
‫مع التذكير أ ّنه لمّا يتعلق األمر بعقارات فردية فإنّ ھذه الزيادات ال تطبق ّإال على البنايات)‪.(1‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬دراسة طلب الشراء‪.‬‬
‫لقد تم اإلشارة سابقا أن طلب الشراء يودع على مستوى الدائرة بحيث تنشأ على مستوى كل دائرة‬
‫لجنة مكلفة بالدراسة والنظر في طلبات اقتناء األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير‬
‫العقاري الموضوعة حيز االستغالل قبل أول يناير ‪ ،2004‬وقد تم تشكيل وإنشاء وسير ھذه اللجنة‬
‫بمقتضى القرار رقم ‪ 377‬المؤرخ في ‪ ،2004/05/31‬وتتشكل ھذه األخيرة من‪:‬‬
‫‪ -‬رئيس الدائر رئيسا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل أمالك الدولة للوالية عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل مديرية السكن والتجھيزات العمرانية للوالية عضوا‪.‬‬
‫‪ -‬ممثل المدير العام لديوان الترقية والتسيير العقاري عضوا‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 4900‬المؤرخة في ‪ 01‬أوت ‪ ،2005‬الصـادرة عن المديريــة العامــة لألمالك‬
‫‪- 28 -‬‬
‫وقد توسع لجنة الدائرة لممثل مدير الثقافة عندما يكون جدول األعمال يخص الممتلكات العقارية‬
‫التي تقع داخل القطاعات المحمية)‪.(1‬‬
‫كما يمكن لرئيس اللجنة استدعاء أي شخص من شأنه تقديم توضيحات للجنة خالل دراستھا‬
‫للملفات ال سيما من بين األعضاء المستخدمين المؤھلين لوزارة المالية)‪ ،(2‬وتجتمع لجنة الدائرة حسب‬
‫عدد ملفات الشراء الواردة إليھا وفي كل األحوال مرة واحدة على األقل في الشھر‪ ،‬بحيث يستوجب على‬
‫لجنة الدائرة الرد على كل طلب في أجل أقصاه ثالثة أشھر ابتداء من تاريخ إيداع الطلب)‪ ،(3‬فبعد قيام‬
‫أمانة اللجنة بتحضير الملفات ليتم دراستھا تماشيا مع استالمھا لبطاقات التقييم المرسلة من طرف مصالح‬
‫المالية‪ ،‬تقوم اللجنة بإرسال الملفات المزمع دراستھا إلى مجموع األعضاء على األقل ‪ 48‬ساعة قبل‬
‫االجتماع )‪ ،(4‬وذلك حتى يتس ّنى لھؤالء األعضاء اإلطالع وأخذ نظرة أولية على ھاته الملفات‪.‬‬
‫تجتمع اللجنة المكلفة بمتابعة عملية التنازل بمقر الدائرة‪ ،‬وبعد افتتاح الجلسة من طرف السيد‬
‫رئيس الدائرة بكلمة ترحيبية تبدأ اللجنة مباشرة في انطالق أعمالھا في دراسة الملفات‪ ،‬حيث تقوم‬
‫بفرزھا من ناحية الوثائق القانونية المكونة للملف‪ ،‬ثم تقرر اللجنة إمّا قبول ملفات التنازل لمستأجريھــا‬
‫أو تأجيلھا لحين استكمال الوثائق الناقصة أو رفضھا‪ ،‬وال يمكن للجنة النطق بالقرارات ّإال بحضور ثالثة‬
‫أعضاء على األقل بما فيھم رئيسھا‪ ،‬وتؤخذ قرارات اللجنة باألغلبية وفي حالة تعادل أصوات األعضاء‬
‫فإن الفصل يكون بقرار رئيسھا)‪.(5‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬آثار دراسة الطلب‪.‬‬
‫بعد اجتماع لجنة الدائرة المكلفة بدراسة الطلبات المودعة الكتساب محالت سكنية كانت أو تجارية‬
‫أو ذات طابع مھني أو حرفي تنتھي في األخير إلى نتائج تتمثل أساسا في قبول طلب الشراء أو رفضـــه‬
‫ويحرر محضر اجتماع يتضمن تاريخ ووقت ومكان االجتماع‪ ،‬األعضاء الحاضرون‪ ،‬األعضاء الغائبون‬
‫في حالة ما إذا غاب أحد المعنيين باالجتماع‪ ،‬كما يتضمن ساعة رفع االجتماع وإمضاء األطراف‬
‫المجتمعة إضافة إلى جدول األعمال الذي يتفرع إلى عدد الملفات التي تمت دراستھا‪ ،‬وعدد الملفات‬
‫المقبولة والملفات المؤھلة والمرفوضة مع تحديد أسماء أصحاب الملفات كل على حدا‪ ،‬ويبلغ في‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 02‬من القرار رقم ‪ ،377‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 13‬من المرسوم التنفيذ ي رقم ‪ ،269/03‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (5‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المشتركة المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ ،2004‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 29 -‬‬
‫األخــيـر رئيس الدائرة محاضر اجتماع أصلية إلى كل من الوالي المختص إقليميا‪ ،‬المدير الوالئي‬
‫ألمالك الدولــة‪ ،‬المدير العام لديوان الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬ومدير السكن والتجھيزات العمومية‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬حالة قبول طلب الشراء‪.‬‬
‫في حالة ما إذا كان القرار الذي خلصت إليه لجنة الدائرة ايجابيا بمعنى تم قبول طلب الشراء‬
‫والذي غالبا ما يكون كذلك‪ ،‬فإنه يتعين عليھا أن تبلغ المقبل على الشراء برسالة مضمونة مع إشعار‬
‫باالستالم بقرارھا وبثمن التنازل وبوثيقة اإللتزام بالشراء التي تعد طبقا للنموذج المحدد بموجب قرار من‬
‫الوزير المكلف بالسكن‪ ،‬وفي ھذه الحالة يتوجب على المترشح للشراء تأكيد طلبه لدى اللجنة في أجل‬
‫أقصاه شھر واحد يسري من تاريخ استالمه للتبليغ طبقا ألحكام المادة ‪ 13‬من المرسوم التنفيذ رقم‬
‫‪ ،269/03‬ويتضمن المقرر المسلم للمعني مجموعة من المواد يتم فيھا تأكيد قبول طلب الشراء المقدم‬
‫من طرفه وشرح مبسط لإلمتيازات التي يستفيد منھا المترشح للشراء من خصم احتمالي لإليجارات‬
‫المسددة منذ تاريخ شغل الملك العقاري‪ ،‬مرورا إلى التخفيضات التي يستفيد منھا انطالقا من المدة التي‬
‫سيختارھا في اإللتزام بالشراء وانتقاال إلى التخفيض المقرر للمجاھدين وذوي الحقوق في حالة ما إذا‬
‫كان معنيا‪ ،‬وتم اإلشارة في المقرر إلى تكليف السادة مدير أمالك الدولة و المحاسب العمومي بتنفيذ ما‬
‫جاء في ھذا المقرر)‪.(1‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬حالة رفض طلب الشراء‪.‬‬
‫قد يحصل أن ترفض لجنة الدائرة طلب شراء المحل‪ ،‬وذلك ألسباب تراھا كافية ألن تحول دون‬
‫قبول طلب المترشح للشراء‪ ،‬ويجب أن يكون كل رفض لطلب الشراء معلال)‪ ،(2‬فيكون الرفض قانونيا‬
‫في حالة ما إذا تم تقديم طلب الشراء خارج اآلجال المحددة إليداع طلبات الشراء‪ ،‬ھذا بشكل عام‪.‬‬
‫كما ترفض لجنة الدائرة طلب الشراء إذا كانت األمالك المعنية غير قابلة للتنازل وتتمثل ھذه‬
‫األمالك في السكنات اإللزامية‪ ،‬والسكنات موضوع منح إمتياز للضرورة الملحة للمصلحة طبقا للمرسوم‬
‫رقم ‪ 10/89‬المؤرخ في ‪ 1989/02/07‬بحيث يجب أن تحتفظ ھذه المساكن بطابعھا الوظيفي وطبقا‬
‫لمذكرة السيد الوزير األول رقم ‪ 364‬المؤرخة في ‪ ،(3)2009/07/20‬التي أصدر من خاللھا تعليمــات‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬مجموعة النصوص‪ ،‬المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.51‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬مذكرة السيد الوزير األول رقم ‪ 364‬المؤرخة في ‪.2009/07/20‬‬
‫‪- 30 -‬‬
‫ترمي إلى االعتراض عن كل عملية تنازل عن السكنات ذات الطابع االجتماعي المخصصة لإلدارات‬
‫والمؤسسات والھيئات العمومية بھدف تعزيز طاقتھا عن طريق عملية إعادة تكوين من طرف الدولة‬
‫لحظيرة السكنات الوظيفية‪ ،‬ولذلك تقرر منع التنازل عن ھذا النوع من السكنات‪ ،‬وعليه فكل مترشح‬
‫للشراء يشغل سكنا من ھذه السكنات المذكورة أعاله يتم رفض طلبه‪ ،‬ھذا كقاعدة عامة‪ ،‬استثناء قد يتم‬
‫قبول الطلب إذا كانت ھذه المساكن الممنوحة للموظفين لصالح الخدمة متواجدة خارج محيط المؤسسات‬
‫واإلدارات العمومية‪ ،‬وكانت موضوع قرارات إلغاء تخصيص تم النطق بھا بعد إبداء الرأي بالموافقة من‬
‫طرف الوزارة الوصية طبقا للتنظيم المعمول به في مجال أمالك الدولة‪ ،‬وبكل تحفظ حسب الشروط‬
‫المحددة في ھذا اإلطار كذلك قد يحدث أن ترفض لجنة الدائرة طلب الشراء إذا كان المترشح يشغل سكن‬
‫وظيفي ممنوح له بصفته موظف يشغل وظيفة عليا والذي استفاد منھا بھذه الصفة‪ ،‬فيتعين مھما كانت‬
‫القطاعات المستفيدة االعتراض على تحويل حق اإليجار لفائدتھم واالعتراض أيضا عن التنازل عنھا‬
‫وذلك لضمان حركية اإلطارات)‪.(1‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬الطعن في قرارات لجنة التنازل‪.‬‬
‫قد يحدث أن يتم الطعن في قرارات لجنة التنازل المكلفة بالنظر في طلبــات الشراء والفصل‬
‫فيھــا‪ ،‬على أن يكون ھذا الطعن في اآلجال المقررة قانونا وھي شھر واحد ابتداء من تاريخ استالم قرار‬
‫لجنة الدائرة‪ ،‬إذ أنشأت المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬اللجنة الوالئية المكلفة بالدراسة‬
‫والفصل في الطعون التي يتم تقديمھا من طرف المرشحين للشراء‪ ،‬وتتكـــون اللجنـــة من الوالي‬
‫رئيســا‪ ،‬المدير الوالئي ألمالك الدولة المدير الوالئي المكلف بالسكن‪ ،‬المدير العام لديوان الترقية‬
‫والتسيير العقاري‪ ،‬وتجتمع اللجنة الوالئية حسب عدد الطعون الواردة إليھا وفي كل األحوال يتعين عليھا‬
‫البت وتخصيص رد مبرر للعارض في أجل أقصاه شھر من تاريخ استالمھا للطعن‪ ،‬ويوجد على مستوى‬
‫اللجنة الوالئية أمانة مكلفة باستالم الطعون ومســـك سجل ممضي ومؤشر عليه حســب الترتيب‬
‫الزمنــي‪ ،‬ويرسل رئيس اللجنة الوالئية لإلعالم نسخ من الطعون المقدمة إلى رئيس لجنة الدائرة وكل‬
‫أعضاء اللجنة‪ ،‬كما يجب تحرير محاضر اجتماعات ممضاة من طرف مجموع األعضاء‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 1004‬المؤرخة في ‪ 12‬ديسمبر ‪ ،2010‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمالك‬
‫‪- 31 -‬‬
‫وال يمكن للجنة النطق بالقرارات ّإال بحضور ثالث ‪ 03‬أعضاء على األقل بما فيھم رئيسھا إضافة‬
‫إلى إبالغ العارض بقرار اللجنة فإن قرارات اللجنة الوالئية يجب تبليغھا كذلك إلى لجنة الدائرة المعنية‬
‫من أجل التكفل بھا‪ ،‬وتجدر اإلشارة إلى أنه عندما يتعلق األمر بإصدار قرار عن اللجنة الوالئية لفائدة‬
‫العارض يتضمن تعديل أو تعديالت سواء في السعر أو المكونات فإنه يجب على لجنة الدائرة إعداد‬
‫مقرر بيع تعديلي يتضمن التعديالت السالفة الذكر‪ ،‬وفي كل األحوال فإن الطعون المقدمة بعد إعداد عقد‬
‫البيع تعتبر غير مقبولة مھما كان صاحبھا)‪.(1‬‬
‫‪- 32 -‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مراحل إعداد عقد التنازل على مستوى مديرية أمالك الدولة‪.‬‬
‫يسھر رئيس لجنة التنازل على إرسال الملفات كاملة في أجل أسبوع إلى مدير أمالك الدولة عن‬
‫طريق البريد المحمول‪ ،‬مع تقديم وصل تسليم والمقصود بالملفات كاملة ھو احتواؤھا على كل الوثائق‬
‫المقدمة من طرف المترشح لالكتساب‪ ،‬وكذا نسخة من مقرر التنازل ونسخة من شھادة االكتتاب‪ ،‬وھذا‬
‫من أجل تمكين مصالح مديرية أمالك الدولة من إعداد وتسليم عقود البيع بعد استكمال بعض اإلجراءات‬
‫مسبقا )التسديد‪ ،‬الحالة الوصفية للتقسيم‪ ،‬جدول االستحقاق‪...‬الخ()‪ ،(1‬وعلى ذلك سنقسم ھذا المبحث إلى‬
‫مطلبين‪ ،‬نتناول في المطلب األول‪ ،‬مرحلة التسديد‪ ،‬وفي المطلب الثاني مرحلة تحرير العقد‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬مرحلة التسديد‪.‬‬
‫مباشرة بعد إرسال الملف الكامل من طرف مصالح الدائرة‪ ،‬يقوم مدير أمالك الدولة المختص‬
‫إقليميا بتحويله إلى رئيس مفتشية أمالك الدولة الذي يقوم بحساب سعر التنازل إذا اختار المشتري الدفع‬
‫الكلي‪ ،‬أو مبلغ الدفع األولي إذا اختار المشتري الدفع بالتقسيط)‪ ،(2‬مع احتساب االمتيازات المالية‬
‫الممنوحة المترشحين لالكتساب كخصم مبالغ اإليجار المدفوعة‪ ،‬التخفيض من سعر التنازل‪ ،‬زيادة على‬
‫التخفيض الممنوح للمجاھدين وذوي الحقوق‪ ،‬وذلك حسب صيغة الدفع على مبلغ التقييم المحدد من‬
‫طرف مصالح أمالك الدولة في بطاقة التقييم‪ ،‬لھذا سنتطرق بالتفصيل إلى كل من صيغة الدفع الفوري‬
‫في الفرع األول وصيغة الدفع بالتقسيط في الفرع الثاني‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬صيغة الدفع الفوري‪.‬‬
‫في ھذه الحالة يقوم المشتري بدفع ثمن التنازل كليا ودفعة واحدة لدى مفتشية أمالك الدولة وذلك‬
‫بعد تطبيق التخفيض المقرر للمشتري من خالل حصوله على االمتيازات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تطبيق تخفيض نسبة ‪ %10‬من مبلغ السعر المستخرج من تقييم مصالح أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬خصم احتماال مبالغ اإليجارات المبينة في شھادة االستيفاء المسلمة من طرف المصلحة المسيرة‪ ،‬والتي‬
‫قام بتسديدھا الشاغل الشرعي حين شغله للمكان المعني بالتنازل)‪.(3‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المشتركة‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة الوزارية المشتركة‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 33 -‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك إذا كان المشتري من فئة ذوي الحقوق والمجاھدين فإنه يستفيد من تخفيض قدره‬
‫‪ %40‬من مبلغ السعر المستخرج من تقييم مصالح أمالك الدولة‪ ،‬وممّا تجدر اإلشارة إليه أن المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 269/03‬لم ينص على ضرورة استفادة المجاھدين وذوي الحقوق من االمتيازات المالية‬
‫التي كان معموال بھا في إطار أحكام القانون رقم ‪ 01/81‬الملغى‪ ،‬على خالف ما تنص عليه المادة رقم‬
‫‪ 44‬من القانون رقم ‪ 07/99‬المؤرخ في ‪ 05‬أفريل ‪ 1999‬المتعلق بالمجاھد والشھيد مما آثار العديد‬
‫من اإلشكاالت والمطالب المتضمنة ضرورة استفادة ھذه الفئة من التخفيضات واالمتيازات المالية‬
‫المنصوص عليھا)‪ ،(1‬إلى أن صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 10/07‬المؤرخ في ‪ 11‬جانفي ‪2007‬‬
‫يتضمن تحديد شروط وكيفيات تطبيق التخفيض في سعر اإليجار‪ ،‬وسعر بيع السكنات العمومية‬
‫اإليجارية لفائدة المجاھدين وذوي الحقوق‪ ،‬ومن خالل المادة األولى من ھذا المرسوم في فقرتھا الثانية‬
‫يقصد بالسكنات العمومية اإليجارية‪ ،‬السكنات التابعة لألمالك الخاصة للدولة أو التي ھي من ضمن‬
‫األمالك العمومية لدواوين الترقية والتسيير العقاري)‪ ،(2‬وھذه األخيرة ھي المعنية بالتنازل في إطار‬
‫المرسوم رقم ‪ 269/03‬السالف الذكر‪.‬‬
‫ولقد حددت المادة ‪ 03‬من المرسوم السابق الذكر نسبة التخفيض التي يستفيد منھا المجاھدون‬
‫وذوي الحقوق من سعر السكنات العمومية اإليجارية)‪ ،(3‬ويقصى من االستفادة من ھذا التخفيض المذكور‬
‫أعاله المجاھدون وذوي الحقوق الذين سبق لھم االستفادة ممّا يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬سكن عمومي إيجاري‪.‬‬
‫‪ -‬قطعة أرض موجھة للبناء لدى الدولة أو الجماعات المحلية‪.‬‬
‫‪ -‬إعانة من الدولة في إطار ترقية السكن )‪.(4‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 1259‬المؤرخة في ‪ 21‬فيفـري ‪ ،2007‬مجـمـوعــة النصــــوص )تعليمات‪،‬‬
‫منشــورات‪ ،‬مذكرات خاصة بأمالك الدولة والحفظ العقاري(‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة ‪ ،2007‬ص ‪.36‬‬
‫)‪ (2‬أنظر المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،10/07‬المؤرخ في ‪ 11‬جانفي ‪ ،2007‬يتضمن شروط وكيفيات تطبيق‬
‫التـخفيض في سعـر اإليجار‪ ،‬وسعر بيـع السكنـات العمومية اإليجارية لـفائدة المـجاھدين وذوي الحـقـوق‪ ،‬الجـريـدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪.04‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،10/07‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،10/07‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 34 -‬‬
‫وحتى يمكن لھذه الفئة من الحصول على ھذا االمتياز أن تقدم للمصلحة المؤجرة أو البائعة شھادة‬
‫تثبت صفة المجاھد أو ذوي الحقوق وتصريح شرفي يثبت أن المعني لم يستفد من سكن عمومي‬
‫إيجــاري‪ ،‬أو من أرض موجھة للبناء لدى الدولة أو الجماعات المحلية)‪.(1‬‬
‫وفي ھذا الصدد وقصد تمكين الفئة المستفيدة من ھذا اإلمتياز اتبعت مديرية أمالك الدولة المنھجية‬
‫التالية‪:‬‬
‫بالنسبة للملفات التي صدر بشأنھا مقررات تنازل من طرف لجنة الدائرة‪:‬‬
‫في ھذه الحالة ال يستلزم إعادة طرح ھذه الملفات على مستوى لجنة الدائرة قصــد إعادة النظـــر‬
‫في مقررات التنازل‪ ،‬بل يتعين تمكين المعني باألمر مباشرة من التخفيض المنصوص عليه في‬
‫المرســـوم‪ ،‬وھذا بعد التأكد من أنه يتوفر على الشروط المنصوص عليھا في المادتين ‪ 04‬و ‪ 06‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 10/07‬المؤرخ في ‪ 11‬جانفي ‪ 2007‬السالف الذكر‪ ،‬وإعداد لفائدته شھادة تقر‬
‫استفادته من ھذا االمتياز المالي‪ ،‬مع إرسال نسخة منھا إلى لجنة الدائرة لتحفظ في ملفه على مستوى‬
‫الدائرة مع ضرورة تعديل عقد التنازل الخاص بھذه الفئة مع ذكر مراجع الشھادة السالفة الذكر في عقد‬
‫التنازل التعديلي‪ ،‬وكذا التكفل بموضوع فارق القيمة بالنسبة للمستفيدين الذين قاموا بالتسديد الفوري لسعر‬
‫التنازل‪ ،‬وذلك من اجل استرجاع المبلغ الناجم عن التخفيض‪.‬‬
‫بالنسبة للملفات التي لم يصدر بشأنھا تنازل من طرف لجنة الدائرة‪:‬‬
‫في ھذه الحالة يجب أن تتم اإلشارة ضمن مقرر لجنة الدائرة وبكل صراحة إلى استفادة المعني‬
‫باألمر من التخفيض المنصوص عليه في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 10/07‬السالف الذكر)‪.(2‬‬
‫ويجدر التنبيه أنه في حالة ما قام المشتري بدفع السعر فورا‪ ،‬وطرأت عوارض جديدة تسمح لھذا‬
‫األخير باالستفادة من تخفيض لم يتقرر له حين قام بدفع السعر سابقا‪ ،‬وھذا سواء في حالة التخفيض‬
‫لسعر التنازل الخاص باألمالك العقارية والمنصوص عليه ضمن القرار الوزاري المشترك المؤرخ في‬
‫‪ 21‬أكتوبر ‪ ،2006‬المعدل والمتمم للقرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 27‬جانفي ‪ ،2004‬أو في‬
‫حالة تطبيق التخفيض الخاص بفئة المجاھدين وذوي الحقوق‪ ،‬فإنه قد تم التكفل بالكيفيات الواجب وضعھا‬

‫)‪ (2‬راجع في ذلـك التـعليمـة رقم ‪ 6473‬المـؤرخة في ‪ 20‬أوت ‪ ،2007‬الصادرة عن المـديـرية العـامة لـألمالك‬
‫الوطنية‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪- 35 -‬‬
‫حيز التنفيذ وكذا المساعي المتبعة قصد السماح للمكتسبين الذين قاموا بدفع سعر التنازل فورا من‬
‫االستفادة بإرجاع المبلغ الناجم عن المراجعة‪.‬‬
‫وبالتالي لالستفادة من عملية اإلرجاع التي يستلزم أن تتم على عاتق ميزانية الدولة "األعباء‬
‫المشتركة" يتعين على المترشح لإلرجاع إعداد ملف يتضمن الوثائق التالية‪:‬‬
‫‪ -‬طلب استرجاع الفارق‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة من مقرر التنازل‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة من الشھادة المعدة من طرف المدير الوالئي ألمالك الدولة تحدد سعر التنازل الجديد وتستخرج‬
‫المبلغ الواجب إرجاعه‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة من بطاقة الھوية‪.‬‬
‫‪ -‬صك مشطوب‪.‬‬
‫يتم إيداع ھذا الملف الكامل من طرف المعني لدى مدير أمالك الدولة المؤھل إقليميا الذي يقوم‬
‫بتكملته بتصريح معد من طرف قابض أمالك الدولة يشھد فيه أن المبلغ تم صبه في ميزانية الدولة‬
‫ويرسل ھذا الملف إلى السيد المدير العام للميزانية قصد إرجاع المبلغ الذي يمثل الفارق بين المبلغ‬
‫المسدد من طرف المعني وسعر التنازل الجديد الناجم عن التخفيض لألسباب المذكورة سالفا)‪.(1‬‬
‫وكحوصلة لما سبق التعرض له في كيفية تسديد السعر )سعر التنازل( فورا ودفعة واحدة أي بعد‬
‫حساب سعر التنازل النھائي يتم تحرير وثيقة "األمر بالدفع" يدون فيھا إسم ولقب المشتري‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى المبلغ النھائي لسعر التنازل في إطار المرسوم ‪ ،269/03‬يدمج ھذا المبلغ في ميزانية الدولة‪:‬‬
‫‪ -‬الحساب رقم ‪)201.006‬الناتج وعائدات أمالك الدولة(‪.‬‬
‫‪ -‬السطر رقم ‪) 06 .67‬ناتج التنازل عن األمالك العقارية التي تملكھا الدولة المستلمة أو الموضوعة‬
‫حيز االستغالل قبل ‪ 01‬جانفي ‪.(2) 2004‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬المذكرة رقم ‪ 2252‬المؤرخة في ‪ 24‬مارس ‪ ،2007‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 3500‬المؤرخة في ‪ 13‬جوان ‪ ،2005‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬
‫‪- 36 -‬‬
‫ويتم االعتماد على الحساب والسطر المذكورين أعاله وفقا لسنة اإليجار للسكنات في األمالك‬
‫العقارية المنجزة قبل ‪ ،1981‬يدون الحساب رقم ‪ ،201 .006‬السطر رقم ‪.06 .67‬‬
‫‪ -‬األمالك العقارية المنجزة مابين ‪ 1981‬و‪ 31‬ديسمبر ‪ 1996‬د ت‪ ،‬ت ع ‪.101)– 201 .007‬‬
‫‪.(07‬‬
‫‪ -‬األمالك المنجزة بعد ‪ 01‬جانفي ‪ 1997‬الدولة ‪.(1)(06 .67) – 201 .006‬‬
‫بعد ذلك ترسل وثيقة األمر بالدفع إلى مديرية أمالك الدولة ليؤشر عليھا المدير المختص‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الدفع بالتقسيط‬
‫في ھذه الحالة يقوم المترشح للشراء‪ ،‬بدفع سعر التنازل على أشكال أقساط وبحسب المدة التي‬
‫يختارھا‪ ،‬والتي ال تتجاوز ‪ 20‬سنة‪ ،‬كما أنه يستفيد من عدة امتيازات تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬خصم احتماال مبالغ اإليجارات المدفوعة ابتداء من تاريخ شغل المحل المبينة في شھادة االستيفاء‬
‫المسلمة من طرف المصلحة المسيرة‪.‬‬
‫‪ -‬التخفيض احتماال على مبلغ التقييم بنسبة‪:‬‬
‫‪ % 7‬عندما تكون مدة التسديد أقل أو تساوي ثالثة ‪ 03‬سنوات‪.‬‬
‫‪ % 5‬عندما تكون مدة التسديد تفوق ثالثة ‪ 03‬سنوات وأقل أو تساوي خمسة ‪ 05‬سنوات‪.‬‬
‫‪ -‬تسديد ما قيمته ‪ % 5‬كدفع أولي بعد حذف مبلغ الضمان المدفوع )‪(2‬احتماال‪ ،‬وھذا بناء على أمر بالدفع‬
‫محضر من طرف رئيس مفتشية أمالك الدولة وممضي من طرف المدير الوالئي ألمالك الدولة‪ ،‬وفي‬
‫نفس الوقت يجب إرسال سند تحصيل إلى ديوان الترقية والتسيير العقاري المعني من اجل إعادة دفع‬
‫مبلغ الضمان إلى حساب مفتش أمالك الدولة المختص إقليميا والذي يقيده في الحساب النھائي المناسب‬
‫)‪ 201 .006‬أو ‪.(3)(201 .007‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 4441‬المؤرخة في ‪ ،20/03/24‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬وزارة‬
‫المالية‪.‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 0127‬المؤرخة في ‪ 02‬جانفي ‪ ،2006‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬
‫‪- 37 -‬‬
‫ولإلشارة فإن الذين اختاروا صيغة الدفع الفوري ال يطبق بشأنھم أي تخفيض بشأن حذف الضمان‬
‫المدفوع‪ ،‬بل يتعين عليھم التماس استرجاعه بتقديمھم طلب في ھذا الشأن إلى المصلحة المسيرة)‪.(1‬‬
‫باإلضافة إلى استفادة المشتري من تخفيض ‪ % 40‬من سعر التنازل إذا كان من فئة ذوي الحقوق‬
‫والمجاھدين‪ ،‬والذين جاء به المرسوم ‪ 10/07‬السالف الذكر‪.‬‬
‫‪ -‬تطبق نسبة فائدة قدرھا ‪ % 1‬للسنة على القيمة المتبقية‪ ،‬أي على مبلغ التقييم بعد خصم احتماال‬
‫مبالغ اإليجارات المدفوعة والتخفيض المناسب المحتمل كذلك‪ ،‬ومبلغ الدفع األولي بما فيه مبلغ‬
‫الضمان)‪.(2‬‬
‫وبعد القيام بعملية حساب مبلغ الدفع األولي يحرر على مستوى مفتشية أمالك الدولة وثيقة "جدول‬
‫االستحقاق الخاص بالمحالت ذات الطابع السكني"‪ ،‬يدون فيھا)‪:(3‬‬
‫‪ -‬اسم ولقب المشتري‪ ،‬العنوان‪.‬‬
‫‪ -‬سعر التنازل حسب التقييم‪.‬‬
‫‪ -‬قيمة التخفيض المحتمل )‪.(%‬‬
‫‪ -‬قيمة اإليجار‪.‬‬
‫‪ -‬سعر التنازل النھائي‪.‬‬
‫‪ -‬مبلغ الدفع األولي )‪.(% 5‬‬
‫‪ -‬قيمة الضمان المحتمل‪.‬‬
‫‪ -‬مبلغ الحصة الواجب تسديدھا‪.‬‬
‫‪ -‬المبلغ الباقي للدفع بالتقسيط‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 0127‬المؤرخة في ‪ 02‬جانفي ‪ ،2006‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬
‫)‪ (2‬مبلغ يدفعه المستأجر قبل استغالل المسكن المؤجر له والذي يحدده الوزير المكلف بالسكـن ويكون مقابل تسليــم‬
‫وصــل‪ ،‬أنظر المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 142-08‬المؤرخ في ‪ 11‬ماي ‪ ،2008‬يحدد قواعد منح السكن‬
‫العمومي اإليجاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪.24‬‬
‫)‪ (3‬أنظر نموذج جدول االستحقاق‪ ،‬الملحق رقم ‪.05‬‬
‫‪- 38 -‬‬
‫‪ -‬مبلغ الدفع الشھري خالل فترة الدفع بالتقسيط )‪ 20‬سنة مثال(‪.‬‬
‫‪ -‬تاريخ بداية أول دفعة للتقسيط )يقوم بتدوينھا مدير أمالك الدولة(‪.‬‬
‫وتدفع المستحقات الشھرية لدى صندوق مفتش أمالك الدولة‪ ،‬في أجل ال يتعدى الثمانية ‪ 08‬أيام‬
‫كل شھر تبعا لجدول االستحقاق‪ ،‬وفي حالة التأخير في تسديد أي استحقاق شھري‪ ،‬تطبق غرامة التأخير‬
‫المنصوص عليھا في المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪.(1) 2003‬‬
‫ولقد لوحظ أنه لمّا يترشح بعض المواطنين إلى الدفع بالتقسيط‪ ،‬غير أنه وبعد الدفع األولي قرر‬
‫بعض منھم تسديد المبلغ المتبقي بطريقة مسبقة‪ ،‬في ھذا الشأن يتعين العمل حسب الحالة كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬لمّا يقرر المشتري بعد الدفع األولي وقبل حلول أجل االستحقاق األولي‪ ،‬أي في ظرف ‪ 30‬يوم )شھر(‬
‫يتم تسديد الثمن الكلي للتنازل‪ ،‬وعلى أساس تعھد جديد لالكتساب مصادق عليه‪ ،‬فإنه في ھذه الحالة‬
‫يستفيد المعني بتخفيض ‪ %10‬كما ھو الحال بالنسبة للمواطنين الذين اختاروا من البداية الدفع الفوري‪.‬‬
‫‪ -‬لمّا يقرر المشتري الدفع المسبق للمبلغ المتبقي بعد حلول أجل االستحقاق األول أي بعد مھلة ‪ 30‬يوم‬
‫)شھر( ابتداء من تاريخ دفع المبلغ األولي فإنه يستبعد تطبيق تخفيض ‪.%10‬‬
‫‪ -‬إن تخفيض نسبة ‪ % 7‬و ‪ % 5‬حسب الحالة ال يطبق ّإال عندما تكون المدة الجديدة مختارة على أساس‬
‫تعھد جديد لإلكتساب‪ ،‬وفي مھلة ‪ 30‬يوم بعد تاريخ تسديد المبلغ األولي‪.‬‬
‫ويتعين توجيه إعذارين مع وصل االستالم للمعنيين للقيام بتسديد المبالغ المستحقة في أجل ‪ 60‬يوم‬
‫ابتداء من تاريخ أول إعذار‪ ،‬بعد ھذا األجل إذا لم يتقدم المعني باألمر لمباشرة إجراءات الدفع‪ ،‬يتعين‬
‫إعادة إرسال الملف كامال إلى مصالح الدائرة‪ ،‬طالبين من رئيس لجنة الدائرة إلغاء مقرر البيع)‪.(2‬‬
‫وما ينبغي اإلشارة إليه أنه في حالة ما إذا تم التسديد بالتقسيط بالنسبة لمرحلة صدور القرار‬
‫الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪ 2006‬المعدل والمتمم للقرار الوزاري‪ ،‬يتم إعداد بطاقة‬
‫تعديلية وشھادة من طرف المدير الوالئي ألمالك الدولة تحدد سعر التنازل الجديد مع تعديل جدول‬
‫استحقاق الدفع)‪.(3‬‬

‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،08599‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪- 39 -‬‬
‫كما ينبغي التنويه أنه قد لوحظ خالل القيام بعمليات التنازل على مستوى المصالح المختصة أن‬
‫ھناك حاالت عملية نتج عنھا استثناء أن كان مبلغ االمتيازات المالية الممنوحة للمترشحين الكتساب‬
‫األمالك العقارية المعنية‪ ،‬كخصم مبالغ اإليجار المدفوعة‪ ،‬التخفيض من سعر التنازل زيادة على‬
‫التخفيض الممنوح للمجاھدين وذوي الحقوق يفوق أسعار التنازل‪ ،‬وفي ھذه الحالة فإن اإلجراءات المتبعة‬
‫والتي يجب اتخاذھا للتكفل بھذه الملفات‪ ،‬سيما فيما يخص المبلغ الواجب إدراجه في العقد اإلداري في‬
‫خانة "سعر التنازل" ھو قيام المصالح باحتساب السعر الواجب دفعه بدقة وذلك كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تطبيق التخفيض اإلحتمالي )‪ (%5 ،%7 ،%10‬حسب صيغة الدفع‪ ،‬على مبلغ التقييم المحدد من‬
‫طرف المصالح المختصة في بطاقة التقييم‪.‬‬
‫‪ -‬تطبيق التخفيض االحتمالي للمجاھد و ذوي الحقوق )‪ % 40‬أيضا على مبلغ التقييم(‪.‬‬
‫‪ -‬خصم كل مبالغ اإليجار المدفوعة من طرف المتر شح لالكتساب من تاريخ شغله المسكن‪.‬‬
‫وبعد االنتھاء من عملية تطبيق التخفيضات وخصم مبالغ اإليجار فإن المبلغ المتحصل عليه يجب‬
‫أن يشكل األساس الحتساب مبلغ الدفع األولي إذا كان األمر يتعلق بالدفع بالتقسيط‪ ،‬مع اإلشارة أن مبلغ‬
‫الدفع األولي يجب أن يتحدد بنسبة ‪ %5‬يخصم منه مبلغ الضمان المدفوع احتماال من طرف الشاغل‬
‫لفائدة ديوان الترقية والتسيير العقاري)‪.(1‬‬
‫مثال‪:‬‬
‫إذا افترضنا أن قيمة ملك عقاري حددت من طرف المصالح المختصة )بطاقة تقييم(‬
‫بـ ‪ 1.000.000‬دج‪ ،‬وأن المترشح لالكتساب يعد من فئة المجاھدين ويستفيد بالتالي من تخفيض‬
‫‪ ،%40‬وأن المعنى باألمر اختار الدفع بالتقسيط لمدة ‪ 03‬سنوات ويستفيد بالتالي من تخفيض قدره‬
‫‪.%7‬‬
‫وأن المعني سدد منذ شغله للمسكن مبلغ إجمالي لإليجار قدر بـ ‪ 50.000‬دج‪ ،‬وأن المعنى سدد‬
‫مبلغ ‪ 20.000‬دج كضمان‪.‬‬
‫فإن العملية الحسابية تجري كما يلي‪:‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 7951‬المؤرخة في ‪ 23‬أوت ‪ ،2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪،‬‬
‫وزارة المالية‪.‬‬
‫‪- 40 -‬‬
‫‪ -‬تخفيض ‪ %40‬بالنسبة لقدامى المجاھدين على قيمة ‪1.000.000‬دج أي ‪ 400.000‬دج‪.‬‬
‫‪ -‬تخفيض ‪ % 7‬للدفع على مدة ‪ 03‬سنوات على قيمة ‪1.000.000‬دج‪ ،‬أي ‪ 70.000‬دج‬
‫المبلغ اإلجمالي للتخفيضات‪ 400.000 :‬دج ‪70.000 +‬دج = ‪ 470.000‬دج‪.‬‬
‫وبالتالي المبلغ الباقي ھو ‪ 530.000‬دج )أي ‪1.000.000‬دج –‪ 470.000‬دج (‪.‬‬
‫والذي يخصم منه مبلغ اإليجارات‪ ،‬أي ‪ 530.000‬دج – ‪ 50.000‬دج = ‪ 480.000‬دج‪.‬‬
‫مبلغ الدفع األولي )‪ (%5‬يحتسب من ‪ 480.000‬دج‪.‬‬
‫أي ‪ 480.000‬دج ×‪ 24.000 = % 5‬دج‪ ،‬مع خصم ‪ 20.000‬دج التي دفعھا المعني‬
‫كضمان‪ ،‬وبالتالي فإنه يجب على ھذا األخير تسديد فقط مبلغ ‪ 4.000‬دج كدفع أولي‪.‬‬
‫أمّا الباقي )‪ 480.000‬دج – ‪ 24.000‬دج( أي ‪ 456.000‬دج‪ ،‬فسيكون موضوع دفع بالتقسيط‬

‫طوال المدة المختارة وبتطبيق نسبة الفائدة المحددة )‪ (%1‬للسنة‪.‬‬
‫وفي حالة ما إذا تبين بعد العملية الحسابية أن مبلغ االمتيازات المالية الممنوحة تفوق سعر التنازل‬
‫عن الملك المعني‪ ،‬ففي ھذه الحالة فإنّ المترشح لالكتساب ال يدفع أي مبلغ‪.‬‬
‫وتبعا لذلك فإنه حين القيام بتحرير العقد الذي يخص حاالت مماثلة "مبلغ االمتيازات المالية‬
‫الممنوحة يفوق سعر التنازل"‪ ،‬فإن الخانة المتعلقة بسعر التنازل يجب أن تتضمن بوضوح العناصر‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬سعر التنازل المحدد في بطاقة التقييم التي أعدتھا مصالحكم‪.‬‬
‫‪ -‬كل االمتيازات المالية التي استفاد منھا المشتري‪.‬‬
‫‪ -‬إشارة "المبلغ الواجب التسديد صفر)‪ (0‬دج‪) ،‬مبلغ االمتيازات المالية يفوق سعر التنازل("‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن المعنيين ال يمكن لھم بأي حال من األحوال المطالبة باسترجاع مبالغ اإليجار التي‬
‫‪- 41 -‬‬
‫ي ّدعون أنھا تم تحصيلھا زيادة‪ ،‬في حالة ما إذا كانت االمتيازات الممنوحة تفوق سعر التنازل باعتبار أن‬
‫مبالغ اإليجار تشكل مقابال لشغل األمالك المعنية)‪.(1‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مرحلة تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل‬
‫من بين الوظائف المسندة إلى مديرية أمالك الدولة وظيفة التوثيق‪ ،‬فھي مكلفة بجميع العقود‬
‫اإلدارية الواردة على العقارات التي تمتلكھا الدولة‪ ،‬وفي باب التنازل عن المحالت ذات االستعمال‬
‫السكني والتجاري والمھني والحرفي‪ ،‬تقوم المديرية بتحرير عقود التنازل لفائدة المترشحين سواء كانت‬
‫ھذه العقارات أو المحالت أمالك تابعة للدولة‪ ،‬أو لدواوين الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬وباعتبار أن العقود‬
‫اإلدارية اتفاق يبرم بين ممثل اإلدارة بصفته موثق الدولة والمستفيد من العقار المراد اكتسابه‪ ،‬يجب أن‬
‫تتوفر فيه األسس الالزمة لوجوده‪ ،‬وبمعنى آخر لكي ينشأ العقد ينبغي أن تتوفر فيه أركانه وھي‬
‫التراضي‪ ،‬المحل‪ ،‬السبب‪ ،‬لكن قد يضيف القانون إلى ھذه األركان الثالثة ركنا رابعا وھو التوثيق وھذا‬
‫ھو العقد الرسمي أو الشكلي‪ ،‬وينطبق ھذا المفھوم على البيوع العقارية التي يوجب المشرع صبھا في‬
‫قالب توثيقي إعماال لنص المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬من القانون المدني)‪ ،(2‬ولھذا سنتطرق في ھذا المطلب‬
‫إلى كل من قاعدة الرسمية في الفرع األول‪ ،‬والى محتوى عقد البيع المكرس لعملية التنازل في الفرع‬
‫الثاني‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬قاعدة الرسمية‬

‫إن قاعدة الرسمية وسيلة لترقية المعامالت القانونية وخاصة العقارية منھا‪ ،‬لذا أخذت بھا أنظمة‬
‫معظم الدول‪ ،‬فھي تضمن احترام الشروط القانونية الخاصة بتعيين األطراف والعقارات‪ ،‬إضافة إلى‬
‫الحجية التي تضفيھا على المحرر وضمان إشھار المحررات المودعة بالمحافظة العقارية في اآلجال‬
‫القانونية المحددة لھا)‪ ،(3‬إذ تنص المادة ‪ 12‬من األمر رقم ‪ 91-70‬المؤرخ ‪ 15‬ديسمبر ‪1970‬‬
‫والمتضمن تنظيم التوثيق على أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون إخضاعھا إلى شكل رسمي‪ ،‬فإن‬
‫العقود التي تتضمن نقل العقار أو حقوق عينية عقارية أو محالت تجارية أو صناعية أو كل عنصر من‬
‫عناصرھا‪ ،‬أو التخلي عن أسھم من شركة أو جزء منھا أو عقود إيجار زراعية أو تجارية أو عقود‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،7951‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت واحدث األحكام‪ ،‬بدون طبعة ‪،‬دار‬
‫ھومة للطباعة والنشر‪ ،‬الجزائر‪ ،2004 ،‬ص ‪.112‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬إلھام بعبع‪ ،‬حماية الملكية العقارية‪ ،‬مذكرة لنيل شھادة الماجستير في الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬منتوري‪ ،2007 ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪- 42 -‬‬
‫تسيير المحالت التجارية أو المؤسسات الصناعية‪ ،‬يجب تحت طائلة البطالن أن تحرر ھذه العقود في‬
‫شكل رسمي مع دفع الثمن إلى الموثق)‪.(1‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف العقد الرسمي‬

‫العقد الرسمي عقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي‪ ،‬أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه‬
‫أو ما تلقاه من ذوي الشأن‪ ،‬وذلك طبقا لألشكال القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه‪ ،‬ھذا ما جاء‬
‫بنص المادة ‪ 324‬مكرر ‪ 1‬من القانون المدني)‪ ،(2‬ولذلك يجب توافر ثالث شروط ليكون العقد رسميا‬
‫وھي‪:‬‬
‫‪ -‬أن يحرره موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪.‬‬
‫‪ -‬أن يكون ھذا الموظف مختصا‪.‬‬
‫‪ -‬أن يقوم باحترام الشكل القانوني)‪.(3‬‬
‫ويتبين لنا من خالل التعريف أن العقود الرسمية متنوعة وتختلف باختالف الجھة المختصــة في‬
‫إصدارھا‪ ،‬فھي حسب نص المادة ‪" :324‬تلك العقود التي يصدرھا موظف عام أو ضابـط عـــمومـــي‬
‫أو شخص مكلف بخدمة عامة"‪.‬‬
‫أما العقود التي يصدرھا موظف عام وتحمل توقيعه فمثالھا النسخ التنفيذية لألحكام التي يحررھا‬
‫كتاب أقسام الضبط‪ ،‬ومثالھا أيضا الوثائق التي تثبت عقودا تكون الدولة طرفا فيھا كعقود بيع األمالك‬
‫العقارية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة أو تأجيرھا من طرف مصالح أمالك الدولة والھيئات العمومية‬
‫المؤھلة لذلك وكذا العقود التي تتناول تنازل الدولة بموجبھا عن األمالك العقارية لصالح األشخاص‪.‬‬
‫أما العقود الرسمية التي يحررھا ضابط عمومي فھي تلك التي يصدرھا من يخول له القانون ھذه‬
‫الصفة بسبب المھنة التي ينتمي إليھا)‪ ،(4‬ويعتبر ضابطا عموميا الشخص الذي يحمل أختام الدولة وله‬
‫صالحية إعداد مختلف األوراق الرسمية ومثاله في التشريع المعمول به حاليا‪ ،‬الموثق والقنصل‬
‫والمحضر القضائي وضابط الحالة المدنية )‪ ،(5‬وأمّا العقود الرسمية التي يصدرھا شخص مكلف بخدمة‬
‫عامة فمثالھا تلك التي يصدرھا الخبير وھو شخص يعينه القاضي طبقا ألحكام قانون اإلجراءات المدنية‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬سامية براھامي‪ ،‬إثبات بيع العقار المملوك ملكية خاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل الماجستير‬
‫في القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬سنة ‪ ،2008-2007‬ص ‪.53‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬بلعابد عبد الرحمان‪ ،‬موثق ببومرداس‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ضمانات العقد التوثيقي وأثرھا على تشجيع‬
‫االستثمار في الجزائر‪ ،‬محاضرة ألقاھا بمناسبة الملتقى الجھوي الرابع للغرفة الجھوية بتونس بنزل المشتل بتاريخ ‪19‬‬
‫جانفي ‪.2013‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬الھام بعبع‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬شھر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬طبعة ‪ ،2006‬دار الخلدونية للنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص ‪.142-141‬‬
‫)‪ (5‬راجع في ذلك‪ ،‬سامية براھامي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.53‬‬
‫‪- 43 -‬‬
‫ويلجأ إليه عندما يلتبس عليه أمر معين‪ ،‬وتكون المعلومات التي بحوزته غير كافية للوصول إلى الحقيقة‬
‫ليحصل منه على اإليضاحات والمعلومات الضرورية‪ ،‬ويتم ذلك في تقرير كتابي)‪.(1‬‬
‫ثانيا‪ :‬األشخاص المكلفون بتحرير العقود الرسمية‬

‫لقد حدد المشرع مختلف السلطات واألشخاص المؤھلين لتحرير ھذه العقود وھي تختلف بسبب‬
‫الوثائق المحررة‪ ،‬فالعقود التوثيقية الواردة على العقارات تحرر من طرف الموثق واألحكام القضائية‬
‫تصدر وتحرر من قبل القاضي‪ ،‬كما أن للسلطات القنصلية واإلدارية الحق في تحرير بعض العقود‬
‫المتعلقة بالتصرفات العقارية)‪.(2‬‬
‫‪ (1‬الموثق‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 02‬من األمر ‪ 91-70‬المتضمن تنظيم التوثيق على أن الموثقين يشكلون سلكا من‬
‫الموظفين يكلفون بتلقي كل الوثائق والعقود التي ينبغي على األطراف أو يرغبون إعطاءھا الصبغة‬
‫الرسمية الخاصة بعقود السلطة العامة وتأكيد تاريخھا أو حفظھا أو تحرير نظير أو نسخة منھا‪ ،‬وقد تم‬
‫إلغاء األمر رقم ‪ 91–70‬بموجب القانون رقم ‪ 27–88‬المؤرخ في ‪ 1988/07/12‬والمتضمن تنظيم‬
‫التوثيق‪ ،‬والذي غير من صفة الموثق من موظف عام إلى ضابط عمومي بالنص في المادتين ‪ 4‬و ‪ 5‬منه‬
‫على أن التوثيق مھنة حرة يمارسھا الموثق بصفة ضابط عمومي لحسابه الخاص‪ ،‬ويتولى تحرير العقود‬
‫التي يحدد القانون صيغتھا الرسمية‪ ،‬وكذا العقود التي يود األطراف إعطاءھا ھذه الصبغة‪.‬‬
‫وقد احتفظ المشرع بموجب المادة ‪ 03‬من القانون رقم ‪ 02/06‬المؤرخ في ‪2006/02/20‬‬
‫والمتضمن تنظيم مھنة الموثق‪ ،‬والذي ألغى بموجبه القانون رقم ‪ 77/88‬المذكور أعاله‪ ،‬للموثق بصفة‬
‫الضابط العمومي المفوض من قبل السلطة العمومية لتحرير الورقة الرسمية لبيع العقار)‪.(3‬‬
‫‪ (2‬القنصل‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 07‬من المرسوم الرئاسي رقم ‪ 407/02‬المؤرخ في ‪ 2002/11/26‬والمحدد‬
‫لصالحيات رؤساء المراكز القنصلية للجمھورية الجزائرية على أن رئيس المركز القنصلي يمارس‬
‫الوظائف التوثيقية في إطار التنظيم المعمول به واألحكام التعاقدية المتصلة بذلك‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.142‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.142‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬سامية براھامي‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.55-54‬‬
‫‪- 44 -‬‬
‫ويفيد ھذا النص أن رئيس المركز القنصلي موثق‪ ،‬وھو بصفته ھذه مؤھل لتحرير الورقة الرسمية‬
‫المثبتة لبيع العقار الذي يبرم بين الرعايا الجزائريين وأشخاص آخرين إذا كان العقار يوجد داخل التراب‬
‫الجزائري‪ ،‬وذلك طبقا للتشريع الجزائري)‪.(1‬‬
‫‪ (3‬السلطات اإلدارية‪:‬‬
‫إن األشخاص المعنوية العامة )المؤسسات العمومية االقتصادية أو التجارية والمؤسسات المالية(‬
‫ملزمة بالتوجه إلى الموثق عند مباشرة العمليات العقارية‪ ،‬أمّا إذا كانت الدولة طرفا في عقد ما‪ ،‬فإن‬
‫مديرية أمالك الدولة والشؤون العقارية أو مفشية أمالك الدولة تتدخل لتحرير ھذه العقود في مكتب‬
‫العقود المتواجد على مستوى المديريات أو المفتشيات ألنھا تعتبر موثقا للدولة)‪ ،(2‬إذ تنص المادة ‪ 01‬من‬
‫لقرار المؤرخ في ‪ 1992/01/20‬والمتضمن منح التفويض لمدير أمالك الدولة للوالية إلعداد العقود‬
‫التي تھم الممتلكات العقارية التابعة ألمالك الدولة الخاصة‪ ،‬على أنه وفقا ألحكام المادة ‪ 175‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 454/91‬المؤرخ في ‪ 1991/01/22‬والمحدد لشروط إدارة األمالك الخاصة‬
‫والعامة التابعة للدولة وتسيرھا المعدل والمتمم‪ ،‬يمنح تفويض لمديري أمالك الدولة للوالية الخاصة‬
‫إلعداد وإمضاء العقود التي تھم الممتلكات العقارية التابعة لألمالك الخاصة وإلعطائھا الطابع الرسمي‬
‫والسھر على حفظھا‪ ،‬وتنص المادة ‪ 08‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 65/91‬المؤرخ في ‪1991/03/02‬‬
‫والمتضمن تنظيم المصالح الخارجية ألمالك الدولة والحفظ العقاري على أن مديرية أمالك الدولة في‬
‫الوالية تقوم بتحرير العقود المتعلقة بالعمليات العقارية التابعة ألمالك الدولة وبحفظ النسخ األصلية ذات‬
‫الصلة بھا‪ ،‬ودراسة عمليات بيع العقارات والمتاجر في المستوى المحلي‪.‬‬
‫يستفاد ممّا تقدم أن إدارة أمالك الدولة التي يمثلھا مدير أمالك الدولة للوالية ھي المختصة وحدھا‬
‫بتحرير الورقة الرسمية المثبتة لبيع العقار المملوك للدولة ملكية خاصة‪ ،‬وھذا ما أكدته المادة ‪ 26‬من‬
‫القانون رقم ‪ 01/81‬المؤرخ في ‪ ،1981/02/07‬والمتضمن التنازل عن األمالك العقارية ذات‬
‫االستعمال السكني أو المھني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة‪ ،‬والجماعات المحلية ومكاتب الترقية‬
‫والتسيير العقاري والمؤسسات واألجھزة العمومية وذلك بالنص على أن بيع ھذه العقارات تحرره إدارة‬
‫أمالك الدولة والشؤون العقارية للوالية طبقا للتنظيم المعمول به)‪.(3‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬سامية براھامي‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.55‬‬

‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.148‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬سامية براھامي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.56‬‬
‫‪- 45 -‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬محتوى عقد البيع المكرس لعملية التنازل‬

‫تقوم مصالح أمالك الدولة على مستوى مصلحة العقود بتحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل‬
‫وفق نموذج خاص تعتمده طبقا ألحكام تعليمة المدير العام لألمالك الوطنية رقم ‪ 5108‬المؤرخة في‬
‫‪ ،(1) 2004/10/02‬بعد القيام بفحص كل الوثائق الخاصة بملف التنازل‪ ،‬واستكمال الناقصة منھا‪.‬‬
‫ويحرر العقد على أربعة أدوار ھي كالتالي‪:‬‬
‫الدور األول‪:‬‬
‫يتضمن عبارة "عقد بيع" يليھا المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المكرس لعملية التنازل‪ ،‬رقم العقد‬
‫في سجل العقود اإلدارية الممسوك على مستوى مصلحة العقود‪ ،‬يتضمن كذلك القرار الوزاري الذي‬
‫يمنح تفويض لمديري أمالك الدولة في الوالية إلعداد العقود التي تھم الممتلكات العقارية التابعة لألمالك‬
‫الخاصة للدولة والمتمثل في القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 20‬جانفي ‪.1992‬‬
‫‪ -‬كما يذكر في اإلطار الذي يعلو ھذه البيانات مراجع الشھر العقاري ومعطيات المسح الحضري‪.‬‬
‫‪ -‬وتجدر اإلشارة إلى أن جميع البيانات التي ذكرھا تبقى ثابتة في جميع العقود التي تحرر في ھذا‬
‫الصدد‪.‬‬
‫إضافة إلى ذلك ذكر مقرر لجنة الدائرة المختصة بدراسة طلبات التنازل‪.........‬تاريخه‪...........‬تحت‬
‫رقم‪ ،......‬وااللتزام بالشراء)‪ (2‬المكتسب من طرف المترشح للشراء‪ ،‬تاريخه‪ ،‬كما يدون في الدور األول‬
‫التصريح الشرفي بعدم امتالك ملك عقاري في إطار القانون ‪ 01/81‬الملغى‪ ،‬تاريخ تحريره تاريخ‬
‫المصادقة عليه‪ ،‬باإلضافة إلى الشھادة المسلمة من طرف الصندوق الوطني للسكن مع تحديد ما إذا كان‬
‫المعني مستفيد من إعانة من الــــدولة أو غير مستفيد‪ ،‬التصريح الشرفي بعدم االستفادة من سكن عمومي‬
‫إيجاري آخر أو من أرض موجھة للبناء لدى الدولة أو الجماعات المحلية‪ ،‬تاريخ التحرير‪ ،‬تاريخ‬
‫المصادقة عليه)‪.(3‬‬
‫الدور الثاني‪:‬‬
‫يحتوي ھذا الدور على ثالث خانات‪ ،‬األولى يذكر فيھا أطراف العقد‪ ،‬والمتمثل في مدير أمالك‬
‫الدولة متصرف باسم ولحساب مالك العقار محل التنازل بصفته "البائع"‪ ،‬والمترشح للشراء تحديد ھويته‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 5108‬المؤرخة في ‪ 02‬أكتوبر ‪ ،2004‬الصادرة عن المديرية العامة لألمـالك‬
‫الوطنيـــة‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬نموذج االلتزام بالشراء‪ ،‬الملحق رقم ‪.02‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬الملحق ‪ ،11‬مجموعة النصوص التشريعية التنظيمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.92‬‬
‫‪- 46 -‬‬
‫)االسم‪ ،‬اللقب‪ ،‬تاريخ ومكان الميالد‪ ،‬العنوان‪ ،‬الجنسية( وفق ما جاء في بطاقة التعريف الوطنية‬
‫رقم‪..........‬الصادرة عن‪........‬بتاريخ‪ ............‬كطرف ثان في عقد البيع بصفته مشتري‪.‬‬
‫الخانة الثانية تتضمن أصل الملكية يتم فيھا توضيح مالك أرضية الوعاء العقاري المقام عليھا‬
‫المحل محل التنازل‪ ،‬سواء كان دولة أو ديوان الترقية والتسيير العقاري)‪ ،(1‬ويتعين أن يدون في ھذه‬
‫الخانة ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬مساكن تابعة للدولة‪ :‬في ھذه الحالة يجب توضيح أصل الملكية‪.‬‬
‫‪ -‬مساكن منجزة بتمويل نھائي من الدولة على أرض تابعة للدولة‪ :‬يجب تحديد أصل ملكية الدولة )‪.(2‬‬
‫‪ -‬األمالك التابعة لدواوين الترقية التسيير القاري والمنجزة بتمويل مؤقت من طرف الدولة والممولة‬
‫في النھاية من طرف الميزانية‪ :‬بالنسبة ألرضية الوعاء اإلشارة حسب الحالة‪.‬‬
‫‪ -‬أرضية ملك لديوان الترقية والتسيير العقاري اكتسبھا من‪......‬تبعا للعقد المعد في‪.........‬المشھر‬
‫بالمحافظة العقاري لـ‪.........‬في‪..........‬حجم‪.......‬رقم‪............‬‬
‫‪ -‬أرضية ملك للدولة بمقتضى‪) .......................‬إذا لم تتم عملية التسوية(‬
‫بالنسبة للمحالت اإلشارة إلى ما يلي‪:‬‬

