‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫مخطط البحث‬
‫تمهيد‬
‫المبحث األول‪ :‬إلتزامات المؤجر‬
‫المطلب األول‪ :‬االلتزام بتسليم العين المؤجرة‬
‫‪ .1‬زمان ومكان ونفقات التسليم‬
‫‪ .2‬جزاء اإلخالل بالتزام التسليم ‪ ‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬االلتزام بالصيانة‬
‫‪ .1‬التزام المؤجر بالصيانة‬
‫‪ .2‬الجزاء المترتب عن اإلخالل بااللتزام بالصيانة‬
‫المطلب الثالث‪ :‬االلتزام بالضمان‬
‫‪ .1‬أنواع التعرض الشخصي وشروطه‬
‫أ‪ .‬أنواع التعرض الشخصي‬
‫ب‪ .‬شروط التعرض الشخصي‬
‫‪ .2‬جزاء اإلخالل باالتزام بالتعرض‬
‫‪ .3‬التعرض الصادر من الغير‬
‫المطلب الرابع‪ :‬االلتزام بضمان العيوب الخفية‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات المستأجر‬
‫المطلب األول‪ :‬االلتزام بدفع األجرة‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أع ّدت له والمحافظة عليها‬
‫‪ .1‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدّ ت له‬
‫‪ .2‬المحافظة على العين المؤجرة‬
‫المطلب الثالث‪ :‬االلتزام برد العين المؤجرة‬
‫المبحث الثالث ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار‬
‫المطلب األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ألسباب عامة‬
‫الفرع األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بانتهاء مدته‬
‫أوال ‪ :‬تحديد المدة بواسطة االتفاق‬
‫ثانيا ‪ :‬تحديد المدة بواسطة القانون‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بهالك العين المؤجرة‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬فسخ عقد اإليجار‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ألسباب خاصة‬
‫الفرع األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار لسبب مهني‪:‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار لسبب عائلي‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬انتهاء عقد اإليجار بوفاة المستأجر‬
‫الخاتمة‬

‫‪1‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫تمهيد‬
‫تتمثل آثار عقد اإليجار في مجم وع االلتزام ات والحق وق ال تي ينش ئها ه ذا العق د حيث ينش ئ من ناحي ة‬
‫التزامات على عاتق الم ؤجر تتخلص في‪ :‬التزام ه بتمكين المس تأجر من االنتف اع ب العين الم ؤجرة ال ّم ّدة‬
‫المتفق عليها‪ ،‬وهذا يقتضي منه‪ ،‬تسليم العين بحالة تص لح لالس تعمال‪ ،‬وص يانتها ح تى يتمكن المس تأجر‬
‫من االنتفاع بها‪ ،‬كما ينشئ عقد اإليجار‪ ،‬ومن ناحية أخرى‪ ،‬التزامات على ع اتق المس تأجر‪ ،‬حيث يل تزم‬
‫بالوفاء باألجرة‪ ،‬وباالنتفاع بالشيء المؤجر على نحو ال يضر بالمؤجر‪ ،‬وبرد العين المؤجرة وملحقاتها‪.‬‬
‫هذه االلتزامات غير متعلقة بالنظام العام‪ ،‬وبالتالي‪ ،‬يكون للمتعاقدين حق اإلضافة إليها أو االنتقاص منها‪،‬‬
‫لذا ف إن األحك ام ال تي ج اء به ا الق انون ال تس ري إال عن د ع دم االتف اق على م ا يخالفه ا‪ ،‬أي أن اإلرادة‬
‫المشتركة تفصح عن ترك هذه المسألة للقواعد العامة‪.‬‬
‫المبحث األول‪ :‬إلتزامات المؤجر‬
‫إذا انعقد عقد اإليجارنافذا الزما مستجمعا الركانه‪ ،‬فإن التزامات الم ؤجر ت دور ح ول فك رة واح دة وهي‬
‫التزامه بتمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة‪ ،‬وأن هذه الفكرة تقتضي من المؤجر التزامه بتس ليم‬
‫العين المؤجرة بحالة تصلح معه ا لالس تعمال المتف ق علي ه أو وف ق م ا أ ّع ّدت ل ه‪ ،‬وبص يانة ه ذه العين‪،‬‬
‫وضمان انتفاع المستأجر بها باالمتن اع عن التع رض الشخص ي ل ه أو تع رض الغ ير المب ني على س بب‬
‫قانوني‪ ،‬وكذلك اإللتزام بضمان العيوب الخفية‪ ،‬وهذا ما نوالي دراسته في أربعة مطالب وهي كالتالي‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬االلتزام بتسليم العين المؤجرة‬
‫العين المؤجرة هي محل العقد بالنسبة اللتزامات المؤجر‪ ،‬مم ا ي وجب علي ه أن يس لمها على النح و ال ذي‬
‫حددت به في العقد‪ .‬وهذا ما تنص عليه المادة ‪ 476/01‬من القانون م ج على انه‪ :‬يل تزم الم ؤجر بتس ليم‬
‫العين المؤجر للمستأجر في حالة تصلح لالستعمال المعد لها تبعا التفاق الطرفين‪.‬‬
‫بالتالي يعتبر التسليم التزاما أساس يا وجوهري ا يتحمل ه الم ؤجر ليس مح للمس تأجر بحي ازة العين الم ؤجرة‬
‫حيازة مادية واالنتفاع بها‪ .‬ويجب على المؤجر أن يسلم نفس العين المتفق عليها في العقد بذاتها فال يجوز‬
‫له استبدالها إال بموافقة المؤجر‪ ،‬فإذا تضمن العقد تعيينا للعين المؤجرة ال تزام الم ؤجر بتس ليم ه ذه العين‬
‫من حيث موقعها ‪ ‬ومساحتها ومن حيث الغرض المتفق عليه‪.‬‬
‫إذا تبين بعد التسليم أن مساحة العقار أقل من المتفق عليه فالمستأجر يعتبر محقا في مطالبة المؤجر بتنفيذ‬
‫التزاماته تنفيذا عيني ا إذا ك ان ممكن ا‪ ،‬ففي حال ة اس تحالة ذل ك‪ ،‬يح ق للمس تأجر أن يط الب بإنق اص ثمن‬
‫اإليج ار‪ ،‬أو فس خ العق د‪ .‬إذا عين في العق د مق دار العين الم ؤجرة‪ ،‬وزادت العين عن د تس ليمها في الق در‬
‫المعين‪ ،‬مما ال يتسامح العرف فيه وكانت االج رة مق درة بحس ب الوح دة وجب على المس تأجر أن يكم ل‬
‫االجرة‪ ،‬بما يقابل هذه الزيادة‪ .‬أما إذا كانت هذه الزيادة جسيمة جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد‪ .‬وه ذه‬
‫المبادئ كلها تقوم على أساس أن العين المؤجرة معينة أما إذا كانت معين ة بنوعه ا ال تزم الم ؤجر بتس ليم‬
