19-15 ‫رخصة التجزئة في ظل املرسوم الجديد‬

‫كمال تكواشت‬
‫أستاذ مساعد أ‬
‫جامعة الحاج لخضرباتنة‬

‫ملخص‬
‫ إذ بواسطتها تنشأ أحياء جديدة‬، ‫تعتبر التجزئات من أهم األنماط السكنية املشكلة للنسيج العمراني لغالبية املدن‬
.‫ وعن طريقها تكبراملدن وتترقى من رتبة إلى اخرى‬، ‫وتتوسع‬
‫و تتجسد أهمية تنظيم التجزئة العقارية عن طريق الزام الحصول املسبق على الرخصة اإلدارية الخاصة ومراقبة‬
‫ إذ أنه في حالة غياب رخصة التجزئة تنشأ هكذا تجزئات‬.‫اشغال التهيئة املنجزة قبل التصرف في القطع األرضية بالبيع أو الكراء‬
‫ فكيف تكون عليه حالة األحياء واملدن‬،‫من قبل الخواص دون رقيب وال حسيب مع الشجع املتنامي عند املضاربين العقاريين‬
‫ وكان آخرها استصدار‬،‫ وهذا ماتم بالفعل‬،‫والبالد؟ وبالتالي تدخل الدولة يعد أكثرمن ضرورة لتنظيم هذا القطاع بقواعد آمرة‬
.2015 ‫ جوان‬25 ‫ واملحدد لكيفيات تحضيرعقود التعميروتسليمها في‬15-19 ‫املرسوم‬
Résumée
Les lotissements sont considérés comme les composantes les plus importantes du tissu urbain dans la
majorité des villes ; car permettant la naissance de nouvelles cités et leur développement , ainsi que l’agrandis-
sement des villes et leurs évolutions d’un rang à un autre.
L’importance du lotissement se traduit par l’acquisition au préalable des différents permis administra-
tifs , ainsi que par la surveillance des travaux d’aménagement ; tout cela s’effectue avant la vente ou le bail des
lots de terrains . Car en l’absence de permis de lotir , des lotissements défectueux seraient imposés par les privés
sans freins ni contrepoids . sommant à cela l’avidité croissante des spéculateurs immobiliers : on est en droit
de se demander que serait l’état de nos cités , de nos villes et par l’occasion de notre pays ? Tout ceci a fait que
l’intervention de l’Etat est devenue une urgence pour mettre de l’ordre dans ce domaine par des règles impé-
ratives . Et des dispositions ont , effectivement ,étaient prises et la dernière était la promulgation du décret n°
15-19fixant les modalités d’instruction et de délivrance des actes d’urbanisme à la date du 25 juin.2015
‫مقدمة‬
‫ من القانون‬106 ‫األصل في القسمة أو تجزئة األرا�ضي تخظع ملبدأ العقد شريعة املتعاقدين واملنصوص عليه في املادة‬
‫ فحق امللكية العقارية يضمن لصاحبه حق تقسيم أو تجزئة أرضه بالشكل الذي يوفر له استعماال أحسن ومردودية‬،‫املدني‬

424
‫أكبر‪ ،‬إذ « لكل شريك أن يطالب بقسمة املال الشائع‪ ،‬ما لم يكن مجبرا على البقاء على الشيوع بمقت�صى نص أو اتفاق‪».‬‬
‫(املادة‪1/722‬من القانون املدني)‪ .‬وهو ما يوحي بأن املشرع‪ -‬في صيغته هذه ‪ -‬قد أطلق العنان للمالكين بحجة الخروج من حالة‬
‫الشياع لتقسيم عقاراتهم بدون قيد وال شرط ‪ .‬كما كان يعتقد‪ ،‬أيضا‪ ،‬أنه ال يوجد أي نص قانوني أو تنظيمي يمنع املالك من‬
‫ً‬
‫تقسيم أرضه إلى عدة قطع وبيعها بالكيفية التي تحقق له أكبرفائدة مالية ممكنة‪.‬وهذا ما كان يتجسد عمليا على أرض الواقع‬
‫في مراحل معينة (سابقة) من نمو وتوسع املدينة‪ ،‬فقواعد القانون الخاص وقواعد املدني بالخصوص هي التي كانت تطبق‪،‬‬
‫في الوقت التي كانت ال تتوفر لدى الدولة الرؤية التعميرية (املخططات مافوق املحلية واملحلية ) وال الوسائل الخاصة للحماية‬
‫القبلية والبعديةلنسيجها العمراني ( عقود التعمير )‪.‬‬
‫مما أدى في بداية األمر‪ ،‬وتحت ضغط الحاجة إلى السكن واملأوى‪ ،‬إلى إنشاء التجزئات العقارية بمبادرة من األسر‬
‫املتواضعة من خالل إنجازها ملساكنها بنفسها‪ ،‬لتشهد العملية فيما بعد تدخل وسطاء عرفوا بتجارالقطع األرضية أو ما يعرف‬
‫حاليا باملرقين العقاريين أو املالكين الخواص الكبار‪.‬‬
‫هؤالء كان دورهم يقتصرعلى تقسيم القطعة األرضية التي يشترونها من الضواحي أوالبلديات الريفية املجاورة للمدن‬
‫الكبرى إلى قطع صغيرة من أجل بيعها بغرض البناء ودون أي تنظيم قانوني لها ودون تهيئة تذكر‪.‬وقد أدى ذلك إلى تشتت‬
‫وتوسع افقي للمساكن في الضواحي مع ضعف أو قلة التنسيق والتكامل في ما بينها‪ ،‬فجعلت من مجملها تكتالت عمرانية فقيرة‬
‫غير منظمة وغير مهيكلة سواء في إطارها املبني أو غير املبني وبأزقة ضيقة وملتوية التي ال تسمح حتى بمرور بسيارات اإلسعاف‬
‫ّ‬
‫ويحدمن املجهودات التشريعية والتنظيمية التي‬ ‫أو املطافئ‪ .‬وكل هذا يفقد املدينة الكثير من مقوماتها املعمارية والعمرانية‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫تبذلها السلطات العمومية في سبيل ترقية مستوى املدينة وظيفيا وهندسيا وجماليا‪ .‬وفي آخراملطاف تتحمل السلطات املحلية‬
‫ومدها بمختلف الشبكات من ماء صالح للشرب وإنارة وتصريف املياه‬ ‫تبعات إدماج هذه التجزئات بإعادة تهيئتها بشق الطرق ّ‬
‫ِ‬
‫املستعملة‪.‬ال�شيء الذي جعل ّ‬
‫املشرع يتدخل بتقيد حق امللكية وبإخضاع التجزئة العقارية ملراقبة اإلدارة وتنظيمها عبرنصوص‬
‫تشريعية وتنظيمية متتالية وعلى مدارأكثرمن أربعة عقود‪ ،‬إنطالقا من األمررقم ‪ 67-65‬إلى غاية املرسوم التنفيذي رقم‪19-15‬‬
‫املؤرخ في ‪ 25‬جانفي ‪ 2015‬واملحدد كيفيات تحضيرعقود التعميروتسليمها‪.‬‬
‫ً‬
‫علما وأن الجزائرعلى أبواب دخول مرحلة جديدة من البناء القائم على السكن الفردي بدل السكن العمودي(العمارات)‬
‫ُ‬
‫والذي أ ِنجزمنه مئات اآلالف في عشر سنوات األخيرة‪ ،‬وحضرت لذلك نص تنظيمي خاص واملتمثل في املرسوم الجديد رقم‪-15‬‬
‫‪ 19‬واملتعلق بعقود التعمير ‪.‬‬
‫والتساؤل الذي نطرحه ‪ :‬هلرخصة التجزئة في تنظيمها الجديد عائق أم حافزلإلستثمارفي مادة التجزئة العقارية؟‬
‫واإلجابة تتم وفق الخطة التالية ‪:‬‬
‫اإلطاراملفاهيمي للتجزئة العقارية ‪ ،‬وفيه يتم التطرق إلى تعريف التجزئة من جهة وإلى املفاهيم القريبة من التجزئة من‬
‫جهة أخرى ( في املبحث األول ) وذلك حتى تتحدد التجزئة كمفهوم قانوني يوظف في إدارة وتدبير حركة التعمير والبناء بكيفية‬
‫منظمة تقطع الطريق أما البناء الفوضوي بمختلف أشكاله وصوره ‪.‬‬
‫اإلطاراإلجرائي لرخصة التجزئة وذلك إنطالقا من تحضيرامللف إلى غاية استصدارقرارمنح الرخصة سواء باملوافقة‬
‫( البسيطة أو املشروطة ) أو الرفض ( في املبحث الثاني )‪.‬‬
‫املبحث األول ‪ -‬اإلطاراملفاهيمي للتجزئة العقارية‬
‫بغرض ضبط مفهوم التجزئة كعملية تعميرية عقارية يتطلب منهجيا اإلحاطة بها من حيث التعريف (في املطلب أول)‬
‫و بعدها نعرج إلى املفاهيم القريبة منها ( في املطلب الثاني )‪.‬‬
‫املطلب األول‪ -‬التجزئة من حيث التعريف‬