‫سكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري ألنه أنجز بتمويل مؤقت من طرف الخزينة العمومية‬
‫أو مضمون من طرفھا)‪.(3‬‬
‫* والمالحظ أنه خالل عملية تحرير العقود الخاصة مثال بالمساكن التابعة لديوان الترقية والتسيير‬
‫العقاري يدون أصل الملكية كما يلي وذلك في المناطق الغير ممسوحة‪" :‬إن العقار المباع بمقتضى ھذا‬
‫العقد والمعين أسفله ملك لديوان الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬بعدما أن تم تحويل ملكية األرض بموجب عقد‬
‫مشھر بالمحافظة العقاري لـ‪..................‬في‪..............‬حجم‪.....................‬رقم‪................‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ ،‬الملحق رقم ‪ ،11‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬

‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ ،2004‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ ،2004‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 47 -‬‬
‫أما إذا كانت المناطق قد شملتھا عملية المسح فإنه يدون ما يلي‪:‬‬
‫أصل الملكية‪ :‬إن العقار المباع بموجب اإلجراءات األولية لشھر حقوق الملكية والحقوق العينية األخرى‬
‫في السجل العقاري المشھر بالمحافظة العقارية يوم‪.......‬حجم‪.........‬تربيعة‪.........‬حسب الدفتر‬
‫العقاري رقم‪...........‬المسلم من طرف المحافظ العقاري بتاريخ‪.(1)............‬‬
‫أمّا بالنسبة للخانة الثالثة نذكر فيھا تعيين شامل ومفصل للمسكن من جميع مشتمالته‪ ،‬ففي حالة ما‬
‫إذا تعلق األمر بعقار جماعي‪:‬‬
‫بوالية‪.......‬بلدية‪..........‬شارع‪............‬رقم‬ ‫الكائن‬ ‫االستعمال‪........‬‬ ‫ذات‬ ‫المحل‬

‫العمارة‪.........‬الطابق‪.................‬رقم الشقة المتمثل على )وصف دقيق للمحل مع ذكر محتوياته‬
‫وخصوصياته(‪.‬‬
‫في حالة ما إذا تعلق األمر بعقار فردي‪:‬‬
‫المحل ذات االستعمال‪ . . . .. . . .‬الكائن بوالية‪ . . .. . . . .‬بلدية‪ . .. . . . . .‬شارع ‪ . . . . . . . .‬رقم‬

‫الشقة‪ ،..........‬المشتمل على )وصف دقيق للمحل مع ذكر محتوياته وخصوصياته و خصوصياته‬
‫ومساحات كل البنايات‪ ،‬وكذا القطعة األرضية ومع تبيان حدود الملك‪ ،‬القسم‪ ،‬ومجموعة الملكية التي‬
‫تنتمي إليھا القطعة ورقم القطعة‪ . . . . .‬الخ‪.‬‬
‫في حالة ما إذا تعلق األمر بعقار فردي ذو عدة شاغلين‪ ،‬يستلزم عدم تدوين فقط النسبة من ملكية‬
‫القطع المشتركة‪ ،‬مع تبيان المساحة الكلية لألرضية المباعة في الشياع‪.‬‬
‫بيان وصفي للتقسيم )في حالة ما إذا تعلق األمر بعقار جماعي(‪.‬‬
‫عقد شھر بالمحافظة العقارية لـ‪ .............‬يوم‪ . . . . .. . .‬حجم‪ . . . .. . .‬رقم‪.(2). . . . . . . . . . .‬‬
‫الدور الثالث‪:‬‬
‫يشمل ھذا الدور على كل من خانة األعباء والشروط‪ ،‬خانة السعر‪ ،‬خانة التصريح‪.‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪" :‬نموذج عقد البيع"‪ ،‬الملحق رقم ‪ ،07‬ص ‪.02‬‬

‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬الملحق رقم ‪ ،11‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.94‬‬
‫‪- 48 -‬‬
‫الخانة األولى‪ :‬األعباء والشروط‪.‬‬

‫ذكر األعباء والشروط التقليدية وفي حالة ما إذا تعلق األمر بعقار جماعي‪ ،‬ذكر كذلك حقوق‬
‫والتزامات كل من البائع والمشتري فيما يخص تسيير األجزاء المشتركة وھذا بإدراج ما يلي‪:‬‬
‫"يلتزم المشتري باحترام أحكام المرسوم رقم ‪ 666/83‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ 1983‬المحدد‬
‫للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العقارات الجماعية المعدل والمتمم"‬
‫كما يجب تدوين الشرط اآلتي‪" :‬يستلزم على المترشح لالكتساب عندما يصبح مالك‪ ،‬اكتتاب عقد‬
‫تأمين يضمن الملك العقاري المكتسب ضد آثار الكوارث الطبيعية طبقا ألحكام األمر رقم ‪12-03‬‬
‫المؤرخ في ‪ 26‬أوت ‪.(1)"2003‬‬
‫وفي حالة إختيار صيغة الشراء بالتقسيط‪ ،‬يمنع إعادة بيع المحل موضوع ھذا العقد قبل الدفع‬
‫اإلجمالي لمبلغ التنازل‪ ،‬بحيث يسجل رھن قانوني لفائدة الخزينة العمومية‪ ،‬لدى المحافظة القارية‬
‫المختصة‪ ،‬وفي حالة تسديد المشتري لمجمل المبلغ تسلم له وثيقة "رفع الرھن")‪.(2‬‬
‫الخانة الثانية‪ :‬السعر‪.‬‬

‫‪ -‬تم تحديد القيمة التجارية موضوع ھذا البيع بـ‪ . . . . . .. . . . .‬دينار جزائري )‪ . . . . . . .. .‬دج(‪.‬‬
‫‪ -‬تم تحديد سعر التنازل النھائي لھذا العقار بـ‪ . . . . . . . . . . . . . .‬بعد خصم مبالغ اإليجار المقدرة‬
‫بـ‪ . . . . . . . . . . . . . . .‬دينار جزائري)‪ . . . . .. .‬دج( حسب شھادة االستيفاء رقم‪. . . . . .‬‬
‫بتاريخ‪ ......................‬الصادرة عن ديوان الترقية والتسيير العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬قام المشتري بتسديد سعر التنازل فورا أي مبلغ‪........‬دينار جزائري )‪.........‬دج( وذلك بعد‬
‫تخفيض قدره ‪ ،%10‬باإلضافة مثال إذا كان المشتري من ذوي الحقوق والمجاھدين تخفيض قدره‬
‫‪.%40‬‬
‫‪ -‬إذا اختار المشتري طريقة الدفع بالتقسيط على فترة تقدر بـ‪.............‬سنة وعليه تم تسديد الدفع‬
‫األولي المقدر بـ‪.....‬دينار جزائري)‪.......‬دج( يمثل نسبة ‪ % 5‬من سعر التنازل الذي يدفع نقدا لدى‬
‫صندوق مفتشية أمالك الدولة يوم‪ . . . . . . . . . .‬وصل رقم‪........‬‬
‫)‪ (1‬أكدت التعليمة رقم ‪ 5076‬المؤرخة في ‪ 19‬ماي ‪ 2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية على وجوب‬
‫اكتتاب عقد التأمين عن الكوارث الطبيعية من طرف المتر شح لإلكتساب طبقا ألحكام األمر رقم ‪ ،12-03‬المؤرخ في‬
‫‪ 26‬أوت ‪ ،2003‬حيث يشترط عند قيام مصالح أمالك الدولة بإعداد عقد الملكية دون االھتمام بصيغة الدفع التي اختارھا‬
‫المترشح‪.‬‬
‫)‪ (2‬أنظر الملحق ‪ ،11‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.94‬‬
‫‪- 49 -‬‬
‫‪ -‬يجب على المشتري أن يسدد المبلغ الباقي المقدر بـ‪ . .. . .‬دينار جزائري )‪.....‬دج( في شكل دفوعات‬
‫شھرية حسب جدول االستھالك المسلم له والذي ينتھي آخر دفعة يوم‪.........‬‬
‫الخانة الثالثة‪ :‬التصريح‪.‬‬
‫حرر ھذا العقد من أصل واحد في نسختين سلمت إحداھما للمحافظة العقارية واألخرى للمشتري‬
‫بعد االطالع والتوقيع عليھا بحضور أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬شطبت على أنھا ملغية‪:‬‬
‫‪ -‬السطور الكاملة‪:‬‬
‫‪ -‬البياض‪:‬‬
‫‪ -‬كلمات‪:‬‬
‫‪ -‬األرقام‪:‬‬
‫ثم تليھا مساحة إلمضاء المشتري والبائع المتمثل في مدير أمالك الدولة)‪.(1‬‬
‫الدور الرابع‪:‬‬
‫يشمل ھذا الدور على خانة خاصة بالتسجيل بحيث يدون ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬مكتب‪:‬‬
‫‪ -‬مسجل في‪:‬‬
‫‪ -‬الحقوق المحصلة‪:‬‬
‫‪ -‬حسب التوصيل رقم‪:‬‬
‫‪ -‬مفتش التسجيل )اإلمضاء(‪:‬‬
‫ثم يلي ھذه الخانة تصريح من طرف مدير أمالك الدولة للوالية بأنه إطلع على ھذه النسخة‬
‫وراجعھا‪ ،‬كما يشھد أن األطراف المذكورة في ھذا العقد ھم من جنسية جزائرية وغير مصابين بنقص‬
‫في األھلية المدنية أو المنع طبقا للمادة ‪ 65‬من المرسوم رقم ‪63-76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪1976‬‬
‫المتعلق بتأسيس السجل العقاري)‪ ....... .(2‬حرر بـ‪..........‬يوم‪........‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬الملحق رقم ‪ ،11‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.95‬‬

‫)‪ (2‬انظر‪ :‬الملحق رقم ‪ ،11‬المرجع نفسه‪.95 ،‬‬
‫‪- 50 -‬‬
‫‪ -‬وممّا تجدر اإلشارة إليه انه في حالة وفاة المترشح للشراء)‪ ،(1‬بعد دفع مبلغ التنازل وقبل إمضاء‬
‫العقد‪ ،‬فإنه يحرر عقد تعديلي آخر‪ ،‬بحيث يدون في الدور األول محل عبارة "عقد بيع"‪ ،‬شھادة تتضمن‬
‫تحويل عقار مبني لفائدة المترشح للشراء المتوفي بعد دفع مبالغ التنازل‪.‬‬
‫باإلضافة إلى إضافة ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬بمقتضى األمر بالدفع رقم‪ ......‬تاريخ‪ ..........‬المتضمن دفع الحصة األولية المقدرة ب ‪ %5‬من سعر‬
‫التنازل النھائي‪.‬‬
‫‪ -‬وصل دفع حقوق الكتابة رقم‪ . . . . . . . . . .. . . . .‬تاريخ‪. . .............. . .‬‬
‫‪ -‬بمقتضى شھادة استيفاء اإليجار النھائية رقم‪ . . . .. . . . . .‬بتاريخ‪. . . . . . .. . .‬‬
‫‪ -‬شھادة الوفاة رقم‪ . . . . . . . . .‬بتاريخ‪ . . . . .. . . . .‬المسلمة من طرف الحالة المدنية للبلدية‪.‬‬
‫‪ -‬بمقتضى المنشور رقم ‪ 04153‬م‪/‬م ع أ و‪/‬خ المؤرخ في ‪ 01‬أوت ‪ 2000‬المتعلق بعملية التنازل عن‬
‫األمالك التابعة للقطاع العمومي‪ ،‬حالة وفاة المترشح للشراء قبل إمضاء العقد‪.‬‬
‫‪ -‬يرفق الملف بالفريضة‪.‬‬
‫‪ -‬تحذف خانة إمضاء المشتري أي إمضاء مدير أمالك الدولة فقط)‪.(2‬‬
‫كما ينبغي التنويه إلى انه يمكن أن يحتوي العقد على وكالة خاصة من طرف المشتري لشخص‬
‫آخر )المستفيد(‪ ،‬فيدون المستفيد‪ ،‬الحاضر عنه نيابة‪ ،‬ويوقع الوكيل باإلمضاء بدل المشتري ويتصرف‬
‫لحسابه‪.‬‬
‫ولإلشارة فقط فإنه وفي حالة ما إذا كان المحل تجاري فيذكر مقرر اللجنة باإلضافة إلى اإللتزام‬
‫بالشراء فقط‪ ،‬دون ذكر البيانات األخرى المدونة في الدور األول‪ ،‬ألن المستفيد صاحب المحل التجاري‬
‫ال يستفيد من االمتيازات الممنوحة للمستفيد من المحل ذات الطابع السكني‪.‬‬
‫)‪ (1‬أكدت التعليمة رقم ‪ 02628‬المؤرخة في ‪ 24‬مارس ‪ 2001‬في حالة وفاة المترشح لالكتساب قبل إسكتمال إجراءات‬
‫إعداد التنازل لفائدته وقبل التسديد‪ ،‬يستلزم األمر على الورثة إيداع ملف جديد للترشح لالكتساب‪ ،‬بحيث يتعين تمكين‬
‫الزوج و‪/‬أو أوالدھم من تخفيض مبالغ اإليجار المدفوعة من طرف المتوفي قيد حياته‪ ،‬شرط أن ال يكون قد إستفاد ھذا‬
‫األخير أو ذوى حقوقه ملكا في إطار القانون رقم ‪ 01/81‬الملغى‪ ،‬أو إعانة من الدولة‪.‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬نموذج عقد بيع لفائدة المترشح للشراء المتوفي‪ ،‬الملحق رقم ‪.08‬‬
‫‪- 51 -‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬آثار التنازل عن األمالك العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫تمھيد‪:‬‬
‫بعد أن تطرقنا فيما سبق إلى اإلجراءات المتعلقة بعملية التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 269/03‬المعدل والمتمم السالف الذكر‪ ،‬فإننا نرى ضرورة التعرف على ماھية اآلثارالتي يمكن أن‬
‫تترتب عن عملية التنازل التي تمت بشكل قانوني وفقا لما جــاء به المرســوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،269/03‬والتي تتجّ لى في نقطتين‪ ،‬أولھما أنه جعل من ھذا التنازل سببا من أسباب اكتساب‬
‫الملكيـة‪ ،‬والتي ال تتحقق إالّ بإجراءات التوثيق والتسجيل والشھر‪ ،‬وبالنسبة إلجراء التوثيق فقد‬
‫تناولناه من خالل الفصل األول في مرحلة تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل‪ ،‬أما التسجيل‬
‫والشھر فھما محل دراستنا في ھذا الفصل‪ ،‬وإن كان التنازل ينقل ملكية المحل المتنازل عنه لفائدة‬
‫الشاغل الشرعي له‪ ،‬إال ّ أن المشرع الجزائري قيّد ھذا الحق إذ نص على شرط عدم إعادة التنازل‬
‫عن المحالت المكتسبة عن طريق التنازل لمدة ‪ 10‬سنوات‪ ،‬أي ما يعرف بالشرط المانع من‬
‫التصرف‪ ،‬وعلى ھذا سنقسم الدراسة في ھذا الفصل إلى مبحثين‪ ،‬بحيث سنتطرق في المبحث األول‬
‫إلى انتقال الملكية عن طريق التنازل‪ ،‬وفي المبحث الثاني إلى الشرط المانع من التصرف في‬
‫المحالت المتنازل عنھا‪.‬‬
‫‪- 53 -‬‬
‫المبحث األول‪ :‬انتقال الملكية عن طريق التنازل‪.‬‬
‫إن التزام مواصلة إجراءات البيع ألجل نقل ملكية العين المبيعة في المادة العقارية في التشريع‬
‫الجزائري يقع على عاتق محرر العقد سواء كان التصرف محرر بيد الضابط العمومي في مكتب‬
‫التوثيق أو بيد الموظف العمومي )مديرية أمالك الدولة( وھذا دون إرادة األطراف أو تدخل منھم‪،‬مع‬
‫اإلشارة إلى أن طبيعة التزام الموثق المتمثلة في نقل الملكية العقارية بإخضاع التصرف القانوني إلى‬
‫اإلشھار بالمحافظة العقارية ھو التزام بتحقيق نتيجة‪،‬وليس ببذل عناية ويكمن ھذا االلتزام في تمكين‬
‫األطراف المتعاقدة بالحصول على مبتغاھم‪،‬وذلك بإشھار التصرف حتى يولد أثره القانوني وذلك‬
‫بنشأة الحق العيني العقاري)‪.(1‬‬
‫ونظرا ألن التنازل ھو تحويل ملكية عقارية فإنه يقع على عاتق مديرية أمالك الدولة بعد‬
‫تحريرھا لعقد البيع المكرس لعملية التنازل القيام بتسجيل العقد لد ى مفتشية التسجيل ‪،‬ثم إرسال العقد‬
‫إلى المحافظة العقارية للقيام بشھره‪،‬ولھذا قسمنا ھذا المبحث إلى مطلبين بحيث سنتطرق في المطلب‬
‫األول إلى عملية التسجيل وفي المطلب الثاني إلى عملية الشھر‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬عملية التسجيل‬
‫بموجب المادة ‪ 1/75‬من األمر رقم ‪ 105/76‬المؤرخ في ‪ 1976/12/09‬المتضمن قانون‬

‫التسجيل‪ ،‬يتعين على الموثق تسجيل مختلف العقود التي يبرمھا لدى مصلحة التسجيل والطابع التابع‬
‫لھا مكتب التوثيق إقليميا)‪ ،(2‬وطبقا لما جاء في المادتين ‪ 58‬و‪ 93‬من نفس القانون يكون تسجيل‬
‫العقود في أجل ال يتجاوز شھرا تحت طائلة تعرض الموثق لعقوبات جبائية‪ ،‬ھذا وتتجلى وظيفة‬
‫التسجيل في نقطتين ھامتين ھما‪ :‬تحصيل الدولة للجانب الضريبي لصالح الخزينة العامة‪ ،‬وھو ما‬
‫أكدته المادة ‪ 28‬من قانون التوثيق ‪ 27/88‬الملغى بموجب القانون رقم ‪ 02/06‬بقولھا‪" :‬يحصل‬
‫الموثق الحقوق والرسوم بمختلف أنواعھا لحساب الدولة من األطراف الملزمين بتسديدھا ويدفع‬
‫مباشرة بقباضات الضرائب المبالغ الواجبة على األطراف بصدد الضريبة‪ ،‬وفضال عن ذلك يتعين‬
‫عليه فتح حساب خاص لدى الخزينة ليودع فيه المبالغ التي يحوزھا"‪.‬ھذا من جھة ومن جھة أخرى‬
‫تتجلى وظيفة التسجيل أيضا في إثبات تاريخ العقود العرفية ‪،‬ذلك أن العقد العرفي ال يكون حجة على‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪/‬جمال بوشنافة‪" ،‬األثر المنشئ للشھر وأثره على العقد كأحد أھم أسباب كســـب الملكيــة‬
‫العقاريـة‪ ،‬دراسة تحليلية على ضوء التشريع واالجتھاد القضائي الجزائي"‪ ،‬مقال منشور بمجلة دفاتر السياسة‬
‫والقانون‪ ،‬جامعة قاصدي مرباح ورقلة‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬جانفي ‪ ،2011‬ص‪.118‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01/75‬من األمر رقم ‪ ،105-76‬المؤرخ في ‪ ،1976/12/09‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،39‬المؤرخة في ‪.1977/12/18‬‬
‫‪- 54 -‬‬
‫الغير في تاريخه إالّ منذ أن يكون له تاريخ ثابت وھو ما نصت عليه المادة ‪ 328‬من القانون المدني‬
‫الجزائري)‪ ،(1‬وبما أن التسجيل من اإلجراءات الضرورية لعملية الشھر التي تثبت نقل الملكية‪ ،‬فإ ّننا‬
‫سنتطرق في ھذا المطلب إلى مفھوم تسجيل العقارات وتمييزه عن غيره من المفاھيم في الفرع األول‬
‫انتقاال إلى اإلجراءات المتبعة في عملية تسجيل العقارات في الفرع الثاني‪ ،‬ثم نتناول في الفرع الثالث‬
‫كيفية تسجيل المحالت المعنية بالتنازل‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬مفھوم تسجيل العقارات وتمييزه عن غيره من المفاھيم‬
‫المشرع الجزائري من خالل النصوص القانونية الواردة في موضوع التسجيل لم يعط تعريفا‬
‫جامعا مانعا له بل اقتصر فقط على تبيان أھميته القانونية وإجراءاته )‪ ،(2‬ولھذا سنحاول أن نعرج‬
‫على بعض التعاريف الخاصة به لنصل إلى التعاريف المتعلقة بتسجيل العقارات‪ ،‬ثم نقوم بالتمييز بين‬
‫ھذا األخير وبين غيره من المفاھيم المشابھة له‪.‬‬
‫أوال ‪:‬تعريف تسجيل العقارات‬
‫قبل أن نعرف التسجيل المنصّب على العقارات جدر بنا أن نعرف التسجيل بصفة عامة ‪،‬مع‬
‫اإلشارة إلى أنه ليس ھناك تعريف جامع ومانع للتسجيل بل ھناك عدة تعاريف يمكن أن نذكرھا‬
‫كاآلتي‪:‬‬
‫يعرف التسجيل على أ ّنه‪" :‬إجراء يتم من طرف موظف عمومي مكلف بالتسجيل حسب كيفيات‬
‫محددة بموجب القانون")‪.(3‬‬
‫كما يعرف التسجيل جبائيا بأنه‪" :‬إجراء إداري يقوم به موظف عام في ھيئة عمومية‪ ،‬وھو ذو‬
‫أبعاد قانونية وشكلية‪ ،‬إذ يحدد تاريخ العقد والتصرفات ويسمح بمراقبة ھذه األخيرة وتبيان صحتھا‬
‫شكال ومضمونا وله أبعاد جبائية بإخضاع التصرفات المعنية لضريبة تدعى بحق التسجيل")‪.(4‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬آسيا حميدوش‪" ،‬طرق اكتساب الملكية العقارية الخاصة للدولة على ضوء قانون األمالك الوطنية‬
‫رقم ‪ ،"30/90‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير في الحقوق‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪ ،2010-2009‬ص ‪.23‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬اإلطار القانوني والتنظيمي لتسجيـــل العقــارات في التشريــع‬
‫الجزائري‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار ھومة للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2005 ،‬ص ‪.18‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬دوة آسيا‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.18‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬سميحة خوادجية‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،2008/2007‬ص ‪.29‬‬
‫‪- 55 -‬‬
‫وھناك من يعرفه كذلك على أنه"إجراء يتمثل في تدوين عقد في سجل رسمي يمسكه موظفوا‬
‫التسجيل الذين يقبضون من جراء ذلك رسما جبائيا")‪.(1‬‬
‫من خالل ھذه التعاريف نجد أنھا تعار يف متشابھة وعليــه يمكــن تعريـف التسجيل علــى‬
‫أنــه‪" :‬إجراء إداري يقوم به موظف عمومي يكون مؤھل قانونا بتسجيل جميع التصرفات القانونية‬
‫مقابل دفع حقوق التسجيل"‪ ،‬وانطالقا من ذلك يمكن استخالص الخصائص القانونية للتسجيل وھي‬
‫على النحو التالي‪:‬‬
‫‪ -1‬إجراء إداري‪:‬‬
‫حيث يتم على مستوى إدارة عمومية تابعة سلميا إلى وزارة المالية ولھا اختصــاص‬
‫إقليمــي)‪ ،(2‬إذ نصت المادة ‪ 75‬من قانون التسجيل السابق الذكر على ما يلي‪" :‬ال يستطيع الموثقون‬
‫أن يسجلوا عقودھم إال في مصالح التسجيل التابعة للدائرة التي توجد بھا مكاتبھم‪ ،‬ويسجل أعوان‬
‫التنفيذ التابعون لكتابات الضبط عقودھم إمّا في المصلحة التابعة لمحل إقامتھم وإمّا في المصلحة‬
‫التابعة للمكان الذي تم فيه إعداد ھذه العقود"‪.‬‬
‫ويسجل كتاب الضبط وكتاب اإلدارات المركزية و المحلية العقود التي يجب عليھم إخضاعھا‬
‫لھذا اإلجراء في مكتب التسجيل التابع للدائرة أو عند اإلقتضاء في المكتب الموجود في نطاق الوالية‬
‫التي يمارسون بھا مھامھم")‪.(3‬‬
‫‪ -2‬يقوم به موظف عمومي ‪:‬‬
‫نقصد بالموظف العمومي الشخص المعين من طرف الدولة للقيام بخدمة عامة طبقا للقانون رقم‬
‫‪ 59/85‬المؤرخ في ‪ 1985/03/23‬الملغى باألمر ‪.03/06‬‬
‫وعملية التسجيل يقوم بھا مفتش التسجيل طبقا للمادة ‪180‬من األمر رقم ‪ 105/76‬المتضمن‬
‫قانون التسجيل السابق الذكر ‪،‬وال يجوز ألي موظف عمومي آخر ليست له صفة مفتش التسجيل القيام‬
‫بھذا اإلجراء‪ ،‬ويقع في ھذه الحالة تحت طائلة البطالن)‪.(4‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.19‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪/‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫)‪(3‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 75‬من األمر رقم ‪ ،105/76‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪- 56 -‬‬
‫‪ -3‬إجراء بمقابل‪:‬‬
‫وھذا يعني أن مفتش التسجيل يقوم باقتطاع الحقوق في شكل نقدي تجسيدا لمبدأ العدالة‬
‫والمساھمة في تغطية األعباء العامة للدولة وتطبيقا لنص المادة ‪ 01/64‬من دستور ‪ 1996‬المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬إالّ أن ھذه الخاصية ليست مطلقة بل ھناك بعض التصرفات القانونية معفاة من حقوق‬
‫التسجيل )‪.(1‬‬
‫‪ -4‬ذو طابع إجباري ونھائي‪:‬‬
‫يكون المكلّف بحقوق التسجيل مجبرا بآدائھا بطرق إدارية‪ ،‬وفي ھذا الشكل يبرز مبدأ سيادة‬
‫الدولة تطبيقا لنص المادة ‪ 02/64‬من دستور ‪ 1996‬المعدل والمتمم‪ ،‬ألن حقوق التسجيل ھي بمثابة‬
‫ضريبة أحادية صادرة عن الدولة‪ ،‬وفي حالة التخلف عن دفعھا يتعرض المكلف بھا لعقوبات جبائية‬
‫بھدف إلزامه بدفعھا‪.‬‬
‫إضافة إلى ذلك فإن مفتش التسجيل يرفض إجراء التسجيل إلى غاية دفع حقوقه وھذا مانصت‬
‫عليه المادة ‪ 82‬من األمر رقم ‪ 105/76‬المتضمن قانون التسجيل‪" :‬إنّ رسم العقود التي يجب‬
‫)‪(2‬‬
‫تسجيلھا تستخلص قبل إتمام اإلجراءات"‪.‬‬
‫انطالقا من تعريف التسجيل بصفة عامة وتبيان خصائصه‪ ،‬يمكن تعريف تسجيل العقارات‬
‫على أنه‪" :‬ذلك اإلجراء الذي يقوم به مفتش التسجيل عند تلقيه المحررات أو التصرفات القانونية‬
‫الواردة على العقار‪ ،‬حيث يقبض من جراء ھذه العملية حقوق التسجيل‪ ،‬وھو إجراء ملزم في حالة‬
‫)‪(3‬‬
‫مخالفته يخضع المكلف بحقوق التسجيل لغرامة جبائية"‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬تمييز التسجيل عن غيره من المفاھيم‪.‬‬
‫نظرا ألن ھناك عالقة وتداخل بين التسجيل وبين بعض المفاھيم‪ ،‬خاصة أن ھناك من ال يميز‬
‫بين الشھر العقاري والتسجيل ويطلق على الشھر العقاري تسمية التسجيل رغم إختالفھما‪ ،‬ولھذا‬
‫سوف نميز التسجيل عن كل من الشھر العقاري‪ ،‬القيد‪ ،‬التوثيق‪ ،‬الرسم‪ ،‬الضريبة‪ ،‬وقبل ذلك ال بد أن‬
‫نعرف بھذه المفاھيم حتى تسھل عملية التمييز ‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.21-20‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫)‪(3‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.22‬‬
‫‪- 57 -‬‬
‫‪ -1‬تمييز التسجيل عن الشھر العقاري‪:‬‬
‫الشھر العقاري ھو أحد إجراءات نقل الملكية والحقوق العينية العقارية وذلك طبقا لما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 793‬من القانون المدني الجزائري‪" :‬ال تنقل الملكية والحقوق العينية األخرى في العقار‬
‫سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير ّإال ّ إذا ُروعِ يت اإلجراءات التي ينص عليھا القانون‬
‫وباألخص القوانين التي تدير مصلحة الشھر العقاري"‪ ،‬علما أن ھناك نظامان للشھر وھما نظام‬
‫الشھر الشخصي ونظام الشھر العيني‪.‬‬
‫يختلف التسجيل عن الشھر العقاري‪ ،‬كون التسجيل يتم لدى مصلحة التسجيل أمّا الشھر‬
‫العقاري فيتم في المحافظة العقارية‪ ،‬والمكلف بعملية التسجيل ھو مفتش التسجيل أمّا المكلف بعملية‬
‫الشھر العقاري ھو المحافظ العقاري‪.‬‬
‫التسجيل ال يعطي الصفة الرسمية للعقود العرفية بل دوره يقتصر فقط على إعطاء تاريخ ثابت‬
‫للتصرف‪ ،‬كما أ ّنه ال يعتبر إشھارا للحق الذي يحمله السند بالمحافظة العقارية‪.‬‬
‫عملية التسجيل نظمھا قانون التسجيل الصادر بموجب األمر رقم ‪ 105/76‬المؤرخ في‬
‫‪ ،1976/12/09‬بينما عملية الشھر العقاري نظمھا األمر رقم ‪ 74/75‬المؤرخ ‪1975/11/12‬‬
‫)‪(1‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬تمييز التسجيل عن القيد‪:‬‬
‫القيد ھو إجراء قانوني تابع لعملية الشھر العقاري بحيث يتم قيد التصرفات القانونية لدى إدارة‬
‫الشھر العقاري أي المحافظة العقارية ‪،‬ويكون بالنسبة للحقوق العينية التبعية كالرھن الرسمي‪ ،‬الرھن‬
‫الحيازي‪ ،‬حق التخصيص‪ ،‬حق االمتياز ‪.‬‬
‫ونفس الشيء بالنسبة للفرق الموجود بين التسجيل والشھر العقاري فباعتبار أن القيد تابع لعملية‬
‫الشھر العقاري ويتم على مستوى المحافظة العقارية‪ ،‬يكلف بإجرائه المحافظ العقاري ويكون بالنسبة‬
‫للتصرفات العينية التبعية‪ ،‬كذلك ھنالك اختالف بينه وبين التسجيل الذي يتم في مصلحة التسجيل‬
‫)‪(2‬‬
‫ويقوم به مفتش التسجيل‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.24-23-22‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.25-24‬‬
‫‪- 58 -‬‬
‫‪ -3‬تمييز التسجيل عن الرسم‪:‬‬
‫الرسم ھو اقتطاع يؤدي لخدمة مقدمة دون أن يكون ھناك حتما تكافؤ بين قيمة الرسم والتكلفة‬
‫الحقيقية للخدمة المؤداين‪.‬‬
‫فبالنسبة للفرق بين التسجيل والرسم‪،‬فالتسجيل إجراء يقوم به مفتش التسجيل ومقابل ذلك يقوم‬
‫باقتطاع حقوق التسجيل في شكل رسوم‪ ،‬إمّا رسم نسبي أو رسم ثابت حسب طبيعة التصرف وعليه‬
‫فحقوق التسجيل تستوفى في شكل رسوم ولقد سبــق أن قلنـــا أن الرســوم تؤدى مقابــل خدمـة‬
‫مقدمة‪ ،‬فمقابل التسجيل يتم اقتطاع الرسم‪.‬‬
‫‪ -4‬تمييز التسجيل عن الضريبة ‪:‬‬
‫الضريبة ھي مبلغ من المال تفرضه الدولة وتجبيه بصورة جبرية ونھائية ودون مقابل في‬
‫سبيل تغطية النفقات العمومية أوفي سبيل تدخل الدولة فقط‪ ،‬وھناك ضرائب مباشرة وضرائب غير‬
‫مباشرة والضريبة إذا كانت اقتطاعا مباشرا من الدخل والرأسمال فھي ضريبة مباشرة وتكون غير‬
‫مباشرة بمناسبة النفقات التي ينفقھا الفرد من رأسماله أو دخله‪.‬‬
‫أما الفرق بين التسجيل والضريبة يتمثل في أن مفتش التسجيل مقابل إجراء التسجيل يقبض‬
‫)‪(1‬‬
‫حقوق فھذه الحقوق تشكل ضريبة فھو يتم بصفة جبرية ونھائية‪ ،‬والمكلف مجبر بأدائھا‪.‬‬
‫‪ -5‬تمييز التسجيل عن التوثيق‪:‬‬
‫التوثيق ھو عملية يقوم بھا ضابط عمومي ھو الموثق‪ ،‬الذي يقوم بتلقي كل أشكال المحررات‬
‫والعقود التي يشترط فيھا القانون الطابع الرسمي أويود أطرافھا إضفاء الصبغة الرسمية عليھا‪.‬‬
‫والفرق بين التسجيل والتوثيق‪ ،‬ھو أن التوثيق يقوم به ضابط عمومي يتمثل في شخص الموثق‬
‫على عكس عملية التسجيل التي يقوم بھا مفتش التسجيل وھو موظف عمومي‪ ،‬أمّا التفرقة من حيث‬
‫نظمه األمر رقم ‪ 91/70‬الموافق لـ ‪15‬ديسمبر ‪ 1970‬الملغى بقانون‬‫اإلطار القانوني‪ ،‬فالتوثيق ّ‬
‫التوثيق رقم ‪ 27/88‬أمّا التسجيل فنظمه األمر رقم ‪ 105/76‬المؤرخ في ‪ 1976/12/09‬المتضمن‬
‫قانون التسجيل‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.26-25‬‬
‫‪- 59 -‬‬
‫الموثق يقوم بإعطاء الوثائق والعقود الصبغة الرسمية تطبيقا لنص المادة ‪ 02‬من األمر‬
‫‪ 91/70‬المتعلق بتنظيم التوثيق المذكور أعاله‪ ،‬أمّا مفتش التسجيل فيقوم بتسجيل التصرفات القانونية‬
‫مقابل دفع حقوق التسجيل وھو ال يعطي الصبغة الرسمية للعقود العرفية وإ ّنما يعطيھا تاريخ ثابت‬
‫طبقا لنص المادة ‪328‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬وعليه يمكن القول أنّ ھناك تداخل كبير بين‬
‫التوثيق والتسجيل)‪.(1‬‬
‫الفرع الثاني ‪:‬اإلجراءات المتبعة في عملية تسجيل العقارات‬
‫)‪(2‬‬
‫بتسجيل العقود والمحررات بعد القيام‬ ‫يقوم مفتش التسجيل على مستوى مفتشية التسجيل‬
‫بتحليلھا أو تكييفھا من أجل استيفاء الحقوق الالزمة‪ ،‬كما يقوم بمراقبة الوثائق المودعة إلجراء‬
‫التسجيل ومدى مطابقتھا للقانون‪.‬‬
‫لھذا قمنا في ھذا الفرع بالتطرق إلى الوثائق المودعة بمفتشية التسجيل ‪،‬ثم اآلجال القانونية‬
‫إليداع الوثائق‪.‬‬
‫أوال‪:‬الوثائق المودعة بمفتشية التسجيل‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 09‬من قانون التسجيل يتم إيداع الوثائق من طرف أشخاص لھم صفة تحرير‬
‫الوثائق والعقود الرسمية‪ ،‬مثل كتاب الضبط والموثقون وكتاب السلطات اإلدارية‪ ،‬ويجب أن تحتوي‬
‫على المعلومات الالزمة حتى يسھل على مفتش التسجيل تنفيذ إجراء التسجيل‪ ،‬ولھذا سنتناول البيانات‬
‫الالزمة في الوثائق المودعة‪.‬‬
‫‪ -1‬الكشوف اإلجمالية‬
‫طبقا للمادة ‪ 153‬من قانون التسجيل‪ ،‬الكشوف اإلجمالية للعقود واألحكام يعدھا الموثقون‬
‫وكتاب الضبط وأعوان التنفيذ التابعون لكتابات الضبط ومكاتب اإلدارات المركزية أو المحلية على‬
‫استمارات تسلمھا إدارة الضرائب مجانا ويذكرون فيھا ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تاريخ ورقم العقود واألحكام الموجودة في الفھرس‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.27-26‬‬
‫)‪ (2‬مفتشية التسجيل‪ :‬ھي مصلحة عمومية ذات طبيعة إدارية جبائية تابعة لوزارة المالية وظيفتھا تسجيل جميع‬
‫التصرفات التي أخضعھا القانون إلجراء التسجيل أو التي أراد أصحابھا إعطاءھا تاريخا ثابتا‪ ،‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد‬
‫راموال ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.47‬‬
‫‪- 60 -‬‬
‫‪ -‬ألقاب وأسماء األطراف ومسكنھم‪.‬‬

