‫الفصل األول‪:‬‬

‫إجراءات استصدار رخصة التجزئة‬

‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫تبنى المشرع الجزائري عند االستقالل إلى يومنا هذا العديد من اآلليات القانونية التي‬
‫ته دف لض بط التوس ع العم راني وض بط عملي ة البن اء‪ ،‬وباعتب ار رخص ة التجزئ ة اح د‬
‫الق رارات الفردي ة المتعلق ة ب التعمير وال تي تعم ل تجزئ ة العق ارات لتش ييد البناي ات ض من‬
‫اآللية القانونية العمرانية ‪،‬فقد نضمها المشرع بشكل يضمن حق الملكية وأولى لها أهمية‬
‫واهتمام ا كب يرا من خالل مجموع ه من النص وص التش ريعية والتنظيمي ة فك ان المرس وم‬
‫التنفي ذي رقم ‪ 19 /15‬والمرس وم التنفي ذي المع دل والمتمم ل ه رقم ‪ 20/324‬اح د أهم‬
‫النصوص التي عالجت وتبنت رخصه التجزئة كأداة للتهيئة العمرانية ‪ ،‬واإلحاطة أكثر‬
‫بهذا موضوع فقد قسمنا هذا الفصل إذا إلى ثالثة (‪ )3‬مباحث ‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم رخصه التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬تنظيم رخصه تجزئه عمر‬ ‫‪‬‬
‫المبحث الثالث‪ :‬الرخص التجزئة ونطاق تطبيق‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪11‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم رخصة التجزئة‪:‬‬

‫إن رخص ة التجزئ ة من الق رارات العام ة في مج ال العم ران‪ ،‬وه ذا م ا عالج ه المش رع‬
‫الجزائ ري في المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 19-15‬المتض من تحض ير رخص ة التجزئ ة المع دل‬
‫والمتمم‪ ،‬ول ذا فق د ب ات من الض روري الوق وف على ه ذه الرخص ة‪ ،‬مم ا يتعين علين ا‬
‫التعريف بها (المطلب األول)‪ ،‬وتبيان تميزها عن غيرها من المصطلحات المشابهة لها‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬تعريف رخصة التجزئة‪:‬‬
‫بداية نبدأ بتعريف رخصة التجزئة العقارية من الناحية اللغوية ثم من الناحية التشريعية ثم‬
‫في نظ ر القض اء إلى أن نص ل إلى التعري ف الفقهي ثم التعري ف الق انوني الخ اص به ذه‬
‫الرخصة‬
‫الفرع األول‪ :‬التعريف اللغوي‪:‬‬
‫الرخصة اسم للفعل رخص‪ ،‬ونقول رخص له األمر أذن له فيه بعد النهي عنه‪.‬‬
‫الرخصة‪ :‬ترخيص اهلل للعبد في أشياء خففها عنه‪.‬‬
‫الرخصة‪ :‬التسهيل في األمر‪ ،‬اإلذن فيه بعد النهي عنه‪.‬‬
‫الرخصة في األمر‪ :‬هو خالف التشديد‪ ،‬وقد رخص له في كذا ترخيصا فترخص هو فيه‬
‫أي لم يستقص‪ ،‬ونقول رخصة فالنا في كذا وكذا أي أذنت له بعد نهيي إياه عنه‪.1‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التعريف التشريعي‪:‬‬
‫ج اء ذل ك في الم ادة ‪ 24‬من الق انون ‪ 02- 82‬المتعل ق برخص ة البن اء ورخص ة تجزئ ة‬
‫األراضي للبناء على أنها‪ " :‬تعد تجزئة األراضي للبناء عملية تتمثل في تقسيم ملك عقاري‬
‫‪2‬‬
‫أو عدة أمالك عقارية إلى قطعتين أو أكثر لغرض إقامة بناية أيا كان تخصصها "‪.‬‬

‫‪1‬ص يف بن علي ة‪ ،‬التنظيم الق انوني لرخص ة التجزئ ة في ض وء المرس وم التنفي ذي ‪ ،19-15‬م ذكرة ض من متطلب ات ني ل‬
‫شهادة الماستر حقوق‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬جامعة الجلفة‪ ،‬الجزائر ‪ ،2016/2017‬ص ‪.5‬‬
‫الق انون رقم ‪ 02- 82‬الم ؤرخ في ‪ 6‬فيف ري ‪ ،1982‬المتعل ق برخص ة البن اء ورخص ة تجزئ ة األراض ي للبن اء‪ ،‬ج ر‬ ‫‪2‬‬

‫عدد ‪.06‬‬
‫‪12‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫كما نجد القانون ‪ 90/29‬نص في مادته ‪ 57‬على أنه‪" :‬يشترط رخصة التجزئة لكل عملية‬
‫‪1‬‬
‫تقسيم لقطعتين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات مهما كان موقعها "‪.‬‬
‫وعرفها أيضا المشرع الجزائري في القانون ‪ 08/15‬في مادته الثانية (‪ )2‬بـ‪:‬‬
‫" التجزئ ة‪ :‬هي القس مة من أج ل ال بيع أو اإليج ار أو تقس يم ملكي ة عقاري ة إلى قطع تين أو‬
‫‪2‬‬
‫عدة قطع مخصصة للبناء من أجل استعمال مطابق لألحكام المخطط التعمير "‪.‬‬
‫كم ا أن المرس وم التنفي ذي ‪ 15/19‬ينص على أن ه في إط ار أحك ام الم ادتين ‪ 57‬و‪ 58‬من‬
‫الق انون رقم ‪ 90/29‬الم ؤرخ في ‪ 14‬جم ادى األول ع ام ‪ 1411‬المواف ق ألول ديس مبر‬
‫‪ 1990‬على أنه " يشترط رخصة تجزئة لكل عملية تقسيم لقطعتين أو عدة قطع من ملكية‬
‫عقاري ة واح دة أو ع دة ملكي ات مهم ا ك ان موقعه ا‪ ،‬إذا ك انت قطع ة أو ع دة قط ع أرض ية‬
‫‪3‬‬
‫ناتجة عن هذا التقسيم من شأنها أن تستعمل في تشييد بناية "‪.‬‬
‫في حين نجد إسماعيل شامة وجد نقدا لهذا التعريف المذكور الذي أثار لبسا بين رخصة‬
‫التجزئة وشهادة التقسيم وهذا عندما ينص على أن تقسيم الملكية العقارية الثنين (قطعتين)‬
‫يستلزم رخصة التجزئة‪ ،‬وفي الحقيقة أن الفرق بين االثنين في عدد القطع المراد إنجازها‬
‫فإذا أراد المالك تقسيم ملكيته إلى قطعتين فيكون ملزما باستصدار شهادة تقسيم‪ ،‬في حين‬
‫إذا ك ان ع دد القط ع الم راد إنجازه ا يس اوي ثالث ة أو أك ثر فيك ون مل زم بطلب رخص ة‬
‫التجزئة‪.‬‬
‫وج اء النص ك ذلك على أنه ا‪ " :‬القس مة أو اإليج ار أو تقس يم ملكي ة عقاري ة إلى قطع تين أو‬
‫إلى ع دة قط ع مخصص ة للبن اء من أج ل اس تعمال المط ابق ألحك ام مخط ط التعم ير‪ ،‬فهن ا‬

‫القانون رقم ‪ 90/29‬المؤرخ في ‪ 1‬ديسمبر ‪ ,1990‬المتعلق بالتهيئة والتعمير ج ر عدد ‪52.‬‬ ‫‪1‬‬

‫الق انون رقم ‪ 08/15‬الم ؤرخ في ‪ 20‬يولي و ‪ ،2008‬المتض من قواع د مطابق ة البناي ات وإ تم ام إنجازه ا‪ ،‬ج ر ع دد‬ ‫‪2‬‬

‫‪.2008,44‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ .15/09‬المؤرخ في ‪ 25‬جانفي ‪ .2015‬المتضمن كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ :‬ج‬ ‫‪3‬‬

‫ر عدد ‪.7‬‬
‫‪13‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المادة وسعت في أغراض رخصة التجزئة‪ ،‬ليس فقط في تقسيم الوحدة العقارية إلى أجزاء‬
‫لغرض البناء وعدة أهداف أخرى للتجزئة وهي البيع واإليجار‪.‬‬
‫وهنا في الحقيقة فهم خاطئ فالعبرة في هذا األمر هو شغور العقار أو وجود بناء عليه فان‬
‫‪1‬‬
‫كان شاغرا تسلم رخصة التجزئة‪ ،‬وان كان مبني تسلم شهادة تقسيم‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬التعريف القضائي‪:‬‬
‫بالرجوع الجتهادات القضائية الجزائرية لم نجد تعريف لرخصة التجزئة بل أشار إليها في‬
‫حكم قض ائي ص ادر عن الغرف ة اإلداري ة بفص لها في إح دى القض ايا منه ا الق رار رقم‬
‫‪ 160949‬المؤرخ في ‪ 23‬فيفري ‪ 1998‬غير منشور‪.‬‬
‫أم ا القض اء المق ارن وبالتحدي د القض اء المص ري فق د ع رف تقس يم األراض ي المع دة للبن اء‬
‫بأنها‪ " :‬كل تجزئة لقطعة ارض إلى عدة قطع بقصد عرضها للبيع أو المبادلة أو التأجير"‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬التعريف الفقهي‪:‬‬
‫لق د تع ددت الدراس ات الفقهي ة ال تي ح اولت تعري ف رخص ة التجزئ ة وه ذا التع دد ال يع ني‬
‫االختالف من حيث الج وهر فغالبي ة التع اريف المقترح ة تتف ق في التأكي د على خصوص ية‬
‫هذه العملية‪ ،‬ولقد تم دراستها من قبل العديد من الفقهاء‪ ،‬عرب وغربيين ومن بين الفقهاء‬
‫الغرب يين الفقي ه ‪ Benoist d’Etiveaud‬في كتاب ه " النظ ام الق انوني للتجزئ ات " س نة‬
‫‪ 1938‬إعط اء التعري ف للعملي ة فعرفه ا على أنه ا‪ " :‬تل ك العملي ة ال تي تس تهدف التقس يم‬
‫اإلداري لملكي ة عقاري ة عن طري ق ال بيع أو اإليج ار إلى قط ع لخل ق مس اكن‪ ،‬ح دائق‬
‫ومؤسسات صناعية وتجاري"‪.2‬‬
‫وقد عرفها الدكتور عزري الزين على أنها‪ " :‬قرار إداري الصادر عن السلطة المختصة‬
‫قانوني ا بمقتض اها الح ق لص احب ملكي ة عقاري ة واح دة أو أك ثر أو موكل ه أن يقص مها إلى‬
‫ضيف بن علية‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.6،7‬‬ ‫‪1‬‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬التعمير والبناء في التنظيم وإ عادة التنظيم‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه علوم‪ ،‬تخصص قانون‬ ‫‪2‬‬

‫عقاري‪ ،‬جامعة باتنة ‪ 1‬الجزائر‪ ،2017-2016 ،‬ص ‪. 99‬‬

‫‪14‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫قطعتين أو عدة قطع الستعمالها لتشييد بناية "‪.‬‬
‫وكم ا تع رف على أنه ا‪ ":‬ق رار إداري ص ادر من الس لطة اإلداري ة المختص ة إلج راء قسمة‬
‫قطع ة أرض معين ة تش كل وح دة عقاري ة تع ود ملكيته ا لش خص ط بيعي أو معن وي ع ام‬
‫وخ اص أو مملوك ة في الش يوع إلى وح دتين عق اريتين أو أك ثر‪ ،‬فهي بمثاب ة وثيق ة تفص ح‬
‫عن الرخصة الممنوحة من قبل السلطة اإلدارية المختصة إلجراء قسمة‪ ،‬وتعريف أيضا‬
‫وأنه ا تقس يم قطع تين أو ع دة قط ع من ملكي ة عقاري ة واح دة أو ع دة ملكي ات مهم ا ك ان‬
‫موقعها"‪.‬‬
‫وهي أيضا‪ " :‬بمثابة وثيقة تفصح عن الرخصة الممنوعة من قبل السلطة اإلدارية‬
‫‪2‬‬
‫المختصة إلجراء القسمة وتخضع لإلشهار العقاري "‪.‬‬
‫كما عرفها الفقيه "‪ " Patrick Gerard‬على أنها‪ " :‬التجزئة تقسيم ملكية عقارية إلى قطعة‬
‫واحدة أو إلى عدة قطع بغرض البناء عليها "‪.3‬‬
‫والتجزئ ة حس ب الفقي ه " ‪ "Henri jacquot‬هي تل ك " العملي ة الرامي ة إلى تقس يم الملكي ة‬
‫العقارية إلى قطع أرضية إلقامة أبنية عليها "‪.4‬‬
‫ومن الفقهاء العرب الذي عرفها الفقيه عبد الوهاب على أنها‪ :‬عملية تقسيم لقطعتين أو عدة‬
‫قطع من ملكية عقارية من اجل البناء عليها‪.5‬‬
‫وعرفته ا منص وري ن ورة أنه ا‪" :‬تل ك الوثيق ة اإلداري ة ال تي تص در بم وجب ق رار إداري‬