‫‪425‬‬
‫نتطرق إلى تعريف التجزئة العقارية من الزوايا الثالثة‪ :‬التشريعية ( الفرع األول) والفقهية (الفرع الثاني) واإلجرائية‬
‫(الفرع الثالث)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ -‬التعريف التشريعي للتجزئة‬
‫لاّ‬
‫إعطاء تعريف للتجزئة من قبل املشرع ‪ ،‬ال يدل إ على مدى أهمية التجزئة كعملية تعميرية في القانون الجزائري‪.‬‬
‫إن التجزئة العقارية‪ ،‬كعملية أو كنمط للسكن الفردي املجمع على شكل قطع أرضية متالصقة أو متجاورة وباألخص‬
‫متراصفة بانتظام‪ ،‬وتترجم االختيارات العمرانية املنصوص واملعبرعنها في املخططات إلى واقع ملموس على املستوى الحيزاملكاني‪.‬‬
‫واملشرع التعميري الجزائري في قانونه ‪ 02-82‬املؤرخ في ‪06/02/1982‬املتعلق برخصة البناء ورخصة األرا�ضي للبناء‬
‫عرف التجزئة العقارية في املادة ‪ 24‬منه بنص على أنها « بمقت�ضى هذا القانون تعد تجزئة األرا�ضي للبناء عملية تتمثل في تقسيم‬
‫ملك عقارية أو عدة أمالك عقارية إلى قطعتين أو أكثر لغرض بناية أيا كان تخصصها»(‪ )1‬غير أن هذا التعريف تنقصه الدقة‬
‫املطلوبة فهو لم يتطرف إلى أهم عملية التي تميزالتجزئة عن املجموعة السكنية وهي التصرف في القطع األرضية بالبيع أو الكراء‬
‫بعد اتمام اشغال التجهيزاملطلوبة قانونا‪.‬‬
‫كما عرفها املشرع‪ ،‬أيضا‪ ،‬في املادة ‪ 02‬من ق ‪15-08‬كما يلي» التجزئة ‪ :‬القسمة من أجل البيع أو اإليجار أو تقسيم‬
‫ملكية عقارية إلى قطعتين أو إلى عدة قطع مخصصة للبناء من أجل استعمال مطابق ألحكام مخطط التعمير» واملالحظ‪ ،‬إن‬
‫الفكرة واحدة في التعريفين القديم والحديث وهي ضرورة الحصول املسبق لرخصة التجزئة قبل الشروع في قسمة قطعة‬
‫أرض واحدة كبيرة أو عدة قطع أرا�ضي متالصقة أو متجاورة بهدف بيعها والبناء عليها‪ ،‬إال أن الصياغة تختلف نوع ما من نص‬
‫إلى آخر‪ ،‬والجديد في التعريف الثاني هو ضرورة إخضاع عملية تحضيرمشروع التجزئة إلى أحكام مخططات التعميركقيد تقني‬
‫إضافي للعملية‪ ،‬وهذا بغرض سهولة إدماج البنيات املقامة في التجزئة ضمن الوسط املحيط بها باإلضافة إلى تفعيل العمل‬
‫بمخرجات وثائق التعمير‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ -‬التعريف الفقهي للتجزئة‬
‫لقد تعددت الدراسات الفقهية التي حاولت تعريف التجزئة العقارية‪ ،‬وهذا التعدد ال يعني في حد ذاته االختالف من‬
‫حيث الجوهرفغالبية التعاريف املقترحة تتفق في التأكيد على خصوصية هذه العملية التي ارتبطت في روحها وفلسفتها باملنطق‬
‫الذي تخضع له املعامالت العقارية القائمة على عنصر التفاعل مع محيطها‪ .‬فقد عرف عبد الوهاب عرفة(‪ )2‬التجزئة على أنها‬
‫«عملية تقسيم لقطعتين أو عدة قطع من ملكية عقارية من أجل البناء عليها «‪.‬كما عرفها حمدي باشا عمر « على أنها رخصة‬
‫رسمية بتجزئة قطعة أرض أوأكثرغيرمبنية إلى عدة قطع بغض إقامة بناءات عليها»(‪.)3‬أما عزري الزين فعرفها على أنها « القرار‬
‫اإلداري الصادرمن سلطة مختصة قانونا ‪ ،‬تمنح بمقتضاه الحق لصاحب ملكية عقارية واحدة أو أكثرأو موكله أن يقسمها إلى‬
‫(‪)4‬‬
‫قطعتين أو عدة قطع إلستعماتها في تشييد بناية‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ -‬التعريف اإلجرائي للتجزئة‬
‫إن التشريعات السابقة في ميدان التجزئة لم تأت بتعريف قانوني دقيق ومفصل ملفهوم التجزئة و حتى ال تترك املسألة‬
‫للسلطة التقديرية لإلدارة (والتي قد تسيئ استعماها بما يضراملصلحتين الحاصة و العامة) فإننا نقترح التعريف اإلجرائي التالي‬
‫للتجزئة والرخصة التي تنظمها‪:‬‬

‫أ‪ -‬التعريف اإلجرائ للتجزئة ‪ :‬التجزئة العقارية(‪ )5‬هي تقطيع او تقسيم إرادي مللكية عقارية عارية غير مبنية كبيرة‬
‫‪،‬حضرية أو ريفية‪ ،‬إلى قطع أرضية مهيئة صغيرة نوع ما ذات مساحات متماثلة أو متفاوتة‪،‬موجهة للبيع أو اإليجاربهدف إشباع‬
‫حاجات معينة سواء في السكن أو في نشاطات أخرى تجارية أوصناعية أو حرفية أو متعددة الوضائف‪ ،‬وهذا بحسب موقع( بعد‬
‫أو قرب ) مشروع التجزئة من مركزاملدينة و بحسب ماهو مخطط له أيضا في وثائق التعمير‪.‬‬

‫‪426‬‬
 ‫وباختصاريمكن القول بأن ‪:‬‬
‫*التجزئة هي تنظيم إنتاج قطع أرضية مخصصة لللبناء ‪ ،‬على أن تكون مهيئة‪.‬‬
‫*التجزئة = تقسم ملكية عقارية ‪ç‬إنجازاشغال التهيئة‪ç‬البيع اوالكراء للقطع األرضية لغرض البناء‬
‫ب‪ -‬الطبيعة القانونية للتجزئة ‪ :‬التجزئة العقارية هي عبارة عن ملكية مشتركة أفقية ‪،horizontale Copropriété‬‬
‫كما تعد عملية تعميرية‪ ،‬بامتياز‪ ،‬تنظم وفق إزدواجية القانون‪ :‬خاص وعام(‪ )6‬وتهدف إلى التوفيق بين ‪ :‬املصلحتين العامة‬
‫والخاصة(‪.)7‬‬
‫ج‪ -‬التعريف اإلجرائي لرخصة التجزئة ‪ :‬رخصة التجزئة هي تلك الوثيقة اإلدارية اإلجبارية لكل عملية إنجاز تجزئة‪،‬‬
‫بكل قطعة من قطع‬‫مهما كان موقعها‪ ،‬و التي من شأنها أن تستعمل إحد هذه القطع على األقل في تشييد بناية جديدة ‪ ،‬و إلحاق ّ‬
‫التجزئة الحق في البناء ‪.‬وذلك طبقا ألحكام املادة ‪ 7‬من املرسوم ‪.19-15‬‬
‫د‪ -‬الطبيعة القانونية لرخصة التجزئة‪ :‬رخصة التجزئة هي من القرارات الفردية للتعمير التي أصبح يسميها حاليا‬
‫املنظم بعقود التعميرفي املرسوم ‪ ،19-15‬وبحسب املادة ‪ 7‬من هذا املرسوم فرخصة التجزئة تسلم في شكل قراروليس في شكل‬
‫آخر وتصدر باإلرادة املنفردة للسلطة املختصة في مادة التعمير وهي البلدية والوالية والوزارة التعمير(‪ ، )8‬بحسب الحالة‪ ،‬طبقا‬
‫للمادة ‪ 16‬من املرسوم ‪ .19-15‬ونظرا ملا تحدثه من أثار مادية وأخرى قانوية بتقسيم ملكية عقارية غير مبنية إلى عدة وحدات‬
‫(‪)9‬‬
‫عقارية بهدف تشييد بنايات عليها‪ ،‬فهي تخضع إلى القضاء اإلداري للتعميرباإلضافة إلى القضاء العادي للتعمير‪.‬‬
‫كما تتميزرخصة التجزئة بإزدواجية األثارفهي تحدث أثارقانونية وأخرى مادية في نفس الوقت( وليس كرخصة البناء‬
‫والتي تحدث أثارمادية فحسب )‪،‬إذ يترتب على رخصة التجزئة تحويل قطعة أرض إلى وحدتين أو أكثر‪ ،‬وبالتالي لها‪:‬‬
‫*‪ -‬أثارذو طابع مادي ‪ ،‬تتغيرمن خالله الحدود واألشكال الهندسية واملساحات‪..،‬الخ‬
‫*‪ -‬أثار قانونية ‪ :‬وفيها تزول الوحدة العقارية القائمة بأنشاء وحدتين أو أكثر ‪ ،‬وهو مانصت عليه املذكرة رقم‬
‫‪ 2000/1479‬املؤرخة في ‪ 28/03/2000‬املتضمنة دور املحافظ العقاري في نظر بعض األحكام التشريعية والتنظيمية املتعلقة‬
‫بالتعمير‪ ،‬حيث أكدت على أن رخصة التجزئة وثيقة رسمية لها أثرمباشرفي تغييرالعناصراملادية والقانونية املحتواة في البطاقة‬
‫العقارية باملحافظة العقارية وعليه يجب إشهارها ‪ ،‬وعلى املحافظ العقاري قبل إشهار أي وثيقة تتضمن بيع قسم ناتج عن‬
‫التجزئة طلب رخصة التجزئة وإرفاقها بالوثيقة‪.‬‬
‫املطلب الثاني ‪ -‬التجزئة من حيث املفاهيم القريبة‬
‫نظرا لتعدد الوضائف التي يمكن أن تقوم بها التجزئة العقارية وباألخص منها السكنية‪ ،‬إذا تقترب هذه العملية من‬
‫عدة عمليات مماثلة إلى درجة الخلط وااللتباس بها‪ .‬مما يفرض بالتالي ضرورة تمييزها عما يلتبس بها من العمليات املشابهة‬
‫لها كاملجموعات السكنية (الفرع األول) وعملية التقسيم العقارات (الفرع الثاني‪ ،‬وذلك حتى يتسنى لنا ضبط مفهومها بالشكل‬
‫الصحيح‪.‬‬
‫الفرع األول‪ -‬التجزئة و القسمة‬
‫إن القسمة للعقارات اململوكة على الشياع ال تحتاج إلى اإلذن أو املوافقة ّ‬
‫املسبقة للجهات اإلدارية املختصة بالتنظيم‬
‫بأي إجراءات أو‬ ‫مجرد عملية للخروج من حالة الشياع وهو حق مخول للمالكين على الشيوع و لم ّ‬
‫يقيده املشرع ّ‬ ‫العمراني ألنها ّ‬
‫شكليات إدارية معينة والقانون الذي يحكمها وينظمها هو القانون املدني‪ ،‬فاألصل هوأن ال يجبرأحد على البقاء في الشياع طبقا‬
‫للمادة ‪ 722‬من القانون املدني‪ ،‬فمن يريد القسمة و االنفراد واالستقالل بحصته في ال�شيء فله ذلك بقوة القانون(‪ .)10‬غير أن‬
‫االستعماالت السيئة من طرف املشتاعين لحصصهم الشائعة فيه خرق كامل ملبدأ الشياع نفسه‪ ،‬مما حذا باملشرع إلى فرض‬