‫‪ -‬نوع العقود أو األحكام‪.‬‬
‫‪ -‬المبالغ أو القيم الخاضعة للرسوم‪.‬‬
‫‪ -‬مبلغ الرسوم الثابتة أو الرسوم النسبية المستحقة والمتضمنة قرار بمبلغ الرسوم المدفوعة موقعا‬
‫بصفة قانونية‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫وتودع ھذه الكشوف لدى مكتب التسجيل المختص في اآلجال المحددة بموجب ھذا القانون‪.‬‬
‫وھناك كشوف إجمالية متعلقة بالعقود واألحكام التي يعدھا كتاب الضبط وأعوان التنفيذ‬
‫للمحكمة‪ ،‬المجلس القضائي أو المحكمة العليا‪ ،‬كما توجد كشوف إجمالية متعلقة بحالة العقود المودعة‬
‫من طرف الموثقين وعادة تعد الكشوف اإلجمالية في صورتين حيث تودع واحدة لدى مكتب‬
‫)‪(2‬‬
‫التسجيل‪ ،‬أمّا الثانية فترجع إلى القائم باإليداع‪.‬‬
‫‪ -2‬النسخ األصلية‬
‫تنص المادة ‪ 01/9‬من قانون التسجيل على أنه‪" :‬تسجل العقود المدنية والعقود غير‬
‫القضــائيــة على النسخ األصلية أو البراءات أو األصول‪ ،‬وتخضع أيضا إلى التسجيل على النسخ‬
‫األصليــة أو األصول‪ ،‬العقود القضائية في القضايا المدنية واألحكام في القضايا الجنائية والجنحية‬
‫)‪(3‬‬
‫والمخالفات‪".‬‬
‫حيث يقوم مفتش التسجيل بتحليل النسخ األصلية وتكييفھا من أجل استيفـــاء حقــوق‬
‫التسجيـــل‪ ،‬وتختلف المعلومات الموجودة في النسخ األصلية حسب طبيعة التصرف‪ ،‬فمثال بالنسبة‬
‫للعقود الرسمية التي يحررھا الموثقون‪ ،‬فعلى الموثق أن يبين في العقود الناقلة أو المعلنة عن ملكية‬
‫عقارية)‪ ،(4‬طبيعة وحاالت ومضمون وحدود العقارات وأسماء المالكين السابقين وعند اإلمكــان‬
‫صفــة وتاريخ التحويالت المتتالية‪ ،‬وكذلك بالنسبة لكتاب الضبط وأعوان التنفيذ التابعون لكتابات‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 153‬من األمر رقم‪،105-76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.73‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01/9‬من األمر رقم ‪ ،105-76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪ (4‬يثبت نقل عقار بملكية أو بحق اإلنتفاع سواء بموجب إيجارات تبرم من طرف المالك الجديد أو صفقات أو عقود‬
‫أخرى تثبت ملكيته أو حقه في اإلنتفاع‪ ،‬وذلك من أجل طلب ومتابعة دفع رسوم وحقوق وغرامات التسجيل ضد المالك‬
‫الجديد‪ ،‬أنظر المادة ‪ 12‬مكرر من قانون التسجيل‪.‬‬
‫‪- 61 -‬‬
‫الضبــط‪ ،‬حيث يقوم كتاب الضبط بإيداع العقود واألحكام القضائية بمكتب التسجيل‪ ،‬ويستند مفتش‬
‫التسجيل في استيفاء حقوق التسجيل إلى ما جاء في حيثيات ومنطوق الحكم)‪.(1‬‬
‫‪ -3‬الملخصات‬
‫إضافة إلى النسخ األصلية والكشوف اإلجمالية يلتزم محرروا العقود والوثائق بإيداع ملخصات‬
‫العقود أو األحكام وھذا ما نصت عليه المادة ‪ 03/9‬من قانون التسجيل‪" :‬تقدم ھذه الجداول‬
‫والمستخرجات إلى مصلحة التسجيل في نفس الوقت الذي تقدم فيھا النسخ األصلية أو البراءات"‪.‬‬
‫وھي عبارة عن ملخص تحليلي على استمارة تسلمھا اإلدارة مجانا‪ ،‬حيث تلخص فيه األحكام‬
‫الرئيسية للعقد أو الحكم وتحررفي نسختين عندما يتضمن العقد أو الحكم إمّا نقل أو إنشاء ملكية‬
‫عقارية أو محل تجاري أو عناصر محل تجاري وإمّا بيع أسھم أو حصص في شركة وإمّا نقل ملكية‬
‫)‪(2‬‬
‫عقد التمتع بھذه األموال نفسھا‪،‬وھذا تطبيقا للمادة ‪ 02/153‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اآلجال القانونية إليداع الوثائق‬
‫إنّ إيداع الوثائق بمكتب التسجيل المختص من أجل القيام بعملية التسجيل يجب أن يكون في‬
‫اآلجال القانونية‪ ،‬وتختلف ھذه اآلجال حسب طبيعة العقد وموضوعه‪ ،‬وكذا حسب ما إذا كانت ھذه‬
‫)‪(3‬‬
‫العقود خاضعة لرسم نسبي أو رسم ثابت‪.‬‬
‫‪ -1‬بالنسبة للتصرفات الخاضعة لرسم ثابت‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 02‬من قانون التسجيل تكون رسوم التسجيل ثابتة أو نسبية أو تصاعدية تبعا‬
‫)‪(4‬‬
‫لنوع العقود ونوع الملكية الخاضعة لھذه الرسوم‪.‬‬
‫يطبق الرسم الثابت على العقود التي ال تثبت نقل الملكية أو حق اإلنتفاع أو التمتع لمدى الحياة‬
‫أو لمدة غير محددة ألموال منقولة أو عقارية‪ ،‬وال لحصة لشركة وال قسمة أموال منقولة أو عقارية‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.74‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.75-74‬‬
‫)‪(3‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.75‬‬
‫)‪(4‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 02‬من األمر رقم ‪،105-76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 62 -‬‬
‫وبصفة عامة يطبق ھذا الرسم على جميع العقود األخرى التي تقدم طواعية إلجراء التسجيل حتى ولو‬
‫)‪(1‬‬
‫كانت معفاة منه‪ ،‬وھذا تطبيقا لنص المادة ‪ 03‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫وتسجل الحقوق الثابتة خالل الشھر الذي يلي شھر إعدادھا وھذا تطبيقا لنــص المادتيـــن ‪59‬‬
‫و ‪ 60‬من قانون التسجيل‪ ،‬حيث تنص المادة ‪ 59‬منه على أن‪" :‬العقود الموثقة التي تفتح الحق في‬
‫الرسوم الثابتة تقدم من أجل تأشيرة التسجيل خالل الشھر الذي يلي شھر إعداد ھذه العقود‪ ،"...‬أمّا‬
‫المادة ‪ 60‬من نفس القانون تنص على أنه‪" :‬يجب أن تسجل عقود الموثقين وأعوان التنفيذ التابعين‬
‫)‪(2‬‬
‫لكتابات الضبط وكذلك القرارات القضائية خالل الشھر الذي يلي شھر إعدادھا"‪.‬‬
‫‪ -2‬بالنسبة للتصرفات الخاضعة لرسم نسبي‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 04‬من قانون التسجيل يؤسس الرسم النسبي بالنسبة لنقل الملكية أو حق‬
‫اإلنتفاع أو التمتع باألموال المنقولة أو العقارية سواء بين األحياء أو عن طريق الوفاة‪ ،‬وكذلك كل‬
‫تنازل عن حق في اإليجار أو لفائدة وعد باإليجار يتعلق بكل أو جزء من العقار والعقود المثبتة إمّا‬
‫)‪(3‬‬
‫لحصة في شركة أو قسمة أموال منقولة أو عقارية‪.‬‬
‫والرسم النسبي ممثل بنسبة مئوية ثابتة يطبق على جميع العمليات التي ينتقل فيھا العقار‬
‫بمقابل)‪ ،(4‬وي ّتم تسجيل التصرفات الواردة في المادة ‪ 04‬المذكورة أعاله وفق اآلجال التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تسجل عقود الموثقين في أجل شھر ابتداء من تاريخ تحريرھا والتي تم تحديدھا بموجب المادة ‪58‬‬
‫من قانون التسجيل ‪.‬‬
‫‪ -‬تسجل الوصايا المودعة لدى الموثقين أو التي يستلمونھا خالل األشھر الثالثة من وفاة الموصــي‬
‫بناءا على طلب الورثة الموصى أو منفذي الوصايا وھذا طبقا لنص المادة ‪ 64‬من قانـــون‬
‫التسجيــــل‪ ،‬غير أنه بعد صدور قانون المالية سنة ‪ 2004‬وبموجب المادة ‪15‬منه أصبحت الوصايا‬
‫تسجل في أجل شھر ابتداء من وفاة الموصين وتخضع بذلك لنفس أحكام المادة ‪ 58‬من قانون‬
‫التسجيل التي سبق اإلشارة إليھا‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 03‬من األمر رقم ‪ ،105-76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 04‬من األمر رقم ‪ ،105-76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬سميحة خوادجية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.29‬‬
‫‪- 63 -‬‬
‫‪ -‬تسجل التصريحات التي يجب على الورثة أو الموصى لھم تقديمھا عن األموال المستحقة لھم أو‬
‫التي انتقلت عن طريق الوفاة في أجل سنة واحدة ابتداء من يوم الوفاة‪ ،‬وھذا تطبيقا لنص المادة ‪65‬‬
‫من قانون التسجيل‪.‬‬
‫أمّا فيما يتعلق باأليام المحددة لإليداع فيتم كل أيام األسبوع طوال النھار مع مراعاة األوقات‬
‫)‪(1‬‬
‫الرسمية للعمل‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬كيفية تسجيل المحالت المتنازل عنھا‬
‫بعد القيام بعملية تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل من طرف المصلحة المختصة ‪،‬والذي‬
‫يكون على ثالث نسخ يقوم العون المختص بمأل االستمارة التي من المفروض أن تقدمھا إدارة‬
‫التسجيل مجانا‪ ،‬لكن من الناحية العملية تعد من طرف محرري العقود ‪،‬ويتم تدوين في ھذه اإلستمارة‬
‫)‪(2‬‬
‫ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬ألقاب وأسماء األطراف ومسكنھم ‪.‬‬

‫‪ -‬أصل الملكية للمحل المعني بالتنازل ‪.‬‬
‫‪ -‬التعيين‪ ،‬إذ يجب ذكر كل المعلومات المتعلقة بالمحل )البلدية‪ ،‬الشارع‪ ،‬رقم الباب‪............‬إلخ(‪.‬‬
‫‪ -‬السعر‪ ،‬أي ثمن التنازل المحدد من قبل المصالح المختصة‪.‬‬
‫‪ -‬الحقوق‪ ،‬بالنسبة للمحالت ذات الطابع السكني تكون مجانا‪ ،‬ألنه وطبقا للمادة ‪ 347‬مكرر من قانون‬
‫التسجيل تعفى من جميع حقوق ورسوم التسجيل واإلشھار العقاري كل الشھادات واألوراق والوثائق‬
‫التي تم إعدادھا بموجب القانون رقم ‪ 01/81‬المؤرخ في ‪ 07‬فبراير ‪ ،1981‬أو تطبيقا ألحكام المادة‬
‫‪ 41‬من قانون المالية لسنة ‪ 2001‬والمادة ‪ 209‬من قانون المالية لسنة ‪ 2002‬التي كان موضوعھا‬
‫التنازل عن المحالت ذات اإلستعمال السكني التابعة للدولة وللجماعات المحلية ودواوين الترقية‬
‫)‪(3‬‬
‫والتسيير العقاري‪.‬‬
‫أمّا بالنسبة للمحالت ذات الطابع التجاري فإنھا تخضع لرسوم التسجيل وتكون مقدرة حسب‬
‫سعر التقييم‪ ،‬ويقوم المستفيد من التنازل بدفعھا ضمن مصاريف تحرير العقد‪ ،‬حيث تقوم مفتشية‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬أ‪ /‬آسيا دوة ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77-76‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬النموذج الخاص باستمارة التسجيل‪ ،‬الملحق رقم ‪.06‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 347‬مكرر من األمر رقم ‪ ،105/76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 64 -‬‬
‫أمالك الدولة عند إرسالھا لعقود البيع لمفتشية التسجيل إرسال الصك البريدي الذي يثبت أن المستفيد‬
‫قد قام بتسديد رسوم التسجيل‪.‬‬
‫ويتم إرسال النسخ الثالثة للعقد مع نسختين من االستمارة المذكورة أعاله بعد تدوين كل‬
‫المعلومات حيث يقوم مفتش التسجيل بعد إيداع العقود بتفحص معلومات العقد والوثائق المرفقة معه‬
‫وتحليل العقد الذي ينقل أو يؤكد نقل الملكية‪ ،‬حيث تنقل تأشيرة التسجيل على العقد المسجل ويبين فيه‬
‫)‪(1‬‬
‫مفتش التسجيل باألحرف تاريخ ورقم ومبلغ الرسوم المدفوعة‪.‬‬
‫أمّا بالنسبة للمحالت ذات الطابع السكني فيقوم مفتش التسجيل بنقل تأشيرة التسجيل فقط على‬
‫)‪(2‬‬
‫العقد‪ ،‬أي على النسخ الثالثة لعقد البيع المكرس لعملية التنازل‪.‬‬
‫ويقوم بعد إتمام اإلجراءات بإعادة العقود إلى مفتشية أمالك الدولة التي تقوم باإلجراءات‬
‫المتبقية‪.‬‬
‫وممّا تجدر اإلشارة إليه أنه طبقا للمادة ‪ 06/353‬من قانون التسجيل تعفى من رسم اإلشھار‬
‫العقاري عمليات التنازل عن األمالك العقارية ذات اإلستعمال السكني المنجزة في إطار المرسوم‬
‫التنفيذي رقم‪ 269/03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪ 2003‬الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن األمالك‬
‫العقارية التابعة للدولة و لدواوين الترقية والتسيير العقاري الموضوعة حيز االستغالل قبل أول يناير‬
‫سنة ‪ ،(3)2004‬ورسم الشھر العقاري يدفع بعد دفع رسم التسجيل والذي يكون على عاتق المشتري‬
‫ما لم يتفق على خالف ذلك‪ ،‬وتقدر نسبته ‪ %2‬من قيمة ثمن العقار ما لم يتم اإلعفاء صراحة‪ ،‬وبدون‬
‫اإلجراء الجبائي ال يمكن إجراء الشھر العقاري وتقييد التصرف في البطاقة العقارية ‪،‬فال تنتقل الملكية‬
‫وال الحقوق العينية العقارية أصلية كانت أم تبعية‪ ،‬وال يمكن اإلحتجاج بھا بين األطراف أو في‬
‫)‪(4‬‬
‫مواجھة الغير‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬عملية الشھر‬
‫من المقرر قانونا أن الحقوق المتعلقة بالعقار ال تنتقل سواء مابين األطراف أو في حق الغير ّإال‬
‫إذا روعيت إجراءات الشھر العقاري‪ ،‬وألجل ذلك أوجبت المادة ‪ 90‬من المرسوم رقم ‪63/76‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫أنظر‪ :‬نموذج "عقد البيع"‪ ،‬ملحق رقم‪ ،07‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 06/353‬من األمر رقم ‪ ،105/76‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪- 65 -‬‬
‫المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم‪ ،‬على الموثقين‬
‫وكتاب الضبط والسلطات اإلدارية أن يعملوا على إشھار جميع العقود أو القررات القضائية الخاضعة‬
‫)‪(1‬‬
‫لإلشھار والمحررة من قبلھم ضمن اآلجال المحددة ودون مراعاة إلرادة األطراف‪.‬‬
‫وبما أن عقد البيع المكرس لعملية التنازل من العقود الواردة على العقارات فإنه يجب أن‬
‫يخضع إلى الشھر حتى تنتقل الملكية إلى المستفيد من التنازل‪ ،‬ولھذا سوف نقوم بدراسة عملية الشھر‬
‫العقاري بصفة عامة وذلك بالتطرق إلى مدلول الشھر العقاري ومميزاته في الفرع األول‪ ،‬وإلى‬
‫نظامي الشھر العقاري في الفرع الثاني‪ ،‬باإلضافة إلى إجراءات الشھر في الفرع الثالث‪ ،‬ثم نقوم‬
‫بتوضيح كيفية شھر المحالت المعنية بالتنازل في الفرع الرابع‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مدلول الشھر العقاري ومميزاته‬
‫إن الشھر العقاري من أھم األھداف التي ترمي إليھا معظم تشريعات العالم ‪،‬إذ يھدف إلى تنظيم‬
‫ھوية كل عقار بطريقة تشبه إلى حد كبير بطاقة الحالة المدنية لألشخاص‪ ،‬لذلك نجد جل التشريعات‬
‫أوجبت بقوانين خاصة شھر التصرفات والعقود القائمة بين األفراد وذلك بغية تأمين إستقرار‬
‫)‪(2‬‬
‫المعامالت وحفظ الحقوق‪.‬‬
‫فإذا كان الشھر بھذه األھمية‪ ،‬فما ھو الشھر العقاري؟‪ ،‬وما ھي مميزاته؟‪ ،‬ولإلجابة على ذلك‬
‫سنتطرق في ھذا الفرع إلى التالي‪.‬‬
‫أوال‪ :‬مدلول الشھر العقاري‬
‫يعرف الشھر العقاري بأنه‪" :‬مجموعة اإلجراءات والقواعد المعينة لتحديد ھوية العقار‬
‫)‪(3‬‬
‫وشھره‪".‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 90‬من المرسوم رقم ‪ ،63-76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬سنة ‪ ،1976‬المعدل والمتمم بالمرسوم رقم ‪.123/93‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬المسعود رويصات ‪ ،‬نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة التخرج لنيل شھادة‬
‫الماجستير‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬سنة ‪ ،2009/2008‬ص ‪.08‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬المسعود رويصات ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.08‬‬
‫‪- 66 -‬‬
‫كما يعرف كذلك بأنه‪":‬عمل فني يھدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على العقارات‬
‫)‪(1‬‬
‫بإدارة الشھر العقاري إلعالم الكافة بھا‪ ،‬إظھارا بوجودھا ليكون الجميع على بينة من أمرھا‪".‬‬
‫ويعرف الشھر العقاري بأنه‪" :‬نظام قانوني يتضمن مجموعة اإلجراءات والشكليات التي يقع‬
‫تنفيذھا على عاتق مصلحة عمومية تسمى المحافظة العقارية‪،‬وتضمن ھذا التنظيم توفير اإلعالم حول‬
‫)‪(2‬‬
‫الحقوق الموجودة على العقارات بغية حماية العقارية والحقوق العينية األخرى"‪.‬‬
‫والشھر العقاري يعرف بأنه‪" :‬ذلك النظام الذي يرمي إلى شھر التصرفات العقارية التي ترمي‬
‫)‪(3‬‬
‫إلى إنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلھا أو تعديلھا أو إسقاطھا"‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬مميزات الشھر العقاري‬
‫من خالل تعريف نظام الشھر العقاري يمكن الوقوف على جملة من الخصائــص والمميـــزات‬
‫والتي نذكر منھا‪ :‬الطابع اإلداري للشھر‪ ،‬الطابع العيني والشخصي‪ ،‬إلى جانب كونـه طريــق‬
‫للعلنيــة‪ ،‬وطريق لنقل الملكية‪.‬‬
‫‪ -1‬الطابع اإلداري للشھر العقاري‬