‫ع زري ال زين‪ :‬ق رارات العم ران الفردي ة وط رق الطعن فيه ا‪ ،‬دراس ة في التش ريع الق رارات بأح دث ق رارات مجلس‬ ‫‪1‬‬

‫الدولة (دون رقم الطبعة إدارة الفجر للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر سنة ‪ ،2005‬ص ‪.43‬‬
‫ش عالل س هام‪ :‬عط اف نادي ة نض ام ال رخص والش هادات في ض ل الق انون المتض من التهيئ ة والتعم ير ‪ ،90/11‬م ذكرة‬ ‫‪2‬‬

‫الستكمال متطلبات نيل شهادة الماستر القانون الخاص تخصص عقود ومسؤولية‪ ،‬جامعة لبويرة الجزائر ‪ ،2017‬ص‬
‫‪.36‬‬
‫عب دلي عب د العزي ز‪ ،‬النظ ام الق انوني للتجزئ ة العقاري ة في التش ريع الجزائ ري‪ ،‬م ذكرة مكمل ة لني ل ش هادة الماس تر في‬ ‫‪3‬‬

‫الحقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الجزائر‪ ،2018-2017 ،‬ص‪.8‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق ص ‪. 100‬‬ ‫‪4‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.100‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪15‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ت رخص اإلدارة بمقتض اها لمال ك وح دة عقاري ة غ ير مبني ة ت رخص عملي ة التقس يم إلى‬
‫قطعتين أو إلى عدة قطع أرضية من شانها أن تستعمل في تشييد بناية "‪.1‬‬
‫وعرفه ا حم دي باش ا عم ر‪" :‬هي تقس يم الملكي ة العقاري ة إلى قس مين أو أك ثر قص د انج از‬
‫بنايات جديدة وبالتالي تنشأ لكل قطعة حقوق بناء جديدة"‪.2‬‬
‫وعرفها حمدي باشا أنها‪ " :‬هي رخصة رسمية بتجزئة قطعة أو أكثر غير مبنية إلى عدة‬
‫قطع بغرض بناءات عليها "‪.3‬‬
‫الفرع الخامس‪ :‬التعريف القانوني‪:‬‬
‫عرف المشرع الجزائري رخصة التجزئة في قانون التهيئة والتعمير والمراسيم المنظمة له‬
‫نظرا ألهميتها في المحافظة على النسيج العمراني‪ ،‬حيث نصت المادة ‪ 57‬من القانون رقم‬
‫‪ 90/29‬الم ؤرخ في ‪ 01‬ديس مبر ‪ 1990‬المتعل ق بالتهيئ ة والتعم ير المع دل والمتمم على‬
‫أنه‪“ :‬تشترط رخصة التجزئة لكل عملية تقسيم إلثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة‬
‫أو عدة ملكيات مهما كان موقعها"‪.4‬‬
‫كم ا نص ت الم ادة ‪ 07‬من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 19 /15‬المح دد لكيفي ات تحض ير عقود‬
‫التعم ير وتس ليمها على أن ه‪ " :‬تش ترط رخص ة التجزئ ة بالنس بة لك ل عملي ة تقس يم ملكي ة‬
‫عقاري ة واح دة أو ع دة ملكي ات مهم ا ك ان موقعه ا إلى قطع تين أو ع دة قط ع إذا ك ان يجب‬
‫استعمال إحدى القطع الناتجة أو عدة قطع أرضية لتشييد بناية "‪.5‬‬

‫منص وري ن ورة‪ ،‬قواع د التهيئ ة والتعم ير وفق ا للتش ريع الجزائ ري‪ ،‬دار اله دى للنش ر والتوزي ع‪ ،‬عين مليل ة‪ ،‬الجزائ ر‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،2010‬ص ‪.58‬‬
‫‪12‬حمدي باشا عمر‪ ،‬زروقي ليلى‪ ،‬المنازعات العقارية في ضوء أخر تعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬طبعة جديدة‪ ،‬دار هومة‬
‫للنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2015 ،‬ص ‪.350‬‬
‫‪3‬حمدي باشا عمر محررات شهادة الحيازة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2001 ،‬ص ‪.175‬‬
‫‪4‬شريفي أحمد‪ ،‬اليوسفي فاطمة‪ ،‬النظام الق انوني لرخصة التجزئة الصناعية في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماس تر‪ ،‬تخص ص ق انون تس يير وإ دارة الجمع ات المحلي ة‪ ،‬حاس مة الجياللي بوس عادة‪ ،‬خميس مليان ة‪ ،‬الجزائ ر‪،‬‬
‫‪ ،2018/2019‬ص ‪.7‬‬
‫المادة ‪ 75‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،15/19‬مصدر سابق‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪16‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫يتض ح من خالل النص وص الس ابقة أن المش رع لم ي ورد تعريف ا دقيق ا لرخص ة التجزئ ة‬
‫والمالحظ من خالل نص المادة ‪ 57‬من القانون رقم ‪ 90‬و‪ 29‬أن المشرع لم يقدم تعريف‬
‫لرخصة التجزئة‪.1‬‬
‫من خالل ما سبق ذكره نستخلص أن رخصة التجزئة هي عبارة عن وثيقة إدارية يطلبها‬
‫ص احب المل ك أو موكل ه من أج ل القي ام بتقس يم قطع ة أرض معين ة إلى قطع تين عق اريتين‬
‫أكثر تصدر من جهة إدارية مختصة في حلة مراعاة للشروط المنصوص عليها‪ ،‬ويمتنع‬
‫عن إصدارها في حالة تخلف هذه الشروط ‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬تمييز رخصة التجزئة عن غيرها من المصطلحات المشابهة لها‪:‬‬
‫س نتطرق في ه ذا المطلب إلى التمي يز بين رخص ه التجزئ ة وغيره ا من المص طلحات‬
‫المشابهة لها‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬رخصة التجزئة‪ 1‬وشهادة التقسيم‪:‬‬
‫من حيث الموضوع‪:‬‬
‫طبقا ألحكام المادة ‪ 7‬والمادة ‪ 33‬من المرسوم التنفيذي ‪.315/19‬‬
‫‪ -‬ش هادة التقس يم ملكي ه العقاري ة المبني ة‪ ،‬بينم ا رخص ه التجزئ ة تخص عملي ه تجزئ ه‬
‫قطعتين أو عدة قطع أرضية غير مبنية‪.‬‬
‫من حيث صفة طالب الرخصة أو الشهادة‪:‬‬

‫‪1‬أنضر القانون رقم ‪ 90/29‬مصدر سابق‪.‬‬

‫‪2‬شعالل سهام ّ‪ ،‬عطاف نادية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.37‬‬
‫انظر المادة ‪ 7‬والمادة ‪ 33‬من المرسوم ‪.15/19‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪17‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫طبقا للمادة ‪ 8‬والمادة ‪ 34‬من نفس المرسوم ‪.4‬‬

‫تتش ابهان من حيث الص فة القانوني ة لص احب المطلب‪ ،‬من حيث يس مح المال ك أو موكل ه‬
‫بع د تق ديم نس خه من عق د الملكي ة طلب تق ديم رخص ة التجزئ ة أو ش هادة التقس يم خالف ا‬
‫لرخصة البناء‪.‬‬
‫من حيث األثر المترتب‪:‬‬
‫شهادة التقسيم ال تغير من حقوق البناء واالتفاقات المرتبطة بالعقار‪ ،‬بينما رخصة التجزئة‬
‫تهدف إلى تجزئة ملكية إلى جزئين أو أكثر وينتج عنها أجزاء تتمتع بحقوق البناء‪.2‬‬
‫والحقيقة أن الفرق بينهما هو أن يكون العقار أو األرض شاغرة في رخصة التجزئة أعت ده‬
‫التقسيم فإن المشرع اشترط أن يكون العقار مبني‪.‬‬
‫كم ا أن ش هادة التقس يم ال تغ ير من حق وق البن اء واالرتفاق ات المرتبط ة بالعق ار على‬
‫عكس رخصة التجزئة التي تهدف إلى تجزئة ملكية إلى جزئين أو أكثر وينتج عنها أجزاء‬
‫تتمتع بحقوق البناء‪ ،‬فهناك من يرى بأن الفرق بين رخصة التجزئة وشهادة التقسيم يكمن‬
‫في عدد القطع‪ ،‬حيث أنه إذا كانت عدد القطع أكثر من ثالثة تسلم رخصة التجزئة كانت‬
‫‪3‬‬
‫اقل من قطعتين فتسلم شهادة التقسيم‪.‬‬
‫كما أن المشرع الجزائري وحسب ما جاء في القانون‪ 90/29‬وما وضحته الماده‬
‫‪ 26‬من المرسوم التنفيذي‪ 91/176‬اعتبرها مجرد وثيقة إدارية تبين شروط إمكانية تقسيم‬
‫‪4‬‬
‫ملكية عقارية مبنية إلى قسمين أو عده أقسام‪.‬‬
‫ولإلشارة‪ ،‬المرسوم التنفيذي‪ 15/19‬ذكر شهادة التقسيم في قسم رخصة التجزئة في‬

‫انظر المادة ‪ 8‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫دبراسو مسعودة‪ ،‬بن عمران محمد لخضر‪ ،‬النظام القانوني لرخصة التجزئة في ظل المرسوم التنفيذي رقم ‪,15/19‬‬ ‫‪2‬‬

‫مجلة المفكر‪ ،‬العدد السابع عشر‪ ،‬جامعة باتنة‪ ،‬الجزائر‪ ,2018 ,‬ص ‪.155‬‬
‫ضيف بن علية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.9‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫عزيزي الزين‪ ،‬المرجع السابق‪ :‬ص ‪.112‬‬
‫‪18‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفص ل الث اني من ه الخ اص برخص ه التجزئ ة في القس م الث الث‪ ،‬وه ذا م ا ج اء ب ه الق انون‬
‫‪.90/29‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التمييز‪ 1‬بين رخصة التجزئة‪ 1‬والترخيص‪:‬‬

