UNIVERSITYLIFESTYLE.

NET

UNIVERSITYLIFESTYLE.NET
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة‬

‫اختلف الفقهاء في تعريف القيود وتحديد طبيعتها ‪ ،‬فمنهم من يرى أن قيود الملكية هي عنصرر وتحديد خاجيي‬
‫مضررراد ي قل الملكية‪ ،‬أما أهلبهم يرى أ ها تكاليف والتزامات تنشرررع مك فكرل الملكية الةاورررة وتعتبر يزءا من‬
‫مضررمو ها‪ ،‬ه ها تبلم من الك رل واهوررالة مرتبة يصررع معها اعتباج ويودها طادئا طاج ا عل فكرل الملكية‬
‫وعنصر خاجيي ي قلها‪.‬‬

‫وهكذا فقد عرفها البعض بع ها " الحدود العامة المفروضررررررة عل طك الملكية الةاوررررررة التي ال يجوز للمالك‬
‫تجاوزها‪ ،‬هدفها هو تحقيك المصلحة العامة والمصلحة الةاوة‪".‬‬

‫لدى فالملكية العقاجية الةاوة طس هذا المفهوم لم تعد كما كان فيما مض طقا مطلقا يولي واطبه استعمال‬
‫الشررريء واسرررتالله والتصرررر فيه دون قيد أو دررررط‪ ،‬بل هدا ملسرررسرررة طقوقية لها و يفة ايتماعية يج أن‬
‫تلديها‪ ،‬كما أوبح لها قيود وطدود ال يسوغ للمالك أن يتةطاها‪.‬‬

‫والقيود المقرجل لتلدي الملكية و يفتها االيتماعية عل أ واع‪ ،‬منها ما هو مقرج طت ال يةرج طك الملكية‬
‫عن هايته والسيما استعماله‪ ،‬وما هو محدث جفعا لمضاج الجواج‪ ،‬ومنها ما هو موضوع في سبيل النفك العام‪.‬‬
‫تناول في هذا الفرع‪ ،‬مطلبين سررنةصررم أولهما قل القيود المقرجل لمصررلحة الاير‪ ،‬وفي ئا يهما‬ ‫لهذا سررو‬
‫القيود المقرجل للمصلحة العامة‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬القيود المقررة لمصلحة الغير (التزامات الجوار)‬

‫المتفك عليه اليوم أن الملكية تمنح وررراطبها سرررلطات مهمة ويلك باية الحصرررول عل منفعة مشرررروعة ودون‬
‫قلحاق الضررررج بالاير‪ ،‬وأن اسرررتعماله قياها بشررركل يفوق الحدود المعلوفة ق ما هو خروج عن الااية االيتماعية‬
‫التي من أيلها أ شئت الملكية وبالتالي ضرب من ضروب التعسف وقساءل استعمال الحك‪.‬‬

‫وهكذا فقد ينتج من اسرررتعمال المالك لعقاجر ضررررج بمن يجاوج يلك العقاج‪ ،‬كعن يقيم المالك فوق أجضررره معمل‬
‫يليي ييرا ه بالد خان‪ ،‬ويقلك جاطتهم بالضررررررجيج والروا ح الكريهة‪ ،‬وكعن يفتح في ب نا ه وافذ ت طل عل‬
‫ييرا ه‪ ،‬وكعن يارس أدررجاج بالقرب من طدود بلد ياجر قل هير يلك‪ ،‬لهذا فمع م القوا ين الوضررعية جدها‬
‫جفك الضرررج الذي يمكن أن يلحقه هذا‬ ‫تنم عل عدد من القواع د التي تحد من سررلطة المالك عل ملكه بهد‬
‫المالك بجاجر لو تركت له الحرية المطلقة في مماجسة طك ملكيته كما يشاء‪.‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫والمشرررررررع الماربي في مدو ة الحقوق العينية قا ون ‪ 39.08‬قد تناول وطرص عل ق هاء أو تقليل أسررررررباب‬
‫النزاع بين الحقوق المت جاوجل فنم عل مجموعة من القيود القا و ية المحمل بها طك الملكية لصرررررالح الجواج‬
‫ويلك في قطاج الباب المةصررررررم للجتفاقات والتحملت العقاجية‪ ،‬وهي قيود ك يرل سررررررنحاول تناول البعض‬
‫منها‪.‬‬

‫أوال‪ :‬فتح المطالت على األرض المجاورة‬

‫ألزم المشرررع الماربي ورراط المطل عل التقيد بالمقتضرريات القا و ية التي م عليها في ئلئة مواد متتابعة‬
‫من مدو ة الحقوق العينية (‪ )68 ،67 ،66‬طيث ألزم مالك العقاج أال يفتح في طا ط ملوررك لملك ياجر وافذ‬
‫أو دربابيك أو أي فتحات ممائلة قال برضر وراط الملك المجاوج ‪ .‬كما أ ه زيادل في جفك الضررج عن الجاج‬
‫في هذر الحالة قد ألزم مالك العقاج بمسررررررافات معينة لفتح هذر المطلت أو الشرررررررفات والمتم لة في مترين قيا‬
‫كا ت موايهة لملك الجاج‪ ،‬وقيا كا ت منحرفة فعل مسرررافة متر واطد‪ ،‬وال يسرررري هذا المنك عل المطلت أو‬
‫الشرفات المفتوطة عل الطريك العمومية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬غرس األشجار بالقرب من حدود الجار‬

‫المشررررع الماربي في قا ون ‪ 39.08‬قيد طك المالك في هرس اهدرررجاج أو درررجيرات أو أهراسرررا عل طدود‬

‫أجضررررررره أو تعويضررررررهرا طين موتهرا أو قطعهرا أو قلعهرا دون مراعرال المسرررررررافرات التي تحرددهرا اه مرة‪.‬‬
‫فإيا لم تكن هناك أ مة تحدد المسررافات وي عليه أن يارسررها بعيدا عن الحد الذي يفصررل أجضرره عن أج‬
‫ياجر‪ ،‬بمسرررافة ال تقل عن مترين ائنين قيا كا ت الماروسرررات مما يفوق اجتفاعها مترين وعن صرررف متر قيا‬
‫كا ت مما دون يلك‪.‬‬

‫كما أ ه ليس عل الجاج هرس أدجاج بجواج بناء ياجر قيا كا ت هذر اهدجاج تمتد يذوجها‪ ،‬فإيا هرسها فإ ه‬
‫يحك لمالك هذا البناء المطالبة بقلعها‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬إقامة منشئات مزعجة أو مضرة بالجيران‬

‫المشررررع لم ينسررر أمر المحلت المضررررل بالصرررحة أو الةطرل أو المقلقة للراطة والتي م عل أ ه يج أن‬
‫تقام بالمواورررررفات وعل المسرررررافات وداخل المناطك المنصررررروص عليها في القا ون‪ ،‬كما ألزم مالكيها باتةاي‬
‫االطتياطات اللزمة للحفا عل البيئة والحيلولة دون اإلضررررررراج بعي أطد مك مراعال القوا ين الجاجي بها‬
‫العمل في هذا الباب ‪ ،‬والمتعلقة م ل بقا ون جقم ‪ 11.03‬الةاص بحماية واستصلح البيئة‪.‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫وهكذا وخلوة لما سبك القول فالقا ون قد قرج ا لعديد من المقتضيات التي طاول فيها الحد من سلطات المالك‬
‫والتي تجعلره يتعسررررررف في اسررررررتعمرال طقره تجرار الاير المجراوج لره‪ ،‬والتي أدررررررر را قل بعضررررررهرا برإيجراز‪.‬‬
‫هير أن القيود التي ت حد من طك الملك ية العقاج ية ال تقف ع ند طد القيود المقرجل قا و ا‪ ،‬بل طت االتفاق قد‬
‫في عقاجر‪،‬‬ ‫يضك قيودا تكون برض الطرفين والتي يهدفون من وجا ها تقييد طك المالك ومنعه من التصر‬

‫وخير دليل عل يلك المادل ‪ 14‬من مدو ة الحقوق العينية التي تجعل للمالك التمتك بسررررررلطات الملكية بحيث ال‬
‫هير االلتزامات والعقود ل ‪ 1913‬الماربي م في الفصرررررررل‬ ‫يقيدر في يلك قال القا ون أو االتفاق‪ ،‬وطت‬
‫في الشريء المبيك ولو قبل طصرول التسرليم ويلك‬ ‫‪ 492‬عل أ ه " بمجرد ا عقاد البيك يسروغ للمشرتري التصرر‬
‫ما لم يتفك العاقدان عل خلفه" اهمر الذي يترت عليه اعتباج عقد البيك المتضرررررمن قيدا يمنك المشرررررتري من‬
‫في المبيك قبل ا قضاء زمن معين‪ ،‬عقدا وحيحا والقيد معتبر‪.‬‬ ‫التصر‬

‫المطلب الثاني‪ :‬القيود المقررة للمصلحة العامة‬

‫طك الملكية العقاجية الةاوررة من الحقوق التي قرجتها مةتلف التشررريعات كما سرربك وأن جأينا وطت الشررريعة‬
‫اإلسررلمية كفلت طمايتها‪ ،‬وفي فس الوقت قرجت ما يج في اهموال الةاوررة من الحقوق المةتلفة‪ ،‬وأن من‬
‫طك أولياء اهمر في كل بلد أن يحدوا من طرية التملك بالقدج الذي يكفل دجءر المفاسررد البينة وتحقيك المصررالح‬
‫الرايحة‬

