‫التوطئة‪:‬‬

‫عقد اإليجار يعتبر من العقود الملزمة لألطراف المشاركة‪ ،‬حيث يكون كل طرف فيه دائًنا ومديًنا‬

‫في الوقت نفسه‪ .‬وفي هذا السياق‪ ،‬يتطلب فحص التزامات المؤجر لتحديد حقوق المستأجر‬

‫الخاصة به‪.‬‬

‫يظهر المستأجر في هذا السياق كدائن يستحق الوفاء بتلك التزامات‪ .‬يهدف جميع التزامات‬

‫المؤجر إلى تحقيق هدف واحد‪ ،‬وهو تيسير انتفاع المستأجر بالمأجور‪.‬‬

‫يتوقف تحقيق هذا الهدف على توفر المأجور وجاهزيته في الوقت الحالي‪ ،‬أو في المستقبل وفًقا‬

‫للضوابط القانونية أو الفقهية‪.‬‬

‫سواء كنا نعتمد على القانون المدني أو القوانين الشرعية‪ ،‬فإن تمكين المستأجر من االنتفاع‬

‫بالمأجور يتطلب ضرورة تسليمه له‪.‬‬

‫لذلك‪ ،‬يتساءل الشخص حول طبيعة هذا االلتزام‪ ،‬وكيفية تحقيقه‪ ،‬وما هي العواقب المترتبة على‬

‫اإلخالل به؟‬
 ‫النصوص النظامية ‪:‬‬

‫يعد االلتزام بتسليم األصل المؤجر وتمكين المستأجر من االنتفاع ب‪W‬ه طيل‪W‬ة م‪W‬دة العق‪W‬د‬

‫من أولى االلتزامات التي تقع على ع‪WW‬اتق الم‪WW‬ؤجر‪ ،‬بحيث يك‪WW‬ون األص‪WW‬ل الم‪WW‬ؤجر في‬

‫حيازة المستأجر بما ُيمِّك نه من االنتفاع به دون عوائق تحول دونه(‪.)1‬‬

‫وللع‪WW‬رف دور كب‪WW‬ير في كيفي‪WW‬ة تنفي‪WW‬ذ ه‪WW‬ذا االل‪WW‬تزام‪ ،‬حيث يق‪WW‬ول الش‪WW‬يخ عب‪WW‬د ال‪WW‬رحمن‬

‫السعدي‪« :‬الصحيح‪ :‬الرجوع إلى العرف فيما على المؤجر‬

‫(‪ )1‬ينظر‪ :‬عقد التأجري التمويلي دراسة مقارنة‪ ،‬د‪ .‬حممد عايد الشوابكة‪ ،‬الطبعة األوىل‪1432 ،‬هـ‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪( ،‬ص‪:‬‬
‫‪) 152‬؛ عقد التأجري التمويلي وتطبيقاته املعاصرة‪ ،‬أ‪ .‬حنان كمال الدين مجال‪ ،‬كلية الشريعة والقانون باجلامعة اإلسالمية بغزة‪1436 ،‬هـ‪( ،‬ص‪)79 :‬‬

‫يقول الشيخ علي الخفيف‪« :‬وعقد اإلجارة يفيد ملك منفع‪WW‬ة العين المس‪WW‬تأجرة بع‪WW‬وض‪،‬‬

‫فإذا كان المستأَج ر عينًا استتبع أْن يكون للمستأجر حق مطالب‪WW‬ة الم‪WW‬ؤجر بتس‪WW‬ليم العين‬
‫[‬
‫المستأجرة الستيفاء ما تم التعاقد عليه من منفعتها‪ ،‬والتزام المؤجر بتسليم العين إليه»‬

‫‪.]1‬‬
‫ويعلل الفقهاء وجوب تسليم العين للمستأجر‪ :‬بأن تسليم المنفعة نفسها ‪-‬ال‪WW‬تي هي مح‪WW‬ل‬

‫العقد‪ -‬ال يتصور‪ ،‬فأقيم تسليم العين ُم قام تسليم المنفعة؛ إذ التمكين من االنتفاع يحصل‬

‫به‪.‬‬

‫وهذا ما عليه مذهب الحنفية[‪ ،]2‬والمالكية[‪ ،]3‬والشافعية[‪ ،]4‬والحنابلة[‪.]5‬‬

‫وللع‪WW‬رف دور كب‪WW‬ير في كيفي‪WW‬ة تنفي‪WW‬ذ ه‪WW‬ذا االل‪WW‬تزام‪ ،‬حيث يق‪WW‬ول الش‪WW‬يخ عب‪WW‬د ال‪WW‬رحمن‬