‫الشيء من نفس النوع والقدر المذكور في العقد‪ .‬كما أن ملحقات العين المؤجرة يرج ع في ه إلى إرادة ك ل‬
‫من المتعاقدين المؤجر والمستأجر أوال‪ ،‬فإذا لم توجد اتفاقا رجعوا إلى عرف الجهة التي توجد فيه ا العين‬
‫المؤجرة‪.‬‬
‫زمان ومكان ونفقات التسليم‪:‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ ‬بالنسبة لزمان التسليم يتم في الوقت الذي حدده المتعاقدان فإذا لم يحددا وقت م ا‪ ،‬ف إن الع رف ه و ال ذي‬
‫يحدد وقت التسليم وإذا لم يوجد عرف محدد يجب أن يكون التسليم فورا‪ ،‬حتى ول و ك انت العين مش غولة‬

‫‪2‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫وعلى المؤجر في هذه الحالة إخالؤها‪ .‬أما مكان التسليم فيكون في المكان الذي اتفق علي ه الط رفين‪ ،‬وإذا‬
‫لم يوجد اتفاق ففي محل وجود العين المؤجرة وقت العقد‪ .‬ومص اريف التس ليم تك ون على الم ؤجر‪ ،‬ألن ه‬
‫هو المدين بهذا االلتزام أما إذا اتفق المتعاقدان ‪ ‬على غير ذلك‪ ،‬فيتبع ما اتفق عليه هذا بالنسبة لمص اريف‬
‫التسليم‪.‬‬
‫جزاء اإلخالل بالتزام التسليم‪  :‬‬ ‫‪.2‬‬
‫طبقا للمبادئ العامة‪ ،‬فإنه إذا لم يقم المؤجر بالتزامه بالتسليم تسليما صحيحا ‪ ،‬فللمستأجر الخيار بين طلب‬
‫تنفيذ االلتزام عينا أو فسخ العقد وله أن يطلب التعويضات عن الضرر الذي أصابه ش ريطة أن ال ‪ ‬يك ون‬
‫راجعا إلى خطأ المؤجر أو إلى قوة قاهرة‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬االلتزام بالصيانة‬
‫من العناصر الجوهرية لعقد اإليجار التزام المؤجر بتمكين المستأجر من االنتف اع‪ ،‬يعت بر ال تزام الم ؤجر‬
‫بتعهد العين بالصيانة حق للمؤجر طوال سريان العقد‪ ،‬ويتحمل بموجب القانون بأعم ال الص يانة ‪ ‬العادي ة‬
‫التي يجب عليه القيام بها دون حاجة إلى إعذاره من طرف المستأجر‪.‬‬
‫التزام المؤجر بالصيانة‪:‬‬ ‫‪.1‬‬
‫تنص الم ادة ‪ 479/01‬من الق انون م ج على أن ه‪" :‬يل تزم الم ؤجر بص يانة العين الم ؤجرة لتبقى على‬
‫الحالة التي كانت عليها وقت التسليم"‪ .‬يف رق ه ذا النص بين الترميم ات الض رورية فيل زم به ا الم ؤجر‪،‬‬
‫وبين الترميمات التأجيرية فيلتزم بها المستأجر‪ .‬حيث يقوم المؤجر بطالء جدران خارجية‪ ،‬وترميم البالط‬
‫للوقاي ة من ت دفق مي اه األمط ار‪ ،‬كم ا يتحم ل مس ؤولية ت رميم وإن ارة المص اعد باعتباره ا من األج زاء‬
‫المشتركة التي يستعملها وينتف ع به ا وه ذا م ا نج ده في الم ادة ‪ 03-479/02‬من الق انون م ج على أن ه‪:‬‬
‫يجب أن يقوم بالترميمات الضرورية أثناء مدة اإليج ار‪ ،‬دون الترميم ات الخاص ة بالمس تأجر…‪.‬ويتعين‬
‫عليه أن يقوم السيما باألعمال الالزم ة الس طح من تجص يص وأعم ال تنظي ف اآلب ار‪ .‬كم ا يتعين علي ه‬
‫صيانة وتفريغ المراحيض وقنوات تصريف المياه‪.‬‬
‫كما نصت المادة ‪ 479/04‬من القانون م ج على أنه‪ :‬يتحمل المؤجر الرسوم والض رائب ومن ‪ ‬التك اليف‬
‫المثقلة للعين المؤجرة ‪ .‬ومفاد هذه المادة أن المؤجر يتحمل كافة التك اليف والض رائب ال تي تس تحق على‬
‫العين المؤجرة‪ .‬أما الترميمات التأجيري ة‪ ،‬فيل تزم به ا المس تأجر ويقص د به ا اإلص الحات البس يطة ال تي‬
‫يقتضيها ما يحدث في العين وملحقاتها من تلف بسبب االستعمال العادي‪ ،‬حيث يلتزم المستأجر بالقيام به ا‬
‫مثل‪ ،‬إصالح أسالك الكهرباء‪ ،‬إصالح المفاتيح وأنابيب المياه‪ ،‬وزجاج النوافذ…إلخ‪.‬‬
‫الجزاء المترتب عن اإلخالل بااللتزام بالصيانة‪:‬‬ ‫‪.2‬‬
‫نس تخلص في نص الم ادة ‪ 480‬من الق انون‪.‬م‪.‬ج ال تي تنص على م ا يلي‪ :‬في ح ال ع دم تنفي ذ الم ؤجر‬
‫اللتزامه بالصيانة وبعد اع ذاره بم وجب مح رر غ ير قض ائي يج وز للمس تأجر المطالب ة بفس خ العق د أو‬
‫إنقاص بدل اإليجار‪ ،‬دون اإلخالل بحقه في التعويض‪.‬‬
‫نفهم من هذه المادة أن الجزاء المقرر لاللتزام بالصيانة هو التنفيذ العي ني أو الفس خ أو التع ويض‪ .‬أم ا إذا‬
‫نشأ عن خطأ المستأجر‪ ،‬أو لسبب أجنبي فال يل تزم الم ؤجر ب أي تع ويض‪ ،‬وأخ يرا ف إن للمس تأجر إذا لم‬
‫يختار التنفيذ العيني أو التعويض أن يطلب فسخ اإليجار لعدم وفاء المؤجر بالتزامه‪ .‬ويخضع طلب الفسخ‬
‫لحكم القواعد العامة‪ ،‬حيث يجب أن يكون مسبوقا باعذار الم ؤجر بض رورة إج راء ترميم ات وللمحكم ة‬
‫سلطة تقديرية للقضاء بالفسخ‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫المطلب الثالث‪ :‬االلتزام بالضمان‬

‫تقض ي الم ادة ‪ 483‬من الق انون م ج على م ا يلي‪ :‬على الم ؤجر أن يمتن ع عن ك ل تع رض يح ول دون‬
‫انتف اع المس تأجر ب العين الم ؤجرة وال يج وز ل ه أن يح دث به ا أو بملحقاته ا أي تغي ير ينقص من ه ذا‬
‫االنتفاع‬
‫‪ .‬بناء على هذه المادة فإن المؤجر يضمن كل تعرض ينشأ عن فعله سواء كان ماديا أو قانونيا‪.‬‬
‫أنواع التعرض الشخصي وشروطه‬ ‫‪.3‬‬
‫‪ ‬يضمن المؤجر تعرضه الشخصي سواء كان هذا التعرض ماديا أو تعرضا قانونيا‪.‬‬
‫أنواع التعرض الشخصي‪:‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫التعرض المادي‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫يقصد بالتعرض المادي كل فعل يقوم ب ه الم ؤجر وي ترتب علي ه‪ ،‬حرم ان المس تأجر من االنتف اع ب العين‬
‫المؤجرة حرمانا كليا أو جزئيا دون أن يستند فيه إلى إدعاء حق مثال ذل ك‪ :‬أن يق وم الم ؤجر به دم العين‬
‫المؤجرة أو جزء منها‪ ،‬أو يمنع المستأجر من دخول العين المؤجرة‪ ،‬أو أن يمنع ه من اس تعمال ‪ ‬المص عد‬
‫أو السلم أو غيره‪ ،‬أو أن يدخل المؤجر إلى العين دون سبب مجدي‪.‬‬