‫الترخيص هو قرار إداري بسيط ذو كيان مستقل منشأ ألثار قانونية جديدة في مجال‬
‫العالقات القانونية تبدأ من يوم صدوره وتنهي تنفيذه‪ .‬والترخيص ذو طبيعة مؤقتة‪ ،‬بحيث‬
‫ال يرتب أي حق مكتسب باإلدارة‪ ،‬ويمكن أن تتدخل في أي وقت من أجل تنظيمه‪ ،‬وذلك‬
‫اس تنادا إلى الس لطات العام ة أو تحقي ق أله داف ه ذه الس لطة ال تي تتمت ع في ذل ك بامتي از‬
‫وسيادة تنفي معها أي طابع تعاقدي‪ ،‬ويجد الترخيص تطبيقه الواسع في ق انون البيئ ة‪ ،‬حيث‬
‫يشترط قبل البدء في استغالل المنشأ استصدار ترخيص من الجهة المعنية‪ ،‬وذلك لتتمكن‬
‫‪1‬‬
‫اإلدارة من فرض ما تراه الزما من احتياطات وقائية ورقابية على نشاط المنشأة‪.‬‬
‫كم ا ع رفت محكم ه القض اء اإلداري في دع وى رقم ‪ 4‬بتاريخ ‪ 7‬فيف ري ‪ 1955‬على‬
‫أن الترخيص هو "عبارة عن تصرف إداري مؤقت بطبيعة قابلة للسحب أو التعديل"‪.‬‬
‫أم ا في حكم المحكم ة اإلداري ة المص رية العلي ا الص ادر في‪ 14‬فيف ري ‪ 1987‬تج دها‬
‫تف رق حيث تك ون الرخص ة ذات طبيع ة خاص ة وهي عب ارة عن إذن للقي ام بعم ل مح دد‬
‫تترتب عليه أثار دائمة كاإلنشاءات واألبنية‪ .‬ومنه نميز بين الرخصة عن الترخيص من‬
‫خالل أن الرخص ة تكتس ي ط ابع الديموم ة في حين نج د ال ترخيص ذو طبيع ة مؤقت ة وال‬
‫‪2‬‬
‫ترتب أثار قانونية‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬تمييز رخصه التجزئة عن تجزئة الملكية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ضيف بن عبلة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.10،9‬‬
‫صيف بن علية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.11،10‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪19‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫تعت بر تجزئ ة الملكي ة بأنه ا تحوي ل الملكي ة بص فة منفص لة إلى الغ ير كلي ا أو جزئي ا‬
‫وهن ا نم يز بين رخص ه التجزئ ة وتجزئ ة الملكي ة‪ ،‬ك ون رخص ه التجزئ ة تق وم على تقس يم‬
‫‪3‬‬
‫ملكيه العقار من أجل استعماله لتشييد بنايات مع االحتفاظ بملكيته‪.‬‬

‫دبراسو مسعودة‪ ،‬بن عمران محمد لخضر‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.156‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪20‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬تنظيم رخصه التجزئة‪:‬‬

‫رخص ه التجزئ ة من ال رخص اإلداري ة ال تي ت راعي فيه ا الش روط التقني ة والقانوني ة‬
‫والتنظيمية وهو اإلجراء الذي يقوم به صاحب الملكية‪ ،‬أو موكله لطلب الرخصة من اجل‬
‫تجزئ ة ملكيتهم العقاري ة إلى ع دة أج زاء لتنظيم الحرك ة وتوس ع العم ران‪ ،‬ول ذلك ال ب د من‬
‫ت وافر مجموع ه من الخص ائص في قس مة قطع ة أرض ية التجزئ ة ح تى نق ول أيض ا تجزئ ة‬
‫وهذا ما سنتطرق إليه في هذا المبحث والذي تم تقسيمه إلى المطالب التالية‪:‬‬
‫المطلب األول‪ :‬خصائص رخصه التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬أهمية رخصة التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬أهداف رخصه التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المطلب األول‪ :‬خصائص رخصه التجزئة‬
‫تع د رخص ه التجزئ ة من بين ال رخص ال تي له ا أهمي ة كب يرة في ض بط التوس ع‬
‫العم راني نظ را لل دور ال ذي ته دف إلي ه عملي ات التهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ال ذي منح ه المش رع‬
‫بمجموعه من الخصائص التي تميزها عن غيرها‪ ،‬والتي تتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬رخصه التجزئة قرار إداري انفرادي‪:‬‬
‫بداي ة ال يمكن الح ديث عن رخص ة التجزئ ة إال إذا اتخ ذت ش كل ق رار إداري‬
‫انفرادي‪,1‬‬
‫فهي بذلك تعتبر وثيقة إدارية تصدر في شكل قرار إداري انفرادي‪ ،‬وهذا بالنظر للجهات‬
‫ال تي تص دره‪ .‬وهي جه ات إداري ة مح ددة قانون ا ك رئيس المجلس الش عبي البل دي‪ ،‬ال والي‪،‬‬
‫حسب الحالة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫اقل ولي اول د رابح ص افية‪ ،‬ق انون العم ران الجزائ ري‪ ،‬أه داف عض ويه ووس ائل القانوني ة‪ ،‬الطبع ة الثاني ة‪ ،‬دار هم ه‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2015 ،‬ص ‪.167‬‬
‫‪21‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫فقد ألزم المشرع اإلدارة على أن تصدر هذا القرار اإلداري في شكل وإ جراءات محددة‬
‫ض مانا لحقوق األف راد‪ ،‬واحتراما لمب دأ المشروعية وإ ذا خ رجت اإلدارة عن ذلك فقراره ا‬
‫‪1‬‬
‫يصبح غير مشروع‪.‬‬
‫وحسب ما جاء في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 342 /20‬على أنه‪ :‬سلم رخصه التجزئة في‬
‫شكل القرار صادر عن رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا حسب الحالة‪ ،2‬وهو‬
‫نفس الحكم الذي تضمنته المواد ‪ 67 ،65 ،66‬من القانون ‪ 67 ،65 ،66‬من القانون رقم‬
‫‪ ،29 /90‬فالخاص ية التجزئ ة ال تي هي عب ارة إداري انف رادي ص در عن س لطه إداري ة‬
‫مختصة‪ ،3‬وفي الوالي ات ال تي تم إح داث ألمقاطع ة اإلداري ة فيه ا‪ ،‬يك ون تس ليم رخص ه‬
‫‪4‬‬
‫التجزئة في شكل عن الوالي المنتدب‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬رخص تجزئة مرتبطة‪ 1‬بملكية العقار‪:‬‬
‫فرخصة التجزئة ال تسلم إال للشخص الطبيعي أو المعنوي المتحصل على الملكية‪.‬‬
‫فهي مرتبط ة بملكي ة عقاري ة غ ير مبني ة وقابل ة للبن اء عليه ا‪ ،‬وكم ا ان طلبه ا محص ور بين‬
‫الملك وموكله عكس رخصة البناء يمكن حتى للمستأجر لدى المالك المرخص له ق انون ان‬
‫يطلبها من المصالح المكلفة بمنحها‪.5‬‬
‫فرخص ة التجزئ ة تتطلب أن تك ون القطع ة األرض ية غ ير مبني ة لكن في نفس ال وقت يجب‬

‫لعور حمزة‪ ،‬دور الرخص العمرانية في تنظيم عملية البناء – دراسة في ضل المرسوم – ‪ ،15/19‬مذكرة مكملة لنيل‬ ‫‪1‬‬

‫شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري‪ ،‬جامعة خنشلة‪ ،‬الجزائر‪ ،2019-2018 ،‬ص‪.6‬‬
‫الم ادة ‪ 22‬من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 20/342‬الم ؤرخ في ‪ 6‬ربي ع الث اني ع ام ‪1442‬ه‪ ،‬المواف ق لــ‪ 22‬نوفم بر س نة‬ ‫‪2‬‬

‫‪2020‬م‪ ،‬المعدل والمتمم للمرسوم تنفيذي رقم ‪ ،15/19‬محدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪.‬‬
‫شريفي أحمد‪ ،‬اليوسفي فاطمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.13‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 22/02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.20/342‬‬ ‫‪4‬‬

‫رزقين علي‪ ،‬النظ ام الق انوني لرخص ة التجزئ ة‪ ،‬في المرس وم التنفي ذي ‪ ،15/19‬م ذكرة لني ل ش هادة الماس تر" ل‪،‬م‪،‬د"‪،‬‬ ‫‪5‬‬

‫حقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري جامعة العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬الجزائر‪ ،2015/2016 ،‬ص‪.11‬‬
‫‪22‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫أن تكون قابله للبناء‪ ،‬ويظهر ذلك كونها ركيزة أساسية من اجل الحصول عليها‪ ،‬باعتبار‬
‫أن موضوعها يقوم على تقسيم عقار شاغر إلى عده خصائص إلقامة مساكن‪.‬‬
‫ولإلش ارة‪ ،‬تك ون رخص ة التجزئ ة على وح دة عقاري ة ال تي ال يفص ل بين أجزائه ا عق ار‬
‫لش خص أخ ر أو طري ق أو اتف اق‪ ،‬فال يتص ور طلب رخص ة تجزئ ة محله ا قطع تين‬
‫منفصلتين تابعتين لنفس المالك ويفصل بينهما قطعة أرض تابعة لمالك آخر‪ ،‬فهنا يستحيل‬
‫الحص ول على رخص ه التجزئ ة‪ ،‬بمع نى أن رخص ة التجزئ ة تمنح من اج ل التقس يم وح ده‬
‫عقارية أصلية عقارية جديدة‪.1‬‬
‫ثالث‪11‬ا‪ :‬تعت بر رخص ة التجزئ ة من النظ ام الع ام ويثيره ا القاض ي من تلق اء نفس ه وفي أي‬
‫مرحل ة من مراح ل ال نزاع‪ ،‬وال يج وز االتف اق على مخالفته ا وإ ال تعرض ت للطعن لع دم‬
‫مشروعيتها‪.2‬‬
‫رابعا‪ :‬رخص ة تجزئ ة تعت بر الوس يلة ال تي ترف ع القي د على ص احب األرض لممارس ة حق ه‬
‫األصيل في التصرف في ملكيته‪ ،‬كما خول له الدستور‪.3‬‬
‫خامسا‪ :‬تعتبر رخصة التجزئة أداة ناجعة لضبط التوسع العمراني وحماية البيئة وذلك من‬
‫خالل أن عمليه تقسيم األراضي من اجل تشييد البنايات عليها لم يعد عشوائيا بل أصبحت‬
‫تتحكم فيه ضوابط خاضعة لقانون البيئة‪.4‬‬
‫سادس‪11‬ا‪ :‬رخص ه تجزئ ة تعت بر وس يلة عمراني ة لتوف ير س كن حض اري منظم ومنس جم م ع‬
‫النس يج العم راني والم دمج ض من مخطط ات التوجي ه والتهيئ ة العمراني ة‪ ،‬ال تي تق وم به ا‬

‫بن عبيد زينب‪ ،‬نظام القانوني لرخصة التجزئة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ ،‬تخصص قانون إداري‪ ،‬جامعة‬ ‫‪1‬‬

‫عباس لغرور‪ ،‬خنشلة‪ ،‬الجزائر‪ 2018/2019 ،‬ص ‪.14‬‬

‫ضيف بن علية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.12‬‬ ‫‪2‬‬

‫المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫منصوري نورة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.41‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪23‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫البلديات عن طريق وكالتها بتهيئتها واإلشراف على انجازها‪.1‬‬

‫سابعا‪ :‬تتميز أيضا رخصه التجزئة بصفه تقديرية التي تظهر من خالل دعم اإلدارة طلب‬
‫رخصه التجزئة على األوضاع القانونية القائمة لألشخاص المعنيين بها‪ ،‬بمعنى إن الجهة‬
‫المعنية بتسليمها هي التي تؤكد على المراكز القانونية‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬أهمية رخصة التجزئة‪:‬‬
‫أوال‪ :‬أهمية‪ 1‬رخصه التجزئة بالنسبة لنسيج العمراني‪:‬‬
‫ال تعتبر التجزئة تقسيم للقطع األرضية فقط وحتى رخصة وحتى التجزئة ال تمنح للقيام‬
‫بتقس يم قطع ه ارض فق ط‪ ،‬وإ نم ا هي تعت بر مش روع بن اء‪ ،‬وه ذه التج زءات تعت بر من أهم‬
‫األنماط السكنية المشكلة لنسيج العمراني لي غالبية المدن‪ ،‬فهي الوسيلة التي على أساسها‬
‫تنشأ وتساهم تشكيل نسيج عمراني متناسق منتظم ومنسجم وغير مبعثر‪ ،‬فإنج از التج زءات‬
‫تدخل ضمن أهداف السياسات التعميرية المرسومة من قبل الدولة‪.3‬‬
‫وبواس طة ه ذه التج زءات تنش ئ أحي اء جدي دة وتوس ع‪ ،‬وعن طريقه ا تك بر الم دن القائم ة‬
‫وتترقى من الرتبة إلى رتبة أخرى‪ ،‬كما يجب أن يتم الحصول المسبق على هذه الرخصة‬
‫اإلدارية الخاصة ومراقبه أشغال التهيئة المنجزة قبل التصرف في القطع األرضية بالبيع‬
‫أو الك راء‪ ،‬إذ ان ه في حال ه غي اب رخص ه التجزئ ة تنش ا هك ذا تجزئ ات من قب ل الخ واص‬
‫دون رقيب وال حسيب مع الجشع المتنامي عند المضاربين‪.‬‬
‫العقارين وبالتالي يعد تدخل الدولة أكثر من ضرورة لتنظيم هذا القطاع بقواعد امي درت‬
‫أمره والتي معظمها من النظام العام‪ ،‬وذلك بغرض جعل تنميه المدن متناسقة توازن جهة‬

‫حج وج كلث وم‪ ،‬رخص ة التجزئ ة وعالقته ا بش هادة قابلي ة االس تغالل والتهيئ ة طبق ا للمرس وم التنفي ذي ‪ ،19/15‬مجل ة‬ ‫‪1‬‬

‫البحوث والدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬العدد الثامن‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2015 ،02 ،‬ص‪.298‬‬
‫بن عبيد زينب‪ ،‬مرجع السابق‪ ،‬ص ‪.16‬‬ ‫‪2‬‬

‫بنم عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪24‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫وترشيد االستهالك في العقار المخصص للبناء من جهة أخرى‪.1‬‬

‫كم ا ت برز أهمي ة الرخص ة من خالل نص الم ادة الثالث ة الرابع ة من الق انون رقم ‪،15 /8‬‬
‫حيث منعت الم ادة ‪ 3‬من ه ذا الق انون إنش اء تجزئ ة أو مجموع ة س كنية قب ل الحص ول‬
‫المسبق على رخصة التجزئة مسلمة من طرف السلطات اإلدارية المختصة قانونياكما يمنع‬
‫تشييد وإ قامة أي بناء في أي تجزئة غير مرخصة‪.2‬‬
‫كم ا يمن ع إنش اء أي تجزئ ة قب ل الحص ول على رخص ة تجزئ ة حس ب م ا ج اء في الق انون‬
‫‪, 308/15‬وه ذا التف ادي العش وائي والغ ير ق انوني المخ الف لقواع د التهيئ ة والتعم ير‪،‬‬
‫وبالتالي فهي إجبارية لألراضي العمرانية بخالف األراضي الفالحية‪.‬‬
‫فرخصة تجزئة بذلك هي وثيقة رسمية لها أثر مباشر في تغيير العناصر المادي ة والقانونية‬
‫المحتويات في البطاقة العقارية بالمحافظة العقارية وعليه يجب استثمارها‪.4‬‬
‫ثانيا‪ :‬أهمية رخصة التجزئة في انجاز المدن الجديدة‪:‬‬
‫عند إنشاء مدن جديدة يخصص قسم كبير من مساحتها هذه المدن إلنشاء تجزئات البنايات‬
‫الفردية‪ ،‬كمساهمة األفراد في بناء المدينة‪ ،‬فال يمكن أن تكون المدينة كلها بنايات يبنى من‬
‫قبل الدولة بل يجب مساهمة األفراد في ذلك‪ ،‬وهناك حصة معتبرة تخصص للسكن الفرد‬
‫في صيغة التجزءات‪.5‬‬
‫وهذا من خالل تخصيص أراضي لهذا الغرض‪ ،‬طبقا لمخطط المدينة الجديدة‪ ،‬حيث تنص‬
‫في المادة ‪ 08‬من القانون‪ 18/ 02‬المؤرخ في ‪ 8‬ماي ‪ 2002‬المتعلق بشروط إنشاء المدن‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.112‬‬ ‫‪1‬‬

‫لعور حمزة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.10‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 3‬من قانون رقم ‪.08/15‬‬ ‫‪3‬‬

‫دي رم عاي دة‪ ،‬تس وية البناي ات غ ير المطابق ة في التش ريع الجزائ ري‪ ،‬أطروح ة مقدم ة لني ل ش هادة ال دكتوراه في العل وم‬ ‫‪4‬‬

‫القانوني ة‪ ،‬تخص ص ق انون عق اري‪ ،‬كلي ة الحق وق والعل وم السياس ية‪ ،‬قس م الحق وق‪ ،‬جامع ة الح اج لخض ر باتن ة‪،‬‬
‫‪ ،2014/2015‬ص‪.86‬‬
‫بن عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪25‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الجديدة وتهيئتها‪ ":‬ينشا لكل مدينه جديدة مخطط تهيئة المدينة الجديدة"‪ ،‬كما جاء أيضا في‬
‫المادة ‪ ":02/ 11‬تقوم هيئة المدينة الجديدة بتهيئة وإ نجاز المنشآت القاعدية والتجهيزات‬
‫لحساب الدولة والتنازل عليها بالبيع للمستعملين اآلخرين وفقا للتشريع المعمول به "‪ .‬كما‬
‫تنص الم ادة ‪ ":12‬ال يج وز لهيئ ة المدين ة الجدي دة أن تتن ازل عن قط ع األراض ي المكتس بة‬
‫في إط ار أحك ام الم ادة ‪ 11‬أعاله‪ ،‬إال بع د إتم ام التهيئ ة و‪/‬أو االنج از حس ب الكيفي ات‬
‫المحددة عن طريق التنظيم"‪ .‬هذا كله‪ ،‬يدل على مدى أهمية تهيئة األراضي (كعملية تسبق‬
‫البن اء) في عملي ات النم و والتوس ع الحض ري للم دن الجدي دة‪ ،‬وال تي ت دخل ض من‬
‫اإلستراتيجيات المعتمدة من قبل الدولة في إعادة رسم خرائط الواقع العمراني للمدن وفق‬
‫رؤية محدده سلفا ضمن السياسة العامة للتهيئة والتعمير‪.1‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬أهداف رخص التجزئة‪:‬‬
‫من بين أهم أهداف رخصه التجزئة ما يلي‪:‬‬
‫إن الهدف من الحصول على رخصة التجزئة القيام بعمليه تقسيم القطعتين أو عدة قطع من‬
‫ملكي ه عقاري ه واح دة أو ع دة ملكي ات ألقام ه البن اء عليه ا‪ ،‬وه ذا نستخلص ه من مض مون‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19 /15‬‬
‫‪3‬‬
‫رخصه تجزئة األراضي يمكن أن تساهم في مكافحه التلوث‪.‬‬
‫وتهدف رخصة التجزئة لتحويل أرض إلى وحدتين أو أكثر وتكون ذات الطابعين‪:‬‬
‫الط ابع األول‪ ،‬م ادي‪ :‬يتمث ل في تقس يم األرض وتغي ير ح دودها وأش كالها الهندس ية‬
‫ومساحتها‪.‬‬
‫أما الطابع الثاني‪ ،‬قانوني‪ :‬يتمثل في زوال الوحدة العقارية وإ نشاء وحدتين أو أكثر‪ ،‬وبهذا‬
‫نج د أن رخص ة التجزئ ة تف رض في ك ل تقس يم لقطع ه أرض يه أو أك ثر إلى أج زاء به دف‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.113‬‬ ‫‪1‬‬

‫إقلولي ولد رابح صافية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.169 ،168‬‬ ‫‪2‬‬

‫شعالل سهام‪ ،‬عطاف نادية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.38‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪26‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫إقامة بنايات عليها‪ 1.‬إضافة لنص المادة ‪ 03‬من القانون ‪ 15 /08‬الذي يوضح أيضا أن‬
‫رخص ة التجزئ ة تس لم لغ رض تش ييد بناي ة ويمن ع إنش اء تجزئ ة أو مجموع ة س كنيه قب ل‬
‫الحصول المسبق على رخصة التجزئة المسلمة طبقا للتشريع والتنظيم المعمول بهما ‪.2‬‬
‫كما يكمن الهدف من رخصة التجزئة تقسيم أرضيه إلى أجزاء إلنشاء بناء عليها مهما كان‬
‫نوع ه وطبيعت ه س واء للس كن أو ممارس ه النش اط التج اري أو الص ناعي‪ ،‬فهي إجباري ة‬
‫بالنسبة لألراضي العمرانية‪ ،‬أما الفالحة فيشترط شهادة التقسيم من المصالح الفالحية وال‬
‫‪3‬‬
‫يشترط فيها استخراج هذه الرخصة‪.‬‬
‫إذن كنتيجة فرخصه التجزئة الزمة لكل عمليه تقسيم ملكية عقارية أو عدة ملكيات لمالك‬
‫واح د‪ ،‬إذ يجب أن تك ون األرض موافق ة لمخط ط ش غل األراض ي أو لوثيق ة التعم ير ال تي‬
‫تحل محلها‪ ،‬كما أن موضوع الترخيص يتمثل في التجزئة ألجل البناء ال غيرها وهذا ما‬
‫‪4‬‬
‫يبين األهمية والدور الفعال الذي تشغله رخصة التجزئة في مجال التعمير والبناء‪.‬‬

‫بلفظل محمد‪ ،‬أحكام ورخصة التجزئة في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة القانون العقاري والبيئة‪ ،‬العدد الرابع عشر ‪،14‬‬ ‫‪1‬‬

‫جامعة عبد الرحمن بن خلدون‪ ،‬تيارت‪ ،‬الجزائر‪ ،2020 ،‬ص‪.49-48‬‬

‫المادة ‪ 3‬من قانون رقم ‪.08/15‬‬ ‫‪2‬‬

‫مزي اني ن وال‪ ،‬نظ ام الق انوني لرخص ة التجزئ ة في التش ريع الجزائ ري‪ ،‬مذكرة مكمل ة لني ل ش هادة الماس تر‪ ،‬تخص ص‬ ‫‪3‬‬

‫قانون أعمال‪ ،‬جامعة العربي بن مهيدي‪ ،‬أم البواقي‪ ،‬الجزائر‪ ،2019/2020 ،‬ص‪.13‬‬
‫المرجع نفسه‪ ،‬نفس الصفحة‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪27‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬أثار رخصة التجزئة‪ 1‬ونطاق تطبيقها‪:‬‬

‫يترتب على إصدار رخصة التجزئة أثار هامة بالنسبة لإلدارة مصدرة الرخص ة ولص احب‬
‫الرخصة (المستفيد)‪ ،‬ولذا فقد عمد المشرع الجزائري إلى وضع جملة من القواعد للمستفيد‬
‫منه ا (طلب الرخص ة) من ذ تقدم ه للطلب إلى غاي ة ص دور الق رار في إط ار اح ترام‬
‫االلتزامات والحقوق المفروضة في رخصة التجزئة قصد الحفاظ على النظام العام وضبط‬
‫التوسع العمراني‪ ،‬وهو ما سنتطرق إليه في‪:‬‬
‫المطلب األول‪ :‬آثار رخصة التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬نطاق تطبيق رخصة التجزئة‬ ‫‪‬‬
‫المطلب األول‪ :‬أثار رخصة التجزئة‪:‬‬
‫إن منح الجه ة اإلدارية لقرار رخصة التجزئ ة يستوجب إش هارها (الف رع األول) وبالنسبة‬
‫للمستفيد من الرخصة أداء االلتزام (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬بالنسبة‪ 1‬للرخصة وجوب إشهارها‪:‬‬
‫جع ل المش رع الجزائ ري الش هر من ض من التزام ات اإلدارة عن طري ق المحافظ ة‬
‫العقاري ة ‪ ،‬وب الرجوع إلى الم ادة ‪ 22‬من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 342/20‬في فقرته ا‬
‫األخ يرة نالح ظ أنه ا تنص على أن اإلدارة المانح ة للرخص ة هي ال تي تباش ر إج راءات‬
‫اإلي داع و الش هر لق رار رخص ة التجزئ ة مرفق ا ب دفتر الش روط ل دى المحافظ ة العقاري ة‬
‫المختصة إقليميا ‪ ،‬وفقا للتشريع المعمول به ‪ 1‬وعلى نفقة صاحب الطالب‪ ،‬كما يكون مرفقا‬
‫بنس خة من المل ف ال ذي يتض من تأش يرة الش باك الوحي د المختص على دف تر الش روط‬
‫والمخططات التي تحدد القطع األرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق وإ قامة األشغال‬
‫‪2‬‬
‫العمرانية المبرمجة وطبيعتها‪.‬‬

‫المادة ‪ 22/08‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.20/342‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 22/04‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪28‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ومنه بعد القيام بالشهر في المحافظة العقارية‪ ،‬والذي يعتبر ركيزة قانونية يسهل على أي‬
‫مشتري التحقق من التجزئة إذا كانت قانونية ومصادق عليها‪ ،‬ويمكنه االطالع على دفتر‬
‫الشروط المتعلق بعمليات البيع وجميع الوثائق التي تمكن من معرفة مساحة القطعة شكلها‬
‫‪1‬‬
‫الخارجي‪.‬‬
‫وكون هذه الرخصة من القرارات التي تتسم بالسرعة والدقة وعدم التعطيل‪ ،‬فالمشرع عمد‬
‫إلى اس تبعادها من الم داوالت ال تي يجب المص ادقة عليه ا في البلدي ة واعتبره ا ض من‬
‫قرارات رخص التعمير‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الحق في الحصول على شهادة قابلية االستغالل‪.‬‬
‫يتم دراسة شهادة قابلية االستغالل من خالل التطرق إلى ثالث جوانب والمتعلقة بالتعريف‬
‫واإلجراءات واآلثار‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التعريف بشهادة قابلية االستغالل‪:‬‬
‫تس بق تس ليم ش هادة قابلي ة االس تغالل عملي ه اس تالم اإلش غال من قب ل إدارة البلدي ة وال تي‬
‫تع رف على أنه ا بمثاب ة واقع ة قانوني ة وعم ل م ادي في نفس ال وقت‪ ،‬وتعت بر وس يلة للتأك د‬
‫من س الم تجه يز والتحق ق من أن الط رق ومختل ف الش بكات ال يش بها عيب وأنه ا أنج زت‬
‫بطريقه تتالءم مع القواعد القانونية والتنظيمية الجاري بها العمل‪.2‬‬
‫أما شهادة قابلية االستغالل فهي قرار إداري تثبت فيه مدى مطابقة األشغال المنجزة حس ب‬
‫المخططات المصادقة عليها والمرفق لرخصه التجزئة‪ ،3‬وكما جاء في المرسوم التنفيذ رقم‬
‫‪ 19 /15‬على أن المس تفيد من رخص التجزئ ة ه و من يطلبه ا عن د إتم ام أش غال قابلي ة‬
‫االس تغالل والتهيئ ة‪ ،‬رئيس المجلس الش عبي البل دي لموق ع وج ود التجزئ ة‪ ،‬وتس لم ه ذه‬

‫بن عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.56،57‬‬ ‫‪1‬‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق ص‪.145-144‬‬ ‫‪2‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.145‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪29‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الشهادة التي تثبت مدى مطابقة هذه األشغال وإ تمامها‪.1‬‬

‫كم ا تتض من ه ذه الش هادة جمي ع المش تمالت العادي ة للق رار اإلداري من حيث ال رقم‬
‫والحيثيات والبنود مواد واإلمضاء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي‪.2‬‬
‫أ‪ -‬الملف‪:‬‬
‫ويرفق طلب شهادة قابلية االستغالل بملف يحتوي على الوثائق التالية‪:‬‬
‫تص اميم ج رد تع د على س لم ‪ 1/200‬أو ‪ 1/500‬لإلش غال‪ ،‬كم ا هي منج زة‪ ،‬م ع‬ ‫‪-‬‬
‫تحديد عند االقتضاء التعديالت التي أجريت بالنظر إلى التصاميم المصادقة عليه‪.‬‬
‫محضر استالم اإلشغال والتي هي وثيقة إلثبات الحالة من قبل لجنة المعاينة‪.3‬‬ ‫‪-‬‬
‫ب‪ -‬الجهة اإلدارية التي يودع فيها الملف‪:‬‬
‫يوضع طلب شهادة قابلية االستغالل في البلدية‪ ،‬وليس في اإلدارة التي يتم فيها تسليم قرار‬
‫رخص ه التجزئ ة (وال تي ق د تك ون البلدي ة أو الوالي ة أو ال وزارة)‪ ،4‬يرس ل الطلب وك ذا‬
‫الوثائق المرفقة به‪ ،‬في نسختين (‪ )2‬إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لموقع وجود قطعة‬
‫األرض في جميع األحوال‪.5‬‬
‫جـ‪ -‬دراسة الملف‪:‬‬
‫تتعل ق دراس ة الطلب بم دى مطابق ة أش غال قابلي ة االس تغالل والتهيئ ة المنج زة لألحك ام‬
‫المنصوص عليه في وثائق المكتوبة والبيانات التي سلمت رخصة تجزئة على أساسها‪ ،‬و‬
‫تتم دارس ة الطلب من ط رف مص الح التعم ير التابع ة للبلدي ة‪ ،‬ض من نفس األش كال‬
‫المنصوص عليها بالنسبة لشهادة المطابقة‪.6‬‬
‫المادة ‪ 23‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19/ 15‬‬ ‫‪1‬‬

‫أنظر الملحق رقم ‪ 10‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 24‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.15/19‬‬ ‫‪3‬‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.145‬‬ ‫‪4‬‬

‫المادة ‪ 25‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.15/19‬‬ ‫‪5‬‬

‫المادتان ‪ 27-26‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪30‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫وبع د القي ام بالمعاين ة الميداني ة؛ يتم تس ليم ش هادة قابلي ة االس تغالل بتحفظ ات أو ب دون‬
‫تحفظ ات؛ أو يطلب من ص احب التجزئ ة تص حيح العي وب المحتمل ة في اج ل ال يتع دى‬
‫ثالثين (‪ )30‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ المعاينة الميدانية‪.1‬‬
‫كما يطلب تقديم شهادة قابلية االستغالل أثناء كل عملية عقارية على القطع األرضية التي‬
‫تشتمل على مباني موج ودة في األرض المجزئة‪ ،‬المقرر إح داثها وال يمكن تسليم الشهادة‬
‫إال في حال إتمام إنجاز جميع شبكات التوزيع الداخلية المتعلقة بالتهيئة (شبكة توزيع المياه‬
‫التطه ير والطاق ة الكهربائي ة والغ از وش بكه اله اتف وش بكه الط رق) م ع المس احات العام ة‬
‫وجميع تهيئه الخارجية‪.2‬‬
‫د‪ .‬شهادة قابلية االستغالل الجزئية‪1:‬‬
‫يمكن تس ليم ش هادة قابلي ة االس تغالل على مراح ل حس ب اآلج ال المح ددة ق رار رخص ة‬
‫التجزئة‪ ،‬في حال عدم عرقلة أشغال التهيئة المتبقية لسير الجزء الذي انتهت األشغال فيه‪.3‬‬
‫وبالت الي رخص ه التجزئ ة تنج ز فيه ا أش غال التهيئ ة بش كل ج زئي‪ ،‬وتع د اس تثناء على‬
‫رخصة التجزئة العادية‪ ،‬حيث ال يتم فيها تسليم األشغال نهائيا بل على مراحل محدده إلى‬
‫غاي ة االنته اء منه ا كلي ا‪ ،‬وه ذا االس تفتاء ي دخل ض من التس هيالت ال تي تمنح لغ رض‬
‫االستثمار العقاري في ماده التجزئة‪.4‬‬

‫ثالثا‪ :‬أثار شهادة قابلية االستغالل‪:‬‬

‫يترتب على صدور شهادة قابلية االستغالل عدة قانونية تتمثل في‪:‬‬

‫المادة ‪ 27‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.342 .20‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 28/03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.15/19‬‬ ‫‪3‬‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪147‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪31‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫التعام ل في القط اع األرض ية للتجزئ ة‪ :‬مش اهده قابلي ة االس تغالل تع د ك دليل أو‬ ‫‪-‬‬
‫كإشهاد‬
‫على براءة الذمة للمجزئ العقاري تجاه اإلدارة المعنية‪ ،‬ولوالها لبقيت مجمده يمنع القانون‬
‫من خاللها التعامل في أي قطعه من قطعها األرضية‪.‬‬
‫رابط ملحقات التجزئة بالمالك العام‪ :‬وذلك من خالل إلحاق طرق التجزئة وشبكات‬ ‫‪-‬‬
‫الم اء والمج اري والكهرب اء والمس احات غ ير المبني ة المغروس ة في س جل ممتلك ات‬
‫البلدية حتى يتم صيانتها وإ دارتها وتدبير شؤونها ضمن مجموع أمالك البلدية‪.1‬‬
‫تس جيل الش هادة في المحافظ ة العقاري ة‪ :‬تباش ر اإلدارة المانح ة للرخص ة إج راءات‬ ‫‪-‬‬
‫اإليداع والشهر لقرار رخص التجزئة خالل الشهر الموالي لتسليم قرار الرخصة‪،‬‬
‫مما يعني أن ملف الشهر شهادة قابلية االستغالل‪.2‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬بالنسبة‪ 1‬للمستفيد من الرخصة (أداء االلتزام)‪:‬‬
‫عند تسليم رخصة تجزئة لطالبها‪ ،‬تفرض عليها التزامات يمكن إجمالها فيما يلي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬أداء االلتزامات القانونية القائمة في ذمته على أشغال التهيئة‪:‬‬
‫أ‪ -‬االلتزام باإلشهار‪:‬‬
‫اإلشهار هو مجموعة من اإلجراءات التي يجب على المستفيد التقيد بها‪ ،‬بعضها تكون قبل‬
‫الشروع في األشغال وبعضها بعد تنفيذ واالنتهاء من هذه األشغال‪.3‬‬
‫ويقص د ب ه‪ " :‬بمجموع ه من اإلج راءات والوف اء بع دد من االلتزام ات‪ ،‬بعض ها قب ل تنفي ذ‬
‫أش غال البن اء رخص به ا والبعض اآلخ ر أثن اء التنفي ذ وغيره ا بع د االنته اء من التنفي ذ‪،‬‬
‫ويتمثل ذلك في التصريح واإلشهار القانونيين المشتملين على المعلومات الضرورية"‪.4‬‬
‫كم ا لم نج د عملي ه اإلش هار تخض ع لمب دأ س لطان اإلدارة وم ا ق د ي ترتب عليه ا من ح االت‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.148‬‬ ‫‪1‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬نفس الصفحة‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبدلي عبد العزيز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪32‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫االحتي ال بتض مين معلوم ات ناقص ة أو خاطئ ة ح ول المش روع‪ ،‬مم ا جع ل المش رع يت دخل‬
‫بغرض تنظيمها وتوجيهها بالنص على أن يتم عمليه اإلشهار في موقفين مختلفين‪ ،‬أحدهما‬
‫بمق ر البلدي ة والث اني ب ورش مش روع التجزئ ة‪ ،‬وذل ك به دف تعزي ز العم ل بفك رة الثقافي ة‬
‫واستقطاب أكبر عدد ممكن من المهتمين بمشروع التجزئة‪.1‬‬
‫‪ 1‬اإلشهار بمقر البلدية‪:‬‬
‫يتعين على المجزئ (صاحب رخصه التجزئة) صوره الحصول على رخصة التجزئة‪ ،‬أن‬
‫يباش ر عملي ة إش هار الوث ائق المنص وص عليه ا في الم ادة‪ 22/3‬من المرس وم ‪342 /22‬‬
‫بمق ر إدارة البلدي ة مك ان تواج د مش روع التجزئ ة‪ ،‬ويجب أن تتض من ه ذه الوث ائق رخص ه‬
‫التجزئ ة من رقم وت اريخ وغيره ا من المعطي ات ال تي تقي د الغ ير على حقيق ة ومش تمالت‬
‫المشروع التجزئة ودون أي تغيير من شأنه أن يؤدي إلى التدليس والتغيير بالمس تفيدين من‬
‫مزايا مشروع التجزئة‪.2‬‬
‫غ ير أن ه ذا اإلج راء من الناحي ة العملي ة‪ ،‬وأن مجم ل األوراق في م ادة التجزئ ة تعل ق في‬
‫البلدي ة وتنش ر نس خة من رخص ه التجزئ ة والمل ف المص ادق علي ه في موق ع االن ترنت‬
‫الخاص بالبلدية‪.‬‬
‫‪ -2‬اإلشهار بورشة‪ 1‬التجزئة‪:‬‬
‫ب الرجوع إلى نص الم ادة ‪ 29‬من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ ":19 /15‬يض ع المس تفيد من‬
‫األشغال خالل كل فترة عمل الورشة لوحة مستطيلة الشكل مرئية من الخارج ال تتجاوز‬
‫أبعاده ا ‪ 80‬س م وال تي يرف ق نم وذج منه ا به ذا المرس وم يوض ح مراج ع رخص ة التجزئ ة‬

‫محم د األمين كم ال‪ ،‬التزام ات الم رخص ل ه ومس ؤوليته في م ادة البن اء والتعم ير‪ ،‬مقدم ة في الملخص الوط ني ح ول‬ ‫‪4‬‬

‫العقار الحضري وأثارها على التنمية في الجزائر‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬المنعقد‬
‫يومي ‪ 17‬و‪ 18‬فيفري ‪ ،2013‬ص ‪.374‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.138‬‬ ‫‪1‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.139 -138‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪33‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الممنوح ة وأك بر ع دد ممكن من األج زاء المبرمج ة‪ ،‬كم ا ينبغي أن تتض من الالفت ة ت اريخ‬
‫افتتاح الورشة والتاريخ المرتقب إلنهاء األشغال‪ ،‬وان اقتضى األمر اسم صاحب المشروع‬
‫أو مكتب الدراسات وأخيرا اسم المؤسسة المكلفة بأشغال التهيئة"‪.1‬‬
‫ك ان إج راء اإلش هار على مس توى الورش ة خ اص بأش غال البن اء فق ط‪ ،‬المرس وم‪،15/ 19‬‬
‫المكان ة القانوني ة ال تي تس تلزمها رخص ة التجزئ ة ورف ع من قيمته ا إلى مس توى رخص ه‬
‫البن اء‪ ،‬وان اله دف من وض ع الالفت ة قي ام المق اول والمهن دس بتنفي ذ األش كال على أحس ن‬
‫وج ه‪ ،‬وك ذلك ه و إج راء يطمئن ل ه أص حاب التجزئ ات وبالت الي ي تيح الفرص ة للهيئ ات‬
‫المختصة بالمراقبة في كل وقت‪.2‬‬
‫وهكذا فأول التزام يقع على المرخص له إعالم سلطة الضبط اإلداري المتمثلة في رئيس‬
‫المجلس الش عبي البل دي المختص إقليمي ا وإ خط اره بم وجب مراس لة إداري ة مقاب ل وص ل‬
‫اس تالم قص د مباش رة األش غال الم رخص به ا‪ ،‬وتحدي د الت اريخ الفعلي الحقيقي ل ذلك ح تى‬
‫تتمكن اإلدارة من اتخ اذ االحتياط ات والترتيب ات الض رورية من اتخ اذ االحتياط ات و‬
‫الترتيبات الضرورية التخاذ إجراءات الضبط اإلداري الالزمة‪ ،‬وجاهزيتها للقيام بأعم ال‬
‫الرقابة المستمرة التي يباشرها األعوان المؤهلين قانونا‪ ،‬وبالتالي نخلص من خالل ما سبق‬
‫إلى أن اإلش هار ه و وس يله قانوني ه يل تزم به ا الم رخص لكي ي تيح للجه ات المعني ة مراقب ة‬
‫األشغال‪.3‬‬
‫ب‪ -‬االلتزام باإلنجاز‪:‬‬
‫مرحله انجاز وتجهيز التجزئة العقارية مرحله مهمة ألنها تخرج مشروع تجزئه من مجرد‬
‫أوراق وث ائق إلى ح يز الوج ود‪ ،‬وبالت الي يجب على المال ك أن ينف ذ مقتض يات المش روع‬
‫مطابق ة وث ائق البياني ة والمكتوب ة المرفق ة ب رخص التجزئ ة المص ادق عليه ا من الجه ات‬
‫المادة‪ 29 :‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪15/19‬‬ ‫‪1‬‬

‫بن عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪51‬‬ ‫‪2‬‬

‫مزيان نوال‪ ،‬المرجع السابقة‪ ،‬ص‪17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪34‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المختصة‪.1‬‬
‫‪ -1‬أنواع أشغال االنجاز‪:‬‬
‫بحسب ما جاء به المشرع في القانون ‪ 15/ 8‬فان تهيئ التجزئة تطلب جمله من األشغال‬
‫المركبة المتمثلة أساسا في الشبكات التهيئة والتي تتمثل في‪:2‬‬
‫أش غال الش بكات والرب ط (والمتعلق ة بأش غال ط رق الس يارات وط رق ال راجلين‬ ‫‪-‬‬
‫ملحقاته ا وش بكات تزوي د بالم اء الش روب وش بكه إخم اد الن ار والقن وات التطه ير‬
‫وتجهيزات الكهرباء والغاز والهاتف)‪.‬‬
‫أش غال التهيئ ة (وهي أش غال معالج ه س طح األرض وت دعيم المنح درات و غ رس‬ ‫‪-‬‬
‫األشجار ووضع أثاث حضري وانجاز المساحات الخضراء تشيد الجدران الداعمة‬
‫واألسيجة)‪.‬‬
‫وبحس ب الم ادة ‪ 703‬من الق انون الم دني (والمتعلق ة بتحوي ل الملكي ة العقاري ة) ان ه من‬
‫الضروري وضع أو حدود أوتاد لتحديد قطع وأرضية التجزئة‪.‬‬
‫ونالحظ ان المشرع الجزائري مما سبق ذكره‪ ،‬انه لم يضبط حدا معينا بعض المعطيات‬
‫التقنية كعرض الطريق والمسافة بين حدود التجزئة وشبكات الكهرباء‪ ،‬وترك المعطيات‬
‫التقنية الجتهاد اإلدارة لوضع حلول على ارض الواقع لهذه المسائل‪.‬‬
‫وباعتب ار التجه يز المس بق لرخص ة التجزئ ة القاع دة‪ ،‬ف ان هن اك ح االت يص عب معه ا ه ذه‬
‫األش غال ب النظر إلمكاني ات ص احب األرض المح دودة أو شاس عة الملكي ة العقاري ة الم راد‬
‫تجزئتها‪.‬‬
‫وبالتالي وجود صعوبات تمويل أشغال التجهيز الضرورية‪ ،‬لتشكل هذه الحاالت االستثناء‬
‫من القاعدة بحكم الواقع المكرس قانونا‪ ،‬وال يمكن العمل بهذا االستثناء اال بعد اخذ موافقة‬

‫بن عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪52‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 02‬من القانون ‪.08/15‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪35‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫لجنة الشباك الوحيد‪ ،‬ونطاق العمل به ضيق جدا وال يمكن منحه إال‪:‬‬
‫ألس باب تقني ة كانع دام الش بكة الرئيس ية للط رق والص رف الص حي وللم اء الش روب‬ ‫‪-‬‬
‫والكهرباء‪،‬‬
‫ألس باب تتعل ق ب الواقع الجغ رافي طقس الع رب ويح دد ه ذا مثال في المن اطق‬ ‫‪-‬‬
‫الصحراوية او الجبلية‪،‬‬
‫أو ألس باب تتعل ق ب الغرض المقص ود من التجزئ ة في الحال ة يتعل ق األم ر مثال‬ ‫‪-‬‬
‫بتجزئته تضم قطع أرضية إلى بعضها البعض‪.‬‬
‫‪-2‬أجال االنجاز‪:‬‬
‫قدرة اآلجال القانونية المخصصة إلنجاز أشغال التجزئة‪ 40 ،‬من القانون ‪ ،02 /82‬بثالث‬
‫‪ 03‬سنوات‪ ،‬واستمر العمل بهذه المدة وفق العرف اإلداري للتعمير بعد إلغاء هذا القانون‬
‫بم وجب الم ادة ‪ 79‬من الق انون ‪ 29 -90‬إال أن ه وفي ظ ل اإلص الحات ال تي ش هدنها‬
‫منظومة التعمير والتي جاء بها القانون ‪ 15 /08‬وباألخص المرسوم ‪ 19-15‬حيث تبين‬
‫أن مدة صالحية رخصة التجزئة والتي كانت تضبط إداريا وفق مده زمنيه نمطيه ثالث‬
‫س نوات مهم ا ك ان حجم وموق ع التجزئ ة والعراقي ل ال تي يع ترض انجازه ا على ارض‬
‫الواقع‪.1‬‬
‫وكما جاء في النص المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي‪ 19 -15 :‬على انه يقدم طلب جديد‬
‫للحص ول على رخص ة تجزئة إجباري ة قصد الحص ول على رخص ة تجزئة إجبارية قص د‬
‫مباشرة أي أشغال واستئنافها بعد انقضاء هي المحددة أعاله‪.2‬‬
‫وعلى المجزئ العقاري احترام األحكام المتعلقة بآجال تنفيذ األشغال التي تقدر حس ب حجم‬

‫‪1‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.141‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19 /15‬‬
‫‪36‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫األشغال وتختلف من رخصة ألخرى والتي تسري من تاريخ التصريح بفتح الورشة‪.1‬‬
‫ومنه نستنتج انه يتوجب على المستفيد من هذه الرخصة عدم االستمرار في األشغال بعد‬
‫انقض اء ثالث س نوات وان ه علي ه تق دم طلب جدي د للحص ول على رخص ه تجزي ه إجباري ا‬
‫وهذا دون دراسة جديدة للملف‪ ،‬وان تكون األشغال الجديدة مطابقة لرخصة تجزئه األولى‬
‫وال تتنافى مع أحكام التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬االلتزامات األخرى للمجزئ العقاري‪:‬‬
‫يتحمل المستفيد من رخصه التجزئة التزامات أخرى تتمثل في‪:‬‬
‫‪-1‬األشغال خارج التجزئة‪:‬‬
‫مثال يمكن أن تحتاج التجزئة ربط بالشبكات العامة وتوزيع األرض المجزئة إلى ش بكه من‬
‫الط رق‪ ،‬الم اء اإلن ارة واله اتف‪ ،‬وفق ا لم ا ه و منص وص علي ه في وث ائق التعم ير فيكمن‬
‫المستفيد من التجزئة والبلدية أن يتفقا هذا المقتضيات التي من شانها أن تعمل على إيجاد‬
‫حل ول له ذه الوض عية‪ ،‬فيمكن للمج زئ أن يتحم ل نفق ات تجه يز ه ذا الطري ق المنص وص‬
‫عليه في وثائق التعمير ولكن يعوض عن هذه األشغال التي قام بها خارج التجزئة‪.2‬‬
‫‪-2‬احترام القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫والمقص ود هن ا مراقب ه م دى اح ترام الم رخص ل ه ألحك ام الرخص ة باعتب اره المص در‬
‫المباش ر اللتزام ه‪ ،‬وك ذا الق انون بمع نى أخ ر متابع ه م دى اح ترام الش روط المتطلب ة بش أن‬
‫إتمام انجاز البناء أو بعض االشتراطات الخاصة‪.3‬‬
‫كم ا ان ه في إط ار اح ترام البناي ات المج اورة وذل ك في إط ار اح ترام األحك ام المنص وص‬
‫عليه ا في التش ريع المعم ول ب ه في حماي ة المع الم التاريخي ة أال يتج اوز عل و البناي ات في‬

‫‪1‬‬
‫عبدلي العزيز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.19‬‬
‫بن عبيد زينب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.54‬‬ ‫‪2‬‬

‫مزيان نوال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪37‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫األجزاء المعمرة من البلدية علو البنايات المجاورة وان يكون علو البنايات خارج األجزاء‬
‫المعمرة منسجما مع المحيط‪.1‬‬
‫أم ا المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 175 91‬نص على ض رورة االهتم ام بالمظ اهر الخارجي ة‬
‫للبناي ات وح اول تنظيم ه وأش ترط اح ترام العل و أي يجب إقام ة البناي ات بطريق ة بس يطة‪،‬‬
‫وكما يتوجب على المستفيد من رخصة التجزئة انجاز السياج بانسجام كامل مع البنايات‬
‫الرئيسية ضمن احترام القواعد المعمارية والبناء‪.2‬‬
‫‪ -3‬تحمل االرتفاقات القانونية‪:‬‬
‫يج وز للجه ة المختص ة إذا رأت منفع ة عام ة أن تف رض جمل ه من االتفاق ات وان ت دخل‬
‫تع ديالت على المش روع الس يما ب ترك بعض القط ع األرض ية والمس احات الش اغرة إلقام ة‬
‫بعض المراف ق والتجه يزات العمومي ة‪ ،‬كمس احات خض راء أو مالعب‪ ،‬حظ يرة لتوقي ف‬
‫السيارات‪ ،‬مدارس‪ ....‬الخ‪.3‬‬
‫ولإلش ارة إن اإلدارة غ ير ملزم ة بتع ويض المج زئ عن االتفاق ات المفروض ة علي ه أثن اء‬
‫إقدامه على عملية التجزئة والتي تعد كحرمان له من استغالل مساحات معينة من التجزئة‪،‬‬
‫إال إذا كانت المساحة المخصصة لها تزيد عن نسبه معينه‪.4‬‬
‫‪ -4‬االلتزام بوضع نظام مشتركه‪ 1‬للتجزئة‪:‬‬
‫تتمث ل الملكي ة المش تركة األفقي ة في التجزئ ات العقاري ة الخاص ة حال ة خاص ة للملكي ة‪ ،‬إذ‬
‫تجم ع في نفس ال وقت بين الملكي ة الخاص ة بالنس بة للج زء العائ د للمال ك والملكي ة الش ائعة‬
‫بالنس بة لألج زاء المش تركة في العق ار القابل ة لالس تعماالت المش تركة بين ك ل المالك فهي‬
‫‪1‬‬
‫انظر المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي ‪29- 90‬‬
‫‪2‬‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 175- 91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ ،1991‬المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصه التجزئة‬
‫وشهادة التقسيم ورخصه البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم‪ ،‬ج ر عدد ‪.26‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.19/ 15‬‬
‫‪4‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.142‬‬
‫‪38‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫بذلك تعتبر بال شك عنصر لالستقرار االجتماعي من خالل خلق إطار عيش مالئم بالنسبة‬
‫لمستعملي التجزئة‪.1‬‬
‫وحسب ما جاء به المشرع في المرسوم ‪ 19 /15‬أن صاحب التجزئة يجب عليه أن يضع‬
‫نظام ا خاص ا ب األجزاء المش تركة كتحدي د موق ع مس احات توق ف الس يارات والمس احات‬
‫الخض راء أول ح ره ومس احات االرتفاق ات الخاص ة وحف ظ الملكي ات والمغ ارس والمالعب‬
‫والمس احات غ ير المبني ة‪ ،‬وه ذه األج زاء المش تركة تبقى ض من الملكي ة الخاص ة لم الكي‬
‫القطع األرضية التجزئة‪.2‬‬
‫‪ 5‬التصريح باألشغال‪:‬‬
‫ب الرجوع إلى الق انون ‪ 29 /90‬والمرس وم التنفي ذي رقم ‪ 19 /15‬نج د أن المش رع لم‬
‫يتط رق إلى إلزامي ة المس تفيد من رخص ة التجزئ ة ببداي ة أش غال التجه يز‪ ،‬لكن نج د أن‬
‫المرس وم ‪ 15/19‬نص على ان ه‪ ":‬بطلب المس تفيد من رخص ة التجزئ ة‪ ،‬عن د إتم ام أش غال‬
‫قابلية االستغالل التي تثبت مطابقة هذه األشغال وإ تمامها‪.3‬‬
‫ثالثا‪ :‬الحق في التنازل أو التأجير األرضية‪:‬‬
‫كقاع دة عام ه‪ ،‬مال ك العق ار ل ه ح ق التص رف في الملكي ة بص فة قانوني ة‪ ،‬س واء ك ان ذل ك‬
‫ب البيع أو الك راء‪ ،‬أو عن طري ق الهب ة‪ ،‬ك أن يمنح الملكي ة كله ا أو جزئه ا‪ ،‬وبالت الي تنتق ل‬
‫الملكية إلى الغير أن يتصرف في البناء بتعليقه أو هدمه أو تغييره‪.4‬‬
‫كما أن عملية البيع واإليجار للقطع األرضية للتجزئة تعد حق من حقوق المجزئ‪ ،‬إال أن‬
‫هذا الحق ال يمكن االستفادة منه إال بعد القيام بالتزام إنجاز أشغال التهيئة والحصول على‬
‫ش هادة قابلي ة االس تغالل‪ ،‬فالتجزئ ة هي وس يلة للتقس يم العق اري وفي نفس ال وقت وس يلة‬
‫‪1‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.142‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة تسعة من المرسوم التنفيذي رقم ‪19 /15‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 23‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫اللي عبد العزيز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.25‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪39‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫للتص رف ب البيع في القط ع األرض ية المترتب ة عنها‪ .1‬ولق د تط رق المش رع الجزائ ري إلى‬
‫ح ق التص رف في القط ع األرض ية‪ ،‬فنص الق انون رقم ‪ 15 /08‬أن‪ ":‬التجزئ ة هي القس مة‬
‫من أج ل ال بيع أو اإليج ار‪ ،‬أو تقس يم الملكي ة العقاري ة إلى قطع تين أو إلى ع دة قط ع‬
‫مخصصة للبناء من أجل استعمال مطابق ألحكام مخطط التعمير"‪.2‬‬
‫ويعتبر كذلك حق الملكية من أوسع الحقوق العينية األصلية‪ ،‬فصاحب الحق له بذلك الشيء‬
‫وح ق التص رف في ه‪ ،‬كم ا يظه ر ح ق المس تفيد من خالل قدرت ه على االس تفادة من‬
‫التوصيالت الخارجية المختلفة كالمياه‪ ،‬الكهرباء والغاز‪.3‬‬
‫ولق د تط رق له ا أيض ا المش رع في القس م الث اني من الفص ل الث اني من المرس وم التنفي ذي‬
‫‪ 342 /20‬بعنوان الشروط الالزمة للتنازل عن حصص األراضي المجزئة‪ ،‬من خالل نه‬
‫على أنه‪ " :‬تخضع كل عملية عقارية على قطعة أرض موجودة ضمن األراضي المجزأة‬
‫إلى تس ليم ش هادة قابلي ة االس تغالل من ط رف رئيس المجلس الش عبي البل دي‪ ، 4‬كم ا يطلب‬
‫تقديم شهادة قابلية االستغالل أثناء كل عملية عقارية على القطع األرضية التي تشتمل على‬
‫مبان موجودة في األرض المجزأة‪ ،‬المقرر إحداثها‪.5‬‬
‫ويتض من العق د المك رس له ذه العملي ة مراج ع ه ذه الش هادة وال تي تع د كتش كيلة جوهري ه‬
‫يتطلب النص عليه ا في ك ل العق ود المتعلق ة ب البيع (الناقل ة للملكي ة أو الك راء لم دة طويل ة‬
‫بغرض إقامة مثال منشآت سياحية‪ .6‬كما تجدر اإلشارة أنه ال يعفى تسليم الشهادة المذكورة‬
‫أعاله المس تفيد من رخص التجزئ ة‪ ،‬من مس ؤوليته إزاء المس تفيدين من القط اع األرض ية‪،‬‬

‫‪1‬‬
‫تكواشت كمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬صفحه ‪.149 ،148‬‬
‫المادة ‪ 2‬ثمانية من القانون رقم ‪.8‬‬ ‫‪2‬‬

‫عبد العزيز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.24‬‬ ‫‪3‬‬

‫الماده‪ 32/01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.324/20‬‬ ‫‪4‬‬

‫المادة ‪ 32/02‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫تكواشت كمال‪ ،‬نفس المرجع السابق ص ‪.149‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪40‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫السيما فيما يتعلق بالتنفيذ الجيد لألشغال‪ .1‬وكذلك يجب أن تكون التجزئة موصولة‪ ،‬على‬
‫األقل بالشبكات الخارجية خاصة شبكة المياه وشبكة التطهير والطاقة الكهربائية‪.2‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬نطاق تطبيق رخصة التجزئة‪1:‬‬
‫يتضمن موضوع قرار رخصة تجزئة إقامة بنايات باختالف أغراضها أن توافق الملكية‬
‫العقاري ة المجزئ ة مخط ط ش غل األراض ي والقواع د العام ة للتهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ويأخ ذ نط اق‬
‫تط بيق رخص ة تجزئ ة أربع ة أش كال أو مس تويات يتم من خالله ا تنفي ذ محت وى الموض وع‬
‫المتض من ال ترخيص بالتجزئ ة‪ ،‬وذل ك من حيث الموض وع واألش خاص والمك ان والزم ان‬
‫وهذا ما سنوضحه كاالتي‪:‬‬
‫الفرع األول‪ :‬النطاق الموضوعي‪:‬‬
‫إن رخص ة التجزئ ة الزم ة لعملي ة الرقاب ة على ك ل عملي ة تقس يم للملكي ة أو ع دة ملكي ات‬
‫عقاري ة مهم ا ك ان موقعه ا‪ ،‬إذا ك انت الغاي ة منه ا تش ييد بناي ات عليه ا‪ ،‬ش رط أن تك ون‬
‫األرض المج زأة موافق ة لمخط ط ش غل األراض ي أو وثيق ة التعم ير ال تي تح ل محل ه وك ذا‬
‫المخطط التوجيهي‪ ،‬وأن تكون الغاية من التقسيم إقامة بنايات عليها مع الشروع في أشغال‬
‫التهيئة خالل المدة القانونية‪.3‬‬
‫وحسب ما جاء في المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي ‪ 15/19‬على أنها‪ " :‬ال تسلم رخصة‬
‫التجزئة إال إذا كانت األرض المجزئة موافقة لمخطط شغل األراضي المصادق عليها أو‬
‫تجاوزت مرحله تحقيق العمومي‪ ،‬أو مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك‪.4‬‬
‫كم ا أنه ا تف رض في ك ل تقس يم لقطع ة أرض ية غ ير مبني ة أو أك ثر بغ رض إقام ة بناي ات‬
‫عليها‪ ،‬غير أن المشرع حماية منه للمصلحة العامة العمرانية قيد نطاقها بـ‪:‬‬

