République Algérienne Démocratique et Populaire Ministère de l’Enseignement

Supérieur et de la Recherche Scientifique Université de Larbi Tebessi- Tébessa

Faculté des Sciences exacte et science de la nature de la vie

Département de science de la terre et de l’univers

1ER Année Master Aménagement Urbain

:‫بـحــث حــول‬
‫رخــــصــــة الـــــتـــــجـــــزئـــــــة و شـــهــــــادة الــــــــتــقــســيــم‬
19-15 ‫حســـــب المــــرســوم الـــتــنــفــيــذي رقـــم‬

Enseignant de module: Réalisé par :

Mr.hadjla A BOUAZDIA MOHAMED ALI

2022/2023
 ‫فهرس المحتويات‬
‫رخـصـة التـجـزئـــة‬ ‫‪‬‬
‫مقدمــــــــــــــــــــة‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم رخصة التجزئة‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف رخصة التجزئة‬

‫المطلب الثاني‪ :‬خصائص رخصة التجزئة‬

‫المبحث الثاني‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة التجزئة وآثارها‬

‫المطلب األول‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة التجزئة‬

‫الفرع األول‪ :‬تقديم الطلب والوثائق المطلوبة‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الجهات المختصة لمنح رخصة التجزئة وآجال تسليمها‬

‫المطلب الثاني‪ :‬آثار رخصة التجزئة‬

‫شـهـادة التقســيـــم‬ ‫‪‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬شهادة التقسيم‬

‫المطلب االول ‪ :‬مفهوم شهادة التقسيم‬

‫الفرع االول ‪ :‬تعريف شهادة التقسيم‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬نطاق تطبيقها‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬اجراءات اعداد شهادة التقسيم‬

‫الفرع االول ‪ :‬طلب الحصول على شهادة التقسيم‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬الجهة المختصة بالبت في طلب شهادة التقسيم‬

‫الفــرع الثــالث ‪ :‬تحديــد مضــمون شــهادة التقســيم و الطعن فيهــا حســب المــواد ‪ 38‬و ‪ 39‬من المرســوم‬
‫التنفيذي ‪19-15‬‬

‫خـــــــــــــــــــــــــــاتمة‬

‫المــصــادر‬

‫رخـــصـــة‬
‫الـتجـزئـة‬

‫مقدمــــــــــــــــــــة‬
‫إن معيار تطور دولة ما أو تخلفها الحضاري هو العمران‪ ،‬حيث تسهر جميع الدول بوضع مقاييس وقواعد‬
‫تستجيب لها البنايات‪ ،‬لغرض إظهارها بمظهر ونس‪-‬ق جم‪-‬الي‪ ،‬فكلم‪-‬ا ك‪-‬انت ال‪-‬دول متط‪-‬ورة ك‪-‬ان مس‪-‬توى‬
‫العمران فيها راقيا‪ ،‬والعكس في حالة الدولة المتخلفة‪ ،‬فتخلفها ينعكس سلبا وفوضى على بناءاته‪--‬ا ومجاله‪--‬ا‬
‫العمراني‪.‬‬

‫والجزائر كغيرها من الدول ال تخ‪--‬رج عن ه‪--‬ذا اإلط‪--‬ار‪ ،‬فمن‪--‬ذ االس‪--‬تقالل أص‪--‬درت ع‪--‬دة نص‪--‬وص قانوني‪--‬ة‬
‫وتنظيمية‪ ،‬مؤطرة للبناء والعمران‪.‬‬

‫ونورد فيم‪-‬ا يلي لمح‪-‬ة س‪-‬ريعة للتط‪-‬ور الت‪-‬اريخي للنص‪--‬وص المتعلق‪-‬ة بموض‪--‬وع بحثن‪-‬ا (اإلط‪-‬ار الق‪-‬انوني‬
‫لرخصة التجزئة) في الجزائر وذلك منذ االستقالل إلى الوقت الراهن‪ ،‬حيث‪:‬‬

‫‪ -‬صدر األمر ‪ 62/157‬المؤرخ في ‪ 31/12/1962‬الذي ينص على مواصلة العم‪--‬ل ب‪--‬القوانين الفرنس‪--‬ية‬
‫السائدة باستثناء ما يتعارض مع الس‪--‬يادة الوطني‪--‬ة أو يش‪--‬مل قواع‪-‬د التمي‪--‬يز العنص‪--‬ري‪ ،‬حيث بن‪--‬اء علي‪--‬ه تم‬
‫االستمرار في العمل بالمرسوم الفرنسي الصادر في ‪ 31‬ديسمبر ‪.1958‬‬

‫‪ -‬ثم ص‪---‬در األمـــر ‪ 67-75‬المـــؤرخ في ‪ 26‬ســـبتمبر ‪ 1975‬المتعلـــق برخصـــة البنـــاء ورخصـــة‬

‫التجزئة (جريدة رسمية رقم ‪ 83‬مؤرخة في ‪ 17‬أكتوبر ‪ )1975‬وهو أول نص تشريعي يصدر عن الدول‪--‬ة‬
‫الجزائرية في هذا المجال‪.‬‬

‫‪ -‬ثم تاله القانون رقم ‪ 02-82‬المؤرخ في ‪ 06‬فبراير ‪ 1982‬المتعلــق برخصــة البنــاء ورخصــة تجزئــة‬
‫األراضي للبناء (جريدة رسمية رقم ‪ 6‬مؤرخة في ‪ 09‬فبراير ‪.)1982‬‬

‫‪ -‬وبعدها صدر القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ 01‬ديسمبر ‪ 1990‬المتعلق بالتهيئ‪--‬ة والتعم‪--‬ير (جري‪--‬دة‬
‫رس‪--‬مية رقم ‪ 52‬مؤرخ‪--‬ة في ‪ 02‬ديس‪--‬مبر ‪ ،)1990‬المع‪--‬دل والمتمم‪ ،‬وق‪--‬د ص‪--‬در إث‪--‬ر ذل‪--‬ك تطبيق‪--‬ا لبعض‬
‫أحكامه المرسوم التنفيذي رقم ‪ 176-91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬الذي يحدد كيفيــات تحضــير شــهادة‬
‫التعمير ورخصة التجزئة وشهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلــك‪،‬‬
‫والذي ألغي مؤخرا بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬المؤرخ في ‪ 25‬يناير ‪ 2015‬المحدد لكيفيات تحضــير‬
‫عقود التعمير وتسليمها (جريدة الرسمية رقم ‪ 7‬مؤرخة في ‪ 12‬فبراير ‪.)2015‬‬

‫لقد فرضت الدولة‪ ،‬من خالل هذه النصوص المتتابعة‪ ،‬جملة من القيود على تجزئة األراضي‪ ،‬فأي تجزئ‪--‬ة‬
‫في المحيط العمراني يجب أن تخضع وتستجيب لمجموعة من المقاييس والقواعد التقنية المحددة مس‪--‬بقا من‬
‫قبل المشرع ومضبوطة بقواعد تنظيمية‪ ،‬بحيث تنشأ كل تجزئة بناء على ملفات ومخططات قانونية وتقني‪--‬ة‬
‫ويمنح الترخيص بالتجزئة من جهات اداري‪--‬ة مختص‪--‬ة وذل‪--‬ك للمحافظ‪--‬ة على العم‪--‬ران ومجاالت‪--‬ه وتحس‪--‬ين‬
‫الوجه الجمالي للمدن والتجمع‪--‬ات الس‪--‬كانية الحض‪--‬رية‪ ،‬وك‪--‬ذا مكافح‪--‬ة البن‪--‬اء الفوض‪--‬وي وم‪--‬ا يص‪--‬احبه من‬
‫أخطار‪.‬‬

‫اإلشكالية‪ :‬ما مفهوم رخصة تجزئة االراضي وما هي اجراءات الحصول عليها في إطار القــانون ‪90/29‬‬
‫المعدل والمتمم والنصوص التنظيمية له؟‬
‫لإلجابة عن هذه اإلش‪-‬كالية وقص‪-‬د االلم‪-‬ام بحيثي‪-‬ات ومتطلب‪-‬ات الموض‪-‬وع س‪-‬نتطرق للموض‪-‬وع بالطريق‪-‬ة‬
‫والمنهجية التالية‪ :‬مقدم‪--‬ة‪ ،‬ومبح‪--‬ثين‪ ،‬األول‪ :‬مفه‪--‬وم رخص‪--‬ة التجزئ‪--‬ة وخصائص‪--‬ها‪ ،‬ويتك‪--‬ون من مطل‪--‬بين‬
‫األول‪ :‬تعريف رخصة التجزئة والمطلب الثاني‪ :‬خصائصها‪ ،‬أما المبحث الثاني‪ :‬إج‪-‬راءات الحص‪--‬ول على‬
‫رخص‪--‬ة التجزئ‪--‬ة وتنفي‪--‬ذ األش‪--‬غال المتعلق‪--‬ة به‪--‬ا‪ ،‬ويتك‪--‬ون أيض‪--‬ا من مطل‪--‬بين‪ ،‬المطلب األول‪ :‬إج‪--‬راءات‬
‫الحصول على رخصة التجزئة‪ ،‬والمطلب الثاني‪ :‬آثار رخصة التجزئة ثم الخاتمة ‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم رخصة التجزئة‬

‫رخصة التجزئة هي ثاني القرارات المتعلقة بعقود التعمير‪ ،‬ودورها ال يق‪-‬ل أهمي‪-‬ة عن دور رخص‪-‬ة البن‪-‬اء‬
‫في المحافظة على النسق والنسيج العمراني وكذا محاربة البناء الفوضوي‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف رخصة التجزئة‬

‫جاء في مض‪-‬مون الم‪-‬ادة ‪ 57‬من الق‪-‬انون ‪ 29-90‬الم‪-‬ؤرخ في ‪ 01/12/1990‬المتعل‪-‬ق بالتهيئ‪-‬ة والتعم‪-‬ير‪،‬‬

‫المعدل والمتمم‪ ،‬وكذا المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي ‪.19-15‬‬

