‫المملكة العربية السعودية‬

‫وزارة التعليم‬
‫جامعة اإلمام محمد بن سعود اإلسالمية‬
‫كلية التطبيقية بحريمالء‬
‫قسم الفقه المقارن‬

‫التزامات المؤجر في نظام المعامالت المدنية‬

‫دارسة تأصيلية تطبيقية‬
‫من المادة‪ 416‬الي المادة‪428‬‬
‫خطة مقدمة لتسجيل مشروع التخرج لنيل درجة البكالوريوس في القانون‬

‫إعداد‬
‫راشد بن عبد الرحمن القحطاني‬

‫المشرف العلمي‬
‫د‪ .‬عبد الرحمن بن عبد العزيز الفريح‬
‫عضو هيئة التدريس ‪...‬‬

‫العام الجامعي‬
‫‪1445‬ه‬
 ‫بسم هللا الرحمن الرحيم‬

‫المقدمة‬
‫الحمد هلل رب العالمين والصالة والسالم على نبينا محمد وعلى أله واصحابه‬
‫أجمعين اما بعد‬
‫فُيعُّد عقد اإليجار من أبرز صيغ التمويل المعاصرة لما يتميز به من مرونة‬
‫ولما يحققه من مزايا لطرفي العقد فهو يوفر ما تحتاجه االستثمارات والمشاريع‬
‫من أصول مالية ثابتة ومنقولة دون تحمل تكاليف شرائها وبالمقابل يوفر حماية‬
‫للجهة الممولة باحتفاظها بملكية هذه األصول حتى يتم الوفاء بقيمتها إال أَّن‬
‫حداثة هذا العقد وطبيعته المركبة من عقدي البيع واإلجارة قد أَّثرتا على ترتب‬
‫الحقوق وااللتزامات التعاقدية بين طرفيه بما ينعكس على تحقيق التوازن‬
‫المطلوب بين مصالح المتعاقدين ولذا يختلف ثبوت هذه الحقوق وااللتزامات‬
‫باختالف النظام الذي يحكمه والفتوى التي ُيؤخذ بها مما دفع حكومات الدول إلى‬
‫إصدار األنظمة التي تضبط أحكام هذا العقد وتحدد اآلثار المترتبة عليه كي‬
‫يعرف كُّل طرف ما له من حقوق وما عليه من التزامات بما يقلل من الخالف‬
‫ويحسم النزاع بينهما وباعتبار أن التزامات كل طرف هي حقوق للطرف اآلخر‬
‫فقد تفاوتت أنظمة الدول في تقرير التزامات كل طرف باختالف المنطلقات التي‬
‫يصدر عنها كل نظام كما أنه وبإزاء األنظمة صدرت العديد من الفتاوى‬
‫واالجتهادات الفقهية التي تقرر األحكام المترتبة على هذا العقد‪.‬‬

‫أهمية الموضوع وأسباب اختيار‬

‫يأتي عقد االيجار في األهمية بعد عقد البيع‬ ‫‪.1‬‬
‫يسهل التعامل والتبادل على الصعيدين الفردي واالجتماعي‬ ‫‪.2‬‬
‫لأليجار أهمية كبيرة في الحياة العملية‬ ‫‪.3‬‬
‫هي الوسيلة األساسية التي يتمكن فيها المؤجر حفظ التزاماته‬ ‫‪.4‬‬
‫هي الوسيلة التي يتمكن من خاللها غير المالك من تلبية حاجاتهم وسد رغباتهم‬ ‫‪.5‬‬
‫ما يميز االيجار عن البيع هو التواصل بين المؤجر والمستأجر خالل فترة االيجار‬ ‫‪.6‬‬
 ‫أهداف الموضوع‬
‫شرح شيء غير واضح وصعب الفهم في نقاط معينه‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫جمع المسال المتفرقة حول الموضوع ‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫اختصار مسألة طال الكالم فيها ‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫تصحيح معلومات اخطأ فيها‪.‬‬ ‫‪.4‬‬