‫التعرض القانوني‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫يتحقق التعرض القانوني إذا ادعى المؤجر حق ا على العين الم ؤجرة في مواجه ة المس تأجر من ش أنه أن‬
‫يحرم المستأجر من االنتفاع سواء يكون كليا أو جزئيا ومثال ذلك‪ :‬ك أن يك ون الم ؤجر غ ير مال ك للعين‬
‫المؤجرة‪ ،‬تؤول إليه عن طريق اإلرث أو الوصية أو الشراء من مال ك‪ ،‬فال يج وز ل ه أن يس تند إلى حق ه‬
‫في ‪ ‬الملكية ليسترد من المستأجر العين المؤجرة‪.‬‬
‫شروط التعرض الشخصي‪:‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫يشترط في الفعل الذي يصدر عن المؤجر والذي يعتبر تعرضا شخصيا‬
‫_ أن يك ون من ش أن الفع ل ال ذي ص در عن الم ؤجر اإلخالل بانتف اع المس تأجر على الوج ه المقص ود‬
‫بمقتضى عقد اإليجار بالعين المؤجرة أو ملحقاتها‪.‬‬
‫_ان يقع التعرض أثناء اإليجار حتى لو امتد بعد انقضاء مدته األصلية‪.‬‬
‫_قيام المؤجر بأعمال تحول دون انتفاع المستأجر بالعين أو تخل ب ه كه دم العين أو ج زء ‪ ‬من ه أو بعض‬
‫ملحقاتها فهذا تعرض يوجب الضمان‪.‬‬
‫جزاء اإلخالل بالتزام بالتعرض‬ ‫‪.4‬‬
‫الجزاء المترتب على التعرض الشخصي‪ ،‬إما أن يكون تنفيذا عينيا بعدم التعرض أو فسخ اإليجار كما ل ه‬
‫أن يطلب إنقاص األجرة‪ ،‬وفي جميع الحاالت أن يطلب التعويض‪ ،‬عما أصابه من ضرر‪.‬‬
‫التعرض الصادر من الغير‬ ‫‪.5‬‬
‫التعرض الصادر من الغيرال يضمنه اال إذا كان مبنيا على سبب قانوني‪ ،‬فحسب المادة ‪ 484‬من القا‪.‬م‪.‬ج‬
‫التي تنص على ما يلي‪ :‬يتعين على المستأجر إخطار المؤجر بالدعوى المرفوعة من الغ ير ‪ ‬ال ذي ي دعي‬

‫‪4‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫حق ا على العين الم ؤجرة يتع ارض م ع ح ق المس تأجر ومطالبت ه بالض مان ‪  .‬نفهم من نص الم ادة أن‬
‫التعرض الصادر من الغير شروط وهي كما يلي‪:‬‬
‫_أن يصدر التعرض من الغير‪ ،‬ليس من المؤجر وأتباعه‪.‬‬
‫_ كون التعرض مبني ا على س بب ق انوني‪ ،‬أي قائم ا على إدع اء المتع رض بوج ود ح ق ل ه على العين‬
‫المؤجرة يتعارض مع حق المستأجر عليها‪.‬‬
‫_ وقوع التعرض بالفعل وهو يقع إما بفعل مادي أو بطريق قضائي‪.‬‬
‫_ التعرض أثناء مدة اإليجار‪ .‬فإذا تحققت هذه الشروط رجع المستأجر لضمان االس تحقاق على الم ؤجر‬
‫وجاز له أن يطلب الفسخ ‪ ‬أو إنقاص األجرة مع التعويض إن كان له مقتض وفقا للمسؤولية العقدية‪.‬‬
‫يجب على المستأجر إخط اره في ال وقت المناس ب‪ .‬ح تى يتمكن من دف ع التع رض ف إذا ت أخر المس تأجر‬
‫وفاتت على المؤجر الفرصة في دفع تعرضه‪ .‬وأثبت أن التعرض لم يكن ل ه أس اس‪ .‬س قط المس تأجر في‬
‫الرجوع عليه بالضمان‪ .‬بل هو الذي يرجع عليه وهذا ما قضت عليه المادة ‪ 484/01‬من القا‪.‬م‪.‬ج س الفة‬
‫الذكر‪.‬‬
‫أم ا في حال ة إذا تم إخط ار الم ؤجر وجب علي ه أن يب ادر بدفع ه ويك ون ذل ك متوقف ا على كيفي ة وق وع‬
‫التعرض‪ .‬وإذا نجح في دفع التعرض‪ ،‬فال يكون مسؤوال عن تعويض األضرار ال تي أص ابت المس تأجر‪.‬‬
‫بل لهذا األخير أن يرجع على المتعرض بالتعويض‪ ،.‬أما المس تأجر فال يمكن ل ه أن ي دفع تع رض الغ ير‬
‫المبني على س بب ق انوني بنفس ه‪ .‬ألن ليس ل ه ح ق عي ني على العين الم ؤجرة‪ .‬لكن يج وز ل ه أن يرف ع‬
‫دعوى غير مباشرة على المتعرض على أن يدخل المؤجر فيها‪.‬‬
‫المطلب الرابع‪ :‬االلتزام بضمان العيوب الخفية‬
‫تقتضي المادة ‪ 488‬من الق ا‪.‬م‪.‬ج على م ا يلي‪ :‬يض من الم ؤجر للمس تأجر باس تثناء العي وب ال تي ج رى‬
‫العرف على التسامح فيها‪ .‬كل ما يوجد بالعين المؤجرة من عيوب تحول دون استعمالها‪ .‬وتنقص من هذا‬
‫االستعمال نقصا محسوسا‪ .‬ما لم يوجد اتفاق على خالف ذلك‪ .‬ويك ون ك ذلك مس ؤوال عن الص فات ال تي‬
‫تعهد بها صراحة غير أن المؤجر ال يضمن العيوب التي أعلم بها المستأجر‪ .‬أو كان يعلم بها هذا األخ ير‬
‫وقت التعاقد‬
‫مفاد هذه المادة أنه يقع على عاتق المؤجر التزام بضمان المستأجر جميع ما يوج د في العين لم ؤجرة من‬
‫عيوب تحول دون االنتفاع بها‪ .‬أو تنقص منه إنقاصا كبيرا‪ .‬ولكن ال يضمن العي وب ال تي ج رى الع رف‬
‫بالتسامح فيها‪ .‬وهو مسؤول عن الصفات التي تعهد بها صراحة‪ .‬وم ع ذل ك ال يض من الم ؤجر العيب إذا‬
‫كان المستأجر قد أخطر به‪ .‬أو كان يعلم به وقت التعاقد‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات المستأجر‬
‫يقابل االلتزامات التي ٺثقل كاهل المؤجر التزامات ثالث يتحملها المستأجر هي‪ :‬التزام ه بالوف اء ب األجرة‬
‫وما يلحق بذلك من وضع منقوالت في العين الم ؤجرة ض مانا للوف اء بتل ك األج رة‪ ،‬والتزام ه باس تعمال‬
‫العين فيما أعدت له والعناية بها والمحافظة عليها‪ ،‬وأخيرا يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انته اء‬
‫عقد اإليجار‪ .‬والمشرع الجزائري تناول ه ذه االلتزام ات من الم ادة ‪ 491‬إلى ‪ 503‬من الق انون الم دني‬
‫المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪.05-07‬‬

‫‪5‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫وإن كانت هذه هي االلتزامات األساسية التي يلتزم بها المستأجر‪ ،‬إال أنه يلتزم بجانب ذلك بالتزامات‬
‫أخرى ثانوية‪ ،‬كالتزامه بال َت ّسلَ ُّم الفعلي للعين المؤجرة عند عرضها عليه من قبل المؤجر‪ ،‬والتزامه بسداد‬
‫نصيبه في نفقات عقد اإليجار‪ ،‬لـكننا لن نعرض إال لاللتزامات األساسية الثالثة وذلك في المطالب اآلتية‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬االلتزام بدفع األجرة‬