‫المقصود بذلك أن عملية الشھر العقاري معھود بھا إلى مصلحة إدارية ھي المحافظــة‬
‫العقارية‪ ،‬والتي تعد المحور األساسي في عملية الشھر‪ ،‬وقد نصت المادة األولى من المرسوم‬
‫‪ 63/76‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري على ما يلي‪" :‬تحدث لدى المديرية الفرعية للوالية لشؤون‬
‫أمالك الدولة و الشؤون العقارية محافظة عقارية يسيرھا محافظ عقاري"‪ ،‬إذ تعتبر المحافظة العقارية‬
‫من بين المصالح التابعة إلدارة أمالك الدولة‪ ،‬وقد كرس ذلك المرسوم التنفيذي رقم ‪ 65/91‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1991/03/02‬المتضمن تنظيم المصالح الخارجية ألمالك الدولة والحفظ العقاري‪ ،‬حيث‬
‫أصبحت المحافظة العقارية مصلحة عمومية تابعة لمديرية الحفظ العقاري على مستوى الوالية تحت‬
‫وصاية المديرية العامة لألمالك الوطنية على مستوى وزارة المالية‪ ،‬ويدير ھذه الھيئة موظف‬
‫عمومي يسمى المحافظ العقاري يكون خاضعا لقانون الوظيف العمومي‪ ،‬ولو نظرنا إلى وظيفة‬
‫)‪(1‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪/‬مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشھر العقاري في الجزائر‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال‬
‫التربويـة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة ‪ ،2003‬ص ‪.13‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬حازم عزوي ‪ ،‬آليات تطھير الملكية العقارية الخاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل‬
‫شھادة الماجستير تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬سنة ‪ ،2010/2009‬ص ‪.37-36‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬آسيا حميدوش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.24‬‬
‫‪- 67 -‬‬
‫المحافظ العقاري لوجدناھا تتمثل أساسا في حفظ مختلف المحررات الخاضعة للشھر والمتضمنة نقل‬
‫)‪(1‬‬
‫أو إنشاء أو تعديل حق من الحقوق العينية سواء كانت أصلية أو تبعية وذلك بعد شھرھا‪.‬‬
‫‪ -2‬الطابع العيني والشخصي للشھر العقاري‬
‫نصت المادة ‪16‬من األمر ‪ 74/75‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجـــل‬
‫العقاري على‪" :‬أن العقود اإلرادية واإلتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريـــح أو تعديـــل‬
‫أو إنقضاء حق عيني ال يكون لھا أثر حتى بين األطراف ّإال من تاريخ نشرھا في مجموعة البطاقات‬
‫)‪(2‬‬
‫العقارية"‪.‬‬
‫يظھر من ھذا النص أن التصرفات التي تنشئ أو تنقل أو تصرح أو تعدل أو تنھي الحقوق‬
‫العينية يجب شھرھا‪ ،‬ويالحظ أنه مادام نص المادة ‪ 16‬المذكورة أعاله قد جاء عاما‪ ،‬فإنه يفھم من‬
‫ذلك أنه يشمل باإلضافة إلى الحقوق العينية األصلية الحقوق العينية التبعية كالرھن الرسمي‪ ،‬حق‬
‫التخصيص‪ ،‬حق اإلمتياز‪ ،‬رغم أن ھذه التصرفات ال تنقل الملكية إال أنھا تنشئ حقوقا عينية لضمان‬
‫)‪(3‬‬
‫أو خدمة حقوق أخرى لذلك وجب إشھارھا‪.‬‬
‫ھذا ولمّا كان من الثابت إلزامية الشھر بالنسبة لجميع الحقــوق العينية سواء كانــــت أصليـــة‬
‫أو تبعية فھل معنى ھذا أن ھذا اإلجراء ال يصيب غيرھا؟‪ ،‬أو بمعنى آخر أالّ يمتد إلى الحقوق‬
‫الشخصية؟‪.‬‬
‫كأصل عام الحق الشخصي لم يوجب التشريع شھره‪ ،‬ألنه غير نافذ في حق الغير كونه يعتبر‬
‫رابطة تعطي للشخص سلطة على آخر في اقتضاء شيء )القيام أو االمتناع عن عمل( ّإال أن ھذا ال‬
‫يمنع من إشھار بعض الحقوق الشخصية‪ ،‬كعقد اإليجار لمدة تفوق اثني عشر سنة وقد أشارت المادة‬
‫‪ 17‬من األمر ‪ 74/75‬السالف الذكر‪ ،‬كما أشار المشرع في المادة ‪ 897‬من القانون المدني إلى أن‬
‫اإلحتجاج بالمخالصة أو بالحوالة لمدة تزيد على ثالث سنوات في مواجھة الدائن المرتھن أو المشتري‬
‫)‪(4‬‬
‫اليكون إال بقيدھا قبل قيد الرھن أو قبل تسجيل عقد البيع‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫تخرج لنيل شھادة الماجستير‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪ ،2010/2009‬ص ‪.54‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪:‬المادة ‪16‬من األمر‪ ،75/75‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ ،1975‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس‬
‫السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،92‬سنة ‪.1975‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.67‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.55-54‬‬
‫‪- 68 -‬‬
‫‪ -3‬الشھر العقاري طريق للعلنية‬
‫من خصائص الشھر العقاري اعتباره طريقا للعلنية‪ ،‬وذلك عن طريق إعالم الغير حول‬
‫الوضعية القانونية للعقار ومعرفة المالك الحقيقي له‪،‬األمر الذي يجعل أصحاب الحقوق المشھرة وكل‬
‫من يتعامل معھم في مأمن من أي تصرف يتم بإمكانه تغيير الحقوق وسلطة أصحابھا عليھا‪.‬‬
‫والمحافظ العقاري ملزم بإعطاء كل من يطلب نسخا أو مستخرجات من الوثائق المودعة‪ ،‬وقد‬
‫حددت المواد من ‪ 55‬إلى ‪ 60‬من المرسوم ‪ 63/76‬اآلنف الذكر الشروط التي من خاللھا تقدم‬
‫المعلومات الموجــودة بالوثائــق العقاريــة‪ ،‬وفي حالة عدم وجــود الوثائــق التــي طلبــت نسخــا‬
‫منھــا أو مستخرجات عليھا‪ ،‬يسلم المحافظ العقاري شھادة تثبت عدم وجودھا )المادة ‪ 1/55‬من‬
‫)‪(1‬‬
‫المرسوم ‪.(63/76‬‬
‫‪ -4‬الشھر العقاري ناقل للملكية‬

‫إذا كان المشرع الجزائري قد ضبط أسباب نشوء الحق ّإال أن ھذه األسباب تبقى قاصرة‬
‫ومشلولة ألجل إنشاء الحق العقاري ما لم تتوج بإجراءات الشھر‪ ،‬فالشھر ھو الروح التي يصطبغ بھا‬
‫ذلك التصرف إلحداث األثر العيني‪ ،‬وفي ذلك ما نصت عليه المادة ‪ 16‬من األمر ‪ 74/75‬والتي‬
‫سبق اإلشارة إليھا‪ ،‬باإلضافة إلى ما أ ّكدته المحكمة العليا في القرار رقم ‪ 68467‬المؤرخ في‬
‫‪ ،1990/10/21‬حيث قررت‪" :‬أن عملية الشھر العقاري ھي وحدھا التي تستطيع نقل الملكية طبقا‬
‫لمقتضيات المادة ‪ 793‬من القانون المدني"‪.‬‬
‫ومن ذلك لو تزاحم المشترين فإن الملكية العقارية تنتقل لمن اتخذ إجراءات الشھر أوال ولو‬
‫بوقت يسير‪ ،‬ويضيف األستاذ عبد الوھاب عرفة بأن األفضلية عند تزاحم المشترين تكون بأسبقية‬
‫التسجيل وذلك إذا كان المتصرف واحد‪ ،‬وإذا وردت العقود المسجلة على عقار واحد‪.‬‬
‫ومما سبق يتضح إجماال أن التصرف القانوني غير المشھر ال ينقل الملكية في العقار‪ ،‬فالملكية‬
‫العقارية تنتقل من يوم إشھار السند بأثر فوري ومباشر‪ ،‬ومعنى ذلك أن وقت انتقال الملكية ھو ميعاد‬
‫)‪(2‬‬
‫الشھر ال وقت إبرام العقد وھذا ما يستشف من نص المادتين ‪16-15‬من األمر ‪.74/75‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.56-55‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.57‬‬
‫‪- 69 -‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬نظاما الشھر العقاري‬
‫إذا كانت معظم الدول المتحضرة قد أخذت بنظام الشھر العقاري إال أنھا لم تسلك في تحقيق‬
‫ذلك سبيال واحدا‪ ،‬وقد نتج عن ذلك قيام نظامين للشھر العقاري‪ ،‬نظام الشھر الشخصي ونظام الشھر‬
‫العيني‪.‬‬
‫أوال‪ :‬نظام الشھر الشخصي‬
‫سوف نتعرض من خالل ھذه الفقرة إلى كل من تعريف نظام الشھر الشخصي ثم ذكر المبادئ‬
‫التي يقوم عليھا‪.‬‬
‫‪ -1‬تعريف نظام الشھر الشخصي‬
‫إن نظام الشھر الشخصي ھو ذلك النظام الذي يعتمد في إعالن التصرفات العقارية على أسماء‬
‫األشخاص القائمين بھا‪ ،‬وليس طبقا للعقار ومن ھنا جاءت تسمية ھذا النظام بنظام الشھر‬
‫الشخصـــي‪ ،‬والتي تفيد بأن الشخص محل اعتبار في التصرفات العقارية‪ ،‬إذ ھذا النظام يتخذ من إسم‬
‫الشخص أساسا لشھر التصرفات العقارية التي تصدر عنه‪ ،‬وتتم عملية الشھر في نوعين من‬
‫السجالت‪ ،‬سجل يمسك حسب الترتيب الزمني لتقديم العقود المتضمنة معامالت عقارية إلجراء‬
‫الشھر‪،‬وسجل يمسك حسب الترتيب األبجدي ألسماء كل األشخاص القائمين بمختلف التصرفات‬
‫العقارية‪ ،‬ھذا ويالحظ أن السجل الذي يمسك على أساس أسماء األشخاص يرتب التصرفات العقارية‬
‫حسب الحروف األبجدية ألسماء المتصرفين حيث يخصص لكل حرف من الحروف الھجائية صفحة‬
‫أو عدة صفحات من السجل‪ ،‬وذلك حسب أسبقية اإلسم من حيث الشيوع أو الندرة‪ ،‬فإذا كان إسم‬
‫المتصرف نادرا فيمكن تخصيص له صفحة واحدة فقط‪ ،‬ولكن إذا كان اإلسم شائعا فتخصص له عدة‬
‫صفحات حتى يمكن ذلك من إستيعاب كل التصرفات التي يبرمھا األشخاص الذين يحملون ھذا‬
‫)‪(1‬‬
‫اإلسم‪.‬‬
‫‪ -2‬خصائص نظام الشھر الشخصي‬
‫لكل نظام خصائص تجعله متميزا عن غيره من األنظمة ‪،‬ومن خصائص الشھر الشخصي‬
‫نذكر النقاط التالية‪:‬‬
‫‪ -‬أساس الشھر في ھذا النظام ھو أسماء األشخاص الذين تصدر عنھم التصرفات بغض النظر عن‬
‫العقار المتصرف فيه‪ ،‬ومن ھذه الخاصية يستمد ھذا النظام تسميته‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.16-15‬‬
‫‪- 70 -‬‬
‫‪ -‬لھذا النظام وظيفة العالنية‪،‬فالملكية والحقوق العينية سواء كانت أصلية أو تبعية تنتقل بمجرد‬
‫تراضي الطرفين‪.‬‬
‫‪ -‬التصرفات وفقا لھذا النظام تشھر كما ھي‪ ،‬دون أن يظھر الشھر العيوب التي قد تشوب الحق الذي‬
‫ھو موضوع التصرف‪ ،‬كأن يكون قابل لإلبطال أو الفسخ أو مثقال بأعباء عينية‪.‬‬
‫‪ -‬نظام الشھر الشخصي أقدم من نظام الشھر العيني ‪،‬لذلك أغلب الدول في تشريعاتھا القديمة إنتھجت‬
‫)‪(1‬‬
‫ھذا النظام في عملية شھر الحقوق والتصرفات‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬نظام الشھر العيني‬
‫‪ -1‬تعريف نظام الشھر العيني‬
‫ھذا النظام يرتكز في شھر التصرفات العقارية على العين نفسھا‪ ،‬أي العقار ھو محل‬
‫التصــرف‪ ،‬ويتميز بمسك سجل خاص لدى مصلحة الشھر إذ تخصص فيه صفحة أو أكثر لكل عقار‬
‫تدون فيه كل التصرفات التي ترد عليه مع تحديد موقعه‪ ،‬مساحته‪ ،‬رقمه وحدوده‪ ،‬ويسمى العقار‬
‫المعني بـ‪":‬الوحدة العقارية"‪ ،‬وتعتبر البطاقة المخصصة له بمثابة بطاقة تعريف‪ ،‬ويسمى ھذا السجل‬
‫في التشريع الجزائري‪":‬مجموعة البطاقات العقارية"‪ ،‬فمن أراد اإلطالع على حالة العقار ومعرفة‬
‫الحقوق واإللتزامات واالرتفاقات التي تثقله بإمكانه أن يطلب ھذه المعلومـــات مـــن مصلحـــة‬
‫الشھر‪ ،‬فاألشخاص القائمون بالتصرفات ال أھمية كبرى لھم‪.‬‬
‫وقد ظھر ھذا النظام ألول مرة في أستراليا‪ ،‬وعرف باسم مبتكره"سير روبارتورانس"وأصبح‬
‫يطلق عليه في الدول التي أخذت به"نظام تورانس")‪.(2‬‬
‫‪ -2‬خصائص نظام الشھر العيني‬
‫لنظام الشھر العيني مجموعة من الخصائص جعلته يتميــز بھــا على نظــام الشھــر‬
‫الشخصـي‪ ،‬وتتجسد ھذه الخصائص في جملة من المبادئ يمكن حصرھا فيما يلي‪:‬‬
‫أ‪ -‬مبدأ التخصيص‪ :‬بمعنى أن كل تصرف وارد على عقار سواء كان ھذا التصـرف منشئا أو معـــدال‬
‫أو ناقال لحق الملكية‪ ،‬تخصص له بطاقة عقارية عينية تقيد فيھا جميع التصرفات الواردة على ھذا‬
‫العقار‪ ،‬ومجموعة ھذه البطاقات تكون ما يعرف بالسجل العيني الذي استمد منه نظام الشھر العيني‬
‫تسميته‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬قصر‬
‫الكتاب‪ ،‬البليدة‪ ،‬سنة ‪ ،2001‬ص‪.17‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬عمــر حمدي باشا‪ ،‬أ‪ /‬ليلى زروقي‪ ،‬المنازعات العقـــارية‪ ،‬الطبعــــة الثالثــة عشرة‪ ،‬دار‬
‫ھومـــة‪ ،‬الجزائر‪ ،2011 ،‬ص ‪.43‬‬
‫‪- 71 -‬‬
‫ب‪ -‬مبدأ القيد المطلق‪ :‬من الخصائص المميزة لنظام الشھر العيني أن جميع التصرفات واألحكام‬
‫المنشئة‪ ،‬الناقلة‪ ،‬المعدلة‪ ،‬المسقطة لحــق الملكيــة والحقــوق العيـنيـة األخــرى سواء كانت أصليــة‬
‫أو تبعية‪ ،‬ال يمكن اإلحتجاج بھا في مواجھة الغير ّإال من تاريخ قيدھا في السجل العقاري‪.‬‬
‫من ھنا تكتسب ھذه الحقوق قوة اإلثبات المطلقة في مواجھة الكافة‪ ،‬وذلك بغض النظر على‬
‫)‪(1‬‬
‫اإلستثناءات الواردة على ھذا المبدأ‪.‬‬
‫ج‪ -‬مبدأ المشروعية‪ :‬مضمون ھذا المبدأ ھو إجراء مراقبة عامة‪ ،‬ومراجعة سابقة لجميع الوثائق‬
‫التــي تكون محال لإليداع من أجل شھرھا‪ ،‬حتى ال يقيد في السجل العقاري ّإال الحقوق المشروعة‬
‫فعــال‪ ،‬وبالتالي اجتناب شھر اإلدعاءات المشكوك فيھا التي ال تستند إلى أساس قانوني سليم‪.‬‬
‫بناء على ذلك يمكن للمحافظ العقاري مراقبة الشروط القانونية األولية الواجب توافرھا في‬
‫)‪(2‬‬
‫الوثائق الخاضعة لعملية الحفظ‪.‬‬
‫د‪ -‬مبدأ عدم اكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم‪:‬‬
‫فإذا كان التقادم سبب من أسباب اكتساب الملكية في نظام الشھر الشخصي فإنه مستبعد في نظام‬
‫الشھر العيني‪ ،‬فال يمكن لواضع اليد على عقار مھما طال اكتسابه بالتقادم أن يطالب بتملكه إذا كان‬
‫سند الملكية فيه مشھر ألنه يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية المطلقة‪ ،‬وألنّ الحيازة ھي قرينة على‬
‫)‪(3‬‬
‫الملكية‪ ،‬والملكية ثابتة بالقيد في ھذا النظام‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشھر الشخصي والعيني‬
‫المشرع الجزائري أخذ بنظام الشھر العيني وھذا واضح في األمر ‪ 74/75‬السالف الذكر‬
‫والمراسيم المطبقة له من خالل النصوص القانونية‪ ،‬والتي يستشف من خالل العبارات المتضمنة فيھا‬
‫بأن المشرع الجزائري أخذ بھذا النظام‪ ،‬ويظھر ذلك من خالل المادة األولى الفقرة األولى من‬
‫المرسوم رقم ‪ 62/76‬التي تنص على ما يلي‪" :‬إن تصميم مسح األراضي يكون موضوع إعداد ما‬
‫يلي في كل بلدية‪ ،‬جدول لألقسام وسجل لقطع األراضي حيث ترتب فيھا مختلف العقارات حسب‬
‫)‪(4‬‬
‫الترتيب الطوبوغرافي‪"...‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.23-22‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.23‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪ /‬ليلى زروقي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.44‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 01/1‬من المرسوم رقم ‪ ،62/76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس‪ ،1976‬يتعلق بإعداد مسح األراضي‬
‫العـــام‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬سنة ‪ ،1976‬المعدل والمتمم بالمرسوم ‪.134/92‬‬
‫‪- 72 -‬‬
‫كما تنص المادة ‪15‬من نفس المرسوم ‪ 62/76‬على ما يلي‪" :‬إن مسح األراضي المقسم إلى‬
‫أقسام وإلى أماكن معلومة يعطي التمثيل على الرسم البياني إلقليم البلدية في جميع تفصيالت تجزئته‬
‫)‪(1‬‬
‫إلى أجزاء للملكية وإلى قطع األراضي‪."...‬‬
‫وما يالحظ على ھذه النصوص أن المشرع اعتمد على المسح من أجل تقسيم األرض إلى‬
‫وحدات عقارية التي تخصص لھا بطاقات عقارية من السجل العقاري)العيني(‪ ،‬غير أن المشرع‬
‫وإدراكا بمدى صعوبة تجسيد نظام السجل العقاري على الواقع نظرا لصعـوبة إتمـام عملية‬
‫المســح)‪ ،(2‬نص في المادة ‪ 27‬من األمر ‪74/75‬على ما يلي‪" :‬إن العقود والقرارات القضائية التي‬
‫تكون موضوع إشھار في المحافظة العقارية والتي تخص عقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة في‬
‫بلدية لم يعد فيھا بعد مسح األراضي تفھرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسك‬
‫على الشكل الفردي‪."...‬‬
‫وھذا ما يفيد بأن نظام الشھر العقاري الحالي يشمل في آن واحد نظام الشھر الشخصي ونظام‬
‫الشھر العيني‪ ،‬أي أنه نظام شھر مختلط‪ ،‬حيث أن المشرع الجزائري أخذ بنظام الشھر العيني كأصل‬
‫)‪(3‬‬
‫عام وكاستثناء أو كمرحلة انتقالية أخذ بنظام الشھر الشخصي‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬إجراءات الشھر‬
‫تمر عملية الشھر بالمراحل التالية‪ :‬اإليداع‪ ،‬القيام باإلجراء‪ ،‬التأشيــر علـى البطاقات‬
‫العقــاريـة‪ ،‬التأشير على الدفتر العقاري‪.‬‬
‫أوال‪ :‬اإليداع‬
‫اإليداع إجراء قانوني أولي الزم في كل عملية شھر‪ ،‬له محل وآجــال قانـونيــة يجـب‬
‫احترامھا‪ ،‬بحيث يتم إيداع الوثائق من قبل األشخـاص المنـــوط لھم قانــونــا ذلــك‪ ،‬وھــم‬
‫المـوثقــون‪ ،‬السلطات اإلدارية‪ ،‬كتاب الضبط أو أحد المساعدين التابعين لھم‪ ،‬وھذا طبقا لما جاء في‬
‫نص المادة ‪ 90‬من المرسوم رقم ‪ 63/76‬السالف الذكر ‪.‬‬
‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪15‬من المرسوم رقم ‪ ،62/76‬المرجع السابق‪.‬‬

‫)‪ (2‬عملية المسح تتمثل في األعمال التي يقوم بھا المساحون التابعون للھيئات المكلفة بالمسح العقاري‪ ،‬حيث يعملون‬
‫على تحديد الملكية العقارية وضبط مساحة كل قطعة ضبطا دقيقا قصد إعداد مخطط منظم إلقليم كل بلدية‪ ،‬والذي‬
‫يجــر لتنظيم إقليم الدولة وتبيان موقع العقارات وقوامھا وحدودھا‪ ،‬راجع في ذلك‪ ،‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المرجع‬
‫السابــق‪ ،‬ص ‪.04‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬المسعود رويصات ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.25‬‬
‫‪- 73 -‬‬
‫يتم إيداع الوثائق من أجل شھرھا في المحافظة العقارية المعنية وبالضبط على مستوى قسم‬
‫اإليداع وعمليات المحاسبة)‪ ،(1‬حيث يكون اإليداع بالمحافظة العقارية التي يقع العقار محل التصرف‬
‫)‪(2‬‬
‫في دائرة اختصاصھا‪.‬‬
‫من أجل تسھيل عملية اإليداع ألزم المشرع الجزائري محرري العقود بإفراغ الصورتين‬
‫الرسميتين في مستخرج خاص يعرف بــ)‪ ،(publicity reel N°6‬ومن ثم فإن عدم توفر ھذه الشكلية‬
‫يكون سببا في رفض اإليداع‪.‬‬
‫من الناحية العملية يمكن أن يضم اإليداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من‬
‫مراقبة موضوع اإليداع بشكل جيد ودقيق‪ ،‬ومطابقتھا مع مختلف المعلومات والبيانات التي تتضمنھا‬
‫الوثائق والمحررات محل اإلشھار كالجدول الوصفي للتقسيم في حالة ما إذا كان محل العقد متعلق‬
‫بجزء من عقار مبني على شكل ملكية مشتركة لتحديد الوحدة العقارية محل التصرف‪ ،‬وكذلك‬
‫)‪(3‬‬
‫غير أنه في اآلونة األخيرة أصبح‬ ‫مستخرج العقد‪ ،‬وثيقة قياس مسح األراضي‪ ،‬قرار التجزئة‪،‬‬
‫يتطلب من مودعي الوثائق االكتفاء فقط بكتابة المراجع الكاملة لھا‪ ،‬تاريخ‪ ،‬رقم الشھادة أو الرخصة‬
‫والجھة المسلمة‪...‬إلخ‪ ،‬مع ضرورة االحتفاظ بھا لدى مكاتبھم وتحت مسؤوليتھم‪.‬‬
‫كما يجب على محرري العقود والوثائق الخاضعة لعملية الشھر العقاري القيام بإيداعھا ضمن‬
‫اآلجال والمواعيد المحددة قانونا‪ ،‬وھي تختلف بإختالف طبيعة العقد وموضوعه‪ ،‬ھذا ما أكدته المادة‬
‫)‪(4‬‬
‫‪ 99‬من المرسوم رقم ‪ 63/76‬السالف الذكر‪.‬‬
‫وبعد تسلم الوثائق يدون المحافظ العقاري ذلك في سجل يعرف بسجل اإليداعات‪ ،‬الذي يوقع‬
‫ويرقم من قبل قاضي المحكمة التابعة الختصاص المحافظة العقارية ويتم التأشير على بيانات اإليداع‬
‫)‪(5‬‬
‫في سجل خال من بياض أو كتابة بين األسطر طبقا للمادة ‪ 43‬من المرسوم رقم ‪.63/76‬‬
‫)‪ (1‬يعتبر قسم اإليداع وعمليات المحاسبة من أھم أقسام المحافظة العقارية‪ ،‬حيث يتم بواسطته مباشرة اإلجراءات‬
‫األولية الخاصة بالشھر‪ ،‬كما يعتبر القسم المسؤول عن عملية قبــول أو رفــض إيداع الوثائق الخاضعة للحفظ‬
‫العقاري‪ ،‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬إلھام بعبع ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.66‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.104-103‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.105-104‬‬
‫)‪ (5‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 43‬من المرسوم رقم ‪ ،63/76‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 74 -‬‬
‫يجب أن تتضمن الوثيقة المودعة مراجع أصل الملكية السابقة عمــال بقاعــدة الشھـــر‬
‫المسبــق‪ ،‬إضافة إلى مراجع التسجيل طبقا للمواد من ‪ 93‬إلى ‪ 100‬من األمر ‪ 105/76‬المتضمــن‬
‫قانون التسجيـــل‪ ،‬مع مراعاة اإليداعات التي تتعلق بعقــارات معفـــاة من رســـوم الشھــر‬
‫)‪(1‬‬
‫العقـــاري‪ ،‬كالعقارات التابعة للدولة أو جماعاتھا المحلية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬تنفيذ إجراء الشھر‬
‫بعد قبول عملية اإليداع يعيد المحافظ العقاري إحدى النسختين من العقد أو من الجدول بعد أن‬
‫يؤشر عليه مثبتا بذلك انقضاء اإلجراء ‪،‬وذلك حسب نص المادة ‪ 92‬من المرسوم رقم ‪63/76‬‬
‫السالف الذكر‪.‬‬
‫‪ -1‬آجال القيام بإجراء الشھر‬
‫حددت آجال القيام بإجراء الشھر المادة ‪ 99‬من األمر ‪ 63/76‬على الشكل اآلتي‪:‬‬
‫‪ -‬الشھادات التوثيقية شھران ابتداء من اليوم الذي قدم اإللتماس إلى الموثق‪ ،‬ويمدد ھذا األجل إلى‬
‫أربعة أشھر إذا كان أحد المعنيين مقيما بالخارج‪ ،‬كما تثبت مسؤولية أصحاب الحقوق العينية الجدد‬
‫مدنيا إذا قدم اإللتماس إلى الموثق في أكثر من ستة أشھر بعد الوفاة‪.‬‬
‫‪ -‬أوامر نزع الملكية ‪ 08‬أيام من تاريخھا ‪.‬‬
‫‪ -‬األحكام القضائية شھرين من اليوم الذي تصبح فيه نھائية‪.‬‬
‫‪ -‬العقود األخرى ُتشھرُ من يوم تاريخھا‪.‬‬
‫وفي حالة ما إذا كان يجب إجراء اإلشھار في مكتب أو أكثر فإن األجل المنصوص عليه يمدد‬
‫بخمسة عشر يوما كامال بالنسبة لكل مكتب زيادة عن األجل األول‪.‬‬
‫وفي حالة عدم مراعاة اآلجال المذكورة أعاله يعاقب مودعي العقود بدفع غرامة مالية‪ ،‬ألن‬
‫ھذه اآلجال تعتبر من النظام العام وكون ھذه الغرامة رمزية تقدر بـ ‪ 100‬دج مقارنـــة مــع قيمة‬
‫)‪(2‬‬
‫العقار‪ ،‬فقد رفعت بموجب المادة ‪ 31‬من قانون المالية لسنة ‪ 1999‬إلى ‪1000‬دج‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬إلھام بعبع ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.67‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬إلھام بعبع ‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.68-67‬‬
‫‪- 75 -‬‬
‫ثالثا‪ :‬التأشير على البطاقات العقارية‬
‫عند شھر أي وثيقة في المحافظة العقارية يتم التأشير على مجموعة البطاقات العقارية)‪ ،(1‬أما‬
‫فيما يتعلق بكيفيات التأشير على البطاقة العقارية فقد نصت المادة ‪34‬من المرسوم رقم ‪63/76‬‬
‫السالف الذكر ‪ ،‬على أن كل عملية تأشير خاصة باإلجراء يجب أن تشتمل على البيانات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تاريخ العقود والوثائق أو القرارات القضائية التي تم شھرھا‪.‬‬

‫‪ -‬تاريخ اإلتفاقيات أو الشروط أو التسجيالت التي تم شھرھا ‪.‬‬
‫‪ -‬إسم الموثق أو السلطة القضائية أو اإلدارية الصادرة منھا الوثيقة ‪.‬‬
‫‪ -‬الثمن األساسي أو التقديري أو المعدل‪.‬‬
‫‪ -‬مبلغ الدين ومجموع الملحقات المضمونة ‪.‬‬
‫كما أنه ال بد أن يظھر في كل عملية تأشير تاريخ الشھر ومراجعه‪ ،‬وتتم عملية التأشير بكيفية‬
‫واضحة ومقروءة بالحبر األسود الذي ال يمحى‪ ،‬مع ضرورة إستعمال المختصرات الجارية وإستعمال‬
‫األختام و األرقام المؤرخة‪ ،‬مع تفادي الكشط أو المحو لما لھم من تأثير على المظھر الخارجي‬
‫)‪(2‬‬
‫للبطاقة العقارية‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬التأشير على الدفتر العقاري‬
‫يعتبر الدفتر العقاري سندا قانونيا ذو حجية قوية تقيد فيه جميع الحقوق العقارية وما يرد عليھا‬
‫من تصرفات على العقارات الواقعة في المناطق الممسوحة‪ ،‬وھو يسلم إلى كل مالك يكون حقه قائما‬
‫بمناسبة إنشاء البطاقات العقارية‪ ،‬علما أنه قد تم تحديد نموذج خاص به بموجب القرار المؤرخ في‬
‫‪.1976/05/27‬‬
‫والجدير بالذكر أن كل إنشاء أو تعديل أو إلغاء لحق الملكية ينتج عنه ضبط جديد للدفتر‬
‫العقاري‪ ،‬والذي يودعه المالك السابق ويتسلمه المالك الجديد من المحافظة العقارية المختصة‪ ،‬أما فيما‬
‫يتعلق بكيفية التأشير فقد حددتھا المادة ‪ 45‬من المرسوم ‪ 63/76‬السالف الذكر وألزمت أن تكون‬
‫)‪ (1‬البطاقة العقارية أداة مستحدثة تھدف إلى تنظيم عملية الشھر للتوصل بسھولة إلى معرفة الحالة القانونية والمادية‬
‫للعقار‪ ،‬راجع في ذلك أ‪ /‬مجيد خلفوني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.114‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬كريمة فردي ‪ ،‬الشھر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪ ،2008-2007‬ص ‪.98‬‬
‫‪- 76 -‬‬
‫عملية التأشير بكيفيات واضحة ومقروءة بالحبر األسود الذي ال يمحى‪ ،‬وفي حالة وجود أخطاء مادية‬
‫)‪(1‬‬
‫يتعين على األعوان المكلفين بعملية التأشير اإلبتعاد عن كشطھا أو شطبھا‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬كيفية شھر المحالت المعنية بالتنازل‬
‫بعد القيام بعملية تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل ضمن نموذج ‪ PR6‬الذي يعد من‬
‫طرف محرر العقد‪ ،‬بحيث يحتوي على إطارين األول خاص بمحرر العقد والثاني خاص بالمحافظ‬
‫العقاري‪ ،‬والقيام بعملية التسجيل ترسل مفتشية أمالك الدولة العقود إلى المحافظة العقارية التي يقع‬
‫العقار محل التصرف في دائرة إختصاصھا قصد إجراء شھرھا‪ ،‬فيحتفظ المحافظ العقاري بنسخة لديه‬
‫ويرسل النسختين الباقيتين بعد القيام بالتأشير عليھا ضمن المساحة المخصصة له أي اإلطار الخاص‬
‫)‪(2‬‬
‫بالمحافظ العقاري‪.‬‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أنه في حالة العقود الخاضعة لإلشھار بالنسبة للعقارات الموجودة في‬
‫بلديات لم تشملھا عمليات المسح‪ ،‬تعد بشأنھا البطاقات العقارية ويتم تعيين العقار في ھذه الحالة‬
‫باإلستناد إلى البلدية التي يقع فيھا وإلى إسم الشارع ورقمه ‪.‬‬
‫إضافة إلى تحديد طبيعة العقار ومساحته‪ ،‬وذلك طبقا للمادتين ‪ 21‬و ‪ 66‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 63/76‬السالف الذكر)‪.(3‬‬
‫وفي ھذه الحالة يقوم المحافظ العقاري بإشھار ھذه العقود وفقا للبطاقات العقارية الموجودة‬
‫في المحافظة العقارية‪ ،‬أما في حالة وجود العقارات أي المحالت المتنازل عنھا في بلديات بدأت فيھا‬
‫عملية المسح‪ ،‬فإن المحافظ العقاري يقوم بإرسال نسخة من الدفاتر العقارية الخاصة بالمحالت إلى‬
‫مفتشية أمالك الدولة‪ ،‬وذلك بعد أن تقوم ھذه األخيرة بإرسال وثيقة "تأسيس السجل العقاري"‪ ،‬بعد أن‬
‫يتم ملؤھا من طرف األعوان المختصين وذلك حسب الشكل التالي ‪:‬‬
‫بلدية‪ ،........‬قسم‪ ،..........‬مكان معين‪ ،...........‬مجموعة ملكية رقم‪.............‬‬
‫النوع ‪:‬شقة‪ ،‬محل تجاري‪ ،‬سعة المسح‪ ،...........:‬نوعية الملك‪:‬حضري‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬خالد رامول ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.118‬‬
‫)‪(2‬‬
‫أنظر‪ :‬نموذج عقد البيع‪ ،‬الملحق رقم ‪.07‬‬
‫)‪(3‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬المسعود رويصات ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.104‬‬
‫‪- 77 -‬‬
‫ومما ينبغي التنويه إليه أنه في األصل أن مدير الترقية والتسيير العقاري ھو المسؤول عـــن‬
‫إستالم الدفاتر العقارية‪ ،‬لكن ھناك تفويض من المديــر الوالئي بــأن يتم إستالم الدفاتر العقاريـــة‬
‫مـــن طرف مفتشية أمالك الدولة‪ ،‬وذلك بموجب المذكرة رقم ‪ 07231‬الصادرة بتاريخ‬
‫)‪(1‬‬
‫‪.2011/07/06‬‬
‫ثم يقوم محرر العقد لدى مفتشية أمالك الدولة بالتقدم إلى مصلحة مسح األراضي بطلب من‬
‫خالل استمارة من نوع )‪ (CC4‬باعتبار أن مصلحة المسح تعد بمثابة الھيئة الوحيدة التي يمكنھا إعداد‬
‫المستخرج بدقة نظرا للضبط اليومي للوثائق المساحية‪ ،‬وذلك من أجل الحصول على مستخرج من‬
‫النموذج)‪ (PR4bis‬الخاص بالمناطق الممسوحة والذي يعد بمثابة مطبوعة لونھا وردي تزود بھا‬
‫وزارة المالية مصلحة مسح األراضي‪ ،‬ويعد ھذا المستخرج مستخرجا لمسح األراضي من خالل‬
‫جزئه األيمن الذي تتولى مصلحة مسح األراضي مأله‪ ،‬وكذا مستخرج عقد من خالل جزئه األيسر‬
‫الذي يمأل من طرف محرر العقد‪ ،‬ومؤخرا تم تغيير تسمية المستخرج )‪ (PR4bis‬إلى )‪(CC4bis‬‬
‫‪،‬وبعد إيداع الطلب المشار إليه سابقا فإن مصلحة المسح ملزمة بإعداد المستخرج خالل مدة أقصاھا‬
‫خمسة عشر يوما ‪،‬إستنادا إلى ھذا المستخرج يقوم محرر العقد بتحرير ھذا األخير كما يقوم بتدوين‬
‫البيانات الضرورية ضمن الجزء األيسر من المستخرج‪ ،‬يذكر فيه باختصار مضمون التصرف‬
‫القانوني‪ ،‬ثم يتم إرسال العقد موضوع التصرف القانوني)التنازل( إلى المحافظ العقاري من أجل‬
‫شھره مرفقا بالمستخرج والدفتر العقاري‪ ،‬وذلك تحت طائلة رفض اإليداع‪.‬‬
‫بعد ما يتأكد المحافظ العقاري من تطابق البيانات الواردة في العقد المودع مع تلك الواردة في‬
‫المستخرج يقوم بإشھار العقد‪ ،‬ويشير إلى ھذا اإلشھار ضمن اإلطار المخصص لذلك بحيث يذكر‬
‫)‪(2‬‬
‫مراجع اإلشھار من تاريخ وحجم ورقم‪ ،‬ليقوم بعد ذلك بإرسال العقود المشھرة إلى محررھا‪.‬‬
‫ويتم حين إتمام إجراء الشھر تسليم نسخة من عقد البيع إلى المستفيد المعني‪ ،‬مع إمضائه على‬
‫)‪(3‬‬
‫وثيقة "اعتراف باستالم العقد"‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬المذكرة رقم ‪ ،07231‬المؤرخة في ‪ ،2011/07/06‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬المسعود رويصات ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.112-111‬‬
‫)‪ (3‬أنظر‪ :‬نموذج وثيقة "اعتراف باستالم العقد"‪ ،‬الملحق رقم ‪.10‬‬
‫‪- 78 -‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬الشرط المانع من التصرف في المحالت المتنازل عنھا‬
‫رغم أن المشرع الجزائري مكن الشاغل الشرعي للمحل الذي يقطنه من امتالكه سواء كان‬
‫محل سكني أو تجاري أو مھني أو حرفي من خالل التنازل له عنه وفقا للمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ّ ،269/03‬إال أن ھذا األخير أي التنازل كان بمجموعة من الضوابط مثل وضع شروط البد من‬
‫توافرھا في المستفيد وفي المحل المعني بالتنازل‪ ،‬إضافة إلى ذلك وضع شرطا يمنع فيه المستفيد من‬
‫التنازل من التصرف في المحل المتنازل عنه لمدة عشر سنوات‪ ،‬وعليه ارتأينا أن نقوم بدراسة ھذا‬
‫الشرط وذلك من خالل تحديد مفھوم الشرط المانع من التصرف في المطلب األول‪ ،‬وتطبيق الشرط‬
‫المانع من التصرف في إطار السكنات المستفيدة من إعانات الدولة في المطلب الثاني‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬مفھوم الشرط المانع من التصرف‬
‫إنّ األصل في المالك أنه يجوز له أن يتصرف في ملكه بجميع أنواع التصرفات‪ ،‬إذ له أن ينقل‬
‫ملكية الشيء الذي يملكه إلى غيره ‪،‬بالبيع أو الھبة أو الشركة أو القرض أو غير ذلك من التصرفات‬
‫الناقلة للملكية‪،‬ونقل الملكية على ھذا الوجه ھو أوسع ضروب التصرف الذي يستطيع المالك أن يقوم‬
‫)‪(1‬‬
‫بھا‪.‬‬
‫غير أنه يمكن أن يحرم المالك من التصرف في ملكـه ولو مؤقتا بشـــرط مانـــع من‬
‫التصــرف‪ ،‬وھذا األخير نتناوله في ھذا المطلب من خالل التطرق إلى تعريفه في الفرع األول وإلى‬
‫شروط صحته في الفرع الثاني انتقاال إلى آثاره في الفرع الثالث‪ ،‬ثم الوقوف على موقف المشرع‬
‫الجزائري منه في الفرع الرابع‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف الشرط المانع من التصرف‬
‫الشرط المانع من التصرف ھو منع المالك من التصرف في ملكه‪ ،‬كما لو اشترط الواھب على‬
‫الموھوب له عدم التصرف في المال الموھوب لمدة معينة‪ (2)،‬ويقصد به ثبوت الملكية الخاصة للمالك‬
‫متمتعا باستعمال الشيء واالنتفاع به والمساس به ماديا دون أن يكون له حق التصرف القانوني فيه‬
‫بنقل ملكيته كلھا أو جزء منھا إلى الغير ‪،‬حيث تكون الملكية محبوسة على المالك دون إمكان‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد حق الملكية‪ ،‬الجــزء‬
‫الثــامـــن‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪ ،‬سنة ‪ ،2000‬ص ‪.501‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬أ‪/‬علي ھادي لعبيدي‪ ،‬الحقوق العينية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار الثقــافــة‪ ،‬عمـــان)األردن(‪ ،2005 ،‬ص‬
‫‪.42‬‬
‫‪- 79 -‬‬
‫خروجھا من ذمته آلخر‪ ،‬ومصدر المنع من التصرف يرجع إلى إرادة الطرفين وھما المشترط‬
‫)‪(1‬‬
‫والمشترط عليه‪ ،‬على وجه يضع التصرف في المال محل المنع باطال فال تنتقل ملكيته إلى الغير‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬شروط صحة الشرط المانع من التصرف‬
‫بما أن الشرط المانع من التصرف ھو استثناء على األصل المتمثل في حرية المالك في‬
‫التصرف في ملكيته‪ ،‬فإنه لكي يصح ھذا الشرط البد من توافر مجموعة من الشروط تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬مشروعية الباعث‬
‫يكون الباعث مشروعا متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة‬
‫للمتصرف أو للمتصرف إليه أو للغير‪.‬‬
‫فالمفروض إذن‪ ،‬حتى يكون الباعث مشروعا والشرط المانع صحيحا‪ ،‬أن يكون المتصرف قد‬
‫قصد بالشرط المانع الذي ضمنه العقد أو الوصية حماية مصلحة مشروعة له ھو‪ ،‬أو مصلحة‬
‫مشروعة لمن تصرف له أو مصلحة مشروعة ألجنبي أي للغير)‪.(2‬‬
‫ومثال مصلحة مشروعــة للمتصــرف‪ ،‬أن يكون المتصــرف قد وھب منزال ألحــد مـن‬
‫ذويــه‪ ،‬واشترط لنفسه حق اإلنتفاع أو حق السكنى طول حياته وال يريد أن تكون له عالقة في شأن‬
‫حقه ھذا ّإال مع من تصرف له‪ ،‬فيعمد إلى تضمين ھبته شرطا مانعا من التصرف في المنزل‪ ،‬حتى‬
‫يطمئن إلى أنه في استعمال حق انتفاعه بالمنزل أو حقه في سكناه لن تكون له عالقة إال بالموھوب‬
‫له‪ ،‬إذ يصبح غير جائز لھذا أن يتصرف في المنزل طول حياة الواھب‪ ،‬أو يبيع العقار بثمن مقسط‬
‫لمدة خمس سنوات مثال ويشترط على المشتري عدم جواز التصرف في العقار حتى يوفي جميع‬
‫)‪(3‬‬
‫أقساط الثمن‪.‬‬
‫وكثيرا ما تتحقق مصلحة مشروعة للمتصرف له مثال إذا وھب شخص أو أوصى آلخــر‬
‫بعقار‪ ،‬ولمّا كان يعرف أن المتبرع له سيئ التدبير ويخشى عليه أن يضيع سفھا العقار المتبرع له‬
‫بــه‪ ،‬فيعمد إلى تضمين تبرعه شرطا بعدم جواز التصرف في ھذا العقار‪ ،‬وقد يھب المتصرف العقار‬
‫لشخص صغير في السن تنقصه الخبرة والتجارب‪ ،‬فيشترط عليه عدم جواز التصرف في العقار حتى‬
‫يصل إلى سن معينة يكون عند بلوغھا قد أنضجته التجارب وحصل على الخبرة الالزمة‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬أحمد عبد التواب بھجت‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للملكية الفردية‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار النھضة‬
‫العربية للنشر‪ ،‬القاھرة‪ ،2005،2004 ،‬ص ‪.209‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.509‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪/‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.510‬‬
‫‪- 80 -‬‬
‫وقد يھب المتصرف العقار لقاصر له ولى يخشى من إسرافه‪ ،‬فيشترط عليه عدم جواز‬
‫)‪(1‬‬
‫التصرف في العقار حتى يبلغ القاصر سن الرشد فيتسلم العقار‪.‬‬
‫وقد تكون المصلحة المشروعة خاصة بأجنبي‪ ،‬فيھب شخص عقارا آلخر ويشترط عليه أن‬
‫يرتب إيرادا ألجنبي طول حياته ويشترط في الوقت ذاته ّأال يتصرف في العقار الموھوب مادام‬
‫صاحب اإليراد حيا حتى يكفل له ضمانا إليراده كذلك قد يكون لألجنبي حق انتفاع أو حق سكنى في‬
‫)‪(2‬‬
‫العقار الموھوب ‪،‬فيشترط الواھب على الموھوب له عدم التصرف في العقار‪.‬‬
‫وإذا كان الشرط المانع ليس له باعث مشروع ولم تكن ھناك مصلحة مشروعة تراد حمايتھا به‬
‫ال للمتصرف وال للمتصرف له وال للغير كان الشرط باطال‪ ،‬فإذا وھب شخص عقارا آلخر واشترط‬
‫عليه عدم التصرف فيه ليمنعه من القيام بمشروع علمي أو بعمل من أعمال الخير يعلم الواھب أن‬
‫الموھوب له يحرص على تحقيقه‪ ،‬وقد يبيع العقار الموھوب في سبيل ذلك‪.‬‬
‫كان الباعث ھنا غير مشروع ‪،‬فھو اليحقق مصلحة مشروعة ال للواھب وال للموھوب له وال‬
‫للغير ومن ثم يكون الشرط باطال والمفروض أن للشرط المانع باعثا مشروعا إلى أن يثبت المتصرف‬
‫)‪(3‬‬
‫له أن الباعث غير مشروع‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬أن تكون مدة المنع معقولة‬
‫إن القضاء الفرنسي والمصري استقرا على عدم صحة شرط المنع من التصرف إال إذا كان‬
‫المنع مؤقتا ولمدة معقولة‪ ،‬أما إذا كان المنع مؤبدا فإن الشرط باطل بطالنا مطلقا ومخالفا للنظام‬
‫العــام‪ ،‬ذلك أنه ال يجوز أن تكون مدة المنع طويلة إلى حد أن تكون غير معقولة)‪ ،(4‬وھذا يعني أنه‬
‫لكي يكون الشرط المانع صحيحا‪ ،‬يجب ّأال يكون مانعا من التصرف منعا دائما‪ ،‬إذ تخرج العين بھذا‬
‫المنع من دائرة التعامل بتاتا‪ ،‬وھذا أمر مخالف للنظام العام‪ ،‬وال يجوز ّإال بنص قانوني كما ھي الحال‬
‫في الوقف‪،‬ومن ثم يكون الشرط المانع منعا دائما شرطا باطال‪ ،‬يلغي ويبقي التصرف الذي تضمن‬
‫الشرط مالم يكن الشرط ھو الدافع إلى التصرف فيبطل كل من الشرط والتصرف‪ ،‬ويشترط إذن‬
‫لصحة الشرط المانع أن يكون المنع مؤقتا ولمدة معقولة‪،‬فإذا طالت مدة المنع وأصبحت بالنسبة إلى‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪/‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.511‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪/‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.512‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.513-512‬‬
‫)‪ (4‬راجع في ذلك‪ ،‬سميحة خوادجية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.109‬‬
‫‪- 81 -‬‬
‫ظروف القضية ومالبساتھا مدة غير معقولة ‪،‬فإن المنع المؤقت يكون في ھذه الحالة في حكم المنع‬
‫)‪(1‬‬
‫الدائم ومن ثم يكون الشرط المانع باطال بالرغم من توقيته‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬آثار الشرط المانع من التصرف‬
‫إذا قام الشرط المانع صحيحا أي كان الباعث مشروعا ولمدة معقولة ترتب على ذلك ما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬أن يمتنع التصرف في العين المتبرع بھا طول المدة التي حددت في الشرط المانع‪ ،‬فال يجوز‬
‫للمتصرف له أن يتصرف في العين بأي نوع من أنواع التصرف‪ ،‬ال يجوز له أن يبيع العين أو أن‬
‫يھبھا أو أن يقدمھا حصة في شركة أو أن يقرر عليھا حق انتفاع أو حق ارتفاق أو أن يرھنھا رھنا‬
‫رسميا أو حيازة‪ ،‬ولكن يجوز للمتصرف له أن يوصي بالعين‪ ،‬فإن اإليصاء ولو أنه تصرف ّإال أنه‬
‫تصرف لما بعد الموت‪ ،‬والمقصود عدم التصرف في حال الحياة‪ ،‬وذلك ما لم يكن الغرض الذي يراد‬
‫تحقيقه من شرط المنع يقتضي منع الوصية‪ ،‬كما إذا قصد المتصرف من الشرط المانع أن تؤول العين‬
‫بعد موت المتصرف له إلى ورثة ھذا األخير‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬متى كانت العين غير قابلة للتصرف فيھا بحكم الشرط المانع أصبحت أيضا غير قابلة للحجز‬
‫عليھا‪ ،‬فإن المنع من التصرف يقتضي المنع من الحجز‪ ،‬ولو أن الحجز كان جائزا ألمكن التحايل‬
‫على شرط المنع من التصرف بأن يقترض المالك ماال ويدع الدائن يحجز على العين ويقتضي حقه‬
‫)‪(2‬‬
‫منھا‪ ،‬فيكون المالك قد تصرف في العين على ھذا النحو بطريق غير مباشر‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬حتى يكون الشرط المانع في العقار نافذا في حق الغير وجب تسجيله وشھره بالمحافظة العقارية‬
‫فإذا سجل الشرط في السجل العقاري امتنع على الغير أن يكتسب حقا عينيا على العقار المثقل بھذا‬
‫القيد‪ ،‬أما إذا انتقل العقار للغير قبل شھره بالمحافظة العقارية يكون تملك الغير صحيح)‪ ،(3‬ويقع عادة‬
‫ھذا التسجيل ضمن تسجيل التصرف األصلي الذي نقل العين مثقلة بھذا الشرط‪ ،‬فيذكر في تسجيل‬
‫)‪(4‬‬
‫التصرف األصلي ما ورد في التصرف من نصوص متعلقة بالشرط المانع‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬موقف المشرع الجزائري من الشرط المانع من التصرف‬
‫إن المشرع الجزائري أغفل النص في القانون المدني على الشرط المانع من التصرف‪ ،‬وبداية‬
‫اعتقدنا أنه سار على موقف الفقه اإلسالمي الذي يرفض الشرط المانع وال يقر به‪ ،‬إال أن المادة ‪104‬‬
‫)‪(1‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.518-517‬‬
‫)‪(2‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.519‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫راجع في ذلك‪ ،‬د‪ /‬عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.519‬‬
‫‪- 82 -‬‬
‫من المرسوم رقم ‪ 63/76‬السابق الذكر نصت على ما يلي‪":‬يحقق المحافظ بأن البطاقة غير مؤشر‬
‫عليھا بأي سبب يقيد حرية التصرف في الحق من قبل صاحبه األخير"‪ ،‬وھو ما يدل على أن‬
‫المشرع الجزائري أخذ بالشرط المانع من التصرف‪ ،‬لذلك وجب تنظيم نصوص قانونية لتحديد شروط‬
‫)‪(1‬‬
‫المنع من التصرف وجزاء مخالفته حتى ال تحبس األمالك العقارية عن التداول‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تطبيق الشرط المانع من التصرف‬
‫إن المشرع الجزائري قيد حق المشتري باكتساب المحل الذي يشغله عن طريق التنازل بعدم‬
‫التصرف فيه لمدة معينة من خالل تدوين ھذا الشرط في "عقد البيع"‪ ،‬وھذا طبقا للمادة ‪ 57‬من‬
‫القانون ‪ 12/07‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 2008‬التي فرضت المنع من التصرف في السكنات‬
‫المستفيدة من إعانات الدولة لمدة عشر سنوات‪ ،‬وتعتبر السكنات التي كانت محل تنازل في إطار‬
‫المرسوم رقم ‪ 269/03‬من بين السكنات المستفيدة من إعانة الدولة‪ ،‬لھذا سنتطرق في الفرع األول‬
‫إلى تعريف السكنات المستفيدة من إعانات الدولة‪ ،‬وفي الفرع الثاني إلى أنواع السكنات المستفيدة من‬
‫إعانات الدولة‪ ،‬وفي الفرع الثالث إلى تطبيق الشرط المانع من التصرف على المحالت المعنية‬
‫بالتنازل‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف السكنات المستفيدة من إعانات الدولة‬
‫إن السكنات المستفيدة من إعانات الدولة عرفتھا المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 196/08‬على أنھا كل محل ذي إستعمال سكني استفاد من إعانة الكتساب الملكية‪ ،‬ال سيما المساكن‬
‫)‪(2‬‬
‫االجتماعية التساھمية والمساكن المنجزة في إطار البيع باإليجار والسكن الريفي المدعم‪.‬‬
‫وتأخذ اإلعانات أو المساعدات المالية التي تقدمھا الدولة لألفراد من أجل الحيازة على‬
‫السكنات شكلين ‪:‬‬
‫‪ -‬إعانة مالية مباشرة‪ ،‬أي أنھا تقدم لغرض الحيازة على سكن حيث أنھا تقدر على أساس نسبة‬
‫من مبلغ شراء المسكن وتقدم للفرد المعني بعملية الشراء‪ ،‬وما عليه ّإال أن يكمل ما تب ّقى من المبلغ‬
‫للحصول على ملكية المسكن‪ ،‬ففي الجزائر مثال نجد ھيئة تابعة للدولة متخصصة في منح ھذا النوع‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬سميحة خوادجية ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.110‬‬

‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ ،05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،196/08‬المؤرخ في ‪ ،2008/07/06‬المحدد شروط إعادة التنازل‬
‫عن المساكن االجتماعية الممولة من طرف الدولة والسكنات المستفيدة من إعانات الدولة الكتساب الملكية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،38‬المؤرخة في ‪ 09‬يوليو ‪.2008‬‬
‫‪- 83 -‬‬
‫من اإلعانات )أي اإلعانات المباشرة( والمتمثلة في‪" :‬الصندوق الوطني للسكن ‪ "CNL‬الذي يقدم‬
‫إعانات مالية للفرد بغرض شراء مسكن معين وذلك وفق شروط موضوعة مسبقا )كقيمة دخل‬
‫الفــرد‪ ،‬نوع المسكن‪...‬إلخ(‪.‬‬
‫‪ -‬إعانة مالية غير مباشرة‪ ،‬أي أن اإلعانة ليست موجھـــة بصفة مباشرة من أجل الحيازة على‬
‫السكن‪ ،‬كالحالة األولى بل ھي موجھة لألفراد ذوي الدخل الضعيف‪ ،‬وذلك من أجل الرفع من‬
‫قدراتھــا الشرائية‪ ،‬ومن شأن ھؤالء أن يخصصوا ھذه اإلعانة من أجل الحيازة على سكنات بصفة‬
‫)‪(1‬‬
‫الملكيـــة أو الكراء‪.‬‬
‫ولإلشارة فإن المستفيدين من إعانات الصندوق الوطني للسكن بإمكانھم أيضا اإلستفادة من‬
‫إعانات مالية غير مباشرة حيث نصت المادة ‪ 05‬من الرسوم التنفيذي رقم ‪ 308/94‬على أنه ال‬
‫يكون الدعم المالي للصندوق المالي للسكن مانعا ألشكال أخرى من المساعدات المالية لصالح‬
‫المستفيدين والسيما تلك التي تمنحھا‪:‬‬
‫‪ -‬الجماعات المحلية‪.‬‬
‫‪ -‬صناديق الخدمات االجتماعية ‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪ -‬ھيئات الضمان االجتماعي‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬أنواع السكنات المستفيدة من إعانات الدولة‬
‫طبقا للمادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،196/08‬فإن السكنات المستفيدة من إعانات من‬
‫الدولة‪ ،‬تتمثل في السكنات االجتماعية التساھمية‪ ،‬السكنات المنجزة في إطار البيع باإليجار‪ ،‬السكنات‬
‫الريفية المدعمة‪.‬‬
‫أوال‪ :‬السكنات االجتماعية‬
‫حسب نص المادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم‪ 42/98‬المحدد لشروط الحصول على‬
‫المساكن العمومية اإليجارية ذات الطابع االجتماعية‪ ،‬يقصد بالسكن االجتماعي اإليجاري كل سكن‬
‫ممول من أموال الخزينة العمومية أو من ميزانية الدولة‪ ،‬وحسب نص المادة ‪ 09‬من القرار الوزاري‬
‫المشترك المؤرخ في ‪ 1993/06/22‬فإنه يعد مسكنا يحظى بالدعم من الخزينة العمومية كل مسكن‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬صالح الدين عمراوي‪ ،‬السياسة السكنية في الجزائر‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير‪ ،‬كلية‬
‫العلوم االجتماعية واإلسالمية‪ ،‬باتنة‪ ،‬سنة ‪ ،2009‬ص ‪.23-22‬‬
‫)‪ (2‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،308/94‬المؤرخ في ‪ 04‬أكتوبر ‪ ،1994‬المحدد لقواعد تدخل‬
‫الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي لألسر‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،06‬المؤرخة في ‪ 16‬أكتوبر ‪.1994‬‬
‫‪- 84 -‬‬
‫مخصص لالمتالك أو اإليجار وتدخل في تمويله إعانة أو تخصيص في نسب الفائدة التي تمنحھا‬
‫مباشرة الخزينة أو بصورة غير مباشرة عن طريق مؤسسات مالية مخصصة لھذا الغرض السيما‬
‫)‪(1‬‬
‫الصندوق الوطني للسكن‪.‬‬
‫ووفقا للمادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 196/08‬السالف الذكر‪ ،‬يقصد بالسكنات‬
‫واإلجتماعية المحالت ذات اإلستعمال السكني الممولة من طرف الدولة والتي تم التنازل عنھا لفائدة‬
‫)‪(2‬‬
‫شاغليھا الشرعيين في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪.269/03‬‬
‫ثانيا‪ :‬السكنات االجتماعية التساھمية‬
‫نظرا للنقص المالحظ في المساكن الموجھة للتأجير الممولة عن طريق موارد الدولة‪ ،‬أنشأت‬
‫صيغة جديدة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 308/94‬المؤرخ في ‪ ،1994/10/04‬بھدف تدعيم‬
‫الفئة التي يكون دخلھا متوسط يتراوح ما بين ‪ 12‬ألف إلى ‪ 40‬ألف دج‪ ،‬وبدون دعم ال تستطيع‬
‫الحصول على سكن‪ ،‬ويتمثل الدعم في مساعدات مالية على حساب ميزانية الدولة موكلة إلى وزارة‬
‫السكن والعمران‪ ،‬تمنح للصندوق الوطني للسكن بھدف ضمان تسييرھا‪ ،‬مع اإلشارة إلى أن ھذه‬
‫المساعدات ال تعوض‪ ،‬كما أنھا متغيرة باستخدام مؤشر الدخل لتكون مكملة للموارد المالية الخاصة‬
‫بالمستفيد‪ ،‬باإلضافة إلى القرض البنكي ‪،‬حيث تحول في أجل اليتعدى ستة أشھرمن تاريخ الحصول‬
‫على الموافقة‪.‬‬
‫ھذه الصيغة الجديدة المتعلقة بحيازة السكن بمساحة تتراوح بين ‪ 50‬م‪ 2‬و‪70‬م‪ 2‬لم تتحرك بشكل‬
‫كبير إال بعد المراجعة التي تمت في نوفمبر ‪ 2000‬بموجب القرار الوزاري المؤرخ في‬
‫‪ ،1998/03/15‬ومن أجل تحريك ودفع صيغة السكن االجتماعية التساھمي‪ ،‬ونظرا لالرتفاع في‬
‫تكاليف إنشاء السكن‪ ،‬تم إدخال مجموعة من التعديالت بموجب المرسوم التنفيذي المؤرخ في‬
‫‪ 2002/04/09‬الذي أتى بمجموعة من التغييرات المتعلقة بمنح المساعدات تمثلت في‪:‬‬
‫‪ -‬رفع عتبة مستوى مدا خيل المستفيدين من ھذه المساعدة إلى ‪ 50.000‬دج‪.‬‬
‫‪ -‬رفع قيمة المساعدات إلى‪ 500.000‬د ج‪.‬‬
‫‪ -‬ارتفاع مستوى تكاليف الحصول على سكن إلى حد أقصى يقدر ب ‪ 2.000.000‬دج‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء وتوضيح القواعد التي يتم بموجبھا توزيع المساعدات المالية لصالح الجماعات المحلية‬
‫والمؤسسات والھيئات المختصة والمتعھدين العقاريين‪ ،‬ليتم بعد ذلك إصدار التعليمة الوزارية رقم ‪23‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬صورية حافظ ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.07-06‬‬

