Neighboring Constraints Because of Adjacent Real Estate Property

‫مجلة التعمير والبناء ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ المجلد ‪ / 30‬العدد‪ / 30‬العدد التسلسلي ‪ /03‬جوان ‪0302‬‬
‫‪ Volume 03 / Numéro 02/ Ser. No 10/ Juin 2019‬ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ‪Revue urbanisme & construction‬‬
‫‪ Volume 03 / Issue 02 / Ser. No 10/ June 2019‬ــــــــــــــــــــ ‪Journal of urban planning and construction‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫قيود الجوار بسبـــب تالصــــق األمالك العقاريــــة‬
‫‪Neighboring Constraints Because of Adjacent Real Estate Property‬‬
‫ط‪/‬د بن حمود لطيفة‪ ،‬جامعــــــة اإلخوة منتوري قسنطينــــــــة‪0‬‬
‫‪latifa_benhamoud@yahoo.fr‬‬
‫د‪ /‬حــــــوادق عصـــــــام‪ ،‬جامعــــــة اإلخوة منتوري قسنطينــــــــة‪0‬‬
‫‪Dr.houadeg.issam2017@gmail.com‬‬
‫تاريخ القبول‪0302/30/03:‬‬ ‫تاريخ اإلرسال‪2018 /12/12 :‬‬
‫الملخص‪:‬‬
‫يعتبر حق الملكية من الحقوق العينية األصلية التي حظيت باهتمام كبير من مختلف التشريعات ‪ ،‬غير أن قداسة‬
‫هذا الحق وما يولده من سلطات للمالك لم ينفي خضوعه لقيود قانونية تتنوع بين تلك المقررة لحماية المصلحة العامة‬
‫وأخرى لحماية المصلحة الخاصة لمالك العقارات المتالصقة أو غير المتالصقة ‪.‬‬
‫ونظ ار لما يولده التالصق في األمالك العقارية من نزاعات كثيرة بين الجيران فقد قيد المشرع الجزائري سلطة المالك‬
‫والمنتفعين فيها‪ ،‬حيث تنوعت هذه القيود باختالف ظروف التالصق بين تلك المتعلقة بضبط حدود الملكيات العقارية‬
‫المتالصقة من جهة وتلك المرتبطة بإحداث الفتحات عند استغالل المالك لملكيته من جهة أخرى ‪ ،‬وهذا من أجل بسط‬
‫الحماية القانونية الالزمة لحقوق األفراد وملكياتهم الخاصة لد أر أي نزاع أو تعدي عليها وتحقيق التوازن بينها وبين المصلحة‬
‫العامة ‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد جاءت هذه الورقة البحثية لدراسة قيود الجوار بسبب تالصق األمالك العقارية من مختلف الجوانب‬
‫انطالقا من مفهومها‪ ،‬شروطها‪ ،‬أحكامها والنزاعات المترتبة عنها وكيفية حلها‪.‬‬
‫الكلمات المفتاحية‪ :‬األمالك العقارية‪ ،‬التالصق‪ ،‬قيود الجوار‪.‬‬
‫‪Abstract:‬‬
‫‪The right of ownership has received considerable attention from various legislations. The‬‬
‫‪latter aimed to restrict the authorities of private owners by passing a set of rules varying‬‬
‫‪between those designed to protect public interests and others to preserve the private interests‬‬
‫‪.of adjacent or non-adjacent property owners‬‬
‫‪As far as adjacent neighbors are concerned, restrictions depend on whether properties have‬‬
‫‪already been built or not. Accordingly, Algerian legislator obliges owners to define‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪61‬‬
‫مجلة أكاديمية دولية فصلية محكمة تعنى بنشر الدراسات والبحوث في المجال العمراني‪ ،‬تصدرها جامعة ابن خلدون تيارت ــ الجزائر‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫‪boundaries in the non- built estates or to build a wall in the built-up ones. Likewise, he claims‬‬
‫‪the way openings like windows or balconies should be like to prevent disputes and to balance‬‬
‫‪between private and public interests as well.‬‬
‫‪This research paper aims at studying the neighborhood restrictions from different aspects‬‬
‫‪namely: its definition, its terms, its provisions and how to solve conflicts arisen from‬‬
‫‪neighboring properties.‬‬
‫‪Keywords: Real estate property, adjacent, the neighborhood restrictions‬‬
‫مقدمـة‪:‬‬
‫حظيت الملكية كحق من الحقوق العينية األصلية باهتمام كبير من مختلف التشريعات والنظم‬
‫الوضعية قديما وحديثـ ـ ـ ـ ـ ــا ولقيت عناية فائقة من طرف الفقهاء والباحثين القانونيين‪ .‬فقد تكلفت‬
‫الدساتير بحماية هذا الحق وكذلك التشريعات المتعددة و اإلعالن العالمي لحقوق اإلنسان منعا‬
‫للتصادم و الظلم و العدوان‪.‬‬
‫ولهذه الغايـ ـ ــة قامـ ـ ــت فكرة الحق و قررت التشريعات حمايتها حماية من شأنها المحافظة على‬
‫األمن العام والسكينة العامة في المجتمعات‪.‬‬
‫لكن بالرغم من قداسة هذا الحق كحق من الحقوق العينية األصلية والتكري ـ ـ ــس القانوني له‬
‫وتنظيمــه بترسانـة من التشريعات ‪ ،‬إال أن ذلك لم ينفي خضوعه لقيود قانونية تنوعت بين تلك‬
‫المقررة لحماية المصلحة العامة وأخرى جاءت لحماية المصلحة الخاصة ‪.‬‬
‫فاألولى هي التي تتقرر لغرض يتصل بالصالح العام‪ ،‬وهي كثيرة ومتنوعة وال نجدها في قانون‬
‫واحد خاص بالملكية العقارية بل تتضمنها تشريعات خاصة‪،‬أما قيود الملكية المقررة لحماية المصلحة‬
‫الخاصة وأهمها القيود التي تتقرر لحماية مصلحة الجيران ‪ ،‬فإنه يالحظ أن المشرع في تقريره لهذا‬
‫النوع من القيود ال يض نصب عينيه المصلحة الخاصة وحدها فللمصلحة العامة دور في هذا‬
‫المجال أيضا‪ ،‬إذ هي التي تملي على المشرع أن يراعي هذه المصلحة الخاصة‪،‬وقد جاءت هذه‬
‫األخيرة لتنظيم جوار العقارات بوجه عام المتالصقة وغير المتالصقة ‪.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪62‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫هذا ويندرج موضوع البحث في إطار القيود الواردة على الملكيات العقاري ــة المتجاورة التي‬
‫يكون أساسها التالصــق والمتمثلة خصوصا في قيود ضبط وتعيين حدود الملكيات المتجاورة ‪ ،‬وكذا‬
‫تقييد حق الجار في إحداث فتحات ببنائه ‪ ،‬ويخرج عن إطار هذا البحث حق المرور الذي مناطه‬
‫قيام الحصر حيث يقيد ملكية الجار خدمة لعقار جاره المحصورة أرضه ‪ ،‬فحق المرور يتقرر على‬
‫األراضي المجاورة سواء كانت متالصقة أم غير متالصقة ألن أساسه الحصر وليس التالصق ‪.‬‬
‫وقد نظم المشرع الجزائري القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة بسبب التالصق ضمن‬
‫أحكام القانون المدني عموما بالمواد من‪ 307‬إلى‪ 377‬من القانون المدني الجزائري‪ ،‬إضافة إلى‬
‫بعض األحكام المنصوص عليها في بعض القوانين األخرى كقوانين التهيئة و التعمير‪ ،‬و بعض‬
‫القوانين األخرى التي تم االستعانة بها لتحديد وتوضيح مجال وحدود هذه القيود بدقة‪ ،‬والنزاعات‬
‫المترتبة عنها عمليا‪ ،‬وكيفية حلها بصورة أسلم تضمن حقوق المتنازعين وتحمي المصلحة الخاصة‬
‫لألفراد وتقيم في ذات الوقت توازنا بين مصلحة المالك الخاصة والمصلحة العامة دون ترجي‬
‫إلحداهما على األخرى أو تجاهل حقوق المالك‪.‬‬
‫ويكتسي الموضوع أهمية نظرية الغرض منها تحديد النظام القانوني لهذه القيود ومحاولة‬
‫إ ازل ـ ـ ـ ـ ــة اللبـ ـ ـ ـ ــس والغموض عن النصوص القانونية المنظمة لها‪،‬إضافة ألهمية عملية من خالل‬
‫تسليط الضوء على الخالفات اليومية المتولدة بين المالك المتجاورين نتيجة تعسف أحدهم في‬
‫استعمال حقه ‪ ،‬بشكل يضر بجاره المالصق له والتي عادة ما تنتهي باللجوء إلى القضاء وكيفية‬
‫حلها ومعالجتها ‪.‬‬
‫وعلى هذا األساس فإن اإلشكال الذي يطرح نفسه في هذا اإلطار هو‪ :‬ما مدى تقييد‬
‫التالصق للملكيات المتجاورة وتحقيقه التوازن بين المصلحتين العامة والخاصة للمالك‬
‫المتجاورين ؟‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪63‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫سنحاول اإلجابة على هذه اإلشكالية من خالل التطرق إلى ضبط حدود الملكية كقيد على‬
‫األمالك العقارية المتالصقة (مطلب أول)‪ ،‬ثم الفتحات كقيد على األمالك العقارية المتالصقة‬
‫(مطلب ثاني) ‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬ضبط حدود الملكية كقيــد على األمالك العقارية المتالصقة‬
‫نظم المشرع المدني قواعد الجوار بين المالك‪ ،‬وأعطى للمالك سلطات في استعمال‬
‫ملكه‪،‬غير أنه لم يترك سلطتـه مطلقة في ذلك ‪ ،‬بل ضبطها بقيود قانونية يجب على المالك‬
‫احترامها وعدم خرقها‪.‬‬
‫ويعد ضبط حدود الملكيات قيد من القيود المقررة على الملكيات العقارية المتالصقة التي‬
‫تختلف باختالف حاالت التالصق‪ ،‬بين تلك المتعلقة باألراضي غير المبنية والمتمثلة في تعيين‬
‫الحدود الفاصلة بين هذه الملكيات (فرع أول )‪ ،‬وأخرى متعلقة باألمالك المبنية والمتمثلة في الحائط‬
‫الفاصل بينهما (فرع ثاني )‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬تعيين حدود الملكية كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬
‫نبين فيما يلي ماهية هذا القيد (أوال)‪ ،‬ثم نوضح صوره (ثانيا)‬
‫أوال ‪ :‬ماهية تعيين حدود الملكية‬

