‫الجمهورية اللبنانية‬

‫وزارة االشغال العامة والنقل‬

‫المديرية العامة للتنظيم المدني‬
‫مذكرة ادارية رقم‪١/١٩٩١:‬‬
‫الموضوع‪ :‬نظام الفرز والضم والفرز‬

‫المادة االولى ‪ :‬النصوص القانونية المتعلقة باالفراز‬

‫تجري اعمال الفرز‪ ٬‬او الضم‪ ٬‬او الضم والفرز‪ ٬‬او الفرز والضم وفقا للنصوص التالية‪:‬‬
‫‪ -١‬احكام الباب السادس وما يليه من المرسوم االشتراعي رقم ‪ ٨٣ /٦٩‬تاريخ ‪( ٩/٩/١٩٨٣‬قانون التنظيم المدني) (الملحق رقم‪.)١‬‬
‫‪ -٢‬الشروط المدونة في النصوص التي تنظو الشؤون العقارية (الصحيفة العينية)‪.‬‬
‫‪ -٣‬نظام المنطقة المصدق والتي يقع قيها المشروع‪.‬‬
‫‪ -٤‬هذا النظام لضم االراضي وفرزها‪.‬‬
‫اذا تضمنت النصوص التي تنظم الشؤون العقارية شروطا خاصة باستعمال االرض كالضم والفرز والبناء واالستثمار اشد من الشروط‬
‫المحددة في قانون البناء وفي نظام المنطقة‪ ٬‬يعمل بالشروط المبنية في النصوص التي تنظم الشؤون العقارية‪.‬‬
‫في حال وجود تناقض او تعارض بين نظام المنطقة المصدق والتي يقع فيها المشروع وبين هذا النظام لضم االراضي وفرزها يعمل‬
‫بالشروط الواردة في نظام المنطقة المصدق‪.‬‬
‫المادة الثانية ‪ :‬تعريف‬
‫‪-١‬الضم‬
‫هو ضم عقارين او اكثر الى بعضهما البعض ليصبح المجموع عقارا واحدا‪ .‬للتمكن من الضم يجب ان تكون العقارات موضوع الضم‪:‬‬
‫أ‪ -‬متجانسة‬
‫ب‪-‬متالسقة‬
‫ج‪-‬لنفس المالك‪ .‬كما يمكن ضم عقارات متالصقة ومتجانسة لمالكين مختلفين شرط تقديم عقد مصدق من الكاتب العدل لهذه الغاية‪.‬‬

‫‪-٢‬الفرز‬
‫الفرز هو كل عملية يكون موضوعها تقسيم عقار او عدة عقارات الى قطع‪ ٬‬او تقسيم بناء الى حقوق مختلفة (شقق و طوابق)‪.‬‬
‫حق المرور في مشاريع االفراز اذا كانت قطعتين غير قابلة للفرز مجددا يجب ان يكون بعرض ‪٤٬٥‬م‬
‫‪ ٣-‬او ‪ ٤‬قطع ‪٨ :‬م‬
‫‪٥-‬قطع و ما فوق‪١٠:‬م‬
‫‪ -٣‬الضم و الفرز‬
‫هو ضم عقارات متجانسة و متالصقة الى بعضها البعض ثم اعادة فرزها‪.‬‬
‫‪-٤‬الفرز الضم‬
‫هو عقار او عقارات‪ ٬‬ثم ضم االقسام المفرزة الى بعضها البعض او الى العقار او العقارات المتالصقة مما يحدث عقارات جديدة‪.‬‬
‫‪ -٥‬التجانس‬
 ‫ان تكون العقارات من نوع شرعي واحد (ملك‪ ٬‬اميري‪ ٬‬متروك) وفي منطقة عقارية واحدة وبنفس حقوق االنتفاع واالرتفاق العقاري‪.‬‬
‫‪ -٦‬الشيوع‬
‫ان يكون العقار الكثر من مالك واحد وان تكون هذه الشراكة ناتجة عن ارث او حاصلة قبل تاريخ ‪.١٩٧٧ /٣٠/٦‬‬
‫‪ -٧‬ازالة الشيوع‬
‫هي تحديد قطعة لكل مالك في العقار الشائع‪ ٬‬او تحديد قطعة لكل مجموعة من المالكين الشركاء الذين ال تمكنهم حصصهم من الحصول‬
‫على قطعة كاملة لكل منهم وال يجوز ان يدخل الشريك الواحد في اكثر من قطعة واحدة‪ ٬‬وال يمكن ان يتجاوز عدد القطع عدد الورثة او‬
‫عدد الشركاء‪.‬‬
‫‪ -٨‬المقاسمة‬
‫هي تخصيص كل مالك من العقار الشائع او المشترك بقسم خاص يساوي قيمة حصته المالية‪.‬‬
‫‪ -٩‬تحسين شكل ومساحة العقار‬
‫هي زيادة مساحة‪ N‬العقار او تصحيح حدوده مع العقارات المجاورة وتحسين وضعه فنيا بالنسبة للطرق وذلك بطريقة الفرز والضم مع‬
‫العقارات المالصقة وفقا لالنظمة النافذة في الموقع‪.‬‬
‫‪ -١٠‬االفراز الزراعي‬
‫هو تقسيم العقار لغايات زراعية‪.‬‬
‫‪ -١١‬افراز البناء الى شقق‬
‫هو تقسيم البناء الى شقق و حقوق مختلفة دون فرز ارض العقار التي يقع عليها البناء‪.‬‬
‫المادة الثالثة ‪ :‬الزامية االجازة المسبقة لالفراز‬
‫ان االجازة المسبقة لالفراز هي الزامية بموجب النصوص التالية‪:‬‬
‫‪ -١‬المادة ‪ ٢٨‬من المرسوم االشتراعي رقم ‪ ٨٣ /٦٩‬تاريخ ‪( ٩/٩/١٩٨٣‬قانون التنظيم المدني) التي تنص على ما يلي‪:‬‬
‫"يخضع االفراز الجازة مسبقة تعطى بموجب قرار يصدر عن المرجع المختص"‪(.‬ملحق رقم ‪)١‬‬
‫‪ -٢‬التعميم رقم‪ ١٩‬تاريخ ‪ ١٢/٢٦/١٩٧٩‬الصادر عن دولة رئيس مجلس الوزراء و المتضمن ما يلي‪:‬‬
‫"يطلب الى كافة‪ N‬االجهزة الرسمية و على االخص مديرية الشؤون العقارية عدم الموافقة على تقسيم عقار او عدة عقارات و عدم تسجيل‬
‫عقار او عقارات بما فيها العقارات المبنية المطلوب فرزها الى شقق اال بعد موافقة المديرية العامة للتنظيم المدني او الدوائر الفنية في‬
‫بلديتي بيروت و طرابلس اثباتا بان التقسيم يتقيد بالشروط التنظيمية في المنطقة‪ .‬و تعتبر رخصة االسكان بمثابة الموافقة الفنية بما يتعلق‬
‫بفرز االبنية الى شقق" (ملحق رقم ‪.)٢‬‬
‫‪ -٣‬ان مديرية الشؤون العقارية ال تقبل اية معاملة‪ N‬فرز اال بعد موافقة المرجع المختص في المديرية العامة للتنظيم المدني كما ورد في‬
‫تعميم مدير الشؤون العقارية رقم ‪ ١٤‬تاريخ ‪ ( ١٩٧٧ /١٢/١٠‬ملحق رقم ‪)٣‬‬
‫‪ -٤‬ان الفرز الزالة الشيوع بموجب حكم من القضاء يخضع لموافقة فنية مسبقة من قبل االدارة وذلك عمال ب‪:‬‬
‫أ‪ -‬المادة ‪ ٢٧‬من مرسوم االشتراعي رقم ‪ ٦٩/٨٣‬تاريخ ‪( ٩/٩/١٩٨٣‬قانون التنظيم المدني) والتي تنص على انه تعرض المعاملة على‬
‫الدوائر الفنية المختصة البداء الرٲي قبل البت بها للتٲكد من توفر هذه الشروط (ملحق رقم ‪.)١‬‬
‫ب‪ -‬الفقرة الثانية من المادة السادسة‪ N‬من القانون رقم ‪ ١٦/٨٣‬الصادر بتاريخ ‪ ٦‬آذار ‪( ١٩٨٢‬تحديد اصول الزالة الشيوع في العقارات‬
‫التي يتعدى مالكوها العشرة) والتي تنص على انه " يتقيد االفراز لقسمة العقار بجميع الشروط المنصوص عنها في قانون المدني وجميع‬
‫االنظمة المتخذة عمال باحكامه‪( "..N‬ملحق رقم ‪.)٤‬‬
‫ج‪ -‬تعميم وزير العدل رقم ‪ ١٣/١‬تاريخ ‪ ٢٧‬تشرين الثاني ‪( ١٩٧٩‬ملحق رقم ‪ )٥‬و الذي ال يزال ساري المفعول الن المرسوم‬
‫االشتراعي رقم ‪( ٦٩/٨٣‬قانون التنظيم المدني) ابقى على نفس النص الذي كان في المرسوم االشتراعي رقم ‪. ١٠٦/٧٧‬‬
‫المادة الرابعة‪ :‬قرار االجازة باالفراز‬
‫‪ -١‬تعطى االجازة باالفراز بموجب قرار وفقا للنموذج المرفق (ملحق رقم ‪)٦‬‬
 ‫‪ -٢‬يصدر القرار خارج بلدتي بيروت وطرابلس‪:‬‬
‫أ‪ -‬عن رئيس فرع التنظيم المدني قي مركز المحافظة او عن رئيس المكتب الفني في القضاء الذي يقع المشروع موضوع الفرز ضمن‬
‫نطاقه اذا كانت مساحة‪ N‬مجمل العقارات موضوع مشروع الفرز او الضم والفرز ال تتجاوز خمسة‪ N‬اّالف مترا مربعا في مراكز المحافظة‬
‫ومراكز االصطياف وعشرة اّالف مترا مربعا في المناطق االخرى (شرط ان ال يكون قد دون في السجل العقاري توجب فرز العقارات‬
‫في المديرية العامة للتنظيم المدني)‪ ٬‬وذلك استنادا الى احكام المرسوم رقم ‪ ٥٦٧٥‬تاريخ ‪ ١٠/٦/١٩٦٦‬ال\ي احدث بموجبه المالك‬
‫الموقت في مراكز االقضية في المديرية العامة للتنظيم المدني (ملحق رقم ‪.)٧‬‬
‫ب‪-‬عن المدير العام للتنظيم المدني بالنسبة للطلبات االخرى‪.‬‬
‫‪ -٣‬يجري التوقيع على قرار االجازة باالفراز وعلى الخرائط المرفقة به والتي تعتبر جزءا ال يتجزأ من القرار‪ .‬وتحتفظ االدارة بنسخة‬
‫عن القرار ونسخة عن الخرائط في ملف العقار للرجوع اليها عند االقتضاء‪.‬‬
‫‪ -٤‬تعطى االجازة باالفراز مع حفظ حق الغير‪.‬‬
‫‪ -٥‬يصبح قرار االجازة بدون مفعول اذا لم يباشر بالمعامالت‪ N‬العقارية في خالل سنة من تاريخ صدور القرار وكذلك اذا لم تنفذ االشغال‬
‫خالل المحددة في قرار االجازة‪.‬‬
‫ان قرار االخازة يسجل حكما في الصحيفة العينية للعقار (المادة ‪ ٣١‬من المرسوم االشتراعي ‪.)٦٩/٨٣‬‬
‫المادة الخامسة ‪ :‬تقديم ملف طلب االفراز‬
‫يجب ان يكون طلب االفراز مقدما من مالك العقار او المفوض من قبله قانونا‪ ٬‬ويتضمن المستندات التالية‪:‬‬
‫‪ -١‬طلب االفراز ويظهر فيه‪:‬‬
‫أ‪ -‬اسم وعنوان مقدم الطلب‪ ٬‬مع التفويض القانوني اذا لم يكن الطلب مقدما من قبل المالك‪.‬‬
‫ب‪ -‬رقم وموقع ومساحة العقار‬
‫ج‪-‬بيان بعدد القطع‬
‫د‪-‬مذكرة تفسيرية للمشروع تبين على االخص الغاية من االفراز (زراعي او للبناء‪ ٬‬ازالة شيوع او افراز عادي ‪ ٬)...‬واذا كان للبناء‬
‫هل هو للصناعة او للسياحة او للسكن ‪...‬‬
‫‪-٢‬المخطط العام الذي يبين موقع المشروع وطريقة اتصال المشروع بشبكات الخدمات العامة من طرق ومياه وكهرباء وتصريف مياه‬
‫الشتاء في المنطقة‪ ٬‬ويتالف من خريطة بالمقياس (‪ ٢٠٬٠٠٠/١‬او ‪ ١٠٬٠٠٠/١‬او ‪ ٥٠٬٠٠٠/١‬او ‪ )٢٬٠٠٠/١‬يظهر عليها موقع‬
‫العقار موضوع االفراز والمناطق المٲهولة في الجوار وخاصة اقرب منزل او بناء موجودة الى المشروع كما يظهر عليها بوضوح كلي‬
‫ومع استعمال االلوان وضمن مسافة‪/٥٠٠/ N‬م على االقل من جميع حدوح العقار‪:‬‬
‫أ‪ -‬الطريق العامة السالكة الموجودة في المنطقة (باللون االسود) مع بيان وضعها بوضوح‪ :‬طريق رجل صالحة لسير السيارات‪,‬‬
‫مشقوقة‪ ,‬معبدة‪ ,‬مزفتة ‪...‬‬
‫ب‪ -‬كيفية اتصال مشروع االفراز بشبكة الطرق العامة في المنطقة اذا لم يكن العقار واقعا مباشرة على طريق عام سالكة لسير‬
‫السيارات (باللون االصفر)‪ :‬حق مرور محدد‪ ,‬طريق سينشئها الفارز على نفقته ومسؤوليته‪...‬‬
‫ج‪ -‬التخطيطات الصدقةفي حال وجودها (باللون االحمر)‪.‬‬
‫كما يظهر على هذه الخريطة بالنسبة لمشاريع االفراز للبناء‪:‬‬
‫د‪ -‬خطوط مياه الشرب الموجودة في المنطقة (باللون االزرق) وكيفية اتصال مشروع االفراز بها (باللون االزرق المتقطع)‪.‬‬
‫ه‪-‬خطوط الكهرباء‪ ٬‬توتر عالي او متوسط (باللون االخضر) وكيفية اتصال مشروع االفراز بها (باللون االخضر المتقطع)‪.‬‬
‫و‪-‬خطوط تصريف المياه المستعملة (باللون البني) وكيفية وصل مشروع االفراز بها (باللون البني المتقطع)‪.‬‬
‫‪ -٣‬خريطة مساحة‪ N‬للعقار في المناطق الممسوحة نهائيا‪ ٬‬او خريطة موضوعة وموقعة من مساح محلف او من مهندس‪ ٬‬خارج المناطق‬
‫الممسوحة نهائيا مع كتابة العبارة التالية "وضعت هذه الخريطة واخذت الكيول بمعرفتي وعلى مسؤوليتي‪ ٬‬واتحمل كل مسؤولية ناتجة‬
‫عن هذه الكيول" ثم توقيعها من قبل واضعها (المساح المحلف او المهندس)‪.‬‬
‫‪ -٤‬افادة عقارية شاملة يعود تاريخها القل من ثالثة اشهر‪ ٬‬او علم وخبر من المختار حيث ال يوجد افادات عقارية‪.‬‬
 ‫‪ -٥‬افادة تخطيط رسمية من فرع التنظيم المدني او المكتب الفني في المنطقة التي يقع مشروع االفراز ضمن نطاقه ويعود تاريخها القل‬
‫من ثالثة اشهر‪ ٬‬وفي حال تقديم صور عنها يجب ال تكون الصور مصدقة من رئيس الفرع ال المكتب الفني الذي اعطى االفادة‬
‫االساسية‪.N‬‬
‫‪ -٦‬خريطة الوضع الراهن تظهر عليها المغروسات واالنشاءات في حال وجودها مع خرائط تفصيلية للبناء الموجود مماثلة لخرائط‬
‫رخصة البناء (دون تسجيلها في نقابة المهندسين)‪ ٬‬ورخصة االسكان لهذا البناء او افادة رسمية عن انجاز البناء بدال من رخصة االسكان‬
‫عمال باحكام المادة ‪ ٧‬من المرسوم االشتراعي ‪ ١٤٨/٨٣‬تاريخ ‪( ٨/١٦/١٩٨٣‬قانون البناء) (ملحق رقم ‪.)٨‬‬
‫‪ -٧‬خريطة خطوط االرتفاعات للعقار اذا كان االنحدار في العقار يزيد عن ‪( %٥‬ويمكن استنتاج ذلك اما من خرائط لبنان بقياس‬
‫‪ ٢٠٠٠٠/١‬او بالكشف المحلي بالكيلومتر)‪.‬‬
‫‪ -٨‬نسخة عن رخصة البناء المعطاة ضمن العقار وغير المنف\ة كليا او جزئيا بعد‪ ٬‬وذلك في حال وجودها‪.‬‬
‫‪ -٩‬تصريح مقدم من طلب االفراز وفقا للنموذج من قبل االدارة وعلى مسؤوليته الشخصية‪ ٬‬وتحت طائلة مسؤوليته الشخصية‪ ٬‬وتحت‬
‫طائلة اعتبار قرار االجازة باالفراز الغيا‪ ٬‬بانه ال يوجد اية رخصة بناء او طلب رخصة بناء في العقار موضوع طلب االفراز (غير‬
‫المقدمة مع الملف في حال وجودها) (ملحق رقم ‪.)٩‬‬
‫‪ -١٠‬تصريح مقدم من طالب االفراز وفقا للنموذج الموضوع من قبل االدارة وعلى مسؤوليته الشخصية‪ ٬‬وتحت طائلة اعتبار قرار‬
‫االجازة باالفراز الغيا‪ ٬‬بانه ال يوجد قرار وضع يد غير مسجل في االفادة العقارية (وذلك في حال وجود تخطيط مصدق او مرسوم‬
‫استمالك للمنفعة العامة) (ملحق رقم ‪.)١٠‬‬
‫‪-١١‬مقاطع طولية وعرضية لشبكة الطرق ضمن المشروع يظهر عليها اسطح االرض الطبيعية وخط المشروع للسطح النهائي للطريق‬
‫على ثالث نسخ‪.‬‬
‫‪ -١٢‬بالنسبة لمشروع الفرز او الضم والفرز الذي تزيد مساحته عن ‪٢٥٠٠٠‬م‪ ٢‬والرامي الى انشاء قطع للبناء يتم تقديم الملف بالطريقة‬
‫التالية‪:‬‬
‫اوال – يقدم المشروع التمهيدي للفرز او للضم والفرز مع المستندات المذكورة اعاله من رقم (‪ )١‬الى الرقم (‪ )١١‬الخذ موافقة االدارة‬
‫المبدئية على المشروع ليصار الى تقديم دراساتها التفصيلية ضمن المشروع النهائي‪.‬‬
‫ثانيا – يقدم المشروع النهائي المتضمن المستندات المذكورة في هذه المادة من الرقم (‪ )١‬الى الرقم (‪ )٢٠‬ومع الخرائط التفصيلية‬
‫لالشغال المفروضة الموضوعة وفقا لكل نوع من االشغال بالشكل التالي‪:‬‬
‫أ‪ -‬بالنسبة لشبكة الطرق‬
‫تقدم دراسة موضوعة من قبل مهندس او مساح مقبول ومصنف لدى وزارة االشغال العامة والنقل – مديرية الطرق – الجراء تخطيط‬
‫ودراسات طرق وبالفئة التي تتناسب وقيمة اشغال الطرق ضمن مشروع الفرز او الضم والفرز‪ ٬‬تتضمن المسطح والمقاطع الطولية‬
‫والعرضية وفقا لمل هو معمول به لدى مصلحة المشاريع البلدية في المديرية العامة للتنظيم المدني‪.‬‬
‫عند طلب تزفيت الطرق يجب ان يظهر على المقطع العرضي للطريق موقع الزفت ونوعه‪ ٬‬وعرض الزفت على ان ال يقل عن اربعة‬
‫امتار اذا كان عرض الطريق عليها ثمانية اميار وما دون‪ ٬‬وعن خمسة‪ N‬امتار في الحاالت االخرى وسماكته اذا كان من نوع االيدياليت‪٬‬‬
‫كما تقدم خرائط التقاصيل لجميع المنشءات الفنية من عبارات وجسور وجدران دعم وغيرها‪.‬‬
‫تضم الدراسة افادة صادرة عن وزارة االشغال العامة والنقل – مديرية الطرق‪ ٬‬تثبت بان واضع الدراسة هو مصنف لدى وزارة‬
‫االشغال العامة والنقل لتخطيط ودراسة الطرق مع بيان فئة التصنيف‪.‬‬
‫ب‪ -‬بالنسبة لشبكة مياه الشرب‬
‫تقديم دراسة بشكل مذكرة تفسيرية ومفكرة حسابية موضوعة من قبل مهتدس مسجل لدى وزارة الموارد المائية والكهربائية الجراء‬
‫دراسات‪ N‬مائية وبالفئة التي تتناسب وقيمة االشغال المائية ضمن مشروع الفرز او الضم والفرز مع بيان مصدر المياه وانواع القساطل‬
‫واقطارها‪ ٬‬كما يقدم مع الملف خرائط تفصيلية (مسطحات‪ N‬ومقاطع طولية وبعض المقاطع العرضية) لشبكة مياه الشرب تظهر عليها‬
‫بصورة واضحة مواقع القساطل وقطر القساطل "وضغط" القساطل وعمقها عن سطح االرض وتفاصيل المنشاءات الفنية (تفريغ‪٬‬‬
‫طاردات هواء‪ ٬‬علب وصل واشتراكات ‪)...‬‬
‫تضم الى الدراسة افادة صادرة عن وزارة الموارد المائية والكهربائية (المديرية العامة للتجهيز المائي والكهربائي) تثبت بان واضع‬
‫الدراسة هو مصنف لدى وزارة الموارد المائية والكهربائية للدراسات‪ N‬المائية مع بيان فئة التصنيف‪.‬‬
‫ج‪ -‬بالنسبة لتصريف المياه المستعملة ام تصريف مياه الشتاء‬
 ‫تقدم الدراسات والخرائط بنفس شروط تقديم ملف شبكة مياه الشرب مع بيان المصرف النهائي للمجارير اولمياه الشتاء‪.‬‬
‫د‪ -‬بالنسبة لشبكة الكهرباء‬
‫تقديم دراسة بشكل مذكرة تفسيرية ومفكرة حسابية موضوعة من قبل مهندس مسجل لدى وزارة الموارد المائية والكهربائية الجراء‬
‫دراسات‪ N‬كهربائية وبالفئة التي تتناسب وقيمة االشغال الكهربائية ضمن مشروع الفرز والضم والفرز مع بيان انواع االعمدة واالسالك‬
‫واقطارها والمحوالت (في حال وجودها ‪ )...‬كما تقدم مع الملف خرائط تفصيلية لشبكة الكهرباء التي تظهر على المسطحات‪ N‬مواقع‬
‫االعمدة والمحوالت‪ ٬‬ثم الخرائط التفصيلية لالعمدة مع بيان انواعها وارتفاعاتها وتفاصيل قواعدها ‪...‬‬
‫تضم الى الدراسة افادة صادرة عن وزارة الموارد المائية والكهربائية (المديرية العامة للتجهيز المائي والكهربائي) تثبت بان واضع‬
‫الدراسة هو مصنف لدى وزارة الموارد المائية والكهربائية للدراسات‪ N‬الكهربائية مع بيان فئة التصنيف‪.‬‬
‫تقدم جميع الخرائط والمفكرات الحسابية والتبريرية على اربع نسخ تحفظ نسخة منها في الملف االساسي لدى المديرية العامة للتنظيم‬
‫المدني‪ ٬‬وتعاد نسخة موقعة من االدارة الى صاحب المشروع للتقيد بها خالل التنفيذ‪ ٬‬وتودع نسخة موقعة من االدارة الى رئيس فرع‬
‫التنظيم المدني او رئيس المكتب الفني في المنطقة لمراقبة التنفيذ ونسخة الى البلدية التي يقع المشروع ضمن نطاقها او الى مختار البلدية‬
‫اذا كان مشروع الفرز يقع ضمن قرية ال يوجد فيها بلدية وذلك لمراقبة تنفيذ االشغال‪.‬‬
‫‪ -١٣‬الطريق التي تصل الى العقار‬
‫اذا كان مشروع االفراز للبناء واذا لم يكن هناك طريق عامة او طريق خاصة‪ ٬‬سالكة لسير السيارات ويكون لمشروع االفراز حق‬
‫مرور عليها وحق التمديدات للمياه والكهرباء والخدمات‪ N‬العامة وتكون بالعرض الكافي واالنحدار المقبول فنيا وتصل الى مشروع‬
‫االفراز يجب تقديم دراسة الطريق (مسطح تفصيلي‪ ٬‬مقطع طولي‪ ٬‬مقاطع عرضية) التي ستصل مشروع االفراز بشبكة الطرق في‬
‫المنطقة وبيان طريقة التنفيذ (من سيدفع التكاليف‪ ٬‬موافقة المالكين الذين تمر الطريق ضمن عقاراتهم‪ ٬‬البرنامج الزمني لتنفيذ الطريق ‪...‬‬
‫)‪.‬‬
‫‪ -١٤‬يمكن ان يتضمن مشروع الفرز المخصص للبناء‪:‬‬
‫أ‪-‬مشروع نظام خاص عندما يريد الفارز ان يفرض شروطا اضافية اشد قساوة من نظام المنطقة‪.‬‬
‫ب‪-‬دفتر شروط خاص يبين حقوق وواجبات مالكي القطع الجديدة المفرزة عند االقتضاء‪ ٬‬ويتضمن الشروط التي يفرضها الفارز على‬
‫الذين سيشترون القطع وكيفية تشغيل وصيانة الشبكات العامة ضمن مشروع الفرز من طرق مياه وكهرباء وانارة عامة وتصريف مياه‬
‫مستعملة وغيرها‪ .‬كما يمكن ان يشمل الشروط الخاصة التي يفرضها الفارز على المالكين الجدد لتخهيز وصيانة القطع التي اشتروها او‬
‫الشروط االضافية حول نوع البناء وشكله ضمن هذه القطع‪ ٬‬وشكا التصاوين وغيرها‪.‬‬
‫ج‪-‬نظام الجمعية التعاونية التي ستتكفل بتشغيل وصيانة االقسام‪ N‬المشتركة للمشروع‪.‬‬
‫‪ -١٥‬المشروع النهائي للفرز على خمس نسخ موقعة من قبل المالك او وكيله المفوض قانونيا ومن قبل المهندس او المساح الذي وضع‬
‫الخرائط وملصقا عليها الطوابع القانونية‪.‬‬
‫‪ -١٦‬مذكرة تبريرية لمساحة‪ N‬الطرق ونسبتها لكامل مساحة المشروع‪.‬‬
‫‪ -١٧‬بيان باالشغال التي سيقوم بتنفيذها لتأمين الخدمات العامة للمشروع ولتبين اذا كان االفراز في حال الموافقة عليه سيفرض على‬
‫الجماعات‪ N‬العامة تحقيق تجهيزات جديدة ام ال‪.‬‬
‫‪ -١٨‬تقدير تكاليف االشغال لتنفيذ مشروع االفراز‪.‬‬
‫‪ -١٩‬البرنامج الزمني لتنفيذ االشغال العائدة لالفراز (طرق‪ ٬‬مياه شرب‪ ٬‬كهرباء‪ ٬‬انارة عامة‪ ٬‬تصريف مياه مستعملة‪ ٬‬تجهيز‬
‫الحدائق‪.)...‬‬
‫‪ -٢٠‬اذن من وزارة الزراعة بقطع االشجار في حال وجودها لتنفيذ شبكة الطرق‪.‬‬
‫تقدم هذه المستندات وترقم وفقا لالرقام الواردة اعاله وتذكر صراحة في الطلب المستندات غير المقدمة واسباب عدم تقديمها‪.‬‬
‫المادة السادسة ‪ :‬تسجيل معامالت االفراز في االدارة‬
‫تبسيطا لسير المعامالت‪ ٬‬وتوفيرا للوقت وكي ال تمر معامالت االفراز في مراحل ال عالقة بالمعاملة‪ ٬‬تتخذ التدابير التالية‪:‬‬
‫‪ -١‬تقدم المعامالت‪ N‬وتسجل مباشرة في قلم الفرع او المكتب الفني في مراكز المحافظات‪ N‬واالقضية اذا كانت المعاملة‪ N‬تقع ضمن‬
‫صالحياتهم وفقا الحكام المرسوم رقم ‪ ٥٦٧٥‬تاريخ ‪ .٦/١٠/١٩٦٦‬او في قلم دائرة الضم والفرز في بيروت‪ ٬‬ويقوم القلم بتدقيق‬
‫مستنداتها وفقا لنص المادة الخامسة اعاله‪ .‬فاذا كان الملف مكتمال يقوم موظف القلم بتقديمه الى رئيس الدائرة‪ ٬‬واذا كان ناقصا يعيده الى‬
 ‫مقدمه فورا مع الذكر في السجل اسباب اعادته‪ .‬وال يجوز حفظ الملف الناقص موقتا في القلم لحين قيام مقدمه باستكماله‪ ٬‬كما انه ال‬
‫يجوز طلب استكمال النواقص مي الملف اال مرة واحدة‪.‬‬
‫‪ -٢‬يجب ان يتضمن الطلب عنوانا صريحا وواضحا يمكن اعادة الملف اليه بالبريد المضمون عند االقتضاء‪.‬‬
‫‪ -٣‬يعاد الملف بعد انتهائه بالبريد المضمون الى مقدمه (مالك او المفوض قانونيا) او يسلم اليه باليد‪.‬‬
‫‪ -٤‬تقوم الدائرة او المكتب الفني بدرس المعامالت والبث بها حسب تسلسل ورودها‪.‬‬
‫‪ -٥‬يقوم موظف قلم دائرة الضم والفرز في االدارة المركزية بتقديمها الى رئيس مصلحة دروس التنظيم المدني ثم الى المدير العام‬
‫مباشرة دون تسجيلها في قلم الديوان‪.‬‬
‫المادة السابعة ‪ :‬الكشف المحلي قبل الموافقة على االفراز‬
‫يجب القيام بالكشف المحلي على العقار او العقارات موضوع طلب الفرز او الضم والفرز قبل الموافقة الفنية عليه‪ ٬‬يضع الموظف الذي‬
‫قام بالكشف المحلي بيانا بالمعلومات نتيجة الكشف دون شطب او محو ووفقا للنموذج المرفق (ملحق رقم ‪ )١١‬ويرفق به نسخة عن‬
‫الخرائط يبين عليها اسم الموظف الذي قام بالكشف وتاريخ الكشف وتوقيعه على االفادة وعلى الخريطة ويتضمن جميع المعلومات التي‬
‫حصل عليها وعلى االخص‪:‬‬
‫‪ -١‬انه ال يوجد بناء في العقار اذا كان العقار ال يحتوي على اي بناء‪.‬‬
‫‪ -٢‬في حال وجود بناء في العقار ذكر وضع البناء والمرحلة التي وصل اليها انشاؤه والتاكد من عدم وجود مخالفات‪ N‬وذكر طريقة‬
‫تاكده من ذلك (رخصة اسكان‪ ٬‬افادة من رئيس البلدية‪ ٬‬افادة من الدوائر العقارية‪ ٬‬افادة من وزارة المالية‪ ٬‬افادة من مكتب التنظيم المدني‬
‫في المنطقة الخ ‪.)...‬‬
‫‪ -٣‬التاكد من ان خرائط المشروع المقدمة وخاصة المقاطع الطولية والعرضية المقدمة لطرق االفراز تنطبق على الواقع‪.‬‬
‫‪ -٤‬التاكد من امكانية تنفيذ الطرق بانحدار دون ‪.%١٢‬‬
‫‪ -٥‬وصف دقيق لكافة الطرقات المؤدية الى مشروع الفرز وتقدير انحدارها التقريبي وبيان انها سالكة للسيارات‪.‬‬
‫‪ -٦‬هل تصل السيارة الى مشروع الفرز‪ ٬‬ولدى االيجاب بيان الطريق التي سلكها الموظف الذي قام بالكشف المحلي بالسيارة للوصول‬
‫الى موقع مشروع الفرز على خريطة الموقع‪.‬‬
‫‪ -٧‬هل يوجد تخطيط مصدق يصل اليه‪.‬‬
‫‪ -٨‬في حال وجود درج مقترح على خرائط االفراز ضم المقطع الطولي الذي يبين ان االنحدار يفوق ‪ %١٢‬واالفادة انه ال يمكن تنفيذه‬
‫بشكل طريق بانحدار دون ‪.%١٢‬‬
‫مالحظة‪:‬‬
‫يضع رئيس دائرة الضم والفرز سجال باسماء‪ N‬المهندسين والمساحين الذين يقدمون معمالت افراز يتبين نتيجة الكشف وجود وقائع‬
‫مخالفة الفادتهم (انحدار طرق اكبر من ‪ ٬%١٢‬انحدار درج اقل من ‪ )... %١٢‬وان واقع العقار ال ينطبق على واقع الخرائط او يوجد‬
‫بناء مخالف‪ )...‬لكي تتخذ العقوبات بحقهم‪ .‬يحفظ هذا السجل في قلم دائرة الضم والفرز‪.‬‬

‫المادة الثامنة الطرق والحدائق في مشاريع اإلفراز‬

‫نص‪NN‬ت الم‪NN‬ادة ‪ ٣٠‬في ق‪NN‬انون التنظيم الم‪NN‬دني (المرس‪NN‬وم اإلش‪NN‬تراعي رقم ‪ ٦٩/٨٣‬ت‪NN‬اريخ ‪( )١٩٨٢/٩/٩‬ملحق رقم ‪ )١‬على أن‪NN‬ه‪ ،‬عند‬ ‫ّ‬
‫الموافقة على الفرز يجب أن يفرض قرار اإلجازة على الفارز تحقيق شبكة الطرق و "يمكن أن يفرض أيض‪N‬ا ً مس‪NN‬اهمة الف‪NN‬ارز‪ ،‬أما نق‪NN‬داً‬
‫وأما بتقديم األراضي مجانا ً لتنفيذ التجه‪N‬يزات العامة ال‪N‬تي تتوافق وحاج‪N‬ات االف‪N‬راز‪ .‬إن تق‪N‬ديم األراضي مجان‪N‬ا ً ال يمكن إن يتج‪N‬اوز ربع‬
‫مجموع المساحة المفرزة إال بموافقة الفارز "‪.‬‬

‫وبما أن الغاية من هذا النص هي تقديم األراضي مجانا ً من قبل الف‪NN‬ارز إلعم‪NN‬ال مفي‪NN‬دة‪ .‬فال يص‪NN‬ار مثالً إلى تخص‪NN‬يص بعض القطع غ‪N‬ير‬
‫الصالحة للبناء‪ ،‬بالنسبة لشكلها‪ ،‬كحدائق أو لحظ هذه الحدائق في أمكنة غير مناسبة بالنسبة للمشروع‪.‬‬
‫وبما أن مشروع إفراز عقار ما إلى قطع صغيرة هو تحضير عملي للبناء (إال عندما يكون الفرز لغايات زراعية)‪ ،‬ولتحويل العقار غ‪NN‬ير‬
‫المبني إلى حي سكني جديد‪ ،‬ويجب أن يتم هذا التحضير بأفضل طريقة ممكنة‪.‬‬
‫وبما أن لش‪NN‬كل وموقع األقس‪NN‬ام‪ N‬المخصصة للح‪NN‬دائق وللخ‪NN‬دمات العامة ض‪NN‬من االف‪NN‬راز ‪ ‬دور ه‪NN‬ام في الوضع النه‪NN‬ائي للحي الس‪NN‬كني في‬
‫المستقبل سوا ًء ‪ ‬من حيث الشكل العام أو سهولة النقل أو مستوى البيئة التي سيؤمنها للسكان ‪.‬‬
‫وبما أن تخصيص نسبة ‪ %٢٥‬من مساحة‪ N‬العقار المفرز عندما تزيد مساحيه عن ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬ليس غاية بحد ذاية بل ؤسيلة لتامين‬
‫افضل شكل ممكن للحي السكني في المستقبل و افضل شروط ممكنة للعيش فيه‪ .‬كما ان التخصيص ال يرمي اطالقا الى تغريم المالك‬
‫بتقديم اراضي مجانا بل لتامين الحدائق و الخدمات‪ N‬العامة الالزمة للسكان‪.‬‬
‫وبما أن عملية الف‪NNN‬رز ليست عملية عقارية لتقس‪NNN‬يم األراضي فقط بل هي وقبل كل ش‪NNN‬يء عملية تنظيم م‪NNN‬دني بكل مع‪NNN‬نى الكلم‪NNN‬ة‪ ،‬ومن‬
‫المفترض أن توضع بالشكل المناسب‪.N‬‬

‫لذلك‪،‬‬

‫‪ -١‬تحدد نسبة المساحة المخصصة للطرق والحدائق والخدمات‪ N‬العامة ﺒ ‪ %٢٥‬من مساحة‪ N‬العقار أو مجموعة العقارات موض‪N‬وع الف‪N‬رز‬
‫أو الضم والف‪N‬رز عن‪N‬دما تزيد مس‪N‬احة المش‪N‬روع من ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ . ٢‬أو وقف‪N‬ا ً للنس‪N‬بة المح‪N‬ددة في نظ‪N‬ام المنطقة المص‪N‬دق إذا نص نظ‪N‬ام‬
‫المنطقة على نسبة تزيد عن ‪ .%٢٥‬ويستثنى من‪ ‬هذا‪ ‬التدبير طلب االفراز الذي يرمي إلى تقس‪NN‬يم العق‪NN‬ار لغاي‪NN‬ات زراعية ويقع في منطقة‬
‫غير منظمة وقفا ً للفقرة األخيرة من المادة ‪ ٣٠‬من‪ ‬المرسوم‪ ‬األشتراعي‪ ‬رقم ‪ ٨٣ /٦٩‬تاريخ ‪( ٨٣/٩/٩‬قانون‪ ‬التنظيم‪ ‬المدني)‪ . ‬علما بأنه‬
‫يمكن أن تزيد هذه النسبة عن ‪ %٢٥‬إذا وافق مالك العقار على ذلك ‪.‬‬

