‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬

2121 ‫ فبراير‬32 ‫العدد‬

‫التحفيظ العقاري آلية للتنمية العمرانية‬

‫التحفيظ العقاري آلية للتنمية العمرانية‬

‫ املغرب‬- ‫دكتورة يف القانون الخاص‬

:‫ملخص‬

‫ كام احتل مكانة متميزة عىل رأس‬،‫يعترب نظام التحفيظ ومازال الوسيلة الحضارية لحامية امللكية العقارية وتقوية مناعتها‬
‫ وتنمية‬،‫األنظمة القانونية األكرث تطورا إلدماج العقار يف الحياة االقتصادية عرب تيسري عمليات تداوله وتشجيع حركة العمران‬
‫ ومتكني الدولة من املعطيات القيمة إلنجاز املخططات التنموية عرب توفري الوعاء العقاري الكايف لسد الحاجيات‬،‫القطاع الفالحي‬
‫ وتأمني ضامن التملك مبا يحد من النزاعات ويحمي الحقوق ويضمن استقرار املعامالت وهي رشوط‬،‫يف مجال السكن وغريه‬
.‫ وسند كل تنمية مستدامة‬، ‫كفيلة بتحقيق أمن عقاري‬

Resumé
l’immatriculation foncière est toujours le moyen de protéger la propriété immobilière et de
renforcer son immunité, et il a occupé une position distinguée à la tête des systèmes juridiques
les plus avancés pour intégrer l'immobilier dans la vie économique en facilitant sa circulation
et en encourageant l'urbanisation, en développant le secteur agricole et en donnant à l'État des
données précieuses pour compléter les plans de développement en fournissant la base Le secteur
immobilier est suffisant pour répondre aux besoins de plusieurs domaine, et pour assurer la
garantie de propriété d'une manière qui limite les litiges, protège les droits et garantit la stabilité
des transactions, conditions qui assurent la sécurité immobilière et soutiennent tout
développement durable..

291
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫يرتبط موضوع االستثامر مبجموعة من الخلفيات إذ ال ميكن النظر إليه من زاوية اقتصادية ومالية محضة‪ ،‬بل البد من األخذ بعني‬
‫االعتبار الجوانب االجتامعية أيضا‪ ،‬فالتكامل والتنسيق بني هذه العوامل ميكن أن يساهم يف التنمية املستدامة‪ .‬ويهدف االستثامر يف‬
‫هذا النطاق إىل وضع سياسة تخصص املوارد لصالح قطاعات منتجة تهتم برشوط العمل واألجور من خالل اتباع إسرتاتيجية طويلة املدى‬
‫لتحريك وتنشيط االقتصاد‪ ،‬أو تفعيل التنمية من خالل رفع مستوى وحجم االستثامرات‪.‬‬

‫كامال يخفى عىل أحد مدى أهمية العامل العقاري وخصوصا العقار املحفظ من الناحية االقتصادية واالجتامعية والقانونية‪ ،‬فالرصيد‬
‫العقاري ميكنه أن يسهل كل املبادرات التنموية‪ ،‬سواء يف املجال الصناعي أو السياحي أو الفالحي أو السكني‪ .‬غري أن الواقع العقاري‬
‫باملغرب بتنوع أنظمته وازدواجيتها يؤثر بشكل مبارش عىل وضعية األرايض وكيفية استغاللها‪.‬‬

‫فالتعامل مع ا لعقار يف املجال الحرضي يستدعي رضورة تحديد طبيعته‪ ،‬التي تساعد عىل بلورة التخطيط الحرضي العقالين‬
‫والصياغة الناجعة لسياسة التعمري‪ ،‬فتحديد الطبيعة املجالية للفضاءات الحرضية يعمل عىل تحديد ما نريده من عقارات مدننا‪ ،‬ليك تكون‬
‫ذات وظائف تنموية قادرة عىل إنجاح الربامج االقتصادية واالجتامعية‪.‬‬

‫ومن املعلوم أن تحديات التنمية تستوجب إدماج العقار يف مجاالت عديدة‪ ،‬ألنه األرضية األساسية لإلنتاج وإلنشاء املرشوعات‬
‫االقتصادية واالجتامعية‪ ،‬ولهذا يجب أن يكون هذا األخري مبنأى عن املنازعات املرضة باالستثامر واملعرقلة للتطور(‪ ،)615‬ويف هذا اإلطار‬
‫أثبت نظام التحفيظ العقاري جدواه وصالحيته حسب ما ورد يف الفصل األول من ظهري التحفيظ العقاري بعد تعديله وتتميمه مبوجب‬
‫القانون رقم ‪ . 72-11‬فإدماج العقار املحفظ يف مخطط التنمية يشكل أداة من أدوات إنجاح أي مرشوع تنموي‪ ،‬لذلك فآليات التنمية‬
‫العمرانية تتطلب باإلضافة إىل كل اإليجابيات الفعالة التي سبق ذكرها‪ ،‬أن يتم اللجوء إىل إقرار مبادئ نظام التحفيظ العقاري عىل ارض‬
‫الواقع عرب ربوع عقارات اململكة‪.‬‬
‫ونظرا للوضوح والشفافية التي يتميز بها فهو يعد يف الوقت ذاته الركيزة األساسية لكل سياسة عمرانية سكنية أو صناعية أو سياحية‬
‫أو فالحية‪ .‬مام يجعل التساؤل املطروح هو أين تتجىل آليات تحقيق التنمية العمرانية من خالل ظهري التحفيظ العقاري؟ وكيف ميكن‬
‫للتعديالت األخرية مبوجب القانون رقم ‪ 72-11‬تحقيق ذلك؟ ومن خالل ما سبق ذكره ارتأيت تقسيم هذا املوضوع إىل محورين عىل املنوال‬
‫اآليت‪:‬‬

‫املحور األول‪ :‬تعميم نظام التحفيظ العقاري‬

‫املحورالثاين‪ :‬إجبارية التحفيظ العقاري‬

‫املحور األول‪ :‬تعميم نظام التحفيظ العقاري‬

‫ينرصف مفهوم التحفيظ العقاري إىل مجموع اإلجراءات القانونية التي تقوم بها مصالح املحافظة العقارية‪ ،‬بناء عىل طلب من املالك‬
‫أو بأمر من القانون إلنشاء رسم عقاري مضبوط للملكية يعلنه املحافظ عن طريق تقييده يف السجل العقاري‪ ،‬وهكذا فالتحفيظ العقاري‬

‫(‪ -)615‬محسن الزوجال‪ ،‬اإلجبارية في التحفيظ العقاري‪ ،‬أية آفاق في ظل القواعد العامة والخاصة‪ ،‬مجلة القانون المغربي‪ ،‬العدد ‪ ،25‬السنة ‪ ،2112‬ص‪.11 :‬‬

‫‪292‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫يعترب إشهارا عقاريا غايته وضع رسم عقاري يبني حدود العقار ومساحته ووضعيته ومواصفاته ومميزاته بكل ثقة‪ ،‬هذا ويكتيس التحفيظ‬
‫أهمية بالغة إذ يعترب عامال من عوامل التنمية وذلك نتيجة الضامنات التي يوفرها للمتدخلني يف الحقل العقاري(‪.)616‬‬

‫فتمكني ماليك العقار من رسم عقاري مضبوط يؤدي حتام إىل دعم الثقة بني جميع الفاعلني يف السوق العقارية‪ ،‬وينمي يف الوقت‬
‫ذاته من الوظيفة االئتامنية للعقار املحفظ‪.‬‬

‫وأمام هذه الوضعية االئتامنية التي تؤديها العقارات املحفظة‪ ،‬فإنه سيكون من األفضل لو تم تعميم نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬ما دام‬
‫هذا التمديد سيساهم يف الزيادة من العقارات املحفظة التي تساهم بدورها يف تنمية االئتامن العقاري(‪ ،)617‬وعىل هذا األساس فإن تعميم‬
‫نظام التحفيظ العقاري أصبح رضورة ملحة خاصة وأنه يساهم يف التقليل من النزاعات العقارية من جهة‪ ،‬وتجنب تراكم أنظمة قانونية‬
‫عديدة يف املجال العقاري من جهة أخرى(‪.)618‬‬