‫هذر المصررررالح التي تعلو مصررررالح الفرد باعتباجها تقضرررري بتدخل المشرررررع في طك الملكية العقاجية للحد من‬
‫سررلطة المالك وتقييد هذر السررلطة طسرربما تسررتلزمه المصررلحة العامة‪ ،‬عمل بالقاعدل الكلية القا لة بويوب تحمل‬
‫الضرج الةاص لدفك الضرج العام‪.‬‬

‫مضررررا‬ ‫في عقاجر طينما يكون هذا التصرررر‬ ‫وهكذا فقد تنوعت القيود التي تحد من طك المالك في التصرررر‬
‫بالمصرررلحة العامة‪ ،‬هذر القيود التي يمكن قيمالها في القيود الواجدل سرررواء في قا ون التعمير ‪ 12.90‬أو قا ون‬
‫التجز ات العقاجية جقم ‪ ، 25.90‬وسرررررواء المتم لة في قا ون ‪ 7.81‬المتعلك بنزع لملكية هيل المنفعة العامة‬
‫واالطتلل الملقت‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬القيود المقررة في إطار قوانين التعمير‬

‫منها قعلن المنفعة العامة و بالتالي‬ ‫تعتبر التصرررراميم الصررررادجل في قطاج التعمير عباجل عن مقرجات الار‬
‫زع الملكية العقاجية الةاوررة‪ ،‬و هذا بصررريح المادل ‪ 28‬من قا ون ‪ 12.90‬التي تنم عل أ ه "يعتبر النم‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫القاضرررررري بالموافقة عل تصررررررميم التهيئة بم ابة قعلن بعن المنفعة العامة تسررررررتوي القيام بالعمليات اللزمة‬
‫إل جاز التجهيزات المنصرررروص عليها‪ ...‬و تنتهي االئاج المترتبة عل قعلن المنفعة العامة عند ق قضرررراء ‪10‬‬
‫سررنوات يبتدم من تاجين شررر النم القاضرري بالموافقة عل تصررميم التهيئة في الجريدل الرسررمية ‪ ،‬و ال يجوز‬
‫فسرررره ‪ ،‬فيما يتعلك بالمناطك المةصررررصررررة للتجهيزات اال فة الذكر ‪ ،‬قبل‬ ‫القيام بإعلن المنفعة العامة للار‬
‫ق صرام أيل ‪ 10‬سنوات"‪،‬‬

‫و ما يلكد يلك أيضرررا المادل ‪ 29‬من فس القا ون و التي تنم عل ما يلي ‪....":‬و تطبك اهطكام المنصررروص‬
‫عليها في القا ون جقم ‪ 7.81‬المتعلك بنزع الملكية للمنفعة العامة و اإل طتلل الملقت الصررررررادج بتنفيذر ال هير‬
‫ال شريف جقم ‪ 1.81.254‬بتاجين ‪ 11‬من جي ‪ 6( 1402‬ماي ‪ )1982‬عل ت صميم التهيئة المعتبر بم ابة‬
‫قراج تعين فيه العقاجات المراد زع ملكيتها و يلك فيما يتعلك باإليراءات التي يةضررررررك لها و االئاج المترتبة‬
‫عليه"‪...‬‬

‫وفي قطاج المصررلحة العام ة ‪،‬فقد سررمح المشرررع الماربي من خلل مةتلف تصرراميم التعمير و القراجات بنزع‬
‫بعض اهجاضرررررري من أيل المنفعة العامة يلك أ ه بالريوع قل المادل ‪ 37‬من القا ون جقم ‪ 12.90‬فالجماعة‬
‫تسررتطيك الحصررول عل العقاجات اللزمة إلطداث طريك عمومي أو توسرريعه قما عن طريك المراضررال أو عن‬
‫طريك زع الملكية ‪ ،‬و يلك بحسررر القواعد اةتية‪ ":‬تقوم الجماعة بتملك العقاجات الواقعة في مسررراطة الطرق‬
‫العامة الجماعية و يلك أما برضي ملكها و قما بنزع ملكيتها منهم مك مراعال اهطكام الةاوة‪"...‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬القيود المقررة في إطار قانون ‪7.81‬‬

‫كما سرربك وجأينا أن الدسررتوج الماربي كرس من خلل الفصررل ‪ 35‬منه‪ ،‬عل أن القا ون يضررمن طك الملكية‪،‬‬
‫ويمكن الحد من طاقها ومماجستها بموي القا ون‪ ،‬قيا اقتضت يلك متطلبات التنمية االقتصادية وااليتماعية‬
‫لرلرربررلد‪ ،‬وال يرمرركررن رزع الرمررلرركرريرررة قال فري الرحررراالت ووفرك اإليرراءات الرترري ير نرم عرلرريررهرررا الرقرررا رون‪.‬‬
‫وعليه يمكن اعتباج زع الملكية من أيل المنفعة العامة وكذلك االطتلل الملقت من الوسرررررررا ل المعتمدل من‬
‫اإلداجل قصررد تجريد ورراط العقاج من ملكيته العقاجية الةاوررة قما بصررفة دا مة في زع الملكية وقما‬ ‫طر‬
‫بصفة ملقتة في االطتلل الملقت ويلك مقابل تعويض عادل‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االحتالل المؤقت‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫اما مندمجا في قا ون زع الملكية ووئيك الصررلة به‪ ،‬ويلك بالن ر للقاسررم المشررترك‬ ‫يعتبر االطتلل الملقت‬
‫ام االطتلل الملقت ينفرد‬ ‫الذي يجمك بينهما والمتجلي أسررراسرررا في وطدل الموضررروع‪ ،‬قال أ ه ومك يلك ي ل‬
‫ام زع الملكية‪ ،‬فهو يقصررررد به " "طك السررررلطة اإلداجية في طيازل‬ ‫ببعض المميزات التي تجعله يةتلف عن‬
‫العقاجات المملوكة ملكية خاوة بصفة ملقتة تحقيقا للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل"‬

‫وبالتالي ففضررل عن كون االطتلل الملقت ينص ر عل عقاج لةدمة مشررروع يي منفعة عامة طس ر ما م‬
‫عليه الفصررررررل ‪ 50‬والفصررررررل ‪ 53‬من قا ون ‪ ،7.81‬فإن هذا االطتل ل الملقت ينباي أن يقتصررررررر عل القيام‬
‫بدجاسررات أو أعمال قعدادية هدرراال عمومية أو قيداع تليات أو مواد الزمة لتنفيذ أدرراال عمومية أو اسررتةراج‬
‫بعض المواد‪ ،‬بحيث قيا ما تجاوزت اإلداجل يلك وقامت م ل بععمال مد القنوات والحفر يصربح قراجها مشروبا‬
‫بعي في استعمال السلطة‪.‬‬

‫ومدل االطتلل ال يمكن أن تتجاوز خمس سررنوات‪ ،‬بحيث قيا تجاوزت اإلداجل في اطتللها للعقاج هذر المدل ولم‬
‫يحصررل بينها والمعني باهمر أي اتفاق فإ ها تكون مضررطرل قل القيام بنزع الملكية وفك الشررروط التي يحددها‬
‫القا ون ‪.‬‬

‫كما أن اإلداجل وبمجرد ا تهاء مدل االطتلل الم لقت تكون ملزمة بإجياع الملك هوحابه بنفس الحالة المويود‬
‫عليها وقت االطتلل‪ ،‬مك تعويض كل تلف أو قم في قيمته‪ ،‬فإيا أوررربح الملك هير ورررالح للسرررتعمال الذي‬
‫كان مةصصا له من قبل وي عل اإلداجل قبل مضي خمس سنوات بوقت كا ‪ ،‬الشروع في قتباع مسطرل‬
‫التي كان عليها االطتلل‪ ،‬وطسررر اهسرررعاج السرررا دل‬ ‫زع الملكية‪ ،‬وطينذاك تقدير قيمة العقاج وفك اهوورررا‬
‫وقت زع الملكية‪.‬‬

‫وهكذا فاالطتلل الملقت كنزع الملكية يرتبط بتحقيك النفك العام ياء للحد من الملكية العقاجية الةاوررررررة في‬
‫سبيل أداء و يفتها االيتماعية المنوطة بها‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬نزع الملكية ألجل المنفعة العامة‬

‫تعتبر عملية زع الملكية امتياز يسرررمح للدولة باسرررتعمال سرررلطتها لتجريد المالك من ملكيته لعقاج أو طك عيني‬
‫تحقيك منفعرررة عرررامرررة وتحقيك ضررررررمرررا رررات يات طرررابك قيرا ي وموضرررررروعي‪.‬‬ ‫عقررراجي‪ ،‬ويلرررك بهرررد‬
‫وفكرل زع الملكية من أيل المنفعة العامة ليست بمفهوم يديد خاوة في الفقه اإلسلمي بويه خاص‪ ،‬يلك أن‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫المرذا ه الفقهيرة اهخرى عرفهرا وطبقهرا في مجرال الفقره‬ ‫المرذ ه المرالكي السرررررررا د في المارب قل يا‬
‫والقضاء‪،‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