‫‪ -٢‬عند درس معامالت اإلفراز يجب أن تكون األقس‪NN‬ام المخصصة للط‪NN‬رق والح‪NN‬دائق‪ ‬والخ‪NN‬دمات‪ N‬العامة ب‪NN‬المواقع والقياس‪NN‬ات واألش‪NN‬كال‬
‫المناسبة التي تمكن من استعمالها بالشكل األفضل ‪:‬‬
‫أ‪ -‬فتكون الطرق بالمواقع واالنحدارات والعرض المناسب وقفا ً ألهمية كل منها ضمن شبكة طرق المشروع (طريق رئيسية يتفرع عنها‬
‫طرق أقل أهمية ويتف‪NN‬رع عنها ب‪NN‬دورها ط‪NN‬رق ‪ ‬محلية) ولكن دون مبالغة ‪ ‬فالمس‪NN‬احات المعب‪NN‬دة والمزفتة هي مس‪NN‬احات ميتة وتكلف غالي‪N‬ا ً‬
‫لإلنشاء‪ N‬والصيانة (فال يجوز مبدئيا ً مثال تأمين الوصول إلى قطعة ما بواسطة طريقين)‪،‬‬
‫كما إنه من المفيد لحظ مم‪NN‬رات خاصة للمش‪NN‬اة بع‪NN‬رض ‪ ٢.٥‬م‪NN‬تراً على األقل عن طريق الس‪NN‬يارات للوص‪NN‬ول إلى القطع المف‪NN‬رزة وعلى‬
‫األخص إلى مواقع الحدائق والخدمات العامة ‪.‬‬
‫ب‪ -‬وتكون الحدائق في المواقع وباألشكال المناس‪NN‬بة‪ ،‬وعند ع‪NN‬دم وج‪NN‬ود دراسة تنظيمية كاملة ت‪NN‬بين أن الحل المق‪NN‬ترح هو الحل األفض‪NN‬ل‪،‬‬
‫يجري وضع الحديقة في وسط المشروع قدر األمكان لتخدمه بكامل‪NN‬ه‪ ،‬وفي المك‪NN‬ان ال‪NN‬ذي يمكن الوص‪NN‬ول إليه على أفضل وج‪NN‬ه‪ ،‬وتك‪NN‬ون‬
‫بش‪NN‬كل هندسي مناسب يق‪NN‬ترب ق‪NN‬در االمك‪NN‬ان من المرب‪NN‬ع‪ ،‬وفي الموقع من العق‪NN‬ار حيث توجد أحسن األش‪NN‬جار وذلك في ح‪NN‬ال وجودها‬
‫لإلحتفاظ بها كمنطقة خضراء وأن ال يكون سطح األرض شديد اإلنحدار للتمكن من تجهيزها بسهولة‪ ،‬وتخصص التلة له‪NN‬ذه الغاية وذلك‬
‫في حال وجودها ضمن العقار موضوع الفرز إلجتناب إنشاء ابنية عالية فوق التلة تشوه المنظر الع‪NN‬ام للمنطقة ‪ ، ...‬فالحديقة بالت‪NN‬الي هي‬
‫القسم من العقار الذي يؤمن الغاية من الحديقة ضمن حي سكني على أفضل وجه من ناحية التنظيم الم‪NN‬دني وليست القسم من العق‪NN‬ار غ‪NN‬ير‬
‫الصالح للبناء فيه‪.‬‬

‫‪ -٣‬في ح‪NN‬ال تقس‪NN‬يم العق‪NN‬ار إلى خمس قطع وما دون ال تقل مس‪NN‬احة كل قطعة ناتجة عن ه‪NN‬ذا التقس‪NN‬يم عن أربعة أض‪NN‬عاف المس‪NN‬احة‪ N‬ال‪NN‬دنيا‬
‫المفروضة للفرز في المنطق‪NN‬ة‪ ،‬وإذا لم يكن نظ‪NN‬ام المنطقة المص‪NN‬دق يمنع ذل‪NN‬ك‪ ،‬يمكن لإلدارة اإلكتف‪NN‬اء بف‪NN‬رض الحد األدنى الالزم لت‪NN‬أمين‬
‫الطرق الخاصة بالمشروع وعدم التقيد بنسبة الخمسة‪ N‬والعشرون بالماية المفروضة أعاله‪ ،‬شرط أن يفرض ارتفاع يسجل على الصحيفة‬
‫العينية لكل قطعة بوجوب تطبيق ‪ ‬نسبة الخمسة‪ N‬وعشرين بالماية عند إعادة فرز القطع الناتجة عن هذا التقسيم‪.‬‬

‫وبما أن هذا التدبير الذي وضع لمصلحة مالك العقار قد أدى الى نتائج سيئة في بعض الحاالت بالنسبة للتنظيم المدني منها ‪:‬‬
‫‪ ١-٣‬عدم تناسق مختلف أقسام المش‪NN‬روع النه‪NN‬ائي بعد إع‪NN‬ادة ف‪NN‬رز القطع الناتجة عن الف‪NN‬رز الس‪NN‬ابق وع‪NN‬دم انس‪NN‬جامها‪ N‬فني‪N‬اً‪ ،‬فتك‪NN‬ون مواقع‬
‫وأشكال ومساحات القطع المخصصة للحدائق والخدمات‪ N‬العامة عند إعادة فرز القطع غير مناس‪NN‬بة‪ ،‬كما أن ش‪NN‬بكة الط‪NN‬رق النهائية تك‪NN‬ون‬
‫غير متناسقة‪.‬‬
‫‪ ٢-٣‬يعمد بعض المالكين إلى عدم إعادة فرز القطع الناتجة عن الفرز األول أو بعضها ألسباب مختلفة (أما ألنها صغيرة بحد ذاتها ‪ ‬وأما‬
‫ألنه جرى تحميلها نسبة مرتفعة تزيد عن ‪ %٢٥‬من مساحتها‪ N‬الطرق والحدائق والخ‪NN‬دمات العامة عند إع‪NN‬ادة فرزها في المس‪NN‬تقبل فيفضل‬
‫المالك عدم إعادة الفرز ‪ )...‬مما يؤدي إلى حرمان الخدمات‪ N‬العامة من حقها بهذه المساحة‪ N‬الضرورية للحي الس‪NN‬كني في المس‪NN‬تقبل وال‪NN‬تي‬
‫تبقى دون الحد األدنى الالزم من جهة‪ ،‬وإلى حسابها ضمن عوامل اإلستثمار ‪ ‬العائد للعقار عند البناء‪ ،‬فتزيد في الكثافة السكانية من جهة‬
‫ويتم ذلك عن غير حق ألنها حصة للخدمات‪ N‬العامة ال يجوز تخصيصها لغير هذه الغايات‪ .‬وللحد من مساوﺉ هذا الت‪NN‬دبير تعتمد الطريقة‬
‫التالية ‪:‬‬

‫أ‪ -‬من الناحية اإلدارية‪ ‬‬

‫التقيد بحرفية النص أي أن يكون تقسيم العقار إلى خمس قطع على األكثر ال تقل مساحة‪ N‬أي من القطع الناتجة عن هذا التقس‪NN‬يم عن أربعة‬
‫أضعاف المساحة‪ N‬الدنيا للفرز في المنطقة ليك‪NN‬ون باالمك‪NN‬ان النظر بإمكانية تأجيل تخص‪NN‬يص رص‪NN‬يد حصة الط‪NN‬رق والح‪NN‬دائق والخ‪NN‬دمات‬
‫العامة لحين إعادة الفرز في المستقبل‪.‬‬
 ‫ب‪ -‬من الناحية الفنية‪ ‬‬
‫يخير المالك‪:‬‬
‫ب‪ ١-‬أما بتقديم مشروع اإلفراز النهائي مرة واحدة وأخذ موافقة اإلدارة عليه‪.‬‬
‫ب‪ ٢-‬وأما بوضع مشروع لإلف‪N‬راز النه‪NN‬ائي ليك‪NN‬ون المش‪NN‬روع النه‪NN‬ائي منس‪N‬جماً‪ N‬ومتك‪NN‬امالً ويرفق ب‪N‬الملف فيج‪N‬ري درسه من قبل االدارة‬
‫مب‪NN‬دئيا ً وتحتفظ بنس‪NN‬خة عنه في ملف اإلدارة‪ ،‬ويجب أن يتقيد به المالك عند إع‪NN‬ادة ف‪NN‬رز أي من القطع الناتجة عن اإلف‪NN‬راز األول‪ ،‬إال إذا‬
‫وضع في المستقبل مشروعا ً إلع‪NN‬ادة ف‪NN‬رز ه‪NN‬ذه القطع بش‪NN‬كل أفضل على أن يع‪NN‬رض التع‪NN‬ديل على موافقة اإلدارة المس‪NN‬بقة وبالمقارنة مع‬
‫المشروع السابق‪ ،‬ويذكر ذلك صراحة كأحد شروط الموافقة على اإلفراز الجزئي‪.‬‬
‫ب‪ ٣-‬واما أن ال تق ّل مساحة أيّة قطعة ناتجة عن الفرز عن ‪ /٢٥٠٠٠/‬م‪. ٢‬‬
‫ج‪ -‬من الناحية القانونية‬
‫في حال البناء في القطع الناتجة عن االفراز والمرتفقة بتخصيص رصيد حصة الطريق والحدائق وذلك دون إع‪NN‬ادة فرزها أو قبل إع‪NN‬ادة‬
‫فرزها ال تحسب المس‪NN‬احة المرتفعة للط‪NN‬رق والح‪NN‬دائق ض‪NN‬من مس‪NN‬احة‪ N‬العق‪NN‬ار الص‪NN‬افية عند احتس‪NN‬اب عامل االس‪NN‬تثمار الس‪NN‬طحي وعامل‬
‫االستثمار العام ويذكر ذلك صراحة ضمن قرار االجازة باالفراز كأحد شروط الموافقة على هذا االفراز‪.‬‬

‫المادة التاسعة نسبة الطرق والحدائق في العقارات الناتجة عن افراز سابق دون المساحة بالنسبة القانونية للطرق والحدائق‬

‫‪ -١‬باالستناد الى مطالعة وزارة العدل رقم ‪ ٨٣١/٨٥‬تاريخ ‪ ٨‬تموز ‪( ١٩٨٥‬ملحق رقم ‪.)١٢‬‬
‫وإذا تبين ان هناك عقار تقل مساحته عن ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬ولكنه ناتج عن إفراز سابق للعقار كانت مس‪NN‬احته تزيد عن ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬ويقع‬
‫ضمن منطقة منظمة فرض نظامها مساهمة الفارز ﺒ‪ %٢٥‬من مساحة العقار للطرق والحدائق ‪ ،‬وإذا كان العقار االم لم يساهم عند ف‪NN‬رزه‬
‫في السابق بكامل نسبة اﻠ‪ %٢٥‬هذه للطرق والحدائق (كازالة الشيوع في ال‪NN‬دوائر العقارية دون موافقة التنظيم الم‪NN‬دني مثال)‪ .‬ف‪NN‬إن رص‪NN‬يد‬
‫نسبة ال‪ %٢٥‬للطرق والحدائق تبقى متوجبة على هذا العقار عند ف‪NN‬رزه على ال‪NN‬رغم من أن مس‪NN‬احته الحالية تقل عن ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬النه‬
‫لم يقدم في حينه ما كان متوجبا ً عليه‪.‬‬
‫‪ -٢‬إذا تبين أن هناك مشروع فرز أو ضم وفرز س‪N‬ابق ك‪N‬انت مت‪N‬وجب عليه نس‪N‬بة اﻠ ‪ %٢٥‬اال أنه لم يتقيد به‪N‬ذه النس‪N‬بة عند الف‪N‬رز‪ ،‬يجب‬
‫تخصيص رصيد نسبة اﻠ‪ %٢٥‬هذه للطرق والحدائق عند أول مناسبة ممكنة لإلدارة كإعادة النظر بالمشروع أو تعديله‪.‬‬

‫المادة العاشرة قياسات القطع‬

‫إن الواجهة ال‪NN‬دنيا والعمق األدنى المفروض‪NN‬ين في ش‪NN‬روط األف‪NN‬راز هما ض‪NN‬لعا المس‪NN‬تطيل األدنى الممكن توقيعه ض‪NN‬من مس‪NN‬احة العق‪NN‬ار‬
‫الصافية بعد حسم التخطيط المصدق‪ ،‬وعلى أن يكون ضلع الواجهة موازي تقريبا ً للطرق (إنحناء أق ّل من ‪ ١٥‬درجة)‪.‬‬
‫يجب أن تكون واجهة القطع الناتجة عن مشروع ف‪NN‬رز أو ضم وف‪NN‬رز موازية تقريب‪N‬ا ً للطريق أو التخطيط وأن تك‪NN‬ون جوانبها عامودية أو‬
‫قريبة من عامودية قدر اإلمكان مع الطريق أو التخطيط‪.‬‬
‫ال يجوز فرز قطع غير مستوفية شروط اإلفراز أو غير صالحة للبناء وإبقائها مرتفقة بعدم البناء إال إذا كانت ناتجة عن تخطيط مصدق‪،‬‬
‫أو إذا كانت ستضم الى عقارات مج‪N‬اورة على أن يتم الف‪N‬رز والضم بنفس ال‪N‬وقت وأن ينص ق‪N‬رار اإلج‪N‬ازة ب‪N‬اإلفراز على ضم القطعة أو‬
‫القطع غير المستوفية لشروط الفرز الى العقارات المجاورة مع بيان أرقامها‪.N‬‬

‫المادة الحادية عشر األفراز في المناطق غير الممسوحة نهائيا ً‬

‫بما أن فرز أي عقار تزيد مساحته‪ N‬عن عشرة آالف متراً مربعا ً ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬يفرض مسامحة‪ N‬المالك بنسبة ‪ %٢٥‬من مس‪NN‬احته للط‪NN‬رق‬
‫والحدائق والخدمات العامة‪.‬‬
‫وبما أن مساحة‪ N‬العقارات غير محددة بدقة في المناطق غير الممسوحة إطالقا ً أو المحددة وغير الممسوحة نهائياً‪ ،‬وتعطي إفادات الكيل‬
‫بص‪NN‬ورة تقريبية وقد تك‪NN‬ون المس‪NN‬احة‪ N‬الحقيقية لعق‪NN‬ار ما أك‪NN‬ثر من ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬وتت‪NN‬وجب عليه المس‪NN‬اهمة عند الف‪NN‬رز بنس‪NN‬بة ‪ %٢٥‬على‬
‫ال‪NN‬رغم من أن اإلف‪NN‬ادة ت‪NN‬ذكر أن المس‪NN‬احة‪ N‬هي دون اﻠ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪ .٢‬كما أنه قد تك‪NN‬ون مس‪NN‬احة العق‪NN‬ار الحقيقية أك‪NN‬ثر مما هو م‪NN‬ذكور في‬
‫المعاملة‪ N‬حتى وإن كانت المساحة‪ N‬المذكورة تزيد عن ‪ /١٠٠٠٠/‬م‪.٢‬‬
‫لذلك تتخذ التدابير التالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬عند الموافقة على معامالت اإلف‪NN‬راز في المن‪NN‬اطق غ‪N‬ير الممس‪NN‬وحة نهائي‪N‬اً‪ ،‬تض‪NN‬اف إح‪NN‬دى العب‪NN‬ارتين الت‪NN‬اليتين حسب اإلقتض‪NN‬اء‪ ،‬كأحد‬
‫شروط قرار اإلجازة باإلفراز‪:‬‬

‫‪-١‬عندما تكون المساحة المبنية للعقار أقل من عشرة آالف متراً مربعا ً‪:‬‬
‫"أعطيت هذه الموافقة الفنية على اإلفراز على أساس أن المساحة اإلجمالية للعقار رقم ‪ ........‬هي أقل من عشرة آالف م‪N‬تراً مربع‪N‬ا ً وفي‬
‫حال تبين عند التنفيذ أن المساحة‪ N‬تفوق العشرة آالف متراً مربعا ً تعتبر هذه الموافقة الغية"‪.‬‬
‫‪ -٢‬عندما تكون المساحة المبنية للعقار أكثر من عشرة آالف متراً مربعا ً ‪:‬‬
 ‫"على أن ال تقل نسبة الطرق والحدائق عند التنفيذ عن ‪ %٢٥‬من مساحة العقار األصلية"‪.‬‬

‫ب‪ -‬عند درس طلب إعطاء شهادة المطابقة ترفض أية معاملة‪ N‬تتضمن أية إشارة من قبل دوائر المس‪NN‬احة‪ N‬إذا ك‪NN‬انت ال تفيد ص‪NN‬راحة عن‬
‫توفير الشروط المفروضة في قرار اإلجازة باإلفراز (كالقول مثالً بأن الخرائط موض‪NN‬وعة على ض‪NN‬وء خرائط التحديد الم‪NN‬ؤقت وبالت‪NN‬الي‬
‫ليس لها أية ضمانة من قبل دوائر المساحة ال بالنسبة لمساحة‪ N‬القطع الناتجة عن الفرز وال لشكلها وال لقياساتها‪).‬‬
‫وتعاد المعاملة‪ N‬الى مصدرها مع عدم موافقة‪.‬‬

‫المادة الثانية عشر فرز عقار يقع بين منطقتين ارتفاقيتين أو أكثر‬

‫اس‪NNN‬تناداً الى مطالعة هيئة التش‪NNN‬ريع واالستش‪NNN‬ارات رقم ‪/٢٠١‬و‪ ٧٥/‬ت‪NNN‬اريخ ‪( ١٤/٧/٧٥‬ملحق رقم ‪ )١٣‬وعمالً بموافقة مع‪NNN‬الي وزير‬
‫األشغال العامة والنقل رقم ‪ ٨/١٩١٧‬تاريخ ‪.١٤/٧/١٩٧٥‬‬
‫"تصدق وتصبح نافذة التصاميم وأنظمة تنظيم المدن والقرى بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء"‪.‬‬
‫وبما أن حدود المناطق المصنفة ض‪NN‬من التص‪N‬ميم وك‪N‬ذلك أنظمتها قد ص‪NN‬دقت مع ه‪N‬ذا التص‪NN‬ميم بم‪N‬وجب مرس‪NN‬وم في مجلس ال‪N‬وزراء فال‬
‫يجوز ادخال أي تعديل أو تحوير عليها إال بنفس طريقة تصديقها‪.‬‬
‫لذلك إذا شطر عقار بأحد الخطوط الفاصلة بين المناطق االرتفاقية الى قسمين أو أكثر واقعة ض‪NN‬من من‪NN‬اطق ارتفاقية مختلف‪NN‬ة‪ ،‬ومهما‬
‫كانت مساحة وشكل كل من هذه األقسام‪ N‬تطبق عليه شروط البناء والضم والفرز العائدة للمنطقة ال‪NN‬تي يقع فيها ه‪NN‬ذا القس‪NN‬م‪ ،‬إال إذا تض‪NN‬من‬
‫نظام المنطقة المصدق أحكامها‪ N‬خالفا ً لذلك‪.‬‬