‫األجرة هي ما يجب على المستأجر أدائها مقابل انتفاعه بالشيء المؤجر‪ .‬فهي كما رأينا فيم ا تق دم ‪ ‬مح ل‬
‫التزام المستأجر وعنصر جوهري النعقاد عقد اإليجار‪ .‬وطبقا لنص المادة ‪ 498‬من الق ا م ج ال تي تنص‬
‫على أنه‪  :‬‬
‫يجب على المستأجر أن يقوم بدفع بدل اإليجار في المواعيد المتفق عليها‪ .‬ف إذا لم يكن هن اك اتف اق وجب‬
‫الوفاء ببدل اإليجار في المواعيد المعمول بها في الجهة‪ .‬ويكون دفع بدل اإليجار في موطن المستأجر‪ .‬ما‬
‫لم يكن اتفاق أو عرف يقضي بخالف ذلك‪.‬‬
‫إن تحديد بدل اإليجار هو مبدئيا من شأن الفريقين المكونين لعقد اإليجار وهما المؤجر والمستأجر‪.‬ويع ود‬
‫إلى إرادتهما‪ .‬في الغالب يجب أن يقوم المتعاقدين مباشرة بتعيين األجرة التي يل تزم المس تأجر بأدائه ا في‬
‫اإليجار وأن يتفقا على األسس الموضوعية التي تحدد بمقتضاها‪.‬‬
‫وإذا لم يعين الطرفان األجرة ففي ه ذه الحال ة ينعق د العق د ب أجرة المث ل‪ .‬ويجب على المس تأجر أن ي دفع‬
‫األجرة على المدة كلها ولو لم يكن ينتفع بالعين المؤجرة ط وال م د ة اإليج ار‪ .‬كم ا يج وز أن يك ون دف ع‬
‫األجرة لتابع المؤجر‪ .‬إال الوفاء للمؤجر في حالة وجود اتفاق على أن يكو شخصيا‪ .‬والمدين ب االجرة ه و‬
‫المستأجر‪ .‬إذا تعدد المستأجرون‪ .‬فال يلتزمون على وجه التض امن إال إذا وج د اتف اق ص ريح على ذل ك‪.‬‬
‫وتنتقل األجرة من المستأجر إلى ورثته‪ .‬وال يلتزم هؤالء بدفعها بطريقة التضامن عن الم دة التالي ة لوف اة‬
‫المستأجر‪ .‬أما أجرة المدة السابقة على الوف اة فهي تجب على الترك ة‪ .‬أم ا في حال ة م ا إذا أح ال الم ؤجر‬
‫حقه في األجرة إلى شخص آخر‪ .‬وقبل المستأجر الحوالة فيجب أن ‪ ‬يدفع األجرة للمحال له‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدّ ت له والمحافظة عليها‬
‫التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدّ ت له‪:‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ ‬على المس تأجر أن يس تعمل العين الم ؤجرة في الغ رض ال وارد في عق د اإليجارف إن ك ان الغ رض هو‬
‫السكن‪ .‬فال يجوز استعمال العين في غير ذلك‪.‬‬
‫على هذا الصعيد نصت المادة ‪ 491‬من القا م ج على أنه‪ :‬يل تزم المس تأجر ب أن يس تعمل العين الم ؤجرة‬
‫حسبما وقع االتفاق عليه‪ .‬فإن لم يكن هناك اتفاق وجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة بحس ب‬
‫ما أعد ت له‪.‬‬
‫كما تنص المادة ‪ 492‬من نفس القانون على أنه‪ :‬ال يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين الم ؤجرة أي تغي ير‬
‫بدون إذن مكتوب من المؤجر”‪ .‬إذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يلتزم بإرجاعها إلى الحال ة‬
‫التي كانت عليها ويعوض الضرر عند االقتضاء‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر تغييرات في العين المؤجرة زادت في قيمته ا‪ .‬وجب على الم ؤجر عن د‬
‫انتهاء االيجار‪ .‬أن يرد للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيم ة م ا زاد في العين الم ؤجرة‪ .‬م ا لم يوجد‬
‫اتفاق يقضي بخالف ذلك‬
‫من خالل هذا النص نستخلص أن المستأجر يلتزم بعدم إجراء أي تعديل ضار ب العين بغ ير إذن الم ؤجر‪.‬‬
‫فليس له فتح نافذة أو سدها‪ .‬فيكون مخال بالتزام ه إذا تخل ف عن ذل ك ض ررا للم ؤجر فيل تزم المس تأجر‬
‫بتعويض المؤجر عن ذلك الضرر‪ .‬وإذا لم يحدث ضررا للمؤجر جاز له أن يقوم بالتعديل ش رط أن يعي د‬
‫العين المؤجرة إلى أصلها عند نهاية‬
‫نصت المادة ‪ 493‬من القا م ج على أنه‪ :‬يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المي اه‬
‫والكهرباء والغاز والتلفون وما يشبه ذلك‪ .‬على شرط أن ال تخالف طريق ة وض ع ه ذه ‪ ‬األجه زة القواع د‬
‫المعمول بها‪ .‬إال إذا أثبت المؤجر أن وضع هذه األجهزة تهدد سالمة العقار‪.‬‬
‫المحافظة على العين المؤجرة‪:‬‬ ‫‪.2‬‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 495‬في فقرتها االولى من الق ا م ج وال تي تنص على أن ه‪» :‬يجب على المس تأجر ‪ ‬أن‬
‫يعتني بالعين الم ؤجرة وأن يحاف ظ عليه ا مثلم ا يبذل ه الرج ل الع ادي…«‪ .‬نس تخلص من ه ذا النص أن‬
‫المستأجر يلتزم بالمحافظ ة على العين الم ؤجرة أثن اء م دة اإليجاروب أن يب ذل في ذل ك‪ .‬م ا يبذل ه الرج ل‬
‫العادي‪ .‬وطبقا لنص المادة ‪ 495/2‬من القا م ج والتي تنص على أنه‪…" :‬وهو مسؤول عما يلح ق العين‬
‫أثناء ‪ ‬انتفاعه بها من فساد أو هالك غير ناشئ من استعمالها استعماال عاديا"‪.‬‬
‫به ذا يك ون المس تأجر مس ؤوال عم ا يلح ق العين أثن اء انتفاع ه به ا من فس اد أو هالك غ ير ناش ئ عن‬
‫استعمالها استعماال عاديا ومعنى هذا أن ه على المس تأجر أن يتص رف كالرج ل المعت ني‪ .‬وعلي ه أن يق وم‬
‫بالترميمات الخاصة بااليجار‪ .‬وهي التزامات ال تتطلب تدخل المؤجر‪ .‬كإصالح الزجاج أو قنوات صرف‬
‫المياه أو الطالء‪.‬‬
‫يترتب على مخالفة المستأجر اللتزامه باستعمال العين المؤجرة استعماال عاديا‪ .‬بأنه يمكن للمؤجر إم ا أن‬
‫يطلب إصالح ما وقع إفساده أو تغي يره أو التع ويض‪ .‬كم ا يع د المس تأجر مس ؤوال عن حري ق في العين‬
‫المؤجرة إال إذا كان السبب الذي أدى إلى الحري ق أجن بي‪ .‬أي بفع ل ق وة ق اهرة‪ .‬أو بفع ل الغ ير أو فع ل‬
‫المؤجر‪.‬‬
‫هذا ما جاء في نص المادة ‪ 496/1‬من القا م ج و التي تنص على أن ه‪» :‬المس تأجر مس ؤول عن حري ق‬
‫العين المؤجرة‪ .‬إال إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب ليس من فعله«‪ .‬أما إذا تحققت مس ؤولية المس تأجر‬
‫بوقوع الحريق‪ .‬ولم يتمكن من إثبات عدم مس ؤوليته‪ .‬وجب علي ه إع ادة العين الم ؤجرة إلى الحال ة ال تي‬
‫كانت عليها‪ .‬أو أن يدفع إلى المؤجر المصروفات الالزمة‪ .‬وكما نصت المادة ‪ 496/2‬من ال ق‪.‬م‪.‬ج على‬
‫أنه‪…" :‬فإذا تعدد مستأجرون لعقار واحد‪ .‬كان كل واحد منهم مسؤوال عن الحريق بالنس بة للج زء ال ذي‬
‫يشغله بما فيهم المؤجر إذا كان يسكن العقار‪ .‬إال إذا ‪ ‬ثبت أن الحريق ب دأ نش وبه في الج زء ال ذي يش غله‬
‫أحد المستأجرين فيكون وحده مسؤوال عن الحريق"‪.‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬االلتزام برد العين المؤجرة‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 502‬من ال ق‪.‬م‪.‬ج ال تي تنص على أن ه‪" :‬يجب على المس تأجر أن ي رد العين الم ؤجرة‬
‫عند انتهاء م د ة اإليج ار ف إذا أبقاه ا تحت ي ده دون ح ق وجب علي ه أن ي دفع للم ؤجر تعويض ا باعتب ار‬
‫القيمة اإليجارية للعين وباعتبار ما لحق المؤجر من ضمان"‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫_ يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة وملحقاتها‪ .‬وهو يلتزم برد العين ذاتها وليس قيمتها أو إعطاء شيء‬
‫آخر غيرها ولو كانت في حالة تلف‪ .‬وتتحدد حالة العين بحسب ما هو مذكور في محضر الجرد وهذا م ا‬
‫نص ت علي ه الم ادة ‪ 503‬في فقرته ا األولى من الق ا م ج على أن ه‪" :‬يجب على المس تأجر أن ي رد العين‬
‫المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها ويحرر وجاهيا محضرا أو بيان وصفي بذلك"‪.‬‬
‫اما في حالة غياب محضر الجرد فقد افترض المشرع‪ .‬أن المؤجر استرد العين المؤجرة في حالة حس نة‪.‬‬
‫غير أن هذه القرينة قابلة الثبات العكس وهذا ما جاء في نص المادة ‪ 503‬في فقرتها الثاني ة وال تي تنص‬
‫على أنه‪" :‬إذا تم رد العين المؤجرة دون تحرير محضر أو دون بي ان وص فها يف ترض في أنه ‪ ‬اس تردها‬
‫في حالة حسنة‪ .‬ما لم يثبت العكس"‪ .‬وكما يعتبر المستأجر مسؤوال عما يلحق العين الم ؤجرة من ض رر‬
‫اال إذا أثبت المستأجر أن الهالك والتلف لم يكن ناتجا عنه وهذا ما ج اء في نص الم ادة ‪ 503‬في فقرته ا‬
‫الثالثة من القا م ج والتي تنص على أنه‪…" :‬المس تأجر مس ؤول عم ا يلح ق العين الم ؤجرة من هالك أو‬
‫تلف ما لم يثبت أنه ال ينسب إليه"‪.‬‬
‫_يتحدد ميعاد الرد بوقت انتهاء اإليجار سواء بانتهاء مدته أو بفسخه قبل ذلك‪ .‬أما عن مك ان ال رد يك ون‬
‫في المكان الذي سلمت فيه للمستأجر ما لم يقض االتفاق أو العرف بخالف ذلك‪.‬‬
‫_إخالل المستأجر بالتزامه يتحقق إذا تأخر في رد العين المؤجرة‪ .‬أو رده ا في حال ة هالك أو تل ف أو لم‬
‫يردها كلها أو بعضها‪ .‬وجب على المؤجر المطالب ة ب التعويض‪ .‬ويق در ه ذا األخ ير بق در الض رر ال ذي‬
‫أصاب المؤجر‪ .‬كما يجوز لهذا األخير طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكنا‪.‬‬
‫المبحث الثالث ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار‬
‫بعدما تكلمنا عن تحول حق االنتفاع من المستأجر األصلي إلى المستأجر اآلخر والمتنازل ل ه حيث تنتق ل‬
‫منفعة العين المؤجرة إلى المتنازل له ليحل محله ‪.‬‬
‫أما في المبحث هذا نتن اول في ه انته اء عق د اإليج ار ويك ون عن طري ق ع دة أس باب وهي ‪ :‬ينتهي عق د‬
‫اإليجار ألسباب عامة وأسباب خاصة‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ألسباب عامة‬
‫ينتهي عقد بانتهاء المدة المحددة في العقد دون حاج ة إلى تنبي ه ب اإلخالء ‪ ،‬وه ذا م ا نص ت علي ه الم ادة‬
‫‪469‬مكرر ‪1‬من القانون المدني الجزائري ‪ :‬ينتهي عقد اإليجار بانقضاء المدة المتف ق عليه ا دون حاج ة‬
‫إلى تنبيه باإلخالء ‪ ،‬عقد اإليجار هو من عقود المدة وهو له ذا الس بب ينقض ي بانقض اء مدت ه وق د يتف ق‬
‫الطرفان المتعاقدان على تحديد مدة معينة لعقد اإليجار أو تعديلها أو تحديدها‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بانتهاء مدته‬
‫أوال ‪ :‬تحديد المدة بواسطة االتفاق‬
‫‪1‬ـ اإليجار ينتهي دون حاجة إلى تنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫تنص المادة ‪ 598‬من القانون المدني ‪ :‬على أنه ينتهي اإليجار بانتهاء المدة المعين ة في العق د دون حاج ة‬
‫إلى تنبي ه ب اإلخالء ‪ ،‬ت بين نص ه ذه الم ادة ‪ ،‬يجب على المس تأجر أن ي رد العين الم ؤجرة إلى الم ؤجر‬
‫بانقضاء المدة ‪ ،‬دون حاجة إلى تنبيه باإلخالء ‪ ،‬وعند استمرار المستأجر باالنتف اع ب العين الم ؤجرة دون‬
‫رضا المؤجر يعد تعديا على العين المؤجرة ‪.‬‬
‫‪2‬ـ االتفاق على وجود التنبيه ‪:‬‬

‫‪8‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫هناك حالة أخرى وهي يحوز للمتعاقدين أن يتفق على أن اإليج ار ينقض ي بانقض اء مدت ه ويك ون ك ذلك‬
‫على المدة وتكون مقسمة على آجال ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تحديد المدة بواسطة القانون‬
‫‪1‬ـ صورة التنبيه باإلخالء‪:‬‬
‫وفيه نحدد طبيع ة التنبي ه وش كله ‪ ،‬نتكلم عن تحدي د طبيع ة التنبي ه وه و عم ل إرادي من ج انب واح د ‪،‬‬
‫وهو يتيح أثره بدون اشتراط موافقة الطرف اآلخر عالية ‪ ،‬أما من حيث شكله ال يشترط في التنبي ه ش كل‬
‫خاص فيجب أن يكون على يد محضر ‪ ،‬وبخطاب موصى عليه ‪ ،‬أو بخطاب عادي ‪ ،‬أو بتعب ير ش فوي ‪.‬‬
‫‪2‬الحاالت األخرى للتنبيه‪:‬‬
‫ال تقتصر ضرورة التنبيه باإلخالء على حال ة تحدي د م دة اإليج ار بواس طة الق انون ‪ ،‬ب ل تش مل ح االت‬