‫الدراسات السابقة‬
‫لم اجد دراسة سابقة متعلقة بهذا الموضوع النه لم يصدر في النظام المعامالت المدنية النه صدر‬
‫حديث‪.‬‬

‫منهج البحث‬
‫تكون دراسة كل مادة من المواد النظام‬

‫صياغة عنوان كل مادة نظامية‪.‬‬ ‫‪.1‬‬

‫كتابة رقم المادة ونصها‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫شرح المادة شرحا اجمالي مع مراعات االتي‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫استيفاء جميع المواد‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫اذا كانت المادة من عدة فقرات فيكون شرح كل فقرة على حدى ‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫تعداد الحاالت والشروط مع األنواع ‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬
‫إيضاح ارتباط المادة بالمواد التي قبلها او بعدها‪.‬‬ ‫ث‪.‬‬
‫دراسة المسال الفقيه ذات الصلة بالمادة ‪.‬‬ ‫‪.4‬‬

‫تقسيمات البحث‬
‫المقدمة‬
‫التمهيد‬
‫سيتم تقديم البحث وفقا للخطة التالية‬
‫المبحث االول‪ :‬المادة السادسة عشرة بعد األربعمائة‬
‫‪ -1‬على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حاٍل يصلح معها الستيفاء المنفعة المقصودة كاملة‬
‫‪ -2‬يكون التسليم بتمكين المستأجر من االنتفاع بالمأجور دون مانٍع يعوق االنتفاع‪ ،‬مع بقاء ذلك مستمّر ًا‬
‫حتى انقضاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬المادة السابعة عشرة بعد األربعمائة‬
 ‫للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي األجرة المعجلة‪.‬‬
‫المبحث الثالث ‪ :‬المادة الثامنة عشرة بعد األربعمائة‬
‫تسري على تسليم المأجور وملحقاته أحكام تسليم المبيع؛ ما لم يتفق على خالف ذلك‪.‬‬
‫المبحث الرابع ‪ :‬المادة التاسعة عشرة بعد األربعمائة‬
‫‪ -1‬يلتزم المؤجر باإلصالحات الضرورية الالزمة لبقاء المأجور صالحًا لالنتفاع‪ ،‬بما في ذلك إصالح‬
‫أي خلٍل في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة‪.‬‬
‫‪ -2‬إذا تأخر المؤجر‪-‬بعد إعذاره‪ -‬عن القيام باإلصالحات الواردة في الفقرة (‪ )1‬من هذه المادة ودون‬
‫إخالل بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص األجرة؛ فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة‬
‫بالقيام باإلصالحات‪ ،‬وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه‪ .‬ويجوز للمستأجر دون‬
‫إذن المحكمة القيام باإلصالحات واقتطاع نفقتها من األجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من األمور‬
‫المستعجلة أو كانت يسيرة عرفًا‪ ،‬وعلى المستأجر في جميع األحوال أن يقدم للمؤجر حسابًا عما تم‬
‫إصالحه‪.‬‬
‫‪ -3‬يجوز للمؤجر والمستأجر االتفاق على خالف أحكام الفقرتين (‪ )1‬و(‪ )2‬من هذه المادة‪.‬‬
‫المبحث الخامس ‪ :‬المادة العشرون بعد األربعمائة‬
‫إذا هلك المأجور أثناء مدة اإليجار هالكًا كلّيًا انفسخ العقد من تلقاء نفسه‪.‬‬
‫المبحث السادس ‪ :‬المادة الحادية والعشرون بعد األربعمائة‬