‫" تشترط رخصــــة التجزئة بالنسبـــة لكل عملية تقسيم ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات مهمــا كــان‬
‫موقعها إلى قطعتين أو عدة قطع إذا كان يجب استعمال احدى القطع الناتجة أو عدة قطع أرضــية لتشــييد‬
‫بناية"‪،‬‬

‫يتضح من هذا النص أنه ليست كل عملية تقسيم تعتبر تجزئة بل هناك مع‪--‬ايير تض‪--‬بط العملي‪--‬ة ح‪--‬تى تك‪--‬ون‬
‫خاضعة للرخصة فال بد من تقسيم ملكية عقاري‪--‬ة واح‪--‬دة تش‪--‬كل وح‪--‬دة عقاري‪--‬ة أو ع‪-‬دة ملكي‪--‬ات مهم‪--‬ا ك‪--‬ان‬
‫موقعها إلى قطعتين أو عدة قطع وتستعمل هذه القطع الناتجة لتشييد بناية‪.‬‬

‫كما أن القانون ‪ 15-08‬المؤرخ في ‪ 20‬يوليو ‪ 2008‬المحدد لقواعد مطابق‪--‬ة البناي‪--‬ات وإتم‪--‬ام إنجازه‪--‬ا‪ ،‬في‬
‫المادة ‪ 02‬فقرة ‪ 08‬عرف التجزئة كما يلي‪:‬‬

‫" التجزئــة هي‪ :‬القســمة من أجــل الـبيع أو اإليجــار أو تقســيم ملكيــة عقاريــة إلى قطعــتين أو عـدة قطــع‬
‫مخصصة للبناء من أجل استعمال مطابق ألحكام مخطط التعمير"‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬خصائص رخصة التجزئة‬

‫تصدر هذه الرخصة في شكل قرار إداري ومن‪--‬ه فإن‪--‬ه يعتريه‪--‬ا م‪--‬ا يع‪--‬تري الق‪--‬رار اإلداري بوج‪--‬ه ع‪--‬ام من‬
‫النشر والتعديل واإللغاء‪ ،‬ويصدر عن جهات إدارية محددة قانونا بعدما تتحق‪--‬ق من م‪--‬دى مطابق‪--‬ة مش‪--‬روع‬
‫التجزئة مع قواعد التعمير التنظيمي ومخالفة ذلك ت‪--‬ؤدي إلى قابلي‪--‬ة الرخص‪--‬ة لإللغ‪--‬اء‪ .‬وهي وثيق‪--‬ة متعلق‪--‬ة‬
‫بذات األرض وليس طالبها ‪.‬‬

‫و حتى نكون بصدد التجزئة ال بد من مراعاة المعايير التالية‪:‬‬

‫‪ -‬ال بد أن تكون الملكية العقارية المراد تجزئته‪--‬ا تش‪--‬كل وح‪--‬دة عقاري‪--‬ة ‪ ilot de propriété‬مح‪--‬ددة إم‪--‬ا‬
‫بطرق عامة أو ملكيات للغير ويستوي أن تك‪--‬ون ملكي‪--‬ة عقاري‪--‬ة واح‪--‬دة أو ع‪--‬دة ملكي‪--‬ات ويش‪--‬ترط في ه‪--‬ذه‬
‫األخيرة أن تكون متالصقة وتشكل وحدة واحدة‪.‬‬

‫‪ -‬تجزئة األرض تكون من أجل إنشاء بناية وليس لغرض آخر‪.‬‬

‫‪ -‬التجزئة تتعلق بقطعة أرض وال يكون موضوعها عقار مبني حيث هذا األخير عند قسمته يخضع لقرار‬
‫شهادة التقسيم‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة التجزئة وآثارها‬

‫المطلب األول‪ :‬إجراءات الحصول على رخصة التجزئة‬

‫الفرع األول‪ :‬تقديم الطلب والوثائق المطلوبة‬

‫رخصة التجزئة هي الزمة في كل تقسيم لملكية عقارية أو ع‪--‬دة ملكي‪--‬ات مهم‪--‬ا ك‪--‬ان موقعه‪--‬ا إذا ك‪--‬ان يجب‬
‫استعمال احدى القطع الناتجة أو عدة قطع أرضية لتشييد بناية‪ ،‬وعلي‪--‬ه فيمكن ال‪--‬ترخيص ألي مال‪--‬ك لقطع‪--‬ة‬
‫أرض أو أكثر يريد تقسيمها إلى أجزاء بغرض إقامة بنايات عليها‪.‬‬

‫ومع هذا فإن المشرع‪ ،‬وحماية للمص‪--‬لحة العام‪--‬ة العمراني‪--‬ة‪ ،‬ف‪--‬رض ع‪--‬دم منح رخص‪--‬ة التجزئ‪--‬ة إذا لم تكن‬
‫األرض المجزئة موافقة لمخطط شغل االراضي المصادق عليه أو تجاوزت مرحلة التحقي‪--‬ق العم‪--‬ومي‪ ،‬أو‬
‫مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك‪.‬‬

‫الطالب‪ :‬هو صاحب الملكية أو موكله‪.‬‬

‫يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة وفقا للنموذج التنظيمي ويوقع عليه‪.‬‬

‫كما يجب عليه أن يدعم طلبه إما‪:‬‬

‫بنسخة من عقد الملكية‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫أو بتوكيل طبقا ألحكام األمر رقم ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 26‬سبتمبر ‪.1975‬‬ ‫‪-‬‬

‫أو بنسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫الوثائق المطلوبة‪:‬‬

‫يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق التالية‪:‬‬

‫‪ .1‬تصميم للموقع‪ ،‬يعد على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع القطعة األرضية‪.‬‬

‫‪ .2‬التصاميم الترشيدية المعدة على سلم ‪ 1/200‬أو ‪ ،1/500‬التي تشمل على البيانات اآلتية‪:‬‬

‫حدود القطعة األرضية و مساحتها‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫منحنيات المستوى و سطح التسوية مع خصائصها التقنية الرئيسية و نق‪--‬اط وص‪--‬ل ش‪--‬بكة الط‪--‬رق‬ ‫‪-‬‬
‫المختلفة‪،‬‬

‫تحديد القطع األرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق و قنوات التموين بالمياه الصالحة للشرب‬ ‫‪-‬‬
‫و الحريق و صرف المياه المستعملة و كذا شبكات توزيع الغاز و الكهرباء و الهاتف و اإلنارة العمومية‪،‬‬

‫تحديد موقع مساحات توقف السيارات و المساحات الحرة و مساحات االرتفاقات الخاصة‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫موقع البنايات المبرمجة و طبيعتها و شكلها العمراني‪ ،‬بما في ذلك البنايات الخاصة ب‪--‬التجهيزات‬ ‫‪-‬‬
‫الجماعية‪.‬‬

‫‪ .3‬مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي‪:‬‬

‫طرق المعالجة المخصصة لتقنية المياه الراسبة الصناعية من جميع المواد الس‪--‬ائلة أو الص‪--‬لبة أو‬ ‫‪-‬‬
‫الغازية المضرة بالصحة العمومية و الزراعية و البيئة‪،‬‬

‫المعالج‪--‬ة المخصص‪--‬ة لتص‪--‬فية ال‪--‬دخان و انتش‪--‬ار الغ‪--‬ازات من جمي‪--‬ع الم‪--‬واد الض‪--‬ارة بالص‪--‬حة‬ ‫‪-‬‬
‫العمومية‪،‬‬

‫تحدي‪--‬د مس‪--‬توى الض‪--‬جيج و انبع‪--‬اث الطفيلي‪--‬ات الكهرومغناطيس‪--‬ية‪ ،‬بالنس‪--‬بة لألراض‪--‬ي المج‪--‬زأة‬ ‫‪-‬‬
‫المخصصة لالستعمال الصناعي‪.‬‬

‫‪ .4‬مذكرة تشتمل على البيانات التالية‪:‬‬

‫قائمة القطع األرضية المجزأة و مساحة كل قطعة منها‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫نوع مختلف أشكال شغل األرض مع توضيح عدد المساكن و مناصب الش‪--‬غل و الع‪--‬دد اإلجم‪--‬الي‬ ‫‪-‬‬
‫للسكان المقيمين‪،‬‬

‫االحتياجات في مجال الماء و الغاز و الكهرباء و النقل و كيفيات تلبيتها‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫طبيعة االرتفاقات و األضرار المحتملة‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫دراسة التأثير في البيئة‪ ،‬عند االقتضاء‪،‬‬ ‫‪-‬‬

‫دراسة جيوتقنية‪ ،‬يعدها مخبر معتمد‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪ .5‬برنامج األشغال الذي يوضح الخصائص التقية للمشاريع والشبكات والتهيئة المقرر إنجازه‪--‬ا وش‪--‬روط‬
‫تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل اإلنجاز وآجال ذلك‪ ،‬عند االقتضاء‪.‬‬

‫‪ .6‬دفتر شروط يحدد االلتزامات واإلرتفاق‪--‬ات الوظيفي‪--‬ة وذات المنفع‪--‬ة العام‪--‬ة المفروض‪--‬ة على األراض‪--‬ي‬
‫المجزأة‪ ،‬وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات‪.‬‬

‫يحدد دفتر الشروط‪ ،‬زيادة على ذلك‪ ،‬حفظ الملكيات والمغارس والمساحات الخضراء واألسيجة‪.‬‬

‫يمكن لطالب رخصة التجزئة أن يحدد إنجاز أشغال التهيئة الخاصة بكل جزء على حدة‪.‬‬
‫ويتم إعداد الملف البياني والتقني من طرف مكتب دراسات في الهندسة المعمارية أو التعمير‪ ،‬ويؤشر على‬
‫الوثائق المذكورة أعاله المهندس المعماري ومهن‪-‬دس مس‪-‬ح األراض‪-‬ي الل‪-‬ذان يمارس‪-‬ان نش‪-‬اطاتهما حس‪-‬ب‬
‫األحكام القانونية المعمول بها‪.‬‬

‫مكان اإليداع‪:‬‬

‫يرس‪--‬ل طلب رخص‪--‬ة التجزئ‪--‬ة والوث‪--‬ائق المرفق‪--‬ة ب‪--‬ه‪ ،‬في جمي‪--‬ع الح‪--‬االت‪ ،‬في خمس (‪ )5‬نس‪--‬خ إلى رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬ويودع مقابل وصل تسليم عند الشباك الوحيد (المصالح التقنية للبلدية)‪.‬‬

‫طرق الطعن‪:‬‬

‫يمكن لصاحب طلب رخصة التجزئة الذي لم يرضه الرد ال‪-‬ذي تم تبليغ‪-‬ه ب‪-‬ه‪ ،‬أو في حال‪-‬ة س‪-‬كوت الس‪-‬لطة‬
‫المختصة في اآلجال المطلوبة‪ ،‬أن يودع طعنا مقابل وص‪--‬ل إي‪--‬داع ل‪--‬دى الوالي‪--‬ة ثم طعن‪--‬ا ثاني‪--‬ا ل‪--‬دى وزارة‬
‫السكن‪ .‬كما بإمكانه اللجوء إلى العدالة بعد إجراء التظلم اإلداري‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الجهات المختصة لمنح رخصة التجزئة وآجال تسليمها‬

‫اختصاص الوالي لمنح رخصة التجزئة‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫تمنح رخص‪----‬ة التجزئ‪----‬ة من ط‪----‬رف ال‪----‬والي حس‪----‬ب الم‪----‬ادة ‪ 15‬من المرس‪----‬وم التنفي‪----‬ذي ‪:19-15‬‬
‫• بالنسبة للمشاريع ذات األهمية المحلية ‪( ،‬كانت في المرسوم التنفيذي ‪ 91/176‬الملغى‪ :‬المشاريع الواقعة‬
‫في المناطق الخاصة)‪.‬‬

‫• بالنسبة للمشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليه‪.‬‬

‫اختصاص الوزير المكلف بالعمران لمنح رخصة التجزئة‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫تمنح رخصة التجزئة من طرف الوزير المكلف بالعمران حسب ما تض‪--‬منته الم‪--‬ادة ‪ 15‬من نفس المرس‪--‬وم‬
‫التنفيذي‪:‬‬

‫• بالنسبة للمشاريع ذات األهمية الوطنية‪( .‬ك‪--‬انت في المرس‪--‬وم التنفي‪--‬ذي ‪ 91/176‬الملغى‪ :‬المش‪--‬اريع ال‪--‬تي‬
‫تكتسي أهمية وطنية أو جهوية)‬

‫اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي لمنح رخصة التجزئة‪:‬‬ ‫‪.3‬‬

‫• يمنح رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة التجزئة بالنسبة لبقية المشاريع (طبقا للمادة ‪ 15‬من المرسوم‬
‫التنفيذي ‪.)19-15‬‬

‫ثانيا‪ :‬آجال التسليم‬

‫‪ -‬شهرين(‪ )02‬من تاريخ إيداع الطلب عندما يكون التسليم من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البل‪--‬دي‬
‫باعتباره ممثال للبلدية أو الدولة‪.‬‬

‫‪ -‬ثالثة (‪ )03‬أشهر عندما يكون التسليم من اختصاص الوزير المكلف بالعمران أو الوالي‪.‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬آثار رخصة التجزئة‬

‫البد لرخصة التجزئة أن تستجيب لما يأتي من آثار وإال لم يكن لها أي مفعول‪:‬‬

‫أوال‪ :‬إشهار قرار رخصة التجزئة بالمحافظة العقارية المختصة من ط‪--‬رف الس‪--‬لطة المص‪--‬درة له‪--‬ا (الم‪--‬ادة‬
‫‪ 15‬من المرسوم التنفيذي ‪.)19-15‬‬

‫ثانيا‪ :‬تنفيذ األشغال المتعلقة باألرض المجزأة ومراقبتها‬

‫حيث تعد رخصة التجزئة ملغاة في الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬إذا لم تتم مباشرة األشغال خالل أجل ثالثة سنوات‪،‬‬

‫‪ -‬إذا لم تستكمل األشغال خالل أجل (ثالثة سنوات كحد أقصى)‪.‬‬

 ‫شـهـادة‬
‫الـتقسـيم‬

‫المبحث الثالث‪ :‬شهادة التقسيم‬

‫تعتبر شهادة التقسيم آلية رقابية بعد القيام بأش‪--‬غال تهيئ‪--‬ة أو ت‪--‬رميم و م‪--‬ا ش‪--‬ابه من اج‪--‬ل تقس‪--‬يم المب‪--‬نى إلى‬
‫قسمين و أكثر ‪ ،‬و استحدث هذه األخيرة لفرض رقابة على األش‪--‬غال ال‪--‬تي ق‪--‬ام به‪--‬ا الب‪--‬احث العق‪--‬اري و م‪--‬ا‬
‫مدى مطابقتها للتصاميم و كذلك لتسهيل إجراء نق‪--‬ل الملكي‪--‬ة للمقتن‪--‬يين ‪ ،‬الن الوح‪--‬دة العقاري‪--‬ة ق‪--‬د قس‪--‬مت ‪،‬‬
‫فبالرغم من تداخل شهادة التقسيم مع رخصة التجزئة إال أنهما يختلفان في العدي‪--‬د من الج‪--‬وانب ‪ ،‬فالتجزئ‪--‬ة‬
‫تكون فقط في األراضي غير المبنية‪ ،‬ولذلك سوف نعرف شهادة التقسيم في المطلب األول ‪ ،‬ثم نتطرق الى‬
‫اجراءات تسليمها في المطلب الثاني ‪.‬‬