‫أخرى يكون فيها انقضاء اإليجار ألس باب عارض ة قب ل انقض اء مدت ه أن يطلب من انتقلت إلي ه الملكي ة‬
‫راج‬ ‫إخ‬
‫المس تأجر إذا ك ان اإليج ار غ ير ناف ذ في حق ه الم ادة ‪ 605‬م دني ‪ ،‬أو أن يطلب مال ك الرقب ة إخ راج‬
‫المستأجر من صاحب حق االنتفاع إذا كان اإليجار لمدة أطول من مدة حق االنتف اع الم ادة ‪ 560‬م دني ‪،‬‬
‫أو أن يطلب‬
‫ورثة المستأجرانهاء اإليجار بسبب موت مورثهم‪.‬‬
‫وب الرجوع إلى نص الم ادة ‪469‬مك رر ‪1‬ال تي ج اء في نص ها أن التنبي ه ب اإلخالء غ ير الزم إال أن‬
‫المؤجر قد يلجأ له العتبارات عملية ‪ ،‬فق د يقص ر الم ؤجر من ذل ك أن يظه ر نيت ه بأن ه غ ير راغب في‬
‫تحديد‬
‫اإليجار بعد انتهاء المدة المتفق عليه ا والمقص ود بالتنبي ه ب اإلخالء ه و ني ة الم ؤجر في رف ع مبل غ ب دل‬
‫اإليجار‪ ،‬أوتعديل بعض الشروط ‪ ،‬فإذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انقض اء الم دة ‪ ،‬يعت بر ذل ك‬
‫موافقا على تحديد اإليج ار وراض ي ب األجرة الجدي دة ‪ ،‬ف إذا س كن المس تأجر اعت بر غ ير قاب ل بش روط‬
‫المؤجر وإذا لم يكن راضيا فعليه المغادرة أو اإلخالء‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بهالك العين المؤجرة‬
‫يعتبر هالك العين الم ؤجرة س ببا من األس باب ال تي ينتهي به ا عق د اإليج ار قب ل انته اء مدت ه ق د يك ون‬
‫الهالك قب ل عملي ة التس ليم ‪ ،‬وح تى قب ل بداي ة االنتف اع فعق د اإليج ار ه ذا يك ون باط ل ب دون مح ل ‪.‬‬
‫الحالة التي تهمنا هي التي بعد عملية التسليم وبدأ المستأجر باالنتف اع ب العين الم ؤجرة ووق ع هالك العين‬
‫المؤجرة قبل انتهاء المدة المؤجرة بقوة القانون ‪ ،‬كلما كان الهالك كليا وهذا ما جاء في نص الم ادة ‪481‬‬
‫من القانون ‪07 / 05‬في الفقرة األولى منها ‪ :‬إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة اإليجار هالكا كليا يفسخ‬
‫اإليج ار بحكم الق انون‪ ،‬وعلى ه ذا ف إن الهالك الكلي يك ون س بب في فس خ عق د اإليج ار ‪ ،‬أم ا إذا ك ان‬
‫الهالك جزئي فإن ما يترتب كجزاء فق د منح الق انون للمس تأجر الح ق في طلب تخفيض ب دل اإليج ار أو‬
‫الفسخ وهذا إذا لم يقم المؤجر باإلصالحات الالزمة ‪ ،‬وهذا ما جاء في الشطر الثاني من المادة ‪ 481‬التي‬
‫تنص على أنه ‪ :‬إذا كان هالك العين المؤجرة جزئيا ‪ ،‬أو إذا أصبحت في حالة ال تصلح لالستعمال ال ذي‬
‫أعدت من أجله أو نقص هذا االستعمال نقصا معتبرا ولم يكن ذلك بفعل المستأجر يج وز له ذا األخ ير إذا‬
‫لم يقم المؤجر في الوقت المناسب برد العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها أن يطلب حس ب الحال ة‬
‫إما إنقاص بدل اإليجار أو فسخ اإليجار‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫حس ب نص الم ادة ‪ 481‬من الق انون الم دني نالح ظ أنه ا ض منت للمس تأجر حقوق ه س واء ك ان الهالك‬
‫كلي أو كان الهالك جزئيا وحفضت له أمواله ‪ ،‬ومثال عن ذلك نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وه ذه‬
‫التصرفات إدارية أما من ناحية التصرفات المادية فهي كالحريق والفيضانات والزالزل‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬فسخ عقد اإليجار‬
‫فسخ عق د اإليج ار يج وز لكال الط رفين المطالب ة ‪ ،‬فكلم ا ك ان الم ؤجر مخال بالتزامات ه ج از للمس تأجر‬
‫طلب فسخ اإليجار وكلما كان المستأجـــر مخال بالتزامـــاته ج از للم ؤجر طلب فس خ عق د اإليجـــار ‪،‬‬
‫ذا‬ ‫وه‬
‫مانستخلصه من أحكام المادة ‪ 119‬من القانون المدني قبل وبعد التعديل بنصها على ما يلي ‪ :‬إذا لم ي وف‬
‫أحد المتعاقدين بالتزاماته جاز للمتعاقد اآلخر بعد إعذاره أن يطالب بتنفيذ العقد أو فس خه ‪ ،‬م ع التع ويض‬
‫إذا اقتضى الحال ذلك ‪ ،‬ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجال حسب الظروف ‪ ،‬كما يجوز ل ه أن ي رفض‬
‫الفسخ إذا كان لم يوف به المدين قليل األهمية بالنسبة إلى كامل االلتزامات حسب نص الم ادة ‪ 477‬وهي‬
‫في حالة عدم تسليم المؤجر العين الم ؤجرة أو ك ان تس ليمها بحال ة ال تص لح لالس تعمال ج از للمس تأجر‬
‫طلب الفسخ وكذلك للمستأجر إمكانية طلب الفسخ إذا لم يقم المؤجر بالص يانة الالزم ة للعين الم ؤجرة في‬
‫حالة وجود عيب بالعين المؤجرة ولم يستطع المستأجر اكتشافها ولم يخبره به ا الم ؤجر أو لم يعم ل على‬
‫ضمانها فإن للمستأجر الحق في طلب فسخ العقد وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 489‬من القانون المدني قب ل‬
‫التع ديل وبع ده وال تي ج اء في نص ها ‪ :‬إذا وج د ب العين الم ؤجرة عيب يتحق ق مع ه الض مان ‪ ،‬يج وز‬
‫للمستأجر حسب الحال ة أن يطلب فس خ اإليج ار أو إنق اص ب دل اإليج ار ‪ ،‬ول ه ك ذلك أن يطلب إص الح‬
‫العيب أو أن يقوم هو بإصالحه على نفقة المؤجر إذا كان اإلصالح ال يشكل نفق ة باهظ ة على الم ؤجر ‪،‬‬
‫فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويض ه م ا لم يثبت أن ه ك ان يجه ل وج ود العيب ‪،‬‬
‫وكما جاء في نص المادة ‪ 498‬من القانون المدني قبل وبعد التعديل أن السبب الوحيد في طلب الفسخ من‬
‫المؤجر هي حالة عدم وفاء المستأجر بدفع بدل اإليجار الذي هو ملزم بدفعها في المواعيد المحددة وتكون‬
‫في موطن المستأجر ‪ ،‬وفي حالة امتناع المستأجر على تنفيذ التزام ه ج از للم ؤجر المطالب ة بفس خ العق د‬
‫بموجب دعوى أمام القاضي وتسمى هذه الحالة بالفسخ القضائي ‪ ،‬أم ا الفس خ أالتف اقي وه و ال ذي يك ون‬