‫إذا هلك المأجور أثناء مدة اإليجار هالكًا جزئيًا أو أصبح في حال تنقص من االنتفاع الذي ُأِّج ر من‬
‫أجله‪ ،‬ولم يكن ذلك بسبب المستأجر جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص األجرة‪.‬‬
‫المبحث السابع ‪ :‬المادة الثانية والعشرون بعد األربعمائة‬
‫‪ -١‬إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءاٍت أو إصالحات لمنفعة المأجور؛ فله الرجوع بما أنفق‬
‫بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع‪ ،‬ما لم يتفق على خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ -2‬إذا كان ما أحدثه المستأجر عائدًا لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر؛ ما لم ُيتفق على‬
‫خالف ذلك‪.‬‬
‫المبحث الثامن ‪ :‬المادة الثالثة والعشرون بعد األربعمائة‬
‫‪ -1‬على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة اإليجار‪ ،‬بما في ذلك‬
‫أن يحدث المؤجر في المأجور تغييرًا يمنع من االنتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة‪ ،‬وإال كان ضامن ‪ً.‬ا‬
‫ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه‪.‬‬
‫‪ -2‬يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنّيًا على سبب نظامي‪.‬‬
‫‪ -3‬إذا ترتب على التعرض الوارد في الفقرتين (‪ )1‬و(‪ )2‬من هذه المادة حرمان المستأجر كلّيًا أو‬
‫جزئّيًا من االنتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص األجرة‪ ،‬دون إخالٍل بحقه في التعويض‪.‬‬
‫المبحث التاسع ‪ :‬المادة الرابعة والعشرون بعد األربعمائة‬
 ‫‪ -1‬ال يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنّيًا على سبب نظامي‪ ،‬على أنه إذا كان‬
‫التعرض بسبب ال يد للمستأجر فيه‪ ،‬وترتب عليه حرمانه من االنتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو‬
‫إنقاص األجرة‪.‬‬
‫‪ -2‬إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في االنتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو‬
‫إنقاص األجرة دون إخالل بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر‬
‫لسبب يكون المؤجر مسؤوًال عنه‪.‬‬
‫المبحث العاشر‪ :‬المادة الخامسة والعشرون بعد األربعمائة‬
‫‪ -1‬يضمن المؤجر للمستأجر ما يوجد في المأجور من عيوٍب تحول دون االنتفاع به أو تنقص منه‪.‬‬
‫‪ -2‬ال يضمن المؤجر العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت‬
‫التعاقد‪.‬‬
‫المبحث األحادي عشر‪ :‬المادة السادسة والعشرون بعد األربعمائة‬
‫إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كلّيًا أو جزئّيًا من االنتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو‬
‫إنقاص األجرة دون إخالل بحقه في التعويض‪.‬‬
‫المبحث الثاني عشر ‪ :‬المادة السابعة والعشرون بعد األربعمائة‬
‫يقع باطًال كل اتفاق يتضمن اإلعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعّم د‬
‫إخفاء سبب هذا الضمان‪.‬‬
‫المبحث الثالث عشر‪ :‬المادة الثامنة والعشرون بعد األربعمائة‬
‫يصح بيع المأجور وال يؤثر ذلك في حقوق المستأجر‪.‬‬

