‫مقياس العقود الخاصة‪1‬‬

‫المحاضرة الحادية عشر‬

‫عقد اإليجار‬

‫تعريف عقد اإليجار‬

‫المشرع الجزائري في نص المادة رقم ‪ 467‬من القانُون المدني‪ ":‬اإليجار عقد يمكن‬ ‫ّ‬ ‫عرفه‬
‫ّ‬
‫المؤجر بمقتضاه المستأجر من اإلنتفاع بشيء لمدة محدّدة مقابل بدل إيجار معلوم‪.‬‬
‫يجوز أن يحدّد بدل اإليجار نقدا أو بتقديم أي عمل آخر "‪.‬‬

‫أركان عقد اإليجار‬

‫يسري على عقد اإليجار نفس األحكام المتعلقة بعقد البيع وبصفة عامة كل العقود فيما يتعلق‬
‫منها بأركان العقد من تراضي‪ ،‬محل وسبب‬
‫‪ -1‬التراضي‪ :‬يمكن لمالك الشيء أو المنتفع به أو ممن يملك حق اإلدارة أن تكون له صفة‬
‫المؤجر‪ ،‬ويبقى الفارق قدرة المؤجر عندما ال تكون له صفة المالك فإنه ال يمكن أن يعقد‬
‫ُ‬
‫يجوز لمن‬ ‫إيجارا تزيد مدته عن ‪ 3‬سنوات تبعا لنص المادة رقم ‪ 468‬من القانٌون المدني‪ ":‬ال‬
‫ال يملك إال حق القيام بأعمال اإلدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثالث (‪ )3‬سنوات ما لم‬
‫يُوجد نص يقضي بخالف ذلك‪.‬‬
‫إذا عُقد اإليجار لمدة أطول من ذلك تخفّض المدة إلى ثالث (‪ )3‬سنوات"‪.‬‬
‫أما المستأجر فيمكن أن يكون أي شخص قادر على الوفاء باإللتزامات‪ ،‬ويتعيّن في‬
‫شخص المؤجر والمستأجر أن يكون متمتعا بأهلية التعاقد غير مصاب بعارض من عوارض‬
‫األهلية وال بعيوب اإلرادة‪.‬‬

‫‪ -2‬محل عقد اإليجار‬

‫يختلف محل عقد اإليجار بالنظر إلى صفة الطرف المتعاقد‪ ،‬فمحل العقد من جهة المؤجر‬
‫هو العين المؤجرة ومن جهة المستأجر هي األجرة أو بدل اإليجار‪.‬‬
‫أ‪ -‬العين المؤجرة‪ :‬باإلضافة لوجوب توفر الشروط العا ّمة لمحل العقود بأن يكون محل العقد‬
‫موجودا أو قابال للوجود ومعيّنا أو قابال للتعيين‪ ،‬يشترط في عقد اإليجار زيادة على ذلك‬
‫أن يكون الشيء المؤجر غير قابل لإلستهالك وإال عجز المستأجر عن رد الشيء‬
‫المستأجر وكذلك لم يتحقق الغرض من اإليجار وهو تمكين المستأجر من اإلنتفاع مدة من‬
‫الزمن‪.1‬‬
‫ب‪ -‬األجرة‪ :‬وهي المقابل الذي يلتزم به المستأجر في مواجهة المؤجر في مقابل إنتفاعه‬
‫بالعين المؤجرة والذي قد يكون في شكل نقود‪ ،‬آداء عمل أو أي شيء آخر‪ ،‬ويشترط فيها‬

‫عبد الناصر التوفيق العطّار‪ ،‬شرح أحكام اإليجار‪ ،‬المطبعة العربية الحديثة‪ ،‬القاهرة‪ ،‬طبعة ‪ ،1995‬ص ‪.84‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪1‬‬
‫أيضا وقت التعاقد أن تكون موجودة أو قابلة للوجود‪ ،‬معيّنة أو قابلة للتعيين‪ ،‬وأن ال تكون‬
‫صورية أو تافهة‪.‬‬