‫المادة الثالثة عشر المساحات والقياسات الدنيا للقطع الناتجة عن اإلفراز في المناطق غير المنظمة‬
‫تنص أنظمة المناطق المصدقة بموجب مراسيم على شروط إفراز العقارات بما فيه تحديد المساحات‪ N‬والقياس‪NN‬ات ال‪NN‬دنيا للقطع الناتجة عن‬
‫الفرز‪.‬أما في األماكن ومجموعات األماكن اآلهلة والمناطق حيث ال تحدد األحكام النافذة هذه المساحة‪ N‬فقد أوكلت المادة ‪ ٢٩‬من المرسوم‬
‫االشتراعي رقم ‪ ٦٩‬تاريخ ‪( ٩/٩/١٩٨٣‬قانون التنظيم المدني) مهمة‪ N‬تحديد المساحة‪ N‬والقياسات ال‪NN‬دنيا للقطع الى المجلس األعلى للتنظيم‬
‫المدني‪.‬‬
‫في جلس‪NN‬ته المنعق‪NN‬دة بت‪NN‬اريخ ‪ - ٣/٩/١٩٨٤‬محضر رقم ‪ -٢٧‬ح‪NN‬دد المجلس األعلى للتنظيم الم‪NN‬دني المس‪NN‬احات والقياس‪NN‬ات ال‪NN‬دنيا للقطع‬
‫الناتجة عن الفرز في المناطق غير المنظمة كما يلي ‪( :‬ملحق رقم ‪)١٤‬‬
‫أوالً‪ :‬في المناطق غير المنظمة والتي لم يوضع لها مشروع تصميم توجيهي عام‬
‫‪ -١‬تحدد المساحة‪ N‬الدنيا للقطع الموجودة في المناطق غير المنظمة لتكون صالحة للبن‪NN‬اء ﺑ‪/٢٠٠/‬م‪ ٢‬ويمكنها اس‪NN‬تيعاب مربع ‪١٠ ᵡ ١٠‬م‪.‬‬
‫تستعمل هذه المساحة‪ N‬والقياسات لإلفراز بطريقة إزالة الشيوع في المناطق غير المنظمة‪.‬‬
‫‪-٢‬عند فرز عقار ما تقل مساحته‪ N‬عن ‪/٢٥٠٠/‬م‪ ٢‬ألفان وخمس‪NN‬ماية م‪NN‬تراً مربع‪N‬ا ً ويقع في المن‪NN‬اطق المأهولة غ‪NN‬ير المنظم‪NN‬ة‪ ،‬يك‪NN‬ون الحد‬
‫األدنى لمساحة‪ N‬القطع خمس‪NN‬ماية‪ N‬م‪NN‬تراً مربع‪N‬ا ً ويمكنها اس‪NN‬تيعاب مربع بقي‪NN‬اس ‪١٦‬م‪ᵡ ١٦‬م ويفهم بالمنطقة المأهولة األحي‪NN‬اء القديمة الكثيفة‬
‫البناء من البلدة‪ ،‬وال تعتبر مناطق مأهولة بمفهوم هذا التدبير األحياء الجديدة أو مناطق التوسع في البلدة حتى في حال وج‪NN‬ود أبنية كث‪NN‬يرة‬
‫فيها‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ -٣‬أما العقارات الواقعة خارج المناطق المأهولة وفقا للتحديد الم‪NN‬بين أعاله أو ال‪NN‬تي تبلغ مس‪NN‬احة كل منها ‪/٢٥٠٠/‬م‪ ٢‬ألف‪NN‬ان وخمس‪NN‬ماية‬
‫متراً مربع‪N‬ا ً أو أك‪NN‬ثر وأينما ك‪NN‬ان موقعها فيك‪NN‬ون الحد األدنى لمس‪NN‬احة‪ N‬القطع الناتجة عن اإلف‪NN‬راز ‪/٨٠٠/‬م‪( ٢‬ثمانماية م‪NN‬تراً مربع‪N‬ا ً) وأن‬
‫تستوعب مربعا ً طول ضلعه ‪/٢٠/‬م‪.٢‬‬
‫ثانيا ً‪ :‬في المناطق التي وافق المجلس األعلى للتنظيم المدني على مشروع نظام لها‬
‫تعتمد المساحات‪ N‬والقياسات المحددة في مشروع النظام الذي وافق عليه المجلس‪.‬‬

‫المادة الرابعة عشر الشروط الفنية لتصميم الطرق‬

‫ال يتضمن هذا النظام تفاصيل الشروط الفنية الكاملة لتصميم طرق اإلفراز وإنما يكتفي بتوجيهات عامة مبدئية لكي تكون شبكة طرق‬
‫اإلفراز قابلة لالستعمال كالطرق العامة وعلى األخص‪:‬‬
‫‪ -١‬ال يجوز احداث أي عقار ناتج عن الفرز وليس له طريق‪.‬‬
‫‪ -٢‬يجب أن تبدأ طريق األفراز من طريق عام موجودة أو من تخطيط مصدق أو من طريق خ‪NN‬اص موج‪NN‬ودة يك‪NN‬ون لط‪NN‬رق األف‪NN‬راز حق‬
‫مرور عليها ‪ ،‬كما يجب أن تنتهي بنفس الطريقة أو أن تنتهي بمكان كافي لتدوير السيارات ضمن المشروع‪.‬‬
‫‪ -٣‬ال يجوز مبدئيا ً فرز عقار للبناء ليس له طريق سالكة للسيارة (طريق عام أو طريق خاص له حق مرور عليها) وال يقبل حق المرور‬
‫للعقارات على بعضها البعض االّ إذا كان حق المرور محدداً وكافيا ً لمرور السيارة (عشرة أمت‪NN‬ار إذا ك‪NN‬ان ع‪NN‬دد القطع المف‪NN‬رزة يزيد عن‬
‫أربع‪ ،‬وثمانية أمتار إذا كان عدد القطع أربعة وما دون غير قابلة إلعادة الفرز وأربعة أمتار ونصف إذا كان ع‪N‬دد القطع إثن‪N‬تين)‪ .‬إن حق‬
‫مس‪N‬اح محلّف ومص‪NN‬دقة ل‪NN‬دى‬‫المرور يجب أن يكون محدداً على خرائط المساحة في المناطق الممسوحة على خريطة موضوعة من قبل ّ‬
‫الكاتب العدل في المناطق غير الممسوحة‪.‬‬
‫اذا كان التخطيط المصدق أو الملحوظ الذي يصل مشروع االفراز بالطريق العام غير متوفر بعد يمكن تأمين الوصول الى المشروع من‬
‫الطريق االعام بواسطة حق مرور في موقع التخطيط أو بطريقة اخرى اذا كانت مناسبة أكثر وفق‪N‬ا ً لرغبة المالك وذلك بانتظ‪N‬ار تنفيذ ه‪N‬ذا‬
‫التخطيط‪.‬‬
‫‪ -٤‬تحدد سعة الطرق في المناطق المنظمة وفقا ً لما نص عليه نظام المنطقىة‪ .‬أما قي المناطق الغير المنظمة وفي المناطق المنظمة ال‪NN‬تي‬
‫ينص نظامها على عرض للطرق ‪:‬‬
‫أ‪ -‬يقتضي تأمين طريق بعرض عشرة أمتار على األقل وفسحات‪ N‬مخصصة ل‪NN‬دوران الس‪NN‬يارات اذا ك‪NN‬انت الطريق غ‪NN‬ير ناف‪NN‬ذة لجميع‬
‫القطع الناتجة عن مشروع الفرز أو الضم والفرز ش‪NN‬رط أن ال يقل الض‪NN‬لع األدنى للفس‪NN‬حات المخصصة ل‪N‬دوران الس‪NN‬يارات م‪NN‬رة ونصف‬
‫عرض طريق االفراز‪.‬‬
‫ب‪ -‬اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز غير قابلة لالمتداد أو مخصصة لقطع غير قابلة للتجزئة وال يفوق عددها االربعة‬
‫عندئذ يمكن تخفيض عرض الطريق الى ثمانية أمتار‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫ج‪ -‬اذا كانت الطريق المستحدثة في مشروع الفرز أو الضم والفرز ال تصلح لتكون طريق للسيارات بل درجا نظ‪NN‬را لق‪NN‬وة انح‪NN‬دارها‬
‫(يزيد على ‪ %١٢‬عندئذ يسمح بتخفيض سعتها الى ستة أمتار مع فرض براح أدنى متريا ً على جانبي الدرج(‪.‬‬
‫‪ – ٥‬يجب أن ال يتجاوز االنحدار األقصى لطرق المشروع ‪. %١٢‬‬
‫‪ -٦‬يجب أن ال تقل شعاعات المنعطف عن ‪ ٢٥‬متراً اذا أمكن لمحور الطريق‪.‬‬
‫‪ -٧‬يجب أن ال تقل المسافة‪ N‬بين منعطفين متعاكسين عن‪ ١٠٠‬متر اذا أمكن‪.‬‬
‫‪ -٨‬يجب ان ال تقل المسافة‪ N‬بين مفرقين عن ‪ ٦٠‬متراً‪.‬‬

‫‪ -٩‬أن تنظم ساحة بشكل فني عند نقطة التقاء عدة طرق‪.‬‬
‫‪ -١٠‬أن ال يزيد علو الحفر والردم في المقطع الطولي عن خمسة أمتار بالنسبة لألرض الطبيعية‪.‬‬

‫المادة الخامسة عشر مواقع الطرق واالوتوسترادات اوالحدائق والخدمات العامة المصدقة‬
‫‪ -١‬عندما يكون في مشاريع الف‪N‬رز تخطيط‪NN‬ات ط‪NN‬رق أو أوتوس‪NN‬ترادات مص‪NN‬دقة بم‪N‬وجب مراس‪NN‬يم ولكنها غ‪N‬ير منف‪NN‬ذة بعد ولم يص‪NN‬در بها‬
‫قرارات وضع يد‪ ،‬واعتبرت مساحتها ضمن نسبىة الخمسة‪ N‬والعشرين بالمئة (‪ )%٢٥‬للطرق والحدائق‪ ،‬يجب اضافة العبارة التالية‪:‬‬
‫"تعت‪NNNN‬بر األقس‪NNNN‬ام ‪ .................‬المص‪NNNN‬ابة بالتخطيط طرق‪NNNN‬ا ً خاصة للمش‪NNNN‬روع مرتفقة بكاملها بالتخطيط المص‪NNNN‬دق بالمرس‪NNNN‬وم‬
‫رقم‪ .................‬ت‪N‬اريخ ‪.....................‬تس‪N‬تملك عند التنفيذ على أس‪N‬اس الربع المج‪N‬اني من مس‪N‬احة‪ N‬العق‪N‬ار األساسي قبل الف‪N‬رز‪ .‬وفي‬
‫حال الغاء مرسوم تخطيط االوتوستراد أو الطريق تص‪NN‬بح األقس‪NN‬ام‪ N‬المرتفقة بالتخطيط المص‪NN‬دق طرق‪N‬ا ً خاصة لمش‪NN‬روع االف‪NN‬راز وتطبق‬
‫عليها عندئذ الشروط المفروضة على الطرق الخاصة ضمن مشروع االفراز"‬
‫‪ -٢‬عندما يكون في مشاريع الفرز حدائق أو مواقع خ‪N‬دمات‪ N‬عامة (م‪N‬دارس‪ ,‬مستش‪N‬فيات‪ N‬وغيرها) مص‪N‬دّقة بم‪N‬وجب مراس‪N‬يم ولكنها غ‪N‬ير‬
‫مستملكة بعد ولم يصدر بها قرارات وضع يد‪ ،‬يمكن للمالك اعتماد أحد الحلّين التاليين‪:‬‬
‫‪ -٢‬أ عدم اعتبار هذه الحدائق ضمن نسبة ال ‪ %٢٥‬المفروضة للطرق والحدائق عند الفرز‪ ،‬وفي هذه الحالة يخصص ‪ %٢٥‬لطرق‬
‫وحدائق االفراز من أصل مساحة‪ N‬العقاراألسايسي قبل الفرز‪ ،‬وتفرز الحدائق ومواقع الخدمات العامة المصابة باألستمالك قطع‪NN‬ا ً مرتفقة‬
‫بكاملها باالستمالك بموجب المرسوم رقم‪................‬تاريخ‪ ...........‬وفي حال الغاء مرس‪NN‬وم االس‪NN‬تمالك تص‪NN‬بح ه‪NN‬ذه األقس‪NN‬ام‪ N‬عق‪NN‬ارات‬
‫خاصة‪.‬‬
‫‪ -٢‬ب اعتبار مساحة‪ N‬الحدائق ومواقع الخدمات‪ N‬العامة ضمن نسبة اﻠ ‪ %٢٥‬المفروضة للطرق والحدائق في االفراز‪ ،‬وفي هذه الحالة‬
‫تف‪NN‬رز ه‪NN‬ذه المواقع أقس‪NN‬اما ً مرتفقة بكاملها باالس‪NN‬تمالك بم‪NN‬وجب المرس‪NN‬وم رقم‪ ...........‬ت‪NN‬اريخ‪ ............‬يمكن للس‪NN‬لطة العامة ال‪NN‬تي‬
‫استصدرت مرسوم االستمالك وضع يدها مجانا ً على هذه األقسام لتنفيذ المش‪NN‬روع ال‪NN‬ذي ص‪NN‬در مرس‪NN‬وم االس‪NN‬تمالك من أجله‪ .‬وفي ح‪NN‬ال‬
‫الغاء مرسوم االستمالك تصبح االقسام‪ .........‬المخصصة للحدائق ومواقع الخدمات‪ N‬العامة حدائق خاصة للمش‪NN‬روع وتطبق عليها عندئذ‬
‫الشروط المفروضة على الحدائق الخاصة في مشروع االفراز‪.‬‬
‫‪ -٣‬عندما يكون في مشاريع الفرز تخطيط‪NN‬ات ط‪NN‬رق أو اوتوس‪NN‬ترادات أو ح‪NN‬دائق ومواقع خ‪NN‬دمات عامة (م‪NN‬دارس‪ ،‬مستش‪NN‬فيات‪ N‬وغيرها)‬
‫مصدقة بموجب مراسيم ولكنها غير من ّفذ بعد ولم يصدر بها قرارات وضع يد ‪ ،‬ولكنها لم تحسب ضمن نسبة الخمسة والعش‪NN‬رين بالمئة (‬
‫‪ )%٢٥‬ألن مس‪NN‬احة العق‪NN‬ار تقل عن ‪/١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬وال يت‪NN‬وجب عليها بالت‪NN‬الي المس‪NN‬اهمة ﺒ ‪ %٢٥‬من مس‪NN‬احتها للط‪NN‬رق والح‪NN‬دائق‪ ،‬يجب‬
‫اضافة احدى العبارتين التاليتين أو كالهما وفقا ً للحاجة‬
‫‪ ١-٣‬بالنسبة للطرق‪:‬‬
‫تعت‪NN‬بر االقس‪NN‬ام‪ ............ N‬المص‪NN‬ابة بالتخطيط طرق ‪N‬ا ً خاصة للمش‪NN‬روع مرتفقة بكاملها بالتخطيط المص ‪N‬دّق بالمرس‪NN‬وم رقم‪..............‬‬
‫تاريخ‪ .............‬تستملك عند التنفيذ على أساس الربع المجاني من مساحة‪ N‬العقار االساسي قبل الفرز ‪ .‬وفي حال الغ‪NN‬اء مرس‪NN‬وم التخطيط‬
‫تصبح االقسام ‪ ............‬المرتفقة بالتخطيط المصدّق طرقا ً خاصة لمشروع االفراز أو يع‪NN‬اد النظر بمش‪NN‬روع االف‪N‬راز وذلك وفق‪N‬ا ً لرغبة‬
‫المالك‪.‬‬
‫‪ ٢ -٣‬بالنسبة للحدائق ومواقع الخدمات العامة‪:‬‬
‫ان االقس‪NN‬ام‪ ........... N‬مرتفقة بكاملها باالس‪NN‬تمالك بم‪NN‬وجب المرس‪NN‬وم رقم‪...............‬ت‪NN‬اريخ ‪ .................‬وفي ح‪NN‬ال الغ‪NN‬اء مرس‪NN‬وم‬
‫االستمالك تصبح هذه االقسام عقارات خاصة‪ ،‬أو يعاد النظر بمشروع االفراز‪ ،‬وذلك وفقا ً لرغبة المالك أو اذا كانت ال تس‪NN‬توفي ش‪NN‬روط‬
‫مساحة وقياسات القطع الناتجة عن الفرز في المنطقة‪.‬‬

‫المادة السادسة عشر فرز العقارات المصابة بتخطيط‪:‬‬

‫في معامالت‪ N‬الفرز أو الضم والفرز وعندما تكون العقارات مصابة بتخطيطات مصدّقة أو ملحوظة تتبع القاعدة التالية‪:‬‬
‫أ‪ -‬اذا كان قرار وضع اليد على القسم المصاب يالتخطيط قد صدر‬
 ‫من المس‪NNN‬لّم به قانون‪NNN‬ا ً ان ص‪NNN‬دور ق‪NNN‬رار وضع اليد من ش‪NNN‬أنه أن ينقل ملكية القسم المس‪NNN‬تملك من العق‪NNN‬ار الى األمالك العامة س‪NNN‬واء ت ّم‬
‫تنفيذاالستمالك في الدوائر العقارية أم ال‪ ،‬وسواء تم تنفيذ االش‪NN‬غال ال‪NN‬تي ج‪NN‬رى االس‪NN‬تمالك من أجلها أم ال‪ ،‬س‪NN‬واء تم تنفيذ االش‪NN‬غال ال‪NN‬تي‬
‫جرى االستمالك اجلها أم ال‪ ،‬وتعتبر مساحة العقارالصافية للف‪NN‬رز ‪ :‬المس‪NN‬احة األساس‪NN‬ية للعق‪NN‬ار محس‪NN‬وما ً منها المس‪NN‬احة الموض‪NN‬وعة اليد‬
‫عليها‪ .‬وال تحسب هذه المساحة الموض‪NN‬وعة اليد عليها ض‪NN‬من نس‪NN‬بة اﻠ ‪ %٢٥‬للط‪NN‬رق والح‪NN‬دائق والخ‪NN‬دمات‪ N‬العامة المتوجبة على العق‪NN‬ار‬
‫نتيجة االفراز‪.‬‬
‫ب‪ -‬اذا كان قرار وضع اليد على القسم المصاب بالتخطيط لم يصدر بعد‬
‫‪ -١‬يعتبر العقار بكامل مساحته بما فيه القسم المصاب بالتخطيط‪.‬‬
‫‪ -٢‬تحسب المساحة‪ N‬المصابة بالتخطيط ضمن نسبة اﻠ ‪ %٢٥‬للطرق والحدائق والخدمات‪ N‬العامة المتوجبة على العقار نتيجة االفراز‪.‬‬
‫‪ -٣‬يذكر في قرار االجازة باالفراز بأن القسم المصاب بالتخطيط هو طريق خاص للمشروع مرتفق بكامله بالتخطيط يستملك عند تنفيذ‬
‫التخطيط على أساس الربع المجاني من مساحة‪ N‬العقار االساسية‪ N‬قبل الفرز‪.‬‬
‫‪ -٤‬يمكن الموافقة على ض ّم سعة التخطيط المصدّق الى الملك العام بناء لطلب المالك وتنازله عن مطالبة االدارة بأي تعويض ‪.‬‬
‫‪ -٥‬اذا كانت مساحة‪ N‬التخطيط تساوي أو تزيد عن ‪ %٢٥‬من مساحة‪ N‬العقار يمكن التسامح في ه‪NN‬ذه الحالة لناحية ع‪NN‬دم ف‪NN‬رض الح‪NN‬دائق‬
‫ومواقع الخدمات‪ N‬العامة‪.‬‬
‫‪ -٦‬اذا كان القسم الباقي من العقار خارج التخطيط غير صالح للبناء يقتضي عدم المولفقة على االفراز‪ ،‬اال اذا كانت الغاية من االفراز‬
‫هي ض ّم الب‪NN‬اقي عن التخطيط الى عق‪NN‬ار مج‪NN‬اور فيمكن الموافقة على االف‪NN‬راز وفي ه‪NN‬ذه الحالة يص‪NN‬بح القسم المص‪NN‬اب بالتخطيط طريق‪N‬ا ً‬
‫خاص ‪N‬ا ً مرتفق ‪N‬ا ً بكامله بالتخطيط تس‪NN‬تملك عند تنفيذ التخطيط وفق ‪N‬ا ً لق‪NN‬انون االس‪NN‬تمالك وعلى أس‪NN‬اس الربع المج‪NN‬اني من مس‪NN‬احة‪ N‬العق‪NN‬ار‬
‫االساسية‪ N‬قبل الفرز‪ ،‬ويضم القسم الواقع خارج التخطيط الى العقار المجاور‪ .‬ويرتفق لعدم البن‪NN‬اء لحين تس‪NN‬وية وض‪NN‬عه ويص‪NN‬بح مس‪NN‬توفيا ً‬
‫لشروط الفرز في المنطقة‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ -٧‬اذا كان القسم الباقي من العقار خارج التخطيط صالحا للبناء فيقتضى الموافقة على مشروع االفراز شرط أن يصبح القسم المصاب‬
‫بالتخطيط طريقا ً خاصة مرتفقة بكاملها بالتخطيط تستملك عند تنفيذ التخطيط وفقا ً للربع المجاني من مساحة‪ N‬العقار االساسية‪ N‬قبل الفرز‪.‬‬
‫ج‪ -‬اذا كان عرض التخطيط يقل عن عشرة أمتار واذا كان سيستفيد منه أكثر من أربع قطع ناتجة عن فرز العق‪NN‬ار يجب توس‪NN‬يع التخطيط‬
‫ليصبح بعرض عشرة أمتارعلى األقل‪( .‬أو بع‪NN‬رض ثمانية أمت‪NN‬ار على األقل اذا ك‪NN‬ان سيس‪NN‬تفيد منه أربع قطع وما دون غ‪NN‬ير قابلة الع‪NN‬ادة‬
‫الفرز)‪.‬‬