‫المطلب االول ‪ :‬مفهوم شهادة التقسيم‬

‫تعتبر شهادة التقسيم ذات اهمية بالغة النها تشكل اهم اداة رقابة على تقسيم العقارات المبنية ‪ ،‬أقر تنظيمي‪--‬ا‬
‫بموجب قانون ‪ 90/29‬وحدد المرسوم ‪ 15/19‬اجراءات منحها و تسليمها للمعني باألمر‪.‬‬

‫وعليه سنتناول هذه الشهادة في هذا المطلب من خالل تحديد تعريفها في الفرع االول و محتواها في الف‪--‬رع‬
‫الثاني ‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬تعريف شهادة التقسيم‬

‫لتعريف شهادة التقسيم نلجأ للتعريفات التي قدمها الفقه ثم التشريع‬

‫‪ -/1‬التعريف الفقهي لشهادة التقسيم‪ :‬عرفت شهادة التقس‪--‬يم على انه‪--‬ا " وثيق‪--‬ة عمراني‪--‬ة تمنح في اط‪--‬ار‬
‫تنظيم عمليات البناء و هي تخول المستفيد منها القيام بعمليات التقسيم للعقارات المبنية‪.‬‬

‫كما يمكن تعريفيا كما يلي ‪ " :‬هــي رخصــة رس‪--‬مية بتقسيــم عق‪--‬ار مب‪--‬ني إلى وح‪--‬دتين أو ع‪--‬دة وح‪--‬دات‬
‫عقارية " فشهادة التقسيم تعني فقط العقارات المبنية دون العقارات الشاغرة‪ ".‬وتجـدر اإلشارة هنـا إلـى أن‬
‫شهادة التقسيم تختلف عن رخصة التجزئـة‪ ،‬فـهذه األخيرة الزمـة في كـل عمليـة تقسيـم لقطعـة أرضيـة أو‬
‫أكثـر‪ ،‬بينمـا تشتـرط األولى لعمليات تقسيم العقارات المبنية دون قطع األراضي‪.‬‬

‫مـن هن‪--‬ا يتض‪--‬ح أن شهـادة التقسيـم ال تتطلب نفس الش‪--‬روط ال‪--‬تي تتطلبه‪--‬ا رخص‪--‬ة التجزئ‪--‬ة الن العق‪--‬ار‬
‫موضوع شهادة التقسيم يكون أصال معد للبناء أي أنه عقار قد سبق تعميره بناء على وثائق رسمية (ش‪--‬هادة‬
‫التعمير‪ ،‬رخصة البناء‪)....‬‬

‫و انـما يكـون مشتمال على مساحة عاريـة قابلـة للبناء فتقـوم الجه‪--‬ات المختص‪--‬ة بمعاينت‪--‬ه للتأك‪--‬د من م‪--‬دى‬
‫احترام المالك الذي يريد التقسيم لمقتضيات البناء والتعم‪--‬ير‪ .‬كمـا ان شهـادة التقسيـم ال تغـير في حقـوق‬
‫البنـاء او االرتفاقات المتعلقة بالعقـار بينمـا رخصة التجزئة تجزأ الملكيـة الـى جزئين او اكثر قصـد انجاز‬
‫بناءات جديدة عليها و بالت‪-‬الي فش‪-‬هادة التقس‪-‬يم ال تغ‪-‬ير حجم العق‪-‬ار نفس‪-‬ه انم‪-‬ا تقس‪-‬مه الى ج‪-‬زئين او ع‪-‬دة‬
‫اجزاء فال تمس بأصل الحق و انما تغير في البناء فقط‪.‬‬
‫‪ -/2‬التعريف التشريعي لشهادة التقسيم ‪ :‬تعتــبر شهـادة التقسيم وثيقة تبين شروط إمكانيــة تقسيــم ملكيـة‬
‫عقارية مبنية إلى قسميـن أو عـدة أقسـام‪ .‬يجب تبريـر تواجـد البناي‪--‬ة على القطع‪--‬ة األرض‪--‬ية بس‪--‬ند ق‪--‬انوني‬
‫مثل عقد الملكية‪ ،‬أو بسند إداري‪ :‬شهادة المطابقة أو غيرها‬

‫تعتبر شهادة التقسيم وثيقة عمرانية هامـة فـي اطـار تنظـيم عمليـات البنـاء تسـلم لمالـك عقـار مب‪--‬ني و‬
‫بطلب منه عن‪--‬دما يري‪--‬د تقس‪--‬يم ه‪--‬ذا العق‪-‬ار الى قس‪--‬مين او ع‪-‬دة اقس‪--‬ام ‪ .‬وقــد وضــحت المــادة ‪ 33‬مــن‬
‫المرســوم التنفيــذي ‪ 15/19‬طبيعتهــا ‪ ،‬حيــث اعتبرهــا مجــرد وثيقة ادارية تبين ش‪--‬روط امكاني‪--‬ة تقس‪--‬يم‬
‫ملكية عقارية مبنية الى قسمين او عدة اقسام ‪ .‬وقـد أضـاف المشـرع وجـوب تبريـر تواجـد البنايـة علـى‬
‫القطعـة األرضية بسـند قـانوني ‪ ،‬مثـل عقد الملكية او بسند اداري و المتمثل في شهادة المطابقة ‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬نطاق تطبيقها‬

‫‪ -/1‬النطاق الموضوعي لتطبيق شهادة التقسيم‬

‫بـالرجوع للمــادة ‪ 59‬مـن القــانون‪ 90/29‬على أن تســلم للمالــك العقــار مبنـي و يطلــب منــه ش‪--‬هادة‬
‫تقسيم عندما يزمع تقسـيمه الـى قسـمين أو عـدة اقسـام ‪ ،‬كـذلك مـا نصـت عليه المـادة ‪ 33‬السابقة ال‪--‬ذكر ‪،‬‬
‫فان نطاق هذه الشهادة هي تقسـيم ملكيـة عقاريـة مبنيـة اال مـا استثناها المشرع في وزارة الـدفاع الـوطني‬
‫و بعـض الهياكـل القاعديـة الخاصـة التابعـة لـبعض الـدوائر الوزارية أو الهيئات أو المؤسسات‬

‫‪ -/2‬النطاق الشخصي لتطبيق شهادة التقسيم ‪:‬‬

‫بالرجوع لممادة ‪ 34‬من المرسوم ‪ 15/19‬والتي تتمثل في شخصين و هما المالك او وكيله‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬اجراءات اعداد شهادة التقسيم‬

‫وســنتناول فــي الفــرع األول تقــديم طلــب ش‪--‬هادة التقســيم ‪ ،‬امــا الفــرع الثــاني فســيكون للجهــة‬
‫المختصــة فــي البــت فــي طلــب شــهادة التقســيم ‪ ،‬واخيــرا تحديــد مضــمون شــهادة التقســيم و‬
‫الطعن فيها في الفرع الثالث ‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬طلب الحصول على شهادة التقسيم‬

‫اشـترط المشـرع لتسليم شهادة التقسـيم أن يقـدم المعنـي مجموعـة مـن الوثـائق ‪ ،‬و عليـه فـان ط‪--‬الب‬
‫الشهادة يكون محصورا في المالك شرط ان يرفق طلب‪--‬ه بس‪--‬ند ملكيـة او يوكـل شـخص اخ‪--‬ر ‪ ،‬ش‪--‬رط أن‬
‫تكون هناك وكالة رسمية ‪.‬‬

‫اوال‪ /‬شروط طلب الشهادة ‪:‬‬

‫يجب على المعني ان يـدعم طلبه بوثـائق اداريـة تثبـت صـفة طالـب شهادة التقسـيم و تتمثـل في ‪:‬‬

‫‪ -‬إما بنسخة من عقد الملكية‪،‬‬

‫‪ -‬واما بالتوكيل‪ ،‬طبقا الحكام القانون المدني‪.‬‬

‫‪ -‬واما بنسخة من القانون األساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا‬
‫يرفق طلب شهادة التقسيم بملف يعده مكتب دراسات في الهندسة المعمارية أو في التعمير‪ ،‬ويشتمل على‬
‫الوثائق المذكورة أدناه مؤشرا عليها‪ ،‬كل وثيق‪--‬ة حس‪--‬ب الغ‪--‬رض ال‪--‬ذي خصص‪--‬ت ل‪--‬ه من ط‪--‬رف المهن‪--‬دس‬
‫المعماري ومهندس مسح األراضي واللذين يمارسان نشاطهما حسب األحكام القانونية المعمول بيا‬

‫‪ 1 :‬تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمح بتحديد تمركز المشروع‪،‬‬

‫‪ 2‬التصاميم الترشيدية المعدة على سلم ‪ 1/200‬أو ‪، 1/500‬التي تشتمل على البيانات اآلتية ‪:‬‬

‫‪ -‬حدود القطعة األرضية ومساحتها‪،‬‬

‫‪ -‬مخطط كتلة البيانات الموجودة على المساحة األرضية والمساحة اإلجمالية لألرض‪--‬ية والمس‪--‬احة المبني‪--‬ة‬
‫من األرض‪،‬‬

‫‪ -‬بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة األرضية والخصائص التقنية الرئيسية لذلك‪،‬‬

‫‪ -‬اقتراح تقسيم المساحة األرضية ‪ ،‬تخصيص القطع األرضية المقررة في إطار نسبة التقسيم‪.‬‬

