‫من خالل األنظمة القانونية للملكية العقارية‪ ،‬يالحظ وجود اختالفات مهمة بين قوانين مختلف الدول في الميدان

العقاري‪ .‬الشيء الذي‬

‫‪.‬دفع ببعض هذه الدول إلى محاولة توحيد قوانينها‪ ،‬وأنظمتها العقارية‪ .‬وفقا لألنظمة التي أظهرت التجربة صالحيتها‬

‫ومن بين األنظمة التي عرفت بالدقة والتنظيم‪ ،‬يوجد نظام التسجيل العيني – الموازي لنظام التحفيظ العقاري بالمغرب – المستمد من‬
‫نظام تورانس‪ ،‬والذي ظهر في أستراليا وتبنته كثير من الدول ومنها المغرب ويتخذ الوضعية المادية والقانونية للعقار أساسا لتنظيم‬
‫‪.‬الملكية العقارية‬

‫‪.‬كما يوجد نظام التسجيل الشخصي الذي ظهر نتيجة تطور في بعض األنظمة العقارية كفرنسا ويتخذ من مالك العقار أساس كل تنظيم‬

‫وسواء استمدت الدول قوانينها العقارية من هذا النظام أو ذاك‪ ،‬فإننا نالحظ مع ذلك تحكم بعض األعراف والتقاليد في النظم العقارية‬
‫‪.‬لكثير من الدول ومنها المغرب‬

‫‪.‬وإذا تفحصنا النظام العقاري المغربي فإننا سنجده نظاما مزدوجا في هيكله‪ ،‬ومتنوعا في تركيبه‬

‫فهناك نظام العقارات المحفظة المستمد من نظام الشهر العيني والمنظم بواسطة قانون التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ ‪ 9‬رمضان‬
‫‪ 12( 1331‬غشت ‪ .)1913‬كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون ‪ ،14-07‬وإلى جانب هذا النظام هناك نظام العقارات غير‬
‫المحفظة والمستمد أساسا من مبادئ الشريعة اإلسالمية ومن مدونة الحقوق العينية وقواعد القانون المدني التي تعتمد النظام‬
‫‪.‬الشخصي‬

‫ونجد في نفس الوقت إلى جانب هذين النظامين تنوعا في طبيعة األمالك العقارية الموجودة بالمغرب حيث عمل المشرع على إيجاد‬
‫‪:‬أنظمة عقارية تخضع لمقتضيات خاصة بها من أهمها‬

‫‪.‬األمالك العامة‪ P،‬المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 1‬يوليوز ‪ .1914‬كما وقع تغييره وتعديله –‬

‫‪.‬األمالك الخاصة بالدولة‪ ،‬المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 3‬يناير ‪ ،1916‬كما وقع تغييره وتعديله –‬

‫‪.‬األمالك البلدية المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 19‬أكتوبر ‪ .1921‬كما وقع تغييره وتعديله –‬

‫‪.‬األراضي الجماعية‪ ،‬المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 27‬أبريل ‪ ، 1919‬كما وقع تعديله وتتميمه –‬

‫‪.‬ضم األراضي الفالحية المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 30‬يونيو ‪ 1962‬كما وقع تعديله وتتميمه –‬
‫‪.‬نزع الملكية من أجل المنفعة العامة المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 6‬أبريل ‪– 1982‬‬

‫أراضي األوقاف‪ ،‬المنظمة بمقتضى مدونة األوقاف الجديدة طبقا للظهير رقم ‪ 1-09-236‬الصادر في ‪ 8‬ربيع األول ‪– 23( 1431‬‬
‫‪.‬فبراير ‪ )2010‬ج‪.‬ر عدد ‪ 14( 5847‬يونيو ‪)2010‬‬

‫أراضي الكيش (الجيش)‪ .‬وليست لها حسب علمنا مقتضيات خاصة بها وتخضع للقوانين المنظمة لألمالك المخزنية (ظ‪ 3 .‬يناير –‬
‫‪)1916.‬‬

‫‪.‬األمالك الغابوية المنظمة بمقتضى ظهير ‪ 10‬أكتوبر ‪– 1917‬‬

‫‪.‬الملك العائلي‪ ،‬الذي كان منظما بمقتضى ظهير ‪ 7‬فبراير ‪ .1953‬وقد تم إلغاؤه بمقتضى ظهير (‪ 16‬غشت ‪– )1996‬‬

‫مدونة الحقوق العينية التي صدر بشأنها القانون رقم ‪ 39.08‬والتي وحدت األحكام التي تطبق على العقارات المحفظة والعقارات –‬
‫‪.‬غير المحفظة مع االحتفاظ ببعض األحكام الخاصة فيما استعصى على التوحيد‬

‫الملكية الشائعة ونظام الشفعة (تخضع لمقتضيات مدونة الحقوق العينية وفقا للقانون رقم ‪ 32-08‬ولقواعد الشريعة اإلسالمية –‬
‫‪.‬وق‪.‬ل‪.‬ع)‬

‫الملكية المشتركة للعقارات المبنية المنظمة بمقتضى القانون رقم ‪ .18.00‬كما وقع تغييره وتتميمه بمقتضى القانون ‪– 27( 106.12‬‬
‫‪.‬أبريل ‪)2016‬‬

‫بيع العقار في طور اإلنجاز المنظم بمقتضى القانون رقم ‪ 44.00‬المتمم لقانون االلتزامات‪ P‬والعقود وفقا للفصل ‪ 618‬المكرر ‪– 20‬‬
‫‪.‬مرة‬

‫‪.‬اإليجار المفضي إلى تملك العقارات المنظم بمقتضى القانون رقم ‪– 00/51‬‬

‫‪ .‬التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات المنظمة بمقتضى القانون رقم ‪– 25-90‬‬

‫‪.‬قانون التعمير المنظم بمقتضى القانون ‪– 25.90‬‬

‫‪.‬ويخضع كل نوع من هذه األراضي لقوانين خاصة بها‬

‫وبالرغم من ازدواجية التنظيم العقاري الملحوظ في المغرب‪ ،‬وتعدد هذا التنظيم أحيانا في دول أخرى‪ .‬فإن األنظمة العقارية تسعى‬
‫إلى هدف واحد‪ ،‬وهو خلق نوع من الثقة واالستقرار في المعامالت العقارية وحماية المكتسين للحقوق العينية العقارية‪ .‬وتسهيل‬
‫‪.‬االستثمار في العقار‬

‫يشكل العقار إحدى معوقات االستثمار بالمغرب بسبب تعدد أنظمته القانونية والهيئات الوصية عليه وتسعى الدولة إلى تأسيس وعاء‬
‫‪.‬عقاري ووضعه رهن إشارة المستثمرين وبشروط تحفيزية أحيانا‬

‫‪:‬العقار ركيزة االستثمار‬

‫‪.‬يعتبر العقار من أكثر القطاعات دينامية داخل النسيج االقتصادي وأن جل القطاعات األخرى تدور في محيط العقار –‬

‫‪.‬فاالستثمار في العقار هو الركيزة األساسية وهو الوسيلة األكثر فعالية لتحقيق تنمية اقتصادية واجتماعية‬

‫‪.‬قطاع العقار قطاع متشعب‪ P‬وأنظمته متعددة والمتدخلون فيه متعددون كل قطاع يسعى إلى تحقيق أهداف معينة –‬

‫‪.‬ليس هناك انسجام أو مالءمة‪ P‬أو تقاطع بين مختلف األنظمة العقارية –‬

‫المشاكل التي تعرفها مختلف األنظمة العقارية المتواجدة في مجملها مشاكل وعوائق قانونية تكون سببا في تعطيل التنمية االقتصادية‬
‫‪.‬المرجوة وتجميد مسلسل اإلنتاج وتعرقل مبادرات الرأسمال العقاري‬

‫‪:‬مدونة الحقوق العينية ومحاولة توحيد أحكام العقار‬

‫‪:‬من بين أهداف صدور هذه المدونة‬

‫‪.‬توحيد القواعد القانونية المطبقة على العقار المحفظ والعقار غير المحفظ إال ما استعصى عن التوحيد –‬
‫اشتراط رسمية العقود بالنسبة لبعض الحقوق العينية العقارية على غرار ما تم النص عليه في القوانين المتعلقة بالملكية المشتركة –‬
‫‪.‬للعقارات المبنية ‪ 18.00‬والكراء المفضي إلى التملك ‪ 51.00‬وبيع العقار في طور اإلنجاز ‪44.00‬‬

‫‪:‬تدوين بعض األحكام التي كانت تخضع لعموميات أحكام الشريعة اإلسالمية درءا للخالف من بينها –‬

‫‪.‬الحقوق العرفية اإلسالمية –‬

‫‪.‬حق الهبة والصدقة –‬

‫‪.‬إحياء األراضي الموات –‬

‫‪.‬الحريم –‬

‫‪.‬الحيازة –‬

‫‪.‬المغارسة –‬

‫‪.‬وضع مقتضيات جديدة موحدة ألحكام الشفعة والقسمة تطبق على العقار المحفظ وغير المحفظ –‬