‫الخاتمة‬
‫وفيها أبرز النتائج وأهم التوصيات‬
‫الفهارس‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫فهرس اآليات‪.‬‬ ‫‪o‬‬

‫فهرس األحاديث‪.‬‬ ‫‪o‬‬

‫فهرس األعالم المترجم لهم‪.‬‬ ‫‪o‬‬

‫فهرس المصادر والمراجع‪.‬‬ ‫‪o‬‬

‫فهرس الموضوعات‪.‬‬ ‫‪o‬‬

 ‫التمهيد‬
‫عقد اإليجار عقد مسمى يرد على المنفعة فهو من العقود المسماة التي نظمها‬
‫المشرع ويقع على االنتفاع بالشيء المؤجر وال يخول المستأجر أي حق على‬
‫الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه ألنه ليس حق عيني على الشيء أنما هو‬
‫حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من االنتفاع بالمال محل‬
‫اإليجار وهو ال يرد إال على االشياء غير القابلة لالستهالك ألن المؤجر يلتزم‬
‫برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة عقد اإليجار عقد رضائي ينعقد بمجرد‬
‫التراضي بين المؤجر والمستأجر وال يشترط القانون النعقاد أي شكل خاص فقد‬
‫ينعقد شفهي أو كتابة بعقد عرفي او رسمي عقد اإليجار عقد معاوضة حيث ان‬
‫كل من طرفا العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق‬
‫االنتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء األجرة المقابلة لهذا‬
‫االنتفاع عقد اإليجار عقد ملزم للجانبين فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من‬
‫االنتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء‬
‫االجرة ورد العين بعد انتهاء اإليجار وباقي االلتزامات التي يرتبها العقد على‬
‫عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع‬
‫بعدم التنفيذ عقد اإليجار من عقود المدة التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا‬
‫ويرتبط بكل من المنفعة واألجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستأجر من االنتفاع‬
‫بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء باألجرة ال يمكن تحديد كم كل منهما‬
‫إال مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد اإليجار أو طال‬
‫واألجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة ‪.‬‬
‫معنى االلتزامات‪:‬‬
‫‪ .1‬االلتزامات في اللغة‪ :‬جمع التزام‪ ،‬وهو مصدر للفعل اْلَتَز م‪ ،‬مأخوذ من الفعل‬
‫َلِزم َيْلَز م لزومًا‪ ،‬بمعنى ثبت ودام‬
‫‪ .2‬االلتزامات في االصطالح‪ :‬الفقه اإلسالمي يفرق بين االلتزام واإللزام‪،‬‬
‫فيجعل االلتزام فيما يلتزمه الشخص باختياره‪ ،‬أما اإللزام فهو‪ :‬فيما يلزم‬
‫الشخص بإلزام الشارع له‬
 ‫أما في االستعمال الفقهي المعاصر‪ :‬فقد ذكر الشيخ أحمد إبراهيم بك أن االلتزام‬
‫يطلق بطريق االشتراك على أحد معنيين‪ :‬معنى خاص ومعنى عام‪ ،‬وتعريفه‬
‫بمعناه الخاص هو‪ :‬ما تقدم في استعمال الفقهاء‪.‬‬
‫المبحث االول‪:‬‬
‫المادة السادسة عشرة بعد األربعمائة‬
‫‪ -1‬على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حاٍل يصلح معها الستيفاء المنفعة‬
‫المقصودة كاملة‬
‫‪ -2‬يكون التسليم بتمكين المستأجر من االنتفاع بالمأجور دون مانٍع يعوق‬
‫االنتفاع‪ ،‬مع بقاء ذلك مستمّر ًا حتى انقضاء مدة اإليجار‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬شرح المادة‬

‫العين المؤجرة هي محل العقد بالنسبة اللتزامات المؤجر مما يوجب عليه ان‬
‫يسلمها على النحو الذي حددت به في العقد فان كانت العين موجودة وقت‬
‫االبرام عقد االيجار فان تسليمها يجب ان يكون مطابقا للتحديد الذى تضمنه‬
‫العقد اما ان كانت لم يتم بناؤها بعد‪.‬‬
‫كان عقد االيجار صحيحا لوروده على محل سوف يوجد في المستقبل وتكون‬
‫العبرة في تحديد العين المؤجرة بما تضمنه عقد االيجار طالما كان التحديد غير‬
‫مجهول فان كان العقار وفقا لترخيص البناء او للرسومات الهندسية مكون من‬
‫عدة طوابق وكل طابق من وحدتين ‪.‬‬
‫فان تحديد الوحدة ال يكون غير مجهول اذا حددت الوحدة بانها البحرية او القبلية‬
‫بالطابق الرابع مثال ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬النصوص النظامية داخل المادة‬

‫تنص المادة (‪ )546‬من القانون المدني على ان يلتزم المؤجر ان يسلم العين‬
‫المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها االن بما اعدت له من المنفعة وفقا لما‬
‫تم االتفاق عليه او لطبيعة العين‪.‬‬
 ‫المبحث الثاني‪:‬‬
‫المادة السابعة عشرة بعد األربعمائة‬
‫للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي األجرة المعجلة‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬شرح المادة‬