‫لغ رض تف ادي الص عوبات و النزاع ات ال تي ق د تح دث بين الم الكين و‬

‫المنتفعين بالعمارات المعنية‪ ،‬في عالقات الجوار للملكية المشتركة‪.‬‬

‫و لتسهيل حق تصرفهم‪ ،‬أعدت كما يلي شروط نظام الملكي ة المش تركة المح ددة لحق وق و التزام ات الش ركاء في‬
‫الملك‪ ،‬و دوي حقوقهم‪ ،‬التي يلتزم كل الشركاء في الملك و أصحاب حق االنتفاع المستأجرين و المستعملين باالمتث ال ل ه‪،‬‬
‫و احترام بنوده األتي بيانها‪.‬‬
‫المادة األولى ‪: 01‬‬
‫تشتمل كل حصة من الحصص المذكورة في الجدول الوصفي للتقسيم المبين أسفله على أجزاء خاصة لك ل مال ك‬
‫للحصة‪ ،‬و أجزاء مشتركة بين كل المالكين للحصص‪ ،‬مع اإلشارة إلى أن المالك للحصة ال يمكنه أن يتصرف في األجزاء‬
‫الخاصة دون األجزاء المشتركة التابعة للحصة‪ ،‬ألنهما متالزمين‪ ،‬و باختصار كل ما هو بداخل الشقة والمحالت باستثناء‬
‫األشياء المشروطة مشتركة‪.‬‬
‫المادة الثانية ‪: 02‬‬
‫األجــــزاء الـــخـــاصــــة‬
‫تـعـد من األجزاء الخاصة المانعة التي ينتفع بها و يستغلها بكل الطرق القانوني ة المنتف ع به ا‪ ،‬دون المالك‬
‫أو المنتفعين اآلخرين ما يلي‪:‬‬
‫كل من تبليط األرض‪ ،‬و تغطية األس قف‪ ،‬و أال ح واش‪ ،‬باس تثناء الج دران األساس ية في البن اء‪ ،‬و ك ذا الح واجز‬
‫الداخلية و أبوابها‪ ،‬النوافذ و األبواب النافدة‪ ،‬مغاليق الشبابيك‪ ،‬أو المصارع‪ ،‬الستائر و توابعها‪ ،‬قض بان النواف ذ‪ ،‬الح واجز‬
‫الحديدية و الخشبية لشرفات‪ ،‬الطالء الداخلي للحيطان و الحواجز مهما كانت‪.‬‬
‫األنابيب الداخلية منحنيات للتوصيل الخاصة باألجهزة من كل الحنفيات و اللوازم المتصلة بها‪ ،‬و إط ار الم داخن‪،‬‬
‫و الخزائن الجدارية‪ ،‬و األدوات الصحية للحمامات‪ ،‬كالمغسلة و المرحاض‪ ،‬و أجهزة التدفئة و تس خين المي اه‪ ،‬ال تي يمكن‬
‫أن توجد داخل الحصة الخاصة‪.‬‬
‫كل واحد من المالكين الشركاء‪ ،‬يكون له فيما يخص الشقة أو المحل العائ د إ لي ه‪ ،‬ح ق التص رف في ه‪ ،‬واس تغالله كأش ياء‬
‫يملكها ملكية كاملة‪ ،‬شريطة عدم المساس بحقوق المالكين للشقق األخرى أو المحالت‪ ،‬و أن ال يقوم باألمور األتي ذكرها‪:‬‬
‫‪ ‬يمكن لكل مالك القيام بكل تصرف داخليا في الشقة أو المح ل العائ د إلي ه وعلى نفقت ه ودون المس اس بقن وات ال دخان‬
‫والمجاري األخرى‪.‬‬
‫‪ ‬في حالة ثقب الجدران الكبيرة أو القيام بأعمال من أي نوع التي تنقص من متا نتها‪ ،‬أو األعمدة الرافعة فال يمكن القيام‬
‫بهده األعمال إال بعد ترخيص من المالكين الشركاء و تحت رقابة المهندس المعتمد من جمعية المالكين‪.‬‬
‫‪ ‬تكون أجرة المهندس على عاتق المال ك ط الب األعم ال ‪ ،‬م ع أخ د كاف ة االحتياط ات الالزم ة للمحافظ ة على متان ة‬
‫العقار‪.‬‬
‫‪ ‬كما أن يكون مسؤوال شخصيا عن كل هدم تدهور ناتج عن هاتة األعمال‪.‬‬
‫‪ ‬لكل مالك في أن يقسم أو يجزء شقته أو محله كم ا يب دو ل ه‪ ،‬ولكن ال يمكن ه فتح أب واب جدي دة أو مناف ذ خارجي ة دون‬
‫رضى المالكين اآلخرين‪.‬‬