‫هذا باإلضافة إىل كون تعميم التحفيظ العقاري سيساعد عىل اإلنعاش العمراين ويسهل من تداول العقار والحصول عىل الضامنات‬
‫من خالل املعامالت الواردة عليه‪ ،‬أيضا إن هذا التعميم من شأنه أن يوفر أرضية مناسبة ستساهم يف التخفيف من حدة أزمة السكن(‪،)619‬‬
‫وهكذا فتعمي م نظام التحفيظ العقاري ترتتب عنه آثار إيجابية تتمثل يف الزيادة من حجم العقارات املضمونة برسم عقاري‪ ،‬ما ينتج عنه‬
‫تحقق تنمية شاملة يف املجال‪ ،‬غري أن تفعيل تعميم التحفيظ العقاري يقتيض إعادة النظر يف النظام القانوين املتعلق به‪ ،‬خاصة وأن‬
‫مسطرة التحفيظ يف ظهري ‪ 74‬غشت ‪ 727.‬املعدل واملعمم مبقتىض قانون رقم ‪ 72-11‬تتسم بالبطء والتعقيد بسبب طول إجراءاتها‪ ،‬وأن‬
‫التحفيظ يف ظل نفس الظهري املذكور أعاله هو عمل اختياري(‪ . )620‬كام توجد يف هذا اإلطار العقارات التي خضعت ملسطرة التسجيل‬
‫العقاري وفقا للظهري الخليفي الصادر يف فاتح يونيو ‪ ، 7272‬وهذه الرسوم الخليفية تختلف عن الرسوم العقارية يف ظل ظهري التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬فاألوىل لها واقع قانوين غري مضبوط‪ ،‬أما الثانية فلها دور أسايس يف التعرف عىل الوضعية القانونية واملادية بدقة للعقار(‪،)621‬‬
‫إضافة إىل العقارات الخاضعة للمرسوم املليك الصادر يف ‪ 42‬أكتوبر ‪ )622(7211‬والذي مدد نظام التحفيظ العقاري املعمول به يف املنطقة‬
‫الوسطى إىل منطقة الشامل مع إحداث مسطرة خاصة لتحديد العقارات املوضوعة لها رسوم خليفية‪ .‬إال أن تطبيق هذا املرسوم اصطدم‬
‫مبجموعة من الصعوبات كان بعضها يرجع إىل النص الترشيعي ذاته‪ ،‬والبعض اآلخر إىل سوء تطبيق بنود مقتضيات ذلك املرسوم من‬
‫طرف الذين وكل إليهم أمر تطبيقه‪ ،‬مام أدى إىل خلق مجموعة من النزاعات واملشاكل التي عرقلت سري مسطرة إعادة التحديد للرسوم‬

‫(‪)616‬‬
‫‪- Mohamed Amin El youssoufi Alaoui, la valeur du principe de la force probante des inscriptions remise en question,‬‬
‫‪Revue du droit marocain, N° 25, année 2014, p: 4.‬‬
‫(‪)617‬‬
‫‪- Emil Becque, la réorganisation foncier et le Remembrement J.C.P. 1941, étude 222, bis, p: 26.‬‬
‫(‪)618‬‬
‫‪- Jean cadiau,le remembrement rural et le droit de propriété, Gazette du plais, N° 2, année 1974, p: 14.‬‬
‫(‪)619‬‬
‫‪- Bergel Jean- Louis, les servitudes de lotissement usage d'habitation, Paris, édition 1973, p: 52.‬‬
‫(‪ -)620‬ينص الفصل ‪ 1‬من ظهير التحفيظ العقاري على أن‪" :‬التحفيظ أمر اختيار‪ ،‬غير أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه ال يمكن سحبه مطلقا"‪.‬‬
‫(‪ -)621‬وفاء األندلسي‪ ،‬التجزئات العقارية ودورها في التخفيف من أزمة السكن‪ ،‬أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث‬
‫في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2111-2118‬ص‪.191 :‬‬
‫(‪ -)622‬مرسوم ملكي رقم ‪ 112-11‬الصادر بتاريخ ‪ 8‬رجب ‪ 1191‬الموافق ل ‪ 22‬أكتوبر ‪ ،1811‬بمثابة قانون يطبق بموجبه في المنطقة الشمالية‬
‫السابقة لنظام التحفيظ العقاري‪ ،‬وتحدث بموجبه مسطرة خاصة لتحديد العقارات الموضوعة لها رسوم عقارية‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ 2911‬بتاريخ‬
‫‪ 21‬أكتوبر ‪ ،1811‬ص‪ ،2199 :‬إال أنه غير بموجب ظهير رقم ‪ 1-15-111‬الصادر بتاريخ ‪ 18‬شتنبر ‪ ،1811‬جريدة رسمية عدد ‪ 1199‬بتاريخ ‪ 5‬أكتوبر‬
‫‪ ،1811‬ص‪.2111-2112 :‬‬

‫‪293‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫الخليفية‪ ،‬كام زعزعت الثقة لدى املالكني املعنيني باألمر ووضعت مصالح املحافظات العقارية واملحاكم أمام تعرضات ونزاعات يصعب‬
‫حلها‪ .‬ومنه نخلص إىل أن الرسوم الخليفية تعترب عائقا يف وجه االستثامر وإنشاء مشاريع عقارية للمنطقة الشاملية‪ ،‬ألنها ال تتوفر عىل‬
‫مقومات ائتامنية‪ ،‬وال ميكنها الدخول يف دائرة بعض العمليات القانونية‪ ،‬كاعتامدها ضامنة فعالية لالستفادة من القروض العقارية البنكية‬
‫وهذه الوضعية التي خلقتها الرسوم الخليفية ال ميكن التعامل بشأنها‪ ،‬كام أنها تفرض التدخل بترشيع قانوين جزيئ(‪ ،)623‬لتسوية هذا‬
‫اإلشكال الذي تطرحه العديد من املعوقات سواء منها الترشيعية أم االجتامعية أم الجغرافية(‪.)624‬‬

‫إال أن بعض الفقه(‪ ،)625‬يرى أن معوقات اإلقبال بكرثة عىل نظام التحفيظ العقاري هي نفسها‪ ،‬سواء تعلق األمر باملنطقة الشاملية‬
‫أم بباقي املناطق‪ ،‬حيث أن املتعامل يف املجال العقاري ال يدرك محاسن وضامنات نظام التحفيظ العقاري إىل جانب العائق االقتصادي‬
‫الذي يرتبط بتكاليف التحفيظ ذاته التي هي باهضة ويف غري متناول املالكني الصغار‪ ،‬إضافة إىل العائق الجغرايف وهو األهم حيث يرتبط‬
‫باملناطق القروية التي تتشكل منها املنطقة الشاملية من البالد‪ ،‬لذلك يتطلب إحداث مصالح تابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح‬
‫والخرائطية يف كل مناطق الشامل والعمل عىل توعية سكان املنطقة برضورة تحفيظ أراضيهم مع العمل عىل إيجاد حل ملشكل تكاليف‬
‫التحفيظ الباهضة‪.‬‬

‫(‪)626‬‬
‫وتعترب عملية ضم األرايض الفالحية إحدى الخطوات الهامة لتعميم التحفيظ العقاري‪ ،‬وهي منظمة مبقتىض ظهري ‪ .1‬يونيو ‪7214‬‬
‫والذي أكد عىل الطابع املجاين واإلجباري للتحفيظ داخل هذه املناطق وذلك للحاجة إىل إعادة هيكلة األرايض يف املناطق املؤهلة إلجراء‬
‫عمليات التهيئة العقارية بخوض التجهيز الهيدرو‪ -‬فالحي‪ .‬ويجب تدخل املرشع من هذا املنطلق لتوسيع نطاق هذا التحفيظ ليشمل‬
‫املناطق الخارجة عن املدار القروي‪ ،‬مام سيحقق تنمية مستدامة يف املجال الحرضي‪ ،‬وقد عمدت املحافظة العقارية يف هذا اإلطار إىل‬
‫العمل عىل تعميم التحفيظ العقاري بإتباعها ملسطرة التحفيظ الجامعي لألرايض الواقعة داخل هذه املناطق التي صدر بشأنها ظهري ‪45‬‬
‫يوليوز ‪ ،7212‬رغم أن العمل بهذه املسطرة كان ابتداء من سنة ‪.)627(7252‬‬