‫عا‪.‬‬
‫‪ -3‬السبب‪ :‬ويخضع ألحكام النظرية العامة للعقود بأن يكون السبب مشرو ً‬

‫الشروط الشكلية‬
‫على خالف عقد البيع ال تكفي الرضائية إلبرام عقد البيع وإنما يجب أن ينعقد عقد‬
‫المشرع ضرورة أن تكون هذه الكتابة رسمية فيما‬
‫ّ‬ ‫اإليجار مكتوبا وإال كان باطال‪ ،‬ولم يشترط‬
‫مكرر‪ ":‬ينعقد ُ اإليجار كتابة ويكون له‬
‫ّ‬ ‫عدا ما تعلق منها بالعقار‪ ،‬نصت المادة رقم ‪467‬‬
‫تاريخ ثابت وإال كان باطال "‪.‬‬

‫آثار عقد اإليجار‬

‫بما أن عقد اإليجار من العقود الملزمة لجانبين‪ ،‬فهذا يعني أن هذا العقد يرتب إلتزامات‬
‫متقابلة لكال الطرفين‪ ،‬وكل إلتزام يعد حقا للطرف اآلخر‪.‬‬
‫إلتزامات المؤجر‬
‫يجب على المؤجر أن يلتزم‪:‬‬
‫تصرف المستأجر‪ ،‬وهو ّأول‬‫ّ‬ ‫‪ -1‬تسليم العين المؤجرة‪ :‬التسليم هو وضع العين المؤجرة تحت‬
‫مرحلة من مراحل تنفيذ العقد مثلهُ مثل البائع‪ ،‬إذْ على المؤجر أن ينقل إلى المستأجر الحيازة‬
‫المادية للعين المؤجرة وفق ما أتفق عليه وفي الميعاد المحدّد‪ ،‬وهذا يعني أن المؤجر ينفذ‬
‫تصرف المستأجر وأخطره بذلك‪ ،‬حتى ولو لم‬ ‫ّ‬ ‫إلتزامهُ هذا إذا وضع العين المؤجرة تحت‬
‫يتسلمها المستأجر تسلما ماديًا ما دام المؤ ّجر مكنه من التسليم‪ ،‬وقدْ يكون التسليم رمزيا وذلك‬
‫بأن يسلم المؤجر للمستأجر مفاتيح العين المؤجرة أو حكميا كما إذاكان المستأجر هو المالك‬
‫وتصرف فيها وبقي محتفظا بحيازتها‪.2‬‬ ‫ّ‬ ‫السابق للعين المؤجرة‬

‫‪ -2‬صيانة العين المؤجرة‬

‫باإلضافة إلى تسليم العين المؤجرة يجب على المؤجر أن يمنحها للمستأجر في حالة تكون‬
‫صالحة لإلستعمال وأن يداوم على صيانة العين المؤجرة والمحافظة عليها طوال مدة اإليجار‬
‫المتفق عليها في عقد اإليجار‪ ،‬تنص المادة رقم ‪ 479‬من القانُون المدني‪ ":‬يلتزم المؤجر‬
‫بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم‪.‬‬

‫صة‬
‫الضرورية أثناء مدة اإليجار‪ ،‬د ُون الترميمات الخا ّ‬
‫ُ‬ ‫ويجب عليه أن يقوم بالترميمات‬
‫بالمستأجر‪.‬‬

‫ويتعيّن عليه أن يقُوم السيما باألعمال الالزمة لألسطح من تجصيص وأعمال تنظيف‬
‫اآلبار وكما يتعيّن عليه صيانة وتفريغ المراحيض وقنوات تصريف المياه‪.‬‬

‫دوار‪ ،‬عقد اإليجار في التشريع المدني الجزائري (دراسة نظرية وفقا ألحدث التعديالت)‪ ،‬دار طليطلة‪،‬الجزائر‪ ،2011 ،‬ص‬
‫جميلة ّ‬
‫‪2‬‬

‫‪.54‬‬
‫‪2‬‬
 ‫سوم والضرائب وغيرها من التكاليف المثقلة للعين المؤجرة "‪.‬‬
‫يتح ّمل المؤ ّجر الر ُ‬
‫فالمؤجر إذن ال يلتزم إال بالقيام بما يُعتبر من أعمال اإلصالح أو الترميم دون أعمال‬
‫التجديد‪ ،‬فالترميم خلل يعتري الشيء‪ ،‬أ ّما التجديد فهو أن يُعاد الشيء إلى أصله بعد زواله‪.3‬‬