‫المادة السابعة عشر قيام المالك بتنفيذ طريق في ملكه‪.‬‬

‫شق وتعبيد وتزفيت طريق في عقار ما ليس من شأنه أن ينزع ملكيته للطريق التي تبقى مساحتها جزءاً من‬ ‫ان قيام المالك بتنفيذ أشغال ّ‬
‫ً‬
‫مساحة العقار االساسية وذلك سواء كان هناك تخطيط مص‪N‬دّق أو ملح‪NN‬وظ أو ال يوجد تخطيط اطالق‪N‬ا ‪ .‬وتعت‪NN‬بر ه‪NN‬ذه الطريق من الناحية‬
‫القانونية وكأنها غير موجودة (مطالعة وزارة العدل رقم ‪/ ٤٨١‬و‪ ٧٤/‬تاريخ ‪ ٢٤/١٠/١٩٧٤‬ملحق رقم ‪.)١٥‬‬

‫المادة الثامنة عشر ض ّم الطرق الخاصة الى االمالك العامة بناء لرغبة المالك‬
‫ان عمليات ض ّم الط‪N‬رق الخاصة أو الط‪N‬رق المنف‪N‬ذة في االمالك الخاصة الى االمالك العام‪N‬ة‪ ،‬وعملي‪N‬ات تس‪N‬وية الح‪N‬دود مع االمالك‬
‫العامة‪ ،‬تستوجب موافقة االدارة المسبفة عليها‪ ،‬كما تستوجب موافقة جميع المالكين‪.‬‬
‫يمكن من حيث المبدأ قبول تنازل المالك عن الطرق الخاصة وضمها الى الملكك العام بعد تنفيذ االش‪NN‬غال من قبل المالك والحص‪NN‬ول على‬
‫شهادة المطابقة وذلك لألقسام الطرق التي يستفيد منها على األقل ستة عقارات مبنية أو قيد البناء ولستة مالكين مختلفين‪.‬‬

‫المادة التاسعة عشر ضم الطرق الخاصة الى االمالك العامة بناء لرغبة السلطات العامة‬
‫يمكن للسلطات العامة (ادارات عامة‪ ،‬مصالح مستقلة‪ ،‬بلديات) ض ّم الطرق الخاصة كلها أو بعض‪NN‬ها مجان‪N‬ا ً الى الملك الع‪NN‬ام في ح‪NN‬ال‬
‫حاجتها اليها لتحسين الطرق العامة في المنطقة وعلى أساس الربع المجاني من مساحة‪ N‬العقار االساسي قبل الفرز وفقا ً للق‪NN‬انون رقم ‪٣/٨‬‬
‫‪( ٩‬ملحق رقم ‪ ١٥‬مكرر) وذلك بعد التنفيذ النهائي في أمانة السجل العق‪NN‬اري‪ .‬يتم الضم بق‪NN‬رار من رئيس االدارة العامة أو رئيس الس‪NN‬لطة‬
‫التنفيذية في المصالح المستقلّة والبلديات‪.‬‬

‫المادة العشرين‪ :‬توسيع الطرق العامةوالخاصة الضيقة ضمن مشروع االفراز‬

‫مخططة تخترق العقارات موضوع الفرز‪ ،‬وتستمر هذه العقارات باالس‪N‬تفادة منها وفق‪N‬ا ً لمش‪N‬روع الف‪N‬رز‬ ‫ّ‬ ‫في حال وجود طرق ضيّقة غير‬ ‫‪-1‬‬
‫وذلك‬ ‫ً‬
‫(اي ال يرمي المشروع الى استبدالها بطرق جديدة افضل فنيا ) يصار الى توسيع الطريق العام في العقارات المطلوب افرازها‬
‫بض ّم أقسام مفرزة من هذه العقارات الى الملك العام لبلوغ سعة الطريق ثمانية امت‪NN‬ار على األقل اذا ك‪NN‬انت الطريق تخ‪NN‬دم اربع قطع على‬
‫األكثر غير قابلة للفرز مجدداً‪ ،‬وعغشرة امتار على األقل في الحاالت األخرى‪.‬‬
‫في حال وجود طريق ضيّقة تخترق العقارات موضوع الفرز وتستمر هذه العقارات باالستفادة منها‪ ،‬يصار الى توس‪NN‬يع الطريق الخ‪NN‬اص‬ ‫‪-2‬‬
‫في العقارات المطل‪NN‬وب افرازه‪NN‬ا‪ ،‬وذلك وفق‪N‬ا ً لرغبة المالك اما بض‪ّ N‬م أقس‪NN‬ام مف‪NN‬رزة من العق‪NN‬ارات الى الطريق الخ‪NN‬اص وجعل المجم‪NN‬وع‬
‫طريقا ً خاصا ً تستفيد منها األقسام الناتجة عن الف‪NN‬رز‪ ،‬واما بجعل الس‪NN‬عة االض‪NN‬افية طريق‪N‬ا ً خاص‪N‬ا ً مالص‪NN‬قة للطريق الخ‪NN‬اص الموج‪NN‬ودة‬
‫تستفيد منها األقس‪NN‬ام الناتجة عن الف‪NN‬رز‪ ،‬على أن تك‪NN‬ون الس‪NN‬عة االجمالية للطريق الخ‪NN‬اص في الح‪NN‬التين ثمانية امت‪NN‬ار على األقل اذا ك‪NN‬انت‬
‫الطريق غير قابلة لالمتداد وتخدم اربعة قطع على األكثر غير قابلة للفرز مجدداَ‪ ،‬وعشرة امتار على األقل في الحاالت األخرى‪.‬‬
‫ّ‬
‫مخطط‪NN‬ة‪ ،‬او خاصة يك‪NN‬ون العق‪NN‬ارات موض‪NN‬وع الف‪NN‬رز حق م‪NN‬رور عليها) مالص‪NN‬قة للعق‪NN‬ارات‬ ‫في حال وج‪NN‬ود طريق ض‪N‬يّقة (عامة غ‪NN‬ير‬ ‫‪-3‬‬
‫موضوع الفرز يصار الى اعتماد احدى الحالتين موضوع البندين (‪ )1‬و (‪ )2‬من هذه المادة اعاله وفقا ً لرغبة المالك (ضم التوس‪NN‬يع الى‬
‫الطريق األساسية‪ N‬او جعله طريقا ً خاصة مالصقة للطريق األساسية‪ )N‬ووفاقا ً لنوع الطريق الموجودة (عامة او خاصة)‪.‬‬
‫يجري التوسيع ضمن العقارات موضوع الفرز على اس‪NN‬اس ان يك‪NN‬ون ع‪NN‬رض الطريق في النهاية ب‪NN‬العرض الك‪NN‬افي (اي ثمانية امت‪NN‬ار اذا‬
‫كانت الطريق الموسّعة غير قابلة لالمتداد وستخدم اربع قطع على األكثر غير قابلة إلعادة الفرز‪ .‬او عشرة امتار على األقل في الحاالت‬
‫األخرى‪ .‬وعلى أساس ان التوسيع االجمالي سيتم من العقارات المتقابلة وليس من العق‪NN‬ارات موض‪N‬وع الف‪N‬رز فقط الموج‪N‬ودة على ج‪N‬انب‬
‫واحد من الطريق‪ .‬اي ان يؤخذ نصف التوسيع الالزم للوص‪NN‬ول الى ع‪NN‬رض الطريق المطل‪NN‬وب من العق‪NN‬ارات موض‪NN‬وع الف‪NN‬رز ىمالً بأخذ‬
‫النصف الث‪NN‬اني من العق‪NN‬ارات المقابلة عند فرزها‪ .‬ف‪NN‬إذا ك‪NN‬ان ع‪NN‬رض الطريق الموج‪NN‬ودة اربعة امت‪NN‬ار مثالً ويقتضي توس‪NN‬يعها س‪NN‬تة امت‪NN‬ار‬
‫للوصول الى العرض النهائي عشرة امتار‪،‬ف‪N‬إنّ التوس‪N‬يع من العق‪NN‬ارات موض‪N‬وع الف‪N‬رز يك‪N‬ون بع‪N‬رض ثالثة امت‪NN‬ار (اي نصف التوس‪NN‬يع‬
‫االجمالي) ويصار الى تخصيص الثالثة امتار الباقية من العقارات المقابلة عند فرزها او بواسطة تخطيط تضعه االدارة عند االقتضاء‪.‬‬
‫اذا كان العقار مبنيا ً وال يمكن توس‪NN‬يع الطريق على ط‪NN‬ول واجهة العق‪NN‬ار ألنّ البن‪NN‬اء ال يس‪NN‬مح ب‪NN‬ذلك فيج‪NN‬ري التوس‪NN‬يع على ط‪NN‬ول الواجهة‬
‫خارج موقع البناء امالً بإكمال التوسيع في المستقبل في موقع البناء اما عند اعادة البناء في حال هدم البناء القديم اما بوضع تخطيط‪.‬‬
‫يمكن في جميع الحاالت المذكورة اعاله ان ال تكون الطريق النهائية بعد الفرز او الضم والف‪N‬رز بنفس الع‪N‬رض (ثمانية او عش‪N‬رة امت‪N‬ار)‬ ‫‪-4‬‬
‫اذا قضت اس‪N‬باب فنية ب‪N‬ذلك لتق‪N‬ويم الطريق الموج‪N‬ودة وتحس‪N‬ين مواص‪N‬فاتها الفنيّة ق‪N‬در االمك‪N‬ان على ان تت‪N‬أمّن الس‪N‬عة ال‪N‬دنيا على ط‪N‬ول‬
‫الطريق (ثمانية او عشرة امتار حسب عدد القطع الناتجة عن الفرز)‪.‬‬
‫اذا كان طول الطريق (العام غير المخططة او الخاصة) الواقعة ضمن المشروع او المالصقة له يزيد عن خمسين متراً ويس‪NN‬مح بتحس‪NN‬ين‬ ‫‪-5‬‬
‫الطريق فنيا ً يصار الى تخطيط الطريق الموجودة وتقويمها بشكل فني مناسب‪.N‬‬
‫المادة الواحدة والعشرين‪ :‬افراز العقارات المالصقة لألوتوسترادات‪.‬‬

‫بما أنّ قانون األوتوسترادات يمنع الدخول والخروج مباشرة على األوتوستراد‪ ،‬وبما أنّ األصول الفنية تقضي بأن تكون الطرق الخاصة‬
‫المجاورة غير متصلة بخط األوتوستراد المخصّص للسير السريع‪.‬‬
‫تتخذ التدابير التالية عند فرز عقار مالصق لألوتوستراد‪:‬‬
‫‪-1‬يجب تأمين طريق لجميع القطع الناتجة عن االفراز مستقلة عن األوتوستراد‪.‬‬
‫‪-2‬في حال وجود طريق جانبية لألتوتستراد تفصل بين العق‪N‬ار واألوتوس‪N‬تراد يمكن اعتم‪N‬اد الطريق الجانبية ه‪N‬ذه لت‪N‬أمين الوص‪N‬وص الى‬
‫القطع الناتجة عن االفراز بواسطتها‪.‬‬
‫‪-3‬في حال عدم وجود طريق جانبية لألوتوستراد يجب دراسة مش‪NN‬روع الف‪NN‬رز بطريقة ت‪NN‬ؤمن طريق‪N‬ا ً خاصة بج‪NN‬انب األوتوس‪NN‬تراد (تح‪ّ N‬ل‬
‫محل الطريق الجانبية) ال تتصل باألوتوستراد وتتصل بشبكة طرق االفراز او بطريق مستقلة عن األوتوستراد‪ .‬وتحوّ ل دون انش‪NN‬اء قطع‬
‫مفرزة مالصقة لألوتوستراد قد تعمد في المستقبل الى االتصال المباشر باألوتوستراد وخالفا ً للقانون‪.‬‬
‫‪-4‬في حال عدم وجود طريق جانبية لألوتوستراد‪ ،‬واذا كانت مس‪NN‬احة وش‪NN‬كل العق‪NN‬ار المالصق لألوتوس‪NN‬تراد والمطل‪NN‬وب ف‪NN‬رزه ال تس‪NN‬مح‬
‫بتأمين طريق خاصة مالصقة لألوتوستراد يمكن الموافقة على االفراز دون ت‪N‬أمين ه‪N‬ذه الطريق بعد موافقة الم‪NN‬دير الع‪NN‬ام للتنظيم الم‪NN‬دني‬
‫المسبقة على الطريق المستقلة عن األوتوستراد التي تؤمن الوصول بالسيارة الى جميع القطع الناتجة عن الفرز‪.‬‬

‫المادة الثانية والعشرين‪ :‬افراز العقارات المالصقة للطرق الدولية الرئيسية‪.‬‬

‫يص‪NN‬ار الى تخفيف ع‪NN‬دد الم‪NN‬داخل والمخ‪NN‬ارج من الطريق الدولية او الرئيس‪NN‬ية الى ش‪NN‬بكة ط‪NN‬رق االف‪NN‬راز الى الحد‬
‫األدنى‪ .‬واذا كان مشروع الف‪N‬رز كب‪N‬يراً يص‪NN‬ار الى لحظ طريق خاصة موازية للطريق الدولية او الرئيس‪N‬ية مع م‪N‬دخل ومخ‪N‬رج واحد من‬
‫الطريق الدولية او الرئيسية وتتفرع منها شبكة طرق االفراز‪.‬‬

‫المادة الثالثة والعشرين‪ :‬االفراز الزراعي‪.‬‬

‫نصّت الفقرة األخيرة من المادة ‪ 30‬من المرسوم االشتراعي رقم ‪ 69‬تاريخ ‪( 9/9/1983‬قانون التنظيم الم‪NN‬دني)‬
‫على ما يلي‪:‬‬
‫" اذا كان طلب االفراز يرمي الى تقسيم العقار لغايات زراعية ويقع في منطقة غير ّ‬
‫منظمة‪ .‬ال تف‪NN‬رض عليه المس‪NN‬اهمة بتق‪NN‬ديم األراضي‬
‫مجانا ً اال لموقع المنشاءات‪ N‬الالزمة لالستثمار الزراعي كالطرق الزراعية وأقنية الريّ وخنادق التصريف‪ ،‬شرط اال تقل مس‪NN‬احة القطعة‬
‫الواحدة الناتجة عن االفراز عن ‪ /10000/‬متراً مربعا ً حتى وان ك‪NN‬انت الغاية منه ازالة الش‪NN‬يوع‪ .‬ي‪NN‬ذكر ص‪NN‬راحة في ق‪NN‬رار االج‪NN‬ازة ان‬
‫القطع الناتجة عن االف‪NN‬راز مخصّصة لالس‪NN‬تثمار ال‪NN‬زراعي وال يج‪NN‬وز ان تش‪NN‬اد فيها س‪NN‬وى األبنية الالزمة لالس‪NN‬تثمار ال‪NN‬زراعي وللس‪NN‬كن‬
‫الخاص العائدة لمالك العقار وألوالده وضمن معدّل استثمار عام ال يزيد عن خمسة بالمئة (‪".)% 5‬‬
‫ولتطبيق هذا النص‪:‬‬
‫اذا كان العقار يقع في منطقة ّ‬
‫منظمة ومص ّنفة زراعية يطبّق عليها نظام المنطقة المصدّق‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫لغايات‬ ‫منظمة يذكر صاحب العقار في طلبه ان الفرز يرمي‬‫اذا كان العقار يقع في منطقة غير ّ‬ ‫‪-2‬‬
‫ويذكر صراحة في قرار‬ ‫زراعية وتطبق عندئ ٍذ شروط المادة ‪ 30‬من قانون التنظيم المدني والمذكورة اعاله‬
‫االجازة باالفراز بأ ّنه " افراز زراعي "‪.‬‬
‫تصريف‬ ‫اشغال‬ ‫تفرض على الفارز في قرار االجازة باالفرازاشغال شق الطرق الزراعية دون تعبيدها‪ ،‬وكذلك‬ ‫‪-3‬‬
‫المياه وعلى األخص اشغال تصريف مياه الشتاء عند االقتضاء‪.‬‬

‫المادة الرابعة والعشرين‪ :‬ازالة الشيوع‪.‬‬

‫لقد نصّت المادة ‪ 27‬من المرسوم االشتراعي رقم ‪ 69/83‬تاريخ ‪ 9/9/1983‬على ما يلي‪:‬‬
‫" تش ّكل افرازاً بمفهوم هذا المرسوم االشتراعي كل عملية يكون موضوعها تقسيم عق‪NN‬ار او ع‪NN‬دة عق‪NN‬ارات الى قطع‪ .‬اما اذا ك‪NN‬انت الغاية‬
‫من االف‪NN‬راز ازارة ش‪NN‬يوع ن‪NN‬اتج عن ارث او حاصل قبل ت‪NN‬اريخ ‪ 30/6/1977‬ليطبّق الحد األدنى لمس‪NN‬احة‪ N‬وقياس‪NN‬ات القطع الموج‪NN‬ودة‬
‫الصالحة للبناء العائدة للمنطقة الواقع فيها العقار موضوع االفراز مع التقيّد ببقية الشروط التنظيمية للفرز في المنطقة وتع‪NN‬رض المعاملة‬
‫على الدوائر الفنية المخصة إلب‪N‬داء ال‪N‬رأي قب اللبت بها للتأ ّكد من ت‪N‬وفر ه‪N‬ذه الش‪N‬روط وال يمكن أن يتج‪N‬اوز ع‪N‬دد القطع ع‪N‬دد الورثة في‬
‫الحالة األولى او عدد الشركاء في الحالة الثانية"‪.‬‬
‫وبموجب هذا النص‪:‬‬
‫اي وقت توفي‬ ‫يجب أن يكون الشيوع حاصالً بالفعل قبل تاريخ ‪ ،30/6/1977‬او حاصالً عن ارث في‬ ‫‪-1‬‬
‫المورث قبل ‪ 30/6/1977‬او بعده‪.‬‬
‫الى التنظيم المدني‬ ‫ان معاملة‪ N‬االفراز بقصد ازالة الشيوع هي كناية عن معاملة‪ N‬افراز عادية ويجب بالتالي ان تقدم‬ ‫‪-2‬‬
‫توفرها في اية معاملة افراز عادية‬ ‫كأية معاملة‪ N‬افراز عادية وبنفس الشكل ومستوفية لجميع الشروط التي يحب‬
‫‪ %‬للطرق والحدائق والخدمات‪ N‬العامة للعقارات التي تزيد‬ ‫(مساحة‪ N‬القطع وقياساتها‪ ،‬عرض الطرق وانحدارها‪،‬نسبة ‪25‬‬
‫مربعا ً الخ‪ )...‬باستثناء التسامح عند الموافقة على الفرز من قبل دوائر وفروع‬ ‫مساحتها عن عشرة آالف متراً‬
‫المدني‪ ،‬في مساحة‪ N‬وقياسات القطع المفرزة‪ ،‬ا ذا كان تطبيق نظام المنطقة الواقع فيها العقار‬ ‫ومكاتب التنظيم‬
‫شرط ان تبقى‬ ‫يحوّ ل دون ازالة الشيوع اي يؤدي الى عدد قط اقل من عدد الشركاء او اقل من عدد الورثة‪،‬‬
‫الموجودة الصالحة للبناء العائدة للمنطقة‬ ‫جميع القطع المفرزة مستوفية شروط الحد األدنى لمساحة وقياسات القطع‬
‫توفر شروط االفراز بطريقة ازالة الشيوع من الناحية القانونية‪ ،‬وال‬ ‫الواقع فيها العقار موضوع االفراز‪ ،‬وبعد التأكد من‬
‫تطبيق نظام المنطقة لجهة مساحة‪ N‬وقياسات القطع يمكن له ازالة الشيوع وفرز‬ ‫يجوز التسامح اذا كان‬
‫يساوي عددها عدد الشركاء او عدد الورثة‪.‬‬ ‫العقار الى قطع‬
‫مثالً‪:‬‬ ‫يجب أن يؤدي فرز العقار الى ازالة الشيوع فعالً فال يجوز فرز العقار الشائع على مرحلتين‬ ‫‪-3‬‬
‫المرحلة األولى‪:‬‬
‫يتم فرز او تقسيم العقار الى اقسام تستوفي شروط الفرز القانونية من حيث المساحة‪N‬‬
‫والقياسات مع ابقاء الشيوع على األقسام الجديدة المفرزة‪.‬‬
‫المرحلة الثانية‪:‬‬
‫يجري تقسيم العقارات الجديدة‪ ،‬المنوّ ه عنها في المرحلة األولى‪ ،‬بقصد ازالة الشيوع عمالً بالمادة‬
‫وقياسات القطع‬ ‫‪ 27‬من المرسوم االشتراعي رقم ‪ 69/83‬تاريخ ‪ 9/9/1983‬مع تطبيق الحد األدنى لمساحة‬
‫وهي في هذه الحالة أقل من المساحة‬ ‫الموجودة الصالحة للبناء والعائدة للمنطقة الواقع فيها العقار موضوع الفرز‬
‫الدنيا للفرز المحدّدة في المنطقة‪.‬‬
‫مع‬ ‫ألنّ هذا العمل يعتبر تهرّ با ً من تطبيق القانون‪ ،‬وفي حال موافقة اإلدارة على افراز عقار شائع‬
‫الموافقة على االفراز‪ " ،‬ال‬ ‫االبقاء على الشيوع في القطع الناتجة عن الفرز‪ ،‬يجب وضع الشرط التالي كأحد شروط‬
‫الشيوع"‪.‬‬ ‫يمكن اعادة فرز اي من القطع الناتجة عن هذا االفراز بطريقة ازالة‬
‫تفرض‬ ‫اعاله‬ ‫ازالة الشيوع بموجب حكم قضائي‪ ،‬ان المادة ‪ 27‬من المرسوم االشتراعي ‪ 69/83‬المذكورة‬ ‫‪-4‬‬
‫توفر هذه الشروط (ملحق رقم ‪1‬‬ ‫عرض المعاملة على الدوائر الفنية المختصة إلبداء الرأي قبل البت بها للتأ ّكد من‬
‫دون التقيّد بشروط التنظيم المدني يقتضي االعتراض على‬ ‫وملحق رقم ‪ .)5‬وفي حال صدور حكم قسمة‪ N‬وازالة شيوع‬
‫الحكم وطلب عدم تنفيذه‪.‬‬
‫ممكنا ً‬ ‫يكن‬ ‫يجب أن يبيّن المشروع القطعة المخصصة لكل شريك (او لكل مجموعة من الشركاء اذا لم‬ ‫‪-5‬‬
‫يجوز ان يدخل الشريك الواحد في اكثر‬ ‫تخصيص كل شريك بقطعة مستقلة على ضوء حصته في الشركة او في االرث وال‬
‫االرث لكل او لجزء من العقار بعد تاريخ ‪ 30/6/77‬سواء بين الشركاء‬ ‫من قطعة واحدة‪ .‬اذا حصل انتقال ملكية بغير طريقة‬
‫او لفريق ثالث جديد ال تعتبر الملكية المنقولة هذه بمثابة شيوع ويطبق عليها الفرز العادي‪.‬‬ ‫او الورثة األساسيين‬
‫فتعتبر حصصهم‬ ‫اما الورثة او الشركاء الباقون الذين حصلت شراكتهم بحصصهم األصلية قبل ‪30/6/1977‬‬
‫األصلية هذه شيوعا ً وتطبق عليهم شروط الفرز إلزالة الشيوع‪.‬‬
‫مبررة (تخصيص‬ ‫يمكن لإلدارة ان ترفض طلب ازالة الشيوع اذا تبيّن لها بصورة واحدة وجود مالبسات‪ N‬غير‬ ‫‪-6‬‬
‫ً‬ ‫‪2‬‬
‫الحصول على ‪ 60‬م فقط ألن عمال من هذا النوع‬ ‫‪2‬‬
‫احد الورثة بقطعة صالحة للبناء مساحته ‪ 400‬م بينما حصته تمكنه من‬
‫يخفي بيوعات حديثة)‪.‬‬

‫المادة الخامسة والعشرين‪ :‬فرز العقارات المبنية وفرز األبنية‬

‫ضرورة التأ ّكد من عدم وجود مخالفة في البناء قبل الموافقة على االفراز‪.‬‬ ‫أوالً‪:‬‬

‫نصّت الفقرة األولى من المادة ‪ 21‬من المرسوم االشتراعي رقم ‪ 13/83‬ت‪N‬اريخ ‪( 25/2/1983‬تس‪N‬وية مخالف‪N‬ات‪N‬‬
‫البناء) المعدلة بالمرسوم االشتراعي رقم ‪ 130/83‬تاريخ ‪ 16/9/1983‬على ما يلي‪:‬‬
‫" يمنع على جمعي السلطات العامة وخاصة البلديات وعلى مديرية الشؤون العقارية وعلى المديرية العامة التنظيم المدني كل بما يتعلق‬
‫بها اعطاء اية رخصة او تسجيل اي عقد ايجار او نقل ملكية او اعطاء اية براءة ذمّة ألي بناء مخالف أو ألي عقار يتضمّن بناء مخالف‪NN‬ا ً‪.‬‬
‫ّ‬
‫يحظر فرز او احداث اي حق عيني عليه‪.‬وذلك ما لم تتم ازالة او تسوية المخالفة ودفع الرسوم والغرامات المتوجبة‪.‬‬ ‫كما‬
‫وعمالً بهذا النص ال يجوز فرز اي عقار يتضمّن بناء سواء كان االفراز يرمي الى ف‪NN‬رز العق‪NN‬ار (اي تقس‪NN‬يم ارض العق‪NN‬ار الى‬
‫عقارات جديد او الى فرز البناء (اي تقس‪N‬يم البن‪N‬اء الى ش‪N‬قق وحق‪N‬وق مختلفة) اال بعد التأكد من ع‪N‬دم وج‪N‬ود مخالف‪N‬ات‪ N‬في البن‪N‬اء وعلى ان‬
‫تظهر في الملف طريقة التأكد ه‪NNN‬ذه (رخصة اس‪NNN‬كان‪ ،‬اف‪NNN‬ادة قانونية بإنج‪NNN‬از البن‪NNN‬اء قبل ‪ ،26/3/1964‬تمّت تس‪NNN‬وية المخالفة ودفعت‬
‫الغرامة‪)...‬‬
 ‫فرز العقارات المبنية‪ :‬وهو فرز ارض العقار الى عقارات جديدة‪.‬‬ ‫ثانيا ً‪:‬‬

‫عند فرز عقار مبني يجب أن يكون البناء الموجود والقطعة الناتجة عن االفراز الق‪NN‬ائم عليها البن‪NN‬اء مس‪NN‬توفيان جميع‬
‫شروط قانون البن‪N‬اء ونظ‪N‬ام المنطقة (المس‪N‬احة والقياس‪N‬ات ال‪N‬دنيا للقطع الناتجة عن الف‪N‬رز‪ ،‬عامل االس‪N‬تثمار الس‪N‬طحي وعامل االس‪N‬ثتمار‬
‫العام‪ ،‬التراجعات‪ )...‬أو أن يك‪N‬ون البن‪NN‬اء مع‪NN‬داً لله‪NN‬دم على ان يتم تنفيذ اله‪NN‬دم وازالة االنق‪NN‬اض قبل اعط‪NN‬اء ش‪NN‬هادة المطابق‪NN‬ة‪ ،‬واال ت‪N‬رفض‬
‫الموافقة على االفراز‪ ،‬عند عدم توفر أي واحد من هذه الشروط‪.‬‬
‫واذا كان االف‪NN‬راز جبري‪N‬ا ً وناجم‪N‬ا ً عن تنفيذ تخطيط مص‪NN‬دق مثالً يعلق اعط‪NN‬اء االج‪NN‬ازة ب‪NN‬االفراز على ش‪NN‬رط وضع‬
‫اشارة ارتفاق بعدم البناء على القسم المطلوب اف‪NN‬رازه من العق‪NN‬ار االم في ح‪NN‬ال ك‪NN‬ون مس‪NN‬احة ه‪NN‬ذا القسم س‪NN‬بق ودخلت في حس‪NN‬اب عوامل‬
‫االستثمار التي استفاد منها البناء القائم على العقار االم‪ ،‬او بيان رصيد مساحة البناء الممكنة على القسم المف‪NN‬رز اذا لم يكن العق‪NN‬ار االم قد‬
‫اس‪NN‬تنفذ كامل عوامل االس‪NN‬تثمار المس‪NN‬موحة في المنطقة ال‪NN‬تي يقع فيها العق‪NN‬ار (مطالعة وزارة الع‪NN‬دل قسم ‪/392‬ر‪ 74/‬ت‪NN‬اريخ ‪ 11‬آذار‬
‫‪ -1974‬ملحق رقم ‪)16‬‬

‫فرز البناء الى شقق وحقوق مختلفة‪.‬‬ ‫ثالثا ً‪:‬‬

‫هو فرز البناء الى شقق وحقوق مختلفة دون فرز ارض العقار وهو يخضع للشروط التالية‪:‬‬
‫‪ 1-3‬ال يجوز فرز بناء الى شقق وحقوق مختلفة قبل انتهاء البناء والحصول على رخصة االسكان النهائية وذلك عمالً باحك‪NN‬ام الم‪NN‬ادة ‪7‬‬
‫من المرسوم االشتراعي رقم ‪ 148/83‬تاريخ ‪( 16/9/1983‬قانون البناء) (ملحق رقم ‪ )8‬والتي تنص على ما يلي‪:‬‬

‫المادة ‪ :7‬إفراز البناء واشتراكه بالماء والكهرباء والهاتف‪:‬‬

‫يحظر على االدارات العامة والمصالح المستقلة وسائر المؤسسات‪ N‬العامة والشركات‪ N‬ذات االمتي‪NN‬از كل فيما يختص‬
‫بها افراز البناء الى حقوق مختلفة واشراك صاحب العقار او شاغله باله‪NN‬اتف أو الكهرب‪NN‬اء أو بالم‪NN‬اء ما لم ي‪NN‬برز ص‪NN‬احب العالقة رخصة‬
‫اشغال (سكن) صادرة حسب االصول‪.‬‬
‫يستعاض عن رخصة االشغال باخذ المستندات التالية‪:‬‬
‫‪ -1‬افادة مسندة الى قيود رسمية صادرة عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية المختصة‪ ،‬او عن المحافظ او القائمقام المختص اذا كان البن‪NN‬اء‬
‫يقع خارج النطاق البلدي‪ ،‬تثبت ان البناء مرخص بانشائه قبل تاريخ ‪ 2/9/1961‬وانه قد تم انشاؤه خالل مدة مفعول الرخصة‪.‬‬
‫‪ -2‬افادة مسندة الى قيود رسمية صادرة عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية او عن الدوائر المالية المختصة خارج النطاق البل‪NN‬دي تثبت ان‬
‫البناء قد انجز قبل تاريخ ‪.26/3/1964‬‬
‫‪ -3‬افادة عن الدوائر المختصة تثبت انه لميبت بطلب رخصة االشغال بالموافقة او ب‪N‬الرفض ض‪NN‬من الم‪N‬دة المنص‪NN‬وص عنها في الم‪NN‬ادة اعاله‬
‫مرفقة بافادة من المهندس المسؤول (موقع طلب الرخصة) تثبت مطابقة البناء للرخصة المعطاة‪.‬‬
‫وينتج عن هذا النص‪:‬‬
‫أ‪ -‬عدم امكانية فرز بناء الى حقوق مختلفة لم يبرز رخصة اشغال (سكن) نهائية صادرة حسب االصول‪.‬‬
‫ب‪ -‬عدم امكانية فرز بناء قيد االنشاء طالما ان هذا البناء لم ينته بعد ولم يحصل على رخصة اشغال (سكن) نهائية صادرة حسب االصول‪.‬‬
‫ج‪ -‬ال يمكن ف‪NN‬رز بن‪NN‬اء بم‪NN‬وجب رخصة االش‪NN‬غال (الس‪NN‬كن) الموقتة اذا تنص الفق‪NN‬رة االولى من الم‪NN‬ادة السادسة‪ N‬من المرس‪NN‬وم االش‪NN‬تراعي رقم‬
‫‪( 148/83‬قانون البناء) على ما يلي‪:‬‬
‫"عن اكمال البناء المرخص به‪ ،‬على المالك ان يتقدم من الدوائر الفنية المختصة بطلب الحصول على رخصة االشغال‪"...‬‬
‫أي أن رخصة االشغال النهائية‪ ،‬وال‪NN‬تي ي‪NN‬ترتب عليها أعم‪NN‬ال نهائية كف‪NN‬رز البن‪NN‬اء‪ ،‬ال يمكن ان تعطى اال بعد اعتب‪NN‬ار البن‪NN‬اء الم‪NN‬رخص منتهي‪N‬ا ً‬
‫(وذلك اما بانهاء كامل البناء المرخص ضمن المهلة واما بالغاء الجزء غير المنفذ من الرخصة في ح‪NN‬ال رغبة الم‪NN‬ال ص‪NN‬رف النظر عنه‬
‫واالكتفاء بتنفيذ جزء من البناء المرخص)‬
 ‫يستعاض عن رخصة األشغال بأحد المستندات التالية‪:‬‬

‫‪-١‬إفادة مسندة إلى قيود رسمية صادرة عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية المختصة‪ ،‬أو عن المحافظ‪ N‬أو القائمقام المختص إذا كان‬
‫البناء يقع خارج النطاق البلدي‪ ،‬تثبت أن البناء مرخص بانشائه قبل تاريخ ‪ ٢/٩/١٩٦١‬وإنه قد تم انشاؤه خالل مدة مفعول الرخصة‪.‬‬
‫‪-٢‬إفادة مسندة إلى قيود رسمية صادرة عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية أو عن الدوائر العالية المختصة خارج النطاق البلدي تثبت‬
‫أن البناء قد أنجز قبل تاريخ ‪٢٦/٣/١٩٦٤‬‬
‫‪-٣‬إفادة عن الدوائر المختصة تثبت أنه لم يبت بطلب رخصة األشغال بالموافقة أو بالرفض ضمن المدة المنصوص عنها في المادة‬
‫السادسة‪ N‬أعاله مرفقة بإفادة من المهندس المسؤول (موقع طلب الرخصة) تثبت مطابقة البناء للرخصة المعطاة‪.‬‬

‫وينتج عن هذا النص‪:‬‬

‫أ‪-‬عدم إمكانية فرز البناء إلى حقوق مختلفة إذا لم يبرز رخصة أشغال (سكن) نهائية صادرة حسب األصول‪.‬‬
‫ب‪-‬عدم إمكانيات فرز بناء قيد اإلنشاء طالما أن هذا البناء لم ينتهي بعد ولم يحصل على رخصة أشغال (سكن) نهائية صادرة حسب‬
‫األصول‪.‬‬
‫ج‪ -‬ال يمكن فرز بناء بموجب رخصة األشغال (السكن) المؤقتة إذ تنص الفقرة األولى من المادة السادسة من المرسوم االشتراعي رقم‬
‫‪( ٨٣/١٣٨‬قانون البناء) على ما يلي‪:‬‬
‫عند إكمال البناء المرخص به ‪ ،‬على المالك أن يتقدم ‪ ‬من الدوائر الفنية المختصة بطلب حصول على رخصة أشغال‪..‬‬
‫أي إن رخصة األشغال النهائية‪، ‬والتي تترتب عليها أعمال نهائية كفرز البناء‪، ‬ال يمكن أن تعطى إال بعد إعتبار البناء المرخص منتهيا ً‬
‫(وذلك إما بإنهاء كامل البناء المرخص ضمن المهلة وإما بإلغاء الجزء غير المنفذ من الرخصة في حال رغبة المالك صرف النظر عنه‬
‫واإلكتفاء بتنفيذ جزء من البناء المرخص)‪ .‬‬
‫كما تنص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من المرسوم ‪( ٧٢/٢١٥٦ ‬تطبيق أحكام قانون البناء) ‪:‬‬
‫ً‬
‫'' يسمح لإلدارات المعنية ‪ ‬قبل تنفيذ كامل األعمال المذكورة أعاله‪ ، ‬إعطاء رخصة أشغال مؤقتة تجدد سنويا لحين إنتهاء مهلة رخصة‬
‫البناء‪ ، ‬ألي جزء من البناء كشرط أن تنجز األشغال األساسية التي تجعل هذا الجزء من البناء صالحا ً للسكن أو لإلستثمار'' ‪ ،‬أي أن‬
‫رخصة األشغال المؤقتة تسمح بالقيام بأعمال مؤقتة للسكن أو االستثمار كإيصال المياه والكهرباء ولنفس مهلة رخصة األشغال المؤقتة‬
‫وتجدد في حل تجديد رخصة األشغال المؤقتة وتتوقف في حل عدم تجديد رخصة األشغال المؤقتة ‪ .‬ولكنه من غير الممكن القيام بأعمال‬
‫نهائية كفرز البناء بموجب رخصة إسكان مؤقتة إذا ال يجوز إجراء فرز بناء مثالً وإصدار سندات تمليك بموجب تدبير مؤقت ثم إلقاء‬
‫هذا القرار بإنتهاء التدبير المؤقت لسبب من األسباب (كحصول مخالفة في البناء بعد إعطاء الرخصة المؤقتة وتحول دون تجديدها)‪.‬‬
‫لذلك يجب البيان بوضوح على الكشف الفني ليعتق رخصة أشغال (إسكان) مؤقتة ما يلي‪:‬‬
‫‪-‬مدة العمل بها (على أن ال تتجاوز السنة الواحدة‪ ، ‬وال تتجاوز مهلة رخصة البناء)‪.‬‬
‫‪-‬انها صالحة لالشتراك مؤقتا ً بالمياه والكهرباء والهاتف لمدة صالحيتها وهي غير صالحة للفرز‪.‬‬
‫‪ ٢- ٣‬إن رخصة االسكان تعتبر بمثابة موافقة فنية على إفراز البناء في شقق وحقوق مختلفة بموجب التعميم رقم ‪ ١٩‬تاريخ ‪٢٦/٢/١٩‬‬
‫‪ ٧٩‬الصادرة عن دولة رئيس مجلس الوزراء (ملحق رقم ‪.)٢‬‬
‫‪ ٣-٣‬إذا كان البناء مفرزاً إلى حقوق مختلفة (شقق وطوابق)تعتبر بمثابة عقار مستقل‪ ، ‬بالنسبة لقانون البناء كل شكا مفرزة تحمل رقما ً‬
‫خاصا ً ويملكها شخص مادي أو معنوي مستقل عن األخرين (المادة ‪ ٣٤‬من المرسوم االشتراء رقم ‪(  ٨٣/٦٩‬قانون التنظيم المدني )‬
‫(الملحق رقم ‪.)١‬‬

‫المادة السادسة والعشرين ‪ :‬فرز وضم عقارات مصابة بقيود احتياطية‪ ‬‬

‫بناء عل مطالعة هيئة التشريع واالستثمارات في وزارة العدل وقسم ‪/٢٢٢‬ر‪ ٧٤/‬تاريخ ‪ ١٩٧٤/٦/١٣‬وموافقة وزير األشغال العامة‬
‫والنقل رقم ‪ ٧٣/١١٥٣٩/٥‬تاريخ ‪ ١٩٧٤/٦/٢٢‬صملحك رقم ‪.)١٧‬‬
‫وبما أن المادة ‪ ٢٦‬من الكرة رقم ‪ ١٨٨‬تاريخ ‪ ١٥‬اذار ‪ ١٩٢٦‬المتعلق بإنشاء السجل العقاري قد تحددت المحال التي بانقضائها يبطل‬
‫مفعول القيد االحتياطي‪.‬‬
‫فإنه بإنقضاء المحال المذكورة وبترقين القيد اإلحتياطي المدون على صحائف العقارات موضوع البحث‪ ، ‬يضحى الحدث أو ألحق الذي‬
‫يعود إليه ذلك القيد اإلحتياطي ساكتا ً وعدم الوجود تجاه جميع ذوي العالقة‪ ، ‬حسبما نصت على ذلك المادة ‪ ٢٧‬من القرار األنف الذكر ‪.‬‬

‫المادة السابعة والعشرين‪ :‬ضم عقارات أو فضالت عقارات إلى عقارات موجودة‪ ‬‬
 ‫‪ -١‬إذا كان العقار الموجود صالحا للبناء وفقا ً لنظام المنطقة ‪:‬‬

‫يمكن أن يضم إليه أي عكار أو فضلة عقار مجاور‪ ، ‬حتى وإن لم تتوفر في مجموع مساحة‪ N‬العقارين بعد الضم المساحة‪ N‬الدنيا والقياسات‬
‫الدنيا للفارز في المنطقة ألن هذا الضم يحسن من وضعية العقار‪ ، ‬كما أن عدم الضم ال يمنع البناء فيه‪.‬‬

‫‪ -٢ ‬إذا كان العقار الموجود غير صالح للبناء وفقا ً لنظام المنطقة ‪:‬‬

‫يمكن أن ينضم إليه عقار أو فضلة عقار مجاور شرط أن تتوفر في القطعة الناتجة عن الضم شروط الحد األدنى لمساحة وقياسات القطع‬
‫الناتجة عن الفرز وذلك ألنه بدون هذا الضم يمنع البناء في العقار األساسي ‪.‬‬

‫المادة الثامنة وعشرين ‪ :‬تحسين القطع الموجودة من حيث المساحة والشكل‪ ‬‬

‫تحسينا ً لشكل وقياسات بعد العقارات أو زيادة لمساحات بعضها يمكن السماح بإجراء عملية فرز وضم على اجزاء منها ضمن الشروط‬
‫التالية ‪:‬‬
‫‪ -١‬في العقارات التي تفوق مساحتها المساحة الدنيا لقطع االفراز المحددة يمكن إجراء فرز أو ضم وفرز وضم شرط أن ال تنقص‬
‫مساحات‪ N‬هذه العقارات بعد عملية الفرز والضم عن المساحة‪ N‬والقياسات الدنيا المحددة لقطع اإلفراز ‪.‬‬
‫‪ -٢‬فالعقارات التي تفوق مساحات‪ N‬بعضها المساحة‪ N‬الدنيا لقطع اإلفراز‪ ، ‬يمكن فرز قسم منها لضمه إلى عقارات مجاورة إذا كانت هذه‬
‫العقارات المجاورة صالحة للبناء أصالً وفقا ً لنظام المنطقة‪ ، ‬وشرط أن تبقى العقارات التي تقتطع ‪ ‬قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة‬
‫لشروط اإلفراز فالمنطقة ‪.‬‬
‫‪ -٣‬فالعقارات التي تفوق مساحات‪ N‬بعضها المساحة‪ N‬الدنيا لقطع اإلفراز ‪ ، ‬يمكن فرز قسم منها لضمه إلى عقارات مجاورة غير صالحة‬
‫للبناء أصالً وفقا ً لنظام المنطقة شرط أن تكون كل من القطع الناتجة عن الضم والعقارات التي إقتطع قسم منها بعد عملية الفرز مستوفاة‬
‫لشروط اإلفراز في المنطقة ‪.‬‬

‫المادة التاسعة و العشرين ‪ :‬ضم أقسام عقارات مفرزة إلى عقارات مجاورة‪ ‬‬

‫تنص المادة ‪ ٤١‬من القرار ‪ ١٨٨‬تاريخ ‪ ١٩٢٦/٣/١٥‬على ما يلي ‪:‬‬

‫''إذا كانت عدة عقارات من نوع شرعي واحد متالصقة‪ ، ‬ولكنها تؤلف كتلة وحدة‪ ، ‬وكانت مسجلة في صحائف مختلفة‪ ، ‬وهي لمالك‬
‫واحد‪ ، ‬يمكن جمعها وتنظيم صحيفة واحدة بها ''‪.‬‬
‫‪ ‬وجاء في كتاب مدير الدوائر العقارية رقم ‪ ٦٣٤٨‬تاريخ ‪ ٦٨/١٠/١٠‬إنه يحمل إن توافق اإلدارة على بعض مشاريع اإلفراز بشرط‬
‫ضم القسم أو األقسام‪ N‬المراد افرزها إلى عقارات مجاورة‪ ، ‬وإنه قد ال تكون األقسام‪ N‬أو قد ال تكون األقسام أو العقارات المراد ضمها من‬
‫نوع شرعي واحد مما يشكل مانعا ً قانونيا ً يحول دون حصول الضم‪.‬‬
‫بنا ًء عليه ال يجوز إعطاء‪ ‬الموافقات '' بشرط الضم '' في معامالت‪ N‬الضم والفرز إال بعد التأكد من طريق االفادات العقارية الشاملة من‬
‫أن العقارات المراد ضمها هي من نوع شرعي واحد (أميري‪  ، ‬ملك‪ ، ‬متروكة ‪،)....‬‬

‫المادة الثالثين ‪ :‬تعديل مشاريع إفراز قديمة ال تنطبق على النظام الجديد الفرز في المنطقة‪. ‬‬

‫في حال وجود مشروع إفراز قديم مصدق ومنفذ بشروط‪ ‬معينة (المساحة وقياسات القطع على األخص ) ثم حصل بعد تحقيق هذا‬
‫اإلفراز تعديل النظام في المنطقة وفرضت شروط للفرز أشد قساوة من النظام السابق الذي تم الفرز بموجبه (زيادة المساحة والقياسات‬
‫الدنيا للقطاع النتيجة عن الفرز مثالً )‪ ، ‬ويطلب صاحب المشروع إعادة النظر بالمشروع السابق ألسباب خارج عن ارادته كتنفيذ‬
‫تخطيط مصدق أدى إلى تغيير في شكل أو مساحات القطع ‪:‬‬
‫‪-‬يمكن ضم الفضالت إلى بعضها شرط أن ال تتدنى مساحة وقياسات القطع النتيجة عن هذا الضم عن المساحة القياسات الدنيا للقطاع‬
‫المفرزة سابقا ً‪ ، ‬والى تبقى هذه الفضالت على حلها وتطبيق عليها شروط المساحة والقياسات الدنيا للقطاع الموجودة الصالحة للبناء‬
‫وفقا ً لنظام المنطقة بتاريخ طلب الترخيص بالبناء ‪.‬‬
‫‪ -‬أما في حال ضم كل أو بعض العقارات المفرزة سابقا ً إلعادة فرزها مجدداً يجب عند إعادة الفرز التقيد بنظام الفرز المعمول به‬
‫فالمنطقة بتاريخ إجراء هذه المعاملة‪ N‬الجديدة ‪.‬‬
‫‪ -‬في حال طلب الضم والفرز إلزالة الشيوع تطبق شروط اإلفراز إلزالة الشيوع ‪.‬‬
 ‫المادة الواحدة والثالثون ‪ :‬االشغال المفروضة على مشروع اإلفراز‪ ‬‬

‫نصت الفقرة الثانية من المادة ‪ ٣٠‬من ال مرسوم االشتراعي رقم ‪ ٨٣/٦٩‬تاريخ‪( ٩/٩/١٩٨٢‬قانون التنظيم المدني ) على ما يلي ‪:‬‬
‫'' يجب أن يفرض قرار اإلجازة على الفارز وفقا ً ألهمية مشروع الفرز ولغاية منه تحقيق بعض األشغال وعلى األخص شبكة مياه‬
‫الشرب‪ ، ‬شبكة تصريف المياه المستعملة‪ ، ‬شبكة اإلنارة‪ ، ‬إنشاء مساحات لمواقف السيارات‪ ، ‬إنشاء فسحات حرة أو مشجرة‪ ، ‬كما يمكن‬
‫أن يفرض أيضا ً مساهمة الفارز‪ ، ‬أما نقداً وإما بتقديم األراضي مجانا ً لتنفيذ التجهيزات العامة التي تتوافق وحاجات اإلفراز ''‪.‬‬
‫إن تقديم األراضي مجانا ً ال يمكن أن يتجاوز ربع مجموع المساحة المفرزة إال بموافقة الفارز‪.‬‬
‫يجوز الترخيص بإجراء هذه األشغال على مراحل ‪.‬‬

‫لتطبيق هذا النص يفرض على الفارز في قرار اإلجازة ‪:‬‬

‫‪ -١‬تقديم المساحة الالزمة لشبكة الطرق ومهما كانت مساحات العقار ‪.‬‬

‫‪ -٢‬تحقيق شبكة الطرق ضمن المشروع ويقصد بذلك ‪:‬‬

‫ا‪ -‬شق الطرق إذا كان الفارز لقيت زراعية ‪.‬‬
‫ب‪ -‬شق الطرق إذا لم يكن مشروع الفرز يهدف للبناء مباشرة (قطع كبيرة ‪ ٢٠٠٠٠‬م‪ ٢‬وما فوق نتيجة عن الفرز وبعيدة عن الطرق‬
‫العامة‪ ، ‬إزالة شيوع ناتج عن إرث ‪.)...‬‬
‫ج ‪ -‬شق وتعبيد الطرق إذا كان مشروع الفرز يقول عن ‪ ٢٥٠٠٠‬م‪ ٢‬وكانت الطريق التي تصل إليها غي مزفتة‪، ‬‬
‫د ‪ -‬شق وتعبيد وتزفيت الطرق إذا كانت الطريق التي تصل العقار مزفتة أو عندما تزيد مساحات‪ N‬مشروع الفرز عن ‪ ٢٥٠٠٠‬م‪. ٢‬‬

‫‪ -٣‬تحقيق الطريق التي ستربط طرق مشروع اإلفراز بالطريق العام إذا كان مشروع اإلفراز للبناء وإذا لم يكن هناك طريق عامة‪ ، ‬أو‬
‫طريق خاصة سالكة لسير السيارات ويكون لمشروع ‪ ‬اإلفراز حق مرور عليها وتكون بالعرض الكافي واإلنحدار المقبول (دون ‪)٪ ١٢‬‬
‫وتصل إلى مشروع اإلفراز‪ ، ‬يعتبر تحقيق هذه الطريق جزءًا ال يتجزأ من مشروع اإلفراز‪، ‬‬

‫يقصد بتحقيق هذه الطريق ‪:‬‬

‫ا‪ -‬شق وتعبيد إذا كانت شبكة الطرق ضمن المشروع غير مزفتة ‪.‬‬
‫ب‪ -‬شق وتعبيد وتزفيت إذا كانت شبكة الطرق ضمن المشروع مزفتة ‪.‬‬
‫يمكن لإلدارة في حالة اإلفراز إلزالة الشيوع الموافقة على اإلفراز بدون تنفيذ الطريق التي ستصل مشروع اإلفراز بالطريق العام شرط‬
‫التسجيل على الصحيفة العينية للقطع النتيجة من اإلفراز بأنه ال يجوز الترخيص بالبناء في أي من هذه القطع قبل تأمين اتصالها‬
‫بالطريق ألم سالكة لسير السيارات ‪.‬‬

‫‪ -٤‬إنشاء اقنية تصريف مياه الشتاء عند اإلقتضاء ومهما كانت مساحات‪ N‬العقار المفرز خاصة عندما يتضمن المشروع مجاري مياه‬
‫شتوية طبيعية أو قديمة يؤدي مشروع اإلفراز إلى الغائها أو إلىدخل تعديالت عليها أو تحويرها ‪.‬‬

‫‪ -٥‬إنشاء شبكة مياه شرب وربطها بالشبكة العامة فالمنطقة‪ ، ‬أو بمصدر المياه إذا كان المشروع الذي سيتغذى من مصدر أخر (بشر‪، ‬‬
‫نبع‪ )...،‬وذلك لمشاريع الفرز المخصصة للبناء عندما تزيد مساحات‪ N‬مشروع اإلفراز عن ‪/٢٥٠٠٠‬م‪ ، ٢‬أو عند وجود قسطل عام المياه‬
‫الشرب يمر على مسافة‪ N‬ال تزيد عن ‪ ١٠٠‬م عن أقرب نقطة من أرض العقار إلى القسطل ‪.‬‬

‫‪ -٦‬إنشاء شبكة توزيع الطاقة الكهربائية وربطها بالشبكة العامة في المنطقة لمشاريع اإلفراز المخصصة للبناء عندما تزيد مساحات‬
‫مشروع اإلفراز عن‪/٥٠٠٠/‬م‪، ٢‬أو عند وجود خط كهرباء توتر منخفض يمر على مسافات ال تزيد عن ‪ ١٠٠‬م عن أقرب نقطة من‬
‫أرض العقار إلى خط الكهرباء‪، ‬‬

‫‪ -٧‬إنشاء شبكة اإلنارة العامة لمشاريع اإلفراز المخصصة للبناء عندما تزيد مساحات‪ N‬المشروع عن ‪/١٠٠٠٠٠/‬م‪. ٢‬‬
‫‪ -٨‬بيان طريقة تصريف المياه المستعملة‪ N‬مهما بلغت مساحة مشروع اإلفراز المخصص للبناء‪ ، ‬وإنشاء شبكة تصريف المياه المستعملة‬
‫عندما تزيد مساحة المشروع عن ‪/٢٠٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬وربطها بشبكة المجارير ‪ ‬العامة فااللمنطقة في حال وجودها وانشء المصرف‬
‫النهائي للمشروع ‪.‬‬

‫‪٩‬تحدد المهلة القصوى لتنفيذ األشغال في قرار اإلجازة باإلفراز ب‪:-‬‬

‫‪ -‬سنتين إذا كانت مساحة مشروع اإلفراز دون ال‪/١٠٠٠٠/-‬م‪.٢‬‬
‫‪-‬ثالث سنوات إذا تراوحت مساحة مشروع اإلفراز بين ‪/١٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬و‪/٢٥٠٠٠/‬م‪.٢‬‬
‫‪-‬أربع سنوات إذا ترواحت مساحة‪ N‬مشرو اإلفراز بين ‪/٢٥٠٠٠/‬م‪ ٢‬و‪/٥٠٠٠٠/‬م‪.٢‬‬
‫‪-‬ست سنوات إذا تراوحت مساحة‪ N‬مشروع اإلفراز بين ‪/٥٠٠٠٠/‬م‪ ٢‬و ‪/١٠٠٠٠٠/‬م‪.٢‬‬
‫‪-‬عشر سنوات إذا كانت مساحة مشروع اإلفراز تزيد عن ‪/١٠٠٠٠٠/‬م‪.٢‬‬

‫‪ -١٠‬يصبح قرار اإلجازة باإلفراز بدون مفعول إذا لم يبشر بالمعامالت‪ N‬العقارية في خالل سنة من تاريخ تسليم اإلجازة وكذلك إذا لم‬
‫تنفذ األشغال خالل المدة الموحدة في قرار اإلجازة ‪.‬‬

‫‪ -١١‬إن قرار اإلجازة يسجل حكما ً في الصحيفة العينية للعقار ‪.‬‬

‫‪ -١٢‬يسمح بتنفيذ األشغال على مراحل ضمن المهلة المحددة بالبند ‪ ٩‬أعاله إذا كان الفارز قد طلبة ووفقا ً لبرنامج زمني يرفق بالطلب‬
‫ويعتبر جزءًا ال يتجزء من القرار ويبنى على أساس أن األشغال تبدأ من أول المشروع الذي يتصل بالخدمات‪ N‬العامة لتأمين الخدمات‬
‫تدريجيا ً إليه ‪.‬‬

‫‪-١٣‬ارتفاق تحقيق أشغال على أقسام مفرزة في الصحيفة العينية أولى‪:‬‬

‫نصت المادة ‪ ٣٠‬من قانون التنظيم المدني‪( ، ‬المرسوم اإلشتراعي رقم ‪ )٨٣/٦٩‬على تحقيق شبكة الطرق وإمكانيات فرد تحقيق بعض‬
‫األشغال في مشاريع الفرز إن شبكة مياه الشرب و تصريف ‪ ‬مياه مستعملة وشبكة اإلنارة ‪...‬‬
‫ولما كانت بعض مشاريع اإلفراز تعود لعقارات ذات مساحات كبيرة تستوجب عند إفرازهة إلى قطع صغيرة مخصصة ‪ ‬للبناء تنفيذ‬
‫أشغال تتناسب ومساحتها‪ ، ‬غير انها تفرز في بعد األحيان بمرحلة أولى إلى أقسام كبيرة ال تستوجب تنفيذ أشغال على اعتبارها غير‬
‫مخصصة للبناء‪ ، ‬وعند إفراز كل من هذه القسم فيما بعض وبمرحلة ثانية إلى قطع مخصصة للبناء تكون مساحات‪ N‬هذا القسم صغيرة‬
‫نسبيا ً ال تفرز وحدها بالنسبة لمساحته تنفيذ أشغال معينة وفقا ً ألحكام هذه المادة ‪.‬‬

‫فعليه ؛ و بما أن كافة األقسام المفرزة بالمرحلة األولى تش ُكل عمليا ً بتجاوزها لبعضها البعض عند افرازها مجدداً بالشكل النهائي تجمعا َ‬
‫سكانيا َ مهماَ‪ N‬و تستوجب بالتالي تحقيق المشاريع التي تتناسب و هذه األهمية‪.‬‬
‫لذلك يجب عند فرز عقار إلى قطع كبيرة لحظ إشارة ارتفاق على األقسام‪ N‬المحدثة بمرحلة أولى توجب تحقيق الشبكات و األشغال المبينة‬
‫في هذا النظام عند إعادة فرزها و ذلك بالنسبة إلى مساحة العقار األساسي قبل الفرز األول إذا كان الفرز زراعيا ً‪.‬‬