‫ثانيا ‪ /‬دراسة طلب شهادة التقسيم‬

‫يرسل طلب شهادة التقسيم والوث‪--‬ائق المرفق‪--‬ة ب‪--‬ه في خمس (‪ ) 5‬نس‪--‬خ إلى رئيس المجلس الش‪--‬عبي البل‪--‬دي‬
‫لمحل وجود قطعة األرض‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬الجهة المختصة بالبت في طلب شهادة التقسيم‬

‫لـم يحـدد المشـرع الجهـة المختصـة بإصـدار شـهادة التقسـيم ‪ ،‬لكـن بـالرجوع للمـادة ‪ 37‬مـن المرس‪--‬وم‬
‫‪ " 15/19‬يتم تحض‪--‬ير طلب ش‪--‬هادة التقس‪--‬يم ‪.....‬بنفس األش‪--‬كال المنصـوص عليهـا في ه‪--‬ذا المرس‪--‬وم‬
‫بخصوص رخصة البناء " ‪ .‬و علي‪-‬ه فان‪-‬ه احـال الـى النصـوص المتعمقـة برخصـة البنـاء مـن حيـث‬
‫اجـراءات تقـديم الطلـب و تســـليم شــهادة التقســيم ‪ ،‬و مــن الجهــة المختصــة بمــنح شــهادة التقســيم ‪،‬‬
‫نفــس الجهــة المختصة بمنح رخص‪-‬ة البن‪-‬اء ‪ .‬فيسـجل تـاريخ ايـداع الطلب فـي وصـل يسـلمه رئـيس‬
‫المجلـس الشـعبي البلـدي ‪ ،‬فـي نفـس اليــوم ‪ ،‬بعــد التحقــق مــن الوثــائق الضــرورية التــي ينبغــي ان‬
‫تكــون مطابقــة لتشــكيل الملــف على النحو المنصوص عليه ‪.‬‬

‫يوضح نوع الوثائق المقدمة بطريقة مفصلة على الوصل ‪ .‬يــتم تحضــير طلـــب شــهادة التقســيم علـى‬
‫مســتوى الشــباك الوحيــد للبلديــة بــنفس االشــكال المنصوص عليها في هذا المرسوم بخصوص رخصة‬
‫البناء‪.‬‬

‫الفـرع الثـالث ‪ :‬تحديـد مضـمون شـهادة التقسـيم و الطعن فيهـا حســب المــواد ‪38‬و‪ 39‬مــن المرســوم‬
‫التنفيـذي ‪15/19‬‬

‫فـان الجهة المختصـة تصـدر قرارهـا بمنح هذه الشهادة في غضون شهر من تاريخ ايداع الطلب ‪ .‬و تحـدد‬
‫مـدة صـالحية هـذه الشـهادة ب ‪ 03‬سـنوات ابتـداء مـن تـاريخ تسليمهـا ‪ ،‬وهنـا المشـرع م‪--‬ددها بع‪--‬د ان‬
‫كانت سنة واحدة فقط ‪.‬‬
 ‫خــــــــــاتـمـــة‬

‫ألجل ضمان واحترام قواعد قانون التهيئة و التعمير‪ ،‬س‪--‬عى المش‪--‬رع الجزائ‪--‬ري إلى تنظيم عملي‪--‬ة التعم‪--‬ير‬

‫بعديد اآللي‪-‬ات القانوني‪-‬ة ومنه‪-‬ا رخص‪-‬ة التجزئ‪-‬ة و ش‪-‬هادة التقس‪-‬يم ‪ ،‬و رغم ص‪-‬رامة الق‪-‬انون ف‪-‬إن تطبيق‪-‬ه‬

‫الميداني كان محدودا‪ ،‬حيث يتزايد يوميا و على مرأى من السلطات البلدية ع‪--‬دد المب‪--‬اني المخالف‪--‬ة للق‪--‬انون‬

‫دون أي تدخل ‪ ،‬و كل هذه القوانين و اآلليات ال‪--‬تي أوج‪--‬دتها لم تنجح في تنظيم العم‪--‬ران الجزائ‪--‬ري بص‪--‬فة‬

‫منظمة و تامة‪ ،‬و ذلك بسبب خصوصية المجتمع و العمران و خاصة و أن إعداد المخططات العمرانية يتم‬

‫دون االعتماد على الخصائص و المقومات المعمارية سواء المحلية منها أو الجهوية أو الوطنية‪ ،‬مما يجعل‬

‫من الصعب تبنيها و تطبيقها على أرض الواقع‪.‬‬

 ‫المـصـــادر‪:‬‬
‫النصوص القانونية والتنظيمية‪:‬‬

‫‪ -‬القانون ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ 01/12/1990‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬المعدل والمتمم‪.‬‬

‫‪ -‬القانون ‪ 15-08‬بتاريخ ‪ 2008-07-20‬المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 19-15‬الصادر في ‪ 4‬ربيع الث‪--‬اني ‪ 1436‬المواف‪--‬ق لـ ‪ 25‬ين‪--‬اير ‪ 2015‬المح‪--‬دد‬

‫لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪.‬‬