‫التعرض‬
‫ّ‬ ‫‪ -3‬ضمان عدم‬

‫يلتزم المؤجر قانونا بتمكين المستأجر من اإلنتفاع بالعين المؤجرة إنتفاعا هادئا بعيدا عن‬
‫تعرضا شخصيا وبالتالي فهو اإلمتناع عن القيام بعمل‪ ،‬أو‬ ‫تعرض سواء كان هذا األخير ّ‬ ‫كل ّ‬
‫التعرض ومدى‬
‫ّ‬ ‫كان من طرف الغير وفي هذه الحالة يكون القيام بعمل وال يهم سبب هذا‬
‫مشروعيته‪ ،‬وقد إحتوت المادة رقم ‪ 483‬من القانُون المدني هذا الحق بنصها‪ ":‬على المؤجر‬
‫أن يمتنع عن كل تعرض يحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ،‬وال يجوز له أن يحدث‬
‫بها أو بملحقاتها أي تغيير ينقص من هذا اإلنتفاع‪.‬‬
‫وال يقتصر ضمان المؤجر على األفعال التي تصدر منه أو من تابعيه‪ ،‬بل يمتد إلى كل‬
‫ي شخص تلقى الحق عن المؤجر "‪.‬‬ ‫تعرض قانُوني صادر عن مستأجر آخر أو أ ّ‬ ‫ضرر أو ّ‬
‫صت على هذا اإللتزام المادة رقم ‪ 488‬من القانُون المدني‪ ":‬يضمن‬ ‫‪ -4‬ضمان العيوب الخفيّة‪ :‬ن ّ‬
‫المؤجر للمستأجر بإستثناء العيُوب التي جرى العرف على التسامح فيها‪ ،‬كل ما يُوجد بالعين‬
‫صا محسوسا‪ ،‬ما لم‬ ‫المؤجرة من عيوب ت ُحول دون إستعمالها أو تنقص من هذا اإلستعمال نق ً‬
‫يوجد إتفاق على خالف ذلك‪.‬‬
‫ويكُون كذلك مسؤوال عن الصفات التي تع ّهد بها صراحة‪.‬‬
‫أن المؤ ّجر ال يضمن العيُوب التي أعلم بها المستأجر أو كان يعلم بها هذا األخير‬‫غير ّ‬
‫وقت التعاقد "‪.‬‬

‫إلتزامات المستأجر‬
‫ورد تنظيمها في المواد من ‪ 491‬إلى ‪ 503‬من القانون المدني الجزائري وتتلخص فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬اإللتزام بآداء بدل اإليجار‪ :‬المدين باألجرة هو المستأجر‪ ،‬وإذا تعدّد المستأجرون أو مات‬
‫المستأجر وخلفه ورثته إلتزموا بدفع األجرة كل بنسبة نصيبه‪ ،‬حيث ينقسم دينها عليهم وبال‬
‫تضامن بينهم‪ ،‬أما األجرة التي أستحقت قبل الوفاة فهي دين على التركة وال ينقسم دينها على‬
‫الورثة ويجوز الوفاء باألجرة عن طريق الغير والذي لهُ أن يرجع بها بعد ذلك على‬
‫المستأجر‪.4‬‬
‫تدفع األجرة وفق ما ت ّم اإلتفاق عليه في عقد اإليجار دفعة واحدة أو في أقساط وفي حال‬
‫عدم اإلتفاق يسري عليها العرف الجاري‪ ،‬وإن تعذر ذلك تدفع األجرة بعد إستيفاء المنفعة‪ ،‬أما‬
‫عن مكان الوفاء باألجرة فنصت المادة ‪ 498‬فقرة ‪ 2‬من القانُون المدني‪ ":‬ويكُون دفع بدل‬
‫اإليجار في موطن ال ُمستأجر ما لم يكن إتفاق أو عُرف يقضي بغير ذلك "‪.‬‬

‫دوار‪ ،‬عقد اإليجار في التشريع المدني الجزائري (دراسة نظرية وفقا ألحدث التعديالت)‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬
‫جميلة ّ‬
‫‪3‬‬