‫‪ ‬أن الشقق ال يمكن ان تباع أو تمنح إال جملة ‪ ،‬دون أن تقسم بأي وجه كان‪ ،‬بحيث تحتفظ بطابعها الحالي كشقق راقية‪.‬‬
‫‪ ‬يمكن للمالكين الشركاء‪ ،‬إيجار شققهم‪ ،‬لكن ألشخاص الئقين يحافظون على رونق الملك‪.‬‬
‫‪ ‬ال يمكن كس ر الخش ب أو الفحم على بالط الش قق‪ ،‬أو الس طح أو الش رفات أو المغس لة‪ ،‬و ك ل ض رر يثبت يتحم ل‬
‫إصالحه المتسبب فيه‪.‬‬
‫‪ ‬على المالكين الشركاء‪ ،‬أن يتحملوا المضايقات الناتجة عن تتقيد أشغال اإلصالحات لألجزاء المشتركة دون تعويض‪.‬‬
‫‪ ‬السماح ب دخول المهندس ين المعم اريين‪ ،‬المق اولين والعم ال المكلفين بمراقب ة أو تنفي ذ أو القي ام بالترميم ات المختلف ة‬
‫المشتركة و إدا ثبت أن الضرر نتج عن سوء تصرف المالكين فإن مصاريف اإلصالح يتحمله ا المتس بب فيه ا وح ده‬
‫مع التعويض إدا وجب‪.‬‬
‫‪ ‬ال يحق ألي مالك أو شاغل للعمارة‪ ،‬مضايقة المدخل الرئيسي للعمارة أو السقائف أو األروقة‪ ،‬وال أن يترك فيها أشياء‬
‫تعوق استعمالها‪.‬‬
‫‪ ‬ال يمكن ان يستعمل على الجدران أي مشجب للثياب‪.‬‬

‫﴿ ‪﴾1‬‬
 ‫‪ ‬ال يجوز ترك األطفال يلعبون أو يستعملون األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ ‬ال يمكن امتالك أي حيوان داخل الشقة و خاصة الكالب‪.‬‬
‫و في حالة عدم احترام هده المادة فان المخالف يتعرض ألداء تعويضات لفائدة المالكين اآلخرين كم ا يتخ ذ ض ده ك ل‬
‫تدبير إلرغامه على احترام وتطبيق هده االتفاقيات‬
‫المادة الثالثة ‪: 03‬‬
‫األجـــزاء الــمــشـــتــركـــة‬
‫تعد من األجزاء المشتركة حسب النسبة األلفية المذكورة بالجدول الوصفي للتقسيم المرفق به ذا الق انون ال تي ال يمكن ألي‬
‫مالك أو منتفع من حصة معينة أن يستحوذ عليها أو يستغلها بمعزل عن باقي المالكين أو المنتفعين من الحص ص األخ رى‬
‫ما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬األرض المقامة عليها البنايات و الجدران المشتركة الفاصلة بين العمارات و المجاورة‪ ،‬و الج دران األساس ية الحامل ة‬
‫للبناية و الجدران الفاصلة بين الحصص‪.‬‬
‫‪ ‬األنابيب الواصلة للمياه و الغاز و أسالك الكهرباء و الهاتف‪ ،‬و قنوات صرف المياه الق درة‪ ،‬و مي اه األمط ار م ا ع دا‬
‫األجزاء المجودة داخل الجزء الخاص بكل حصة‪.‬‬
‫‪ ‬كما تعتبر مشتركة بين المالكين المتج اورين‪ ،‬الح واجز أو الحيط ان الفاص لة بين الحص ص الخاص ة‪ ،‬دون الج دران‬
‫األساسية في البناء‪.‬‬
‫‪ ‬إذا تم تهديم البناية‪ ،‬تكون األرضية ملكا مشاعا بين مالكي الحصص بنسب األجزاء المشتركة لكل حصة‪.‬‬
‫المادة الرابعة ‪: 04‬‬
‫يمكن لمالكي الحصص أن يضعوا قانون داخليا لكيفية تسيير األجزاء المشتركة و االنتفاع بها يكون حجة بينهم في‬
‫حالة أي نزاع‪.‬‬
‫دون أن يخالف أحكام هذا القانون و أحكام القوانين السارية المفعول المتعلق ة بتنظيم و اس تغالل العق ارات المبني ة‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫المادة الخامسة ‪: 05‬‬
‫حـــقـوق و واجـــــــــبات الــشــركـــــاء‬
‫لكل مالك أو منتفع بإحدى الحص ص‪ ،‬أن يتص رف أو ينتف ع به ا بم ا فيه ا األج زاء المش تركة دون أن يمس بح ق‬
‫اآلخرين‪ ،‬أو يتعسف في اس تعمال األج زاء المش تركة‪ ،‬كم ا علي ه أن يش ارك في األعب اء و التك اليف المش تركة الخاص ة‬
‫بصيانة و تسيير األجزاء المشتركة‪ ،‬و ذلك بنسبة حصته فيها ( علي األلف ) و تعد من تكاليف التسيير تكاليف الحراس ة و‬
‫التنظيف‪ ،‬و اإلضاءة لألجزاء المشتركة كالمدخل و السلم‪.‬‬
‫‪ ‬كما تعد من تكاليف الصيانة الترميمات الكبرى للجدران الحاملة الخارجية كإعادة التل بيس باألس منت‪ ،‬و ك ذلك تغطي ة‬
‫السطح و تزفيته‪ ،‬و كذلك الترميمات الصغيرة‪ ،‬كطالء الجدران الخارجية و كذا فيم ا يتعل ق ب أبواب الش قق الخارجي ة‬
‫التي يجب تحديدها كما اقتضت الظروف‪ ،‬و في حالة عدم االتفاق يؤخذ برأي األغلبية ‪.‬‬
‫‪ ‬أن أبواب الشقق و النوافذ و الشرفات و الخزائن الخاصة بحماية عدادات الماء و الكهرباء و الغاز‪ ،‬و بصفة عامة‪ ،‬كل‬
‫ما يوجد خارج الشقق‪ ،‬رغم ملكية خاصة لصاحبها‪ ،‬فال يمكن تغييرها دون موافقة المالكين اآلخرين‪.‬‬
‫‪ ‬االلتزام بمصارف السطح لحفظه من الرطوبة بالتضامن‪.‬‬
‫‪ ‬الضرائب و الرسوم التي تنصب على األجزاء المشتركة مهما كان نوعها‪.‬‬
‫‪ ‬مصاريف الترميمات مهما كان نوعها س واء أك انت كب يرة أو ص غيرة ماع دا الترميم ات الخاص ة الداخلي ة للش قق و‬
‫المحالت صيانة و ترميمات الدارج و البه و‪ ،‬و جمي ع المص اريف و النفق ات الم ذكورة أعاله‪ ،‬تك ون على ع اتق ك ل‬
‫مالك بنسبة ملكيته لألجزاء المشتركة تحصل هذه التكاليف بواسطة المتصرف الذي تعيينه الجمعية العامة للم الكين أو‬
‫المنتفعين أو الشاغلين للحصص‪ ،‬إلى يمكنه إن يلجا إلى إجراءات التحص يل الج بري ض د الممتن ع عن ال دفع‪ ،‬و يع د‬
‫ممتنع عن الدفع المالك أو الشاغل الذي تأخر عن الدفع لحصته في التكاليف بعد مضي شهر واحد من تاريخ تبليغه في‬
‫مقر سكناه‪ ،‬بكل طرق التبليغ القانونية‪.‬‬
‫‪ ‬يمكن لمالكي ثلثي العقار‪ ،‬أن يقرروا في جمعية عامة تغيير نسبة التكاليف المشتركة الواجبة على ك ل مال ك أو ش اغل‬
‫لحصة ما‪ ،‬بناء على مدى استفادة تلك من الخدمات المقدمة للبناية‪ ،‬و للش ريك ال رافض له ذا الق رار‪ ،‬الطعن في ه أم ام‬
‫المحكمة المختصة نوعيا و إقليميا‪.‬‬

‫﴿ ‪﴾2‬‬
‫‪ ‬عن د تن ازل أح د الم الكين الش ركاء عن حص ته تحت أي عن وان أو ش كل ق انوني‪ ،‬يتعين علي ه تس ديد مس تحقاته في‬
‫التكاليف‪ ،‬و إال جاز للمتصرف المعين من طرف الجمعية العامة و المالكين أن يحجز لدى الموثق المودع مبل غ ال بيع‬
‫( إن كان بيعا ) الستفاء ما هو مستحق في ذمته‪.‬‬
‫المادة السادسة ‪: 06‬‬
‫تـكـويــن الـرصــيــد ألداء األعــبــاء الــمــشــتــركــة‬
‫يتعين على كل مالك لحصة أن يدفع مبلغا جزافيا للمتصرف تح دده الجمعي ة العام ة للش ركاء ش هريا أو ثالثي ا‪ ،‬و‬
‫ذلك لتغطية األعباء الطارئ ة‪ ،‬كتغي ير المص ابيح المحترق ة و إص الح قن وات المي اه و الغ از‪ ،‬و تس ديد أج رة المنظ ف أو‬
‫البواب‪.‬‬
‫المادة السابعة ‪: 07‬‬
‫الـــتــأمـــيــن علـــى الــمـــســؤولـــيــــة الـــمــــدنـــيـــــة‬
‫إن األجزاء المشتركة بؤمن عليها من طرف المتصرف المعين من قبل الجمعية العامة‪ ،‬ذلك ضد ك ل األخط ار‪ ،‬و‬
‫توزع أعباؤها على الشركاء‪ ،‬كل حسب حصته المبينة في الجدول الوصفي للتقسيم‪ ،‬و تغطي ما يلي ‪:‬‬
‫‪ .1‬أخطار الحريق الناتج عن انفجار الغاز‪ ،‬و تالمس األسالك الكهربائية‪ ،‬و وميض الصواعق‪ ،‬و ك ل التفج يرات‪ ،‬و‬
‫كذلك أخطار السيول‪ ،‬سواء أكانت بفعل األمطار أو بفعل التسرب من قنوات المياه‪.‬‬
‫‪ .2‬المسؤولية المدنية لمالكي العمارة من جميع األخطار التي يمكن أن تحدث لألجزاء الخاصة أو األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫‪ .3‬المسؤولية الناتجة عن الحوادث التي يمكن أن تلحق المستخدمين الدين يك ون الم الكون الش ركاء مس ؤولين عنهم‪،‬‬
‫سواء مدنيا أو بموجب تشريع حوادث العمل‪.‬‬
‫المادة الثامنة ‪: 08‬‬
‫هـــيـــئـــة الــتــســـيــــيـــــــــــــــر‬
‫تسيير األجزاء المشتركة من قبل الجمعية العامة للمالكين و الشاغلين للحصص‪ ،‬و يمكن أن تصبح له ا الشخص ية‬
‫المعنوية بعد حص ولها على االعتم اد من ط رف الس لطة المختص ة ‪ ،‬وله ل الص الحيات الكامل ة في تقري ر كيفي ة تس يير‬
‫وإلدارة األجزاء المشتركة ‪ ،‬بواسطة متص رف تعين ه الجمعي ة العام ة باألغلبي ة البس يطة عن طري ق االق تراع العل ني أو‬
‫السري لمدة سنتين ‪ ،‬فإذا لم يتم تعيينه بهده الطريقة ‪ ،‬يمكن ألي شريك أن يطلب من المحكمة تعيين متصرف للعمارة‪.‬‬
‫المادة التاسعة ‪: 09‬‬
‫يطلع المتصرف بالمهام المسندة إليه من ط رف الجمعي ة العام ة‪ ،‬ف إذا لم تكن هن اك ق رارات للجمعي ة يرج ع إلى‬
‫المادة ‪ 158‬من القانون ‪ 11 / 83‬المشار إليه أعاله وإلى أحكام هدا القانون‪.‬‬
‫المادة العاشرة ‪: 10‬‬
‫تنعقد الجمعية العامة‪ ،‬وتناقش وتتخذ قراراتها‪ ،‬ويتم الحض ور و التص ويت واإلناب ة في التص ويت‪ ،‬حس ب أحك ام‬
‫المواد ‪ 763 / 763‬مكرر ‪ 764 /‬و ‪ 764‬مكرر من القانون المدني‪ ،‬ويمكن للجمعية العامة أن تعين مجلسا يدعى مجلس‬
‫جمعية الشركاء‪ ،‬والدي يتمثل دوره في القيام بالوساطة بين المالكين والمتصرف‪.‬‬
‫المادة الحادية عشر‪: 11‬‬
‫المنــــــــــــازعــــــــــات‬
‫كل المنازعات التي تقع بين الشركاء يرجع فيها إلى إحكام هدا القانون‪ ،‬والى إحكام القانون المدني في مزاده‬
‫المتعلقة بأحكام الملكية المشتركة‪ ،‬في العقارات المبنية‪.‬‬
‫المادة الثانية عشر ‪: 12‬‬
‫حقوق المالكين وفي حق كل مالك جديد‪ ،‬يجب أن يلتزم كل واحد منهم‪ ،‬عند تملك ه لحص ة معين ة‪ ،‬ب احترام أحك ام‬
‫هدا القانون‪.‬‬
‫و ذلك بإدراج شرط خاص في العقد الناقل للملكية‪ ،‬فإذا أغفل النص على هدا الش رط في العق د الناق ل للملكي ة‪ ،‬ال‬
‫يعذر المالك الجديد بجهله ن باعتبار أن تعيين الملكية في العقد الناقل لها أنها ملكية مشتركة‪.‬‬
‫المادة الثالثة عشر ‪:13‬‬
‫الحاالت الغير المقرر ‪ ،‬والتعديالت والصعوبات و المسائل التي لم تقرر بهدا النظام ‪ ،‬يفصل فيها حسب األعراف‬
‫المحلية وعند عدمها وفقا للقانون‪.‬‬

‫﴿ ‪﴾3‬‬