‫المادة الثانية و الثالثين ‪ :‬شروط افراز عقارات المصلحة الوطن َية للتعمير‬
‫يخضع افراز عقارات المصلحة الوطنية ألحكام المرسوم رقم ‪ 8687‬تاريخ ‪ 13‬أيار ‪( 1974‬ملحق رقم ‪)15‬‬
‫المادة الثالثة و الثالثين‪ :‬رفض اإلجارة باإلفراز من قبل اإلدارة‬
‫نصت المادة ‪ 29‬من المرسوم اإلشتراعي رقم ‪ 83-69‬تاريخ ‪( 1983-9-9‬قانون التنظيم المدني ) على ما يلي‪:‬‬
‫"برفض طلب اإلجارة المسبقة المنصوص عنها في المادة ‪ 28‬من هذا المرسوم اإلشتراعي إذا لم يكن مشروع اإلفراز مطابقا ً‬
‫النصوص النافذة المتعلقة بالتنظيم المدني و البناء الواجب تطبيقها في المنطقة المعنية و على األخص لألحكام المتعلقة بالمساحات و‬
‫القياسات الدنيا للقطع‪".‬‬
‫نصت الفقرة األولى من المادَة ‪ 30‬من المرسوم اإلشتراعي نفسه على‬
‫كما َ‬
‫"يمكن أن يرفض طلب اإلجازة المسبقة أو أن ال تعطي اإلجازة إال بشرط التقيُد بأحكام خاصة إذا كان اإلفراز من شأنه أن يضر‬
‫بالسالمة و الصحة العامتين أو بالمنظورات الطبيعية أو إذا كان يفرض على الجماعات‪ N‬العامة تحقيق تجهيزات جديدة ‪ ،‬أو إذا كان‬
‫واقعا ً في منطقة بعيدة عن المناطق األهلة او في منطقة حرجية أو ذات مناظر طبيعية مميزة ال تريد السلطات العامة إمتداد البناء إليها"‪.‬‬
 ‫كما نصت الفقرة الثانية من المادة ‪ 32‬من المرسوم االشتراعي نفسه على ما يلي‪ " :‬عندما ترى المديرية العامة للتنظيم المدني أو‬
‫الدوائر الفنية في بلدتي بيروت وطرابلس أنه يجب رفض طلب االفراز في المناطق غير المنظمة ألن مشروع االفراز يقع في منطقة‬
‫بعيدة عن االماكن السكنية أو منطقة حرجية أو في منطقة ذات مناظر طبيعية مميزة‪ ،‬أو إنه يجب تعليق إعطاء االجازة على تنفيذ‬
‫ترتيبات أو اشغال تختلف بطبيعتها أو بأهميتها عن الترتيبات واألشغال العادية ‪ ،‬يبت باألمر بعد استشارة المجلس األعلى للتنظيم‬
‫المدني"‪.‬‬

‫لتطبيق هذه النصوص‪: ‬‬

‫يرفض طلب اإلجازة باإلفراز مباشر ًة من قبل رئيس دائرة الضم و الفرز في الدائرة المركزية أو من قبل رئيس الفرع أو المكتب الفني‬ ‫‪.A‬‬
‫في المنطقة إذا كان مشروع اإلفراز غير منطبق على النصوص النافذة عمالً بأحكام المادة ‪ 29‬من المرسوم االشتراعي ‪.69/83‬‬
‫يرفض طلب اإلجازة من قبل المدير العام للتنظيم المدني في المناطق غير المنظمة إذا كان اإلفراز من شأنه أن يضر بالسالمة والصحة‬ ‫‪.B‬‬
‫العامتين وبالمنظورات الطبيعية أو إذا كان يفرض على الجماعات‪ N‬العامة تحقيق تجهيزات جديدة‪ ،‬وكذلك في المناطق المنظمة إذا كان‬
‫واقعا ً في منطقة بعيدة عن المناطق األهلة أو في منطقة حرجية أو ذات مناظر طبيعية مميزة ال تريد السلطات العامة إمتداد البناء عليها‪.‬‬
‫يرفض طلب اإلجازة باإلفراز من قبل المدير العام للتنظيم المدني بعد إستشارة المجلس األعلى للتنظيم المدني إذا كان مشروع اإلفراز‬ ‫‪.C‬‬
‫واقعا ً في منطقة غير منظمة وبعيداً عن األماكن السكنية المنطقة حرجية أو في منطقة ذات مناظر طبيعية مميزة‪ .‬وتعتبر منطقة بعيدة‬
‫عن األماكن السكنية ويعرض المشروع على رأي المجلس األعلى للتنظيم المدني ‪ .‬كل منطقة تبعد أكثر من خمسماية متراً من أخر‬
‫منزل من تجمع سكني مؤلف من عشرة مساكن على األقل‪.‬‬
‫يبت المدير العام للتنظيم المدني بتعليق إعطاء اإلجازة على تنفيذ ترتيبات أو أشغال تختلف بطبيعتها أو بأهميتها عن الترتيبات واألشغال‬ ‫‪.D‬‬
‫المادية وكذلك بعد استشارات المجلس األعلى للتنظيم المدني‪.‬‬

‫المادة الرابعة والثالثون‪ :‬وضع سجل لكل عقار‪:‬‬

‫عمالً بتوصية هيئة التفتيش المركزي رقم ‪/326‬ص‪ 1‬تاريخ ‪ 4/6/1980‬وضبطا ً لألمور العقارية يقوم رؤوساء فروع ومكاتب التنظيم‬
‫المدني في المحافظات‪ N‬واألقضية بمسك سجل لكل عقار بدون فيه ما يطرأ على هذا العقار من معامالت إفراز وتخطيط أو ارتفاق أو‬
‫إسقاط أو رخصة ترميم أو بناء مع تاريخ كل منها وكل ما يطرأ على وضع هذا العقار‪.‬‬
‫المادة الخامسة والثالثين ‪ :‬إيداع البلديات نسخة عن مشاريع الضم والفرز المصدقة‪:‬‬
‫بما أن عدداً من البلديات أبدى رغبته اإلطالع على مشاريع الضم والفرز التي تتم ضمن نطاق البلدية‪.‬‬
‫وبما أنه ال يوجد أي منع من إجابة هذا الطلب‪ ،‬يطر إلى إيداع نسخة عن مشروع الفرز أو الضم والفرز إلى البلدية الذي يقع المشروع‬
‫ضمن نطاقها فور الموافقة الفنية عليه من قبل التنظيم المدني وتتضمن نسخة كاملة عن الخرائط وقرار اإلجازة باإلفراز‪.‬‬
‫المادة السادسة والثالثين‪ :‬شهادة المطبقة لمشاريع االفراز‪:‬‬
‫نصت المادة ‪ 32‬من المرسوم اإلشتراعي رقم ‪ 69/83‬تاريخ ‪( 9/9/1983‬قانون التنظيم المدني) على أنه" ال يمكن بيع أو تأجير‬
‫األراضي المبنية أو غير المبنية المشمولة باإلفراز وتشييد األبنية إال بعد الحصول على إجازة اإلفراز وتنفيذ األحكام المفروضة على‬
‫الفرز بموجب قرار االجارة المذكورة والحصول على الشهادة المطابقة"‪ .‬يمكن ‪ ،‬في حال اإلجازة بتنفيذ األشغال على مراحل‪ ،‬أن‬
‫يجري البيع أو التأجير أو تشييد األبنية في أجزاء اإلفراز المرتبة ‪ ،‬إذا كان قرار اإلجازة يلحظ ذلك‪.‬‬
‫تثبت بشهادة صادرة عن دوائر وأقسام المديرية العامة للتنظيم المدني أو عن الدوائر الفنية في كل من بلدتي بيروت وطرابلس ‪ ،‬مطابقة‬
‫االفراز للنصوص النافذة وذلك بعد تنفيذ مشروع اإلفراز وتجهيزاته على األرض وقبل التسجيل النهائي في أمانة السجل العقاري‪.‬‬
‫كما نصت المادة ‪ 38‬من المرسوم اإلشتراعي نفسه على أن " يعاقب‪ N‬كل من كم بإفراز دون التقيد باألحكام الخاصة الذي تفرضها‬
‫اإلجازة باإلفراز‪ ،‬بغرامات من ‪ 5000‬إلى ‪ 500000‬ليرة لبنية وبالحبس من يوم واحد إلى ‪ 15‬يوم أو بإحدى هاتين العقوبتين”‬
‫لتنفيذ هذا النص‪:‬‬
‫‪-1‬يحدد قرار اإلفراز المرجع الذي سيعطي شهادة المطابقة‪.‬‬
‫‪ -2‬يقوم رئيس دائرة الضم والفرز بإبالغ رئيس فرع أو مكتب التنظيم المدني في المنطقة نسخة طبق األصل عن قرار اإلجازة باإلفراز‬
‫والخرائط المرفقة بما فيه المقاطع الطولية والعرضية للطرق وخرائط الشبكات‪ N‬العامة المفروض تنفيذها من قبل الفارز بموجب قرار‬
‫اإلجازة وذلك فور صدور القرار‪.‬‬
‫‪ -3‬تعطى شهادة المطابقة وفقا ً للنموذج المرفق بهذا النظام (ملحق رقم ‪ )19‬ويوقعها‪ :‬الموظف الذي قام بالكشف المحلي والذي تحقق من‬
‫تنفيذ الشروط المفروضة في قرار اإلجازة باإلفراز ووضع تقريراً بنتيجة الكشف وفقا ً للنموذج المرفق(ملحق رأم ‪ .)20‬وتذكر صراحة‬
 ‫في هذه الشهادة األشغال المنفذة بالتفصيل بتاريخ الكشف مع ذكر نوعها( طرق ‪ ،‬مياه‪ ،‬كهرباء‪ ،‬تصريف مياه‪ )...‬وموقعها والقطع التي‬
‫تستفيد منها‪.‬‬
‫يمكن إذا سمح قرار اإلجازة باإلفراز بتنفيذ األشغال على مراحل‪ ،‬إعطاء شهادات مطابقة جزئية مؤقتة لالقسام المنتهية من المشروع‬ ‫‪-4‬‬
‫أي أن هذا التجهيزيشكل تجهيزا كامالً لقسم أو ألقسام من المشروع وفقا ً لشروط قرار اإلجازة باإلفراز وبسمح بإستعمال أجزاء اإلفراز‬
‫المرتبة بصورة سليمة ‪ ،‬تذكر فيها القطع المفرزة التي تشغيلها هذه الشهادة المؤقتة والتي يمكن أن يجري البيع أو التأجير أو تشييد البنية‬
‫فيها ‪ .‬يعمل بالشهادة المؤقتة لغاية نهاية المهلة المحددة في قرار اإلجازة لتنفيذ األشغال‪ ،‬وعند إنتهاء المهلة المحددة في قرار اإلجازة‬
‫تطبق التدابير التالية‪:‬‬

‫إذا كانت جميع األشغال والشروط المحددة في قرار اإلجازة قد نفذت يعطى الفارز شهادة مطابقة نهاية لكامل المشروع‪.‬‬ ‫‪.A‬‬
‫إذا كانت األشغال والشروط المحددة في قرار اإلجازة قد نفذت جزئيا‪ ,‬بما فيه األقسام‪ N‬التي قد يكون قد سبق أن اعطيت بها شهادة مطابقة‬ ‫‪.B‬‬
‫جزئية مؤقتة إال أن هذا التنفيذ الجزئي يشكل تجهيزاً كامالً لقسم او ألقسام من المشروع وفقا ً لشروط قرار اإلجازة باإلفراز وسمح‬
‫بإستعمال أجزاء اإلفراز المرتبة بصورة سليمة (تم وصل شبكة الطرق والمياه والكهرباء وتصريف المياه بالشبكات العامة في المنطقة‬
‫مثالً ) تعطى شهادة مطابقة نهاية لالقسام المرتبة وتذكر فيها أرقام القطع المفرزة التي تشملها هذه الشهادة ‪ .‬يعتبر قرار اإلجازة باإلفراز‬
‫الغيا ً بالنسبة لالجزاء األخرى من مشروع اإلفراز وذلك بعد األخذ باإلعتبار الفقرة التالية‪:‬‬

‫“إذا كانت مساحات العقار موضوع الفرز توجب عليه المساهمة ب‪ %25-‬للطرق والحدائق والخدمات‪ N‬العامة‪ ،‬أو إذا كان العقار‬
‫موضوع الفرز مرتفقا ً بتخصيص طرق وحدائق ومواقع خدمات‪ ،‬يصار إلى بإجراء حساب مساحات الطرق والحدائق العامة التي‬
‫دخلت ضمن األقسام‪ N‬المرتبة ويفوض الرصيد ارتفقا ً على األجزاء األخرى غير المرتبة بعد موافقة اإلدارة (المرجع الذي وافق على‬
‫الفرز) وقبل إعطاء شهادة المطابقة النهاية لالقسام المرتبة”‪.‬‬
‫إذا كان قرار اإلجازة باإلفراز صادراً عن المديرية العامة للتنظيم المدني يقوم رئيس الفرع أو رئيس مكتب التنظيم المدني بإبالغ رئيس‬ ‫‪-5‬‬
‫دائرة الضم والفرز نسخة عن شهادة المطبقة التي يعطيها وفور صدورها ومهما كان نوعها (جزئية أو كاملة‪ ،‬مؤقتة أو نهائية‪ )...‬ألخذ‬
‫العلم بها وحفظها في ملف العقار‪.‬‬
‫يمكن لرئيس مصلحة دروس التنظيم المدني و لرئيس دائرة الضم والفرز القيام شخصيا ً أو تكليف موظفي دائرته القيام بالكشف المحلي‬ ‫‪-6‬‬
‫والتحقيق من دقة شهادة المطابقة المعطاة‪.‬‬
‫إن شهادة المطابقة هي الزامية لجميع مشاريع اإلفراز بما فيها السابقة لتاريخ المرسوم اإلشتراعي رقم ‪ 69/83‬تاريخ ‪9/9/1983‬‬ ‫‪-7‬‬
‫وذاتها كانت مفروضة بموجب المادة ‪ 31‬من قانون التنظيم المدني القديم التي تنص على " أن مطابقة اإلفراز لالحكام القانونية‬
‫والنظامية والخاصة تثبت بشهادة تسمى شهادة مطابقة تعطيها فروع أو دوائر المديرية العامة للتنظيم المدني أو الدوائر الفنية في كل من‬
‫بلدتي بيروت وطرابلس‪ .‬بل أكثر من ذلك ‪ ،‬فإن الفقرة الثانية من المادة ‪ 35‬من قانون التنظيم المدني القديم كانت تنص على " أن عقود‬
‫البيع واإليجار المعقودة على إفراز لم تعطي بشأنه شهادة المطابقة المنصوص عليها في المادة ‪ 31‬من هذا القانون يمكن ابطالها"‬
‫وبالتالي فإن شهادة المطبقة كانت مفروضة قبل المرسوم اإلشتراعي رقم ‪( 69/83‬قانون التنظيم المدني الجديد ) وإن تنفيذ إفراز دون‬
‫هذه الشهادة يعتبر مخالفة صريحة للقانون‪.‬‬

‫المادة السابعة والثالثين‪ :‬النتائج المترتبة من عدم التقيد باألحكام الخاصة التي تفرضها القوانين واألنظمة المتعلقة بالفرز‬
‫أوالً‪ :‬تنص المادة ‪ 31‬من القانون التنظيم المدني(المرسوم اإلشتراعي رقم ‪ )69/83‬على ما يلي‪ " :‬يصبح قرار اإلجازة بدون مفعول إذا‬
‫لم تنفذ األشغال خالل المدة المحددة في قرار اإلجازة ‪ "....‬أي أن قرار اإلجازة باإلفراز يصبح بدون مفعول ويلغى جميع ما ناتجة عنه‬
‫إذا لم تنفذ األشغال المنصوص عنها في قرار اإلجازة حتى ولو حصل صاحب العالقة على شهادة مطابقة مخالفة للواقع ألن شهادة‬
‫المطابقة غير الواقعية ال تغير نص القانون ويعتبر باطالً جميع ما نتج عنها ‪.‬‬
‫ثانيا ً‪ - :‬تنص المادة ‪ 32‬من أنن التنظيم المدني على ما يلي ‪:‬‬
‫ال يمكن بيع أو تأجير األراضي المبينة أو غير المبنية المشمولة باإلفراز وال تشييد األبنية إال بعد‪:‬‬
‫‪-1‬الحصول على إجازة اإلفراز‬
‫‪-2‬تنفيذ األحكام المفروضة على الفرز بموجب قرار اإلجازة‬
‫‪ -3‬الحصول على شهادة المطابقة‬
‫أي أن هناك ثالثة شروط متكاملة احدها تنفيذ األحكام المفروضة على الفرز بموجب قرار اإلجازة ليصبح باإلمكان البيع أو التأجير أو‬
‫تشييد األبنية‪.‬وأن الحصول على إجازة االفراز على شهادة مطابقة مغايرة للواقع ودون تنفيذ األحكام واألشغال المفروضة على الفرز‬
‫بموجب قرار اإلجازة ال تسمح بالبيع أو التأجير أو تشييد األبنية ألن شهادة المطبقة غير المنطبقة على الواقع ال تغير القانون ويعتبر‬
‫باطالً جميع ما ناتجة عنها‪.‬‬
 ‫ثالثا ً‪ :‬تنص المادة ‪ 37‬من قانون التنظيم المدني(المرسوم اإلشتراعي ‪ ) 69/83‬على ما يلي‪" :‬يعاقب كل من قام بإفراز دون الحصول‬
‫على اإلجازة التي يفرضها المرسوم اإلشتراعي أو كل من ينفذ إفراز دون التقيد باألحكام الخاصة التي تفرضها اإلجازة باإلفراز‬
‫بغرامة من خمسة‪ N‬االف إلى خمسين ألف ليرة لبنانية ويحبس يوم واحد إلى خمسة‪ N‬عشر يوما ً أو بإحدى هاتين العقوبتين"‪.‬‬
‫رابعا ً‪ :‬ننبه جميع العاملين في المديرية العامة للتنظيم المدني إلى هذه النصوص القانونية المتكاملة وإلى المسؤلية الكبيرة الذي تترتب‬
‫عن عدم التقيد بها وإلى إلغاء جميع ما ترتب على شهادة المطابقة غير المنطبقة على الواقع وما يمكن أن يلحق الموظف شخصيا ً من‬
‫مسؤلية في المستقبل وعلى األخص تجاه الغير‪.‬‬
‫كما نؤكد على رؤساء الفروع ورؤساء المكاتب الفنية في مراكز المحافظات واالقضية ضرورة‪:‬‬
‫‪ -1‬إيداع صورة عن كل شهادة مطابقة على المديرية العامة للتنظيم المدني فور إعطاء هذه الشهادة بما فيه شهادة المطابقة التي سبق ان‬
‫صدرت ولم ترسل صورة عنها إلى هذه المديرية العامة ‪.‬‬
‫‪ -2‬القيام شخصيا ً بالكشف بصورة مفاجئة على بعد المشاريع للتأكد من صحة تنفيذ األشغال التي تفرضها اإلجازة باإلفراز قبل توقيع‬
‫شهادة المطابقة‪.‬‬
‫‪- 3‬عدم الترخيص بالبناء في عقار ناتج عن فرز لم تنفذ األشغال المنصوص عنها في قرار اإلجازة وذلك عمالً بأحكام المادة ‪ 32‬من‬
‫قانون التنظيم المدني حتى لو كان هناك شهادة مطابقة‪.‬‬
‫‪-4‬يعتبر رئيس الفرع أو رئيس المكتب الفني مسؤول شخصيا ً عن أية شهادة مطابقة مغايرة للواقع وستقوم اإلدارة بتنفيذ األحكام‬
‫اإلدارية والقانونية بحق المخالفين ‪.‬‬
‫المادة الثامنة والثالثين‪ :‬إلغاء جميع القرارات والتعاميم والمذكرات السابقة‪:‬‬
‫تلغى جميع القرارات والتعاميم والمذكرات والتدابير اإلدارية السابقة الصادرة عن المدير العام للتنظيم المدني أو عن رئيس مصلحة‬
‫دروس التنظيم المدني أو عن رئيس دائرة الضم والفرز أو عن رؤساء فروع التنظيم المدني في مراكز المحافظات‪ N‬أو عن رؤساء‬
‫المكاتب‪ N‬الفنية في مراكز األكدية والمتعلقة بأعمال الضم والفرز‪.‬‬
‫بيروت في ‪ 2‬قانون الثاني ‪1991‬‬
‫المدير العام للتنظيم المدني‬
‫المهندس ‪ :‬محمد فواز‬