‫الحق في الطرفين المتعاقدين بفسخ العقد إذا لم يقم الطرف اآلخر بتنفيذ التزاماته دون اللجوء إلى القاضي‬
‫وهذا جاء كاستثناء على الفسخ القضائي الذي يتم ببطء وتحميل المدعي مصاريف باهظة‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ألسباب خاصة‬
‫الفرع األول ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار لسبب مهني‪:‬‬
‫لقد ورد في نص المادة ‪ 469‬مكرر ‪1‬من القانون المدني الجزائري ‪ :‬غير أنه يجوز للمستأجر إنهاء عق د‬
‫اإليجار قبل ذلك لسبب عائلي أو مهني ويجب عليه إخطار المؤجر بموجب محرر غ ير قض ائي يتض من‬
‫إشعار لمدة شهرين ‪ ،‬هذا ما جاء في الفقرة الثانية من المادة ‪ 469‬مكرر‪.1‬‬
‫فيتضح من هذا النص أن المشرع الجزائري قد أعطى الحق للمستأجر في إنهاء عقد اإليج ار إذا واجهت ه‬
‫أس باب عائلي ة و مهني ة وله ذا نتكلم عن انته اء عق د اإليج ار لس بب مه ني أو لس بب ع ائلي ‪.‬‬
‫كما جاء في الفقرة الثانية من نص المادة ‪469‬مكرر ‪2‬الس الفة ال ذكر أن للمس تأجر الح ق في إنه اء عق د‬
‫اإليجار قبل انتهاء مدته لسبب مهني والتي تتمثل في طبيعة عم ل المس تأجر س واء ك ان موظف ا عام ا أو‬
‫عامال في القطاع الخاص فل ه أن ينهي عق د اإليج ار ألس باب مهني ة ‪ ،‬ومن أمثل ة األس باب المهني ة ال تي‬
‫تؤدي إلى قيام المس تأجر بإنه اء عق د اإليج ار هي ‪ :‬قي ام عام ل أو موظ ف بت أجير ش قة لقض اء عطلت ه‬
‫الصيفية مع عائلته وفجأة تقوم المؤسسة التي يعمل عندها باستدعائه لاللتحاق بعمله لظروف ما فهنا نلغي‬

‫‪10‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫اإلج ازة وبمقارن ة نص الم ادة ‪ 469‬مك رر‪ 1‬م ع نص الم ادة ‪513‬من الق انون الم دني الملغ اة بم وجب‬
‫‪07‬‬ ‫‪/‬‬ ‫انون رقم ‪05‬‬ ‫الق‬
‫المؤرخ في ‪13‬ماي ‪2007‬نجد أن المادة ‪469‬مكرر‪ 1‬أعم من المادة ‪513‬التي كانت تعطي‬
‫الحق للموظف أو المستخدم في إنهاء عق د اإليج ار في الحال ة ال تي يغ ير فيه ا مح ل إقامت ه لمص لحة أو‬
‫لدواعي العمل ‪.‬‬
‫ولكي يتمكن المستأجر من فسخ عقد اإليجار ألسباب مهنية ‪ ،‬عليه من جهة أن يثبت وجود السبب المهني‬
‫وعالقة هذا السبب بإنهاء عقد اإليجار ‪ ،‬أي أن يكون الس بب المه ني م ؤثرا أو ض روريا إلنه اء العالق ة‬
‫االيجارية‪ .‬ومن جهة ثانية على المستأجر أن يقوم بإخطار المؤجر بموجب مح رر غ ير قض ائي برغبت ه‬
‫في الفسخ وذلك قبل شهرين من موعد إنهاءه لعقد اإليجار‪.‬‬
‫ولكي يتمكن المستأجر من فسخ عقد اإليجار ألسباب مهنية عليه من جهة أن يثبت وج ود الس بب المه ني‬
‫وعالقة هذا السبب بإنهاء عقد اإليجار ‪ ،‬أي أن يكون السبب المهني مؤثرا إلنه اء العالق ة االيجاري ة بين‬
‫المؤجر والمستأجر ‪ ،‬إضافة ذلك على المستأجر إخطار المؤجر بموجب محرر قض ائي يلمح ل ه برغبت ه‬
‫في الفسخ وذلك قبل شهرين من موعد إنهائه‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬انقضاء عقد اإليجار لسبب عائلي‬
‫نصت المادة ‪10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪94 / 69‬المؤرخ في ‪30‬مارس ‪1994‬المتعلق بتحديد نموذج‬
‫عقد اإليجار أعطت للمستأجر في عقود اإليجار التي تخضع له ذا المرس وم الح ق في فس خ عق د اإليج ار‬
‫ألسباب شخصية أو عائلية ‪ ،‬وألزمت المستأجر في هذه الحالة أن يخطر المؤجر في أجل شهر واحد قب ل‬
‫موع د الفس خ ‪ ،‬وعلى المس تأجر أن يبل غ الم ؤجر بنيت ه في الفس خ رس الة موص ي عليه ا م ع إش عار‬
‫باالستالم ‪ ،‬لم يكن هناك حق للمستأجر في إنهاء عقد اإليجار لسبب عائلي في ظل الق انون الم دني الق ديم‬
‫د تعديله‬ ‫لكن بع‬
‫بالقانون ‪07 / 05‬المؤرخ في ‪13‬ماي ‪2007‬أصبح للمستأجر الحق في إنهاء عقد اإليجار له ذا الس بب‬
‫ولكن المشرع الجزائري أورد السبب العائلي إلنهاء عقد اإليجار دون تحديد سبب معين لذلك ‪.‬‬
‫وعلى المستأجر إثبات وجود السبب العائلي نذكر على سبيل المثال ‪ :‬وهو إخطار المؤجر بأن عائلته زاد‬
‫عددها وأصبحت العين المؤجرة غير قادرة على استيعاب ع ددهم ‪ ،‬مم ا يحتم على المس تأجر إنه اء عق د‬
‫اإليجار والبحث عن عين أخرى أوسع بما تكفي حاجاته ‪ ،‬وعلى عكسها تماما ممكن أن يطلب المس تأجر‬
‫من الم ؤجر إنه اء عق د اإليج ار لتن اقص أف راد عائلت ه نتيج ة م وت أو هج ر لبعض هم العين الم ؤجرة‬
‫وأصبحت العين المؤجرة أكبر من حاجاته‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬انتهاء عقد اإليجار بوفاة المستأجر‬
‫تنص المادة ‪469‬مكرر ‪2‬من القانون المدني الجزائري على ما يلي ‪ :‬ال ينتقل اإليجار إلى‬
‫الورثة غير أنه في حالة وفاة المستأجر ما لم يوجد اتفاق على خالف ذلك يستمر العقد إلى انته اء مدت ه ‪،‬‬
‫وفي هذه الحالة يجوز للورثة الذين كانوا يعيشون معه منذ ستة ‪06‬أشهر إنهاء العق د إذا أص بحت تكاليف ه‬
‫باهظة بالنسبة لمواردهم أو أصبح اإليجار يزي د عن ح اجتهم ‪ ،‬يجب ممارس ة ح ق إنه اء اإليج ار خالل‬
‫ستة ‪06‬أشهر من وفاة المستأجر ‪ ،‬ويجب إخطار المؤجر بم وجب مح رر غ ير قض ائي يتض من إش عار‬
‫لمدة شهرين‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫أما ما ج اء في نص الم ادة ‪510‬في ظ ل الق انون الم دني الق ديم قب ل التع ديل ‪ :‬ال ينتهي اإليج ار بم وت‬
‫المؤجر وال بموت المؤجر ‪ ،‬غير أنه إذا مات المستأجر جاز لورثت ه أن يطلب وا فس خ عق د اإليج ار ‪ ،‬إذا‬
‫أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أصبح اإليجار يجاوز‬
‫حاجاتهم وأن يكون طلب فسخ العقد في ظرف ستة ‪06‬أشهر على األكثر من وقت موت المستأجر‪.‬‬
‫فقد ألغى المش رع الجزائ ري الم ادة ‪510‬من الق انون الم دني بم وجب الق انون ‪07 /05‬المع دل والمتمم‬
‫للقانون المدني السابق ذكره ‪ ،‬ال ينتهي اإليجار بموجب المؤجر وال بموت المستأجر والتي ك انت تقض ي‬
‫بأن اإليجار ال ينتهي بموت أحد المتعاقدين ‪ ،‬فنص المادة ‪469‬مكرر‪ 2‬جديدة استحدثت بم وجب الق انون‬
‫‪ 07 / 05‬حين تأك د من إنه اء عق د اإليج ار بس بب وف اة المس تأجر خالل س تة أش هر من ي وم وف اة‬
‫المستأجر ‪.‬‬
‫فمن خالل تحليل مواد القانون المدني الجزائري يجوز لورثة المستأجر أن يطلبوا افسخ العقد إذا أثبتوا أن‬
‫أعباء عقد اإليجار أصبحوا ال يتحملونها بع د م وت م ورثهم وأص بح اإليج ار متج اوزا لح دود ح اجتهم‪،‬‬
‫بحيث يكون طلب الفسخ في مدة ستة أشهر من يوم وفاة المستأجر‬
‫يمكن لورثة المستأجر المتوفى إنهاء عقد اإليجار في حالة ‪:‬‬
‫‪1‬ـ إذا أصبحت تكاليف اإليجار باهظة بالنسبة لمواردهم المالية ‪.‬‬
‫‪2‬ـ إذا أصبحت العين المؤجرة تزيد عن حاجتهم ‪.‬‬
‫الحق في البقاء‪:‬‬
‫يعد الحق في البقاء رخص ة من ال رخص التش ريعية الممنوح ة للمس تأجر ال تي تس مح ل ه بالتمس ك بح ق‬
‫االنتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد اإليجار بحيث ال يمكن للمؤجر إجب اره على مغ ادرة المس كن‬
‫إال في حاالت صارمة أو محددة ‪.‬‬
‫تنص المادة ‪507‬مكرر على أنه ‪ :‬تبقى اإليجارات المبرمة في ظل التشريع السابق خاضعة له مدة عش ر‬
‫مية ‪.‬‬ ‫دة الرس‬ ‫انون في الجري‬ ‫ذا الق‬ ‫ره‬ ‫اريخ نش‬ ‫داء من ت‬ ‫نوات ابت‬ ‫س‬
‫غير أن األشخاص الطبيعيين البالغين س تين ‪60‬س نة كامل ة عن د نش ر ه ذا الق انون وال ذين لهم الح ق في‬
‫البقاء في األمكنة المعدة للسكن ‪ ،‬وفقا للتشريع السابق ‪ ،‬يبقون يتمتعون بهذا الحق إلى حين وفاتهم ‪.‬‬
‫ال يس تفيد من ه ذا الح ق الورث ة وال واألش خاص ال ذين يعيش ون معهم ‪ ،‬كم تنص الم ادة ‪507‬‬
‫مكرر ‪1 :‬تبقى اإليجارات ذات االستعمال السكني المبرم ة م ع المؤسس ات العمومي ة المختص ة خاض عة‬
‫لألحكام الخاصة بها ‪.‬‬
‫الخاتمة‪:‬‬
‫تن اولت في ه ذه الدراس ة اآلث ار ال تي تتول د بين الم ؤجر والمس تأجر ‪ ،‬المتمثل ة في التزام ات كل‬
‫طرف متعاقد ‪ ،‬ف المؤجر مل تزم بتس ليم العين الم ؤجرة وص يانتها ‪ ،‬وض مان انتف اع المس تأجر به ا على‬
‫الوجه‬
‫المطلوب بينما تقع على عاتق المستأجر التزامات وهي االل تزام ب دفع ب دل اإليج ار واالل تزام بالمحافظ ة‬
‫على العين الم ؤجرة واس تعمالها فيم ا أع دت ل ه ‪ ،‬وك ذلك االل تزام ب رد العين الم ؤجرة في حين هن اك‬
‫ج زاءات تق ع على ك ل من الم ؤجر والمس تأجر نتيج ة إخاللهم بع دم الوف اء بالتزام اتهم اتج اه العين‬
‫المؤجرة ‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫آثار عقد اإليجار وانقضائه‬

‫ونالحظ أن عق د اإليج ار ه و عق د مختل ف عن غ يره من العق ود في ك ل التص رفات واإلج راءات ال تي‬
‫تنظمه وعلى أثر ذلك فإن النتائج المترتبة على عقد اإليجار يتكفل األطراف المتعاقدة بتحملها واألط راف‬
‫بطبيعة الحال هما المؤجر والمستأجر وذل ك من خالل االلتزام ات الملق اة على ع اتقهم فكلم ا ك ان هن اك‬
‫تزام‬ ‫ال‬
‫لطرف كان للطرف اآلخر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني من أجل ضمان حقوقه وحمايته ا س واء ك ان‬
‫مؤجر أو مستأجر وهذا بم وجب م ا منح ه ل ه الق انون من ص الحيات ‪ ،‬ال تي يج دها في الق انون الم دني‬
‫انون‬ ‫وق‬
‫اإلجراءات المدنية واإلدارية إضافة إلى القوانين الخاصة والمتمثلة في المراسيم التش ريعية وعلى رأس ها‬
‫المرسوم ‪69/76‬المتضمن نظام اإليجار المطبق على المحالت المخصصة للسكن والمبنية من قبل ديوان‬
‫الترقية والتسيير العقاري ‪ ،‬والمرسوم ‪93 / 03‬والمتض من النش اط العق اري وه ذه الص الحيات تمكن ه‬
‫بالمطالبة بحقه أمام القضاء المختص وهذا بعد تحديد نوع القضية وكذا الجه ة القض ائية المختص ة وه ذا‬
‫عند وجود نزاع بين الطرفين ‪.‬‬
‫وفي األخير تكلمت على كيفية انته اء عق د اإليج ار واألس باب المؤدي ة إلى انتهائ ه بم وت أح د طرفي ه ‪،‬‬
‫وكذلك انتهائه بفسخ العقد كل هذه االلتزامات تقع على عاتق كل من المؤجر والمستأجر واآلثار المترتب ة‬
‫على عقد اإليجار‪.‬‬
‫م ا الحظت ه في األخ ير على األحك ام ال واردة في م واد اإليج ار ج اءت بالتزام ات وج زاءات اإلخالل‬
‫بااللتزامات التي تقع على عاتق كل من المؤجر والمستأجر وكذلك ضمانات يل تزم به ا الم ؤجر من أج ل‬
‫عدم التعرض له شخصيا وكذلك يمنع عنه التعرض الصادر من الغير ‪.‬‬
‫المصادر‪:‬‬
‫حم دي باش ا عم ر‪ ،‬دراس ات قانوني ة مختلف ة‪ ،‬عق د اإليج ار‪ ،‬مالحظ ات تطبيقي ة ح ول العق ود‬ ‫‪.1‬‬
‫التوثيقية‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر‪ ،‬الجزائر‪.2002 ،‬‬
‫بوحازم ليلى‪ ،‬عجيسي سعيدة‪ ،‬عقد اإليج ار في التش ريع الجزائ ري‪ ،‬م ذكرة تخ رج لني ل ش هادة‬ ‫‪.2‬‬
‫ليسانس في الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪2001-2002. ،‬‬
‫قانون رقم ‪، 05-07‬المؤرخ في ‪ 13‬ماي ‪ 2007‬المعدل والمتمم للقانون المدني‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪31‬‬ ‫‪.3‬‬
‫مذكرة لنيل شهادة الماستر في الحقـــــــوق شعبة القانون الخاص‪.‬اعداد‪ :‬أدرار سعاد‪ ،‬منص وري‬ ‫‪.4‬‬
‫سلوى‪ .‬بعنوان‪ :‬عقد اإليجار في القانون المدني الجزائري‪.2013 2012.‬‬

‫‪13‬‬