‫‪1‬‬
‫‪ ،‬عملية‬ ‫إن عملية وض الحدود أو كما يصطلح عليها باللغة الفرنسية " ‪"le bornage‬‬
‫تتضمن تحديد الخط الفاصل بين أرضيتين غير مبنيتين‪ ،‬و إظهاره بعالمات مادية ‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪le bornage : procédé consiste a fixer les limites des deux fonds contiguë, et a placer des‬‬
‫‪bornes ou autres signes de délimitation, voir dans ce sens: Philippe Bihâr, Droit civil général,‬‬
‫‪Paris ,édition Dalloz, 3éme éd, 2000, p 182.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪64‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫ويقتصر مضمون عملية وض الحدود على إلزام الجار بترسيم حدود ألمالكهما المتالصقة‬
‫وتحديدها بعالمات واضحة وفاصلة بين العقارات المجاورة‪ ،‬ليتعرف كل مالك للملكين المتجاورين‬
‫والمتالصقين على حدود ملكه بوضوح ‪.1‬‬
‫ولذلك فإن القانون يعطي لكل مالك الحق في أن يجبر جاره على وض حدود ألمالكهما‬
‫‪2‬‬
‫‪ ،‬ذلك أن كل من طبيعة العقار‬ ‫المتالصقة وتحويط ملكه ‪ ،‬م االشتراك في نفقات التحديد‬
‫وموقعه توجب تحديده ماديا من خالل وض العالمات الفاصلة بينه و بين العقارات المجاورة ‪.3‬‬
‫وتختلف عملية وض الحدود عن التحويط‪ ،‬أو ما يصطلح عليه باللغة الفرنسية "‪."clôture‬‬
‫و يكمن االختالف في أنه وان كانت التشريعات المقارنة أجازت للمالك إجبار جاره على وض‬
‫حدود ألمالكهما المتالصقة وتحويط ملكه م االشتراك في نفقات التحديد‪،‬إال أن المادة ‪07/307‬‬
‫‪4‬‬
‫قررت بأنه ليس للجار إجبار جاره على تحويط ملكه وال التنازل‬ ‫من القانون المدني الجزائري‬
‫عن جزء منه‪ .‬فلكل مالك الحق في تحويط ملكه‪ ،‬على أن ال يتعسف في استعمال حقه بالمساس‬
‫في القانون الفرنسي الذي يعترف بالحق في‬ ‫بحق ملكية مالك آخر‪ ،‬على خالف الوض‬
‫التحويط " ‪ "le droit de se clôture‬والتحويط اإلجباري"‪ .5‬الذي يطلق عليه في االصطالح‬
‫القانوني ‪.la clôture forcée ou l’obligation de se clore‬‬
‫‪ 1‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬أحكامها و مصادرها‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ، 1007 ،‬ص ‪17‬‬
‫‪2‬‬
‫"‪De polignac bernas, Monceau jean pierre, Expertise Immobilière: " guide pratique, Ey arolle‬‬
‫‪, France, deuxième édition, 2003, p 94.‬‬
‫‪3‬‬
‫محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية ‪، 1007 ،‬ص ‪.95‬‬
‫‪4‬‬
‫تطابقها المادة ‪ 07/777‬من القانون المدني المصري‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫منى مقالتي‪،‬القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة في التشريعات المقارنة‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪،‬جامعة الحاج لخضر‬
‫باتنة‪ ،1079-1072،‬ص‪737‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪65‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫ويقترن تعريف الحدود في جانبها القانوني بمسألة التعيين ‪ ،‬حيث أن محل دعوى تعيين‬
‫الحدود ينحصر في إقامة حدود ثابتة بين أرضيتين غير مبنيتين ومتالصقتين‪ ،‬مملوكتين ملكية فردية‬
‫لمالكين مختلفين‪.‬‬
‫وتق نفقات وض الحدود طبقا للمادة ‪ 307‬من القانون المدني المذكورة أعاله مناصفة بين‬
‫المالكين المتالصقين‪ .‬ويالحظ أن المشرع ألزم كال المالكين بتحمل نفقات التحديد بالتساوي‪ ،‬ولم‬
‫تراع في ذلك اختالف مساحتهم‪ ،‬وقد أرج الفقه ذلك إلى أن المقصود هو نفقات التحديد بمعناه‬
‫الحقيقي‪ ،‬أي بيان الحد الفاصل ووض عالمات مادية تدل عليه فقط ‪،‬ألن الجيران يتساوون في‬
‫االستفادة من وض الحدود ‪.1‬أما النفقات األخرى المتعلقة بمستندات الملكية أو مسح األراضي‬
‫فتكون على أصحابها كال بنسبة مساحة أرضه ‪.2‬‬
‫ويجوز للمالك إلزام الجار على وض حدود ملكه‪ ،‬والمقصود بإلزام وضـ ـ الحدود في الملكية‬
‫العقارية الخاصة هو أن كل مالك من المالكين المتالصقين يجبر على المساهمة في هذا العمل‪،‬‬
‫فتتقيد بذلك حريته في ملكه بعد أن كان ح ار في تحديد هذا الملك أو في عدم تحديده ‪ ،‬ذلك ما لم‬
‫يتراضى المالكان أو يتفقان وديا على وض الحدود ‪.3‬‬
‫‪1‬‬
‫عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دراسة في القانون اللبناني و القانون المصري‪ ،‬دار النهضة العربية‬
‫للطباعة والنشر‪ ،‬بيروت‪ ،‬بدون سنة نشر‪ ،‬ص ‪777‬‬
‫‪2‬‬
‫وائل محمد شحاتة الخطيب‪ ،‬القيود الواردة على حق الملكية في ضوء أحكام محكمة النقض‪ ،‬دار األلفي لتوزي الكتب‬
‫القانونية‪ ،‬المنيا‪،‬ص ‪22‬‬
‫‪3‬‬
‫فريد عبد المنعم فرج‪ ،‬التزامات الجوار كقيد من القيود الواردة على حق الملكية في الشريعة اإلسالمية والقانون المدني‪،‬‬
‫مذكرة ماجستير في الفقه المقارن‪ ،‬جامعة األزهر كلية الشريعة و القانون‪ ،‬بدون سنة نشر ‪ ،‬ص ‪.717‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪66‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫دعوى رسم الحدود بين الملكيتين‬ ‫واجبار المالك ال يتم إال عن طريق القضاء برف‬
‫المتجاورتين‪ ،‬شرط أن يثبت هذا التجاور‪ ،‬أي تالصق العقارين‪ ، 1‬وهو ما أكدته المحكمة العليا من‬
‫خالل نص القرار رقم ‪ 15172‬المؤرخ في ‪.2 7577/70/12‬‬
‫وبالتالي فإن المشرع الج ازئري قيد وض الحدود على الجار بقوة القانون بناء على حالة واقعية‬
‫هي التالصق بين أرضيتين متجاورتين‪ ،‬و يتضح ذلك من خالل المادة ‪ 307‬من القانون المدني‬
‫الجزائري‪ ،‬ويظل هذا القيد قائما ما دام التالصق الزال قائما‪ ،‬فال يسقط بالتقادم و يجوز المطالبة به‬
‫في أي وقت ‪ .3‬ففي حالة تداخل الحدود بين الطرفين و إذا لم ينقط الخالف بين الجارين وديا‪،‬‬
‫فالبد أن يختصما إلى القضاء ‪.4‬‬
‫ثانيا ‪ :‬صور تعيين حدود الملكية ‪:‬‬
‫يعتبر وض الحدود من المسائل التي تكثر فيها النزاعات بين األطراف المتالصقة ملكياتهم‬
‫بحيث كل منهما يتمسك بملكية األجزاء أو المساحات محل النزاع‪ ،‬إال أنه في بعض الحاالت يتم‬
‫االتفاق بين المالك على تعيين و وض حدود ملكيتهما بصفة ودية‪.‬‬
‫فقد يتم االتفاق وديا بين المالكين على وض الحدود بين ملكيتهما المتالصقتين بالتراضي دون‬
‫الحاجة للجوء إلى القضاء فيكونان متفقين أوال على ملكية كل منهما ألرضه ومساحتها التي يملكها‬
‫لكنهما غير متأكدين من الحدود الفاصلة ما بين أرضيهما فيريدان إزالة أي إشكال وذلك بوض‬
‫‪1‬‬
‫ز اررة عواطف‪ ،‬مسؤولية مالك العقار على مضار الجوار غير المألوفة في التشري الجزائري‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،1077 -1071 ،‬ص ‪712‬‬
‫‪2‬‬
‫حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري في ضوء أحدث الق اررات الصادرة عن مجلس الدولة و المحكمة العليا‪ ،‬دار هومة ‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،1001 ،‬ص ‪159‬‬
‫‪3‬‬
‫خوادجية سميحة حنان‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة في الجزائر ‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة ‪،‬‬
‫‪ ، 1007-1003‬ص ‪721‬‬
‫‪4‬‬
‫ولد خصال محمد‪ ،‬قيود الجوار على األمالك الخاصة في ضوء األعمال القضائية في التشري الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫ماجستير‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،1077 -1071 ،‬ص‪. 70‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪67‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫عالمات مادية واضحة لتبيين هذه الحدود ‪ ،1‬باالعتماد على خبراء مختصين ووفقا لمرحلتين‬
‫أساسيتين مرحلة أولية وأخرى نهائية ‪.‬‬
‫وبعد تحديد حقوق الملكية والحقوق العينية األخرى في المحضر يوق من ذوي الشأن ويتم‬
‫التأشير عليه وشهره بالمحافظة العقارية‪ ،‬و يعتبر محضر التحديد الذي وقعه المالكان عقدا فيما‬
‫بينهما‪ ،‬ويكون ملزم لهما ال يطعنان فيه إال بما يطعن به في العقد‪. 2‬‬
‫غير أنه إذا طلب أحد المالك وض الحدود بينه وبين جاره‪ ،‬ورفض هذا األخير طلبه‬
‫فيمكن له إجبار جاره على وض الحدود ألرضه‪ .‬ويتم هذا الجبر عن طريق القضاء بواسطة‬
‫دعوى عينية عقارية هي دعوى تعيين الحدود ‪ .3‬والتي محلها إقامة حدود ثابتة بين أرضيتين غير‬
‫مبنيتين متالصقتين‪ ،‬مملوكتين ملكية فردية لمالكين مختلفين‪ ،‬كما ال يوجد ما يمن من أن توض‬
‫حدود فاصلة بين أرضيتين مبنيتين‪ ،‬على أن تكون منتهيتين بفناءين هما المتالصقين أو بأرض‬
‫عراء‪.‬أو أن يتوسط األرض طريق خاص مملوك ألحد المالكين أو مملوكة لكليهما ملكية مفرزة‪ .‬أما‬
‫إذا فصل األرضيتين طريق عام فال حاجة هنا إلى تحديد الحدود‪ ،‬إذ أن هذا الطريق يكون هو‬
‫الحد الفاصل ‪.4‬‬
‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 7/5‬و المادة ‪ 07/72‬من األمر ‪ 32/39‬المؤرخ في ‪ 7539/77/71‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و‬
‫تأسيس السجل العقاري ‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪70‬‬
‫‪2‬‬
‫محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية للملكية و الحقوق المتفرعة عنها‪ ،‬أسباب كسب الملكية دار الجامعة‪،‬‬
‫األ ازريطية‪ ،1003 ،‬ص ‪.770‬‬
‫‪3‬‬
‫ز اررة عواطف‪ ،‬ز اررة عواطف‪،‬التزامات الجوار في القانون المدني الجزائري‪ ،‬دار هومه للنشر و التوزي ‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪ ،1005‬ص ‪.777‬‬
‫‪4‬‬
‫عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني الجديد‪ ،‬الجزء الثامن ‪ ،‬حق الملكية ‪ ،‬منشأة المعارف ‪،‬‬
‫اإلسكندرية ‪ ، 1002 ،‬ص‪323-322‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪68‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫وهذه الدعوى ال تسقط بالتقادم متى ظل التالصق قائما بين الملكيات المطلوب تعيين الحدود‬
‫بينها‪ ،‬مهما طال زمن التالصق بغير طلب تعيين للحدود ‪.1‬‬
‫ومن حيث أطراف دعوى تعيين الحدود‪ ،‬فينحصر في المالكين بحيث يجوز ألي منهما‬
‫أن يرف دعوى تعيين الحدود على اآلخر‪ ،‬ويجوز للمالك على الشيوع أيضا أن يرف هذه الدعوى‬
‫بمفرده دون إشراك شركائه في الشيوع‪ .‬لكن بشرط أال يكون هناك خالف يخص مساحة األرضيتين‬
‫المتالصقتين‪.‬‬
‫كما يجوز لصاحب حق االنتفاع على األرض أن يكون طرفا في الدعوى‪ ،‬بشرط أن يدخل‬
‫مالك الرقبة حتى يكون الحكم حجة عليه‪.‬إال أنه ال يجوز للمستأجر رف هذه الدعوى وال أن يدخل‬
‫كطرف فيها باعتبار أن حقه حق شخصي ليس له الصفة في الدعوى العينية‪ .‬كما ال يجوز‬
‫لصاحب الحق العيني التبعي أن يرف هذه الدعوى ألن ليس له صفة التقاضي‪ ،2‬و هذا ما أكدته‬
‫الغرفة العقارية للمحكمة العليا في قرارها رقم ‪ 199731‬المؤرخ في ‪.3 1007/70/77‬‬
‫من حيث الجهة المختصة فحسب المادة ‪ 1/20‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية ‪،4‬‬
‫فإن المحكمة المختصة هي التي يق في دائرة اختصاصها األراضي المتالصقة أما إذا كانت‬
‫األرض مالصقة لألمالك العامة أو أمالك الدولة‪ ،‬فإن اإلدارة هي التي تعين حدود األمالك العامة‬
‫بقرار يصدر منها ال عن طريق دعوى تعيين الحدود‪ ،‬و يحق لصاحب األرض المالصقة أن‬
‫اإلداري ‪ ،5‬طبقا لنص المادة ‪ 707‬من قانون اإلجراءات‬ ‫يطعن في القرار باإللغاء أمام القضاء‬
‫‪1‬‬
‫منى مقالتي‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة في التشريعات المقارنة‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.733‬‬
‫‪2‬‬
‫ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪3‬‬
‫مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ،07‬الجزائر ‪ ، ،1003 ،‬ص ‪. 775‬‬
‫‪4‬‬
‫القانون ‪ 05/07‬المؤرخ في ‪ 19‬فبراير‪ 1007‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية ‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‪.17‬‬
‫‪5‬‬
‫ولد خصال محمد‪ ،‬المرج نفسه‪ ،‬ص ‪77‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪69‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫المدنية واإلدارية‪ ،‬إذا أصابه ضرر من هذا القرار‪ ،‬وهذا ما تطرقت إليه المحكمة العليا في معرض‬
‫فصلها في النزاعات و المتعلقة بالحدود ‪. 1‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬الحائط الفاصل كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬
‫الحائط الفاصل هو الذي يفصل بين بنائين واما أن يكون مملوكا على الشيوع لعدد من‬
‫الجيران فيكون مشتركا (أوال ) أو أن يكون مملوكا لواحد من الجيران الذين يفصل بين أمالكهم‬
‫فيكون حائطا غير مشترك ( ثانيا)‪ ،‬ولكل حالة أحكامها وفقا لما سيتم توضيحه‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬الحائط الفاصل المشترك ‪:‬‬
‫لقد أورد المشرع الجزائري نصوص شاملة للحائط الفاصل بنوعيه‪ ،‬ومنه الحائط الفاصل‬
‫المشترك دون أن يض تعريف محدد له‪ ،‬وانما اكتفى بوض قرينة قانونية يسيره إلثبات االشتراك‬
‫تتحقق بتوافر شرطين أساسيين هما ‪:‬‬
‫‪ -7‬أن يكون حائطا فاصال بين بنائين‪.‬‬
‫وقد نص المشرع الجزائري على ذلك ضمن الفقرة ‪ 07‬من المادة ‪ 303‬من القانون المدني‬
‫الجزائري‪ .2‬وعليه يشترط لكي يكون الحائط مشتركا أن يكون فاصال بين بنائين‪ ،‬وذلك بأن يكون‬
‫هناك بناءان متالصقان يفصل بينهما حائط‪ ،‬فإذا لم يكن الحائط يفصل بين بنائين فال تقوم قرينة‬
‫االشتراك‪ ،‬ومن ثم ال تقوم القرينة إذا كان هناك قطعتان أرضيتان غير مبنيتان متالصقتان لمالكين‬
‫مختلفين‪ ،‬وقد أقيم في الحد الفاصل بين األرضيتين حائط‪ ،‬ونفس الشيء إذا كان هناك بناء مجاور‬
‫ألرض فضاء أو فناء أو حديقة أو أرض زراعية وقد أقيم الحائط في الحد الفاصل بينهما ‪.3‬‬
‫‪1‬‬
‫قرار رقم ‪ 777721‬المؤرخ في ‪ ،1002/07/77‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ، 07‬الجزائر ‪ ، 1002 ،‬ص ‪.753‬‬
‫‪2‬‬
‫نصت المادة ‪ 303‬من القانون المدني الجزائري ‪ ":‬يعد الحائط الذي يكون في وقت إنشائه فاصال بين بنائين مشتركا"‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Sylvie Dibos-Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz,Servitudes et Mitoyenneté,le guide‬‬
‫‪pratique, , Prat éditions, France, 2013 , p 179‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪70‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫‪ 1‬ـ أن يكون الحائط فاصال منذ إنشائه‪.‬‬
‫يجب أن يكون الحائط قد فصل بين البنائين منذ إنشائه وهو ما أكدته عبارة " وقت‬
‫إنشائه" المذكورة بنص المادة ‪.1‬‬
‫وعليه إذا ادعى أحد الجارين أنه شريك في ملكية الحائط الفاصل فحسبه أن يقيم الدليل على‬
‫توافر هذين الشرطين‪ ،‬فإذا نجح في هذا اإلثبات فإنه يستطي أن يستخلص منها قرينة قضائية‬
‫تساهم في إثبات االعتداد باالشتراك في ملكية الحائـ ــط فيعتبر الحائط مشتركا بينه وبين جاره حتى‬
‫مفرق البنائين ‪ ،‬واذا تعارضت القرائن فيكون للقاضي اختيار أيها يأخذ بحسب ترتيبها القانوني ‪.2‬‬
‫وهذا نفس الموقف الذي أخذ به المشرع الفرنسي ضمن أحكام المادة ‪ 297‬من القانون المدني‬
‫الفرنسي‪.3‬‬
‫وعليه وبقيام قرينة االشتراك فإن المشرع الجزائري يمنح لمالك الحائط الفاصل المشترك‬
‫الحق في استعماله بحسب الغرض المعد له ‪ ،‬وتكون نفقات الترميم واعادة البناء إذا ما انهار أو‬
‫ألي سبب آخر بين الشركاء كل بنسبة حصته فيه ‪ ،‬وللشريك الذي له مصلحة جدية في تعليته أو‬
‫إسناد السقف عليه الحق في ذلك بشرط عدم اإلضرار بالشريك اآلخر الذي يمكنه أن يصبح شريكا‬
‫معه في الجزء المعلى إذا دف قيمة نصف األرض التي تقوم عليها زيادة السمك إن كانت هناك‬
‫‪ 1‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.59‬‬

‫‪2‬‬
‫‪Sylvie Dibos -Lacroux Emmanuéle Vallas-Lenerz ,op. cit, p 178.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Article 653 code civil Français: « Dans les villes et les compagnes tous mur sevant et‬‬
‫‪séparation entre bâtiments jusqu'à l’hébrerge ou entre cours et jardins, et même entre enclos‬‬
‫» ‪dans les champs, et présumé mitoyen s’il n’ya titre ou marque du contraire‬‬
‫بيار أميل طوبيا‪ ،‬سلسلة القضاء العقاري‪ ،‬حقوق اإلرتفاق‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬المؤسسة الحديثة للكتاب‪ ،‬لبنان الطبعة األولى‬
‫‪ ،1007‬ص‪.207‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪71‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫زيادة ‪ ،‬وليس لمالك الحائط الفاصل أن يهدمه دون عذر قوي إذا كان ذلك يضر بجاره الذي يستتر‬
‫به وللقاضي سلطة تقدير ذلك ‪.1‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الحائط الفاصل غير المشترك‬
‫قد يكون الحائط الفاصل مملوكا ملكية خالصة ألحد الجارين‪ ،‬فيكون بذلك حائطا فاصال‬
‫غير مشترك تثبت له هذه الصفة "غير االشتراك" بتوافر شروط معينة ‪ ،‬فبحسب ما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 307‬من القانون المدني الجزائري إذا توافر الشرطان قامت قرينة قانونية على أن الحائط‬
‫الفاصل مشترك بين الجارين ولكن هذه القرينة بسيطة قابلة إلثبات العكس كما سبق الذكر‪ ،‬فيجوز‬
‫لكل واحد من الجارين أن يثبت أن الحائط ملك خاص له‪ ،‬بأن ينقض القرينة بالدليل العكسي أي‬
‫بمفهوم المخالفة كأن يثبت أن الحائط الفاصل ملك له كله‪ ،‬أو يثبت أنه استقل باستعمال الحائط‬
‫واإلنفاق على إصالحه مدة خمس عشرة سنة فتملكه بالتقادم‪ ،‬أو يستدل بعالمات ظاهرة تفيد أن‬
‫الحائط قد أعد الستعمال أحد الجارين فحسب‪ ،‬كما لو أعد الحائط لتحمل سقف أحد البنائين دون‬
‫اآلخر إلى غير ذلك ‪ ،‬مما يؤدي إلى إسقاط القرينة‪.‬‬
‫وفي الحاالت التي ال تقوم فيها القرينة يجري اإلثبات طبقا للقواعد العامة‪ ،‬وعليه فإن زوال‬
‫شروط إثبات االشتراك تجعل القرينة تسقط وبالتالي يكون الحائط الفاصل غير مشترك‪.‬‬
‫وقد يتوقف االشتراك في الحائط كذلك في حالة ما إذا تم اكتساب ملكية الحائط كلية من قبل‬
‫أحد المالكين أو التنازل عن االشتراك أو التقادم المكسب للملكية لفائدة الجار‪.2‬‬
‫‪1‬‬
‫راج المواد ‪ 309 ، 302‬و ‪ 302‬من القانون المدني الجزائري‬
‫‪2‬‬
‫أنظر في هذا الشأن‪ - :‬عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.779‬‬
‫‪ -‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.52-59‬‬
‫‪- Sylvie Dibos- Lacroux Emmanuéle Vallas-Lenerz op-cit p 202.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪72‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫وقد نص المشرع الجزائري صراحة ضمن المادة ‪ 307‬من القانون المدني على أنه ليس‬
‫للجار أن يجبر جاره على تحويط ملكه ولمن أراد تحويط ملكه‪ ،‬فله ذلك ولكن دون إجبار جاره‬
‫على المساهمة معه في ذلك‪ ،‬فإذا أقام حائطا فاصال بينه وبين جاره أقامه على نفقته دون إلزام‬
‫جاره بالمساهمة في إقامته‪ ،‬وعليه هو وحده القيام بالصيانة و الترميم لهذا الحائط الفاصل غير‬
‫المشترك ‪.1‬‬
‫وبناء على ذلك فإن الجار ال يملك أن يجبر جاره على تحويط ملكه‪ ،‬وان كان يستطي أن‬
‫يجبره على وض حدود ألمالكها المتالصقة ‪.2‬‬
‫واستثنائيا فقد نصت المادة ‪ 07 /307‬من القانون المدني الجزائري على أن الجار ليس له‬
‫إجبار جاره على تحويط ملكه أو التنازل عن جزء من الحائط أو من األرض التي يقوم عليها‬
‫الحائط إال في الحالة المذكورة في المادة ‪ 253‬و التي مفادها إجبار المالك في حالة كون األرض‬
‫المحصورة ناتجة عن تجزئة عقار بسبب بي أو مبادلة أو قسمة أو أي معاملة أخرى‪ ،‬بحيث يحق‬
‫للجار إجبار جاره على تمكينه من حق المرور على األراضي التي تشملها تلك المعامالت ‪.3‬‬
‫وبما أن المشرع الجزائري لم يعطي للجار الحق في أن يطلب االشتراك في الحائط الفاصل‬
‫المملوك لجاره ملكا خالصا كما سبقت اإلشارة‪ ،‬فإنه عوض الجار عن ذلك الحق بحق آخر بان‬
‫منحه الحق في منعه من هدم هذا الحائط الذي يستتر به إذا لم يكن هناك عذر قوي لهدمه‪ ،‬وهذا‬
‫ما أكدته الفقرة الثانية من المادة ‪ 307‬من القانون المدني الجزائري ذاتها ‪.4‬‬
‫‪1‬‬
‫ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.702‬‬
‫‪2‬‬
‫نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.700‬‬
‫‪3‬‬
‫أنظر في هذا الشأن ‪ :‬ز اررة عواطف‪ ،‬عدم التعسف في استعمال الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة ماجستير في القانون‬
‫العقاري ‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة ‪ 1003‬ـ ـ ‪، 1007‬ص ‪.709‬‬
‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص‪.503‬‬
‫‪4‬‬
‫عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص‪.503‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪73‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫وبناءا على ما سبق يتبين أن الشروط التي بموجبها يمتن مالك الحائط الفاصل أن يهدمه‬
‫مختا ار هي‪:‬‬
‫‪ -7‬أن يكون هناك جار يستتر ملكه بهذا الحائط ‪.1‬‬

‫‪ -1‬أن يعود هدم الحائط بضرر محسوس على الجار الذي يستتر به‪.‬‬
‫‪-7‬أن ال يوجد عذر قوي للهدم‪ ،‬بمعنى أال تكون المصالح التي يرمي المالك إلى تحقيقها قليلة‬
‫األهمية وفي هذا األمر تطبيقا لنظرية التعسف في استعمال حق الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬فإن كان‬
‫لدى صاحب الحائط عذر قوي لهدمه‪ ،‬كأن يريد إعادة تشييد بنائه على وض يختل ــف عن وضعه‬
‫السابــق‪ ،‬وتقتضــي إعادة البناء هدم الحائ ــط ‪ ،‬فمن حقـه أن يهدمه حتى لو كان جاره يستتر به الن‬
‫له مصلحة ظاهرة في الهدم وال يمكن أن يقال في هذه الحالة أنه متعسف بحقه في هدم الحائط ‪.2‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬الفتحات كقيـــــــد على األمالك العقارية المتالصقة‬
‫القاعدة أن للمالك الذي يبني على أرضه أن يستعمل كل جزء منها وأن يفتح في بنائه ما‬
‫يشاء من فتحات للنظر أو التهوية أو اإلضاءة ‪،3‬إال أنه نظ ار ألن هذه األخيرة تسبب مضايقات‬
‫للجار وتتعارض م ضرورة توفير الحرية والسكينة لكل مالك في ملكه بعيدا عن أعين الغرباء‬
‫المتطلعين‪ ،‬فقد اعتنت مختلف القوانين بتنظيمها وتحديد شروط فتحها ‪،4‬والفتحات إما أن تخصص‬
‫‪1‬‬
‫وائل محمد شحاتة الخطيب‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.97‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر في هذا الشأن‪:‬‬
‫‪ -‬عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق ‪،‬ص ‪50‬‬
‫‪ -‬ز اررة عواطف‪ ،‬عدم التعسف في استعمال حق الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬المرج السابق ‪،‬ص ‪.702‬‬
‫‪3‬‬
‫مقالتي منى‪ ،‬النظام القانوني لحق اإلرتفاق في التشري الجزائري‪ ،‬دار الجامعة الجديدة‪ ،‬اإلسكندرية ‪ ،1077‬ص ‪.717‬‬
‫‪4‬‬
‫محمد مومن‪ ،‬حقوق االرتفاق في القانون المغربي‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنية ‪،‬مراك‪ ،،‬المغرب‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫‪،1001‬‬
‫ص ‪.759‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪74‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫( فرع أول ) أو يقصد من وراءها مجرد التهوية‬ ‫للنظر والتهوية واإلطالل منها فتسمى مطالت‬
‫واإلضاءة فتعتبر مناور( فرع ثاني ) ‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬المطالت كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬
‫نبين فيما يلي ماهية هذا القيد(أوال)‪ ،‬ثم نوضح أحكامه (ثانيا)‬
‫أوال ‪ :‬ماهية المطالت‬
‫المطالت هي الفتحات التي يضعها مالك البناء قصد دخول الهواء والضوء‪ ،‬واإلطالل منها‬
‫على ملك الجار‪ ،‬وقد تكون مواجهة ألرض الجار أو منحرفة عنها‪ ،‬أي التي يمكن النظر منها إلى‬
‫الخارج في الوض العادي لإلنسان‪ ،‬في حالة وقوفه أو جلوسه ‪.1‬‬
‫وقد اختلف الفقه في تحديد الطبيعة القانونية للعقود الواردة على الملكية فاعتبرها البعض‬
‫حقوق ارتفاق ‪ ،2‬في حين أن حق االرتفاق يخرج كل من العقار المرتفق والعقار المرتفق به عن‬
‫النظام المألوف عن حق الملكية ‪ ،‬فالمالحظ أن المصدر المباشر للقيود الواردة على حق الملكية‬
‫دائما هو نص القانـ ــون وصفتها العامة المجردة‪ ،‬مما يجعل منها حدودا عامة لنطاق الملكية‪ ،‬بينما‬
‫حقوق االرتفاق فمصدرها دائما فعل اإلنسان المادي أو اإلرادي وصفته الخاصة الثابتة لتعلقه‬
‫بملكية معينة بالذات‪ ،‬مما يجعل منها أعباء استثنائية فيها الزيادة عن القيود العادية المقررة‬
‫بمقتضى القانون لنطاق حق الملكية‪.3‬‬
‫‪1‬‬
‫وائل محمد شحاتة الخطيب‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪72‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 723‬من القانون المدني الجزائري "االرتفاق حق يجعل حدا المنفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص آخر‪ ،‬و يجوز‬
‫أن يترتب االرتفاق على مال إن كان ال يتعارض م االستعمال الذي خصص له هذا المال‪".‬‬
‫‪3‬رمضان أبو السعود‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية األصلية‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬لبنان‪، 1001 ،‬ص ‪.293‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪75‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫هذا وقد ميز المشرع الجزائري ضمن المادتين ‪ 370 -305‬من القانون المدني الجزائري بين‬
‫نوعين من المطالت المواجهة والمنحرفة‪ ،‬حيث نظم لكل منها أحكام خاصة تتميز عن األخرى‬
‫وفقا لمفهوم كل واحد منهما ‪.‬‬
‫فالمطل المواجه ‪1‬هو الفتحة التي يمكن اإلطالل منها على ملك الجار في خط عمودي‬
‫مستقيم دون الحاجة إلى االلتفات يمينا أو يسا ار أو إلى إبراز الرأس إلى الخارج ‪ .2‬وهي بذلك‬
‫تفترض أن يق عقار الجار كله أو بعضه في مواجهة المطالت ‪،3‬مما يسمح له أن يرى مباشرة‬
‫ملك جاره وحرمة منزله وأهله أو أمالكه‪ ،‬فيسبب بذلك مضايقة كبيرة للجار المواجه‪ ،‬ويسمح لمالك‬
‫المطل برؤية ملك الجار تماما ‪.4‬‬
‫وقد قيد المشرع الجزائري الجار في المطل المواجه بمسافة مترين ‪5‬لفتح مطل على عقار‬
‫جاره من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى بين كيفية قياس هذه المسافة‪ ،‬فاألصل طبقا للقانون المدني أن‬
‫الجار ملزم بفتح المطل على عقار جاره في حدود المسافة القانونية المسموح له بها وهي مسافة‬
‫مترين‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫نص المشرع الجزائري بالمادة ‪ 305‬فقرة ‪ 07‬من القانون المدني الجزائري على أنه "ال يجوز للجار أن يكون له على‬
‫جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن مترين‪ ،‬و تقاس المسافة من ظهر الحائط الذي يوجد له مطل أو من الحافة‬
‫الخارجية للشرفة أو من النتؤ‪".‬‬
‫‪2‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬شرح أحكام حق الملكية‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬مصر ‪،7557‬ص ‪. 23‬‬
‫‪3‬محمد مومن‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.107‬‬