‫‪.‬عدم قبول طلب بطالن التصرفات التي تتجاوز أربع سنوات بسبب الزور أو التدليس –‬

‫‪.‬والهدف من هذه المقتضيات هو استقرار المعامالت‪P‬‬

‫‪:‬وقد كان من المفضل دمج مقتضيات أخرى بهذه المدونة واعتبارها من بين مكوناتها من بينها‬

‫‪.‬قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة –‬

‫‪.‬الملكية المشتركة للعقارات المبنية –‬

‫‪.‬بيع العقار في طور اإلنجاز –‬

‫‪.‬الكراء المفضي إلى التملك –‬

‫‪.‬بيع الصفقة –‬

‫‪:‬دور الوكاالت الحضرية والجماعات الترابية في تدبير العقار‬

‫‪.‬يعتبر تدبير العقاري من بين الميادين التي ال يمكن للدولة أو الجماعات‪ P‬المحلية أن تنفرد به نظرا لتعدد المتدخلين‬

‫فالجماعات‪ P‬الترابية ال تتوفر على األطر الفنية والتقنية المؤهلة والقادرة على إعداد مشاريع وثائق التعمير مما جعل المشرع يسند هذه‬
‫‪.‬المهمة إلى الوكاالت الحضرية‬

‫منح المشرع الوكاالت الحضرية اختصاصات‪ P‬مهمة في ميدان التعمير فهي التي تعمل على إنجاز وثائق التعمير وإعداد مشاريع‬
‫‪.‬تصاميم التهيئة وتصاميم التنطيق‬

‫‪:‬كما تمارس اختصاصات أخرى إلى جانب الجماعات الحضرية من بينها‬

‫‪.‬الموافقة على جميع مشاريع التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم األراضي –‬

‫‪.‬مراقبة مطابقة أعمال التجزئات والبناء والتقسيم أثناء اإلنجاز –‬

‫‪:‬تدخالت الدولة لتحفيز االستثمار العقاري‬

‫يعتبر قطاع العقار والسكن من بين اهتمامات الحكومات المتعاقبة‪ P‬لحل أزمة السكن من جهة وتيسير الولوج إلى العقار من جهة‬
‫‪.‬أخرى‬

‫‪.‬ومع ذلك ورغم الحصيلة اإليجابية المعلن عنها فال تزال البرامج الحكومية تواجه نقائص في الحكامة وترشيد العقار‬
‫‪:‬وقد اهتمت مختلف البرامج الحكومية بالجوانب التالية‬

‫‪.‬تنويع العرض السكني لجميع الفئات الصغيرة والمتوسطة –‬

‫‪.‬محاولة التخفيض من العجز الملحوظ في السكن –‬

‫‪.‬وضع استراتيجية لألحياء الناقصة التجهيز والدور المهددة باالنهيار –‬

‫‪.‬تحفيز التعاونيات السكنية –‬

‫‪.‬خفض العبء‪ P‬السكني في ميزانية األسر –‬

‫‪.‬برنامج مدن بدون صفيح –‬

‫‪.‬إعطاء أهمية للعقارات المعدة للكراء وخلق ضمانات لذلك –‬

‫‪.‬مشكل المساكن الشاغرة أمام انعدام ضمانات‪ P‬للمالكين في حالة الكراء –‬

‫‪.‬مشكل تمويل العقار من طرف المؤسسات البنكية والشروط االذعاتية المقررة لذلك –‬

‫‪.‬محاربة السكن العشوائي والقضاء على دور الصفيح –‬

‫‪:‬عوائق االستثمار العقاري‬

‫‪ .‬يحتل العقار مكانة هامة في أي مشروع استثماري (السكني والصناعي والسياحي إلخ)‬
 ‫تدخل الدولة يعتبر ضرورة ملحة للتحكم في السوق العقارية خاصة وأن إنجاز أي مشروع سكني أو صناعي أو سياحي يتطلب حل‬
‫‪.‬اإلشكالية العقارية‬

‫‪.‬تطهير العقار من النزاعات المرتبطة باالستحقاق أو الحيازة –‬

‫… مسطرة اقتناء العقار مرتبطة بالنظام الخاضع له ملكية خاصة أو ملك الدولة الخاص أو حبسي أو جماعي إلخ –‬

‫‪.‬مسطرة تحفيظ العقار وتأسيس رسم عقاري –‬

‫‪.‬مسطرة رهن العقار كضمان –‬

‫‪.‬مسطرة تحقيق الرهن عند االقتضاء –‬

‫ويستنتج من ذلك أن الملكية العقارية تمثل عرقلة أساسية أمام رأس المال المن‬