‫السعدي‪« :‬الصحيح‪ :‬الرجوع إلى العرف فيما على المؤجر‬

‫[‪ ]1‬الض مان يف الفق ه اإلس المي‪ ،‬الش يخ علي اخلفي ف‪ ،‬منش ورات معه د البحوث والدراس ات العربي ة ‪1391‬هـ ‪1971 -‬م‪ ،‬جامع ة ال دول العربية‪،‬‬
‫القاهرة‪ ،‬مصر (‪.)1/32‬‬

‫[‪ ]2‬ينظر‪ :‬العناية‪ ،‬مرجع سابق‪) 9/71( ،‬؛ البحر الرائق‪ ،‬زين الدين بن إبراهيم ابن جنيم‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬بدون تاريخ‪ ،‬دار الكتاب اإلسالمي‪ ،‬القاهرة‪،‬‬
‫مصر‪.)7/301( ،‬‬

‫[‪ ]3‬ينظ ر‪ :‬ال ذخرية‪ ،‬أمحد بن إدريس الق رايف‪ ،‬الطبع ة األوىل‪1415 ،‬هـ‪ ،‬دار الغرب اإلس المي‪ ،‬ب ريوت‪ ،‬لبن ان‪)5/396( ،‬؛ م واهب اجلليل يف ش رح‬
‫خمتصر خليل‪ ،‬حممد بن حممد احلطاب‪ ،‬الطبعة الثالثة‪1412 ،‬هـ‪ ،‬دار الفكر‪ ،‬بريوت‪ ،‬لبنان‪.)5/422( ،‬‬

‫[‪ ]4‬ينظ ر‪ :‬امله ذب‪ ،‬إب راهيم بن علي الش ريازي‪ ،‬ب دون طبع ة وال ت اريخ‪ ،‬دار الكتب العلمي ة‪ ،‬ب ريوت‪ ،‬لبن ان‪)2/254( ،‬؛ البي ان يف م ذهب اإلم ام‬
‫الشافعي‪ ،‬حيىي بن أيب اخلري العمراين‪ ،‬الطبعة األوىل ‪1421‬هـ‪ ،‬دار املنهاج‪ ،‬جدة‪ ،‬السعودية‪.)5/76( ،‬‬

‫[‪ ]5‬ينظر‪ :‬املغين‪ ،‬عبد اهلل بن أمحد ابن قدامة‪ ،‬بدون طبعة وال تاريخ‪ ،‬مكتبة القاهرة‪ ،‬مصر‪)5/330( ،‬؛ املبدع يف شرح املقنع‪ ،‬إبراهيم بن حممد ابن‬
‫مفلح‪ ،‬الطبعة األوىل ‪1412‬هـ‪ ،‬دار الكتب العلمية‪ ،‬بريوت‪ ،‬لبنان‪.)4/421( ،‬‬

‫المبادئ والقرارات‬

‫‪ .1‬مضمون التزام المؤجر بالتسليم‪:‬‬

‫فيما يخص التزام المؤجر بتسليم المأجور‪ ،‬نصت المادة (‪ )547‬من المجلة الشرعية على أنه‬

‫"يلزم المؤجر تسليم المأجور في أول مدة اإلجارة بما يعد تسليما عرفا"‪ .‬ولضمان تنفيذ هذا‬
 ‫التزام‪ ،‬يتعين على المؤجر تسليم العين المؤجرة بأكملها‪ ،‬وليس فقط العين نفسها‪ ،‬بل أيًضا جميع‬

‫ملحقاتها‪ ،‬ما لم يتم التوصل إلى اتفاق خالف ذلك‪.‬‬

‫أ‪ .‬تسليم العين المؤجرة (المأجور)‪:‬‬

‫لتحقيق انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪ ،‬يجب أن يقوم المؤجر بتسليمها وفًقا للشروط المحددة في‬

‫عقد اإليجار‪ ،‬بطريقة تتفق مع االتفاق بين الطرفين‪ ،‬على غرار شروط التسليم في عقد البيع‪.‬‬

‫ب‪ .‬العجز والزيادة في مقدار العين المؤجرة‪:‬‬

‫يتعين على المؤجر تسليم العين المحددة في عقد اإليجار بالكمية المتفق عليها‪ .‬في حال ذكرت‬

‫الكمية بالعقد‪ ،‬يجب على المؤجر تسليمها بالتفصيل المحدد‪ .‬وإذا لم يفعل ذلك‪ ،‬يعد ذلك انتكاًسا‬

‫عن التزامه تجاه المستأجر‪ .‬ومع ذلك‪ ،‬يمكن أن يحدث بعض التغييرات في كمية العين المؤجرة‪،‬‬

‫فكيف يتم التعامل مع الزيادة أو النقصان في هذه الحالة يتطلب دراسة دقيقة‪.‬‬

‫‪ .2‬العجز في مقدار العين المؤجرة‪:‬‬

‫في حالة حدوث عجز في مقدار العين المؤجرة‪ُ ،‬يعتبر العجز ذا أهمي‪WW‬ة وال يمكن تج‪WW‬اوزه‬

‫بسهولة وفًقا للعرف المعتمد في عقود اإليجار‪ .‬الم‪WW‬ؤجر مل‪WW‬زم بتس‪WW‬ليم المق‪W‬دار المح‪WW‬دد في‬
‫عقد اإليج‪WW‬ار‪ ،‬وإذا ك‪WW‬ان العيب ال يمكن تج‪WW‬اوزه بس‪WW‬بب تاف‪WW‬ه‪ُ ،‬يف‪W‬ترض أن يل‪WW‬تزم الم‪WW‬ؤجر‬

‫بتعويض المستأجر عن هذا العجز‪.‬‬

‫‪.3‬الزيادة في مقدار العين المؤجرة‬

‫في حال اكتشاف المستأجر أن مقدار العين المؤجرة أكبر مما تم االتفاق عليه‪ ،‬يتوجب التفرقة بين حالتين‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬األجرة مقدرة جملة على العين‪:‬‬

‫في هذه الحالة‪ ،‬ال ُيلزم المستأجر بدفع زيادة في األجرة مقابل الزيادة في مقدار العين المؤجرة‪ .‬كما ال يمكن‬

‫للمؤجر المطالبة بفسخ العقد‪ .‬يعتبر التوجه الواحد لتحديد األجرة يشمل العين المؤجرة ككل‪ ،‬حتى لو زادت كميتها‬

‫عن االتفاق (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫وال يحق للمؤجر االعتراض على هذا الحكم‪ ،‬حيث كانت العين المؤجرة بيده قبل التسليم‪ ،‬وبالتالي‪ ،‬ال يمكن‬

‫اعتباره غير عالم بقيمتها‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬األجرة مقدرة بناًء على الوحدة‪:‬‬

‫في حالة تأجير عقار تجاري بعدد محدد من المحالت‪ ،‬يتعين التمييز بين حالتين‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬العين قابلة للتجزئة‪ :‬في هذه الحالة‪ ،‬يستحق المستأجر فقط الكمية المتفق عليها‪ ،‬وال ُيلزم المؤجر‬

‫بتحمل تكلفة الزيادة‪.‬‬

‫الفرض الثاني‪ :‬العين غير قابلة للتجزئة‪ *:‬على سبيل المثال‪ ،‬تأجير كرم عنب أو بستان بمساحة محددة‪ .‬في هذه‬

‫الحالة‪ ،‬يكون المستأجر ملزًم ا بقبول العين بالكامل‪ ،‬مع تعويض المؤجر عن الزيادة في األجرة‪ ،‬ما لم تكن هذه‬

‫الزيادة كبيرة جًدا‪ ،‬حيث يحق للمستأجر المطالبة بفسخ العقد إذا كانت الزيادة جسيمة (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫تسليم ملحقات العين المؤجرة‪:‬‬

‫عند قيام المؤجر بتسليم العين المؤجرة‪ ،‬يجب أن يشمل ذلك أيًض ا تسليم جميع الملحقات التي تكون جزًء ا من‬

‫العين‪.‬‬

‫تعتبر هذه الملحقات ضرورية لتحقيق االنتفاع المقصود من العين‪ ،‬ولذلك‪ ،‬إذا لم يتم تسليمها‪ ،‬يمكن للمستأجر‬

‫المطالبة بتسوية الوضع والحصول على الملحقات الالزمة (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫‪4.‬جزاء عدم قيام المؤجر بالتسليم‪:‬‬

 ‫في حالة عدم قيام المؤجر بتسليم العين المؤجرة بحالة صالحة لالستخدام أو إذا كان هناك انخفاض كبير في‬

‫االنتفاع‪ ،‬يحق للمستأجر المطالبة بفسخ العقد أو تخفيض األجرة بالنسبة لالنتفاع الذي تم فقدانه‪ ،‬مع الحق في‬

‫المطالبة بالتعويض في كلتا الحالتين‪.‬‬

‫ُيسمح للمستأجر أيًض ا بطلب فسخ العقد إذا كانت العين المؤجرة قد تشكل خطًرا جسيًم ا على صحته أو صحة‬

‫الساكنين‪ ،‬حتى لو كان قد تنازل عن هذا الحق سابًقا وفًقا ألحكام اإلعفاء من المسؤولية (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