‫‪4‬رضا عبد الحليم عبد المجيد عبد الباري‪،‬الوجيز في الملكية والحقوق العينية األصلية ‪ ،‬مركز التعليم المفتوح ‪ ،‬جامعة بنها‬
‫‪ ،‬مصر‪ ،‬ص ‪.27‬‬
‫‪ 5‬يوجد اختالف بين التشريعات في تحديد المسافة السامحة بفتح مطل على الجار‪ ،‬ففي التشري المصري حددت المسافة‬
‫بمتر واحد أما الفرنسي ب ‪ 7.50‬متر "المادة ‪ 273‬من القانون المدني الفرنسي"‪ ،‬أما التشري اللبناني فحددها بمترين"‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون المدني اللبناني"‪ ،‬على غرار التشري الجزائري‪.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪76‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫وبالنسبة لكيفية قياس هذه المسافة‪ ،‬حدودها وطريقة ضبطها‪ ،‬فإن نص المادة جاء واضحا‬
‫بضبطه بداية عملية القياس ونهايتها في حالة ما إذا كان كال العقارين المتجاورين مبنيين ‪ ،‬بحيث‬
‫تقاس المسافة من ظهر الحائط الذي يوجد له مطل أو من الحافة الخارجية للشرفة أو من النتؤ ‪.1‬‬
‫أما المطالت المنحرفة فهي مطالت تحتاج لإلطالل على ملك الجار بالنظر يمينا أو يسا ار‬
‫أو البروز للخارج‪ ،2‬فالمطالت المنحرفة أو الجانبية هي المطالت التي ال تقابل ملك الجار وانما‬
‫تنحرف عنه‪ ،‬وهي بذلك ال تسمح بالنظر إلى هذا الملك إال في خط منحرف مما يستلزم االنحناء‬
‫إلى الخارج أو االلتفات في اتجاهه يمينا أو شماال‪ ،‬إذ يفتح في حائط يكون في زاوية م الحد‬
‫الفاصل بين العقارين‪ ،‬بحيث يتعين على من ينظر منه إلى ملك الجار أن يلتفت أو ينحني‪ ،‬وهو‬
‫يفتح على مسافة أقل من المطالت المواجهة ‪.‬‬
‫وباعتبار المطل المنحرف ال يمكن اإلطالل منه على ملك الجار إال بعد االنحناء إلى‬
‫الخارج أو االلتفات يمينا أو شماال ولذلك تقل المسافة القانونية بالنسبة إليه فتصبح ستون سنتيمت ار‬
‫بدال من مترين‪ .3‬وذلك راج إلى كون هذا المطل أقل مضايقة للجار من المطل المواجه ‪ ،‬وتقاس‬
‫مسافة ستون سنتيمت ار من حرف النافذة إلى الخط الفاصل ما بين العقارين‪ ،‬فإن كانت ستون‬
‫سنتيمت ار أو أكثر كانت المسافة قانونية‪ ،‬واذا كانت أقل اعتبرت المسافة غير قانونية‪.‬‬
‫‪1‬عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬مرج سابق ‪ ،‬ص‪259‬‬

‫‪2‬أنظر في هذا الشأن‪ :‬أحمد شوقي محمد عبد الرحمان‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬حق الملكية و الحقوق العينية المتفرعة‬
‫عنه‪ ،‬منشأة المعارف ‪،‬إلسكندرية‪ ،1002 ،‬ص ‪22‬‬
‫‪- Sylvie Dibod- Lacroux Emmanuéle Vallas-Lenerz op-cit, p 55‬‬

‫‪3‬‬
‫نص المشرع الجزائري ضمن المادة ‪ 370‬من القانون المدني الجزائري على أنه‪ " :‬ال يجوز أن يكون لجار على جاره‬
‫)‪(4‬‬
‫من حرف المطل"‪.‬‬ ‫مطل منحرف على مسافة تقل عن ستين سنتيمت ار‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪77‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫واذا كان الخط الفاصل بين العقارين أرضا فضاء مشتركة كطريق خاص أو فناء أو ممر‬
‫لالستعمال المشترك‪ ،‬دخلت هذه األرض الفضاء كلها في حساب المسافة القانونية سواء للمطل‬
‫المنحرف وحتى المواجه‪.1‬‬
‫ثانيــــا ‪ :‬أحكام المطالت‬
‫نظم المشرع الجزائري أحكام المطالت سواء كانت مواجهة أو منحرفة‪ ،‬حيث قيد كال منهما‬
‫بمسافة قانونية معينة‪ ،‬تترتب آثار محددة على عدم وجودها‪ ،‬غير أن المسافة لها مجال معين‬
‫لتطبيقها‪ ،‬وفي نفس الوقت حاالت تعفى فيها بعض العقارات من هذا القيد‪.‬‬
‫إن مجال تطبيق قيد المسافة حسب ما سبق ذكره من قيد المسافة في المطالت المواجهة أو‬
‫المنحرفة يجعله ينطبق على جمي العقارات المملوكة ملكية خاصة ‪.2‬‬
‫أما األمالك العقارية العامة فال يسري قيد المسافة بالنسبة إليها وال يشترط أن تكون العقارات‬
‫محل قيد المطالت موجودة في المدن‪ ،‬فالعقارات الموجودة بالقرى يسري بالنسبة إليها هي أيضا قيد‬
‫المسافة‪ ،‬ويستوي في العقار الذي يفتح فيه المطل أن يكون مسكونا أو غير مسكون‪ ،‬وأن يكون‬
‫مسو ار أو غير مسو ار‪.‬‬
‫فإذا أراد صاحب هذا العقار األخير هو أيضا البناء في ملكه‪ ،‬كان الخيار بين أن يبني في‬
‫حدود ملكه‪ ،‬فيقيم حائطا على الخط الفاصل بين العقارين‪ ،‬ولكنه في هذه الحالة ال يستطي أن‬
‫يفتح فيه مطال ألنه ال يكون في حدود المسافة القانونية‪ ،‬وأن يبتعد عن الخط الفاصل بمسافة‬
‫‪1‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪777-771‬‬

‫‪2‬قرار رقم ‪ 790272‬المؤرخ في ‪ ،1002/05/77‬نشرة القضاة‪ ،‬العدد ‪ ،1002 ،21‬ص ‪. 725‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪78‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫مترين‪ ،‬إذا أراد أن يفتح مطل مواجه‪ ،‬أو مسافة ستون سنتيمت ار إذا أراد فتح مطل منحرف‪ ،1‬وقد‬
‫‪2‬‬
‫أكدت المحكمة العليا هذا االتجاه في قرارها رقم ‪ 92773‬المؤرخ في ‪"7577/70/75‬‬
‫إضافة إلى ما سبق فإن هناك مطالت ال تخض لقيد المسافة‪ ،‬فيمكن فتحها على أي مسافة‬
‫كانت من العقار المجاور وأهمها ‪:‬سطوح األبنية‪،‬المطالت التي ال تكشف من العقار المجاور إال‬
‫حيطانا مسودة ما لم تنهدم هذه الحيطان‪ ،‬أو ال تكشف إال السطح أو التي ال يبصر الناظر منها‬
‫إال السماء‪ ،‬المطالت المواجهة للطريق العام و لو كانت مطالت منحرفة بالنسبة للعقار المجاور‬
‫وهذا ما أكدته الفقرة الثانية من المادة ‪ 370‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫إن القيود القانونية تمثل الوض العادي للملكية فال تزول بعدم االستعمال ألنها قيود دائمة‬
‫ترد على حق الملكية وتدوم بدوام هذا الحق‪ ،‬وعلى ذلك يمكــن المطالب ــة باإلفادة منها في أي وقت‬
‫دون أن تمن من ذلك السكوت قبال عن هذه المطالبة مهما طال الزمن‪ 3‬وكذلك ال تكتسب هذه‬
‫القيود بالتقادم المكسب ألن اإلفادة منها تعتبر من المباحات فال تصلح مبدأ لحيازة مكتسبة‬
‫بالتقادم‪.4‬‬
‫ويخرج عن هذه األحكام المطل الذي فتح دون استيفاء قيد المسافة الذي يعد حينها ارتفاق‬
‫للعقار المطل على العقار المطل عليه ‪5‬ما دام مفتوحا دون مراعاة المسافة القانونية‪.‬‬
‫‪1‬عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪،‬ص ‪257‬‬

‫‪2‬مجلة القضاة‪ ،‬العدد ‪،02‬الجزائر ‪ ،7551 ،‬ص ‪. 11‬‬
‫‪3‬رمضان أبو السعود‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص‪293‬‬
‫‪4‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق ‪،‬ص ‪220‬‬
‫‪5‬في هذه الحالة تطبق أحكام حق االرتفاق المنصوص في المواد ‪ 732‬إلى ‪ 777‬القانون المدني الجزائري بدال من أحكام‬
‫حق المطل‪.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪79‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬المناور كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬
‫نبين فيما يلي ماهية هذا القيد(أوال)‪ ،‬ثم نوضح أحكامه (ثانيا)‬
‫أوال ‪ :‬ماهية المناور‬
‫المقصود بالمناور في االصطالح القانوني فتحات في الحائط يقصد منها مرور الهواء ونفاذ‬
‫الضوء تعلو قاعدتها عن قامة اإلنسان المعتادة ‪ ،‬بحيث ال يمكن اإلطالل منها على األمالك‬
‫المجاورة‪.1‬‬
‫ويالحظ من خالل التعريف أن المناور "‪ "Les jours‬التي يجيز المشرع للمالك فتحها أو إحداثها‬
‫هي التي تمكن من إدخال الضوء والهواء ال للنظر أو اإلطالل منها‪ ،‬بحيث ال تلحق بالجار ضر ار‬
‫فاحشا فإحداثها مشروع ‪ ،‬وهي مباحة ما دام أن الضرر ال يتحقق في وجودها‪. 2‬‬
‫ويعتبر المشرع الفرنسي أن المنور يقتصر على نفاذ الضوء دون الهواء فيجب سده بزجاج غير‬
‫شفاف بحيث ال يعبر منه الهواء و ال يمكن النظر منه ‪.3‬‬
‫واذا كان القيد في المطالت يتمثل في المسافة ‪ ،‬وذلك بمسافة مترين عن الخط الفاصل بين‬
‫القطعتين األرضيتين في المطالت المواجهة و ستين سنتيمت ار في المطالت المنحرفة ‪ ،‬وهذا مهما‬
‫كان الطابق أرضيا أو علويا‪ .‬فإن المناور تقيد باالرتفاع فالقيد يتمثل في ارتفاع قاعدة المنور عن‬
‫‪1‬محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية للملكية و الحقوق المتفرعة عنها‪ ،‬المرج السابق ‪،‬ص ‪. 37‬‬
‫‪2‬مقالتي منى‪ ،‬القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة في التشريعات المقارنة‪ ،‬المرج السابق ‪ ،‬ص ‪.717‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Article 711 code civil- aucun distance n’est requise pour l’ouverture de simple jours établis à‬‬
‫‪deux métrés au- dessus du sol.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪80‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫أرضية الغرفة المراد إنارتها أو تهويتها بحيث ال يقيد القانون المناور بمسافات معينة عن الخط‬
‫الفاصل أي ال يستلزم ترك مسافة بين المناور وبين حدود ملك الجــار‪.1‬‬
‫إن إنشاء هذه المناور مباحا قانونا‪ ، 2‬ولم ينص القانون على تقييدها بمسافة معينة كما فعل‬
‫بالنسبة للمطالت‪ .‬فيباح للمالك أن يفتحها في حائط على حدود ملكه ‪ ،‬وهو إذ يفعل ذلك إنما يزاول‬
‫حقه في الملكية ومن هنا ال يحق للجار أن يطلب سد هذه المناور إنما يكون له أن يبني على حدود‬
‫ملكه ولو أدى ذلك إلى سدها ‪.3‬‬
‫ثانيا ‪ :‬أحكام المنــاور‬
‫يعتبر قيد االرتفاع في المناور أساس التفرقة بينها و بين المطالت بشرط استيفاء الشروط‬
‫القانونية وتختلف أحكام المناور المستوفية للشروط القانونية منها على تلك غير المستوفية لها ‪.‬‬
‫فإذا استوفى المنور الشروط القانونية بأن كان على ارتفاع مترين فأكثر من أرضية القاعة‬
‫المراد إنارتها‪ ،‬وكان معدا للضوء والهواء دون استطاعة اإلطالل منه ‪ ،‬في هذا الوض ال يمكن‬
‫للجار أن يعترض عليه أو أن يطلب سده وكان لمالك العقار أن يستبقي المنور ‪.4‬‬
‫‪1‬ولد خصال محمد ‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.717‬‬
‫‪2‬‬
‫إن فتح المناور عند البناء ال يسبب إزعاجا لصاحب العقار المجاور‪ ،‬لذلك فإن المشرع نص من خالل المادة ‪ 377‬على‬
‫أنه‪ " :‬ال تشترك أية مسافة لفتح المناور التي تقام من ارتفاع مترتب من أرضية الغرفة التي يراد إنارتها‪ ،‬و ال يقصد بها إال‬
‫مرور الهواء و نفاذ النور دون أن يمكن اإلطالل منها على العقار المجاور"‪.‬‬
‫والمالحظ أن المشرع قد بدأ النص بعبارة "ال تشترك أية مسافة" و يصعب فهم المقصود من عبارة اشتراك أية مسافة بدل‬
‫اشتراط و هي العبارة المقصودة من المشرع وهو ما يتضح عند الرجوع إلى نص المادة باللغة الفرنسية وهذا ما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 717‬من القانون المدني الفرنسي ‪.‬‬
‫‪3‬مقالتي منى‪ ،‬القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة في التشريعات المقارنة‪ ،‬المرج السابق ‪،‬ص ‪.717‬‬
‫‪4‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق ‪ ،‬ص ‪.375‬‬

‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪81‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫ومادام المالك قد التزم بما تقدم‪ ،‬فإن له أن يفتح المناور بالحجم الذي يراه طوال وعرضا‪ ،‬وقد‬
‫تكون المناور على االرتفاع القانوني وم ذلك تمن وتجب إزالتها إذا أمكن منها رؤية منزل الجار‪،‬‬
‫بل أنه يجوز للجار طلب سد المناور المفتوحة في ملك جاره‪ ،‬ولو كانت على االرتفاع القانوني إال‬
‫إذا كان فتحها يسيء استعمالها‪ ،‬مثل أن يعتلي شيء ليطل منها على ملك الجار أو اعتياده إلقاء‬
‫بعض المخلفات على األمالك المجاورة وأساس النظر هنا أن هذا االستعمال غير مشروع‪ ،‬وال‬
‫يتفق م الغرض الذي قصده المشرع فقد قصر االنتفاع بالمناور على مرور الهواء ونفاذ النور‬
‫دون االستطاعة أو محاولة اإلطالل منها على عقار الجار المالصق‪.1‬‬
‫لكن صاحب المنور ال يكسب حقا قبل مالك العقار المجاور‪ ،‬لذلك يجوز للمالك المجاور أن‬
‫يقيم حائطا في ملكه على الخط الفاصل ما بين العقارين فيسد المنور الذي فتحه جاره وال يصبح‬
‫هذا المنور صالحا لإلنارة وال لمرور الهواء‪ ،‬وليس لصاحبه أن يعترض على الجار عند بنائه‬
‫للجدار أو أن يطلب هدم هذا الجدار الذي أقامه الجار في ملكه‪ ،‬ألن صاحب المنور يكتسب حقا‬
‫اتجاه الجار بفتحه له ‪.2‬‬
‫وحتى ال يبقى المنور مفتوحا لمدة خمسة عشر سنة أو أكثر فيجوز للجار حتى بعد انقضاء‬
‫هذه المدة أن يقيم حائطا في ملكه سد به المنور‪ ،‬وال يجوز لصاحب المنور أن يتمسك بأنه كسب‬
‫حق فتح المنور بالتقادم‪ ،3‬فهو إنما أتى رخصته من األعمال المباحة‪ ،‬واتيان الرخصة ال يصلح‬
‫أساسا للحيازة وال للتملك بالتقادم المكسب‪ ،‬طبقا لنص المادة ‪ 7/707‬من القانون المدني الجزائري‬
‫‪ 1‬عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬الملكية العقارية في قوانين البالد العربية ‪ ،‬دار الفكر الجامعي ‪ ،‬دون سنة نشر ‪،‬ص ‪.719‬‬
‫‪2‬ولد خصال محمد ‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص‪.711‬‬
‫‪3‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.31‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪82‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫التي جاء فيها‪" :‬ال تقوم الحيازة على عمل يأتيه الغير على أنه مجرد رخصة أو على عمل يتحمله‬
‫على سبيل التسامح"‪.1‬‬
‫هذا واذا كان المنور غير مستوفيا للشروط القانونية أال وهو شرط االرتفاع أي أن قاعدته في‬
‫أرضية الغرفة المراد إنارتها وتهويتها بأقل من مترين فإنه يعتبر في القانون الجزائري مطال إذا‬
‫أصبحت إمكانية النظر منه ممكنة‪ 2‬وهذا طبقا للمادتين ‪ 305‬و ‪ 370‬من القانون المدني الجزائري‬
‫وفي هذه الحالة نميز بين حالتين‪:‬‬
‫الحالة األولى ‪ :‬وهي أن يكون هذا المنور الذي لم يحترم فيه شرط االرتفاع والذي أصبح‬
‫مطال قد روعيت فيه المسافة القانونية التي سبق بيانها في المطل المواجه والمطل المنحرف‪ ،‬ففي‬
‫هذه الحالة ال يجوز للجار االعتراض عليه‪ ،‬ال من حيث أنه منور وال من حيث أنه مطل‪ ،‬بحيث‬
‫تسري عليه األحكام المطبقة في المطالت المفتوحة في حدود المسافة القانونية‪.3‬‬
‫الحالة الثانية وهي أن يكون هذا المطل لم تراعى فيه المسافة القانونية‪ ،‬ففي هذه الحالة‬
‫يجوز للجار االعتراض عليه وطلب سده‪ ،‬وال يجوز لصاحبه أن يراعي أنه فتح منو ار وال مطال وأن‬
‫شكل الفتحة وأبعادها ووضعها يدل على أن المقصود منها اإلنارة والتهوية ال اإلطالل‪ ،‬فما دامت‬
‫الفتحة ليست على االرتفاع الواجب قانونا‪ ،‬فهي تعتبر مطال ال منورا‪ ،‬وتسري عليها أحكام‬
‫المطالت غير المستوفية لشرط المسافة ومنه يسد المطل على نفقة الجار باعتباره مخالفا للقانون‪.4‬‬
‫‪1‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.350 -375‬‬
‫‪2‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.712 -717‬‬

‫‪3‬محمد مومن‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪101‬‬
‫‪4‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص‪. 357‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪83‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫وتعد من هذه األحكام أن الفتحة إذا بقيت على وضعها مدة خمسة عشر سنة فقد كسب‬
‫صاحبها حق االرتفاق بالمطل ومنه ال يجوز للجار االعتراض على بقاء الفتحة أو يطلب سدها‬
‫سواء باعتبارها مطال أو منورا‪ ،‬ومنه يكون قيد االرتفاع في المناور قد تحول إلى حق االرتفاق‪.1‬‬
‫إال أن المشكل المطروح هنا هو متى يمكن اعتبار المنور المخالف للشروط القانونية مطال؟‪،‬‬
‫بحيث هل يستوجب ذلك إنقاص كبير في االرتفاع الذي يتحقق معه الهدف من المطل؟‬
‫يالحظ أن المشرع لم يتطرق إلى هذه التفاصيل في النصوص القانونية‪ ،‬بل حكم على أن‬
‫كل منور مخالف للشروط القانونية يعد مطال وتسري عليه األحكام المتعلقة بالمطالت‪.‬‬
‫ومنطقيا و حتى يتحول المنور غير المستوفي للشروط القانونية إلى مطل يجب أن يكون‬
‫االرتفاع منخفضا إلى ما يعادل قامة اإلنسان العادية‪ ،‬بحيث يمكن اإلطالل منه فاالنخفاض‬
‫سنتيمتر ال يحقق الغرض من المطل بحيث ورغم أن‬
‫ا‬ ‫الضئيل في االرتفاع بعشرة أو خمس عشرة‬
‫االرتفاع غير قانوني إال أنه ال يمكن اعتباره مطال بحكم أن قامة اإلنسان المعتادة ال تصل إلى‬
‫‪ 7.50‬سنتيمت ار بل يعتبر كمنور غير قانوني مما يزيد من احتمال اإلضرار بالجار‪ ،‬وهذا ما يؤكد‬
‫أفضلية فرض المشرع الرتفاع مترين تجنبا ألية مضايقات للجار المالصق‪.‬‬
‫‪1‬ولد خصال محمد ‪ ،‬مرج سابق ‪ ،‬ص ‪. 712‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪84‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫خاتمـــــة‪:‬‬
‫يعتبر المالك ح ار في مباشرة سلطاته التي تمكنه من الحصول على مناف ملكه‪ ،‬إال أنه و رغم‬
‫قداسة حق الملكية في مختلف التشريعات‪ ،‬إال أن هذه السلطات تتقيد بعدم تجاوز أو تعسف المالك‬
‫في استعمال ملكه الحد الذي يلحق أو يسبب إض ار ار بالجوار‪ ،‬فالمشرع الجزائري من خالل إق ارره‬
‫للقيود الواردة على العقارات المتالصقة تدخل بشكل واضح لتنظيم حقوق المتجاورين وضبط حدودها‬
‫وتقييدها بشكل يكفل التوفيق بينها ويحقق التوازن بين المصلحة الخاصة لألفراد والمصلحة العامة‬
‫دون ترجيح إلحداهما على األخرى أو تجاهل حقوق أحدهما ‪.‬مما ينعكس إيجابا على حقوق المالك‬
‫المتجاورين ومعامالتهم ويمن وجود نزاعات مستقبلية بينهم أو حتى التخفيف منها ويحقق التوازن‬
‫بين المصلحتين العامة والخاصة ‪.‬‬
‫وعليه نقترح في هذا اإلطار ضرورة إعادة صياغة نص المادة ‪ 377‬من القانون المدني‬
‫الجزائري في نصها باللغة العربية‪ ،‬كما سبقت اإلشارة وااللتفات جديا من أجل ملء العجز القانوني‬
‫المتعلق بإجراءات تعيين الحدود وتخصيص قوانين إجرائية واضحة تقلص من التجاوزات الموجودة‬
‫على مستوى الواق ‪ ،‬كما تسهل على الباحثين معرفة مختلف اإلجراءات والمستجدات دون عناء ‪،‬‬
‫ونقترح أيضا على المشرع بأن يورد أحكام خاصة بشأن مختلف القيود التي تمس الملكية العقارية‬
‫باعتبارها الدعامة األساسية للسياسة العقارية في الجزائر‪.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪85‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫قائمة المصادر والمراجــــع ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬النصـــوص القانونيـــة والتنظيمــيــة‬
‫‪ .7‬القانون ‪ 09/03‬المؤرخ في ‪ 77‬مايو ‪ 1003‬المعدل والمتمم لألمر ‪ 97 -39‬المؤرخ في ‪12‬‬

‫سبتمبر ‪ 7539‬والمتضمن القانون المدني الجزائري‪،‬الجريدة الرسمية ‪ ،‬عدد ‪. 71‬‬
‫‪.1‬القانون ‪ 05/07‬المؤرخ في ‪ 19‬فبراير‪ 1007‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية ‪،‬ج ر‬

‫عدد ‪17‬‬
‫‪ .7‬األمر ‪ 32/39‬المؤرخ في ‪ 71‬نوفمبر ‪ 7539‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس‬

‫السجل العقاري ‪ ،‬ج ر عدد ‪51‬‬
‫‪ .2‬القانون ‪ 19/50‬المؤرخ في ‪ 77‬نوفمبر ‪ 7550‬المتضمن قانون التوجيه العقاري ‪ ،‬ج ر عدد‬

‫‪. 15‬‬
‫‪ .9‬المرسوم الرئاسي رقم ‪ 277-52‬المؤرخ في ‪ 3‬ديسمبر‪ ،7552‬المتضمن إصدار تعديل‬

‫الدستور المصادق عليه في استفتاء ‪ 17‬نوفمبر ‪ ،7552‬ج ر عدد ‪ ،32‬المعدل بموجب القانون‬
‫رقم ‪ 07-01‬المؤرخ في ‪ 70‬أفريل ‪ ،1001‬ج ر عدد ‪ ،19‬والقانون رقم ‪ 75-07‬المؤرخ في ‪79‬‬
‫نوفمبر ‪ ،1007‬ج ر عدد ‪ ،27‬و القانون رقم ‪ 07-72‬المؤرخ في ‪ 2‬مارس ‪ ،1072‬ج ر عدد‬
‫‪.72‬‬
‫‪ .2‬المرسوم ‪ 27/32‬المؤرخ في ‪ 19‬مارس ‪ 7532‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري ‪ ،‬ج ر عدد‬

‫‪. 70‬‬
‫‪ .3‬المرسوم التنفيذي ‪ 739/57‬المؤرخ في ‪ 17‬ماي ‪ 7557‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة و‬