‫‪- 85 -‬‬
‫المؤرخة في ‪ 2002/04/28‬لتوضيح الشروط والطرق المتفق عليھا لتحويل المساعدات المالية‬

‫لصالح المتعھدين العقاريين بھدف تحقيق مشاريع سكنية تدخل في إطار السكن االجتماعي التساھمي‪.‬‬
‫تتميز ھذه الصيغة بتوجيھھا لتلبية احتياجات أصحاب المداخيل المتوسطة الذين يساھمون بصفة‬
‫جزئية في تمويل السكن المراد الحصول عليه‪ ،‬وبالفعل فقد تم تحقيق قفزة نوعية في مجال تطوير‬
‫اإلنتاج وعرض المساكن‪ ،‬وبالرغم من ذلك تبقى صيغة السكن االجتماعي التساھمي تعاني من بعض‬
‫الصعوبات والتعقيدات على مستوى مطابقة الشروط القانونية لتغطية حاجيات أكبر فئة من‬
‫)‪(1‬‬
‫المجتمع‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬السكنات المنجزة في إطار البيع باإليجار‬
‫تعرف صيغة البيع باإليجار وفقا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 105/01‬المؤرخ في ‪2001/04/23‬‬
‫المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع باإليجار وكيفيات ذلك‪ ،‬المعدل‬
‫والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،35/03‬على أنھا طريقة للحصول على المسكن مع خيار مسبق‬
‫المتالكه في أجل محدد بفترة التأجير المبينة في العقد حيث يمنح ھذا النوع من المساكن ألصحاب‬
‫المداخيل المتوسطة الذين ال يملكون سكنا ولم يحصلوا على مساعدات مالية من الدولة ‪،‬وتقدر‬
‫المساھمة الشخصية لمن يرغب في االستفادة من مسكن حسب ھذه الصيغة بـ ‪ % 25‬تقسم كما يلي‪:‬‬
‫‪% 10 -‬عند إبرام العقد‪.‬‬
‫‪ % 5 -‬عند إستالم المفاتيح‪.‬‬
‫‪ % 5 -‬بعد مرور سنة على إستالم المفاتيح ‪.‬‬
‫‪ % 5 -‬بعد مرور سنتين على التسليم‪.‬‬
‫أمّا ‪ %75‬المتبقية فتمول عن طريق قروض مقدمة من طرف الدولة بوساطة ‪ CNL‬على‬
‫دفعات تتماشى ومراحل التقدم في اإلنجاز‪ ،‬وتكون الدفعات شھرية تسدد لمدة ‪ 20‬سنة‪ ،‬بحيث ال‬
‫يتعدى عمر المستفيد في آخر دفعة ‪ 65‬سنة‪ ،‬وبدون فوائد مع إمكانية الدفع المسبق‪ ،‬وتحدد عمولة‬
‫‪ CNL‬بقيمة ‪% 5‬من قيمة التسديدات ‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬ابتسام طوبال‪ ،‬تقييم مساھمة البنوك التجارية في تمويل السكن‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير‬
‫في العلوم االقتصادية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬سنة ‪ ،2005-2004‬ص ‪.42-41‬‬
‫‪- 86 -‬‬
‫وتقوم وكالة تطوير وترقية السكن العائلي ‪ (1)AADL‬باعتبارھا المتعھد العقاري المسؤول عن‬
‫تسيير المشاريع الخاصة بعمليات البيع التأجيري مقابل عمولة تتراوح ما بين ‪ %2‬إلى ‪ %3‬من قيمة‬
‫التسديدات‪ ،‬وبجمع طلبات الحصول على سكن وتوجيه المساكن وتغطية التسديدات ‪،‬وبالموازاة مع‬
‫التنظيمات المتعلقة بعمليات البيع التأجيري‪ ،‬تأخذ المساكن شكلين ھما ‪ ،F3‬المساحة المخصصة‬
‫لإلقامة ‪70‬م‪ 2‬و ‪ ،F4‬المساحة المخصصة لإلقامة ‪85‬م‪ ،2‬التي تحدد تكلفتھا النھائية عن طريق وزارة‬
‫السكن والعمران حيث تضم تكلفة األراضي والدراسات وتكاليف المتعھدين العقاريين وكل ما يتعلق‬
‫)‪(2‬‬
‫بعملية إنجاز المشاريع‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬السكن الريفي‬
‫أدت األوضاع التي شھدتھا الجزائر خالل العشرية السوداء إلى النزوح الريفي نحو المدن ‪،‬مما‬
‫دفع بالدولة إلى تبني إستراتيجية تشجيع االستقرار في المناطق الريفية من أجل خدمة االقتصاد وذلك‬
‫عن طريق تقديم إعانات مالية لألشخاص المقيمين بالريف الجزائري لمساعدتھـــم في إنجاز‬
‫السكنات‪ ،‬وعلى الرغم من إعادة النظر في ھذا الدعم وذلك بالرفع منه نجد أن قيمة ھذه اإلعانة‬
‫)‪(3‬‬
‫التكفي كمساعدة إلتمام إنجاز مساكن خاصة مع ارتفاع أسعار مواد البناء‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تطبيق الشرط المانع من التصرف على المحالت المعنية بالتنازل‬
‫تنص المادة ‪ 57‬من القانون ‪ 12-07‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 2008‬أن السكنات‬
‫االجتماعية الممولة من طرف الدولة والمتنازل عنھا لفائدة شاغليھا طبقا للتشريع المعمول وكذا‬
‫السكنات المستفيدة من اإلعانات العمومية في إطار التدابير المتعلقة بالمساعدة المقدمة من طرف‬
‫الدولة المستفيدة من أجل التمليك ال يمكن التنازل عنھا من طرف مالكيھا خالل مدة يجب أن ال تقل‬
‫)‪(4‬‬
‫عن ‪ 10‬سنوات‪ ،‬باستثناء حالة وفاة المالك وضرورة توزيع التركة‪.‬‬
‫)‪ (1‬الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره ‪ AADL‬أنشأت سنة ‪ ،1991‬بموجب المرســـوم التنفيــذي رقــم‬
‫‪ ،148/91‬المؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪ ،1991‬في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري‪ ،‬تعمل تحت وصاية‬
‫وزارة السكن‪ ،‬تقوم بتأطير العمليات العقارية الموجھة للسكن‪.‬‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬ابتسام طوبال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.43-42‬‬
‫)‪ (3‬راجع في ذلك‪ ،‬صالح الدين عمراوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.110‬‬
‫)‪ (4‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 57‬من القانون ‪ ،12-07‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبــر ‪ ،2007‬المتضمن قانــون الماليـــة لسنـــة‬
‫‪ ،2008‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪، 82‬المؤرخة في ‪ 31‬ديسمبر ‪.2007‬‬
‫‪- 87 -‬‬
‫من خالل المادة نجد أن المشرع قد منع المستفيدين من السكنات االجتماعية الممولة من طرف‬
‫الدولة والتي تم التنازل عنھا في أطار المرسوم ‪ 269/03‬من التصرف فيھا أي من التنازل عنھا بعد‬
‫أن يصبح شاغلھا الشرعي مالكا لھا بموجب عقد البيع لمدة عشر سنوات باستثناء حالة وفاة المالك‬
‫التي تؤدي إلى توزيع التركة على الورثة والموصى لھم إن وجدوا‪.‬‬
‫ولقد نصت المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي ‪ 196/08‬السالف الذكر على أنه‪" :‬يجب أن‬
‫تتضمن العقود التوثيقية التي تعد بعد تاريخ ‪ 31‬ديسمبر ‪ 2007‬والتي تخص التنازل عن السكنات‬
‫التي تدخل ضمن إحدى الفئات المنصوص عليھا في المادة ‪ 05‬أعاله بندا بعدم إعادة التنازل لمدة‬
‫)‪(1‬‬
‫عشر )‪ (10‬سنوات مھما كان تاريخ التمديد الكلي أو الجزئي لسعر التنازل"‪.‬‬
‫وھذا يعني أن المساكن االجتماعية المعنية بھذا التدبير‪ ،‬ھي تلك الممولة من طرف الدولة‬
‫والتي تم التنازل عنھا لفائدة شاغليھا الشرعيين في إ طار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬السالف‬
‫الذكر‪ ،‬والتي لم يتم تسديد سعرھا الجزئي أو الكلي لغاية ‪ 31‬ديسمبر ‪ ،2007‬في ھذا الشأن يجب أن‬
‫تتضمن العقود اإلدارية التي تعدھا مصالح أمالك الدولة بند عدم إعادة التنازل لمدة ‪ 10‬سنوات‪ ،‬تبعا‬
‫لذلك فإن المترشحين لالكتساب الذين قاموا بتسديد سعر التنازل جزئيا أول كليا قبل ‪ 01‬جانفي‬
‫‪ 2008‬وتم إعداد عقد الملكية بعد ھذا التاريخ‪ ،‬فإنھم غير معنيين بھذا التدبير المتضمن عدم إعادة‬
‫التنازل‪ ،‬ويجب أن ال تتضمن العقود اإلدارية المعنية ھذا البند‪.‬‬
‫أما فيما يخص السكنات األخرى ذات الطابع االجتماعي التي استفادت من إعانات عمومية‬
‫سيما المساكن االجتماعية التساھمية‪،‬المساكن المنجزة في إطار البيع باإليجار والسكن الريفي المدعم‬
‫والتي تم التنازل عنھا بموجب مختلف األجھزة التشريعية والتنظيمية الخاصة بھا‪ ،‬فيجب أن تتضمن‬
‫العقود التوثيقية التي تعد بعد تاريخ ‪ 31‬ديسمبر ‪ 2007‬بند عدم إعادة التنازل لمدة ‪ 10‬سنوات مھما‬
‫كان تاريخ الدفع الكلي أو الجزئي لسعر التنازل ‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫أنظر‪ :‬المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،196-08‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪- 88 -‬‬
‫وينبغي التنويه أن المساكن المتنازل عنھا‪ ،‬على سبيل التسوية في إطار القانون رقم ‪01/81‬‬
‫المؤرخ ‪ 07‬فيفري ‪ 1981‬الملغى غير معنية بتدبير عدم إعادة التنازل وبالتالي يمكن لمالكھا‬
‫)‪(1‬‬
‫التصرف فيھا بكل حرية‪.‬‬
‫والمالحظ أنه في الحياة العملية تحصل بعض المواطنين على عقود ملكية مشھرة دون أن‬
‫تتضمن ھذه العقود بند عدم قابلية إعادة التنازل لمدة عشر)‪ (10‬سنوات كما ھو منصوص عليه في‬
‫قانون المالية لسنة ‪) 2008‬المادة ‪ (57‬وتعود ھذه الوضعية إلى عدم صدور المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 196/08‬السالف الذكر المتخذ تطبيقا لنص المادة ‪ 57‬من قانون المالية لسنة ‪ 2008‬السالف الذكر‪،‬‬
‫أثناء إعداد ھذه العقود‪.‬‬
‫فقام بعض مديري أمالك الدولة برفض تسليم رفع اليد للمواطنيــن الذين قاموا بالتسديــد‬
‫الكــلــي للمبلغ المتبقي بسبب أنه كان من المفروض أن تتضمن ھذه العقود بند عدم قابلية إعادة‬
‫التنـــازل‪ ،‬محاولين بذلك تعديل العقود المعنية بإدراج ھذا البند ومن جھة أخرى قام بعض المحافظين‬
‫العقاريين برفض شھر العقود الموثقة لبعض المواطنين الذين دفعوا المبلغ الكلي واكتسبوا نھائيا ھذه‬
‫األمالك بسبب أنه كان من المفروض إدخال بند عدم قابلية إعادة التنازل في العقود اإلدارية األصلية‬
‫إذا كانت محل معامالت عقارية ‪.‬‬
‫وفي ھذا الصدد صدرت تعليمة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية مفادھا أنه ال يمكن إلغــاء‬
‫أو تعديل عقد مشھر إال عن طريق القضاء‪ ،‬وبالتالي فإنه يتعين إستبعاد أي تعديل ويمكن تسليم‬
‫شھادات رفع اليد بعد التسديد الكلي لسعر التنازل‪ ،‬ويتعين على المحافظين العقاريين من جھتھم القيام‬
‫حسب اإلجراءات العادية بشھر العقود الموثقة كما ينبغي عدم التذرع بعدم إعادة التنازل‪ ،‬مادام أن‬
‫)‪(2‬‬
‫ھذا البند ال يوجد في العقد اإلداري المشھر‪.‬‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أن الحكومة الجزائرية حددت شروطا جديدة لقابلية التنازل عن‬
‫السكنات االجتماعية والسكنات المستفيدة من إعانة الدولة في إطار حماية الحظيرة العقارية ووضع‬
‫حد لعمليات المضاربة المحتملة‪ ،‬بحيث تم إصدار منشور وزاري مشترك و َّقع عليه كل من وزير‬
‫المالية والسكن‪ ،‬المتضمن عدم قابلية التنازل عن السكنات االجتماعية والسكنات المستفيدة من إعانات‬
‫الدولة بتاريخ ‪ 24‬فيفري ‪ 2013‬تضمن قرار إلغاء طابع عدم قابلية التنازل بموجب المادة ‪ 22‬من‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ 9090‬المؤرخة في ‪ 07‬أكتوبر ‪ ، 2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫)‪ (2‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،08599‬المؤرخة في ‪ 29‬جوان ‪ ،2009‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫‪- 89 -‬‬
‫قانون المالية التكميلي لسنة ‪ ،2012‬إذ تقرر بالنسبة للسكنات االجتماعية المنجزة بمساھمة من الدولة‬
‫عدم قابلية التنازل عنھا لمدة عشر )‪ (10‬سنوات‪ ،‬يبدأ سريان مدة عدم التنازل من تاريخ إعداد العقد‬
‫اإلداري من طرف مصالح أمالك الدولة‪ ،‬وھو الشأن ذاته بالنسبة لسكنات البيع باإليجار المنجزة من‬
‫طرف الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره وصندوق التوفير واالحتياط‪ ،‬إذ تخضع كذلك لعدم‬
‫قابلية التنازل لمدة عشر )‪ (10‬سنوات ابتداء من تاريخ إعداد العقد التوثيقي وبخصوص السكنات‬
‫المستفيدة من إعانات الدولة سواء تعلق األمر بالسكن الترقوي المدعم أو السكن الريفي فإنھا تخضع‬
‫)‪(1‬‬
‫لعدم قابلية التنازل لمدة خمس)‪ (05‬سنوات‪.‬‬
‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬دليلة بلخير‪" ،‬ھذه الشروط الجديدة لبيع سكنات الدولة"‪ ،‬مقال منشور بجريدة الشروق‪ ،‬المؤرخة في‬
‫‪ 14‬مارس ‪ ،2013‬العدد ‪ ،3954‬ص‪.03‬‬
‫‪- 90 -‬‬
‫خاتمة‬
‫خاتمة‪:‬‬
‫ختاما لما تم الحديث عنه حول التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية‬
‫والتسيير العقاري في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬ومن خالل ما تم دراسته حول ھذا‬
‫الموضوع‪ ،‬تم التوصل إلى أن التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬يتميز بخصائص‬
‫قانونية ميزته عن باقي اإلجراءات‪ ،‬رغم أن المشرع الجزائري لم يتطرق إلى مفھوم التنازل من‬
‫خالل كل النصوص القانونية التي نظمته سابقا والحقا إال أننا حاولنا من خالل إستقراء بعض المواد‬
‫القانونية التوصل بالتقريب إلى تعريف التنازل وتحديد طبيعته‪ ،‬على أساس أنه نوع من أنواع البيع‬
‫بالتراضي المقررة للدولة وجماعاتھا المحلية بشأن أمالكھا العقارية الخاصة لصالح الخواص في‬
‫حاالت حددھا القانون‪ ،‬بحيث أن القاعدة العامة تقضي بأنه يكون البيع عن طريق المزاد العلني ‪،‬لكن‬
‫استثناءا يمكن البيع بالتراضي استنادا لرخصة من الوزير المكلف بالمالية‪ ،‬وبثمن ال يقل عن قيمتھا‬
‫التجارية‪ ،‬وھذا األخير أي البيع بالتراضي يكون وفقا ألحكام عامة وخاصة‪.‬‬
‫وعلى ضوء اعتبار التنازل بيع بالتراضي لألمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية‬
‫والتسيير العقاري لفائدة شاغليھا الشرعيين وبثمن ال يقل عن قيمتھا التجارية‪ ،‬تم التطرق إلى‬
‫خصائصه وأركانه مقارنة بخصائص وأركان عقد البيع بوجه عام‪.‬‬
‫وفيما يخص إجراءات التنازل فإن الھيئات المكلفة بھا تتمثل في الدائرة ممثلة في لجنة الدائرة‬
‫والتي تقوم بدراسة طلبات التنازل والرد على أصحابھا سواء بالقبول أو الرفض‪ ،‬اللجنة الوالئية‬
‫لدراسة الطعون المقدمة من طرف أصحاب الملفات المرفوضة‪ ،‬مديرية أمالك الدولة والتي تقام على‬
‫مستواھا عملية تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل وذلك بإخضاعه لعملية التسجيل والشھر حتى‬
‫يكون حجة في مواجھة الغير‪.‬‬
‫كما تم التوصل إلى بعض المالحظات نجملھا فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬المالحظ من خالل المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬أن المشرع الجزائري منع‬
‫أصحاب المحالت التجارية والمھنية والحرفية من الحصول على االمتيازات المالية الممنوحة‬
‫ألصحاب المحالت ذات الطابع السكني ولم يذكر األساس لھذا المنع‪.‬‬
‫‪ -2‬فيما يخص مسألة وفاة المترشح قبل االكتساب فإن المشرع الجزائري منح الحق لورثته بالترشح‬
‫الكتساب المحل مع إمكانية خصم مبالغ اإليجار المدفوعة من طرف المستفيد المتوفي لكن يتم ذلك‬
‫بعد إحضار شھادة تثبت عدم استفادة المستفيد من إعانة من طرف الدولة‪ ،‬وھنا توجد المشكلة التي‬
‫‪- 92 -‬‬
‫خاتمة‬
‫تواجه الورثة‪ ،‬بحيث أن ھذه الشھادة ال تسلم ّإال لصاحب المحل‪ ،‬وبالتالي فإنه في حالة لم تتوفر ھذه‬
‫الشھادة لي الورثة فإنھم ال يستفيدون من التخفيضات ‪.‬‬
‫‪ -3‬المشرع الجزائري سمح من خالل عملية التنازل للمستفيدين أصحاب المحالت باكتسابھا لكنه قيد‬
‫ھذا الحق بعدم التصرف في المحل المتنازل عنه وذلك من خالل نصه في المادة ‪ 06‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪196/08‬على أن يدرج في العقود اإلدارية المتعلقة بالتنازل بندا بعدم التنازل لمدة‬
‫عشر)‪ (10‬سنوات ‪،‬لكن ماذا يقصد المشرع من عبارة عدم التنازل وفي أي نوع يمكن أن نصنف‬
‫التنازل من أنواع التصرفات التي يمكن أن ترد على المحالت المتنازل عنھا ‪،‬وھل يقصد المشرع‬
‫بعدم التنازل عدم البيع؟ أم ماذا؟‪.‬‬
‫ومن خالل ما سبق ذكره وما توصلنا إليه من نتائج‪ ،‬وتفاديا للنقائص‪ ،‬يمكن إقتراح بعض‬
‫التوصيات منھا‪:‬‬
‫‪ -1‬حري بالمشرع الجزائري تنظيم نصوصا قانونية كفيلة بأن تحدد مفھوم التنازل وتوضح طبيعة‬
‫ھذا اإلجراء ‪،‬حتى يتمكن األفراد من معرفة طبيعة ھذا التصرف الذي سيقدمون عليه‪.‬‬
‫‪ -2‬فيما يخص مسألة استفادة ورثة المستفيد المتوفي من التخفيضات المقررة لمبالغ اإليجار فإنه‬
‫يجب التكفل بھذه الحالة ألن ھذا يعتبر إجحافا في بعض األحيان في حق الورثة خاصة إذا كان‬
‫المتوفي ترك زوجة وأوالدا صغارا ال حيلة لھم ‪.‬‬
‫‪ -3‬باإلضافة إلى النظر في قضية عدم التنازل عن المحالت المكتسبة لمدة ‪10‬سنوات ألن ھذا األمر‬
‫يمس بحرية األفراد في التصرف في ممتلكاتھم المكفولة بموجب الدستور‪ ،‬حتى ولو كان المشرع‬
‫يھـدف مـن ھذا القيد وضع حد لعمليات المضاربة المحتملة وحماية الحظيرة العقارية ‪.‬‬
‫‪ -4‬ضرورة العمل على تأسيس اللجان الوالئية المكلفة بدراسة الطعون ألنه وحسب بعض المصادر‬
‫فإن ھناك في بعض الواليات وعلى الصعيد العملي لم تنصب ھذه اللجان إلى حد اآلن‪.‬‬
‫‪ -5‬تفعيل عملية المسح ‪،‬ألنه قد لـوحظ وخـالل القيام بتـحرير العـقود المتـضمـنة عملية التنازل‬
‫وأثناء القيام بعمليات المسح ‪،‬أدى ھذا إلى التوقف عن التحرير إالّ بعد استكمال عمليات المسح‪.‬‬
‫‪ -6‬القيام بحمالت تحسيسية وتوعوية بشأن التنازل‪ ،‬من أجل أن يتمكن المواطنين من معرفة ھذا‬
‫اإلجراء الذي يساعدھم على اكتساب المحل الذي يقطنونه ولألبد‪.‬‬
‫وما يجب التنويه إليه أنه تم تمديد عملية التنازل التي تم توقيفھا في سنة ‪ 2010‬إلى غاية‬
‫ديسمبر ‪،2015‬وذلك بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪ 153/13‬المؤرخ في ‪ 15‬أفريل‪ 2013‬المعدل‬
‫للمرسوم التنفيذي رقم‪ ، 269/03‬حيث تمت إعادة دراسة تكلفة التنازل‪ ،‬إذ تم تخفيض السعر‬
‫‪- 93 -‬‬
‫خاتمة‬
‫المرجعي من ‪ 14000‬دج إلى ‪ 12000‬دج للمتر المربع للمحل‪ ،‬خاصة وأن السعر السابق لم يلق‬
‫استجابة من قبل الشاغلين الشرعيين‪ ،‬وذلك راجع النخفاض قدرتھم الشرائية‪ ،‬إذ لم يتجاوز المقبلون‬
‫على االستفادة من العملية أكثر من ‪ %32‬من مجمل ‪ 830‬ألف مسكن‪ ،‬كما أوضحت دراسات أخرى‬
‫أن ما نسبته ‪ %65‬من يرفض تسديد مبلغ الكراء منذ عدة سنوات‪ ،‬حيث تأكد أن ‪ %35‬من أصل‬
‫‪ 830‬ألف مسكن من يسددون مستحقاتھم المالية ‪.‬‬
‫ويمكن إعادة ھذا الفشل في سير عملية التنازل إلى أن معظم الشاغلين الشرعيين باعوا‬
‫محالتھم في إطار غير شرعي ألناس محتاجين فعال للسكن بعقود عرفية مرة أو مرتين أو ثالث‬
‫فھناك من باعوھا بمبالغ خيالية ألناس ھم في حاجة إليھا‪ ،‬واآلن يستغلون الظرف ويشترونھا بدون‬
‫علم الذين باعوھا لھم ‪،‬وھنا بطرق احتيالية‪ ،‬لھذا يجب على الھيئات المختصة النظر إلى ھذه المشكلة‬
‫والتحقق من الشاغلين لھذه المحالت‪ ،‬وذلك بفرض رقابة صارمة‪.‬‬
‫وفي األخير يمكن القول أن التنازل عن األمالك العقارية في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬
‫كان الھدف منه امتصاص مشكلة السكن وذلك من خالل تكريس ملكية المحالت المتنازل عنھا لفائدة‬
‫أصحابھا ‪،‬باإلضافة إلى تدعيم خزينة الدولة وھذا طبعا لتمويل إنجاز المشاريع السكنية وھذا طبقا‬
‫للمادة ‪ 65‬من القانون المؤرخ في ‪ 28‬ديسمبر ‪ 2003‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 2004‬التي‬
‫تنص على أن عائدات التنازل عن األمالك العقارية ذات اإلستعمال السكني أو المھني أو التجاري أو‬
‫الحرفي تصب في حساب خزينة الدولة ‪.‬‬
‫لكن من الناحية العملية فإن ھذا المشروع )التنازل( باء بالفشل نتيجة ألسباب عديدة وھذا ما‬
‫جعل المشرع يعمل ككل مرة على التمديد بالعمل بھذا المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬مع تخفيض‬
‫السعر المرجعي للعقار‪ ،‬رغم أن األسباب التي أدت إلى فشله مازالت قائمة‪.‬‬
‫تم بحمد وتوفيقه‪.‬‬
‫‪- 94 -‬‬
‫ملحق رقم ‪01‬‬
‫قائمة المراجع‬
‫أوال‪ :‬الكتب‪.‬‬
‫‪ -1‬الدكتور عبد الرزاق أحمد السنھوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانــون المدنــي الجديــد حـــق‬
‫الملكيـــة‪ ،‬الجــزء الثــامـــن‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪ ،‬سنة ‪.2000‬‬
‫‪ -2‬الدكتور خالد رامول ‪ ،‬المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬بدون‬
‫طبعة‪ ،‬قصر الكتاب‪ ،‬البليدة‪ ،‬سنة ‪.2001‬‬
‫‪ -3‬األستاذ مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشھر العقاري في الجزائر‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال‬
‫التربويـة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة ‪.2003‬‬
‫‪ -4‬األستاذ حمدي باشا عمر‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت واحدث األحكام‪ ،‬بدون‬
‫طبعة‪ ،‬دار ھومة للطباعة والنشر‪ ،‬الجزائر‪.2004 ،‬‬
‫‪ -5‬المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬مجموعة النصوص التشريعية والتنظيمية الخاصة بالتنازل عن‬
‫األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬طبعة جوان‬
‫‪.2004‬‬
‫‪ -6‬األستاذ عمر يحياوي‪ ،‬الوجيز في األموال الخاصة التابعة للدولة والجماعات المحليــة‪ ،‬دار‬
‫ھومــة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬طبعة ‪.2004‬‬
‫‪ -7‬الدكتور أحمد عبد التواب بھجت‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للملكية الفردية‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار‬
‫النھضة العربية للنشر‪ ،‬القاھرة‪.2005 ،2004 ،‬‬
‫‪ -8‬الدكتور خالد رامول‪ ،‬األستاذة آسيا دوة‪ ،‬اإلطار القانوني والتنظيمي لتسجيـــل العقــارات في‬
‫التشريــع الجزائري‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار ھومة للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.2005 ،‬‬
‫‪ -9‬األستاذ علي ھادي لعبيدي‪ ،‬الحقوق العينيــة‪ ،‬الطبعـــة األولــى‪ ،‬دار الثقــافــة‪ ،‬عمــــــان‬
‫)األردن(‪.2005 ،‬‬
‫‪ -10‬األستاذ جمال بوشنافة‪ ،‬شھر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬طبعة ‪ ،2006‬دار‬
‫الخلدونية للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪- 117 -‬‬