‫ويف هذا اإلطار يجب التمييز بني مسطرة التحفيظ الجامعي يف ظل ظهري ‪ 45‬يوليوز ‪ 7212‬ومسطرة التحفيظ الجامعي املنصوص‬
‫عليها يف الفصل ‪ 71‬من ظهري ‪ 74‬غشت ‪ .727.‬وتحقيقها لهذه الغاية فقد سمح املرشع يف ‪ 71‬من ظهري التحفيظ العقاري بإمكانية تقديم‬
‫طلبات جامعية للتحفيظ يف آن واحد رشيطة أن تكون ال عقارات متجاورة أو تفصل بينها أجزاء من امللك العمومي كاألزقة والشوارع‬
‫والحدائق العمومية‪ ،‬وكذا كل ملك يتصف بصفة امللك العمومي‪.‬‬

‫(‪ -)623‬عبد السالم قروق‪ ،‬تمديد نظام التحفيظ العقاري إلى منطقة الحماية اإلسبانية‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،1882 ،‬ص‪.21 :‬‬
‫(‪)624‬‬
‫‪- Roche Paul, objet et effet de la présentation en droit foncier marocain, R.M.D, N° 2, année 1964, p: 3.‬‬
‫(‪ -)625‬خالد مداوي‪ ،‬تطور نظام التحفيظ العقاري بمنطقة شمال المغرب‪ ،‬مطبعة أمبريال الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،1811‬ص‪.18 :‬‬
‫‪ -‬الحبيب الدقاق‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري بالمنطقة الخاضعة سابقاً للحماية اإلسبانية‪ ،‬مداخلة في الندوة المشتركة بين كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬والوكالة الوطنية المحافظة العقارية حول التحفيظ العقاري بالمغرب‪ ،‬الرباط‪ ،1882 ،‬ص‪.91 :‬‬
‫(‪ -)626‬ظهير شريف رقم ‪ 1.12.115‬صادر بتاريخ ‪ 11‬يونيو ‪ 1812‬جريدة رسمية عدد ‪ 2585‬بتاريخ ‪ 21‬يوليوز ‪ 1812‬ص‪ ،1115 :‬والذي عدل بموجب‬
‫ظهير رقم ‪ 1.18.12‬صادر بتاريخ ‪ 11‬جمادى األولى ‪ 1198‬الموافق ل ‪ 25‬يوليوز ‪ ،1818‬جريدة رسمية عدد ‪ 2811‬مكرر بتاريخ ‪ 28‬يوليوز ‪ ،1818‬ص‪.2121 :‬‬

‫(‪ -)627‬أمال نجاح‪ ،‬األثر االقتصادي لنظام التحفيظ العقاري‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض مراكش‪ ،‬حول األنظمة العقارية بالمغرب‪ ،‬يومي ‪ 15‬و‪ 11‬أبريل ‪ ،2111‬منشورات‬
‫الدراسات القانونية المدنية والعقارية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2111‬ص‪.211 -211 :‬‬

‫‪294‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫والسؤال املطروح هو‪ :‬هل ميتنع تقديم مثل هذه الطلبات بصفة جامعية إذا كان يفصل بني بعض هذه األمالك عقارات محفظة؟‬

‫لقد كان حريا باملرش ع أن يشجع عملية تقديم طلبات التحفيظ الجامعية مادامت العقارات متجاورة أو متقاربة‪ ،‬وأن الفواصل مهام‬
‫كان نوعها سوف لن تكون عائقا يف وجه عمليات التحفيظ الجامعي وهي ما تعود بالنفع عىل املتقاربني من جهة وعىل مصالح املحافظة‬
‫العقارية من جهة أخرى(‪.)628‬‬

‫فبالنسبة للمالك املتجاورين يستفيدون من التحفيظ الجامعي ألنهم يؤدون نصف مصاريف التحفيظ العادي‪ ،‬كام أن التحفيظ‬
‫الجامعي يسمح بالقيام بتحديد العقارات دفعة واحدة‪ ،‬وبحضور جميع املالك‪ ،‬ميكن يف نفس الوقت تسوية جميع النزاعات الخاصة‬
‫بالحدود أو الحقوق التي تعود لكل شخص مبزيد من الليونة والتبسيط يف اإلجراءات‪ .‬أما بالنسبة ملصالح املحافظة العقارية فإن تحفيظ‬
‫أمالك متجاورة يسمح بالقيام بإجراءات التحديد دفعة واحدة وخالل تنقل واحد‪ ،‬بل ويجعل هذه املصالح تعطي األسبقية ملثل هذه الطلبات‬
‫عىل الطلبات الفردية التي تكون يف الغالب متفرقة ويف أكرث من مكان واحد‪ .‬ولقد كانت أول تجربة لتحفيظ جملة من األمالك املتجاوزة‬
‫قد أنجزت يف ناحية مراكش (بآيت زياد)‪ ،‬وكان هذا التحفيظ يتعلق مبساحة قدرها ‪ 211‬هكتار تقريبا موزعة عىل ‪ 111‬مطلب للتحفيظ(‪.)629‬‬

‫ولقد نصت الفقرة الثالثة من الفصل ‪ 71‬من ظهري التحفيظ العقاري بأن املحافظ يجري يف شأن طلبات التحفيظ املجتمعة املسطرة‬
‫العادية‪ ،‬غري أنه يحرص عىل إنجاز اإلجراءات املتعلقة بها يف وقت واحد‪ ،‬وذلك بأن يقوم باإلعالنات املتعلقة مبطالب التحفيظ يف نفس‬
‫الوقت‪ ،‬ويعني لعمليات التحديد تاريخا واحدا‪ ،‬وينتدب للقيام بها من ينوب عنه يف مرة واحدة أو مرات متتالية بقدر ما تدعو إليه الحاجة‪.‬‬
‫وبناء عىل ما جاء يف الفصل ‪ 71‬من ظهري التحفيظ العقاري ميكن حرص رشوط التحفيظ الجامعي لألمالك املتجاورة فيام ييل‪:‬‬
‫‪ -7‬أن تكون األمالك متجاورة‪.‬‬
‫‪ -4‬أن تقدم طلبات منفردة بكل عقار مع مطلب مشرتك‪.‬‬
‫‪ -.‬دفع مصاريف التحفيظ مع االستفادة من التخفيض املقرر‪.‬‬

‫وباملقابل فقد قامت مديرية املحافظة العقارية بوضع مسطرة رسيعة وفعالة لتمكني صغار الفالحني من االستفادة من عملية التحفيظ‪،‬‬
‫وذلك تدعيام لسياسة التحفيظ الجامعي املنصوص عليها يف الفصل ‪ 71‬من ظهري التحفيظ العقاري‪ ،‬حيث أصدر املرشع قانونا خاصا‬
‫يقيض بنهج طريقة التحفيظ الجامعي لألمالك القروية‪ ،‬وتجري عملية التحفيظ الجامعي خارج الجامعات الحرضية مبقتىض قرار‬
‫يصدره وزير الفالحة والصيد البحري والتنمية القروية واملياه والغابات يحدد مناطق التحفيظ الجامعي‪ ،‬وتتميز هذه املسطرة ببعض‬
‫الخصوصيات‪:‬‬

‫‪ -7‬القرار الصادر بإحداث وتعيني منطقة التحفيظ الجامعي يجب أن يتم نرشه بالجريدة الرسمية وبالدوائر الواقعة بنفس املنطقة (مقر‬
‫السلطة املحلية‪ ،‬مقر الجامعة القروية واملحكمة االبتدائية واملحافظة العقارية)‪.‬‬
‫‪ -4‬تنجز عمليات التحفيظ العقاري الجامعي مجانا وبدون صائر(‪ )630‬باستثناء التعرضات التي يجب أداء الرسوم القضائية بشأنها‪.‬‬

‫(‪ -)628‬محمد خيري‪ ،‬مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة‪ ،‬طبعة ‪2111‬ص‪.111 :‬‬
‫(‪ -)629‬مديرية المحافظة على األمالك العقارية والمسح والخرائطية‪ ،‬قسم ال مسح العقاري‪ ،‬التحفيظ الجماعي مسطرة مبسطة من أجل تعميم‬
‫نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬طبعة ‪ ،2112‬ص‪.21 :‬‬
‫(‪ -)630‬الفصل الثالث من ظهير تحفيظ األمالك القروية‪.‬‬

‫‪295‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫‪ -.‬يجب عىل امل ُالك أن يودعوا مطالب للتحفيظ داخل أجل سنة تبتدئ من تاريخ نرش قرار بالتحفيظ الجامعي بالجريدة‬
‫الرسمية(‪.)631‬‬
‫‪ -2‬يعمل املحافظ عىل إيداع ملف يحتوي عىل بيان األمالك الخاضعة ملسطرة التحفيظ الجامعي وتصميم تجزيئي لتلك األمالك‪،‬‬
‫كام يعمل عىل نرش اإليداع املذكور بالجريدة الرسمية مع تعليق نسخ منه مبقررات السلطة املحلية والجامعات القروية ملدة ثالثة أشهر(‪.)632‬‬
‫‪ -5‬يحدد املحافظ عىل األمالك العقارية بعد ذلك برنامج لعمليات التحديد وميكن أن يجري التحديد ولو يف غيبة املالك الذين مل‬
‫يحرضوا مكان القيام بهذه العملية عند توفر رشوطها‪ ،‬غري أن هذا التحديد املنجز ال يكون صحيحا إال إذا وافق عليه املالك فيام بعد(‪.)633‬‬
‫‪ -1‬بعد االنتهاء من عملية التحديد يعمل املحافظ عىل األمالك العقارية عىل نرش إعالن بذلك بالجريدة الرسمية‪ ،‬ويبعث نسخ منه‬
‫إىل السلطة املحلية بقصد التعليق(‪.)634‬‬
‫‪ -1‬يجوز لكل شخص أن يتدخل يف مسطرة التحفيظ الجامعي عن طريق التعرض وفقا للرشوط املنصوص عليها يف ظهري التحفيظ‬
‫العقاري(‪ )635‬أي طبقا للفصل ‪ 42‬وما بعده‪.‬‬

‫ومن تم فاللجوء إىل هذه املسطرة من شأنه أن يرسع عملية التحفيظ العقاري ويخترص املسطرة البطيئة املنصوص عليها يف ظهري‬
‫‪ 74‬غشت ‪ ، 727.‬كام أنها تخفض من التكاليف وتخفف العديد من األعباء‪ .‬كام متكن هذه املسطرة من تصفية أكرب مساحة ممكنة من‬
‫العقارات الفالحية مام يساهم يف سهولة تفويتها للمستثمرين‪ .‬إال أن هذه املسطرة تبقى اختيارية لذلك يجب جعلها إجبارية لجعل العقار‬
‫ذا صبغة مستقرة‪.‬‬

‫وأمام هذه اإلكراهات التي يطرحها نظام التحفيظ العقاري والتي تقف عائقا أمام تعميمه‪ ،‬فإن السؤال املطروح هو‪ :‬ما هي الوسائل‬
‫التي من شأنها أن تساعد عىل تعميم نظام التحفيظ العقاري؟‬

‫فغالبية الفقه(‪ )636‬يطا لب بتعميم التحفيظ العقاري بعد إعادة النظر يف ضوابطه ومسطرته‪ ،‬ألن ذلك سيؤثر عىل االستقرار االقتصادي‬
‫والعقاري‪ ،‬كام يتعني إعادة النظر يف النصوص القانونية املنظمة ملختلف أنواع العقار‪ ،‬وتأيت يف أولويتها أرايض الجامعات الساللية‬
‫وأمالك الدولة الخاصة‪ ،‬والتفكري يف جعل هذه األرايض قابلة للتداول داخل النظام البنيك ألنها تعترب عقارات ذات مساحات شاسعة إال‬
‫أن مردوديتها ضعيفة(‪ .)637‬وإذا كان من املستحيل تعميم نظام التحفيظ العقاري دفعة واحدة فيجب وضع إسرتاتيجية تهدف إىل تحفيظ‬

‫(‪ -)631‬نفس الفصل من نفس الظهير‪.‬‬

‫(‪ -)632‬الفصل الرابع من ظهير ‪ 25‬يوليوز ‪.1818‬‬
‫(‪ -)633‬الفصل السادس من نفس الظهير‪.‬‬
‫(‪ -)634‬الفصل السابع من نفس الظهير‪.‬‬
‫(‪ -)635‬الفصل الثامن من نفس الظهير‪.‬‬
‫(‪ -)636‬المختار عطار‪ ،‬الوجيز في القانون المغربي والموريتاني‪ ،‬مطبعة فضاء اإلبداع‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،2115 ،‬ص‪.21 :‬‬
‫‪ -‬محمد الوكاري‪ ،‬العقار بين االزدواجية وتعدد األنظمة ومتطلبات التنمية‪ ،‬أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية‬
‫والعقارية بكلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض مراكش‪ ،‬حول األنظمة العقارية بالمغرب‪ ،‬يومي ‪ 5‬و‪ 1‬أبريل‬
‫‪ ،2111‬منشورات مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2111 ،‬ص‪.211 :‬‬
‫‪- Malinyaud Philippe, Droit de la promotion immobilière, édition, Dalloz, paris, 1980, p: 39.‬‬
‫(‪ -)637‬المنتصر الداودي‪ ،‬القضاء وحماية الملكية بين نظامي العقار العادي والعقار المحفظ‪ ،‬مداخلة في ندوة النظام العقاري واإلنعاش العقاري‬
‫والتعمير المنعقدة بالدار البيضاء في مارس ‪ ،1891‬ص‪.55 :‬‬

‫‪296‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫جميع األمالك الحرضية واملناطق املحيطة لها بصفة إلزامية للحد من املشاكل العقارية التي تعرفها هذه املناطق والناتجة عىل الخصوص‬
‫عن تطورها العمراين‪ ،‬إضافة إىل جعل نصوص قانون التحفيظ يف ظل الظهري املنظم له يتم بالبطء والتعقيد بسبب طول اإلجراءات لذلك‬
‫يجب تدخل املرشع لتبسيطها وتقليص آجالها‪ ،‬ولتعميم نظام التحفيظ يجب العمل عىل خلق مناطق للتحفيظ الجامعي يف املجال‬
‫الحرضي حتى ال يقترص األمر فقط عىل األرايض الفالحية‪.‬‬

‫ويرى أحد الباحثني(‪ )638‬أن جعل التحفيظ العقاري قضائيا من شأنه أن يحقق ضامنات أكرب للحفاظ عىل الحقوق‪.‬‬

‫ومن وجهة نظري أن التحفيظ العقاري القضايئ من شأنه أن يحمي حقوق األفراد من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى سوف يجعل العقارات‬
‫تخضع لنظام التحفيظ يف أقرب وقت‪ ،‬إال أنه سيضيف إىل جهاز القضاء عبء ثقيل يتطلب إمكانيات مادية وبرشية مهمة‪ ،‬ويجعله‬
‫يتدخل يف اختصاصات مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح والخرائطية‪ ،‬والتي أوكل لها املرشع مبوجب القانون رقم ‪58.11‬‬
‫مهمة تحفيظ العقارات سواء يف إطار مقتضيات القانون رقم ‪ 72.11‬املعدل واملتمم لظهري التحفيظ العقاري أم يف إطار مساطر التحفيظ‬
‫الجامعي طبقا لظهري ‪ 45‬يوليوز ‪ ،7212‬وبالتايل ال داعي إلدخال الجهاز القضايئ يف مسطرة التحفيظ ألنه يف جميع األحوال يقوم القضاء‬
‫بدور مهم عىل مستوى حل النزاعات العقارية املتعلقة بالتعرض وغريها‪.‬‬

‫ومن هنا فنظام التحفيظ العقاري ميكن أن يعطي صورة واضحة املعامل للوضعية العقارية باملغرب‪ ،‬وميكن من معرفة الرصيد العقاري‬
‫الصالح إلنشاء مناطق عمرانية شاملة ومستدامة متوفرة عىل جميع التجهيزات واملرافق الرضورية‪ -‬االقتصادية منها واالجتامعية قصد‬
‫االستثامر ملحاربة املضاربة العقارية والصعوبات التي تثريها‪.‬‬

‫وتبقى الوسيلة الفعالة لتعميم نظام التحفيظ العقاري تتمثل يف سن مساطر خاصة وجامعية للتحفيظ إذ ميكن القول يف هذا اإلطار‬
‫أن هذه الوسيلة هي األكرث فاعلية ألنها تقوم بتحفيظ عدد كبري من العقارات تشكل يف حد ذاتها منطقة بأكملها‪ ،‬مام يساعد عىل تعميم‬
‫نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬ولتحقيق ذلك حسب ما تراه إحدى الباحثات(‪ )639‬يستحسن أن يتم تحديد املناطق التي تطبق فيها املساطر‬
‫الجامعية وذلك بإعطاء األسبقي ة لبعض الجهات التي تقتيض رضورة التعجيل بتوضيح وضعيتها العقارية‪ ،‬وكمثال عىل إمكانية نجاح‬
‫يف تعميم نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬نذكر التحفيظ الجامعي الذي تم يف منطقة "تكسلني" التابعة ملنطقة خنيفرة الذي شمل ‪ .111‬هكتار‬
‫من العقارات‪ ،‬واملكونة ‪ 7411‬قطعة و ‪ 11.‬مستفيد من هذه العملية(‪.)640‬‬

‫وبهذا الخصوص يعترب التحفيظ الجامعي وسيلة هامة لتثبيت الفالحني يف أراضيهم وتوفري الطأمنيية لهم من خالل رسوم عقارية‬
‫ال تقبل الجدل‪ ،‬ومن مميزات هذه املسطرة املشجعة‪ ،‬هو أنها مجانية حيث تنجز فيها جميع األعامل بدون صائر‪ ،‬كام تنجز هذه املسطرة‬
‫بشك ل جامعي وإجاميل وهو ما يسهل إجراءات التحفيظ‪ ،‬وهذه هي غاية املرشع من التحفيظ الجامعي البساطة والخروج عن القواعد‬

‫(‪ -)638‬عبد الحي بوصفيحة‪ ،‬تطور سياسة التعمير تجاه النمو الحضري بالمغرب‪ ،‬أشغال ندوة العمران في الوطن العربي بين التخطيط والتشريع‬
‫واإلدارة الرباط‪ ،‬أيام ‪ 12-11-11‬أبريل ‪ ،2111‬ص‪.91 :‬‬
‫(‪ -)639‬وفاء األندلسي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.291 :‬‬
‫(‪)640‬‬
‫‪- Habitat et urbanisme, un secteur en mouvement 2003- 2007, ministère de l'habit de l'urbanisme et du l'aménagement‬‬
‫‪de l'espace.‬‬

‫‪297‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫املسطرية العادية التي تعرف بنوع من الرصامة(‪ .)641‬ومجمل القول فالتحفيظ الجامعي يشكل إحدى أهم آليات تعميم التحفيظ العقاري‬
‫لكن يجب عىل املرشع إعادة النظر يف الظهري املنظم ملسطرة التحفيظ الجامعي حتى يواكب التطورات الهامة يف مجال التنمية العقارية‪،‬‬
‫إضافة إىل جعل هذه املسطرة اختيارية ال يفعل القيام بها من طرف العموم‪.‬‬

‫ويف األخري ال ميكن الحديث عن تعميم نظام التحفيظ العقاري وعن آليات جعل العقار املحفظ وسيلة للتنمية دون أن نتطرق يف‬
‫السياق عن إلزامية التحفيظ وجعله إجباري مام يساهم ال محال يف الزيادة من حجم العقارات املحفظة ودورها يف االئتامن الذي يؤدي‬
‫لالستثامر العقاري‪.‬‬

‫املحورالثاين‪ :‬إجبارية التحفيظ العقاري‬

‫مام الشك فيه أن وضع القاعدة القانونية بشكل عام نابعة من حاجة املجتمع إليها يف ظرف زماين ومكاين معينني‪ ،‬باعتبار أن من‬
‫خصائص القاعدة القانونية كونها اجتامعية‪ ،‬وعىل هذا األساس ونظرا ملنطق التغيري الذي تخضع له املجتمعات والناتج عن تطورات‬
‫اقتصادية وسياسية‪ ،‬فإنه من الطبيعي أن تؤثر هذه العوامل عىل القاعدة القانونية بشكل يجعلها قارصة عن تحقيق الغاية املرجوة منها‪،‬‬
‫واألمر ينطبق متاما عىل ظهري التحفيظ العقاري املنظم مبقتىض ظهري ‪ 74‬غشت ‪ ،727.‬ونظرا للنتائج التي ال تغدو مسايرة واقع التطورات‬
‫املجتمعية عىل مستوى تعميمه بشكل جعل بعض مقتضياته محط انتقاد من طرف املهتمني بالشأن العقاري‪ ،‬كل هذه العوامل دفعت‬
‫باملرشع املغريب للعمل عىل إعداد قانون جديد لتعديل القانون العقاري ليصبح مواكبا للتطورات واملستجدات الحاصلة يف ميدان املعامالت‬
‫العقارية(‪.)642‬‬
‫ولعل التعديالت التي أدخلت عىل التحفيظ العقاري منذ ‪ 7271‬إىل غاية ‪ 7225‬مل تعط النتائج املرجوة‪ ،‬لذلك اقتضت الرضورة تدخل‬
‫املرشع مبقتىض القانون رقم ‪ 7211‬من أجل مالءمة هذا الظهري مع الوضعية الراهنة التي يعيشها املغرب سواء عىل املستوى االقتصادي‬
‫أم االجتامعي وكذا السيايس إذا علمنا أن البنية العقارية تعد يف طليعة البنيات االقتصادية‪ ،‬والركيزة األساسية لكل تنمية شمولية لذلك‬
‫كان البد من االهتامم بالهياكل العقارية وتنظيمها بشكل يتيح للدولة نهج سياسة تتالءم وحاجيات التنمية املستدامة(‪ .)643‬إال أن دمج‬
‫امللكية العقارية يف الحياة االقتصادية واملالية ساهمت يف خلق محيط مالئم لالستثامر‪ ،‬ولن يتحقق ذلك إال من خالل وضع نظام‬
‫إجبارية التحفيظ العقار‪.‬‬

‫فتنوع الوعاء العقاري وازدواجية النظام العقاري بني العقارات املحفظة والعقارات غري املحفظة‪ ،‬يشكل عرقلة يف وجه التنمية بسبب‬
‫انعدام الثقة وضعف املردودية وكرثة املنازعات بشأن العقارات غري املحفظة‪ ،‬حيث تعترب هذه األخرية إحدى معضالت اإلصالح العقاري‬
‫اليشء الذي دفع الدولة واملهتمني بهذا القطاع إىل تشجيع إجبارية التحفيظ رغم عدم إلزاميته(‪ )644‬يف ظهري التحفيظ العقاري‪ ،‬وهو ما‬

‫(‪)641‬‬
‫‪- Guillaume Abelard, la propriété collective au Maroc Rabat, 1979; p: 14.‬‬
‫(‪ -)642‬محمد خيري‪ ،‬التعديالت المرتقبة في مشروع قانون التحفيظ العقاري ‪ -‬قانون ‪ - 12 -11‬مداخلة بندوة سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب‪،‬‬
‫المنعقدة يومي ‪ 19‬و‪ 18‬أبريل ‪ ، 2119‬والمنظمة من طرف مختبر الدراسات القانونية والمدنية =والعقارية‪ ،‬بكلية العلوم القانونية االقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة القاضي عياض مراكش‪ ،‬منشورة بمجلة االقتصاد والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،51‬سنة ‪ ،2119‬ص‪.28 :‬‬
‫(‪)643‬‬
‫‪- Nasser khalil, "le domaine privé de l'Etat marocain fondement et gestion", thèse pour obtention du diplôme de‬‬
‫‪doctorat en droit privé, faculté des sciences juridiques, économiques et sociales, université Mohamed V, Rabat- Agdal -‬‬
‫‪année universitaire 2003- 2004; p: 194.‬‬
‫(‪)644‬‬
‫‪- Abdelaziz Benjelloun, "les limitations de la propriété foncier", édition techniques nord- officieux, Rabat, 1ère édition 1971, p: 50.‬‬

‫‪298‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫يفهم من خالل الفصل ‪ 1‬من الظهري املذكور‪ ،‬غري أن بعض القطع العقارية تم العمل فيها عىل إجبارية التحفيظ كقطاع ملكية الشقق‬
‫والتجزئات العقارية ومسطرة ضم األرايض‪ ،‬فتحفيظ هذه العقارات سيساعد عىل خلق وحدة عقارية منسجمة غري متناقضة‪ ،‬مام يحد من‬
‫النزاعات التي تضيع جهد املالكني ومالهم ووقتهم بشأنها‪.‬‬

‫وبالرجوع إىل بعض مقتضيات ظهري التحفيظ العقاري نجد بعض الحاالت التي حدد فيها املرشع إجبارية التحفيظ من خالل الفصل‬
‫السابع‪ ،‬حيث يكون التحفيظ إجباريا يف الحاالت املنصوص عليها يف قوانني خاصة ويف املناطق التي ستفتح لهذه الغاية بقرار يتخذه‬
‫الوزير الويص عىل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح والخرائطية بناء عىل اقرتاح من مديرها‪ .‬ويف إطار التعديالت الجديدة التي‬
‫جاء بها قانون رقم ‪ 72 -11‬أنه أضاف تعديال شامال للفصل السابع الذي بدوره يحيل عىل مجموعة من الفصول الجديدة املنصوص عليها‬
‫يف الفرع السادس من الظهري واملعنونة بالتحفيظ اإلجباري‪ .‬وبالرجوع إىل هذه املقتضيات نجد الفصل ‪ 7 -57‬ينص عىل أنه‪" :‬تخضع‬
‫العقارات املوجودة مبناطق التحفيظ اإلجباري ملقتضيات هذا الفرع وملا ال يخالفها من مقتضيات هذا القانون"‪.‬‬

‫ويجب أن ينرش بالجريدة الرسمية القرار الصادر بفتح وتحديد منطقة التحفيظ اإلجباري وأن يعلق مبقر السلطة املحلية والجامعية‬
‫واملحكمة االبتدائية واملحافظة العقارية(‪ .)645‬كام تحدث لجنة(‪ )646‬لتتبع ضامن حسن تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوين واتخاذ كافة‬
‫التدابري التي متكن من إدراج وتحديد مطالب التحفيظ(‪ . )647‬وتنفذ إجراءات التحفيظ لهذه املناطق الخاضع لإلجبارية من طرف مصالح‬
‫الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية‪ ،‬ويف حالة كانت منطقة التحفيظ اإلجباري متتد إىل أكرث من عاملة أو إقليم‪ ،‬فإن لجنة التحفيظ تحدد‬
‫بقرار مشرتك للعامل املعنيني(‪.)648‬‬

‫وتحرر مطالب التحفيظ وتدرج تلقائيا يف اسم امللك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي مل يتم التعرف عىل مالكيها أثناء أشغال‬
‫البحث والتجزيئي‪ ،‬أما القطع التي تقاعس أو تغيب مالكوها‪ ،‬فإن مطالب التحفيظ بشأنها تحرر وتدرج تلقائيا يف اسمهم وهو ما نص‬
‫عليه الفصل ‪ .1 -51‬غري أنه تبقى مطالب التحفيظ املدرجة قبل فتح منطقة التحفيظ اإلجباري خاضعة للنصوص القانونية التي أدرجت طبقا‬
‫ملقتضياتها(‪ .)649‬وتتميز مسطرة ال تحفيظ اإلجباري هذه بآجال معينة للتحديد حيث يعلق اإلعالن املتعلق بعملية التحديد يف مقر السلطة‬
‫املحلية ورئيس الجامعة بشهر واحد قبل افتتاح هذه األخرية‪ .‬وتقبل التعرضات يف أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النرش يف الجريدة‬
‫الرسمية لإلعالن عن إيداع الالئحة والتصميم التجزيئني مبقر السلطة املحلية(‪ .)650‬غري أنه ليس هناك تعرضا استثنائيا كام هو عليه األمر‬
‫بالنسبة للتعرض خارج مسطرة التحفيظ اإلجباري‪.‬‬

‫هذا وقد أضاف املرشع يف الفصل ‪ 8‬عىل أن يكون التحفيظ إجباريا عندما تأمر به املحكمة املختصة أثناء متابعة إجراءات الحجز‬
‫العقاري يف مواجهة املحجوز‪ ،‬ألن الحجز يكون نتيجة تحقيق الرهن الرسمي السرتداد مثن الدين‪ ،‬وحامية املرشع للدائن الذي تتم‬
‫مسطرة الحجز العقاري لفائدته‪ ،‬لذلك أضاف له إجبارية التحفيظ للعقار حتى ترتفع قيمته ويعطي مردودية أكرث لصالح الدائن املرتهن أو‬

‫(‪ -)645‬الفصل ‪ 2 -51‬من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بموجب القانون رقم ‪.12-11‬‬
‫(‪ -)646‬الفصل ‪ 1 -51‬من نفس الظهير‪.‬‬
‫(‪ -)647‬الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 2 -51‬من نفس الظهير‪.‬‬
‫(‪ -)648‬الفقرة األخيرة من الفصل ‪ 2-51‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫(‪ -)649‬الفصل ‪ 9 -51‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫(‪ -)650‬الفصل ‪ 12 -51‬من نفس الظهير‪.‬‬

‫‪299‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫املدين الرهن‪ .‬فإذا كان املرشع قد أخذ باختيارية التحفيظ‪ ،‬فإنه بعد تقديم املطلب ال ميكن سحبه مطلقا‪ ،‬وإذا كانت إجبارية والتحفيظ‬
‫استثناء من القاعدة‪ ،‬فإن املرشع بدأ يتجه ولو نسبيا نحو اإلجبارية والدليل عىل ذلك العدد املهم من الفصول التي تناولت التحفيظ‬
‫اإلجباري من خالل القانون رقم ‪ 72-11‬املعدل واملتمم لظهري التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫لكنه بالرغم من الجرأة النسبية الذي متيز بها ظهري التحفيظ العقاري بعد التعديل عىل مستوى تقريره إلمكانية فتح مناطق معينة‬
‫تجري فيها عمليات التحفيظ بشكل إجباري‪ ،‬فإن هذا املقتىض يبقى عديم املفعول وقارصا عىل تعميم نظام التحفيظ عىل مجموع الرتاب‬
‫الوطني يف ظل ما تعرفه مسطرة التحفيظ نفسها من شكليات وتعقيدات تجعلها متسمة بالبطء أحيانا‪ .‬فتقرير اإلجبارية بهذا الشكل دون‬
‫أن يوازي ذلك إعادة النظر يف مسطرة التحفيظ يف حد ذاتها سوف يؤدي بال شك إىل عدم تحقيق األهداف املتوخاة من فرض اإلجبارية‬
‫كوسيلة وأداة ترشيعية لحامية املمتلكات العقارية والدفع بوثرية التحفيظ العقاري لتصبح يف مصاف الدول التي حققت إنجازات كبرية يف‬
‫هذا الصدد(‪.)651‬‬
‫حيث أنه بالرجوع إىل الترشيع العقاري الجزائري نجده كان سباقا يف إحداث مناطق التحفيظ اإلجباري وإحداث لجنة التحفيظ‬
‫العقاري لهذه الغاية مبقتىض مرسوم رقم ‪ )652(1411‬وكذا املرسوم رقم ‪ ،)653(1.-11‬الذي اسند إليهام املرشع تنظيم التحفيظ اإلجباري من‬
‫خالل مجموعة من اإلجراءات والتي هي شبيهة مبا جاء يف ظهري التحفيظ العقاري بعد تعديله(‪ .)654‬غري أن غاية املرشع الجزائري بشأن‬
‫اإلجبارية يف التحفيظ تتخذ غاية مغايرة عام هو مقرر مبقتىض الترشيع العقاري املغريب‪ ،‬خصوصا وأن هذه اإلجبارية جاءت للتخلص من‬
‫املخلفات والشوائب العالقة باملنظومة العقارية الجزائرية يف حقبة االستعامر الفرنيس لهذا البلد‪ ،‬اليشء الذي يفرس مدى التطور الحاصل‬
‫عىل مستوى نسبة العقارات التي خضعت للرتقيم العقاري اإلجباري(‪ .)655‬وبالرغم مام حققته التجربة الجزائرية يف هذا املجال وهذا يرجع‬
‫طبعا للمدة الطويلة التي نص فيها املرشع عىل إجبارية التحفيظ‪ ،‬إال أنها تبقى ضئيلة ونسبية مقارنة مع نظريتها يف الترشيع التونيس‪.‬‬

‫حيث أخذ هذا األخري مبدأ اإلجبارية يف التحفيظ العقاري بعدما كان ينص عىل مبدأ االختيارية نظرا للنتائج السلبية التي أفرزها‬
‫واقع العمل بهذا املبدأ(‪ ،)656‬وهو ما دفع املرشع التونيس إىل تجاوزه عن طريق جعل التسجيل العقاري إجباريا أو ما يطلق عليه باملسح‬
‫العقاري(‪ )657‬وذلك مبوجب املرسوم عدد ‪ .‬لسنة ‪ ، )658( 7212‬ومن أهم إجراءاته أنه يجعل تدخل وزير العدل يضبط منطقة املسح وتاريخ‬

‫(‪ -)651‬محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬ضرورة التخطيط في ميدان التحفيظ‪ ،‬مقال منشور بمجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد ‪ ،1‬السنة ‪ ،1881‬ص‪.1 :‬‬
‫(‪ -)652‬مرسوم صادر بتاريخ ‪ 22‬ربيع األول ‪1181‬هـ الموافق لـ ‪ 25‬مارس ‪ 1811‬يتعلق بمسح األراضي العامة‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية الجزائرية‪،‬‬
‫العدد ‪ ،11‬سنة ‪ ،1881‬ص‪.2592 :‬‬
‫(‪ -)653‬مرسوم مؤرخ في ‪ 22‬ربيع األول ‪1181‬هـ الموافق لـ ‪ 25‬مارس ‪ ،1811‬متعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية الجزائرية‪،‬‬
‫العدد ‪ ،11‬سنة ‪ ،1811‬ص‪.1259 :‬‬
‫(‪ -)654‬محمد بونبات‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري في المغرب‪ ،‬تونس والجزائر‪ ،‬سلسلة آفاق‪ ،‬العدد ‪ ،19‬السنة ‪ ،2009‬ص‪.1 :‬‬
‫(‪ -)655‬تموح من‪ ،‬النظام القانوني للمحافظة العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬رسالة لنيل درجة الماجستير‪ ،‬فرع العقود والمسؤولية‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬
‫جامعة الجزائر‪ ،‬السنة الجامعية‪ ،2112 -2111 ،‬ص‪.92 :‬‬
‫(‪ -)656‬محمد الحياني‪ ،‬في أنظمة الشهر العقاري في العالم‪ ،‬مطبعة مؤسسة النخلة للكتاب‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،2112‬ص‪.11 :‬‬
‫(‪ -)657‬المقصود هنا في التشريع العقاري المغربي بالتحفيظ العقاري‪.‬‬
‫(‪ -)658‬مرسوم مؤرخ في ‪ 1‬شوال ‪ 1119‬هـ الموافق لـ ‪ 21‬فبراير ‪ ،1812‬المتعلق بالتسجيل العقاري اإلجباري‪ ،‬منشور بالرائد الرسمي التونسي‪،‬‬
‫عدد ‪ 8‬بتاريخ ‪ 21‬فبراير ‪ ،1812‬ص‪.221 :‬‬

‫‪311‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫ابتداء عملياته بقرار يتم تبليغه إىل العموم بواسطة النرش بالرائد الرسمي (الجريدة الرسمية) وذلك بشهرين عىل األقل‪ ،‬ويعني رئيس‬
‫املحكمة العقارية أحد أعضائها رئيسا لجنة املسح بكل عاملة‪ ،‬وهو ما جاء يف الفصل ‪ 2‬من مرسوم ‪.7212‬‬

‫وبالتايل يتبني لنا أن املحور األسايس يف عملية التحفيظ اإلجباري بالبالد التونسية يتمثل يف املحكمة العقارية اليشء الذي يفرس‬
‫سبب تطور نظام التسجيل العقاري بهذا البلد ليتأكد معه القول عن املنطق املعمول به واملنهجية املعتمدة يف مجال التحفيظ اإلجباري‬
‫لهذا البلد تعد أهم التجارب الواجب األخذ بها(‪ ،)659‬ونحن بصدد إيجاد حل ملعظلة تعميم تحفيظ العقاري بالنسبة ملجموع العقارات املتواجدة‬
‫بالرتاب الوطني‪ ،‬وعىل هذا األساس‪ ،‬فإن إعادة النظر يف الكيفية التي صيغت بها حاالت التحفيظ اإلجباري بالترشيع العقاري املغريب‬
‫عقد أهم ما ميكن مناشدته يف هذا الصدد وذلك بشكل يجعلها منسجمة مع التحديات الحالية واملستقبلية التي تعرفها املنظومة العقارية‬
‫باملغرب‪ .‬باإلضافة إىل أن التجربة التونسية جعلت وزير العدل يتدخل يف مسطرة اإلجبارية وهو ما يجعل األمر أكرث رصامة وجدية(‪.)660‬‬

‫إن التخطيط االسرتاتيجي عىل مستوى التحفيظ العقاري اإلجباري بكيفية تدريجية ومخططة رضورة ملحة تحتمها التنمية‬
‫املستدامة من أجل الوصول إىل تعميم تصفية العقارات ومعرفة واقع الهياكل العقارية القروية والحرضية وتوضيح وضعيتها القانونية‬
‫والهندسية نظرا ألهميتها االقتصادية واالجتامعية‪ .‬ومن مميزات التحفيظ اإلجباري خاصية املجانية والرسعة والبساطة باإلضافة إىل‬
‫خاصية الشمولية حيث أن التحفيظ اإلجباري يعني عدم ترك أي عقار يوجد داخل املنطقة املعينة دون تحفيظ‪ ،‬فحتى يف حالة عدم التعرف‬
‫عىل مالك العقار‪ ،‬فإنها تحرر مطالب التحفيظ بشأنه ويدرج تلقائيا يف اسم امللك الخاص للدولة(‪.)661‬‬

‫والبد من اإلشارة إىل إجبارية التحفيظ املنصوص عليها يف إطار مقتضيات قانونية متفرقة كحالة التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة‬
‫الخاصة يف حالة تحديدها واألمر ينطبق أيضا يف حالة تحديد أرايض الجامعات الساللية‪ ،‬أو مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا‪ ،‬أو‬
‫الحالة املتعلقة بضم األرايض يف إطار اإلصالح الزراعي وكذا التحفيظ اإلجباري للعقارات الزراعية عند تجزئتها مبقتىض ظهري ‪ 45‬يونيو‬
‫‪ 7211‬واملتعلق بتنمية التجمعات الزراعية‪.‬‬

‫خامتة‪:‬‬
‫ومن خالل البحث املعمق يف نظام التحفيظ العقاري اإلجابة عىل اإلشكالية املحورية للموضوع ملست بوضوح أن هذا النظام يشكل‬
‫بحد ذاته سياسة تهدف إىل القضاء عىل مفهوم امللكية التقليدية وعىل امللكية الجامعية أو بالضبط عىل امللكية غري القابلة للتفويت وكذا‬
‫التحكم يف األنظمة العقارية املتعددة واملتشعبة التي تطبع امللكية العقارية يف املغرب‪ ،‬وبالتايل تطويرها من أجل فسخ املجال إلرساء‬
‫أسس امللكية الخاصة باملفهوم العرصي‪ ،‬والتي تشكل حجر الزاوية يف النظام االجتامعي االقتصادي الليربايل‪ .‬وألن سياسة تطبيق‬
‫التحفيظ وتحقيق أهدافه ليست يف الواقع‪ ،‬منفصلة عن السياسة التي حددها هو بنفسه كنظام قائم بحد ذاته‪ ،‬وهو حيث اتضح يل أن‬
‫اختيارية نظام التحفيظ العقاري شكلت والزالت تشكل عائقا كبريا يف وجه وضع سياسة تخطيطية واضحة املعامل واألهداف والوسائل‬
‫يف هذا امليدان‪ .‬وهذا ما يجعل تقرير الزامية التحفيظ رغم الصعوبات املطروحة بشأنها ومحاولة توحيد وتبسيط املساطر وتحديد برامج‬
‫تخطيطية موازية هدفا من أجل الوصول إىل التحفيظ العقاري املستدام‪.‬‬

‫(‪ -)659‬محمد بن أحمد بونبات‪ ،‬العقار في المغرب وترسيم المعامالت العقارية في دولة تونس‪ ،‬مجلة األمالك‪ ،‬ع الثاني‪ ،‬السنة ‪ ،2111‬ص‪.11 :‬‬
‫(‪ -)660‬عبد الله غزاي العزاوي‪ ،‬أحكام تأسيس السجل العقاري في القانون المغربي الموحد‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬بدون ذكر ط ‪ ،‬ص‪.15 :‬‬
‫(‪ -)661‬الفصل ‪ 1 -51‬من ظهير التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫‪311‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
‫العدد ‪ 32‬فبراير ‪2121‬‬

‫الئحة املراجع‬

‫أمال نجاح‪ ،‬األثر االقتصادي لنظام التحفيظ العقاري‪ ،‬أعامل الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية‬ ‫‪‬‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتامعية‪ ،‬جامعة القايض عياض مراكش‪ ،‬حول األنظمة العقارية باملغرب‪ ،‬يومي ‪ 15‬و‪ 11‬أبريل ‪،411.‬‬
‫منشورات الدراسات القانونية املدنية والعقارية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل ‪.411.‬‬
‫املختار عطار‪ ،‬الوجيز يف القانون املغريب واملوريتاين‪ ،‬مطبعة فضاء اإلبداع‪ ،‬الطبعة الثانية‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫‪.4115‬‬ ‫‪‬‬
‫املنترص الداودي‪ ،‬القضاء وحامية امللكية بني نظامي العقار العادي والعقار املحفظ‪ ،‬مداخلة يف ندوة النظام العقاري واإلنعاش العقاري‬ ‫‪‬‬
‫والتعمري املنعقدة بالدار البيضاء يف مارس ‪.7281‬‬
‫‪ ‬خالد مداوي‪ ،‬تطور نظام التحفيظ العقاري مبنطقة شامل املغرب‪ ،‬مطبعة أمربيال الرباط‪ ،‬طبعة ‪.7211‬‬
‫‪- ‬عبد السالم قروق‪ ،‬متديد نظام التحفيظ العقاري إىل منطقة الحامية اإلسبانية‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األوىل‪.7224 ،‬‬
‫عبد الله غزاي العزاوي‪ ،‬أحكام تأسيس السجل العقاري يف القانون املغريب املوحد‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬بدون ذكر الطبعة وال مكان الطبع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪-‬عبد الحي بوصفيحة‪ ،‬تطور سياسة التعمري تجاه النمو الحرضي باملغرب‪ ،‬أشغال ندوة العمران يف الوطن العريب بني التخطيط والترشيع‬ ‫‪‬‬
‫واإلدارة الرباط‪ ،‬أيام ‪ 74-77-71‬أبريل ‪. 4117‬‬
‫‪ ‬محمد خريي‪ ،‬مستجدات قضايا التحفيظ العقاري يف الترشيع املغريب‪ ،‬مطبعة املعارف الجديدة‪ ،‬طبعة ‪.417.‬‬
‫محسن الزوجال‪ ،‬اإلجبارية يف التحفيظ العقاري‪ ،‬أية آفاق يف ظل القواعد العامة والخاصة‪ ،‬مجلة القانون املغريب‪ ،‬العدد ‪ ،45‬السنة‬ ‫‪‬‬
‫‪.4172‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬العقار بني االزدواجية وتعدد األنظمة ومتطلبات التنمية‪ ،‬أعامل الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية‬ ‫‪‬‬
‫املدنية والعقارية بكلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتامعية‪ ،‬جامعة القايض عياض مراكش‪ ،‬حول األنظمة العقارية باملغرب‪ ،‬يومي‬
‫‪ 5‬و‪ 1‬أبريل ‪ ،411.‬منشورات مركز الدراسات القانونية املدنية والعقارية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة األوىل‪.411. ،‬‬
‫‪ ‬محم د بن أحمد بونبات‪ ،‬العقار يف املغرب وترسيم املعامالت العقارية يف دولة تونس‪ ،‬مجلة األمالك‪ ،‬العدد الثاين‪ ،‬السنة ‪.4111‬‬
‫محمد بن الحاج السلمي‪ ،‬رضورة التخطيط يف ميدان التحفيظ‪ ،‬مقال منشور مبجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد ‪ ،1‬السنة ‪.7221‬‬ ‫‪‬‬
‫محمد بونبات‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري يف املغرب‪ ،‬تونس والجزائر‪ ،‬سلسلة آفاق‪ ،‬العدد ‪ ،78‬السنة ‪ ،2009‬ص‪.1 :‬‬ ‫‪‬‬
‫محمد خريي‪ ،‬التعديالت املرتقبة يف مرشوع قانون التحفيظ العقاري ‪ -‬قانون ‪ - 72 -11‬مداخلة بندوة سياسة التحفيظ العقاري باملغرب‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫املنعقدة يومي ‪ 78‬و‪ 72‬أبريل ‪ ،4118‬واملنظمة من طرف مخترب الدراسات القانونية واملدنية والعقارية‪ ،‬بكلية العلوم القانونية االقتصادية‬
‫واالجتامعية‪ ،‬جامعة القايض عياض مراكش‪ ،‬منشورة مبجلة االقتصاد والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،51‬سنة ‪.4118‬‬
‫محمد الحياين‪ ،‬يف أنظمة الشهر العقاري يف العامل‪ ،‬مطبعة مؤسسة النخلة للكتاب‪ ،‬الطبعة األوىل ‪.4112‬‬ ‫‪‬‬
‫لحبيب الدقاق‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري باملنطقة الخاضعة سابقا للحامية اإلسبانية‪ ،‬مداخلة يف الندوة املشرتكة بني كلية العلوم القانونية‬ ‫‪‬‬
‫واالقتصادية واالجتامعية‪ ،‬والوكالة الوطنية املحافظة العقارية حول التحفيظ العقاري باملغرب‪ ،‬الرباط‪.7224 ،‬‬
‫أطروحات و رسائل جامعية‬
‫‪ -‬متوح من‪ ،‬النظام القانوين للمحافظة العقارية يف الترشيع الجزائري‪ ،‬رسالة لنيل درجة املاجستري‪ ،‬فرع العقود واملسؤولية‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،‬السنة الجامعية‪.4112 -411. ،‬‬

‫‪312‬‬
 ‫جمةل القانون واألعامل ادلولية‬
2121 ‫ فبراير‬32 ‫العدد‬

‫ وحدة التكوين‬،‫ أطروحة لنيل الدكتوراه يف القانون الخاص‬،‫ التجزئات العقارية ودورها يف التخفيف من أزمة السكن‬،‫ وفاء األندليس‬- 
.4171-4112 ‫ السنة الجامعية‬،‫ جامعة محمد األول وجدة‬،‫ كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتامعية‬،‫والبحث يف قانون العقود والعقار‬
‫مراجع باللغة الفرنسية‬

 -Abdelaziz Benjelloun, "les limitations de la propriété foncier", édition techniques nord- officieux, Rabat,
1ère édition 1971.
 - Mohamed Amin El youssoufi Alaoui, la valeur du principe de la force probante des inscriptions remise
en question, Revue du droit marocain, N° 25, année 2014.
 - Emil Becque, la réorganisation foncier et le Remembrement J.C.P. 1941, étude 222.
 - Jean cadiau,le remembrement rural et le droit de propriété, Gazette du plais, N° 2, année 1974.
 - Bergel Jean- Louis, les servitudes de lotissement usage d'habitation, Paris, édition 1973.
 -Nasser khalil, "le domaine privé de l'Etat marocain fondement et gestion", thèse pour obtention du
diplôme de doctorat en droit privé, faculté des sciences juridiques, économiques et sociales, université
Mohamed V, Rabat- Agdal - année universitaire 2003- 2004.
 - Habitat et urbanisme, un secteur en mouvement 2003- 2007, ministère de l'habit de l'urbanisme et du
l'aménagement de l'espace.
 - Guillaume Abelard, la propriété collective au Maroc Rabat, 1979.
 - Malinyaud Philippe, Droit de la promotion immobilière, édition, Dalloz, paris, 1980.
 -Roche Paul, objet et effet de la présentation en droit foncier marocain, R.M.D, N° 2, année 1964.

313