‫التعمير والبناء‪ ،‬ج ر عدد ‪. 12‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪86‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫ثانيا‪:‬المؤلفـــــات باللغـــة العربيــة‬
‫‪.7‬أحمد شوقي محمد عبد الرحمان‪ ،‬الحقوق العينية األصلية ‪ ،‬حق الملكية و الحقوق العينية‬
‫المتفرعة عنها‪ ،‬منشأة المعارف باإلسكندرية‪.1002 ،‬‬
‫‪.1‬أحمد عبد الرزاق السنهوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪ ،‬الجزء ‪ ، 07‬حق الملكية منشأة‬
‫المعارف ‪ ،‬اإلسكندرية ‪. 1002 ،‬‬
‫‪.7‬بيار أميل طوبيا‪ ،‬سلسلة القضاء العقاري‪ ،‬حقوق اإلرتفاق‪ ،‬الجزء ‪ ،01‬المؤسسة الحديثة للكتاب‪،‬‬
‫لبنان‪ ،‬الطبعة األولى‪.1007 ،‬‬
‫‪. 2‬حمدي باشا عمر‪ ،‬القضاء العقاري في ضوء أحدث الق اررات الصادرة عن مجلس الدولة و‬
‫المحكمة العليا‪ ،‬دار هومه للنشر و التوزي ‪ ،‬الجزائر‪.1001 ،‬‬
‫‪ .9‬رضا عبد الحليم عبد المجيد عبد الباري‪ ،‬الوجيز في الملكية و الحقوق العينية التبعية ‪،‬مركز‬
‫التعليم المفتوح ‪ ،‬جامعة بنها الليلية ‪ ،‬مصر ‪ ،‬دون سنة نشر‬
‫‪ .2‬رمضان أبو السعود‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية األصلية‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية لبنان‪،‬‬
‫‪.1001‬‬
‫‪.3‬ز اررة عواطف‪،‬التزامات الجوار في القانون المدني الجزائري‪ ،‬دار هومه للنشر و التوزي ‪،‬‬
‫الجزائر‪1005 ،‬‬
‫‪ .7‬عبد المنعم فرج الصدة ‪ ،‬الملكية العقارية في قوانين البالد العربية ‪ ،‬دار الفكر الجامعي مصر‬
‫‪ ،‬دون سنة نشر ‪.‬‬
‫‪ .5‬عبد المنعم فرج الصدة‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دراسة في القانون اللبناني و القانون‬
‫المصري‪ ،‬دار النهضة العربية للطباعة و النشر‪ ،‬لبنان‪ ،‬دون سنة نشر‪.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪87‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫‪ .70‬عبد الناصر توفيق العطار‪ ،‬شرح أحكام حق الملكية‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬مصر ‪.7557‬‬
‫‪ .77‬محمد حسين منصور‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة للنشر‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬
‫‪. 1007‬‬
‫‪ .71‬محمد حسين منصور‪،‬الحقوق العينية األصلية للملكية و الحقوق المتفرعة عنها‪ ،‬أسباب كسب‬
‫الملكية‪ ،‬دار الجامعة الجديدة ‪ ،‬األ ازريطة‪.1003 ،‬‬
‫‪ .77‬محمد مومن‪ ،‬حقوق االرتفاق في القانون المغربي‪ ،‬المطبعة و الوراقة الوطنية ‪ ،‬مراك‪،‬‬
‫المغرب‪ ،‬الطبعة األولى‪. 1001 ،‬‬
‫‪ .72‬مقالتي منى‪ ،‬النظام القانوني لحق االرتفاق في التشري الجزائري‪ ،‬دار الجامعة الجديدة‬
‫اإلسكندرية‪. 1077 ،‬‬
‫‪.79‬نبيل إبراهيم سعد‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬أحكامها و مصادرها‪ ،‬منشأة المعارف‬
‫اإلسكندرية‪. 1007،‬‬
‫‪ .72‬وائل محمد شحاتة الخطيب‪ ،‬القيود الواردة على حق الملكية في ضوء أحكام محكمة النقض‬
‫دار األلفي لتوزي الكتب القانونية‪ ،‬المنيا‪ ،‬مصر‪.1007 ،‬‬
‫ثانيـــا‪ -‬المؤلفــــــات باللغـــة الفرنسيــــــة‬
‫‪1. Sylvie Dibos-Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz,Servitudes‬‬ ‫‪et‬‬

‫‪Mitoyenneté, le guide pratique, Prat éditions, France, 2013 .‬‬
‫‪2. De polignac bernas, Monceau jean pierre, Expertise Immobilière: " guide‬‬
‫‪pratique, Ey arolle" , France, deuxième édition, 2003.‬‬
‫‪3. Bihâr Philippe, Droit civil général, Paris ,édition Dallez , 3éme édition, 2000.‬‬
‫‪4. Code civil Français.‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪88‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬
‫ثالثا‪ -‬المذكرات و الرسائـــل العلميــــة‬
‫‪ .7‬خوادجية سميحة حنان‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماجستير جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪.1007 -1003 ،‬‬
‫ز اررة عواطف‪ ،‬مسؤولية مالك العقار عن مضار الجوار غير المألوفة في التشري الجزائري‪،‬‬ ‫‪.1‬‬
‫أطروحة دكتوراه‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪.1077 -1071 ،‬‬
‫‪ .7‬ز اررة عواطف‪ ،‬عدم التعسف في استعمال حق الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة ماجستير في‬
‫القانون العقاري‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪.1007 -1003 ،‬‬
‫‪ .2‬فريد عبد المنعم فرج‪ ،‬التزامات الجوار كقيد من القيود الواردة على حق الملكية في الشريعة‬
‫اإلسالمية و القانون المدني‪ ،‬مذكرة ماجستير في الفقه المقارن‪ ،‬جامعة األزهر كلية الشريعة و‬
‫القانون‪ ،‬دون سنة نشر‪.‬‬
‫‪ .9‬منى مقالتي‪ ،‬قيود الملكية العقارية الخاصة في التشريعات المقارنة‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪ ،‬جامعة‬
‫الحاج لخضر باتنة‪. 1079-1072 ،‬‬
‫‪ .2‬ولد خصال محمد‪ ،‬قيود الجوار على األمالك الخاصة في ضوء األعمال القضائية في التشري‬
‫الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬جامعة الجزائر‪.1077 -1071 ،‬‬
‫رابعا ‪:‬االجتهــــادات القضائيـــــــة‬
‫‪ .7‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪.7555 ،07‬‬
‫‪ .1‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ،07‬الجزائر‪1002 ،‬‬
‫‪ .7‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ،07‬الجزائر‪.1003 ،‬‬
‫‪ .2‬نشرة القضاء‪ ،‬العدد ‪ ،21‬الجزائر‪.1002 ،‬‬
‫‪---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪--------------------------------------------------------------------------------‬‬
‫‪89‬‬
‫‪ISSN : 2543-3970‬‬
‫‪EISSN: 2676-1564‬‬

Neighboring Constraints Because of Adjacent Real Estate Property

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Neighboring Constraints Because of Adjacent Real Estate Property

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫الكلمات المفتاحية‪ :‬األمالك العقارية‪ ،‬التالصق‪ ،‬قيود الجوار‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬ماهية تعيين حدود الملكية‬

‫ثانيا ‪ :‬صور تعيين حدود الملكية ‪:‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬الحائط الفاصل كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬

‫أوال ‪ :‬الحائط الفاصل المشترك ‪:‬‬

‫‪ -7‬أن يكون حائطا فاصال بين بنائين‪.‬‬

‫‪ 1‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.59‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الحائط الفاصل غير المشترك‬

‫‪ -7‬أن يكون هناك جار يستتر ملكه بهذا الحائط ‪.1‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬الفتحات كقيـــــــد على األمالك العقارية المتالصقة‬

‫الفرع األول ‪ :‬المطالت كقيد على الملكية العقارية المتالصقة‬

‫أوال ‪ :‬ماهية المطالت‬

‫‪3‬محمد مومن‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.107‬‬

‫‪1‬عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬مرج سابق ‪ ،‬ص‪259‬‬

‫‪- Sylvie Dibod- Lacroux Emmanuéle Vallas-Lenerz op-cit, p 55‬‬

‫ثانيــــا ‪ :‬أحكام المطالت‬

‫‪1‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪777-771‬‬

‫‪1‬عبد الرازق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪،‬ص ‪257‬‬

‫أوال ‪ :‬ماهية المناور‬

‫ثانيا ‪ :‬أحكام المنــاور‬

‫‪1‬ولد خصال محمد ‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.717‬‬

‫‪4‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق ‪ ،‬ص ‪.375‬‬

‫‪1‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.350 -375‬‬

‫‪2‬ولد خصال محمد‪ ،‬المرج السابق‪ ،‬ص ‪.712 -717‬‬

‫‪1‬ولد خصال محمد ‪ ،‬مرج سابق ‪ ،‬ص ‪. 712‬‬

‫أوال‪ :‬النصـــوص القانونيـــة والتنظيمــيــة‬

‫‪ .7‬القانون ‪ 09/03‬المؤرخ في ‪ 77‬مايو ‪ 1003‬المعدل والمتمم لألمر ‪ 97 -39‬المؤرخ في ‪12‬‬

‫‪.1‬القانون ‪ 05/07‬المؤرخ في ‪ 19‬فبراير‪ 1007‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية ‪،‬ج ر‬

‫‪ .7‬األمر ‪ 32/39‬المؤرخ في ‪ 71‬نوفمبر ‪ 7539‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس‬

‫‪ .2‬القانون ‪ 19/50‬المؤرخ في ‪ 77‬نوفمبر ‪ 7550‬المتضمن قانون التوجيه العقاري ‪ ،‬ج ر عدد‬

‫‪ .9‬المرسوم الرئاسي رقم ‪ 277-52‬المؤرخ في ‪ 3‬ديسمبر‪ ،7552‬المتضمن إصدار تعديل‬

‫‪ .2‬المرسوم ‪ 27/32‬المؤرخ في ‪ 19‬مارس ‪ 7532‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري ‪ ،‬ج ر عدد‬

‫‪ .3‬المرسوم التنفيذي ‪ 739/57‬المؤرخ في ‪ 17‬ماي ‪ 7557‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة و‬

‫ثانيـــا‪ -‬المؤلفــــــات باللغـــة الفرنسيــــــة‬

‫‪1. Sylvie Dibos-Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz,Servitudes‬‬ ‫‪et‬‬

‫رابعا ‪:‬االجتهــــادات القضائيـــــــة‬

‫‪ .7‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪.7555 ،07‬‬

‫‪ .1‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ،07‬الجزائر‪1002 ،‬‬

‫‪ .7‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬العدد ‪ ،07‬الجزائر‪.1003 ،‬‬

‫‪ .2‬نشرة القضاء‪ ،‬العدد ‪ ،21‬الجزائر‪.1002 ،‬‬

You might also like