‫‪ 4‬محمد حسين منصور‪ ،‬أحكام عقد اإليجار‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،2006 ،‬ص ‪.190‬‬
‫‪3‬‬
‫وللمؤجر بإعتباره الدائن في هذه العالقة في حالة عدم آداء المدين بإلتزامه حق حبس‬
‫المنقوالت الموجودة في العين المؤجرة‪ 5‬وله عليها حق إمتياز على في حدود أجرة سنتين‪،6‬‬
‫بمرور ‪ 5‬سنوات من تاريخ اإلستحقاق‪.7‬‬
‫وتسقط األجرة بإعتبارها دين ُ‬
‫‪ -2‬اإللتزام بإستعمال العين المؤجرة فيما أعدّت له‪ :‬عادة ما يتم النص على الغرض من‬
‫األستئجار في عقد اإليجار‪ ،‬ويجوز للمستأجر أن يغيّر من نوع إستعمال العين المؤجرة‬
‫بموافقة المؤجر سواء كانت هذه الموافقة صريحة أو ضمنية‪ ،‬واألكثر من هذا يتعيّن على‬
‫المستأجر في بعض الحاالت أن ال يترك محل اإليجار دون إستعمال إذا كان هذا الترك‬
‫سيضر بها بسبب عدم النظافة أو التهوية أو إعتداء الغير عليها‪.‬‬

‫‪ -3‬اإللتزام بعدم إحداث تغييرات في العين المؤجرة‪ :‬وهذا تبعا إلى عقد اإليجار يخول المستفيد‬
‫منه فقط حق اإلستعمال ال غير‪ ،‬تضمنت هذا األقتزام المادة رقم ‪ 492‬من القانون المدني حين‬
‫نصت‪ ":‬ال ي ُجوز للمستأجر أن يُحدث بالعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن مكتوب من‬
‫المؤجر‪.‬‬
‫إذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يلزم بإرجاعها إلى الحالة التي كانت عليها‬
‫الضرر عند اإلقتضاء‪.‬‬
‫ّ‬ ‫ويعوض‬
‫ّ‬
‫وإذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر تغييرات في العين المؤجرة زادت قيمتها‪ ،‬وجب على‬
‫المؤجر عند إنتهاء اإليجار أن يرد للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيمة ما زاد في العين‬
‫ٌ‬
‫إتفاق يقضي بخالف ذلك "‪.‬‬ ‫المؤجرة ما لم يُوجد‬

‫‪ -4‬اإللتزام بالمحافظة على العين المؤجرة‪ :‬يجب على المستأجر أن يحافظ على العين المؤجرة‬
‫وأن يبذل في ذلك عناية الرجل العادي‪ ،‬وهو مسؤول عن ما يلحق بها من فساد أو ضرر‬
‫نتيجة اإلستعمال غير السليم‪.8‬‬
‫ويختلف ما يجب على المستأجر القيام به في سبيل المحافظة على العين المؤجرة‬
‫ورعايتها بإختالف الظروف واألحوال‪ ،‬وقاضي الموضوع هو الذي يقدّر ذلك ويحدّد العُرف‬
‫المحلي وكذلك طبيعة الشيء المؤجر قدر ونوعية العناية المطلوبة للحفاظ على العين‬
‫المؤجرة ورعايتها‪ ، 9‬ويكون المستأجر مسؤوال عن الحريق الذي يلتهم العين المؤجرة مالم‬
‫يثبت عدم مسؤوليته‪.10‬‬

‫‪ -5‬اإللتزام برد العين المؤجرة‪ :‬يلتزم المؤجر بموجب عقد اإليجار بإرجاع العين المؤجرة‬
‫بملحقاتها إلى المؤجر في الحالة التي إستلمها في المكان المذكور في العقد‪ ،‬ويحصل هذا الرد‬
‫على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء محل عقد اإليجار فإذا كان شقة مثال فيتم رده بطريق‬
‫إخالئه وتسليم المفاتيح للمؤجر‪.‬‬

‫أنظر المادة رقم ‪ 501‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪ 6‬أنظر المادة رقم ‪ 995‬فقرة أولى من القانون المدني الجزائري‪.‬‬

‫‪ 7‬أنظر المادة ‪ 309‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫‪ 8‬أنظر المادة رقم ‪ 495‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫‪ 9‬رمضان أبُو السُعود‪ ،‬عقد اإليجار‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،1996 ،‬ص ‪.598‬‬
‫‪ 10‬أنظر المادة رقم ‪ 496‬من القانون المدني الجزائري‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫أ ّما عن مصاريف الرد فتقع على المستأجر بإعتباره المدين في هذه العالقة ما لم يتفق بخالف‬
‫ذلك أو يوجد عرف يقضي بغير ذلك‪.‬‬

‫‪5‬‬