‫‪427‬‬
‫القيد الحصول على ترخيص أو إذن كوسيلة تمكن اإلدارة من مراقبة أكثر فاعلية إلستعمال املجال‪ ،‬فإرادة القانون يجب أن‬
‫تسمو على إرادة املتعاقدين أو املشتاعين ‪ ،‬كما يجب النص على اإلجراءات الالزمة لتفادي خلق تجزئات سرية وفوضوية تفلت‬
‫من الرقابة اإلدارية‪ .‬وقد دلت التجارب على لجوء املجزئين في بعض الحاالت إلى مختلف الحيل للتهرب من الخضوع ملقتضيات‬
‫القانون فيما يتعلق بوجوب الحصول على موافقة اإلدارة(‪ .)11‬وغالبا ما تحدث تجزئات سرية باسم عمليات أخرى‪ ،‬مثل بيع‬
‫ملكية على الشياع أو تقسيم األرا�ضي الفالحية املالصقة أو املحاذية للمناطق الحضرية إلى قطع صغيرة ثم بيعها‪ ،‬وما يترتب من‬
‫احتمال وقوع أضرارمن تقسيم واقعي مفروض غيرمنظم يليه بناء عشوائي يؤثرعلى أحياء ومدن بكاملها‪ ،‬بل ويساهم في إفراز‬
‫أحياء جديدة على مشارف املدن غير املتوفرة على أبسط التجهيزات تتكدس فيها أعداد كبيرة من السكان بالكيفية التي تصبح‬
‫تشكل فيه في أغلب األحيان ما يسمى بأحزمة الفقر‪.‬‬
‫ولإلشارة‪،‬فإن التجزئة بعدما كانت من مواضيع القانون الخاص‪ ،‬تحولت وانتقلت إلى القانون العام وبالضبط إلى‬
‫دائرة القانون اإلداري الخاص وهو قانون التعمير بفعل تدخل املشرع في عدة مناسبات بغرض ضبط التجزئة‪ ،‬إذ تبين أنها‬
‫تضمن كثيرمن الجوانب ذات املصلحة العامة للتعمير‪.‬‬
‫وباختصار‪ ،‬املفيد‪ ،‬فالتجزئة العقارية تنظم بضابط إداري وهي رخصة التجزئة‪ ،‬بينما القسمة يحكمها عقد القسمة‬
‫وهو عقد مدني‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ -‬التجزئة واملجموعة السكنية‬
‫جاء تعريف املجموعة السكنية في املادة ‪ 2‬من القانون ‪ 15-08‬بقولها « مجموعة سكنية ‪ :‬تشكل مجموعة من السكنات‬
‫والبنايات الفردية أو الجماعية التي تستغل للسكن ‪ ،‬وشيدت على قطعة واحدة أو على عدة قطع متالصقة أو متجاورة في آن‬
‫واحد أو بصفة متتالية من طرف املالك أو املالك املشتركين في القطعة أو القطع املعنية « ‪ .‬كما نصت نفس املادة على تعريف‬
‫التجزئة كالتالي « التجزئة ‪ :‬القسمة من أجل البيع أو اإليجار أو تقسيم ملكية عقارية إلى قطعتين أو إلى عدة قطع مخصصة‬
‫للبناء من أجل استعمال مطابق ألحكام مخطط التعمير «‪.‬‬
‫ومن خالل هذا املقت�ضى القانوني يتبين أن املجموعة السكنية تقترب من مفهوم التجزئة العقارية من حيث إقامة‬
‫مبان لغرض واحد ووحيد هو غرض السكن لدرجة أن املشرع أخضع العمليتين معا لنفس النص القانوني‪ ،‬األمر الذي يسمح‬
‫لنا بالقول أن العمليتين من طبيعة واحدة ‪.‬‬
‫ولعل اهتمام املشرع بهما على نفس املستوى يكمن فيما لهما من تأثير على املجال السكني واملعماري للمدينة وما‬
‫تحتاجان إليه من تجهيزات ضرورية قبل مباشرة عمليات البيع أو الكراء إلى الغير‪ .‬فاملالك كما ال يمكنه أن يجزئ ملكيته كما‬
‫يريد‪ ،‬ال يمكنه كذلك إحداث مجموعة سكنية كما يرغب‪ ،‬إذ يتطلب األمر الحصول املسبق على ترخيص من اإلدارة وااللتزام‬
‫بمجموعة من التزامات مقابل التمتع بعدة حقوق‪ ،‬ولعل هذا ما دفع بـ ‪ Grillet.A‬إلى تشبيه املجموعات السكنية بالتجزئات‬
‫« ذلك أن بيع مختلف العمارات التي تحتوي عليها املجموعة بالتقسيط يعني بالضروة تقسيم األرض‪ ،‬وبهذا تعتبر املجموعة‬
‫حد ما تجزئة»(‪ ،)12‬ولكنهما تختلفان الواحدة عن األخرى في كون التجزئة هي عملية تقسيم مللكية عقارية بهدف‬ ‫السكنية إلى ّ‬
‫بيعها أو كرائها إلى الغيرفي شكل قطع أرضية عارية قصد إنجازبنايات ذات طبيعة سكنية أو غيرسكنية ( تجارية أو صناعية أو‬
‫حرفية ‪ ،) ....‬بينما املجموعة السكنية هي عملية تشييد ملجموعة من العمارات ذات طبيعة سكنية فقط‪ ،‬وهنا تكمن نقطة‬
‫الخالف‪ .‬فاملجزئ يجزئ األرض ويتنازل عنها إلى الغير بمقابل‪ ،‬ومالك املجموعة السكنية يقسم من اجل القيام بعملية البناء‬
‫بنفسه‪)13(.‬وإذا كانت التجزئة تنتج عن عملية تقسيم امللكية العقارية‪ ،‬فإن املجموعة السكنية ‪،‬يمكن أن تنشأ دون اللجوء‬
‫إلى تقسيم‪ ،‬وهذا ما يستنتج من املادة ‪ 2‬من القانون ‪ »15-08‬مجموعة سكنية ‪ ....‬شيدت على قطعة واحدة أو على عدة قطع‬
‫متالصقة أو متجاورة في آن واحد ‪ .»....‬لذا‪ ،‬فرق هذا القانون بين التجزئة الهادفة إلى تقسيم األرض إلى قطع قصد بيعها للبناء‬
‫واملجوعة السكنية التي يتم بيع وحداتها السكنية في شكلها الجاهزلالستعمال‪.‬‬
‫ولإلشارة‪ ،‬تعتبر التجزئات واملجموعات السكنية الوسائل العملية الوحيدة املتاحة في الوقت الراهن لتهيئة املدن‬

‫‪428‬‬
‫واملكون الرئي�سي للبنية الحضرية لها‪ .‬أما أحجامها‪ ،‬فمنها ما ال يتعدى قطع أرضية قليلة أو مساكن محدودة‪ ،‬ومنها ما يشكل حي‬
‫أو مدينة(جديدة) قائمة بذاتها تتجاوز ‪ 50‬هكتار‪ .‬وبالتالي تدخل كل من التجزئة العقارية واملجموعة السكنية ضمن التعمير‬
‫(‪)14‬‬
‫العملياتي بامتياز‪.‬‬
‫املبحث الثاني ‪ -‬اإلطاراإلجرائي لرخصة التجزئة‬
‫عملية منح رخصة التجزئةتتم وفق ثالثة إجراءات أساسية وتتمثل في ضبط وثائق ملف طلب الرخصة ( املطلب‬
‫األول) ودراسة امللف من قبل الهيئة املختصة (املطلب الثانية) وأخيرمنح الرخصة من قبل السلطة املعنية بناء على على ماجاء‬
‫في الدراسة من نتائج (املطلب الثالث)‪.‬‬
‫املطلب األول‪ -‬ملف رخصة التجزئة‬
‫يتم دراسة ملف طلب رخصة التجزئة من خالل التعرف على صاحب الطلب ( في الفرع األول ) وعلى الكشف على ما‬
‫يتضمن امللف من وثائق (في الفرع الثاني ) وأخيرا كيفية إيداع امللف على مستوى إدارة البلدية (في الفرع الثالث)‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ -‬صاحب طلب رخصة التجزئة‬
‫من حيث املبدأ ضرورة الحصول على رت لجميع مشاريع التجزئة بغرض تفادي التجزئات غيرالعشوائية غيراملنظمة‬
‫وعلى تطبيق مخططات التعمير من جهة أخرى‪ .‬غير أنه ونظرا ملعطيات ذات بعد أمني‪ ،‬فأن الضرورة تستدعي العمل بفكرة‬
‫اإلستثناءات‪،‬وهذه األخيرة التنفي املبدأ بقدرما تأكده‬
‫مبدأ تطبيققاعدة الزامية رخصة التجزئة متضمن في املادة ‪ 58‬من قانون ‪ 29-90‬واملادة ‪ 3‬من قانون ‪ ،15-08‬و املجزئ‬
‫املعني بقرار رخصة التجزئة قد يكون شخصا طبيعيا أو معنويا خاصا أو عاما‪.‬واألستنثناء عن تطبيق قاعدة الزامية رخصة‬
‫التجزئة ‪ :‬وهي تخص التجزءات العسكرية ذات البعد األمني و التجزئات اإلقتصادية ذات البعد اإلستراتيجي‪ .‬وذلك طبقا ملاجاء‬
‫في م‪ 1/2‬من املرسوم ‪.15-19‬‬
‫الفرع الثاني‪ -‬وثائق امللف‬
‫يتضمن ملف طلب رخصة التجزئة وثائق إدارية وأخرى تقنية ‪.‬‬
‫أوال‪ -‬الوثائق اإلدارية‬
‫ُ‬
‫ت ِثبت الوثائق اإلدارية في مجملها‪ ،‬صفة طالب الرخصة وهي تتضمن الطلب وسند امللكية كوثائق أساسية‪ ،‬باإلظافة‬
‫إلى وثائق أخرى‪.‬‬
‫‪ -1‬الطلب‪ :‬وهو محرر في مطبوعة خاصة‪ ،‬في شكل نموذج موحد‪ ،‬تسلم من اإلدارة وتمض من طرف املالك أو املالكين‬
‫أو من طرف وكالئهم‪ ،‬وتنص هذه الوثيقة على هوية الطالب و معلومات عن القطعة األرضية محل الطلب توضح ما إذا كانت‬
‫ستخصص كلها في املشروع أم يتم إبقاء على جزء منها إلستعماالت أخرى في مراحل الحقة‪ ،‬باإلضافة إلى بيانات خاصة تحدد‬
‫كيفية إنجازاألشغال إما دفعة واحدة (بالجملة ) أو على عدة مراحل‪.‬‬
‫‪ -2‬سند امللكية ‪ :‬سواء كان في صورة عقد إدراي ‪ ،‬أوعقد توثيقي ‪ ،‬أوحكم استحقاقي أو شهادة حيازة‪ ...‬املهم أن يكون‬
‫السند مشهر باملحافظة العقارية وفق القوانين املنظمة للشهر العقاري‪ ،‬إال أن هذه املسألة هي محل جدل ونقاش فقهي ‪ .‬إذ‬
‫هناك من يرفض الربط بين العقاروالتعميرعلى مستـوى اإلدارة‪ ،‬فمهمة هذه األخيرة تنحصرفي الرقابة على مستوى التعميردون‬
‫العقار ‪.‬ومسألة العقاروالنزاعات املرتبطة به تعود للقضاء وال دخل لإلدارة فيها ‪ ،‬فهذه األخيرة تقوم بعدة أدواركإدارة وكقضاء‬
‫في نفس الوقت ( والواقع أثبت أنها ليس قادرة على ذلك) ‪ ،‬مما تؤثر سلبا على السير العادي والحسن في عملية الحصول على‬

‫‪429‬‬
 ‫رخصة التجزئة ‪ ...‬وهي بالتي تدفع بطريقة أو اخرى إلى التحايل على القانون بإنتاج تجزئات سرية وسكن غيرمنتظم(‪.)15‬‬
‫‪ -3‬الوثائق اإلضافية ‪ :‬وتتمثل في الوكالة ‪ ،‬إذا كان طالب الرخصة شخص آخرغيرصاحب األرض محل التجزئة ‪ ،‬على‬
‫أن تكون وفقا ألحكام القانون املدني‪ ،‬بحسب ما هو موضح في املادة ‪ 8‬من املرسوم ‪ »19-15‬نسخة من عقد امللكية أو بتوكيل‬
‫طبقااألمررقم ‪.« ...58-75‬‬
‫أما في حالة إنشاء التجزئة على أجزاء(‪ ، )16‬فإنه يجب على املجزئ تقديم طلب الحصول على رخصة التجزئة مرفق‬
‫بعدد من امللفات التقنية بنفس عدد أجزاء التجزئة ‪ .‬فمثال ‪ ،‬إذا جزء مشروع التجزئة إلى أربعة أجزاء ‪ ،‬فإنه يتطلب تقديم‬
‫ملف تقني خاص بكل جزء ‪ ،‬أي ‪ 4‬ملفات تقنية وهو ما أكدت عليه املادة ‪ 9‬من م ‪ ..« 19-15‬يمكن لطالب رخصة التجزئة أن‬
‫يحدد إنجازأشغال التهيئة الخاصة بكل جزء على حدة ‪ .‬وفي هذه الحالة‪ ،‬يجب عليه تقديم الوثائق املكتوبة والبيانية املتعلقة‬
‫بكل جزء لوحده» وإنجاز التجزئة على أجزاء يهدف من خاللها املنظم منح تسهيالت من شأنها العمل على تمكين املجزئ من‬
‫إنجاز تجزئته في أحسن الظروف‪ ،‬أي إقرار مبدأ التجهيز التدريجي للتجزئة‪ .‬إذ أن أشغال تهيئة التجزئة بكاملها وباألخص ذات‬
‫املسحات الكبيرة تتطلب أموال معتبرة قد تفلس صاحبها‪ ،‬ومنه تعتبرالتجزئة على اقساط مكنة قانوية ‪ ،‬تيسيرعلى املتعامل في‬
‫التجزئة إتمامها وعلى مراحل زمنية شبه طويلة ‪.‬‬
‫ً‬
‫ومن الحكمة‪ ،‬أيضا ‪ ،‬أن يدلي املجزئ صاحب طلب ر ت بأي وثيقة‪ ،‬يراها ‪ ،‬ذات قيمة إداريةتعزز طلبه وباألخص‬
‫شهادة التعمير أو مذكرة املعلومات إذا كان مضمونها في صالح املشروع‪ ،‬بالرغم من أن املنظم في املرسوم ‪ 19-15‬لم يتطرق لها‬
‫ضمن مشتمالت الوثائق اإلدارية املصاحبة لطلب الرخصة‪ ،‬إذن ما الفائدة العملية من شهادة التعمير في عدم توضيفها كما‬
‫(‪)17‬‬
‫في هذه الحالة‪.‬‬
‫ثانيا – الوثائق التقنية ‪:‬‬
‫فهي يتضمن وثائق بيانية واخرى مكتوبة طبقا للمادة ‪ 9‬من املرسوم ‪.19-15‬‬
‫‪ -1‬الوثائق البيانية‪ :‬وهي تتمثل‪ ،‬في(‪)18‬مخطط يوضح الطبيعة الطبوغرافية ألرضية مشروع التجزئة تعد من قبل‬
‫مهندس طبوغرافي ومخططات التصور املعماري للتجزئة من حيث مكوناتها واندماجها وتناسقها في الوسط الواقعة بداخله‬
‫وكذا الشكل الهند�سي للبنايات التي ستقام بها‪ .‬وبحسب م ‪ 6‬من املرسوم التشريعي ‪ ،07-91‬فأنه على املهندسين واإلدارة املكلفة‬
‫بالتعمير العملعلى تطويع القواعد العامة للتعمير مع الخصوصيات الجهويــة املحلية‪،‬بحيث يتــم التوصــل إلى أنتاج قواعــد‬
‫عمرانيــة وطنية – محلية في نفس الوقت‪ ،‬إذ يجب التعامل مع القطعة األرضية محل تحضير ملف طلب رخصة التجزئة ليس‬
‫كحيز جغرافي مكاني فحسب‪ ،‬بل أيضا كهوية عربية أمازيغية‪ .‬ومخططات التجهير أو التهيئة (الفنية) املتعلقة بإنجاز مختلف‬
‫شبكات املدينة مع تصفيفاألشجار ووضع األثاث الحضري وإنجاز املساحات الخضراء املكملة واملدعمة لها و بالكيفية التي‬
‫تجعل من الطرق والشوارع واملساحات العامة هندسة معمارية ذات قيمة جمالية إضافية للمعطى الهند�سي للمدينة‪.‬‬
‫‪ -2‬الوثائق املكتوبة ‪ :‬وقد حددتها حددت املادة ‪ 9‬من املرسوم التنفيذي رقم ‪176-91‬هذه الوثائق تتمثل في مذكرتين‪،‬‬
‫األولى تبين مدى مدى مطابقة مشروع التجزئة مع القواعد املنظمة للتعمير واملعمار‪ ،‬واملذكــرة الثانيـة توضـح مدى انسجـام‬
‫املشروع محل الطلب مع قواعد البيئة والتنمية املستدامة ‪ .‬باإلضافة إلى دفتر الشروط والذي يتم إعداده من قبل املهندس‬
‫املعماري وفقا للنموذج اإلداري لوزارة السكن والتعمير وتحدد على وجه الخصوص مختلف االرتفاقات التي تثقل العقاروكذا‬
‫شروط البيع ‪.‬لذا ‪ ،‬يعتبر دفتر الشروط من أهم األدوات التي يعتمد عليها في تطبيق األحكام التنظيمية والتشريعية املتعلقة‬
‫بعمليات التهيئة والتعمير‪.‬كما يعتبرذو طبيعة قانونية مزدوجة لهو صبغة تعاقدية و تنظيمية في نفس الوقت‪ .‬إذ لم يعد يرى في‬
‫دفترالشروط اتفاق إرادة املنتفعين بالتجزئة ذات صبغة تعاقدية فحسب ‪ ،‬بل أندفترالشروط يتضمن باإلضافة لذلك أحكام‬
‫تعميرية يعارض بها الغير ‪.‬ومن جانب آخر له صبغة تعاقدية و كعقد إنخراط ( ‪ ) adhésion’d contrat‬الذي يتعين على مقتني‬
‫(‪)19‬‬
‫القطعة األرضية من التجزئة أن يحترم بنوده وأن يعمل على تطبيقها‪.‬‬

‫‪430‬‬
 ‫ثالثا‪ -‬إيداع ملف طلب رخصة التجزئة ‪:‬‬
‫تق�ضي املادة ‪ 61‬من القانون ‪ 29-90‬واملادة ‪ 10‬من املرسوم ‪ 176-91‬بأن صاحب الشأن ملزم بإيداع ملف طلب‬
‫رخصة التجزئة ‪ ،‬مقابل وصل ‪ ،‬بمقرإدارة لبلدية التابع لها موقع التجزئة املراد القيام بها ‪،‬أما إذا كان مشروع التجزئة يتواجد‬
‫في إقليم تتقاسمة بلديتين فأكثر إن إإليداع يكون يكون على مستوى الدائرة أو الوالية بحسب ما إذا كانت البلدية تتواجد في‬
‫نفس إقليم الدائرة أو ال ‪.‬على أن « يحدد تاريخ إيداع الطلب على وصل إيداع‪ )20(».‬و»يوضح نوع الوثائق املقدمة بطريقة مفصلة‬
‫على الوصل‪ )21(».‬وبعد «التحقق من الوثائق الضرورية التي يبغي أن تكون مطابقة لتشكيل امللف على النحو املنصوص عليه‪.‬‬
‫«(‪ )22‬تقوم اإلدارة (البلدية ) بتحويله إلى مصلحة أو مكتب الشباك الوحيد طبقا للمادة ‪ 12‬من املرسوم ‪ 19-15‬لغرض الدراسة‬
‫والتحقيق‪ ،‬والتي تعد هذه بداية املرحلة الثانية من إجراءات الحصول على رخصة النجزئة‪.‬‬
‫املطلب الثاني – دراسة ملف طلب رخصة التجزئة‬
‫تتم دراسة ملف طلب رخصة التجزئة على مستوى الشباك الوحيد ( الفرع الثاني ) غيرأنه تسبقه الدراسة الجزئية‬
‫واملتعلقة بالتتابع في التحقيق ( الفرع األول )‪.‬‬
‫الفرع األول‪ -‬العمل السابق على عمل الجنة الشباك الوحيد‬
‫تختص لجنة الشباك الوحيد للبلدية ‪ ،‬بحسب املادة ‪ 14‬من القانون ‪ ،19-15‬بتحضيرودراسة ملفات طلبات رخصة‬
‫التجزئة عندما يكون مشروع التجزئة يتواجد في املساحة أو الرقعة املكانية التي يغطيها مخطط شغل األرا�ضي ‪ pos‬مصادق‬
‫عليه أو قيد الدراسة ومتجازوا مرحلة التحقيق العمومي‪ .‬بينما تختص لجنة الشباك الوحيد للوالية في دراسة ملفات رخصة‬
‫التجزئة التي يعود تسليم قرارتها الى الوالي او الوزير املكلف بالتعمير أو تلك التي تتواجد في منطقة من تراب البلدية لم يشملها‬
‫بعد مخطط شغل األرا�ضي ‪ pos‬مصادق عليه أو قيد اإلنجازفي مرحلة األولى ولم يتخطى بعد عتبة التحقيق العمومي‪.‬‬
‫وفي إطارالتحضيرالجزئي و املتتابع التقني واإلداري مللف طلب رخصة التجزئة ‪ ،‬يقوم املوظف الكلف بمكتب عقود‬
‫التعميرللبلدية وهو في نفس الوقت املوظف املشرف على أمانة الشباك الوحيد (املادة ‪ 58‬من املرسوم ‪ )18-15‬بإفادة املصالح‬
‫املعنية بإقامة املشروع بنسخة من امللف بغرض جمع األراء واملوافقات طبقا للفقرة ‪ 1‬من املادة ‪ 12‬من املرسوم ‪ .19-15‬حيث‬
‫تدرس الهيئات اإلدارية والتنفيذية التي تم استشارتها في مشروع إحداث التجزئة من الزاوية التي يراها قطاعه تقنية كانت أم‬
‫إداريه(‪ )23‬من الجانب التعميري واملعماري للمشروع ومن الجانب البيئي واالقتصاد الحضري‪.‬‬
‫ولإلشارة‪ ،‬يكمن النجاح أو الفشل في كلتا املسألتين التعميرية والبيئية في مدى األختيار املوفق في موقع التجزئة‪،‬‬
‫إذ يعود ملواقع التحصيصات أثر كبير على بيئتها العمرانية‪ ،‬فسوء اختيار هذا األخير يجعل منها بيئة معزولة‪ ،‬ذات اتصاالت‬
‫محدودة أو ضعيفة مع باقي املدينة‪ ،‬والعكس صحيح‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ -‬عمل اللجنة للشباك الوحيد املكلف بدارسة امللفات‬
‫إن دراسة ملفات طلب رت ال تتم بشكل منفصل ‪ ،‬بل تتم على مستوى لجنة الشباك الوحيد وفيها يتم إعادة دراسة‬
‫وثائق امللف وكذا أراء وموافقات للمصالح التقنية املختلفة واملجمعة على مستوى أمانة اللجنة في إطارنظرة شاملة من مختلف‬
‫زوايا املشروع‪ ،‬إذ قد تكون الدراسة في إطار الجزء ال تتوافق مع نتائج الدراسة في إطار الكل‪ ،‬حيث تتضافر مجهودات العديد‬
‫من القطاعات في الزمان واملكان من خالل تضييق فجوة الخالف في صالح طالبي الرخص إلى مستوى عدم رفض املشروع بل‬
‫املوافقة عليه وإن كانت بشروط أو بتحفضات محددة‪.‬‬
‫وبالرغم من ذلك فإن الصورة قد ال تكون بارزة أو واضحة إلعضاء اللجنة بالقدرالكافي للحكم عليها إيجابا او سلبا‪،‬‬
‫فيمكن بحسب املادة ‪ 16/2‬من املرسوم ‪ ،19-15‬يطلب من صاحب املشروع تكملة بعض الوثائق أو تقديم معلومات محددة‬
‫(‪)24‬‬
‫لضمها للمعلومات السابقة حتى يتسنى للجنة اتخاذ املوقف الصحيح من امللف‪.‬‬

‫‪431‬‬
‫و تكون نتائج عمل اللجنة باملوافقة(‪ ، )25‬في حالة ما إذا جاء مشروع التجزئة موافقا ألحكام املخطط التعميري‬
‫املفصل ‪ pos‬املصادق عليه أو قيد اإلنشاء ولكن متجاوزا مرحلة التحقيق العمومي‪ ،‬أو على األقل متماشيا مع التوجيهات‬
‫العامة للمخطط العام للتعمير ‪ .)26(PDAU‬أو العكس في حالة عدم توفر أو تحقق الشروط املنصوص عليها في املادة‪ 1/71‬فإن‬
‫نتائج عمل اللجنة يخضع إلى العديد من املحددات منها ماهو تقني ومنها ماهو سياي�سي إداري‪:‬‬
‫*‪ -‬وفق معطيات تقنية‪ :‬وتقوم على مدى توافرالعقارالحضري واستعداد املجزئين واملتعاملين العقاريين لإلستثمارفي‬
‫مادة انتاج القطع األرضية الصالحة للبناء ومدى حاجة السوق إلى هذا النوع من املنتوجات‪.‬‬
‫*‪ -‬معطيات إدارية‪ :‬تميل أو ترجح الكفة إيجابا أو سلبا بحسب مدى توافق مشروع التجزئة مع السياسة العامة‬
‫للتهيئة والتعميرالسائدة خالل فترة تقديم ملف طلب رخصة التجزئة للدراسة‪ ،‬إذ قد يتم استصدارتعليمة شفاهية او كتابية‬
‫من الوزارة الوصية إلى اإلدارة املعنية بتحضيروتسليم رخصة التجزئة بعدم تشجيع املبادرة في اتجاه إقامة أو توسيع التجزئات‬
‫او العكس من ذلك بتحرير قطاع االستثمار العقاري في مادة التجزئات بتقديم العديد من الحوافز اإلدارية أو املالية ( قروض‬
‫بنكية ) وتسهيالت جبائية باإلضافة إلى تبسيط إجراءات الحصول على الرخص والشهادات واإلسراع في تسليمها‪ .‬والدليل‬
‫على ذلك أن هناك مراحل أزدهرت فيها تسليم رخصة التجزئة بغرض إنشاء التعاونيات العقارية و تجزئات عادية ترقوية و‬
‫أخرى إجتماعية‪ ،‬ومراحل أخرى عكس ذلك تميزت بظاهرة انكماش منح الرخص إلى درجة شبه أنعدامها من ساحة عقود‬
‫التعميروالتي تسيطرعليها رخصة البناء ( وهذا بفعل التحكم والتوجيه اإلداري في املسألة ‪ ،‬حيث يتم تفضيل تخصص أرا�ضي‬
‫الصالحة إلستقبال مشاريع التنمية العقارية إلنجازبنايات جماعية ‪ -‬عمارات ‪ -‬سواء سكنية أو كمرافق ذات مصلحة عامة )‪.‬‬
‫املطلب الثالث ‪ :‬منح رخصة التجزئة‬
‫يتجلى إجراء تسليم رخصة التجزئة من خالل التطرق إلى الهيئة املناحة (في الفرع األول) ثم إلى حالة املوافقة( في‬
‫الفرع الثاني)‪ ،‬وأخيرا حالتي الرفض والتأجيل (في الفرع الثالث)‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ -‬الهيئة املناحة لرخصة التجزئة ‪:‬‬
‫تتوزع اختصاصات منح رخصة التجزئة على العديد من الهئيات (أوال) غيرأن سلطة هذه الهيئات هي محل تساؤل‪:‬‬
‫هل هي مقيدة أم ال ؟ (ثانيا) وأخيرا ضرورة تبليغ قراررخصة التجزئة (ثالثا )‬
‫أوال ‪ -‬اإلختصاص‪ :‬إن الهيئة اإلدارية التي تعود لها صالحية تسليم اإلذن بالتجزيء ـ بموجب املادة‪17‬من املرسوم‪19-‬‬
‫‪15‬هي رئيس البلدية(‪ ، )27‬بصفة عامة‪ ،‬في إطار تكريس التوجه العملي بمنظور الالمركزية التعمير منذ اإلصالح الذي أتى به‬
‫يعد منح رخصة التجزئة هي وظيفة أسندها القانون‪ ،‬أساسا ‪ ،‬لرئيس املجلس الشعبي‬ ‫قانون ‪ 90-29‬املتعلق بالتعمير‪ .‬وبالتالي ّ‬
‫البلدي وفقا ملا تنص عليه املادة ‪ 17/5‬من املرسوم ‪.19-15‬أوالوالي أو الوزير بحسب أهمية مشروع التجزئة محليا أو وطنيا‬
‫(الفقرة ‪ 3‬و‪ 4‬من املرسوم ‪.)19-15‬‬
‫ثالثا‪ -‬آجال تسليم رخصة التجزئة‪ :‬تحدد أجال منح أو تسليم رخصة التجزئة‪ ،‬بحسب املادة ‪ 16‬من املرسوم‬
‫‪19-15‬بشهرين من طرف رئيساملجلسالشعبيالبلدي سواء بحضور أو غياب مخططشغالألرا�ضي‪ ،‬وبثالثة أشهر من قبل الوالي‬
‫أو الوزيراملكلف بالتعمير‪.‬‬
‫ولإلشارة هذه األجال القانونية يجب أن تلتزم بها اإلدارة املانحة للرخصة بشرط أن يكون امللف كامال لوثائق‪.‬‬
‫أما في حالة غيرذلك‪ ،‬كأن يتطلب األمرفي مرحلة التحضيرالجزئي أو في مرحلة التحضيرالشامل تدعيما مللف بمستندا‬
‫تأخرىأ ومعلومات او أعمال قانونية أخرى كإجراء تحقيق عمومي‪ ،‬فإنه في هذه الحالة تتوقف األجال املحددة أعاله وال يسري‬
‫مفعولها إال من تاريخ تحقيق الشرط املذكور أعاله‪ ،‬بحسب ما جاء في م ‪ 16‬فقرة ‪ 2‬من املرسوم ‪.19-15‬‬