‫‪ -11‬األستاذ عبد المجيد زعالني‪ ،‬المدخل لدراسة القانـون‪ ،‬النظريــة العامــة للحــق‪ ،‬الطبعــة‬
‫الثانيــة‪ ،‬دار ھومــة‪ ،‬الجزائر‪.2009 ،‬‬
‫‪ -12‬األستاذ عمــر حمدي باشا‪ ،‬األستاذة ليلى زروقي‪ ،‬المنازعات العقـــارية‪ ،‬الطبعــــة الثالثــة‬
‫عشرة‪ ،‬دار ھومـــة‪ ،‬الجزائر‪..2011 ،‬‬
‫‪ -13‬الدكتور علي فياللي‪ ،‬نظرية الحق‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬موفم للنشر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سنة ‪.2011‬‬
‫ثانيا‪ :‬المذكرات والرسائل الجامعية‪.‬‬
‫‪ -1‬إبتسام طوبال‪ ،‬تقييم مساھمة البنوك التجارية في تمويل السكن‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھادة‬
‫الماجستير في العلوم اإلقتصادية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2005-2004‬‬
‫‪ -2‬يوسف حفصي‪ ،‬بيع األمالك العقارية الخاصة التابعة للدولة في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫ماجستير‪ ،‬جامعة سعد دحلب البليدة‪ ،‬سنة ‪.2005‬‬
‫‪ -3‬صورية حافظ ‪ ،‬النظام القانوني لإليجار في السكنات االجتماعية‪ ،‬مذكرة التخرج لنيل شھادة‬
‫المدرسة العليا للقضاء‪ ،‬الدفعة الخامسة عشر‪.2007-2004 ،‬‬
‫‪ -4‬إلھام بعبع‪ ،‬حماية الملكية العقارية‪ ،‬مذكرة لنيل شھادة الماجستير في الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬منتوري‪.2007 ،‬‬
‫‪ -5‬سامية براھامي‪ ،‬إثبات بيع العقار المملوك ملكية خاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل‬
‫الماجستير في القانون الخاص‪ ،‬فرع القانون العقاري‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2008-2007‬‬
‫‪ -6‬سميحة خوادجية‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة‬
‫‪.2008/2007‬‬
‫‪ -7‬كريمة فردي‪ ،‬الشھر العقاري في التشريـع الجزائـــري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھـــادة‬
‫الماجستيــــر‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2008-2007‬‬
‫‪ -8‬المسعود رويصات‪ ،‬نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة التخرج لنيل شھادة‬
‫الماجستير‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬سنة ‪.2009/2008‬‬
‫‪- 118 -‬‬

‫‪ -9‬صالح الدين عمراوي‪ ،‬السياسة السكنية في الجزائر‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير‪ ،‬كلية‬
‫العلوم اإلجتماعية واإلسالمية‪ ،‬باتنة‪ ،‬سنة ‪.2009‬‬
‫‪ -10‬آسيا حميدوش‪" ،‬طرق اكتساب الملكية العقارية الخاصة للدولة على ضوء قانون األمالك‬
‫الوطنية رقم ‪ ،"30/90‬مذكرة تخرج لنيل شھادة الماجستير في الحقوق‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬فرع‬
‫القانون العقاري‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2010-2009‬‬
‫‪ -11‬حازم عزوي ‪ ،‬آليات تطھير الملكية العقارية الخاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل‬
‫شھادة الماجستير تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،‬سنة ‪.2010/2009‬‬
‫‪ -12‬عبد الغني بوزيتون‪ ،‬المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫تخرج لنيل شھادة الماجستير‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2010/2009‬‬
‫ثالثا‪ :‬النصوص التشريعية‪.‬‬
‫أ‪ -‬األوامر‪.‬‬
‫‪ -1‬األمــر رقم ‪ 91-70‬المؤرخ في ‪ 1970/12/25‬المتضمن تنظيــم التوثيـق‪ ،‬الجريــدة‬
‫الرسميـ‪،‬ـة‪ ،‬العدد ‪ ،07‬المؤرخة في ‪ ،1970/12/25‬الملغى بموجب القانون رقم‪.27/88‬‬
‫‪ -2‬األمر رقم ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني الجزائري‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،78‬المؤرخة في ‪ ،1975/09/30‬المعدل والمتمم باألمر ‪.10/05‬‬
‫‪ -3‬األمر‪ ،74/75‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر ‪ ،1975‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس‬

‫السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،92‬سنة ‪.1975‬‬
‫‪ -4‬األمر رقم ‪ ،105-76‬المؤرخ في ‪ ،1976/12/09‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬الجريدة‬

‫الرسميــة‪ ،‬العدد ‪ ،39‬المؤرخة في ‪.1977/12/18‬‬
‫ب‪ -‬القوانين‪:‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمــن قانـــون الماليـــة لسنـــة‬

‫‪ ،2001‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 80‬لسنة ‪2000‬‬
‫‪- 119 -‬‬

‫‪ -2‬القانون ‪ ،12-07‬المؤرخ في ‪ 30‬ديسمبــر ‪ ،2007‬المتضمن قانــون الماليـــــة لسنـــــة‬

‫‪ ،2008‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪، 82‬المؤرخة في ‪ 31‬ديسمبر ‪.2007‬‬
‫ج‪ -‬المراسيم‪:‬‬
‫‪ -1‬المرسوم رقم ‪ ،62/76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس‪ ،1976‬يتعلق بإعـداد مســــح األراضــــي‬

‫العـــام‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬سنة ‪ ،1976‬المعدل والمتمم بالمرسوم ‪.134/92‬‬
‫‪ -2‬المرسوم رقم ‪ ،63-76‬المؤرخ في ‪ 1976/03/25‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة‬

‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬سنة ‪ ،1976‬المعدل والمتمم بالمرسوم رقم ‪.123/93‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 454/91‬المؤرخ في ‪ 23‬نوفمبر ‪ 1991‬يحدد شروط إدارة األمالك‬

‫الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرھا ويضبط كيفيات ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد ‪ ،60‬المؤرخة‬
‫في‪ 1991/11/24‬الملغى بالمرسوم التنفيذي رقم ‪.427/12‬‬
‫‪ -4‬المرسوم التشريعي رقم ‪ 03/93‬المؤرخ في‪ 01‬مارس ‪ 1993‬المتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪14‬المؤرخة في ‪ ،1993/03/03‬الملغى بالقانون ‪.04/11‬‬
‫‪ -5‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،308/94‬المؤرخ في ‪ 04‬أكتوبر ‪ ،1994‬المحدد لقواعد تدخل الصندوق‬

‫الوطني للسكن في مجال الدعم المالي لألسر‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،06‬المؤرخة في ‪ 16‬أكتوبر‬
‫‪.1994‬‬
‫‪ -6‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 42/98‬المؤرخ في ‪ 1998/02/01‬المتـعلـق بشروط االستـفادة من‬

‫السكنات االجتماعية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 05‬سنة ‪.1998‬‬
‫‪ -7‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 269/03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪ ،2003‬يحدد شروط وكيفيات التنازل عن‬
‫األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز‬
‫االستغالل قبل أول يناير ‪ ،2004‬الجريدة الرسمية ‪ ،‬العدد ‪ ،48‬المؤرخة في ‪13‬أوت ‪.2003‬‬
‫‪ -8‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 296-06‬المؤرخ في ‪ 02‬ديسمبر ‪ ،2006‬الجريدة الرسميـة‪ ،‬العـــدد‬

‫‪ ،54‬سنة ‪ ،2006‬المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 269-03‬المؤرخ في ‪ 07‬أوت ‪.2003‬‬
‫‪- 120 -‬‬

‫‪ -9‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،10/07‬المؤرخ في ‪ 11‬جانفي ‪ ،2007‬يتضمن شروط وكيفيات تطبيق‬

‫التـخفيض في سعـر اإليجار‪ ،‬وسعر بيـع السكنـات العمومية اإليجارية لـفائدة المـجاھدين وذوي‬
‫الحـقـوق‪ ،‬الجـريـدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪.04‬‬
‫‪ -10‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 142-08‬المؤرخ في ‪ 11‬ماي ‪ ،2008‬يحدد قواعد منح السكن‬

‫العمومي اإليجاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪.24‬‬
‫‪ -11‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،196/08‬المؤرخ في ‪ ،2008/07/06‬المحدد شروط إعادة التنازل‬

‫عن المساكن اإلجتماعية الممولة من طرف الدولة والسكنات المستفيدة من إعانات الدولة الكتساب‬
‫الملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،38‬المؤرخة في ‪ 09‬يوليو ‪.2008‬‬
‫رابعا‪ :‬القرارات‪.‬‬
‫‪ -1‬القرار المؤرخ في ‪ 20‬جانفي ‪ ،1992‬المتضمن منح تفويض من الوزير المكلف بالمالية لمديرية‬
‫أمالك الدولـة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.1992/04/23‬‬
‫‪ -2‬القرار الوزاري المشترك رقم ‪ 97‬المؤرخ في ‪ 27‬يناير ‪ ،2004‬يحدد معايير تحديد القيمة‬
‫التجارية في إطار التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري‬
‫المستلمة أو الموضوعة حيز االستغالل قبل أول يناير ‪.2004‬‬
‫‪ -3‬القرار رقم ‪ 377‬المؤرخ في ‪ 2004/05/31‬المتعلق بإنشاء تشكيل وسير لجنة الدائرة المكلفة‬
‫بدراسة والنظر في طلبات اقتناء األمالك العقارية التابعة للدولة ولدواوين الترقية والتسيير العقاري‬
‫الموضوعة حيز االستغالل قبل ‪ 01‬جانفي ‪.2004‬‬
‫‪ -4‬القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 21‬أكتوبر ‪ 2006‬المعدل والمتمم للقرار الوزاري‬

‫المشترك المؤرخ في ‪ 27‬جانفي ‪.2004‬‬
‫‪- 121 -‬‬

‫خامسا‪ :‬التعليمات والمذكرات‪.‬‬
‫أ‪ -‬التعليمات‪:‬‬
‫‪ -1‬التعليمة رقم ‪ ،08599‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪ -2‬التعليمة رقم ‪ 02628‬المؤرخة في ‪ 24‬مارس ‪.2001‬‬
‫‪ -3‬التعليمة رقم ‪ 4441‬المؤرخة في ‪ ،2004/03/24‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫‪ -4‬التعليمة رقم ‪ 5108‬المؤرخة في ‪ 02‬أكتوبر ‪ ،2004‬الصادرة عن المديرية العامة لألمـالك‬

‫الوطنيـــة‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪ -5‬التعليمة الوزارية المؤرخة في ‪ 12‬ماي ‪ 2004‬المتعلقة بشروط وكيفيات وإجراءات التنازل عند‬
‫األمالك العقارية التابعة للدولة والدواوين الترقية والتسيير العقاري المستلمة أو الموضوعة حيز‬
‫االستغالل قبل أول جانفي ‪.2004‬‬
‫‪ -6‬التعليمة رقم ‪ ،1439‬المؤرخة في‪ 17‬فيفري ‪ ،2005‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫الوطنية‪.‬‬
‫‪ -7‬التعليمة رقم ‪ 3500‬المؤرخة في ‪ 13‬جوان ‪ ،2005‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬

‫‪ -8‬التعليمة رقم ‪ 4900‬المؤرخة في ‪ 01‬أوت ‪ ،2005‬الصـادرة عن المديريــة العامــة لألمالك‬

‫‪ -9‬التعليمة رقم ‪ 0127‬المؤرخة في ‪ 02‬جانفي ‪ ،2006‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬

‫‪ -10‬التعليمة رقم ‪ 0127‬المؤرخة في ‪ 02‬جانفي ‪ ،2006‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬

‫‪- 122 -‬‬

‫‪ -11‬التعليمة رقم ‪ 1259‬المؤرخة في ‪ 21‬فيفــــري ‪ ،2007‬مجـمـوعـــة النصــــــوص‬

‫)تعليمـــات‪ ،‬منشــورات‪ ،‬مذكـــرات خاصة بأمــالك الدولـــة والحفظ العقـــــاري(‪ ،‬بــدون‬
‫طبـــعـــة‪ ،‬الجزائـــر‪ ،‬سنة ‪.2007‬‬
‫‪ -12‬التـعليمـة رقم ‪ 6473‬المـؤرخة في ‪ 20‬أوت ‪ ،2007‬الصادرة عن المـديـرية العـامة لـألمالك‬

‫‪ -13‬التعليمة رقم ‪ 5076‬المؤرخة في ‪ 19‬ماي ‪ 2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫الوطنية‪.‬‬
‫‪ -14‬التعليمة رقم ‪ 7951‬المؤرخة في ‪ 23‬أوت ‪ ،2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫‪ -15‬التعليمة رقم ‪ 9090‬المؤرخة في ‪ 07‬أكتوبر ‪ ، 2008‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫‪ -16‬التعليمة رقم ‪ ،08599‬المؤرخة في ‪ 29‬جوان ‪ ،2009‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫‪ -17‬التعليمة رقم ‪ ،03161‬المؤرخة في ‪ 08‬أفريل ‪ ،2010‬الصادرة عن المديريــة العامة لألمالك‬

‫‪ -18‬التعليمة رقم ‪ 1004‬المؤرخة في ‪ 12‬ديسمبر ‪ ،2010‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمالك‬

‫ب‪ -‬المذ َّكرات‪:‬‬
‫‪ -1‬المذكرة رقم ‪ 2252‬المؤرخة في ‪ 24‬مارس ‪ ،2007‬الصادرة عن المديرية العامــة لألمــالك‬

‫‪ -2‬المـذكرة رقم ‪ ،8227‬المؤرخة في ‪ 07‬أفريل ‪ ،2008‬الصادرة عن المـديرية العـامة لألمالك‬

‫الوطنـية‪ ،‬وزارة المالية‪.‬‬
‫‪ -3‬مذكرة السيد الوزير األول رقم ‪ 364‬المؤرخة في ‪.2009/07/20‬‬
‫‪- 123 -‬‬

‫‪ -4‬المذكرة رقم ‪ ،07231‬المؤرخة في ‪ ،2011/07/06‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬

‫سادسا‪ :‬المقاالت‪.‬‬
‫‪ -1‬أ‪/‬جمال بوشنافة‪" ،‬األثر المنشئ للشھر وأثره على العقد كأحد أھم أسباب كســـب الملكيــة‬
‫العقاريـة‪ ،‬دراسة تحليلية على ضوء التشريع واالجتھاد القضائي الجزائي"‪ ،‬مقال منشور بمجلة دفاتر‬
‫السياسة والقانون‪ ،‬جامعة قاصدي مرباح ورقلة‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬جانفي ‪.2011‬‬
‫‪ -2‬دليلة بلخير‪ ،‬ھذه الشروط الجديدة لبيع "سكنات الدولة"‪ ،‬مقال منشور بجريدة الشروق‪ ،‬المؤرخة‬
‫في ‪ 14‬مارس ‪ ،2013‬العدد ‪.3954‬‬
‫سابعا‪ :‬التقارير‪.‬‬
‫‪ -1‬حمامة وسيلة‪ ،‬سارة شواف‪ ،‬التنازل عن األمالك العقارية التابعة للدولة ذات االستعمال السكني‬
‫والمھني والحرفي والتجاري‪ ،‬تقرير نھاية التربص‪ ،‬جامعة متنوري قسنطينة‪ ،‬سنة ‪.2009/2008‬‬
‫ثامنا‪ :‬المحاضرات‪.‬‬
‫‪ -1‬أ‪ /‬سليمان محمدي‪ ،‬محاضرات في عقد البيع‪ ،‬السنة الثالثة‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،‬كلية الحقوق بن‬
‫عكنون‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2003-2002‬‬
‫‪ -2‬أ‪ /‬بلعابد عبد الرحمان‪ ،‬موثق ببومرداس‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ضمانات العقد التوثيقي وأثرھا على تشجيع‬
‫االستثمار في الجزائر‪ ،‬محاضرة ألقاھا بمناسبة الملتقى الجھوي الرابع للغرفة الجھوية بتونس بنزل‬
‫المشتل بتاريخ ‪ 19‬جانفي ‪.2013‬‬
‫‪- 124 -‬‬

‫الفھرس‬
‫‪02‬‬ ‫مقدمة‪...................................................................................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬كيفيات التنازل عن األمالك العقارية في ظل المرسوم التنفيذي رقم ‪.269/03‬‬
‫‪07‬‬ ‫تمھيد‪……….……………………………………………………………….‬‬
‫‪08‬‬ ‫المبحث التمھيدي‪ :‬مفھوم التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪……….…….269/03‬‬
‫‪08‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تعريف التنازل وخصائصه في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪……..269/03‬‬
‫‪08‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف التنازل…‪………………………………………………….‬‬
‫‪08‬‬ ‫أوال‪ :‬المدلول اللغوي‪…………………………………………………………..‬‬
‫‪08‬‬ ‫ثانيا‪ :‬المدلول االصطالحي…‪…………………………………………………..‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص التنازل……………………………‪10 ……………………...‬‬
‫‪10‬‬ ‫أوال‪ :‬خصائص عقد البيع بوجه عام‪……………………………………………….‬‬
‫‪11‬‬ ‫ثانيا‪ :‬خصائص التنازل…………………………………………………………‬
‫‪12‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬أركان التنازل…‪………………………………………………….‬‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬ركن التراضي…‪………………………………………………….‬‬
‫‪13‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬ركن المحل‪………………………………………………………..‬‬
‫‪13‬‬ ‫أوال‪ :‬محل التزام البائع )الدولة(…‪……………………………………………….‬‬
‫ثانيا‪ :‬التزام المشتري…………………………………………………………… ‪14‬‬
‫‪15‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬ركن السبب‪……………………………………………………….‬‬
‫‪15‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬ركن الشكلية‪............................................................................‬‬
‫‪17‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬سير إجراءات التنازل على مستوى الدائرة‪........................................‬‬
‫‪17‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬إيداع طلب الشراء ودراسته‪........................................................‬‬
‫‪17‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إيداع طلب الشراء‪.....................................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تقييم األمالك العقارية المعنية بالتنازل‪...............................................‬‬
‫‪21‬‬ ‫أوال‪ :‬اإلجراءات التحضيرية‪.........................................................................‬‬
‫‪- 126 -‬‬

‫الفھرس‬
‫‪21‬‬ ‫ثانيا‪ :‬طريقة التقييم‪....................................................................................‬‬
‫‪28‬‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬دراسة طلب الشراء ‪..................................................................‬‬
‫‪29‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬آثار دراسة الطلب‪................................................................. .‬‬
‫الفرع األول‪ :‬حالة قبول طلب الشراء‪30 .............................................................. .‬‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬حالة رفض طلب الشراء‪............................................................ .‬‬
‫‪31‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬الطعن في قرارات لجنة التنازل‪.....................................................‬‬
‫‪33‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬مراحل إعداد عقد التنازل على مستوى مديرية أمالك الدولة‪....................‬‬
‫‪33‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬مرحلة التسديد‪.................................................................... .‬‬
‫‪33‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬صيغة الدفع الفوري‪................................................................. .‬‬
‫‪37‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الدفع بالتقسيط‪...........................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مرحلة تحرير عقد البيع المكرس لعملية التنازل‪42 ...................................‬‬
‫‪42‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬قاعدة الرسمية‪.........................................................................‬‬
‫‪43‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف العقد الرسمي‪...........................................................................‬‬
‫‪44‬‬ ‫ثانيا‪ :‬األشخاص المكلفون بتحرير العقود الرسمية ‪.................................................‬‬
‫‪46‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬محتوى عقد البيع المكرس لعملية التنازل‬
‫‪53‬‬ ‫تمھيد‪...................................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬انتقال الملكية عن طريق التنازل‪54 .....................................................‬‬
‫‪54‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬عملية التسجيل‪........................................................................‬‬
‫‪55‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬مفھوم تسجيل العقارات وتمييزه عن غيره من المفاھيم‪............................‬‬
‫‪55‬‬ ‫أوال ‪:‬تعريف تسجيل العقارات‪........................................................................‬‬
‫‪57‬‬ ‫ثانيا‪ :‬تمييز التسجيل عن غيره من المفاھيم‪.‬‬
‫‪60‬‬ ‫الفرع الثاني ‪:‬اإلجراءات المتبعة في عملية تسجيل العقارات‪.......................................‬‬
‫أوال‪:‬الوثائق المودعة بمفتشية التسجيل‪60 ................................................................‬‬
‫‪- 127 -‬‬

‫الفھرس‬
‫ثانيا‪ :‬اآلجال القانونية إليداع الوثائق‪62 ..................................................................‬‬
‫‪64‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬كيفية تسجيل المحالت المتنازل عنھا ‪................................................‬‬
‫‪65‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬عملية الشھر‪..........................................................................‬‬
‫‪66‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مدلول الشھر العقاري ومميزاته‪.......................................................‬‬
‫‪66‬‬ ‫أوال‪ :‬مدلول الشھر العقاري‪...........................................................................‬‬
‫‪67‬‬ ‫ثانيا‪ :‬مميزات الشھر العقاري ‪........................................................................‬‬
‫‪70‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬نظاما الشھر العقاري‪..................................................................‬‬
‫‪70‬‬ ‫أوال‪ :‬نظام الشھر الشخصي‪...........................................................................‬‬
‫‪71‬‬ ‫ثانيا‪ :‬نظام الشھر العيني‪...............................................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬موقف المشرع الجزائري من نظام الشھر الشخصي والعيني‪72 .................................‬‬
‫‪73‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬إجراءات الشھر‪........................................................................‬‬
‫‪73‬‬ ‫أوال‪ :‬اإليداع‪............................................................................................‬‬
‫‪75‬‬ ‫ثانيا‪ :‬تنفيذ إجراء الشھر‪...............................................................................‬‬
‫‪76‬‬ ‫ثالثا‪ :‬التأشير على البطاقات العقارية ‪................................................................‬‬
‫‪76‬‬ ‫رابعا‪ :‬التأشير على الدفتر العقاري‪...................................................................‬‬
‫‪77‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬كيفية شھر المحالت المعنية بالتنازل‪.................................................‬‬
‫‪79‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬الشرط المانع من التصرف في المحالت المتنازل عنھا‪...........................‬‬
‫‪79‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬مفھوم الشرط المانع من التصرف‪...................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف الشرط المانع من التصرف‪79 ....................................................‬‬
‫‪80‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬شروط صحة الشرط المانع من التصرف‪.............................................‬‬
‫‪80‬‬ ‫أوال‪ :‬مشروعية الباعث‪................................................................................‬‬
‫‪81‬‬ ‫ثانيا‪ :‬أن تكون مدة المنع معقولة‪......................................................................‬‬
‫‪82‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬آثار الشرط المانع من التصرف‪......................................................‬‬
‫‪82‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬موقف المشرع الجزائري من الشرط المانع من التصرف‪..........................‬‬
‫‪- 128 -‬‬

‫الفھرس‬
‫‪83‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬تطبيق الشرط المانع من التصرف‪..................................................‬‬
‫‪83‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف السكنات المستفيدة من إعانات الدولة‪.........................................‬‬
‫‪84‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬أنواع السكنات المستفيدة من إعانات الدولة‪...........................................‬‬
‫‪84‬‬ ‫أوال‪ :‬السكنات اإلجتماعية‪.............................................................................‬‬
‫‪85‬‬ ‫ثانيا‪ :‬السكنات اإلجتماعية التساھمية‪.................................................................‬‬
‫‪86‬‬ ‫ثالثا‪ :‬السكنات المنجزة في إطار البيع باإليجار‪......................................................‬‬
‫‪87‬‬ ‫رابعا‪ :‬السكن الريفي‪...................................................................................‬‬
‫‪87‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬تطبيق الشرط المانع من التصرف على المحالت المعنية بالتنازل‪..................‬‬
‫‪92‬‬ ‫خاتمة ‪..................................................................................................‬‬
‫‪96‬‬ ‫المالحق‪................................................................................................‬‬
‫‪117‬‬ ‫قائمة المراجع‪..........................................................................................‬‬
‫‪126‬‬ ‫الفھرس‪.................................................................................................‬‬
‫‪- 129 -‬‬

التنازل عن الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

التنازل عن الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫الجمھورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬

‫وزارة التعليم العالي والبحث العلمي‬

‫التنازل عن األمالك العقارية الخاصة التابعة‬

‫من تقديم الطالبة‪:‬‬

‫أعضاء لجنة المناقشة‬

‫السنة الدراسية‪2013/2012 :‬‬

‫فالحمد والشكر ‪ ,‬الواحد األحد أوال وآخرا‪.‬‬

‫التي قدمھا لي ‪.‬‬

‫إلنجاز ھذا العمل‪.‬‬

‫ﺇﻟﻰ ﺭﻭﺡ ﺃﻣﻲ ﺍﻟﻐﺎﻟﻴﺔ‬

‫ﺇﻟﻰ ﻛﻞ ﺻﺪﻳﻘﺎﺗﻲ ﻭﺑﺎﻷﺧﺺ ﺳﺎﺭﺓ ﻭﺃﻣﻴﻨﺔ‬

‫المبحث التمھيدي‪ :‬مفھوم التنازل في إطار المرسوم التنفيذي رقم ‪269/03‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف التنازل‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المدلول االصطالحي‪.‬‬

‫‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،((1)2001‬كما لم يتضمن‬

‫وبالرجوع إلى نص المادة ‪ 41‬من القانون رقم ‪ 06/2000‬المؤرخ في ‪ 2000/12/23‬المتضمن‬

‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص التنازل‬

‫أوال‪ :‬خصائص عقد البيع بوجه عام‬

‫ثانيا‪ :‬خصائص التنازل‬

‫)‪ (1‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.66‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬أركان التنازل‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬ركن التراضي‪.‬‬

‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.67‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ركن المحل‬

‫أوال‪ :‬محل التزام البائع )الدولة(‪.‬‬

‫‪-1‬الشروط العامة للمحل‬

‫)‪ (1‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.68‬‬

‫‪ -2‬الشروط الخاصة بالمحل المتنازل عنه‬

‫‪ -‬السكنات موضوع منح امتياز للضرورة الملحة للمصلحة)‪.(1‬‬

‫‪ -‬األمالك العقارية المصنفة أو في طور التصنيف ضمن التراث الثقافي)‪.(2‬‬

‫ثانيا‪ :‬التزام المشتري‬

‫ويشترط في الثمن ما يلي‪:‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬ركن السبب‬

‫‪ -‬توفير سكن مالئم للمواطن الجزائري‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬ركن الشكلية‬

‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬يوسف حفصي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.69‬‬

‫وھذا العقد يجب أن يتضمن النقاط اآلتية‪:‬‬

‫‪ -‬تبيان أصل ملكية العقار‪ ،‬أي المحالت المعنية بالتنازل‪.‬‬

‫‪ -‬تعيين العقار تعيينا نافيا للجھالة‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد الثمن وصيغة دفعه‪.‬‬

‫‪ -‬تعيين األطراف }أسماؤھم وصفاتھم و مكان إقامتھم{‪.‬‬

‫‪ -‬مراعاة إجراءات التسجيل و اإلشھار العقاري‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬سير إجراءات التنازل على مستوى الدائرة‬

‫المطلب األول‪ :‬إيداع طلب الشراء ودراسته‬

‫الفرع األول‪ :‬إيداع طلب الشراء‬

‫‪ -‬نسخة من السجل التجاري إذا تعلق األمر بشركة تجارية‪.‬‬

‫‪ -‬نسخة من االعتماد إذا تعلق األمر بجمعية‪.‬‬

‫‪ -‬نسخة من القانون األساسي إذا تعلق األمر بشركة مدنية)‪.(5‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تقييم األمالك العقارية المعنية بالتنازل‬

‫)‪ (1‬راجع في ذلك‪ ،‬التعليمة رقم ‪ ،1439‬المرجع السابق‪.‬‬

‫أوال‪ :‬اإلجراءات التحضيرية‬

‫ثانيا‪ :‬طريقة التقييم‪.‬‬

‫المعامالت الخاصة بالمناطق الفرعية‬ ‫المعامالت الخاصة بالمناطق‬

‫الصنف األول‪ :‬فخامة عالية‪.‬‬

‫الصنف الثاني‪ :‬فخامة حسنة‪.‬‬

‫الصنف الثالث‪ :‬اقتصادي‪.‬‬

‫الصنف الرابع‪ :‬جد اقتصادي‪.‬‬

‫باإلضافة إلى تحديد المعامالت الخاصة بھذه األصناف والتي ھي كالتالي‪.‬‬

‫الصنف األول‪1.5 :‬‬

‫الصنف الثاني‪1.1 :‬‬

‫الصنف الثالث‪0.9 :‬‬

‫‪ -‬محل تابع لعقار فردي‪ :‬يصنف بصفة تلقائية في الصنف الثاني)‪.(3‬‬

‫)‪ (1‬أنظر‪ :‬المادة ‪ 10‬من القرار الوزاري المشترك‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫أ( مساحة المحل القابل للتنازل‪:‬‬