‫المادة ‪ 32/04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.342/20‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 32/06‬من المرسوم التنفيذي نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫مزياني نوال‪ ،‬المرجع السابق صفحه ‪.14‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي‪19/19‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪41‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫إلزامية رفض رخصة التجزئة‪ ،‬إن لم تكن األرض المجزئة مخطط موافقة لمخطط‬ ‫‪-‬‬
‫شغل األراضي المصادق عليه‪ ....‬الخ‪ ،.‬كما أشرنا في المادة ‪ 17‬المذكورة أعاله‪.‬‬
‫كما يمكن رفض تسليم رخصة التجزئة في البلديات إذا كانت األرض المجزئة غير‬ ‫‪-‬‬
‫موافق ة لتوجيه ات المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير أو التوجيه ات ال تي تطبقه ا‬
‫القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.1‬‬
‫كما أورد المشرع استثناء التجزئة التي ال تتطلب معها رخصه التجزئة والمعدة في المادة‬
‫‪ 01‬من المرسوم التنفيذ السابق الذكر كما يلي‪:‬‬
‫الهياك ل القاعدي ة ال تي تحت وي بس رية الوط ني وتش مل الهياك ل القاعدي ة العس كرية‬ ‫‪-‬‬
‫مخصصة تنفيذ المهام الرئيسية لوزارة الدفاع الوطني كما ال تعني بعض الهياكل‬
‫القاعدية الخاصة التي تكتسي طابعا استراتيجيا من الدرجة األولى والتابعة لبعض‬
‫الدوائر الوزارية أو الهيئات والمؤسسات‪.2‬‬
‫ويالحظ على أنه رخصة التجزئة من خالل نطاقها الموضوعي‪:‬‬
‫إنه ا الزم ة لك ل عملي ة تقس يم للملكي ة العقاري ة الواح دة ع دة ملكي ات عقاري ة لمال ك‬ ‫‪-‬‬
‫واحد‪،‬‬
‫يجب أن تك ون األرض المجزئ ة موافق ة لمخط ط ش غل األراض ي أو وثيق ة التعم ير‬ ‫‪-‬‬
‫التي تحل محلها‪،‬‬
‫يجب أن تكون الغاية منها إقامة بنايات على األراضي المجزئة أي تقسيمات جديدة‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪3‬‬
‫أن يشرع في أشغال التهيئة خالل مدة محددة من تاريخ صدور قرار بالتجزئة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬النطاق المتخفي‪:‬‬
‫يتحدد هذا النطاق في األشخاص الذي ألزمهم القانون الحصول على طلب رخصه تجزئة‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫دبراسو مسعودة‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.157‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 1‬من المرسوم التنفيذي ‪.15/19‬‬
‫‪3‬‬
‫مزياني نوال المرجع السابق ص ‪.14‬‬
‫‪42‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫وه و م ا نص ت علي ه الم ادة ‪ 08‬من المرس وم التنفي ذي ‪ 19 /15‬بقوله ا‪ ":‬يجب أن يتق دم‬
‫صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم ويوقع‬
‫عليه "‪.1‬‬
‫كما يجب أن يدعم المعنى طلبه أما بنفسك من عقد الملكية أو بتوكيل طبقا ألحكام األمر‬
‫رقم ‪ 58 /75‬المؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر سنه ‪ ،1975‬أو نسخة من القانون األساسي إذا كان‬
‫المالك أو الموكل شخص معنويا"‪.2‬‬
‫فالقانون منح المالك حق الحصول على رخصة تجزئة وهو األصل‪ ،‬فهو من يملك القطع‬
‫األرضية تجزئتها بمقتضى عقد الملكية‪ ،‬كما منع الوكيل حق الحصول على رخصه من‬
‫قبل المالك األصلي للقيام بطلب رخصة التجزئة لحسابه وبسمه مع مراعاة القواعد العامة‬
‫للوكال ة المنص وص عليه ا في الم ادة ‪ 73‬وم ا يليه ا من التقن يين الم دني الجزائ ري‪ ،‬وم ع‬
‫الوكيل إال أن يرفق طلب الحصول على الترخيص بتوكيل رسمي محرر من الموثق‪.3‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬النطاق المكاني‪:‬‬
‫ب الرجوع إلى الم ادة ‪ 57‬من الق انون رقم ‪ 29 /90‬المع دل والمتمم على أن المش روع لم‬
‫يح دد األم اكن ال تي تس توجب الحص ول على رخص ه التجزئ ة ب ل أن جمي ع األم اكن على‬
‫مستوى التراب الوطني تستلزم وجود رخصة تجزئته كما يفهم من المادة أعاله من خالل‬
‫العبارة‪ ":‬مهما كان موقعها"‪.4‬‬
‫لكن في نفس ال وقت نج د الم ادة واح د من المرس وم التنفي ذي ‪ 19 -15‬اس تثنت بعض‬
‫األماكن من بينها األماكن المحمية سرية الدفاع الوطني والهياكل القاعدية‪ ،‬إذ يستلزم على‬
‫وزارة الدفاع الوطني االشتراك مع الوزارات األخرى من اجل أن تكون البنايات مطابقة‬

‫المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي ‪.19-15‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 8/02‬من المرسوم نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫مزياني نوال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.16‬‬ ‫‪3‬‬

‫المرجع نفسه‪ ،‬صفحه ‪15‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪43‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫بأحك ام التش ريع العم ران في الجزائ ري‪ ،‬وه ذا راج ع إلى طبيع ة الخ اص‪ ،‬والط ابع‬
‫االستراتيجي لألماكن العسكرية‪ .‬هذا ما تم تفصيله في المادة األولى من المرسوم التنفيذي‬
‫أعاله على أن المشرع جعل موقفه ينصب على إلزامية الحصول على رخصه تجزئة‪ ،‬في‬
‫ك ل األماكن كقاعدة عام ة لكنه أورد استثناء على ه ذه القاعدة يتمث ل في األماكن المحمي ة‬
‫بسرية الدفاع الوطني والهياكل القاعدية‪.1‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬النطاق الزماني‪:‬‬
‫رخص ة التجزئ ة من الق رارات اإلداري ة المرتب ط تطبيقه ا ب زمن مح دد‪ ،‬س واء ك ان لل زمن‬
‫دور من حيث تحديد المناطق التي يجب فيها للرخصة أو من حيث مدة صالحيتها‪.‬‬
‫أ‪ -‬دور الزمان في تحديد المناطق الخاضعة لرخصة التجزئة‪.‬‬
‫تقسم ادوات التهيئة والتعمير مناطق إلى مناطق عمرانية ومناطق غير قابلة للتعمير‪.‬‬
‫في القطاع ات المعم رة تش تمل ك ل األراض ي وإ ن ك انت غ ير مجه زة بجمي ع التجه يزات‬
‫ونش اطات ول و غ ير مبني ة كالمس احات الخض راء والح دائق الفتوح ات الح رة والغاب ات‬
‫الحض رية‪ ،‬الموجه ة إلى خدم ة ه ذه البناي ات المتجمع ة‪ ،‬كم ا تش تمل األج زاء ال واجب‬
‫تحديدها‪ ،‬إصالحها وحمايتها‪.2‬‬
‫تنقس م القطاع ات القابل ة للتعم ير إلى قطاع ات مبرمج ة للتعم ير وقطاع ات للتعم ير‬
‫المستقبلية ‪ ،‬هذين القطاعين يبرزان دور الزمن في تحديد نطاق تطبيق الرخصة‪ ،‬حيث أن‬
‫القطاع ات المبرمج ة للتعم ير هي قطاع ات ال تي تخص ص أراض يها للتعم ير على األم دين‬
‫القصير والمتوسط في أفاق عشر سنوات‪ ،‬فتعتبر اجل بناء على هذه األراضي قريبة هذا‬
‫م ا ال يمن ع الحص ول على الرخص ة‪ ،‬أم ا القطاع ات تعم ير المس تقبلية تخص ص أراض يها‬

‫‪ 1‬مزياني نول‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬

‫‪2‬‬
‫غني ة س طوطح‪ ،‬رخص ة التجزئ ة ك أداة للتهيئ ة العمراني ة‪ ،‬مجلي ه دائ رة البح وث والدراس ات القانوني ة والسياس ية‪ ،‬مخ بر‬
‫للمؤسسات الدستورية والنظام السياسي‪ ،‬العدد الثالث (‪ ،)03‬المركز الجامعي عبد اهلل مرسلي بتيبازة‪ ،‬الجزائر‪2017 ،‬‬
‫ص ‪.281‬‬
‫‪44‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫للتعمير في أفاق ‪ 20‬سنه ويمنع البناء عليها طيلة هذه المدة باستثناء بعض البنايات فمنع‬
‫البن اء على األراض ي التابع ة لقطاع ات التعم ير المس تقبلية ي ؤدي إلى رف ع منح رخص ه‬
‫التجزئ ة طالم ا ه ذه األخ يرة مش روطة العق د من التجزئ ة ه و تش ييد بناي ة‪ ،‬فعام ل ال زمن‬
‫يخ رج ه ذا القط اع من نط اق تط بيق رخص ه التجزئ ة ويبقى تقس يم ه ذه األراض ي خاض عا‬
‫للنص وص الخاص ة ك أن تك ون أرض فالحي ة فتخض ع في تقس يمها لرخص ه التقس يم‬
‫المنص وص عليه ا في المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 490 /97‬المح دد لش روط تجزئ ة األراضي‬
‫الفالحية‪.1‬‬
‫ب‪ -‬دور الزمان في تحديد صالحية رخصة تجزئة‪:‬‬
‫ح دد الق انون الم دة القص وى لص الحية رخص ة التجزئ ة بثالث س نوات من ت اريخ التبلي غ‬
‫للش خص لق رارات التجزئ ة‪ ،‬ال فتعت بر الغي ة إذا لم يش رع ص احب التجزئ ة في أش غال‬
‫التهيئة خالل اجل ثالث سنوات من تاريخ التبليغ الشخص عنها‪ ،‬كما تعتبر الغية إذا بدأ‬
‫صاحب التجزئة في أشغال التهيئة ولم تكتمل هذه األشغال في اآلجال المحددة في القرار‪،‬‬
‫وي ترتب على الرخصة اعتب ار ك ل أش غال التهيئة المنجزة بع د ذلك من قب ل األعمال غير‬
‫ملخص المعاقب عليها قانونيا‪.2‬‬
‫ولم يبين المشرع الجزائري إذا كانت هذه الرخصة تبقى صالحة متى أراد المستفيد منها‬
‫بن اء ج زء من التجزئ ة مهم ا ط ال ال زمن تنفي ذ األش غال و طلب رخص ة البن اء ولكن‬
‫ب الرجوع إلى نص الم ادة ‪ 21‬من المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 342 /20‬يتض ح ان ه‪ ":‬يمكن‬
‫تحديد دفتر الشروط الخاص بأرض مجزئة حصل على ترخيص لها قبل المصادقة على‬
‫مخط ط ش غل األراض ي‪ ،‬بم وجب ق رار من ال والي بع د استش ارة المجلس الش عبي البل دي‬
‫وإ ج راء تحقي ق عم ومي‪ ،‬وذل ك قص د التمكين من انج از عملي ات البن اء ألحك ام المخط ط‬

‫غنية سطوطح‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.282 ،281‬‬ ‫‪1‬‬

‫غنية سطوطح‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.282‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪45‬‬
‫ماهية رخصة التجزئة‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المذكور في الواليات التي تم أحداث المقاطعات اإلدارية منها‪ ،‬يعدل دفتر الشروط بموجب‬
‫قرار من الوالي المنتدب‪.1‬‬
‫ويحض ر ك ل مال ك لقطع ة ارض مجزئ ة بفتح التحقي ق العم ومي المنص وص علي ه أعاله‬
‫وينشر القرار المعدل لدفتر الشروط المتضمن تاريخ سريانه عند االقتضاء لدى المحافظة‬
‫العقارية المختصة إقليميا‪ ،‬طبقا للتشريع المعمول به "‪.2‬‬

‫خالصة الفصل األول‪:‬‬

‫نخلص في خت ام ه ذا الفص ل إلى أن المش رع الجزائ ري لم يمنح رخص ه‬
‫التجزئ ة‪ ،‬ب الرغم من األهمي ة البالغ ة له ذه الرخص ة تارك ا ألم ر للفق ه‪ ،‬وباعتب ار أن‬
‫رخص تجزئة من ظن رخص اإلدارية في مجال العمران ومن عقود التعمير فهي‬
‫عب ارة عن ق رار إداري ص ارم عن س لطة مختص ة قانوني ا تمنح الح ق لص احب‬
‫الملكية من تقسيم القطعة األرضية إلى قطعتين أو عدة قطع لتشييد بناية‪ ،‬كما أنها‬
‫تختلف عن غيرها من المصطلحات المشابهة لها كشهادة تقسيم الترخيص والتجزئ ة‬
‫الملكي ة وه ذا م ا يميزه ا بجمل ة من الخص ائص الهام ة‪ :‬كم ا له ا أهمي ة وأه داف في‬
‫ض بط التوس ع العم راني ض بط عملي ه البن اء‪ ،‬وه ذا م ا جعله ا آلي ة قانوني ة و وس يلة‬
‫عمرانية ناجحة‪.‬‬

‫المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.342 /20‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 06 /21‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪46‬‬