‫‪432‬‬
 ‫الفرع الثاني ‪ -‬حالة املوافقة‬
‫يتم دراسة حالة املوافقة على منح رخصة التجزئة من خالل التعرض إلى النقاط التالية‪ :‬مبررات القبول ( أوال)‪ ،‬و‬
‫ً‬
‫مضمون القرار (ثانيا)‪ ،‬وآجال تسليم القرار (ثالثا) وأخيرا (رابعا) إلى شكل القرار‪.‬‬
‫ً‬
‫أوال‪ -‬مبررات القبول ‪ :‬يتم تسليم الرخصة إلنجاز التجزئة إذا توافرت في املشروع الشروط املقررة في النصوص‬
‫التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل ( املادة‪ ، )..‬حيث أن تصميم التجزئة يجب أن يكون مالئما على الخوص لألحكام‬
‫املقررة في وثائق التعمير(م ‪ 1/17‬من املرسوم ‪ ، )19-15‬فقرار لجنة الشباك الوحيد بقبول الطلب يعني أن الجهات املعنية‬
‫بالدراسة قد وافقت على املشروع وأنه جاء متطابقا مع القوانين السارية املفعول في مادة أشغال شبكة منافع املدينة (ماء‪،‬‬
‫صرف صحي‪ ،‬كهرباء‪ ،‬طرقات ‪ ) ...‬بمنطقة إقامة مشروع التجزئة‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬أجال صالحية رخصة التجزئة‪ :‬يحدد قراررخصة التجزئة جملة من التوجيهات التي يتطلب من املجزئ العقاري‬
‫احترامها واألخذ بها ومن ضمنها آجال صالحية رخصة التجزئة ‪ ،‬وهذه األخيرة تضبط من قبل اإلدارةاملستصدرة لقرارالرخصة‬
‫بناء على تقديرها ملدة اإلنجاز املقترح من قبل مكتب الدراسات بناء على جملة من املعطيات التقنية القائمة على تضاريس‬
‫أرضية التجزئة وموقعها ومختلف أشغال التهيئة املراد إنجازها‪ ،‬على أن توزع مدة اإلنجازاملقترحة أعاله على عدة مراحل إنجاز‬
‫اشغال التهيئة إذا كانت الرخصة املراد الحصول عليها من نوع الرخصة بالتجزئة (املادة ‪ 30‬من املرسوم ‪.)19-15‬‬
‫الفرع الثالث – حالتي عدم املوافقة والتأجيل‬
‫أوال‪ -‬حالة عدم املوافقة على طلب رخصة التجزئة‪ :‬وهي الحالة التي تتم فيها تقديم امللف بوثائق ال تلبي الشروط‬
‫التقنية واإلدارية املطلوبة قانونا‪ ،‬أو بعدم استجابة املعني‪ ،‬أو بتقصيرمنه‪ ،‬لطلبات إتمام بعض الوثائق واملعلومات املطلوبة من‬
‫لجنة الشباك الوحيد خالل املدة املحددة لذلك‪.‬‬
‫غير أنهونظرا ألهمية التجزئات العقارية في توفير السكن ودعم االستثمار فإن املشرع‪ ،‬حسب املادة ‪ 1/62‬من القانون‬
‫رقم ‪ ، )28(29-90‬ألزم اإلدارة بتعليل قراررفضها لإلذن بإحداث تجزئة عقارية ‪ ،‬وذلك لتمكين صاحب الطلب من معرفة األسباب‬
‫التي كانت وراء رفض طلبه ‪.‬‬
‫وبهذا يتحول هذا اإلجراء إلى شكلية جوهرية للقرار(‪ ، )29‬حيث يتعرض للبطالن أي قرار ال يتضمن علته بين طياته‪،‬‬
‫وال تغنى عن هذا التعليل األسباب التي تدلى بها اإلدارة ال حقا لقا�ضي اإللغاء بمناسبة جوابها على مقال الطعن‪ .‬فعملية‬
‫التعليل تسهل عملية املراقبة القضائية‪ ،‬فهو الحجة القاطعة على التزام اإلدارة بقواعد املشروعية والقانون‪ ،‬وعلى أساسه‬
‫تتم محاسبتها‪ .‬كما أنها تلخص كل األطراف من الشكوك التي تحوم حول األسرار اإلدارية املزعومة أو املفترظة‪ ،‬هذا فظال عن‬
‫االعتبارات الديمقراطية التي تقوم على افتراض إخباراملحكومين بمبررات تصرف اإلدارة‪.‬‬
‫ثانيا ‪ -‬حالة التأجيل في طلب رخصة التجزئة ‪:‬وهي التي الحالة الخاصة التي تكون فيها « أدوات التهيئة والتعمير قيد‬
‫اإلعداد»(‪ ، )03‬فإنه يمكن لإلدارة املعنية بتسليم رت تأجيل البت في طلبات اإلذن بإحداث التجزئات وذلك في حالة عدم توفرها‬
‫على أي تصور شامل للقطاع الذي سينفذ فيه مشروع التجزئة (منطقة غيرمعمرة بعد ) ‪ ،‬وهذا املوقف يهدف إلى تالفي إحداث‬
‫تجزئات من شأنها أن تعرقل عملية التهيئة الشاملة وأن تتنافى مع األغراض املخصصة للقطاع‪.‬على أن ال تتجاوز مدة التأجيل‬
‫سنةواحدة‪( )13(.‬املادة ‪ 18‬من املرسوم ‪.)19-15‬‬
‫خاتمة ‪:‬‬
‫التجزئة هي العملية التي تتم بإرادة املجزئ و بترخيص السلطة العمومية‪ .‬إذ تعتبر رخصة التجزئة العقارية أحسن‬
‫وسيلة في يد السلطات اإلدارية لتوجيه ومراقبة مختلف العمليات التي تمس مجال السكن والتعمير وإلى تفادي املمارسات‬
‫الالقانونية وانتشارالتجزئات الفوضوية‪.‬‬

‫‪433‬‬
‫ورخصة التجزئة هي قرارتتخذه اإلدارة‪ ،‬بعد دراسة املشروع الذي يتقدم به املجزئ في شكل طلب إلى اإلدارة املختصة‪،‬‬
‫حيث ال يمكن ألي شخص الشروع في أعمال تجزئة عقاره إال بعد موافقة اإلدارة على ذلك‪.‬‬
‫غيرأن املالحظ في كيفية ضبط اآلجال وعمل شبـاك الوحيـد في دراسـة ملفـات طلبـات رخصـة التجزئة ‪ ،‬يتبين وبوضوح‬
‫بأن قانون ‪ 15-08‬قد أرخى بضالله على املرسوم ‪ ،19-15‬مما يعني أن مالمح جديدة أخذت ترتسم للتعمير جزائري متميز قائم‬
‫على تراكم للخبرات واملعراف امليدانية التطبيقية‪ .‬كما يرمي هذا املرسوم حسب ماورد فيها من تعديالت تجاوز االختالالت‬
‫التي تعرفها اإلجراءات املعمول بها في ظل النصوص التنظيمة السابقة ( وباألخص املرسوم ‪ 176-91‬املتعلق برخص وشهادات‬
‫التعمير واملعدل في سنتي ‪ 2006‬و ‪ ،)2009‬بغية تبسيطها وضمان املزيد من السرعة والشفافية والفعالية لها‪ .‬ويمكن مالحظ‬
‫ذلك في النقاط التالية ‪:‬‬
‫‪ -1‬فيما يخص اإللتزام بالتخطيط واإلبداع‪ :‬واملسؤولية‪ ،‬هنا‪ ،‬ملقاة على الجميع الفاعلين في مجال التعمير سواء‬
‫كانوا منتجين أو مستهلكين أو إدارة‪ ،‬وباألخص املهندس املصمم الذي تقع عليه مسؤولية الخلق واإلبداع وإعطاء املجال البعد‬
‫اإلنساني والثقافي و الرفع من مستوى الجودة املعمارية والتعميرية والبيئية ومن قيمة املشاهد الحضرية للتجزئات واملجموعات‬
‫العقارية‪ .‬غير أنه‪ ،‬إذا كان املخطط الطبوغرافي يشكل البنة األساسية التي على أساسها يضع املهندس املعماري تصوره‬
‫املعماري ملشروع التجزئة‪ .‬فإنه لزاما‪ ،‬حسب رأينا‪ ،‬أن تكون مخططات األرا�ضي الفالحية هي القاعدة التي ينطلق منها املهندس‬
‫الطبوغرافي في عمله بهدف حماية األر�ضي الزراعية الخصبة وعدم ضمها إلى األرا�ضي التي هي محل دراسة التقسم والتجزئة‬
‫والبناء بالخرسانة ‪.‬‬
‫وغني عن البيان ‪ :‬املجتمع يتبؤ مصاف املجتمعات الراقية حضريا بقدرما يكون ذلك املجتمع قد بوأ عنده التخطيط‬
‫واملخططات املصاف األولى ‪.‬‬
‫‪ -2‬فيما يخص تقليص املدة املحددة لدراسة ملف التجزئة من طرف اإلدارة ‪ :‬من ثالثة أشهرإل ىشهرين ( على مستوى‬
‫البلدية ) وذلك بغية توخي املزيد من السرعة في البت في طلبات الرخصة ودراستها داخل مدة معقولة إال أن هذه األجال الترقى‬
‫إلى مستوى تطلعات املجزئين العقاريين‪ ،‬وتمشيا مع سياسة الدولة في هذا اإلطار واملتمثلة في انتاج أكبر عدد ممكن من القطع‬
‫األرضية وطرحها في السوق العقارية بغرض تقليص الفجوة املتعاظمة بين العرض والطلب في هذه املادة األساسية للبناء‪.‬‬
‫لذا نر بأمكان تحسين هذه اإلجراءات لو تم اإلعتماد على اإلجراءات الرقمية من حيث امللف والدراسة‪ ،‬بدل من‬
‫الوسائل التقليدية القائمة على الوثائق الورقية‪.‬‬
‫‪ -3‬فيما يخص ملف طلب رخصة التجزئة‪ :‬من خالل ضرورة إعادة النظر في وثائق امللف بالكيفية التي تبين كيفية‬
‫التموين بالطاقة املتجددة وباألخص الشمسية منها من خالل توظيف سطح البنايات لذلك‪ ،‬وذلك تماشيا مع الطاقة الخضراء‪،‬‬
‫حيث أن آلية شبكات خطوط الكهرباء قد تجاوزتها األحداث‪ ،‬كما هي مشوهة للمناظر العامة للمدينة‪ .‬فاملعارف الجديدة‬
‫القائمة على الصداقة مع البيئة تلزم العودة إلى فكرة الحدائق املنزلية حتى ولو في العمارات الجماعية‪ ،‬في إطار التعايش بين‬
‫اإلنسان املدينة والبستنة‪.‬‬
‫‪ -4‬فيما يخص التجزئات الصغيرة‪ :‬إذا كانت اإلجراءات املنصوص عليها في املرسوم الجديد ‪ 19-15‬تنسجم مع كبريات‬
‫التجزئات العقارية ذات املساحات الشاسعة فإنها تعد مرهقة ومكلفة بالنسبة للتجزئات الصغيرة‪ ،‬واملنطق يق�ضي بتوخى‬
‫أسلوب اليسرواملرونة لتدبيرشؤون التعميربالكيفية التي تجعل املبادرة في اإلستثمارفي متناول الصغيروالكبيروليس حكرا على‬
‫هذا األخيرفقط‪.‬‬
‫يعد من املستجدات التي جاء بها املرسوم ‪ 19-15‬ومن ضمن إيجابياته‬ ‫‪ -5‬فيما يخص عمل لجنة الشباك الوحيد‪ّ :‬‬
‫املسجلة ‪:‬‬
‫*‪-‬هوربح الوقت والقضاء على ظاهرة الترهل اإلداري وتقاعسها في إطارالعمل اإلنفرادي املنعزل‪ ،‬حيث العمل الجماعي‬

‫‪434‬‬
 ‫في إطارلجنة يتضمن عوامل مشجعة على العمل واإلنتهاء من دراسة ملفات طلبات الرخصة ضمن األجال املحددة‪.‬‬
‫*‪-‬تقليص دائرة الخطأ في الحكم على مدى صالحية مشروع التجزئة من عدمه‪ ،‬حيث كان في املرسوم ‪ 176-91‬تتم‬
‫بطريقة جزئية منفصلة ثم تجميعها دون إعادة دراستها في إطار شمولي والبحث عن مكامن الخلل في هذه األراء املنفصلة‬
‫واملرسلة من قبل املصالح التقنية املعنية‪ .‬وهذا بالقفزعن فكرة جزء‪ -‬جزء إلى فكرة جزء‪ -‬كل‪ .‬لذا أرى‪ ،‬من الضروري‪ ،‬اختزال‬
‫مرحلة التحضيرالجزئي من دراسة ملفات طلبات رخصة التجزئة‪ ،‬نظرا لكون أن نفس الشخص الذي يعاين ويدرس امللف على‬
‫مستوى مكتبه يعاد التحقيق مرة أخرى على مستوى قاعة لجنة الشباك الوحيد‪ ،‬فهو عمل مكرر‪ ،‬وإن كان فيه فائدة فإنها ال‬
‫تتجاوز فائدة ربح الوقت في استصدارالرخص والذي يعتبرذهبا بالنسبة للمستثمرين الذين هم في حاجة للوقت بالقدرما هم‬
‫في حاجة إلى األموال‪.‬‬
‫*‪ -‬كما أرى بأن نتائج عمل لجنة الشباك الوحيد ملزمة للسلطة املستصدرة لقرار الرخصة بقوة منطق األشياء ‪.‬‬
‫وبالتالي تعد قرارات البلدية في مادة رخصة التجزئة هي قررات ليست بمنشئة بل كاشفة ملا توصلت أو أنتهت إليه لجنة الشباك‬
‫الوحيد من نتائج ‪.‬‬
‫لذا‪ ،‬من الضروري تعزيز املرسوم ‪ 19-15‬بجملة من الدوريات بغية تبسيط وتوحيد عمل دراسات ملفات طلب‬
‫رخصة التجزئة لدى جميع لجان الشبالك الوحيد على مستوى البلدية واإلدارات املعنية األخرى‪ .‬وباألخص في ضوء غياب‬
‫اجتهاد قضائي وفقهي فعالين إلثراء هذه املسألة‪.‬‬
‫‪ -6‬فيما يخص االستثناء على الزامية الحصول على رخصة التجزئة‪ :‬وهوالجديد القديم الذي أكدت عليه الفقرة‬
‫الثانية من املادة األولى للمرسوم ‪ 19-15‬واملتمثل في ضرورة وجود استثناء للقواعد القانونية للتعمير والعمل بها نظرا لصالبة‬
‫هذه األخيرة‪ ،‬ويعد ذلك كخطوة ثابتة ومتقدمة نحو استقطاب اإلستثمار عن طريق تفعيل مفاهيم جديدة لتمكين متدخلين‬
‫من اإلنخراط اإليجابي في عمليات التهيئة والبناء‪ .‬علما بأن مدننا القديمة تعبر عن اختيارات عمرانية دقيقة ومنظمة في غياب‬
‫وجود قانون ملزم لها‪ ،‬بل كانت القواعد عرفية ومحترمة من طرف الجميع مثال على ذلك مدينة غرداية التي تعد كتحفة عاملية‬
‫ومعلمة مصنفة من قبل اليونسكو على أنها تراث عالمي إنساني في العمران‪.‬‬
‫على عكس قواعد قانون التعمير املكتوب سواء القديم أو الجديد فإنها تتسم بكونها مطلقة وملزمة للجميع وصلبة‬
‫وغيرقابلة للتالئم مع تطور املجتمع‪ ،‬فالتعميراإلكراهي يجب أن ينتهي (وما ظاهرة البناء الفوضوي إال عنصرمن عناصرفشله)‬
‫ليحل محله التعميرباملشاركة الذي يفيد إشراك جميع الفاعلين واملهتمين واملختصين ‪.‬‬
‫وفي األخير يمكن القول‪ :‬إن القاعدة القانونية وحدها التكفي إلنجاح عملية التجزئة على ارض الواقع‪ ،‬وذلك مهما‬
‫كانت صياغتها ومضمونها ‪ ،‬ما لم يكن هناك وعي تعميري حقيقي متشبع به انطالقا من املجزئ املنتج إلى املواطن املستهلك مرورا‬
‫باإلدارة املنظمة للعلمية والضابطة لها‪.‬‬
‫تهميش ‪:‬‬
‫‪ - 1‬يعد القانون ‪ 02-82‬كنص قديم في مادة التعمير‪ ،‬حيث تم االستغناء عنه بموجب بموجب املادة ‪ 80‬من قانون التعمير‬
‫(الجديد ) ‪ 90-29‬في املادة ‪ 80‬منه ‪،‬والتي تنص على « تلغى كافة األحكام القانونية والتنظيمية املخالفة لهذا القانون وال‬
‫سيما ‪ -:‬القانون رقم ‪ 82-02‬املؤرخ في ‪ 6‬فبرايرسنة ‪ 1982‬املتعلق برخصة تجزئة األرا�ضي للبناء‪».‬‬
‫‪ - 2‬عرفة عبد الوهاب ‪،‬شرح قوانين البناء والهدم ‪ ،‬داراملطبوعات الجامعية ‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬طبعة ‪ ،2006‬ص ‪) 153‬‬
‫‪ - 3‬حمدي باشا عمر ‪ ،‬محررات شهرالحيازة‪ ،‬دارهومة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬طبعة ‪ ، 2001‬ص ‪.157‬‬
‫‪ - 4‬عزري الزين ‪ ،‬منازعات القرارات الفردية في مجال العمران ‪ ،‬بحث مقدم لنيل شهادة الدكتوراه في القانون ‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،2004 ،‬ص‪ .47‬و أنظرأيضا تعريف‬
‫‪.Djillali Adja et BernandDrobenko, Droit de l’urbanisme , Berti édition ,2007 ,p179-180‬‬

‫‪435‬‬
‫‪ - 5‬يح�ضى العقار ‪ :‬بأهمية سياسية تكمن في كونه يشكل القاعدة األساسية التي يقوم عليها كيان الدولة وتؤدي إلى اإلعتراف‬
‫بوجودها وسيادتها‪ .‬واهمية اقتصادية باعتباره يشكل املصدرالول للثروة القومية ‪ .‬وأهمية اجتماعية لكونه يشكل أحد أهم‬
‫أسباب تماسك أفراد األمة الواحدة ‪ .‬وأهمية قانونية سعت إلى جعل امللكية العقارية تقوم على أساس ثابت وطيد يبعث‬
‫على اإلطمئنان‪.‬‬
‫‪ - 6‬الشريف البقالي ‪،‬شرطة التعميربين القانون واملمارسة‪ ،‬دارالقلم ‪ ، 2012،‬ص ‪273‬‬
‫‪ - 7‬الهادي مقداد ‪ ،‬التجزئات ودورها في تخفيف أزمة السكنى ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليافي القانون العام ‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية ‪ ،‬جامعة محمد الخامس ‪ ،‬الرباط ‪ ، 1988 -1987 ،‬ص‪16:‬‬
‫‪- 8‬كما تنص م ‪ 16‬من األمر ‪ 75-67‬لـ ‪ 26/09/1975‬املتعلق برخصة البناء ورخصة التجزئة ألجل البناء» تنمح ر ت في جميع‬
‫األحوال في شكل قرار «‬
‫‪- 9‬للتوسع في املوضوع أنظر‪ :‬عمرأنفلوس ‪ ،‬املراقبة وزجراملخالفات ‪ ،‬أعمال اليوم الدرا�سي املنظم من قبل بليدة املنارة جليز‬
‫وكلية الحقوق بمراكش ‪ ،‬جامعة قا�ضي عياض ‪ ، 2001 ،‬املغرب ‪ ،‬ص ‪ 71‬ومابعدها ‪.‬‬
‫‪ - 1 0‬للمزيد من املعلومات املتعلقة بموضوع القسمة أنظر ‪:‬‬
‫‪1998, DALLOZ, Paris , p 422-424 Henri Jacquot , François Priet , droit de l’urbanisme ,‬‬
‫‪- 11‬الهادي مقداد‪ ،‬التجزئات ودورها في تخفيف أزمة السكنى‪ ،‬املرجع السابق‪،‬ص ‪ . 15‬واألصل في القسمة أن تكون رضائية ‪،‬‬
‫تخظع ملبدأ العقد شريعة املتعاقدين (واملنصوص عليه في املادة ‪ 106‬من القانون املدني الجوائري مع عدم املساس بالنظام‬
‫العام‪ ،‬واستثناء تكون قضائية وبالتالي تخضع إلجراءات سطرها املشرع في قانون املسطرة املدنية ‪ ،‬أنظر محمد الكشبور‪،‬‬
‫القسمة في القانون املغربي ‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الطبعة األولى ‪ ، 1996‬ص ‪ 11‬ومابعدها‪.‬‬
‫‪12 -p. 33 Albert Grillet, traité pratique des lotissements au maroc , recueil serry,‬‬
‫‪13 ,-droit de l’urbanisme , P.U.F , 1981 .p445 Robert .Savy‬‬
‫‪14 -Henri Jacquot , FrancoisPriet, op.cit .p422-424‬‬
‫‪ - 15‬املخطار العطار‪ ،‬قانون التحفيظ العقاري والتجزئة العقارية أي ضمان لإلستثمار ؟‪ ،‬اليوم الدرا�سي بعنوان التجزئة‬
‫العقارية والتعمير ‪ ،‬املنظم من قبل جامعة قا�ضي عياض ‪،‬كلية الحقوق ‪،‬مراكش ‪ ،‬املغرب ‪ ،‬السبت ‪ 17/03/2001‬ص‪. 24‬‬
‫فهذا الرأي الفقهي يتجه إلى اعتماد صفة املالك الظاهر ‪ apparent propriétaire‬دون الخوض في نزاع حول معرفة املالك‬
‫الحقيقي وتتعلق أهم النزعات في هذا املجال بحاالت امللكية املشتركة وامللكية على الشيوع التي هي من اختصاص املحاكم‬
‫العادية وعلى أساس أن رخص التجزئة ال تفيد امللكية ‪ ،‬وأنها تسلم مع كامل االحترازوالتحفظ في خصوص حقوق الغير‪.‬‬
‫‪ - 1 6‬وفيها تقسم محموع عدد قطع التجزئة إلى محوعات جزئية مع إنجازأشغال التهيئة كاملة بالنسبة للجزء األول (من صرف‬
‫صحي ‪ +‬ماء شروب‪ +‬كهرباء ‪ )...+‬ثم التصرف في هذه القطع بالبيع أو الكراء‪ ،‬وعند اإلنتهاء من هذه العملية تباشرفي تجهيز‬
‫املجموعة الجزئية الثانية بكامل أشغال النجهيزاملطلوبة ويتصرف في هذه القطع ‪ ،‬وهكذا دوايلك حتى تنتـهي عمليـة التجزئـة‬
‫بكاملها‪.‬أنظـرالحاج شكرة‪ ،‬الوجيـزفي قانـون التعميـراملغربي‪ ،‬دارالقلـم للطباعـة والنشـروالتوزيع ‪ ،‬الرباط‪ ،‬ص ‪.201‬‬
‫‪ - 17‬ولإلشارة ‪،‬فإنه قد تحتاج رخصة التجزئة أو البناء إلى رخصة إدارية أخرى تسبق أو تصاحب أو تلحق اإلذن في إنجاز‬
‫األشغال ‪ ،‬قصد التحكم في النسيج العقاري داخل املجال الحضري أو الريفي تفاديا لتشييد بنايات أو تجزئات عشوائية‪.‬‬
‫‪ - 1 8‬الزمت الفقرة األخيرة من املادة ‪ 9‬من املرسوم ‪ 19-15‬املجزئ العقاري اإلستعانة باملتخصصين في التهيئة والذين هم‬
‫املهندس املعماري ‪ ،‬ومهندس املساحة الطبوغرافي واملهندس التقني املختص‪ ،‬نظرا ملا تتسم به التجزئة من طابع تقني‬
‫تفرض اإلملام بتقنيات هندسية متنوعة‪.‬‬
‫‪ - 19‬ملزيد من املعلومات عن دفترالشروط راجع صالح بوسطعة ‪ ،‬التعميرفي القانون التون�سي ‪ ،‬منشورات املطبعة الرسمية ‪،‬‬
‫تونس ‪ ،‬طبعة سنة ‪،1999‬ص‪.231‬‬
‫‪ - 2 0‬املادة ‪ 10/2‬من املرسوم ‪ 19-15‬املؤرخ في ‪ 01/2015/ 25‬املحدد لكيفيات تحضيرعقود التعميروتسليمها‪.‬‬

‫‪436‬‬
 ‫‪ - 2 1‬املادة ‪ 3/10‬من املرسوم ‪ 15-19‬من املرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪ - 2 2‬املادة ‪ 2/10‬من املرسوم ‪ 15-19‬من املرسوم نفسه‪.‬‬
‫تعد مديرية التعميركجهة مختصة بالرقابة التقنية أو كإدارة وصية تقنيا ‪ .‬أنظركل من ‪:‬‬ ‫‪ّ - 23‬‬
‫‪ -‬ديرم عائدة ‪ ،‬الرقابة اإلدارية على أشغال التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري ‪ ،‬دار قانة ‪ ،‬باتنة ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬الطبعة األولى ‪،‬‬
‫‪ 2011‬ص‪ 84‬و الشريف البقالي‪ ،‬شرطة التعميربين القانون واملمارسة ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.192‬‬
‫‪ - 2 4‬وحتى يتسنى للجنة اتخاذ املوقف الصحيح من امللف ‪ ،‬يجوز لها اإلستعانة برأي كل إدارة أو هيئة أخرى ذات الصلة‬
‫باملشروع ‪ ،‬وكذا االستماع إلى املهندس املعماري املكلف بوضع تصور للمشروع االستثماري املعروض عليها ‪ ،‬وذلك للحصول‬
‫على أي معلومات أو تفاصيل تكميلية عند اإلقتضاء‪ .‬كما نرى في استدعاء املهندس املعماري مصمم املشروع لحضور‬
‫أشغال لجنة دراسة ملف التجزئة هو إجراء يظفي طابع الشفافية على أعمال اللجنة‪ ،‬وذلك حتى يكون املهندس على بينة‬
‫من التعديالت الواجب القيام بها ‪ ،‬إن اقت�ضى الحال بذلك ‪ ،‬وكذلك لتقديم جميع الشروحات التي قد يطلبها أعضاء‬
‫اللجنة‪ .‬وفي هذا السياق تنص املادة ‪ 58‬من املرسوم ‪ « 19-15‬يمكن الشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أوسلطة أوهيئة‬
‫قصد تنويره وإفادته في أعماله ‪».‬‬
‫‪ - 2 5‬غيرأن املرسوم ‪ 19-15‬لم يبين كيفية إتخاذ لجنة الشباك الوحيد لقرراتها ‪ :‬هل باإلجماع أم باألغلبية ؟‬
‫‪ - 2 6‬حالة تعارض بين القواعد العامة للتعمير وقواعد مخططات التعمير املحلية ‪ ،‬فإن الغلبة تكون فيها للقاعدة أكثر تشددا‬
‫لصالح املصلحة العامة للتعمير‪ .‬لكن ‪ ،‬مبدئيا ‪ ،‬ال يتم املصادقة على مخططات التعميرإال إذا جاءت غيرمخالفة في محتواها‬
‫لقواعد العامة للتعمير ‪.‬وللمزيد من املعلومات حول وثائق التعميراملحلية وما فوق املحلية راجع‬
‫‪Djillali Adja et BernandDrobenko, op.cit.p57-68‬‬
‫‪ - 27‬بحسب م ‪ 65‬من ‪ 29-90‬فإنه تمنح رخصة التجزئة من قبل رئيس املجلس الشعبي البلدي بصفته ممثل للبلدية في حالة‬
‫تواجد أرضية التجزئة ضمن مساحة املنطقة التي يحكمها تنظيم مخطط ‪ pos‬وتمنح على أساس الصفة كممثل للدولة في‬
‫حالة غياب املخطط ‪ pos‬وللمزيد راجع الزين عزري‪ ،‬املرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 50‬وأيضا عايدة ديرم ‪ ،‬املرجع السابق ‪،‬ص ‪. 85‬‬
‫‪ - 28‬تنص املادة ‪ 62/2‬من القانون ‪ « 90-29‬وفي حالة الرفض أوالتحفظ يبلغ املعني بالقرارالذي اتخذته السلطة املختصة على‬
‫أن يكون معلال قانونا «‪.‬‬
‫‪ - 29‬الحاج شكرة ‪ ،11‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪186‬‬
‫‪ - 30‬املادة ‪ 18‬من القانون ‪.19-15‬‬
‫‪ - 3 1‬فعامل الزمن يعتبر عنصرا أساسيا في مجال االستثمار في السكن‪ .‬أنظر محمد بونبات‪ ، ،‬قوانين التحفيظ والتسجيل‬
‫والتجزئة العقارية ‪ ،‬سلسلة منشورات كلية الحقوق بمراكش ‪ ،‬السنة ‪ ، 1997 -1996‬ص ‪.56‬‬

‫‪437‬‬